raport evaluare 2 (1)

RAPORT DE EVALUARE

-DECEMBRIE 2011 -

SC BMB MET CONSTRUCT SRL –Raport de evaluare

2

RAPORT DE EVALUARE

DEBITOR: SC BMB MET CONSTRUCT SRL LICHIDATOR JUDICIAR:

SP BALESCU&ASOCIATII SPRL BUZAU

EVALUATOR:

ING. GALBENU MARIAN

AUTORIZATIE ANEVAR NR.877/1995

Acest document este proprietatea intelectualã a expertului evaluator ing. Galbenu Marian. Este interzisã copierea sau înstrãinarea acestui document fãrã acceptul evaluatorului. În caz contrar se vor aplica prevederile Legii 8/1996.

-DECEMBRIE 2011 -


3

CUPRINS

SINTEZA EVALUÃRII 1.DESCRIEREA MISIUNII 2. DESCRIEREA SI ANALIZA BUNURILOR 3. EVALUAREA BUNURILOR

Declaratia de certificare

ANEXE


4

SINTEZA EVALUÃRII

Raportul de evaluare are ca scop evaluarea unor bunuri apartinand SC BMB MET CONSTRUCT SRL de natura unuor mijloace fixe :

constructii, instalatii si a unor obiecte de inventar, astfel încât rezultatul evaluarii sã foloseasca procesului de lichidare /reorganizare al firmei

Evaluarea are ca obiectiv stabilirea valorii juste tinându-se seama de

inflatie ,utilitatea bunurilor ,starea acestora si de pretul pietei Evaluatorul a optat pentru utilizarea unor metode de evaluare,aceste

abordàri fiind conforme cu recomandãrile Standardelor europene si internationale de evaluare .

metoda de evaluare pe bazã de costuri

În anexe se prezintã coeficientii de depreciere functionalã si economicã

estimati de evaluator corelatia cu progresul tehnic,posibilitatea teoreticã de a vinde acel bun, existãnd potentiali compãrãtori,etc.

Opinia evaluatorului

Evaluatorul a respectat standardele de evaluare SEV adoptate de Asociatia Nationalã a Evaluatorilor de România (ANEVAR) si anume: -SEV-3.02 –Evalutorul –competente,calificare -IVS-1(SEV4.03)- Valoarea de piatã -IVS-2(SEV 4.04)-Categorii de valori în afara valorii de piatã Evaluatorul îsi asumã întreaga responsabilitate a lucrãrii si are asigurarea profesionalã nr. 084017/12.11.2010 eliberata de SC UNIQA ASIG SA Documentatia prezintã în detaliu evaluarea bunurilor aflate in listele de inventar ale firmei la data de 15.12.2011, Expertul-Evaluator recomandã valorile bunurilor potrivit anexelor.

VALOAREA DE PIATA ESTIMATA A BUNURILOR :

• Teren +constructii = 1.350.000 lei • Mijloace auto = 112.300 lei

Total = 1.462.300 lei


5

Capitolul 1

DEFINIREA MISIUNII

1.1. Identificarea clientului si a proprietarului bunurilor evaluate

Beneficiarul lucrãrii: LICHIDATOR JUDICIAR: SP BALESCU&ASOCIATII SPRL CUI: RO20570065 Nr.de ordine in tabloul practicienilor in insolventa: RFO II 0218,reprezentant administrator judiciar persoana juridica Balescu Dumitru Sediul social: Str.Unirii Nord ,Bl 19F,ap 3, Buzau Proprietarul bunurilor evaluate: DEBITORUL: SC BMB MET CONSTRUCT SRL Sediul : ULMENI,nr 450,judet BUZAU Forma de organizare : SRL CUI: 1151583 Nr.ORC : J10/92/1991

1.2 Scopul evaluãrii

Evaluarea a fost solicitatã de catre LICHIDATOR JUDICIAR: SP BALESCU&ASOCIATII SPRL Buzau în vederea evaluãrii bunurilor din listele inventariere anexate si stabilirea valorilor de piata ,astfel încât rezultatul evaluãrii sã fie folosit procesului de lichidare al firmei SC BMB MET CONSTRUCT SRL .

În acest scop evaluatorul stabileste valoarea justã a bunurilor,atunci când valoarea contabilã diferã semnificativ de valoarea justã.

