creditul ipotecar
TRANSCRIPT
ACADEMIA DE STUDII ECONOMICE
Facultatea de FINANTE, ASIGURARI, BANCI SI BURSE DE VALORI
CREDITUL IPOTECAR
- disciplina: Finante Comportamentale -
Student:
ANDRONIC MARILENA
BUCURESTI, mai 2009
CUPRINS
CAPITOLUL I
1.1. Aspecte generale privind creditarea
1.2. Creditul
1.2.1. Elementele si trasaturile creditului
1.2.2. Formele creditului
1.3. Creditul ipotecar
1.3.1. Exista vreo diferenta intre creditul ipotecar si creditul imobiliar?
1.3.2. Creditul ipotecar: evolutii si tendinte
- Piata imobiliara in Romania
1.3.3. Elementele creditului ipotecar
1.3.3.1. Perioada de creditare
1.3.3.2. Suma acordata
1.3.3.3. Moneda in care se acorda creditul ipotecar
1.3.3.4. Garantii acceptate
1.3.3.5. Tipuri de venituri luate in calcul
1.3.3.6. Documente necesare
1.3.3.7. Principalele taxe, dobanzi si comisioane
CAPITOLUL II
2.1. Conditii de eligibilitate
2.2. Calcul DAE
2.3. Flux operational: procedura de lucru cu clientii
2.3.1. Prezentarea produselor, a variantelor de calcul, oferirea documentelor necesare
2.3.2. Colectarea documentelor si plata comisioanelor initiale
2.3.3. Analiza documentatiei de credit
2.3.4. Evaluarea
2.3.5. Aprobarea dosarului
GLOSAR DE TERMENI SPECIFICI
ANEXE
BIBLIOGRAFIE
2
CAPITOLUL I
1.1. Aspecte generale privind creditarea
Asa cum rezulta din analiza bilantului bancar, principala operatiune de activ o reprezinta
creditarea.
La modul general, acordarea unui credit comporta cinci faze:
a) analiza dosarului de creditare;
b) decizia de acordare a creditului;
c) acceptarea clientului;
d) acordarea efectiva a creditului;
e) supravegherea creditului si solutionarea cazurilor de contencios.
Analiza dosarului de creditare comporta atat analiza debitorului si a proiectului intocmit, cat si
a garantiilor prezentate de acesta.
Studierea comportamentului debitorului vizeaza cunoasterea trecutului financiar al acestuia,
respectiv in ce masura si-a onorat corect obligatiile referitoare la imprumuturile anterioare. Obtinerea
unor informatii referitoare la client este posibila, in anumite tari, prin existenta unor fisiere publice sau a
unor organisme private, care pot oferi informatii cu privire la situatia unei persoane fizice sau juridice.
Pentru persoanele fizice s-a generalizat practica fisierelor, care pot fi pozitive (pentru clientii
buni platitori) si negative (pentru clientii cu incidente de plati). Experienta demonstreaza ca inscrierea
unui client in fisierul negativ antreneaza, in mod sistematic, respingerea cererii de creditare.
Decizia de acordare a creditului
Orice acordare a creditului este un act de gestiune si fiecare banca incearca sa-si majoreze
produsul net bancar, putand face acest lucru in diverse moduri, pe diferite piete corespunzatoare
activitatilor pe care le practica. Fundamenatarea deciziei de acordare a creditului se poate face printr-o
metoda foarte des intalnita: metoda scorului.
Metoda scorului are aplicabilitate in analiza solicitarilor de credite formulate de persoane fizice,
in practica bancara fiind generalizate programe care prelucreaza informatiile referitoare la clienti:
profesie, nivelul studiilor, situatie familiala, situatie patrimoniala, venituri anuale, impozite datorate si
alte cheltuieli financiare. Analiza cererii de creditare este mai complexa, deoarece implica un numar
3
ridicat de indicatori economici si financiari, in functie de care este evaluata starea financiara a
debitorului.
Fondatorul metodei scorurilor este americanul E.I. Altman, care a analizat un esantion de 66
intreprinderi, dintre care 33 in stare de faliment. Aplicatia s-a dovedt corecta in 94% din cazurile de
faliment si 95% din evolutiile favorabile ale intreprinderilor.
Pe langa metoda scorurilor, prin care se realizeaza o analiza financiara, in analiza cererii de
creditare se poate utiliza analiza nefinanciara, mai ales in cazul persoanelor juridice. Scopul il reprezinta
obtinerea unor informatii cat mai cuprinzatoare despre acestea, referitoare la: activitatea desfasurata,
pozitia pe piata, investitii, strategii de dezvoltare.
Multimea informatiilor care trebuie obtinute de ofiterii de credite, a condus la intocmirea unor
liste de verificare, prin care se solicita informatii referitoare la:
- caracterul persoanei;
- abilitatea clientului de a-si conduce afacerea;
- marja profitului;
- scopul creditului;
- suma solicitata, care trebuie sa fie proportionala cu resursele clientului;
- garantiile asiguratorii necesare atunci cand nu se realizeaza rambursarea creditului.
Conform metodologiei aplicate de bancile romanesti, in analiza clientilor solicitanti de credite, se
urmaresc indicatori precum: gradul de indatorare, lichiditate, nivelul solvabilitatii, rata rentabilitatii si
gradul de acoperire a cheltuielilor.
1.2. Creditul
Termenul “credit” isi are originea in cuvintele latine “creditum”, “de credere”, care desemneaza
increderea in ceva sau cineva. Creditul, ca incredere, este o conceptie care plaseaza la baza relatiilor de
credit ideea de incredere, de unde rezulta caracterul subiectiv al acestora. In practica, aceasta incredere
se concretizeaza in relatiile dintre creditor si debitor, in sensul ca cel din urma trebuie sa prezinte o
anumita bonitate, astfel incat sa genereze incredere din partea creditorului.
Creditul1 reprezinta o categorie economica ce exprima relatii de repartitie a unei parti din PIB
sau din venitul national, prin care se mobilizeaza si se distribuie disponibilitatile din economie si se
1 Dardac Nicolae, Vascu Teodora – „Moneda – Credit 1”, Editura ASE, Bucuresti, 2003
4
creeaza noi mijloace de plata, in scopul satisfacerii unor nevoi de capital si al realizarii unor obiective
ale politicii economice.
1.2.1. Elementele si trasaturile creditului
Elementele incluse in relatiile de credit sunt2:
a) participantii la raportul de credit, creditorul si debitorul, denumiti in literatura de
specialitate cu termenul de “subiecte ale raportului de credit”;
b) promisiunea de rambursare, reprezentand angajamentul debitorului de a rambusa la
scadenta valoarea capitalului imprumutat, plus dobanda, ca pret al creditului;
c) garantarea creditului - constituie o caracteristica legata de rambursabilitatea acestuia.
In functie de natura elementelor care constituie obiectul garantiei, exista: garantii reale (gajul,
ipoteca, dreptul de retentie, privilegii speciale imobiliare), garantii personale (avalul, cautiunea,
solidaritatea, indivizibilitatea) si garantii intrinseci (valori primte in pensiune simpla sau livrata).
d) scadenta sau termenul de rambursare, diferit in functie de particularitatile sectorului de
activitate si de nivelul eficientei activitatii beneficiarilor de credite.
e) dobanda (pretul creditului) reprezinta pretul capitalului utilizat, pe care debitorul il plateste
creditorului; poate fi variabila sau fixa.
1.2.2. Formele creditului
Exista mai multe criterii semnificative de clasificare a creditelor. Dintre acestea putem mentiona:
► natura economica si participantii la relatia de creditare:
- credit comercial
- credit bancar
- credit de consum
- credit obligatar
- credit ipotecar
► scopul acordarii:
- credit de productie
- credit de circulatie
- credit de consum
2 Dardac Nicolae, Vascu Teodora – „Moneda – Credit 1”, Editura ASE, Bucuresti, 2003, pag. 117
5
► dupa termenul la care trebuie rambursat:
- credit pe termen scurt
- credit pe termen mediu
- credit pe termen lung
In functie de criteriul calitatea debitorului, se face distinctie intre creditele acordate persoanelor
fizice si cele acordate persoanelor juridice.
Persoanelor fizice li se acorda urmatoarele forme de credit:
- credite de trezorerie
- credite pentru constructii de locuinte
- credite pentru consum
- credite pentru studii
- linii de credit pentru cartile de credit
Creditele acordate persoanelor juridice (agentilor economici) pot aparea sub urmatoarele forme:
- credite de exploatare
- credite de echipament (de investitii)
- credite speciale
- credite de mobilizare
- avansuri in cont curent
- linii de credit confirmate
1.3. Creditul ipotecar
Creditele imobiliare sau ipotecare pot fi folosite: pentru cumpararea sau constructia unei
locuinte, pentru modernizarea/ extinderea unui imobil, pentru achizitia unui teren si viabilizarea acestuia
sau pentru refinantarea unor imprumuturi similare.
