raport de evaluare -...

RAPORT DE EVAlUARE

Nr. 50 / 05.04.2018

MECANOENERGETICA SA

ACTIV FUNCŢIONAL

Localizare: Dr.Tr.Severin, Calea Timişoarei, nr. 22 (Gura Vãii), Judeţul Mehedinţi

Proprietar : MECANOENERGETICA SA – “în insolvenţa”

Dosar nr. 7395/101/2015 – Tribunalul Mehedinţi

Sediul : Dr.Tr.Severin, Calea Timişoarei, nr. 22 (Gura Vãii), Judeţul Mehedinţi

Destinatar : Administrator judiciar CONSULTANT INSOLVENŢÃ SPRL

Evaluator autorizat: Ec. COJOCARU MARIAN

Membru titular ANEVAR – EI, EPI, EBM

Legitimaţie nr. 11603, Tel. 0746 011 675

“RAPORT DE EVALUARE NR.50 / 05.04.2018 “EVALUARE ACTIV FUNCTIONAL – MECANOENERGETICA SA “

1

Evaluator Autorizat ANEVAR - Ec. COJOCARU MARIAN – specializãrile EI, EPI, EBM – Legitimaţie nr. 11603

Cuprinsul ..........................................................................................................................................1

Scrisoarea de transmitere ..................................................................................................................2

1. INTRODUCERE

1.1.Declaratie de conformitate. Certificarea ..................................................................................10

1.2.Rezumatul concluziilor importante (sinteza evaluarii) ..........................................................11

2. TERMENII DE REFERINTA AI EVALUARII

2.1. Identificarea tipului de evaluare si a tipului de raport ..............................................................13

2.2. Identificarea clientului ..............................................................................................................13

2.3. Identificarea utilizatorilor desemnati .......................................................................................13

2.4. Identificarea bunurilor patrimoniale de evaluat .......................................................................13

2.5.Identificarea drepturilor asupra bunurilor patrimoniale de evaluat ...........................................15

2.6. Tipul de valoare si definirea acesteia .......................................................................................15

2.7. Data efectiva a opiniei asupra valorii ...................................................................................... 16

2.8. Premisele evaluarii - Ipoteze si ipoteze speciale ......................................................................16

2.9. Etapele misiunii de evaluare. Surse de informatii ...................................................................18

2.10. Identificarea evaluatorului si competenta ............................................................................. 19

2.11. Clauza de nepublicare ........................................................................................................... 19

3. PREZENTAREA DATELOR

3.1. Descrierea situatiei juridice .....................................................................................................20

3.2. Date despre piata imobiliara .....................................................................................................20

3.3. Descrierea bunurilor evaluate .................................................................................................. 23

4. ANALIZA DATELOR SI CONCLUZIILE

4.1. Cea Mai Buna Utilizare – CMBU ............................................................................................37

4.2. Evaluarea bunurilor patrimoniale..............................................................................................38

4.2.1. Evaluare Terenului ................................................................................................................38

4.2.2. Evaluarea bunurilor mobile ...................................................................................................40

4.2.3. Evaluarea CONSTRUCTIILOR ...........................................................................................49

4.4. Reconcilierea si opinia finala asupra valorii ..........................................................................76


2


Scrisoarea de transmitere

MLM CONSULTING SRL – membru corporativ ANEVAR, autorizatie nr. 0665

CUI 38545854

Evaluator autorizat – Ec. Cojocaru Marian

Membru titular ANEVAR - EI, EPI, EBM

Legitimatie nr. 11603

Cãtre ,

CONSULTANT INSOLVENTA SPRL

Va inaintez prin prezenta Raportul de Evaluare intocmit la solicitarea dumneavoastra

pentru SC MECANOENERGETICA SA - activ functional, compus din urmatoarele bunuri

patrimoniale :

1. CONSTRUCTII SPECIALE

- INSTALAŢIE ELCTRICÃ SUBTERANÃ DE FORŢÃ 6 kV LA RACORDUL ELECTRIC

SPRE EXTERIOR 06.01 (MEDIE TENSIUNE), cu Lungimea de 1.340 ml;

2. BUNURI MOBILE

- INSTALAŢII TEHNICE, MIJLOACE DE TRANSPORT – Grupa 2

Nr. Denumire bunuri mobile Nr.

crt. inventar

1 Autoturism Daewoo CIELO 60047

2 Autoturism Daewoo CIELO 60048

3 Autoturism Daewoo NUBIRA 60049

4 Autotractor ROMAN (radiat din circulatie) 5965

5 Autospeciala ROMAN (radiat) 60020

6 Cap frezat FLN D125-09-40-R-13 T 21000

7 Cazan BASIC 2144

8 Cazan BASIC 2145

9 Instalatie de sudura WIG AC/DC 2146

10 Presa PIT ABCANT 2149

11 Aparat masurat grosime vopsea 2151

12 Instalatie de sudare cu electrozi 2154

13 Aparat aer conditionat 2155



16 Instalatie sudare MEGA PLUS 2158

17 Instalatie incalzire 2159

18 Purificare WATERAPIA (pt. apa) 2160

19 Purificare WATERAPIA II 2161

20 Purificare WATERAPIA III 2162

21 Rezervor oxigen 2163

22 Instalatie incarcat sudura 3179

23 Instalatie sudura semiautomata ESA 3182

24 Instalatie sudura ESAB 3183


3


25 Masina debitat ZINSSER 3199

26 Instalatie sablare 3202

27 Instalatie WIWA pentru vopsit 3203

28 GRIT GS 3219

29 Instalatie de sudare MIG Megaplus 450 W 3223

30 Instalatie de sudare 3228 Megaplus 400 3225

31 Instalatie de sudare tip BOOSTER 3261

32 Instalatie de sudare tip BOOSTER Pro 320 3530

33 Instalatie sudare CADDY Arc 251IA32 3531

34 Instalatie sudare CADDY Arc 251IA32 3532

35 Strung SP 1250*6000 40002

36 Masina de alezat frezat 40073

37 Strung SNA 560*1500 40105

38 Strung SNA 40106

39 Masina de gaurit radiala GR1 40133

40 Masina de rectificat 40151

41 Strung SPA 800*200 40156

42 Masina de frezat FU 36 40157

43 Masina de gaurit in coordonate 40196

44 Masina de danturat 40202

45 Strung Carusel 40211

46 Masina de frezat 40218

47 Strung normal SN 1800*1000 1 Mai 40265

48 Strung SPA 710*4000 40297

49 Strung SPA 630*4000 40299

50 Strung SPA 630*4000 40366

51 Strung SPA 800*4000 40385


53 Masina de gaurit spatiala 40421

54 Cuptor de uscat electrozi 40430

55 Instalatie distribuire oxigen 40468

56 Reabilitare instalatie termica (retea tevi) 40473

57 Reabilitare oxigen lichid (retea tevi) 40474

58 Instalatie alimentare GPL (retea tevi) 40476

59 Instalatie de sudare cu electrozi 40479

60 Masa MU 6*2 40481

61 Masa MU 40481

62 Masa MU 6*2 40482

63 Masa MU 6*2 40483

64 Masina de alezat si frezat 40484

65 Compresor 40485

66 Compresor 40486

67 Masina filetat 40487

68 Masina de roluit tabla valt 4182

69 Presa cu frictiune 4335

70 Strung carusel 4467

71 Masina de alezat si frezat 4504

72 Presa hidraulica 4527




4



76 Masina de gaurit radiala 4576

77 Presa de debavurat 4584

78 Masina de frezat longitudinala 4905

79 Masina de frezat longitudinala 4912

80 Strung SNA 560*1500 4986


82 Magnet permanent 50012






88 Dispozitiv lant KL 13 50018



91 Dispozitiv de ridicare 50021

92 Dispozitiv de ridicare 50022

93 Tractor de sudare MIGGY TRAC 1001 50023

94 Inst.incarcare cu strat dur bare si pale 50024

95 Stand montaj tip I pt. carcase si rotoare 50025

96 Stand montaj tip II pt. carcase si rotoare 50026

97 Camera de sablare 50027

98 Camera de vopsire 50028

99 Macara portal 60041

100 Pod rulant 6031

101 Pod rulant monogrinda 6089

102 Pod rulant 3.2 TF 6090

103 Pod rulant 5 TF 6091

104 Pod rulant monogrinda 6286

105 Monogrinda 5 TF 6879

106 Pod rulant 6918

107 Pod rulant 6919

108 Pod rulant 6920

109 Panou electric 3024

110 Celula electrica 3026

111 Celule electrice 3039
















5


126 Transformator 3165

127 Tablou de distributie 3166

128 Transformator 3172

129 Generator aer 3217

130 Generator aer 3218

131 Tablou centrala 40025

132 Ferastrau alternativ 40201

133 Strung lemn 40266

134 Strung 40288

135 Masina de mortezat 40393

136 Ferastrau alternativ 40413

137 Polizor 40464

138 Lucrari exec.inst.distribuire (retea tevi) 40475

139 Masina de rectificat 4245

140 Strung SNA 800*3000 4390

141 Strung paralel 4426

142 Masina de mortezat 4474

143 Masina de frezat universala 4495

144 Masina de gaurit 4502

145 Masina rectificat universala 4509

146 Masina de frezat verticala 4528


148 Masina de frezat universala 4567

149 Masina de gaurit 4569

150 Rezervor aer comprimat 4582

151 Ferastrau panglica 4651

152 Masina de alezat 4690

153 Instalatie de sablaj 4845

154 Pantograf 4929

155 Masina gaurit RAD GR16 4949

156 Strung SNA 560 4985

157 Dispozitiv rectificat 4991

158 Masa trasaj 93250

159 Masa control 93253

160 Ciocan pendul 5323

161 Pod rulant 6000

162 Sistem masa digital 40462

163 Cantar 3255

164 Spectometru 5959

165 Sistem INTELP4 3230

166 Server IBM 3231

167 Calculator 3247

168 Calculator 3248

169 Calculator 3250

170 Calculator 3251

171 Calculator 3252

172 Calculator 3253

173 Calculator 3254

174 Calculator 3256

175 Sistem de calcul M 3257

176 Calculator 3258


6


177 Calculator 40465

178 Calculator 40466

179 Calculator 5970

180 Calculator 3242

- MOBILIER, APARATURÃ BIROTICÃ, SISTEME DE PROTECŢIE – Grupa 3

Nr. Denumire bunuri mobile Nr.

crt. inventar

1 Plotter HP Design JET 510 42 CH 32100

2 Copiator Minolta 3233

3 Calculator 3234

4 Calculator 3235

5 Calculator 3236

6 Calculator 3238

7 Calculator 3243

8 Calculator 3244

9 Calculator 3245

10 Calculator 3246

11 Calculator 50002

12 Sistem de pontaj 3266

13 Sistem de supraveghere 3267

14 Purificator 50006




18 Raft arhiva 90774

19 Rastel 92205

20 Rastel 92206

21 Rastel 92207

22 Rastel 92208

23 Rastel 92209


















7



41 Centrala telefonica 93613

42 Baraca tip sef echipa 93802

3. BUNURI IMOBILE

- TEREN INTRAVILAN şi CONSTRUCŢII

TEREN cu S = 33.343,26 mp

Nr. Numar cadastral Suprafata (mp)

crt.

1 52847 2.224

2 52844 3.662,89

3 52841 2.474,77

4 52840 1.680

5 52842 432

6 52839 178

7 52845 578,6

8 1377/7 2.582

9 1377/1/1/1/1 19.531

Nr. Denumire

Numar cadastral

crt.

CONSTRUCTII

1 C30 - HALA MECANICA GREA P+1E, Scd = 4.125,43 mp 52844-C1

2 C39 - HALA MECANICA USOARA P+2E, Scd = 2.815,86 mp 52841-C1

3 C24 - HALA SABLARE VOPSIRE, Sc = 1.680 mp 52840-C1

4 C20 - PAVILION ADMINISTRATIV P+2E, Scd = 672,85 mp 52842-C1

5 C9 - MICROCANTINA, Sc = 178 mp 52839-C1

6 C8 - CORP TS LABORATOARE P+2E, Scd = 1.366,38 mp 52845-C1

7 C7 - HALA CONSTRUCTII METALICE, Sc = 2.582 mp 1377/7

8 C25 - STATIE TRAFO 6Kv, Sc = 457 mp 1377/1/1/1/1-C25

9 C23 - CASTEL APA, Sc = 18 mp 1377/1/1/1/1-C23

10 C22 - ATELIER INSTALATORI, Sc = 162 mp 1377/1/1/1/1-C23

11 C21 - STOCATOR OXIGEN, Sc = 10 mp (DEMOLAT) 1377/1/1/1/1-C21

12 C12/2 - MAGAZIE CENTRALA, Sc = 492 mp 1377/1/1/1/1-C12/2

13 C27 - STATIE COMPRESOARE, Sc = 116 mp 1377/1/1/1/1-C27

14 C28 - DEPOZIT de TABLE si AGREGATE, Sc = 41 mp (DEMOLAT) 1377/1/1/1/1-C28

15 RETEA CANALIZARE

16 STATIE EPURARE SBR 16.000 L

Bunurile patrimoniale sunt situate in Dr.Tr.Severin, Calea Timişoarei, nr. 22 (Gura Vãii),

Judeţul Mehedinţi si apartin SC MECANOENERGETICA SA – “în insolvenţa” - Dosar nr.

7395/101/2015 – Tribunalul Mehedinţi, conform documentelor puse la dispozitie.

Scopul Raportului de Evaluare este estimarea Valorii de Piata a societatii debitoare in

ipoteza de ACTIV FUNCTIONAL.


8


In acceptiunea Standardelor de Evaluare a Bunurilor – editia 2018 „valoarea de piata”

este suma estimata pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(a) la data evaluarii,

intre un cumparator hotarat si un vanzator hotarat, intr-o tranzactie nepartinitoare, dupa un

marketing adecvat si in care partile au actionat fiecare in cunostinta de cauza, prudent si fara

constrangere”

La realizarea Raportului s-au avut in vedere cerintele din Standardele si metodologia de lucru

recomandate de catre ANEVAR (Asociaţia Naţionalã a Evaluatorilor Autorizaţi din România).

In urma aplicarii metodelor de evaluare, opinia evaluatorului este ca Valoarea de Piata ca si

Activ Functional a SC MECANOENERGETICA SA, la cursul valutar BNR de 4,6598 lei/1

euro valabil pentru data de referinta a evaluarii (05.04.2018) este :

Nr. Denumire bunuri VALOAREA DE PIATA *

crt. Curs BNR la 05.04.2018 = 4,6598 lei/1 euro LEI EURO

MECANOENERGETICA SA - ACTIV FUNCTIONAL

1 TEREN fara constructii, SL = 20.509,89 mp 1.538.240 328.160

2 CONSTRUCTII 6.570.500 1.410.040

3 INSTALATII TEHNICE, UTILAJE, MIJLOACE DE TRANSPORT 3.607.030 774.070

4 MOBILIER, APARATURA, BIROTICA, SISTEME PROTECTIE 24.740 5.310

5 INSTALATIE ELECTRICA SUBTERANA DE FORTA 6 Kv (2 CABLURI) 605.920 130.030

TOTAL PROPRIETATE IMOBILIARA 12.346.430 2.647.610

Nota: In valoarea constructiilor s-a inclus si Terenul ocupat de acestea (exclusiv Instalatia

electrica).

*Valoarea NU contine TVA ;

* Evaluarea este o opinie asupra unei valori;

* Valoarea este o predictie;

* Valoarea este estimata la stadiul fizic al proprietatii imobiliare existent la momentul inspectiei;

* Valoarea nu contine costuri sau taxe asociate tranzactiei;

* Valoarea a fost exprimata tinand seama exclusiv de ipotezele, ipotezele speciale si aprecierile

exprimate in prezentul raport si este valabila in conditiile generale si specifice aferente perioadei

Aprilie 2018 – Mai 2018;

* Valoarea este valabila numai pentru destinatia precizata in Raport;

* Valoarea reprezinta opinia evaluatorului privind valoarea de piata a proprietatii imobiliare in

ipoteza vanzarii si achitarii debitelor catre creditori ;

* Valoarea reprezinta opinia evaluatorului privind valoarea de piata a bunurilor mobile, asa cum

sunt-unde sunt, in ipoteza vanzarii ;

* Terenul pe care sunt situate Cablurile de forta (Fiderele) nu a fost evaluat deoarece nu

apartine societatii debitoare – nu au fost puse la dispozitie documente.


