creditul bancar, produs de bază în activitatea băncilor comerciale

1

Creditul bancar,

produs de bază în activitatea băncilor comerciale Cuprins

Capitolul 1: Analiza sistemului bancar în România

1.1. Scurt istoric al sistemului bancar din România

1.2. Politica de creditare 1.3. Principiile activităţii de creditare

Capitolul 2: Piaţa creditului ipotecar

2.1. Creditul ipotecar – aspecte generale

2.2. Piaţa ipotecară comună

Capitolul 3: Studiu de caz - creditul de nevoi personale cu

ipotecă de la OTP Bank România

3.1. Prezentarea produsului

3.2. Calcul credit

Bibliografie

Anexe

2

Capitolul 1:

-Analiza sistemului bancar în România-

1.1. Scurt istoric al sistemului bancar din România

Primele dovezi ale desfăşurării unei activităţi bancare pe teritoriul

României au fost descoperite între anii 1786-1855, reprezentând 55 de plăci

de piatră, găsite într-o zonă de mine aurifere. Aceste mine datau din perioada

Daciei Traiane şi conţin detalii referitoare la contractul privind înfiinţarea

unei instituţii bancare. Clauzele principale se refereau la faptul că băncile

acordau împrumut în numerar şi percepeau dobânzi.

În epoca modernă, primele încercări de creare a unei bănci au avut loc

la începutul secolului al XIX-lea. Încă din 1861, a fost ridicată problema

creării unei bănci naţionale de către Ion C. Brătianu, care în, discursul său

rostit în Cameră în ziua de 10 ianuarie, a afirmat că: atăta timp cât nu vom

avea o bancă naţională, nu vor dispare crizele financiare din ţară.

La 27 februarie 1880, Guvernul I. C. Brătianu a depus în Cameră

proiectul unei bănci naţionale care trebuia să ajute economia naţională mai

mult ca oricare altă instituţie.

La 17 aprilie 1880, proiectul depus de ministrul de finanţe I. C.

Brătianu, a devenit legea prin care se statorniceau normele de organizare ale

Băncii Naţionale a României, care urma să-şi înceapă activitatea la 1 iulie

1880.

Acest moment important a fost caracterizat de Ştefan Zeletin ca fiind

cel mai de seamă eveniment în dezvoltarea burgheziei române moderne,

metropola capitalismului nostru bancar.

3

Înfiinţarea B.N.R. a creat premisele pentru apariţia şi altor bănci şi

pentru dezvoltarea sistemului bancar românesc, Banca Naţională a României

constituindu-se ca o importantă instituţie destinată creditării activităţii

economice şi comerciale, scontării dar şi operaţionării cu alte instrumente

financiare.

În anul 1989, în România existau 4 bănci: Banca Naţională a

României, Banca Română de Comerţ Exterior, Banca de Investiţii şi Banca

Agricolă, la care se adauga şi C.E.C.-ul.

După 1989, România a fost martora multor schimbări, iar trecerea la o

economie de piaţă a determinat creşterea continuă a numărului de agenţi

economici privaţi.

Reforma sistemului bancar a început în 1990-1991, prin elaborarea şi

abordarea unei noi legislaţii bancare privind organizarea şi funcţionarea

băncii centrale şi a băncilor comerciale.

Sistemul bancar din România este structurat pe două nivele, respectiv

o bancă centrală şi instituţiile financiare, cărora prin lege li s-a acordat

statutul de bănci. B.N.R. este banca centrală a ţării, instituţia de emisiune a

statului român.

Prin noile reglementări, Banca Naţională încearcă să creeze un sistem

bancar modern şi, în acelaşi timp, să-şi îndeplinească rolul de bancă centrală.

Astfel, operaţiunile comerciale îndeplinite până la 1989 de către Banca

Naţională au fost transferate unei noi bănci comerciale (B.C.R.).

În România, băncile comerciale funcţionează conform legii privind

societăţile comerciale, legii privind activitatea bancară şi pe baza licenţei

(autorizaţiei) acordate de B.N.R.

Având în vedere rolul şi importanţa pe care le au băncile la buna

funcţionare a unităţilor economice şi a economiei în ansamblu, s-a impus ca

4

în perioada de tranziţie la economia de piaţă, să se creeze un sistem modern,

capabil să ofere o gamă largă de produse şi servicii bancare de un nivel

calitativ superior care să satisfacă exigenţele tuturor categoriilor de agenţi

economici (clienţi) din economia de piaţă.

Există un potenţial considerabil de creştere şi dezvoltare a activităţii

bancare, atât în domeniul clienţilor persoane juridice, cât şi, pe termen lung,

în domeniul clienţilor persoane fizice.

În acest context, imediat după 1989, la începutul perioadei de

tranziţie, în activitatea bancară din România, s-au produs o serie de

schimbări esenţiale:

Banca Naţională a României a fost reorganizată, intrând în sarcinile

sale fireşti de bancă centrală, următoarele funcţii:

• emisiune monetară;

• asigurarea stabilităţii monetare;

• administrarea rezervelor valutare ale ţării;

• urmărirea executării balanţei de plăţi externe;

• supravegherea activităţilor bancare.

Pentru acivităţile comerciale ale Băncii Naţionale a României, a fost

creată Banca Comercială Română S.A. Pentru menţinerea circulaţiei băneşti

la nivel corespunzător, B.N.R. asigură legătura dintre dimensiunile creditului

şi volumul masei monetare aflat în circulaţie.

Băncile (Banca Română de Comerţ Exterior, Banca Agricolă, Banca

de Investiţii), pe baza Hotărârii Guvernului, au fost transformate în

bănci comerciale, cu capital de stat şi autohton privat, aprobându-li-se

şi noi statute de organizare şi funcţionare.

5

Au fost înfiinţate bănci cu capital privat autohton şi străin, precum şi

sucursale ale unor bănci străine.

Băncile constituite aveau obligaţia de a deschide conturi de

corespondent la Banca Naţională şi de a crea rezerve minime potrivit

reglementărilor date de către B.N.R. şi alte conturi, precum şi să se

refinanţeze de la aceasta, în conditiile stabilite.

Crearea de bănci particulare contribuie atât la o mai bună acoperire a

nevoilor de capital, căt şi la dezvoltarea procesului concurenţial cu efecte

benefice pentru agenţii economici şi pentru economia naţională în ansamblu.

Principalul obiectiv al reformei sistemului bancar românesc este de a se crea

un sistem bancar modern, corespunzător standardelor internaţionale, care să

contribuie direct la dezvoltarea şi stabilitatea economiei. Acest obiectiv

poate fi atins prin activitatea concentrată a Băncii Naţionale a României şi a

băncilor comerciale.

Sectorul bancar a identificat un număr de obiective pe termen scurt,

mediu si lung, de natură să întărească şi să dezvolte infrastructura financiară.

Astfel, Banca Naţională a României a stabilit prin regulamentele sale, atât

nivelul minim de lichiditate, cât şi modul de calcul al gradului de lichiditate

al unei bănci comerciale.

1.2. Politica de creditare

Preocuparea constantă a băncii centrale este de realizare a unui sistem

bancar sigur, modern şi competitiv, care să asigure o bună intermediere şi să

genereze încrederea publicului, se concretizează, între altele, în

monitorizarea sistematică a pieţei interne a produselor şi serviciilor bancare

6

şi a tendinţelor înregistrate în sectorul bancar european. Informaţiile astfel

obţinute sunt valorificate prin elaborarea de studii şi analize ce au ca

principal obiectiv impulsionarea dezvoltării produselor şi serviciilor bancare

pentru care nivelurile înregistrate în prezent pe piaţă sunt net inferioare în

raport cu cele ale pieţei potenţiale.

Unul dintre cele mai recente studii1 realizat în acest context de către

BNR, a analizat următoarele produse/servicii care se circumscriu situaţiei

menţionate:

• creditele pentru investiţii;

• creditele ipotecare;

• creditele pentru agricultură;

• creditele pentru Administraţia Publică Locală (APL);

• creditele pentru Întreprinderi Mici şi Mijlocii (IMM);

• instrumentele financiare derivate.

Produsele/serviciile au fost selecţionate pe baza consultării cu

numeroşi reprezentanţi ai comunităţii bancare, în cadrul cărora s-a evidenţiat

faptul că, în condiţiile în care băncile consideră saturată piaţa creditelor

corporative pe termen scurt, strategiile lor de expansiune vizează, în

principal, produsele de mai sus.

Scopul principal al analizei BNR a fost urmărirea identificării

cauzelor care determină ponderea relativ redusă a acestor produse/servicii în

oferta băncilor, precum şi a factorilor care frânează dezvoltarea lor,

considerându-se utilă implicarea activă a băncilor în realizarea acestui

studiu. S-a urmărit necesitatea trecerii la o etapă mai activă în reglementarea

şi supravegherea bancară, în care BNR să nu se limiteze la a reacţiona la 1 Banca Naţională a României, Crearea cadrului necesar dezvoltării pieţei unor produse/servicii bancare.

7

evoluţiile pieţei, ci să încerce să le anticipeze şi să sensibilizeze factorii

decizionali în vederea adoptării acelor măsuri care să conducă la dezvoltarea

sustenabilă a activităţii bancare din România.

Un alt obiectiv urmărit de către BNR, de natură strict prudenţială, a

fost acela de a permite băncilor să identifice riscurile asociate diverselor

produse bancare şi să ia, din timp, măsurile necesare contracarării acestor

riscuri, evitând astfel posibile dificultăţi majore. Nu în ultimul rând, se

doreşte a se răspunde preocupărilor legitime ale agenţilor economici şi ale

populaţiei, care ar dori ca băncile să se implice cât mai mult în activitatea de

creditare.

Majoritatea produselor analizate se află în stadiu incipient de

dezvoltare, factorii care frânează dezvoltarea acestora fiind, în principal,

legaţi de condiţiile macroeconomice, cadrul legal inadecvat sau insuficient

dezvoltat, comportamentul participanţilor la piaţă.

Potrivit acestui studiu, s-au putut trage următoarele concluzii privind

piaţa creditului ipotecar în România:

Având în vedere ameliorarea cadrului economic general, principalele

bănci din România şi-au manifestat în ultimii 3 ani interesul pentru

extinderea pieţei creditului ipotecar.

Totuşi, există o serie de factori care au reprezentat un obstacol major

în ceea ce priveşte sporirea portofoliului de credite pe termen mediu şi lung,

cei mai reprezentativi fiind:

• volatilitatea încă accentuată a economiei;

• incertitudinile legate de previzionarea corectă a

raportului de schimb ROL/USD, ROL/EUR;

• nivelurile ridicate ale ratelor dobânzii.

8

Există, însă, premise încurajatoare pentru dezvoltarea pieţei creditului

ipotecar, estimându-se încă din acea perioadă că piaţa creditului ipotecar are

un potenţial considerabil. Astfel, mai mult de 55% dintre clădirile din

România au fost amortizate complet, iar ţara noastră se afla pe unul dintre

ultimele locuri în Europa în ceea ce priveşte spaţiul locativ destinat unei

persoane (17,4 m2/persoană), cu mult sub nivelul altor ţări (Ungaria – 32,1

m2/persoană; Cehia – 25,5 m2/persoană).

În perioada 2000 – 2002, băncile din România au acordat credite

ipotecare persoanelor fizice pentru construirea, cumpărarea, reabilitarea,

consolidarea sau extinderea imobilelor cu destinaţie locativă, pe termene

care, în general, nu au depăşit 10 ani, sursele de finanţare a acestora fiind

reprezentate, în marea lor majoritate, de depozite atrase de la clientelă.

Creditele ipotecare au fost acordate, în principal, în baza legislaţiei generale,

adoptarea Legii nr. 190/1999 privind creditul ipotecar pentru investiţii

imobiliare neconstituind un stimulent real în dezvoltarea acestui produs.

Reticenţa băncilor de a acorda credite ipotecare în baza Legii nr.

190/1999 s-a datorat unor limitări impuse de prevederile acesteia, respectiv:

o modul de calcul al indicelui de referinţă al dobânzii la creditele

ipotecare trebuia stabilit prin hotărâre a Guvernului, fapt ce nu s-a

concretizat practic;

o creditele ipotecare se puteau acorda numai în lei;

o durata minimă pentru care puteau fi acordate credite ipotecare

populaţiei era de 10 ani.

