proiect finante imobiliare

8/10/2019 Proiect Finante imobiliare

1/13

1

I OBIECTUL EVALURII1.1 Caracteristica obiectului evalurii

Bunul imobiliar reprezint un bun imobil locativ de tip apartament,n bloc de

locuit aflat n mun.Chiinu str. Pandurilor 21 ap 17 . obiectul aflnduse n aproiereaimediat a arterelor principale, respectiv and acces la transportul public

Tabelul 1.1 Caracteristica general a obiectului evalurii

Indicatorii Caracteristica

1 Adresa Mun. Chiinu, str. Pandurilor 21

3 Sectorul Botanica,

4 Dreptul de proprietate Privat5 Comunicaiile de transport oseaua magistral tranzit

6 Amenajarea urban Zon locativ,dens

7 Numrul obiectelor evaluate 1

Numrul de odi 1

8 Suprafaa total a bunului, m.p. 32

9 Suprafaa locativ a bunului, m.p. 15,2

nalimea constructiei,1etaj 2,8010 Numrul de etaje a cldirii 9

11 Amplasament n cldire 9 etajul, mijloc

12 Anul construciei 1985

15 Fundaia cldirii,acoperiul,pereii Beton armat

16 Perei despritori Beton armat,crmid

17 Pardoseala Linoleum

18 Goluri Ui-din lemn,Ferestre-din termopan

19 Finisare interioar Tapete

20 Finisare exterioar Tencuial

21 Instalaii ingenereti Electricitate,aprece,gaz,canalizare,nclzire

Sursa:Elaborat de autor


2/13

2

1.2 Descrierea obiectului evalurii

Obiectul dat a fost nemijlocit vizitat, n urma vizualizaruu condiiilor reale n care se afl

obiectul sau stabili caracteristicile concrete. Mai jos sunt descrise elemntele ce au fost luate la

evident precum i sunt descrise observaiile negative ct i pozitive.Tabelul 2Descrierea elementelor obiectului evalurii

Nr Elementele descrierii Semnificaii

Referine

1 Destinaia proprietii imobiliare Apartament2 Amplasarea Mun. Chiinu str. Pandurilor 21 17

Descrierea juridic

4 Natura drepturilor evaluate Drept de proprietateCerine legale

6 Planul general de dezvoltare Bunul imobil este amplasat n zon locativ idispune de condiii satisfactoareFactorii mediului

8 Starea ecologic Bun9 Prezene liniilor de tensiune nalt Exist

Sursa: Elaborat de autor

n urma inspectrii putem forma o concluzie c obiectul supus evalurii ,este atribuit

fondului locativ , clasificat ca dup tip ca apartament n bloc, amplasat n municipiul Chiinu

str. Pandurilor 21 17, ce se afl n posesia proprietarului , ce deine dreptul total asupra lui , se

afl n stare satisfctoare i la momentul actual este exploatat de proprietar conform destinaieii normelor prevzute.

1.3 Analiza celei mai bune i eficiente utilizri

Analiza se bazeaz pe patru principii:

1. Varianta de utilizare a bunul imobil trebuie s fie posibil din punct de vedere fizic;

2. Varianta de utilizare a bunul imobil trebuie s fie legal;

3.

Varianta de utilizare a bunul imobil trebuie s fie economic justificat;

4. Varianta de utilizare a bunul imobil trebuie s genereze venitul maxim:

Din punct de vedere fizic bunul imobil supus evalurii nu pate fi folosit pentru alt

destinaie n afar dect locativ deoarece amlpasarea lui n bloc la al 5-lea etaj limiteaz

posibilitatea de a schimba utilizarea lui cu alt destinaie.

Din punct de vedere legal nu e posibil de shimbat destinaia obiectului deoarece blocul a

fost preconizat pentru locuin.

Din punct de vedere economic investitorul cheltuie sume mari dar posibilitatea de

rambursare a investiiilor e mic din cauza procesului sczut de comer. Investitorul va investi


3/13

3

mai repede n construcie ce se afl la vederea clienilor i care va fi amplasat ntro zon

promovat de comer .

