raport evaluare bixanu.doc

Nr. ____________ / 15.01.2010

RAPORT DE EVALUARE

PROPRIETATE IMOBILIARA- CHIOSC PVC

SITUAT IN TULCEA , STR TABEREI NR 4 , JUD. TULCEA

Proprietar Persoana juridica: SC BIXANU SRL , TULCEA Raport adresat Persoana juridica: SC BIXANU SRL, TULCEAClient Persoana juridica: SC BIXANU SRL, TULCEA

EXPERT EVALUATOR –MEMBRU TITULAR ANEVARMIHAI ANCA NICOLETA

VALOARE ESTIMATA: SAPTESUTESAPTEZECISISASE

776 EURO

TREIMIIDOUASUTEOPTZECI 3.280 RON

DATA INTOCMIRII: 15.01.2010

Utilizarea acestui RAPORT DE EVALUARE in alte scopuri decat cel pentru care a fost contractat si in afara limitelor legale nu implica sub nici o forma evaluatorul si nu are acordul acestuia

Evaluare CHIOSC PVA , loc Tulcea , str. Taberei nr 34 _________________________________________________________________________________________________

15.01.2010Catre SC BIXANU SRL

Va inaintam alaturat Raportul de evaluare intocmit , la solicitarea dumneavoastra , pentru proprietata imobiliara , CHIOSV PVC – situat in Tulcea , jud. Tulcea , str. Taberei nr. 34 , al carui proprietar este SC BIXANU SRL – TULCEA , beneficiarul raportului de evaluare.

Evaluarea are ca scop estimarea valorii de piata a imobilului in scopul impozitarii .Inspectia proprietatii, toate investigatiile si analizele necesare au fost efectuate de evaluator in

data de 12.01.2010 in prezenta proprietarului.Data efectiva a evaluarii este 31.12.2009 .Valoarea de piata estimata a proprietatii imobiliare evaluate tinand seama exclusiv de

prevederile prezentului raport , la nivelul lunii decembrie 2009 este de :

SAPTESUTESAPTEZECISISASE 776 EURO


Raportul a fost elaborat pe baza standardelor, recomandarilor si metodologiei de lucru recomandate de catre ANEVAR (Asociatia Nationala a Evaluatorilor din Romania) si literatura de specialitate.

______________________________________________________________________________________________MEMBRU TITULAR ANEVAR , MIHAI ANCA

2


CUPRINS

CAP. I. INTRODUCEREScrisoare de transmitereCuprinsulRezumatul concluziilor importanteDeclaratie de comformitate

CAP. II. PREMIZELE EVALUARII

1. Obiectul, scopul, destinatarul si utilizarea evaluarii2. Definirea valorii si data estimarii evaluarii3. Forma de exprimare a valorii4. Drepturile de proprietate evaluate5 Inspectia proprietatii6. Domeniul evaluarii7. Standarde aplicate8. Procedura de evaluare (etape parcurse, surse de informatii)9. Clauza de nepublicare

10. Responsabilitatea fata de terti 11. Ipoteze si conditii limitative

CAP. III. PREZENTAREA DATELOR

1. Identificarea proprietatii. Descrierea juridica2. Date despre zona, vecinatati si amplasare3. Informatii despre amplasament

CAP. IV. ANALIZA PIETEI IMOBILIARE

1. Analiza pietei imobiliare

CAP. V. – EVALUAREA PROPRIETATII IMOBILIARE

1. Analiza celei mai bune utilizari2. Abordarea prin cost3. Abordarea prin capitalizarea veniturilor4. Reconcilierea si opinia finala asupra valorii

CAP. VI. – ANEXE

CAP. I. INTRODUCERE .


3


Rezumatul concluziilor importante .

Imobilul evaluat – CHIOSC PVC – situat in Tulcea , jud. Tulcea , str. Taberei nr 4 , al carui proprietar este SC BIXANU SRL – TULCEA , beneficiarul raportului de evaluare.

Inspectia s-a facut la data de 12.01.2010 in prezenta proprietarului, care a pus la dispozitie documentele de proprietate si a facilitat accesul pentru inspectarea proprietatii.

In urma inspectiei s-a constat ca imobilul este functional si poate fi vandut sau inchiriat in orice moment.

Valoarea de piata a imobilului a fost determinata in conformitate cu standardele aplicabile acestui tip de valoare tinandu-se cont de scopul pentru care s-a solicitat evaluarea, respectiv :

Standardele Asociaţiei Naţionale a Evaluatorilor din România – Standardele internationale de evaluare editia a opta/2007: GN 1 – Evaluarea Proprietatii imobiliare; IVA 1 – Evaluarea pentru raportarea financiara .In urma aplicarii metodelor de evaluare, opinia evaluatorului este ca valoarea de piata

estimata a proprietatii evaluate – CHIOŞC PVC – situat in Tulcea , jud. Tulcea , str. Taberei nr 34 , al carui proprietar este SC BIXANU SRL – TULCEA, conform analizei informatiilor aplicabile si a factorilor relevanti este de :

3280 ron respectiv 776 euro (fara TVA) , valoare de piata obtinuta prin METODA COSTURILOR SEGREGATE .

