CUPRINS

INTRODUCERE CAPITOLUL I -CREDITUL 1. Trsturi caracteristice ale creditului 1.1. Subiectele raportului de credit 1.2. Promisiunea de rambursare 1.3. Termenul de rambursare 1.4. Dobanda 1.5. Tranzactia.Acordarea creditului 1.6. Consemnarea si transferabilitatea 2. Tipuri de credit 2.1. Creditul comercial 2.2. Creditul bancar 2.3. Creditul obligatar 2.4. Creditul ipotecar 2.5. Creditul de consum 3. Elemente definitorii ale dobanzii 3.1. Factori care determina nivelul dobanzii 3.2. Structura ratelor dobanzii CAPITOLUL II-CREDITUL IPOTECAR 1. Creditul ipotecar pentru persoane fizice 1.1. Caracteristicile creditului ipotecar B.C.R.

1.2. Documente necesare creditului ipotecar 1.3. Etape de derulare a operatiunilor CAPITOLUL III - STUDIU DE CAZ A.CONTRACT DE CREDIT IPOTECAR BANCAR PENTRU PERSOANE FIZICE B.Conditii generale de creditare.Parte integrata a contractului de credit 1. Obiectul contractului 2. Durata creditului 3. Tragerea creditului 4. Dobanzi si comisioane 5. Rambursarea creditului 6. Garantarea creditului 7. Asigurare 8. Drepturile si obligatiile partilor 9. Cazuri de culpa 10. Clauze speciale 11.Litigii CAPITOLUL IV Concluzii i propuneri BIBLIOGRAFIE INTRODUCERE

Evoluia economiei romaneti in ultimul deceniu a fost remarcata de transformri structurale de substana, in ncercarea de a crea mecanisme funcionale guvernate de legile pieei si de a construi un

cadru

instituional

adecvat, care sa sprijine

libera

iniiativa

si

dezvoltarea sectorului privat. Urmnd aceeai evoluie sinuoasa ca ntregul sistem al economiei naionale, bncile si-au adaptat oferta de produse si servicii, in termeni cantitativi si calitativi, la condiiile generale ale pieei interne. Prin poziia distincta deinuta in sistemul bancar autohton, B.C.R. s-a implicat activ in susinerea economiei reale in general si a sectorului in mod deosebit, in prezent fiind orientata ctre o dezvoltare echilibrata a activitilor de corporate si retail banking. Pe segmentul de corporate preocuprile B.C.R. s-au concentrat asupra clienilor strategici (societati si companii naionale, firme internaionale), precum si asupra societatilor comerciale autohtone care, in timp, au suferit transformri substaniale in structura proprietatii, determinnd implicarea tot mai puternica a bncii in sectorul privat. In contextul economic actual, B.C.R. isi focalizeaz atenia tot mai puternic asupra activitilor de retail urmrind diversificarea si creterea ponderii deinute in totalul bilanier de operaiuni active si pasive derulate pe segmentul reprezentat de persoanele fizice si de IMM-uri. Adoptnd o atitudine pro activa fata de necesitatile si exigentele clienilor si, B.C.R. promoveaz noi produse si servicii, in scopul consolidrii poziiei deinute in cadrul sistemului bancar pe segmentul de corporate si adjudecrii unei cote cat mai mari din piaa de retail, aceasta din urma fiind inta predilecta a majoritatii bncilor care opereaz pe piaa interna. B.C.R ramane cel mai important actor al pieei romaneti, situaie evideniata prin cota deinuta in cadrul sistemului bancar. n lucrarea de fa am dezbtut tema Creditul ipotecar n Romnia,stucturat pe patru capitole.n primul capitol am scos n eviden toate trsturile caracteristice ale creditului, subiectele raportului de credit, promisiunea de rambursare i termenul de

rambursare, dar i caracteristica esenial a creditului, dobnda. Tot n acest capitol am menionat consemnarea i transferabilitatea care sunt caracteristici ale creditului si tipurile de credit: creditul comercial, creditul bancar, creditul obligatar, creditul ipotecar i creditul de consum. Capitolul II prezint una din cele mai importante categorii de credit din cadrul economiei de pia creditul ipotecar care poate fi acordat att persoanelor fizice ct i persoanelor juridice.Am ales sa dezvolt latura privind Creditul ipotecar acordat persoanelor fizice.Caracteristicile, documentele necesare, etapele de derulare a operaiunilor, dar i avantajele i dezavantajele, fac coninutul acestui capitol. Pentru a nu m limita doar la creditul ipotecar B.C.R am fcut i o prezentare general a Creditului pentru Locuine acordat de Raiffeisen Bank cu avantajele i dezavantajele acestui produs. Capitolul III conine studiul de caz pentru a nelege mai bine cum se ntocmete un contract de credit ipotecar att pentru persoane fizice ct i pentru persoane juridice. Concluziile trase cu privire la creditul ipotecar sunt prezentate n capitolul IV al acestei lucrri.

CAPITOLUL I CREDITUL

1. TRSTURI CARACTERISTICE ALE CREDITULUICreditul este operaiunea prin care se ia n stpnire imediat resurse n schimbul unei promisiuni de rambursare viitoare, n mod normal nsoite de plata unei dobnzi ce remunereaz pe mprumuttor. Operaiunea privete dou pri: o parte acord creditul; cealalt parte l primete, sau altfel spus se ndatoreaz. Relaii de credit au existat i n economiile premonetare. Deci creditul poate exista i n economiile fr moned. Evident c, n ansamblul lor, relaiile de credit, astzi, nu se pot emancipa de haina monetar. Operaiunile de credit pot interveni ntr-o gam ampl de la relaii ntre indivizi sub forma unor acorduri personale simple, pn la tranzaciile formalizate ce se efectueaz pe piee monetare sau financiare foarte dezvoltate i formulate in cadrul unor contracte complexe. O parte important a relaiilor de credit privete mobilizarea capitalurilor disponibile i a economiilor. Prile implicate, tipul de instrumente utilizate si condiiile n care creditul este consimit, sunt extrem de diverse i n continu evoluie. Dispozitivul instituional variaz de asemenea, de la ar la ar. Esenialul rmne acelai peste tot: o valoare actual se transmite de un creditor (investitor sau mprumuttor) unui debitor (mprumutat) care se angajeaz s-l ramburseze, dup un timp, n condiiile specificate n acordul de credit, n cadrul cruia debitorul

promite, de asemenea a plti dobnd pentru a remunera pe creditor. n amplitudinea sa, esena raportului de credit se dezvluie prin analiza trsturilor caracteristice.

1.1

Subiectele raportului de creditCreditorul i debitorul prezint o diversitate n ce privete

apartenena la structurile social-economice, motivele angajrii n raport de credit i durata angajrii sale, astfel c ierarhizarea acestor laturi, n amnunt, este dificil. O apreciere general asupra naturii participanilor la procesul de creditare: creditori i debitori, contureaz trei categorii principale i de ampl cuprindere: ntreprinderile, statul i populaia. Raportul de credit implic primordial redistribuirea unor capitaluri aflate n stare de disponibilitate ceea ce presupune preexistena unor procese de economisire sau acumulri monetare. Se afirm, preponderent, n calitate de creditori, ntreprinderile care, pe de o parte, manevreaz importante disponibiliti monetare, din circuitul crora au loc considerabile degajri cu caracter temporar ce pot fi angrenate n procesul de creditare. Pe de alt parte, ntreprinderile, prin repartizarea profitului, constituie fonduri i rezerve, remunereaz acionarii, fapte ce majoreaz global capacitatea de creditare a economiei naionale. Creterea veniturilor populaiei prin angajarea masiv n procesele economice, prin nivelul nalt al productivitii muncii i prin amplitudinea spiritului de prevedere si economisire, caracteristici ale evolutiei contemporane n toate rile dezvoltate a fcut din populaie un factor major n desfurarea raporturilor de credit, n primul rnd, n postura de creditor. Aceste tendine de cretere absolut i relativ a economiilor populaiei caracteristic evoluiei raporturilor de credit n toate rile

dezvoltate, pun noi probleme optimizrii procesului de mobilizare i utilizare a acestor economii. Pe acest fundal se desfoar modificri calitative printre care transformarea economiilor din disponibiliti monetare n economii financiare, fapt ce influeneaz radical activitatea intermediarilor, bncile. n calitate de debitori alturi de ntreprinderi i populaie, se afirm amplu, n toate rile dezvoltate, statul.

1.2. Promisiunea de rambursaElement esenial al raportului de credit, presupune riscuri, i necesit n consecin, adesea, angajarea unei garanii. n raporturile de credit, riscurile probabile sunt: riscul de nerambursare; riscul de imobilizare.

a) Riscul de nerambursare const n probabilitatea ntrzierii plii sau a incapacitii de plat datorit conjuncturii, dificultilor sectoriale, sau deficienelor mprumutatului. Pentru prevederea riscului trebuie s se analizeze temeinic mprumutatul prin prisma cerinelor respectrii raportului de credit sub diverse aspecte: umane (competen, moralitate), economice (situaia international, naional, cadrul profesional), financiare (situaia financiara, ndatorarea existent, capacitatea de rambursare), juridice (forma juridic, legturile juridice cu alte ntreprinderi). Se poate aciona pentru diviziunea riscului prin colaborri cu alte instituii de credit. Evident, prevenirea riscului este strict legat de procedurile de garantare a mprumutului. b) Riscul de imobilizare survine la banc, sau la deintorul de depozite, care nu este n msur s satisfac cererile titularilor de depozite, din cauza unei gestiuni nereuite a creditelor acordate. Efectele negative

ale unei asemenea situaii care afecteaz major pe deponent pot fi prevenite prin administrarea judicioas a depozitelor i creditelor de ctre bnci; angajarea de credite pe baza hrtiilor de valoare, mobilizarea operaiuni. Creditele care se acord, de regul, prin bnci, angajeaz fonduri ce nu aparin bncii. De aici necesitatea, n scopul unei ferme gestiuni a fondurilor ce i sunt ncredinate, ca bancherul s-i ntreasc poziia sa de creditor prin garanii personale sau reale. a) Garania personal este angajamentul luat de o ter persoan de a plti, n cazul n care debitorul este n incapacitate.n cazul garaniei simple, garantul are dreptul de a discuta asupra ndeplinirii obligaiei sale, de a cere executarea primordial a debitorului i n cazul n care exist mai muli garani, s rspund numai pentru partea sa. n cazul garaniei solidare garantul poate fi tras la rspundere pentru a plti, concomitent, sau chiar naintea debitorului, dac aparent prezint condiii preferabile de solvabilitate. b) Garaniile reale cuprind reinerea, gajul, ipoteca i privilegiul. - Dreptul de reinere asigur creditorului posibilitatea de a reine un bun corporal, proprietate a debitorului att timp cat el n-a fast achitat integral. Pentru aceasta trebuie ndeplinite anumite condiii: bunul corporal deinut de creditor s aib o legtur cu creana; iar creana trebuie s, fie cert i exigibil. Gajarea este actul prin care debitorul remite creditorului un bun n garania efectelor (la piaa monetar), prin rescont i alte

creditului,gajul. Gajarea poate avea loc cu sau fr deposedare. Dac gajarea are loc fr deposedare, creditorul primete un titlu de recunoatere a gajului care face obiect publicrii (de pild gajarea fondurilor de comer). Creditorul titular al gajului are, n virtutea gajrii, anumite drepturi: 1. de preferin n cazul vnzarii bunului (de a fi pltit naintea altora, n cazul bunului ce reprezint

garania), 2. de urmrire (dac se schimb proprietarul), 3. de reinere (pstrarea obiectului gajului) 4. de vnzare (vnzarea n justiie a bunului gajat). Ipoteca este actul prin care debitorul acord creditorului dreptul asupra unui imobil, far deposedare i cu publicitate. Ipoteca confer creditorului dreptul de preferin i dreptul de urmrire. Ipoteca poate fi: - legal (prevazut de lege), - convenit (consimit prin contract), sau - judiciar (acordat de organele judectoreti). Privilegiul este dreptul conferit prin lege unor creditori, de a avea prioritate n a fi pltii atunci cnd dispun de o garanie asupra unei pri sau asupra totalitii patrimoniului debitorului. Creditorul privilegiat dispune de dreptul de preferin i de dreptul de urmrire. Privilegiile pot fi: generale i speciale, respectiv, mobiliare i imobiliare. Oricare ar fi garaniile oferite, creditorul nu poate s piard din vedere c o bun garanie nu trebuie s fie dect o precauie suplimentar, i nu un suport al unui risc mai mult dect probabil. Decizia creditorului trebuie s se ntemeieze pe totalitatea nsuirilor calitative ale debitorului, ale patrimoniului su, i a modului de administrare i nu numai pe cele ce se desprind din aprecierea garaniilor. Trebuie subliniat c, n caz de necesitate, transformarea garaniilor n bani presupune pentru creditor eforturi i cheltuieli suplimentare i implic imobilizri ndelungate ale fondurilor. Toate acestea deturneaz creditorul, respectiv pe bancher, din preocuprile sale obinuite, i-i aduce prejudicii ce nu ntotdeauna pot fi comensurate valoric i, pe aceast cale, recuperate. Bancherul, este interesat n primul rnd de derularea normal a procesului de creditare i mai puin de anomaliile acestuia, chiar dac acestea i aduc unele

recompense.