Sus am menionat c varianta de utilizare a bunul imobil trebuie s genereze venitul

maxim. n urma analizei criteriilor anterioare putem susine c bunul imobil va aduce venituri

maxime dac el va fi utilizat ca destinaie locativ ,conform momentului actul.Tabelul 3Caracteristici pentru determinarea celei mai bune i efeciente utelizri

Indicii Locativ

(apartament)

Comercial

(oficiu)

1 Plata de arend /1m.p/lunar

5 5

2 Pierderi pentru spaiilibere,% din VBP

0 0

3 Cheltuieli operaionale, 330 420Rata de capitalizare % 21 23


Tabelul 4Determinarea celei mai bune i efeciente utelizri

Indicii Locativ(apartament)

Comercial(oficiu)

1 Venitul brut poteniala , 1920 1920

2 Pierderi pentru spaiilibere,%din VBP

0 0

3 Venitul brut efectiv, 1920 1920

4 Cheltuieli operaionale, 330 420

5 Venitul operaional net, 1790 1500

6 Valoarea de pia, 8523 7124


Dup efectuarea calculelor am determinat c cea mai bun i efecient ztilizare este n

cazul exploatrii bunului imobil ca locativ de tip apartament deoarece venitul generat n cazul

dat este mai mare i constituie 1790.


4/13

4

II CALCULUL VALORII DE PIA A OBIECTULUI EVALUAT

n cadrul evalurii se aplic urmtoarele metode de evaluare: metoda cheltuielilor i

metoda venitului.

Metoda cheltuielilor

Formula de baz de determinare a valorii de pia a bunului imobil prin metoda

cheltuelilor este:

VPCH=(VC-DA)+VT (1)

unde:

VPCH- valoarea de pia a bunului imobil calculat prin metoda cheltuielilor;

Vc - valoarea de reconstituire a construciei i/sau edificiului evaluate;

DAdeprecierea acumulat a construciei i/sau edificiului;

VTvaloarea de pia a terenului;

Valoarea de reconstituire a caselor individuale de locuit i construciilor accesorii

acestora i a ncperilor cu destinaie locativ se calculeaz dup formula:

Vc=CcK1969-1984K1984-1991KaVc ( Sc) (2 )

unde:

Vc- valoarea de reconstituire a construciei de baz;

Cc costul unei uniti de comparaie a anului 1969,ce poate fi determinat n bazaCulegerilor indicilor comasai

K1969-1984- coeficientul de transformare a preurilor din anul 1969 n preurile constante

ale anului 1984;

K1984-1991- coeficientul de transformare a preurilor din anul 1984 n preurile constante

ale anului 1991;

Ka - coeficientul de transformare a preurilor constante din anul 1991 n preurile

curente la data evalurii. Ka se stabilete trimestrial de ctre Biroul Naional de Statistic alRepublicii Moldova i reflect dinamica preurilor n construcii fa de preurile constante ale

anului 1991.

Vc( Sc) - volumul fizic/ suprafaa total a construciei i;


5/13

5

Tabelul 1Calculul valorii de reconstituire a obiectului evalurii

Elementele Valoarea de baz Coeficienii

1 Grupul de capitalizare (ICVR) I

2 Nr. Culegerii,tabelul,litera din

ICVR (anexa )

28-I-1-36-2

3 Preul unui m.cub.anul1969, rub 24,4

4 Volumul construciei,m.cub 89.6

5 Valoarea de reconstituire din

preul anului 1984, rub.

2623.48 1,20

6 Valoarea de reconstituire din

preul anului 1991, rub.

84724.13 1,67

7 Valoarea de reconstituire la data

evalurii,trimestr.I 2009, lei

93196.54 19,338

8 Valoarea de reconstituire cu

evidena cheltuieli indirecte CI,

lei

107176.02 1,10

9 Valoarea de reconstituire cuevidena beneficiul

investitoruluiBI, lei

123252.43 1,15

10 Valoarea de reconstituire cu

evidena TVA, lei

147902.91 1,20


Deprecierea acumulat ( DA ) reprezint suma uzurii fizice ( Uf), deprecierii funcionale (

Df )i deprecierii economice ( De).

DA= Uf + Df+ De (3)

unde:

Uf - uzura fizic a construciei ( tabelul 1);Df- deprecierea funcional considerat nul;De -

deprecierea economic;

a) Uzura fizic reprezint o reducere a valorii bunului imobil care se datoreaz

deteriorrii lui sub influena factorului timpului i a altor factori externi.

b) Deprecierea funcional sau nvechirea funcional este legat de dezvoltarea

tehnicilor moderne care permit crearea obiectelor noi ce satisfac mult mai eficient cerinele

pieii.

c) Deprecierea economic este determinat de influena unor factori externi ca:

schimbarea n economia rii,legislaie i altele.