1.3.1. Exista vreo diferenta intre creditul ipotecar si creditul imobiliar?
Diferenta fundamentala intre cele doua tipuri de credit o constituie modul de garantare a
creditului: in cazul celui ipotecar, se garanteaza doar cu locuinta pentru care s-a facut creditul, iar in
cazul celui imobiliar, se poate garanta si cu giranti, alte imobile, salariu.
Creditul ipotecar este reglementat de Legea creditului ipotecar (obiectul creditului, destinatia lui,
garantia etc). Astfel poate fi achizitionat numai un imobil cu destinatie locativa, comerciala sau
industriala, garantat cu ipoteca pe imobilul in cauza.
6
Creditul imobiliar este un produs de creditare destinat achizitionarii oricarui bun imobil, ale carui
conditii sunt reglementate de fiecare banca in parte in conformitate cu normele bancare si politica
proprie.
Diferentele semnificative intre cele doua modalitati de finantare, credit ipotecar/imobiliar
sunt:
Credit imobiliar
- Legislatie guvernanta: Codul civil, la care se adauga Normele de Risc si Procedurile interne ale
Bancii;
- Garantii: ipoteca asupra imobilului achizitionat prin credit sau asupra altui imobil; in plus se
pot solicita giranti;
- Asigurari de viata/ale imobilului: nu sunt obligatorii;
- In cazul creditelor pentru construirea unor imobile, garantia creditului va fi terenul pe care se
executa constructia plus un alt imobil; nu este permisa ipoteca instituita asupra constructiei viitoare.
Credit ipotecar
- Legislatie guvernanta: Legea 190 /1999 privind creditele ipotecare, Normele metodologice
nr.3/2000 de aplicare, Noma 16 BNR din dec. 2003, la care se adauga Normele de Risc si Procedurile
interne ale Bancii;
- Garantii: ipoteca asupra imobilului achizitionat prin credit/constructiei viitoare;
- Asigurari de viata/ale imobilului: obligatorii.
Creditele ipotecare se acorda in conditiile prevazute de Legea nr.190/1999 privind creditul
ipotecar pentru investitii imobiliare. Creditele imobiliare nu intra sub conditiile prevazute in respectiva
lege, prin urmare conditiile de acordare pot fi mai flexibile.
Pentru ambele credite se impune ca valoarea creditului sa fie acoperita de valoarea garantiilor.
Creditul ipotecar pentru investitii imobiliare va fi garantat prin ipoteci sau privilegii asupra imobilului -
teren sau constructii - pentru care se acorda creditul. Creditul imobiliar poate fi garantat si cu alte
imobile dacat cele achizitionate prin credit.
Creditul ipotecar este o categorie a creditului imobiliar. De asemenea, institutia creditoare poate
cere unul sau doi giranti, cesiunea veniturilor imprumutatului si a unor polite de asigurare. In schimb,
creditul ipotecar este garantat cu ipoteca asupra imobilului achizitionat din credit, iar in cazul
constructiilor garantia este reprezentata de teren si constructia care se va ridica ulterior pe acest teren.
Legea creditului ipotecar a stabilit initial o perioada minima pentru care putea fi acordat acesta (minim 5
7
ani pentru persoane juridice si minim 10 ani pentru persoane fizice), articolul a fost insa modificat
ulterior printr-o Ordonata de Urgenta.
In prezent, atat creditul imobiliar, cat si cel ipotecar se acorda doar cu conditia ca imprumutatul
sa faca dovada avansului sau.
Date fiind acest diferente, la care se mai pot adauga si altele referitoare la modul de derulare a
contractului de credit, creditele ipotecare sunt utilizate cu precadere la finantarea unor constructii noi sau
achizitii, in timp ce creditele imobiliare sunt utilizate in principal la finantarea achizitiilor de imobile.
1.3.2. Creditul ipotecar: evolutii si tendinte
Piata imobiliara in Romania
In primul semestru al anului 2008, pe segmentul rezidential a continuat tendinta de crestere a
ofertei, initiata in ultimii 2 ani. Ca urmare a inaspririi conditiilor economice, dezvoltatorii au adoptat o
atitudine moderata, in timp ce clientii pastreaza „starea de asteptare”. Aceasta atitudine a determinat
scaderea numarului tranzactiilor imobiliare din ultima perioada.
Pentru ca o buna perioada de timp cumparatorii au stat in expectativa, proprietarii presati sa vanda si
dezvoltatorii in criza de lichiditati s-au gandit la cea mai la indemana metoda pentru a debloca
tranzactiile: reducerea preturilor. Pe toate segmentele scaderile au fost in medie de 15-25%.
Din cauza conditiilor actuale de pe piata, dificultatile in obtinerea finantarii si ritmul scazut al
vanzarilor, s-a creat o intarziere in finalizarea unora dintre proiectele imobiliare. De cand lipsa de
lichiditati este acceptata oficial atat de dezvoltatori, cat si de cumparatori, preturile au scazut
considerabil si pe segmentul imobilelor noi cu destinatie rezidentiala. Nici preturile terenurilor nu raman
insensibile la criza mondiala sau la reticenta cumparatorilor.
Piata a ajuns in aceasta situatie in primul rand din cauza crizei globale si in al doilea rand a fost
amplificata de propria ei miscare. Din moment ce preturile din imobiliare au ajuns atat de sus, era
normal ca la un moment dat trebuia sa se opreasca. Suprapunerea cu criza mondiala a avut un impact si
mai mare asupra pietei.
Conceptul de proprietate determina persoanele care intentioneaza sa achizitioneze o locuinta sau un
teren sa apeleze tot mai des la serviciile oferite de institutiile financiar bancare pentru obtinerea
creditului necesar.
8
Daca in vest procente considerabile de populatie, in medie 35-55% traiesc cu chirie, in Romania
oamenii doresc sa fie proprietari, economisesc si isi dedica intreaga viata acestui scop. In Germania,
circa 55-56% din populatie traieste cu chirie, in Marea Britanie procentul este de 17%, in vreme ce in
Romania peste 90% sunt proprietari.
In conditiile crizei economice, bancile au redus drastic volumul creditelor, facandu-le prohibitive
pentru romanii cu venituri medii si pentru cei cu grad mare de risc. Institutiile de credit sunt dispuse
acum sa finanteze doar 50% din valoarea unui imobil, la dobanzi foarte mari, iar unele nu mai acorda
deloc credite sau refinantari de la alte banci.
Restrictiile de creditare autoimpuse de banci au devenit mult mai severe decat normele BNR.
Cele mai afectate de criza financiara sunt imprumuturile pentru cumpararea sau construirea unui imobil.
Preturile locuintelor au inceput sa scada, iar multi dintre cei care doreau un credit bancar au preferat sa
amane semnarea contractului. Nici bancile nu sunt dispuse sa puna ipoteca pe un imobil a carui valoare
se diminueaza semnificativ chiar in timpul evaluarii. In plus, criza financiara le obliga sa fie mult mai
atente cu lichiditatile. Toate acestea au avut drept efect reducerea drastica sau chiar blocarea activitatii
de creditare, bancile adoptand o pozitie de expectativa. Bancile au continuat sa preia cererile de creditare
din partea clientilor, insa au intarziat mult aprobarea dosarelor, in contextul trecerii la noile norme de
creditare, cu consecintele de rigoare. Cei mai multi dintre cei care au incheiat precontracte de vanzare-
cumparare au fost refuzati de banca, fiind pusi in situatia de a pierde avansul dat vanzatorului.
Piata bancara din Romania dispune de o gama variata de produse de finantare pentru cumpararea
sau constructia unei case. Un element extrem de important de care trebuie sa tina seama persoana care s-
a decis sa apeleze la un credit ipotecar/ imobiliar, este reprezentat de faptul ca alegerea unui produs
trebuie sa se faca dupa o analiza amanuntita a ofertelor de pe piata. Niciodata nu trebuie sa ne oprim
doar la evaluarea costurilor unui produs.
Fiind vorba despre o investitie mare, care se intinde pe un termen lung (intre 15 si 35 de ani), sunt
importante relatia care se creeaza cu institutia de credit, profesionalismul reprezentantilor ei, serviciile
atasate imprumutului, notorietatea, increderea si flexibilitatea bancii, timpii de aprobare si acordare a
creditului. Alaturi de aceste elemente care tin de structura fiecarui produs, clientul trebuie sa aiba in
vedere, ca in functie de nevoile si profilul sau (situatia materiala, salariu si venituri suplimentare, starea
civila, previziuni etc.) sa aleaga cea mai buna varianta intre creditul ipotecar si cel imobiliar, intre
dobanda fixa si cea variabila, intre lei si valuta
9
1.3.3. Elementele creditului ipotecar
1.3.3.1. Perioada de creditare
Reprezinta durata creditului ipotecar, fiind stabilita de fiecare banca in functie de posibilitatile de
rambursare pe care le prezinta clientul.
Exista banci care acorda credit pe perioada maxima de 40 ani (cazul ATE Bank) 3, aceasta
insemnand ca se poate accepta ca varsta maxima pana la care se poate rambursa ultima rata din creditul
ipotecar este de 75 de ani.