Valoarea de piata conf. IVS 1: ”suma estimata pentru care o proprietate va fi schimbata, la suma estimata pentru care o proprietate va fi schimbata, la data evaluarii, intre un cumpadata evaluarii, intre un cumparator decis si un vanzator hotarat, intr-o tranzactie cu pret determinatrator decis si un vanzator hotarat, intr-o tranzactie cu pret determinat obiectiv, dupa o activitate de marketing corespunzatoare, in care partile implicate au actionat inobiectiv, dupa o activitate de marketing corespunzatoare, in care partile implicate au actionat in cunostinta de cauza, prudent si fara constrangerecunostinta de cauza, prudent si fara constrangere.”

Avand in vedere scopul si utilitatea evaluarii , s-au avut in vedere recomandarile Standardului International de Aplicatie in Evaluare 1 –IVA1 “Evaluarea pentru raportarea financiara “ Referitor la baza de evaluare , recomadarile acestui standard sunt : ‘ Activele evaluate pentru raportarea financiara , cu excetia cazului in care circumstantele si detalierea prezentarii fac insuficienta aceasta , trebuie evaluate dupa cum urmeaza : -Toate proprietatile nespecializate , inclusiv proprietatile comerciale specializate vor fi evaluate pe baza valorii de piata , conform cu IVS 1 -Proprietatile specializate vor fi evaluate utilizand CIN , conform cu IVS2”Pentru proprietatile nespecializate , in prezentul raport , s-a urmarit o estimare a valorii de piata a obiectivelor asa cum este definite in Standardul International IVS 1 “ Valoarea de piata – baza de evaluare “

Argumentele care au stat la baza elaborarii acestei opinii precum si considerentele avute in vedere la determinarea acestei valori sunt:

valoarea a fost exprimata tinand seama exclusiv de ipotezele, conditiile limitative si aprecierile exprimate in prezentul raport si este valabila in conditiile economice si juridice mentionate in raport;

valoarea estimata se refera la un imobil; valoarea este valabila numai pentru destinatia precizata in raport; valoarea reprezinta opinia evaluatorului privind valoarea de piata a imobilului; valoarea este o predictie.

Raportul de evaluare a fost intocmit pentru utilizarea in exclusivitate de catre proprietar - SC BIXANU SRL , TULCEA .


4


Datele de tema au fost puse la dispozitie de catre proprietar, consolidate si completate cu constatarile in teren urmare a inspectiei efectuate.

Acest raport de evaluare este destinat numai pentru scopul propus si numai pentru uzul destinatarului.

Orice imprecizii rezultate din analiza raportului vor trebui sa fie transmise evaluatorului astfel ca, daca este necesar, lucrarea sa fie completata inainte de a fi utilizata.

Evaluatorul considera lucrarea ca fiind obiectiva si corecta.Curs valutar de referinta, valabil la data evaluarii: 1 EURO = 4.2282 RON.

Prezenta lucrare are caracter confidential atat pentru client cat si pentru evaluator.

Membru titular ANEVAR , MIHAI ANCA

Declaratie de conformitate

Prin prezenta certificam ca:

Afirmatiile sustinute in prezentul raport sunt reale si corecte; Analizele, opiniile si concluziile din prezentul raport sunt limitate numai la ipotezele si conditiile

limitative prezentate in acest raport ; Nu avem nici un interes actual sau de perspectiva in proprietatea asupra activelor ce fac obiectul

acestui raport de evaluare si nu avem nici un interes personal si nu suntem partinitori fata de vreuna din partile implicate;

Nici evaluatorul si nici o persoana afiliata sau implicata cu acesta nu este actionar, asociat sau persoana afiliata sau implicata cu beneficiarul;

Remunerarea evaluatorului nu depinde de nici un acord, aranjament sau intelegere care sa-i confere acestuia sau unei persoane afiliate sau implicate cu acesta un stimulent financiar pentru concluziile exprimate in evaluare;

Nici evaluatorul si nici o persoana afiliata sau implicata cu acesta nu are alt interes financiar legat de finalizarea tranzactiei;

Analizele si opiniile noastre au fost bazate si dezvoltate conform cerintelor din standardele, recomandarile si metodologia de lucru recomandate de catre ANEVAR (Asociatia Nationala a Evaluatorilor din Romania). Evaluatorul a respectat codul deontologic al meseriei sale;

Membru titular ANEVAR , MIHAI ANCA


5


CAP. II. PREMIZELE EVALUARII

II. 1. Obiectul, scopul, destinatarul si utilizarea evaluarii

Obiectul si scopul acestui raport este de a estima valoarea de piata a imobilului – CHIOSC PVC – situat in Tulcea , jud. Tulcea , str. Taberei nr 34 , al carui proprietar este SC BIXANU SRL – TULCEA la data de 31.12.2010 , in vederea impozitarii .

Destinatarul raportului de evaluare este SC BIXANU SRL – TULCEA, cu sediul in Tulcea , str. Podgoriilor nr . 7, bl G. ,sc. B , ap 19 , jud Tulcea .

Evaluatorul nu-si asuma nici un fel de responsabilitate, daca evaluarea este folosita in alt scop.

