Universitatea „Nicolae Titulescu”Facultatea de Drept

DREPT CIVIL – DREPTURILE REALE– suport de curs pentru forma de învăţământ „Învăţământ la distanţă” –

Anul al II-lea, primul semestru

Autor: Conf. univ. dr. Aurelian Gabriel Uluitu

Bucureşti2015

OBIECTIVELE CURSULUI ŞI CRITERIILE DE

EVALUARE A CUNOŞTINŢELOR

A. Obiectivele cursuluiSuportul de curs prezentat în rândurile ce urmează se adresează studenţilor din

învăţământul universitar la distanţă – având ca finalitate explicarea principalelor instituţii ale Dreptului civil – Drepturile reale.

Lucrarea este concepută pentru a trata aspectele fundamentale ale dreptului civil – drepturile reale în reglementarea noului Cod civil – Legea nr. 287/2009, astfel încât studenţii să-şi însuşească noţiunile şi termenii de specialitate.

Cursul de faţă îşi propune: 1. Să analizeze instituţiile fundamentale ale dreptului civil – drepturile reale şi

conexiunile existente între ele;2. Să transmită studenţilor informaţiile necesare pentru interpretarea şi aplicarea

corecte a legii civile; 3. Să transmită studenţilor cunoştinţele de Drept civil – drepturile reale, necesare

înţelegerii celorlalte părţi ale dreptului civil şi formării unor buni specialişti în domeniu;4. Abordarea instituţiilor dreptului civil – drepturile reale în strânsă legătură cu

jurisprudenţa Curţii Europene a Drepturilor Omului, a Curţii Constituţionale, a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, precum şi a altor organe judiciare.

Conform fişei disciplinei, competenţele specifice acesteia sunt: Cunoaşterea din punct de vedere ştiinţific a conţinutului normelor civile

generale, precum şi a jurisprudenţei referitoare la aplicarea acestora; Înţelegerea instituţiilor drepturilor reale din dreptul civil; Însuşirea unui mod de gândire logico-juridic corect; Înţelegerea corelaţiilor existente între normele diferitelor instituţii ale

dreptului civil – drepturile reale; Explicarea instituţiilor drepturilor reale din dreptul civil; Explicarea şi interpretarea normelor civile; Explicarea corelaţiilor între instituţiile dreptului civil; Explicarea şi înţelegerea soluţiilor pentru problemele apărute în practică; Interpretarea corectă a normelor civile; Formarea unei atitudini pozitive faţă de ştiinţa dreptului civil; Dezvoltarea abilităţilor de gândire juridică;

2

Obişnuinţa de a interpreta corect normele civile şi aplicarea sistematică a acestora.

Suportul de curs este structurat în mai multe capitole, corespunzătoare instituţiilor drepturilor reale.

Însuşirea temeinică a Dreptului civil – drepturile reale - presupune, pe lângă activităţile didactice programate, un efort consistent din partea studenţilor în ceea ce priveşte studiul individual pe baza bibliografiei minime obligatorii recomandate în prezenta lucrare.

De asemenea, fiecare student are obligaţia întocmirii, în fiecare semestru, a unui referat, care să aibă ca obiect tratarea unei instituţii sau teme din cadrul disciplinei. Referatul nu poate avea mai puţin de 10 pagini şi nici mai mult de 25 de pagini şi trebuie să aibă elemente de originalitate. Depunerea referatului se va face cel mai târziu la ultimul tutorial. Pentru a nu exista încălcări ale legislaţiei drepturilor de autor, studenţii vor prezenta odată cu lucrarea şi o declaraţie pe proprie răspundere că nu au adus atingere normelor juridice care protejează dreptul de autor.

Suportul de curs redat în rândurile următoare trebuie completat prin studierea bibliografiei obligatorii.

B. EvaluareaAprecierea nivelului de pregătire a studenţilor se realizează astfel:1. Evaluarea parţială, prin intermediul unei lucrări de control programate conform

calendarului disciplinei (al doilea tutorial).2. Evaluarea finală, prin examen la sfârşitul fiecărui semestru. Examenul este

scris, iar notarea se face de la 1 la 10. Stabilirea notei finale va avea loc în felul următor:1. Răspunsurile la examen 60%;2. Activităţi în cadrul întâlnirilor tutoriale(referate, participări la dezbateri etc.) 20%;3. Lucrare de control 20%;Promovarea examenului presupune obţinerea unei note mai mari sau egale cu 5, în

care trebuie să aibă o pondere de cel puţin 30% nota de la examenul propriu-zis. Studenţii care nu au obţinut cel puţin nota 3 (30%) la examenul propriu-zis nu pot promova examenul pe baza notării făcute la evaluarea parţială.

C. Grila de EvaluareGrila de evaluare pentru examen cuprinde:1. Un subiect teoretic, care trebuie tratat analitic;2. 14 teste scurte care pot cuprinde şi aplicaţii practice.

3

Planul lucrării

1. Unitatea de învăţare nr. 1 – Patrimoniul

1.1. Noţiunea de patrimoniu1.2. Teorii despre patrimoniu 1.3. Caracterele juridice ale patrimoniului1.4. Funcţiile patrimoniului 1.5. Test 1.6. Bibliografie specifică

2. Unitatea de învăţare nr. 2 – Dreptul de proprietate

2.1. Consideraţii generale referitoare la dreptul de proprietate2.1.1. Noţiunile de proprietate şi drept de proprietate2.1.2. Conţinutul juridic al dreptului de proprietate2.1.3. Caracterele juridice ale dreptului de proprietate2.1.4. Restricţii (limitări, îngrădiri) în exerciţiul dreptului de proprietate2.1.5. Formele dreptului de proprietate

2.2. Dreptul de proprietate publică2.2.1. Noţiune2.2.2. Titularii (subiectele) dreptului de proprietate publică2.2.3. Obiectul dreptului de proprietate publică2.2.4. Caracterele specifice dreptului de proprietate publică2.2.5. Exercitarea dreptului de proprietate publică2.2.6. Modurile de dobândire a proprietăţii publice. Exproprierea pentru

cauză de utilitate publică 2.2.7. Încetarea dreptului de proprietate publică

2.3. Dreptul de proprietate privată2.3.1. Definiţie. Titulari. Obiect2.3.2. Regimul juridic al terenurilor proprietate privată2.3.3. Regimul juridic al construcţiilor proprietate privată

2.4. Modalităţile juridice ale dreptului de proprietate privată 2.4.1. Proprietatea rezolubilă şi proprietatea anulabilă

4

2.4.2. Proprietatea comunăA. Consideraţii generaleB. Proprietatea pe cote-părţi obişnuită şi temporară

a) Noţiune. Izvoare. Titularib) Drepturile coproprietarilor (coindivizarilor) cu privire la întregul bun. Regula unanimităţii. Excepţiic) Drepturile coproprietarilor (coindivizarilor) cu privire la cota-parte proprie din dreptd) Obligaţiile coproprietarilor (coindivizarilor)e) Încetarea proprietăţii comune pe cote-părţi obişnuite şi temporare

C. Proprietatea comună pe cote-părţi forţată şi perpetuăD. Proprietatea comună în devălmăşieE. Proprietatea periodică

2.5. Test2.6. Bibliografie specifică

3. Unitatea de învăţare nr. 3 – Mijloacele de apărare a drepturilor reale

3.1. Acţiunea în revendicare 3.2. Acţiunea în grăniţuire 3.3. Acţiunea negatorie 3.4. Acţiunea confesorie 3.5. Test 3.6. Bibliografie specifică

4. Unitatea de învăţare nr. 4 – Dezmembrămintele dreptului de proprietate

4.1. Dreptul de uzufruct 4.2. Dreptul de uz şi dreptul de abitaţie4.3. Servituţile 4.4. Dreptul de superficie 4.5. Test4.6. Bibliografie specifică

5. Unitatea de învăţare nr. 5 – Posesia

5.1. Definirea posesiei şi elementele sale constitutive5.2. Delimitarea posesiei, ca stare de fapt, de alte situaţii juridice

5

5.2.1. Posesia ca stare de fapt, şi posesia ca stare de drept – atribut al unui drept real

5.4.2. Posesia şi detenţia precară. Intervertirea detenţiei precare în posesie utilă

5.3. Dobândirea posesiei 5.4. Încetarea posesiei 5.5. Efectele posesiei 5.6. Acţiunile posesorii 5.7. Test5.8. Bibliografie specifică

6. Unitatea de învăţare nr. 6 – Modurile de dobândire a drepturilor reale

6.1. Accesiunea 6.1.1. Definiţie şi clasificare 6.1.2. Accesiunea imobiliară natură 6.1.3. Accesiunea imobiliară artificială 6.1.4. Accesiunea mobiliară

6.2. Uzucapiunea 6.3. Dobândirea proprietăţii mobiliare prin posesia de bună-credinţă 6.4. Ocupaţiunea6.5. Test 6.6. Bibliografie specifică

7. Unitatea de învăţare nr. 7 – Publicitatea imobiliară

7.1. Consideraţii generale 7.1.1. Noţiune 7.1.2. Obiective 7.1.3. Sediul materiei

7.2. Cuprinsul cărţii funciare 7.3. Felurile înscrierilor în cartea funciară 7.4. Test7.5. Bibliografie specifică

6

1. Unitatea de învăţare nr. 1 – Patrimoniul

1.1. Noţiunea de patrimoniu1.2. Teorii despre patrimoniu 1.3. Caracterele juridice ale patrimoniului1.4. Funcţiile patrimoniului 1.5. Test 1.6. Bibliografie specifică

1.1. Noţiunea de patrimoniu

a) Conform art. 31 alin. (1) teza a II-a din Codul civil, patrimoniul include toate drepturile şi datoriile care aparţin unei persoane (fizice sau juridice) şi care pot fi evaluate în bani.

Noţiunea de patrimoniu, în accepţiunea decurgând din textul menţionat mai sus, este astfel caracterizată prin prisma conţinutului său, fără ca legiuitorul să opteze pentru inserarea în cuprinsul Codului civil a unei definiţii legale a acestei instituţii. Referiri la patrimoniu se regăsesc în Cod în numeroase articole [spre exemplu, art. 122 alin. (2), art. 187, art. 214, art. 787, art. 953, art. 1624 ş.a.].

În alte împrejurări, noţiunea de patrimoniu este utilizată cu un alt sens, de ansamblu de bunuri – spre exemplu, art. 625 C.civ. se referă la „patrimoniul naţional-cultural” – accepţiune care nu face, însă, obiectul prezentei analize.

Conţinutul patrimoniului evocă ideea de universalitate, de totalitate, care există şi se menţine indiferent de modificările ce ar interveni în conţinutul ei.

Prin patrimoniu înţelegem acea universalitate juridică ce cuprinde totalitatea drepturilor şi obligaţiilor cu valoare economică, ce aparţin unui subiect de drept.

Din această definiţie rezultă că patrimoniul este alcătuit dintr-o latură activă şi o latură pasivă. Activul patrimonial cuprinde toate drepturile patrimoniale (atât drepturile reale, cât şi drepturile de creanţă), iar pasivul patrimonial este alcătuit din toate obligaţiile evaluabile în bani pe care le are o anumită persoană.

Se explică, astfel, de ce instituţia patrimoniului este cea dintâi analizată în cadrul anului al II-lea de studiu: drepturile reale şi obligaţiile corelative, pe de-o parte, respectiv drepturile de creanţă şi obligaţiile corelative acestora, pe de altă parte, însumate, acoperă integral sfera conţinutului raporturilor juridice patrimoniale. Practic, obiectul de studiu al materiei în acest stadiu al pregătirii îl constituie tocmai conţinutul raportului juridic patrimonial; în primul semestru – drepturile reale (şi obligaţiile corelative), în cel de-al doilea semestru – obligaţiile (în sens de raport juridic de creanţă, sau raport obligaţional).

b) În cadrul reglementării instituţiei patrimoniului, legiuitorul a optat pentru evidenţierea, distinctă, a patrimoniului de afectaţiune. Conform art. 31 alin. (3) C.civ.,

7

patrimoniul de afectaţiune reprezintă masa patrimonială fiduciară (constituită conform art. 773 şi urm. C.civ.), patrimoniul afectat unei profesii autorizate, precum şi alte patrimonii determinate potrivit legii.

1.2. Teorii despre patrimoniu

În doctrina clasică au fost formulate două teorii despre patrimoniu, anume: teoria personalistă şi teoria axată pe ideea de afectaţiune, de scop.

Teoria personalistă este axată pe ideea că patrimoniul ar constitui unul dintre atributele personalităţii, că patrimoniul ar fi emanaţia personalităţii umane şi expresia puterii juridice cu care este învestită orice persoană. În consecinţă: numai persoanele pot avea un patrimoniu; patrimoniul nu poate fi separat de persoana căreia îi aparţine, fiind inalienabil; o persoană poate avea un singur patrimoniu, care este unitar şi indivizibil.

Teoria este criticabilă, deoarece conduce la crearea unei confuzii între patrimoniu şi personalitatea juridică (capacitatea de a fi subiect de drept).

În plus, regula indivizibilităţii patrimoniului a reflectat un anumit stadiu de dezvoltare a economiei de piaţă (când întreprinderile aveau forma întreprinderilor individuale şi a societăţilor de persoane), constituind explicaţia şi fundamentul posibilităţii angajării răspunderii nelimitate a întreprinzătorilor faţă de creditorii întreprinderii, cu întreaga lor avere, fără a fi limitată la capitalul întreprinderii sau la părţile sociale ale asociaţilor.

În cadrul celei de a doua teorii, se consideră că nu ar fi exactă afirmaţia că numai persoanele pot avea un patrimoniu, întrucât patrimoniul ar exista ori de câte ori anumite bunuri sunt afectate unui anumit scop, fără ca pentru existenţa lui să fie nevoie de crearea unei persoane juridice. Unitatea drepturilor şi obligaţiilor ce alcătuiesc un patrimoniu nu depinde de apartenenţa lor la o anumită persoană, ci de afectaţiunea drepturilor şi obligaţiilor respective unui scop comun.

Această teorie corespunde nevoilor practice ale unei economii de piaţă complexe, întrucât permite lărgirea posibilităţilor întreprinzătorilor de a participa cu acţiuni sau, după caz, cu părţi sociale la mai multe societăţi comerciale şi, totodată, limitează răspunderea pentru datoriile fiecărei societăţi comerciale la capitalul afectat activităţii acesteia.

Teoria este însă, de asemenea, criticabilă, deoarece ignoră existenţa persoanei ca subiect de drept, deşi numai persoanele pot avea drepturi şi obligaţii.

Tocmai de aceea, Codul civil a reglementat o soluţie normativă care exprimă o teorie mixtă, prin preluarea unora din elementele ce alcătuiesc conţinutul celor două teorii menţionate mai sus. Astfel, din teoria personalistă, sunt reţinute afirmaţiile că patrimoniul aparţine obligatoriu unei persoane şi că orice persoană are un singur patrimoniu, iar din teoria patrimoniului de afectaţiune se reţine ideea de scop, pentru a explica posibilitatea divizării patrimoniului.

8

1.3. Caracterele juridice ale patrimoniului

a) Patrimoniul este o universalitate juridică, în sensul că drepturile şi obligaţiile ce îl alcătuiesc sunt privite în totalitatea lor, fără a interesa identitatea fiecărui drept sau identitatea fiecărei obligaţii.

De aici decurg două consecinţe:- drepturile şi obligaţiile care alcătuiesc patrimoniul sunt legate între ele, formând un

tot unitar (nu se exclude însă ipoteza în care patrimoniul să fie format dintr-o grupare de mase de bunuri, fiecare masă având un regim juridic distinct);

- drepturile şi obligaţiile care alcătuiesc patrimoniul sunt distincte de universalitate, aşa încât schimbările ce se produc în legătură cu aceste drepturi şi obligaţii nu pun în discuţie însăşi universalitatea în ansamblul ei.

b) Orice persoană are un patrimoniu, calitatea unei persoane fizice sau juridice de subiect de drept implicând, în mod necesar, existenţa unui patrimoniu.

c) Patrimoniul este unic, deci o persoană fizică sau juridică are un singur patrimoniu, oricât de multe drepturi şi obligaţii s-ar include în acesta.

d) Patrimoniul este divizibil (divizibilitatea patrimoniului), în sensul că, deşi patrimoniul este unic, elementele sale nu au unul şi acelaşi regim juridic, ci dimpotrivă, patrimoniul se împarte în mai multe grupe, mase, categorii de drepturi şi obligaţii, fiecare având un regim juridic propriu.

e) Patrimoniul este intransmisibil (intransmisibilitatea patrimoniului), în sensul că o persoană nu poate transmite, prin acte între vii, întreg patrimoniul său.

Transmisiunea patrimoniului în integralitatea lui poate avea loc numai la decesul unei persoane fizice, respectiv în caz de reorganizare sau încetare a persoanei juridice.

1.4. Funcţiile patrimoniului

a) Patrimoniul constituie gajul general al creditorilor chirografariCreditorii chirografari sunt acei creditori care nu dispun de o garanţie reală asupra

unui bun determinat al debitorului, deci creanţele lor nu sunt însoţite de drepturi reale accesorii care să le garanteze. Faţă de aceşti creditori, debitorul răspunde cu bunurile sale prezente şi viitoare, deci creditorii chirografari au ca garanţie un drept de gaj general, care priveşte, în principiu, toate bunurile debitorului, aşa cum sunt ele la data executării silite, indiferent de modificările petrecute în patrimoniul debitorului de la data naşterii creanţei şi până la data executării silite.

În alte cuvinte, obiectul dreptului de gaj general al creditorilor chirografari îl constituie însuşi patrimoniul debitorului, iar nu bunuri concrete, individualizate din acest

9

patrimoniu. Pe cale de consecinţă, debitorul poate să înstrăineze bunuri din patrimoniu ori să dobândească alte bunuri, actele de dispoziţie ale debitorului cu privire la aceste bunuri fiind opozabile creditorilor chirografari, cu excepţia acelor acte juridice prin care le sunt fraudate interesele.

b) Patrimoniul explică şi permite subrogaţia reală cu titlu universalSubrogaţia reală presupune substituirea (înlocuirea) unui bun cu un alt bun.Subrogaţia reală poate fi:- cu titlu particular, când priveşte un bun determinat, considerat izolat. Subrogaţia

reală cu titlu particular intervine numai atunci când legea o prevede în mod expres [spre exemplu, art. 944 C.civ. sau art. 28 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică];

- cu titlu universal, dacă se raportează la cuprinsul întregului patrimoniu, făcându-se abstracţie de individualitatea bunului care iese din patrimoniu şi a celui care îl înlocuieşte.

Subrogaţia reală cu titlu universal se produce automat, fără a fi nevoie ca o dispoziţie legală să o prevadă în mod expres. Datorită caracterului patrimoniului de a fi o universalitate juridică, drepturile şi obligaţiile ce îl compun pot fi înlocuite cu alte valori, fără ca universalitatea să fie afectată. Spre exemplu, locul oricărui bun din patrimoniu ce este vândut va fi luat de preţul încasat, iar dacă preţul se investeşte într-un alt bun, acesta din urmă intră în patrimoniu în locul valorii respective.

Această funcţie a patrimoniului se interferează cu funcţia prezentată anterior, realizându-i conţinutul, deoarece locul bunului înstrăinat va fi luat de cel primit, aşa încât creditorii chirografari vor putea să urmărească, la scadenţă, bunurile concrete ce se vor afla în patrimoniul debitorului în momentul declanşării executării silite.

Subrogaţia reală cu titlu universal este în strânsă legătură cu divizibilitatea patrimoniului, în sensul că, în cazul unui patrimoniu divizat, înlocuirea se produce în cadrul aceleiaşi mase patrimoniale. Spre exemplu, valoarea de înlocuire a unui bun comun al soţilor intră în masa bunurilor comune, iar valoarea de înlocuire a unui bun propriu al unuia dintre soţi intră în masa bunurilor proprii ale acestuia.

Subrogaţia reală cu titlu universal prezintă importanţă practică şi în cazul împărţirii unui patrimoniu, în sensul că, dacă bunurile ce alcătuiesc patrimoniul sau numai unele dintre ele nu pot fi împărţite în natură, atunci acestea vor fi vândute, iar sumele de bani astfel obţinute, care, prin definiţie, sunt divizibile, vor lua locul bunurilor înstrăinate şi vor fi împărţite.

De asemenea, dacă se anulează hotărârea declarativă de moarte după ce moştenitorii prezumptivi au înstrăinat, cu titlu oneros, unul sau mai multe bunuri către un terţ de bună-credinţă, la restituirea patrimoniului de către moştenitorii prezumptivi, locul în cuprinsul patrimoniului al bunurilor astfel înstrăinate va fi luat de sumele primite cu titlu de preţ.

c) Patrimoniul explică şi permite transmisiunea universală şi transmisiunea cu titlu universal

La decesul unei persoane fizice, respectiv în caz de reorganizare a persoanei juridice, se transmit nu drepturile şi obligaţiile acesteia privite izolat, ci toate drepturile şi

10

obligaţiile ce au aparţinut subiectului de drept respectiv, ca o universalitate sau ca o fracţiune din universalitate.

Transmisiunea este universală atunci când întreg patrimoniul unei persoane se transmite către o altă persoană.

Transmisiunea este cu titlu universal atunci când se transmite o fracţiune din patrimoniu.

Între transmisiunea universală şi transmisiunea cu titlu universal nu există deosebiri de ordin calitativ, ci numai de ordin cantitativ.

În lipsa conceptului de patrimoniu, ca totalitate de drepturi şi obligaţii patrimoniale, nu s-ar putea explica de ce în cazul transmisiunii universale sau cu titlu universal se transmit nu numai drepturile patrimoniale, ci şi obligaţiile patrimoniale.

1.5. Test

A. Identificaţi în Codul civil texte, altele decât cele la care se face referire în materialul teoretic de mai sus [pct. 1.1.a)], în care noţiunea de patrimoniu să fie utilizată în sensul de universalitate juridică.

B. Identificaţi asemănările şi deosebirile dintre patrimoniu, ca universalitate juridică, şi o universalitate de fapt.

C. Identificaţi în Codul civil aplicaţii ale patrimoniului de afectaţiune. D. Grile:

D.1. În conţinutul patrimoniului se regăsesc:a) drepturi subiective şi obligaţii civile, indiferent de natura acestora;b) drepturi subiective al căror conţinut poate fi evaluat în bani; c) bunurile care aparţin titularului patrimoniului. D.2. O persoană fizică dobândeşte patrimoniul la momentul: a) naşterii respectivei persoane;b) dobândirii primului bun; c) manifestării capacităţii depline de exerciţiu. D.3. Activul patrimonial este compus din: a) drepturile reale şi drepturile de creanţă;b) obligaţiile corelative drepturilor reale şi drepturilor de creanţă;c) drepturile subiective şi obligaţiile civile care aparţin unei persoane.

1.6. Bibliografie specifică

a) C. Bîrsan, Drept civil. Drepturile reale principale, Ediţia a III-a, revăzută şi adăugită, Editura Hamangiu, Bucureşti, 2008.

b) G. Boroi, M.-M. Pivniceru, T.V. Rădulescu, C.A. Anghelescu, Drept civil. Drepturile reale principale, Ediţia a II-a, Editura Hamangiu, 2011.

11

c) B. Florea, Drept civil. Drepturile reale principale, Editura Universul Juridic, Bucureşti, 2011.

d) D.Ş. Spânu, Drept civil. Drepturile reale principale, Editura Universul Juridic, Bucureşti, 2011.

e) S. Sztranyiczki, Drept civil. Drepturile reale principale conform Noului Cod civil, Editura CH Beck, Bucureşti, 2012.

f) C. Jora, Drept civil. Drepturile reale, Editura Universul Juridic, Bucureşti, 2012. g) C. Bîrsan, Drept civil. Drepturile reale principale în reglementarea noului Cod

civil, Ediţia a II-a, Editura Hamangiu, Bucureşti, 2015.

12

2. Unitatea de învăţare nr. 2 – Dreptul de proprietate

2.1. Consideraţii generale referitoare la dreptul de proprietate2.1.1. Noţiunile de proprietate şi drept de proprietate2.1.2. Conţinutul juridic al dreptului de proprietate2.1.3. Caracterele juridice ale dreptului de proprietate2.1.4. Restricţii (limitări, îngrădiri) în exerciţiul dreptului de proprietate2.1.5. Formele dreptului de proprietate

2.2. Dreptul de proprietate publică2.2.1. Noţiune2.2.2. Titularii (subiectele) dreptului de proprietate publică2.2.3. Obiectul dreptului de proprietate publică2.2.4. Caracterele specifice dreptului de proprietate publică2.2.5. Exercitarea dreptului de proprietate publică2.2.6. Modurile de dobândire a proprietăţii publice. Exproprierea pentru

cauză de utilitate publică 2.2.7. Încetarea dreptului de proprietate publică

2.3. Dreptul de proprietate privată2.3.1. Definiţie. Titulari. Obiect2.3.2. Regimul juridic al terenurilor proprietate privată2.3.3. Regimul juridic al construcţiilor proprietate privată

2.4. Modalităţile juridice ale dreptului de proprietate privată 2.4.1. Proprietatea rezolubilă şi proprietatea anulabilă2.4.2. Proprietatea comună

A. Consideraţii generaleB. Proprietatea pe cote-părţi obişnuită şi temporară

a) Noţiune. Izvoare. Titularib) Drepturile coproprietarilor (coindivizarilor) cu privire la întregul bun. Regula unanimităţii. Excepţiic) Drepturile coproprietarilor (coindivizarilor) cu privire la cota-parte proprie din dreptd) Obligaţiile coproprietarilor (coindivizarilor)e) Încetarea proprietăţii comune pe cote-părţi obişnuite şi temporare

C. Proprietatea comună pe cote-părţi forţată şi perpetuăD. Proprietatea comună în devălmăşieE. Proprietatea periodică

2.5. Test2.6. Bibliografie specifică

13

2.1. Consideraţii generale referitoare la dreptul de proprietate

2.1.1. Noţiunile de proprietate şi drept de proprietate

Sub aspect economic, proprietatea exprimă o relaţie socială de apropriere a unor lucruri, în mod direct şi nemijlocit.

