lucrare-creditul bancar

7/26/2019 Lucrare-Creditul bancar

1/56

UNIVERSITATEA,ALEXANDRU IOAN CUZA"IASIFACULTATEA

DE ECONOMIESI ADMINISTRAREAAFACERILOR

SPECIALIZAREA:FINANTESIBANCI

LUCRAREDELICENTA

CONDUCATOR STIINTIFIC:

CONF.UNIV.DR.DANCHIRLESAN

ABSOLVENT:

DAMIEAN CONSTANTIN

2009

1


2/56

2

UNIVERSITATEA,ALEXANDRUIOANCUZA"IASI FACULTATEA

DE ECONOMIESI ADMINISTRAREAAFACERILOR

SPECIALIZAREA:FINANTESI BANCI

Analiza comparativaa acordariii

gestionariicrediteloripotecarefata

de cele imobiliare

CONDUCATOR STIINTIFIC:

CONF.UNIV.DR.DAN CHIRLESAN

ABSOLVENT:DAMIEAN CONSTANTIN

2009


3/56

3

CUPRINS

CUPRINS00000000000000000000000000000000 00000000000000000000000000000000 00000000000000000000000000000000 000000000000000000000000000000 3

CapI Creditele:abordarigenerale000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000004101 Istoriacredituluiievolutiaacestuia00000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000004

10101 Istoriculcreditului0000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000004

10102 Concepteidefinitii0000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000005

102 Clasificareacreditelor000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000006

10201 Creditulcomercial000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000007

10202 Creditulbancar0000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000012

103 Trasaturile,principiileifunctiilecredituluibancar000000000000000000000000000000000000000000000000000015

10301 Functiilecredituluibancar00000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000015

10302 Principiilecreditariibancare:00000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000018

10303 Etapelecreditarii 0000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000018

10304 Trasaturile creditului00000000000000000000000000000000 00000000000000000000000000000000 0000000000000000000000000 19

CapII Abordariteoreticeprivindcrediteleimobiliare iceleipotecare000000000000000000000000000000024

201 Crediteleimobiliare00000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000024

20101 Definitieiconcepte0000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000024

20102 Categoriidecredite00000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000026

20103 Conditiispecificedecreditare000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000027

202 Crediteleipotecare0000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000029

20201 Definitieiconcepte0000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000029

20202 Conditiidecreditare000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000032

203 Asemanariideosebiridintrecrediteleimobiliareiceleipotecare00000000000000000000000000037

20301Garantareacreditelor0000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000037

20302 Criteriile ce diferentiazacrediteleipotecarede cele imobiliare 0000000000000000000000000000 42

CapitolulIII AnalizacomparativaaacordariiigestionariicreditelorimobiliarefatadeceleipotecarelaagentiaRaiffeisenBankTirguNeamt000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000043

301 Analizageneralaaacordariicreditelorimobiliareiipotecare000000000000000000000000000000000043

302 Analiza evolutiei creditelorimobiliare iipotecarein perioada2006-2008 000000000000000000 46

Concluzii 00000000000000000000000000000000 00000000000000000000000000000000 00000000000000000000000000000000 00000000000000000000000000000 50

Bibliografie000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000054


4/56

4

Cap I Creditele:abordarigenerale

1.1 Istoriacredituluiievolutia acestuia

1.1.1 IstoriculcredituluiUnele surse1 trateaza problematicaaparitiei creditului, ca fiind incepandcu mileniul al

II-leai0Hr00Creditul a aparut in Orientul mijlociu, fiind activitateamarilor proprietarifunciari0

Creditul s-a manifestatisub forma comertuluicu baniconvertibili, intalnindu-sela egipteni,

fenicieni, dar i la greci dupa o perioadCreditul a aparut pe fondul lipsei de disponibilitati

banetii a unui risc inalt pe care acesta il presupunea, de aceea aceasta activitate era

predominant in activitatea camatarilor, care practicau dobanzi ridicate in activitatea lor0

Deoarece neincredereain debitorera mare,s-a ajuns la o dobanda de pana la 100% din suma

imprumutata, de aceea uneori creditorul trebuia sa aiba incredere in debitor ca acesta va

restituisuma imprumutata la timp0Aceasta increderea imprumutatoruluia dat denumireade

credit, termen ce deriva din latinescul credium,credere = a crede0Debitorul era supravegheat

de catre creditor asupra rambursarii creditului, ceea ce a condus , in Roman Antica, la

pedepsireadebitoruluiin caz de neplata,prin intemnitaresau prin pedepse asupra integritatii

sale0

Creditele au fost din ce in ce mai solicitate, mai ales prin prismafaptului ca economia

a cunoscut o modernizare culminanta, mai ales atunci cand s-a trecut de la manufactura laindustriamecanizata0

In cadrul economiei contemporane, i anume cea de piata creditul a cunoscut o

ascensiune impresionanta, deoarece sistemele bancare sunt supuse unor reglementaristricte,

de reglementareicontroldin partea Bancilor Centrale0Putem asocial creditului expresia de

"comert cu bani", acest termen rezultanddin activitateade intermedierefinanciara a bancilor,

care plaseaza disponibilitati banetisub forma de credit0 Aceasta intermedierese realizeaza

prin transferulde fonduritemporare de la persoanelecare iidepun sume de bani sub forma

de depozite,catre persoanelecare au neoiede lichiditati, sub forma de credite0

Ca orice produs iserviciu, intermediereabancara are iea un pret,care se reflect prin

intermediuldobiinzii0

1 TURLIUC, Vasile, COCRISVasile, ROMAN Angela, DORNESCU, Vasile, STOICAOvidiu,CHIRLESAN,Dan, Moneda icredit, Editia a doua,revizuita iadaugita,E dituraUniversitatii "Alexandru IoanCuza", Iai,2008, pag0141


5/56

5

1.1.2 Concepte idefinitii

Credite sunt tratate diferit in studiile icartile de specialitate,in functie de viziunea

fiecarui economist, dar daca facem abstractie de viziunea obiectiva, decucem principii i

trasaturicomune0

Definitia creditului2,aacum reiese din lege este "orice angajamentde plata a unei

sume de bani in schimbul dreptului de rambursare a sumei platite, precum i la plata unei

dobanzisau a altor cheltuieli legate de aceasta suma sau orice prelungire a scadentei unei

datoriiiorice angajamentde achizitionare a unui titlu care incorporeazao creanta sau a unui

drept la platauneisume de bani"0

Pentru ca activitateade creditaresa se desfaoare in bune conditii, este nevoiede un

cadru organizat, i anume bancile, care pot fi definite ca personae juridice autorizate sa

desfaoare,in principal activitati de atragere de depoziteiacordare de creditein nume icont

propriu0

Din anul 2000, bancilor li s-a asociati termenul de "institutie de credit"3, dar acest

termen nu relectaintreagaactivitate bancara4,deoarece ascestea nu acorda numaicredite,ci i

efectueaza operatiunide atragere de depozite0

Din punctulmeu de vedere,cea mai adecvata denumirepe are o poate asociao banca

este cea de institutie de intermediere financiara, deoarece ea se ocupa cu intermedierea de

capitaluri banetiintreagentiieconomici0

O alta definitie data creditului5 are la baza o suma de bani pe care o banca o acorda

unei persoane fizice sau juridice pe o anumitaperioadade timp, pana la o datitascadenta,i

pentru care primeteo dobanda,reprezentand uzufructul utilizarii capitalului de credit0

In opinia altor economiti6, creditul este operatiunea prin care se ia in stapanire

imediataresurse,in schimbul unei promisiuni de rambursare viitoare, in mod normalinsotite

2Legea bancara nr058/1998,publicatain MonitorulOficial nr0121 din 23 martie1998, atr03, lit0b

3termen preluatdin art01, alin01 al Directivei nr02000/12/CEdin 20 martie2000, a ParlamentuluiEuropeania

Consiliului, modificataprin Directiva nr02000/28/CEdin 18 septembrie2000 a ParlamentuluiEuropeaniaConsiliului, care au abrogat Directiva nr077/780din 12 decembrie1977 a Consiliului, cunoscuta ca "Primadirectiva de coordonare bancara"4

Turcu, Ion,Operatiuni fcontracte bancare. Tratat de drept bancar, Editia a V-a acutualizataicompletata,Vol I, Editura LuminaLex, Bucureti,2004, pag0 21805Tudorache,Dumitru, PiRJOL,Toader, Moneda, banci, credit, Editura Universitara, Bucureti,2005, pag0361

6Stoica, Victor, Deaconu, Petre,Bani icredit. Banii. Teorii monetare. Administrarea banilor ipolitica

monetara, Editura Economica, Bucureti,2003, pag0289


6/56

6

de plata unei dobanzi ce remunereaza pe imprumutator0 Operatiunea priete doua parti0 O

parte acorda creditul0Cealalta parte il primete,decise indatoreaza0

Ca o ultima abordare a definitiei i conceptuluide credit7, acesta este de finit ca

schimbul uneivalori monetare prezente,contra uneivalori monetare viitoare0

1.2 Clasificarea creditelor

Pentru a analiza mai eficient, putem clasifica crediteledupa mai multecriterii8:

1) dupa natura economicaiparticipantii la relatia de creditare:

..f creditul comercial;

..f creditul bancar;

..f creditul de consum;

..f creditul obligatar;

..f creditul ipotecar0

2) dupa calitateadebitorului:

..f creditul acordat persoanelorfizice;

..f creditul acordat persoanelorjuridice0

3) dupa calitateadebitoruluiia creditorului;

..f creditul public;

..f creditul privat0

4) dupa scopulacordarii creditului:

..f creditede productie;

..f creditede circulatie;

..f creditede consum0

5) dupa natura garantiilor:

..f crediterele;

..f creditepersonale0

6) dupa intindereadrepturilorcreditorului:

..f

creditedenuntabile;..f creditenedenuntabile;

..f creditelegale0

7) dupa modulde stingerea obligatiilor de plata:

7Lupu,Diana-Viorica, Blanaru, Constantin-Adrian, Moneda icredit, Editura Sedcom Libris, Iai,2006, pag0

878

Stoica, Victor, Deaconu, Petre,op0cit0,pag0297-298


7/56

7

..f crediteamortizabile;

..f crediteneamortizabile0

8) dupa termenulde rambursare:

..f creditepe termen scurt;

..f creditepe termen mijlociu;

..f creditepe temen lung0

Oricare ar fi criteriile de clasificare ale creditelor, in economie de piata

contemporana,distingemo seriede caracteristici comune:

..f prin scontarea efectelor de comert (a cambiilor), se remarca o fuziune intre

creditelecomerciale icele bancare;

..f s-au produs schimbari in destinatiacrediului, prin faptulca ponderea creditelor

speculativeia celor destinateinteresuluinevoilor statului;

..f se produc modificari frecvente a nivelului dobanzii,cu scopulde a favoriza sau

delimita dimensiunile creditului;

