Universitatea Valahia TargovisteFacultatea de Stiinte EconomiceSpecializarea Finante-Banci

Disciplina: Gestiune BancaraIndrumator: Lect.univ.dr.Dragoi Elena Violeta

Student: Neaga Andreea

Anul III Grupa IV

Cuprins

SCOPUL

DEFINIREA OBIECTIVELOR

CUVINTE-CHEIE

INTRODUCERE……………………………………………………………………

CAPITOLUL 1

APARIŢIA ŞI DEZVOLTAREA CREDITULUI IPOTECAR………………..

1.1 Dezvoltarea conceptului de credit ipotecar în SUA şi Europa……………..

1.2 Importanţa şi rolul obligaţiunilor ipotecare…………………………………

1.3 Înfiinţarea unui sistem modern de finanţare a locuinţelor în România…...

1.3.1 Cadrul legislativ din România……………………………………………...

1.3.2 Necesitatea creditului ipotecar în România………………………………..

1.3.3 Finanţarea locuinţelor şi riscurile asociate………………………………...

1.4 Modalităţile de finanţare a locuinţelor……………………………………….

1.5 Sistemul de creditare ipotecară pe termen lung în România……………….

1.5.1 Modalităţiile de acordare a creditelor ipotecare………...………………...

1.5.2 Cei mai importanţi participanţi în sistemul de creditare ipotecară……...

CAPITOLUL 2.

PROCEDURILE ACORDĂRII CREDITULUI IPOTECAR…………………

2.1 Aspecte legate de bonitatea clientului………………………………………...

2.2 Aprobarea şi angajarea creditelor…………………………………………...

2.3 Verificarea şi rambursarea creditului……………………………………….

2.3.1 Verificarea utilizării creditului…………………………………………….

2.3.2 Rambursarea creditului…………………………………………………….

CAPITOLUL 3

STUDIU DE CAZ LA BANC POST…………..……………………….…...

3.1 Obţinerea unui credit ipotecar la Banc Post……………………………….

3.2 Întrebari şi răspunsuri utile privind creditul ipotecar specifice

condiţiilor de la Banc Post………………………………………………………

3.3 Noutăţi in sistemul de credit ipotecar romanesc…………………………..

3.4 Analiza concurenţei ofertelor de credit ipotecar în România…………….

CONCLUZII…………………………………………………………………….

BIBLIOGRAFIE………………………………………………………………...

SCOPUL

În lucrarea de faţă vom urmari necesitatea cunoaşterii sistemului de credit ipotecar

existent la ora actuală în ţara noastră în comparaţie cu demersurile deja bine implementate în

statele cu economie dezvoltată precum Statele Unite şi Uniunea Europeană.Vom putea face

deasemenea o analiză tehnică a evoluţiei generale a creditului ipotecar pe piaţa mondială, şi

perspectivele implementării unui sistem de credit ipotecar viabil si în ţara noastră.

OBIECTIVELE PROPUSE:

Importanta si rolul obligatiunilor ipotecare

Necesitatea creditului ipotecar in Romania

Necesitatea cunoasterii procedurii acordarii creditului ipotecar

Cunoaşterea şi analiza principalilor ofertanti de pe piaţă va constitui baza în

formarea şi fundamentarea deciziei de contractare a unui credit ipotecar.

Identificarea demersurilor ce trebuie efectuate, formalităţile si garanţiile ce

trebuie indeplinite în cazul concret al contractării unui credit imobiliar de către

o persoană fizică română din clasa mijlocie.

CUVINTE-CHEIE

Credit ipotecar

Obligatiuni ipotecare

Sistem de creditare

Cadru legislativ

Bonitate

Rambursare credit

Piata de capital

Valori mobiliare

Titluri ipotecare

Titluri de valoare

Emisiuni

Creante ipotecare

Riscuri

Finantarea locuintelor

INTRODUCERE

Creditul ipotecar este o sintagmă din ce in ce mai intâlnită pe buzele majorităţii

românilor, cu precădere a celor tineri. Acesta a devenit principala modalitate de finanţare

pentru construcţia, cumpărarea sau reamenajarea de locuinţe. Pentru ţările în curs de

dezvoltare şi de adoptare a unui regim democratic stabil, dezvoltarea pieţei imobiliare este un

deziderat al noii generaţii dar pentru aceasta trebuie să se imbunătăţească condiţiile

macroeconomice şi gradul de dezvoltare a sistemului financiar-bancar.

România a făcut paşi importanţi în acest sens daca luăm in considerare dimensiunea

apropiată de media europeană a investitiilor publice şi în ultima vreme şi a celor private. De

asemenea guvernul a adoptat strategii, politici şi programe care vizează acele categorii de

persoane care nu au încă o locuinţă proprie.

Nevoia de locuinţe şi de sisteme de creditare moderne şi accesibile sunt rezultatul

creşterii nivelului de trai si imbunătăţirii continue a patrimoniului locativ. Într-o democraţie

puternică şi autentică se prevede ca orice om să aibă dreptul la o locuinţă decentă şi accesibilă

de contractat. Dreptul la proprietate imobiliară este unul din drepturile fundamentale ale unui

cetaţean într-o societate modernă, fiind in egală măsură şi o obligaţie morală în cazul

întemeierii unei familii stabile.

Locuinţa în sine reprezintă unul din scopurile primordiale ale vieţii deoarece un cămin

propriu înseamnă independenţă şi sigurantă, un ambient confortabil in care cetăţeanul să-şi

petreacă o mare majoritate a timpului alături de familie si prieteni. Locuinţa reprezintă o

investiţie pe termen lung şi de aceea trebuie abordată cu o mare seriozitate şi responsabilitate.

Modalitatea de finanţarea construcţiei de locuinţe este o problemă majoră pentru toate

democraţiile. Pentru aceasta se creează numeroase instituţii specializate şi circuite speciale în

acest scop.În Romania s-a creat deja cadrul legislativ şi infrastructura dar principalele

impedimente rămân încă slaba putere de cumparare a populaţiei, nivelul ridicat al preţului

locuintelor şi nivelul ridicat al dobânzilor.

Principala problemă a nivelului mic al economiilor populaţiilor poate fi contracarat

prin intermediul apelului la societaţile ce oferă produse ipotecare. Astfel numeroasele

produse ce incep sa prindă contur pe piaţa noastră sunt din ce în ce mai accesibile

cetaţeanului care are un loc de munca stabil atat în sectorul privat cat şi cel public. Prin

punerea la dispoziţie a unor resurse financiare din ce în ce mai însemnate, prin complexitatea

şi diversificarea ofertelor, creditul ipotecar răspunde nevoilor de finanţare pentru persoanele

care doresc construirea, reamenajarea, cumpărarea sau extinderea imobilelor, fie ele cu

destinaţie locativă, comercială sau industrială.

Principala direcţie spre care se îndreaptă sectorul construcţiilor şi creditelor ipotecare

este liberalizarea pieţei, lucru care presupune ca statul să nu mai deţină monopolul în

furnizarea de resurse financiare ci să aibă loc o dezvoltare a sectorului privat. Acesta este

dezideratul atat al autoritaţilor şi populaţiei Romaniei cat şi al autorităţiilor europene în

perspectiva integrării ţării noastre cu drepturi depline în marea familie europeană.

În lucrarea de faţă vom urmari necesitatea cunoaşterii sistemului de credit ipotecar

existent la ora actuală în ţara noastră în comparaţie cu demersurile deja bine implementate în

statele cu economie dezvoltată precum Statele Unite şi Uniunea Europeană.Vom putea face

deasemenea o analiză tehnică a evoluţiei generale a creditului ipotecar pe piaţa mondială, şi

perspectivele implementării unui sistem de credit ipotecar viabil si în ţara noastră.

Cunoaşterea şi analiza principalilor ofertanti de pe piaţă va constitui baza în formarea şi

fundamentarea deciziei de contractare a unui credit ipotecar. În ultima faza vom putea vedea

toate demersurile ce trebuie efectuate, formalităţile si garanţiile ce trebuie indeplinite în cazul

concret al contractării unui credit imobiliar de către o persoană fizică română din clasa

mijlocie.

CAPITOLUL 1

APARIŢIA ŞI DEZVOLTAREA CREDITULUI IPOTECAR

1.1 Dezvoltarea conceptului de credit ipotecar în SUA şi Europa

În ţările cu economie dezvoltată şi stabilă, cum sunt Statele Unite ale Americii,

Canada, ţările din Europa Occidentală, creditul ipotecar a cunoscut o dezvoltare însemnată

mai ales după cel de-al doilea război mondial, datorită importanţei economico-sociale a

industriei de locuinţe şi priorităţii pe care guvernele acestor ţări a acordat-o dezvoltării

acestui tip de credit şi instituţiilor aferente.

La nivel microeconomic, buna dezvoltare a pieţei imobiliare, duce la o mai bună

satisfacere a necesităţilor locative ale populaţiei, încurajarea responsabilităţii individuale a

proprietarilor, autoîntreţinerea şi stabilitatea socială. La nivel macroeconomic, dezvoltarea

sectorului imobiliar conduce atât la o creştere economică susţinută cât şi la mărirea ofertei de

locuri de muncă.

În ceea ce priveşte conceptul de credit ipotecar trebuie să disociem piaţa primară a

industriei ipotecare, care reprezintă locul în care este iniţiată ipoteca şi sunt acordate

creditele, de piaţa secundară a industriei ipotecare, unde se creează instrumentul financiar

investiţional denumit obligaţiune ipotecară.

În ţările dezvoltate fondurile necesare finanţării locuinţelor provin în cea mai mare

parte din economiile făcute în mod voluntar. Aceste economii acumulate în mod voluntar

provin din trei surse:

• depozitele bancare şi ale instituţiilor de economii;

• contractele de economisire în sistem colectiv întâlnite cu precădere în Germania,

Austria, Franţa;

• contractele de economisire pe termen lung sub forma asigurărilor de viaţă şi a

fondurilor de pensii.

Prin urmare, împrumutătorii întâlniţi sunt următorii:

♦ instituţiile de depozit, care atrag depozite şi acordă credite rezidenţiale. Aceste

instituţii pot fi diversificate (băncile comerciale şi de economii) sau specializate în finanţarea

locuinţelor (instituţiile Bausparkassen din Germania şi Austria);

♦ băncile de credit ipotecar îşi colectează fondurile necesare creditării aproape

exclusiv prin emiterea de obligaţiuni;

♦ companiile de asigurări de viaţă pot credita construcţia de locuinţe din primele

încasate;

♦ alte instituţii de creditare îşi pot colecta fondurile prin vânzarea creditelor acordate

altor instituţii sau direct investitorilor. în Statele Unite şi Marea Britanie companiile ipotecare

specializate îşi finanţează creditele prin vânzare sau titlurizare. Transformarea creditelor

ipotecare în valori mobiliare poartă numele de titlurizare (securitization).

Aşadar, principalele instituţii implicate în conceptul de credit ipotecar sunt:

♦ Finanţatorii:

1. împrumutatorii - pe piaţa primară;

2. marii investitori, fondurile ipotecare - pe piaţa secundară;

3. investitorii la Bursa de Valori.

♦ Societăţile de asigurare;

♦ Fondurile de garantare;

♦ Societăţile de consultanţă şi tranzacţionare imobiliară;

♦ Cabinete de avocatură şi notariale;

♦ Instituţii care au rol de supraveghere şi control asupra activităţilor bancare, a pieţei

de capital şi a asigurărilor.

Aceste instituţii, funcţionează şi inter-relaţionează reciproc, având două scopuri:

satisfacerea clientului; - obţinerea de profit.

Astfel, esenţa conceptului de credit ipotecar constă în tranzacţionarea unor datorii

garantate în vederea obţinerii finanţării private a construcţiilor de locuinţe, la cele mai mici

costuri existente pe piaţă.

In Statele Unite ale Americii, legea care a pus bazele dezvoltării locuinţelor a fost

National Housing Act din 1934. Prin adoptarea ei s-a creat organismul federal Housing

Administration (FHA), condusă de un Administrator Federal (Federal Housing

Administrator), a cănii principală funcţie era aceea de a asigura creditele ipotecare

acordate de către împrumutatorii privaţi.

în 1938, Congresul Statelor Unite ale Americii, a înfiinţat o asociaţie a cărei scop era

vinderea şi cumpărarea de ipoteci, numită National Mortgage Association of Washington,

actualmente Federal National Mortgage Association sau cunoscută sub denumirea Fannie

Mae.

în anul 1968, Federal National Mortgage Association s-a despărţit în două entităţi

separate:1

1 European Mortgage Federation - Federaţia Europeană pentru Ipoteci - rapoarte anuale şi conferinţe

- Federal National Mortgage Association sau Fannie Mae, având aceeaşi denumire,

dar fiind o companie privată, un fond ipotecar care acţionează pe piaţa secundară a industriei

ipotecare, al cărui rol este de a cumpăra creanţe ipotecare de la instituţiile financiare care

acordă credite ipotecare. Acţiunile corporaţiei, considerat cel mai mare furnizor de fonduri

pentru ipoteci, sunt tranzacţionale la Bursa de Valori din New York (NYSE) şi sunt incluse în

indicele compozit al acţiunilor Standard and Poor's 500.

- Government National Mortgage Association sau Ginnie Mae, proprietate a

Guvernului, acţionează pe piaţa secundară a industriei ipotecare ca fond ipotecar şi este

susţinut de garanţii guvernamentale.

în anul 1970, Congresul SUA a înfiinţat Federal Home Loan Mortgage Corporation

(FHLMC) sau cunoscută sub denumirea de Freddie Mac, ca societate pe acţiuni, al cărei scop

este să creeze un flux continuu de fonduri către împrumutatorii ipotecari în vederea susţinerii

construcţiei de locuinţe.

Piaţa americană este dominată de credite ipotecare cu rată fixă. Aproape 65% din

creditele deţinute de agenţiile federale au o rată fixă a dobânzii şi un termen de rambursare de

15 ani. Numai 10% din creditele ipotecare au rata dobânzii ajustabilă, raportabilă la un indice

de referinţă.