Bancile din analiza efectuata in acest studiu de caz acorda credite pe perioada minima de 3 ani,
cu exceptia BRD, la care perioada minima este de 10 ani. Perioada maxima este de 30 de ani, cu
exceptia Alpha Bank, la care perioada maxima de creditare poate merge pana la 35 ani. De asemenea,
BCR acorda credit ipotecar cu avans zero pe maxim 25 de ani.
Dincolo de acest aspect, se tine cont de varsta solicitantului si a codebitorilor, asa incat perioada
maxima de creditare poate fi diferenta dintre varsta maxima acceptata de banca si varsta actuala a
solicitantilor de credit.
De asemenea, exista banci care tin cont de varsta codebitorilor. La Unicredit si Raiffeisen, de
exemplu, daca un cuplu/ tineri casatoriti vor sa obtina un credit pentru casa impreuna cu unul dintre
parinti (in calitate de codebitor), conditia ca banca sa nu tina cont de varsta parintelui (implicit, sa nu
diminueze perioada de creditare) este ca venitul cumulate al partenerilor sa depaseasca 50% din venitul
total ce se ia in calcul in vederea obtinerii creditului ipotecar.
1.3.3.2. Suma acordata
Suma minima nu reprezinta o caracteristica foarte importanta a creditului ipotecar, intrucat
interesul solicitantilor este sa obtina o suma cat mai mare pe perioada maxima. Intentia se justifica prin
destinatia creditului si anume achizitia unei locuinte, investitie majora in viata oricui. In analiza de fata,
suma minima este de circa 5000 euro (echivalent lei), mai putin in cazul BRD, la care suma minima
solicitata poate fi de 15000 euro.
3 www.atebank.ro, sectiunea credite ipotecare
10
Suma maxima ce se poate acorda merge pana la 100% din valoarea investitiei, in functie de
capacitatea de rambursare a solicitantului si a coplatitorilor acestuia, daca este cazul, precum si de
garantiile constituite, fara a depasi anumite limite, impuse de fiecare banca.
Aceste limite pot fi: 200000 euro sau echivalent (Raiffeisen), 300000 euro (avans < 10%),
400000 euro (avans < 25%), peste 400000 euro (avans > 25%) – cazul BCR, 500000 euro la
Millennium, in timp ce Alpha Bank, BRD si Unicredit nu impun o limita maxima. Aceasta este stabilita
in functie de venitul solicitantilor si poate ajunge pana la 100% din valoarea proiectului.
Este foarte important de lamurit ca, teoretic, se poate acorda credit ipotecar cu avans zero,
situatie in care banca cere, totusi, o garantie suplimentara, asa incat valoarea garantiilor sa depaseasca
100% din suma finantata prin credit. Situatia este una de actualitate, intrucat conditiile de pe piata de
profil de acum 6 luni erau total diferite. La momentul respectiv, bancile acordau credite ipotecare cu
avans zero, fara a solicita, in schimb, o garantie suplimentara, lucru care facilita cu mult accesul
populatiei la acest tip de credit.
De obicei, suma maxima pe care o finanteaza banca este diferenta dintre pretul de vanzare-
cumparare sau de achizitie stabilit in contract si avansul platit de cumparator, tinand cont si de evaluarea
imobilului facuta de evaluatorii bancii.
1.3.3.3. Moneda in care se acorda creditul ipotecar
In general, creditul ipotecar se acorda in moneda nationala si in valuta. Diferenta intre cele doua
optiuni este data, in primul rand, de costurile asociate creditului, mai mari la creditului in lei decat la cel
in valuta.
In ultima vreme functioneaza o lege nescrisa pe care au inceput sa o aplice toate bancile: ia credit
in moneda in care esti remunerat sau la care salariul este indexat. Aceasta pentru ca riscul la care se
supune un client care opteaza pentru un credit in valuta, chiar daca venitul sau este in lei, este imens, in
conditiile in care vorbim de un imprumut pe termen lung.
Imprumutul in valuta a fost optiunea traditionala a populatiei, atunci cand si-a achizitionat casa prin
credit. Decizia era foarte usor de luat, pentru ca dobanzile la euro si dolari sau franci elvetieni erau cu
mult mai mici decat cele la lei.
Este foarte important sa se tina cont de flutuatiile cursului valutar si de riscul asumat prin contractarea
unui credit in moneda straina. Chiar daca dobanzile si comisioanele sunt mai mici, exista posibilitatea
11
(nefavorabila pentru client) sa suporte diferente foarte mari de curs valutar, in conditii economice
atipice4. In conditiile in care cea mai mare parte a populatiei incaseaza venitul in lei, indicat ar fi ca si
angajamentele lunare de plata sa fie in aceeasi moneda, pentru ca fluctuatiile lunare ale costurilor
privind ratele la credit sa nu fie unele foarte mari. Chiar daca bancile incearca sa promoveze o serie de
produse promotionale, cu rate de dobanda la euro foarte mici, in prima faza, dar ajustabile ulterior cu
indicii de referinta, este de preferat ca populatia sa acceseze creditul in moneda in care incaseaza venitul.
Valutele in care se acorda credite ipotecare sunt: EURO, USD si CHF. Principala valuta de
imprumut a devenit euro. Dolarul si-a pierdut atractivitatea, iar francii elvetieni au fost retrasi ca moneda
de creditare.
In prezent, “lupta” se da intre creditul in lei si cel in euro. Statisticile5 indica, in continuare,
preferinta publicului pentru creditul in moneda europeana, in defavoarea celui in lei. Explicatia rezida,
in primul rand, in costul creditului, prin prisma dobanzii practicate la euro, adesea jumatate cat cea la lei.
Dintr-un alt punct de vedere, peste cativa ani Romania ar trebui sa adopte, la randul ei, moneda unica si,
prin urmare, sa se alinieze la politica preturilor din UE, aceasta incluzand costul unui imprumut. Prin
urmare, un credit ipotecar obtinut in euro pentru o perioada destul de indelungata ar putea reprezenta un
avantaj peste cativa ani, cand venitul va fi incasat in euro si cand costurile la credite se vor alinia, alaturi
de toate celelalte, la nivelul costurilor practicate in Uniunea Europeana.
1.3.3.4. Garantii acceptate
In cadrul imprumutului ipotecar, garantia reprezinta certitudinea bancii ca isi va recupera
creanta, in cazul in care debitorul intra in imposibilitate de plata, la un moment dat. Nu este o situatie
agreata de niciuna dintre banci, deoarece costurile pe care le presupune actiunea in justitie si executarea
silita sunt unele foarte mari, iar procesul este unul de lunga durata.
Garantia se constituie in ipoteca de rangul I pe care o instituie banca asupra imobilului finantat
sau asupra unui alt imobil aflat in proprietatea solicitantului sau a unei terte persoane.
Nu se accepta ca garantii:
- imobilele a caror instrainare se afla sub interdictie legala;
- imobilele donate sau vandute neachitate integral;
- constructiile nefinalizate, nefinisate, indiferent de modul lor de dobandire;
4 Exemplu: evenimentele de pe piata financiara din perioada octombrie 2008 - 20095 Analiza economico-financiara privind activitatea brokerului de credite Credit Zone
12
- orice alte imobile care intra sub incidenta restrictiilor impuse de normele bancii (privind
evaluarea si asigurarea).
Totodata, se impune si asigurarea imobilului respectiv, care este obligatorie, concomitent cu
asigurarea de viata, care este facultativa, in functie de suma solicitata.
Asigurarea imobilului se realizeaza cu societati de asigurare agreate de banca, polita de asigurare
fiind cesionata in favoarea bancii. Aceasta se incheie pentru o valoarea egala cu valoarea creditului si
trebuie reinnoita anual, pe toata perioada creditului.
Asigurarea de viata poate fi oferita in mod gratuit de catre banca, fiind inclusa, adesea, in
valoarea creditului si trebuie sa acopere cel putin un risc de deces.
1.3.3.5. Tipuri de venituri luate in calcul
Pentru a avea acces la un credit, de orice tip, conditia de baza este obtinerea unor venituri sigure
si permanente, care sa ofere certitudinea ca ratele ulterioare vor fi achitate.
Principala sursa de venituri, preferata de orice banca, este venitul salarial, obtinut pe baza unui
contract de munca incheiat cu un angajator roman, pe o perioada nedeterminata. Exista banci care iau in
calcul venitul obtinut in strainatate, cu conditia justificarii prin documente legale. De asemenea, se pot
lua in considerare si contractele de munca incheiate pe perioada determinata, dar cu conditia ca acestea
sa fi fost reinnoite cel putin o data si sa acopere perioada pe care se ofera creditul. Nu toti angajatii cu
contract de munca pe perioada determinata pot beneficia de acest avantaj, fiind preferati cei care
lucreaza intr-un domeniu public, institutie a statului (cadre militare, diplomati, profesori, angajati ai
Guvernului, Parlamentului etc).
Alaturi de veniturile din salarii, se pot lua in considerare stimulentele, sporurile cu caracter
permanent, bonusurile si comisioanele din vanzari, salariile de merit si alte adaosuri de natura salariala,
cu conditia justificarii acestora.