..f se remarca sporireacreditului bancar in detrimentulcelui comercial0

Creditele pot fi clasificate dupa oricare din aceasta categorie,dar cel mai importatnt

este reprezentat de natura economicaiparticipantii la creditare,distingandu-semai sintetizat

urmatoareleforme9:

..f creditul comercial;

..f creditul bancar;

1.2.1 Creditulcomercial

Creditul comercial10 este acel credit acordat intre producatori i comercianti prin

vanzarea marfurilor, in schimbul unor instrumentede credit(sau efecte decomert)0De asemenea

reprezinta o amanare la plata, acordata de un furnizor de marfuri sau de servicii, clientului sau0

Datoritaacestuicredit,intreprinzatorii iipot plasamarfa fara a mai ateptacumparatoriisa dispunade

bani,accelerandastfelcircuitul capitalului real0

Analizand isintetizand mai multe surse, destingemo serie de caracteristici ale

creditului comercial:..f reprezintacreditul pe care i-lacorda agentiieconomicila vanzarea marfurilor

sub forma amanarii platilor;

9Cocri, Vasile, Chirlean, Dan, Economie bancara. Repere teoretice i studiu monografic, Editia a II-a,

Editura Universitatii "Alexandru IoanCuza", Iai,2008, pag03410Levente,Katona,Finatarea fntreprinderilor mici imijlocii, Editura Expert, Bucureti,2004, pag0148


8/56

8

..f avantajul acestei forme de credit consta in faptul ca intreprinzatorul iipoate

desface productiafara a ateptamomentulin care cumparatorulva detinebani;

..f creditul comercial prezintaunele limite, in sensulca orice intreprinzator iiva

putea vinde mrfa pe credit, in masura in care acesta detinerezerve de capital

care sa ii permitacontinuareaactivitatii0De asemenea,creditul comercial este

limitat in functie de regularitateaincasarii valorii marfurilor;

..f o limita a creditului deriva din destinatiamarfurilor vandute prin acest tip de

credit, respectiv cei doi participanti la raportulde credit trebuie sa apartina

aceluiaisector de activitate0

Creditul comercial se manifestasub doua forme:

a) Creditul cumparator:

..f se manifestasub forma platilor in avans;

..f aceste creditetrebuiesa apara ca o prefinantarede catre beneficiari a produselorpe

care intentioneazasa le achizitioneze;

..f sunt frecvente in ramuri precum:comertul,agriculturaiconstructiile de locuinte0

b) Creditul vanzator:

..f are ca obiectvanzarea marfurilor cu plataamanata0

Sporirea dimensiunii creditului comercial are la baza unii factori, care decurg din cele

trei componente care actioneaza in acest domeniu, i anume componenta traditionala,

comerciala ifinanciara0

Componenta traditionala reprezinta interesele comune ale participantilor la sporirea

fluidizarii schinburilor costurilor de organizarea activitatii comericale0Se reduc costurile de

depozitareale stocurilor de marfuri (pentru producator) i costurilor aferente mijloacelor

de plata(pentru cumparatori)0

Componenta comerciala semnifica utilizarea creditului ca mijloc de promovare a

vanzarilor0

Componenta financiara reprezintao alta motivatiea creditului comercial isemnifica

punerea la dispozitia clientului, pentru o perioadadata,a unei parti din capital sub forma de

marfa, pentru care plataeste amanata0

Creditele comerciale, reprezintain prezent,ca pondere,in tarile dezvoltateun cuantum

cupins intre 10% i 40% din datoriile intreprinderilor i reprezinta un instrument de

promovare i de reducere a cheltuielilor cu plata dobanzilor0Pe baza creditelor comerciale

primitese pot reduce solicitarilede creditebancare,sau se poate amplifica cifra de afaceri0


9/56

9

Creditul comercial antreneaza emisiuneade titluri specifice acestuicredit, pe termen

lung aceste creditefiind reprezentate de inscrisuri cum ar fi actiunile iobligatiunile, iar pe

termen scurt acestea constau in cambii, bilete la ordin, cecul etc0,ca titluri de creanta, care

prezintaavantajul scontarii la banci0 Astfel, creditul comercial devinecredit bancar, iar prin

cedarea portofoliului de efecte comerciale de catre o banca comerciala, bancii centraleprin

rescontare,se antreneaza un mecanismde emisiunede moneda centrala0

Cambia este un titlu de credit11 sub semnatura privata care pune in legatura, in

procesulcrearii sale 3 persoane:tragatorul,trasul ibeneficiarul0Titlul este creat de tragator

in calitatede creditor,care da ordindebitoruluisau numittras sa plateascao suma fixata la o

data determinata in timp, fie unui beneficiar, fie la ordinul acestuia din urma0 Pentru a fi

valabila, cambia trebuie sa contina mentiunile obligatorii cuprinse in Legea nr0 58/1934

asupra cambiei ibiletului la ordin, modificataprin Legea nr083/19940Ea poate fi platibila

imediatsau la un termen scurt de la emitereaei (de regula90 de zile)120

Elementeleobligatorii ce trebuiecuprinseintr-ocambie:

..f denumireade cambie;

..f ordinulpur isimplu de a plati o suma binedeterminataexprimataintr-ovaluta i

inscrisa in cifre i litere (daca suma in cifre nu este aceeai cu suma in litere,

ramane valabila aceasta din urma,iar in cazul cand in cambiesuma in cifre ilitere

este trecuta de mai multeori, ramane valabila cea mai mica);

..f numele,prenumeleiadresa trasului (persoaneicare trebuiesa plateasca);

..f scadenta,care poate fi la o zi fixa calendaristica,la vedere,la un a numittermen de

la vedere,adica la prezentare,la un anumittermen de la data emiterii, iar daca nu

este indicatascadenta se consideraca se platetela vedere;

..f locul unde urmeaza sa se efectueze plata;

..f numele, prenumele i adresa beneficiarului (o cambie nu poate fi emisa la

purtator);

..f data (anul, lunaiziua) ilocul emiterii;

..f semnatura tragatoruluicare in ultima instantaatesta valabilitatea cambiei0

Lipsa oricarei elementdin cambie,atratge dupa sinenulitateaei0

11http://www0cpea0ro/cambia0php[accesat 0200502009]

12Kiritescu, Costin, - Moneda, micienc ic/opedie, Editura $tiint ifica i Encicplopedica, Bucureti, 1982, pag. 77
http://www0cpea0ro/cambia0phphttp://www0cpea0ro/cambia0phphttp://www0cpea0ro/cambia0phphttp://www0cpea0ro/cambia0phphttp://www0cpea0ro/cambia0phphttp://www0cpea0ro/cambia0phphttp://www0cpea0ro/cambia0phphttp://www0cpea0ro/cambia0phphttp://www0cpea0ro/cambia0phphttp://www0cpea0ro/cambia0phphttp://www0cpea0ro/cambia0phphttp://www0cpea0ro/cambia0phphttp://www0cpea0ro/cambia0phphttp://www0cpea0ro/cambia0phphttp://www0cpea0ro/cambia0phphttp://www0cpea0ro/cambia0phphttp://www0cpea0ro/cambia0phphttp://www0cpea0ro/cambia0phphttp://www0cpea0ro/cambia0phphttp://www0cpea0ro/cambia0phphttp://www0cpea0ro/cambia0phphttp://www0cpea0ro/cambia0phphttp://www0cpea0ro/cambia0phphttp://www0cpea0ro/cambia0phphttp://www0cpea0ro/cambia0phphttp://www0cpea0ro/cambia0phphttp://www0cpea0ro/cambia0phphttp://www0cpea0ro/cambia0php


10/56

10

Biletul la ordin13 este un efect comercial, inscris prin care o persoana numitaemitent

sau subscriitor (debitorul) iiasuma obligatiapersonalaineconditionatasa plateascapentru

biletul de ordinunei alte persoane numitebeneficiar (creditor) o anumitasuma de bani, la o

data fixa numitascadenta iintr-unloc binedeterminat0

Mentiunile esentialepe care trebuiesa le cuprindaun bilet la ordinsunt:

..f denumireade biletla ordin;

..f data emisiunii;

..f scadenta;

..f mentionareaobligatiei personaleineconditionatede a plati suma de bani;

..f numelebeneficiarului;

..f semnatura subscriitorului sau a emitentului;

..f locul de plata0

Spre deosebirede cambie, in biletul de ordin nu figureaza numeletrasului, deoarece

tragatorulitrasul se identifica cu persoana emitentului0Tot spre deosebirede cambie, care

este creata la initiativa creditorului, biletul la ordineste creat la initiativa debitorului0

Biletul la ordineste o promisiunede a plati inu un mandat de plata0Poate fi transmis

prin gir ipoate fi garantat prin aval0

Obligatiile rezultanddintr-unbilet la ordinse supun aceloraireguli generaleca icele

rezultanddintr-ocambie, insa acceptarea biletului la ordin nu se admite, deoarece emitentul

are aceleaiobligatii ca icel care accepta o cambie0

Incalitatede instrumentde plata a datoriilor comerciale biletul la ordin este utilizat

mai ales de marile intreprinderi0Deoarece biletul la ordineste uneoritransmiscu intarziere in

vederea mobilizarii creditelor, beneficiarii lor prefera sa se deconteze cu clientii prin

intermediulcambiilor0

Cecul este un efect comercial, inscris dat in baza unuidepozitde banisau a unuicredit

deschis, sub forma de ordin de plata; cu ajutorul lui, o persoana (tragator) poate sa retraga

anumitesume de bani de la o societate bancara numitatras, in folosul sau sau al unei alte

persoane numitebeneficiar0

Instrumentul de plata folosit este carnetul de cecuri0 Cecul se poate emite valabil

numai daca in momentulemisiunii sale exista disponibil, o provizie (un depozitde bani sau

credit deschis la banca)0Spre deosebirede cambie,cecul servetemai mult ca instrumentde

plataide compensatie,nu de credit0

Cecul poate fi emis:

13http://www.rubinian.com/dictionar_detalii.php?id=205 (accesat 3.05.2009]
http://www.rubinian.com/dictionar_detalii.php?id=205http://www.rubinian.com/dictionar_detalii.php?id=205http://www.rubinian.com/dictionar_detalii.php?id=205http://www.rubinian.com/dictionar_detalii.php?id=205http://www.rubinian.com/dictionar_detalii.php?id=205http://www.rubinian.com/dictionar_detalii.php?id=205http://www.rubinian.com/dictionar_detalii.php?id=205http://www.rubinian.com/dictionar_detalii.php?id=205http://www.rubinian.com/dictionar_detalii.php?id=205http://www.rubinian.com/dictionar_detalii.php?id=205http://www.rubinian.com/dictionar_detalii.php?id=205http://www.rubinian.com/dictionar_detalii.php?id=205http://www.rubinian.com/dictionar_detalii.php?id=205http://www.rubinian.com/dictionar_detalii.php?id=205http://www.rubinian.com/dictionar_detalii.php?id=205http://www.rubinian.com/dictionar_detalii.php?id=205