Uzura fizic i deprecierea funcional poate fi recuperabil sau nerecuperabil.

Recuperabil atunci cnd nlturarea lor va fi admisibil din punct de vedere fizic i admisibil i

eficient din punct de vadere economic.

Metodele de determinare a uzurii fizice snt:

a) metoda normativ;


6/13

6

b) metoda valoric:

c) metoda vrstei efective.

Metoda normativpresupune determinarea mrimii uzurii fizice n baza analizei strii

tehnice a elementelor constructive de baz ale cldirii. Metoda dat se aplic n dou etape:

a)

determinarea uzurii fizice a fiecrui element constructiv,b) determinarea uzurii fizice a construciei ntregi dup formula:

U constr.= U elementx 100 / GS element (4)

unde:

U constr.- uzura fizic a construciei (%),

U element- uzura elementelor construciei (%),

GS element- greutatea specific a elementelor constructive (%)

Tabelul 2: Descrierea elementelor constructive

Denumirea

elementelor

Starea

elementelor

Greutatea

specifica

(G.S.)%

Uzura

fizic

(U.f.)%

..

..

SG

fUa

cldirii%

1 Fundaia Bun 8 10 0,82 Perei Bun 27 5 1,373

Planeu

Bun 15 5 0,75

4 Acoperi Satisfacatoare 1 10 0,15 Pardosele Bun 5 5 0,256 Goluri Bun 10 5 0,57 Tincuiala intern Satisfacatoare 9 10 0,98 Instalaii sanitare Buna 18 5 0,99 Altele Buna 7 5 0,35

100 5,9



7/13

7

Tabelul 3:Determinarea valorii reziduale abunului imobil cu evidena uzurii fizice

recuperabile

Determinerea

elementelor

Valoarea de

reconstituire

U.f. Uzura,lei Valoarea

rezidual

%

1 Fundaie 11832,16 10 1183,22 10648,944

2 Perei 39933,54 5 1996,68 37936,863

3 Pardoseal 22185,3 5 1109,27 21076,035

4 Acoperi 1479,02 10 147,902 1331,118

5 Podea 7395,1 5 369,755 7025,345

6 Goluri 14790,2 5 739,51 14050,69

7 Tincuiala intern 13311,18 10 1331,12 11980,062

8 Instalaii sanitare 26622,36 5 1331,12 25291,242

9 Altele 10353,14 5 517,657 9835,483

10 Total 147902 - 8726,22 139175,78


Tabelul 4Determinarea Uzurii fizice nerecuperabile a elementelor de surt durat

Elementele Valoare de

reconstiture

Durata de exploatare,ani Uzura

fizic%

Mrimea

uzurii,leiefectiv normativ

Pardoseal 22185,3 5 25 20 4437,06

Acoeri 1479,02 19 80 24 354,9648Goluri 14790,2 19 30 63 9317,826

Tincuialaintern

13311,18 2 20 10 1331,118

Instalaiisanitare

26622,36 2 35 5,7 1517,47452

Altele 10353,14 19 80 24 2484,7536

Total - 19443,1969



8/13

8

Tabelul 5Determinarea Uzurii fizice nerecuperabile a elementelor de lung durat

Indicii Valoarea de baz

1 Valoarea de reconstituire total,lei 139175,782 Uzura fizic nerecuperabile a elementelor de

scurt durat,lei

19443,19

3 Uzura fizic recuperabile,lei 8726,224 Uzura fizic nerecuperabile a elementelor de

lung durat,lei111006,25

5 Durata de exploatare efectiv,ani 196 Durata de exploatare normativ,ani 807 Coefecientul Uzurii fizice 0,248 Uzura nerecuperabil a elementelor de lung

durat,lei 26641.43


Tabelul 6 Determinarea Uzurii fizice totale

Indicii Valoarea de baz

1 Uzura fizic recuperabila,lei 8726.222 Uzura fizic nerecuperabile a elementelor de

scurt durat,lei19443.19

3 Uzura nerecuperabil a elementelor de lungdurat,lei

26641.43

4 Uzura fizic total,lei 54810,02Sursa:Elaborat de autor

Depreciera acumulat=54810.02+0+0 = 54810,02 lei

Deprecierea funcional constituie 0(zero) deoarece nu au fost gsite aa

deprecieri ce pot fi nlaturate deoarece bunul imobil este construit i dotat cu toate

utilitaile necesare i blocul n care se afl apartamen tul este considerat unul bun de pe

piaa secundar.

