raport de evaluare a proprietăŃii imobiliare: teren liber ... combinat 2013.pdfcombinatuluui...

Cluj-Napoca: Str. Nicolae Cristea Nr. 25, 400184, Tel/Fax: 0264 438.03.33

Galaţi: Str. Brăilei, nr. 7-9, et. 3, cam 317, Tel/Fax: 0236 494.969, 0336 103.646

[email protected]; www.darian.ro

RAPORT DE EVALUARE a proprietăŃii imobiliare: Teren liber extravilan

ÎNREGISTRARE LA EVALUATOR Nr. 5830 /21.05.2013 ÎNREGISTRARE LA

BANCĂ Nr.

EVALUATOR Dan Vrinceanu LegitimaŃie ANEVAR Nr. 17206/2013 Parafa Nr. 17206 – valabilă 2013 Firma DARIAN DRS S.A.

1.

Adresa evaluatorului � Oraşul: Cluj-Napoca � Str. Nicolae Cristea Nr. 25 � Telefon: 0264-438033; 0264-438034; 0722-875797 � Fax: 0264-438033; 0264-438034 � E-mail: [email protected]

CLIENT Persoana juridica: BRD GSG SA Sucursala Galati Adresa � Loc. Galati, Jud. Galati

2.

DESTINATARUL RAPORTULUI BRD GSG - SUCURSALA GALATI

3. PROPRIETATEA

EVALUATĂ

Proprietate imobiliara compusă din: TEREN liber extravilan– suprafaŃa St = 20000 mp categoria arabil Nr. topografic: 13658 CF nr. 37241 a loc. Galati; nr. cerere 42479/08.10.2008 Accesul se face din drum comunal; deschiderea este de 40,69 ml la drum de exploatare pe partea de est si de 45,26 la drum de exploatare pe partea de vest Utilitati in imediata apropiere: apa, electricitate;

Proprietar SC TERRACONS CIVIC SRL

Adresa proprietăŃii Jud. Galati, extravilan localit. Galati, T99, P594/12;

4. DECLARAREA VALORII

VALOAREA DE PIAłĂ ESTIMATĂ PE BAZĂ DE COMPARAłII

100.800 euro echiv. 438.300

Valoare nu este influentata de TVA

Darian DRS S.A. Nr. Registrul Comerţului: J12/595/1991 | Cod unic de înregistrare: RO201020 Cod IBAN: RO24 BACX 0000 0001 3929 6250| Banca UNICREDIT TIRIAC BANK | Capital social 150.000 RON

2/19

BAZA DE EVALUARE Valoarea de piaŃă

SCOPUL EVALUĂRII Garantare credit

DATA DE REFERINłĂ A EVALUĂRII

21.05.2013

CURS DE SCHIMB BNR LA DATA DE REFERINłĂ

1 EURO = 4,3485 LEI

5.

DATA INSPECłIEI PROPRIETĂłII

InspecŃia a fost efectuată de către Sorin Cristea in data de 20.05.2013, în prezenŃa reprezentantului solicitantului. Au fost preluate informaŃii referitoare la proprietatea evaluată, a fost analizată, s-au realizat descrieri, s-a fotografiat proprietatea, etc.

DATE PRIVIND DREPTUL DE PROPRIETATE

� Dreptul de proprietate: drept de proprietate cu titlu cumpărare, ca bun în favoarea: SC TERRACONS CIVIC SRL, conform:

� Document disponibil-CONTRACT DE VANZARE CUMPARARE aut. nr. 2934/2005 emis de BNP Claudiu Cornel Marina

� Incheiere intabulare nr. 20996/20.10.2005 � Nr. topografic: 13658 CF nr. 37241 a loc. Galati; nr. cerere 42479/08.10.2008 � PărŃile indivize comune: nu e cazul � Sarcini înscrise în Cartea Funciară: ipotecat in favoarea BRD GSG

6.

MENłIUNI: � Extras de Carte Funciară: Evaluatorul nu a avut la dispoziŃie un extras de carte funciară recent; evaluarea a fost realizata in ipoteza in care proprietatea este libera de sarcini

DATE PRIVIND DOCUMENTATIA CADASTRALA

� Documentatie cadastrala: Evaluatorul a avut la dispoziŃie documentatia cadastrala sau relevee ale proprietatii / In documentaŃia cadastrală pusă la dispoziŃia evaluatorului sunt înscrise: ⇒ Teren: 20000 mp

� DiferenŃe între situaŃia cadastrală / tabulară şi situaŃia de pe teren: nu au fost constatate diferente la inspectie RestricŃii de construire : un Certificat de Urbanism nu a fost pus la dispozitia evaluatorului

7. SUPRAFAłA TERENULUI � SuprafaŃa înscrisă în CF: 20000 mp.

8. SITUAłIA ACTUALĂ A TERENULUI

Teren liber extravilan

DESCRIEREA ZONEI DE AMPLASARE 9.

ZONA DE AMPLASARE � Proprietatea este amplasată în extravilanul orasului Galati, Zona Combinatuluui Siderurgic

� Zona este caracterizată ca una cu potenŃial de dezvoltare industriala � Zona este preponderent Industriala. � Terenul este plan. Terenul are forma neregulata Accesul la proprietate este facil deschiderea este de 40,69 ml la drum de exploatare pe partea de est si de 45,26 la drum de exploatare pe partea de vest � UtilităŃi :

o Utilitati existente în zonă; in imediata apropiere sunt: apă si electricitate

� Topografie: Amplasamentul este plan. Nu se cunosc probleme legate de condiŃiile de fundare ale terenului.

