lucrare drept

INTRODUCERE

Înainte de a aborda tema proriu-zisă pe care am tratat-o în lucrare este obligatoriu să

vorbim puţin despre contractul de vânzare-cumpărare.

Vânzarea – cumpărarea reprezintă una dintre cele mai vechi şi mai frecvente operaţiuni

juridice. Apărut ulterior schimbului, odată cu apariţia banilor, contractul de vânzare - cumpărare

a cunoscut o frecvenţă deosebită în toate locurile şi în toate perioadele, iar azi relaţiile dintre

membrii societăţii ar fi de neimaginat în lipsa acestei operaţiuni juridice cu ajutorul căreia se

satisfac nevoile indivizilor. Vânzarea – cumpărarea este acel contract prin care o persoană numită

vânzător transmite dreptul de proprietate asupra unuia sau mai multor bunuri ori un alt drept

celeilalte părţi, numită cumpărător, în schimbul unei sume de bani, numită preţ. Regulile generale

ale vânzării - cumpărării sunt prevăzute de Codul Civil, art. 1294 - art. 1404. Alte prevederi sunt

reglementate de legi speciale, iar în materie comercială de Codul Comercial.

Vânzarea - cumpărarea este contractul prin care una din părţi (vânzător) transferă

proprietatea unui bun al său celeilalte părţi (cumpărător) în schimbul unui preţ (art.1294).

Caractere juridice

- contract bilateral (sinalgamatic): dă naştere la obligaţii reciproce între părţi;

- este oneros, ambele părţi urmăresc obţinerea unui folos material;

- este un contract comutativ, întrucât existenţa şi întinderea obligaţiilor sunt certe şi

cunoscute de părţi din chiar momentul încheierii contractului;

- este consensual, încheindu-se în mod valabil prin simplul acord de voinţă al părţilor;

- este translativ de proprietate, dreptul de proprietate transmiţându-se de la vânzător la

cumpărător în momentul realizării acordului de voinţă.

Din momentul dobândirii dreptului de proprietate, cumpărătorul suportă şi riscul

pierderii lucrului.

Principiul transmiterii imediate a dreptului de proprietate şi a riscurilor din momentul

încheierii contractului operează numai dacă sunt îndeplinite anumite condiţii:

a) vânzătorul trebuie să fie proprietarul lucrului vândut, iar contractul să fie valabil încheiat;

b) să fie vorba de lucruri determinate (certe);

c) lucrul vândut să existe;

d) părţile să nu fi amânat tranferul proprietăţii printr-o clauză specială pentru un moment

ulterior încheierii contractului.

E V I C Ţ I U N E A Î N C O N T R A C T E L E C I V I L E

Conditii de validitate

Incapacităţi speciale:

- interdicţia vânzării între soţi;

- interdicţia încheierii contractului de vânzare - cumpărare între tutore şi minorul aflat sub tutela

sa;

- interdicţia cumpărării de către mandatari a bunurilor pe care au fost împuterniciţi să le

vândă;

- interdicţia de a cumpăra bunuri publice de către persoanele care le administrează;

- funcţionarii publici nu pot cumpăra bunurile statului sau unităţilor administrativ -

teritoriale care se vând prin mijlocirea lor;

- interdicţia încheierii contractului de vânzare - cumpărare de către persoanele care

îndeplinesc anumite funcţii în organele statului (judecătorii, procurorii şi avocaţii nu pot fi

cesionari ai unor drepturi litigioase care sunt de competenţa tribunalului în a cărui rază teritorială

îşi exercită funcţia sau profesia);

- nu pot face acte de dispoziţie persoanele fără discernământ;

- cetăţenii străini sau apatrizii nu pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor,

indiferent că au sau nu domiciliul în România.

Obiectul contractului de vazare-cumparare

Vânzarea - cumpărarea are ca obiect: lucrul vândut şi preţul.

Condiţii privind lucrul vândut :

- să fie în circuitul civil;

- să existe în momentul încheierii contractului, dacă proprietatea se transmite în acel

moment;

- să fie determinat sau determinabil;

- vânzatorul trebuie să fie proprietarul lucrului vândut.

Condiţii privind preţul:

- preţul trebuie să fie stabilit în bani;

2


- să fie deteminat sau determinabil;

- să fie real;

- să fie sincer şi serios.

Obligaţiile vânzătorului:

1. Obligaţia de predare a lucrului vândut (art.1314 - art. 1334)

Lucrul vândut trebuie să fie predat la termenul convenit de către părţi.

Locul predării trebuie să fie cel arătat în contract; în lipsa prevederii, lucrul se predă la locul în

care se află la data contractării sau la domiciliul vânzătorului.

Cheltuielile ocazionate de lucrul vândut (cântărire, măsurare, numărare, etc. sunt

suportate de către vânzător, iar cele de ridicare a lucrului cad în sarcina cumpărătorului - art.1317

Cod Com.)

Neexecutarea totală sau parţială datorată culpei vânzătorului îndreptăţeşte cumpărătorul

fie să invoce excepţia de neexecutare, fie să ceară rezoluţiunea vânzării cu daune - interese sau

executarea în natură a contractului.

2. 0bligatia de garantie

Garanţia contra evicţiunii

Evicţiunea este pierderea proprietăţii lucrului în totalitate sau în parte, sau tulburarea

cumpărătorului în exercitarea atributelor sale de proprietar.

Evicţiunea poate rezulta din fapte personale sau din fapta unui terţ.

Este fapt personal orice fapt sau act anterior vânzării, dar tăinuit faţă de cumpărător sau

succesorii săi, de natură a-l tulbura pe cumpărător în liniştita folosinţă a lucrului. Dacă tulburarea

provine din partea unei terţe persoane, vânzătorul este obligat să-l apere pe cumpărător, iar dacă

nu reuşeşte, va suporta consecinţele evicţiunii.

Condiţiile acestei forme de garanţie sunt următoarele:

- să fie o tulburare de drept;

- cauza evicţiunii să nu fi fost cunoscută de cumpărător la momentul încheierii contractului;

3


- necesitatea unei acţiuni în justiţie de către terţi împotriva cumpărătorului (în anumite

situaţii).

Evicţiunea totală are următoarele efecte: vânzătorul este obligat să restituie integral

preţul primit. Cumpărătorul are dreptul să ceară şi să obţină restituirea cheltuielilor de judecată.

Evicţiunea parţială are ca obiect fie o fracţiune din lucru sau o cotă ideală din dreptul de

proprietate, fie valorificarea sau negarea unui alt drept cu privire la lucru. În acest caz,

cumpărătorul poate cere fie rezoluţiunea vânzării, fie menţinerea acesteia cu despăgubiri.

Garanţia contra viciilor lucrului vândut

Vânzătorul răspunde de viciile ascunse ale lucrului. Dacă din cauza lor lucrul este impropriu

întrebuinţării după destinaţie sau dacă viciile micşorează în aşa mod valoarea încât cumpărătorul,

dacă ar fi cunoscut aceasta, nu ar fi cumpărat sau ar fi plătit un preţ mai mic.

Aceasta forma de garantie poate fi invocata in urmatoarele conditii:

- viciul să fie ascuns (vânzătorul nu răspunde de viciile aparente pe care cumpărătorul le putea

cunoaşte şi singur). Viciul este ascuns dacă nu poate fi cunoscut la o atentă verificare. Viciul pe

care vânzătorul l-a adus la cunoţinţa cumpărătorului nu mai poate fi considerat ascuns;

- viciul să fi existat în momentul încheierii contractului (chiar dacă predarea se face

ulterior);

- viciul să fie grav - lucrul să fie, din această cauză, impropriu întrebuinţării la care este

destinat după natura sa, sau se micşorează valoarea astfel încât cumpărătorul, dacă ar fi cunoscut,

n-ar fi cumpărat sau ar fi plătit un preţ mai mic.

Obligaţiile cumpărătorului

1. Obligaţia de plată a preţului

Preţul se plateşte la data convenită de către părţi în contract. Plata preţului se face la

locul determinat în contract. Legea permite cumpărătorului să suspende plata preţului în cazul în

care este tulburat ori are temeri că va fi tulburat printr-o acţiune în revendicare. Preţul trebuie

plătit în condiţiile stabilite de către părţi.

În cazul neplăţii preţului, vânzătorul poate să oblige cumpărătorul la executarea în natură

a obligaţiei, sau la rezolţiunea contractului.

4


2. Obligaţia de a lua în primire lucrul vândut

Cumpărătorul are obligaţia de a primi lucrul vândut la locul şi la termenele stabilite în

contract. În caz de neexecutare a acestei obligaţii, vânzătorul poate obliga cumpărătorul să

primească lucrul sau să ceară rezoluţiunea contractului cu daune interese.

3. Obligaţia de a suporta cheltuielile vânzării

Dacă părţile nu au stabilit altfel, cheltuielile vânzării (taxe de timbru, taxe de

autentificare, taxe de întăbulare) sunt în sarcina cumpărătorului.

5


CAPITOLUL I

Garanţia faptului personal

Potrivit art.1339 C. Civ., în nici un mod vânzătorul nu se poate sustrage de la răspunderea

ce ar rezulta dintr-un fapt personal al său. Această obligaţie negativă a vânzătorului ţine de însăşi

esenţa contractului, conform aceluiaşi text, orice convenţie contrară este nulă1.

Se poate spune că regula este atât de legată de economia fundamentală a contractului, încât

este de ordine publică.

În virtutea principiilor generale de executare cu bună credinţă a obligaţiilor, înstrăinătorul

ar trebui să răspundă de tulburările provenite din faptele sale în măsura în care îl împiedică pe

dobânditor să-şi însuşească bunul.

Motivul pentru care în materia contractului de donaţie, în alin 1, art. 828, se stabileşte că

donatorul nu este responabil de evicţiune către donatar pentru lucrurile dăruite, printre acestea

aflându-se şi excepţiile în ideea în care evicţiunea donatarului s-a datorat faptului donatorului.

1.2 Subiectul pasiv

„CINE ESTE OBLIGAT SĂ GARANTEZE ?” -mai întii trebuie stabilit cine este subiectul

pasiv a acestei obligaţii. Încercând să răspundem la această întrebare, datorează garanţia:

vânzătorul, avânzii săi - cauza săi şi succesorii în drepturi universali sau cu titlu universal.

Dacă una din aceste persoane tulbură folosinţa cumpărătorului după încheierea

contractului de vânzare - cumpărare, acesta din urmă putându-se apăra prin invocarea excepţiei

de garanţie.

1.2.1 Înstrăinătorul

În contractul de vânzare – cumpărare, subiectul activ al obligaţiei de garanţie este

vânzătorul. Acesta, neputând tulbura folosinţa cumpărătorului, chiar dacă ulterior vânzării acesta

a dobândit un alt statut, devenind proprietar al acelui bun ex-alia causa.

1 Francisc Deak - ‘’Contracte civile şi comerciale’’, Editura Lumina Lex, Bucureşti, 1993, p.55

6


Odată ce la data încheierii contractului, bunul vândut nu aparţinea înstrăinătorului, iar mai

târziu îl moşteneşte pe adevăratul proprietar, nu are dreptul nici în această postură să-i tulbure

calitatea cumpărătorului, chiar şi exercitând acţiunea în revendicare.

Nu este admisibil ca acest vânzător să invoce împotriva cumpărătorului prescripţia

achizitivă dacă după încheierea contractului nu a predat încă bunul, fiind tolerat de cumpărător să

îl ocupe în continuare.

Dacă vânzarea - cumpărarea s-a încheiat printr-un intermediar, acesta nu va fi ţinut de

garanţia contra evicţiunii, potrivit regulilor contractului de mandat. Dar dacă acesta s-a comportat

ca un vânzător aparent s-a recunoscut cumpărătorului dreptul să acţioneze.

Se admite că adjudecatarul evins din bunul cumpărat la licitatie nu are acţiune asupra

creditorului, ci doar împotriva debitorului. În practica judiciară adjudecatarul nu poate avea

acţiune în rezilierea contractului de vânzare împotriva creditorului.

Orice pretenţiune pentru faptul că nu a fost pus în posesiunea bunurilor cumpărate din culpa

creditorului nu poate fi formulată de cumpărător împotriva acestuia decât prin acţiuni

reglementate de art. 998 şi urm. C. Civ .

.

1.2.2 Avânzii cauză ai înstrăinătorului

Excepţia de garanţie nu poate fi opusă avânzilor, cauza cu titlu particular ai vânzătorului,

căci ei nu sunt ţinuţi de obligaţiile personale contractate de autorul lor .

În practica judiciară s-a arătat că cumpărătorul unei părţi dintr-o succesiune este un

succesor cu titlu particular şi în această calitate nu este ţinut de garanţia evicţiunii2.

Succesorii universali sau cu titlu universal al înstrăinătorului, dobânditori ai patrimoniului

acestuia sunt ţinuţi de obligaţia de garanţie la fel ca şi autorul lor. În această categorie intră:

moştenitorii legali, legatarii universali şi legatari cu titlu universal.

În privinţa succesorului universal sau cu titlu universal care a acceptat moştenirea sub

beneficiu de inventar, în virtutea art. 713 C. Civ nu va opera confuziunea de patrimonii. Dacă

acţionează împotriva cumpărătorului nu în calitate de moştenitor al vânzătorului, ci ca titular al

propriului patrimoniu, încercând să revendice un bun care-i aparţinea lui, cumpărătorul nu se

poate apăra prin invocarea excepţiei de garanţie.

2 Camelia Toader – „Garanţia contra evicţiunii civile”, Editura ALL BECK, Bucureşti, 1998, pag. 41

7


1.2.3 Indivizibilitatea obligaţiei de garanţie

Raportul contractual obligaţional complex comportă o pluralitate de debitori sau de

creditori. Obligaţia este indivizibilă când prin natura ei sau prin convenţia părţilor nu poate fi

executată decât integral, nefracţionat.

Prevăzut în art. 1062 C. Civ., efectul obligaţiei indivizibile cu pluralitate de debitori este

acela că fiecare codebitor poate fi obligat să execute în întregime întreaga obligaţie.

Garanţia împotriva evicţiunii este considerată de autori ca fiind indivizibilă în mod natural,

atunci când aceasta îmbracă forma abstenţiunii.

S-a hotărât că dacă mai mulţi coproprietari au vândut bunul aflat în indiviziune, ei

datorează în mod indivizibil garanţie cumpărătorului tulburat de un alt coproprietar care nu

consimţise la înstrăinare.

În cazul în care un tutore a vândut un bun ce îi aparţinea şi lui şi unui minor în

coproprietate, după majorat devenind moştenitor al tutorelui, fostul minor va fi ţinut de obligaţia

de garanţie, neputându-l evinge pe cumpărător.

În cazul vânzării unui imobil bun comun de către unul dintre soţi, fără consimţământul

celuilalt soţ, încălcând dispoziţiile art. 35 din Codul familiei, soţul necontractant are deschisă

acţiunea în anulare.

1.3 Subiectul activ

Întrebarea „CINE ARE DREPTUL SĂ PRETINDĂ GARANŢIA ?”, primul care are

dreptul să pretindă garanţia este cumpărătorul. Conform art.1325, C. Civ. cumpărătorul

dobândeşte acţiunea de garanţie, inclusiv garanţia asupra evicţiunii provenind din propria faptă a

vânzătorului, ca şi cea provenind de la terţi.

Dreptul de a invoca garanţia este transmisibil, astfel că au dreptul să invoce garanţia avânzii

– cauză ai cumpărătorului, atât cu titlu particular, cât şi universal. Dacă cumpărătorul nu

intentează acţiunea, acesta fiind pe punctul de a fi declarat insolvabil, nu are nici un interes ca în

patrimoniul său să intre vreun element activ, ea poate fi exercitată pe cale dreaptă de proprii săi

creditori.

Dacă în mod obişnuit îi este tulburată liniştea în posesia bunului dobândit3, cumpărătorul

are la dispoziţie două acţiuni:


8


- poate intenta acţiunea oblică, subrogatorie, urmărindu-l indirect pe vânzător până când

găseşte pe unul solvabil.

- acţionând doar indirect, cumpărătorul este expus inconvenientelor inerente acţiunii

oblice, prin concursul celorlalţi creditori ai garantului.

Potrivit principiului relativităţii efectelor contractelor, subdobânditorul ar trebui să aibă

dreptul de a introduce acţiuni doar împotriva celui cu care a legat o relaţie contractuală.

La baza transmiterii acţiunii în garanţie câtre subdobânditori stă o cesiune de creanţă,

deoarece natura convenţiei de vânzare – cumpărare, ar îndreptăţii o asemenea soluţie consecinţă

firească a echităţii în sensul dispoziţiilor art. 970 C. Civ.

Garanţia este privită doar ca un accesoriu al bunului vândut, baza acestuia fiind art. 1325 C.

Civ. Român, unde obligaţia de a preda lucrul cuprinde accesoriile sale şi tot ce a fost destinat

uzului său perpetuu.

Îndeosebi de noi, în Franţa majoritatea hotărârilor privitoare la viciile ascunse, precum şi

majoritatea consumatorilor sunt de părere că creanţa în garanţie este transmisă ca un accesoriu al

bunului.

Cu privire la ansamblu asupra noţiunii de grup de contracte, se consideră că s-ar potrivi

justificarea acţiunii directe împotriva vânzătorilor succesivi ai bunului prin considerarea

existenţei unei relaţii contractuale directe între vânzătorii şi cumpărătorii succesivi.

