raport de evaluare activ salonta

RAPORT

DE EVALUARE

-NOIEMBRIE 2011-

RAPORT DE EVALUARE- SC PRINCIPAL COMPANY –FABRICA DE MEZELURI SALONTA-

2

FABRICA DE MEZELURI SALONTA

RAPORT DE EVALUARE

EVALUATOR,

Ing.Galbenu Marian Autorizatia nr.877/1995

Acest document este proprietatea intelectualã a expertului evaluator ing. Galbenu Marian. Este interzisã copierea sau înstrãinarea acestui document fãrã acceptul evaluatorului. În caz contrar se vor aplica prevederile Legii 8/1996.

-NOIEMBRIE 2011-


3

CUPRINS

SINTEZA EVALUÃRII OPINIA EVALUATORULUI

1.DESCRIEREA MISIUNII

2. DESCRIEREA SI ANALIZA BUNURILOR

3. METODE EVALUARE

4. EVALUARE PATRIMONIALÃ

5.EVALUARE PRIN METODE DE RANDAMENT 6. RECONCILIEREA REZULTATULUI EVALUÃRII

DECLARATIA DE CERTIFICARE

ANEXE


4

SINTEZA EVALUÃRII

Raportul de evaluare a avut ca scop stabilirea unei valori a activului

“FABRICA DE MEZELURI SALONTA” astfel încât rezultatul evaluãrii sã fie folosit in procesul de reorganizare si lichidare al firmei.

Evaluatorul a optat pentru utilizarea unor metode de evaluare,aceste abordãri fiind conforme cu recomandãrile Standardelor europene si internationale de evaluare Evaluatorul a stabilit mai multe valori folosind mai multe metode de evaluare si scenarii financiare. Pentru evaluare s-au folosit metodele: -metode de evaluare patrimonialã (VP) - metoda capitalizãrii veniturilor (Vr) -metode de evaluare combinate Valoarea patrimonialã Pentru determinarea valorii patrimoniale a activului s-a folosit metoda -metoda CIN (costul de inlocuire net) VP=9.600.000 LEI

Valoarea de rentabilitate

Valoarea prin capitalizare exprimã valoarea de piatã curentã a proprietãtii imobiliare (teren si clãdire )presupunând cã aceasta este în stare de functionare si realizeazã venituri din chirii.

Metoda se bazeazã pe capacitatea constructiilor de a produce beneficii prin închirierea acestora tinând seama de amplasament,dotãri edilitare si tehnice.

Vr= 9.900.000 lei


5

Metoda combinatã Folosind metoda prin care se stabileste valoarea globalã ca medie ponderatã dintre valorile patrimonialã si valorile de rentablitate: Risc mediu:

VG2 = 9.780.000 lei

OPINIA EVALUATORULUI Societatea îsi desfãsoarã activitatea într-un domeniu cu profitabilitate economicã micã. Prognoza pe termen mediu este prudent favorabilã datoritã nivelului costurilor .

Într-o astfel de situatie se recomandã folosirea metodelor de evaluare combinate,cum ar fi : -tehnici bazate pe ponderea între o valoare patrimonialã si una de randament; -tehnici bazate pe asocierea valorii patrimoniale cu unul sau mai multe elemente intagibile. Valoarea,recomandatã de evaluator .este:

V= 9.800.000 LEI


6

Capitolul 1

DEFINIREA MISIUNII

1.1 Identificarea clientului si a proprietarului

bunurilor evaluate

Denumirea: S.C. PRINCIPAL COMPANY SA Adresa: POSTA CALNAU CLADIRE C9,CAMERA 7,JUDET BUZAU Telefon: 0244595173 Fax: 0244595173 Forma de proprietate : societate comerciala pe actiuni

Capital social : 739.000 LEI Nr. de înregistrare la O.R.C. = J10/550/2009 Cod de înregistrare fiscalã: = 9593092

Obiectul principal de activitate : prelucrarea si conservarea

carnii –cod CAEN 1011 Activ: FABRICA DE MEZELURI Adresa : SALONTA ,str. GHESTULUI ,nr.10,judet BIHOR

Beneficiarul lucrãrii:

ADMINISTRATOR JUDICIAR: SP EXPERT CONT INSOLVENCY IPRL

CUI: RO25057150 Nr.de ordine in tabloul practicienilor in insolventa: RFOII0363 Bucuresti,Str Negoiu,Nr.8,Bl.D14,Sc2,ap.30,sector 3

1.2.Scopul evaluãrii

Evaluarea a fost solicitatã de cãtre SP EXPERT CONT INSOLVENCY IPRL, în vederea evaluãrii bunurilor: centrala termica alte obiecte inventar din lista inventariere anexata si stabilirea valorii de piata ,astfel încât rezultatul evaluãrii sã fie folosit in procesul de reorganizare si lichidare al firmei.

Obiectul evaluãrii îl constituie patrimoniul activului “FABRICA DE MEZELURI SALONTA


7

Obiectul evaluãrii constituie constructia propriu-zisã , terenul aferent ,mijloacele fixe ,obiectele de inventar Evaluarea include utilajele si echipamentele tehnologice aferente dotãrii actualei unitãti. Calculul de evaluare a activului s-a fãcut cu respectarea prevederilor legale în vigoare. În acest scop evaluatorul stabileste valoarea justa , calculatã pe baza datelor tehnice si contabile,puse la dispozitie de beneficiar,cât si a expertizei si constatãrilor efectuate de evaluator.