Având în vedere Statutul ANEVAR şi Codul deontologic al profesiunii de evaluator, evaluatorul nu-şi asumă răspunderea decât fata de destinatarul lucrării.

II.2. Definirea valorii de piata si data evaluarii

Valoarea de piata conf. IVS 1(standarde internationale de evaluare editia a opta/2007): ”suma estimata pentru care o proprietate va fi schimbata, la data evaluarii, intre un cumparatorsuma estimata pentru care o proprietate va fi schimbata, la data evaluarii, intre un cumparator decis si un vanzator hotarat, intr-o tranzactie cu pret determinat obiectiv, dupa o activitate dedecis si un vanzator hotarat, intr-o tranzactie cu pret determinat obiectiv, dupa o activitate de marketing corespunzatoare, in care partile implicate au actionat in cunostinta de cauza, prudent simarketing corespunzatoare, in care partile implicate au actionat in cunostinta de cauza, prudent si fara constrangerefara constrangere.”

Conceptul valorii de piata presupune ca in tranzactie, proprietatea imobiliara este expusa la vanzare libera si adecvat pentru o perioada rezonabila de timp si cu o publicitate adecvata.

Opinia evaluatorului privind estimarea valorii de piata a imobilului – CHIOSC PVC – situat in Tulcea , jud. Tulcea , str. Taberei nr 34 , este valabila la data de 31.12.2009 .

II.3. Forma de exprimare a valoriiEstimarea valorii de piata este facuta in moneda nationala-RON si transformata in EURO la

cursul BNR din data de 31.12.2009 .1EURO = 4,2282 LEI.A fost adoptata aceasta metoda deoarece , tranzactiile imobiliare pe piata orasului Tulcea

(vanzari, inchirieri), sunt facute in aceasta moneda (euro).

II.4.Drepturile de proprietate evaluate

Dreptul de proprietate este privat integral, liber transmisibil si apartine persoanei juridice SC BIXANU SRL, TULCEA si rezulta din:

- AUTORIZATIE DE CONSTRUIRE NR 155/ 8736 / 27.04.2009 ;Mentionez ca , din declaratiile reprezentantului proprietarului reiese ca imobilul este liber de

sarcini.

II.5. Inspectia proprietatii

Inspectia proprietatii s-a efectuat la data de 12.01.2010La efectuarea inspectiei, evaluatorul a fost insotit de un reprezentant al proprietarului .In urma efectuarii inspectiei, am constatat urmatoarele: - Imobilul se afla situat Tulcea , str. Taberei nr 34 , jud.Tulcea .- Este functional.


6


Situatia juridica a imobilului inspectat a fost descrisa in detaliu la pct. II.4.-“Drepturile de proprietate ale proprietatii evaluate”.

II.6. Domeniul evaluarii

Raportul de evaluare are ca obiectiv estimarea valorii de piata a proprietatii imobiliare evaluate si numai pentru uzul proprietarului.

Raportul de evaluare este confidential pentru proprietar si evaluatorul nu accepta nici o responsabilitate fata de o terta persoana in afara destinatarului, in nici o circumstanta. Raportul de evaluare poate fi utilizat numai in scopul pentru care a fost intocmit.

II.7. Standarde aplicate

In elaborarea prezentului raport de evaluare au fost luate în considerare următoarele standarde:

Standardele Asociatiei Nationale a Evaluatorilor din Romania (A.N.E.V.A.R.), compatibile cu Standardele Internationale de Evaluare , editia a opta/2007:

- GN 1 – Evaluarea Proprietatii Imobiliare. - IVA 1 – Evaluarea pentru raportarea financiara II. 8. Procedura de evaluare (etape parcurse, surse de informatii)

Etapele parcurse pentru determinarea acestei valori au fost:

documentarea, pe baza unei liste de informatii solicitate clientului; inspectia imobilului; stabilirea limitelor şi ipotezelor care au stat la baza elaborarii raportului; selectarea tipului de valoare estimata in prezentul raport; deducerea şi estimarea condiţiilor limitative specifice obiectivului de care trebuie să se ţină

seama la derularea tranzacţiei; analiza tuturor informaţiilor culese, interpretarea rezultatelor din punct de vedere al evaluării; aplicarea metodei de evaluare considerate oportuna pentru determinarea valorii şi

fundamentarea opiniei evaluatorului.Procedura de evaluare este conformă cu standardele, recomandările şi metodologia de lucru

adoptate de către ANEVAR.

Sursele de informaţii care au stat la baza intocmirii prezentului raport de evaluare au fost:- documente puse la dispozitie de proprietar:

- AUTORIZATIE DE CONSTRUIRE NR 155/ 8736 / 27.04.2009

- a facilitat accesul in incinta imobilului pentru efectuarea constatarilor, verificarilor si masuratorilor necesare ( fotografii anexate la raport efectuate de evaluator in capitolul “Anexe”). - datele privind piata imobiliara au fost culese de evaluator din presa locala, publicatii de specialitate, internet si din informatiile obtinute de la agentiile imobiliare, birouri notariale; - Standardele internatioanale de evaluare editia a opta 2007; - Indreptar tehnic pentru evaluarea imediata, la pretul zilei, a costurilor elementelor si constructiilor de locuinte MATRIXROM iunie 2009; - Inspectia proprietatilor in scopul evaluarii editia a patra 2008, autor CORNELIU SCHIOPU.


