CAP I. EVALUAREA INTREPRINDERIINOTIUNI GENERALE

Exista trei tipuri de servicii de evaluare: Evaluarea - actul sau procesul de estimare a valorii; Consultana n evaluare - actul sau procesul de furnizare de informaii, analize ale datelor legate de intreprindere i recomandri sau concluzii despre diverse probleme ale intreprinderii, altele dect estimarea valorii; Verificarea evalurii - actul sau procesul de studiere critic a unui raport realizat de ctre un alt evaluator. Teoria valorii ar putea fi sintetizat n urmtoarele postulate :(1) Valoarea nu este o trstur intrinsec a unui activ sau a unui bun, ci ea este creat n mintea persoanelor care constituie piaa acelui activ sau bun.(2) Valoarea este creat din interaciunea a patru factori economici interdependeni:FACTORII CARE INFLUENEAZ VALOAREA 1. Utilitatea2. Raritatea3. Dorina4. Puterea efectiv de cumprareCei patru factori interacioneaz pe pia pentru a influena raportul dintre cerere i ofert.1. Utilitatea capacitatea unui produs de a satisface o nevoie sau o dorin uman2. Raritatea oferta curent sau anticipat a unui bun, n comparaie cu cererea pentru acesta3. Dorina voina cumprtorului de a deine un bun care s satisfac o nevoie uman (adpost, mbrcminte, hran) sau cerine individuale dincolo de nevoile de baz 4. Puterea efectiv de cumprare abilitatea unei persoane/grup de persoane de a participa pe pia, i anume, de a achiziiona bunuri i servicii cu numerar sau cu echivalent de numerar

TIPURI DE VALOARE1. Valoarea de piaa Valoarea de pia este suma estimat pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat, la data evalurii, ntre un cumprtor hotrt si un vnztor hotrt, ntr-o tranzacie neprtinitoare, dup un marketing adecvat si n care partile au acionat fiecare n cunotin de cauz, prudent i fr constrngere

2. Valoarea just reprezint pretul estimat pentru transferul unui activ sau a unei datorii intre parti identificate, aflate n cunotin de cauz si hotarate, care reflecta interesele acelor parti.

3. Valoarea de investiie Valoarea de investitie este valoarea unui activ pentru proprietarul acestuia sau pentru un proprietar potential, pentru o anumita investitie sau pentru anumite scopuri de exploatare. Acest concept subiectiv face legtura ntre o proprietate anume i un investitor sau grup de investitori care au obiective de investiii sau criterii definite n mod clar pentru efectuarea investiiei.4. Valoarea de utilizare:Se refer la valoarea cu care un anumit activ sau parte din firma contribuie la valoarea ntreprinderii din care face parte, fr a avea n vedere cea mai bun utilizare sau suma ce s-ar obine prin vnzarea acestuia.5. Valoarea de lichidare sau de vnzare forat Suma care poate fi ncasat n mod rezonabil n urma vnzrii unei proprieti ntr-o perioad de timp prea scurt pentru a fi conform cu perioada de timp specificat n definiia valorii de pia.

Valoarea pentru garanii bancare Valoarea de asigurare Valoarea de impozitare Valoarea de recuperare reprezint valoarea unei proprieti (exclusiv terenul) vndut pentru materialele recuperabile i nu pentru utilizarea n continuare. Valoarea special reflecta caracteristicile particulare ale unui activ, care au valoare numai pentru un cumparator special Valoarea sinergiei

Premisele evalurii ntreprinderii: 1) Premisa continuitii activitii -valoarea de piata 2) Premisa ncetrii activitii -valoarea de lichidare;-valoarea de recuperare.Standarde de evaluare a ntreprinderii Rolul declarat al standardelor de evaluare este n principal: 1. s instituie proceduri care s permit certificarea valorii n condiii comparabile cu legislaia intern i internaional, cu practic evalurii i cu standardele contabile; 2. s ajute evaluatorii prin definirea elementelor fundamentale ale evalurii,crendu-se o baz precis i compatibil n activitatea practic; 3. s asigure parametrii de calitate pentru beneficiarii evalurilor.

TERMENI FUNDAMENTALI IN EVALUARE a) Proprietatea este un concept legal care const n drepturile personale de posesiune asupra unui bun sau serviciu b) Preul este suma acceptata a fi pltit pentru o anumita proprietate. n cazul n care preul a fost pltit, el devine un fapt istoric i un cost pentru cumprtor. c) Costul proprietii/activului este o noiune care vizeaz suma necesar pentru a crea sau produce un bun material, necorporal sau un serviciu, prin nsumarea tuturor cheltuielilor cumulate ale procesului de producie, distribuie i vnzare. n evaluare se utilizeaz n mod curent noiunile de cost de nlocuire (brut i net) si cost de reproducie (brut i net).

