raport de evaluare iony

8/18/2019 Raport de Evaluare Iony

1/26

“Locuinta familiala P+E” situata in loc. Bistra , str.Ganea, nr. 4 ,jud. Alba – zona centrala

1

Raport de evaluare: 1 / 2015a proprietatii imobiliare de tip familial

“LOCUINTA !"#$

situata in% str. Ganea , nr. 4 , localitatea Bistra , jud. Alba

a&lata in 'ro'rietatea %(crob Aurel si sotia (crob Aurelia

CLIENT/ DESTINATAR: Scrob Aurel i otiaScrob Aurelia

ST!DENT: Scrob Ioan Sorin

DATA EVALUARII: 23.11.2015DATA RAPORTULUI: 23.11.2015

NOTA:Raportul a fost into!it in 3 "#"!plar" $%oua p"ntru li"nt& unulp"ntru ar'i(a "(aluatorului).

Ca'. #


2/26


"

RE#!$AT!L %APTEL&R PRINCIPALE SI ALC&NCL!#IIL&R

Catre% )l. (crob Aurel

*a'ort de e+aluare se re&era la 'ro'rietatea iobiliara de ti' &ailiar ce consta in“Locuinta familiala P+E” a+and o u'rafata totala teren ( ")* m' – situata in loc. Bistra ,str. Ganea, nr.4 – zona centrala , iobil ce se a&la in 'ro'rietatea lui (crob Aurel si sotiei(crob Aurelia con&or "-tras de Carte unciara nr. /401 nr. cadastral al 'arcelei 2315# casasi curte .

"+aluarea si ra'ortul de e+aluare asu'ra iobilului s'eci&icat au ca sco' in&orarea 'ro'rietarului asu'ra alorii ,e 'iata in e,erea an-arii si nu 'ot &i &olosite in alte sco'uri.

Ins'ectia 'ro'rietatii a &ost e&ectuata in data de /.##.3#6 de catre (crob Ioan (orin ,&iind in+esti7ate as'ecte le7ate de dre'tul de 'ro'rietate, starea te8nica, ni+elul &inisajelor sicon&oratia cladirii, localizarea in zona, +ecinatati, 'iata iobiliara locala analizata 'rincule7erea de date si in&oratii 'ri+ind% inc8irieri iobile, trazactii recente cu 'ro'rietatisiilare si terenuri libere, inter+ie+area unor a7enti iobiliari ce acti+eaza in zona.

Ins'ectia 'ro'rietatii s9a &acut +izual si in od 'ersonal de catre e+aluator i'reuna cu 'ro'rietarul la data de /.##.3#6 toate in+esti7atiile si analizele necesare &iind e+aluate dee+aluator.

A'lasaentul iobilului este localizat la liita zonei centrale ajunsa a'roa'e la 7rada-i de dez+oltare din 'unct de +edere locati+ urban in care 'redoina iobilele de locuit.

*a'ortul de e+aluare constand din 'a7ini 'lus ane-e :e-tras C, rele+ee ale cladirii si&oto7ra&ii ale 'ro'rietatii;, 'rezinta baza 'e care s9a stabilit o'inia e+aluatorului.

"+aluarea 'ro'rietatii iobiliare s9a &acut in concordanta cu standardele internationalede e+aluare I


3/26


2

C!PRINS

1 RE#!$AT!L %APTEL&R PRINCIPALE SI AL C&NCL!#IIL&R"

#.#. *"=ULTAT"L" ".4. ABO*)A*"A *IN CO?A*ATIA )" IATA .......... ........... ........... ........... .......... ............ .......... ............ ..../

>.6. *"CONCILI"*"A *"=ULTAT"LO*. OINIA ".>. )"CLA*ATI" )" CONO*?ITAT" ..............................................................................................................>

AN"A I – &isa te8nica a cladiriiAN"A II – 7rila de co'aratiiAN"A III – &oto7ra&ii ale 'ro'rietatiilor co'arabilelanuri, sc8ite, acte de 'ro'rietate, &isa bunului iobil


4/26


0

" DATE 5ENERALE PRE$ISELE E.AL!ARII

1.2 Obiectul evaluarii. Drepturi de proprietate evaluateObiectul de e+aluat este %ro'rietatea iobiliara % “Locuinta familiala P+E” situata in loc. Bistra, str. Ganea

,nr.4, si este inscris in e-tras de Carte unciara nr. /401 nr. to'o7ra&ic al 'arcelei 2315#9 casasi curte a+and o u'rafata totala teren ( ")* m' .

In 'rezentul ra'ort este e+aluat dre'tul real de 'ro'rietate asu'ra iobilului descrisai sus. )in 'unct de +edere juridic titlul de 'ro'rietate este 'resu'us +alabil, iar 'ro'rietateaeste e+aluata ca &iind libera de orice sarcini.

2.2. Data evaluarii "+aluarea s9a realizat a+and la baza in&oratii des're 'iata iobiliara s'eci&ica

'ro'rietatii e+aluate, care sunt +alabile 'entru 'erioada octobrie9noiebrie 3#6"+aluarea a &ost realizata 'e data de /.##.3#6

2.3. Data inspectiei Ins'ectia 'ro'rietatii s9a realizat in data de /.##.3#6 'ersonal de catre e+aluator.(9au &acut &oto7ra&ii ale iobilului subiect al 'rezentei e+aluari. Nu s9au realizat

in+esti7atii 'ri+ind e+entualele containari ale cladirii, terenului sau a'lasaentelor in+ecinate si nu au &ost ins'ectate 'artile ascunse ale cladirii.

2.4. Scopul evaluarii (co'ul 'rezentului ra'ort de e+aluare este estiarea vaorii de piata i! vederea

va!"arii a 'ro'rietatii iobiliare, asa cu este de&inita in standardul I


5/26


)

2.7. etodolo!ia de evaluare "olositaBaza de e+aluare din 'rezentul ra'ort este +aloarea de 'iata asa cu a &ost ea de&inita

anterior. Aceasta +aloare de 'iata este estiata 'rin a'licarea etodelor si 'rocedurilor dee+aluare care re&lecta natura 'ro'rietatii si circustantele in care 'ro'rietatea res'ecti+a +a &icel ai 'robabil tranzactionata 'e 'iata libera. entru deterinarea acestei +alori a a'licaturatoarele etode%

9 Abordarea 'rin cost9 Abordarea 'rin co'aratia +anzarilor9 Abordarea 'rin ca'italizarea +eniturilor

Terenul a &ost e+aluat 'rin etoda co'aratiei directe.

