raport de evaluare - consultant...

Popescu George – Cabinet Individual de Evaluari

Nr de inregistrare evaluator : 0027/31.03.2011

Raport de evaluare

Proprietate imobiliar ă de tip AGRO-INDUSTRIAL

Adresa: Devesel , jud. Mehedinti

Proprietar: SC ATLANTA COM SRL

Solicitant: SC ATLANTA COM SRL

Destinatar: CABINET INSOLVENTA POPESCU EMIL

Datele, informaţiile si conţinutul prezentului raport fiind confidenţiale, nu vor putea fi copiate in parte sau in totalitate si nu vor fi transmise unor terţi fără acordul scris si prealabil al POPESCU GEORGE EXPERT

EVALUATOR si al clientului SC ATLANTA COM SRL prin Cabinet de Insolventa Popescu Emil .

- martie 2011 -


Pagina 2

REZUMAT

PROPRIETATEA EVALUATĂ

Obiectul evaluării îl constituie proprietatea imobiliară denumită “spatiu agro-industrial” situată în Devesel,nr.cad.244 , Fostul Agromec Devesel, jud. Mehedinti. Proprietatea se compune dintr-un teren în suprafaţă de 7565 mp pe care sunt edificate mai multe construcţii si platforma betonata. Suprafetele constructiilor sunt inscrise in urmatorul tabel.

Nr crt Nr. Cad.Suprafata construita ( mp )

Suprafata desfasurata (mp)

Suprafata utila(mp)

Suprafata teren aferent exploatarii (mp)

1 244/A-C1 C10 Cladire sediu 167.05 334.1 245.412 244/B-C3 C3 Sectie reparat combine 480.39 480.39 439.313 244/B-C4 C3/1 Wc 8.12 8.12 5.764 244/B-C5 C5 Magazie cu 4 incaperi 139.4 139.4 114.265 244/B-C6 C7 Magazie 21.9 21.9 19.096 244/B-C7 C8 Pivnita 30 30 25.007 244/B-C8 C9 Atelier strungarie 216.6 216.6 197.288 244/B-C9 C12 Cabina poarta 5.52 5.52 3.809 244/B-C10 C17+C18 Atelier fierarie 384.04 384.04 352.32

10 244/B-C11 C19+C20 Magazie cu 2 incaperi 101.65 101.65 89.6811 244/B-C12 C21 Rezervor de apa 6 612 Platforma betonata 1500 1500 1,500.00

Total suprafete cladiri 1,561 1,728 1,492

7565

Nr. Cadastral 244/C-C2 – padoc cu suprafata construita de 65,09 mp nu a putut fi identificat pe teren acesta fiind demolat. Pe amplasament exista si o proprietate neintabulata de aprox 20 mp – statie peco precum si rezervoarele de benzina aferente acesteia. Aceastea nu au fost evaluate in prezentul raport . Toate suprafetele prezentate in tabelul de mai sus au fost obtinute de la client, evaluatorul neavand la dispozitie relevee ale constructiilor sau alte documente din care sa rezulte aceste suprafete. Proprietatea este inscrisa in CF nr. 50038, Devesel si are nr cad 244. La descrierea imobilului avem : Nr crt Nr. Cad.

1 244/A-C1 C10

Cladire sediu compusa din parter cu 8 incaperi si etaj cu 11 incaperi avand suprafata construita de 125,25 mp si suprafata utila de 120,16 mp

2 244/B-C3 C3 Sectie reparat combine cu suprafata construita de 480,39 mp3 244/B-C4 C3/1 Wc cu suprafata construita de 8,12 mp4 244/B-C5 C5 Magazie cu 4 incaperi cu suprafata construita de 139,4 mp5 244/B-C6 C7 Magazie cu suprafata construita de 21,9 mp6 244/B-C7 C8 Pivnita7 244/B-C8 C9 Atelier strungarie cu suprafata construita de 216,6 mp8 244/B-C9 C12 Cabina poarta cu suprafata construita de 5,52 mp9 244/B-C10 C17+C18 Atelier fierarie cu suprafata construita de 384,04 mp

10 244/B-C11 C19+C20 Magazie cu 2 incaperi cu suprafata construita de 101,65 mp11 244/B-C12 C21 Rezervor de apa

La inscrierile privitoare la proprietate este mentionat: „ SC ATLANTA COM SRL – intabulare drept de proprietate dobandit prin conventie - cota 1/1” din 2754/29.12.2006 , inch. 121/08.01.2007. La inscrierile privitoare este mentionata ipoteca in favoarea CEC SA – Suc Dr. Tr. Severin.


Pagina 3

Proprietatea imobiliara subiect este situata periferic localitatii Devesel spre Scapau, pe partea dreapta a sensului de mers , iesirea din localitate. Localitatea Devesel este situata la cca 30 km distanta fata de Drobeta Turnu Severin. Drumul pe care se ajunge la proprietate este asfaltat, foarte bine intretinut. Nu exista restrictii de parcare. Zona este favorabila pentru acest tip de imobil. Fostul Agromec Devesel face parte dintr-o zona agro-industriala mai mare ce include si spatiile ce au apartinut fostelor gospodarii agricole de stat . Amplasamentul este imprejmuit perimetral cu gard beton pe fundatie si stalpi de beton si gard metalic de sarma. Spatiu din vecinatatea constructiilor este betonat. Accesul este facil cu mijloacele auto sau pietonal.

SCOPUL EVALUĂRII. INSTRUCŢIUNILE EVALUĂRII

Scopul evaluării este estimarea valorii de piaţă a proprietăţii in vederea vanzarii. Prezenta lucrare se adresează SC ATLANTA COM SRL – in insolventa, in calitate de client si CABINET DE INSOLVENTA POPESCU EMIL in calitate de destinatar. Lucrarea se realizează în baza contractului încheiat cu clientul. .OPINIA ASUPRA VALORII

În urma aplicării metodologiei de evaluare, opinia evaluatorului referitoare la valoarea de piaţă a proprietăţii imobiliare evaluate, la data de 31.03.2011, ţinând seama exclusiv de prevederile prezentului raport, este:

644.300 RON echivalentul a 156.600 EUR

Valoarea terenului este de 37.830 euro (155.640 ron) ⇒ VALOAREA este una globala. Valoarea nu este afectata de TVA, aceasta taxa fiind un

element de fiscalitate care apare sau nu in momentul realizarii unei tranzactii, in conditiile si la valorile specificate de lege si in functie de calitatea persoanelor implicate in tranzactie (juridice sau fizice), iar in cazul persoanelor juridice in functie de inregistrarea fiscala a acestora, (ca platitoare sau nu de TVA).

⇒ Valoarea include valoarea terenului si a amenajarilor; ⇒ Opinia de mai sus nu reprezintă valoarea pentru asigurare; ⇒ Cursul de schimb leu / EURO considerat este de 4,1141 ; ⇒ Valoarea este valabilă în condiţiile prezentate în acest raport (vezi anexe).

Raportul a fost pregătit pe baza standardelor, recomandărilor şi metodologiei de lucru recomandate de către ANEVAR (Asociaţia Naţională a Evaluatorilor din România).

Cu stimă,

POPESCU GEORGE NICUSOR EXPERT EVALUATOR


Pagina 4

PREZENTAREA DATELOR PROPRIETATEA EVALUATĂ

Obiectul evaluării îl constituie proprietatea imobiliară denumită “spatiu agro-industrial” situată în Devesel, nr. Cad. 244 , Fostul Agromec Devesel, jud. Mehedinti. Proprietatea se compune dintr-un teren în suprafaţă de 7565 mp pe care sunt edificate mai multe construcţii si platforma betonata. Suprafetele constructiilor sunt inscrise in urmatorul tabel.

Nr crt Nr. Cad.Suprafata construita ( mp )

Suprafata desfasurata (mp)

Suprafata utila(mp)

Suprafata teren aferent exploatarii (mp)

1 244/A-C1 C10 Cladire sediu 167.05 334.1 245.412 244/B-C3 C3 Sectie reparat combine 480.39 480.39 439.313 244/B-C4 C3/1 Wc 8.12 8.12 5.764 244/B-C5 C5 Magazie cu 4 incaperi 139.4 139.4 114.265 244/B-C6 C7 Magazie 21.9 21.9 19.096 244/B-C7 C8 Pivnita 30 30 25.007 244/B-C8 C9 Atelier strungarie 216.6 216.6 197.288 244/B-C9 C12 Cabina poarta 5.52 5.52 3.809 244/B-C10 C17+C18 Atelier fierarie 384.04 384.04 352.32

10 244/B-C11 C19+C20 Magazie cu 2 incaperi 101.65 101.65 89.6811 244/B-C12 C21 Rezervor de apa 6 612 Platforma betonata 1500 1500 1,500.00

Total suprafete cladiri 1,561 1,728 1,492

7565

Nr. Cadastral 244/C-C2 – padoc cu suprafata construita de 65,09 mp nu a putut fi identificat pe teren acesta fiind demolat. Pe amplasament exista si o proprietate neintabulata de aprox 20 mp – statie peco precum si rezervoarele de benzina aferente acesteia. Aceastea nu au fost evaluate in prezentul raport . Toate suprafetele prezentate in tabelul de mai sus au fost obtinute de la client, evaluatorul neavand la dispozitie relevee ale constructiilor sau alte documente din care sa rezulte aceste suprafete.

