evaluare

Raport de evaluare pentru examen

CASA + TEREN

____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

DECLARAIE DE CONFORMITATECONFORM IVS 3 Prin prezenta, declar faptul ca la elaborarea prezentei lucrari s-au respectat: Cerintele standardelor profesionale de evaluare in vigoare (IVS Ed.a opta, 2007) ; Metodologia de evaluare recomandata de ANEVAR (Asociatia Nationala a Evaluatorilor din Romania) ; Codul deontologic al profesiei de evaluator (Anexa 1 la Statutul ANEVAR Ed.2008).

Mai precizez ca : Prezentrile faptelor din raport sunt reale i corecte, reflectnd cele mai pertinente cunotine ale evaluatorului; Analizele i concluziile sunt limitate numai la ipotezele i condiiile prezentate n raport; Evaluatorul nu are nici un interes personal, actual sau de perspectiv, n legatur cu proprietatea ce face obiectul prezentului raport de evaluare i nu este prtinitor fa de vreuna din prile implicate ntr-o eventual tranzacie; Evaluatorul ndeplinete cerinele adecvate de calificare profesional, fiind membru aspirant ANEVAR n domeniul evalurii proprietilor imobiliare; Evaluatorul are experien limitat n ceea ce privete localizarea i categoria de proprietate care este evaluat ; Nici o alt persoan nu a acordat asisten profesional evaluatorului n elaborarea prezentului raport de evaluare ; Evaluatorul i asum integral responsabilitatea faa de toate aspectele prezentate n raportul de evaluare. Intocmit, ing.Ecaterina BECHIR membru aspirant ANEVAR

1Membru aspirant ANEVAR Ecaterina BECHIR


CASA + TEREN

____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

SINTEZA EVALURIIBeneficiarul lucrrii Beneficiarul raportului de evaluare este Comisia de Examinare ANEVAR i n subsidiar proprietarul obiectului evalurii, dl. Popescu Dumitru. Obiectul evalurii Obiectul supus evalurii este constituit din proprietatea imobiliar de tip rezidenial, situat n intravilanul orasului Otopeni, str.Sofia, nr.12, judeul Ilfov, compus din suprafaa de 794.41 mp teren (curi-construcii), mpreun cu construcia amplasat pe terenul de curi-construcii i anume: o locuin (C1), cu regim de nlime P+1, avnd suprafaa construit la sol de 114,0 mp. Scopul evalurii Scopul evalurii a constat n estimarea valorii de pia a proprietii de mai sus, n vederea informrii proprietarului pentru negocierea preului de pia, n eventualitatea vnzrii. Data evalurii: 20.12.2011 La data evalurii, cursul de schimb al monedei naionale era de 4,3146 LEI/EUR. Data inspeciei proprietii imobiliare: 18.12.2011. Inspecia proprietii s-a fcut vizual i n mod personal de ctre evaluator mpreun cu reprezentantul proprietarului, toate investigaiile i analizele necesare fiind efectuate de evaluator. Data elaborrii raportului de evaluare: 21.12.2011. Tipul proprietii Proprietatea imobiliar analizat este de tip rezidenial. Dreptul de evaluat Imobilul rezidenial supus evalurii este n proprietatea d-lui. Popescu Dumitru, conform contractului de vnzare - cumprare autentificat sub nr. 240 / 04.02.2005. S-a considerat c toate drepturile de proprietate pot fi transferate integral. Informaii disponibile Evaluarea se bazeaz pe informaiile primite de la proprietar, investigaiile fcute la faa locului, informaii primite de la agenii imobiliare, informaii furnizate de Comisia Naional de Statistic, informaii din pres. S-au pus la dispoziie planurile proprietii care face obiectul evalurii i actele care atest dreptul de proprietate, precum si copie dupa documentatia cadastrala avizata de OCPI Ilfov pentru teren. S-au considerat aceste surse valabile, evaluatorul neverificnd autenticitatea actelor juridice ce au fost prezentate. 2Membru aspirant ANEVAR Ecaterina BECHIR


CASA + TEREN

____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

Metodologia de evaluare Valoarea urmrit n acest raport a fost valoarea de pia a proprietii imobiliare considerate. n conformitate cu Standardele Internaionale de Evaluare: Valoarea de pia este suma estimat pentru care o proprietate va fi schimbat, la data evalurii, ntre un cumprtor decis i un vnztor hotrt, ntr-o tranzacie cu pre determinat obiectiv, dup o activitate de marketing corespunzatoare, n care prile implicate au acionat n cunotin de cauz, prudent i fr constrngere . Evaluarea a fost fcut n conformitate cu prevederile Standardelor Internaionale de Evaluare (IVS) elaborate de Comitetul Internaional pentru Standarde de Evaluare, ediia a 8-a, 2007. Valoarea de pia a fost estimat utiliznd urmtoarele abordri: Abordarea prin comparaia vnzrilor ; Abordarea prin capitalizarea veniturilor ; Abordarea prin cost. Valorile obinute prin aplicarea celor trei metode de evaluare sunt: METODA DE EVALUAREMetoda comparaiei vanzrilor Metoda capitalizrii veniturilor Metoda costurilor

VALOARE ESTIMATA (LEI) 1.042.000 1.082.000 878.000

VALOARE ESTIMAT (EUR) 245.800 255.200 207.100

Concluzia evalurii Stabilirea valorii de pia s-a fcut prin analiza si reconcilierea rezultatelor obinute n urma aplicrii tuturor acestor metode de evaluare. Astfel, valoarea estimat la data de 20.07.2009 si propus pentru proprietatea imobiliar analizat este cea rezultat prin aplicarea metodei comparaiei vnzrilor.

In urma analizelor efectuate, in opinia mea, valoarea de pia a proprietii este de 1.042.000 LEI sau 245.800 EUR la data de 20.07.2009.Prezenta sintez nsoete raportul de evaluare complet, ipotezele restrictive i condiiile limitative fiind prezentate integral n cadrul raportului de evaluare. Evaluator stagiar, ing.Constantin CHICO membru aspirant ANEVAR



CASA + TEREN

____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

CUPRINS

DECLARAIE DE CONFORMITATE.................................................................................................1 SINTEZA EVALURII...........................................................................................................................2 CAPITOLUL 1. PREZENTARE GENERAL.....................................................................................5 CAPITOLUL 2. DESCRIEREA PROPRIETII IMOBILIARE.....................................................8 CAPITOLUL 3. ANALIZA PIEEI IMOBILIARE.......................................................................... 11 CAPITOLUL 4. CEA MAI BUN UTILIZARE................................................................................ 13 CAPITOLUL 5. EVALUAREA PROPRIETII IMOBILIARE................................................... 16 CAPITOLUL 6. RECONCILIEREA VALORILOR. OPINIA EVALUATORULUI.................... 27 ANEXA 1- DEVIZ LUCRRI....29 CONTRACT DE VNZARE-CUMPRARE (3 file) CERTIFICAT DE NREGISTRARE (1 fil) DOCUMENTE CADASTRALE (9 file) FOTOGRAFII COMPARABILE



CASA + TEREN

____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

CAPITOLUL 1. PREZENTARE GENERAL1.1. Obiectul evalurii Obiectul supus evalurii este constituit din proprietatea imobiliar de tip rezidenial, situat n intravilanul orasului Otopeni, str.Sofia, nr.12, judeul Ilfov, compus din teren in suprafaa de 794,41 mp (curi-construcii), mpreun cu construcia amplasat pe terenul de curi-construcii i anume: o locuin (C1), cu regim de nlime P+1, suprafaa construit la sol de 114,0 mp, imobil descris n cuprinsul raportului de evaluare. 1.2. Scopul i utilizarea evalurii Scopul prezentului raport de evaluare este estimarea valorii de pia a proprietii de mai sus, n vederea informrii proprietarului pentru negocierea preului de pia, n eventualitatea vnzrii. 1.3. Definiia valorii i data evalurii Valoarea urmrit n acest raport a fost valoarea de pia a proprietii imobiliare considerate, la data de 20.12.2011. n conformitate cu Standardele Internaionale de Evaluare ediia a VIII a, 2007: Valoarea de pia este suma estimat pentru care o proprietate va fi schimbat la data evalurii ntre un cumprtor decis i un vnztor hotrt, ntr-o tranzacie cu pre determinat obiectiv, dup o activitate de marketing corespunzatoare, n care prile implicate au acionat n cunotin de cauz, prudent i fr constrngere . 1.4. Moneda raportului Opinia final a evalurii este prezentat in LEI i EUR. 1.5. Data inspeciei proprietii Inspecia proprietii a fost fcut n data de 18.12.2011. 1.6. Surse de informare Evaluarea s-a bazat, n principal, pe: - informaii si documente puse la dispoziie de proprietar, respectiv contractul de vnzare-cumprare, planurile de ncadrare n zon, planurile construciilor; - ANEVAR, Standarde Internaionale de Evaluare, Ediia a opta 2007, versiune CD-ROM, din care: IVS 1 Valoarea de piata baza de evaluare, IVS 3 Raportarea evaluarii, GN 1 Evaluarea proprietatii imobiliare; - Constantin Petianu, Cristina Burlacu, Corneliu chiopu, CONSTRUCII - cldiri i alte construcii inginereti, ANEVAR, Bucureti, 2008; - Sorin urcu, Aurel Cristian, ndreptar tehnic pentru evaluarea imediat, la preul zilei, a costurilor elementelor i construciilor de locuine - procentual i valoric, Ed. MATRIX ROM, Bucuresti, Februarie 2009; - Normativul P 135/99; - date privind piaa imobiliar din zona n care este amplasat proprietatea. Toate informaiile obtinute i documentele furnizate au fost luate ca atare, fiind acceptate ca exacte. 5Membru aspirant ANEVAR Ecaterina BECHIR


