Ministerul Educaiei i Tineretului al Republicii Moldova

Universitatea Tehnic a Moldovei

Facultatea Cadastru Geodezie i Construcii

Catedra Evaluarea i Managementul Imobilului

LUCRARE DE ANla disciplina Managementul proiectelor

Tema: Evaluarea eficientei economice a proiectului de dezvoltare a imobilului. Argumentarea construciei unei coli private

A elaborat : gr.IAPC-1404M,

Rascan SergheiA verificat :

Usturoi LiubovChiinu 2014Exemplu de evaluare a proiectului investitional

Proiectul de dezvoltare a imobilului:

Constructia unei scoli private

Date iniiale:Nr d/orIndicatorulValoarea

1Investiii necesare

LCM, euro/m2250

Utilaj, mii euro150

Suprafaa util, m2 /elev3

2Structura investiiilor

Mijloace mprumutate, mii euro1000

3Costul capitalului, %

Mijloace proprii12

Mijloace mprumutate15

4Condiiile creditrii

Termenul, ani5

Rambursarea trimestriala n rate egale, mii Euro50 (1000:20)

Rata dobinzii, %3.75(15:4)

5Capacitatea, elevi

Gimnaziu 1000

Liceu850

6Plata pentru instruire,Euro/elev/an

Gimnaziu900

Liceu1200

7Utilizarea capacitilor, %

n primul an80

8Uzura se va determina prin metoda casarii liniare.Norma uzurii pentru:

Mijloacele fixe pasive, %3

Mijloacele fixe active, %14

9Rentabilitatea medie ramural, %18

10Taxa impozitului pe venit, %12

EVALUAREA PROIECTULUI

1 Aprecierea datelor iniiale

Fundamentarea ansamblului de decizii specifice activitilor investiionale se sprijin pe un sistem de indicatori de eficien. Fiecare indicator cuantific o corelaie specific ntre anumii parametrii de efort i efect caracteriznd, deci, un aspect parial al eficienei proiectului. O cerin a mediului de afaceri actual impune folosirea unui sistem ct mai complet al indicatorilor de eficien actualizai.

Pentru o corect evaluare a eficienei economice a unui proiect, este nevoie, n primul rnd, de identificarea complet i corect a tuturor parametrilor de efort i de efect, apoi, n funcie de condiiile concrete, se construiesc acele corelaii care au relevana pentru factorii decizionali.

Analiza proiectulse efectuiaz pe o perioad de 10 ani.

Algoritmul de calcul:

1. Valoarea investiiei (I):

Valoarea investitiei (I) este expresia valoric a consumului de resurse alocate pentru realizarea obiectivului propus sau, altfel spus, preul pe care un ntreprinzator este dispus s-l plteasc pentru a achiziiona un bun sau un serviciu. n cazul proiectului dat valoarea investiiei reprezint suma costului lucrrilor de construcii- montaj i valoarea utilajului (1.1). Costul total al lucrrilor de construcii montaj se determin :

LCM=LCM1m2*Sut*Nelev=250(Euro/m2)*3(m2/elev)*1850(elevi)=1387500(euro)= 1387.5 (mii euro),

(1.1)Unde: LCM- Costul total al lucrrilor de construcii montaj, (euro);

- Costul lucrrilor de construcii-montaj pentru 1m2 de ,euro/ m2;Sut - Suprafata total util, m2;

Nelev numarul total de elevi.Suprafaa util se calculeaz ca produs dintre suprafaa util pentru un elev i numrul total de elevi (1.2):

=1387.5 (mii euro)+150 (mii euro)=1537.5 (mii euro),

(1.2)Unde: I- Valoarea investiiei, (mii euro);

LCM - Costul total al lucrrilor de construcii montaj, (euro);

- Investiii necesare pentru utilaj, (mii euro).2. Venitul brut potenial (VBP): Venitul brut potenial va reprezenta suma ncasat pe durata util a proiectului din taxele anuale pentru colarizare (1.3). Taxa anual pentru studiile gimnaziale va constitui 900 euro/an, iar pentru studii liceale de 1200 euro/an.