3/19

� VecinătăŃi: In vecinătatea imediată a proprietăŃii industriale evaluate sunt amplasate proprietăŃi industriale tip terenuri libere/hale şi drumul de acces

� Vecini: � La nord: Proprietar Grosu A � La sud: Proprietar ion A � La est: drum � La vest: drum

ARTERE IMPORTANTE DE CIRCULAłIE ÎN APROPIERE

� Auto: - Sos. Galati-Smardan

� Calitatea reŃelelor de transport: asfaltate cu 1 benda pe sens

CARACTERUL EDILITAR AL ZONEI

� Tipul zonei : o Zonă preponderent industriala

În zonă se află: � SC FIER CTC SA � SC ATLAS SA

UTILITĂłI EDILITARE � ReŃea de energie electrică: existentă in zona � ReŃea de apă: existentă in zona � ReŃea de gaze: existentă in zona � ReŃea de canalizare: existentă in zona � ReŃea de telefonie: existentă in zona

AMBIENT � Ambient civilizat, poluare medie.

CONCLUZIE PRIVIND ZONA DE AMPLASARE

� Proprietatea este amplasată în extravilanul orasului Galati, zona Atlas � Zona este caracterizată ca una cu potenŃial de dezvoltare industriala, fiind bine localizată, in apropierea combinatului Siderurgic Galati

� Zona este preponderent Industriala. ANALIZA PIEłEI IMOBILIARE

DEFINIREA PIEłEI ŞI SUBPIEłEI

� PiaŃa proprietăŃilor imobiliare compuse din terenuri libere extravilane situate in zone cu destinaŃie preponderent industriala

� Zonă preponderent industriala NATURA ZONEI � Din punct de vedere edilitar: zona în stagnare • Din punct de vedere economic: comuna cu economie in stagnare, cu şomaj mediu

OFERTA DE TERENURI SIMILARE

� Medie

CEREREA DE TERENURI SIMILARE

� Mică

ECHILIBRUL PIEłEI (RAPORTUL CERERE/ OFERTĂ)

� Cererea mai mică decât oferta pe fondul scăderii posibilităŃilor de finanŃare şi a reticenŃei investitorilor.

PREłURI ÎN ZONĂ PENTRU PROPRIETĂłI SIMILARE – oferte

� Minim: 3 EURO/mp. � Maxim: 10 EURO/mp.

10.

CHIRII ÎN ZONĂ PENTRU PROPRIETĂłI SIMILARE

� Minim: nu este cazul � Maxim: nu este cazul

CONCLUZII ŞI TENDINłE PRIVIND PIAłA PROPRIETĂłII

Evaluatorul a procedat la a analiza situatia actuala a pietei imobiliare din zona subiect. Situatia actuala a pietei imobiliare este caracterizata de: - scaderea drastica a numarului de tranzactii pe intreaga gama imobiliara, inclusiv la terenuri (pozitionate in extravilan sau intravilan); - tendinta de scadere a valorilor de tranzactionare a proprietatilor imobiliare

4/19

(manifestata in ultima perioada si preconizata sa continue si in viitorul apropiat); - tendinta de crestere a ofertei si de restrangere a cererii (puternic influentata de schimbarea conditiilor de creditare); - influenta negativa a situatiei economice interne si internationale. Situatia actuala a pietei imobiliare specifice este caracterizata de: - scaderea accentuata a numarului de tranzactii cu terenuri coroborata cu scaderea valorilor de tranzactionare a acestora; - existenta unei oferte in usoara crestere si a unei cereri in scadere (practic este vorba de mentinerea aproximativ a aceleiasi plaji de ofertare, cu procente de negociere mai mari decat pana acum, si careia ii corespunde o cerere mult prea scazuta si cu asteptari la un nivel foarte redus; acest decalaj conduce la un numar foarte restrans de tranzactii); - tendinta de scadere a valorilor de tranzactionare a proprietatilor imobiliare manifestata in ultima perioada este preconizata sa continue si in viitorul apropiat;

DESCRIEREA TERENULUI Tipul (amplasare in cadrul localităŃii)

� Extravilan

Regim economic � Categoria de folosinta – arabil SuprafaŃa teren � SuprafaŃa : 20000 mp.

Deschiderea la stradă � Terenul are o formă regulata Tip drum de acces � Drumul de acces este pietruit.

11.

Regim juridic drum � public

CARACTERISTICILE TERENULUI

Dimensiuni � aproximativ 40,69x501,27 ml Forma � regulata Caracteristici certificat urbanism

� Certificatul de Urbanism nu a fost pus la dispozitia evaluatrului

UtilităŃi existente pe proprietate

-

UtilităŃi existente la limita proprietăŃii

� apă si electricitate

VecinătăŃi � La nord: Proprietar Grosu A � La sud: Proprietar ion A � La est: drum � La vest: drum

12.

Inclinare � plan

Stare teren � Terenul este fără denivelări şi impedimente de relief care să-I afecteze utilizarea.

