RAPORT DE EVALUARE

APARTAMENT 3 CAMERE

Adresa Suceava, str. Samoil Isopescu, nr. 34, bloc L5, Et.3/4, Ap. 14

PROPPRIETAR: S.C. COMINCO BUCOVINA S.A.

VALOAREA DE PIA

36.000 Euro

EVALUATOR: ALEXANDRU DEBREZENI

DATA EVALURII: 17 OCTOMBRIE 2013

DATA REDACTARII RAPORTULUI: 17 OCTOMBRIE 2013

Raport evaluare apartament Suceava

ALEXANDRU DEBREZENI

SC COMINCO BUCOVINA SA

CUPRINS

Introducere ...................................................................................................................................................................

3

Adresa de insotire ....................................................................................................................................................

3

Declaratia de conformitate ......................................................................................................................................

4

1.

Rezumatul raportului ...........................................................................................................................................

5

2. Identificarea problemei de evaluat ......................................................................................................................

7

2.1.Identificarea destinatarului ................................................................................................................................

7

2.2.Obiectivul, scopul i utilizarea raportului ...........................................................................................................

7

2.3.Identificarea drepturilor asupra proprietii de evaluat ....................................................................................

7

2.4.Data efectiv a opiniei asupra valorii .................................................................................................................

7

2.5.Baza evalurii i definiia tipului de valoare estimat ........................................................................................

7

2.6.Ipoteze extraordinare i condiii limitative ........................................................................................................

8

2.7.Condiii de nepublicare ......................................................................................................................................

9

2.8.Sursele de informaii ..........................................................................................................................................

9

3.

Prezentarea datelor .............................................................................................................................................

9

3.1.Descrierea si identificarea proprietatii ...............................................................................................................

9

3.2.

Date despre aria de pia, ora, vecinti, localizare ................................................................................

9

3.3.Analiza pieei imobiliare ...................................................................................................................................

10

3.4.Cea mai buna utilizare ......................................................................................................................................

11

4. Analiza datelor si concluziile ...................................................................................................................................

12

4.1.Abordarea prin PIA (comparatia vnzrilor) ................................................................................................

12

4.2.Abordarea prin venit ........................................................................................................................................

14

4.3.Abordarea prin cost ..........................................................................................................................................

15

4.4.Reconcilierea i opinia final asupra valorii .....................................................................................................

16

ANEXE .........................................................................................................................................................................

17

1.Documentatie fotografica ..................................................................................................................................

17

2.Comparabile ........................................................................................................................................................

18

3.Acte i documente de proprietate ......................................................................................................................

18

Octombrie 2013Pagina 2 din 18

Raport evaluare apartament Suceava

ALEXANDRU DEBREZENI

SC COMINCO BUCOVINA SA

1.INTRODUCERE

ADRESA DE INSOTIRE

Prezentul raport a fost ntocmit la solicitarea AA TOTAL INSOLVENCY SPRL, identificata cu CIF 25931349, nr. de ordine n tabloul practicienilor n insolven: 0399, avnd sediul social: str. Poet Grigore Alexandrescu nr.83, sector 1, Bucureti, reprezentata legal prin practician n insolven Nistor Mandache Ioan, n calitate de ADMINISTRATOR JUDICIAR al debitoarei SC COMINCO BUCOVINA SA FRASIN, identificat cu CUI 11688704, nr. nreg. La Reg.Com.: J33/130/1999; avnd sediul social in oraul Frasin, str. Principala nr.1, jud. Suceava, desemnat prin ncheierea nr. 162/2011, pronunat in dosarul 15664/86/2011, aflat pe rolul Tribunalului Suceava, Secia

Civila, Completul C4FF.

Prezentul raport de evaluare se refer la proprietatea imobiliara apartament 3 camere situate in ora Suceava, str. Samoil Isopescu, nr. 34, bloc L5, Et.3/4, Ap. 14 aflat in proprietatea SC COMINCO BUCOVINA SA FRASIN la data de 17 octombrie 2013.

Scopul raportului este estimarea valorii de piaa pentru proprietatea deinut de SC COMINCO BUCOVINA SA FRASIN la data de 15 octombrie 2013 in vederea vnzrii.

Raportul a fost structurat dup cum urmeaz:

Introducere

Identificarea problemei de evaluat i a sferei misiunii de evaluare Prezentarea datelor Analiza datelor i concluziile Anexe

n urma aplicrii metodologiei mai sus menionate, opinia evaluatorului referitoare la

VALOAREA DE PIA

36.000 160.000 lei

La solicitarea AA TOTAL INSOLVENCY SPRL a fost estimata si o valoare in ipoteza vnzrii forate.

