EVALUAREA IMOBILIARA

Subiectele examenelor de licen la specialitatea Evaluarea Imobiluluidisciplina Evaluarea Imobilului1. Rolul evalurii de pia a bunurilor imobiliare. Tipuri de evaluare benevol i obligatorie.

2. Valoarea de pia a imobilului. Valoarea pentru utilizare existent i valoarea alternativ. Valori negative i alte tipuri de valori (investiional, baz impozabil etc.)

3. Principii de baz pentru evaluarea proprietilor imobiliare. Principiul cererii i ofertei

4. Principii de baz pentru evaluarea proprietilor imobiliare. Principiile dinamismului, nlocuirii i aportului

5. Principii de baz pentru evaluarea proprietilor imobiliare. Principiile celei mai potrivite i eficiente utilizri, productivitii i concurenii

6. Principii de baz pentru evaluarea proprietilor imobiliare. Principiile compatibilitii i expectaiei (ateptrii creterii preurilor)

7. Factorii de influen asupra valorii imobilului. Factorii macro i micro-economici

8. Informaia necesar pentru evaluarea bunurilor imobile, sursele de informaie.

9. Caracteristica general a metodelor de evaluare. Selectarea metodelor n funcie de tipurile bunurilor imobile i scopul evalurii.

10. Determinarea valorii de reconstituire prin metoda costului.

11. Determinarea deprecierii acumulate a bunurilor imobile. Definirea uzurii fizice i determinarea ei prin metoda vizual.

12. Determinarea deprecierii funcionale i economice.

13. Esena, domeniul de aplicare i algoritmul metodei de evaluare prin metoda analizei comparative a vnzrilor.

14. Metoda analizei comparative a vnzrilor. Determinarea mrimii ajustrilor i a consecutivitii lor.

15. Metoda analizei comparative a vnzrilor. Obiecte i elemente de comparaie.

16. Caracteristica general a evalurii bunurilor imobiliare prin metoda veniturilor.

17. Calcularea venitului operaional net.

18. Metoda capitalizrii directe. Determinarea ratei de capitalizare prin metoda cumulativ.

19. Determinarea ratei de actualizare. Caracteristici i metode.

20. Funciile procentului compus. Valoarea viitoare a unitii de capital i a anuitii.

21. Funciile procentului compus, valoarea curent a unitii de capital i a anuitii

22. Funciile procentului compus, valoarea depozitelor pentru fondul de acumulare i factorul de amortizare

23. Metoda de actualizare a fluxurilor de numerar (esena, domeniul de aplicare, algoritmul de calcul).

24. Structura ratei generale de capitalizare. Metode de calcul a ratei generale.

25. Determinarea uzurii fizice prin metoda valoric i metoda vrstei efective.

26. Determinarea valorii de reconstituire a imobilului prin metoda comparaiilor unitare (ICVR) i metoda costurilor segregate.

27. Calcularea preului de deviz la imobile noi. Metoda de resurse.

28. Reconcilierea rezultatelor evalurii.

29. Procesul evalurii bunurilor imobile i caracteristica etapelor.

30. Evaluarea investiiilor: venitul net actualizat total, indicele de profitabilitate

31. Evaluarea investiiilor: rata intern de rentabilitate, termenul de recuperare

32. Riscurile n activitatea investiional

33. Evaluarea economic a proiectelor investiionale

34. Evaluarea financiar a proiectelor investiionale

35. Costul oportun al capitalului investit. Rata de actualizare pentru evaluarea financiar.

36. Piaa terenurilor: componente, stare, tendinele de dezvoltare

37. Piaa locuinelor: componente, stare, tendinele de dezvoltare

38. Piaa imobilelor comerciale: componente, stare, tendinele de dezvoltare

39. Piaa imobilelor industriale: componente, stare, tendinele de dezvoltare

40. Raport de evaluare tipurile, cerinele de baz fa de coninutul raportului.

41. Analiza comparativ a evalurii masive i evalurii individuale a bunurilor imobiliare.

42. Situaia actual n domeniul evalurii bunurilor imobile n scopul impozitrii. Modul de calculare a impozitului funciar.

43. Calcularea valorii impozabile a imobilelor ce aparine persoanelor juridice i fizice (conform sistemului vechi de evaluare)

44. Titlul VI al Codului fiscal privind evaluarea i reevaluarea bunurilor imobiliare n scopul impozitrii. Modul de calculare a impozitului pe bunurile imobiliare i ratele impozitului.

45. Esena i etapele evalurii masive a bunurilor immobile

46. Colectarea i prelucrarea informaiei pentru efectuarea evalurii pentru impozitare. Lrgirea bazei informaionale n condiiile lipsei de informaii privind preurile de vnzare a bunurilor imobile

47. Modele de evaluare masiv: tipuri, elaborarea, specificarea i calibrarea modelelor

48. Evaluarea masiv a bunurilor imobile locative rezultatele evalurii i impozitrii.

49. Specificul evalurii bunurilor imobile cu destinaie comercial i industrial n scopul impozitrii.

50. Controlul asupra calitii efecturii evalurii masive. Procedura de contestare a rezultatelor evalurii.

51. Etapele de implementare al sistemului nou de evaluare a bunurilor imobiliare n scop de impozitare (H.G. nr.670 din 29.06.2003).

52. Evaluarea terenurilor prin metoda comparaiei directe.

53. Evaluarea terenurilor prin metoda alocaiei.

54. Evaluarea terenurilor prin metoda extraciei.

55. Evaluarea terenurilor prin metoda capitalizrii directe.

56. Evaluarea terenurilor prin metoda actualizrii.

57. Evaluarea terenurilor prin metoda rezidual.

58. Evaluarea terenurilor prin metoda parcelrii.

59. Metoda preului normativ

60. Preul de vnzare a terenurilor aferente obiectelor privatizate61.Structura fondului funciar61. Diagnosticarea n procesul evalurii ntreprinderii

62. Abordri i metode de evaluare a ntreprinderii

63. Evaluarea ntreprinderilor prin abordarea prin cost

64. Evaluarea ntreprinderilor prin abordarea prin venit

65. Evaluarea ntreprinderilor prin abordarea prin comparaie

66. Deprecierea valorii utilajelor i mijloacelor de transport (tipuri, metode de diagnosticare)

67. Evaluarea utilajelor i mijloacelor de transport (specificul, abordri i metode)

68. Procedura evalurii obiectelor de proprietate intelectual

69. Aprecierea valorii obiectelor de proprietate industrial

70. Imobilul cu destinaie special: definirea, particularitile, clasificarea

71. Imobilul locativ: definirea, particularitile, clasificarea

72. Imobilul comercial: definirea, particularitile, clasificarea

73. Specificul evalurii imobilului locativ (prin abordarea prin cost, abordarea prin venit, abordarea analizei comparative a vnzrilor)

74. Specificul evalurii imobilului comercial (prin abordarea prin cost, abordarea prin venit, abordarea analizei comparative a vnzrilor)

75. Specificul evalurii bunurilor imobile speciale (prin abordarea prin cost, abordarea prin venit, abordarea analizei comparative a vnzrilor)

76. Definirea valorii de lichidare. Factorii ce determin mrimea valorii de lichidare

77. Cazurile i obiectele pentru care apare necesitatea aprecierii valorii de lichidare

78. Metodologia de apreciere a valorii de lichidare

1.Rolul evalurii de pia a bun.imob. Evaluare benevol i obligatorie.

Evaluarea e definit ca proces de determinare a valorii bunului la o dat concret innd cont de factorii fizici, economici, sociali i de alt natur care influeneaz valoarea. Evaluatorul analizeaz i formuleaz concluzia referitor la natura, calitatea, utilitatea i valoarea bun., i a drepturilor reale asupra lui. n dependen de scopul evalurii, care e determinat de client, n procesul de evaluare poate fi estimat val.de pia, de gaj, de asigurare, de lichidare, de investiie, sau oricare alt tip de valoare recunoscut de legislaia naional.

Conceptul valorii de pia a cptat o deosebit importan i semnificaie n activitatea de evaluare i n relaiile economice anume n perioada de tranziie la economia de pia. Trecerea de la determinarea preului normativ la calcularea valorii de pia a bun.imob. a contribuit mult la dezvoltarea pieii imob.

Val.de pia reflect utilitatea bunului imobiliar din punctul de vedere a pieii i e considerat de majoritatea cumprtorilor i vnztorilor drept valoarea real a bunului.

n literatura ec. pot fi ntlnite diferite definiii ale noiunii valoarea de pia. ns cea ce se utilizeaz n practic e cea redat de Standartele Europene de evaluare:,,Val de pia e suma estimat pentru care un activ ar putea fi schimbat, la data evalurii ntre un cumprtor hotrt s cumpere i un vnztor hotrt s vnd, ntr-o tranzacie liber, dup un marketing adecvat n care fiecare parte a acionat prudent i neconstrns de nimeni.,,

Parlamentul a adoptat Legea RM cu privire la activitatea de evaluare, care e menit s contribuie la unificarea conceptelor i metodelor aplicate n evaluarea de pia a bun. imob. Conform legii n majoritatea cazurilor cnd e solicitat evaluarea, se determin val.de pia.

La fel conform legii, evaluarea poate fi de 2 tipuri: benevol i obligatorie.

Ev. benevol se efectueaz din iniiativa beneficiarului.

Ev. obligatorie se efectueaz din iniiativa autoritilor administraiei publice centrale i locale. Acestei evaluari sint supuse obiectele evaluarii, indiferent de tipul de proprietate asupra lor. Evaluarea obligatorie se efectuiaza in urmatoarele cazuri:

1.n cazul privatizrii sau altui mod de instrinare a obiectelor evalurii(sechestru, inclusiv in urma insolvabilitatii proprietarului obiectului);

2.transmiterii dreptului de folosinta asupra obiectelor proprietate publica a statului sau darii in arenda a acestora;

3.transmiterii obiectelor in administrare fiduciara;

4.exproprierii obiectelor evaluarii pentru cauza de utilitate publica;

5.impozitarii bunurilor si incasarii fortate a impozitelor;

6.reorganizarii si lichidarii intreprinderilor de stat, municipale, precum si a intreprinderilor insolvabile, indiferent de tipul de proprietate;

7.aparitiei litigiului patrimonial in legatura cu hotarirea instantei de judecata, solicitarii instantei de judecata, inclusiv in cazul examinarii dosarelor privind cuantumul prejudiciilor cauzate proprietarilor in urma actiunilor ilicite si a concurentei neloiale;

8.depunerii in gaj a obiectelor proprietate publica a statului sau proprietate publica a unitatilor administrativ-teritoriale;

9.transmiterii obiectelor evaluarii in calitate de contributie in capitalul social al intreprinderilor;

10.utilizarii obiectelor de proprietate intelectuala create din contul mijloacelor bugetare si introduse in circuitul economic de catre agentii economici, indiferent de tipul lor de proprietate;

11.introducerii obiectelor de proprietate intelectuala in circuitul economic al intreprinderilor cu tip de proprietate preponderent de stat;

12.solicitarii organului care efectuiaza inregistrarea persoanei juridice;

13.modificarii legislatiei i altor situatii.2. Valoarea de piaa a imobilului. Valoarea pentru utilizarea existent i alternativ. Valoarea normativ. Valori negative i alte tipuri de valori (investiional, baza impozabil, etc.).