În Europa, după introducerea monedei unice (EURO) s-a realizat o mai mare integrare

a ţărilor care compun acest spaţiu şi s-a făcut trecerea la crearea unei pieţe unice de capital

lichidă şi stabilă.

Creditul ipotecar in sistemul american (MORTGAGE)

În perioada imediat urmatoare, care se doreste a fi un avant economic, bancile

comerciale vor fi preocupate si vor urmari cu insistenta implementarea unui nou sistem de

finantare a locuintelor, asemanator celui aplicat si verificat in tarile cu economie de piata

consacrata.Scopul acestui sistem este acela de a facilita accesul populatiei la locuintei, prin

oferirea de resurse financiare si asistenta tehnica necesara.In acest fel se vizeaza a se asigura

locuinte corespunzatoare pentru cat mai multe persoane si a se sprijini dezvoltarea

comunutatilor locale, prosperitatea populatiei, care s-a dovedit a fi intotdeauna unul din

“filoanele” de baza ale clientelei bancare.

În SUA un astfel de sistem a fost creat pentru a se actiona pe piata primara si cea

secundara a valorilor imobiliare, preluandu-se intr-o gestiune distincta active ale bancilor si

obligatii ale debitorilor.

Pentru a face disponibila finantarea locuintelor pentru un numar cat mai mare de

familii, institutiile financiare specializate isi asuma responsabilitati, pentru a indeplini, in

bune conditii, urmatoarele functii:

dezvolta o diversitate de metode pentru atragerea de fonduri temporar disponibile, de

la persoane fizice si juridice, prin mecanisme specifice de piata,

creeaza o varietate de instrumente pentru a se adecva in mod optim nevoilor de

imprumut ipotecar.

Incurajeaza parteneriatul sectorului public si privat in rezolvarea problemei

locuintelor

Asista unele segmente ale populatiei in gestiunea valorilor imobiliare.

Pe piata primara valorile mobiliare emise pe seama creditelor ipotecare sunt plasate

pentru atragerea capitalurilor disponibile.In acest fel bancile se refinanteaza de pe piata de

capital emitand titluri ipotecare.

Pe piata secundara sunt tranzactionate titlurile ipotecare emise pe piata primara, astfel

ca o piata secubdara se poate considera ca fiind esentiala pentru buna functionare a sistemului

, deoarece ea asigura lichiditate acestor valori mobiliare, ceea ce determina in final, costul

capitalului atras.

În sistemul american s-a recurs la o institutie guvernamentala care asista finantarea

cumpararii/construirii de locuinte.Principalul sau rol este acela de a garanta valorile mobiliare

emise pe seama creditelor ipotecare.Astfel, aceste obligatiuni ipotecare vor putea avea o

dobanda redusa, deoarece riscul de neplata este extrem de mic.In acest context, pe pietele

americane, au fost promovate asiduu tranzictiile cu titlurile ipotecare.

Mecanismul functioneaza în felul urmator:

cumparatorii de locuinte obtin credit ipotecar de la o banca, obligandu-se sa

ramburseze creditul esalonat pe 10-20 ani si sa plateasca sistematic dobanda cuvenita bancii

banca emite valori mobiliare pe seama creditelor ipotecare acordate, transferand

platile de la detinatorii de case catre investitorii care au cumparat respecrivele valori

mobiliare.Pentru serviciile prestate banca isi retine un comision de aproximativ 1,2%.

Instituţia guvernamentală garanteaza investitorii ce au cumparat aceste titluri

ipotecare ca vor primi toate dreptruile ce li se cuvin la termenele stabilite, chiar daca

detinatorii de case nu isi onoreaza obligatiile.

Acest mecanism ajuta atat cumparatorii de locuinte, deoarece este atras mult de

capital la costuri reduse, pe investitori, care pot cumpara titluri garantate de guvern si

fructificate la un randament financiar considerat eficient, cat si pe societatile specializate in

constructii si activitati complementare, carora li se asigura un debuseu pe piata.

Un program special pentru tineri ar putea fi considerat imprumutul cu rambursare

initiale mici, acestea devenind mai mari odata cu trecerea timpului, pe masura si direct

proportional cu cresterea veniturilor familiei respective.

Pentru ca sistemul sa functioneze este esential sa existe capital disponibil pe termen

lung. Concentrarea capitalului este realizata de intermediari financiari, din care cei mai

importanti sunt fondurile de pensii private si fondurile de investitii.Bancile comerciale pot

oferi un astfel de program numai pe masura capitalizarii, respectiv a cresterii fondurilor

proprii, in primul rand, iar in al doilea, prin obtienerea unor imprumuturi externe ( linii de

finantare ) din partea unor investitori institutionalizaţi. In ceea ce priveşte creditul ipotecar, la

nivelul Europei, volumul creditelor ipotecare active s-a dublat în termeni nominali în mai

puţin de 10 ani, ajungând la sfârşitul anului 2000

' la aproximativ 3,7 trilioane EURO, reprezentând 38% din Produsul Intern Brut. Cele

mai mari pieţe sunt Germania, Danemarca şi Olanda. Astfel, volumul creditelor ipotecare

rezidenţiale acordate în perioada 1990-2000 în Uniunea Europeană şi Norvegia este

următoarea:2

_ 100

Pieţele ipotecare din Europa sunt foarte diferite, având puternice caracteristici

naţionale: tradiţiile şi culturile naţionale; produsele şi instituţiile implicate; sistemele de

2 Sursa: European Mortgage Federation

impozitare şi subvenţionare; costurile aferente achiziţionării locuinţei; preţurile de

tranzacţionare; structura proprietăţii.

în funcţie de provenienţa fondurilor, în practică există 2 modele fundamentale de

finanţare a construcţiei de locuinţe:

a) modele bazate pe depozitele bancare: fac parte din modelul clasic, care la nivelul

Uniunii Europene este cel mai răspândit cu un procent de aproximativ 62% din creditele

ipotecare. Tot la nivelul Uniunii Europene, aşa cum se vede în figura următoare, principalele

instituţii care finanţează creditarea ipotecară sunt: băncile comerciale; băncile specializate de

credit ipotecar si băncile de economii.

b) modele ce atrag resurse de pe piaţa de capital: mobilizarea surselor necesare

creditelor ipotecare de pe piaţa de capital se face prin emiterea de obligaţiuni ipotecare

(denumite Mortgage Bonds) şi de valori mobiliare ipotecare (Mortgage-Backed Securities).

Dacă în Europa volumul valorilor mobiliare ipotecare (MBS) în circulaţie reprezintă

aproximativ 1% din totalul surselor ipotecare, în Statele Unite ale Americii, el depăşeşte

57%, fiind principalul instrument utilizat pentru mobilizarea surselor necesare creditării

ipotecare. In ultimul timp, finanţarea pe baza valorilor mobiliare ipotecare (MBS) a început

să devină din ce în ce mai atractivă în ţări ca: Marea Britanie, Spania, Franţa, fiind emise

îndeosebi de băncile comerciale.

în Europa Centrală şi de Est nu au avut loc emisiuni de valori mobiliare ipotecare

(MBS). Aceste pieţe nu întrunesc încă trei condiţii preliminare pentru titlurizare şi

dezvoltarea pieţei secundare: infrastructura corespunzătoare a pieţei primare; infrastructura

legislativă şi de reglementare şi infrastructura pieţei de capital.

Odată cu apariţia şi dezvoltarea fulminantă a Internetului, băncile au dezvoltat şi ele

servicii on-line pentru clienţii lor. Creditul on-line, în toate formele sale, inclusiv creditul

ipotecar, începe să se extindă în toată lumea. Acest lucru se datorează în special datorită

avantajelor oferite de accesarea acestui mijloc de obţinere a creditelor: o paietă mai largă de

opţiuni ale băncilor; contractarea creditului pentru locuinţă fără deplasare la bancă;

posibilitatea de autoevaluare a propriilor posibilităţi de contractare a creditului, cât şi de plată

a ratelor şi dobânzilor; oferirea de grafice lunare de plată a creditului şi dobânzii.

1.2.Importanţa şi rolul obligaţiunilor ipotecare

În Europa, obligaţiunea ipotecară reprezintă una dintre componentele majore ale

pieţei de capital. Acest instrument joacă un rol important pe piaţa financiară, contribuind la

alocarea eficientă a capitalului şi la dezvoltarea economică şi prosperitate.

Odată creat produsul pe piaţa principală şi anume, acordarea de credite ipotecare,

împrumutătorul îşi constituie un portofoliu de creanţe ipotecare şi privilegiate. Intr-o astfel de

situaţie, împrumutătorul - deţinător de creanţe ipotecare poate acţiona în doua modalităţi: - fie

să păstreze şi să-şi administreze el însuşi portofoliul de creanţe;

- fie să-şi transfere creanţele ipotecare unor investitori, entităţi autorizate să acţioneze

pe piaţa de capital, care acţionează pe piaţa secundară. Investitorii îşi pot converti pachetele

de creanţe ipotecare în titluri ipotecare respectiv,obligaţiuni ipotecare (mortgagedbacked

securities) pe care le garantează şi le „revând" pe piaţa de capital.

Piaţa obligaţiunilor din Germania este, de departe, cea mai mare din Europa şi a treia \

din lume, după Statele Unite şi Japonia. Piaţa europeană a obligaţiunilor reprezintă 98% din

PE3, pe când în Statele Unite piaţa obligaţiunilor reprezintă 130% din PIB. Guvernele, sunt

cei mai mari împrumutaţi pe piaţa obligaţiunilor, care finanţează o mare parte a cheltuielilor

publice prin emiterea de titluri de creanţă. Titlurile de creanţă emise de instituţii financiare şi

nefinanciare trebuie să ofere o primă pentru riscul de neplată, care este perceput în mod

obişnuit ca fiind foarte ridicat în cazul în care împrumutaţii sunt entităţi private, iar agenţiile

de rating furnizează evaluări corecte asupra calităţii creditului obligatar.

Obligaţiunile ipotecare au ca trăsătură comună faptul că reprezintă un instrument

financiar, care din punct de vedere economic, serveşte la refinanţarea creditelor de investiţii.

Obligaţiunea financiară, ca instrument financiar este, din punct de vedere legal, o obligaţiune

emisă de instituţii de creditare pe baza creditelor garantate prin ipoteci.

O obligaţiune ipotecară este o valoare mobiliară care îi conferă deţinătorului un drept

asupra emitentului. Deoarece este garantată cu credite ipotecare, acest tip de valoare

mobiliară se bucură de un grad de siguranţă mai ridicat De asemenea această garanţie reduce

în mod considerabil riscul investitorului. împrumutătorii ipotecari, prin emisiunea de

obligaţiuni ipotecare pot să obţină fonduri de pe piaţa de capital la un cost mai redus.

Utilizând obligaţiunile ipotecare, instituţia de creditare rămâne expusă în totalitate

riscurilor de creditare, de piaţă, de plată anticipată şi altor riscuri inerente creditelor ipotecare,

dar este capabilă să obţină surse de finanţare mai puţin costisitoare deoarece obligaţiunile

ipotecare nu sunt garantate numai de creditele ipotecare ci şi de rezerve şi alte fonduri proprii

ale băncii de credit ipotecar. întregul sistem de emitere a obligaţiunilor ipotecare este supus

supravegherii bancare.

Emitenţii de titluri şi obligaţiuni ipotecare sunt următorii:

■ titularii creanţelor ipotecare;

■ entităţile autorizate să acţioneze pe piaţa de capital, care sunt supuse unei

supravegheri publice speciale.

Obligaţiunile ipotecare sunt instrumente atractive ca active financiare pentru o mare

varietate de investitori. Ele prezintă un interes deosebit, în special pentru investitorii

instituţionali, datorită diferiţilor factori economici care determină siguranţa obligaţiunilor

guvernamentale, pe de o parte, şi a obligaţiunilor guvernamentale, pe de altă parte.

Obligaţiunile depind, cel mult, de capacitatea împrumutaţilor de a rambursa creditele.

Cererea de pe pieţele europene a obligaţiunilor ipotecare este dominată de fondurile

de pensii, societăţile de asigurări şi instituţiile de creditare. De asemenea investitorii străini,

fondurile de investiţii şi alte corporaţii nefinanciare, în unele ţări, deţin ponderi însemnate.

Prin urmare, existenta instituţiilor care formează circuitul necesar derulării

operaţiunilor cu obligaţiuni ipotecare şi existenţa cererii de astfel de obligaţiuni, precum şi a

cadrului legislativ desfăşurării operaţiunilor cu obligaţiuni ipotecare, constituie premise ale

dezvoltării pieţei ipotecare secundare:3

Obligaţiunile ipotecare sunt valori mobiliare tranzacţionabile. Aceasta înseamnă că, o

dată emise pe piaţa primară, ele pot fi vândute şi cumpărate pe piaţa secundară, fapt ce joacă

un rol important, deoarece investitorii primari le pot valorifica la nevoie.

Ca urmare a acestui fapt şi a nevoii încadrării tranzacţiilor în parametrii legali, natura

juridică şi reglementările aplicabile a obligaţiunilor ipotecare sunt:

■ valori mobiliare emise în formă dematerializată;

■ în ţara noastră, sunt supuse reglementărilor Comisiei Naţionale a Valorilor

Mobiliare.

Valorile mobiliare ipotecare (MBS), sunt şi ele instrumente ipotecare specializate şi

devin din ce în ce mai des utilizate pentru mobilizarea fondurilor necesare creditării

ipotecare. După estimările Federaţiei Europene pentru Ipoteci, în Europa, doar 1% din totalul

fondurilor necesare creditării ipotecare provin din utilizarea acestei metode. Utilizarea acestui

instrument devine însă din ce în ce mai populară deoarece permite scoaterea activelor din

bilanţ, reducând astfel capitalul imobilizat4

3 Jung-Duk Lichtenberger, articolul "The economic and financial importance of mortgage bonds", publicat în

Mortgage Banks and the Mortgage Bond in Europe, 2001.