Sub aspect juridic, dreptul de proprietate reprezintă un ansamblu de atribute ocrotite juridic, în temeiul cărora titularul dreptului îşi poate satisface, în mod direct şi nemijlocit, interesele sale legate de aproprierea unui lucru.

Art. 555 C.civ. defineşte dreptul de proprietate (privată) prin atributele (prerogativele) acestuia, prevăzând că "proprietate privată este dreptul titularului de a poseda, folosi şi dispune de un bun în mod exclusiv, absolut şi perpetuu, în limitele stabilite de lege".

Faţă de definiţia regăsită în Codul civil anterior (art. 480), rămân de actualitate criticile formulate în doctrina redactată pe această bază normativă: în loc să definească proprietatea prin natura ei, Codul o defineşte mai mult prin atributele ei; definirea dreptului de proprietate ca un drept absolut nu corespunde cu realitatea juridică şi practică. Ţinându-se cont de unele din aceste critici, dreptul de proprietate poate fi definit ca acel drept subiectiv care dă expresie aproprierii unui lucru, permiţând titularului său să posede, să folosească şi să dispună de acel lucru, în putere proprie şi în interes propriu, în cadrul şi cu respectarea dispoziţiilor legale.

Este de reţinut că, în accepţiunea clasică, dreptul de proprietate poate avea ca obiect numai un lucru (corporal sau incorporal – art. 535 C.civ.), iar, după cum acest lucru este mobil sau imobil, se face deosebire între proprietatea mobiliară şi proprietatea imobiliară. Mai mult, în concepţia Codului civil român, dreptul de proprietate (care este cel mai întins şi complet drept subiectiv asupra unui lucru) este încorporat şi materializat în obiectul său, deci se confundă cu lucrul ce îi formează obiectul.

Aşadar, noţiunea de proprietate, pe lângă înţelesul de drept real asupra unui lucru, mai poate avea un înţeles, anume acela de obiect al dreptului de proprietate, desemnând lucrul asupra căruia poartă dreptul de proprietate.

Noţiunea de proprietate este susceptibilă şi de un sens mai larg, fiind extinsă şi la lucruri incorporale, vorbindu-se despre aşa-numitele proprietăţi incorporale, care poartă asupra unor bunuri a căror existenţă depinde de activitatea şi de puterea creatoare a omului, fie dintr-o activitate în curs (spre exemplu, fondul de comerţ), fie dintr-o activitate trecută şi materializată în creaţii spirituale (drepturile de proprietate industrială, drepturile de autor şi drepturile conexe acestora).

14

2.1.2. Conţinutul juridic al dreptului de proprietate

Prin conţinutul juridic al dreptului de proprietate desemnăm atributele acestui drept.

Atributele dreptului de proprietate sunt în număr de trei: de a folosi lucrul (ius utendi), de a-i culege fructele (ius fruendi) şi de a dispune de lucru (ius abutendi).

a) Ius utendi (usus). Acest atribut presupune exercitarea de către titularul dreptului de proprietate a unei stăpâniri efective a lucrului în materialitatea sa, direct şi nemijlocit prin putere proprie şi în interes propriu, sau de a consimţi ca stăpânirea să fie exercitată, în numele şi în interesul lui, de către o altă persoană.

b) Ius fruendi (fructus). Prin acest atribut se desemnează facultatea conferită titularului dreptului de proprietate de a utiliza lucrul în propriul său interes, dobândind în proprietate fructele1 pe care le poate obţine din acesta. Dobândirea fructelor poate fi rezultatul exploatării directe şi nemijlocite a lucrului, de către titularul dreptului de proprietate, dar şi al cedării folosinţei lucrului către o altă persoană, în schimbul unei sume de bani.

c) Ius abutendi (abusus). Prin acest atribut se înţelege prerogativa titularului dreptului de proprietate de a dispune de lucru. Este vorba fie de dispoziţia materială, adică de prerogativa titularului dreptului de proprietate de a dispune de substanţa lucrului, prin consumare, transformare sau chiar distrugere, desigur cu respectarea prevederilor legale, fie de dispoziţia juridică, adică de prerogativa de a înstrăina lucrul sau de a constitui asupra lui drepturi reale în favoarea altor persoane.2

2.1.3. Caracterele juridice ale dreptului de proprietate

Caractere juridice ale dreptului de proprietate rezultă din chiar art. 555 C.civ.: caracterul absolut, caracterul exclusiv şi caracterul perpetuu.

a) Dreptul de proprietate este un drept absolut. Nu există un punct de vedere unitar în ceea ce priveşte explicarea caracterului absolut al dreptului de proprietate. Uneori, se arată că acest caracter vizează opozabilitatea erga omnes a dreptului de proprietate, în sensul că toate celelalte subiecte de drept sunt obligate să respecte prerogativele titularului. Alteori, caracterul absolut este explicat prin aceea că acest drept este nelimitat, neîngrădit în conţinutul său, însă, aşa cum vom vedea, această afirmaţie nu este exactă, de vreme ce dreptul de proprietate se exercită numai "în limitele stabilite de lege". Într-o a treia opinie, caracterul absolut este explicat prin raportarea dreptului de proprietate la celelalte drepturi reale, arătându-se că numai dreptul de proprietate reuneşte cele trei atribute (usus, fructus şi abusus), celelalte drepturi reale comportând numai unul sau două 1 ? În doctrină, de regulă, se face referire şi la venituri, însă, acestea se includ tot în categoria fructelor, fiind ceea ce denumim fructe civile.2 ? Acesta este un atribut specific dreptului de proprietate, care nu se mai întâlneşte la nici un alt drept real. Este adevărat că şi alte drepturi reale pot fi înstrăinate, numai că, în cazul dreptului de proprietate, înstrăinarea acestuia echivalează cu însăşi înstrăinarea lucrului, pe când înstrăinarea altui drept real asupra lucrului nu se confundă cu înstrăinarea lucrului însuşi.

15

atribute (se spune că proprietatea este absolută în comparaţie cu celelalte drepturi reale, însă nu este absolută în ea însăşi). Într-o ultimă concepţie, prin caracterul absolut al dreptului de proprietate se înţelege faptul că, în exerciţiul atributelor dreptului de proprietate, titularul acestuia nu are nevoie de concursul altei persoane.

b) Dreptul de proprietate este un drept exclusiv. Prin caracterul exclusiv al dreptului de proprietate se înţelege că titularul acestuia exercită singur (este singurul îndreptăţit să exercite) toate atributele dreptului de proprietate, cu excluderea tuturor celorlalte persoane, acestea având obligaţia de a nu face nimic de natură a aduce atingere dreptului titularului.

Acest caracter cunoaşte unele limitări, anume atunci când există un dezmembrământ al dreptului de proprietate. Unii autori consideră şi cazul proprietăţii comune ca o limitare a caracterului exclusiv al dreptului de proprietate, însă, în realitate, nu este vorba decât de o aparentă limitare.

c) Dreptul de proprietate este un drept perpetuu. Prin caracterul perpetuu al dreptului de proprietate se înţelege, pe de o parte, că dreptul de proprietate nu are o durată limitată în timp,3 iar, pe de altă parte, că dreptul de proprietate nu se pierde prin neîntrebuinţare din partea titularului.

Şi acest caracter al dreptului de proprietate cunoaşte unele limitări. Astfel, în cazul exproprierii este posibil să se schimbe natura şi conţinutul dreptului.

2.1.4. Restricţii (limitări, îngrădiri) în exerciţiul dreptului de proprietate

În ceea ce priveşte conţinutul său şi întinderea atributelor sale, dreptul de proprietate nu este neîngrădit, ci, dimpotrivă, însăşi legea stabileşte că exerciţiul dreptului de proprietate este susceptibil de anumite limitări (îngrădiri, restricţii), care nu sunt altceva decât expresia îmbinării interesului individual al titularului dreptului de proprietate cu interesele colective sau generale.4

Restricţiile în exercitarea atributelor dreptului de proprietate pot izvorî din lege, obicei, convenţie sau hotărâre judecătorească.

Dintr-un alt punct de vedere, putem distinge: restricţii ale exerciţiului dreptului de proprietate corespunzătoare unor drepturi reale, restricţii corespunzătoare unor obligaţii propter rem, restricţii corespunzătoare unor drepturi de creanţă, precum şi restricţii ce

3 ? Înstrăinarea lucrului nu este de natură să stingă dreptul de proprietate, ci dreptul se va regăsi în patrimoniul dobânditorului, deci înstrăinarea transmite dreptul de proprietate fără să îl stingă. De asemenea, dreptul de proprietate nu se pierde prin moartea titularului. Aşadar, dreptul de proprietate îşi păstrează calitatea sa abstractă de drept real cât timp lucrul există.4 ? Astfel, art. 44 alin. (1) din Constituţie prevede că dreptul de proprietate este garantat, conţinutul şi limitele acestuia fiind stabilite prin lege, iar alin. (7) al aceluiaşi articol dispune că "dreptul de proprietate obligă la respectarea sarcinilor privind protecţia mediului şi asigurarea bunei vecinătăţi, precum şi la respectarea celorlalte sarcini care, potrivit legii sau obiceiului, revin proprietarului". De asemenea, art. 555 C.civ. precizează, aşa cum am arătat, că atributele dreptului de proprietate sunt recunoscute "în limitele stabilite de lege".

16

reprezintă simple îngăduinţe din partea titularului dreptului de proprietate, beneficiarii acestor îngăduinţe neputând solicita protecţia judiciară.

Unele limitări ale exerciţiului dreptului de proprietate sunt stabilite prin dispoziţii legale (de natură civilă sau administrativă), justificate fie de un interes public, fie de un interes privat.

Dintre îngrădirile legale de interes public, amintim: îngrădirile stabilite în considerarea naturii sau destinaţiei specifice a anumitor bunuri (avem în vedere acele îngrădiri ce constituie cauze de inalienabilitate temporară a unor bunuri), îngrădirile în interes edilitar şi de estetică urbană (spre exemplu, autorizaţia administrativă prealabilă de construire - Legea nr. 50/1991, republicată), îngrădirile în interes de salubritate şi sănătate publică, îngrădirile în interes cultural, istoric şi arhitectural, îngrădirile în interes economic general sau fiscal, îngrădirile în interes de apărare a ţării, îngrădirile proprietăţii situate în zona de frontieră, îngrădiri care rezultă din regimul juridic al pădurilor, al apelor, inclusiv al celor navigabile, al construirii drumurilor, al căilor ferate, al siguranţei zborurilor aeriene etc.

Îngrădirile legale de interes privat decurg, de regulă, din raporturile de vecinătate. Ele reflectă o situaţie normală, generată de vecinătate, ce impune proprietarilor obligaţii (reciproce) fireşti, corespunzătoare unor necesităţi de ordin social.

Este de reţinut că limitările exerciţiului dreptului de proprietate determinate de raporturile de vecinătate au o sferă mai largă decât categoria obligaţiilor de vecinătate reglementate în materia servituţilor. Astfel de limitări pot fi şi rezultatul stabilirii de către proprietarii vecini a unor drepturi şi obligaţii, fiind deci vorba despre limitări convenţionale, ori chiar rezultatul unor simple îngăduinţe (tolerenţe), în lipsa oricărei convenţii, sau consecinţa unei hotărâri judecătoreşti.

Limitările convenţionale ale exerciţiului atributelor dreptului de proprietate ridică o serie de probleme referitoare la valabilitatea clauzelor ce le stabilesc, atunci când ar fi vorba despre inalienabilitatea lucrului (spre exemplu, în actul juridic translativ de proprietate s-ar însera o clauză prin care s-ar interzice dobânditorului înstrăinarea bunului cumpărat, donat, primit cu titlu de legat etc.). Obligaţia convenţională de inalienabilitate este valabilă numai cu respectarea dispoziţiilor imperative ale art. 627 alin. (1) teza I C.civ., text care dispune: „Prin convenţie sau testament se poate interzice înstrăinarea unui bun, însă numai pentru o durată de cel mult 49 de ani şi dacă există un interes serios şi legitim”. Condiţiile care decurg din această normă trebuie îndeplinite cumulativ pentru ca limitarea astfel stabilită să poată opera.

2.1.5. Formele dreptului de proprietate

Art. 136 alin. (1) din Constituţie prevede că "proprietatea este publică sau privată", iar alin. (2) teza a II-a din acelaşi articol dispune că "proprietatea publică aparţine statului sau unităţilor administrativ-teritoriale."

Aşadar, există două forme (feluri) ale dreptului de proprietate, anume:- dreptul de proprietate publică;

17

- dreptul de proprietate privată.Situaţia juridică regulă o reprezintă dreptul de proprietate privată, în timp ce situaţia

excepţie este dreptul de proprietate publică. Numai din considerente didactice am optat pentru analiza, în continuare, mai întâi a dreptului de proprietate publică şi, apoi, a dreptului de proprietate privată.

2.2. Dreptul de proprietate publică

2.2.1. Noţiune

Dreptul de proprietate publică este acel drept de proprietate ce aparţine statului sau unităţilor administrativ-teritoriale şi care are ca obiect bunuri care, prin natura lor sau printr-o dispoziţie specială a legii, sunt de uz sau de interes public, cu condiţia să fie dobândite prin unul dintre modurile prevăzute de lege (art. 858 C.civ.).

Este de reţinut că, uneori, legiuitorul foloseşte noţiunea de "proprietate publică", alteori pe aceea de "domeniul public", astfel încât se pune problema de a şti dacă există suprapunere între cele două noţiuni. În ce ne priveşte, apreciem că răspunsul este afirmativ, în sensul că dreptul de proprietate publică are ca obiect bunuri aparţinând domeniului public. În alte cuvinte, domeniul public este format din bunurile proprietatea publică a statului sau a unităţilor administrativ-teritoriale (judeţul, municipiul, oraşul, comuna), adică din acele bunuri care, prin natura lor sau prin destinaţia legii, sunt de uz sau de interes public.5

2.2.2. Titularii (subiectele) dreptului de proprietate publică

Aşa cum rezultă din art. 136 alin. (2) din Constituţie, precum şi din Legea nr. 213/1998 privind bunurile proprietate publică, numai statul şi unităţile administrativ-teritoriale pot fi titulari ai dreptului de proprietate publică.

În cazul bunurilor din domeniul public de interes naţional, dreptul de proprietate publică aparţine statului. Bunurile din domeniul public de interes (public) judeţean sau local sunt în proprietatea publică a unităţilor administrativ-teritoriale (judeţul, municipiul, oraşul, comuna).

În acest sens, art. 3 alin. (2) din Legea nr. 213/1998 dispune că domeniul public al statului este alcătuit din bunurile prevăzute la art. 136 alin. (4) din Constituţie, din cele prevăzute la pct. I din anexa la lege, precum şi din alte bunuri de uz sau de interes public naţional, declarate ca atare prin lege. Art.3 alin. (3) din Legea nr. 213/1998 stabileşte că “domeniul public al judeţelor este alcătuit din bunurile prevăzute la pct. II din anexă şi 5 ? Menţionăm totuşi că sunt şi autori care deosebesc, pe de o parte, domeniul public în sens larg, ce ar cuprinde toate bunurile care, indiferent de forma de proprietate (publică sau privată), prin natura lor sau printr-o dispoziţie specială a legii, trebuie păstrate şi transmise generaţiilor viitoare, iar, pe de altă parte, domeniul public în sens restrâns, care ar cuprinde bunurile proprietatea publică a statului şi a unităţilor administrativ-teritoriale, precum şi serviciile publice.

18

din alte bunuri de uz sau de interes public judeţean, declarate ca atare prin hotărâre a consiliului judeţean, dacă nu sunt declarate prin lege bunuri de uz sau de interes public naţional.” În sfârşit, art. 3 alin. (4) din Legea nr. 213/1998 stabileşte că “domeniul public al comunelor, al oraşelor şi al municipiilor este alcătuit din bunurile prevăzute la pct. III din anexă şi din alte bunuri de uz sau de interes public local, declarate ca atare prin hotărâre a consiliului local, dacă nu sunt declarate prin lege bunuri de uz sau de interes public naţional ori judeţean.”

Trebuie reţinut că nici un alt subiect de drept (persoană fizică sau persoană juridică, indiferent că aceasta din urmă ar fi de drept privat sau de drept public) nu poate fi titular al dreptului de proprietate publică. Împrejurarea că persoane juridice de drept public primesc în administrare bunuri din domeniul public ori că altor persoane juridice sau fizice le sunt concesionate ori închiriate asemenea bunuri nu reprezintă altceva decât o modalitate specifică de exercitare a dreptului de proprietate publică, fără însă a transforma un astfel de subiect de drept în titular al dreptului de proprietate publică, ci numai în titular al unui drept de administrare, de concesionare sau de folosinţă.

2.2.3. Obiectul dreptului de proprietate publică

Art. 136 alin. (3) din Constituţie şi art. 859 alin. (1) C.civ. enumeră anumite bunuri ce aparţin exclusiv proprietăţii publice: bogăţiile de interes public ale subsolului, spaţiul aerian, apele cu potenţial energetic valorificabil, de interes naţional, plajele, marea teritorială, resursele naturale ale zonei economice şi ale platoului continental; ambele texte dispun, în partea lor finală, că, prin lege organică, pot fi stabilite şi alte bunuri care să formeze obiectul exclusiv al proprietăţii publice.

De asemenea, art. 4 alin. (4) din Legea nr. 18/1991 privind fondul funciar, republicată6, cu modificările şi completările ulterioare, dispune că "terenurile din domeniul public sunt cele afectate unei utilităţi publice", iar art. 5 alin. (1) din aceeaşi lege enumeră terenurile care aparţin domeniului public: terenurile pe care sunt amplasate construcţii de interes public, pieţe, căi de comunicaţii, reţele stradale şi parcuri publice, porturi şi aeroporturi, terenurile cu destinaţie forestieră, albiile râurilor şi fluviilor, cuvetele lacurilor de interes public, fundul apelor maritime interioare şi al mării teritoriale, ţărmurile Mării Negre, inclusiv plajele, terenurile pentru rezervaţii naturale şi parcuri naţionale, monumentele, ansamblurile şi siturile arheologice şi istorice, monumentele naturii, terenurile pentru nevoile apărării sau pentru alte folosinţe care, potrivit legii, sunt de domeniul public ori care, prin natura lor, sunt de uz sau interes public.

Legea nr. 213/1998 conţine o anexă în care sunt menţionate, cu caracter exemplificativ, bunurile ce alcătuiesc domeniul public al statului şi al unităţilor administrativ-teritoriale.

Astfel, potrivit acestei anexe:

6 ? În „Monitorul oficial al României”, partea I, nr. 1 din 5 ianuarie 1998. 19

“I. Domeniul public al statului este alcătuit din următoarele bunuri: 1. bogăţiile de orice natură ale subsolului, în stare de zăcământ; 2. spaţiul aerian; 3. apele de suprafaţă, cu albiile lor minore, malurile şi cuvetele lacurilor, apele subterane, apele maritime interioare, faleza şi plaja mării, cu bogăţiile lor naturale şi cu potenţialul energetic valorificabil, marea teritorială şi fundul apelor maritime, căile navigabile interioare; 4. pădurile şi terenurile destinate împăduririi, cele care servesc nevoilor de cultură, de producţie ori de administraţie silvică, iazurile, albiile pâraielor, precum şi terenurile neproductive incluse în amejamentele silvice, care fac parte din fondul forestier naţional şi nu sunt proprietate privată; 5. terenurile care au aparţinut domeniului public al statului înainte de 6 martie 1945; terenurile obţinute prin lucrări de îndiguiri, de desecări şi de combatere a eroziunii solului; terenurile institutelor şi staţiunilor de cercetări ştiinţifice şi ale unităţilor de învăţământ agricol şi silvic, destinate cercetării şi producerii de seminţe şi de material săditor din categoriile biologice şi de animale de rasă; 6. parcurile naţionale; 7. rezervaţiile naturale şi monumentele naturii; 8. patrimoniul natural al Rezervaţiei Biosferei "Delta Dunării"; 9. resursele naturale ale zonei economice şi ale platoului continental, împreună cu platoul continental; 10. infrastructura căilor ferate, inclusiv tunelele şi lucrările de artă; 11. tunelele şi casetele de metrou, precum şi instalaţiile aferente acestuia; 12. drumurile naţionale - autostrăzi, drumuri expres, drumuri naţionale europene, principale secundare; 13. canalele navigabile, cuvetele canalului, construcţiile hidrotehnice aferente canalului, ecluzele, apărările şi consolidările de maluri şi de taluzuri, zonele de siguranţă de pe malurile canalului, drumurile de acces şi teritoriile pe care sunt realizate acestea; 14. reţelele de transport al energiei electrice; 15. spectre de frecvenţă şi reţelele de transport şi de distribuţie de telecomunicaţii; 16. canalele magistrale şi reţelele de distribuţie pentru irigaţii, cu prizele aferente; 17. conductele de transport al ţiţeiului, al produselor petroliere şi al gazelor naturale; 18. lacurile de acumulare şi barajele acestora, în cazul în care activitatea de producere a energiei electrice este racordată la sistemul energetic naţional, sau cele cu tranşe pentru atenuarea undelor de viitură; 19. digurile de apărare împotriva inundaţiilor; 20. lucrările de regularizare a cursurilor de apă; 21. cantoanele hidrotehnice, staţiile hidrologice, meteorologice şi de calitate a apelor; 22. porturile maritime şi fluviale, civile şi militare - terenurile pe care sunt situate acestea, diguri, cheiuri, pereuri şi alte construcţii hidrotehnice pentru acostarea navelor şi pentru alte activităţi din navigaţia civilă, bazine, acvatorii şi şenale de acces, drumuri tehnologice în porturi, monumente istorice aflate în porturi, cheiuri şi pereuri situate pe malul căilor navigabile, în afara incintelor portuare destinate activităţilor de navigaţie; 23. terenurile destinate exclusiv instrucţiei militare; 24. pichetele de grăniceri şi fortificaţiile de apărare a ţării; 25. pistele de decolare, aterizare, căile de rulare şi platformele pentru îmbarcare-debarcare situate pe acestea şi terenurile pe care sunt amplasate; 26. statuile şi monumentele declarate de interes public naţional; 27. ansamblurile şi siturile istorice şi arheologice; 28. muzeele, colecţiile de artă declarate de interes public; 29. terenurile şi clădirile în care îşi desfăşoară activitatea: Parlamentul, Preşedinţia, Guvernul, ministerele şi celelalte organe de specialitate ale administraţiei publice centrale şi instituţiile publice subordonate acestora; instanţele

20

judecătoreşti şi parchetele de pe lângă acestea; unităţi ale Ministerului Apărării Naţionale şi ale Ministerului de Interne, ale serviciilor publice de informaţii, precum şi cele ale Direcţiei generale a penitenciarelor; serviciile publice descentralizate ale ministerelor şi ale celorlalte organe de specialitate ale administraţiei publice centrale, precum şi prefecturile, cu excepţia celor dobândite din venituri proprii extrabugetare, care constituie proprietatea privată a acestora.

II. Domeniul public judeţean este alcătuit din următoarele bunuri: 1. drumurile judeţene; 2. terenurile şi clădirile în care îşi desfăşoară activitatea consiliul judeţean şi aparatul propriu al acestuia, precum şi instituţiile publice de interes judeţean, cum sunt: biblioteci, muzee, spitale judeţene şi alte asemenea bunuri, dacă nu au fost declarate de uz sau interes public naţional sau local; 3. reţelele de alimentare cu apă realizate în sistem zonal sau microzonal, precum şi staţiile de tratare cu instalaţiile, construcţiile şi terenurile aferente acestora.

III. Domeniul public local al comunelor, oraşelor şi municipiilor este alcătuit din următoarele bunuri: 1. drumurile comunale, vicinale şi străzile; 2. pieţele publice, comerciale, târgurile, oboarele şi parcurile publice, precum şi zonele de agrement; 3. lacurile şi plajele care nu sunt declarate de interes public naţional sau judeţean; 4. reţelele de alimentare cu apă, canalizare, termoficare, gaze, staţiile de tratare şi epurare a apelor uzate, cu instalaţiile, construcţiile şi terenurile aferente; 5. terenurile şi clădirile în care îşi desfăşoară activitatea consiliul local şi primăria, precum şi instituţiile publice de interes local, cum sunt: teatrele, bibliotecile, muzeele, spitalele, policlinicile şi altele asemenea; 6. locuinţele sociale; 7. statuile şi monumentele, dacă nu au fost declarate de interes public naţional; 8. bogăţiile de orice natură ale subsolului, în stare de zăcământ, dacă nu au fost declarate de interes public naţional; 9. terenurile cu destinaţie forestieră, dacă nu fac parte din domeniul privat al statului şi dacă nu sunt proprietatea persoanelor fizice ori a persoanelor juridice de drept privat; 10. cimitirele orăşeneşti şi comunale.”

Este de reţinut că legiuitorul nu a urmărit să ofere o enumerare exhaustivă a bunurilor ce formează obiectul dreptului de proprietate publică (de altfel, practic, acest lucru ar fi greu de realizat), ci menţionează, în concret, anumite bunuri ce alcătuiesc domeniul public, iar apoi se mulţumeşte să recurgă la o determinare generică (bunuri care, prin natura lor, sunt de uz sau de interes public).

Aşadar, apartenenţa unui bun, proprietatea statului sau a unităţilor administrativ-teritoriale, la domeniul public se deduce prin utilizarea a două criterii: fie indicarea expresă a legiuitorului, fie natura bunului, în sensul că acesta este de uz public (bunul este afectat folosinţei publice directe) sau de interes public (bunul este afectat unui serviciu public)7.