VALOAREA N IPOTEZA VNZRII FORTAE

27.000 120.000 lei

Argumentele care au stat la baza elaborrii acestei opinii sunt:

Valoarea a fost obinut innd seama de condiiile limitative, ipotezele i aprecierile prezente n raport.

Valoarea este valabil la data evalurii.

Valoarea este valabil numai pentru destinaia precizat n raport i la data evalurii.

Valoarea estimat reprezint opinia evaluatorului referitoare la valoarea de pia a proprietii imobiliare evaluate.

Raportul a fost elaborat pe baza standardelor, recomandrilor i a metodologiei de lucru recomandate de ctre ANEVAR.

Octombrie 2013Pagina 3 din 18

Raport evaluare apartament Suceava

ALEXANDRU DEBREZENI

SC COMINCO BUCOVINA SA

DECLARAIA DE CONFORMITATE

Evaluatorul a respectat codul deontologic aa cum este el definit n Standardele Internaionale de Evaluare IVS ediia 2011, recomandrile ANEVAR 2013 i actele normative n vigoare referitoare la acest aspect.

Ca evaluator declar c raportul de evaluare, pe care l semnez, a fost realizat n concordan cu reglementrile Standardelor Internaionale de Evaluare i cu ipotezele i condiiile limitative cuprinse n prezentul raport. Declar c nu am nici o relaie particular cu clientul i nici un interes actual sau viitor fa de proprietatea evaluat. Rezultatele prezentului raport de evaluare nu se bazeaz pe solicitarea obinerii unei anumite valori, solicitare venit din partea clientului sau a altor persoane care au interese legate de client sau de produsul bancar garantat, iar remunerarea evalurii nu se face n funcie de satisfacerea unei asemenea solicitri. n aceste condiii, subsemnatul, n calitate de elaborator, mi asum responsabilitatea pentru datele i concluziile prezentate n prezentul raport de evaluare.

ALEXANDRU DEBREZENI

Membru titular ANEVAR

Octombrie 2013Pagina 4 din 18

Raport evaluare apartament Suceava

ALEXANDRU DEBREZENI

SC COMINCO BUCOVINA SA

REZUMATUL RAPORTULUI

APARTAMENT 3 CAMERE SUCEAVA STRADA EMANOIL ISOPESCU

PROPRIETAR

SC COMINCO BUCOVINA SA.

ADRESA PROPRIETII

ora Suceava, str. Samoil Isopescu, nr. 34, bloc L5, Et.3/4, Ap. 14

CLIENT/BENEFICIIAR

AA TOTAL INSOLVENCY SPRL in calitate de administrator judiciar al SC COMINCO

BUCOVINA SA FRASIN.

1.

Informaiile referitoare la proprietatea evaluata au fost furnizate de ctre AA

NATURA SI SURSA

TOTAL INSOLVENCY SPRL.

INFORMATIILOR

In elaborarea raportului evaluatorul a folosit si alte informaii din piaa cu

citarea surselor.

Proprietatea: Apartament cu 3 camere i dependine. Apartamentul are o

SCURTA DESCRIERE

suprafaa utila de 64,5 mp.

Starea apartamentului apartamentul este ntro stare bun, fr mbuntiri.

CONDITII LIMITATIVE

Proprietatea a fost evaluat n ipoteza c este liber de sarcini.

DEOSEBITE

TIPUL VALORII

Valoarea de pia

SCOPUL EVALURII

Estimarea valorii de piaa in vederea vnzrii.

DATA RAPORTULUI

17 octombrie 2013

2.

DATA EVALURII

17 octombrie 2013

CURS DE SCHIMB BNR LA

1 EURO = 4,4511lei

DATA EVALURII

Proprietar si dobndire: SC COMINCO BUCOVINA SA

Contract de vnzare cumprare 1962/07.12.1999 BNP Petru Atnsoaiei

DATE PRIVIND DREPTUL DE

Dreptul de proprietate: Deplin

3.

Cartea Funciar: 4448/25.07.2001

PROPRIETATE

ncheiere de intabulare:

Nr. Extras CF: nu

Numr cadastral (vechi): 2124/XIV

Meniuni speciale n Cartea Funciar:

DATE PRIVIND

4.

DOCUMENTAIA

Nu s-a pus la dispoziie documentaia cadastral

CADASTRAL

UTILIZAREA ACTUAL A

Rezideniala

PROPRIETATII

5.

Liber

CEA MAI BUNA UTILIZARE

Rezideniala

ZONA DE AMPLASARE

URBANA: In zona central a oraului

ARTERE IMPORTANTE DE

Auto:

-Str. T. Vladimirescu, B-dul tefan cel Mare

CIRCULAIE N APROPIERE

-Calitatea reelelor de transport: buna, asfaltate, cu 1 banda pe sens

6.