4 Jung-Duk Lichtenberger, articolul "The economic and financial importance of mortgage bonds", publicat în

Morîgage Banks and îhe Mortgage Bond in Europe, 2001.

Valorile mobiliare ipotecare (MBS) se diferenţiază în principal de obligaţiunile

ipotecare prin aceea că instituţia emitentă nu păstrează activele în bilanţul său şi prin urmare,

nu îşi asumă întreaga responsabilitate în ceea ce priveşte riscul de creditare, deoarece implică

vânzarea creditelor ipotecare şi scoaterea lor în totalitate din bilanţul contabil, ca şi

provizioanele de risc aferente.

Restricţii care apar în cazul emiterii de titluri şi obligaţiuni ipotecare:

■ titlurile ipotecare pot fi emise în limita a 75% din valoarea nominală totală a

creanţelor ipotecare deţinute în momentul emisiunii;

■ obligaţiunile ipotecare pot fi emise în limita a 60% din valoarea nominală totală a

creanţelor ipotecare deţinute în momentul emisiunii, limită stabilită din motive de

prudenţialitate bancară.

■ titlurile de valoare şi emisiunile emise de acelaşi titular de creanţe ipotecare nu

poate depăşi împreurâ 75% din valoarea nomiimltotală a creanţelor ipotecare deţinute în

momentul ultimei emisiuni.

Avantaje oferite de emisiunea obligaţiunilor ipotecare:

■ stabilirea unui cadru legislativ creează premisele pentru implementarea contextului

instituţional în vederea creării pieţei secundare;

■ o piaţă secundară lichidă este aptă să diminueze riscurile blocajului resurselor

existente;

■ tranzacţionarea creanţelor ipotecare facilitează obţinerea finanţării din surse private

a activităţii de construcţii la cele mai mici preţuri de pe piaţă.

Dezavantaje în ceea ce priveşte emisiunea obligaţiunilor ipotecare:

■ piaţa de capital este încă subdezvoltata în România;

■ metodologii diferite de măsurare a riscului;

■ masa critică necesară pentru lansarea pieţei secundare se poate situa la niveluri

ridicate.În concluzie, diferitele tipuri de obligaţiuni ipotecare trebuie să aibă anumite

caracteristici comune care să le confere calitatea de instrumente financiare sigure:

- trebuie să fie emise de instituţii de creditare;

trebuie să fie supuse unei supravegheri speciale din partea autorităţilor publice;

trebuie să aibă o acoperire suficientă pentru obligaţiile financiare asumate;

- trebuie să confere un privilegiu deţinătorilor de obligaţiuni ipotecare în cazul

falimentului emitentului.

Piaţa obligaţiunilor ipotecare în Europa este foarte concentrată. Trei ţări ocupă peste

85% din această piaţă. Germania conduce cu aproximativ 44% din volumul valorilor

mobiliare emise şi aflate în circulaţie, urmată de Danemarca (aproximativ 29%) şi Suedia

(aproximativ 15%). Restul se împarte între Spania, Franţa, Austria, Olanda, Portugalia,

Finlanda şi Norvegia.

1.3 Înfiinţarea unui sistem modern de finanţare a locuinţelor în România

1.3.1 Cadrul legislativ din România

Dezvoltarea pe scară largă a construcţiilor de locuinţe este un obiectiv social al

Guvernului, pentru realizarea căruia este necesară asigurarea unor condiţii favorabile în

vederea creării unui sistem consistent de finanţare pe termen lung.

Prin potenţialul pe care stocul imobiliar îl are, lansarea creditului ipotecar poate

reprezenta un factor important de creştere economică. în ţările europene, investiţiile în

locuinţe se ridică la 2-4% din PIB, în timp ce în România ele reprezintă numai 0,8% din PIB.

La ora actuală, în România, infrastructura legislativă ce stă la baza funcţionării

creditului ipotecar este compusă din următoarele acte normative care reglementează creditul

ipotecar:

• Legea nr. 190/09.12.1999 privind creditul ipotecar pentru investiţiile imobiliare;

• Ordinul nr. 4/18.04.2000, emis de Comisia Naţională a Valorilor Mobiliare, privind

aprobarea Regulamentului nr. 2/2000 de aplicare a legii 190/1999;

• Norme metodologice nr.3/17.04.2000, emise de Banca Naţională a României şi de

Comisia Naţională a Valorilor Mobiliare de aplicare a legii 190/1999;

• Ordonanţa de Urgenţă nr. 200/18.12.2002 privind înfiinţarea societăţilor de credit

ipotecar;

• Ordonanţa de Urgenţă 201/2002 privind modificarea Legii 190/1999

• Codul civil, Titlul XVUI/Privilegii şi ipoteci, CapitoleleI-IX, art. 1718-1823;

• Legea locuinţei nr. 114/1996, republicată şi modificată;

• Legea nr. 152/1998 privind înfiinţarea Agenţiei Naţionale a Locuinţei şi normele

metodologice emise pentru aplicarea ei, aprobate prin Hotărârea de Guvern nr. 962/2001.

Legea 541/2002 privind Casele de economisire creditare în sistem colectiv pentru

domeniul locativ.

Codul Civil, Titlul XVIII - Despre privilegii şi ipoteci, capitolele MX, de la Art. 1718

până la Art. 1823 vine în completarea acestui cadru legislativ şi normativ. Instituţiile care pot

acorda creditele ipotecare sunt:

- Agenţia Naţională pentru Locuinţe;

- Băncile şi cooperativele de credit;

- Casa de Economii şi Consemnaţiuni;

- Alte instituţii de credit.

Creditul ipotecar este, prin urmare, reglementat prin Legea nr 190 din 9 decembrie

1999. Conform legii, creditul ipotecar pentru investiţii imobiliare desemnează acel tip de

credite acordate de instituţii financiare autorizate, destinat să finanţeze construirea,

cumpărarea, reabilitarea, consolidarea sau extinderea imobilelor cu destinaţie locativă,

industrială sau comercială. In vederea îmbunătăţirii cadrului legislativ existent, Guvernul a

aprobat şi o ordonanţă OUG nr. 200/2002, privind creditul ipotecar, pentru investiţii

imobiliare. Guvernul consideră că promovarea acestor măsuri va facilita atragerea unor

fonduri financiare însemnate din partea investitorilor români şi străini interesaţi să acţioneze

pe piaţa creditului ipotecar, cu efect direct asupra volumului de resurse atrase pe piaţă.

Totodată, dezvoltarea instrumentelor financiare aferente creditului ipotecar reprezintă

un factor cheie în maturizarea, extinderea şi eficientizarea pieţei financiare. Dezvoltarea

pieţei creditului ipotecar va crea oportunităţi reale de plasament pentru fondurile de pensii.

Ordonanţa instituie o excepţie de la perioada minimă pentru care poate fi acordat

creditul ipotecar. Astfel, în cazul în care beneficiarul solicită în mod expres, creditul ipotecar

pentru investiţii imobiliare poate fi acordat pe o perioadă mai scurtă decât cea prevăzuta de

lege (minimum 5 ani pentru persoanele juridice si minimum 10 ani pentru persoanele fizice).

A fost stabilită posibilitatea ca suma creditului acordat să fie exprimată, în contractele de

credit ipotecar, în lei sau în valută. A fost eliminată prevederea potrivit căreia modul de

calcul al indicelui de referinţă, în cazul în care prin contractul de credit ipotecar s-a stabilit ca

rata dobânzii să fie variabilă, va fi stabilit prin hotărâre a Guvernului.

Categoria instituţiilor care pot avea calitatea de cesionar al creanţelor ipotecate şi

privilegiate a fost extinsă. Aceste creanţe pot fi cesionate instituţiilor financiare autorizate

prin lege ori unor alte instituţii autorizate să administreze portofolii de creanţe ipotecare şi să

emită valori mobiliare pe baza acestora.

Ordonanţa mai stabileşte păstrarea titlului executoriu şi în cazul cesiunii creanţelor

ipotecare. Astfel, indiferent de tipul instituţiei cesionare, contractul de credit ipotecar din care

a rezultat creanţa ipotecară sau privilegiată şi fiecare dintre contractele de garanţie aferent îşi

păstrează caracterul de titlu executoriu.

Acordarea, garantarea şi derularea creditelor ipotecare se va realiza de către

împrumutători în baza unor norme interne de creditare aprobate de:

a) consiliul de administraţie, în cazul băncilor, persoane juridice române, inclusiv

Casa de Economii şi Consemnaţiuni;

b) organele statutare ale băncii, persoane juridice străine, în cazul sucursalelor

băncilor străine;

c) consiliul naţional de coordonare, în cazul Agenţiei Naţionale pentru Locuinţe.

Prin urmare, în România, sub aspect juridic, există cadrul legislativ necesar sistemului

de credit ipotecar. Există legi şi reglementări, inclusiv normele Băncii Naţionale a României,

care oferă posibilitatea dezvoltării sistemului de credit ipotecar, ceea ce rămâne de făcut pe

viitor, este dezvoltarea sistemului şi sub aspect operaţional.

1.3.2 Necesitatea creditului ipotecar în România

În România, datorită ofertei de locuinţe care este deficitară comparativ cu cererea de

locuinţe, se poate observa o lipsă de locuinţe în general, şi de locuinţe cu confort ridicat, în

special.

Caracteristica esenţială a locuirii în România este reprezentată de situaţia proprietăţii

asupra imobilelor. Doar 4-5% din populaţie locuieşte cu chirie. Acestora li se adaugă maxim

3-4% care locuiesc în locuinţele unor rude sau prieteni fără a plăti chirie, în rest, marea

majoritate a populaţiei posedând cel puţin o locuinţă. Cu toate acestea, în ceea ce priveşte

mărimea locuinţelor, ca suprafaţa locuibilă este cea mai mică în Europa, şi astfel, spaţiul care

revine unei persoane este extrem de redus.

Dinamica construirii de locuinţe noi în România, în funcţie de sursa de finanţare, în

perioada 1991-2000 a fost următoarea:5

1991 1995 1997 1998 1999 2000

Total unităţi

locative din care:

27.958 35.822 29.921 29.692 29.517 26.376

Din fonduri publice 21.520 8.970 3.494 2.915 1.966 1.587

Din fonduri private 6.438 26.744 26.149 26.550 27.256 24.7035 Sergiu Sechelariu, Conferinţa despre creditul ipotecar, Bucureşti, aprilie 2003

Aşadar, se impune construcţia de noi unităţi locative, pentru a răspunde cererii foarte

mari de locuinţe, precum şi pentru a rezolva problema "înghesuielii". Totodată, datorită

ritmului foarte scăzut de înnoire a stocului locativ, de la an la an, acest stoc locativ trebuie

reînnoit prin construirea de noi locuinţe.

După unele estimări, practic 9% dintre cetăţenii români ar avea nevoie acută de o

nouă locuinţă, în timp ce 13% prezintă o nevoie potenţială. Cu alte cuvinte, aproximativ

200.000 de gospodării din România constituie cererea efectivă acută de locuinţe.8

Motivul care determină căutarea sau declararea nevoii unei locuinţe este constituit în

primul rând de înghesuiala din locuinţa actuală. Cu toate acestea, indiferent de modul de

obţinere a viitoarei locuinţe, resursele financiare constituie instrumentul esenţial ce urmează a

fi utilizat. Dintre cei care au nevoie de o locuinţă şi intenţionează să o cumpere sau să o

construiască nu dispun de resursele financiare necesare, si cei mai mulţi, nici nu au

economiile necesare pentru acoperirea parţială a costurilor.

Trebuie remarcat în acest context faptul că sectorul locativ are o importanţă deosebită

atât din punctul de definirii al locuinţei cât şi din problematica locuirii:

• Locuinţa: privită ca manifestarea concretă a nevoii de siguranţă şi confort a

individului; cel mai important activ pe care îl posedă o persoană sau o familie.

« Problematica locuirii: ca rol central în cadrul dialogului politic şi social; contribuie

la formarea unor comunităţi stabile şi sănătoase.

Ca urmare a conştientizării acestui fapt se impune intervenţia statului prin programe

care să intervină în dezvoltarea sectorului locativ. Dacă înainte de 1990, 90% din fondurile

pentru construcţia de noi unităţi locative, proveneau de la stat, în perioada următoare,

fondurile provenite de la stat au ajuns la aproximativ 7%. Pentru a remedia situaţia s-au

elaborat patru programe principale:

1. finalizarea apartamentelor din blocurile neterminate, în condiţiile prevederilor

Ordonanţei Guvernului nr. 19/1994;

2. construirea de locuinţe sociale destinate unor persoane şi familii cu venituri

modeste, în condiţiile Legii nr. 114/1996;

3. construirea de locuinţe pentru tineri destinate închirierii, program derulat prin

Ministerul Lucrărilor Publice, Transporturilor şi Locuinţei, prin Agenţia Naţională pentru

Locuinţe;

4. construirea de locuinţe în proprietate prin utilizarea creditelor ipotecare, programul

fiind implementat de către Agenţia Naţională pentru Locuinţe.

Pe lângă programele detaliate mai sus alţi furnizori de fonduri pentru

cumpărarea/construcţia de locuinţe sunt băncile. Pe măsura scăderii inflaţiei şi a

macrostabilizării economiei, din ce în ce mai multe bănci manifestă un interes crescând

pentru furnizarea de credite ipotecare rezidenţiale persoanelor fizice şi juridice. Cu toate

acestea principalul impediment în acordarea creditelor ipotecare rămâne solvabilitatea

potenţialului client.

Prin urmare, singura instituţie aptă de a înlătura parţial acest impediment este

guvernul, care are rolul de a promova şi îmbunătăţii legile şi regulamentele care guvernează

piaţa. El are rolul de a interveni astfel în ajutorul populaţiei cu venituri mici şi sub medie prin

diferite programe sociale, pentru a facilita accesul acestora Ia locuinţe în proprietate.