Alte situatii

Restrictii de construire Evaluatorul nu a avut la dispozitie un Certificat de Urbanism,evaluare se face in ipoteza in care terenul nu este afectat de restrictii

13. EVALUARE

REGLEMENTĂRI ŞI CADRU LEGAL STANDARDE INTERNAłIONALE DE EVALUARE 2011

� IVS – Cadrul general � IVS 101 – Sfera misiunii de evaluare � IVS 102 – Implementare � IVS 103 – Rapoartarea evaluarii � IVS 230 – Drepturi asupra proprietatii imobiliare

5/19

� IVS 310 – Evaluari ale drepturilor asupra proprietatilor imobiliare pentru garantarea imprumuturilor

CADRU LEGAL � Legislatia in vigoare

VALOAREA DE PIAłĂ – conform IVS – Cadrul general “Valoarea de piaŃă este suma estimată pentru care un activ sau o dartorie ar putea fi schimbat(a), la data evaluării, între un cumpărător hotărât şi un vânzător hotărât, într-o tranzacŃie nepartinitoare, după un marketing adecvat şi în care părŃile au acŃionat fiecare în cunoştinŃă de cauză, prudent şi fără constrângere”. 14. CEA MAI BUNĂ UTILIZARE Conceptul de cea mai buna utilizare reprezintă alternativa de utilizare a proprietăŃii selectata din diferite variante posibile care va constitui baza de pornire si va genera ipotezele de lucru necesare aplicării metodelor de evaluare in capitolele următoare ale lucrării. Cea mai buna utilizare - este definită ca utilizarea rezonabilă, probabilă şi legală a unui teren liber sau construit care este fizic posibila, fundamentată adecvat, fezabilă financiar şi are ca rezultat cea mai mare valoare. Cea mai bună utilizare este analizată uzual în una din următoarele situaŃii:

o cea mai bună utilizare a terenului liber o cea mai bună utilizare a terenului construit.

Cea mai bună utilizare a unei proprietăŃi imobiliare trebuie să îndeplinească patru criterii. Ea trebuie sa fie: o permisibilă legal o posibila fizic o fezabilă financiar o maxim productivă

Cea mai buna utilizare pentru terenul analizat este de teren pentru proprietate industriala

6/19

15. EVALUAREA TERENULUI In evaluarea terenului se pot utiliza şase tehnici: comparaŃia vanzarilor, alocarea, extracŃia, parcelarea si dezvoltarea, tehnica reziduală şi capitalizarea rentei funciare. Alocarea şi extracŃia combină metoda costului cu metoda comparaŃiei directe; tehnica reziduală combină metoda capitalizării cu metoda costului, iar parcelarea combină cele trei metode. Metoda comparaŃiilor directe este o metodă globală care aplică informaŃiile culese urmărind raportul cerere - ofertă pe piaŃa imobiliară, reflectate in mass-media sau alte surse de informare. Se utilizează la evaluarea terenului liber sau care se consideră liber pentru scopul evaluării. Metoda este cea mai utilizată şi preferată atunci când există date comparabile. Prin această metodă, preŃurile referitoare la loturi similare sunt analizate, comparate şi corectate în funcŃie de asemănări sau diferenŃieri. Se bazeaza pe valoarea pe metru patrat a terenurilor libere expuse pe piata imobiliara locala. Sursele de informaŃii pentru imobilele de comparaŃie au fost din baza proprie de date, de la agenŃiile imobiliare colaboratoare şi parŃial de la instituŃiile şi persoanele direct implicate în tranzacŃii. ProprietăŃile comparabile utilizate în analiză sunt prezentate mai jos:

A B C0 Tipul comparabilei oferta oferta oferta1 Drepturi de proprietate transmise: fara restrictii fara restrictii fara restrictii fara restrictii2 Restrictii legale similare similare similare3 Conditii de finantare normale similare similare similare4 Conditii de vanzare normale normale normale normale5 CondiŃiile pietei: prezent prezent prezent prezent

6Localizare: Extravilan Galati,

T99,P594/12Extravilan Galati, Zona

SmardanGalati, zona Smardan in spatele Combinatului

Galati, Zona Combinat superioara

7 Caracteristici fiziceSuprafaŃa (mp): 20000 60000 30000 10000

Forma, raport front / adancime: regulata regulata regulata regulataFront stradal - aprox. (ml) : 40,69ml si 45,26ml 100ml 150ml 31ml

Topografie: drept drept drept drept

8Utilitati ( en el / apa / canalizare / gaz metan / termoficare / alte)

apa, electricitate in zona apa, electricitate in zona apa, electricitate in zona apa, electricitate in zona

9 Zonare: industriala industriala industriala industriala10 Cea ma buna utilizare: industriala industriala industriala industriala

Pret total (EURO) 420,000 210,000 84,000Pret / mp (EURO) 7 7 8.4

Terenuri de comparaŃieNr crt.

Criterii şi elemente de comparaŃie: Teren de evaluat:

Grila de comparaŃii este următoarea :

Elementul de COMPARAłIE Proprietatea

subiect Comparabila

A Comparabila B Comparabila C

Identificare

Extravilan Galati, Zona Smardan

Galati, zona Smardan in spatele

Combinatului


data prezent prezent prezent prezent

SuprafaŃa [mp] 20000 60000 30000 10000

PREł VÂNZARE EUR 420,000 210,000 84,000

PreŃul de Vânzare (EUR/mp) - criteriul de comparatie € 7.00 € 7.00 € 8.40

0 TIP COMPARABILA

Tip comparabila oferta oferta oferta

Corectie unitara sau procentuala -20% -20% -20%

Corectie totala pentru tipul comparabilei -1.40 -1.40 -1.68

Pret de vanzare corectat 5.60 5.60 6.72

7/19

1 DREPTUL DE PROPRIETATE

Drepturi de proprietate transmise fara restrictii fara restrictii fara restrictii fara restrictii