CARACTERUL EDILITAR AL

Tipul zonei

Blocuri 4 etaje si blocuri P+8(9)

ZONEI

Uniti comerciale in apropiere:

Lacuri: Nu

Octombrie 2013

Pagina 5 din 18

ALEXANDRU DEBREZENI

Raport evaluare apartament Suceava

SC COMINCO BUCOVINA SA

Cursuri de ap: nu

Reea urban de energie electric: existent.

UTILITI EDILITARE

Reea urban de ap: existent

Reea urban de termoficare: existent, apartamentul este debranat

Reea urban de gaze: existent, apartamentul este debranat

Reea urban de telefonie: Da

AMBIENT

Civilizat, linitit

Zona de referina: Centru

METODA UTILIZATA

Abordarea prin piaa

Abordarea prin venit

VALOAREA DE PIA

36.000 Euro

7.

160.000 Lei

VALOAREA N IPOTEZA

27.000 Euro

VNZRII FORATE

120.000 Lei

Octombrie 2013Pagina 6 din 18

Raport evaluare apartament Suceava

ALEXANDRU DEBREZENI

SC COMINCO BUCOVINA SA

2.IDENTIFICAREA PROBLEMEI DE EVALUAT

2.1.IDENTIFICAREA DESTINATARULUI

Prezentul raport a fost ntocmit la solicitarea AA TOTAL INSOLVENCY SPRL, identificata cu CIF 25931349, nr. de ordine n tabloul practicienilor n insolven: 0399, avnd sediul social: str. Poet Grigore Alexandrescu nr.83, sector 1, Bucureti, reprezentata legal prin practician n insolven Nistor Mandache Ioan, n calitate de

ADMINISTRATOR JUDICIAR al debitoarei SC COMINCO BUCOVINA SA FRASIN, identificat cu CUI 11688704, nr. nreg. La Reg.Com.: J33/130/1999; avnd sediul social in oraul Frasin, str. Principala nr.1, jud. Suceava, desemnat prin ncheierea nr. 162/2011, pronunat in dosarul 15664/86/2011, aflat pe rolul Tribunalului Suceava, Secia

Civila, Completul C4FF.

Prezentul raport de evaluare se refer la proprietatea imobiliara aflata in proprietatea SC COMINCO BUCOVINA SA FRASIN. la data de 17 octombrie 2013.

Destinatarul raportului :AA TOTAL INSOLVENCY SPRL, identificata cu CIF 25931349, nr. de ordine n tabloul practicienilor n insolven: 0399, avnd sediul social: str. Poet Grigore Alexandrescu nr.83, sector 1, Bucureti, reprezentata legal prin practician n insolven Nistor Mandache Ioan, n calitate de ADMINISTRATOR JUDICIAR al debitoarei SC COMINCO BUCOVINA SA FRASIN, identificat cu CUI 11688704, nr. nreg. La Reg.Com.: J33/130/1999; avnd sediul social in oraul Frasin, str. Principala nr.1, jud. Suceava

2.2.OBIECTIVUL, SCOPUL I UTILIZAREA RAPORTULUI

Obiectul prezentului raport de evaluare l reprezint apartamentul de 3 camere aflat in proprietatea SC COMINCO BUCOVINA SA FRASIN ora Suceava, str. Samoil Isopescu, nr. 34, bloc L5, Et.3/4, Ap. 14.

Scopul raportului este estimarea valorii de piaa .

2.3.IDENTIFICAREA DREPTURILOR ASUPRA PROPRIETII DE EVALUAT

Apartamentul a fost achiziionat la data de 7 decembrie 1999 de ctre SC COMINCO BUCOVINA SA FRASIN conform contractului de vnzare cumprare 1962/7 decembrie 1999, BNP Petru Atanasoaei.

2.4.DATA EFECTIV A OPINIEI ASUPRA VALORII

Data evalurii 17 septembrie 2013

Data ntocmirii raportului 17 octombrie 2013

Data inspeciei 16 octombrie 2013

Cursul de schimb BNR al raportului 1 euro 4,4511 lei.

2.5.BAZA EVALURII I DEFINIIA TIPULUI DE VALOARE ESTIMAT

PRE, COST, PIA I VALOARE

Interpretarea defectuoas atribuit anumitor termenelor folosite poate conduce la nenelegeri i interpretri eronate ale raportului de evaluare. Aceasta constituie o problem atunci cnd cuvintele uzuale au nelesuri specifice pentru o anumita disciplin. Este cazul termenilor pre, cost, pia i valoare aa cum sunt utilizai de disciplina evaluarea proprietilor i definii n standardele de evaluare internaional IVS.

Preul este termenul utilizat pentru o suma cerut, oferit sau pltit pentru un activ.

Octombrie 2013Pagina 7 din 18

Raport evaluare apartament Suceava

ALEXANDRU DEBREZENI

SC COMINCO BUCOVINA SA

Costul reprezint suma de bani necesara pentru a achiziiona sau produce activul.