S-au utilizat metode adecvate de evaluare si in limita documentelor puse la dispozitia expertului evaluator pentru identificarea bunurilor apartinand firmei

Evaluarea se efectueazã în conformitate cu Normele interne si internationale privind reevaluarea mijloacelor fixe.

1.3 Data inspectiei bunurilor si întocmirii raportului

Raportul de evaluare a fost elaborat in perioada, 12.12.2011 – 15.12.2011 incluzând culegerea datelor,evaluarea si redactarea raportului.

Curs mediu valutar de referintã : curs BNR: 1 EURO= 4,35 RON


6

1.4. Identificarea bunurilor

1.TEREN CURTI CONSTRUCTII : 1.800 MP,TARLA 5,inscris in CF nr

4153,nr cadastral 652 2.TEREN CURTI CONSTRUCTII : 497 MP,inscris in CF 356,nr cadastral

955 3.CONSTRUCTII : C1 –locuinta tip P+1 Sc =112,09 C2- locuinta tip P+1 Sc =112,09, inscris in CF 4156,nr cadastral 919 Pozitiile 1,2,3 sunt amplasate in Maracineni,judet Buzau 4. BUNURI MOBILE : 4.1 Autotractor IVECO 4.2 Semiremorca KOGEL Pozitiile 4.1 si 4.2 sunt amplasate la sediul firmei in localitatea

ULMENI,judet Buzau 1.5. Dreptul de proprietate : Pozitiile 1,2,3 sunt in proprietatea Maracineanu George Gabriel si

Maracineanu Traian Viorel ,administartori ai firmei SC BMB MET CONSTRUCT SRL ;

Pozitiile 4.1 si 4.2 sunt in proprietatea SC BMB MET CONSTRUCT SRL. 1.6.Definitia valorilor estimate

Evaluarea este un proces de estimare a valorii care exprimã în fapt o calitate a bunului.

Valoarea este un concept economic care se referã la pretul cel mai probabil la care ar ajunge vanzàtorii si cumpãrãtorii unui bun pus în vânzare.

Valoarea este un o estimare pe baza unui pret ipotetic Valoare de piatã ,în conformitate cu Standardele Internationale de

Evaluare – IV S-1,reprezintã suma estimatã pentu care o proprietate ar fi schimbatã la data evaluãrii între un cumpãrãtor hotãrât sã cumpere si un vânzãtor hotãrât sà vândã,intr-o tranzactie independentã ,dupã un marketing adecvat ,în care fiecare parte a actionat în cunostintã de cauzã ,prudent si fãrã constrângeri.

Pentru aestima valoarea de piatã evaluatorul trebuie sã determine mai întâi cea mai bunã utilizare (CMBU) sau cea mai probabilã utilizare.


7

Cea mai bunã utilizare-cea mai probabilã utilizare a proprietãtii,care este fizic posibilã,justificatã în mod adecvat,permisã legal,fezabilã financiar si din care rezultã valoarea cea mai mare a proprietãtii evaluate.

Cele mai utilizate metode pentru estimarea valorii de piatã : -abordarea prin cost de înlocuire net (CIN) -capitalizarea veniturilor Valoarea de utilizare-Valoarea pe care proprietatea o are pentru

utilizarea specificã si pentru un anumit utilizator si nu este în relatie cu piata. În prezentul raport de evaluare si urmare a scopului pentru care acesta a

fost întocmit ,va fi stabilitã o valoare de piatã . 1.7. Ipoteze si conditii limitative Evaluarea a fost realizatã pornind de la urmatoarele ipoteze:

• Prezentul raport este intocmit la cererea clientului si in scopul prezentat . Nu este permisa folosirea raportului de catre o terta persoana fara obtinerea in prealabil,a acordului scris al clientului si al eveluatorului. Nu se asuma responsabilitatea fata de nici o alta persoana in afara clientului, destinatarului evaluarii si al celor care au obtinut acordul scris si nu se accepta responsabilitatea pentru nici un fel de pagube suferite de orice astfel de persoana, pagube rezultate in urma deciziilor sau actiunilor intreprinse pe baza acestui raport ;

