raport de evaluare -...

Popescu George – Cabinet Individual de Evaluari

Dos. Nr. 9465/101/2012 Nr. Inregistrare evaluator : 207/22.03.2013

RAPORT DE EVALUARE Proprietate imobiliară de tip rezidenţial

casa si teren situată în loc. Ghiroda, jud. Timiş, str. Nufarul, nr.18

Elaborat de:

ec.Popescu George

-MARTIE 2013-

Raport de evaluare casa P+M – SC C&C MH CONFORT SRL

- 2 -

REZUMAT Catre: Cabinet de insolventa Popescu Emil si YNA Consulting SPRL Ref.: la evaluare “Proprietate imobiliara de tip rezidential situata in localitatea Ghiroda, str. Nufarul, nr.18, jud.Timiş”

1. Proprietatea care face obiectul prezentului raport este o proprietate imobiliara de tip rezidential, compusa din

cladire P+M , cu terenul aferent constructiilor 2000 mp , situata in loc. Ghiroda, str. Nufarul, nr.18, jud.Timiş,

proprietatea S.C. C&C MH CONFORT S.R.L..

2. Inspectia proprietatii si toate investigatiile si analizele necesare au fost realizate de catre evaluator Popescu

George in data de 11.03.2013 in prezenta reprezentantului proprietarului .

3. Scopul evaluarii este estimarea valorii de piata in vederea intocmirii tabelului preliminar in cadrul procedurii

insolventei – dosar nr.9465/101/2012

4. Raportul de evaluare care urmeaza si pe care aceasta scrisoare il insoteste, constand din 25 de pagini plus

anexele, prezinta baza pe care s-a stabilit opinia evaluatorului. Sinteza evaluarii prezinta succint datele de baza a

raportului si opinia evaluatorului care astazi 11.03.2013 indica valoarea de:

1.148.600 RON

UN MILION O SUTA PATRUZECI SI OPT DE MII SASE SUTE LEI

(ECHIVALENT A 263.800 EURO)

VALOAREA OBTENABILA IN CONDITII DE VANZARE FORTATA:

804.000 RON (echivalent 184.700 EURO) *Suplimentar la solicitarea destinatarului raportului s-au facut comentarii referitoare la “vanzarea fortata” pentru determinarea valorii estimative ce ar putea fi primita prin distribuire în caz de faliment.

Cursul de schimb valutar luat in considerare este de 4.3544/1 euro.

5. Raportul a fost pregatit in conformitate cu Standardele Internationale de Evaluare IVS 2011, si prezinta baza pe

care s-a stabilit opinia.

22 MARTIE 2013 Ec. Popescu George

Membru ANEVAR-Evaluator proprietati imobiliare


- 3 -

EEVVAALLUUAATTOORR PPooppeessccuu GGeeoorrggee

LLeeggiittiimmaaţţiiee AANNEEVVAARR NNrr.. 1155445500 // 22001133

PPaarraaffaa NNrr.. 1155445500.. –– vvaallaabbiillăă 22001133

FFiirrmmaa PPOOPPEESSCCUU GGEEOORRGGEE EEXXPPEERRTT EEVVAALLUUAATTOORR

AAddrreessaa eevvaalluuaattoorruulluuii �� LLooccaalliittaatteeaa :: TTiimmiissooaarraa ,, jjuudd TTiimmiiss �� SSttrr.. NN.. FFiilliippeessccuu,, nnrr..44 ,, aapp..1144 �� TTeelleeffoonn:: 00774455226677667766 �� FFaaxx:: 00225566222200882277 �� EE--mmaaiill:: ggeeoorrggee__ppooppeessccuu__ccoonnssuullttaanntt@@yyaahhoooo..ccoomm

CCLLIIEENNTT �� PPeerrssooaannăă jjuurriiddiiccaa :: S.C. C&C MH CONFORT S.R.L. – in insolventa

AAddrreessaa �� LLooccaalliittaatteeaa:: DDrroobbeettaa--TTuurrnnuu SSeevveerriinn,, ssttrr.. II..CC.. BBrraattiiaannuu,, nnrr.. 1111

DDEESSTTIINNAATTAARRUULL RRAAPPOORRTTUULLUUII

Cabinet de insolventa Popescu Emil si YNA Consulting SPRL

PPRROOPPRRIIEETTAATTEEAA EEVVAALLUUAATTĂĂ

PPrroopprriieettaattee iimmoobbiilliiaarraa ddee ttiipp rreezziiddeennttiiaall -- tteerreenn ssii ccaassaa uunniiffaammiilliiaallaa ffoorrmmaattaa ddiinn ::

•• TTeerreenn iinn pprroopprriieettaattee iinn ssuupprraaffaattaa ddee 22000000 mmpp;;

•• CCaassaa ccuu rreeggiimm ddee iinnaallttiimmee PP++MM ccuu aarriiaa ccoonnssttrruuiittaa ddee 224411..7700 mmpp,, aarriiaa ddeessffaassuurraattaa ddee 442288..3300 mmpp

PPrroopprriieettaarr S.C. C&C MH CONFORT S.R.L.

AAddrreessaa pprroopprriieettăăţţiiii �� LLooccaalliittaatteeaa:: GGhhiirrooddaa ,, jjuuddeettuull TTiimmiişş �� SSttrr.. NNuuffaarruull nnrr..1188 ,,

44.. DDEECCLLAARRAARREEAA VVAALLOORRIIII

VVAALLOOAARREEAA DDEE PPIIAAŢŢĂĂ EESSTTIIMMAATTĂĂ

LLAA AABBOORRDDAARREEAA PPRRIINN VVEENNIITT

226633..880000 EEUURR eecchhiivvaalleenntt 11..114488..660000 RROONN ddiinn ccaarree vvaallooaarree tteerreenn 7799..995500 EEUURR

((334488..113300 RROONN))

VVAALLOOAARREEAA NNUU EESSTTEE IINNFFLLUUEENNŢŢAATTĂĂ DDEE TT..VV..AA.. LLAA BBAAZZAA EESSTTIIMMĂĂRRIIII AAUU SSTTAATT TTRRAANNZZAACCŢŢIIIILLEE ÎÎNNTTRREE PPEERRSSOOAANNEE FFIIZZIICCEE,, MMAAJJOORRIITTAARREE PPEE PPIIAAŢŢAA IIMMOOBBIILLIIAARRĂĂ SSPPEECCIIFFIICCĂĂ


- 4 -

BAZA DE EVALUARE VVaallooaarreeaa ddee ppiiaaţţăă

SSCCOOPPUULL EEVVAALLUUĂĂRRIIII Estimarea valorii de piata in vederea intocmirii tabelului preliminar conform art .41 , alin.2 din Legea insolventei 85/2006 , in cadrul procedurii insolventei – dosar nr.9465/101/2012

DDAATTAA DDEE RREEFFEERRIINNŢŢĂĂ AA EEVVAALLUUĂĂRRIIII

1111..0033..22001133

CCUURRSS DDEE SSCCHHIIMMBB BBNNRR LLAA DDAATTAA DDEE RREEFFEERRIINNŢŢĂĂ

11 EEUURROO == 44..33554444 RROONN

DDAATTAA IINNSSPPEECCŢŢIIEEII PPRROOPPRRIIEETTĂĂŢŢIIII

IInnssppeeccţţiiaa aa ffoosstt eeffeeccttuuaattăă ddee ccăăttrree eevvaalluuaattoorr PPooppeessccuu GGeeoorrggee,, iinn ddaattaa ddee 1111..0033..22001133 iinn pprreezzeennttaa rreepprreezzeennttaannttuulluuii pprroopprriieettaarruulluuii//ddeebbiittoorruulluuii..

DDAATTAA IINNTTOOCCMMIIRRIIII RRAAPPOORRTTUULLUUII DDEE EEVVAALLUUAARREE

1111..0033..22001133

66.. DDAATTEE PPRRIIVVIINNDD DDRREEPPTTUULL DDEE PPRROOPPRRIIEETTAATTEE,, SSUUPPRRAAFFAAŢŢAA ŞŞII CCOOTTEE IINNDDIIVVIIZZEE

�� DDrreeppttuull ddee pprroopprriieettaattee:: �� IInnttaabbuullaarree,,ddrreepptt ddee PPRROOPPRRIIEETTAATTEE ccuu ttiittlluu ddee ccuummppaarraarree,, eeddiiffiiccaarree aacctt.. nnrr..

3399115544//22000055,, 3399115555//22000055 ssii ffuuzziiuunnee aacctt.. nnrr.. 1122006688//22000066,, iinn ffaavv.. S.C. C&C MH CONFORT S.R.L. ,, iinncchheeiieerree nnrr.. 66447711//1199..0033..22000022,, ddoobbaannddiitt pprriinn ccoonnvveennttiiee ,, ccoottaa aaccttuuaallaa 11//11..

�� IInnttaabbuullaarree ccoonnttrraacctt ddee iippootteeccaa ccuu iinntteerrddiiccttiiee ddee iinnssttrraaiinnaarree ssii ggrreevvaarree iinn ffaavv.. BBDDRR GGSSGG pprriinn SSUUCC DDRROOBBEETTAA TTUURRNNUU--SSEEVVEERRIINN,, iinncchheeiieerree nnrr.. 6666444477//2211..0055..22000077

�� IInnttaabbuullaarree ccoonnttrraacctt ddee iippootteeccaa ccuu iinntteerrddiiccttiiee ddee iinnssttrraaiinnaarree ssii ggrreevvaarree iinn ffaavv.. BBDDRR GGSSGG pprriinn SSUUCC DDRROOBBEETTAA TTUURRNNUU--SSEEVVEERRIINN,, iinncchheeiieerree nnrr.. 8899889977//1177..0066..22000088

�� DDooccuummeenntt ddiissppoonniibbiill :: �� CCaarrttee FFuunncciiaarrăă nnrr.. 401428 Ghiroda �� NNuummăărr ttooppooggrraaffiicc // ccaaddaassttrraall :: top. Cc 174/6/1/1/2/b �� SSuupprraaffaaţţaa ddee tteerreenn îînnssccrriissăă îînn CCFF:: teren intravilan 2000 mp �� TToottaall ssuupprraaffaattaa tteerreenn :: 22000000 mmpp –– ccoonnffoorrmm ppllaann ddee ssiittuuaattiiee �� DDeessccrriieerreeaa pprroopprriieettaattiiii iinn CCFF :: „„ccaassaa ffaammiilliiaallaa PP++MM”” ;; �� PPăărrţţiillee iinnddiivviizzee ccoommuunnee:: nnuu ee ccaazzuull �� SSaarrcciinnii îînnssccrriissee îînn CCaarrtteeaa FFuunncciiaarrăă::

