CUPRINSIntroducere2Generaliti31.1 Esena economic i clasificarea investiiilor31.2 Noiune despre proiecte de investiii.51.3 Sursele proprii de finanare a obiectelor imobiliare...61.4 Fondurile de finanare mprumutate..81.5 Creditul ipotecar..91.6 Leasingul financiar131.7 Risurile investitionale161.8 Alegerea surselor de finanare a obiectelor imobiliare.17Metodologia de calculare a eficienei investiiilor191.9 Preul surselor de finanare a obictelor imobiliare..191.10 Influena surselor de finanare asupra ratei de actualizare pentru evaluarea venitului net din bunurile imobiliare191.11 Metodele statice de evaluare a eficienei investiiilor .221.12 Metode dinamice de evaluare a investiiilor n obiectele imobiliare.241.13 Folosirea metodele de de analiz operaional pentru evaluarea eficacitii investiiilor n obiectele imobiliare.26Acluatlitatea investiiilor27Concluzie30Bibliografie.31

IntroducereInvestiiile joac un rol important n economia unei ri, ele reprezentnd suportul material al dezvoltrii economico-sociale a unei ri. Prin ele se asigur sporirea capitalului fix, creterea randamentului tehnic i economic al celor existente dar i crearea de noi locuri de munc. n acest context investiiile reprezint elementul decisiv al creterii economice, al promovrii factorilor intensivi, calitativi i de eficien. n orice domeniu economic, social-cultural investiiile sunt asociate ideii de dezvoltare. n mod logic, la nivelul economiei naionale, dezvoltarea aparatului de producie i lrgirea suportului material al activitilor social-culturale sunt n dependen direct de fondurile de investiii pe care societatea i permite s le aloce ntr-o anumit perioad.n prezent, unul dintre obiectele cele mai atrgtoare pentru investiii n Republica Moldova este domeniul imobiliar. Acest fapt este contientizat att de oamenii de afaceri din Moldova, ct i de investitorii strini. Dreptul de proprietate n Republica Moldova este recunoscut i ocrotit de lege, iar subiect al dreptului de proprietate poate fi oricepersoan fizic, juridic, statul, precum i organele de autoadministrare local.n Republica Moldova a fost implementat cadrul legal ce reglementeaz activitile investiionale, care este n continu actualizare, n scopul promovrii i protejrii investiiilor prin crearea unor condiii stabile i echitabile de natur juridic, social i economic, pentru a oferi garanii egale investitorilor autohtoni i celor strini, precum i a preveni i elimina barierele n calea investiiilor.n prezenta lucrare mi-am pus ca scop: de a dezvolta subiectul investiiile n sfera imobiliar; de a defini noiunea de investiie; de a stabili care sunt metodele de determinare a eficienei investiiilor; de a caracteriza aplicarea metodelor n practica; de a determina importana investiiilor n dezvoltarea economiei unui stat; de a caracteriza tipurile de investiii imobiliare folosite pe larg n Republica Moldova.

1. Generaliti 2.1 Esena economic i clasificarea investiiilorRealizarea oricrui proiect de antreprenoriat necesit diferite resurse. Reieind din ciclul vital al investiiilor se disting resursele necesare crerii obiectelor de antreprenoriat i resursele necesare exploatrii ulterioare a acestora.Pentru exploatarea ulterioar a obiectelor activitii de antreprenoriat sunt necesare aa resurse ca: materia prim, materialele, piese de completare, energie, for de munc, utilaj, mijloace bneti etc. Acestea sunt consumuri i cheltuieli curente de producie.Pentru crearea obiectelor activitii de antreprenoriat sunt necesare investiii, adic cheltuielile de o singur dat, fr care este imposibil orice proces de producie.Noiunea investiie provine din latina invest, ceea ce nseamn a plasa un capital ntr-o afacere . Prin noiunea de investiii n economia de pia se sub nelege alocarea mijloacelor bneti ntr-o oarecare afacere cu scopul atingerii obiectivelor businessului. Cu alte cuvinte, investiiile sunt toate tipurile valori materiale i intelectuale, investite n obiectele activitilor de antreprenoriat i alte genuri de activitate, ca rezultat al crora se formeaz profitul sau se realizeaz anumite efecte sociale.Investiiile reprezint renunarea contient la folosirea unui bun n preznt cu scopul de a obine venituri n viitor, care n perspectiv pot asigura i cheltuieli mai impuntoare. Investiiile se realizeaz n 3 forme:

Formele principale de realizare a investiiilor

ImaterialeFinanciareMateriale

Principalele scopuri de investire a capitalului pot fi clasificate n trei grupe:1. nnoirea bazei tehnico-materiale (modernizarea);2. Sporirea volumului produciei fizice, lucrrilor, serviciilor (extinderea);3. nsuirea noilor tipuri de activiti (business nou);n condiiile economiei de pia un rol deosebit o are activitatea investiional i subiectele economice, care creeaz premise materiale pentru dezvoltarea sectorului real al economiei Moldovei. Crend activele materiale durabile (cldirile, edificiile, drumurile, podurile, etc.), agenii economici ai industriei de construcii asigur economia naional cu fluxul stabil al mijloacelor bneti.Investirea capitalului n obiectele activitii de antreprenoriat se clasific n funcie de urmtoarele criterii:1) Conform tipului de investiii;2) Conform obiectelor de investire a capitalului;3) Conform perioadei de investire;4) Conform caracterului participrii n investiie;5) Conform formelor de proprietate a resurselor investite;6) Conform aspectului regional;7) Dup modul de reproducere a mijloacelor fixe;Conform tipurilor de investiie distingem: Mijloacele bneti, aciuni i alte hrtii de valoare; Bunurile mobiliare i imobiliare; Drepturile patrimoniale asupra obiectelor de proprietate intelectual; Totalitatea cunotinelor tehnice, tehnologice, comerciale i a. (know-how); Drepturile de a folosi resursele naturale (resursele acvatice, funciare, minerale, etc.); alte valori.Conform obiectelor de investire a capitalului se disting: investiii reale; investiii financiare;Investiiile reale constituie investirea mijloacelor n activele reale ale ntreprinderii (capitalul fix i cel circulant). La categoria investiiilor reale se refer de asemenea i investirea mijloacelor bneti n activele nemateriale, ceea ce este legat de progresul tehnico-tiinific i se caracterizeaz ca investiiile inovaionale (brevete, licene, know-how). Republica Moldova, n mod deosebit, este cointeresat n obinerea tehnologiilor moderne, aplicarea experienei existente n domeniul managementului i marketingului.Investiiile financiare reprezint investirea mijloacelor n diverse instrumente financiare, printre care un rol deosebit l ocup investirea mijloacelor n hrtiile de valoare. Se va ine cont de faptul c n Moldova, pe piaa de valori predomin hrtiile de valori corporative, emise de S.A., inclusiv fondurile investiionale i companiile de asigurare.n dependen de perioada de investiie se disting: investiii de scurt durat pe o perioad nu mai mult de un an; investiii de lung durat pe o perioad mai mult de un an;Conform caracterului participrii n investire se deosebesc: investiii directe; investiii indirecte;Investiiile directe presupun participarea nemijlocit a investitorului n alegerea obiectivelor de investire a capitalului.Investiiile indirecte se efectueaz prin diveri intermediari financiari (fonduri investiionale, companii, etc.)Conform formelor de proprietate distingem investiii de proprietate: public; privat; strin; mixt.