Corectia unitara sau procentuala 0 0 0

CorecŃie totala pentru Drepturi de proprietate € 0.00 € 0.00 € 0.00

PreŃ corectat (EUR/mp) € 5.60 € 5.60 € 6.72

2 RESTRICTII LEGALE

Restrictii legale - coeficienti urbanistici similare similare similare

Corectia unitara sau procentuala 0 0 0

CorecŃie totala pentru Restrictii legale - coeficienti urbanistici € 0.00 € 0.00 € 0.00


3 CONDIłII DE FINANłARE

CondiŃii de finanŃare normale similare similare similare

Corectia unitara sau procentuala

CorecŃie totala pentru finanŃare € 0.00 € 0.00 € 0.00


4 CONDIłII DE VÂNZARE

CondiŃii de vânzare normale normale normale normale

Corectia unitara sau procentuala

CorecŃie totala pentru condiŃii de vânzare € 0.00 € 0.00 € 0.00


5 CONDIłII DE PIAłÃ

CondiŃii ale pieŃei prezent prezent prezent prezent

Corectia unitara sau procentuala 0% 0% 0%

CorecŃie totala pentru condiŃii ale pieŃei € 0.00 € 0.00 € 0.00


6 LOCALIZARE

Localizare

Extravilan Galati,

T99,P594/12

Extravilan Galati, Zona Smardan

Galati, zona Smardan in spatele

Combinatului


Corectia unitara sau procentuala -10% -10% -10%

CorecŃie totala pentru localizare -€ 0.56 -€ 0.56 -€ 0.67


7 CARACTERISTICI FIZICE

a Marime ( dimensiune) si forma 20000 mp ; regulata

60000 mp ; regulata

30000 mp ; regulata

10000 mp ; regulata


CorecŃie totala pentru formã şi dimensiuni € 0.50 € 0.00 € 0.00

b Front stradal - deschidere la fatada 40,69ml si 45,26ml 100ml 150ml 31ml


CorecŃie totala pentru front stradal € 0.00 € 0.00 € 0.00

c Topografie drept drept drept drept

Corectia unitara sau procentuala 0.0% 0% 0%

CorecŃie totala pentru topografie ( planeitate) € 0.00 € 0.00 € 0.00

8/19


8 UTILITĂłI DISPONIBILE

Utilitati ( en el / apa / canalizare / gaz metan / termoficare / alte)

apa, electricitate in zona




Corectie unitara sau procentuala 0% 0% 0%

CorecŃie totala pentru utilităŃi disponibile € 0.00 € 0.00 € 0.00


9 ZONAREA

Zonarea - destinatia legala permisa industriala industriala industriala industriala

Corectie unitara sau procentuala 0.0% 0.0% 0.0%

CorecŃie totala pentru zonare € 0.00 € 0.00 € 0.00


10 CEA MAI BUNA UTILIZARE

Cea mai bunã utilizare industriala industriala industriala industriala

Corectie unitara sau procentuala 0.0% 0.0% 0.0%

CorecŃie totala pentru Cea mai bunã utilizare € 0.00 € 0.00 € 0.00

PreŃ corectat € 5.54 € 5.04 € 6.05

PreŃ corectat (Eur/mp) 6.00 5.04 6.05

CorecŃie totalã netã (absolut) -€ 0.06 -€ 0.56 -€ 0.67

(procentual) -1% -8% -8%

(absolut) € 1.06 € 0.56 € 0.67

CorecŃie totalã brutã (procentual) 15% 8% 8%

Suprafata mp 20000

Opinie euro / mp 5.04

Valoare estimata _EURO 100,800

Valoare_RON 438,300

Curs valutar lei/euro 4.3485

Data evaluarii 21-May-13

Valoarea asimilată pentru terenul supus evaluarii a fost estimată ca fiind asimiliabilă valorii corectate a terenului comparabilei 2 deoarece acesteia i-au fost aduse cele mai putine corecŃii (corecŃia brută procentuală cea mai mică) având în vedere caracteristicile analizate.

Valoare teren (prin metoda comparatiei) = 100.800 euro echiv. 438.300 lei

16. RECONCILIEREA VALORILOR. DECLARAREA VALORII SELECTATE

Având in vedere pe de o parte rezultatele obŃinute prin aplicarea metodelor de evaluare, relevanŃa acestora şi informaŃiile de piaŃă care au stat la baza aplicării lor, şi pe de alta parte scopul evaluării şi caracteristicile proprietăŃii imobiliare supuse evaluării, în opinia evaluatorului valoarea de piaŃă estimată a proprietăŃii imobiliare descrise este: VALOAREA DE PIAłĂ RECOMANDATĂ 100.800 euro echiv. 438.300 VALOAREA DE PIAłĂ A FOST DETERMINATĂ PRIN

ABORDAREA PRIN COMPARAłII

DAN VRINCEANU Evaluator proprietăŃi imobiliare, membru ANEVAR

Sorin Cristea Evaluator proprietăŃi imobiliare, membru ANEVAR

DARIAN DRS SA

17. DEFINIłII VALOAREA DE PIAłĂ VALOAREA DE PIAłĂ – conform IVS – Cadrul general “Valoarea de piaŃă este suma estimată pentru care un activ sau o dartorie ar putea fi schimbat(a), la data evaluării, între un cumpărător hotărât şi un vânzător hotărât, într-o tranzacŃie nepartinitoare, după un marketing adecvat şi în care părŃile au acŃionat fiecare în cunoştinŃă de cauză, prudent şi fără constrângere”.