1.3. Termenul de rambursareCa trstur specific a creditului are o mare varietate. De la termene foarte scurte (24 ore, termen practicat ntre bnci pe pieele monetare) i ncheindu-se cu termene de la 30 la 50 de ani (pentru mprumuturi privind construcia de locuine). Pentru creditele pe termen scurt, credite acordate ntreprinderilor, sau credite de consum, este caracteristic rambursarea integral la scaden. Creditele pe termen mijlociu si lung implic adesea rambursarea ealonat fapt ce nseamn ca, pe parcurs, la termene stabilite, lunare, trimestriale etc., odat cu plile cuvenite pentru dobnzi se ramburseaz o parte din mprumut. Experiena a artat c atunci cnd creditele, prin natura lor pe termen lung, s-au acordat n condiii n care se plteau periodic numai dobnzile, rambursarea creditului urmnd a fi fcut integral la termenul stabilit, s-au creat premise pentru lips de rspundere n domeniul creditului, ceea ce a contribuit la apariia scar larg. fenomenului de incapacitate de plat a debitorilor i falimentul instituiilor de credit, pe

1.4.. DobndaEste o caracteristic esenial a creditului. n acordurile de credit s-a ncetenit clauza dobnzii fixe. Respectiv dobnda cuvenit creditului. n condiiile presiunii inflaioniste accentuate din anii 70, s-a n cadrul acordului de credit este acceptabil pentru ambele pri, pentru ntregul mprumut i pe toat durata

instituit regimul dobnzilor variabile (sensibile) situaia n care dobnzile se modific periodic (de regul semestrial) funcie de nivelul dobnzii pe pia (national sau internaional). Acordurile de credit pot prevede adiionarea dobnzii cuvenite i plata integral la ncheierea contractului (situaia practicat mai ales pentru hrtiile de valoare, obligaiuni ale intreprinderilor, statului sau bncilor i societilor financiare).

1.5 Tranzactia. Acordarea credituluiCreditul poate fi consimit n cadrul unei tranzacii unice; acordarea unui mprumut, vnzarea unei obligaiuni, angajarea unui depozit. n ultimul timp s-a dezvoltat sistemul de credit deschis, n cadrul cruia mprumuturile efective intervin la intervale liber alese de debitor. Crile de credit sunt modalitile cele mai rspndite pentru aceast form. Consimirea tranzaciei, respectiv acordarea creditului, este un act de mare importan, n vederea cruia creditorul trebuie s-i asigure o bun informare i documentare pentru evitarea riscului. n acest sens bncile i creeaz un cadru propriu de informare i documentare, sau apeleaz la agenii specializai care studiaz capacitatea de plat i, respectiv potenialul economic al firmei. O atentie deosebit se acord n economia unor ari documentrii privind riscul n investirea n hrtii de valoare, obligaiuni, de o mare audien public, sfer n care acioneaz ageni specializai, care au pus la punct un sistem de notaie complex, reunit ntr-o formul literal sau numeric destinat a releva gradul de risc decurgnd din caracteristicile credituiui i, mai ales, ale debitorului.

1.6. Consemnarea i transferabilitateaSunt de asemenea, caracteristici ale creditului. Acordurile de credit sunt consemnate, n marea lor majoritate, prin nscrisuri, instrumentele de credit, a cror form de prezentare implic aspecte multiple i difereniate. Esenial n aceste instrumente este obligaia ferm a debitorului privind rambursarea mprumutului, respectiv dreptul creditorului de a i se plti suma angajat. Implicit, prin intermediul transferului instrumentului de credit se realizeaz ce-

siunea creanei, respectiv a dreptului de a ncasa suma nscris. n instrumentul de credit, precum i veniturile accesorii. Negocierea instrumentelor de plat i a creanelor ce sunt reprezentate pot avea loc: direct ntre investitori; n cadrul pieelor de capital i financiare.

De regul, transferul direct este desfurat n cadrul raporturilor directe de credite sau ntre bnci privind circulaia cambiei (scontare i rescontare), a cecului etc., n timp ce obiect al pieelor financiare sunt obligaiile statului (bonuri de tezaur n principal sau ale ntreprinderilor precum i alte hrtii de valoare similare. Transferabilitatea instrumentelor de credit si deci transferul acordurilor de credit de la un beneficiar la altul (de la un creditor la altul) este, n primul rnd, o expresie a lichiditii portofoliului de creane, posibilitatea pentru fiecare creditor de a transforma creana n bani, potrivit unei necesiti sau unei noi opiuni. Aa cum se va vedea, n practica bancar, transferabilitatea are un loc important, deoarece permite a asigura utilizarea fluxurilor fireti de constituire i utilizare a capitalurilor temporar disponibile. Prin creditare, bncile folosesc, ntr-o prima etap, capitalurile temporar disponibile mobilizate de ele, urmnd ca, ntr-o etap s recurg la concursul altor fluxuri de capital premergtoare, de recreditare.

existente sau create de banca de emisiune alte bnci, prin operaiile

2. TIPURI DE CREDITn economia de pia raporturile de credit sunt considerabile, n dimensiunile lor, i multiple, n varietatea lor. n aceste condiii orice categorisire a acestor raporturi poate fi

considerat discutabil prin criteriile utilizate sau prin gradul de cuprindere. Criteriile care determin delimitarea principalelor tipuri de credit sunt: persoana creditorului; modalitatea specific persoana debitorului; dimensiunile i dinamica necesitilor debitorului i modul de folosire a capitalurilor mprumutate; obiectul creditului i sfera de utilizare; duratele de constituire a capitalului disponibil i de utilizare de ctre mprumutati. Privite din acest punct de vedere raporturile de credit s-au cristalizat, de-a lungul vremii in cinci sfere principale : creditul comercial, creditul bancar, creditul obligatar, creditul ipotecar, creditul de consum. de formare i utilizare a capitalurilor disponibile;

2.1 Creditul comercialAcordarea de credite sub form de marf este o practic secular care i are originea n procesul diviziunii primare a muncii, atunci cnd, din masa productorilor s-au desprins comerciani, ageni economici specializai n desfacerea mrfurilor. Prin actul de credit care aciona n sprijinul realizarii mrfurilor, se mbinau pe de o parte, interesul productorului de a asigura vnzarea produselor sale i pe de alt parte interesul comerciantului lipsit de capital, care se nvoia de fapt, s plteasc marfa dup vnzarea ei.

Pe msur ce producia mrfurilor s-a diversificat i retelele de distribuii s-au amplificat, proporiile creditului comercial au crescut. n zilele noastre, n rile dezvoltate, creditele comerciale, credite ntre ntreprinderi, acoper o parte semnificativ din resursele Mrfurile primite pe credit comercial (indiferent dac sunt formularizate prin instrumente de credit exprese, sau fac parte dintr-un contract general ntre ageni) reprezint, pentru beneficiari, datorii exigibile i implic o amnare, mai scurt sau mai ndelungat, a termenului de plat. Prin aceasta creditul devine o resurs principal a ntreprinderii beneficiare, care folosind materialele primite obine produsele finite i, mai devreme sau mai trziu, este n masur de a primi banii. Deci creditul comercial acioneaza n economia beneficiarului ca o surs suplimentar de capital circulant, scutindu-l pe acesta de a recurge, n acest scop la alte resurse, de pild la credit bancar. n fapt i beneficiarul, la rndul su productor de mrfuri, este implicat n legturi de afaceri cu clienii si i livreaz mrfuri pe credit. n aceast situaie creditul comercial primit de la furnizorii si, prin materiile prime pe care le aprovizioneaz, permite acestuia, la rndul su, credite distribuitorului mrfii sale: comerciani cu ridicata sau cu amnuntul, fr s angajeze resurse proprii sau din credite bancare. Astfel, creditul comercial primit devine surs de acoperire a creditelor sub form de mrfuri acordate. Studii recente scot n eviden aspectele multiple ce motiveaz amnarea termenelor de plat i, respectiv condiioneaz durata i dimensiunile creditului comercial. Se apreciaz c acioneaz trei componente (ipostaze): tradiional, comercial, financiare ale ntreprinderilor implicnd o gam larg de variaii.

financiar. Componenta tradiional decurge din interesele comune ale prilor n creterea fluiditii schimburilor i diminuarea costurilor de organizare. Se reduc astfel cheltuielile de depozitare necesare, n cazul n care livrrile ar fi condiionate de posibilitile de plat reale, precum i costurile de procurare a mijloacelor de plat pentru cumprtori, dac plata ar fi obligatorie la primirea mrfii. Elasticitatea dovedit de furnizor, prin creditul comercial, servete interese ambelor pri i faciliteaz circulaia mrfurilor. Componenta comercial implic utilizarea creditului ca o arm comercial de promovare a vnzrilor, practicat de fiecare furnizor n condiii date, de aici i varietatea termenelor de plat deci a duratei i, prin aceasta, a dimensiunilor creditului comercial. Clientul, beneficiar al prelungirii termenului de plat, suport efectul pozitiv care acioneaz pentru el, ca o reducere de pre scutindu-l de costurile eventuale privind procurarea mijloacelor de plat, atingnd astfel i latura financiar. Componenta financiar, propriu-zis, implic punerea la dispoziia clientului, pentru o perioad dat, a unei pli a capitalului su sub form de marf, a crei plat este amnat. Componenta financiar are o importan crescnd, att n activitatea cumprtorului, ct i n cea a furnizorului. n desfurarea raporturilor de credit comercial trebuie subliniat c ntreprinderile sunt polivalente: - pe de o parte, ele primesc credite n calitate de cumpratori, fapt ce le asigur un aflux de resurse; - pe de alt parte, la rndul lor, ele acord credite propriilor cumprtori. Deci, pe ansamblu putem aprecia un transfer reciproc de resurse, care avantajeaz pe fiecare ntreprinztor. ntr-un anumit cadru, pentru o parte din ntreprinderi, resursele primite de la