7


II.9 Clauza de nepublicare

Raportul de evaluare sau oricare altă referire la acesta nu poate fi publicat, nici inclus într-un document destinat publicităţii fără acordul scris şi explicit al evaluatorului cu specificarea formei şi contextului în care urmează să apară. Publicarea, parţială sau integrală, precum şi utilizarea lui de către alte persoane decât cele de la pct. II.1., atrage dupa sine încetarea obligaţiilor contractuale.

II.10 Responsabilitatea faţă de terţi

Prezentul raport de evaluare a fost realizat pe baza informaţiilor furnizate de către proprietarul imobilului, corectitudinea şi precizia datelor furnizate fiind responsabilitatea acestuia.

Acest raport de evaluare este destinat scopului şi destinatarului precizat la pct. II.1. Raportul este confidenţial, strict pentru destinatar, iar evaluatorul nu acceptă nici o responsabilitate faţă de o terţă persoană, în nici o circumstanţă.

II. 11. Ipoteze si conditii limitative

A. Acest raport de evaluare a fost elaborat pe baza urmatoarelor ipoteze:

nu se asuma nici o responsabilitate privind descrierea situatiei juridice sau a consideratiilor privind titlul de proprietate. Se presupune ca titlul de proprietate este valabil si proprietatea poate fi vanduta daca nu se specifica altfel.

proprietatea este evaluata ca fiind libera de orice sarcini daca nu se specifica altfel. se presupune o stapanire responsabila si o administrare competenta a proprietatii. informatiile furnizate sunt considerate a fi autentice, dar nu se da nici o garantie

asupra preciziei lor. toate documentatiile tehnice se presupun a fi corecte. Planurile si materialul grafic din

acest raport sunt incluse numai pentru a ajuta beneficiarul sa-si faca o imagine referitoare la proprietate.

se presupune ca nu exista aspecte ascunse sau nevizibile ale proprietatii. Nu se asuma nici o responsabilitate pentru asemenea situatii sau pentru obtinerea studiilor tehnice ce ar fi necesare pentru descoperirea lor.

se presupune ca proprietatea este in deplina concordanta cu toate reglementarile locale si republicane privind mediul inconjurator, in afara cazurilor cand neconcordantele sunt expuse, descrise si luate in considerare in raport.

se presupune ca proprietatea este conforma cu toate reglementarile si restrictiile urbanistice, in afara cazurilor cand neconformitatea a fost identificata, descrisa si luata in considerare in raport.

se presupune ca toate autorizatiile, certificatele de functionare si alte documente solicitate de autoritatile legale sau administrative locale sau nationale sau de catre organizatii sau institutii private, au fost sau pot fi obtinute sau reinnoite pentru oricare din utilizarile pe care se bazeaza estimarile valorii din cadrul raportului.

se presupune ca utilizarea terenului si a constructiilor corespunde cu granitele descrise si nu exista alte servituti, altele decat cele descrise in raport.

evaluatorul nu are cunostinta de existenta unor materiale periculoase pe sau in proprietate, materiale care pot afecta proprietataea. Evaluatorul nu are calitatea si nici calificarea sa detecteze aceste substante. Valoarea estimate se bazeaza pe ipoteza ca nu exista asemenea materiale ce ar afecta valoarea proprietatii. Nu se asuma nici o


8


responsabilitate pentru asemenea cazuri sau pentru orice expertiza tehnica necesara pentru descoperirea lor.

B. Acest raport de evaluare a fost elaborat in urmatoarele conditii limitative: intrarea în posesia unei copii a acestui raport nu implică dreptul de publicare a

acestuia; evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat să ofere în continuare consultanţă

sau să depună mărturie în instanţă relativ la proprietăţile în chestiune, în afara cazului în care s-au încheiat astfel de înţelegeri în prealabil;

nici prezentul raport, nici părţi ale sale (în special concluzii referitor la valori, identitatea evaluatorului) nu trebuie publicate sau mediatizate fără acordul prealabil al evaluatorului;

orice valori estimate în raport se aplică activului evaluat, luat ca intreg şi orice divizare sau distribuire a valorii pe interese fracţionate va invalida valoarea estimată, în afara cazului în care o astfel de distribuire a fost prevăzută în raport;

raportul de evaluare este valabil în condiţiile economice, fiscale, juridice şi politice de la data întocmirii sale. Dacă aceste condiţii se vor modifica concluziile acestui raport îşi pot pierde valabilitatea.

Previziunile sau estimarile de exploatare continute in acest raport sunt bazate pe conditiile actuale ale pietei, pe factorii anticipati ai ofertei si cererii pe termen scurt si o economie stabila in continuare, prin urmare aceste previziuni se pot schimba in functie de conditiile viitoare.

CAP. III. PREZENTAREA DATELOR

III. 1. Identificarea proprietatii . Descrierea juridica

Dreptul de proprietate este privat integral – posesie, folosinta, dispozitie si apartine SC BIXANU SRL , TULCEA .