18. IPOTEZE ŞI CONDIłII LIMITATIVE La baza evaluării stau o serie de ipoteze şi condiŃii limitative, prezentate în cele ce urmează. Opinia evaluatorului este exprimată în concordanŃă cu aceste ipoteze şi concluzii, precum şi cu celelalte aprecieri din acest raport. Principalele ipoteze şi limite de care s-a Ńinut seama in elaborarea prezentului raport de evaluare sunt următoarele: Ipoteze:

� Aspectele juridice se bazează exclusiv pe informaŃiile si documentele furnizate de către client si au fost prezentate fără a se întreprinde verificări sau investigaŃii suplimentare. Dreptul de proprietate este considerat valabil si marketabil;

� Evaluatorul a avut la dispoziŃie documentele ce s-au anexat prezentului raport şi considerate parte integrantă, din care s-au extras datele mai sus prezentate. Proprietatea a fost evaluată şi considerată ca fiind liberă de sarcini.

10/19

Orice diferenŃă între situaŃia luată în calcul de evaluator şi cea prezentată finanŃatorului impune invalidarea prezentului raport.

� Se presupune ca proprietatea se conformează tuturor reglementărilor şi restricŃiilor de zonare si utilizare, in afara cazului in care a fost identificata o non-conformitate, descrisă şi luata in considerare în prezentul raport;

� Presupunem că nu există nici un fel de contaminanŃi şi costul activităŃilor de decontaminare nu afectează valoarea; nu am fost informaŃi de nici o inspecŃie sau raport care sa indice prezenta contaminanŃilor sau a materialelor periculoase;

� SituaŃia actuală a proprietăŃii imobiliare si scopul prezentei evaluări au stat la baza selectării metodelor de evaluare utilizate si a modalităŃilor de aplicare a acestora, pentru ca valorile rezultate sa conducă la estimarea cea mai probabila a valorii proprietăŃii în condiŃiile tipului valorii selectate;

� Evaluatorul considera ca presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare au fost rezonabile in lumina faptelor ce sunt disponibile la data evaluării;

� Evaluatorul a utilizat in estimarea valorii numai informaŃiile pe care le-a avut la dispoziŃie existând posibilitatea existenŃei şi a altor informaŃii de care evaluatorul nu avea cunoştinŃă.

CondiŃii limitative: � SuprafeŃele considerate se bazează pe valorile înscrise în documentele puse la dispoziŃia evaluatorului; � Valorile estimate in EUR sunt valabile atât timp cât condiŃiile in care s-a realizat evaluarea (starea pieŃei, nivelul

cererii si ofertei, inflaŃie, evoluŃia cursului de schimb etc.) nu se modifica semnificativ. Pe pieŃele imobiliare valorile pot evalua ascendent sau descendent o data cu trecerea timpului si variaŃia lor in raport cu cursul valutar nu este liniara);

� Orice alocare de valori pe componente este valabila numai in cazul utilizării prezentate in raport. Valori separate alocate nu trebuie folosite in legătură cu o alta evaluare si sunt invalide daca sunt astfel utilizate;

� Intrarea in posesia unei copii a acestui raport nu implica dreptul de publicare a acestuia; � Evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat sa ofere in continuare consultanta sau sa depună mărturie in

instanŃă relativ la proprietatea in chestiune; � Nici prezentul raport, nici părŃi ale sale (in special concluzii referitor la valori, identitatea evaluatorului) nu trebuie

publicate sau mediatizate fără acordul prealabil al evaluatorului; � Orice valori estimate in raport se aplica întregii proprietăŃi si orice divizare sau distribuire a valorii pe interese

fracŃionate va invalida valoarea estimata, in afara cazului in care o astfel de distribuire a fost prevăzută in raport. � Valoarea a fost exprimata Ńinând seama exclusiv de ipotezele, condiŃiile limitative si aprecierile exprimate în raport

si este valabilă în condiŃiile generale si specifice aferente perioadei mai 2012; � Valoarea nu tine seama de responsabilităŃile de mediu si de costurile implicate de conformarea la cerinŃele legale; � Valoarea este o predicŃie; valoarea este subiectiva; evaluarea este o opinie asupra unei valori;

19. INFORMAłII UTILIZATE

• SituaŃia juridică a proprietăŃii imobiliare şi suprafaŃa terenului; • Certificat de urbanism; • InformaŃii privind piaŃa imobiliara specifică (preturi, etc.); • Alte informaŃii necesare existente in bibliografia de specialitate; • Proprietarul imobilului - pentru informaŃiile legate de proprietatea imobiliară evaluată (situaŃie juridica, istoric –

precizate prin CF prezentat), care este responsabil exclusiv pentru veridicitatea informaŃiilor furnizate; • Presa de specialitate si evaluatori care îşi desfăşoară activitatea pe piaŃa locala; • Baza de date a evaluatorului; • InformaŃii furnizate de către vanzatori persoane fizice • informaŃii existente pe site-urile www.piaŃa-az.ro, www.imobiliare.ro, www.tocmai.ro, www.edil.ro, www.cauta-

imobiliare.ro,www. terenuri galati .ro etc.; • revistele de profil: PiaŃa de la A la Z; • PiaŃa imobiliară referitoare la oferte şi cereri de proprietăŃi imobiliare similare din Galati şi din zona în care se

situează terenul supus evaluării. 20. TIPUL VALORII ESTIMATE łinând cont de scopul evaluării, s-au urmărit recomandările standardului internaŃional de aplicaŃie în evaluare: IVS 310 – Evaluari ale drepturilor asupra proprietatilor imobiliare pentru garantarea imprumuturilor.