Sub acest aspect, orice lucru susceptibil de apropriere poate constitui obiect al dreptului de proprietate publică, iar unele lucruri, determinate în mod expres de lege, sunt

7 ? În sensul că, în principiu, toate bunurile afectate folosinţei publice fac parte din domeniul public, a se vedea C.S.J., secţia de contencios administrativ, dec. nr. 152/1994, în Buletinul jurisprudenţei 1994, p.349. Folosinţa publică nu trebuie însă confundată cu folosinţa colectivă.

21

obiect numai al dreptului de proprietate publică, neputând fi şi obiect al dreptului de proprietate privată.

Ca o consacrare legală a determinării apartenenţei unui bun proprietatea statului sau a unităţilor administrativ-teritoriale, la domeniul public, prin utilizarea, alternativă, a celor două criterii, menţionăm art. 3 alin. 1 din Legea nr.213/1998, care dispune că domeniul public este alcătuit din bunurile prevăzute la art. 136 alin. (4) din Constituţie, din cele stabilite în anexa care face parte integrantă din prezenta lege şi din orice alte bunuri care, potrivit legii sau prin natura lor, sunt de uz sau de interes public şi sunt dobândite de stat sau de unităţile administrativ-teritoriale prin modurile prevăzute de lege.

Subliniem că unele acte normative stabilesc un regim juridic special privitor la păstrarea, conservarea, gospodărirea şi administrarea anumitor bunuri, indiferent de titularul dreptului de proprietate asupra bunurilor respective. Aceasta nu înseamnă însă că bunurile în discuţie ar aparţine în mod obligatoriu domeniului public, ci soluţia trebuie dedusă prin raportarea la cele două criterii menţionate mai sus.

2.2.4. Caracterele specifice dreptului de proprietate publică

Dreptului de proprietate publică îi sunt specifice următoarele caractere juridice, care decurg din art. 861 alin. (1) C.civ.:

- inalienabilitatea;- imprescriptibilitatea;- insesizabilitatea.

Conform alin. (2) al art. 861 C.civ., proprietatea asupra bunurilor ce fac obiectul dreptului de proprietate publică nu se stinge prin neuz şi nu poate fi dobândită de terţi prin uzucapiune sau, după caz, prin posesia de bună-credinţă asupra bunurilor mobile.

Art. 5 alin. (2) din Legea nr. 18/1991 prevede că "terenurile care fac parte din domeniul public sunt inalienabile, insesizabile şi imprescriptibile" (spre deosebire de art. 6 din aceeaşi lege, care dispune că terenurile din domeniul privat al statului, respectiv al comunelor, oraşelor, municipiilor şi judeţelor sunt supuse dispoziţiilor de drept comun, dacă prin lege nu se prevede altfel).

Dreptul de proprietate publică este inalienabil, deci, bunurile care alcătuiesc domeniul public nu pot fi înstrăinate, sub sancţiunea nulităţii absolute a eventualului act juridic prin care s-ar realiza o asemenea înstrăinare.

De asemenea, în principiu, asupra lucrurilor ce formează obiect al dreptului de proprietate publică nu se pot constitui dezmembrăminte ale dreptului de proprietate (uzufruct, uz, abitaţie, servitute sau superficie).

Însă, acele servituţi care, în realitate, nu reprezintă altceva decât restricţii normale ale exerciţiului dreptului de proprietate sunt compatibile cu domeniul public, în măsura în care nu ar aduce atingere destinaţiei bunului, anume aceea de a servi uzului sau interesului public.

22

Inalienabilitatea bunului operează numai atât timp cât bunul aparţine domeniului public. Dacă însă, prin hotărârea autorităţii publice competente, bunul este dezafectat din domeniul public şi trecut în domeniul privat8, atunci el va putea fi înstrăinat în condiţiile legii.

Dreptul de proprietate publică este imprescriptibil, atât extinctiv, cât şi achizitiv.Aşadar, acţiunea în revendicare a unui bun proprietate publică poate fi exercitată

oricând în timp şi nici nu poate fi paralizată prin invocarea, de către posesorul-pârât, a dobândirii dreptului de proprietate prin uzucapiune (prescripţie achizitivă) sau a dobândirii dreptului de proprietate asupra bunurilor mobile corporale prin posesia de bună-credinţă.

Dreptul de proprietate publică este insesizabil, deci bunurile din domeniul public nu pot fi urmărite de către creditorii titularilor dreptului de proprietate asupra acestor bunuri (adică de către creditorii statului sau ai unităţilor administrativ-teritoriale).

2.2.5. Exercitarea dreptului de proprietate publică

a) Dreptul de proprietate publică se exercită fie de către titularii acestui drept, de regulă, prin intermediul unor subiecte de drept administrativ, fie prin intermediul unor subiecte de drept civil.

Titularii dreptului de proprietate publică pot exercita acest drept în temeiul capacităţii lor de drept administrativ, ca purtători ai unor prerogative de putere.

Exerciţiul efectiv al dreptului de proprietate publică este încredinţat autorităţilor publice centrale sau locale, care, deşi nu devin titulari ai dreptului de proprietate publică, au în patrimoniul lor un drept de administrare asupra bunurilor din domeniul public. Aşadar, într-o asemenea ipoteză, exerciţiul dreptului de proprietate publică este supus unui regim de drept administrativ.

Exerciţiul dreptului de proprietate publică se realizează însă şi prin intermediul unor subiecte de drept civil. Astfel, prin acte de putere sau prin contracte, bunurile proprietate publică, în vederea punerii lor în valoare, sunt încredinţate unor persoane juridice înfiinţate în acest scop sau altor persoane juridice ori unor persoane fizice. Temeiul legal al unei asemenea încredinţări îl constituie art. 136 alin. (4) teza a II-a din Constituţie, potrivit căruia, bunurile proprietate publică, în condiţiile legii, pot fi date în administrarea regiilor autonome ori instituţiilor publice sau pot fi concesionate ori închiriate.

Prin urmare, administrarea bunurilor din domeniul public de către regiile autonome ori instituţiile publice, concesionarea şi închirierea acestor bunuri unor persoane juridice sau fizice reprezintă forme juridice de exercitare a dreptului de proprietate publică. În patrimoniul acestor subiecte de drept civil va exista un drept de administrare (în cazul regiilor autonome şi al instituţiilor publice) sau, după caz, un drept de concesiune ori un drept de folosinţă (în cazul altor persoane juridice şi al persoanelor

8 ? Desigur că dezafectarea bunului din domeniul public şi trecerea lui în domeniul privat nu este posibilă în cazul bunurilor care formează obiect numai al dreptului de proprietate publică.

23

fizice) cu privire la bunurile proprietate publică. Dreptul de administrare este efectul unui act de autoritate, în schimb, dreptul de concesiune şi dreptul de folosinţă sunt efectele unor acte juridice civile.

Art. 861 alin. (3) C.civ. dispune că “în condiţiile legii, bunurile proprietate publică pot fi date în administrare sau în folosinţă şi pot fi concesionate ori închiriate”.

Pentru a determina natura juridică a dreptului de administrare a bunurilor proprietate publică de către regiile autonome şi instituţiile publice, trebuie să avem în vedere două categorii de raporturi juridice: raporturile juridice care se stabilesc între, pe de o parte, titularii dreptului de proprietate publică (statul şi unităţile administrativ-teritoriale), iar, pe de altă parte, titularii dreptului de administrare a bunurilor proprietate publică (regiile autonome şi instituţiile publice); raporturile juridice ce se stabilesc între, pe de o parte, titularii dreptului de administrare a bunurilor proprietate publică, iar, pe de altă parte, celelalte subiecte de drept.

Cât priveşte prima categorie de raporturi juridice, este de reţinut că titularii dreptului de proprietate publică înfiinţează, prin acte de autoritate (emise de organele competente potrivit legii), subiectele dreptului de administrare a bunurilor proprietate publică, determinând şi sfera de activitate a acestora, în funcţie de care hotărăsc ce bunuri proprietate publică le vor fi încredinţate în administrare. Se observă că persoanele juridice astfel înfiinţate sunt în raporturi de subordonare faţă de titularii dreptului de proprietate publică. Deci, în raporturile juridice dintre titularii dreptului de proprietate publică şi titularii dreptului de administrare a bunurilor proprietate publică, dreptul de administrare este supus unui regim juridic administrativ.

În legătură cu cea de a doua categorie de raporturi juridice, este de reţinut că regiile autonome şi instituţiile publice, în vederea realizării scopului pentru care au fost înfiinţate (satisfacerea unor interese publice sau îndeplinirea unor servicii publice, în alte cuvinte, asigurarea finalităţii exerciţiului dreptului de proprietate publică), participă în nume propriu la circuitul civil, intrând în raporturi juridice cu celelalte subiecte de drept, raporturi guvernate de normele juridice civile.

Aşadar, dreptul de administrare a bunurilor proprietate publică este un drept real cu o natură juridică mixtă, atât administrativă, cât şi civilă, iar din această calificare rezultă importante consecinţe practice.

Astfel, trăsătura de drept administrativ a dreptului real de administrare ar exclude opozabilitatea sa faţă de titularii dreptului de proprietate publică, în sensul că aceştia din urmă, prin organul competent potrivit legii, ar trebui să aibă posibilitatea de a retrage unei regii autonome sau instituţii publice dreptul de administrare a unor bunuri proprietate publică, fie în scopul redistribuirii acestor bunuri (menţinându-se forma de exercitare a dreptului de proprietate publică asupra acestora, adică administrarea, însă de către o altă regie autonomă sau instituţie publică), fie în scopul schimbării formei juridice de exercitare a dreptului de proprietate publică asupra bunurilor respective (din administrare în concesionare sau închiriere), iar cel ce a fost titularul dreptului de administrare nu ar putea opune mijloacele de apărare specifice dreptului civil (spre exemplu, acţiunea în revendicare, acţiunea posesorie) împotriva măsurilor luate cu privire la exerciţiul

24

dreptului de proprietate publică, însă, dacă ar fi vorba despre luarea unor asemenea măsuri cu nerespectarea condiţiilor prevăzute de lege, ar avea la îndemână calea unei acţiuni în contencios administrativ.

Aceeaşi trăsătură de drept administrativ face imposibilă dezmembrarea dreptului de administrare a bunurilor proprietate publică, posibilitate specifică dreptului civil.

Natura civilă a dreptului real de administrare a bunurilor proprietate publică are drept consecinţă opozabilitatea dreptului respectiv faţă de celelalte subiecte de drept, deci, împotriva acestora, titularul dreptului de administrare poate recurge la mijloacele de apărare specifice dreptului civil.

De asemenea, aceeaşi natură civilă permite exercitarea anumitor atribute (prerogative) de drept civil asupra bunurilor proprietate publică, de către regiile autonome şi autorităţile publice, direct şi nemijlocit.

Posesia regiilor autonome şi a instituţiilor publice, ca atribut al dreptului real de administrare a bunurilor proprietate publică, este asemănătoare sub aspectul elementului material cu posesia exercitată de titularul dreptului de proprietate publică, însă diferă elementul intenţional, care este corespunzător doar conţinutului dreptului real de administrare, iar nu dreptului de proprietate publică.

Folosinţa permite regiilor autonome şi instituţiilor publice să întrebuinţeze bunurile proprietate publică, în vederea realizării scopului pentru care au fost înfiinţate, în puterea proprietarului şi potrivit destinaţiei bunurilor (uzul sau interesul public). În virtutea acestei prerogative, titularii dreptului real de administrare pot dobândi, în proprietate, fructele produse de bunurile proprietate publică pe care le administrează. În acest sens, spre exemplu, art. 16 alin. (2) din Legea nr. 213/1998 stabileşte că în cazul când titularul dreptului de administrare directă a încheiat un contract de închiriere a bunului proprietate publică, el are dreptul să încaseze din chirie o anumită cotă-parte (restul se face venit la bugetul de stat sau la bugetele locale).

În anumite limite, determinate de exploatarea bunurilor conform destinaţiei lor, regiile autonome şi instituţiile publice se bucură şi de o dispoziţie materială (spre exemplu, ar putea să efectueze unele lucrări ce ar afecta substanţa lucrului, fără însă a-i schimba destinaţia; ar putea obţine productele).

În legătură cu raporturile juridice dintre titularii dreptului real de administrare a bunurilor proprietate publică şi celelalte subiecte de drept, mai sunt de reţinut şi caracterele juridice ale acestui drept, anume: inalienabilitatea, imprescriptibilitatea şi insesizabilitatea.

Referitor la celelalte două forme juridice de exercitare a dreptului de proprietate publică, vom reţine, în primul rând, prevederea înscrisă în art.15 din Legea nr.213/1998, în conformitate cu care “concesionarea sau închirierea bunurilor proprietate publică se face prin licitaţie publică, în condiţiile legii”.

În legătură cu închirierea, art. 14 alin. (1) din Legea nr. 213/1998 dispune că “închirierea bunurilor proprietate publică a statului sau a unităţilor administrativ-teritoriale se aprobă, după caz, prin hotărâre a Guvernului, a consiliului judeţean, a Consiliului General al Municipiului Bucureşti sau a consiliului local, iar contractul de

25

închiriere va cuprinde clauze de natură să asigure exploatarea bunului închiriat, potrivit specificului acestuia”. Contractul de închiriere se poate încheia cu orice persoană fizică sau juridică, română ori străină, fie de către titularul dreptului de proprietate, fie de către titularul dreptului de administrare [art. 14 alin. (2) din Legea nr. 213/1998].

Concesionarea dreptului de proprietate publică presupune încheierea unui contract de concesiune, în care, calitatea de concedent, în numele titularului dreptului de proprietate publică, o pot avea: ministerele sau alte organe de specialitate ale administraţiei publice centrale, respectiv consiliile judeţene, consiliile locale sau instituţiile publice de interes local, iar concesionar poate fi orice persoană fizică sau persoană juridică de drept privat, indiferent că este română sau străină. Încheierea contractului de concesiune este precedată de o procedură de concesionare, legea reglementând procedura concesionării prin licitaţie publică (deschisă cu sau fără preselecţie), precum şi procedura concesionării prin negociere directă.

b) În privinţa limitelor exercitării dreptului de proprietate publică, art. 862 alin. (1) C.civ. dispune: „Dreptul de proprietate publică este susceptibil de orice limite reglementate de lege sau de prezentul cod pentru dreptul de proprietate privată, în măsura în care acestea sunt compatibile cu uzul sau interesul public căruia îi sunt destinate bunurile afectate”.

Ca regulă, incompatibilitatea se constată prin acordul dintre titularul dreptului de proprietate publică şi persoana interesată şi numai în situaţia de excepţie în care un astfel de acord nu se realizează, de către instanţa judecătorească [art. 862 alin. (2) C.civ.]. În ambele situaţii, persoana interesată are dreptul la o justă şi promptă despăgubire din partea titularului dreptului de proprietate publică.

2.2.6. Modurile de dobândire a proprietăţii publice. Exproprierea pentru cauză de utilitate publică

Art. 863 C.civ. prevede că dreptul de proprietate publică se dobândeşte:a) prin achiziţie publică, efectuată în condiţiile legii; b) prin expropriere pentru cauză de utilitate publică, în condiţiile legii;c) prin donaţie sau legat, acceptat în condiţiile legii, dacă bunul, prin natura lui sau

prin voinţa dispunătorului, devine de uz ori de interes public;d) prin convenţie cu titlu oneros, dacă bunul, prin natura lui sau prin voinţa

dobânditorului, devine de uz ori de interes public; e) prin transferul unui bun din domeniul privat al statului în domeniul public al

acestuia sau din domeniul privat al unei unităţi administrativ-teritoriale în domeniul public al acesteia, în condiţiile legii;

f) prin alte moduri prevăzute de lege.Cât priveşte exproprierea pentru cauză de utilitate publică, sediul materiei îl

reprezintă art. 44 alin. (3) din Constituţie (care prevede că "nimeni nu poate fi expropriat decât pentru o cauză de utilitate publică, stabilită potrivit legii, cu dreaptă şi prealabilă despăgubire"), art. 562 alin. (3) C.civ. (conform căruia "exproprierea se poate face numai

26

pentru o cauză de utilitate publică stabilită potrivit legii, cu justă şi prealabilă despăgubire, fixată de comun acord între proprietar şi expropriator. În caz de divergenţă asupra cuantumului despăgubirilor, acesta se stabileşte pe cale judecătorească") şi Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, republicată9.

Exproprierea este definită ca un act de putere publică prin care se realizează dobândirea forţată a proprietăţilor private necesare executării lucrărilor de utilitate publică, în schimbul unei despăgubiri. Exproprierea conduce la transformarea calitativă a proprietăţii, din proprietate privată în proprietate publică.10

Referitor la obiectul exproprierii, este de reţinut că, potrivit art. 2 din Legea nr. 33/1994, pot fi expropriate bunurile imobile proprietatea persoanelor fizice sau a persoanelor juridice cu sau fără scop lucrativ, precum şi cele aflate în proprietatea privată a comunelor, oraşelor, municipiilor sau judeţelor.

Rezultă că nu pot fi supuse exproprierii:- bunurile imobile proprietate publică, întrucât acestea, prin natura şi destinaţia lor,

sunt afectate unei utilităţi publice;- bunurile imobile aflate în proprietatea privată a statului, deoarece, în cazul

acestora, statul, în calitate de proprietar, are posibilitatea să afecteze utilităţii publice oricare din bunurile pe care le are în proprietate privată. Aşadar, prin puterea statului, ca titular al dreptului de proprietate, exprimată de organul competent potrivit legii [trecerea unui bun din domeniul privat al statului în domeniul public se face prin hotărâre a Guvernului – art. 8 alin. (1) din Legea nr. 213/1998] se va schimba regimul juridic al imobilului respectiv, prin intrarea sa în categoria bunurilor proprietate publică, fără a mai fi nevoie de expropriere pentru această transformare a formei dreptului de proprietate;

- bunurile imobile aflate în proprietatea privată a comunelor, oraşelor, municipiilor sau judeţelor, însă numai dacă utilitatea publică nu este de interes naţional. În cazul în care utilitatea publică ar fi de interes local, nu mai este nevoie de expropriere, ci titularul dreptului de proprietate, prin organul competent [trecerea unui bun din domeniul privat al unei unităţi administrativ-teritoriale în domeniul public al acesteia se face prin hotărâre a consiliului judeţean, a Consiliului General al Municipiului Bucureşti sau a consiliului local – art. 8 alin. (1) din Legea nr.213/1998], va hotărî trecerea bunului din proprietatea sa privată în proprietatea publică a aceleiaşi unităţi administrativ-teritoriale.

Dacă însă bunul se află în patrimoniul unei societăţi comerciale la care statul sau o unitate administrativ-teritorială este acţionar şi nu se obţine acordul adunării generale a 9 ? În “Monitorul oficial al României”, partea I, nr. 409 din 10 iunie 2011. 10 ? Exproprierea nu trebuie confundată cu rechiziţionarea de bunuri, aceasta din urmă fiind reglementată de Legea nr.132/1997 privind rechiziţiile de bunuri şi prestările de servicii în interes public şi care poate fi analizată ca o restricţie în exercitarea dreptului de proprietate. Principalele deosebiri sunt următoarele: pot fi rechiziţionate nu numai bunurile imobile, ci şi bunurile mobile; interesul public ce justifică rechiziţionarea este circumscris de lege (declararea mobilizării generale sau parţiale ori a stării de război, instituirea stării de asediu sau de urgenţă, concentrări, exerciţii şi antrenamente de mobilizare); bunurile (cu excepţia celor consumptibile şi a celor perisabile) se restituie celor de la care au fost rechiziţionate, fie la expirarea termenelor, fie la încetarea cauzelor ce au determinat rechiziţia; dreptul la despăgubire există numai dacă bunurile au suferit degradări sau devalorizări, iar, în orice caz, despăgubirea nu este prealabilă etc.

27

acţionarilor, atunci el poate fi trecut în domeniul public numai prin procedura exproprierii [art. 8 alin. (3) din Legea nr. 213/1998].

Procedura exproprierii poate fi evitată de cei interesaţi prin cesiune amiabilă, părţile stabilind deci o altă modalitate de transfer din proprietate privată în proprietate publică a imobilelor susceptibile de a forma obiectul exproprierii (de exemplu, vânzare-cumpărare, schimb etc.). Cesiunea amiabilă poate interveni în orice fază a procedurii de expropriere, până în momentul soluţionării cererii de expropriere de către tribunal. Este posibil ca părţile să se înţeleagă numai în privinţa modalităţii de transfer cu titlu oneros al bunului (de exemplu, vânzare-cumpărare), dar nu şi asupra naturii şi întinderii despăgubirilor pe care urmează a le primi proprietarul (transmiţătorul), situaţie în care instanţa competentă va lua act de înţelegerea părţilor şi va stabili întinderea despăgubirilor sau, după caz, echivalentul în natură ce se cuvine proprietarului.

Procedura exproprierii presupune parcurgerea a trei etape: a) declararea utilităţii publice; b) măsurile pregătitoare exproprierii (etapa administrativă); c) exproprierea propriu-zisă şi stabilirea despăgubirilor (etapa judiciară).

a) Declararea utilităţii publicePentru lucrările de interes naţional utilitatea publică se declară de către Guvern, iar

pentru lucrările de interes local utilitatea publică se declară de către consiliile judeţene sau Consiliul General al Municipiului Bucureşti. În anumite situaţii speciale, prevăzute în art. 7 alin. (4) din Legea nr. 33/1994 (când, indiferent de natura lucrărilor, sunt supuse exproprierii lăcaşuri de cult, monumente, ansambluri şi situri istorice, cimitire, alte aşezăminte de valoare naţională deosebită, localităţi urbane sau rurale în întregime), utilitatea publică se declară pentru fiecare caz în parte prin lege.

Declaraţia de utilitate publică se face numai după o cercetare prealabilă, efectuată de către comisiile prevăzute de lege. Pe baza rezultatului cercetării prealabile, Guvernul sau, după caz, consiliul judeţean ori al municipiului Bucureşti va adopta actul de declarare a utilităţii publice. Acest act se aduce la cunoştinţă publică prin afişare la sediul consiliului local în a raza căruia se află imobilul supus exproprierii şi prin publicare în Monitorul oficial al României (pentru utilitate publică de interes naţional) sau în presa locală (pentru utilitate publică de interes local). Sunt exceptate de la publicitate actele de declarare a utilităţii publice pentru lucrări privind apărarea ţării şi siguranţa statului.

Ca natură juridică, declaraţia de utilitate este un act administrativ - act condiţie, fiind supus controlului constituţionalităţii şi legalităţii sale în această etapă, la Curtea Constituţională (dacă utilitatea publică a fost declarată prin lege) sau la instanţa de contencios administrativ, fără însă a se putea examina oportunitatea acestui act administrativ.

b) Măsurile pregătitoare exproprieriiDupă aducerea la cunoştinţă publică a declaraţiei de utilitate publică,

expropriatorul (adică pentru lucrările de interes naţional, statul, prin organismele desemnate de Guvern, iar, pentru lucrările de interes local, judeţele, municipiile, oraşele şi comunele) întocmeşte planul imobilelor supuse exproprierii, indicând numele proprietarilor şi ofertele de despăgubiri. Aceste documente se depun la consiliul local în

28

raza căruia sunt situate imobilele respective, în vederea consultării de către cei interesaţi. În cazul lucrărilor privind apărarea ţării şi siguranţa naţională, se depune doar oferta de despăgubiri.

Propunerile de expropriere şi procesul-verbal prin care s-a finalizat cercetarea prealabilă declarării utilităţii publice se notifică titularilor drepturilor reale asupra imobilelor supuse exproprierii, în termen de 15 zile de la publicare. Aceştia pot face întâmpinare în termen de 45 zile de la primirea notificării, întâmpinare ce se depune la primarul localităţii unde se află imobilul expropriabil şi care se soluţionează de către comisia la care se referă art. 15 şi urm. din Legea nr. 33/1994. Hotărârea comisiei poate fi atacată de partea interesată (expropriatorul11, proprietarul sau titularii altor drepturi reale asupra imobilului propus spre expropriere) în termen de 15 zile de la comunicare prin intermediul contestaţiei, care se judecă de instanţa de contencios administrativ în circumscripţia căreia este situat imobilul propus pentru expropriere, potrivit regulilor stabilite de Legea nr. 554/2004 privind contenciosul administrativ.

c) Exproprierea propriu-zisă şi stabilirea despăgubirilorSoluţionarea cererilor privitoare la expropriere este de competenţa tribunalului în

raza căruia este situat imobilul propus pentru expropriere.Judecarea cererii de expropriere se face cu citarea nu numai a proprietarului sau

posesorului (desigur şi a expropriatorului), ci şi cu citarea oricărui titular al unor drepturi reale asupra imobilului supus exproprierii, precum şi a oricărei persoane ce ar putea justifica un interes legitim asupra acestuia.

Instanţa va verifica numai îndeplinirea condiţiilor cerute de lege pentru expropriere şi va stabili despăgubirile, fără însă a avea posibilitatea să se pronunţe asupra necesităţii exproprierii, întinderii acesteia etc. În mod excepţional, anume atunci când expropriatorul cere exproprierea numai a unei părţi de teren sau din construcţie, iar proprietarul solicită exproprierea totală, instanţa poate să aprecieze în raport cu situaţia reală şi să dispună, dacă este cazul, exproprierea totală.

În vederea stabilirii despăgubirilor, instanţa va dispune efectuarea unei expertize, de către o comisie formată din trei experţi (unul numit de instanţă, unul desemnat de expropriator şi unul din partea persoanelor supuse exproprierii). Despăgubirea se compune atât din valoarea reală a imobilului (pentru determinarea acesteia se va avea în vedere valoarea de piaţă a unui imobil similar, la data întocmirii raportului de expertiză), cât şi din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptăţite. Despăgubirile ce se cuvin proprietarului se evaluează separat de cele care se cuvin titularilor altor drepturi reale sau altor persoane îndreptăţite. Instanţa va acorda despăgubirile între limita minimă oferită de expropriator şi limita maximă solicitată de expropriat sau de alte persoane îndreptăţite, ţinând cont desigur şi de raportul de expertiză.