furnizori sub form de mrfuri, sunt cedate n valori egale, clienilor prin produsele livrate pe credit. Pentru aceste ntreprinderi angajarea patrimonial poate fi considerat neutr. ns pentru o serie de ntreprinderi echilibrul nu este total. Pentru unii, soldul general este favorabil (ei beneficiind de un aflux de resurse), pentru alii, soldul general este defavorabil acionnd cu angajri importante n beneficiul clienilor. Pe ansamblu, dac o mare parte a operaiilor se echilibreaz prin stingere reciproc, este evident c un aport n constituirea resurselor necesare trebuie s revin i creditului bancar. Astfel, unele ntreprinderi n calitatea lor de furnizori devin intermediari ai creditului bancar, obin credite bancare pe care, n parte, le redistribuie clienilor, prin intermediul creditului sub form de mrfuri. Aceast situaie este determinanta unor poziii diferite, din punct de vedere financiar ale celor dou pri. Clienii, sau o parte a lor, se confrunt cu probleme privind obinerea creditului bancar, n timp ce furnizorii beneficiaz de fonduri proprii i grade de lichiditate superioare celor ale clienilor. n plus bncile pot ncuraja aceast intermediere (acordnd credite furnizorilor, pentru ca acetia s fac livrri sub form de credit comercial), plasnd si delegnd parial sarcina identificrii si seleciei riscului ctre firmele furnizoare. Aceste riscuri nu sunt mici. Dimensiunile mari ale creditului comercial i nssi transformarea unei pri a creditului bancar n credit comercial, se apreciaz c se datoreaz i lipsei de suplee a bncilor n distribuirea de credite de trezorerie, slbiciunilor manifestate, pe acest segment de pia, din partea bncilor, cauzate de: compartimentarea pieei capitalurilor, controlul asupra ratei dobnzii, restriciile cantitative, aversiunea foarte puternic fr de risc, caracterul administrativ al procedurilor de distribuire a creditelor pe termen scurt, absena sistemelor de

susinere a ansamblului nevoilor de exploatare ale ntreprinderilor, etc. Astfel, n ntreaga economie o important parte a fluxurilor de valori materiale sunt acoperite prin creditul comercial. Creditul comercial suplinete fluxuri financiare ntr-o sfer larg a economiei naionale i astfel ntreprinderile, societile comerciale i altele, prin natura lor ntreprinderi nonfinanciare (nebancare) de fapt asigur circuitul, repartizarea i redistribuirea de fonduri financiare n economie. Trebuie s subliniem c, aceste funcii le ndeplinete urmnd filiera i sensul de circulaie a mrfurilor, pe care le vehiculeaz i le acoper din punct de vedere financiar, fapt ce implic i anumite limite precise, att n ce privete dimensiunile, ct i beneficiarii posibili. O parte important a creditelor comerciale sunt acordate prin nscrisuri de credit specializate: cambii i alte efecte, ceea ce permite transferabilitatea creanelor, cedarea lor unui alt beneficiar, de regul bnci sau societi financiare. n cadrul acestor operaii, la termenul de plat, obligaia de restituire devine operant fa de noul beneficiar, banca. Transferul creanei ctre banc nseamn modificarea calitativ a creditului, creditul comercial se transform n credit bancar. Efectele acestui transfer sunt semnificative att pentru cedant, ct i pentru noul creditor. Cedantul, fost beneficiar al creanei, recurge astfel la lichiditatea creanei deci transfer n disponibiliti monetare curente dreptul su de crean, exigibil la o dat mai apropiat sau mai deprtat. Prin aceasta el poate angaja capitalul disponibilizat n afaceri, urmrind un profit oportun i posibil ntr-un termen imediat, fr a mai atepta deci, pn la scaden. Va plti pentru acesta un anume pre dobnda cuvenit pentru suma respectiv, din momentul operaiunii pn la scadena efectului. La rndul su, banca i angajeaz resursele sale ntr-un

plasament de credit de la preluare (de regul pin scontare), pn la scaden, operaiune similar cu acordarea unui credit pe termen scurt. Dobnda ncasat pentru aceast perioad revine bncii sub forma scontului. Pentru bnci cuantumul angajrii operaiei are la baz valoarea actual n relaia: Va = VN - S n care: Va = valoarea actual; VN = valoarea nominal; S = scontul. Atunci cnd se recurge la scontare, valoarea actual este de fapt, preul de cumprare al creanei de ctre bnci.

2.2. Creditul bancarCreditul bancar cuprinde o sfer larg de raporturi angajnd modaliti diferite, pe termen scurt, pe termen mijlociu i lung, privind operaii bazate pe nscrisuri sau fr, garantate, sau negarantate, n fiecare caz n parte sau n cadrul unui acord general, etc. n raporturile de credit cu banca se pot angaja i persoane care n acest cadru nu au calitatea de ageni economici. Raporturile de credit ale ntreprinderilor cu bncile sunt de regul reciproce. Pe de o parte, ntreprinderile avnd conturi deschise la bnci formeaz depozite care pot fi folosite de ctre acestea, ca resurse. Pe de alt. parte, bncile acord credite ntreprinderilor pentru nevoile lor de producie curente sau cu recuperare ulterioar, pentru investiii. Esenial n aceste raporturi este faptul c unul din parteneri este banca, iar relaiile ntre banc i partener se desfaoar pe terenul valorificrii capitalurilor disponibile i realizarea de profituri, n

principal sub forma de dobnzi. Avansurile n cont curent sau creditele de casa (sau trezorerie) reprezint raporturile de credite ntemeiate pe o deplin cunoatere a activitii ntreprinderii, fr a fi consemnate prin nscrisuri relative la fiecare angajament. n fapt aceste credite nu sunt garantate formal. Ele sunt menite s satisfac necesitile curente privind acoperirea cheltuielilor de producie cu caracter imprevizibil i greu de localizat, n obiecte care s reprezinte o garanie veridic. Aceste credite nu au stabilite termene de rambursare. De regul, acordarea de astfel de credite este ntemeiat pe depozite compensatorii. Funcia acestor depozite decurge ntr-un sens din faptul c ntreprinderile si pstreaz toate disponibilitile n conturile de la banc, ceea ce permite bncii s acopere necesitile unor ntreprinderi prin nsi redistribuirea depozitelor n cont curent constituite de alte ntreprinderi. Pe de alt parte, existena permanent a depozitelor compensatorii nseamn pentru banc o reducere a resurselor utilizate, iar pentru ntreprindere un mijioc de pstrare a solvabilitii. O alt caracteristic a acestor credite este i faptul c acestea, neavnd la baz nscrisuri, nu au posibilitatea de recreditare, bazanduse pe principalele resurse ale bncii. De aici i nivelul dobnzii mai ridicat, dar stabilit de regul, n corelaie cu dobnda de pia i, n mod obinuit utilizarea suplimentar pentru remunerarea bncii, a unui comision. Sistemul de acordare general este linia de credit, n condiiile creia se stabilete limita maxim a creditului acordat n acest cadru. ntr-o form primar, aceast linie de credit confer ntreprinderii un credit provizoriu, ntruct banca poate cere oricnd acoperirea debitului. O form mai favorabil ntreprinderii este linia de credit confirmat, pe baza unui acord scris, n care posibilitatea de acordare a creditului se menine pentru o perioad stabilit n contract.

Linia de credit revolving implic utilizarea curent a acestui mod de obinere de fonduri de ctre ntreprinderi, ntruct rambursrile efectuate, reducnd nivelul creditului, permit n etape ulterioare, obinerea unor noi credite, n limitele stabilite, deoarece, potrivit condiiilor acestui acord, posibilitatea de creditare se reinnoiete. Creditele exemplificate pn aici, asigur ntreprinderii un aflux de capital circulant, care este folosit de aceasta potrivit necesitilor sale i liberului su arbitru, fr a se motiva utilizarea lui, putnd fi caracterizate, prin aspectul lor general. O serie de alte credite bancare, de care pot beneficia ntreprinderile necesit, vis-a-vis de bnci, o motivare clar i condiionare a utilizrii lor i adesea garantare. Astfel, dup modul lor de angajare i folosin, ele pot fi caracterizate ca explicite. Creditele explicite pot fi n ansamblul lor considerate drept credite pentru stocuri. ntre acestea creditele de producie sezonier cunoscute sub numele de credite de campanie. Acestea sunt menite s asigure resursele necesare n cazul neregularitii ciclului aprovizionare producie vnzri, de pild, producia de conserve, blnuri, jucrii, etc. Aceste credite sunt garantate cu mrfurile aflate n procesul de producie sau de circulaie.

2.3. Creditul obligatarCreditul obligatar reprezint o grup a operaiilor de credit cu existen secular care se refer la relaiile de credit n care partenerii sunt instituiile statale sau ntreprinderile economice, n calitate de debitori care emit obligaiunile, pe de o parte, i creditorii subscriitori i deintori ai acestor obligaiuni, care-i angajeaz astfel capitalurile, n vederea obinerii unui venit sigur sub form principal de dobanzi. Deci obligaiunea este nscrisul care consemneaz raportul de credit i

forma prin care, n principal, se desfoar. De aici expresia de credit obligatar. Obligaia este un titlu de recunotere a datoriei care reprezint o crean financiar, pe care deintorul (creditorul) o are asupra emitentului (debitorul sau altfel spus, este o promisiune scris de a plti o sum de bani (principal) la o dat stabilit. Deintorul ncaseaz de regul, periodic dobnzile convenite n raportul de credite. O mare parte a obligaiunilor sunt emise de stat, fie ctre Tezaur (Ministerul Finanelor), fie de instituii locale (primrii, prefecturi, etc.). Specificul acestor raporturi n economia de pia, este faptul c ele se angajeaz primordial n sfera public, respectiv este deschis tuturor doritorilor de a investi. Pe de o parte, subscrierile au caracter public, ele fiind, de regul, precedate de campanii publicitare susinute. Pe de alt parte, subscrierea ncheiat, obligaiile fac obiectul negocierii la bursa de valori. Ele sunt solicitate la achiziie de investitori i oferite de deintori care au nevoie de lichiditi, prin natura lor i a condiiilor de pia, obligaiunile reprezentnd unul din activele financiare uor lichidabile. n aceste condiii obligaiile sunt preferate primordial de investitori, n special de cei care doresc o investiie necondiionat de timp, i n msur s le asigure, oricnd, rapid i fr mari diferene valorice, schimbarea opiunii. Emisiunea de obligaii este o surs preferat de capital pentru ntreprinderi. Exist mai multe motivaii bine ntemeiate a acestui fapt. ntreprinderile, de regul societi pe aciuni, avnd o structur dat a deinerilor (i deintorilor de capital) i prin aceasta, o repartizare dat n poziia puterii n consiliul de administraie, evit noile emisiuni de aciuni ca surs de sporire a capitalurilor, situaie care ar putea duce la schimbarea raportului de fore. Acest fapt explic, preponderent, preferina pentru mprumut, n opoziie cu posibilitatea de sporire a capitalului propriu prin emitere de aciuni. De fapt apar i

alte avantaje decurgnd din ieftintatea i comoditatea soluiei. n primul rnd creditorul este remunerat prin dobnzi, care, fie mobile, fie fixe (cum sunt de regul) incumb o prestaie mai mic dect dividendul ce ar reveni furnizorilor de capital, n condiiile n care acetia ar avea calitatea de acionari. Apare din aceasta o diferen n favoarea ntreprinderii i, respectiv, a veniturilor repartizate acionarilor. Urmrind fenomenul obligatar, ca fenomen economic i ca raport de credit, trebuie s subliniem importana n creterea accelerat a acestei componente n formarea surselor de dezvoltare a ntreprinderilor economice, deci la asigurarea nfptuirii investiiilor. ntre sursele mprumutate, sumele obinute din emisiunea de obligaii sunt utilizate cu prioritate n majorarea capitalului fix, fie n noi investiii, n cldiri, echipamente, utilaje, componente ale noilor tehnologii, fie n operaii de preluare i achiziii de ntreprinderi. Sumele obinute din plasarea de obligaii fiind utilizate cu prioritate pentru satisfacerea nevoilor de investiii ale ntreprinderilor de producie, circulaia mrfurilor i servicii, i avnd prin acestea o destinaie special, sau de regul ca surs de provenien, capitalurile disponibile specifice. Procurarea de resurse prin emiterea de obligaii s-a dezvoltat i n domeniul capitalului circulant, obligaii cunoscute sub numele de bonuri de depozit, certificate de depozit, etc.(de exemplu n SUA commercial papers). Prin natura lor hrtiile comerciale sunt bilete de ordin negarantate, pe care ntreprinderile le vnd pe pia, pentru a-i acoperi necesitile de resurse pe termen scurt. Aceasta reprezint pentru deintorii de capitaluri, disponibiliti pe termen scurt, o modalitate de valorificare superioar, vis-a-vis de alte utilizri, n special fa de posibilitile de a constitui depozite bancare pe termen scurt, slab remunerate. Ofertanii sunt adesea alte ntreprinderi deinatoare, temporar, de asemenea