11/19

GaranŃia (propusă) evaluată este de natura unei proprietăŃi imobiliare de tip „Teren liber construibil ”. Proprietatea, conform celei mai bune utilizări ale sale, este fără restricŃii impuse de formă şi dimensiune, de calitatea imobilelor vecine sau a locuitorilor, putându-se proceda la estimarea unei „valori de piaŃă”, utilizabile pentru scopul exprimat (garanŃie bancară). În această ipostază, s-a putut apela la estimarea unei „valori de piaŃă” aşa cum este ea definită în standardul internaŃional de evaluare IVS 1. 21. DATA ESTIMĂRII VALORII La baza efectuării evaluării au stat informaŃiile privind nivelul preŃurilor corespunzătoare lunii mai 2013. . Data la care se consideră valabile ipotezele luate în considerare şi valorile estimate de către evaluator (data evaluării) este 21.05.2013 Evaluarea a fost realizată în 21.05.2013 care este si data raportului. 22. MONEDA RAPORTULUI Opinia finală a evaluării este prezentata in RON si in EUR. Având în vedere că metodele utilizate conduc la exprimarea valorii finale in lei, cursul de schimb utilizat pentru transpunerea in valută este 4,3485RON pentru 1 EUR. Exprimarea în valută a opiniei finale o considerăm adecvată doar atât vreme cat principalele premize care au stat la baza evaluării nu suferă modificări semnificative (nivelul riscurilor asociate unei investiŃii similare, cursul de schimb şi evoluŃia acestuia comparativ cu puterea de cumpărare şi cu nivelul tranzacŃiilor pe piaŃa imobiliară specifică etc.) 23. MODALITĂłI DE PLATĂ Valoarea exprimată ca opinie în prezentul raport reprezintă suma care urmează a fi plătită integral in ipoteza unei tranzacŃii fără a lua in calcul condiŃii de plata deosebite (rate, leasing) etc. 24. RISCUL DE GARANłIE GaranŃia (propusă) evaluată este de natura unei proprietăŃi imobiliare de tip teren liber pentru dezvoltare. Din punct de vedere al pretabilităŃii ca şi garanŃie bancară, proprietatea subiect este fără „restricŃii deosebite impuse de formă, dimensiune, utilitate sau de calitatea imobilelor vecine sau a ocupanŃilor acestora”, putându-se proceda la estimarea unei „valori de piaŃă”, utilizabile pentru scopul exprimat (garanŃie bancară). Referitor la prevederile suplimentare cerute de standardul international de Aplicatie in Evaluare IVS 310 – Evaluari ale drepturilor asupra proprietatilor imobiliare pentru garantarea imprumuturilor, facem urmatoarele precizari : � Referitor la „activitatea curenta si tendintele pietei relevante” :

o piaŃa este o „piată a cumpărătorului” începând cu ultima parte a anului 2008; o piata este putin activa datotita scăderii numărului tranzacŃiilor pe segmentul imobiliar; o previziunile prevăd accentuarea continuării trendului descendent a evoluŃiei preŃurilor pe piaŃa

menŃionată. � Referitor la „cererea anterioara, cea curenta si cea anticipata pentru categoria de proprietate in cadrul localitatii”:

o Pana în ultima parte a anului 2008 s-a manifestat o cerere în crestere, dupa care, pana in prezent, cererea a scazut datorita posibilitatilor reduse de finantare şi a creşterii costurilor cu aceasta;

o investitorii, principalii cumpărători pe această piaŃă, sunt în expectativă, ceea ce s-a concretizat în abandonarea unor planuri de dezvoltare, reducerea cererii pentru terenuri şi scăderea preŃului acestora;

o In conditiile in care nu se anticipeaza o relaxare a creditarii sau o revenire economică pe termen scurt şi mediu anticipam o continuare a scaderii cererii pentru proprietatile imobiliare de tip terenuri pentru dezvoltare;

� Referitor la „cererea potentiala si posibila pentru utilizari alternative”, datorita tipului proprietatii există alternative de dezvoltare diferite, în limita celor admise de planul de urbanism, utilizările posibile fiind însă tot pentru dezvoltare de proprietăŃi rezidenŃiale.

� Referitor la „vandabilitatea curenta a proprietatii si probabilitatea mentinerii acesteia” precizam ca vandabilitatea curenta a proprietăŃii in acest moment este aproape sub nivelul mediu al pieŃei, datorita faptului ca tranzacŃiile cu terenuri sunt serios afectate de reducerea interesului investitorilor în dezvoltarea de proprietăŃi. Acest fapt estimam ca se va mentine si in viitor;

� Referitor la „orice impact al unor evenimente previzibile la data evaluarii asupra valorii garantiei”, pentru proprietatea imobiliară evaluata exista riscul dat de evolutia pieŃei imobiliare din ultima perioadă şi anume scăderea numărului tranzacŃiilor pe segmentul imobiliar si continuarea trendului de evolutie in scadere a preturilor proprietatilor imobiliare de tip rezidential.

12/19

� Referitor la „abordarea valorii adoptata si gradul de fundamentare al evaluarii cu informatii de piata” precizam ca opinia evaluatorului a fost exprimata in baza abordarii prin comparatii de piata, informatiile utilizate privind proprietatile imobiliare comparabile fiind preluate din tranzactii si oferte cu proprietati similare la data evaluarii.

