proiect investitii imobiliare silistraru tatiana

UNIVERSITATEA TEHNICĂ A MOLDOVEI

Facultatea Cadastru, Geodezie şi Construcţii

Catedra Evaluarea şi Managementul Imobilului

PROIECT DE AN

la disciplina „Investiţii imobiliare”

Tema: „Analiza ofertelor pentru creditare ipotecară ”

A efectuat studenta gr. CDI-1302

Silistraru Tatiana

A verificat conf.univ., dr.

Svetlana ALBU

Chişinău

2014

CUPRINS:

INTRODUCERE…………………………………..…………………………………… ….....3

CAPITOLUL I ANALIZA OFERTELOR BANCARE ………………………….…..4

CAPITOLUL II EVALUAREA UNUI BUN IMOBIL……………………………….…….13

CAPITOLUL II EVALUAREA UNUI BUN IMOBIL…………………………………..….

CONCLUZII………………………………………………………………………………….21

BIBLIOGRAFIE.............................................................................................................. .......22

2

ÎNTRODUCERE

3

CAPITOLUL I ANALIZA OFERTELOR BANCARE

1.1. Sectorul bancar din Republica Moldova

Pe teritoriul Republicii Moldova activează mai multe bănci comerciale şi de stat ce acordă

diferite servicii persoanelor fizice şi juridice.

Băncile promovează politica de vînzare a serviciilor bancare, orientată spre diversificarea

produselor pentru businessul mic şi mijlociu, dezvoltarea managementului pe relaţii cu clienţii prin

apropierea de necesităţile şi cerinţele individuale. Băncile utilizează cele mai moderne şi eficiente

instrumente de promovare a produselor şi serviciilor bancare. Ele majorează vînzărea de produse

non-creditare, în special prin canalele de distribuire electronică.

Băncile promovează politici activi în domeniul atragerii resurselor financiare de pe piaţa

locală şi externă prin promovarea unui spectru larg de depozite şi alte instrumente financiare. Ele vor

continua conlucrarea cu organizaţiile financiare internaţionale, fondurile de investiţi şi băncile

străine în vederea atragerii resurselor accesibile de pe piaţa externă.

Băncile vor activiza extinderea geografică a reţelei de subdiviziuni teritoriale în regiuni cu

potenţialul economic înalt, va monitoriza şi eficientiza activitatea subdiviziunilor existente ale

băncii. Băncile vor dezvolta tehnologiile de deservire a clienţilor la distanţă şi va lărgi infrastructura

de deservire a cardurilor bancare (bancomate, POS-terminale).

Băncile vor intensifica activitatea de prevenire şi gestiune a riscului prin optimizarea tuturor

procedurilor şi proceselor interne, dezvoltarea mecanismelor de control şi imunizarea portofoliului

bancar.

Băncile vor continua modernizarea tehnologiilor informaţionale, automatizarea proceselor

bancare cu scopul de a minimiza costurile operaţionale ale băncii şi optimizarea proceselor de

business. Băncile vor majora gradul de asigurare a activităţii băncii cu echipament bancar modern şi

tehnica de calcul.

La moment cele mai active bănci comerciale de pe piaţa bancară a Republicii Moldova sunt

urmăzoarele bănci: ProCreditBank; ComerţBank; Moldindconbank; Fincombank; Eurocreditbank;

Unibank; Eximbank; Banca Socială; Victoriabank; Energbank; Mobiasbanca; Moldovagroindbank.

4

Oferte ale creditelor pentru persoane fizice şI juridice

Denumirea Băncii Denumire credit

Persoana juridică/Persoană fizică

ValutaSuma

maximala a creditului

Termen (luni)

