Schema unui raport de evaluare a intrprinderii ( teoretic) 1. Titlul raportului : Raport evaluare a S.C 2. Prezentarea succinta a intreprinderii evaluat respectiv denumire, adresa, act de infiinatare, numar de inregistrare in registrul comertului, codul fiscal, obiectul de activitate etc. 3. Scopul evaluarii si beneficiul si/sau destinatarul lucrarii. Se precizeaza distinct scopul pentru care s-a elaborate si anume privatizare, vanzare, inscriere la bursa etc. 4. Prezentarea evaluatorului. Se mentioneaza datele de identificare a societati comerciale desemnata pentru realizarea evaluarii, prezentarea pe scurt, a experientei acestei, echipa de evaluatori etc. 5. Diagnosticul pentru evaluare presupune acoperirea tuturor pieselor de diagnostic al intreprinderii si precizarea concluziilor rezultate in urma analizei. - diagnostic juridic - diagnostic tehnic (industrial, obtional)- procesul tehnologic, gradul de mecanizare ; - diagnosticul resurselor umane si al managementului (organigrama) ; * se pooate face analiza in functie de varsta, sex, calificare, productivitatea muncii - diagnostuicul comercial produsul si clienti, furnizorii, piata, concurentii ; * care este produsul, care sunt furnizorii, clinetii, piata - concluziile finale ale diagnosticului 6. Evaluarea societatii comerciale procedura de evaluare si motivatia alegerii metodelor utilizate. - principii , definitia diagnosticului conform dreptului comercial si civil Trebuie sa se mentioneze ca evaluarea s-a facut in conformitate cu regulile, procedurile, standardele estimate in domeniu si eventual daca exista anumite norme obligatorii stabilite de catre diferite organisme, se mentioneaza denumirea, numarul si data publicarii actului in M.O. In ceea ce priveste motivatia alegerii metodelor de evaluare se prezinta sucinct argumentele pentru obtiunea realizata. - aplicarea metodelor de evaluare se prezinta detaliat metoda si procedura de evaluare, argumentele si ipotezele care au condos la utilizarea metodelor respective: - sinteza rezultatelor in care evaluatorul isi exprima opinia asupra valorii intreprinderii. 7. Recomandari sau precizari finale. Concluzii puncte slabe si puncte tari.

CAPITOLUL I CONSIDERATII PRELIMINARE PRIVIND EVALUAREA INTREPRINDERII 1.1. Concepte si fundamente metodologice In literatura de specialitate evaluarea este definita in mai multe moduri. In standardele internationale de evaluare definitia este evaluarea este procesul de estimare de valori si mai este definita ca un ansamblu de tehnici, procedee si metode prin care se stabileste valoarea unui bun, grupa de bunuri, activ sau intreprindere . Cu alte cuvinte evaluarea reprezinta o apreciere finalizata prin stabilirea unei valori pentru proprietatea respectiva. Referindu-ne la evaluarea intreprinderii trebuie precizat faptul ca aceasta vizeaza stabilirea valorii afaceri la un moment dat, masurarea avutiei reale, dar si potentialul acesteia de a-si mari bogatia in perioada urmatoare. Deci se urmareste si capacitatea intreprinderii de a genera profit, fluxuri de disponibilitati la dispozitia proprietarului. In fapt intreprinderea poate fi privita ca un portofoliu de investitii mai vechi si mai noi iar potrivit principiului aditivitatii valorii investitiilor dintr-un portofoliu valoarea intreprinderii este suma valorii actuale a fiecarei investitii care a condus la constituirea patrimonilui acesteia respectiv valoarea prezentaa chasflow-urilor pe care aceste investitii le promit. Activitatea de evaluare face parte din sfera serviciilor profesionale precum avocatura sau proiectarea, activitate desfasurata de profesionistii care respecta niste principii si standarde specifice, activitate care se finalizeaza printr-o apreciere mai precis prin stabilirea valorii proprietatii analizate. Reevaluarea inseamna a evalua din nou iar in mod obisnuit aceasta consta in aducerea valorii la pretul zilei . Deci intre evaluare si reevaluare nu exista deosebiri de fond, diferenta vizand momentele diferite de existenta a elementelor care fac parte din obiectul operatiunii. Situatia este diferita in cazul cand din diferite motive aceasta este executata in mod fortuit. Operatiunea de evaluare are un caracter complex determinat de natura si marimea intreprinderii iar elementele antrenate in aceasta operatine sunt subiectul, obiectul si beneficiarul evaluarii. Subiectul este reprezentat de specialistul evaluator, persoana care realizeaza evaluarea propriu zisa. Aceasta poate avea o pregatire economica, juridica, tehnica, etc. in functie de obiectul supus evaluarii. In cele mai multe cazuri evaluarea se realizeaza de catre colective de evaluatori, de specialitati diferite care pot acoperi diversitatea problemelor intalnite.

2

Obiectul evaluarii il reprezinta proprietatile mobiliare sau imobiliare, afacerile sau activele intangibile. Beneficiarul evaluarii poate fi proprietarul, cumparatorul sau terte persoane. O distinctie importanta care trebuie precizata in activitatea de evaluare este diferenta dintre valoare, pret si cost. Pretul este termenul utilizat pentru o suma ceruta, oferita sau platita pentru un bun sau serviciu. Pretul de vanzare ete un fapt istoric indiferent daca a fost publicat sau confidential. Costul este pretul platit de catre un cumparator pentru bunuri sau servicii. Acesta mai poate fi definit si ca suma necesara pentru a crea un bun sau serviciu de catre producator . Dupa finalizarea bunurilor sau serviciului costul acestora devine un fapt istoric. Pretul platit pentru un bun sau serviciu reprezinta costul acestora pentru cumparator. Valoarea este o calitate conventionala care este atribuita intreprinderii in cazul de fata si care este stabilita in baza unor calcule sau al unei expertize. In standardele internationale de evaluare referitor la valoare se fac urmatoarele precizari : - valoarea este un concept economic referitor la pretul cel mai posibil convenit de cumparatorii si vanzatorii unui bun sau serviciu disponibil pentru cumparare ; - valoarea nu reprezinta un fapt ci o estimare a celui mai posibil prt care va fi platit pentru bunuri si servicii la o anumita data in conformitate cu o anumita definitie a valorii. Conceptul economic de evaluare reflecta optica pietei asupra beneficiarilor celui care detine bunurile sau primeste serviciile la data evaluarii. Valoarea este creata si sustinuta de actiunea unor factori care sunt asociati cu oricare produs, serviciu sau marfa si anume : utilitatea, raritatea, dorinta si puterea de cumparare. Dintre acestea primi doi sunt factori ai ofertei iar ceilalti sunt factori ai cererii iar conform principilui cererii si ofertei precizeaza faptul ca pretul unui bun sau serviciu variaza invers proportional cu oferta si direct proportional cu cererea. Evaluatorul unei intreprinderii poate identifica pentru aceasta mai multe valori gasite in baza unor metode si scenarii de evaluare si ceea ce este mai important rezultate in urma aplicarii unei anumite definitii a valorii. In esenta valoarea este rezultatul activitatii de evaluare care practic este o estimare, o opinie ce se formeaza in mintea evaluatorului conform unei definitii specifice contextului evaluarii. Dupa relatia cu cele trei parti implicate (vanzator, cumparator si evaluator) pretul este o marime obiectiva in raport cu evaluatorul si subiectiva in raport cu partile negociatoare reflectand actul de vointa intre doua parti, evaluatorul nefiind implicat.3

Valoarea este o marime independenta cu partile negociatoare si subiectiva in raport cu evoluatorul. Calitatea unei lucrari de evaluare poate fi apreciata pe baza reusitei evaluatorului de a se apropia de pretul tranzactiei ca urmare a opiniei sale asupra valorii. In functie de domeniile specifice prin care se deruleaza evaluarea poate fi : - evaluare de intreprinderi (afaceri) aceasta reprezentand de fapt obiectul disciplinei noastre ; - evaluarea de proprietati imobiliare (rezidentiale, comerciale, industriale, agricole etc.) ; - evaluarea de bunuri mobile (echipamente sau bunuri personale) ; - evaluarea de valori mobiliare (actiuni, obligatiuni) ; 1.1.1.Tipuri de proprietate Principalele categorii de proprietate care au in vedere procesul de evaluare si care sunt recunoscute de IVSC (Comitetul pentru Standarde Internationale de Evaluare) sunt : - proprietatea imobiliara : - proprietatea mobiliara : - intreprinderile si activele financiare. In situatia in care se utilizeaza termenul de proprietate fara alte precizari referirea poate fi valabila la oricare din tipurile de proprietati amintite. Proprietatea este un proces juridic distinct de bunul imobil care este un activ fizic. Drepturile reale imobiliare cuprind prerogativele, avantajele si beneficiile legate de proprietatea asupra bunurilor imobile iar proprietatea imobiliara cuprinde termenul in sine, toate bunurile care in mod natural fac cord comun cu acesta, precum si toate bunurile care sunt legate de acesta cum ar fi cladirile sau amenajari ale terenului (amplasamente) . Asociate cu proprietatea imobiliara pot fi si alte drepturi de proprietate sau care privesc interese financiare : - coproprietatea (proprietatea comuna) poate fi creata prin impartirea legala a drepturilor de proprietate ; - interesul unui beneficiar in cadrul trustului este cunoscut sub forma de participatie sub forma de actiuni care este in contrast cu interesul legal al unui administrator de active (un beneficiar detine o participatie in actiuni pe cand titlul legal este detinut de administratorul de active) ; - un beneficiu financiar, poate lua nastere prin ipotecarea proprietatii imobiliare atunci cand aceasta este utilizata si colateral pentru garabtarea unei finantari sau cheltuieli legate de proprietatea respectiva. O participatie de capital este considerata ca un activ financiar distinct. In terminologia contabila proprietatea imobiliara este inclusa in mod curent in categoria activelor corporale imobilizate numite active pe termen lung. Principalele caracteristici ale proprietatii sunt : - localizarea, descrierea fizica si juridica si atributiile economice sau de a genera venit ;4

