raport evaluare apartament - consultant...

Datele, informatiile si continutul prezentului raport sunt confidentiale si nu vor putea fi reproduse fara consimtamantul prealabil al evaluatorului, al clientului si al destinatarului.

SC MOTIU EXPERT SRL TIMISOARA, PIATA MOCIONI ALEXANDRU, NR.5 AP.5 E-mail : [email protected]

Tel. 0723-320.813 / Fax. 0356-814.741 E-mail: [email protected]

RAPORT DE EVALUARE

a proprietatii imobiliare

Fabrica reductoare I si II, Magazie

si Spatiu adiministrativ si teren

intravilan de 21.417 mp si 1490 mp

aflat in Resita, strada Fagarasului,

nr 30, jud.Caras-Severin, inscris in

CF nr 34332 Resita, nr cad 163-

Resita, top G101/4/1 si CF nr 34333

Resita, top G101/4/1

Proprietari: SC RESITA REDUCTOARE SI REGENERABILE SA SI

SC UCM SA RESITA

Destinatar: SC RESITA REDUCTOARE SA

Valoare de piata: 526.700 EUR echivalent 2.369.200 RON

Raport nr.: 746 / 12.01.2017

____________________________________________________________________________________ 2

Raport de evaluare - proprietate imobiliara tip Fabrica reductoare I si II, Magazie si Spatiu administrativ si teren intravilan de 21.417 mp si 1490 mp aflat in Resita, strada Fagarasului nr 30, jud.Caras-Severin, inscris in CF nr 34332 Resita, nr cad 163-Resita, top G101/4/1 si CF nr 34333 Resita, top G101/4/1

Confidential

Timisoara, 12 / Ianuarie / 2017

Stimata(e) Doamna/Domn,

Obiectul prezentului raport de evaluare il constituie proprietatea imobiliara – Fabrica reductoare

I si II, Magazie si Spatiu administrativ si teren intravilan de 21.417 mp si 1490 mp aflat in

Resita, str Fagarasului nr 30, jud.Caras-Severin, inscris in CF nr 34332 Resita nr cad 163-Resita

top G101/4/1 si CF nr 34333 Resita, nr cad G100/z/6/1, proprietatea SC RESITA REDUCTOARE SI

REGENERABILE SA si SC UCM SA RESITA, descrisa in cuprinsul raportului de evaluare.

Scopul prezentului raport este estimarea valorii de piata a proprietatii imobiliare mentionata

mai sus în vederea vanzarii.

Valoarea proprietatii imobiliare a fost determinata in conformitate cu standardele aplicabile

acestui tip de valoare, tinandu-se cont de scopul pentru care s-a solicitat evaluarea,

respectiv cu Standardele de evaluare a bunurilor ANEVAR, editia 2016.

Opinia evaluatorului in urma aplicarii metodei de evaluare, este ca valoarea de piata a

proprietatii imobiliare este:

V proprietate = 526.700 EUR echivalent 2.369.200 RON

Opinia noastra a fost exprimata tinand seama exclusiv de ipotezele, conditiile limitative si

aprecierile exprimate in prezentul raport si este valabila in conditiile economice si juridice

mentionate in raport. Raportul de evaluare a fost cu atentie intocmit, in baza informatiilor

detinute de noi sau puse la dispozitie de dumneavoastra.

Valoarea este valabila numai pentru destinatia precizata in raport;

Valoarea reprezinta opinia evaluatorului privind valoarea de piata a proprietatii imobiliare la

data evaluarii.

Va multumim pentru oportunitatea oferita de a elabora acest raport.

MOTIU RADU Evaluator Autorizat EPI; EBM

Membru titular ANEVAR Legitimatie Nr. 14381 / 2017

____________________________________________________________________________________ 3


SINTEZA RAPORTULUI:

Proprietari SC RESITA REDUCTOARE SI REGENERABILE SA SI

SC UCM SA RESITA

Destinatar SC RESITA REDUCTOARE SI REGENERABILE SA

Tip proprietate Fabrica reductoare I si II, Magazie si Spatiu administraiv

Adresa proprietatii Resita,str Fagarasului nr 30, jud.Caras-Severin

Numar cadastral nr cad 163-Resita, top G101/4/1 si nr cad G100/z/6/1

Numar Carte Funciara CF nr 34332 Resita si CF nr 34333 Resita

Data inspectiei 09-12-2016

Data evaluarii 09-12-2016

Curs de referinta (ron/eur) 4.4985

CMBU Proprietate industriala

Utilizare actuala Proprietate industriala

Caracteristicile proprietatii

Suprafata teren (mp.) 21.417 mp +1490 mp

Suprafete constructie (mp.) Sc. Sd.