Conform actelor prezentate in capitolul Anexe, rezulta ca proprietatea este detinuta in exclusivitate, fiind:

- CONSTRUCTIE – CHIOSC PVC situat in Tulcea , str. Taberei nr 34 , cu o suprafata construita de 48 mp , conform autorizatiei de construire nr 155 / 8736 din data de 27.04.2009 , eliberata de Primaria municipiului Tulcea si , avand un grad de finisare de 70%.

Conform declaratiei reprezentantului proprietarului, asupra proprietatii nu greveaza nici un fel de sarcini sau servituti, nu s-au constituit garantii bancare sau ipoteci, nu a fost promisa pentru vanzare, care sa limiteze dreptul de proprietate.

III. 2 Date despre zona, vecinatati si amplasare Proprietatea este amplasata in Tulcea , str. Tabrei nr 34 Aspectul urbanistic si estetic al imobilelor vecine este nefavorabil in sensul ca , sunt in stare

functionala

III. 3. Informatii despre amplasament

Amplasamentul este 3 km de artera industriala , racord la utilitatile: gaze, energie electrica, apa, canalizare cu , amplasare nefavorabila pentru locuit , retele edilitare bune, zona poluata


9


III. 4. Descrierea constructiei si a amenajarilor

Descrierea constructiei :- Imobil este un chiosc PVC , Ac ( suprafata consruita ) = 48 mp. , Anul construirii :

04.2009 ; Regim de inaltime : P ; Aspect al finisajelor interioare si exterioare acceptabile ; Utilitati : apa potabila, canalizare, energie electrica, Tamplarie : - PVC ; Finisaje: - medii, bine intretinute, fara probleme de hidroizolatie ; Instalatiile sunt stare de functionare , alimentare apa de la reteaua publica, canalizarea racordata la canalizarea publica. , grup sanitar alimentat cu apa rece , canalizare , dotare cu obiecte sanitare si accesorii. ; Instalatia electrica: alimentare energie electrica de la reteaua publica de joasa tensiune, prin conductori din cupru (iluminat si prize 220V) ; iluminatul interior se face cu corpuri de iluminat clasice.

Starea tehnica a cladirii : acceptabila .

CAP.IV. ANALIZA PIETEI IMOBILIARE

Piata imobiliara se defineste ca un grup de persoane sau firme care intra in contact in scopul de a efectua tranzactii imobiliare. Participantii la aceasta piata schimba drepturi de proprietate contra unor bunuri.

O serie de caracteristici speciale deosebesc pietele imobiliare de pietele bunurilor sau serviciilor:

fiecare proprietate imobiliara este unica iar amplasamentul sau este fix. pietele imobiliare nu sunt piete eficiente: numarul de vanzatori si cumparatori care

actioneaza este relativ mic; proprietatile imobiliare au valori ridicate care necesita o putere mare de cumparare,

ceea ce face ca aceste piete sa fie sensibile la stabilitatea veniturilor, schimbarea nivelului salariilor, numarul de locuri de munca, dar si de influienta tipului de finantare oferit, volumul creditului care poate fi dobandit, marimea avansului de plata, dobanzile, etc.;

in general, proprietatile imobiliare nu se cumpara cu banii cash , iar daca nu exista conditii favorabile de finantare tranzactia este periclitata;

spre deosebire de pietele eficiente, piata imobiliara nu se autoregleaza ci este deseori influentata de reglementarile guvernamentale si locale;

cererea si oferta de proprietati imobiliare pot tinde catre un punct de echilibru, dar acest punct este teoretic si rareori atins, existand intotdeauna un decalaj intre cerere si oferta;

oferta pentru un anumit tip de cerere se dezvolta greu iar cererea poate sa se modifice brusc, fiind posibil astfel ca de multe ori sa existe supraoferta sau exces de cerere si nu echilibru; cumparatorii si vanzatorii nu sunt intotdeauna bine informati iar actele de vanzare-cumparare nu au loc in mod frecvent.

Datorita tuturor acestor factori, comportamentul pietelor imobiliare este dificil de previzionat. Sunt importante motivatiile, interactiunea participantilor pe piata si masura in care acestia sunt

afectati de factori endogeni si exogeni proprietatii. In functie de nevoile, dorintele, motivatiile, localizarea, tipul si varsta participantilor la piata pe

de o parte si tipul, amplasarea si restrictiile privind proprietatile, pe de alta parte, s-au creeat tipuri diferite de piete imobiliare (rezidentiale, comerciale, industriale, agricole, speciale).

Piata imobiliara specifica proprietatii evaluate

Localitatea in care se afla situata proprietatea este municipiu Tulcea , resedinta de judet, unul dintre orasele industrializate ale tarii, activitatea principala fiind constructiile de nave.


10


Judetul Tulcea este situat in Nordul Dobrogei, provincie din zona de est a Romaniei, judet cu o suprafata de 8499 kmp si o populatie de 266.419 locuitori la data de 1.01.2001. Populatia activa civila o reprezinta un numar de 109.000 locuitori.

Structura populatiei cuprinde un numar de 48340 de salariati in domeniile: agricultura, industrie, invatamant, comert, constructii, sanatate, transporturi, posta si telecomunicatii, finante-banci, etc.