Pia este mediul n care bunurile, mrfurile i serviciile sunt comercializate ntre cumprtori i vnztori, prin mecanismul pieei. Conceptul de pia presupune c bunurile i/sau serviciile se pot tranzaciona fr restricii, ntre cumprtori i vnztori.

VALOAREA DE PIA

Valoarea de pia este o reprezentare a valorii de schimb, adic suma de bani pe care o proprietate ar aduce-o dac ar fi oferit spre vnzare pe o pia liber, la data evalurii , conform cerinelor care corespund definiiei valorii de pia.

Conform definiiei din Standardele Internaionale de Evaluare (IVS) ediia a opta:

Valoarea de pia este suma estimat pentru care un activ ar putea fi schimbat, la data evalurii, ntre un cumprtor hotrt i un vnztor hotrt, ntr-o tranzacie neprtinitoare, dup un marketing adecvat si n care prile au acionat fiecare n cunotin de cauz, prudent i fr constrngeri.

TIPUL DE VALOARE ESTIMAT

In conformitate cu scopul declarat, tipul de valoare estimat n cadrul raportului este valoarea de pia.

DEFINIIA VALORII DE PIA

Conform definiiei din Standardele Internaionale de Evaluare (IVS) ediia a opta:

Valoarea de pia este suma estimat pentru care un activ ar putea fi schimbat, la data evalurii, ntre un cumprtor hotrt i un vnztor hotrt, ntr-o tranzacie neprtinitoare, dup un marketing adecvat si n care prile au acionat fiecare n cunotin de cauz, prudent i fr constrngeri.

VNZAREA FORAT

Termenul de vnzare forat se utilizeaz deseori n situaiile cnd un vnztor este constrns s vnd i, n consecin, nu are la dispoziie o perioad de marketing adecvat. Preul care ar putea fi obinut n aceste situaii va depinde de natura presiunii asupra vnztorului i de motivele pentru care nu poate s aib la dispoziie o perioad de marketing adecvat.

PREMISELE VALORII

Evaluarea este un proces de estimare a valorii unui bun la un moment dat. Valoarea reflect rezultatul unor aprecieri fcute pe baza mai multor criterii de comparaie, ea exprimnd de fapt valoarea de ntrebuinare si cea de schimb n contextul general al pieei.

Evalurile bazate pe pia utilizeaz n mod normal una sau mai multe abordri n evaluare, prin aplicarea principiului substituiei, utiliznd informaii derivate din pia. Acest principiu arat c o persoan prudent nu va plti pentru un bun sau serviciu mai mult dect costul de achiziie pentru un bun sau serviciu acceptabil ca substitut, n absena factorilor timp, risc sau neadecvare. Costul cel mai mic al celei mai bune alternative, pentru un bun substitut sau pentru un bun identic, va tinde s reflecte valoarea de pia.

2.6.IPOTEZE EXTRAORDINARE I CONDIII LIMITATIVE

Prezentul raport este ntocmit la cererea clientului i n scopul precizat. Nu este permis folosirea raportului de ctre o ter persoan fr obinerea, n prealabil, a acordului scris al clientului, autorului evalurii i evaluatorului verificator, aa cum se precizeaz mai jos.

Evaluatorul nu este responsabil pentru problemele de natur legal, care afecteaz fie proprietatea imobiliar evaluat, fie dreptul de proprietate asupra acesteia i care nu sunt cunoscute de ctre

Octombrie 2013Pagina 8 din 18

Raport evaluare apartament Suceava

ALEXANDRU DEBREZENI

SC COMINCO BUCOVINA SA

evaluator. Proprietatea imobiliar se evalueaz pe baza premisei c aceasta se afl n posesie legal (titlul de proprietate este valabil) i responsabil.

Se presupune c proprietatea imobiliar n cauz respect reglementrile privind documentaiile de urbanism, legile de construcie i regulamentele sanitare, iar n cazul n care nu sunt respectate aceste cerine, valoarea de pia va fi afectat.

Evaluatorul nu are cunotin asupra strii ascunse sau invizibile a proprietii (inclusiv, dar fr a se limita doar la acestea, starea i structura solului, structura fizic, sistemele mecanice i alte sisteme de funcionare, fundaia, etc.), sau asupra condiiilor adverse de mediu (de pe proprietatea imobiliar n cauz sau de pe o proprietate nvecinat, inclusiv prezena substanelor periculoase, substanelor toxice etc.), care pot majora sau micora valoarea proprietii.

Evaluatorul obine informaii, estimri i opinii necesare ntocmirii raportului de evaluare, din surse pe care le consider a fi credibile i evaluatorul consider c acestea sunt adevrate i corecte. Evaluatorul nu i asum responsabilitatea n privina acurateei informaiilor furnizate de tere pri.