La finanarea obiectelor imobiliare trebuie luate n calcul cteva careacteristici:

Principalele carcteristici ale investiiilor n sfera imobiliar

Investiii pe termen lung i perioad mai lung de cifra de afaceri de capital;Lichiditatea redus vnzarea i cumprarea obiectelor ocup mult timp i mijloace finaciare;Necesitatea unei cantiti relativ mari de capital iniial pentru investiiile de pe pia;Necesiatea de a demonstra drepturile asupra obiectului procurat prin nregistrarea de stat a tranzaciilor;Necesitate de profesionalism n managementul imobiliar i chltuieli semnificative pentru deservirea bunului imobiliar;Fiabilitate relativ mai mare i mai eficient a investiiilor, furnizat de nsi imobilul;Diversitatea surselor pentru investiii.

n conformitate cu standartele internaionale a situaiilor financiare investiiile imobiliare se determin ca proprietate, aflat n dispoziia proprietarului i destinat pentru a obine venituri din plata pentru chirie i creterae capitalului. La investiiile imobiliare se refer urmtoarele: terenul, destinat obinerii de venituri din aprecierea capitalului pe termen lung; terenul, destinaia cruia este nestabilit la moment; construciile, aflate n proprietatea companiilor de construcii care ofer spaii n chirie dup unul sau mai multe contracte de locaiune; construcii, neutilizate n momentul de fa dup destinaia lor; principalele mijloace (dac acestea sunt formate din cteva pri, care sunt utilizate att n scopul de producere, ct i pentru a obine plata pentru chirie, sau pentru sporirea capitalului, atunci este necesar evaluarea posibilitilor n fiecare caz, independent; dac principalele mijloace pot fi reprezentate ca un set de elemente independente, atunci fiecare parte a lor reprezint o investiie imobiliar).Criteriul de eficien a investiiilor imobiliare: trebuie s existe probabilitatea de intrare a viitoarelor beneficiilor economice, legate de investiiile imobiliare; aprecierea corec i real a investiiilor imobiliare.Iniial investiiile imobiliare trebuiesc evaluate n conformitate cu costurile acestora. Toate cheltuielile viitoare, legate de investiiile imobiliare, se refer la o cretere a soldului costului investiiilor imobiliare, dac exist posibilitatea de a obine beneficii economice n viitor, carea u forst detinate obiectului.Pentru a justifica investiiile n obiectele imobiliare este necesar de a lua n calcul urmtorii pai: alegerea metodei de planificare a investiiilor; alctuirea celei mai bune combinaii de decizii pentru proiectarea investiiilor care va fi urmat de cele mai mici cheltuieli suplimentare; evaluarea impactului sistemului de imozitare existent asupra deciziilor luate; utilizarea diferitor metode de evaluare a capitalului; evaluarea influenei sistemului de accelerare a rambursrii cheltuielilor asupra lurii deciziei privind planificarea investiiilor.

2.2 Noiune despre proiecte de investiii n teoria i practica contemporan investiiile planificate i realizate iau forma proiectului de investiii.Proiectul de investiii reprezint prin sine un plan sau program de alocare a capitalului n scopul obinerii veniturilor n viitor sau atragerea altor efecte utile.n practica contemporan mondial cele mai rspndite proiecte investiionale tipice sunt: nnoirea utilajelor nvechite; modernizarea utilajului; sporirea volumului produciei fabricate sau extinderea pieii serviciilor prestate; extinderea ntreprinderii n scopul nsuirii noilor produse; proiecte de investiii cu destinaie social ecologic;n noile condiii ale economiei de pia proiectele de investiii sunt orientate spre sporirea gradului de competitivitate a produciei pe piaa mondial, dar nu spre sporirea volumului de producie. Proiectele de investiii se mpart n : proiecte strategice presupun modificarea formei de proprietate sau modificarea esenial a caracterului procesului de producie (fabricarea noilor produse, trecerea la automatizarea procesului de producie etc.); proiecte tactice de regul, sunt legate de modificarea volumului de producie, sporirea calitii produselor finite;O atenie deosebit trebuie s fie acordat proiectelor de investiii de construcii (PIC) reale, legate de construcia obiectivelor noi, modernizarea utilajului, reconstrucia cldirilor i edificiilor existente etc.Proiectul de investiii de construcii reprezint un document care argumenteaz raionalitatea economic i posubilitatea financiar a investirii capitalului n reproducerea mijloacelor fixe.Proiectele de investiie de constrcii posed urmtoarele particulariti: realizarea proiectului se efectueaz prin elaborarea preliminar a documentaiei de deviz, n baza creia se determin volumul necesar al investiiilor; investiiile cuprind costul lucrrilor de construcii montaj i costul utilajului; proiectele au o durat relativ ndelungat de funcionare a obiectelor (cldiri, edificii).Proiectele de investiii pot fi clasificate dup urmtoarele criterii:1) Conform tipului de relaii se disting proiecte de ivestiii: Independente proiecte, acceptarea crora nu influeneaz acceptarea altora; Alternative proiecte, accepatrea crora nseamn respingerea altora.2) Conform gradului de risc se deosebesc: Proiecte cu nivelul de risc minim de exemplu, dup comand de stat; Proiect cu nivel sporit de risc legate de businessul nou, tehnologii noi, mai moderne etc.3) Conform efectului atepta, proiectele de investiii se mpart n: Proiecte cu scopul obinerii profitului (reducerea cheltuielilor, modernizarea utilajului, etc.); Prioecte de investiii cu scopul atingerii efectelor sociale (protecia mediului ambiant, obinerea stabilitii n asigurarea cu materie prim, crearea noilor piei de desfacere, reducerea gradului de risc la fabricarea i realizarea produciei, etc.).La analizarea eficienei proiectului de investiii este necesar de analizat multilateral att cheltuielile investiionale, ct i rezultatele activitii operaionale ale ntreprinderii pn la uzura moral i fizic total a capitalului fix.

2.3 Sursele proprii de finanare a obiectelor imobiliarePropriile surse de finanare aparin subiecilor (proprietarii ntreprinderilor) pe drept de proprietate. Bazele resurselor financiare alctuiesc propriile resurse de fonduri de de proprietate (businessului): capitalul social, capitalul suplimentar, fondul de rezerve, fondul sferei sociale, surse de finanare special i ncasrile; veniturile reinute. Capitalul social colectarea de fonduri, investite n active i de asemenea n drepturile de proprietate, dar care au o valoare bneasc. Capitalul social n dependen de forma organizatoric poate fi sub form de: Fondul de capital n cooperativele de producie; Fondul statutar n ntreprinderile unitare de stat i municipale;Capitalul suplimentar reflect creterea valorii de reevaluare a proprietii, tot odat i a primelor de capital (venituri din vnzarea aciunilor cu un pre mai mare dect cel minim admisibil); ncasarea capitalului de lucru.Capitalul de rezerv este prevzut pentru acoperirea pierderilor, rambursarea obligaiunilor companiei i rscumprarea aciunilor n cazul cind nu exist alte resurse. Rezervarea reprezint partea integral a finanrilor, care asigur ndeplinirea principiului de funcionare permanent a ntreprinderii. Capitalul de rezer este obligatoriu n societile pe aciuni, dar i la ndeplinirea celor mai riscante activiti. Societile pe aciuni creaz fondul de rezerve n mrimi convenite de acionari, ns acesta nu trebuie s fie mai mic de 15% din capitalul iniial. Fondul de rezerv se formez din cntribuiile obligatorii anuale pn ajung la mrimea convenit dde acionari, ns acesta nu trebuie s fie mai mic de 5 % din profitul net.Veniturile reinute i alte rezerve se folosesc pentru rambursarea unor cheltuieli suplimentare. ntreprinderile pot organiza diferite rezerve: rezerve pentru a micora costul valorilor materiale; rezerve pentru investiii n hrtii de valoare; pezerve pentru datorii dubioase. Aceste rezerve se formeaz pe seama rezultatelor financiare.Una din sursele principale de suplinire a surselor proprii de capital sunt venitul, care rmne la dispoziia ntreprinderii. El poate fi direcionat la implimentarea unor programe sociale n cadrul organizaiei sau n afara ei, plata devidentelor, pentru dezvoltarea tehnico-tiinific, lrgirea bazei de producie, pentru formarea rezervelor financiare i pentru achiziionarea altor hrtii de valoare de la alte ntreprinderi, ct i la soluionarea altor probleme.Aceast metod de distribuire a profitului net este mai pe larg utilizat de ntreprinztori, deoarece ea permite de a gsi un compromis ntre consumurile curente i cele viitoare, asigur o cretere a volumului de activitate financiar i economic, permite posesorilor de proprieti s obin venituri.Principala surs a capitalului propriu este reprezentat de taxele de amortizare, prin intermediul crora se realizeaz transferul costului activelor fixe ale ntreprinderii pe msura uzurii lor cea fizic i cea moral n procesul de producie la costul produselor fabricate (servicii acordate). Reinerile de amortizare se includ n cheltuielile de producie. Cheltuielile de amortizare dup realizarea produciei se includ n contul bancar al ntreprinderii i mresc astfel fondul de amortizare. Sursele fondului de amortizare se acumuleaz i n viitor se utilizeaz pentru reproducerea mijloacelor fixe i formarea resurselor pentru investiii. Finanarea cheltuielilor investiiilor se efectueaz nemijlocit din resursele din contul bancar al ntreprinderii. n condiiile unei rate mari ale inflaiei fondul de amortizare rapid i pierde valoare.Finanarea obiectelor imobiliaredin contul resurselor proprii se efectueaz cu ajutorul autofinanrii.Autofinanarea finanarea activitilor din contul profitului net (PN), rmas disponibil i deducerile de amortizare a activelor fixe i activelor necorporale (AN). Mrimea surselor de autofinanare (SA ) se determin ca:SA = PN + AM.Pentru aprecierea gradului de autofinanare se folosesc coeficientul autofinanriiKaf = (PN + AM) / (SDP + SSP + SC)unde: SDP necesarul surselor financiare pentru dezvoltarea potenialului de producie; SSP necesarul surselor financiare pentru soluionarea programelor sociale; SC necesarul de surse financiare pentru consum.Valoare recomandat a coeficientului autofinanrii mai mult de 50 %.Cu ajutorul coeficientului de autofinanare se poate de stabilit posibilitile ntreprinderii de a-i acoperi necesitile n valori bneti de finanare a obiectelor imobiliare din contul propriilor surse financiare.