DREPTURI DE PROPRIETATE EVALUATE. DESCRIERE LEGALĂ Proprietatea este inscrisa in CF nr. 50038, Devesel si are nr. Cad. 244. La descrierea imobilului avem : Nr crt Nr. Cad.

1 244/A-C1 C10

Cladire sediu compusa din parter cu 8 incaperi si etaj cu 11 incaperi avand suprafata construita de 125,25 mp si suprafata utila de 120,16 mp

2 244/B-C3 C3 Sectie reparat combine cu suprafata construita de 480,39 mp3 244/B-C4 C3/1 Wc cu suprafata construita de 8,12 mp4 244/B-C5 C5 Magazie cu 4 incaperi cu suprafata construita de 139,4 mp5 244/B-C6 C7 Magazie cu suprafata construita de 21,9 mp6 244/B-C7 C8 Pivnita7 244/B-C8 C9 Atelier strungarie cu suprafata construita de 216,6 mp8 244/B-C9 C12 Cabina poarta cu suprafata construita de 5,52 mp9 244/B-C10 C17+C18 Atelier fierarie cu suprafata construita de 384,04 mp

10 244/B-C11 C19+C20 Magazie cu 2 incaperi cu suprafata construita de 101,65 mp11 244/B-C12 C21 Rezervor de apa

La inscrierile privitoare la proprietate este mentionat: „ SC ATLANTA COM SRL – intabulare drept de proprietate dobandit prin conventie - cota 1/1” din 2754/29.12.2006 , inch. 121/08.01.2007. La inscrierile privitoare este mentionata ipoteca in favoarea CEC SA – Suc Dr. Tr. Severin. Proprietatea este evaluată in ipoteza negrevată de sarcini.


Pagina 5

AMPLASAREA PROPRIETĂŢII. ACCES Proprietatea imobiliara subiect este situata periferic localitatii Devesel spre Scapau, pe partea dreapta a sensului de mers , iesirea din localitate. Localitatea Devesel este situata la cca 30 km distanta fata de Drobeta Turnu Severin. Drumul pe care se ajunge la proprietate este asfaltat, foarte bine intretinut. Nu exista restrictii de parcare. Zona este favorabila pentru acest tip de imobil. Fostul Agromec Devesel face parte dintr-o zona agro-industriala mai mare ce include si spatiile ce au apartinut fostelor gospodarii agricole de stat . Amplasamentul este imprejmuit perimetral cu gard beton pe fundatie si stalpi de beton si gard metalic de sarma. Spatiu din vecinatatea constructiilor este betonat. Accesul este facil cu mijloacele auto sau pietonal.

DESCRIEREA CONSTRUCŢIILOR ŞI AMENAJĂRILOR Principalele constructii sunt:

1 244/A-C1 C10 Cladire sediu 167.05 334.1 245.41

- suprafata construita totala: 167,05 mp - suprafata desfasurata totala: 334,10mp - suprafata utila totala : 245,41 mp - Regim inaltime : P+E - PIF 1985

Descriere: Infrastructura - beton, Suprastructura – stalpi beton si zidarie de caramida, Inchideri si compartimentari – zidarie de caramida , Acoperis – terasa din beton amat , Planseu – beton armat , Finisaje interioare si exterioare – tencuieli driscuite si zugraveli simple, Tamplarie exterioara – PVC cu geam termopan, Pardosele – beton,gresie in grupurile sanitare Utilitati : electricitate, apa (put forat), fosa septica. Incalzire : sobe teracota. Stare buna.


Pagina 6

2 244/B-C3 C3 Sectie reparat combine 480.39 480.39 439.31

- suprafata construita totala: 480,39 mp - suprafata desfasurata totala: 480,39 mp - suprafata utila totala : 439,31 mp - Regim inaltime : P - PIF 1985

Descriere: Infrastructura - beton, Suprastructura – stalpi beton si zidarie de caramida, Inchideri si compartimentari – zidarie de caramida , Acoperis – sarpanta metalica acoperita cu tabla, Finisaje interioare si exterioare – tencuieli driscuite si zugraveli simple, Tamplarie exterioara - metalica, Pardosele – beton, Utilitati : electricitate, apa (put forat), fosa septic .Stare buna.


Pagina 7

3 244/B-C4 C3/1 Wc 8.12 8.12 5.76


Descriere: Infrastructura - beton, Suprastructura –beton si zidarie de caramida, Inchideri si compartimentari – zidarie de caramida , Acoperis – terasa din beton amat, Planseu – beton armat , Finisaje interioare si exterioare – tencuieli driscuite si zugraveli simple, Tamplarie exterioara - inexistenta, Pardosele – beton, Utilitati : electricitate, apa (put forat), fosa septica.

4 244/B-C5 C5 Magazie cu 4 incaperi 139.4 139.4 114.26 - suprafata construita totala: 139,4 mp - suprafata desfasurata totala: 139,4 mp - suprafata utila totala : 114,26 mp - Regim inaltime : P - PIF 1985

Descriere: Infrastructura - beton, Suprastructura –zidarie de BCA, Inchideri si compartimentari – zidarie de BCA , Acoperis – sarpanta lemn cu invelitoare de tigla solzi , Finisaje interioare si exterioare – tencuieli driscuite si zugraveli simple, Tamplarie exterioara - metalica, Pardosele – beton, Utilitati : electricitate, apa (put forat), fosa septica. Stare degradata.


Pagina 8

5 244/B-C6 C7 Magazie 21.9 21.9 19.09 - suprafata construita totala: 21,9 mp - suprafata desfasurata totala: 21,9 mp - suprafata utila totala : 19,09 mp - Regim inaltime : P - PIF 1985

Descriere: Suprastructura – stalpi metalici, Inchideri si compartimentari – lemn si metal , Acoperis – azbocimet , Utilitati : electricitate.


Pagina 9

6 244/B-C7 C8 Pivnita 30 30 25.00 - suprafata construita totala: 30 mp - suprafata desfasurata totala: 30 mp - suprafata utila totala : 25 mp - Regim inaltime : P - PIF 1985

Descriere: Infrastructura - beton.

7 244/B-C8 C9 Atelier strungarie 216.6 216.6 197.28


Descriere: Infrastructura - beton, Suprastructura – stalpi beton si zidarie de caramida, Inchideri si compartimentari – zidarie de caramida , Acoperis – sarpanta metalica acoperita cu tabla, Finisaje interioare si exterioare – tencuieli driscuite si zugraveli simple, Tamplarie exterioara - metalica, Pardosele – beton, Utilitati : electricitate, apa (put forat), fosa septic .Stare buna.


Pagina 10

8 244/B-C9 C12 Cabina poarta 5.52 5.52 3.80 - suprafata construita totala: 5,52 mp - suprafata desfasurata totala: 5,52 mp - suprafata utila totala : 3,80 mp - Regim inaltime : P - PIF 1985

Descriere: Infrastructura - beton, Suprastructura – zidarie de caramida, Inchideri si compartimentari – zidarie de caramida , Planseu – beton armat , Finisaje interioare si exterioare – tencuieli driscuite si zugraveli simple, Tamplarie exterioara - lemn, Pardosele – beton, Utilitati : electricitate.

9 244/B-C10 C17+C18 Atelier fierarie 384.04 384.04 352.32 - suprafata construita totala : 384,04 mp - suprafata desfasurata totala : 384,04 mp - suprafata utila totala : 352,32 mp -- PIF 1985

Descriere: : Infrastructura - beton, Suprastructura – stalpi beton si zidarie de caramida, Inchideri si compartimentari – zidarie de caramida , Acoperis – chesoane beton cu invelitoare hidroizolanta din carton bituminos, Finisaje interioare si exterioare – tencuieli driscuite si zugraveli simple, Tamplarie exterioara - metalica, Pardosele – beton, Utilitati : electricitate, apa (put forat), fosa septic .Stare buna.


Pagina 11

10 244/B-C11 C19+C20 Magazie cu 2 incaperi 101.65 101.65 89.68 - suprafata construita totala: 68 mp - suprafata desfasurata totala: 68 mp - suprafata utila totala : 57 mp - Regim inaltime : P - PIF 1985 Descriere : Infrastructura - beton, Suprastructura –zidarie de caramida si metalica , Inchideri si compartimentari – zidarie de caramida si metalica , Acoperis – sarpanta metalica acoperita cu tabla, Finisaje interioare si exterioare – tencuieli driscuite si zugraveli simple, Tamplarie exterioara - metalica, Pardosele – beton, Utilitati : electricitate.Stare buna


Pagina 12

11 244/B-C12 C21 Rezervor de apa 6 6

- suprafata construita totala: 6 mp - PIF 1985 Descriere: Infrastructura - beton, ingropat.

12 Platforma betonata 1500 1500 1,500.00 - suprafata construita totala: 1500 mp - PIF 1985 Descriere: Infrastructura – beton ; acceptabila

Acces si zona de amplasare


Pagina 13

DATE PRIVIND PIAŢA IMOBILIARĂ

Analiza ofertei competitive

Oferta pentru vanzari de proprietati de tip agro-industrial

Oferta de proprietati de tip agro-industriale pentru vanzare in judetul Mehedinti este in general pentru amplasamente vechi, construite inainte de 1990 si aflate in prezent in stare de conservare sau chiar in stare relativ buna a constructiilor dar fara dotarea cu echipamente necesare.