disponibiliti, care i gsesc astfel o bun valorificare, asigurndu-i concomitent o lichiditate nalt, acestea putnd fi operativ revndute pe pia. Bineneles, mai ales pentru hrtiile comerciale puse pe pia, oferite publicului deci, firmele emitente trebuie s prezinte o ncredere ferm, sau cum se exprim curent - s aib un credit excelent. De fapt numai societile importante din punct de vedere financiar, cunoscute i sub denumirea de debitori de prim ordin , pot practica, cu rezultate, asemenea emisiune, dat fiind c, aa cum s-a precizat, Dezvoltarea pe scar larg a creditului obligatar a reactivat i extins activitatea instituiilor de rating. Ratingul este un proces de evaluare a standingului financiar al unui titlu de mprumut, n scopul de a exprima o apreciere asupra riscurilor legate de rambursarea sau plata dobnzilor. Ageniile de rating se situeaz ca instituii neutre desfurand o activitate de expertizare, n ultim instan, n favoarea investitorilor. De fapt, emitenii sunt interesati s aib o bun apreciere a acestor agenii pe aceast cale promovndu-i propriile emisiuni. Ageniile desfurnd o activitate de interes public trebuie s se bucure de o deplin independen financiar. Independena i calitatea, integritatea aprecierilor sale, fiind o premis a bunului su renume si credibilitii sale, asigur prin aceasta ndeplinirea scopului propus. De regul, expertiza se desfsoar la cererea emitentului i prin contribuia financiar a acestuia. Analiza se desfoar pe baza rezultatelor economice i financiare a ntreprinderii emitente pe civa ani, se apreciaz calitatea organizrii, eficiena comercial i tehnic, situaia firmei pe pia, sector, zon etc. Notaiile specifice avnd valoarea unui calificativ i exprimnd o ordine ierarhic. Se public cu consimmntul emitentului, i sunt folosite de investitori pentru orientare. aceste obligaii nu au garanii dect bunul mers al ntreprinderii.

Obligaiile, ca obiect de sine, reprezint temeiul desfurrii unor alte operaii de credit. Obligaiile pe termen scurt i lung, emise de stat sau ntreprinderi particulare de regul, societi, reprezint, prin cantitatea lor, active substaniale n patrimoniul fiecrei ntreprinderi sau bnci. Ele reprezint n forme specifice modalitatea, preferat de deineri de lichiditi pe termen scurt, ntruct obligaiile se caracterizeaz prin siguran i facilitate, prin valorificare imediat. Obligaiile se vnd n mod curent ntre ntreprinderi i bnci i ntre bnci i banca central, n cadrul operaiilor de optimizare a plasamentelor pe care le urmresc fiecare. De asemenea, activele n obligaiuni creeaz temei unor operaii de mprumut declanate de deintorii care primesc credite, prin gajarea acestora. Prin aceasta, pe de o parte, deintorii obin cu uurin disponibilitile lichide n momentele considerate oportune, n condiii avantajoase, iar pe de alt parte pstreaz n continuare calitatea de proprietar al acestor obligaiuni i, deci, privilegiul de a ncasa, la termenele stabilite, dobnzile ce li se cuvin. Iat de ce obligaiunile, n sine, prezint fondul material al unor ample operaii bancare active, i genereaz i susin, aa cum se va vedea, numeroase i felurite operaii de credit bancar. Desfsurarea larg a operaiilor de mprumut pe gaj de efecte publice denumite i operaii de lombard, rolul lor uneori prioritar, a desemnat dobnda specific acestor operaiuni, taxa de lombard, ca un instrument important al reglrii creditului, similar cu taxa scontului (n RFG n special). n acest context, creditul bancar i sporete substanial sfera de cuprindere i i mrete elasticitatea i eficiena n a acoperi necesitile tuturor clienilor i, n special, ale ntreprinztorilor.

2.4. Creditul ipotecar

Creditul destinat activitii imobiliare prezint una din cele mai importante categorii de credit din sistemul naional n economia de pia, economie care cultiv si dezvolt, sprijin i susine, proprietatea individual. Creditul ipotecar se afirm deci, ca principal modalitate de sprijinire a proprietii imobiliare. Creditul ipotecar presupune o convenie ntre creditor i mprumutat, n care se prevede, n general: mprumutului ; condiiile de remunerare i scadenele de rambursare; - penalitile n caz de rambursare anticipat, parial sau complet, a mprumutului; circumstanele n care prin nerespectarea, condiiilor de mprumut, debitorul poate pierde proprietatea. Principalul tip de mprumut pe ipotec comport o sum de rambursare i o rat a dobnzii fix (constant i identic). Rambursrile periodice sunt prevzute pe ntreaga perioad i fiecare rambursare cuprinde, deopotriv, dobnda i suma cu care se reduce datoria n curs . De regul, n cadrul ratei fixe, n timp, scade partea privind dobnzile i crete partea privind rambursarea propriu-zis. proprietatea ce servete ca garanie a rambursrii

n ultimul timp s-au dezvoltat i alte tipuri de credite ipotecare cum ar fi : mprumut pe ipotec cu dobnzi variabile; mprumut pe ipotec cu rambursare progresiv; mprumut pe ipotec inversat, purttor de anuiti. Creditul pe ipotec cu dobanzi variabile presupune variaia

acestora n funcie de un indicator precis al pieei financiare. Creditele pe ipotec cu rambursarea progresiv satisfac cerinele crescnde ale familiilor cu venituri modeste, aflate la nceputul activitii, care au perspectiva ameliorrii veniturilor lor. Formulele propuse prevd pentru perioadele iniiale, reduceri ntre 9 si 95 % fa de rambursrile constante. Creditul ipotecar inversat, purttor de anuiti, urmrete s valorifice capitalul imobilizat n locuine proprietate, fr a se renuna la dreptul de proprietate i la uzufruct. Ca atare, mprumutul obinut prin ipotecarea unei prti a proprietii servete la achiziionarea unui contract de anuiti i aduce astfel proprietarului un venit regulat. Este un sistem considerat de perspective. Dimensiunile ample ale creditului ipotecar n toate rile dezvoltate, implic o imobilizare vast de resurse, de regul, capitalurile disponibile pe termen lung. ntruct o serie de instituii de credit i financiare constituie asemenea resurse pe termen lung, care n mod necesar implic valorificare i garanii sigure de rambursare, s-a creat n toate rile o piat ipotecar fireasc. ntre bncile i instituiile ce constituie asemenea resurse, se afirm primordial casele de economii, respectiv bncile mutuale de economii, companiile de asigurri pe via, bncile i societile ipotecare i chiar bncile comerciale. ntr-o epoc mai departat aceste instituii deintoare de resurse desfurau pe cont propriu operaii de credit ipotecar, asumndu-i rolul de creditor n cadrul unor contracte de credit. ntruct creditul ipotecar are un rol deosebit n expansiunea i propirea proprietii, sprijinul statului se manifest pe scar larg n toate rile, pe multiple planuri : supraveghere, asigurare, impozitare, gestiunea datoriei etc.

2.5 Creditul de consum

Creditul de consum este creditul pe termen scurt sau mijlociu, acordat persoanelor individuale destinat a acoperi costul bunurilor i serviciilor de care beneficiaz prin reeaua de comercializare i servicii, sau pentru recreditare a creanelor contractate n acest scop. Creditul de consum s-a afirmat, de timpuriu, ntre celelalte forme de credit, i, ntr-o form iniial, a existat sub forma creditului deschis, respectiv a posibilitii pe care comerciantul o acord clienilor, de regul celor solvabili, de a achiziiona mrfuri potrivit necesitilor, urmnd ca lichidarea sau regularizarea datoriilor s se fac ulterior, potrivit angajamentelor personale diferite de la caz la caz. Forma astfel practicat a fost considerat drept credit cu rambursarea neealonat. Producia de mas de bunuri de folosin ndelungat i necesitatea de a asigura accesul deschis la acestea a cumprtorilor a determinat, ndeosebi de la nceputul secolului XX, statuarea, n fiecare din rile dezvoltate, a unor norme precise de creditare, precum i a unei reele ample i diversificate de instituii de credit, n mare parte legate de firmele productoare. Astfel c, cea mai mare parte a creditelor de consum exist i se acord sub forma creditelor ealonate, form n care termenii creditrii : scadene, cuantumul ratelor etc., se stabilesc la acordarea creditului. La polul opus creditul cu scadent nedeterminat implic operaii de credit deschis, credite acordate comercianilor cu amnuntul, sau de ctre acetia, credite privind anumite servicii. n aceste operaiuni, nseamna c debitorul va efectua plata n timp util (maximum fiind convenit) dar n momente prielnice lui, pe care le stabilete personal. O form deosebit, n deplina dezvoltare ce aparine creditelor ealonate reprezint creditul revolving, aprut la sfritul anilor 30. n deosebi aceast form s-a extins odat cu amplificarea utilizrii crilor de credit. Elementele caracteristice acestui credit sunt:

se acord n cadrul unei convenii stabilite ntre pri; permite consumatorului s efectueze cumprrile sau s obin mprumuturi fie direct, asupra creditorului, fie indirect, prin crile de credit, n momentul oportun pentru el; consumatorul are posibilitatea s efectueze plata fie n totalitate pentru creditul n curs, fie prin pli pariale, periodice, dup posibiliti. Prin facilitile acordate beneficiarului de credit i prin costurile diminuate, aceast form s-a impus n ultima vreme i tinde s devin preponderent n operaiile de credit de consum. Utilitatea economic i social este preponderent n aprecierea creditului de consum. Creditul comercial a avut i are rol deosebit n dezvoltarea economiei de consum, respectiv a produciei i circulaiei mrfurilor, destinate marii mase a consumatorilor. Creditul de consum anticipeaz momentul intrrii n posesia bunurilor i permite accesul cumprtorilor cu venituri mai mici la bunurile de folosin ndelungat de valoare mare. Prin aceasta se acioneaz pe dou planuri, pe de o parte, se asigur satisfacerea facil a dorinelor i necesitilor marii mase de consumatori, iar pe de alt parte, se promoveaz pe scar larg producia i circulaia unei game extinse de mrfuri, dincolo de cererea solvabil a populaiei i chiar, dup unele aprecieri, dincolo de capacitile normale de plat a populaiei, luat n ansamblul ei. De aici s-a tras i concluzia c, pe unele planuri aciunea creditului de consum este destabilizatoare pentru economie, oferind terenul unor producii supradimensionate, ea acionnd ca un factor de expansiune a economiei de consum. Pe plan general, aa cum experiena a artat n marea majoritate a cazurilor, creditul de consum a contribuit direct la creterea n ritmuri rapide a nivelului de trai a unei pri mari a populaiei, iar responsabilitatea vis-a-vis de datoriile contractate a acionat ca un

factor al ntririi disciplinei n munc i, n ansamblu, a contribuit la afirmarea progresului economic i social. Totodat, o cerere sporit i stabil de mrfuri de larg consum a contribuit la aplicarea rapid a cuceririlor tiinei i tehnicii, a tehnologiilor n producie, n folosul ntregii societi. Creditul de consum acioneaz astfel n sensul recuperrii rapide a cheltuielilor avansate n producie, spre realizarea constant i oportun a produselor puse pe pia. Acest fapt permite productorului reluarea imediat a proceselor de producie, desfurarea lor accelerat, creterea cifrei de afaceri i implicit a profitului. De aici i interesul sporit al productorilor de automobile, echipamente electromenajere etc., n a dezvolta, ei nii, reeaua de creditare privind vnzarea propriilor produse, implicit prin nfiinarea sau dirijarea unor bnci sau societi financiare cu asemenea profil. Dat fiind importana economico-social a creditelor de consum, aceasta reprezint sfera cu cea mai mare implicare a reglementrilor i controlului de stat. n aceast sfer s-a exercitat cu precdere controlul selectiv pe linia ngrdirii i eliminrii nlesnirilor acordate beneficiarilor de credit n scopul limitrii produciei de asemenea bunuri, atunci cnd interesele naionale aveau alte prioriti. De asemenea, cerinele specifice n aceast sfer au orientat ctre desfurarea unor msuri de protejare a debitorului pe multiple planuri, dispoziii care privesc limitarea sarcinilor financiare ale persoanelor i familiilor, folosirea mijloacelor legale privind plile, asigurarea unitii i evitarea discriminrii n relaiile de credit de consum.