9


* Din punctul Trafo de medie tensiune pana la Statia electrica ce apartine societatii debitoare

pleaca 4 Cabluri de forta (Fidere) tip ACYABY avand culoarea rosie.

* La cererea Beneficiarului, valoarea estimata a Instalatiei de Forta se refera la costul cu sapatura

santului de amplasare, costul a doua cabluri electrice (fidere) si costul pentru bransament trifazat

radial subteran de medie tensiune < 15kV;

* Valoarea nu contine si pasivul societatii debitoare, conform solicitarii Beneficiarului;

* Piesele anexate şi documentele luate în considerare pe parcursul raportului sunt valabile doar în

scop informativ şi pentru atingerea scopului evaluării, neputând fi utilizate în alt scop ;

* Valoarea nu tine seama de responsabilitatile de mediu si de costurile implicate de conformarea la

cerintele legale;

Destinatar/Beneficiar,

CONSULTANT INSOLVENTA SPRL

Administrator judiciar al

SC MECANOENERGETICA SA

Cu stimã,

MLM CONSULTING SRL Evaluator autorizat – Ec.Cojocaru Marian,



______________________________________________________________________________ Datele,informatiile, opiniile si continutul prezentului raport de evaluare, fiind confidentiale, nu vor putea fi copiate

partial sau in totalitate si nu vor putea fi transmise unor terti fara acordul scris si prealabil al evaluatorului.


10


1. INTRODUCERE

1.1. Declaratie de conformitate.Certificarea

In limita cunostintelor si informatiilor detinute, certific urmatoarele :

- afirmatiile prezentate si sustinute in prezentul raport sunt reale si corecte ;

- analizele, opiniile si concluziile din prezentul Raport sunt limitate numai la ipotezele si ipotezele

speciale specifice, fiind analize,opinii si concluzii personale nepartinitoare din punct de vedere

profesional;

- nu am niciun interes actual sau de perspectiva fata de Activul Functional care face obiectul

acestui raport de evaluare;

- nu am niciun interes personal sau influenta legata de partile implicate.

Onorariul nu depinde de niciun acord, angajament sau intelegere care sa confere un

stimulent financiar pentru concluziile exprimate in evaluare sau pentru declararea in Raport a unei

anumite valori sau interval de valori. Evaluatorul nu are un interes financiar legat de o eventuala

tranzactie.

Analizele, opiniile si concluziile prezentului Raport de Evaluare se supun normelor,

cerintelor si metodologiei de lucru ANEVAR si Raportul poate fi verificat (la cerere) in

conformitate cu Standardele de Evaluare a Bunurilor – editia 2018.

Evaluatorul a respectat cerintele etice si profesionale continute in Codul Deontologic al

Standardelor Internationale de Evaluare.

La data elaborarii acestui Raport de Evaluare, evaluatorul este membru ANEVAR cu

specializarile:

- EI – Evaluarea de Întreprinderi, de fond de comerţ si alte active necorporale ;

- EPI – Evaluarea Proprietãţii Imobiliare ;

- EBM – Evaluarea Bunurilor Mobile,

este administrator al MLM CONSULTING SRL – membru corporativ ANEVAR cu

autorizatia nr. 0665, a indeplinit cerintele programului de pregatire profesionala continua, are

asigurare de raspundere profesionala si are competenta si specializarea necesara intocmirii acestui

raport.

Evaluatorul nu este obligat sa ofere in continuare consultanta sau sa depuna marturie in

instanta referitor la Activul functional care face obiectul prezentului Raport de Evaluare, decat in

baza unui angajament special pentru acest scop si in limita permisa de reglementarile deontologice

si de conduita ale profesiunii si cu respectarea legislatiei in vigoare.

Prezentul Raport de Evaluare trebuie luat ca un intreg, nefiind acceptata utilizarea divizata

a acestuia. Raportul de Evaluare a fost redactat exclusiv pentru a fi folosit de catre destinatar si

pentru scopul precizat.

Cu stimã,

MLM CONSULTING SRL Evaluator autorizat – Ec.Cojocaru Marian,



_______________________________________________________________________________ Datele,informatiile, opiniile si continutul prezentului raport de evaluare, fiind confidentiale, nu vor putea fi copiate



11


1.2. Rezumatul concluziilor importante (sinteza evaluarii)

OBIECTUL EVALUARII - MECANOENERGETICA SA–ACTIV FUNCTIONAL –

PUNCT DE PLECARE PUNCT DE SOSIRE

LOCALIZARE

Dr.Tr.Severin, Calea Timişoarei, nr. 22 (Gura Vãii), Mehedinţi

PROPRIETAR

SEDIUL

BENEFICIAR

SC MECANOENERGETICA SA –“in insolventa”

Dosar nr. 7395/101/2015 – Tribunalul Mehedinţi

J25/348/1991, CUI 1605469

Dr.Tr.Severin,Calea Timisoarei, nr. 22 (Gura Vaii), Mehedinţi.

CONSULTANT INSOLVENŢÃ SPRL

Drept de proprietate Drept real principal (presupus deplin)

SCOPUL EVALUARII Estimarea Valorii de Piata a societatii debitoare in ipoteza de

ACTIV FUNCTIONAL, fara a se lua in calcul pasivul

societatii.


12


In urma aplicarii metodologiei de evaluare, opinia evaluatorului referitoare la

VALOAREA DE PIATA ca si Activ Functional a SC MECANOENERGETICA SA, tinand

seama de prevederile prezentului Raport, este urmatoarea:





2 CONSTRUCTII 6.570.500 1.410.040





Nota: In valoarea constructiilor s-a inclus si Terenul ocupat de acestea (exclusiv Instalatia

electrica).


Bunurile patrimoniale evaluate sunt urmatoarele :




2. BUNURI MOBILE



3. BUNURI IMOBILE


In acceptiunea Standardelor de Evaluare a Bunurilor – editia 2018 „valoarea de piata”

este suma estimata pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(a) la data evaluarii,

intre un cumparator hotarat si un vanzator hotarat, intr-o tranzactie nepartinitoare, dupa un

marketing adecvat si in care partile au actionat fiecare in cunostinta de cauza, prudent si fara

constrangere”.

Destinatar/Beneficiar, Cu stimã,

CONSULTANT INSOLVENTA SPRL MLM CONSULTING SRL

Administrator judiciar al Evaluator autorizat – Ec.Cojocaru Marian,

SC MECANOENERGETICA SA Membru titular ANEVAR - EI, EPI, EBM


_______________________________________________________________________________ Datele,informatiile, opiniile si continutul prezentului raport de evaluare, fiind confidentiale, nu vor putea fi copiate


Data inspectiei: 13.03.2018

02.04.2018

Data evaluarii: 05.04.2018 Curs valutar 4,6598 lei/1 euro


13


2. TERMENII DE REFERINTA AI EVALUARII

2.1. Identificarea tipului de evaluare si a tipului de raport

Prezentul reprezinta un Raport de Evaluare explicativ in forma scrisa, intocmit in 3 (trei)

exemplare – unul pentru Evaluator si doua pentru Destinatar.

Valoarea proprietatii imobiliare a fost determinata in conformitate cu recomandarile

Standardelor de Evaluare a Bunurilor – editia 2018 : SEV 100 – Cadrul general, SEV 101 –

Termenii de referinta ai evaluarii, SEV 102 – Implementare, SEV 103 – Raportare, SEV 230 –

Drepturi asupra proprietatii imobiliare, GEV 630 – Evaluarea bunurilor imobile, SEV 220 –

Masini, echipamente si instalatii, GEV 620 – Evaluarea bunurilor mobile de natura masinilor,

echipamentelor, instalatiilor si stocurilor .

In continutul raportului este prezentata metodologia de evaluare si relevanta metodelor in

cazul evaluarii prezente.

Raportul de evaluare este structurat dupa cum urmeaza : Scrisoarea de transmitere ; 1 –

Introducere ; 2- Termenii de referinta ai evaluarii; 3 - Prezentarea datelor; 4- Analiza datelor si

concluziile; 5 - Anexe.

Raportul a fost pregatit pe baza standardelor, recomandarilor si metodologiei de lucru

stabilite de catre ANEVAR (Asociatia Nationala a Evaluatorilor Autorizati din Romania).

2.2. Identificarea clientului

Clientul (beneficiarul) raportului de evaluare este CONSULTANT INSOLVENTA

SPRL, administrator judiciar al SC MECANOENERGETICA SA - in insolventa inregistrata la

Oficiul Registrului Comertului Mehedinti cu nr. J25/348/1991, CUI 1605469, cu sediul in

Dr.Tr.Severin, Calea Timisoarei, nr. 22 (Gura Vaii), Judeţul Mehedinţi.

Societatea se afla in procedura de faliment conform Dosar nr. 7395/101/2015 aflat pe rolul

Tribunalului Mehedinti.

2.3. Identificarea utilizatorilor desemnati

Utilizatorii raportului (destinatarii) sunt participantii la procedura din dosarul de

insolventa si anume : Judecatorul Sindic, Administratorul judiciar, Creditorii si Debitoarea .

2.4. Identificarea bunurilor patrimoniale de evaluat

Bunurile patrimoniale evaluate sunt situate in Dr.Tr.Severin, Calea Timişoarei nr.22, (Gura

Vãii), judetul Mehedinti, cu iesire la drumul E70, pe partea stanga in sensul de mers catre Orsova

(Zona mixta – Industriala si rezidentiala), si sunt urmatoarele:




2. BUNURI MOBILE



3. BUNURI IMOBILE



14


Localizare

Localizare


15


Evaluatorul a trasat cu aproximatie granitele proprietatii analizate, doar in scop informativ,

pentru a se observa amplasarea fata de drumul E70, schita exacta cu granitele si dimensiunile

proprietatii sunt prezentate in Planul de amplasament intocmit de specialistul in cadastru.

Inspectia proprietatii a fost realizata personal de evaluator la data de 13.03.2018 si

02.04.2018, in prezenta domnului director Cosma Eugen in calitate de reprezentant al

debitoarei. Au fost preluate informatii referitoare la bunurile patrimoniale evaluate si s-au

realizat fotografii.

Inspectia Instalatiei de forta s-a realizat suprateran, pe baza Schitei de amplasare pusa la

dispozitie de reprezentanul debitoarei, incepand cu punctul Trafo de medie tensiune de unde

pleaca Cablurile de forta (din exterior deoarece la interior exista restrictii de acces si fotografiere)

si pana la Statia electrica aflata in proprietatea debitoarei. La intrarea in Statia electrica Cablurile

au fost identificate, acestea avand culoarea rosie. Conform afirmatiilor reprezentantului societatii

debitoare ... ,,unul dintre Cablurile de forta este defect si nu mai poate fi reparat (lipit)”.

La data inspectiei Bunurile Mobile evaluate aveau o stare optica, tehnica si de functionare

buna sau satisfacatoare.

La data identificarii (inspectiei) constructiile erau intr-o stare tehnica si optica

satisfacatoare sau buna, necesitand unele reparatii la finisaje si acoperis.

2.5. Identificarea drepturilor asupra bunurilor patrimoniale de evaluat

Bunurile patrimoniale evaluate apartin debitoarei SC MECANOENERGETICA SA- in

insolventa. Dreptul de proprietate rezulta din:

- Lista mijloace fixe pusa la dispozitie de societatea debitoare – numar inventar 2102-2103;

- Proces verbal de receptie finala nr. 12.141/28.12.1984;

- Conventie de exploatare nr. RO10/MH/353 din 13.04.2012 incheiata cu CEZ Distributie SA;

- Schita cu traseele electrice din Statia debitoarei;

- Contract de prestari de servicii nr. 22/27.02.2015 incheiat cu SC Servicii Energetice Oltenia SA;

- Plan de situatie retea electrica;

- Liste de inventar ;

- Centralizator bunuri mobile.

- Lista bunurilor pusa la dispozitie de societatea debitoare;

- Extrase CFI ;

- Plan de amplasament;

Nu se cunosc alte date cu privire la numarul cadastral, numarul de Carte Funciara sau

eventuale sarcini pe proprietate.

Evaluatorul nu are calitatea juridica de a certifica corectitudinea, din punct de vedere legal, a

actelor mentionate si nici a dreptului deplin de proprietate asupra bunurilor evaluate.

A fost evaluat intregul drept de proprietate apartinand SC MECANOENERGETICA SA

care se presupune ca are intregul drept de proprietate : posesie, folosinta si dispozitie asupra

asupra bunurilor patrimoniale. Evaluarea s-a efectuat in ipoteza – libera de sarcini.

2.6. Tipul de valoare si definitia acesteia

Tipul valorii este determinat de scopul evaluarii. Un tip al valorii este o precizare a ipotezelor

fundamentale de cuantificare a unei valori. Valoarea nu este un fapt ci o opinie asupra celui mai


16


probabil pret care ar putea fi platit pentru un activ, in cadrul unui schimb dar si o opinie asupra

beneficiilor economice viitoare asteptate a rezulta din utilizarea unui activ.

In SEV 100- Cadrul general din Standardele de Evaluare a Bunurilor – editia 2018 sunt

cunoscute doua tipuri ale valorii : - valoarea de piata ;

- tipuri ale valorii diferite de valoare de piata.

Evaluarea executata conform prezentului raport, in concordanta cu cerintele beneficiarului,

reprezinta o estimare a valorii de piata a bunurilor patrimoniale asa cum este aceasta definita in

SEV 100- Cadrul general si recunoscuta pe plan international „ Valoarea de piata este suma

estimata pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(a) la data evaluarii, intre un

cumparator hotarat si un vanzator hotarat, intr-o tranzactie nepartinitoare, dupa un marketing

adecvat si in care partile au actionat fiecare in cunostinta de cauza, prudent si fara constrangere”

Valoarea de lichidare, reprezinta suma care s-ar realiza prin vanzarea unui activ sau grup

de active in mod individual (element cu element). Valoarea de lichidare trebuie sa ia in

considerare costurile necesare aducerii activelor in starea de vandabilitate, precum si costurile

generate de cedarea lor. Se poate determina in doua ipoteze de evaluare diferite :

- Vanzarea ordonata, in urma unei activitati adecvate de marketing;

- Vanzarea fortata, cu o perioada limitata pentru activitatea de marketing. Prin Vanzarea fortata se intelege, de regula, pretul cel mai probabil care se poate obtine

pentru o anumita proprietate, atunci cand sunt indeplinite conditiile de mai jos:

- Finalizarea tranzactiei intr-o perioada scurta de timp;

- Activul este supus conditiilor de piata prevalente la data evaluarii sau in intervalul la care

se presupune finalizarea tranzactiei;

- Atat cumparatorul cat si vanzatorul actioneaza prudent si in cunostinta de cauza;

- Vanzatorul este constrans sa vanda;

- Cumparatorul are o motivatie tipica;

- Ambele parti actioneaza in interesul propriu;

- Nu este posibila o activitate normala de marketing din cauza timpului scurt de expunere pe

piata;

- Plata se va face in numerar.

Raportat la societatea debitoare evaluata ca si activ functional rezulta ca vanzatorul nu

este constrans sa vanda (societatea este in reorganizare) si se estimeaza ca exista o perioada

adecvata de marketing.

2.7. Data efectiva a opiniei asupra valorii

Data la care se exprima opinia asupra valorii (data evaluarii) este 05.04.2018.

Data inspectiei : 13.03.2018 si 02.04.2018 .

Cursul de schimb BNR la data evaluarii este 1 EURO = 4,6598 LEI.

2.8. Premisele evaluarii - Ipoteze si ipoteze speciale

La baza evaluarii stau o serie de ipoteze si ipoteze speciale , iar opinia evaluatorului este

exprimata in concordanta cu aceste ipoteze si concluzii, precum si cu celelalte aprecieri din acest

raport.

Ipoteze

* Aspectele juridice se bazează exclusiv pe informaţiile şi documentele furnizate de către client si


17


proprietar şi au fost prezentate fără a se întreprinde verificări sau investigaţii suplimentare.