Ofertantii se impart in trei categorii:

a) persoane fizice sau societati comerciale private; b) firme care detin astfel de proprietati in exces fata de nevoile proprii; c) societati comerciale in lichidare sau a caror proprietati sunt executate silit

Ofertele din partea societatilor comerciale private sunt in general proprietati imobiliare de tip agro-industrial pe care acestea le detin in exces fata de necesitatile lor curente de exploatare.

Persoanele fizice care se manifesta ca ofertanti pe piata proprietatilor de tip agro-industrial (destul de rare) sunt proprietari ce au cumparat aceste proprietati in ultimii ani in scopul de a specula cresterea pietei si de a obtine profit din revanzarea lor. In general ei au realizat lucrari de reparatii si amenajari ale constructiilor care le aduc un profit mai mult decat proportional cu cheltuielile efectuate.

Cea de-a treia categorie sunt firmele in proces de reorganizare sau lichidare care nu mai pot sustine activitatile desfasurate si care sunt obligate sa vanda o parte din amplasamentele detinute pentru a putea sustine doar o parte din activitate sau pentru achitarea datoriilor.

Referitor la inchirierea acestui tip de proprietate mentionam ca oferta este la un nivel foarte scazut, aproape inexistent. In general detinatorii de astfel de amplasamente urmaresc utilizarea acestora, deci si aducerea lor la nivel de functionalitate cu investitii serioase, sau achizitionarea de astfel de amplasamente la preturi scazute pentru a specula piata si pentru a obtine profit dintr-o eventuala tranzactionare ulterioara a acestora.

Terenurile pentru construirea de astfel de amplasamente agro-industriale trebuie sa fie suprafete mari, de obicei peste 1-4 hectare compacte, in zone rurale cu un minim de utilitatili (energie electrica). Aceste conditii le indeplinesc de obicei terenurile extravilane periferice localitatilor rurale care se intalnesc in suprafete mari si pe care pot fi ridicate astfel de amplasamente.

Analiza cererii Pentru proprietatile de tip agro-industrial cererea se manifesta in special din partea urmatoarelor entitati :

a) Societati comerciale din domeniul industrial - agricol care urmaresc cresterea productivitatii

b) Societati comerciale din tara dar si din strainatate care se dezvolta pe zone noi si care au nevoie de spatii pentru extinderea activitatii;


Pagina 14

Cererea potentiala de proprietati de tip agro-industrial este scazuta in prezent, domeniul ; multi invesittori se orienteaza spre construirea de hale, motivatia fiind faptul ca diferenta intre pretul de cumparare si cel de construire se regaseste in avantajele ce rezulta din detinerea unor hale noi, moderne, ce nu necesita adecvari sau compartimentari.

In ceea ce priveste cererea pentru inchirierea de astfel de amplasamente agro-industriale aceasta este la un nivel foarte scazut, cu atat mai mult pentru amplasamente aflate in conservare, cu constructii deteriorate si care necesita investitii masive pentru adecvare care pot depasi uneori costurile de construire de nou a acestora.

Cererea pentru terenuri cu suprafete mari, in exteriorul localitatilor dar construibile, poate proveni de la societatile comerciale/asociatii ce activeaza in domeniul agricol sau din partea societatilor comerciale ce activeaza in domeniul cresterii de animale sau pasari. In primul caz cererea se indreapta inspre suprafete cat mai mari respectiv in cel de-al doilea caz cererea fiind indreptata catre suprafete medii de terenuri.

Echilibrul pietei In baza informatiilor prezentate referitoare la tranzactii incheiate, a informatiilor privind oferte de amplasamente agro-industriale pentru vanzare, in urma analizei si interpretarii datelor, in cele ce urmeaza am realizat o delimitare a pietei agro-industriale si o sinteza a valorilor.

Pentru proprietăţi industriale de tipul celei analizate, raportul cerere – ofertă este relativ echilibrat,

ambele componente ale pieţei putând fi considerate la nivelul jud. Mehedinti extrem de reduse ca

si volum al sumelor tranzactionate, aici neexistând o piaţă funcţională pentru acest tip de

proprietate şi deci nivelul tranzacţiilor este insuficient pentru a oferi informaţii clare asupra

preţurilor practicate. Analiza a fost extinsa la nivelul jud. Mehedinti pe segmentul agro-industrial.

Din acest motiv considerăm faptul că proprietatea evaluată este greu vandabilă pe o piaţă in

stagnare şi afectată în prezent de scumpirea creditului acordat de către bănci.

Din informaţiile deţinute de către evaluator, în zona judetului Mehedinti pentru proprietati cu

destinatie agro-industriala -ferme se întâlneşte o gamă foarte variată (ca raport procentual între

limite) de chirii, în funcţie de amplasamentul, dimensiunea, destinaţia şi utilitatea spaţiului, de

mărimea şi poziţionarea acestuia, de dotările standard şi cele specifice de care dispune, etc. Pentru

spaţiile de acest tip rentabilitatea (cuantificată prin potenţialul de închiriere, coroborat cu costurile

de menţinere) este definitorie în formarea preţurilor pe piaţă.

Chiriile pe piaţa spaţiilor industriale/depozitare variază între 0.5 euro/mp/lună (pentru hale vechi,

acces greoi, fără utilităţi - altele decât curent electric, care necesită investiţii) şi până la 2.5

euro/mp/lună, pentru spaţiile de depozitare care cuprind şi parte administrativă (construcţii noi, cu

finisaje superioare, cu încălzire, spaţii de birouri care oferă utilităţile necesare).

Din informaţiile deţinute de către evaluator, ofertele practicate în ultimul timp pe piaţa locală

pentru terenuri in zona in care se afla proprietatea si zone similare acesteia este in intervalul 5 – 10

EUR/mp. Limita superioara se gasete la loturi mici de terenuri pana in 5000 mp, iar limita


Pagina 15

inferioara pentru loturi mari de terenuri industriale sau comerciale, pretul terenului fiind infulenţat

in mod special de amplasare si utilităţi.

Având in vedere cele prezentate anterior, piaţa imobiliara specifica poate fi considerata piaţa

proprietatilor industriale si agro-industriale, piaţa a cărei arie geografica se întinde la nivelul

judetului Mehedinti si imprejurimile sale.

In baza informatiilor prezentate referitoare la tranzactii incheiate, a informatiilor privind oferte de

spatii industriale pentru vanzare si inchiriere, in urma analizei si interpretarii datelor, in cele ce

urmeaza am realizat o delimitare a subpietelor si o sinteza a valorilor.

Proprietati agro-industriale (hale; grajduri; anexe) cu destinatia ferma agricola – jud. Mehedinti

Au fost analizate nivelul si evolutia preturilor, precum si nivelurile de pret percepute de piata pentru diferitele dimensiuni ale amplasamentelor pe fiecare zona in parte. In urma analizei au rezultat urmatoarele intervale de tranzactionare:

Nr crt Oferta vanzari hale industriale Suprafata ( mp) Suprafata teren (mp) Pret (euro) Pret (euro/mp) Finisaje1 Brosteni - Comcereal - hala beton 1500 10000 200000 133.33 medii-inferioare2 Simian 1200 20000 16.67 medii-inferioare3 Cioroboreni - ferma 2050 73000 50000 24.39 medii-inferioare4 Vrata - fost IAS 1980 20000 200000 101.01 medii

5Tr Severin (periferic) - 2 hale + administrativ 5600 28000 400000 71.43 medii-inferioare

6 Izvorul Barzii - hala beton 800 3000 150000 187.50 medii-inferioare Nr crt Oferta chirii hale industriale Suprafata ( mp) Suprafata teren (mp) Chirie (euro/mp) Finisaje

1 Brosteni - Comcereal - hala beton 1500 10000 1.33 medii-inferioare2 Simian 1200 1 medii-inferioare

Tr Severin (periferic) - 2 hale + administrativ 5600 28000 0.63 medii-inferioare

3 Simian - 4 hale 2200 25000 2.00 renovate 2007

Au fost analizate nivelul si evolutia preturilor si a chiriilor, precum si nivelurile de pret percepute

de piata pentru diferitele dimensiuni ale amplasamentelor pe fiecare zona in parte. In urma analizei

au rezultat urmatoarele intervale de tranzactionare si chiriile aferente, pe baza carora au fost

estimate ratele de capitalizare:

Proprietate agro-industriala Interval chirii ( euro/mp) Interval pret ( euro/mp) Rata de capitalizareminim 0.5 50 12%

maxim 2 180 14%


Pagina 16

PREMIZELE EVALUĂRII

TIPUL VALORII Valoarea de piaţă este definită în standardul internaţional IVS – 1. Conform standardului, definiţia

valorii de piaţă este următoarea:

Valoarea de piaţă reprezintă suma estimată pentru care o proprietate poate fi schimbată la data

evaluării, între un cumpărător decis şi un vânzător hotărât, într-o tranzacţie cu preţ determinat

obiectiv, după o activitate de marketing corespunzătoare, în care părţile implicate au acţionat în

cunoştinţă de cauză, prudent şi fără constrângere.

Metodologia de evaluare include abordarea prin costuri a evaluarii, abordarea prin metode bazate

pe venit (metode de randament) si abordarea prin comparatii de piata(in cazul terenului).