Fabrica reductoare I 6.049 mp 6.049 mp

Fabrica reductoare II 2.192,14 mp 2.192,14 mp

Magazie P+1E 782,96 mp 1.565,92 mp

Sediu administrativ P+3E 820 mp 2460 mp

Valoarea de piata a proprietatii * 641.700 EUR 2.885.867 RON

din care

Constructii 526.700 EUR 2.369.200 RON

Teren 115.000 EUR 516.667 RON

Observatii

*Valorile nu includ TVA

____________________________________________________________________________________ 4


CERTIFICARE

Prin prezenta certificam ca:

Afirmaţiile declarate de către evaluatorşi cuprinse în prezentul raport sunt adevărate

şi corecte. Estimările şi concluziile se bazează pe informaţii şi date considerate de

către evaluator ca fiind adevărate şi corecte, precum şi pe concluziile inspecţiei

asupra proprietăţii, pe care am efectuat-o la data : 09.12.2016

Analizele, opiniile şi concluziile evaluatoruluisunt limitate doar de ipotezele şi

concluziile limitative menţionate şi sunt analizele, opiniile şi concluziile mele

profesionale personale, imparţiale şi nepărtinitoare.

Evaluatorul nu are interese anterioare, prezente sau viitoare în privinţa proprietăţii

imobiliare care face obiectul prezentului raport de evaluare şi nu am nici un interes

personal privind părţile implicate în prezenta misiune, excepţie făcând rolul

menţionat aici. Nici evaluatorul si nici o persoana afiliata sau implicata cu acesta nu

este actionar, asociat sau persoana afiliata sau implicata cu beneficiarul ;

Implicarea evaluatorului în această misiune nu este condiţionată de formularea sau

prezentarea unui rezultat prestabilit legat de mărimea valorii estimate sau impus de

destinatarul evaluării şi legat de producerea unui eveniment care favorizează cauza

clientului în funcţie de opinia mea. Nici evaluatorul si nici o persoana afiliata sau

implicata cu acesta nu are alt interes financiar legat de finalizarea tranzactiei;

Proprietatea supusa evaluarii a fost inspectata personal de evaluator. Pentru

elaborarea prezentului raport evaluatorul a colaborat cu personalul din

compartimentele financiar –contabil si tehnic ale societatii proprietare;

Evaluatorul poseda cunoştinţele şi experienţa necesare îndeplinirii misiunii în mod

competent. Cu excepţia persoanelor menţionate în raportul de evaluare, nicio altă

persoană nu mi-a acordat asistenţă profesională în vederea îndeplinirii acestei

misiuni de evaluare.

In prezent sunt membru ANEVAR si am indeplinit programul de pregatire

profesionala continua;

Prin prezenta certific faptul ca sunt competent sa efectuez acest raport de evaluare.

DECLARATIE DE CONFORMITATE

Subsemnatul certific in cunostinta de cauza ca evaluarea a fost facuta in concordanta

cu Standardele de evaluare a bunurilor ANEVAR editia 2016, respectandu–se cerintele

etice si profesionale continute in Codul Deontologic IVSC aferent indeplinirii misiunii.

Totodata la evaluare s-au avut in vedere normele metodologice si recomandarile

ANEVAR.



____________________________________________________________________________________ 5


1. Date generale

1.1. Obiectul evaluarii Proprietatea este reprezentata de cladiri cu destinatie industrial de tip

hala productie, depozitare si spatiu administrativ situate in Resita,

strada Fagarasului nr 30, judetul Caras-Severin inscris in CF nr 34332

Resita si 34333 Resita.

1.2. Scopul prezentului raport de evaluare este estimarea valorii de piata a

proprietatii imobiliare mentionata mai sus‚ aşa cum este definită în

standardele de evaluare a bunurilor ANEVAR editia 2016, în vederea

vanzarii.

1.3.Destinatar Prezentul raport de evaluare se adresează SC RESITA REDUCTOARE

SI REGENERABILE SRL în calitate de destinatar.

1.4. Proprietar si situatia

juridica. Dreptul de

proprietate

Proprietari (conform CF partea II-a)

Denumire: SC RESITA REDUCTOARE SI REGENERABILE SA

Sediu: Resita, str Fagarasului nr 30

CUI: 1061839

Denumire: SC UCM SA RESITA

Sediu: Resita

CUI: 1056654

Dobandire:

Temei legal: Hotarare de govern nr 834/1991

Temei contractual: contract de inchiriere nr 4323/26.05.2010 pe o

perioada de 25 ani pana la 31.12.2034

Erori, diferente intre acte si faptic constatate la inspectie : -

1.6. Mentiuni in Cartea

Funciara

Dreptul de proprietate: Deplin

Cartea Funciară nr. 34332 si 34333, localitatea Resita, judeţ

Caras-severin

Număr cadastral: nr cad 163-Resita, top G101/4/1 si top

G101/4/1

Menţiuni speciale în Cartea Funciară: -

Nr cerere extras de Carte Funciară: 11856/15.04.2013,

46436/10.12.2013, OCPI Caras-severin

Sarcini: -

Situatia privind carte funciara: extras de carte funciara vechi

Abateri / neconcordanţe de la înscrierea din Cartea Funciară: -

1.7. Date privind

documentatia cadastrala

Documentaţia cadastrala nu a fost prezentata.