Asemenea venitului din salarii, venitul din pensii constituie o sursa credibila pentru banca. Se
cere, ca si conditie de baza, caracterul de permanenta al pensiei, nefiind acceptate pensiile revizuibile
(de urmas, pe caz de boala, de handicap, pensii alimentare). Venitul din pensie se ia in calcul in totalitate
in structura venitului disponibil al solicitantilor, dar, cel mai adesea, se constituie in sursa suplimentara
de venit, intrucat varsta pensionarului conditioneaza perioada maxima pe care se poate accesa creditul.
Veniturile din prestarea unor activitati independente (activitati liberale sau persoana fizica
autorizata) se iau in calcul cu conditia ca solicitantul sa isi desfasoare activitatea de minim 2 ani si sa
13
dispuna de documente specifice: autorizatia de functionare, Registrul de Incasari si Plati, Decizie anuala
de Impunere privind veniturile realizate. Nu se iau in calcul veniturile din desfasurarea unor activitati
economice independente in baza O.U.G. 44/2008 (ex. florari, taximetristi), din cauza gradului ridicat de
risc pe care il prezinta pentru banca.
Veniturile din cedarea folosintei unor bunuri imobile (chirii) se considera venituri eligibile in
cazul in care se incaseaza pe baza unui contract de inchiriere inregistrat la Administratia Financiara si
are o vechime minima, impusa de normele interne ale fiecarei banci. De asemenea, trebuie facuta
dovada ca venitul respectiv va constitui sursa ulterioara din care sa se achite ratele la creditul ipotecar.
Alte venituri ce se pot lua in calcul sunt veniturile din dividendele incasate ca actionar unic sau
asociat. Si in situatia aceasta, banca face o analiza riguroasa a situatiilor financiare ale agentului
economic in cauza, deoarece bilantul, valanta de verificare, contul de profit si pierdere, celelalte
documente de evidenta trebuie sa releve in mod cert si transparent o situatie economica sanatoasa a
firmei, cu rezultate pozitive, cu profit net repartizat actionarilor sub forma de dividende.
De foarte multe ori, venitul din chirii sau dividende se considera ca sursa secundara de venit,
bancile impunand existenta unui venit salarial cat de mic, drept sursa principala de venit.
Alte surse de venit eligibile: drepturi de autor, rente viagere, diurne, indemnizatie din concediu
maternal. Conditia impusa este sa poata fi justificate si sa se prezinte documentele specifice care fac
dovada incasarii lor.
1.3.3.6. Documente necesare
Documentele solicitate difera in functie de tipul de venit luat in calcul.
In general, pentru venitul de natura salariala se cer: adeverinta tip a bancii completata la
angajator, copie de pe cartea de munca si/ sau contract de munca, fluturasi de salariu, alte anexe la
contractul de munca.
De noutate este intoducerea obligativitatii fisei fiscale pe anul anterior, lucru care ingreuneaza de
multe ori procesul de creditare, in sensul ca solicitantii de credit sunt foarte reticenti la birocratie, adesea
impiedicati si de dificultatea cu care pot obtine documentele necesare de la locul de munca.
Din acest punct de vedere, banca Raiffeisen prezinta un avantaj, intrucat ofera unele situatii in
care nu se solicita fisa fiscala:
a) Clientul are in derulare un credit contractat la Banca, in dosarul caruia este deja atasata Fisa
Fiscala pentru anul anterior celui in care se solicita noul credit;
14
b) In cazul persoanelor aflate in concediu de crestere copil;
c) In situatia in care clientul indeplineste conditia de vechime minima in munca, este sau nu la
primul loc de munca, dar nu are emisa Fisa Fiscala la data solicitarii creditului Raiffeisen (ex. Clientul
este angajat din ianuarie 2007 si solicita creditul in februarie 2008, cand nu i s-a emis inca Fisa Fiscala
pe anul 2007).
1.3.3.7. Principalele taxe, dobanzi si comisioane
1. Dobanda
Majoritatea ofertelor de pe piata bancara romaneasca se refera la creditele ipotecare cu o rata a
dobanzii preponderent variabila.
Rata de dobanda variabila poate fi clasificata astfel:
* o variatie explicita ce impica un model al ajustarii in timp a dobanzii in functie de EURIBOR/
LIBOR/ ROBOR6.
* o variatie neexplicita care presupune o ajustare in functie de fluctuatiile pietei financiar-
bancare si de o decizie interna a bancii.
Majoritatea bancilor practica dobanzi variabile, produsele cu dobanzi fixe fiind destul de putine.
Creditele cu dobanda fixa ofera clientului posibilitatea de a cunoaste inca de la inceput toate costurile pe
care le are un credit imobiliar pe toata durata sa de viata. Astfel, nu vor exista surprize ulterior, iar rata
lunara stabilita initial ramane aceeasi pe toata perioada creditului.
In cazul creditelor cu ipoteca, rata dobanzii se calculeaza prin adaugarea unei marje fixe asupra
indicilor monetari de referinta. Legea privind creditul ipotecar prevede ca, pe parcursul contractului,
dobanda la credit se modifica doar in paralel cu aceste repere. Indicii monetari utilizati sunt ROBOR -
pentru dobanzile la lei, EURIBOR - la euro si LIBOR - la alte valute in afara de euro (dolari, franci
elvetieni) si reprezinta ratele de dobanda la care bancile se imprumuta intre ele, in functie de moneda
utilizata.
In cazul creditelor in valuta, tendinta pietei va fi de aliniere la standardele UE, pe fondul cresterii
competitei dintre banci. Prin urmare, in urmatorii ani, ne putem astepta ca imprumuturile ipotecare in
euro sa aiba costuri similare cu cele oferite de bancile europene. In cazul in care un client contracteaza
un credit la o dobanda fixa ridicata, el nu va putea beneficia de o eventuala reducere a dobanzilor pe
piata interna. Singura solutie pentru a-si reduce costul imprumutului va fi refinantarea.
6 Indici de referinta explicati in capitolul “Glosar de termini specifici”
15
Creditele cu dobanzi variabile ofera posibilitatea de a beneficia de o eventuala ieftinire a finantarilor.
Exista insa si riscul ca, in cazul in care dobanzile cresc, clientul sa fie nevoit sa plateasca rate tot mai
mari la credit. Pe langa
imprumuturile cu dobanzi fixe si variabile, exista si credite cu dobanzi mixte: rata dobanzii este fixa
pentru o perioada initiala de 1, 3 sau 5 ani, iar ulterior aceasta se transforma intr-una variabila. De
regula, dobanda stabilita la inceputul perioadei de creditare este situata sub media pietei, insa ulterior
este posibil ca banca sa-si recupereze discountul oferit initial prin practicarea unor dobanzi mai ridicate
dupa expirarea perioadei in care dobanda este fixa. Creditele cu
dobanzi mixte reprezinta o solutie atractiva pentru persoanele care doresc sa contracteze un imprumut
imobiliar pe o perioada relativ scurta. In urma noilor reglementari BNR aceste dobanzi mixte au fost
reconsiderate, unele banci oprind oferta pe astfel de structura de dobanzi. Dobanzile variabile sunt
ajustate de banci semestrial, insa exista si cazuri cand se ele se modifica trimestrial. Mecanismul de
ajustare a dobanzilor difera in prezent in functie tipul creditului contractat - credit ipotecar sau imobiliar.
La creditele imobiliare, legea nu impune o modalitate stricta pentru a determina rata dobanzii.
Aceasta este ajustata de catre banca, tinand cont atat de evolutiile pietei monetare, cat si de propria
strategie comerciala. Prin urmare, banca are mai multa marja de manevra in stabilirea dobanzii, iar
clientul este mai putin protejat.
Pe termen scurt, insa, dobanzile la credite imobiliare depind intr-o masura importanta de conjunctura
pietei. Un astfel de exemplu il reprezinta cresterea rezervelor minime obligatorii pentru banci.
Masura BNR genereaza costuri suplimentare pentru institutiile financiare, iar acestea le recupeaza prin
majorarea dobanzilor la credite, inclusiv la cele imobiliare. Clientii care
au contractat credite in valuta cu dobanzi indexate in functie de indicii monetari de referinta nu sunt
afectati de aceasta masura a bancii centrale. In acest caz, costul creditului depinde doar de indicii
monetari internationali (EURIBOR, LIBOR), pe care BNR nu ii poate influenta.
2. Tipuri de comisioane
16
* Comision de acordare = calculat procentual la valoarea creditului, platibil de catre imprumutat
la data primei trageri.
* Comision de analiza / instrumentare = perceput o singura data pentru analiza dosarului.
* Comision administrare / gestiune credit = serviciile si operatiunile pe care banca le realizeaza pe
durata creditului sunt comisionate cu o suma din valoarea creditului. Este calculat procentual la soldul
creditului si platibil o data pe an la aniversarea creditului. *
Comision de intarziere la plata = se aplica in cazul in care titularul de credit nu achita rata la data
scadenta.
* Comision de rambursare anticipata = plata in avans a debitului mai devreme decat termenul
contractual. Este calculat procentual la suma rambursata in avans si platibil la data rambursarii sumei in
avans.
* Comision neutilizare credit = se percepe asupra acelei parti a creditului ce nu a fost trasa.