Aceste inconveniente au fost însă soluţionate prin apariţia OUG nr.

201/2002 pentru modificarea Legii nr. 190/1999 privind creditul ipotecar

pentru investiţii imobiliare.

9

Prin efectuarea acestui studiu, s-au putut, de asemeanea trage

următoarele concluzii privind evoluţia ulterioară a creditelor ipotecare:

• deşi portofoliul de credite ipotecare a crescut în termeni reali de circa

4 ori în perioada 30.06.2000 – 31.12.2002, creditele ipotecare nu au

înregistrat un trend consecvent în această perioadă, intervalele

caracterizate printr-o creştere reală a creditelor ipotecare alternând cu

cele de diminuare a acestora în termeni reali;

• ponderea creditelor ipotecare în totalul creditelor acordate de bănci a

înregistrat niveluri extrem de reduse, deşi ritmul de creştere este

apreciabil (de la 0,49% la 30.06.2001 la 1,54% la 31.12.2002);

• ponderea creditelor ipotecare restante/îndoielnice în totalul creditelor

ipotecare acordate de bănci a înregistrat niveluri reduse şi în scădere

în perioada analizată, respectiv de la 0,43% la 0,19%.

Acest aspect relevă nivelul calitativ relativ ridicat al portofoliului de

credite ipotecare acordate de bănci, datorat selecţiei severe practicate în

domeniul clientelei potenţiale.

• în perioada 30.06.2000 – 30.06.2001, cea mai mare pondere, de circa

65% din totalul creditelor ipotecare acordate, au deţinut-o creditele

ipotecare acordate în lei (situaţie datorată, în parte, imposibilităţii

acordării de credite ipotecare în valută în baza Legii nr. 190/1999).

În anul 2002 asistăm la o inversare a ponderilor în favoarea creditului

ipotecar în valută, care ajunge să deţină la sfârşitul anului circa 69% din

totalul creditelor ipotecare. Tot la sfârşitul anului 2002 valoarea portofoliului

de credite ipotecare la nivelul sistemului bancar a fost de circa 90-100

milioane USD, ceea ce a reprezentat 1,95% din totalul creditelor

neguvernamentale şi 0,22% din PIB1. Valorile acestor indicatori reflectă

10

dimensiunea extrem de redusă a pieţei creditului ipotecar în România,

datorată gradului scăzut de utilizare a acestui produs la nivelul băncilor.

Relaţiile de credit sunt relaţii băneşti de repartiţie a produsului global

sau a componentelor sale, relaţii reprezentând mobilizarea unor

disponibilităţi băneşti în vederea acoperirii unor nevoi temporare. Creditorii

tradiţionali sunt băncile, însă în aceeaşi categorie se mai înscriu şi

persoanele fizice, şi corporaţiile care cumpără obligaţiuni, precum şi

autorităţile locale sau centrale. Gama creditorilor este diversificată, iar în

perioada actuală nu se mai pot identifica creditori puri sau debitori puri.

Relaţiile de credit au ca puncte comune următoarele aspecte:

o Au caracter rambursabil, adică transferul bănesc este temporar.

Agentul către care este direcţionat transferul, numit debitor, poate

utiliza mijloacele numai un timp dat, după care trebuie să le returneze celui

de la care şi le-a procurat. Agentul dinspre care este direcţionat transferul,

numit creditor, este proprietarul de fapt şi de drept al respectivelor mijloace.

o Sunt purtătoare de dobândă, adică serviciul, constând în a dispune,

temporar, de mijloacele băneşti ce fac obiectul relaţiilor de credit, este

remunerat.

Dobânda apare ca o remunerare a celui ce dă cu împrumut, reprezintă

o cheltuială pentru cel ce ia cu împrumut şi este considerată de aceea ca un

cost al capitalului bănesc. Pentru necesităţi de ordin practic, dar şi pentru

surplusul de expresivitate, acest cost se exprimă de regulă sub formă

procentuală. De asemenea, tot ca regulă, există uzanţa ca, în lipsa unei alte

precizări, durata de referinţă a acestui cost să fie considerată anul.

Astfel, creditul poate fi definit ca o operaţiune prin care se iau în

stăpânire imediată resurse, în schimbul unei promisiuni de rambursare

11

viitoare, în mod normal însoţite de plata unei dobânzi ce remunerează pe

împrumutător. Operaţiunea priveşte două părţi, partea care acordă creditul şi

partea care îl primeşte sau, altfel spus, se îndatorează.

Altfel spus, creditul este operaţiunea prin care o parte numită creditor,

pune la dispoziţie resurse proprii sau împrumutate unei alte părţi, numită

debitor, în schimbul unui preţ (dobânda) şi sub constrângerea respectării

unor condiţii minimale.

În literatura de specialitate, creditele sunt clasificate în funcţie de mai

multe criterii, dintre care, cele mai semnificative care sunt luate în

considerare de către experţi, sunt:

o în funcţie de sfera de creditare, se identifică:

• creditul comercial: este acel credit acordat între

societăţile comerciale nefinanciare;

• creditul bancar: este acel credit în care unul dintre

parteneri este o bancă;

• creditul obligatar: este cel în care debitor este, de

regulă, statul. Această poziţie poate fi deţinută şi

de o administraţie publică sau de un agent

economic pe piaţa respectivă;

• creditul ipotecar: este acel credit al cărui obiect îl

reprezintă materia proprietăţii imobiliare:

construcţii şi terenuri;

• creditul de consum: este creditul al cărui obiect îl

formează consumul personal.

o în funcţie de perioada de derulare a relaţiilor de credit, există

credite:

12

• pe termen scurt;

• pe termen mediu;

• pe termen lung.

Graniţele temporare ale acestor categorii de credite sunt diferite în

funcţie de alte criterii specifice de diferenţiere a creditelor. În acest sens, în

cazul creditului bancar pentru nevoi curente, termenul scurt este identificat

prin durate de la 1 la 90 de zile, termenul mediu prin durate între 90 şi 365

de zile, iar termenul lung prin durate de peste 1 an.

În cazul creditului de investiţii, duratele sunt până la 1 an pentru

termenul scurt, între 1 şi 3-5 ani pentru termenul mediu şi peste 5 ani pentru

termenul lung.

o în funcţie de calitatea partenerilor de credit, există:

• creditul bancar: creditorul, reprezentat de o

instituţie bancară, stabileşte condiţiile de creditare, negocierea acestor

condiţii fiind o excepţie;

• creditul comercial: acordat între partenerii de

afaceri, în care condiţiile de creditare le propune creditorul şi, de regulă, sunt

negociate între părţi;

• creditul public: în care debitor este statul, care de

regulă fixează condiţiile de creditare.

Definiţia standard acceptată din punct de vedere lingvistic în ceea ce

priveşte noţiunea de risc, susţine că riscul reprezintă probabilitatea

producerii unui eveniment cu rezultate adverse pentru subiect. Însă, din

punct de vedere financiar, definiţia se completează cu anumite aspecte,

considerând că nu trebuie pus semnul de echivalenţă între probabilitate şi

13

risc: probabilitatea constituie de fapt unitatea de măsură a riscului şi mijloc

de cuantificare pentru acesta.

O altă definiţie a riscului2, acceptată de majoritatea experţilor ca fiind

una cuprinzătoare, defineşte riscul într-o afacere ca fiind un eveniment viitor

şi probabil a cărei producere ar putea provoca anumite pierderi.

Analiza validităţii informaţiilor furnizate prin activitatea de rating este

un demers complex. Din punct de vedere etimologic, cuvântul rating

înseamnă evaluare, desemnând în acelaşi timp două dimensiuni distincte:

• analiza riscului: care reprezintă un proces;

• nota: rezultatul final al procesului.

Ratingul reprezintă un concept care este caracterizat prin următoarele

puncte:

o Criteriile procesului de notare: în sensul că ratingurile se realizează

pe baza informaţiilor furnizate de emitent şi din alte surse considerate

ca fiind de încredere.

Agenţiile de rating susţin însă foarte clar că ratingul nu este o

recomandare de a cumpăra, de a vinde sau de a deţine un titlu, acesta având

doar funcţia izolată de evaluare a riscului, care este doar un element al

procesului decizional de investiţie.3

o Ratingurile, ca măsură relativă a calităţii creditului: ratingurile

realizează o clasificare calitativă a celor ce apelează la bănci sau la

pieţele financiare cu ajutorul unor criterii de evaluare similare.

2 Costin C. Kiriţescu, Emilian M. Dobrescu, Băncile – Mică Enciclopedie, Editura Expert, 1998. 3 Moody’s Rating Methodology , noiembrie, 1997.

14

Diferenţierea notelor acordate sintetizează remunerarea suplimentară,

prin primele de risc, ce trebuie acordată pentru proiectele mai riscante faţă

de cele cu grad redus de incertitudine.

o Plafoanele suverane: consideraţiile cu privire la riscul de ţară sunt o

parte integrantă a analizei emitenţilor, deoarece ratingurile sunt

influenţate şi de devizele în care sunt emise titlurile.

Ratingurile de ţară reprezintă, în general, un plafon maximal pentru

notele acordate atât firmelor, cât şi autorităţilor locale sub-suverane. Este

totuşi posibil ca o entitate locală să se califice pentru un rating superior celui

de ţară.

o Evenimentele speciale. Indiferent de calitatea creditului şi de

categoria de risc, falimentul poate fi provocat de „evenimente

speciale” pe care agenţiile de rating le definesc ca modificări în

situaţia financiară ce au un impact brusc asupra calităţii creditului,

deşi momentul precis de producere şi natura acestor modificări nu pot

fi prevăzute cu ajutorul instrumentelor fundamentale de analiză a

creditului.

Exemple de astfel de evenimente pot fi: fuziuni, preluări, dezinvestiri,

începerea procedurii de intrare în faliment pentru a beneficia de protecţia

oferită de legea falimentului faţă de litigii.

Relaţii de credit au existat şi în economiile premonetare, deci creditul

poate exista şi în economiile fără de monedă4. Operaţiunile de credit pot

interveni într-o gamă amplă de relaţii între indivizi, sub forma unor acorduri

personale simple, până la tranzacţiile formalizate, ce se efectuează pe pieţe

4 Basno, C., Dardac, N. – Monedă, credit, bănci, Ed. Didactică şi pedagogică, Bucureşti, 1994.

15

monetare sau financiare foarte dezvoltate şi formulate în cadrul unor

contracte complexe. O parte importantă a relaţiilor de credit priveşte

mobilizarea capitalurilor disponibile şi a economiilor.

Cel mai evident rol al guvernelor este acela de a promova şi

îmbunătăţi legile şi regulamentele care guvernează piaţa şi de a înfiinţa

instituţiile capabile de a implementa aceste legi şi reguli. Toate acestea cer

timp, iar fluctuaţiile pieţei şi ale economiei, lipsa de experienţă şi cunoştinţe

pot constitui factori de blocare în procesul de dezvoltare, chiar dacă aceste

obiective s-ar realiza rapid. Băncile, de exemplu, pot avea experienţă şi

informaţii care nu determină o gestionare eficientă a riscurilor, pot fi

capitalizate insuficient, pot diversifica necorespunzător portofoliul de

credite, iar cadrul legal existent în domeniul creditării locuinţelor poate fi

lent implementat.

Populaţia cu venituri mici şi sub medie trebuie să beneficieze de

formule de sprijin mai flexibile, astfel încât accesul acestor categorii de

persoane la locuinţe în proprietate să fie îmbunătăţit. Toate guvernele au

intervenit, practic, sub o formă sau alta, în dezvoltarea sectorului

construcţiilor de locuinţe afectând fie cererea, fie oferta de pe piaţă şi, de

cele mai multe ori, chiar pe amândouă. Un exemplu clasic, în acest sens, este

utilizarea cupoanelor guvernamentale în completarea avansului pentru

prima locuinţă achiziţionată, practică des utilizată de guvernele din America

Latină, pentru a sprijini accesul la proprietate a populaţiei cu venituri mici.

Un alt exemplu este reprezentat de deductibilitatea cheltuielilor cu dobânda

la creditele ipotecare, utilizată în Statele Unite şi în alte ţări. Indiferent de

decizia luată, trebuie reţinut faptul că fiecare instrument introdus poate avea

un impact diferit şi, de aceea, decizia finală trebuie corelată cu obiectivele

economice adoptate de guvern, care poate acţiona prin simpla modificare a

16

cadrului legislativ şi de reglementare. De exemplu, guvernul poate decide să

acorde un tratament preferenţial pentru obligaţiunile ipotecare, situaţie des

întâlnită în ţările UE şi, mai ales, în SUA.