1.3 Data inspectiei bunurilor si întocmirii

raportului

Raportul de evaluare a fost elaborat in perioada 01.11.2011 -10.11.2011,incluzând culegerea datelor,inspectia ,evaluarea si redactarea raportului. La culegerea datelor si inspectia bunurilor a contribuit o comisie din partea SC PRINCIPAL FOOD INDUSTRIES SRL formatã din: -ing.Schnell Marius -Director -Ing. Rosca –Director productie -Ec.Sabau Raul -Director economic

Curs valutar de referintã : curs mediu BNR la data de 10.11.2011. : 1 euro= 4,32 lei

. 1.4. Identificarea bunurilor

Activele evaluate se regãsesc în registrele contabile ale societãtii si

pe teren. În anexã se prezintã pe grupe si coduri de clasificare.

1.5. Dreptul de proprietate SC PRINCIPAL COMPANY SA detine titlul de proprietate pentru

activul FABRICA DE MEZELURI SALONTA dovedite prin facturi ,contracte de vânzare-cumpãrare si documente de punere în functiune.

• SC PRINCIPAL COMPANY SA detine în proprietate teren, pentru care posedã Certificate de atestare a dreptului de proprietate

SC PRINCIPAL COMPANY SA are incheiate contracte de inchiriere nr.10/08/2010 cu SC PRINCIPAL FOOD INDUSTRIES SRL asupra


8

ansamblului functional situate in SALONTA ,str. GHESTULUI ,nr.10,judet BIHOR

• 1.6.Definitia valorilor estimate Evaluarea este un proces de estimare a valorii care exprimã în fapt o

calitate a bunului. Valoarea este un concept economic care se referã la pretul cel mai

probabil la care ar ajunge vanzàtorii si cumpãrãtorii unui bun pus în vânzare.

Valoarea este un o estimare pe baza unui pret ipotetic Valoare de piatã ,în conformitate cu Standardele Internationale de

Evaluare – IV S-1,reprezintã suma estimatã pentu care o proprietate ar fi schimbatã la data evaluãrii între un cumpãrãtor hotãrât sã cumpere si un vânzãtor hotãrât sà vândã,intr-o tranzactie independentã ,dupã un marketing adecvat ,în care fiecare parte a actionat în cunostintã de cauzã ,prudent si fãrã constrângeri.

Pentru aestima valoarea de piatã evaluatorul trebuie sã determine mai întâi cea mai bunã utilizare (CMBU) sau cea mai probabilã utilizare.

Cea mai bunã utilizare-cea mai probabilã utilizare a proprietãtii,care este fizic posibilã,justificatã în mod adecvat,permisã legal,fezabilã financiar si din care rezultã valoarea cea mai mare a proprietãtii evaluate.

Cele mai utilizate metode pentru estimarea valorii de piatã : -abordarea prin cost de înlocuire net (CIN) -capitalizarea veniturilor Valoarea de utilizare-Valoarea pe care proprietatea o are pentru

utilizarea specificã si pentru un anumit utilizator sin u este în relatie cu piata. În prezentul raport de evaluare si urmare a scopului pentru care

acesta a fost întocmit ,va fi stabilitã o valoare de piatã .

1.7. Ipoteze si conditii limitative Evaluarea a fost realizatã pornind de la ipoteza de bazã privind

continuarea utilizãrii existente a bunurilor ,în sopul proiectat initial sau pentru care au fost achizitionate

De asemenea ,s-au avut în vedere urmãtoarele ipoteze de lucru si conditii limitative:

• În urma discutiilor purtate cu personalul de exploatare al societãtii ,bunurile evaluate se încadreazã în parametrii de functionare ;

• Nu s-a efectuat nici o investigatie pentru bunurile ce erau acoperite ,neexpuse sau inaccesibile si s-a presupus cã acele bunuri sunt în stare tehnicã bunã conform declaratiei compartimentului de mentenanta al societãtii;


9

Nu este permisa folosirea raportului de catre o terta persoana fara obtinerea in prealabil,a acordului scris al clientului si al eveluatorului. Nu se asuma responsabilitatea fata de nici o alta persoana in afara clientului, destinatarului evaluarii si al celor care au obtinut acordul scris si nu se accepta responsabilitatea pentru nici un fel de pagube suferite de orice astfel de persoana, pagube rezultate in urma deciziilor sau actiunilor intreprinse pe baza acestui raport ;

• Raportul de evaluare isi pastreaza valabilitatea numai in situatia in care conditiile de piata,reprezentate de factorii economici,sociali,politici, raman nemodificate in raport cu cele existente la data evaluarii ;

• S-au luat in calcul informatiile existente referitoare la tranzactiile efectuate, la ofertele cu bunuri similare ; aceste informatii au fost analizate, comparate si corelate prin elemente de comparatie ;

• S-au folosit toate informatiile pe care evaluatorul le-a avut puse la dispozitie de client si nu a fost omisa deliberat nici o informatie ; surse pe care le va indica in raportul de evaluare ;