In principiu acestea se refera la:

In abordarea prin costuri este determinat costul de reconstructie sau de inlocuire al cladirii si

amenajarii terenului la data evaluarii, impreuna cu o estimare valorica a pierderilor ce au avut

loc datorita uzurii fizice, neadecvarii functionale si conditiilor externe. La costul estimat, dupa

scaderea deprecierii cladirii, se adauga profitul investitorului imobiliar si valoarea estimata a

terenului. Totalul reprezinta valoarea indicata de abordarea prin costuri.

In abordarea pe baza de venit se urmareste estimarea valorii proprietatii imobiliare prin prisma

rentabilitatii pe care o reprezinta aceasta pentru proprietar, respectiv pe baza veniturilor

provenite din inchiriere. In calculele pentru determinarea valorii se foloseste o metoda de

capitalizare adecvata si ratele de capitalizare corespunzatoare.

In abordarea prin comparatia vanzarilor se urmareste estimarea valorii proprietatii imobiliare

prin analiza pietei pentru proprietati similare si prin compararea acestor proprietati cu

proprietatea supusa evaluarii. In metoda comparatiei directe, valoarea de piata este estimata prin

compararea proprietatii imobiliare cu proprietati similare care au fost recent vandute, sunt

propuse pentru vanzare , ori sunt contractate.


Pagina 17

La elaborarea prezentului raport au fost folosite metoda abordarii prin costuri, abordarea prin

metode bazate pe venit (metode de randament) si abordarea prin comparatii de piata(in cazul

terenului).

DATA EVALUĂRII La baza efectuării evaluării au stat informaţiile privind nivelul preţurilor corespunzătoare lunii martie 2011, data la care se considera valabile ipotezele luate in considerare şi valorile estimate de către evaluator. Evaluarea a fost realizată în luna martie 2011, iar data raportului este 31.03.2011. INSPECŢIA PROPRIETĂŢII

Inspecţia proprietăţii a fost realizată în martie 2011 de către Popescu George, in prezenţa reprezentantului proprietarului. Au fost preluate informaţii referitoare la proprietatea evaluată, a fost analizată, s-au realizat descrieri, s-a fotografiat proprietatea etc.

EVALUAREA PROPRIETĂŢII

CEA MAI BUNĂ UTILIZARE

Cea mai buna utilizare - este definita ca utilizarea rezonabila, probabila si legala a unui teren liber sau construit care este fizic posibila, fundamentata adecvat, fezabila financiar si are ca rezultat cea mai mare valoare. Practic, ţinând cont de tipul clădirii şi de amplasarea acesteia, cea mai bună alternativă posibila pentru proprietatea analizată este cea de proprietate imobiliară agro-industrială. Prin prisma criteriilor care definesc noţiunea de C.M.B.U. aceasta abordare este permisibilă legal, îndeplineşte condiţia de fizic posibilă, este fezabilă financiar şi este maxim productivă.

METODOLOGIE Metodologia de evaluare aplicată include:

- abordarea prin costuri - abordarea prin randament

ABORDAREA PRIN COSTURI EVALUAREA TERENULUI Pentru evaluarea terenului in mod uzual se iau in considerare dimensiunile (suprafata) si configuratia acestuia, frontul la strada, gradul de ocupare cu constructii, durata de viata ramasa a cladirilor care ocupa terenul, utilitatile existente. Valoarea unei parcele de teren este maxima atunci cand terenul este liber de constructii si nu prezinta limitari in ceea ce priveste posibilitatea de construire sau exploatare in sensul destinatiei pe care proprietarul vrea sa i-o dea. Cu cat gradul de ocupare al terenului este mai ridicat, cu atat valoarea sa unitara este mai redusa, valoarea globala a proprietatii fiind data de ansamblul teren-constructii.


Pagina 18

Pentru evaluarea terenului aferent proprietatii imobiliare comerciale analizate, s-au avut in vedere urmatoarele considerente: • suprafata de teren aferenta proprietatii este de 7565 mp ( din copia dupa extrasele de carte

funciara prezentate evaluatorului) • a fost considerat teren in exces o suprafata de 1110 mp

•

Sc total amplasament 3228S total teren 7565

POT ampl similare 0.50S teren aferent constr 6455

Teren in exces 1110

DETERMINARE TEREN IN EXCES

• la baza evaluarii a stat analiza celei mai bune utilizari (C.M.B.U.) care reprezinta - utilizarea

rezonabila, probabila si legala a unui teren liber sau construit care este fizic posibila, fundamentata adecvat, fezabila financiar si are ca rezultat cea mai mare valoare;

• avand in vedere utilizarea actuala a terenului si contributia cladirilor la valoarea amplasamentului, cea mai buna utilizare a fost considerata in ipoteza terenului construit

Proprietatile comparabile sunt prezentate in tabelul de mai jos:

A B C0 Tipul comparabilei oferta oferta oferta

1Drepturi de proprietate transmise:

fara restrictii fara restrictii fara restrictii fara restrictii

2 Restrictii legale conf PUZ similare similare similare3 Conditii de finantare normale similare similare similare4 Conditii de vanzare normale normale normale normale5 Condiţiile pietei: prezent prezent prezent prezent

6

Localizare: Devesel , Agromec - iesire spre Scapau

Gogosu - la DN - mai buna

Burila Mare Devesel , sat Chilia

7 Caracteristici fiziceSuprafaţa (mp): 7565 4000 2700 3000

Forma, raport front / adancime:

dreptunghiular, 1 / 0,6

dreptunghiular, 1/ 10

dreptunghiular, 1/ 3,4


Front stradal - aprox : 113 20 28 40Topografie: plan plan plan plan

8

Utilitati ( en el / apa / canalizare / gaz metan / termoficare / alte)

da/ da - put forat / da - fosa septica/ nu

/ nu / nu

da / da / nu / nu / nu / nu

da / nu / nu / nu / nu / nu

da / da / da / nu / nu / nu

9 Zonare: industrial industrial industrial rezidential10 Cea ma buna utilizare: industrial industrial industrial rezidential

Pret total (EURO) 40,000 13,500 25,500Pret / mp (EURO) 10 5 9

PROPRIETATI COMPARABILENr crt.

Criterii şi elemente de compara ţie:

Teren de evaluat:

Grila de comparatii este urmatoarea :


Pagina 19

Elementul de COMPARA ŢIE Proprietatea subiect Comparabila A Comparabila B Com parabila C

Identificare

Gogosu - la DN - mai buna

Burila Mare Devesel , sat

Chilia

data prezent prezent prezent prezentSuprafaţa [mp] 7565 4000 2700 3000

PREŢ VÂNZARE EUR 40,000 13,500 25,500Preţul de Vânzare (EUR/mp) - criteriul de comparatie € 10.00 € 5.00 € 8.50

0 TIP COMPARABILATip comparabila oferta oferta ofertaCorectie unitara sau procentuala -30% -30% -30%

Corectie totala pentru tipul comparabilei -3.00 -1.50 -2.55

Pret de vanzare corectat 7.00 3.50 5.951 DREPTUL DE PROPRIETATE

Drepturi de proprietate transmise fara restrictii fara restrictii fara restrictii fara restrictiiCorectia unitara sau procentuala 0 0 0Corecţie totala pentru Drepturi de proprietate € 0.00 € 0.00 € 0.00Preţ corectat (EUR/mp) € 7.00 € 3.50 € 5.95

2 RESTRICTII LEGALE

Restrictii legale - coeficienti urbanistici conf PUZ similare similare similareCorectia unitara sau procentuala 0 0 0Corecţie totala pentru Restrictii legale - coeficienti urbanistici € 0.00 € 0.00 € 0.00Preţ corectat (EUR/mp) € 7.00 € 3.50 € 5.95

3 CONDIŢII DE FINANŢARECondiţii de finanţare normale similare similare similareCorectia unitara sau procentualaCorecţie totala pentru finanţare € 0.00 € 0.00 € 0.00Preţ corectat (EUR/mp) € 7.00 € 3.50 € 5.95

4 CONDIŢII DE VÂNZARECondiţii de vânzare normale normale normale normaleCorectia unitara sau procentualaCorecţie totala pentru condiţii de vânzare € 0.00 € 0.00 € 0.00Preţ corectat (EUR/mp) € 7.00 € 3.50 € 5.95

5 CONDIŢII DE PIAŢÃCondiţii ale pieţei prezent prezent prezent prezentCorectia unitara sau procentuala 0% 0% 0%

Corecţie totala pentru condiţii ale pieţei € 0.00 € 0.00 € 0.00Preţ corectat (EUR/mp) € 7.00 € 3.50 € 5.95

6 LOCALIZARE

LocalizareDevesel , Agromec - iesire spre Scapau

Gogosu - la DN - mai buna Burila Mare

Devesel , sat Chilia

Corectia unitara sau procentuala -20.0% 0% 0%Corecţie totala pentru localizare -€ 1.40 € 0.00 € 0.00Preţ corectat (EUR/mp) € 5.60 € 3.50 € 5.95

7 CARACTERISTICI FIZICEa Marime ( dimensiune) 7565 4000 2700 3000

Corectia unitara sau procentuala -20.0% -20% -20%Corecţie totala pentru dimensiuni -€ 1.12 -€ 0.70 -€ 1.19

bForma (raport dimensiuni) si front la strada dreptunghiular, 1 / 0,6

dreptunghiular, 1/ 10



113 20 28 40Corectia unitara sau procentuala 20.0% 20% 15%Corecţie totala pentru forma si front € 1.12 € 0.70 € 0.89

c Topografie plan plan plan planCorectia unitara sau procentuala 0.0% 0.0% 0.0%Corecţie totala pentru topografie ( planeitate, alte aspecte) € 0.00 € 0.00 € 0.00Preţ corectat (EUR/mp) € 5.60 € 3.50 € 5.65