PRINCIPIILE EVALURII 1. Anticiparea2. Schimbarea3. Cerea i oferta4. Concurena5. Substituia6. Echilibrul7. Contribuia8. Cea mai bun utilizare9. Conformitatea10. Condiii externe

Anticiparea - Valoarea de pia este dat de valoarea actualizat a beneficiilor sau satisfaciilor viitoare generate de proprietatea imobiliar, aa cum sunt acestea percepute de vnztorii i cumprtorii tipici de pe pia.Schimbarea - Forele cererii i ale ofertei se afl ntr-o dinamic permanent i creeaz n mod constant un nou mediu economic, ducnd astfel la fluctuaii ale preului i valorii.Cererea i oferta - Valoarea de pia a unei proprieti imobiliare este determinat de interaciunea dintre cererea i oferta existente la data evalurii.Concurena - Preurile sunt susinute i valorile sunt stabilite printr-o continu competiie i interaciune ntre cumprtori, vnztori, antreprenori i ali participani de pe piaa imobiliar.Substituia - Un cumprtor raional nu va plti mai mult pentru o proprietate imobiliar dect costul de achiziie al unei alte proprieti imobiliare cu aceleai caracteristici.Costul de oportunitate este un concept nrudit i reprezint costul opiunilor pierdute sau neselectate.EchilibrulValoarea proprietii imobiliare este creat i susinut cnd elementele contrastante, opuse sau interactive, sunt ntr-o stare de echilibru.Proprietatea imobiliar atinge maximum de productivitate, sau cea mai bun utilizare, cnd factorii de producie (terenul, capitalul, munca i coordonarea antreprenorial) se afl n echilibru relativ.ContribuiaValoarea oricrui factor de producie sau component a proprietii imobiliare depinde de msura n care prezena sa adaug ceva la valoarea total a acesteia.Cea mai bun utilizaren scopul evalurii la valoarea de pia, proprietatea imobiliar ar trebui evaluat n ipoteza celei mai bune utilizri a sa.ConformitateaValoarea proprietii imobiliare este creat i meninut atunci cnd caracteristicile unei proprieti se conformeaz cererilor de pe piaa specific acesteia.Condiii externeEconomiile sau pierderile externe rezult din bunurile, produsele sau condiiile care au efect pozitiv sau negativ asupra oamenilor, alii dect cei care produc sau dein bunurile sau produsele sau care creeaz condiia respectiv.

EXERCIII RECAPITULATIVE1. Ce principiu afirm c valoarea unei componente a proprietii imobiliare este cuantificat n funcie de suma cu care absena sa ar micora valoarea ntregii proprieti? a) costul potrivit b) concordana c) competiia d) contribuia 2. Ce principiu afirm c terenul nu poate fi evaluat pe baza unei utilizri, atta timp ct construciile sunt evaluate pe baza altei utilizri? a) consecvena utilizrii b) echilibrul c) conformitatea d) substituia

3. Ce principiu afirm c valoarea proprietii imobiliare este creat i susinut atunci cnd elemente contrastante, opuse sau care interacioneaz, sunt n stare de echilibru? a) cererea i oferta b) surplusul de ctig c) echilibrul d) substituia4. Ce principiu afirm c valoarea unei proprieti imobiliare este creat i susinut atunci cnd caracteristicile proprietii corespund cu cererile pieei sale? a) anticiparea b) conformitatea c) contribuia d) competiia 5. Costul opiunilor pierdute se numete: a) anticipare b) substituie c) cost de oportunitate d) surplus de ctig6. Ce principiu afirm c factorii externi unei proprieti imobiliare au efect asupra valorii sale? a) condiiile externe b) competiia pe pia c) contribuia d) substituia