2.8. Ipoteze si conditii limitativeLa baza e+aluarii stau o serie de i'oteze si conditii liitati+e, 'rezentate in cele ce

ureaza. O'inia e+aluatirului este e-'riata in concordanta cu aceste i'oteze si concluzii, 'recu si cu celelalte a'recieri din acest ra'ort.

ro'rietatea e+aluata este considerata libera de sarcini.rinci'alele i'oteze si liite de care s9a tinut seaa in elaborarea 'rezentului ra'ort de

e+aluare sunt uratoarele%

Titlul de 'ro'rietate se 'resu'une +alabil si tranzactional.

ana la 'redarea *a'ortului de e+aluare 'ro'rietatea e+aluata se considera &ara

i'oteci sau datorii. Toate studiile in7ineresti sunt 'resu'use a &i corecte. lanurile de a'lasare si

aterialul ilustrati+ sunt 'use la dis'ozitie de catre client si in&oratiile continute inaceasta re'rezinta res'onsabilitatea acestuia. (e 'resu'une ca nu e-ista conditii ascunse sau nee+identiate ale 'ro'rietatii, ale

subsolului sau structurii sale, care a &ace ca 'ro'rietatea sa +aloreze ai ult sau ai 'utin. Nu se asua nici o ras'undere 'entru ast&el de conditii sau 'entru obtinereastudiilor te8nuce de s'ecialitate necesare desco'eririi lor. (e 'resu'une ca 'ro'rietatea se con&oreaza tuturor re7leentarilor si restrictiior

de zonare si utilizare in +i7oare. (e 'resu'une ca au &ost sau 'ot &i obtinute sau reinnoite toate autorizatiile,

licentele, certi&icatele de ocu'are, a'robarile sau alte acte solicitate de institutiilelocale, re7ionale sau nationale 'entru &iecare utilizare 'e care se bazeaza estiarea

+alorii. Nu se asua nici o ras'undere 'entru descrierea juridica 'usa la dis'ozitie, sau

'entru c8estiuni le7ate de considerente juridice sau de 'ro'rietate. (e 'resu'une ca utilizarea terenului si a constructiilor se realizeaza in cadrul

liitelor 'ro'rietatii descrise si ca nu e-ista incalcari sau +iolari ale altor 'ro'rietati. In sco'ul acestei e+aluari, 'resu'une ca nu e-ista nici un &el de containanti si

costul acti+itatilor de decontainare nu a&ecteaza +aloarea. Nu a &ost in&orati de nici o ins'ectie sau ra'ort care sa indice 'rezenta

containantilor sau a aterialelor 'ericuloase. Nu a &acut nici un &el de in+esti7atie re&eritoare la acti+itatile trecute si 'rezente,

atat 'e 'ro'rietate cat si 'e terenul +ecin 'entru a stabili daca e-ista +reo containare


6/26


3

a 'ro'rietatii analizate in aceste utilizari sau a'lasaente si deci +aloarea esteestiati+a in i'oteza ca nu e-ista asa ce+a. Nu ne asua nici o res'onsabilitate 'entru e-istenta +reunui containant, nici nu

ne an7aja 'entru o e-'ertiza sau o cercetare stiinti&ica necesara 'entru a &idesco'erit.

)aca ulterior se +a stabili ca e-ista containare 'e 'ro'rietatea analizata sau 'eorice alt teren +ecin, sau ca ijloacele care au &ost 'use in &unctiune s9ar 'uteacontaina aceasta, ar 'utea diinua +aloarea din ra'ort. Nu a &acut nici o e-'ertiza te8nica a structurii de rezistenta, nici nu a ins'ectat

acele 'arti care sunt aco'erite, nee-'use sau inaccesibile, acestea &iind considerate instare te8nica buna, cores'unzatoare unei e-'loatari norale. O'inia asu'ra starii 'artilor nee-'ertizate in acest ra'ort nu trebuie inteleasa ca ar +alida inte7ritatea lor. Nici una din 'artile ra'ortului :in s'ecial concluziile re&eritoare la +alori, identitatea

e+aluatorului; nu +or &i di&uzate 'ublic 'rin reclaa, relatii 'ublice, stiri, a7entii de+anzare sau alte cai ediatice, &ara acordul scris si 'realabil al e+aluatorului. (ituatia actuala a 'ro'rietatii iobiliare si sco'ul 'rezentei e+aluari au stat la baza

selectarii etodelor de e+aluare utilizate si a odalitatilor de a'licare a acestora, 'entruca +alorile rezultate sa conduca la estiarea cea ai 'robabila a +alorii 'ro'rietatii inconditiile ti'ului +alorii selectate. "+aluatorul considera ca 'resu'unerile e&ectuate la a'licarea etodelor de e+aluare

au &ost rezonabile in luina &a'telor ce sunt dis'onibile la data e+aluarii. "+aluatorul a utilizat in estiarea +alorii numai in&oratiile 'e care le;a aut la

,i'o-itie e-istand 'osibilitatea e-istentei si a altor in&oratii de care e+aluatorul nua+ea cunostinta. "+aluatorul, 'rin natura uncii sale, nu este obli7at sa o&ere in continuare

consultanta sau sa de'una arturie in instanta relati+ la 'ro'rietatea in c8estiune, ina&ara cazului in care s9au inc8eiat ast&el de intele7eri in 'realabil


7/26


7

2 ANALI#A PIETEI I$&6ILIARE

3.1. DEFINIRE !IE"EI I#$%I&IRE iata iobiliara se de&ineste ca un 7ru' de 'ersoane sau &ire care intra in contact cu

sco'ul de a e&ectua tranzactii iobiliare. artici'antii la aceasta 'iata sc8iba dre'turi de 'ro'rietate contra unor bunuri, cu sunt banii.

