3

ANALIZA DIAGNOSTIC I RAPORT DE EVALUARE A S.C. INTREP

S.A.

C U P R I N S SINTEZA RAPORTULUI DE EVALUARE CAPITOLUL I. DATE GENERALE 1.1. Prezentarea evaluatorului 1.2. Condiii limitative 1.3. Ipoteze restrictive 1.4. Scopul i utilizarea raportului 1.5. Definirea valorii estimate 1.6. Data evalurii 1.7. Forma de estimare a valorii 1.8. Drepturi de proprietate evaluate CAPITOLUL II. ANALIZA DIAGNOSTIC A S.C. INTREP S.A. 2.1. Date generale 2.2. Istoricul societii comerciale 2.3. Diagnosticul juridic 2.4. Diagnosticul managementului i resurselor umane 2.5. Diagnosticul tehnico-material, operaional 2.6. Diagnosticul comercial 2.7. Diagnosticul economico-financiar 2.8. Concluziile analizei diagnostic CAPITOLUL III. EVALUAREA INTREP S.A. 3.1. Consideraii generale. Metode de evaluare utilizate. 3.2. Abordarea bazat pe active 3.3. Abordarea bazat pe venit CAPITOLUL IV. REZULTATELE EVALURII I OPINIA EVALUATORULUI SURSE DE INFORMAII UTILIZATE ANEXE

4

SINTEZA RAPORTULUI DE EVALUARE I. Elementele de identificare ale societii supuse evalurii: 1. Denumirea societii: S.C. INTREP S.A.

2. Domeniu de activitate: Realizarea de construcii civile i industriale

3. Sediul societii: Oradea, judeul Bihor

4. Scopul evalurii: Stabilirea valorii de pia la zi a aciunilor societii n vederea vnzrii ntreprinderii

5. Dreptul evaluat: ntregul patrimoniu al societii

6. Numrul de aciuni: 8.700

7. Valoarea nominal a unei aciuni

50 LEI/aciune

II. Metode de evaluare utilizate i valorile estimate:

Metode utilizate

Valoarea societii (lei)

Valoarea unei aciuni

(lei/aciune) I. Metode bazate pe active 1. metoda activului net contabil 2.378.702 273 2. metoda activului net corectat 4.042.040 465 II. Metode bazate pe capitalizarea veniturilor 1. metoda fluxurilor financiare actualizate (DCF) 1.690.250 195

Ca urmare a aplicrii metodelor de mai sus, evaluatorul estimeaz c valoarea de pia la zi a unei aciuni, estimat n vederea vnzrii societii,este: Vp = 465 lei/aciune

Estimarea acestei valori are la baz valoarea rezultat ca urmare a abordrilor patrimoniale, respectiv metoda activului net corectat (ANC), aplicabil sub premisa continurii activitii normale de exploatare, considerndu-se c valoarea societii n general este dat de valoarea activelor deinute de societate (determinat prin metode bazate pe active) i nu de randamentul afacerii desfurate (determinat prin abordri pe baz de venit), avnd n vedere previziunile referitor la rezultatele financiare ale societii i scopul evalurii. Certificare: n limita informaiilor i a datelor deinute, certificm c faptele prezentate n acest raport sunt corecte i adevrate. De asemenea, certificm c nu avem nici un fel de interes imediat sau de perspectiv n proprietatea evaluat i nici un interes sau influen legat de prile implicate. Onorariul sau compensaiile primite nu sunt condiionate de rezultatele evalurii.

Analizele, opiniile i concluziile din prezentul raport sunt limitate de ipotezele considerate, de condiiile limitative specifice i sunt opinii personale, neinfluenate de nici un factor.

5

CAPITOLUL I. DATE GENERALE

1.1. Prezentarea evaluatorului

S.C. EVALUATOR S.R.L. cu sediul n Oradea, str. ... nr. ..., telefon ..., nregistrat la ORC jud. Bihor sub nr. J05/.../2000, CUI nr. ..., este o societate comercial specializat n consultan privind:

analize diagnostic i evaluri de societi comerciale; evaluri pentru terenuri, cldiri, construcii speciale i mijloace fixe diverse, pentru

utilizare ca i garanii n scopul obinerii de credite bancare, garanii, etc. evaluri de active i a ntregului patrimoniu al societilor comerciale pentru vnzare

sau mrire de capital social.

1.2. Condiii limitative

n prezentul raport previziunile sau estimrile activitii viitoare sunt bazate pe condiiile economice actuale din Romnia, precum i pe realizrile efective de pn acum ale societii. datele, informaiile i coninutul acestui raport sunt confideniale, ele nu vor putea fi

utilizate dect n scopul specificat n lucrare; valorile separate pentru imobilizrile corporale cuprinse n prezentul raport nu pot fi

utilizate n alte evalur, iar dac sunt utilizate, valorile nu sunt valabile. 1.2.1. Clauze de nepublicare Prezentul raport de evaluare nu va putea fi publicat integral sau parial fr acordul scris al colectivului de evaluare. 1.2.2. Responsabilitatea fa de teri Valorile estimate de ctre evaluator sunt valabile la data precizat n raport i respectiv atta timp ct condiiile specifice ale economiei romneti nu sufer modificri de natur s afecteze opiniile prezentate. Acest raport are la baz informaii furnizate de proprietar, corectitudinea i precizia lor fiind n responsabilitatea acestuia. Raportul este destinat scopului precizat i numai pentru uzul destinatarului.

1.3. Ipoteze restrictive

se presupune c titlurile de proprietate sunt valabile i c societatea poate fi vndut; toate documentaiile i informaiile se presupun a fi corecte, ele fiind incluse n lucrare n

scopul clarificrii ct mai bune a elementelor raportului; se presupune c funcionarea societii este conform cu toate reglementrile privind

mediul nconjurtor; aplicarea metodei bazate pe rentabilitate a fost fcut pornind de la estimrile fcute de

conducerea societii pentru T+1 i T+2 evaluatorul nu i asum rspunderea pentru aspectele, informaiile sau viciile ascunse, care

nu au fost aduse la cunotina sa.

1.4. Scopul i utilizarea raportului

Prezentul raport a fost elaborat n scopul stabilirii valorii de pia a societii la data de 30.11.T n vederea vnzrii.

Clientul i destinatarul raportului este societatea, implicit acionarii acesteia.

6

1.5. Definirea valorii estimate

Valoarea de pia este o reprezentare a valorii de schimb sau suma de bani pe care o proprietate ar aduce-o dac ar fi oferit spre vnzare pe o pia liber, la data evalurii, conform cerinelor care corespund definiiei valorii de pia. Valoarea de pia este estimat prin aplicarea metodelor i procedurilor de evaluare care reflect natura proprietii i circumstanele n care proprietatea respectiv va fi cel mai probabil tranzacionat pe piaa liber. Cele mai utilizate metode pentru estimarea valorii de pia includ abordarea prin comparaia vnzrilor, abordarea prin capitalizarea venitului, inclusiv analiza fluxului de numerar actualizat i abordarea prin cost (bazat pe active). Toate metodele, tehnicile i procedurile de msurare a valorii de pia, dac pot fi utilizate i dac sunt aplicate corect i adecvat, vor conduce la reflectarea valorii de pia, dac se bazeaz pe criterii derivate din pia. Definiia valorii de pia conform Cadrului general al IVS este: Valoarea de pia este suma estimat pentru care o proprietate va fi schimbat, la data evalurii, ntre un cumprtor hotrt i un vnztor hotrt, ntr-o tranzacie neprtinitoare, dup un marketing adecvat i n care prile implicate au acionat n cunotin de cauz, prudent i fr constrngere.

1.6. Data evalurii

Evaluarea a fost efectuat n perioada DECEMBRIE T - ianuarie T+1. La baza efecturii prezentului raport au stat informaiile privind nivelul preurilor corespunztoare perioadei noiembrie T - ianuarie T+1, iar valorile estimate sunt considerate valabile pentru nivelul de preuri corespunztoare datei de 30.11.T, dat la care cursul de schimb anunat de BNR pentru un dolar SUA este de 3,5 lei/USD, respectiv pentru un euro 4,5 lei/Euro. La aceast dat se consider ipotezele enunate valabile pentru valoarea estimat de evaluator.

1.7. Forma de estimare a valorii

Valoarea estimat n prezentul raport de evaluare, ca opinie a evaluatorilor, a luat n considerare plata n numerar (cash) sau similar, la data evalurii i nu cuprinde TVA. n varianta n care plata aciunilor se face sub alt form, atunci i valoarea va trebui modificat n funcie de condiiile de plat, aciune ce nu cade n sarcina evaluatorului.

1.8. Drepturi de proprietate evaluate

Obiectul prezentului raport l constituie societatea comercial INTREP S.A. ntregul patrimoniu al acesteia n vederea estimrii valorii de pia societii. CAPITOLUL II. ANALIZA DIAGNOSTIC A S.C. INTREP S.A.

2.1. Date generale

Denumire INTREP S.A. Forma juridic Societate pe Aciuni Cod unic de nregistrare 123456 Numr nmatriculare la ORC J05/xxx/2000 Sediu social Oradea, Telefon/Fax 0259/112233 Capital social 435.000 LEI Numr de aciuni 8.700

7

Valoarea nominal / aciune 50 LEI/aciune

2.2. Istoricul societii comerciale

S.C. INTREP S.A. i-a inceput activitatea in anul 2000. Aceast societate funcioneaz n baza legii nr. 31/1990 a societilor comerciale, principalul obiect de activitate al societii, prevzut n Statut i pe care l desfoar efectiv fiind: realizarea de construcii civile i industriale.

2.3. Diagnosticul juridic

Diagnosticul juridic vizeaz investigarea unor aspecte juridico-legale privind activitatea societii, n general. Sub aspect juridic, stabilirea diagnosticului societii n discuie a parcurs dou etape: - solicitarea documentelor legale care condiioneaz evaluarea (contractul i statutul cu toate modificrile ulterioare, bilanul, titlurile de proprietate, lista imobilizrilor corporale, etc.). - analiza documentaiei puse la dispoziie. 2.3.1. Actul de constituire i forma juridic Societatea comercial INTREP S.A. a luat fiin n conformitate cu prevederile Legii 31/1990, societatea nscriindu-se la Oficiul Registrul Comerului sub nr. J05/xxx/2000, cod unic de nregistrare RO 123456. Societatea comercial INTREP S.A. este persoan juridic romn, avnd forma juridic de societate pe aciuni cu capitalul privat.

2.3.2. Statutul societii Statutul societii a fost elaborat avnd la baz prevederile Legii nr. 31/1990. n conformitate cu acest statut, durata societii este nelimitat, cu ncepere de la data nmatriculrii la Oficiul Registrului Comerului. Obiectul de activitate nscris n Statut prevede ca activitate principal realizarea de construcii civile i industriale. Societatea are i alte activiti nscrise n statut. 2.3.3. Capitalul social i acionarii Capitalul social al SC INTREP S.A. este de 435.000 lei. Numrul total de aciuni nominative este de 8.700, iar valoarea nominal a unei aciuni este de 50 lei.

Principalii acionarii ai societii sunt: Nr. crt.