1.8. Utilizarea actuala La momentul inspectiei proprietatea era utilizata ca proprietate

industriala.

1.9. Inspectia proprietatii

Inspectia proprietatii a fost realizata in data de 09.12.2016 de catre

domnul evaluator MOTIU RADU in calitate de evaluator al SC MOTIU

EXPERT SRL si a unui reprezentant al proprietarului.

____________________________________________________________________________________ 6


1.10. Data intocmirii

raportului

La baza efectuării evaluării au stat informaţiile privind nivelul

preţurilor şi documentele furnizate de client pana la data de

09.12.2016, data la care sunt disponibile datele si informatiile si la

care se consideră valabile ipotezele luate în considerare precum şi

valorile estimate de către evaluator.

Evaluarea a fost realizata in luna ianuarie 2017.

1.11. Curs de schimb 1 EUR = 4.4985 RON

2. Locatia

2.1. Zona

Proprietatea este situata in zona de nord a Municipiului Resita.

Accesul la proprietatea se realizeaza din strada asfaltata.

Tipul zonei, din punct de vedere edilitar.

In vecinatatea proprietatii imobiliare sunt spatii comerciale si terenuri

libere.

Zona este in stagnare.

Zona dispune de urmatoarele mijloace de transport in comun:

Autobuze: da

Tramvaie: da

Troleibuze: da

Magistrale metrou: -

Cale ferata : da

Reteaua de transport in comun este formata din autobuze urbane si

extraurbane, se afla in apropierea proprietatii, cu mijloace de transport

suficiente.

Unitati comerciale in apropiere.

Unitatile de invatamant existente sunt: Scoala generala nr 9, 12,

Colegiul economic al banatului montan Resita, Colegiul national Mircea

Eliade

Unitati medicale: cabinete private, farmacii, Spitalul Judetean de

Urgenta Resita

Puncte de interes in zona:

Sectii de politie: da

Institutii guvernamentale: Primaria Resita

Instituiti de cult : Biserica ortodoxa, Biserica catolica

Cursuri de apa: Barzava

Parcuri: -

Lacuri: da

Altele:-

2.2. Vecinatati

N – zona industriala

S – zona rezidentiala

V – zona industriala

E – zona terenuri libere

2.3.Infrastructura

Retele edilitare

Retea urbana de energie electrica: existenta

Retea urbana de apa: existenta

Retea urbana de gaze: existenta

Retea urbana de canalizare: existenta

Retea urbana de telefonie fixa si/sau mobila: existenta

____________________________________________________________________________________ 7


Cai de circulatie

Arterele principale de circulatie ce traverseaza zona sau sunt in

apropriere:

Auto: strada fagarasului

3. Descrierea

proprietatii

3.1. Descrierea terenului

Suprafata de 21417 mp

Forma terenului este aproximativ dreptunghiulara

Relief: plana

Drum de acces: (in cazul in care exista): asfaltat

Vecinatatile imediate ale proprietatii sunt:

Fata – strada fagarasului

Stanga – teren cu hala

Dreapta – strada

Spate – teren cu hala

Utilitati : curent, apa, gaz, canalizare, telecomunicatii.

Imprejmuire: -

Indicatori urbanistici aprobati: -

Suprafata de 1490 mp

Forma terenului este aproximativ dreptunghiulara

Relief: plana

Drum de acces: (in cazul in care exista): asfaltat

Vecinatatile imediate ale proprietatii sunt:

Fata – strada fagarasului

Stanga – teren cu hala

Dreapta – strada

Spate – teren cu hala

Utilitati : curent, apa, gaz, canalizare, telecomunicatii.

Imprejmuire: -

Indicatori urbanistici aprobati: -

3.2. Descrierea

constructiei

Fabrica reductoare I regim de inaltime P

- Suprafata construita 6049 mp

- Suprafata desfasurata 6049 mp

- Anul construirii 1972

- Elemente constructive: fundatii de beton, structura din stalpi

beton, tavanele cu grinzi de metal. Acoperis sarpanta metalica

invelitoare tabla. Tamplaria exterioara este metalica cu sticla

simpla.

Fabrica reductoare II regim de inaltime P

- Suprafata construita 2192,14 mp

- Suprafata desfasurata 2192,14 mp



beton, acoperis sarpanta metalica, invelitoare tabla. Tamplaria

exterioara este metalica cu sticla simpla.

____________________________________________________________________________________ 8


Magazie regim de inaltime P+1E

- Suprafata construita 782,96 mp

- Suprafata desfasurata 1565,92 mp


- Elemente constructive: fundatii beton, structura metalica,

inchideri panouri izolatoare, invelitoare panouri isopan.