('re deosebire de 'ietele e&iciente, 'iata iobiliara nu se autore7leaza ci este deseoriin&luentata de re7leentarile 7u+ernaentale si locale.

ro'rietatile iobiliare sunt durabile si 'ot &i 'ri+ite ca in+estitii. (unt 'utin lic8ide side obicei 'rocesul de +anzare este lun7.

)atorita tuturor acestor &actori co'ortaentul 'ietelor iobiliare este di&icil de 're+izionat. (unt i'ortante oti+atiile, interactiunea 'artici'antilor 'e 'iata si asura incare acestia sunt a&ectati de &actori endo7eni si e-o7eni 'ro'rietatii.

In &unctie de ne+oile, dorintele, oti+atia, localizarea, ti'ul si +arsta 'artici'antilor la 'iata 'e de o 'arte si ti'ul, a'lasarea, desi7n si restrictii 'ri+ind 'ro'rietatile, 'e de alta 'arte, s9au creeat ti'uri di&erite de 'iete iobiliare :rezidentiale, coerciale, industriale,a7ricole, s'eciale;. Acestea, la randul lor, 'or &i i'artite in 'iete ai ici, s'ecializate,nuite sub'iete, acesta &iind un 'roces de se7entare a 'ietei si deza7re7are a 'ro'rietatii.

iata iobiliara din Bistra se 'oate considera o 'iata in continua scadere .Localitatea acunoscut scadere destul de rearcabila a 'ietei iobiliare, indi&erent de ti'ul 'ro'rietatilor, &ie

ele rezidentiale,&ailiale, coerciale, de ti' industrial sau terenuri. In ceea ce 'ri+este locuintele, analiza e&ectuata arata ca, in Bistra, 'retul acestora +ascadea de la #639 #13 de euro5' construit la #339#3 de euro5' construit. Acest &enoenare si o e-'licatie,li'sa locurilor de unca din zona si e-odul 'o'ulatiei counei catre orase.

3.2. !iata terenurilor )u'a anul 333, 'retul de +anzare al terenurilor a scazut odata cu inc8iderea

'rinci'alelor &ire din zona,asta ducand la scadera 'o'ulatiei counei,ajoritatea ale7and sa 'lece la oras.

)atorita relie&ului deluros si zonei ontane in care se a&la couna Bistra,se obser+a oasezare a locuintelor de9a lun7ul soselei 'rinci'ale si de9a lun7ul +ailor care tra+erseazacouna. In aceaste zona terenurile sunt utilizate cu e&icienta a-i con&or cu a'robariledate de coisiile de s'ecialitate ale consiliului local .

rintre cele ai dez+oltate zone aintesc de% zona centrala a localitatii#ona centrala – aceasta zona a cunoscut cea ai are dez+oltare si este locatia

locuintelor indi+iduale si5sau &unctiuni i-te.La oentul actual in localitate , o&erta de terenuri este redusa, ai ales in zonele

deluroase. In consecinta, 'returile terenurilor au scazut, nuai de la ince'utul anului, cu 6943D &ata de anul 'recedent. In zonele a7loerate, cererile de locuinte in aceste zone nu dau sene de scadere. ?aiult decat atat, c8iar cererea se intensi&ica, ceea ce a &acut ca 'returile terenurilor sa creascae-'lozi+.


8/26


4

3.3. !iata imo'iliara specifica proprietatii evaluateAceasta zona in ultiii ani, o&era ai ulte a+antaje, 'rin a'robarea &unctiunilor

adise con&or lanului urbanistic 7eneral al localitati , a&erent zonei centrale 'rinsc8ibarea destinatiei din locuinte in alte acti+itati cu 7rad redus de 'oluare &onica saune'oluante , care se 'ot ani&esta in interiorul zonei rezidentiale e-istente .

"-ista insa si neajunsuri, cu ar &i in&rastructura de slaba calitate a druurilor,li'salocurilor de unca din zona.

3.(. $ferta competitivae 'iata iobiliara, o&erta re'rezinta nuarul dintr9un ti' de 'ro'rietate care este

dis'onibil 'entru +anzare sau inc8iriere la di&erite 'returi, 'e o 'iata data, intr9o anuita 'erioada de ti'. "-istenta o&ertei 'entru o anuita 'ro'rietate la un anuit oent, anuit 'ret si un anuit loc indica 7radul de raritate a acestui ti' de 'ro'rietate.

O&erta de iobile rezidentiale este scazuta, atat 'entru a'artaente +ec8i cat si 'entruconstructii noi. )in 'unct de +edere al a'artaentelor +ec8i, s9a constatat o retra7ere brusca ao&ertantilor de 'e 'iata.

In cazul locuintelor noi in+estitori realizeaza 7ru'uri de locuinte colecti+e in e-ecutiein anul 336. In &unctie de &acilitatile 'entru &inantare, in+estitori +or decide cu isi +or +alori&ica terenurile cu'arate si ce &el de locuinte +or construi% case ai ie&tine, a'artaentede bloc.

Alte 'roiecte re-i,entiale 'roiectate 'entru anul "**): bloc,e a'artamente in ecinatatea tr .aile Alecan,ri 'e tr

&borului care a fi lirat 'ana la faritul anului "**) a aea ou'rafata contruita ,e 10** m' ,itribuiti 'e 0 nieluri 82 eta


9/26


=

In 'lus a crescut substantial nuarul celor care cu'ara case cu credit.In 'riele trei sa'taani ale anului s9a inre7istrat o cerere de locuinte cu /3D ai

are &ata de conditiile norale de 'iata. In od noral, nuarul celor care doresc saac8izitioneze o locuinta este de #3D. rintre acestia se nuara tinerii care terina o &acultate,+in in Bucuresti si se an7ajaza la co'anii ultinationale a+and salarii care le 'erit saacceseze un credit 'entru casa. O cate7orie noua de cu'aratori sunt in+estitorii careac8izitioneaza locuinte in zone ultracentrale 'entru a le inc8iria si care, ast&el, creeaza cererede a'artaente in zone seicentrale.

iata ac8izitilor rezidentiale se 'reconizeaza a &i cat de cat in&luentata si de dez+oltareara'ida a sisteului de credit i'otecar, datorita scaderii dobanzii la credite, &a't care ai'ulsionat in od cert cererea de iobile 'entru locuinta.

