licenta creditul ipotecar

8/10/2019 Licenta Creditul Ipotecar

http://slidepdf.com/reader/full/licenta-creditul-ipotecar 1/39



UNIVERSITATEA FINANCIAR BANCARA

FACULTATEA DE MANAGEMENT FINANCIAR

CREDITUL I(OTECAR

Coordonator )tiin*ific:

Conf. dr. Octavia Gi!sc"

Aso#v!nt:

C"t!an F#orian Sorin

B"c"r!)ti

$%&'

2



CU(RINS

Introd"c!r!+++++++++++++++++++++.'

Ca,ito#"# & - Creditul ipotecar ……………………………………6

1. Creditul noţiuni generale …………………………………………….6

1.1 Trăsături caracteristice ale creditului…………………………………….6

1.2 Clasificarea creditelor ……………………………………….9

1.3 Alte tipuri de credit ………………………………………….15

Ca,ito#"# 2 - Creditul ipotecar ………………………………….18

2.1 poteca…………………………………………………..18

2.2 !ocu"entatia necesară o#tinerii creditului ipotecar…….19

St"di" d! ca+++++++++++++++++$/

1. $A%CA &'()%*A+CA…………………………………25

2. $A%CA &'()%*A+C, !* !*'/TA&* 0$&!…..29

Conc#"ii++++++++++++++++++../03



Bi#io1rafi!+++++++++++++++++../2

INTRODUCERE

În epoca contemporană, locul şi rolul băncilor în economie sunt strâns legate de calitatea lor de

intermediar principal în relaţia economii-investiţii, relaţie decisivă în creşterea economică.

Agenţii economici utilizează pentru activitatea lor de producţie, comercializare, investiţii

importante active financiare. O parte din aceste active este asigurată de resursele proprii, alta din

resurse împrumutate, recurgând la credite care le sunt acordate de bănci în procesul de reciclare şi

valorificare a capitalului monetar disponibil. Astfel se creează condiţiile unei ample redistribuiri a

capitalurilor, veiculate de o reţea largă de intermediari, de reprezentanţi, de băncile comerciale.

În economia de piaţă, sectorul bancar are un rol ma!or, el acţionând ca "vârf de lance# în

promovarea reformei si în mecanismul autoreglării economice.În manifestarea lui permanentă,

sectorul bancar reprezintă o component de bază a sistemului economic-financiar.

$ăncile au un rol important în ceea ce priveşte calitatea de intermediari nemonetari. Având

această calitate, băncile mobilizează economiile monetare disponibile şi distribuie credite pe

termen mediu şi lung beneficiarilor %pentru investiţii, ipotecă, comerţ e&terior, consum etc'. (eşi

aceşti intermediari funcţionează în mai multe cazuri sub denumirea de bănci, utilizează capitalurile pe care le mobilizează sau care le sunt puse la dispoziţie.

)rincipalul motiv care a influenţat decizia mea de a alege această temă este reprezentat de visul

multora dintre noi de a deţine o *casă pe pământ# cu un spaţiu, cât de mic, de curte în care să poţi

să te bucuri din plin de privilegiul statutului de unic proprietar şi în care lucrurile pot fi aran!ate

sau *deran!ate# după bunul tău plac. În general, avem tendinţa să credem că visele sunt un fel de

idealuri intangibile, dar putem, la fel de bine, să fim perseverenţi şi să avem încredere în forţele

proprii, astfel visele pot fi ideile care aşteaptă să fie puse în practică.

4



În momentul în care te-ai otărât să duci la îndeplinire acest obiectiv este obligatoriu să-ţi faci o

analiză riguroasă a resurselor financiare necesare finalizării acestui demers. În cazul în care

situaţia ta financiară nu este susţinută de nişte venituri suficient de mari, începi să te întrebi cum

poţi să obţii finanţarea acestui proiect. +arianta cea mai la îndemâna rămâne pentru foarte mulţi

dintre noi împrumutul de la bancă. )e piaţa bancară românească e&ista o gamă largă de produse

de creditare oferite consumatorilor. )rintre ele regăsim şi varianta prin care instituţiile de credit

finanţează aciziţia de locuinţe. inând cont de posibilităţile financiare ale multora dintre noi,

aciziţia unei locuinţe este posibilă, de multe ori, numai prin intermediul unui credit ipotecar.

Aciziţia unei locuinţe prin intermediul creditelor oferite de către instituţiile de credit, este privită

de multe ori ca fiind un proces anevoios %din cauza birocraţiei care încă dă bătăi de cap

solicitanţilor de credite', dar util pentru cei care doresc cumpărarea unei locuinţe.

În lucrarea de faţă am dezbătut tema *reditul ipotecar în omânia#, structurată pe patru

capitole. În primul capitol am scos în evidenţă toate trăsăturile caracteristice ale creditului,

subiectele raportului de credit, promisiunea de rambursare şi termenul de rambursare, dar şi

caracteristica esenţială a creditului, dobânda. /ot în acest capitol am menţionat consemnarea şi

transferabilitatea care sunt caracteristici ale creditului şi tipurile de credit0 creditul comercial,

creditul bancar, creditul obligatar, creditul ipotecar şi creditul de consum.

apitolul 11 prezintă una din cele mai importante categorii de credit din cadrul economiei de

piaţă 2 creditul ipotecar care poate fi acordat atât persoanelor fizice cât şi persoanelor !uridice.aracteristicile, documentele necesare, etapele de derulare a operaţiunilor, fac conţinutul acestui

capitol.

apitolul 111 conţine studiul de caz ce este reprezentat de analiză comparativă a creditului

ipotecar pentru refinanţare de la $anca omânească şi $(.

oncluziile trase cu privire la creditul ipotecar sunt prezentate în capitolul 1+ al acestei lucrări.

5



CA(ITOLUL I - Creditul ipotecar

1. Creditul noţiuni generale:

1.1 Trăsături caracteristice ale creditului

Creditul este o rela ie #ănească ce se sta#ile te ntre o persoană fi4ică sau uridică 0creditor careț ș

acordă un "pru"ut de #ani sau care 7inde "ărfuri sau ser7icii pe datorie i o altă persoană fi4ică sauș

uridică 0de#itor care pri"e te "pru"utul sau cu"pără pe datorie "pru"utul acordat 0cu titluș

ra"#ursa#il i condi ionat de o#icei de plată unei do#n4i.ș ț

!ei relaţiile de credit au e:istat i n econo"iile pre"onetare 0sc;i"#uri de #unuri actuale contra

unor #unuri 7iitoare cu scopul de a susţine o afacere pre4enta de a asigura consu"ul actual n

econo"ia actuală creditul ia for"a unei relaţii #ăneti ntre creditor i de#itor unde agenţii econo"ici

care dispun de resurse #ăneti le pot oferii i altora care au ne7oie de astfel de resurse reali4ndu-se

astfel o piaţă a creditului para"etrii funcţionarii acesteia fiind cererea i ofertă.

Subiectele raportului de credit creditorul i de#itorul 0Agenţii econo"ici< =opulaţia< +tatul

• Agenţii *cono"ici >n calitate de creditori "ane7rea4ă i"portante disponi#ilităţi "onetare din

flu:ul cărora au loc considera#ile degaări cu caracter te"porar ce pot fi angrenate n procesul

de creditare. Acetia do#ndesc calitatea de de#itori prin inter"ediul creditelor te"porare ce

aută la de47oltarea i desfăurarea acti7ităţii.

