civil - c3

7/23/2019 civil - c3

http://slidepdf.com/reader/full/civil-c3 1/8

Consimtamantul

Supus cerintelor de validitate din dreptul comun, anumite elemente specifice fiind consacrate in codul

civil si legi speciale.Formarea progresiva a consimtamantului

- promisiunea unilaterala de vanzare

- pactul de optiune pentru incheierea unui contract de vanzare- promisiunea sinalagmatica de vanzare

- dreptul de preemptiune

- cerintele specifice ale consimtamantului pentru vanzarea terenurilor agricole din extravilan

Promisiunea unilaterala de vanzare

Contractul prin care o parte numita promitent se obliga fata de cealalta parte numita beneficiar sa vanda

un anumit bun pentru un anumit pret, daca beneficiarul va dori sa-l cumpere.Sediul materiei il reprezinta textul general referitor la promisiunile de a contracta, art. 12! C.Civ.

completat cu 2 texte specifice promisiunii de vanzare" art. 1##! $ art. 1## din materia vanzarii si art. !%#

din materia cartii funciare.

Promisiunea unilaterala de vanzare este un contract, o manifestare de vointa concordanta provenit de lacel putin 2 parti. Prin aceasta, promisiunea unilaterala se diferentiaza de oferta &act unilateral', dar se

diferentiaza si de promisiunea unilaterala simpla, reglementata de art. 1(2 C.Civ. )eoarece este uncontract, promisiunea unilaterala de vanzare presupune un acord de vointe, acord care nu are ca obiect

vanzarea insasi, ci doar asumarea de catre o parte fata de cealalta a obligatiei de a incheia in viitor contractul

de vanzare daca cealalta parte va cere aceasta. *cest mecanism explica si de ce promisiunea este unilaterala. +umai una dintre parti, promitentul isi asuma obligatia de a incheia vanzarea. Cealalta parte, beneficiarul nu

se obliga la incheierea vanzarii, promisiunea unilaterala de vanzare difera de promisiunea sinalagmatica de

vanzare la care ambele parti se obliga sa incheie in viitor contractul.

Promisiunea unilaterala nu este intotdeauna un contract unilateral. a poate fi si un contract sinalagmatic,atunci cand in schimbul obligatiei asumate de promitent, de a incheia in viitor vanzarea, beneficiarul se

obliga la randul sau la o contraprestatie. *ceasta contraprestatie este cel mai adesea o suma de bani si poartanumele de pret al indisponibilizarii . Promitentul isi asuma obligatia de a vinde bunul in viitor, daca beneficiarul va dori sa-l cumpere, el va fi tinut implicit sa nu instraineze bunul pe perioada lasata

beneficiarului spre a decide. n consecinta, promisiunea unilaterala de vanzare antreneaza o inalienabilitate

subinteleasa a bunului, dupa cum rezulta din art. #% 1 din egea nr. #%/2%12 pentru punerea in aplicare aC.Civ. *ceasta inalienabilitate indisponibilizeaza bunul in patrimoniul promitentului, amputand temporar

prerogativa dispozitiei 0uridice. n schimbul acestui sacrificiu patrimonial suferit de promitent, beneficiarul

se poate anga0a la o remuneratie, pretul indisponibilizarii. n functie de intelegerea partilor, aceasta

remuneratie poate fi platita fie pur si simplu, fie conditionat de neexprimarea de catre beneficiar a dorinteisale de a cumpara.

)aca pe temeiul promisiunii unilaterale, beneficiarul i-a platit promitentului o suma de bani cu orice titlu

si ulterior se incheie contractul promis, aceasta suma de bani va fi, in lipsa de stipulatie contrara, considerataca un avans din pretul vanzarii, potrivit art. 1#% C.Civ.

)in cele spuse pana acum, rezulta ca, dandu-si consimtamantul la incheierea contractului de promisiune,

partile nu convin asupra vanzarii propriu-zise, ci numai asumarii de catre promitent a obligatiei de aconsimti in viitor la vanzarea promisa, daca beneficiarul va dori sa o incheie.

ezulta doua consecinte" in primul rand, consimtamantul la promisiune este distinct de consimtamantul la

vanzarea promisa. )e aceea, daca legea prevede o forma de validitate pentru vanzare, in cazul vanzarii de

imobile, aceasta cerinta de forma nu se va aplica promisiunii care, in lipsa unei dispozitii exprese contrare a