- dreptul de proprietate evaluat (proprietate deplina sau libera, proprietate indirecta, drept de inchiriere sau de subinchiriere) ; - orice proprietate mobila sau active necorporale care sunt proprietate imobiliaradar sun incluse in evaluare ; - orice servituti, restrictii, inchirieri sau conditionari asupra proprietatii sau altor elemente de natura similara cunoscute. In evaluarea prioprietatii imobiliare se utilizeaza in general abordarile prin cost, comparatii ale vanzarilor si capitalizarea veniturilor si implicit metodele asociate cu aceste abordari. Bunurile mobile Proprietatea asupra bunurilor mobile se refera la proprietatea unui bun altul decat o proprietate imobiliara. Aceste bunuri pot fi corporale sau necorporale (ex. o creanta sau o licenta). Proprietatea mobiliara corporala reprezinta drepturile asupra unui activ care nu este atasat in permananta de o proprietate imobiliara si se caracterizeaza in general prin activitatea sa. In activitatea de evaluare trebuie cunoscute uzantele locale pentru a stabili daca un activ poate fi considerat ca un mobil sau ca proprietate imobiliara sarcina care ii revine evaluatorului. Intreprinderi (afaceri) O intreprindere sau afacere este o entitate comerciala industriala de servicii sau financiara care desfasoara o activitate economica. Strans legat de conceptul de intreprindere se utilizeaza si termenii companie operationala care este o afacere cu activitate economica de productie, vanzare sau comercializarea unui produs sau serviciu si de continuitatea activitatii care este o intreprindere ce isi va continua activitatea in viitorul previzibil fara intentia sau nevoia de a fi lichidata sau de a-si reduce in mod semnificativ activitatea. Scopul evaluarii intreprinderii poate fi : - achizitia sau vanzarea unei intreprinderii individuale, fuziunea sau estimarea valorii pachetelor de actiuni detinute de catre actionari ; - ca o baza pentru alocarea valorii totale a intreprinderii pe activele ei componente reflectand astfel valoarea de utilizare a diferitelor active ale intreprinderi - uneori poate constitui baza estimarii, deprecierii unor active imobilizate corporale ale intreprinderii. Evaluarile de intreprinderii se pot baza pe valoarea de piata a intreprinderii care insa nu este neaparat echivalenta cu valoarea de utilizare a acesteia. Evaluarile in scopuri financiare sunt in general solicitate a se baza pe valoarea justa care poate fi echivalenta sau nu cu valoarea de piata. In asemenea situatii evaluatorului ii revine sarcina de a indica daca valoarea satisface sau nu atat definitia valorii de piata cat si cea a valorii juste. Activele financiare rezulta din divizarea legala a proprietatii asupra intreprinderii sau a proprietatii asupra intreprinderii sau a proprietatii imobiliare (asociatii, societati comerciale, societati mixte, cooperative) dintr-un drept optional de a cumpara sau a vinde o proprietate la un prt dat si intr-o anumita5

perioada stabila sau prin crearea unor instrumente investitionale bazate pe un parchet de active imobiliare. Activele financiare sunt active necorporale si ele pot cuprinde : - drepturile detinerii unei intreprinderii sau proprietati ; - drepturile din cadrul unui contract care garanteaza o obtiune de a cumpara sau a inchiria cu obtiunea de cumparare. - drepturile de a detine un pachet de actiuni sau obligatiuni.

1.1.2.Piata intreprinderiilor necotate si necesitatea evaluarii lor Piata in intelesul prezentei discipline reprezinta sistemul sau locul prin care un bun sau un serviciu este tranzactionat intre vanzatori si cumparatori printe-un mecanism al pretului. Piata intreprinderii necotate, spre deosebire de cea a intreprinderilor cotate nu este reglementata si nici organizata formal. Aceasta este alcatuita de vanzatori si cumparatori (investitori) iar tranzactiile cu intreprinderii sau cu participatiile de control ale intreprinderii necotate se caracterizeaza prin preturi care se obtin in conditi specifice si anume : - lipsa de repere sau preferinte de prt ; - lipsa de informatii certe despre tranzactiile anterioare - nesiguranta vanzatorului cu privire la aparitia unor alti cumparatori in cazul sistrarii negocierilor cu un cumparator - nesiguranta cumparatorilor de existenta altor oferte de cumparare in cazul sistari negocierilor cu un vanzator. Participantii pe piata intreprinderii necotate il constituie vanzatorii, cumparatorii, intermediarii si consultanti. Vanzatorii pot fi individuali sau comparii holding cand intreprinderile se vand integral precum si campanii publice sau fonduri de investitii cand se vand participantii. Cumparatorii de intreprinderi necotate pot fi grupati in patru categorii in functie de motivatiile lor individuale precum si de filozofia lor proprie cu privire la investitii. 1.Campanii cotate care au acces la o baza mai mare de capital. 2.Companii necotate care tin sa cumpere intreprinderi mai mici si sa fie investitori pe termen lung. 3.Cumparatorii care considera aceste achizitii ca si tranzactii financiare si practica o inginerie financiara sofisticata. 4.Cumparatorii care includ o parte sau in totalitate managemantul si salariatii intreprinderii. Intermediarii sunt reprezentanti mai ales de consultanti (in evaluare, management, finante, etc) care pot incetinii sau accelera procesul in functie de cunostintele si experientele accumulate.

6

1.1.3.Organizatii profesionale Pe plan mondial s-a constatat necesitatea reglementarii si profesarii activitatii de evaluare astfel ca in unele tari s-au infiintat prin asociere voluntara mai multe asociatii de evaluatori. ANEVAR- asociatia nationala a evaluatorilor din Romania 1992, IROVAL inspectoratul Roman de cercetare dezvoltare 1995, se ocupa cu standardele ; Prin HG ANEVAR in septembrie 2004 a fost recunoscuta ca fiind de utilitate publica. 1.1.4. Clasificarea evaluarilor de intreprinderi Utilizarea metodelor si tehnicilor de evaluare are loc in urmatoarele situatii : a) In vederea tranzactionarii titlurilor de proprietate emise de intreprinderi prin transfer partial sau total de capital social. b) Ca suport in procesul investitional pe piata de capital. In acest caz se ofera intreprinderilor o indicatie utila deciziilor investitionale de tipul cumpara, vinde sau pastreaza ; c) In situatii in care presupun fuziunii, divizarii, asocierii, aporturi in natura etc. d) In situatii dispuse de o autoritate publica in scop contabil, fiscal , de succesiune, partaj etc. In functie de scopul lor, evaluarile sunt : 1. Evaluari administrative care se executa in general pentru determinarea masei impozabile. 2. Evaluari contabile care urmaresc sa redea in contabilitate miscarile si evolutia patrimoniului intreprinderilor. 3. Evaluari economice sunt cele care fac obiectul disciplinei si sa efectueaza in scopul identificarii valorii unei intreprinderi sau al unui activ al acestuia. Se defineste evaluarea economica a unei afaceri in contestul investitorul al pietei de capital ca fiind un complex de abordari, proceduri si metode de evaluare prin care se extimeaza un anumit tip de evaluare a afacerii analizate in functie de scopul si contextul de evaluare. 1.2.Instrumente folosite in evaluarea intreprinderii Disciplina isi are fundamentul constituit din standarde, principii, practici si metode de evaluare. 1.2.1. Standardele de evaluare Unul din obiectivele activitatii ANEVAR inca de la infiintare l-a constituit elaborarea de standarde de evaluare a intreprinderilor si proprietatiilor, standarde care sa reprezinte punctul de vedere a profesionistilor in domeniu. Incepand cu data de 01.01.2004 standardele internationale de evaluare publica de IVSC, au devenit standarde obigatorii pt membrii ANEVAR.7

Principalele obiective a standardelor internationale de evaluare sunt : - promovarea transparentei in raportarile finale.Cresterea increderii in evaluarile refuzate pentru garantarea intreprinderilor pentru tranzactii care implica transferuri de proprietate in scopul inlesnirii tranzactiilor internationale. - pentru a servi ca un instrument evaluatorilor din intreaga lume dand acestora posibilitatea de a raspunde cerintelor pietelor internationale pt evaluari credibile si satisfacerea cerintelor raportarilor finale ale comunitatilor internationale de afaceri. -furnizarea de standarde de evaluare si raportare finale care sa raspunda cerintelor tarilor in curs de dezvoltare sau industrializare. Atunci cand evaluarea se realizeaza pentru raportare financiara sau pentru orice alta ineregistrare contabila, evaluatorul trebuie sa respecte atat cerintele standerdelor de contabilitate cat si cele care au legatura cu evaluaile proprietatii. Eventualele situatii divergente intre prevederile celor 2 categorii de standarde trebuie mentionate in mod obligatoriu de catre evaluator. In continuare sunt prezentate cateva dintre principalele notiuni utilizate in domeniu precum si principalele categorii de valori dezvoltate in cadrul standardelor de evaluare.