• Aspectele de natura juridica ale bunurilor, nu-i atrag evaluatorului responsabilitatea intrucat s-au folosit informatii si documente furnizate de client si nu s-au facut investigatii suplimentare ;

• De asemeni evaluatorul nu va fi raspunzator pentru existenta unor vicii ascunse sau invizibile sau asupra unor conditii adverse de mediu care ar influenta valoarea ;

• Informatiile, estimarile si opiniile folosite de la surse pe care evaluatorul le considera credibile si nu isi asuma responsabilitate in privinta acuratetei informatiilor furnizate de terte persoane ;

• Evaluatorul nu are nici un interes in prezent sau viitor cu beneficiarul sau cu partile interesate in tranzactie ;

• Raportul de evaluare este confidential pentru clientul declarat si este valabil numai pentru scopul mentionat ,utilizarea in alte scopuri fãrã acordul scris al evaluatorului nu-i atrage acestuia nici o responsabilitate;

• Valorile estimate de cãtre evaluator sunt valabile la data prezentatã în raport si într-un interval de timp limitat;

Valorile nu contin TVA


10

1.8 Sursele de informatii

La elaborarea prezentului raport de evaluare au fost utilizate : • -Informatii aflate în baza de date a evaluatorului privind nivelul

general al tranzactiilor cu mijloace fixe similare; • Date furnizate de managementul societãtii SC PRINCIPAL

COMPANY SA • Informatii privind starea actualã a bunurilor evaluate; • Indici de actualizare avizati de MLPAT ; • Rata inflatiei conform ANUARULUI STATISTIC • Preturile utilizate sunt cele valabile la 10.11.2011

1.9. Identificarea si declaratia evaluatorului Lucrarea de fatã a fost întocmitã de ing. Galbenu Marian,membru

titular ANEVAR,autorizatia 877/1995. Evaluatorul este neutru si îsi asumã întreaga responsabilitate a

lucrãrii în sensul respectãrii Standardelor Internationale de Evaluare.


11

Capitolul 2.

ANALIZA DIAGNOSTIC A ACTIVULUI

Fabrica de mezeluri Salonta face parte din grupul SC PRINCIPAL COMPANY

SC PRINCIPAL COMPANY SA are incheiate contracte de inchiriere

nr.10/08/2010 cu SC PRINCIPAL FOOD INDUSTRIES SRL asupra ansamblului functional situate in SALONTA ,str. GHESTULUI ,nr.10,judet BIHOR .

Obiectul de activitate:

Prelucrarea si conservarea carnii –cod CAEN 1011 Principalele activitati :

-Prelucrarea si conservarea carnii -Fabricarea de produse pe baza de carne -Comertul cu ridicata al carnii si produselor din carne

DESCRIEREA SI ANALIZA MIJLOACELOR FIXE Bunurile evaluate au fost categorisite conform HG 2139/2004 ,prin care s-a stabilit si durata normalã de functionare: Grupa 1. Constructii Grupa 2. Echipamente tehnologice ( masini ,utilajesi instalatii de lucru) Grupa 3. Aparate si instalatii de mãsurare,control si reglare; Grupa 4. Mijloace de transport; Grupa 6. Mobilier,aparatura biroticã,echipamenmte de protectie a valorilor umane si alte active corporale.


12

A. Descrierea si analiza constructiilor Constructiile fac parte din grupa 1 de clasificare a mijloacelor fixe . Constructiile sunt categorisite astfel:

1.1 Subgrupa Constructii industriale.cod 1.1

In general sunt constructii destinate unor procese tehnologice specifice :

Din aceastã categorie fac parte : -Clãdiri industriale : hale industriale =cod 1.1.1 -Piste si platforme : = cod 1.1.5

Din punct de vedere economic ,aceste constructii nu realizeazã profitul pentru care au fost proiectate.

1.5 Subgrupa Constructii pentru afaceri si comert -Rezervoare si bazine pentru depozitare cod 1.5.7 1.7 Subgrupa Constructii pentru transportul energiei electrice Din aceastã categorie fac parte :

- retele de alimentare,de iluminat si linii de transport a energiei electrice cod 1.7.1

-instalatii electrice de fortã =cod 1.7.12 -canale pentru alimentare cu apã si evacuarea apelor cod 1.8.4 -conducte pentru canalizare =cod 1.8.7 -castele de apã =cod 1.8.9 -rezervoare pentru înmagazinarea apei din beton armat=cod: 1.8.11

1.8 Subgrupa Constructii pentru transportul si distributia

gazelor,lichidelor industriale,aerului comprimat si pentru termoficare: cod 1.9 Din aceastã categorie fac parte: -Conducte de termoficare; Cod 1.9.2


13

B. Descrierea si analiza echipamentelor tehnologice

Echipamentele si utilajele fac parte din grupa 2 de clasificare a mijloacelor fixe -masini si utilaje pentru pentru prelucrarea si conservarea carnii Cod 2.14 -masini de forta si utilaje energetice=cod 2.16

-altele =cod 2.2.9-2.3.2

Concluzii

• Tehnologiile actuale sunt competitive cu a altor firme similare ,dar

necesitã eforturi investitionale mari • Dotãrile tehnice sunt caracterizate prin uzurã fizicã si moralã