Resedinta judetului este Municipiul Tulcea cu o populatie de 101 208 locuitori la data de 1.01.2001.

Numarul de someri a fost de 13.950 la sfarsitul anului 2001, respectiv o rata a somajului de 12,5% pentru judet.

Ponderea cea mai semnificativa a somerilor o are Municipiul Tulcea cu un numar de 9.200, datorata in special de disponibilizarile in urma opririi activitatilor anumitor sectoare in sezonul de iarna dar si a restructurarilor anumitor sectoare si societati industriale de productie. Exista estimari cu privire la un numar de 1.200 de persoane care au iesit din evidentele A.J.O.F.M., datorita faptului ca le-a estimat atat perioada de somaj, cat si cea de ajutror social.

Exista puternice tendinte de exod a populatiei din judet catre mediul rural, in special tineret, precum si o puternica tendinta de emigrare in cautarea unui loc de munca in strainatate. Cea mai mare parte a tineretului care a absolvit o institutie de invatamant superior nu se mai intoarce in judet si nici chiar in Municipiul Tulcea.

Fondul locativ al Municipiului Tulcea cuprinde un numar de 20.000 de apartamente si respectiv 22.000 de case amplasate atat in cartiere grupate cu accesibilitati la servicii la nivele corespunzatoare, cat si zone cu standarde de habitat redus.

Municipiul si in general zona poate oferi oportunitati deosebite in conditiile valorificarii potentialului turistic imens al Deltei Dunarii, fiind amplasat pe malul drept al Dunarii la Mila 40.

Municipiului Tulcea este situat la 126 km de Constanta si respectiv litoralul romanesc si cca. 70-80 km de Braila si Galati.

Municipiului Tulcea prezinta o infrastructura de transporturi diversa, respectiv:- rutiera – 1.183 km din care 296 km drumuri nationale- cale ferata – 68 km – neelectrificata- navala – atat fluviala cat si maritima prin Canalul Sulina- aeriana – aeroportul Tulcea, situat la 14 km de oras, cu dotari satisfacatoare putand ateriza

aeronave de scurt si mediu curier, respectiv posibilitati de operare si ca aeroport international cu operatiuni de handling.

Dupa 1989 constructiile de locuinte in sistem de apartamente de bloc au evoluat intr-un ritm foarte redus, o medie de 70-80 apartamente date in folosinta annual, fata de 800-900 in anii 1985-1989.

Constructiile de locuinte in sistem case de locuit uni-familiale au luat amploare mai mare in ultimii 10-12 ani, atat prin dezvoltarea vechilor amplasamente cat si prin aparitia unor cartiere noi:

- zona Lotizare (Varianta)- zona Agromec – Bididia- zona PECO- zona Zagan

In cazul proprietatii evaluate, imobilul se incadreaza in categoria proprietatilor de tip rezidential, piata a carei localizare geografica este municipiul Tulcea

In analiza pietei specifice proprietatii de evaluat s-au investigat aspecte legate de situatia economica a localitatii in cauza, populatia sa, proiecte de dezvoltare zonala, cererea specifica si ofertele competitive pentru tipul de proprietate implicat.

In cadrul analizei se vor lua in considerare:

- stocul de proprietati similare existent la data evaluarii;stocul de proprietati aflate in constructie sau reconversive la utilizari alternative adaptate cerintelor pietei;


11


- disponibilitatea si valorile spatiilor comerciale expuse la vanzare;

- reglementari legale locale (PUG, PUZ);

- gradul de ocupare realizat.

Aceste informatii sunt consolidate si de documentatia de ofertare extrasa de pe site-urile de specialitate, presa locala, agentii imobiliare, birouri notariale si anexate in fotocopie la prezentul raport.

Analiza cererii

Cererea de spatii comerciale se caracterizeaza prin impactul particularitatilor conjuncturii econamice actuale.

Cererea solvabila este limitata datorita factorilor:- posibilii cumparatori prefera spatii pentru care sa plateasca chirii situate in intervalul 4 – 8

euro/mpAu, fara a fi presiune pe cererea de cumparare; perioada de recuperare a investitiei in situatia achizitianarii unui spatiu comercial nu ar satisface asteptarile investitorilor pentru spatiilor cu suprafete cuprinse intre 200-500 mp, cu utilizare in special pentru comert cu amanuntul bunuri de larg consum si sau produse alimentare.

- sunt preferate spatii de dimensiuni 80 - 110 mp, existentela parter de bloc, proiectate pentru utilizare comerciala si cu posibilitati de reorganizare;

Spatiile cu destinatia prestari servicii nu sunt prezente decat in mica masura pe piata; exista cerinte pentru asemenea spatii, in mod deosebit cu dimensiuni 40 – 60 mp, situate la parter de bloc, insa cele posibile a fi prezentate la piata prin constructie nu au particularitati specifice activitatilor comerciale.

Spatiile cu utilizare birouri, administrative de dimensiuni 50 -100 mp, nu sunt prezente ca entitati prezentate pe piata imobiliara (oferte mici).