,

(1.3)Unde: VBP- venitul brut potenial, (mii euro);

, - taxa pentru studii gimnaziale, respectiv liceale, ( mii euro/elev);

, - numrul elevilor de gimnaziu i de liceu, (elevi).Anul 1: VBP1=(0,9*1000+1,2*850)=1920 (mii euro/an);Anul 2: VBP2=(0,9*1000+1,2*850)=1920 (mii euro/an);Anul 3: VBP3=(0,9*1000+1,2*850)=1920 (mii euro/an);Anul 4: VBP4=(0,9*1000+1,2*850)=1920 (mii euro/an);Anul 5: VBP5=(0,9*1000+1,2*850)=1920 (mii euro/an);Anul 6: VBP6=(0,9*1000+1,2*850)=1920 (mii euro/an);Anul 7: VBP7=(0,9*1000+1,2*850)=1920 (mii euro/an);Anul 8: VBP8=(0,9*1000+1,2*850)=1920 (mii euro/an);Anul 9: VBP9=(0,9*1000+1,2*850)=1920 (mii euro/an);Anul 10:VBP10=(0,9*1000+1,2*850)=1920 (mii euro/an).3. Venitul brut efectiv (VBE) este suma ncasat pe durata util a proiectului din taxele anuale pentru colarizare.Anul 1: Dat fiind faptul c n primul an sunt utilizate doar 80% din capacitatea liceului, venitul brut efectiv va constitui:

VBE1=(Tliceu*nrliceu+Tgim*nrgim)*80%=VBP1*80%=1920*80%=1536(mii euro/an);(1.4)Anul 2: VBE2=1920*100%=1920 (mii euro/an);

Anul 3: VBE3=1920*100%=1920 (mii euro/an);Anul 4: VBE4=1920*100%=1920 (mii euro/an);Anul 5: VBE5=1920*100%=1920 (mii euro/an);Anul 6: VBE6=1920*100%=1920 (mii euro/an);Anul 7: VBE7=1920*100%=1920 (mii euro/an);Anul 8: VBE8=1920*100%=1920 (mii euro/an);Anul 9: VBE9=1920*100%=1920 (mii euro/an);Anul 10:VBE10=1920*100%=1920 (mii euro/an).4. Amortizarea (A): Amortizarea se va determina prin metoda casrii liniare. Metoda casrii linare const n defalcri uniforme pe toat durata de funcionare a activului/pasivului i se determin ca produs dintre valoarea uzurabil a fondurilor fixe i norma de amortizare (1.5).

A=FF*Na ,

(1.5)

Unde: A- amortizarea, (mii euro);

FF- Valoarea fondurilor fixe, (mii euro);

- Norma de amortizare, (%/an).Amortizarea pentru partea pasiv a fondurilor fixe reprezint 3 % anual din valoarea acesteia:

Ap=LCM*=1387.5*0,03=41.625 (mii euro/an),

(1.6)Unde: Ap - Amortizarea pentru partea pasiv a fondurilor fixe, (mii euro);

LCM- Costul total al lucrrilor de construcii-montaj, (mii euro);

- norma de amortizare pentru partea pasiv a fondurilor fixe, (%/an).

Amortizarea pentru partea activ a fondurilor fixe reprezint 14 % anual din valoarea acesteia:

Aa==150*0,14=21 (mii euro/an),

(1.7)Unde: Aa - amortizarea pentru partea activ a fondurilor fixe, (mii euro/an);

- Valoare utilaj, (mii euro);

- norma de amortizare pentru partea activ a fondurilor fixe, (%/an).Uzura anuala a mijloacelor fixe reprezint suma amortizrii prii pasive i a celei active:

A=Ap+Aa=41.625 + 21 =62.625 (mii euro/an),

(1.8)5. Rambursareai creditului: Suma creditului este de 1000 mii euro, ea este acordat pe o perioad de 5 ani cu rata dobnzii de 3.75 % anual.Graficul rambursarii creditului