Valoarea-termen prin care se exprim mrimea calitii, a nsuirii unui bun i/sau serviciu de a satisface o nevoie, de a fi util, respectiv de a fi schimbat pe alte bunuri economice.Valoarea de pia (VP) suma estimat pentru care un activ ar putea fi schimbat la data evalurii ntre un cumprtor hotrt s cumpere i un vnztor hotrt s vnd; ntr-o tranzacie liber; dup un marketing adecvat n care fiecare parte a acionat n cunotin de cauz prudent i fr constrngere.

Valoarea de pia, estimat n procesul evalurii, poart un caracter de recomandare i servete drept baz pentru determinarea preului bunului imobil n scopul nstrinrii, ipotecrii, determinrii cuantumului plii de arend, ntocmirii rapoartelor financiare i altele.

Valoarea de pia pentru utilizarea existent suma estimat pentru care un activ ar putea fi schimbat la data evalurii pe baza ipotezei de continuare a utilizrii actuale, dar presupunnd c activul este liber, neocupat, ntre un cumprtor hotrt s cumpere i un vnztor hotrt s vnd ntr-o tranzacie liber dup un marketing adecvat n care fiecare parte a acionat n cunotin de cauz, prudent i fr constrngere.

Valoarea de pia pentru utilizarea alternativ poate fi definit ca valoarea cu cea mai bun utilizare, alta dect cea prezent, respectiv cea intenionat de proprietar sau arenda inclusiv cu redezvoltri, remanieri, reconstrucii, reprofilri, modernizri, .a.

Valoarea de inlocuire suma cheltuielilor totale necesare pentru constructia unei cladiri sau constructii analogice obiectului evaluarii, calculata in baza preturilor de piata, existente la data evaluari, tinind cont de uzura cladirii sau constructiei evaluate.

Valoarea de reconstituire suma cheltuielilor totale necesare pentru crearea unei copii exacte a cladirii sau a constructiei evaluate, calculata in baza preturilor de piata existente la data evaluarii, cu aplicarea materialelor si tehnologiilor identice celor utilizate pentru construirea obiectului evaluarii si tinind cont de uzura lui.

Valoarea de investitie valoarea bunului imobil determinata in baza rentabilitatii lui pentru un investitor concret;

Valoarea de lichidare (sau valoarea de vinzare fortata) valoarea bunului imobil in cazul in care obiectul evaluarii este sau urmeaza a fi instrainat intr-o perioada de timp foarte scurta si in conditii de expunere pe piata diferite de cele necesare pentru a obtine cel mai bun pret de piata;

Baza impozabil a bunurilor imobiliare constituie valoarea estimat a acestor bunuri.

Valoarea impozabil este valoarea care conform legislaiei n vigoare se utilizeaz ca baz impozabil.

Valoarea de inventar este valoarea obinut n rezultatul inventarierii.

Valoarea de asigurare reprezint suma care a fost asigurat , primit de proprietar n cazul calamitilor naturale sau cum a fost ncheiat contractul.

Valori negative (VN) apar atunci cnd activele imobiliare care constituie subiect al unor obligaii contractuale, fizice, legale sau financiare genereaz un flux monetar negativ, real sau ipotetic sau necesit lucrri substaniale de remediere (reparaii, dezactivare .a). Aceste active devin astfel o datorie sau o VN. Proprietatea nenchiriat poate deveni de asemenea o VN dac costurile legale obligatorii legate de o reclamaie sau cheltuielile necesare pentru ndeplinirea unor cerine legale sau contractuale depesc valoarea proprietii libere de aceste obligaii.

3. Principii de baz pentru evaluarea proprietilor imobiliare. Principiul cererii i ofertei.

Baza teoretic a procesului de evaluare o reprezint totalitatea legitilor, principiilor i regulilor care s-au format n rezultatul analizei cazurilor concrete de evaluare, precum i a comportamentului partici-panilor la piaa imobiliar.

Principiul de evaluare este baza teoretic a procesului de evaluare a valorii de pia. Practica mondial de evaluare se conduce de urmtoarele principii: - principiul cererii i ofertei; - dinamismului; - nlocuirii; - aportului; - celei mai potrivite i eficiente utilizri; -productivitii; - concurenei; - compatibilitii; - espectaiei (ateptrii creterii preurilor).

Principiul cererii i ofertei indic c preul pentru un bun imobiliar este determinat de interaciunea cererii i ofertei. Interaciunea cererii i ofertei pe parcursul unei perioade de timp ndelungate poate stabili destul de efectiv preul pentru bunul imobiliar. Pe termen scurt, din cauza imperfeciunii pieei imobiliare, inelasticitii ofertei i elasticitii cererii, piaa imobiliar deseori se afl n dezechilibru. Conf. acestui principiu cu ct este mai mare oferta de b.i., cu att mai mult se va micora preul lor. Exist un prag de echilibru ntre cerere i ofert. n acest punct valoarea de pia reflecta cheltuielile socialmente necesare pentru producerea b.i. Dac cererea crete sau oferta scade apare dezechilibrul i crete preul. Oferta b.i. e limitat ca toate resursele. Aceasta face ca s creasc cererea i valoarea de pia. Pe termen scurt pot s aib loc i excepii. Rspuns la creterea preului la locuine trebuie cutat n politica monetar, creditar, fiscal i ramural a construciilor. Bunurile imobile comerciale fiind amplasate ntr-un raion de prestigiu i ca ofert limitat, vor crea o concuren mare ntre cumprtori, ceea ce va spori cererea i valoarea de pia indiferent de creterea uzurii acestor imobile. Evaluatorul trebuie s in minte c oscilaiile cererii sunt mai frecvente dect oscilaiile ofertei. Aceasta se explic prin faptul c asupra cererii influeneaz factorii de conjunctur, de emoii. Oferta e mai stabil ca cererea fiindca timpul de reacie la schimbarea cererii este specific pentru imobile. La momentul drii n exploatare a unei cantiti impuntoare de imobile cererea va scdea i vor scdea i preurile. Dac preurile vor scdea mai jos dect cheltuielile plus o rat acceptat a profitului pentru construcii atunci oferta va scdea, fiindca este neconvinabil de a construi locuine. La scderea ofertei, conform legii, are loc creterea preului. Astfel cererea i oferta oscileaz n jurul punctului de echilibru. Evaluatorul trebuie s poat depista aceste tendine pe piaa imobililor. Cererea spre deosebire de ofert depinde de schimbri n legislaie, de falimentul unor ntreprinderi, de inflaie. Relaia cererea-oferta nu n toate cazurile e dominant asupra preului. Preul depinde de condiiile finanrii, de motivele afacerii, de competena i informaia disponibil a preurilor de care dispune vnztorul i cumprtorul.

4. Principii de baz pentru evaluarea proprietilor imobili-are. Principiile dinamismului, nlocuirii i aportului.

Baza teoretic a procesului de evaluare o reprezint totalitatea legitilor, principiilor i regulilor care s-au format n rezultatul analizei cazurilor concrete de evaluare, precum i a comportamentului partici-panilor la piaa imobiliar.

Principiul de evaluare este baza teoretic a procesului de evaluare a valorii de pia. Practica mondial de evaluare se conduce de urmtoarele principii: - principiul cererii i ofertei; - dinamismului; - nlocuirii; - aportului; - celei mai potrivite i eficiente utilizri; -productivitii; - concurenei; - compatibilitii; - espectaiei (ateptrii creterii preurilor).

Principiul dinamismului (schimbrii) bunurile imobile, mediul natural, economic i social sunt ntr-o dinamic permanent. Principiul schimbrii afirm c valoarea bunurilor imobiliare se schimb continuu. Imobilele se uzeaz fizic, funcional i ec., utilizarea terenurilor se schimb n rezultatul diverselor activiti ale oamenilor. Condiiile economice i demografice modificndu-se creeaz premise de cretere sau scdere a cererii la b.i. Acetia i ali factori pot schimba utilitatea obiectului imobil. Evaluatorul trebuie s poat sesiza att schimbrile subtile ct i cele evidente pe piaa imobiliar, s determine consecinele acestor schimbri n localiti i micro raioane concrete. Principiul dinamismului (schimbrii) afecteaz nu numai b.i. dar i localitile, ramuri, economii naionale i civilizaii ntregi. n baza principiului dinamismului se afl aa numitul ciclu de via care parcurge urm. faze: 1. faza de natere (proiectarea i construcia b.i., formarea raionului, etc.); 2. etapa de cretere se caracterizeaz prin ptrunderea produsului pe pia, prin creterea vnzrilor i profitului, dezvotarea raionului, etc.; 3. faza de maturitate stabilizarea vnzrilor i profitului, formarea infrastructurii raionului, etc. 4. la etapa declinului se observ scderea cererii, vnzrilor, profitului i tuturor parametrilor pozitivi. Evaluatorul trebuie s poat caracteriza la ce etap a ciclului de via se afl B.I.

Principiul nlocuirii (substituiei) valoarea maxim a b.i. este determinat de cel mai mic pre sau valoarea la care s-ar putea achiziiona un alt obiect imobil de o utilitate echivalent. Acest principiu st la baza fiecrei metode tradiionale de evaluare. Principiul nlocuirii afirm c un cumprtor raional nu va plti pentru un b.i. o sum mai mare dect suma minim pentru care poate fi procurat un alt bun imobiliar cu o utilitate similar. Acest principiu st la baza tuturor metodelor de evaluare a b.i. Principiul nlocuirii este asemntor cu noiunea de costuri alternative. Costurile alternative reprezint pierderile eventuale ale investitorului n urma respingerii unor proiecte investiionale de alternativ i investirea mijloacelor n proiectul actualizat.

Principiul aportului costul (valoarea) oricrui element al b.i. este n funcie de aportul lui n valoarea total sau n mrimea scderii acestei valori dac el (elementul) lipsete. Unele elemente majoreaz valoarea b.i. cu o mrime ce depete cheltuielile pentru realizarea lor, dei sunt i cazuri cnd unele elemente suplimentare reduc valoarea imobilului (de ex. exagerri arhitecturale).

5. Principii de baz pentru evaluarea proprietilor imobiliare. Principiile celei mai potrivite i eficiente utilizri, productivitii i concurenei.

Baza teoretic a procesului de evaluare o reprezint totalitatea legitilor, principiilor i regulilor care s-au format n rezultatul analizei cazurilor concrete de evaluare, precum i a comportamentului partici-panilor la piaa imobiliar.

Principiul de evaluare este baza teoretic a procesului de evaluare a valorii de pia. Practica mondial de evaluare se conduce de urmtoarele principii: - principiul cererii i ofertei; - dinamismului; - nlocuirii; - aportului; - celei mai potrivite i eficiente utilizri; -productivitii; - concurenei; - compatibilitii; - espectaiei (ateptrii creterii preurilor).

