raport de evaluare al proprietăţii imobiliare:...

RRAAPPOORRTT DDEE EEVVAALLUUAARREE aall pprroopprriieettăăţţiiii iimmoobbiilliiaarree:: AAppaarrttaammeenntt ccuu 33 ccaammeerree

ÎÎNNRREEGGIISSTTRRAARREE LLAA EEVVAALLUUAATTOORR NNrr.. 99552266// 1199..1122..22001144 ÎÎNNRREEGGIISSTTRRAARREE LLAA

BBAANNCCĂĂ NNrr..

11.. EEVVAALLUUAATTOORR VVLLAADD DDOORROOFFTTEEII

LLeeggiittiimmaaţţiiee NNrr.. 1177668888 –– 22001144 PPaarraaffaa NNrr.. 1177668888 –– vvaallaabbiillăă 22001144 FFiirrmmaa SS..CC.. ““DDAARRIIAANN DDRRSS”” SS..AA.. AAddrreessaa eevvaalluuaattoorruulluuii Mun: Constanta

Bd. Mamaia, Nr 135-137, Et.3, Cam. 33 Tel/Fax: 0241/508400 E-mail: [email protected]

22.. CCLLIIEENNTT PPeerrssooaannăă JJuurriiddiiccaa:: SS..CC.. RREECCIISSEEVV PPLLAASSTT SS..RR..LL.. AAddrreessaa MMuunn.. DDrroobbeerrttaa TTuurrnnuu SSeevveerriinn,, JJuudd.. MMeehheeddiinnttii

DDEESSTTIINNAATTAARRUULL RRAAPPOORRTTUULLUUII SS..CC.. RREECCIISSEEVV PPLLAASSTT SS..RR..LL..

33.. PPRROOPPRRIIEETTAATTEEAA

EEVVAALLUUAATTĂĂ AAppaarrttaammeenntt ccuu 33 ccaammeerree ssiittuuaatt llaa EEttaajjuull 22 aall uunnuuii bblloocc ccuu rreeggiimmuull ddee îînnăăllţţiimmee DD++PP++77EE.. SSuupprraaffeettee:: AArriiaa uuttiillaa:: AAuu == 6688,,4411 mmpp ((ccoonnffoorrmm ddooccuummeennttaattiiee ccaaddaassttrraallaa));; AArriiaa bbaallccoonn:: AAbbaallccoonn == 55,,6677 mmpp((ccoonnffoorrmm ddooccuummeennttaattiiee ccaaddaassttrraallaa));; AArriiaa ttoottaallaa :: AAttoottaallaa == 7744,,0088 mmpp ((ccoonnffoorrmm ddooccuummeennttaattiiee ccaaddaassttrraallaa));; AArriiaa ccoonnssttrruuiittaa:: AAcc == ((AAuu++AAbbaallccoonn))**11,,22 == 8888,,9900 mmpp ((eessttiimmaattaa ddee eevvaalluuaattoorr)).. AAppaarrttaammeennttuull ssee ccoommppuunnee ddiinn 33 ccaammeerree,, hhooll,, bbaaiiee ssii ddeebbaarraa ccuu ssuupprraaffaaţţaa uuttiillăă SSuu == 6688,,4411 mmpp ssii uunn bbaallccoonn ccuu ssuupprraaffaattaa SS == 55,,6677 mmpp ccoonnffoorrmm aaccttee ssii ddooccuummeennttaattiiee ccaaddaassttrraallee.. EEssttee ddee mmeennttiioonnaatt ccaa llaa iinnssppeeccţţiiaa aappaarrttaammeennttuulluuii aauu ffoosstt ccoonnssttaattaattee mmooddiiffiiccăărrii iinntteerriiooaarree:: ppeerreetteellee ddeessppaarrttiittoorr ddiinnttrree lliivviinngg ssii ddoorrmmiittoorruull ccuu ssuupprraaffaattaa ddee 1133,,1144 mmpp aa ffoosstt ddeessffiiiinnttaatt))..

PPrroopprriieettaarrii PPrroopprriieettaarr aassuupprraa ccoonnssttrruuccttiieeii:: SS..CC.. RREECCIISSEEVV PPLLAASSTT SS..RR..LL.. TTeerreenn ccoottaa iinnddiivviizzaa iinn ssuupprraaffaattaa ddee 1133,,1111 mmpp iinn pprroopprriieettaattee..

AAddrreessaa pprroopprriieettăăţţiiii OOrraaşşuull:: CCoonnssttaannttaa,, JJuudd.. CCoonnssttaannttaa BBdd.. MMaammaaiiaa,, NNrr.. 119900,, EEtt.. 22,, AApp.. 44..

400184 Cluj-Napoca: Str. Nicolae Cristea, nr. 25

Tel/Fax: +40 264 438.033/034

[email protected]; www.darian.ro

Darian DRS S.A. Nr. Registrul Comerţului: J12/595/1991 | Cod unic de înregistrare: RO201020 Cod IBAN: RO24 BACX 0000 0001 3929 6250| Banca UNICREDIT TIRIAC BANK | Capital social 150.000 RON

DARIAN DRS S.A. Evaluare - Apartament cu 3 camere, Constanta, Bd. Mamaia, Nr. 190, Et. 2, Ap. 4., jud. Constanta

- 2 -

44.. DDEECCLLAARRAARREEAA VVAALLOORRIIII

VVAALLOOAARREEAA DDEE PPIIAAŢŢĂĂ EESSTTIIMMAATTĂĂ PPRRIINN AABBOORRDDAARREEAA PPRRIINN PPIIAAŢŢĂĂ

7777..000000 EEUURR eecchhiivvaalleenntt 334444..222299 RROONN

VVaallooaarreeaa ddee ppiiaattaa nnuu eessttee aaffeeccttaattaa ddee TTVVAA,, aacceeaassttaa ttaaxxaa ffiiiinndd uunn eelleemmeenntt ddee ffiissccaalliittaattee ccaarree aappaarree ssaauu nnuu iinn mmoommeennttuull rreeaalliizzaarriiii uunneeii ttrraannzzaaccttiiii,, iinn ccoonnddiittiiiillee ssii llaa vvaalloorriillee ssppeecciiffiiccaattee ddee lleeggee ssii iinn ffuunnccttiiee ddee ccaalliittaatteeaa ppeerrssooaanneelloorr iimmpplliiccaattee iinn ttrraannzzaaccttiiee ((jjuurriiddiiccee ssaauu ffiizziiccee)),, iiaarr iinn ccaazzuull ppeerrssooaanneelloorr jjuurriiddiiccee iinn ffuunnccttiiee ddee iinnrreeggiissttrraarreeaa ffiissccaallaa aa aacceessttoorraa ((ccaa ppllaattiittooaarree ssaauu nnuu ddee TTVVAA))

55.. BAZA DE EVALUARE VVaallooaarreeaa ddee ppiiaaţţăă

SSCCOOPPUULL EEVVAALLUUĂĂRRIIII Informarea clientului asupra valorii de piata in vederea intocmirii planului de reorganizare

DDAATTAA DDEE RREEFFEERRIINNŢŢĂĂ AA EEVVAALLUUĂĂRRIIII

1199..1122..22001144

CCUURRSS DDEE SSCCHHIIMMBB BBNNRR LLAA DDAATTAA DDEE RREEFFEERRIINNŢŢĂĂ

11 EEUURROO == 44,,44770055 RROONN

DDAATTAA IINNSSPPEECCŢŢIIEEII PPRROOPPRRIIEETTĂĂŢŢIIII

IInnssppeeccţţiiaa aa ffoosstt eeffeeccttuuaattăă ddee ccăăttrree eevvaalluuaattoorr VVllaadd DDoorroofftteeii îînn pprreezzeennţţaa rreepprreezzeennttaannttuulluuii pprroopprriieettaarruulluuii ddoommnnuull AAddrriiaann IIoovvaann,, îînn ddaattaa ddee 1155..1122..22001144..

66.. DDAATTEE PPRRIIVVIINNDD DDRREEPPTTUULL DDEE PPRROOPPRRIIEETTAATTEE,, SSUUPPRRAAFFAAŢŢAA ŞŞII CCOOTTEE IINNDDIIVVIIZZEE

DDrreeppttuull ddee pprroopprriieettaattee:: ddoobbâânnddiitt îînn ffaavvooaarreeaa SS..CC.. RROOBBSSYYLLVV CCOOMM SS..RR..LL.. iinn bbaazzaa CCoonnttrraaccttuulluuii ddee DDaarree iinn PPllaattaa NNrr.. 5500 // 2211..0022..22001122..

AAccttee ppuussee llaa ddiissppoozziittiiaa eevvaalluuaattoorruulluuii:: -- CCoonnttrraacctt ddee ddaarree iinn ppllaattaa aauutteennttiiffiiccaatt ssuubb nnrr.. 5500 // 2211..0022..22001122;; -- IInncchheeiieerree ddee iinnttaabbuullaarree NNrr.. 1133557722 // 2222..0022..22001122;; -- EExxttrraass ddee CCaarrttee FFuunncciiaarraa NNrr.. CCeerreerree 5566667700 // 1177..0077..22001122;; -- DDooccuummeennttaattiiee ccaaddaassttrraallaa ((PPllaann rreelleevveeuu))..