CASA + TEREN

____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

1.7. Metodologia de evaluare i forma de estimare a valorii Baza evalurii realizate in prezentul raport este valoarea de pia aa cum a fost ea definit mai sus. Etapele parcurse pentru determinarea acestei valori au fost: documentarea, pe baza unei liste de informatii solicitate proprietarului; inspectia proprietatiii; stabilirea limitelor si ipotezelor care au stat la baza elaborarii raportului; selectarea tipului de valoare estimata in prezentul raport; analiza tuturor informatiilor culese; aplicarea metodelor de evaluare considerate oportune pentru determinarea valorii; analiza rezultatelor obtinute si fundamentarea opiniei evaluatorului; redactarea raportului de evaluare. n teoria i practica internaional a evalurii, sunt folosite in general una sau mai multe din urmtoarele abordri: Abordarea prin comparaie ; Abordarea prin venit ; Abordarea prin cost. Abordarea prin comparaie, estimeaz valoarea unei proprieti imobiliare prin compararea proprietii de evaluat cu proprieti similare tranzacionate sau oferite spre tranzacionare recent, aplicnd coreciile necesare aferente elementelor de comparaie alese ca reprezentative. Abordarea prin venit (capitalizarea veniturilor), estimeaz valoarea unei proprieti prin actualizarea beneficiilor ateptate de pe urma acesteia (n cazul imobiliar aceste beneficii fiind exprimate prin chiria practicat pe piaa local pentru proprieti similare celei de evaluat) ntr-o valoare prezent. Actualizarea veniturilor ateptate se face cu ajutorul unei rate de capitalizare rezultate din analiza pieei tipului respectiv de imobil. Abordarea prin cost, estimeaz valoarea unei proprieti imobiliare pe baza costurilor necesare la momentul evalurii pentru a reconstrui o copie fidel a cldirii existente. Pentru a afla valoarea corect a proprietii de evaluat, anumite corecii trebuie fcute, corecii care constau n deducerea uzurii (att uzura fizic ct i cea moral, rezultat din eventuala neadecvare funcional) i n adiionarea costului terenului i a profitului normal pe care l obine antreprenorul.

1.8. Ipoteze restrictive Datele cuprinse n raportul de evaluare au fost confirmate i nsuite prin vizitarea proprietii, ocazie n care au fost puse la dispoziie planurile, actele care atest dreptul de proprietate, etc. S-au considerat aceste surse credibile, evaluatorul neverificnd autenticitatea actelor juridice si a celorlalte documente prezentate. Evaluarea a fost fcut presupunnd c proprietatea a fost construit n conformitate cu autorizaiile i avizele legale i c este ocupat i folosit fr nclcarea prevederilor legale. Evaluatorul nu a efectuat expertiza structurii cldirilor i nu a testat instalaiile i echipamentele aferente acestora. n consecin evaluarea se bazeaz pe informaiile puse la dispoziie de proprietar i pe observaiile constatate n urma inspeciei directe. 6Membru aspirant ANEVAR Ecaterina BECHIR


CASA + TEREN

____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

S-a considerat c nu exist defecte ascunse ce ar putea influena prerea evaluatorului asupra valorii proprietii. Nu s-au inspectat acele pri ale proprietii care sunt acoperite, ascunse sau inaccesibile i evaluarea s-a fcut considernd ca acestea sunt n condiii normale. Nu s-a investigat prezena sau absena substanelor nocive existente n unele materiale de construcii. n absena unor informaii privind acest aspect, evaluarea s-a fcut considernd c nu sunt pierderi de valoare din aceste considerente. Nu s-au investigat stabilitatea i caracteristicile geologice ale terenului i evaluarea s-a fcut considernd ca terenul ndeplinete toate condiiile necesare pentru construirea unei proprieti ca cea analizata. Evaluatorul nu a investigat proprietatea din punct de vedere al polurii sau contaminrii mediului nconjurtor (sol, aer, ap), iar evaluarea realizat nu a inut cont n nici un fel de aceste aspecte care ar putea afecta valoarea proprietii. 1.9. Clauze limitative Prezentul raport de evaluare este ntocmit pentru uzul Comisiei de Examinare ANEVAR i n subsidiar pentru proprietarul obiectului evalurii, dl. Popescu Dumitru, utilizarea lui fiind numai pentru destinaia stabilit anterior. Nu se accept vreo responsabilitate dac este transmis altor persoane, fie pentru scopul declarat, fie pentru orice alt scop. n conformitate cu prevederile Standardelor Internationale, acest Raport de evaluare nu va putea fi inclus n ntregime sau parial n documente, circulare sau n declaraii, nici publicat sau menionat n alt fel, fr aprobarea scris a evaluatorului asupra formei i contextului n care ar putea s apar. Valorile separate pentru teren i pentru construcii nu pot fi utilizate n alte evaluri i, dac sunt utilizate, valorile nu sunt viabile. Previziunile sau estimrile de exploatare coninute n raport sunt bazate pe condiiile actuale ale pieei, pe factorii anticipai ai ofertei i cererii pe termen scurt i pe o economie relativ stabil. Ca urmare, aceste previziuni se pot schimba n funcie de condiiile viitoare. 1.10. Beneficiarul lucrarii Beneficiarul raportului de evaluare este Comisia de Examinare ANEVAR i n subsidiar proprietarul obiectului evalurii, dl. Popescu Dumitru, domiciliat n Bucureti, sector 1, str.Comana, nr.3, ap.1. 1.11. Prezentarea evaluatorului Ing. Ecaterina Bechir, membru aspirant ANEVAR n domeniul evalurii proprietailor imobiliare.



CASA + TEREN

____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

CAPITOLUL 2. DESCRIEREA PROPRIETII IMOBILIAREProprietatea imobiliar care reprezinta obiectul prezentului raport este de tip rezidenial, fiind compusa din teren in suprafaa totala de 794,41 mp si o constructie: cladire cu functiunea de locuin (C1). 2.1. Amplasamentul proprietatii Proprietatea imobiliara analizata se afla situata pe strada Sofia, nr.12, oras Otopeni, judeul Ilfov, la o distant de cca. 14 km de municipiul Bucureti. Localizarea este intr-o zona rezidentiala, linistita, existand aici case de locuit si vile, aflate intr-o stare buna si foarte buna. Accesul la proprietate se face din strada 23 August, la circa 150 m pe strada Sofia (asfaltata), dotata cu retea de alimentare cu apa, canalizare, gaze, electricitate, telefon. 2.2. Situatia juridica a proprietatii Proprietatea este deinut in proprietate exclusiva de dl. Popescu Dumitru, dupa cum rezult din Contractul de vnzare-cumprare autentificat sub nr.240/04.02.2005 i din ncheierea de carte funciar. Se consider toate drepturile referitoare la proprietate transmise si transmisibile integral. Proprietatea este intabulata si are numar cadastral 1237, inscris in Cartea Funciara nr.1083 a orasului Otopeni. 2.3. Teren si amenajari Terenul aferent proprietii este in suprafata totala de 114,00 mp (din masuratorile cadastrale), din care: 114,00 mp teren curi-construcii; este plan, fara impedimente de natura a-i afecta functionalitatea; are forma neregulata, cu o deschidere la strada Sofia de 17,01 m; se invecineaza cu proprietati particulare: -la Nord proprietate particulara, Mustata Constantin; -la Sud proprietate particulara, Petre Marius; -la Est strada Sofia; -la Vest proprietate particular, Grosu Gheorghe. Nu au fost semnalate litigii intre proprietar si vecini referitoare la granitele proprietatii. beneficiaza de intreg pachetul de utilitati specifice zonei in care este amplasat: -energie electrica ; -alimentare cu apa din reteaua localitatii + put propriu ; -canalizare la reteaua localitatii + fosa septica ; -retea de gaze ; -telefonie ; n zon nu au fost observai factori poluani ai solului i subsolului i se presupune c infestarea terenului n cauz se afla n condiii acceptabile. Proprietatea imobiliara nu este amplasata intr-o zona cu pericol de inundare. In concluzie, se poate aprecia ca pozitia terenului este avantajoasa, fiind adecvata pentru dezvoltari imobiliare.