2.4 Fondurile de finanare mprumutate Fondurile mprumutate mprumuturile agregate, care pot fi datorii sub form de credite. Fondurile mprumutate n condiii normale ale economiei, pot duce la creterea eficienei produciei, creterea rentabilitii propriilor resurse. Pentru finanarea obiectelor imobiliare se folosesc creditele pe o durat de timp medie sau mare (un termen mai mare de un an). Cu toate acestea ntreprinderea trebuie s ofere un gaj sub credit: garania bancar, garania ntreprinderii, gajul i asigurarea. Acreditarea obiectelor imobiliare este necesar pentru organizaiile creditare cu un risc bancar foarte mare, ce poate duce ca banca s nu obin venitul planificat sau la piarderi.Pentru a primi un credit de la banc ntreprinderea trebuie s depun un gaj. Din practica gajul este acel utilaj sau mecanism care urmeaz a fic achiziionat din resursele creditului.Finanarea obiectelor imobiliare din contu fondurilor mprumutate se poate realiza cu ajutorul factorilor economici, cum ar fi finanarea prin prisma mecanismelor piaii monetare, mprumuturile bancare, bugetul de mprumut.Finaarea obiectelor imobiliare prin prisma mecanismelor pieii monetareFinanarea activitilor din contul surdelor proprii nu ntotdeauna este posibil i rezonabil. Din aceast cauz pentru dezvoltarea afcerii este necesar de a atrage surse suplimentare de finanare. O astfel de surs este piaa de capital.Posibiliti de mobilizare a resurselor: de afacere (organizaia ntreprinde vnzri suplimenate ale aciilor, astfel mrind numrul de acionerilor, sau prezenii acioneri aduc alte contribuii); finaate de lung durat (organizaia vinde urgent hrtiile de valoare obligaiile, care le permit acionerilor s primesc un timp ndelungat vaniturile curente i rentoarcerea capitalului furnizat n conformitate cu obligaiile de mprumut).Aceast surs a activitii financiare a organizaiei poate satisface cheltuielile ei investiionale n mrimi destul de mari, cu condiia c investitorii vor obine venitul ateptat de la investiiile n capital. Organizaia trebuie s fie interesant investitorului cu un plan de lung durat. Totui o astfel de activitate financiar deseori este greu de realizat i nu ntotdeauna este acesibil pentru afacerile mici i medii.mprumuturile bancareAceast surs este mai accesibilpentru finanarea bunurilor imobiliare. Acordare creditelor n principiu nu este legat de cantitatea produciei organizaiei care mprumut, dar n principiu depinde de abilitile organizaiei de a justifica necesitatea creditului pentru procurarea bunului imobiliar, cu condiii care satisfac i banca, i ntreprinderea. n timpul de fa organizaiile, pentru finanare folosesc un astfel de serviciu al bncii, cum ar fi factoringul. Factoringul se acordeaz de companii specializate sau bnci, care cumpr de la organizaie cerea sa de cumprtor. De fapt bncile primesc creane de ncasare. n decurs de 2-3 zile banca achit 70-80% cerine sub form de avans. Partea rmas, banca o achit organizaiei dup ce sursele au ajuns pe contul bncii. Preurile serviciilor de factoring depind de mrimea venituirlor organizaiei i de solvabilitatea cumprtorului i variaz de la 0,5 pn la 2 % din valoare contului. Factoringul permite organizaiei s-i finaneze activitile n acelai moment, fr a mai atepta termenul de achitare; d o garanie de 100% ca se vor ntoarce toate plile, micornd astfel riscul financiar al ntreprinderii. Factoringul este mai eficient pentru organizaiile care n permanen mresc cantitatea de vnzti pe pia, tot odat contribuie la mrirea lor, asigurnd stabilitate finanrii cifrei de afacere economic.Bugetul de mprumutO astfel de finanare a obiectelor imobiliare folosete resurse financiare din bugeturile de diferite niveluri. Aceast surs de finanare este cea mai ieftin. n ultimul timp accesul la finanarea cu ajutorul bugetului de mprumut permanent se ngusteaz.n ultimii ani au aprut noi forme de finanare a activitii organizaiei. Aa, de exemplu, pentru sporirea potenialului economic, entitilor de afacere folosesc aa metode cum ar fi: creditul ipotecar i lisingul financiar.