Realizarea diagnosticului unei firme in scopul evalurii presupune parcurgerea urmtoarelor etape: stabilirea problemelor supuse analizei; asigurarea informaiilor i analiza documentelor care stau la baza lor; analiza i prezentarea rezultatelor intr-un raport.Diagnosticul ntreprinderii reprezint interfaa necesar pentru aplicarea metodelor de evaluare i judecarea valorii finale, el se finalizeaz printr-o sintez a concluziilor rezultate din analiza firmei.Literatura de specialitate precizeaza ca ratiunea de a realiza o analiza diagnostic corespunde unor situatii diferite, in principal, este vorba de: -cazul intreprinderii in dificultate; -cazul intreprinderii aflate in stare de functionalitate normala; -procesele de restructurare si privatizare a intreprinderilor.P. Drucker - Diagnosticul este un instrument important, aflat la dispozitia managerului intreprinderii, susceptibil sa-l ajute sa inteleaga trecutul si prezentul intreprinderii, precum si sa-i orienteze actiunile in prezent si viitor. Un manager eficace, mentioneaza autorul, trebuie sa aloce circa 50% din timpul sau diagnosticului.Abordri si Metode de Evaluare (A) Abordarea prin pia Calea general de estimare a valorii unei ntreprinderi, participaii sau unei aciuni prin folosirea uneia sau mai multor metode care compar subiectul evaluat cu alte ntreprinderi similare, participaii sau aciuni similare care au fost vndute. Metodele nscrise n abordarea prin pia sunt: metoda comparaiei cu societile similare cotate; metoda comparaiei cu tranzaciile de ntreprinderi similare necotate; i metoda comparaiei cu tranzaciile anterioare sau ofertele de tranzacie cu participaii (aciuni, pri sociale) ale ntreprinderii evaluate. (B) Abordarea prin venit Calea general de estimare a valorii unei ntreprinderi, participaii sau aciuni, prin utilizarea uneia sau mai multor metode prin care valoarea este estimat prin convertirea beneficiilor (ctigurilor) anticipate, n valoare a capitalului. Metodele nscrise n abordarea prin venit: -metoda actualizrii cash-flow-ului net (DCF); -metoda capitalizrii venitului. (C) Abordarea bazat pe active Cale de estimare a valorii unei ntreprinderi i/sau unei participaii la capital utiliznd metode bazate pe valoarea de pia a activelor individuale ale ntreprinderii, minus datoriile. Metodele nscrise n abordarea patrimonial sunt: -metoda activului net corectat (ANC) aplicabil sub premisa continuitii activitii normale de exploatare; -metoda activului net de lichidare (ANL) aplicabil sub premisa ncetrii activitii de exploatare i lichidrii ntreprinderii.

Necesitatea evalurii ntreprinderii 1) Operaiuni de achiziii, fuziuni, majorri de capital. O evaluare joac unrol major n achiziia unei companii. Ea furnizeaz o opinie independent privind valoarea afacerii, o marj nuntrul creia se negociaz n cele mai multe cazuri preul. 2) Evaluarea pentru listarea la bursa. 3) Expropieri. 4) Suport n caz de litigii. 5) Disputele ntre acionari. 6) Disputele ntre soi. 7) Solicitarea instituiilor financiare. 8) n aciuni juridice cu scop patrimonial (succesiune, faliment, constituirea de ipoteci)

CAP II EVALUAREA PROPRIETATII IMOBILIARE

Caracteristicile pmntului sunt acceptate de comun acord de geografi, juriti, sociologi i economiti:1) Fiecare parcel de teren este unic prin localizare i compoziie2) Terenul este imobil din punct de vedere fizic3) Terenul este durabil4) Oferta de pmnt este finit5) Pmntul este util oamenilorTeoria economic tradiional susin faptul c exist patru factori de producie care se combin pentru producerea proprietii imobiliare:- Pmntul - Munca - Capitalul - Coordonarea antreprenorial Definiii: Teren - o parcel de pmnt creia nu i s-a adus nicio mbuntire i care se afl n starea sa natural. Amplasament - o suprafa de teren liber, fizic delimitat i amenajat astfel nct s fie pregtit pentru o anumit utilizare.

In planurile urbanistice (PUG, PUZ, PUD), n certificatele de urbanism i n documentaiile cadastrale intalnim notiunea de:- POT- procent de ocupare a terenului: POT = Ac/At (%) - CUT coeficient de utilizare a terenului: CUT = Acd/At