DDrreeppttuull ddee pprroopprriieettaattee:: DDeepplliinn CCaarrttee FFuunncciiaarrăă NNrr.. 220000112255--CC11--UU77 NNuummăărr ccaaddaassttrraall:: 220000112255--CC11--UU77 SSaarrcciinnii îînnssccrriissee îînn CCaarrtteeaa FFuunncciiaarrăă:: NNUU SSUUNNTT ccoonnffoorrmm EExxttrraass ddee CCaarrttee

FFuunncciiaarraa NNrr.. CCeerreerree 5566667700 // 1177..0077..22001122.. SSuupprraaffeettee:: AArriiaa uuttiillaa:: AAuu == 6688,,4411 mmpp ((ccoonnffoorrmm ddooccuummeennttaattiiee ccaaddaassttrraallaa));; AArriiaa bbaallccoonn:: AAbbaallccoonn == 55,,6677 mmpp((ccoonnffoorrmm ddooccuummeennttaattiiee ccaaddaassttrraallaa));; AArriiaa ttoottaallaa :: AAttoottaallaa == 7744,,0088 mmpp ((ccoonnffoorrmm ddooccuummeennttaattiiee ccaaddaassttrraallaa));; AArriiaa ccoonnssttrruuiittaa:: AAcc == ((AAuu++AAbbaallccoonn))**11,,22 == 8888,,9900 mmpp ((eessttiimmaattaa ddee eevvaalluuaattoorr)).. TTeerreenn îînn pprroopprriieettaattee:: 1144,,8833 mmpp ccoottaa iinnddiivviizzaa CCoottaa ppaarrttee iinnddiivviizzaa ddee 66,,8833%% ((rreessppeeccttiivv ssuupprraaffaattaa iinnddiivviizzaa ddee 88,,5544 mmpp)) ddiinn

ppaarrttiillee ccoommuunnee ddiinn iimmoobbiill MMEENNŢŢIIUUNNII 11:: SSiittuuaaţţiiaa

pprriivviinndd CCaarrtteeaa FFuunncciiaarrăă SSaarrcciinnii îînnssccrriissee îînn CCaarrtteeaa FFuunncciiaarrăă:: NNUU SSUUNNTT ccoonnffoorrmm EExxttrraass ddee CCaarrttee

FFuunncciiaarraa NNrr.. CCeerreerree 5566667700 // 1177..0077..22001122.. VVaallooaarreeaa pprroopprriieettăăţţiiii aa ffoosstt ddeetteerrmmiinnaattăă îînn iippootteezzaa ccăă pprroopprriieettaatteeaa eessttee

lliibbeerrăă ddee ssaarrcciinnii.. 77.. DDAATTEE PPRRIIVVIINNDD

DDOOCCUUMMEENNTTAATTIIAA CCAADDAASSTTRRAALLAA

SSuupprraaffeettee:: AArriiaa uuttiillaa:: AAuu == 6688,,4411 mmpp ((ccoonnffoorrmm ddooccuummeennttaattiiee ccaaddaassttrraallaa));; AArriiaa bbaallccoonn:: AAbbaallccoonn == 55,,6677 mmpp((ccoonnffoorrmm ddooccuummeennttaattiiee ccaaddaassttrraallaa));; AArriiaa ttoottaallaa :: AAttoottaallaa == 7744,,0088 mmpp ((ccoonnffoorrmm ddooccuummeennttaattiiee ccaaddaassttrraallaa));; AArriiaa ccoonnssttrruuiittaa:: AAcc == ((AAuu++AAbbaallccoonn))**11,,22 == 8888,,9900 mmpp ((eessttiimmaattaa ddee eevvaalluuaattoorr))..


- 3 -

TTeerreenn îînn pprroopprriieettaattee:: 1144,,8833 mmpp ccoottaa iinnddiivviizzaa CCoottaa ppaarrttee iinnddiivviizzaa ddee 66,,8833%% ((rreessppeeccttiivv ssuupprraaffaattaa iinnddiivviizzaa ddee 88,,5544 mmpp)) ddiinn

ppaarrttiillee ccoommuunnee ddiinn iimmoobbiill 88.. SSIITTUUAAŢŢIIAA AACCTTUUAALLĂĂ AA

AAPPAARRTTAAMMEENNTTUULLUUII SSiittuuaattiiaa ooccuuppaannttiilloorr:: OOccuuppaatt ddee pprroopprriieettaarr CCoonnttrraaccttee ddee ccoonncceessiiuunnee // iinncchhiirriieerree:: nnuu ee ccaazzuull

99.. DDEESSCCRRIIEERREEAA ZZOONNEEII DDEE AAMMPPLLAASSAARREE ZZOONNAA DDEE AAMMPPLLAASSAARREE PPrroopprriieettaatteeaa eessttee aammppllaassaattăă îînnttrr--oo zzoonnaa rreezziiddeennţţiiaallăă ((zzoonnaa FFaalleezzaa NNoorrdd,, ppee

bbuulleevvaarrdduull MMaammaaiiaa,, iinn aapprrooppiieerree ddee iinntteerrsseeccttiiaa „„DDeellffiinnaarriiuu””)),, zzoonnaa mmeeddiiaannaa aa oorraassuulluuii CCoonnssttaannttaa..

ÎÎnn zzoonnăă ssuunntt aammppllaassaattee pprreeppoonnddeerreenntt bbllooccuurrii ccuu rreeggiimmuull ddee îînnăăllţţiimmee PP++44EE--1100EE..

DDiissttaannţţaa ffaaţţăă ddee pprroopprriieettăăţţii ccoommpplleemmeennttaarree ((ppiieeţţee,, mmaaggaazziinnee,, iinnssttiittuuţţiiii ddee îînnvvăăţţăămmâânntt eettcc..)) eessttee ffooaarrttee mmiiccaa..

AAcccceessuull eessttee ffaacciill iiaarr mmiijjllooaacceellee ddee ttrraannssppoorrtt îînn ccoommuunn ssuunntt llaa ddiissttaannţţăă ffooaarrttee mmiiccaa..

SSttrraaddaa llaa ccaarree aarree aacccceess pprroopprriieettaatteeaa ((BBdduull.. MMaammaaiiaa)) eessttee ssiisstteemmaattiizzaattăă ssuuppeerriioorr,, uuttiilliittăăţţiillee aaffeerreennttee eexxiisstteennttee ppee aammppllaassaammeennttee ssuunntt cceellee uuzzuuaallee nneecceessaarree:: aappăă -- ccaannaalliizzaarree,, eenneerrggiiee eelleeccttrriiccăă,, ggaazz mmeettaann,, tteelleeffoonniiee,, TTVV ccaabblluu,, IInntteerrnneett..

AARRTTEERREE IIMMPPOORRTTAANNTTEE DDEE CCIIRRCCUULLAAŢŢIIEE ÎÎNN AAPPRROOPPIIEERREE

AAuuttoo şşii ppiieettoonnaall:: -- BBdd.. MMaammaaiiaa CCaalliittaatteeaa rreeţţeelleelloorr ddee ttrraannssppoorrtt:: aassffaallttaattee ccuu ddoouuaa bbeennzzii ddee mmeerrss ppee sseennss..

CCAARRAACCTTEERRUULL EEDDIILLIITTAARR AALL ZZOONNEEII

TTiippuull zzoonneeii ZZoonnăă rreezziiddeennţţiiaallăă PPrroopprriieettaatteeaa eessttee aammppllaassaattăă îînnttrr--oo zzoonnaa rreezziiddeennţţiiaallăă ((zzoonnaa FFaalleezzaa NNoorrdd,, ppee

bbuulleevvaarrdduull MMaammaaiiaa,, iinn aapprrooppiieerree ddee iinntteerrsseeccttiiaa „„DDeellffiinnaarriiuu””)),, zzoonnaa mmeeddiiaannaa aa oorraassuulluuii CCoonnssttaannttaa..


ÎÎnn zzoonnăă ssee aaffllăă:: RReeţţeeaa ddee ttrraannssppoorrtt îînn ccoommuunn:: llaa oo ddiissttaannţţăă ffooaarrttee mmiiccaa,, ccuu mmiijjllooaaccee ddee

ttrraannssppoorrtt ssuuffiicciieennttee UUnniittăăţţii ccoommeerrcciiaallee:: ssuunntt aammppllaassaattee llaa ddiissttaannţţăă rreellaattiivv mmiiccăă.. UUnniittăăţţii ddee îînnvvăăţţăămmâânntt ((mmeeddiiuu)):: LLiicceeuu llaa ccccaa.. 550000 mm ddiissttaannttaa.. UUnniittăăţţii mmeeddiiccaallee:: CCaabbiinneett mmeeddiiccaall llaa ccccaa.. 550000 mm ddiissttaannttaa.. IInnssttiittuuţţiiii ddee ccuulltt:: BBiisseerriiccaa llaa ccccaa.. 2200 mm ddiissttaannttaa.. SSeeddiiii ddee bbăănnccii:: IInnssttiittuuţţiiii gguuvveerrnnaammeennttaallee:: -- PPaarrccuurrii:: PPaarrcc llaa ccccaa.. 550000 mm ddiissttaannttaa..

UUTTIILLIITTĂĂŢŢII EEDDIILLIITTAARREE AALLEE ZZOONNEEII

RReeţţeeaa uurrbbaannăă ddee eenneerrggiiee eelleeccttrriiccăă:: eexxiisstteennttăă RReeţţeeaa uurrbbaannăă ddee aappăă:: eexxiisstteennttăă RReeţţeeaa uurrbbaannăă ddee tteerrmmooffiiccaarree:: eexxiisstteennttăă RReeţţeeaa uurrbbaannăă ddee ggaazzee:: eexxiisstteennttăă RReeţţeeaa uurrbbaannăă ddee ccaannaalliizzaarree:: eexxiisstteennttăă RReeţţeeaa uurrbbaannăă ddee tteelleeffoonniiee,, ccaabblluu ttvv şşii iinntteerrnneett:: eexxiisstteennttăă

AAMMBBIIEENNTT CCiivviilliizzaatt

CCOONNCCLLUUZZIIEE PPRRIIVVIINNDD ZZOONNAA DDEE AAMMPPLLAASSAARREE

PPrroopprriieettaatteeaa eessttee aammppllaassaattăă îînnttrr--oo zzoonnaa rreezziiddeennţţiiaallăă ((zzoonnaa FFaalleezzaa NNoorrdd,, ppee bbuulleevvaarrdduull MMaammaaiiaa,, iinn aapprrooppiieerree ddee iinntteerrsseeccttiiaa „„DDeellffiinnaarriiuu””)),, zzoonnaa mmeeddiiaannaa aa oorraassuulluuii CCoonnssttaannttaa..


DDoottăărrii şşii rreeţţeellee eeddiilliittaarree bbuunnee.. AAmmbbiieenntt cciivviilliizzaatt.. AAttrraaccttiivviittaattee bbuunnaa..

1100.. DDEESSCCRRIIEERREEAA CCOONNSSTTRRUUCCŢŢIIEEII DDEE BBAAZZĂĂ ((BBLLOOCCUULL))


- 4 -

AAMMPPLLAASSAAMMEENNTT BBlloocc ddee llooccuuiinnţţee ttiipp DD++PP++77EE AAppaarrttaammeenntt ssiittuuaatt llaa eettaajjuull 22..

AANNUULL PPIIFF 22001100 ccoonnffoorrmm PPrroocceess vveerrbbaall ddee rreecceeppttiiee llaa tteerrmmiinnaarreeaa lluuccrraarriilloorr nnrr.. 11118855//1177..1122..22001100 cciittaatt iinn ccoonnttrraaccttuull ddee vvaannzzaarree..