8 UTILITĂŢI DISPONIBILE

Utilitati ( en el / apa / canalizare / gaz metan / termoficare / alte)

da/ da - put forat / da - fosa septica/ nu / nu / nu

da / da / nu / nu / nu / nu

da / nu / nu / nu / nu / nu

da / da / da / nu / nu / nu

Corectie unitara sau procentuala 0% 0% 0%

Corecţie totala pentru utilităţi disponibile € 0.00 € 2.00 € 0.00Preţ corectat (EUR/mp) € 5.60 € 5.50 € 5.65

9 ZONAREA Zonarea - destinatia legala permisa industrial industrial industrial rezidentialCorectie unitara sau procentuala 0.0% 0.0% -5.0%Corecţie totala pentru zonare € 0.00 € 0.00 -€ 0.28Preţ corectat (EUR/mp) € 5.60 € 5.50 € 5.37

10 CEA MAI BUNA UTILIZARECea mai bunã utilizare industrial industrial industrial rezidentialCorectie unitara sau procentuala 0.0% 0.0% -5.0%Corecţie totala pentru Cea mai bunã utilizare € 0.00 € 0.00 -€ 0.27Preţ corectat € 5.60 € 5.50 € 5.10

Preţ corectat (Eur/mp) € 5.6 € 5.5 € 5.1Corecţie totalã netã (absolut) -€ 1.40 € 2.00 -€ 0.85

(procentual) -40% 57% -24%(absolut) € 3.64 € 3.40 € 2.63

(procentual) 104.0% 97.1% 75.2%Suprafata 7565Opinie / mp € 5.0Valoare estimata _EURO 37,830Valoare_RON 155,640

Corecţie totalã brutã


Pagina 20

Corecţiile cantitative s-au luat în considerare astfel: � S-au corectat comparabilele A, B si C pentru oferta cu -30% � Drept de proprietate :

o nu au fost necesare corectii; � Restrictii legale : � nu au fost necesare corectii � Conditii de finantare:

o nu au fost necesare corectii; � Conditii de vanzare:

o nu au fost necesare corectii; � Conditii de piata:

o nu au fost necesare corectii; � Localizare:

o S-au aplicat corectii negative de -20% pentru comparabila A avand vedere localizarea acesteia raportata la subiect.

� Caracteristici fizice : o S-a aplicat o corectie negative de -20% comparabilei A,B si C pentru ca aceasta are

o suprafata mai mica decat a proprietatii subiect iar proprietatile mai mici se vand mai scump

o Corectia a fost extrasa din analiza de piata; o Front stradal : S-a aplicat o corectie de 20% comp A , B si 15% comp C pentru un

front stradal mai mic decat al proprietatii subiect o Corectiile au fost preluate din piata

Utilitati disponibile o S-a aplicat o corectie de 2 eur/mp comparabilelor B pentru lipsa apei ; o Corectia reprezinta necesarul de investit pentru remediere;

� Zonarea o au fost necesare corectii negative comp C aceasta fiind rezidentiala;

� Cea mai buna utilizare : o au fost necesare corectii negative comp C aceasta fiind rezidentiala.

Valoarea asimilata pentru proprietatea supusa evaluarii a fost estimata ca fiind asimiliabila proprietatii comparabile C deoarece proprietatii C i-au fost aduse cele mai putine corectii (corectia bruta procentuala cea mai mica) avand in vedere caracteristicile analizate. In acest context, valoarea terenului , rezultata prin metoda comparatiilor de piata este 5 Euro /mp pentru terenul curs constructii. Valoarea terenului aferent constructilor este: 7565 mp x 5 Euro/mp = 37.830 Euro (155.640 RON)


Pagina 21

Abordarea prin costuri Scopul evaluarii patrimoniale este stabilirea valorii de inlocuire si a valorii ramase (in functie de gradul de deprecierea acumulata) corespunzatoare lunii MARTIE 2011. Avand in vedere caracteristicile cladirii analizate, evaluarea s-a realizat pe baza metodei comparatiei unitare. Pe baza acestei metodologii, evaluarea cuprinde urmatoarele etape: 1. Stabilirea valorii de inlocuire prin utilizarea unor costuri cunoscute ale unor constructii

similare corectate in functie de conditiile pietei si de diferentele fizice. 2. Determinarea valorii ramase la acelasi nivel de preturi, prin estimarea deprecierii acumulate. Metoda comparatiei unitare se foloseste pentru obtinerea unui cost estimat, exprimat in euro pe unitatea de suprafata. Metoda utilizeaza costurile cunoscute ale constructiilor similare corectate in functie de conditiile pietei si de diferentele fizice. Costurile unitare difera in functie de dimensiunea constructiei; toate celelalte fiind egale, costurile unitare descres o data cu cresterea suprafetei cladirii. Totalul costurilor se estimeaza prin compararea cladirii evaluate cu altele similare construite recent, pentru care sunt disponibile preturile de contractare. De asemenea, in cazul de fata, s-au luat in considerare si cheltuielile legate de demolarea constructiilor aflate in stare avansata de degradare. Deprecierea - reprezinta o pierdere de valoare fata de costul de reconstructie ce poate apare din cauze fizice, functionale sau externe. Estimarea deprecierii s-a efectuat prin metoda segregarii. Prin aceasta metoda se analizeaza separat fiecare cauza a deprecierii, se cuantifica si apoi se totalizeaza o suma globala. Principalele tipuri de depreciere care pot afecta o cladire si cu care opereaza aceasta metoda sunt:

⇒ uzura fizica - este evidentiata de rosaturi, cazaturi, fisuri, infestari, defecte de structura etc. Aceasta poate avea doua componente - uzura fizica recuperabila (se cuantifica prin costul de readucere a elementului la conditia de nou sau ca si nou, se ia in considerare numai daca costul de corectare a starii tehnice e mai mare decat cresterea de valoare rezultata) si uzura fizica nerecuperabila (se refera la elementele deteriorate fizic care nu pot fi corectate in prezent din motive practice sau economice)

⇒ neadecvare functionala - este data de demodarea, neadecvarea sau supradimensionarea cladirii din punct de vedere a dimensiunilor, stilului sau instalatiilor si echipamentelor atasate. Se poate manifesta sub doua aspecte - neadecvare functionala recuperabila (se cuantifica prin costul de inlocuire pentru deficiente care necesita adaugiri, deficiente care necesita inlocuire sau modernizare sau supradimensionari) si neadecvare functionala nerecuperabila (poate fi cauzata de deficiente date de un element neinclus in costul de nou dar ar trebui inclus sau un element inclus in costul de nou dar nu ar trebui inclus)

⇒ depreciere economica (din cauze externe) - se datoreaza unor factori externi proprietatii imobiliare cum ar fi modificarea cererii, utilizarea proprietatii, amplasarea in zona, urbanismul, finantarea etc.

In situatia constructiei din cadrul proprietatii imobiliare care face obiectul prezentei doar una din cele trei tipuri de deprecieri intervin si anume uzura fizica.


Pagina 22

Stabilirea deprecierii fizice

Stabilirea uzurii fizice s-a facut in paralel cu determinarea ponderii valorii elementului din total valoare cladire si aplicarea uzurii diferentiat pe element sau grup de elemente asemanatoare ca structura. Pentru exprimarea cat mai corecta a coeficientului de uzura fizica real estimat s-a procedat la “descompunerea” cladirii in categorii de lucrari unde sunt inglobate materiale cu viata lunga si categorii de lucrari unde sunt materiale cu viata scurta. Pentru determinarea coeficientului de uzura cladirile au fost “descompuse” in urmatoarele categorii de lucrari:

Structura de rezistenta - durata de viata lunga Finisaje (pardoseli) - durata de viata lunga combinata cu durata scurta Instalatii (sanitare) - durata de viata scurta

Uzura fizica a elementelor de structura de rezistenta si anvelopei a fost determinata prin gradului de uzura fizica bazat pe varsta efectiva a constructiei raportata la durata totala de viata . Uzura fizica este prezentata in tabelul urmator:

Nr crt 0 Denumire Mijloc FixDat in folosinta/

renovat PIFTip structura

UZF struct

UZF_anvel.

UZF_finis UZF_inst UZF (%)

% % % % %

1 C10 Cladire sediu 1985 beton+caramida 334 400 133,640 549,808 26 70 37% 10% 17% 25% 27%

2 C3 Sectie reparat combine 1985 beton+caramida 480 225 108,088 444,684 26 70 37% 52% 87% 95% 56%

3 C3/1 Wc 1985 beton+caramida 8 100 812 3,341 26 70 37% 52% 87% 95% 56%

4 C5 Magazie cu 4 incaperi 1985 beton+caramida 139 100 13,940 57,351 26 70 37% 52% 87% 95% 56%

5 C7 Magazie 1985 beton+caramida 22 50 1,095 4,505 26 70 37% 52% 87% 95% 56%

6 C8 Pivnita 1985 beton+caramida 30 100 3,000 12,342 26 70 37% 0% 0% 0% 19%

7 C9 Atelier strungarie 1985 beton+caramida 217 200 43,320 178,223 26 70 37% 52% 87% 95% 56%

8 C12 Cabina poarta 1985 beton+caramida 6 100 552 2,271 26 70 37% 52% 87% 95% 56%

9 C17+C18 Atelier fierarie 1985 beton+caramida 384 225 86,409 355,495 26 70 37% 52% 87% 95% 56%

10 C19+C20 Magazie cu 2 incaperi 1985 metal+caramida 102 150 15,248 62,730 26 70 37% 52% 87% 95% 56%

11 C21 Rezervor de apa 1985 beton+caramida 6 200 1,200 4,937 26 70 37% 0% 0% 0% 19%

12 0 Platforma betonata 1985 beton 1,500 20 30,000 123,423 26 30 50% 0% 0% 0% 50%

Suprafata Desfasurata

(mp) (ml)DUVT

CIB (eur/mp, ml)

CIB (eur) CIB (ron) VARSTA

Stabilirea deprecierii functionale: nu s-au identificat elemente de depreciere functionale pentru proprietatea evaluata.