Putem discuta de o teză mai nouă, exprimată tot în Franţa, care vrea să demonstreze că

justificarea acestei acţiuni nu trebuie căutată în concepţia clasică a Codului Civil sau în vreo lege

specială, ci este doar un mecanism corector al principiului relativităţii efectelor contractului,

justificat de echitate şi de echilibrul patrimoniilor.

La fel şi în dreptul german, s-a încercat justificarea dreptului cumpărătorului de a pretinde

de la autorul său garanţia împotriva evicţiunii. În acest sens au fost emise mai multe teorii.

Potrivit uneia, temeiul acţiunii instituie principiul reparării în natură a prejudiciului,

acordând creditorului posibilitatea de a pretinde un echivalent bănesc, autorul fiind Van Turh. Un

alt autor, Endemann, întemeiază această acţiune directă pe mai multe dispoziţii din Codul Civil

german, care în materie de locaţiune permite locatarului să pretindă direct de la terţul căruia

chiriaşul i-a încredinţat bunul restituirea acestuia.

Se consideră în aceeaşi opinie că nu este admisibilă în dreptul german întemeierea unei

acţiuni directe pe ideea de accesorialitate şi pe ideea de cazualitate şi culpă4.


9


În ţara noastră s-a exprimat opinia potrivit căreia este admisibilă ideea unei răspunderi

ascedente pentru evicţiune, dacă motivul se situează în timp înainte de dobândirea bunului de

către ultimul cumpărător, temeiul în drept fiind art. 60 C. Pr. Civ.

Considerăm că temeiul unei acţiuni directe în justiţie nu poate consta dintr-un text

procedural care permite participarea terţilor în procesul civil. Ceea ce urmăreşte un cumpărător

ameninţat cu evicţiunea sau deja evins este apărarea sa cât mai eficientă. Dacă fostul vânzător

încearcă să-l tulbure, îi poate opune cu succes excepţia de garanţie, după care îl poate acţiona

direct în justiţie pentru despăgubiri, dacă tulburarea vine de la un terţ, având aceste drepturi de la

propriul contract de vânzare – cumpărare, prin care i-a transmis şi dreptul de a pretinde garanţia

contra evicţiunii.

1.4 Faptele personale ale vânzătorului ce dau naştere la garanţie

Deşi legiuitorul nu a reglementat în mod special garanţia contra evicţiunii provenind de la

vânzător cum o face în materie de locaţiune, atât doctrina, cât şi jurisprudenţa sunt unanime,

recunoscând că nu este admisibil ca vânzătorul să o reia pe calea ocolită ceea ce a înstrăinat prin

contractul încheiat.

Vânzătorul datorează garanţie faptului personal, în sensul că este tulburat de fapt sau prin

mijloace de drept, cumpărătorul are întotdeauna dreptul de a pretinde garanţie, chiar şi împotriva

unor clauze contractuale care ar restrânge-o.

1.5 Tulburări de fapt si de drept

Prin acest lucru se înţelege săvârşirea de către vânzător a unui act material prejudiciabil

asupra bunului vândut, nefondat pe un drept. Temeiul acestei răspunderi al vânzătorului se

găseşte în contractul de vânzare – cumpărare, nefiind unul delictual5.

De pildă, după ce a vândut o porţiune de teren, vânzătorul tulbură folosinţa bunului, trecând

zilnic pentru a cultiva un teren imediat apropiat sau construieşte un zid în imediata apropiere a

locuinţei vândute, împiedicând normala aerisire a clădirii.

Tot în categoria tulburărilor de fapt provenind de la vânzător intră şi săvârşirea unui act

juridic de către acesta, exemplu vânzarea unui bun a doua oară, după ce formase obiectul unui

contract de vânzare ori închirierea bunului după încheierea contractului de vânzare – cumpărare.

5 Dan Chirică – „Drept civil. Contracte speciale”, Editura Lumina Lex, Bucureşti, 1997, pag. 80

10


Vânzătorul datorează garanţie pentru evicţiunea provenind din propria sa faptă, chiar dacă fără a

o săvârşi el însuşi, provoacă sau favorizează un act care aduce atingerea dreptului cedat.

Regula potrivit căreia vânzătorul trebuie să-l garanteze pe cumpărător trebuie nuanţată

pentru a putea permite exercitarea în condiţii normale a prerogativelor dreptului de proprietate6.

Trebuie menţionat că în practică cele mai multe aplicaţii şi-au găsit această garanţie în

exercitarea raporturilor de vecinătate.

Raporturile izvorâte din lege constau din aşa numitele servituţii naturale şi legale. Acestea,

potrivit părerii generale, nu sunt adevărate servituţi, ci limite normale ale exercitării dreptului de

proprietate, care impun proprietarilor învecinati să se comporte astfel încât să promoveze relaţii

normale de vecinătate.

Raporturile izvorâte din voinţa părţilor pot fi clasificate în:

- raporturi privind constituirea de servituţi (obligaţia negativă de a nu construi pe teren

propriu)

- raporturi privind asumarea de obligaţii propter rem;

- raporturi privind asumarea de obligaţii, în sensul teoriei generale a obligaţiilor.

Raporturile de vecinătate de fapt constau în îngăduinţele ce intervin între vecini, fără ca ele

să constituie izvor de obligaţii juridice sancţionabile. De cele mai multe ori acestea le întâlnim la

permisiunea de trecere sau de a lua apă sau de a duce animalele la păşunat.

Instanţele au avut de stabilit în fiecare caz în parte dacă prin exercitarea unui asemenea

drept, fostul proprietar al unui teren vândut, rămas vecin cu cumpărătorul, îşi încalcă sau nu

obligaţia de a nu-l tulbura.

Instanţa supremă a ţării noastre a facut o delimitare între servitutea de trecere pe terenul

altuia, care se bazează pe un titlu de drept şi simpla toleranţă de a trece pe terenul altuia, fiind

izvorâtă din relaţiile de bună vecinătate care, odată dispărute, duc şi la încetarea permisiunii.

S-a hotarât în mod judicios că vânzătorul îşi păstrează dreptul de a construi pe terenul

rămas un edificiu, care maschează priveliştea spre mare a cumpărătorului, dacă nu există nici o

clauză contractuală care să-i interzică acest lucru.

Tulburari de drept

Vânzătorul trebuie să asigure folosinţa liniştită a lucrului, datorând deci garanţie

cumpărătorului chiar împotriva tulburărilor de drept pe care el însuşi le-ar cauza, însemnând că îi

6 I. Albu, ”Drept civil. Introducere în studiul obligaţiilor”, Editura Dacia, Cluj-Napoca, 1984, p.68.

11


este interzis să evinga, să încerce a relua dreptul transmis prin contract. Acesta nu poate aduce

atingere dreptului cumpărătorului, invocând un drept real sau de creanţă: proprietate, servitute,

superficie sau locaţiune.

Intentând în acest scop o acţiune în care ar putea, de pildă, invoca aceste drepturi chiar

dobândite ulterior vânzării, cumpărătorul sau subdobânditorii se pot apăra eficient prin excepţia

de garanţie: ,,cine trebuie să garanteze nu poate să evingă”.

Acest principiu, chiar neînscris special în vreunul din articolele dedicate de cod garanţiei

contra evicţiunii, este de necontestat. Astfel, fiul acceptant al moştenirii, care cumpărase de la

tatăl său un imobil deja vândut unei alte persoane, dar netranscris, a intentat acţiune împotriva

primului cumpărător, invocând lipsa transcrierii.

Pârâtul s-a apărat invocând excepţia de garanţie, reclamantul nefiind un terţ care poate

invoca lipsa transcrierii, ci dimpotrivă, o persoană, succesor al vânzătorului, ţinută de obligaţia

de a nu-l tulbura pe cumpărător. Cu toate aceste restricţii care apasă asupra vânzătorului în

privinţa drepturilor sale, el păstrează dreptul de a pune în discuţie validitatea vânzării sau

executarea obligaţiilor cumpărătorului. Acesta poate introduce o acţiune în rezoluţiune pentru

neexecutare sau poate cere anularea sau constatarea nulităţii vânzării, iar în aceste cazuri

cumpărătorul poate invoca în apărarea sa excepţia de garanţie.

Potrivit art. 954 alin 2 C. Civ., pentru a atrage anularea convenţiei, eroarea trebuie să cadă

asupra persoanei cu care s-a contractat, iar dacă acţiunea este admisă înseamnă că retroactiv

vânzarea este desfiinţată, rezultând că cumpărătorul nu mai poate pretinde executarea obligaţiei

de garanţie împotriva evicţiunii.

Vânzătorul nudei proprietăţi conservă dreptul de a culege fructele bunului, acesta

bucurându-se de toate drepturile pe care legea i le conferă uzufructuarului. La fel este şi atunci

când, vânzând o porţiune de teren, proprietarul şi-a păstrat dreptul unui teren vecin.

La fel ca şi în materia garanţiei împotriva tulburărilor provenind de la terţi, bună sau reaua

credinţă nu joacă nici un rol în declanşarea obligaţiei, acesta fiind ţinut să repare prejudiciul

cauzat prin evicţiune.

1.6 Neconcurenţa comercială - aplicaţie a garanţiei faptului personal

Vorbind în materie comercială, garanţia prin evicţiune, deşi există în principiu, are o mai

redusă aplicare în practică7.

7 I. I. Georgescu, I. Băcanu – „Drept comercial român”, Editura Lumina Lex, Bucureşti, 1994, p.205

12


În dispoziţiile Codului Civil, aceasta apare că a fost concepută mai ales pentru bunurile

imobile, garanţia rezultând din exercitarea unui drept de către un terţ care nu ajunge să

funcţioneze, fiind aplicabile dispoziţiile art. 1909 C. Civ.

Discutând însă de garanţia faptului personal, trebuie să evocăm totuşi soluţiile doctrinare şi

jurisprudenţiale emise în legătură cu garanţia contra evicţiunii în cazul vânzării fondului de

comerţ. Este posibilă evingerea cumpărătorului prin deposedarea lui totală sau parţială ori prin

existenţa unor sarcini nedeclarate ale lucrului.

Evicţiunea parţială există dacă anumite părţi componente ale fondului de comerţ nu aparţin

vânzătorului, de pildă el nu este posesorul licenţei pentru un brevet de invenţie care a pretins că

face parte din fondul de comerţ. Consecinţele evicţiunii totale sau parţiale vor fi aceleaşi

prevăzute în Codul Civil pentru orice vânzare. Astfel a fost calificat ca un caz tipic în care este

operantă interdicţia vânzătorului de a-l tulbura pe cumpărătorul fondului de comerţ în ipoteza în

care, după încheierea contractului de vânzare – cumpărare, vânzătorul continuă să exercite

acelaşi comerţ sau un comerţ asemănător în zonele în care îşi desfăşoară activitatea.

Fondul de comerţ este o sinteză a mai multor elemente cum ar fi: clientela, nume comercial,

emblemă, mărfuri. Elementul principal al fondului de comerţ ar însemna să nu-i deturneze

clientela, sufletul fondului de comerţ zona în care el a acumulat influenţă după încheierea

contractului.

Se impune aplicarea restrictivă a acestei interdicţii, în caz contrar aducându-se atingerea

libertaţii comerţului. S-a judecat că nu încalcă această obligaţie vânzătorul care s-a stabilit destul

de departe, astfel instanţa fiind suverană să aprecieze, dacă în fiecare caz în parte s-a adus

atingerea drepturilor cumpărătorului.

Frecvent părţile inserează clauze prin care este restrâns dreptul vânzătorului de a se restabili

într-un local apropiat, aceste clauze atât timp cât nu contravin ordinii publice, sunt valabile.

Printr-un contract încheiat în care era vorba de înstrăinarea unui bar, părţile au stabilit că

timp de 5 ani vânzătorul nu are dreptul să deschidă un alt bar pe o distanţă de 1 km. După o

perioadă de 10 ani, a redeschis un alt bar, precum şi un magazin, în apropierea cumpărătorului,

care l-a dat în judecată invocând dispoziţiile Codului Civil privitoare la garanţia pentru evicţiune.

Prima instanţă a respins acţiunea, considerînd că prin inserarea clauzei de neconcurenţă

respectată de vânzător, părţile au înţeles să-şi exercite autonomia de voinţă, iar vânzătorul să aibă

permisiunea cu al şaselea an să restabilească în apropiere. Aşadar hotărârea a fost casată cu

motivarea art. 1339 C. Civ., în care, potrivit vânzătorul nu se poate sustrage de la răspunderea

pentru evicţiune ce ar rezulta din faptele sale; orice altă convenţie este nulă.

13


Cum au sesizat mai mulţi autori, ar trebui ca instanţele – în exercitarea controlului lor

asupra clauzelor contractuale susceptibile să încalce ordinea publica – să ţină cont de

împrejurările cauzei. Interdicţia pentru vânzător de a desfăşura un comerţ similar poate fi privită

însă numai prin prisma garanţiei contra evicţiunii, dar şi prin prisma pur comercială, aceea a

concurenţei neloiale8.

Legea nr. 11/1991 prevede că încălcarea de către comercianţi a obligaţiei de a-şi desfăşura

activitatea cu bună credinţă şi potrivit uzanţelor cinstite atrage răspunderea civilă,

contravenţională sau penală.

Conform art. 9 alin. 1, în cazul în care prin fapta de concurenţă neloială se cauzează daune,

se instituie o solidaritate pasivă legală, potrivit art. 9 alin. 3.

Fiecare are dreptul să-şi aleagă singur profesionistul căruia să i se adreseze, în doctrina

contemporană unde se discută, dacă nu poate fi asimilată clientela civilă clientelei comerciale.

Principiul potrivit căreia clientela civilă este incesibilă este temperat însă în privinţa

elementelor materiale de care clientela este ataşată, cum ar fi birotica, mobilierul specific

cabinetelor stomatologice. Aceste elemente de mobilier pot forma contractul de vînzare –

cumpărare, cu toate consecinţele, inclusiv răspunderea împotriva evicţiunii.

În ţara noastră, legislaţia curentă ce reglementează activitatea diferitelor profesii, Legea nr.

36/1995 a notarilor publici şi a activităţilor notariale, Legea nr. 51/1995 a avocaturii, care se pare

că a avut în vedere acest pericol, prevăzând prin texte restrictive posibilitatea reclamei.

În acest sens, este de menţionat art. 6.3. din anexa II a Statului profesiei de avocat, care

prevede că după încetarea contractului de colaborare dintre avocaţi, fostul colaborator se va

abţine de la concurenţă neloială.

1.7 Garanţia faptului personal la vânzarea de software

Prin software se înţelege programul de calculator, împreună cu instrucţiunile de folosire şi

purtătorii materiali ai acestor informaţii. Programul – standard este unul destinat folosirii de către

mai mulţi utilizatori, pe când programul – individual presupune producerea sa anume pentru o

folosinţă determinată a unui utilizator. Înstrăinarea unui program standard atrage aplicabilitatea

regulilor contractului de vânzare - cumpărare.

Protecţia programelor pentru calculator este prezăzută în Legea nr. 8/1996 privind dreptul

de autor şi drepturile conexe. Pornind de la dispoziţia art. 2 din Legea nr. 8/1996, condiţiile pot fi

aplicate în această materie, dispoziţiile Codului Civil referitoare la garanţia contra evicţiunii.


14


Se realizează achiziţia de software prin cumpărare sau locaţiune, este cumva antrepriza

contractului prin care se execută un anume program de calculator la cererea unui client.

Literatura juridică s-a pronunţat cu valoare de principiu în sensul aplicării cu prioritate a

normelor prevăzute de lege pentru un contract special numai la materia respectivă, admiţând o

excepţie pentru ipoteza în care nici pentru contractul special în cauză, nici în cadrul teoriei

generale a obligaţiilor nu există vreo reglementare a problemei.

Legea nr. 8/1996 se ocupă în mod special de contractele de calculator în titlu I, partea a

doua, capitolul IX, prin art. 72-81, după ce art.7 lit. A a menţionat expres, alături de scrierile

literare şi publicistice, conferinţe, predici, pledoarii, prelegerii şi orice alte opere scrise sau orale,

programele de calculator ca obiectiv al dreptului de autor.

Potrivit art. 72 alin.1, este protejată orice expresie a unui program, de asemeni sunt

protejate programele de aplicaţie şi sistemele de operare, exprimate în orice fel de limbaj,

materialul pregătitor precum şi manualele.

Drepturile de care beneficiază autorul unui program pentru calculator sunt cele recunoscute

oricărui autor de dispoziţiile generale ale părţii I, în special dreptul exclusiv de a realiza şi

autoriza difuzarea originalului sau a copiilor unui program pe calculator sub orice formă, inclusiv

prin încheiere.

Legea vorbeşte şi de drepturile autorului de a autoriza încheierea originalul sau a copiilor,

înţelegând prin aceasta dreptul exclusiv al unui autor de a pune la dispoziţie pentru utilizare

originalul sau copiile operei pentru o perioadă de timp limitată, în schimbul unui avantaj

economic direct sau indirect.

Contractul de încheiere este menţionat şi în capitolul VII, dedicat cesiunii drepturilor

patrimoniale de autor. Astfel, în art. 63, prin contractul de încheiere a unei opere, autorul se

angajează să permită folosinţa pe timp determinat a cel puţin un exemplar al operei sale, în

original sau în copie, cesionarul dreptului de încheiere obligându-se să plătească o remuneraţie

autorului pe perioada cât foloseşte acel exemplar.