Acionar Capital social

LEI Numr aciuni

Pondere deinut

1 2 3 ...

TOTAL 435.0000 8.700 100% 2.3.4. Dreptul comercial Dreptul de proprietate asupra cldirilor, construciilor i terenului aflate n patrimoniul societii este atestat prin extrase de carte funciar. Societatea comercial INTREP S.A. are n dotare mijloace fixe specifice activitii desfurate. Din total imobilizri corporale, cldirile i construciile speciale au o pondere valoric de cca. 25% din valoarea total a imobilizrilor corporale.

8

2.3.5. Dreptul fiscal Societatea comercial INTREP S.A. are certificat de nregistrare fiscal i are atribut de nregistrare fiscal RO. Controalele fiscale efectuate nu au scos n eviden nereguli deosebite. 2.3.6. Dreptul muncii Angajaii societii i desfoar activitatea pe baza unui regulament de ordine interioar, reglementri de organizare i funcionare, contracte individuale de munc i contract colectiv de munc. n prezent nu exist conflicte de munc sau revendicri ale angajailor nesoluionate, existnd un bun climat social. 2.3.7. Dreptul mediului Activitatea desfurat de Societatea Comercial INTREP S.A. nu prezint aspecte deosebite. 2.3.8. Litigii Societatea comercial INTREP S.A. are pe rolul instanelor judectoreti mai multe litigii n care este implicat att n calitate de reclamant ct i n cea de prt. Cele mai multe litigii sunt de natur comercial.

2.4. Diagnosticul managementului i resurselor umane

Diagnosticul resurselor umane vizeaz stabilirea caracteristicilor resurselor umane

disponibile din punct de vedere al evoluiei, structurii, comportamentului, eficienei i adecvarea potenialului uman, cantitativ i calitativ la obiectivele firmei. Se urmrete anticiparea unor decizii i costuri antrenate de evoluia previzibil a potenialului uman sub aspectul angajrii, conducerii, pregtirii profesionale i salarizrii.

n condiiile unei concurene active i a unui acces tot mai larg al societilor la echipamente i tehnologii, potenialul uman este considerat un factor tot mai important de succes prin capacitatea sa de inovaie, de dezvoltare. 2.4.1. Analiza dimensiunii i structurii potenialului uman ncadrarea ntreprinderii cu personal conform nevoilor constituie, teoretic, premisa realizrii performanelor proiectate, practic, realizarea acestor performane depinde de structura, calitatea i modul de folosire a personalului. Scderea, n dinamic, a numrului de salariai se apreciaz diferit n funcie de cauzele care au generat-o i de contextul-economico social global. Analiza cantitativ a asigurrii cu potenial uman se face distinct pe cele dou mari categorii: personal operativ i personal de administraie i conducere. Creterea relativ a personalului operativ se apreciaz de regul ca o tendin favorabil, fr ca aceasta s constituie expresia perfeciunii structurii organizatorice a ntreprinderii. Conform evidenelor, INTREP S.A. are la data evalurii un numr de 116 angajai. Personalul societi este format n majoritate din brbai. Este o proporie caracteristic acestui domeniu de activitate. Evoluia numrului de angajai n perioada T-2 - T se prezint astfel:

Perioada T-2 T-1 T ianuarie 130 128 123 februarie 131 131 131 martie 131 131 134 aprilie 132 131 137

9

mai 132 133 141 iunie 134 138 122 iulie 138 138 120 august 136 138 118 septembrie 138 140 116 octombrie 133 130 116 noiembrie 132 129 116 decembrie 131 128 Numr mediu de salariai 133 133 125

n timp ce personalul TESA se menine, nenregistrnd variaii numerice, sunt 8 persoane din aceast categorie, personalul direct productiv a nregistrat o scdere uoar pe fondul reducerii activitii societii.

2.4.2. Analiza comportamentului potenialului uman

Din observaiile evaluatorilor i din declaraiile conducerii societii, rezult c personalul angajat al societii manifest n general un comportament responsabil i adecvat. Nu am putut stabili un raport exact dintre timpul efectiv lucrat i cel maxim disponibil, dar izolat, din informaiile primite, exist angajai cu abateri minore de la disciplina muncii. Nu exist aspecte legate de absenteism i nici de o eventual stare conflictual ntre salariai. 2.4.3. Analiza condiiilor de munc

Personalul societii a fost instruit asupra normelor de protecia muncii i de reducerea riscurilor n activitatea desfurat, conform normelor de securitate obligatorii i specifice ale fiecrui loc de munc.

2.4.4. Analiza eficienei utilizrii potenialului uman Pentru analiza eficienei utilizrii forei de munc vom folosi productivitatea medie anual pe o persoan, calculat ca raport dintre veniturile din exploatare (Ve) i numrul mediu de personal (N). Analiznd acest indicator pe ultimii 3 ani, respectiv T-2 30.11.T avem:

Pentru T-2: Pentru T-1:

lei 133

lei 8.546.951

N

VeWa 263.64===

Pentru T: Analiza acestui indicator relev un trend cresctor al eficienei utilizrii forei de

munc n prima perioad i un trend descresctor pentru anul T.

Diagnosticul managerial

lei 61.189 125

lei 7.648.666

N

VeWa ===

lei 133

lei 7.365.281

N

VeWa 378.55===

10

Acest diagnostic vizeaz modul de organizare al societii i analizeaz calitatea managementului, a procesului de conducere i a echipei, pentru a aprecia adecvarea acestora la cerinele dezvoltrii viitoare. Structura conducerii societii este urmtoarea:

Nume si prenume Functia Preedinte CA Membru CA Membru CA Membru CA Membru CA

ntreaga activitate se poate caracteriza printr-o bun comunicare, cunoatere i

colaborare a angajailor, o bun ajustare a sarcinilor realizat prin intermediul interaciunii dintre angajai i o ierarhizare pe mai multe nivele operaionale. Administrarea societii revine echipei manageriale conform contractului de management.

2.6. Diagnosticul tehnico-material, operaional

Viabilitatea firmei ntr-un mediu concurenial este asigurat numai n msura n care dispune de un potenial tehnico-material ai crui parametri tehnici i funcionali sunt adaptai noilor exigene. Acest diagnostic are ca obiectiv estimarea performanelor tehnice anterioare ale societii comerciale i identificarea soluiilor de ordin tehnic care pot asigura viabilitatea i dezvoltarea de perspectiv. Societatea comercial INTREP S.A. are o activitate cu vechime i tradiie n domeniu, recunoscut pe piaa local. Informaii privind structura si starea imobilizrilor corporale se regsesc n tabelul urmtor:

Specificatie Valoarea la 30.11.T

Amortizare la 30.11.T

Valoarea rmas

neamortizat la 30.11.T

Pondere (Valoare

la 30.11.T)

Pondere (Valoare

neta)

Grad uzur

%

Terenuri 222.550 0 222.550 7,61% 16,10% 0 Cldire administrativ

460.300 47.907 412.393 15,75% 29,83% 10,41%

Alte cldiri 406.282 73.104 333.178 13,90% 24,10% 17,99% Masini, utilaje, instal 1.684.157 1.348.502 335.655 57,61% 24,28% 80,07% Alte mijloace fixe 149.989 71.068 78.921 5,13% 5,71% 47,38% Total 2.923.278 1.540.581 1.382.697 92,39% 100,00% 52,70%

Prezentm, n cele ce urmeaz, aspectele remarcate cu ocazia identificrii i verificrii strii tehnice a imobilizrilor corporale existente n patrimoniul societii, de natura cldirilor, construciilor speciale, mainilor i utilajelor de lucru specifice aflate n patrimoniul S.C. INTREP S.A.:

- Imobilizrile corporale de natura cldirilor sunt evideniate n patrimoniul societii la valoarea reevaluat. Ultima reevaluare a fost efectuat la 31.12.T-1;

- Societatea are n patrimoniu un numr mic de cldiri i construcii speciale,

11

mijloace de transport, precum i o serie de mijloace fixe de natura obiectelor de inventar aparatur i mobilier de birotic;

- Din analiza structurii imobilizrilor corporale de natura cldirilor i construciilor speciale, dup vechimea lor (anul PIF), observm c, cea mai mare parte a cldirilor i construciilor speciale au fost puse n funciune n perioada 1980-1995;

- Majoritatea construciilor sunt ntr-o stare bun i foarte bun. Cldirea administrativ a fost mansardat i renovat n anul 2005 (au fost refcute finisajele, schimbate instalaiile electrice, sanitare i de nclzire, s-au fcut lucrri de termoizolare a cldirii, a fost refcut acoperiul);

- Societatea INTREP S.A., are n dotare mijloace fixe specifice, o parte cu o vechime nsemnat i rulate intens, deci cu grad ridicat de uzur.

Analiza eficienei utilizrii imobilizrilor presupune corelarea dimensiunii acestora cu efectele utile obinute prin folosirea lor. Att efectele, ct i eforturile au un coninut complex, ceea ce explic folosirea n diagnostic a unui sistem de indicatori: Venit la 1.000 lei imobilizri corporale:

1000corporale iimobilizar Valoare

Venit=

1000V

Profit brut la 1.000 lei imobilizri corporale:

1000corporale iimobilizar Valoare

brutProfit =

1000Pb

Aceti indicatori sunt calculai pentru perioada T-3 - T, n tabelul urmtor:

DENUMIRE T-3 T-2 T-1 30.11.T

Imobilizari corporale 2.069.117 1.796.783 1.615.616 1.382.697Venituri totale 6.464.212 7.409.837 8.585.774 7.713.923Profit brut 208.823 404.366 21.616 409.440Venituri la 1000 lei imobilizri corporale 3.124 4.124 5.314 5.579Profit brut la 1000 lei imobilizri corporale 101 225 13 296 Valorile indicatorului Venituri la 1000 lei imobilizri reflect o bun utilizare a potenialului tehnico-material, o cretere continu pe parcursul perioadei analizate a veniturilor obinute la 1000 lei imobiliyri corporale. Indicatorul Profit brut la 1000 lei imobilizri corporale reflect creterea n T-2 a eficienei utilizrii imobilizrilor corporale, urmat de o reducere brusc n T-1 pe fondul creterii cheltuielilor societii, iar n anul T se reia trendul cresctor al acestui indicator.

2.7. Diagnosticul comercial

2.7.1. Produse/ Servicii Pentru identificarea serviciilor INTREP S.A. pornim de la obiectul de activitate principal.

12

Societatea se ocup de proiectarea, construcia, montajul, finisarea cldirilor industriale i civile, folosind elemente prefabricate din beton. Gama de produse utilizate sunt: grinzi principale din beton, elemente de planeu, nvelitoare prefabricate din beton, nvelitoare uoar din tabl cutat autoportat, perei din prefabricate din beton aparent, perei din tabl, ciment, structuri metalice, pietri, stlpi de beton, .a. 2.7.2. Piaa Piaa creia i se adreseaz societatea INTREP S.A. are caracter local i regional, nefiind limitat. Piaa principal de desfacere este format preponderent din societi de dimensiuni mijlocii i mari, precum i din instituii publice 2.7.3. Clienii Clienii societii sunt in special persoane juridice, dar are si contracte cu persoane fizice. Nu exist clieni care se dein pondere nsemnat n cifra de afaceri, riscul ca dispariia unui client s genereze disfunctionaliti fiind foarte mic. Principalii clieni ai societii INTREP S.A. sunt companii particulare din partea de nord-vest a rii, societi comerciale mici, precum i primrii, spitale etc. 2.7.4. Piaa de aprovizionare Furnizorul principal este Euroholding Group. Ali furnizori importani: SC Construct S.A., General Agregate SA. etc.