Stabilirea deprecierii externe

Stabilirea deprecierii externe s-a realizat pe baza pierderii de castig cauzat de localizarea amplasamentului (care implicit determina un grad scazut de atractivitate), procent care reprezinta depreciere externa a proprietatii si care s-a alocat costului de inlocuire brut, depreciat fizic In tabelul de mai jos este prezentat modul prin care se stabileste procentul de decotare ca urmare a depreciereii externe. Astfel,chiria obtenabila in amplasamentul evaluat se compara cu chiria obtenabila in zonele urbane (care sunt cele mai atractive) si prin raporul dintre chirii se obtine deprecierea externa.


Pagina 23

Stabilirea deprecierii externe s-a realizat pe baza pierderii de castig cauzat de localizarea amplasamentului (care implicit determina un grad scazut de atractivitate), procent care reprezinta depreciere externa a proprietatii si care s-a alocat costului de inlocuire brut, depreciat fizic; astfel,chiria obtenabila in amplasamentul evaluat se compara cu chiria obtenabila in zonele care sunt cele mai atractive, iar diferenta de chirie capitalizata reprezinta deprecierea externa. Modalitatea de estimare a deprecierii externe este prezentata in tabelul de mai jos:

2.21

1.27

90%

80%

12.0%

SUPRAFATA MEDIE 1492

VB COND. NORMALE 39619

VB COND. ACTUALE 22659

199

101

98

49%

Valoare proprietate in conditii

normale de piata

Valoare obtenabila pentru

proprietatea evaluata

Pierdere de valoare din

depreciere externa

Depreciere externa (%) –

rotunjit

CALCUL DEPRECIERE EXTERNA CONSTRUCTII

Chiria medie in conditii normale

de piata (eur/mp)

Chiria medie obtenabila pentru

propretatea evaluata

Grad de ocupare mediu al pietei

COND. NORMALE

Grad de ocupare mediu al pietei

COND. ACTUALE

Rata de capitalizare medie din

piata

Prin adaugarea valorii terenului la valoarea neta a constructiilor a rezultat valoarea proprietatii prin abordarea prin costuri si anume:

Nr crt 0 Denumire Mijloc FixUzura fizica

nerecuperabila (ron)

Valoare ramasa dupa deducere uzura fizica

si depreciere functionala

Dep. externa (%)

Depreciere din cauze externe

abs. % abs. absolut % abs. % abs.

1 C10 Cladire sediu 149,024 0% 0 400,784 49% 197,037 63% 346,061 203,747 49,5242 C3 Sectie reparat combine 248,777 0% 0 195,907 49% 96,313 78% 345,090 99,594 24,2083 C3/1 Wc 1,869 0% 0 1,472 49% 724 78% 2,593 748 1824 C5 Magazie cu 4 incaperi 32,085 0% 0 25,266 49% 12,421 78% 44,506 12,845 3,1225 C7 Magazie 2,520 0% 0 1,985 49% 976 78% 3,496 1,009 2456 C8 Pivnita 2,292 0% 0 10,050 49% 4,941 59% 7,233 5,109 1,242

7 C9 Atelier strungarie 99,706 0% 0 78,517 49% 38,601 78% 138,307 39,916 9,702

8 C12 Cabina poarta 1,271 0% 0 1,000 49% 492 78% 1,763 508 123

9 C17+C18 Atelier fierarie 198,881 0% 0 156,614 49% 76,996 78% 275,877 79,618 19,352

10 C19+C20 Magazie cu 2 incaperi 35,094 0% 0 27,636 49% 13,587 78% 48,681 14,049 3,415

11 C21 Rezervor de apa 917 0% 0 4,020 49% 1,976 59% 2,893 2,044 497

12 0 Platforma betonata 61,712 0% 0 61,711 49% 30,339 75% 92,051 31,372 7,625TOTAL CONSTRUCTII 2,634,399 964,962 474,403 490,559 119,237

TEREN 155,500 37,800COSTURI DE DEMOLARE 0 0

TOTAL AMPALSAMENT 646,100 157,000

Val ramasa euro

Depreciere functionala

Depreciere cumulata Valoare ramasa estimata (lei)

Vcosturi = 646.100 RON ( 157.000 EURO)


Pagina 24

ABORDAREA PE BAZĂ DE VENIT Valoarea proprietatii imobiliare de tip industrial (teren plus constructii) a fost estimata prin metoda capitalizarii directe. Esenta acestei metode deriva din teoria utilitatii, care confera o anumita valoare unui bun (sau proprietati) cumparat(e) numai in masura in care cumparatorul (investitorul) realizeaza o satisfactie din achizitia respectiva. In cazul proprietatii, aceasta satisfactie se reflecta prin castigurile viitoare realizabile din exploatarea obiectului proprietatii. Aplicarea metodei de randament duce la estimarea valorii integrale a proprietatii (ca entitate indivizibila intre teren si constructie). In cadrul evaluarii trebuie rezolvate doua probleme metodologice si practice:

• determinarea marimii fluxului anual reproductibil (in cazul nostru castigul brut disponibil prin inchiriere)

• stabilirea ratei de capitalizare aferenta veniturilor si chiriilor brute. Venitul brut anual reproductibil (VBr) poate fi determinat fie pornind de la analiza evolutiei nivelului si structurii veniturilor si cheltuielilor obiectivului evaluat, definita prin veniturile brute pe care le poate genera proprietatea imobiliara pentru furnizorii capitalului pus la dispozitie (investitorii in domeniul proprietatilor imobiliare). In cadrul prezentului raport de evaluare pentru determinarea VBr s-a utilizat nivelul rentabilitatii care s-ar putea obtine din exploatarea proprietatii, reflectat de chiria bruta care s-ar putea percepe de la un potential proprietar. Rata de capitalizare (c) reprezinta relatia dintre castig si valoare si este un divizor prin intermediul caruia un venit brut se transforma in capital, respectiv valoare a investitiei, indiferent de forma in care aceasta este realizata (cumpararea unei intreprinderi, achizitionarea de actiuni, plasamente in domeniul imobiliar etc.). Utilizarea ratei de capitalizare pentru transformarea unui venit brut in capital se face numai in cazul in care venitul brut este de forma unei anuitati (marimi egale anuale). Rata este influentata de mai multi factori printre care gradul de risc, atitudinile pietei fata de evolutia inflatiei in viitor, ratele de fructificare asteptate pentru investitii alternative, randamentul realizat in trecut de proprietati similare, cererea si oferta de bani si de capital, nivelurile de impozitare etc. Rata de capitalizare exprima rata rentabilitatii (profit brut / capital investit * 100) pe care o accepta un investitor pentru a-si plasa capitalul intr-o afacere pe care o prefera altor alternative de plasament. Conform literaturii de specialitate, in cazul in care se capitalizeaza un profit constant, atat profitul cat si rata de actualizare trebuie exprimate in termeni reali (fara includerea efectelor inflatiei). Calculul ratei de capitalizare se face in cel mai corect mod pornind de la informatii concrete furnizate de piata imobiliara privind tranzactii (inchirieri, vinzari, cumparari) incheiate. Daca aceste informatii lipsesc estimarea ratei de capitalizare poate fi efectuata pornind de la o rata de baza deflatata la care se adauga o prima de risc. Relatia de calcul a valorii de randament a proprietatii imobiliare prin metoda capitalizarii beneficiilor este:

VCB = VBr / c unde: c = rata de capitalizare VBr = venitul brut anual reproductibil


Pagina 25

Pentru proprietatea imobiliara comercială evaluata a fost considerata o chirie bruta medie obtenabila pentru obiectivele inchiriabile, tinand cont de destinatia, amplasarea si dimensiunile fiecarei compartimentari a proprietatii astfel:

Nr.

crt.

Nr.