* Comision schimbare scadenta = se percepe in cazul in care titularul creditului schimba data de
scadenta a ratei creditului stabilita de catre banca.
* Comision retragere numerar = in cazul in care suma creditului se retrage cash. *
Comision de risc = calculat la suma creditului la data acordarii, datorita cresterii volumului de credite.
3. Asigurarea
Pachetul de asigurari solicitat de banca este un alt element de care trebuie tinut cont. In timp ce
asigurarea imobilului este intotdeauna obligatorie, asigurarea de viata este impusa doar de unele
institutii, in functie de politica proprie de gestionare a riscurilor. Primele platite pentru cele doua polite
se adauga la costul total al creditului. Trebuie semnalat ca exista institutii de credit care acorda gratuit
fie una, fie ambele tipuri de asigurari.
De ce este nevoie de asigurare?
Asigurarea este o forma de protectie financiara in cazul unor accidente suferite de oameni sau
alte cazuri in care nu se mai poate plati rata.
De exemplu, in cazul bolii, somajului, accidente grave soldate cu moartea sau invaliditate, cel
care a obtinut imprumutul nu-si va mai putea plati rata. In aceste cazuri, firma de asigurare se va ocupa
de rambursarea creditului.
4. DAE
17
Principalul cost al unui credit il constituie dobanda, vazuta ca pret al creditului. La aceasta se
adauga, bineinteles, toate celelalte comisioane prevazute de Normele interne ale bancilor, asa incat suma
acestor costuri sa ofere o analiza comparativa cat mai transparenta si relevanta asupra costului total pe
care il suporta solicitantul creditului.
Acest cost se identifica prin notiunea de “dobanda anuala efectiva” (DAE), informatie de care
ar trebui sa dispuna orice solicitant de credit in momentul accesarii acestuia. Din acest punct de vedere,
diferenta dintre creditele de nevoi personale fara garantie si cele garantate cu ipoteca o constituie faptul
ca bancile nu sunt obligate sa afiseze sau sa comunice DAE decat pentru prima categorie de produse
bancare.
Aceasta cerinta este prevazuta de Legea nr. 289/2004, care se aplica pentru imprumuturile cu
valori cuprinse intre 200 si 20.000 euro. Pe de alta parte, legea respectiva precizeaza in mod expres ca ea
nu acopera sfera creditelor imobiliare si ipotecare, precum si creditele de nevoi personale garantate cu
ipoteca. Cu alte cuvinte, bancile nu sunt obligate sa indice consumatorilor nivelul DAE atunci cand
solicita astfel de credite.
Mai mult, desi exista o lege privind creditul ipotecar, aceasta nu pomeneste nimic despre DAE,
cu toate ca ea a fost modificata chiar la inceputul lui 2006, dupa ce conceptul de DAE fusese lansat pe
piata autohtona.
Situatia nu are si o explicatie in plan real, avand in vedere ca finantarile pentru locuinte se acorda
pentru sume substantiale si pe perioade extrem de lungi, astfel ca au un efect puternic si de durata asupra
bugetului familial. In plus, numarul comisioanelor este mult mai mare, astfel ca afisarea DAE ar fi ajutat
consumatorii sa aiba o imagine generala asupra costului creditului si sa poata compara corect ofertele
bancilor.
In DAE intra toate costurile asociate creditului imobiliar/ ipotecar, respectiv pentru care se
calculeaza: dobanda anuala, comisioanele de acordare, de administrare (lunare sau anuale), fie ele in
suma fixa sau procent din creditul initial sau la soldul creditului, costul asigurarii.
Rolul DAE este tocmai de a aduce la acelasi numitor comun toate costurile unui credit. Mai
precis, DAE transforma si comisioanele aferente unui imprumut sub forma unei dobanzi. In acest fel,
devine posibila compararea a doua credite, indiferent de tipul comisioanelor percepute. Iar diferenta
dintre DAE si rata dobanzii se datoreaza in mare parte acestor costuri suplimentare: comisioane initiale,
lunare, anuale, prime de asigurare de viata etc.
CAPITOLUL II
18
Studiu de caz - analiza comparativa a creditului ipotecar pentru: Alpha Bank, Banca Comerciala
Romana, Banca Romana pentru Dezvoltare, Millennium Bank, Raiffeisen Bank, Unicredit Bank.
2.1. CONDITII DE ELIGIBILITATE
Beneficiari:
Alpha: persoana fizica cu cetatenie romana, rezidenta in Romania.
BCR : persoane fizice, in varsta de cel putin 18 ani
BRD: persoane fizice, care pot face dovada rambursarii banilor.
Millennium: cetateni romani cu domiciliul stabil in Romania.
Raiffeisen: persoane fizice care au domiciliul si locul de munca in Romania
Unicredit:
- Cetateni romani cu rezidenta in Romania
- Cetateni romani nerezidenti
- Cetateni straini rezidenti in Romania
Varsta
Alpha: minim 21 de ani, maxim 70 de ani la data ultimei scadente a creditului.
BCR: 18 ani.
BRD: 20 de ani.
Millennium: min 25 de ani, max 65 de ani (creditul trebuie achitat integral pana la implinirea
acestei varste).
Raiffeisen
- solicitant: min 21 - max 70-N
- codebitor:
a) min 21 – max 70-N (pentru fiecare din codebitori) - in cazul in care solicitantul contribuie cu
venituri la buget, in proportie mai mica sau egala cu 50%;
b) min 21- max 70 - in cazul in care solicitantul contribuie cu venituri la buget, in proportie mai
mare de 50%;
N- reprezinta perioada de acordare a creditului
Nota: In cazul in care varsta maxima a solicitantului este stabilita in functie de perioada de
creditare solicitata (N), aceasta va fi corelata cu durata creditului, astfel incat in anul in care este
prevazuta scadenta finala a creditului, solicitantul sa nu depaseasca varsta maxima de 70 ani.
Unicredit:
19
- min 20 de ani (25 de ani pentru navigatori)
- max 65 de ani (55 de ani pentru navigatori)
Avansul
Alpha: minim 25 %, minim 50% pentru creditele acordate pentru achizitia terenurilor
intravilane.
BCR: minim 20%
BRD: min 10%; 0% daca se poate garanta suplimentar cu un alt imobil.
Millennium: minim 30%
Raiffeisen: minim 35%
Unicredit: minim 15%
Tipuri de venituri acceptate si modul de ponderare
Alpha
- venituri din salarii, cu conditia unei vechimi minime de 3 luni la locul actual de munca si 1
an vechime totala in munca sau 6 luni la angajatorul actual;
- venituri din profesii liberale si PFA;
- venituri obtinute ca asociat unic;
- personal navigant maritime.
Pentru ultimele 3 categorii de venituri mentionate, vechimea minima necesara in activitate este
de 1 an.
BCR
- venitul din salarii si sporuri permanente (100%); contractul de munca sa fie incheiat pe o
perioada nedeterminata sau, in cazul in care este incheiat pe o perioada determinata, aceasta sa fie mai
mare decat perioada pe care se acorda creditul;
- venitul din salarii cu contracte de munca pe perioada determinata mai mica decat perioada
creditului se pondereaza cu 80%, iar comisioanele, stimulentele, orele suplimentare si bonusurile se
pondereaza cu 75%;
- pensii (100%)
- chirii: - 100% in cazul in care contractul de inchiriere este inregistrat pe o perioada mai mare
decat durata creditului;
- 80% in cazul duratei mai mici.
Venitul din chirii se ia in calcul in procent de 50% de catre BCR, acesta insemnand ca pe
langa aceasta sursa de venit, solicitantul creditului trebuie sa mai obtina si alta forma de venit.
20
- activitati independente: 90%
- dividente: 75% (venitul net din dividende realizat in ultimul an fiscal incheiat)
- din depozite, dobanzi bonificate la depozite, certificate de depozit cu discount, titluri de stat:
100%
- din alte surse (indemnizatie crestere copil, renta viagera pentru sportivi, norma de hrana
acordata prin Ordonanta de Guvern): 80%.
BRD:
salarii (100%), conform contractelor de munca incheiate pe perioada nedeterminata sau pe
perioada determinata mai mare sau egala cu durata creditului; in caz contrar, venitul salarial se
pondereaza cu 80%. Simultan, se impune ca vechimea minima la locul actual de munca sa fie de 3 luni.
- Veniturile din stimulente, comisioane din vanzari, prime cu caracter permanent, ore
suplimentare aferente contractelor individuale/prestari servicii, alte sporuri se vor lua in calcul in
proportie de maxim 100% (media ultimelor 3 luni).