Modalitatea de plată a despăgubirilor, precum şi termenul de plată se stabilesc de către instanţă, astfel încât să nu se depăşească 30 de zile de la data rămânerii definitive a hotărârii de expropriere.

11 ? În situaţia când comisia respinge propunerile expropriatorului, acesta poate să revină cu noi propuneri, cu refacerea corespunzătoare a planurilor, urmându-se aceeaşi procedură.

29

Transferul dreptului de proprietate de la expropriat la expropriator are loc în momentul în care expropriatorul şi-a executat obligaţia de plată a despăgubirilor.

Eliberarea titlului executoriu şi punerea în posesie a expropriatorului se fac pe baza încheierii instanţei prin care se constată îndeplinirea obligaţiilor privind despăgubirea, încheiere ce va fi pronunţată în cel mult 30 de zile de la data plăţii despăgubirii. Dacă exproprierea are ca obiect terenuri cultivate cu plantaţii, punerea în posesie a expropriatorului va avea loc numai după ce recolta a fost culeasă, afară de cazul când valoarea recoltei neculese a fost inclusă în calculul despăgubirilor. În caz de extremă urgenţă, impusă de lucrări ce interesează apărarea naţională, ordinea publică şi siguranţa naţională, precum şi în caz de calamităţi naturale, instanţa poate dispune punerea de îndată în posesie a expropriatorului, iar acesta din urmă va avea obligaţia de a consemna despăgubirea în termen de 30 de zile pe numele expropriaţilor.

Efectul esenţial al exproprierii constă în trecerea imobilului expropriat din proprietatea privată în proprietatea publică, prin hotărâre judecătorească, liber de orice sarcini. Uzufructul, uzul, abitaţia şi superficia, dreptul de concesiune, dreptul de folosinţă, precum şi orice alte drepturi reale se sting prin expropriere, titularii acestora având dreptul la despăgubiri. Servituţile stabilite prin fapta omului se sting în măsura în care devin incompatibile cu situaţia naturală şi juridică a obiectivului urmărit prin expropriere. Ipotecile şi privilegiile constituite asupra imobilului expropriat se strămută de drept, prin subrogaţie reală cu titlu particular, asupra despăgubirilor stabilite de instanţă. Dacă imobilul expropriat forma obiectul unei locaţiuni, aceasta încetează de drept pe data rămânerii definitive a hotărârii judecătoreşti de expropriere. Dacă se expropriază clădiri cu destinaţie de locuinţe, persoanele care le ocupă în mod legal în calitate de proprietari şi a chiriaşilor ce au contracte de închiriere încheiate legal înainte de înscrierea lucrării în planurile urbanistice şi de amenajare a teritoriului pot fi evacuate numai după ce expropriatorul le asigură, la cererea acestora, spaţiul de locuit, conform celor stabilite în hotărârea judecătorească de expropriere (într-o asemenea situaţie, despăgubirile trebuie să cuprindă şi prejudiciul cauzat proprietarului sau chiriaşilor prin obligarea la mutarea din clădirea expropriată).

Legea nr.33/1994 conţine şi o serie de prevederi prin care legiuitorul a urmărit să asigure o protecţie suplimentară proprietarului imobilului expropriat. Astfel:

- dacă imobilul expropriat este oferit spre închiriere înainte de utilizarea lui în scopul pentru care a fost expropriat, expropriatul are drept prioritar pentru a-i fi închiriat, în condiţiile legii;

- dacă imobilele expropriate nu au fost utilizate timp de un an în scopul pentru care au fost expropriate, adică în decurs de un an lucrările de interes public nu au fost începute şi nici nu s-a făcut o nouă declaraţie de utilitate publică, foştii proprietari pot cere retrocedarea lor, aceasta dispunându-se prin hotărâre judecătorească (competenţa aparţinând tot tribunalului), ipoteză în care preţul imobilului retrocedat care va trebui restituit expropriatorului se va stabili ca în situaţia exproprierii şi nu va putea fi mai mare decât despăgubirea de expropriere actualizată;

30

- dacă lucrările pentru care s-a făcut exproprierea nu s-au realizat, iar expropriatorul doreşte să înstrăineze imobilul dobândit prin expropriere, fostul proprietar are un drept prioritar la dobândirea acestuia (drept de preempţiune). Expropriatorul este obligat să se adreseze în scris fostului proprietar, iar dacă acesta nu optează pentru cumpărare sau nu răspunde în termen de două luni de la primirea notificării, atunci expropriatorul poate dispune liber de imobil. Nerespectarea dreptului de preempţiune este sancţionată cu nulitatea relativă a actului de înstrăinare.

2.2.7. Încetarea dreptului de proprietate publică

Art. 864 C.civ. dispune că dreptul de proprietate publică se stinge, dacă:- bunul a pierit;- bunul a fost trecut în domeniul privat, cu respectarea condiţiilor prevăzute de

lege;- a încetat uzul sau interesul publicTrecerea bunului din domeniul public în domeniul privat se face, după caz, prin

hotărâre a Guvernului, a consiliului judeţean, a Consiliului General a Municipiului Bucureşti sau a consiliului local, afară de cazul când prin Constituţie sau prin lege se dispune altfel. Hotărârea respectivă poate fi atacată, în condiţiile legii, la instanţa de contencios administrativ în a cărei rază teritorială se află bunul.

2.3. Dreptul de proprietate privată

2.3.1. Definiţie. Titulari. Obiect

Dreptul de proprietate privată poate fi definit ca acel drept subiectiv asupra unor bunuri, altele decât cele care alcătuiesc domeniul public, în temeiul căruia titularul său exercită posesia, folosinţa şi dispoziţia, în putere proprie şi în interes propriu, în limitele determinate de lege.

Titular al dreptului de proprietate poate fi orice subiect de drept civil, deci orice persoană fizică sau persoană juridică.

De asemenea, statul şi unităţile administrativ-teritoriale pot fi şi titulari ai dreptului de proprietate privată. În acest sens, art. 6 din Legea nr. 18/1991 dispune că "domeniul privat al statului şi, respectiv, al comunelor, oraşelor, municipiilor şi judeţelor este alcătuit din terenurile dobândite de acestea prin modurile prevăzute de lege, precum şi din terenurile dezafectate, potrivit legii, din domeniul public. El este supus dispoziţiilor de drept comun, dacă prin lege nu se prevede altfel."

Poate fi obiect al dreptului de proprietate privată orice bun mobil sau imobil, cu excepţia bunurilor ce formează obiectul exclusiv al proprietăţii publice.

În legătură cu obiectul dreptului de proprietate privată, trebuie subliniat că anumite bunuri proprietate privată, datorită importanţei lor, precum şi în considerarea unor

31

interese de ordin general, sunt supuse unui regim juridic special, nerespectarea acestuia atrăgând, după caz, sancţiuni administrative ori sancţiuni civile. Se includ în această categorie: armele, muniţiile şi materialele explozive, produsele şi substanţele stupefiante, medicamentele, produsele şi substanţele toxice, documentele care fac parte din fondul arhivistic naţional, bunurile din patrimoniul cultural naţional etc.

În cele ce urmează, vom face unele referi numai cu privire la regimului juridic al terenurilor şi al construcţiilor.

2.3.2. Regimul juridic al terenurilor proprietate privată

Regimul juridic actual al circulaţiei bunurilor – mobile şi imobile – proprietate privată este reglementat de Codul civil.

Regimul juridic al circulaţiei terenurilor proprietate privată este guvernat de mai multe principii, la care ne vom referi în cele ce urmează.

a) Un prim principiu este acela potrivit căruia terenurile proprietate privată, indiferent de titularul lor, sunt în circuitul civil, putând fi înstrăinate (dobândite) prin oricare din modurile stabilite de legislaţia civilă (convenţie, uzucapiune etc.), desigur cu respectarea dispoziţiilor legale ce reglementează circulaţia terenurilor.

b) Un al doilea principiu vizează înstrăinarea (dobândirea) , prin acte juridice între vii (inter vivos), a terenurilor proprietate privată situate în intravilan şi extravilan. Aceste acte juridice trebuie încheiate în formă autentică12 iar nerespectarea condiţiei de formă atrage sancţiunea nulităţii actului juridic respectiv.

Aşadar, actul juridic între vii prin care se înstrăinează un teren este un act solemn, forma autentică fiind cerută ad validitatem, iar aceasta indiferent că ar fi vorba de un contract de vânzare-cumpărare, de un contract de schimb, de un contract de întreţinere etc.

c) Un al treilea principiu în materie este acela potrivit căruia cetăţenii străini şi apatrizii pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor numai în condiţiile rezultate din aderarea României la Uniunea Europeană şi din alte tratate internaţionale la care România este parte, pe bază de reciprocitate, în condiţiile prevăzute prin lege organică, precum şi prin moştenire legală [art. 44 alin. (2) din Constituţie]. De asemenea, persoanele juridice străine nu pot dobândi terenuri în România prin acte juridice între vii sau pentru cauză de moarte.

În legătură cu incapacitatea de folosinţă consacrată de dispoziţiile legale ce stabilesc principiul în discuţie, se impun unele precizări.

În primul rând, este de reţinut că interdicţia de a dobândi în proprietate terenuri situate în România vizează orice mijloc de dobândire, iar nu numai convenţia13.12 ? Utilizând argumentul per a contrario, deducem că forma autentică nu este necesară în cazul testamentului (act juridic pentru cauză de moarte), deci terenurile pot fi dobândite în mod valabil nu numai prin testament autentic, ci şi prin testament olograf sau prin testament mistic.13 ? Convenţia prin care un cetăţean străin sau un apatrid (ori o persoană juridică străină) ar dobândi dreptul de proprietate asupra unui teren situat în România este lovită de nulitate absolută, iar această nulitate nu poate fi înlăturată prin reînstrăinarea terenului unui cetăţean român sau unei persoane juridice

32

În al doilea rând, ca orice norme juridice ce instituie o incapacitate, şi textele de lege la care ne referim urmează a fi interpretate restrictiv, ceea ce înseamnă că cetăţenii străini, apatrizii şi persoanele juridice străine pot dobândi asupra terenurilor alte drepturi decât cel de proprietate, indiferent că ar fi vorba de drepturi reale sau drepturi de creanţă, precum un dezmembrământ al proprietăţii, un drept de concesiune sau de folosinţă.

În al treilea rând, cetăţenii străini, apatrizii şi persoanele juridice străine pot însă dobândi în proprietate construcţii, caz în care vor avea un drept de folosinţă asupra terenului aferent, ceea ce înseamnă că este vorba despre un drept de superficie.

În sfârşit, subliniem că, în privinţa cetăţenilor români, aceştia pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor, indiferent că au domiciliul în ţară sau în străinătate.

2.3.3. Regimul juridic al construcţiilor proprietate privată

a) Autorizarea executării sau desfiinţării construcţiilorPotrivit dispoziţiilor înscrise în Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării

construcţiilor şi unele măsuri pentru realizarea locuinţelor, construcţiile de orice fel (civile, industriale, agricole sau de orice altă natură) se pot realiza numai cu respectarea autorizaţiei de construire, eliberată de delegaţiile permanente ale consiliilor judeţene sau, după caz, primării14, precum şi a reglementărilor privind proiectarea şi executarea lor.

Cel interesat va adresa organului competent o cerere de eliberare a autorizaţiei de construire, la care va anexa: un certificat de urbanism, emis de delegaţia permanentă a consiliului judeţean sau, după caz, de primărie, certificat ce trebuie să cuprindă elementele privind regimul juridic, economic şi tehnic al terenului şi construcţiei; planul de amplasare a construcţiei şi planuri din care să rezulte destinaţia, alcătuirea constructivă, funcţională şi înfăţişarea acesteia, toate întocmite de către un proiectant autorizat; dovada titlului solicitantului asupra terenului pe care se ridică respectiva construcţie; avizele legale necesare (sanitare, de protecţie a mediului înconjurător etc.).

Autorizaţia de construire se emite în cel mult 30 de zile de la înregistrarea cererii.Anumite lucrări de reparaţii şi întreţinere ale construcţiilor (reparaţii la

împrejmuiri, la acoperişuri, întreţinere de tâmplărie, zugrăveli şi vopsitorii interioare sau exterioare etc.) se pot executa fără autorizaţie de construire.

În schimb, este necesară autorizaţia administrativă prealabilă în cazul desfiinţării construcţiilor sau a amenajărilor de orice fel.

b) Înstrăinarea (dobândirea) construcţiilorConstrucţiile de orice fel aflate în proprietate privată sunt în circuitul civil general,

astfel încât ele pot fi înstrăinate (dobândite) prin oricare din modurile de dobândire a proprietăţii reglementate de lege (convenţie, succesiune legală, succesiune testamentară, accesiune, uzucapiune, hotărâre judecătorească).

române, nici prin dobândirea ulterioară a cetăţeniei române.14 ? Competenţa eliberării autorizaţiei de construire aparţine, ca regulă generală, primăriei (mai exact, primarului), însă, în cazurile prevăzute de art. 4 lit. a) din Legea nr. 50/1991, autorizaţia de construire se eliberează de delegaţia permanentă a consiliului judeţean, cu avizul primăriei.

33

De asemenea, dreptul de proprietate privată asupra construcţiilor este compatibil cu constituirea unor drepturi reale principale - dezmembrăminte ale dreptului de proprietate (uzufruct, uz, abitaţie, servitute), precum şi cu constituirea unor garanţii reale imobiliare (ipotecă şi privilegii imobiliare).

Înstrăinarea (dobândirea) construcţiilor nu este supusă vreunei condiţii de formă a actului juridic prin care se realizează această înstrăinare, simplul acord de voinţă al părţilor fiind suficient pentru a opera transferul dreptului de proprietate asupra construcţiilor, iar înscrierea în cartea funciară are ca efect numai opozabilitatea faţă de terţi a dreptului real imobiliar dobândit. Desigur că atunci când înstrăinarea (dobândirea) unei construcţii se face printr-un act juridic solemn (spre exemplu, printr-un contract de donaţie), este necesară respectarea formei solemne, însă, se observă că nu suntem în prezenţa unei veritabile excepţii de la regimul juridic al circulaţiei construcţiilor, ci a unei condiţii speciale prevăzute de lege pentru încheierea valabilă a actului juridic respectiv indiferent de obiectul dreptului de proprietate ce se transmite.

c) Dobândirea de locuinţe şi alte spaţii proprietate privată în temeiul unor acte normative speciale

Unele acte normative prevăd o serie de facilităţi pentru persoanele fizice în ceea ce priveşte dobândirea în proprietate a unor imobile de locuit sau chiar spaţii cu altă destinaţie. Este vorba despre următoarele acte normative: Decretul-lege nr. 61/1990, Legea nr. 85/1992, republicată, şi Legea nr. 76/1994, care reglementează vânzarea de locuinţe şi spaţii cu altă destinaţie, construite din fondurile statului şi din fondurile unităţilor economice de stat sau bugetare; Legea nr. 112/1995 privind reglementarea situaţiei unor imobile cu destinaţia de locuinţe trecute în proprietatea statului; Legea nr. 114/1996 a locuinţei.

2.4. Modalităţile juridice ale dreptului de proprietate privată

În cele mai multe cazuri, atributele dreptului de proprietate (posesia, folosinţa şi dispoziţia) aparţin unei singure persoane. Sunt însă situaţii în care două sau mai multe persoane deţin, concomitent, cele trei atribute ale dreptului de proprietate ori au vocaţia de a exercita, concomitent, aceste atribute, vorbindu-se astfel despre modalităţile juridice ale dreptului de proprietate.

Modalităţile juridice ale dreptului de proprietate sunt: proprietatea rezolubilă, proprietatea anulabilă, proprietatea comună şi proprietatea periodică.

2.4.1. Proprietatea rezolubilă şi proprietatea anulabilă

a) Proprietatea rezolubilăProprietatea rezolubilă are ca principal izvor un act juridic translativ de proprietate

afectat de o condiţie rezolutorie şi durează de la data încheierii acestui act juridic până în

34

momentul îndeplinirii condiţiei sau, după caz, până în momentul la care devine sigură nerealizarea condiţiei.

Neîndeplinirea condiţiei rezolutorii consolidează retroactiv dreptul de proprietate al dobânditorului, însă, îndeplinirea condiţiei rezolutorii desfiinţează dreptul de proprietatea al dobânditorului. Se observă că, în ceea ce îl priveşte pe transmiţător, condiţia care afectează transferul dreptului de proprietate se manifestă ca o condiţie suspensivă, deoarece neîndeplinirea condiţiei împiedică renaşterea dreptului de proprietatea în patrimoniul transmiţătorului, iar îndeplinirea condiţiei are un efect juridic contrar.

Aşadar, proprietatea rezolubilă presupune existenţa a doi proprietari: un proprietar sub condiţie rezolutorie (dobânditorul) şi un proprietar sub condiţie suspensivă (transmiţătorul). Până în momentul îndeplinirii condiţiei, proprietarul sub condiţie rezolutorie se comportă ca un proprietar pur şi simplu, calitate în care exercită singur toate atributele dreptului de proprietate.

Neîndeplinirea sau îndeplinirea condiţiei are ca efect transformarea proprietăţii rezolubile în proprietate pură şi simplă, având ca unic titular pe dobânditor sau, după caz, pe transmiţător.

b) Proprietatea anulabilăProprietatea anulabilă rezultă dintr-un act juridic translativ de proprietate lovit de

nulitate relativă şi durează de la data încheierii acestui act juridic până în momentul împlinirii termenului de prescripţie extinctivă sau, după caz, al confirmării actului juridic ori cel al soluţionării acţiunii în declararea nulităţii.

Proprietatea anulabilă se aseamănă cu proprietatea rezolubilă, în sensul că dreptul de proprietate al dobânditorului coexistă cu dreptul de proprietate al transmiţătorului. Practic, respingerea acţiunii în declararea nulităţii relative a actului juridic, împlinirea termenului de prescripţie, respectiv confirmarea actului juridic produc aceleaşi efecte juridice cu cele produse de neîndeplinirea condiţiei rezolutorii (dreptul de proprietate al dobânditorului se consolidează), iar admiterea acţiunii în anulare produce consecinţele realizării condiţiei rezolutorii (dreptul de proprietate al dobânditorului se desfiinţează).

2.4.2. Proprietatea comună

A. Consideraţii generale

Cea mai importantă modalitate juridică a dreptului de proprietate, sub aspectul atât al complexităţii, cât şi al aplicabilităţii practice, este proprietatea comună.

În cazul proprietăţii comune, dreptul de proprietate aparţine, concomitent, la două sau mai multe persoane, care exercită (sau au posibilitatea să exercite), deopotrivă, atributele acestui drept. În alte cuvinte, proprietatea comună permite tuturor titularilor efectuarea simultană a actelor materiale şi a actelor juridice prin care se concretizează exerciţiul dreptului de proprietate.

35

În funcţie de determinarea sau nedeterminarea, în favoarea fiecărui titular, a unei cote-părţi din dreptul de proprietate, proprietatea comună este de două feluri:

- proprietate comună pe cote-părţi;- proprietate comună în devălmăşie.Dreptul de proprietate comună pe cote-părţi este acel drept de proprietate al cărui

obiect este nedivizat sub aspect material, însă divizat sub aspect ideal, în sensul că nici unul dintre titulari nu are un drept exclusiv cu privire la o fracţiune materială din obiectul respectiv, dar deţine o cotă-parte ideală şi abstractă din dreptul de proprietate.

Din această definiţie rezultă cele două caractere juridice esenţiale ale dreptului de proprietate comună pe cote-părţi.

În primul rând, fiecare dintre coproprietari (coindivizari) este titularul exclusiv al unei cote-părţi din dreptul de proprietate asupra lucrului (universalităţii), cotă-parte ideală şi abstractă ce se exprimă fie în formă procentuală, fie în forma unei fracţii.

În al doilea rând, nici unul dintre coproprietari (coindivizari) nu este titularul exclusiv al unei părţi (fracţiuni) materiale din lucru (universalitate), iar aceasta independent de întinderea cotei-părţi din drept deţinute de fiecare. Dacă lucrul ar fi fracţionat în materialitatea lui, nu ar mai fi vorba despre proprietatea comună pe cote-părţi, ci despre suprapunerea (alăturarea) unor drepturi de proprietate exclusive.

Aceste două caractere juridice explică modul în care se exercită drepturile coproprietarilor (coindivizarilor) atât asupra întregului lucru (asupra universalităţi), cât şi asupra cotei-părţi din dreptul de proprietate ce aparţine fiecăruia.

La rândul ei, proprietatea comună pe cote-părţi este susceptibilă de două clasificări.

În funcţie de obiectul ei (după cum are ca obiect un lucru determinat sau o masă de lucruri, adică o universalitate), proprietatea comună pe cote-părţi se clasifică în: coproprietate şi indiviziune.

Coproprietatea presupune că mai multe persoane (care se numesc coproprietari) deţin în proprietate un lucru (sau câteva lucruri determinate), fiecare având o cotă-parte ideală şi abstractă din dreptul de proprietate, dar neavând o parte determinată din lucrul privit în materialitatea lui.

Indiviziunea presupune că mai multe persoane (care se numesc coindivizari) deţin în proprietate o universalitate (o masă de lucruri), fiecare având o cotă-parte ideală şi abstractă din dreptul de proprietate, dar neavând un anumit lucru sau anumite lucruri din universalitate.

Deosebirea dintre coproprietate şi indiviziune este însă numai de ordin cantitativ, iar nu şi calitativ. De altfel, uneori, atât în jurisprudenţă, cât şi în doctrină, ambele sunt desemnate prin acelaşi cuvânt, cel de coproprietate.

Într-o altă clasificare, ce are în vedere combinarea a două criterii, anume rolul voinţei părţilor în naşterea şi în menţinerea stării de proprietate comună, precum şi posibilitatea încetării proprietăţii comune prin partaj, deosebim:

- proprietatea comună pe cote-părţi obişnuită şi temporară;- proprietatea comună pe cote-părţi forţată şi perpetuă.

36

B. Proprietatea pe cote-părţi obişnuită şi temporară

a) Noţiune. Izvoare. TitulariProprietatea comună pe cote-părţi obişnuită şi temporară este acea specie de

proprietate comună pe cote-părţi care poate înceta printr-o modalitate specifică, adică prin partaj.

În Codul civil coproprietatea obişnuită este reglementă prin art. 634 – 645.Proprietatea comună pe cote-părţi obişnuită şi temporară se poate naşte ca urmare a

deschiderii unei succesiuni, atunci când de cuius lasă mai mulţi moştenitori, fiecare dintre aceştia dobândind o cotă-parte din dreptul de proprietate asupra bunurilor din masa succesorală. De asemenea, proprietatea comună pe cote-părţi obişnuită şi temporară mai poate să rezulte: dintr-un act juridic translativ de proprietate având mai mulţi dobânditori (cumpărători, donatari etc.); dintr-o posesie exercitată în comun, în condiţiile prevăzute de lege, de mai multe persoane, care să conducă la dobândirea dreptului de proprietate prin uzucapiune; din accesiune, în măsura în care o construcţie este edificată pe un teren aflat în coproprietate (indiviziune).

Titularii proprietăţii comune pe cote-părţi obişnuite şi temporare pot fi persoane fizice sau persoane juridice, inclusiv statul şi unităţile administrativ-teritoriale.

b) Drepturile coproprietarilor (coindivizarilor) cu privire la întregul bun. Regula unanimităţii. Excepţii

Cu privire la folosinţa bunului comun privit în integralitatea sa, se recunoaşte fiecărui coproprietar acest drept, dar cu îndeplinirea cumulativă a trei condiţii:

- să aibă acceptul în acest sens al tuturor celorlalţi coproprietari [în caz contrar, persoana poate fi obligată la despăgubiri – art. 636 alin. (2) C.civ.];

- prin folosinţa exercitată să se schimbe destinaţia bunului, funcţia sa economică;- faptul exercitării folosinţei să nu îi prejudicieze pe ceilalţi coproprietari. Potrivit art. 637, fructele produse de bunul comun se cuvin tuturor coproprietarilor,

proporţional cu cota lor parte din drept. Regula unanimităţii este aplicabilă în privinţa stabilirii modului de folosire a

bunului comun (a exercitării actelor materiale). Soluţia rezultă din art. 639 C.civ. Dacă acordul nu se poate realiza şi nu este solicitat partajul, modul de folosire se stabileşte de către instanţă.

Spre deosebire de actele de administrare şi de dispoziţie, actele de conservare cu privire la bunul comun – prin care se urmăreşte preîntâmpinarea pierderii dreptului asupra întregului bun – se pot realiza, conform art. 640 C.civ., de către fiecare coproprietar fără a fi necesar acordul celorlalţi (urmând a fi obligaţi, proporţional, la plata cheltuielilor ocazionate de încheierea actului juridic respectiv).

O soluţie inedită – derogatorie de la regula unanimităţii care a operat sub imperiul reglementării anterioare – este consacrată de alin. (1) al art. 641 C.civ.: pentru încheierea

37

valabilă a actelor de administrare având ca obiect bunul în integralitatea sa este suficient acordul coproprietarilor care deţin majoritatea cotelor-părţi.

Dacă proprietar care nu şi-a dat acordul pentru încheierea actului de administrare, dar nu se regăseşte în majoritatea cotelor-părţi, actul va putea fi valabil încheiat numai dacă:

- prin actul de administrare nu i se limitează în mod substanţial posibilitatea de a folosi bunul în raport cu cota sa;

- ca efect al actului de administrare i se impune o sarcină excesivă prin raportare la cota sa parte sau la cheltuielile suportate de către ceilalţi coproprietari [alin. (2) al art. 641 C.civ.].

Cele două ipoteze conturează cadrul unei manifestări de refuz care contribuie la delimitarea situaţiilor în care s-ar putea califica refuzul drept abuziv [ipoteză reglementată de art. 641 alin. (3) C.civ.]. Tot cu privire la alin. (3), referirea la imposibilitatea coproprietarului de a-şi manifesta voinţă priveşte împrejurări de fapt, nefiind vorba de situaţii de drept.