Guvernele se pot implica direct prin înfiinţarea unor agenţii publice

specializate care să faciliteze accesul la locuinţă sau să ofere finanţare pentru

locuinţe. Astfel, prin promovarea legii cunoscute sub denumirea de Legea

Naţională a Locuinţei (National Housing Act), în 1934, guvernul SUA a

creat Administraţia federală pentru Locuinţe (Federal Housing

Administration) condusă de un Administrator Federal (Federal Housing

Administrator), o agenţie publică care funcţionează cu succes şi astăzi şi a

cărei funcţie principală este aceea de a asigura creditele ipotecare pentru

familiile cu un risc de creditare mai ridicat. Acest Administrator a autorizat,

de altfel, în 1938 înfiinţarea corporaţiei iniţiale Federal National Mortgage

Association, care s-a scindat ulterior în două: Fannie Mae şi Ginnie Mae1.

În Europa funcţionează fonduri de asigurare publice similare: Suedia -

BNK, Franţa - FGAS, Lituania şi altele.

Părţile implicate, tipul de instrumente utilizate şi condiţiile în care

creditul este consimţit sunt extrem de diverse şi în continuă evoluţie.

Dispozitivul instituţional variază, de asemenea, de la o ţară la alta. Esenţialul

rămâne însă acelaşi peste tot: o valoare actuală se transmite de un creditor

(investitor sau împrumutător) unui debitor (împrumutat) care se angajează

să-l ramburseze, după un timp, în condiţiile specificate în acordul de credit,

în cadrul căruia debitorul promite, de asemenea, a plăti dobânda pentru a-l

remunera pe creditor.

În amplitudinea sa, esenţa raportului de credit se dezvăluie prin

analiza trăsăturilor caracteristice. Astfel, subiectele raportului de credit,

creditorul şi debitorul prezintă o mare diversitate în ceea ce priveşte

17

apartenenţa la structurile social-economice, motivele angajării în raportul de

credit şi durata angajării, astfel că ierarhizarea acestor laturi, în amănunt,

este dificilă. O apreciere generală asupra naturii participanţilor la procesul de

creditare - creditori şi debitori - conturează trei categorii principale şi de

amplă cuprindere: statul, întreprinderile, populaţia. Raportul de credit

implică primordial redistribuirea unor capitaluri aflate în stare de

disponibilitate, ceea ce presupune preexistenţa unor procese de economisire

sau acumulări monetare. Creşterea veniturilor populaţiei, prin angajarea

masivă în procesele economice, prin nivelul crescând al productivităţii

muncii şi prin amplitudinea spiritului de prevedere şi economisire,

caracteristici ale evoluţiei contemporane în toate ţările dezvoltate, a făcut din

populaţie un factor major în desfăşurarea raporturilor de credit, în primul

rând în postura de debitor.

Tendinţele de creştere, absolută şi relativă, a economiilor populaţiei,

caracteristice evoluţiei raporturilor de credit în toate ţările dezvoltate, pun

noi probleme optimizării procesului de mobilizare şi utilizare a acestor

economii. Pe acest fundal, se desfăşoară modificări calitative, printre care

transformarea economiilor din disponibilităţi monetare în economii

financiare, fapt ce influenţează radical activitatea intermediarilor, respectiv

băncile.

Promisiunea de rambursare, element esenţial al raportului de credit,

presupune riscuri şi necesită, în consecinţă, adesea, angajarea unei garanţii.

În raporturile de credit, riscurile probabile sunt:

• riscul de nerambursare;

• riscul de imobilizare.

Riscul de nerambursare constă în probabilitatea întârzierii plăţii sau a

incapacităţii de plată datorită conjuncturii, dificultăţilor sectoriale sau

18

deficienţelor împrumutatului. Pentru prevenirea riscului trebuie să se

analizeze temeinic împrumutatul, prin prisma cerinţelor respectării

raportului de credit sub diverse aspecte: umane (competenţă, moralitate),

economice (situaţia internaţională, naţională, cadrul profesional), financiare

(situaţie financiară, îndatorare existentă, capacitate de rambursare), juridice

(formă juridică, legături juridice cu alte întreprinderi). Se poate acţiona,

pentru diviziunea riscului, prin colaborări cu alte instituţii de credit dar, în

mod evident, prevenirea riscului este strict legată de procedurile de garantare

a împrumutului.

Riscul de imobilizare intervine la bancă sau la deţinătorul de depozite,

care nu este în măsură să satisfacă cererile titularilor de depozite, din cauza

unei gestiuni nereuşite a creditelor acordate. Efectele negative ale unei

asemenea situaţii, care-i afectează major pe deponenţi, pot fi prevenite prin

activităţi precum:

administrarea judicioasă a depozitelor şi creditelor de către

bănci;

angajarea de credite pe baza hârtiilor de valoare;

mobilizarea efectelor pe piaţa monetară, prin rescont şi alte

asemenea operaţiuni.

Creditele care se acordă, de regulă, prin bănci, angajează fonduri ce

nu aparţin băncii. De aici necesitatea, în scopul unei ferme gestiuni a

fondurilor ce îi sunt încredinţate, ca bancherul să-şi întărească poziţia sa de

creditor prin garanţii personale sau reale.

Garanţia personală este angajamentul luat de o terţă persoană de a

plăti, în cazul în care debitorul este în incapacitate. În cazul garanţiei simple,

garantul are dreptul de a discuta asupra îndeplinirii obligaţiei sale, de a cere

executarea primordială a debitorului şi, în cazul în care există mai mulţi

19

garanţi, să răspundă numai pentru partea sa. În cazul garanţiei solidare,

garantul poate fi tras la răspundere pentru a plăti, concomitent, sau chiar

înaintea debitorului, dacă aparent prezintă condiţii preferabile de

solvabilitate.

Garanţiile reale sunt:

• reţinerea;

• gajul;

• ipoteca;

• privilegiul.

Dreptul de reţinere asigură creditorului posibilitatea de a reţine un

bun corporal, proprietate a debitorului, atât timp cât el nu a fost achitat

integral. Pentru aceasta trebuiesc îndeplinite anumite condiţii: bunul corporal

deţinut de creditor să aibă o legătură cu creanţa, iar creanţa trebuie să fie

certă şi exigibilă. Gajarea este actul prin care debitorul remite creditorului un

bun în garanţia creditului, gajul. Gajarea poate avea loc cu sau fără

deposedare. Dacă gajarea are loc fără deposedare, creditorul primeşte un

titlu de recunoaştere a gajului care face obiect publicării (de pildă gajarea

fondurilor de comerţ). Creditorul titular al gajului are, în virtutea gajării,

anumite drepturi: de preferinţă (de a fi plătit înaintea altora, în cazul vânzării

bunului ce reprezintă garanţia), de urmărire (dacă se schimbă proprietarul),

de reţinere (păstrarea obiectului gajului) şi de vânzare (vânzarea în justiţie a

bunului gajat).

Ipoteca este actul prin care debitorul acordă creditorului dreptul

asupra unui imobil, fără deposedare şi cu publicitate. Ipoteca conferă

creditorului dreptul de preferinţă şi dreptul de urmărire. Ipoteca poate fi

legală (prevăzută de lege), convenită (consimţită prin contract) sau judiciară

(acordată de organele judecătoreşti).

20

Privilegiul este dreptul conferit prin lege unor creditori de a avea

prioritate în a fi plătiţi atunci când dispun de o garanţie asupra unei părţi sau

asupra totalităţii patrimoniului debitorului. Creditorul privilegiat dispune de

dreptul de preferinţă şi de dreptul de urmărire. Privilegiile pot fi generale şi

speciale, respectiv mobiliare şi imobiliare.

Oricare ar fi garanţiile oferite, creditorul nu poate să piardă din vedere că o

bună garanţie nu trebuie să fie decât o precauţie suplimentară şi nu un suport

al unui risc mai mult decât probabil.

Termenul de rambursare, ca trăsătură specifică a creditului are o

mare varietate. De la termene foarte scurte (24 ore, termen practicat înte

bănci pe pieţele monetare) şi încheindu-se cu termene de la 30 la 50 de ani şi

chiar 100 (în soluţii recente pentru împrumuturi privind construcţia de

locuinţe).

Creditele pe termen mijlociu şi lung implică adesea rambursarea

eşalonată, fapt ce înseamnă că, pe parcurs, la termene stabilite, lunare,

trimestriale etc., odată cu plăţile cuvenite pentru dobânzi, se rambursează o

parte din împrumut – principalul. Se contureayă, astfel, următoarea formulă

de calcul:

R = P + d.

Suma de rambursat R reprezintă astfel, în ultimă instanţă, două

componente: principal + dobânzi.

Experienţa a arătat faptul că, atunci când creditele, prin natura lor pe

termen lung, s-au acordat în condiţii în care se plăteau periodic numai

dobânzile, rambursarea principalului urmând a fi făcută integral la termenul

21

stabilit, au fost create premise pentru lipsa de răspundere în domeniul

creditului, contribuindu-se la apariţia fenomenului de incapacitate de plată a

debitorilor şi, implicit, falimentul pe scară largă al instituţiilor de credit.

1.3. Principiile activităţii de creditare

Activitatea de acordare a creditelor de către băncile comerciale, se

bazează pe următoarele principii generale:

activitatea de angajare şi acordare a creditelor sub toate formele,

precum şi activitatea de asumare a unor riscuri, se bazează pe

resursele proprii şi resursele atrase ale băncii.

În acest scop, este necesar ca evidenţa contabilă să fie structurată pe

un sistem de conturi corespunzător, în lei şi valută, de credite şi

disponibilităţi deschise diferenţiat, pe următoarele categorii:

• feluri de valută;

• termen: scurt, mijlociu sau lung;

• feluri de capital ale agenţilor economici: de stat, privat, mixt,

străin sau al persoanelor fizice.

Contabilitatea externă, condusă şi organizată cu ajutorul

calculatorului, asigură distribuirea zilnică a extraselor de cont bancare ale

clienţilor, balanţa soldurilor conturilor clienţilor şi balanţa rulajelor

conturilor clienţilor în forma stabilită de comun acord cu Direcţia Clientelă,

în funcţie de necesitatea de analiză, controlul şi evidenţa acestora în materie

22

de disponibilităţi şi credite existente în conturile clienţilor, conturi pe care le

au în administrare.

elementele de analiză care vor sta în toate cazurile la baza asumării de

către bancă a unor angajamente sunt următoarele:

• încadrarea în strategia generală a băncii. Această strategie

vizează atât menţinerea pe linia politicii monetare a B.N.R., cât

şi obţinerea unui profit cât mai mare, evitarea riscurilor,

gestionarea cât mai eficientă a resurselor bâncii;

• situaţia concretă a fiecărui client. Se vor urmări, astfel,

lichidarea, bonitatea, solvabilitatea, responsabilitatea activităţii

desfăşurate, precum şi poziţia pe piaţă a fiecărui agent

economic;

• activitatea de asumare de angajamente şi de derulare a

operaţiunilor de creditare va fi treptat, pe măsura posibilităţilor,

descentralizată în sensul aprecierii serviciilor de clientelă din

punct de vedere al localizării teritoriale;

În acest scop, dată fiind tendinţa generală de descentralizare a

activităţii economice, se vor urmări deschiderea cât mai rapidă de sucursale,

în toate reşedinţele de judeţ şi în marile oraşe industriale.

• în toate cazurile, însă, se va urmări corelarea directă, generală a

posibilităţilor de refinanţare existente în momentul respectiv;

• o atenţie deosebită se va acorda categoriilor de garanţii ce se

vor putea fi obţinute în acoperirea angajamentelor asumate, în

numele clienţilor săi, între care, un loc deosebit trebuie să ocupe

23

garanţiile materiale reale oferite de client, bazate pe propria lor

activitate, precum şi garanţiile bugetare.