În art. 75 din lege, la capitolul destinat special programelor pentru calculator se prevede că

în lipsa unei convenţii contrare, în baza contractului de utilizare a programului şi interdicţia

retransmiterii dreptului de utilizare.

Potrivit legii, ca efect al cesiunii neexclusive, titularul dreptului de autor poate utiliza el

însuşi opera şi poate transmite dreptul neexclusiv şi altor persoane, iar dacă a devenit o cesiune

exclusivă titularul dreptului de autor nu mai poate utiliza opera în modalităţile, pe termenul şi

15


pentru teritoriul convertite cu cesionarul, iar acesta nu mai poate trimite dreptul respectiv unei

alte persoane9.

La o primă lectură se poate observa inserarea în noua lege a dispoziţiilor cuprinse în

Directiva Europeană privind protecţia programelor de calculator prin sistemul dreptului de autor.

Legea privind drepturile de autor şi drepturile conexe, explicând dreptul de difuzare a

operei de către autor, enumeră vânzarea prin modurile de transmitere cu titlu oneros. În virtutea

art. 75, lit.b se interzice, în lipsa unei stipulaţii exprese contrare, dreptul utilizatorului de a

transmite unei alte persoane dreptul de utilizare.

Dobânditorul unui software va putea fi însă tulburat prin intentarea unei acţiuni întemeiate

pe dispoziţiile art. 139 din Legea privind dreptul de autor, de către un terţ care se pretinde a fi

autorul programului, considerând că în urma unor dispoziţii speciale va putea intra în funcţiune

obligaţia de garanţie pentru evicţiune, pârâtul acţionat îl va chema pe înstrăinător să-l apere, iar în

caz că va pierde să-l despăgubească, întrunind condiţiile răspunderii pentru evicţiune.

1.8 Convenţiile privitoare la garanţia faptului personal

Din consideraţiile anterioare a reieşit că în art. 1339, C. Civ., vânzătorul este ţinut să

răspundă pentru evicţiunea ce ar rezulta dintr-un fapt personal al său, orice convenţie contrară

fiind nulă.

În codul civil german se prevede că orice clauză de restrângere sau de exonerare a

vânzătorului de răspunderea pentru lipsurile dreptului este nulă dacă aceasta a ascuns dolosiv

viciul de drept. Doctrina şi jurisprudenţa au precizat semnificaţia acestei interdicţii, considerând

că o condiţie a acestei sancţiuni este aceea ca vânzătorul să cunoască şi să poată lua în calcul

posibilitatea evicţiunii.

Codul civil italian, în art. 1487, prevede în alin. 2 că, indiferent de existenţa unei convenţii

contrare, vânzătorul este ţinut de evicţiunea rezultată din faptul său personal, orice altă convenţie

contrară este nulă.

La fel, şi codul civil spaniol are o reglementare asemănătoare, art. 1476 prevăzând că este

nul orice pact care l-ar exonera pe vânzător de răspunderea pentru evicţiune dacă se dovedeşte că

a existat rea credinţă din partea sa.

În Codul civil belgian care sancţionează convenţiile ce contravin ordinii publice,

jurisprudenţa fiind constantă în a considera că admiţându-se clauzele exoneratoare sau limitative

de răspundere, acestea nu vor putea duce la golirea de conţinut a obligaţiei de garanţie. 9 Camelia Toader – „Garanţia contra evicţiunii civile”, Editura ALL BECK, Bucureşti, 1998, pag.26

16


Potrivit lui Planiol, o dispoziţie este de ordine publică ori de câte ori ea este inspirată de

consideraţiuni de interes general care s-ar vedea compromise în cazul în care particularii ar fi

liberi să împiedice aplicarea legii.

Din caracterul în principiu supletiv al regulilor elaborate în materia garanţiei contra

evicţiuni decurge validitatea convenţiilor contrare, inserate în contractele de vânzare - cumpărare

pentru agravarea, dar de cele mai multe ori, pentru atenuarea garanţiei.

Agravarea răspunderii vânzătorului pentru evicţiunea provenind din propria faptă apare

uneori inserată ca o clauză contractuală, când cedentul îşi asumă obligaţia de a nu se restabili sau

de a nu face concurenţă cumpărătorului.

De regulă, în practică mai rar sunt întalnite clauzele de agravare a răspunderii vânzătorului,

inclusiv pentru tulburări provenind din propria sa faptă.

1.8.1 Cauzele limitative de răspundere

În principiu, în virtutea art. 1339 C. Civ., orice clauză prin care vânzătorul ar tinde să-şi

diminueze răspunderea pentru un fapt personal este nulă.

Jurisprudenţa a admis însă în general punctul de vedere unanim exprimat în doctrină în

sensul validităţii unei clauze de negaranţie cu privire la un fapt determinat. S-a hotărât că este

valabilă clauza prin care o companie minieră şi-a declinat orice răspundere pentru pericolele pe

care le implică exploatarea minieră pentru cumpărătorii unor terenuri limitrofe.

1.9 Efectele garanţiei faptului personal

Vânzătorul nu poate evinge, în sensul că nu poate încerca să reia lucrul vândut în virtutea

vreunui titlu oarecare chiar dacă ar invoca o nouă calitate. Din momentul ce a transmis

proprietatea chiar prin efectul contractului, acesta nu mai poate exercita nici un drept asupra

lucrului, acţiunea care ar tinde la exercitarea vreunui drept va fi respinsă dacă cumpărătorul

invoca excepţia de garanţie.

Aceasta poate fi opusă nu numai dacă s-a vândut lucrul altuia, pe care ulterior vânzătorul l-a

moştenit, iar acesta încearcă să-l tulbure prin intentarea vreunei acţiuni, de pildă cea prin care ar

cere să i se recunoască dobândirea dreptului de proprietatea prin uzucapiune. Bazată pe art. 1076

C. Civ., creditorul poate cere a se distruge ceea ce s-a făcut, încălcându-se obligaţia de a nu face

şi poate cere a fi autorizat a distruge el însuşi, cu cheltuiala debitorului.

17


Vânzătorul poate fi ţinut să-l despăgubească pe cumpărătorul a cărui folosinţă a tulburat-o,

potrivit regulii de drept comun înscrise în art. 1078 C. Civ..

CAPITOLUL II

18


Garanţia contra evicţiunii provenind din faptul unui terţ

Vânzătorul este de drept obligat, după natura contractului de vânzare, prin a răspunde

cumpărătorului de evicţiunea totală sau parţială a lucrului vândut, toate acestea potrivit art. 1337

C. Civ.

Codul nostru civil nu impune ca o obligaţie distinctă a vânzătorului pe aceea de a transmite

proprietate asupra lucrului vândut, răspunderea ce-i incumbă în caz de evicţiune totală sau

parţială doreşte să se presupună că, pentru a exista o sancţiune, se cere existenţa unei dispoziţii

care se care să fie apărată. Vom analiza în primul rând care sunt premisele declanşării răspunderii

vânzătorului pentru evicţiune, precizând în fiecare caz în parte efectele acestei obligaţii, cum

rezultă ele din dispoziţiile legii, iar apoi efectele ce se pot produce în cazul în care părţile, prin

convenţii, derogă de la dispoziţiile legii.

2.1 Condiţiile generale ale răspunderii vânzătorului pentru evicţiunea provenind de la terţ

Enumerarea condiţiilor. În mod tradiţional doctrina reţine drept condiţii ale declanşării

acestei răspunderi:

- existenţa unei tulburări de drept;

- anterioritatea cauzei evicţiunii în raport cu încheierea contractului de vânzare -

cumpărare;

- ignorarea acestei cauze de către cumpărător în momentul încheierii contractului.

2.2 Tulburarea de drept

Garanţia datorată pentru propria faptă se declanşează în sarcina vânzătorului indiferent că

tulburarea pricinuită cumpărătorului a fost una de drept sau numai de fapt, care îşi are explicaţia

în buna credinţă a părţilor contractate care datorează executarea obligaţiilor. Prima condiţie a

angajării răspunderii prin evicţiune este că tulburarea provenind de la un terţ să fie una de drept şi

nu numai una de fapt, această condiţie este unanim admisă în doctrină, nici o dispoziţie legală de

la materia vânzării nu prevede această distincţie.

Dacă locatarul nu beneficiază de sprijinul locatorului, în cazul unor tulburări provenind de

la terţ impune aceeaşi soluţie ca şi în privinţa contractului de vânzare – cumpărare. Iniţial s-a

19


considerat că pentru a declanşa garanţia, tulburarea de drept trebuie să se materializeze printr-o

acţiune în justiţie împotriva cumpărătorului.

În aplicarea acestui articol în practică s-a decis că instanţa trebuie să examineze şi

seriozitatea acţiunii în dreptate împotriva cumpărătorului care vrea să suspende plata preţului.

Prin licitaţie publică, adjudecatul este prezumat că a renunţat la beneficiu, art. 1364 C. Civ.

fiind ca atare ţinut să achite în întregime preţul adjudecării, chiar dacă este ameninţat de o

evicţiune.

În consecinţă, în cazul descoperirii de către cumpărător a unor inscripţii ipotecare asupra

imobilului cumpărat, el poate acţiona în garanţie contra vânzătorului său, doar dacă acţiunea

ipotecară a primit un început de executare sau poate suspenda plata preţului în aşteptarea unei

eventuale somaţii de a plăti.

În cazul în care bunul – obiect al contractului de vânzare – cumpărare, pe care vânzătorul îl

dobândise printr-o donaţie revocată pentru survenienţa de copil, dispoziţia imperativă a art. 836

C. Civ., opunerea cumpărătorului la pretenţia terţului de a fi ineficace, din moment ce drepturile

donatorului vânzător cât şi a subdobânditorului vor fi desfiinţate.

Având caracterul unei tulburări de drept care dă naştere obligaţiei de garanţie din partea

vânzătorului în care pentru a degreva imobilul dobândit, cumpărătorul plăteşte creditorului o

creanţă ipotecară, fără a mai aştepta o hotărâre judecătorească.

Dacă cumpărătorul îl moşteneşte pe adevăratul proprietar al cărui lucru îl cumpărase

neştiind că nu îi aparţine vânzătorului, deci devine proprietar prin succesiune.

În justiţie, acţiunea îndreptată împotriva cumpărătorului în ipoteza în care acesta, reclamant

într-o cerere de revendicare pentru obţinerea bunului cumpărat îţi vede respinsă acţiunea, terţul

deţinător al bunului probând dreptul său de proprietate.

În justificarea condiţiei că tulburarea provocată de terţ este una de drept şi nu de fapt, prin

acţiunile posesorilor conform art. 674 C. pr. Civ10., dacă bunul este imobil cererea de revendicare

a cumpărătorului poate sigur să întrerupă cu succes manifestările prejudiciabile ale terţului11.

Drepturile cumpărătorului asupra lucrului nu are o poziţie mai bună decât a cumpărătorului

pentru a lupta împotriva tulburărilor de fapt provenind de la un terţ. În definitiv, cumpărătorul nu

este un incapabil, iar vânzătorul tutorele său.

În aceste cazuri cumpărătorul este victima unui furt, a unor degradări sau unor deturnări de

clientelă, acesta având la dispoziţie căile deschise oricărui proprietar împotriva faptelor

prejudiciabile cauzate de terţ. Cumpărătorul a pierdut într-o acţiune în tulburare de posesie

10 G. Boroi, D. Rădescu – „Codul de procedură civilă comentat şi adnotat”, Ed. ALL, Bucureşti 1994, p. 885.11 Dan Chirică – „Drept civil. Contracte speciale”, Editura Lumina Lex, Bucureşti, 1997, pag. 72

20


introduse de un terţ, prin care acesta şi-a valorificat şi un drept asupra bunului. Cumpărătorul

poate chema în judecată pe vânzător pentru a răspunde de evicţiune.

2.3. Tulburarea de drept prin invocarea dreptului de proprietate

2.3.1 Punerea problemei

Dreptul pe care terţul îl invoca, stânjenindu-l astfel pe cumpărător în exercitarea

prerogativelor pe care a sperat să le dobândească asupra bunului, acesta putând fi un drept real

sau de creanţă. Înţelegerea modului în care un contract ce a avut ca obiect lucrul aparţinând altuia

ajunge să producă efecte, obligaţia de garanţie pentru evicţiune.

2.3.2 Drept roman şi comparat

Dreptul roman admitea vânzarea lucrului altuia, cumpărătorul nu putea pretinde decât

predarea bunului şi o posesiune liniştită. Ne găsim în faţa unui sistem original şi suplu, rezultând

din evoluţia suferită de transferul de proprietate, în virtutea căruia adevăratul proprietar nu

rămâne prejudiciat.

Astfel, dacă bunul a fost predat, el îl poate revendica înainte de împlinirea termenului de

uzucapiune. Valabilitatea în dreptul german a contractului de vânzare – cumpărare nu este

condiţionată de apartenenţa bunului vândut înstrăinătorului. Contractul de vânzare - cumpărare

este valabil, urmând ca în cazul neexecutării obligaţiei de transferare a proprietăţii, vânzătorul să

răspundă. Când vânzătorul nu poate asigura proprietatea, ci doar posesia, suntem în prezenţa unei

neexecutări parţiale, care produc aceleaşi efecte cu neexecutarea totală dacă pentru cumpărător

nu prezintă interes executarea doar în parte.

Codul civil german s-a îndepărtat de principiul evicţiunii din dreptul roman potrivit căruia

vânzătorul nu era răspunzător decât pentru cazul în care cumpărătorul era deposedat.

În acest sistem de drept, transmiterea dreptului de proprietate asupra imobilelor se face prin

exprimarea consimţământului, urmată de înscrierea în cartea funciară, iar în materie de bunuri

mobile proprietatea se transmite prin exprimarea acordului şi tradiţiunea bunului.

Bunurile mobile se pot dobândi în proprietate şi prin efectul bunei credinţe, dobânditorul

fiind considerat de rea credinţă dacă ştia că bunul nu aparţine înstrăinătorului. La fel, şi în cazul

în care o persoană nedreptăţită dispune de un bun imobil, dreptul german cunoaşte aşa-

21


numita ,,convalescenţă’’ a actului juridic, actul de dispoziţie încheiat de o persoană neîndreptăţită

este valabil dacă este urmat de consimţământul persoanei îndreptăţite.

Tot la capitolul dedicat vânzarii, cumpărătorul îl obligă pe vânzător să-i garanteze orice

drepturi pe care terţii le-ar putea valorifica contra lui, ceea ce înseamnă că este obligat să

răspundă nu doar dacă drepturile terţilor l-au tulburat deja, dar şi în cazul în care l-ar putea

tulbura pe cumpărător.

Sancţiunea încălcării obligaţiei: poate fi scutit de executarea propriei obligaţii; poate invoca

exceptia de neexecutare; poate pretinde daune interese dacă imposibilitatea de executare este

imputabilă debitorului sau poate denunţa contractul.

Codul civil francez a invocat materia transferului dreptului de proprietate, legând-o de

simpla exprimare a consimţământului, acesta fiind una dintre consecinţele spiritului său general.

Cultul autonomiei de voinţă a condus la a conferi acordului de voinţă a părţilor puteri depline. În

acest sens, art. 1599 prevede că această dispoziţie, care a marcat o ruptură faţă de tradiţia romană,

a ridicat numeroase probleme atât doctrinei, cât şi jurisprudenţei franceze.

Textul art. 1599 este foarte clar. Sub influenţa raţiunilor de ordin practic, doctrina franceză

a încercat să tempereze consecinţele unei sancţiuni atât de severe ca nulitatea, căutând totodată

fundamentul interdicţiei.

Această opinie, fiind criticată cu justificarea că în vânzarile care nu transmit proprietatea,

vânzătorul îi incumbă această obligaţie pe care dacă nu o execută va fi ţinut să răspundă

contractual, nefiind în situaţia unei neexecutări, rezultând dintr-un contract nul. Motivat de

scopul încheierii contractului de vânzare – cumpărare, care este transferarea proprietăţii

menţionându-se nevalabilitatea, în sensul de nulitate a vânzării lucrului altuia.

Jurisprudenţa admite că numai cumpărătorul victimă a erorii poate să intenteze acţiunea în

anulare fără a aştepta revendicarea adevăratului proprietar.

2.3.3 Soluţii ale dreptului civil român

Dreptul civil român de la 1864 nu a mai reprodus dispoziţiile art. 1599 C. civ. Francez,.

referitoare la vânzarea acelui lucru, menţionând însă principiul transmiterii dreptului de

proprietate prin însuşi acordul de voinţă ce marchează şi încheierea contractului.

Problema acesta este delicată, aparţine de particularitatea contractului de vânzare –

cumpărare de a fi în aceeaşi timp izvor de obligaţii, dar şi sursă a drepturilor reale, credem că

cele două aspecte sunt cuprinse în acelaşi act juridic, fiind posibil ca din punct de vedere al

22


drepturilor reale actul să fie ineficace, dar să fie valabil ca raport obligaţional. Literatura juridică

din România soluţionează problema valabilităţii vânzării lucrului altuia în funcţie de împrejurare

dacă acordul părţilor a fost atacat de viciul erorii sau încheierea contractului a avut loc în

cunoştinţă de cauză.

În cunoştinţă de cauză, părţile încheie un contract de vânzare – cumpărare cu privire la

bunul altuia, s-au exprimat mai multe soluţii:

- se consideră contractul perfect valabil, acordul de voinţă trebuind interpretat în sensul

că vânzătorul s-a obligat să procure mai târziu proprietatea asupra bunului12;

- nulitatea absolută a contractului, cauza fiind ilicită13;

- contractul este absolut nul dacă ambele părţi contractante au fost de rea credinţă.