7/23/2019 civil - c3


legii, este supusa principiului libertatii formei. n schimb, si contractul de promisiune este, ca orice alt

contract, supus cerintei de a avea un obiect determinat sau cel putin determinabil. biectul contractului de

promisiune este incheierea in viitor a unui contract de vanzare. Pentru ca acest obiect sa fie determinat saucel putin determinabil insasi vanzarea promisa trebuie sa fie determinata sau cel putin determinabila prin

clauzele contractului de promisiune. )e aceea, in principiu promisiunea contine toate elementele vanzarii

promise, adica cel putin lucrul vandut si pretul .* doua consecinta este ca obligatia asumata de promitent prin contractul de promisiune nu este pura si

simpla, ci este o obligatie sub conditie pur potestativa din partea creditorului. Promitentul este obligat sa

vanda numai daca beneficiarul, creditor al obligatiei, doreste sa cumpere. )aca beneficiarul nu doreste sacumpere, promitentul nu-l poate obliga sa incheie contractul. bligatia lui nu este pura si simpla pentru ca,

in principiu, un debitor al unei obligatii pure si simple isi poate obliga creditorul sa primeasca plata.

Promitentul nu-l poate obliga pe beneficiar sa incheie contractul promis. )iferenta fata de promisiunea

sinalagmatica de vanzare.)aca beneficiarul isi exprima fata de promitent intentia de a cumpara &printr-una act unilateral supus

comunicarii' aceasta are o dubla semnificatie" pe de o parte el indeplineste conditia suspensiva care afecta

obligatia promitentului si in consecinta, aceasta obligatie devine scadenta, iar pe de alta parte, reprezinta

consimtamantul la vanzarea promisa al beneficiarului promisiunii. *ceasta a doua semnificatie ar putea fiimpiedicata daca legea ar cere pentru vanzarea promisa o anumita conditie de forma specifica. x" daca

legea cere forma autentica a vanzarii, iar beneficiarul nu isi exprima dorinta de a incheia contractul inaceasta forma, manifestarea lui de vointa nu va putea reprezenta un consimtamant valabil la vanzare, dar

poate fi totusi convertita intr-un consimtamant valabil la o promisiune sinalagmatica de vanzare, promisiune

pentru care oferta se regaseste implicit in consimtamantul promitentului la promisiunea unilaterala. naceasta situatie unde legea cere o forma speciala pentru vanzare, beneficiarul care a consimtit la vanzarea

promisa si promitentul se vor afla ulterior in aceeasi situatie ca partile unei promisiuni sinalagmatice de

vanzare. )aca dupa ce beneficiarul a consimtit la vanzare, promitentul refuza sa dea consimtamantul

promis, beneficiarul ii poate aplica sanctiuni contractuale constand fie in rezolutiunea contractului de promisiune unilaterala, restituirea prestatiilor, inclusiv a pretului indisponibilizarii, daca e cazul, fie in

executarea prin echivalent a obligatiei promitentului, si anume despagubiri pentru neincheierea contractului

promis, fie prin executarea in natura atipica a obligatiei de a incheia contractul promis. *ceasta din urma serealizeaza daca beneficiarul solicita instantei 0udecatoresti sa pronunte o hotarare care sa substituie

consimtamantul promitentului la contractul promis. *ceasta hotarare reprezinta o executare silita in natura

atipica a obligatiei de a contracta pentru ca pe temeiul hotararii partile vor fi considerate contractanti intr-ovanzare, respectiv promitentul devine vanzator si, in consecinta, e tinut sa transfere proprietatea, sa predea

bunul, sa garanteze, iar beneficiarul devine cumparator si este tinut sa plateasca pretul si sa suporte

cheltuielile vanzarii.

*ctiunea avand ca obiect pronuntarea unei hotarari care sa substituie consimtamantul promitentului lavanzare este supusa unei prescriptii speciale, prevazuta de art. 1##! alin. &2' si anume unui termen de

prescriptie de # luni de la data la care contractul de vanzare trebuia incheiat &atat promisiunea unilaterala,

cat si cea sinalagmatica'. Contractul trebuie incheiat la data la care obligatia promitentului de a incheia adevenit scadenta, adica la indeplinirea conditiei suspensive care afecta aceasta obligatie. 3ermenul de # luni

incepe sa curga de la data la care beneficiarul si-a declarat intentia de a cumpara.