Sediu administrativ regim de inaltime P+3E

- Suprafata construita 820 mp

- Suprafata desfasurata 2460 mp



beton, inchideri caramida, invelitoare membrana bituminoasa.

Tamplaria exterioara este metalica cu sticla simpla.

Instalatii: electricitate, apa, gaz, canalizare

4. Piata specifica Analiza productivitatii: caracteristicile proprietatii care determina

abilitati productive sunt: localizare, dimensiuni si solutii constructive.

Resita este o localitate urbana de dimensiuni mici, cu aproximativ

73.282 locuitori. Localitatea are o economie slab dezvoltata din punct

de vedere al industriilor. Populatia ocupata activeaza preponderent in

domeniul comertului si serviciilor. Veniturile obtinute sunt sub media

pe tara, iar nivelul somajului sub nivelul national.

Delimitarea pietei: piata specifica proprietatii este cea a spatiilor

industriale. Zona de amplasare a acestuia, respectiv zona industriala

de nord, dimensiunea spatiilor precum si accesul facil favorizeaza

acest domeniu de activitate.

Analiza si previziunea cererii:deoarece proprietatea se afla intr-o zona

linistita in stagnare, cererea este scazuta in stagnare.

Analiza si previzunea ofertei competitive: Ofertele pentru proprietati

similare se situeaza intre 50 si 150 Eur/mp. Chiriile se situeaza in

intervalul 0,5-2,5 eur/mp/luna diferenta fiind data de localizare /

amplasare, dimensiuni, finisaje. Oferta este medie.

Studiul cererii si ofertei: caracteristicile cererii si ofertei situeaza

cererea marginala la valori negative (cand oferta este mai mare decat

cererea) si avem de a face cu o piata a cumparatorului.

Estimarea atractivitatii: comparand atributele productive ale

proprietatii cu cele ale proprietatilor competitive putem concluziona ca

proprietatea de evaluat are lichiditate scazuta.

5. CMBU

Cea mai buna utilizare - este definita ca utilizarea rezonabila,

probabila si legala a unui teren liber sau construit care este fizic

posibila, fundamentata adecvat, fezabila financiar si are ca rezultat

cea mai mare valoare.

Cea mai buna utilizare este analizata uzual in una din urmatoarele

situatii:

cea mai buna utilizare a terenului liber

cea mai buna utilizare a terenului construit.

Analiza efectuată a presupus culegerea unor informaţii de pe piaţa

spaţiilor industriale, a spaţiilor administrative, precum şi studierea

alternativelor posibile de folosire a acestora.

Concluzia este că, cea mai bună utilizare a proprietăţii în cauza este

utilizarea ca proprietate imobiliara- ..industriala.........

____________________________________________________________________________________ 9


Prin prisma criteriilor care definesc notiunea de C.M.B.U. aceasta

abordare:

este permisibila legal indeplineste conditia de fizic posibila.

este fezabila financiar.

este maxim productiva se refera la valoarea proprietatii

imobiliare in conditiile celei mai bune utilizari.

6. Evaluarea

6.1. Baza de evaluare

La baza evaluarii stau o serie de ipoteze si conditii limitative,

prezentate in cele ce urmeaza. Opinia evaluatorului este exprimata in

concordanta cu aceste ipoteze si concluzii, precum si cu celelalte

aprecieri din acest raport.

In lucrarea de fata este estimata valoarea de piata asa cum este

definita in Standardele de evaluare a bunurilor ANEVAR – editia 2016.

6.2. Standarde aplicate

SEV 100 – Cadrul general (IVS – Cadrul general)

SEV 101 – Termenii de referinta ai evaluarii (IVS 101);

SEV 102 – Implementare (IVS 102);

SEV 103 – Raportare (IVS 103);

SEV 230 – Drepturi asupra proprietatii imobiliare (IVS 230);

Glosar IVS 2016

Legislatia nationala in vigoare la data evaluarii

Publicatii de specialitate ANEVAR, IROVAL, MATRIX Rom etc.

6.3. Ipoteze si conditii

limitative

Principalele ipoteze şi conditii limitative de care s-a ţinut seama în

elaborarea prezentului raport de evaluare sunt următoarele:

Ipoteze:

Aspectele juridice se bazeaza exclusiv pe informaţiile şi

documentele puse la dispozitie de proprietar şi care au fost

prezentate fără a se întreprinde verificări sau investigaţii

suplimentare. Se presupune că titlul de proprietate este bun şi

marketabil, în afara cazului în care se specifică altfel;

Informaţia furnizată de către terţi este considerată de încredere,

dar nu i se acordă garanţii pentru acurateţe;