Cea mai eficient utilizare este un concept utilizat de Standardele Internaionale de Evaluare i este folosit pe larg de evaluatorii din America de Nord. Descrierea acestui principiu se conine i n Standardele Europene de Evaluare. Principiul celei mai bune i eficiente utilizri este definit ca utilizarea cea mai probabil a bunului, care este posibil din punct de vedere fizic, justificat n mod corespunztor, admisibil din punct de vedere legal, eficient din punct de vedere economic i din care rezult cea mai mare valoare a bunului supus evalurii. Utilizarea care duce la cea mai mare valoare este considerat ca cea mai bun utilizare i va corespunde definiiei valorii de pia. Principiul celei mai bune i eficiente utilizri ia n considerare factorii majori ce influeneaz valoarea bunului imobiliar: economici, sociali, juridici, fizici, ntrunind i alte principii de evaluare. n cutarea celei mai potrivite i eficiente utilizri evaluatorul compar utilizarea curent cu alte variante posibile. Cea mai potrivit i eficient utilizare se mai consider i utilizarea cea mai rentabil la momentul evalurii sau n viitorul apropiat. Pentru determinarea acestei utilizri (cea mai eficient) se efectueaz analiza economic n 2 etape: I.se efectueaz analiza celei mai potrivite utilizri ai terenului (totalitatea scopurilor de utilizare)

II.al terenurilor i construciilor deja existente sau posibile de efectuat. n cadrul acestei analize evaluatorul trebuie s ia n consideraie durata utilizrii, reacia obiectivelor adiacente, aportul mbuntirilor funciare, constrngerilor dac exist. Aceast analiz trebuie s se bazeze pe legislaia n vigoare i pe posibilitile fizice ale b.i. Evaluatorul trebuie s aib n vedere c pe parcursul utilizrii pot avea loc schimbri ai factorilor de influen de ordin exterior (se poate schimba destinaia obiectelor nvechite).

Principiul productivitii proprietarii b.i. efectueaz mbuntiri ai terenului sau a construciei pentru a mri randamentul b.i. S-a observat c aceste mbuntiri au limit dup care investiiile n mbuntiri nu mai au aceleai eficiene sau chiar pot deveni nerentabile i pot conduce la cderea valorii de pia a b.i.

Principiul concurenei presupune c n cazul cnd pe pia beneficiul depete plata pentru mijloacele de producie, pe pia dat se nsprete concurena, ceea ce duce la scderea nivelului mediu al beneficiului. Acest principiu influeneaz puternic piaa b.i. Obinerea veniturilor supranormative din imobil duce la sporirea concurenei care, de regul, are loc concomitent cu creterea ofertei. Creterea ofertei contribuie la scderea preurilor i firesc a veniturilor. Concurena normal sporete calitatea obiectelor de construcii. Concurena excesiv poate s diminueze profiturile pn la nivelul lor normal i chiar mai jos pn la dispariia acestora. Dac ntr-un anumit sector concurena de afaceri comerciale este destul de puternic, construcia nc a unui magazin va fi nerentabil i invers. Un exemplu concludent n aceast ordine de idei este construcia apartamentelor. Din cauza duratei mari de construcie oferta de apartamente nu poate reaciona imediat la cerere, astfel cererea devine excesiv. Concurena din partea altor tipuri de locuine va scdea preurile la apartamente, dar n fond plata de arend se va menine. Terminarea construciei a unui numr considerabil de ap. va schimba radical situaia, chiar aferta poate deveni excesiv. Astfel de oscilaii poart un caracter periodic. Evaluatorul trebuie s poat prognoza tendinele de cretere sau scdere a concurenei i s le ia n consideraie n timpul evalurii.

6. Principii de baz pentru evaluarea proprietilor imobiliare. Principiile compatibilitii i espectaiei (ateptrii creterii preurilor)Baza teoretic a procesului de evaluare o reprezint totalitatea legitilor, principiilor i regulilor care s-au format n rezultatul analizei cazurilor concrete de evaluare, precum i a comportamentului partici-panilor la piaa imobiliar.

Principiul de evaluare este baza teoretic a procesului de evaluare a valorii de pia. Practica mondial de evaluare se conduce de urmtoarele principii: - principiul cererii i ofertei; - dinamismului; - nlocuirii; - aportului; - celei mai potrivite i eficiente utilizri; -productivitii; - concurenei; - compatibilitii; - espectaiei (ateptrii creterii preurilor).

Principiul compatibilitii (conformitii) stilul arhitectonic, nivelul comfortului i a prestrilor de servicii a b.i. trebuie s corespund necesitilor i ateptrilor pieei de imobil ntr-un loc determinat unor anumite standarde scrise sau imaginate. O cldire cu anumite defecte are de ctigat ntr-un raion priveligiat, din cauza atraciei fa de alte ob.imob. i invers un b.i. va avea o val. mai mic dac se afl ntr-un raion neprestigios. Valoarea max. se obine atunci cnd se atinge o omogenitate arhitectonic raional i compatibilitatea utilizrii terenurilor, precum i n folosin este opiunea de for a b.i. Compatibilitatea optimal a b.i. asigur venituri maximale posesorului. n fond, utilizarea satisfctoare a terenurilor se obine atunci cnd ea corespunde standardelor existente n locurile unde este amplasat b.i.Principiul espectaiei (ateptrii creterii preurilor) conform acestui principiu cumprtorul este n ateptarea veniturilor n rezultatul exploatrii imobilului. Utilitatea obiectului de imobil este n funcie de veniturile prognozate. Pentru b.i. care aduc venit, valoarea se determin n funcie de veniturile viitoare i ncasrile de la revnzarea lor ateptate de investitorul potenial. Foarte importante pentru investitor sunt mrimile, calitatea i durata fluxurilor veniturilor viitoare, aceste venituri fiind actualizate proporional schimbrii valorii lor n funcie de timp.

7. Factorii de influen asupra valorii imobilului. Factorii macro i microeconomiciAsupra valorii b.i. influeneaz o serie de factori care se iau n consideraie la diferite etape a procesului de evaluare a valorii de pia. Toi factorii pot sa fie divizai in 2 grupe mari: obiectivi si subiectivi.

Factorii subiectivi sunt:

competenta participanilor la tranzacii;

nivelul de informare a populaiei;

onestitatea (cinstit, inocent, nevinovat);

temperament (sanguin, coleric, melancolic, fegmatic);

atractivitate personal (arm, carism).

Factorii obiectivi la rndul sau se mpart n: macroeconomici i microeconomici.

1) Factorii macroeconomici cuprind capacitatea de cumprare a populaiei i nivelul de consum, nivelul omajului, inflaia, rata procentului bancar, cursul dolarului, impozitele, taxele, etc.

Valoarea bunului imobil este influenat i de interaciunea unor factori care pot fi:

- factori economici (Impozitare; Inflaia; Cererea i oferta; Cursul dolarului sau EURO; Nivelul de trai al populaiei; Relaiile economice internaionale);

- factori sociali (Numrul i structura populaiei; Densitatea populaiei; Demografia; Nivelul educaiei i culturii);

- factori juridici, administrativi si politici (Legislaia fiscal; Legea cu privire la proprietate; Legislaia privitor la ipotecare; Legi n domeniul ecologiei; Legea cu privire la politica de creditare; Stabilitatea politic; Legi cu privire la operaiunile cu imobilul);

- factori naturali si de mediu (Factorii geografici; Factorii seismici; Factorii ecologici; Clima; Nivelul apelor subterane; Zonele de inundaii sau zonele alunecrilor de teren; Construcii pe rocile sedimentare; Prezena n regiune a staiilor atomice, uzinelor metalurgice, ntreprinderi de producere a substanelor chimice, staii de purificare; ali factori).

Factorii macroeconomici:

Impozitarea Conform titlului VI a Codului Fiscal impozitul pe imobil este o forma nerecuperabil de vrsare n bugetul de stat a unei pri din costul acesteia, aflat n posesia unei persoane fizice sau juridice.

Rata inflaiei i cursul dolarului sau EURO snt indicatori macroeconomici, care ntr-o msur mai mic sau mai mare influeneaz asupra costului spaiului locativ prin legtura lor direct cu majoritatea aspectelor vieii economice a rii. Scderea veniturilor generate de inflaie, poate fi compensat pe calea indexrii plii pentru arend. Protecia mpotriva inflaiei acioneaz doar n acel caz, cnd schimbarea taxei pentru arend coincide cu nivelul inflaiei.

Cererea i oferta snt fore majore ale pieei spaiului locativ, fixnd oscilaiile frecvente n direcia creterii i descreterii costului spaiului locativ. Cererea pentru proprietile imobiliare este afectat de situaia economic general: gradul de ocupare a populaiei; mrimea salariului i veniturilor populaiei; solvabilitatea populaiei; variaia numrului populaiei modificrile n preferinele populaiei; nivelul inflaiei; disponibilitatea mijloacelor creditare; mrimea ratei dobnzii; mrimea costurilor asociate cu efectuarea tranzaciilor; i altele. Creterea cererii determin sporirea activitii pieei imobiliare. O condiie obligatorie pentru asigurarea creterii cererii este extinderea posibilitilor economice ale potenialilor cumprtori, majorarea veniturilor populaiei. Spre deosebire de cerere, oferta b.i. este inelastic. Oferta de b.i., este influenat de: stocurile de b.i. libere (neocupate) care sunt expuse la vnzare pe un anumit segment al pieei imobiliare; volumul construciilor noi i cheltuielile aferente; impozitul pe b.i.; cheltuieli pentru reparaia i reconstrucia b.i.; cheltuieli pentru meninerea b.i. i plata serviciilor comunale; modificri curente i poteniale ale tehnologiilor de construcii i influena lor eventual asupra costurilor de construcie; corelaia costurilor de construcie i a preurilor de vnz a b.i.

Relaiile economice externe nu au influen nemijlocit asupra costului spaiului locativ, ci mai degrab stimuleaz politica investiional, extinderea spaiului economic, astfel contribuind la prosperarea economic, la asigurarea condiiilor, normelor de via, inclusiv a asigurrii cu locuine.

2) Factorii microeconomici sunt factorii formai de caracteristicile concrete ale bunului imobil.

Factorii microeconomici cuprind: Condiiile de vnzare-cumprare, Condiiile de finanare, Amplasarea, Caracteristicile fizice, Arhitectura cldirii, .a..

Condiii de finanare. De obicei investiiile n imobil se finaneaz pe 50-100% din contul mijloacelor mprumutate, ceea ce influeneaz asupra preurilor tranzaciilor i la coeficieni, achitai att din conturi operaionale ct i din conturi de capital.

Condiii de vnzare-cumprare pot fi tipice sau specifice. Fiind pus problema efecturii oricrei tranzacii condiiile de vnzare-cumprare rmn a fi unul din aspectele microeconomice de baz. Este foarte important de analizat motivele vnztorului i cumprtorului, precum i termenele de realizare a tranzaciei pe care le solicit un participant sau altul. O urgen a vnztorului este foarte mult n favoarea cumprtorului, aa cum costul locuinei va scdea. Iar dac cumprtorul este cointeresat n achiziionarea unui anumit imobil atunci costul va crete.

Amplasarea locuinei. n centrul oraului apropierea liniilor de transport nu are mare influen asupra costului spaiului locativ, ns pentru periferii situaia este absolut invers: deprtarea de la linia principal de transport i costul snt n dependen invers proporional. ns n cazul dat se mai ia n consideraie intensitatea circulaiei transportului public. Un alt factor ce influeneaz costul spaiului locativ n direcia creterii este existena n apropierea acestuia a parcrilor pentru automobile, a grdinielor, colilor, centrelor de distracie, a parcurilor publice, a magazinelor i a altor bunuri de necesitate public. Amplasarea cldirii ntr-o alt zon ndeprtat, n apropierea unor fabrici sau uzine, unde zgomotul depete limitele normalului i exist riscul polurii mediului ambiant, va orienta costul spaiului locativ n direcia descreterii. n dependen de unii factori sociali accent se pune, n majoritatea cazurilor, pe prestigiul cartierului sau sectorului dat. La alegerea locuinei, n afar de cheltuielile de ecologie, prestigiu i mediul social se ine cont de cheltuielile de transport la locurile de lucru, nvmnt i agrement.