CASA + TEREN

____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

2.4. Descrierea construciei i amenajrilor 2.4.1. Construcia C1 Are functiunea de locuinta si a fost construita in anul 2010. Caracteristici: Regim de inaltime: P+1; Suprafata construita la sol: Sc la sol = 114,00 mp; Suprafata construita totala: Sc totala = 227 mp; Suprafata utila totala: Su = 149,75 mp. Structura de rezistenta: Fundatii continue elastice de beton armat; Zidarie portant din caramida; Plansee din beton armat turnat monolit; arpanta pe scaune din lemn de rinoase; nvelitoare igl. Constructia este prevazuta cu tamplarie exterioara din lemn stratificat cu geam termopan la parter si etaj, o usa de acces este din lemn de stejar, o a doua usa de acces este din lemn si geam termopan; tamplaria interioara este din lemn de stejar. Accesul intre nivele se face printr-o scara interioara din beton armat acoperita cu parchet, mana curenta din lemn. Finisaje: Pardoseli din parchet din lemn de stejar in living, dormitoare si holul de la etaj; gresie in bai, bucatarie si holuri; mozaic venetian la terase. Pereti si tavane interioare finisati in glet de ipsos si zugraveli in vopsea lavabil in camere si holuri, placi de faianta in bucatarie si bai. Finisaje exterioare: tencuieli si zugraveli in calciu si praf de piatra. Instalatia de apa-canal: Alimentarea cu ap din reeaua localitii i pu propriu cu hidrofor; contorizare individuala pentru apa rece. Deversarea apelor menajere se face in reteaua de canalizare a localitatii. Instalatia de gaz metan: Bransata la reteaua de gaze a localitatii, alimenteaza centrala termica si aragazul. Instalatia de incalzire: Centrala termica proprie, asigura apa calda menajera si incalzirea casei. Instalatia este realizata din teava de cupru, corpurile radiante din otel. Instalatia de telefonie: Post telefonic pe linie individuala. 9Membru aspirant ANEVAR Ecaterina BECHIR


CASA + TEREN

____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

Starea constructiei la data efectuarii inspectiei: cladirea este in stare buna datorita managementului bun din partea proprietarului. Gardul care mprejmuiete proprietatea pe toate laturile este executat pe latura de la strad pe fundaii continue, din crmid de 25 cm i panouri metalice, pe laturile laterale i cea din spate mprejmuirea este executat cu un soclu de 60 cm, stlpi din eav metalic cu panouri de plas ntre ei. nlimea gardului este de 2,00 m.



CASA + TEREN

____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

CAPITOLUL 3. ANALIZA PIEEI IMOBILIARE3.1. Considerente generale Piata imobiliara se defineste ca un grup de persoane sau firme care intra in contact in scopul de a efectua tranzactii imobiliare. Participantii la aceasta piata schimba drepturi de proprietate contra unor bunuri, de regula bani. O serie de caracteristici speciale deosebesc pietele imobiliare de pietele bunurilor sau serviciilor : Fiecare proprietate imobiliara este unica iar amplasamentul sau este fix; Pietele imobiliare nu sunt piete eficiente ; Numarul de vanzatori si cumparatori care actioneaza este relativ mic; Proprietatile imobiliare au valori ridicate care necesite o putere mare de cumparare, ceea ce face ca aceste piete sa fie sensibile la stabilitatea veniturilor, schimbarea nivelului salariilor, numarul de locuri de munca, influentate fiind de asemenea de tipul de finantare oferit, volumul creditului care poate fi dobandit, marimea avansului de plata, dobanzi; In general proprietatile imobiliare nu se cumpara cu banii jos, iar daca nu exista conditii favorabile de finantare, tranzactia este periclitata. Spre deosebire de pietele eficiente, piata imobiliara nu se autoregleaza ci este deseori influentata de reglementarile guvernamentale si locale; Cererea si oferta de proprietati imobiliare pot tinde catre un punct de echilibru, dar acest punct este teoretic si rareori atins, existand intotdeauna un decalaj intre cerere si oferta; Oferta pentru un anumit tip de cerere se dezvolta greu iar cererea poate sa se modifice brusc, fiind posibil astfel ca de multe ori sa existe supraoferta sau exces de cerere si nu echilibru; Cumparatorii si vanzatorii nu sunt intotdeauna bine informati, iar actele de vanzare-cumparare nu au loc in mod frecvent. Datorita tuturor acestor factori, comportamentul pietelor imobiliare este dificil de previzionat. Sunt importante motivatiile, interactiunea participantilor pe piata si masura in care acestia sunt afectati de factori endogeni si exogeni proprietatii. Piata imobiliara este fara indoiala, una dintre cele mai dinamice piete, cunoscand permanent fluctuatii. Interesul ridicat fata de aceasta piata este confirmat de o noua legislatie in domeniu, de competitia bancilor in ceea ce priveste creditele ipotecare, de investitiile imobiliare ale intreprinzatorilor straini. Dezvoltarea pietei imobiliare este strans legata de strategia de dezvoltare a creditelor ipotecare pentru investitiile imobiliare. Valorile prezentate in lucrare au fost estimate in conditiile create de actuala criza financiara mondiala, aflata la momentul elaborarii lucrarii in plina desfasurare. Tedinta ulterioara a pietii imobiliare actuale este dificil de apreciat in spiritul principiului anticiparii, mai ales ca in spatiul national efectele crizei sunt abia la inceputul manifestarii lor. In conditiile in care bancile nu vor gasi solutii sa evite restrictiile de creditare care le-au fost impuse, lipsa finantarilor din piata va determina o diminuare a numarului de tranzactii, ceea ce va duce si la o scadere lenta, dar sigura a preturilor proprietatilor. 3.2. Descrierea ofertei n zona Proprietatea care face obiectul prezentului raport este amplasata in intravilanul oraului Otopeni, la circa 14 km de municipiul Bucureti, avand ca vecinatati case de locuit individuale, terenuri libere. 11Membru aspirant ANEVAR Ecaterina BECHIR


CASA + TEREN

____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

Zona este echipat cu tot pachetul de utiliti. Conform studiului unui portal imobiliar care analizeaza anunturile publicate de persoane particulare in publicatiile specializate in publicitate imobiliara, s-a constatat incepand cu trimestrul 3 al anului 2008 o reducere continua a numarului si preturilor tranzactiilor, in principal datorita lipsei de lichiditati, pe toate segmentele de oferte. 3.3. Descrierea cererii n zona Cererea reflect necesitile, dorinele materiale, puterea de cumprare i preferinele cumprtorilor. Momentul de varf al ascensiunii pietei de tranzactiii rezidentiale a fost atins in 2007. Acum insa, in contextul financiar international, piata da o impresie de blocare, observadu-se totusi un proces de departajare a proprietatilor cumparate. Accentul se pune acum pe calitatea si locatia imobilelor, dar in special pe imprejurimi, privelistea oferita, spatiul verde si facilitati. Pretul astfel, a inceput sa se tempereze si sa se diferentieze totodata, in functie de aceste variabile. Pentru analiza cererii s-a procedat la identificarea utilizatorilor pentru tipul de proprietate imobiliar studiat. Principalii factori luai n considerare n analiza cererii au fost: - localizare; - atractivitatea zonei; - faciliti oferite (confort, dotri); - disponibilitatea posibilitilor de transport. Cererea pentru proprietati de tipul celei analizate vine din partea unei categorii de populatie cu venituri medii spre mari, ce doresc sa aiba o locuinta pe pamant, care sa ofere confort, si sa fie cat mai aproape de oras. Cererea pentru case si vile din zona provine din partea clasei medii a oamenilor de afaceri atat romani cat si straini, primii fiind interesati pentru cumparare iar cei din urma mai mult pentru inchiriere. 3.4. Echilibrul pietei Analizand evolutia pietei imobiliare, se poate afirma ca: Pe termen scurt, piata imobiliara este o piata a cumparatorului, datorita perioadei pe care o traversam si depinde in principal de disponibilitatea resurselor de finantare. Din punct de vedere al veniturilor, in urmatoarea perioada acestea vor ramane la acelasi nivel; Pe termen lung, piata imobiliara are o oarecare stabilitate prin faptul ca se va pastra un numar relativ ridicat de cereri de proprietati imobiliare, dar depinde de schimbarile care se vor produce in veniturile populatiei, precum si de disponibilitatea fondurilor banesti. Pe piata imobiliara, cererea pentru acest tip de imobile exista inca, datorita caracteristicilor urbanistice, arhitectonice, tehnice si economice. Un alt motiv al cererii este si rentabilitatea investitiei, chiriile fiind uor cresctoare (pe fondul reducerii vanzarilor), cu toate c preurile de inchiriere sunt relativ mari, putand depi 1000 EUR/lun. Fiind o zon nepoluat industrial, pentru spatii de locuit si rezidentiale cu o calitate buna a vecintilor, cererea ramane usor mai mare dect oferta.