2.7.CONDIII DE NEPUBLICARE

Prezentul raport de evaluare, n totalitate sau pri din acesta, sau orice referire la coninutul su nu pot fi folosite sau incluse ntr-un document publicat, circular sau lucrare i nici publicat fr acordul scris i prealabil al evaluatorului.

2.8.SURSELE DE INFORMAII

Informaiile utilizate la elaborarea acestui raport de evaluare i pe care evaluatorul le-a avut la dispoziie au fost considerate de acesta ca fiind corecte, de ncredere i suficiente n realizarea scopului declarat.

Sursele de informaii utilizate au fost:

date primite direct de la SC COMINCO BUCOVINA SA FRASIN si AA Total Insolvency SPRL.;

informaii de la firmele specializate si de pe internet (site-uri specializate) privind datele comparabilelor utilizate n raport;

reviste i publicaii de specializate

In redactarea lucrrii evaluatorul a folosit Standardele Internaionale de Evaluare ediia 2012, informaii din crile de specialitate, reglementrile si recomandrile ANEVAR.

2. PREZENTAREA DATELOR

3.1.DESCRIEREA SI IDENTIFICAREA PROPRIETATII

Apartamentul este situat in oraul Suceava, str. Samoil Isopescu, nr. 34, bloc L5, Et.3/4, Ap. 14., in captul strzii. Blocul este izolat termic se afl intr-o zona civilizata. Blocul are montat interfon la intrare.

Apartamentul are finisaje medii - gresie si faiana in bai, parchet de lemn in camere, gresie in balcoane, gresie pe hol. Balcoanele sunt nchise cu geamuri termopan. O parte din geamuri sunt din termopan. Ua de la intrare este metalica.

Apartamentului a fost debranat de la gaz si nclzirea centrala.

3.2. DATE DESPRE ARIA DE PIA, ORA, VECINTI, LOCALIZARE

Octombrie 2013Pagina 9 din 18

Raport evaluare apartament Suceava

ALEXANDRU DEBREZENI

SC COMINCO BUCOVINA SA

Apartamentul este situat in zona centrala a oraului Suceava .In zona se afla liceul Samoil Isopescu, coala, grdinia, biserici, mnstiri.

3.3.ANALIZA PIEEI IMOBILIARE

Preturile apartamentelor la nivel naional au sczut cu circa 52% pana la sfritul lui 2012, fata de momentul de vrf al pieei imobiliare, si anume luna martie 2008, potrivit datelor furnizate de platforma Analize Imobiliare. Astfel, indicele Imobiliare.ro calculat la nivel naional a sczut de la o valoare maxima de 2.058 de euro pe metru ptrat util, pana la 986 de euro pe metru ptrat util, la finele anului trecut.

"Interesant este ca, pe parcursul ultimilor ani, scderea preturilor apartamentelor a precedat-o pe cea a economiei si a fost semnificativ mai abrupta dect aceasta. Astfel, 2008, anul in care locuinele s-au depreciat cel mai mult (24,8%), nici nu a fost propriu-zis unul de criza, economic vorbind: potrivit datelor Institutului Naional de Statistica (INS), Produsul Intern Brut (PIB) a crescut atunci cu 7,3%. Aceasta discrepanta este explicata prin evoluia pozitiva a sectorului construciilor, pentru care 2008 a fost de fapt un an de boom fiind atins apogeul livrrilor de locuine la nivel naional, respectiv 67.255 de unitatea locative, cu 42% mai mult dect in anul precedent. In 2009 insa, primul an de criza pentru construcii, economia romneasca a nregistrat un recul similar cu avansul din anul precedent: 7,1%. Locuinele si-au continuat si ele trendul puternic descendent, cu un minus de 20,6% la 12 luni. In anul urmtor, scderea PIB a fost mult mai temperata - de 1,3% -, insa masurile de austeritate impuse de ctre Guvern s-au resimit din plin in buzunarele romanilor si, implicit, asupra preturilor din imobiliare. Aa se explica faptul ca apartamentele au continuat sa se ieftineasc simitor, cu 15,6%, in medie", se menioneaz in analiza imobiliare.ro.

Preurile locuinelor urmeaz, n continuare, o tendin de scdere, care dac se va menine i n lunile viitoare va duce, pn la finalul anului, la nregistrarea unor reduceri ale preurilor de pn la 7% . "nceputul lui 2013 a fost mai bun pentru piaa rezidenial dac l comparm cu nceputul anului trecut i se simte un oarecare optimism n pia", a declarat pentru gndul Gabriel Voicu, manager New Homes n cadrul Coldwell Banker Affiliates of Romnia. Voicu susine, de asemenea, c preurile au artat n 2013 aceleai semne de stabilitate

Octombrie 2013Pagina 10 din 18

Raport evaluare apartament Suceava

ALEXANDRU DEBREZENI

SC COMINCO BUCOVINA SA

observate nc din anul 2011, cu uoare scderi sau cu unele creteri mici de la lun la lun, n funcie de zonele unde sunt plasate locuinele i n funcie de segmentul din care acestea fac parte.