Regula unanimităţii este consacrată în alin. (4) al art. 641 pentru actele de dispoziţie şi pentru actele juridice care sunt încheiate pentru realizare unor lucrări voluptuare.

c) Drepturile coproprietarilor (coindivizarilor) cu privire la cota-parte proprie din drept

Cu privire la ipoteza analizată, ca regulă fiecare coproprietar este liber să dispună în mod liber de cota sa parte [art. 634 alin. (1) C.civ.]. Două sunt situaţiile în care această regulă nu se aplică dacă:

- există stipulaţie contrară (prin ipoteză, toţi coproprietarii au convenit ca actele încheiate de către unul dintre ei având ca obiect cota parte din dreptul de proprietate să se realizeze în mod valabil cu acordul lor];

- prin încheierea actului se manifestă un abuz de drept (în condiţiile art. 15 C.civ.). d) Obligaţiile coproprietarilor (coindivizarilor)Toţi coproprietarii (coindivizarii) trebuie să contribuie, proporţional cu cota-parte a

fiecăruia, la acoperirea cheltuielilor ocazionate de conservarea, întreţinerea şi administrarea bunului proprietate comună.

e) Încetarea proprietăţii comune pe cote-părţi obişnuite şi temporare Proprietatea comună pe cote-părţi obişnuită şi temporară poate înceta ca urmare a

unor diverse împrejurări, cum ar fi: înstrăinarea, de către toţi titularii, a bunului către un terţ, care devine astfel proprietar exclusiv al acelui bun; dobândirea, de către unul dintre titulari, a cotelor-părţi ce aparţin celorlalţi titulari, prin încheierea unor contracte cu fiecare dintre aceştia având ca obiect cota-parte a fiecăruia din dreptul de proprietate, ori prin succesiune legală sau testamentară; dobândirea, de către unul dintre titulari, a dreptului de proprietate asupra bunului prin uzucapiune, după ce acesta a înţeles să transforme posesia din comună în exclusivă; dispariţia bunului ce forma obiectul

38

dreptului de proprietate comună etc. Modul specific de încetare a proprietăţii comune pe cote-părţi obişnuite şi temporare este însă partajul.

Partajul sau împărţeala este operaţiunea juridică prin care se pune capăt stării de coproprietate sau indiviziune, în sensul că bunul sau bunurile stăpânite în comun pe cote-părţi se împart, în materialitatea lor, între titulari. Codul civil reglementează expres operaţiunea juridică a partajului în art. 669 – 686.

C. Proprietatea comună pe cote-părţi forţată şi perpetuă

Proprietatea comună pe cote-părţi forţată şi perpetuă este acea specie de coproprietate ce are ca obiect un lucru care, prin natura sa, este folosit în mod permanent de către două sau mai multe persoane, fără posibilitatea de a fi supus partajului.

Bunul ce formează obiectul acestui tip de proprietate comună pe cote-părţi este, în principiu, un bun a cărui destinaţie constă în asigurarea utilizării normale a două sau mai multe bunuri principale, deţinute în regim de proprietate exclusivă sau chiar de coproprietate obişnuită ori de devălmăşie.

Raportul de accesorietate dintre bunul aflat în coproprietate şi bunurile deservite de acesta explică de ce înstrăinarea dreptului de proprietate asupra unuia din bunurile principale atrage automat, chiar în lipsa unor clauze în acest sens, înstrăinarea cotei-părţi pe care transmiţătorul o deţinea din dreptul de proprietate asupra bunului accesoriu.

În privinţa drepturilor titularilor asupra bunului proprietate comună pe cote-părţi forţată şi perpetuă, este de reţinut că fiecare titular poate utiliza bunul respectiv fără a avea nevoie de consimţământul expres ori tacit al celorlalţi, însă cu respectarea a două limite: să nu aducă atingere drepturilor simultane şi concurente, de aceeaşi natură, ale celorlalţi coproprietari; să exercite propriile atribute numai pentru utilizarea bunului principal căruia îi este afectat bunul comun accesoriu, în acord cu interesul celorlalţi coproprietari.

Însă, nici un coproprietar nu poate face acte de dispoziţie cu privire la întregul bun proprietate comună.

Coproprietarii au obligaţia de a suporta, proporţional cu cota-parte a fiecăruia, cheltuielile de întreţinere şi de conservare a bunului proprietate comună, fiind vorba despre o obligaţie reală. Dacă unul dintre coproprietari sau chiar un terţ efectuează integral astfel de cheltuieli, atunci se vor naşte obligaţii personale împotriva celorlalţi coproprietari, întemeiate pe gestiunea de afaceri sau chiar pe încheierea unui mandat tacit.

Cazurile de proprietate comună pe cote-părţi forţată şi perpetuă sunt următoarele: - coproprietatea asupra părţilor comune din clădirile cu mai multe etaje sau

apartamente; - coproprietatea asupra bunurilor comune necesare sau utile pentru folosirea a

două imobile vecine (anumite bunuri care se găsesc pe linia de demarcaţie a două proprietăţi, precum fântâni, poteci etc.);

39

- coproprietatea despărţiturilor comune (zidul comun, şanţul comun şi gardul comun);

- coproprietatea asupra bunurilor considerate ca fiind de familie.

D. Proprietatea comună în devălmăşie

Conform art. 667 C.civ., proprietatea comună în devălmăşie (numită şi proprietate devălmaşă) se manifestă când, prin efectul legii sau în temeiul unui act juridic, dreptul de proprietate aparţine concomitent mai multor persoane fără ca vreuna dintre acestea să fie titularul unei cote părţi determinate din dreptul de proprietate asupra bunului sau bunurilor comune.

În ipoteza în care se naşte prin efectul unei legi speciale, normele din respectivul act normativ care instituie regimul juridic al proprietăţii devălmaşe în ipotezele reglementate se vor completa cu cele din NCC privind regimul comunităţii legale (reglementate prin art. 339 – 359 C.civ.).

Dacă proprietatea comună în devălmăşie se naşte în temeiul Codului civil ori ca efect al unui act juridic, se vor aplica exclusiv normele privind regimul comunităţii legale (analogia fiind interzisă, conform art. 10 C.civ.).

E. Proprietatea periodică

Existenţa acestei specii a proprietăţii comune a fost contestată în literatura juridică anterioară adoptării Codului civil (prin Legea nr. 287/2009). În prezent, prin opţiunea legiuitorului de a reglementa expres această instituţie, s-a tranşat controversa doctrinară manifestată sub imperiul C.civ. de la 1864.

Asupra naturii juridice a proprietăţii periodice (temporare), deşi este formal reglementată într-un capitol distinct – al V-lea – faţă de cel în care este normată proprietatea comună – Capitolul al IV-lea –, credem că nu suntem în prezenţa unei noi modalităţi a dreptului de proprietate, ci a unei specii a modalităţii proprietăţii comune.

Ceea ce particularizează proprietatea periodică în raport cu genul său proxim este exercitarea de către mai mulţi titulari ai dreptului real a folosinţei asupra unui bun (mobil sau imobil), în integralitate sa, succesiv şi repetitiv, în intervale de timp determinate (egale sau inegale), iar nu concomitent şi continuu, ca în cazul formelor proprietăţii comune propriu-zise.

Singurul izvor al raporturilor juridice în conţinutul cărora se regăseşte dreptul de proprietate periodică este actul juridic (art. 688 C.civ.). Dacă bunul obiect al dreptului este imobil, dreptul se dobândeşte la momentul înscrierii în cartea funciară.

Prerogativele specifice exercitării dreptului de proprietate, inclusiv dispoziţia, pot fi realizate numai corespunzător intervalului de timp ce-i revine coproprietarului periodic şi în alternanţa corespunzătoare.

40

Conform art. 689 alin. (2), nu-i pot fi opuse unui coproprietar temporar care nu şi-a dat acordul pentru exercitarea vreunor prerogative cu privire la intervalul său decât actele de conservare. Acesta poate exercita acţiunile posesorii la care face referire art. 642 alin. (2) C.civ. şi acţiunile în justiţie în condiţiile art. 643 C.civ.

Chiar dacă terţii cocontractanţi sunt de bună-credinţă, actele de administrare sau de dispoziţie privind cota-parte din dreptul de proprietate aparţinând unui proprietar temporar care nu şi-a dat acordul pentru încheierea lor sunt anulabile. Având în vedere dispoziţiile art. 1248 alin. (2) C.civ., proprietarul în cauză poate cere instanţei să constate nulitatea relativă a actului respectiv.

În relaţiile dintre proprietari, este instituită regula unanimităţii cu privire la actele materiale prin care se consumă în tot sau în parte substanţa bunului [art. 690 alin. (2) C.civ.].

Pentru realizarea actele materiale de conservare – reparaţii mici – îi revine, conform alin. (1) al art. 690, fiecărui coproprietar obligaţia de a le efectua astfel încât prin ele însele sau ca efect al lor să nu împiedice folosinţa bunului de către ceilalţi coproprietari. Reparaţiile calificate drept mari – categorie al cărui conţinut poate fi determinat prin interpretarea per a contrario a dispoziţiilor art. 1788 alin. (2), din materia locaţiunii – pot fi efectuate de către un coproprietar, fără a-i mai incumba obligaţia anterior menţionată. Autorul reparaţiilor mari poate solicita, proporţional cotelor-părţi ale celorlalţi coproprietari, restituirea cheltuielilor astfel angajate.

O măsură inedită în privinţa modalităţilor de încetare a proprietăţii periodice este reglementată de alin. (2) al art. 691 C.civ.: excluderea coproprietarului. Ca regulă, forma de reparare a unui prejudiciu cauzat de către un coproprietar unuia ori mai multor coproprietari o reprezintă plata de despăgubiri [alin. (1)]. Numai în măsura în care vătămarea este gravă – excedând posibilităţii de a fi reparată pecuniar şi făcând imposibilă continuarea stării de coproprietate în privinţa autorului ei – coproprietarul care a suferit respectiva vătămare are legitimarea de a solicita instanţei excluderea celui vinovat.

Mecanismul jurisdicţional al soluţionării cererii de excludere este regăsit în alin. (3) – (5) ale art. 691 C.civ. Ar fi fost preferabil să se utilizeze în loc de „vânzare silită” expresia „vânzare forţată”, astfel cum este calificat operaţiunea juridică în art. II lit. C alin. (2) liniuţa a III-a din Anexa 1 la Hotărârea Guvernului nr. 277/2009 pentru aprobarea Tezelor prealabile ale proiectului de lege – Codul civil15.

De subliniat că – deşi textul nu exprimă ca atare – este posibil ca odată cu cererea de excludere, coproprietarul care a suferit vătămarea să solicite, dacă este cazul, şi obligarea celui vinovat – a cărui excludere o solicită – la plata de daune-interese. Suma ar putea fi compensată – total sau parţial – cu preţul vânzării, dacă cel vătămat cumpără cota-parte.

Hotărârea pronunţată de către instanţă – care ţine loc de contract de vânzare-cumpărare – rămasă definitivă (în sensul Legii nr. 134/2010 privind Codul de procedură 15 ? Publicată în „Monitorul oficial al României”, partea I, nr. 213 din 2 aprilie 2009.

41

civilă), se înscrie în cartea funciară, când obiect al proprietăţii periodice este un bun imobil.

Conform art. 692 C.civ., proprietatea periodică încetează (şi) prin radierea din cartea funciară în temeiul dobândirii de către o singură persoană a tuturor cotelor părţi din dreptul de proprietate.

2.5. Test

A. Comparaţi, din punct de vedere al modului de constituire şi al obiectului specific, dreptul de proprietate privată şi dreptul de proprietate publică.

B. Identificaţi asemănările şi deosebirile între proprietatea comună pe cote-părţi obişnuită şi temporară şi proprietatea pe cote-părţi forţată şi perpetuă.

C. Identificaţi asemănările şi deosebirile între proprietatea comună pe cote-părţi obişnuită şi temporară şi proprietatea periodică.

D. Grile: D.1. Reprezintă un atribut pe care dreptul de proprietate îl conferă titularului său:a) posesia;b) folosinţa;c) dispoziţia. D.2. În cadrul proprietăţii comune pe cote-părţi obişnuite sau temporare, un copărtaş: a) poate să efectueze un act de conservare sau de administrare numai cu acordul celuilalt sau celorlalţi copărtaşi; b) poate să dispună de cota sa parte din dreptul de proprietate numai cu acordul celorlalţi copărtaşi;c) nu poate să încheie acte de dispoziţie cu privire la întregul bun, obiect al proprietăţii comune. D3. Proprietatea comună pe cote-părţi obişnuită sau temporară:a) poate să înceteze prin partaj;b) este o modalitate juridică a dreptului de proprietate publică;c) presupune ca obiect numai bunuri imobile, nu şi bunuri mobile.

2.6. Bibliografie specifică

a) C. Bîrsan, Drept civil. Drepturile reale principale, Ediţia a III-a, revăzută şi adăugită, Editura Hamangiu, Bucureşti, 2008.

42

b) G. Boroi, M.-M. Pivniceru, T.V. Rădulescu, C.A. Anghelescu, Drept civil. Drepturile reale principale, Ediţia a II-a, Editura Hamangiu, 2011.

c) B. Florea, Drept civil. Drepturile reale principale, Editura Universul Juridic, Bucureşti, 2011.

d) D.Ş. Spânu, Drept civil. Drepturile reale principale, Editura Universul Juridic, Bucureşti, 2011.

e) S. Sztranyiczki, Drept civil. Drepturile reale principale conform Noului Cod civil, Editura CH Beck, Bucureşti, 2012.

f) C. Jora, Drept civil. Drepturile reale, Editura Universul Juridic, Bucureşti, 2012. g) C. Bîrsan, Drept civil. Drepturile reale principale în reglementarea noului Cod

civil, Ediţia a II-a, Editura Hamangiu, Bucureşti, 2015.

3. Unitatea de învăţare nr. 3 – Mijloacele de apărare a drepturilor reale

43

3.1. Acţiunea în revendicare 3.2. Acţiunea în grăniţuire 3.3. Acţiunea negatorie 3.4. Acţiunea confesorie 3.5. Test 3.6. Bibliografie specifică

3.1. Acţiunea în revendicare

a) Acţiunea în revendicare este, pentru prima dată în legislaţia noastră, consacrată legal prin norme generale, regăsite în art. 563 C.civ. (textul nu are corespondent în C.civ. de la 1864) şi calificată ca mijloc de apărare a dreptului de proprietate privată. Sub imperiul reglementării anterioare, doctrina a făcut distincţia între mijloacele specifice de apărare a dreptului de proprietate (acţiunea în revendicare, acţiunea în grăniţuire şi acţiunea negatorie) şi mijloacele nespecifice tinzând către acelaşi rezultat: acţiunile întemeiate pe contracte; acţiunea în repararea prejudiciilor cauzate prin fapte ilicite; acţiunea rezultată din îmbogăţirea fără justă cauză ş.a.

Conform art. 563 alin. (1) C.civ., proprietarul unui bun are dreptul de a-l revendica de la posesor sau de la o altă persoană care îl deţine fără drept. Proprietarului i se recunoaşte şi dreptul de a solicita despăgubiri (dacă este cazul, respectiv poate proba existenţa şi întinderea acestora).

Acţiunea în revendicare poate fi definită ca acea acţiune reală prin care proprietarul unui bun, care a pierdut posesia acestuia, cere în instanţă restituirea bunului de la persoana care îl deţine fără drept.

Acţiunea în revendicare prezintă trei caractere (trăsături) principale: - este o acţiune reală, deoarece ea însoţeşte, apără şi se întemeiază pe însuşi dreptul

de proprietate al reclamantului;- este o acţiune petitorie, deoarece prin exercitarea sa, titularul dreptului de

proprietate (având calitatea procesuală de reclamant) dovedeşte însăşi existenţa acestui drept în patrimoniul său; această trăsătură deosebeşte radical acţiunea în revendicare de acţiunea posesorie, care are drept scop păstrarea sau redobândirea posesiei materiale asupra bunului, fără a fi necesară dovada existenţei dreptului de proprietate;

- este o acţiune imprescriptibilă, având în vedere caracterul perpetuu al dreptului de proprietate.

Prin norma precizată mai sus – art. 563 alin. (1) – se conturează în mod complet sfera persoanelor care pot avea calitatea de pârât în acţiunea în revendicare, alături de posesorul-neproprietar fiind menţionaţi şi cei care deţin bunul fără drept (detentori precari). Referirea la despăgubiri vizează, în principal, dezdăunarea proprietarului de

44

către pârât pentru intervalul în care, din vina acestuia din urmă, a fost lipsit de exerciţiul dreptului său. Şi sub acest aspect, unul dintre reperele decisive este buna-credinţă a posesorului.

Două soluţii inedite sunt instituite prin art. 563 alin. (3) şi (4) C.civ.:- se reglementează o prezumţie legală absolută de legalitate a existenţei şi

exercitării dreptului de proprietate dobândit cu bună-credinţă; - opozabilitatea – ca regulă, relativă – a efectelor hotărârii judecătoreşti prin care s-

a admis cererea în revendicare este extinsă şi în privinţa unor persoane care – prin ipoteză – nu au avut în proces calitatea de pârâte (terţii dobânditori).

b) Efectul principal al admiterii acţiunii în revendicare rămâne obligarea pârâtului la restituirea bunului către proprietarul – reclamant. Textul legal – art. 566 alin. (1) C.civ. – recunoaşte expres şi posibilitatea reclamantului de a solicita obligarea pârâtului la plata de despăgubiri, numai dacă fie bunul a pierit din culpa sa, fie a fost înstrăinat.

Două observaţii sunt utile cu privire la alin. (1) al art. 566 C.civ.:- s-ar putea invoca existenţa unei necorelări între ipoteza subsidiară din text

referitoare la înstrăinarea bunului revendicat şi ipoteza reglementată de alin. (4) al art. 563, prin care se extinde efectul hotărârii de admitere a hotărârii judecătoreşti şi asupra terţului dobânditor; credem că necorelarea este numai aparentă, în realitate cele două ipoteze de reglementare putând fi aplicate concomitent: reclamantul se îndreaptă împotriva pârâtului neposesor, iar prin admiterea acţiunii în revendicare, pe de-o parte, având în vedere şi dispoziţiile art. 563 alin. (1) C.civ., pârâtul este obligat la plata de despăgubiri, şi, pe de altă parte, reclamantul va putea utiliza hotărârea pentru recuperarea bunului de la terţul dobânditor;

- referirea la „culpă” trebuie înţeleasă în accepţiunea specifică dată în prezent de art. 16 alin. (4) C.civ.

Art. 563 alin. (2) C.civ. se corelează – ca ipoteză specială – cu art. 550 alin. (1) C.civ. Obligaţia de restituire nu îl vizează pe posesorul de bună-credinţă.

Cu privire la cheltuielile efectuate cât timp bunul nu a fost în posesia proprietarului, se distinge între:

- cheltuielile necesare (cele necesare pentru conservarea bunului), care se restituie la cererea persoanei care le-a efectuat; referirea din text – alin. (3) al art. 566 C.civ. – numai la „posesor” nu exclude, în opinia noastră, aplicarea aceleiaşi soluţii şi în cazul în care aceste cheltuieli au fost făcute de către un detentor precar;

- cheltuielile utile (cele investite de către posesor sau de către detentorul precar în vederea ameliorării stării materiale a bunului şi care, deşi nu pot fi calificate drept cheltuieli necesare, sporesc valoarea lucrului), care – ca regulă – vor fi restituite de către proprietar, la cererea persoanei care le-a efectuat, numai în limita sporului de valoare a bunului [art. 566 alin. (4) C.civ.]; lipsa oricărei referiri la persoana îndreptăţită este firească, având în vedere că posibilitatea recuperării cheltuielilor utile – cu respectarea

45

condiţiei prevăzute de Cod referitoare la sporul de valoare – trebuie recunoscută atât posesorului, cât şi detentorului precar;

- cheltuielile voluptuare (cele investite de către posesor sau de către detentorul precar pentru a-şi satisface o plăcere proprie şi care nu aduc un spor de valoare bunului), pe care proprietarul nu este dator să le restituie [alin. (8) al art. 566 C.civ.]; totuşi, în măsura în care însuşirea lor nu conduce la deteriorarea bunului la care se raportează, posesorul sau detentorul precar (deşi textul nu îl menţionează expres pe acesta din urmă) poate să îşi însuşească lucrările realizate prin efectuarea cheltuielilor voluptuare.

Dispoziţiile din art. 566 C.civ. referitoare la cele trei categorii de cheltuieli sunt aplicabile în ipoteza exercitării acţiunii în revendicare numai dacă ele nu au fost efectuate pentru realizarea unei lucrări [în accepţiunea art. 577 alin. (1) C.civ.] noi [art. 566 alin. (9) C.civ.]; în caz contrar, au prioritate în aplicare dispoziţiile speciale din materia accesiunii imobiliare artificiale.

Similar soluţiei regăsite în art. 550 alin. (5) C.civ., în alin. (5) al art. 566 se recunoaşte un drept de retenţie asupra produselor (fructe sau producte) pentru posesorul de rea-credinţă sau detentorul precar până la executarea de către proprietar a obligaţiei sale de plată a cheltuielilor făcute pentru producerea şi culegerea acelor produse. Şi în acest caz, dacă proprietarul furnizează o garanţie îndestulătoare persoanei care a efectuat cheltuielile, dreptul de retenţie poate să nu mai fie exercitat.

Situaţiile care constituie excepţii de la posibilitatea exercitării dreptului de retenţie reglementat de alin. (6) al art. 566 sunt enumerate în alin. (7):

- obiectul dreptului de retenţie (la rândul său) este un bun frugifer;- intrarea pârâtului (din acţiunea în revendicare) în stăpânirea materială a bunului s-

a făcut prin violenţă ori fraudă;- produsele sunt bunuri perisabile ori sunt supuse, într-un interval scurt de timp,

unei scăderi semnificative a valorii lor. În cazul manifestării unor astfel de situaţii, instanţa sesizată de către proprietar în

vederea restituirii bunului şi/sau a produselor sale poate respinge cererea pârâtului prin care i se solicită recunoaşterea exercitării dreptului de retenţie. Elemente precum „scăderea semnificativă” a valorii produselor reprezintă împrejurări de fapt pe care instanţa le va aprecia, de la caz la caz, în soluţionarea cererii.

3.2. Acţiunea în grăniţuire

46

Conform art. 560 C.civ., proprietarii terenurilor învecinate sunt obligaţi să contribuie la grăniţuire prin reconstituirea hotarului şi fixarea semnelor corespunzătoare, suportând, în mod egal, cheltuielile ocazionate de aceasta.

Ca specific al relaţiei de vecinătate, pentru fiecare proprietar de imobil – teren se consacră obligaţia propter rem de a contribui la operaţiunea de grăniţuire. Cu caracter supletiv, norma stabileşte că fiecare proprietar contribuie în mod egal la cheltuielile necesare pentru realizarea grăniţuirii, prin convenţie putându-se deroga de la soluţia legală.

Grăniţuirea, ca atare, nu trebuie confundată cu acţiunea în grăniţuire. În timp ce prin grăniţuire se realizează o delimitare prin semne exterioare a două proprietăţi vecine, care aparţin unor titulari diferiţi, acţiunea în grăniţuire poate fi exercitată numai în cazul în care între cei doi titulari ai dreptului de proprietate având ca obiect terenurile vecine nu se înţeleg şi deduc conflictul instanţei pentru ca aceasta să dispună, prin hotărâre judecătorească, asupra limitelor dintre proprietăţi.

Ca atare, acţiunea în grăniţuire se defineşte ca acel mijloc procedural prin care reclamantul pretinde ca, în contradictoriu cu pârâtul, instanţa să determine, prin stabilirea unor semne exterioare, întinderea celor două terenuri învecinate ai căror proprietari sunt reclamantul şi pârâtul.

La fel ca acţiunea în revendicare, acţiunea în grăniţuire este una reală (cu precizarea că are exclusiv caracter imobiliar), petitorie şi imprescriptibilă.

Principalul efect al acţiunii în grăniţuire îl constituie trasarea limitelor dintre cele două terenuri.

3.3. Acţiunea negatorie

Ca şi acţiunea în revendicare, acţiunea negatorie este reglementată pentru prima dată prin norme civile generale. Definiţia regăsită în art. 564 alin. (1) C.civ. („Proprietarul poate intenta acţiunea negatorie contra oricărei persoane care pretinde că este titularul vreunui drept real, altul decât cel de proprietate, asupra bunului său”) este criticabilă, cel puţin pentru două motive:

- nu se precizează caracterul petitoriu al acţiunii, scopul reclamantului fiind acela de a se constata că pârâtul nu este titularul dreptului real pretins, altul decât cel de proprietate;

- lipseşte referirea la caracterul nelegitim al exercitării dreptului real de către pârât. Fără excepţie, acţiunea negatorie este imprescriptibilă, însă numai sub aspect

extinctiv.

3.4. Acţiunea confesorie

47

Acţiunea confesorie are ca obiect recunoaşterea de către pârât a existenţei unui drept real, dezmembrământ al dreptului de proprietate, asupra unui bun proprietatea unei alte persoane şi obligarea pârâtului la respectarea acestui drept.

Acţiunea confesorie se aseamănă cu acţiunea în revendicare prin aceea că ea tinde la recunoaşterea unui drept subiectiv real, altul decât cel de proprietate. Ea poate fi exercitată chiar şi împotriva titularului dreptului de proprietate.

3.5. Test

A. Identificaţi şi analizaţi trăsăturile specifice ale acţiunii în revendicare. B. Identificaţi în mod complet, categorial, persoanele care pot avea calitatea de

părţi (reclamant, respectiv pârât) în cadrul acţiunii în revendicare. C. Comparaţi acţiunea în revendicare cu acţiunea negatorie. D. Grile:

D.1. Acţiunea în revendicare poate fi introdusă:a) de către proprietarul care exercită posesia bunului; b) de către posesorul bunului, indiferent că este sau nu proprietar; c) de către proprietarul care a fost deposedat de bun fără un temei legal. D.2. Acţiunea în revendicare este îndreptată împotriva: a) posesorului care a înstrăinat unui terţ bunul pe care l-a posedat;b) oricărei persoane care deţine bunul fără drept; c) proprietarului neposesor. D3. Reprezintă mijlocul procesual care asigură apărarea unui alt drept real

decât cel de proprietate: a) acţiunea în revendicare;b) acţiunea confesorie;c) acţiunea negatorie.