Trebuie remarcat următorul aspect, şi anume că, intervenţiile iniţiate de guvern în

România, pe pieţele financiare pentru sprijinirea locuinţelor trebuie făcute din 3 motive

principale:

- facilitarea accesului la proprietate a populaţiei cu venituri mici;

- corectarea problemelor apărute pe piaţă, creşterea eficienţei şi stabilităţii pieţei

financiare;

- protecţia sistemelor financiare insuficient dezvoltate.

Datorită faptului că intervenţiile directe pe pieţele financiare au tendinţa de a genera

efecte negative şi dificil de anticipat, guvernul trebuie să sprijine cât mai mult posibil sectorul

privat prin stabilirea unor reguli clare atât pe piaţa construcţiilor de locuinţe cât şi pe

segmentul pieţei financiare care susţine acest sector.

Modalitatea de a obţine un sistem eficient de finanţare a construcţiilor de locuinţe în

România, necesită într-o măsură mai mare decât sfera cadrului legislativ: câştigarea încrederii

în succesul dezvoltării macroeconomice pe termen lung, într-o evoluţie socială şi politică

pozitivă sau menţinerea disciplinei fiscale pe termen lung.

Având în vedere necesitatea reală de locuinţe în România şi faptul că condiţiile

macroeconomice sunt încă nefavorabile, autorităţile competente, guvernul şi sistemul bancar

trebuie să-şi concentreze eforturile în continuare către scăderea ratelor dobânzii la creditele

ipotecare prin:

- încurajarea concurenţei între cât mai mulţi împrumutători şi produse ipotecare;

- utilizarea pe scară largă a creditelor consolidate în altă valută (USD, EURO) cu

opţiune de conversie;

- reducerea într-o măsură cât mai mare a riscurilor asociate finanţării ipotecare prin

îmbunătăţirea cadrului de reglementare;

- crearea şi sprijinirea băncilor de credit ipotecar şi reglementarea obligaţiunilor

ipotecare în concordanţă cu cerinţele Uniunii Europene.

în concluzie, necesitatea creditului ipotecar în România este o realitate, aflată în

strânsă legătură cu nevoia dezvoltării sectorului locativ care va duce la satisfacerea cererii de

locuinţe â cetăţenilor români, având ca aport o serie de beneficii economico-sociale:

• Creşterea locurilor de muncă în sectorul construcţiilor;

• înlesnirea mobilităţii forţei de muncă;

• Dezvoltarea pieţei imobiliare; Dezvoltarea pieţei de capital;

« Realocarea mai eficientă a resurselor;

• Diminuarea volatilităţii macroeconomice.

1.3.3 Finanţarea locuinţelor şi riscurile asociate

Finanţarea locuinţelor presupune existenţa unor riscuri pentru furnizorii de surse,

riscuri care pot să le afecteze afacerea. Se întâlnesc două surse importante de risc: una de

natură comercială alta de natură politică.

în principal, există următoarele riscuri cu care se confruntă împrumutătorii care

acţionează pe piaţa primară a ipotecilor sunt:6

a) Riscul comercial:

• Riscul de creditare: caracterizat prin lipsa unei garanţii solide, beneficiari prost

selectaţi, documentaţii de credit deficitare, parametri de creditare prea permisivi; • Riscul de

lichiditate: caracterizat la rândul lui prin faptul că împrumutătorii finanţează credite ipotecare

pe termen lung pe baza depozitelor atrase pe termen scurt;

• Riscul ratei dobânzii, rata dobânzii la credite se stabileşte pe baza unei rate diferite a

finanţării (dobânda fixă sau variabilă, dobânda la leu sau dobânda la o valută de referinţă)

b) Riscul politic:

• Riscul de creditare: drepturi ineficiente asupra proprietăţii imobiliare, legislaţia

ipotecară slabă, protecţie ineficientă a împrumutătorului;

• Riscul macroeconomic pe termen lung: datorat ineficientei guvernului în menţinerea

inflaţiei la un nivel scăzut, risc de sistem ridicat pe piaţa financiar-bancară, etc.

6 Sergiu Sechelariu şi Ioan Bejan, "Creditul ipotecar". Editura Deşteptarea, Bucureşti 2002, pag. 87

Pe măsură ce piaţa financiar-bancară se consolidează şi devine mai stabilă, riscul ratei

dobânzii şi riscul de lichiditate, devin din ce în ce mai uşor de administrat fără a fi necesar un

sprijin public special.

Aşadar, în atenţia directă a guvernului mai rămân doar riscul de creditare comercială,

riscul politic şi riscul de neplată. Este necesar promovarea unui program de asigurare

ipotecară publică care poate contribui la dezvoltarea şi stabilitatea unui sector financiar

precum şi la îmbunătăţirea accesului la finanţare ipotecară pentru familiile cu venituri reduse.

Un asemenea program de asigurare ipotecară publică este necesar a se iniţia şi pune în

aplicare, cel puţin în primii ani, aşa cum e cazul României, până când riscurile asociate

creditării se diminuează.

1.4 Modalităţile de finanţare a locuinţelor

In ţările aflate în procesul,tranziţiei, marea majoritate a populaţiei este reprezentată de

proprietarii propriilor locuinţe. în România, peste 95% din populaţia ţării deţine apartamente

în proprietate, în clădiri multifamiliale, datorită privatizării fondului locativ de după 1990, în

timp ce în ţările dezvoltate acest procent este: Germania 41 %, Franţa 54% şi SUA 64%.

Structura proprietăţii fondului locativ în România, realizată comparativ între anul

1992 şi anul 2002, arată astfel:7

2002 1992 2002 în %

faţa de 1992

Număr % Număr %

Total locuinţe din

care:

8110407 100,0 7659003 100,0 105,9

- proprietate privată 7867453 97,0 6024772 78,7 130,6

- proprietate de stat 220856 2,7 1603269 20,9 13,8

Datorită faptului că, costul achiziţionării unei noi locuinţe cu grad de confort sporit

este ridicat, vechimea actualului fond locativ este relativ mare, costurile legate de întreţinere

şi utilităţi suportate de proprietarii apartamentelor sunt din ce în ce mai mari şi eforturile pe

7 Sergiu Sechelariu, Conferinţa despre creditul ipotecar, Bucureşti, aprilie 2003

care statul le face pentru modernizarea sistemelor de termoficare şi a reţelelor de distribuţie

sunt de asemenea mari, se impune adoptarea unui sistem modern de finanţare a locuinţelor.

Un sistem modern de finanţare a locuinţelor trebuie să prezinte o serie de

caracteristici:

- eficienţă: diferenţă minimă între costul surselor atrase şi cel al creditelor acordate;

- stabilitate: prin reglementare şi supraveghere;

- diversitate a produselor ipotecare oferite;

- accesibilitate: pentru cel puţin 40% din populaţie.

Sistemele de finanţare a locuinţelor se împart pe două categorii:

1) sisteme bazate pe depozite bancare;

2) sisteme care atrag resurse de pe piaţa de capital.

1. Sistemele bazate pe depozite bancare: reprezintă un mod de utilizare a lichidităţii

care este suficientă în sistemul nostru bancar, cu condiţia ca aceste credite pe termen lung să

reprezinte doar o mică parte din activele băncilor.

Astfel, dintre sistemele bazate pe depozitele bancare, amintim următoarele:

□ Modelul băncilor comerciale (clasic): finanţarea creditelor pe baza depozitelor

bancare;

□ Modelul contractelor de economisire şi creditare în sistem colectiv: instituţii

specializate care oferă credite subvenţionate pe baza contractelor de economisire.

2. Sistemele care atrag resurse de pe piaţa de capital: reprezintă o sursă alternativă de

finanţare a creditelor ipotecare, sursă care a crescut în importanţă în ultimii ani în ţările

dezvoltate.

Astfel, dintre sistemele care atrag resurse de pe piaţa de capital, amintim următoarele:

□ Modelul băncilor specializate de credit ipotecar: împrumutători specializaţi de

portofoliu care se finanţează prin intermediul emisiunilor de obligaţiuni;

□ Modelul pieţei secundare: instituţii de rang secund care creditează împrumutătorii

primari sau cumpără credite de la aceştia.

Instituţiile financiare pot juca un rol important pe piaţa finanţării locuinţelor. Ele pot

fi împărţite în două categorii: instituţii specializate; instituţii nespecializate.

Printre instituţiile specializate se află: băncile de credit ipotecar şi instituţiile de

economisire şi creditare în sistem colectiv pentru locuinţe:

Băncile de credit ipotecar sunt cele mai cunoscute şi răspândite instituţii specializate

în Europa, după modelul ţărilor scandinave, Germania, Austria, etc. Dacă la începutul

activităţii lor ele finanţau la început creditele din depozitele constituite de populaţie, în

prezent, fondurile sunt furnizate cu precădere de piaţa de capital prin intermediul emisiunilor

de obligaţiuni ipotecare.

• Avantajele rezultate din finanţarea construcţiilor de locuinţe prin intermediul

instituţiilor specializate de tipul băncilor de credit ipotecar:

- Oferă încredere ridicată investitorilor;

- Marketing şi management al riscurilor, mai eficiente; Obligaţiunile ipotecare au un

nivel de siguranţă sporit pentru investitori;

- Reglementare şi supraveghere strictă;

• Dezavantajele rezultate din finanţarea construcţiilor de locuinţe prin intermediul

instituţiilor specializate de tipul băncilor de credit ipotecar:

- Necesitatea creării unui nou cadru legislativ;

- Diversificare redusă a portofoliului de plasament;

Instituţiile de economisire şi creditare în sistem colectiv pentru locuinţe reprezintă un

alt tip de instituţii specializate constituite special pentru economisirea şi creditarea în sistem

colectiv pentru locuinţe, după modelul dezvoltat în special în Germania şi Austria sub

denumirea de Bausparkassen.

• Avantajele rezultate din finanţarea construcţiilor de locuinţe prin intermediul

instituţiilor specializate de tipul celor de economisire şi creditare în sistem colectiv:

- Mobilizează fonduri pe termen lung numai pentru finanţarea locuinţelor;

- Management al riscului mai eficient;

Subvenţia oferită de stat încurajează populaţia să economisească;

• Dezavantajele rezultate din finanţarea construcţiilor de locuinţe prin intermediul

instituţiilor specializate de tipul celor de economisire şi creditare în sistem colectiv:

- Crearea unui nou cadru legislativ, normativ şi instituţional;

- Cheltuieli bugetare ridicate, fără rezultate semnificative pe termen scurt.

Printre instituţiile nespecializate se află: băncile comerciale, cooperativele de credit,

societăţile de asigurare şi fondurile de pensii. Ele deţin o cotă de peste 60% din piaţa

creditelor rezidenţiale, din care numai băncile comerciale deţin 40%.

• Avantajele rezultate din finanţarea construcţiilor de locuinţe prin intermediul

instituţiilor nespecializate de tipul băncil Dezavantajele rezultate din finanţarea construcţiilor

de locuinţe prin intermediul instituţiilor nespecializate de tipul băncilor comerciale:

- Marketing şi management al riscului mai puţin eficient;

- Portofoliul de credite ipotecare redus;

- Preferinţă pentru credite cu rata dobânzii variabilă.

în concluzie, modelul băncilor comerciale pare a fi mai flexibil însă de finanţare

sporeşte prin formarea şi dezvoltarea mecanismelor şi instituţiilor specifice pieţei secundare.

Programul guvernamental în domeniul locuinţelor trebuie să fie o parte componentă a

strategiei naţionale de dezvoltare economică. Nu este adevărat că domeniul construcţiei de

locuinţe ar fi rotiţa care pune în mişcare construcţia de locuinţe. Ceea ce înseamnă că o

dezvoltare economică rapidă, o inflaţie mică şi un deficit bugetar limitat sunt condiţii

esenţiale pentru a accelera dezvoltarea acestui sector.

1.5 Sistemul de creditare ipotecară pe termen lung în România

1.5.1 Modalităţiile de acordare a creditelor ipotecare

În România, există cel puţin două aspecte favorabile, care vor conduce pe viitor la un

acces mai eficient la finanţarea internaţională, şi prin urmare, la posibilitatea acordării de

împrumuturi pe termen lung prin reducerea riscului ratei dobânzii şi riscului de lichiditate:

- îmbunătăţirea riscului de ţară ca o rezultantă a evoluţiei pozitive a principalilor

indicatori macroeconomici;

- un sistem bancar preponderent privat, controlat de importanţi investitori străini.

Creditul ipotecar pe termen lung este un împrumut oferit pe o perioadă mai mare de 5

ani de către o instituţie financiară autorizată unei persoane fizice sau juridice, în

scopul achiziţionării sau construcţiei de locuinţe. Cea mai avantajoasă opţiune în acest stadiu

fiind de la 15 la 20 ani sau la 25 de ani, deoarece un termen de rambursare mai mare

determină plăţi lunare mai mici pentru împrumutat

În principiu, valoarea creditului nu trebuie să depăşească 60%-80% din valoarea de

piaţă a locuinţei ce urmează a fi cumpărată sau construită şi care reprezintă garanţia

creditului. În România, valoarea creditului prin noile norme ale Băncii Naţionale a României,

intrate în vigoare din data de 1 februarie 2003, restricţionează valoarea maximă de creditare

la 75% din valoarea de piaţă a locuinţei ce urmează a fi cumpărată sau construită, măsură

luată pentru ca valoarea garanţiilor solicitate pentru acordarea împrumutului să nu fie mai

mică de 1339 din valoarea creditului ipotecar.

Avansul pe care împrumutatul se obligă să-1 plătească pentru locuinţă trebuie să

reprezinte între 20% şi 40% din valoarea acesteia. Prin normele Băncii Naţionale a României,

avansul trebuie să fie de cel puţin 25% din valoarea de piaţă a locuinţei ce urmează a fi

cumpărată sau construită. In ceea ce priveşte creditul şi dobânda aferentă, acestea trebuie

achitate prin efectuarea de plăţi lunare, de preferat egale, pe toată durata creditului, lucru care

convine atât împrumutatului, cât şi împrumutătorului. O rată lunară nu trebuie să depăşească

de regulă 40%-50% din venitul lunar al împrumutatului şi al coplătitorului (soţ, soţie, etc). La

ora actuală în ţara noastră, noile norme impun ca rata şi dobânda să nu depăşească 35% din

veniturile nete ale solicitantului şi ale familiei sale.