CARACTERISTICILE FIZICE ALE TERENULUI/ AMPLASAMENTULUI Terenul n exces Teren n exces - nu este necesar susinerii utilitii construciilor existente.Caracteristici: poate avea o cea mai bun utilizare a sa sau poate permite o viitoare extindere a construciilor existente sau anticipate dac este vandabil sau are valoare pentru o utilizare viitoare, se estimeaz separat valoarea lui i aceasta este adugat la valoarea proprietii imobiliare. Terenul n n surplusTeren n surplus nu este necesar pentru susinerea utilitii construciilor existente i nu poate fi separat de proprietate i vndut ca activ individual. Caracteristici: nu are o cea mai bun utilizare a sa poate sau nu contribui la valoarea parcelei amenajate Definiie CMBU Cea mai bun utilizare a unei proprieti imobiliare, din optica participanilor de pe pia, este utilizarea posibil din punct de vedere fizic, permis legal, fezabil financiar i din care rezult cea mai mare valoare a proprietii imobiliare. Cele patru teste ale analizei CMBUCea mai bun utilizare a unei proprieti imobiliare trebuie s ndeplineasc patru criterii, respectiv s fie: Permis legal Posibil fizic Fezabil financiar Maximum productiv Testul permisivitii legale Evaluatorul trebuie s analizeze: reglementrile urbanistice restriciile de construire normativele din domeniul construciilor restriciile privind construciile din patrimoniu i siturile istorice impactul asupra mediului Testul posibilitii fizice Evaluatorul trebuie s analizeze: dimensiunile forma suprafaa capacitatea portant a terenului accesibilitatea unui lot de teren riscul de producere a unor dezastre naturale fezabilitatea comasrii unui teren cu alte loturi Testul fezabilitii financiare Evaluatorul trebuie s analizeze dac utilizrile care sunt permise legal i posibile fizic ar putea genera un venit (inclusiv prin vnzare) care s acopere toate costurile de construire/edificare - n cazul terenului liber - sau de conversie/renovare/modificare - n cazul proprietii imobiliare construite.Toate utilizrile din care rezult fluxuri financiare pozitive sunt considerate a fi fezabile financiar!

Testul productivitii maxime Dintre utilizrile considerate anterior i demonstrate ca fiind i fezabile financiar, CMBU este acea utilizare care conduce la cea mai mare valoare actualizat a terenului! CMBU a terenului liber sau construit este de obicei o utilizare pe termen lung i se presupune c va rmne aceeai pe toat durata de via economic a construciilor.

Caracteristicile fizice i amenajrile amplasamentuluiCaracteristicile fizice considerate n evaluare forma deschiderea la accesul principal topografia localizarea orientarea fa de vnt, de punctele cardinale i privelitea etc.Caracteristicile topografice se refer la: perimetrul nivelarea drenajul terenului etc. Amenajrile interne ale amplasamentului nivelarea lucrrile de peisagistic pavarea racordrile la reelele de alimentare cu ap, gaz, electricitate, de internet i telefonie

Amenajrile externe ale amplasamentului strzi rampe trotuare rigole canalizare liniile de racordare la reelele de utiliti

TEHNICI DE EVALUARE A TERENULUITehnicile de evaluare a terenului liber - derivate din cele trei abordri tradiionale ale valorii: abordarea prin pia (comparaie direct), prin venit i prin cost. Comparaia direct Tehnici alternative: * Extracia * Alocarea * Tehnicile capitalizrii venitului: - Capitalizarea direct: Tehnica rezidual a terenului - Capitalizarea direct: Capitalizarea rentei funciare - Actualizarea: Analiza fluxului de numerar actualizat/ Analiza parcelrii i dezvoltrii

Analiza fluxului de numerar actualizat Analiza parcelrii i dezvoltrii

Cea mai utilizat tehnic pentru evaluarea terenului i cea mai preferat metod atunci cnd sunt disponibile vnzri comparabile a) Criterii de comparatie(unitati de comparatie)b) Elemente de comparaie: drepturi de proprietate restricii legale condiii de finanare condiii de vnzare (motivaia) condiii de pia (data vnzrii) localizarea caracteristici fizice utiliti disponibile zonarea cea mai bun utilizare

NOIUNI GENERALE DESPRE CONSTRUCIIClasificarea construciilor - criteriul funciunii (destinaiei) Cldiri - construcii nchise, cu o anumit compartimentare interioar i dotare cu echipamente i instalaii, destinate pentru a concepe, a adposti i a deservi o anumit activitate uman Construcii speciale - toate celelalte tipuri de construcii Clasificarea proprietilor imobiliare n funcie de utilizare: 1. Rezideniale (locuine)2.Comerciale(spatii comerciale, birouri, depozite, hoteluri, pensiuni, s.a.) 3. Industriale4. Agricole5. Speciale