Definitii Ipotezele sunt situatii considerate ca fiind adevarate. Acestea implica fapte, conditii sau situatii care afecteaza subiectul sau abordarea unei evaluari dar care nu pot fi verificate sau nu necesita o verificare. Conditiile limitative sunt restrictii impue evaluatorlor de catre evaluator, client sau de legislatia nationala. Evaluatorul este o persoana care are pregatire profesionala necesara, capacitatea si experienta de a efectua o evaluare. Desi activitatea de evaluare ca orice profesiune libera nu este reglementata de catre institutii guvernamentale, se desfasoara dupa standarde si proceduri profesionale si etice specifice. Responsabilitatea profesionala a evaluatorului este legata de cunostintele profesionale, modul de utilizare a instrumentelor folosite in evaluari, de integritatea si onestitatea in relatiile cu clienti si publicul. Evaluatorul intern este angajat in cadrul intreprinderii care detine activele sau in cadrul firmei de contabilitate responsabila cu evaluarea rapoartelor si/sau inregistrarilor financiare ale intreprinderii. Un evaluator extern este un evaluator care impreuna cu orice asociati nu are legaturi materiale importante cu compania, clientul sau subiectul misiuni. In activitatea unui evaluator se vor evita conflictele de interese. De asemenea evaluatorul este obligat sa trateze problemele clientilor cu o discretie8

si confidentialitate corespunzatoare iar in cadrul misiuni sa dovedeasca obiectivitate si impartiabilitate.

VALOAREA DE PIATA- BAZA DE EVALUARE Acest concept este legat de perceptiile colective si de comportamentul participantilor pe piata iar evaluarile pe baza pietei trebuie sa identifica si sa includa definitia valorii de piata utilizata in evaluare. IVSC defineste valoarea de piata prin Standardul IVS1. Valoarea de piata este suma estimata pentru care o proprietate va fi schimbata la data evaluarii intre un cumparator decis si un vanzator hotarat intr-o tranzactie cu un prt determinat obiectiv dupa o activitate de marketing adecvata in care partile implicate au actionat in cunostinta de cauza prudent si fara constrangeri. In cazul raportarilor financiare in definitia generala poate fi utilizat si termenul de activ in locul termenului de proprietate. Precizari : Suma estimata semnifica pretul exprimat in unitati monetare (de regula in moneda nationala) platibil pentru o proprietate intr-o tranzactie independenta nepartinitoare de piata. Valoarea de piata vizeaza cel mai probabil prt care poate fi obtinut in mod rezonabil de catre vanzator si cal mai avantajos prt obtenabil pentru comparator. O proprietate va fi schimbata subliniaza ideea ca valoarea este o suma estimata si nu un prt de vanzare predeterminat. La data evaluarii acesta subliniaza ideea ca valoarea de piata estimata este specifica unui moment, are un termen de garantie in sensul ca schimbarile de pe piata modifica premizele evaluarii si deci rezultatele acesteia. Intre un cumparator decis se refera la faptul ca cel care cumpara este motivat si nu constrans sa cumpere. El nu va fi plati un prt mai mare decat cel cerut de piata. Un vanzator hotarat arata ca nici vanzatorul nu este fortat sa inchee tranzactia si nici nu este constrans sa astepte pana cand va obtine pretul pe care il considera rezonabil. Intr-o tranzactie cu prt determinat obiectiv este situatia in care cele doua parti nu au interes sau relatii speciale care ar putea influienta nivelul pretului (de exemplu relatia dintre proprietar sau chirias). In care partile implicate au cunostinta de cauza prudent presupune ca atat cumparatorul cat si vanzatorul sunt informati asupra naturi si9

caracteristicilor proprietatii sau afacarii si asupra conditiilor de pe piata la data evaluarii. Si fara contrangere semnifica faptul ca nici una dintre parti nu este fortata de o anumita conjunctura sau situatie sa inchee tranzactia. Valoarea de piata este inteleasa ca fiind valoarea unui activ estimata fara luarea in considerare a costurilor de vanzare sau cumparare sau fara includrea niunui impozit sau taxe asociate. In situatii exceptionale valoarea de piata poate avea o valoare negativa. Aceasta situatie include unele proprietati inchiriate, unele proprietati specializate, proprietati invechite la care costul de demolare depasaste valoarea terenului, unele proprietati contaminate si alte situatii.

Baze de evaluare diferite de valoarea de piata Exista situatii care solicita si alte categorii de valori decat valoarea de piata in evaluare. Valoarea de utilizare se refera la valoarea cu care un anumit activ contribuie la valoarea intreprinderii din care face parte fara a avea in vedere cea mai buna utilizare, sau suma care s-ar obtine in urma vanzarii sale. Aceasta categorie este valoarea unei anumite imobilizari pentru o anumita utilizare de catre un anumit utilizator si deci nu este o valoare de piata. Proprietatea cu piata limitata reprezinta aceea proprietate care datorita conditiilor pietei atrage relativ putini cumparatori potentiali intr-un timp determinat.Vanzarea unor astfel de proprietati necesita o durata mai mare de comercializare pe piata fata de alte proprietati care sunt usor vandabile. Proprietate specializata cu scop special sau proprietate proiectata special este proprietatea care datorita naturii sale specializate are o utilitate restransa la o anumita utilizare sau anumiti utilizatori, este vanduta rar sau deloc pe piata libera in afara cazului cand face parte dintr-o afacere. Aceasta categorie vizeaza rafinariile, centralele electrice, muzeele, bisericile, etc. Valoarea de investitie sau subiectiva este valoarea unei proprietati pentru un anumit investitor sau o categorie de investitori pentru a atrage anumite obiective de investitie. Acest concept subiectiv leaga o anumita proprietate de un anumit investitor sau grup de investitori cu obiective si criterii de investitii definite. Termenul de valoare de investitie nu trebuie confundat cu valoarea de piata a unei proprietati ce reprezinta o investitie. Valoarea de asigurare reprezinta valoarea proprietati care este data de unele definitii continute intr-o piata sau contract de asigurare. Valoarea de impozitare se bazeaza in general pe difinitia si aceptiunea continuta in legislatia fiscala referitoare la taxele pentru proprietati.10

Costul de inlocuire net (GIN) reprezinta o metoda de evaluare acceptabila utilizata in raportarea financiara pentru a determina un surogat al valorii de piata a proprietatilor specializate si cu piata limitata pentru care nu sunt disponibile informatii de piata. Metoda se bazeaza pe estimarea valorii de piata pentru utilizarea existenta a terenului plus costul curent brut de inlocuire sau reconstructie a cladirilor minus cota alocata pentru uzura fizica si orice forme relevante de depreciere. In IVS 2, se precizeaza ca, pentru a ramne in conformitate cu IAS 16 aceasta definitie urmeaza sa fie modificata. Valoarea de recuperare reprezinta valoarea unei proprietati (exclusiv terenul) data, mai ales, de valorile materialelor recuperabile si nu pentru utitizarea in continuare, fara a necesita modernizari sau reparatii. Se poate da ca un cost de recuperare brut sau net si ultimul poate fi egal cu valoarea realizabila neta. Valoarea de lichidare sau valoarea de vanzare fortata reprezinta suma ce poate fi obtinuta in mod rezonabil din vanzarea unei proprietati sau afaceri intr-un interval de timp prea mic pentru a fi conform cu conditiile din definitia valorii de piata. Valoarea speciala se refera la un element de valoare cu caracter extraordinar, superior valorii de piata. Valoarea speciala apare adesea prin asociere fizica, functionala sau economica cu o alta proprietate. Aceasta valoare este aplicabila numai unui cumparator cu interese speciale. De exemplu : o firma dintr-o localitate importanta a platit un pret de patru ori mai mare decat pretul pietei la acel moment pentru o suprafata mica de teren; situatia speciala a aparut deoarece terenul respectiv se afla in vecinatatea proprietatii sale i permitea iesirea la o artera comerciala si mai ales i dadea posibilitatea sa realizeze dimensiunile optime pentru constructia ce si-o proiectase. Evaluatorul trebuie sa se asigure ca si criteriile utilizate pentru evaluarea unor asemenea proprietati difera de cele utilizate pentru estimarea valorii de piata, prin prezentarea clara a oricarei ipoteze speciale utilizata. Daca se iau in consideratie premisele valorii, adica ipotezele care se au in vedere pentru a descrie circumstantele in care are loc tranzactia, se disting urmatoarele valori: Valoarea de exploatare continua - acest concept se refera la evaluarea unei unitai operationale. In acest caz, activele si stocurile sunt pe pozitie de lucru, forta de munca angajata si afacerea functioneaza fara a exista o intentie de lichidare sau de incetare a activitatii. Valoarea de lichidare este determinata de suma ce poate fi obtinuta daca afacerea este lichidata si activele sunt vandute cu bucata. Lichidarea se poate face fortat sau pe cale normala. In acest al doilea caz, vanzarea se face pe o perioada de timp suficienta pentru a obtine cel mai bun pret dar daca aceasta dureaza mai multi ani, costurile asociate lichidarii vor fi prelucrate prin tehnica actualizarii. Valoarea reziduala este o expresie a valorii de piata pentru o investitie, la finele unei perioade de exploatare, timp in care a fost recuperata in totalitate. In unele cazuri afacerea poate functiona in continuare.11