• Raportul de evaluare isi pastreaza valabilitatea numai in situatia in care conditiile de piata,reprezentate de factorii economici,sociali,politici, raman nemodificate in raport cu cele existente la data evaluarii ;

• Metoda de evaluare prin comparatie aplicabila unor astfel de bunuri conduc la stabilirea unei valori estimate cat mai apropiata de cea la care se va face tranzactia;

• S-au luat in calcul informatiile existente referitoare la tranzactiile efectuate, la ofertele cu bunuri similare ; aceste informatii au fost analizate, comparate si corelate prin elemente de comparatie ;

• S-au folosit toate informatiile pe care evaluatorul le-a avut puse la dispozitie de client si nu a fost omisa deliberat nici o informatie ; surse pe care le va indica in raportul de evaluare ;

• Aspectele de natura juridica ale bunurilor, nu-i atrag evaluatorului responsabilitatea intrucat s-au folosit informatii si documente furnizate de client si nu s-au facut investigatii suplimentare ;

• De asemeni evaluatorul nu va fi raspunzator pentru existenta unor vicii ascunse sau invizibile sau asupra unor conditii adverse de mediu care ar influenta valoarea ;

• Informatiile, estimarile si opiniile folosite de la surse pe care evaluatorul le considera credibile si nu isi asuma responsabilitate in privinta acuratetei informatiilor furnizate de terte persoane ;

• Evaluatorul nu are nici un interes in prezent sau viitor cu beneficiarul sau cu partile interesate in tranzactie ;

• Raportul de evaluare este confidential pentru clientul declarat si este valabil numai pentru scopul mentionat ,utilizarea in alte scopuri fãrã acordul scris al evaluatorului nu-i atrage acestuia nici o responsabilitate;

• Valorile estimate de cãtre evaluator sunt valabile la data prezentatã în raport si într-un interval de timp limitat;

Valorile nu contin TVA


8

1.8 Sursele de informatii

La elaborarea prezentului raport de evaluare au fost utilizate : • Informatii aflate în baza de date a evaluatorului privind nivelul

general al tranzactiilor cu bunuri similare; • Informatii privind starea actualã a bunurilor evaluate; • Rata inflatiei conform ANUARULUI STATISTIC; • Informatii notariale • Preturile utilizate sunt cele valabile la data de 15.12.2011

1.9 Identificarea si declaratia evaluatorului Lucrarea de fatã a fost întocmitã de ing. Galbenu Marian,membru titular

ANEVAR,autorizatia 877/1995. Expertul Evaluator este independent, neavând nici un interes direct sau

indirect ,present sau viitor fatã de beneficiar si îsi asumã întreaga responsabilitate a lucrãrii în sensul respectãrii Standardelor de Evaluare.


9

Capitolul 2. DESCRIEREA SI ANALIZA BUNURILOR

Bunurile evaluate au fost categorisite conform HG 2139/2004 ,prin care s-a stabilit si durata normatã de functionare:

EXPERT-EVALUATOR

Ing. MARIAN GALBENU

Legitimatie ANEVAR

Nr.877/1995

1

Asigurare profesionala 50.000 Euro/ Polita nr. RC/084017/12.11.2010

CLIENT

SP BALESCU$ASOCIATII SPRL

Adresa client(sediu social)

B-ul Unirii, Bl 19F, ap 3, Buzau , jud.Buzau

2

Destinatarul raportului

SP BALESCU$ASOCIATII SPRL

PROPRIETATE EVALUATA

• Mijloace fixe • teren

Adresa

Maracineni,jud Buzau Ulmeni,jud Buzau

3

Proprietar

SC BMB MET CONSTRUCT SRL Maracineanu George Gabriel si Maracineanu Traian viorel

DECLARAREA VALORII

4

VALOAREA DE PIATA ESTIMATA A BUNURILOR :

• Teren + Constructii = 1.350.000 lei • Mijloace auto = 112.300 lei

Total = 1.462.300 lei 5

TIP DE VALOARE

Valoare de piata


10

Sopul evaluarii

lichidare /reorganizare firma

Data inspectiei proprietatii

13.12.2011

Data evaluarii

15.12.2011

Curs de schimb BNR la data de referinta 1 Euro= 4,35 lei

6

DREPTUL DE PROPRIETATE

Imobil nr.cadastr. 652, sunt inscrise in CF 4153 Nr cadastral 955,CF 356 Nr cadastral 919,CF 4156 In localitatea Maracineni,judet Buzau