% din val. de piață a imobilului propus in gaj care poate fi oferit ca

credit

1

ProCreditBank ProRenovare fizică MDL 150 000 - 600 000 până la 60 75

ProCreditBank ProPractic fizică MDL 150 000 - 300 000 13-24 75

ProCreditBankCredite pentru

mijloace circulante şi fixe juridică MDL 100 000 - 250

000 37-60 80


mijloace circulante şi fixe juridică MDL 250 000 - 600

000 37-60 80


mijloace circulante şi fixe juridică MDL mai mult de 600

000 37-60 80


mijloace circulante şi fixe juridică USD/

EURO

10 000 - 20 000 USD (echivalent

în euro)37-60 80



EURO

20 000 - 50 000 USD (echivalent

în euro)37-60 80



EURO

mai mult de 50 000 (echivalent

în euro)37-60 80

2Comert Bank

Linii de credit pentru

executarea lucrărilor de

construcţie şi reconstrucţie;Cre

dite pentru procurarea

utilajelor;Credite pentru procurarea

imobilului;

juridică MDL max 15 mln lei dec.60 65

Comert Bank Linii de credit pentru juridică USD/

EUROmax 15 mln

lei(echivalent in dec.60 65

executarea lucrărilor de

construcţie şi reconstrucţie;Cre

dite pentru procurarea

utilajelor;Credite pentru procurarea

imobilului;

valuta)

Comert BankAchiziţia,

construcţia şi reparaţia

imobilelor;

fizică MDL 5000-500000 dec.60 60

MOLDINDCONBANK

Credite pt. constructia, renovarea

imobilului locativ, si achizitionarea loturilor de teren

pt.constructii

fizică MDL

în dependenţă de veniturile

lunare şi gajul propus

120

MOLDINDCONBANK Credit ipotecar fizică MDL

în dependenţă de veniturile

lunare şi gajul propus

240

MOLDINDCONBANK Credit Eficient juridică USD nelimitat 60 65

MOLDINDCONBANK Major juridică

MDL 200001-1300000 MDL

36

USD/EURO

echiv. in valuta 200001-

1300000 MDL

USD/EURO

5 FINCOMBANK Ipoteca locativă 20 ani fizică MDL

240 luni - pentru

procurarea imobilelor, 120 luni -

pentru reparatia imobilelor

80%, 100% (în cazul în

care clientul oferă

garanţii imobiliare

suplimentare)

8

FINCOMBANK Credit Progress Business juridică MDL

150 001 - 500 000

lei/echivalent în valută

60 70%

FINCOMBANK Credit Progress Plus Business juridică MDL

500 001-1 100 000

lei/echivalent în valută

60 70%

6

EuroCreditBanc

Credit Investitional juridică

MDL5000-3000000 60 80%

USD/EURO

EuroCreditBanc Credit Overdraft juridică

MDL5000-3000000 12 80%

USD/EURO

EuroCreditBanc

Credit Comercial Rapid juridică MDL pînă la 100000 24 80%

EuroCreditBanc Casa mea fizică MDL minim 5000 180 75%

EuroCreditBanc Retail fizică MDL 500-30000 12

7

UnibankCredit ipotecar pentru imobil

locativ fizică MDL minim 60 000 până la 25 ani

până la 100%

UnibankCredit ipotecar pentru imobil

comercialfizică MDL minim 60 000 până la 25

anipână la 100%

Unibank Credit pentru reparaţii fizică MDL

până la 100% din costul proiectului de reparaţii

până la 10 ani

până la 100%

8 Eximbank Credit ipotecar "FAMIGLIA" fizică MDL 30 000 - 2 000

000până la 20 ani

Eximbank Creditul juridică EURO/ pana la 50 000 pana la 36 pana la 80

9

AGRARIO - STAGIONE

USD echivalentul in MDL

euro luni %

EximbankCreditul

AGRARIO - INVESTO

juridică

EURO/USD echivalentul in MDL

pana la 100 000 euro

pana la 60 luni

pana la 80 %

EximbankCreditul

AGRARIO - FUTURO

juridică

EURO/USD echivalentul in MDL

pana la 150 000 euro

pana la 120 luni

pana la 80 %

9 Banca Sociala Credit Progres fizică MDL 10000-500000 12-36 luni 70%

10

Victoriabank CASA MAGICĂ fizică MDLPână la 70% din costul proiectului

1) Pentru procurarea, construcţia bunului imobil - maxim 15 ani2) Pentru reparaţia capitală, -până la 10 ani.