Locuinţa ipotecată nu poate fi utilizată ca şi garanţie pentru o altă obligaţie şi nu poate

fi închiriată de către împrumutat fără acordul scris al împrumutătorului.

Creditul ipotecar pe termen lung este acordat în condiţii de costuri, termene,

rambursare şi control strict în privinţa utilizării acestuia, principala garanţie a rambursării

constituind-o imobilul achiziţionat/construit cu aceste fonduri.

De aceea, contractul de credit trebuie să conţină următoarele clauze: valoarea

creditului ipotecar, termenele şi graficul de rambursare, dobânda percepută de împrumutător

şi condiţiile plăţii anticipate, etc. în ceea ce priveşte contractul de ipotecă acesta trebuie să

includă următoarele clauze: obiectul ipotecii şi valoarea locuinţei ipotecate, principalele

obligaţii asigurate prin ipotecă, termenul de valabilitate, executarea ipotecii în caz de neplată

şi cerinţele de asigurare a proprietăţii ipotecate.

În contractul de credit şi în cel de ipotecă se prevăd drepturi şi obligaţii ale părţilor,

care vor garanta atât împrumutatului cât şi împrumutătorului protejarea intereselor lor

împotriva posibilelor abuzuri.

Obţinerea creditului ipotecar presupune parcurgerea unor etape într-o procedură

standard: > Aprobarea preliminară a împrumutatului;

> Evaluarea iăcută de împrumutător asupra capacităţii de plată a împrumutatului şi

identificarea plafonului maxim al creditului ipotecar pe care îl poate susţine împrumutatul;

> Selectarea unei proprietăţi care să satisfacă posibilităţile financiare ale

împrumutatului şi cerinţele împrumutătorului;

> Evaluarea locuinţei care reprezintă obiectul ipotecii, pentru a i se cunoaşte valoarea

de piaţă;

> încheierea contractului de vânzare-cumpărare şi pe baza acestuia, a contractului de

credit şi de ipotecă între împrumutat şi împrumutător;

> încheierea tranzacţiei cu vânzătorul locuinţei;

> Asigurarea locuinţei şi asigurarea de viaţă a împrumutatului.

împrumutătorul asigură în continuare serviciile asociate creditului acordat: urmăreşte

încasarea plăţilor de la împrumutat, ţine evidenţa rambursării creditului şi a dobânzii aferente,

etc. După rambursarea obligaţiilor financiare, ipoteca constituită asupra imobilului este

radiată.

1.5.2 Cei mai importanţi participanţi în sistemul de creditare ipotecară

În procesul de funcţionare şi derulare a creditului ipotecar intervin mai mulţi

participanţi care conlucrează, prin sarcinile şi funcţiile lor specifice, la buna desfăşurare a

mecanismului de creditare:8

1. împrumutaţii sau debitorii: sunt cetăţeni români care încheie contracte de credit cu

o bancă sau contracte de credit cu o persoană juridică nebancară în scopul exclusiv de a

achiziţiona sau construi o locuinţă, care va reprezenta garanţia executării obligaţiilor

contractuale (ipoteca);

2. Vânzătorii de locuinţe: sunt persoane fizice sau juridice care vând locuinţele

deţinute în proprietate sau locuinţele altor persoane fizice sau juridice în numele acestora;

3. împrumutătorii sau creditorii: sunt bănci sau alte persoane juridice autorizate care

oferă credite ipotecare conform unei proceduri stabilite prin lege. împrumutătorul are

următoarele funcţii: acordarea creditului ipotecar, încheierea unui contract de credit şi a unui

contract de ipotecă şi derularea creditelor ipotecare acordate în conformitate cu clauzele din

contractele de credit şi ipotecă.

4. Operatorii de pe piaţa ipotecară secundară: sunt instituţii specializate care au ca

scop refinanţarea împrumutătorilor primari şi acordarea de credite ipotecare pe termen lung,

având ca şi funcţii: refinanţarea împrumutătorilor primari, emiterea de valori mobiliare

ipotecare, atragerea de fonduri de la investitori şi asistenţa tehnică acordată împrumutătorilor

primari.

5. Registratari ai statului: sunt instituţii de stat care înregistrează tranzacţiile şi

drepturile constituite în urma tranzacţiilor imobiliare. Acest tip de instituţii au următoarele

funcţii: înregistrează transferul de proprietate în urma tranzacţiilor imobiliare, înregistrează

ipoteca şi drepturile care decurg din contractul de ipotecă şi stochează şi furnizează informaţii

referitoare la drepturile de proprietate şi ipotecă tuturor participanţilor pe piaţa ipotecară.

6. Societăţile de asigurare: sunt societăţi autorizate de asigurare care oferă asigurări

ale proprietăţilor, ale persoanelor împrumutate precum şi asigurări civile.

8 Sergiu Sechelariu şi Ioan Bejan» "Creditul ipotecar", Editura Deşteptarea, Bucureşti 2002, pag. 97

7. Evaluatorii: sunt persoane fizice şi juridice autorizate să efectueze evaluări ale

locuinţelor constituite ca ipotecă.

8. Agenţii imobiliare: sunt persoane juridice autorizate să intermedieze tranzacţii pe

piaţa imobiliară şi să acorde consultanţă de specialitate.

9. Investitorii: sunt persoane fizice sau juridice care achiziţionează valori mobiliare

garantate cu ipoteci şi emise de împrumutători sau operatori de pe piaţa secundară. Din

această categorie fac parte fondurile de investiţii, fondurile de pensii, societăţile de asigurare,

băncile, etc.

10. Operatorii care asigură infrastructura creditării ipotecare. Din această categorie fac

parte notarii publici, autorităţile de înregistrare, custodie şi garantare, consultanţii juridici şi

alţii care conduc operaţiuni specifice tranzacţiilor cu locuinţe.

Statul are un rol aparte în iniţierea creditării ipotecare pe termen lung, prin elaborarea

conceptului de dezvoltare a creditării ipotecare, promovarea bazei legale pentru o funcţionare

eficientă şi credibilă, furnizarea măsurilor de protecţie a împrumutaţilor dar şi a

împrumutătorilor şi investitorilor, stabilirea politicii fiscale, înfiinţarea instituţiilor necesare

unei pieţe organizate şi participarea la managementul acestora.

CAPITOLUL 2

PROCEDURILE ACORDĂRII CREDITULUI IPOTECAR

2.1 Aspecte legate de bonitatea clientului

Deoarece analiza capacităţii de rambursare a creditului ipotecar la Bancă are pe lângă

aspectele generale şi câteva particularităţi regăsite la unele bănci, vom sublima în continuare

şi acest aspect al analizei creditului.

Capacitatea de rambursare, reprezintă rata lunară maximă pe care o admite banca în

funcţie de venitul net cumulat al împrumutatului şi al soţului sau soţiei acestuia. Venitul

soţului sau soţiei se ia în calculul capacităţii de rambursare numai atunci când venitul net al

împrumutatului este insuficient pentru obţinerea creditului solicitat. Dacă nici veniturile

cumulate ale împrumutatului şi ale soţului sau soţiei acestuia nu sunt suficiente se pot lua în

calculul capacităţii de rambursare la unele bănci comerciale, şi veniturile fidejusorilor.

Pot avea calitatea de fîdejusor părinţii împrumutatului sau ai soţului/soţiei acestuia.

Fidejusorii trebuie să aibă acelaşi domiciliu cu cel al familiei împrumutatului de cel puţin un

an.

Vârsta fidejusorilor la data rambursării a 50% din credit nu trebuie să depăşească, în

principiu, 65 de ani la unele dintre bănci.

În cazul în care la stabilirea capacităţii de rambursare a creditului de către împrumutat

se iau în calcul şi veniturile soţului/soţiei, acesta/aceasta va semna contractul de credit în

calitatea de codebitor. In cazul în care la stabilirea capacităţii de rambursare a creditului de

către împrumutat se iau în calcul şi veniturile fidejusorilor, aceştia vor încheia cu banca

contracte de fidejusiune.

Dovada realizării veniturilor se face prin: o adeverinţa de venit pentru salariaţii

angajaţi pe perioadă nedeterminată;

• adeverinţa de venit pentru salariaţii angajaţi pe perioadă determinată;

• decizia de impunere emisă de Administraţia Financiară pentru anul fiscal încheiat;

• declaraţia anuală de venit pentru liber profesionişti;

• declaraţia de venit global înregistrată la Administraţia Financiară pentru anul fiscal

încheiat;

• adeverinţă de repartizare a dividendelor;

• ultimul talon de pensie.

Venitul net luat în calculul capacităţii de rambursare va fi cel înscris în documentele

justificative diminuat cu sumele declarate ca datorii în Fişa clientului. Ca urmare a calculului

capacităţii de rambursare, mărimea maximă a creditului este egală cu valoarea minimă dintre

valoarea stabilită de capacitatea de rambursare, limita de finanţare şi solicitarea creditului.

Aportul propriu: în natură şi în numerar împreună cu creditul acordat trebuie să

asigure realizarea sau achiziţionarea imobilului care face obiectul contractului.

2.2 Aprobarea şi angajarea creditelor

Clienţii Băncii, persoane fizice şi juridice pot contracta credite ipotecare cu

următoarele destinaţii:

- construirea de locuinţe noi, inclusiv utilităţile aferente;

- construirea de case de vacanţă, inclusiv utilităţile aferente; modernizarea, extinderea

locuinţelor şi caselor de vacanţă;

- terminarea locuinţelor şi caselor de vacanţă în cazul în care volumul lucrărilor

executate faţă de valoarea investiţiei este: în general sub 50% sau peste 50%;

- cumpărarea de locuinţe terminate sau neterminate, inclusiv achitarea sultei

referitoare la o locuinţă, rezultată din hotărâri judecătoreşti, din contracte de schimb, dintr-un

act de partaj voluntar sau dintr-un contract de tranzacţie, potrivit legii, de la unităţile

specializate ale

consiliilor locale, regii autonome, societăţi comerciale, persoane fizice;

- cumpărarea de case de vacanţă;

- cumpărări de terenuri pentru construcţii situate în intravilan.

în cazul persoanelor fizice, documentele necesare obţinerii creditului sunt

următoarele:

- cerere, adeverinţă salarii, talon pensie, alte documente doveditoare de venit şi

bugetul de venituri şi cheltuieli.

Se vor mai depune şi următoarele documente:

a) pentru construcţii noi de locuinţe sau case de vacanţă şi pentru modernizarea,

extinderea sau terminarea celor existente:

• actul de proprietate asupra terenului de construcţie sau de concesionare al acestuia

sau, după caz, actul de proprietate a construcţiei care se modernizează, extinde sau termină;

• autorizaţia de construire eliberată de către primarii potrivit legii, precum şi proiectul,

devizul general de lucrări împreună cu avizele de la furnizorii de utilităţi, care au stat la baza

eliberării autorizaţiei respective;

• devizul lucrărilor rămase de executat în valori actualizate, pentru terminările de

locuinţe;

• actul de constituire în condiţiile legii a asociaţiei civile fără scop lucrativ în cazul

locuinţelor care se construiesc în blocuri sau clădiri cu mai multe apartamente, precum şi

procesul verbal de repartizare a tuturor locuinţelor şi spaţiilor cu altă destinaţie,

individualizate pe fiecare membru al acesteia şi valoarea lor, cu obligaţia ca la terminarea

lucrărilor, în cazul obţinerii unor economii, să se actualizeze repartizarea creditelor utilizate şi

dobânzilor aferente pe fiecare beneficiar de spaţiu;

b) pentru cumpărări de locuinţe noi sau neterminate şi case de vacanţă de la unităţi

specializate ale consiliilor locale, regii autonome şi societăţi comerciale:

• contractul de vânzare-cumpărare încheiat cu societatea care vinde locuinţa, sau orice

altă dovada emisă de aceasta, în care să se specifice valoarea locuinţei modalitatea de plată a

acesteia precum şi valoarea achitată în avans;

• dovada de câştigare a licitaţiei publice în cazul locuinţelor care se vând în condiţiile

legii;

• documentele prevăzute mai sus după cum este cazul;

c) pentru cumpărări de locuinţe şi case de vacanţă de la persoane fizice:

contractul de vânzare-cumpărare sub semnătura privată, sau după caz, contractul de

vânzare-cumpărare autentificat, încheiat cu persoana fizica care vinde locuinţa, în care se

specifică valoarea la care s-a convenit vânzarea, adresa exactă a acesteia, modalitatea de plată

şi valoarea achitată ca avans;

d) pentru cumpărări de terenuri pentru construcţii:

• contractul de vânzare-cumpărare sub semnătura privată sau după caz, contractul de

vânzare-cumpărare autentic, încheiat cu persoana fizică sau juridică care vinde terenul, în

care se specifică valoarea la care s-a convenit vânzarea, amplasarea acestuia, modalitatea de

plată şi valoarea achitată ca avans.

în toate cazurile, în cazul garantării creditului cu un alt bun imobil decât cel care se

cumpără, se depun şi următoarele documente:

- actele de proprietate ale bunului imobil care constituie garanţia creditului;

- raportul de evaluare a imobilului cu care se garantează creditul.