Suprafetele imobilelor au fost determinate cu ajutorul aplicatiilor

google earth si planurilor puse la dispozitie

Se presupune că nu există condiţii ascunse sau neaparente ale

amplasamentelor: solulului sau structurii clădirii (părţilor

ascunse) care să influenţeze valoarea. Evaluatorul nu-şi asumă

nici o responsabilitate pentru asemenea condiţii sau pentru

obţinerea studiilor necesare pentru a le descoperi;

Noi nu am făcut nici o investigaţie şi nici nu am inspectat acele

părţi ale proprietatii care erau acoperite, neexpuse sau

inaccesibile şi s-a presupus astfel că aceste părţi sunt în stare

tehnică bună. Nu putem să exprimăm nici o opinie despre

starea tehnică a părţilor neinspectate şi acest raport nu trebuie

considerat că ar valida integritatea structurii sau sistemului

clădirilor si instalaţiilor;

Se presupune că amplasamentul este în deplină concordanţă cu

toate reglementările locale şi republicane privind mediul

înconjurător în afara cazurilor când neconcordanţele sunt

expuse, descrise şi luate în considerare în raport;

Din informaţiile deţinute de către evaluator şi din discuţiile

purtate cu reprezentantul proprietarul proprietatii, nu există

____________________________________________________________________________________ 10


nici un indiciu privind existenţa unor contaminări naturale sau

chimice care afectează valoarea proprietăţii evaluate sau

valoarea proprietăţilor vecine. Evaluatorul nu are cunostinţă de

efectuarea unor inspecţii sau a unor rapoarte care să indice

prezenţa contaminanţilor sau materialelor periculoase şi nici nu

a efectuat investigaţii speciale în acest sens. Valorile sunt

estimate în ipoteza că nu există aşa ceva. Dacă se va stabili

ulterior că există contaminări pe orice proprietate sau pe

oricare alt teren vecin sau că au fost sau sunt puse în

funcţiune mijloace care ar putea să contamineze, aceasta ar

putea duce la diminuarea valorii raportate;

Evaluatorul consideră că presupunerile efectuate la aplicarea

metodelor de evaluare au fost rezonabile în lumina

informatiilor ce sunt disponibile la data evaluării;

Valoarea de piaţă estimată este valabilă la data evaluării. Intrucât

piaţa, condiţiile de piaţă se pot schimba, valoarea estimată poate

fi incorectă sau necorespunzătoare la un alt moment;

S-a presupus că legislaţia în vigoare se va menţine şi nu au fost

luate în calcul eventuale modificări care pot să apară în perioada

următoare;

Alegerea metodei de evaluare prezentate în cuprinsul raportului s-

a făcut ţinând seama de tipul valorii exprimate si de informatiile

disponibile;

Evaluatorul a utilizat în estimarea valorii toate informaţiile pe care

le-a avut la dispoziţie la data evaluării referitoare la subiectul de

evaluat neexcluzând posibilitatea existenţei şi a altor informaţii

de care acesta nu avea cunoştinţă;

Condiţii limitative:

intrarea în posesia unei copii a acestui raport nu implică

dreptul de publicare a acestuia;

evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat să ofere în

continuare consultanţă sau să depună mărturie în instanţă

relativ la proprietăţile în chestiune, în afara cazului în care s-au

încheiat astfel de înţelegeri în prealabil;

nici prezentul raport, nici părţi ale sale (în special concluzii

referitor la valori, identitatea evaluatorului) nu trebuie

publicate sau mediatizate fără acordul prealabil al

evaluatorului;

orice valori estimate în raport se aplică proprietatii evaluate,

luate ca intreg şi orice divizare sau distribuire a valorii pe

interese fracţionate va invalida valoarea estimată, în afara

cazului în care o astfel de distribuire a fost prevăzută în raport;

raportul de evaluare este valabil în condiţiile economice, fiscale,

juridice şi politice de la data întocmirii sale. Dacă aceste condiţii

se vor modifica concluziile acestui raport îşi pot pierde

valabilitatea.

6.4. Ipoteze si conditii

limitative specifice

proprietatii evaluate

- Fiindca terenul este inchiriat, astfel se poate determina venitul

produs exclusiv de teren, valoarea lui a fost determinata

folosind abordarea prin randament.

____________________________________________________________________________________ 11


6.5. Abordarea prin venit

- ofera o indicatie asupra valorii prin convertirea fluxurilor de numerar

viitoare intr-o singura valoare a capitalului.

Metoda capitalizarii chiriei nete - este calculat venitul curent al

proprietăţii obţinut din chirie, cu deduceri pentru pierderile din

neocupare şi din neplata chiriei. Apoi este estimat venitul net din

exploatarea proprietăţii. În calculele pentru determinarea valorii se

foloseşte o metodă de capitalizare adecvată şi rate de capitalizare

corespunzătoare.

Model de calcul in anexa.

Vvenit 641.700 EUR

2.885.867 RON

Cheltuielile cu utilitatile si intretinerea curenta sunt suportate de

proprietar.