CASA + TEREN

____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

CAPITOLUL 4. CEA MAI BUN UTILIZARE4.1. Definiie Cea mai buna utilizare este definita ca: Utilizarea rezonabil, probabil i legal a unui teren liber sau construit care este fizic posibila, fundamentat adecvat, fezabil financiar i care are ca rezultat cea mai mare valoare . Conceptul de cea mai buna utilizare este un concept fundamentat de piata imobiliara, analiza pietei imobiliare (realizata in capitolul precedent) constituind baza pentru determinarea CMBU a proprietatii. Un imobil existent sau propus pentru o anumita utilizare poate fi considerat in functie de criteriile fezabilitatii financiare si productivitatii maxime numai dupa ce s-a demonstrat ca exista o confirmare corespunzatoare pe piata pentru existenta acelei utilizari. Scopul declarat al evaluarii si al prezentului raport de evaluare il reprezinta estimarea valorii de piata. Drept consecinta, analiza celei mai bune utilizari a proprietatii imobiliare identifica cea mai profitabila utilizare competitiva pe care o poate avea proprietatea. 4.2. Alegerea Celei Mai Bune Utilizri (CMBU) Cea mai buna utilizare a unei proprietati imobiliare trebuie sa indeplineasca patru criterii : Sa fie permisa legal : implica analizarea reglementarilor privind zonarea, restrictiile de construire, normativele ce constructii, restrictiile privind constructiile din patrimoniu, impactul asupra mediului, clauzele contractului de inchiriere. Sa fie posibila fizic : semnifica luarea in considerare a dimensiunilor, formei, suprafetei, structurii geologice a terenului, accesibilitatea sa, riscul unor dezastre naturale, capacitatea si disponibilitatea utilitatilor publice, conditiile fizice. Sa fie fezabila financiar : face necesara determinarea obtinerii de venituri de catre utilizarile respective, venituri care sa acopere cheltuielile de exploatare, obligatiile financiare si amortizarea capitalului, deci venituri care conduc la obtinerea unor fluxuri financiare pozitive. Sa fie maxim profitabila : dintre utilizarile fezabile financiar, cea mai buna utilizare este acea utilizare care conduce la cea mai mare valoare reziduala a terenului, in concordanta cu rata de fructificare a capitalului ceruta de piata pentru acea utilizare. Cea mai buna utilizare este analizata de obicei pentru : - terenul liber; - terenul construit. Daca cladirea existenta va ramane in continuare, cea mai buna utilizare se bazeaza pe situatia in care se pot maximiza beneficiile sau veniturile pe care le produce proprietatea, prin cladirea sa. Tinand seama de aceste considerente, CMBU va fi analizata in situatia terenului construit. Cea mai buna utilizare in cadrul proprietatii evaluate ar putea-o reprezenta atat utilizarea actuala proprietate rezidentiala, sau utilizarea cladirii ca spatiu de birouri. In analiza celei mai bune utilizari, care a avut in vedere situatia actuala de teren construit si avand in vedere conformarea cladirii, au rezultat urmatoarele variante : 13Membru aspirant ANEVAR Ecaterina BECHIR


CASA + TEREN

____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

Varianta I : Utilizarea proprietatii imobiliare ca locuinta, avand in vedere ca in zona exista numai case si vile rezidentiale, multe dintre ele fiind construite sau modernizate in ultimii trei ani, are urmatoarele avantaje: Amplasarea intr-o zona linistita; Curtea are un spatiu suficient de relaxare; Compartimentarile interioare au fost special concepute pentru functionarea ca locuinta, asigurand folosirea optima a spatiilor caracteristice; Inchirierea se poate face imediat. Varianta II : Utilizarea proprietatii imobiliare in scopul inchirierii ca spatiu cu destinatie comerciala, respectiv spatiu de birouri, prezinta urmatoarele aspecte: Amplasarea intr-o zona retrasa; Prezinta risc de clientela redusa; Imobilul prin modul de compartimentare, poate asigura spatii pentru birouri; Exista posibilitatea crearii de spatii de parcare suplimentare; Inchirierea se poate face numai dupa efectuarea unor lucrari specifice, care atrag unele cheltuieli de conversie. Ambele variante sunt: permisibile legal, datorita faptului ca la construirea imobilului de pe terenul mentionat s-au obtinut toate avizele si autorizatiile legale, respectindu-se toate conditiile impuse de certificatul de urbanism eliberat de Primaria oraului Otopeni (inclusiv regimul de inaltime al zonei si obtinerea avizului de mediu); posibile fizic, datorita faptului ca suprafata terenului permite dezvoltarea spatiilor necesare, de asemenea, forma si structura geologica a terenului (teren normal de fundare) nu afecteaza utilizarile alternative mentionate; Utilitatile publice (apa, canalizare, retele electrice, gaze) permit bransarea imobilului fara dificultati. fezabile financiar, datorita faptului ca fluxurile rezultate din aceste utilizari sunt pozitive, dupa cum urmeaza : VARIANTA I - Utilizarea proprietatii imobiliare in scopul inchirierii ca locuinta Din informatii din piata (chirii pentru proprietati similare in zona = 1.200 EUR/luna), rezulta: VENITURI (anuale): Venit Brut Potential = Chiria lunara x 12 luni; VBP = 1.200 EUR x 12 luni = 14.400 EUR = 62.130 LEI (1 EUR = 4,3146 LEI); Pierderi prin intarzierea la plata a chiriei, 5% = 3.107 LEI; Total VENIT BRUT din exploatare = 62.130 LEI 3.107 LEI = 59.023 LEI. CHELTUIELI (anuale): taxe si impozite: 1.500 LEI; asigurari: 1.200 LEI; intretinerea si consumul de utilitati pe cheltuiala chiriasului; Total CHELTUIELI = 2.700 LEI. VENIT NET din exploatare = 59.023 LEI 2.700 LEI = 56.323 LEI. CHELTUIELI DE CONVERSIE: zugraveli: 8.000 LEI. TOTAL CHELTUIELI CONVERSIE: 8.000 LEI. 14Membru aspirant ANEVAR Ecaterina BECHIR


CASA + TEREN

____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

Varianta II - Utilizarea proprietatii imobiliare in scopul inchirierii ca spatiu de birouri Din informatii din piata (chiria medie = 8 EUR/mp/luna) si pentru Su = 149,75 mp, rezulta: VENITURI (anuale): Venit Brut Potential = Chiria lunara x Su x 12 luni; VBP = 8 EUR/mp/luna x 149,75 mp x 12 luni = 14.376 EUR = 62.027 LEI; Pierderi prin neocupare, 10% = 6.203 LEI; Total VENIT BRUT din exploatare = 62.027 LEI 6.203 LEI = 55.824 LEI. CHELTUIELI (anuale): taxe si impozite: 1.500 LEI; asigurari: 1.200 LEI; intretinerea si consumul de utilitati pe cheltuiala chiriasului; Total CHELTUIELI = 2.700 LEI. VENIT NET din exploatare = 55.824 LEI 2.700 LEI = 53.124 LEI. CHELTUIELI DE CONVERSIE: aparate aer conditionat: 12.000 LEI; detectoare si avertizoare: 2.600 LEI; retea voce-date: 1.400 LEI; zugraveli: 8.000 LEI. TOTAL CHELTUIELI CONVERSIE: 24.000 LEI. Luand in considerare situatia actuala la nivel politic si economic din Romania (in privinta riscului), corelat cu informatiile specifice de piata (zona si tipul de imobile de acest gen), se va opta pentru o rata de capitalizare de 8% pentru proprietati rezidentiale si 9% pentru spatii comerciale/birouri. Sintetizand cele doua variante obtinem: Nr.crt. 1 2 3 4 5 6 7 8 Indicator VENIT BRUT POTENTIAL VENIT BRUT din EXPLOATARE CHELTUIELI VENIT NET ANUAL RATA DE CAPITALIZARE VALOAREA CAPITALIZATA CHELTUIELI de CONVERSIE VALOAREA PROPRIETATII Varianta I 62.130 59.023 2.700 56.323 8% 704.038 8.000 696.038 (LEI) Varianta II 62.027 55.824 2.700 53.124 9% 590.267 24.000 566.267

Din prezentarea de mai sus rezulta ca utilizarea proprietatii in VARIANTA I are ca rezultat cea mai mare valoare, respectiv 696.038 LEI si ca urmare cea mai buna utilizare a proprietatii este cea actuala, de proprietate imobiliara rezidentiala, cu destinatia de locuinta.