AniiSuma inceputul anului mii euroRambursarea sumei de baza mii euroPlata dobinda %Suma finele anului mii euro

sem.I1000,00050,00037,500950,000

sem.II950,00050,00035,625900,000

sem.II900,00050,00033,750850,000

sem.IV850,00050,00031,875800,000

anul I200,000138,750338,750

sem.I800,00050,00030,000750,000

sem.II750,00050,00028,125700,000

sem.II700,00050,00026,250650,000

sem.IV650,00050,00024,375600,000

anul II200,000108,750308,750

sem.I600,00050,00022,500550,000

sem.II550,00050,00020,625500,000

sem.II500,00050,00018,750450,000

sem.IV450,00050,00016,875400,000

anul III200,00078,750278,750

sem.I400,00050,00015,000350,000

sem.II350,00050,00013,125300,000

sem.II300,00050,00011,250250,000

sem.IV250,00050,0009,375200,000

anul IV200,00048,750248,750

sem.I200,00050,0007,500150,000

sem.II150,00050,0005,625100,000

sem.II100,00050,0003,75050,000

sem.IV50,00050,0001,8750,000

anul IV200,00018,750218,750

Suma rambursrii n fiecare trimestru reprezint raportul dintre suma creditului i numru de trimestre pe perioada crora se acord creditul ( 1.9):

S=1000 (mii euro)/20=50 (mii euro),

(1.9)Dobnda se calculeaz ca 3.75% din suma restant la nceputul fiecrui trimestru :

D1=0.15*1000/4= 37.5 (mii euro);

(1.10)D2=0.15*950/4=35.625 (mii euro);D3=0.15*900/4=33.75 (mii euro);D4=0.15*850/4=31.875 (mii euro);D5=0.15*800/4=30 (mii euro);D6=0.15*750/4=28.125 (mii euro);D7=0.15*700/4=26.25 (mii euro);D8=0.15*650/4=24.375 (mii euro);D9=0.15*600/4=22.5 (mii euro);D10=0.15*550/4=20.625 (mii euro);D11=0.15*500/4=18.75 (mii euro);D12=0.15*450/4=16.875 (mii euro);D13=0.15*400/4=15 (mii euro); D14=0.15*.350/4=13.125 (mii euro);D15=0.15*300/4=11.25 (mii euro);D16=0.15*250/4=9.375 (mii euro);D17=0.15*200/4=7.5 (mii euro);D18=0.15*150/4=5.625 (mii euro);D19=0.15*100/4=3.75 (mii euro);D20=0.15*50/4=1.875 (mii euro).6.Venitul dup rambursare (Vr)- se determin ca diferen dintre venitul brut efectiv (VBE) i suma rambursrii creditului () (1.11):

Vr=VBE-Scredit ,

(1.11)Anul 1: Vr1=1536-338.725=1197.275 (mii euro);

Anul 2: Vr2=1920-308.75=1611.25 (mii euro);

Anul 3: Vr3=1920-278.75=1641.25(mii euro);

Anul 4: Vr4=1920-248.75=1671.25 (mii euro);

Anul 5: Vr5=1920-218.75=1701.25 (mii euro);

Anul 6: Vr6=1920 (mii euro);

Anul 7: Vr7=1920 (mii euro);

Anul 8: Vr8=1920 (mii euro);

Anul 9: Vr9=1920 (mii euro);

Anul 10: Vr10=1920 (mii euro).7. Determinm profitul pn la impozitare (PB), care reprezint cot parte venitul efectiv dup rambursare (Vr) ( 1.12), tiind c rentabilitatea medie ramural constituie 18 %:

PB=Vr*18% ,

(1.12)Anul 1: PB1=1197.275*18%=215.5095(mii euro);

Anul 2: PB2=1611.25*18%=290.025(mii euro);

Anul 3: PB3=1641.25*18%=295.425(mii euro);

Anul 4: PB4=1671.25*18%=300.825(mii euro);

Anul 5: PB5=1701.25*18%=306.225(mii euro);

Anul 6: PB6=1920*18%=345.6(mii euro);

Anul 7: PB7=1920*18%=345.6(mii euro);Anul 8: PB8=1920*18%=345.6(mii euro);Anul 9: PB9=1920*18%=345.6(mii euro);Anul 10: PB10=1920*18%=345.6(mii euro).7. Impozitul pe venit (Iv), care reprezint 12 % din profitul brut pn la impozitare (PB) (1.13):

Iv=PB*12% ,

(1.13)Anul 1: Iv1=215.5095*12%=25.861 (mii euro);

Anul 2: Iv2=290.025*12%=94.803 (mii euro);

Anul 3: Iv3=295.425*12%=35.451 (mii euro);