11/56

11

..f nominativ, care indica explicit numele beneficiarului i se transmiteprin gir

sau andosare;

..f la purtator,care nu cuprindenici un nume ise transmiteprin simpla inaintare0

Exista mai multetipuri de cecuri:

..f cecul barat;

..f cecul de calatorie;

..f cecul de decontare;

..f cecul de dispozitie;

..f cecul documentar;

..f cecul prin corespondenta;

..f cecul in alb0

Sesizam i o serie de deosebiri14

intre efectele de comert i biletele de banca,

reprezentate de:

..f din privinta emitentilor, efectele de comert pot fi emise de orice persoana

juridica, in timpce biletelede banca sunt emisedoar de banca centrala;

..f nici o persoana nu este obligata sa accepte ca mijloc de plata un efect

comercial, spre deosebirede bancnote,un mijloc de platalegal care nu poate fi

refuzat;

..f efectele comerciale sunt creante determinate, spre deosebire de biletele de

banca ce sunt creante generalizateasupra economiei;

..f in cazul efectelor comerciale apare riscul insolvabilitatii debitorului, spre

deosebirede bancnote,care sun garantate de stat nu ca putere de cumparare,ci

ca mijloc legal de plata;

..f cedarea unui efect comercial nu constituieo platain sensulstingerii obligatiei,

in consecintain cazul titlului care circula intre mai multi posesorisuccesivi,

acetia iiasuma solidar riscul neplatii sumei inscrise in titlu0 Spre deosebire

de acest lucru, cedarea unui bilet de banca constituie o plata, avand ca efect

stingereadefinitiva a obligatiei;

..f din punct de vedere al valabilitatii in timp, efectelecomerciale sunt delimitate

de un timpanume,dupa expirareacaruia acesta nu mai are valoare0Comparand

aceasta caracteristica cu a biletelorde banca,observam ca acestea din urma au

14TURLIUC, Vasile, COCRIS Vasile, ROMAN Angela, DORNESCU, Vasile, STOICA Ovidiu,

CHIRLESAN,Dan, op0cit0,pag 160-161


12/56

12

o putere liberatoriepe o durata nedeterminatade timp, pana la retragerea lor

dincirculatie de catre banca centrala;

..f valoarea baneasca a efectelor comerciale este variabila, spre deosebire de

biletelede banca,care au valori fixe, nenegociabile0

1.2.2 Creditulbancar

Este un credit acordat sub forma baneasca de catre banci, intreprinzatorilor0Spre

deosebire de creditul comercial, unde ambele parti sunt intreprinzatori, in cazul creditului

bancar doar o parte este un agent nefinanciar, cealaltaparte fiind agent finnciar, reprezentat de

banca0Creditul bancar,spre deosedirede cel comercial are o flexibilitate mai mare, in sensul

ca disponibilitatile banetipot fi dirijate de la banca spre orice persoana fizica saujuridica0

InRomania, bancile ofera urmatoareletipuri de credite:

Credite pe termen scurt:

..f creditglobalde exploatare;

..f linie de creditein lei ivaluta;

..f creditpentru finantareacheltuielilor istocurilor temporare;

..f creditpentru finantareacheltuielilor istocurilor sezoniere;

..f creditde trezoreriepentru produse cu ciclu lungde fabricatie;

..f creditpentru prefinantareaexporturilor;

..f creditde scont;

..f creditpe cecuri remisespre incasare;

..f creditpe ordinede plata;

..f creditpentru facilitati de cont;

..f creditpentru operatiunide factoring;

..f creditpe descoperiride cont (overdraft)0

Credite pe termen mediuilung:

..f creditpentru echipamentein completareasurselorproprii;

..f creditpentru cumpararea de actiuni;

..f creditpromotoriimobiliari;

..f creditpentru operatiunide leasing;

..f creditde forfetare0


13/56

13

Daca analizam creditelebancare din punct de vedere al documentelornecesare pentru

acordare,autorii15destingtrei categoriide solicitanti:

a) Pentru solicitanti, persoane fizice, documentelenecesare sunt urmatoarele:

..f cererea de credit16semnata;

..f adeverintade venit lunarpentru titular isotul/sotiaacestuia;

..f adeverintade venit lunarpentru giranti;

..f acte de vanzare-cupmarare, deviz de lucrari sau acte de proprietateautentificate

prin notariat;

..f autorizatiede constructii, avize ialteacordurispecifice;

..f facturi sa contracte de vanzare-cumparare pentru bunuride folosintaindelungata;

..f situatiagatantiilorpropuse0

b) Pentru solicitanti asociatii familiale sau persoane fizice autorizate, decumentele

necesare acordarii unuicreditsunt urmatoarele:

..f documente prin care se dovedete functionarea sau exercitareaprofesiei icodul

fiscal;

..f declaratiade impunerea veniurilor pentru anul precedent i cel in curs, avizata de

organelefiscale;

..f situatiaincasarilor iplatilor pentru anulin curs;

..f acordulde consultarea bazeide date a Centralei Riscurilor Bancare;

..f situatiacreditelorangajatela altebanci;

..f devize estimativede lucrari, facturi proforme,contracte care sa justifice solicitarea

creditului, suma idestinatiaacestuia;

..f contracte/comenzide aprovizionareide desfacere sau prestariservicii;

..f fluxul de lichiditati nete;

..f situatiagarantiilor propuse0

c) Infine, daca persoana care solicita creditul este un agent economic,bancile solicita, in

principal, urmatoareledocumente;

..f certificatul de inmatriculare la Registrul Comertului icodulfiscal;

..f statutulicontractulde asocierecu modificarile la zi;

..f bilantul contabilpe ultimii doiani vizat la Administratia Financiara;

..f balantade verificareaferenta ultimeordoua luni de activitate;

15Cocri,Vasile, Chirlean,Dan, op0cit0,pag036-37

16 Anexa 1


14/56

14

..f devize estimative, factiru proforme, oferte, contracte care sa justifice nivelul i

natura creditului;

..f studiul de fezabilitate sau planul de afaceri (in cazul creditelorpentru imobilizari

corporale);

..f situatiacreditelorangajatela altebanci;

..f fluxul de lichiditati nete (cash-flow-ul) dincare sa rezultenecesarulde credite;

..f contractelede aprovizionareidesfacere;

..f aprobarea Consiliului de Administratie sau a Adunarii Generale a Actionarilor

pentru angajareacreditului;

..f acordulde consultarea bazeide date a Centralei Riscurilor Bancare0

Zilnic, unitatile bancare teritoriale raporteaza catrecentralabancii, situatia creditelor

acordate, iar trimestrial se intocmeteanaliza situatiei calitatii patrimoniului in functie de

crediteleacordate,in care se utilizeaza urmatoarea schema:

Tabelul 1.1 Analiza calitatii patrimoniului de credite

Nr0

Crt0

Serviciul

datoriei

BUN

(imprumut

curent)

SLAB

(imprumut

resatant pana

la 30 de zile)

NECORESPUNZATOR

(imprumutrestant peste 30

de zile)Performanta

financiara a

imprumutatului

1 Imprumutat

categoriaA

Creditecu

risc minim

Creditein

observatie

Creditesubstandard

2 Imprumutat

categoriaB

Creditein

observatie

Credite

substandard

Crediteincerte

3 Imprumutat

categoriaC

Credite

substandard

Credite

incerte

Creditecu risc major

4 Imprumutat

categoriaD

Credite

incerte

Creditecu

risc major


5 Imprumutat

categoriaE

Creditecu

risc major

Creditecu

risc major


Sursa:Cocri,Vasile, Chirlean,Dan, op0cit0,pag038

Realizarea performanteifinanciare a bancii se stabiletepe baza clasificarii agentilor

economiciin cinci categorii:

..f CategoriaA - cuprindepersoanele care dispun in prezent,dar vor dispunei in

viitor de disponibilitati, pentru a-iachitacreantelefata de banca;


15/56

15

..f Caregoria B - aici se incadreazaacelepersoane,care in prezent au un indicatorde

bonitate in ceea ce privete rambursarea creditului, dar in viitor acest lucru

este incert;

..f CategoiraC - acelepersoane ale caror situatieeste satisfacatoarein prezent,iar pe

viitor aceasta manifestao tendintade inrautatire;

..f Categoria D - sunt acei clienti a caror activitate economica oscileaza intre o

perioadasatisfacatoareiuna nesatisfacatoare;

..f CategoriaE - in aceasta categorieincadrampersoanelecare desfaoarao activitate

economicanerentabilaicare manifestao incertitudinede rambursare a creditelor0

Infunctie de aceasta analiza, putem incadradatoriacatre banca in urmatoarele:

..f bun - cand dobanzileau fost platitela termen,iar creditelerambursate la scadenta;

..f slab - atunci cand una sau mai multe rate sau dobanzimanifesta o tendinta de

intarziere;

..f necoresunzator - in situatiain care rateleidobanzileau o intarziere mai mare de

30 de zile0

Analizand din punct de vedere al performantei creditelor, distingemurmatoarele

categorii:

..f Credite cu risc minim;

..f Credite in observatie;

..f Credite substandard;

..f Credite incerte;

..f Credite cu risc major0

1.3 Trasaturile,principiileifunctiile credituluibancar

1.3.1 Functiilecredituluibancar

Unii autori17 aribuiecreditului urmatoarelefunctii:

..f Functia distributiva(cu ajutorulcreditului se colecteazaeconomii latenteise

dirijeaza catre domeniieficiente);

..f Functia de reglare(a cererii ioertei de bunuri prin creditarea consumului i

socurilor);

17Tudorache,Dumitru, PiRJOL,Toader, op0cit0,pag0361


16/56

19TURLIUC, Vasile, COCRISVasile, ROMAN Angela, DORNESCU, Vasile, STOICAOvidiu,

CHIRLESAN,Dan, op0cit0,pag0148-149

16

..f Functia de cretere a vitezei de rotatie ide circulatie a banior cat i de

multiplicare a monedeiscripturale;

..f Functia de reducere a inflatiei prin pretulcreditului, care este dobanda;

..f Functia de generator de venituri pentru banci(creditul este produsul bancar

principal ipentru cele mai multebanciestesursa principala de venituri)0

Dezvoltand pe scurt aceste functii ale creditului, alti autori evidentiaza urmatoarele

functii ale creditului18:

..f inlesnete sporirea capitalului real printr-o buna utilizare a factorilor de

productieexistenti;

..f Faciliteaza distribuirea resurselor banetiintre diferite intreprinderi i ramuri

care sunt bine situate pe piata, creditul contribuind la concentrarea

intreprinderilor;

..f accelereaza tranzactiile comerciale, ameliorand procesul de desfacere a

marfurilor la scara larga;

..f sporeteviteza de roatiea monedeiicontribuiela dimensionareaei, asigurand

iin acelaitimpio reducere a cheltuielilor in circulatia banilor;