• =opulaţia Creterea 7eniturilor din procesele econo"ice creterea producti7ităţii "uncii i

capacitatea de econo"isire i pre7edere au transfor"at populaţia ntr?un factor "aor pe piaţa

de credite. =opulaţia are calitate de creditor atunci cnd resursele disponi#ile sunt plasate la

#ănci 0#ăncile sunt "pru"utate sau cu"pără o#ligaţiuni i titluri i calitate de de#itor cnd

"pru"uta resurse pentru diferite ne7oi 0ser7icii< #unuri< sănătate etc..

• +tatul >n calitate de de#itor alături de ntreprinderi i populaţie se afir"ă prin contractareaunui credit pentru finanţarea deficitelor #ugetare.

6



Co3,on!nt!#! cr!dit"#"i:

•

)rincipalul creditului3

• (obânda şi rata dobânzii3

• (obânda anuală efectivă %(A4'3

• omisioanele creditului3

• ata creditului3

• 5cadenţarul de plată %planul de rambursare'3

• 5cadenta %maturitatea' ratei3

• 6aturitatea creditului %scadenta finală'3

• /ermenul de acordare3

•

(estinaţia creditului3

• +aluta creditului3

• )lafonul creditului3

• 7oldul creditului %şold curent, şold restant, şold neutilizat'3

• ambursarea creditului3

• )erioada de graţie3

• )erioada de utilizare3

• )erioada de anga!are3

• )erioada de tragere3

•

8aranţiile creditului3

7



• 5erviciul datoriei3

Promisiunea de rambursare repre4intă ele"entul esenţial al acţiunii de creditare presupunnd

luarea unor garanţii pentru e7itarea riscurilor ce apar n ur"a actului de creditare. =ute" identifica 2

riscuri "aore ale procesului de creditare

• Risc"# d! i3oi#iar! apare n ca4ul #ăncii sau deţinătorului de depo4ite care din cau4a unei

gestionari eronate a creditelor acordate nu poate satisface cererile titularilor de depo4ite.

• Risc"# d! n!ra3"rsar! repre4intă cel "ai ntlnit risc constnd n n ntr4ierea plăţilor sau

n incapacitatea de a plăti su"a datorată principalii factori fiind de ordin social.

Termenul de rambursare >n funcţie de ter"enul de ra"#ursare creditul poate fi pe ter"en

lung 0peste 5 ani scurt 0creditul cu o scadentă "ai "ică de un an. Creditele pe ter"en scurt

au că principala caracteristica ra"#ursarea integrală la scadenţă cele pe ter"en "ediu i lung

fiind ra"#ursate ealonat.

Dobânda repre4intă preţul care tre#uie plătit pentru "pru"utarea respecti7 utili4area unei

su"e de #ani pentru o anu"ită perioadă "ai precis su"a pe care un "pru"utat 0de#itor o

plăte te unui "pru"utător 0creditor pentru #anii "pru"uta i.ș ț Cuantificarea do#n4ii se

reali4ea4ă prin utili4area ratei do#n4ii care se constituie ntr-un instru"ent de influenţare a

cererii i ofertei de credite. !upă "odul de calculare a do#n4ii pentru su"ele depuse la o #ancă 0depo4ite do#nda pate fi de două feluri

• (obândă simplă calculată pe #a4a fondurilor depuse ini ial.ț

• (obândă acumulată calculată prin aplicarea ratei do#n4ii la su"a repre4entnd

capitalul depus ini ial i do#nda o# inută pentru perioadă anterioară.ț ș ț

Ca 7aloare do#nda percepută de o #ancă pentru su"ele date cu "pru"ut poate fi

• (obândă fi&ă care ră"ne ne"odificată pe toată durata contractului.

8



• (obândă variabilă care se "odifică pe perioada contractului n func ie de diferiteț

criterii cel "ai frec7ent fiind 7or#a despre indicatori "onetari.

Acordarea creditului 0 reditul poate fi consimţit prin cadrul unei tranzacţii unice0 acordarea unui

împrumut, vânzarea unei obligaţiuni, anga!area unui depozit. )entru realizarea tranzacţiei. espectiv

acordarea împrumutului, băncile au un plan propriu de informare prin care verifica capacitatea de

plată a debitorului, cu scopul de a evita riscurile aferente acordării creditului.

Funcţiile creditului 0

• reditul facilitează sporirea capitalului real, favorizând o mai bună utilizare a factorilor de

producţie e&istenţi. )rin intermediul creditului, resursele băneşti e&istente pot fi valorificate în

sensul sporirii producţiei naţionale, din pasive devin active.

• ontribuie la concentrarea activităţilor economice în unităţi mari. 9acilitează distribuirea şi

redistribuirea resurselor băneşti între diferite întreprinderi şi ramuri economice, orientându-le

spre unităţile mai bine situaţie pe piaţă,sporindu-le forţa concurenţiala, profitul încasat şi

patrimoniul de care dispun.

• Accelerează tranzacţiile comerciale. reditul uşurează desfacerea mărfurilor pe scară mare.

omerciantul detailist obţine mărfuri pe credit în scimbul unui efect comercial pe carecomerciantul angrosist o poate sconta la o bancă, dacă nu poate aştepta restituirea sumei de

către debitorul sau.

• 5poreşte viteza de rotaţie a monedei şi contribuie la dimensionarea ei. $anii de credit

contribuie şi la sporirea cantităţii mi!loacelor de plată în economia naţională, influenţând şi în

sensul modificării structurii lor.

• 4&ercita o influenţă benefică asupra consumului, prin posibilitatea cumpărării pe credit şi a platii în rate a unor bunuri de folosinţă îndelungată.

1.2 Clasiicarea Creditelor 0

riteriile care stabilesc principalele tipuri de credit sunt0

9



împrumuta banii săi. Acest tip de împrumut fiind civil nu poate fi clasificat ca operaţiune

bancară. :na dintre cele mai veci şi eficace modalităţi de atragere de resurse financiare de

către un întreprinzător o constituie resursele partenerilor de afaceri. Această soluţie de

finanţare a ciclului de e&ploatare se poate utiliza atât în relaţiile cu furnizorii de materii prime,

materiale, utilităţi, cât şi cu distribuitorii şi clienţii firmei. Astfel în relaţiile cu furnizorii se

primesc materii prime, materiale, semifabricate, care se folosesc în procesul de producţie, iar

plata lor se efectuează după o anumită perioadă convenită de părţi şi stipulata în contract.

:tilizarea acestor resurse materiale livrate de furnizori fără a le plăti ecivalează cu

atragerea de către firmă a unui capital de valoarea respectivelor resurse, fără dobânda,

reuşind să se evite contractarea unui credit bancar curent pentru plata furnizorilor.

9inanţarea prin capital comercial este practicată de firme care au relaţii comerciale

îndelungate fiind bazată pe încrederea reciprocă. )entru a-şi consolida poziţia pe piaţă, pe

lângă îmbunătăţirea calităţii utilităţilor oferite şi a preţurilor practicate, competiţia se dă şi

prin facilităţile acordate clienţilor.

O importanţă deosebită o au facilităţile financiare referitoare la vânzările pe credit şi la

rabatul acordat celor ce plătesc cas. +ânzările pe credit au drept consecinţă imediata

amânarea încasărilor şi apariţia unui debit specific sub forma şoldului contului clienţi.