Anul 4: Iv4=300.825*12%=36.099 (mii euro);

Anul 5: Iv5=306.225*12%=36.747 (mii euro);

Anul 6: Iv6=345.6*12%=41.472 (mii euro);

Anul 7: Iv7=345.6*12%=41.472 (mii euro);Anul 8: Iv8=345.6*12%=41.472 (mii euro);Anul 9: Iv9=345.6*12%=41.472 (mii euro);Anul 10: Iv10=345.6*12%=41.472 (mii euro).8. Profitul net(PN): profitul net anual se determin ca diferen dintre profitul brut anual (PBi) i suma impozitului pe venit achitat pentru anul respectiv (Ivi) (1.14):

PNi=PBi Ivi ,

(1.14)Anul 1: PN1=215.5095-25.861=189.6485 (mii euro);

Anul 2: PN2=290.025-34.803=255.222 (mii euro);

Anul 3: PN3=259.425-35.451=259.974 (mii euro);

Anul 4: PN4=300.825-36.099=264.720 (mii euro);

Anul 5: PN5=306.225-36.747=269.478 (mii euro);

Anul 6: PN6=345.6-41.472=304.128 (mii euro);

Anul 7: PN7=345.6-41.472=304.128 (mii euro);Anul 8: PN8=345.6-41.472=304.128 (mii euro);Anul 9: PN9=345.6-41.472=304.128 (mii euro);Anul 10: PN10=345.6-41.472=304.128 (mii euro).9. Net cash flow-ul (NCF): Pentru anul i al unei perioade de exploatare net cash-flow-ul se determin ca suma dintre profitul net pe anul n cauz (PNi) i amortismentul anual (Ai),(1.15):

NCFi =PNi +Ai ,

(1.15)Anul 1: NCF1=189.6485+62.625=252.2735 (mii euro);

Anul 2: NCF2=255.222+62.625=317.847 (mii euro);

Anul 3: NCF3=259.974+62.625=322.599 (mii euro);

Anul 4: NCF4=264.720+62.625=327.351 (mii euro);

Anul 5: NCF5=269.478+62.625=332.103 (mii euro);

Anul 6: NCF6=304.128+62.625=366.753 (mii euro);

Anul 7: NCF7=304.128+62.625=366.753 (mii euro);Anul 8: NCF8=304.128+62.625=366.753 (mii euro);Anul 9: NCF9=304.128+62.625=366.753 (mii euro);Anul 10: NCF10=304.128+62.625=366.753 (mii euro).10. Valorea de lichidare a proiectului (Vl). Pentru al 10-lea an, fiind ultimul an de gestiune, se calculeaz valorea de lichidare (Vl) ca diferen dintre valoarea investiiilor totale (I) i suma uzurii acumulate (), (1.16):

Vl= I ,

(1.16)Vl = 1537.5 62.625*10=911.25 (mii euro).2 Determinarea indicatorilor eficienei economice1. Valoarea net actualizat total (VNAT): caracterizeaz, n valoare absolut, aportul de avantaj economic al proiectului de investiii, care reprezint diferena dintre suma investiiilor necesare exprimate n valoare actual (I) i valoarea total a net cash-flow-ului total actualizat (NCFact) (1.17) :VNAT= NCFact I,

(1.17)Net cash- flow- ul actualizat total (NCFact),(1.18):

NCFact= NCF*n* Ka,

(1.18)

Unde: NCF Net cash- flow- ul anual;

n perioada de analiz, 10 ani;

Ka coeficientul de actualizare(discontare).Etapele de calcul snt prezentate n tabelul 3:

Tabelul 4 Determinarea fluxului net de numerar actualizat (NCFa)Perioada examinata NCF, EuroValoarea coeficientului de discontareNCF actualizate, euro

Anul 1252,2740,877221,244

Anul 2317,8470,769244,424

Anul 3322,5990,675217,754

Anul 4327,3510,592193,792

Anul 5332,1030,519172,361

Anul 6366,7530,456167,239

Anul 7366,7530,400146,701

Anul 8366,7530,351128,730

Anul 9366,7530,308112,960

Anul 10366,7530,27099,023

1704,230

VNAT=1704.230-1537.5=166.73 (mii euro).