Caracteristicile fizice a spaiului locativ. n timpul efecturii oricrei tranzacii pe piaa spaiului locativ rolul de baz n stabilirea costului acestuia l are analiza caracteristicilor sale fizice, la care se refer: parametri fizici; calitatea construciei i exploatrii; serviciile comunale i dotarea tehnic; exteriorul plcut i confortul. De asemenea la evaluarea cldirii se va ine cont de orientarea construciei (nord, sud, est, vest); gradul de durabilitate; caracteristica elementelor de baz: fundamentul, pereii, planeele, pardoseala, uile, ferestrele, finisajul interior, finisajul exterior, calitatea construciei, arhitectura, racordarea la reelele publice (ap, canalizare, energie electric, energie termic, gaze, telecomunicaii), utilizarea curent a spaiilor. Un factor important este i modul de utilizare curent a obiectului evalurii: locativ, comercial, industrial sau specializat.

Hotrrile arhitectural-constructive au o mare importan n timpul evalurii. Cldirile destinate locuinelor trebuie s corespund condiiilor climaterice, s fie bine proiectate, adic s aib o bun iluminaie natural a ncperilor, un aspect exterior plcut.

8. Informatia necesara pentru evaluarea BI, sursele de informaie.

Informaia este cea mai valoroas resurs a pieei, ea determin calitatea serviciilor de evaluare, conformitatea rezultatelor evalurii. Principalele surse de informaie care pot fi utilizate de evaluator sunt:

- legislaia Republicii Moldova;

- datele cadastrului bunurilor imobiliare;

- datele statistice publicate oficial, datele mass-media privind conjunctura pieei, rezultatele licitaiilor, etc.;

- documentaia de proiect i deviz;

- experiena personal a evaluatorului, competena i intuiia sa;

- datele despre tranzaciile cu bunuri imobiliare, .a.

Sursele de informaie trebuie s fie sigure. Evaluatorul trebuie s aib o atitudine critic fa de informaia obinut. Toat informaia necesar pentru evaluare se mparte n dou grupe: informaia general i informaia special. Informaia general cuprinde informaia cu caracter general economic i social, care exercit o influen egal asupra tuturor obiectelor pieei imobiliare. Informaia special caracterizeaz un bun imobiliar concret. Dup sursele de obinere informaia se mparte n primar i secundar.Informaia primar este informaia intern care caracterizeaz bunul imobiliar evaluat.

Sursa acestei informaii este inspectarea i expertiza tehnic a obiectului, dosarele cadastrale; planurile cadastrale, hrile de bonitate a terenurilor, planurile de organizare a teritoriului.

Informaia secundar sau extern este informaie prelucrat, prezentat sub form de articole de analiz, prognoze, informaie privind dezvoltarea pieei imobiliare, factorii economici, sociali, politici, demografici, ecologici.

Surse de informaie extern sunt ndrumarele de specialitate, publicaiile periodice, informaia de la specialitii pieei imobiliare, colaborarea profesional, participarea la conferine, expoziii, etc.

Cantitatea de informaie necesar depinde de metoda aplicat la efectuarea evalurii, de scopul evalurii, precum i de tipul bunului imobiliar.

Pentru determinarea valorii de reconstituire a bunului imobiliar poate fi ntocmit un deviz n baza documentaiei de proiect, listei cu volumul de lucrri, a unei largi baze informaionale, normative i de proiect. Pentru determinarea valorii iniiale a bunului imobiliar sunt utilizate, de asemenea, Culegerile indicilor comasai ai valorii de reconstituire a cldirilor i construciilor pentru reevaluarea fondurilor fixe, sau Indicatorii comasai ai costului construciei.

n cazul efecturii evalurii cu aplicarea metodei analizei comparative a vnzrilor, evaluatorul trebuie s gseasc un numr suficient de obiecte similare cu obiectul evalurii, s obin informaia complet privind caracteristicile lor tehnice, amplasarea i preul de vnzare.

n cazul evalurii dup metoda venitului sunt necesare datele gestiunii contabile i financiare a ntreprinderii, sumarele economico-statistice privind dezvoltarea pieei, informaia despre activitatea i serviciile bncilor comerciale, datele cu privire la vnzri-cumprri, nchirierea i ipotecarea obiectelor similare i alt informaie.

Datele privind preurile de vnzare i plile de arend pot fi obinute din contractele de vnzare-cumprare i contractele de arend nregistrate la OCT. Pentru acumularea datelor de pia oficiile cadastrale trebuie s menin o baz de date a tranzaciilor imobiliare, care va conine:

- informaia referitoare la tranzacie: preul i data tranzaciei;

- datele de identificare a bunului imobiliar (nr. cadastral, adresa sau locul amplasrii);

- caracteristicile tehnice, funcionale i economice ale Bl la data tranzaciei. Colectarea datelor de pia este un proces continuu necesar pentru a asigura monitorizarea calitii modelelor de evaluare i actualizarea lor.

9. Caracteristica general a metodelor de evaluare. Alegerea met. n funcie de tipurile BI i scopul evaluriiPentru determinarea valorii bunului imobil se vor utiliza urmatoarele metode: metoda cheltuielilor, metoda analizei comparative a vinzarilor si metoda veniturilor. In cazul in care utilizarea uneia din metodele mentionate nu este posibila, evaluatorul va argumenta in raportul de evaluare imposibilitatea folosirii metodei respective. In cazul evaluarii diferitor tipuri de bunuri imobile, metodele de evaluare se vor aplica in urmatoarea consecutivitate:

a) pentru evaluarea bunurilor imobile cu destinatie locativa: metoda analizei comparative a vinzarilor si metoda cheltuielilor. Pentru evaluarea bunurilor imobile cu destinatie locativa care sint date in arenda poate fi aplicata metoda veniturilor;

b) pentru evaluarea terenurilor, inclusiv terenurile cu destinatie agricola: metoda analizei comparative a vinzarilor si metoda veniturilor;

c) pentru evaluarea bunurilor imobile cu destinatie comerciala metoda analizei comparative a vinzarilor, metoda veniturilor si metoda cheltuielilor;

d) pentru evaluarea bunurilor imobile cu destinatie industriala:

- in cazul unei piete dezvoltate metoda analizei comparative a vinzarilor, metoda veniturilor si metoda cheltuielilor;

- in cazul unei piete slab dezvoltate sau inexistentei acesteia metoda cheltuielilor;

e) pentru evaluarea bunurilor imobile unice si specializate metoda cheltuielilor.

n majoritatea cazurilor de evaluare, pentru majoritatea bunurilor imobile se aplic metoda analizei comparative a vnzrilor. Domeniul de aplicare a acestei metode este foarte larg, se aplic pentru bunuri imobile tipice, construite dup proiect standard, pentru terenuri, inclusiv i cu destinaie agricol. Metoda dat se aplic n condiiile unei piee transparente. Mai des metoda dat poate fi aplicat de ctre firmele de evaluare care au baza de date dezvoltat i care se ocup i cu serviciile de intermediere. ntreprinderile de evaluare nou create nu dispun de informaia veridic despre piaa imobiliar i respectiv aplicarea metodei date necesit o durat mai mare de timp.Metoda costului sau cheltuielilor aceast metod se utilizeaz n toate cazurile de evaluare a B.I. de ctre evaluatorii privai i cei de stat, indiferent de scopul evalurii. Aplicarea metodei date se recomand pentru bunuri imobile unicale sau cu destinaie special. Metoda dat presupune determinarea valorii de pia a terenului, aplicarea coeficienilor de majorare a preurilor n construcii, calcularea uzurii funcionale i economice. Prin acesi indici metoda dat se apropie de valoarea de pia. n R.M. metoda costului se aplic n 3 variante:

- conform Regulamentului provizoriu (varianta corect);

- metoda aplicat de ctre OCT (n acest caz nu se calculeaz valoarea de pia a terenului, se aplic coeficienii de majorare pentru an. 1997);

- metoda costului care se bazeaz pe valoarea de reconstituire cu aplicarea coeficienilor din Hot. Guv-lui, nr. 1056 din 12 noiembrie 1997 (varianta greit deoarece se folosesc coeficieni artificiali).

Metoda venitului n R.M. aplicarea metodei este destul de problematic, are multe limitri i se aplic mai rar dect celelalte metode, fiind cea mai complicat, deoarece sunt factori obiectivi care nu permit dezvoltarea metodei date i aplicarea ei ntr-o scar larg din cauza instabilitii economiei rii. n majoritatea cazurilor evaluatorii nu au acces la informaia veridic despre activitatea financiar a obiectului evalurii.

Pentru a obine o opinie veridic privind valoarea proprietii imobiliare, evaluatorul aplic diverse metode de evaluare. Dar, este important de menionat, c nici una din metodele de evaluare nu este universal i nu genereaz rezultate absolut corecte.

Fiecare din metodele de evaluare conine elemente ale previziunii. Metoda vnzrilor comparabile este limitat de disponibilitatea datelor veridice despre vnzrile comparabile. Metoda costului este limitat de dificultile asociate cu estimarea deprecierii (uzurii), n special pentru proprietile imobiliare vechi. Metodele venitului snt bazate pe previziuni i estimri subiective ale veniturilor anticipate i ratei rentabilitii.

10. Determinarea valorii de reconstituire prin metoda cheltuielilorMetoda cheltuielilor consta in estimarea valorii de piata a obiectului evaluarii ca totalitatea cheltuielilor necesare pentru crearea lui in starea curenta sau reproducerea calitatilor lui de consum.

Formula generala de determinare a valorii bunului imobil prin metoda cheltuielilor este:

unde: V valoarea bunului imobil;

Vt valoarea de piata a terenului;

Vc valoarea de reconstituire sau de inlocuire a constructiei evaluate considerate ca noi;

Ddeprecierea acumulata.

Metoda cheltuielilor se bazeaz pe estimarea fie a valorii de nlocuire, fie a valorii de reconstituire.

Valoarea de inlocuire suma cheltuielilor totale necesare pentru constructia unei cladiri sau constructii analogice obiectului evaluarii, calculata in baza preturilor de piata, existente la data evaluari, tinind cont de uzura cladirii sau constructiei evaluate.

Valoarea de reconstituire suma cheltuielilor totale necesare pentru crearea unei copii exacte a cladirii sau a constructiei evaluate, calculata in baza preturilor de piata existente la data evaluarii, cu aplicarea materialelor si tehnologiilor identice celor utilizate pentru construirea obiectului evaluarii si tinind cont de uzura lui;

Valoarea de reconstituire sau valoarea de inlocuire se estimeaza prin aplicarea urmatoarelor metode:

a) metoda comparatiilor unitare;

b) metoda costurilor segregate;

c) metoda cantitativ;

d) metoda obiectului analog.Metoda comparatiilor unitare se bazeaza pe analiza comparativa a unitatilor ce caracterizeaza calitatile de consum ale obiectului (1 m3 al volumului fizic al cladirii, 1 m2 al suprafetei totale). Valoarea de reconstituire a obiectului evaluarii va fi egala cu produsul intre costul unitatii de comparatie, exprimata in preturi curente si cantitatea unitatilor date (volum, suprafata). Costul unitatii de comparatie poate fi determinata in baza valorii obiectelor analogice construite anterior sau in baza Culegerilor indicilor comasati ai valorii de reconstituire a cladirilor si constructiilor pentru reevaluarea mijloacelor fixe.Metoda costurilor segregate se bazeaza pe estimarea costurilor unitare pentru diferite elemente constructive ale cladirii, exprimate in unitati de masura adecvate. Surse de informatie pentru estimarea valorii de reconstituire sau de inlocuire prin metoda data pot servi normele de deviz comasate si informatia privind obiectele analogice.