DESCRIEREA PIETEI PiaŃa imobiliară se poate defini ca fiind interacŃiunea dintre

persoanele (fizice sau juridice) care schimbă drepturi de proprietate contra altor bunuri, cum ar fi banii. Această piaŃă se defineşte pe baza tipului de proprietate, potenŃialul de a produce venituri, localizare, caracteristicile investitorilor şi chiriaşilor tipici. PiaŃa imobiliară este influenŃată de atitudinile, motivaŃiile şi interacŃiunile vânzătorilor şi cumpărătorilor şi are caracteristici diferite de cele ale pieŃelor eficiente (este foarte sensibilă la situaŃia pieŃei de muncă şi stabilitatea veniturilor, deciziile de cumpărare sunt influenŃate de tipul de finantare, durata rambursării şi rata dobânzii, este o piaŃă care nu se autoreglează ci este afectată de multe reglementări guvernamentale şi locale, informaŃiile despre tranzacŃii similare nu sunt imediat disponibile, există decalaje între cerere şi ofertă, cererea poate fi volatilă datorită unor schimbări rapide în mărimea şi structura populaŃiei).

În cazul prezentului activ, Ńinând cont de estimările privind cea mai bună utilizare, piaŃa se defineşte ca piaŃa proprietăŃilor imobiliare comerciale,.

Activul se situează într-o zonă care beneficiază de un acces facil la arterele principale, şi în acelaşi timp de mai multe mijloace de transport. ConstrucŃiile se află în stare bună, iar printre cele noi se găsesc clădiri cu alte destinaŃii.

• Exista dependenta intre echipamente si cladiri . • Grad de depreciere functionala si economica foarte mare.


14

Capitolul 3

ABORDARI IN EVALUARE REZULTATELE EVALUARII

Consideratii generale

În ceea ce priveste valoarea unei întreprinderi s-au conturat douã teorii. Prima considerã cã valoarea este datã de suma valorilor elementelor sale componente : mijloace fixe,terenuri,titluri de valoare ,stocuri,lichiditãti.Ele reprezintã individualitãti care pot fi înstrãinate sau vândute separat. Aceastã teorie este aplicatã în cadrul metodelor de evaluare patrimoniale care utlizeazã valori patrimoniale sau matematice. Cea de a doua teorie considerã cã întreprinderea nu are valoare decât dacã activele de care dispune produc un rezultat. Valoarea intinsecã a componentelor întreprinderii este neglijatã,contând doar fluxurile de lichiditãti viitoare obtinute,în anumite conditii,în urma folosirii acestora . Aceastã teorie a determinat elaborarea unor metode bazate pe venit,care lucreazã cu valori de rentabilitate sau randament.

Metodele folosite pentru evaluarea societãtilor: • Metode patrimoniale • Metoda valorii de rentabilitate sau a capitalizãrii beneficiilor; • Metoda valorii de randament; • Metoda discount cash-flow;

Deoarece nu sunt suficiente date privind situatia economico-finaciara

a firmei pe active se vor utiliza: metoda patrimonial si metoda valorii pe randament.

Se apreciazã cã valoarea unei firme este o valoare economicã functie de: A) Valoarea patrimonialã ( Vp) B) Valoarea de randament (Vr)


15

A.Metode de evaluare patrimonialã :

Vom utilize ca metoda :

• CIN –COSTUL DE INLOCUIRE NET

Ca metoda de evaluare a activelor a fost utilizata metoda CIN (cost de inlocuire net ) Acest lucru este adecvat în situatia de fatã ,deoarece sunt întrunite urmãtoarele conditii :

• ACTIVUL satisface o cerere economicã prin utilitatea pe care o oferã;

• ACTIVUL are durata de utilizare rãmasã rezonabilã; • Continuarea utilizãrii prezente este practicã; • Utilizarea alternativa nu este fezabila.

B. Metoda valorii de randament ( VR )

Valoarea prin capitalizare exprimã valoarea de piatã curentã a proprietãtii imobiliare (teren si clãdire )presupunând cã aceasta este în stare de functionare si realizeazã venituri din chirii.



16

Capitolul 4

EVALUAREA PATRIMONIALÃ

Vom utilize ca metoda :

• CIN –COSTUL DE INLOCUIRE NET Ca metoda de evaluare a activelor a fost utilizata metoda CIN (cost de

inlocuire net ) Acest lucru este adecvat în situatia de fatã ,deoarece sunt întrunite urmãtoarele conditii :

• Bunul satisface o cerere economicã prin utilitatea pe care o oferã;

• Bunul are durata de utilizare rãmasã rezonabilã; • Continuarea utilizãrii prezente este practicã; • Utilizarea alternative nu este fezabila.