7

DOCUMENTATIA CADASTRALA

ANEXELE cuprind copia urmatoarelor documente : -Copii extras carte funciara -Copie liste inventar -Imagini bunuri evaluate

DESCRIEREA ZONEI DE AMPLASAMENT Zona de amplasament

Zona intravilan la 1 Km de Municipiul Buzau

Artere importante de circulatie in zona

Distanta de aprox 300 m de drum european E85

Caracterul edilitar al zonei

-Retea de transport in comun -Zona spatii comerciale

Utilitati edilitare

-Retea urbana de energie electricaexistenta -Retea urbana de apa, canalizare existenta(nu este bransata) -Retea urbana de telefonie existenta

Gradul de poluare orientativ

Fara poluare

8

Ambient

-Linistit


11

Concluzii

Zona de amplasare este corespunzatoare raportat la dotarile edilitare ;

10 DESCRIERE IMOBIL

Date generale Amplasament: dist aprox.7 Km de localitate si 800 m

de soseaua judeteana,parcurgand drum de piatra

Descriere Mijloace fixe : teren intravilan de 1800 mp curti constr teren intravilan de 497 mp curti constructii 2 locuinte : Sc =112,02 mp P+1

Caracteristici tehnice: Constr din caramida, structura beton armat, compartimentari zid Acoperite cu tigla Finisaje interioare si exterioare obisnuite

ANALIZA PIETEI BUNURI MOBILE SI IMOBILE Definirea pietei si subpietei Piata terenuri

Piata constructii afaceri, , obiecte inventar

Natura zonei

Din punct de vedere edilitar : zona constanta

Oferta de propr. similara

Oferta buna

Cerere de proprietati similare

Constanta, in ultimul an

Echilibrul pietei

Adecvat proprietatilor afaceri de zona

11

Concluzii

Echilibru cerere/oferta Posibilitatea cresterii preturilor

EVALUARE

12

Cadrul legal: Standarde internationale –Editia a opta-2007

• IVS 1-Valoarea de piata • IVS 2-Tipuri de valoare • IVS 3-Raportarea evaluarii • GN1- Evaluarea propr.imobiliare


12

Descriere BUNURI MOBILE : Nr . crt

Specificatie din Carte identitate seria D/601752

Caracteristici

1. Denumire mijloc fix AUTOTRACTOR 2. Categoria AUTOUTILITARA 3. Cod clasificare 2.3.2.1 4. An fabricatie 2004 5. Nr.identificare WJMM1VRPOO2425113 6. Nr.inmatriculare BZ 11 BMB 7. Marca IVECO, MP 44OE4T/P

EUROTECH 8. Motorul : omologat

Serie Tipul

022991 Diesel

9. Culoare : ALB Dotarea mijlocului de transport supus evaluãrii este cea standard pentru autotractor transport marfa B . 2.2 Semiremorca marca KOGEL Nr . crt

Specificatie din Carte identitate seria E/660001

Caracteristici

1. Denumire mijloc fix SEMIREMORCA 2. Categoria Semiremorca 04 3. Cod clasificare 2.3.2.1 4. An fabricatie 2001 5. Nr.identificare WKOSN002410788839 6. Nr.inmatriculare BZ 12 BMB 7. Marca KOGEL SN 24 8. Culoare : ARGINTIU

Descrierea stãrii tehnice

AutoTRACTOR a fost fabricat în anul 2004 ,achizitionat in anul 2008 si a fost folosit scopului achizitiei, fiind un mijloc de transport marfa fiabil .

Din declaratiile fostului proprietar a rezultat cã acesta a fost intretinut ,fiind executate la timp toate reviziile tehnice periodice la fiecare 10000 Km. În urma inspectiei a rezultat cã toate dotãrile si accesoriile exista fizic dar au un anume grad de uzura fizica si morala,conform descrierilor ulterioare.