Analiza necesarului de credite la Bancă se face în felul următor:

a) pentru construcţii noi de locuinţe sau case de vacanţă si pentru modernizarea,

extinderea sau terminarea celor existente:

• valoarea lucrărilor se stabileşte pe bază de proiect şi deviz general întocmite de către

o unitate de proiectare autorizată, elaborate cu respectarea reglementărilor legale privind

proiectarea construcţiilor,

• la stabilirea valorii construcţiei se va avea în vedere cuprinderea în proiectul care a

stat la baza eliberării autorizaţiei de construire a tuturor lucrărilor care să asigure

funcţionalitatea obiectului creditat

b) pentru cumpărări de locuinţe noi sau neterminate şi case de vacanţă de la unităţi

specializate ale consiliilor locale, regii autonome şi societăţi comerciale:

- se va avea în vedere valoarea stabilită potrivit legii de către unitatea care vinde

locuinţa, conform contractului de vânzare-cumpărare în cazul celor terminate, sau cea

rezultată din proiect pentru cele care se cumpără în vederea terminării, care va cuprinde şi

valoarea lucrărilor realizate potrivit rezultatelor licitaţiei publice comunicate de organizatorul

acesteia;

- pentru construcţiile preluate pentru terminare în urma unei licitaţii publice,

organizate potrivit legii, se va urmări respectarea angajamentelor asumate cu aceasta ocazie

cu privire la lucrările de modernizare, transformare, amenajare şi îmbunătăţire a gradului de

confort al acestora.

În ambele cazuri se vor avea în vedere şi următoarele aspecte:

— nivelul creditului se stabileşte ca diferenţă între valoarea totală a investiţiei şi

aportul propriu constituit fie în numerar în banca sau achitat vânzătorului, fie în lucrări

executate a căror valoare se stabileşte prin evaluare de către bancă;

— aportul propriu, indiferent de modul de constituire va fi de minim 25-30 % din

valoare investiţiei când aceasta se execută de către o unitate specializată şi 30-40% când se

realizează prin forte proprii.

c) pentru cumpărări de locuinţe şi case de vacanţă de la persoane fizice:

- nivelul creditului va fi de cel mult 70-75% din valoarea înscrisă în contractul de

vânzare-cumpărare, hotărârea judecătorească definitivă şi irevocabilă, contractul de schimb,

actul de partaj voluntar sau contractul de tranzacţie.

d) pentru cumpărări de terenuri pentru construcţii:

- nivelul creditului va fi de cel mult 70-75% din valoarea înscrisă în actul de vânzare-

cumpărare.

Pentru ca banca să aibă certitudinea restituirii creditului, ea obligă solicitantul să

garanteze împrumutul, după cum urmează:

a) Pentru construcţii noi de locuinţe şi case de vacanţe:

- ipoteca constituită asupra unor bunuri imobile aflate în proprietatea solicitantului de

credit sau a unui girant, pe baza unui contract de garanţie imobiliară.

b) pentru finalizarea construcţiilor neterminate:

- ipoteca constituită asupra clădirilor pe baza unui contract de garanţie imobiliară în

situaţia în care stadiul atins permite ipotecarea sau ipoteca ce se va constitui asupra unor

bunuri imobile aflate în proprietatea solicitantului de credit sau a unui girant

c) pentru lucrări de modernizare şi extinderea lucrărilor existente:

- ipoteca constituită pe baza contractului de garanţie imobiliară asupra construcţiei ce

urmează a se moderniza sau extinde.

d) pentru cumpărări de locuinţe terminate sau neterminate şi case de vacanţă inclusiv

achitarea sultei referitoare la o locuinţa, rezultata din hotărâri judecătoreşti:

- ipoteca constituită pe baza contractului de garanţie imobiliară asupra locuinţei care

se cumpără în cazul în care este posibil conform punctului b) de mai sus, sau ipoteca

constituită asupra unor bunuri imobile aflate în proprietatea solicitantului de credit sau a unui

girant.

Concluziile privind acordarea creditului se vor cuprinde în „ Fişa de analiză pentru

aprobarea creditului" din care trebuie să rezulte:

• capacitatea de rambursare a clientului pe baza bugetului de venituri şi cheltuieli ale

familiei; întocmit în conformitate cu prevederile legale, în toate cazurile se vor investiga

aspectele

privind situaţia patrimonială a familiei solicitantului de credit, precum şi perspectiva

menţinerii veniturilor pe întreaga perioadă de creditare, avându-se în vedere siguranţa

păstrării locului de muncă;

• actele de proprietate asupra bunurilor cu care se garantează creditul;

• constituirea aportului propriu;

• asigurarea finanţării integrale a locuinţelor care se execută în blocuri sau clădiri, cu

mai multe apartamente din surse proprii şi credit;

• respectarea prevederilor din autorizaţia de construire, a avizelor pentru utilităţi şi a

termenului de valabilitate a acesteia;

• determinarea corectă a nivelului creditului;

• exactitatea şi corectitudinea întocmirii documentelor.

Propunerea de aprobare este însuşită de şeful compartimentului prin semnarea „Fişei

de analiză pentru aprobarea creditului". Aceasta împreună cu toată documentaţia creditului se

prezintă spre analiză consilierului juridic.

În cazul respingerii cererii de credit, referatul întocmit de ofiţerul de credit se vizează

de şeful compartimentului şi de directorul unităţii bancare, iar motivul se va comunica în

scris clientului. Aprobarea creditului se face pe baza „Fişei de analiză111 potrivit

competenţelor stabilite. După aprobarea creditului se va întocmi contractul de credit.

Angajamentul, potrivit contractului de credit încheiat, se înregistrează în evidenţa

extrabilanţieră a băncii, la data şi valoarea prevăzută în contract.

Pentru înlesnirea realizării tranzacţiei între vânzător şi cumpărător, banca poate

elibera solicitantului de credit o adresă prin care se comunică aprobarea unui credit pentru

cumpărare de locuinţă, cu precizarea valorii acesteia, ce va fi eliberat numai după prezentarea

contractului de vânzare-cumpărare încheiat în forma autentică şi transcris la judecătorie,

precum şi a contractului de ipotecă asupra imobilului cumpărat prin credit, dacă este cazul.

Creditul aprobat se pune la dispoziţia clientului sub forma limitei de creditare, care

este maximă şi se acordă în cont separat de împrumut prin debitarea acestuia pe măsura

efectuării plăţilor, prin contul curent al clientului. Concomitent cu sumele din credit utilizate

se diminuează angajamentul din evidenţa extrabilanţieră.

Creditele vor fi puse la dispoziţie, numai după ce se va verifica îndeplinirea

prevederilor legale privind constituirea ipotecii, cesionarea drepturilor de despăgubire

rezultate din:

- sistarea temporară a creditării, condiţionând reluarea acestuia de prezentarea

autorizaţiei de construire reactualizată şi a proiectului care a stat la baza eliberării acesteia,

astfel ca în termen de cel mult 90 de zile să fie reluate lucrările; sistarea definitivă a creditării

în măsura în care nu pot fi îndeplinite condiţiile de mai sus şi luarea de măsuri pentru

recuperarea creditului acordat, inclusiv prin declanşarea procedurii de executare silită.

Pentru cumpărări de locuinţe şi case de vacanţă inclusiv achitarea sultei referitoare la

o locuinţă, rezultată din hotărâri judecătoreşti, din contracte de schimb, dintr-un act de partaj

voluntar sau dintr-un contract de tranzacţie, potrivit legii, de la unităţi specializate: societăţi

comerciale, persoane fizice, precum şi a cumpărărilor de teren pentru construcţii:

• Banca va urmări respectarea raportului surse proprii/credit stabilit la aprobarea

creditului, suma acestora acoperind integral valoarea locuinţei care se cumpără;

• în cazul în care în momentul prezentării contractului de vânzare-cumpărare sau a

contractului de schimb, se constată că acesta s-a încheiat la o valoare a locuinţei sau a

terenului diferită de cea luată în calcul la determinarea nivelului creditului se va proceda

astfel:

- dacă valoarea este mai mare, clientul este obligat să facă dovada că dispune de

sursele proprii necesare acoperirii diferenţei de preţ, astfel ca împreună cu-creditul aprobat să

asigure achitarea integrală a valorii înscrise în contractul de vânzare-cumpărare sau în

contractul de schimb.

- dacă valoarea este mai mica, se va recalcula nivelul maxim al creditului ce se poate

acorda ţinând cont şi de sursele proprii ale clientului deja constituite la solicitarea creditului,

în acest caz nivelul creditului se va diminua corespunzător în funcţie de valoarea înscrisă în

contractul de vânzare-cumpărare sau în contractul de schimb. în situaţia în care creditul a fost

acordat înaintea prezentării contractului de vânzare-cumpărare sau a contractului de schimb,

diferenţa cu care trebuie diminuat creditul se recuperează de la client şi se operează ca

rambursare de credit. Dacă această sumă nu se poate recupera de la client, se va considera

credit restant şi se va.înregistra corespunzător în contabilitate.

• în cazul în care creditul a fost pus la dispoziţie înaintea prezentării documentelor

justificative, clientul are obligaţia prezentării la bancă, în termen de 15 zile de la data

asigurarea locuinţei cu care se garantează creditul şi semnarea contractului de credit

de ambele părţi şi de giranţi.

a) pentru construcţii noi de locuinţe sau case de vacanţă şi pentru modernizarea,

extinderea sau terminarea celor existente;

Banca va efectua plăţile din avansul depus şi apoi din credit pe baza ordinului depus

sau al cec-ului emis de client, ori pe baza documentelor de plată emise de unitatea de

construcţii care a fost acceptate de beneficiar sau de împuternicitul acestuia, în concordanţă

cu stadiul fizic al lucrărilor de construcţii realizate.

În cazul realizării lucrărilor cu forţe proprii, plăţile se fac numai eşalonat pe baza

ordinelor de plată şi a cec-urilor emise de solicitant sau în numerar numai după justificarea

cheltuielilor efectuate.

Împrumutatul îşi poate da acordul prin contractul de credit ca la solicitarea unităţii

vânzătoare, banca să efectueze plăţile corespunzător stadiului fizic realizat.

b) pentru cumpărări de locuinţe noi sau neterminate şi case de vacanţă de la unităţi

specializate ale consiliilor locale, regii autonome si societăţi comerciale:

Banca va efectua plata din credit numai prin virament în contul unităţii vânzătoare,

concomitent cu avansul constituit în banca, dacă este cazul, pe baza ordinului de plată sau a

cec-ului semnat de client şi al documentelor care să justifice solicitarea plăţii.

În cazul în care creditul este garantat cu alte bunuri imobiliare decât locuinţa care se

cumpără, creditul se poate pune la dispoziţie fără prezentarea documentelor prezentate mai

sus, dar numai după înscrierea contractului de ipotecă în Registrul de inscripţiuni şi

transcripţiuni imobilare al Judecătoriei precum şi înregistrarea la o societate de asigurări a

cesiunii drepturilor de despăgubire pentru bunurile ipotecate în favoarea băncii.

c) pentru cumpărări de locuinţe şi case de vacanţă de la persoane fizice:

Creditul se pune la dispoziţie numai după prezentarea în original al contractului de

vânzare-cumpărare sau a contractului de schimb încheiat în formă autentică şi transcris la

judecătorie, respectiv a hotărârii judecătoreşti definitive şi irevocabile, a actului de partaj

voluntar transcrise în Registrul de inscripţiuni al Judecătoriei, după caz, a cărui copie se

reţine la bancă.

Plata din credit se face numai prin virament în contul vânzătorului pe baza ordinului

de plată sau cec-ului semnat de client

Pentru aprobarea creditului se solicită garanţii. Garanţiile trebuie să acopere valoarea

creditului acordat în proporţie de 133,33%. Garanţia de bază a creditului ipotecar se

constituie în ipoteci şi privilegii asupra imobilului, respectiv teren şi construcţie, pentru care

se acordă credit ipotecar pentru investiţii imobiliare. în completarea garanţiei de bază se pot

lua depozite în lei şi valută constituite la bancă şi garanţii imobiliare, altele decât cele care

constituie obiectul creditului.

Asigurarea garanţiilor se desfăşoară în felul următor: banca va contracta poliţe de

asigurare de viaţă pentru împrumutător şi poliţe de asigurare a garanţiilor creditului în calitate

de beneficiar al despăgubirilor pe toată durata de creditare. Poliţele de asigurare vor fi

cesionate în favoarea băncii pe toată durata de creditare. Sumele minime asigurate se

stabilesc prin reglementări interne ale băncii.

2.3 Verificarea şi rambursarea creditului

2.3.1 Verificarea utilizării creditului

Urmărirea utilizării creditului are loc pentru construcţii noi sau case de vacanţă şi

pentru modernizarea, extinderea sau terminarea celor existente.

Pe întreaga perioadă de creditare, banca va supraveghea respectarea de către

împrumutat a condiţiilor avute în vedere la aprobarea creditului. Pentru aceasta se vor efectua

verificări de câte ori se consideră necesar, urmărindu-se în principal:

- realizarea lucrărilor în concordanţă cu autorizaţia de construire şi proiectul care a

stat la baza eliberării acestuia;

- plăţile din credit să fie în concordanţă cu stadiul realizării construcţiei;

- reînnoirea contractelor de asigurare, în cazul lucrărilor ce se execută în regie,

corespunzător stadiilor fizice executate.

În cazul în care din aceste verificări efectuate pe teren, în prezenţa beneficiarului şi

constructorului, se constată nerespectarea autorizaţiei de construire şi a proiectului care a stat

la baza eliberării acesteia, se va proceda astfel:

utilizării creditului, a contractului de vânzare-cumpărare sau a contractului de schimb

încheiat în formă autentică şi trimis la judecătorie.

• în cazul neprezentării documentelor justificative în cadrul acestui termen, se va

percepe

la creditul an sold dobânda penalizatoare aprobată pentru nerespectarea destinaţiei

creditului la persoanele fizice, care se va calcula de la data expirării termenului până la data

prezentării acestora, atât pentru creditul curent cât şi pentru cel restant, dacă este cazul, în

cazul neprezentării documentelor justificative în termen de aproximativ 45 zile de la

utilizarea creditului banca va trece la recuperarea integrală a creditului de la debitori şi girant,

inclusiv pe calea executării silite a garanţiilor, la această dată creditul devenind scadent

integral.

2.3.2 Rambursarea creditului

Creditul împreună cu dobânda se rambursează lunar potrivit graficului de rambursare

în sumă fixă sau variabilă de către titularul de credite.