-- IInnttaabbuullaarree,, ddrreepptt ddee iippootteeccaa iinn vvaall.. ddee 33..115500..000000 RROONN,, pplluuss ddoobbaannddaa ddee BBUUBBOORR 11 MM++mmaarrjjaa ddee 11..99%%//aann ssii ttooaattee cceelleellaallttee oobblliiggaattiiii iinn ffaavv.. BBDDRR GGSSGG SSUUCC DDRROOBBEETTAA TTUURRNNUU--SSEEVVEERRIINN,, iinncchheeiieerree nnrr.. 6666444477//2211..0055..22000077 -- IInnttaabbuullaarree,, ddrreepptt ddee iippootteeccaa iinn vvaall.. ddee 44..000000..000000 RROONN,, pplluuss ddoobbaannddaa ddee BBUUBBOORR 11 MM++mmaarrjjaa ddee 1199%%//aann ssii cceelleellaallttee oobblliiggaattiiii pprreeccuumm ssii ccrreeddiittuull ppeennttrruu iinnvveessttiirrii iinn vvaallooaarree EEUURROO,, ddoobbaannddaa ddee BBUUBBOORR 33 MM++mmaarrjjaa ddee 33%%//aann pplluuss cceelleellaallttee oobblliiggaattiiii iinn ffaavv.. BBDDRR GGSSGG PPRRIINN SSUUCC DDRROOBBEETTAA TTUURRNNUU--SSEEVVEERRIINN,, iinncchheeiieerree nnrr.. 8899889977//1177..0066..22000088

MMEENNŢŢIIUUNNII 11:: SSiittuuaaţţiiaa pprriivviinndd CCaarrtteeaa FFuunncciiaarrăă

�� EExxttrraass ddee CCaarrttee FFuunncciiaarrăă:: EEvvaalluuaattoorruull aa aavvuutt llaa ddiissppoozziiţţiiee eexxttrraass ddee ccaarrttee ffuunncciiaarrăă ddiinn ddaattaa ddee 0044..0077..22001111 ,, ddiinn ccaarree ss--aauu eexxttrraass ddaatteellee mmaaii ssuuss pprreezzeennttaattee,, –– aanneexxaatt pprreezzeennttuulluuii rraappoorrtt şşii ccoonnssiiddeerraatt ppaarrttee iinntteeggrraannttăă .. CCoonnffoorrmm eexxttrraassuulluuii ddee ccaarrttee ffuunncciiaarrăă pprreezzeennttaatt pprroopprriieettaatteeaa iimmoobbiilliiaarrăă nnuu eessttee lliibbeerrăă ddee ssaarrcciinnii ..

�� AA ffoosstt eessttiimmaattăă vvaallooaarreeaa îînnttrreegguulluuii ddrreepptt ddee pprroopprriieettaattee îînn iippootteezzaa îînn ccaarree eell eessttee vvaallaabbiill,, ttrraannzzaaccţţiioonnaabbiill şşii nneeaaffeeccttaatt ddee ssaarrcciinnii..

77.. DDAATTEE PPRRIIVVIINNDD DDOOCCUUMMEENNTTAATTIIAA CCAADDAASSTTRRAALLAA

�� DDooccuummeennttaattiiee ccaaddaassttrraallaa :: IInn ddooccuummeennttaattiiaa –– ppllaann ddee ssiittuuaattiiee -- ppuussaa llaa ddiissppoozziittiiaa eevvaalluuaattoorruulluuii ssuunntt iinnssccrriissee:: ⇒⇒ TTeerreenn 22000000 mmpp ccoonnffoorrmm CCFF ⇒⇒ CCoonnssttrruuccttiiii ::

�� „„ccaassaa PP++MM -- ppee ssttrr.. NNuuffaarruull nnrr..1188 ”” �� SSuupprraaffaaţţaa îînnrreeggiissttrraattăă îînn aaccttee :: �� SSuupprraaffaattaa ccoonnssttrruuiittaa llaa ssooll ccaassaa PP++MM :: SScc ((mmpp)) == 224411..7700 mmpp ;; SSccdd((mmpp)) == 442288..3300

mmpp ((ccoonnffoorrmm mmeemmoorriiuu tteehhnniicc)) �� DDiiffeerreennţţee îînnttrree ssiittuuaaţţiiaa ccaaddaassttrraallăă // ttaabbuullaarrăă şşii ssiittuuaaţţiiaa ddee ppee tteerreenn :: NNuu ssuunntt


- 5 -

88.. SSIITTUUAAŢŢIIAA AACCTTUUAALLĂĂ AA PPRROOPPRRIIEETTAATTIIII

•• SSiittuuaattiiaa ooccuuppaannttiilloorr :: ooccuuppaatt ddee pprroopprriieettaarr •• CCoonnttrraaccttee ddee ccoonncceessiiuunnee // iinncchhiirriieerree :: nnuu ee ccaazzuull •• DDeessttiinnaattiiee :: rreezziiddeennttiiaallaa

99.. DDEESSCCRRIIEERREEAA ZZOONNEEII DDEE AAMMPPLLAASSAARREE

ZZOONNAA DDEE AAMMPPLLAASSAARREE �� PPrroopprriieettaatteeaa eessttee aammppllaassaattăă :: �� ppee ssttrr.. NNuuffaarruull nnrr..1188,, llooccaalliittaatteeaa GGhhiirrooddaa,, jjuudd.. TTiimmiiss.. �� AAcccceessuull llaa pprroopprriieettaattee ssee rreeaalliizzeeaazzaa pprriinn ddrruumm ddee aacccceess -- aassffaallttaatt.. �� SSttrraaddaa llaa ccaarree aarree aacccceess pprroopprriieettaatteeaa eessttee ssiisstteemmaattiizzaattăă ssuuppeerriioorr,, uuttiilliittăăţţiillee

aaffeerreennttee eexxiisstteennttee ppee aammppllaassaammeennttee ssuunntt:: eenneerrggiiee eelleeccttrriiccăă,,aappaa ,, ccaannaalliizzaarree,, ggaazz mmeettaann

�� VVeecciinnaattaattii iimmeeddiiaattee::,, pprroopprriieettaattii rreezziiddeennttiiaallee AARRTTEERREE IIMMPPOORRTTAANNTTEE DDEE CCIIRRCCUULLAAŢŢIIEE ÎÎNN AAPPRROOPPIIEERREE

�� AAuuttoo şşii ppiieettoonnaall:: -- ssttrr.. NNuuffaarruull,, ssttrr.. BBoobbââllnnaa �� CCaalliittaatteeaa rreeţţeelleelloorr ddee ttrraannssppoorrtt:: aassffaallttaattee ccuu 11 bbeennzzii ppee sseennss ..

CCAARRAACCTTEERRUULL EEDDIILLIITTAARR AALL ZZOONNEEII

�� TTiippuull zzoonneeii :: rreezziiddeennţţiiaallăă.. �� ÎÎnn zzoonnăă ssuunntt aammppllaassaattee pprreeppoonnddeerreenntt ccaassee uunniiffaammiilliiaallee ccuu rreeggiimm ddee iinnaallttiimmee PP,,

PP++MM ssii PP++EE++MM ccaassee uunniiffaammiilliiaallee.. �� DDiissttaannţţaa ffaaţţăă ddee pprroopprriieettăăţţii ccoommpplleemmeennttaarree ((ppiieeţţee,, mmaaggaazziinnee,, iinnssttiittuuţţiiii ddee

îînnvvăăţţăămmâânntt eettcc..)) eessttee ddee aapprrooxxiimmaattiivv 33000000 mm �� MMiijjllooaacceellee ddee ttrraannssppoorrtt îînn ccoommuunn –– aauuttoobbuuzz .. �� UUnniittăăţţii ccoommeerrcciiaallee:: ssuunntt aammppllaassaattee llaa ddiissttaannţţăă mmaarree �� UUnniittăăţţii ddee îînnvvăăţţăămmâânntt ((mmeeddiiuu)):: ssuunntt aammppllaassaattee llaa ddiissttaannţţăă mmaarree �� UUnniittăăţţii mmeeddiiccaallee:: eexxiisstteennttee �� IInnssttiittuuţţiiii ddee ccuulltt:: ssuunntt aammppllaassaattee llaa ddiissttaannţţăă rreellaattiivv mmaarree �� SSeeddiiii ddee bbăănnccii:: �� IInnssttiittuuţţiiii gguuvveerrnnaammeennttaallee:: -- �� PPaarrccuurrii::

UUTTIILLIITTĂĂŢŢII EEDDIILLIITTAARREE CCOONNEECCTTAATTEE PPEE PPAARRCCEELLAA

�� RReeţţeeaa uurrbbaannăă ddee eenneerrggiiee eelleeccttrriiccăă:: eexxiisstteennttăă.. �� RReeţţeeaa uurrbbaannăă ddee aappăă:: eexxiisstteennttăă.. �� RReeţţeeaa uurrbbaannăă ddee tteerrmmooffiiccaarree:: iinneexxiisstteennttaa.. �� RReeţţeeaa uurrbbaannăă ddee ggaazzee:: eexxiisstteennttăă.. �� RReeţţeeaa uurrbbaannăă ddee ccaannaalliizzaarree:: eexxiisstteennttăă.. �� RReeţţeeaa uurrbbaannăă ddee tteelleeffoonniiee,, ccaabblluu ttvv şşii iinntteerrnneett:: eexxiisstteennttăă;;

AAMMBBIIEENNTT -- PPOOLLUUAARREE �� CCiivviilliizzaatt,, ppoolluuaarree rreedduussaa

CCOONNCCLLUUZZIIEE PPRRIIVVIINNDD ZZOONNAA DDEE AAMMPPLLAASSAARREE

�� PPrroopprriieettaatteeaa eessttee aammppllaassaattăă îînnttrr--oo zzoonnaa rreezziiddeennţţiiaallăă,, ppee ssttrr.. NNuuffaarruull,, nnrr..1188 ,, iinn llooccaalliittaatteeaa GGhhiirrooddaa ,, jjuudd..TTiimmiişş..

�� ÎÎnn zzoonnăă ssuunntt aammppllaassaattee pprreeppoonnddeerreenntt ccaassee uunniiffaammiilliiaarree ccuu rreeggiimmuull ddee îînnăăllţţiimmee PP ,, PP++MM ssii PP++ EE++ MM..

�� DDoottăărrii şşii rreeţţeellee eeddiilliittaarree ssaattiissffaaccăăttooaarree.. �� AAmmbbiieenntt cciivviilliizzaatt..