..f creditul contribuie,prin reglarearatei dobanzii, la diminuarea fenomenuluide

inflatie;

..f exercita o influenta pozitiva asupra consumuluiin cazul acordarii de credite

pentru consum;

..f contribuiela aparitia de firme mici, care adesea sunt promotoare de inovatie,

ceea ce favorizeaza amplificarea concurentei- factor al creteriieconomice:

..f creditul are un rol deosebitin promovarea relatiilor internationale0

Sintetizand, putem eidentia principalele functii ale creditului, aa cu reies din alte

opinii19:

1. Functia de mobilizare,ameliorare calitativa a disponibilitatilorbanetii

redistribuire;

Prin aceasta functie, se are in vedere crearea unei noi puteri de cumparare,pe care

titularii de depozitenu au utilizat-o0Aceasta creare de putere de cumparare nu trebuieprivita

18Institutul bancar roman, coord0 Radut C0 Radu, Creditarea agentilor economici, Editura Lumina Lex,

Bucureti,2005, pag010


17/56


CHIRLESAN,Dan, op0cit0,pag 149

17

ca pe o redistribuire,deoare citularii de conturibancare cu disponibilitatinnuiipierddreptul

temporar de utilizare a capitalului0

2. Functia de emisiune a creditului;

Prin functia de emisiunea creditului, are loc crearea unei mase monetare suplimentare,

din cauza insuficientei masei monetare a administratiei publiceia populatiei,emisiunecare

trebuiecalculata icontrolatacu foarte mare atentie, deoarece aceasta emisiunenecontrolata

poate produce dezechilibre grave in economie0 Daca aceasta emisiunenu este reflectata in

realitatile economice,se poate ajungela supracreditaresau la subcreditare0

Incazul subcreditarii, se creaza blocajein economiedin cauza insuficientei capitalului

banesc,ceea ce creaza franarea economiei0

Daca se ajungela fenomenulsupracreditarii,masa monetara este mai ridicata decat cea

necesara,ide aici se ajungela falimentele intreprinderilor,din cauza productieiprea mari i

stocurilor excesive0Inacelaitimp, supracreditareaconduce la cretereinflatiei, prin prisma

faptului ca exista in eco omiemia multamasa monetara deca nevoiapietei0

3. Functia de reflectare i stimulare a eficientei activitatilor agentilor

economici;

Aceasta functie presupune ca o firma este cu atat mai eficienta cu cat necesarul de

fondurieste mai readus in desfaureareaactivitatii sale0 Aici se poate observa prezenta unei

legi obiective a raportului invers dintre eficienta fn activitatea economica i necesarul de

fonduri.

Prin aceasta functie a creditului, putem spune ca se stimuleaza activitatea firmelor

eficiente ise aplica restrictii in cazul societatilormai putinprofitabile0

Prin analiza acestor functii ale creditului, observam o seriede efecte pozitivei20:

..f concentrarea capitalului;

..f reglareamaseimonetare existentein functie de cerinteleeconomicealepietei;

..f sporireaputeriiproductivea intreprinderilor prin redistribuireacapitalului;


18/56

18

..f reducerea celtuielilor pe care le presupune circulatia maseimonetare0

Ca orice activitate desfaurata,creditareaimplica io seriede efecte riscuri, cum ar fi:

..f abuzulde credit, supracreditarea,efecteleei fiind tratate anterior;

..f insolvabilitatea creditorilor;

Pentru evitarea acestor riscuri, unitatile bancare trebuie sa detina informatii solide

privind situatia firmelor pe care le crediteaza, precum irelatiile acesteia cu furnizorii i

clientii, dar in acelai timp, bancile pot solicita garantiipentru a se proteja impotriva acestor

riscuri0

1.3.2 Principiilecreditariibancare21:

..f prudenta;

..f negocierea;

..f forma contractuala;

..f dobanda;

..f garantia;

..f previziunea;

..f destinatii;

..f utilitatea;

..f eficienta;

..f credibilitatea0

1.3.3 Etapelecreditarii

Inactivitateabancilor, pentru acordarea unuicreditse au in vedere urmatoarele

etape22:..f realizarea uneidiscutii cu caracter informativ;

..f documenare despre client;

..f intocmireacererii de creditareianaliza acesteia;

..f aprobarea creditului;

..f negociereacostului creditului iincheiereacontractului;

..f acordarea creditului;

..f analiza moduluide utilizare a creditului iverificarea respectariidestinatiei;

21Tudorache,Dumitru, PiRJOL,Toader, op0cit0,pag0361

22Cocri,Vasile, Chirlean,Dan, Tehnica operatiunilor bancare:repereteoreticeistudiumonografic, Editura

Universitatii "Alexandru IoanCuza", Iai,2006, pag037


19/56

19

..f controlulexistenteiipastrarii garantiilor;

..f platadobanziloricomisioanelor;

..f rambursarea integralaa obligatiilor generate de derulareacreditului0

1.3.4 TrasaturilecredituluiTrasaturile caracteristice23alerelatiilor de creditsunt:

1. Subiectii relatieide credit(creditorulidebitorul)

..f Creditorul este persoana fizica sau juridica care avanseaza imprumutul

conditionatipentru o anumitaperioadade timp;

..f Debitorul, avand aceeaicalitatede pesoana fizica saujuridica, care in

schimbul dreptului de folosinta asupra obiectului imprumutului,se

obligasa restituie creditorului, la scadenta suma imprumutata,cat i

dobanda aferenta imprumutului0

2. Promisiunea de rambursare(Riscul)

Inactivitarea de creditarese intalnesco seriede riscuri24 probabile:

..f Riscul de nerambursareare la baza probabilitateaintarzierii la plataa

obligatiilor fata de banca,sau incapacitateade platadin diverse motive

subiective0 De aceea, pentru a preveni acest risc, banca trebuie sa

analizeze debitorul privind aspectele umane, economice, financiare i

juridice0

..f Riscul de imobilizare intervine in cadrul bancii prin gestiuneadefectuoasa a creditelor acordate in raport cu depozitele atrase prin

angajareain creditareexcesiva0Acest fapt poate avea un impactnegativ

asupra deponentului, deoarece exista pozibilitatea ca el sa nu ii mai

primeascala timpsuma economisita0Acest risc este eliminat prin unele

reglementari0

Pentru ca bancile sa se protejeze inpotriva acestor riscuri, ele au dreptul dea

constitui provizioane i de a solicita unele garantii25

debitorilor, i anume:

Garantia personala este reprezentata de angajamentulluat de o terta persoana saugirant,de a plati suma imprumutata,in cazul in care debitorulse afla in incapacitatetotalasau

partiala de plata0Aceasta poate fi de doua tipuri:simpla, in cazul in care girantulraspunde

numai pentru parea sa, acesta avand dreptulde a cere executarea primordiala a debitorului,

23Lupu,Diana-Viorica, Blanaru, Constantin-Adrian, op0cit, pag088

24Stoica, Victor, Deaconu, Petre, pag0291

25Bratu, Alina, Moneda.Credit. Banci., EdituraEx Ponto,Constanta,2005, pag0200


20/56

20

sau solidara, cand girantulpoate plati concomitentsau in avans datoriile debitorului,in cazul

in care girantulare o solvabilitate mai mare decat debitorul0

Garantia reala are in componenta sa urmaroarele:

..f retinerea confera creditorului dreptulde a retinedin portofoliul debitorului

un bun corporal in cazul in care acesta n-a fost achitat integral cu

respectarea unor conditii ca:bunulcorporalsa aiba legaturacu creanta, iar

creanta sa fie certa iexigibila;

..f Gajarea este procedeulprin care debitorulofera un bun pentru a garanta

creditul, ianume gajul0Acest proces poate avea loc cu sau fara depozitarea

efectiva a bunului gajat; Gajarea poate fi: de preferinta, de urmarire, de

retinereide vanzare;

..f Ipoteca este actulprin care debitorulacorda creditorului dreptulasupra unui

imobil, fara depozitareicu publicitate0 Ea confera creditorului dreptulde

preferinta Si dreptul de urmarire, ea fiind: legala(prevazuta de lege);

convenita(stipulata in contract) sau juridica(acordata prin hotarare

judecatoreasca);

..f Privilegiul da dreptul legal unor creditori de a avea intaietate in a fi

remuneratiatuncicand dispunde o garantieasupra unei partisau intregului

patrimoniual debitorului0Creditorul dispuneaici de dreptulde preferintai

de dreptulde urmarire;

3. Termenulde rambursare(rabursabilitatea)

Dat fiind faptul ca finantareaprin creditareare caracter temporar,dupa o anumita

perioada de timp,acesta trebuierambursat0Infunctie de intervalul de timpal creditarii, elese

clasifica in:

..f creditepe termen foarte scurt - pana la 24 de ore;

..f creditepe termen scurt - pana la un an;

..f creditepe termen mediu- pana la 5-7 ani;

..f creditepe termen lung- pana la 50 sau chiar 100 de ani pentru constructie

de locuinte0

Ca i caracteristica principala a creditului pe termen scurt, acesta de regula se

ramburseaza integral la scadenta, spre deosebire de celelalte categorii de credite, a caror

rambursare este ealonata(lunara,trimestriala)0


21/56

21

4. Dobanda

Dobanda26 este forma de remunerare a creditorului din partea debitorului pentru

folosirea capitalului de imprumut, aceasta reprezentand pretul capitalului imprumutat, al

valorii de intrebuintare a acestuia0 Dobanda trebuie abordata atat in marime absoluta, ca

valoare, cat ica procente,in marimerelativa0

Infunctie de operatiunile efectuate de o persoana cu banca, putem distinge

doua tipuri de dobanzi:

dobanda perceputa este acea suma de bani pe care o solicita banca pentru

folosirea capitalului banesc de catre debitor;

dobanda bonificata este reprezentata de cuantumul sumei de bani pe care

banca o platetepersoanelorpentru pastrarea disponibilitatilor banetila ea0

Daca analizam dobanda in functie de perioadacreditarii, distingem27:

Dobanda simpla este caracteristica creditelor pe temen scurt sau

depozitelorbancare ise calculeaza astfel:

unde:

D = masa dobanzii(dobanda);

D =36000

C = capitalul imprumutatsau investit (creditul);

t = timpul, exprimatin zile;

r = rata dobanzii0

Rata dobanzii:

d = D *

36000

Dobanda compusa se calculeaza in prezent nu numai la creditelepe

termen scurt, ci ila cele de pana la 12 luni, dar i pentru dobanzile la

termen0 Ea cuprinde i capitalizarea (fructificarea) dobanzii simple In

calculul dobanziicompuse se foloseteifactorul de multiplicare, care se

calculeaza dupa realtia f = 1 + d, unde d reprezinta dobanda simpla0 Incalcularea dobanzii compuse, creditul sau depozituldevinecapital final in

calcularea dobanzii doar dupa ce se inmultete cu factorul de

multiplicare, ise calculeaza astfel:


CHIRLESAN,Dan, op0cit0,pag 17027

Ungurean,Pavel, Banci, burse iprofitpepiata financiara, Editura Dacia, Cluj -Napoca,2007, pag0282-296


22/56

22

n

unde,

Capital final *C1 = C0 1 +

,100

n=nr0de luni/ani(perioade)

De aici deducem rata dobanzii, ianume:

1+=100 *

n-1,

unde,

100 n

r = rata anualaa dobanzii;

n = numarulde erioadede capitalizare dintr-unan (ex:numarulde luni)

Deducem o seriede factori care influenteazadobanzii:

..f rentabilitateaactivitatii bancii;

..f inflatia;

..f cererea ioferta de creditiraportuldintreele;

..f lichiditatea debitorilor;

..f riscul de nerambursailitate;

..f durata de creditare;

..f marimeacreditului;

..f stabilitateaeconomic;

..f dobanda de pe piatafinanciara, inclusiv de pe pieteleexterne0

5. Acordarea creditului

Acesta poate fi consimtitprin28:acordarea de credite,depozitelebancare,vanzarea

de obligatiuni0Ineconomiaactualaa aparut un nou produs bancar ianume cardul de credit,

care reprezinta o linie de finantare la intervale de dimp alese de debitor, acesta purtand

denumireade sistemde creditdeschis0

6. Consemnarea

Este acel pas care presupune inscrierea efectiva a datelorrelatiei de creditare in

documete0Dar mai exista i unele relatii de creditare in care aceasta etapa are loc doar in

forma verbala intrecreditoridebitor,ianume creditareape piatainterbancara

28Lupu,Diana-Viorica, Blanaru, Constantin-Adrian, op0cit, pag091


23/56

23

7. Transferabilitatea

Aceasta operatiune de transfer presupune o realtie de vanzare-cumparare in care

creanta fata de debitor este cesionata29 .

29Cesiuneade creantii este o modalitate de transrnitere a obligatiilor in forma conventionaHi, prin care un

creditor (cedent) transrnite o creantii a sa unei alte persoane (cesionar), debitorul creantei fiind obligat fatii de

cesionar, odatii cu indeplinirea formalitiitilor de opozabilitate a acestei operatiuni, fiirii a i se cere

consimtiimfultul.


24/56

24

Cap II Abordariteoreticeprivind crediteleimobiliare

icele ipotecare

2.1 Crediteleimobiliare

2.1.1 Definitie iconcepte

Creditele imobiliare30 se acorda,pe termen mijlociu ilung, fiind folosite directpentru

achizitii, amenajari sau reparatii de bunuri imobiliare cu destinatii de locuinta, denumite

credite investitor0 De asemenea, pot fi i credite acordate promotorilor imobiliari de

constructii de locuinte(agentieconomicispecializati, avand ca obiectde activitate constructia

i vanzarea de locuinte), credite pentru cumpararea terenurilor, credite pentru demararea

constructiilor, creditepentru efectuarea de constructii icreditepentru finantarea locuintelorconstruiteaflatein ateptareavalidarii, numiteCredite promotori0

Inprincipiu, investitiile in cladiri iintr-omica masura in terenuriofera pe o perioada

lungade timpo buna protectiea capitalului Impotrivaeroziunii monetare0Ca orice investitii

eletrebuieapreciatedupa trei criterii de baza:rentabilitate,risc, lichiditate0

Rentabilitatea oricarui plasament este direct legata de "buna sanatate" a pietei

respective0Indomeniulimobiliar se impuneefectuarea atat a unei analize economice(cladiri

de locuit, de vacanta,birouri, terenuriagricole, paduri,etc0)cat igeografice(capitala, mari

orae, mediul rural)0 Fiind in general vorba de investitii pe termen lung, analiza

perspectivelor de rentabilitate implica anticiparea pe o perioada foarte lunga a evolutiei

pietei,lucru greu de realizat0

in ceea ce privetelichiditatea, chiar daca obiectivul recuperarii rapidea investitiei nu

este un deziderat major pentru investitor, totui ea reprezinta un criteriu de analiza

fundamentala0 Aceasta deoarece valoarea unui activ este determinatade echilibrul dintre

cererea ioferta pe piata0Astfel, pe o piataunde oferta depaetecererea, lichiditatea nu v-a

putea fi obtinuta decat printr-o reducere de pret0 In acest domeniu, rentabilitatea poate fi

directproportionalacu lichiditatea0

Rentabilitateaglobalaa unei investitii in acest domeniurezulta din insumarearatelor

de rentabilitateaferente inchirierii ia rateide valorizare a bunuluirespectiv, dupa deducerea

cheltuielilor cu acesta0

30Cocri,Vasile, Chirlean,Dan, op. cit., pag. 56


25/56

25

Prima dintreele se obtineca un raport intrechirie ivaloareabunuluiieste mai mare

la cladirile aanumite"profesionale" (destinatedesfaurariiunor activitati lucrative) decat la

cele de locuit sau ia terenurile agricole0 De asemenea ea este superioara in cazul zonelor

situatein centruloraului,comparativcu cete periferice0

Potentialulde valorizare depinde de o serie de factori care se refera la calitate sau

raritate,(exemplul investitiilor realizatein zoneleunde rezerva fundam este Redusa - centrul

marilor orae)0

Infunctie de obiectivul urmaritde catre investitor, acesta v-a trebuisa defineascatipul

de randament cautat:v-a alegeintreo rata de inchiriere ridicata (ex:birouri) sau un potential

de valorizare bun (ex: imobile din marile orae avand finisari i dotari de calitate)0 De

asemenea este recomandabil sa integreze incidenta financiara i fiscala a fiecarei optiuni,

luand in calcul cheltuielile de gestionare0 intretinere i reparatii precum icostul fiscal al

investitiei0

Spre exemplificare:

- cladirile vechi pot aduce o rentabilitatemai mare comparativcu cele nou construite,

dar pe de altaparte cheltuielile de intretinere,renovare etc0sunt semnificative,

- imobilele de locuit ofera o rentabilitateslaba comparativcu imobilele profesionale

inchiriate, dar presupun cheltuieli de intretinereicosturifiscale mai reduse0

- terenurilebeneficiaza comparativcu cladirile de cheltuieli reduse iavantajefiscale

in cazul transmiterii proprietatii,in schimbrandamentulin cazul inchirierii este inferior0

Investitorul v-a putea sa aleaga intre venit ivalorizare, in functie de rentabilitatea

sperata,pentru fiecare tip de investitie in domeniulimobiliar, astfel:

Tabelul 201Rentabilitateainvestitiei imobiliare

Tipul

investitiei

Rentabilitate

Randament

(chirie)

Perspectiva de valorizare

pe termen lung

Cladiri de locuit-Capitala ioraemari mediu buna

-La Tara slab medie

Cladiri de vacanta mediu variabila

Birouri bun medie

Magazine ridicat variabila


26/56

26

Terenuri agricole slab variabila

Paduri slab variabila

Sursa: TULAI, Horia, Plasamente de capital, Editura Casa Cartii de Stiinta, Cluj-

Napoca,2003, pag0155

Inceea ce priveteriscul, acesta se descompune la randullui in urmatoareleelemente:

- risc de venit legatde neinchrieresau de neplatachiriei;

- risc de capital legat de o scadere a cererii de pe piata suport, datorata excesului de

constructii, o modificare a comportamentuluiutilizatorilor, reglementarirestrictive, etc;

- riscul de subdiversificare a patrimoniului, datorat sumei necesare pentru investitie,

marimeaacesteialimitand accesul la acest tip de plasament0

2.1.2 Categoriide crediteBancile acorda crediteimobiliare pentru urmatoareledestinatii31:

..f Cumpararea de imobile cu destinatielocativa;

..f Construirea de imobile cu destinatielocativa;

..f Consolidareai/sauextindereade imobile cu destinatielocativa;

..f Amenajarea imobilelor cu destinatielocativa;

..f Cumpararea de terenuriintravilane0

a) Creditul pentru cumpararea de imobile cu destinatie locativa se acorda pentru operioadade maxim 50 de ani, iar valoarea maxima a creditului este de 5000000 USD sau

echivalentul in alta moneda;

b) Creditul pentru construireade imobile cu destinatie locativa: termenulmaxim de

creditare este de 40 de ani, iar valoarea maxima a creditului este de 4000000 USD sau

echivalentul in alta moneda0 Aprobarea creditului este conditionata de existenta autorizatiei

de constructie;

c) Creditul pentru consolidarea i/sau extindereade imobile cu destinatie locativa:

termenulmaxim de creditareeste de 20 ani, iar valoareamaxima a creditului este de 900000

USD sau echivalentul in alta moneda0 Aprobarea creditului este conditionatade existenta

autorizatieide constructie;

d) Creditul pentru amenajarea imobilelor cu destinatie locativa se acorda pentru

31HETE-GAVRA,losif, HETE-GAVRA,Roxana, Operatiuni bancare, Vo/. I. Operatiuni/eactive a/ebinci/or.

Creditarea, Editura Mirton, Timioara, 2006, pag. 135-138.


27/56

27

achizitionarea de materiale de constructie, centrale termice, instalatii electrice i sanitare,

utilitati i plata manopereiamenajarii locuintei, pe o perioadamaxima de 10 ani, valoarea

maxima a creditului fiind de 500000USD sau echivalentul in altamoneda;

e) Creditul pentru cumpararea de terenuri intravilane: termenul maxim de creditare

este de 20 ani, iar valoareamaxima a creditului este de 1500000USD sau echivalentul in alta

moneda0

2.1.3 Conditii specifice de creditare

2.1.3.1 Modul de finantare

Finantareacumpararii imobilelor cu destinatielocativa i/sauterenuriintravilane

Creditele pentru cumpararea imobilelor cu destinatielocativa i/sauterenuriintravilane

sunt angajate intr-o singura trana,prin virament, in ziua efectuarii platii catre vanzator,

conform conditiilor stipulatein contractulde vanzare-cumparare0Aportul propriu al imprumutatului se utilizeaza anterior sau simultan cu banii

proveniti din credit0in situatiain care bunulachizitionat din creditintrain garantiacreditului,

eliberareacreditului se va efectua dupa incheiereain forma autenticaiinregistrareain Cartea

Funciara a contractuluide vanzare-cumparare cu clauza ipotecaraasupra bunuluiachizitionat0

Insituatiain care imobilul adus in garantieeste afectat de sarcini,, potrivit extrasului

de Carte Funciara (ianume privilegiul vanzatorului), urmeaza,ca dupa acordarea creditului

i incasareapretului de catre vanzator acest privilegiu sa fie radiat, astfel ca banca sa aiba

ipoteca de rang I0 Potrivit Codului Civil, art0 1772, ,Privilegiul este un drept, ce da unui

creditorcalitateacreanteisalede a fi preferat celorlalti creditori, fie chiar ipotecari"0