Metoda cantitativa se bazeaza pe estimarea cheltuielilor necesare pentru constructia cladirii in intregime si diferitor componente ale ei, prin intocmirea devizelor locale, devizelor pe obiect si devizelor generale pentru obiectul evaluat.

In cadrul metodei cantitative, cheltuielile legate de constructia obiectului se estimeaza prin urmatoarele metode:

a) metoda de resurse;

b) metoda de resurse si indici;

) metoda indicilor de baza.

Metoda de resurse este o metoda de determinare a valorii de deviz a cladirilor si constructiilor in baza indicilor de resurse evidentiati in documentatia de proiect si deviz: manopera, utilajele de constructii-montaj, materiale, constructii si preturilor de livrare a acestor resurse.

Metoda de resurse si indici reprezinta o aplicare mixta a metodei de resurse si a sistemului de indici pentru resursele folosite in constructie si determinate ca raport intre preturile curente si preturile de baza pentru resursele similare.

Metoda indicilor de baza se bazeaza pe recalcularea cheltuielilor incluse in devize din preturile de baza in preturile curente prin aplicarea indicilor.

Metoda indicilor determin valoarea bunului imobiliar n baza valorii obiectului analog. n cazul diferenei ntre elementele constructive ale bunului imobiliar evaluat i elementele constructive ale obiectului analog se fac corectrile necesare.

Valoarea de reconstituire corespunde mrimii tututror cheltuielilor suportate pentru construirea bunului imobiliar. n acest caz, evaluatorul trebuie s recalculeze valoarea dse reconstituire n preurile curente la data evalurii.

La determinarea valorii de reconstituire sau de inlocuire a bunului imobil este necesar de luat in considerare marimea deprecierii acumulate, care reprezinta reducerea calitatilor de consum ale bunului imobil din punct de vedere al cumparatorului potential si se manifesta prin diminuarea valorii bunului in urma actiunii diferitor factori. 11. Determinarea deprecierii acumulate a bunurilor imobile. Definirea uzurii fizice i determinarea ei prin metoda vizualDeprecierea reprezint reducerea calitilor de consum ale bunului imobiliar din punct de vedere al investitorului potenial i se manifest prin diminuarea valorii bunului n rezultatul aciunii diferitor factori. Valoarea BI este n funcie de caracteristicile lui naturale i fizico-constructive i de schimbrile ce au loc n aceste caracteristici care au loc pe durata ciclului de via. Aadar valoarea obiectului depinde de starea lui fizic, de etapa ciclului de viaa la care se afl. Cea mai general caracteristic a procesului de schimbri ce au loc n caracteristicile fizico-constructive pe parcursul duratei de via se numete UZUR. Ea poate fi fizic, moral, economic, funcional i ecologic. Uzura fizic este determinat de deteriorarea bunului imobiliar sub influena diferitor factori mai ales climaterici. Procesul UF a cldirilor locative i a elementelor constructive const n faptul c construciile, utilajele i cldirea n ansamblu pe parcursul funcionrii i pierd calitile i proprietile iniiale. Prin pierderea calitilor tehnice i de exploatare se nelege diminuarea capacitii portante, rezistenei, rigiditii sub influiena mediului. UF mai depinde de conveniile locale, respectarea cerinelor de exploatare i utilizare, de sistemul de reparaii curente i capitale.

Mrimea UF se determin n funcie de starea tehnic a elementelor de construcii principale. Trebuie de menionat c dei caracteristica final a UF este gradul de diminuare a capacitii portante iniiale, componena elementelor de construcii dup care se determin UF nu se limiteaz doar la elementele de construcii portante. La rndul su UF a construciilor aparte dup care se calcul UF a cldirii n ansamblu este proporional cu raportul dintre mrimea sectorului deteriorat a construciei i mrimea total a ei.

Pentru determinarea UF pot fi aplicate mai multe metode, dar cea mai rspndit n rndurile evaluatorilor este metoda normativ (vizual), care include urmtoarele 2 etape:

1. determinarea UF pentru elementul constructiv

unde- GSelem.- greutatea specific a elementului; Ureal- uzura real

Semnele UF snt existena deformaiilor nchise sau deschise a elementului constructiv. Caracteristica calitativ i cantitativ a deformaiilor poate fi determinat numai n rezultatul inspeciei cldirii pe teren cu utilizarea utilajelor i procedurilor speciale.

2. determinarea UF a construciei n ansamblu (n%)

n care UFelem.-uzura fizic a elementelor; GS tut.elem. - greutatea specific a tuturor elementelor.

UF normativ se utilizeaz n scopuri de contabilitate pentru a amortiza cheltuielile pentru imobil.

Determinarea mrimii uzurii elementelor constructive poart mai mult un caracter subiectiv i depinde de experiena i pregtirea profesional a specialistului care inspecteaz bunul imobiliar.

Un avantaj important al metodei date este simplitatea ei, rezultatele obinute sunt convingtoare i pot fi uor verificate. Totui, rezultatele obinute prin metoda normativ poart un caracter subiectiv pronunat, ce se datoreaz calificriii evaluatorilor i nu ioau n considerare deprecierea funcional i deprecierea economic a obiectului evalurii.

12. Determinarea deprecierii funcionale i economiceSpre deosebire de uzura fizic, deprecierea funcional i economic nu au un caracter material. Aceste tipuri de depreciere a bunului imobiliar pot fi observate doar n momentul comparrii obiectului evalurii cu alte bunuri imobiliare.

Determinarea deprecierii funcionale i economice este o problem mai complex dect determinarea uzurii fizice, deoarece:

- deprecierea funcional depinde de destinaia bunului imobiliar. Pentru diferite tipuri de bunuri imobile deprecierea funcional se manifest diferit.

- procesul deprecierii funcionale i economice nu poate fi standardizat, de aceea n unele caziri, estimarea lor nu este posibil. n cazul estimrii deprecierii funcionale, n raportul de evaluare este necesar s fie inclus o argumentare a calculelor efectuate.

-mrimile estimate ale deprecierii economice nu pot fi absolut obiective din cauza influenei evaluatorului asupra rezultatului estimrilor i influenei factorului comportamentului consumatorilor asupra mrimii cererii.

Distingem 2 tipuri ale depr. funcionale: recuperabil i nerecuperabil;

Deprecierea funcional recuperabil este determinat n baza cheltuielilor pentru reconstrucia necesar a obiectului evalurii, pentru a asigura o utilizare mult mai efectiv a bunului imobiliar.

Cauzele depr func sunt: neadecvarea construciei din punct de vedere al conceptului spaial, ceea ce necesit introducerea unor elemente noi; deficiene ce necesit efectuarea lucrrilor de modernizare sau nlocuirea elementelor demodate; surplusul de elemente. n acest caz deprecierea funcional recuperabil va fi egal cu costul licidrii acestor elemente.

Deprecierea funci nerecuperabil este estimat n baza urmtorilor factori: insuficiena unor elemente ale construciei sau ale unor caracteristici calitative ale elementelor; surplusul de mbuntiri. Deprecierea func. nerecup. aprut din cauza insuficienei unor elemente constructive va fi egal cu diferena ntre valoarea capitalizat a pierderilor venitului net i costurile de construcie a elementelor date. n practic, pierderile venitului net sunt determinate prin comparaia plilor de arend de pia pentru construciile n care sunt prezente elementele corespunztoare i construciile n care ele lipsesc. Pierderea din valoare a bunului imobiliar n cazul deprecierii funcionale este determinat de evoluia tehnico-tiinific-folosirea tehnicii eficiente, perfecionarea materialelor de construcie, dezvoltarea tehnologiilor n construcie, creterea productivitii muncii. Cu ct mai mare este perioada ntre data construciei i data evalurii, cu att este mai mare deprecierea funcional.

Deprecierea funcional ncepe s se acumuleze din momentul crerii bunului imobiliar. Construcia bunului imobiliar este desfurat n baza unor proiecte aprobate, n timp ce ar putea fi folosite concepte constructive i spaiale perfecionate. Astfel, deprecierea funcional apare cu mult naintea apariiei uzurii fizice, deoarece construciile nu mai corespund cerinelor noi fa de gradul de confort, calitate i amenajare. Deprecierea func este caracteristic tuturor bunurilor imobiliare, deoarece piaa tehnologiilor de construcie este n continu dezvoltare i tinde spre crearea unor construcii moderne i mult mai calitative, dect cele construite anterior.

Prin urmare, deprecierea funcional este prezent permanent i influeneaz considerabil calitile de consum ale bunului imobiliar, contribuind la diminuarea valorii lui.

n condiiile dezvoltrii neuniforme a pieei imobiliare, existenei diferitor segmente formate n dependen de veniturile cumprtorilor poteniali, deprecierea funcional este determinat pentru fiecare obiect individual, evaluarea cruia se face pentru un anumit cumprtor, cu un anumit nivel de venituri. n urma analizei deprecierii funcionale facem urmtoarele concluzii:

1. Deprecierea func reprezint diferena dintre caracteristicile rele ale bunului imobil i preferinele consumatorilor.

2. Deprecierea funcional complet a unui tip de bunuri imobiliare corespunde situaiei cnd cererea la bunurile imobiliare din categoria dat va fi nul.

3. Mrimea depr func este egal cu valoarea total a lucrrilor de reconstrucie necesare pentru a aduce bunul imobiliar n conformitate cu cerinele pieii.

Deprecierea economic reprezint pierderea valorii bunului imobil ca rezultat al aciunii factorilor de origine extern. Acest tip de depreciere este caracteristic doar pentru bunurile imobiliare, dat fiind c ele nu pot fi deplasate. n practic, sunt folosite 2 metode pentru determinarea deprecierii economice:

- capitalizarea pierderilor venitului datorit influenei factorilor externi.

- compararea preurilor de vnzare ale bunurilor imobiliare similare asupra crora influeneaz factorii externi i celor ce nu sunt influenate de manifestarea factorilor externi.

Procedura de estimare a deprecierii economice prin metoda capitalizrii pierderilor venitului este cea mai des utilizat. Se utilizeaz algoritmul urmtor:

1. Se determin pierderile anuale de la plata pentru arend;

2. Se determin rata de capitalizare ca raportul dintre plata de arend actual/preul de vnzare a BI similare neinfluenat de factorii externi;

3. Se capitalizeaz pierderile (pierderi/rata de capiatlizare);

13. Esena, domeniul de aplicare i algoritmul metodei de evaluare prin metoda analizei comparative a vnzrilorMetoda analizei comparative a vinzarilor presupune estimarea valorii de piata a bunului imobil in baza analizei comparative a bunurilor imobile similare obiectului evaluarii care au fost vindute recent si ajustarii preturilor de vinzare pentru diferentele intre aceste bunuri si obiectul evaluarii. Metoda respectiva se utilizeaza in cazurile in care exista suficienta informatie despre vinzarile bunurilor imobile similare obiectului evaluarii.