2.7.5. Concurena Pe piaa intern, exist societi concurente att pe plan local ct i la nivel naional. Principalii concureni ai firmei sunt firmele mari Construct Romnia S.A., SC Euro Construct S.A., Construct International S.A. Optica market oriented i flexibilitatea sa productiv, asigur: un catalog diversificat i complet care satisface orice proiect arhitectonic i structural; personalizarea confirmrilor pentru fiecare plan de reglementare urbanistic n parte; rapiditate de execuie.

2.7.6. Promovarea Promovarea produselor se realizeaz prin apelul la mass-media, adic pres, televiziune, prin internet, prin calitatea serviciilor i seriozitate etc. Ca i politic de marketing, prin publicitatea pe care urmrete s o realizeze, societatea dorete s i extind activitatea, astfel nct s ajung cunoscut n toat Romnia.

2.8. Diagnosticul economico-financiar

Analiza diagnostic a companiei pe baza situaiilor financiare const n calcularea i interpretarea unei serii de indici i indicatori financiari. Cunoaterea indicilor i indicatorilor financiari, natura lor i legtura acestora cu activitatea companiei, reprezint elementul esenial al diagnosticului economico-financiar, precum i identificarea posibilitilor de mbuntire a activitii companiei. Analiza economico-financiar studiaz activitile, respectiv consumul de resurse i rezultatele obinute.

Aceast analiz nu este una static, aceasta ia n considerare evoluia performanelor financiare ale companiei. n mod obinuit se pornete de la rezultate pe ultimii 4 ani.

Analiza economico-financiar constituie un instrument operaional de cunoatere a strii de funcionare a sistemului. Analiza economico-financiar utilizeaz un sistem de indicatori valorici, fiecare n parte, prin coninut i mod de determinare caracteriznd anumite aspecte ale activitii companiei.

13

Situaiile financiare au fost analizate n termeni monetari, procentuali (elementele din contul de profit i pierderi exprimate ca procentaje din vnzri, iar elementele din bilan exprimate ca procentaje din totalul activelor nscrise n bilan) i de rate financiare.

1. ANALIZA N TERMENI MONETARI

- aa cum apare n situaiile financiare, este utilizat pentru a stabili tendinele i relaiile ntre conturile de venituri i de cheltuieli ale unei ntreprinderi, de-a lungul timpului. Aceste tendine i relaii sunt utilizate pentru a stabili fluxul de venit ateptat a fi generat n viitor precum i necesarul de capital care s permit ntreprinderii s genereze acel flux de venit.

Situaiile financiare sunt prezentate n termeni monetari n tabelele urmtoare.

BILANT PATRIMONIAL SIMPLIFICAT

lei ACTIV Perioada de analiza

31.12.T-3 31.12.T-2 31.12.T-1 30.11.T TOTAL IMOBILIZARI NECORPORALE 0 0 0 0 TOTAL IMOBILIZARI CORPORALE 2.069.117 1.796.783 1.615.616 1.382.697 Terenuri 222.550 222.550 222.550 222.550 Construcii 757.362 730.975 775.857 745.571 Mijloace fixe 1.089.205 843.258 617.209 414.576 Imobilizari corporale in curs 0 0 0 0 TOTAL IMOBILIZARI FINANCIARE 2.112 1.059 674 5.750 TOTAL ACTIVE IMOBILIZATE 2.071.229 1.797.842 1.616.290 1.388.447 TOTAL STOCURI 75.042 107.724 65.680 65.737 TOTAL CREANTE 638.399 798.025 1.028.961 982.851 TOTAL DISPONIBILITATI SI PLASAMENTE 349.923 485.670 361.649 545.010 TOTAL ACTIVE CIRCULANTE 1.063.364 1.391.419 1.456.290 1.593.599 Cheltuieli in avans 95.135 37.246 42.055 0 TOTAL ACTIV 3.229.728 3.226.507 3.114.635 2.982.046

PASIV Perioada de analiza 31.12.T-3 31.12.T-2 31.12.T-1 30.11.T

TOTAL CAPITALURI PROPRII 1.871.647 2.124.848 2.099.602 2.378.701 Capital social 435.000 435.000 435.000 435.000 Rezerve din reevaluare 233.486 233.486 304.756 304.756 Rezerve 1.038.337 1.113.586 1.214.652 1.214.652 Profitul sau pierderea de reportat 164.824 0 127.618 87.635 Profitul sau pierderea exercitiului financiar 175.258 357.853 18.602 336.659 Repartizarea profitului 175.258 15.077 1.026 Datorii ce trebuie pltite ntr-o perioad1an 519.251 279.761 0 0 Venituri in avans 0 0 0 0 Provizioane pentru riscuri si cheltuieli 0 0 0 0 TOTAL PASIV 3.229.728 3.226.507 3.114.635 2.982.046

Contul de profit i pierdere

14

lei ELEMENTE Perioada de analiza

31.12.T-3 31.12.T-2 31.12.T-1 30.11.T Venituri din vanzarea marfurilor 22.572 24.042 25.496 17.465 Productia vanduta 6.405.225 7.336.173 8.516.595 7.627.502 CIFRA DE AFACERI 6.427.797 7.360.215 8.542.091 7.644.967 Venituri din productia stocata 0 0 0 0 Variatia stocurilor 0 0 0 0 PRODUCTIA EXERCITIULUI 6.405.225 7.336.173 8.516.595 7.627.502 Venituri din subventii de exploatare 0 0 0 0 Alte venituri din exploatare 5.151 5.066 4.860 3.699 Venituri din provizioane privind exploatarea 0 0 0 0 TOTAL VENITURI DIN EXPLOATARE 6.432.948 7.365.281 8.546.951 7.648.666 Cheltuieli privind marfurile 12.315 12.466 14.363 13.047 Total cheltuieli materiale 1.489.604 1.779.837 2.088.088 1.593.000 Cheltuieli cu lucrari si servici executate de terti 2.106.183 2.069.320 2.684.382 2.151.308 Impozite, taxe si varsaminte asimilate 63.137 109.011 113.234 91.908 Total cheltuieli cu personalul 2.170.295 2.765.269 3.362.374 3.168.927 Alte cheltuieli de exploatare 35.658 30.034 3.757 8.564 Cheltuieli cu amortizari si provizioane 320.443 201.138 291.570 266.804 TOTAL CHELTUIELI DE EXPLOATARE 6.197.635 6.967.075 8.557.768 7.293.556 REZULTATUL DIN EXPLOATARE 235.313 398.206 -10.817 355.110 Participatii, imobilizari financiare si creante 0 0 0 0 Venituri din titluri de plasament 0 0 0 0 Venituri din diferente de curs valutar 0 0 0 0 Venituri din dobanzi 3.042 636 16.714 49.116 Alte venituri financiare 28.222 43.920 22.109 15.966 Venituri din provizioane privind exploatarea 0 0 0 175 TOTAL VENITURI FINANCIARE 31.264 44.556 38.823 65.257 Pierderi din creante legate de participatii 0 0 0 0 Cheltuieli din titluri de plasament cedate 0 0 0 0 Cheltuieli din diferente de curs valutar 0 0 0 0 Cheltuieli privind dobanzile 57.491 38.396 6.390 10.926 Alte cheltuieli financiare 263 0 0 0 Cheltuieli cu amortizari si provizioane 0 0 0 0 TOTAL CHELTUIELI FINANCIARE 57.754 38.396 6.390 10.926 REZULTATUL FINANCIAR -26.490 6.160 32.433 54.330 REZULTATUL CURENT 208.823 404.366 21.616 409.440 TOTAL VENITURI EXCEPTIONALE 0 0 0 0 TOTAL CHELTUIELI EXCEPTIONALE 0 0 0 0 REZULTATUL EXCEPTIONAL 0 0 0 0 VENITURI TOTALE 6.464.212 7.409.837 8.585.774 7.713.923 CHELTUIELI TOTALE 6.255.389 7.005.471 8.564.158 7.304.483 REZULTATUL BRUT AL EXERCITIULUI 208.823 404.366 21.616 409.440 IMPOZIT PE PROFIT 33.565 46.513 3.014 72.781 REZULTATUL NET AL EXERCITIULUI 175.258 357.853 18.602 336.659

2. ANALIZA N TERMENI PROCENTUALI

- compar elementele de venituri i cheltuieli din conturile de profit i pierdere cu totalul veniturilor obinute i posturile din bilan cu activele sau pasivele totale. Analiza procentual

15

este utilizat pentru a compara tendinele relaiilor existente de-a lungul timpului, ntre elementele de venituri i cele de cheltuieli sau ntre posturile din bilan ale ntreprinderii n cauz sau n raport cu cele ale ntreprinderilor similare.

Redm n continuare structura contului de profit i pierdere i a patrimoniului.

STRUCTURA CONTULUI DE REZULTATE

ELEMENTE Perioada de analiza 31.12.T-3 31.12.T-2 31.12.T-1 30.11.T

Venituri din vanzarea marfurilor 0,35 0,32 0,30 0,23 Productia vanduta 99,09 99,01 99,19 98,88 CIFRA DE AFACERI 99,44 99,33 99,49 99,11 Venituri din productia stocata 0,00 0,00 0,00 0,00 Venituri din productia imobilizata 0,00 0,00 0,00 0,00 PRODUCTIA EXERCITIULUI 99,09 99,01 99,19 98,88 Venituri din subventii de exploatare 0,00 0,00 0,00 0,00 Alte venituri din exploatare 0,08 0,07 0,06 0,05 Venituri din provizioane privind exploatarea 0,00 0,00 0,00 0,00 TOTAL VENITURI DIN EXPLOATARE 99,52 99,40 99,55 99,15 Cheltuieli privind marfurile 0,20 0,18 0,17 0,18 Total cheltuieli materiale 23,81 25,41 24,38 21,81 Cheltuieli cu lucrari si servici executate de terti 33,67 29,54 31,34 29,45 Impozite, taxe si varsaminte asimilate 1,01 1,56 1,32 1,26 Total cheltuieli cu personalul 34,69 39,47 39,26 43,38 Alte cheltuieli de exploatare 0,57 0,43 0,04 0,12 Cheltuieli cu amortizari si provizioane 5,12 2,87 3,40 3,65 TOTAL CHELTUIELI DE EXPLOATARE 99,08 99,45 99,93 99,85 REZULTATUL DIN EXPLOATARE 3,64 5,37 -0,13 4,60 Participatii, imobilizari financiare si creante 0,00 0,00 0,00 0,00 Venituri din titluri de plasament 0,00 0,00 0,00 0,00 Venituri din diferente de curs valutar 0,00 0,00 0,00 0,00 Venituri din dobanzi 0,05 0,01 0,19 0,64 Alte venituri financiare 0,44 0,59 0,26 0,21 Venituri din provizioane privind exploatarea 0,00 0,00 0,00 0,00 TOTAL VENITURI FINANCIARE 0,48 0,60 0,45 0,85 Pierderi din creante legate de participatii 0,00 0,00 0,00 0,00 Cheltuieli din titluri de plasament cedate 0,00 0,00 0,00 0,00 Cheltuieli din diferente de curs valutar 0,00 0,00 0,00 0,00 Cheltuieli privind dobanzile 0,89 0,52 0,07 0,14 Alte cheltuieli financiare 0,00 0,00 0,00 0,00 Cheltuieli cu amortizari si provizioane 0,00 0,00 0,00 0,00 TOTAL CHELTUIELI FINANCIARE 0,89 0,52 0,07 0,14 REZULTATUL FINANCIAR -0,41 0,08 0,38 0,70 REZULTATUL CURENT 3,23 5,46 0,25 5,31 TOTAL VENITURI EXCEPTIONALE 0,00 0,00 0,00 0,00 TOTAL CHELTUIELI EXCEPTIONALE 0,00 0,00 0,00 0,00 REZULTATUL EXCEPTIONAL 0,00 0,00 0,00 0,00 VENITURI TOTALE 100,00 100,00 100,00 100,00 CHELTUIELI TOTALE 100,00 100,00 100,00 100,00 REZULTATUL BRUT AL EXERCITIULUI 3,23 5,46 0,25 5,31 IMPOZIT PE PROFIT 0,52 0,63 0,04 0,94 REZULTATUL NET AL EXERCITIULUI 2,71 4,83 0,22 4,36