?ajoritatea clientilor este re'rezentata de cetateni roani care se a&la in 'osturi deconducere in co'anii roanesti sau ulti&unctionale.

3.*. Ec+ili'rul pietei. !reviziuni

ractic 'unctul de ec8ilibru este &oarte 7reu de atins sau niciodata, ciclul iobiliar

ne'utand &i sincronizat cu ciclul de dez+oltare a a&acerilor, datorita instabilitatii econoice,acti+itatea iobiliara ras'unzand la stiuli 'e teren lun7 sau 'e teren scurt.

iata iobiliaraa a ince'ut anul in &orta, insa cererea &oarte are si o&erta e-tre deica &ac ca 'iata iobiliara sa &ie o 'iata a +anzatorului.

In acest an, 'e se7entul a'artaentelor, se 're+izioneaza doua tendinte 'rinci'ale.(e +or construi co'le-uri rezidentiale cu un nuar are de unitati :care includ cel

'utin #33 de a'artaente;, iar in al doilea rand clientii +or o'ta 'entru un nuar are dea'artaente in &aza de 'roiect, urand ca acestia sa 'ersonalizeze locuinta du'a 'ro'riul 7ust.

)in 'unct de +edere al localizarii noilor constructii, o&erta de a'artaente se +adi+ersi&ica 'e toate se7entele, urand sa a'ara constructii in toate zonele ca'italei.

Clientii +or ince'e sa 're&ere din ce in ce blocurile noi, deoarece di&erenta de 'retdintre cele noi si cele +ec8i re'rezinta in cele ai ulte cazuri costul reno+arii.

In 7eneral anul 336 +a &i caracterizat 'rintr9o ultitudine de 'roiecte rezidentialedestinate se7entului ediu de consuatori, deoarece e-ista o cerere &oarte are si o o&ertaa'roa'e ine-istenta.

entru acest an, tendinta 'rinci'ala +a raane ac8izitia a i'ortante su'ra&ete de terenatat in sco' s'eculati+, dar si 'entru deararea de 'roiecte noi. La ni+elul 'ersoanelor &izice,tendinta de i7rare de la a'artaente de bloc la locuinte uni&ailiale se +a entine,senalandu9se o cerere tot ai are 'entru terenurile din zonele rezidentiale, in conte-tuldez+oltarii 'ietei creditului i'otecar. Ast&el, se 'reconizeaza o crestere a 'returilor in zoneleliitro&e ale unici'iului , dar si in zonele centrale si ultracentrale unde terenurile dis'onibilesunt de la an la an tot ai 'utine.

C&NCL!#II:A+and in +edere as'ectele 'rezentate ai sus 'ro'rietatea iobiliara e+aluata este

caracterizata de uratoarele eleente%9 "ste a'lasata intr9o zona cu atracti+itate a-ia 'e 'iata iobiliara a locuintelor

indi+iduale de constructie recenta9 Tendinta 'e care se situeaza +aloarea iobilelor din zona este crescatoare, &iind in&luentata

de dez+oltarea edilitara a zonei si de 'otentialul ei urbanistic

0 DESCRIEREA PR&PRIETATII I$&6ILIARE


10/26


1*

(.1. Identificarea proprietatii. specte iuridice.

ro'rietatea iobiliara care &ace obiectul 'rezentului ra'ort de e+aluare este o 'ro'rietate de ti' rezidential ti' casa % Locuinta &ailiala , cu re7i de inaltie !"# situata

in loc. Bistra, str. Ganea ,nr.4, si este inscris in e-tras de Carte unciara nr. /401 nr. to'o7ra&ical 'arcelei 2315#9 casa si curte a+and o su'ra&ata totala teren – 63 ' .

.

(ituatia juridica a 'ro'rietatiiCon&or docuentatiei 'use la dis'ozitie de client, 'ro'rietatea e+aluata

a'artine donului (crob Aurel &iind identi&icat cu cartea de identitate seria A nr. 46>/20 sisotiei acestuia (crob Aurelia.

Terenul a&erent constructiei este &orat din% #43,33 ' 'ro'rietate e-clusi+a cota 'arti#5# .

(.2. Descrierea amplasamentului A'lasaentul iobilului este localizat intr9o zona centrala, teren intra+ilan. Iobilul

se a&la in a'ro'iere de str. Calea Turzii ce lea7a localitatea de orasul Ca'eni.Accesul 'e 'ro'rietate se &ace direct din strada Ganea la a'ro-. 3 de de iobil.=ona este caracterizata 'rin 'rezenta unor locuinte 'articulare cu 'arter, sau 'arter si

etaj, construite 'e loturi a'ro-. 639 #33 ' de teren."-ista si o 'arcela de teren 'ro'rietate 'articulara libera in zona .A'lasaentul 'rezinta ibunatatiri interne cu ar &i racordarea la utilitati

:alientare cu a'a, ener7ie electrica, tele&onie;. )in 'unct de +edere al ibunatatirilor e-ternee-ista strazi si trotuare.

Caracteristici &izice ale a'lasaentului(u'ra&ata totala a a'lasaentului este% (tE 63 ' din care 00 ' re'rezinta

su'ra&ata construita.ora a'lasaentului este 'oli7onala cu &ront la strada ##,33 , latura din stan7a #4,02 latura din drea'ta #,/6 si latura din s'ate de /,3

Adanciea lotului de #6,/6 , su'ra&ata des&asurata de #23,4 ' %Inaltiea la stresina ! /,>3 ! ,23 Inaltiea a-ia >,16 To'o7ra&ia a'lasaentului este 'lana.