În cazul când clientul nu are posibilitatea achitării unei rate constante din credit şi a

plăţii dobânzii calculate la soldul creditului, se poate conveni cu clientul rambursarea

creditului şi plata dobânzii să se facă în sumă fixă.

în cazul solicitărilor de rambursare în devans a creditelor pentru care prin contractul

de credit s-a convenit cu clientul ca rambursarea creditului şi plata dobânzii să se facă lunar

în sumă fixă, cu dobânda medie capitalizată, se va proceda astfel:

> Se va proceda la reanalizarea capacităţii de plată a clientului, în condiţiile calculării

dobânzii la sold real, astfel:

« se recalculează dobânda la sold real de la data utilizării creditului până la data

operării rambursării, inclusiv pentru fracţiunea de lună în care se face rambursarea înainte de

scadenţă şi se compară cu dobânda efectiv încasată.

• în cazul în care dobânda calculată la sold real este mai mare decât dobânda încasată,

se va analiza dacă există posibilitatea încasării diferenţei de dobândă;

> Aprobarea rambursării: Cererea clientului de rambursare în devans a creditului, se

va aproba potrivit punctului analog din contractul de credit numai dacă:

- înştiinţarea clientului în legătură cu diferenţa de dobândă rezultată ca urmare a

recalculării dobânzii la sold real, pe care va trebui să o achite integral la data rambursării în

devans;

- acceptarea de către client a schimbării modului de calcul a dobânzii şi implicit a

achitării diferenţei de dobândă, prin semnarea unui act adiţional la contractul de credit prin

care se va specifica modificarea clauzei contractuale referitoare la rambursarea creditului şi la

care se va anexa noul grafic de eşalonare a creditului rămas în sold;

- pentru soldul de credit rămas după operarea rambursării în devans, se reface graficul

de rambureare aplicându-se procedeul de calcul al dobânzii la sold real. pentru numărul de

luni rămase conform contractului de credit.

Rambursarea creditelor va începe, de regulă, în luna următoare utilizării creditului, iar

după caz, poate începe în luna următoare prevăzută în documentaţia pentru realizarea sau

terminarea lucrărilor, fără a depăşi însă 12 luni de la data încheierii contractului de credit. în

această perioadă se va calcula şi încasa dobânda la creditul în sold. Pentru neplată la scadenţă

a unei rate lunare, banca este în drept să treacă la recuperarea imediată a ratei creditului şi a

dobânzilor aferente din contul curent al clientului, iar în cazul în care acest lucru nu este

posibil, să treacă la executarea silită pe calea valorificării bunurilor ipotecate.

În cazul întârzierii la plata, Banca va trimite împrumutatului în câteva zile de la data

scadenţei, o notificare prin scrisoare recomandată, prevenindu-1 asupra consecinţelor

încălcării Contractului. în cazul în care, în termen de aproximativ 30 de zile de la primirea

notificării, împrumutatul nu-şi execută obligaţiile, Contractul se consideră reziliat de plin

drept şi întreaga sumă a ratelor de credit cu dobânzile aferente devine exigibilă.

Creditele se avizează/aprobă de către comitetele de credite organizate la nivelul

unităţilor teritoriale, Direcţia Creditelor Retail, Comitetul de Credite al băncii, Comitetul de

Risc şi Consiliul de Administraţie în limita competenţelor stabilite. Semnarea contractelor de

credit şi a contractelor accesorii (contractele de garanţie) se desfăşoară astfel:

- contractul de credit şi contractele accesorii ale acestuia se semnează de către

împrumutat, garanţi şi codebitor în prezenţa unui reprezentant al băncii sau a unor persoane

împuternicite de conducerea băncii, înainte de angajarea creditului;

Fiecare filă a contractului se ştampilează, iar spaţiile şi filele libere se barează.

Contractul de credit se încheie în 4 exemplare din care 3 pentru bancă şi unul pentru

împrumutat.

CAPITOLUL 3

STUDIU DE CAZ LA BANC POST

3.1Obţinerea unui credit ipotecar la Banc Post

Domnul Munteanu Emil, doreşte să obţină un credit ipotecar pentru ţionarea unei

locuinţe, mai exact a unui apartament cu doua camere. În aceste condiţii el apelează la Banc

Post pentru a vedea care sunt condiţiile necesare pentru a obţine un astfel de credit ipotecar şi

care sunt documentele necesare pentru aprobare.

Parametrii care se iau în considerare la contractarea creditului sunt următorii:

valoarea locuinţei

nivelul creditului de la bancă ca procent din valoarea locuinţei

termenul de acordare a creditului

rata dobânzii percepute de către banca şi variaţia ratelor şi dobânzilor.

Parametrii stabiliţi sunt următorii:

valoarea locuinţei este de 27 000 euro;

nivelul creditului va fi de până la 75% din valoarea înscrisă în contractul de vânzare-

cumpărare adică 20 000 euro

termenul de acordare este de 20 ani

dobânda la data angajării creditului este de 9% indexabilă.

varianta aleasă este de rate egale

banca percepe un comision de gestionare a creditului de 2%

rambursarea creditului şi plata dobânzilor se face lunar, în sume constante pe

urmatoarele 240 luni.

Acestea fiind condiţiile acordării creditului se purcede la întocmirea dosarului de

creditare.Toate aceste documente sunt necesare şi trebuie sa fie înglobate în dosarul ce va fi

depus la banca. Documentele stau la baza deciziei băncii de a acorda sau nu bonitate

clientului.

Dacă dosarul este admis următorul pas va fi acordarea creditului de care clientul are

nevoie.

În continuare vor fi tratate pe scurt cateva din documentele din dosarul de creditare.

Cerere de credit- anexă

conţine date informative ale solicitantului, inclusiv situaţia familială

solicitantul declară pe propria răspundere despre corectitudinea datelor menţionate în

contractul de credit şi se angajează la îndeplinirea tuturor obligaţiilor prevăzute în contract.

Bugetul de venituri şi cheltuieli-anexă

este o situaţie a veniturilor şi cheltuielilor în familia solicitantului

de rezultatul ei va depinde bonitatea clientului

este obligatoriu ca nivelul ratei dobânzii să nu depăşească 35% din veniturile

personale coroborate cu cele ale familiei acestuia.

Adeverinţele de venit- anexă

adeverinţa de venit este emisă de societatea la care este angajat solicitantul creditului

societatea se obligă să reţină lunar şi să vireze la bancă rata şi dobânda aferente

fiecarei luni

conţine semnătura şi ştampila persoanelor autorizate

Fişa de prezentare a creditului

prezintă creditul cu toate variantele lui

se descrie locuinţa care face obiectul contractului

este semnat de către şeful de serviciu, ofiţerul juridic şi ofiţerul juridic.

Contractul de credit-anexă

conţine date despre solicitantul de credit şi banca sa

se definesc condiţiile de acordare şi rambursare a creditului

se stipulează drepturile şi obligaţiile împrumutatului şi ale băncii

se exprimă acordul scris al ambelor părţi prin semnăturile ambilor soţi, al băncii

reprezentată de director şi de către ofiţerul de credit.

Graficul de rambursare al creditului- anexă

conţine eşalonarea ratelor şi dobânzilor În funcţie de varianta de rambursare dorită; în

cazul nostru de rate egale

reprezintă situaţia lunară a soldului, dobânzii şi totalului de plata al clientului.

Confirmarea

reprezintă documentul prin care se confirmă faptul că banca a aprobat creditul

conform contractului de credit încheiat cu clientul.

3.2 Întrebari şi răspunsuri utile privind creditul ipotecar specifice condiţiilor de

la Banc Post

Pentru o mai rapidă şi eficientă întelegere a procesului creditării am structurat în

continuare sub forma de întrebări şi răspunsuri câteva din problemele principale cu care o

persoană fizică se confruntă în procesul luării unui astfel de credit ipotecar. Modelul este cel

care se regăseşte la Bancpost.

1. Ce este creditul ipotecar?

Creditul acordat în conformitate cu prevederile Legii 190/1999 privind creditul

ipotecar pentru construirea, cumpărarea, extinderea, reabilitarea şi consolidarea imobilelor cu

destinaţie locativă.

2. Care este moneda în care se acordă creditul ipotecar?

Moneda creditului ipotecar poate fi leul (ROL), dolarul (USD) sau euro(EURO).

3. Care este venitul minim lunar pe care trebuie să îl deţin?

Creditul (dar nu mai puţin de 3.000 EUR sau achivalent în lei sau USD) se acordă în

funcţie de capacitatea de rambursare a solicitantului; se pot lua în calcul şi veniturile

soţului/soţiei, în calitate de co-debitor şi/sau ale părinţilor/socrilor împrumutatului care

locuiesc şi gospodăresc împreună, în calitate de fidejusori. În calculul bugetului familial,

banca ia în considerare datoriile familiei către terţi şi un venit minim (60 EURO pe membru

de familie) care trebuie să ramână la dispoziţia acesteia pentru acoperirea cheltuielilor

curente.

4. Ce garanţii sunt solicitate de bancă?

Garanţia de bază a creditului ipotecar se constituie prin ipoteci şi privilegii asupra

imobilului - teren şi construcţie - pentru care se acordă creditul în conformitate cu art. 3-5 din

Legea nr.190/1999 privind creditul ipotecar pentru investiţii imobiliare. În completarea

garanţiei de bază (imobilul care constituie obiectul finanţării) se pot lua şi alte garanţii

imobiliare, altele decât cele care constituie obiectul creditării.

5. Ce condiţii trebuie să îndeplinesc pentru a beneficia de acest credit?

Pentru a beneficia de credit ipotecar trebuie:

- să fii cetăţean român cu domiciliul stabil în România;

- să fii major;

- să faci dovada că realizezi venituri permanente de cel puţin 2 ani;

- să faci dovada deţinerii garanţiei solicitate de bancă;

- să nu înregistrezi datorii neachitate către bancă la data solicitării creditului;

- la scadenţa finală a creditului să ai vârsta mai mică sau egală cu 65 de ani, în cazul

bărbaţilor, sau cu 60 de ani , în cazul femeilor.

6. În cât timp pot lua creditul?

Durata de timp între data depunerii cererii de credit şi eliberarea creditului depinde de

mai mulţi factori:

- timpul necesar clientului pentru pregătirea documentaţiei solicitate de bancă la

depunerea cererii;

- destinaţia creditului (pentru construire timpul de analiza este ceva mai mare);

- timpul necesar clientului pentru pregătirea documentelor necesare încheierii

contractului de credit.

Menţionăm că, în conformitate cu prevederile Legii 190/1999, între data aprobării

cererii de credit şi data încheierii contractului de credit trebuie să treaca un interval de timp

de cel puţin 10 zile. Estimăm că durata medie necesară încheierii contractului de credit este

de circa 2-3 săptămâni de la depunerea cererii.

7. Care este suma maximă a creditului pe care îl pot lua?

Suma maximă a creditului ipotecar este 300.000 EURO sau echivalentul în lei sau

USD.

8. Pot beneficia de creditul ipotecar dacă îmi construiesc casa în regie proprie?

Da

9. Care este valoarea poliţei de asigurare a locuinţei şi a asigurării de viaţă?

Poliţa de asigurare a locuinţei se face la nivelul creditului acordat, pe toată perioada

derulării creditului. Asigurarea de viaţă se face la nivelul creditului acordat, reînnoindu-se

anual la nivelul creditului rămas în sold. Asigurările se oferă impreună cu creditul ipotecar

sub forma unui pachet de produse şi servicii. Poliţele de asigurare se încheie cu societatea de

asigurări agreată de Bancpost şi se plătesc de către bancă.

10. Ce documente trebuie să aduc la bancă?

Documentele pe care trebuie să le prezinţi băncii sunt:

Cerere de credit (formular pus la dispoziţie de bancă);

Copii ale actelor de identitate ale solicitantului şi al soţului/soţiei;

Fişa clientului (formular pus la dispoziţie de bancă);

Copie a extrasului de cont cu surse proprii de finanţare (unde este cazul);

Adeverinţa(e) de salariu pentru solicitant şi soţ/soţie;

Documente care să ateste obţinerea veniturilor, în funcţie de caz:

- Adeverinţa de venit, decizia de impunere (numai persoane fizice autorizate şi liber

profesioniţtii care nu sunt asociaţi şi plătesc impozit pe baza normelor de venit);

- Declaraţia anuală de venit pentru liber profesioniştii care îşi desfăşoară activitatea în

cadrul unei asociaţii fără personalitate juridică;

- Declaraţia de impozit pe venitul global (dacă solicitanţii realizează venituri din mai

multe surse);

- Adeverinţa de repartizare a dividendelor eliberată de societăţile comerciale, privind

mărimea netă a dividendelor cuvenite pe ultimii 2 ani;

- Ultimul talon de pensie;

Copia cărţii de muncă sau copia filei din Registrul de evidenţă al salariaţilor

certificată de către angajator;

Declaraţia solicitantului, pe proprie răspundere, privind valoarea angajamentelor de

plată ale acestuia şi în mod special a celor devenite exigibile cu terţii, la care se anexează

copii ale unor documente cum sunt:

a) contracte de credit;

b) contracte de leasing;

c) contracte de cumpărare în rate a unor bunuri de folosinţă îndelungată;

d) copii ale altor angajamente de plată.

În funcţie de destinaţia creditului, banca solicită şi alte documente specifice. Lista

completă a documentelor necesare este prezentată în formularul de cerere.

11. Care sunt comisioanele de plată?

Comisioanele de plată sunt:

- comision de acordare şi gestionare a creditului (2% flat);

- comision de evaluare pentru bunurile aduse în garanţia creditului (în funcţie de

complexitatea evaluării, minim un milion lei).

12. Care este dobânda penalizatoare aplicată la întârzierea rambursării ratei?

Dobânda pentru creditul neachitat la scadenţă este cu 3 puncte procentuale mai mare

decât dobânda curentă.