1100.. DDEESSCCRRIIEERREEAA TTEERREENNUULLUUII

IIDDEENNTTIIFFIICCAARREE �� PPaarrcceellaa ddee tteerreenn aarree ccoooorrddoonnaatteellee :: ssttrr.. NNuuffaarruull,, nnrr..1188 ,,GGhhiirrooddaa ,, jjuudd TTiimmiişş

SSUUPPRRAAFFAATTAA,, FFRROONNTT SSTTRRAADDAALL ,, TTOOPPOOGGRRAAFFIIEE

�� SSuupprraaffaattaa tteerreenn :: 22000000 mmpp �� FFrroonntt ssttrraaddaall :: 3300,,55 mmll;; �� FFoorrmmaa :: pprreeppoonnddeerreenntt ddrreeppttuunngghhiiuullaarraa.. �� TTooppooggrraaffiiee :: ppllaannaa

AAMMEENNAAJJAARRII

TTEERREENN IINN EEXXCCEESS SSAAUU SSUURRPPLLUUSS

�� TTeerreenn iinn eexxcceess :: SS--aa eessttiimmaatt oo ssuupprraaffaattaa ddee 11220000 mmpp �� TTeerreenn iinn ssuurrpplluuss :: nnuu eexxiissttaa

1111.. DDEESSCCRRIIEERREEAA CCOONNSSTTRRUUCCTTIIIILLOORR

IIDDEENNTTIIFFIICCAARREE,, TTIIPP �� CCoonnssttrruuccttiiii eexxiisstteennttee ppee tteerreenn:: �� CCaassaa rreeggiimm ddee iinnaallttiimmee PP++MM


- 6 -

�� AAnnuull ccoonnssttrruuiirriiii :: aapprrooxx.. 22000055 �� AAllttee aammeennaajjăărrii :: ggaarrdd ccuu ffuunnddaattiiii ssii ssoocclluu bb..aa.. ssii oo ppaarrttee ttrraannssppaarreennttee ddiinn

ffiieerr ffoorrjjaatt ccuu LL==3300,,5500 mm ssii HH==11,,8800 mm aavvaanndd oo uussaa mmeettaalliiccaa ddee aacccceess ppiieettoonnaall ssii oo ppooaarrttaa ppttrr aacccceeaa aauuttoo llaa ssttrraaddaa iiaarr cceell ddee iimmpprreejjmmuuiirree eessttee ddiinn bbllooccuurrii pprreeffaabbrriiccaattee ssii aarree LL==115577,,3300 mm ssii HH==11,,8800 mm

AARRIIII �� AArriiaa ccoonnssttrruuiittaa :: �� CCaassaa PP++MM :: 224411,,7700 mmpp

�� AArriiaa ddeessffaassuurraattaa::

�� CCaassaa PP++MM:: 442288’’3300 mmpp;;

�� AArriiaa uuttiillaa:: �� CCaassaa PP++MM:: 228899,,1155 mmpp;;

CCOOMMPPAARRTTIIMMEENNTTAARRII �� CCoonnffoorrmm ppllaannuurrii aanneexxaattee::

�� CCaassaa PP++MM

Parter hol de acces 5,5 Birou 16 camera spatioasa 30,2 garaj 35,4 spalatorie 11 baie de servici 3,6 camara 4,4 bucatarie 14,4 living 38,75 camera de luat masa 17,1 terasa acoperita 28,5

SU parter 176,45

Mansarda hol 10 cursiva 12 dormitor matrimonial 25 dressing 10 baie 1 11,5 baie 2 7,1 dormitor 1 16 dormitor 2 16 supanta 6,2 SU mansarda 125

Total SU 289,15 mp TOTAL SC 241,70 mp TOTAL SCD 428,30 mp

SSTTRRUUCCTTUURRAA �� IInnffrraassttrruuccttuurraa (( ffuunnddaaţţiiii)) :: bbeettoonn �� SSuupprraassttrruuccttuurraa::

�� RReezziisstteennţţăă :: ccaarraammiiddaa ddee ttiipp PPOORROOTTEERRMM llaa ppaarrtteerr ddee 3388 ccmm ggrroossiimmee ssii llaa mmaannssaarrddaa ddee 3300 ccmm ggrroossiimmee

�� CCoommppaarrttiimmeennttăărrii iinntteerriiooaarree şşii îînncchhiiddeerrii ppeerriimmeettrraallee:: llaa ppaarrtteerr ssii mmaannssaarrddaa zziidduurriillee ssuunntt ddiinn ccaarraammiiddaa ddee 2255 ccmm ggrroossiimmee ssii ddiinn ggiippssccaarrttoonn ddee 1122,,55 ccmm;;


- 7 -

�� PPllaannşşeeee :: bbeettoonn �� AAccooppeerriişş ::

�� şşaarrppaannttaa:: eelleemmeennttee ddiinn lleemmnn ggeelluuiittee,, bbaaiittuuiittee ssii llaassaattee aappaarreenntt,, pprrootteejjaattee ccuu pprrooffiillee ddeeccoorraattiivvee ddiinn ttaabbllaa ddee 55 mmmm ssii tteevvii ddeeccoorraattiivvee mmeettaalliiccee ØØ 33ccmm

�� îînnvveelliittooaarree :: ttiiggllaa cceerraammiiccaa ddee ccuullooaarree rroossiiee FFIINNIISSAAJJEE IINNTTEERRIIOOAARREE �� PPaarrddoosseellii:: -- ppaarrcchheett llaammiinnaatt iinn lliivviinngg,, llooccuull ddee lluuaatt mmaassaa,, bbiioorruu,, ddoorrmmiittooaarree

ssii ssccaarriillee ddee llaa mmaannssaarrddaa iiaarr ggrreessiiee iinn ggrruuppuurriillee ssaanniittaarree ,, hhoolluull ddee llaa ppaarrtteerr,, bbuuccaattaarriiee ssii ggaarraajj ;;

�� PPllaaccaajjee :: ppllaaccaajjee ccuu ffaaiiaannttaa iinn ggrruuppuurriillee ssaanniittaarree ssii bbuuccaattaarriiee ((ppaarrttiiaall)) �� TTeennccuuiieellii :: tteennccuuiieellii gglleettuuiittee �� ZZuuggrraavveellii :: llaavvaabbiillee �� TTeerrmmooiizzoollaattiiee//tteerrmmoossiitteemm :: aaccooppeerriiss iizzoollaatt ccuu 1155 ccmm ddee vvaattaa mmiinneerraallaa ssii 55

ccmm ddee ppoolliissttiirreenn eexxttrruuddaatt FFIINNIISSAAJJEE EEXXTTEERRIIOOAARREE �� TTeennccuuiieellii :: ssiisstteemm tteerrmmoo ttiipp BBAAUUMMIITT ((tteerrmmooiizzoollaattiiee ppoolliissttiirreenn ++ tteennccuuiiaallaa

zzuuggrraavviittaa iinn ccuulloorrii ddeesscchhiissee)) ccuu tteexxttuurraa ffiinnaa llaa ppaarrtteerr iiaarr llaa mmaannssaarrddaa ccuu tteexxttuurraa mmaarree ddee ccuullooaarree iinncchhiissaa

�� TTeerrmmooiizzoollaaţţiiee // tteerrmmoossiisstteemm :: ppoolliissttiirreenn eexxttrruuddaatt ddee 55 ccmm llaa ppaarrtteerr iiaarr llaa mmaannssaarrddaa ddee 88 ccmm

�� ZZuuggrrăăvveellii :: llaavvaabbiillee �� PPllaaccaajjee ssaauu ssoocclluu :: ddiinn ppiiaattrraa

TTAAMMPPLLAARRIIEE

�� UUşşii :: lleemmnn ;; UUssaa ggaarraajj PPVVCC -- pplliiaabbiillaa �� FFeerreessttrree :: lleemmnn ccuu ggeeaamm tteerrmmooppaann

IINNSSTTAALLAAŢŢIIII ŞŞII DDOOTTĂĂRRII

�� IInnssttaallaaţţiiii eelleeccttrriiccee :: iluminat incandescent, prize pentru curent, telefon, internet

�� AAppaa şşii ccaannaalliizzaarree :: ddaa �� ÎÎnnccăăzziirree şşii aappaa ccaallddăă :: îînnccăăllzziirree ssii iinnssttaallaaţţiiee aappaa ccaallddăă –– cceennttrraallaa pprroopprriiee ppee

ggaazz mmeettaann ;; �� IInnssttaallaaţţiiee ddee ccoonnddiiţţiioonnaarree aa aaeerruulluuii :: pentru a se asigura o climatizare a

aerului, sistemul de incalzire care a fost adoptat este cel cu ventiloconvertoare, care prin montarea unui ciler pe perioada de vara realizeaza si racirea aerului

NNEECCEESSAARR DDEE IINNVVEESSTTIITT

�� FFaarraa

SSTTAARREE FFIIZZIICCAA,, DDEEPPRREECCIIEERRII

�� SSttaarree ffiizziiccaa ggeenneerraallaa :: bbuunnaa �� DDeepprreecciieerrii iiddeennttiiffiiccaattee :: NNUU

CCOONNCCLLUUZZIIEE PPRRIIVVIINNDD PPRROOPPRRIIEETTAATTEEAA

�� AAssppeecctt îînnggrriijjiitt,, uuttiilliittăăţţii ccoommpplleettee .. �� FFiinniissaajjee :: ssuuppeerriiooaarree �� SSttaarreeaa tteehhnniiccăă ggeenneerraallăă eessttee bbuunnaa

1122.. AANNAALLIIZZAA PPIIEEŢŢEEII IIMMOOBBIILLIIAARREE

DDEEFFIINNIIRREEAA PPIIEEŢŢEEII ŞŞII SSUUBBPPIIEEŢŢEEII

�� DDeeffiinniirreeaa ppiieetteeii :: PPiiaaţţaa llooccuuiinnţţeelloorr rreezziiddeennţţiiaallee ddee ttiipp uunniiffaammiilliiaall.. �� AArreeaalluull aannaalliizzaatt :: LLooccaalliittaatteeaa GGhhiirrooddaa,, jjuudd TTiimmiişş

NNAATTUURRAA ZZOONNEEII �� ZZoonnăă pprreeppoonnddeerreenntt rreezziiddeennţţiiaallăă �� DDiinn ppuunncctt ddee vveeddeerree eeddiilliittaarr:: zzoonnaa iinn ddeezzvvoollttaarree �� DDiinn ppuunncctt ddee vveeddeerree eeccoonnoommiicc:: îînn ssttaaggnnaarree ccuu şşoommaajj ssccaazzuutt ..

OOFFEERRTTAA DDEE LLOOCCUUIINNŢŢEE SSIIMMIILLAARREE

�� SSttaarree :: MMeeddiiee �� EEvvoolluuttiiee :: IInn ccrreesstteerree

CCEERREERREEAA DDEE LLOOCCUUIINNŢŢEE SSIIMMIILLAARREE

�� SSttaarree :: SSccaazzuuttaa �� EEvvoolluuttiiee :: IInn ssccaaddeerree

EECCHHIILLIIBBRRUULL PPIIEEŢŢEEII ((RRAAPPOORRTTUULL CCEERREERREE// OOFFEERRTTĂĂ))

�� IInn cceeeeaa ccee pprriivveessttee eecchhiilliibbrruull ppiieeţţeeii iimmoobbiilliiaarree,, ffaaţţăă ddee uullttiimmiiii aannii rraappoorrttuurriillee ss--aauu iinnvveerrssaatt ppee ppiiaattaa iimmoobbiilliiaarrăă aacceeaassttaa ddeevveenniinndd oo ppiiaaţţăă aa ccuummppăărrăăttoorruulluuii îînncceeppâânndd ccuu uullttiimmaa ppaarrttee aa aannuulluuii 22000088..

�� TTrraannssffoorrmmaarreeaa ppiieeţţeeii iimmoobbiilliiaarree îînnttrr--oo ppiiaaţţăă aa ccuummppăărrăăttoorruulluuii ss--aa


- 8 -

rreeaalliizzaatt îînn ccoonntteexxttuull ppeennuurriieeii ddee ccaappiittaall şşii aa ccrreeşştteerriiii ccoossttuurriilloorr ccuu aacceessttaa –– ccoonntteexxtt ddee ccrriizzăă ccuunnoossccuutt îînn mmeeddiiiillee ddee aaffaacceerrii şşii ddee ppaarrttiicciippaannţţiiii ppee ppiiaaţţăă -- ccoorroobboorraatt ccuu ssccăăddeerreeaa nnuummăărruulluuii ttrraannzzaaccţţiiiilloorr ppee sseeggmmeennttuull iimmoobbiilliiaarr şşii pprreevviizziiuunniillee ddee aacccceennttuuaarree aa ccoonnttiinnuuăărriiii ttrreenndduulluuii ddeesscceennddeenntt aa eevvoolluuţţiieeii pprreeţţuurriilloorr ppee ppiiaaţţaa mmeennţţiioonnaattăă..