La o populaie de aproximativ 92.000 locuitori, conform ultimelor date publice, Suceava are o oferta bogata de apartamente insa cererea este sczuta. De altfel, primria nu reuise s vnd cele 200 de apartamente ANL la mijlocul anului, la un pre de 409 Euro/mp.( http://www.gandul.info//financiar/primaria-suceava-nu- reuseste-sa-vanda-niciun-apartament-anl-pretul-e-mai-mare-decat-cel-de-PIA-10894121).

Vnzrile de apartamente au nceput destul de promitor, n prima parte a anului, dar n ultimele luni nu s-a mai simit acelai elan din partea cumprtorilor. In ianuarie i n luna februarie au mers bine tranzaciile, peste ateptri. Au sczut apoi. In mai, la Pate mai nimic, a declarat Dinu Ungureanu, administratorul ageniei imobiliare Family. Situaia este cel puin la fel, dac nu chiar mai rea n ceea ce privete vnzrile de terenuri, dar i nchirierile de locuine. Nu au fost terenuri tranzacionate. Nici casele nu au fost cutate, iar n ceea ce privete spaiile comerciale, lucrurile merg destul de slbu, a spus Gabriel Naie de la agenia imobiliar ProActiv Business. http://www.obiectivdesuceava.ro/local/PIA-imobiliara-a-inceput-bine-2013-dar-deja-da-semne-de-oboseala-la- jumatatea-anului/. Cndva se inea cont de zon. Acum nu mai este diferen mare nici fa de Burdujeni, a spus Vera Vatamaniuc. Ea a explicat c, n general, preul pe metru ptrat de locuin n blocurile vechi este similar, nefiind diferene foarte mari de la un cartier la altul i c sunt multe oportuniti care au aprut n zona central unde, ntr-adevr, s-ar prea c este cea mai mare tendin de scdere a preurilor locuinelor. http://www.obiectivdesuceava.ro/local/programul-prima-casa-in-lei-a-amortit-si-mai-tare-PIA-imobiliara-din- suceava/ . Garsoniere i apartamente cu dou camere care au fost achiziionate la preuri cu 25% i chiar cu 33% fa de media n cartierele respective. O situaie de acest fel a fost menionat de Maria Mihai, n legtur cu un apartament cu trei camere, fr mbuntiri, situat pe strada Samuil Ispoescu i care a fost cumprat cu 34 de mii de euro. http://www.obiectivdesuceava.ro/local/stranierii-nu-s-au-inghesuit-la-cumparat-apartamente-in- aceasta-vara/

Puterea de cumprare a populaiei a sczut dramatic in ultimii ani. Exista oferta generoasa de apartamente insa cererea este foarte sczuta. Preturile de vnzare ale apartamentelor sunt negociabile ns exist i proprietari care in de preturi si prefera sa tina apartamentele la vnzare in sperana ca piaa se va redresa.

3.4.CEA MAI BUNA UTILIZARE

Cea mai bun utilizare este definit astfel:

Utilizarea probabil rezonabil si legal a unei proprietatea construite, care este posibil fizic, fundamentat adecvat, financiar fezabil i care determin cea mai mare valoare.

Cea mai bun utilizare a unei proprieti imobiliare trebuie s ndeplineasc patru criterii, respectiv s fie :

Permis legal

Posibil fizic Fezabil financiar Maxim productiv

Cea mai bun utilizare a proprietaii formate din 1 apartament

In cazul proprietii din oraul Suceava, str. Samoil Isopescu, nr. 34, bloc L5, Et.3/4, Ap. 14.in opinia evaluatorului, cea mai buna utilizare o constituie cea de proprietate rezideniala.

Octombrie 2013Pagina 11 din 18

Raport evaluare apartament Suceava

ALEXANDRU DEBREZENI

SC COMINCO BUCOVINA SA

4. ANALIZA DATELOR SI CONCLUZIILE

4.1.ABORDAREA PRIN PIA (COMPARATIA VNZRILOR)

Abordarea prin piaa este procesul prin care valoarea de pia estimat se obine prin analiza pieei n urma creia proprieti similar identificate sunt comparate cu proprietatea supus evalurii, pentru a ajunge la o indicaie asupra valorii acestuia.

Atunci cnd exist informaii disponibile, abordarea prin comparaia direct este cea mai direct i sistematic abordare pentru estimarea valorii de pia.