Ce se intampla in situatiile cand, in dispretul inalienabilitatii subintelese, promitentul instraineaza catreun tert bunul ce urma sa faca obiectul vanzarii promise4 n acest caz, daca inalienabilitatea subinteleasa era

opozabila tertului, beneficiarul poate cere anularea contractului incheiat cu tertul. Cand este promisiunea

opozabila tertului4 n principiu, daca bunul ce face obiectul vanzarii promise este un bun mobil,

promisiunea nu este opozabila decat tertului care a cunoscut efectiv ca s-a incheiat contractul de promisiune

7/23/2019 civil - c3


si ca prin contractul de dobandire pe care el il incheie, participa la incalcarea de catre promitent a

inalienabilitatii pe care a consimtit-o in favoarea beneficiarului. n schimb, in materie imobiliara,

promisiunea si inalienabilitatea care decurge din ea pot fi facute opozabile tertilor prin notare in carteafunciara. Potrivit art. !%# din C.Civ., pentru a fi notata, promisiunea trebuie sa cuprinda termenul in care

urmeaza a fi incheiat contractul promis sub sanctiunea respingerii cererii de notare. 3ext destinat sa se aplice

atat promisiunilor unilaterale, cat si promisiunilor bilaterale. Pentru promisiunea unilaterala, termenul incare urma sa se incheie contractul promis, pe care trebuie sa-l prevada contractul este acel termen pana la

care se poate indeplini conditia suspensiva care afecteaza obligatia promitentului, adica termenul pana la

care beneficiarul poate declara in mod eficient ca doreste sa cumpere. *cest termen decurge din naturacontractului de promisiune, pentru ca nu este de neconceput o incertitudine nedeterminata in timp cu privire

la caracterul inalienabil al lucrului sau cu privire la titularitatea dreptului de proprietate asupra acestuia. n

principiu, partile trebuie sa prevada termenul pana la care beneficiarul isi poate da consimtamantul, dar daca

nu au facut-o, art. 1516 C.Civ. prevede ca atunci cand partile nu au determinat un termen a carui necesitatedecurge din natura obligatiei, oricare dintre ele poate cere instantei 0udecatoresti sa stabileasca termenul

printr-o procedura expeditiva, procedura ordonantei presedintiale. 7rmeaza ca pe baza termenului astfel

stabilit se va putea cere notarea promisiunii in cartea funciara.

Potrivit art. !%# promisiunea se radiaza din oficiu, daca pana la expirarea unui termen de # luni, carecurge de la expirarea termenului promisiunii, beneficiarul nu a cerut nici inscrierea sa ca titular al dreptului

ce facea obiectul contractului promis, si nici notarea unei actiuni avand ca obiect pronuntarea unei hotararicare sa substituie consimtamantul promitentului la contractul promis.

Pactul de optiuneContractul prin care o anumita parte denumit promitent vinde un bun pentru un anumit pret unei parti

denumite beneficiar, daca aceasta va dori sa-l cumpere. a promisiunea de vanzare, sub acea conditie

promitentul se obliga sa vanda, dar la pactul de optiune sub aceeasi conditie promitentul chiar vinde. Pentru

promisiune" ma oblig sa vand, daca vrei sa cumperi, pentru pact" vand &acum, actual prin acest act' daca vreisa cumperi. Pentru promitent, consimtamantul sau la pactul de optiune este insusi consimtamantul la

vanzare. n schimb, pentru beneficiar, consimtamantul la optiune nu este consimtamant la vanzare. Prin

consimtamantul la pactul de optiune beneficiarul este numai de acord ca promitentul sa mentina la dispozitiasa o oferta irevocabila de contract de vanzare, pentru o anumita durata. ezulta ca atunci cand legea impune

o anumita cerinta de forma pentru incheierea vanzarii, aceasta cerinta se aplica ad validitatem si pactului de

optiune. )aca pactul nu se incheie in forma respectiva atunci acordul de vointa al partilor nu va fi valabil ca pact de optiune, insa va putea fi convertit in promisiunea unilaterala de a vinde &nu sunt aceleasi conditii de

forma ca vanzarea'. )esigur, deoarece presupune o oferta irevocabila de vanzare din partea promitentului,

pactul de optiune trebuie sa contina toate elementele unei asemenea oferte, adica toate elementele vanzarii,

cel putin bunul vandut si pretul.Spre deosebire de beneficiarul unei promisiuni de vanzare care este doar titularul unei creante corelative

obligatiei asumate de promitent, beneficiarul unui pact de optiune dobandeste prin acest pact un drept

potestativ, in virtutea caruia, prin manifestarea sa ulterioara, unilaterala de vointa, va putea forma vanzareace face obiectul pactului acceptand oferta irevocabila mentinuta de promitent in favoarea sa. ntrucat aceasta

acceptarea formeaza vanzarea, ea este supusa ad validitatem acelorasi conditii de forma prevazute pentru

vanzare daca este cazul. Ca si promisiunea unilaterala pactul de optiune presupune un termen insa spredeosebire de semnificatia pe care o are in materia promisiunii, termenul pactului de optiune este un termen

de decadere din dreptul potestativ conferit de pact beneficiarului. )eoarece simpla manifestare de vointa a

beneficiarului, eventual in forma ceruta de lege, este suficienta pentru formrea vanzarii, in cazul pactului de

optiune nu se pune problema unei hotarari care sa substituie consimtamantul promitentului la vanzare.