Obligaţia de plată se materializează în efectele de comerţ0 cambie şi bilet la ordin.4&perienţă

practică evidenţiază că instrumentul de plată cel mai des utilizat este biletul laordin.

)entru a determina politica de creditare a firmei, managerul financiar are ca obiectiv

realizarea unui ecilibru între costurile implicate de acordarea creditului şi cele aferente

neacordării sau diminuării mărimii acestuia. Astfel putem identifica următoarele costuri ale

acordării creditelor comerciale0

• dobânda pierdută %acordarea creditului comercial este ecivalentă cu a da credite fără

dobânda'

• scăderea puterii de cumpărare %cu ocazia acordării creditului comercial are loc o

transferare de valoare de la cel care acordă creditul la cel care-l obţine şi,datorită

creşterii generalizate a preţurilor, acesta din urmă plăteşte datoria la o valoare

inferioară celei pe care a luat-o cu împrumut'

• costurile administrării creditelor comerciale %de regulă administrarea creditelor

comerciale presupune o creştere importantă a volumului contabilizării

/ranzacţiilor'

11



• primele de asigurare a riscului de neplată %dacă firma nu adopta o politică prudenţa a

creditului comercial, anumiţi clienţi, datorită insolvabilităţii financiare, nu vor putea

plăti3 acest risc poate fi acoperit prin asigurare'

• rabatul acordat %se acordă cu prudenţă, pentru plata promptă a mărfurilor vândute pe

credit, dar gestionarea lui presupune un anumit cost'

• aprecierea potenţialului valoric al clientului %de asemenea culegerea şi prelucrarea

informaţiilor de către firmă sau agenţii specializate în scopul clasificării clienţilor

necesita un anumit cost'.

• pierderea unor clienţi %pe o piaţă concurenţială, dacă ceilalţi concurenţi ai firmei

acorda credit, va fi foarte dificil pentru aceasta să nu acorde credit comercial şi

discounturi'

• nesiguranţa încasării numerarului %în condiţiile creditului comercial, plata bunurilor se

face prin bancă, evitându-se, astfel încasările în numerar'.(in aceste motive politica de

credit comercial trebuie să cuprindă0

• )erioada creditului0 este reprezentată de perioada de timp acordată de către firmă

furnizoare clienţilor pentru a restitui suma de bani împrumutată. )entru stabilirea

perioadei se iau în calcul următoarele aspecte0 natură economică a produsului,circumstanţele financiare ale firmei furnizoare, situaţia financiară a cumpărătorului.

• abatul acordat pentru urgentarea platii are ca scop atragerea de noi clienţi care văd în

el un mod de reducere al preţului, cât şi reducerea perioadei de încasare a vânzărilor,

deoarece anumiţi deoarece anumiţi clienţi vor plăti mai repede pentru a putea beneficia

de avanta!ul acordării acestuia.

• alitatea creditului se referă la forţă financiară minimă a clienţilor pentru a se acordă

creditul. )entru măsurarea calităţii creditului e&ista mai multe metode,cum sunt0

sistemul celor *; "%caracter, capacitate, capital, colateral, condiţii',gestiunea prin

e&cepţie, credit scoring-ul.

• )olitica de încasări evidenţiază *duritatea "sau *le!eritatea "în urmărirea plăţii.

2! Creditul de consum:

12



4ste un credit pe termen scurt, mediu său lung, acordat persoanelor fizice sau

firmelor private, destinat consumului social %plata unor bunuri sau servicii', sau pentru

recreditarea creanţelor contractate în acest scop.

reditorii sunt reprezentaţi de instituţii economice, companii financiare, instituţii de

credit sau comercianţi de detaliu.

1niţial creditul de consum era cunoscut sub numele de credit descis, reprezentând

posibilitatea comerciantului acordată clienţilor solvabili de a cumpăra mărfuri potrivit

necesitaţilor, urmând ca licidarea datoriilor să se facă ulterior.

ea mai mare parte a creditelor de consum e&istă şi se acorda sub forma creditelor

eşalonate, forma în care termenii raportului de credit %plafonul acordat, cuantumul ratelor, scadenta' se stabilesc la acordarea creditului.

reditul revolving apărut la sfârşitul anilor <=> reprezintă o formă deosebită a

creditelor eşalonate, luând anvergură o dată cu amplificarea utilizării cărţilor de

credit.

4lementele caracteristice a creditului revolving sunt0

• 5e acordă în cadrul unei convenţii stabilite între părţi3

• )ermite debitorului să efectuează cumpărările sau să obţină împrumuturi fie direct

asupra creditorului, fie indirect prin cărţile de credit, în momentuloportun pentru el3

• (ebitorul are posibilitatea să efectueze plata fie în totalitate pentru creditul în curs, fie

prin plati parţiale, periodice, după posibilitati3

"! Creditul #bligatar 0

reditul obligatar deţine o pondere importanta în economiile moderne, ce semăsoară prin punerea în balanţă a datoriei publice cu produsul intern brut.

13



4ste reprezentat de operaţiile de credit n care partenerii sunt instituţiile statului sau

ntreprinderile econo"ice n calitate de de#itori care n această calitate e"it

o#ligaţiuni care-i angaea4ă capitalurile n scopul o#ţinerii unui 7enit sigur su# for"ă

de do#n4i. ' "are parte a o#ligaţiunilor sunt e"ise de către stat.

Obligaţiunea este un titlu de 7aloare care atestă calitatea de creditor a de inătorului eițfa ă de e"itent e"itentul o#ligndu-se să plătească de inătorului o#liga iunii o su"ăț ț ț

anuală fi:ă nu"ită cuponul obliga iuniiț pe ntreaga perioadă de 7ala#ilitate a acesteia.

Altfel spus, o promisiune scrisă de a plăti o sumă de bani %principal' la o data stabilita.

4mitenţii de obligaţiuni pot fi0

•

Organisme guvernamentale i cvasiguvernamentale3ș

• orporaţii3

• $ănci şi alte instituţii financiare3

• Organizaţii supranaţionale3

Împrumuturile obligatare se pot diferenţia prin caracteristicile acestora, astfel0

(upă modalităţile de lansare0

• 4misiunea de obligaţiuni şi distribuirea directă de către organismul emitent3

• 4misiunea de obligaţiuni şi lansarea prin intermediul unui sindicat sau consorţiu format

din bănci comerciale şi instituţii financiare3

/ipuri de obligaţiuni0

• Obligaţiuni cu venit fi&3

• Obligaţiuni inde&abile3

• Obligaţiuni cu rata variabilă a dobânzii3

• Obligaţiuni convertibile în acţiuni3

14



• Obligaţiuni cu cupon reinvestit3

a modalităţi de rambursare, se prezintă următoarele0

•

ambursarea prin anuităţi constante3

• ambursarea prin amortismente constante3

• ambursarea la sfârşitul perioadei3

• ambursarea prin tragere la sorţi3

$! Creditul bancar 0

4ste creditul care se acorda agenţilor economici sub forma băneasca de către instituţii

specializate, numite instituţii bancare, în aşa-numitul, comerţ cu bani?.

reditul bancar este principala sursă pentru asigurarea fondurilor băneşti necesare

diferitelor sectoare de activitate ale economiei naţionale.

Acordarea creditelor constituie fundamentul activităţii unei bănci. Acesta cuprinde un

ansamblu de raporturi de credit, pe termen scurt, mediu său lung, cu privire la

operaţiile bazate pe înscrisuri sau fără, garantate sau negarantate, pe obiect de credit

sau global.@a aceste raporturi de credit participanţii sunt reprezentaţi de persoanele

!uridice şi cele fizice.