Practica judiciară a îmbrăţişat cele două opinii doctrinare, în sprijinul părerii că vânzarea

bunului altuia în cunoştinţă de cauză este un contract perfect valabil. Acţiunea proprietarului în

constatarea nulităţii contractului a fost admisă, cu motivarea că, dacă este vorba de fraudă şi rea

credinţă a contractanţilor, proprietarul nu poate fi obligat să intenteze acţiunea în revendicare.

Prin dovada că părţile cu rea credinţă au convenit să transmită proprietatea bunului

aparţinând unui terţ, cumpărătorul intrând totodată în posesia lui, convenţia este lovită de

nulitatea absolută, neproducând nici un efect juridic.

Adevăratul proprietar va putea invoca chiar el nulitatea, cumpărătorul nu se va putea apăra

prin invocarea art. 1909 C. Civ., iar nesocotirea părţilor se va face extracontractual, eventual pe

temeiul îmbogăţirii fără justă cauză.

Majoritatea autorilor consideră că dacă părţile contractante sau cel puţin cumpărătorul a fost

în eroare, considerând că bunul aparţine vânzătorului, vânzarea a fost anulabilă prin eroarea

făcută asupra calităţii vânzătorului care a fost considerat proprietar al lucrului. Motivare:

nulitatea relativă pentru eroarea persoanei intervine de regulă în actele cu titlul gratuit, aceasta nu

este exclusă nici în cazul actelor cu titlu oneros.

Consecinţele acestei calificări sunt în principal:

- cumpărătorul poate invoca nulitatea contractului, acest drept nu îl are vânzătorul, chiar

daca acesta fiind de bună credinţă;

- datorită faptului că cumpărătorul, în cazul în care este tulburat de adevăratul proprietar

poate apela la garanţia contra evicţiunii împotriva vânzătorului;

12 Dan Chirică – „Drept civil. Contracte speciale”, Editura Lumina Lex, Bucureşti, 1997, pag. 6113 E. Lupan, M. Răchită, D. Popescu, „Drept civil. Teoria generală”, Editura Dacia, Cluj-Napoca, 1991, p. 188;

23


- nici cumpărătorul nu mai poate cere anularea contractului, dacă între timp adevăratul

proprietar a ratificat vânzarea sau vânzătorul a devenit proprietar al bunului.

Vânzarea lucrului altuia în dreptul civil român este ca şi inexistentă, cu toate că se poate ca

această obligaţie, care nu are fiinţă, să producă defecte atât de întinse. În această problemă s-a

exprimat şi opinia că vânzarea lucrului altuia către un cumpărător de bună credinţă nu este

anulabilă, este rezolubilă în sensul art. 1020 C. Civ., la cererea cumpărătorului pentru

neexecutarea obligaţiilor vânzătorului de a transfera proprietatea14. În practica judiciară s-au

pronunţat de asemenea soluţii contradictorii, majoritatea hotărârilor au decis că vânzarea bunului

altuia este anulabilă în cazul în care cumpărătorul a fost dus în eroare la data încheierii

contractului cu privire la adevăratul proprietar al bunului.

2.4 SOLUŢIA PROPUSĂ

Considerăm că, dacă la materia specială a contractului de vânzare – cumpărare nu regăsim

interdicţia cu privire la vânzarea bunului altuia, nu putem decide nulitatea unei asemenea

convenţii mai ales datorită faptului că dobânditorul a fost de bună credinţă.

Comisia care a elaborat Codul nostru civil nu a mai reluat controversa dispoziţiei art. 1599

C. civ. francez, pe care comentatorii timpului deja o criticau.

Codul civil german din 1900, codul civil italian de la 1942 au dispoziţii tranşante în sensul

că vânzarea lucrului altuia este valabilă. În Franţa, de lege este consacrată nulitatea vânzării

lucrului altuia.

Din ce în ce mai frecvent autorii îşi pun problema utilităţii în continuarea menţinerii acestei

sancţiuni. Părţile amână transferul dreptului de proprietate, astfel că, fie este vorba de bunuri de

gen în virtutea legii transferului proprietăţii poate fi ulterior încheierii contractului, doar în cazul

unor bunuri individuale determinate - părţile inserează un termen sau o condiţie, transferul

proprietăţii fiind detaşat de momentul exprimării consiţământului asemenea ipoteze au devenit

aproape reguli, socotind că este preferabilă soluţia menţinerii contractului, dar a afectării sale de

condiţia aplicabilă contractelor sinalagmatice.

În principiu atunci când cineva nu este proprietar nu poate dispune de un bun, iar pentru

adevăratul proprietar contractul cu privire la vânzarea bunului altuia îi este inopozabil. Prin

hotărârile judecătoreşti prin contractul de vânzare – cumpărare, adevăratul proprietar nu îşi pierde

drepturile15.

14 Dan Chirică – „Drept civil. Contracte speciale”, Editura Lumina Lex, Bucureşti, 1997, pag. 6215 E. Safta –Romano – „Contracte civile” , vol. I, Editura Graphix, Iaşi, 1995, p. 51

24


Proprietarul are la dispoziţie acţiunea în revendicare. În ciuda încheierii unui contract între

alte persoane cu privire la un bun ce-i aparţin, acest bun nu a ieşit din posesia lui, poate opune cu

succes dreptul său de proprietate actului încheiat cu un neproprietar. De aici rezultă că nu este

nevoie să apelăm la anularea contractului care opune adevăratul proprietar nu este accesibilă,

devreme ce interesele lui pot fi apărate şi altfel.

În privinţa protecţiei cumpărătorului, cel care cu bună credinţă a cumpărat un bun ce nu

aparţinea vânzătorului are dreptul să ceară anularea contractului, consinţământul acestuia fiind

viciat.

Deşi se presupune că în interesul cumpărătorului acesta poate să ceară desfinţarea

contractului pentru că descoperă că a fost dus în eroare la data încheierii acesteia, sunt o serie de

împrejurări intervenite independente de voinţa lui, care îl opresc să intenteze acţiune în

anulabilitate.

Contractul se consideră valabil, deşi dobândirea dreptului de proprietate are de regulă efect

constitutiv, susţinerea anulabilităţii (care presupune cauze de ineficacitate anterioare încheierii

convenţiei) se conciliază cu greu cu această validare automată a contractului îndată ce bunul a

intrat în patrimoniul vânzătorului.

Înainte de expirarea termenului de prescripţie a acţiunii în nulitate relativă, vânzătorul

devine proprietar al bunului, contractul se consideră valabil încheiat retroactiv şi de aceea nici

cumpărătorul nu mai poate cere desfinţarea acestuia, invocând eroarea în care s-a gasit. O a doua

ipoteză prin care cumpărătorului i se refuză acţiune în anulare a contractului privitor la bunul

altuia este cea în care adevăratul proprietar ratifică vânzarea.

Jurisprudenţa şi doctrina asimilează această situaţie cu motivarea că, dacă pentru

cumpărător a dispărut pericolul de a fi evins, el nu mai are de ce să se plângă. Sub aspectul

analizat, cele două ipoteze conduc la efecte identice, acest lucru observat în timp ce în primul caz

se încheie două contracte, în cea de-a doua ipoteză dreptul trece din patrimoniul adevăratului

proprietar în patrimoniul cumpărătorului.

Prin ratificare rezultă în general o convenţie ulterioară cu vânzătorul, unde adevăratul

proprietar renunţase a se mai prevala de inopozabilitatea contractului.

Considerăm că este preferabil, corespunzând şi spiritului dreptului civil, să încercăm să

validăm contractele legal încheiate, admiţând că un contract de vânzare – cumpărare cu privire la

bunul altuia nu este nul, nici anulabil, doar rezolubil şi aceasta la cererea cumpărătorului16.

În caz de neexecutare, cumpărătorul poate intenta acţiunea în rezoluţiune cerând eventual şi

daune interese. Dacă contractul este valabil, dă naştere la efecte, dar şi obligaţiei vânzătorului de

16 St. Cărpenaru – „Dreptul de moştenire” loc. cit. supra, p. 272

25


a-l apăra sau despăgubi pe cumpărător pentru evicţiune prin intentarea acţiunii în revendicare de

către adevăratul proprietar.

Doctrina din Franţa o consideră corespunzătoare exigenţelor actuale soluţia fiind admisă în

prezent de numeroase sisteme de drept.

Convenţia Naţiunilor Unite a îmbrăţişat aceeaşi soluţie prin vânzarea internaţională de

mărfuri, adoptată la Viena în anul 1980 şi ratificată de ţara noastră prin Legea nr. 24/19 martie

1991.

2.5 Câteva cazuri tipice

2.5.1 Bun aflat în indiviziune

Bunul vândut aparţine doar în partea vânzătorului, soluţia admisă în doctrina noastră, la fel

şi în jurisprudenţă, e că contractul de vânzare – cumpărare nu este nulă sau anulabilă. Însăşi

valabilitatea contractului depinde de rezultatul partajului. La acest partaj va participa vânzătorul,

alături de ceilalţi coindivizari, dacă bunul este atribuit înstrăinătorului, vânzarea încheiată de el se

consolidează.

În caz contrar, se consideră că neavând calitatea de proprietar în momentul încheierii

contractului, înstrăinătorul a vândut bunul altuia, convenţia fiind anulabilă la cererea

cumpărătorului, iar coindivizarilor nevânzători nu li se recunoaşte dreptul de a cere anularea

contractului şi nici a intenta acţiune în revendicare17.

Vânzătorul va putea cere să răspundă pentru evicţiune în care bunul la partaj a căzut în lotul

altui coindivizar decât vânzătorul. Ar fi considerat preferabil să nu se afirme anulabilitatea

contractului.

Dacă nu se înstrăinează un bun în materialitatea sa, ci doar cota-parte ideală şi abstractă din

dreptul de proprietate al vânzătorului, nu se poate pune problema atribuirii bunului la partaj ca o

condiţie a validităţii contractului.

În indiviziune, locul vânzătorului va fi luat de cumpărător. În acest mod, acesta din urmă va

apărea la partaj alături de ceilalţi coproprietari. Contractul este perfect valabil, indiferent că bunul

nu este atribuit cumpărătorului.

Potrivit art. 1847, dacă s-a hotărât de bună credinţă şi a exercitat o posesie utilă,

cumpărătorul unui bun imobil de la un comoştenitor poate invoca acel act ca just titlu.


26


2.5.2 Vânzarea unui bun comun de către un soţ fără consimţământul celuilalt soţ

Această problemă, foarte des întâlnită, se rezolvă în general potrivit regulilor care

guvernează raporturile patrimoniale dintre soţi. Potrivit Codului familiei, soţi administrează,

folosesc şi dispun împreună de bunurile comune, oricare dintre ei exercitând singur aceste

drepturi, presupunând că are şi acordul celuilalt. În virtutea regulii mandatului tacit dintre soţi,

acesta nu operează însă în materie de înstrăinare a unui bun, potrivit art. 35, alin 2, teza a doua,

Codul Familie, în care nici unul dintre soţi nu poate înstrăina sau greva un imobil bun comun fără

consimţământul celuilalt soţ .

Un contract încheiat cu încălcarea acestei prescripţii este anulabil la cererea soţului

necontractant18, chiar dacă nu au participat la încheierea contractului, ceea ce contravin

principiile relativităţii efectelor contractelor.

Fie că intentează anularea acţiunii în revendicare împotrivit cumpărătorului, acesta se vede

evins astfel în acţiunea în garanţie pentru evicţiune împotriva vânzătorului. Iar dacă soţia

necontractantă devine succesoare a vânzătorului decedat, ea nu mai are deschisă nici una dintre

aceste acţiuni, obligaţia de garanţie împotriva evicţiunii care îi incumbă vânzătorului prin

contract transmiţându-se asupra ei.

2.5.3 Vânzarea de către un proprietar aparent

La data încheierii unui contract de vânzare – cumpărare, vânzătorul avea titlu în aparenţă

valabil, titlu care însă ulterior este desfiinţat cu efect retroactiv. Nedemnitatea operează de drept

şi retroactiv, nedemnul fiind considerat că nu a fost niciodată moştenitor, jurisprudenţa adoptând

o soluţie opusă celei pe care o pură logică juridică ar fi impus-o, validând vânzările efectuate de

moştenitorul nedemn, punct de vedere împărţit şi în doctrină. 3

Cumpărătorul de bună credinţă al unui imobil corporal va păstra proprietatea lui în temeiul

art. 1909 C. civ., iar dacă bunul este imobil, el va putea dobândi proprietatea prin invocarea

uzucapiunii.

În vederea protejării securităţii sociale, doctrina şi jurisprudenţa au consacrat teoria

proprietarului aparent, care îi permite cumpărătorului în anumite circumstanţe să poată apărea

18 Dan Chirică – „Drept civil. Contracte speciale”, Editura Lumina Lex, Bucureşti, 1997, pag. 65. Atât în practică cît şi în doctrină s-a susţinut însă şi părerea că un asemenea contract este nul absolut şi total, respectiv este nul parţial şi valabil în privinţa dreptului soţului contractant.

27


eficace împotriva acţiunii în revendicare intentată de adevăratul proprietar. Aplicarea adagiului

menţionat conduce practic la sacrificarea celor care în mod logic ar trebui să triumfe, a celor care,

în dovedirea acţiunii lor, invocă realitatea în contra erorii.

Ordinea publică pretinde acordarea protecţiei celor care s-au înşelat, se poate cere ca

eroarea să fie comisă de un om rezonabil, nefiind admisibilă protejarea unei erori stupide.

Cumpărătorul poate păstra bunul şi nu poate în mod obiectiv să ştie că cel cu care tratează a

săvârşit o faptă care îi atrage nedemnitatea şi deci purtativitatea titlului de moştenitor.

În ipoteza vânzării consimţite de un moştenitor aparent, acesta este cel care se crede şi

trece în ochii tuturor ca adevăratul şi eventual singurul moştenitor. Actele de administrare făcute

de acesta există în Codul Civil, un test foarte explicit, anume art. 1097: „plata făcută cu bună

credinţă acelui ce are creanţa în posesiunea sa este valabilă chiar dacă în urma posesorului ar fi

evins. Dar în privinţa actelor juridice de dispoziţie, jurisprudenţa a admis că eroarea comună şi

invincibilă îl poate transforma pe cumpărător de la un moştenitor aparent în proprietar, fără să

mai aştepte termenul pentru a uzucapa această soluţie, s-a admis chiar dacă moştenitorul aparent

a fost de rea credinţă”.

Teoria moştenitorului aparent este mult mai generală, ea se aplică de câte ori o persoană

este considerată de toţi ceilalţi ca proprietar. Prin invocarea aceleiaşi teorii a proprietarului

aparent se poate apăra şi cumpărătorul de la un vânzător care a avut calitatea de proprietar la data

contractării, titlul său fiind ulterior desfiinţat prin exercitarea unei căi extraordinare de atac.

În urma admiteri recursului extraordinar, bunul a fost atribuit altui copartajant, în această

situaţie fiind suficiente elemente care să justifice invocarea erorii comune şi invincibile de către

cumpărător, astfel ca el să păstreze bunul dobândit de bună credinţă de la vânzător.

Împotriva unei hotărâri judecătoreşti irevocabile care au admis acţiunile în revendicare ale

proprietarilor unor imobile intrate în proprietatea statului în perioada comunistă s-au declarat

recursuri în anulare conform art. 330 pct. 1 C. pr. Civ., hotărârile fiind anulate de Curtea

Supremă de Justiţie. Imobilele au rămas în proprietatea statului, titlul înstrăinătorului fiind

desfiinţat.

Cumpărătorul acţionat pentru restituirea bunului va trebui să-l cheme pe vânzător să-i ia

apărarea sau să apere singur prin invocarea teoriei proprietarului aparent. În doctrina actuală se

susţine întemeiat că şi eroarea de drept produce aceleaşi efecte ca şi eroarea de fapt19.

Atunci când vânzarea a avut loc înainte de modificarea Codului de procedura civilă prin

Legea nr. 59/1993, indubitabil cumpărătorul este la adăpost, putând invoca teoria proprietarului

19 Gh. Beleiu - „Drept civil. Introducere în dreptul civil. Subiectele dreptului civil”., Ed. Şansa, Bucureşti, 1994, p.136

28


aparent. Dacă aceeaşi părere poate fi primită pentru a menţine o vânzare încheiată după decizia

Curţii Supreme de Justiţie nr.1/1995, dată fiind publicitatea şi rezonanţa acestei hotărâri privind

restituirea imobilelor naţionalizate, a fost declarată de domeniul exclusiv al legii speciale.

Alte ipoteze posibile de vânzare a lucrului de către o persoană neîndreptăţită

Un asemenea caz este cel în care cedentul vinde a doua oară bunul pe care îl înstrăinase

deja, aşa cum este consacrat va rămâne proprietar al bunului acel cumpărător care a intrat cu bună

credinţă în posesia obiectului. Art. 972 Cod. Civil face referire la acest lucru, iar dacă este vorba

de un bun imobil, unul dintre dobânditori care a înregistrat mai întâi cererea de înscriere în cartea

funciară la biroul de carte funciară a judecătoriei in circumscriptia unde este situat imobilul.