16

STRUCTURA SIMPLIFICATA A PATRIMONIULUI

% ACTIV Perioada de analiza

31.12.T-3 31.12.T-2 31.12.T-1 30.11.T TOTAL IMOBILIZARI NECORPORALE 0,00 0,00 0,00 0,00 TOTAL IMOBILIZARI CORPORALE 64,06 55,69 51,87 46,37 Terenuri 6,89 6,90 7,15 7,46 Construcii 23,45 22,66 24,91 25,00 Mijloace fixe 33,72 26,14 19,82 13,90 Imobilizari corporale in curs 0,00 0,00 0,00 0,00 TOTAL IMOBILIZARI FINANCIARE 0,07 0,03 0,02 0,19 TOTAL ACTIVE IMOBILIZATE 64,13 55,72 51,89 46,56 TOTAL STOCURI 2,32 3,34 2,11 2,20 Materii prime, materiale consumabile 2,32 3,34 2,11 2,14 Productie in curs de executie 0,00 0,00 0,00 0,00 Produse finite i mrfuri 0,00 0,00 0,00 0,06 Avansuri pentru cumprri de mrfuri 0,00 0,00 0,00 0,00 TOTAL CREANTE 19,77 24,73 33,04 32,96 Creante comerciale 19,77 24,73 33,04 32,96 Alte creante 0,00 0,00 0,00 0,00 TOTAL DISPONIBILITATI SI PLASAMENTE 10,83 15,05 11,61 18,28 TOTAL ACTIVE CIRCULANTE 32,92 43,12 46,76 53,44 CONTURI DE REGULARIZARE 2,95 1,15 1,35 0,00 TOTAL ACTIV 100,00 96,53 100,00 100,00

PASIV Perioada de analiza 31.12.T-3 31.12.T-2 31.12.T-1 30.11.T

TOTAL CAPITALURI PROPRII 57,95 65,86 67,41 79,77 Capital social 13,50 13,51 14,00 14,62 Rezerve din reevaluare 7,20 7,20 9,75 10,18 Rezerve 32,15 34,51 39,00 40,73 Profitul sau pierderea de reportat 5,10 0,00 4,10 2,94 Repartizarea profitului 5,43 0,47 0,03 0,00 Datorii ce trebuie pltite ntr-o perioad1an 16,08 8,67 0,00 0,00 Provizioane pentru riscuri si cheltuieli 0,00 0,00 0,00 0,00 TOTAL PASIV 100,00 100,00 100,00 100,00

Ratele de structur ale activului reflect utilizarea, termenele i gradul de lichiditate

al elementelor patrimoniale concrete. Ratele de structur ale activului sunt prezentate n tabelul urmtor: Nr. Crt

Indicatorul U.M. Perioada de analiza

Simbol

31.12.T-3 31.12.T-2 31.12.T-1 30.11.T

1 Rata activelor imobilizate % 64,13 55,72 51,89 46,56 RAI=AI/AT*100

2 Rata imobilizarilor necorporale % 0,00 0,00 0,00 0,00 RInn=Inn/AI*100

3 Rata imobilizarilor corporale % 99,90 99,94 99,96 99,59 RInc=Inc/AI*100

17

4 Rata imobilizarilor financiare % 0,10 0,06 0,04 0,41 Rif=If/AI*100

5 Rata activelor circulante % 32,92 43,12 46,76 53,44 RAC=AC/AT*100

6 Rata stocurilor % 7,06 7,74 4,51 4,13 RSt=St/AC*100 7 Rata creantelor % 60,04 57,35 70,66 61,67 RCr=Cr/AC*100

8 Rata disponibilit. banesti % 32,91 34,90 24,83 34,20 RDb=Db/AC*100

Rata activelor imobilizate reprezint raportul ntre activele imobilizate i activele totale ale unitii, exprimnd gradul de imobilizare al capitalului. Aceast rat msoar gradul de investire al capitalului. Rata activelor imobilizate reprezint ponderea elementelor patrimoniale utilizate permanent reflectnd i gradul de investire a capitalului n firm. De asemenea, reflect gradul de imobilizare a activului. Rata activelor imobilizate se apreciaz n funcie de specificul activitii. n perioada analizat se constat faptul c rata activelor imobilizate este n scdere fapt ce reflect o reducere a valorii activelor imobilizate la nivel de total activ. Rata imobilizrilor necorporale este raportul ntre imobilizrile necorporale i activele imobilizate totale ale unitii. Rata imobilizrilor corporale este raportul ntre imobilizrile corporale i activele imobilizate totale ale unitii. Rata imobilizrile corporale arat ponderea valorii activelor corporale n total imobilizri. Indicatorul reflect ponderea investiiilor materiale n total investiii. Reflect greutatea specific a activelor imobilizate i depinde de specificul activitii desfurate. De asemenea, indic i flexibilitatea firmei la schimbrile cerinelor pieei i a tehnologiilor. Pe ntreaga perioad de analiz, majoritatea imobilizrilor firmei erau constituite pe seama investiiilor materiale (oscilnd n jurul valorii de 99%), ceea ce poate fi considerat un fapt normal avndu-se n vedere obiectul de activitate al firmei. Rata imobilizrilor financiare este raportul ntre imobilizrile financiare i activele imobilizate totale ale unitii. Reflect politica de investiii financiare a firmei. Pe ntreaga perioad analizat ponderea imobilizrilor financiare este neglijabil. Rata activelor circulante exprim ponderea n totalul activului a capitalului circulant. Rata activelor circulante arat ponderea pe care o dein utilizrile cu caracter ciclic n total patrimoniu. Msoar indirect i gradul de lichiditate al patrimoniului. Depinde, n principal de urmtorii factori:

Natura i sezonalitatea activitii desfurate Perioada n care se afl firma (dezvoltare, meninere, recesiune) Politica financiar adoptat de ctre firm

Rata activelor circulante a crescut permanent pentru ntreaga perioad de analiz. Dinamica cresctoare s-a datorat, n principal, sporirii ntr-un ritm mai redus a activelor imobilizate fa de activele circulante dar i aciunii ntr-un sens negativ a reducerii vitezei de rotaie a acestora. Sporirea valorii activelor circulante nseamn mrirea gradului de lichiditate a activului total, avnd ns o eficien a utilizrii lor mai redus. Rata stocurilor Stocurile sunt acea parte a activelor circulante a cror capacitate de transformare n bani este cea mai sczut. Rata stocurilor reflect ponderea activelor circulante cel mai puin lichide n total active circulante. Situaia se poate considera normal

18

cnd stocurile nu depesc 50% din activele circulante. Aceast rat depinde de sectorul de activitate, durata ciclului de exploatare i factori conjuncturali. n perioada analizat stocurile au o pondere optim avnd n vedere obiectul de activitatea al societii rata stocurilor trebuie s se menin la un nivel ct mai redus. Rata creanelor arat ponderea creanelor pe care le are firma n total active circulante. Gradul lor de lichiditate este mai mare dect cel al stocurilor. n perioada analizat creanele au fluctuat. Rata disponibilitilor bneti arat ponderea activelor celor mai lichide n total active, adic gradul de lichiditate imediat a activelor curente. Nivelul minim acceptat este de 5% n total active circulante, iar cel maxim este de 25% n total active circulante. Nivelul optim este de 10% din total activ. Aceast rat este puternic influenat de raportul dintre durata medie de ncasare a creanelor i durata medie de achitare a obligaiilor. Gradul de lichiditate imediat a activelor este foarte ridicat. Ratele de structur ale pasivului reflect formarea, sursele i termenele de exigibilitate ale resurselor financiare. Permit aprecierea politicii financiare a companiei, prin punerea n eviden a unor aspecte privind stabilitatea i autonomia financiar a acesteia. Ratele de structur ale pasivului sunt prezentate n tabelul urmtor: Nr. Crt

Indicatorul U.M. Perioada de analiza Simbol

31.12.T-3 31.12.T-2 31.12.T-1 30.11.T

1 Rata stabilitatii financiare % 74,03 74,53 67,41 79,77 RSF=Cpm/PT*100

2 Rata autonomiei financiare globale % 57,95 65,86 67,41 79,77 RAFG=Cpr/PT*100

3

Rata autonomiei financiare la termen % 223,13 258,53 206,85 394,25 RAFT=Cp/Itml*100

4 Rata de indatorare globala % 42,05 34,14 32,59 20,23 RIG=DT/PT *100

5 Rata de indatorare la termen % 27,74 13,17 0,00 0,00 RIT=Itml/Cpr*100

6 Rata datoriilor curente % 25,97 25,47 32,59 20,23 RIG=Dts/PT *100

Rata stabilitii financiare reflect msura n care firma dispune de resurse financiare cu caracter permanent fa de total resurse. Preponderena capitalului permanent n resursele financiare reflect caracterul permanent al finanrii activitii conferind grad ridicat de siguran, prin stabilitate n finanare. Valoare minim care ofer o stabilitate acceptabil pentru o firm este de 50%. Rata stabilitii financiare reflect de fapt, legtura dintre capitalul permanent de care unitatea dispune n mod stabil i patrimoniul total. n perioada analizat nivelul acestui indicator s-a situat n general peste valoarea minim recomandat. Rata autonomiei financiare globale - arat gradul de independen financiar a societii. Se consider, c existena unui capital propriu de cel puin o treime din pasivul total, constituie o premis esenial pentru autonomia financiar a societii. Valorile acestui indicator s-au situat n perioada analizat peste limita recomandat, fapt ce denot independena financiar a societii de surse externe.