2.5 Creditul ipotecarIpotec drept real pe baza cruia creditorul poate vinde bunul imobil primit n garanie de la debitor, n cazul cnd acesta nu i pltete n termen datoria. Cele mai rspindite obiecte imobiliare sunt casele de locuit, terenurile i alte tipuri de proprieti.Creditul ipotecar creditul care gajeaz un bun imobil, el se ntrebuineaz pentru a acoperi cheltuielile mari i este n deosebi eficient la creditarea construciilor noi, care i este obiect al gajrii. mprumuturile ipotecare se acord bncilor comerciale, bncilor ipotecare speciale, diferiror asociaii de economii i mprumuturi. Acestea pot fi divizate n dou grupe: cu o rat constant; cu o rat variabil.Credit ipotecar standard debitorul primete bunul imobiliar contra sumei stabilite; debitorul pentru achitare folosete sursele personale i cele mprumutate, astfel primind creditul gajat cu bunul imobiliar. Stingerea datoriii se efectuaeaz lunar (la sfritul sau la nceptul lunii): se achit datoria principal i procentele pe mprumut lund n calcul rata anual a dobnzii la soldul rmas al datoriei principale.Credit cu pli variabile. n dependen de condiiile luate n calcul n cadrul tranzaciei, acestea presupun pli variabile de napoiere a datorii principale i a procentelor. Din categoria creditelor cu pli variabile fac parte: credit cu pli circulare; credit cu o schimbare regulat a normei procentuale; credit junior cu garanie imobiliar; credit cu participare; credit cu mprumut n afacere; credit cu mrirea plilor; rollover canadian.Credit cu pli circulare presupune o plat final mare a datoriilor. Plile circulare de clasific n: credite cu achitarea doar a procentelor presupune pli regulate doar a procentelor pe parcursul termenului creditului, iar mprumut principal se rentoarce la sfritul termenului; credite cu amortizare parial i plile circulare finale presupune amortizarea parial a sumei principale pn la sfritul termenulu creditului.Credite cu participare presupune c creditorul regulat primete datoria principal i dobnda pe ea, particip la primirea unei pri a venitului sau o parte din suma nstrinrii bunului imobil. Are loc participarea creditorului la primirea unei pri din venit n rezultatul creterii rentei, creterea veniturilor, obinute din realizaia obiectului imobil, ventului operaional net da la fucncionarea obiectului, creterea capitalului, etc. n aa condiii ala creditului, debitorul achit, n afar de suma iniial i a procentelor, nc i procentul din venit i vnzri, convenit n contract. Creditul cu participare se utilizeaz la finanarea segmentului de ncasri.mprumuturi cu plat cumulativ (cu anuitatea n cretere) presupun pli uniform accelerate pe ntregul termen; cu toate acestea plile cresc traptat pn la o valoare, necesar pentru amortizarea creditului sau cu o alt periodicitate. n primele luni debitorul achit plile convenite, care pot fi mai mici dect suma necesar pentru acoperirea procentelor i a amortizrii creditului. Iar n termenul rmas debitorul achit sume mai mari din contul veniturilor car au crescut. Datoria se stinge n totalitate cu ultimele contribuii. Acest tip de mprumuturi l folosesc, de exemplu, proprietarii care dau n chirie obiecte imobiliare, cu condiia c plile pentru chirie se vor mri lunar, sau cu o alt periodicitate.mprumuturi cu rata variabil se ataez de unul din indicii pieii monetare, inflaiei, valutei. Aceasta permite s se achite creditul cu o rat variabil cu limite minimale i maximale ale mriimii lor. Variabilitatea ratelor influeneaz i asupra termenului de stingere a creditului. Diapazonul de variabilitate a ratelor se indic n contract (de exemplu, nu mai mult de 20 %). Aceste mprumuturi permit de a lua n calcul vibraiile negative ale rate, n dependen de schimabarea indicilor pe piaa valutar i reducerea riscului creditului ipotecar.mprumutuirile cu cu dobnda variabil se clasific n trei categorii: cu rata ajustabil a dobnzii; cu revizualizarea dobnzii; cu pli indexate.mprumuturile cu rata ajustabil a dobnzii presupun corectarea normei procentului, mrimeaplilor i/sau termenul de stingere n conformitatea cu schimbrile efectuate. Aceasta permite de a asigura creditorul de vibraiile ratei sau schimbarea mrimii plilor, sau prelungirea termenului de stingere a datoriei. Statul limiteaz creditorul introducnd limitele schimbrii ratelor, interzicnd amortizarea negativ, care are ca consecin majorarea creditului neachitat, n urma neajunsului de pli regulate pentru stingerea datoriei. Creditorii cu ajutorul acestor mprumuturi tind s atrag ct mai muli debitori, propunndu-le o rat mai mic la nceputul perioadei n comparaie cu ali creditori.Credite cu revizualizarea dobnzii reprezint credite simple cu rate ale dobnzii i cu mrimea plilor constante. Caracteristic acestor mprumuturi este c peste un anumit timp (3-5 ani) se prevede plata circular a creditului rmas, care n acela-i moment se refinaneaz la rata actual a dobnzii i n continuare procesul se repet. Aceste credite se mai numesc circulare. Ele sunt mai rspndite n cazurile finanrii bunurilor imobiliare cu destinaie locativ i n acest caz statul impune nite restricii, creditoului i este interzis s cear stingerea creditului n momentul revizuirii ratei dobnzii. Creditorul are dreptul de a refinana restul creditului cu ajutorul altui creditor.Credite cu pli indexate acestea presupun ca norma procentului s se stabileasc pe ntreg termenul de acordare a creditului, iar rata inflaiei fiind nul. Dar creditul rmas i plile lunare regulat se corecteaz, n conformitate cu rata inflaiei.n comparaie cu alte credite, creditele cu plile indexate presupune n mod substanial pli iniiale mai mici, ceia ce-i permite vnztorului-debitor s achiziioneze un bun imobil mai scump, din contul creditului mai mare. Totui dac tempurile de cretere a a venitului debitorului rmn n urma creterii inflaiei, mrimea plilor corectate poate fi pentru el un motiv de a nu-i ndeplini obligaiile. n cazul n care venituirle rmn mult n urma creterii inflaiei, restul creditului poate s depeasc preul proprietii, ceia ce de asemenea poate duce la nendeplinirea obligaiilor. Folosirea sistemului creditar cu cu plile indexate sporesc greutatea legturii cu impozitele. Prin indexarea creditului rmas, suma majorrii poate fi privit ca venit i poate fi supus impozitrii. mprumuturi cu rata dobnzii adugat prevede atribuirea procentelor la datoria iniial, iar suma datorii i a procentelor la data de rambursare a creditului pentru a stabili mrimea urmtoarelor pli. Aceste mprumuturi se folosesc pentur a finanaa propriile bunuri imobiliare. i propun posibilitatea stingerii timpurii a creditului.Credite cu creteri periodice a sumelor ratelor necesit creterea mrimii plilor n perioada iniial a mprumuturilor. De obicei plile se ridic treptat pn la valoarea necesar pentru amortizarea creditului.Ipotec cu cont de gajare cumprtorul depune pe contul de gajare o sum i tot odat achit pli periodice, care la etapele iniiale sunt mai mici, iar apoi se mresc. Etapele principale de creditare ipotecar:1) etapa preliminar relatarea principalelor condiii de creditare debitorului, treansmiterea listei de acte necesare pentru obinerea creditului;Raportarea sumei creditului la valoarea bunului n calitate de gaj, de obicei du depete 70%. Din acest considerent are loc limitarea (suma creditului) 0,7 (valoarea bunului imobil).Creditele se acord cu condiia c debitorul dispune de un capital nu mai mic de 30-50% din valoarea de piat bunului achiziionat.n caltate de capital iniial pot fi depozitelesau sursele de bani che, care neaprat nainte acordrii creditului sursele trebuie s fie plasate pe cun cont depozitar.2) Colectarea i analizarea informaiei despre client i gaj; vrsta, starea civil, locul de treai al debitorului, informaia de baz despre bunul achiziionat, existena depozitului iniial, infromaii despre locul de munc a debitorilui ct i date despre bunurile lui.3) Evaluarea probabilitii stingeri creditului subscriere creditorului procedur, care presupune evaluare de ctre creditor a probabilitii de rambursare a creditului ipotecar i stabilete suma maximal acreditului n dependen de veniturile debitorului i disponibilitatea propriilor resurse pentru depozitul iniial. Sunt evaluate posibilitile financiare ale debitorului i dorina lui de a rambursa creditul. Se iau n calcul aa indicatori cum ar fi: raportarea mrimii creditului la valoarea bunului imobiliar achiziionat; raporatrea sumei depozitului iniial la valoare de lichidare a bunului imobiliar; raportara plilor periodice de rambursare a creditului la vaniturile periodice ale debitorului.4) Procesul decizional de mprumut (suma, termenul, rata procentelor, condiiile de rambursare). Decizia este luat n urma opiniei expertului, care include aa parametrui cum ar fi: sursele de rambursare a creditului, analiza riscurilor creditare, riscul de mecorare a valorii de pia, distrugerea bunului achiziionat; riscul decesului sau a pierderii capacitii de munc a debitorului. Pentru reucerea riscului creditorul efectueaz asigurarea creditului ipotecar;5) ncheiere operaiunii de creditare;6) nchiderea operaiunii creditare.2.6 Leasingul financiarO alt form de finanare a bunurilor imobiliare este lisingul financiar. Acesta este un tip de activitate investiional care permite achiziionarea unui bun imobiliar i predarea lui in baza contractului de lising persoanelor fizice sau juridice pentru o anumit plat, pe un anumit termen i cu anumite condiii, convenit prin contract, cu drept de rscumprare a bunului imobilar.Contractual de leasing are urmtoare aspecte: Participarea a trei pri locatorul, locatarul i vnztorul obiectului de leasing; Prezena complexurilor relaiilor contrctuale, contractual de leasing se poate ndeplini pe baza a dou sau mai multe contracte cel mai important fiind contractual de vnzare-cumprare i contractual de leasing propriu, da deasemenea s fie nsoite i de late contracte: creditare, de asigurare, paaportul ethnic al bunului imobiliar. Achiziionarea proprietii special pentru leasing.Afacerile de leasing cu obiectele imobiliare reprezint o totalitate de grupuri:

Figura 3. Clasificarea operaiunilor de leasing cu obiectele imobiliaren Republica Moldova se evideniaz cteva tipuri de leasinguri cum ar fi:Leasingul financiar este unul dintre cele mai rspndite tipuri de leasing. Se caracterizeaz prin faptul c termenul pentru care bunul este transmis n folosin trebuie s fie mai mic dect perioada de utilizare normal a sa, iar la expirarea contractului de leasing locatarul trebuie s procure acel bun. Potrivit Legii cu privire la leasing, leasingul financiar reprezint operaiunea care ntrunete cel puin una din urmtoarele condiii: a) riscurile i beneficiile asupra bunului s fie transferate locatarului din momentul ncheierii contractului de leasing; b) suma ratelor de leasing s reprezinte cel puin 90% din valoarea de intrare a bunului; c) contractul de leasing s prevad expres transferul dreptului de proprietate asupra bunului ctre locatar la expirarea contractului; d) perioada de leasing s depeasc 75% din durata de funcionare util a bunului.Aadar, trsturile specifice leasingului financiar sunt urmtoarele: locatorul i recupereaz valoarea integral a bunului oferit n leasing; termenul contractului de leasing coincide cu perioada de amortizare a bunului; ntreinerea, reparaia i riscurile sunt pe seama locatarului; locatarul alege bunul sau d acordul ca acesta s fie ales de ctre locator; la expirarea contractului, bunul trece n proprietatea locatarului.Leasingul operaional. Specific pentru leasingul operaional este faptul c locatorul acord bunul n leasing pentru o perioad scurt de timp, respectiv durata contractului de leasing este mult mai mic dect termenul de funcionare util a bunului. Urmrind scopul de a-i recupera cheltuielile suportate pentru procurarea bunului, locatorul tinde ca bunul s fie acordat n leasing de mai multe ori. Totodat, locatorul risc ca bunul n cauz s nu mai fie solicitat. Din acest considerent, n cadrul leasingului operaional ratele de leasing sunt mai mari dect n cadrul leasingului financiar.La leasingul operaional toate obligaiile privind ntreinerea i reparaia bunului sunt pe seama locatorului. De asemenea, riscul pieirii fortuite a bunului acordat n leasing este suportat de locator, spre deosebire de leasingul financiar, unde riscul pieirii fortuite a obiectului leasingului este pe seama locatarului. Prin urmare, putem evidenia urmtoarele particulariti ale leasingului operaional: bunul este transmis locatarului pe un termen mai mic dect termenul de amortizare; bunul poate fi transmis n leasing de mai multe ori; ratele de leasing achitate de locatar acoper doar o parte din costul bunului; plile de leasing sunt mai ridicate, deoarece exist riscul ca locatorul s nu-i poat recupera investiia n cazul n care bunul nu va putea fi oferit din nou n leasing.Alturi de clasificrile sus-menionate, Legea cu privire la leasing mai cunoate leasingul barter, leasingul compensaional, lease-back-ul, leasingul de consum i leasingul direct. Analiza acestora, ns, nu prezint utilitate deoarece aplicarea lor n practic este mai restrns.Contractul de leasing se prezint n practic sub mai multe forme influenate n principal, de specificul operaiunii de leasing n ansamblul ei, precum i de mai muli factori, cum ar fi: posibilitile de finanare ale furnizorului, limitele pieei etc.Societile de leasing care perfecteaz un contract de leasing avnd ca obiect utilizarea unei construcii sau realizarea i utilizarea unei construcii pot dobndi:- dreptul de folosin sau de achiziie a terenului pe care se efectueaz lucrarea de ctre antreprenor;- dreptul irevocabil de achiziie a construciei la expirarea contractului de leasing.Se observ c, n acest caz, contractul de leasing este asociat unui contract de antrepriz care are ca obiect realizarea unei construcii de ctre antreprenor cu ajutorul fondurilor puse la dispoziie de societile de leasing.Pentru a dobndi ns dreptul de proprietate asupra construciei realizate pe terenul utilizatorului cu materiale asigurate din finanarea obinut de la societatea de leasing, finanatorul va trebui s ncheie o convenie expres privind constituirea de ctre utilizator a dreptului de superficie n favoarea sa.

2.7 Risurile investitionalen domeniul general al finanelor, i n cel subordonat acestora, al investiiilor, muli specialiti sunt de acord c afacerile au devenit din ce n ce mai riscante, att pentru indivizii a cror avere este expus evoluiilor fluctuante ale pieelor financiare, ct i pentru companii, ale cror fluxuri de numerar par a depinde din ce n ce mai mult de variabile greu de anticipat.Analiza riscurilor, n general, se efectueaz n mod consecutiv: identificarea deciziilor alternative posibile; cercetarea riscurilor identificate din punct de vedere a dependenei lor i posibilitii de a fi controlate; analiza cantitativ i calitativ a riscurilor; interpretarea rezultatelor.Potrivit teoriei deciziei, riscul poate fi definit ca probabilitatea producerii unui eveniment nefavorabil sau riscul constituie probabilitatea abaterii mrimii profitului investiional efectiv de la mrimea sperat a acestuia. El reprezint probabilitatea succesului sau eecului, n care succesul nseamn obinerea unui beneficiu, iar eecul pierderea resurselor investite.Clasificarea riscurilor:1. Riscul de exploatare (business risk) variabilitatea n profitul operaional, nainte de deducerea dobnzilor i impozitelor (ct de mult va varia profitul operaional).2. Riscul financiar rezult din utilizarea mprumuturilor i creterea prghiei financiare (finacial leverage)[footnoteRef:2] prin acumularea mprumuturilor, calculnd cheltuielile mai mari cu dobnzi (CF(costuri fixe)) i deci creterea variabilitii profitului net al firmei. [2: ]

3. Riscul total se refer la combinarea efectelor riscului de exploatare i riscului financiar.La rndul su, riscul total se mparte n:a) risc specific (diversificabil), care este legat de evenimente care afecteaz individual firmele, cum ar fi: grevele, dezvoltarea produciei, patente noi, calitatea managementului etc.b) risc sistematic (nediversificabil), care include condiii economice generale: impactul politicii monetare i fiscale; inflaia i alte evenimente ce afecteaz simultan toate firmele.Exist i alte tipuri de risc:1) riscul de credit, care este condiionat de incapacitatea firmei de a-i onora obligaiile financiare fa de creditori i investitori.2) riscul de producie, condiionat de incapacitatea firmei de a-i onora obligaiile fa de clieni.3) riscul de dobnd, ce apare ca urmare a modificrii inopinate a ratelor dobnzii.4) riscul de lichiditate, condiionat de modificarea inopinat a fluxurilor de credite i depozite.5) riscul valutar, condiionat de posibila fluctuaie a ratelor de schimb ale monedei naionale, precum i ale valutelor.6) riscul investiional, generat de o posibil depreciere a portofoliului financiar de investiii.

2.8 Alegerea surselor de finanare a obiectelor imobiliarePentru fiecare obiect imobiliar trebuie s se aleag sursele necesare de finanare, care sunt destul de accesibile pentru el, iar folosirea lor nu duce la nrutirea srii financiare a obiectului. Alegerea metodei de finanare se determin conform unor factori care sunt indicaia mai jos.Tabelul. 1.1 Factorii care influeneaz alegerea urselor financiare ale obiectului imobiliarFctoriiInfluena factorilor asupra alegerii surselor de finanare

MrimeaFiecare obiect imobiliar necesit o sum anumit de finanare n dependen de amploare activitii lui i limitele, impuse activitii obiectului imobil folosind sursele investitorului.

Prezena i suficiena resurselor financiareCantitatea insuficient a resurselor proprii pentru finanarea obiectului imobiliar duce la necesitatea folosirii surselor mprumutate.

Influena surselor de finanare alese, asupra strii financiare a obiectului imobiliarFolosirea surselor de finaare a obiectului imobiliar mprumutate n condiia unor condiii egale duc la micorarea prilor de capital propriu pentru finanarea activitii actuale. Folosirea creditului pe termen lung nrutete structura surselor de finanare a bisnessului.

Metodologia de calculare a eficienei investiiilor2.9 Preul surselor de finanare a obictelor imobiliareFiecare din sursele de finanare a obiectelor imobiliare se pltete. Din acest considerent trebuie s se evalueze cheltuielile financiare, legate de atragerea lor. Din cheltuieli fac parte procentele pe credite, pe care firma n conformitate cu contractul trebuie s le achite ntreprinderii creditare, carea le-a acordat creditul. tiind cheltuielile financiare, ce in de atragerea capitalului strin, se poate de determinat preul capitalului mprumutat, ca raport dintre cheltuielile de atragere a capitalului strin (CS) i suma capitalului mprumutat (SC):PC.mprum = CS / SC;PC.mprum arat cte cheltuieli se atribuie 1 leu a surselor de finanare a obiectului imobiliar. Cu ct valoare preului capitalului mprumutat este mai mare, cu att este mai scum aceast surs de finanare, cu at este mai mic venitul din exploatarea bunului imobiliar.De exemplu, avem un bun imobliar care cost 45000 lei, este achiziionat din contul capiatlului mprumutat pe lung durat. Cheltuielile financiare constituie 6000 lei. PC.mprum = CS / SC = 6000 / 45000 = 0,1333 sau 13 %.Preul capitalului mprumutat pentru organizaie, de obicei este mai mic dect nivelul procentului bancar al datoriei.Preul real al creditului poate fi calculat n baza ratei impozitului pe venit (RV) i a ratele acceptate n scopuri fiscale (RSF) dup formula:Pr = RSF (1- RI.V) + 3De exemplu, dac rata impozitului pe venit constiutuie 25 %, iar rata acceptat n scopuri fiscale de 30 %, atunci preul real al creditului va fi de 25,5 %.Pr = RSF (1- RI.V) + 3 = 30 (1-0,25) + 3 = 25,5 %.La calcularea capitalului mprumutat trebuie s se in cont de factorii care influeneaz preul surselor mprumutate, relatate n urmtoarele subcapitole.