7/23/2019 civil - c3


Pentru ca acest consimtamant a fost de0a dat prin pact. )e aceea, nu se pune nici problema aplicarii

termenului special de prescriptie de # luni. Ca si promisiunea unilaterala, dar in temeiul art. 1##8, pactul de

optiune antreneaza inalienabilitatea bunului ce face obiectul pactului pe durata dreptului de optiune. *ceastainalienabilitate poate fi facuta opozabila tertilor in aceleasi modalitati ca si in cazul promisiunilor, doar ca

spre deosebire de promisiunea unilaterala, notarea pactului de optiune in cartea funciara nu se radiaza

automat abia la expirarea termenului de # luni de la implinirea termenului cuprins in pact, ci chiar laimplinirea termenului cuprins in pact. )aca beneficiarul nu a optat pana la acel moment dreptul sau de

optiune se stinge si de aceea este radiat din oficiu.

Promisiunea sinalagmatica de vanzare

Contractul prin care o parte numita promitent-vanzator se obliga fata de cealalta parte numita promitent-

cumparator sa incheie un contract de vanzare a unui bun pentru un anumit pret, incheiere la care se obliga si

promitentul cumparator. x" vanzare imobiliara, notarul nu autentifica actul decat pe baza unui certificat decarte funciara cu privire la imobilul care face obiectul vanzarii. )aca imobilul nu a fost cadastrat, notarul nu

poate gasi certificatul de carte funciara. Partile isi promit sa contracteze abia cand va fi gata cadastrul. Sau

pentru cetatenii unui stat membru 7em pentru terenuri din o. inainte de 1 ianuarie 2%15.

Ca si promisiunea unilaterala de vanzare, promisiunea de vanzare presupune obligatia de a incheia inviitor contractul promis. )oar ca aceasta obligatie vizeaza patrimoniul ambelor parti, fiecare parte este

obligata fata de cealalta sa incheie contractul promis. Spre deosebire de obligatia asumata de promitentulunilateral, obligatia decurgand dintr-o promisiune sinalagmatica nu e afectata de o conditie pur potestativa,

ci de un termen suspensiv, care de regula consta in inlaturarea obstacolului ce impiedica incheierea actuala a

vanzarii. 3ermenul opereaza in beneficiul ambelor parti pentru ca afecteaza ambele obligatii de a incheiacontractul promis, ele nu il pot modifica decat de comun acord. a implinirea termenului, oricare dintre

parti poate pretinde celeilalte sa incheie contractul promis. dem de la promisiunea unilaterala de vanzare,

cu mentiunea ca termenul de # luni pentru actiunea avand ca obiect substituirea consimtamantului incepe sa

curga de la implinirea termenului suspensiv care afecteaza obligatiile celor 2 promitenti de a incheiacontractul promis. xista un text in cod, in materia ipotecilor legale, art. 2(8#. Inafara altor cazuri

prevazute de lege, beneficiaza de ipoteca legala promitentul achizitor, pentru neexecutarea promisiunii de a

contracta avand ca obiect un imobil inscris in cartea funciara asupra imobilului respectiv pentru restituirea sumelor platite in contul acestuia. Se are in vedere ipoteza unei promisiuni sinalagmatice de vanzare &zice

)inca' in care promitentul-cumparator a achitat promitentului vanzator un avans din pretul vanzarii

promise. n acest caz, obligatia promitentului vanzator de a restitui avansul consecutiva rezolutiunii promisiunii sinalagmatice cauzate de refuzul incheierii contractului promis este garantata cu o ipoteca legala

asupra imobilului, ce ar fi urmat sa faca obiectul contractului promis.

)reptul de preemptiune*rt. 1(% lin. &1' C.Civ dispune ca in conditiile stabilite de lege sau contract titularul dreptului de

preemptiune denumit preemptor poate sa cumpere cu prioritate un bun. )in acest text rezulta ca dreptul de

preemptiune este dreptul de a cumpara un bun cu prioritate fata de alte persoane care doresc sa il cumpere.3ot de aici rezulta ca dreptul de preemptiune poate avea doua surse, fie legea, fie conventia partilor.