Finantarea investitiilor pentru construirea, extinderea, consolidarea i amenajarea

imobilelor cu destinatielocativa

Creditele pot fi angajatein una sau mai multetrane,in functie de stadiile de executie,

lucrarile executate (valoarea itermeneleacestora),in conformitatecu graficul de executiei

estimareacosturilor ce este intocmitde catre imprumutatimpreunacu constructorul0

Constatarea executarii lucrarilor se face la termenelestabilite de comun acord intre

banca i imprumutat, rezultatele constatarii fiind consemnate intr-o nota de constatare a

lucrarilor executate0 Numarul de constatari poate varia in functie de marimea creditului i

complexitatea lucrariloe efectuate0 Astfel, in cazul construirii se efectueaza cel putin trei

constatari,pentru extindereiconsolidarecel putindoua,iar in cazul amenajarii, cel putino

constatare0 Ingeneral,aceste note de constatare se intocmesc la data finalizarii urmatoarelor

lucrari:structura de rezistenta,acoperi,finisaje interioare,instalatii, utilitati0


28/56

28

Data inceperii finantarii investitiei de catre banca se stabilete dupa data finalizarii

lucrarilor executate din aport propriu, termenul maxim in care se poate angaja creditul

integralfiind de 1 an de la data angajar iiiprimei trane din credit0 Eliberarea creditului se

poate face prin virament, numerar sau alteinstrumente0

Creditele acordate in trane se angajeaza la solicitarea imprumutatului in limita

sumelor stabilite in contractul de credit0 in situatia in care prima trana din credit nu se

angajeaza in termen de 30 de zile de la data comunicarii aprobarii creditului, contractul de

credit se considera reziliat de drept0 Pentru tranele urmatoare neangajate in termenele

stabilite, imprumutatul va suporta un comision de neutilizare a creditului, pana la data

angajarii integrale a tranei,dar nu mai tarziu de termenulmaxim de angajareprevazut in

contract0

2.1.3.2 Analiza documentatiei, angajarea ieliberarea creditelorPentru creditelece depaesco anumitasuma (in general250000USD), trebuieobtinuta

aprobarea Comitetului de risc din centralabancii0

Competentele de aprobare a creditelor imobiliare pentru sucursale se stabilesc de centrala

bancii0

Angajarea creditelor se face conform conditiilor, sumelor itermenelor stipulate in

contractulde credit0

Angajarea unor trane de credit planificate a se elibera dupa data unei constatari a

stadiului de realizare este conditionatade realizarea stadiului verificat0

Eliberarea creditului se face prin virament in contul vanzatorului/executantului

lucrarilor finantate0Creditul acordat pentru finantarealucrarilor executate in regiepropriese

poate eliberaiin numerar0

2.1.3.3 Justificarea creditului

imprumutatul este obligat prin contractulde credit sa pastreze toate documentele in

baza carora a efectuat plati din credit pentru realizarea obiectivului creditat (facturi fiscale,

facturi insotite de chitanta fiscala, contractul de construire/prestari servicii insotit de

documentulde plata-ordinde plata,chitantade mana cu toate elementelorde identificare ale

partilor, facturi pro forma in baza carora se angajeaza creditele prin virament, alte

documente)0Justificarea creditului angajatse face in proportiede 90% dincreditul angajat0


29/56

29

imprumutatul se obliga sa justifice creditul in termen de maxim 90 de zile de la

angajarea fiecarei sume, in caz contrar, sumele nejustificate devin scadente anticipat, iar

tranelede creditneangajatese anuleaza0

2.1.3.4 Constatarea realizariiobiectului finantatLa termenele prevazute pentru constatarea realizarii obiectului finantat, ofiterul de

credit are obligatia de a se deplasa la adresa efectuarii lucrarilor finantate ide a incheia

impreuna cu imprumutatulo nota de constatare0 Cu cel putin o zi inaintea vizitei trebuie

stabilit impreunacu imprumutatuldata iora la care sa se efectueze constatarea0in situatiain

care nu s-a incheiat nota de constatare, dar tranele planificate a se elibera inainte de

constatare au fost eliberateintegral,Compartimentulde Credite nu va mai aproba angajarea

unor noi tranede creditpana la intocmireanoteide constatareprincare se confirma realizarea

stadiilor verificate0

2.1.3.5 Rambursarea creditului

Creditul se ramburseaza dupa angajareaultimei sume din credit, conform contractului

de credit0

Dobanda se ramburseaza lunar, incepand cu urmatoarea luna in care a fost angajata

primatranadincredit0

2.2 Crediteleipotecare

2.2.1 Definitie iconcepte

Creditul ipotecar32 se acorda pe termen mijlociu sau lung de bancile ipotecare,

beneficiarii fiind proprietari fiduciari, proprietari de imobile, antreprenori de constructii0

Garantarea se face printr-o ipoteca asupra bunurilor respective0 Spre deosebirede creditul

imobiliar, cel ipotecarpoate fi folosit ipentru achizitia de bunuride consum0

Creditul ipotecar este reglementat prin Legea nr0 190/1999privind creditul ipotecar

pentru investitii imobiliare si prin Normelemetodologicenr03/2000emisesi aplicareaacestei

legi de catre Banca Nationala a Romaniei si Comisia Nationala, cu modificarile i

completarileulterioare0

32KlRlTESCU, Costin, DOBRESCU, Emilian, Mica encoc/opedie, Editura Expert, Bucuresti, 1998, pag.81


30/56

30

Creditele ipotecarepot fi de doua tipuri:

..f Credite ipotecarepentru investitii imobiliare;

..f Credite ipotecarepentru nevoi personale0

Creditul ipotecar33 reprezinta forma principala de finantare a tranzactiilor cu

proprietati imobiliare in care partileimplicate - debitorulsi creditorul- vor lua deciziile cele

mai favorabile lor0Aceste hotararisunt influentatede urmatoareleaspecte:

..f obiectivele ce spera sa le realizeze;

..f relatia anticipataintrebeneficiile si costurile aferente proiectului;

..f gradulde risc implicat;

..f alternativeleviabile privind realizarea si utilizarea0

Elementelecreditului ipotecar34:

a) Obiectul creditului ipotecar pentru investitii imobiliare este construirea,

cumpararea, reabilitarea, cosolidarea i extinderea imobilelor cu destinatie

locativa;

b) Cumpararea unui imobil cu destinatielocativa este operatiuneaprin care, in

schimbul unei sume de bani, numitapret, vanzatorultransmitecumparatorului

dreptulde proprietateasupra imobilului cu destinatielocativa, prin contract in

forma inscrisuluiautentic;

c) Construirea unui imobil cu destinatie locativa este operatiuneaprin care se

realizeaza un sistem tehnic complex printr-un ansamblu de operatii de

prelucrareiansamblare,pe baza unuiproiect;

d) Reabilitarea unui imobil cu destinatie locativa este operatiunea de cretere a

graduluide confort,de modificare arhitecturalaide modernizarea imobilului,

fara a interveni la structura sa de rezistenta; aceste lucrari de reabilitare, in

conformitatecu legislatia in vigoare, necesitaautorizatiede construire;

e) Consolidarea unui imobil cu destinatie locativa este operatiuneaprin care se

intervine numai la structura de rezistenta a imobilului, fara a fi necesara

aducerea imobilului la starea initiala de confort,arhitecturala;

f) Extinderea unui imobilcu destinatie locativa este operatiunea prin care semaretesuprafata construitaa imobilului0

Prin ,imobil"se intelegeo constructierealizata pe o supraifetade teren, care a fost

realizata conform legilor in vigoare0

33 HETES-GAVRA,Iosif, HETES-GAVRARoxana, op0cit0,pag0139-14634

Bancile acorda crediteipotecareconform legii 190/1999,cu modificarile icompletarileulterioare


31/56

31

Termenul,imobilecu destinatielocativa" includeiurmatoareleanexe gospodareti:

bucatariede vara, garaj, beci, piscina, imprejmuire, etc0

Lucrarile de viabilizare a terenului, respectiv asigurarea cu utilitatile necesare

(electricitate, apa, canalizare, gaze, telefon) i dotarile tehnice efectuate cu ocazia construirii,

extinderii sau reabilitarii imobilelor cu destinatielocativa fac obiectulcreditului ipotecarise

includ in valoarealucrarilor finantate0

Construirea, extinderea,reabilitareasau consolidareaunuiimobil cu destinatielocativa

se poate face cu societatide constructiespecializate i/sauin regieproprie0

in situatiile prevazute la punctelec,d,e if, este obligatorieprezentarea autorizatieide

constructie i intabulareaprovizorie a acesteia in Cartea Funciara0 Intabulareaprovizorie a

autorizatiei de constructie in Cartea Funciara este obligatorie numai acolo unde Cartea

Funciaracere inregistrareain vederea inscrierii ipotecii asupra constructieiviitoare0

Termenulminim de creditarepentru creditul ipotecareste de 5 ani, iar termenulmaxim

este de 50 de ani0

Moneda creditului poate fi leul (RON), dolarul SUA (USD) sau EURO0 Cursul de

schimbutilizat pentru raportarea unei valute la alta valuta este cursul BNR din ziua efectuarii

raportarii0

Valoareacreditului ipotecareste cuprinsaintreechivalentul a 50000i5000000EURO0

Marimea creditului ipotecarse stabiletein functie de un algoritmde calcul determinat

de:

capacitateade rambursare a creditului ia dobanzii;

valoareagarantiei;

numarulde ani de creditare;

valoarealucrarilor de executat/valoareaimobilului cumparat;

suma solicitata0

Dobanda i comisioanele se stabilesc prin reglementarile interne ale bancilor0

Comisioanele aferente acordarii creditului nu se pot incasa dincreditul acordat0

Rambursarea creditului ipotecar i plata dobanzii aferente acestuia se fac lunar,

conform graficului de rambursare0


32/56

32

2.2.2 Conditii de creditare

2.2.2.1 Capacitatea de rambursare

Capacitatea de rambursare reprezintarata lunara maxima pe care o admitebanca, in

functie de venitul net cumulat al imprumutatului i al sotului/sotiei acestuia0 Venitul

sotului/sotiei se ia in calculul capacitatii de rambursare numai atunci cand venitul net al

imprumutatului este insuficient pentru obtinerea creditului solicitat0 Daca nici veniturile

cumulate ale imprumutatului i ale sotului/sotiei acestuia nu sunt suficiente, se pot lua in

calculul capacitatii de rambursare iveniturile fidejusorilor0

Pot avea calitateade fidejusori parintii imprumutatuluisau ai sotului/sotieiacestuia;

fidesujorii trebuiesa indeplineascaurmatoareleconditii:

..f sa aibaacelaidomiciliu cu cel al familiei imprumutatilorde cel putin1 an de zile;

..f varsta lor la data rambursarii a 50% dincreditnu trebuiesa depaeasca65 de ani0