- Veniturile din activitati desfasurate pe baza unui contract de management se asimileaza
salariilor. Daca durata contractului de management este inferioara duratei pentru care se solicita creditul,
se va lua in calcul maxim 80% din venitul lunar net.
veniturile din diurne vor lua in calcul numai in completarea veniturilor din salariu, in
cuantum de 90% din venitul lunar net (media ultimelor 3 luni).
pensii (100%); se iau in calcul doar pensiile definitive, nu si cele revizuibile;
profesii liberale si alte activitati independente (80%), cu conditia sa isi desfasoare activitatea
de cel putin 1 an fiscal incheiat sau de cel putin 6 luni calendaristice.
dividende (80%), cu conditia ca societatea sa isi desfasoare activitatea de minim 2 ani si sa fi
inregistrat profit in perioada aceasta.
chirii (80%), cu conditia ca respectivul contract de inchiriere sa fie incheiat pe o perioada de
minim 1 an, sa fie valabil pe cel putin inca 6 luni si sa existe clauza de prelungire.
drepturi de autor, rente viagere (100%)
venituri obtinute in strainatate (90%)
veniturile personalului navigant (80%), cu vechime minima de 2 ani.
Raiffeisen:
salariile (100%), in urmatoarele conditii:
21
1. Vechime minima la actualul loc de munca: 6 luni.
2. Vechime minima in munca: 12 luni.
3. Intrerupere intre ultimele 2 locuri de munca, in ultimul an: maxim 1 luna.
4. Angajatorul isi desfasoara activitatea de minim 1 an.
* nu se iau in calcul veniturile cu caracter variabil asociate salariului de baza: bonusuri,
comisioane din vanzari, diurne, prime, ore suplimentare, salariu de merit, nici veniturile provenind din
contracte de munca incheiate pe perioada determinate sau cu fractiune de norma.
Sunt acceptati urmatorii clienti care au incheiate contracte de munca pe perioada determinata,
cu conditia ca acel contractul sa fie incheiat pe minim 1 an, sa fi fost reinnoit cel putin o data: salariati
ai unor companii multinationale, ambasade, organizatii sau institutii internationale prezente in
Romania care, ca regula generala, nu incheie contracte de munca pe perioade nedeterminate; militarii
cu contracte de munca pe perioada determinate; salariatii functiilor publice care au contractul de
munca suspendat temporar (Parlamentari, primari, consilieri, membrii ai Guvernului); medicii
rezidenti; asistentele medicale care au contractul de munca pe perioada determinata reinnoit cel putin 1
data; profesorii suplinitori cu examenul de definitivat luat.
** venitul din indemnizatia de crestere a copilului
venituri din exercitarea unor profesii liberale sau activitati independente
Conditii:
- vechime minima de exercitare a activitatii independente/profesiei liberale: 2 ani;
- se calculeaza media veniturilor nete obtinute, conform Registrului de Incasari si Plati, in
ultimele 3 luni.
chirii (70%)
- vechimea minima a contractului de inchiriere: 12 luni inainte de data semnarii cererii de credit;
- contractul de inchiriere trebuie sa fie inregistrat la Administratia Financiara;
pensii (100%)
Se impune caracterul definitiv si nerevizuibil al acestor venituri, celelalte categorii de pensii
neputand fi considerate baza pentru obtinerea unui credit.
drepturi de autor (100%)
Cerinte:
- contractul este incheiat pe perioada nedeterminata
- in contract sa fie specificat un venit lunar fix
- contractul sa aiba vechime de minim 12 luni la data cererii de credit
22
renta viagera (100%)
Millennium:
Salarii, cu conditia unei vechimi totale in munca de cel putin 1 an si de cel putin 3 luni la
angajatorul actual;
Bonusuri, comisioane din vanzari, diurne, venituri obtinute de membrii consiliilor de
administratie sau cenzori;
Venituri din activitati liberale si din drepturi de autor
Venituri din cedarea folosintei bunurilor imobile
Venituri obtinute in strainatate
Unicredit
Salarii, bonusuri, prime, comisoane din vanzari (100%), cu conditia ca acel contract sa fie
incheiat pe perioada nedeterminata sau determinata, dar care sa acopere perioada creditului, iar
vechimea minima la locul actual de munca sa fie de 3 luni, plus 1 an vechime totala in campul muncii.
Venituri din strainatate obtinute de cetateni romani navigatori (ofiteri si subofiteri): 100%.
Drepturi de autor (100%)
Chirii (70%); vechimea contractului de inchiriere sa fie de minim 6 luni.
Venituri din dividende, cu conditia ca agentul economic sa isi desfasoare activitatea de
minim 2 ani. Aceste venituri se vor pondera cu 70% in cazul in care firma are o vechime mai mare de 4
ani, respectiv cu 50%, in cazul in care vechimea acesteia este mai mica de 4 ani.
Venituri din exercitarea profesiilor liberale, cu vechime minima de 2 ani (100%).
Pensii nerevizuibile (100%)
Diurne (90%)
Rente viagere (100%)
2.2. CALCUL DAE
23
Cu ajutorul DAE se pot compara obiectiv 2 sau mai multe credite imobiliare/ ipotecare, in
functie de suma imprumutata, perioada de creditare.
In studiul de caz de fata, am procedat la calculul ipotetic al DAE pentru un credit in euro (tinand
cont de preferinta actuala a publicului) si am folosit un algoritm de calcul7 care tine cont de urmatoarele
aspecte (conform Tabelului nr. …. ):
Pretul de achizitie al imobilului: 60000 euro.
Valoarea creditului: diferenta dintre pretul imobilului si avansul minim solicitat de fiecare
banca, respectiv:
- Alpha: 25% (suma finantata 75%);
- BCR: 20% (suma finantata 80%);
- BRD: 10% (suma finantata 90%);
- Millennium: 30% (suma finantata 70%);
- Raiffeisen: 35% (suma finantata 65%);
- Unicredit: 15% (suma finantata 85%).
Perioada de rambursare (luni): maxima.
Grafic de rambursare: rate egale.
Rata dobanzii8
Comision de analiza: procent sau suma fixa.
Comision de acordare: procent sau suma fixa.
Comision de gestiune lunara: procent sau suma fixa.
Asigurare de viata: nu.
Asigurarea imobilului: da.
Astfel, pe baza calculelor efectuate, s-au obtinut rezultatele din tabelul de mai jos.
Cel mai ieftin produs, atat din punct de vedere al dobanzii practicate, cat si din punct de vedere al
DAE este cel al BRD (DAE=8,63%), urmat de BCR (DAE=8,79%), Millennium (9,84%), Unicredit
(10,95%), Alpha(11,19%) si Raiffeisen pe ultimul loc, cu cel mai scump produs, din punct de vedere al
costului, respectiv 14,16%.
Tabel nr. 1 - DAE
BANCA AlphaBank BCR BRD Millennium Raiffeisen Unicredit
7 Simulator www.creditepentrulocuinte.ro, DAE pentru credit ipotecar/ imobiliar8 Ratele de dobanda si comisioanele conform Anexei nr. 1, “Dobanzi si comisioane”
24
Valoare credit 45000 48000 54000 42000 39000 51000
Perioada (luni) 420 360 360 360 360 360Rata dobanzii 10,21% 8,68% 8,49%* 9,24% 13,25% 10,54%Comision de analiza
- 600 RON 1,8% - 1,9% -
Comision de acordare
2% 2,5% - 2% - 2,3%
Comision de gestiune
- - 0,15% - - -
Asigurare de viata
× × × × × ×
Asigurare imobil
DAE 11,19% 8,79% 8,63% 9,84% 14,16% 10,95%
* EURIBOR 3M = 1,24 pp
Observatii: 1. Valoarea DAE a fost calculata pentru un an de 360 de zile.
2. Valoarea implicata a asigurarii imobilului este de 0,2 la credit, aplicata anual.
2.3. FLUX OPERATIONAL – PROCEDURA DE LUCRU CU CLIENTII
25
2.3.1. Prezentarea produsului, a variante de calcul, oferirea documentatiei necesare
2.3.1.1. Prezentarea produsului
Corespunzator cu identificarea nevoilor, consilierul prezinta mai multe variante de creditare.
Clientul alege produsul de credit conform descrierilor de produse si scadentarelor prezentate.
Consilierul informeaza clientul ca, pana la recomandarea creditului spre aprobare, trebuie:
- sa faca dovada avansului, in cazul in care nu opteaza pentru plata avansului in fata notarului la
momentul semnarii contractului de vanzare-cumparare;
- sa dovedeasca faptul ca, in cazul in care exista codebitori, acestia indeplinesc intocmai cerintele
bancii alese.
2.3.1.2. Verificarea eligibilitatii clientului
Consilierul verifica eligibilitatea clientului si a celorlalti participanti la credit, pe baza
declaratiilor pe proprie raspundere ale clientilor si a documentelor de venit.
Criterii suplimentare de eligibilitate:
• Sa fie indeplinite conditiile referitoare la venituri acceptate de banca;
• Nu sunt acceptate persoanele care efectueaza stagiul militar;
• Solicitantii nu trebuie sa aiba rate nedeclarate sau credite restante;
• Trebuie sa se indeplineasca conditiile de venit minim individual sau/si familial lunar
acceptat de banca;
• Datele de domiciliu ale solicitantului de credit sunt verificate pentru a fi in concordanta cu
cerintele bancii.