Conventia prin care partile instituie un drept de preemptiune se mai numeste si pact de preferinta. egea

instituie numeroase drepturi de preemptiune, spre exemplu dreptul de preemptiune al statului la dobandirea bunurilor din patrimoniul national cultural mobil, dreptului vecinilor si statului la dobandirea terenurilor

forestiere, dreptul de preemptiune instituit in legatura cu terenurile agricole situate in extravilanul

localitatilor, dreptul de preferinta al asociatilor unei societati pe actiuni la dobandirea actiunilor rezultate din

ma0orarea capitalului social, dreptul de preemptiune al cotitularului unui brevet la dobandirea celorlalte

7/23/2019 civil - c3


cote-parti din acelasi brevet. n principiu, legea sau contractul prin care se instituie dreptul de preemptiune

prevede regimul lor 0uridic specific. )ispozitiile art. 1(%-15% C.Civ. nu au decat rolul de drept comun

pentru drepturile de preemptiune de origine legala, respectiv de drept supletiv de vointa pentru drepturile de preemptiune de origine contractuala. n consecinta, atunci cand sunt aplicabile, sanctiunea nerespectarii

acestor dispozitii poate fi diferita in functie de natura dreptului de preemptiune sanctionat si de interesul

ocrotit prin acel drept. Potrivit acestui regim de drept comun exista doua moduri prin care preemptorul isi poate exercita dreptul de preemptiune" fie a priori, inainte de incheierea vanzarii fata de care se exercita

dreptul, fie a posteriori, adica dupa incheierea acestei vanzari. *legerea revine proprietarului bunului in

legatura cu care a fost instituit dreptul de preemptiune. *stfel, acest proprietar poate decide sa ocazionezeexercitarea a priori a dreptului de preemptiune, trimitand preemptorului o oferta de a incheia contractul de

vanzare in lipsa unei alte prevederi in legea sau contractul aplicabil. *ceasta oferta este irevocabila pentru

un termen care este de (% de zile in materie imobiliara, respectiv de 1% zile in materie mobiliara.

)aca in acest interval preemptorul aceepta, oferta contractul se incheie cu el prin aceasta acceptare. )acaacest interval expira fara ca preemptorul sa fi acceptat oferta dreptul de preemptiune cu privire la contractul

oferit se stinge astfel incat acel contract poate fi incheiat in mod liber de catre proprietar cu orice tert.

*ceasta libertate vizeaza un contract avand acelasi pret si termeni identici cu acela pentru care preemptorul

nu a emis acceptarea in termne. rice modificare a termenilor din contractul oferit necesita in schimb onoua exercitare a dreptului de preemptiune. )aca proprietarul nu a dat preemptorului posibilitatea sa accepte

un anumit contract de vanzare in legatura cu bunul supus preemptiunii, el poate decide sa incheie acestcontract direct cu un tert la alegerea sa. *cel contract astfel incheiat cu tertul este obligatoriu supus unei

conditii suspensive, a neexercitarii dreptului de preemptiune. Pentru ca indeplinirea acestei conditii sa poata

fi verificata, vanzatorul este obligat sa notifice catre preemptor contractul incheiat cu tertul. *ceastanotificare are natura 0uridica a unei oferte de a incheia acelasi contract facuta preemptorului. *cceptarea

acestei oferte de catre preemptor se poate face intr-un termen maxim de (% de zile in materie imobiliara,

respectiv de 1% zile in materie mobiliara, termen care curge de la primirea notificarii. *ceasta acceptare este

supusa formei reale, adica ea nu este valabila decat daca este insotita de plata reala a pretului stabilit de proprietar in contractul incheiat cu tertul. n cazul in care preemptorul care doreste sa-si exercite dreptul de

preemptiune si sa accepte oferta se loveste de refuzul primirii pretului din partea proprietarului sau nu

cunoaste datele contului in care acesta poate fi platit, preemptorul este tinut sa complineasca cerintaacceptarii reale prin consemnarea pretului intr-un cont la dispozitia vanzatorului.

)aca s-a facut real in termenul prevazut de lege, acceptarea are ca efect pe de-o parte imposibilitatea

indeplinirii conditiei suspensive care afecta contractul dintre proprietar si tertul pe care l-a ales, iar pe de alta parte incheierea unui contract de vanzare intre proprietar si preemptor. *cest contract este identic cu

contractul incheiat de proprietar cu tertul ales de el, doar doua diferente. Prima" pe cand contractul cu tertul

era afectat de conditia suspensiva a neexercitarii dreptului de preemptiune, contractul cu preemptorul este,

in principiu, lipsit de o asemenea conditie. n al doilea rand, in cazul in care in contractul incheiat cu tertul,s-au prevazut termene de plata a tertului in favoarea tertului cumparator, aceste termene nu se vor aplica in

privinta preemptorului, nu-i vor profita preemptorului, care prin ipoteza a achitat intregul pret la acceptarea

contractului. atiunea acestei reguli este urmatoarea" acordarea de termene la plata pretului, reprezinta oforma de credit &comercial' pe care vanzatorul il acorda cumparatorului, asumandu-si riscul insolvabilitatii

acestuia. r, creditul se intemeiaza pe incredere. ncrederea pe care vanzatorul a avut-o in tertul pe care l-a

ales el insusi nu poate fi prezumata si in privinta preemptorului care este un cumparator impus. )e aceea, eltrebuie sa plateasca pretul la acceptarea contractului.