Prile principale ale unei cldiri -structura de rezisten (infrastructura i suprastructura) -anvelopa (nchideri, tmplria exterioar)-acoperiul (terasa, arpanta etc.)-compartimentrile interioare -finisajele interioare (pardoseli, tencuieli i zugrveli, tmplria interioar etc.)-instalaiile funcionale (electrice, sanitare, termice, ventilaie etc.)-echipamentele (se pot trata mpreun cu cldirea sau separat)

CAP III ABORDAREA PRIN COST1. PREMISELE ABORDARII Abordarea prin cost se bazeaza pe comparatia de piata CIN/CRN Vp=Vpt+(CIB/CRB-Deprecierea totala) Abordarea prin cost este o defalcare teoretica a valorii proprietatii pe elemente: teren si constructii

2. APLICABILITATE SI LIMITARIEste recomandata: pentru constructii noi CMBU; Pentru constructii in faza de proiect; Pentru constructii mai vechi, daca se poate estima deprecierea; Piata putin activa; Pentru constructii speciale; Cand caract. fizice ale propr. comparabile difera considerabil; Evaluarea pentru asigurare, pentru raportare financiara; Cand se iau in considerare adaugiri, modernizari, renovari; Vrem sa vedem daca costul unei imbunatatiri acopera cresterea de fluxuri de numerar; In cazul studiilor de fezabilitate.

Nu este recomandata: La constructii vechi; Cand constructia nu reprezinta CMBU; La proprietati detinute ca investitii; Cand estimarea deprecierilor nu se bazeaza pe piata; La proprietati inchiriate.

3. PROCEDURA1. Estimarea valorii terenului, in ipoteza ca este liber si disponibil pentru CMBU;2.Estimarea CI/CR, la data evaluarii, incluzand costurile directe ,indirecte si profitul constructorului(hard cost);3.Estimarea altor costuri (indirecte) studii tehnice, arhitectur, proiectare, taxe i avize, asisten tehnic, managementul proiectelor, finanare etc, dupa construire, pt. aducerea structurilor noi la conditiile si gradul de ocupare de pe piata(soft cost); 4.Insumarea tuturor costurilor necesare pentru construire pentru a ajunge la costul total de nlocuire sau reconstruire al obiectivului, cheltuieli indirecte si profitul antreprenorial - (Devizul general);5.Estimarea deprecierii cumulate pe obiective;6.Estimarea CIN/CRN=CIB/CRB-Dt 7.Estimarea CIN/CRN pentru constructiile anexe si amenajarile amplasamentului;8. Insumarea CIN/CBN pentru toate constructiile si amenajarile amplasamentului9. Estimarea profitului dezvoltatorului imobiliar pe baza analizei de pia10.Adaugarea valorii terenului la CIN/CRN a tuturor constructiilor si imbunatatirilor amplasamentului;11. Daca este necesar, corectarea proprietatii cu drepturi depline, pentru a ajunge la un drept partial de proprietate.

COSTUL DE INLOCUIRE/COSTUL DE RECONSTRUCTIE Costul de reconstructie (denumit uneori si cost de reproducere) este costul estimat pentru a construi, la preurile curente de la data efectiv a evalurii, o copie sau o replic exact a cldirii evaluate, utiliznd aceleai materiale, normative de construcie, proiecte, planuri i calitate a manoperei i nglobnd toate deficienele si supradimensionrile cldirii evaluate. Costul de nlocuire este costul estimat pentru a construi, la preurile curente de la data efectiv a evalurii, o cldire cu utilitate echivalent cu cea a cldirii evaluate, utiliznd materiale moderne i normativele, proiectele i planurile actuale.SURSE DE DATE PENTRU COSTURI Contractele de construire; Constructorii locali, specialistii; Cataloage de cost publicate; Din vanzarea unor cladiri similare noi; Atentie la profilul investitorului imobiliar; Atentie la costurile de imbunatatire a amplasamentului.

METODE DE ESTIMARE A COSTULUI 1. Metoda comparaiilor unitare 2. Metoda costurilor segregate3. Metoda devizelor 1. METODA COMPARATIILOR UNITARE Se da costul pe unitatea de suprafata sau pe unitatea de volum Se bazeaza pe costurile cunoscute ale structurilor similare, ajustate in functie de conditiile pietei si diferente fizice Costurile unitare variaza in functie de suprafata, volum, forma, numar de nivele EXEMPLUSc = 200 mpCI/CR = 600 E/mpDiferenta inaltime = 10%CI/CR corectat = 600 x (1+10%) = 660 E/mpDiferenta piata = 5%CI/CR corectat = 660 x (1-5%) = 627 E/mpCIB = 200 mp x 627 E/mp = 125.400 E2. METODA COSTURILOR SEGREGATE Costul total se obtine prin insumarea costurilor unitare ale diferitelor elemente de constructie; Se calcleaza un cost unitar bazat pe cantitatea reala de materiale, manopera, utilaj, transport; Se exprima in UM diferite CI fundatie = 125 E/mpCI structura = 275 E/mpCI finisaje = 150 E/mpCI instalatii = 50 E/mpCI = 600 E/mp