LLOOCCUUIINNTTEE PPEE PPAALLIIEERR 22

OORRIIEENNTTAARREE CCaarrddiinnaall:: SSUUDD

CCAARRAACCTTEERRIISSTTIICCII SSttrruuccttuurrăă:: ppee ccaaddrree ddiinn bbeettoonn aarrmmaatt IInncchhiiddeerrii ppeerriimmeettrraallee:: BBCCAA PPllaannşşeeee ddiinn bbeettoonn aarrmmaatt AAccooppeerriişşuull eessttee ddee ttiipp tteerraassăă nneecciirrccuullaabbiillaa,, ccuu hhiiddrrooiizzoollaaţţiiee bbiittuummiinnooaassăă FFiinniissaajj eexxtteerriioorr:: tteerrmmoossiisstteemm ffiinniissaatt ccuu tteerraassiitt UUşşaa ddee aacccceess îînn bblloocc eessttee ddiinn PPVVCC ccuu ggeeaamm tteerrmmooppaann BBllooccuull eessttee ddoottaatt ccuu iinntteerrffoonn AAssppeecctt eexxtteerriioorr:: îînnggrriijjiitt AAssppeecctt iinntteerriioorr:: îînnggrriijjiitt

CCOONNCCLLUUZZIIEE PPRRIIVVIINNDD CCOONNSSTTRRUUCCŢŢIIAA DDEE BBAAZZĂĂ

SSttaarreeaa ggeenneerraallăă aa bbllooccuulluuii eessttee ffooaarrttee bbuunnăă,, aassppeeccttuull eexxtteerriioorr eessttee îînnggrriijjiitt.. CCaatteeggoorriiaa ccllăăddiirriiii iinn ppuunncctt ddee vveeddeerree aall rreezziisstteennţţeeii llaa ffoocc –– II CCooeeffiicciieenntt ddee rreezziisstteennţţăă llaa sseeiissmmiicciittaattee -- zzoonnaa EE IImmoobbiilluull nnuu ssee aaffllăă îînn zzoonnăă iinnuunnddaabbiillăă..

1111.. DDEESSCCRRIIEERREEAA AAPPAARRTTAAMMEENNTTUULLUUII SSUUPPRRAAFFAAŢŢĂĂ AAppaarrttaammeennttuull ssee ccoommppuunnee ddiinn 33 ccaammeerree,, hhooll,, bbaaiiee ssii ddeebbaarraa ccuu ssuupprraaffaaţţaa

uuttiillăă SSuu == 6688,,4411 mmpp ssii uunn bbaallccoonn ccuu ssuupprraaffaattaa SS == 55,,6677 mmpp ccoonnffoorrmm aaccttee ssii ddooccuummeennttaattiiee ccaaddaassttrraallee..

GGrraadduull ddee ccoonnffoorrtt :: ccoonnffoorrtt II,, ddeeccoommaannddaatt TTÂÂMMPPLLĂĂRRIIEE EExxtteerriiooaarrăă:: ddiinn PPVVCC ccuu ggeeaamm tteerrmmooppaann

IInntteerriiooaarrăă:: uussiillee iinntteerriiooaarree ssuunntt ddiinn lleemmnn,, iiaarr uussaa ddee aacccceess iinn aappaarrttaammeenntt eessttee mmeettaalliiccaa..

FFIINNIISSAAJJEE AAppaarrttaammeennttuull aarree ggrraadd ddee ffiinniissaajj mmeeddiiuu.. PPaarrddoosseellii:: ggrreessiiee iinn bbaaiiee ssii ppaarrcchheett iinn rreessttuull aappaarrttaammeennttuulluuii PPeerreeţţii ppllaaccaaţţii ccuu ffaaiiaannţţăă iinn bbaaiiee ssii ppaarrttiiaall iinn zzoonnaa uunnddee eessttee aammeennaajjaatt

ssppaattiiuull ddee ggaattiitt.. TTeennccuuiieellii gglleettuuiittee,, zzuuggrraavveellii llaavvaabbiillee..

IINNSSTTAALLAAŢŢIIII ŞŞII DDOOTTĂĂRRII EELLEECCTTRRIICCEE

NNoorrmmaallee.. IInnssttaallaaţţiiiillee ssuunntt îînn ssttaarree bbuunnăă

IINNSSTTAALLAAŢŢIIII ŞŞII DDOOTTĂĂRRII ÎÎNNCCĂĂLLZZIIRREE

ÎÎnnccăăllzziirreeaa ssee ffaaccee pprriinn cceennttrraallaa tteerrmmiiccaa pprroopprriiee ppee ggaazzee aa aappaarrttaammeennttuulluuii.. IInnssttaallaaţţiiiillee ssuunntt nnooii.. AAppaarrttaammeennttuull eessttee ddoottaatt ccuu iinnssttaallaattiiee ddee aaeerr ccoonnddiittiioonnaatt..

IINNSSTTAALLAAŢŢIIII ŞŞII DDOOTTĂĂRRII AALLIIMMEENNTTAARREE CCUU AAPPĂĂ

DDee llaa rreeţţeeaauuaa oorraaşşuulluuii.. IInnssttaallaaţţiiiillee ssuunntt nnooii..

IINNSSTTAALLAAŢŢIIII ŞŞII DDOOTTĂĂRRII AALLIIMMEENNTTAARREE CCUU GGAAZZEE

AAppaarrttaammeennttuull eessttee rraaccoorrddaatt llaa rreetteeaauuaa eeddiilliittaarraa ddee ggaazzee.. IInnssttaallaattiiiillee ssuunntt nnooii..

NNEECCEESSAARR DDEE IINNVVEESSTTIITT NNeecceessaarr ddee lluuccrraarrii ppeennttrruu aadduucceerreeaa iinn ssttaarree ddee ffuunnccttiiuunnee:: nnuu eessttee ccaazzuull CCOONNCCLLUUZZIIEE PPRRIIVVIINNDD AAPPAARRTTAAMMEENNTTUULL

AAssppeecctt îînnggrriijjiitt,, uuttiilliittăăţţii ccoommpplleettee.. SSttaarree tteehhnniiccăă ggeenneerraallăă eessttee bbuunnăă.. DDeepprreecciieerrii iiddeennttiiffiiccaattee:: nnuu ee ccaazzuull..

1122.. AANNAALLIIZZAA PPIIEEŢŢEEII IIMMOOBBIILLIIAARREE DDEEFFIINNIIRREEAA PPIIEEŢŢEEII ŞŞII SSUUBBPPIIEEŢŢEEII

PPiiaaţţaa llooccuuiinnţţeelloorr rreezziiddeennţţiiaallee ccuu 33 ccaammeerree aammppllaassaattee îînn bbllooccuurrii ddee llooccuuiinnţţee.. DDeelliimmiittaarreeaa ppiieetteeii:: oorraassuull CCoonnssttaannttaa

NNAATTUURRAA ZZOONNEEII ZZoonnăă pprreeppoonnddeerreenntt rreezziiddeennţţiiaallăă DDiinn ppuunncctt ddee vveeddeerree eeddiilliittaarr:: zzoonnaa ssttaabbiillăă DDiinn ppuunncctt ddee vveeddeerree eeccoonnoommiicc:: oorraaşş ccuu eeccoonnoommiiee aaccttiivvăă,, îînn ddeezzvvoollttaarree ccuu

şşoommaajj rreedduuss OOFFEERRTTAA DDEE LLOOCCUUIINNŢŢEE MMeeddiiee


- 5 -

SSIIMMIILLAARREE CCEERREERREEAA DDEE LLOOCCUUIINNŢŢEE SSIIMMIILLAARREE

MMeeddiiee

EECCHHIILLIIBBRRUULL PPIIEEŢŢEEII ((RRAAPPOORRTTUULL CCEERREERREE// OOFFEERRTTĂĂ))

IInn cceeeeaa ccee pprriivveessttee eecchhiilliibbrruull ppiieeţţeeii iimmoobbiilliiaarree,, ffaaţţăă ddee uullttiimmiiii aannii rraappoorrttuurriillee ss--aauu iinnvveerrssaatt ppee ppiiaattaa iimmoobbiilliiaarrăă aacceeaassttaa ddeevveenniinndd oo ppiiaaţţăă aa ccuummppăărrăăttoorruulluuii îînncceeppâânndd ccuu uullttiimmaa ppaarrttee aa aannuulluuii 22000088..

TTrraannssffoorrmmaarreeaa ppiieeţţeeii iimmoobbiilliiaarree îînnttrr--oo ppiiaaţţăă aa ccuummppăărrăăttoorruulluuii ss--aa rreeaalliizzaatt îînn ccoonntteexxttuull ppeennuurriieeii ddee ccaappiittaall şşii aa ccrreeşştteerriiii ccoossttuurriilloorr ccuu aacceessttaa –– ccoonntteexxtt ddee ccrriizzăă ccuunnoossccuutt îînn mmeeddiiiillee ddee aaffaacceerrii şşii ddee ppaarrttiicciippaannţţiiii ppee ppiiaaţţăă -- ccoorroobboorraatt ccuu ssccăăddeerreeaa nnuummăărruulluuii ttrraannzzaaccţţiiiilloorr ppee sseeggmmeennttuull iimmoobbiilliiaarr şşii pprreevviizziiuunniillee ddee aacccceennttuuaarree aa ccoonnttiinnuuăărriiii ttrreenndduulluuii ddeesscceennddeenntt aa eevvoolluuţţiieeii pprreeţţuurriilloorr ppee ppiiaaţţaa mmeennţţiioonnaattăă..

PPRREEŢŢUURRII ÎÎNN ZZOONNĂĂ PPEENNTTRRUU AAPPAARRTTAAMMEENNTTEE CCUU 33 CCAAMMEERREE

OOffeerrttee ddee pprreettuurrii ppeennttrruu aappaarrttaammeennttee ccuu 33 ccaammeerree iinn zzoonnaa ssuubbiieecctt ((zzoonnaa FFaalleezzaa NNoorrdd)) ccuu ssuupprraaffeettee ttoottaallaa ccuupprriinnssee iinn iinntteerrvvaalluull 7700 –– 8800 mmpp ssee iinnccaaddrreeaazzaa iinn iinntteerrvvaalluull 7755..000000 –– 9900..000000 EEuurroo..

CCHHIIRRIIII ÎÎNN ZZOONNĂĂ PPEENNTTRRUU AAPPAARRTTAAMMEENNTTEE CCUU 33 CCAAMMEERREE

OOffeerrttee ddee iinncchhiirriieerree ppeennttrruu aappaarrttaammeennttee ccuu 33 ccaammeerree iinn zzoonnaa ssuubbiieecctt ((zzoonnaa FFaalleezzaa NNoorrdd)) ssee iinnccaaddrreeaazzaa iinn iinntteerrvvaalluull 335500 –– 445500 EEuurroo//lluunnaa..