Valoarea de casare reprezinta un caz extrem al valorii reziduale si anume, atunci cand activul este dezmembrat si se recupereaza materialele. Valoarea realizabila neta este data de valoarea de piata din care se scad costurile si taxele aferente tranzactiei. Valoarea unei participatii (majoritara/minoritara, de control etc.) este in legatura cu gradul de control asupra intreprinderii, acesta depinzand de procentul de participatie, de distributia celorlalte participatii si de prevederile din contractul de asociere si din statutul societatii. Baze de evaluare utilizate in contabilitate Evaluarea contabila este un proces prin care sunt determinate valorile la care structurile situatiilor financiare vor fi recunoscute in bilant si in contul de profit si pierdere. Aceasta "consta in cuantificarea si exprimarea in unitati monetare a marimii elementelor patrimoniale (active, pasive, cheltuielile si veniturjle) si a operatilor economice si financiare cu modificarile intervenite in masa patrimoniala" In situatiile financiare si contabile sunt utilizate diverse baze de evaluare, in combinatii diferite. Standardele Internationale de Contabilitate si normele contabile romanesti includ: - Costul istoric, care reprezinta o valoare reala din momentul intrarii activelor si crearea datoriilor. Acesta reprezinta sacrificiul care a fost consimtit pentru a aduce bunul in patrimoniul intreprinderii la data sa de intrare . Activele sunt inregistrate la suma platita in numerar sau echivalent al acestuia sau la valoarea justa din momentul cumpararii lor. Datoriile sunt inregistrate la valoarea echivalentelor obtinute in schimbul obligatiei sau, in anumite mprejurari ( de exemplu, impozitul pe profit), la valoarea ce se aseapta a fi platita in numerar sau echivalent al numerarului pentru a stinge datoriile. - Costul curent (valoarea de inlocuire) este costul pe care intreprinderea il accepta in scopul dobandirii la nivelul valorii actuale, al unui bun similar celui delimitat ca obiect a! evaluarii. Valorile utilizate in evaluarile contabile si care pot deveni, in anumite conditii, baze de evaluare sunt: - Valoarea contabila sau valoarea de intrare, care imbraca forma costului de achizitie, a costului de productie, a valorii de aport, a valorii de utilizare. - Valoarea contabila neata. Aceasta este valoarea la care un activ este inclus in bilant dupa deducerea oricaror amortizari cumulate si a oricaror pierderi cumulate din depreciere (valoarea contabila -amortizari -provizioane ). - Valoarea de piata al unui activ. Aceasta reprezinta pretul care poate fi obtinut pe o piata activa, adica in conditiile in care activele de pe piata12

sunt relativ omogene si preturile sunt disponibile pentru a fi cunoscute de public, iar cantita1ile de asemenea active tranzactionale sunt suficiente, astfel incat oricand pot fi gasiti potentiali cumparatori si vanzatori. - Valoarea justa. Aceasta reprezinta suma la care poate fi tranzactionat un activ sau decontata a datorie, de buna voie, intre parti aflate in cunostinta de cauza, in cazul unei tranzactii in care pretul este determinat obiectiv. Valoarea justa, conform IAS 16, este in general, sinonima cu valoarea de piata, dar intr-o piata inactiva" ar putea fi considerata ca o definitie mai larga decat cea a valorii de piata din IVS, si ar include metode care nu se bazeaza pe pata, inclusiv costul de inlocuire net. Valoarea justa ia in considerare conceptul de valoare de piata. Cu toate acestea, termenul de valoare justa este un termen generic utilizat in contabilitate. Conceptul de valoare justa este mai larg decat cel al valorii de piata, care este specific proprietatii. Valoarea justa poate include un surogat pentru valoarea de piata, in cazurile in care valoarea de piata nu poate fi identificata credibil. - Valoarea de inventar ca expresie a valorii actuale. Aceasta este stabilita in functie de utilitatea bunului, starea acestuia si pretul pietei. IAS-urile si a serie de reglementari cantabile ramanesti mai utilizeaza si alte valori, precum: valoarea realizabila neta; valoarea recuperabi; valoarea reziduala; valoarea reevaluata; valoarea ajustata. 1.2.2.Principii ale evaluarii intreprinderii Principiile evaluarii intreprinderii sunt un rezultat al teoriei economice, a realitatilor pietei, a experientei si cercetarilor profesionistilor in domeniu. In baza opiniilor exprimate in acest sens, se mentioneaza urmatoarele: - Valoarea intreprinderii este estimata la un anumit moment de timp. Acest principiu este sustinut de faptul ca orice modificari in cadrul intreprinderii, de natura tehnica, juridica, comerciala, economico -financiara etc. poate conduce la modificarea valorii acesteia. Din acest considerent, valoarea companiei corespunde unui anumit moment, ea fiind o functie de totalitatea informatiilor cunoscute de evaluator pana la acel moment. Aceasta valoare poate fi considerata ca fiind echivalenta cu valoarea prezenta a veniturilor viitoare generate de dreptul de proprietate asupra capitalului intreprinderii. - Valoarea intreprinderii este orientata spre viitor. Orientarea spre viitor a procesului de evaluare este evidenta ca urmare a faptului ca valoarea reprezinta cel mai probabil pret negociat intre vanzator si cumparator, iar cumparatorul vizeaza si achizitioneaza viitorul afacerii, respectiv valoarea prezenta a tuturor castigurilor ce pot fi anticipate ca derivand din proprietatea asupra intreprinderii. Valoarea intreprinderii are doua componente fundamentale: valoarea transferabila (comerciala) si valoarea netransferabila (necomerciala).13

Valoarea netransferabila apartine proprietarului actual in virtutea atributelor sale personale care in mod normal nu pot fi vandute. In estimarea valorii de piata se considera numai valoarea comerciala (transferabila). - Participatia de control intr-o firma are o valoare pe actiune mai mare decat valoarea pe actiune a unui pachet minoritar, in afara cazurilor in care exista acorduri speciale intre asociati care confirma drepturi suplimentare actionarilor minoritari. Actionarii majoritari, prin activitatea lor, pot influenta evolutia valorii firmei respective. Suma valorilor tuturor participatiilor dintr-o intreprindere necotata, poate fi mai mica decat valoarea intreprinderij in intregul sau. Rata de fructificare a capitalului asteptata de un investitor (cumparator) este rezultatul conditjilor de pe piata la acel moment. Se poate spune ca intreprinderile sunt individualitati, fiecare avand un tel propriu i un rol specific in tabloul economic. Din acest considerent nu se pot stabili reguli care se pot aplica tuturor intreprinderilor, fara discriminare. Fiecare intreprindere fiind unica, fiecare evaluare este un proces unic, in care evaluatorul respecta standardele, principiile de evaluare si codul deontologic al profesiei. - Valoarea intreprinderii este cu atat mai mare cu cat este mai mare valoarea activelor tangibile estimata ca valoare de utilizare sau de lichidare. Acest principiu are in vedere faptul ca valoarea de utilizare are in vedere continuitatea activitatii firmei, in care conditii activele tangibile precum cladirile sau o serie de echipamente au, de regula, o valoare de utilizare mai mare decat valoare de lichidare. Abordari si metode de evaluare Abordarea in evaluare reprezinta o cale de estimare a valorii prin folosirea uneia sau mai multor metode specitice de evaluare. In conformitate cu Standardul International de Practica in Evaluare GN 6, principalele abordari ale evaluarii intreprinderii se incadreaza in trei categorii11: Abordarea pe baza de active, care mai este cunoscuta i sub denumirea de abordare patrimonial. Aceasta reprezinta o cale de estimare a valorii unei intreprinderi i/sau unei participatii la capital utiliznd metode bazate pe valoarea de piat a activelor individuale ale intreprinderii, minus datoriile. Abordarea pe baza de active este fundamentata pe principiul substitutiei, respectiv un activ nu valoreaza mai mult decat costul de inlocuire a tuturor partilor sale componente. -