Bunurile imobile comparabile trebuie sa fie similare obiectului evaluarii din punct de vedere al caracteristicilor functionale si fizice. In scopul aplicarii metodei analizei comparative a vinzarilor evaluatorul trebuie sa dispuna de informatia privind preturile de vinzare sau preturile de oferta pentru aceste bunuri.

Aplicarea metodei vinzarilor comparabile este efectuata in baza urmatoarei proceduri standard:

a) colectarea si analiza datelor de piata in scopul selectarii bunurilor imobile comparabile;

b) identificarea unitatilor si elementelor de comparatie;

c) determinarea marimii ajustarilor;

d) comparatia bunului imobil evaluat cu ob similare, in sc ajustarii preturilor de vinzare;

e) analiza preturilor ajustate ale bunurilor imobile comparabile pentru a determina valoarea de piata a obiectului evaluarii.

Colectarea i analiza datelor de pia pentru bunurile imobiliare similare obiectului evalurii este una din cele mai importante etape ale metodei vnzrilor comparabile. Pentru efectuarea analizei datelor de pia i selectarea bunurilor imobiliare comparabile, evaluatorul determin numrul vnzrilor comparabile necesar pentru analiz. De regul pentru comparare sunt suficiente 3-5 vnzri, dar cu ct mai mare este numrul vnzrilor analizate cu att e mai precis estimarea. Preturile bunurilor imobile comparabile sint analizate si corectate in functie de asemanari si diferentieri.

Metoda vnzrilor comparabile presupune efectuarea corectrilor preurilor bunurilor imobiliare similare pentru data tranzaciei, amplasare, caracteristicile fizice ale obiectelor i ali factori.

Urmatoarele elemente de comparatie sint examinate in cadrul metodei respective:

a) drepturile de proprietate si alte drepturi reale transmise;

b) conditiile de finantare;

c) conditiile tranzactiei;

d) conditiile pietei;

e) amplasarea;

f) caracteristicile fizice;

g) caracteristicile economice;

h) modul de folosinta;

i) componentele valorii ce nu sint legate de bunul imobil.

Ajustarile sint aplicate pentru majorarea sau diminuarea preturilor bunurilor imobile comparabile si pot fi exprimate in marimi absolute sau relative.

Exactitatea rezultatului evalurii depinde de definirea corect a scopului evalurii, veridicitatea surselor de informaie, principiilor metodologice ce stau la baza identificrii obiectelor comparabile i de metode de ajustare a preurilor.

De regul, criteriul de comparaie a bunurilor imobiliare este preul pentru o unitate de msur. Unitate de comparaie poate servi att ntregul bun imobil, ct i o parte component a bunului.

Pretul bunului imobil depinde de avantajele obtinute odata cu preluarea dreptului de proprietate asupra lui. Estimarea ajustarii pentru conditiile de finantare depinde de acordul intre cumparator si vinzator privind conditiile efectuarii si finantarii tranzactiei.

Ajustarea pentru conditiile tranzactiei reflecta conditiile atipice ale tranzactiei, cum ar fi termenii restrinsi de vinzare a bunului imobil, existenta unei relatii speciale intre partile implicate in tranzactie: de rudenie, de afaceri sau interese financiare comune.

Ajustarea pentru conditiile pietei presupune luarea in considerare a evolutiei preturilor pe piata imobiliara in perioada dintre data evaluarii si data cind a fost efectuata vinzarea bunului imobil comparabil.

Ajustarea preturilor pentru amplasare se efectueaza in cazurile in care amplasarea bunului imobil comparabil difera de amplasarea obiectului evaluarii.

Ajustarea pentru caracteristicile fizice este aplicata pentru diferentele intre caracteristicile fizice ale obiectelor comparabile si obiectul evaluarii, fiind analizata fiecare caracteristica in parte.

Caracteristicile economice sint analizate in cazul evaluarii bunurilor imobile care genereaza venituri.

Ajustarea preturilor pentru diferentierea modului de folosinta se efectueaza in cazul in care modul de folosinta curenta al obiectului comparabil difera, dar nu esential, de modul de folosinta al obiectului evaluarii.

Ajustarea pentru componentele valorii ce nu sint legate de bunul imobil se aplica in cazul in care la tranzactia de vinzare a bunului imobil au participat si alte bunuri ce nu sint considerate imobile.

14. Metoda analizei comparative a vnzrilor. Determinarea mrimii ajustri-lor i a consecutivitii lorAbordarea vnzrilor comparabile modeleaz comportamentul participanilor la piaa imobiliar, n baza datelor despre tranzaciile efectuate recent la care au participat obiectele similare obiectului evalurii sau n baza ofertei curente a proprietilor imobiliare similare. Criteriul de selectare a obiectelor similare presupune asemnarea acestor obiecte cu obiectul evaluat dup caracteristicile de baz. Preurile proprietilor imobiliare similare sunt ajustate, pentru diferenele ntre obiectele similare i proprietatea imobiliar evaluat.

Aplicarea practic a metodei vnzrilor comparabile este posibil doar n cazul unei piaa imobiliare dezvoltate. Dac piaa imobiliar este insuficient de dezvoltat, sau dac obiectul evalurii este un bun imobiliar special sau posed anumite caliti economice i tehnice unice, ce nu sunt tipice pentru piaa imobiliar, aplicarea metodei vnzrilor nu este apropiat.

n evaluare sunt folosite urmtoarele metode de determinare a ajustrilor:

1. Metoda analizei pare Aceast metod const n analiza a dou vnzri comparabile pentru a determina mrimea ajustrii pentru un element de comparaie. n acest caz, bunurile imobiliare care au participat n tranzacie trebuie s posede caracteristic identice, cu excepia caracteristicii pentru care este estimat ajustarea.

2. Metoda analizei datelor secundare. Aceast metod este utilizat pentru determinarea ajustrilor n baza informaiei care nu este legat nemijlocit de obiectul evalurii sau bunul comparabil. La categoria datelor secundare se refer: rapoartele companiilor de analiz i cercetare, articolele analitice de specialitate i altele.

3. Metoda analizei statistice. Aceast metod presupune aplicarea metodelor statistice, n special, metoda analizei de corelare i regresie. Prin aceast metod sunt identificai factorii care au cea mai mare influen asupra valorii bunului imobil i ponderea fiecrui factor. Aplicarea metodei date este foarte efectiv n cazul cnd evaluatorul are de analizat un numr mare de bunuri imobiliare standard, de aceea este pe larg utilizat n procesul de evaluare masiv n scopul impozitrii.

n practic, evaluatorii utilizeaz i alte metode pentru estimarea mrimii ajustrilor: metoda analizei grafice, analiza trendului, analiza costurilor, analiza comparativ relativ, analiza distributiv, intervievri personale i altele.

n procesul aplicrii abordrii vnzrilor comparabile, preurile bunurilor imobiliare similare obiectului evalurii sunt analizate i corectate n funcie de diferenieri. Dac elementul de comparaie este de o calitate mai bun la bunul imobiliar comparabil dect la obiectul evalurii, preul bunului imobiliar comparabil va fi micorat cu suma ajustrii respective, i viceversa, dac element de comparaie la proprietatea comparabil este de o calitate mai inferioar dect acelai element la obiectul evalurii sau lipsete preul proprietii comparabile va fi majorat cu suma ajustrii pentru elementul n cauz.

Coreciile sau ajustrile pot fi aplicate pentru majorarea sau diminuarea preurilor bunurilor imobiliare comparabile i exprimate n mrimi absolute (n moned) sau n mrimi relative (n procente).

De regul, ajustrile sunt aplicate n urmtoarea consecutivitate:

1. ajustarea pentru drepturile de proprietate transmise;

2. ajustarea pentru condiiile de finanare;

3. ajustarea pentru condiiile de vnzare;

4. ajustarea pentru condiiile pieii data tranzaciei;

5. ajustarea pentru amplasare i caracteristicile fizice.

Ajustrile pentru drepturile de proprietate, condiiile de finanare, condiiile de vnzare i data tranzaciei sunt efectuate dup regula urmtoare: preul de vnzare este recalculat dup fiecare corectare a ajustrilor sus menionate. Celelalte elemente de comparaie pot fi aplicate n dependen de preferinele evaluatorului. Ordinea aplicrii coreciilor nu va influena rezultatul final.

15. Metoda de analiza comparativa a vinzarilor. Obiecte i elemente de comparaieMetoda analizei comparative a vinzarilor presupune estimarea valorii de piata a bunului imobil in baza analizei comparative a bunurilor imobile similare obiectului evaluarii care au fost vindute recent si ajustarii preturilor de vinzare pentru diferentele intre aceste bunuri si obiectul evaluarii. Metoda respectiva se utilizeaza in cazurile in care exista suficienta informatie despre vinzarile bunurilor imobile similare obiectului evaluarii.

Bunurile imobile comparabile trebuie sa fie similare obiectului evaluarii din punct de vedere al caracteristicilor functionale si fizice. In scopul aplicarii metodei analizei comparative a vinzarilor evaluatorul trebuie sa dispuna de informatia privind preturile de vinzare sau preturile de oferta pentru aceste bunuri.

Aplicarea metodei vinzarilor comparabile este efectuata in baza urmatoarei proceduri standard:

f) colectarea si analiza datelor de piata in scopul selectarii bunurilor imobile comparabile;

g) identificarea unitatilor si elementelor de comparatie;

h) determinarea marimii ajustarilor;

i) comparatia b.i evaluat cu obiectele similare, in scopul ajustarii preturilor de vinzare;

j) analiza preturilor ajustate ale bunurilor imobile comparabile pentru a determina valoarea de piata a obiectului evaluarii.

La etapa colectarii si analizei datelor de piata evaluatorul determina numarul vinzarilor comparabile necesar pentru analiza. Pentru efectuarea analizei comparative sint suficiente trei cinci vinzari, dar cu cit mai mare este numarul vinzarilor analizate cu atit este mai exact rezultatul evaluarii.

Preturile bunurilor imobile comparabile sint analizate si corectate in functie de asemanari si diferentieri. Urmatoarele elemente de comparatie sint examinate in cadrul metodei respective:

j) drepturile de proprietate si alte drepturi reale transmise;

k) conditiile de finantare;

l) conditiile tranzactiei;

m) conditiile pietei;

n) amplasarea;

o) caracteristicile fizice;

p) caracteristicile economice;

q) modul de folosinta;

r) componentele valorii ce nu sint legate de bunul imobil.

Pretul bunului imobil depinde de avantajele obtinute odata cu preluarea dreptului de proprietate asupra lui. Pretul de vinzare va fi cel mai mare in cazul transmiterii dreptului de proprietate absolut asupra terenului si constructiei. Aparitia unor restrictii asupra dreptului de proprietate (lipsa dreptului de dispozitie a bunului imobil, existenta unor grevari a dreptului de proprietate servitute etc.) contribuie la reducerea valorii bunului imobil, prin urmare si a pretului de vinzare. Daca dreptul de proprietate asupra obiectului evaluarii este absolut, iar dreptul de proprietate asupra bunului imobil comparabil este grevat de alte drepturi reale, evaluatorul trebuie sa efectueze corectarile respective ale pretului de vinzare a obiectului comparabil, marimea ajustarii fiind egala cu valoarea de piata a drepturilor aditionale asupra bunului imobil.