Analiza comparativ este termenul general folosit pentru identificarea procesului care utilizeaz fie analiza pe perechi de date, fie analiza comparaiilor relative pentru a obine o indicaie asupra valorii, n urma aplicrii abordrii prin comparaie direct. n analiza comparativ cele dou tehnici sunt folosite mpreun sau separat.

Octombrie 2013Pagina 12 din 18

ALEXANDRU DEBREZENI

Raport evaluare apartament Suceava

SC COMINCO BUCOVINA SA

VALOAREA ESTIMATA PRIN COMPARATII DIRECTE

Element de comparatie

Subiect

Comparabila 1

Comparabila 2

Comparabila 3

Corectii

Corectii

Corectii

%

euro

%

euro

%

euro

Pret vanzare (euro)

37.000

39.500

36.500

Tip pret (tranzactie / oferta)

Oferta

Oferta

Oferta

Corectii

-10%

-10%

-3.700

-10%

-3.950

-10%

-3.650

Pret corectat (euro)

33.300

35.550

32.850

Drepturi de proprietate transmise

Deplin

Deplin

Deplin

Deplin

Corectii

0%

0

0%

0

0%

0

Pret corectat (euro)

33.300

35.550

32.850

Conditii de finantare

De piata

De piata

De piata

De piata

Corectii (% )

0%

0

0%

0

0%

0

Pret corectat (euro)

33.300

35.550

32.850

Conditii de vanzare

De piata

De piata

De piata

De piata

Corectii (% )

0%

0

0%

0

0%

0

Pret corectat (euro)

33.300

35.550

32.850

Conditii ale pietei

2013

2008

2008

2008

Corectii (% )

0%

0

0%

0

0%

0

Pret corectat (euro)

33.300

35.550

32.850

Localizare

CENTRAL

Central

Central

Central

Corectii (% )

0%

0

0%

0

0%

0

Pret corectat (euro)

33.300

35.550

32.850

An constructie

0

0

0

0

Corectii (% )

0%

0

0%

0

0%

0

Pret corectat (euro)

33.300

35.550

32.850

Suprafata utila construita

64,5

60

50

56

Corectii (% )

3%

999

10%

3.555

5%

1.643

Pret corectat (euro)

34.299

39.105

34.493

Finisaje interior

medii

medii

superioare

superioare

Corectii (% )

0%

0

-10%

-3.911

-10%

-3.449

Pret corectat (euro)

34.299

35.195

31.043

mobilat

nu

nu

da

nu

Corectii (% )

0%

0

0%

-500

0%

0

Pret corectat (euro)

34.299

34.695

31.043

Amenajare strazi

asfalt

asfalt

asfalt

asfalt

Corectii (% )

0%

0

0%

0

0%

0

Pret corectat (euro)

34.299

34.695

31.043

Etaj

3 din 4

p din 4

4 din 4

4 din 4

Corectii

5%

1.715

5%

1.735

5%

1.552

Pret corectat

36.014

36.429

32.595

Boxa - subsol

NU

nu

nu

nu

Corectii

0

0

0

Pret corectat

36.014

36.429

32.595

Pret corectat (euro)

36.014

36.429

32.595

Corectie totala neta

2.714

879

-255

Corectie totala neta(%)

8%

5%

0%

Corectie totala bruta

2.714

9.700

6.644

Corectie totala bruta(%)

8%

25%

20%

Pentru comparabila A s-a efectuat cea mai mica corectie bruta totala

Opinia

36.000

160.000 lei

Octombrie 2013Pagina 13 din 18

Raport evaluare apartament Suceava

ALEXANDRU DEBREZENI

SC COMINCO BUCOVINA SA

4.2.ABORDAREA PRIN VENIT

Abordarea prin venit este o abordare comparativ a valorii oricrei proprieti generatoare de venit, care ia n considerare informaiile referitoare la veniturile i cheltuielile aferente proprietii acesteia prin convertirea venitului n valoare.

Abordarea prin venit consta n metode, tehnici i procedure matematice pe care evaluatorul le utilizeaz pentru a analiza capacitatea proprietii de a genera beneficii i s transforme aceste beneficii ntr-o indicaie asupra valorii actualizate.