Parcela. Denumire

Suprafata

construita

Suprafat

desfasurata

Suprafata

utila

chiria

/mp

chiria / an

EUR

chiria / an

ron

Grad de

ocupare

Venit efectiv

(euro)

Rata

cap. Valoare EURO Valoare Ron

1 C10 Cladire sediu 334 334 245 3.0 8,835 36,347 80% 7,068 12.0% 58,898 242,314

2 C3 Sectie reparat combine 480 480 439 1.0 5,272 21,688 80% 4,217 12.0% 35,145 144,589

3 C3/1 Wc 8 8 6 0.0 0 0 80% 0 12.0% 0 0

4 C5 Magazie cu 4 incaperi 139 139 114 0.5 686 2,820 80% 548 12.0% 4,570 18,803

5 C7 Magazie 22 22 19 0.0 0 0 80% 0 12.0% 0 0

6 C8 Pivnita 30 30 25 0.5 150 617 80% 120 12.0% 1,000 4,114

7 C9 Atelier strungarie 217 217 197 1.0 2,367 9,740 80% 1,894 12.0% 15,782 64,930

8 C12 Cabina poarta 6 6 4 1.0 46 188 80% 36 12.0% 304 1,251

9 C17+C18 Atelier fierarie 384 384 352 1.0 4,228 17,394 80% 3,382 12.0% 28,186 115,958

10 C19+C20 Magazie cu 2 incaperi 102 102 90 1.0 1,076 4,427 80% 861 12.0% 7,174 29,516

11 C21 Rezervor de apa 6 6 0 0.0 0 0 80% 0 12.0% 0 0

12 0 Platforma betonata 1,500 1,500 1,500 0.0 0 0 80% 0 12.0% 0 0

TOTAL CLADIRI 3,228 3,228 1,492 22,659 93,221 18,127 151,060 621,476

TOTAL GENERAL 3,228 3,228 2,992 1.27 22,659 93,221 18,127 151,060 621,476 Pentru estimarea ratei de capitalizare au fost luate in calcul preturile de tranzactionare pe unitatea de suprafata utila ale proprietatilor cu gradul de comparabilitate cel mai ridicat si chiriile practicate pentru proprietatile din aceeasi zona. Pornind de la aceste considerente, rata de capitalizare aferenta proprietatilor imobiliare industriale comparabile se situeaza intre 12 % si 14%. In cadrul prezentei lucrari, tinand cont de conditiile locale specifice si de valoarea de piata a chiriilor la proprietati imobiliare comparabile precum si de riscurile aferente unei asemenea activitati, s-a selectat o rata de capitalizare de 12% pentru intregul amplasament. La valoarea obtinuta prin capitalizara veniturilor a fost adaugata valoarea terenului in exces ( 5.548

euro = 1.110 mp teren in exces x 5 euro/mp ).

Valoare EUROValoare

Ron

5 1,110 5,548 22,824Total teren in exces

Tinand cont de consideratiile prezentate anterior rezulta valoarea de rentabilitate a proprietatii imobiliare ( inclusiv terenul ) prin m etoda capitalizarii ( rotunjita ):

V venituri = 644.300 RON ( 156.600 euro)


Pagina 26

REZULTATELE EVALUĂRII In urma aplicării metodelor de evaluare prezentate s-au obţinut următoarele rezultate (rotunjite): V venituri = 644.300 RON ( 156.600 EURO) V costuri = 646.100 RON ( 157.000 EURO) Având în vedere pe de o parte rezultatele obţinute prin aplicarea metodelor de evaluare, relevanţa acestora şi informaţiile de piaţă care au stat la baza aplicării lor şi pe de altă parte scopul evaluării şi caracteristicile proprietăţii imobiliare supuse evaluării, în opinia evaluatorului valoarea estimată pentru proprietatea în discuţie va trebui să ţină seama de valoarea obţinută prin metoda de randament. Astfel, in opinia evaluatorului, valoarea de piaţă a proprietăţii imobiliare “spatiu agro-industrial” este de:

644.300 RON echivalentul a 156.600 EUR

Valoarea terenului este de 37.830 euro (155.640 ron) Argumentele care au stat la baza elaborării acestei opinii precum şi considerente privind valoarea sunt: ⇒ valoarea a fost exprimata ţinând seama exclusiv de ipotezele, condiţiile limitative şi aprecierile

exprimate in prezentul raport şi este valabilă in condiţiile generale si specifice aferente perioadei martie 2011;

⇒ valoarea prezentata include valoarea terenului si a amenajărilor acestuia; ⇒ valoarea nu ţine seama de responsabilităţile de mediu si de costurile implicate de conformarea

la cerinţele legale; ⇒ valoarea este o predicţie; ⇒ valoarea este subiectiva; ⇒ evaluarea este o opinie asupra unei valori; ⇒ VALOAREA este una globala. Valoarea nu este afectata de TVA, aceasta taxa fiind un

element de fiscalitate care apare sau nu in momentul realizarii unei tranzactii, in conditiile si la valorile specificate de lege si in functie de calitatea persoanelor implicate in tranzactie (juridice sau fizice), iar in cazul persoanelor juridice in functie de inregistrarea fiscala a acestora, (ca platitoare sau nu de TVA).


Pagina 27

ANEXE

1. Condiţii si ipoteze limitative

2. Certificare

3. Documente de proprietate

4. Planuri

5. Localizarea proprietatii

6. Extrase privind preturile practicate pe segmentul de piata al proprietatii

7. Fisa cost hala


Pagina 28

1. CONDITII SI IPOTEZE LIMITATIVE

La baza evaluarii stau o serie de ipoteze si conditii limitative, prezentate in cele ce urmeaza. Opinia evaluatorului este exprimata in concordanta cu aceste ipoteze si concluzii, precum si cu celelalte aprecieri din acest raport.

Principalele ipoteze si limite de care s-a tinut seama in elaborarea prezentului raport de evaluare sunt urmatoarele:

Ipoteze: ⇒ Aspectele juridice se bazeaza exclusiv pe informatiile si documentele furnizate de catre proprietar si au

fost prezentate fara a se intreprinde verificari sau investigatii suplimentare. Dreptul de proprietate este considerat valabil si marketabil;

⇒ Se presupune ca proprietatea se conformeaza tuturor reglementarilor si restrictiilor de zonare si utilizare, in afara cazului in care a fost identificata o non-conformitate, descrisa si luata in considerare in prezentul raport;

⇒ Presupunem ca nu exista nici un fel de contaminanti si costul activitatilor de decontaminare nu afecteaza valoarea; nu am fost informati de nici o inspectie sau raport care sa indice prezenta contaminantilor sau a materialelor periculoase;

⇒ Situatia actuala a proprietatii imobiliare si scopul prezentei evaluari au stat la baza selectarii metodelor de evaluare utilizate si a modalitatilor de aplicare a acestora, pentru ca valorile rezultate sa conduca la estimarea cea mai probabila a valorii proprietatii in conditiile tipului valorii selectate;

⇒ Evaluatorul considera ca presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare au fost rezonabile in lumina faptelor ce sunt disponibile la data evaluarii;

⇒ Evaluatorul a utilizat in estimarea valorii numai informatiile pe care le-a avut la dispozitie existand posibilitatea existentei si a altor informatii de care evaluatorul nu avea cunostinta.

Conditii limitative: ⇒ Suprafetele considerate se bazeaza pe valorile inscrise in cartea funciara si schitele puse la dispozitia

evaluatorului de către proprietar; ⇒ valorile estimate in EUR si USD sunt valabile atat timp cat conditiile in care s-a realizat evaluarea

(starea pietei, nivelul cererii si ofertei, inflatie, evolutia cursului de schimb etc) nu se modifica semnificativ. Pe pietele imobiliare valorile pot evolua ascendent sau descendent o data cu trecerea timpului si variatia lor in raport cu cursul valutar nu este liniara);

⇒ intrarea in posesia unei copii a acestui raport nu implica dreptul de publicare a acestuia; ⇒ evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat sa ofere in continuare consultanta sau sa depuna

marturie in instanta relativ la proprietatea in chestiune; ⇒ nici prezentul raport, nici parti ale sale (in special concluzii referitor la valori, identitatea evaluatorului)

nu trebuie publicate sau mediatizate fara acordul prealabil al evaluatorului; ⇒ orice valori estimate in raport se aplica intregii proprietati si orice divizare sau distribuire a valorii pe

interese fractionate va invalida valoarea estimata, in afara cazului in care o astfel de distribuire a fost prevazuta in raport.

⇒ Evaluatorul nu a evaluat proprietatile neintabulate respectiv statie peco si rezervoare combustibil aferente acesteia neavand nici un document care sa ateste dreptul de proprietate al SC Atlanta Com SRL asupra acestora desi evaluatorul a solicitat proprietarilor aceste documente precum si Primariei Devesel.


Pagina 29

2. CERTIFICARE

Prin prezenta, in limita cunostintelor si informatiilor detinute, certificam ca

- afirmatiile prezentate si sustinute in acest raport sunt adevarate si corecte

- analizele, opiniile si concluziile prezentate sunt limitate numai de ipotezele considerate si conditiile

limitative specifice si sunt analizele, opiniile si concluziile noastre personale, fiind nepartinitoare

din punct de vedere profesional

- nu avem nici un interes prezent sau de perspectiva in proprietatea imobiliară care face obiectul

prezentului raport de evaluare si nici un interes sau influenta legata de partile implicate.

- suma ce ne revine drept plata pentru realizarea prezentului raport nu are nici o legatura cu

declararea in raport a unei anumite valori (din evaluare) sau interval de valori care sa favorizeze

clientul si nu este influentata de aparitia unui eveniment ulterior

- analizele, opiniile si concluziile exprimate au fost realizate in conformitate cu cerintele din

standardele, recomandarile si metodologia de lucru recomandate de catre ANEVAR (Asociatia

Nationala a Evaluatorilor din Romania)

- evaluatorul a respectat codul deontologic al ANEVAR.

Proprietatea a fost inspectata personal de catre evaluator în prezenţa proprietarului. In elaborarea

prezentului raport nu s-a primit asistenta semnificativa din partea nici unei alte persoane in afara

evaluatorului care semneaza mai jos.