Deprecieri economice la fel nu au fost depistate.

V=Vt+(Vc-D) (5)

V=Vt+(Vc-D) 0+(147902.91-54810.02) = 93092.91 93093lei sau 4943 euro.

Valoarea terenului o consideram 0(zero) deoarece terenul dat se afl n

proprietatea statului.

Deci valoarea de pia estimat a apartamentului prin metoda costului constitue

- 93092.91 lei(nouazeci si trei mii nouazeci si doi) lei MDL sau 4943euro(patru mii

nouasute patruzeci si trei)euro.


9/13

9

2.2 Metoda venitului

Metoda venitului- presupune est imarea valorii de pia a bunului imobil n baza

venitului operaional net ce poate fi generat de acest bun n viitor.

n cadrul metodei venitului sunt aplicate dou metode de estimare a valorii :

a)

Capitalizarea directb) Actualizarea fluxurilor de numerar

n cadrul calculelor efectuate am utilizat metoda actualizrii fluxurilor de

numerar.

Tabelul 7:Caracteristica elementele descriptive pentru determinarea valorii de pia prin metoda

venitului

Elementele discriptive Valoarea de baz

1 Perioada de arend 4

2 Plata de arend, / m.p / lun 5

3 Cursu valutar la BNM 18,8307 Lei/Euro

4 Majorarea anual a plii dearend,%

10

5 Cheltuieli operaionale fixe,lei:mpozit imobiliar 37,5

6 Cheltuieli operaionale variabile,leilile comunale

65007 Cheltuieli operaionale de reparaie

,leireparaie n anul 2015reparaie n anul 2016

10 0003000



10/13

10

Tabelul 8 Determinarea valorii de pia prin metoda venitului

Indicii Perioada postprognozat

2014 2015 2016 2017

1 Venitul brutpotenial(VBP),

1920 2112 2323 2555

2 Deduceri pentru spaiilibere(DSL),

0 0 0 0

3 Alte venituri(AV), 0 0 0 04 Venitul brut

efectiv(VBE), 1920 2112 2323 2555

5 Cheltuielioperaionale(CO),

880 510 350 350

Impozit imobil,lei 37,5 37,5 37,5 37,5

Pli comunale lei 6500 6500 6500 6500

Reparaie,lei 10 000 30006 Venitul operaional net

(VON), 1040 1602 1978 2205

7 Determinarea ratei deactualizare,%

Rata pura a rentabilitii(10)%+Rata inflieiateptate(6)%+Rata inflaiei neateptate(1)%+Rata

riscului investiional(2,89)% +Ratalichiditii(4,16)%

8 Rata de actualizare,% 24,05 24

9 Coeficient deactualizare,% 0,8064 0,6503 0,5245 0,4229

10 VON actualizat, 839 1041 1037 932

11 Determinarea ratei decapitalizare,%

Rata pura a rentabilitii(10)%+Ratamanagementului neefectiv(2) %+Rata riscului

investiional(2,89)% +Rata lichiditii% (4,16)12 Rata de capitalizare% 19,05 1913 Reversia

19.0

220511605

14 Reversia actualizata, 0,422911605=490715 Valoarea de piaobiectului,

839+1041+1037+932+4907=8757

Continuarea tabelului 3.14 16 Cursul valutar la(BNM),

la data 14.06.200918,8307

17 Valoarea de piaobiectului ,lei

875718,8307=164895

Sursa: Elaborat de autor

Calculele efectuate la tabelul :1 Calculm venitul brut potential:


11/13

11

VBP(2014) = 5 euro/m.p. 32 m.p. 12 an =1920 euro/an

VBP(2015) = 1920 * 1. 1 = 2112 (euro/an)

VBP (2016) =2112 * 1.1 = 2323 (euro/an)

VBP (2017) = 2323 * 1.1 = 2555 (euro/an)

2 Calculm venitul brut efectiv VBE=(VBP-DSL)+AV (6)

Unde DSL = 0 i AV = 0 respectiv VBE nu se modific fa de VBP calculat anterior.