13. Care este modalitatea de rambursare a creditului?

Rambursarea creditului se face după acordarea integrală a creditului. În cazul

creditelor acordate în tranşe (pe parcursul a maximum 1 an de la încheierea contractului de

credit) banca acordă o perioadă de graţie până în luna următoare angajării ultimei

tranşe.Rambursarea creditului se face în rate lunare egale pe toată perioada în care dobânda

ramâne neschimbată. Creditul poate fi rambursat şi în avans, integral sau parţial.

14. Care este comisionul perceput de bancă la rambursarea în avans ?

Comisionul de rambursare anticipată este de 2,5% flat, calculat la suma rambursată.

15. Îmi puteţi da un exemplu concret de acordare a unui credit ipotecar pentru suma

de 10.000 EURO, pe o perioada de rambursare de 10 ani, la un venit lunar de 200 EURO?

Rambursarea creditului se face în rate egale. În cazul nostru, rata + dobânda lunară se

cifrează la 124 Euro. În această situaţie, un venit de 200 de Euro nu este suficient, dar acesta

poate fi completat cu veniturile soţului/soţiei sau fidejusorilor (părinţi/socri, cu condiţia să se

facă dovada că au locuit împreună cel puţin 1 an).

16. În ce condiţii pot obţine un overdraft în cadrul pachetului de credit ipotecar?

Pentru a putea beneficia de overdraft (descoperire de cont de card), solicitantul trebuie

să deţină un card de debit emis de Bancpost, pe care să fie virate lunar veniturile sale.

Acordarea şi valoarea overdraftului depind de capacitatea de rambursare a împrumutatului,

calculată ulterior acordării creditului ipotecar. Overdraftul poate fi utilizat de împrumutat

pentru cheltuieli personale.

3.3 Noutati in sistemul de credit ipotecar romanesc

Credite BCR pentru locuinţe

Banca Comercială Română (BCR) a lansat două noi tipuri de credit pentru locuinţe -

imobiliar şi ipotecar, pe o perioada de până la 25 de ani, care se acordă numai în lei, se arată

într-un comunicat al băncii. Suma maximă ce poate fi împrumutată este de 500.000

echivalent euro, atât în cazul creditului imobiliar, cât şi ipotecar.9 Pentru împrumutul

imobiliar, rata totală lunară (credit plus dobânda) poate reprezenta până la 50% din venitul

net obţinut de solicitant împreună cu membrii familiei, după ce anterior au fost deduse

celelalte datorii. În cazul creditului ipotecar, rata totală lunară nu va depăşi 35% din venitul

net obţinut. În cazul creditului imobiliar clientul poate opta pentru o dobânda fixă de 13%

pentru primii cinci ani calendaristici. Pentru restul perioadei până la scadenţă, dobânda se

calculează în funcţie de cotatia BUBOR la şase luni (media dobânzilor bancare la resursele

plasate) la care se adaugă trei puncte procentuale. O alta variantă este dobânda fixă de 14%

pentru primii trei ani calendaristici, iar pentru restul perioadei până la scadenţă, dobânda se

calculeaza în funcţie de BUBOR la şase luni, la care se adaugă trei puncte procentuale.

Aceeaşi ofertă de dobândă este valabilă şi în cazul creditului ipotecar în lei pentru persoane

fizice.

În continuare vom prezenta rata dobânzii de referinţă propusă lunar de către Banca

Naţională a României. În funcţie de această rată de referinţă fiecare unitate bancară îşi

stabileşte rata dobânzii personale. Observăm că în ultimele 6 luni rata de referinţă s-a

diminuat cu peste 50%. Acest lucru arată o poziţie favorabilă a creditului ipotecar în cadrul

dobânzilor practicate pe piaţă şi reflectă creşterea fondurilor alocate creditării locuinţei.

Rata dobânzii de referinţă

- procente pe an -

9 www.ziua.ro

Luna Dobânda

decembrie 2004 17,96

ianuarie 2005 17,31

februarie 2005 15,69

martie 2005 10,75

aprilie 2005 8,45

mai 2005 7,96

iunie 2005 8,00

3.4 Analiza concurenţei ofertelor de credit ipotecar în România

Reducerea dobânzilor şi creşterea concurenţei din sistem au forţat băncile să relaxeze

condiţiile de creditare. Piaţa creditelor ipotecare şi imobiliare a inregistrat o adevarată

explozie. Anul trecut, dobânzile de peste 25% la creditele ipotecare in lei făceau aceste

produse inaccesibile pentru majoritatea populatiei. Acum, reducerea acestora la 13%-14%, a

redeschis apetitul românilor pentru casele pe credit.

Creditul bancar reprezintă cea mai importantă sursa de finanţare pentru achiziţionarea

sau construcţia unei locuinţe. În urma cu caţiva ani, accesul populaţiei la credite bancare era,

practic, interzis, însă odată cu reducerea dobânzilor şi cu deschiderea băncilor către

persoanele fizice, piaţa acestor produse a explodat. În prezent, aproape toate băncile din

sistem care lucrează cu persoane fizice practică acest gen de credite şi, în consecinţă,

produsele oferite au devenit din ce în ce mai accesibile din punctul de vedere al costurilor şi

perioadelor de rambursare. Dacă primul credit de acest gen de pe piaţa românească avea o

perioadă maximă de rambursare de zece ani, acum majoritatea băncilor acordă astfel de

credite pe perioade care pot ajunge până la 25 de ani. În ceea ce priveste structura pe valute,

până de curând cererea populaţiei era orientată către creditele în valută, datorita dobânzilor

mult mai reduse faţă de finanţările în lei (aproximativ 10% pe an dobânda pentru un credit in

valuta şi in jur de 25% pe an pentru un credit in lei). În ultima perioadă, insa, urmând tendinţa

generala din piaţă de reducere a dobânzilor în lei, creditele pentru case în lei devin din ce în

ce mai atractive, dobânzile scazând chiar până la 13% - 14% pe an, în timp ce costurile

creditelor în valută au ramas relativ neschimbate. În afară de dobandă, băncile percep o serie

de comisioane la acordarea creditului, comisioane de rambursare în avans şi, în anumite

cazuri, chiar comisioane anuale de administrare a creditului. Pentru obţinerea unor astfel de

credite, cele mai multe bănci nu solicită girant, principala garanţie fiind reprezentată de

ipoteca de rang I asupra imobilului cumpărat sau construit, în cazul creditelor ipotecare, sau

ipoteca asupra unui alt imobil în cazul creditelor imobiliare. În schimb, avansul minim

obligatoriu pentru un credit ipotecar este de 25% din valoarea locuinţei cumpărate/construite,

iar în cazul unui credit imobiliar, avansul poate fi redus până la 15%, diferenţa trebuind, însă,

acoperită cu alte garanţii. În plus, se solicită asigurare pentru locuinţa ipotecată în favoarea

băncii şi, în anumite cazuri, se solicită şi asigurare de viaţă pentru beneficiarul creditului.

Rata lunară aferentă creditului nu trebuie să depăşească 35% din venitul lunar al

familiei beneficiarului de credit. Majoritatea institutiilor bancare iau în calcul toate veniturile

certe ale solicitantului, nu doar salariile înscrise în cartea de munca (venituri din activităţi

independente, chirii, dividende etc.). Vom prezenta în continuare câteva exemple de calcul

pentru credite pe o perioadă de 20 sau 25 de ani. Menţionăm ca ratele sunt valabile la

actualele dobânzi, majoritatea băncilor practicând dobânzi variabile la astfel de credite

(dobânzile se pot modifica în funcţie de evoluţia pieţei)

Calcul comparativ - rata lunară (credit plus dobânda) pentru un credit acordat pe o

perioadă de 20 de ani, respectiv 25 de ani, în euro şi echivalent dolari sau lei

20 ani 25 ani

Suma

împrumut

ată

Suma

împrumut

ată

Banca Valuta 15 000 30

000

50

000

100.

000

15.000 30.000 50.000 100.

000

BCR Euro 140 280 466 932 - - - -

Dolari 182 364 606 121

2

- - - -

Lei(mil)

*

- - - - 6,26 12,5 20,6 41,7

3

Alpha

Bank

euro - - - - 131,39 262,78 420,73 841,

45

dolari - - - - 172,29 344,57 551,98 110

3,95

Lei(mil) - - - - 7,33 14,66 24,44 43,3

5

Raiffeise

n **

Euro/

dolari

135 270 450 900 - - - -

Lei(mil) 8,75 17.5 29,17 58,3

4

- - - -

Volksba

nk

Euro - - - - 117 234 390 780

BRD Euro 141 282 470 941 - - - -

Lei(mil) - 11,85 20,75 39,5

5

- - - -

* dobânda este fixă în primii cinci ani

**ratele sunt valabile pentru cumpărarea unei locuinţe

CONCLUZII

Dupa 1990 fondul locativ al României a fost privatizat aproape în totalitate. Noua

generaţie care a crescut sub auspiciile trecerii de la comunism la o nouă formă de

guvernământ, mai prosperă, mai egalitară şi care să asigure un alt nivel de trai al populaţiei,

îşi doreşte o strategie de dezvoltare durabilă şi în sectorul construcţiilor de locuinţe.

Obiectivul primordial devine accesul fiecărui cetăţean la un cămin adecvat, asigurarea

protecţiei sociale pentru persoanele cu venituri modeste.

Obiectivele strategice generale vizează mai multe componente ale sistemului

construcţiilor de locuinţe, cum ar fi: dezvoltarea urbană durabilă ( reţele de alimentare cu apă

şi energie, sisteme de canalizare, managementul eficient al deşeurilor ), îmbunătăţirea

infrastructurii ( drumuri locale şi judeţene ), facilitarea investiţiilor din domeniul privat şi

realizarea a cât mai multe proiecte de construire a ansamblurilor rezidentiale. Se urmăreşte

astfel alinierea calităţii vieţii românilor cu cetăţenii Uniunii Europene.

Măsurile specifice în domeniul creditării ipotecare trebuie să se reflecte şi în măsurile

sociale generale ce trebuie accelerate. Datorită nivelului scăzut al salariilor şi puterii de

cumpărare relativ redusă, se impun luate măsuri sociale cum ar fi crearea de noi locuri de

muncă şi o protectie sociala decentă. Dezvoltarea tuturor ramurilor economiei naţionale va

conduce la o viaţa mai bună, la împamântenirea unei mentalităţi capitaliste şi a unor

mecanisme ale pieţei libere.

Pentru creşterea nivelului de confort al cetăţenilor şi siguranţei locuirii trebuiesc

promovate noi măsuri fiscale şi administrative care să stimuleze reabilitarea şi modernizarea

fondului locativ construit. Demne de urmat sunt măsurile ce s-au luat în ultima vreme în ţările

Uniunii Europene în domeniul locativ. Acestea au obţinut deja rezultate notabile în evoluţia

calitativa a locuinţelor proprietate personală cât şi închiriată.

România a facut deja demersuri pentru îmbunaţirea cadrului legal în domeniul

locuirii.Aceste măsuri trebuie să fie cunoscute şi aplicate atât la nivel naţional dar mai ales

local unde trebuie alocate fonduri mult mai însemnate acestui domeniu primordial.

Având în vedere ca în România, comparativ cu ţările membre ale Uniunii Europene,

majoritatea persoanelor pot fi clasificate ca având venituri medii şi mici, casele de economii

pentru credit ipotecar par să constituie cea mai eficientă soluţie pentru acoperirea nevoilor de

finanţare. Se impune luarea de măsuri privind înmultirea acestui tip de instituţii dar şi o

diversificare a gamei de produse şi servicii oferite populaţiei. Bancile comerciale mixte pot

contribui şi ele decisiv la dezvoltarea construcţiilor de locuinţe

În toate ţările cu o economie dezvoltată creditarea ipotecara reprezintă o alternativă

viabilă de atragere a fondurilor. Finanţarea locuinţelor este o activitate complexă care

necesită colaborarea tuturor participanţilor, atât a guvernului, finanţatorilor, cât şi a firmelor

de construcţii.

Această lucrare are menirea de a conştientiza importanţa creditului ipotecar în

dezvoltarea domeniului locativ din România. Piata imobiliară se află abia la inceput dar

reprezintă o investiţie demnă de luat in calcul având în vedere că populaţia va aloca din

ce în ce mai multe resurse pentru asigurarea unui confort sporit locuinţelor.

Bibliografie

Trenca I. Ioan, “Metode şi tehnici bancare”, Editura Casa Cărţii de Ştiinţă, Cluj-

Napoca, 2002

Roşca Teodor, “Monedă şi credit”, Editura Altip, Alba- Iulia, 2001

Beju Daniela, “ Mecanisme monetare şi instituţii bancare”, Editura Casa Cărţii de

Ştiinţă,Cluj-Napoca, 2004

Jung-Duk Lichtenberger, articolul “The economic and financial importance of

mortgage bonds”, publicat in Mortgage Banks and the Mortgage Bond in Europe, 2001

Sechelariu Sergiu, Bejan Ioan, “ Creditul ipotecar”, Editura Deşteptarea, Bucureşti,

2002

Cezar Basno şi colaboratorii, “Moneda, credit, banci”, Editura Didactică şi

pedagogică, Bucureşti , 2001.

“Ziarul financiar”, numerele din 2005

“Capital”, numerele din 2005

European Mortgage Federation, Annual Report.

Legea nr. 190/1999, privind creditul ipotecar pentru investiţii imobiliare.

Ordonanta de urgenţă nr.201/2002 privind modificarea Legii 190/1999

Legea nr. 541/2002, privind Casele de economisire creditare în sistem colectiv pentru

domeniul locativ.

Legea nr. 152/1998, privind înfiintarea Agenţiei Naţionale a Locuinţei şi normele

metodologice emise pentru aplicarea ei, aprobate prin Hotararea de Guvern nr. 962/2001.

Normele de creditare ale bancii Banc Post.

www.bnr.ro

www.bancpost.ro

www.piatafinanciara.ro

www. credit-ipotecar.ro

www. domenia.ro

www.anl.ro

www.brd.ro