7/23/2019 civil - c3


9anzarile agricole situate in extravilan

Particularitati care decurg din legea 1/2%15 privind unele masuri de reglementare a vanzarii cumpararii

terenurilor agricole situate in extravilan si de modificare a legii nr. 2#8/2%%1 privind privatizarea societatilor comerciale ce detin in administrare terenuri proprietate publica si privata a statului cu destinatie agricola si

infiintarea *gentiei )omeniilor Statului. ege aparuta in contextul ingri0orarii clasei politice din o. in

raport cu expirarea termenelor de gratie prevazute de tratatul de aderare a o. la 7 pana la care cetateniistatelor membre ale 7 si ale celorlalte state ale spatiului economic european nu puteau dobandi terenuri in

o. )esi expirarea termenelor de gratie era cunoscuta de la data tratatului de aderare - 2%%6, clasa politica a

fost surprinsa de implinirea termenului &acelasi )inca :''' si a dat legea asta care este menita sa previnaspeculatia cu terenurile agricole care pe de o parte reprezinta o parte a teritoriului national, conditia

suveranitatii de stat, iar pe de alta parte din cauza utilizarii lor agricole reprezinta resursa de baza pentru

asigurarea securitatii alimentare a locuitorilor omaniei. n consecinta, legea a fost instituita pentru

scopurile prevazute in primul ei articol.. )omeniul de aplicare

. Formalitatile impuse de legea 1/2%15 pentru vanzarea terenurilor agricole din extravilan

. aportul dintre aceste formalitati si formarea progresiva a consimtamantului la vanzare

. )omeniul de aplicare

egea 1/2%15 nu se aplica decat terenurilor agricole situate in extravilan. Prin urmare, desi pot fi la felde importante pentru asigurarea securitatii alimentare, legea nu se va aplica terenurilor intravilane. )e

asemenea, desi sunt la fel de importante, legea nu se va aplica terenurilor cu alta destinatie decat cea

agricola.egea nu se aplica oricarui transfer de proprietate si nici oricarei instrainari intre vii, ci numai in cazul

instrainarii prin vanzare a terenurilor agricole din extravilan. n consecinta, contractele de schimb, de renta

viagera, intretinere, nu vor si supuse acestei legi. )in formula intrainarea prin vanzare a terenurilor agricole

extravilane legea nu se va aplica nici transferului unor dezmebraminte de proprietate, pentru ca notiuneavanzarea terenurilor nu poate avea, strict interpretata, decat sensul vanzarii dreptului de proprietate asupra

acestora.

Potrivit art. 2% alin. &2' dispozitiile legii nu se aplica instrainarilor intre coproprietari, soti, rude si afini pana la gradul al -lea inclusiv.

Potrivit ar. 2% alin. &(' dispozitiile legii nu se aplica in cadrul procedurilor de executare silita si

contractelor de vanzare incheiate ca urmare a indeplinirii unor formalitati de licitatie publica, cum este cazulcelor realizate in cadrul procedurii de prevenire a insolventei si de insolventa, sau ca urmare a apartenentei

imobilelor la domeniul privat de interes local sau 0udetean al unitatilor administrativ-teritoriale. n principiu,

nici avizele derivand din dreptul de preemptiune nu sunt incompatibile cu insolventa sau executarea silita.

. Formalitatile impuse de legea 1/2%15

Prima categorie de formalitati vizeaza exercitarea dreptului de preemptiune. Potrivit art. 5 alin. &1'

instrainarea prin vanzare a terenurilor agricole situate in extravilan se face cu respectarea dreptului de preemptiune al coproprietarilor, arendasilor, proprietarilor vecini, precum si al statului roman prin *gentia

)omeniilor Statului in aceasta ordine. Potrivit alin. &2' din acelasi art. regula mentionata comporta o

exceptie, in cazul in care terenurile agricole gazduiesc situri arheologice clasate ca monumente istorice. naceasta situatie, coproprietarii, arendasii, proprietarii vecini, nu au niciun drept de preemptiune, in schimb

au un asemenea drept statul si unitatile administrativ-teritoriale, dar in ceea ce priveste statul, dreptul nu se

exercita prin *)S, ci prin ;inisterul Culturii si dupa o procedura diferita de aceea prevazuta de legea

1/2%15.