3.6. Bibliografie specifică

a) C. Bîrsan, Drept civil. Drepturile reale principale, Ediţia a III-a, revăzută şi adăugită, Editura Hamangiu, Bucureşti, 2008.

b) G. Boroi, M.-M. Pivniceru, T.V. Rădulescu, C.A. Anghelescu, Drept civil. Drepturile reale principale, Ediţia a II-a, Editura Hamangiu, 2011.

c) B. Florea, Drept civil. Drepturile reale principale, Editura Universul Juridic, Bucureşti, 2011.

48

d) D.Ş. Spânu, Drept civil. Drepturile reale principale, Editura Universul Juridic, Bucureşti, 2011.

e) S. Sztranyiczki, Drept civil. Drepturile reale principale conform Noului Cod civil, Editura CH Beck, Bucureşti, 2012.

f) C. Jora, Drept civil. Drepturile reale, Editura Universul Juridic, Bucureşti, 2012. g) C. Bîrsan, Drept civil. Drepturile reale principale în reglementarea noului Cod

civil, Ediţia a II-a, Editura Hamangiu, Bucureşti, 2015.

49

4. Unitatea de învăţare nr. 4 – Dezmembrămintele dreptului de proprietate

4.1. Dreptul de uzufruct 4.2. Dreptul de uz şi dreptul de abitaţie4.3. Servituţile 4.4. Dreptul de superficie 4.5. Test4.6. Bibliografie specifică

Dreptul de proprietate este un drept real principal complet, întrucât conferă titularului toate prerogativele ce pot fi exercitate în legătură cu un lucru, anume: posesia, folosinţa şi dispoziţia. Este însă posibil ca aceste atribute să aparţină, separat, mai multor persoane, rezultând astfel drepturi reale principale distincte.

Dezmembrămintele dreptului de proprietate sunt acele drepturi reale principale rezultate din separarea atributelor din conţinutul juridic al dreptului de proprietate. Aceste dezmembrăminte nu desfiinţează dreptul de proprietate, ci doar îi limitează atributele, proprietarul fiind lipsit de unele dintre ele. Dezmembrămintele dreptului de proprietate mai sunt cunoscute sub numele de drepturile reale principale asupra bunurilor (proprietatea) altei persoane.

Dezmembrămintele dreptului de proprietate sunt opozabile erga omnes, inclusiv proprietarului, care este obligat să nu facă nimic de natură a împiedica exerciţiul acestora şi care nu le poate desfiinţa unilateral.

În funcţie de repartizarea celor trei prerogative (atribute) ale dreptului de proprietate, dezmembrămintele dreptului de proprietate cunoscute în dreptul nostru civil sunt următoarele: dreptul de uzufruct, dreptul de uz, dreptul de abitaţie, dreptul de servitute şi dreptul de superficie.

Se admite că dezmembrămintele dreptului de proprietate sunt compatibile numai cu dreptul de proprietate privată, deoarece dreptul de proprietate publică este inalienabil în plenitudinea atributelor sale. Însă, acele servituţi care, în realitate, nu reprezintă altceva decât restricţii normale ale exerciţiului dreptului de proprietate sunt compatibile şi cu dreptul de proprietate publică, în măsura în care nu ar aduce atingere destinaţiei bunului, anume aceea de a servi uzului şi utilităţii publice.

4.1. Dreptul de uzufruct

a) Conform art. 703 C.civ., uzufructul este dreptul de a folosi bunul altei persoane şi de a culege fructele acestuia, întocmai ca proprietarul, însă cu îndatorirea de a-i conserva substanţa.

Uzufructul este acel drept real principal, prin esenţă temporar, ce conferă titularului său, numit uzufructuar, atributele usus şi fructus asupra lucrului sau lucrurilor altuia

50

(adică prerogativa de a utiliza lucrul proprietatea altei persoane şi prerogativa de a-i culege fructele), cu obligaţia de a conserva substanţa şi de a restitui proprietarului lucrul sau lucrurile la încetarea uzufructului.

Din îndatorirea uzufructuarului de a conserva substanţa lucrului sau lucrurilor ce formează obiectul dreptului de uzufruct, se desprinde concluzia că prerogativa dispoziţiei rămâne la proprietar (care poartă denumirea de nud proprietar).

Cât priveşte prerogativa posesiei, trebuie reţinut că aceasta este împărţită, în mod corespunzător, între uzufructuar şi nudul proprietar, în sensul că există o posesie corespunzătoare dreptului de uzufruct, dar şi o posesie corespunzătoare nudei proprietăţi, iar în raporturile dintre nudul proprietar şi uzufructuar, acesta din urmă este doar un detentor precar, deoarece este obligat să-i restituie lucrul la încetarea uzufructului. În alte cuvinte, faţă de terţi, uzufructuarul are calitatea de posesor, prin exteriorizarea atributelor unui drept real principal, însă, faţă de nudul proprietar, este numai un detentor precar.

Ca forme de constituire, dreptul de uzufruct se poate naşte prin act juridic, uzucapiune sau alte moduri prevăzute de lege. Potrivit art. 704 alin. (2) C.civ., uzufructul se poate constitui valabil numai în favoarea unei persoane existente (ca excepţie de la principiul exprimat de adagiul infans conceptus pro nato habetur quotiens de commodis eius agitur).

Durata maximă a uzufructului presupune o distincţie în funcţie de statutul uzufructuarului:

- dacă uzufructuarul este o persoană fizică, dreptul se poate constitui cel mult până la moartea respectivei persoane (uzufruct viager);

- dacă uzufructuarul este o persoană juridică, durata maximă este de 30 de ani. Conform art. 706. C.civ., pot face obiect al dreptului de uzufruct orice bunuri

mobile sau imobile, corporale ori incorporale, inclusiv o masă patrimonială, o universalitate de fapt ori o cotă-parte din acestea.

b) Drepturile uzufructuarului. Ca regulă, uzufructuarului îi revine folosinţa exclusivă a bunului, inclusiv dreptul de a culege fructele acestuia (art. 709 C.civ.). Modul concret de exercitare a dreptului ce i se recunoaşte uzufructuarului asupra fructelor – în funcţie de natura acestora – este reglementat prin art. 710 – 713 C.civ.

Uzufructuarul poate ceda dreptul său unei alte persoane decât nudul proprietar, fără acordul acestuia, fiind necesară îndeplinirea formelor de publicitate (dacă bunul obiect al uzufructului este imobil) – art. 714 C.civ.

Uzufructuarul are dreptul de a închiria sau, după caz, de a arenda bunul primit în uzufruct (art. 715 C.civ.)

c) Drepturile nudului proprietar. Nudul proprietar are dreptul de a solicita uzufructuarului, în ipoteza cesiunii uzufructului convenită de către acesta din urmă cu un terţ, executarea întocmai a obligaţiilor pe care uzufructuarul şi le-a asumat înainte de realizarea cesiunii. Până la notificarea cesiunii către nudul proprietar, uzufructuarul şi cesionarul răspund solidar pentru îndeplinirea tuturor obligaţiilor faţă de nudul proprietar.

51

La încetarea uzufructului, dacă în cursul exercitării dreptului uzufructuarul a realizat asupra bunului lucrări şi/sau îmbunătăţiri fără încuviinţarea nudului proprietar, acesta are dreptul să solicite obligarea uzufructuarului la ridicarea (înlăturarea) lor şi la readucerea bunului în starea iniţială (de la momentul încredinţării lui către uzufructuar) – art. 716 alin. (2) C.civ.

Nudul proprietar poate înstrăina dreptul său (nuda proprietate), dobânditorul subrogându-i-se în relaţie cu uzufructuarul (devine, la rândul său, nud proprietar).

d) Obligaţiile uzufructuarului. Uzufructuarului îi revin următoarele obligaţii principale în relaţie cu nudul proprietar (art. 723 – 729; art. 733 – 734; art. 736 C.civ.):

- să întocmească un inventar al bunurilor pe care le preia (cu excepţia situaţiei în care uzufructul poartă asupra unui bun mobil şi se constituie prin uzucapiune);

- să constituie o garanţie pentru îndeplinirea celorlalte obligaţii ce-i revin; dacă uzufructuarul nu poate oferi o garanţie, instanţa, la cererea nudului proprietar, poate numi un administrator al imobilelor şi va dispune ca fructele civile încasate şi sumele ce reprezintă contravaloarea fructelor naturale şi industriale percepute să fie depuse la o instituţie de credit aleasă de către părţi; în această ipoteză, uzufructuarul va încasa numai dobânzile aferente;

- să respecte destinaţia bunului obiect al uzufructului;- să îl despăgubească pe nudul proprietar pentru orice prejudiciu cauzat prin

folosirea necorespunzătoare a bunului dat în uzufruct; - să efectueze reparaţiile de întreţinere a bunului;- să îl înştiinţeze pe nudul proprietar despre necesitatea efectuării reparaţiilor ce-i

revin (reparaţiile „mari”) precum şi despre orice uzurpare a fondului (dacă bunul obiect al uzufructului este imobil) şi orice contestare a dreptului de proprietate;

- să suporte toate sarcinile şi cheltuielile ocazionate de litigiile privind folosinţa bunului, culegerea fructelor ori încasarea veniturilor.

e) Obligaţiile nudului proprietar. Nudul proprietar are în relaţie cu uzufructuarul următoarele obligaţii [art. 729 alin. (2), art. 730 alin. (2), art. 732, art. 735 C.civ.]:

- să efectueze reparaţiile „mari” ale bunului; aceste reparaţii sunt toate celelalte reparaţii care nu intră în categoria „reparaţiilor de întreţinere”; Codul civil, în art. 729 alin. (3), prezintă sintetic sfera de cuprindere a reparaţiilor „mari” – cele care au ca obiect o parte importantă din bun şi care implică o cheltuială excepţională – exemplificând cu următoarele repere: consolidarea ori reabilitarea construcţiilor privind structura de rezistenţă, zidurile interioare şi/sau exterioare, intervenţii asupra acoperişului, instalaţiilor electrice, termice ori sanitare, înlocuirea sau repararea motorului ori caroseriei unui automobil sau a unui sistem electronic în ansamblul său;

- să îi restituie uzufructuarului contravaloarea lucrărilor efectuate de către acesta, dacă respectivele lucrări trebuiau realizate de către nudul proprietar (fiind lucrări „mari”);

- să achite cheltuielile şi sarcinile proprietăţii (spre exemplu, în cazul unui teren sau al unei construcţii, impozitul aferent; în cazul unei construcţii cu destinaţia de locuinţă, asigurarea obligatorie ş.a.).

52

f) Stingerea uzufructului. Conform art. 746 alin. (1) C.civ., uzufructul se stinge prin:

- moartea uzufructuarului ori, după caz, încetarea personalităţii juridice a acestuia;- ajungerea la termen;- consolidare, când calitatea de uzufructuar şi de nud proprietar se întrunesc în

aceeaşi persoană;- renunţarea la uzufruct;- neuzul timp de 10 ani sau, după caz, timp de 2 ani în situaţia uzufructului având

ca obiect o creanţă;- distrugerea în întregime a bunului dintr-un caz fortuit. Uzufructul se poate stinge şi prin hotărâre judecătorească, urmare a admiterii

cererii nudului proprietar care arată că uzufructuarul abuzează de folosinţa bunului, îi aduce stricăciuni sau îl lasă să se degradeze.

4.2. Dreptul de uz şi dreptul de abitaţie

Reglementarea celor două drepturi reale principale se realizează prin art. 749 – 754 C.civ.

Uzul este dreptul unei persoane de a folosi lucrul altuia şi de a-i culege fructele naturale şi industriale numai pentru nevoile proprii şi ale familiei sale.

Abitaţia îi conferă titularului dreptul de a locui în locuinţa nudului proprietar împreună cu soţul şi copiii săi, chiar dacă nu a fost căsătorit sau nu avea copii la data la care s-a constituit abitaţia, precum şi cu părinţii ori alte persoane aflate în întreţinere.

Uzul şi abitaţia se constituie în temeiul unui act juridic sau prin alte moduri prevăzute de lege. Dreptul de uz ori de abitaţie nu poate fi cedat, iar bunul ce face obiectul acestor drepturi nu poate fi închiriat sau, după caz, arendat.

Dacă titularul dreptului de uz sau de abitaţie este îndreptăţit să perceapă toate fructele naturale şi industriale produse de bun ori, după caz, să ocupe întreaga locuinţă, este dator să plătească toate cheltuielile de cultură şi reparaţiile de întreţinere întocmai ca şi uzufructuarul.

Dacă titularul dreptului de uz sau de abitaţie nu este îndreptăţit să perceapă decât o parte din fructe ori să ocupe decât o parte din locuinţă, va suporta cheltuielile de cultură sau de întreţinere în proporţie cu partea de care se foloseşte.

Reglementarea dreptului de uz şi a celui de abitaţie se completează cu cea privind uzufructul, fiind aplicabile regulile relaţiei dintre normele comune (în privinţa uzufructului) şi cele speciale (din materia uzului şi abitaţiei).

4.3. Servituţile

a) Sediul materiei îi constituie art. 755 – 772 C.civ.

53

Servitutea este sarcina care grevează un imobil, pentru uzul sau utilitatea imobilului unui alt proprietar. Utilitatea servituţii rezultă din destinaţia economică a fondului dominant sau constă într-o sporire a confortului acestuia.

Din definiţie rezultă următoarele caractere juridice ale dreptului de servitute, ca dezmembrământ al dreptului de proprietate:

- servitutea constituie un ius in re aliena, adică un drept real constituit asupra bunului altei persoane decât titularul dreptului de servitute;

- servitutea presupune obligatoriu două bunuri imobile (nu neapărat vecine) prin natura lor, ce aparţin la doi proprietari diferiţi, dintre care imobilul în folosul căruia se instituie servitutea poartă denumirea de fond dominant, iar imobilul grevat de această sarcină se numeşte fond aservit (aşadar, servitutea este întotdeauna un drept imobiliar);

- servitutea este un accesoriu al fondului. În consecinţă, ea nu poate fi despărţită de fond pentru a constitui un drept de sine stătător; este inadmisibilă înstrăinarea sau ipotecarea dreptului de servitute în mod distinct de înstrăinarea sau ipotecarea fondului dominant; dreptul de servitute se transmite o dată cu fondul dominant chiar în lipsa unei stipulaţii exprese în acest sens în actul juridic de înstrăinare a fondului dominant; sarcina ce corespunde dreptului de servitute urmează fondul aservit în mâinile oricărui dobânditor al acestuia (sub condiţia respectării formalităţilor de publicitate imobiliară);

- servitutea are un caracter perpetuu (ce decurge din caracterul accesoriu), în sensul că, dacă părţile nu au prevăzut un termen şi dacă situaţia ce a generat servitutea se menţine, dreptul de servitute va dura cât timp vor exista cele două fonduri, transmiţându-se moştenitorilor;

- servitutea este indivizibilă, în sensul că, dacă imobilul este proprietate comună, servitutea nu se poate stabili asupra, respectiv în favoarea acelui bun decât cu consimţământul tuturor coproprietarilor (coindivizarilor).

Servitutea se poate constitui în temeiul unui act juridic ori prin uzucapiune, dispoziţiile în materie de carte funciară rămânând aplicabile.

Servituţile sunt clasificate de legiuitor în:- servituţi aparente şi neaparente; servituţile aparente sunt acelea a căror existenţă

este atestată de un semn vizibil de servitute, cum ar fi o uşă, o fereastră, un apeduct; servituţile neaparente sunt acelea a căror existenţă nu este atestată de vreun semn vizibil de servitute, cum ar fi servitutea de a nu construi ori de a nu construi peste o anumită înălţime;

- servituţi continue şi necontinue; Servituţile continue sunt acelea al căror exerciţiu este sau poate fi continuu fără a fi necesar faptul actual al omului, cum ar fi servitutea de vedere ori servitutea de a nu construi; servituţile necontinue sunt acelea pentru a căror existenţă este necesar faptul actual al omului, cum ar fi servitutea de trecere cu piciorul ori cu mijloace de transport;

- servituţi pozitive şi negative; servituţile pozitive sunt acelea prin care proprietarul fondului dominant exercită o parte din prerogativele dreptului de proprietate asupra fondului aservit, cum ar fi servitutea de trecere; servituţile negative sunt acelea prin care

54

proprietarul fondului aservit este obligat să se abţină de la exercitarea unora dintre prerogativele dreptului său de proprietate, cum ar fi servitutea de a nu construi.

b) Drepturile şi obligaţiile proprietarilor. Ca regulă, proprietarul fondului dominant poate lua toate măsurile şi poate face, pe cheltuiala sa, toate lucrările pentru a exercita şi conserva servitutea. Cheltuielile legate de conservarea acestor lucrări revin celor 2 proprietari, proporţional cu avantajele pe care le obţin, în măsura în care lucrările efectuate pentru exerciţiul servituţii sunt necesare şi profită inclusiv fondului aservit.

În toate cazurile în care cheltuielile lucrărilor necesare pentru exercitarea şi conservarea servituţilor revin proprietarului fondului aservit, acesta se va putea exonera de obligaţie renunţând la dreptul de proprietate asupra fondului aservit în întregime sau asupra părţii din fondul aservit necesare pentru exercitarea servituţii în favoarea proprietarului fondului dominant. Dispoziţiile în materie de carte funciară rămân aplicabile.

Proprietarul fondului aservit este obligat să se abţină de la orice act care limitează ori împiedică exerciţiul servituţii. Astfel, el nu va putea schimba starea locurilor ori strămuta exercitarea servituţii în alt loc. Dacă are un interes serios şi legitim, proprietarul fondului aservit va putea schimba locul prin care se exercită servitutea în măsura în care exercitarea servituţii rămâne la fel de comodă pentru proprietarul fondului dominant.

Proprietarul fondului dominant nu poate agrava situaţia fondului aservit şi nu poate produce prejudicii proprietarului fondului aservit prin exercitarea servituţii.

Dacă fondul dominant se împarte, servitutea va putea fi exercitată pentru uzul şi utilitatea fiecărei părţi, fără ca situaţia fondului aservit să poată fi agravată.

Dacă fondul aservit se împarte, servitutea se poate exercita, pentru uzul şi utilitatea fondului dominant, pe toate părţile rezultate din împărţire, fără însă a se agrava astfel situaţia fondului aservit şi fără a se produce prejudicii proprietarului fondului aservit prin exercitarea servituţii

c) Stingerea servituţilor. Servituţile se sting prin radierea lor din cartea funciară pentru una dintre următoarele cauze:

- consolidarea, atunci când ambele fonduri ajung să aibă acelaşi proprietar;- renunţarea proprietarului fondului dominant;- ajungerea la termen;- răscumpărarea;- imposibilitatea definitivă de exercitare;- neuzul timp de 10 de ani; termenul curge de la data ultimului act de exerciţiu al

servituţilor necontinue ori de la data primului act contrar servituţilor continue;- dispariţia oricărei utilităţi a acestora.Servitutea se stinge, de asemenea, prin exproprierea fondului aservit, dacă

servitutea este contrară utilităţii publice căreia îi va fi afectat bunul expropriat.

4.4. Dreptul de superficie

55

a) Sediul materiei îl constituie art. 693 – 702 C.civ. Superficia este dreptul de a avea sau de a edifica o construcţie pe terenul altuia,

deasupra ori în subsolul acelui teren, asupra căruia superficiarul dobândeşte un drept de folosinţă.

Dreptul de superficie presupune suprapunerea a două drepturi de proprietate aparţinând la două persoane diferite: dreptul de proprietate asupra construcţiei, plantaţiei sau altei lucrări, ce aparţine superficiarului, precum şi dreptul de proprietate asupra terenului pe care se află acestea, care aparţine unei alte persoane decât superficiarul. Pe lângă aceste două drepturi de proprietate, mai există şi un drept de folosinţă (al superficiarului asupra terenului).

Dreptul de superficie se dobândeşte în temeiul unui act juridic, precum şi prin uzucapiune sau prin alt mod prevăzut de lege.

Dreptul de superficie se poate constitui pe o durată de cel mult 99 de ani. La împlinirea termenului, dreptul de superficie poate fi reînnoit.

b) Dreptul de superficie se exercită în limitele şi în condiţiile actului constitutiv. În lipsa unei stipulaţii contrare, exercitarea dreptului de superficie este delimitată de suprafaţa de teren pe care urmează să se construiască şi de cea necesară exploatării construcţiei sau, după caz, de suprafaţa de teren aferentă şi de cea necesară exploatării construcţiei edificate.

În cazul în care superficiarul modifică structura construcţiei, proprietarul terenului poate să ceară, în termen de 3 ani, încetarea dreptului de superficie sau repunerea în situaţia anterioară. În al doilea caz, curgerea termenului de prescripţie de 3 ani este suspendată până la expirarea duratei superficiei.

Titularul dreptului de superficie poate dispune în mod liber de dreptul său. Cât timp construcţia există, dreptul de folosinţă asupra terenului se poate înstrăina ori ipoteca numai odată cu dreptul de proprietate asupra construcţiei.

În cazul în care superficia s-a constituit cu titlu oneros, dacă părţile nu au prevăzut alte modalităţi de plată a prestaţiei de către superficiar, titularul dreptului de superficie datorează, sub formă de rate lunare, o sumă egală cu chiria stabilită pe piaţa liberă, ţinând seama de natura terenului, de destinaţia construcţiei în cazul în care aceasta există, de zona în care se află terenul, precum şi de orice alte criterii de determinare a contravalorii folosinţei.

c) Cazurile de încetare a superficiei. Dreptul de superficie se stinge prin radierea din cartea funciară, pentru una dintre următoarele cauze:

- la expirarea termenului;- prin consolidare, dacă terenul şi construcţia devin proprietatea aceleiaşi persoane;- prin pieirea construcţiei, dacă există stipulaţie expresă în acest sens.

4.5. Test

56

A. Comparaţi dreptul de uzufruct, pe de-o parte, şi dreptul de uz şi cel de abitaţie, pe de altă parte.

B. Analizaţi drepturile şi obligaţiile nudului proprietar în relaţie cu drepturile şi obligaţiile uzufructuarului.

C. Identificaţi mecanismul specific manifestării dreptului de superficie în relaţia dintre titularul acestuia şi titularul dreptului de proprietate asupra terenului.

D. Grile: D.1. Calitatea de uzufructuar îi dă dreptul persoanei: a) să dispună de bunul obiect al uzufructului;b) să culeagă fructele bunului; c) să închirieze sau, după cat, să arendeze bunul obiect al uzufructului. D.2. Reprezintă dreptul real care îi conferă titularului atributul exclusiv de a locui în locuinţa nudului proprietar împreună cu membrii familiei (soţ şi copii): a) uzul;b) abitaţia;c) superficia. D.3. Care dintre drepturile reale principale presupun în mod necesar relaţia dintre doi proprietari:a) uzufructul şi abitaţia;b) uzul şi superficia;c) servituţile şi superficia.

4.6. Bibliografie specifică

a) C. Bîrsan, Drept civil. Drepturile reale principale, Ediţia a III-a, revăzută şi adăugită, Editura Hamangiu, Bucureşti, 2008.

b) G. Boroi, M.-M. Pivniceru, T.V. Rădulescu, C.A. Anghelescu, Drept civil. Drepturile reale principale, Ediţia a II-a, Editura Hamangiu, 2011.

c) B. Florea, Drept civil. Drepturile reale principale, Editura Universul Juridic, Bucureşti, 2011.

d) D.Ş. Spânu, Drept civil. Drepturile reale principale, Editura Universul Juridic, Bucureşti, 2011.

e) S. Sztranyiczki, Drept civil. Drepturile reale principale conform Noului Cod civil, Editura CH Beck, Bucureşti, 2012.

f) C. Jora, Drept civil. Drepturile reale, Editura Universul Juridic, Bucureşti, 2012. g) C. Bîrsan, Drept civil. Drepturile reale principale în reglementarea noului Cod

civil, Ediţia a II-a, Editura Hamangiu, Bucureşti, 2015.

57

5. Unitatea de învăţare nr. 5 – Posesia

5.1. Definirea posesiei şi elementele sale constitutive5.2. Delimitarea posesiei, ca stare de fapt, de alte situaţii juridice

5.2.1. Posesia ca stare de fapt, şi posesia ca stare de drept – atribut al unui drept real

5.4.2. Posesia şi detenţia precară. Intervertirea detenţiei precare în posesie utilă

5.3. Dobândirea posesiei 5.4. Încetarea posesiei 5.5. Efectele posesiei 5.6. Acţiunile posesorii 5.7. Test5.8. Bibliografie specifică

5.1. Definirea posesiei şi elementele sale constitutive

Prin posesie se înţelege stăpânirea de fapt a unui lucru, care, din punctul de vedere al posesorului, apare ca o exteriorizare a atributelor unui drept real principal. Art. 916 alin. (1) C.civ. defineşte posesia ca fiind exercitarea în fapt a prerogativelor dreptului de proprietate asupra unui bun de către persoana care îl stăpâneşte şi care se comportă ca un proprietar.

Posesia implică existenţa simultană a două elemente constitutive:- elementul material (corpus), care presupune contactul direct, efectiv cu lucrul şi

care se poate concretiza fie în acte materiale (stăpânirea efectivă a lucrului, culegerea fructelor produse de acesta, efectuarea unor transformări, modificări etc.), fie în acte juridice (închirierea lucrului, înstrăinarea acestuia etc.);

- elementul psihologic sau intenţional (animus possidendi sau animus rem sibi habendi), care se caracterizează prin voinţa celui ce stăpâneşte lucrul de a se comporta cu privire la acesta ca un proprietar sau ca un titular al altui drept real principal.