CASA + TEREN

____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

CAPITOLUL 5. EVALUAREA PROPRIETII IMOBILIAREPentru estimarea valorii de pia a proprietatii, n prezenta lucrare s-au folosit toate cele trei abordari de evaluare acceptate de Standardele Internationale de Evaluare: Abordarea prin cost; Abordarea prin venit; Abordarea prin comparaie. Pentru determinarea valorii de pia a terenului s-a folosit: Abordarea prin comparatie. Stabilirea valorii de pia s-a fcut prin analiza rezultatelor obinute n urma aplicrii acestor abordri de evaluare i a fost estimat n EURO i n LEI, n condiiile plii cash. Toate valorile numerice exprimate n acest raport de evaluare au fost calculate fr TVA. 5.1. EVALUAREA PROPRIETATII PRIN COST Valoarea proprietatii determinata prin abordarea prin cost este abordarea comparativa ce ia in considerare ca substitut, pentru cumpararea unei anumite proprietati, alternativa de a construi o alta proprietate, fie ca o copie identica a originalului, fie ca o proprietate cu aceeasi utilitate. In contextul proprietatii imobiliare, o persoana nu ar plati mai mult pentru o proprietate decat costul pentru achizitia terenului echivalent si pentru construirea unei cladiri alternative, fara sa fie implicate timpul, riscul si neadecvarea. In practica, abordarea presupune o estimare a deprecierii pentru proprietatile mai vechi si/sau cu deficiente functionale, cand o estimare a costului de nou ar depasi nepermis pretul cel mai probabil platibil pentru proprietatea evaluata. Abordarea prin cost stabileste limita superioara pana la care piata ar plati in mod normal pentru o proprietate anumita, cand aceasta ar fi noua. Fundamental pentru metoda costului este principiul substitutiei, care arata ca nici un comparator prudent nu va plati pentru o proprietate imobiliara un pret mai mare decat costul necesar pentru a obtine imediat un teren si a construi o cladire, cu o utilitate si atractivitate similara. Metoda costului poate fi aplicata pentru estimarea valorii de piata pentru: - constructii noi sau relativ noi, care reprezinta de regula si cea mai buna utilizare; - constructii cu vechime mare daca exista date suficiente pentru estimarea corecta a deprecierii; - constructii cu destinatii speciale, care se tranzactioneaza rar. Costul de inlocuire reprezinta costul estimat pentru a construi, la preturile curente la data evaluarii, o cladire cu utilitate echivalenta celei de evaluat, folosind materiale moderne, normative si planuri actualizate. Costul de reconstructie este costul estimat pentru a construi la preturile curente de la data evaluarii, o copie, o replica a cladirii evaluate, folosind aceleasi materiale, normative de constructie, arhitectura, planuri, calitate, ingloband toate deficientele, supradimensionarile si deprecierea cladirii evaluate. 16Membru aspirant ANEVAR Ecaterina BECHIR


CASA + TEREN

____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

5.1.1. Evaluarea cladirilor Evaluarea cldirilor s-a fcut prin metoda costurilor segregate, utiliznd costuri unitare pentru diferite componente ale cldirii, exprimate in uniti de msur adecvate. Succesiunea simplificata a procesului de evaluare prin metoda costurilor este urmatoarea: - stabilirea costului de inlocuire brut; - determinarea deprecierii totale; - determinarea costului de inlocuire net. Costul de nlocuire brut Costul de inlocuire brut reprezinta totalitatea cheltuielilor ce ar trebui efectuate la data elaborrii lucrrii, pentru realizarea unei cladiri similare (materiale, aprovizionare, transport, montaj, probe i altele). Costul de nlocuire brut s-a determinat n conformitate cu NDREPTARUL TEHNIC PENTRU EVALUAREA IMEDIATA, LA PRETUL ZILEI, A COSTURILOR ELEMENTELOR SI CONSTRUCTIILOR DE LOCUINTE PROCENTUAL SI VALORIC FEBRUARIE 2009, MATRIX ROM Bucuresti.. Pentru cladirea C1 fia nr.25, pag.82 Locuinte uzuale tip vila parter+1etaj+demisol nelocuibil, planseu din beton armat, terasa, zidarie caramida, toate facilitatile, incalzire centrala termica gaze si fisa nr.60, pag.172 pentru cladirea C2 Dependinta din zidarie, pe o fundatie usoara din beton, sarpanta simpla, tavanuiala din scanduri brute, invelitoare din tabla neagra, cu o zidarie de o caramida. Suprafaa construita a cldirii C1 destinata locuintei este de 396 mp. Suprafaa construita a cldirii C2 destinata garajelor este de 125,75 mp. Astfel, pentru cladirea C1, conform fisei, costul de nlocuire pentru 1 mp arie desfasurata este de 2.439,68 LEI (fara TVA), sau 575 EURO/mp. Costul de inlocuire brut pentru cladirea C1: CIBC1 = 396 mp x 2.439,68 LEI/mp = 966.113 LEI. Pentru cladirea C2, costul unitar de inlocuire (1.099,03 LEI fara TVA, conform indreptar) majorata cu 10% pentru instalatii sanitare, este 1.208,94 LEI/mp sau 285 EURO/mp. Costul de inlocuire brut pentru cladirea C2: CIBC2 = 125,75 mp x 1.208,94 LEI/mp = 152.024 LEI. Estimarea deprecierii Deprecierea este o pierdere de valoare fa de costul de reconstructie sau de inlocuire al cladirii, ce poate apare din cauze fizice, functionale sau externe. Deprecierea este diferena intre costul de reconstrucie sau nlocuire a construciei si valoarea ei de pia. Pierderea de valoare se reflect n: a) uzura fizic evideniat de rosturi, fisuri, infestri, defecte de structur, mbtrnirea materialelor, uzur care poate fi recuperabil sau nerecuperabil; b) neadecvare funcional este dat de demodarea, neadecvarea sau supradimensionarea cldirii, modelul instalaiilor si echipamentelor ataate; 17Membru aspirant ANEVAR Ecaterina BECHIR


CASA + TEREN

____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

c) depreciere economic (din cauze externe) se datoreaz unor factori externi proprietii imobiliare cum ar fi: modificarea cererii, utilizarea proprietilor imobiliare in zona, urbanismul, finanarea si reglementrile legale. Uzura fizica recuperabil se estimeaz numai la elementele ce trebuie reparate la data evalurii si se cuantific prin costul de readucere a elementului la condiia de nou sau ca si nou. Uzura fizica nerecuperabil se refera la elemente deteriorate fizic care nu pot fi in prezent corectate din motive practice si economice. Elementele uzurii fizice nerecuperabile sunt clasificate ca fiind cu via scurt si cu via lung. n calculele de estimare a uzurii fizice pentru elemente cu via scurt si cu via lung se utilizeaz metoda duratei de via fizic. Raportul care se aplica costului de reconstrucie este DVE/DVT (durata de viata efectiva / durata de via total). Costul de reconstrucie a elementelor cu via lung se determin prin diferena intre costul de reconstrucie total si costul de reconstrucie a elementelor fizice recuperabile si costul componentelor cu via scurt. Deprecierea fizica nerecuperabila a fost determinata ca medie ponderata a deprecierilor fizice pe cele 4 categorii de elemente ce compun o constructie (cf. P135/1999). Fata de structura elementelor componente ale constructiei si deprecierile prevazute in P135/1999, functie de ponderea efectiva (veziAnexa 1) si deprecierile constatate la inspectie, rezulta: Deprecierea estimata in urma inspectiei: 25% 30% 40% 30% 31,7 %

STRUCTURA CONSTRUCTIEI 24% 33% 29% 14% D (deprecierea - rezistenta - anvelopa - instalatii - finisaje fizica totala)

Nu s-au constatat deprecieri functionale sau din cauze externe. Costul de nlocuire net Costul de nlocuire net a imobilului destinat locuintei rezulta: CINC1 = CIBC1 x (1 D) = 966.113 LEI x (1-31,7/100) = 659.855 LEI; Costul de nlocuire net a imobilului destinat garajelor este: CINC2 = CIBC2 x (1 D) = 152.024 LEI x (1-31,7/100) = 103.832 LEI. Insumand cele doua valori obtinem costul de inlocuire net al constructiilor aferente proprietatii: CIN = CINC1 + CINC2 = 659.855 LEI + 103.832 LEI = 763.687 LEI sau 180.128 EUR. 5.1.2. Evaluarea terenului 18Membru aspirant ANEVAR Ecaterina BECHIR


CASA + TEREN

____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

Suprafata totala de teren care face obiectul prezentului raport de evaluare este de 794,41 mp din care 794,41 teren curi construcii. Pentru evaluarea terenului aferent proprietatii s-a aplicat metoda comparatiilor de piata, avand in vedere urmatoarele: analiza celei mai bune utilizari (CMUB); cea mai buna utilizare teren construit; valoarea de piata a fost luata din informatiile de pe piata imobiliara; valoarea de piata a terenului liber in zona este intre 10 si 15 Euro/mp. Estimarea valorii prin aceasta metoda se face prin analiza, comparatia si aplicarea de corectii unor loturi similare de teren pentru care exista informatii privind preturile. Efectuarea corectiei preturilor tranzactionate se face procentual, prin aplicarea unui sistem de indici si coeficienti. Oferta de terenuri in zona proprietatii este destul de bogat, iar n zona limitrofa (1-2 km) exista oferte care prezinta interes pentru cei care doresc sa cumpere in vederea construirii de imobile cu destinatia de locuinte. S-au selectat urmatoarele terenuri cu constructii, pentru intocmirea grilei de piata: A teren cu suprafata de 1.000 mp, situat in ora Otopeni, str. I.L. Caragiale; B teren cu suprafata de 800 mp, situat ora Otopeni, str. 9 Mai; C teren cu suprafata de 700 mp, situat ora Otopeni, str. Sofia, nr.78. Procedand la realizarea comparatiilor intre terenurile ofertate a rezultat: Nr. Crt(0)