CCOONNCCLLUUZZIIII ŞŞII TTEENNDDIINNŢŢEE PPRRIIVVIINNDD PPIIAAŢŢAA PPRROOPPRRIIEETTĂĂŢŢIIII

ppiiaaţţăă aa ccuummppăărrăăttoorruulluuii -- îînncceeppâânndd ccuu uullttiimmaa ppaarrttee aa aannuulluuii 22000088.. TTrreenndd ddeesscceennddeenntt aall vvaalloorriilloorr ppee ppiiaaţţaa ssppeecciiffiiccăă,, nnuummăărr rreedduuss ddee ttrraannzzaaccţţiiii.. AAnneexxaa nnrr.. 11 ccuupprriinnddee eexxttrraassee pprriivviinndd pprreeţţuurriillee // cchhiirriiiillee ppee sseeggmmeennttuull ddee

ppiiaaţţăă aall pprroopprriieettăăţţiiii 1133.. CCEEAA MMAAII BBUUNNĂĂ UUTTIILLIIZZAARREE CCoonncceeppttuull ddee cceeaa mmaaii bbuunnaa uuttiilliizzaarree rreepprreezziinnttăă aalltteerrnnaattiivvaa ddee uuttiilliizzaarree aa pprroopprriieettăăţţiiii sseelleeccttaattaa ddiinn ddiiffeerriittee vvaarriiaannttee ppoossiibbiillee ccaarree vvaa ccoonnssttiittuuii bbaazzaa ddee ppoorrnniirree ssii vvaa ggeenneerraa iippootteezzeellee ddee lluuccrruu nneecceessaarree aapplliiccăărriiii mmeettooddeelloorr ddee eevvaalluuaarree iinn ccaappiittoolleellee uurrmmăăttooaarree aallee lluuccrrăărriiii.. CCeeaa mmaaii bbuunnaa uuttiilliizzaarree -- eessttee ddeeffiinniittăă ccaa uuttiilliizzaarreeaa rreezzoonnaabbiillăă,, pprroobbaabbiillăă şşii lleeggaallăă aa uunnuuii tteerreenn lliibbeerr ssaauu ccoonnssttrruuiitt ccaarree eessttee ffiizziicc ppoossiibbiillaa,, ffuunnddaammeennttaattăă aaddeeccvvaatt,, ffeezzaabbiillăă ffiinnaanncciiaarr şşii aarree ccaa rreezzuullttaatt cceeaa mmaaii mmaarree vvaallooaarree.. CCeeaa mmaaii bbuunnăă uuttiilliizzaarree eessttee aannaalliizzaattăă uuzzuuaall îînn uunnaa ddiinn uurrmmăăttooaarreellee ssiittuuaaţţiiii::

oo cceeaa mmaaii bbuunnăă uuttiilliizzaarree aa tteerreennuulluuii lliibbeerr oo cceeaa mmaaii bbuunnăă uuttiilliizzaarree aa tteerreennuulluuii ccoonnssttrruuiitt..

CCeeaa mmaaii bbuunnăă uuttiilliizzaarree aa uunneeii pprroopprriieettăăţţii iimmoobbiilliiaarree ttrreebbuuiiee ssăă îînnddeepplliinneeaassccăă ppaattrruu ccrriitteerriiii.. EEaa ttrreebbuuiiee ssaa ffiiee::

oo ppeerrmmiissiibbiillăă lleeggaall oo ppoossiibbiillaa ffiizziicc oo ffeezzaabbiillăă ffiinnaanncciiaarr oo mmaaxxiimm pprroodduuccttiivvăă

PPrraaccttiicc,, ţţiinnâânndd ccoonntt ddee ttiippuull ccllăăddiirriiii şşii ddee aammppllaassaarreeaa aacceesstteeiiaa,, cceeaa mmaaii bbuunnăă aalltteerrnnaattiivvăă ppoossiibbiillăă ppeennttrruu pprroopprriieettaatteeaa eevvaalluuaattăă eessttee cceeaa ddee pprroopprriieettaattee iimmoobbiilliiaarrăă rreezziiddeennţţiiaallăă.. PPrriinn pprriissmmaa ccrriitteerriiiilloorr ccaarree ddeeffiinneesscc nnooţţiiuunneeaa ddee CC..MM..BB..UU.. aacceeaassttaa aabboorrddaarree::

oo eessttee ppeerrmmiissiibbiillăă lleeggaall;; oo îînnddeepplliinneeşşttee ccoonnddiiţţiiaa ddee ffiizziicc ppoossiibbiillăă.. oo eessttee ffeezzaabbiillăă ffiinnaanncciiaarr..

eessttee mmaaxxiimm pprroodduuccttiivvăă ssee rreeffeerraa llaa vvaallooaarreeaa pprroopprriieettăăţţiiii iimmoobbiilliiaarree iinn ccoonnddiiţţiiiillee cceelleeii mmaaii bbuunnee uuttiilliizzăărrii ((ddeessttiinnaaţţiiii)).. 1144.. EEVVAALLUUAARREE

RREEGGLLEEMMEENNTTĂĂRRII ŞŞII CCAADDRRUU LLEEGGAALL SSTTAANNDDAARRDDEE DDEE EEVVAALLUUAARREE AANNEEVVAARR SSEEVV 22001144,, ccaarree ssuunntt iinn ccoonnccoorrddaannttaa ccuu pprreevveeddeerriillee OO..GG.. 2244//22001111

SEV 100 – Cadrul general SEV 101 – Sfera misiunii de evaluare SEV 102 – Implementare SEV 103 – Raportare SEV 230 – Drepturi asupra proprietatii imobiliare SEV 310 – Evaluari ale drepturilor asupra proprietatilor imobiliare pentru

garantarea imprumutului SEV 400 – Verificarea evaluarilor


- 6 -

GME 630 – Evaluarea bunurilor imobile GME 520 – Evaluarea pentru garantarea imprumutului

CCAADDRRUU LLEEGGAALL LLeeggiissllaattiiaa iinn vviiggooaarree

1144..11.. AABBOORRDDAARREEAA PPRRIINN PPIIAAŢŢĂĂ

Metoda comparaţiilor prin piata îşi are baza în analiza pieţei şi utilizează analiza comparativă, respectiv estimarea valorii se face prin analizarea pieţei pentru a găsi proprietăţi similare, comparând apoi aceste proprietăţi cu cea "de evaluat". Premiza majoră a metodei este aceea că valoarea de piaţă a unei proprietăţi imobiliare este în relaţie directă cu preţurile de tranzacţionare a unor proprietăţi competitive şi comparabile. Analiza comparativă se bazează pe asemănările şi diferenţele între proprietăţi şi tranzacţiile care influenţează valoarea. Metoda este o abordare globală, care aplică informaţiile culese urmărind raportul cerere-ofertă pe piaţă, reflectate în mass-media sau alte surse credibile de informare. Ea se bazează pe valoarea unitară rezultată în urma tranzacţiilor cu imobile similare sau asimilabile efectuate în zonă, sau zone comparabile satisfăcător. S-a aplicat ca metodă analiza comparativă. Pentru unele elemente de comparaţie s-au făcut corecţii cantitative. Ulterior, analizele calitative s-au aplicat asupra unor preţuri unitare corectate. Evaluatorul a analizat astfel vânzările şi ofertele comparabile pentru a determina dacă acestea sunt superioare, inferioare sau egale proprietăţii de analizat. Corecţiile au fost exprimate în termeni de necesar de ajustare pozitiv sau negativ faţă de proprietatea evaluată. Valorile rezultate au fost reconciliate prin ordonarea comparabilelor comparativ cu proprietatea în cauză. Elementul de comparaţie utilizat a fost valoarea unitara. Sursele de informaţii pentru imobilele de comparaţie au fost din baza proprie de date, de la agenţiile imobiliare colaboratoare şi parţial de la instituţiile şi persoanele direct implicate în tranzacţii. Oferte de apartamente in zona subiect au fost centralizate în urmatorul tabel:


- 7 -

Oferte de apartamente de inchiriat in zona subiect au fost centralizate in urmatorul tabel:

Proprietăţile comparabile utilizate în analiză sunt prezentate mai jos:


- 8 -

Grila de comparatii este urmatoarea :

Element de comparatie Proprietatea subiect Comparabila 1 Comparabila 2 Comparabila 3

Identificare proprietate Mun. Constanta, Bld. Mamaia, nr. 190, etaj

2, ap. 4

Faleza Nord Faleza Nord Faleza Nord

Pret vanzare 83.000 89.500 97.000 TIP COMPARABILA Tip comparabila oferta oferta oferta Corectie unitara sau procentuala -10% -10% -10% Corectie totala pentru tipul comparabilei -8.300 -8.950 -9.700 Pret de vanzare corectat 74.700 80.550 87.300 DREPT DE PROPRIETATE Drept de proprietate transferat integral integral integral integral Corectie unitara sau procentuala 0 0 0 Corectie totala drept de proprietate 0 0 0 Pret corectat 74.700 80.550 87.300 CONDITII DE FINANTARE Conditii de finantare normale similare similare similare Corectie unitara sau procentuala 0 0 0 Corectie totala conditii de finantare 0 0 0 Pret corectat 74.700 80.550 87.300 CONDITII DE VANZARE Conditii de vanzare normale normale normale normale Corectie unitara sau procentuala 0% 0% 0% Corectie totala conditii de vanzare 0 0 0 Pret corectat 74.700 80.550 87.300 CHELTUIELI IMEDIAT URMATOARE DUPA CUMPARARE

Cheltuieli imediat urmatoare dupa cumparare - investitii de adecvare, finalizare, finisare

fara fara fara fara

Corectie unitara 0 0 0 Corectie totala cheltuieli imediat dupa cumparare

0 0 0

Pret corectat 74.700 80.550 87.300 CONDITII DE PIATA Conditii de piata ( timpul ) prezent prezent prezent prezent Corectie procentuala 0% 0% 0% Corectie totala conditii de piata 0 0 0 Pret corectat 74.700 80.550 87.300 LOCALIZARE Localizare Faleza Nord - pe Bd.