Se va trece la executarea garanţiilor reale (ipoteca, gajul, scrisoarea de

garanţie sau firma etc.) sau acţionarea în justiţie, pentru recuperarea

creanţelor deţinute asupra clienţilor, în cazul în care se constată una din

următoarele situaţii:

una din declaraţiile pe linie financiar contabilă, de organizare

contabilă, sau de orice altă natură solicitată de către bancă, se va

dovedi falsă;

obiectul nu se înscrie în parametrii de eficienţă economică;

clientul nu are suficiente disponibilităţi în conturile sale pentru

achitarea la termen şi în cuantumul prevăzut, a obligaţiilor ce-i revin

faţă de bancă;

derularea operaţiunilor legate de angajamentele asumate de bancă,

pentru şi în numele clientelei, trebuie să asigure alocarea unor sume

importante pentru constituirea de provizioane de risc, dacă ţinem

seama de gradul de incertitudine ridicat, generat de faptul că

majoritatea clienţilor sunt noi, precum şi de necesitatea acoperirii

angajamentelor asumate în conformitate cu practica bancară

internaţională.

24

Capitolul 2:

Piaţa creditului ipotecar

2.1. Creditul ipotecar – aspecte generale

Creditul ipotecar reprezintă un credit imobiliar garantat doar cu

ipoteca asupra locuinţei achiziţionate, fiind reglementat iniţial de o lege

specială, Legea nr. 190/1999. În condiţiile acestei legi, creditul ipotecar

pentru investiţii imobiliare desemnează acel tip de credite acordate de

instituţii financiare autorizate, destinat să finanţeze construirea, cumpărarea,

reabilitarea, consolidarea sau extinderea imobilelor cu destinaţie locativă,

industrială sau comercială.

Creditul ipotecar se acorda pe o perioadă de minimum 5 ani pentru

persoanele juridice şi de minimum 10 ani pentru persoanele fizice, fiind

garantat prin ipoteci sau privilegii, astfel cum sunt definite la art. 1.737 din

Codul civil, asupra imobilului teren sau construcţii - pentru care se acorda

creditul. Ipoteca astfel constituită pentru garantarea creditului poate avea ca

obiect terenul şi construcţiile ridicate pe acesta ulterior constituirii sale, în

limita valorii stabilite prin contract şi pe măsura utilizării creditului.

Ipotecile sau privilegiile constituite pentru garantarea împrumuturilor

ipotecare durează până la rambursarea integrală a creditului pentru

garantarea căruia au fost înfiinţate, nefiind aplicabile dispoziţiile art. 1.786

din Codul Civil. În cazul în care părţile sunt de acord, ipoteca va putea fi

transferată asupra altui imobil cu o valoare cel puţin egală cu cea a

imobilului ipotecat anterior. După înscrierea ipotecii asupra noului imobil,

garanţiile anterior constituite asupra acestuia îşi încetează de drept efectele.

25

Creditul ipotecar reprezintă acel credit al cărui obiect îl reprezintă

materia proprietăţii imobiliare: construcţii şi terenuri. Între creditor şi debitor

intervine un contract potrivit căruia primul pune la dispoziţia celui de-al

doilea o sumă prin care acesta din urmă să-şi constituie sau să-şi extindă

proprietatea imobiliară. Contractul, având în vedere obiectul specific al

creditului, conţine unele prevederi caracteristice:

menţionarea proprietăţii cu care se garantează împrumutul;

obligaţiile ce decurg în cazul rambursării anticipate;

condiţiile în care debitorul poate pierde proprietatea.

Creditul ipotecar are mai multe forme:

• împrumutul pe ipotecă cu dobândă fixă;

• împrumutul pe ipotecă cu dobândă variabilă, în acest caz

variaţia dobânzii este determinată pe baza unui indicator specific al pieţei

financiare, menţionat expres în contractul de credit;

• împrumutul pe ipotecă cu rambursare progresivă, prin care

debitorul plăteşte băncii, în prima perioadă a duratei de împrumut, doar o

cotă din rata/amortismentul obişnuit; diminuarea ratei scadente poate fi

modică (10-25%) sau forte (până la 95%), în care caz rambursarea capătă, în

respectiva perioadă, un caracter quasisimbolic; este o formă de credit ce

încurajează pe acei întreprinzători cu disponibilităţi modeste, dar care au

reale perspective de creştere în timp a capacităţii lor de plată;

• creditul ipotecar inversat este o formă prin care debitorul

încearcă să-şi diminueze pierderile probabile rezultate din imobilizarea

propriilor resurse într-o proprietate imobiliară. După achiziţia obiectului

imobil din propriile sale resurse, proprietarul ipotechează acest obiect

obţinând, cel puţin parţial, resurse financiare la nivelul celor investite în

respectiva achiziţie. Aceste resurse sunt plasate pe termen lung, iar din

26

anuităţile rezultate rambursează creditul ipotecar pe care l-a preluat. Nu

există practic sector economic, întreprindere semnificativă sau stat suveran

care să nu fie evaluat din perspectiva riscurilor asociate unei investiţii.

Decizia de a achiziţiona un credit ipotecar, sau a unui credit în

general, reprezintă un proces care este privit dintr-o triplă perspectivă.

Din perspectivă legală, creditul ipotecar în România a fost

reglementat de Legea 190/1999 căreia în timp i s-au adus modificări şi

îmbunătăţiri.

Conform legii, pot avea acces la credit ipotecar (pentru achiziţie,

renovare-reabilitare sau construire de locuinţe) persoanele fizice cetăţeni

români cu domiciliul în România sau persoane juridice române cu obiect de

activitate specific (construire, reabilitare de locuinţe). În cazul persoanelor

fizice, rata de credit (cuprinzând capital, adică suma de rambursat şi

dobândă) nu trebuie să depăşească 35% din venitul net al solicitantului.

Din punct de vedere financiar, legea conferă mai multe avantaje

instituţiilor care acordă acest tip de credit standardizat într-o oarecare

măsură, cum ar fi posibilitatea emiterii în viitor de titluri ipotecare în baza

portofoliilor de credite acordate. Acest lucru înseamnă că, prin emiterea şi

vânzarea acestor titluri (valori mobiliare) pe piaţa de capital, banca sau

instituţia financiară emitentă va putea face rost de noi fonduri pentru a

acorda mai departe credite ipotecare. În viitor, această soluţie de refinanţare

pe piaţa secundară va fi singura viabilă pentru a accede la noi fonduri pe

termen lung când restul au fost "consumate" deja pe credite.

A treia dimensiune a luării unei astfel de decizii este

reprezentată de perspectiva personală a clientului. Semnarea unui contract de

credit ipotecar pare o decizie greu de luat şi care presupune şi din punctul de

27

vedere al clientului prezenţa anumitor riscuri. Aceste riscuri, sunt, însă,

analizate de către instituţiile bancare, pe baza acestei analize luându-se

decizia de creditare:

1. Normele prudenţiale ale instituţiilor care acordă credite ipotecare

analizează solicitanţii cel puţin din punctul de vedere al venitului net,

din care solicitantul trebuie să suporte cu o rată de credit şi să îşi

menţină un nivel decent al condiţiilor de trai, tocmai pentru a reduce

riscul de neplată.

2. Ipoteca nu înseamnă că din momentul acordării creditului locuinţa

intră în proprietatea băncii, sau, mai rău, că dacă după rambursarea a

trei sferturi din credit împrumutatul nu mai poate plăti, locuinţa se

vinde şi împrumutatul nu mai recuperează nimic. Banca sau instituţia

de credit are dreptul, după vânzarea la licitaţie sau în alt mod a

locuinţei, să reţină exact sumele la care este îndreptăţită în

conformitate cu contractul de credit (capital, dobânzi, alte costuri

justificate); restul sumei obţinută după vânzare se restituie

împrumutaţilor.

3. Deşi majorarea dobânzii variabile din contract constituie un risc,

pentru că ar mări "povara" lunară de plată, corelarea dobânzii

variabile la un idex stabil (cum ar fi LIBOR, EURIBOR, care sunt rate

ale dobânzilor practicate între bănci, pe pieţele interbancare europene)

scuteşte împrumutatul de astfel de emoţii. O astfel de menţiune în

contractul de credit pare lipsită de importanţă acum, dar nu şi peste 5

ani, când condiţiile economiei locale şi mondiale pot fi complet

diferite.

28

4. Multe din riscurile de neplată nu sunt de neevitat. Sistemul românesc

de asigurări pune deja la îndemâna împrumutaţilor o serie de produse

de asigurare cum ar fi asigurarea de viaţă, de invaliditate care îl pot

proteja pe împrumutat şi pe familia acestuia în cazul producerii unui

eveniment nefericit.

Mai exact, avantajul imens pe care îl oferă creditul ipotecar îl

constituie faptul că solicitantul devine proprietar o dată cu acordarea

creditului, cu minim de efort lunar (datorită termenului lung, între 5 şi 20 de

ani), cu un minim de garanţii şi într-un cadru perfect legal care să îi confere

toate drepturile ce decurg din lege în diverse situaţii.

Dacă acum 3-4 ani a avea o ipotecă însemna aproape un "stigmat",

pentru că era marca datoriei de care în general nouă, românilor, ne e frică,

acum o ipotecă este un semn de recunoaştere a seriozităţii şi a viabilităţii

financiare a persoanei care a beneficiat de acest tip de serviciu financiar.

Economiile dezvoltate s-au clădit pe credit.

Creditul ipotecar lichidizează piaţa imobilelor deja construite,

îmbunătăţeşte starea unor imobile pentru care nu existau în trecut fonduri de

renovare, asigură fondurile necesare construirii de noi locuinţe şi de aici un

set întreg de alte beneficii, printre care noi locuri de muncă, revigorarea unor

sectoare de activitate din industrie, sistematizarea terenurilor etc.

Emiterea de titluri în baza acestor portofolii de credite sau transferul

acestor portofolii nu înseamnă modificarea condiţiilor contractuale.

Contractul de credit, cu mici excepţii (contul bancar sau rata dobânzii, care

pot suferi modificări, dar numai în condiţiile specificate în contract), nu

poate fi modificat unilateral de către bancă sau de către instituţia financiară.

29

Garanţiile solicitate pentru un credit ipotecar sunt ipoteca (un drept al

creditorului de a-şi recupera creanţa prin vânzarea imobilului, în caz de

neplată, după 30 de zile de la scadenţă şi printr-o procedură anume) asupra

imobilului pentru care se acordă creditul şi care trebuie să acopere în

proporţie de minim 133% valoarea creditului, asigurarea locuinţei pentru

care se acordă creditul şi, după caz, creditorii mai pot solicita şi alte garanţii

(garanţii personale sau giranţi, asigurări de viaţă).

De asemenea, creditorii pot decide ca garanţia să acopere în proporţie

mai mare creditul în funcţie de riscul asumat, adică avansul sau contribuţia

solicitantului să fie mai mare sau rata de credit să reprezinte mai puţin de

35% din venitul net al solicitantului.

La solicitarea unui credit pentru achiziţionarea unei locuinţe la una

dintre instituţiile financiare acreditate, acestea pun la dispoziţia solicitantului

lista cu oferte de credite care s-ar putea încadra în cerinţele acestuia. Această

listă cuprinde de cele mai multe ori cel puţin un credit ipotecar şi unul

imobiliar.

Aceste două tipuri de credite sunt în strânsă legătură, considerându-se

că creditul ipotecar reprezintă acel credit al cărui obiect îl reprezintă materia

proprietăţii imobiliare: construcţii şi terenuri.

Există, însă o serie de caracteristici specifice fiecăruia dintre aceste

două tipuri de credite, care le diferenţiază. Aceste criterii de departajare ţin

în special de două dimensiuni, condiţiile de acordare a creditului şi de

costurile creditului.

Astfel, diferenţele dintre cele două tipuri de împrumut pentru locuinţă

sunt constituite, în principal din:

• garanţii;

30

• perioada de creditare;

• nivelul limitei ratei lunare din venitul solicitantului.

Din punct de vedere legislativ, cele două produse sunt guvernate de

legi diferite: creditul ipotecar este reglementat de Legea 190/1999, în timp

ce creditul imobiliar se legitimează din Codul Civil.

Împrumutul ipotecar se garantează numai cu imobilul finanţat

(achiziţionat sau care urmează să fie construit), cel imobiliar se poate

garanta cu alte locuinţe, depozite colaterale etc. din acest punct de vedere,

creditul ipotecar este mai avantajos decât cel imobiliar, prin faptul că nu ai

nevoie de o altă locuinţă cu care să garantezi împrumutul.