2.10 Influena surselor de finanare asupra ratei de actualizare pentru evaluarea venitului net din bunurile imobiliareRata de actualizare se folosete pentru a evalua eficacitatea investiiilor n bunurile imobiliare. Din aspect economic rata de actualizare este rata rentabilitii capitalului investit pentru investitor.cu ajutorul ei investorul poate prognoza mrimea veniturilor, s aprecieze real suma pe care acesta va trebui s o achite astzi, pentru dreptul de a avea pe viitor profit. Aa dar, de valoare ratei de actualizare depinde luarea deciziei de a investi ntr-un bun imobil sau nu.Dac pentru a finana un obiect imobiliar este atras nu doar capital propriu, dar i capital mprumutat, atunci veniturile unui astfel de proiect trebuie s compenseze nu doar riscurile, dar i cheltuielile legate de atragerea capitalului strin. Permite s se ia n considerare sursele proprii, dar i cele mprumutate indicatorul ratei medii ponderate ale costului capitalului WACC, care poate fi calculat conform formulei:WACC = RC DC +RS DS (1-RI.V),DC + DS = 1; Unde: RC rata rentabilitii propriului capital; RS preil capitalului mprumutat; DS, DC partea capitalului propriu i a celui mprumutat n surse generale de finanare a obiectului; RI.V rata impozitului pe venit.Costul capiatalului imprumutat se corecteaz lund n considerare rata de impozitare a venitului, aa cum dobnda pentru deservirea creditelor i a mprumuturilor se refer la costurile produciei, micornd astfel baza de impozitare pentru impozitul pe venit.Atunci cnd se calculeaz aciunile DS se folosesc datele din rapoartele ntreprinderii, iar dac aciunile ntreprinderii sunt tranzacionate pe piaa de capital, atunci valoare de pia a capitalului proriu VPC - produs din numrul total de aciuni ordinare n companie i preurile de pia ale aciunilor aflate n circulaie. DC = VPC.P / (VPC + VPS);Unde: VPS valoarea de pia a capitalului mprumutat.Problem: Pentru a achiziiona un bun imobil n valoare de 34000 lei, ntreprinderea folosete resursele acionarilor n mrime de 18000 lei. Cheltuielile financiare pentru utilizarea capitalului propriu 1200 le, pentru folosirea capitalului strin 1900 lei. n rezultatul exploatrii obiectului imobiliar ntreprinderea planfic s obin la fiecare leu investit 25 bani venit curat. S se determine fezabilitatea investiiilor n obiectul imobiliar cu ajutorul ratei de actualizare pentru acest tip de investiie.Rezolvare:Vom folosi formula:WACC = RC DC + RS DS (1-RI.V).Determinm partea capitalului propriu i a celui mprumutat.DC = 18000 / 34000 = 0,5294; DS = 1-0,5294 = 0,4706;Calculm preul capitalului propriu i a celui mprumutat:RC = 1200 /18 000 =0,0667; RS = 1900 / (34000 1800) = 0,1188;WACC = 0,0667 * 0,5294 + 0,1188 * 0,4706 * (1 - 0,24) = 0,0353 + 0,0425 = 0,0776;n aa mod norma minim a venitului ntreprinderii din investiii n acest obiect imobiliar cuprind 7,76 %.Norma planificat a venitului este de 25% , fiind nai mare dect norma minim cu 17,24%. Astfel, la pstrarea modului de funcionalitate a obiectului investiiile n el sunt raionale.Dac n preul capitalului social sunt evideniate aciuni previlegiate i aciuni ordinare, atunci pentru determinarea ratei medii ponderate ale costului capitalului se va folosi formula:WACC = RO * DO + RP * DP + RS * DS * (1 - RI.V);Unde: RO i RP preul aciunilor ordinare i a celor privilegiate; DO i DP cota costului aciunilor ordinare i respectiv a celor privilegiate.n procesul de funcionare a obiectului imobiliar este posibil pierderea unei pri din venitul ateptat. Schimbrile care au loc pe piaa capitalului pot s influeneze semnificativ preul capitalului propriu al ntreprinderii. n acest caz pentru evaluarea propriului capital se aplic metoda de evaluare a activelor pe termen lung (capital assets pricing model CAPM).Rata de actualizare a propriului capital RC.P se determin conform formulei:RC.P = RF + (Rm - RF);Unde: RF partea venitului fr risc; coeficientul ce determin schimbrile preurilor la aciunile companiei; (Rm - RF) ctigul pentru riscul pieii; Rm rata medie de pia a veniturilor pe piaa capitalului.Rata rentabilitii investiiilor n activele fr risc, n activele, investiiile n care se caracterizeaz prin risc nul, de obicei se face dup rata hrtiilor de valoare de stat.Coeficientul reflect sensibilitatea ratei rentabilitii hrtiilor de valoare ale unei ntreprinderi concrete la schimbarea riscului de pia. Dac = 1 atunci oscilarea preurilor la aciunile acestei ntreprinderi coincid n totalitate cu oscilaiile de de pia. Dac = 1,3, atunce se poate atepta ca n cazul general de majorare pe pia a aciunilor acestei ntreprinderi vor crete cu 30% mai repede, dect piaa. Daca se afl ntre 1 i 0 atunci riscul este mediu, dac > 1, atunci riscul investiilor n activele ntreprinderii seste mare. n cazul n care = 0 riscul investiiilor n activele ntreprinderii lupsete.Metoda cumulativ de evaluare a primelor de riscCum a fost deja indicat, investiiile surselor bneti n obectele imobiliare sunt legate de riscul neobinerii veniturilor ateptate. Din acest considerent pentru micorarea riscului investiiilor se utilizeaz metoda rspindit n practic cumulativ. Din conpinena acestei metode fac parte urmtoarele presupuneri: Dac investiiiile ar fi fr risc, atunci, pe investitori iar mulumi capitalul fr risc; Cu ct investorul apreciaz mai sus riscurile investiilor n obilcte imobiliare, cu att i cerinele fa de venitul su sunt mai mari. Lund n considerarea aceste presupuneri, la calcularea ratei de actualizare este necesar de a lua in calcul aa numita prima de risc. Astfel formula de calcul a ratei de actualizare n acest caz va arta aa:R = Rf + R1 + + Rn;Unde: R rata de actualizare; Rf rata fr risc a venitului;R1 + + Rn = premiile de risc n dependen de diferii factori.

2.11 Metodele statice de evaluare a eficienei investiiilor Specialitii n domenil n practic folosesc des metodele statice de evaluare a eficienei investiiilor n obiectele imobiliare, bazate pe urmtorii indicatori:Eficacitatea economic comparativ la un numr limitat de opuini pentru investiiile capitale:EC = (C2 C1) / (K2 K1);Unde: C1, C2 cheltuielile curente pentru obiectul imobliar la prima ia doua variant; K1, K2 investiiile n capital la prima i a doua variant.Valoarea coeficientului EC reflect economia de la micorarea cheltuielilor, cptarea la fiecare leu a investiiilor adugate. Investiiile estimate trebuie s fie nu mai mic valoarea normativ minim: EC > Emin.Termenul de recuperare a investiiilor de capital (TR):TR = K / (Cj - Ci);Unde: K investiiile capitale pentru o unitate; Cj, Ci cheltuielile curente pn la indeplinirea investiiilor.Calcularea termenului de recuperare este destul de simpl.Valoarea estimat trebuie s fie comparat cu termenul normativ de recuperare (TNR) pe tipurile date de investiii.Termenul normativ de recuperarea a investiiilor se determin conform formulei:TNR = 1 / EC;n aa mod, de exemplu, termenul normativ de recuperare pentru industrie 6,25 ani, pentru agricultur 8,33 ani, pentru construcii 4,55 ani, pentru vnzri 4 ani.Totui terbuie de marcat c aceste valori nu includ veniturile generate de bunurile imobiliare, dincolo de perioada de amortizare i din acest considereant nu se pot aplica la compararea variantelor cu perioade identice de recuperare, dar cu termeni diferii de via; metoda dat nu poate fi utilizat pentru evaluarea investiiilor n bunurilor imobiliare, care produc noi caractere inovaionale.Din categoria metodelor statice de evaluare a investiiilor face parte i urmtoarele metode.Perioada de recuperare, (TR) Prioada de recuperare permite stabiliarea perioade de decontare a perioadei de recuperare a investiiilor iniiale (II) n obiectul imobiliar din contul venitului de la proiectul de actiiti:TR = II / VM;VM = (MP1 + MP2 + + MPK) / Tin;Unde: II investiiile iniiale; VM venitul mediu; MPK mrimea veniturilor prognozate n K uniti de perioade a termenului de investiii.Valoarea clculat a termenului de recuperare este necesar de a fi comparat cu termenul de recuperare a investiiilor n obiectele imobiliare analogice.Rata de rentabilitate a capitalului investit RR se caracterizeaz prin mrimea venitului mediu VM, care poate fi obinut n rezultatul funcionrii obiectului imobiliar pentru cteva perioade de investiii n obiecte II:RR = VM / II.Metoda dat este destul de simpl, nu necesit cunotine speciale .Rata costurilor de oportunitate (RCO)Costurile de oportunitate pentru bunurile imobiliare reprezint un venit, care poate fi ndeprtate n rezultatul depunerii investiiilor n hrtiile de valoare extrem de fiabile.Rata costurilor de rentabilitate este dobnda, la care valoarea veniturilor din investiii este egal cu suma costurilor de oportunitate . Valoarea ratei se determin dup formula:RCO = (V / II)1/T 1;Unde: V mrimea posibilului venit net, care poate fi obinut n rezultatul investirii capitalului; II mrimea investiiilor iniiale; T perioada planificat. Rata intern de rentabilitate RIR - este rata procentului, n care veniturile generate de bunurile imobiliare sunt egale cu investiiile iniiale. Valoarea ratei nterne de rentabilitate trebuie s fie mi mare dect rata costurilor de oportunitate, n caz contrar investiiile vor avea un rezultat negativ:RIR > RCO;Coeficientul eficacitii investiiilor (KEfi )Acest coeficient este folosit de multe ori n practic la calculele aproximative. La determinarea coeficientului se ine cont de investiiile iniiale II, venitul net mediu anual VNM, costul de lichidare a resurselor iniiael CL.Coeficientul eficacitii investiiilor se calculeaz conform formulei:KEfi = VNM / [0,5 (II -CL)].2.12 Metode dinamice de evaluare a investiiilor n obiectele imobiliare