Mamaia, in apropiere de intersectia "Delfinariu"

Faleza Nord (amplasament

similar)


similar)


similar)

Corectie procentuala 0% 0% 0% Corectie totala localizare 0 0 0 Pret corectat 74.700 80.550 87.300 CARACTERISTICI FIZICE Tip apartament decomandat decomandat decomandat decomandat Corectie unitara 0% 0% 0%


- 9 -

Corectie totala tip apartament 0 0 0 Pret corectat 74.700 80.550 87.300 Etaj 2 din D+P+7E 1/4 4 din 4 P din 4 Corectie unitara sau procentuala 0% 5% 5% Corectie totala etaj 0 4.030 4.370 Pret corectat 74.700 84.580 91.670 Finisaje Modern Modern Modern Modern Corectie unitara sau procentuala 0% 0% 0% Corectie totala finisaje 0 0 0 Pret corectat 74.700 84.580 91.670 Incalzire / apa calda proprie Da - centrala termica Centrala termica Centrala termica Centrala termica Corectie unitara 0 0 0 Corectie totala incalzire / apa calda proprie 0 0 2.500 Pret corectat 74.700 84.580 94.170 Vechime - an constructie 2010 inainte de '90 inainte de '90 inainte de '90 Corectie unitara sau procentuala 5% 5% 5% Corectie totala vechime 3.740 4.230 4.710 Pret corectat 78.440 88.810 98.880 Aria totala (mp) 74,08 75 80 86 Corectie unitara 1.050 1.110 1.150 Corectie totala arie utila sau numar de camere

-970 -6.570 -13.710

Pret corectat 77.470 82.240 85.170 Caracteristici economice normale normale normale normale Corectie unitara 0 0 0 Corectie totala caracteristici economice 0 0 0 Pret corectat 77.470 82.240 85.170 Utilizare ( zonare) - cea mai buna utilizare

Rezidential Rezidential Rezidential Rezidential

Corectie unitara 0 0 0 Corectie totala cea mai buna utilizare 0 0 0 Pret corectat 77.470 82.240 85.170 Alte componente imobiliare/non-imobiliare ale valorii

nu este cazul Nemobilat Bucatarie mobilata

Boxa 9 mp + terasa

Corectie unitara 0 0 0 Corectie totala componente non-imobiliare 0 -2.500 -5.000 Pret corectat 77.470 79.740 80.170 Corectie totala neta 2.770 810 7.130 Corectie totala neta (%) 4% 1% 8% Corectie totala bruta 4.710 17.330 30.290 Corectie totala bruta (%) 6,31% 21,51% 34,70%

Opinie 77.000 euro 344.229 ron

1039 euro / mp Curs 4,4705 Data 19.dec.14


- 10 -

Corecţiile cantitative s-au luat în considerare astfel: S-au corectat cele 3 comparabile pentru oferta cu -10%. Caracteristici fizice – Incalzire / apa calda proprie:

Nu au fost necesare corectii Caracteristici fizice – vechime:

S-a aplicat comparabilelor 1,2 si 3 o corectie de 5% deoarece acestea se situeaza in imobile construite inainte de 1990, iar proprietatea de evaluat se situeaza intr-un imobil receptionat in 2010;

Caracteristici fizice – arie totala: o Corectia unitara in cazul fiecarei comparabile a fost estimata prin pretul corectat / mp Atotala a fiecarei

comparabile; o Corectia a fost aplicata comparabilelor 1, 2 3 si 4 inmultind corectia unitara cu diferenta de arie totala

intre fiecare comparabila si subiect; Alte componente imobiliare/non-imobiliare ale valorii:

o S-a aplicat comparabilei 2 o corectie de -2.500 euro deoarece acestea se vinde cu bucataria mobilata si utilata

o S-a aplicat comparabilei 3 o corectie de -5.000 euro deoarece acestea are boxa de 9 mp si terasa

Valoarea asimilata pentru proprietatea supusa evaluarii a fost estimata ca fiind asimiliabila valorii corectate a proprietatii comparabile 1 deoarece proprietatii 1 i-au fost aduse cele mai putine corectii (corectia bruta procentuala cea mai mica) avand in vedere caracteristicile analizate. In acest context valoarea rezultata prin abordarea prin comparatii de piata, analiza pe perechi de date este:

VVAALLOOAARREEAA DDEE PPIIAAŢŢĂĂ DDEETTEERRMMIINNAATTĂĂ PPRRIINN AABBOORRDDAARREEAA PPRRIINN PPIIAAŢŢĂĂ


Valoarea estimata prin aceasta metoda include si valoarea terenului aferent proprietatii si a cotelor parti indivize comune din imobilul in care este situat.


- 11 -

1144..22.. AABBOORRDDAARREEAA PPRRIINN VVEENNIITT Metodele de randament reprezintă una dintre cele trei categorii mari de abordări ale evaluării proprietăţilor imobiliare, aplicarea sa presupunând convertirea unui venit în valoare. Evaluatorul a apelat la Metoda Multiplicatorului Venitului Brut Potenţial (MVBp), aplicarea acesteia fiind recomandată şi de literatura de specialitate. Procedura are trei etape:

A. estimarea venitului brut potenţial pentru proprietatea subiect VBp; B. estimarea MVBp, din datele de piaţă deţinute MVBp; C. multiplicarea Venitului Brut Potenţial cu MVBp (VBp * MVBp);

Valoarea, ca formulă de calcul : Vmvbp = VBp * MVBp Astfel: A. Venitul brut potenţial (lunar) pentru proprietatea în cauză se bazează pe chiria potenţială lunară. Din analiza datelor pieţei rezultă că pentru acest tip de proprietate chiriile variază între 350 şi 450 EUR, uneori şi mai ridicată, dar tendinţa generală a pieţei este în scădere. Având in vedere şi că cererea cea mai mare la închiriere este pentru proprietăţile mici, chiria selectată este de 350 EUR/lună. B. Multiplicatorul venitului brut potenţial a fost selectat din intervalul valorilor obţinute de pe piaţă:

Intervalul obţinut este de 216 – 237 pentru MVBp. Proprietatea fiind mai apropiată de comparabila 1 pentru scopul evaluării s-a optat pentru un multiplicator de 237. C. Prin aplicarea formulei de calcul se estimeaza valoarea proprietatii:

In aceste condiţii valoarea obţinută prin această metodă este:

VVAALLOOAARREEAA DDEE PPIIAAŢŢĂĂ DDEETTEERRMMIINNAATTĂĂ PPRRIINN VVEENNIITT


1144..33.. AABBOORRDDAARREEAA PPRRIINN CCOOSSTT NNuu ss--aa aapplliiccaatt,, ffii iinndd nneerreelleevvaannttăă ppeennttrruu aacceessttee ttiippuurrii ddee iimmoobbiill şşii llaa ddeezzvvoollttaarreeaa aaccttuuaallăă aa ppiieeţţeeii iimmoobbiilliiaarree..


- 12 -

1155.. RREECCOONNCCIILLIIEERREEAA VVAALLOORRIILLOORR.. DDEECCLLAARRAARREEAA VVAALLOORRIIII SSEELLEECCTTAATTEE

Având in vedere pe de o parte rezultatele obţinute prin aplicarea metodelor de evaluare, relevanţa acestora şi informaţiile de piaţă care au stat la baza aplicării lor, şi pe de alta parte scopul evaluării şi caracteristicile proprietăţii imobiliare supuse evaluării, în opinia evaluatorului valoarea de piaţă estimată a proprietăţii imobiliare descrise este:

VVAALLOOAARREEAA DDEE PPIIAAŢŢĂĂ RREECCOOMMAANNDDAATTĂĂ


VVAALLOOAARREEAA DDEE PPIIAAŢŢĂĂ AA FFOOSSTT DDEETTEERRMMIINNAATTĂĂ PPRRIINN

AABBOORRDDAARREEAA PPRRIINN PPIIAAŢŢĂĂ

VVaallooaarreeaa ddee ppiiaattaa nnuu eessttee aaffeeccttaattaa ddee TTVVAA,, aacceeaassttaa ttaaxxaa ffiiiinndd uunn eelleemmeenntt ddee ffiissccaalliittaattee ccaarree aappaarree ssaauu nnuu iinn mmoommeennttuull rreeaalliizzaarriiii uunneeii ttrraannzzaaccttiiii,, iinn ccoonnddiittiiiillee ssii llaa vvaalloorriillee ssppeecciiffiiccaattee ddee lleeggee ssii iinn ffuunnccttiiee ddee ccaalliittaatteeaa ppeerrssooaanneelloorr iimmpplliiccaattee iinn

ttrraannzzaaccttiiee ((jjuurriiddiiccee ssaauu ffiizziiccee)),, iiaarr iinn ccaazzuull ppeerrssooaanneelloorr jjuurriiddiiccee iinn ffuunnccttiiee ddee iinnrreeggiissttrraarreeaa ffiissccaallaa aa aacceessttoorraa ((ccaa ppllaattiittooaarree ssaauu nnuu ddee TTVVAA))

VVllaadd DDOORROOFFTTEEII EEvvaalluuaattoorr aauuttoorriizzaatt –– MMeemmbbrruu ttiittuullaarr

SS..CC.. DDAARRIIAANN DDRRSS SS..AA..

1166.. DDEEFFIINNIIŢŢIIII


- 13 -

VALOAREA DE PIAŢĂ – conform SEV 2014 “ Valoarea de piaţă este suma estimată pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat, la data evaluării, între un cumpărător hotărât şi un vânzător hotărât, într-o tranzacţie nepartinitoare, după un marketing adecvat şi în care părţile au acţionat fiecare în cunoştinţă de cauză, prudent şi fără constrângere”. 1177.. IIPPOOTTEEZZEE ŞŞII CCOONNDDIIŢŢIIII LLIIMMIITTAATTIIVVEE La baza evaluării stau o serie de ipoteze şi condiţii limitative, prezentate în cele ce urmează. Opinia evaluatorului este exprimată în concordanţă cu aceste ipoteze şi concluzii, precum şi cu celelalte aprecieri din acest raport. Principalele ipoteze şi limite de care s-a ţinut seama in elaborarea prezentului raport de evaluare sunt următoarele: 17.1.Ipoteze şi condiţii limitative speciale:

Identificarea proprietăţii, localizarea acesteia au fost indicate de către proprietar/reprezentantul proprietarului. Evaluatorul nu are calificarea necesară pentru a măsura şi garanta locaţia, suprafeţele şi limitele proprietăţii aşa cum au fost ele indicate de proprietar şi descrise in raport. Acest raport are menirea de a estima o valoare a proprietăţii identificate şi descrise în raport în baza inspecţiei efectuate de evaluator şi a măsurătorilor proprii efectuate asupra construcţiilor. Măsurătorile efectuate sunt doar pentru scopul evaluării şi nu ţin loc de documentaţie cadastrală. Dacă eventuale lucrări topografice cu referire la proprietatea evaluată vor invalida aceste masuratori, evaluarea va trebui reconsiderată.