Cele mai multe instituţii de credit nu mai fac însă o diferenţiere clară

între cele două tipuri de împrumut, permiţând solicitantului să garanteze

creditul, fie că este ipotecar sau imobiliar, cu locuinţa finanţată. Exemple în

acest sens sunt ofertele disponibile la Banca Româmească sau HVB Bank,

instituţii care solicită aceleaşi tipuri de garanţii pentru ambele tipuri de

credit.

Din punctul de vedere al perioadei de rambursare, împrumuturile

imobiliare nu pot depăşi, conform legislaţiei în vigoare, intervalul de 20 ani,

în timp ce creditele ipotecare se pot acorda pe maximum 25 de ani. O

perioadă de rambursare mai consistentă este un avantaj cert pentru solicitant,

pentru că în acest caz rata lunară de plată este mai mică, iar suma maximă

împrumutată este mult mai mare.

În ceea ce priveşte nivelul ratei lunare maxime din venitul

solicitantului, creditul imobiliar prezintă un avantaj în faţa celui ipotecar.

Dacă în cazul creditului imobiliar, rata nu trebuie să depăşească 50% din

venitul net, la cel ipotecar, aceasta nu poate fi mai mare de 35% din venitul

net. Luând astfel în considerare numai venitul net, obţii mai mulţi bani la

31

creditul imobiliar decât la cel ipotecar, plătind, însă, mai mult pentru un

credit imobiliar.

O altă diferenţă, care nu este stipulată în lege, dar care se desprinde

din ofertele instituţiilor financiare, este dată de costurile celor două tipuri de

credite. Majoritatea acestor instituţii percep dobânzi mai mari la creditele

imobiliare decât la cele ipotecare. Spre exemplu, în cazul HVB Bank,

diferenţa dintre dobânda la împrumutul ipotecar în euro şi cel imobiliar în

euro este de peste un punct procentual. Nu toate băncile percep însă dobânzi

diferite, una dintre instituţiile care nu face diferenţe din acest punct de

vedere între cele două tipuri de credite fiind Banca Românească. Atuurile

creditului ipotecar - se garantează cu locuinţa finanţată; - dobânzile

percepute sunt mai mici decât la creditul imobiliar; - perioada de creditare

poate fi maximum 25 de ani. Atuurile creditului imobiliar - la evaluarea

capacităţii de rambursare, ponderea ratei în venitul net lunar este de până la

50% din acesta, faţă de creditul ipotecar unde rata nu trebuie să depăşească

35%.

2.2. Piaţa ipotecară comună

Încă din 1990, interesul pentru crearea unei pieţe ipotecare comune

era în creştere, în special pentru nevoile împrumuturilor ipotecare

transnaţionale şi pan-europene, în contextul integrării. Problema se referă

însă la diferenţele majore existente între legile ipotecare în diferitele ţări

europene, dar beneficiile euroipotecii vor fi mai mari atât pentru

consumatori, cât şi pentru instituţiile de creditare. Tuturor instituţiilor li se

va permite să facă împrumuturi, în aceleaşi condiţii, oriunde în Europa, iar

32

obligaţiunile ipotecare vor beneficia de o formă standardizată. De aceea

euroipoteca va aduce o dezvoltare majoră pe piaţa ipotecară şi piaţa

proprietăţii imobiliare din Europa.

Obligaţiunile ipotecare vor conferi o mai mare flexibilitate pieţei:

posibilităţi mai mari pentru a se asigura titrizarea ipotecară, o modalitate mai

uşoară de refinanţare, etc. Ca exemplu, cele mai multe ipoteci acordate

curent în Europa sunt suficient de flexibile pentru a fi titrizate, pentru că nu

sunt plasate într-o categorie a împrumuturilor ipotecare acordate într-o

manieră uşoară. Multe ţări au încercat să găsească diferite modalităţi pentru

a trece peste această problemă, cu succes, cu insucces, ameninţând pilonii

sistemului lor legal.

Diferitele studii, din 1990 până în prezent, au arătat că modelul cel

mai potrivit de euroipotecă este acela care aduce şansa de a se angaja/a

amplifica câteva afaceri care, în mod curent, nu pot fi dezvoltate

corespunzător.

În plus, trebuie luată în considerare ideea unei pieţe ipotecare comune.

În general, pieţele ipotecare din Europa se pot diviza în patru mari grupe:

• piaţa ipotecară continentală dependentă - Acesta este modelul cel

mai răspândit, care a împrumutat unor autori ideea de model pentru

euroipotecă. Este prezentă în aproape toate ţările UE, dar are

dezavantaje în relaţia cu piaţa ipotecară independentă, care este

înrudită cu împrumuturile titrizate;

• piaţa ipotecară continentală europeană independentă - Originile sale

sunt în Germania şi în Elveţia, dar este destul de răspândită în ţările

est – europene, cum ar fi Estonia, Polonia, Slovenia şi Ungaria;

• piaţa ipotecară scandinavă independentă;

• legea ipotecară comună, prezentă în Marea Britanie, Irlanda şi UE.

33

Deşi există câteva aspecte care fac legea ipotecară comună flexibilă,

cum ar fi ipoteca continentală independentă, problema este că ipoteca însăşi

aparţine unui context specific.

Piaţa europeană de credit ipotecar este o verigă esenţială a economiei

globale a statelor membre. La sfârşitul anului 2004, împrumuturile ipotecare

pentru locuinţe reprezentau aproximativ 40% din PIB-ul european. Pieţele

creditului ipotecar sunt printre cele mai complexe, în fiecare etapă lanţul de

valori al unei tranzacţii ipotecare putând implica diferiţi actori specializaţi:

agenţi de ipotecă, jurişti, persoane specializate care emit sau cumpără ipoteci

sau obligaţiuni, investitori internaţionali, agenţi de asigurare sau chiar agenţi

guvernamentali, cu toţii pot fi asociaţi la cumpărarea unui bun imobiliar de

către unul şi acelaşi consumator european. În contextul economic actual sau

viitor nu se poate, deci, subestima importanţa acestor pieţe.

Pentru cea mai mare parte a cetăţenilor europeni, cumpărarea locuinţei

reprezintă cea mai mare achiziţie pe parcursul întregii vieţi. Cei mai mulţi

dintre aceştia trebuie să obţină un împrumut care să acopere cel puţin o parte

din preţul casei respective. Acest împrumut este, de regulă, garantat printr-o

ipotecă. Pentru majoritatea tinerilor căsătoriţi din Europa, datoria astfel

contractată este, adesea, angajamentul financiar în derulare cel mai

important. Capitalul imobiliar devine astfel un activ foarte important,

servind la finanţarea consumului, iar nivelul răspândirii practicilor ipotecare

şi caracteristicile contractelor aferente au impact direct asupra conduitei

politicii monetare şi asupra activităţii economice, în ansamblu. De exemplu,

restricţiile contractuale sau penalizările privitoare la achitarea anticipată a

datoriei pot întârzia transmiterea unei modificări de dobânzi de intervenţie

sau pot împiedica refinanţarea bancară. Această relaţie între macroeconomie

şi piaţa ipotecară este foarte importantă, mai ales pe pieţele flexibile, unde

34

cea mai mică schimbare a dobânzilor poate avea un impact semnificativ

asupra bugetului familiilor şi puterii lor de cumpărare, cu repercursiuni

pozitive sau negative asupra nivelului cheltuielilor şi respectiv, ale

consumului.

Cea mai mare parte a pieţei ipotecare europene a cunoscut o creştere

semnificativă în cursul ultimilor ani. În cadrul statelor membre, creditele

ipotecare raportate la PIB sau la venitul disponibil al familiilor, ating

niveluri record. Acest avânt a fost favorizat de o serie de factori

macroeconomici, precum baza de impozitare şi creşterea preţurilor

imobiliare, dar şi de evoluţiile structurale ce ţin de liberalizarea şi integrarea

crescândă a pieţelor financiare europene. Cu toate acestea, pieţele ipotecare

europene, în afara câtorva tendinţe comune, prezintă caracteristici specifice.

Se poate vorbi încă de o varietate mare a produselor, de profile de împrumut,

de structuri de distribuţie, de o durata variabilă a împrumuturilor, de acte de

proprietate şi de mecanismele financiare specifice fiecărei pieţe în parte.

Diferenţele observate între pieţele naţionale ale creditului ipotecar

reflectă atitudinea statelor membre în materie de legislaţie, istoria lor

economică, dar şi factorii culturali. Performanţa relativă a acestor pieţe este

legată de elemente cum sunt: intervenţia directă a guvernului pe piaţa

locuinţelor (nivelul impozitelor pe proprietate), reglementările în sensul

plafonării ratei dobânzii, concurenţa, impunerea condiţiilor practicate pe

piaţa spaţiului locativ din zona locuinţelor sociale şi nivelul asociat perceput

la dobânda ipotecară ş.a.

35

Observatorii străini apreciază că pieţele europene nu sunt integrate în

privinţa paletei produselor oferite şi a activităţii ipotecare transfrontaliere.5

Conform concluziilor unui studiu recent, se menţin caracteristicile naţionale,

deşi o oarecare corelaţie există între participanţii naţionali la pieţele primare

şi secundare, alţii decât investitorii internaţionali care operează pe pieţele de

obligaţiuni ipotecare şi de titluri bazate pe ipoteci. Nivelul tranzacţiilor

transfrontaliere directe este mic, reprezentând doar 1% din ansamblul

creditului pentru locuinţă4, activitatea concentrându-se în domeniul

cumpărării de reşedinţe secundare sau în regiunile de frontieră.6

Studiul comandat de Comisie prezintă şi cuantifică avantajele

potenţiale, care au fost deja evidenţiate din alte surse ale integrării. În primul

rând, scăderea globală a dobânzilor ipotecare sau imobiliare va fi un avantaj.

Oferirea unei palete mai mari de produse auxiliare (în materie de asigurare

ipotecară), dar şi produse ale creditului ipotecar precum formula de

reîncărcare sau ipoteca flexibilă, vor fi alte avantaje. Comisia urmăreşte cu

interes apariţia acestor produse novatoare, deocamdată propuse doar în

câteva dintre statele membre, dar este totodată conştientă de necesitatea unui

nivel ridicat de protecţie a consumatorului. Posibilitatea de a da satisfacţie

unui mare număr de persoane care se împrumută, aici înţelegând

împrumuturile actuale în curs de derulare pe numeroase pieţe ipotecare

europene, ca şi împrumuturile de rangul al doilea, reprezintă o necesitate. De

altfel, aşa cum s-a observat la integrarea altor sectoare de servicii financiare

şi în acest domeniu va fi posibilă realizarea de economii de scară. Mai mult, 5 Rapport du groupe de discussion sur le crédit hypothécaire, L'intégration des marchés communautaires du crédit hypothécair, direction générale du Marché intérieur, décembre 2004. 6 Mercer Oliver Wyman, étude commanditée par la Fédération hypothécaire européenne, Study on the Financial Integration of Europena Mortgage Markets, 2003.

36

diversificarea transfrontalieră crescândă a pieţelor de capital şi pieţelor de

asigurări poate contribui la diminuarea riscului de credit7. Există un

potenţial de îmbunătăţire a eficienţei utilizării capitalului, libera circulaţie

contribuind la întărirea capacităţii sale de a fi acolo unde este nevoie, sau pe

piaţa unde este mai bine remunerat.

În concluzie, integrarea pieţelor europene de credit ipotecar trebuie să

se sprijine pe patru domenii distincte şi totuşi interconectate:

• protecţia consumatorului;

• problemele juridice;

• asigurările;

• finanţarea.

Actuala Carte verde tratează toate aceste patru domenii.

Datorită faptului că pieţele ipotecare europene sunt mari şi complexe,

integrarea poate fi definită în câteva moduri. Dezbaterile pe tema pieţei

ipotecare europene descriu următoarele două caracteristici pentru piaţa

ipotecară integrată:

aceeaşi rată a produselor ipotecare este disponibilă în toate statele

membre, la acelaşi preţ;

cei care împrumută din statele membre sunt dispuşi să împrumute

fonduri celor interesaţi din statele membre, în aceeaşi termeni, iar

consumatorii sunt bucuroşi să împrumute de la finanţatorii domestici

sau străini.