14

In evaluarea intreprinderii, abordarea bazata pe active poate fi similara cu abordarea prin cost, utilizata de evaluatorii diferitelor tipuri de active. In derularea abordrii pe baz de active, bilantul contabil alcatuit pe baza de costuri este inlocuit cu bilantul ce reflecta toate activele, corporale i necorporale precum i toate datoriile, la valoarea lor de piat sau la o alta valoare curenta adecvata. Poate ti necesara luarea in considerare a impozitelor. Daca se aplica valorile de piaa sau de lichidare, poate fi necesara luarea in considerare a costurilor de vnzare i a altor cheltuieli. Abordarea bazata pe active trebuie aplicata in evaluarea de participatii majoritare la anumite ntreprinderi, care pot include unul sau mai multe dintre urmatoarele cazuri: - investiie sau un holding, cum ar ti o proprietate cu destinatie de intreprindere sau o ferma agricola; - intreprindere evaluata pe alta baza decat cea a continuitatii activitaii. Abordarea bazata pe active nu trebuie sa tie unica abordare utilizata in evaluarile intreprinderilor care ii continua activitatea, in afara de cazurile in care este folosita in mod uzual de catre vnzatori sau cumparatori. In astfel de cazuri, evaluatorul este cel care trebuie sa sustina selectarea acestei abordari. Daca evaluarea unei intreprinderi nu este facuta pe baza continuitaii activitatii, activele trebuie evaluate pe baza valorii de piat sau pe o baza care presupune o perioada mai scurta de expunere pentru vnzare, daca acest lucru este adecvat. In acest tip de evaluare, trebuie sa fie luate in considerare toate costurile care au legatura cu vnzarea activelor sau cu inchiderea intreprinderii. Activele necorporale, cum ar fi fondul comercial, pot sa nu aiba valoare in aceste conditii, dupa cum alte active necorporale, cum ar ti brevetele de inventie, marcile de fabrica sau de produse, pot sa-i pastreze valoarea lor. In cazul in care holdingul are proprietai i incaseaza venituri din aceste proprietati, pentru fiecare proprietate trebuie determinate valorile de piat. Abordarea prin capitalizarea venitului Aceasta este o cale generala de estimare a valorii ntreprinderii, participatii sau unei actiuni prin folosirea uneia sau mai multor metode prin care valoarea este estimata prin convertirea beneticiilor (catigurilor) anticipate in valoare a capitalului. Abordarea prin capitalizarea venitului. Aceasta este o cale generala de estirnare a valorii intreprinderii, participatii sau unei actiuni prin folosirea uneia sau mai multor metode prin care valoarea este estimata prin convertirea beneficiilor (catigurilor) anticipate in valoare a capitalului. Cele doua metode uzuale ale abordarii prin venit sunt capitalizarea venitului i analiza fluxului de numerar actualizat sau metoda dividende1or. In capitalizarea (directa) a venitului, un nivel reprezentativ al venitului este mpartit cu o rata de capitalizare sau este nmulit cu un multiplu de venit, pentru a transforma venitul in valoare. In analiza fluxului de numerar actualizat i/sau metoda dividendelor, ncasarile de numerar sunt estimate pentru fiecare din perioadele viitoare. Aceste ncasari sunt convertite n valoare prin aplicarea ratei de actualizare, folosind tehnicile valorii prezente. Ratele de capitalizare i ratele de actualizare sunt preluate din piata i sunt exprimate ca multipli de pret (determinat pe baza informaiilor despre 15

ntreprinderile cotate sau din tranzaii) sau ca o rata a rentabilitatii investitiei (estimata pe baza informatiilor despre investitiile alternative). Abordarea prin venit necesita estimarea unei rate de capitalizare, cand venitul se capitalizeaza pentru a se transforma n valoare sau al unei rate de actualizare, cand se actualizeaza fluxul de numerar. n metodele de capitalizare care utilizeaza actualizarea, creterea ateptata a beneficiului (venitului) este luata in considerare in mod explicit pentru exprimarea fluxului de beneficiu viitor . n metodele de capitalizare care nu utilizeaza actualizarea, creterea ateptata a beneficiului (venitului) este inclusa in rata de capitalizare. Relatia, exprimata printr-o formula este: c =a g n care: c - este rata de capitalizare; a -rata de actualizare; g -rata ateptata de cretere pe termen lung Cand venitul previzionat este exprimat n termeni nominali (preturi curente), trebuie utilizate rate nominale, iar cand venitul previzionat este exprimat in termeni reali (preturi constante), trebuie utilizate rate reale. Abordarea prin comparatie (in standard este denumita abordarea prin piata) Aceasta este o cale generala de estimare a valorii intreprinderii, participatii sau unei actiuni prin folosirea uneia sau mai multor metode care compara subiectul evaluat cu alte ntreprinderi similare, participatii sau actiuni similare care au fost vandute pe piata libera. Cele trei surse uzuale de informaii, folosite n aceasta abordare sunt pieele financiare de valori mobiliare unde sunt tranzacionate participaii pentru intreprinderi similare, piaa achiziiilor de intreprinderi in ansamblul lor i tranzaciile anterioare ale proprietaii subiect al evaluarii. n principiu, ntr-un raportul de evaluare pot fi utilizate toate aceste abordari in estimarile de valori ale ntreprinderii, dar este obligatorie utilizarea a cel puin doua dintre ele. Metoda de evaluare conform standardelor internaionale este o cale specifica de estimare a valorii in cadrul abordarilor, iar modurile de abordare implica diferite metode, in funcie de scopul evaluarii, informatiile disponibile etc. Principalele categorii de metode de evaluare sunt: - Metodele patrimoniale, denumite i metode de evaluare ale afacerii bazate pe active. Dintre metodele patrimoniale se pot enumera: Activul net contabil, Activul net corectat, Activul net reevaluat (corectarea valorii elementelor n functie de efectele inflatiei) etc. ; - Metodele bazate pe venit, denumite i metode de randament n evaluarea de afaceri. Din aceasta categorie se pot enumera: Metodele bazate pe profit, Metodete bazate pe fluxul de dividende i Metodele bazate pe fluxul de disponibilitai; - Metodele de comparatie, denumite i metode ale pieei in evaluarea de afaceri. Dintre metodele de comparaii enumeram: Metoda16

multiplicatorului PER (comparatii bursiere), Metoda multiplicatorutui PSR (compararea cifrelor de afaceri), Comparatii multifactoriale . Calitatea unei lucrari de evaluare consta n acurateea prin care evatuatorul reuete prin opinia sa asupra valorii sa se apropie de pretul tranzaciei. 1.3.Momentele si necesitatea evalurii ntreprinderii Cunoscand faptul ca schimbarile socio-politice pot genera situatii speciflce in evaluarea intreprinderii, Se poate mentiona ca in economia romaneasca din perioada interbelica aceasta activitate se realiza in conformitate cu teoria i practica in domeniu pe plan intemaional. Dupa actul naionalizarii din anul 1948 notiunea de valoare, n general, a suferit o schimbare radicala atat in doctrina cat i in practica. S-a facut o evaluare (administrativa) a mijloacelor fixe in anul 1950 i o reevaluare de anvergura in anul 1964 pana n anu 1990 au avut loc apte "reaezari de preturi" , ceea ce a facut ca acelai mijloc fix produs in ani diferiti, cu aceeasi tehnologie sa figureze n patrimoniul intreprinderii cu valori diferite. Au urmat o serie de inventarieri i reevaluari n baza unor Hotarri de Guvem. Astfel, in baza HG 945/1990, a avut loc inventalierea i reevaluarea patrimoniului unita1ilor economice de stat o noua reevaluare a unor active i pasive, determinate de unificarea cursului de schimb al monedei naionale i de modificarea regimului preturilor i tarifelor are loc in baza HG 26 din 22 ian.1992. O noua reevaluare a imobilizarilor corporale i modificarea capitalului socia1 aI societatilor comerciale cu capita1 integral de stat, precum i la regiile autonome are loc doi ani mai tarziu, in baza HG 500/1994, iar n anul 1998, in baza HG 983/29.12 1998 a avut loc ultima reevaluare a unor active din patrimoniul intreprinderilor, cum sunt cele de natura: terenurilor, cladinlor. constructiilor speciale i a imobilizarilor corporale in curs de executie, existente la 30 iunie 1998. n operaiunile legate de evaluarea intreprinderii, incepand cu anul 1990, nu trebuie legate exclusiv de privatizare, totui acestea au fost determinate de schimbarile majore din economia romaneasca, ca urmare a necesitatii realizarii conditiilor pentru declanarea procesului complex al privatizarii. Importanta i complexitatea evalurilor din ultima perioada este "supralicitata" datorita faptului ca elementele patrimoniale nu reflecta valori de piaa, ci valori administrative, determinate in baza unor acte normative emise dupa anuI 1990. Necesitatea evaluarii intreprinderi i a unitatilor operationale de natura intreprinderii deriva din necesitatile beneflciarilor acestei activitai de consultanta, respectiv investitorii actuali (actionarii) i poten1iali, angajatii intreprinderii, creditorii, instituiile specializate ale statului i publicul larg. Aspectele mai impotante relativ la situaiile in care este necesara evaluarea intreprinderii pot fi rezumate i astfel: - o evaluare joaca un rol major n achiziia unei companii. Ea furnizeaza o opinie independenta privind valoarea afacerii. Cumparatorul sau vanzatorul au adesea o imagine aprioric cu privire la valoarea afacerii, imagine care, rareori este bazata pe realitate. Sunt cazuri n care ateptarile vanzatorului sunt foarte ridicate pentru ca el a depus muli ani efort i devotament in afacere.