Elementul psihologic este fundamental pentru existenţa posesiei şi există atât în situaţia când această conduită îşi are izvorul în convingerea sinceră a posesorului că este titularul unui drept real principal (caz în care posesia este de bună-credinţă), cât şi în situaţia în care posesorul ştie sau trebuie să ştie că nu este titularul unui drept real principal (caz în care posesia este de rea-credinţă).

5.2. Delimitarea posesiei, ca stare de fapt, de alte situaţii juridice

58

5.2.1. Posesia ca stare de fapt, şi posesia ca stare de drept – atribut al unui drept real

Posesia, ca stare de fapt, şi posesia, ca stare de drept (posesia, ca atribut al unui drept real principal)

Posesia, ca stare de fapt, nu se confundă cu proprietatea sau cu un dezmembrământ al acesteia, care reprezintă o stare de drept.

Dreptul de proprietate cuprinde ca o prerogativă distinctă pe cea a posesiei, deci, în cazul proprietarului, starea de fapt corespunde cu starea de drept.

Se pot întâlni însă situaţii în care nu există concordanţă între starea de fapt şi starea de drept, în sensul că lucrul ajunge în posesia unei persoane care nu este titulara unui drept real principal, şi, cu toate acestea, simpla stare de fapt a posesiei produce efecte juridice importante.

5.4.2. Posesia şi detenţia precară. Intervertirea detenţiei precare în posesie utilă

Lipsa elementului psihologic face ca persoana care deţine lucrul să nu aibă calitatea de posesor, ci pe aceea de simplu detentor sau, cum se mai spune, de detentor precar.

Detentorul precar este cel care stăpâneşte lucrul nu pentru sine, ci pentru altul. Pentru a evita situaţii echivoce, legiuitorul a preferat să reglementeze expres, chiar

dacă numai exemplificativ, situaţii în se manifestă detenţia precară. Astfel, conform art. 918 alin. (1) C.civ., nu constituie posesie stăpânirea (în sens de deţinere materială) unui bun de către un detentor precar, precum:

- locatarul, comodatarul, depozitarul, creditorul gajist;- titularul dreptului de superficie, uzufruct, uz, abitaţie sau servitute, faţă de nuda

proprietate;- fiecare coproprietar, în proporţie cu cotele-părţi ce revin celorlalţi coproprietari;- orice altă persoană care, deţinând temporar un bun al altuia, este obligată să îl

restituie sau care îl stăpâneşte cu îngăduinţa acestuia.Este însă posibil ca detentorul să dobândească şi elementul animus, ceea ce

înseamnă că are loc o intervertire (transformare) a detenţiei precare în posesie.Art. 920 alin. (1) prevede, limitativ, următoarele situaţii în care detenţia precară se

poate interverti în posesie: - detentorul precar încheie cu bună-credinţă un act translativ de proprietate cu titlu

particular cu altă persoană decât cu proprietarul bunului;- detentorul precar săvârşeşte împotriva posesorului acte de rezistenţă neechivoce

în privinţa intenţiei sale de a începe să se comporte ca un proprietar; în acest caz, intervertirea nu se va produce însă mai înainte de împlinirea termenului prevăzut pentru restituirea bunului;

59

- detentorul precar înstrăinează bunul, printr-un act translativ de proprietate cu titlu particular, cu condiţia ca dobânditorul să fie de bună-credinţă.

5.3. Dobândirea posesiei

Pentru a fi dobândită posesia, este necesar să fie întrunite ambele sale elemente constitutive.

Nu este însă necesar ca ambele elemente să fie exercitate nemijlocit de către posesor, în sensul că puterea materială asupra lucrului poate fi exercitată nu numai personal de către posesor, ci şi prin intermediul altei persoane, caz în care există o posesie corpore alieno (de exemplu, posesorul care a închiriat lucrul exercită puterea materială prin intermediul chiriaşului). În schimb, elementul intenţional trebuie exercitat chiar de către persoana care pretinde că posedă, neputându-se deci concepe o posesie animo alieno, afară de cazul celui lipsit de capacitate civilă de exerciţiu, pentru care reprezentantul legal exercită elementul psihologic.

Cât priveşte proba posesiei, aceasta implică dovedirea existenţei elementelor sale constitutive.

Elementul material al posesiei este destul de uşor de probat, datorită caracterului său obiectiv, iar în acest scop poate fi utilizat orice mijloc de probă.

Elementul intenţional al posesiei este însă mai greu de dovedit, iar în acest scop legiuitorul a instituit două prezumţii relative. Astfel, potrivit art. 919 alin. (1) C.civ., "până la proba contrară, acela care stăpâneşte bunul este prezumat posesor", deci textul prezumă că stăpânirea materială a unui lucru este o exprimare a voinţei că această stăpânire se face animo sibi habendi (în alte cuvinte, legiuitorul prezumă existenţa elementului intenţional al posesiei din existenţa elementului material), permiţând însă dovada contrară. De asemenea, alin. (2) al art. 919 C.civ. dispune că detenţia precară, odată dovedită, este prezumată că se menţine până la proba intervertirii sale în posesie.

5.4. Încetarea posesiei

Conform art. 921 C.civ., posesia încetează în următoarele situaţii: - transformarea sa în detenţie precară;- înstrăinarea bunului;- abandonarea bunului mobil sau înscrierea în cartea funciară a declaraţiei de

renunţare la dreptul de proprietate asupra unui bun imobil;- pieirea bunului;- trecerea bunului în proprietate publică;- înscrierea dreptului de proprietate al comunei, oraşului sau municipiului, după

caz;- deposedare, dacă posesorul rămâne lipsit de posesia bunului mai mult de un an.

60

5.5. Efectele posesiei

a) Pentru a produce efecte, posesia trebuie să fie utilă sau neviciată. Până la proba contrară, posesia se consideră utilă (prezumţie relativă). Nu este utilă, conform art. 922 alin. (2) teza I C.civ., posesia discontinuă, tulburată sau clandestină.

Ca atare, viciile posesiei sunt: - discontinuitatea, care presupune exercitarea posesiei de către titular cu

intermitenţe anormale în raport cu natura bunului; - violenţa, care se manifestă prin tulburarea posesiei, această fiind dobândită şi/sau

conservată în relaţie cu titularul dreptului real prin acte de violenţă, fizică sau morală, care nu au fost provocate de o altă persoană;

- clandestinitatea, care presupune o exercitare a posesiei într-un mod în care aceasta nu poate fi cunoscută (în secret).

b) În reglementarea actuală a instituţiei posesiei, au fost reţine de către legiuitor 4 efecte principale ale posesiei. Acestea sunt reglementate în art. 928 – 948 C.civ. şi vizează:

- uzucapiunea; - dobândirea proprietăţii mobiliare prin posesia de bună-credinţă;- ocupaţiunea; - dobândirea fructelor prin posesia de bună-credinţă. Având în vedere că primele 3 efecte sunt analizate în această lucrare din

perspectiva calificării şi manifestării lor (şi) ca moduri de dobândire a drepturilor reale (fiind regăsite în cadrul unităţii de învăţământ nr. 6, pct. 6.2., 6.3. şi 6.4.), ne rezumăm a prezenta în continuare numai cel de-al patrulea efect al posesiei, respectiv dobândirea fructelor prin posesia de bună-credinţă.

Conform art. 948 alin. (1) C.civ., posesorul de bună-credinţă dobândeşte dreptul de proprietate asupra fructelor bunului posedat. Posesorul trebuie să fie de bună-credinţă la data perceperii fructelor. Fructele civile percepute anticipat revin posesorului în măsura în care buna sa credinţă se menţine la data scadenţei acestora.

În cazul fructelor produse de imobile înscrise în cartea funciară, buna-credinţă se apreciază în raport cu condiţiile cerute terţilor dobânditori pentru a respinge acţiunea în rectificare. În celelalte cazuri, posesorul este de bună-credinţă atunci când are convingerea că este proprietarul bunului în temeiul unui act translativ de proprietate ale cărui cauze de ineficacitate nu le cunoaşte şi nici nu ar trebui, după împrejurări, să le cunoască. Buna-credinţă încetează din momentul în care cauzele de ineficacitate îi sunt cunoscute.

Posesorul de rea-credinţă trebuie să restituie fructele percepute, precum şi contravaloarea acelora pe care a omis să le perceapă.

61

5.6. Acţiunile posesorii

Conform art. 949 C.civ., persoana care a posedat un bun cel puţin un an poate solicita instanţei de judecată prevenirea ori înlăturarea oricărei tulburări a posesiei sale sau, după caz, restituirea bunului. De asemenea, posesorul este îndreptăţit să pretindă despăgubiri pentru prejudiciile cauzate.

Exerciţiul acţiunilor posesorii este recunoscut şi detentorului precar.Acţiunile posesorii pot fi introduse şi împotriva proprietarului, dar nu poate fi însă

introdusă împotriva persoanei faţă de care există obligaţia de restituire a bunului.În caz de tulburare ori de deposedare, paşnică sau violentă, acţiunea se introduce în

termenul de prescripţie de un an de la data tulburării sau deposedării. Dacă tulburarea ori deposedarea este violentă, acţiunea poate fi introdusă şi de cel care exercită o posesie viciată, indiferent de durata posesiei sale.

Dacă există motive temeinice să se considere că bunul posedat poate fi distrus ori deteriorat de un lucru aflat în posesia unei alte persoane sau ca urmare a unor lucrări, precum ridicarea unei construcţii, tăierea unor arbori ori efectuarea unor săpături pe fondul învecinat, posesorul poate să ceară luarea măsurilor necesare pentru evitarea pericolului sau, dacă este cazul, încetarea lucrărilor. Până la soluţionarea cererii, posesorul ori, după caz, cealaltă persoană poate fi obligată la plata unei cauţiuni, lăsate la aprecierea instanţei, numai dacă instanţa:

- dispune, în mod provizoriu, deplasarea lucrului ori încetarea lucrărilor, cauţiunea se stabileşte în sarcina posesorului, astfel încât să se poată repara prejudiciul ce s-ar cauza pârâtului prin această măsură;

- încuviinţează menţinerea lucrului în starea sa actuală ori continuarea lucrărilor, cauţiunea se stabileşte în sarcina pârâtului astfel încât să se asigure posesorului sumele necesare pentru restabilirea situaţiei anterioare.

5.7. Test

A. Analizaţi comparativ posesia ca situaţie de drept (atribut al dreptului de proprietate) şi posesia ca situaţie de fapt.

B. Identificaţi asemănările şi deosebirile dintre posesie ca situaţie de fapt şi detenţia precară.

C. Analizaţi, corespunzător fiecărei ipoteze, mecanismul intervertirii detenţiei precare în posesie utilă.

D. Grile: D.1. Constituie un element ce diferenţiază posesia ca stare de fapt de detenţia precară: a) numai în cazul detenţiei folosinţa bunului se exercită de către un neproprietar;

62

b) numai posesorul are obligaţia de a restitui bunul adevăratului proprietar; c) numai detentorul precar recunoaşte calitatea de proprietar a titularului dreptului asupra bunului pe care îl foloseşte. D.2. Care dintre următoarele afirmaţii este adevărată?a) calitatea de proprietar nu poate fi delimitată de exercitarea posesiei de fapt asupra bunului obiect al dreptului; b) posesia exercitată cu rea-credinţă de către un neproprietar asupra unui bun nu produce niciun efect juridic; c) atât posesia exercitată cu bună-credinţă, cât şi cea exercitată cu rea-credinţă pot conduce, în condiţii diferite, la naşterea dreptului de proprietate în patrimoniul posesorului. D.3. Posesia: a) se deosebeşte de proprietate prin aceea că reprezintă o stare de fapt;b) se deosebeşte de detenţia precară prin elementul subiectiv constând în intenţia posesorului de a stăpâni bunul pentru sine; c) întemeiază o prezumţie relativă de proprietate.

5.8. Bibliografie specifică

a) C. Bîrsan, Drept civil. Drepturile reale principale, Ediţia a III-a, revăzută şi adăugită, Editura Hamangiu, Bucureşti, 2008.

b) G. Boroi, M.-M. Pivniceru, T.V. Rădulescu, C.A. Anghelescu, Drept civil. Drepturile reale principale, Ediţia a II-a, Editura Hamangiu, 2011.

c) B. Florea, Drept civil. Drepturile reale principale, Editura Universul Juridic, Bucureşti, 2011.

d) D.Ş. Spânu, Drept civil. Drepturile reale principale, Editura Universul Juridic, Bucureşti, 2011.

e) S. Sztranyiczki, Drept civil. Drepturile reale principale conform Noului Cod civil, Editura CH Beck, Bucureşti, 2012.

f) C. Jora, Drept civil. Drepturile reale, Editura Universul Juridic, Bucureşti, 2012. g) C. Bîrsan, Drept civil. Drepturile reale principale în reglementarea noului Cod

civil, Ediţia a II-a, Editura Hamangiu, Bucureşti, 2015.

63

6. Unitatea de învăţare nr. 6 – Modurile de dobândire a drepturilor reale

6.1. Accesiunea 6.1.1. Definiţie şi clasificare 6.1.2. Accesiunea imobiliară natură 6.1.3. Accesiunea imobiliară artificială 6.1.4. Accesiunea mobiliară

6.2. Uzucapiunea 6.3. Dobândirea proprietăţii mobiliare prin posesia de bună-credinţă 6.4. Ocupaţiunea6.5. Test 6.6. Bibliografie specifică

6.1. Accesiunea

6.1.1. Definiţie şi clasificare

Accesiunea constă în încorporarea materială a unui lucru considerat mai puţin important într-un lucru considerat mai important. În cazul în care cele două lucruri au aparţinut unor proprietari diferiţi, titularul dreptului de proprietate asupra lucrului mai important devine şi proprietar al lucrului mai puţin important, astfel încât accesiunea apare ca un mod de dobândire a proprietăţii asupra lucrului mai puţin important.

În funcţie de natura bunului a cărui proprietate se dobândeşte, accesiunea poate fi imobiliară sau mobiliară. La rândul ei, accesiunea imobiliară poate fi naturală sau artificială, după cum încorporarea este dependentă sau independentă de intervenţia omului.

6.1.2. Accesiunea imobiliară natură

Codul civil reglementează (în art. 569 – 576) patru cazuri de accesiune imobiliară naturală:

- aluviunea reprezintă adăugirile de teren la malurile apelor curgătoare şi acestea revin proprietarului fondului riveran, numai dacă ele se formează treptat; este asimilată aluviunii şi ipoteza când o apă curgătoare se retrage de la unul din maluri şi se îndreaptă spre celălalt mal, pământul astfel lăsat fiind al proprietarului fondului riveran, fără ca proprietarul malului opus să poată reclama pământul pierdut; în schimb, proprietarii lacurilor, heleşteelor sau iazurilor conservă pământul acoperit cu apă, când ea este la

64

înălţimea scurgerii heleşteului sau iazului ori canalului, chiar dacă înălţimea apei ar scade, însă nu au vreun drept asupra pământului riveran ce se acoperă cu apa iazului când urmează revărsări sporadice;

- avulsiunea, care constă în ruperea unei bucăţi de teren prin efectul apelor şi alipirea ei la terenul altui proprietar, iar dacă proprietarul de la care s-a făcut ruperea nu o revendică timp de un an, bucata de teren respectivă devine proprietatea celui la care s-a lipit;

- insulele nou formate; în cazul în care o apă curgătoare, formându-şi un braţ nou, înconjoară terenul unui proprietar riveran, acesta rămâne proprietar şi asupra insulei astfel create;

- accesiunea animalelor; spre deosebire de textul anterior – art. 503 C.civ. din 1864 – care viza numai ipoteza accesiunii naturale asupra animalelor sălbatice, în alin. (1) al art. 576 C.civ. este reglementată accesiunea naturală a animalelor domestice, care va opera cu respectarea cumulativă a următoarelor condiţii:

animalele domestice să se afle pe terenul celui care invocă accesiunea fără ca această împrejurare să fie rezultatul vreunei fraude sau unui alt mijloc nepermis, constând într-o acţiune premeditată a proprietarului terenului;

potenţialul beneficiar al accesiunii este obligat să declare la primăria în a cărei rază teritorială se află terenul său împrejurarea aflării animalelor domestice pe acest teren (cu descrierea corespunzătoare a animalelor: specie, număr ş.a.);

accesiunea va opera după împlinirea unui termen de 30 de zile de la data comunicării sau înregistrării declaraţiei la primărie, în care proprietarul animalelor rămâne în pasivitate; termenul de 30 de zile este unul de prescripţie

În privinţa roiurilor de albine – tot animale domestice, în ipoteza reglementată de alin. (3) al art. 576 C.civ. – acesta va reveni, ca obiect al dreptului de proprietate, proprietarului terenului pe care albinele au roit, cu condiţia ca proprietarul iniţial nu îl urmăreşte sau încetează să îl urmărească timp de două zile.

Accesiunea naturală a animalelor sălbatice – reglementată de art. 576 alin. (2) C.civ. – presupune ca aceste animale care trec pe fondul unui proprietar aparţin acestuia, cu excepţia situaţiei în care trecerea a fost provocată prin fraudă sau prin artificii. Soluţia nu se aplică în privinţa fondului cinegetic, pentru care există o reglementare specială – Legea nr. 407/2006 a vânătorii şi protecţiei fondului cinegetic16.

6.1.3. Accesiunea imobiliară artificială

a) Reglementarea accesiunii imobiliare artificiale se realizează prin art. 577 – 597 C.civ.

16 ? Publicată în „Monitorul oficial al României”, partea I, nr. 944 din 22 noiembrie 2006, cu modificările şi completările ulterioare.

65

Accesiunea imobiliară artificială presupune intervenţia omului şi, spre deosebire de cea naturală, implică plata unor despăgubiri către cel în detrimentul căruia operează. Altfel spus, accesiunea imobiliară artificială are loc cu titlu oneros, spre deosebire de accesiunea imobiliară naturală care are loc cu titlu gratuit.

Proprietarul unui imobil devine conform art. 577 alin. (1) C.civ. şi proprietarul oricărei lucrări – termen generic prin care se înţeleg construcţiile, plantaţiile şi orice alte lucrări – efectuate asupra bunului. Excepţiile de la această regulă pot fi determinate prin lege sau prin act juridic (unilateral, autor fiind proprietarul bunului imobil principal, sau contract).

Alin. (2) al art. 577 C.civ. exprimă soluţia dobândirii dreptului de proprietate de către proprietarul bunului principal asupra materialelor altuia cu care este efectuată lucrarea, ca efect al încorporării acestora, pe măsura realizării lucrării. Nu este necesar pentru dobândirea dreptului de proprietate în ipoteza analizată ca proprietarul bunului principal să îşi manifeste voinţa în sensul că înţelege să opereze accesiunea pentru a dobândi dreptul de proprietate asupra lucrării – finalizate sau nu.

Menţionăm că, spre deosebire de alipire – care presupune alăturarea a două bunuri între care există raport de accesorialitate – încorporarea implică stabilirea între bunul accesoriu şi cel principal a unei legături materiale mai puternice decât cea pe care o produce alipirea, nemaifiind posibilă separarea bunurilor fără ca acestea să fie afectate.

Lucrările care se pot realiza asupra imobilului pot fi:- autonome sau adăugate, criteriul de clasificare ţinând de relaţia materială cu

bunul principal; sunt plasate în categoria lucrărilor autonome construcţiile, plantaţiile şi orice alte lucrări cu caracter de sine stătător realizate „asupra unui imobil”; lucrări adăugate sunt cele necesare, utile şi voluptuare, astfel cum sunt caracterizate prin art. 578 alin. (3) lit. a)-c) C.civ.;

- cu caracter durabil sau cu caracter provizoriu, legiuitorul utilizând în acest caz un criteriu care vizează destinaţia şi durata în timp a lucrării.

Codul nu defineşte şi lucrările provizorii, fiind necesară în determinarea sferei de cuprindere a acestei categorii aplicarea prin analogie a dispoziţiilor cuprinse în Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcţii17 referitoare la construcţiile cu caracter provizoriu.

Orice lucrare este prezumată (relativ) a fi făcută de proprietarul imobilului, cu cheltuiala sa şi că este a lui, până la proba contrară. Proba contrară se poate face când s-a constituit un drept de superficie, când proprietarul imobilului nu şi-a intabulat dreptul de proprietate asupra lucrării noi sau în alte cazuri prevăzute de lege.

b) Realizarea lucrării de către proprietarul bunului cu materialele altuia. În această ipoteză, proprietarul imobilului devine şi proprietarul lucrării, neputând fi obligat de către proprietarul materialelor la desfiinţarea acesteia şi nici la restituirea materialelor neîntrebuinţate. 17 Republicată în „Monitorul oficial al României”, partea I, nr. 993 din 13 octombrie 2004, cu modificările şi completările ulterioare.

66

Proprietarul materialelor are dreptul la contravaloarea acestora precum şi la repararea oricărui prejudiciu cauzat de proprietarul bunului asupra căruia s-a făcut lucrarea.

c) Realizarea unei lucrări autonome cu caracter durabil asupra imobilului altuia. Se distinge între două ipoteze:

- lucrarea a fost efectuată cu bună-credinţă; în acest caz, dacă persoanele nu ajung la un acord, proprietarul imobilului are dreptul să ceară instanţei, alternativ:

să dispună înscrierea sa în cartea funciară ca proprietar al lucrării, plătind, la alegerea sa, autorului lucrării fie valoarea materialelor şi a manoperei, fie sporul de valoare adus imobilului prin efectuarea lucrării;

să îl oblige pe autorul lucrării să cumpere imobilul la valoarea de circulaţie pe care acesta ar fi avut-o dacă lucrarea nu s-ar fi efectuat.

- lucrarea a fost efectuată cu rea-credinţă; în ipoteza dată, proprietarul imobilului are dreptul, dacă nu se ajunge la un acord, să ceară instanţei, alternativ:

să dispună înscrierea sa în cartea funciară ca proprietar al lucrării, cu plata, la alegerea sa, către autorul lucrării, a jumătate din valoarea materialelor şi a manoperei ori din sporul de valoare adus imobilului;

să ceară obligarea autorului lucrării la desfiinţarea acesteia; să ceară obligarea autorului lucrării să cumpere imobilul la valoarea de

circulaţie pe care acesta ar fi avut-o dacă lucrarea nu s-ar fi efectuat. d) Realizarea unei lucrări adăugate cu caracter durabil asupra imobilului altuia.

Dacă lucrările sunt necesare, proprietarul imobilului dobândeşte dreptul de proprietate asupra lucrării adăugate necesare din momentul efectuării acesteia, plătind autorului cheltuielile rezonabile făcute de acesta, chiar dacă imobilul nu mai există.

În cazul în care lucrarea a fost efectuată cu rea-credinţă, din suma datorată de proprietarul imobilului se va putea deduce valoarea fructelor imobilului diminuată cu costurile necesare obţinerii acestora.

Dacă lucrările sunt utile, se distinge, fel, între două ipoteze: - în cazul în care autorul lucrării utile este de bună-credinţă, proprietarul

imobilului devine proprietarul lucrării din momentul efectuării acesteia, cu plata, la alegerea sa:

a valorii materialelor şi a manoperei; a sporului de valoare adus imobilului.

- în cazul în care autorul lucrării utile este de rea-credinţă, proprietarul imobilului are dreptul, alternativ:

să devină proprietarul lucrării, în funcţie de regimul acesteia, cu sau fără înscriere în cartea funciară, după caz, plătind, la alegerea sa, autorului lucrării fie jumătate din valoarea materialelor şi a manoperei, fie jumătate din sporul de valoare adus imobilului;

să ceară obligarea autorului lucrării la desfiinţarea acesteia, cu repunerea imobilului în situaţia anterioară şi plata de daune-interese. În ambele cazuri,

67

când valoarea lucrării este considerabilă, proprietarul imobilului poate cere obligarea autorului să îl cumpere la valoarea de circulaţie pe care imobilul ar fi avut-o dacă lucrarea nu s-ar fi efectuat.

În sfârşit, dacă lucrările au caracter voluptuar, proprietarul imobilului are dreptul, alternativ:

- să devină proprietarul lucrării, fără înscriere în cartea funciară şi fără nicio obligaţie către autorul lucrării;

- să ceară obligarea autorului de rea-credinţă al lucrării la desfiinţarea acesteia, cu readucerea imobilului în situaţia anterioară şi plata de daune-interese.

Dacă lucrarea voluptuară a fost efectuată cu bună-credinţă, acesta are dreptul să o ridice înainte de restituirea imobilului către proprietar, cu condiţia de a aduce imobilul în situaţia anterioară efectuării lucrării.

Precizăm că criteriile de apreciere a existenţei bunei-credinţe a autorului lucrării sunt reglementate în art. 586 C.civ.

6.1.4. Accesiunea mobiliară

Accesiunea mobiliară presupune că lucrurile mobile ce se unesc aparţin unor proprietari diferiţi, iar despărţirea lucrurilor respective nu ar putea avea loc fără a sacrifica pe unul din ele. Proprietarul lucrului mobil mai important devine şi proprietar al lucrului mobil mai puţin important, având însă obligaţia de a-l despăgubi pe proprietarul acestuia din urmă.

Codul civil reglementează, în art. 598-601, următoarele cazuri de accesiune mobiliară, care îşi găsesc aplicare însă numai în lipsa unei convenţii între proprietarii lucrurilor respective:

- specificaţiunea, care constă în prelucrarea unei materii, astfel încât se obţine un obiect nou (bun mobil); bunul va aparţine celui care l-a confecţionat sau, după caz, proprietarului materialelor, în funcţie de raportul dintre manoperă şi valoarea materialelor, determinat la data confecţionării bunului; persoana care va deveni proprietarul bunului, va datora, în funcţie de situaţie, despăgubiri egale cu valoarea manoperei sau cu valoarea materialelor; dacă valoarea materialelor este egală cu valoarea manoperei (ori diferenţa este nesemnificativă), cele două persoane dobândesc o cotă-parte egală din dreptul de proprietate asupra bunului;

- adjuncţiunea, care înseamnă unirea a două lucruri (bunuri mobile) ce aparţin unor proprietari diferiţi, în aşa fel încât, deşi formează un tot diferit, cele două lucruri rămân distincte şi se pot chiar despărţi şi conserva fiecare în parte după despărţire. Fiecare proprietar poate cere separarea bunurilor dacă prin aceasta celălalt proprietar nu ar suferi un prejudiciu mai mare de o zecime din valoarea bunului său; dacă o astfel de operaţiune nu se poate realiza, se vor aplica în mod corespunzător regulile din material specificaţiunii.