25. CLAUZA DE NEPUBLICARE Prezentul raport de evaluare a fost realizat pe baza informaŃiilor furnizate de către proprietar, corectitudinea si precizia datelor furnizate fiind responsabilitatea acestuia. In conformitate cu uzanŃele din România valorile estimate de către evaluator sunt valabile la data prezentata in raport şi încă un interval de timp limitat după aceasta dată, în care condiŃiile specifice nu suferă modificări semnificative care pot afecta opiniile estimate. Opinia evaluatorului trebuie analizata in contextul economic general când are loc operaŃiunea de evaluare, stadiul de dezvoltare al pieŃei imobiliare din Cluj - Napocaşi scopul prezentului raport. Daca acestea se modifica semnificativ in viitor evaluatorul nu este responsabil decât în limita informaŃiilor valabile si cunoscute de acesta la data evaluării. Acest raport de evaluare este confidenŃial, destinat numai scopului precizat si numai pentru uzul clientului si destinatarului. Nu acceptam nici o responsabilitate daca este transmis unei alte persoane, fie pentru scopul declarat, fie pentru alt scop, in nici o circumstanŃă. 26. DECLARAłIE DE CONFORMITATE Declarăm că prezentul raport de evaluare a fost realizat în concordanŃă cu reglementările Standardelor InternaŃionale de Evaluare, cu normele şi cu metodologia de lucru recomandate de ANEVAR, şi cu ipotezele şi condiŃiile limitative cuprinse în prezentul raport. Evaluatorul nu are nici o relaŃie particulară cu clientul şi nici un interes actual sau viitor faŃă de proprietatea evaluată. Rezultatele prezentului raport de evaluare nu se bazează pe solicitarea obŃinerii unei anumite valori, solicitare venită din partea clientului sau a altor persoane care au interese legate de client sau de produsul bancar garantat, iar remunerarea evaluării nu se face în funcŃie de satisfacerea unei asemenea solicitări. 27. CERTIFICARE Prin prezenta, în limita cunoştinŃelor şi informaŃiilor deŃinute, certificăm că afirmaŃiile prezentate şi susŃinute în acest raport sunt adevărate şi corecte. De asemenea, certificăm că analizele, opiniile şi concluziile prezentate sunt limitate numai de ipotezele considerate şi condiŃiile limitative specifice şi sunt analizele, opiniile şi concluziile noastre personale, fiind nepărtinitoare din punct de vedere profesional. în plus, certificăm că nu avem nici un interes prezent sau de perspectivă în proprietatea care face obiectul prezentului raport de evaluare şi nici un interes sau influenŃă legată de părŃile implicate. Suma ce ne revine drept plată pentru realizarea prezentului raport nu are nici o legătură cu declararea în raport a unei anumite valori (din evaluare) sau interval de valori care să favorizeze clientul şi nu este influenŃată de apariŃia unui eveniment ulterior. Analizele şi opiniile noastre au fost bazate şi dezvoltate conform cerinŃelor din standardele, recomandările şi metodologia de lucru recomandate de către ANEVAR (AsociaŃia NaŃională a Evaluatorilor din România) şi standardele Comitetului InternaŃional de Standarde în Evaluare (IVSC). Evaluatorul a respectat codul deontologic al ANEVAR. Proprietatea a fost inspectată personal de către evaluator în prezenŃa reprezentantului legal al solicitantului. În elaborarea prezentului raport nu s-a primit asistenŃă semnificativă din partea nici unei alte persoane în afara evaluatorului care semnează mai jos. Prezentul raport se supune normelor ANEVAR şi poate fi expertizat (la cerere, cu acordul scris şi prealabil al evaluatorului) şi verificat, în conformitate cu Standardul InternaŃional de Practică în Evaluare La data elaborării acestui raport, evaluatorul care se semnează mai jos este membru ANEVAR, a îndeplinit cerinŃele programului de pregătire profesională continuă al ANEVAR şi are competenŃa necesară întocmirii acestui raport. Evaluatorul care semnează prezentul raport de evaluare are încheiată asigurarea de răspundere profesională la ALLIANZ – łIRIAC ASIGURĂRI S.A. Firma DARIAN DRS SA are încheiată asigurarea de răspundere profesională la ALLIANZ-TIRIAC ASIGURĂRI S.A. Raportul de evaluare este realizat cu respectarea procedurilor interne de calitate ale companiei DARIAN, aplicarea si respectarea procedurilor interne fiind verifcate de catre .Dan Vrinceanu