3. ELEMENTE DEFINITORII ALE DOBNZIIDac ne propunem, mai nti o definiie, este foarte dificil de a reflecta n ea toate aceste puncte de vedere. Vom ncerca totui s

formulm un concept ghid care s ne permit s nelegem principalele idei ale economitilor care au studiat problematica dobnzii. Dobnda este n mod firesc comun cu conceptul de capital i cu elementele timp i risc.Aceste concepte i elemente se regsesc n cele mai succinte formulri ale dobnzii. Astfel, ntr-un sens, dobnda poate fi considerat ca o remunerare pe care capitalistul o primete pentru folosirea capitalului propriu (dobnda originar a capitalului) sau pentru capitalul ncredinat spre utilizare altor persoane (dobnda mprumutului) pe o durat dat, pentru o folosire oarecare. n sens restrns, sau ca formul mai mult utilizat, dobnda este suma ce revine proprietarului la rambursarea sumei mprumutate sau preul folosirii capitalului i implic mprumutul respectiv. n aceste formulri regsim unele caracteristici, unele elemente descriptive, ns lipsesc precizrile cu privire la originea dobnzii, la legile de formare i la justificarea sa. n aceasta, o contribuie pe deplin recunoscut a lui Bhm Bawerk, unul din cei mai importani analiti ai dobnzii. Acesta, n cercetrile sale, pornete de la unele constatri empirice, cu care sunt de acord economitii din vremea sa: - dobnda unui capital se produce independent de activitatea personal a capitalistului; - pare c este o calitate fireasc a capitalului; - se formeaz fr ca acesta (capitalul) s epuizeze (deci dincolo de limitele umane) i are astfel a durat etern de constituire. totodat remunerarea riscului pe care l

3.1 FACTORI CARE DETERMINA NIVELUL DOBNZIICa element al contractului de credit nivelul dobnzii este acceptat, n fiecare

caz n parte, de creditor i debitor ca urmare a unei negocieri de durat sau mai operative. Fiecare dintre pri dorete s aib, n contextul acceptrii soluiei, anumite orientri care s motiveze i s justifice decizia adoptat. Deci se pune problema de a discerne i considera factorii cu audient i acceptabilitate general. Un prim asemenea factor este productivitatea capitalului, o anumit productivitate a capitalului; adic o anumit rat a profitului, aflate ntr-o dinamic determinat de evoluii i conjuncturi. ntreprinztorul, atunci cnd i propune s mobilizeze un capital suplimentar, trebuie s evalueze realist posibilitile de rentabilitate, respectiv dimensiunile profitului, ntruct el va trebui s remunereze corespunztor pe deintorul de capital. Contractul de credit care include ca un element semnificativ nivelul dobnzii, este de fapt un acord, ntre cele dou pri interesate, cu privire la nivelul dobnzii sau altfel exprimat un compromis ntre cele dou pri. Angajandu-se n a plti o anumit dobnd, debitorul admite o anumit diminuare a profitului su net. Evident c productivitatea capitalului poate fi diferit de la etap la etap, fapt perceptibil pentru ambele pri care i vor stabili poziii n consecin. Compromisul, sau maniera de a ajunge la nelegere trebuie s persiste n relaiile dintre debitor i creditor asigurnd permanena condiiilor de creditare. Numai luarea n considerare a interesului celui ce economisete va dezvolta la acesta interesul de a continua s economiseasc, crend premizele pentru meninerea i creterea ritmului de dezvoltare economic. Pe de alt parte, deintorii de capitaluri, n mare msur provenite din economii n calitate de creditori trebuie s aprecieze gradul real de productivitate a capitalului, atunci cnd i formuleaz preteniile cu privire la dobnzi, crend condiii ca ntreprinztorul s continue s

existe i s poat astfel fructifica i n viitor capitalul oferit. Evident c aceste poziii nu se manifest ca atitudini personale, ci ca sum a lor, n relaiile pe care cele dou pri le ntrein pe pieele creditului. Iat deci contextul n care, n fiecare moment dat, nivelul dobnzii reflect i exprim nivelul de productivitate a capitalului de care este intim legat. Un al doilea factor general ce determin nivelul dobnzii este lichiditatea. Independent de orice alte condiii, creditorii vor prefera acea form de mprumut care s le asigure lichiditatea. Deci se prefer termene scurte. Orice angajare mai ndelungat a resurselor creditului, orice diminuare a lichiditii sale este nsoit de o sporire a sumelor pltite ca dobnzi, implic o cretere a nivelului dobnzii. Deci stabilirea nivelului dat al dobnzii n cadrul contractului de credit este ori o expresie a compromisului ntre creditorii care doresc o cat mai ridicat lichiditate i debitorii interesai n a plti ct mai puin pentru aceasta. Riscul nerambursrii este un alt factor general al nivelului dobnzii. Rambursarea la termen este o condiie a perpeturii raporturilor de credit i a sistemului de credit. Rambursarea este o cerin general care poate fi asigurat dac n cazurile particulare se iau msurile necesare de evitare i acoperire a acestui risc. Aceste cerine, n general acceptate, conduc la separarea elementelor de structur a dobnzii n: dobnda pur care este costul utilizrii capitalului, i plata necesar pentru recuperarea riscului nerambursrii, respectiv pentru acoperirea pagubelor suferite pe aceast cale. O asemenea considerare a riscului i a soluiilor de acoperire motiveaz o politic personal a bncilor n domeniul dobnzilor, orientat dup gradul de risc pe care l presupune fiecare credit acordat, funcie de

condiiile reale pe care le are fiecare debitor. De asemenea, la rndul lor, deponenii care asigur partea preponderent a resurselor bncilor sunt, n mai toate rile, asigurai prin instituii speciale cu privire la nedobndirea integral a sumelor depuse. Evident, plile pentru asigurarea depozitelor prezint un cost pentru bnci, un element de cost al creditului. Raportul dintre oferta i cererea de credit este evident un factor esenial n determinarea nivelului dobnzii. Oferta de credite este determinat primordial de nivelul economisirii n ara respectiv, de opiunile tradiionale ale populaiei pentru economii. Evoluia nivelului de economisire poate fi stimulat de nivelul dobnzii. Dar oricare ar fi nivelul dobnzii, exist un nivel dat al economisirii. Determinat de preferinele familiilor de a economisi este nivelul individual al venitului i implicit nivelul i preferinele de consum. Stabilitatea economic i politic are i ea un rol deosebit n a ncuraja formarea capitalului. Orice fenomen de instabilitate politic i de dezechilibru economic, n special inflaia, diminueaz nivelul economisirii creditare. Cererea de credite este intercondiionat de cei trei mari debitori: guvernul, agenii economici i familiile, deopotriv influenai de evoluia activitii economice i tendinele de dezvoltare a investiiilor. i influeneaz negativ dimensiunile resurselor de

3.2.

STRUCTURA RATELOR DOBNZIINivelul dobnzii se exprim n diferitele segmente ale pieelor

creditului i n diferitele raporturi ntre debitori i creditori, n special ntre bnci i clienii lor, variate tipuri i variate mrimi. Diferitele tipuri de rate de dobnzi existente, specifice n diverse relaii sunt

structurate n cadrul unor legturi reciproce semnificative i putem spune c acioneaz n cadrul unui mecanism. Rata dobnzii pe piaa monetar se stabilete zilnic pe baza cererii i ofertei de credit negociate ntre bnci i adesea sub influena bncii de emisiune. Dat fiind c nivelul acestei rate reprezint preul de cost al creditului pentru principalele bnci, acesta devine orientativ n legtur cu stabilirea scrilor de dobnzi pe piaa respectiv. n interiorul fiecrei bnci se instituie, de fapt o scar a dobnzilor creditoare i debitoare care reflect implicit raportul ntre cheltuielile i veniturile bncii i posibilitile sale de a obine profit. Pe de o parte, banca procur resurse prin depozite ce le constituie n relaiile cu clienii i de la furnizorii de resurse, alte bnci sau banca de emisiune, pe care trebuie, s le remunereze la nivelul dat, de regul la nivelul pieei. Pe de alt parte, fa de debitorii si fiecare banc aplic un anumit nivel de dobnzi n msur s-i acopere cheltuielile (cu dobnzile i de funcionare) i implicit un anumit nivel al profitului. n corelare ntre nivelul dobnzilor ncasate i pltite, banca trebuie si asigure competitivitatea urmrind atragerea clienilor i printr-un cuantum avantajos, pentru ei, a dobnzilor. Astfel ntre dobnzile interne practicate de bnci rata dobnzilor de depozit este de o importan major pentru nivelul general al dobnzilor interne. Aceast rat este de un nivel foarte sczut ntruct se aplic pentru depozitele la vedere i asigur un grad nalt de lichiditate deponenilor, care, urmrind n special acest aspect, accept un asemenea regim al dobnzilor. Rata de baz a dobnzii reprezint pentru fiecare banc nivelul fundamental n raport de care se construieste o serie de rate ale dobnzilor practicate de banc n relaiile cu clienii.

n continuare, pe o prim treapt aflm rate de dobnd normal sau comercial (In Anglia numita blue chip rate). Blue chip este o expresie mprumutat de la bursa de valori care este folosit pentru a reprezenta activitatea unei firme care funcioneaz fr repro i care are bune relaii cu colaboratorii. Rata dobnzii pentru mprumuturile personale este la nivel real, foarte ridicat deoarece, vizeaz operaiuni ce implic o mulime de debitori i multiple riscuri. Iat c privite n ansamblul lor dobnzile practicate de bnci fa de clienii lor se afl n corelaia necesar de coeziune a unui mecanism. Examinarea ratelor interne ale dobnzii subliniaz posibilitatea bncii de a avea o politic proprie fa de clienii si, n general, i ndeosebi vis-a-vis de fiecare dintre ei, n special. n acelai timp este evident c n opiunile sale privind politica de dobnzi banca este obligat s se alinieze la evoluiile pieei care-i determin propria atitudine prin diverse i multiple influene.