1." Alte tipuri de credit 0

• reditul auto3

• reditul imobiliar3

• reditul pentru bunuri de folosinţă îndelungată3

15



• ardul de credit3

• Overdraft3

• reditul punte3

• @inia de credit3

• reditul de trezorerie3

• reditul de scont3

• 9actoringul3

• reditul de forfetare3

Creditul auto0 folosirea acestui împrumut este reprezentat de aciziţia de autoturisme noi de

la dealeri autorizaţi sau second and, de la comercianţi de autoturisme second-and sau de la

persoane fizice.

Creditul imobiliar: Împrumut garantat cu ipotecă, ce poate fi utilizat pentru aciziţionarea,

construcţia sau modernizarea unei locuinţe, precum şi pentru refinanţarea unui alt credit

similar. 4ste potrivit pentru construirea sau aciziţionarea unui imobil, a unui teren sau pentru

operaţiuni de renovare, modernizare, e&tindere.

Creditul pentru bunuri de olosinţă %ndelungată: Acest tip de credit se acorda pentru

aciziţionarea de bunuri de folosinţă îndelungată %aparate electronice şi electrocasnice, tenica de

calcul, componente 1/, mobilier', de la comercianţii cu care banca are înceiate convenţii pentru

aciziţionarea de bunuri de folosinţă îndelungată cu plata în rate.

Cardul de credit: 4ste o modalitate de plată, a cărei denumire provine de la obiectul fizic

utilizat, o cartelă dreptungiulară de plastic. )rin folosirea cardului de credit, emitentul

cardului îl împrumută pe titular cu o sumă de bani, iar titularul nu este obligat să acite

datoria acumulată imediat, el poate amâna plata acestei datorii pentru mai târziu, cu costul

plă ii unei dobânzi pentru banii datora i.ț ț

16



#&erdrat: eprezintă o linie de credit acordată de către o bancă pe un card de credit,

posesorul având acces la un împrumut care se reînnoieşte permanent, în limita unui plafon

stabilit de bancă.

Creditul punte: Împrumut cu garanţie ipotecara, destinat persoanelor care deţin o locuinţă

şi doresc să o vândă pentru a cumpăra alta. )e durata creditului punte, se plăteşte doar

dobânda. Împrumutul se rambursează integral, în momentul în care clientul vinde locuinţa

vece.

'inia de credit: Împrumut care se reînnoieşte automat, pe măsură ce sumele utilizate se

rambursează, astfel încât clientul poate apelă din nou la credit fără a mai solicita o nouă

aprobare la bancă.

Creditul de tre(orerie0 4ste destinat să acopere necesarul de licidităţi privind activitatea dee&ploatare curentă a clienţilor băncii %e&0 vânzări în rate, credite acordate persoanelor fizice,

descideri de credite permanente, credite pentru finanţarea stocurilor, credite pentru importuri şi alte

credite'. Aceste credite au ca scop acoperirea unor goluri de casă.

Creditul de scont: 5contul reprezintă operaţiunea prin care, n scimbul unui efect de comerţ

%cambie sau bilet la ordin', banca pune la dispoziţia posesorului creanţei, valoarea efectului,

mai puţin agio %ta&a de scont şi comisioanele aferente', fără a aştepta scadenta efectului

respectiv.

Factoringul 0 reprezintă un contract înceiat între o parte furnizoare de servicii sau mărfuri

numită aderent, şi o instituţie financiară sau societate bancară denumită factor. Aderentul

urmăre te să- i încaseze pre ul facturilor înainte de termenul de scadenţă, iar le decontează înș ș ț

avans.

Creditul de oretare0 forfetarea este acţiune prin care un prestator de servicii îşi vinde

creanţele în valută rezultate dintr-un contract de vânzare-cumpărare pe care le deţine faţă de

17



un beneficiar unei instituţii financiare specializate sau societăţi bancare, contra unui cost de

forfetare, înaintea termenului de scadenta al acestora.

CA(ITOLUL II ) Creditul ipotecar:

Creditul *potecar: reprezintă acel tip de credit acordat de instituţiile financiar autorizate destinat

acizi ionării, construc iei sau renovării %modernizării' unei locuin e, locuin a respectivă pentru a seț ț ț ț

asigura obliga ia plă ii creditului rezultată în urma acestui împrumut.ț ț

2.1 *poteca :

eprezintă un contract imobiliar ce ia naştere din convenţia ambelor părţi potrivit formelor

prevăzute de lege, şi care nu produce obligaţii decât în sarcina celui care o constituie. reditul

ipotecar este destinat activităţii imobiliare bazându-se în principiu pe proprietatea privată. 4l are la

bază o convenţie între creditor şi împrumutat, care cuprinde în esenţă proprietatea că garanţie arambursării împrumutului, scadentele şi condiţiile, penalităţile şi circumstanţele în care se poate

pierde proprietatea.5e acordă pe o perioadă de minim ; ani pentru persoanele !uridice şi de minimum

> ani pentru persoanele fizice.

$anca trebuie să verifice dacă toate cerinţele impuse de constituirea ipotecii sunt respectate, ţinând

seama inclusiv de formă de proprietatea. Astfel bunurile care se încadrează ca proprietate publică nu

vor fi admise că garanţie, deoarece acestea sun inalienabile ipoteca devenind în cazul acesta nulă,

banca neputând săBşi e&ercite dreptul de proprietate ce-i revine din creditare.

1poteca trebuie înscrisă în registrul special de transcripţiuni şi înscrisuri sau în cartea funciara.

5tingerea ipotecii este efectivă numai după ce toate sumele care rezultă din creditul pentru care s-a

constituit au fost acitate.În cazul în care părţile sunt de acord, ipoteca vă pută fi transferată asupra

unui alt imobil cu o valoare cel puţin egală cu cea a imobilului ipotecat anterior. (upă înscrierea

ipotecii asupra noului imobil, garanţiile anterior constituite asupra acestuia îşi vor înceta de drept efectele )ana la rambursarea integrală a creditului, imobilele ipotecate vor putea fi înstrăinate numai

18



cu acordul prealabil al creditorului ipotecar.

*nstituţiile care acordă credite ipotecare +i persoanele care pot beneicia de ele:

1nstituţiile care pot acorda astfel de credite sunt $ăncile, Agenţia Caţională pentru @ocuinţe şi alte

instituţii financiare abilitate prin lege. )ot beneficia de credite ipotecare persoanele fizice care au

cetăţenia şi domiciliul în omânia şi persoanele !uridice române care vor să construiască locuinţe de

serviciu sau de intervenţie pentru anga!aţii lor.