Subiect Criterii de comparatie(1) (2)

Str. I.L. Caragiale Comp. A(3)

Str. 9 mai Comp. B(4)

Str. Sofia Comp. C(5)

Oferta 1 Pret oferta (EUR/mp) Corectie (%) Corectie valorica (EUR/mp) Pret corectat (EUR/mp) Drept de proprietate transferat Corectie (%) Corectie valorica (EUR/mp) Pre corectat Finantare Corectie (%) Corectie valorica (EUR/mp) Pre corectat (EUR/mp) Zona Corectie (%) Corectie valorica (EUR/mp) Pret corectat (EUR/mp)(1)

09/2011 ? 200 -10% -20 180 integral 0% 0 180 Cash 0% 0 180 similara 0% 0 180(3)

09/2011 110 -10% -11 99 integral 0% 0 99 cash 0% 0 99 similara 0% 0 99(4)

11/2011 135 -10% -14 121 integral 0% 0 121 cash 0% 0 121 similara 0% 0 121(5)

2

integral

3

cash

4

Pitesti

(0)

(2)



CASA + TEREN

____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

5

Suprafata (mp) Corectie (%) Corectie valorica (EUR/mp) Acces Corectie (%) Corectie valorica (EUR/mp) Raportul laturilor Corectie (%) Corectie valorica (EUR/mp) Utilitati Corectie (%) Corectie valorica (EUR/mp) Stare teren Corectie (%) Corectie valorica (EUR/mp) Pret corectat final Corecie net (EUR) Corecie net procentual (%) Corecie brut (EUR) Corecie brut procentual (%)

794,41

1000 +10% +18,00 favorabil 0% 0 favorabil 0% 0 toate 0% 0,00 similar 0% 0,00 198 -2 -6% 1 15%

800 0% 0 favorabil 0% 0 favorabil 0% 0 toate 0% 0,00 similar 0% 0,00 99 +11 0% 4 26%

700 -5% -6,05 favorabil % 0 favorabil 0% 0 toate 0% 0,00 similar 0% 0,00 115 +20 21% 7 48% 15%

6

favorabil

7

favorabil

8

toate

9

construit

Comparabila A are cea mai mica corectie bruta procentuala Pre corectat (EUR/mp) 9

Utilizam valoarea obtinuta pentru comparabila A drept valoare unitara de piata pentru terenul de evaluat: Valoare teren (curti-constructii) = 1.554 mp x 9 EUR/mp = 13.986 EUR = 59.296 LEI. Pentru terenul cu destinatie livada in suprafata de 2.594 mp, se alege o valoare medie de 5 Euro/mp, valoare selectata dintre cele din piata: Valoare teren excedentar (livada) = 2.594 mp x 5 EUR/mp = 12.970 EUR = 54.989 LEI. Adunand valorile celor doua tipuri de teren rezulta: TOTAL VALOARE TEREN = 13.986 EUR + 12.970 EUR = 26.956 EUR = 114.285 LEI. Valoarea proprietatii prin metoda costurilor se obtine prin insumarea costului de inlocuire net (CIN) al constructiilor cu valoarea totala a terenului: VALOAREA PROPRIETATII = 180.128 EUR + 26.956 EUR = 207.084 EUR = 877.974 LEI. Valoarea proprietatii imobiliare, prin metoda costurilor, este estimata la 878.000 LEI, echivalent a 207.100 EUR. 5.2. EVALUAREA PROPRIETATII PRIN COMPARATIE 20Membru aspirant ANEVAR Ecaterina BECHIR


CASA + TEREN

____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

Metoda comparaiei directe utilizeaz procesul de lucru in care estimarea valorii de pia se face prin analizarea pietei pentru a gasi proprietati similare, comparand apoi aceste proprietati cu cea de evaluat. Abordarea prin comparatia vanzarilor se va baza pe analiza proprietatilor comparabile pe perechi de date. Metoda comparatiei directe este aplicabila tuturor tipurilor de proprietati imobiliare, in conditiile existentei informatiilor cu privire la tranzactii recente, cu date sigure si care sa indice tendintele pietei. Pentru asigurarea credibilitatii concluziilor rezultate din aplicarea metodei comparatiei directe, evaluatorul a verificat datele de piata obtinute si a confruntat unele date pentru eliminarea erorilor. S-au cercetat cu atentie preturile, drepturile de proprietate transmise, conditiile de finantare, motivatia vanzatorilor, a cumparatorilor si data efectuarii tranzactiilor. S-a analizat in detaliu fiecare amplasament, starea fizica si functionala, caracteristicile economice. Elementele de comparatie principale luate in considerare sunt: drepturile de proprietate transmise; conditiile de finantare; conditiile de vanzare; conditiile pietei; localizarea; caracteristicile fizice; caracteristicile economice; utilizarea.

Analiza si cuantificarea corectiilor ce se impun pentru asemanarile si diferentele dintre proprietatile mentionate sunt evidetiate in tabelul de mai jos (grila datelor de piata - analiza datelor perechi). Procesul analitic cuprinde : identificarea elementelor de comparatie ce afecteaza valoarea tipului de proprietate evaluata; compararea atributelor fiecarei proprietati comparabile cu cele ale proprietatii evaluate si aprecierea diferentelor pentru fiecare element de comparatie (cantitativ si calitativ) ; efectuarea unei comparatii globale a proprietatilor comparabile corectate sau clasificate si extragerea unei singure valori din gama de valori rezultata. Comparabile alese: A = Vila Bascov/Glamboc, P+1, 150mp pe nivel, toate utilitatile, 1000 mp total teren, 180.000 E B = Vila periferie Pitesti, P+1, 200 mp, toate utilitatile, 250.000 E; C = Vila Valea Mare/Pitesti, P+1, 220mp, toate utilitatile, 500 mp teren, 1 garaj, 250.000 E. Tabelul centralizator al analizei comparative este prezentat in continuare:



CASA + TEREN

____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

GRILA DATELOR DE PIATA Specificaie Proprietatea de evaluat ? Proprieti comparabile Comp. B Comp. C Vila Pitesti Vila V. Mare 250.000 250.000 -2% -2% -5.000 -5.000 245.000 245.000 fr restricii fr restricii 0% 0% 0 0 245.000 245.000 identice identice 0% 0% 0 0 245.000 245.000 similar similar 0% 0% 0 0 245.000 245.000 normale normale 0% 0% 0 0 04/2009 04/2009 -10% -10% -24.500 -24.500 200 220 +21.437 foarte buna -10% -24.500 280 mp (+16,78%) +41.119 similar 0% 0 258.556 +4.287 foarte buna -10% -24.500 500 mp (+13,28%) +32.544 similar 0% 0 232.831 22Membru aspirant ANEVAR Ecaterina BECHIR

Pre oferta (EURO) Corecie (%)* Corecie val. (EUR) Pre corectat (EUR) Drept de proprietate Corecie (%) Corecie val. (EUR) Pre corectat (EUR) Condiii de finanare Corecie (%) Corecie val. (EUR) Pre corectat (EUR) Zona Corecie (%) Corecie val. (EUR) Pre corectat (EUR) Condiii de vnzare Corecie (%) Corecie val. (EUR) Data tranzacie/oferta Corecie (%) ** Corecie val. (EUR) Suprafaa util Corecie val. (EUR) *** Stare fizica Corectie (%) Corecie val. (EUR) Suprafata libera teren Corectie (%) Corecie val. (EUR)**** Utilitati Corectie (%) Corecie val. (EUR) Pre corectat (EUR)

fr restricii

fr restricii

intravilan

normale

20.07.2009

225 buna

Comp. A Vila Bascov 180.000 -2% -3.600 176.400 fr restricii 0% 0 176.400 identice 0% 0 176.400 similar 0% 0 176.400 normale 0% 0 06/2009 0% 0 300 -64.312 buna 0% 0 850 mp (+10,43%0 +18.402 similar 0% 0 160.490

1.335 mp

toate


CASA + TEREN

____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

Corecie net (EUR) Corecie net procentual (%) Corecie brut (EURO) Corecie brut procentual (%) Pre corectat (RON)

-19.510 -10,84% 86.314 47,95% 680.429

+8.556 +3,42% 116.556 46,62% 1.096.200 36,33%

-17.169 -6,87% 90.831 36,33% 987.134

Comparabila C are cea mai mic corecie total brut procentual: Valoarea adoptata: Comparabila C Valoarea proprietii obinut prin metoda comparaiei directe este: echivalent cu