CAPITOLUL II

1 Creditul ipotecarCreditul ipotecar reprezint una din cele mai importante categorii de credit n cadrul economiei de pia; el presupune o convenien ntre creditor i mprumutat. Semnarea unui contract de credit ipotecar pare o decizie greu de luat i care comport riscuri. Trebuie inut cont ca normele prudeniale ale instituiilor care acord credite ipotecare analizeaz solicitanii cel puin din punctul de vedere al venitului net, din care solicitantul

trebuie s suporte o rat de credit i s i menin un nivel decent al condiiilor de trai, tocmai pentru a reduce riscul de neplat. Ipoteca nu nseamn c din momentul acordrii creditului, locuina intr n proprietatea bncii, sau, mai ru, c dup rambursarea a trei sferturi din credit mprumutatul nu mai recupereaz nimic. Banca sau instituia de credit are dreptul, dup vnzarea la licitaie sau n alt mod a locuinei, s rein exact sumele la care este ndreptit n conformitate cu contractul de credit ( capital, dobnzi, alte conturi justificate ); restul sumei obinut dup vnzare se restituie mprumutailor. Dei majoritatea dobnzii variabile din contract constituie un risc, pentru c ar mri povara lunar de plat , corelarea dobnzii variabile la un index stabil ( cum ar fi LIBOR, EURIBOR, care sunt rate ale dobnzilor paracticate ntre bnci, pe pieele interbancare europene ) scutete mprumutatul de astfel de emoii. O astfel de meniune n contractul de credit pare lipsit de importan acum, dar nu i peste 5 ani, cnd condiiile economiei locale i mondiale pot fi complet diferite. Multe din riscurile de neplat nu sunt de neevitat. Sistemul romnesc de asigurri pune deja la ndemana mprumutailor o serie de produse de asigurare cum ar fi asigurarea de via, de invaliditate care l pot proteja pe mprumutat i pe familia acestuia n cadrul producerii unui eveniment nefericit. Conform legii, pot avea acces la credit ipotecar (pentru achiziie, renovarereabilitare sau construire de locuine ) persoanele fizice ceteni romni cu domiciliul in Romnia sau persoane juridice romne cu obiect de activitate specific ( construire, reabilitare de locuine ). Garaniile solicitate pentru un credit ipotecar sunt ipoteca asupra imobilului pentru care se acord creditul i care trbuie sa acopere n proporie de minim 133% din valoarea creditului, asigurarea locuinei pentru care se acord creditul i, dup caz, creditorii mai pot solicita i

alte garanii (garanii personale sau girani, asigurri de via).

2.Creditul ipotecar pentru persoane fizice 2.1 Caracteristicile creditului ipotecar B.C.RCreditele ipotecare pentru persoanele fizice se acord n lei sau valut (USD,EURO) pe termen de cel mult 20 ani, att pentru cele n lei, ct i pentru cele n valut. Beneficiarii acestor credite sunt persoane fizice rezidente care au vrsta de cel puin 18 ani, iar suma maxim acordat fiind de 500.000 echivalent EURO. Volumul creditului se stabilete n funcie de posibilitatea de rambursare a solicitantului i a familiei acestuia (so, soie, copii i parinii soilor, care locuiesc i gospodaresc mpreun), dac este cazul. Creditul ipotecar va acoperi cel mult 75% din preul locuinei cumprate sau valoarea investiiei prevzute n devizul general al locuinei ce urmeaz a fi construite, modernizate, consolidate, extinse, inclusiv terenul aferent unde este cazul, cheltuelile pentru viabilizarea (dotarea cu utilitai : electricitate, apa, gaze, telefon), alte cheltueli n legatur cu investiia (proiectare, obinerea avizelor i autoritilor necesare, trecerea terenurilor din circuitul agricol, silvic, dup caz, n intravilan, cheltueli notariale etc.) indiferent dac lucrrile de constituire se realizeaz cu o societate de construcii sau n regie proprie. Dovada constituirii aportului propriu de minim 25%, poate fi efectuat prin mai multe modaliti : a) depunerea de numerar sau prin virament, n contul deschis la BCR a sumei minime prevzute ; b) achitarea unui avans, pe baza de chitan la notariat sau precontract / contract de vnzare-cumprare, n cazul unui

bun imobil ( teren i / sau construcie ) achiziionat de la o persoan fizic sau juridic ; c) achitarea parial sau total n avans a terenului i / sau a unor materiale de construcii ori servicii executate pe baz de facturi, devize sau situaii de lucrri, emise de furnizorii de materiale, antreprenorul de construcii sau alte societi prestatoare de servicii. Pentru a determina suma creditului pe care solicitantul poate sa o contracteze, la determinarea capacitii de rambursare se va avea n vedere ca datoriile totale lunare ale mprumutatului i membrilor de familie ai acesteia, formate din rata totala lunar de rambursat (credit i dobnda) la creditul solicitat, plus angajamentele de plat evidente n declaraiile pe proprie rspundere (rate de credit, rate de leasing, rate pentru cumprare de bunuri pentru folosin ndelungat, rate CAR , rate de credit carduri, acorduri de garanie, alte angajamente de plat, dup caz) s nu depeasc 35% din veniturile totale lunare certe, realizate de mprumutat i membrii familiei acestuia. Determinarea capacitii de rambursare se va efectua lund n calcul nivelul veniturilor realizate, dupa impozitare. n cazul creditelor acordate n valut la determinarea volumului creditului ipotecar se va lua n considerare i o marj suplimentar destinat acoperirii riscului valutar, care, mpreun cu rata total lunar de rambursat i celelalte eventuale angajamente, nu trebuie s depeasc 35% din veniturile totale lunare certe, realizate de mprumutat i membrii de familie ai acestuia. Dobnda este revizuibil semestrial (la data de 30 iunie si 31 decembrie ale fiecarui an) i se stabilete n funcie de cotaiile BUBOR la 6 luni pentru creditele n lei, LIBOR la 6 luni pentru creditele n USD si EURIBOR la 6 luni pentru credite n EURO. n procesul derulrii creditului, nivelul dobnzii curente se poate schimba n funcie de evoluia indicelui de referin LIBOR / EURIBOR /

BUBOR. Nivelul dobnzii curente se stabilete astfel : pentru creditele ipotecare n lei, dobnda practicat va fi egal cu nivelul dobnzii BUBOR la 6 luni la care se mai adaug o marj de ____ puncte procentuale ; pentru creditele ipotecare n USD, dobnda practicat va fi egal cu nivelul dobnzii LIBOR la 6 luni la care se adaug o marj de _____ puncte procentuale ; pentru creditele ipotecare n EURO , dobnda practicat va fi egal cu nivelul dobnzii LIBOR la 6 luni la care se adaug o marj de _____ puncte procentuale ; la creditele restante de peste 60 de zile, banca va percepe o dobnd majorat cu 2 puncte procentuale, pentru credite n valut i 5 puncte procentuale pentru creditele n lei, fa de nivelul dobnzii curente.

Tabel nr.1Pozii e 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.

CLASAMENT FUNCIE DE RATA DOBNZII NOMINALRata dobnzii la credite n euro % BRD (Euribor 3 8.11 luni + 6%) Volksbank 7.58.50 ING Bank 8.4 Raiffeisen Bank Bank Post Egnatia Bank Comercial Bank of Greece (Euribor 6 luni + 7%) HVB Bank Piraeus Bank RIB 9 9 8.75 9.11 7,959,57 9.90 10.00 Rata dobnzii la credite n dolari % BRD (Libor 3 luni + 7.18 6%) Volksbank 8 Comercial Bank of Greece(Euribor 6 luni + 7%) Bank Post Egnatia Bank Raiffeisen Bank RIB Piraeus Bank HVB Bank Alpha Bank 8.18 9 8.50 8.50 8.50 8.90 7,459,07 8.50-

Rata dobnzii la credite n lei % ING Bank (Classic) CEC Raiffeisen Bank Bank Post BCR Piraeus Bank BRD 17.520.50 21.00 22.00 23.00 23.88 17-24.00 24.00

8. 9. 10.

Alpha Bank Banca Transilvania,RIB RIB

24.0026.00 26.00 26.00

11. 12. 13. 14.

West Bank Volksbank

30.00 29,0035,00

BCR Alpha Bank Banca Transilvania MIRO Bank

10.17 9.2512.5 12.00 11-14

BCR MIRO Bank Domenia Credit Banca Transilvania

12.5 10.21 10-13 9.8711.87 12

Sursa : www.BNR.ro. Forma de decontare este viramentul n contul : vnztorului locuinei sau terenului ; societii de construcii care va executa lucrarea ; mprumutatului pentru plata manoperei, n cazul construirii n regie proprie. Modalitile de rambursare sunt la orice sediu BCR, n numerar ( cu cel puin o zi naintea scadenei stabilite prin graficul de rambursare ) ; la sediul unitii BCR care a acordat creditul, din contul curent n lei sau valut ; prin internet, din contul curent n lei sau valut ; la orice ATM din reeaua BCR, din contul de card de debit numai pentru creditele n lei (se ncheie Conventie). Costurile pe care le suport persoana fizic, la solicitarea unui credit ipotecar sunt : - Taxa de ntocmire i analiza documentaie a) cumprare locuina sau teren ; b) construire / reparatii / amenajari locuinta. - Taxa deschidere cont curent ( dac clientul nu este deja client la unitatea BCR unde depune cererea de credit ) ; - Comision pentru consultarea bazei de date a Biroului de Credit ; - Taxa evaluare imobil ( exclusiv TVA ) ; - Comision gestiune ( flat- perceput o singur dat la acordarea creditului ) 1,75 ROL i 1,5 EUR, USD ; - Prima de asigurare pentru asigurarea imobilului care constituie garania creditului . Cotele de prim de asigurare sunt cele mai comunicate de BCR Asigurri. - Prima de asigurare pentru asigurarea de via a titularului de contract

se calculeaz n funcie de vrst i soldul creditorului ; - Comision pentru rambursarea n avans, aplicat la suma ce se doreste a fi pltit n avans : a) n primii 5 ani de creditare : 2% flat ; b) ntre 5-10 ani : 1,5% flat ; c) peste 10 ani : 1% flat. - Nivelul dobanzii.

2.2 Documentele necesare creditului ipotecarDocumentele generale necesare creditului ipotecar sunt : cerere de creditare, cerere de consultare CRB i a Biroului de Credite pentru solicitant i copltitori ; buletin de identitate sau carte de identitate pentru solicitant i copltitori ; talon de pensie ; adeverine de salariu pentru solicitant i copltitori ; cartea de munc ; documentele care atest alte venituri realizate de solicitant din nchirieri, dividende, venituri realizate n strintate i care pot fi luate n calcul la determinarea capacitii de rambursare ; declaraia pe proprie rspundere, conform legii, privind valoarea angajamentelor de plat existente la data solicitrii creditului pentru solicitant i copltitori. n funcie de destinaia creditului, documentele specifice solicitate clientului sunt : a) Pentru cumprarea de imobile constituite din teren i construcia situat pe acesta i pentru cumprarea de apartamente cu teren n cota indiviza : Actul de proprietate asupra imobilului ce face obiectul vnzrii sau cumprrii nregistrat la Biroul de Carte Funciar (copie) ; Documentaia cadastral (copie) ; Declaraia pe proprie rspundere a vnztorului c bunurile imobiliare respective nu sunt revendicate i c nu exist

litigii n legtur cu acestea. b) Pentru constituirea unei locuine pe terenul deinut de solicitantul creditului : Actul de proprietate / concesionare / drept de folosin pe care urmeaz s se realizeze construcia ; Contractul de constituire ncheiat de antreprenorul su societatea de construcii ; Autorizaia Funciar ; Devizul general i raportul de evaluare al acestuia, ntocmit de ctre o antrepriz de construcii ; Planul de finanare ntocmit pe baza graficului de executare a lucrrilor ; Declaraia pe propria rspundere a proprietarului c terenul nu este revendicat i c nu exist litigii n legatur cu acesta ; Contract de prestri servicii ncheiat cu dirigintele de antier ; Atestat MLPTL pentru dirigintele de antier . c) Pentru cumprarea unui teren i construirea unei locuine pe acest teren : Actul de proprietate al vnztorului pentru terenul respectiv ; Declaraia pe proprie rspundere a proprietarului c terenul respectiv nu este revendicat i c nu exist litigii n legatur cu acesta ; Pentru construirea unei locuine pe terenul cumprat din credit se solicit, toate documentele prevzute la litera b. de construire nscris provizoriu n Cartea