Din grupul metodelor dinamice de evaluare a investiiilor fac parte urmtorii indicatori.Valoarea actual netDiferena dintre reducerea total a venitului net RVN i a investiiilor IN careacterizeaz venitul net atras (VNA)VNA = RVN IN.Dac valoarea VNA este pozitiv, atunci investiiile corespunztoare sunt acceptabile, venitul investiiilor va fi ami amre dect rata de reducere. Dac valoarea VNA este negative, atunci venitul investiiilor este mai mic dect minimum admisibil, n perioada de timp T investiiile nu se recupereaz, aceasta poate fi drep un motiv de a refuza investiiile ntr-un aa obiect imobiliar.Indicatorul VNA poate fi folosit tunci cnd se compar proiectele investiionale cu aceiai durat de via.

Fig. 2.1 Etapele de luare a deciziilor privind eficacitatea investiiilor n obiectele imobiliare cu ajutorul indicatorului venitul net atras

Veniturile medii nete actualizateDac perioadele de via a proiectelor investiionale sunt diferite, atunci este necesar de a compara calitatea investiiilor cu ajutorul indicatorului veniturile medii nete actualizate venitul pentru un an de punere n aciune a planului investiional. Acest indicator este recomandabil de-l folosit atunci cnd trebuie s determinm termenul optimal de funcionare a noilor utilaje, justificarea duratei de cicluri de utilizare nlocuirea utilajelor, liniile tehnologice. Proiectul cu cea mai mic valoare a indicatorului veniturilor medii nete actualizate se consider mai avantajos din proiectele combinate.Indicele de profitabilitate a investiiilor PIPentru determinarea veniturilor pentru o unitate de cheltuieli investiionale este utilizat indicele de profitabilitate a invetiiilor, care se determin conform formulei:PI = {} / MI; t = 1; Unde: d rata de actualizare; Vt venitul curat pe t perioade; MI - mrimea investiiilor;Dac mrimea indicelui de profitabilitate a investiiilor este mai mare dect 1 (PI > 1), atunci mrimea valorii cumulate a veniturilor actualizate este mai mare dect investiiile iniiale i proiectul investiional este profitabil. Dac PI = 0 atunci proiectul are un venit nul, iar dac PI < 1, atunci proiectuleste neprofitabil.Cu ajutorul acestui indicator se alege un prioect investiional din varietatea de proiecte, dac aceste proiecte au diferite volume de investiii, dar aceiai valoare a venitului actualizat.Termenul de recuperare (Tr)Calculul acestui indicator se bazeaz pe folosirea: Mrimii investiiilor; Termenul investiiilor (Tin); Mrimea prognozatm a venitului net pentru fiecare k a cursul perioadei de investiie (VPk). Termenul de recuperare (Tr) perioada de decontare de compensare a investiiilor din contul veniturilor din activitatea ntreprinderii.Dac veniturilor ateptate sunt n egal msur alocate pentru o singur perioad de valabilitate a investiiilor, atunci calcularea termenului de recuperare se efectueaz conform formulei:Tr = II / VMPu;Unde: II investiii iniiale; VMPu venitul mediu pentru o perioad de unitate.

Durata investiiilor (D)Durata investiiilor este termenul mediu ponderat al ciclului de via a proiectelor investiionale, sau durata efectiv de via. Cu ajutorul acestui indicator proiectele investiionale cu caracteristice diferite sunt aduse la un singur standart. Pentru a folosi acest coeficient este necesar de a cunoate durata proiectului investiional, numrul proiectelor individuale Pt, mrimea veniturilor curente pentru fiecare proiect Vt. Determinarea duratei investiiilor se efectueaz dup urmtoarea formul:D = ;Unde: t numrul perioadelor de intrere a veniturilor; VCtm valoarea venitului curent pentru m perioade pn la finalizarea termenului de valabilitate a investiiilor.

2.13 Folosirea metodele de de analiz operaional pentru evaluarea eficacitii investiiilor n obiectele imobiliaren procesul de elaborare a proiectelor investiionale, n rezultatul unor posibile schimri ale factorilor principali se pot schimba esenial i principalii indicatori ai eficacitii investiiilor. Pentru evaluarea stabilitii proiectelor investiionale n practica adesea sunt folosii indicatorii analizei operaionale: volumul critic; veniturile critice; stocul puterii financiare. Cu ajutorul lor se evalueaz sigurana proiectelor investiionale, se determin volumul minimal de producie i de vnzri (servicii), prognozeaz nivelul stocurilor puterilor de producie i de finante.Pentru fiecare perioad individual de investiie se calculeaz coeficientul pragului de rentabilitate (KRent):KRent = PERm / (VV VARm);Unde: PERm, VARm cheltuieli condiionate permanente i respectiv condiionate variabile pentru m periade individuale; VV venitul din vnzri pentru m perioade individuale.