2.3.1.3. Acceptarea costului creditului
Clientul este informat de catre consilier cu privire la costul creditului si costurile suplimentare
necesare. Consilierul instiinteaza clientul de existenta unor costuri aditionale pe care trebuie sa le
suporte pentru obtinerea creditului (fara sa ia in considerare avansul pentru credit): toate comisioanele
bancii care nu tin de credit si care trebuie achitate din contributie proprie, comisionul agentiei imobiliare
(daca este cazul), taxa de evaluare, costul asigurarilor necesare (de imobil si de viata), taxele notariale,
impozitele si alte taxe.
2.3.1.4. Documentatia necesara
Clientul este informat de catre consilier cu privire la documentatia necesara creditului.
26
Acesta ii va inmana clientului Adeverinta de venit, Cererea de credit, Acordurile de interogare
BC si CRB si alte documente solicitate de banca si va informa clientul de valabilitatea adeverintei de la
data emiterii ei de catre angajator.
Documentatia necesara dosarului de credit este structurata astfel:
Documente ce atesta informatii generale despre client si participantii care aplica pentru credit;
Dovada avansului (se poate face prin antecontract de vanzare-cumparare autentificat de catre
notar, prin extras de cont curent deschis la o banca, prin extras de cont al vanzatorului dovedind ca
avansul s-a platit prin transfer bancar sau prin contractul de vanzare-cumparare);
Documente ce atesta veniturile obtinute (conform veniturilor eligibile acceptate);
Documentele imobilului ce se doreste a fi adus ca garantie si/sau dovada unei garantii
suplimentare.
2.3.2. Colectarea documentelor si plata comisioanelor initiale
2.3.2.1. Colectarea si verificarea informatiilor despre client si despre garantia creditului
Consilierul colecteaza documentatia adusa de catre client.
In cazul in care sunt prezentate numai documentele de venit, consilierul verifica valabilitatea
acestora si eligibilitatea clientului in ceea ce priveste venitul acceptat.
Consilierul informeaza clientul despre conditiile clare in care banca accepta imobilul ca si
garantie, cat si conditiile care privesc eventualitatea unei alte garantii.
Banca poate impune un termen limita in care trebuie sa se aduca documentatia imobilului in
cazul in care se depun initial doar actele pentru aprobarea financiara. De asemenea, este nevoie ca la
momentul aprobarii, adeverinta de venit sa fie valabila (sa nu aiba mai mult de 60 zile calendaristice de
la data emiterii).
2.3.2.2. Plata comisioanelor initiale
27
In cazul in care se convine sa se plateasca un comision initial pentru banca (de analiza a
dosarului, de deschidere cont etc.), consilierul indruma clientul catre o sucursala a bancii si il instruieste
asupra procedurii de plata.
2.3.3. Analiza documentatiei de credit
2.3.3.1. Rezolutia aplicatiei din punctul de vedere al profilului financiar al clientului
Rezolutia la nivelul bancii in ceea ce priveste aprobarea financiara poate fi:
Aprobat financiar
Respins
Pending – in situatia in care exista probleme ce pot fi remediate, fie de catre consilier direct, fie
cu interventia clientului (documente lipsa).
2.3.3.2. Informarea clientului despre rezolutia analizei
Consilierul se asigura sa instiinteze clientul la timp asupra evolutiei procesului de analiza.
Consilierul anunta verbal sau, daca este nevoie, in scris clientul despre rezolutia bancii asupra
dosarului de credit si informeaza clientul asupra altor aspecte:
- in cazul pre-aprobarii: daca nu au fost aduse actele imobilului, despre termenul acceptat pentru
prezentarea documentatiei necesare;
- in cazul pendingului: documentele suplimentare solicitate aditional;
- in cazul respingerii: motivul pentru care a fost respins, daca este comunicat de catre banca.
2.3.3.3. Analiza documentelor juridice
28
Rezolutiile asupra documentatiei juridice pot fi (pentru imobilul obiect al investitiei si/sau cele
ale imobilului/imobilelor adus/e in garantie):
Garantie avizata favorabil: imobilulul adus in garantie poate fi acceptat;
Pending: sunt solicitate documente suplimentare (in functie de complexitatea documentelor
solicitate suplimentar, se poate da acceptul pentru intocmirea raportului de evaluare sau trebuie asteptata
acordarea avizul juridic final);
Garantia avizata nefavorabil: imobilul ce se doreste adus in garantie nu este acceptat si
trebuie adus un alt imobil in garantie – daca banca accepta.
Analiza documentatiei juridice se poate realiza si simultan cu analiza financiara a dosarului de
credit daca se depune documentatia completa. Este de preferat aceasta varianta din cauza reticentei
bancilor in privinta clientilor care nu sunt hotarati asupra unui imobil.
2.3.3.4. Etapa premergatoare evaluarii
In cazul in care clientul nu a prezentat documentele imobilului si se apropie termenul limita
admis de banca de la aprobarea financiara, consilierul informeaza clientul ca trebuie sa aduca de urgenta
actele garantiei creditului.
Exista, de asemenea, posibilitatea expirarii valabilitatii adeverintei de venit sau a altor
documente din dosarul de credit si, in aceste cazuri, consilierul trebuie sa anunte clientul in timp util.
2.3.4. Evaluarea
2.3.4.1. Informarea clientului despre evaluare
Consilierul informeaza clientul despre necesitatea realizarii raportului de evaluare a imobilului
care este adus in garantie si va comanda realizarea raportului de evaluare unuia dintre evaluatorii externi
agreati.
Totodata, consilierul instiinteaza clientul ca pe langa raportul de evaluare prezentat bancii de o
companie specializata si a carui contravaloare clientul este obligat sa o achite, banca utilizeaza
evaluatori interni ale caror rapoarte pot fi diferite de cele externe.
Unele banci (ex. Millennium) nu accepta dosarul de credit in analiza daca nu contine obligatoriu
si evaluarea imobilului alaturi de documentele financiare si juridice.
29
2.3.5. Aprobarea dosarului
Rezolutia finala a bancii asupra dosarului de credit este data dupa analiza documentatiei
complete si poate fi:
aprobat
respins
Aceasta inseamna ca un dosar care, in prima faza, a fost aprobat din punct de vedere financiar,
poate avea rezolutie finala respins/ admis, in functie de decizia Comitetului bancii, care realizeaza
evaluarea finala a dosarului de credit.
Consilierul trebuie sa cunoasca procedurile bancii care aproba dosarul si sa instiinteze clientul
asupra anumitor aspecte:
- durata perioadei de analiza;
- faptul ca la momentul aprobarii dosarului va fi contactat de catre banca (daca este cazul) si
informat asupra procedurii urmatoare.
Daca semnarea se face cu notarul bancii, tragerea creditului se face in aceeasi zi; daca se
semneaza cu un alt notar, consilierul trebuie sa anunte clientul ca va putea accesa creditul in aproximativ
3 zile de la data semnarii, atunci cand se va putea prezenta la banca intabularea si extrasul de CF in care
apare ipoteca bancii.
GLOSAR DE TERMENI
30
Client: solicitantul creditului, precum si orice persoana fizica ce semneaza cererea de credit
alaturi de acesta. In cazul in care Solicitantul este casatorit, notiunea de client include si sotul/sotia
Solicitantului.
Codebitor: sot/sotie si/sau ruda de grad I (parinte, copil major) sau afin de gradul I cu
solicitantul (nora, ginere, socru, soacra, parinte vitreg).
In situatia in care codebitorul nu este sotul/sotia solicitantului acesta nu va fi obligat sa devina
coproprietar al imobilului achizitionat prin credit, astfel nefiind obligat sa semneze Contractul de
Vanzare Cumparare si de Ipoteca. Codebitorii pot sa nu figureze cu aceeasi adresa de domiciliu in actul
de identitate, cu a solicitantului de credit. Sotul/sotia solicitantului va avea intotdeauna calitatea de
codebitor si va semna cererea si contractul de credit in aceasta calitate de codebitor.
Scoring: cumul de criterii prestabilite, la care solicitantul trebuie sa obtina un punctaj minim,
stabilit prin reglementarile interne ale bancii, utilizat la fundamentarea deciziei de creditare.
Prescoring: scoring preliminar, calculat in etapa de informare, pe baza informatiilor
preliminare oferite de client, fara documente justificative.
Credit pentru investitii imobiliare: orice credit contractat de o persoana fizica, inclusiv
credit ipotecar, avand ca destinatie dobandirea sau mentinerea drepturilor de proprietate asupra unui
teren si/sau unei constructii, realizate sau care urmeaza sa se realizeze, precum si creditul acordat in
scopul reabilitarii, modernizarii, consolidarii sau extinderii unei constructii ori pentru viabilizarea unui
teren.
Oficiul de Cadastru: institutie ce realizeaza o evidenta unitara si obligatorie a imobilelor din
Romania, indiferent de destinatia lor si de proprietar.
Biroul de Cadastru si Publicitate Imobiliara: biroul competent sa efectueze operatiunile de
publicitate imobiliara cu privire la intabularea dreptului de proprietate si a altor drepturi reale.
Avans: suma de bani pe care banca o solicita, ca si contributie proprie a solicitantului, in
vederea acordarii creditului (se calculeaza ca diferenta intre valoarea obiectului creditului si creditul
acordat). Banca poate sa nu solicite avans, daca se respecta conditia de LTV minim.