Cumparatorii pot fi: micii comercianti, societati cu disponibilitati medii – indeosebi pentru spatii situate la parter de bloc si sau cu dimensiuni de 50 – 100 mp.

Spatiile cu dimensiunea 100 – 300 mp situate la parter de bloc sau ansamblu residential, sau constructii de sine statatoare sunt preferate pentru magazine specializate, respective de unitati economice cu venituri considerabile.

Dominatia pietei imobiliare pe segmentul spatiilor comerciale este stagnarea, in speta nu este o piata active; aceasta constatare rezulta din reducerea considerabila a agentiilor imobiliare si rarefierea publicitatii in domeniu. Se constata ca piata apartine cumparatorului.Cumparatorul manifesta abstinenta pentru investitii in etapa conjuncturii specifice (disponibilitatile sunt orientate de regula catre afaceri garantate).

Analiza ofertei

Segmentul de piata imobiliara al spatiilor comerciale este caracterizat prin stationarea ofertei, fenomen generat de particularitatile cererii.

Piata se caracterizeaza nu prin absenta cererii (care este stationara) si nici prin inexistenta bunurilor ce pot fi prezentate pentru tranzactionare; oferta mai accentuate (fara a fi insotita de o cerere solvabila) se constata a fi in spatii existente in constructie (P+6E) cu dotari complete moderne.

Analizand oferta de vanzare pentru proprietati similare cu proprietatea de evaluat, am constat ca preturile se situeaza in intervalul 90.000 EURO si 115.000 EURO, informatii obtinute din presa locala, reviste de specialitate, internet.

Chiriile pentru spatii comerciale similare se situiaza in intervalul care pot fi folosite ca spatii comerciale variaza intre 10 - 12 euro/mp, informatii obtinute din presa locala, reviste de specialitate, internet.


12


Echilibrul pietii

Neexistand o piata activa in cazul bunurilor de referinta nu se pot formula concluzii pertinente privind echilibrul pietei, dupa cum nu se poate aprecia ca exista o piata dezechilibrata in sensul ca , piata apartine cumparatorului.

CAP. V. EVALUAREA PROPRIETATII IMOBILIARE

V.1. ANALIZA CELEI MAI BUNE UTILIZARI

Cea mai buna utilizare (CMBU) este definita de standarde ca fiind “cea mai probabila utilizare a proprietatii care este fizic posibila, justificata adecvat, permisa legal, fezabila financiar si care conduce la cea mai mare valoare a proprietatii evaluate”.

CMBU este determinata de fortele competitive care actioneaza pe piata unde este localizata proprietatea implicata:

Proprietatea -Activul de evaluat poate fi utilizata in prezent ca spatiu comercial sau spatiu de depozitare.

Avand in vedere sistemul constructiv al activului, deprecierea lui fizica si amplasamentul, se apreciaza ca CMBU a acestuia este de “SPATIU COMERCIAL –CHIOSC ” si evaluarea se va face in aceasta ipoteza.

Conditii avute in vedere la analiza celei mai bune utilizari ale proprietatii au fost :

- permisibila legal

- posibila fizic

- fezabila financiar

- maxim productiva

Cea mai buna utilizare, identifica cea mai profitabila utilizare dintre utilizarile potentiale, pe care proprietatea le poate avea si ca urmare, este dictata de piata.

Cunoasterea si analiza comportamentului pietei sunt esentiale pentru conceptul ,, cea mai buna utilizare ,, .Analiza identifica cea mai profitabila utilizare competitiva in care poate fi pusa proprietatea in cauza.

Un factor important care influenteaza valoarea unei proprietati este principiul substitutiei , care arata ca o persoana prudenta nu va plati pentru un bun sau un serviciu mai mult decat costul de achizitie pentru un bun sau un serviciu acceptabil ca substitut, in absenta factorilor timp, risc sau neadecvare.

Cumparatorul are urmatoarele alternative :

- sa cumpere o proprietate existenta cu o utilitate egala cu cea in cauza ;

- sa cumpere un teren si sa construiasca pentru a avea o proprietate cu o utilitate egala cu cea in cauza ;

- sa cumpere o proprietate ce produce venituri de aceeasi marime si cu aceleasi riscuri ca si proprietatea in cauza .

Consideram ca cea mai buna utilizare a proprietatii de evaluat este cea din prezent si anume de dependinta de locuit .


13


V.2. ABORDAREA PRIN COST

Evaluarea constructiei – - Metoda costurilor segregate

Metoda costurilor segregate este importanta in estimarea valorii de piata a constructiilor noi sau relative noi, deoarece in aceste cazuri costul si valoarea de piata sunt de obocei apropiate.

Metoda este adecvata si pentru a estima valoarea de piata a unor constructii aflate in priect, proprietati cu destinatie speciala si a altor proprietati imobiliare ce nu se tranzactioneaza frecvent pe piata.

Deoarece metoda costului cere ca terenul si constructiile sa fie evaluate separate, ea este utila si in evaluarea pentru asigurare, pentru inscrierea in situatiile financiar-contabile Metoda costului este deosesebit de utila cand se au in vedere adaugirile la constructii sau modernizarile si in acest fel poate preveni realizarea unor imbunatatiri utile.