Estimarea ajustarii pentru conditiile de finantare depinde de acordul intre cumparator si vinzator privind conditiile efectuarii si finantarii tranzactiei. Aceasta ajustare este aplicata in cazurile cind cumparatorul plateste creditorului dobinda pentru creditul acordat in scopul procurarii bunului imobil sau cind vinzatorul participa la finantarea tranzactiei, acordind cumparatorului un credit ipotecar.

Ajustarea pentru conditiile tranzactiei reflecta conditiile atipice ale tranzactiei, cum ar fi termenii restrinsi de vinzare a bunului imobil, existenta unei relatii speciale intre partile implicate in tranzactie: de rudenie, de afaceri sau interese financiare comune.

Ajustarea pentru conditiile pietei presupune luarea in considerare a evolutiei preturilor pe piata imobiliara in perioada dintre data evaluarii si data cind a fost efectuata vinzarea bunului imobil comparabil, tinind cont de inflatie sau deflatie, modificarea legislatiei fiscale si legislatiei in general, schimbarile in structura cererii si a ofertei bunurilor imobile si altele.

Ajustarea preturilor pentru amplasare se efectueaza in cazurile in care amplasarea bunului imobil comparabil difera de amplasarea obiectului evaluarii.

Ajustarea pentru caracteristicile fizice este aplicata pentru diferentele intre caracteristicile fizice ale obiectelor comparabile si obiectul evaluarii, fiind analizata fiecare caracteristica in parte (elementele constructive, starea bunului imobil, deprecierea constructiilor, suprafata si altele).

Caracteristicile economice sint analizate in cazul evaluarii bunurilor imobile care genereaza venituri. Ele cuprind: cheltuielile operationale curente, calitatea administrarii bunului, plata de arenda, conditiile si termenele contractului de arenda si altele.

Ajustarea preturilor pentru diferentierea modului de folosinta se efectueaza in cazul in care modul de folosinta curenta al obiectului comparabil difera, dar nu esential, de modul de folosinta al obiectului evaluarii.

Ajustarea pentru componentele valorii ce nu sint legate de bunul imobil se aplica in cazul in care la tranzactia de vinzare a bunului imobil au participat si alte bunuri ce nu sint considerate imobile, cum ar fi: utilaje si echipamente de productie, mobilier si altele. Valoarea acestor componente se separa de valoarea bunului imobil.16. Caracteristica general a evalurii imobilului prin metoda veniturilorMetoda veniturilor presupune estimarea valorii bunului imobil in baza venitului operational net ce poate fi generat de acest bun in viitor. Aplicarea metodei veniturilor se efectueaza in doua etape:

prognozarea veniturilor viitoare;

determinarea valorii prezente a veniturilor viitoare.

Veniturile viitoare pot proveni din urmatoarele surse:

plata de arenda colectata in urma darii in arenda a bunului imobil;

veniturile din exploatarea comerciala a bunului imobil.

Pentru estimarea veniturilor generate de bunul imobil, de cele mai dese ori se utilizeaza plata de arenda.

In scopul calcularii venitului operational net este necesar de determinat urmatoarele tipuri de venituri si cheltuieli legate de functionarea bunului imobil:

a) venitul brut potential - venitul ce poate fi generat de bunul imobil in cazul folosirii tuturor spatiilor disponibile;

b) venitul brut efectiv venitul ce poate fi obtinut in urma functionarii bunului imobil, tinind cont de nivelul de ocupare a spatiilor si eventualele pierderi la colectarea platii de arenda.

Formula in baza careia se calculeaza venitul brut efectiv este:

unde: VBE venitul brut efectiv, VBP venitul brut potential, DSL deducerea pentru spatiile libere, AV alte venituri generate de b.i care nu provin nemijl din darea in arenda a spatiilor disponibile;

c) cheltuielile operationale cheltuieli legate de exploatarea si asigurarea functionarii normale a bunului imobil. Cheltuielile operationale sint grupate in urmatoarele categorii:

cheltuielile operationale fixe, care includ cheltuielile ce nu depind de nivelul de ocupare a spatiilor (impozitul imobiliar, prima pentru asigurarea bunului imobil si altele);

cheltuielile operationale variabile, care includ cheltuielile ce depind de intensitatea exploatarii bunului imobil (cheltuieli pentru administrarea bunului imobil, cheltuielile pentru plata serviciilor comunale si altele);

cheltuieli pentru reparatii si mentinere, care includ cheltuielile pentru reparatia curenta a bunului imobil si cheltuielile pentru intretinerea bunului imobil. Cheltuielile incluse in aceasta categorie poarta atit un caracter fix cit si variabil (reparatia ascensorului, zugravirea peretilor si altele);

cheltuielile operationale pentru inlocuire, care includ cheltuielile pentru inlocuirea elementelor uzate ale bunului imobil (acoperisul, instalatiile sanitare ingineresti si altele).

Venitul operational net se calculeaza dupa urmatoarea formula:

unde, VON venitul operational net, CO cheltuieli operationale.

Pentru estimarea venitului operational net din venitul brut efectiv se vor scadea doar cheltuielile operationale care sint suportate de proprietar. La cheltuieli operationale nu sint atribuite: deservirea creditului ipotecar, impozitul pe venit si amortizarea mijloacelor fixe.

In cadrul metodei veniturilor sint aplicate doua metode de estimare a valorii:

a) capitalizarea directa;

b) actualizarea fluxurilor de numerar.

Capitalizarea directa implica transformarea venitului obtinut pe parcursul unui singur an de gestiune in valoarea bunului imobil prin intermediul ratei de capitalizare. Astfel,

unde, V valoarea estimata, r rata de capitalizare.

Actualizarea fluxurilor de numerar se bazeaz pe determinarea valorii prezente a veniturilor anuale prognozate pentru o perioada de calcul determinata. Pe lng veniturile anuale obinute in urma exploatrii bunului imobil, metoda actualizrii fluxurilor de numerar presupune determinarea valorii bunului imobil la sfirsitul perioadei de calcul (reversia).

In cadrul metodei de actualizare a fluxurilor de numerar valoarea bunului imobil este calculata dup urmtoarea formula:

unde, t - perioada de calcul; Y - rata de actualizare; R - reversia.

Perioada de calcul poate varia de la un an la infinit, in funcie de perioada tipica de posesiune a bunului imobil sau durata de viata rmasa a bunului imobil. Dat fiind faptul ca in condiiile unei economii in tranziie este dificil de a prognoza venitul generat de bunul imobil pe parcursul unei perioade ndelungate, se recomanda aplicarea unei perioade de calcul de 3-5 ani.

Reversia reprezint preul probabil pentru care bunul imobil ar putea fi vndut la sfirsitul perioadei de calcul. Reversia se calculeaz prin capitalizarea venitului operaional net din anul imediat urmtor perioadei de calcul (VONn+1)

unde, R - reversia; r - rata de capitalizare estimata pentru anul imediat urm perioadei de calcul.

17. Calcularea venitului operaional netEstimarea venitului operaional net este efectuat n baza veniturilor obinute n perioada unui an de activitate i prin aplicarea urmtorului algoritm:

Venitul Operaional Net = Venitul Brut Efectiv Cheltuieli Operaionale;

Venitul Brut Efectiv = Venitul brut potenial Deducerile pentru spaiile libere i pierderile la colectarea plii de arend + Alte venituri

Venitul Brut Potenial reprezint suma arenzii (plata de arend, renta) ce poate fi obinut n urma drii n arend a bunului imobiliar dat, n cazul cnd bunul imobiliar este ocupat la 100%, iar toi arendaii i onoreaz obligaiunile contractuale fa de arendator n termenii stabilii n contract. n procesul estimrii venitului brut potenial, urmtoarele informaii pot fi utilizate de evaluator:

- informaia despre bunurile imobiliare similare;

- informaia despre bunul imobiliar evaluat;

- rezultatele cercetrilor pieii imobiliare publicate n ediiile specializate.

Evaluatorul trebuie s obin toat informaia cu privire la veniturile i cheltuielile legate de funcionarea bunului imobiliar, att pentru perioada curent ct i pentru perioadele anterioare.

Nivelul de ocupare a spaiilor i pierderile plii de arend.

Dup cum ne demonstreaz studiul pieii bunurilor imobiliare date n arend, o parte a venitului brut potenial este pierdut din cauza:

- imposibilitii de a asigura ocuparea deplin a spaiilor destinate drii n arend pe parcursul ntregii perioade de operare;

- necolectarea plii de arend n termenii stabilii de contractul de arend;

Aceste 2 elemente sunt incluse n deducerea pentru spaiile libere i pierderile la colectarea plii de arend.

Alte venituri. Un bun imobiliar, deseori, poate produce i alte venituri, ce nu sunt legate nemijlocit de darea lor n arend.

Veniturile produse n procesul de exploatare a bunului imobiliar, diferit de cele generate de darea n arend a spaiilor, sunt incluse ntr-o poziie separat, deoarece este destul de dificil de a cuantifica legtura ntre venitul provenit din darea n arend a spaiilor i venitul provenit din sursele secundare.

Venitul brut efectiv reprezint venitul generat de proprietatea imobiliar i este definit ca suma veniturilor provenite din darea n arend a proprietii imobiliare i altor venituri obinute din exploatare, lund n considerare pierderile provenite de la spaiile nenchiriate i plile de arend necolectate.

Cheltuieli operaionale sunt cheltuielile legate de asigurarea funcionrii bunului imobiliar.

Cheltuielile operaionale sunt grupate n 4 categorii:

1. cheltuieli operaionale fixe;

2. cheltuieli operaionale variabile;

3.cheltuieli operaionale pentru meninere i reparaii;

4. rezerve pentru nlocuirea elementelor construciei, termenul de utilitate a crora a expirat.

1)cheltuielile operationale fixe, care includ cheltuielile ce nu depind de nivelul de ocupare a spatiilor (impozitul imobiliar, prima pentru asigurarea bunului imobil si altele);

2)cheltuielile operationale variabile, care includ cheltuielile ce depind de intensitatea exploatarii bunului imobil (cheltuieli pentru administrarea bunului imobil, cheltuielile pentru plata serviciilor comunale si altele);

3)cheltuieli pentru reparatii si mentinere, care includ cheltuielile pentru reparatia curenta a bunului imobil si cheltuielile pentru intretinerea bunului imobil. Cheltuielile incluse in aceasta categorie poarta atit un caracter fix cit si variabil (reparatia ascensorului, zugravirea peretilor si altele);

4)cheltuielile operationale pentru inlocuire, care includ cheltuielile pentru inlocuirea elementelor uzate ale bunului imobil (acoperisul, instalatiile sanitare ingineresti si altele).

Cheltuieli ce nu sunt incluse n cheltuieli operaionale: Uzura i dobnda pentru mijloacele mprumutate.

Astfel, mrimea uzurii i dobnda calculat pentru capitalul mprumutat nu se include n calcularea venitului operaional net, deoarece aceste cheltuieli nu au nimic comun cu funcionarea propriu zis a proprietii imobiliare.