* Dreptul de proprietate este considerat valabil şi tranzactionabil;

* Informaţiile furnizate de terţe părţi sunt considerate de încredere, dar nu li se acordă garanţii

pentru acurateţe ;

* Se presupune că bunurile patrimoniale se conformează tuturor reglementărilor şi restricţiilor de

zonare şi utilizare, în afara cazului în care a fost identificată o non-conformitate, descrisă şi luată

în considerare în prezentul raport;

* Nu am realizat o analiză a bunurilor patrimoniale, nici nu am inspectat acele părţi care sunt

acoperite, neexpuse sau inaccesibile, acestea fiind considerate în aceeasi stare tehnică ca si

celelalte. Nu-mi pot exprima opinia asupra stării tehnice a părţilor neinspectate şi acest Raport nu

trebuie înţeles că ar valida integritatea structurii sau sistemului bunurilor patrimoniale;

* Din informatiile detinute de catre evaluator si din discutiile purtate cu clientul/proprietarul nu

exista nici un indiciu privind existenta unor contaminari naturale sau chimice care afecteaza

valoarea bunurilor patrimoniale evaluate;

*Evaluatorul nu are cunostinta de efectuarea unor inspectii sau a unor rapoarte care sa indice

prezenta contaminantilor sau materialelor periculoase si nici nu a efectuat investigatii speciale in

acest sens. Valorile sunt estimate in ipoteza ca nu exista astfel de situatii. Daca se va stabili

ulterior ca exista contaminari pe orice bun patrimonial sau pe oricare teren vecin sau ca au fost sau

sunt puse in functiune mijloace care ar putea sa contamineze, aceasta ar putea duce la diminuarea

valorii raportate;

* Se presupune că nu există condiţii ascunse sau neaparente ale solului sau structurii bunurilor

patrimoniale (partilor ascunse) care să influenţeze valoarea. Evaluatorul nu-şi asumă nici o

responsabilitate pentru asemenea condiţii sau pentru obţinerea studiilor necesare pentru a le

descoperi;

* Situaţia actuală a bunurilor patrimoniale şi scopul prezentei evaluări au stat la baza selectării

metodelor de evaluare utilizate şi a modalităţilor de aplicare a acestora, pentru ca valorile rezultate

să conducă la estimarea cea mai probabilă a valorii acestora în condiţiile tipului valorii selectate.

* Alegerea metodelor de evaluare prezentate in cuprinsul raportului s-a facut tinand seama de tipul

valorii exprimate si de informatiile disponibile;

* Evaluatorul consideră că presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare au fost

rezonabile analizand faptele ce sunt disponibile la data evaluării (estimarea suprafetelor de teren

necesare constructiilor);

* Informaţiile deţinute au permis realizarea unei analize preliminare a pieţei imobiliare de unde au

rezultat valorile minime şi maxime ale tranzacţiilor/ofertelor de vanzare sau inchiriere de pe piaţă,

care a făcut posibilă şi adecvată aplicarea sau neaplicarea unei abordari;

* Bunurile patrimoniale au fost evaluate pe amplasament, asa cum sunt, unde sunt, in ipoteza

vanzarii;

* Evaluatorul a utilizat în estimarea valorii numai informaţiile pe care le-a avut la dispoziţie

existând posibilitatea existenţei şi a altor informaţii de care evaluatorul nu avea cunoştinţă.

Ipoteze speciale

* Documentele prezentate sunt considerate veridice fără ca evaluatorul să poată certifica

exactitatea lor, anexarea lor la raportul de evaluare având doar scop informativ;

* Evaluatorul nu îşi asumă răspunderea pentru eventuale modificări ale dreptului de proprietate

sau ale elementelor înscrise în documente sau in extrasul de carte funciară de la data emiterii

acestora sau de la data inspectiei şi până la data evaluării;

* Exactitatea si veridicitatea documentelor puse la dispoziţie de către client/proprietar, pe baza

cărora s-au fundamentat ipotezele ce stau la baza evaluării sunt responsabilitatea acestuia;

* Evaluatorul nu a facut o masuratoare a proprietatii. Limitele proprietatii au fost preluate din

documentele puse la dispozitie (anexe, relevee, planuri, extrase CFI, documentatie cadastrala) si


18


indicate de proprietar/beneficiar care poarta toata responsabilitatea cu privire la indicarea

granitelor proprietatilor; Planurile, schitele, dimensiunile puse la dispozitie evaluatorului se

considera a fi corecte dar nu se asuma nicio responsabilitate in aceasta privinta;

* Evaluatorul nu are cunostinta de alte posibile litigii generate de elemente ascunse sau vecinatati

care sa afecteze bunurile in afara celor prezentate in prezentul raport. Prezenta evaluare a fost

intocmita pentru scopul declarat si nu va putea fi utilizata pentru alt scop;

* Evaluatorul nu îşi asumă nici o responsabilitate, în nici o circumstanţă, pentru eventualele

informaţii eronate, false sau incomplete puse la dispoziţie de către client/propietar;

* Valorile estimate sunt valabile la data prezentată în Raport şi încă un interval de timp limitat

dupa această dată in cazul in care condiţiile specifice ale pieţei imobiliare nu suferă modificări

semnificative care să afecteze opiniile estimate (nivelul cererii si ofertei, inflatie, evolutia cursului

de schimb);

* La solicitarea Beneficiarului a fost estimata doar valoarea activelor societatii debitoare, fara a se

lua in calcul pasivul acesteia;

* Evaluatorul nu a verificat functionalitatea Cablurilor de forta. Limitele Instalatiei au fost

preluate din documentele puse la dispozitie (anexe, relevee, planuri, extrase CFI, documentatie

cadastrala) si indicate de proprietar/beneficiar care poarta toata responsabilitatea cu privire la

indicarea limitelor bunurilor imobile; Planurile, schitele, dimensiunile puse la dispozitie

evaluatorului se considera a fi corecte dar nu se asuma nicio responsabilitate in aceasta privinta;

* Lungimea Cablurilor de forta a fost estimata de proprietar in prezenta evaluatorului, atat fizic

prin masuratori la fata locului cat si cu ajutorul documentelor si schitelor puse la dispozitie si a

masuratorilor realizate pe internet – www.google.ro/maps .

* Intrarea în posesia unei copii a acestui Raport nu implică dreptul de publicare a acestuia;

* Evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat să ofere în continuare consultanţă sau să

depună mărturie în instanţă, in afara cazului in care s-au incheiat astfel de intelegeri in prealabil;

* Nici prezentul raport, nici părţi ale sale (în special concluzii referitoare la valori, identitatea

evaluatorului) nu trebuie publicate sau mediatizate fără acordul prealabil al evaluatorului;

* Orice valori estimate în raport se aplică întregii proprietăţi şi orice divizare sau distribuire a

valorii pe interese fracţionate va invalida valoarea estimată, în afara cazului în care o astfel de

distribuire a fost prevăzută în raport;

* Raportul de evaluare este valabil in conditii economice, fiscale, juridice si politice de la data

intocmirii sale. Daca aceste conditii se vor modifica concluziile acestui raport isi pot pierde

valabilitatea.

2.9. Etapele misiunii de evaluare. Surse de informatii

Etapele misiunii de evaluare : parcurse in vederea indeplinirii misiunii de evaluare si

pentru estimarea valorilor sunt urmatoarele :

- documentarea, pe baza unei liste de informatii solicitate clientului/proprietarului;

- inspectia proprietatii imobiliare si efectuarea de fotografii;

- stabilirea ipotezelor si ipotezelor speciale care au stat la baza elaborarii raportului;

- selectarea tipului de valoare estimata in prezentul raport;

- analiza tuturor informatiilor culese si interpretarea rezultatelor din punct de vedere al evaluarii;

- obtinerea de informatii asupra valorilor de tranzactionare sau oferta a unor bunuri similare si a

nivelului chiriilor;

- obtinerea de informatii asupra veniturilor generate de proprietati imobiliare similare;

- obtinerea de informatii despre costurile de reconstructie-inlocuire a constructiilor;

- obtinerea de informatii cu privire la costul de nou al bunurilor mobile evaluate;

- obtinerea de informatii cu privire la pretul deseurilor;

- aplicarea metodei de evaluare considerata oportuna pentru estimarea valorii si fundamentarea

opiniei finale a evaluatorului.

http://www.google.ro/maps


19


- analiaza valorilor obtinute prin rationament profesional si prin prisma criteriilor de

adecvare a metodelor, preciziei, cantitatii si calitatii informatiilor utilizate;

- estimarea valorii de piata in urma aplicarii abordarii considerata adecvata;

Sursele de informaţii care au stat la baza întocmirii prezentului Raport de Evaluare au fost:

-Documentele privind bunurile puse la dispoziţie de către client/proprietar;

-Informaţii privind situaţia juridică a bunurilor, istoricul amplasamentului, starea fizică, furnizate de

către client/proprietar ;

- Dosarul de insolventa publicat pe site-ul lichidatorului judiciar ;

- Informatii publicate de agentiile imobiliare;

-Anunţuri imobiliare prin Internet : www.olx.ro; www.romimo.ro; www.storia.ro;

www.imobiliare.ro, www.caut-imobiliare.ro, www.autovit.ro, , www.bizoo.ro ,

www.anunturi.bizcaf.ro , www.ofertalocala.ro, www.surplex.com, www.lajumate.ro ,

www.okazii.ro, www.autoline-eu.ro, www.energie-electrica.info; www.iproeb.ro;

www.electricgroup.ro, www.roelectricianulautorizat.blogspot.ro.

-Cursul de referinta al monedei nationale publicat pe site-ul BNR;

- Catalogul Costuri de reconstructie-Costuri de inlocuire « Cladiri rezidentiale» C.Schiopu ;

- Catalogul Costuri de reconstructie-Costuri de inlocuire « Cladiri cu structuri pe cadre, Anexe

gospodaresti, Structuri MITek si Constructii speciale» C.Schiopu, IROVAL 2014;

- Catalogul Costuri de reconstructie-Costuri de inlocuire « Cladiri industriale, Comerciale,

Agricole si Constructii speciale » C. Schiopu, IROVAL ;

- Indici de actualizare costuri 2017-2018 - C. Schiopu, IROVAL 2017 ;

- Metoda costurilor segregate, C. Schiopu, IROVAL ;

- normele si reglementarile Ministerului Transporturilor cu privire la inspectia si omologarea RAR

si ISCIR a vehiculelor si utilajelor.

-Standardele de Evaluare a Bunurilor – editia 2018 , Ghidurile metodologice si recomandarile

ANEVAR ;

- Raport de evaluare Instalatie electrica de forta nr. 35/14.03.2018 ;

- Raport de evaluare Bunuri mobile nr. 48/04.04.2018 ;

2.10. Identificarea evaluatorului si competenţa

Prezentul raport de evaluare este intocmit de Ec. Cojocaru Marian, evaluator autorizat

in specializarile EI – Evaluarea de Întreprinderi, de fond de comerţ si alte active necorporale,

EPI – Evaluarea Proprietãţii Imobiliare, EBM – Evaluarea Bunurilor Mobile, membru titular

ANEVAR, avand legitimatia cu numarul 11603, cu domiciliul in Dr.Tr.Severin, str. Dr.Babes,

nr.73, telefon 0746011675, e-mail: [email protected].

Evaluatorul este administrator al SC MLM CONSULTING SRL – membru corporativ

ANEVAR cu autorizatia nr. 0665, a parcurs cursurile profesionale de pregatire continua , are

asigurare de risc profesional, nu are niciun fel de interes fata de drepturile de proprietate evaluate

si are competenta pentru a oferi o evaluare obiectiva si impartiala, in functie de datele si

informatiile puse la dispozitie si de piata pe care se afla situate bunurile evaluate. Nu exista niciun

conflict de interese al evaluatorului cu privire la destinatari sau la drepturile de proprietate

evaluate , misiunea de evaluare fiind indeplinita pe baza documentelor puse la dispozitie de

proprietar si pe baza datelor si informatiilor culese de pe piata de catre evaluator.

2.11. Clauza de nepublicare

Acest raport de evaluare este confidential, destinat numai scopului precizat si numai pentru

http://www.olx.ro/

http://www.romimo.ro/

http://www.storia.ro/

http://www.imobiliare.ro/

http://www.caut-imobiliare.ro/

http://www.autovit.ro/

http://www.bizoo.ro/

http://www.anunturi.bizcaf.ro/

http://www.ofertalocala.ro/

http://www.anunturipenet.gsp.ro/

http://www.lajumate.ro/

http://www.okazii.ro/

http://www.autoline-eu.ro/

http://www.energie-electrica.info/

http://www.iproeb.ro/

http://www.electricgroup.ro/

http://www.roelectricianulautorizat.blogspot.ro/

mailto:[email protected]


20


utilizatorii desemnati, mentionati in raport. Raportul de evaluare nu poate fi publicat sau inclus

intr-un document destinat publicitatii fara acordul prealabil al evaluatorului.

3. PREZENTAREA DATELOR

3.1. Descrierea situatiei juridice

Dreptul de proprietate asupra bunurilor patrimoniale evaluate rezulta din documentele puse la

dispozitie de client/ proprietar :

- Lista mijloace fixe pusa la dispozitie de societatea debitoare – numar inventar 2102-2103;

- Proces verbal de receptie finala nr. 12.141/28.12.1984;

- Conventie de exploatare nr. RO10/MH/353 din 13.04.2012 incheiata cu CEZ Distributie SA;

- Schita cu traseele electrice din Statia debitoarei;

- Contract de prestari de servicii nr. 22/27.02.2015 incheiat cu SC Servicii Energetice Oltenia SA;

- Plan de situatie retea electrica;

- Liste de inventar ;

- Centralizator bunuri mobile.

- Lista bunurilor pusa la dispozitie de societatea debitoare;

- Extrase CFI ;


- Extrase CFI nr. 9047/22.03.2018; 9056/22.03.2018; 9044/22.03.2018; 9046/22.03.2018;

9055/22.03.2018; 9058/22.03.2018; 9057/22.03.2018; 9050/22.03.2018; 9049/22.03.2018.


Nu se cunosc alte date cu privire la numarul cadastral, numarul de Carte Funciara sau

eventuale sarcini pe proprietate.

Evaluatorul nu are calitatea juridica de a certifica corectitudinea, din punct de vedere legal, a

actelor mentionate si nici a dreptului deplin de proprietate asupra bunurilor evaluate.

LITIGII : Din documentele puse la dispozitie si din afirmatiile proprietarului/beneficiarului a

rezultat faptul ca nu exista litigii la data identificarii proprietatii.

SARCINI : Din documentele puse la dispozitie a rezultat faptul ca asupra bunului mobil Masina

de alezat si frezat AFP 180 CNC – nr.inventar 40484 exista drept de ipoteca in favoarea ANAF iar

asupra bunurilor imobile exista drept de IPOTECA in favoarea BCR SA – conform Extraselor

CFI puse la dispozitie.

A fost evaluat intregul drept de proprietate apartinand SC MECANOENERGETICA SA

care se presupune ca are intregul drept de proprietate : posesie, folosinta si dispozitie asupra

asupra bunurilor patrimoniale. Evaluarea s-a efectuat in ipoteza – libera de sarcini.

3.2. Date despre piata imobiliara

Piata imobiliara se defineste ca un grup de persoane sau firme care intra in contact in

scopul de a efectua tranzactii imobiliare. Aceasta piata se defineste pe baza tipului de proprietate,

potentialul de a produce venituri, localizare, caracteristicile investitorilor si chiriasilor tipici.

Pietele imobiliare nu sunt piete eficiente: numarul de vanzatori si cumparatori care

actioneaza este relativ mic, proprietatile imobiliare au valori ridicate care necesita o putere mare

de cumparare, ceea ce face ca aceste piete sa fie sensibile la stabilitatea veniturilor, schimbarea


21


nivelului salariilor, numarul de locuri de munca precum si sa fie influentate de tipul de finantare

oferit, volumul creditului care poate fi dobandit, marimea avansului de plata, dobanzi, comisioane.

Piata (grupul tinta) in cazul bunurilor mobile evaluate este formata in special din persoane

juridice-societati comerciale de profil, intreprinderi individuale sau persoane fizice.