8arantarea prin ipotecare se realizează prin respectarea prevederilor odului civil roman %ipoteci

sau privilegii'. 1poteca constituită pentru garantarea creditului poate avea ca obiect terenul şi

construcţiile ridicate pe acesta ulterior constituirii sale, în limita valorii stabilite prin contract şi pe

măsură utilizării creditului. )otrivit acestuia, pentru că bunurile imobile să fie acceptate ca garanţie,

ele trebuie să îndeplinească următoarele condiţii0

D 7ase afle în proprietatea celui ce le prezintă ca garanţie şi să fie în circuitul civil, respectiv să

poată face obiectul tranzacţiilor de vânzare cumpărare.3

D 5ă e&iste o piaţă a acestor bunuri3

D 5ă fie degrevate de orice alte sarcini, fapt ce trebuie atestat de un notariat3

reditele ipotecare se garantează cu ipoteca legală de gradul pe imobilul pe care se acorda

împrumutul, ce trebuie sa acopere în proporţie de E>F creditul ipotecar.

a o particularitate a creditului ipotecar, băncile pot derula astfel de credite pe baza fondurilor

puse la dispoziţie de Agenţia Caţională pentru @ocuinţe %AC@' sau alte instituţii financiare abilitate

prin lege, inclusiv fondurile ipotecare, pe bază de convenţii speciale înceiate între finanţator şi

derulator %banca'. Într-o astfel de situaţie, banca va efectua numai operaţiunile de derulare şi

urmărire a creditelor acordate pe baza resurselor puse la dispoziţie de finanţator, precum şi

recuperarea creanţelor la scadenţă.

2.2Documentatia necesară obtinerii creditului ipotecar:

19



)entru obţinerea de credite ipotecare solicitanţii trebuie să depună o cerere însoţită cel puţin de

următoarele documente0

A' În cazul persoanelor fizice0

D (ocumente doveditoare privind îndeplinirea condiţiilor prevăzute art.G din @egea nr.

H>IHHH3

D (ocumente care să ateste capacitatea persoanelor în cauză de a dispune de venituri certe cu

caracter permanent, precum0 adeverinţa de salariu, declaraţia de venit3

D (ocumente care să evidenţieze valoarea anga!amentelor de plată ale solicitantului şi a

obligaţiilor devenite e&igibile şi neonorate la scadenţă.În acest scop solicitantul va prezenta o

declaraţie în care vor fi ane&ate copii de pe unele documente precum0 contracte de leasing, contracte

de credit, contracte de cumpărare în rate a bunurilor de folosinţă îndelungată3

D (eclaraţie privind litigiile cu terţii, cu precizarea motivelor care au condus la acele situaţii3

$' În cazul persoanelor !uridice0

D (ocumente doveditoare privind îndeplinirea condiţiilor prevăzute art.G din @egea nr.

H>IHHH, precum e&tras din actele constitutive privind obiectul activităţii, e&tras din otărârile

organelor statutare din care să reiasă destinaţia creditelor ipotecare3

D O copie după ultimul bilanţ contabil depus la organele în drept şi de pe ultimele trei balante de

verificare3

D 5ituaţii privind elementele patrimoniale aduse în garanţie pentru împrumuturile obţinute de la

alţi creditori3

D $ugetul de venituri şi celtuieli pe anul în curs3

D (eclaraţie privind litigiile cu terţii, cu precizarea motivelor care au condus la acele situaţii3

D )rotecţia flu&ului de licidităţi pentru anul în curs3

Aprobarea creditului0

Aprobarea creditului ipotecar se va realiza pe baza unui referat care va fi întocmit de inspectorul de

credite, semnat de conducătorul biroului de creditare şi de conducătorul compartimentului financiar

contabil. )ortofoliul trebuie să conţină următoarele elemente0

20



A' În cazul solicitanţilor persoane fizice0

D (atele de identificare ale solicitantului, precum şi numele, prenumele, adresa, codul numeric

personal şi cetăţenia3

D 1nformaţiiI(ate despre creditul solicitat precum0 suma, scadenta, destinaţia imobilul care va

face obiectul garanţiei3

D 1nformaţii în legătură cu situaţia financiară a solicitantului.În acest loc se va face o analiză

comparativă între veniturile solicitantului, cele ale familiei sale, şi anga!amentele de plată asumate.@a

această evaluare se va avea în vedere că ratele de plătit, respectiv principalul şi dobânda, să

reprezinte cel mult =;F din veniturile nete ale solicitantului şi ale familiei sale, calculate ca fiind

diferenţa între veniturile totale şi anga!amentele asumate.

D 5ituaţiile speciale în care se afla solicitantul creditului ipotecar în raport cu terţii, precumlitigii care ar putea afecta în mod semnificativ bonitatea acestuia3

$' În cazul solicitanţilor persoanelor !uridice0

D (atele de identificare ale solicitantului, precum0 denumirea, adresa sediului social, e&tras din

otărârile organelor statutare privind contractarea creditului ipotecar3

D (ate referitoare la creditul ipotecar solicitat, precum0 suma, scadenta, destinaţia, imobilul

care face obiectul garanţiei3

D 1nformaţii despre bonitatea solicitantului3

D alcularea pe baza datelor înscrise în ultimul bilanţ contabil şi în ultima balanta de verificare

lunară cel puţin a următorilor indicatori0

Ř @iciditatea curentă3

Ř 5olvabilitatea patrimonială3

Ř 8radul de acoperire al dobânzii3

Ř ata profitului0

Ř +iteza de rotaţie a activelor circulante3

• 4valuarea capacităţii solicitantului de a rambursa la data scadenta ratele de credit şi de a

21



plăti dobânda aferenta3

lauze pentru protecţia împrumutaţilor0

D u cel puţin > zile înainte de semnarea contractului de credit ipotecar, împrumutătorul va

pune la dispoziţia împrumutatului o ofertă scrisă ce va cuprinde toate condiţiile contractului, precum

şi termenul de valabilitate al acestuia3

D ontractului de credit imobiliar nu i se vor putea aduce modificări decât prin acordul scris al

părţilor, cu respectarea prevederilor legale3

D 5uma împrumutului acordat va fi pusă la dispoziţia beneficiarului de credit ipotecar eşalonat

său integral, plata făcându-se direct către vânzător în cazul aciziţionării unui imobil sau către

constructor în celelalte cazuri.

D 4ste interzisă condiţionarea acordării unui credit ipotecar de obligaţia beneficiarului

creditului de a aciziţiona sau a subscrie valori mobiliare ale împrumutătorului, indiferent sub ce

formă3

D lauzele de e&igibilitate înainte de termen trebuie menţionate în contractul de credit ipotecar

printr-o clauză distinctă3

D $eneficiarii creditului primit au dreptul de a rambursa împrumutul anticipat, în condiţiile

stabilite de părţi prin contractul de credit ipotecar.În caz de faliment sau de licidare voluntară a

împrumutătorului, împrumutaţii au dreptul de a rambursa anticipat creditul ipotecar primit3

În cazul în care prin contractul de credit ipotecar s-a stabilit ca rata dobânzii va fi variabilă, se vor

aplica următoarele reguli0

Ř +ariaţia ratei dobânzii trebuie să fie legată de fluctuaţiile unui

indice de referinţă3 acesta trebuie să fie ales dintr-o serie de indici

de referinţă a căror lista şi mod de calcul vor fi stabilite prin

otărâre a 8uvernului, după aprobarea acestora de către $anca

Caţională a omâniei3

Ř ontractul poate să prevadă ca variaţia ratei dobânzii este

limitată, în sens crescător şi descrescător, la un anumit nivel faţă

22



de raţă iniţială a dobânzii. ontractul poate să prevadă, de

asemenea, ca rata dobânzii nu variază decât atunci când

modificarea în sens crescător sau descrescător înregistrează, faţă

de raţă iniţială a dobânzii, o diferenţă minimală determinată3

Ř 6odificarea ratei dobânzii trebuie comunicata împrumutatului

până la data aplicării noii rate3

• În sarcina împrumutatului vor fi puse numai celtuielile aferente întocmirii

dosarului şi constituirii ipotecii3

STUDIU DE CA4

CREDITUL I(OTECAR (ENTRU REFINAN5ARE

&efinanţarea este procedura de @răscu"părare@ a unui credit cu un preţ "ai #un 0!A* "ai