Aceastã metodã porneste de la la ipotezã de bazã care presupune

continuarea utilizãrii existente a bunului si foloseste principiul de bazã aplicabil : substitutia având ca bazã de evaluare STANDARD SEV 4.08. Procedura standard de evaluare presupune parcurgerea urmãtoarelor etape: a)Validarea datelor de evidentã contabilã; b) Inspectia activelor societãtii; c)Reevaluare a)Validarea datelor de evidentã contabilã Situatia sinteticã este redatã în anexã din care reproducem datele relevante:


17

La data de 31.10.2011 :

Nr. crt

Categoria de mijloace fixe

Valoarea inventar

lei

Valoarea rãmasã

lei

0 1 2 3

Terenuri 2.163.312 2.163.312 1 Constructii 8.553.061 7.852.464 2 Instalatii

tehnice si masini

7.579.549 1.809.706

TOTAL

18.295.923 11.825.482

b)Inspectia activelor societãtii

Obiectivele urmãrite sunt: -identificarea mijloacelor fixe de bazã -aprecierea uzurilor fizice si morale ,în scopul fundamentãrii evaluãrii Concluziile : a) Constructiile sunt de tip industrial ,universale sau specifice sectoarelor industriale .Starea tehnicã este apreciatã ca satisfãcãtoare ,iar uzura fizicã mai mare decât cea normalã pentru duratele de exploatare. b)Utilajele de bazã au grad de uzurã ridicat

c) Evaluare-corectii valuarea cladirilor,constructiilor speciale ,echipamnete ,utilaje În prezentul Raport de evaluare vom corecta acele valori care nu au utilitate sau nu corespund pietei,din punct de vedere al evaluatorului.


18

Abordarea

Evaluarea mijloacelor fixe se prezintã în anexe: Anexa 1 : Evaluarea constructii

Anexa 2: Evaluarea analiticã a mijloacelor fixe de natura echipamente,instalatii,utilaje,birotica,etc

Evaluarea construcŃiilor

Scopul evaluării patrimoniale este stabilirea valorii de reconstrucŃie şi

a valorii rămase (în funcŃie de gradul de depreciere acumulată) corespunzătoare lunii noiembrie 2011. Aplicarea acestei metode implică următorii paşi.

1. Determinarea valorii de reconstrucŃie pentru hale şi depozite; 2. Estimarea deprecierii acumulate; 3. Determinarea valorii rămase actualizate a clădirii prin scăderea

deprecierii acumulate din valoarea de reconstrucŃie. Acest lucru a fost posibil prin valorificarea planurilor, puse la dispoziŃie

de către beneficiarul lucrării, a releveului clădirilor, precum şi ca urmare a verificării situaŃiei reale din teren.

În anexă se găsesc fişele tehnice privind calculul amănunŃit pentru evaluarea activelor în care sunt prezentate descrierea tehnică, valoarea de reconstrucŃie, uzura fizică şi valoarea rămasă actualizată. Valoarea de piata rezultata este influentata si de gradul de depreciere economico-functionala calculata pentru fiecare mijloc fix conform anexa.

Metoda se bazeazã pe acte normative considerate cele mai complete în functie de caracteristicile tehnico-constructive si natura acestora :

HG 2139 /2004 privind clasificarea mijloacelor fixe,durata de functionare

Cataloage pentru reevaluarea clãdirilor industriale si

constructiilor speciale editati de Comisia Centralã pentru înventarierea si reevaluarea fondurilor fixe –1964

Abordarea prin cost estimeazã valoarea prin determinarea costului actual al bunului din care se deduc o serie de elemente de depreciere care conduc la pierderea de valoare a bunului în urma unei deprecieri fizice,functionale sau economice.

Costul actual = cost de înlocuire sau cost de reproducere Costul de înlocuire = costul de achizitie actualizat


19

Costul de reproducere= costul actualizat de la data PIF Costul de înlocuire:

Pentru stabirea valorii de înlocuire se poatet utliza metoda :

1) metoda rapidã, conform Cataloage pentru reevaluarea clãdirilor industriale si constructiilor speciale editati de Comisia Centralã pentru înventarierea si reevaluarea fondurilor fixe –1964

Coeficienti de actualizare conform Institutului de Cercetãri pentru Constructii (INCERC DAS)

Valoarea de înlocuire actualizatã –preturi 10.11.2011 Cna = Cnbx K CA = Valoare de înlocuire unitarã total constructie –preturi 10.11.2011 CB = Valoare de înlocuire unitarã total constructie -preturi 01.01.1965 K = Coeficient de actualizare ,pentru perioada 01.01.1965-10.11.2011

Conform Corpul Expertilor Tehnici si corectie cu indicii de curs valutar pentru perioada lipsã coeficientii de corectie sunt in Anexa s[pecifici pentru fiecatre tip de constructie.

Notã: Conform precizãrilor MLPAT ,indicii de actualizare a valorii constructiilor cuprind si taxa pe valoarea adãugatã (TVA) corespunzãtoare etapelor respective(18,22,19,24%)

2) metoda indiciala –actualizarea valorilor de inregistare contabila pe baza indicelui de evolutie apreturilor

Valoarea de piatã va fi data de relatia :

Vp= Cost actual – Depreciere(fizicã + functionalã +economicã) Determinarea deprecierii :

Deprecierea poate fi estimatã pornind de la parametri tehnico-economici ai mijloacelor fixe existente comparativ cu parametri tehnico-economici ai mijloacelor fixe noi.

Deprecierea fizicã =pierderea ce valoare ca rezultat al utilizãrii si uzãrii unui activ în functiune si din expunerea la factorii din mediul înconjurãtor .