VALOAREA DE PIATA ESTIMATA PE BAZA

CAPITALIZARII VENITULUI

GENERAT DE PROPRIETATE DIN CHIRIE

Chiria lunara (EUR/luna)

180

Venit brut potential VBP (EUR/an)

2.160

Grad de ocupare

85%

Venit brut efectiv VBE (EUR/an)

1.836

Chetuieli de exploatare

- Fixe

RON

EUR

- Taxe proprietate

223

50

- Asigurare

45

10

- Altele

45

10

Subtotal cheltuieli fixe

70

- Variabile

%

- Management

0%

0

- Administrator

0%

0

- Salarii personal intretinere

0%

0

- Utilitati spatii comune

0%

0

- Reparatii-intretinere

5%

92

- Altele

0%

0

Subtotal cheltuieli variabile

92

Total cheltuieli de exploatare (EUR/an)

162

Rata cheltuielilor de exploatare

9%

Venit net din exploatare (EUR/an)

1.674

Rata venit net din exploatare

91%

Rata de capitalizare

5,2%

Valoare randament (eur)

Valoarea de piata - Rotund

32.196

32.200

143.000 lei

CALCULUL RATEI DE CAPITALIZARE

proprietate rezidentiala

COMPARABILE

A

B

C

Chirie lunara solicitata

150

180

200

Venit Brut Potential (EUR/an)

1.800

2.160

2.400

Grad de neocupare (% din VBP)

15%

270

324

360

Venit Brut Efectiv (EUR/an)

1.530

1.836

2.040

Cheltuieli aferente proprietarului (% din VBE)

5%

80

96

107

Venit Net din Exploatare (EUR/an)

1.450

1.740

1.933

Valoarea solicitata a proprietatii (EUR)

28.000

33.500

37.000

Rata de capitalizare (%)

5,18

5,19

5,23

Rata de capitalizare

5,2

Octombrie 2013Pagina 14 din 18

Raport evaluare apartament Suceava

ALEXANDRU DEBREZENI

SC COMINCO BUCOVINA SA

4.3.ABORDAREA PRIN COST

Abordarea prin cost este bazat pe afirmaia c un cumprtor prudent i informat ar plti pentru o proprietate cel mult costul de achiziie al unui nlocuitor cu aceeai utilitate. Acest principiu este cunoscut ca principiul substituiei.

Metoda costului presupune faptul c valoarea maxim a unui bun pentru un cumprtor informat este suma care este necesar pentru a cumpra ori a construi un bun nou cu utilitate echivalent. Cnd bunul nu este nou, din costul de reconstrucie sau de nlocuire brut trebuie deduse (sczute) toate formele de depreciere.

Aceasta abordare nu a fost folosit, deoarece evaluatorul nu a avut la dispoziie suficiente informaii referitoare la proprietatea de evaluat

Octombrie 2013Pagina 15 din 18

4.4.RECONCILIEREA I OPINIA FINAL ASUPRA VALORII

Reconcilierea evalurii reprezint analiza rezultatelor i concluziilor abordrilor aplicate care conduc la estimarea valorii finale a proprietii. Criteriile care au fost luate n cadrul procesului de reconciliere in vederea formulrii opiniei finale sunt. .

ADECVAREA

PRECIZIA

CANTITATEA

Evaluarea reprezint o opinie aupra valorii, o concluzie profesional, imparial i logic formulat pe baza experienei profesionale i bazat pe analiza tuturor informaiilor. Aceasta reprezint percepia evaluatorului despre preul cel mai posibil, cel mai verosimil intr-o tranzacie obiectiv, neprtinitoare pentru proprietatea evaluat.

In urma aplicrii metodologiei n vigoare s-au obinut urmtoarele valori.

METODA

VALOAREA DE PIA

ABORDAREA PRIN PIA

36.000

160.000 lei

ABORDAREA PRIN VENIT

32.200

143.000 lei

Pentru formularea opiniei evaluatorul a inut cont de urmtoarele aspecte:

Abordarea prin piaa este cea mai credibil, dac evaluatorul deine informaii suficiente din pia.

Estimarea veniturilor care pot fi obinute din chirii este tot mai dificila n momentul de fa.

In opinia evaluatorului valoarea de piaa a imobilului este :

VALOAREA DE PIA

36.000 160.000 lei

La solicitarea AA Total Insolvency SPRL a fost estimat valoarea in ipoteza vnzrii forate.

Termenul vnzare forata se utilizeaz uneori n situaiile n care un vnztor este constrns s vnd i n consecin nu are la dispoziie o perioada de marketing adecvat.

Printre motivele care stau la baza constrngerii vnztorului se afla :

Evitarea deprecierii bunului.

Evitarea si reducerea cheltuielilor necesare pentru administrarea si gestionarea bunului.

In opinia evaluatorului, valoarea apartamentului in ipoteza vnzrii forate este:

VALOAREA IN IPOTEZA VANZARII FORTATE

27.000 120.000 lei

Raport evaluare apartament Suceava

ALEXANDRU DEBREZENI

SC COMINCO BUCOVINA SA

ANEXE

1.DOCUMENTATIE FOTOGRAFICA

Octombrie 2013Pagina 17 din 18

Raport evaluare apartament Suceava

ALEXANDRU DEBREZENI

SC COMINCO BUCOVINA SA

2.COMPARABILE

3.ACTE I DOCUMENTE DE PROPRIETATE

Octombrie 2013Pagina 18 din 18