VictoriabankCredite acordate

persoanelor juridice

juridică MDLPana la 100%

din costul proiectului

pana la 36 luni

10

VictoriabankCredite acordate

persoanelor juridice

juridică USD/EURO

Pana la 100% din costul proiectului

pana la 36 luni

11

Energbank IMPULSl + fizică MDL pînă la 600 000 lei pînă la 36

Energbank credit standart juridică MDLNelimitată (nuva depăşi 10%de la CNP)

pana la 60 luni

Energbank credit standart juridică USD/EURO

Nelimitată (nuva depăşi 10%de la CNP)

pana la 60 luni

12

Mobiasbanca Credit Imobiliar fizică MDL

maxim 70% din valoarea imobilului, până la 100% în cazul în care clientul oferă garanţii imobiliare suplimentare

20 de ani 70% sau 100%

Mobiasbanca Credite Clasice juridică MDLde la 30 001 lei până la 70% din valoarea gajului

18-60 luni 70 %

Mobiasbanca Credite Clasice juridică USD/EURO

de la echivalentul a 30 001 lei până la 70% din valoarea gajului

18-60 luni 70 %

11

13

BEM Credit ipotecar fizică MDL

maxim 70% din valoarea imobilului, până la 100% în cazul în care clientul oferă garanţii imobiliare suplimentare

pînă la 7 ani 70 %

BEM Ipoteca 70 fizică MDL

până la 70% din costul imobilului procurat, dar nu mai mult de echivalentul în lei a 70,000.00 Euro;

până la 12 ani 70 %

14

MAIB Credite imobiliare fizică MDL

de la 30 000 la 100% din proiectul creditat

de la 6 la 240 luni

MAIB Credite imobiliare AVANTI fizică MDL pana la 800 000

leide la 6 la 360 luni 70%

MAIBCredite pentru

intreprinderi nou create

juridică USD de la 1000 la 30000

de la 18 la 36 luni

Capitolul II Evaluarea unui apartament prin metoda analizei pieţei.

12

În acest capitol s-e efctuat evaluarea unui apartament cu 3 odăi din mun. Chişinău, sect.

Rîşcani, str. Gh. Madan, 87/5. Apartamentul este cu 3 camere, situat la et. 4 al blocului, seria 102.

Apartamentul este în stare bună, reparat, cu geamurile termopan, parket, pereţii tencuiţi sub fon.

Pentru evaluarea bunurlui imobile s-au ales 3 oferte analogice, din acelaş cartier, aceieşi

serie. Toate apartamentele sunt din case executate din blocuri de calcar.

CaracteristiciObiectul evaluării Obiectul №1 Obiectul №2 Obiectul №3

Amplasarea

mun. Chişinău, sect. Rîşcani,

str. Gh. Madan 87/5 ap.42

mun.Chişinău, sect. Rîşcani,

str. Gh. Madan. 87/2



mun.Chişinău, sect. Rîşcani, str. Iazului, 6

Preţul (euro)72,00

50000 59000 55000Suprafaţa totală (m2) 69,00 71,00 74,00Preţul 1 m2 (euro/m2) 725 831 743Drept de proprietate Drept deplin Drept deplin Drept deplin Drept deplinCorecţia pentru drept de proprietate 1,00 1,00 1,00Preţul după corecţie 725 831 743Condiţiile pieţei (data evaluării) 22.05.2014 Ofertă Ofertă OfertăCorecţia pentru condiţiile pieţei 0,95 0,95 0,95Preţul după corecţie 688 789 706

Condiţiile de vînzare De piață De piață De piață De piațăCorecţia pentru condiţiile de vînzare 1,00 1,00 1,00Preţul după corecţie 688 789 706Condiţii de finanţare De piață De piață De piață De piațăCorecţia pentru condiţii de finanţare 1,00 1,00 1,00Preţul după corecţie 688 789 706

Amplasarea obiectului

mun. Chişinău, sect. Rîşcani,

str. Gh. Madan 87/5 ap.42





mun.Chişinău, sect. Rîşcani, str. Iazului, 6

Corecţia pentru amplasare 1,00 1,00 0,98Preţul după corecţie 688 789 692

Materialul construcţieiblocuri de

calcarblocuri de

calcarblocuri de

calcarblocuri de

calcarCorecţia pentru materialul construcţiei 1,00 1,00 1,00Preţul după corecţie 688 789 692

Starea fizică bună bună bună bunaCorecţia pentru starea fizică 1,00 1,00 1,00Preţul după corecţie 688 789 692