"ică sau n condiţii "ai #une. &efinanţarea unui credit se poate face fie la aceeai #ancă fie 0de cele

"ai "ulte ori la altă #ancă ur"ărind cte7a principii

• un credit i"o#iliaripotecar se refinanţea4ă prin alt credit i"o#iliaripotecar

• unul 0sau "ai "ulte credite de ne7oi personale se refinanţea4ă prin alt credit de ne7oi

personale23



• "ai nou un credit i"o#iliaripotecar poate fi @sudat@ de un credit de ne7oi personale cu

ipotecă deci odată cu refinanţarea unui credit i"o#iliar #anca ce refinanţea4ă poate acorda i

un al doilea credit 0de asta dată unul personal cu ipotecă. Condiţia de #a4ă este ca i"o#ilul

ipotecat să acopere 0ca i 7aloare e7aluată i cuantu"ul celui de-al doilea credit. Astfel

i"o#ilul cu"părat prin credit i"o#iliaripotecar ipotecat o dată 7a putea fi reipotecat 0ipotecă

de grad 2 n fa7oarea aceleiai #ănci pentru o su"ă supli"entară 0credit de ne7oi personale cu

ipotecă.

Acest tip de credit este destinat in principal pentru refinanţarea creditelor i"o#iliareipotecare

n derulare la alte instituţii financiare. *l se poate acorda in lei sau in euro pentru a protea clientul

"potri7a riscului de curs 7alutar sau daca acesta reali4ea4ă 7enituri n euro sau pre4inţi garanţii de tip

depo4it colateral n 7alută.

*tapele pentru o#ţinerea unui astfel de credit creditului sunt

ü ,r!!ntar!a doc"3!nt!#! necesare anali4ei

ü erificarea ndeplinirii condi*ii#or pentru su"a solicitată

ü !upă ce depunerea tuturor actelor si pre4entarea de către #anca a docu"entului Bnfor"aţii

standard la ni7el european pri7ind creditul pentru consu"atori se se"nea4a c!r!r!a d! cr!dit

ü !upă plata ta:ei de e7aluare un e7aluator e:tern agreat de #ancă 7a !va#"a i"o#ilul propus

n garanţieü nfor"area clientului dacă "pru"utul a fost apro#at sau respins

ü !upă apro#area creditului se se"nea4a contractul de credit contractul de ipotecă se nc;eie

poliţele de asigurare ale i"o#ilului etc.

ü n final #anii sunt pusi la dispo4iţie n contul curent desc;is la #anca de unde se face creditul

ur"nd ca ulterior sa fie transferaţi la instituţiile financiare de la care se refinanţea4ă creditele.

+u"a supli"entară poate fi ridicată n nu"erar sau poate fi utili4ată pentru efectuarea de

transferuri.

!ocu"ente necesare o#tinerii creditului

ü Acte de identitate 0pentru #eneficiar "e"#rii fa"iliei i după ca4 pentru persoanele care

participă cu 7eniturile lor la credit

ü !ocu"ente care atestă reali4area de 7enituri 0pentru #eneficiar i după ca4 pentru coplătitori<

docu"entele diferă n funcţie de tipul de 7enit reali4at

ü Acte de proprietate ale i"o#ilului adus n garanţie 0e:. Copii după actul de proprietate

24



nregistrat la $iroul de Carte Dunciară copii după docu"entaţia cadastrală

ü Acord pentru refinanţare credit

ü !ocu"ent e"is de instituţia financiar #ancarănon-#ancară de la care se preia creditul care să

conţină infor"aţii pri7ind nu"ărul de cont n care tre#uie 7irate su"ele datorate n 7ederea

ac;itării n totalitate a o#ligaţiilor de plată=entru a decide refinanţarea unui credit tre#uie să anali4e4i cu atenţie costurile pe care acesta le

i"plică ncepnd de la diferenţa de rată lunară co"isionul de ra"#ursare anticipată a creditului

e:istent co"isionul de acordare a creditului de refinanţare etc. !ease"enea este necesar sa se facă o

anali4a la cte7a #ănci pentru a găsi soluţia cea "ai a7antaoasa.

n continuare este pre4entata o anali4a a creditului pentru refinanţarea creditelor

i"o#iliareipotecare la doua dintre #ăncile i"portante de pe piaţa ro"nească $anca &o"neasca si

$anca &o"neasca de !e47oltare 0$&!.

BANCA ROM6NEASCA

$anca omânească a fost înfiinţată în anul HHE ca bancă comercială universală, în totalitate cu

capital privat, lărgindu-şi treptat gama de produse şi servicii, astfel încât să vină în întâmpinarea

nevoilor partenerilor săi de afaceri.

Începând cu septembrie HHJ, banca a devenit primul agent Kestern :nion din omânia. )entru

prima dată în omânia, o bancă a fost implicată în servicii de transfer electronic de bani în toată

lumea. În HHJ, banca oferea aceste servicii prin J locaţii, acum fiind oferite prin E>> de locaţii în

toată ţara.

onducerea pe baze prudenţiale este evidenţiată de iniţiativa conducerii băncii de a înceia poliţe

de asigurare pe piaţa londoneză de asigurări, sub egida grupului @loLdMs, începând cu anul HHG. În

consecinţă, $anca omânească a fost prima bancă românească asigurată împotriva riscurilor de fraudă, erori şi omisiuni.

)olitica băncii este de a-şi dezvolta canalele de distribuţie a serviciilor şi produselor şi de a-şi

îmbunătăţi permanent activitatea, menţinând în acelaşi timp o abordare prudentă din punct de vedere

al riscului.

Avanta7!:

25



&ata do#n4ii este 7aria#ilă i se calculea4ă ca su"ă ntre indicele de referinţă i "ara #ăncii.

!o#nda este re7i4uită n datele de 25 (artie 25 unie 25 +epte"#rie i 25 !ece"#rie pe #a4a 7alorii

indicelui de referinţă 7ala#il n data de 15 (artie 15 unie 15 +epte"#rie i 15 !ece"#rie.

=entru un credit de 5F.FFF *E& pe 3F de ani rata lunară este de 28H *E& !A* 5.IHG

7aloarea totală plăti#ilă 1F2IHI *E& 0co"ision de anali4ă 5FF *E&.

Tabelul nr.") Comisioane practicate pentru creditul ipotecar pentru reinanţare,

'a -anca omâneasca

Co3ision RON EUR Co"ision de anali4ă dosar 1FFF &'% 5FF *E& Co"ision lunar de ad"inistrare credit FG FGCo"ision de ra"#ursare anticipată FG FGCo"ision unic pentru ser7icii prestate la cererea consu"atorului 5FF &'% 5FF &'%

5ursa0 NNN.banca-romaneasca.ro

%ota Co"ision de anali4ă dosar este F 04ero n ca4ul n care se refinanţea4ă un credit acordat de $anca&o"nească.

A#t! cost"ri ,#8tit! d! c8tr! c#i!nt:

ü =oliţa de asigurare i"o#il - Costul diferă in funcţie de su"a asigurata sisau in funcţie de

societatea la care se inc;eie poliţa de asigurare.