Integrarea pieţei ipotecare presupune cel puţin patru mecanisme care

conduc la aceleaşi produse ipotecare, disponibile în statele membre sub

aceleaşi principii:

7 Idem 6.

37

• înlăturarea graniţelor produselor ipotecare;

• intrare liberă pe pieţele bancare;

• imitarea debitorilor străini de către debitorii

domestici;

• dezvoltarea unor pieţe secundare puternice în ţările

în care lipsesc în prezent, permiţând o mare

varietate a produselor ipotecare la preţuri de

împrumut mai reduse.

Integrărea pieţei ipotecare presupune deci produse de acelaşi tip, cum

ar fi dobânzile strict ipotecare, cu termene flexibile de replată, pe toate

pieţele, la aceleaşi preţuri.

Aceleaşi produse ipotecare, disponibile în toate ţările, sunt totuşi

diferite datorită familiarizării consumatorilor, în anumite ţări, cu tipuri

specifice ale produsului ipotecar, dar şi datorită unor factori culturali, cum ar

fi diferenţele de vârstă la care tinerii părăsesc casa părintească.

Costurile integrării pieţei ipotecare includ costurile debitorului de

implementare a noilor sisteme şi costurile oricărei afaceri desfăşurate. Orice

schimbări în profiturile debitorilor vor fi captate în calcularea costului de

beneficiu. Costurile de implementare ale debitorilor şi compararea cu noile

măsuri legislative se reîntâlnesc în toate ţările UE; aceasta, deoarece

conducerea instituţiilor financiare nu şi-a pregătit personalul să urmeze noile

proceduri. Din moment ce costurile şi beneficiile integrării apar la date

diferite de timp, se calculează valoarea prezentă a costurilor de integrare,

utilizând o rată de discount potrivită.

Este posibil ca multe din costurile integrării europene, cum ar fi cele

legate de redactarea şi implementarea noii legislaţii, să apară înaintea

beneficiilor. Dacă noile măsuri de promovare a integrării pieţei ipotecare

38

dezavantajează anumite produse sau descurajează debitorii în a le oferi,

aceste măsuri pot crea costuri sociale. Activitatea de împrumut ipotecar

poate fi astfel redusă sau debitorii pot nega şansa împrumuturilor ipotecare.

Costurile de integrare exclud orice costuri legate de reducerea

activităţii ipotecare. Acest lucru se datorează integrării totale a pieţelor

ipotecare, ce va fi realizată într-o manieră care va impune măsuri de

informare a consumatorilor despre caracteristicile produselor care vor fi

cumpărate şi riscurile asociate acestora. Aceste cerinţe trebuie să fie foarte

bine concepute,dar nu pentru a-i convinge pe unii debitori să se retragă total

sau parţial din activitatea de creditare.

Teoria economică presupune o utilitate individuală a consumului

diferitelor bunuri, de-a lungul timpului. Beneficiile integrării ipotecare

trebuie să crească şi pot fi calculate în sensul valorii nete prezente.

Încercările individuale de a maximiza averea, bunăstarea sau funcţia

utilităţii pot fi prezentate matematic astfel:

unde, c

t şi h

t = consumul individual de bunuri neipotecare şi ipotecare, la

un interval de timp t;

θ = parametru care măsoară preferinţele individuale pentru ipoteci,

comparativ cu consumul neipotecar;

σ = reflectă dorinţa individuală a consumatorilor pentru stabilitate

în consumul lor total de-a lungul timpului;

ρ = reflectă nerăbdarea lor în ceea ce priveşte dorinţa de a

consuma, mai degrabă mai devreme, decât mai târziu.

39

Specificarea preferinţelor consumatorilor în funcţia de mai sus implică

aspectul că de integrarea ipotecară vor beneficia consumatorii, dacă li se va

permite să consume mai mult comparativ cu alte ipoteci sau produse. Un

aspect mai subtil este modul în care consumatorii vor fi afectaţi de reformele

care reduc consumul în prezent, dar asigură creşterea sa în viitor.

Funcţia implică câştigurile viitoare pe baza discount-ului

consumatorilor, prin rata ρ şi acele beneficii din câştigurile în consumul

viitor, care sunt relative, comparativ cu pierderile consumului curent. De

asemenea, funcţia implică şi dorinţa consumatorilor de a-şi împărţi

consumul ipotecar cu alte bunuri. Ca atare, consumatorii vor dori produse

ipotecare mai flexibile, care să le permită replanificarea plăţilor ipotecare, în

cazul în care un cost neaşteptat apare şi ţine consumul stabil. În teoria

economică, cunoaşterea evoluţiei în timp a consumului individual este

suficientă pentru a se putea stabili bunăstarea individului.

40

Capitolul 3:

Studiu de caz: creditul de nevoi personale cu ipotecă de la

OTP Bank România

3.1. Prezentarea produsului

o Criterii de eligibilitate:

Produsul denumit credit pentru nevoi personale cu garanţie ipotecară

se adresează clienţilor, persoane fizice, care corespund următorului profil:

• salariaţi, persoane fizice autorizate, angajaţi la propria

companie, pensionari;

• vârsta cuprinsă între 19 şi 65 de ani la data scadenţei finale a

creditului;

• cu un venit minim net de 350 RON/lună;

• vechime la actualul loc de muncă: de minim 3 luni pentru

salariaţi;

• vechime totală neîntreruptă în muncă de minim 12 luni pentru

salariaţi (sunt acceptate întreruperi incidentale de maxim 30 de

zile calendaristice cumulate în ultimele 12 luni).

Notă: nu se consideră întreruperi, chiar dacă au durat mai mult de 30

de zile:

concediul de maternitate, medical, satisfacerea stagiului

militar, activităţi sezoniere, concediu pentru incapacitate temporară de

muncă.

41

pentru PFA şi patroni (dacă deţin mai mult de 50% din

companie), activitatea, respectiv compania, trebuie să aibă un istoric de cel

puţin 24 de luni.

expunerea simplă (max. 30%), expunerea agregată

(max.40%) si evaluarea proprietatii dau valoarea maxima a creditului.

o Perioada aferentă aprobării:

• Aprobare preliminară: maxim 1 zi din momentul eliberării

tuturor documentelor.

• Aprobare finală şi plată: maxim 2 zile lucrătoare din momentul

eliberării tuturor documentelor, asigurarea aferentă proprietăţii

şi înregistrarea ipotecii.

o Piaţa vizată:

Date statistice

În baza informaţiilor primate de la Institutul Naţional de Statistică, s-

au efectuat analize privind piaţa vizată. O repartizare pe diferite segmente ne

duce la următoarele informaţii:

Populatia totala a Romaniei 21.680.974 locuitori

Populatia totala intre 19-65 ani 13.174.200 locuitori

Din populaţia totală a României, au fost identificate următoarele

categorii:

Populaţia totală activă din zonele urbane: 4.909.152 locuitori

• salariaţi 4.397.369 locuitori

42

• angajaţi la propria companie 125.228 locuitori

• persoane fizice autorizate 131.074 locuitori

• alte categorii 55.351 locuitori

Populaţia totală activă din zonele rurale: 3.942.679 locuitori

• salariaţi 1.732.422 locuitori

• angajaţi la propria companie 29.652 locuitori

• persoane fizice autorizate 769.804 locuitori

• alte ctegorii 1.226.500 locuitori

Piaţa vizată de OTP Bank România:

Pentru Creditul pentru nevoi personale cu ipotecă, sau identificat

următoarele segmente ca fiind piaţa vizată corespunzătoare:

populaţia activă din zonele urbane şi rurale - salariaţi, persoane

fizice autorizate, angajaţi la propria companie;

persoanele din toate segmentele de populaţie, dar cu accent pe

segmentele celor cu venituri mari şi foarte mari, după cum

specifică Mckinsey:

o Segmentul celor cu venituri mari:

• Venit net: peste 400 EURO/lună,

• Servicii financiare, informatică, telecomunicaţii,

• Administraţie publică, industrie,

• Depozite medii de 5400 EURO.

o Segmentul celor cu venituri foarte mari:

• Venit net: peste 2500 USD/lună,

• Antreprenori (proprietari), directori de societăţi mari,

43

• Depozite de 25-30000 USD.

o Persoane cu studii medii şi superioare,

o Utilizatori frecvenţi sau medii ai produselor bancare

(produsele de credit şi economii).

În baza datelor statistice furnizate de Institutul Naţional de Statistică,

piaţa vizată de OTP Bank include aproximativ 2.500.000 de locuitori din

toată ţara.

o Termeni şi condiţii

Sistemul bancar

Sistemul bancar din România este monotorizat de Banca Naţională a

României (BNR), care este o instituţie publică aflată sub supravegherea

Parlamentului. Cei 9 membri ai Consiliului de conducere sunt de asemenea

aleşi de către Parlament.

CRB (Centrala Riscurilor Bancare)

CRB este o bază de date deţinută de BNR care include informaţii

despre procedura de acordare a împrumuturilor către persoane fizice şi

persoane juridice, existenţa în sectorul bancar. Baza de date a CRB conţine

clienţii cu o expunere curentă din credite de peste 20.000 RON sau

echivalent, fără a ţine cont de existenţa zilelor de întârziere sau de numărul

acestora, şi, de asemenea, conţine clienţii cu expuneri mai mici decât 20.000

RON, dar cu mai mult de 30 de zile întarziere. Este obligatorie pentru bănci

raportarea la CRB.

Biroul Naţional de Credite

Biroul Naţional de Credite este o societate pe acţiuni, create de 22 de

bănci de pe piaţa din România. În plus, intenţia exprimată de banca centrală

44

este aceea de a include într-un stadiu ulterior, societăţi care se află în afara

sistemului bancar, cum ar fi companiile de asigurări, companiile de leasing,

companiile furnizoare de utilităţi şi societăţile de recuperare a banilor.

Biroul Naţional de Credite deţine informaţii pozitive şi negative

privind istoricul rambursărilor creditelor acordate persoanelor fizice de către

băncile componente BNC, însă, OTP Bank România, în acest moment,

raportează şi are acces doar la informaţiile negative. Informaţiile negative se

referă numai la împrumuturile cu mai mult de 31 de zile întârziere. În

prezent, există numai 6 sau 7 bănci ce raportează şi sunt capabile să vadă

informaţiile pozitive.

Potrivit bazei de date CRB şi BNC, nu se poate face diferenţă între

girant, co-debitor sau aplicant.

o Descrierea produselor

Destinaţia creditului

Oferta băncii OTP vizează studii, vacanţe, tratamente medicale,

conferinţe/simpozioane în străinatate şi alte nevoi generale ale

împrumutatului.

Acest lucru este de asemenea autorizat de Banca Centrală.

Tipul de valută

Produsul este disponibil în 3 tipuri de valută: RON, EUR şi CHF

(franci elveţieni).

Valoarea minimă şi maximă a creditului

• Valoarea minimă: 5.000 EUR

• Valoarea maximă: 75.000 EUR

45

Valoarea maximă a creditului pentru un anumit client depinde de

calculele privind expunerea simplă, expunerea totală (agregată) şi valoarea

proprietăţii din raportul de evaluare.

Durata – multiplu de 1 lună

• Durata minimă: 36 luni

• Durata maximă pentru creditele în EUR şi CHF: 180 luni

• Durata maximă pentru creditele în RON: 240 luni

Metode de rambursare

Pentru început, va fi disponibilă numai o singură metodă de

rambursare: anuitate, suma pentru principal şi dobânda este constantă.

Rata lunară (principal + dobândă) va fi achitată conform schemei de

rambursare emisă de ofiţerul de conturi. Ratele lunare vor consta într-un

număr de 2 zecimale, atât pentru creditele în RON, cât şi pentru cele în FX.

Propunerea OTP Bank vizează o rată a dobânzii variabilă. Dobânda va fi

stabilită de comitetul ALCO şi va fi revizuită trimestrial sau, dacă este cazul,

conform evoluţiei pieţei, în mod periodic, la recomandarea Direcţiei de

Administrare a Produselor.

Toate ratele vor fi depuse de împrumutat în contul curent al

acestuia/acesteia deschis la OTP Bank şi va fi debitat automat de Bancă la

data scadenţei lunare.