Cererea si oferta de proprietati imobiliare pot tinde catre un punct de echilibru, dar acesta

este teoretic si este atins rareori, existand tot timpul un decalaj intre cerere si oferta. Oferta pentru

un anumit tip de cerere se dezvoltă greu iar cererea poate să se modifice brusc, fiind posibil astfel ca

de multe ori să existe supraofertă sau exces de cerere şi nu echilibru. Pe un segment relativ limitat

de piaţă, cumpărătorii şi vânzătorii nu sunt întotdeauna bine informaţi iar actele de vânzare-

cumpărare nu au loc în mod frecvent. De multe ori, informaţiile despre preţuri de tranzacţionare sau

nivelul ofertei nu sunt imediat disponibile. Proprietăţile imobiliare sunt durabile şi pot fi privite ca

investiţii. Sunt puţin lichide şi de obicei procesul de vânzare este lung. Datorită tuturor acestor

factori comportamentul pieţelor imobiliare este dificil de previzionat. Sunt importante motivaţiile,

interacţiunea participanţilor pe piaţă şi măsura în care aceştia sunt afectaţi de factori endogeni şi

exogeni proprietăţii.

In cazul prezentei proprietati imobiliare, tinand cont de estimarile privind cea mai buna

utilizare, piata se defineste ca piata proprietatilor generatoare de venit, piata a carei localizare este

in zona Gura Vaii, Judetul Mehedinti.

La data evaluarii piata imobiliara industriala este in stagnare datorita crizei economice,

fiind o piata a cumparatorului. Tendinta, cel putin pe termen scurt, este in scadere, atat a

preturilor cat si a tranzactiilor. Gradul precar de dezvoltare economica a judetului dar si

inchiderea unor angajatori importanti din localitate au avut impact si asupra proprietatilor

imobiliare in sensul scaderii semnificative atat a preturilor de vanzare cat si a chiriilor.

Oferte de Terenuri in localitatea analizata sunt destul de putine in zonele ultracentrala si

centrala si mai numeroase in zona mediana sau periferica. Preţurile de oferta pentru vanzare de

Terenuri in zona sunt cuprinse intre 6 euro/mp -10 euro/mp (zone periferice/mediane) si pana

la 20 euro/mp – 50 euro/mp in zonele centrale si ultracentrale, sau chiar mai mult, in funcţie de

suprafaţa terenului, localizare, pozitionare, acces, utilitati. Oferta la vanzare se poate negocia pana

la 5% - 10 % (cu o marja de negociere mai mare pentru suprafete mari de teren) iar diferentele de

localizare, suprafata, utilitati, acces se situeaza intre 5% si 30%.

Nr. Zona

Suprafata Caracteristici

Tip Pret Utilitati

crt. mp teren euro/mp

1 Romag 15000 platforma

betonata intravilan 15

apa,curent,

canal

2 Padurea

Crihala 5000

deschidere la

Centura 136

ml

intravilan 18 in zona

3 Gura Vaii 4000

deschidere

60 ml la E70

si la Dunare

intravilan 20 in zona

4 Simian 10000 deschidere

67 ml la E70 intravilan 22 apa, canal

5 Bld.

Varciorova - 12500

deschidere

110 ml intravilan 24 in zona


22


Carrefour

6 Banovita 3500 intravilan 25 in zona

7

str. C.

Gherghina -

Calea Tg.

Jiului

10000 intravilan 25 la drum

8 Banovita 8650 deschidere

20 ml intravilan 30 in zona

9

Centura

Severin -

Restaurant

Elite

3100 deschidere

18 ml extravilan 25 in zona

„Terenurile, fiind un produs investitional, dinamica tranzactiilor este mai mult influentata de

elementele de stabilitate economica si politica decat piata apartamentelor, care sunt elemente de

imediata necesitate”, - MediaCity.

Din punctul de vedere al chiriilor, situaţia nu s-a schimbat spectaculos. Nu există o cerere

mai mare, care să justifice majorări foarte importante de chirii. Pe piata se intalnesc mai putine

tranzactii si este de asteptat ca in perioada urmatoare tot mai multi agenti economici sa-si restranga

activitatea, sau chiar sa o inchida, fapt care va duce la o supraoferta pe segmentul de piata imobiliar

si va conduce la accentuarea pietei cumparatorului. Nu au fost identificate oferte de terenuri

pentru inchiriere in zona analizată.

Oferta de bunuri mobile se manifesta pe segmente diferite ce trebuie analizate critic si cu

informatii suficiente :

* Oferta de active noi prezentata de producatori in general, sau la comenzi lansate de solicitant

efectuate pe baza unor echipamente si dotari standard sau adaptate la cerintele clientului. Piata este

marcata de existenta unor sisteme de finantare atrase cum ar fi : rate, leasing, credite

subventionate. Ofertele cuprind de obicei si garantie si piese de schimb, documentatii tehnice,

precum si orice alte elemente de consultanta tehnica pe perioada de achizitie si de garantie.

* Oferta de active second-hand. Activele sunt in general mai mult sau mai putin depreciate. Nu

sunt active invechite, dar au fost supuse unor revizii sau reparatii capitale ce cresc semnificativ

durata ramasa. Piata este marcata de existenta unor oferte foarte avantajoase, expuneri fara un

marketing adecvat. Nu se confera garantie, piese de schimb, expunerea fiind efectuata de multe ori

chiar fara a se demonstra functionalitatea, ci doar expunerea istoricului utilizarii. Ordinul de

marime de pret nu este semnificativ, de multe ori putandu-se obtine chiar preturi derizorii – mai

ales in cazul lichidarilor. Se gasesc valorificari pe componente sau subansamble.

Pe pieţele imobiliare, cererea reprezintă numărul dintr-un anumit tip de proprietate pentru

care se manifestă dorinţa pentru cumpărare sau închiriere la diferite preţuri, pe o piaţă, într-un

anumit interval de timp. Pentru că pe o piaţă imobiliară oferta se ajustează încet la nivelul şi tipul

cererii, valoarea proprietăţilor tinde să depindă direct de schimbările de cerere, fiind astfel

influenţată decisiv de cerere. Cererea poate fi analizată sub cele două dimensiuni ale sale: calitativ

şi cantitativ.

Preţurile de vânzare (la oferta) pentru Spatii comerciale si industriale in zona analizata


23


sunt cuprinse intre 100.000 euro si 300.000 euro sau chiar mai mult in funcţie de suprafaţa utila,

localizare, acces, finisaje,utilitati, locuri de parcare, dotari. Preturile pentru proprietati similare ce

apartin unor firme aflate in faliment (SC Scifex SA, SC Solex SA, SCIL SA) au fost reduse si cu

20% fara a exista cerere de cumparare. In ce priveste oferta de inchiriere pentru Spatii

comerciale si industriale similare in zona, aceasta nu exista.

In concluzie cererea de proprietati imobiliare in zona analizata este foarte redusa fiind afectata de criza economica in sensul scaderii interesului pentru tranzactii/inchirieri cu astfel

de imobile.

Punctul de echilibru al pietei este foarte greu de atins sau niciodată, ciclul imobiliar

neputând fi sincronizat cu ciclul de dezvoltare a afacerilor, datorită instabilităţii economice,

activitatea imobiliară răspunzând la stimuli pe termen lung sau pe termen scurt.

Piaţa imobiliară este in momentul de fata foarte putin activa. Cererea este foarte scazuta ,

oferta de proprietati este mica, ceea ce face ca piaţa imobiliară să fie o piaţă a cumparatorului.

In concluzie, raportul dintre oferta si cererea de proprietati imobiliare este in

dezechilibru, oferta surclasand cererea, deci este o piata a cumparatorului.

3.3. Descrierea bunurilor evaluate




Descriere Teren

- terenul pe care se afla situata Cablurile de forta (Fiderele) nu apartine societatii debitoare;

- este aproximativ plan in relief, cu panta in unele zone;

- are drenaj bun, forma neregulata;

- gradul seismic al zonei este 7;

Descriere Instalatie electrica subterana de forta 6 kV

Suprafete

Numar cadastral / Carte Funciara – lipsa

Anul construirii (PIF) : aprox. 1965 cu reabilitare si crestere capacitate de

forta de la 0,4 kV la 6 kV in anul 1982. In anul 1987 este receptia finala.

Regim de inaltime : Subteran.

Adancime sapatura : aprox. 80 cm.

Lungime Instalatie electrica de la Punctul Trafo de medie tensiune la Statia

electric ace apartine societatii debitoare = 1.340 m liniari.

Descriere

Localizare Intravilan, pe Calea Timisoarei (Gura Vaii), in zona DN6, Judetul Mehedinti

Accesul din DN6 – Dr.Tr.Severin - Timisoara

Utilitati zona Energie electrica, Apa, Canalizare,Telefonie

SAPATURA Sapatura pentru cablurile electrice de tensiune medie se realizeaza, in general, de 80 adancime. Cablurile

electrice armate se pozeaza pe un pat de nisip, iar peste cabluri se aseaza caramida plina. Deasupra caramizii, pe lungimea santului, se pozeaza o folie din PVC, ca avertizare pentru prezenta cablurilor electrice.


24


CABLU ELECTRIC DE FORTA Distanta de la punctul Trafo de medie tensiune pana la intrarea in Statia trafo a debitoarei este de 1.340 ml. Cablul este de tip ACYABY.

Simbolistica este urmatoarea: A - conductor de aluminiu; C - cabluri de energie

de joasa si medie tensiune; Y - izolatie PVC; AB - armatura din banda de otel; Y - izolatie PVC. Cablul de medie tensiune este construit din conductoare de aluminiu cu izolatie din XLPE, EPR sau hartie. Pe conductoare este aplicata o bariera hidroizolanta longitudinala. Ecranul metalic este prevazut cu bariera

hidroizolanta longitudinala si radiala. Mantaua exterioara este din materiale precum PVC, PE si LSF.

BRANSAMENT Costul pentru bransament trifazat radial subteran cu tensiuni < 15 kV este de 2.300 lei fara TVA pentru o

lungime de maxim 20 m din firida. Pentru lungimi mai mari de 20 m costul este de 60 lei fara TVA pentru

fiecare metru liniar. Cost bransament = 2.300 lei + (1.340 ml-20 ml) x 60 lei = 81.500 lei fara TVA.

Str. Retezat, punct plecare Satie electrica, punct sosire

2. BUNURI MOBILE



Macroidentificarea

Bunurile mobile evaluate au intrat de nous au second-hand in patrimoniul debitoarei.

Bunurile mobile evaluate fac parte din gama de utilaje si instalatii folosite in activitatea de

constructii metalice si constructii de parti componente ale structurilor metalice. Sunt utilaje fiabile,

cu un randament mare de productivitate si costuri relativ reduse.Utilajele moderne au motoare mai

silentioase, panouri de control digitale cu mai multe programe si sunt deservite de un numar redus


25


de operatori. Necesita instruire calificata si atentie sporita in exploatarea lor,tensiunea de lucru

fiind cuprinsa intre 220 V – 380V. In cadrul unei linii tehnologice utilajele moderne pot fi

deservite de un numar de 3 – 5 operatori, pot functiona si independent unele de altele dar, in

cadrul unei societati de profil este necesar ca linia de productie sa le contina pe toate pentru ca

materia prima folosita sa treaca prin toate stadiile lantului de productie.

Microidentificarea

Cu ajutorul acestor bunuri mobile societatea executa o gama variata de produse pentru

termocentrale (cazane, arzatoare, rotori, carcase pentru morile de carbune), combinate metalurgice

(linii de racire, cale cu role) hidrocentrale (vane, mecanisme de rulare, carcase, sisteme de etansare

arbori turbina) fabrici de ciment (filtre, carcase, concasoare, tamburi). De asemeni societatea

executa diverse operatiuni de proceduri sudare omologate. Bunurile mobile evaluate sunt

urmatoarele, clasificate pe grupe:

- mijloace de transport;

- utilaje de ridicat (poduri rulante);

- utilaje tehnologice (masina de debitat tip Zinsser, masina de roluit tabla, instalatie de

reconditionare prin sudura cu incarcare semiautomata, masina de gaurit spatiala, masini de gaurit

radiale, prese hidraulice, aparate de sudura, invertoare de sudura, masini de alezat si frezat, masini

de frezat, strunguri, masini de gaurit, masina de danturat si debavurat, cuptor tratament termic,

camera vopsire, camera sablare, spectrometru, masina pentru incercari mecanice, ciocan de forta,

aparate pentru determinarea duritatii).

-mobilier si aparatura birotica (rafturi, calculatoare, imprimante, plotter, scanner, aparate de aer

conditionat, aparate purificare apa, sistem de supraveghere, sistem de pontaj).

O parte din bunurile mobile sunt fabricate in anii 1970-1980 in uzinele din Romania, dar,

datorita intretinerii corespunzatoare, acestea se afla intr-o stare buna de functionare. Societatea are

in patrimoniu si bunuri mobile de fabricatie mai recenta, acestea fiind utilaje si instalatii

tehnologice de inalta precizie.

Caracteristici:

numar de inmatriculare MH - 03 - GAZ

categoria de vehicul AUTOTURISM

caroseria BERLINA, 4 USI

marca DAEWOO

tip/varianta TF19Y CIELO

numar de omologare AEWD130011T42E3

numar de identificare KLATF19Y5D068855

an de fabricatie 2005

masa proprie (kg) 1078

norma de poluare (E) EURO 3

culoare GRI POLY

tractiune Fata

combustibil Benzina

Inspectie tehnica ITP DA

grad de utilizare normal

nr.KM la data inspectiei 362563

documente Carte de identitate E 254610

Lista bunuri mobile

domeniu de utilizare transport persoane

nr.inventar 60047


26


data intrare in patrimoniu Noiembrie 2004

stare tehnica constatata stare tehnica-optica SATISFACATOARE

estimare valoare de piata `-valoare de piata ;

numar de inmatriculare MH - 03 - GAW



marca DAEWOO

tip/varianta TF19Y CIELO

numar de omologare AEWD130011T42E3

numar de identificare KLATF19Y15D068915




culoare GRI POLY

tractiune Fata

combustibil Benzina





Lista bunuri mobile


nr.inventar 60048

data intrare in patrimoniu Noiembrie 2004




27


numar de inmatriculare MH - 03 - HPG



marca DAEWOO

tip/varianta JF696 / NUBIRA II

numar de omologare AEWD170011T4CE3

numar de identificare UU6JF69615D007210




culoare Albastru pacific

tractiune Fata

combustibil Benzina





Lista bunuri mobile


nr.inventar 60049

data intrare in patrimoniu Iunie 2005

stare tehnica constatata stare tehnica-optica BUNA


numar de inmatriculare MH - 01 - YEI

categoria de vehicul AUTOTRACTOR

caroseria CABINA AVANSATA MEDIE

marca ROMAN

tip/varianta 12215 DFS

numar de omologare LORM1C1111T9205

numar de identificare 55851



culoare Albastru

tractiune Spate

combustibil Motorina

Inspectie tehnica ITP RADIATA

grad de utilizare intensiv

nr.KM la data inspectiei


28


documente Carte de identitate B 850270

Lista bunuri mobile

domeniu de utilizare transport marfa si persoane

nr.inventar 5965

data intrare in patrimoniu Octombrie 1996



numar de inmatriculare

categoria de vehicul AUTOUTILITARA

caroseria CAMION CAB.AV.PLAT.MET

marca ROMAN

tip/varianta 10215 F

numar de omologare FARM2MOO1CA9407

numar de identificare 88486



culoare Verde gri

tractiune Spate

combustibil Motorina

Inspectie tehnica ITP RADIATA

grad de utilizare intensiv

documente Carte de identitate A 851592

Lista bunuri mobile

domeniu de utilizare transport marfa si persoane

nr.inventar 60020

data intrare in patrimoniu Decembrie 1992




29


-Masina de alezat si frezat cu pinola tip AFP 180 cu CNC – IPOTECA ANAF

- Masa fixa 4000x6000

- Masa rotativa MRD 1500x2000

- Cusa 3000 mm (axa V)

- Capacitate 15 to

- Cursa maxima pe axa X – 10500 mm

- Cursa maxima pe axa Y – 3500 mm

- Cursa pinola axa Z – 1900 mm

- Cursa brosa axa W – 1200 mm

-Utilaje de ridicat ( pod 40 tf inaltime de ridicare 9 m, doua poduri de 12,5 tf cu inaltime de

ridicare 6 m si 5,5 m; monogrinda 5 tf cu inaltimea de ridicare de 4,5m, macara portal 32/8 to si

inaltime de ridicare 9 m);

-Masina de roluit tabla (lungime virola 4000,2000,1000, grosime tabla 16,25,40)

-Instalatie de reconditionare prin sudura MIG/MAG (sudura arbori si role din otel carbon, otel

slab, mediu si inalt aliate, arbori L-10.000, Q-800,latime-2000);

-Masina de gaurit spatiala tip GS70 (diametrul 70);

-Prese hidraulice de 100 tf, 150 tf

-Aparate de sudura MAG, VIG, Invertoare de sudura

-Masina de alezat si frezat tip AFM 150 (capacitate 15 to, masa rotativa MRD 1500x2000)

-Masini de frezat tip portal FLP 1000 si FLP 660 (cursa masa 2000-3000 mm, suprafata –

2000x6000, 3000x1000, inaltime piesa 650-800 mm)

-Strunguri paralele (1800x10000, 1250x6000, SNA 500x2000, SNA 700x3000, SNA 1000x4000);

- Strunguri carusel 2700x1700, 1400x1000, 1250x1000;

-Masina de gaurit in coordonate cu suprafata 1000x800 si inaltimea de prelucrare 500 mm;

-Masina de frezat universala FU 32 cu suprafata mesei 1000x320;

-Masini de gaurit radiale GR 80 si GR 65;

-Platouri si mese de montaj (30x4 m, 6x6 m, 18x2 m;

-Pompe manuale pentru probe hidraulice pana la 150 bar respectiv 400 bar;

-Cuptor de tratament termic cu temperatura de lucru 1050°

-Prese cu frictiune 100 tf, mecanice 200 tf si hidraulice 150 tf;

-Camera de vopsire si camera de sablare;

-Instalatie de vopsire Airles;

-Spectrometru HILGER ANALYTICAL pentru determinarea compozitiei chimice a metalelor

baza Fe, Cu, Al cu un numar de 27 elemente ce pot fi identificate;

-Masina pentru incercari mecanice la tractiune, compresiune, indoire, capacitate 40 tf;

-Ciocan Charpy 15 kg, 30 kg pentru determinarea energiei de rupere la incovoiere prin soc;

-Aparate pentru determinarea duritatii : Brinell, Rockwel, Wichers, Poldi.