Metoda este aplicabila la realizarea studiilor de fezabilitate care implica investitii imobiliare.Metoda prezinta limite in aplicare, in cazurile in care proprietatea are vechime mare .O limitare serioasa a metodei este data de ipoteza realizarii constructiei intr-un timp scurt,

fapt ce nu este intotdeauna real sau posibil.

Determinarea valorii constructiei – AMEAJARE TRECERE BAC : Pentru determinarea pretului pe mpAd am folosit " Indreptar tehnic pentru evaluarea

imediata la pretul zilei, a costurilor elementelor si constructiilor de locuinte- iunie 2009 ( model de calcul orientativ conform fisa 59)".

Date de referinta:- aria construita (mp) Ac = 48 mp;- curs valutar BNR 31.12.2009 : 1 EURO = 4,2282 RON

Ac- 48 Mp

cant COST TOTAL LEI PE

pondere in

denumire lucrare um lucr/mpAd um mpAd total costfundatie usoara mc 0.16 207.00 33.12 2.0194schelt din lemn rotund mc 0.05 530.00 26.50 1.6157pereti din paanta mp 0.4 250.00 100.00 6.0971geamuri mc 0.1 39.90 3.99 0.2433tencuieli int mc 1.1 49.00 53.90 3.2863zugraveli interioare ml 1.3 8.90 11.57 0.7054spoieli exteroare mc 0.6 8.90 5.34 0.3256vopsit tamplarie mp 2.3 17.50 40.25 2.4541tencuieli exterioare cu var-ciment kg 0.4 43.50 17.40 1.0609ferestre simple mp 2.8 245.00 686.00 41.8262usi simple mp 1.3 345.00 448.50 27.3456tavane tencuite pe sipci mp 0.72 55.00 39.60 2.4145sarpanta din lemn rotund kg 0.65 45.00 29.25 1.7834invelitoare tabla mp 1.2 49.00 58.80 3.5851astreala din scandura bruta mp 0.9 30.50 27.45 1.6737diverse , organizare , proiectare % 0.70 83.50 58.45 3.5638TOTAL LEI / MP 1640.12 100.00


14


TOTAL EURO / MP- 4.2282 LEI / EUR 387.90 COST INLOCUIRE BRUT 18619

Estimarea deprecierii cumulate :- an PIF = 2009- conditii de exploatare = normale ;- stare tehnica buna.- conform HGR/2139/30.11.2004 cu modificarile si completarile aduse de HGR

1572/04.12.2008 durata normala de functionare este de 16 ani ( 192 luni) .

Deprecierea = DU / DT x cost de inlocuire/reproductieDeprecierea cumulata = 184 / 192 x 18.619 EURO = 17.843 euro echivalent 75.444 ron

Valoare constructie = cost de inlocuire brut – depreciere cumulata = 776 euro echivalent 3.280 ron

V.4. RECONCILIERAE SI OPINIA FINALA A EVALUATORULUI

Rezultatele evaluarii sunt:

abordarea prin cost: abordarea prin cost: 3.280 3.280 RON echivalent 776 EURORON echivalent 776 EURO

Toate valorile cuprinse in prezenta lucrare se inteleg in conditiile existente la data evaluarii (31.12.2009 ).

Valorile respective nu cuprind TVA.

Pentru reconcilierea rezultatelor s-au avut in vedere criteriile fundamentale oferite de standarde pentru selectarea valorii finale: adecvarea metodelor la scop si utilizare, precizia, cantitatea si calitatea informatiilor utilizate .

Valoarea de piata estimata la data de 31.12.2009 pentru proprietatea imobiliara – CHIOSC PVC – situat in jud.Tulcea , loc . Tulcea , str. Taberei nr 34 , este de:

SAPTESUTESAPTEZECISISASE 776 EURO


Este important de subliniat faptul ca valoarea de piata propusa este o estimare facuta de evaluator bazata pe informatiile avute la dispozitie si pe previziunile facute la un moment dat.


15


Valoarea de piata conf. IVS 1: ”suma estimata pentru care o proprietate va fi schimbata, lasuma estimata pentru care o proprietate va fi schimbata, la data evaluarii, intre un cumparator decis şi un vanzator hotarat, intr-o tranzactie cu pret determinatdata evaluarii, intre un cumparator decis şi un vanzator hotarat, intr-o tranzactie cu pret determinat obiectiv, dupa o activitate de marketing corespunzatoare, in care partile implicate au actionat inobiectiv, dupa o activitate de marketing corespunzatoare, in care partile implicate au actionat in cunoştinta de cauza, prudent şi fara constrangerecunoştinta de cauza, prudent şi fara constrangere”.

Orice imprecizii rezultate din analiza raportului vor trebui sa fie transmise evaluatorului astfel ca, daca este necesar, lucrarea sa fie completata inainte de a fi utilizata.

Datele utilizate sunt autentice, pertinente, suficiente si au fost obtinute din surse de incredere.Evaluatorul considera lucrarea ca fiind obiectiva si corecta.

CAP.VI ANEXE

1. Acte de proprietate2. Autorizatie costructie 4. Fotografii


16

raport evaluare bixanu.doc

Documents