2.3 Etape de derulare a operaiunilor

n cazul acordrii de credite ipotecare pentru cumprarea unei locuine ( apartament cu teren n cota indiviz sau construcie existent pe teren n proprietate / concesiune / superficie / folosin ) sau a unui teren n vederea construirii unei locuine, vor fi avute n vedere urmatoarele etape de derulare a operaiunilor : a) Cu ocazia analizei pentru aprobarea creditului, beneficiarul creditului, respectiv cumprtorul poate s se prezinte la banca mpreun cu vnztorul, acesta din urm fiind ntiinat de cumprtor c o parte din preul locuinei se va achita din credit de la banc, ntruct: vnztorul trebuie s pun la dispoziia bncii actul de proprietate asupra imobilului supus vnzrii i care urmeaz a face obiectul ipotecii prin credit ipotecar ; vnzatorul trebuie s dea o declaraie bncii c imobilul nu este revendicat n baza prevederilor Legii nr. 10/2001 i nu exist alte litigii n legatur cu acesta; vnzatorul trebuie s permit bncii verificarea faptic i evaluarea imobilului, n vederea constituirii ipotecii ulterioare pe numele cumprtorului ; - vnztorul este informat c trebuie s solicite un extras de Carte Funciar pentru a dovedi c imobilul este liber de sarcini i c nu sunt alte litigii sau probleme n legatur cu acesta, n vederea ncheierii contractului de vnzare - cumprare i a instituirii ulterioare, pe numele cumprtorului, a ipotecii n favoarea bncii. b) Dup aprobarea creditului, se ncheie contractul de credit ntre banc i mprumutat (cumprtor) i se elibereaz acestuia un exemplar din contractul de credit. Contractul de mprumut intr n vigoare la data semnrii lui i prin urmare, se va avea n vedere urmatoarele : - perioada de valabilitate a contractului de credit ncepe de la data intr rii n vigoare a acestuia (data semnrii de ctre pri) i se sfrete odata cu ndeplinirea tuturor obligaiilor de plat asumate fa de banc ;

- durata de rambursare a creditului cuprinde perioada de timp dintre prima tragere din credit i scadena final a acestuia. Pentru asigurarea unui climat de ncredere ntre partenerii tranzaciei de vanzare-cumprare, vnzatorul i cumprtorul sunt invitai la banc i n baza cererii vnztorului i se deschide acestuia un cont curent n scopul virrii sumei provenind din creditul aprobat cumprtorului. Banca poate elibera o adres sau notificare ctre cumprtor i vnztor, prin care s se confirme aprobarea creditului, documentelor solicitate de banc n acest sens, respectiv : - contractul de vnzare cumprare ; - contractul de ipoteca ncheiat de banc cu cumprtorul beneficiarul creditului ; - dovada nregistrrii la Biroul de Carte Funciar a cererii de intabulare a contractului de vnzare cumprare i, respectiv a contractului de ipotec ; - extras de Carte Funciar privind publicitatea ipotecii n favoarea bncii ; - dovada radierii privilegiului de catre vnztor sau mandat n form autentic dat de vnzator pentru mputernicirea bncii n vederea radierii privilegiului pentru plata preului din contractul de vnzare cumprare ; - asigurarea bunului ipotecat ; n contractul de asigurare sau polia de asigurare banca va fi menionat ca beneficiar. c) Se ncheie contractul de vnzare cumprare i contractul de ipotec n aceai zi, utiliznd extrasul de Carte Funciar prezentat de vnztor care trebuie s ateste faptul c imobilul este liber de orice sarcini. nscrierea n Cartea Funciar se face n urmatoarea ordine: - nscrierea dreptului de proprietate pe baza contractului de vnzare cumprare care constituie titlul dreptului de proprietate se efectueaz n partea a II a a Crii Funciare. destinaia acestuia, precum i condiiile efecturii plii din credit, cu specificarea

- nscrierea ipotecii n favoarea bncii, n baza titlului de proprietate se efectueaz n partea a III a a Crii Funciare. d) Tragerea de credit n vederea efecturii plii ctre vnztor, va fi efectuat de banc la prezentarea urmatoarelor documente : 1) dovada nregistrrii la Biroul de Carte Funciar a cererii de intabulare a contractului de vnzare cumprare i, respectiv a contractului de ipotec n favoarea bncii ( original i copie ) ; 2) prezentarea extrasului de Carte Funciar care atest efectuarea publicitii ipotecii n favoarea bncii, a contractului de vnzare cumprare (original i copie), a contractului de ipotec ncheiat de banc cu cumprtorul beneficiarul creditului originale) ; 3) dovada radierii privilegiului de catre vnztor sau mandat n form autentic dat de vnztor pentru mputernicirea bncii n vederea radierii privilegiului pentru plata preului din contractul de vnzare cumprare. Trebuie menionat i c, eventualele cazuri n care vnztorul nu prezint dovada radierii privilegiului n ziua efecturii plii din credit, banca poate efectua ea nsi demersurile, ca parte interesat n acest sens, n baza mandatului autentic dat de vnztor. 4) asigurarea bunului ipotecat cu menionarea bncii ca beneficiar al poliei de asigurare n contractul de asigurare sau polia de asigurare ; 5) asigurarea de via cu menionarea bncii ca beneficiar al poliei de asigurare de via ( n cazurile n care mprumutatul este persoan singur sau unica ntreintoare de familie). (3exemplare

CAPITOLUL III STUDIU DE CAZ

1. CONTRACT DE CREDIT IPOTECAR BANCAR Pentru persoane fiziceNr. 587/04.11.2010

ntre: S.C. BANCA COMERCIAL ROMN S.A prin Sucursala Piatra Neamt, cu sediul n Bulevardul Decebal nr 35, nmatriculat la Registrul Comerului sub nr. J03/425/2010, CUI 13301927 reprezentat legal prin Dl. Teodorescu Gheorghe, Director i Dl. Andreescu Ioan, Contabil Sef, n calitate de creditor ipotecar, denumit n continuare BANC, i POPESCU CONSTANTIN, domiciliat n localitatea Piatra Neamt, str. Mihai Viteazu nr 36, judeul Neamt, cod potal 115300, posesor al CI seria NT nr.395857, eliberat de Pol. Piatra Neamt, CNP 1500307033079, cetean romn cu domiciliul n Romnia, cstorit cu POPESCU NICULINA, n calitate de beneficiar al creditului ipotecar, denumit n continuare MPRUMUTAT, i POPESCU NICULINA, domiciliat n localitatea Piatra Neamt, str. Mihai Viteazu nr 36 ,judeul Neamt, cod potal 115300, posesor al CI seria NT nr. 381060 eliberat de Pol. Piatra Neamt, CNP 2500825033074, cetean romn cu domiciliul n Romnia, cstorit cu POPESCU CONSTANTIN, n calitate de COPLTITOR, a fost semnat prezentul Contract de Credit Ipotecar Bancar (denumit n continuare CONTRACT), n baza dispoziiilor legii nr.190/1999 privind creditul ipotecar pentru investiii imobiliare, cu modificrile i completrile ulterioare, n temeiul cruia:

1. BANCA acorda MPRUMUTATULUI un credit ipotecar pentru construcie cas n sum de 820.000 lei RON(opt sute douzeci mii lei) 2. Durata creditului este de 20 de ani/240 luni, calculat de la data primei trageri din credit, care include, n cazul creditelor pentru construire. n cadrul perioadei de graie mprumutatul achit numai comisioanele aferente, fr a rambursa ratele de credit i dobnda datorat. Dobnda se calculeaz lunar la soldul creditului i se capitalizeaz la sfritul perioadei de graie, fiind inclus n valoarea creditului. Rambursarea dobnzii aferente perioadei de graie se va face lunar, dup expirarea perioadei de graie, mpreun cu creditul, n conformitate cu graficul de rambursare: 3. Tragerile de credit se efectueaz dup cum urmeaz: - ealonat, pe msura efecturii cheltuielilor/lucrrilor, n termen de 12 luni 4. Nivelul dobnzii curente la data semnrii CONTRACTULUI este de 13% i este fix pe primii 5 ani calendaristici, iar pe restul perioadei de creditare, dobnda curent este variabil i se calculeaz n funcie de cotaia BUBOR la 6 luni, la care se adaug 2 puncte procentuale. 4.1. Nivelul dobnzii curente pe perioada n care dobnda curent este fix, se stabilete de banc astfel: a) dac mprumutatul nu nregistreaz credite i/sau dobnzi restante n lei i/sau valut fat de banc, sau acestea sunt de pn la 7 zile inclusiv, dobnda curent este de 13% pe an; b) dac mprumutatul nregistreaz credite i/sau dobnzi restante n lei i/sau valut fa de banc cuprinse ntre 8 i 30 de zile inclusiv, dobnda curent este de 14% pe an. c) dac mprumutatul nregistreaz credite i/sau dobnzi restante n lei i/sau valut fa de banc de peste 30 de zile dobnda curenta este de 16% pe an 4.2. Nivelul dobnzii curente pe perioada n care dobnda curent este variabil, se stabilete de banc astfel:

a) dac mprumutatul nu nregistreaz credite i/sau dobnzi restante n lei i/sau valut fa de banc sau acestea sunt de pn la 7 zile inclusiv, dobnda curent este BUBOR la 6 luni, la care se adaug 2 puncte procentuale; b) dac mprumutatul nregistreaz credite i/sau dobnzi restante n lei i/sau valut fa de banc cuprinse ntre 8 i 30 de zile inclusiv, dobnda curent este BUBOR la 6 luni, la care se adaug 3 puncte procentuale; c) dac mprumutatul nregistreaz credite i/sau dobnzi restante n lei i/sau valut fa de banc de peste 30 de zile dobnda curenta este BUBOR la 6 luni, la care se adaug 4 puncte procentuale; 5. Nerambursarea la termenele stabilite a ratelor de credit datorate d dreptul bncii de a percepe la acestea o dobnd majorat astfel: a) pe perioada n care dobnda curent este fix: - 13%/an, pentru ratele de credit restante pn la 30 de zile, inclusiv; -14%/an, pentru ratele de credit restante de peste 30 de zile; b) pe perioada n care dobnda curent este variabil: -3 p. p. pe an pentru dobnda curent n cazul ratelor de credit restante pn la 30 de zile, inclusiv; -4 p. p. pe an pentru dobnda curent n cazul ratelor de credit restante peste 30 de zile. 6. Pentru creditul acordat, MPRUMUTATUL va plti urmtoarele comisioane: a) comision de gestiune de 1,75% flat; comision de rambursare anticipat, aplicat la suma rambursat n avans, dup cum urmeaz: n primii 5 ani de creditare: 2% flat; ntre 5-10 ani; 1,5% flat; peste 10 ani: 1% flat. b) alte comisioane analiz dosar + evaluare 70 eur. 7. Comisioanele prevzute la pct.6 lit. b i c) se pltesc de ctre