7/23/2019 civil - c3


Potrivit art. # alin. &1' din lege, prin derogare de la art. 1(% din C.Civ., vanzatorul inregistreaza la

primaria din raza unitatii administrativ-teritoriale unde se afla terenul o cerere prin care solicita afisarea

ofertei de vanzare a terenului agricol situat in extravilan in vederea aducerii acesteia la cunostinta preemptorilor. 9anzatorul nu trimite preemptorului o oferta, o afiseaza la primarie. oferta de vanzare a

unui teren extravilan este, cu siguranta, o oferta de vanzare imobiliara. Pentru aceste vanzari se cere forma

autentica, ad validitatem. *rt. # alin. &1' cere afisarea ofertei, autentificata sau nu la notar4 ferta de vanzarein sensul ca oferta sa indeplineasca conditiile cerute de lege pentru vanzare4 n realitate se are in vedere

doar o oferta de promisiune sinalagmatica de vanzare care nu este supusa formei autentice, dar care trebuie

sa contina toate elementele vanzarii, inclusiv pretul.data ce oferta a fost afisata, devine incident art. , alin. &1'" titularul dreptului de preemptiune trebuie ca

in termen de (% de zile de la afisarea ofertei la primarie sa isi manifeste in scris intentia de cumparare, sa

comunice acceptarea ofertei vanzatorului si sa o inregistreze la sediul primariei unde aceasta a fost afisata.

ezulta ca oferta afisata la primarie poate fi acceptata de catre preemptor intr-un termen de maxim (% dezile de la afisare. Pentru ca preemptorul sa isi exercite dreptul, el trebuie sa indeplineasca ( cerinte" sa isi

manifeste in scris intentia de cumparare, sa comunice acceptarea ofertei vanzatorului si sa o inregistreze la

sediul primariei. )ar daca omite una din ele4 3ot )inca zice ca fiecare cerinta are un rol diferit si

nerespectarea fiecareia dintre ele are sanctiuni diferite. n vederea acceptarii ofertei, titularul dreptului de preemptiune trebuie sa comunice in scris aceasta acceptare ofertantului, iar pe de alta parte trebuie sa

inregistreze acceptarea la primarie. Prima cerinta are consecinte in raporturile dintre preemptor si ofertant,in sensul ca formeaza intre acestia o promisiune sinalagmatica de vanzare &acceptarea nu e a vanzarii, si nici

ea nu trebuie sa aiba forma autentica, ci poate fi prin inscris sub semnatura privata'.

*ceasta promisiune sinalagmatica este afectata de o conditie, respectiv promitentul-vanzator este obligatsa incheie contractul promis, sub conditia rezolutorie de a nu incheia contractul promis cu un alt preemptor.

*ceasta conditie rezulta din urmatoarele 5 alineate ale art. . )aca in termenul de (% de zile mai multi

preemptori de rang diferit isi manifesta in scris intentia de cumparare la acelasi pret si in aceleasi conditii,

vanzatorul este obligat sa-l aleaga pe cumparator dintre acestia, respectand ordinea prevazuta de art. 5. )acain acelasi termen de (% de zile, mai multi preemptori de acelasi rang isi manifesta in scris intentia de

cumparare si niciun alt preemptor de rang superior nu a acceptat oferta la acelasi pret si in aceleasi conditii,

vanzatorul va alege dintre acestia si va comunica numele preemptorului ales primariei. )aca in termen de (%de zile un preemptor de rang inferior ofera un pret superior celui din oferta de vanzare, sau celui oferit de

catre ceilalti preemptori de rang superior lui, vanzatorul poate relua procedura cu inregistrarea ofertei de

vanzare cu acest pret. Prin urmare, in acest caz, vanzatorul poate modifica oferta, sa o aduca la nivelul oferitde preemptorul de rang inferior, dar aici, destinatarii noii oferte nu vor mai fi toti preemptorii initiali, ci doar

cei care s-au multumit sa accepte oferta initiala. *ceasta noua oferta nu trebuie mentinuta timp de (% de zile,

ci numai 1% zile de la expirarea termenului de (% de zile initial.

n termen de 1% zile de la expirarea celor (% de zile, vanzatorul este obligat sa comunice primarieinumele preemptorului ales. *tunci cand oferta a fost acceptata cel putin de catre un preemptor, contractul de

vanzare urmeaza a fi incheiat de acesta dupa regulile de mai sus in virtutea acelei promisiuni sinalagmatice

afectata de conditia rezolutorie a neacceptarii de catre alti creditori, ceea ce atrage anumite consecinteadministrative, respectiv primaria care a inregistrat atat oferta cat si acceptarile din partea preemptorilor,

precum si actul vanzatorului de a alegere a unuia dintre preemptorii acceptanti, trebuie sa inainteze dosarul

alcatuit din aceste acte catre ;inisterul *griculturii si )ezvoltarii urale. )aca oferta vizeaza un teren cusuprafata de cel mult (% ha inclusiv, dosarul se inainteaza catre structura 0udeteana din cadrul ministerului.