ü Ta:a de nregistrare la Ar;i7a *lectronica a Jaranţiilor &eale (o#iliare. - Costul diferă in

funcţie de ta:ele si onorariile practicate de către operatoriiagenţii de nregistrare la Ar;i7a*lectronica a Jarantiilor &eale (o#iliare.

ü Ta:e si onorarii notariale - Costul diferă in funcţie de ta:ele si onorariile practicate de către

%otarii pu#lici care autentifica contractul de ipoteca.

Crit!rii d! !#i1ii#itat!:

5e poate solicita un credit ipotecar de refinantare dacă0

27



proprietate.

BANCA ROM6NEASC> DE DE4VOLTARE 9BRD;

$&! este o #anca cu o tradiţie de peste 9F de ani in &o"nia.

(odelul de #anca uni7ersala i"ple"entat de Jrupul +ociete Jenerale in ur"a pri7ati4ării din 1999

este a:at astă4i pe 3 acti7ităţi "aore

• $anca de &etail care ser7este persoanele fi4ice si profesiunile li#erale

• Cornorate K n7est"ent $anLing cu ser7icii dedicate "arilor co"panii locale sau su#sidiarelor

din &o"nia a co"paniilor internaţionale

• +er7icii +peciali4ate care oferă leasing financiar leasing operaţional "anage"ent al flotelor

auto credite de consu" in "aga4ine titluri asigurări pensii si altele

n pre4ent este a doua #anca din &o"nia din punct de 7edere al acti7elor si are 88FF de

angaaţi in 915 de unităţi in toată tara

Creditul pentru refinantare i"o#iliara si ipotecara la $&! poate fi in lei si in 7aluta

v A7ans "ai "are sau egal cu 15G in lei

• =u#lic tinta persoane fi4ice<

• Tip credit refinantare i"o#iliara si ipotecara

• (oneda &on

• +u"a "ini"a 15FFF *uro-65FFF &on

• =erioada "ini"a12F luni

• =erioada "a:i"a36F luni

• Dacilitaţi

29



ü Dle:i#ilitate se pot consolida unul sau "ai "ulte credite deţinute la "ai "ulte

#ănci indiferent de "oneda in care au fost contractate

ü *cono"ie se pot refinanţa unul sau "ai "ulte credite in derulare cu costuri "ai

"ari printr-un credit in condiţii "ai a7antaoase.

ü Co"oditate astfel in aceste condiţii este de ur"ărit un singur credit o singura

rata la o singura #anca

ü Transparenta costurile nu se "odifi ca pe perioada de creditare

ü %oul credit care le nlocuiete pe cele 7ec;i poate aduce o su"a supli"entara de

#ani

ü

Costuri reduse fara co"ision de anali4a dosar si costuri de e7aluare suportate de #anca

ü Ja"a larga de 7enituri luate in considerare

• !o#anda 7aria#ila 631G intre 1F ani si 2F de ani

• !o#anda 7aria#ila 656G intre 2F de ani si o luna si 3F de ani

•

Co"isioane asigurare FFI G 0se aplica lunar la sold Asigurare de 7iaţa inter"ediatade $&!.

• Alte co"isioane212FF &'% ec;i7alentul a 5F *E&. Co"ision unic pentru ser7icii

supli"entare pe durata derulării creditului.

• Ad"inistrareFF5 G 0se aplica lunar la sold

• Anali4a dosar1.FFFFF &'% 0se aplica la nceput

v n ca4ul a7ansului "ai "ic de 15G diferă doar do#anda

• !o#andaaria#ila 656G ntre 1F ani si 2F ani

• !o#andaaria#ila IF6G ntre 2F ani si o luna si 3F ani

30



v A7ans "ai "are sau egal cu 25G in 7aluta

•

!o#andaaria#ila 3I2G ntre 1F ani si 2F ani

• !o#andaaria#ila H22G ntre 2F ani si o luna si 3F ani

• Anali4a dosar HFFFF *E& 0se aplica la nceput Co"ision anali4a dosar 4ero - in ca4ul

in care se refinanţea4ă un credit de la o alta #anca si daca salariul este do"iciliat la

$&!.

• Ad"inistrareF16 G 0se aplica lunar la sold

• Alte co"isioane 5FFF *E& Co"ision unic pentru ser7icii supli"entare prestate la

cererea clientului pe parcursul derulării contractului de credit

• enit lunar "ini" fa"ilie 6819 M

v n ca4ul a7ansului "ai "ic de 25G diferă doar do#anda

• !o#andaaria#ila H22G ntre 1F ani si 2F ani

• !o#andaaria#ila HI2G ntre 2F ani si o luna si 3F ani

Tabelul nr.$ ) Anali(a comparati&a a componentelor creditului pentru creditul ipotecar

Pentru reinantare, la -anca omâneasca si -D

31



Crit!rii Banca

Ro3=n!asc8

9#!i;

Banca

Ro3an!asca

9va#"ta;

BRD in #!i

?@&

BRD in #!i

&

BRD in

va#"ta

?@$

BRD in

va#"ta $

+u"a "ini"a 35.FFF 1F.FFF 65.FFF 65.FFFF 15.FFF 15.FFF

+u"a "a:i"a 1.65F.FFF 3FF.FFF ---- ---- ---- ----

=erioada "ini"a ---- ---- 12F luni 12F luni 12F luni 12F luni

=erioada "a:i"a H2F luni H2F luni 36F luni 36F luni 36F luni 36F luni

Co"isioane 1FFF 5FF 1212NF12

G

1212NF12

G

H5FNF16G H5FNF16G

!o#an4i

enit "ini" 8FF &'% 8FF &'% ---- ---- 6819 M ----

rsta "ini"a 22 ani 22 ani ---- ---- ---- ----

rsta "a:i"a IF ani IF ani ---- ---- ---- ----

5ursa0 NNN.banca-romaneasca.ro3 NNN.brd.ro

AVANTAE

• o rată lunară "ai "ică<

• o su"ă de #ani n plus 0din diferenţa de do#ndă dintre creditul iniţial i cel de refinanţare ct

i din diferenţa de grad de ndatorare care era 3FG din 7enit iar poate aunge i la IFG<

• o perioadă de creditare "ai "ica deci i do#nda plătită 0n su"ă a#solută "ai "ică<

• ter"en de ra"#ursare "ai "are ceea ce 7a duce la o rată "ai "ică sau o#ţinerea unei su"e

"ai "ari<

• o alta #ancă "ai fle:i#ilă.

• (aoritatea #ăncilor au dea n portofoliu fie produse special destinate refinanţării fie

produsele standard care pot fi folosite n acest scop.

32



DE4AVANTAE

• pe lngă ta:a de plată anticipată se 7a ac;itata i ta:a de ra"#ursare a creditului i nc;idere acontului<

• dacă se alege un alt creditor 7a tre#ui să se facă din nou aceleai proceduri legale pentru

ntoc"irea dosarului de credit i pentru a asigura faptul că proprietatea oferă siguranţa necesară

pentru reali4area creditului<

• noul creditor poate solicita de ase"enea o e7aluare la 4i a proprietăţii.

)entru că refinanţarea unui credit să merite cu adevărat, trebuie că diferenţa dintre rata lunarăactuală şi cea după refinanţare să fie de măcar E>F %acest lucru se întâmplă în cazul în care se merge

pe aceeaşi sumă şi pe aceeaşi perioadă'.