30



31


3. BUNURI IMOBILE


Proprietatea imobiliara evaluata – TEREN INTRAVILAN SI CONSTRUCTII (Hale de

Productie – Depozitare, Birouri si Anexe) - apartine SC MECANOENERGETICA SA, societate

aflata in insolventa de aproximativ 3 ani.

Zona de amplasare localizare : in Dr.Tr. Severin, Calea Timisoarei, nr. 22 (Gura

Vaii), Judet Mehedinti;

Terenul este partial imprejmuit si are portiuni de tip platforma

betonata;

gradul de dezvoltare al zonei este in stagnare;

zona este mixta : industrial-comerciala si case unifamiliale;

● În zonă se află:

Reţea de transport în comun: la o distanţă mica, cu

mijloace de transport auto personale, publice sau in regim de taxi

Artere importante ● Calea Timisoarei, drumul E70.

●Accesul este facil pietonal si cu mijloace de transport rutiere din

E70 (DN6), pe partea stanga in sensul de mers catre Orsova;

Caracterul edilitar al

zonei

● Spatiul se afla amplasat in zona de N-V a Municipiului

Dr.Tr.Severin. In zona sunt amplasate societati comerciale

industriale si de prestari servicii.

Proprietatea are acces imediat la fluviul DUNAREA si la caile

rutiere de transport in comun;

Utilitati Proprietatea beneficiaza de utilitati (apa-canal,energie electrica,

telefonie, intenet).

Grad de poluare Gradul de poluare fonica este ridicat;

Ambient Zona are un caracter predominant industrial si comercial;

Bunurile imobile evaluate sunt descrise in Tabelele de calcul anexate.


32


1 C30 - HALA MECANICA GREA P+1E, Scd = 4.125,43 mp

2 C39 - HALA MECANICA USOARA P+2E, Scd = 2.815,86 mp


33


3 C24 - HALA SABLARE VOPSIRE, Sc = 1.680 mp

4 C20 - PAVILION ADMINISTRATIV P+2E, Scd = 672,85 mp

5 C9 - MICROCANTINA, Sc = 178 mp


34


6 C8 - CORP TS LABORATOARE P+2E, Scd = 1.366,38 mp

7 C7 - HALA CONSTRUCTII METALICE, Sc = 2.582 mp

8 C25 - STATIE TRAFO 6Kv, Sc = 457 mp


35


9 C23 - CASTEL APA, Sc = 18 mp

10 C22 - ATELIER INSTALATORI, Sc = 162 mp

11 C21 - STOCATOR OXIGEN, Sc = 10 mp (DEMOLAT)


36


12 C12/2 - MAGAZIE CENTRALA, Sc = 492 mp

13 C27 - STATIE COMPRESOARE, Sc = 116 mp

14 C28 - DEPOZIT de TABLE si AGREGATE, Sc = 41 mp (DEMOLAT)


37


4.ANALIZA DATELOR SI CONCLUZIILE

4.1. Cea mai buna utilizare CMBU

Comportamentul pieţei imobiliare presupune cunoaşterea relaţiilor dintre

comportamentul economic şi evaluare, iar înţelegerea lui se face prin conceptul fundamentat de

piaţa imobiliară – “cea mai bună utilizare”, care reprezintă alternativa de utilizare a

proprietăţilor imobiliare. Când scopul unei evaluări este estimarea valorii de piaţă, analiza celei

mai bune utilizări identifică cea mai profitabilă utilizare competitivă în care va fi pusă

proprietatea.

Conceptul de cea mai buna utilizare (CMBU) reprezinta alternativa de utilizare a proprietatii,

selectata din diferite variante posibile care va constitui baza de pornire si va genera ipotezele de

lucru necesare aplicarii metodelor de evaluare in capitolele urmatoare ale lucrarii.

Cea mai buna utilizare este definita astfel „ Utilizarea probabila rezonabil si legala a

terenului liber sau a unei proprietati construite, care este posibila fizic, fundamentata adecvat,

financiar fezabila si care determina cea mai mare valoare”

Cea mai buna utilizare este analizata uzual in una din urmatoarele situatii :

- cea mai buna utilizare a terenului considerat liber;

- cea mai buna utilizare a terenului construit.

Cea mai buna utilizare a terenului liber sau considerat a fi liber

Presupune ca terenul este liber sau poate fi eliberat prin demolarea constructiilor. CMBU a

terenului considerat liber trebuie sa tina cont de utilizarea curenta si de toate utilizarile potentiale.

Valoarea terenului este determinata de utilizarea potentiala si nu de utilizarea curenta. Conform

datelor de pe piata imobiliara, in zona nu exista destule terenuri de vanzare si unele au fost

tranzactionate exclusiv in scopul construirii de cladiri rezidentiale sau comerciale. De asemeni

langa proprietatea analizata exista constructii cu destinatie nerezidentiala iar terenul analizat are o

suprafata destul de mare, rezultand că cea mai bună utilizare pentru teren este cea de teren

construit.

Cea mai buna utilizare a proprietatii construite

Este legata de utilizarea ce ar trebui data unei proprietati imobiliare prin constructiile ce-i

apartin. . In analiza CMBU a proprietatilor ocupate de proprietar, trebuie luate in considerare

orice investitii sau modernizari care sunt in concordanta cu preferintele pietei. Cea mai buna

utilizare este cea de teren construit, utilizarea fiind aceea de constructii generatoare de venit.

Cea mai bună utilizare a unei proprietăţi imobiliare trebuie să îndeplinească 4 criterii si

anume: - permisibilă legal ;

- posibilă fizic;

- fezabilă financiar ;

- maxim productivă .

Dacă constructiile existente vor rămâne în continuare, cea mai bună utilizare se bazează pe

situaţia în care se pot maximiza beneficiile sau veniturile pe care le produce proprietatea. Din

analiza celei mai bune utilizări, considerând situaţia actuală de teren construit, au rezultat

următoarele alternative:

1 .Utilizarea proprietăţii imobiliare în scopul desfăşurării de activităţi de birouri si servicii

profesionale , in special pentru profesii libere (notari, avocati, contabili, executori). Sunt necesare

costuri cu modificarea Planului de construire, cu recompartimentarea si cu obtinerea de autorizatii

si avize. Luand in calcul aceste costuri, tendinta pietei, dezvoltarea economica a municipiului, dar

mai ales zona in care este situata proprietatea imobiliara evaluata rezulta ca utilizarea in scopul

desfasurarii de activitati de birouri si servicii profesionale nu este cea mai buna utilizare pentru

aceasta.

2. Utilizarea proprietăţii imobiliare ca locuinta este improprie deoarece nu a fost construita in


38


acest scop, sunt necesare costuri foarte mari cu obtinerea de autorizatii, modificarea Planului de

construire, recompartimentarea interioara si racordarea/bransarea la o sursa de energie termica.

Avand in vederea si faptul ca in zona nu exista multe locuinte rezidentiale, inaltimea interioara a

cladirilor este mare si necesita costuri mari cu coborarea plafonului rezulta ca utilizarea ca si

locuinta nu este cea mai buna utilizare.

3. Utilizarea proprietăţii imobiliare ca spatiu industrial este cea mai buna utilizare, având în

vedere că destinatia acesteia a fost de la inceput aceea de spatiu industrial, de productie si

depozitare si a fost construita in acest sens.

Analizand aceste alternative si luand in calcul tendinta de dezvoltare a zonei in care este

situata, si anume de spatii industriale, comerciale si depozite, rezulta ca proprietatea evaluata este

maxim productivă ca proprietate industriala.

4.2. Evaluarea Bunurilor patrimoniale

4.2.1. Evaluarea TERENULUI

Pentru a estima valoarea terenului sunt analizate, comparate si ajustate tranzactiile, ofertele si

alte date despre loturi similare, in scopul identificarii unui nivel de valoare pentru terenul de

evaluat.

Valoarea terenului este influenţată atat de caracteristicile sale fizice cat si de localizare :

- suprafaţa, dimensiunile, forma, frontul stradal, topografia, localizarea, orientarea;

- existenţa utilităţilor cum ar fi: apa, canalizare, energie termica si electrica;

- distanta de parcurs pana la diferite institutii publice, administrative, centre comerciale etc.

Valoarea terenului este afectata in mod substantial de jocul intre oferta si cerere, dar, cea

care determina in final valoarea pe o anumita piata este utilizarea economica a amplasamentului.

Pentru evaluarea terenului s-a folosit metoda comparaţiei directe. In procesul de

comparatie, sunt luate in considerare asemanarile si deosebirile dintre loturi.

Această metodă este recomandată pentru evaluarea terenurilor libere sau considerate libere

pentru scopul evaluării, fiind preferată atunci când există date comparabile suficiente.

Prin această metodă, preţurile şi informaţiile referitoare la loturi similare sunt analizate,

comparate şi corectate în funcţie de asemănări sau diferenţe.

Pentru a estima valoarea Terenului s-au folosit un numar de 4 (patru) comparabile gasite la

oferta in zone similare, preturile de oferta fiind cuprinse intre 20 euro/mp si 25 euro/mp, cu

suprafete de 3.500 mp – 10.000 mp si s-a intocmit Grila comparatiilor de piata (ANEXA 1).

MECANOENERGETICA SA

ANEXA 1 ESTIMAREA VALORII DE PIATA A TERENULUI

ELEMENTE DE COMPARATIE SUBIECT 1 2 3 4

TEREN INTRAVILAN Gura Vaii Gura Vaii Bld.

Varciorova-Carrefour

Banovita

str. C. Gherghina-

Calea Tg.Jiului

VALOARE OFERTA (Euro) ? 80,000 300,000 87,500 250,000

valoare/mp (€) ? 20 24 25 25

suprafata (mp) 33343.26 4000 12500 3500 10000

AJUTARI EFECTUATE % € % € % € % €

Tip comparabila-oferta/tranzactie oferta oferta oferta oferta


39


ajustare -10% -

10% -2.00 -10% -2.40 -10% -

2.50 -10% -2.50

valoarea ajustata 18.0 21.6 22.5 22.5

Comparabilele au pret negociabil. Terenul nu este liber si se vinde impreuna cu constructiile existente pe el. Pentru suprafete mai mari negocierea este mai mare, avand in vedere efortul financiar. Se ajusteaza comparabilele cu marja de

negociere de aprox. 10%. (Piata foarte putin activa - Analiza de piata).

C o r e c t i i s p e c i f i c e t r a n z a c t i e i

DREPT DE PROPRIETATE deplin deplin deplin deplin

ajustare 0% 0.0 0% 0.0 0% 0.0 0% 0.0

valoare ajustata 18.0 21.6 22.5 22.5

RESTRICTII LEGALE nu sunt similar similar similar

ajustare 0% 0.0 0% 0.0 0% 0.0 0% 0.0


CONDITII DE FINANTARE de piata de piata de piata de piata de piata

ajustare 0% 0.0 0% 0.0 0% 0.0 0% 0.0


CONDITII DE VANZARE (motivatia) Subiective

(insolventa) Obiective Obiective Obiective Obiective

ajustare -

10% -1.8 -10% -2.2 -10% -2.3 -10% -2.3


Societatea este in insolventa - reorganizare. Se ajusteaza negativ toate comparabilele.

ajustare 0% 0.0 0% 0.0 0% 0.0 0% 0.0

Cheltuieli necesare imediat dupa cumparare

nu sunt nu sunt nu sunt nu sunt nu sunt

ajustare 0% 0.0 0% 0.0 0% 0.0 0% 0.0


CONDITII DE PIATA (data tranzactiei/ofertei)

Data evaluarii Apr.2018 Mart.2018 Mart.2018 Mart.2018

ajustare 0% 0.0 0% 0.0 0% 0.0 0% 0.0


C o r e c t i i s p e c i f i c e p r o p r i e t a t i i

LOCALIZARE Gura Vaii

similara mai buna superioara superioara

ajustare 0% 0.0 -15% -2.9 -20% -4.1 -20% -4.1


Se analizeaza C2 si C1 si se face calculul pentru diferenta de localizare. Se analizeaza C4 si C1 si se face calculul pentru diferenta de localizare. Se ajusteaza negativ C2, C3 si C4 pentru caracteristici superioare fata de subiect.

Caracteristici fizice (topografia) plan similar similar similar similar

Front stradal - ml

ajustare 0% 0% 0.0 0% 0.0 0% 0.0 0% 0.0



40


SUPRAFATA (mp) 33343.26 4000 12500 3500 10000

diferenta suprafata (mp) -29343 -20843 -29843.26 -23343.26

ajustare 0 -5% -0.8 -10% -1.7 -5% -0.8 -10% -1.6


Terenul analizat are o suprafata destul de mare (chiar daca este format din mai multe terenuri de dimensiuni mai mici, nu poate fi parcelat deoarece o parte din aceste terenuri nu au acces la drum). Se ajusteaza negativ toate comparabilele

deoarece au suprafete mai cautate pe piata.

UTILITATI-apa,canal,electric/ betonat, imprejmuire da in zona, nu in zona, nu in zona, nu la drum, nu

ajustare 5% 0.8 5% 0.8 5% 0.8 5% 0.7


Subiectul este partial betonat si imprejmuit si are utilitati - apa, canalizare, energie electrica. Se ajusteaza pozitiv toate comparabilele pentru lipsa utilitati, platforme,imprejmuiri.

ZONAREA/FOLOSINTA intravilan intravilan intravilan intravilan intravilan

ajustare 0% 0.0 0% 0.0 0% 0.0 0% 0.0


Ajustare totala neta absoluta -1.8 -6.0 -6.4 -7.2

Ajustare neta procentuala -10% -28% -28% -32%

Ajustare totala bruta absoluta 3.4 7.5 7.9 8.7

Ajustare bruta procentuala 19% 35% 35% 38%

Numar ajustari 3 4 4 4

VALOAREA SELECTATA euro/mp -

C 1 16

Curs BNR Euro/Ron la 05.04.2018= 4,6598

S = 33.343,26

mp S = 1 mp VALOAREA EURO 533.490 16 VALOAREA LEI 2.500.740 75

In urma stabilirii ajustarilor totale nete si ajustarilor totale brute se selecteaza valoarea de 16

euro/mp aferenta Comparabilei 1 care are caracteristici apropiate de subiect, are cel mai mic

numar de ajustari (3) si are cea mai mica ajustare bruta procentuala (19%).

4.2.2. Evaluarea bunurilor mobile

Pentru determinarea valorii bunurilor mobile se folosesc următoarele abordări, conform

Standardelor de Evaluare a Bunurilor – editia 2018:

1. Abordarea prin piata – ofera o indicatie asupra valorii prin compararea activului subiect

cu active identice sau similare, al caror pret este cunoscut. Este relevanta in cazul in care exista

informatii de piata suficiente care pot fi verificate, in special pe vanzari de active identice.