13

De asemenea nu exista zgârieturi sau urme de ruginã ,uzura cauciucurilor este normalã si este in stare de functionare . Sunt anexate poze cu starea lui actuala Semiremorca este fabricata in anul 2001 si a fost achizitionata de proprietar in anul 2008,conform cartii de identitate a carei copie o anexam. Este intretinuta si chiar daca durata normata de functionare a expirat se poate folosi in continuare si poate aduce beneficii privind activitatea de transport marfuri. Anexam poze cu starea actuala a semiremorcii.

Capitolul 3.

EVALUAREA BUNURILOR

3.1 EVALUARE PRIN METODA COSTURILOR Evaluarea economicã are ca obiectiv stabilirea valorii de piatã a

mijloacelor fixe si obiectelor de inventar. Metodele de evaluare folosite au fost alese în functie de modul de

abordare al bunului O metodã de evaluare posibil de aplicat pentru aceste bunuri este: -METODA COSTURILOR Valoarea determinate prin aceastã metodã presupune continuitatea

utilizãrii bunului potrivit scopului pentru care a fost proiectat si construit .

Acest lucru este adecvat în situatia de fatã ,deoarece sunt întrunite urmãtoarele conditii :

• Bunul satisface o cerere economicã prin utilitatea pe care o oferã; • Bunul are durata de utilizare rãmasã rezonabilã; • Continuarea utilizãrii prezente este practicã; • Utilizarea alternativa nu este fezabila.

Aceastã metodã porneste de la la ipotezã de bazã care presupune

continuarea utilizãrii existente a bunului si foloseste principiul de bazã aplicabil : substitutia având ca bazã de evaluare STANDARD SEV 4.08.

Abordarea prin cost estimeazã valoarea prin determinarea costului actual (de înlocuire )al bunului din care se deduc o serie de elemente de depreciere care conduc la pierderea de valoare a bunului în urma unei deprecieri fizice,functionale sau economice.

Valoarea de piatã va fi data de relatia :

Vp= Cost actual – Depreciere(fizicã + functionalã +economicã)


14

Determinarea costului actual pentru constructii cu destinatia de spatii de productie: Costul actual = cost de înlocuire Costul de reproducere= costul de achizitie actualizat Determinarea deprecierii :

Deprecierea poate fi estimatã pornind de la parametri tehnico-economici ai mijloacelor fixe existente comparativ cu parametri tehnico-economici ai mijloacelor fixe noi.

Deprecierea fizicã =pierderea ce valoare ca rezultat al utilizãrii si uzãrii unui activ în functiune si din expunerea la factorii din mediul înconjurãtor . Deprecierea fizicã = Costul actual x Deprecierea fizicã procentualã

Deprecierea fizicã procentualã= Utilizare/Total utilzare

Deprecierea ec-functionalã reprezintã pierderea de valoare ca rezultat al

progresului tehnologic al aparitiei de noi tehnologii Deprecierea datorata factorilor externi actuali,respectiv cei legati de criza economica mondiala are valori cuprinse intre 30 si 60 % conform anexe Determinarea valorii de piatã

Vp= Cost actual – Depreciere(fizicã + functionalã +economicã)

DESCRIEREA PIETEI PiaŃa imobiliară se poate defini ca fiind interacŃiunea dintre persoanele

(fizice sau juridice) care schimbă drepturi de proprietate contra altor bunuri, cum ar fi banii. Această piaŃă se defineşte pe baza tipului de proprietate, potenŃialul de a produce venituri, localizare, caracteristicile investitorilor şi chiriaşilor tipici. PiaŃa imobiliară este influenŃată de atitudinile, motivaŃiile şi interacŃiunile vânzătorilor şi cumpărătorilor şi are caracteristici diferite de cele ale pieŃelor eficiente (este foarte sensibilă la situaŃia pieŃei de muncă şi stabilitatea veniturilor, deciziile de cumpărare sunt influenŃate de tipul de finantare, durata rambursării şi rata dobânzii, este o piaŃă care nu se autoreglează ci este afectată de multe reglementări guvernamentale şi locale, informaŃiile despre tranzacŃii similare nu sunt imediat disponibile, există decalaje între cerere şi ofertă, cererea poate fi volatilă datorită unor schimbări rapide în mărimea şi structura populaŃiei).

În cazul prezentului activ, Ńinând cont de estimările privind cea mai bună utilizare, piaŃa se defineşte ca piaŃa proprietăŃilor imobiliare comerciale,.