Capacitateade rambursare pentru familia (sot, sotieicopii in intretinere)fidejusorilor

se calculeaza similar cu cea a familiei imprumutatului0

Rata lunaramaxima (rata de credit+dobanda)se determinaastfel:rata lunara

maxima este egalacu diferentadintreveniturile nete cumulatealefamiliei (sot+sotie)i

produsuldintrenumarulmembrilorde familie iechivalentul in lei a 60 EURO, dar nu

poate depai50% dinveniturile nete cumulateale familiei, diminuatecu datoriile fata de

terti:

Rm = min{[(Vn-Dt)-(Nm*60*cursBNR EURO)];[0.5*Vn-Dt]},

unde:

Rm = rata lunaramaxima (credit+dobanda);

Vn = veniturile nete cumulatealefamiliei;

Nm = numarulmembrilorde familie (sot, sotieicopii in intretinere);

Dt= datoriilunarecatre terti0

Incazul in care la stabilirea capacitatii de rambursare a creditului de catre imprumutat

se iau in calcul iveniturile sotului/sotiei,acesta/aceastava semna contractulde creditin

calitatede codebitor0in cazul in care la stabilirea capacitatii de rambursare a creditului de

catre imprumutatse iau in calcul iveniturile fidejusorilor, acetiavor incheia cu banca

contracte de fidejusiune0


33/56

33

2.2.2.2 Marimea credituluiilimita de finantare

Marimea maxima a creditului este egala cu valoareaminima dintrevaloarea stabilita

de capacitateade rambursare, limita de finantareisolicitarea de credit0Marimea efectiva a

creditului se stabiletepe baza Planului de finantare, cu exceptia cumpararii de imobile cu

destinatielocativa0Marimea creditului, comunicataprin Scrisoarea de oferta,ramane valabila,

chiar daca la momentulincheierii contractuluide creditaceasta depaetecompetenta stabilita

prin reglementarileinterne,datoritaratelorde schimbintervalutar0

Din punctul de vedere al capacitatii de rambursare, volumul maxim al creditului

(Cmax) se calculeaza dupa formula:

Cmax = Rra*[(d+l)n-l]/d*(d+l)n

unde:

Rm = rata lunaramaxima;

d = dobanda lunaraexprimatain procente;

n = perioadade rambursare exprimatain luni0

Limita de finantarese determinaastfel:

a) in cazul cumpararii, se determinaca fiind 75% din valoareaminima dintrevaloarea

de vanzare-cumparare i valoarea de piata a imobilului (teren i constructie) stabilita de

banca;

b) in cazul construirii, se determinaca fiind 75% din valoareade piataa imobilului

(teren iconstructiaviitoare), dar nu poate depaivaloarealucrarilor ramase de executat; in

situatia in care constructia viitoare se realizeaza pe un teren care urmeaza a fi cumparat,

banca,la solicitarea clientului, va creditaicumpararea terenului;

c) in cazul extinderii, se determinaca fiind 75% din valoarea de piata a imobilului

extins (teren i constructia extinsa), dar nu poate depai valoarea lucrarilor ramase de

executat;

d) in cazul reabilitarii sau consolidarii, este egala cu 50% din valoarea de piata a

imobilului inainte de a fi reabilitat sau consolidat,dar nu poate depai valoarea lucrarilor

ramase de executat0

Limita de finantarepoate fi majorata in situatiain care valoareacumulataa aportului

propriu ia limitei de finantare este mai mica decat valoarea de vanzare-cumparare sau

valoarealucrarilor ramase de executat,numaicu constituireade altegarantiisuplimentare0


34/56

34

2.2.2.3 Aportul propriu(avansul)

Aportul propriu in natura i in numerar, impreuna cu creditul acordat, trebuie sa

asigure realizarea/achizitionarea imobilului care face obiectul contractului de credit0 Prin

realizarea constructieise intelegeconstruireaintegralaa acesteia,inclusiv finisajele interioare

iexterioare0Aportul propriuminim al solicitantului de credit reprezinta20% din valoarea

investitiei (teren iconstructie)care face obiectulcreditului0

Aportul propriu minim in numerar al solicitantului de credit este egal cu diferenta

dintre valoarea de vanzare-cumparare/valoarea devizului de lucrari ramase de executat i

marimeacreditului0

Aportul propriupoate fi constituitdin sume de bani iteren0Lucrarile deja executate

(in situatia construirii) respectiv imobilul existent (in cazul extinderii), pot constitui aport

propriu0

in cazul in care terenuleste detinutcu titlu de concesiune/folosinta,este in proprietatea

constructorului sau este in regim de cota indiviza, acesta nu mai poate fi considerat aport

propriu0

Valoareaaportuluipropriusub forma de teren se calculeaza pentru cel mult 10000mp

inu poate depai25% din valoareade piataa investitiei (teren iconstructie)0

Aportul propriusub forma de numerar se va depune inaintede acordarea creditului in

contul curent al imprumutatului, deschis la banca, sau se va face dovada ca acesta a fost

achitat0

Lucrarile executate care reprezintaaport propriuvor fi verificate din punct de vedere

fizic pe teren de catre ofiterul de creditesau evaluator0

Valoarea terenului considerat aport propriu va fi stabilita de catre evaluatorul

bancii0

Aportul propriual imprumutatuluiconstituitin disponibilitati banetise utilizeaza inaintea

sau simultancu banii proveniti dincredit0Cheltuielile efectuate in scopulaprobariicreditului

nu sunt considerateaport propriu0

2.2.2.4 Analiza documentatiei de creditareAnaliza documentatieide creditarese face in cadrul compartimentelorde specialitate,

de catre persoanelecu atributii pe linia acordarii, garantarii i derularii creditelor ipotecare;

acestea, ca i membrii comitetului de risc, trebuie sa aiba cel putin 1 an experienta in

activitateade creditare0


35/56

35

Oricare dintrepersoanelecare participala analiza documentatieide creditpoate solicita

respingereacererii de credit in cazul in care considera ca una sau mai multedin prevederile

normelorinternealebancii sau legislatiei in vigoarenu este respectata0Obiectiile se inainteaza

in scris conducatoruluiunitatii teritorialecare va decidecontinuareaanalizei sau refuzul cererii

de creditare0Insituatiain care conducatorulunitatii este de acrd cu motivatiarefuzului, acesta

se comunica clientului, in forma solicitata de client0 Incazul in care se decide continuarea

documentatiei, toate obiectiile vor fi prezentate in Comitetul de Credite al unitatii teritoriale,

care le va consemna in procesul-verbalal edintei0Creditele care depaesco anumita suma

(750000EURO) se acorda numaicu avizul Comitetului de Risc al bancii0

2.2.2.5 Verificarea respectariidestinatiei credituluiInainte de acordarea unei noi tranede credit pentru lucrarile realizate, dar nu mai

tarziu de 90 de zile de la ultima verificare, ofiterul de credite/evaluatorulbancii va verifica:

..f incadrareadin punctulde vedere al termenelor in ,Graficulde executieiestimarea

costurilor";

..f concordanta dintre platile din credit i stadiul realizarii constructiei0

Constatarile vor fi mentionateintr-o,Notade constatare privind realizarea stadiului i

calitatealucrarilor", ce va fi arhivata la dosarulde credit0 In situatia in care nu s-a incheiat

nota de constatare,dar traneleplanificate a se elibera inaintede constatare au fost eliberate

integral, Compartimentulde Credite nu va mai aproba angajareaunor noi tranede credit

pana la intocmireanoteide constatare prin care se confirma realizarea stadiilor planificate0

Creditul poate fi angajat numai pentru destinatia pentru care a fost aprobat0

imprumutatuleste obligatprin contractulde creditsa prezintecopii ale tuturor documentelor

in baza carora a efectuat plati pentru realizarea obiectului creditat: facturi fiscale, facturi

insotite de chitanta fiscala, contract de construire/prestariservicii insotit de documentul de

plata - ordin de plata, ,Borderou centralizator pentru plata serviciilor" semnat de catre

imprumutat, persoanele prestatoare de servicii icontrasemnat de dirigintele de antier, alte

documente legalede decontare0

2.2.2.6 Rambursarea creditelorUrmarirea rambursarii creditului se face de catre ofiterul de credite0

Creditul se ramburseaza dupa angajareaultimei sume din credit, conform contractului

de credit0Dobanda se achitalunar, incepandcu urmatoarea lunain care a fost angajataprima

tranadincredit0


36/56

36

Rambursarea creditului se poate face in rate de credit care sa permitarate de plata

lunareegale(anuitati constante) sau in alt mod stabilit prin reglementarileinterneale bancii,

de comun acord cu imprumutatul0Insituatiacrediteloracordate in trane,rambursarea incepe

dinlunaimediaturmatoare acordarii ultimei trane0

Creditele se ramburseaza in baza ,Graficuluide rambursare" care este anexa la contractul

de credit0 Rambursarea creditului se face intotdeauna prin intermediul contului curent asociat

creditului0 In situatia in care disponibilitatile din contul curent in moneda creditului sunt

insuficiente pentru rambursarea creditului, banca, in baza mandatului de autorizare inclus in

contractulde credit,participa la licitatia valutara in numeleclientului, pentru asigurareasumei

necesare,in limita disponibilitatilor banetiin alteconturicurente0

imprumutatul are dreptulde a rambursa creditul in avans, in baza unei cereri scrise,

situatie in care va achita un comision de rambursare anticipata,stabilit prin reglementarile

internealebancii0

Din sumeleachitatede imprumutat,banca va acoperidatoriile acestuia,in urmatoarea

ordine:comisioane,dobanzimajorate,dobanda curenta,ratelede credit restante iratelede

creditcurente0

Anual, imprumutatulva primi un extras privind soldul creditului, dobanzileplatite in

cursul anului, dobanzile penalizatoare(daca este cazul)0Tot anual, se va comunica in scris

imprumutatuluinoul nivel al comosioaneloraferente creditului, in cazul modificarii acestora,

i modificarile in structura comisioanelor(taxe de executare, eliberare extrase, reipotecare,

etc), daca este cazul0

Incazul in care creanta bancii fata de imprumutat,precum i ipoteca aferenta,vor fi

cedate altui creditor,banca va notifica in scris imprumutatul0

2.2.2.7 Urmarirea debitelorrestante

in cazul inregistrarii unui serviciu al datorieide 10 zile, banca trimite notificari, atat

imprumutatului,cat icodebitorului,fidejusorilor igarantilor,prin scrisoare recomandata cu

confirmare de primire0

in cazul in care, in termen de 30 de zile de la primirea notificarii, imprumutatul nuexecuta obligatiile de plata, contractulde creditipotecarse considerareziliat de plin drept i

intreagasuma a ratelorde credit, cu dobanzileaferente,devineexigibila0

Coordonatorulcompartimentuluicreditepreda consilierului juridic ,Dosarulcreditului

in dificultate", in vederea declanariiproceduriide executare silita0Dosarul va cuprinde:

..f notificarea/notificarile;


37/56

37

..f contractulde crediticontracteleaccesorii;

..f situatiadebitelorla zi0

2.3 Asemanari ideosebiridintrecrediteleimobiliare iceleipotecare

2.3.1 Garantarea creditelor

Invederea evitarii unor riscuri in rambursarea crediteloracordate,banca se vaasiguraca

solicitantii sa dispuna de posibilitati de restituirea creditelorin conditiile desfaurarii unei

activitati normale,precum ipentru recuperarea aestora in situatiile in care imprumutatiinu-

iexecuta obligatiile din diverse cauze0

Determinareaposibilitatilor de rambursare se efectueaza in baza analizei

indicatorilor economico-fmanciariai activitatii de exploatare i ai programelorde investitii

prezentate,pentru care se solicita credite0

Pentru asigurarea creditelor i in situatia in care imprumutatul nu-i executa

obligatiile contractuale de rambursare a ratelor scadente,plata dobanziloria celorlalte

obligatii rezultatedin contract,din cauze care nu au putut fi prevazute la acordarea creditului,

precum i pentru crearea unui privilegiu fata de alti creditori, banca va solicita

imprumutatilorgarantii35 asiguratorii, care pot fi oferiteatat de debitori,cat ide terte persoane

fizice saujuridice,numitegaranti.