Evaluarea este realizata in limita documentelor puse la dispozitie si anexate prezentului raport de evaluare. Evaluarea este realizata in ipoteza ca proprietatea este libera de sarcini. Este de mentionat ca evaluatorul a tinut cont in cadrul metodelor de evaluare de suprafata utila si de suprafata

balconului asa cum apar in documentatia cadastrala (documentatie anexata prezentului raport de evaluare). Este de mentionat ca la inspecţia apartamentului au fost constatate modificări interioare: peretele despartitor

dintre living si dormitorul cu suprafata de 13,14 mp a fost desfiintat). 17.2. Ipoteze: o Valoarea opinată in raportul de evaluare este estimată în condiţiile realizării ipotezelor care urmează şi in mod special

în ipoteza în care situaţiile la care se face referire mai jos nu generează nici un fel de restricţii in afara celor aratate expres pe parcursul raportului şi a căror impact este expres scris că a fost luat în considerare. Dacă se va demonstra că cel puţin una din ipotezele sub care este realizat raportul şi care sunt detaliate în cele ce urmează nu este valabilă, valoarea estimată este invalidată;

o Aspectele juridice (descrierea legală şi aspecte privind dreptul de proprietate) se bazează exclusiv pe informaţiile şi documentele furnizate de către proprietar/destinatar şi au fost prezentate fără a se întreprinde verificări sau investigaţii suplimentare. Dreptul de proprietate este considerat valabil şi transferabil (in circuitul civil). Afirmaţiile făcute de evaluator privitoare la descrierea legală a proprietăţii nu se substituie avizelor juridice exprimate de specialişti; evaluatorul nu are competenţă în acest domeniu;

o Se presupune că toate studiile inginereşti puse de proprietar / destinatar la dispoziţia evaluatorului sunt corecte. Planurile de situaţie şi materialele ilustrative din acest raport au fost incluse doar pentru a ajuta cititorul raportului în vizualizarea proprietăţii.

o Se presupune că proprietatea se conformează tuturor reglementărilor şi restricţiilor de zonare, urbanism, mediu şi utilizare, în afara cazului în care a fost identificată o ne-conformitate, descrisă şi luată în considerare în prezentul raport.

o Nu am realizat o analiză structurală a clădirii, nici nu am inspectat acele părţi care sunt acoperite, neexpuse sau inaccesibile, acestea fiind considerate în starea tehnică precizată, conform informaţiilor primite de la proprietar/utilizator. Nu ne putem exprima opinia asupra stării tehnice a părţilor neinspectate şi acest raport nu trebuie înţeles ca ar valida integritatea structurii sau sistemului clădirilor/construcţiilor;

o Ca parte a procesului de evaluare evaluatorul a efectuat o inspecţie neinvazivă a proprietăţii şi nu s-a intenţionat a se scoate în evidenţă defecte sau deteriorări ale construcţiilor sau instalaţiilor altele decât cele care sunt prin execuţie aparente. Prezenţa unor astfel de deteriorări care nu au fost puse în evidenţă ar putea afecta în mod negativ opinia evaluatorului asupra valorii. Evaluatorul recomandă clienţilor preocupaţi de un asemenea potenţial negativ să angajeze experţi tehnici care să investigheze astfel de aspecte.

o Nu am realizat nici un fel de investigaţie pentru stabilirea existenţei contaminanţilor. Se presupune că nu există condiţii ascunse sau ne-aparente ale proprietăţii, solului, sau structurii care să influenţeze valoarea.; Cu ocazia


- 14 -

inspecţiei nu am fost informaţi despre existenţa pe amplasament a unor contaminanţi; Nu am realizat nici un fel de investigaţie suplimentară pentru stabilirea existenţei altor contaminanţi. Evaluatorul nu-şi asumă nici o responsabilitate pentru asemenea condiţii sau pentru obţinerea studiilor necesare pentru a le descoperi;

o Situaţia actuală a proprietăţii imobiliare, scopul prezentei evaluări au stat la baza selectării metodelor de evaluare utilizate şi a modalităţilor de aplicare a acestora, pentru ca valorile rezultate să conducă la estimarea cea mai probabilă a valorii proprietăţii în condiţiile tipului valorii selectate;

o Evaluatorul consideră că presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare au fost rezonabile considerând datele care sunt disponibile la data evaluării;

o Evaluatorul a utilizat în estimarea valorii numai informaţiile si documentele pe care le-a avut la dispoziţie, existând posibilitatea existenţei şi a altor informaţii sau documente de care evaluatorul nu avea cunoştinţă.

o Orice referinţă în acest raport de evaluare la rasă, etnie, credinţă, vârstă sau sex sau orice alt grup individual a fost făcută în scop informativ. Aceste date prezentate s-a considerat că nu au niciun efect asupra valorii de piaţă a proprietăţii evaluate sau a oricărei proprietăţi în zona studiată.

o Se consideră că proprietatea evaluată se conformează tuturor cerinţelor de acces pentru persoane cu dizabilităţi. Nu au fost efectuate investigaţii în aces sens şi evaluatorul nu are calificarea necesară pentru a face acest demers.

17.3. Condiţii limitative: Prezenta evaluare a fost întocmită pentru scopul declarat în cadrul raportului şi asumat prin contractul de prestări

servicii întocmit între evaluator şi beneficiar/destinatar. Acest raport de evaluare nu va putea fi utilizat pentru niciun alt scop decât cel declarat.

Evaluatorul nu a facut nicio măsurătoare a proprietăţii. Dimensiunile proprietăţii au fost preluate din descrierea legală a proprietăţii (contractul de vânzare cumpărare, extras de carte funciară, documentaţie cadastrala/topografică); evaluatorul nu are calificarea de a valida aceste documentaţii. Toate planurile construcţiilor, schiţele, planurile de situaţie puse la dispoziţia evaluatorului se consideră a fi corecte dar nu se asumă nicio responsabilitate în această privinţă.

Evaluatorul a obţinut informaţii, opinii, estimări din surse considerate a fi corecte şi de încredere dar nu se asumă nicio responsabilitate în cazul în care acestea s-ar dovedi a fi incorecte;

Evaluatorul nu are cunoştinţă de posibilele litigii generate de elemente ascunse sau vecinătăţi care să afecteze proprietatea evaluată;

Opinia evaluatorului este cu referire la proprietate asa cum reiese din documentele şi titlurile de proprietate puse la dispoziţie de proprietar/utilizator, fiind limitată exclusiv la acestea;

Raportul de evaluare este valabil în condiţiile economice, fiscale, juridice şi politice de la data întocmirii sale. Dacă aceste condiţii se vor modifica concluziile acestui raport îşi pot pierde valabilitatea.

Intrarea în posesia unei copii a acestui raport nu implică dreptul de publicare a acestuia; Evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat să ofere în continuare consultanţă sau să depună mărturie în

instanţă relativ la proprietatea în chestiune; Nici prezentul raport, nici părţi ale sale (în special concluzii referitor la valori, identitatea evaluatorului) nu trebuie

publicate sau mediatizate fără acordul scris prealabil al evaluatorului; Orice valori estimate în raport se aplică întregii proprietăţi şi orice divizare sau distribuire a valorii pe interese

fracţionate va invalida valoarea estimată, în afara cazului în care o astfel de distribuire a fost prevăzută în raport. Valoarea exprimată în prezentul raport nu reprezintă valoarea pentru asigurare. 1188.. IINNFFOORRMMAAŢŢIIII UUTTIILLIIZZAATTEE

Situaţia juridică a proprietăţii imobiliare şi suprafeţele apartamentului; Informaţii privind piaţa imobiliara specifica (preturi, nivel de chirii etc.); Alte informaţii necesare existente in bibliografia de specialitate; Proprietarul imobilului - pentru informaţiile legate de proprietatea imobiliară evaluată (situaţie juridica, istoric –

precizate prin CF prezentat), care este responsabil exclusiv pentru veridicitatea informaţiilor furnizate; presa de specialitate si evaluatori care îşi desfăşoară activitatea pe piaţa locala; baza de date a evaluatorului; informaţii furnizate de către agenţii imobiliare privind tranzacţii similare; informaţii existente pe site-urile www.cauta-imobiliare.ro, www.imobiliare.ro; revistele de profil: Piaţa de la A la Z; Piaţa imobiliară referitoare la oferte si cereri de proprietăţi imobiliare similare din localitatea Constanta şi din

zona în care se situează apartamentul supus evaluării.


- 15 -

1199.. TTIIPPUULL VVAALLOORRIIII EESSTTIIMMAATTEE Ţinând cont de scopul evaluării, s-au urmărit recomandările standardului internaţional de aplicaţie în evaluare: SSEEVV 331100 –– EEvvaalluuaarrii aallee ddrreeppttuurriilloorr aassuupprraa pprroopprriieettaattiilloorr iimmoobbiilliiaarree ppeennttrruu ggaarraannttaarreeaa iimmpprruummuuttuurriilloorr.. Garanţia (propusă) evaluată este de natura unei proprietăţi imobiliare de tip „Apartament cu 3 camere ”. Proprietatea imobiliara subiect se pretează ca şi garanţie bancară şi nu are restricţii de forma şi dimensiune, de calitatea imobilelor vecine sau a locuitorilor. În această ipostază, s-a putut apela la estimarea unei „valori de piaţă” aşa cum este ea definită în IVS – Cadrul general. 2200.. DDAATTAA EESSTTIIMMĂĂRRIIII VVAALLOORRIIII La baza efectuării evaluării au stat informaţiile privind nivelul preţurilor corespunzătoare lunii Decembrie 2014. Data la care se consideră valabile ipotezele luate în considerare şi valorile estimate de către evaluator (data evaluării) este 19.12.2014. Evaluarea a fost realizată în luna Decembrie 2014, iar data raportului este 19.12.2014. 2211.. MMOONNEEDDAA RRAAPPOORRTTUULLUUII Opinia finală a evaluării este prezentata in RON si in EUR. Având în vedere că metodele utilizate conduc la exprimarea valorii finale in lei, cursul de schimb utilizat pentru transpunerea in valută este 4,4705 RON pentru 1 EUR. Exprimarea în valută a opiniei finale o considerăm adecvată doar atât vreme cat principalele premize care au stat la baza evaluării nu suferă modificări semnificative (nivelul riscurilor asociate unei investiţii similare, cursul de schimb şi evoluţia acestuia comparativ cu puterea de cumpărare şi cu nivelul tranzacţiilor pe piaţa imobiliară specifică etc.) 2222.. MMOODDAALLIITTĂĂŢŢII DDEE PPLLAATTĂĂ Valoarea exprimată ca opinie în prezentul raport reprezintă suma care urmează a fi plătită integral in ipoteza unei tranzacţii fără a lua in calcul condiţii de plata deosebite (rate, leasing) etc. 2233.. RRIISSCCUULL DDEE GGAARRAANNŢŢIIEE Garanţia (propusă) evaluată este de natura unei proprietăţi imobiliare de tip rezidential - „Apartament cu 3 camere”. Din punct de vedere al pretabilităţii ca şi garanţie bancară, proprietatea subiect este fără „restricţii deosebite impuse de formă, dimensiune, utilitate sau de calitatea imobilelor vecine sau a ocupanţilor acestora”, putându-se proceda la estimarea unei „valori de piaţă”, utilizabile pentru scopul exprimat (garanţie bancară). Referitor la prevederile suplimentare cerute de standardul international de Aplicatie in Evaluare SSEEVV 331100 –– EEvvaalluuaarrii aallee ddrreeppttuurriilloorr aassuupprraa pprroopprriieettaattiilloorr iimmoobbiilliiaarree ppeennttrruu ggaarraannttaarreeaa iimmpprruummuuttuurriilloorr, facem urmatoarele precizari : Referitor la „Activitatea curentă şi tendinţele pieţei relevante” :