11/26


11

9 su'ra&ata construita % 9 00 ' 9 su'ra&ata des&asurata – (dE #01 ' %

Structura ,e re-itenta:9 in&rastructura – &undatii continui din zidarie 'iatra 9 su'rastructura – zidarie 'ortanta din caraida 9 'lansee din len , sar'anta rasinoase si9 aco'erisul – sar'anta din len9 scara interioara din beton arat

Anelo'a/Com'artimentari:9 inc8ideri – caraida 'lina zidita , 'erete de /3 c 7rosie 9 in+elitoarea – ti7la in+elitoare din ti7la 'ro&ilata9 co'artientari – caraida 'lina 'resata

%inia


12/26


1"

9 'lastic, sticla si len% etajere, cuiere, sa'uniere, rezer+oare FC etc. I!$taatia pe!tru $ti!$ i!ce!diu Cladirea nu este 're+azuta cu aseenea ti' de instalatie.

Intalatii ,e incal-ire i entilatie I!$taatii de i!ca"ireIncalzirea si a'a calda se obtin de la o centrala terica 'ro'rie de 'ardoseala, ontata

in su&ra7erie si care &unctioneaza cu 7az natural de la reteaua 'ublica e-istenta in zona .Conductele &olosite sunt din otel toata cladirea, ontate in tuburi de 'rotectie, radiatoarestatice de 'erete din otel.

Nu e-ista instalatii de +entilatie.Incalzire cu radiatoare de 'erete in toate caerele de locuit iar la bucatarie 8ota

electrica.

(tarea te8nica(tarea te8nica a cladirii este buna, nee-istand &isuri sau cra'aturi ale 'eretilor interiori

sau e-teriori. Iobilul este corect intretinut si curat, a+and un as'ect 'lacut.considerand &a'tulca sau e&ectuat lucrari de re'aratii ca'itale in anii 33933/ .

Nu au &ost constatate 'roblee de uiditate, condens, scur7eri de a'a sau in&iltratii dea'a 'rin ins'ectarea, 'arterului si ansardei .

"+aluatorul considera ca iobilul nu are dis&unctionalitati de 'roiectare.)in 'unct de +edere +izual starea &izica a cladirii este considerata a &i buna.Cladirea ocu'a ajaoritatea terenui a&lat in 'ro'rietate ast&el ca 'ro'rietatea iobiliara

de e+aluat nu dis'une de un ra'ort o'ti intre cladire si teren ceea ce in&luenteaza ne7ati++aloarea sa. Terenul liber circa > ' liber s're N< este ubrit de calcanul +ecin si cladireae-istenta 'e 'arcela din drea'ta orientare N" cu ni+el (!! " ast&el ca se 'oate s'une cain&luenteaza intr9o oarecare asura +aloarea 'ro'rietatii, &a't e+identiat la abordarea 'rinetoda costurilor si la cea 'rin etoda randaentului. In sc8ib, a'lasaentul 'ro'rietatiiai de'arte de tra&icul de 'e artera 'rinci'ala i con&era acesteia o liniste relati+a .

Nu e-ista o 'ers'ecti+a asu'ra 'eisajului inconjurator toate aceste atribute in&luientandne7ati+ +aloarea, lucru re&lectat la abordarea 'rin etoda co'aratiei directe .


13/26


12

) CEA $AI 6!NA !TILI#ARE 8C$6!9(co'ul 'rezentei e+aluari &iind estiarea +alorii de 'iata, analiza celei ai bune utilizariidenti&ica cea ai 'ro&itabila utilizare co'etiti+a in care 'oate &i 'usa 'ro'rietatea.

Cea mai buna utili-are este de&inita ast&el%

‹‹Utilizarea rezonabila, probabila si legala a unui teren liber sau construit care este fizic posibila, fundamentata adecvat, fezabila financiar si are ca rezultat cea mai mare valoare.››

Cea ai buna utilizare este analizata uzual in una din uratoarele situatii%* cea ai buna utilizare a terenului liber,* cea ai buna utilizare a terenului construit.

Cea ai buna utilizare a unei 'ro'rietati iobiliare trebuie sa inde'lineasca 'atrucriterii. "a trebuie sa &ie%

⇒ 'erisibila le7al – aici se analizeaza re7leentarile 'ri+ind zonarea, restrictiile de

construire, norati+ele de constructii, restrictiile 'ri+ind constructiile din 'atrioniu si siturile istorice, i'actul asu'ra ediului, clauze din contractul deinc8iriere.

⇒ 'osibila &izic – i'lica diensiunile, &ora, su'ra&ata, structura 7eolo7ica aterenului si accesibilitatea unui lot de teren si riscul unor dezastre naturale:cutreure, inundatii;, 'recu si ca'acitatea si dis'onibilitatea utilitatilor 'ublice:cu ar &i canalizare, a'a, linie de trans'ort ener7ie electrica, 7aze, a7ent teric;,conditiile &izice.

⇒ &ezabila &inanciar – i'lica analiza si 'ro7noza +eniturilor 7enerate de 'ro'rietate

din care se +or scadea c8eltuielile de e-'loatare :inclusi+ i'ozitul 'e 'ro⁢obtinandu9se ast&el 'ro&itul net. (e +a calcula rata de &ructi&icare a ca'italului 'ro'riu si daca aceasta este ai are sau e7ala cu cea aste'tata de in+estitori 'e 'iata, atunci utilizarea este &ezabila.


14/26


10

⇒ a-i 'roducti+a – dintre utilizarile &ezabile, cea ai buna utilizare este acea

utilizare care conduce la cea ai are +aloare reziduala a terenului, in concordantacu rata de &ructi&icare a ca'italului ceruta de 'iata 'entru acea utilizare.

)aca cladirea e-istenta +a raane in continuare, cea ai buna utilizare se bazeaza 'e

situatia in care se 'ot a-iiza bene&iciile sau +eniturile 'e care le 'roduce 'ro'rietatea, 'rincladirea sa. Tinand seaa de aceste considerente, cea ai buna utilizare, in acest caz se +a&ace analiza celei ai bune utilizari considerand terenul construit.