Valoarea minima a garantiilor acceptate de banca va fi in toate cazurile[tel putin

egalacu datoriacea mai mare a debitorului,formata dincreditulaprobat plusdobanda pana la

rambursarea primei rate dinimprumut0

Potrivit reglementarilor legale in vigoare, garantiile ce pot fi acceptate de banca se

impartin doua mari categorii,respectivgarantii reale igarantiipersonale.

A0 Garantiile reale0 Sunt acele garantii care constau in afectarea speciala a unor

bunuriindividualizate pentru garantarea creditului isunt f formate dinipoteci igajuri.

a) Ipoteca este o garantieimobiliara care nu comporta deposedarea celui ce o constituie

de bunul adus in garantie0 Ipoteca practicata de banca in relatia cuclientii sai este o ipoteca

conventionala,intrucatare la baza intelegereaintervenitaintrebanca iconstituitorulipotecii,

care poate fi debitorulsau un garant persoana fizica saujuridica0Obiectul ipotecii il constituie

numaibunurileimobile actuale,inu cele viitoare, aflatein proprietateaconstitutorilori in

circuitulcivil0

35Cocri,Vasile, Chirlean,Dan, op. cit., pag. 46-50


38/56

38

Pentru a fi acceptate fn garantie, bunurile imobile propuse trebuie sa indeplineasca

urmatoareleconditii:

..f sa fie in proprietatea constituitorului i sa se afle in circuitul civil (sa faca

obiectulvanzarii-cumpararii);

..f sa existe o piatasigurapentru bunurileipotecate;

..f bunurilesa fie situatein zone de interespentru o categorie largade potentiali

cumparatori;

..f cladirile sa permitaamenajariiadaptaripentru utilizari multiple;

..f bunurile ipotecate sa fie asigurate la o societatede asigurari pe toata durata

contractuluide credit,iar drepturilecuvenitedindespagubirisa fie concesionate

bancii;bunurileipotecatesa nu fie afectate de sarcini;

..f existentaunuiinscris (contract) autentificatde Notariatulde stat inraza teritoriala

a caruia se afla imobilul in cauza,in care se descrieimobilul ipotecativaloarea

creditului garantat;

..f persoana ce constituie ipoteca sa aiba o deplina capacitate de exercitiu,

respectiv persoanele fizice sa aiba 18 ani, iar persoanelejuridice sa fie legal

constituiteisa aibain proprietatebunulipotecat0

Ipotecase poate distingesub cateva forme speciale, ianume:

..f Ipotecilede grup - folosite pentru finantareanoilor dezvoltari0Se pot

dezmembra pe masura realizarii pentru a fi cedate prin scoatere din ipotecade

grup in vederea vanzarii a unor proprietatiimobiliare;

..f Ipotecilepe echipamente si dotari - Ipoteca globala pe teren, constructiisiechipamente si dotari aferente ce au devenit imobile prin destinatie0Se

utilizeaza pentru finantareaachizitiei de echipamente si dotarichiar si pentru

locuinte- accesorii de instalatii, accesorii si echipamentede finisaje, mobilier,

tamplariesi pardoseli,echipamentecasnice;

..f Ipoteca deschisa - In cadrul acestei ipoteci se pot suplimenta sumele fara

constituirea uneia noi0 Este foarte utila pentru asigurarea unor fonduri

debitorului ipoteci necesare intretinerii si imbunatatirii proprietatii imobiliare

ipotecate0 Avantajoasa si pentru creditorul ipotecar deoarece evitadevalorizarea proprietatiiimobiliare prin degradare sau pastreaza nedegradata

capacitateadebitoruluipentru onorarea obligatiilor, nemaifolosindla creditepe

termen scurt pentru intretinerea in bune conditii a proprietatii imobiliare

ipotecate0


39/56

39

..f Ipoteca pentru finantarea partiala sau totala a pretului proprietatii care se

ipotecheaza - Proprietarulce doreste sa vanda se constituiein creditoripotecar

incheie actul de vanzare - cumparare dar simultan primeste ca garantii

ipotecareproprietateaimobiliara pentru un angajamentde plataulterior;

..f Ipoteca de acoperire - Este o ipotecasecundara (de gr0II)ce se suprapune peste

o ipotecaprincipala existenta0De obicei, debitorulipotecaravanseaza o suma

aproximativ egalacu diferentadintresoldul debitoral creditului ipotecarinitial

si suma convenita pentru aranjamentulfinanciar de acoperirenoului creditor

ipotecar0 In majoritatea cazurilor, imprumutatul ramburseaza creditorului

ipotecarde acoperirecare platestedetinatoruluiipotecii initiale0

b) Gajul este un contract accesoriu contractului de credit, prin care debitorul sau

garantul,dupa caz, remitebancii un bun mobil pentru garantarea creditului0

Intemeiulprevederilorcodului civil icoduluicomercial, gajul este de doua feluri:..f gajul cu deposedare, numit i amanet, care presupune deposedarea de bunul

mobil al constituitoruluii,depunerea acestuiala banca0Aceasta forma de gajse

materializeaza printr-un contract care se intocmete in doua exemplare, dintre

care unul se pastreaza la banca iunul se inmaneaza constituitorului0 Obiectul

gajului cu deposedare il constituie bunurile mobile cu volum mic i valoare

ridicata, cum ar fi metalele i pietrele pretioase, tablourile, sculpturile,

bijuteriile ialteleasemenea;

..f gajul fara deposedare,prevazut de art0480, alin04, Cod Comercial, nu presupune

deposedarea de bunurile mobile aduse in garantie, el fiind posibil de aplicat

numaiasupra produselor solului prinse in radacini sau deja culese, precum i

asupra materiilor prime industrialein stare de fabricatie sau deja fabricate i

aflate in unitati sau depozite0 Potrivit intelesului prevederii legale mai sus

mentionate, produsele ce pot constitui obiect al contractului de gaj fara

deposedare sunt numai cele cerealiere, plantele tehnice i oleaginoase,

leguminoasele boabe, legumele, cartofii, pepenii, strugurii, fructele i

plantatiile furajere0

Pentru ca produsele mentionate sa poata fi luate in garantie, este necesar sa se

indeplineascaurmatoareleconditii:

..f sa existe o posibilitate reala in obtinerea produselor mentionate, in

sensul ca la data constituiriigarantiei, culturile din care rezultaacestea sa fie


40/56

40

cel putin infiintate sau produsele sa se afle in stare de 'fabricatie sau deja

fabricate,aflatein unitatisau depozite,dupa caz;

..f sa existe o piatasigurapentru valorificarea respectivelorproduse0

Pentru valabilitate, fn afara conditiilor specifice mentionateanterior,cele doua forme

de gajtrebuiesa le mai fndeplineasca ipe urmatoarele:

..f constituitorul,persoana fizica sau juridica, imprumutatsau garantat,trebuiesa

fie proprietarul bunului gajat i sa aiba deplina capacitate de exercitiu,

respectiv varsta de 18 ani impliniti pentru persoanelefizice sau calitatea de

persoanajuridica legal constituita,dupa caz;

..f bunurile gajate sa se afle in circuitul divil, adica sa faca obiectul vanzarii

cumpararii;

..f bunurile gajate sa fie asigurate la o societate de asigurari pe toata durata

contractuluide credit, iar drepturilerezultatedin despagubirisa fie cesionate

bancii;

..f in contractul de gaj, indiferent de forma acestuia, sa se mentioneze creditul

pentru care se constituie gajul, felul i natura bunurilor gajate care se vor

descrie, mentionandu-se greutatea, cantitatea, calitatea i alte elemente de

identificare, specifice dupa caz ilocul unde se gasesc bunurilegajate0

Bunurile mobilepentru care s-a practicatgajul cu deposedare vor fi retinutede banca

pana la achitareaintegralaa creditului0

Garantiile reale mentionateanterior,respectiv ipotecaigajul, sunt singurelegarantii

care asigura bancii unprivilegiu (intaietate) in raport cu alti reditori, motiv pentru care in

procesulgarantariicreditelor,acestora li se va daimportantacuvenita, cu atat mai multcu cat,

prin intermediullor, anumitebunuridin patrimoniulimprumutatilorsau garantilor, dupa caz,

sunt destinatesa acopere sumelede banidatorate bancii inerambursate de imprumutati0

B. Garantii personale. Garantia personala este angajamentulasumat de o persoana

fizica sau juridica, dupa caz, prin care aceasta se obliga sa execute obligatia debitorului

(imprumutatului), in cazul neexecutarii ei de catre imprumutat0Garantia personalamai poarta

idenumireade fidejusiune sau cautiune.

Conditiile de validitate aleacesteigarantiisunt urmatoarele:

..f existentaunuicontract distinct, fata de contractulde creditprin care o persoana

fizica sau juridica, dupa caz, ii asuma raspunderea sa garanteze obligatiile

imprumutatuluicu intregulsau patrimoniu;


41/56

41

..f garantul (fidejusorul) sa fie o persoana cu deplina capacitate, respectiv

persoana fizica sa aiba 18 ani impliniti, iar persoana juridica sa fie legal

constituita, sa fie o persoana solvabila, cu un patrimoniu indestulator pentru

banca in cazul trecerii la executare silita, garantulsa domicilieze sau sa aiba

sediul in raza teritorialaajudetuluiunde functioneazaunitateabancii ce acorda

creditul0

Garantia prezinta importanta intrucatalaturi de debitor este antrenata i raspunderea

uneipersoane cu intregulei patrimoniu0

O modalitate specifica de materializare a fidejusiunii o constituie scrisoarea de

garantie bancara, care reprezinta in fapt garant

lucrare-creditul bancar

Documents