3. METODA DEVIZELOR Cea mai precisa si cuprinzatoare metoda; Reflecta cantitatea si calitatea mat. ut. si cantitatea de manopera necesara; La totalul mat, man, ut, transp., se adauga chelt.neprevazute, regie si profit Dezavantaje: necesita timp, calificare

DEPRECIEREA CONSTRUCTIILOR Deprecierea cumulatDeprecierea este o pierdere de valoare a proprietii imobiliare din orice cauz. Este diferena ntre costul de reconstrucie sau de nlocuire a construciei i valoarea ei de pia.Dc=CR (C) - VP Teoretic, deprecierea poate ncepe s se acumuleze de la finalizarea construciei, chiar dac reprezint cea mai bun utilizare a amplasamentului. Uzura(deteriorarea) fizic este data de utilizare si expunere la factorii de mediu si este evideniat de crapaturi, fisuri, imbatranirea materialelor sau defecte de structur. Deprecierea funcional este dat de demodarea, neadecvarea sau supradimensionarea cldirii din punct de vedere al dimensiunilor, stilului sau instalaiilor i echipamentelor ataate. Deprecierea economic (din cauze externe) este cauzat de factori externi proprietii imobiliare, cum ar fi modificarea cererii, utilizarea proprietilor imobiliare n zon, urbanismul, finanarea i reglementrile legale. DEPRECIEREA SE APLICA NUMAI CONSTRUCTIILOR!!! VRSTA CRONOLOGICA, reprezinta numrul de ani trecui de la terminarea construciei. VRSTA EFECTIV este vrsta dat de starea tehnic i utilitatea construciei. Vrsta efectiv poate diferi de vrsta scriptic, n funcie de lucrrile de ntreinere realizate n trecut.

METODA VARSTA DURATA DE VIATA ECONOMICA

Prin aceast metod, la costul construciilor se aplic un raport calculat ntre vrsta efectiv Vef i durata de via economic (DVE), de la data evalurii. Deprecierea=Vef/DVE x CI(CR)

METODA SEGREGARIIMetoda solicit evaluatorului s analizeze separat fiecare cauz a deprecierii, s o cuantifice i apoi s totalizeze o sum global. Dac evaluatorul utilizeaz costul de nlocuire, anumite forme ale deprecierii funcionale sunt eliminate automat. Cele 5 tipuri de depreciere, care pot afecta o cldire, sunt: - uzura fizic recuperabil; - uzura fizic nerecuperabil > elemente cu viata scurta; > elemente cu viata lunga.- neadecvarea funcional recuperabil; - neadecvarea funcional nerecuperabil; - deprecierea extern (ce poate fi i temporar) n general se cuantific mai nti deprecierea recuperabil i apoi cea nerecuperabil i extern.DEPRECIEREA FUNCTIONALA Deprecierea funcional este cauzat de un defect al structurii, materialelor sau proiectului cldirii atunci cnd se face comparaia cu cea mai bun utilizare i cu majoritatea cerinelor privind costul efectiv al proiectului funcional la momentul evalurii. Deprecierea funcional este cauzat de defectele din interiorul proprietii imobiliare, spre deosebire de deprecierea extern care este determinat de factori externi.

Deprecierea functionala= pierederea de valoare cauzata de: -deficiente de proiectare; -schimbarile de-a lungul timpului referitoare la aspectul constructiilor, materiale, standarde; -deficiente, fata de cerintele pietei; -supradimensionare. Deprecierea funcional poate fi recuperabil sau nerecuperabil.

DEPRECIEREA EXTERNA Deprecierea din cauze externe = utilitatea diminuat a unei construcii, datorat influenelor negative provenite din exteriorul cldirii si poate fi temporar sau permanent.Poate fi cauzata de:-declinul vecintii;-localizarea proprietii n comunitate, regiune sau provincie;- condiiile de pe piaa local.Deprecierea externa inflenteaza terenul si consctructia.