PPRREEŢŢUURRII ÎÎNN ZZOONNAA AANNAALLIIZZAATTAA PPEENNTTRRUU TTEERREENNUURRII CCOOMMPPAARRAABBIILLEE

�� MMiinniimm:: 3355 EEUURROO //mmpp.. �� MMaaxxiimm:: 7700 EEUURROO //mmpp..

PPRREEŢŢUURRII ÎÎNN ZZOONNAA AANNAALLIIZZAATTAA PPEENNTTRRUU PPRROOPPRRIIEETTAATTII CCOOMMPPAARRAABBIILLEE

�� MMiinniimm:: 119955..000000 EEUURROO ((775500 eeuurroo//mmpp SSuu)) �� MMaaxxiimm:: 229955..000000 EEUURROO ((996622 eeuurroo//mmpp SSuu))

CCHHIIRRIIII ÎÎNN ZZOONNĂĂ PPEENNTTRRUU PPRROOPPRRIIEETTAATTII CCOOMMPPAARRAABBIILLEE

�� MMiinniimm:: 990000 �� MMaaxxiimm:: 11550000

CCOOSSTTUURRII DDEE CCOONNSSTTRRUUCCTTIIEE

�� MMiinniimm:: 445500 EEUURROO // mmpp AAdd �� MMaaxxiimm:: 665500 EEUURROO // mmpp AAdd �� MMaarrjjeellee ddee pprrooffiitt aallee pprroommoottoorriilloorr // aannttrreepprreennoorriilloorr ccaarree ccoonnssttrruuiieesscc ssii

vvaanndd ccaassee nnooii ssee ssiittuueeaazzaa iinn jjuurruull vvaalloorriiii ddee 1100%% CCOONNCCLLUUZZIIII ŞŞII TTEENNDDIINNŢŢEE PPRRIIVVIINNDD PPIIAAŢŢAA PPRROOPPRRIIEETTĂĂŢŢIIII

�� ppiiaaţţăă aa ccuummppăărrăăttoorruulluuii -- îînncceeppâânndd ccuu uullttiimmaa ppaarrttee aa aannuulluuii 22000088.. �� TTrreenndd ddeesscceennddeenntt aall vvaalloorriilloorr ppee ppiiaaţţaa ssppeecciiffiiccăă,, nnuummăărr rreedduuss ddee

ttrraannzzaaccţţiiii.. �� TTiimmppuull ddee vvaannzzaarree mmeeddiiuu aall pprrooppiieettaattiilloorr ddee ttiippuull cceelleeii eevvaalluuaattee :: 66--1122

lluunnii;; �� AAnneexxaa nnrr.. 11 ccuupprriinnddee eexxttrraassee pprriivviinndd pprreeţţuurriillee ppee sseeggmmeennttuull ddee ppiiaaţţăă aall

pprroopprriieettăăţţiiii 1133.. CCEEAA MMAAII BBUUNNĂĂ UUTTIILLIIZZAARREE CCoonncceeppttuull ddee cceeaa mmaaii bbuunnaa uuttiilliizzaarree rreepprreezziinnttăă aalltteerrnnaattiivvaa ddee uuttiilliizzaarree aa pprroopprriieettăăţţiiii sseelleeccttaattaa ddiinn ddiiffeerriittee vvaarriiaannttee ppoossiibbiillee ccaarree vvaa ccoonnssttiittuuii bbaazzaa ddee ppoorrnniirree ssii vvaa ggeenneerraa iippootteezzeellee ddee lluuccrruu nneecceessaarree aapplliiccăărriiii mmeettooddeelloorr ddee eevvaalluuaarree iinn ccaappiittoolleellee uurrmmăăttooaarree aallee lluuccrrăărriiii.. CCeeaa mmaaii bbuunnaa uuttiilliizzaarree -- eessttee ddeeffiinniittăă ccaa uuttiilliizzaarreeaa rreezzoonnaabbiillăă,, pprroobbaabbiillăă şşii lleeggaallăă aa uunnuuii tteerreenn lliibbeerr ssaauu ccoonnssttrruuiitt ccaarree eessttee ffiizziicc

ppoossiibbiillaa,, ffuunnddaammeennttaattăă aaddeeccvvaatt,, ffeezzaabbiillăă ffiinnaanncciiaarr şşii aarree ccaa rreezzuullttaatt cceeaa mmaaii mmaarree vvaallooaarree.. CCeeaa mmaaii bbuunnăă uuttiilliizzaarree eessttee aannaalliizzaattăă uuzzuuaall îînn uunnaa ddiinn uurrmmăăttooaarreellee ssiittuuaaţţiiii::

oo cceeaa mmaaii bbuunnăă uuttiilliizzaarree aa tteerreennuulluuii lliibbeerr oo cceeaa mmaaii bbuunnăă uuttiilliizzaarree aa tteerreennuulluuii ccoonnssttrruuiitt..

DDeessttiinnaattiiii aalltteerrnnaattiivvee ppoossiibbiillee ffiizziicc ssii jjuussttiiffiiccaattee aaddeeccvvaatt ddee llooccaalliizzaarreeaa pprroopprriieettaattiiii ::

�� ddeemmoollaarree ccoonnssttrruuccttiiee ssii vvaannzzaarree tteerreenn lliibbeerr –– pprreessuuppuunnee cchheellttuuiieellii ddee ddeemmoollaarree ddee aapprrooxxiimmaattiivv 88..667755 EEUURR �� uuttiilliizzaarree rreezziiddeennttiiaallaa –– ppoossiibbiillaa ffaarraa iinnvveessttiittiiii ddee aaddeeccvvaarree �� uuttiilliizzaarree ccoommeerrcciiaallaa –– ppeennssiiuunnee -- ffaarraa iinnvveessttiittiiii ddee aaddeeccvvaarree

DDeessttiinnaattiiii ppeerrmmiissee lleeggaall ssiinn cceellee iiddeennttiiffiiccaattee ccaa ppoossiibbiillee ffiizziicc ::

�� ddeemmoollaarree ccoonnssttrruuccttiiee ssii vvaannzzaarree tteerreenn lliibbeerr –– pprreessuuppuunnee cchheellttuuiieellii oobbttiinneerreeaa aauuttoorriizzaattiieeii ddee ddeemmoollaarree �� uuttiilliizzaarree rreezziiddeennttiiaallaa –– DDAA �� uuttiilliizzaarree ccoommeerrcciiaallaa ppeennssiiuunnee –– NNUU


- 9 -

AAnnaalliizzaa ccrriitteerriiuulluuii ffeezzaabbiilliittaattiiii ssii pprroodduuccttiivviittaattiiii mmaaxxiimmee ::

PPrraaccttiicc,, ţţiinnâânndd ccoonntt ddee ttiippuull ccllăăddiirriiii şşii ddee aammppllaassaarreeaa aacceesstteeiiaa,, cceeaa mmaaii bbuunnăă aalltteerrnnaattiivvăă ppoossiibbiillăă ppeennttrruu pprroopprriieettaatteeaa eevvaalluuaattăă eessttee cceeaa ddee pprroopprriieettaattee iimmoobbiilliiaarrăă rreezziiddeennţţiiaallăă.. PPrriinn pprriissmmaa ccrriitteerriiiilloorr ccaarree ddeeffiinneesscc nnooţţiiuunneeaa ddee CC..MM..BB..UU.. aacceeaassttaa aabboorrddaarree::

oo eessttee ppeerrmmiissiibbiillăă lleeggaall;; oo îînnddeepplliinneeşşttee ccoonnddiiţţiiaa ddee ffiizziicc ppoossiibbiillăă.. oo eessttee ffeezzaabbiillăă ffiinnaanncciiaarr.. oo eessttee mmaaxxiimm pprroodduuccttiivvăă ssee rreeffeerraa llaa vvaallooaarreeaa pprroopprriieettăăţţiiii iimmoobbiilliiaarree iinn ccoonnddiiţţiiiillee cceelleeii mmaaii bbuunnee uuttiilliizzăărrii ((ddeessttiinnaaţţiiii))..

1144.. EEVVAALLUUAARREE

RREEGGLLEEMMEENNTTĂĂRRII ŞŞII CCAADDRRUU LLEEGGAALL

SSTTAANNDDAARRDDEE IINNTTEERRNNAAŢŢIIOONNAALLEE DDEE EEVVAALLUUAARREE –– EEDDIIŢŢIIAA 22001111

�� IIVVSS –– CCaaddrruull ggeenneerraall �� IIVVSS 110011 –– SSffeerraa mmiissiiuunniiii ddee eevvaalluuaarree �� IIVVSS 110022 –– IImmpplleemmeennttaarree �� IIVVSS 110033 –– RRaappooaarrttaarreeaa eevvaalluuaarriiii �� IIVVSS 223300 –– DDrreeppttuurrii aassuupprraa pprroopprriieettaattiiii iimmoobbiilliiaarree

CCAADDRRUU LLEEGGAALL �� LLeeggiissllaattiiaa iinn vviiggooaarree


- 10 -

1144..11.. AABBOORRDDAARREEAA PPRRIINN PPIIAAŢŢĂĂ

S-a aplicat ca metodă analiza comparativă prin exprimarea unor corecţii cantitative pentru fiecare element de comparaţie. Evaluatorul a analizat astfel vânzările şi ofertele comparabile pentru a determina dacă acestea sunt superioare, inferioare sau egale proprietăţii de analizat. Corecţiile au fost exprimate procentual sau în valoare absolută. Criteriul de selecţie a valorii a fost corecţia totala brută ca procent din preţul de vânzare cea mai mică. Sursele de informaţii pentru imobilele de comparaţie au fost din baza proprie de date, de la agenţiile imobiliare colaboratoare şi parţial de la instituţiile şi persoanele direct implicate în tranzacţii. Proprietăţile comparabile utilizate în analiză sunt prezentate mai jos:

Grila de comparatii este urmatoarea :


- 11 -


- 12 -

Corecţiile cantitative s-au luat în considerare astfel: � S-au corectat toate comparabilele pentru oferta cu -15% un interval mediu de negociere pentru acest tip de

proprietate determinat pe piata ; � Drept de proprietate :

o Nu au fost necesare corectii; � Restrictii legale :

o Nu au fost necesare corectii; � Conditii de finantare :

o Nu au fost necesare corectii; � Conditii de vanzare :

o Nu au fost necesare corectii; � Cheltuieli imediat urmatoare dupa cumparare :

o Nu au fost necesare corectii; � Conditii de piata :

o Nu au fost necesare corectii; � Localizare :

o S-a aplicat o corectie pozitiva de 7% comparabilei 1, localizarea fiind mai slaba ; o Corectie determinata prin analiza pe perechi de date – comp 1 si 2;

� Caracteristici fizice – teren: o S-au corectat toate comparabilele cu diferenta de suprafata inmultit cu pretul unitar/mp teren; o S-au aplicat corectii comparabilelor 1,2,3 si 4;