19

Rata autonomiei financiare la termen - arat gradul de independen financiar a societii pe termen lung. Acest indicator trebuie s fie superior valorii de 50%. Rata de ndatorare global reflect ponderea tuturor datoriilor pe care le are unitatea n pasivul total al acesteia. Valoare maxim admisibil a acestui indicator poate fi 66%, dei se consider c o valoare de 50% este mai sigur. n perioada analizat valoarea acestui indicator s-a situat n limite normale. Rata de ndatorare la termen reflect gradul de ndatorare prin mprumuturi pe termen mediu i lung. Se utilizeaz n fundamentarea deciziei de atragere a surselor mprumutate pe termen lung. Valoarea maxim admis este de 50%. n perioada analizat valoarea acestui indicator s-a situat n limite normale.. Concluzie

Din punct de vedere al ratelor de structur ale pasivului, care reflect formarea, sursele i termenele de exigibilitate ale resurselor financiare, putem spune c societatea beneficiaz de un grad ridicat de stabilitate i de autonomie financiar.

3. ANALIZA N TERMENI DE INDICATORI I RATE FINANCIARE

- este utilizat pentru a compara riscul relativ al ntreprinderii n cauz de-a lungul timpului.

Analiza echilibrului financiar Indicatorii echilibrului financiar sunt prezentai n tabelul urmtor:

Nr. Crt

Indicatorul UM Perioada de analiza Simbol

31.12.T-3 31.12.T-2 31.12.T-1 30.11.T 1 Fondul de rulment lei 319.669 606.767 483.312 990.254 FR=Cpm-In

2 Fondul de rulment propriu lei -199.582 327.006 483.312 990.254 FRP

3 Fondul de rulment strain lei 519.251 279.761 0 0

2 Necesar de fond de rulment lei 194.190 625.988 1.094.641 1.048.589

NFR=(St+Cr)-(Fz+Ob)

3 Trezoreria neta lei 125.479 -19.221 -611.329 -58.334 TN=FR-NFR=Db-Its

4 Flux monetar net lei -144.700 -592.108 552.995 FMN=TNf-Tno

4 Rata de finantare permanenta % 115,43 133,75 129,90 171,32

Rfp=Cpm/In * 100

5 Rata de finantare ciclica % 117,58 90,74 92,73 57,54

Rfc=Ots / Acm *100

6 Rata de finantare globala % 164,62 96,93 44,15 94,44

Rfg = FR / NFR *100

Fondul de rulment (FR) este partea din capitalul permanent, care depete valoarea imobilizrilor nete i este destinat finanrii activelor circulante. Fondul de rulment mai poate fi definit i ca excedentul de active circulante peste valoarea datoriilor pe termen scurt. El reprezint excedentul de resurse financiare, care se degaj n urma acoperirii activelor permanente din resursele permanente i, care poate fi folosit pentru finanarea nevoilor curente. Practic, fondul de rulment este partea din capitalul permanent, care depete valoarea imobilizrilor nete i este destinat finanrii activelor circulante. Reprezint marja de securitate n privina finanrii activelor circulante.

20

Fondul de rulment a avut o valoare pozitiv n perioada analizat, reflectnd existena resurselor financiare. Necesarul de fond de rulment (NFR) reprezint partea din activele circulante ce trebuie finanate din resursele stabile (capitalul propriu + credite pe termen mediu i lung). Necesarul de fond de rulment (NRF), reprezint excedentul de nevoi ciclice de finanare rmase dup acoperirea activelor curente pe seama resurselor curente i care vor trebui s fie acoperite din resursele permanente. Practic, reprezint partea din resursele ciclice ce trebuie finanate din resursele stabile. Nivelul necesarului de fond de rulment a fost pozitiv ceea ce nseamn c resursele curente nu au acoperit valoarea activelor curente. Trezoreria net (Tn) pune n eviden modul de realizare a ciclurilor financiare ale firmei i reprezint surplusul de lichiditi ce se degaj a sfritul perioadei de gestiune. Reflecta capacitatea real a firmei de a investi. Trezoreria net reprezint diferena dintre fondul de rulment i necesarul de fond de rulment sau disponibilitile bneti rmase la dispoziia firmei, rezultate din activitatea desfurat pe parcursul unui exerciiu financiar. Rata finanrii activelor stabile din resurse stabile reflect msura n care resursele financiare grupate n capitalurile permanente acoper utilizrile grupate n activele permanente. Valoarea acestui indicator a avut o valoarea bun, nevoile permanente fiind acoperite de resursele permanente. Rata finanrii activelor ciclice din resurse ciclice reflect msura n care resursele financiare grupate n capitalurile temporare acoper utilizrile grupate n activele temporare. Valoarea indicatorului relev faptul c nevoile temporare nu sunt acoperite de resursele cu caracter temporar. Rata finanrii globale a NFR din FR arat msura n care excedentul neutilizat de resurse permanente acoper nevoile ciclice neacoperite. Valoarea indicatorului confirm evoluia negativ a trezorerie nete pe ntreaga perioad de analiz, excepie fcnd anul T-3 cnd nevoile ciclice au fost acoperite de excedentul de resurse permanente. Analiza lichiditii i solvabilitii firmei Analiza lichiditii firmei urmrete capacitatea acesteia de a-i achita obligaiile curente din active curente, cu diferite grade de lichiditate, precum i evaluarea riscului incapacitii de plat. n tabelul urmtor sunt prezentai indicatorii de lichiditate ai firmei.

Indicatorul Perioada de analiza Simbol 31.12.T-3 31.12.T-2 31.12.T-1 30.11.T

Rata de lichiditate curenta 1,27 1,69 1,43 2,64 AC / Dts Rata de lichiditate rapida 1,18 1,56 1,37 2,53 ( Cr + Db )/ Dts Rata de lichiditate imediata 0,42 0,59 0,36 0,90 Db / Dts Solvabilitatea patrimoniala 2,38 2,93 3,07 4,94 AT / Dt

Lichiditatea curent compar ansamblul lichiditilor poteniale, asociate activelor circulante, cu ansamblul datoriilor pe termen scurt. Nivelul asiguratoriu este de 1,00.

21

Pe ntreaga perioad analizat valoarea acestui este peste nivelul considerat asiguratoriu ceea ce nseamn c valoarea datoriilor pe termen scurt poate fi acoperit din activele circulante. Lichiditatea rapid exclude stocurile din mijloacele curente de plat, acestea constituind elementul cel mai incert sub aspectul valorii i gradului de lichiditate. Exprima capacitatea firmei de a-i onora datoriile pe termen scurt din creane i disponibiliti bneti. Nivelul asiguratoriu este de 0,75. Pe ntreaga perioad analizat valoarea lichiditii rapide este peste nivelul considerat asiguratoriu semnificnd capacitatea firmei de a-i onora datoriile pe termen scurt din creane i disponibiliti bneti. Lichiditatea imediat pune n coresponden elementele cele mai lichide ale activului cu datoriile pe termen scurt, respectiv, apreciaz msura n care datoriile exigibile pot fi acoperite pe seama disponibilitilor bneti. Limita minim acceptat este de 0,5. n perioada analizat valoarea acestui oscileaz fiind peste limita optim n T-2 i T semnificnd n acest caz capacitatea firmei de a-i onora datoriile exigibile din disponibiliti bneti de care dispune. Solvabilitatea patrimonial general exprim gradul n care firma poate s-i acopere toate datoriile sale indiferent de termen din activele de care dispune. Valoarea asiguratorie este de 2. Solvabilitatea patrimonial general este pentru perioada analizat peste limita considerat asiguratorie. Analiza ratelor de gestiune Ratele de gestiune sunt prezentate n tabelul urmtor: Nr.

Crt

Indicatorul U.M. Perioada de analiza

Simbol

31.12. T-3

31.12. T-2

31.12. T-1

30.11. T

1 Rotatia activului total rot 2,00 2,30 2,76 2,59 rAT=Vt/AT 2 Rotatia imobilizarilor nete rot 3,12 4,12 5,31 5,56 rIn=Vt/In 3 Rotatia activelor circulante rot 6,08 5,33 5,90 4,84 rAC= Vt/AC

4 Durata de rotatie a stocurilor zile 4 5 3 3 dzSt=(St/CA)x

360

5 Durata de incasare a creantelor curente (clientilor) zile 36 39 43 46

dzCr=(Cr/CA)x360

7 Durata de plata a datoriilor curente (furnizorilor) zile 47 40 43 28

dzOts=(Ots/CA)x360

Rotaia activului total - valoarea minim care asigur o eficien acceptabil a gestiunii activelor totale, este de 1 rotaie, care corespunde unui termen mediu de revenire sub form bneasc iniial de 360 de zile. Valoarea acestui indicator se ncadreaz n limita acceptabil. Acest lucru semnific faptul c, n general activele au revenit sub form bneasc iniial cel puin o dat pe an. Rotaia imobilizrilor nete valoarea minim care asigur o eficien acceptabil a gestiunii activelor imobilizate, este de 1 rotaie, care corespunde unui termen mediu de revenire sub form bneasc iniial de 360 de zile. Valoarea acestui indicator se situeaz n perioada analizat peste limita care asigur o eficiena acceptabil a gestiunii activelor imobilizate.

22

Rotaia activelor circulante valoarea minim care asigur o eficien acceptabil a gestiunii activelor circulante, este de 6 rotaii, care corespunde unui termen mediu de revenire sub form bneasc iniial de 60 de zile. Valoarea acestui indicator se situeaz n perioada analizat n general sub limita considerat eficient ceea ce nseamn un termen mare de revenire sub form bneasc a activelor circulante. Durata de rotaie a stocurilor valoarea minim care asigur o eficien acceptabil a gestiunii stocurilor, este de 8 rotaii, care corespunde unui termen mediu de revenire sub form bneasc iniial de 45 de zile. Se constat faptul c n perioada analizat viteza de rotaie a stocurilor este foarte ridicat fa de limita recomandat, iar corelat i cu obiectul de activitate poate fi caracterizat ca o situaie normal. Rata de gestiune a creanelor exprim durata medie n zile de ncasare a contravalorii creanelor pe termen scurt. Practic, indic decalajul mediu n zile ntre data facturrii i data ncasrii contravalorii. Valoarea minim, care asigur o stare acceptabil a gestiunii creanelor, este de 4 rotaii, care corespunde unei durate medii de ncasare a creanelor de 90 de zile. Valoarea optim ar fi de maxim 30 de zile. Valoarea ratei de gestiune a creanelor se situeaz n perioada analizat ntre 36 i 46 de zile semnificnd o rat de ncasare a creanelor destul de bun. Rata de gestiune a clienilor exprim creditul client acordat de firm, adic, durata medie n zile de ncasare a contravalorii mrfurilor de la beneficiari. Practic, indic decalajul mediu n zile ntre data facturrii i data ncasrii contravalorii mrfurilor vndute. Valoarea minim, care asigur o stare acceptabil a gestiunii creanelor fa clieni, este de cel puin 8 rotaii, care corespunde unei durate medii de ncasare a creanelor de 60 zile. Valoarea optim ar fi de maxim 30 de zile. Nivelul indicatorului se situeaz la nivelul optim n T-3 i T-2 sau satisfctor n T-1 i la 30.11.T. Rata de gestiune a datoriilor curente exprim durata medie n zile de plat a contravalorii datoriilor pe termen scurt. Practic, indic decalajul mediu n zile ntre data facturrii i data plii contravalorii. Valoarea minim, care asigur o stare acceptabil a gestiunii datoriilor curente, este de 4 rotaii, care corespunde unei durate medii de plata a datoriilor de 90 de zile. Valoarea optim a perioadei de decontare ar fi de maxim 30 zile. Valoarea indicatorului n perioada analizat este satisfctoare.