La data elaborarii acestui raport, evaluatorul care se semneaza mai jos este membru ANEVAR, si a

indeplinit cerintele programului de pregatire profesionala continua al ANEVAR si are competenta necesara

intocmirii acestui raport.

Firma POPESCU GEORGE EXPERT EVALUATOR are incheiata asigurarea de raspundere civila la

ALLIANZ-TIRIAC ASIGURARI S.A.

Cu stimă, Ec. Popescu George Membru ANEVAR-Evaluator proprietati imobiliare


Pagina 30

3 DOCUMENTE DE PROPRIETATE

EXTRAS DE CARTE FUNCIARA


Pagina 31


Pagina 32


Pagina 33

Acte proprietate


Pagina 34


Pagina 35


Pagina 36


Pagina 37

4 Planuri

Plan de amplasament


Pagina 38


Pagina 39

Releveu


Pagina 40


Pagina 41


Pagina 42


Pagina 43


Pagina 44


Pagina 45


Pagina 46


Pagina 47

Amplasare


Pagina 48

5 EXTRASE PRIVIND PRETURILE PRACTICATE PE SEGMENTUL DE PIATA AL PROPRIETATII

Comparabila 1 teren

Comparabila 2 teren


Pagina 49

Comparabila 3 teren – metoda extractiei

Metoda extractiei are drept principiu extragerea valorii terenului din valoarea proprietătii construite, scăzând contributia pe care constructiile o au în această valoare (estimata prin cost de înlocuire net). Valoarea care rămâne este valoarea terenului.

• În cazul nostru, proprietatea construită considerată se compune dintr-o 2 case compuse din 3 camere şi dependinţe, cu o suprafaţă totală de teren de 3000 mp. Suprafaţa construită a casei este de aprox 120 mp. Valoare de piata estimată este 40.000 Euro. Pe amplasament există electricitate si apa.

Pentru aplicarea metodei extracţiei trebuie estimate cele două valori de la care se porneşte: - valoarea proprietătii construite - se va determina prin comparatii de piată şi informatii, - valoarea constructiei - conform indicatiilor metodologice, se determina prin metoda costului de inlocuire net. Pentru estimarea valorii proprietătii construite s-a utilizat metoda costului de înlocuire net. După cum s-a indicat în analiza pietei imobiliare, preţul unei astfel de proprietăti (întreaga proprietate construită în 1953, cu teren aferent în suprafata de 3000) în aceasta zona este de 40.000 Eur. Determinarea costului de înlocuire net al constructiei se face prin diminuarea costului de înlocuire brut (costul de reconstructie al casei, în forma sa actuală, cu materialele şi la preturile de astăzi) diminuată cu deprecierea survenită în timp. Deprecierea înglobează în mod obisnuit uzura fizica (data de trecerea vremii), deprecierea functională (data de inadecvarea unor elemente, cum ar fi dimensiuni, lipsa unor instalaţii, etc.) şi deprecierea din cauze externe (datorată situatiei economice a localitătii etc.). Calculul efectiv:


Pagina 50

Nr. Denumire Depreciere Valoarecrt. valoric UM la data Str.Rez. Anvel. Finis. Instal. uzura fizica functionala din cauze externe estimata

Sc_h Su Scd_h unitar Mar-11 An PIF Varsta DUVT

ME

DIU

PO

ND

ER

AT

abs.

imed

iate

% abs.

Val dupadeducerea uz fizice si funct E

ur/m

p

c% abs.

0 1 2 3 4 5 6 7_1 7_2 7_3 7_4 7 8 9 10 11 12 13 14

1 Casa ( Devesel sat Chilia ) 121.90 106 121.90 mp 400 € 209,190 1953 58 120 48% 95% 95% 95% REZ

72% 149,920 190 € 0% 0 59,271

€ 0.

00% 0 59,270

106 209,190 149,920 - - 59,300 lei 14,500 €

Dimensiune

Astfel, valoarea rămasă actualizată a construcţiei este:

Vconstructii = 14.500 Eur Din valoarea totală a proprietatii se scade valoarea ramasa actualizata a constructiei şi ne rezultă valoarea terenului, astfel: Vteren = Vtotal – Vconstr. = 40.000 Euro – 14.500 Euro = 25.500 Euro (echivalent a 9 Eur/mp) Comparabile agro-industriale

1 HALA – 1500 MP ; ACOPERIS AZBOCIMENT ; 1 HA TEREN PRET: 150.000 EUR 2000 EUR/LUNA


Pagina 51

Spatiu de inchiriat in SIMIAN, jud. Mehedinti. 2 EUR 4 Hale de 2200 mp fiecare toate utilitatile, post trafo de 400 kva, birouri renovate total 2007. Spatiul se preteaza la depozit si productie. Localizare la 4 km de Drobeta Turnu Severin, 400m de E70, 20m de calea ferata, 1,5 km de port.Suprafata totala 2,5ha. Pret 2 euro/mp negociabil.

Id: #64396 Contact: buzatu;Tel: 0727404404; E-mail: [email protected] Valabil pana la: 23/02/2011


Pagina 52

Vand/inchiriez proprietate 28000m2 Textul anuntului Vand sau inchiriez pe minim 5 ani proprietate compusa din: teren 28000 m2, 2 hale a cate 2500 m2, cladire fost sediu 600 m2, transformator 240 kWA si put propriu, cadastru si taxe la zi. Proprietatea se afla la 2km de Drobeta-Turnu Severin. 400000 EUR sau 3500 EUR/L Tel ptr limba romana si germana: 0049 (0)721 3546392 Ptr. romana: 0049 (0)721 227917


Pagina 53

Hala - 500 mp + 1200 mp (fara azbociment) ; Moara + magazie – 200 mp ; Casa – 150 mp ; Teren – 7,3 ha Pret – 50.000 euro


Pagina 54

Vrata – 3 corpuri cladire 1 hala – 720 mp 1 hala reparatii - 800 mp 1 administrativ – 460 mp Teren – 2 ha ; Deschidere de 420 ml ; Canal ; trifazic ; put forat ; Pret – 200.000 euro


Pagina 55

7 Fisa cost hala

CLĂDIRI INDUSTRIALE

Proprietar:Denumire şi adres ă obiectiv: Sectie reparat combineData evalu ării:Suprafa ţa construit ă Sc (mp) = 480.4Suprafa ţa desfa şurat construit ă Sdc (mp) = 480.4

SuprafaţăSc / Sdc

(mp)

Cost catalog(euro/mp, lei/mp)

Total cost(euro, lei)

Coef. corecţiedistanţă de transport

Coef. corecţiemanoperă

Cost total(euro, lei)

D E0.997 1.000

Infrastructur ă1 480.4 0.0 0.0 0.997 1.000 0.02 0.0 0.997 1.000 0.03 0.0 0.997 1.000 0.0

Total 0.0Suprastructur ă / Structur ă

1 480.4 121.4 58,319.3 0.997 1.000 58,145.42 0.0 0.997 1.000 0.03 0.0 0.997 1.000 0.0

Total 58,145.4Învelitori

1 400.0 102.8 41,120.0 0.997 1.000 40,997.42 0.0 0.997 1.000 0.03 0.0 0.997 1.000 0.0

Total 40,997.4Terasă necirculabil ă

1 0.0 0.997 1.000 0.02 0.0 0.997 1.000 0.03 0.0 0.997 1.000 0.0

Total 0.0Închideri perimetrale

1 300.0 72.7 21,810.0 0.997 1.000 21,745.02 0.0 0.997 1.000 0.03 0.0 0.997 1.000 0.0

Total 21,745.0Finisaj interior hal ă, vestiare şi birouri în hal ă

1 300.0 32.7 9,810.0 0.997 1.000 9,780.72 0.0 0.997 1.000 0.03 0.0 0.997 1.000 0.04 0.0 0.997 1.000 0.05 0.0 0.997 1.000 0.06 0.0 0.997 1.000 0.0

Total 9,780.7Instal ţii electrice func ţionale hal ă, vestiare şi birouri în hal ă

1 300.0 13.3 3,990.0 0.997 1.000 3,978.12 0.0 0.997 1.000 0.03 0.0 0.997 1.000 0.0

Total 3,978.1Instala ţie sanitar ă hală, vestiare şi birouri în hal ă

1 0.0 16.2 0.0 0.997 1.000 0.02 0.0 0.997 1.000 0.03 0.0 0.997 1.000 0.04 0.0 0.997 1.000 0.05 0.0 0.997 1.000 0.06 0.0 0.997 1.000 0.0

Total 0.0Instala ţii de înc ălzire, cu / far ă ventila ţie, hal ă, vestiare şi birouri în hal ă

1 0.0 0.997 1.000 0.02 0.0 0.997 1.000 0.03 0.0 0.997 1.000 0.0

Total 0.0

TOTAL COST (CIB) CU TVA (EURO, LEI) 134,646.6TOTAL COST (CIB) CU TVA (EURO/MP, LEI/MP) 280.3TOTAL COST (CIB) FĂRĂ TVA (EURO, LEI) 108,586.0TOTAL COST (CIB) FĂRĂ TVA (EURO/MP, LEI/MP) 226.0

SAHALAC

ELEHAC

ICARA24GH6

FINIHALA

12FZBRATNV

16STR1D24H6

Nr.Crt.

Denumire / Simbol

A B C=AxB F=CxDxE

raport de evaluare - consultant...

Documents