� Caracteristici fizice – teren in exces: o S-au corectat toate comparabilele cu diferenta de suprafata inmultit cu pretul unitar/mp teren in exces

estimat la 75% din pretul/mp al terenului necesar ; o S-au aplicat corectii comparabilelor 1,2,3 si 4;

� Caracteristici fizice – utilitati: o Nu au fost necesare corectii;

� Caracteristici fizice – termoficare proprie: o Nu au fost necesare corectii;

� Caracteristici fizice – finisaje: o Nu au fost necesare corectii;

� Caracteristici fizice – vechime: o Nu au fost necesare corectii;

� Caracteristici fizice – arie utila: o Corectia unitara in cazul fiecarei comparabile a fost estimata prin pretul corectat / mp Au a fiecarei

comparabile; o Corectia a fost aplicata tuturor comparabilelor inmultind corectia unitara cu diferenta de arie utila intre

fiecare comparabila si subiect;; � Caracteristici fizice – garaj si anexe:

o Nu au fost necesare corectii; � Caracteristici economice:

o Nu au fost necesare corectii; � Cea mai buna utilizare:

o Nu au fost necesare corectii; � Componente non – imobiliare ale valorii:

o Comparabilele 1, 2 si 4 au fost corectate negativ cu valoarea estimata a mobilierului si dotarilor electrocasnice existente;

Valoarea asimilata pentru proprietatea supusa evaluarii a fost estimata ca fiind asimiliabila valorii corectate a proprietatii comparabile 3 deoarece proprietatii 3 i-au fost aduse cele mai putine corectii (corectia bruta procentuala cea mai mica) avand in vedere caracteristicile analizate. In acest context valoarea rezultata prin abordarea prin comparatii de piata, analiza pe perechi de date este:

VVAALLOOAARREEAA DDEE PPIIAAŢŢĂĂ DDEETTEERRMMIINNAATTĂĂ

PPRRIINN PPIIAAŢŢĂĂ 226611..220000 EEUURR

eecchhiivvaalleenntt 11..113377..337700 RROONN Valoarea estimata prin aceasta abordare include si valoarea terenului.


- 13 -

1144..22.. AABBOORRDDAARREEAA PPRRIINN VVEENNIITT

Metodele de randament reprezintă una dintre cele trei categorii mari de abordări ale evaluării proprietăţilor imobiliare, aplicarea sa presupunând convertirea unui venit în valoare. Evaluatorul a apelat la Metoda Multiplicatorului Venitului Brut Efectiv (MVBE), aplicarea acesteia fiind recomandată şi de literatura de specialitate. Procedura are trei etape: A. estimarea venitului brut efectiv pentru proprietatea subiect VBE; B. estimarea MVBE, din datele de piaţă deţinute MVBE; C. multiplicarea Venitului Brut Efectiv cu MVBE (VBE * MVBE); Valoarea, ca formulă de calcul : Vmvbe = VBE * MVBE Astfel: A. Venitul brut potenţial (lunar) pentru proprietatea în cauză se bazează pe chiria potenţială lunară. Din analiza datelor pieţei rezultă că pentru acest tip de proprietate chiriile variază între 900 si 1500 EUR, dar tendinţa generală a pieţei este în scădere. Sursele de informare privind chiriile sunt :www.imobiliare.ro, www.romimo.ro, www.publi24.ro, www.Crest Point.ro , etc In anexele la raportul de evaluare se gasesc extrase cu chirii ale proprietatilor de tip rezidential din zona Chiria selectată este de 1150 EUR/lună. Conform analizei arealului de piata definit anterior pentru proprietatile de tipul celei evaluate, gradul de ocupare se situeaza in jurul valorii de 90%. In consecinta, Venitul Brut efectiv se estimeaza inmultimd chiria bruta potentiala lunara cu gradul de ocupare mediu. B. Multiplicatorul venitului brut potenţial a fost selectat din intervalul valorilor obţinute de pe piaţă:

Intervalul obţinut este de 185 - 241 pentru MVBE. Proprietatea fiind mai apropiată de comparabila 3, pentru scopul evaluării s-a optat pentru un multiplicator de 219. C. Prin aplicarea formulei de calcul se estimeaza valoarea proprietatii:

In aceste condiţii valoarea obţinută prin această metodă este:

VVAALLOOAARREEAA DDEE PPIIAAŢŢĂĂ DDEETTEERRMMIINNAATTĂĂ PPRRIINN VVEENNIITT 226633..880000 EEUURR

eecchhiivvaalleenntt 11..114488..660000 LLEEII

Valoarea estimata prin aceasta metoda include si valoarea terenului aferent proprietatii


- 14 -

1144..33.. AABBOORRDDAARREEAA PPRRIINN CCOOSSTT SSccooppuull aabboorrddaarriiii pprriinn ccoosstt eessttee ssttaabbiilliirreeaa vvaalloorriiii ddee ppiiaattaa aa pprroopprriieettaattiiii pprriinn eessttiimmaarreeaa ccoossttuurriilloorr ddee aacchhiizziittiioonnaarree aa

tteerreennuulluuii ((vvaallooaarreeaa ddee ppiiaattaa aa tteerreennuulluuii)) ssii ddee ccoonnssttrruuiirree aa uunneeii nnooii pprroopprriieettaattii,, ccuu aacceeeeaassii uuttiilliittaattee,, ssaauu ddee aaddaappttaarree aa uunneeii pprroopprriieettaattii vveecchhii llaa aacceeeeaassii uuttiilliizzaarree,, ffaarraa ccoossttuurrii lleeggaattee ddee ttiimmppuull ddee ccoonnssttrruuccttiiee // aaddaappttaarree.. CCoossttuull tteerreennuulluuii ssee aaddaauuggaa llaa ccoossttuull ttoottaall aall ccoonnssttrruuccttiieeii.. DDaaccaa eessttee ccaazzuull,, iinn mmoodd uuzzuuaall llaa ccoossttuurriillee ddee ccoonnssttrruuccttiiee ssee aaddaauuggaa ssii ssttiimmuulleennttuull//pprrooffiittuull pprroommoottoorruulluuii iimmoobbiilliiaarr..

IInn ccaazzuull uunneeii pprroopprriieettaattii vveecchhii ppeennttrruu eessttiimmaarreeaa uunneeii vvaalloorrii ccaarree ssaa rreefflleeccttee aapprrooxxiimmaattiivv vvaallooaarreeaa ddee ppiiaattaa,, ssee ssccaadd aappooii ssuummee rreepprreezzeennttaanndd ccuuaannttiiffiiccaarreeaa ddiiffeerriitteelloorr ffoorrmmee ddee ddeepprreecciieerree:: ddeetteerriioorraarree ffiizziiccaa,, ddeepprreecciieerree ffuunnccttiioonnaallaa((tteehhnnoollooggiiccaa)) ssii ddeepprreecciieerree eeccoonnoommiiccaa ((eexxtteerrnnaa))..

1144..33..11..EESSTTIIMMAARREEAA VVAALLOORRIIII TTEERREENNUULLUUII

In evaluarea terenului se pot utiliza şase tehnici: comparaţia vanzarilor, alocarea, extracţia, parcelarea si dezvoltarea, tehnica reziduală şi capitalizarea rentei funciare. Alocarea şi extracţia combină metoda costului cu metoda comparaţiei directe; tehnica reziduală combină metoda capitalizării cu metoda costului, iar parcelarea combină cele trei metode. Metoda comparatiilor directe este o metoda globala care aplica informatiile culese urmarind raportul cerere - oferta pe piata imobiliara, reflectate in mass-media sau alte surse de informare. Se utilizează la evaluarea terenului liber sau care se consideră liber pentru scopul evaluării. Metoda este cea mai utilizată şi preferată atunci când există date comparabile. Prin această metodă, preţurile referitoare la loturi similare sunt analizate, comparate şi corectate în funcţie de asemănări sau diferenţieri. Se bazeaza pe valoarea pe metru patrat a terenurilor libere expuse pe piata imobiliara locala. Pentru aplicarea metodei s-a utilizat o varianta a tehnicii cantitative, analiza comparatiilor pe perechi de date, care reflecta cel mai bine natura imperfecta a pietei imobiliare si tipul datelor de piata. Sursele de informaţii pentru imobilele de comparaţie au fost din baza proprie de date, de la agenţiile imobiliare colaboratoare şi parţial de la instituţiile şi persoanele direct implicate în tranzacţii. Proprietăţile comparabile utilizate în analiză sunt prezentate mai jos:

Grila de comparatii este urmatoarea :


- 15 -


- 16 -

Corecţiile cantitative s-au luat în considerare astfel: � S-au corectat comparabilele A, B, C si D pentru oferta cu -25% un interval mediu de negociere pentru acest tip de

proprietate; � Drept de proprietate :

o nu au fost necesare corectii; � Restrictii legale :

o nu au fost necesare corectii; � Conditii de finantare:

o nu au fost necesare corectii; � Conditii de vanzare:

o nu au fost necesare corectii; � Conditii de piata:

o nu au fost necesare corectii; � Localizare:

o Comparabila D a fost corectata pozitiv cu 50% fiind localizata inferior proprietatii subiect; o Corectia a fost extrasa din analiza pietei;

� Caracteristici fizice : o S-a aplicat o corectie negativa pentru comparabilele A, B (-33%) si C (-24%) pentru ca au o

suprafata mai mica decat proprietatea subiect iar proprietatile mai mici se vand mai scump decat cele mai mari; Corectii extrase din analiza pe perechi de date a comp. A si D respectiv C si D;

o S-a aplicat o corectie pozitiva pentru comparabilele A, C (6%) si B (20%) pentru ca au un front stradal mai mic decat proprietatea subiect; Corectii extrase din analiza pe perechi de date a comparabilelor C si D respectiv B si D;

o Corectiile au fost extrase de pe piata; � Utilitati disponibile

o nu au fost necesare corectii; � Zonarea

o nu au fost necesare corectii; � Cea mai buna utilizare :

o nu au fost necesare corectii;

Valoarea asimilata pentru terenul supus evaluarii a fost estimata ca fiind asimiliabila valorii corectate a terenului comparabilei C deoarece terenului C i-au fost aduse cele mai putine corectii (corectia bruta procentuala cea mai mica) avand in vedere caracteristicile analizate. In acest context valoarea rezultata pentru teren prin abordarea prin piata, analiza pe perechi de date este de 79.950 EURO ( 348.130 RON ). Teren in exces S-a indentificat o suprafata de 1200 mp de teren in exces 14.3.2. ESTIMAREA COSTULUI DE INLOCUIRE NET AL CLADIRILOR SI AL CONSTRUCTIILOR SPECIALE Costul de inlocuire brut ( de nou) Costul de înlocuire este costul estimat pentru a construi, la preţurile curente de la data evaluării a unei clădiri cu utilitate echivalentă cu cea a clădirii evaluate, folosind materiale moderne, normative, arhitectură şi planuri actualizate. Cheltuielile ce sunt aferente direct construirii clădirilor sunt numite costuri directe, iar cele aferente indirect sunt numite costuri indirecte. Diferenţa între costul de construire şi valoarea proprietăţii imobiliare după terminare, reprezintă profitul promotorului, care trebuie corelat cu informaţiile de pe piaţă. Se cunosc trei metode tradiţionale de estimare a costului: metoda comparaţiilor unitare, metoda costurilor segregate şi metoda devizelor. In ceea ce urmeaza am apelat la o estimare a costului de inlocuire de nou (brut) pe o metoda se segregare a costului, respectiv in baza “Indreptarului tehnic pentru evaluarea imediata, la pretul zilei, a costurilor elementelor si constructiilor de locuinte” – procentual si valoric si a “Buletinului tehnic de preturi in mica constructie si reparatii in constructii” editate de catre Editura MATRIX ROM Bucuresti.