Pot fi utilizate dou metode de estimare a deprecierii din cauze externe:1) capitalizand pierderea din venit sau chirie atribuit influenei negative;2) comparand vnzrile de proprieti similare care sunt subiectul influenelor negative, cu cele care nu sunt.

CIN = CIB-Uf-Df-De+ Vpt VP = Vpt+CINEXEMPLUSpatiu comercial:Sc= 100 mp Vp = 600 E/mpSt= 25 mp Vp = 60 E/mpVe = 25 ani DVU = 100 ani Df = 10% De = 10%

CAP IV ABORDAREA PRIN PIA SI PRIN VENITEtapele procesului aferent analizei comparative1. Identificarea elementelor de comparaie2. Compararea caracteristicilor 3. Obinerea ajustrii nete4. Efectuarea unei comparaii generale a proprietilor imobiliare comparabile ajustate i alegerea unei valori sau a unui interval de valori din irul de valori rezultate. ELEMENTE DE COMPARAIE Observaii Evaluatorul aplic ajustri preurilor de vnzare ale fiecrei proprieti comparabile n scopul anulrii diferenelor constatate ntre elementele de comparaie ale acestora i cele corespunztoare proprietii imobiliare subiect Mrimea ajustrii aplicate depinde de mrimea diferenei dintre elementul de comparaie respectiv Evaluatorii trebuie s ia n considerare toate elementele de comparaie adecvate i s evite dubla nregistrare a ajustrilor pentru aceeai diferen reflectat n mai multe elemente de comparaie. 1. Ajustri specifice tranzaciei Drepturile de proprietate transmise Condiiile de finanare Condiiile de vnzare Cheltuieli necesare imediat dup cumprare Condiiile de pia

Dreptul de proprietate transmisO tranzacie este ntotdeauna fundamentat pe dreptul de proprietate transmis. Evaluatorul stabilete dreptul de proprietate aferent proprietii subiect, ct i drepturile de proprietate transmise n tranzaciile comparabile selectate pentru analiz. Condiiile de finanarePreul de tranzacie al unei proprieti imobiliare poate fi diferit de cel al unei proprieti identice, din cauza aranjamentelor financiare diferite. Definiia valorii de pia recunoate termenii de plat ca fiind plat integral cash (plat n numerar). Condiiile de vnzare - reflect motivaiile speciale ale prilor implicate ntr-o tranzacie, care pot afecta preul pltit i chiar s genereze unele tranzacii de natur diferit de cele efectuate pe pia. Exemple: un pre mai ridicat pltit de un cumprtor pentru c terenul are valoare sinergetic un pre mai sczut pltit de un cumprtor pentru c vnztorul a fost forat de mprejurri s ncheie vnzarea o relaie financiar, de afaceri sau familial ntre prile implicate n tranzacie Cheltuieli necesare imediat dup cumprare - cheltuielile care ar trebui realizate dup achiziionarea proprietii subiect i pe care un cumprtor avizat le-ar putea negocia n preul de achiziie. Exemple: cheltuieli de reparaie sau de nlocuire a unor pri din structur/construcie cheltuieli pentru decontaminarea mediului cheltuieli asociate cu modificrile de zonare necesare pentru a permite dezvoltarea propus Condiii de pia - O ajustare normal pentru condiiile de pia se refer la diferena ntre datele tranzaciilor, deci la schimbrile pieei ce au aprut de-a lungul timpului. Momentul de referin - data ncheierii contractului, i nu cea a nceperii negocierilor pentru tranzacie. Estimarea ajustrii:- prin analiza mai multor tranzacii aprute n jurul aceluiai moment de timp - din informaii despre vnzrile i revnzrile aceleiai proprieti