Folosirea datelor din documentaia financiar. Una din sursele de informaie pentru estimarea VON este documentaia financiar i cea contabil a proprietarului bunului imobiliar.

Datele din documentaia contabil i financiar nu pot fi utilizate direct n evaluare fr a fi supuse corectrilor. Unele poziii urmeaz a fi excluse din rapoartele financiare, cum ar fi cheltuielile legate de desfurarea afacerilor; uzura contabil, impozitul pe venit, majorrile de capital.

18. Metoda capitalizarii directe. Determinarea ratei de capitalizare prin metoda cumulativ.

Metoda capitalizrii venitului recalculeaz venitul anual n valoarea proprietii, prin raportarea acestuia la rata respectiv a dobnzii, sau nmulindu-l la coeficientul respectiv a venitului, sau altfel spus transform venitul obinut pe parcursul unui singur an de gestiune n valoarea bunului imobil prin intermediul ratei de capitalizare. Deosebirea principal a metodei capitalizrii venitului este aceea c nu se ine evidena separat a capitalului recuperat i venitului la capital. Aceast metod este destul de simpl i neleas, nu necesit prognozri de lung durat.

n calitate de nivel de baz a venitului anual de la obiectul evaluat poate fi utilizat venitul brut existent sau potenial, profitul operaional net sau fluxul bnesc pn la achitarea impozitului. n cadrul analizei comportamentului venitului, metoda capitalizrii directe propune pentru calcularea valorii proprietii imobiliare urmtoarea formul:

unde VON venitul operaional net, r rata de capitalizare.

Reieind din aceasta pentru aplicarea metodei capitalizrii directe e necesar: I)De calculat mrimea Venitului operaional net (VON) pentru un an; II)Determinarea ratei de capitalizare; III)Aplicarea formulei.

Metoda capitalizrii directe se utilizeaz cnd avem de afacere cu fluxuri de venituri stabile pe o perioad nelimitat de timp. Aici nu se ia n consideraie c cu trecerea timpului rentabilitatea obiectului evaluat (rata de capitalizare) se poate modifica din cauza c la nceputul perioadei de exploatare exist multe spaii neantrenate n producie i sunt necesare cheltuieli suplimentare pentru reclam, atragerea clienilor; la sfritul perioadei de exploatare are loc o cretere a cheltuielilor pentru ntreinere i revnzarea.

Rata de capitalizare reprezint coeficientul n % sau form relativ care caracterizeaz eficiena investiiilor n imobil. Rata de capitalizare poate fi determinat conform urmtoarelor metode:

- metoda analizei vnzrilor comparabile,

- metoda multiplicatorului venitului brut efectiv,

- metoda cumulativ,

- tehnica grupului investiional,

- metoda coeficientului de acoperire a datoriei,

- modelul Inwood.

Metoda cumulativ (sau metoda sumar) const n faptul, ca rata de capitalizare se divizeaz n pri componente, care constau din rata fr risc, rata compensrii pentru risc, rata compensrii pentru lichiditate sczut i rata p/u management investiional (conducerea cu investiia).Aceast metod permite evaluatorului s introduc corectri speciale la diferenierea veniturilor aduse de imobil i alte tipuri de venituri. Evaluatorul ncepe de la calcularea ratelor componente, dac acestea sunt cunoscute atunci prin sumare obinem rata de capitalizare.

n calitate de rat de baz n aceast metod se utilizeaz rata fr risc, care n condiiile crizei economice, ce are loc la noi n ar, poate fi rata de depozitare n Banca de economii sau rata de depozitare n alte bnci mai sigure a Moldovei. Totodat trebuie de deosebit rata de depozitare n valut i rata de depozitare n lei. Investirea capitalului n imobil are un nivel mai nalt de risc, dect alte investiii. Aceast mrire reprezint prima pentru risc, care, de asemenea trebuie s ia n consideraie i sigurana arendaului bunului imobil. Altfel spus rata riscului reprezint compensarea minimal pentru banii investii lund n consideraie factorul timpului.

Prin lichiditate se subnelege rapiditatea cu care un activ poate s se transforme n bani lichizi. Imobilul se atribuie categoriilor de mrfuri cu un nivel sczut de lichiditate, pentru vnzarea bunului imobil fr pierderi e nevoie de o perioad ndelungat de timp, n deosebi n condiiile creditrii ipotecare neregulate. Acest factor se ia n consideraie n rata compensrii pentru lichiditate sczut.Aa cum investirea capitalului n imobil este o afacere destul de riscant, atunci i conducerea cu aceste investiii necesit un efort determinat, care trebuie compensat cu rata managementului investiional. Nu trebuie de confundat aceast recompens cu onorariile pentru conducerea nemijlocit a imobilului, acestea fac parte din cheltuielile operaionale. Salariul managerului se calculeaz din contul venitului brut.

n afar de primirea dobnzii sub form de procente la capitalul investit, un investitor raional va lua n consideraie i timpul de recuperare a capitalului investit, adic la rata obinuta va trebui de adugat i rata de recuperare a capitalului.19. Determinarea ratei de actualizare. Caracteristici i metodeRata de actualizare reflect caracteristicile unei investiii pentru care un investitor ateapt s fie compensat. Aceste caracteristici sunt:

1. rata real pur a rentabilitii (r rentabiliti)

2. rata inflaiei ateptate (r inflaiei)

3. prima pentru risc (r riscului)

4. prima pentru costurile n afara riscului (rnon-risc).

Astfel, formula general de calculare a ratei de actualizare (Y0) este:

Y0 = r rentabilitii+ r inflaiei+ r riscului+ rnon-risc1. rata real pur a rentabilitii este determinata in baza analizei investitiilor financiare fara de risc sau care implica riscuri minime. Rata reala a rentabilitatii nu tine cont de inflatie si este similara pentru toate investitiile din economia nationala.

2. rata inflaiei ateptate este determinata in baza prognozelor oficiale privind evolutia inflatiei in economia tarii.3. rata riscului reflecta recompensa pe care investitorul asteapta sa o primeasca pentru banii investiti in bunul imobil.

Rata riscului include: riscul pietei imobiliare, riscul inflatiei neasteptate si riscul lichiditatii joase caracteristic pentru bunurile imobile.

4. Prima pentru costurile n afara riscului, reprezint compensarea investitorului pentru costurile de intrare pe piaa imobiliar i cele de ieire. Unele costuri din aceast categorie sunt reflectate n estimarea fluxurilor de numerar. La acest capitol este inclus i prima pentru managementul investiiei. Dat fiind faptul c aceste costuri nu influeneaz direct fluxul de numerar, ele trebuie reflectate n rata de actualizare.

Metode de estimare a ratei de actualizare

Exist patru metode de baz pentru determinarea ratei de actualizare:

1. Metoda adiionrii;

2. metoda extraciei;

3. metoda investiiilor de alternativ;

4. metoda investigaiei;

Metoda adiionrii presupune estimarea individual a fiecrei componente a ratei de actualizare: rata real a rentabilitii, rata inflaiei ateptate, prima pentru risc, prima pentru costurile n afara riscului.

Exist cteva probleme care trebuie luate n consideraie la aplicarea metodei adiionrii: rata de actualizare poate fi instabil pe parcursul perioadei de calcul; metoda adiionrii genereaz o rat medie de actualizare, care este bazat pe indicatorii comasai i poate s nu fie reprezentativ pentru toate proprietile imobiliare.

Metoda extraciei de pia este bazat pe analiza informaiei despre vnzrile comparabile, cu condiia c modul curent de utilizare a bunurilor imobiliare comparabile corespunde principiului celei mai bune i eficiente utilizri. Mrimea ratei de actualizare reflect ateptrile investitorului privind veniturile viitoare. Informaia privind ateptrile investitorului pot fi obinute din contactele nemijlocite cu el. Datele prezentate de evaluator pot fi verificate, calculnd mrimea ratei interne a rentabilitii. Rata intern a rentabilitii reprezint rata de actualizare care egaleaz valoarea prezent a fluxurilor de numerar ce vor fi obinute n viitor cu valoarea investiiei (suma investit iniial).

Metoda investiiilor de alternativ se bazeaza pe principiul ca proiectele de investitii cu riscuri similare vor avea rate de actualizare egale. Estimarea ratei de actualizare poate fi efectuata in baza sumei ratei curente a rentabilitatii pe pietele de capital (dobinda pentru hirtiile de valoare de stat) si diferenta intre marimea ratei rentabilitatii pe pietele de capital si rata rentabilitatii pentru bunurile imobile estimata din analiza investitiilor anterioare. Formula determinarii ratei de actualizare dupa metoda investitiilor de alternativa este:

Yo = Rata pura a rentabilitatii + (Rata investitiei de alternativa Rata pura a rentabilitatii) + Rata riscului

Metoda investigaiei. Dat fiind faptul c ateptrile investitorilor dicteaz regulile de joc pe pia, o modalitate de a determina rata de actualizare este intervievarea celor ce sunt nemijlocit pe piaa imobiliar: investitori, creditori, ageni imobiliari sau evaluatorii referitor la mrimea ratei profitului pentru anumite tipuri de proprieti imobiliare. Avantajul acestei metode este c evaluatorul obine mrimea ratei de actualizare, fr a efectua careva estimri sau justificri ale diferitor pri componente ale ratei.

20. Funciile procentului compus. Valoarea viitoare a unitii de capital i a anuitii

n procesul eval. b.i. c/e aduc venit apare necesit. aplicrii teoriei schimbrii valorii banilor n timp. Ac. teorie se bazeaz pe propriet. banilor de a se devaloriza n timp. Procesul de aducere la momentul actual a valorii banilor aprui n dif. momente se num. evaluarea temporal a fluxurilor financiare. Ac. eval. se bazeaz pe aplicarea celor 6 f/ii ale %-lui compus:

1. valoarea viitoare a unitii;

2. valoarea prezent a unitii;

3. valoarea prezent a anuitii;

4. valoarea viitoare a anuitii;

5. rata de amortizare a unitii;

6. factorul fondului de compensare.

Valoarea viitoare a unitii reprezint suma acumulat a unei uniti monetare pe parcursul unei perioade anumite de timp, fiind cunoscut rata anual a dobnzii. Noiunea valoarea viitoare este utilizat pentru determ. valorii pe care o vor avea n viitor mijloacele investite n b.i. n prezent sau valoarea pe care o vor avea n viitor fluxurile de numerar generate de b.i. n prezent. Formula de calcul: FV=PV(1+i)n, unde: FV valoarea viitoare a unitii; PV valoarea prezent a unitii; i rata anual nominal a dobnzii; n perioada de calcul.

n cazul calculrii dobnzii n intervale de timp mai mici dect 1an, val.viit. va fi determ. dup urm. formul:

FV=PV(1+i/m)nm, unde m nr. intervalelor de calcul pe parcursul perioadei de 1an.

Anuitatea este o serie de pli (ncasri) echivalente efectuate peste intervale egale de timp. n cazul cnd plile sau ncasrile sunt efectuate la nceputul intervalului, avem o anuitate avansat sau prenumerado. n cazul cnd plile sau ncasrile sunt efectuate la sfritul fiecrui interval avem o anuitate ordinar sau postnumerado.

Sensul economic al valorii viitoare a anuitii const n determinarea sumei acumulate a plilor sau ncasrilor efectuate pe parcursul unei perioade de timp determinate, n intervale egale. Formula standar