Sistema de încălzire centralizată centralizată centralizată autonomaCorecția pentru sistema de încălzire 1,00 1,00 0,97Preţul după corecţie 688 789 671

Etaj/etaje 4/5 5/5 1/5 4/5Corecția pentru etaj 0,96 0,97 1,00Preţul după corecţie 661 766 671Nr. de odăi 3 3 3 3

13

Corecția pentru nr. odăi 1,00 1,00 1,00Preţul după corecţie 661 766 671Suprafaţa, m2 72,00 69,00 71,00 74,00Corecţia pentru suprafaţă 1,00 1,00 1,00Preţul după corecţie 661 766 671

Existenţa mobilei - - + +Corecţia pentru mobilă 1,00 0,90 0,95Preţul după corecţie 661 689 638Corectia cumulativa 661 689 638 0,91 0,83 0,86

Ponderea 35 30 35

Media (euro/m2) 663Media ponderată (euro/m2) 661Valoarea totală (Euro) 47 609Valoarea totală (lei) 900 219

Capitolul III Graficul de rambursare creditului solicitat.

În urma studierii pieţei bancare, şi anume oferirea creditelor imobiliare persoanelor fizice, am

cocluzionat că varianta optimă pentru primirea unui credit pe o perioadă de 10 ani este oferta de

14

la Moldova Agroindbank poţi obţine un credit imobiliar care se acordă pe o perioadă de până la 20

de ani, la o rată a dobânzii* flotantă - 11% anual. Pentru a beneficia de acest credit, trebuie să dispui

de un salariu minim de 1100 lei, iar rata lunară de plată nu trebuie să depăşească 70% din venitul

lunar net. Creditul imobiliar se acordă în condiţiile în care solicitantul participă cu mijloace proprii,

în mărime de cel puţin 30%.

Avantaje:

Acum, la primirea creditului poţi pune în gaj doar locuinţa procurată;

Pentru achitarea creditului banca va accepta toate sursele de venit de care dispuneţi (salarii,

venituri din transferuri de peste hotare, venituri din chirii, venituri din activităţi de

întreprinzător);

Banca vă poate finanţa 100% din valoarea imobilului la primirea creditului, dacă dispuneţi de

un gaj suplimentar;

Acordarea şi rambursarea creditelor în MDL.

Astfel, am decis să procur un apartament cu 1 odaie în valoare de 28000 Euro. La prima

etapă dispun de I rată, în mărime de 30% din costul apartamentului, ce constituie 8400 euro.

Astfel, suma necesară să o i-au credit constituie 19600 euro sau 362600 lei(cursul valutar 1E =

18,5lei).

Pentru a determina cîv va costa creditul oferit de Moldova Agroindbank pentru o perioadă de

10 ani, cu rata 11% efectuăm următoarele calcule.

A = 0,009166 / 1 – (1/0,0091666)

Luna Soldul creditului Principal Dobanda Rata lunara

Comisioane (0,07% lunar)

Rata lunara totala

0,00 370000,00 0,00 0,00 0,00 1000,00 1000,001,00 370000,00 1705,07 3391,64 5096,71 259,00 5355,712,00 368294,93 1720,70 3376,01 5096,71 257,81 5354,523,00 366574,23 1736,47 3360,24 5096,71 256,60 5353,314,00 364837,75 1752,39 3344,32 5096,71 255,39 5352,10

15

5,00 363085,36 1768,45 3328,26 5096,71 254,16 5350,876,00 361316,91 1784,67 3312,05 5096,71 252,92 5349,637,00 359532,24 1801,02 3295,69 5096,71 251,67 5348,398,00 357731,22 1817,53 3279,18 5096,71 250,41 5347,129,00 355913,68 1834,19 3262,52 5096,71 249,14 5345,85