Deoarece tranzactiile cu active identice sunt dificil de identificat , se pot utiliza tranzactiile sau

ofertele de vanzare ale unor active similare. Datorita insuficientei informatiilor existente pe piata

aceasta abordare nu s-a folosit pentru estimarea valorii de piata a bunurilor mobile evaluate.

2. Abordarea prin venit – prin aceasta abordare se estimeaza valoarea unui activ prin


41


convertirea in valoare a unei forme de venit generata de activul respectiv. Este utilizata pentru

active care sunt inchiriabile sau pentru acele active sau grupuri de active care realizeaza produse

vandabile, fapt care genereaza venituri identificabile. Datorita lipsei informatiilor necesare cu

privire la inchirieri si la veniturile generate de astfel de bunuri,aceasta abordare nu a fost utilizata.

3. Abordarea prin cost – in cadrul acestei abordari se estimeaza mai intai costul de inlocuire

al activelor evaluate, din care se fac deduceri pentru pierderea de valoare cauzata de toate formele

deprecierii (fizica, functionala si externa). Se bazeaza pe presupunerea ca un cumparator informat

nu va plati pentru un activ mai mult decat costul de inlocuire pentru un activ modern echivalent cu

aceeasi utilitate ca cea a activului care este evaluat. Aceasta abordare a fost folosita pentru

estimarea valorii de piata a bunurilor supuse evaluarii deoarece se cunoaste costul istoric (unele

bunuri de tipul celor evaluate nu au avut cresteri de preturi semnificative fata de data cand au

intrat in patrimoniul societatii debitoare iar alte bunuri nu se mai fabrica, producatorii respectivi

disparand de mult timp de pe piata) din care au fost scazute formele de depreciere identificate.

Principiul metodei consta in corectarea valorii de inlocuire (de nou) sau a costului istoric (de

achizitie) cu gradul de depreciere fizica estimat, etapele necesare a fi parcurse fiind :

-Stabilirea valorii de inlocuire conform definitiei : Valoarea de inlocuire este valoarea in stare

nedepreciata a unui activ, pregatit pentru a fi pus in functiune. Ea cuprinde totalitatea cheltuielilor

ce ar trebui efectuate la data evaluarii pentru inlocuirea activelor considerate in stare noua, cu

caracteristici tehnico-economice similare celui evaluat.

-Estimarea deprecierii cumulate care cuprinde scaderea in valoare sau profitabilitate a unui activ

cu suma tuturor formelor de depreciere ( fizica, functionala,economica). Deprecierea reprezinta o

pierdere de valoare ce poate sa apara din cauze fizice,functionale sau externe (economice).

Estimarea deprecierii s-a efectuat prin analizarea separat a fiecarui tip de depreciere ce se

cuantifica si apoi se scad in cascada din costul de inlocuire.

Pentru a estima valoarea de piata a bunurilor mobile s-au analizat informatii atat de pe piata

locala cat si de pe cea nationala si internationala . S-au analizat informatiile privind atat costul

istoric cat si costul de nou al unor bunuri similare identificate pe piata si s-a ajustat valoarea de

inlocuire (de nou) sau a costului istoric (de achizitie) cu formele de depreciere identificate.

Estimarea Deprecierii fizice s-a facut utilizand urmatoarea formula:

Formula Dfz :

Dfz% =

varsta efectiva (Vef)

*100 durata de viata fizica (DVF)

Estimarea Deprecierii functionale se face luand in calcul costurile cu reparatia bunurilor

mobile defecte sau nefunctionale si aducerea acestora in stare de functionare.

Pentru Deprecierea economica (externa) s-a luat in calcul criza economica, accesul la

finantare al societatilor comerciale si cresterea preturilor la utilitati, chirie, transport. De asemeni,

s-a luat in calcul si faptul ca exista suficient timp pentru o perioada de marketing adecvata de

expunere a bunurilor pe piata deoarece societatea intentioneaza sa isi continue activitatea iar

creditorii pot sa isi recupereze creantele pe baza unui plan de plati.

Pentru determinarea valorii ramase actuale (Vra) a bunurilor s-a utilizat formula :

Vra = Vin * (1-Depr %) unde ,

Vra = valoarea ramasa actuala,

Vin = valoarea de inlocuire (de nou) sau costul istoric,

Depr = deprecierea fizica, functionala si economica.

Valoarea de piata estimata a bunurilor mobile evaluate este prezentata in ANEXELE

urmatoare:


42



43



44



45



46



47



48



49


4.2.3. Evaluarea CONSTRUCTIILOR

ABORDAREA PRIN PIATA

Consta in analiza proprietatilor comparabile pe perechi de date prin metoda comparatiei

directe. Aceasta metoda este aplicabila la toate tipurile de proprietati imobiliare cand exista

suficiente tranzactii recente, cu date sigure, care sa indice caracteristricile valorii sau tendintelor

de piata. S-au analizat informatiile privind oferte sau tranzactii cu proprietati comparabile si s-a

ajuns la concluzia ca tranzactiile si ofertele din zona cu proprietati imobiliare sunt foarte putine

sau nu exista, prin urmare s-a considerat ca nu exista suficiente informatii pentru a se utiliza

abordarea prin piata la evaluarea proprietatii imobiliare analizate.

ABORDAREA PRIN VENIT

Este procesul de obtinere a unei indicatii asupra valorii proprietatii imobiliare subiect, prin

aplicarea metodelor de analiza a capacitatii proprietatii de a genera venituri si pentru a transforma

aceste venituri intr-o indicatie asupra valorii prin tehnici de actualizare. Abordarea prin venit este

aplicabila oricarei proprietati imobiliare care genereaza venit la data evaluarii sau care are acest

potential in contextul pietei (proprietati vacante sau ocupate de proprietar). Avand in vedere

faptul ca nu exista suficiente informatii pentru nivelul de chirie si pentru estimarea ratei de

capitalizare iar terenul nu apartine debitoarei, aceasta metoda nu a putut fi utilizata.

ABORDAREA PRIN COST

Abordarea prin cost este acea abordare care estimeaza valoarea prin determinarea costului

actual al unui bun, din care se deduc o serie de elemente de depreciere: fizica, functionala,

economica.

Prin aplicarea acestei abordari se estimează costul de a construi o reproducere a proprietăţii

de evaluat din care se scad toate formele de depreciere a construcţiei estimate la data evaluării.

ABORDAREA PRIN COST a fost folosita pentru estimarea valorii Constructiilor. Estimarea costului de inlocuire brut, a deprecierilor si a costului de inlocuire net s-a facut pe

pe baza situatiei din teren pe componente structurale descompuse ale cladirii (structura de

rezistenta ,anvelopa inchideri,finisaje si instalatii) si a deprecierilor fizice pe fiecare componeneta.

S-a determinat costul de inlocuire brut (de nou) al bunului imobil utilizandu-se cataloagele

,,Costuri de reconstructie-Costuri de inlocuire « Cladiri industriale, Comerciale, Agricole si

Constructii speciale » C. Schiopu, IROVAL-2012 si « Metoda costurilor segregate » autor C.

Schiopu, editura IROVAL. Costurile de construire sunt valabile la data evaluarii, corectate cu

indicii de actualizare 2017-2018.

Elementele ce au stat la baza estimarii costului de inlocuire a constructiilor sunt prezentate in

ANEXELE urmatoare:

MECANOENERGETICA SA

ANEXA 1

TABEL CENTRALIZATOR PENTRU CALCULAREA COSTURILOR DE RECONSTRUCŢIE SAU DE ÎNLOCUIRE Carte Funciara

Denumire SAPATURA CABLURI ELECTRICE

Localizare : Dr. Tr. Severin, Calea Timisoarei, nr. 22 (Gura Vaii), Mehedinti

Data evaluării: 14.03.2018

Suprafeţe L (ml)= 1340.00

Su (mp)=

Anul PIF 1965 / 1987

hmax(m) L (ml)= 1340.00

Nr. Crt.

Denumire / Simbol

Lungimea metru liniar (ml)

Cost catalog (lei/ml)

Total cost (lei)

Coef. corecţie distanţă

de transport

Coef. corecţie

manoperă

Cost total (lei)


50


A B C=AxB D E

F=CxDxE 1.003 1.000

Sapatura aferenta cablurilor electrice

1 SAPCABEL 1340 27.2 36,448.0 1.003 1.000 36,557.3

Total 36,557.3

COST (CIB) CU TVA (LEI) 36,557.3

COST (CIB) CU TVA (LEI / MP) 1340 27.3

DEPRECIERE FIZICA Denumire Cost Uzura Uzura Valoare

inlocuire fizica % fizica ramasa

Sapatura 36,557.3 0.00% 0 36,557

TOTAL 36,557.3 0 36,557

COST DE INLOCUIRE (CIB) LEI 36,557.34

CALCUL UZURA FIZICA Elemente ale An An Uzura fz Durata % uzura

constructiei evaluare constructie la data viata fizica

sau inlocuire evaluarii fizica

(ani)

Sapatura 2018 2018 0 #DIV/0!

DEPRECIERE FUNCTIONALA % 2018 1965 / 1987 0% 0.00 0.00

DEPRECIERE ECONOMICA % 2018 1965 / 1987 0% 0.00 0.00

TOTAL COST (CIN) LEI CU TVA 36,557.34

TOTAL COST (CIN) LEI - FARA TVA 30,720.46

TEREN LEI/MP 0.00

TOTAL CONSTRUCTIE SPECIALA - (LEI - FARA TVA) 30,720

TOTAL CONSTRUCTIE SPECIALA - (EURO - FARA TVA) 6,590

Curs BNR 1 euro la 14.03.2018 4.6607

DESCRIERE Distanta de la punctul Trafo de medie tensiune pana la intrarea in Statia trafo a debitoarei este de 1.340 ml.

Sapatura pentru cablurile electrice de tensiune medie se realizeaza, in general, de 80 adancime. Cablurile

electrice armate se pozeaza pe un pat de nisip, iar peste cabluri se aseaza caramida plina. Deasupra

caramizii, pe lungimea santului, se pozeaza o folie din PVC, ca avertizare pentru prezenta cablurilor electrice.

In zona traversarii unor drumuri cablurile electrice subterane se introduc prin tuburi PVC sau din alt material

pentru a face accesibila schimbarea acestora la nevoie.

Deprecieri FIZICA

Se calculeaza dupa formula Vef/DvT*100. Nu este cazul

FUNCTIONALA Nu este cazul

ECONOMICA (EXTERNA) Nu este cazul

MECANOENERGETICA SA

ANEXA 2

TABEL CENTRALIZATOR PENTRU CALCULAREA COSTURILOR DE RECONSTRUCŢIE SAU DE ÎNLOCUIRE Carte Funciara

Denumire CABLU ELECTRIC INSTALATII DE FORTA

Localizare : Dr. Tr. Severin, Calea Timisoarei, nr. 22 (Gura Vaii), Mehedinti Data evaluării: 14.03.2018



51


Su (mp)=

Anul PIF 1965 / 1987

hmax(m) L (ml)= 1340.00

Nr. Crt.

Denumire / Simbol

Lungimea metru liniar (ml)

Cost catalog (lei/ml)

Total cost (lei)


de transport

Coef. corecţie

manoperă

Cost total (lei)

A B C=AxB D E

F=CxDxE 1.003 1.000

Cabluri electrice aferente instalatiei de forta

1 ACYABY 1340 228.1 305,654.0 1.003 1.000 306,571.0

Total 306,571.0





Sapatura 306,571.0 0.00% 0 306,571

TOTAL 306,571.0 0 306,571





(ani)

Sapatura 2018 2018 0 #DIV/0!

DEPRECIERE FUNCTIONALA % 2018 1965 / 1987 0% 0.00 0.00

DEPRECIERE ECONOMICA % 2018 1965 / 1987 20% 61314.19 61314.19



Bransament radial subteran < 15 kV fara priza de pamant 81,500

TOTAL CABLU ELECTRIC- (LEI FARA TVA) 287,600

TOTAL CABLU ELECTRIC - (EURO - FARA TVA) 61,700

Curs BNR 1 euro la 14.03.2018 4.6607

DESCRIERE Distanta de la punctul Trafo de medie tensiune pana la intrarea in Statia trafo a debitoarei este de 1.340 ml.

Cablul este de tip ACYABY. Simbolistica este urmatoarea: A - conductor de aluminiu; C - cabluri de energie

de joasa si medie tensiune; Y - izolatie PVC; AB - armatura din banda de otel; Y - izolatie PVC.

Cablul de medie tensiune este construit din conductoare de aluminiu cu izolatie din XLPE, EPR sau hartie.

Pe conductoare este aplicata o bariera hidroizolanta longitudinala. Ecranul metalic este prevazut cu bariera

hidroizolanta longitudinala si radiala. Mantaua exterioara este din materiale precum PVC, PE si LSF.

Costul pentru bransament trifazat radial subteran cu tensiuni < 15 kV este de 2.300 lei fara TVA pentru o

lungime de maxim 20 m din firida. Pentru lungimi mai mari de 20 m costul este de 60 lei fara TVA pentru

fiecare metru liniar. Cost bransament = 2.300 lei + (1.340 ml-20 ml) x 60 lei = 81.500 lei fara TVA.

Deprecieri FIZICA

Se calculeaza dupa formula Vef/DvT*100. Nu este cazul


52


FUNCTIONALA Nu este cazul

ECONOMICA (EXTERNA) Bunul face parte din categoria celor destul de greu vandabile. In zona

nu sunt foarte multi consumatori care au nevoie de energie de medie tensiune. Bunul evaluat urmeaza

tendinta proprietatilor imobiliare din Judetul Mehedinti pentru care nu exista cerere, oferta la vanzare a fost

scazuta de mai multe ori iar marja de negociere este destul de mare.O depreciere de 20% se considera

rezonabila pentru bunul imobil evaluat.

----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

MECANOENERGETICA SA

ANEXA 2

TABEL CENTRALIZATOR PENTRU CALCULAREA COSTURILOR DE RECONSTRUCŢIE SAU DE ÎNLOCUIRE Nr.cadastral 52844-C1

Denumire C30 - HALA MECANICA GREA P+1E

Localizare : Gura Vãii, Calea Timisoarei, nr.22, Judetul Mehedinti Data evaluării: 05.04.2018

Suprafeţe Sc (mp)= 3663.00

Grad seismic = 7

Su (mp)= 3953.98

Anul PIF 1975

hmax(m) 10 Scd (mp)= 4125.43

Nr. Crt.

Denumire / Simbol

Suprafaţă Sc / Scd

(mp)

Cost catalog (lei/mp)

Total cost (lei)


de transport

Coef. corecţie

manoperă

Cost total (lei)

A B C=AxB D E

F=CxDxE 1.003 1.000

Structura

1 7SCLDP1 4125.43 786.1 3,243,000.5 1.003 1.000 3,252,729.5

Total 3,252,729.5

Finisaj

1 FINSCLDP1 4125.43 324.80 1,339,939.7 1.003 1.000 1,343,959.5

Total 1,343,959.5

Instalatii electrice

1 ELSCLDP1 4125.43 66.2 273,103.5 1.003 1.000 273,922.8

Total 273,922.8

Instalatii sanitare

1 SASCLDP1 4125.43 24.20 99,835.4 1.003 1.000 100,134.9

Total 100,134.9

Instalatii de incalzire LIPSA

1 ISCLDP1 0 70.90 0.0 1.003 1.000 0.0

Total 0.0

COST (CIB) CU TVA (LEI) 4,970,746.7

COST (CIB) CU TVA (LEI / MP) 4125.43 1,204.9



Structura 3,252,729.5 47.78% 1,554,154 1,698,575

Finisaj 1,343,959.5 87.50% 1,175,965 167,995

Instalatii electrice 273,922.8 85.71% 234,779 39,144

Instalatii sanitare 100,134.9 85.71% 85,826 14,309


53


Instalatii incalzire 0.0 0.00% 0 0

TOTAL 4,970,746.7 3,050,724 1,920,023

COST DE INLOCUIRE (CIB) LEI 1,920,023.14




(ani)

Structura 2018 1975 43 90 47.78

Finisaj 2018 1975 35 40 87.50

Instalatii electrice 2018 1975 30 35 85.71

Instalatii sanitare 2018 1975 30 35 85.71

Instalatii incalzire 0 0 0 35 0.00

DEPRECIERE FUNCTIONALA % 2018 1975 15% 288003.47 288003.47

DEPRECIERE ECONOMICA % 2018 1975 10% 192002.31 192002.31

TOTAL COST (CIN) LEI CU TVA 1,440,017.35

TOTAL COST (CIN) LEI - FARA TVA 1,210,098.62

TEREN 3663 75 LEI/MP 274,725.00

TOTAL CONSTRUCTIE + TEREN - (LEI - FARA TVA) 1,484,800

TOTAL CONSTRUCTIE + TEREN - (EURO - FARA TVA) 318,640

Curs BNR 1 euro la 05.04.2018 4.6598

DESCRIERE starea tehnica = Buna

Regim de inaltime - Parter + 1 Etaj. Parter cu Su = 3.510,77 mp; Su Etaj = 443,21 mp

Compartimentare: Parter cu 17 incaperi - compus din Laborator, Magazie SDV, Tablouri (electrice),

Boxa trafo, 3 Ateliere, Boiler, 2 Vestiare, 3 Holuri, 2 WC-uri, Casa scarii

Etaj cu 13 incaperi - compus din 5 Birouri, Arhiva, Trafo, Laborator, Camera obscura,

2 Wc-uri, Hol, Casa scarii

Fundatii continue din beton, Structura din cadre de beton armat, Compartimentari din zidarie de caramida

si BCA. Acoperis din elemente prefabricate din beton armat si hidroizolatie. Pardoseli din ciment si gresie.