Analiza ratelor de rentabilitate

Ratele de rentabilitate sunt prezentate n tabelul urmtor: Nr. Crt

Indicatorul U.M Perioada de analiza Simbol

31.12. T-3

31.12. T-2

31.12. T-1

30.11. T

1 Rata rentabilitatii comerciale % 2,73 4,86 0,22 4,40 Rrv=Pn / CA

2 Rata rentabilitatii resurselor consumate % 3,34 5,77 0,25 5,61 Rrrc = Pb / Cht

4 Rentabilitatea economica % 6,47 12,53 0,69 13,73 Rre = Pb / At 5 Rentabilitatea financiara % 9,36 16,84 0,89 14,15 Rrf= Pn / Cpr

23

Rata rentabilitii comerciale caracterizeaz eficiena ntregii activiti a ntreprinderii, exprimnd profitul net obinut la 100 lei vnzri. Rata rentabilitatii resurselor consumate arat profitul care revine pe unitatea de cheltuieli, caracteriznd eficiena costurilor. Rentabilitatea economic reflect eficiena elementelor patrimoniale angajate n activitatea ntreprinderii. Rata rentabilitii nominale trebuie s fie mai mare dect rata inflaiei pentru ca ntreprinderea s-i pstreze substana sa economic, deci s avem o cretere real din activitatea de exploatare. Rentabilitatea financiar exprim capacitatea ntreprinderii de a degaja profit net prin capitalurile proprii angajate n desfurarea activitii. Rata rentabilitii financiare trebuie s fie mai mare dect rata dobnzii pe piaa interbancar pentru a face atractive aciunile ntreprinderii.

Toate cele patru rate de rentabilitate calculate nregistreaz aceeai evoluie pe parcursul perioaei analizate. Astfel, dup tendina de cretere nregistrat n T-2 comparativ cu T-3, urmeaz o nrutire a rentabilitii n anul T-1, ratele nregistrnd valori aporpiate de zero, att sub nivelul ratei inflaiei ct i a ratei dobnzii pe piaa interbancar, ca urmare a profitului foarte sczut obinut n perioada respectiv. Situaia se mbuntete n anul T, valorile ratelor de rentabilitate situndu-se la un nivel apropiat de cel din perioada T-2. Tendin favorabil de cretere din ultima perioad de analiz semnific o utilizare mai eficient a resurselor ntreprinderii.

Analiza riscului de faliment

Pentru analiza riscului de faliment vom folosi Modelul Altman care se bazeaz pe urmatoarea functie: Z = 3,3T1 + 1,0 T2 + 0,6 T3 + 1,4 T4 + 1,2 T5

Nr. Crt

Indicatorul U.M.

Valori Simbol 31.12.

T-3 31.12.

T-2 31.12.

T-1 30.11.

T 1 Activ total lei 3.229.728 3.226.507 3.114.635 2.982.046 2 Venituri totale lei 6.464.212 7.409.837 8.585.774 7.713.923 3 Profit reinvestit lei 175.258 357.853 18.602 336.659 4 Capital propriu lei 1.871.647 2.124.848 2.099.602 2.378.701 5 Datorii totale lei 1.358.081 1.101.659 1.015.033 603.344 6 Profit brut lei 208.823 404.366 21.616 409.440 7 Active circulante lei 1.063.364 1.391.419 1.456.290 1.593.599 8 T1 - 0,0647 0,1253 0,0069 0,1373 Pb / AT 9 T2 - 2,0015 2,2966 2,7566 2,5868 Vt / AT

10 T3 - 1,3782 1,9288 2,0685 3,9425 Cpr / DT

11 T4 - 0,0543 0,1109 0,0060 0,1129 Prein /

AT 12 T5 - 0,3292 0,4312 0,4676 0,5344 AC / AT

13 Z = 3,3T1 + 1,0 T2 + 0,6 T3 + 1,4 T4 + 1,2 T5 - 3,5130 4,5401 4,5900 6,2047 Z

Interpretarea valorilor funciei Z: Z< 1,81 = situatie critica spre faliment 1,81 < Z < 2,90 = riscul de faliment este intr-o marja normala Z > 2,90 = riscul de faliment este aproape inexistent

24

Societatea analizat se regsete n categoria ntreprinderilor solvabile pe ntreaga perioad de analiz.

2.9. Concluziile analizei diagnostic

2.9.1. Puncte forte i oportuniti Societatea prezint aspecte de soliditate n ceea ce privete: dreptul societii, dreptul

comercial, dreptul fiscal, dreptul muncii, dreptul mediului Cldirile i terenul sunt valoroase datorit amplasrii ntr-o zon foarte bun din punct de

vedere imobiliar a municipiului Societatea are vechime pe pia Societatea nu are datorii restante Societatea nu a contractat credite n ultimii 3 ani

2.9.2. Puncte slabe i ameninri Valoarea mare a amenzilor Activitatea societii depinde de un numar redus de furnizori Mijloacele fixe nregistreaz un grad ridicat de uzur Dotarea tehnic necesit mbuntiri investiii n parcul auto

CAPITOLUL III. EVALUAREA S.C. INTREP S.A.

3.1. Consideraii generale

Economia de pia include o mulime de categorii care faciliteaz micarea,

transferarea, divizarea i mai ales formarea capitalurilor. Cea mai important din operaiunile ce privesc capitalul este evaluarea mrimii acestuia dup care urmeaz profitul ce poate fi adus de un capital ntr-o perioad anume.

Lucrarea de fa i propune, aa cum am mai artat, evaluarea Societii Comerciale INTREP S.A., ca o ntreprindere n totalitatea ei, n scopul stabilirii valorii de pia la zi a pachetului de aciuni n vederea vnzrii.

n vederea elaborrii prezentului raport de evaluare, au fost parcurse succesiv urmtoarele etape:

elaborarea unui concept metodologic privind coninutul i structura raportului de evaluare;

elaborarea unui plan de culegere a informaiilor i datelor primare; culegerea propriu-zis de date i informaii pentru diagnoza obiectului raportului de

evaluare; colectarea i selectarea datelor i informaiilor existente; motivarea alegerii metodelor de evaluare adoptate i reconcilierea rezultatelor pentru

aprecierea ct mai real a valorii finale estimate;

Raportul de evaluare a patrimoniului S.C. INTREP S.A. are la baz reglementrile legale n vigoare, literatura de specialitate, o serie de proceduri recomandate de ANEVAR i cele cuprinse n standardele de evaluare.

25

3.2. Metode de evaluare utilizate

Avnd la baz Standardele de evaluare cu privire la abordrile folosite n evaluarea

ntreprinderilor i scopul lucrrii, n lucrarea de fa am folosit dou abordri de evaluare: abordarea bazat pe active - metoda activului net contabil - metoda activului net corectat abordarea bazat pe venit - metoda fluxurilor financiare actualizate

3.3. Abordarea bazat pe active

Abordarea bazat pe active este fundamentat pe principiul substituiei, respectiv un activ nu valoreaz mai mult dect costul de nlocuire al tuturor prilor sale componente.

n derularea abordrii pe baz de active, bilanul contabil ntocmit pe baz de costuri este nlocuit cu bilanul economic, ce reflect toate activele, precum i toate datoriile, la valoarea lor de pia sau la o alt valoare curent adecvat. 3.3.1. Activul net contabil

Activul net contabil (Anc) sau patrimoniul net contabil se stabilete ca diferen ntre total active (At) i datorii totale (Dt):

Anc = At - Dt = 2.982.046 lei 603.344 lei = 2.378.702 lei

Anc = 2.378.702 lei

Cunoscnd numrul total de aciuni ale societii, valoarea pe aciune este: Anc 2.378.702 lei Valoare aciune Anc = ---------------------- = ----------------------- = 272,7 lei Nr. de aciuni 8.721 Rotunjit: 273 LEI Metoda este simpl, rezultatul obinut ns nu reflect patrimoniul net real al societii. Acest lucru se datoreaz faptului c, imobilizrile corporale pe care societatea le are n patrimoniu au o valoare diferit de valoarea nregistrat n contabilitate, avnd n vedere n primul rnd amplasarea cldirilor i terenului. Prin urmare, este necesar corectarea acestui activ net contabil.

3.3.2. Activul net corectat

Dintre toate componentele, doar imobilizrile corporale necesit nlocuire (evaluare), cu valorile rezultate din evaluare (stabilirea valorilor la zi).

Coreciile s-au aplicat pentru toate imobilizrile corporale aflate n patrimoniul S.C. INTREP S.A., excepie imobilizrile corporale de natura obiectelor de inventar.

ACTIV NET CONTABIL I CORECTAT LA 30.11.T

26

um = lei

DENUMIRE ACTIV NET CONTABIL

la 30.11.T

DIFERENE DIN

EVALUARE

ACTIV NET CORECTAT

la 30.11.T

A I ACTIVE IMOBILIZATE 1 Imobilizri necorporale 0 0 0 2 Teren 222.550

1.697.239 2.665.360 3 Cldiri i construcii speciale 745.571

4 Alte mijloace fixe 414.576 -29.302 385.274 5 Imoblizri financiare 5.750 0 5.750

TOTAL I 1.388.447 1.667.937 3.056.384

II ACTIVE CIRCULANTE

1 Materii prime, materiale, consumabile, obiecte de inventar

63.899 0 63.899

2 Produse finite si mrfuri 1.839 0 1.839

3 Disponibilitti bnesti 545.010 0 545.010

4 Creante si decontri 982.851 -4.599 978.252 TOTAL II 1.593.599 -4.599 1.589.000

TOTAL A = I+II 2.982.046 1.663.338 4.645.384

B DATORII

1 Datorii ce trebuie pltite ntr-o perioad < 1 an

603.344 0 603.344

2 Datorii ce trebuie pltite ntr-o perioad > 1 an

0 0 0

TOTAL B (1+5) 603.344 0 603.344

ACTIV NET (A-B) 2.378.702 1.663.338 4.042.040

Activul net corectat reflect mrimea capitalului necesar pentru a reconstitui

patrimoniul net existent al ntreprinderii la nivelul valorii reale de utilitate al acestuia. Formula de calcul este urmtoarea:

ANC = Ac Dc

unde: ANC activul net corectat pe baza costului net de nlocuire al tuturor imobilizrilor

corporale aflate n patrimoniul societii Ac este activul total corectat pe baza costului net de nlocuire a imobilizrilor corporale

aflate n patrimoniul societii, respectiv pe baza valorii determinate prin metoda capitalizrii veniturilor

Dc reprezint datoriile totale corectate.