68

6.2. Uzucapiunea

a) Uzucapiunea sau prescripţia achizitivă este acel mod de dobândire a dreptului de proprietate şi a altor drepturi reale principale prin exercitarea unei posesii neîntrerupte asupra unui bun, în termenul şi în condiţiile prevăzute de lege.

Instituţia uzucapiunii se justifică, în primul rând, prin raportarea la situaţia posesorului, în sensul că nevoia de stabilitate a situaţiilor şi a raporturilor juridice impune, la un moment dat şi cu respectarea anumitor condiţii prevăzute de lege, recunoaşterea unor efecte juridice aparenţei îndelungate de proprietate, până la transformarea unei situaţii de fapt într-o stare de drept. În al doilea rând, în justificarea instituţiei uzucapiunii nu se poate face abstracţie de situaţia adevăratului proprietar, în sensul că uzucapiunea constituie, indirect, şi o sancţiune împotriva pasivităţii fostului proprietar, care s-a desesizat de bunul său şi s-a dezinteresat timp îndelungat de acesta, lăsându-l să se afle în posesia altei persoane ce s-a comportat ca proprietar sau ca titular al unui alt drept real principal.

Utilitatea uzucapiunii se ilustrează pe planul dreptului de proprietate imobiliară, în sensul că dificultăţile în legătură cu proba dreptului de proprietate imobiliară pot fi depăşite prin invocarea uzucapiunii.

Cât priveşte sfera de aplicare a uzucapiunii, sper deosebire de opţiunea tradiţională, care considera că acest mod de dobândire a proprietăţii şi a altor drepturi reale principale nu este de conceput decât în privinţa bunurilor imobile, în prezent acest mod de dobândire a dreptului de proprietate sau al unui dezmembrământ al său poate avea ca obiect şi bunurile mobile.

Nu pot fi uzucapate (nu se poate dobândi dreptul de proprietate prin uzucapiune cu privire la) bunurile care, înainte sau după intrarea unei persoane în posesia lor, au fost declarate prin lege inalienabile.

În reglementarea actuală a materiei – regăsită în art. 928 – 934 şi art. 939 C.civ. – se distinge între uzucapiunea imobiliară şi uzucapiunea mobiliară; la rândul său, uzucapiunea imobiliară poate fi extratabulară ori tabulară.

b) Uzucapiunea imobiliară extratabulară. Presupune, conform art. 930 alin. (1) C.civ., dobândirea dreptului de proprietate asupra unui bun imobil şi dezmembrămintelor sale, prin înscrierea în cartea funciară, de către persoana care l-a posedat 10 ani, dacă (alternativ):

- proprietarul înscris în cartea funciară a decedat ori, după caz, şi-a încetat existenţa;

- a fost înscrisă în cartea funciară declaraţia de renunţare la proprietate; - imobilul nu era înscris în cartea funciară. Pentru primele două ipoteze, termenul de 10 ani nu începe să curgă înainte de data

decesului sau, după caz, a încetării existenţei juridice a proprietarului, respectiv înainte de data înscrierii declaraţiei de renunţare la proprietate, chiar dacă intrarea în posesie s-a produs la un moment anterior.

Viciile posesiei suspendă cursul uzucapiunii.

69

În toate cazurile, uzucapantul poate dobândi dreptul de proprietate numai dacă şi-a înregistrat cererea de înscriere în cartea funciară înainte ca o terţă persoană să îşi fi înregistrat propria cerere de înscriere a dreptului în folosul său, pe baza unei cauze legitime, în cursul sau chiar după împlinirea termenului de 10 ani necesar pentru a uzucapa.

c) Uzucapiunea imobiliară tabulară. Presupune ca o persoană, alta decât proprietarul bunului imobil în cauză, să exercite o posesie neviciată asupra respectivului bun timp de 5 ani de la înscrierea – fără cauză legitimă, dar cu bună-credinţă – a dreptului său în cartea funciară.

d) Uzucapiunea mobiliară. Conform art. 939 C.civ., persoana care posedă bunul altuia timp de 10 ani, în alte condiţii decât cele specifice dobândirii proprietăţii mobiliare prin posesia de bună-credinţă (instituţie analizată mai jos, pct. 6.3.), poate dobândi dreptul de proprietate în temeiul uzucapiunii.

e) Joncţiunea posesiilor. Joncţiunea posesiilor reprezintă adăugarea la termenul posesiei actuale a posesorului a intervalului în care bunul a fost posedat de persoana care l-a posedat anterior şi i-a transmis posesia bunului (prin ipoteză, alta decât proprietarul bunului). Temeiul juridic al joncţiunii posesiilor îl constituie, în prezent, art. 933 alin. (2) C.civ.

6.3. Dobândirea proprietăţii mobiliare prin posesia de bună-credinţă

Conform art. 935 C.civ., oricine se află la un moment dat în posesia unui bun mobil este prezumat (relativ) că are un titlu de dobândire a dreptului de proprietate asupra bunului.

Cu excepţia cazurilor prevăzute de lege, posesia de bună-credinţă a bunului mobil asigură opozabilitatea faţă de terţi a actelor juridice constitutive sau translative de drepturi reale.

Persoana care, cu bună-credinţă, încheie cu un neproprietar un act translativ de proprietate cu titlu oneros având ca obiect un bun mobil devine proprietarul acelui bun din momentul luării sale în posesie efectivă. Este de bună-credinţă posesorul care nu cunoştea şi nici nu trebuia, după împrejurări, să cunoască lipsa calităţii de proprietar a înstrăinătorului. Buna-credinţă trebuie să existe la data intrării în posesia efectivă a bunului.

Cu toate acestea, bunul pierdut sau furat poate fi revendicat de la posesorul de bună-credinţă, dacă acţiunea este intentată, sub sancţiunea decăderii, în termen de 3 ani de la data la care proprietarul a pierdut stăpânirea materială a bunului.

Dacă bunul pierdut sau furat a fost cumpărat dintr-un loc ori de la o persoană care vinde în mod obişnuit bunuri de acelaşi fel ori dacă a fost adjudecat la o licitaţie publică, iar acţiunea în revendicare a fost introdusă înăuntrul termenului de 3 ani, posesorul de bună-credinţă poate reţine bunul până la indemnizarea sa integrală pentru preţul plătit vânzătorului.

70

6.4. Ocupaţiunea

Posesorul unui lucru mobil care nu aparţine nimănui devine proprietarul acestuia, prin ocupaţiune, de la data intrării în posesie, însă numai dacă aceasta se face în condiţiile legii.

Sunt lucruri fără stăpân (res derelicta) bunurile mobile abandonate, precum şi bunurile care, prin natura lor, nu au un proprietar, cum sunt animalele sălbatice, peştele şi resursele acvatice vii din bazinele piscicole naturale, fructele de pădure, ciupercile comestibile din flora spontană, plantele medicinale şi aromatice şi altele asemenea.

Lucrurile mobile de valoare foarte mică sau foarte deteriorate care sunt lăsate într-un loc public, inclusiv pe un drum public sau într-un mijloc de transport în comun, sunt considerate lucruri abandonate.

Bunul mobil pierdut continuă să aparţină proprietarului său. Găsitorul bunului este obligat ca, în termen de 10 zile (calendaristice), să îl restituie proprietarului ori, dacă acesta nu poate fi cunoscut, să îl predea poliţiei din localitatea în care a fost găsit. Acesta are obligaţia de a păstra bunul timp de 6 luni, fiind aplicabile în acest sens dispoziţiile privitoare la depozitul necesar. Poliţia va afişa la sediul său şi pe pagina de internet un anunţ privitor la pierderea bunului, cu menţionarea tuturor elementelor de descriere a acestuia.

Dacă bunul a fost găsit într-un loc public, el va fi predat, pe bază de proces-verbal, persoanei care deţine un titlu, altul decât titlul de proprietate publică, asupra locului respectiv. În termen de 3 zile (calendaristice) de la data preluării bunului pierdut, această persoană este obligată să îl predea, pe bază de proces-verbal, poliţiei din localitate.

În situaţia în care, din cauza împrejurărilor sau naturii bunului, păstrarea sa tinde să îi diminueze valoarea ori devine prea costisitoare, el va fi vândut prin licitaţie publică, conform legii. În acest caz, drepturile şi obligaţiile legate de bun se vor exercita în legătură cu preţul obţinut în urma vânzării.

Bunul sau preţul obţinut din valorificarea lui se va remite proprietarului, dacă acesta îl pretinde, sub sancţiunea decăderii, în termenul de 6 luni prevăzut de art. 942 alin. (2) teza a II-a C.civ., însă nu mai înainte de a se achita cheltuielile legate de păstrarea bunului.

În cazul bunurilor cu valoare comercială, proprietarul este obligat să plătească găsitorului o recompensă reprezentând a zecea parte din preţ sau din valoarea actuală a bunului. Obligaţia de plată a recompensei nu există în cazul în care bunul a fost găsit într-un loc public, dacă găsitorul este persoana care deţine spaţiul ori un reprezentant sau un angajat al acesteia.

Dacă proprietarul a făcut o ofertă publică de recompensă (a se vedea art. 1328 C.civ.), găsitorul are dreptul de a opta între suma la care s-a obligat proprietarul prin această ofertă şi recompensa fixată de lege ori stabilită de către instanţa judecătorească.

71

În situaţia în care bunul ori preţul nu este pretins de proprietarul originar, el va fi considerat lucru fără stăpân şi remis găsitorului pe bază de proces-verbal. În acest caz, găsitorul dobândeşte dreptul de proprietate prin ocupaţiune. Dovada ocupaţiunii se poate face prin procesul-verbal menţionat sau prin orice alt mijloc de probă. Dacă găsitorul refuză să preia bunul sau preţul, acesta revine comunei, oraşului sau municipiului pe teritoriul căruia a fost găsit şi intră în domeniul privat al acestuia.

a) O reglementare specială în materia ocupaţiunii are ca obiect drepturile asupra tezaurului găsit de către o persoană. Tezaurul este definit, în art. 946 alin. (1) C.civ., ca fiind orice bun mobil ascuns sau îngropat, chiar involuntar, în privinţa căruia nimeni nu poate dovedi că este proprietar.

Dreptul de proprietate asupra tezaurului descoperit într-un bun imobil sau într-un bun mobil aparţine, în cote egale, proprietarului bunului imobil sau al bunului mobil în care a fost descoperit şi descoperitorului.

Regula articol nu se aplică bunurilor mobile culturale, calificate astfel potrivit legii, care sunt descoperite fortuit sau ca urmare a unor cercetări arheologice sistematice, şi nici acelor bunuri care, potrivit legii, fac obiectul proprietăţii publice.

6.5. Test

A. Identificaţi şi analizaţi mecanismul specific al dobândirii dreptului de proprietate prin accesiunea imobiliară artificială.

B. Analizaţi categoriile de lucrări reglementate de art. 578 C.civ.C. Comparaţi accesiunea imobiliară artificială şi uzucapiunea. D. Grile:

D.1. În materia accesiunii imobiliare artificiale, autorul lucrării asupra bunului altuia este bună-credinţă dacă: a) l-a notificat pe proprietar că urmează să realizeze lucrarea, deşi nu deţine autorizaţiile cerute de lege; b) se întemeiază în mod eronat pe cuprinsul cărţii funciare, în care la momentul efectuării lucrării era înscris ca proprietar al bunului asupra căruia efectuează lucrarea; c) deşi nu avea niciun titlu asupra bunului, nu îl cunoştea pe adevăratul proprietar.D.2. Pot face obiect al uzucapiunii: a) exclusiv bunurile mobile;b) exclusiv bunurile imobile;c) atât bunurile mobile, cât şi cele imobile. D.3. Posesia unui bun mobil: a) instituie în favoarea posesorului o prezumţie absolută cu privire la existenţa dreptului de proprietate asupra bunului respectiv în patrimoniul său;

72

b) instituie în favoarea posesorului numai o prezumţie relativă de proprietate; c) nu conduce la nicio consecinţă juridică în persoana posesorului cu privire la bunul posedat.

6.6. Bibliografie specifică

a) C. Bîrsan, Drept civil. Drepturile reale principale, Ediţia a III-a, revăzută şi adăugită, Editura Hamangiu, Bucureşti, 2008.

b) G. Boroi, M.-M. Pivniceru, T.V. Rădulescu, C.A. Anghelescu, Drept civil. Drepturile reale principale, Ediţia a II-a, Editura Hamangiu, 2011.

c) B. Florea, Drept civil. Drepturile reale principale, Editura Universul Juridic, Bucureşti, 2011.

d) D.Ş. Spânu, Drept civil. Drepturile reale principale, Editura Universul Juridic, Bucureşti, 2011.

e) S. Sztranyiczki, Drept civil. Drepturile reale principale conform Noului Cod civil, Editura CH Beck, Bucureşti, 2012.

f) C. Jora, Drept civil. Drepturile reale, Editura Universul Juridic, Bucureşti, 2012. g) C. Bîrsan, Drept civil. Drepturile reale principale în reglementarea noului Cod

civil, Ediţia a II-a, Editura Hamangiu, Bucureşti, 2015.

7. Unitatea de învăţare nr. 7 – Publicitatea imobiliară

7.1. Consideraţii generale

73

7.1.1. Noţiune 7.1.2. Obiective 7.1.3. Sediul materiei

7.2. Cuprinsul cărţii funciare 7.3. Felurile înscrierilor în cartea funciară 7.4. Test7.5. Bibliografie specifică

7.1. Consideraţii generale

7.1.1. Noţiune

Publicitatea imobiliară constituie un ansamblu de mijloace juridice care au ca scop să asigure constituirea şi transmisiunea drepturilor reale, precum şi evidenţa, siguranţa şi opozabilitatea faţă de terţi ale actelor juridice şi faptelor juridice prin care se constituie, se transmit şi se sting drepturi reale imobiliare.

Mai exact, publicitatea imobiliară desemnează totalitatea mijloacelor juridice prevăzute de lege prin care se evidenţiază situaţia materială şi juridică a imobilelor, în mod public, pentru a asigura securitatea statică şi securitatea dinamică ale circuitului civil referitor la asemenea bunuri. Prin “securitatea statică” se înţelege ocrotirea drepturilor existente în prezent asupra unui bun, iar prin “securitatea dinamică” se înţelege ocrotirea drepturilor ce se vor dobândi în viitor asupra acelui bun.

Codul civil, în art. 876, reglementând scopul şi obiectul cărţii funciare, dispune în alin. (1): „Cartea funciară descrie imobilele şi arată drepturile reale ce au ca obiect aceste bunuri”.

7.1.2. Obiective

Prin publicitatea imobiliară realizată prin cartea funciară se urmăresc mai multe obiective:

- asigurarea certitudinii constituirii şi transmiterii de drepturi reale imobiliare, urmărindu-se astfel evitarea transmisiunilor succesive frauduloase;

- asigurarea ocrotirii persoanelor interesate să dobândească drepturi reale imobiliare, conferindu-le posibilitatea de a cunoaşte situaţia juridică a bunului la momentul dobândirii;

- constituirea unei evidenţe tehnice, economice şi juridice pentru identificarea tuturor imobilelor, indiferent de proprietar şi de destinaţia lor;

- permite organelor financiare să cunoască datele necesare sistemului de impozite şi taxe în vederea stabilirii obligaţiilor fiscale ale contribuabililor.

74

7.1.3. Sediul materiei

Aspectele normative care interesează publicitatea imobiliară sunt reglementate astfel:

- cartea funciară, în Codul civil – Titlul al VII-lea („Cartea funciară”) din cadrul Cărţii a III-a („Despre bunuri”) – art. 876-915;

- cadastrul, în Legea nr. 7/1996 a cadastrului şi publicităţii imobiliare, republicată18, cu modificările şi completările ulterioare.

Prin Legea nr.7/1996 s-a urmărit organizarea cadastrului general atât la nivelul fiecărei unităţi administrativ-teritoriale (comună, oraş, municipiu, judeţ), cât şi la nivelul întregii ţări. Dintre aceste cadastre, numai cele ţinute pe comune, oraşe şi municipii stau la baza întocmirii cărţilor funciare.

Cadastrului general i se conferă trei funcţii: tehnică, economică şi juridică, această din urmă funcţie realizându-se prin identificarea proprietarului, pe baza actului de proprietate, precum şi prin publicitatea imobiliară.

Publicitatea imobiliară întemeiată pe sistemul de evidenţă al cadastrului general se realizează prin înscrierea în cartea funciară a actelor şi faptelor juridice referitoare la imobilele din aceeaşi localitate.

Toate cărţile funciare întocmite şi numerotate cu privire la imobilele dintr-o localitate alcătuiesc, împreună, registrul cadastral de publicitate imobiliară al teritoriului respectiv, iar acesta se ţine de către biroul de carte funciară al judecătoriei în a cărei rază teritorială este situat imobilul (mai exact, al judecătoriei în a cărei rază teritorială se află localitatea respectivă).

Acest registru se întregeşte cu: un registru special de intrare, planul de identificare a imobilelor, repertoriul imobilelor, un index alfabetic al proprietarilor, precum şi o mapă în care se păstrează cererile de înscriere, împreună cu un exemplar al înscrisurilor prin care se constată actele sau faptele juridice supuse înscrierii. Aşadar, în sistemul de publicitate instituit prin Legea nr.7/1996, evidenţa cadastral-juridică se ţine atât pe imobile, cât şi pe persoane.

7.2. Cuprinsul cărţii funciare

Potrivit art. 19 din Legea nr.7/1996, cartea funciară cuprinde un titlu (în care se indică numărul cărţii funciare şi localitatea în care este situat imobilul) şi trei părţi.

Partea I, referitoare la descrierea imobilelor, care cuprinde elementele evidenţiate în documentaţia cadastrală: numărul de ordine şi cel cadastral al imobilului; suprafaţa imobilului, reieşită din măsurători cadastrale, destinaţia, categoriile de folosinţă şi, după caz, construcţiile (conţinutul documentaţiilor referitoare la scoaterea din circuitul agricol,

18 Republicată în „Monitorul oficial al României”, partea I, nr. 201 din 3 martie 2006. 75

precum şi la schimbarea categoriei de folosinţă a imobilelor care fac obiectul înscrierii în sistemul integrat de cadastru şi carte funciară se stabileşte prin regulament aprobat prin ordin cu caracter normativ al directorului general al Agenţiei Naţionale); c) planul imobilului cu vecinătăţile şi descrierea imobilului constituie anexa la partea I a cărţii funciare (întocmită conform regulamentului aprobat prin ordin cu caracter normativ al directorului general al Agenţiei Naţionale).

Partea a II-a, referitoare la înscrierile privind dreptul de proprietate, care cuprinde: numele proprietarului (proprietarilor); actul sau faptul juridic care constituie titlul dreptului de proprietate, precum şi menţionarea înscrisului pe care se întemeiază acest drept; strămutările proprietăţii; servituţile constituite în folosul imobilului; faptele juridice, drepturile personale sau alte raporturi juridice, precum şi acţiunile privitoare la proprietate; suprapunerea imobilelor înregistrate în planul cadastral de carte funciară, recepţia propunerii de dezmembrare ori de comasare şi respingerea acesteia, respingerea cererii de recepţie şi/sau de înscriere, în cazul imobilelor cu carte funciară deschisă; obligaţii de a nu face: interdicţiile de înstrăinare, grevare, închiriere, dezmembrare, comasare, construire, demolare, restructurare şi amenajare; clauza de inalienabilitate a imobilului, potrivit art. 628 alin. (2) din Codul civil, şi clauza de insesizabilitate, potrivit art. 2.329 alin. (3) din Codul civil; orice modificări, îndreptări sau însemnări ce s-ar face în titlu, în partea I sau a II-a a cărţii funciare, cu privire la înscrierile făcute.

Partea a III-a, referitoare la înscrierile privind dezmembrămintele dreptului de proprietate şi sarcini, care cuprinde: dreptul de superficie, uzufruct, uz, folosinţă, abitaţie, concesiune, administrare, servituţile în sarcina fondului aservit, ipoteca şi privilegiile imobiliare, precum şi locaţiunea şi cesiunea de creanţă sau de venituri; faptele juridice, drepturile personale sau alte raporturi juridice, precum şi acţiunile privitoare la drepturile reale înscrise în această parte; sechestrul, urmărirea imobilului sau a veniturilor sale; orice modificări, îndreptări sau însemnări ce s-ar face cu privire la înscrierile făcute în această parte.

7.3. Felurile înscrierilor în cartea funciară

a) Înscrierile în cartea funciară sunt: intabularea, înscrierea provizorie şi notarea.Cazurile, condiţiile şi regimul juridic al acestor înscrieri sunt stabilite de Codul

civil, iar procedura de înscriere în cartea funciară, de Legea nr. 7/1996 şi de regulamentul aprobat prin ordin cu caracter normativ al directorului general al Agenţiei Naţionale.

Dreptul de proprietate şi celelalte drepturi reale asupra unui imobil se vor înscrie în cartea funciară pe baza înscrisului autentic notarial sau a certificatului de moştenitor, încheiate de un notar public în funcţie în România, a hotărârii judecătoreşti rămase definitivă şi irevocabilă sau pe baza unui act emis de autorităţile administrative, în cazurile în care legea prevede aceasta, prin care s-au constituit ori transmis în mod valabil.

76

Drepturile reale înscrise în baza unor acte juridice în care părţile au stipulat rezilierea sau rezoluţiunea în baza unor pacte comisorii se radiază în baza unei:

- declaraţii în formă autentică a părţilor;- încheieri întocmite în formă autentică prin care notarul public constată

îndeplinirea pactului comisoriu;- hotărâri judecătoreşti irevocabile.b) Intabularea. Conform art. 881 alin. (2) C.civ., intabularea şi înscrierea provizorie au ca obiect

drepturile tabulare. Potrivit art. 877 C.civ., sunt drepturi tabulare drepturile reale imobiliare înscrise în cartea funciară. Acestea se dobândesc, se modifică şi se sting numai cu respectarea regulilor de carte funciară.

Procedura de înscriere a drepturilor tabulare şi efectele înscrierii sunt reglementate prin art. 885 – 897 C.civ.

c) Înscrierea provizorie. Potrivit art. 898 C.civ., înscrierea provizorie în cartea funciară se va putea cere

dacă: - dreptul real dobândit este afectat de o condiţie suspensivă ori rezolutorie sau dacă

priveşte ori grevează o construcţie viitoare; în cazul înscrierii provizorii având ca obiect o construcţie viitoare, justificarea acesteia se face în condiţiile legii;

- în temeiul unei hotărâri care nu este încă definitivă, partea căzută în pretenţii a fost obligată la strămutarea, constituirea sau stingerea unui drept tabular ori cel care administrează bunurile unei alte persoane a fost obligat să dea o garanţie ipotecară;

- debitorul a consemnat sumele pentru care a fost înscrisă ipoteca;- se dobândeşte un drept tabular înscris provizoriu;- ambele părţi consimt doar pentru efectuarea unei înscrieri provizorii.d) Notarea. Operaţiunea vizează înscrierea în cartea funciară a altor drepturi decât

cele tabulare, a actelor, faptelor sau raporturilor juridice în legătură cu imobilele cuprinse în cartea funciară.

7.4. Test

A. Identificaţi asemănările şi deosebirile dintre drepturile tabulare şi celelalte categorii de drepturi subiective civile.

B. Identificaţi şi analizaţi structura cărţii funciare. C. Comparaţi categoriile de înscrieri care se pot face în cartea funciară. D. Grile:

D.1. Cartea funciară vizează înscrieri privind: a) drepturi asupra bunurilor mobile şi imobile;

77

b) drepturi de creanţă; c) exclusiv bunurile imobile. D.2. Pentru ca un drept real imobiliar să devină drept tabular este necesar:a) să fie înscris în cartea funciară; b) să fie recunoscut de către titularii obligaţiei corelative constând în respectarea atributelor sale specifice; c) să nu presupună niciun fel de dezmembrământ. D.3. Notarea în cartea funciară are ca efect: a) constituirea unui drept real nou; b) transmiterea unui drept real;c) opozabilitatea drepturilor, faptelor ori raporturilor juridice notate.

7.5. Bibliografie specifică

a) C. Bîrsan, Drept civil. Drepturile reale principale, Ediţia a III-a, revăzută şi adăugită, Editura Hamangiu, Bucureşti, 2008.

b) G. Boroi, M.-M. Pivniceru, T.V. Rădulescu, C.A. Anghelescu, Drept civil. Drepturile reale principale, Ediţia a II-a, Editura Hamangiu, 2011.

c) B. Florea, Drept civil. Drepturile reale principale, Editura Universul Juridic, Bucureşti, 2011.

d) D.Ş. Spânu, Drept civil. Drepturile reale principale, Editura Universul Juridic, Bucureşti, 2011.

e) S. Sztranyiczki, Drept civil. Drepturile reale principale conform Noului Cod civil, Editura CH Beck, Bucureşti, 2012.

f) C. Jora, Drept civil. Drepturile reale, Editura Universul Juridic, Bucureşti, 2012. g) M. Mînărean, Comentariile Codului civil. Publicitatea drepturilor, a actelor şi a

faptelor juridice. Cartea funciară, Editura Hamangiu, Bucureşti, 2012.g) C. Bîrsan, Drept civil. Drepturile reale principale în reglementarea noului Cod

civil, Ediţia a II-a, Editura Hamangiu, Bucureşti, 2015.

78