o piaţa este o „piată a cumpărătorului” începând cu ultima parte a anului 2008; o piata este putin activa datotita scăderii numărului tranzacţiilor pe segmentul imobiliar; o previziunile prevăd accentuarea continuării trendului descendent a evoluţiei preţurilor pe piaţa

menţionată. Referitor la „cererea trecută, curentă şi viitoare anticipată pentru tipul de proprietate imobiliară şi pentru

localizare”: o Pana in ultima parte a anului 2008 s-a manifestat o cerere in crestere, dupa care, pana in prezent,

cererea a scazut datorita posibilitatilor reduse de finantare şi a creşterii costurilor cu aceasta; o In conditiile in care nu se anticipeaza o relaxare a creditarii persoanelor fizice, principalii cumparatori pe

aceasta piata, coroborat cu amplificarea dezechilibrelor legate de puterea de cumparare a populatiei generate de criza financiara, anticipam o continuare a scaderii cererii pentru proprietatile imobiliare de tip rezidential;

Referitor la „Orice cerere potenţială sau eventuală pentru utilizări alternative, care există sau poate fi anticipată la data evaluării”, datorita localizarii proprietatii si caracteristicilor tehnico – constructive posibilele utilizari alternative sunt transformarea in proprietate de tip comercial – destinatie birouri, cu o cerere mai redusa decat cererea pentru destinatia rezidentiala;

Referitor la „Impactul oricăror evenimente previzibile la data evaluării asupra valorii viitoare a garanţiei, pe perioada creditului arantiei”, pentru proprietatea imobiliară evaluata exista riscul dat de evolutia pieţei imobiliare din ultima perioadă şi anume scăderea numărului tranzacţiilor pe segmentul imobiliar si continuarea trendului de evolutie in scadere a preturilor proprietatilor imobiliare de tip rezidential.


- 16 -

„Ipoteze speciale considerate in estimarea valorii de piaţă ”: Identificarea proprietăţii, localizarea acesteia au fost indicate de către proprietar/reprezentantul proprietarului.

Evaluatorul nu are calificarea necesară pentru a măsura şi garanta locaţia, suprafeţele şi limitele proprietăţii aşa cum au fost ele indicate de proprietar şi descrise in raport. Acest raport are menirea de a estima o valoare a proprietăţii identificate şi descrise în raport în baza inspecţiei efectuate de evaluator şi a măsurătorilor proprii efectuate asupra construcţiilor. Măsurătorile efectuate sunt doar pentru scopul evaluării şi nu ţin loc de documentaţie cadastrală. Dacă eventuale lucrări topografice cu referire la proprietatea evaluată vor invalida aceste masuratori, evaluarea va trebui reconsiderată.

Evaluarea este realizata in limita documentelor puse la dispozitie si anexate prezentului raport de evaluare. Evaluarea este realizata in ipoteza ca proprietatea este libera de sarcini. Este de mentionat ca evaluatorul a tinut cont in cadrul metodelor de evaluare de suprafata utila si de suprafata

balconului asa cum apar in documentatia cadastrala (documentatie anexata prezentului raport de evaluare). Este de mentionat ca la inspecţia apartamentului au fost constatate modificări interioare: peretele despartitor

dintre living si dormitorul cu suprafata de 13,14 mp a fost desfiintat). 2244.. CCLLAAUUZZAA DDEE NNEEPPUUBBLLIICCAARREE Prezentul raport de evaluare a fost realizat pe baza informaţiilor furnizate de către proprietar, corectitudinea si precizia datelor furnizate fiind responsabilitatea acestuia. In conformitate cu uzanţele din România valorile estimate de către evaluator sunt valabile la data prezentata in raport şi încă un interval de timp limitat după aceasta dată, în care condiţiile specifice nu suferă modificări semnificative care pot afecta opiniile estimate. Opinia evaluatorului trebuie analizata in contextul economic general când are loc operaţiunea de evaluare, stadiul de dezvoltare al pieţei imobiliare relevante şi scopul prezentului raport. Daca acestea se modifica semnificativ in viitor evaluatorul nu este responsabil decât în limita informaţiilor valabile si cunoscute de acesta la data evaluării. Acest raport de evaluare este confidenţial, destinat numai scopului precizat si numai pentru uzul clientului si destinatarului. Nu acceptam nici o responsabilitate daca este transmis unei alte persoane, fie pentru scopul declarat, fie pentru alt scop, in nici o circumstanţă. 2255.. DDEECCLLAARRAAŢŢIIEE DDEE CCOONNFFOORRMMIITTAATTEE Declarăm că prezentul raport de evaluare a fost realizat în concordanţă cu reglementările Standardelor Internaţionale de Evaluare, cu normele şi cu metodologia de lucru recomandate, şi cu ipotezele şi condiţiile limitative cuprinse în prezentul raport. Evaluatorul nu are nici o relaţie particulară cu clientul şi nici un interes actual sau viitor faţă de proprietatea evaluată. Rezultatele prezentului raport de evaluare nu se bazează pe solicitarea obţinerii unei anumite valori, solicitare venită din partea clientului sau a altor persoane care au interese legate de client sau de produsul bancar garantat, iar remunerarea evaluării nu se face în funcţie de satisfacerea unei asemenea solicitări.


- 17 -

2266.. CCEERRTTIIFFIICCAARREE Prin prezenta, în limita cunoştinţelor şi informaţiilor deţinute, certificăm că:

o afirmaţiile prezentate şi susţinute în acest raport sunt adevărate şi corecte. o analizele, opiniile şi concluziile prezentate sunt limitate numai de ipotezele considerate şi condiţiile limitative

specifice şi sunt analizele, opiniile şi concluziile noastre personale, fiind nepărtinitoare din punct de vedere profesional.

o nu avem nici un interes prezent sau de perspectivă în proprietatea care face obiectul prezentului raport de evaluare şi nici un interes sau influenţă legată de părţile implicate.

o suma ce ne revine drept plată pentru realizarea prezentului raport nu are nici o legătură cu declararea în raport a unei anumite valori (din evaluare) sau interval de valori care să favorizeze clientul şi nu este influenţată de apariţia unui eveniment ulterior.

o analizele şi opiniile noastre au fost bazate şi dezvoltate conform cerinţelor din standardele, recomandările şi metodologia de lucru recomandate de către ANEVAR (Asociaţia Naţională a Evaluatorilor din România) şi standardele Comitetului Internaţional de Standarde în Evaluare (IVSC).

o evaluatorul a respectat codul deontologic al ANEVAR. o proprietatea a fost inspectată personal de către evaluator în prezenţa reprezentantului proprieratului . o în elaborarea prezentului raport nu s-a primit asistenţă semnificativă din partea nici unei alte persoane în afara

evaluatorului care semnează mai jos. La data elaborării acestui raport, evaluatorul care se semnează mai jos este membru al Asociaţiei Nationale a Evaluatorilor Autorizati din Romania, a îndeplinit cerinţele programului de pregătire profesională continuă al ANEVAR şi are competenţa necesară întocmirii acestui raport. Evaluatorul care semnează prezentul raport de evaluare are încheiată asigurarea de răspundere profesională la ALLIANZ – ŢIRIAC ASIGURĂRI S.A. Firma DARIAN DRS S.A. are încheiată asigurarea de răspundere profesională la ALLIANZ-TIRIAC ASIGURĂRI S.A. Raportul de evaluare este realizat cu respectarea procedurilor interne de calitate ale companiei DARIAN, aplicarea si respectarea procedurilor interne fiind verificate intern de catre evaluator.


- 18 -

2277.. PPRREEZZEENNTTAARREEAA EEVVAALLUUAATTOORRUULLUUII DARIAN DRS, fondată în 1990, este începând cu anul 1994 membru corporativ ANEVAR (Asociaţia Naţională a Evaluatorilor din România) – Certificat ANEVAR nr. F07/0044 - lucrările elaborate fiind în conformitate cu Standardele Internaţionale de evaluare (IVS) adoptate în România. DARIAN DRS S.A. a fost auditată de SGS şi a obţinut certificarea în domeniul calităţii conform ISO 9001:2008, încă din anul 2003, recertificat în 2009.

Domeniile de bază sunt evaluare de proprietăţi imobiliare, evaluare de afaceri, evaluare de maşini şi echipamente, evaluare de active financiare, evaluare de active necorporale. Destinaţiile pentru care întocmim rapoarte de evaluare sunt garanţii bancare, raportări financiare, vânzare-cumpărare, asocieri, fuziuni, lichidări, informarea clientului etc. Serviciile furnizate mai includ şi elaborarea de planuri de afaceri, studii de fezabilitate, proiecte pentru finanţare, servicii de consultanţă financiară şi în management. Recent, am realizat evaluarea de proiecte pentru finanţări din fonduri europene.

Darian, principalul jucător pe piaţa evaluării din România, prin intermediul celor 20 birouri proprii deschise în Bucureşti, Cluj, Timişoara, Constanţa, Iaşi, Braşov, Galaţi, Sibiu, Craiova, Arad, Oradea, Suceava, Târgu Mureş, Deva, Alba Iulia, Baia Mare, Reşiţa, Bacău, Ploieşti şi Piteşti precum şi prin reţeaua de peste 100 de evaluatori colaboratori din teritoriu, are capacitatea de a oferi servicii la scară naţională.

Comunicarea între aceste birouri şi colaboratori se face prin intermediul unei reţele de date private ce permite realizarea în timp real a solicitărilor clienţilor. Societăţile pentru care am realizat activităţi de consultanţă au fost de toate dimensiunile, activând în diverse sectoare de activitate. Aceasta ne-a permis să dobândim o foarte bună cunoaştere a realităţii economice româneşti în ansamblu.