ANC = 4.645.384 lei 603.344 lei = 4.042.040 lei ANC = 4.042.040 lei

Cunoscnd numrul total de aciuni ale societii, valoarea pe aciune este: ANC 4.042.040 lei

27

Valoare aciune ANC = ---------------------- = ----------------------- = 464,6 LEI Nr. de aciuni 8.721 Rotunjit: 465 LEI

Fundamentarea evalurii imobilizrilor corporale aflate n patrimoniul societii n vederea determinrii activului net corectat

DETERMINAREA VALORII CONSTRUCIILOR I TERENULUI

a) Pentru construcii i teren Pentru determinarea valorii terenului i a construciilor din patrimoniul societii s-au aplicat dou metode:

Metoda costului de nlocuire Metoda capitalizrii directe

METODA COSTULUI DE NLOCUIRE

Pentru a stabili costul net de nlocuire la 30.11.T al fiecrei imobilizri corporale s-a avut n vedere determinarea "costului de nlocuire" i a "gradului de uzur fizic" pentru fiecare imobilizare corporal n parte la aceast dat.

Prima etap a acestei metode const n inspectarea mprejurimilor, a amplasamentului i a construciilor culegnd toate datele tehnice ale cldirilor sau construciilor speciale precum i orice alte date pe care le consider relevante pentru proprietatea de evaluat.

Se cunosc trei metode tradiionale de estimare a costului unei cldiri sau construcii: - Metoda costului avnd la baz preul de barem - Metoda costurilor segregate - Metoda devizelor

n aceast documentaie a fost utilizat metoda costului preului de barem i metoda actualizrii indiciale pentru cteva poziii de construcii speciale pentru care nu au existat date suficiente, pentru a le aborda prin alt metod.

Metoda costului avnd la baz preul de barem utilizeaz costuri cunoscute ale unor structuri similare, costuri ajustate pentru anumite condiii ale pieei sau eventuale diferene fizice, respectiv pornete de la costul unitar de barem, conform cataloagelor de Reevaluare elaborate de Comisia Central pentru Inventarierea i Reevaluarea Fondurilor Fixe n 1965, actualizat pe baza creterilor de pre constatate prin comparare cu preurile practicate pe etape, conform unor studii i statistici. Este o metod simpl, practic i larg folosit. Cnd este corect utilizat, aceast metod duce la estimri rezonabil de precise pentru costul de reconstrucie sau de nlocuire, la care se aplic uzura.

Deprecierea reprezint o pierdere de valoare fa de costul de reconstrucie ce poate apare din cauze fizice, funcionale sau externe. Estimarea deprecierii s-a efectuat prin metoda segregrii sau prin estimarea acesteia conform strii n care se afl elementul evaluat la momentul evalurii. Prin aceast metod se analizeaz separat fiecare cauz a deprecierii, se cuantific i apoi se totalizeaz o sum global.

Principalele tipuri de depreciere care pot afecta o cldire i cu care opereaz aceast metod sunt: Uzura fizic evideniat de rosturi, czturi, fisuri, infestri, defecte de structur etc.

Aceasta poate avea dou componente: uzura fizic recuperabil se cuantific prin

28

costul de readucere a elementului la condiia de nou sau ca i nou, se ia n considerare numai dac costul de corectare a strii tehnice e mai mare dect creterea de valoare rezultat i uzura fizic nerecuperabil se refer la elemente deteriorate fizic care nu pot fi corectate n prezent din motive practice sau economice.

Neadecvare funcional este dat de demodarea, neadecvarea sau supradimensionarea cldirii din punct de vedere al dimensiunilor, stilului sau instalaiilor i echipamentelor ataate. Se poate manifesta sub dou aspecte: neadecvare funcional recuperabil se cuantific prin costul de nlocuire pentru deficiene care necesit adugiri, nlocuire, modernizare sau supradimensionri i neadecvare funcional nerecuperabil care poate fi cauzat de deficiene date de un element neinclus n costul nou, dar care ar trebui inclus sau de un element inclus n costul nou, dar care nu ar trebui inclus.

Depreciere economic (din cauze externe) - se datoreaz unor factori externi proprietii imobiliare cum ar fi modificarea cererii, utilizarea proprietii, amplasarea n zon, urbanismul, finanarea etc.

n situaia cldirilor i construciilor speciale, care fac obiectul prezentei evaluri, a fost determinat doar una din tipurile de depreciere care afecteaz valoarea acestora, respectiv uzura fizic i uzura din cauze economice (blocaj pe piaa imobiliar).

Stabilirea uzurii fizice. Gradele de uzur pentru cldiri, s-au stabilit pe elemente, principalele componente fiind: structura de rezisten, anvelopa, finisajele i instalaiile. Acestea au fost estimate innd seama de urmtoarele aspecte de ordin general: Durata de via consumat pentru structura de rezisten Starea anvelopei i a finisajelor, data ultimei refaceri a acestora i durata lor normat de

via Starea instalaiilor, durata de via, nivelul de reparaii sau nlocuire, datele executrii

acestor lucrri Durata de utilizare rmas pentru fiecare imobilizare corporal a fost apreciat innd cont de condiiile de funcionare, intensitatea exploatrii, modul de ntreinere i ncadrare n limitele parametrilor recomandai de fabricant, precum i de starea fizic actual.

Coreciile uzurii fizice au fost fcute pe baza observaiilor individualizate pe fiecare obiect i luarea n considerare a condiiilor concrete de lucru a fiecruia. n funcie de valorile de nlocuire stabilite i de gradele de uzur reale rezultate din duratele de exploatare rmase estimate s-au calculat costurile nete de nlocuire ale construciilor.

Un exemplu de evaluare a imobilizrile corporale de natura cldirilor aflate n

patrimoniul INTREP S.A. este prezentat n continuare.

Costul de nlocuire

Grad de uzura

Costul de nlocuire net

CI (RON) Gu CIN (RON)

927.464 18 % 760.520 cat fisa Regim de inaltime P 124 8A Suprafata construita 193,59 mp

Suprafata desfasurata 369,31 mp constructii 1.065,8 lei/mp instalatii electrice de iluminat 49,0 lei/mp instalatii sanitare 36,8 lei/mp instalatii de incalzire 73,5 lei/mp

Valoarea unitara necorectata la 01.01.1965 1.225,0 lei/mp Total valoare necorectata la 01.01.1965

1.225 lei/mp x 369,31 mp = 452.404,8 lei

29

Corectii se scade pentru diferen de nlime -49 lei/mp x 369,31 mp = -18.096,2 lei se adaug pentru echipamentul centralei termice 24 lei/mp x 369,31 mp = 8.863,4 lei

443.172,0 lei Coeficient de actualizare 01.01.1965 - 15.02.T (cu TVA dedus) 24.904,144 1,19 = 20.927,8521

Costul de inlocuire la 30.11.T 9.274.638.070 lei vechi

Gradul de uzura fizica estimat 8 % Depreciere din cauze externe 10 %

Total depreciere 18 %

Costul de inlocuire net la 30.11.T 7.605.203.217 lei vechi

Terenul aferent amplasamentului.

Pentru terenul supus evalurii n acest raport s-a aplicat metoda comparaiilor de pia. Estimrile au inut cont de gradul de ocupare a terenului evaluat, de amplasarea n cadrul localitii, accesul la utiliti, front la strad. Calculele sunt prezentate n tabelul urmtor.

Elemente de comparaie Proprietatea

evaluat Comparabila 1 Comparabila 2 Comparabila 3

Adresa Oradea, str. Eval

Oradea, str. TT

Oradea, Ioia, zona case

Oradea, str. BB

Suprafaa terenului mp 2.570 600 650 550

Preul de oferta/vanzare euro/mp 110,0 155,0 100,0

Corecie % -20% -30% -20% euro -22 -47 -20 Pre corectat euro 88 109 80 Situaia juridic liber de sarcini liber de sarcini liber de sarcini liber de sarcini Corecie % 0% 0% 0% euro 0 0 0 Pre corectat euro 88 109 80

Grad de ocupare liber liber liber cldire din

chirpici

Corecie % 0% 0% 20% euro 0 0 20 Pre corectat euro 88 109 100

Localizare stra. T.

Vladimirescu mai slab mai slab mai slab

Corecie % 15% 15% 15% euro 17 23 15 Pre corectat euro 105 132 115 Front stradal 55 15 13,5 18 0,021400778 0,025 0,020769231 0,032727273 Corecie % 0% 0% 0% euro 0 0 0 Pre corectat euro 105 132 115 Suprafaa terenului 2570 600 646 550

30

Corecie % -5% -5% -5% euro -6 -8 -5 Pre corectat euro 99 124 110 Acces la utiliti

ap i canalizare la gard la gard la gard la gard energie electric la gard la gard la gard la gard nclzire central la gard

telefon la gard la gard la gard la gard gaz la gard la gard la gard la gard

Corecie % 5% 5% 5% euro 6 8 5 Pre corectat euro 105 132 115 Categoria terenului intravilan intravilan intravilan intravilan Corecie % 0% 0% 0% euro 0 0 0 Pre corectat euro 105 132 115

Valoarea terenului determinata prin metoda comparatiilor directe este:

V = 105 euro/mp x 2.570 mp = 269.850 euro Respectiv in lei la cursul din 30.11.T de 4,5 lei/euro:

V = 1.214.325 lei.

Valoarea construciilor i terenului determinat prin aceast metod este:

V = 2.390.450 lei METODA CAPITALIZRII DIRECTE

Metoda capitalizarii directe este o metoda de randament care transforma nivelul estimat al venitului net asteptat intr-un indicator de valoare al proprietatii. Transformarea se poate face prin divizarea castigului estimat printr-o rata de capitalizare, fie prin multiplicarea acestuia printr-un factor corespunzator de multiplicare (inversul ratei de capitalizare). Castigul asteptat luat in considerare este de obicei castigul estimat al anului viitor.

Aceasta metoda parcurge urmatoarele etape principale: Estimarea venitului anual brut Estimarea venitului brut potential anual (VBP) care reprezinta suma totala a veniturilor din chirii pe un an, in ipoteza unui grad de ocupare de 100%. Determinarea venitului brut efectiv (VBE) care se obtine prin scaderea din VBP a pierderilor datorate neocuparii integrale sau neplatii respectiv intarzierii la plata chiriei Calculul venitului net din exploatare (VNE) care se obtine prin deducerea din VBE a cheltuielilor din exploatare ce revin proprietarului (taxe, impozite, utilitati, salariile administratiei, reparatii etc. daca prin contractele de inchiriere nu se prevede ca vor fi recuperate de la chiriasi) Estimarea ratei de capitalizare (c) care se bazeaza pe analiza tranzactiilor recente de proprietati comparabile de pe piata imobiliara. Rata de capitalizare reprezinta relatia dintre castig si valoare si este invers proportionala cu durata de recuperare a investitiei. Aplicarea formulei de capitalizare directa

V.N.E Valoare = ----------

c%

In cadrul prezentului raport de evaluare pentru determinarea venitului net VN s-a utilizat nivelul unei posibile chirii pe care o percepe piata pentru proprietati cu destinatie similara (depozitare), cu facilitatile similare: activ amplasat in zona periferica, cu acces la utilitati.