232.831 987.134

EUR LEI

* = corectie uzuala rezultata din piata, intre pretul de oferta si cel al tranzactiilor efective; ** = corectie datorata tendintei de blocare a tranzactiilor pe piata, pe fondul crizei financiare actuale concretizata in lipsa de lichiditati; *** = corectiile pentru suprafata utila se fac dupa cum urmeaza: se alege perechea de proprietati dintre cele din tabel, A si C; se face raportul dintre diferenta preturilor corectate (din conditiile pietei) si diferenta suprafetelor utile ale celor doua proprietati, rezultand pretul unitar pentru corectie, astfel: 245.000-176.400=68.400 E, 300-220=80mp, rezultand o corectie unitara de 857,5 E/mp, ceea ce implica: - corectia pentru proprietatea A = (225mp-300mp)x857,5 E/mp = -64.312 E; - corectia pentru proprietatea B = (225mp-200mp)x857,5 E/mp = +21.437 E; - corectia pentru proprietatea C = (225mp-220mp)x857,5 E/mp = + 4.287 E; **** = Corectiile pentru dimensiunile terenului se fac dupa cum urmeaza: se alege perechea de proprietati din cele trei date in tabel, cu cele mai multe elemente comune (in cazul de fata perechea de proprietati B-C); se face raportul dintre diferenta preturilor corectate (din conditiile pietei) si diferenta suprafetelor de teren ale celor doua proprietati, rezultind pretul unitar pentru corectie, astfel: 229.687-212.537=17.150 E, 500-280=220mp, rezultand o corectie unitara de 77,95 E/mp, ceea ce implica: - corectia pentru proprietatea A = (1.335mp-850mp)x77,95 E/mp = +18.402 E; - corectia pentru proprietatea B = (1.335mp-280mp)x77,95 E/mp = +41.119 E; - corectia pentru proprietatea C = (1.335mp-500mp)x77,95 E/mp = +32.544 E;

Din calculele efectuate rezulta ca proprietatea pentru care ponderea corectiilor brute fata de pretul de baza este cea mai mica este vila situata in localitatea Valea Mare, locatie de la care s-a retinut si pretul pentru cladirea evaluata, adica 232.831 Euro. Valoarea proprietatii (constructii + teren aferent) prin metoda comparatiei directe este de 987.134 LEI, echivalent a 232.831 EUR. La valoarea proprietatii de mai sus se adauga valoarea terenului in exces (livada): Valoare teren livada : 12.970 EUR = 54.989 lei. Rezulta: Valoarea proprietii imobiliare, prin metoda comparaiei directe, este estimat la 1.042.000 LEI, echivalent a 245.800 EUR.



CASA + TEREN

____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

5.3. EVALUAREA PRIN VENIT (CAPITALIZAREA VENITURILOR) Metoda de evaluare prin venit reprezinta una din cele trei categorii mari de abordari ale evaluarii unei proprietati imobiliare, considerand proprietatea ca o investitie generatoare de venituri. Potentialii cumparatori nu sunt ocupantii proprietatii, ci sunt investitori interesati de veniturile realizate din exploatarea proprietatii si nu avantajele detinerii acesteia. Valoarea de randament exprima valoarea de piata a proprietatii imobiliare in intregul ei (teren + constructii), presupunand ca aceasta este in perfecta stare si realizeaza venituri din chirii. Proprietatile imobiliare care genereaza venituri se achizitioneaza ca investitii, proprietarul fiind interesat de capacitatea de a produce profit, acesta constituind elementul esential care influenteaza valoarea proprietatii. Analiza datelor privind cheltuielile si veniturile aferente unei proprietati constituie punctul de plecare in aplicarea metodelor de randament in evaluare. Valoarea unei proprietati este direct proportionala cu capacitatea beneficiara a acesteia. Metodele de evaluare bazate pe capitalizarea/actualizarea castigurilor constau in tehnici si formule matematice folosite de evaluatori pentru a realiza capacitatile beneficiare ale unei proprietati imobiliare (masoara castigurile realizate sub forma baneasca), care transforma castigurile viitoare in valori prezente. Metodele au la baza principiul previziunii anticipand fluxurile viitoare, actualizarea lor realizandu-se prin intermediul ratelor de actualizare respectiv capitalizare, obiectivul final al oricarui investitor fiind obtinerea unor castiguri care sa depaseasca investitia initiala, obtinand in final un profit. Metodele de randament incearca deci, sa previzioneze fluxurile viitoare si sa determine valoarea prezenta a acestora. Tehnicile de capitalizare si de actualizare utilizate in evaluarea proprietatii imobiliare reflecta faptul ca evolutia efectiva a veniturilor si cheltuielilor si deci si a valorii proprietatii poate fi diferita fata de cea anticipata la data evaluarii. Masurarea acestor castiguri se face in principal sub forma randamentului asteptat sau a ratei de fructificare. Ratele de fructificare pot fi rate de capitalizare bazate pe castiguri si rate de actualizare aferente costurilor. Metodele de randament cuprind deci o categorie de metode bazate pe capitalizarea veniturilor si o alta categorie de metode bazate pe actualizarea fluxurilor. In prezentul capitol se va determina valoarea proprietatii imobiliare prin metoda capitalizarii directe a veniturilor. Formula de baza pentru determinarea valorii unei proprietati imobiliare este: Valoarea = Venitul Net din Exploatare (VNE) / Rata de capitalizare (c); Capitalizarea directa este o metoda folosita pentru transformarea nivelului estimat al venitului net asteptat, intr-un indicator de valoare a proprietatii. Transformarea se face fie prin divizarea castigului estimat printr-o rata de capitalizare, fie prin multiplicarea cu un factor corespunzator de multiplicare (inversul ratei de capitalizare). Pentru determinarea valorii prin metoda capitalizarii veniturilor se estimeaza veniturile (brut si net) anuale prin estimarea veniturilor anuale obtinute din inchirierea imobilului. Nivelul chiriei estimate tine seama de caracteristicile proprietatii (amplasament, dotari tehnico-edilitare, stare tehnicofunctionala) si de preturile negociate in conditii relativ asemanatoare (nivelul chiriei se determina analizand nivelul chiriilor obtinute pe piata libera). 24Membru aspirant ANEVAR Ecaterina BECHIR


CASA + TEREN

____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

Principalele elemente utilizate in aplicarea acestei metode sunt: - venitul brut potential (VBP) anual; - venitul brut efectiv (VBE) anual; - venitul net efectiv (VNE) anual; - rata de capitalizare a veniturilor nete; - efective disponibile pentru proprietar (cheltuieli ale proprietarului). venitul brut potential (VBP) reprezinta venitul total generat de proprietatea imobiliara in conditii de utilizare maxima (grad de utilizare integrala), inainte de scaderea cheltuielilor operationale; venitul brut efectiv (VBE) este venitul brut anticipat ajustate cu pierderile aferente gradului de neocupare; cheltuielile care se suporta de proprietar din venituri sunt impozite si taxe, asigurari, lucrari de mentinerea capacitatii de exploatare; venitul net din exploatare (VNE) - venitul net anticipat rezultat dupa deducerea tuturor cheltuielilor de exploatare; rata de capitalizare este expresia rentabilitatii capitalului propriu si este o rata reala, fara componenta inflationista a creterii anuale a venitului anual supus capitalizarii, adic forma de venit care este transformata in valoarea proprietatii care o genereaza. Se determina din analiza comparativa a vnzarilor de proprietati comparabile, prin metoda comparatiei directe. Calculul ratei de capitalizare Specificaie Valoarea solicitata a proprietatii, V (EUR) Suprafaa util (mp) Chiria medie lunara (EUR/lun) Venit Brut Potential, VBP (EUR/an) Pierderi din neocupare Venit Brut din Exploatare, VBE (EUR/an) Cheltuieli ale proprietarului (EUR/an) Venit Net din Exploatare, VNE (EUR/an) Rata de capitalizare Rata de capitalizare = VNE / V Rata de capitalizare aleasa este : % totale Proprieti comparabile A B C 180.000 250.000 250.000 (300) (200) (220) 1.500 2.000 2.200 18.000 24.000 26.400 15% 15% 15% 15.300 20.400 22.440 5% 5% 5% 765 1.020 1.122 14.535 19.380 21.318 8,07% 7,75% 8,52%

c = 8,00%



CASA + TEREN

____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

Evaluarea proprietatii Pentru determinarea valorii proprietatii subiect avem: Premize de calcul: -suprafata inchiriabila: 225 mp; -chirie lunara: 2.000 EUR/luna; -grad de ocupare: 95%; -cheltuieli in sarcina proprietarului : 15% din venitul brut anual. In aceste ipoteze rezulta: Elemente de calcul A. VENITURI ANUALE : Suprafata inchiriabila (mp) Chiria (EUR/luna) Venit Brut Potential (EUR/an) Grad de ocupare (%) Venitul Brut din Exploatare (EUR/an) B.CHELTUIELI ANUALE -Taxe si impozite (EUR/an) -Asigurari (EUR/an) -Prelevari intretinere si reparatii (EUR/an) Total cheltuieli (Euro/an) C. VENIT NET ANUAL= A-B (EUR/an) D. RATA DE CAPITALIZARE (%) E. VALOAREA PROPRIETATII (EUR) La valoarea proprietatii se adauga valoarea terenului in exces (livada). (Valoare teren livada : 12.970 EUR = 54.989 LEI); Valoare (225) 2.000 24.000 95 22.800 1.000 420 2.000 3.420 19.380 8,00 242.250

Valoarea proprietii imobiliare prin metoda capitalizrii veniturilor este estimat la 1.082.000 LEI, echivalent a 255.200 EUR.