Tamplarie metalica si din lemn. Finisaje obisnuite, tencuieli driscuite, zugraveli cu var. Instalatii electrice

si sanitare. Nu a fost pus la dispozitie certificat energetic.

Deprecieri FIZICA

Se calculeaza dupa formula Vef/DvT*100.

FUNCTIONALA este data de lucrarile aferente constructiei pentru a o aduce la stadiul de

utilizare optima, respectiv:

` tencuieli interioare si exterioare la pereti.

` lucrari de finisaje interioare si exterioare - zugraveli pereti.

` unele reparatii la acoperis.

Costul cu aceste lucrari sunt de aprox. 300.000 lei - Catalog "Metoda costurilor segregate", C.Schiopu-IROVAL.

ECONOMICA (EXTERNA)

* tranzactiile cu astfel de proprietati la nivelul judetului sunt in stagnare sau chiar in scadere, influentate de

criza economica dar si de inchiderea unor institutii de importanta majora din judet.

* pe raza judetului exista la vanzare proprietati ale unor societati aflate in faliment pentru care pretul de oferta

a scazut chiar si cu 10% - 15% fara a exista cerere;

In zona analizata dar si in zone similare nu au fost identificate suficiente oferte sau tranzactii cu astfel de

proprietati, fapt ce nu a facut posibila utilizarea unei alte abordari (Piata sau Venit) pentru estimarea valorii de


54


piata.

* Avand in vedere ca societatea este in insolventa, deprecierea externa (economica) estimata este de 10%.

MECANOENERGETICA SA

ANEXA 3


Denumire C29 - HALA MECANICA USOARA P+2E



Grad seismic = 7

Su (mp)= 2731.79

Anul PIF 1980

hmax(m) 14 Scd (mp)= 2815.86

Nr. Crt.

Denumire / Simbol


(mp)


Total cost (lei)


de transport

Coef. corecţie

manoperă

Cost total (lei)

A B C=AxB D E

F=CxDxE 1.003 1.000

Structura

1 7CLVEST 2815.86 917.3 2,582,988.4 1.003 1.000 2,590,737.3

Total 2,590,737.3

Finisaj

1 FINCLVEST 2815.86 814.00 2,292,110.0 1.003 1.000 2,298,986.4

Total 2,298,986.4


1 ELCLVEST 2815.86 66.2 186,409.9 1.003 1.000 186,969.2

Total 186,969.2

Instalatii sanitare

1 SACLVEST 2815.86 24.20 68,143.8 1.003 1.000 68,348.2

Total 68,348.2


1 ICLVEST 0 70.90 0.0 1.003 1.000 0.0

Total 0.0





Structura 2,590,737.3 42.22% 1,093,809 1,496,928

Finisaj 2,298,986.4 87.50% 2,011,613 287,373




TOTAL 5,145,041.1 3,324,255 1,820,786





(ani)


55


Structura 2018 1980 38 90 42.22

Finisaj 2018 1980 35 40 87.50








TEREN 2474.77 75 LEI/MP 185,607.75



Curs BNR 1 euro la 05.04.2018 4.6598

DESCRIERE starea tehnica = Satisfacatoare

Regim de inaltime - Parter + 2 Etaje. Parter cu Su = 2.400,88 mp; Etaj 1 cu Su = 167,77 mp;

Etaj 2 cu Su = 163,14 mp.

Compartimentare: Parter - compus din Boiler, Atelier AMC, Magazie, Vestiar, Spalator, 5 Holuri, 2 WC-uri,

Hala industriala.

Etaj 1 - compus din Birou, 3 Vestiare, Spalator, WC, Casa scarii

Etaj 2 - compus din 2 Birouri, 2 Vestiare, Spalator, Grup sanitar, Casa scarii.


si BCA. Acoperis din elemente prefabricate din beton armat si hidroizolatie. Pardoseli din ciment si gresie.



Deprecieri FIZICA








ECONOMICA (EXTERNA)







piata.


MECANOENERGETICA SA

ANEXA 4

TABEL CENTRALIZATOR PENTRU CALCULAREA COSTURILOR DE RECONSTRUCŢIE SAU DE ÎNLOCUIRE

Nr.cadastral 52840-C1

Denumire C24 - HALA SABLARE VOPSIRE

Localizare : Gura Vãii, Calea Timisoarei, nr.22, Judetul Mehedinti


56




Grad seismic = 7

Su (mp)= 1679.58

Anul PIF 1972

hmax(m) 12 Scd (mp)= 1680.00

Nr. Crt.

Denumire / Simbol


(mp)


Total cost (lei)


de transport

Coef. corecţie

manoperă

Cost total (lei)

A B C=AxB D E

F=CxDxE 1.003 1.000

Structura

1 BMZN350 1680 680.5 1,143,240.0 1.003 1.000 1,146,669.7

Total 1,146,669.7


1 ELSCLDP1 1680 66.2 111,216.0 1.003 1.000 111,549.6

Total 111,549.6

Instalatii sanitare LIPSA

1 0 0.00 0.0 1.003 1.000 0.0

Total 0.0


1 0 0.00 0.0 1.003 1.000 0.0

Total 0.0





Structura 1,146,669.7 56.25% 645,002 501,668


Instalatii sanitare 0.0 100.00% 0 0


TOTAL 1,258,219.4 742,608 515,612





(ani) conf.uzura

Structura 2017 1972 45 80 56.25


Instalatii sanitare 2017 1972 45 0 #DIV/0!

Instalatii incalzire 2017 1972 45 0 #DIV/0!





TEREN 1680 75 LEI/MP 126,000.00


57


TOTAL CONSTRUCTIE + TEREN - (LEI - FARA TVA) 451,000


Curs BNR 1 euro la 05.04.2018 4.6598


Regim de inaltime - Parter

Fundatii continue din beton, Structura metalica, inchideri din tabla. Acoperis cu ferme metalice si invelitoare

cu tabla. Pardoseli din ciment. Tamplarie metalica. Instalatii electrice.

Nu a fost pus la dispozitie certificat energetic.

Deprecieri FIZICA




` inlocuire partiala tabla ruginita la compartimentari.

` inlocuire geamuri sparte.

` unele reparatii la instalatia electrica si la acoperis.


ECONOMICA (EXTERNA)







piata.


MECANOENERGETICA SA

ANEXA 5



Denumire C20 - PAVILION ADMINISTRATIV P+1E




Grad seismic = 7

Su (mp)= 582.89

Anul PIF 1970

hmax(m) 8 Scd (mp)= 672.85

Nr. Crt.

Denumire / Simbol


(mp)


Total cost (lei)


de transport

Coef. corecţie

manoperă

Cost total (lei)

A B C=AxB D E

F=CxDxE 1.003 1.000

Structura

1 7CLVEST 672.85 917.3 617,205.3 1.003 1.000 619,056.9

Total 619,056.9

Finisaj

1 FINCLVEST 672.85 814.00 547,699.9 1.003 1.000 549,343.0

Total 549,343.0


1 ELCLVEST 672.85 66.2 44,542.7 1.003 1.000 44,676.3


58


Total 44,676.3

Instalatii sanitare

1 SACLVEST 672.85 24.20 16,283.0 1.003 1.000 16,331.8

Total 16,331.8


1 ICLVEST 0 70.90 0.0 1.003 1.000 0.0

Total 0.0





Structura 619,056.9 42.22% 261,366 357,691

Finisaj 549,343.0 87.50% 480,675 68,668




TOTAL 1,229,408.0 794,331 435,077





(ani)

Structura 2018 1970 48 90 53.33

Finisaj 2018 1970 35 40 87.50








TEREN 432 75 LEI/MP 32,400.00



Curs BNR 1 euro la 05.04.2018 4.6598


Regim de inaltime - Parter + 1 Etaj. Parter cu Su = 374,24 mp si Etaj 1 cu Su = 208,65 mp;

Compartimentare: Parter - compus din 9 Birouri, Cabina poarta, Sala mese, Magazie, 4 WC-uri, 3 Holuri,

Casa scarii.

Etaj 1 - compus din 10 Birouri, 2 Magazii, 2 WC-uri, 3 Holuri, Casa scarii


si BCA. Acoperis tip terasa necirculabila si hidroizolatie cu bitum. Pardoseli din ciment mozaicat si gresie.

Tamplarie din pvc, metalica si din lemn. Finisaje obisnuite, tencuieli driscuite, zugraveli cu var. Instalatii

electrice si sanitare. Are aparate de aer conditionat. Nu a fost pus la dispozitie certificat energetic.


59


Deprecieri FIZICA








ECONOMICA (EXTERNA)







piata.


MECANOENERGETICA SA

ANEXA 6



Denumire C9 - MICROCANTINA Localizare : Gura Vãii, Calea Timisoarei, nr.22, Judetul Mehedinti



Grad seismic = 7

Su (mp)= 158.03

Anul PIF 1970 / 1992

hmax(m) 4 Scd (mp)= 178.00

Nr. Crt.

Denumire / Simbol


(mp)


Total cost (lei)


de transport

Coef. corecţie

manoperă

Cost total (lei)

A B C=AxB D E

F=CxDxE 1.003 1.000

Structura

1 7SCLDP1 178 786.1 139,925.8 1.003 1.000 140,345.6

Total 140,345.6

Finisaj

1 FINSCLDP1 178 324.80 57,814.4 1.003 1.000 57,987.8

Total 57,987.8


1 ELSCLDP1 178 66.2 11,783.6 1.003 1.000 11,819.0

Total 11,819.0

Instalatii sanitare

1 SASCLDP1 178 24.20 4,307.6 1.003 1.000 4,320.5

Total 4,320.5


1 ISCLDP1 0 70.90 0.0 1.003 1.000 0.0

Total 0.0



60


COST (CIB) CU TVA (LEI / MP) 178 1,204.9



Structura 140,345.6 53.33% 74,846 65,499

Finisaj 57,987.8 65.00% 37,692 20,296




TOTAL 214,472.9 124,528 89,944





(ani)

Structura 2018 1970 48 90 53.33

Finisaj 2018 1992 26 40 65.00








TEREN 178 75 LEI/MP 13,350.00



Curs BNR 1 euro la 05.04.2018 4.6598


Regim de inaltime - Parter.

Compartimentare: Parter - compus din 3 Sali, Camera debarasare, Grup social, Spalator.


si BCA. Acoperis tip terasa necirculabila si hidroizolatie cu bitum. Pardoseli din ciment si gresie.

Tamplarie metalica si din lemn. Finisaje obisnuite, tencuieli driscuite, zugraveli cu var. Instalatii

electrice si sanitare. Nu a fost pus la dispozitie certificat energetic.

Deprecieri FIZICA








ECONOMICA (EXTERNA)



61







piata.


MECANOENERGETICA SA

ANEXA 7


Denumire C8 - CORP TS LABORATOARE P+2E




Grad seismic = 7

Su (mp)= 1235.03

Anul PIF 1975

hmax(m) 10 Scd (mp)= 1366.38

Nr. Crt.

Denumire / Simbol


(mp)


Total cost (lei)


de transport

Coef. corecţie

manoperă

Cost total (lei)

A B C=AxB D E

F=CxDxE 1.003 1.000

Structura

1 7CLVEST 1366.38 917.3 1,253,380.4 1.003 1.000 1,257,140.5

Total 1,257,140.5

Finisaj

1 FINCLVEST 1366.38 814.00 1,112,233.3 1.003 1.000 1,115,570.0

Total 1,115,570.0


1 ELCLVEST 1366.38 66.2 90,454.4 1.003 1.000 90,725.7

Total 90,725.7

Instalatii sanitare

1 SACLVEST 1366.38 24.20 33,066.4 1.003 1.000 33,165.6

Total 33,165.6


1 ICLVEST 0 70.90 0.0 1.003 1.000 0.0

Total 0.0





Structura 1,257,140.5 47.78% 600,662 656,479

Finisaj 1,115,570.0 87.50% 976,124 139,446





62


TOTAL 2,496,601.8 1,682,973 813,629





(ani)

Structura 2018 1975 43 90 47.78

Finisaj 2018 1975 35 40 87.50








TEREN 578.6 75 LEI/MP 43,395.00



Curs BNR 1 euro la 05.04.2018 4.6598


Regim de inaltime - Parter + 2 Etaje. Parter cu Su =522,17 mp; Etaj 1 cu Su = 355,47 mp;

Etaj 2 cu Su = 355,47 mp.

Compartimentare: Parter - compus din Birou maistri, Sala preparare apa calda, 5 Holuri, Casa scarii.

Etaj 1 - compus din 3 Birouri, 2 Laboratoare, Corp laboratoare, Gol trafo, Hol, Wc,

Casa scarii

Etaj 2 - compus din 2 Ateliere, Manometre, Corp laboratoare, Atelier AMC, Birou, Wc, Hol,

Casa scarii


si BCA. Acoperis din elemente prefabricate din beton armat si hidroizolatie. Pardoseli din ciment.



Deprecieri FIZICA








ECONOMICA (EXTERNA)







63



piata.


MECANOENERGETICA SA

ANEXA 8

TABEL CENTRALIZATOR PENTRU CALCULAREA COSTURILOR DE RECONSTRUCŢIE SAU DE ÎNLOCUIRE Nr.cadastral 1377/7-C7

Denumire C7 - HALA CONSTRUCTII METALICE



Grad seismic = 7

Su (mp)= 2581.72

Anul PIF 1988

hmax(m) 14 Scd (mp)= 2582.00

Nr. Crt.

Denumire / Simbol


(mp)


Total cost (lei)


de transport

Coef. corecţie

manoperă

Cost total (lei)

A B C=AxB D E

F=CxDxE 1.003 1.000

Structura

1 7SCLDP1 2582 786.1 2,029,710.2 1.003 1.000 2,035,799.3

Total 2,035,799.3

Finisaj

1 FINSCLDP1 2582 324.80 838,633.6 1.003 1.000 841,149.5

Total 841,149.5


1 ELSCLDP1 2582 66.2 170,928.4 1.003 1.000 171,441.2

Total 171,441.2

Instalatii sanitare

1 SASCLDP1 2582 24.20 62,484.4 1.003 1.000 62,671.9

Total 62,671.9


1 ISCLDP1 0 70.90 0.0 1.003 1.000 0.0

Total 0.0





Structura 2,035,799.3 33.33% 678,532 1,357,267

Finisaj 841,149.5 87.50% 736,006 105,144




TOTAL 3,111,061.9 1,615,196 1,495,866





64



(ani)

Structura 2018 1988 30 90 33.33

Finisaj 2018 1988 30 40 75.00








TEREN 2582 75 LEI/MP 193,650.00



Curs BNR 1 euro la 05.04.2018 4.6598



Fundatii continue din beton, Structura rezistenta din stalpi prefabricati din beton armat. Acoperis cu elemente

prefabricate din beton si ochiuri de geam. Pardoseli din ciment. Inchideri din zidarie si tabla zincata.