17

- proprietatile pot fi expropriate de autoritati, iar in functie de importanta particulara a proprietatii sau afacerii se poate stabili pierderea determinata de reamplasarea acesteia. n asemenea situai evaluatorul trebuie sa determine suma pierderilor ce vor fi compensate, alaturi de valoarea pe piata a proprietaii sau afacerii expropriate. - n cazul firmelor care doresc sa-i recupereze pierderile de valoare in afaceri, cum ar fi: pierderi in afaceri datorita contrafacerii produselor, nerespectarea contractelor , denigrarea marcii .a. evaluarea afacerii va trebui sa furnizeze o valoare reala a pierderii i va fi folosita in instanta pentru susinerea cauzei. - exista situaii in care pentru o firma necotata la bursa apare necesitatea evaluarii afacerii datorita faptului ca un actionar dorete sa se retraga. - exista situaii i in care la stabilirea partajului n cazul divortului (daca unul dintre soi detine actiuni la una sau mai multe companii) curtea sa solicite realizarea evaluarii firmei ( sau firmelor) la care sunt deinute aciuni. - evaluarea poate fi solicitata de institutii financiare sau alti furnizori de capital care vor sa aiba, inainte de a decide finantarea, valoarea companiei ce urmeaza sa primeasca imprumutul. n figura 1.2 sunt prezentate sintetic aspectele privind necesitatea evaluarii ntreprinderii, n relatia beneficiar- scop. Necesitatea evaluarii intreprinderii i a unitatilor operationale de natura intreprinderii deriva din necesitatile beneficiarilor acestei activitati de consultanta, respectiv investitorii actuali (actionarii) i potentiali, angajatii intreprinderii, creditorii, institutiile specializate ale statului i publicul larg . In figura 1.2 sunt prezentate sintetic necesitatea evaluarii intreprinderii, in relatia beneficiar scop.

18

CAPITOLUL II ORGANIZAREA SI DESFAURAREA ACTIVITII PRACTICE DE EVALUARE ECONOMIC A NTREPRINDERII 2.1 Operaiuni preliminare Evaluarea poate fi separata in trei faze distincte: ofertare, contractare i evaluare. Ofertarea serviciului de evaluare Oferta este un document destinat clientului, in care, prin descrierea modului in care au fost intelese problemele clientului, consultantul urmarete atragerea acestuia. La elaborarea ofertei se vor avea in vedere urmatoarele aspecte: -sa fie evidentiata experienta firmei in domeniul evaluarii -redactarea sa fie simpla i clara, -sa precizeze informatiile pe care clientul trebuie sa le puna la dispozitie ofertantului; -sa se precizeze resursele consultantului: coordonatorul i componentii echipei, firmele colaboratoare, logistica i elementele de suport; -costul lucrarii i termenul de realizare; -stipularea conditiilor i clauzelor reciproce de realizare a lucrarii ( responsabilitate, confidentialitate etc. ) . La elaborarea ofertei se vor avea n vedere i cerintele specifice sectorului catre care este destinata (sectorul public sau privat), pentru a spori increderea clientului De regula, principalul criteriu dupa care se judeca ofertele este capacitatea evaluatorului (umana, tehnica etc. ) , determinata de experienta i componenta echipei de consultanta precum i de infrastructura detinuta de aceasta. Alaturi de aceste criterii un rol important revine pretului solicitat pentru realizarea lucrarii. Contractarea evaluarii

19

Evatuatorul, respectiv echipa de evaluare i desfaoara activitate n baza unui contract ncheiat cu beneficiarul evaluarii care poate fi vanzatorul, cumparatorul, organismul fiscal etc. Contractul care are ca scop lucrarea de evaluare este un cadru cu putere juridica n care sunt stipulate obligatiile, drepturile i responsabilitatile reciproce, termenul i pretul lucrarii. In cazul in care lucrarea s-a adjudecat in urma unei licitatii, etica afacerilor exclude negocierile intre client i consultantul catigator , ulterioare licitatiei, iar oferta se declara ca parte integranta a contractutui. Principalele elemente ale unui contract de consultanta pentru evaluarea intreprinderii sunt: - partite contractante, cu o scurta prezentare a acestora; - scopul evaluarii, standardele evaiuarii; - termenul contractului; - pozitia evaluatorului; - obligatiile consultantului i ale clientului; - plata serviciilor i a altor cheltuieli; - intarzierea piatii; - responsabilitatea consultantului; - modalitatea de arbitraj; - legea aplicabila; - clauzele de reziliere a contractului, de confidenlialitate, de forta majora i de modificare a contractului; - semnaturile autorizate. Atunci cand se apeleaza la asistenta din exterior, in vederea completarii competenelor unui evaluator, contractantul va trebui sa stabileasca daca persoanele care ofera asistenta poseda abilitatile i principiile deontologice necesare. n situatia in care lucrarea este subcontractata altor evaluatori este necesar sa se obtina, in prealabil, acordul scris al clientului care trebuie mentionat in raportul de evaluare. ntrucat exista riscul ca evaluarile elaborate pentru un scop anume sa ajunga in posesia unei terte persoane care urmarete alt scop, in pofida includerii unei clauze care exclude responsabilitatea far de o terta parte, termenii contractului de consultanta trebuie sa includa o prevedere clara asupra naturii limitate a evaluarii. n cazul in care evaluarea se face de catre o persoana fizica, aceasta trebuie sa fie autorizata, in conformitate cu prevederile legale in vigoare. 2.2.Organizarea i desfurarea activitii de evaluare Organizarea activitatii Dupa adjudecarea i contractarea lucrarii de evaluare, coordonatorul echipei va proceda la urmatoarele actiuni: Planificarea derularii activitatii, pe faze de lucru i cu precizarea duratei acestora, precum i a colectivelor de lucru pe fiecare faza; Pregatirea materialului documentar care poate servi unei desfaurari rapide i corecte procesului de evaluare;20

Culegerea de informatii referitoare la situatia economiei naionale i a domeniului in care i desfaoara activitatea intreprinderea; . Pregatirea chestionarelor pentru culegerea de informatii de la firma; Desemnarea persoanelor din firma, care vor verifica i receptiona raportul de evaluare. In continuarea fazei de pregatire se trece la activitatea din teren, care va debuta cu un contact generat cu conducerea i principalii responsabili din firma i care va fi urmat de o vizita in intreprindere. Se stabilesc datele i informaiile ce trebuie pregatite i puse la dispozitia evaluatorilor . Executia Diagnosticul i evaluarea ntreprinderii presupune precizarea unor faze de lucru, care, n fapt nseamna programarea logica a activitatilor necesare i prin care, se asigura credibilitatea calculelor i rezultatelor obtinute.

Definirea misiunii evaluarii nainte de a accepta o misiune, un evaluator trebuie sa identifice in mod corespunzator problema care trebuie abordata i sa fie sigur ca poseda experienta i cunotintele pentru a-i indeplini misiunea cu competena. Astfel este deosebit de important ca sa fie identificata i bine ineleasa problema clientului, deoarece fiecare evaluare reprezinta un caz particular, iar obiectivele difera i ele in functie de scopul evaluarii. Dupa identificare, evaluatorul ii definete misiunea i poate trece la culegerea de informaii, la formarea echipei de lucru, la stabilirea metodelor ce urmeaza a fi folosite. Cunoaterea obiectivului supus evaluarii n aceasta faza are loc contactarea personalului care detine elementele supuse evaluarii, identificandu-se sursele de informare in vederea culegerii, pretucrarii, gruparii i analizei datelor i informatiilor necesare. Evaluatorul va face verificari i investigatii laborioase pentru a se asigura ca datele pentru analiza in evatuare sunt corecte i demne de incredere. Diagnosticarea starii actuale Diagnosticarea consta ntr-o analiza complexa cu privire la resursele consumate i rezultatele obtinute de catre intreprindere intr-o perioada de timp definita, anterioara datei evaluarii. Se analizeaza, de obicei, domeniile juridic i cel al resurselor umane, tehnic i comercial, financiar-contabil. Evolutia situatiilor viitoare Avand la baza rezultatele analizei starii actuale, completate cu coreciile care au fost necesare pentru reflectarea starii de normalitate economica , se procedeaza la emiterea de previziuni posibile. Scenariile de previziune care se elaboreaza au la baza concluziile rezultate din analiza diagnostic. Estimarea valorilor21

Aceasta faza incepe cu alegerea celor mai adecvate metode de evaluare, conforme cu standardele, in cazul luat in studiu i reprezinta esenta raportulut de evaluare. Cel mat important aspect al acestei faze este determinat de capacitatea evaluatorului de a sintetiza, dintr-o plaja de valari abinute prin aplicarea metodelor adecvate, nivelul valorii finale al obiectului supus evaluarii. Motivarea alegerii valorilor Evaluatorul trebuie s-i foloseasc raionamentul su professional atunci cnd apreciaz importana fiecarei estimri de valoare la care s-a ajuns prin procesul de evaluare. Dac evaluatorul respect standardele, utilizeaz informaii concludente i reale din pia, va reui s obin o valoare recunoscut pe pia pentru ntreprinderea supus evalurii.