2. Ajustri specifice proprietii Localizarea Caracteristicile fizice Caracteristicile economice Utilizarea Componentele non-imobiliare ale proprietiiLocalizarea - Adic caracteristicile de poziionare n zon ale proprietilor imobiliare comparabile; reflect creterea sau descreterea n valoare a unei proprieti, datorate localizrii ntr-o zon. Ajustrile se exprim, de regul, procentual.Caracteristicile fizice dimensiunile construciei calitatea construciei starea tehnic a construciei stilul arhitectural materiale de construcie vrsta utilitatea funcional dimensiunile terenului atractivitatea pe pia i altele Caracteristici economice - Adic atributele unei proprieti imobiliare care au impact asupra venitului net din exploatare generat de aceasta; utilizate, de regul, n cazul proprietilor imobiliare generatoare de afaceri. Caracteristicile economice: venitul cheltuielile de exploatare calitatea managementului structura chiriailor nivelul chiriilor data expirrii contractului de nchiriere opiunile de rennoire clauzele de nchiriere Utilizarea - n analiza comparativ trebuie utilizate numai proprietile imobiliare care au aceeai cea mai bun utilizare.Componentele non-imobiliare - reprezint elemente ce definesc personalitatea unei proprieti imobiliare, afacerea desfurat n ea i alte elemente care nu constituie pri componente ale proprietii imobiliare. Capitalizarea direct, n care un venit anual se mparte la o rat de venit sau se nmulete cu un multiplicator al venitului pentru a obine o indicaie asupra valorii Analiza fluxului de numerar actualizat sau analiza DCF (n eng. Discounted Cash Flow), care ia n considerare fluxurile viitoare de numerar, mpreun cu valoarea terminal (sau ncasri din revnzare) ce sunt apoi convertite n valoare a proprietii, prin actualizarea lor cu o rat adecvat de rentabilitate sau prin aplicarea unei rate totale care reflect schema de evoluie a venitului, modificarea valorii proprietii n timp i rata de rentabilitate.

ABORDAREA PRIN VENITMetoda capitalizarii Venitul brut potenial (VBP) reprezint venitul total generat de proprietatea imobiliar, n condiii de utilizare maxim (grad de utilizare integral), nainte de scderea cheltuielilor de exploatare. Venitul brut efectiv (VBE) este venitul anticipat din toate formele de exploatare a proprietii imobiliare, ajustat cu pierderi aferente gradului de neocupare (spaiu neocupat, venituri nerealizate, neplata chiriei de ctre chiriai). Venitul net din exploatare (VNE) reprezint venitul net anticipat, rezultat dup deducerea tuturor cheltuielilor de exploatare, dar nainte de scderea amortizrii i a serviciului datoriei aferent creditului ipotecar. Venitul net din exploatare se exprim ca o sum anual. Cheltuielile de exploatare cuprind toate cheltuielile necesare pentru meninerea proprietii n condiii normale de funcionare i de generare a veniturilor estimate. 1) Cheltuielile fixe sunt cele care nu depind de gradul de utilizare (nu variaz n funcie de acesta) 2) Cheltuielile variabile sunt cele care se modific n funcie de gradul de utilizare sau de volumul serviciilor prestate. 3) Rezerve pentru nlocuiriCapitalizarea direct utilizeaz rate de venit precum rata total de capitalizare care trebuie s ia n considerare att rentabilitatea, ct i recuperarea capitalului Rata de actualizare reflect orice rat utilizat pentru convertirea fluxurilor de numerar viitoare n valoarea lor actualizat (prezent). ETAPE:1. Se analizeaza datele despre cheltuielile i veniturile proprietii imobiliare subiect i ale comparabilelor.2. Se estimeaza venitul brut potenial al proprietii imobiliare subiect prin nsumarea venitului din nchiriere cu orice alte venituri poteniale.3. Se estimeaza rata de neocupare i pierderile din necolectarea chiriilor.4. Se scad pierderile din neocupare i din necolectarea chiriilor din venitul brut potenial pentru a determina venitul brut efectiv al proprietii imobiliare subiect.5. Se estimeazae cheltuielile totale de exploatare ale proprietii imobiliare subiect prin nsumarea cheltuielilor fixe cu cele variabile i cu alocarea pentru nlocuiri (pe care le suport proprietarul dac este cazul).6. Se scad cheltuielile totale de exploatare din venitul brut efectiv estimat, pentru a ajunge la venitul net din exploatare. 7. Se aplica tehnica capitalizrii directe pentru a obine o estimare a valorii proprietii imobiliare prin abordarea prin venit.

Rata de capitalizare(valori orientative): 5 6% la apartamente 7 - 8% la case cu teren 10 11% la spatii comerciale 10,5 11,5% la birouri 12-13% spatii depozitare 12- 14% la spatii industriale 4 6% la terenuri ATENTIE: Rata de capitalizare se estimeaza pentru fiecare proprietate!!!

EXEMPLE1. Spatiu comercial Su = 125 mpChirie de piata = 7 E/mpGrad de ocupare = 85%Cheltuieli de exploatare = 8%Sa se estimeze valoarea de piata a spatiului comercial.

2. Hotel S+P+8Scd = 1000 mp Ve=35 ani Su = 800 mp DVU = 100 ani Steren = 2000 mpVP teren = 15 E/mpCh=12 E/mpGO=60%Celt expl = 15%