20

Deprecierea fizicã = Costul actual x Deprecierea fizicã procentualã

Deprecierea fizicã procentualã= Utilizare/Total utilzare

Deprecierea economico-functionalã reprezintã pierderea de valoare

ca rezultat al progresului tehnologic al aparitiei de noi tehnologii.

Pentru constructiile speciale ,instalatii si echipamente tehnologice care sunt dependende si sunt specifice se vor determina valorile juste actualizand valoarea de intrare cu un coeficient datorat inflatiei conform Anuarului statistic, din care se deduc o serie de elemente de depreciere care conduc la pierderea de valoare a bunului în urma unei deprecieri fizice,functionale sau economice

REZULTATELE EVALUARII

Valoarea patrimonialã se determinã pe baza corectiei valorilor

contabile ale elementelor de activ . Din analiza elementelor ce constituie activele imobilizate ale societãtii,s-a apreciat cã sunt necesare corectii pentru valorile contabile ale: -terenurilor -mijloacelor fixe

Din lista constructiilor analizate s-au recalculat valorile pentru constructii,a cãror utilitate este scãzutã,valorile de piatã fiind corectate:Vezi Anexa lei

Date de evidentã contabilã la 31.10.2011

Corectii 10.11.2011

Nr. crt

Grupa de mijloace fixe

Valoare de inventar

Valoare rãmasã

Valoare justa

0 1 2 3 4

TERENURI 2.163.312 2.163.312 2.150.000 1 Constructii 8.553.061 7.852.464 5.950.000 2 Instalatii

tehnice si masini

7.579.549 1.809.706 1.500.000

TOTAL

18.295.923 11.825.482 9.600.000

Celelalte elemente de activ nu se reevalueazã.


21

Capitolul 5

EVALUARE TERENURI

CAPITALIZARE DIRECTA Metodele de randament au la bazã pricipiul prin care valoarea unui bun poate fi

estimate prin beneficiile viitoare pe care le poate aduce proprietarului. Abordarea se poate face prin capitalizarea veniturilor din exploatare anuale cu o ratã de capitalizare ,fie prin actualizarea fluxurilor financiare obtenabile într-o perioadã de timp viitoare. Valoare bun = Venit net bun/Rata capitalizare

Ipoteze : -contract de inchiriere ; -suprafat utila de inchiriat : 41.474 mp

Chiria lunara conform pietei actuale :0,1-0,3 euro/mp Total venituri = 41.474 mp x 0,25 euro/mp x12 luni = 124.422 euro

Venit brut = Venit net = 124.422 euro Pentru determinarea ratei de capitalizare se considerã urmãtoarele:

Conform prevederilor standardelor rata de capitalizare trebuie sã fie în concordantã cu tipul de venit viitor anticipat.

Rata de capitalizare : - rata de bazã( –plasament de bani în conditii lipsite de risc) = 8 % - rata de risc pentru investitie (risc peste medie) = 10 % - rata de risc aferent management = 2% - rata de risc aferent pietei chiriilor = 5 %

C= 25 %

Valoare = 124.422 / 0,20 Valoare randament : Vr = 497.688 euro

1 EURO= 4,32 LEI

Vr = 2.150.000 LEI


22

Capitolul 6

EVALUAREA PROPRIETÃTII IMOBILIARE PRIN METODA CAPITALIZÃRII VENITURILOR

Valoarea prin capitalizare exprimã valoarea de piatã curentã a

proprietãtii imobiliare (teren si clãdire )presupunând cã aceasta este în stare de functionare si realizeazã venituri din chirii.


Chiria de piatã per mp pentru asfel de constructii : 5, -10,0Euro/mp./lunã

Venitul brut potential :VBP

Suprafata desfãsuratã : Sd=13.571 mp VBP= Suprafata x chiria VBP= 13.571 x 5 = 67.855 Euro/lunã Venitul brut efectiv VBE va fi : VBE = VBP- pierderi prin neocupare si întârzieri la platã

Considerãm :

VBE = 0,75 VBP Rezultã: VBE= 50.890 Euro/LUNA VBE= 610.695/AN

Cheltuielile care se suportã din venituri : -impozitul pe clãdiri,taxe pe teren,prima de asigurare,management,constituirea fondului de înlocuire,etc -plata utilitãtilor (energie electricã,încãlzire,apã,canalizare) De regulã aceste cheltuieli reprezintã 20-30% din VBE


23

În acest caz Venitul net efectiv va fi :

VNE = VBE – Cheltuieli

VNE = 458.020 Euro/an

Valoarea proprietãtii : V= VNE/c ,

Unde c = rata de capitalizare Conform prevederilor standardelor rata de capitalizare trebuie

sã fie în concordantã cu tipul de venit viitor anticipat. Rata de capitalizare : - rata de bazã( –plasament de bani în conditii lipsite de risc) = 8 % - rata de risc pentru investitie (risc peste medie) = 10 % - rata de risc aferent management = 2 %

C= 20 %

Valoarea de randament a proprietãtii imobiliare :

Vr= 460.000 /0,20 = 2.300.000 Euro

Pentru :1 Euro= 4,32 lei Vr= 9.936.000 lei


24

Capitolul 7

RECONCILIEREA REZULTATELOR EVALUÃRII 1.Recapitulatia determinãrilor Prezentãm rezultatele determinãrilor patrimoniale si de randament: Nr. crt

Metoda de calcul Simbolul valorii determinate

VALOARE LEI

1.