Am obinut VNAT>0, deci proiectul este rentabil. Pe durata de via economic permite de a rambursa cheltuielile suportate, i de a obine 166.73 mii euro ctig.2. Termenul de recuperare a investiiilor (T): arat perioada de timp, din durata de funcionare, n care efortul investiional se recupereaz pe seama profitului obinut. n abordare static se determin ca raport dintre valoarea investiiilor (I) i valoarea medie a net cash-flow-ului (), (1.19):

,

(1.19)

T=1537.5/(3385.939/10=4.54 (ani) sau 4 ani, 6 luni i 15 zile.Dac vom lua n consideraie factorul timp n determinarea termenului de recuperare a investiiilor, atunci vom obine urmtoarele rezultate conform tabelului 4:

Tabelul 4 Determinarea termenului de recuperare a investiiilor prin metoda dinamic

IndicatorulAnul 0Anul 1Anul 2Anul 3Anul 4Anul 5Anul 6Anul 7Anul 8Anul 9Anul 10

Investitiile1537,500

NCF,act.221,244244,424217,754193,792172,361167,239146,701128,730112,96099,023

Suma restanta la finele anului1316,2561071,832854,078660,286487,925320,686173,98545,255-67,705-166,728

Perioada de recuperare1 an1 an1 an1 an1 an1 an1 an1 an0,372ani

Termenul de recuperare8 ani 4 luni 12 zile

3. Indicele de profitabilitate (IP), caracterizeaz raportul dintre valoarea net actualizat total (VNAT) i fondurile de investiii (I) care stau la baza proiectului de investiii i genereaz acest volum de VNAT(1.20):

,

(1.20)

Conform calculelor din proiect: IP=166.73/1537.5*100%=10.804%

Exprimat sub form de coeficient: IP= 1+166.73/1537.5=1,1084. Rata intern de rentabilitate (RIR):reprezint acel nivel al ratei dobnzei care egaleaz veniturile actualizate cu cheltuielile actualizate, i care face ca valoarea venitului net actualizat s fie egal cu zero. Altfel spus, RIR este acea rat de actualizare, la care pe toat durata proiectului valoarea actual a veniturilor provenite din vnzarea produselorsau serviciilor s fie egal cu suma costurilor totale de investiii i de exploatare actualizate (1.21).

Analitic rata intern de rentabilitate se determin dup formula:

, (1.21)

Pentru a determina RIR, s-a calculat VNAT pentru ratele amin=15% i amax=20% (tab. 5)

RIR=15+(20-15)*[116.189/*(116.189+187.493)]=16.91%Tabelul 5 Determinarea valorii nete actualizate totale la diferite rate de actualizare(VNAT)

Perioada examinataVNAT (r=0)r=20%VNAT (r=20%)r=15%VNAT (r=15%)

0,000-1537,5001,000-1537,5001-1537,500

Anul 1252,2740,833210,1440,870219,478

Anul 2317,8470,694220,5860,756240,292

Anul 3322,5990,579186,7850,658212,270

Anul 4327,3510,482157,7830,572187,245

Anul 5332,1030,402133,5050,497165,055

Anul 6366,7530,335122,8620,482176,775

Anul 7366,7530,279102,3240,376137,899

Anul 8366,7530,23385,4530,327119,928

Anul 9366,7530,19471,1500,284104,158

Anul 10366,7530,16259,4140,24790,588

VNAT-187,493116,189

3 Analiza rezultatelor

Evaluarea proiectului de investiie considerat s-a realizat pe baza urmtoarelor criterii:

Valoarea net actualizat total (VNAT); Indicele de profitabilitate (IP);

Rata intern de rentabilitate (RIR); Termenul de recuperare a investiiilor (T): Calculele efectuate confirm valorile corespunztoare ale indicatorilor eficienei proiectului (tab. 6) i corespunderea lor condiiilor necesare.Tabelul 6 Indicatorii eficienei investiiiorNr. crt.Denumirea indicatorilorCondiia eficieneiValoarea calculat

1Valoarea net actualizat total (VNAT), mii euroVNAT 0166.73

2Indicele de profitabilitate (IP);IP>11.108

3Rata intern de rentabilitate (RIR), (%)RIR>CC16.91 >14

4Termenul de recuperare a investiiei, aniTrec