Acluatlitatea investiiilorSectorul imobiliar a fost un sport naional care a adus averi i bunstare zecilor de mii de investitori din Republica Moldova. n perioada boom-ului imobiliar, anunurile publicate de agenii moldoveni garantau profituri anuale de la 50 pn la 100% din suma investit, miraj care a atras alte mii de investitori particulari. Afaceri bune n imobiliare mai sunt i astzi. Exist investitori profesioniti pentru care imobiliarele continu s reprezinte o min de aur.Ramura construciilor deinea acum civa ani un rol central n dezvoltarea economic a Republicii Moldova, cu o pondere de peste jumtate la formarea capitalului fix. n prezent situaia este dificil pentru majoritatea dezvoltatorilor din ramur, care nu mai activeaz din cauza cererii reduse, dar i a lipsei de bani.Ateptrile doritorilor de a-i achiziiona locuine s-au diminuat mult dup ce criza imobiliar a nceput s afecteze ramura, iar companiile de construcii tergiversau lucrrile de construcie, or, darea n folosin a blocurilor se lsa ateptat ani buni, sau proiectele imobiliare au fost ngheate pe o perioad nedeterminat din lipsa resurselor financiare.Consultanii imobiliari susin c ntr-o asemenea situaie cea mai bun valorificare cu profit este posibil doar atribuind plusvaloare proprietii, adic prin construirea unei cldiri, de exemplu, un mini-bloc cu mai multe apartamente. Dar asta presupune ali bani.Situaii mai mult sau mai puin asemntoare ntlnim i astzi. Muli dintre moldovenii care i-au ncercat norocul la loteria tranzaciilor cu terenuri sau case au pierdut nu doar bani, ci i credibilitatea financiar (fiind trecui n listele ru-platnicilor din sistemul bancar).Astzi, numrul juctorilor n imobiliare s-a redus dramatic. Totui, dac investitorul moldovean de rnd este marele absent al pieei imobiliare, cine se afl n spatele tranzaciilor (destul de numeroase) i, mai important, unde st pitit profitul? Profesionitii pieei imobiliare spun c, n general, aceast pia a rmas sub stpnirea companiilor specializate n investiii de profil. Persoanele fizice active pe pia sunt, de regul, moldovenii care muncesc n strintate i investesc banii n proprieti imobiliare.Totui, diferena dintre persoanele fizice i companiile de construcie se face la puterea de cumprare, sursa (costul)/credibilitatea investitorului, perioada investiiei. n principiu, moldovenii prefer achiziii pe persoan fizic, impozitul fiind mai mic. Companiile sunt mai active, au bani mai muli, sunt foarte agresive n negocieri, au atuul brandului, vor s fac reele naionale.Bncile, dei foarte prezente n sector din cauza expunerii pe zona imobiliar, fug de noi investiii ca dracu de tmie. Totodat, multe proiecte imobiliare din Republica Moldova, care mizeaz pe finanare (unele chiar anunate) nu pot demara, deoarece bncile sunt destul de rezervate n acordarea mprumuturilor, dup ce o parte din companiile de construcii n perioada boom-ului imobiliar au falimentat, iar unele din instituiile financiare se chinuie i n prezent s vnd construcii nefinalizate.Criz imobiliar n R.MoldovaBncile sunt mai degrab dornice s i reduc expunerea pe imobiliare, ns pot obine finanare doar proiectele foarte bune ale unor dezvoltatori cu rezultate dovedite i care pot veni cu garanii suficiente. Totodat, condiiile de pe pia continu s fie dificile pentru cei care vor s investeasc capital n Republica Moldova i exercit presiune pe profiturile obinute de dezvoltatori n cazul unui exit.Per ansamblu, recesiunea din ramura construciilor a fost determinat de dou ocuri majore: primul ine de reducerea ofertei, iar al doilea, de scderea cererii. Aparent, ocul legat de ofert a fost primul care a afectat negativ sectorul construciilor, fiind apoi urmat de ocul din partea cererii. Or, creterea preurilor din acea perioad indica prezena unei cereri crescnde pentru produsele imobiliare, n timp ce deja la nceputul anului 2008, mai multe companii ntmpinau dificulti n ceea ce ine de accesul la surse financiare pentru demararea unor proiecte imobiliare noi.Numrul companiilor de construcii dup anul 2000, ca rezultat al cererii pentru locuine, a cunoscut o cretere spectaculoas. Dac n 2007 numrul acestora era de 2411, cu un volum total al vnzrilor de 8,4 miliarde de lei, anual, n 2008 an ce a precedat criza, numrul dezvoltatorilor a crescut cu aproape 500, iar vnzrile au totalizat 9,4 miliarde de lei. n 2009, dup ce antreprenorii au prins gustul obinerii profitului ntr-o perioad scurt de timp, numrul companiilor a crescut cu 3434, pn la la 5995 (cel mai mare numr dup anul 2000), ns profitul acestora s-a redus cu 3 mil. de lei.n prezent, n Republica Moldova sunt nregistrate 1500 de companii de construcii, dintre care doar un sfert mai activeaz. Iar celelalte, care au nceput o serie de proiecte imobiliare, le-au ngheat pe o perioad nedeterminat, din lipsa resurselor financiare. Bncile sunt i ele reticente la creditarea respectivilor dezvoltatori din cauza lipsei garantrii rambursrii mprumuturilor, dar i a ncrederii.Pe fondul atractivitii sporite a ramurii respective pentru investitorii privai, numrul companiilor de construcii cu capital privat a crescut de 2,5 ori, iar ponderea acestora n totalul companiilor de construcii a crescut de la 79,3% n 2000 la 90,4% n 2008. Prin urmare, aceasta a permis crearea de noi locuri de munc n economie, precum i mbuntirea relativ a situaiei financiare a angajailor din ramur. Astfel, numrul angajailor din companiile de construcii a crescut de la 44 mii la 76 mii, iar ponderea populaiei ocupate n ramura construciilor n totalul forei de munc s-a dublat, de la 2,9% la 6,1% (n perioada 2000-2007). La rndul su, aceasta a determinat dublarea ponderii valorii adugate brute (VAB) create n ramura construciilor din total VAB pe economie (de la 3,1% n 2000 la 6,1% n 2008).Criza n construcii a avut i un efect pozitiv, deoarece a mturat de pe pia juctorii care nu i-au onorat obligaiile fa de clieni i erau implicai n tot felul de mecherii cu banii clienilor. n prezent, cele mai mari companii de construcii care au reuit s fac fa cu brio dificultilor financiare sunt Basconslux i Glorinal care, dei n perioada de criz au nregistrat vnzri mai puine, acum se bucur de cea mai mare cerere de pe pia, dar i de o imagine bun n rndul cumprtorilor. Glorinal i Basconslux au reuit s se menin pe pia pentru c i-au respectat promisiunile fa de clieni, n plus, nu construiesc pe banii acestora, ceea ce este un avantaj fa de ali dezvoltatori, explic Nicolai Ostafeiciuc, ef de filial la Bursa Imobiliar Lara.n ce privete doritorii de a achiziiona apartamente, practic, foarte puini oameni mai investesc n construcii nefinalizate. Iar numrul celor care investeau n imobile, s-a micorat considerabil, de la 30% ct era ponderea lor, la sub 10%.Lucrrile de construcie s-au redus cu 7,6%Lucrrile de construcii noi au sczut cu 7,6% anul trecut i au nsumat 3,6 miliarde de lei. De cealalt parte, au sporit cu peste zece la sut lucrrile de reparaii capitale, informeaz Biroul Naional de Statistic.Anul trecut organizaiile de construcii au efectuat lucrri de construcii-montaj n valoare de peste 7,6 mld. lei (n preuri curente), cu 1% (n preuri comparabile) mai mult fa de nivelul nregistrat n 2013.Dac ne referim la elementele de structur a lucrrilor executate, predomin efectuarea lucrrilor de construcii noi, cu o pondere de 47,7% din volumul total al lucrrilor.Lucrrile de reparaii capitale i curente au nsumat 3 mld. 649 mil.lei, n cretere cu 10,6% fa de 2013.Ct privete tipurile de construcii, a sporit cu aproape 17% volumul lucrrilor la construcii inginereti. Totodat, la cldirile rezideniale i nerezideniale volumul lucrrilor de construcii a sczut cu 11,9%, respectiv 11,6% fa de anul 2013.Cea mai mare parte a lucrrilor 71,7% a fost realizat de ctre agenii economici privai, care au executat lucrri de construcii n sum de peste ase miliarde de lei.

Concluzien urma efecturii acestei lucrri, consultrii mai multor surse bibliografice de specialitate, m-am familiarizat cu aa termen cum ar fi investiiile, proiect investiional. Am structurat lucrarea dat n 3 capitole pentru a putea relata despre toate aspectele investiiilor, i anume generalitile ce in de aceast sfer de activitate, metodele de determinare a eficienei lor, dar i actualitatea temei abordate n Republica Moldova.Colectnd materialul pentru lucrarea am aflat despre investiiile imobiliare c aceast noiune este una mai nou n profesia contabil din Moldova. Unul dintre obiectele cele mai atrgtoare pentru investiii n ara noastr este sfera imobiliar.Dat fiind faptul c acest noiune este una mai nou la noi n ar, infromaiile ce in de aceast sfer de activitate sunt limitate, astfel am ntlnit o greutate la realizarea lucrrii, deoarece majoritatea surselor folosile sunt lucrrile specialitilor rui. Sursa dup care m-am condus la realizarea lucrrii a fost manualul de Ludmila Vasilieva .n concluzie a putea s afirm c activitatea de investiie este una foarte profitabil, ns trebuie ca investitorul s fie unul competent, s fac fa tururor problemelor aprute, s stie cum s minimalizeze riscurile n afacerea dat.

Bibliografie1. Albu S., Capszu V., Albu I. Eficiena investiie: curs universitar. Chiinu: CEP USM, 2005. 138 p.;2. Usturoi L. Fezabilitatea economic a investiiilor. Ciclul de prelegeri. Chiinu: UTM, 2005 39 p.;3. Usturoi L. Fezabilitatea economic a investiiilor. ndrumar metodic pentru aplicaii practice. Chuinu. UTM, 2005 37 p.;4. , , . . : , 2008;5. , .. : . /: , 2002. 320. ISBN 5-222-02420-2;6. http://www.contabilsef.md/libview.php?l=ro&idc=376&id=10808&t=/Articole/Contabilitate/Investitii-imobiliare-notiune-noua-in-profesia-contabila-din-Moldova;7. http://capital.market.md/ro/content/merit%C4%83-s%C4%83-mai-investe%C5%9Fti-%C3%AEn-imobiliare ;8. http://eco.md/index.php/banii-tai/imobiliare/item/3063-lucr%C4%83rile-de-construc%C5%A3ii-noi-s-au-redus-cu-76-anul-trecut;

1

Verif. Moruz E.Efect. Jechiu E.31LC 13 2552 2015ModCoalaSemnatDataCoala