3 Calculm venitul operaional net.

VON=VBE-CO (7)

VON (2014) = 1920-880=1040 euro /an ;

VON (2015) = 2112 210 = 1602 euro / an;

VON (2016) = 2323 350 = 1968 euro / an;VON (2017) = 2555 3502205 euro / an;

4 Determinm rata de actulizare

Rata de actualizare = Rata pura a rentabilitii(10)% + Rata infliei ateptate(6)% +

Rata inflaiei neateptate(1)% + Rata riscului investiional(2,89)% +Rata

lichiditii(4,16)% = 24 %

5 Calculm coeficientul de actualizare.

Coeficient de actualizare (2014) = 8064.0

24.01

1

1

;

Coeficient de actualizare (2015) =

6503.0

24.01

1

2

;


5245.0

24.01

1

3

;


4229.0

24.01

1

4

;

6 Calculm venitul operaional net actualizat.

VON actualizat=VONcoefecientul de actualizare (8)

VON actualizat (2014 ) = 10400,8064=839 euro / an;




7 Determinm rata de capitalizareRata de capitalizare = Rata pura a rentabilitii(10)% + Rata managementului


12/13

12

neefectiv(2) % + Rata riscului investiional(2,89)% + Rata lichiditii% (4,16) = 19 %

8 Calculam reversia.

Reversia=VON anului 2013/coefecientul ratei de capitaliza re (9)

Reversia = 19.0

220511605 ;

9 Calculm reversia actualizat.

Reversia actualizat= reversiacoeficient de actualizare anul 2017

Reversia actualizat = 0,422911605=4907;

n final obinem valoarea de pia a obiectului = 8757 euro sau 164895 lei

Tabelul 9Determinarea primei riscului investiional

Tipul i denumirea 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10Riscuri sistematice

1 Situaiaeconom.general 1

2 Majorarea nr.deconcureni

1

3 Modificare nlegislaie

1

Riscuri nesistematice5 Situaii excepionale 16 Neachitarea plii de

arend1

7 Managementneefectiv

1

8 Situaiacrimonogen

1

9 Verificri financiare 110 ntocmirea

rapoartelor dearend

1

11 Nr.observaii 3 2 1 1 1 0 1 0 0 012 Suma ponderat 3 4 3 4 5 6 7 0 0 013 Suma total 26

14 Nr factorilor 915 Media ponderat 2,89Sursa:Elaborat de autor

Deci valoarea de pia est imata a apartamentului prin metoda venitului constitue -

164895lei MDL sau8757euro.


13/13

13

2.3 Metoda analizei comparative a vnzrilor .

Tabelul 10Analiza comparativa

Elemente decomparaie

Obiectulevaluat

Obiecte analogiceAnalog 1 Analog 2 Analog 3 Analog 4

Pre de ofert 29500 26000 34800 21500

Suprafaa m.p. 32 36 33 38 29

Pre pentru 1m.p.

819,4 787,9 915,8 741,4

Dreptul deproprietate

privat privat privat privat privat

Corecie 1,00 1,00 1,00 1,00

Pre corectat 819,4 787,9 915,8 741,4

Condiii definanare

numerar numerar numerar numerar

Corecie 1,00 1,00 1,00 1,00Pre corectat 819,4 787,9 915,8 741,4

Condiiile devnzare

de pia de pia de pia de pia

Corecie 1,00 1,00 1,00 1,00

Pre corectat 819,4 787,9 915,8 741,4

Amplasare Botanica,Pandurilor21

Botanica,Dacia

Botanica,Grenoble

Botanica,Dacia

Botanica,Cetatea Alba

Corecie 0,95 1,0 0,95 1,05Pre corectat 778,5 787,9 870 778,4

Etajul ultimul intermediar ultimul intermediar ultimul

Corecie 0,9 1 0,9 1

Pre corectat 700,6 787,9 783 778,4

Tipul nclzirii autonom autonom centralizat autonom autonom

Corecie 1 1,03 1 1

Pre corectat 700,6 811,15 783 778,4

Balcon + - + - -Corecie 1,04 1 1,04 1,04

Pre corectat 728,6 811,15 814,32 809,6

Corecia total 0,96 1,03 0,96 1,045

Ponderea 3 4 1 2

Mediaponderat

786,4

Valoarea depia 25164,48


proiect finante imobiliare

Documents