Activul se situează într-o zonă care beneficiază de un acces facil la arterele principale, şi în acelaşi timp de mai multe mijloace de transport. ConstrucŃiile se află în stare bună, iar printre cele noi se găsesc clădiri cu alte destinaŃii.

Grad de depreciere functionala si economica mare


15

EVALUAREA TERENULUI

Centralizatorul suprafetelor aferente activului evaluat se prezintã astfel:

Specificare Suprafata -mp

Suprafata construitã Sc 224 Suprafatã retele Sr - Suprafete cãi transport St Suprafata liberã Sl 2073 Suprafata totalã ST

2297

Din punct de vedere al gradului de ocupare si de utilizare a terenului,rezultã:

Specificare

Pondere valoricã

Procentul de ocupare a terenului ,%- POT

9,8%

Coeficientul de utilizare a terenului,%- CUT

9,8%

POT= (Sc+Sr+St ) / ST

CUT = Sc/ST Metoda de evaluare Evaluarea terenurilor se face utilizând metoda comparatiilor de piatã .


16

A fost aleasã aceastã metodã apreciindu-se cã existã suficiente informatii privind nivelul tranzactiilor cu terenuri “ NUDE “ pentru constructii în zonele de amplasament ale terenului supus evaluãrii. Metoda presupune corectarea valorilor medii practicate pe piatã cu influenta elementelor care particularizeazã terenurile evaluate ,exprimatã prin factorii de corectie. Formula de acalcul utilizatã pentru determinarea valorii de piatã este: Vt = Vm ( 1 +k/100 ) Unde: Vt = valoarea de piatã a terenului Vm = valoarea medie de piatã practicatã în tranzactii cu terenuri nude Aceastã valoare include si apreciazã : -categoria localitãtii; -amplasamentul în zonã( central,periferic) -accesul la transportul urban; -accesul la principalele utilitãti tehnico-sanitare:apã,canal,energie electricã ,telefonie.energie termicã -functiile medii economice si sociale ale zonei. K=K1+K2+…+Kn –factor de corectie ( % ) care exprimã influentele pozitive sau negative ale caracteristicilor terenului care se abat de la media apreciatã pentru zonã. Determinarea valorii de piatã a terenului Valoarea unitarã practicatã în tranzactii în zona medianã a localitatii murfatlar ,similarã cu cea în care este amplasat activul evaluat este: Vm = 15 euro/mp Echiparea tehnico-edilitarã a incintei este complexã ,incinta fiind racordatã la: -reteaua de apã-canal; -reteaua de energie electricã; -reteaua de telefonie; -transportul urban. Tinând cont de particularitãtile terenului ,valoarea medie suportã urmãtoarele corectii: K1= 10% -grad de ocupare cu constructii ,


17

K = 10% Valoarea de piatã unitarã pentru teren ,care este în proprietate exclusivã :

Vt1= 15 euro x ( 1+ 0,10 ) = 16,5 euro /mp Valoarea totalã a terenului este:

Vt = 16,5 euro/ mp x 2297 mp = 37.900,5 euro 1 euro = 4,35 lei

Vt = 164.867 lei

Corectie:

Vt =165.000 lei


18

EVALUAREA PROPRIETÃTII IMOBILIARE PRIN METODA CAPITALIZÃRII VENITURILOR

Valoarea prin capitalizare exprimã valoarea de piatã curentã a proprietãtii

imobiliare (teren si clãdire )presupunând cã aceasta este în stare de functionare si realizeazã venituri din chirii.

Metoda se bazeazã pe capacitatea constructiilor de a produce beneficii prin închirierea acestora tinând seama de amplasament,dotãri edilitare si tehnice.