Prezentarea raportului de evaluare Redactarea finala a raportului de evaluare se face n conformitate cu continutul cadru recomandat de standard, dupa ultimele corecii efectuate i finalizate prin recepia raportului de catre beneficiar . CAPITOLUL III ANALIZA DIAGNOSTIC N VEDEREA EVALURII 3.1.Consideraii generale Conceptul de diagnostic in plan economic, la nivelul unei firme, const in determinarea stri generale, a defectelor, a conditiilor necesare i procedurilor de aplicat pentru implementarea corectiilor ce se impun. n cadrul diagnosticului trebuie s-i gseasca raspuns probleme cum sunt: - statutul juridic al firmei; - care sunt rezultatele ntreprinderii i daca sunt sau nu satisfacatoare i de ce? - care sunt performantele i obiectivele dorite, nivelul performantelor i ce trebuie fcut pentru atingerea lor? - masurile concrete ce urmeaza a fi intreprinse, atat pe termen scurt, cat i pe termen lung. In cadrul activittii practice de evaluare a unei firme diagnosticul trebuie sa furnizeze informatiile necesare aprecierii situaiei trecute i prezente, care constituie o baz pentru estimarea elementelor i variabilelor "cheie" ce trebuie avute in vedere in cazul aplicarii diferitelor metode de evaluare . Pe baza diagnosticului intreprinderii evaluate se pot construi scenarii previzionale, care trebuie sa stea la baza evaluarii i, de asemenea, se pot realiza testele de coeren intre evaluarea propriu zisa a afacerii i diagnostic. Astfel, se poate aprecia ca rolul analizei diagnostic nu este numai de prezentare a situatiei firmei, la un moment dat, ci mai mult, aceasta directioneaza i sustine scenariile de evolutie al afacerii.22

Diagnosticul in vederea evaluarii comporta trei faze distincte i anume: Pregatirea diagnosticului, care consta in stabilirea problemelor supuse analizei, in adunarea i selectarea documentelor i informatiilor necesare evaluarii; Analiza documentelor i a informatiilor. Aceasta etapa reprezinta partea cea mai importanta a diagnosticului deoarece, permite evaluatorului sa cunoasca mediul general i cel specific al firmei, sa determine locul acesteia in mediul sau concurential, cat i sa elaboreze scenariile previzionale de evaluare. Prezentarea n scris a concluziilor analizei diagnostic. Aceste rezultate stau la baza alegerii ipotezelor, metodelor i coeficientilor de evaluare i la intocmirea previziunilor . n literatura de specialitate exista mai multe abordari ale analizei firmei in vederea evaluarii, dar ANEVAR recomandand in cursurile sale analiza tip SWOT, in cele ce urmeaza, sunt prezentate cateva aspecte referitoare la aceasta metoda, Denumirea analizei SWOT constituie o prescurtare de la termenii englezi care au urmatoarea semnificatie: STRENGTHS = Puncte tari WEAKNESSES = Puncte slabe OPPORTUNITIES = Oportunitati THREATS = Amenintari (Riscuri) Pe baza datelor i informatiilor furnizate prin utilizarea matricei SWOT se pot face aprecieri privind, atat succesul cu care alti competitori vor concura pe anumite piete, cat i in ceea ce privete strategiile pe care organizatia le poate utiliza, pentru a se apara de competitie sau pentru a forta pietele deja ocupate de competitori. n cazul evaluarii intreprinderii, relevarea punctelor tari i sfabe, care redau potenialul i situaia actuala a intreprinderii, se realizeaza prin analiza mediului intern al intreprinderii, iar oportunitatile i riscurile sunt identificate prin analiza mediului extern al ntreprinderii, reflectand influenta acestuia asupra afacerii. Competentele deosebite ale ntreprinderii, care o diferentiaza de concurenta, dandu-i avantaje asupra competitorilor (resurse deosebite, procese sau activitai mai bine organizate} reprezinta punctele tari, iar insuficiena unor resurse sau slaba organizare al unor activitati reprezinta puncte slabe. Oportunitatile sunt evidentiate de tendintele i schimbarile mediului extern al ntreprinderii, in sens pozitiv pentru afacerea evaluata, in timp ce riscurile sunt evidentiate de prezenta aspectelor potential negative, de natura unor situatii care ar putea influenta semnificativ in rau activitatea intreprinderii. Analiza diagnostic poate fi realizata pe perioade de timp diferite respectiv, termen lung, mediu sau scurt. Pentru evaluare se disting: Diagnosticul general. Scopul acestuia l constituie analiza principalelor funcii ale intreprinderii: de cercetare -dezvoltare, comerciale, operationale (exploatare), resurse umane, organizare i management, financiarcontabile. Diagnosticul special. Aceasta urmarete, in detaliu, analiza situatiei juridice a intreprinderii. Rolul esential revine diagnosticului financiar, care cuantifica prin instrumente specifice rezultatele analizei din celelalte sectiuni i realizeaza o interfata intre cele doua cornponente de baza ale procesului de evaluare a afacerii (diagnostic i evaluarea propriu-zisa).23

In activitatea de analiza diagnostic folosete, ca instrumente ale acesteia: inspectia la faa locului a intreprinderii, observatia, ancheta cu ajutorul chestionarelor i interviurilor, analiza de continut i analiza comparative. Concluziile diagnosticului nu sunt destinate consultantei manageriale a clientului ci, au drept scop fundarnentarea cat mai precisa a evolutiei intreprinderii in viitor, respectiv a previziunii diferite!or forme de venit ale acesteia.

3.2.Diagnosticul economico- financiar 3.2.1. Consideraii generale Principalele posibiliti de utilizare ale informatiilor diagnosticului in functie de abordarile in evaluare sunt :

ABORDARI

Abordari pe baza de active

Abordari pe baza comparatiei de pia

Abordri pe baza de venit

Abordari pe baz de active : - furnizeaz valori contabile necesare realizrii coreciilor asupra elementelor de activ i pasiv ; - permite calculul valorilor patrimoniale. Abordri bazate pe comparaia de pia : - asigur coreciile i ajustrile ncesare de comparabilitate intre datele financiare ale firmelor comparabile.24

Abordari bazate pe venituri : - cuantific concluziile diagnostic n scenariile prevzionale ; - faciliteaza aprecierea riscului specific de firm ; - permite dimensionarea mrimi ratei medii anuale de cretere a fluxurilor de venit (prin analiza rentabilitii financiare i a politici de reinvestire a profitului) ; - permite eliminarea de previziuni a unor valori prin identificarea i izolarea elementelor care n anumite situaii nu intereseaz pe cumprrtori (unele active redundande sau au o probabilitate mic de repetabilitate, este cazul unor venituir i cheltuieli excepionale).

3.3.Diagnosticul financiar patrimonial Importana acestuia const n cunoaterea evoluiei patrimoniului net. Pentru determinarea patrimonilui se utilizeaz bilanul contabil al ntreprinderii. In baza informaiilor din bilanul contabil se pot face o serie de aprecieri : - scderea valori rmase a activelor imobilizate iar n cadrul acestora, a mijloacelor fixe poate fi pus pe seama amortizrilor; -creterea valorii creanelor n uniti monetare are o influien negativ asupra valorii economice a ntreprinderii deoarece acestea rmn la valoarea contabil de nregistrare ; - creterea stocurilor de produse finite poate avea o influien negativa asupra valorii ntreprinderii ca urmare a scderii valorii actuale a produselor i a imposibilitii creterii preurilor de vnzare la un moment dat. - mrimea disponibilitilor poate indica o accelerare a vitezei de rotaie a activelor circulante, situaie care poate conduce la o amplificare a capacitii de plat i la posibilitatea onorri la timp a obligaiilor ntreprinderii. - stocul de producie n curs poate fi analizat n funci de posibilitile de valorificare n activitatea viitoare, aspect care poate fi stabilit prin diagnosticul operaonal. Limitnd problematica analizei financiare la cerinele de baz ale evalurii ntreprinderii i avnd n vedere cerinele standardelor n vigoare problemele eseniale care trebuie luate n studiu sunt : - analiza structurii activului ntreprinderii ; - analiza structurii pasivului ntreprinderii ; - analiza lichiditilor i solvabilitilor ; - analiza echilibrului financiar ; - analiza gestiuni ; - analiza rentabilitii ; - analiza fondului de rulment .