6.6. Abordarea prin cost

Abordarea prin cost stabileste valoarea prin estimarea costurilor de

achizitionare a terenului si de construire a unei noi proprietati, cu

aceesi utilitate, sau de adaptare a unei proprietati vechi la aceeasi

utilizare, fara costuri legate de timpul de constructie/adaptare.

Metoda costurilor segregate.

Vteren 115.000 EUR

516.667 RON

Vconstructii 547.000 EUR

2.467.000 RON

Vcosturi 662.000 EUR

2.582.000 RON

____________________________________________________________________________________ 12


7. Reconcilierea

valorilor

Pentru reconcilierea rezultatelor s-a procedat la revederea întregii

lucrări, pentru a putea avea siguranţa ca datele disponibile, tehnicile

analitice, raţionamentul şi logica au condus la judecăţi corecte.

Datele utilizate sunt pertinente şi suficiente, fiind obţinute din surse

considerate de încredere.

În analiza şi reconcilierea rezultatelor s-au avut în vedere faptul ca

valoarea este o predicţie; valoarea este subiectivă; valoarea este o

comparare; tinandu-se cont de orientarea spre piaţă.

Pentru proprietatea imobiliara ce face obiectul prezentului raport s-au

obtinut:

Vvenit 641.700 EUR

2.885.867 RON

Vcost 662.000 EUR

2.582.000 RON

In procesul de reconciliere se cantareste semnificatia relativa,

aplicabilitatea si argumentarea fiecarui rezultat al valorii si se bazeaza

mai mult pe metoda cea mai adecvata cu natura proprietatii evaluate.

Reconcilierea necesita o analiza atenta a logicii, critreriile fiind

adecvarea, precizia si cantitarea informatiilor.

În urma analizării valorilor obţinute, avand in vedere pozitia

imobilului, datele de pe piata despre tranzactii similare si tinand cont

de scopul evaluarii, în opinia evaluatorului, valoarea de piaţă estimată

a proprietăţii imobiliare, în condiţiile în care plata s-ar face integral la

data vânzării, este valoarea obţinută prin metoda veniturilor,

respectiv:

Vproprietate 641.700 EUR

2.885.867 RON



____________________________________________________________________________________ 13


8. Definitii

Valoarea de piata

Proprietate imobiliara

Chiria de piata

Cost de inlocuire net (CIN)

Deprecierea

Rata de capitalizare

- suma estimată pentru care un activ ar putea fi

schimbat la data evaluării, între un cumpărător hotarat

şi un vânzător hotărât, într-o tranzacţie nepartinitoare,

după un marketing adecvat si în care părţile au acţionat

fiecare în cunoştinţă de cauză, prudent şi fără

constrângere.

- terenul si toate elementele care sunt o parte naturala a

acestuia, de exemplu copaci si minerale, alementele care

au fost atasate terenului, cum ar fi cladirile si

constructiile de pe amplasament si toate elementele

permanent atasate cladirilor, de exemplu echipamentele

mecanice si electrice care asigura functionarea unei

cladiri, aflate atat in subsol, cat si deasupra solului.

- suma estimata pentru care o proprietate ar putea fi

inchiriata la data evaluarii, intre un locator hotarat si un

locatar hotarat, cu clauze de inchiriere adecvate, intr-o

tranzactie nepartinitoare, dupa un marketing adecvat si

in care partile au actionat fiecare in cunostinta de cauza,

prudent si fara constrangere

- costul curent necesar pentru inlocuirea unui activ cu

unul nou sau modern echivalent din care se scade

deteriorarea fizica si toate formele relevante ale

deprecierii si optimizarii.

- o pierdere de valoare fata de costul de reconstructie ce

poate apare din cauze fizice, functionale sau externe.

- (c) reprezinta relatia dintre castig si valoare si este un

divisor prin intermediul caruia venitul realizat din

inchirierea proprietatii imobiliare se transforma in

valoarea proprietatii respective.

____________________________________________________________________________________ 14


9. Clauza de nepublicare

Raportul de evaluare sau oricare altă referire la acesta nu poate fi publicat, nici inclus într-un

document destinat publicităţii fără acordul scris şi prealabil al evaluatorului cu specificarea

formei şi contextului în care urmează să apară. Publicarea, parţială sau integrală, precum şi

utilizarea lui de către alte persoane decât destinatar si beneficiar (client), atrage dupa sine

încetarea obligaţiilor contractuale.

10. Responsabilitatea faţă de terţi

Prezentul raport de evaluare a fost realizat pe baza informaţiilor furnizate de către client si

proprietarul proprietatii, corectitudinea şi precizia datelor furnizate fiind responsabilitatea

acestora. Acest raport de evaluare este destinat scopului şi destinatarului precizaţi. Raportul

este confidenţial, strict pentru client si destinatar iar evaluatorul nu acceptă nici o

responsabilitate faţă de o terţă persoană, în nici o circumstanţă.