)aca dimpotriva, suprafata este mai mare de (% ha, dosarul se inainteaza catre structura centrala a

ministerului. Structurile ministerului agriculturii si dezvoltarii rurale verifica pe baza dosarului daca

preemptorul ales indeplineste conditiile prevazute de lege spre a deveni cumparator in maximum 6 zile de la

7/23/2019 civil - c3


primirea dosarului si in maxim 2 zile de la verificare elibereaza un aviz conform cu privire la autorizarea

vanzarii catre acel preemptor. )aca niciun preemptor nu a acceptat oferta in termenul de (% de zile, atunci

acest aviz nu este necesar si vanzarea se poate incheia liber, pe baza unei adeverinte de la primarie din carerezulta ca dreptul de preemptiune nu a fost exercitat. *ceasta vanzare libera, insa, nu se poate face decat

pentru un pret mai mare sau in conditii mai dezavanta0oase cumparatorului decat cele din oferta afisata, ori

cel mult printr-un contract identic cu acela din oferta afisata. n schimb, vanzarea nu se poate face catre untert, pentru un pret mai mic decat in oferta afisata ori in conditii mai favorabile cumparatorului decat in acea

oferta si aceasta sub sanctiunea nulitatii absolute a contractului de vanzare.

ste oferta afisata la primarie revocabila4 *rt. alin. &8' spune ca daca in termenul de (% zile sau intermenul de 1% zile, vanzatorul modifica datele inscrise in oferta de vanzare, acesta reia procedura de

inregistrare a cererii. )aca o modifica cata vreme niciun preemptor nu a acceptat oferta, e o<, functioneaza

ca o retragere a ofertei. 3extul se refera sigur la o situatie cand cel putin 2 preemptori au acceptat oferta

&pentru ca se refera si la termenul de 1% zile'. Chiar daca vanzatorul poate modifica termenii ofertei initiale,cu obligatia de a reface procedura, asta duce la incalcarea obligatiei decurgand din promisiunea

sinalagmatica de vanzare incheiata cu preemptorii acceptanti, care se poate sanctiona potrivit dreptului

comun, inclusiv prin substituirea consimtamantului promitentului vanzator printr-o hotarare 0udecatoreasca

care tine loc de contract.*rt. 1% alin. &5' = daca nu mai exista nicio oferta de cumparare din partea titularilor dreptului de

preemptiune care si-au manifestat acceptarea ofertei in termenul legal, vanzarea este libera &adica nu seaplica nulitatea absoluta a contractului pentru nerespectarea dreptului de preeemptiune'. ventuala retragere

a consimtamantului la vanzarea promisa poate fi sanctionata potrivit dreptului comun inclusiv printr-o

hotarare care sa il substituie.*rt. 1% alin. &#' = daca nu exista niciunul dintre titularii dreptului de preemptiune care au manifestat

acceptarea ofertei, vanzarea este libera.

* doua categorie de formalitati prevazute de lege" art. ( alin. &1'" terenurile agricole situate in extravilan

pe o adancime de (% <m fata de frontiera de stat si tarmul marii catre interior precum si cele situate inextravilan la o distanta de 25%% m fata de obiectivele speciale pot fi instrainate prin vanzare doar cu avizul

specific al ;*p+. *flarea terenului in zona de protectie a frontierei trebuie sa rezulte in cartea funciara, si

doar atunci e necesar avizul.* treia formalitate, art. ( alin. &5'" terenurile agricole situate in extravilan in care se afla situri arheologice

in care au fost instituite zone cu patrimoniu arheologic reperat sau zone cu potential arheologic evidentiat

intamplator pot fi instrainate doar cu avizul specific al ;inisterului Culturii.*rt. 1# = instrainarea prin vanzare a terenurilor situate in extravilan fara respectarea dreptului de

preemptiune sau fara obtinerea avizelor ;*p+, ;inisterului Culturii, respectiv ;inisterului *griculturii

este interzise si se sanctioneaza cu nulitatea relativa.

civil - c3

Documents