Chiria de piatã per mp pentru asfel de constructii : 5, -10,0Euro/mp./lunã

Venitul brut potential :VBP

Suprafata desfãsuratã : Sd=2297 mp VBP= Suprafata x chiria VBP= 2297 x 5 = 11.485 Euro/lunã Venitul brut efectiv VBE va fi : VBE = VBP- pierderi prin neocupare si întârzieri la platã

Considerãm :

VBE = 0,75 VBP Rezultã: VBE= 8.614 Euro/LUNA VBE= 103.365/AN

Cheltuielile care se suportã din venituri : -impozitul pe clãdiri,taxe pe teren,prima de asigurare,management,constituirea fondului de înlocuire,etc -plata utilitãtilor (energie electricã,încãlzire,apã,canalizare) De regulã aceste cheltuieli reprezintã 20-30% din VBE În acest caz Venitul net efectiv va fi :

VNE = VBE – Cheltuieli


19

VNE = 77.524 Euro/an

Valoarea proprietãtii : V= VNE/c ,

Unde c = rata de capitalizare Conform prevederilor standardelor rata de capitalizare trebuie sã fie

în concordantã cu tipul de venit viitor anticipat. Rata de capitalizare : - rata de bazã( –plasament de bani în conditii lipsite de risc) = 8 % - rata de risc pentru investitie (risc peste medie) = 15 % - rata de risc aferent management = 2 %

C= 25 %

Valoarea de randament a proprietãtii imobiliare :

Vr= 77.524 /0,25 = 310.095 Euro

Pentru :1 Euro= 4,35 lei Vr= 1.348.914 lei

corectie:

Vr = 1.350.000 lei


20

RECONCILIEREA REZULTATELOR EVALUÃRII 1.Recapitulatia determinãrilor Prezentãm rezultatele determinãrilor patrimoniale si de randament: Nr. crt

Metoda de calcul Simbolul valorii determinate

VALOARE LEI

1.

Valoarea patrimoniala prin metoda CIN

VP

1.175.000

2. Valoarea prin capitalizarea veniturilor

VR

1.350.000

2.Interpretarea rezultatelor

Proprietatea imobiliara se afla într-un mediu rezisdential cu tendinta de dezvoltare.

Valoarea recomandata este Vr = 1.350.000 lei

V = 1.350.000 lei


21

EVALUARE BUNURILOR MOBILE PRIN METODA COMPARATIEI Metoda constã în analiza unor tranzactii recente de bunuri similare sau comparaile cu subiectul . În cazul de fatà ,ca tehnicã de comparare ,se va aplica identificarea directã ,deoarece pe piata de second-hand existã autotrenuri identice ,corectiile rezumându-se la numãrul de kilometrii parcursi si la starea tehnicã. Astfel ,se vor analiza citeva tranzactii recente de autotrenuri similare cu aceleasi caracteristici tehnice ,: AUTOTRACTOR IVECO Elem.comparatie Subiect A B C Pret (Euro ) 18200 18200 23400 32400 An fabricatie 2004 2004 2006 2008 Nr. Kilometri parcursi

500.000 550.000 430.000 300.000

Stare tehnicã buna funct buna f buna În urma studiului celor comparabile se constatã cã cea care are caractreristicile cele mai apropiate de subiect este varianta A Valoarea de piata este: Vpiata met.comp = 18200 euro,

Vp= 79.170 lei,corectat Vp=79.200 lei Valoarea nu contine tva SEMIREMORCA KOGEL Se vor analiza citeva tranzactii recente similare de aceleasi caracteristici: Elem.comparatie Subiect A B C

Pret (Euro ) - 6500 9500 16000 An fabricatie 2003 2000 2003 2008 Deprecieri ec si functionale

% 15 20 10

valoare act 5525 7600 14400 Stare tehnicã buna Satisf buna f buna Raportat la caracteristicile semiremorcii evaluate ,cea mai aproapiata valoare apartine variantei B. Expertul-evaluator recomanda : V piata semiremorca = 7600 euro

Vp= 33.060 lei,corectat Vp=33.100 lei


22

Certificare

Prin prezenta ,în limita cunostintelor si informatiilor detinute ,certific cã afirmatiile prezentate si sustinute în acest raport sunt adevãrate si corecte .

Deasemenea certific cã analizele,opiniile si concluziile prezentate sunt limitate numai de ipotezele considerate si conditiile limitative specifice si sunt opiniile si concluziile mele personale,fiind nepãrtinitoare din punct de vedere profesional.

Proprietatea a fost inspectatã personal de cãtre evaluator .

La data elaborãrii acestui raport ,evaluatorul este membru ANEVAR si are competenta necesarã întocmirii acestui raport.