CASA + TEREN

____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

CAPITOLUL 6. RECONCILIEREA VALORILOR. OPINIA EVALUATORULUIReconcilierea valorilor reprezinta analiza rezultatelor alternative obtinute, pentru a ajunge la estimarea valorii finale. Valoarea proprietatii, estimata prin cele trei abordari, este: Abordarea utilizata Abordarea prin comparatii de piata Abordarea prin capitalizarea veniturilor Abordarea prin cost Valoarea estimata (euro) 245.800 255.200 207.100

Valoarea estimata prin Abordarea prin comparatii de piata reprezinta un indicator al pretului probabil la care s-ar putea tranzactiona imobilul pe piata. Valoarea estimata prin Abordarea prin capitalizarea veniturilor reprezinta capacitatea potentiala a imobilului de a aduce venit. In ipoteza ca un potential investitor ar cumpara aceasta proprietate pentru ca mai apoi sa o inchirieze, este foarte importanta estimarea castigului viitor. Rezultatul obtinut intareste concluzia ca cea mai buna utilizare a proprietatii este cea actuala, de proprietate rezidentiala. Valoarea estimata prin Abordarea prin cost reprezinta o estimare a costului dezvoltarii in zona a unei proprietati similare, care se afecteaza apoi cu uzura actuala a constructiilor. Mentionez ca aceasta metoda da rezultate foarte bune in cazul proprietatilor care includ constructii relativ noi, fiind chiar cazul proprietatii analizate. In analiza acestor rezultate preliminare s-au avut in vedere urmatoarele principii: - Valoarea este o predictie; - Valoarea este subiectiva; - Evaluarea este comparare; - Evaluarea este o opinie asupra unei valori; - Datele primare au caracter de piata (in continua modificare). Reconcilierea valorilor In vederea reconcilierii rezultatelor s-a procedat la revederea intregii evaluari pentru a putea avea siguranta ca datele disponibile, tehnicile analitice, logica si rationamentele aplicate, au condus la judecati consistente. In paralel, trebuie apreciata importanta, aplicabilitatea si fundamentarea fiecarui rezultat, in concordanda cu metoda cea mai adecvata naturii evaluarii. Criteriile cu care se ajunge la o estimare a valorii finale, fundamentata si semnificativa sunt: adecvarea, precizia si cantitatea informatiilor. Adecvarea: Datorita faptului ca proprietatea imobiliara este relativ noua, valoarea de piata determinata prin aplicarea metodei costurilor putea fi cea mai adecvata metoda pentru stabilirea valorii finale, insa, 27Membru aspirant ANEVAR Ecaterina BECHIR


CASA + TEREN

____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

datorita pietei, care in prezent cunoaste o adevarata stagnare, consider ca valoarea rezultata din metoda comparatiilor este cea mai reprezentativa. Precizia: Rezultatul raportului de evaluare a putut fi influentat de faptul ca nu au existat mai multe comparabile situate in piata studiata. Valoarea estimata prin abordarea prin comparatii de piata reprezinta un indicator al pretului probabil la care s-ar putea tranzactiona imobilul pe piata. Intrucat aceasta valoare a fost obtinuta din analiza a trei oferte, relativ recente, aduse la conditiile concrete a proprietatii de evaluat, continand elemente previzionale adecvate, consider ca are probabilitatea de veridicitate cea mai mare dintre toate metodele. Cantitatea informatiilor: Datele utilizate sunt autentice, pertinente si suficiente, fiind obtinute din surse de incredere si ulterior verificate. Estimarea finala a valorii Valoarea de piata estimata pentru proprietatea imobiliara evaluata este cea determinata prin metoda comparatiei vanzarilor, respectiv: V = 245.800 EUR, echivalent a 1.042.000 LEI, argumentata de faptul ca se bazeaza pe date corecte si concrete de piata. In concluzie, valoarea ce poate constitui baza de negociere in vederea unei eventuale tranzactii este valoarea obtinuta in urma abordarii prin comparatie directa.

In urma analizelor efectuate, in opinia mea, valoarea de pia a proprietii la data de 20.07.2009 este de 1.042.000 LEI sau 245.800 EUR.Toate valorile cuprinse n prezenta lucrare se neleg n condiiile existente la data evalurii, adic n conformitate cu deprecierile constatate i la paritatea precizata a monedei naionale. Orice modificri aduse elementelor subliniate mai sus, dup aceast dat, influeneaz rezultatele prezentate n lucrare. Evaluatorul consider lucrarea ca fiind obiectiv i corect.

Evaluator stagiar, ing.Constantin CHICO membru aspirant ANEVAR



CASA + TEREN

____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

ANEXA 1Deviz lucrariNr. crt. 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 Denumirea lucrariiExcavatii Umpluturi si compactari Hidroizolatii si lucrari aferente Beton armat Beton simplu Zidarii Scari si podeste din beton Inchideri si compartimentari Confectii metalice Izolatii protectie terasa Termoizolatii conducte Tamplarie din lemn Tamplarie metalica Geamuri simple Geamuri armate Pardoseli din beton mozaicat Pardoseli din beton simplu Pardoseli din gresie glazurata Pardoseli din parchet Tencuieli interioare Zugraveli interioare Placaje cu faianta la interior Vopsitorii interioare Tencuieli exterioare Placaje exterioare Trotuare exterioare Alte lucrari de constructii Bransament apa-canal Coloane si legaturi sanitare Obiecte si armaturi sanitare Bransament electric Cabluri, conductori, tevi electrice Aparate electrice Corpuri de iluminat Bransament gaze Centrala gaze Coloane si legaturi de incalzire Corpuri de incalzire Alte instalatii comune Diverse, organizare, proiectare

UM mc mc mp mc mc mc ml mp kg mp mp mp kg mp mp mp mp mp mp mp mp mp mp mp mp mp % lei ml lei lei ml lei lei lei lei ml kg % %

Cantitate / mp.Ad 0,6930 0,1370 0,2220 0,2040 0,1510 0,4560 0,2000 0,2700 0,7000 0,3710 0,0200 0,3200 0,5000 0,2500 0,0200 0,1730 0,2550 0,0820 0,3630 4,3000 3,5000 0,2000 0,6000 0,8000 0,0300 0,1470 3,0000 1,0000 0,8130 1,0000 1,0000 3,0500 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 0,6720 5,0000 3,0000 7,0000

Costuri/ U.M. 87,20 31,50 186,00 2099,00 594,00 1273,40 93,00 107,00 15,00 392,00 81,00 365,00 18,00 44,70 85,00 11,50 107,00 153,00 116,0 104,70 19,20 77,00 28,80 149,20 344,00 127,70 0,00 73,20 29,30 15,90 18,60 8,00 29,00 10,40 37,40 20,40 75,30 7,70 0,00 0,00

TOTAL lei/mp TOTAL Euro/mp

Costuri lei/mp.Ad 60,43 4,32 41,29 428,20 89,69 580,67 18,60 28,89 10,50 145,43 1,62 116,80 9,00 11,18 1,70 1,99 27,29 12,55 42,11 450,21 67,20 15,40 17,28 119,36 10,32 18,77 69,92 73,20 23,82 15,90 18,60 24,40 29,00 10,40 37,40 20,40 50,60 38,50 10,27 192,72 2.903,22 684,77

Costuri / mp.Au. 110,45 7,89 75,47 782,65 163,94 1061,34 34,00 52,80 19,19 265,82 2,96 213,48 16,45 20,43 3,11 3,64 49,87 22,93 76,96 822,88 122,83 28,15 31,58 218,16 18,86 34,31 127,80 133,79 43,54 29,06 34,00 44,60 53,01 19,01 68,36 37,29 92,49 70,37 18,77 352,26 5.306,44 1.251,61

% din total cost 2,0513 0,1465 1,4017 14,5352 3,0447 19,7110 0,6314 0,9807 0,3564 4,9367 0,0550 3,9648 0,3055 0,3793 0,0577 0,0675 0,9262 0,4259 1,4294 15,2825 2,2811 0,5228 0,5866 4,0517 0,3503 0,6372 2,3736 2,4848 0,8086 0,5397 0,6314 0,8283 0,9844 0,3530 1,2696 0,6925 1,7177 1,3069 0,3485 6,5421 100

Ponderea celor 4 categorii de elemente ce compun cladirea C1 rezulta: Rezistenta = 24%; Anvelopa = 33%; Instalatii = 29%; Finisaje = 14%.


evaluare

Documents