10,00 354079,49 1851,01 3245,71 5096,71 247,86 5344,5711,00 352228,48 1867,98 3228,74 5096,71 246,56 5343,2712,00 350360,51 1885,10 3211,61 5096,71 245,25 5341,9713,00 348475,41 1902,38 3194,33 5096,71 243,93 5340,6514,00 346573,03 1919,82 3176,90 5096,71 242,60 5339,3115,00 344653,21 1937,41 3159,30 5096,71 241,26 5337,9716,00 342715,80 1955,17 3141,54 5096,71 239,90 5336,6117,00 340760,62 1973,10 3123,62 5096,71 238,53 5335,2518,00 338787,53 1991,18 3105,53 5096,71 237,15 5333,8619,00 336796,34 2009,44 3087,28 5096,71 235,76 5332,4720,00 334786,91 2027,86 3068,86 5096,71 234,35 5331,0621,00 332759,05 2046,44 3050,27 5096,71 232,93 5329,6422,00 330712,61 2065,20 3031,51 5096,71 231,50 5328,2123,00 328647,41 2084,13 3012,58 5096,71 230,05 5326,7724,00 326563,27 2103,24 2993,47 5096,71 228,59 5325,3125,00 324460,03 2122,52 2974,20 5096,71 227,12 5323,8426,00 322337,52 2141,97 2954,74 5096,71 225,64 5322,3527,00 320195,54 2161,61 2935,10 5096,71 224,14 5320,8528,00 318033,93 2181,42 2915,29 5096,71 222,62 5319,3429,00 315852,51 2201,42 2895,29 5096,71 221,10 5317,8130,00 313651,09 2221,60 2875,11 5096,71 219,56 5316,2731,00 311429,49 2241,96 2854,75 5096,71 218,00 5314,7132,00 309187,53 2262,51 2834,20 5096,71 216,43 5313,1433,00 306925,02 2283,25 2813,46 5096,71 214,85 5311,5634,00 304641,76 2304,18 2792,53 5096,71 213,25 5309,9635,00 302337,58 2325,31 2771,41 5096,71 211,64 5308,3536,00 300012,27 2346,62 2750,09 5096,71 210,01 5306,7237,00 297665,65 2368,13 2728,58 5096,71 208,37 5305,0838,00 295297,52 2389,84 2706,87 5096,71 206,71 5303,4239,00 292907,68 2411,75 2684,97 5096,71 205,04 5301,7540,00 290495,94 2433,85 2662,86 5096,71 203,35 5300,0641,00 288062,08 2456,16 2640,55 5096,71 201,64 5298,3642,00 285605,92 2478,68 2618,04 5096,71 199,92 5296,6443,00 283127,24 2501,40 2595,31 5096,71 198,19 5294,9044,00 280625,84 2524,33 2572,38 5096,71 196,44 5293,1545,00 278101,52 2547,47 2549,25 5096,71 194,67 5291,3846,00 275554,05 2570,82 2525,89 5096,71 192,89 5289,6047,00 272983,23 2594,38 2502,33 5096,71 191,09 5287,8048,00 270388,84 2618,17 2478,55 5096,71 189,27 5285,9949,00 267770,68 2642,17 2454,55 5096,71 187,44 5284,1550,00 265128,51 2666,39 2430,33 5096,71 185,59 5282,3051,00 262462,12 2690,83 2405,89 5096,71 183,72 5280,44