31

Rata de capitalizare reprezinta relatia dintre castig si valoare si este un divizor prin intermediul caruia un venit net se transforma in capital, respectiv valoare a investitiei, indiferent de forma in care aceasta este realizata (cumpararea unei intreprinderi, achizitionarea de actiuni, plasamente in domeniul imobiliar etc.). Rata este influentata de mai multi factori printre care gradul de risc, atitudinile pietei fata de evolutia inflatiei in viitor, ratele de fructificare asteptate pentru investitii alternative, randamentul realizat in trecut de proprietati similare, cererea si oferta de bani si de capital, nivelurile de impozitare etc.

Venitul net anual din exploatare se calculeaza cu formula:

VNE = chiria lunara x suprafata utila x 12 luni x (100 pierderi din neocupare%) cheltuieli ce revin proprietarului

In tabelul urmtor sunt prezentate calulele de evaluare prin metoda capitalizrii directe.

Denumire

Supraf util mp

Chirie (euro /mp

/lun)

VBP (euro /an)

Pierdere din

neocup

VBE - venit brut

din exploat

(euro/an)

Chelt ce revin

proprietar (euro/an)

VNE - venit

net din exploat (euro/

an)

Rata de capitali

zare c%

Valoarea estimata

euro

Valoarea estimata

lei Cldire administr. 318 8 30.528 20% 24.422 1.000 23.422 10% 234.224 1.054.000 opron carburani 60 2 1.440 30% 1.008 100 908 10% 9.080 40.860 Atelier mecanic 102 5 6.120 30% 4.284 150 4.134 10% 41.340 186.030

Magazie 45 2 1.080 30% 756 80 676 10% 6.760 30.420 Platforme parcare 2100 2 50.400 40% 30.240 150 30.090 10% 300.900 1.354.050

592.304 2.665.360 Valoarea construciilor i terenului determinata prin metoda capitalizarii directe este:

V = 2.665.360 lei

n urma analizrii rezultatelor evalurii construciilor i terenului prin cele dou abordri cost respectiv capitalizare, s-a optat pentru utilizarea valorii determinate prin metoda capitalizrii directe pentru calculul activului net corectat, respectiv:

V = 2.665.360 lei. b) Pentru imobilizri corporale altele dect construcii i teren

Utilajele i mijloace de transport au fost evaluate folosindu-se un tip adecvat de valoare, n funcie de circumstanele i datele cunoscute deinute pentru fiecare imobilizare n parte.

Metodele de evaluare aplicate sunt metode patrimoniale care permit stabilirea costului net de nlocuire (CIN).

Costul de nlocuire (valoarea de nlocuire) reprezint totalitatea cheltuielilor ce ar trebui efectuate, la data evalurii, pentru nlocuirea acestor imboilizri corporale considerate n stare nou, cu caracteristici tehnico economice similare celor de evaluat.

Costul de nlocuire net (CIN) s-a determinat prin deducerea din costul de nlocuire brut a deprecierii (uzurii). Uzura calculatoarelor modele mai vechi include i uzura moral innd cont de ritmul foarte rapid de modernizare a acestor bunuri. Costul de nlocuire net al bunurilor pentru care au existat date de pia a fost determinat innd cont de preurile

32

practicate pentru bunuri avnd aceleai caracteristici, vechime i starea tehnic, prin aplicarea unui grad de uzur care s conduc la rezultate apropiate de valoarea de pia.

Acolo unde datele de pia au permis (cazul mijloacelor de transport, calculatoarelor etc.) s-au estimat gradele de uzur fizic i moral, astfel nct valoarea final estimat s fie apropiat de valori de tranzacionare pe pia second hand. Pentru stabilirea costului de nlocuire al imobilizrilor corporale prin metoda asimilrii i metoda identificrii s-au utilizat informaiile obinute de la productori i distribuitori locali, societile din zon care comercializeaz calculatoare, imprimante, copiatoare etc. 3.4. Abordarea pe baz de venit Prin abordarea prin capitalizarea venitului se estimeaz valoarea unei ntreprinderi, unei participaii sau unei aciuni prin calcularea valorii actualizate a beneficiilor anticipate. Cele dou metode uzuale, ale abordrii prin venit, sunt capitalizarea venitului i analiza fluxului de numerar actualizat sau metoda dividendelor.

n analiza fluxului de numerar actualizat i/sau metoda dividendelor, ncasrile de numerar sunt estimate pentru fiecare din perioadele viitoare. Aceste ncasri sunt convertite n valoare prin aplicarea ratei de actualizare, folosind tehnicile valorii actualizate. Pot fi utilizate multe definiii pentru fluxul de numerar. n practic, se utilizeaz n mod frecvent fluxul de numerar net (numerar care ar putea fi distribuit acionarilor) sau dividendele curente (mai ales n cazul acionarilor minoritari). Rata de actualizare trebuie s fie adecvat cu definiia fluxului de numerar utilizat. Actualizarea Un element esenial al acestor metode l constituie rata de actualizare. Aceast se determin pornind de la rata dobnzii pentru creditele guvernamentale, la care se adaug un anumit procent pentru riscul la nivelul sectorului, riscul investiiei etc. Structura ratei de actualizare este urmtoarea: - 6,5 % - rata dobnzii fr risc

- 2,5% - nivelul riscului de ntreprindere i probabilitatea realizrii scenariilor de evoluie, previzionate. - 3,0% - riscul naional (legislativ, instabilitate economic)

Rezult o rat de actualizare de 12% Perioada aleas pentru previziuni este de 7 ani: T+1 - T+7. S-a pornit de la urmtoarele premise: - Estimrile privind veniturile i cheltuielile au pornit de la media veniturilor i cheltuielilor

de exploatare nregistrate pe perioada de analiy T-3 T, preconizndu-se creterea cu 10% a rezultatului estimat pentru anul T+1 pentru urmatorii 3 ani (T+2, T+3, T+4) i meninerea rezultatului net la nivelul celui estimat pentru T+4 n urmtorii 3 ani ai perioadei de previziune.

- Nu se preconizeaz realizarea de investiii (considerm doar investiiile de meninere, la nivelul amortizrii), nici accesarea de credite bancare.

Metoda fluxurilor de disponibiliti (cash flow) permite determinarea cash flow-ului

actualizat i n final a valorii reziduale. Valoarea conform acestei metode se determin pornind de la fluxul intrrilor i ieirilor i se aplic formula:

V = CFai + V rezn ; i = 1 .....7 , n = 7

ia)1(

CFi

+

=iCFa

aa n1

)1(

Pn n

+

=Vrez

CF i = Fluxul intrrilor Fluxul ieirilor

33

V - valoarea dup metoda fluxurilor financiare Cfai - flux financiar actualizat n anul i CF i - flux financiar curent n anul i V i - volumul veniturilor n anul i C i - volumul cheltuielilor n anul i A i - valoarea amortismentelor n anul i I i - volumul investiiilor n anul i a - coeficientul de actualizare / capitalizare

Calculele pentru determinarea fluxurilor financiare actualizate i a valorii reziduale sunt prezentate n tabelul urmtor.

Nr crt

Specificaie u.m. T+1 T+2 T+3 T+4 T+5 T+6 T+7

1 Profit net lei 205.341 225.875 248.462 273.308 273.308 273.308 273.308

2 Amortizare lei

3 mprumuturi lei

Fluxul intrrilor lei 205.341 225.875 248.462 273.308 273.308 273.308 273.308

1 Investiii lei

2 Serviciul datoriei

lei

Fluxul ieirilor lei 0 0 0 0 0 0 0

Cash flow lei 205.341 225.875 248.462 273.308 273.308 273.308 273.308

Coeficient de actualizare

12%

0,893 0,797 0,712 0,636 0,567 0,507 0,268

Cash flow actualizat lei 183.340 180.066 176.850 173.692 155.082 138.466 73.152

Valoarea rezidual actualizat

lei 609.600

Cash flow i valoarea rezidual actualizat

lei 1.690.249

Valoarea societii estimat prin aceast metod este: VDCF = 1.690.250 lei.

VDCF 1.690.250 lei Valoare aciune DCF = ---------------------- = ----------------------- = 194,3 LEI Nr. de aciuni 8.700 Rotunjit: 195 LEI

34

CAPITOLUL IV. REZULTATELE EVALURII I OPINIA EVALUATOR

n practic baza de evaluare utilizat pentru determinarea valorii unui pachet de aciuni

trebuie s fie adecvat situaiei fiecrei societi n parte i scopului evalurii. n cazul n care scopul evalurii este vnzarea pachetului este recomandabil s se aplice toate cele trei tipuri de abordri n evaluare - pe baz de active, de venituri i prin comparaia vnzrilor.

n cazul de fa s-au folosit dou din cele trei abordri: abordarea pe baz de active abordarea pe baz de venit

A treia abodare nu a fost utilizat deoarece nu deinem date privind preurile de tranzacionare ale unor aciuni aparinnd unor societi similare i nu am obinut informaii relevante nici referitor la tranzacii anterioare cu aciuni ale INTREP S.A. care s poat fi utilizate n contextul actual.

S-au aplicat metodele considerate cele mai adecvate, n funcie de datele cunoscute. Valorile estimate prin metodele de evaluare aplicate sunt urmtoarele:

Metode utilizate Valoarea

societii (LEI) Valoarea unei

aciuni (LEI/aciune)

I. Metode bazate pe active 1. metoda activului net contabil 2.378.702 273 2. metoda activului net corectat 4.042.040 465 II. Metode bazate pe venit 1. metoda fluxurilor financiare actualizate (DCF) 1.690.250 195

Analiznd rezultatele obinute, se observ c paleta de valori este destul de diferit,

respectiv valoarea obinut prin metoda activului net corectat este mult mai mare n comparaie cu valorile obinute prin actualizarea fluxurilor i prin metoda activului net contabil. Valorile de randament obinute sunt mici din cauza estimrilor prudente ale rezultatului din exploatare care au stat la baza ntocmirii previziunilor pentru aplicarea metodelor de randament.

Valoarea de pia estimat pentru o aciune este:

Vp = 465 lei Considerm c valoarea societii n general i a pachetului de aciuni evaluat n special

este dat de valoarea activelor deinute de societate (determinat prin metode bazate pe active) i nu de randamentul afacerii desfurate (determinat prin metode de actualizare a fluxurilor). CAPITOLUL V. BIBLIOGRAFIE I REGLEMENTRI LEGALE APLICATE Suport curs: Evaluarea ntreprinderilor editat de ANEVAR Buletinele informative ANEVAR SPIC 11/1, 11/2, 11/3, 11/4, 11/5, 11/6 Standardele internaionale de evaluare Situaiile financiare ale societii S.C. INTREP S.A. anii T-3 - 30.11.T

35

O serie de documente i informaii puse la dispoziie de beneficiar - INTREP S.A. Date informative referitoare la data punerii n funciune, valorile de inventar, valori amortizate, etc. HGR 964/1998 pentru aprobarea clasificrii i duratelor de utilizare normate a mijloacelor fixe Banca de date a SC EVALUATOR SRL Cursurile de schimb valutar BNR ale leului existente n diferite etape. ANEXE