Valoarea patrimoniala Prin metoda CIN

VP

9.600.000

2. Valoarea prin capitalizarea veniturilor

VR

9.900.000

2.Interpretarea rezultatelor

Activul FABRICA DE MEZELURI SALONTA îsi desfãsoarã activitatea într-un mediu industrial cu profitabilitate economicã scãzutã,având în vedere concurenta mare. Prognoza pe termen mediu si lung asupra viabilitãtii firmei este prudent favorabilã datoritã nivelului scãzut al vânzãrilor. Se recomandã folosirea metodelor de evaluare combinate ,care pot fi grupate în douã categorii:

• Tehnici bazate pe ponderarea între valoarea patrimonialã si una de randament;

Valoarea globalã a firmei va fi:

V = 0,4 VP + 0,6VR

V = 9.780.000 lei


25

Certificare

Prin prezenta ,în limita cunostintelor si informatiilor detinute ,certific cã afirmatiile prezentate si sustinute în acest raport sunt adevãrate si corecte .

Deasemenea certific cã analizele,opiniile si concluziile prezentate sunt limitate numai de ipotezele considerate si conditiile limitative specifice si sunt opiniile si concluziile mele personale,fiind nepãrtinitoare din punct de vedere profesional.

Proprietatea a fost inspectatã personal de cãtre evaluator .

La dat elaborãrii acestui raport ,evaluatorul este membru ANEVAR si are competenta necesarã întocmirii acestui raport.

Ing. Galbenu Marian Expert evaluator ,membru titular ANEVAR


26

ANEXE:

• FISE DE PREZENTARE CONSTRUCTII • ANEXA –PREZENTARE CONSTRUCTII SI

EVALUARE • ANEXA- PREZENTARE ALTE MIJLOACE FIXE

SI EVALUARE • PREZENTARE CONSTRUCTII (FOTOGRAFII) • PREZENTARE ALTE MIJLOACE FIXE

(FOTOGRAFII)


27

FISE DE PREZENTARE SI EVALUARE PENTRU CONSTRUCTII

1.1 Denumire mijloc fix Corp administrativ 1.2 Numãr de inventar 1003

2. CARACTERISTICI TEHNICE

2.1 Tipul constructiei • Clãdire administrativa 2.2 Regim de înãltime • Parter +1 E 2.3 Elemente geometrice • Aria construitã

(mp)Sc 826

• Aria desfãsuratã (mp)Sd

1.490

• Înãltime liberã parter ( m ) 2,80 2.4 Elemente structurale si nestructurale

Specificatie Descriere Stare tehnicã Uzura %

• Structura stâlpi si grinzi de

beton

armat,fundatii de

beton

armat,plansee de

beton

armat,acoperis tip

tersa cu

hidroizolatie

20

• Închideri Zidãrie,tâmplãrie

aluminiu +geam

termopan

20

• Pardoseli Mozaic venetian

,gresie,placi de

marmura ,parchet

in salile de protocol

si aprtamente

20

Compartimentãri Cãrãmidã 30 Finisaje interioare Vopsitorii lavabile

la pereti si tavane

,placaje de faianta

la pereti

40

Finisaje exterioare Tencuit si zugraveli

cu praf de piatra 40

2.5 Instalatii,utilitãti, protectia mediului

Specificatie Descriere Stare tehnicã

Uzura % Electrice(iluminat,

fortã)

Racordate la

retelele existente 50

• Termice Centrala proprie 30


28

• Apa si canalizare Racordate la


• Telecomunicatii Racordate la


3.CALCUL DE EVALUARE

3.1 Determinarea uzurii fizice (Gu )

Rezistenta Arhitecturã Instalatii Uzura

fizicã

totalã

Pondere

%

Uzura

% Pondere

Uzura

% Pondere

Uzura

% %

40 20 42 25 18 30 35 3.2 Metoda de evaluare 3.3 Sursa de estimare a costurilor

Metoda valorii de înlocuire Catalog pentru reevaluarea rapidã a clãdirilor si constructiilor speciale nr.124,volumul I,fise nr.9A,9B

3.4 Determinarea costului unitar la nivelul 01.01.1965

Constructii

Instalatii -electrice -sanitare -termotehnice Corectii: -iluminat fluorescent

-tamplarie aluminiu cu geam

termopan Pardoseli gresie

Pardoseli placi marmura

Vopsitorii lavabile

Pardoseli mosaic Venetian

Compartimentari inerioare

TOTAL

709 lei/mp 25 lei/mp 25 lei/mp 66 lei/mp 29 lei/mp 170 lei/mp 73 lei/mp 280 lei/mp 12 lei/mp 38 lei/mp 70 lei/mp 1.570 lei/mp