Clientul poate opta pentru una dintre următoarele date scadente

lunare: 1, 6, 11, 16, 21 sau 26. În cazul în care data scadenţei lunare este o zi

nelucrătoare sau o sărbatoare legală, rambursarea se va procesa în prima zi

lucrătoare, cu excepţia datei scadente finale. Astfel, în cazul în care data

scadenţei finale este o zi nelucrătoare, rambursarea se va efectua în ultima zi

lucrătoare anterioară datei scadenţei finale.

46

Rambursare înainte de scadenţă

Clientul poate opta pentru rambursarea în avans a creditului. Plata în

avans trebuie să acopere cel puţin 3 rate lunare şi se va percepe taxa aferentă

plaţii în avans. În cazul rambursării înainte de data scadentă, solicitantul va

beneficia de reducerea valorii dobânzii proporţional cu perioada rămasă

aferentă creditului.

Condiţii pentru încetarea contractului de credit

Contractul de credit semnat între client şi bancă, va înceta în una din

următoarele situaţii:

• clientul rambursează total creditul în avans,

• clientul nu se conformează cu una dintre obligaţiile stipulate în

contractul de credit (ex: neplata ratelor, neanunţarea băncii în privinţa

schimbării adresei sau a locului de muncă, efectuarea de declaraţii

incomplete sau false), şi în urma inştiinţărilor băncii, dacă clientul nu

îndreaptă deficienţele, banca are dreptul să declare creditul exigibil şi

rambursabil imediat şi să înceteze contractul de credit.

Garanţii

Garanţiile acceptabile sunt următoarele:

Ipoteca de rangul superior pe durata creditului în favoarea OTP Bank

România SA asupra unui imobil. Banca va stabili conform propriilor

norme de creditare condiţiile pentru acordarea şi garantare a creditelor

pentru nevoi personale cu garanţie ipotecară.

47

În cazul în care clientul va solicita ulterior acordării creditului acordul

pentru închirierea/darea în comodat/construirea/demolarea imobilul ipotecat,

acesta va fi analizat/acordat după cum urmează:

- pentru contracte de închiriere/comodat ce urmează a se

încheie pe perioade mai mici de an, acordul va fi dat din partea Băncii de

către Directorul de Sucursală.

- pentru contractele de închiriere/comodat ce urmează a se

încheia pe perioade mai mari de 1 an, acordul va fi dat din partea Băncii de

către Centrală - conform compeţentelor definite la nivelul Regulamentului

de organizare şi funcţionare.

- pentru acorduri privind construirea pe/demolarea

imobilului ipotecat, acordul va fi dat din partea Băncii de către Centrală –

conform compeţentelor definite la nivelul Regulamentului de Organizare şi

Funcţionare.

Garanţia va fi evaluată de un specialist (evaluator) acceptat de bancă,

luând în considerare cel puţin de următoarele criterii:

o zona în care este amplasată,

o suprafaţa construcţiei,

o starea generală din punct de vedere al întreţinerii,

o utilităţile disponibile,

o împrejurimi,

o alte criterii luate în considerare de către evaluator sau de

Direcţia de Riscuri.

Valoarea maximă a creditului va fi calculată utilzând valoarea

garanţiei (dată de raportul de evaluare) după cum urmează:

▪ maxim 75% din valoarea de piaţă stabilită de evaluatorul

imobiliar – în cazul în care proprietatea ipotecată este o construcţie

48

intabulată (finalizată) şi nu este reprezentată de un teren + construcţie

nefinalizată (intabulată) sau construcţie din paianta (chirpici).

▪ maxim 70% din valoarea de piaţă a terenului, stabilită de

evaluatorul imobiliar în cazul în care imobilul ipotecat este reprezentat de

un teren sau de un teren + construcţie nefinalizată (neintabulată) sau

construcţie din paianta (chiripici).

Asigurarea imobilului

Pentru imobilul ipotecat, clientul va încheia o poliţă de asigurare care

va face obiectul contractului de ipotecă (cesionată în favoarea băncii).

Cazurile în care imobilul ipotecat este reprezentat de un teren

(neputându-se încheia asigurări pentru astfel de imobile) sau imobilul

ipotecat este reprezentat de un teren + construcţie nefinalizată, caz în care

clientul se va obliga prin contractul de credit să încheie o poliţă de asigurare

pentru imobilul ipotecat - la data finalizării acestuia. Asigurarea proprietăţii

va fi încheiată cu o campanie de asigurări agreată de bancă, şi nu va avea

fransiză, cu excepţia fransizei pentru riscuri catastrofice care poate fi maxim

2%. Poliţa va fi încheiată în valuta împrumutului sau în EUR, RON sau CHF

(se vor folosi cursurile BNR pentru calculul sumei echivalente) şi va fi

cesionată în favoarea Băncii pe perioada creditului.

Suma asigurată va reprezenta minim valoarea evaluată a imobilului

(minus valoarea evaluată a imobilului minus valoarea pământului dacă

imobilul are o parcelă de pământ).

Proprietatea va fi prezentată ca garanţie după semnarea contractului

pentru acordarea creditului de către ambele părţi (solicitantul şi banca), prin

încheierea unui contract de ipotecă ce va fi înregistrat la Registrul de

Cadastru şi Publicitate Imobiliară.

49

Dobânzi

Rata dobânzii va fi variabilă trimestrial (variabilă, legată de rata de

referinţă a dobânzii pentru fiecare tip de monedă în parte) şi va fi stabilită de

ALCO la recomandarea Direcţiei de Administrare a Produselor.

Comisioane şi penalităţi

Comisioanele şi penalităţile sunt stipulate în Tariful de taxe şi

comisioane al băncii valabil la acea dată şi disponibil pe internet.

Comisionul de acordare se poate reţine din valoarea creditului acordat.

Toate taxele şi comisioanele pot fi modificate acolo unde se consideră că

acest lucru este necesar cu aprobarea ALCO, la propunerea Direcţiei

Managementului Produselor.

Iniţierea Creditelor

Decizia va fi luată în baza procentajului, prezentat cu acest document

şi în funcţie de competenţe.

Procesul de initiere

• Introducerea Datelor (sucursala),

• Verificarea internă a listei negre (sucursala),

• Verificarea datelor şi documentelor (sucursala),

• Procentaj (obţinut automat de sistem după introducerea

datelor),

• Verificarea CRB şi Biroul de Credite (sucursala),

• Evaluarea ipotecii (societate cu finanţare externă),

50

• Verificarea societăţii angajatoare (sucursala),

• Verificarea datelor (Centrala sau sucursala – în funcţie de

valoarea creditului),

• Analiza evaluării ipotecii ( Centrala sau sucursala),

• Aprobarea finală a creditului (în funcţie de competenţe),

• Semnarea contractului de credit (sucursala),

• Semnarea contractului de ipotecă în faţa Notarului Public,

• Înregistrarea ipotecii,

• Asigurarea proprietăţii cesionată în favoarea Băncii,

• Plata (back office).

3.2. Calculul creditului

Tipul creditului: nevoi personale cu garanţie ipotecară

Condiţii: standard – avans minim 20%

Valuta: RON

Perioada: 48 luni

Dobânda: 11, 50%

Valoare credit: 24.000 RON

Rata luanră: 626,14

51

Bibliografie

• A. Saunders “Financial institutions management”,1999

• A. de Servigny "Le risque de credit", Ed. Dunod 2001

• Berea, Aurel; Stoica, Emilia; “Creditul bancar – coordonate actuale

şi perspective”, Bucureşti, Editura Expert, 2003

• Dominique Plihon "Les banques: nouveaux enjeux, nouvelle

strategies" La Documentation, Paris 1999

• E.V. Bowden, Judith Holbert Bowden "Money, Banking and The

Financial System", West Publishing Company, 1989

• Herbert M. Kaufman "Money and Banking", Lexington,

Massachusets, Toronto, 1992

• Mihai, Ilie, “Tehnica şi managementul operaţiunilor bancare”,

Bucureşti, Editura Expert, 2003

• Nemeş, Vasile; “Drept bancar”; Bucureşti; Editura Editas; 2004

• Niţu, Ioan, “Managementul riscului bancar”, Bucureşti, Editura

Expert, 2000

• Richard C.Aspinwall, Robert A. Eisenbeis "Handbook for Banking

strategy", A-Wiley - Interscience Publication, 1985

• Rotaru, Constantin, “Managementul performanţei bancare”,

Bucureşti, Editura Expert, 2001

• Tudorache, Dumitru; “Monedă, bănci, credit”; Bucureşti; Editura

Sylvi, 2000

• www.OTPBank.ro

• www.bnr.ro

• www.capital.ro

• www.economistul.ro

52

Anexa 1

53

Anexa 2

Analiza creditului ipotecar potrivit studiului BNR

Factori care frânează dezvoltarea

creditului ipotecar în România

Măsurile care se impun în vederea

stimulării creditului ipotecar

I. Factori care frânează cererea de credite

ipotecare

1. Nivelul ridicat al ratei dobânzilor

practicate la creditele ipotecare.

1. Realizarea obiectivelor de reducere a

inflaţiei.

2. Reducerea costurilor operaţionale ale

băncilor.

1. Costul semnificativ al imobilelor,

coroborat cu nivelul redus al veniturilor

majorităţii populaţiei, ce reprezintă cererea

potenţială de împrumuturi ipotecare, nu

permit îndeplinirea următoarelor condiţii

impuse de bănci:

condiţiile de acces la credit

(stabilirea unor venituri nete

minime relativ ridicate de care

trebuie să dispună solicitantul de

credit sau, în unele cazuri,

solicitantul împreună cu soţul/soţia

acestuia);

Ex. venit net minim personal – 200

EUR/lună, venit net minim familial

– 400 EUR/lună;

condiţiile de asigurare a avansului

1. Acordarea de facilităţi fiscale

beneficiarilor de credite ipotecare, după

cum urmează:

introducerea unor facilităţi în

domeniul impozitului pe venitul

global, respectiv

deductibilitatea fiscală a ratei şi

a dobânzii achitate la

rambursarea creditului ipotecar,

într-o primă fază până la un

anumit procent sau până la un

anumit nivel absolut din

cuantumul plăţii lunare;

un procent/nivel absolut

preferenţial ar trebui prevăzut

pentru cuplurile de tineri

căsătoriţi sau pentru solicitanţii

54

solicitat de bănci, respectiv a

contribuţiei clientului din surse

proprii stabilită ca procent din

valoarea investiţiei, procent ce se

situează, în general, între 20 şi

30%, în funcţie de garanţiile

solicitate;

condiţiile de rambursare a

creditului (rată lunară de rambursat

– la care se adaugă şi marja

suplimentară de risc valutar, în

cazul creditelor în valută – nu

trebuie să depăşească un anumit

procent din venitul net

personal/familial lunar, procent

situat, în general, între 30 şi 50%).

de credit care se află la prima

achiziţionare a unei proprietăţi;

anularea hotărârii de a introduce

TVA la construcţiile noi.

2. Relaxarea de către bănci a condiţiilor

de acordare, derulare şi rambursare a

creditelor ipotecare, în raport cu noul

context în care se realizează aceste

operaţiuni de creditare (dezinflaţie,

pondere redusă a creditelor

neperformante etc.).

3. Nivelul relativ ridicat al garanţiilor

solicitate de unele bănci, în cazul acceptării

unui procent mai mic al contribuţiei proprii

a clientului în valoarea totală a investiţiei

(pe lângă ipoteca pe bunul imobil obţinut

pe baza creditului, băncile solicită

garantarea cu veniturile a 1-2 giranţi).

Studierea de către bănci a posibilităţii

renunţării treptate la solicitarea de

giranţi, în cazul acordării de credite

ipotecare.

4. Nivelul redus de pregătire al

solicitantului de credit (lipsa unei culturi

bancare care să conducă la înţelegerea

etapelor procesului de acordare a unui

credit şi a avantajelor

achiziţionării/construirii de locuinţe prin

intermediul creditului ipotecar), coroborat

Lansarea unei campanii mediatice,

susţinută de principalele bănci

comerciale care acordă credite

ipotecare, în scopul informării

potenţialilor clienţi asupra avantajelor

achiziţionării/construirii de locuinţe

prin intermediul creditului ipotecar.

55

cu publicitatea insuficientă a noilor

produse oferite de bănci pe segmentul

creditului ipotecar.

II. Factori care frânează oferta de credite

ipotecare

1. Nivelul ridicat al inflaţiei care

descurajează creditarea pe termen lung.