- 17 -

În această metodă se utilizează costuri unitare pentru diferite componente ale clădirii şi exprimate în de unităţi de măsură adecvate. Utilizând această metodă, evaluatorul calculează un cost unitar bazat pe cantitatea reală de materiale utilizate în construcţie plus manopera, utilaje şi transporturi legat de tehnologia lucrărilor de construcţii, pentru fiecare metru pătrat de suprafaţă. In anexele raportului de evaluare se gaseste fisa de calcul in abordarea prin cost in care este detaliata estimarea costului de inlocuire brut. Deprecieri Deprecierea este o pierdere de valoare faţă de costul de înlocuire (de nou) a construcţiilor ce poate apare din cauze fizice, funcţionale sau externe. Există mai multe metode de estimare a deprecierii cumulate. Metodele de estimare a deprecierii sunt: metoda duratei de viaţă economică, metoda modificată a duratei de viaţă economică, metoda segregării, tehnicile de comparare a veniturilor. Ca o metodă suplimentară, metoda duratei de viaţă fizică poate fi utilizată numai pentru a estima uzura fizică. In mod practic, in estimarea deprecierilor am aplicat o segregare a deprecierilor. Metoda solicită evaluatorului să analizeze separat fiecare cauză a deprecierii, să o cuantifice şi apoi să totalizeze o sumă globală. Dacă evaluatorul utilizează costul de înlocuire, anumite forme ale deprecierii funcţionale sunt eliminate automat. Cele 5 tipuri de depreciere, care pot afecta o clădire, sunt: - uzura fizică recuperabilă; - uzura fizică nerecuperabilă; - neadecvarea funcţională recuperabilă; - neadecvarea funcţională nerecuperabilă; - deprecierea externă (ce poate fi şi temporară) În general se cuantifică mai întâi deprecierea recuperabilă şi apoi cea nerecuperabilă şi externă In anexele raportului de evaluare se gaseste fisa de calcul in abordarea prin cost in care este detaliata estimarea si segregarea deprecierilor. Costul de inlocuire net Dupa parcurgerea paşilor arătaţi mai sus, prin deducerea deprecierilor din costul de inlocuire brut rezultă costul de inlocuire net al cladirilor şi construcţiilor speciale :

14.3.3. Rezultatele abordării Prin adăugarea valorii nete a clădirilor şi construcţiilor speciale la valoarea terenului, rezultatul abordarii prin cost este :


- 18 -

1155..RREECCOONNCCIILLIIEERREEAA VVAALLOORRIILLOORR.. DDEECCLLAARRAARREEAA VVAALLOORRIIII SSEELLEECCTTAATTEE

Având in vedere pe de o parte rezultatele obţinute prin aplicarea metodelor de evaluare, relevanţa acestora şi informaţiile de piaţă care au stat la baza aplicării lor, şi pe de alta parte scopul evaluării şi caracteristicile proprietăţii imobiliare supuse evaluării, în opinia evaluatorului valoarea de piaţă estimată a proprietăţii imobiliare descrise este:

VVAALLOOAARREEAA DDEE PPIIAAŢŢĂĂ RREECCOOMMAANNDDAATTĂĂ 226633..880000 EEUURR eecchhiivvaalleenntt 11..114488..660000 RROONN

VVAALLOOAARREEAA DDEE PPIIAAŢŢĂĂ AA FFOOSSTT DDEETTEERRMMIINNAATTĂĂ PPRRIINN AABBOORRDDAARREEAA PPRRIINN VVEENNIITT

VVAALLOOAARREEAA NNUU EESSTTEE IINNFFLLUUEENNŢŢAATTĂĂ DDEE TT..VV..AA.. LLAA BBAAZZAA EESSTTIIMMĂĂRRIIII AAUU SSTTAATT TTRRAANNZZAACCŢŢIIIILLEE ÎÎNNTTRREE PPEERRSSOOAANNEE FFIIZZIICCEE,, MMAAJJOORRIITTAARREE PPEE PPIIAAŢŢAA IIMMOOBBIILLIIAARRĂĂ

PPPPPPPPOOOOOOOOPPPPPPPPEEEEEEEESSSSSSSSCCCCCCCCUUUUUUUU GGGGGGGGEEEEEEEEOOOOOOOORRRRRRRRGGGGGGGGEEEEEEEE NNNNNNNNIIIIIIIICCCCCCCCUUUUUUUUSSSSSSSSOOOOOOOORRRRRRRR EEEEEEEEXXXXXXXXPPPPPPPPEEEEEEEERRRRRRRRTTTTTTTT

EEEEEEEEVVVVVVVVAAAAAAAALLLLLLLLUUUUUUUUAAAAAAAATTTTTTTTOOOOOOOORRRRRRRR

PPooppeessccuu GGeeoorrggee EEvvaalluuaattoorr pprroopprriieettăăţţii iimmoobbiilliiaarree,, mmeemmbbrruu ttiittuullaarr AANNEEVVAARR EEvvaalluuaattoorr mmeemmbbrruu aall Uniunii Nationale a Evaluatorilor Autorizati din Romania

1166.. DDEEFFIINNIIŢŢIIII

VALOAREA DE PIAŢĂ – conform IVS - Cadrul General

Valoarea de piaţă este suma estimată pentru care un activ ar putea fi schimbat, la data evaluării, între un cumpărător hotărât şi un vânzător hotărât, într-o tranzacţie nepartinitoare, după un marketing adecvat şi în care părţile au acţionat fiecare în cunoştinţă de cauză, prudent şi fără constrângere. Suplimentar la solicitarea destinatarului raportului s-au facut comentarii referitoare la “vanzarea fortata” pentru determinarea valorii estimative ce ar putea fi primita prin distribuire în caz de faliment. Conform Standardelor Internationale de Evaluare editia 2011, termenul de “vanzare fortata” descrie o situatie particulara in care tranzactia are loc si nu este un tip de valoare . De asemenea, termenul de “valoare de lichidare” este considerat la fel mai degraba o descriere a unei situatii particulare decat un tip de valoare.


- 19 -

Termenul „vânzare forţată” se utilizează deseori în situaţiile când un vânzător este constrâns să vândă şi, în consecinţă, nu are la dispoziţie o perioadă de marketing adecvată. Preţul care ar putea fi obţinut în aceste situaţii va depinde de natura presiunii asupra vânzătorului şi de motivele pentru care nu poate să aibă la dispoziţie o perioadă de marketing adecvată. De asemenea, ar putea reflecta consecinţele asupra vânzătorului cauzate de imposibilitatea de a vinde în perioada disponibilă. Cu excepţia cazului când natura presiunii şi motivul constrângerilor asupra vânzătorului sunt cunoscute, preţul obtenabil într-o vânzare forţată nu poate fi estimate în mod realist. Preţul pe care un vânzător îl va accepta într-o vânzare forţată va reflecta mai degrabă situaţiile lui speciale, decât cele ale vânzătorului ipotetic hotărât, din definiţia valorii de piaţă. Preţul obtenabil într-o vânzare forţată are numai întâmplător o legătură cu valoarea de piaţă sau cu orice alte tipuri ale valorii definite în acest standard. O „vânzare forţată” este o descriere a situaţiei în care are loc schimbul şi nu un tip al valorii distinct. Astfel, pentru estimarea unui nivel al valorii obtenabile la data prezentei, in circumstante de vanzare ce nu indeplinesc conditiile din definitia valorii de piata, in special cea referitoare la o perioada adecvata de marketing precum si a existentei unei presiuni de a vinde proprietate, s-a aplicat o corectie de 30%, aferenta unor factori nefavorabili externi proprietatii studiate, respectiv a pietei specifice din care face aceasta parte. 1177.. IIPPOOTTEEZZEE ŞŞII CCOONNDDIIŢŢIIII LLIIMMIITTAATTIIVVEE La baza evaluării stau o serie de ipoteze şi condiţii limitative, prezentate în cele ce urmează. Opinia evaluatorului este exprimată în concordanţă cu aceste ipoteze şi concluzii, precum şi cu celelalte aprecieri din acest raport. Principalele ipoteze şi limite de care s-a ţinut seama in elaborarea prezentului raport de evaluare sunt următoarele: 17.1.Ipoteze şi condiţii limitative speciale:

⇒ Evaluatorul a examinat Planul de situaţie/schiţa de dezmembrare/fişa bunului imobil vizată de ANCPI/OCPI şi a identificat proprietatea împreună cu proprietarul sau reprezentantul acestuia; locaţia indicată şi limitele proprietăţii indicate de proprietar se consideră a fi corecte. Evaluatorul nu este topograf/topometrist/geodez şi nu are calificarea necesară pentru a măsura şi garanta că locaţia şi limitele proprietăţii aşa cum au fost ele indicate de proprietar şi descrise in raport corespund cu documentele de proprietate/cadastrale. Acest raport are menirea de a estima o valoare a proprietăţii identificată şi descrisă în raport în ipoteza în care aceasta corespunde cu cea din documentele de proprietate. Orice neconconcordanţă între proprietatea identificată şi cea din documentele de proprietate invalidează corespondenţa dintre valoarea estimată şi proprietatea atestată de documentele de proprietate dar păstrează validă valoarea estimata pentru proprietatea identificata in raport.

⇒ Evaluatorul a utilizat in estimarea valorii numai informatiile pe care le-a avut la dispozitie existand posibilitatea existentei si a altor informatii de care evaluatorul nu avea cunostinta.

17.2. Ipoteze:

⇒ Aspectele juridice se bazeaza exclusiv pe informatiile si documentele furnizate de catre Cabinet de insolventa Popescu Emil si YNA Consulting SPRL si client fiind prezentate fara a se intreprinde verificari sau investigatii suplimentare.