MOTIU RADU

Evaluator Autorizat EPI; EBM Membru titular ANEVAR Legitimatie Nr. 14381 / 2017

Anexe

1. fotografii (cu explicatii)

2. localizare pe harta/satelit 3. calcule (abordari / metode) 4. comparabile

5. documente de proprietate, documentatie cadastrala, etc.

____________________________________________________________________________________ 15


Anexa 1 – fotografii

____________________________________________________________________________________ 16


____________________________________________________________________________________ 17


____________________________________________________________________________________ 18


Anexa 2 – localizare pe harta/satelit

____________________________________________________________________________________ 19


Anexa 3 – calcule (abordari/metode)

Metoda veniturilor

SPATIU ADMINISTRATIV P+2E

2,460.00

Chiria spatiu birouri administrativ(eur/mp) 1.00

29,520

70%

20,664

-850

-250

0.15% -250

-350

19,814

10.0%

198,100

0

198,100

4.4985

891,200

Capitalizare veniturilor nete din chirii

Suprafata utila inchiriabila spatiu administrativ parter (mp.)

Venituri brute efective VBE (EUR/an)

Grad de ocupare %

Curs de schimb (ron/eur)

Valoare randament (ron)

Costuri reamenajare (reparatii ) (eur)

Venituri brute potentiale VBP (Eur/an)

Cheltuieli exploatare (Eur/an)

Impozit pe proprietate (%, Eur) @ cost

Cheltuieli de administrare (%, Eur) @ venit

Asigurare (%, Eur) @ cost

Valoare estimata (eur)

Rata de capitalizare c %

Valoare randament (eur)

Venit net efectiv (EUR/an)

MAGAZIE P+1E

1,565.92

Chiria spatiu magazie (eur/mp) 1

18,791

70%

13,154

-950

-250

0.15% -200

-500

12,204

10.0%

122,000

0

122,000

4.4985

548,800


Suprafata utila inchiriabila magazie



Grad de ocupare %












____________________________________________________________________________________ 20


HALA REDUCTOARE I

6,049

Chiria hala (eur/mp) 0.8

58,070

70%

40,649

-2,750

-550

0.15% -700

-1,500

37,899

11.5%

329,600

0

329,600

4.4985

1,482,700




Suprafata utila inchiriabila hala

Grad de ocupare %












HALA REDUCTOARE II

2,192

Chiria hala (eur/mp) 0.80

21,045

70%

14,731

-900

-200

0.15% -200

-500

13,831

11.5%

120,300

0

120,300

4.4985

541,200



Suprafata utila inchiriabila hala






Grad de ocupare %








____________________________________________________________________________________ 21


TEREN

21,417

Chiria teren (eur/mp) 0.70

14,992

100%

14,992

-2,142

-2,142

0.15% 0

0

12,850

10.0%

128,500

0

128,500

4.4985

578,100





Suprafata inchiriabila teren






Grad de ocupare %






TEREN

1,490

Chiria teren (eur/mp) 0.70

1,043

100%

1,043

-149

-149

0.15% 0

0

894

10.0%

8,900

0

8,900

4.4985

40,000





Suprafata inchiriabila teren






Grad de ocupare %






Valoare teren 115.000 EUR echivalent 516.667 RON fara TVA

Valoare constructii 526.700 EUR echivalent 2.369.200 RON fara TVA

Valoare totala 641.700 EUR echivalent 2.885.867 RON fara TVA

____________________________________________________________________________________ 22


Metoda costurilor MAGAZIE P+1E

Denumire Gradul Simbol pret indice cost actualizat

seismic carte 2016 - 2017 2016 - 2017

Infrastructură FISMET1208 297.8 1.1697 348.3 782.96 227,278

Suprastructura D14H4-6 253.0 1.0764 272.3 782.96 177,686

Invelitoare POLIS-40-8 182.8 1.1042 201.8 782.96 131,699

Inchidere POLIS-40-4 146.3 1.0238 149.8 782.96 97,728

Usa exterioara UAUTO-2525 4,452.2 0.9893 4,404.6 1 3,670

Finisaj hala depozitare FINHALPROD 135.6 1.1321 153.5 0.00 -

Instalaţii electrice EL1DZN 30.8 1.0269 31.6 1,565.92 41,273

Instalaţii sanitare SATIMALA 93.2 1.0092 94.1 0 -

Instalaţii de încălzire INCHAL4 23.3 1.0131 23.6 0 -

TOTAL 679,334

3.1 Costul de inlocuire (lei) 679,334

3.2 Costul de inlocuire (EUR) 151,013

4. Estimarea deprecierii

4.1 Deprecierea fizica: 55% 309,097

* Constructii 38%

* Inchideri si compartimentari 60%

* Finisaje 60%

* Instalatii 60%

4.2. Neadecvare functionala 0% 309,097

4.3. Depreciere din cauze externe 15% 262,732

DEPRECIERE TOTALA ACUMULATA 69.50%

5. Costul depreciat 263,000

58,000

0

6. Valoare de piata teren 0

263,000

7. Valoare de piata proprietate (rotunjit) 58,000

Suprafata de

calcul (mp)