Cumpărătorul ulterior al bunului care nu a transcris dreptul în cartea funciară va avea însă

acţiune împotriva vânzătorului în răspunderea pentru evicţiune, dacă sunt întrunite, pe lângă

tulburarea de drept, şi celelalte condiţii.

Tot vânzare a lucrului altuia constituie şi vânzarea efectuată de un promitent – cumpărător,

fie vorba de un teren, fie că părţile au încheiat un ante-contract de vânzare – cumpărare, acesta nu

dobîndeşte nimic real, are doar dreptul de a cere încheierea contractului definitiv.

La fel, nici executorul testamentar cu sesizare nu are dreptul de a vinde în numele şi pe

seama bunurilor mobile ale succesiunii, acesta fiind răspunzător faţă de cumpărător dacă acesta

este evins. Acesta se poate apăra prin invocarea art. 1909 Cod civil - cumpărătorul are dreptul de

a pune în funcţiune mecanismul răspunderii pentru evicţiune, chemându-l pe vânzător să preia

sarcina apărării.

S-a admis că acela care se înfăţişează ca proprietar al bunului, determinând o eroare

comună şi invincibilă, se comportă ca un vânzător aparent şi indiferent de bună sau reaua

credinţă, răspunde de evicţiune faţă de cumpărător.

2.6 Tulburare de drept prin invocarea altor drepturi

2.6.1 Drepturi reale

Pentru a declanşa incidenţa garanţiei contra evicţiunii datorată de vânzător, dreptul terţului

ce se invocă împotriva cumpărătorului, poate fi nu doar proprietatea, dar şi un alt drept real.

29


Terţul se poate pretinde titularul unui drept de uzufruct, unui drept de superficie, unei servituţii,

unei ipoteci sau a unui drept de gaj.

Dacă uzufructuarul exercită împotriva cumpărătorului acţiunea confesorie şi o câştigă

aceasta echivalează cu o tulburare de drept susceptibilă a atrage răspunderea vânzătorului pentru

evicţiune.

Un terţ poate să invoce împotriva cumpărătorului unui teren şi un drept de superficie, pe

durata existenţei construcţiei care îi aparţine în proprietate, titularul dreptului de superficie de

pildă cum ar fi un cetăţean străin sau apatrid care nu o pot dobândi, conform art. 41 alin.2

Constituţiei, dreptul de proprietate asupra terenului, el are dreptul opozabil erga-omnes de a

folosi terenul.

Astfel, cum prevede art. 1337 C. Civ., vânzătorul răspunde şi de sarcinile care apasă asupra

lucrului vândut. Legea are în vedere în primul rând servituţiile, pentru existenţa şi exercitarea

cărora vânzătorul va datora garanţie, în măsura în care nu este vorba de servituţi aparente, iar

dacă sunt neaparente, nu le-a declarat.

Servituţiile naturale şi legale nu sunt considerate ca drepturi reale a căror existenţă poate

fundamenta răspunderea vânzătorului pentru evicţiune, fiind de fapt un mod de a determinare

conţinutului dreptului de proprietate şi a limitelor de exercitare ale acestui drept.

Servituţii de trecere prevăzute în art. 616 C. Civ. în favoarea proprietarului unui loc

înfundat, de cele vizate de art. 586-588 C. Civ., cea de scurgere a apelor din amonte, prevăzută în

art. 26 alin. 1 din Legea apelor, nr 107/1996 - fiind prezumate că ele sunt cunoscute şi acceptate

de către cumpărător.

Vânzarea unui fond ce se dovedeşte a fi aservit crează cumpărătorului o tulburare de drept,

dar şi inexistenţa unei servituţii active, echivalează cu o evicţiune parţială.

De exemplu, daca se vinde un imobil, cumpărătorul fiind asigurat că în faţa ferestrei

dinspre nord, ce servea pentru aer şi lumină, vecinul nu avea voie să construiască la o distanţă

mai mică de 10 picioare.

Pentru că vecinul a demonstrat că, în realitate, servitutea pretinsă nu există, cumpărătorul a

intentat acţiune împotriva moştenitorilor vânzătorului, admisă de Curte.

Dacă proprietarul fondului aservit se opune pentru un motiv oarecare exerciţiului servituţii

active de către cumpărător, se poate pune problema fie a neexecutării obligaţiei de predare din

partea vânzătorului, fie a răspunderii pentru evictiune, iar dacă titlul servituţiei s-a remis,

obligaţia de predare a fost îndeplinită, dar încă subzistă cea de garanţie contra evicţiunii.

30


De aceea s-a spus că orice lipsă în obligaţia de predare care se manifestă printr-o evingere a

cumpărătorului impune aplicarea regulilor particulare ale garanţiei de evicţiune.

Privilegiile şi ipotecile pot da naştere obligaţiei de garanţie din partea vânzătorului, în

privinţa tulburărilor nu este actuală doar din momentul neexecutării obligaţiei de către debitorul

principal20.

Cumpărătorul a invocat art. 1364 C. Civ., motivând că vânzătorul are de plătit câteva legate

cu titlu particular, iar în cazul în care nu le execută există pericolul ca dobânditorul imobilului

succesoral să fie urmărit de legatarii particulari.

În materia bunurilor mobile, dreptul de urmărire acordat creditorului privilegiat se poate

realiza doar într-o măsură compatibilă cu aplicarea art. 1909 C. Civ., deci doar dacă terţul a ştiut

că în momentul încheierii contractului de existenţa dreptului real al creditorului.

Dreptul de preempţiune este recunoscut de lege în favoarea coproprietarilor, proprietarilor

vecini, arendaşului şi statului. Când este vorba de vânzarea unui teren agricol situat în extravilan,

poate constitui şi el cauză de evicţiune pentru cumpărătorul bunului.

Dacă la preţul anunţat vreuna dintre aceste persoane doreşte să cumpere, proprietarul nu

poate vinde altuia, fiind obligat să încheie contractul cu titularul dreptului de preemţiune care în

termen de 30 de zile acceptă oferta.

Cu încălcarea dreptului de preemţiune, proprietarul vinde unei alte persoane, se poate cere

anularea contractului, indiferent de bună sau reaua credinţă a cumpărătorului, consecinţă a

caracterului absolut al dreptului de preempţiune.21

Cumpărătorul de bună credinţă ar putea, în cazul în care este tulburat prin exercitarea

acţiunii în anulare, să ceară protecţie vânzătorului în virtutea garanţiei pentru evicţiune. Vânzarea

- cumpărarea terenului este în dreptul nostru un contract solemn, acceptarea ofertei de către

titularul dreptului de preempţiune nu conduce la considerarea contractului ca încheiat, ci

reprezintă doar un antecontract.

Se poate observa că, deşi titularul dreptului de preempţiune acceptând cea mai bună

reparaţie ar fi fost considerarea contractului ca şi încheiat, acesta se poate afla în situaţia în care,

deşi a câştigat, obţinând anularea vânzării – cumpărării, să nu devină proprietar al terenului pus

în vânzare.

2.6.2. Drepturi de creanţă

20 Francisc Deak - ‘’Contracte civile şi comerciale’’, Editura Lumina Lex, Bucureşti, 1993, p.6021 Francisc Deak - ‘’Contracte civile şi comerciale’’, Editura Lumina Lex, Bucureşti, 1993, p.23

31


Evicţiunea poate exista şi în cazul invocării de către terţ a unui drept de creanţă. Având în

vedere dreptul de folosinţă al locatarului, respectiv arendaşului ori dreptul la despăgubiri

rezultând din îmbunătăţirile aduse de locatar anterior vânzării lucrului.

Potrivit art. 1441 C. Civ., dacă locatarul vinde lucrul închiriat sau arendat, locaţiunea

încheiată înainte de vânzare şi constată prin înscris autentic sau înscris sub semnătură privată cu

dată certă este opozabilă cumpărătorului, care trebuie să o respecte, dacă nu s-a prevăzut prin

însuşi contractul de locaţiune desfiinţarea lui în caz de vânzare.

Dacă această locaţiune s-a făcut pe mai mult de 3 ani, Legea cadastrului şi a publicităţii

imobiliare prevede că trebuie înscris în cartea funciară pentru opozabilitate. În măsura în care un

contract de locuţiune încheiat anterior vânzării – cumpărării este opozabil cumpărătorului şi

existenţa lui nu a fost comunicată cumpărătorului, considerăm că vânzătorul rămâne obligat să

răspundă pentru evicţiune.

Fiind vorba de un contract de încheiere privind o locuinţă proprietate personală încheiat

după ianuarie 1990, art. 5 din Legea nr. 17/1994 se poate trage concluzia că dreptul aplicabil va fi

dreptul comun, deci Codului civil. Într-un mod asemănător se pune problema şi în ipoteza

vânzării unui bun agricol care formase anterior obiectul unui contract de arendare în condiţiile

Legii nr. 16/1994, indiferent de durata acestuia.

Se admite constant în literatura juridică şi în practică dreptul locatarului la despăgubirile

rezultând din îmbunătăţirile aduse imobilului închiriat, apoi vândut, este opozabil şi

cumpărătorului art. 1444 C. civ., iar după achitarea datoriei se va întoarce cu acţiunea în garanţie

împotriva contractantului său.

2.7 Discuţii privind calificarea unor împrejurări ca fiind „Tulburări de drept”

Pe lângă invocarea de către terţi a unor drepturi reale sau de creanţă, de natură a da naştere

răspunderii vânzătorului pentru evicţiune, iar în practică sunt posibile şi alte tulburări aduse

cumpărătorului, dar totuşi mai este de discutat calificarea lor ca evicţiuni.

Deşi pentru a ajunge la acest rezultat se cere creditorului care acţionează asupra unui

contract cu titlu oneros, cum este cazul vânzării – cumpărării să dovedească participarea la fraudă

a terţului dobânditor, astfel în materia acţiunii revocării s-a arătat că cerinţa complicităţii la

fraudă a cumpărătorului este întrunită când terţul cunoaşte că prin încheierea actului atacat

debitorul ar deveni insolvabil.

32


În urma aprobării acestui fapt şi cu întrunirea şi a celorlalte cerinţe, creditorul vânzătorului

îi va deveni inopozabil contractul de vânzare – cumpărare, în limitele creanţei pentru a cărei

realizare s-a intentat acţiunea pauliană.

Beneficiază acesta de garanţia împotriva evicţiuni, datorată de vânzător? La această

întrebare privită exclusiv din punct de vedere al îndeplinirii condiţiei de a fi o tulburare de drept,

împrejurarea evocată poate fi privită ca o evicţiune.

Rămâne doar de cercetat dacă nu cumva „complicitatea la fraudă a terţului” a dus la

câştigarea acţiunii pauliene, este sinonimă cu „cunoaşterea cauzei evicţiuni de către cumpărător”

– condiţie negativă in lipsa căreia angajarea răspunderii vânzătorului este exclusă.

În lumina principiilor admise în materia definirii tulburării de drept, este evident că nu

constituie evicţiune dreptul invocat de un terţ, decurgând dintr-un antecontract încheiat cu

vânzătorul.

Proprietarul, în ciuda promisiunii, a vândut altei persoane şi nu se poate demonstra

coparticiparea dobânditorului la frauda promitentului – cumpărător, contractul este valabil,

cumpărătorul neputând fi evins de beneficiarul promisiuni. Dacă inalienabilitatea rezultă din lege,

astfel cum este cazul art. 31 din Legea fondului funciar, nr. 18/1991 sau a art. 9 din legea nr.

112/1996 pentru reglementarea situaţiei juridice a unor imobile cu destinaţia de locuinţe trecute în

proprietatea statului, contractul încheiat cu încălcarea acestei interdicţii temporale de înstrăinare este

lovit de nulitatea absurdă.

Aceeaşi soluţie o întrevedem şi în cazul în care, cu nerespectarea unei clauze valabile de

inalienabilitate, bunul este înstrăinat. De această dată contractul nu este nul, această sancţiune

neputând fi instituită prin voinţa omului22, ci este valabil, înstrăinatorul nefăcând altceva decât să-şi

încale o obligaţie contractuală, ceea ce poate atrage rezoluţiunea contractului prin care el însuşi a

dobândit.

Fiind vorba de un bun imobil pe care cumpărătorul l-a primit cu bună credinţă în virtutea

contractului, îl poate păstra potrivit art. 1909 C. Civ. În cazul în care bunul înstrăinat este unul mobil,

iar clauza de inalienabilitate nu este înscrisă în cartea funciară şi cumpărătorul nu a cunoscut-o pe

altă cale, considerăm că el poate invoca teoria proprietarului aparent pentru a-şi menţine titlul,

putând invoca de asemenea dacă este cazul uzucapiunea.

Dacă însă clauza de inalienabilitate, deşi înscrisă în cartea funciară, nu este justificată de un

interes serios şi legitim, ea „trebuie” radiată la cererea proprietarului imobilului sau a oricărei

persoane interesate, ca fiind contrară ordinii economice şi sociale, împiedicând libera circulaţie a

bunului în mod inutil.


33


CAPITOLUL III

Anterioritatea cauzei evicţiunii faţă de încheierea contractului de

vânzare - cumpărare

3.1 . Noţiune. Tendinţe doctrinare contemporane

34


Pentru a declanşa garanţia, trebuie ca dreptul invocat de terţ împotriva cumpărătorului, deci

evicţiunea suferită, să-şi aibă cauză într-o împrejurare anterioară vânzării, căci după dobândirea

dreptului transmis în integritatea sa, cumpărătorul va rămâne fără acţiune împotriva vânzătorului.

Este interesat de semnalat că, spre deosebire de art. 787, alin. 1, C. Civ., care în materie de

partaj prevede că garanţia reciprocă, pe care copărtaşii şi-o datorează, se declanşează doar în cazul în

care tulburarea sau evicţiunea provine dintr-o cauză anterioară împărţelii, nici unul din textele

referitoare la garanţia împotriva evicţiunii din materia vânzării – cumpărării nu prevede nimic expres

în această privinţă.

Un argument în acest sens este art. 971 C. Civ., potrivit căruia din momentul exprimării

consimţământului părţilor, cumpărătorul devine proprietar, iar lucrul rămâne pe riscul său, chiar dacă

tradicţiunea nu a avut loc. În consecinţă, o cauză de evicţiune care ia naştere după vânzare trebuie să

fie suportată de cumpărător.

Din analiza doctrinei se poate observa că majoritatea autorilor consacră anterioritatea cauzei

drept o condiţie a răspunderii vânzătorului pentru evicţiune, dar în acelaşi timp sunt de acord că

există o serie de împrejurări ulterioare (posterioare) vânzării care declanşează aceeaşi răspundere.

În privinţa garanţiei rezultând din propriul fapt al vânzătorului, legea este mult mai exigentă,

menţionând aici doar două aspecte:

- răspunderea şi pentru simplele tulburări de fapt;

- nulitatea clauzei de exonerare rezultând din propriul fapt;

Dacă proprietarul unui bun imobil îl vinde succesiv la două persoane, dar îl predă celui de-al

doilea cumpărător, acesta va fi preferat în virtutea art. 972 şi 1909 din Codul civ., primul va avea

atunci dreptul la garanţie, chiar dacă a fost evins de o persoană care a dobândit un drept ulterior faţă

de propriul său drept.

Un alt exemplu citat în doctrină se referă la grevarea imobilului vândut de către vânzător,

ulterior contractului de vânzare – cumpărare, dar mai înainte de îndeplinirea formalităţilor de

publicitate.

În cazul vânzării imobiliare, situaţia stă diferit dacă al doilea cumpărător a cerut mai întâi

înscrierea dreptului dobândit prin drept înscris în cartea funciară. La fel credem că se poate raţiona în

cazul în care ulterior încheierii contractului de vânzare – cumpărare cu privire la un bun imobil care

încă nu a fost predat, vânzătorul îl amanetează pentru garantarea unei creanţe, iar creditorul a

înregistrat înscrisul probator la judecătorie cum prevede art. 1658 C. Civ., raportat la art. 710 şi 719

C. pr. civ.

35


În literatura juridică franceză mai recentă, această condiţie este tratată sub denumirea de

„imputabilitatea evicţiunii vânzătorului”, astfel şi spune că „Vânzătorul nu datorează garanţie decât

dacă tulburarea de drept îi este imputabilă sau dacă tulburările de drept cauzate cumpărătorului de

către terţi nu sunt toate imputabile vânzătorului. Fără îndoială, în toate cazurile cumpărătorul este sau

riscă să fie evins într-o aşa manieră încât obligaţia de garanţie nu este executată, dar dacă

neexecutarea provine dintr-o cauză străină vânzătorului, acesta nu va trebui să răspundă.”

Încercând să o privim din acest unghi, obligaţia de garanţiune s-ar include mai pregnant în

vastul domeniu al responsabilităţii contractuale, iar din caracterul imputabil al tulburării trebuie să

deducem că vânzătorul rămâne garant dacă evicţiunea, chiar posterioară vânzării, este produsă prin

culpa sa.

3.2 Cauze posterioare vânzării. Nuanţări

Vânzătorul nu trebuie să garanteze pentru evicţiunile a căror cauză, posterioară vânzării, nu i

se poate atribui act de autoritate publică, intervenind ca un caz de forţă majoră23.

În principiu nu răspunde vânzătorul, chiar dacă acest fapt se fondează pe un drept preexistent

contractului de vânzare – cumpărare, fiindcă se presupune că în general dobânditorul ştia la ce se

expune cumpărând acel lucru.