3.5 Indice de pret unitar valoare de înlocuire Conform Buletin CET/2011

Coeficient de actualizare K= K1 x K2 K =24.727,62

3.6 Valoarea globalã de înlocuire,în preturi 10.11.2011

VAT= Va x Sd VA =5.784.532

3.7 Valoarea rãmasã tehnicã ( Vt )

VT=VAx 100- Gu 100

VT = 4.049.172 lei

3.8 Dep[recieri ale valorii proprietãtii din cauze interne si externe ( D )

• Raportul cerere /ofertã pe

piatã foarte redus

• Vânzare pe piata improbabilã

Total deprecieri=30%

3.9 Valoarea de piatã(Vp) cu TVA

Vp=Vt x 100-D 100

Vp = 2.834.420 lei

3.10 Valoarea de piatã(Vp) fara TVA

Vp= 2.285.822 lei

3.11 Valoare rotunjit Vp= 2.300.000 lei


29

FISE DE PREZENTARE SI EVALUARE PENTRU CONSTRUCTII

1.DATE DE IDENTIFICARE 1.1 Denumire mijloc fix FABRICA

1.2 Numãr de inventar 1001


2.1 Tipul constructiei • Clãdire industrialã 2.2 Regim de înãltime • Parter + 2E PARTIAl 2.3 Elemente geometrice • Aria construitã

(mp)Sc 4.470

• Aria desfãsuratã (mp)Su

8.035

2.4 Elemente structurale si nestructurale


Structura stâlpi si grinzi de

beton armat,fundatii

de beton

armat,plansee de

beton armat,acoperis

tip terasa cu

hidroizolatie

30

Închideri Zidãrie

caramida,tâmplãrie

aluminiu +geam

termopan

30

Pardoseli Gresie,placi de

marmura si ciment

sclivisit

40

Compartimentãri Cãrãmidã 40 Finisaje interioare Vopsitorii lavabile la

pereti si

tavane,placaje

faianta la pereti

40






fortã)

Racordate la retelele

existente 40

Termice Centrala proprie 30 Apa si canalizare Racordate la retelele

existente 40


30

Telecomunicatii Racordate la retelele

existente 30




fizicã

totalã

Pondere

%

Uzura

% Pondere

Uzura

% Pondere

Uzura

% %


Metoda valorii de înlocuire Catalog pentru reevaluarea rapidã constructiilor speciale nr.114, fise nr.2


Constructii

Instalatii -electrice -sanitare -termotehnice Corectii: -iluminat fluorescent

-tamplarie aluminiu cu geam

termopan Pardoseli gresie

Pardoseli placi marmura

Vopsitorii lavabile

Compartimentari inerioare

TOTAL

800 lei/mp 40 lei/mp 10 lei/mp 35 lei/mp 29 lei/mp 170 lei/mp 73 lei/mp 280 lei/mp 12 lei/mp 70 lei/mp 1.563 lei/mp

3.5 Indice de pret unitar valoare de înlocuire

Coeficient de actualizare K= K1 K =18.049,34


VAT= Va x Sd VA =22.667.634 lei


VT=VAx 100- Gu 100

VT = 13.600.580 lei



piatã foarte redus



3.9 Valoarea de piatã(Vp) Vp=Vt x 100-D 100

Vp = 9.520.400 lei

3.10 Valoare (rotunjit ) fara TVA

Vp= 7.700.000 lei


31

FISE DE PREZENTARE SI EVALUARE PENTRU CONSTRUCTII 1.DATE DE IDENTIFICARE

1.1 Denumire mijloc fix Atelier AUTO

1.2 Numãr de inventar 1006


2.1 Tipul constructiei • Clãdire industrialã 2.2 Regim de înãltime • Parter+ 1E partial 2.3 Elemente geometrice • Aria construitã

(mp)Sc 487

• Aria desfãsuratã (mp)Sd

731

2.4 Elemente structurale si nestructurale


Structura zidãrie portanta

BCA cu sambure de

beton armat,fundatii

de beton armat

,acoperis terasa cu

luminatoare

30

Închideri Zidãrie bca

,tâmplãrie metalicã 40

Pardoseli Beton in atelier si

gresie in birouri 50

Compartimentãri Bca si tablã 50 Finisaje interioare Vopsitorii lavabile la

pereti si tavane 50






fortã)

Racordate la retelele

existente 50

Termice Centrala proprie a

unitatii 50

Apa si canalizare Racordate la retelele

existente 50

Telecomunicatii Racordate la retelele

existente 50


32




fizicã

totalã

Pondere

%

Uzura

% Pondere

Uzura

% Pondere

Uzura

% %


Metoda valorii de înlocuire Catalog pentru reevaluarea rapidã constructiilor speciale nr.111, fise nr.81,V-III


Constructii

Instalatii -electrice -sanitare -termotehnice Corectii: TOTAL

900 lei/mp 80 lei/mp 18 lei/mp 120 lei/mp 1.118 lei/mp

3.5 Indice de pret unitar valoare de înlocuire

Coeficient de actualizare K= K1 x K2 K =20.157,27


VAT= Va x Sd VA =1.647.370 lei


VT=VAx 100- Gu 100

VT=906.050 lei



piatã foarte redus



3.9 Valoarea de piatã(Vp) Vp=Vt x 100-D 100

Vp =543.630 lei

3.10.Valoare fara TVA Vp= 438.400 lei

raport de evaluare activ salonta

Documents