CIB (Lei),

fara TVA

____________________________________________________________________________________ 23


SPATIU ADMINISTRATIV


seismic carte 2016 - 2017 2016 - 2017

Fundatii Grad 7 FCBS 359.3 1.1045 396.8 820 271,179

Structura Grad 7 7ZIDCAR24PFS 656.9 1.1049 725.8 820 495,969

Învelitoare INVTLCL 340.4 1.0447 355.6 820 242,999

Finisaj obişnuit fără scară FOBFSCL 658.5 1.0545 694.4 0 0

Instalaţii electrice ELINGRCL 82.4 1.0558 87.0 2460 178,338

Incalzire 113.1 1.0048 113.6 2460 232,965

Instalaţii sanitare CALAWCCL 3,642.0 1.1671 4,250.6 4 14,169

TOTAL 1,435,619

3.1 Costul de inlocuire (lei) 1,435,619




* Constructii 38%


* Finisaje 60%

* Instalatii 60%





123,000

CIB (Lei),

fara TVA

Suprafa

ta de

____________________________________________________________________________________ 24


HALA REDUCTOARE I


seismic carte 2016 - 2017 2016 - 2017

Infrastructură Grad 7 7STR1D18H10 297.8 1.0128 301.6 6049 1,520,375

Suprastructura Grad 7 7S3D918H610 253.0 1.0254 259.4 6049 1,307,724

Acoperis 18FZBRATH5 182.2 1.0404 189.6 6049 955,545

Finisaj FINIHALA 135.6 1.1321 153.5 0 -

Instalaţii electrice ELHALAC 30.8 1.0377 32.0 6049 161,111

TOTAL 3,944,755




4.1 Deprecierea fizica: 55% 1,794,863

* Constructii 38%


* Finisaje 60%

* Instalatii 60%

4.2. Neadecvare functionala 0% 1,794,863

4.3. Depreciere din cauze externe 15% 1,525,634


5. Costul depreciat 1,526,000

339,000

0


1,526,000


Suprafata de

calcul (mp)

CIB (Lei),

fara TVA

____________________________________________________________________________________ 25


HALA REDUCTOARE II


seismic carte 2016 - 2017 2016 - 2017

Infrastructură Grad 7 7STR1D18H10 297.8 1.0128 301.6 2,192.14 550,979

Suprastructura Grad 7 7S3D918H610 253.0 1.0254 259.4 2,192.14 473,915

Acoperis 18FZBRATH5 182.2 1.0404 189.6 2,192.14 346,287

Finisaj FINIHALA 135.6 1.1321 153.5 0 -

Instalaţii electrice ELHALAC 30.8 1.0377 32.0 2,192.14 58,386

TOTAL 1,429,568





* Constructii 38%


* Finisaje 60%

* Instalatii 60%





27,000

0


123,000


Suprafa

ta de CIB (Lei), fara TVA

Valoare teren 433.333 EUR echivalent 1.949.167 RON fara TVA

Valoare constructii 2.498.000 EUR echivalent 11.237.000 RON fara TVA

Valoare totala 2.931.333 EUR echivalent 13.186.167 RON fara TVA

____________________________________________________________________________________ 26


Anexa 4 – extrase privind preturile/chiriile pe segmentul de piata al

proprietatii Comparabile pentru chirii

http://www.publi24.ro/anunturi/imobiliare/de-inchiriat/spatii-comerciale/hala-

industriala/anunt/Hala-industriala-de-inchiriat/7b0e607670686b55.html

http://www.publi24.ro/anunturi/imobiliare/de-inchiriat/spatii-comerciale/hala-industriala/anunt/Hala-industriala-de-inchiriat/7b0e607670686b55.html

http://www.publi24.ro/anunturi/imobiliare/de-inchiriat/spatii-comerciale/hala-industriala/anunt/Hala-industriala-de-inchiriat/7b0e607670686b55.html

____________________________________________________________________________________ 27


____________________________________________________________________________________ 28


____________________________________________________________________________________ 29


____________________________________________________________________________________ 30


____________________________________________________________________________________ 31


____________________________________________________________________________________ 32


____________________________________________________________________________________ 33


____________________________________________________________________________________ 34


Anexa 5 – documente privind proprietatea, clientul si/sau proprietarul

____________________________________________________________________________________ 35


____________________________________________________________________________________ 36


____________________________________________________________________________________ 37


____________________________________________________________________________________ 38


____________________________________________________________________________________ 39


____________________________________________________________________________________ 40


raport evaluare apartament - consultant...

Documents