Exproprierea pentru cauză de utilitate publică este reglementată prin Legea nr. 33/1994, care

produce efecte la data rămânerii definitive a hotărâri de expropriere, transferul dreptului de

proprietate în patrimoniul exproprietarului producându-se îndată ce obligaţiile impuse prin hotărâre

judecătorească au fost îndeplinite potrivit art. 28 alin.1.

Din analiza acestor dipoziţii legale, deducem că proprietarul unui bun supus exproprierii

poate încheia diverse acte juridice, inclusiv de dispoziţie în intervalul cuprins între data primirii

propunerii de expropriere şi plata despăgubirilor cuvenite.

Legea stabileşte un termen maxim de 30 de zile de la rămânerea definitivă a hotărârilor

judecătoreşti pentru plata despăgubirilor, aceasta numai dacă proprietarul vinde după primirea

înştinţării, când intrase în „raportul de expropriere”, fără a comunica cumpărătorului pericolul

exproprierii, iar acesta va răspunde pentru evicţiune constând în deposedarea ulterioară a acestuia,

deşi împrejurarea este posterioară vânzării, această ipoteză se combină cu faptul vânzătorului.

Un caz aparte al uzurcapiunii începute de un terţ înaintea vânzării, dar împlinite după această

dată, se consideră că această împrejurare nu poate atrage răspunderea vânzătorului, din moment ce

cumpărătorul însuşi devine proprietar, având posibilitatea să întrerupă prescripţia.


36


Unii autori admit însă că de la această soluţie se poate deroga în ipoteza în care termenul

uzucapiunii s-a împlinit la scurt timp de la încheierea contractului, motivarea fiind aceea că

dobânditorul n-ar fi avut moralmente timpul necesar pentru a o întrerupe şi deci: imputabilitatea

cauzei vânzătorului.

3.3 Necunoaşterea cauzei evicţiunii de către cumpărător

Deşi nu este formulată cu titlu general la secţiunea dedicată în Codul civil, este necontestat

pentru a se putea angaja răspunderea vânzătorului pentru evicţiune, cauza acesteia trebuie să nu fi

fost cunoscută de cumpărător.

Condiţia necunoaşterii cauzei de către cumpărător mai poate fi formulată astfel : cumpărătorul

să nu fi contribuit el însuşi la rezultatul evicţiunii. Se are în vedere aici ipoteza în care, ameninţat cu

evicţiunea, cumpărătorul preferă să se apere singur în loc să-l cheme în garanţie pe vânzător, care

probează că ar fi avut suficiente mijloace să respingă pretenţia terţului.

Cunoaşterea pericolului evicţiunii este considerată ca o asumare a riscului din partea

cumpărătorului şi deci contractul va avea caracter aleatoriu. Dacă evicţiunea are loc, cumpărătorul nu

poate spune că vânzătorul deţine preţul fără cauză, care putea să fie favorabilă cumpărătorului.

Taxele din Codul civil care se referă direct sau implicit la această condiţie sunt:

- art. 1337;

- art. 1340 „Stipulaţia prin care vânzătorul se descarcă de răspunderea pentru evicţiune, nu-l

scuteşte de a restitui preţul, în caz de evicţiune, afară numai dacă cumpărătorul a cunoscut, la facerea

vânzării, pericolul evicţiunii, sau dacă a cumpărat pe răspunderea sa proprie”

- art. 1349 „Dacă imobilul se află însărcinat de servituţi neaparente, nedeclarate de vînzător şi

de o aşa importanţă”

Aceeaşi observaţie se face şi în privinţa Codul civil francez, unde articolele corespondente, în

aceeaşi ordine sunt: 1626, 1628, 1629.

Codul civil german (BGB) prevede expres exonerarea vânzătorului de răspundere dacă la data

încheierii contractului cumpărătorul cunoştea viciul de drept. Se prevede obligaţia pentru vânzător de

a comunica existenţa unei ipoteci, chiar dacă sarcina e cunoscută de către cumpărător.

În aplicarea acestui text, s-a decis că dacă înainte de încheierea contractului de vânzare –

cumpărare vânzătorul a comunicat cumpăratorului despre ocuparea unei încăperi de către o persoană

în virtutea unui contract de locaţiune a cărei validitate este discutabilă, cumpărătorul nu are dreptul

37


să ceară dezdăunări ulterior în temeiul garanţiei pentru evicţiune, chiar dacă din procesul cu locatarul

a rezultat că titlul aceluia era valabil şi opozabil dobânditorului.

Noul cod civil al Ţărilor de Jos acordă prin art. 24 şi 26 protecţie celui care a achiziţionat un

imobil de la un neproprietar, cu condiţia de a nu fi cunoscut viciul de drept al titularului.

Cumpărătorul devine proprietar dacă situaţia juridică ar fi trebuit să figureze în registrele imobiliare,

dar nu era înscrisă.

Codul civil elveţian (OR) prevede printr-un text, anume art. 192, alin. 2, cerinţa cunoaşterii

efective din partea cumpărătorului: dacă acesta cunoaşte riscurile evicţiunii la momentul încheierii

contractului, vânzătorul nu este ţinut decât de garanţia pe care a promis-o în mod expres.

La fel şi codul civil austriac (ABGB), care tratează în mod unitar garanţia împotriva evicţiunii

şi împotriva viciilor la toate contractele cu titlul oneros prevede în art. 928 că răspunderea este

exclusă, cu excepţia dolului înstrăinătorului, dacă viciile erau vizibile sau sarcinile cu care este

grevat bunul erau înscrise în registrele publice.

În dreptul nostru, ca şi în cel francez, ipoteza în care bunul vândut este gravat de sarcinii

nedeclarate este înglobată în garanţia pentru evicţiune, acestea nu se supun în totalitate.

Garanţia contra evicţiunii propriu zise presupune în principal pentru punerea sa în funcţiune o

tulburare actuală rezultând dintr-o acţiune judiciară şi nu o simplă ameninţare de evicţiune, în

virtutea garanţiei pentru sarcini nedeclarate cumpărătorul poate acţiona de îndată ce le-a descoperit.

Unii autorii consideră că nu dispare dreptul cumpărătorului de a fi garantat de vânzător, chiar în

cazul cunoaşterii faptului riscului evicţiunii, în ipoteza sarcinilor nedeclarate garanţia fiind exclusă

dacă vânzătorul dovedeşte că dobânditorul era la curent cu aceste sarcini.

În ceea ce ne priveşte, nu putem fi de acord cu această formulare căci în ambele ipoteze, după

ce vânzătorul căruia îi revine sarcina acestei probe dovedeşte cu orice mijloc inclusiv cu martori,

cunoaşterea efectivă de către cumpărător a pericolului evicţiunii decurgând din sarcini, acesta fiind

exonerat de răspundere.

Chiar dacă în Codul civil român nu este prevăzută ca atare drept condiţie, jurisprudenţa şi

doctrina par să subordoneze recursul în garanţie bunei credinţe a cumpărătorului.

În art. 21 al Legii nr.7/1996, a cadastrului şi a publicităţii imobiliare, este descris cuprinsul

cărţilor funciare, prevăzându-se că în a doua parte se înscriu datele privitoare la dreptul de

proprietate, inclusiv servituţiile active, iar în partea a treia dezmembrămintele dreptului de

proprietate şi sarcinile.

Dacă în momentul dobândirii nu a fost înscris în cartea funciară vreo acţiune prin care se

contestă cuprinsul ei sau dacă nu a cunoscut pe altă cale această inexactitate, fără a face distincţie

38


între sarcini şi servituţii, asimilează înscrierea în cartea funciară a unor date, iar prin art. 1899 alin. 2

C. Civ., prezumţia relativă poate fi răsturnată de vînzător.

De aceea, în trecut se spunea mai ales că emptor debet esse curiosus, în sensul că n-ar putea

să invoce cumpărătorul o cunoaştere care ii este imputabilă, cum ar fi neobservarea unei servituţi

aparente sau o altă sarcină de experienţă căreia ar fi în culpă de a nu fi avut cunoştinţă.

Această cerinţă trebuie raportată la un nivel obişnuit de cunoştinţe, la un om mediu diligent, cu

atât mai puternic un cumpărător profesionist care trebuie privit mai exigent atunci când invocă

necunoaşterea cauzei evicţiuni.

Din interpretarea per a contrario a art. 1349 C. civ. rezultă că vânzătorul nu este ţinut să

garanteze servituţiile prezumate a fi cunoscute de către cumpărător, în privinţa acestora s-a spus că

nu se impune nici o declaraţie.

Atât timp cât ele sunt un mod de determinare a conţinutului dreptului de proprietate se rezumă

că sunt cunoscute şi acceptate de către cumpărător, dar pe de altă parte, în condiţiile extinderii

autonomiei locale a inflaţiei legislative trebuie comunicate în măsura în care reprezintă sarcini

excepţionale care nu sunt o consecinţănormală a naturii sau situaţiei imobilului.

Existenţa unei legi care grevează un imobil de o servitute nu este suficientă pentru a crea

speranţe, se cer în plus nişte circumstanţe de fapt de natură a da naştere îndoielii în mintea

cumpărătorului. O servitute legală de aliniere va fi considerată ca aparentă, nu doar în virtutea

faptului că este prevăzută de o decizie a autirităţii locale, ci pentru că imobilul vândut era în mod

evident construit mult mai avansat faţă de imobilele vecine.

Cenzurând în multe cazuri buna credinţă a cumpărătorului, instanţele şi doctrina încearcă totuşi

să păstreze echilibrul loialităţii între părţile contractante, în măsura în care vânzătorul este supus unei

obligaţii legale precontractuale de informare a neexecutării acestei îndatoriri poate constitui chiar dol

prin reticenţă, conform art. 960 C. civ.

În altă cauză de idei se consideră că sunt întrunite cerinţele dolului şi atunci când deşi nu există

o obligaţie de informare, faţă de inegalitatea de pregătire, experienţă a părţilor se impunea în concret

o asemenea îndatorire24.

Privind acest viciu de consimţământ care poate duce la anularea contractului, constatăm că deşi

pornim de la ideea executării cu bună credinţă a convenţiilor, încercăm să tratăm problema

garanţiei, care înseamnă a-l asigura pe creditorul acestei obligaţii că va fi protejat în plus faţă de

dreptul comun.

Se poate face distincţie după cum cumpărătorul a luat singur cunoştinţă de existenţa sarcinii,

consultând registrele de publicitate sau a fost informat de către vânzător. În ambele ipoteze,

24 T.R. Popescu, P. Anca – ’’Teoria generală a obligaţiilor’’, Editura Ştiinţifică, Bucureşti, 1968, p. 58

39


considerăm ca vânzătorul va fi exonerat de garanţia pentru evicţiune doar dacă, printr-o clauză

expresă, dobânditorul a declarat că a cumpărat pe răspunderea sa proprie.

Unii autori obiectează, argumentând cu importanţa pe care legea o acordă publicităţii

imobiliare, acest sistem să nu exercite nici o influenţă asupra obligaţiei de garanţie, pornind şi de la

constatare că astăzi orice om inteligent, înainte să cumpere un bun, se informează asupra situaţiei

acestuia, mai ales dacă se încheie contract la notariat.

În concluzie, numai dovada cunoaşterii efective a situaţiei juridice a bunului din partea

cumpărătorului îl exonerează pe vânzător de obligaţia de garanţie pentru evicţiune, cum este aceea în

care sarcina a fost înscrisă în registrele de specialitate imobiliară25.

Sarcina probei cunoaşterii de către cumpărător a pericolului evicţiuni încumbă vânzătorul, care

poate administra orice mijloace de probă, inclusiv martorii sau prezumţii.. În acest context

considerăm că prin publicitatea efectuată să nu-l exonereze pe vânzător de răspunderea în caz de

evicţiune, totuşi creează o puternică prezumţie în favoarea lui.

3.4 Funcţionarea garanţiei pentru evicţiune

3.4.1 Garanţia incidentă

Garanţia incidentă este un mijloc de apărare prin care cumpărătorul pretinde vânzătorului să

pună în funcţiune garanţia pe care i-o datorează în virtutea contractului, care intră în funcţiune

obligaţia vînzătorului de „a face”. Împotriva acestei tulburări, cumpărătorul este suficient să ridice

excepţia de garanţie, prin care ne punem întrebarea „cine trebuie să garanteze nu poate să evingă”:

Atunci când cumpărătorul este tulburat în exerciţiul dreptului său printr-un drept al unui terţ,

manifestat printr-o pretenţie în justiţie, el are la îndemână calea procesuală a chemării în garanţie a

vânzătorului, partea poate să cheme în garanţie o altă persoană împotriva căreia ar putea să se

îndrepte, în cazul în care ar cădea în pretenţiuni cu o cerere în garanţie sau în despăgubire.

Textul este aplicabil în ipoteza în care cumpărătorul are calitatea de reclamant în procesul

împotriva terţului deţinător al bunului. În acest caz cumpărătorul are interesul de a fi protejat în

eventualitatea pierderii procesului. Legea procedurală prevede expres posibilitatea introducerii

cererii de chemare în garanţie chiar de reclamant, de vreme ce în art. 61, alin 2, se stabileşte termenul

în care această cerere trebuie depusă până la închiderea dezbaterilor înaintea primei instanţe.


40


Dacă cererea de chemare în garanţie este formulată de cumpărătorul părât, ea va trebui făcută

până la prima zi de înfăţişare. Instanţa nu poate dispune din oficiu în litigiile de drept comun, citarea

unei persoane în calitate de chemare în garanţie şi, ca atare, hotărârea nu poate fi atacată pentru acest

motiv.

Avantajele chemării în garanţie pe cale incidentă sunt incontestabile:

- are loc o singură judecată, ceea ce înseamnă economie de timp şi punerea la adăpost a

instanţelor de pronunţarea unor hotărâri contradictorii;

- vânzătorul devine parte în proces, putând folosi toate mijloacele de apărare pe care le

consideră necesare şi poate fi obligat în virtutea aceleiaşi hotărâri, dacă cererea se apreciază ca

întemeiată.

Soluţia cererii de chemare în garanţie depinde şi de modul de soluţionare a acţiunii principale.

Daca pârâtul este cel care a introdus cererea de chemare în garanţie, iar acţiunea principală se admite

şi cererea de chemare in garantie, după ce s-au administrat probe care-i dovedesc temeinicia.

Dacă acţiunea reclamantului a fost respinsă, nu poate fi pronunţată admiterea chemării în

garanţie, astfel este inadmisibil ca cel chemat în garanţie să fie obligat direct faţă de reclamant, căci

între ei nu există nici un raport juridic.

Cu toate acestea, s-a discutat în literatura juridică dacă cumpărătorul reuşeşte să se apere în

procesul intentat de terţ, el nu ar putea totuşi să execute faţă de de vînzătorul garant hotărârea de

obligaţie a terţului tulburător la daune şi la cheltuieli de judecată, în ipoteza în care acela ar fi

insolvabil.

Intervenţia garantului îl plasează pe cumpărătorul garant pe plan secundar, acesta poate opta fie

pentru această variantă de a rămâne în proces fie pentru instituţia procedurală prevăzută în art. 64 C.

pr. civ., unde pârâtul care deţine un lucru pentru altul sau care exercită în numele altuia un drept

asupra unui lucru va putea arăta pe acela în numele căruia deţine lucrul sau exercită dreptul, dacă a

fost chemat în judecată de o persoană care pretinde un drept real asupra lucrului.

Codul de procedură civilă reglementează soluţiile de pronunţat în cazul în care:

- cel arătat ca titular al dreptului se prezintă în instanţă şi recunoaşte susţinerile pârâtului, iar

reclamantul consimte să fie înlocuit pârâtul iniţial este scos din judecată, titularul dreptului luându-i

locul;

- vânzătorul se prezintă, dar contestă susţinerile cumpărătorului;

- vânzătorul nu se prezintă;

- în ambele situaţii din urmă, potrivit art. 66 alin.2 C. pr.civ, cel arătat ca titular al dreptului va

dobândi calitatea de intervenient principal.

41


În doctrină s-a opinat, îndreptăţit după părerea noastră, în sensul că fie terţul să rămână în

proces de în calitate de intervenient fie să nu capete nici o calitate procesuală, râmânând ca acţiunea

reclamantului să fie respinsă pentru lipsa calităţii procesorale pasive, dacă se va dovedi că într-adevăr

titularul dreptului supus judecăţii nu era pârâtul cumpărător.

3.5 Garanţia principală

Dacă cumpărătorul nu introduce cererea de chemare în garanţie în termenul prevăzut de lege, el

are posibilitatea să pretindă garanţie de la vânzător pe calea unei acţiunii principale, exercitate pe

cale separată, deja se poate observa că procedând în acest mod trebuie să suporte costurile a două

procese.

În plus, dacă ar fi preferat să se apere singur şi a pierdut procesul, această acţiune principală a

sa în garanţie poate fi respinsă prin invocarea de către vânzătorul pârât a excepţiei procesului rău

condus: „Dacă cumpărătorul s-a judecat până la ultima instanţă cu evingătorul său, fără să cheme în

cauză pe vânzător, şi a fost condamnat, vânzătorul nu mai răspunde de evicţiune, de va proba că erau

mijloace să câştige judecata”.

Considerăm că apărarea vănzătorului bazată pe această dispoziţie legală va fi uşor de făcut doar

în cazul în care este evident că motivul pierderii procesului de către cumpărător a fost proastă

apărare, cumpărătorul nu va putea cere de la vânzător garanţie, dar va avea deschisă calea unei

acţiuni în răspundere împotriva avocatului său.