Pret imobil: pretul imobilului agreat de parti, care va fi inscris in contractul de vanzare-
cumparare.
Valoare de piata imobil: valoarea evaluata a proprietatii conform evaluarii ofiterului de
garantii al bancii/ evaluatorului extern.
Persoane care desfasoara profesii independente in baza unor legi speciale: persoane care
desfasoara profesii independente organizate in baza unor legi speciale (ex. avocati, notari, medici,
31
arhitecti, experti contabili, farmacisti etc.) si care tin contabilitatea in partida simpla (tin registru de
incasari si plati).
Indicatorul LTV (Loan to Value): raportul intre valoarea creditului si valoarea de piata a
imobilului adus in garantie.
Prin valoare de piata se intelege valoarea de evaluare a imobilului precizata in raportul de
evaluare. In cazul creditelor de achizitie in care se pune ipoteca asupra imobilului achizitionat, valoarea
de piata a imobilului se va considera a fi minimul dintre valoarea de evaluare a imobilului achizitionat
precizata in raportul de evaluare si pretul de vanzare al acestuia din (ante)contractul de vanzare-
cumparare.
Exceptie: in cazul in care se achizitioneaza o cota parte dintr-un imobil si se pune ipoteca pe
intreaga proprietate, LTV se va calcula ca raport intre valoarea creditului si valoarea de piata a
imobilului adus in garantie, fara insa ca valoarea creditului sa depaseasca pretul aferent cotei-parti.
Dobanda de achizitie: dobanda pe care clientul o datoreaza bancii de la contractarea
creditului si pana la prima aniversare a creditului (implinirea unui an de la acordare).
Rata dobanzii de achizitie poate fi: revizuibila sau fixa (in primul an de creditare).
Dobanda aniversara: dobanda pentru care opteaza clientul la fiecare data de aniversare a
creditului, pentru creditele ce au atasate optiuni de dobanda.
Rata dobanzii aniversare poate fi:
revizuibila;
fixa 1 an;
fixa 3 ani.
EURIBOR (Euro Interbank Offered Rate): indice de referinta verificabil, un indicator ce
reprezinta ratele de dobanzi pentru imprumuturile in EURO la care bancile participante in zona
monetara UE isi acorda imprumuturi. Valoarea Euribor este afisata pe pagina EURIBOR01 a Reuters
Screen conceputa in scopul afisarii ratelor dobanzii Bancii Centrale Europene la sau in jurul orei 11.30
a.m (ora Londrei) la data cotatiei.
ROBOR: indice de referinta verificabil reprezentand rata medie a dobanzii pentru creditele
in lei acordate pe piata interbancara si este stabilita de catre Banca Nationala a Romaniei. Valoarea
Robor este afisata pe pagina relevanta a website-ului oficial al BNR conceputa in scopul afisarii ratei
medii a dobanzii in sistemul interbancar romanesc pentru RON la sau in jurul orei 11.30 a.m.(ora
orasului Bucuresti) la data cotatiei.
32
LIBOR: abreviere pentru sintagma “London Interbank Offered Rate”. Rata a dobanzii
practicata pe piata londoneza de catre bancile de prim rang pentru remunerarea depozitelor lor reciproce
si pentru a-si imprumuta bani una alteia.
Poate fi exprimata si ca o medie a ratelor dobanzii pe care marile banci internationale si le aplica
reciproc, pentru a imprumuta dolari americani pe piata financiara londoneza. Rate similare exista si pe
alte piete, precum PIBOR in Paris sau RIBOR in Roma. Libor este insa frecvent folosit ca un termen
generic pentru toate ratele interbancare.
CDS (Credit default swap): indice de referinta verificabil, un instrument financiar derivat
pentru asigurarea riscului de neplata a imprumuturilor si este unul din elementele luate in calcul pentru
stabilirea costurilor unui imprumut. Valoarea CDS pentru Romania pentru 5 ani este cotata pe pagina
serviciului de informatii financiare Bloomberg pe pagina “CDS la 5 ani” (“ROMANIA CDS EUR SR
5Y Curency”).
Centrala Riscurilor Bancare (CRB) = baza de date comuna a tuturor bancilor si a
institutilor financiare in care sunt inscrise persoanele, atat juridice cat si fizice, care au credite
contractate.
Birou de credit = institutie privata care monitorizeaza situatia tuturor persoanelor care au
contractat orice tip de credit bancar, pana in acest moment, cu ajutorul unei baze de date formata din
informatiile trimise de banci despre proprii debitori.
Extras de carte funciara = la data semnarii contractului de vanzare-cumparare, vanzatorul
trebuie sa prezinte un extras de carte funciara de informare, in care se evidentiaza situatia la zi a
imobilului respectiv (sarcini, ipoteci etc). Cartea funciara ramane blocata un interval de 5 zile, timp in
care nu este posibila realizarea altei tranzactii care ar avea ca obiect, acelasi imobil.
Intabulare = inscriere a unui drept real imobiliar sau notarea unui act cu privire la un imobil,
in cartea funciara.
Cadastru = totalitatea lucrarilor tehnice de determinare exacta a unor proprietati funciare, cu
toate caracteristicile lor.
Registru de cadastru = registru in care sunt trecute datele de identificare a proprietatilor
funciare pe un anumit teritoriu.
Certificat de urbanism = actul administrativ emis de autoritatile administratiei publice
locale prin care se fac cunoscute solicitantului elementele care caracterizeaza regimul juridic, economic
si tehnic al unui imobil stabilite prin evidentele existente si documentatiile de urbanism si amenajarea
teritoriului existente aprobate. Prin certficatul de urbanism se evidentiaza potentialul unui imobil,
33
respectiv gradul de constructibilitate al acestuia, in conformitate cu prevederile documentatiilor de
urbanism si amenajarii aprobate.
Rezervele minime obligatorii = disponibilitati banesti ale unei banci comerciale, in lei si in
valuta, pastrate in conturi deschise la Banca Nationala a Romaniei.
Bancile sunt obligate sa mentina in conturile deschise la Banca Nationala a Romaniei
nivelul prevazut al rezervelor minime obligatorii ca medie zilnica pe durata perioadei de aplicare.
Ratele rezervelor minime obligatorii se stabilesc de catre Banca Nationala a
Romaniei, in functie de obiectivele sale de politica monetara si se comunica prin circulara.
ANEXE
34
Anexa nr. 1 – Dobanzi si comisioane
Dobanda Comisioane
RON EUROde
analizade
acordarede
administrarerambursare
in avans
de neutilizare
a creditului
de modificare**
*
conversie dintr-o
valuta in alta
ALPHA BNR* + 7pp=17,5%
EURIBOR 6M** + 8pp=10,21%
- 2% - 2% - 1%****2%*suma
de rambursat
BCR 17,72%***** 8,68%600
RON2,50% -
4,5% (<3 ani); 3% (3-5 ani);
2,5% (5-10 ani); 2% (>10 ani)
- - -
BRDROBOR 3M +
2,25pp EURIBOR 3M + 7,25pp
1%- RON; 1,8%- EURO
- 0,15%
5% (<2 ani); 4%
(2-10 ani); 3% (10-20 ani); 1% (>20 ani)
1,5% pe an
- -
MILLENNIUM ROBOR 3M+10pp
EURIBOR 3M+8pp - 2% 0% 0% - 50 ron -
RAIFFEISEN ROBOR 6M+3pp=18,61%
EURIBOR 6M + CDS 5Y + 3pp=13,25%
1,90% - - 3% - - -
UNICREDIT 17,54% 10,54% -2,3%,
min 250 euro
-4%, min 150 euro
- - -
rescris
* Dobanda de referinta BNR valabila = 10.25% p.a.** Cotatia EURIBOR 6M utilizata pana la urmatorul proces de revizuire este cea comunicata de Banca Centrala Europeana la 28.01.2009 si anume 2.214%
*** schimbare data de scadenta, rata suspendata etc.
**** din suma ramasa de rambursat
*****stabilită în funcţie de ROBOR 6M/EURIBOR 6M valabil pentru luna februarie
RON: ROBOR 6M (15,22%) + marja de produs (2,5 p.p.)
EUR: EURIBOR 6M (2,176%) + marja de produs (6,5 p.p.)
35
Bibliografie
Dardac Nicolae, Vascu Teodora – „Moneda – Credit 1”, Editura ASE, Bucuresti,
2003
Dardac Nicolae, Vascu Teodora – „Moneda – Credit 2”, Editura ASE, Bucuresti,
2003
Legea creditului ipotecar: 190/ 1999
www.alphabank.ro
www.bcr.ro
www.brd.ro
www.millenniumbank.ro
www.raiffeisenbank.ro
www.unicredit-tiriac.ro
www.bnr.ro
www.creditzone.ro
www.mfinante.ro
www.conso.ro
www.birouldecredit.ro
www.creditimobiliar.ro
www.mybank.ro
www.creditepentrulocuinte.ro
* Materiale informationale proprii activitatii de baza a brokerului de credite
ipotecare CREDIT ZONE.
36