⇒ Dreptul de proprietate este considerat valabil si marketabil; ⇒ Tinand cont de scopul evaluarii, proprietatea a fost evaluata in ipoteza „libera de sarcini”; ⇒ Informatiile furnizate de terte parti sunt considerate de incredere dar nu li se acorda garantii pentru acuratete; ⇒ Se presupune ca proprietatea se conformeaza tuturor reglementarilor si restrictiilor de zonare si utilizare, in afara

cazului in care a fost identificata o non-conformitate, descrisa si luata in considerare in prezentul raport; ⇒ Nu am realizat o analiza a cladirilor, nici nu am inspectat partile ascunse ale imobilului, acestea fiind considerate in

stare tehnica buna. Nu ne putem exprima opinia asupra starii tehnice a partilor neinspectate si acest raport nu trebuie inteles ca ar valida integritatea structurii sau sistemului cladirii;

⇒ Nu am realizat nici un fel de investigatie pentru stabilirea existentei contaminantilor. Se presupune ca nu exista conditii ascunse sau neaparente ale proprietatii, solulului, sau structurii care sa influenteze valoarea. Evaluatorul nu-si asuma nici o responsabilitate pentru asemenea conditii sau pentru obtinerea studiilor necesare pentru a le descoperi;

⇒ Situatia actuala a proprietatii imobiliare si scopul prezentei evaluari au stat la baza selectarii metodelor de evaluare utilizate si a modalitatilor de aplicare a acestora, pentru ca valorile rezultate sa conduca la estimarea cea mai probabila a valorii bunurilor in conditiile tipului valorii selectate;


- 20 -

⇒ Evaluatorul considera ca presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare au fost rezonabile in lumina faptelor ce sunt disponibile la data evaluarii;

⇒ Valoarea opinată in raportul de evaluare este estimată în condiţiile realizării ipotezelor care urmează şi in mod special în ipoteza în care situaţiile la care se face referire mai jos nu generează nici un fel de restricţii in afara celor aratate expres pe parcursul raportului şi a căror impact este expres scris că a fost luat în considerare. Dacă se va demonstra că cel puţin una din ipotezele sub care este realizat raportul şi care sunt detaliate în cele ce urmează nu este valabilă, valoarea estimată este invalidată;

⇒ Aspectele juridice (descrierea legală şi aspecte privind dreptul de proprietate) se bazează exclusiv pe informaţiile şi documentele furnizate de către proprietar/destinatar şi au fost prezentate fără a se întreprinde verificări sau investigaţii suplimentare. Dreptul de proprietate este considerat valabil şi transferabil (in circuitul civil). Afirmaţiile făcute de evaluator privitoare la descrierea legală a proprietăţii nu se substituie avizelor juridice exprimate de specialişti; evaluatorul nu are competenţă în acest domeniu;

⇒ Se presupune o deţinere responsabilă şi un management competent al proprietăţii.

⇒ Se presupune că toate studiile inginereşti puse de proprietar / destinatar la dispoziţia evaluatorului sunt corecte. Planurile de situaţie şi materialele ilustrative din acest raport au fost incluse doar pentru a ajuta cititorul raportului în vizualizarea proprietăţii.

⇒ Evaluatorul nu are nicio informaţie privitoare la faptul că proprietatea ar fi traversată de reţele magistrale de utilităţi sau zone de restricţionare care ar limita dezvoltarea acesteia altele decât cele descrise în raport; în urma inspecţiei pe teren nu au fost descoperite indicii care să arate o astfel de restricţie; evaluatorul nu a facut nicio investigaţie suplimentară pentru a descoperi aceste restricţii şi nici nu are abilitatea de a întocmi eventuale studii care să certifice dacă proprietatea este afectată de o astfel de restricţie sau nu.

⇒ Evaluatorul a estimat valoarea terenului în abordarea pe cost la cea mai buna utilizare a sa iar imbunătăţirile sale ca şi contribuţie la valoare. Aceste evaluări separate ale terenului şi imbunătăţirilor acestuia nu trebuie utilizate în legătură cu alte evaluări şi sunt invalide dacă sunt astfel utilizate. Orice alocare de valori pe componente este valabilă numai în cazul utilizării prezentate în raport. Valori separate alocate nu trebuie folosite în legătură cu o altă evaluare şi sunt invalide dacă sunt astfel utilizate

⇒ Se presupune că proprietatea se conformează tuturor reglementărilor şi restricţiilor de zonare, urbanism, mediu şi utilizare, în afara cazului în care a fost identificată o ne-conformitate, descrisă şi luată în considerare în prezentul raport.

⇒ Nu am realizat o analiză structurală a clădirilor sau construcţiilor speciale, nici nu am inspectat acele părţi care sunt acoperite, neexpuse sau inaccesibile, acestea fiind considerate în starea tehnică precizată, conform informaţiilor primite de la proprietar/utilizator. Nu ne putem exprima opinia asupra stării tehnice a părţilor neinspectate şi acest raport nu trebuie înţeles ca ar valida integritatea structurii sau sistemului clădirilor/construcţiilor;

⇒ Ca parte a procesului de evaluare evaluatorul a efectuat o inspecţie neinvazivă a proprietăţii şi nu s-a intenţionat a se scoate în evidenţă defecte sau deteriorări ale construcţiilor sau instalaţiilor altele decât cele care sunt prin execuţie aparente. Prezenţa unor astfel de deteriorări care nu au fost puse în evidenţă ar putea afecta în mod negativ opinia evaluatorului asupra valorii. Evaluatorul recomandă clienţilor preocupaţi de un asemenea potenţial negativ să angajeze experţi tehnici care să investigheze astfel de aspecte.

⇒ Nu am realizat nici un fel de investigaţie pentru stabilirea existenţei contaminanţilor. Se presupune că nu există condiţii ascunse sau ne-aparente ale proprietăţii, solului, sau structurii care să influenţeze valoarea. Evaluatorul nu îşi asumă nici o responsabilitate pentru asemenea condiţii sau pentru obţinerea studiilor necesare pentru a le descoperi; Cu ocazia inspecţiei nu am fost informaţi despre existenţa pe amplasament a unor contaminanţi; Nu am realizat nici un fel de investigaţie suplimentară pentru stabilirea existenţei altor contaminanţi.

⇒ Se presupune utilizarea terenului şi a îmbunătaţirilor terenului în interiorul limitelor şi graniţelor proprietăţii aşa cum sunt descrise în acest raport.

⇒ Situaţia actuală a proprietăţii imobiliare, scopul prezentei evaluări au stat la baza selectării metodelor de evaluare utilizate şi a modalităţilor de aplicare a acestora, pentru ca valorile rezultate să conducă la estimarea cea mai probabilă a valorii proprietăţii în condiţiile tipului valorii selectate;

⇒ Evaluatorul consideră că presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare au fost rezonabile considerân datele care sunt disponibile la data evaluării;

⇒ Evaluatorul a utilizat în estimarea valorii numai informaţiile si documentele pe care le-a avut la dispoziţie, existând posibilitatea existenţei şi a altor informaţii sau documente de care evaluatorul nu avea cunoştinţă.

⇒ Orice referinţă în acest raport de evaluare la rasă, etnie, credinţă, vârstă sau sex sau orice alt grup individual a fost făcută în scop informativ. Aceste date prezentate s-a considerat că nu au niciun efect asupra valorii de piaţă a proprietăţii evaluate sau a oricărei proprietăţi în zona studiată.


- 21 -

⇒ Se consideră că proprietatea evaluată se conformează tuturor cerinţelor de acces pentru persoane cu dizabilităţi. Nu au fost efectuate investigaţii în aces sens şi evaluatorul nu are calificarea necesară pentru a face acest demers.

17.3. Condiţii limitative:

⇒ Evaluatorul nu isi asuma raspunderea pentru eventuale modificari a dreptului de proprietate sau ale elementelor inscrise in extrasul de carte funciara de la data emiterii acestuia si pana la data evaluarii;

⇒ Proprietara a fost prezenta la data inspectiei.Cu aceasta ocazie s-a efectuat identificarea si inspectia interioara si exterioara a proprietatii, au fost efectuate masuratori si fotografii;

⇒ Documentele puse la dispozitie de catre Cabinet de insolventa Popescu Emil si YNA Consulting SPRL pe baza carora s-au fundamentat ipotezele ce stau la baza evaluarii, sunt : copie extras CF , veridicitatea si exactitatea celor inscrise in aceste documente fiind responsabilitatea acestora;

⇒ Evaluatorul nu este responsabil pentru problemele de natură legală, care afectează fie proprietatea imobiliară evaluată, fie dreptul de proprietate asupra acesteia şi care nu sunt cunoscute de către evaluator. În acest sens se precizează că nu au fost făcute cercetări specifice la arhive, iar evaluatorul presupune că titlul de proprietate este valabil şi se poate tranzacţiona.Proprietatea imobiliară se evaluează pe baza premisei că aceasta se află în posesie legală (titlul de proprietate este valabil).

⇒ Evaluatorul nu isi asuma nici o responsabilitate, in nici o circumstanta, pentru eventualele informatii eronate, false sau incomplete puse la dispozitie de catre Cabinet de insolventa Popescu Emil si YNA Consulting SPRL si proprietar;

⇒ Valorile estimate sunt valabile la data prezentata in raport si inca un interval de timp limitat dupa aceasta data, in care conditiile specifice ale pietei imobiliare nu sufera modificari semnificative care sa afecteze opiniile estimate;

⇒ Dacă nu se arată altfel în raport, se înţelege că evaluatorul nu are cunoştinţă asupra stării ascunse sau invizibile a proprietăţii (inclusiv, dar fără a se limita doar la acestea, starea şi structura solului, structura fizică, sistemele mecanice şi alte sisteme de funcţionare, fundaţia, etc.), sau asupra condiţiilor adverse de mediu (de pe proprietatea imobiliară în cauză sau de pe o proprietate învecinată, inclusiv prezenţa substanţelor periculoase, substanţelor toxice etc.), care pot majora sau micşora valoarea proprietăţii. Se presupune că nu există astfel de condiţii, dacă ele nu au fost observate, la data inspecţiei sau nu au devenit vizibile în perioada efectuării analizei obişnuite, necesară pentru întocmirea raportului de evaluare. Acest raport nu trebuie elaborat ca un audit de mediu sau ca un raport detaliat al stării proprietăţii, astfel de informaţii depăşind sfera acestui raport şi/sau calificarea evaluatorului. Evaluatorul nu oferă garanţii explicite sau implicite în privinţa stării în care se află proprietatea şi nu este responsabil pentru existenţa unor astfel de situaţii şi a eventualelor lor consecinţe şi nici pentru eventualele procese tehnice de testare necesare descoperirii lor.

⇒ Evaluatorul obţine informaţii, estimări şi opinii necesare întocmirii raportului de evaluare, din surse pe care le consideră a fi credibile şi evaluatorul consideră că acestea sunt adevărate şi corecte, surse pe care le va indica în raportul de evaluare. Evaluatorul nu îşi asumă responsabilitatea în privinţa acurateţei informaţiilor furnizate de terţe părţi.

⇒ Intrarea in posesia unei copii a acestui raport nu implica dreptul de publicare a acestuia; ⇒ Evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat sa ofere in continuare consultanta sau sa depuna marturie in

instanta relativ la proprietatea in chestiune; ⇒ Nici prezentul raport, nici parti ale sale (in special concluzii referitor la valori, identitatea evaluatorului) nu trebuie

publicate sau mediatizate fara acordul prealabil al evaluatorului; ⇒ Orice valori estimate in raport se aplica intregii proprietati si orice divizare sau distribuire a valorii pe interese

fractionate va invalida valoarea estimata, in afara cazului in care o astfel de distribuire a fost prevazuta in raport; Valori separate alocate nu trebuie folosite in legatura cu o alta evaluare si sunt invalide daca sunt astfel utilizate;

⇒ Evaluatorul presupune ca cel care citeste raportul a primit planurile cladirilor si situatiile legate de chirii sau restrictii (daca exista).

⇒ Prezenta evaluare a fost întocmită pentru scopul declarat în cadrul raportului şi asumat prin contractul de prestări servicii întocmit între evaluator şi beneficiar/destinatar. Acest raport de evaluare nu va putea fi utilizat pentru niciun alt scop decât cel declarat.