Nu este suficient ca vânzătorul să susţină că avea excepţii peremptorii de opus autorului

evicţiunii, ci trebuie să le şi arate şi să dovedească valoarea lor. Astfel într-o speţă, s-a vândut un

imobil succesiv la doi cumpărători, primul contact fiind constatat printr-un înscris sub semnătura

privată netranscris, iar al doilea prin înscris autentic transcris.

Conflictul dintre cei doi cumpărători a fost soluţionat de instanţă în lumina principiilor

publicităţii imobiliare, respingându-se apărarea primului cumpărător a cărui posesiune întrunea

condiţiile dobândirii proprietăţii prin uzucapiune, aşa primul cumpărător a fost evins şi are acţiunea

în garanţie împotriva vânzătorului, chiar dacă nu la chemat pe cale incidentă.

În practica judecătoreasă s-au tras toate consecinţele din faptul introducerii vânzătorului în

proces, acestuia recunoscându-i-se dreptul de ataca hotărârea pronunţată împotriva cumpărătorului,

chiar dacă acesta din urmă nu ar ataca-o el însuşi.

Se tratează aceeaşi problematică în art. 462 sub titlu de „Obligaţiile cumpărătorului şi ale

vânzătorului în cazul introducerii unei acţiunii care tinde la evingerea cumpărătorului”, după care se

42


stabileşte obligaţia cumpărătorului de al introduce în proces şi obligaţia vânzătorului de a lua parte la

proces alături de cumpărător, legea prevede în alineatele urmatoare sanctinunea neexecutării acestor

obligaţii:

- vânzătorul va fi liberat de obligaţia de garanţie dacă probează că ar fi avut mijloace suficiente

de apărare prin care să păstreze bunul;

- dacă vânzătorul nu a participat la proces, el pierde dreptul de a mai dovedi în contradictoriu

cu cumpărătorul că pretenţiile terţului nu erau fondate.

3.6 Efectele garanţiei în cazul evicţiunii consumate

Dacă evicţiunea s-a produs, cumpărătorul poate pretinde angajarea răspunderii vânzătorului

pentru pagubele suferite, deci vânzătorul va fi ţinut de obligaţia de dare. Întrucât este vorba de o

sumă de bani, în cazul existenţei mai multor vânzări sau a mai multor succesori ai aceluiaşi vânzător,

obligaţia va fi divizibilă.

Precizăm că deşi se foloseşte expresia „răspunderea” vânzătorului, ceea ce sugerează ideea de

culpă, în realitate acoperirea prejudiciului acoperit de cumpărător prin evicţiune, este datorată de

vânzător chiar independent de orice culpă din partea sa, motivat tocmai de reglementarea legală a

garanţiei.

Asemănător soluţiei prezentate în cazul evicţiunii provenind de la vânzător, cumpărătorul evins

de un terţ poate introduce cererea în garanţie împotriva celui cu care a contractat acţiunea sau

împotriva vânzătorilor anteriori.

Împotriva acestora din urmă are să fie o acţiune oblică întemeiată pe art. 974 C. Civ., căci nu

este strict personală, fie o acţiune directă întemeiată pe ideea de accesorialitate, în virtutea căreia

cumpărătorul dobândeşte drepturile pe care şi autorul său le avea. Acţiunea cumpărătorului va avea

consecinţe diferite, după cum evicţiunea produsă a fost totală sau parţială.

43


CAPITOLUL IV

Evicţiunea totală

4.1. Soarta contractului în caz de evingere totală a cumpărătorului

Pentru ipoteza evicţiunii parţiale legea este formală acordând cumpărătorului posibilitatea să

aleagă între două alternative, asemănător garanţiei împotriva viciilor lucrului.

În privinţa evicţiunii totale, prin art. 1341-1346 Codul civil reglementează reperele calculării

despăgubirilor ce vor fi acordate cumpărătorului, fără a se pronunţa asupra situaţiei contractului

însuşi în urma acordări acestor despăgubiri.

44


La fel şi în literatura juridică mai veche de la noi, am întâlnit exprimată aceeaşi idee, sub forma

afirmaţiei că „legea priveşte evicţiunea totală a lucrurilor ca o adevărată rezoluţiune”. Iar în analiza

efectelor obligaţiilor de garanţie în caz de evicţiune consumată şi în doctrina cea mai recentă se

menţionează că în caz de evicţiune totală vănzătorul este ţinut să restituie integral preţul, ca la

rezoluţiune pentru neexecutare26.

Cind ne referim la drepturile cumpărătorului, în caz de evicţiune totală se prevede în prealabil

în art. 195, alin. 1, că vânzarea este reputată rezolvită.

De semnalat că nici Codul civil italian nu menţionează în mod special rezoluţiunea ca efect al

evicţiunii totale, dar doctrina afirmă acest lucru fără nici un dubiu.

În ceea ce ne priveşte împărtăşim acest lucru de vedere, temeiul lui fiind în dreptul nostru art.

1350 C. Civ., care se găseşte sub paragraful „Răspunderea de evicţiune”: chestiunile de daune

interese ce ar rezulta din neexecutarea vinderii şi care nu sunt prevăzute aici se vor decide după

regulile generale ale convenţiilor.

Şi în practica instanţei supreme, respingându-se acţiunea în garanţie a cumpărătorului cu

motivarea că evicţiunea s-a datorat faptei sale, a fost totuşi obligat vânzătorul la restituirea preţului

ca efect a rezoluţiunii convenţiei ce fusese cerută în subsidiar pentru neexecutarea obligaţiei de

trensmitere a proprietăţii.

Codul prevede un sistem de despăgubire a cumpărătorului evins în totalitate mai favorabil decât

cel care ar rezulta din aplicarea consecinţelor nulităţii relative în cazul vânzări lucrului altuia, de

aceea cumpărătorul are mai mare interes să ceară obligarea la despăgubire ca urmare a garanţiei

contra evicţiunii decât să invoce nulitatea vânzării.

4.2. Indemnizaţiile datorate în caz de evicţiune totală

Potrivit art. 1341 C. Civ. român, cumpărătorul evins are dreptul de a cere de la vânzător:

restituirea bunului, fructele, dacă este dator a le întoarce proprietarului care l-a evins; spezele

instanţei deschise de dânsul în contra vânzătorului şi a celei deschise de evingător în contra sa; daune

interese şi spezele contractului de vânzare.

Cu precizările aduse prin articolele următoare, legea acordă cumpărătorului evins de totalitatea

bunului dreptul la o despăgubire integrală, ca efect a rezoluţiunii contractului.

26 Francisc Deak - ‘’Contracte civile şi comerciale’’, Editura Lumina Lex, Bucureşti, 1993, p.62; Se face în această opinie precizarea că rezoluţiunea pentru neexecutarea obligaţiei de garanţie pentru evicţiune poate fi cerută în cazul în care nu s-a vândut lucrul altuia, dându-se ca exemplu vânzarea a doua oară a imobilului, al doilea cumpărător efectuând primul formele de publicitare imobiliară.

45


4.3 PREŢUL

Întotdeauna vânzătorul trebuie să restituie preţul primit. Codul arată în art. 1342 că preţul

integral primit este datorat de vânzător, chiar dacă la data evicţiunii valoarea bunului este mai mică

decât la data contractării, chiar dacă micşorarea valorii s-a datorat unei clauze fortuite ori chiar

neglijenţei cumpărătorului.

Această dispoziţie sugerează că riscurile sunt lăsate pe seama vânzătorului, deşi potrivit art.

971 C. Civ. de la încheierea contractului bunul este în pericolul dobânditorului. S-a încercat

explicarea acestei dispoziţii prin referire la sancţiunea vânzării lucrului altuia, iar cumpărătorul a fost

evins în totalitate, înseamnă că preţul a fost plătit fără cauză, iar restituirea lui se impune în temeiul

plăţii nedatorate.

Articolul 1342 este aplicabil şi în acest caz, deci vânzătorul datorează preţul, chiar dacă

diminuarea valorii bunului este imputabilă cumpărătorului, deci până la evicţiune el a fost proprietar

şi, în această calitate, a avut dreptul să fie neglijent cu bunul său.

În legătură cu preţul pe care cumpărătorul îl poate pretinde ca efect al evicţiunii totale se pune

problema: în cazul în care acţiunea este introdusă de un subdobânditor împotriva vânzătorului, care

este preţul pe care pârâtul trebuie să îl restituie? Prin ipoteză, dacă a existat două contracte de

vânzare-cumpărare succesive, preţul a fost diferit.

Dacă însă a fost dobândit cu titlul oneros, unii autori au considerat că se impune o distincţie:

dacă el a plătit un preţ mai mare decât propriul vânzător, are dreptul la întreaga sumă, dar cu titlul de

daune-interese, deci doar dacă a fost de bună credinţă.

În ce ne priveşte, considerând că părerea contrară, exprimată de alţi autori27 este mai

convingătoare, potrivit acestei opinii, de vreme ce s-a admis prin contract toate drepturile şi

accesoriile bunului se transmit subdobânditorului, înseamă că fiind cesionar inclusiv al acţiunii în

garanţie contra evicţiunii, subdobânditorul, indiferent că este universal, cu titlul universal sau cu

titlul particular, are exact aceleaşi drepturi pe care autorul său le avea, deci dreptul de a obţine

dreptul pe care acela l-a plătit. Astfel este cazul donatarului, dar şi cazul în care cel evins este

debirentier, el are în felul acesta posibilitatea să pretindă preţul plătit de credirentier vânzătorului său.

4.4 CONTRAVALOAREA FRUCTELOR


46


Art. 1341, pct. 2, Cod Civ., prevede în plus dreptul cumpărătorului de a obţine de la vânzător

contravaloarea fructelor pe care a trebuit să le restituie învingătorului.

Dacă cumpărătorul a fost de bună credinţă, el va dobândi fructele în temeiul art. 485, teza I,

Cod civ. : „ Posesorul nu câştigă fructele decât când posedă cu bună credinţă”. Până la introducerea

acţiunii în justitie către terţ împotriva cumpărătorului, respectiv până când cumpărătorul a luat

cunoştinţă pe altă cale de dreptul indubitabil al terţului ce a condus la evingerea sa totală, el este

considerat că este de bună credinţă şi astfel nu poate fi obligat să-i plătească proprietarului învingător

După aceste momente, în temeiul art. 487, Cod Civ., el este considerat de rea credinţă şi poate

fi obligat să restituie învingătorului fructele bunului. Textul art. 1341, pct. 2, vizează tocmai această

ipoteză, în care, deşi faţă de terţul evingător este privit de la un moment dat ca fiind de rea credinţă,

faţă de vânzător rămâne de bună credinţă şi are dreptul pe lângă preţ la valoarea acestor fructe.

Dacă însă vânzătorul chemat în garanţie declară că nu are mijloace juridice cu care să-l apere

pe cumpărător, declarându-se de acord cu restituirea preţului şi a daunelor, dar cu toate acestea

cumpărătorul continuă singur procesul, pierzându-l, considerăm că vânzătorul nu mai poate fi ţinut

de contravaloarea fructelor. Pretenţia cumpărătorului în acest sens ar apărea ca un abuz de drept,

devreme ce se poate considera că prin consemnarea preţului şi a altor despăgubiri raportul

contractual a luat sfârşit.

4.5 CHELTUIALA DE JUDECATĂ

Pentru acoperirea integrală a prejudiciului suferit cumpărătorul are dreptul să ceară restituirea

cheltuielor de judecată pe care le-a suportat. El este îndreptăţit în virtutea art. 1341, pct. 3, Cod

Civ., să pretindă de la vânzător restituirea acestor cheltuieli, chiar dacă vânzătorul a fost de bună

credinţă neştiind că a vândut bunul altuia.

În mod normal, cumpărătorul acţionat în judecată ar fi trebuit să ceară chemarea în garanţie a

vânzătorului pentru ca hotărârea pronunţată sa fie opozabilă acestuia şi în acelaşi timp pentru a

obţine în proces toate despăgubirile de la vânzător. Dacă în acest al doilea proces vânzătorul nu

reuşeşte să se apere prin excepţie la proces el va trebui, evident, ca fiind căzut în pretenţii, să acopere

toate cheltuielile de judecată.

Tot în scopul indemnizării cumpărătorului legea prevede că în cazul în care este evins total,

acesta are dreptul şi la restituirea spezelor vânzării. Potrivit art. 1305 Cod Civ., cheltuielile cu

autentificarea actului, onorariul avocatului, cheltuielile de înscriere în cartea funciară sau în sarcina

cumpărătorului în măsura în care acesta a achitat aceste cheltuieli cu ocazia încheierii contractului.

47


4.6 DAUNELE INTERESE

Legea prevede dreptul cumpărătorului la daune-interese, fiind un principu general în materie

de răspundere, în materia despăgubirii datorate ca efect al evicţiunii totale. Codul civil reglementează

prin art. 1342-1345 modul de calcul a despăgubirilor datorate si cu titlul de daune-interese, prezintă

unele particularităţi.

Astfel, la calculul despăgubirii, instanţa trebuie să ţină cont de creşterea valorii bunului între

data încheierii contractului şi data producerii evicţiunii, astfel încât pe lângă preţ cumpărătorul să

obţină şi contraechivalentul sporului de valoare.

În lumina principiilor generale, dacă din cază de forţă majoră sau caz fortuit debitorul nu şi-a

executat obligaţia, el nu poate fi ţinut de daune-interese. La fel, conform art. 1085, Cod Civ.,

debitorul nu răspunde decât de daunele-interese care au fost prevăzute sau au putut fi prevăzute la

întocmirea contractului.

În materia daunelor pentru evicţine totală se admite că, indiferent că sporul a fost sau nu

previzibil la data încheierii contractului, vânzătorul este ţinut să-l acopere. Se observă că în felul

acesta cumpărătorul este apărat împotriva unei eventuale devalorizări monetare.

Dacă însă vânzătorul a fost de rea credinţă, el sigur va putea fi obligat să restituie cheltuielile

voluptuării, conform art. 1346 Cod. Civ., în privinţa momentului în funcţie de care se calculează

aceste valori se impun precizarea noţiunii de „epoca evicţiunii”, folosită de cod în literatura juridică

unde s-a menţionat atitudinea oscilantă a jurisprudenţei, care uneori că data evicţiunii este data

introducerii acţiunii în garanţie iar alteori că este data deposedării efective a cumpărătorului28.

Concluzie privind restituirile în caz de evicţiune consumată:

Preţul trebuie restituit întotdeauna, astfel fiind considerat că este deţinut fără cauză.

Daunele interese sunt datorate pentru acoperirea prejudiciului cauzat prin neexecutarea obligaţiei

vânzătorului, acordarea lor făcându-se doar în măsura dovediiri existenţei şi cuantumului acestui

prejudiciu.

Principiul echităţii ar impune ca în ipoteza în care valoarea bunului a scăzut din cauze fortuite

sau prin fapta cumpărătorului, restituirea preţului către cumpărător să nu fie integrală.


48


CAPITOLUL V

Evicţiunea parţială. Obţiunea cumpărătorului

Se vorbeşte de evicţiune parţială în cazul în care se prevede în art. 1347, respectiv 1348, Cod

Civ., cumpărătorul a fost evins numai de „o parte a a lucrului”, de o parte a fondului.

În literatura juridică evicţiunea parţială29 este considerată că include fie pierderea de către

cumpărător a unei cote ideale din dreptul de proprietate, fie a unei părţi din lucru, fie restrângerea sau

negarea în orice formă a drepturilor pe care el credea că le-a dobândit30.

a) Instanţa are dreptul suveran de a aprecia dacă evicţiunea are „în privinţa totului, o aşa

însemnătate încât cumpărătorul n-ar fi cumpărat fără acea valoare”, dacă el reuşeşte să demonstreze

acest lucru iar instanţa pronunţă rezoluţiunea, vânzătorul trebuie să restituie preţul şi să plătească

29 Francisc Deak - ‘’Contracte civile şi comerciale’’, Editura Lumina Lex, Bucureşti, 1993, p.6430 Dan Chirică – „Drept civil. Contracte speciale”, Editura Lumina Lex, Bucureşti, 1997, pag. 72

49


daunele-interese ca şi în cazul evicţiunii totale, iar cumpărătorul să restituie lucrul aşa cum a rămas

după evicţiune.

b) Dacă rezoluţiunea nu poate fi obţinută sau nici nu a fost cerută, contractul se menţine,

dar cumpărătorul are dreptul la restituirea valorii părţii din care a fost evins. Cuantumul

indemnizaţiei acordate cumpărătorului în acest caz este calculat în funcţie de valoarea părţii pierdute

prin evicţiune, iar nu în funcţie de preţul plătit de el.

În doctrina franceză s-a discutat pe marginea art. 1637 din Codul civil, astfel unii autorii au

criticat-o considerând-o ilogică, legiuitorul neavând nici un motiv să se îndepărteze în materie de

evicţiune parţială, de soluţiile admise în privinţa evicţiunii totale.

Potrivit dreptului spaniol, chiar dacă se vorbeşte de preţ în realitate se are în vedere valoarea

bunului la data evicţiunii la data evicţiunii, considerându-se că o completă indemnizare a

cumpărătorului este mai echitabilă şi oricum mai apropiată de izvorul român.

5.1 Garanţia convenţională

Deşi se consideră subînţeleasă, în sensul că de îndată ce părţile au încheiat un contract de

vânzare – cumpărare, garanţia împotriva evicţiunii este o obligaţie ce-i incumbă vânzătorului, chiar

dacă nu s-a pomenit nimic în contractul în acest sens, totuşi nu este reglementată de reguli

imperative.