16

52,00 259771,30 2715,49 2381,22 5096,71 181,84 5278,5553,00 257055,80 2740,39 2356,33 5096,71 179,94 5276,6554,00 254315,42 2765,51 2331,21 5096,71 178,02 5274,7355,00 251549,91 2790,86 2305,86 5096,71 176,08 5272,8056,00 248759,06 2816,44 2280,27 5096,71 174,13 5270,8457,00 245942,62 2842,26 2254,46 5096,71 172,16 5268,8758,00 243100,36 2868,31 2228,40 5096,71 170,17 5266,8859,00 240232,05 2894,60 2202,11 5096,71 168,16 5264,8860,00 237337,45 2921,14 2175,58 5096,71 166,14 5262,8561,00 234416,32 2947,91 2148,80 5096,71 164,09 5260,8062,00 231468,40 2974,93 2121,78 5096,71 162,03 5258,7463,00 228493,47 3002,20 2094,51 5096,71 159,95 5256,6664,00 225491,27 3029,72 2066,99 5096,71 157,84 5254,5665,00 222461,54 3057,50 2039,22 5096,71 155,72 5252,4466,00 219404,04 3085,52 2011,19 5096,71 153,58 5250,3067,00 216318,52 3113,81 1982,91 5096,71 151,42 5248,1468,00 213204,71 3142,35 1954,36 5096,71 149,24 5245,9669,00 210062,36 3171,16 1925,56 5096,71 147,04 5243,7670,00 206891,21 3200,22 1896,49 5096,71 144,82 5241,5471,00 203690,98 3229,56 1867,15 5096,71 142,58 5239,3072,00 200461,42 3259,16 1837,55 5096,71 140,32 5237,0473,00 197202,26 3289,04 1807,67 5096,71 138,04 5234,7574,00 193913,22 3319,19 1777,52 5096,71 135,74 5232,4575,00 190594,03 3349,61 1747,10 5096,71 133,42 5230,1376,00 187244,42 3380,32 1716,39 5096,71 131,07 5227,7877,00 183864,10 3411,30 1685,41 5096,71 128,70 5225,4278,00 180452,80 3442,57 1654,14 5096,71 126,32 5223,0379,00 177010,22 3474,13 1622,58 5096,71 123,91 5220,6280,00 173536,09 3505,98 1590,74 5096,71 121,48 5218,1981,00 170030,11 3538,11 1558,60 5096,71 119,02 5215,7382,00 166492,00 3570,55 1526,17 5096,71 116,54 5213,2683,00 162921,45 3603,28 1493,44 5096,71 114,05 5210,7684,00 159318,17 3636,31 1460,41 5096,71 111,52 5208,2485,00 155681,87 3669,64 1427,07 5096,71 108,98 5205,6986,00 152012,23 3703,28 1393,44 5096,71 106,41 5203,1287,00 148308,95 3737,22 1359,49 5096,71 103,82 5200,5388,00 144571,73 3771,48 1325,23 5096,71 101,20 5197,9189,00 140800,24 3806,05 1290,66 5096,71 98,56 5195,2790,00 136994,19 3840,94 1255,77 5096,71 95,90 5192,6191,00 133153,25 3876,15 1220,56 5096,71 93,21 5189,9292,00 129277,10 3911,68 1185,03 5096,71 90,49 5187,2193,00 125365,42 3947,54 1149,17 5096,71 87,76 5184,4794,00 121417,88 3983,72 1112,99 5096,71 84,99 5181,7195,00 117434,15 4020,24 1076,47 5096,71 82,20 5178,9296,00 113413,91 4057,09 1039,62 5096,71 79,39 5176,1097,00 109356,82 4094,28 1002,43 5096,71 76,55 5173,2698,00 105262,54 4131,81 964,90 5096,71 73,68 5170,40

17

99,00 101130,72 4169,69 927,02 5096,71 70,79 5167,50100,00 96961,03 4207,91 888,80 5096,71 67,87 5164,59101,00 92753,12 4246,48 850,23 5096,71 64,93 5161,64102,00 88506,64 4285,41 811,30 5096,71 61,95 5158,67103,00 84221,23 4324,69 772,02 5096,71 58,95 5155,67104,00 79896,54 4364,33 732,38 5096,71 55,93 5152,64105,00 75532,21 4404,34 692,37 5096,71 52,87 5149,59106,00 71127,87 4444,71 652,00 5096,71 49,79 5146,50107,00 66683,16 4485,46 611,26 5096,71 46,68 5143,39108,00 62197,70 4526,57 570,14 5096,71 43,54 5140,25109,00 57671,13 4568,06 528,65 5096,71 40,37 5137,08110,00 53103,07 4609,94 486,77 5096,71 37,17 5133,89111,00 48493,13 4652,20 444,52 5096,71 33,95 5130,66112,00 43840,93 4694,84 401,87 5096,71 30,69 5127,40113,00 39146,09 4737,88 358,84 5096,71 27,40 5124,12114,00 34408,22 4781,31 315,41 5096,71 24,09 5120,80115,00 29626,91 4825,13 271,58 5096,71 20,74 5117,45116,00 24801,77 4869,37 227,35 5096,71 17,36 5114,07117,00 19932,41 4914,00 182,71 5096,71 13,95 5110,67118,00 15018,41 4959,05 137,67 5096,71 10,51 5107,23119,00 10059,36 5004,50 92,21 5096,71 7,04 5103,75120,00 5054,86 5050,38 46,34 5096,71 3,54 5100,25

369995,52 241610,04 611605,56 19450,36 631055,92

CONCLUZII

18

proiect investitii imobiliare silistraru tatiana

Documents