Vezi măsura 1) propusă la pct.I.1).

2. Inexistenţa unui cadru legislativ

protectiv pentru creditori (bănci), în cazul

executării silite a garanţiilor.

Promovarea unor iniţiative legislative

care să protejeze într-o mai mare

măsură drepturile creditorilor.

3. Durata relativ mare şi procedura greoaie

a executării unui colateral conform

legislaţiei româneşti în vigoare.

Modificarea art.22 alin.2 din Legea

nr.190/1999 privind creditul ipotecar

pentru investiţii imobiliare, în sensul:

specificării situaţiilor

excepţionale în care instanţa de

la locul executării va putea

acorda debitorului o perioadă de

graţie în care să-şi găsească o

altă locuinţă;

diminuării termenului maxim

de 90 de zile al perioadei de

graţie, care creează

incertitudine în legătură cu

momentul în care potenţialul

cumpărător poate intra efectiv

în posesia imobilului în cauză,

cu impact nefavorabil direct

asupra posibilităţii de

recuperare operativă a

56

creanţelor de către bancă.

Această măsură ar trebui să fie,

eventual, coroborată cu adoptarea unei

măsuri alternative vizând protecţia

socială a debitorului supus executării

silite.

4. Insuficienţa surselor de creditare pe

termen lung, ceea ce determină existenţa în

bilanţul băncilor a unei necorelări între

maturitatea creditelor ipotecare (în general,

credite acordate pe termen mediu şi lung)

şi cea a surselor de finanţare a acestora (în

marea lor majoritate surse pe termen scurt

de tipul depozitelor bancare cu scadenţe de

până la 1 an).

Existenţa acestei necorelări impune

asumarea de către bancă a unor riscuri de

dimensiuni deloc neglijabile, îndeosebi în

ceea ce priveşte riscul de rată a dobânzii şi

riscul de lichiditate, în condiţiile în care

utilizarea unor instrumente financiare

moderne de management al acestora se află

încă într-un stadiu incipient de

implementare.

5. Inexistenţa unor reglementări clare,

adecvate şi cuprinzătoare referitoare la

emisiunea de obligaţiuni ipotecare, sursă

potenţială importantă în ceea ce priveşte

finanţarea pe termen lung a băncilor,

nevalorificată până în prezent în România.

1. Amendarea legislaţiei în vigoare care

nu conţine prevederi adecvate pentru

emiterea de obligaţiuni ipotecare.

Adoptarea unei “legi a obligaţiunilor

ipotecare” sau completarea cap. VI –

“Obligaţiunile ipotecare” din Legea nr.

190/1999 privind creditul ipotecar

pentru investiţii imobiliare – va trebui

să aibă în vedere cel puţin următoarele:

a) stabilirea condiţiilor pe care trebuie

să le îndeplinească o bancă în vederea

obţinerii din partea CNVM a

autorizaţiei de a emite obligaţiuni

ipotecare pe piaţa de capital, condiţii

care ar trebui să se refere, fără a fi

limitative, la:

transparenţă, publicitate şi

protecţia investitorilor;

posibilitatea desfăşurării (fără

restricţii) a tuturor operaţiunilor

bancare prevăzute la art. 8 din

Legea nr. 58/1998 (Legea

bancară);

elaborarea, aprobarea de către

57

Consiliul de administraţie al

băncii şi prezentarea spre

avizarea CNVM cel puţin a

unor norme şi proceduri interne

referitoare la:

• emisiunea de obligaţiuni

ipotecare şi operaţiunile

care decurg din aceasta;

• reguli privind

constituirea şi

menţinerea unui registru

de evidenţă a garanţiilor

obligaţiunilor ipotecare.

b) stabilirea condiţiilor în care CNVM

poate suspenda autorizaţia unei bănci

de a emite obligaţiuni ipotecare;

c) relaxarea cerinţei prudenţiale

prevăzute la art. 30 din Legea nr.

190/1999, în sensul majorării

procentului de 60% aplicat la valoarea

portofoliului de creanţe ipotecare şi

privilegiate, în limita căruia băncile pot

emite obligaţiuni ipotecare (în Cehia şi

Slovacia acest procent este de 70%).

d) extinderea ariei garanţiilor

considerate eligibile pentru

obligaţiunile ipotecare şi asupra altor

active sigure şi lichide ale băncii (cu

grad de risc de credit 0% şi care să

reprezinte garanţii secundare sau

subsecvente – ex. numerar, titluri de

58

stat, depozite deţinute la Banca

Naţională a României), precum şi

stabilirea unor limite şi menţinerea

unui sistem separat de evidenţă pentru

aceste active;

e) acordarea prin lege a unor drepturi

preferenţiale deţinătorilor de

obligaţiuni ipotecare (în scop protectiv)

şi care să se refere, cel puţin, la dreptul

prioritar de recuperare a creanţelor

acestora, în cazul falimentului

instituţiei de credit.

2. Elaborarea unor reglementări privind

condiţiile de înfiinţare, organizare şi

funcţionare a unui fond de garantare a

obligaţiunilor ipotecare, care ar

conduce la sporirea încrederii

potenţialilor investitori.

6. Inexistenţa unei pieţe secundare a

creditelor ipotecare care să asigure

funcţionarea unui mecanism coerent de

mobilizare a fondurilor pe termen lung în

scopul refinanţării creditelor ipotecare pe

principiul titlurizării creanţelor

(securitisation).

Această situaţie se datorează, în principal,

următorilor factori:

neadoptarea, până în prezent, a

legislaţiei care să permită

titlurizarea creanţelor ipotecare;

1. Adoptarea legislaţiei care să permită

titlurizarea creanţelor ipotecare.

Punctul de plecare îl va reprezenta

modificarea art. 24 alin. 1 şi alin. 2 din

Legea nr. 190/1999 privind creditul

ipotecar pentru investiţii imobiliare, în

sensul:

detalierii tipurilor de instituţii

care pot fi autorizate să

administrezeportofolii de

creanţe ipotecare şi să emită

valori mobiliare pe baza

59

neînfiinţarea, până în prezent, a

unui fond ipotecar, deşi cadrul

legislativ o permite;

absenţa de pe piaţa românească a

investitorilor instituţionali.

acestora;

clarificării aspectelor legate de

cerinţele de standardizare a

creanţelor ipotecare sau a

portofoliilor de creanţe

ipotecare ce pot face obiectul

cesiunii către instituţiile

autorizate.

În viitor se va avea în vedere şi

posibilitatea adoptării unei legi care să

permită înfiinţarea de “special purpose

vehicles”, entităţi specializate (ce vor fi

supuse unor cerinţe minime de

autorizare şi raportare) având drept

unic obiect de activitate realizarea

intermedierii în cadrul procesului de

titlurizare a creanţelor ipotecare,

respectiv prin achiziţionarea creanţelor

de la creditorii ipotecari şi emiterea, pe

baza acestora, de titluri (Mortgage

Backed Securities) către investitorii

instituţionali. Prin această procedură,

va deveni posibilă transferarea riscului

de credit aferent creanţelor ipotecare de

la creditorul ipotecar la participanţii de

pe piaţa de capital.

2. Înfiinţarea unui fond ipotecar, care

să achiziţioneze creanţele ipotecare şi

privilegiate deţinute de bănci

(asigurând lichiditatea pieţei şi, prin

aceasta, refinanţarea creditelor

60

ipotecare) şi să emită titluri de valoare

în baza acestora.

Titlurile emise de fondul ipotecar ar

putea fi incluse în schema de garantare

aplicabilă şi obligaţiunilor ipotecare.

3. Stabilirea prin reglementări explicite

a regulilor de realizare a investiţiilor de

către fondurile de pensii, în

conformitate cu practica internaţională,

care include fondurile de pensii în

cadrul potenţialilor investitori

instituţionali pe piaţa secundară

ipotecară.

7. Dificultatea verificării cu exactitate de

către ofiţerul de credit a veniturilor

solicitanţilor de credite ipotecare persoane

fizice, datorită activităţii economice

subterane semnificative.

Înăsprirea controlului asupra agenţilor

economici în ceea ce priveşte

respectarea legislaţiei muncii, în sensul

obligării acestora de a încheia contracte

individuale de muncă cu fiecare salariat

conform noilor prevederi ale Codului

Muncii.

8. Nivelul ridicat al riscului de credit pe

care şi-l asumă banca la acordarea unui

credit ipotecar, având în vedere

următoarele aspecte:

indisciplina financiară şi

contractuală;

instabilitatea pe piaţa muncii;

nemonitorizarea expunerilor mici

(cele sub 200 milioane lei nu sunt

luate în evidenţa Centralei

1. Utilizarea într-o mai mare măsură a

informaţiilor Centralei Riscurilor

Bancare şi crearea unui Birou de Credit

(sub forma unei entităţi private

constituite cu participarea băncilor

comerciale), al cărui principal obiectiv

să fie monitorizarea împrumuturilor

acordate persoanelor fizice în cadrul

sistemului bancar.

Utilizarea într-o mai mare măsură a

61

Riscurilor Bancare din cadrul

Băncii Naţionale a României) pe

care le au celelalte bănci faţă de

potenţialul solicitant al unui credit

ipotecar;

inexistenţa unor baze de date

electronice pentru înregistrarea

garanţiilor imobiliare;

absenţa de pe piaţa asigurărilor a

unor produse de asigurare specifice

creditelor ipotecare.

datelor furnizate de Centrala Riscurilor

Bancare şi înfiinţarea unui Birou de

Credit ar aduce o serie de avantaje

extrem de importante atât pentru bănci:

reducerea costurilor de operare

şi a pierderilor cauzate de

creditele nerambursate;

gestionarea superioară a riscului

de credit şi, implicit, a riscului

general al băncii, cât şi pentru

clienţii efectivi sau potenţiali:

reducerea formalităţilor cerute

de bănci;

micşorarea timpului de răspuns

la o cerere de creditare;

diminuarea valorii garanţiilor

solicitate de bănci.

2. Constituirea unor baze de date

electronice pentru înregistrarea şi

evidenţa garanţiilor imobiliare la

nivelul întregului sistem bancar.

Aceasta ar facilita procesul decizional

de acordare a unui credit ipotecar,

datorită posibilităţii consultării acestor

baze de date de către bănci. Se vor crea

astfel premisele asigurării transparenţei

şi opozabilităţii faţă de terţi a

garanţiilor imobiliare la nivelul

întregului sistem bancar.

3. Introducerea unor produse de

asigurare specifice creditelor ipotecare,

62

care să acopere o arie mai mare de

riscuri şi care să satisfacă nevoia

băncilor de protecţie împotriva riscului

de credit, respectiv:

produse care să cuprindă, pe

lângă asigurarea bunului imobil

ipotecat împotriva riscurilor

generale, o asigurare împotriva

riscului de deces al

împrumutatului, pierdere

temporară/definitivă a

capacităţii de muncă, pierdere

temporară a locului de muncă

de către împrumutat.

Creditele ipotecare, împreună cu

poliţele de asigurare, ar putea fi astfel

oferite de către bănci în cadrul unor

pachete complexe de produse financiar-

bancare;

încheierea unor acorduri între

bănci şi diferite societăţi de

asigurări în ceea ce priveşte

asigurarea financiară a

creditelor ipotecare, respectiv

asumarea de către societatea de

asigurări a unei părţi din riscul

de neplată asociat

împrumutatului, în schimbul

unei prime.

4. Înfiinţarea unui fond de garantare a

creditului ipotecar, care să preia riscul

63

de nerambursare a creditului de către

client, prin încheierea unui contract de

cauţiune (fidejusiune) cu banca

creditoare.

9. Statutul incert al multor clădiri din

mediul urban (de exemplu, clădirile

naţionalizate), precum şi necunoaşterea cu

exactitate de către bănci a situaţiei reale a

imobilelor dintr-o anumită regiune. Aceşti

factori reprezintă totodată şi impedimente

în elaborarea de strategii privind

dezvoltarea creditului ipotecar pe zone

geografice.

Modificarea Legii nr. 7/1996 – Legea

cadastrului şi a publicităţii imobiliare,

în sensul stabilirii obligativităţii

înregistrării în Cartea Funciară a

tuturor imobilelor nou construite.

* sursa: http://www.bnro.ro/Ro/Studii

creditul bancar, produs de bază în activitatea băncilor comerciale

Documents