MPRUMUTAT i n perioada de graie. 8. MPRUMUTATUL se oblig s garanteze creditul, dobnzile, dobnzile majorate, comisioanele aferente creditului, rezultate din prezentul CONTRACT, precum i cheltuielile de orice fel legate de recuperarea creditului, i celorlalte sume datorate, inclusiv a cheltuielilor de judecat i de executare silit, cu urmtoarele garanii constituite n favoarea BNCII: a) ipoteca rang I asupra imobilului ce urmeaz a se construi + teren situat n Piatra Neamt, str. Rm.Vlcea nr.84, proprietatea lui DIN CONSTANTIN i DIN NICULUINA; 9. Prezentul CONTRACT este valabil i i produce efectele, de la data semnrii i pn la ndeplinirea de ctre MPRUMUTAT i COPLTITOR(I) a tuturor obligaiilor care rezult din acesta, respectiv pn la recuperarea de ctre BANC a tuturor sumelor la care este ndreptit n baza prezentului CONTRACT. 10. Prezentul CONTRACT se supune legislaiei romne. 11. Prezentul CONTRACT poate fi modificat i/sau completat numai cu acordul ambelor pri, prin acte adiionale. 12. Prezentul CONTRACT mpreun cu contractele de garanii accesorii constituie, conform Legii bancare, titluri executorii. 13. n aplicarea prevederilor prezentului CONTRACT, orice referire la un act normativ va fi neleas ca incluznd toate amendamentele aduse la acesta, nainte sau ulterior ncheierii acestui CONTRACT. 14. Prezentul CONTRACT intr n vigoare la data semnrii sale de ctre toate prile. Obligaia bncii de a pune la dispoziie creditul i dreptul mprumutatului de a efectua trageri din acesta, intr n vigoare la ndeplinirea condiiilor prevzute din Condiiile generale de creditare, precum i a urmtoarelor condiii: constituirea garaniilor prevzute i efectuarea publicitii acestora ncheierea polielor de asigurare pentru bunurile aduse n garanie

prevzute la pct.8, lit.b) i urmtoarele, i cesionarea drepturilor de despgubire n favoarea BNCII; 15. n situaia n care mprumutatul nu ndeplinete condiiile de tragere n termen de 30 de zile calendaristice de la semnarea contractului de credit, prezentul contract se consider desfiinat de plin drept, fr ndeplinirea nici unei formaliti i proceduri prealabile. 16. Condiiile generale de creditare prezentate la Anexa nr.1 i graficul de rambursare fac parte integrant din prezentul contract. Contractele de garanie sunt accesorii prezentului CONTRACT. Prezentul CONTRACT s-a semnat la data de 04.11.2010, la Piatra Neamt, n 4 exemplare, toate avnd aceeai valoare juridic, din care 2 exemplare pentru BANC, 1 exemplar pentru MPRUMUTAT i 1 exemplar pentru COPLTITOR. BANCA COMERCIAL ROMN Prin Sucursala Piatra Neamt DIRECTOR, GHEORGHE TEODORESCU IPOTECAR DL. POPESCU CONSTANTIN CONTABIL EF, ANDREESCU IOAN IPOTECAR DNA. POPESCU NICULINA CONSILIER JURIDIC IPOTECAR, BICHERU MARIA COPLTITOR / GARANT MPRUMUTAT / GARANT

2.CONDITII GENERALE DE CREDITARE. PARTE INTEGRATA A CONTRACTULUI A CONTRACTULUI DE CREDIT

1. OBIECTUL CONTRACTULUI Creditul se va utiliza conform destinaiei prevzute la pct. 1 din contractul de credit ipotecar bancar i numai dup ndeplinirea condiiilor prevzute la pct. 3 din prezentele CONDIII GENERALE DE CREDITARE. 2.DURATA CREDITULUI Durata creditului poate include i o perioad de graie de maxim 12 luni, n cazul creditelor acordate pentru constituire, calculat de la data primei trageri din credit. 3. TRAGEREA CREDITULUI 3.1. MPRUMUTATUL va putea efectua trageri din credit, numai dup prezentarea condiii: 3.1.2. Pentru creditele acordate pentru constituirea unei locuine pe terenul proprietatea MPRUMUTATULUI s-au deinut cu titlu de concesiune/superficie/folosit de ctre acesta: a) cont curent deschis la BANC de ctre MPRUMUTAT; b) dovada aportului propriu al MPRUMUTATULUI la realizarea investiiei imobiliare n natur (titlul de proprietate asupra terenului cumprat, unde este cazul, alte cheltuieli efectuate pentru realizarea unei pri din investiie pe baz de documente justificative etc) sau n numerar; c) copia actului de proprietate/concesiune/superficie/folosit asupra terenului pe care urmeaz a se realiza construcia (dup caz); d) declaraie pe proprie rspundere a MPRUMUTATULUI c terenul nu documentelor i ndeplinirea urmtoarelor

este revendicat conform legii 10/2001 i c nu exist alte litigii n legtur cu acesta; e) declaraia prin care concedentul (I) declar c n conformitate cu contractul de succesiune, concesionarul este proprietarul construciei de la nceperea lucrrilor de construcie, (II) declar c terenul nu face obiectul nici unui litigiu cu privire la dreptul su de proprietate sau posesiune sau revendicare n baza Legii nr.10/2001, (III) consimte la constituirea unei ipoteci asupra construcie de nceputul i pn la terminarea lucrrilor, pe toat perioada de rambursare a creditului i (IV) a fost de acord c, dac urmare a executrii silite bazate pe contractul de ipotec ncheiat cu privire la construcie, BANCII sau oricrei tere pri i se adjudec construcia, MPRUMUTATUL va avea dreptul s transfere dreptul de concesiune la noul proprietar al construciei (unde este cazul); f) contractul de construire ncheiat cu antreprenorul/societatea de construcii (nu se solicit n cazul n care construcia se realizeaz n regie proprie); g) autorizaia de construire cu toate avizele i aprobrile necesare obinerii acesteia i nscrierea provizorie n Cartea Funciar a autorizaiei de construire; h) aprobrile pentru asigurarea cu utiliti; i) proiectul tehnic de execuie vizat de Primrie pentru neschimbare; j) devizul general i unde este cazul, raportul de evaluare a devizului general; k) plan de finanare ntocmit pe baza graficului de executare a lucrrilor (n cazul lucrrilor n regie proprie); l) contractul de ipotec ntocmit conform Legii 190/1999 asupra construciei viitoare i terenului, dup caz; m) polia de asigurare pentru acoperirea riscurilor lucrrilor de construire pn la finalizarea acestora (se va ncheia fie de persoana fizic, fie de societatea de construcii); n polia de asigurare BANCA va figura ca beneficiar; n) extrasul de Carte Funciar din care s rezulte ipoteca de rang I n

favoarea BNCII; o) alte condiii prevzute n contract. Faza 2 reabilitarea, modernizarea consolidarea sau extinderea imobilului: a) autorizaia de construire cu toate avizele i aprobrile necesare obinerii acesteia i nscrierea provizorie n Cartea Funciar a autorizaiei de construire (n cazul extinderii); b) contractul de construire/prestri servicii ncheiat cu antreprenorul/societatea de construcii (nu se solicit n cazul n care lucrrile se realizeaz n regie proprie); c) aprobrile pentru asigurarea cu utiliti; d) proiectul tehnic de execuie vizat de Primrie pentru neschimbare (unde este cazul); e) devizul general i unde este cazul, raportul de evaluare a devizului general; f) plan de finanare ntocmit pe baza graficului de executare a lucrrilor (n cazul lucrrilor n regie proprie); g) contract de ipotec pe construcia viitoare, nregistrat la Biroul de Carte Funciar (n cazul extinderii); h) extrasul de Carte Funciar din care s rezulte ipoteca de rang I n favoarea BNCII (pentru extindere); i) alte condiii prevzute de contract. 3.1.4. Pentru creditele acordate pentru cumprarea de teren i apoi construirea unei locuine pe acesta: Faza I cumprarea de teren pentru construirea unei locuine a) cont curent deschis la BANC de ctre MPRUMUTAT; b) dovada depunerii de ctre MPRUMUTAT a avansului, n contul su curent n lei/valut sau dovada achitrii avansului ctre vnztor pe baz de contract de vnzare/cumprare sau chitan autentificat de notar; c) declaraie pe proprie rspundere a vnztorului c terenul nu este

revendicat conform Legii 10/2001 i nu exist alte litigii n legtur cu acesta; d) contract de vnzare cumprare a terenului cumprat, nregistrat la Biroul de Carte Funciar; e) contract de ipotec asupra terenului cumprat ntocmit conform Legii nr. 190/1999, nregistrat la Biroul de Carte Funciar; f) extrasul de Carte Funciar a terenului din care s rezulte ipoteca de rang I n favoarea BCR; g) alte condiii prevzute de contract. Faza II Construirea locuinei pe terenul cumprat a) autorizaia de construire cu toate avizele i aprobrile necesare obinerii acesteia i nscrierea provizorie n Cartea Funciar a autorizaiei de construire; b) contractul de construire ncheiat cu antreprenorul/societatea de construcii (nu se solicit n cazul n care construcia se realizeaz n regie proprie); c) proiectul tehnic de execuie vizat de Primrie pentru neschimbare; d) aprobrile pentru asigurarea cu utiliti; e) devizul general i, unde este cazul, raportul de evaluare a devizului general; f) plan de finanare ntocmit pe baza graficului de executare a lucrrilor (n cazul lucrrilor n regie proprie); g) contract de ipotec pe construcia viitoare, nregistrat la Biroul de Carte Funciar; h) polia de asigurare pentru acoperirea riscurilor lucrrilor de construcie pn la finalizarea acestora ( se va ncheia fie de persoan fizic, fie de societatea de construcii); n polia de asigurare BANCA va figura ca beneficiar; i) extras de Carte Funciar din care s rezulte ipoteca de rang I n favoarea BNCII pe teren i construcia viitoare; j) alte condiii prevzute de contract;

3.2. MPRUMUTATUL este de acord ca utilizarea creditului se va efectua dup cum urmeaz: 3.2.1. Pentru cazul prevzut la 3.1.1., astfel: din contul de mprumut n contul vnztorului, n vederea achitrii preului ctre vnztor, prin intermediul contului curent al MPRUMUTATULUI; 3.2.2. Pentru cazul prevzut la 3.1.2., astfel: a) n cazul ridicrii construciei prin contract de construire: din contul de mprumut n contul constructorului, prin intermediul contului curent al MPRUMUTATULUI, pentru plata lucrrilor de construcii, pe baz de devize, situaii de lucrri, facturi fiscale, chitane fiscale. b) n cazul ridicrii construciei n regie proprie : din contul de mprumut n contul furnizorilor de materiale/servicii, prin intermediul contului curent al MPRUMUTATULUI, pentru plata materialelor/serviciilor, pe baz de facturi fiscale i chitane fiscale, situaii/devize de lucrri. din contul de mprumut n contul curent al MPRUMUTATULUI pentru plata serviciilor (manoperei), pe baz de borderou privind sumele pltite, semnat de persoanele care au executat lucrrile i contrasemnat de dirigintele de antier/inspectorul tehnic. 3.2.3. Pentru cazul prevzut la 3.1.3. astfel: din contul de mprumut n contul vnztorului, n vederea achitrii preului ctre vnztor, prin tranzitarea contului curent al MPRUMUTATULUI; a) n cazul executrii lucrrilor prin contract de construire/prestri servicii: din contul de mprumut n contul constructorului/furnizorilor de materiale/servicii, prin intermediul contului curent al MPRUMUTATULUI, pentru plata lucrrilor/materialelor/ serviciilor , pe baz de facturi fiscale i chitane fiscale situaii/devize de lucrri; b) n cazul executrii lucrrilor n regie proprie:

-

din contul de mprumut n contul furnizorilor de materiale/servicii, prin intermediul contului curent al MPRUMUTATULUI, pentru plata materialelor/serviciilor, pe baz de facturi fiscale i chitane fiscale, situaii/devize de lucrri:

-

din contul de mprumut n contul curent al MPRUMUTATULUI pentru plata serviciilor (manoperei), pe baz de borderou privind sumele pltite, semnat de persoanele care au executat lucrrile i contrasemnat de dirigintele de antier/inspectorul tehnic.

3.2.4. Pentru cazul prevzut la 3.1.4., astfel: a) pentru achitarea diferenei de pre pentru teren: din contul de mprumut n contul vnztorului, n vederea achitrii preului ctre vnztor, prin tranzitarea contului curent al MPRUMUTATULUI. b) diferena de credit, n cazul ridicrii construciei prin contract de construire: din contul de mprumut n contul furnizorilor de materi