Agravarea garanţiei nu-i poate fi impusă vânzătorului decât prin clauză expresă şi specială fiind

de strictă interpretare. Dacă însă clauza este clar exprimată, nesusceptibilă de interpretare, ea este în

principiu guvernată de libertatea convenţiilor, astfel vânzătorul se poate obliga să garanteze o

evicţiune rezultând din „faptul prinţului”, pentru alte cazuri fortuite, ori să garanteze pentru

tulburările de fapt provenind de la terţi.

Problema clauzelor limitative sau exoneratoare de răspundere este actuală la nivel european,

fiecare stat membru al Uniunii Europene urmărind, prin studii de drept comparat, perfecţionarea

dreptului intern pentru a conduce în final la apropierea sistemelor naţionale, ca o condiţie

indispensabilă a unei concurenţe echitabile între producătorii din diferite ţări.

5.2 Precizării prealabile

Potrivit art. 1336 C. Civ. vânzătorul răspunde către cumpărător:

- de liniştita posesiune a lucrului;

50


- de viciile aceluiaşi lucru;

Transmiterea proprietăţii şi predarea lucrului vândut nu sunt singurele obligaţii principale ale

vânzătorului, acesta răspunde pentru liniştita posesiune a lucrului şi pentru viciile acestuia.

5.3 Definiţie

Potrivit art. 1337 C. Civ., „vânzătorul este de drept obligat, după natura contractului de

vânzare, a răspunde către cumpărător de evicţiune totală sau parţială a lucrului vândut, sau de

sarcinile la care s-ar pretinde supus acel obiect şi care n-ar fi declarate la facerea contractului”.

Obligaţia de garanţie contra evicţiunii este aplicabilă oricărui tip de vânzare, inclusiv celei prin

licitaţie publică, vânzătorul fiind de drept obligat să-l garanteze pe cumpărător de evicţiunea totală

sau parţială a lucrului vândut.

5.4 Garanţia contra evicţiunii rezultând din fapte personale

Faptul personal este un fapt sau un act, anterior sau ulterior vânzării, dar tăinuit de către

vânzător sau succesorii săi universali ori cu titlu universal, de natură al tulbura pe cumpărător în

liniştita folosinţă a lucrului, indiferent dacă este o tulburare de fapt sau o tulburare de drept.

Evicţiunea constă în pierderea totală sau parţială a lucrului vândut prin efectul unei hotărâri

judecătoreşti care în virtutea unei cauze anterioare recunoaşte unui terţ asupra aceluiaşi lucru un

drept de proprietate sau un alt drept real.

Într-adevăr este unamim admis că pierderea lucrului poate interveni şi pe alte căi decât acţiunea

în justiţie. Astfel, acesta poate intervenii pe cale predării de bună voie a lucrului în cazul în care

dreptul terţului este atât de evident încât rezistenţa în justiţie este inutilă.

5.5 Condiţiile angajării răspunderii pentru evicţiune

Pentru angajarea răspunderii vânzătorului pentru evicţiune sunt necesare mai multe condiţii şi

anume:

a) să existe o tulburare de drept provenind de la un terţ;

b) aceasta să aibă o cauză anterioară vânzării;

c) tulburarea să nu fi fost cunoscută de cumpărător la data încheierii contractului.

51


5.5.1 Condiţia existenţei unei tulburări de drept provenind de la un terţ

După cum am văzut mai sus, art. 1337, Cod civ. impune vânzătorului să asigure liniştita

posesiune a lucrului. Aceasta nu înseamnă însă că vânzătorul răspunde pentru orice tulburare care ar

surveni ulterior vânzării.

5.5.2 Tulburarea să aibă o cauză anterioară vânzării

În principiu, vânzătorul nu poate fi făcut răspunzător decât de drepturile născute anterior

vânzării în favoare terţului evingător, căci pentru cele născute după acestă dată nu poate fi

răspunzător decât cumpărătorul însuşi.

5.5.3 Cauza de evicţiune să nu fi fost cunoscută de cumpărător la data încheierii contractului

În lipsă de prevedere legală expresă, doctrina şi jurisprudenţa consideră că necunoaşterea

cauzei de evicţiune este o condiţie a angajării răspunderii vânzătorului, pe motiv că în caz contrar, se

presupune că acesta şi-a asumat un risc, contractul având un caracter aleatoriu31.

5.6 Funcţionarea garanţiei pentru evicţiune

În legătură cu funcţionarea garanţiei pentru evicţiune care incumbă vânzătorul, trebuie făcută

dictincţie între situaţia în care evicţiunea nu s-a produs încă dar este pe cale să se producă.

În cazul în care cumpărătorul este acţionat în judecată de către terţul care tinde să evingă, el

poate cere ca vânzătorul să fie introdus în proces pe cale unei cereri de chemare în garanţie, interesul

acestei chemări în garanţie este dublu:


52


- pentru ca vânzătorul să îl apere cu mijloace pe care le are la îndemână;

- pentru a-i face opozabilă hotărârea judecătorească ce se va pronunţa în cauză.

Garanţia convenţională are anumite limite peste care părţile nu pot să treacă, iar dacă trec

stipulaţiile respective sunt lipsite de valabilitate, vânzătorul nu poate fi exonerat de răspundere în

cazul în care evicţiunea provine din faptul său personal. De asemenea, vânzătorul trebuie să restituie

în caz de evicţiune preţul pe care l-a primit, cu excepţia împrejurării în care cumpărătorul a cunoscut

pericolul evicţiunii la încheierea vânzării sau dacă fără a cunoaşte un pericol de evicţiune dintr-o

cauză anume, a cumpărat pe răspundere proprie.

CAPITOLUL VI

CONCLUZII

Se numeste evicţiune pierderea proprietăţii lucrului (în tot ori în parte) sau tulburarea

cumpărătorului în exercitarea prerogativelor de proprietar. În acest sens, Codul Civil prevede că

vânzătorul este de drept obligat să-l garanteze pe cumpărător de evicţiunea totală sau parţială a

lucrului vândut, precum şi de sarcinile care n-au fost declarate la încheierea contractului. Primul

care are dreptul să pretindă garanţia este cumpărătorul. Conform art.1325 Cod Civil,

cumpărătorul dobândeşte acţiunea de garanţie, inclusiv garanţia asupra evicţiunii provenind din

propria faptă a vânzătorului, ca şi cea provenind de la terţi.

Dreptul de a invoca garanţia este transmisibil, astfel că au dreptul să invoce garanţia avânzii

– cauză ai cumpărătorului, atât cu titlu particular, cât şi universal.

Obligaţia de garanţie decurge din principiul că vânzătorul ,,trebuie să facă tot ce-i stă în

putinţă pentru a asigura cumpărătorului stăpânirea liniştită şi utilă a lucrului vindut, Obligaţia de

53


garanţie a vânzătorului contra evicţiunii există nu numai faţă de cumpărător, dar şi faţă de

subdobânditori, chiar dacă aceştia sunt succesori cu titlu particular”.

Obligaţia de garanţie este aplicabilă în orice vânzare - cumpărare, inclusiv vânzare la

licitatie publica. În acest din urmă caz însă, orice cerere de evicţiune totală sau parţială privind

imobilul adjudecat se va prescrie în termen de 3 ani de la data înscrierii actului de adjudecare în

cartea funciară.

Dacă a fost evins total sau parţial, adjudecatarul îl poate acţiona pe debitorul urmărit pentru

a fi despăgubit.

Codul civil vizează în special evicţiunea provenind de la un terţ. Este însa evident că

obligaţia de garanţie operează cu atât mai puternic dacă evicţiunea provine dintr-un fapt personal

al vânzătorului.

Se numeste ,,fapt personal ‘’orice fapt sau act anterior vânzării, tăinuit faţă de cumpărător

ori ulterior vânzarii, dar neprevăzut în contract, săvârşit de către vânzăător sau succesorii săi

universali ori cu titlu universal, de natură a-l tulbura pe cumpărător în liniştita folosinţă a

lucrului, indiferent că este vorba de o tulburare de fapt (deposedarea cumpărătorului de o parte

din terenul vândut) sau o tulburare de drept (vânzătorul invocă un drept de uzufruct sau de

abitaţie – nerezervat prin contract – asupra lucrului vândut). În cazul tulburărilor din partea

vânzătorului, cumpărătorul se poate apăra prin invocarea unei excepţii personale

numită ,,exceptia de garanţie ‘’ : cine trebuie să garanteze pentru evicţiune nu poate sa evingă.

Vânzătorul nu poate să evingă nici în urma dobândirii unei calităţi pe care nu o avea în

momentul încheierii contractului

Excepţia de garanţie poate fi invocată şi în ipoteza inversă, în care adevăratul proprietar îl

moşteneşte pe vânzător, dacă tulburarea provine din partea moştenitorului.

Excepţia de garanţie nu poate fi opusă succesorilor cu titlu particular ai vânzătorului, ei

nefiind ţinuţi de obligaţiile autorului lor.

Obligaţia de garanţie pentru fapte proprii, indiferent că au fost săvârşite înainte sau după

încheierea contractului de vânzare – cumparare, vizează nu numai tulburarea directă a

cumpărătorului, cât şi evicţiunea care se realizează prin intermediul unui terţ.

Obligaţia negativă a vânzătorului de a nu-l tulbura pe cumpărător în liniştita folosinţă a

lucrului este de esenţa vânzării. Orice convenţie contrară este nulă.

Efectele garanţiei faptului personal constă, printre altele, în faptul că vânzătorul nu poate

evinge, în sensul că nu poate încerca să reia lucrul vândut în virtutea vreunui titlu oarecare, chiar

dacă ar invoca o nouă calitate. Vânzătorul poate fi ţinut să-l despagubească pe cumpărătorul a

cărui folosinţă a tulburat-o potrivit reguli de drept comun înscrise in articolul 1078 Cod Civil.

54


Garanţia contra evicţiunii rezultând din fapta unui terţ astfel este că vânzătorul este

obligat să-l apere pe cumpărător, iar dacă nu reuşeste să-l apere, va fi obligat să suporte

consecinţele evicţiunii, indiferent că a fost de bună sau de rea-credinţă.

Obligaţia de garanţie a vânzătorului există în acest caz dacă sunt îndeplinite următoarele

condiţii: să fie o tulburare de drept, cauza evicţiunii să fie anterioară vânzării şi cauza evicţiunii

să nu fie cunoscută de cumpărător.

Vânzătorul este garantat numai dacă tulburarea din partea terţului este o tulburare de

drept. El nu răspunde pentru simpla tulburare de fapt, care nu are un temei juridic. Dreptul

invocat de către terţul evingator poate să fie un drept real, cum este dreptul de proprietate sau de

uzufruct.

În afara drepturilor reale asupra lucrului, evicţiunea poate exista şi în cazul invocării de

către terţ a unui drept de creanţă.

Vânzătorul este garantat numai dacă tulburarea din partea terţului are o cauză anterioară

vânzării. Vânzătorul nu poate răspunde de împrejurările ivite după încheierea contractului şi

transmiterea lucrului în patrimoniul cumpărătorului, afară numai daca evicţiunea provine dintr-un

fapt personal.

Necunoaşterea cauzei evicţiunii de către cumpărător - sarcina probei cunoaşterii cauzei

evicţiunii de către cumpărător incumbă vânzătorului.

Cât timp evicţiunea nu s-a produs, vânzătorul este ţinut să se abţină de la orice fapt sau

act ce ar putea avea drept consecinţă tulburarea cumpărătorului: obligaţia de a nu face.

Atunci când evicţiunea este pe cale să se producă, vânzătorul este obligat să-l apere pe

cumpărător împoriva pretenţiilor terţului : obligaţia de a nu face.

Daca evicţiunea s-a produs, se angajează, în condiţiile arătate, răspunderea vânzătorului

pentru pagubele suferite de cumparator : obligaţia de a da.

Daca cumpărătorul (sau succesorul lui în drepturi, fie si cu titlu particular) a fost evins,

drepturile lui împotriva vânzătorului sunt stabilite de lege după cum evicţiunea a fost totală sau

parţială.

În cazul evicţiunii totale, vânzătorul este obligat să restituie integral preţul primit chiar

daca valoarea bunului s-a micşcorat din cauze fortuite ori din neglijenţa cumpărătorului, cu

excepţie a foloaselor realizate de cumpărător din stricăciunile aduse lucrului.

Cumpărătorul mai are dreptul la valoarea fructelor pe care a fost obligat să le înapoieze

terţului evingător.

Cumpărătorul are dreptul să ceară restituirea cheltuielilor de judecată, atât ale procesului

din care a rezultat evicţiunea, cât şi dacă este cazul, ale acţiunii în regres contra vânzatorului.

55


Cumpărătorul are dreptul la daune-interese, potrivit dreptului comun. Vânzătorul este

obligat să plătească diferenţa între preţ şi sporul de valoare dobândit de lucru între momentul

încheierii contractului şi data producerii evicţiunii, indiferent de cauza care a produs excedentul

de valoare sau dacă sporul a fost sau nu previzibil ori vânzătorul de bună sau de rea credinţă.

Vânzătorul este obligat să restituie cumpărătorului cheltuielile necesare (făcute pentru

conservarea lucrului) şi utile (care sporesc valoarea lui)

Evicţiunea partial are ca obiect fie o fracţiune din lucru sau o cota idealăă din dreptul de

proprietate, fie valorificarea sau negarea unui alt drept cu privire la lucru, cumpărătorul are

alegerea între a cere rezoluţiunea vânzării sau menţinerea ei cu despagubiri. Atunci când

evicţiunea unei părţi a lucrului este atit de importantă încât cumparatorul n-ar fi cumparat daca ar

fi putut să o prevada, el poate cere rezolutiunea vânzarii.

În cazul în care cumpărătorul nu cere sau nu obţine rezoluţiunea vânzarii, are dreptul

asupra valoarii părţii pierdute prin efectul evicţiunii, valoarea socotită în momentul evicţiunii.

Cumpărătorul poate să ceară şi daune-interese în condiţiile dreptului comun.

Acţiunea în garanţie pentru evicţiune a cumpărătorului împotriva vânzătorului se

prescrie în termenul general de prescriptive. Termenul prescripţiei începe să curgă de la data

producerii evicţiunii. Regimul legal al garanţiei, numita garanţie de drept, nefiind stabilit cu

caracterul imperativ, poate fi modificat prin convenţia părţilor. Garanţia agravantă, micşorată sau

înlaturată complet prin convenţia dintre părţi se numeste garanţie convenţională.

În privinţa clauzelor de agravare a răspunderii vânzătorului pentru fapte proprii, ale

terţilor (exemplu pentru tulburari de fapt) sau chiar pentru evenimentele fortuite(de esemplu

inundaţie, espropritărire, etc), legea nu prevede limitări. În clauzele de exonerare de răspundere

(înlăturare sau micşorare a garanţiei ) se prevede 2 limitari:

1. Obligaţia negativă de garanţie a vânzătorului pentru fapte personale nu poate fi nici

înlăturarea şi nici micşorarea prin convenţia dintre părţi, sancţiunea fiind nulitatea

cauzei.

2. Exsonerarea totală sau parţială pentru fapta unui teţt este permisă, dar nu poate scuti

pe vânzător de a restitui preţul.

56


B I B L I O G R A F I E

1. Camelia Toader – „Garanţia contra evicţiunii civile”, Editura ALL BECK, Bucureşti, 1998

2. Ana Manea Luca – „Dreptul civil, Noţiuni generale despre obligaţii contracte civile”, Editura

Lumina Lex, Bucureşti, 2001

3. Liviu Stanciu – „Contracte speciale”, Editura ALL BECK , Bucureşti 2004

4. Francisc Deak – „Schimbul contractelor speciale. Vânzarea – cumpărarea”, volumul I,

Editura Universul Juridic, Cluj Napoca, 2006

5. Dan Chirică – „Contracte speciale”, Editura Cordial, Bucureşti, 1994

6. Dan Chirică – „Drept civil, Contracte speciale”, editura Lumina Lex, Bucureşti, 1997

7. C. Statescu , C. Bârsan - “Teoria generală a obligaţiilor”, Editura Lumina Lex, Bucuresti,

1994

8. D. Gherasim - “Buna credinţă în raporturile juridice civile”, Editura Dacia, Cluj Napoca,

1981

8.E. Lupan - “Drept civil - Partea generala” , Universitatea Cluj , 1987

9.E. Safta-Romano - “Contracte civile” , Editura Grafix, Iasi , 1993

57


10.Fr. Deak , S. Carpenaru - “Contracte civile si comerciale”, Editura Lumina Lex,

Bucuresti, 1993

11.Fr. Deak - “Tratat de drept civil - contracte speciale “ , Editura Actami , Bucuresti ,

1996

12.Gh. Beleiu - “Drept civil român - subiectele dreptului civil”, Editura Lumina Lex,

Bucuresti 1995

13. I. Turcu ,L. Pop - “Contracte comerciale”, Editura Lumina Lex , Bucuresti , 1997

14.I. Zinveliu - “Contracte civile , instrumente de satisfacere a intereselor cetăţenilor”,

Editura Dacia , Cluj , 1978

15.L. Pop - “Drept civil . Teoria generala a obligatiilor” , Editura Chemarea, Iasi , 1992

16.M. Costin , M. Muresan , V. Ursa - “Dicţionar de drept civil”, 1980

58

lucrare drept

Documents