Analiza e&ectuata a 'resu'us cule7erea unor in&oratii de 'e 'iata locuintelor, as'atiilor coerciale, a s'atiilor adinistrati+e, 'recu si studierea alternati+elor 'osibile de&olosire a acestora.

In analiza celei ai bune utilizari, care a a+ut in +edere situatia actuala de terenconstruit, au rezultat uratoarele alternati+e%

'atii a,minitratie / birouri% / "U*5' 5 luna - (utila - # luni E

E / - #43 - #E6.343 "U*5an.Costul con+ersiei din locuinta in s'atii coerciale 5 birouri este estiat la 633 "U*.Acest cost este re'rezentat de rediensionarea retelei electrice 'entru a 'utea &ace &atautilizarii calculatoarelor, odi&icari ale retelei de tele&onie in sensul de a se 'utea instala aiulte 'osturi tele&onice, aco'erirea 'ardoselilor cu oc8eta 'entru tra&ic intens, etc.


15/26


1)

C?eltuielile a&erente e-'loatarii, care cad in sarcina 'ro'rietarului se ridica la cca.#3D din +enitul brut e&ecti+, res'ecti+%

H s'atii de locuit% #3D - 433 "U*5an E 43 "U*5anH s'atii adinistrati+e 5 birouri% #3D - 6.343 "U*5an E 634 "U*5an

Re-ulta enitul net efecti:H s'atii de locuit% E 433 – 43 E /213 "U*5anH s'atii adinistrati+e 5 birouri% 6.343 – 634 E 4.6/> "U*5an

.AL&RI IN E!R 6IR&!RI / SEDII

AD$INISTRATI.ESPATII L&C!IT


16/26


13

3 E.AL!AREA PR&PRIETATII I$&6ILIARE

6.1. PRO!"UR# "! !$#%U#R! &!tape parcurse, surse de informatii'

Baza e+aluarii realizate in 'rezentul ra'ort este +aloarea de 'iata asa cu a &ost eade&inita ai sus.

entru deterinarea acestei +alori au &ost a'licate toate cele / abordari s'eci&ice 'rocesului de e+aluare si anue%

9 Abordarea 'rin cost

9 Abordarea 'rin co'aratie de 'iata9 Abordarea 'rin ca'italizarea +eniturilor "ta'e 'arcurse%

⇒ docuentarea, 'e baza unei liste de in&oratii &urnizate de catre client

⇒ ins'ectia a'lasaentului, a'recierea starii te8nice a acestuia

⇒ stabilirea liitelor si i'otezelor care au stat la baza elaborarii ra'ortului

⇒ selectarea ti'ului de +aloare estiata in 'rezentul ra'ort

⇒ deducerea si estiarea conditiilor liitati+e s'eci&ice obiect+ului de care trebuie sa se

tina seaa la derularea tranzactiei

⇒ analiza tuturor in&oratiilor culese, inter'retarea rezultatelor din 'unct de +edere al

e+aluarii

⇒ a'licarea etodelor de e+aluare considerate o'ortune 'entru deterinarea +alorii

'ro'rietatii iobiliare.rocedura de e+aluare este con&ora cu standardele, recoandarile si etodolo7ia de

lucru recoandate de catre AN"


17/26


17

Abordarea este utila 'entru estiarea +alorii unei constructii intentionate a &iconstruita, a 'ro'rietatilor cu sco'uri s'eciale si a altor 'ro'rietati care nu se tranzactineaza inod &rec+ent 'e 'iata. Aceasta se 'oate a'lica atunci cand utilizarea etodei co'aratieidirecte este liitata :'iata iobiliara nu este acti+a; sau cand 'ro'rietatea nu estedestinatarealizarii de +enituri :locuinte ocu'ate de 'ro'rietari;.

In cazul de &ata, 'entru a'licarea acestei abordari, se estieaza cotul ,erecontructie adica co$tu e$ti%at pe!tru a co!$trui) a preturie cure!te de a data evauarii)o copie) o repica e/acta a cadirii evauate) &oo$i!d aceea$i %ateriae) !or%ative deco!$tructie) ar'itectura $i pa!uri) caitate de %a!opera $i i!,o(a!d toate de&icie!tee) $upradi%e!$io!arie $i deprecierea cadirii evauate.

entru a ajun7e la +aloarea estiata 'rin aceasta abordare, trebuie 'arcurse eta'ele%9 estiarea +alorii terenului in i'oteza ca acesta este liber si dis'onibil 'entru a &i

realizata cea ai buna utilizare a sa9 estiarea costului total de reconstructie a constructiilor la data e+aluarii9 estiarea de'recierii constructiilor9 scaderea de'recierii cuulate din costul total de reconstructie 'entru a obtine costul

net9 adau7area +alorii terenului 'entru a obtine +aloarea totala a 'ro'rietatii iobiliare.

Aceasta etoda este cea careia i s9a acordat 7radul de incredere cel ai ic, ea ne'utand sa iain calcul toate &inisajele obser+ate in teren.

6.2.1. EVALUAREA TERENULUntici'area, sc8ibarea, cererea si o&erta, substitutia si ec8ilibrul sunt 'rinci'iile

e+aluarii care in&luenteaza +aloarea terenului.?etoda abordata 'entru e+aluarea terenului a&erent 'ro'rietatii este cea a co'aratiei

directe si este a'licata in i'oteza ca terenul este liber.La data e+aluarii, e+aluatorul a dis'us de in&oratii 'ri+ind terenuri siilare ce au &ost

tranzactionate recent, dar si di+erse o&erte :+anzari 9 cu'arari; in&oratiile &iind culese de 'e 'iata iobiliara.

ro'rietatea are o su'ra&ata totala de teren de 12,33'. Terenul este 'lan, are &oraa'ro-iati+ tra'ezoidala si se situeaza in intra+ilanul localitatii Alba Iulia. ?etoda se bazeaza 'e +aloarea 'e atru 'atrat rezultata in ura analizarii o&ertelor – tranzactiilor cu terenurilibere in zona.