⇒ Evaluatorul a obţinut informaţii, opinii, estimări din surse considerate a fi corecte şi de încredere dar nu se asumă nicio responsabilitate în cazul în care acestea s-ar dovedi a fi incorecte;

⇒ Evaluatorul nu are cunoştinţă de posibilele litigii generate de elemente ascunse sau vecinătăţi care să afecteze proprietatea evaluată;

⇒ Opinia evaluatorului este cu referire la proprietate asa cum reiese din documentele şi titlurile de proprietate puse la dispoziţie de proprietar/utilizator, fiind limitată exclusiv la acestea;


- 22 -

⇒ Raportul de evaluare este valabil în condiţiile economice, fiscale, juridice şi politice de la data întocmirii sale. Dacă aceste condiţii se vor modifica concluziile acestui raport îşi pot pierde valabilitatea.

⇒ Intrarea în posesia unei copii a acestui raport nu implică dreptul de publicare a acestuia; ⇒ Evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat să ofere în continuare consultanţă sau să depună mărturie în

instanţă relativ la proprietatea în chestiune; ⇒ Nici prezentul raport, nici părţi ale sale (în special concluzii referitor la valori, identitatea evaluatorului) nu trebuie

publicate sau mediatizate fără acordul scris prealabil al evaluatorului; ⇒ Orice valori estimate în raport se aplică întregii proprietăţi şi orice divizare sau distribuire a valorii pe interese

fracţionate va invalida valoarea estimată, în afara cazului în care o astfel de distribuire a fost prevăzută în raport. ⇒ Valoarea exprimată în prezentul raport nu reprezintă valoarea pentru asigurare.

1188.. IINNFFOORRMMAAŢŢIIII UUTTIILLIIZZAATTEE

• Situaţia juridică a proprietăţii imobiliare şi suprafeţele imobilului; • Informaţii privind piaţa imobiliara specifica (preturi, nivel de chirii etc.); • Alte informaţii necesare existente in bibliografia de specialitate; • Cabinet de insolventa Popescu Emil si YNA Consulting SPRL - pentru informaţiile legate de proprietatea

imobiliară evaluată (situaţie juridica, istoric – precizate prin CF prezentat), care este responsabil exclusiv pentru veridicitatea informaţiilor furnizate;

• Reprezentantii proprietarei/debitoarei ; • Presa de specialitate si evaluatori care îşi desfăşoară activitatea pe piaţa locala; • Baza de date a evaluatorului; • Informaţii furnizate de către agenţii imobiliare (Mediana, RHM, Sedako , Hitch & Mosher ,etc.) privind

tranzacţii similare; • Informaţii existente pe site-urile, www.imobiliare.ro, www.romimo.ro, www.publi24.ro, www.Crest Point.ro , etc.; • Revistele de profil: Publitim; • Piaţa imobiliară referitoare la oferte si cereri de proprietăţi imobiliare similare din Ghiroda şi din zona în care se

situează imobilul supus evaluării.

1199.. TTIIPPUULL VVAALLOORRIIII EESSTTIIMMAATTEE

Valoarea de piaţă este definită în standardul internaţional IVS „Cadrul general”. Conform standardului, definiţia valorii de piaţă este următoarea: Valoarea de piaţă este suma estimată pentru care un activ ar putea fi schimbat, la data evaluării, între un cumpărător hotărât şi un vânzător hotărât, într-o tranzacţie nepartinitoare, după un marketing adecvat şi în care părţile au acţionat fiecare în cunoştinţă de cauză, prudent şi fără constrângere.

2200.. DDAATTAA EESSTTIIMMĂĂRRIIII VVAALLOORRIIII La baza efectuării evaluării au stat informaţiile privind nivelul preţurilor corespunzătoare lunii martie 2013. Data la care se consideră valabile ipotezele luate în considerare şi valorile estimate de către evaluator (data evaluării) este 11.03.2013. Evaluarea a fost realizată în cursul lunii martie. Data raportului este 22.03.2013.

2211.. MMOONNEEDDAA RRAAPPOORRTTUULLUUII Opinia finală a evaluării este prezentata in RON si in EUR. Având în vedere că metodele utilizate conduc la exprimarea valorii finale in lei, cursul de schimb utilizat pentru transpunerea in valută este 4.3544 RON pentru 1 EUR. Exprimarea în valută a opiniei finale o considerăm adecvată doar atât vreme cat principalele premize care au stat la baza evaluării nu suferă modificări semnificative (nivelul riscurilor asociate unei investiţii similare, cursul de schimb şi evoluţia acestuia comparativ cu puterea de cumpărare şi cu nivelul tranzacţiilor pe piaţa imobiliară specifică etc.)


- 23 -

2222.. MMOODDAALLIITTĂĂŢŢII DDEE PPLLAATTĂĂ

Valoarea exprimată ca opinie în prezentul raport reprezintă suma care urmează a fi plătită integral in ipoteza unei tranzacţii fără a lua in calcul condiţii de plata deosebite (rate, leasing) etc.

2233.. CCLLAAUUZZAA DDEE NNEEPPUUBBLLIICCAARREE Prezentul raport de evaluare a fost realizat pe baza informaţiilor furnizate de către Cabinet de insolventa Popescu Emil si YNA Consulting SPRL si reprezentantii proprietarului, corectitudinea si precizia datelor furnizate fiind responsabilitatea acestora. In conformitate cu uzanţele din România valorile estimate de către evaluator sunt valabile la data prezentata in raport şi încă un interval de timp limitat după aceasta dată, în care condiţiile specifice nu suferă modificări semnificative care pot afecta opiniile estimate. Opinia evaluatorului trebuie analizata in contextul economic general când are loc operaţiunea de evaluare, stadiul de dezvoltare al pieţei imobiliare relevante şi scopul prezentului raport. Daca acestea se modifica semnificativ in viitor evaluatorul nu este responsabil decât în limita informaţiilor valabile si cunoscute de acesta la data evaluării. Acest raport de evaluare este confidenţial, destinat numai scopului precizat si numai pentru uzul clientului si destinatarului. Nu acceptam nici o responsabilitate daca este transmis unei alte persoane, fie pentru scopul declarat, fie pentru alt scop, in nici o circumstanţă.

2244.. DDEECCLLAARRAAŢŢIIEE DDEE CCOONNFFOORRMMIITTAATTEE Declarăm că prezentul raport de evaluare a fost realizat în concordanţă cu reglementările Standardelor Internaţionale de Evaluare, cu normele şi cu metodologia de lucru recomandate de ANEVAR, şi cu ipotezele şi condiţiile limitative cuprinse în prezentul raport. Evaluatorul nu are nici o relaţie particulară cu clientul şi nici un interes actual sau viitor faţă de proprietatea evaluată. Rezultatele prezentului raport de evaluare nu se bazează pe solicitarea obţinerii unei anumite valori, solicitare venită din partea clientului sau a altor persoane care au interese legate de client sau de produsul bancar garantat, iar remunerarea evaluării nu se face în funcţie de satisfacerea unei asemenea solicitări.


- 24 -

2255.. CCEERRTTIIFFIICCAARREE

Prin prezenta, în limita cunoştinţelor şi informaţiilor deţinute, certificăm că:

o afirmaţiile prezentate şi susţinute în acest raport sunt adevărate şi corecte. o analizele, opiniile şi concluziile prezentate sunt limitate numai de ipotezele considerate şi condiţiile limitative

specifice şi sunt analizele, opiniile şi concluziile noastre personale, fiind nepărtinitoare din punct de vedere profesional.

o nu avem nici un interes prezent sau de perspectivă în proprietatea care face obiectul prezentului raport de evaluare şi nici un interes sau influenţă legată de părţile implicate.

o suma ce revine drept plată pentru realizarea prezentului raport nu are nici o legătură cu declararea în raport a unei anumite valori (din evaluare) sau interval de valori care să favorizeze clientul şi nu este influenţată de apariţia unui eveniment ulterior.

o analizele şi opiniile au fost bazate şi dezvoltate conform cerinţelor din standardele, recomandările şi metodologia de lucru recomandate de către ANEVAR (Asociaţia Naţională a Evaluatorilor din România) şi standardele Comitetului Internaţional de Standarde în Evaluare (IVSC).

o evaluatorul a respectat codul deontologic al ANEVAR. o proprietatea a fost inspectată personal de către evaluator Popescu George in prezenta

reprezentantului/proprietarei. o în elaborarea prezentului raport nu s-a primit asistenţă semnificativă din partea nici unei alte persoane în afara

evaluatorului care semnează mai jos. La data elaborării acestui raport, evaluatorul care se semnează mai jos este membru ANEVAR, si a îndeplinit cerinţele programului de pregătire profesională continuă al ANEVAR şi are competenţa necesară întocmirii acestui raport. Evaluatorul care semnează prezentul raport de evaluare are încheiată asigurarea de răspundere profesională la ALLIANZ – ŢIRIAC ASIGURĂRI S.A. Raportul de evaluare cuprinde 24 pagini ( fara anexe ), la care se adauga anexele:

• ANEXA NR. 1 – OFERTE ŞI INFORMAŢII DE PIAŢĂ UTILIZATE – 8 pagini • ANEXA NR. 2 – FOTOGRAFII ALE PROPRIETĂŢII – 3 pagini • ANEXA NR. 3 – DOCUMENTE ALE PROPRIETĂŢII – 7 pagini • ANEXA NR. 4 – LOCALIZARE SI PLANURI – 5 pagini. • ANEXA NR. 5 – FISA ABORDARE PRIN COST – 1 pagini.

Ec. Popescu George Membru ANEVAR-Evaluator proprietati imobiliare


- 25 -

AANNEEXXAA NNRR.. 11 –– OOFFEERRTTEE ŞŞII IINNFFOORRMMAAŢŢIIII DDEE PPIIAAŢŢĂĂ UUTTIILLIIZZAATTEE

Oferte si tranzactii CASE:

Oferta 1 CASA:


- 26 -

Oferta 2 CASA:


- 27 -

Oferta 3 CASA:


- 28 -

Oferta 4 CASA:


- 29 -

Oferta 1 TEREN:

Oferta 2 TEREN:


- 30 -

Oferta 3 TEREN:

Oferta 4 TEREN:


- 31 -

Oferta Chirie: Oferta 1

Oferta 2


- 32 -

Oferta 3

Oferta 4


- 33 -

AANNEEXXAA NNRR.. 22 –– FFOOTTOOGGRRAAFFIIII AALLEE PPRROOPPRRIIEETTĂĂŢŢIIII


- 34 -


- 35 -


- 36 -

AANNEEXXAA NNRR.. 33 –– DDOOCCUUMMEENNTTEE AALLEE PPRROOPPRRIIEETTĂĂŢŢIIII Extras CF


- 37 -


- 38 -


- 39 -


- 40 -

Documente proprietate


- 41 -


- 42 -


- 43 -

AANNEEXXAA NNRR.. 44 –– LLOOCCAALLIIZZAARREE,, SSCCHHIITTEE SSII PPLLAANNUURRII AALLEE PPRROOPPRRIIEETTĂĂŢŢIIII


- 44 -

PPllaann ddee ssiittuuaattiiee


- 45 -


- 46 -


- 47 -

PPllaann ppaarrtteerr


- 48 -

PPllaann mmaannssaarrddaa


- 49 -

AANNEEXXAA NNRR.. 55 FFIISSAA AABBOORRDDAARREE PPRRIINN CCOOSSTT

raport de evaluare -...

Documents