Intrând în al 20-lea an de existenţă, Darian a evaluat afaceri şi patrimonii pentru un număr de peste 10.000 de clienţi societăţi comerciale, însumând peste 500.000 de active de natura proprietăţilor imobiliare, mijloace fixe sau bunuri mobile. De asemenea, în ultimii ani am avut peste 50.000 de clienţi persoane fizice pentru care am efectuat rapoarte de evaluare pentru proprietăţi rezidenţiale sau terenuri în toate zonele ţării. Aproximativ 20 miliarde EURO este valoarea actualizată a afacerilor, proprietăţilor imobiliare, mijloacelor fixe şi bunurilor evaluate din 1993 până în prezent de către Darian.

Activitatea şi aria extinsă în domeniul evaluării de proprietăţi imobiliare ne-a permis să acumulăm informaţii privind starea şi evoluţia pieţelor specifice în diferite zone ale tarii şi să realizam un studiu al dinamicii acestora, precum şi să furnizam informaţii utile instituţiilor financiare cu care colaborăm.

Avem o vastă experienţă în domeniul evaluării de afaceri, evaluării de proprietăţi imobiliare şi bunuri mobile. În portofoliul nostru intră instituţii publice, bănci, companii româneşti şi internaţionale, dintre care amintim: AUTOMOBILE CRAIOVA, MITTAL STEEL, RENAULT, LAFARGE, MILENIUM BCP, LASSELSBERGER, CARGILL INTERNATIONAL, SAAB MILLER, TABCO CAMPOFRIO, ANTIBIOTICE SA, TERAPIA SA, BROKER SA, BEGA GRUP, BURSA ROMÂNĂ DE MĂRFURI, AKER, DAMEN, KVAERNER IMGB, ZELAKERAMIKA, HEIDELBERG CEMENT, MECHEL C TURZII, LUKOIL DOWNSTREAM, DAIMLER CHRYSLER, KOYO, Alexandria, FRIESLAND România, HALEWOOD INTERNATIONAL, NEWTON STOCK INV. Cehia, LEK PHARMATECH, WORLD TRADE CENTER, STYLMEX GROUP Olanda, SABAINVESTMENTS (Overseas) Ltd, ELECTROLUX, etc.

În prezent suntem evaluator agreat realizând rapoarte de evaluare la peste 20 de bănci din România. Dintre cele mai importante instituţii bancare cu care colaborăm amintim: Banca Comercială Română, BRD - Groupe Société Générale, Raiffeisen Bank, UniCredit Ţiriac Bank, Banca Transilvania, ING România, Alpha Bank, RBS Bank România, Millenium Bank, Volksbank România, Banca Românească, OTP Bank România, Citi Bank România, Credit Europe Bank, San PaoloBank Romania, Bank Leumi România, Domenia Credit, Emporiki Bank România, Egnatia Bank România, Banca Italo-Romena, CEC.


- 19 -

Echipa DARIAN este formată din 30 de evaluatori cu experienţă, membri titulari şi 11 membri acreditaţi ai ANEVAR (MAA) în domeniul evaluării proprietăţilor imobiliare, a bunurilor mobile şi a afacerilor, absolvenţi ai cursurilor de pregătire profesională continuă în domeniul Standardelor Internaţionale de Evaluare IVS şi contabilitate IAS. Coordonatorii echipei sunt evaluatori cu experienţă de peste 15 ani şi membri ai unor asociaţii profesionale internaţionale de prestigiu.

Totodată, în cadrul echipei există consultanţi absolvenţi ai cursurilor de evaluatori maşini şi echipamente susţinute de ASA – American Society of Appraisers. De asemenea, o parte din membri echipei sunt lectori şi autori ai cursurilor şi seminariilor de pregătire profesională organizate de către ANEVAR.

DARIAN DRS S.A. este agreată de toate instituţiile guvernamentale şi financiare publice, printre care se număra Ministerul Economiei şi Comerţului, Oficiul Participaţiilor Statului şi Privatizării în Industrie (O.P.S.P.I), Ministerul Transporturilor, Autoritatea de Valorificare a Activelor Statului (AVAS), Comisia de Supraveghere a Asigurărilor (CSA), Comisia Naţională a Valorilor Mobiliare (CNVM), Ministerul Agriculturii şi Dezvoltării Rurale etc.

Firma DARIAN DRS S.A. are încheiată o asigurare colectivă de răspundere profesională la ALLIANZ TIRIAC ASIGURARI S.A (la nivelul de 1.000.000 euro pentru firmă).

Date de identificare ale societăţii:

Cluj-Napoca - Str. Nicolae Cristea, nr. 25, Tel/Fax: 40 - 264- 438033/ 438034 Bucureşti - Str. Radu Voda nr.17, et. 2, Tel/fax 40 - 021- 312 27 86 Timişoara - Str. Mihai Viteazu nr. 30 C, Tel/fax 40 - 256 -43 28 22, mobil 0726-755.620 Constanta - B-dul. Mamaia nr. 135-137, Tel/fax 40-0241-508400, mobil 0726-755.625 Iaşi -Str. Ştefan cel Mare nr. 8, etaj 1, Tel/fax 0232-216073, mobil 0726-755.627 Braşov - Str. Eroilor nr. 17, Centrul MODAROM, etaj 4, Tel/fax 0268-474 770, mobil 0726- 755.624 Sibiu - Str. Şcoala de Înot, nr.3 , ap.47., Tel/fax 0269 – 244243, mobil 0722- 524.236 Galaţi - Str. Brăilei, nr. 7-9 (incinta Vox Center), et. 3, camera 317, Tel/fax - 0236 - 494 969, mobil 0720- 067085 Arad - Str. Calugareni nr. 3, ap. 2 , Tel/fax 0257-27 24 27, mobil 0729-885407 Craiova - Str. Spania nr. 11, et. 2, Tel/fax 0251-31 54 78 Ploiesti - Str. Stefan Greceanu nr.33, Bl. L3, ap. 11, Tel/fax - 0244 - 522 128 Piteşti - Str. Teilor nr. 49, jud. Argeş, Tel/fax - 0348 - 439 779 Suceava - Str. Ştefan cel Mare, nr. 26, ap. 1, tel./fax 0230-522168, mobil 0722-765274 Oradea - P-ta Unirii nr.12, ap. 3, Tel - 0771 - 052 381 Tg. Mureş - Str. Matei Corvin nr. 5, mobil - 0729-885 409 Alba Iulia - Str. I.C. Brătianu nr. 20, Tel/fax - 0258 - 812 250, 0258-812250 mobil 0730-011092 Deva - Str. 1 Decembrie nr. 14, etaj 2, Tel/fax - 0254 - 232 822 Baia Mare - Str. Transilvaniei, nr. 6A, ap. 56, parter, ,Tel/fax - 0262-22 11 99 Bacau - Str. Energiei, nr. 32, 0234/517000, jud. Bacau mail: [email protected] web: www.darian.ro

2288.. AANNEEXXEE


- 20 -

AANNEEXXAA NNRR.. 11 –– OOFFEERRTTEE ŞŞII IINNFFOORRMMAAŢŢIIII DDEE PPIIAAŢŢĂĂ UUTTIILLIIZZAATTEE AANNEEXXAA NNRR.. 22 –– FFOOTTOOGGRRAAFFIIII AALLEE PPRROOPPRRIIEETTĂĂŢŢIIII AANNEEXXAA NNRR.. 33 –– DDOOCCUUMMEENNTTEE AALLEE PPRROOPPRRIIEETTĂĂŢŢIIII AANNEEXXAA NNRR.. 44 –– DDOOCCUUMMEENNTTAATTIIEE CCAADDAASSTTRRAALLAA AANNEEXXAA NNRR.. 55 –– AAMMPPLLAASSAARREEAA PPRROOPPRRIIEETTAATTIIII PPEE HHAARRTTAA


- 21 -

AANNEEXXAA NNRR.. 11 –– OOFFEERRTTEE ŞŞII IINNFFOORRMMAAŢŢIIII DDEE PPIIAAŢŢĂĂ UUTTIILLIIZZAATTEE

http://www.cauta-imobiliare.ro/vanzari-apartamente/constanta/va902758


- 22 -



- 23 -



- 24 -



- 25 -

http://www.tocmai.ro/constanta-faleza-nord-3-camere-ultra-modern-21572982.html


- 26 -

hhttttpp::////wwwwww..ttooccmmaaii..rroo//ccoonnssttaannttaa--aappaarrttaammeenntt--33--ccaammeerree--8800mmpp--ffaalleezzaa--nnoorrdd--1199223377110044..hhttmmll


- 27 -

hhttttpp::////wwwwww..ttooccmmaaii..rroo//ccoonnssttaannttaa--aappaarrttaammeenntt--33--ccaammeerree--zzoonnaa--ffaalleezzaa--nnoorrdd--2200667711112244..hhttmmll


- 28 -

hhttttpp::////wwwwww..ttooccmmaaii..rroo//ccoonnssttaannttaa--aappaarrttaammeenntt--33--ccaammeerree--ddeeccoommaannddaatt--1188009944002288..hhttmmll


- 29 -

hhttttpp::////wwwwww..ttooccmmaaii..rroo//ccoonnssttaannttaa--aappaarrttaammeenntt--33--ccaammeerree--ffaalleezzaa--nnoorrdd--ccuu--cceennttrraallaa--tteerrmmiiccaa--pprroopprriiee--1133662277119966..hhttmmll


- 30 -

AANNEEXXAA NNRR.. 22 –– FFOOTTOOGGRRAAFFIIII AALLEE PPRROOPPRRIIEETTĂĂŢŢIIII

Fatada

Acces imobil Vecinatati

Vecinatati Acces apartament


- 31 -

Living

Zona bucatarie CT

Living


- 32 -

WC Camera

Camera Baie


- 33 -

AANNEEXXAA NNRR.. 33 –– DDOOCCUUMMEENNTTEE AALLEE PPRROOPPRRIIEETTĂĂŢŢIIII


- 34 -


- 35 -


- 36 -


- 37 -


- 38 -


- 39 -


- 40 -

AANNEEXXAA NNRR.. 44 –– DDOOCCUUMMEENNTTAATTIIEE CCAADDAASSTTRRAALLAA


- 41 -

AANNEEXXAA NNRR.. 55 –– AAMMPPLLAASSAARREEAA PPRROOPPRRIIEETTAATTIIII PPEE HHAARRTTAA

raport de evaluare al proprietăţii imobiliare:...

Documents