Tamplarie metalica si din lemn. Instalatii electrice si sanitare. Nu a fost pus la dispozitie certificat energetic.

Deprecieri FIZICA






` unele reparatii la instalatia sanitara si la acoperis.


ECONOMICA (EXTERNA)







piata.


MECANOENERGETICA SA

ANEXA 9


Nr.cadastral 1377/1/1/1/1-C25 Denumire

C25 - STATIE TRAFO 6Kv




65



Grad seismic = 7

Su (mp)=

Anul PIF 1975 / 1992

hmax(m) 6 Scd (mp)= 457.00

Nr. Crt.

Denumire / Simbol


(mp)


Total cost (lei)


de transport

Coef. corecţie

manoperă

Cost total (lei)

A B C=AxB D E

F=CxDxE 1.003 1.000

Structura

1 7SCLDP1 457 786.1 359,247.7 1.003 1.000 360,325.4

Total 360,325.4

Finisaj

1 FINSCLDP1 457 324.80 148,433.6 1.003 1.000 148,878.9

Total 148,878.9


1 ELSCLDP1 457 66.2 30,253.4 1.003 1.000 30,344.2

Total 30,344.2


1 SASCLDP1

24.20 0.0 1.003 1.000 0.0

Total 0.0


1 ISCLDP1 0 70.90 0.0 1.003 1.000 0.0

Total 0.0





Structura 360,325.4 47.78% 172,163 188,162

Finisaj 148,878.9 87.50% 130,269 18,610




TOTAL 539,548.5 328,441 211,108





(ani)

Structura 2018 1975 43 90 47.78

Finisaj 2018 1975 35 40 87.50






66





TEREN 457 75 LEI/MP 34,275.00



Curs BNR 1 euro la 05.04.2018 4.6598


Regim de inaltime - Parter.


Acoperis tip terasa necirculabila si hidroizolatie cu bitum. Pardoseli din ciment.

Tamplarie metalica si din lemn. Finisaje obisnuite, tencuieli driscuite, zugraveli cu var. Instalatii

electrice. Nu a fost pus la dispozitie certificat energetic.

Deprecieri FIZICA




` tencuieli interioare la pereti.

` lucrari de finisaje interioare - zugraveli pereti.



ECONOMICA (EXTERNA)







piata.


MECANOENERGETICA SA

ANEXA 10


Nr.cadastral 1377/1/1/1/1-C23 Denumire C23 - CASTEL APA Localizare : Gura Vãii, Calea Timisoarei, nr.22, Judetul Mehedinti



Grad seismic = 7

Su (mp)=

Anul PIF 1970

hmax(m) 35 Scd (mp)= 18.00

Nr. Crt.

Denumire / Simbol


(mp)


Total cost (lei)


de transport

Coef. corecţie

manoperă

Cost total (lei)

A B C=AxB D E

F=CxDxE 1.003 1.000


67


Structura BUC

1 STRCASTAPA 1 1,171,918.1 1,171,918.1 1.003 1.000 1,175,433.9

Total 1,175,433.9


1 ELCASTAPA 1 15,142.3 15,142.3 1.003 1.000 15,187.7

Total 15,187.7


COST (CIB) CU TVA (LEI / MP) 1 1,190,621.6



Structura 1,175,433.9 53.33% 626,859 548,575


TOTAL 1,190,621.6 639,876 550,745





(ani)

Structura 2018 1970 48 90 53.33






TEREN 18 75 LEI/MP 1,350.00



Curs BNR 1 euro la 05.04.2018 4.6598


Regim de inaltime - aprox. 35 ml.

Fundatii continue din beton, Structura din beton armat. Acoperis tip terasa cu hidroizolatie. Rezervor de tabla

de aprox. 20 mc. Pardoseli din ciment.

Tamplarie metalica. Finisaje obisnuite, tencuieli driscuite. Instalatii electrice.


Deprecieri FIZICA




` tencuieli interioare la pereti.

` lucrari de finisaje interioare.



ECONOMICA (EXTERNA)



68







piata.


MECANOENERGETICA SA

ANEXA 11


Nr.cadastral 1377/1/1/1/1-C22 Denumire C22 - ATELIER INSTALATORI Localizare : Gura Vãii, Calea Timisoarei, nr.22, Judetul Mehedinti



Grad seismic = 7

Su (mp)=

Anul PIF 1972

hmax(m) 4 Scd (mp)= 162.00

Nr. Crt.

Denumire / Simbol


(mp)


Total cost (lei)


de transport

Coef. corecţie

manoperă

Cost total (lei)

A B C=AxB D E

F=CxDxE 1.003 1.000

Structura

1 7SCLDP1 162 786.1 127,348.2 1.003 1.000 127,730.2

Total 127,730.2

Finisaj

1 FINSCLDP1 162 324.80 52,617.6 1.003 1.000 52,775.5

Total 52,775.5


1 ELSCLDP1 162 66.2 10,724.4 1.003 1.000 10,756.6

Total 10,756.6


1 SASCLDP1 0 24.20 0.0 1.003 1.000 0.0

Total 0.0


1 ISCLDP1 0 70.90 0.0 1.003 1.000 0.0

Total 0.0





Structura 127,730.2 51.11% 65,283 62,447

Finisaj 52,775.5 75.00% 39,582 13,194




TOTAL 191,262.3 114,084 77,178


69






(ani)

Structura 2018 1972 46 90 51.11

Finisaj 2018 1972 30 40 75.00








TEREN 162 75 LEI/MP 12,150.00



Curs BNR 1 euro la 05.04.2018 4.6598



Fundatii continue din beton, Structura din cadre beton si zidarie, inchideri din tabla. Acoperis cu tabla.

Pardoseli din ciment. Tamplarie metalica. Instalatii electrice.


Deprecieri FIZICA








ECONOMICA (EXTERNA)







piata.



70


MECANOENERGETICA SA

ANEXA 12


Nr.cadastral 1377/1/1/1/1-C12/2 Denumire C12/2 - MAGAZIE CENTRALA Localizare : Gura Vãii, Calea Timisoarei, nr.22, Judetul Mehedinti



Grad seismic = 7

Su (mp)=

Anul PIF 1972

hmax(m) 4 Scd (mp)= 492.00

Nr. Crt.

Denumire / Simbol


(mp)


Total cost (lei)


de transport

Coef. corecţie

manoperă

Cost total (lei)

A B C=AxB D E

F=CxDxE 1.003 1.000

Structura

1 7SCLDP1 492 786.1 386,761.2 1.003 1.000 387,921.5

Total 387,921.5

Finisaj

1 FINSCLDP1 492 324.80 159,801.6 1.003 1.000 160,281.0

Total 160,281.0

Instalatii electrice LIPSA

1 ELSCLDP1 0 66.2 0.0 1.003 1.000 0.0

Total 0.0


1 SASCLDP1 0 24.20 0.0 1.003 1.000 0.0

Total 0.0


1 ISCLDP1 0 70.90 0.0 1.003 1.000 0.0

Total 0.0





Structura 387,921.5 51.11% 198,267 189,655

Finisaj 160,281.0 75.00% 120,211 40,070

Instalatii electrice 0.0 0.00% 0 0



TOTAL 548,202.5 318,477 229,725





(ani)

Structura 2018 1972 46 90 51.11

Finisaj 2018 1972 30 40 75.00


71









TEREN 492 75 LEI/MP 36,900.00



Curs BNR 1 euro la 05.04.2018 4.6598



Fundatii continue din beton, Structura din cadre beton si zidarie. Acoperis cu ferme metalice, invelitoare

cu placi de azbociment. Pardoseli din ciment. Tamplarie metalica. Fara instalatii.


Deprecieri FIZICA








ECONOMICA (EXTERNA)

* tranzactiile cu astfel de proprietati la nivelul judetului sunt in stagnare sau chiar in scadere, influentate

de criza economica dar si de inchiderea unor institutii de importanta majora din judet.





piata.


MECANOENERGETICA SA

ANEXA 13


Nr.cadastral 1377/1/1/1/1-C27 Denumire C27 - STATIE COMPRESOARE




Grad seismic = 7

Su (mp)=

Anul PIF 1972

hmax(m) 6 Scd (mp)= 116.00


72


Nr. Crt.

Denumire / Simbol


(mp)


Total cost (lei)


de transport

Coef. corecţie

manoperă

Cost total (lei)

A B C=AxB D E

F=CxDxE 1.003 1.000

Structura

1 BMZN210 116 881.0 102,196.0 1.003 1.000 102,502.6

Total 102,502.6


1 ELSCLDP1 116 66.2 7,679.2 1.003 1.000 7,702.2

Total 7,702.2


1 0 0.00 0.0 1.003 1.000 0.0

Total 0.0


1 0 0.00 0.0 1.003 1.000 0.0

Total 0.0





Structura 102,502.6 56.25% 57,658 44,845

Instalatii electrice 7,702.2 87.50% 6,739 963



TOTAL 110,204.8 64,397 45,808





(ani) conf.uzura

Structura 2017 1972 45 80 56.25


Instalatii sanitare 2017 1972 45 0 #DIV/0!

Instalatii incalzire 2017 1972 45 0 #DIV/0!





TEREN 116 75 LEI/MP 8,700.00



Curs BNR 1 euro la 05.04.2018 4.6598


73




Fundatii continue din beton, Structura metalica, inchideri din tabla. Acoperis cu ferme metalice si invelitoare

cu tabla. Pardoseli din ciment. Tamplarie metalica. Instalatii electrice.


Deprecieri FIZICA






` unele reparatii la instalatia electrica si la acoperis.


ECONOMICA (EXTERNA)







piata.


MECANOENERGETICA SA

ANEXA 14


Nr.cadastral Denumire RETEA CANALIZARE STATIE EPURARE




Grad seismic = 7

Su (mp)=

Anul PIF 2012

ħmin(ml) 2 Scd (mp)=

Nr. Crt.

Denumire / Simbol


(mp)


Total cost (lei)


de transport

Coef. corecţie

manoperă

Cost total (lei)

A B C=AxB D E

F=CxDxE 1.000 1.000

Structura

1 RETEA CANALIZARE 1145

232.2 265,852.3 1.000 1.000 265,852.34

Total 265,852.3





Structura 265,852.3 10.00% 26,585 239,267

TOTAL 265,852.3 26,585 239,267



74





(ani) conf.uzura

Structura 2017 2012 5 50 10.00





TEREN 0 75 LEI/MP 0.00



Curs BNR 1 euro la 05.04.2018 4.6598

DESCRIERE starea tehnica =

Regim de inaltime

Retea canalizare din tuburi din beton si PVC cu diametru maxim de 300 mm, pozata la o adancime de

aprox. 2 m, cu o lungime de aprox. 1.145 ml.

Deprecieri FIZICA


FUNCTIONALA nu este cazul

ECONOMICA (EXTERNA)







piata.


MECANOENERGETICA SA

ANEXA 15


Nr.cadastral Denumire STATIE EPURARE SBR 16000 L



Suprafeţe L (ml)=

Grad seismic = 7

Su (mp)=

Anul PIF 2014

ħmin(ml) 2 Scd (mp)=

Nr. Crt.

Denumire / Simbol


(mp)


Total cost (lei)


de transport

Coef. corecţie

manoperă

Cost total (lei)


75


A B C=AxB D E

F=CxDxE 1.000 1.000

Structura

1 STATIE EPURARE 16000

7.5 120,330.0 1.000 1.000 120,329.98

Total 120,330.0





Structura 120,330.0 6.00% 7,220 113,110

TOTAL 120,330.0 7,220 113,110





(ani) conf.uzura

Structura 2017 2014 3 50 6.00





TEREN 0 75 LEI/MP 0.00



Curs BNR 1 euro la 05.04.2018 4.6598

DESCRIERE starea tehnica = buna

Regim de inaltime

Statie de epurare monobloc cu un bazin de epurare de 16.000 litri.

Are doua compartimente: decantor si compartiment linistire.

Deprecieri FIZICA


FUNCTIONALA nu este cazul

ECONOMICA (EXTERNA)







piata.



76


4.4. Reconcilierea si opinia finala asupra valorii

Bunurile patrimoniale evaluate :




2. BUNURI MOBILE



3. BUNURI IMOBILE


sunt situate in Dr.Tr.Severin, Calea Timişoarei, nr. 22 (Gura Vãii), Judeţul Mehedinţi si apartin

SC MECANOENERGETICA SA – “în insolvenţa” - Dosar nr. 7395/101/2015 – Tribunalul

Mehedinţi, conform documentelor puse la dispozitie. Evaluarea s-a facut in scopul estimarii

Valorii de Piata a societatii debitoare in ipoteza de ACTIV FUNCTIONAL.

Avand in vedere informatiile avute la dispoziţie, valoarea rezultată este cea mai adecvata

pentru estimarea valorii de piaţă a bunurilor patrimoniale. In urma reanalizarii datelor disponibile,

a tehnicilor si a rationamentului profesional, avand in vedere relevanţa informaţiilor si scopul

evaluării, în opinia evaluatorului, valoarea estimata si recomandata pentru proprietatea

imobiliara analizata rezultata din aplicarea Abordarii prin Piata pentru Teren si Abordarii prin

Cost pentru Bunurile mobile si Constructii este urmatoarea :





2 CONSTRUCTII 6.570.500 1.410.040





Nota: In valoarea constructiilor s-a inclus si Terenul ocupat de acestea (exclusiv Instalatia electrica

subterana).


Criteriile luate in calcul sunt :

- adecvarea : tipul bunurilor se incadreaza cel mai bine ca bunuri generatoare de venit;

- precizia : are in vedere corectitudinea datelor, calculele efectuate si ajustarile aduse preturilor

de vanzare sau oferta a bunurilor comparabile sau deprecierile aduse costului de nou ; Tine cont de

scopul evaluarii;

- cantitatea si calitatea informatiilor : se refera la informatiile evidentiate de elementele de

comparatie ale unor bunuri echivalente, certificarea si omologarea acestora in conformitate cu

normele si reglementarile legale din domeniu, costul de nou al unui bun similar sau costul istoric


77


actualizat, marimea tranzactiilor sau ofertelor de bunuri similare, estimarea deprecierilor si

costurile de reconstructie-inlocuire.

Argumentele care au stat la baza elaborării acestei opinii precum şi considerentele privind

valoarea sunt:

-Evaluarea este o opinie asupra unei valori;

-Valorile au fost exprimate şi sunt valabile exclusiv în condiţiile şi prevederile prezentului raport;

-Preţul de tranzacţionare se va putea situa atât deasupra cât şi sub valoarea opinată ţinand seama

de particularităţile valabile la data tranzacţiei (motivaţia vânzătorului, motivaţia cumpărătorului,

caracteristicile pieţei imobiliare, condiţii concrete ale tranzacţiei )

-Valoarea este o predicţie;

-Valoarea este subiectivă;

- Valoarea estimata a Instalatiei subterane de forta se refera la costul cu sapatura santului de

amplasare a cablului electric, costul a doua cabluri electrice (fidere) si costul pentru bransament

trifazat radial subteran de medie tensiune < 15kV;

- Valoarea este estimata la stadiul fizic existent la momentul inspectiei;

- Valoarea reprezinta opinia evaluatorului privind valoarea de piata a bunurilor pe amplasament;

- Evaluarea este o opinie asupra unei valori obtenabile posibile in cazul unei tranzactii si in ipoteza

vanzarii si achitarii creditorilor;

-Valoarea se referă la intregul drept de proprietate ;

-Piesele anexate şi documentele luate în considerare pe parcursul raportului sunt valabile doar în

scop informativ şi pentru atingerea scopului evaluării, neputând fi utilizate în alt scop. Nu se

asumă nicio răspundere pentru situaţia în care, în urma efectuării eventualelor expertize tehnice

sau pentru orice alte scopuri, caracteristicile rezultate diferă de cele luate în considerare în

prezentul raport.

- Valoarea de piata a fost estimata fara luarea in considerare a costurilor de vanzare sau de

cumparare si fara includerea unor impozite sau taxe.

Raportul a fost pregatit pe baza Standardelor de Evaluare a Bunurilor – editia 2018 si a

recomandarilor si metodologiei de lucru stabilite de catre ANEVAR (Asociatia Nationala a

Evaluatorilor Autorizati din Romania).

Data,

05.04.2018 Cu stimã,

MLM CONSULTING SRL

Evaluator autorizat – Ec.Cojocaru Marian,


Legitimatie nr. - 11603

raport de evaluare -...

Documents