)entru a ne decide care dintre cele J credite este cel mai performant, vom realiza o analiză concretă

pe baza punctelor tari şi slabe ale fiecărui credit, a!utându-ne şi de trei tabele statisticegrafice ce vor

evidenţia numărul de credite ipotecare acordate în omânia la anumite intervale de timp.

Ta!#"# nr.&-Cr!dit! ,!ntr" #oc"in*! acordat! ,! toat8 tara n #!i!"roa#t! va#"t! 1rafic

Perioada Total Lei Euro Alte valute

2013Apr.

37 216,9 1984,2 31 259.3 3973,5

Mai. 37 879,7 2 031,7 31 896,5 3 951,5

Iun.

38 884,0 2 087,8 32 799,6 3 996,7

Iul.

38 867,1 2 175,8 32 759,1 3 932,1

Aug.

39 779,4 2 270,2 33 578,2 3 931,0

Sep.

39 925,1 2 489,5 33 483,5 3 952,1

Oct.

39 919,1 2 815,2 33 239,8 3 864,1

Nov.

40 270,2 3 128,4 33 278,4 3 863,4

33



Dec.

40 841,1 3 472,6 33 512,3 3 856,2

201Ian.

41 070,7 3 713,1 33 496,0 3 861,6

!e".

41 292,8 4 036,1 33 389,9 3 866,8

Mar.

41 185,8 4 449,6 32 935,0 3 801,2

Apr. 41 452,7 4 917,0 32 758,5 3 777,3

S"rsa:.nr.ro

(upă cum se poate observa studiul este făcut pe perioada anilor E>=%Aprilie'-E>P%Aprilie' şi

evidenţiază cea mai răspândită monedă în care sunt contractate creditele ipotecare în omânia. ele

mai multe credite sun în euro urmate de alte valute şi apoi de leu. 5ingurele perioade în care numărul

creditelor în lei îl depăşeşte pe cel în alte valute la o diferenţă mică sunt 9ebruarie 6artie şi Aprilie

E>P.

Ta!#"# nr.$-#redite pentru locuin$e %n lei pe o anu&it' perioad' de ti&p (

gra)c

Perioada Pana la 1 aninclu*iv

Pe*te 1 an*i pana in +ani inclu*iv

Pe*te + ani

2011 c 10,82 9,41

2012 10,10 8,59 8,54

2013Apr. 10,18 8,43 8,33

Mai. 10,35 8,40 8,19

34



ani, peste ; ani.5e poate observa că în topul preferinţelor sunt cele de un urmate de cele peste an

şi până în ; poziţia codaşă fiind ocupată de cele peste ; ani.

Tabelul nr.")Credite pentru locuinţe în euro pe o anumită perioadă de timp +

grafc

Perioada Pana la 1 aninclu*iv

Pe*te 1 an *i pana in + aniinclu*iv

Pe*te +ani

2011 3,99 6,36 6,23

2012 4,88 6,38 4,82

2013 Apr. 4,91 6,16 4,69

Mai. 4,91 5,86 4,68

Iun. 4,91 5,99 4,67

Iul. 4,91 6,22 4,66

Aug. 4,77 6,20 4,66

Sep. 4,78 6,16 4,66

Oct. 4,11 6,06 4,66

Nov. 3,99 6,10 4,66 Dec. 3,97 6,07 4,68

201 Ian. 4,78 6,12 4,70

!e". 5,51 6,16 4,71

Mar. 4,67 6,16 4,71

Apr. 4,68 6,18 4,72

Sursa:www.bnr.ro

În graficul de mai sus este evidenţiat pe parcursul a P ani %E>,E>=,E>P' numărul e&istent de

credite pentru locuinţe în lei contractate pe un anumit interval de timp0 an, peste an şi până în ;

ani, peste ; ani.5e poate observa că în topul preferinţelor sunt cele de peste an şi până în cinci ani

urmate de cele peste ; ani la o diferenţă mică de cele până într-un an.

36



)e baza calculelor de mai sus şi a tabelelor statistice am decis că cele mai potrivite credite pentru

ceea ce-mi doresc sunt cele în euro respectiv cel de la $anca omanescă şi cel de la $( cu un avans

mai mare sau egal cu E;F.

Am ales creditele în euro în defavoarea celor în lei deoarece acestea domina piaţa creditelor

ipotecare %/abelul nr.', iar piaţa imobiliară din omânia este cotata în euro.

Cu a fost uşor să aleg dintre cele două credite precizate mai sus deoarece sunt reprezentate de două

bănci puternice din omânia ale căror oferte sunt atrăgătoare şi competitive fiecare având avanta!e şi

dezavanta!e dar cea care m-a atras cel mai mult a fost oferta de la $anca omânească deoarece0

• (obânda anuala estimativa este de ;,JHF comparativ cu cea de la $( de J,P>F

• ata medie lunară este mai mică

• Cu este necesară plata unui avans

• 4&istenţa unui venit lunar de minim de JQ,H 4: în cazul ofertei de la $(

• ostul total este de >E,EEG 4: în comparaţie cu >J,>EH 4: %diferenţa fiind de aproape

P>>> 4:'

• :n dezavanta! îl reprezintă comisioanele percepute0 @a $anca omânească comisionul de

analiza al dosarului este de ;>> 4: şi comisionul unic pentru servicii prestate la cererea

consumatorului în valoare de ;>> OC în balanţă cu analiza dosarului de la $( în valoare

de P>> 4: plus costuri de administrare în valoare de >,JF şi comision unic pentru servicii

suplimentare prestate la cererea clientului, pe parcursul derulării contractului de credit în

valoare de ;> 4:.

• +e poate folosi pentru refinanţarea unui alt credit ipotecar utili4at pentru ac;i4iţia unui i"o#il

finali4at<

• *7aluarea i"o#ilului este plătită de #anca<

• FG co"ision lunar de ad"inistrare a creditului<

• FG co"ision de ra"#ursare anticipată<

În final aş vrea să adaug că am ales creditul de refinanţare de la $anca omânească

deoarece acesta serveşte cel mai bine nevoilor mele la momentul actual, creditul ipotecar

reprezentând o soluţie foarte bună pentru cei ce îşi doresc o locuinţă dar nu dispun de întreaga

suma de bani deoarece reprezintă un credit pe termen lung cu o dobândă acceptabilă.

$i#liografie38



. - Cărţi 0"anuale tratate lucrări de specialitate

• Aurel Octavian Berea si Emilia Cornelia Stoica Creditul Bancar(coordonate actuale si

perspective)

• Ilie Mihai Tehnica Şi Managementul Operaţiunilor Bancare

• Creditul Ipotecara pentru cumprarea!construirea de locuinţe Editura All Bee" #$$%

. +urse statistice

• Buletinul lunar nr&'!#$% Banca *aţional a +om,niei-

. +urse nternet

• ;ttpOOO.scrigroup.co"finanteC&*!TE/-Trasaturi-caracterist93982.p;p

• ;ttpOOO.uni7at;.ropdfte"atica?licentaCurs?Creditare?#ancara?1.pdf

• ;ttpsuntladrept.files.Oordpress.co"2F11F6curs-I-8-drept-financiar.pdf • ;ttpOOO.conso.roglosarcredit-i"o#iliar1163

• ;ttpOOO.dreptonline.rolegislatiecredit?ipotecar.p;p

• ;ttpsOOO.#anca-ro"aneasca.rodespre-noi

• ;ttpOOO.7reaucredit.ro

• ;ttpsOOO.#anca-ro"aneasca.ro

licenta creditul ipotecar

Documents