28. ANEXE

13/19

Anexa 1 PREZENTAREA EVALUATORULUI DARIAN este jucător principal pe piaŃa serviciilor de evaluare, domeniile de bază fiind evaluare de proprietăŃi imobiliare, evaluare de afaceri, evaluare de maşini şi echipamente, evaluare de active financiare, evaluare de active necorporale. DestinaŃiile pentru care întocmim rapoarte de evaluare sunt garanŃii bancare, raportări financiare, vânzare-cumpărare, asocieri, fuziuni, lichidări, informarea clientului etc. Serviciile furnizate mai includ şi elaborarea de planuri de afaceri, studii de fezabilitate, proiecte pentru finanŃare, servicii de consultanŃă financiară şi în management. Recent, am realizat evaluarea de proiecte pentru finanŃări din fonduri europene. Activitatea DARIAN se desfăşoară pe plan naŃional, prin cele 20 de birouri proprii din cele mai mari oraşe ale Ńării şi o reŃea de evaluatori colaboratori în celelalte judeŃe, asigurând o bună cunoaştere a pieŃei imobiliare româneşti. Echipa este formată din evaluatori membri titulari (la toate secŃiunile) şi membri acreditaŃi ANEVAR, membri ai altor asociaŃii profesionale internaŃionale, cu experienŃă în domeniul evaluării, scopul principal fiind prestarea unor servicii la calitatea şi standardul cel mai bun al profesiei, perfecŃionarea, pregătirea continuă şi promovarea celor mai bune practici. ExperienŃa pe piaŃa evaluării se concretizează în 20 ani de evaluări în toate domeniile, contracte şi convenŃii naŃionale încheiate cu instituŃii bancare şi guvernamentale. Am dat consultanŃă în evaluare, am evaluat afaceri şi patrimonii pentru un număr de peste 10.000 de clienŃi, societăŃi comerciale, însumând peste 500.000 de active de natura proprietăŃilor imobiliare, mijloace fixe sau bunuri mobile. De asemenea, în ultimii ani am avut peste 50.000 de clienŃi persoane fizice pentru care am efectuat rapoarte de evaluare pentru proprietăŃi rezidenŃiale sau terenuri în toate zonele Ńării. Valoarea actualizată a afacerilor, proprietăŃilor imobiliare, mijloacelor fixe şi bunurilor evaluate din 1993 până în prezent de către Darian este de aproximativ 20 miliarde EURO. DARIAN este din anul 1994 membru corporativ ANEVAR (AsociaŃia NaŃională a Evaluatorilor din România). Lucrările sunt realizate cu respectarea Standardelor InternaŃionale de Evaluare (IVS), cu cele europene ale Grupului European al AsociaŃilor de Evaluatori (TEGOVA) şi recomandărilor asociaŃiei profesionale. DARIAN DRS S.A. are certificat sistemul de asigurare a calităŃii conform ISO 9001: 2008, prin SGS-ICS din anul 2003, recertificat în anul 2009. Mai multe detalii privind activitatea firmei, serviciile prestate, portofoliul de clienŃi etc. sunt disponibile pe site-ul nostru www.darian.ro . Ne puteŃi contacta pentru întrebări punctuale la [email protected]. Date de contact: Cluj-Napoca - Str. Nicolae Cristea, nr. 25; tel / fax: 40 / 264 / 438033(34), 0372 / 706550, 0722/875797 Bucureşti - Union Int’l Center, str. I. Câmpineanu 11, et. 6, Tel / Fax: 40 / 21 / 3122786, 0723 / 574000 Timişoara - Str. Mihai Viteazu nr. 30 B, Tel/fax 40 / 256 / 432822, 0726 / 755620 Constanta - B-dul. Mamaia nr. 135-137, Tel/fax 40 / 241 / 508400, 0726-755625 Iaşi -Str. Ştefan cel Mare nr. 8, etaj 1, Tel/fax 40 / 0232 / 216073, 0726-755627 Braşov - Str. Eroilor nr. 17, Centrul MODAROM, etaj 4, Tel/fax 40 / 268 / 474770, 0726 / 755624 Sibiu - Str. Şcoala de Înot, nr. 3 / 47, Tel/fax 40 / 269 / 244243, 0722 / 524.236 GalaŃi - Str. Brăilei, nr. 7-9 (incinta Vox Center), et. 3, cam. 317, Tel/fax 40 / 236 / 494969, 0720 / 067085 Arad - Str. Călugăreni nr. 3, Tel / fax 40 / 257 / 272488, 0729 / 885407 Craiova - Str. Calea Bucureşti, bl. A3, sc. 2, ap.2, Tel/fax 40 / 251 / 315478, 0372 / 706567 Ploieşti - Str. Maramuresului, nr. 21, Tel/fax 40 / 244 / 522128, 0731 / 730349 Piteşti - Str. Teilor nr. 49, Tel / fax 0372/706557, 0722-600875 Suceava - Str. Ştefan cel Mare, nr. 26, ap. 1, Tel/fax 40 / 230 / 522168, 0722-765274 Oradea - Str. George Enescu, nr. 21, Tel/fax 40 / 259 / 414242, 0720-440009 Tg. Mureş - Str. Matei Corvin nr. 5, Tel/fax 40 / 265 / 264068, 0729 / 885409 Alba Iulia - Str. I.C. Brătianu nr. 20, tel. 40 / 358 / 101759, 0258 / 812250, 0730 / 011092 Deva - 1 Decembrie 1918 nr. 11-13, Tel/fax 0254 / 232822, 0730 – 011093 Baia Mare - Str. Transilvaniei, nr. 6A, ap. 56, et. 1, tel. 40 / 262 / 221199, 072 / 4576572, Resita - Str. Lucian Blaga nr. 1, Tel/fax 40 / 255 / 212155, 0730 / 277054 Bacau - Str. Energiei, nr. 32, 40 / 234 / 517000, 0731 / 730347

Membru al: Anexa 2 Comparabile de piata:

14/19

http://www.cauta-imobiliare.ro/detaliu/vt74721.htm

8,4e/mp http://vanzari.brd.ro/bunuri/1122

15/19

http://www.cauta-imobiliare.ro/detaliu/vt83800.htm

16/19

http://www.tocmai.ro/smardan-teren-cartierul-nou-smardan-jud-galati-8579188.html

Anexa 3 Fotografii ale proprietatii

18/19

Anexa 4 Localizare

raport de evaluare a proprietăŃii imobiliare: teren liber ... combinat 2013.pdfcombinatuluui...

Documents