Tinand cont de in&oratiile dis'onibile, a'lasaentul in zona, utilitati, 'osibilitati deacces, +aloarea unitara :"U*5'; a terenului liber se a&la in jurul +alorii de 1"* E!R/m'

.teren47** m' 1"* E!R/m'1*00*E!R

6.2.2. EVALUAREA !"N#TRU!TE(co'ul e+aluarii este estiarea cotului ,e recontructie si a alorii ramae :in

&unctie de 7radul de de'reciere acuulata; cores'unzatoare lunii auBut "**)

?etoda utilizata in acest caz este cea a coturilor eBreBate deoarece aceasta etoda este ceaai indicata datorita &a'tului ca cladirea a &ost reno+ate 'rin re'aratii ca'itale si odernizarein 33#933.

Costul de reconstructie a &ost estiat 'e baza calculelor din In,re'tatorul te?nic'entru ealuarea ime,iata la 'retul -ilei a coturilor elementelor i contructiilor ,elocuinte – 'rocentual si +aloric», si a “6uletinului te?nic ,e 'returi in mica contructie i


18/26


14

re'aratii in contructii” editate de catre "ditura ?AT*I *O? Bucuresti e-e'lul decalcul luat in considerare &iind isa nr. // – Locuinte uzuale ti' +ila 'ater ! # etaj ! deisollocuibil, &inisaje si instalatii cu ateriale de calitate su'erioara, structura de beton arat sizidarii, in+elitoare ti7la, incalzire centrala 'ro'rie, &isa care a &ost adi&icata 'rinintroducerea5sc8ibarea unui aterial si scoaterea unei 'ozitii din eleentele constructi+e ale&isei in cauza.

e baza acestei etodolo7ii, e+aluarea cu'rinde uratoarele eta'e%1 Etimarea cotului ,e recontruire total 'rin meto,a coturilor eBreBate :estiarea

unui cost unitar bazat 'e calitatea reala de ateriale utilizate in constructie 'lus ano'era,utilaje si trans'ortul le7at de te8nolo7ia lucrarilor de constructii, 'e cate7orii de lucrari, in&unctie de caracteristicile te8nico9constructi+e si de 7radul de dotare a cladirii la ni+elul 'returilor lunii au7ust 336;

" )eterinarea +alorii raase la acelasi ni+el de 'returi, 'rin estiarea ,e'recieriiacumulate

Determinarea valorii de reconstructie

Aceasta +aloare s9a stabilit 'e baza docuentatiei 'usa la dis'ozitie de catre client si ains'ectiei si in+esti7atiilor e&ectuate in teren.

entru deterinarea +alorilor unitare si totale a obiectului de constructii ce see+alueaza s9au 'arcurs uratoarele eta'e%

• docuentare 'ri+ind docuentul ce ureaza a &i e+aluat 'rin studierea docuentelor 'use

la dis'ozitie de catre client si stabilirea caracteristicilor te8nico9constructi+e ale cladirii

• cercetarea obiectului la &ata locului si stabilirea starii te8nice a cladirii si a subansablelor

co'onente

• se e&ectueaza incadrarea cladirii in una din &isele de e+aluare• se elaboreaza &isa de e+aluare si se deterina +alorile unitare de reconstructie, 'e total si

'e cate7orii de lucrari

• se calculeaza +aloarea te8nica unitara si totala la ni+elul de 'returi &ebruarie 336.

Etimarea ,e'recierii cumulate "eprecierea repre"i!ta o pierdere de vaoare &ata de co$tu de reco!$tructie ce poate

apare di! cau"e fizice ) functionale $au e-terne."stiarea de'recierii se &ace in od adec+at 'rin meto,a eBreBarii, 'rin care se

analizeaza se'arat &iecare cauza a de'recierii, se cuanti&ica si a'oi se a'lica costului dereconstructie.

rinci'alele ti'uri de de'reciere care 'ot a&ecta o cladire si cu care o'ereaza aceastaetoda sunt%

⇒ u-ura fi-ica – este e+identiata de rosaturi, casaturi, &isuri, in&estari, de&ecte de

structura etc. Aceasta 'oate a+ea doua co'onente – uzura &izica recu'erabila :secuanti&ica 'rin costul de reducere a eleentului la conditia de nou sau ca si nou, seia in considerare nuai daca costul de corectare a starii te8nice e ai are decatcresterea si +aloarea rezultata; si uzura &izica nerecu'erabila :se re&era laeleentele deteriorate &izic care nu 'ot &i corectate in 'rezent din oti+e 'racticesi econoice;

⇒ ,e'reciere functionala – este data de deodarea, neadec+area sau

su'radiensionarea cladirii din 'unct de +edere a diensiunilor, stilului sau


19/26


1=

instalatiilor si ec8i'aentelor atasate. (e 'oate ani&esta sub doua as'ecte – neadec+are &unctionala recu'erabila :se cuanti&ica 'rin costul de inlocuire 'entrude&icie!te care !ece$ita adau,iri) de&icie!te care !ece$ita i!ocuire $au%oder!i"are $au $upradi%e!$io!ari si neadec+are &unctionala nerecu'erabila:'oate &i cauzata de de&icie!te date de u! ee%e!t !ei!cu$ i! co$tu de !ou dar ar tre(ui i!cu$ $au u! ee%e!t i!cu$ i! co$tu !ou dar !u ar tre(ui i!cu$

⇒ ,e'reciere economica 8,in cau-e eterne9 – se datoreaza unor &actori e-terni

'ro'rietatii iobiliare cu ar &i odi&icarea cererii, utilizarea 'ro'rietatii,a'lasarea in zona, urbanisul, &inantarea etc.

In situatia de &ata, se considera nuai o de'reciere &izica care a&ecteaza cladireaanalizata.

ESTI$AREA .AL&RII C&NSTR!CTIEI(9a e&ectuat 'rin estiarea costurilor necesare reconstruirii si scaderii de'recierii

cuulate 'rin etoda se7re7arii si este%

.contructie 1"="73 lei R&N 823*1* E!R9

8""* E!R/m'9In ane-a 1 este 'rezentata &isa te8nica de e+aluare a cladirii ce cu'rinde costul de

reconstructie, de'recierea, costul raas si +aloarea iobilului :constructie!teren;.