Ing. Galbenu Marian Expert- Evaluator.membru titular ANEVAR


23

ANEXE


24

FISE DE PREZENTARE PENTRU CONSTRUCTII

1.1 Denumire mijloc fix Casa locuit

2. CARACTERISTICI TEHNICE

2.1 Tipul constructiei • Clãdire LOCUIT 2.2 Regim de înãltime • Parter +1 E 2.3 Elemente geometrice • Aria construitã

(mp)Sc 112,02

• Aria desfãsuratã (mp)Sd

224

2.4 Elemente structurale si nestructurale

Specificatie Descriere Stare tehnicã Uzura %

• Structura undatii de beton

,planseu beton

invelitoare din

tabla cu izolatie

5

• Închideri Zidãrie,tâmplãrie

termopan +PVC

5

• Pardoseli gresie,parchet 5 Compartimentãri Caramida,gips

carton

5

Finisaje interioare Vopsitorii lavabile

la pereti si tavane

,placaje de faianta

la pereti,tamplarie

cu geam termopan

10

Finisaje exterioare Tencuit si zugraveli

cu praf de piatra

10

2.5 Instalatii,utilitãti, protectia mediului

Specificatie Descriere Stare tehnicã Uzura %

Electrice(iluminat,

fortã)

Racordate la

retelele existente

10

• Termice Centrala proprie 5 • Apa Racordate la

retelele existente

10

• Canalizare Neracordate la

retelele existente -

• Telecomunicatii Racordate la

retelele existente 30


25

3.CALCUL DE EVALUARE 3.1 Determinarea uzurii fizice (Gu )

Rezistenta Arhitecturã Instalatii Uzurafi

zicã

totalã

Ponder

e

%

Uzura

% Ponder

e

Uzura

% Ponder

e

Uzura

% %

40 5 42 10 18 10 7 3.2 Metoda de evaluare 3.3 Sursa de estimare a costurilor

Metoda valorii de înlocuire-metoda devizelor Deviz lucrari

3.4 Valoarea de constructie Vn= Sd x Cu Vn= 493.046 lei 3.5 Valoarea ramasa Vr = Vp(1-Gu/100) Vr = 458.532 lei 3.6 Apreciere (depreciere ) functionala

Raport cerere/oferta favorabil Def=+10%

3.7 Valoare de piata Vp Vp= Vr (1+Def/100) Vp= 504.385 lei

Valoare piata Vp= 505.000 lei


26

PRETURI MEDII ORIENTATIVE 2011

PENTRU LUCRARI DE CONSTRUCTII CIVILE

Constructii cu arhitectura si finisaje deosebite FAZE DE EXECUTIE

Euro / mp fara TVA

Lucrari de infrastructura: terasamentele si constructia fundatiilor din beton simplu si armat pana la cota zero. 110

Structura de rezistenta din beton armat, exclusiv inchiderile si compartimentarile din zidarie. 155

Lucrari de constructii la "rosu", structura inclusiv inchiderile si compartimentarile. 195

Lucrari de constructii complete, inclusiv arhitectura, exclusiv instalatiile. 370

Instalatii sanitare interioare. 20

Instalatii electrice interioare. 20

Instalatii de incalzire interioare. 40

Instalatii de ventilatie. 15

Instalatii interioare de utilizare gaze naturale. 15

Lucrari de constructii executate "LA CHEIE", in antrepriza.

480

OBSERVATII: Pentru proiectare mai puteti plati in functie de valoarea de investitie , un procent cuprins intre 3,5% - 5,5%.

Fundatii din beton armat izolate cu polistiren, inchideri din caramida GVP sau Phorotherm si izolatatie termica cu termosistem de fatada, finisaje

deosebite cu gleturi moderne si varuri superlavabile, vopsitorii cu vopsele speciale cu mare acoperire, finisaje interioare scumpe, gresie si faianta import cu muchii si baghete, parchet

masiv fag sau stejar, tamplarie interioara si exterioara din lemn

stratificat si geamuri termopan low-e, obiecte sanitare deosebite import, instalatii termice cu teava cupru, radiatoare aluminiu si centrala termica performanta, finisaje exterioare cu policarbonat si

balustrade inox, zugraveli vopsea relief .

total 506 euro/mp


27

raport evaluare 2 (1)

Documents