ESTI$AREA .AL&RII DE PIATA A PR&PRIETATII PRIN A6&RDAREAPRIN C&ST!RI

(e obtine 'rin insuarea +alorii cladirii cu +aloarea terenului. Ast&el, +aloarea obtinuta 'rin etoda costurilor 'ro'rietatii este%

.coturi .contructii+ .teren 1*00* E!R + 23*1* E!R 030)* E!R

6.3. ABORDAREA PRIN CAPITALIZAREA VENITULUI

Abordarea 'rin +enit considera ca +aloarea ca +aloarea este creata de aste'tarile de bene&icii +iitoara :&lu-uri de +enit;. ?etoda consta in analiza +eniturilor si c8eltuielilor 'ro'rietatii e+aluate. Aceasta eta'a i'lica studierea +eniturilor si c8eltuielilor istorice ale 'ro'rietatii luate in considerare, ca si 'entru alte 'ro'rietati concurente 'entru care suntdis'onibile in&oratii.

(co'ul este de a estia +enitul care 'oate &i obtinut de 'ro'rietate si care +a &ica'italizat5actualizat 'entru a estia +aloarea.

Aceasta etoda 'rezinta un 7rad ridicat de incredere, deoarece in selectarea 'ro'rietatilor co'arabile au &ost a+ute in +edere%

9 +eniturile si c8eltuielile ce au &ost estiate a+and in +edere criterii coune, atat 'entru 'ro'rietatea e+aluata, cat si 'entru cele de co'aratie

9 aste'tarile 'ietei 'ri+ind 'retul de +anzare, 'erioada de detinere si i'ozitare suntsiilare

9 conditiile de &inantare si conditiile de 'iata care a&ecteaza 'ro'rietatile co'arabilesunt siilare, ne&iind necesare ajustari.

Analiza datelor 'ri+ind c8eltuielile si +eniturile a&erente unei 'ro'rietati constituie 'unctul de 'lecare in a'liicarea etodelor de randaent in e+aluare.


20/26


"*

.aloare etimata .enit net ,in e'loatare 8.NE9/ Rata ,e ca'itali-are 8c9

Ca'itali-area ,irecta este o etoda &olosita 'entru trans&orarea ni+elului estiat al+enitului net aste'tat, intr9un indicator de +aloare a 'ro'rietatii. Trans&orarea se &ace &ie 'rindi+izarea casti7ului estiat 'rintr9o rata de ca'italizare, &ie 'rin ulti'licarea cu un &actor cores'unzator de ulti'licare :in+ersul ratei de ca'italizare;.

rinci'alele eleente utilizate in a'licarea acestei etode sunt%9 +enitul brut 'otential :


21/26


"1

I" 9 ta-e 'ro'rietate 9 asi7urare 9 alte ta-e

ro'rietar ro'rietar ro'rietar

3C8irie lunara:euro;

43 /1/ 4/3 //4

C8irie anuala:euro;

6343 4>33 6#>3 4333

ret de +anzare:euro;

/6333 /1333 /333

Indicator ro'rietatea


22/26


""

)e e+aluat A B C

erioada &ara c8irias :D 'ierderi ; 3 3 3 3 61 /1C8eltuieli de adinistrare /6 3 /42 #01TOTAL C@"LTUI"LI 463 4## >43 43#D ##,10D ##,4 D

Nota% D.entru 'ro'rietatea in cauza, cu destinatia de locuinta, rata de ca'italizare recunoscuta de 'iatasi 'ublicata in literatura de s'ecialitate este c1"F


23/26


"2

Pro'rietatea com'arabila ACasa !#6 caere(u'ra&ata construita #63 '(u'ra&ata teren liber #43 'Toate utilitatileinisaje lu-(eiobilatAer conditionat5siste de alaraLocalizare% str. 6 '(u'ra&ata teren liber 4/3 'Toate utilitatileinisaje lu-(eiobilatAer conditionat5siste de alara9 nuLocalizare% str. Oboruluiret de +anzare% /1.333 euroTranzactie ianuarie 33/

Pro'rietatea com'arabila CCasa 4 caere(u'ra&ata construita #0 '(u'ra&ata teren liber 33 'Toate utilitatileinisaje edii NeobilataAer conditionat5siste de alara – nuLocalizare%


24/26


"0

. corectie 'entru conditiile de 'iata, ra'ortate la data tranzactionarii5o&ertei. (e a'licao corectie 'rocentuala :calculata intre 'ro'rietatile B si C;.

/. corectie 'entru localizare – calculata intre 'ro'rietatile B si C, si se a'lica tot 'rocentual.

4. corectie care tine cont de caracteristicile &izice :aria; – calculata intre 'ro'rietatileA, B si C.

6. corectie 'entru teren liber :calculata intre A, B si C;, &iind de /.//3 euro 'entru odi&erenta de #3 '.

Analizand 'returile de +anzare corectate 'entru cele / 'ro'rietati co'arabile si 'onderile corectiilor a'licate, in o'inia e+aluatorului +aloarea de 'iata estiata 'rin abordareaco'aratiei +anzarilor, te8nica cantitati+a Kanaliza 'e 'erec8i de date este de%

.Gcom'aratii ,e 'iata 24*** E!R&

Tranzactia care necesita cele ai ici corectii este cea a 'ro'rietatii co'arabile B:care se aseaana cel ai ult cu 'ro'rietatea, subiect al 'rezentei e+aluari;.

3) Reconcilierea re-ultatelor &'inia ealuatorului


25/26


")

ascendent sau descendent o data cu trecerea ti'ului si +ariatia lor in re'ort cucursul +alutar nu este liniara

⇒ +aloarea este o 'redictie

⇒ +aloarea nu tine seaa de res'onsabilitatile de ediu

⇒ +aloarea este subiecti+a

⇒ +aloarea nu contine T


26/26


"3

raport de evaluare iony

Documents