25

CAPITOLUL IV EVALUAREA NTREPRINDERILOR 4.1. Abordarea pe baza de active n conformitate cu standardele de practic n evaluarea GN6. abordarea bazat pe active este fundamentat pe principiul substituiei, respectiv un activ nu valoreaza mai mult dect costul de nlocuire a tuturor prilor sale componente. Metodele de evaluare patrimoniale n funcie de estimarea valorilor sunt : a) Valori patrimoniale estimate pe baza activului net - activul net contabil ANC - activul net corectat - activul net de lichidare b) Valori patrimoniale estimete pe baza activelor utilizate n activitatea ntreprinderii : - valoarea substanial - capitalurile permanente necesare pentru exploatare (CPME) Activul net contabil sau evideniat din seminar Activul net corectat Relaia de calcul a cativului net corectat este : ANC = Valoarea de pia a activelor Valoarea de pia a datoriilor Conform acestei metode toate elementele patrimoniale sunt studiate n mod individual stabilindu-se valoarea de pia sau o alt valoare adugat pentru fiecare n parte (valoarea economic). La baza determinrii valorii ntreprinderii st bilantul economic i nu cel contabil obinut prin corecia elementelor bilanilui contabil.26

Evaluarile economice prin metoda ANC au n vedere ruparea elementelor patrimoniale n : - active aflate n exploatare care se evaluiaz pe baza valorii de pia iar cnd aceast evaluare nu este posibil din cauza rariti activului sau specializiri lui se utilizeaz metoda costului net. - active aflate n afara exploatrii care sunt evaluate separat i prezentate distinct de valorile patrimoniale n raportul de evaluare.

METODE DE EVALUARE A PRINCIPALELOR CLASE DE ACTIVE DIN BILANUL NTREPRINDERII 1.Evaluarea terenurilor Pmntul reprezint o important parte din avuia lumii i poate fi utilizat n scopuri diferite cum sunt : agricultura, industria, pentru recreere etc. Din punctul de vedere al evaluarii terenurile pot fi evaluate ca : 1. Terenuri neamanajate utilizate pentru agricultur cu destinaia de dezvoltare sau nu. 2. Terenuri care constituie un amplasament care sunt racordate la sistemele de alimentare cu energie i cu ap sau care au fost supuse unor lucrri de ecce si amenajare, mprejmuire etc. 3. Terenuri componente ale unei proprieti construite. Se evaluiaz terenuri a caror situaia presupune c ele sunt n proprietatea societii comerciale de evaluatiar dreptul de proprietate este transferabil integral la data tranzaciei. Circulaia juridic a terenurilor este reglementat prin Legea 54/1998 iar n acest cadru a nceput s funcioneze piaa pmntului. De aceea se impune ca evaluarea acestor bunuri s fie fcut de persoane cu calificare i experien n domeniu. In faza premergtoare evaluarii propri-zise se va proceda la realizarea urmtoarelor actiuni : - se analizeaz actele de proprietate asupra terenului i nregistrrile contabile referitoare la acesta. Evaluatorul va pune n eviden drepturile de proprietate care trebuie evaluate i restriciile sau drepturile asociate proprietii ; - se studiaz planurile amplasementelor i se fac verificri cu privire la suprafaa nregistrat scriptic i cea existent pe teren - din totalul suprafeei de teren se separ suprafeele utilizate pentru desfurarea activitii i suprafeele libere n exces care sunt considerate n afara exploatrii ;27

- se culeg informaii de pia referitoare la valorile de tranzacionare din zon a terenurilor libere similare ; - se ntocmete o fi de inspecie n care sunt evaluate distinct suprafeele terenurilor n funcie de destinaia lor si de localizarea lor cu specificarea valorilor de pia n zonele respective. Pentru evaluarea terenului exist trei abordri ale valorii :comparaia direct, metode bazate pe venituri, metode bazate pe costuri, acestea putnduse concetiza practic n 6 metode de evaluare agreate de standardele internaionale de evaluare. Procedurile sau metodele derivate din abordrile amintite pot conine elemente din dou sau chiar di toate abordrile. Pentru terenuri fr construcii se pot utiliza : - metoda parcelri - metoda rentei de baz - metoda normativ sau administrativ - metoda comparaiei directe de pia Pentru terenurile cu construcii : metoda comparaiei directe de pia metoda proporiei metoda extracieie metoda rezidual Informaiile selectate pentru descrierea terenului sunt utilizate pentru determinarea celei mai bune utilizri (CMBU) care este un concept fundamental pentru piaa imobiliar deoarece identific cea mai profitabil ntrebuinare n care poate fi exploatat un anumit activ patrimonial. Pentru ca terenurile s poat fi evaluate n varianta CMBU trebuie ndeplinite concomitent urmtoarele condiii : - s fie permise legal - s existe posibiltatea realizrii fizice - s fie fezabil financiar - s produc profit maxim adic s fie maxim profitabil. In sintez ca definiie CMBU reprezint utilizarea rezonabil probabil i legal a unui teren liber sau construit care este fizic posibil, permis legal, fundamentat adecvat, fezabil financiar i care are ca rezultat cea mai mare valoare. Evaluatorul urmrete depistarea acelei utilizri care maximizeaz valoarea proprietii i implicit a terenului. Prezentarea principalelor perfomanei ale terenului care urmeaza s fie evaluat va lua n consideraie dimensiunea i forma. Influiena colului, terenul n exces, topografia lui, pachetele de reele de utiliti, amenajrile, localizarea, factori fizici i de mediu, faada i raportul faad-adncime. De asemenea trebuie puse n eviden vecintile, calitatea acestora, posibilitile de extindere care conduc la o unitate economic funcional. 1.1. Evaluarea propriu-zis Evaluarea terenului se face distinct pentru cele dou categorii, respectiv terenuri de exploatare i terenuri n exces.

28

La evaluarea terenurilor n exploatare se va ine seama de faptul c acesta contribuie la desfurarea activitii astfel c n aceast perioad valoarea lor difer de valoarea de piat. De asemenea se va avea n vedere c pe lng valoarea de pia a terenurilor din zonele respective acestea vor fi imobilizate pe ntreaga durat de via rmas a obiectivului astfel c valoarea obinut nu este valoarea de pia. Terenurile n exces reprezint acea parte din teren care nu este necesar pentru a susine construciile existente sau ipotetice n cea mai bun utilizare a acestora. Terenuile n exces de regul se evaluiaz la valoarea de pia. Cnd exist suciente informaii de pe pia se poate aplica una din urmtoarele metode : - comparaia direct - proporia - extracia - parcelarea - tehnica rezidual - capitalizarea rentei de baz. Principalele evaluarii care influieneaz valoarea terenului sunt anticiparea, schimbarea, cererea, oferta, substituia. Standardele de evaluare definesc , utilizeaz i recomand metodele amintite reprezentnd n acelai timp si cea mai bun practic. 1.Metoda comparaiei directe Este metoda cea mai perfet cnd exist date comparabile i se utilizeaz la evaluarea terenului liber sau care este considerat liber pentru scopul evalurii. Preurile i informaiile referitoare la loturi similare sunt analizate, comparate i corectate n funcie de asemnri i difereniei. Ca elemente de comparaie pot fi : - drepturile de proprietate - restriciile legale - condiile pieei (i data vnzrii) - localizare - caracteristici fizice respectiv suprafaa i forma, lungimea faadei etc. - zonarea i cea mai bun utilizare. Exam Se menioneaz faptul c este de preferat ca s se coreleze rezultatele a dou sau mai multe comparaii. Schimbarea rapid a preurilor n ultimi ani impune o selectare a locurilor comparabile ct mai aproape de data evaluarii. De asemenea se va avea n vedere faptul c data i localizarea n general sunt mai importante ca elemente de comparaie dect suprafaa. Este de dorit totui s se caute proprieti comparabile dar avnd aprovimativ aceeai suprafa. Dac se are n vedere c amplasamentele din aceeai zon sunt cele mai punin credibile deoarece vnztorii solicit preuri mai mari mai mari iar ofertele de cumprare sunt mai mici dect preurile negociate. Informaiile directe se pot obine din discuiile cu prile implicate n tranzacii respectiv vnztori, cumprtori, avocai i ageni imobiliari. In general pentru fiecare criteriude comparare sunt necesare coreci ale preurilor in tranzaciile comparabile, corecii care sunt exprimate n mod absolut n moned sau relativ n procente.29

Coreciile pentru dreptul de proprietate, finanare, condiiile pieei i condiiile de vnzare se fac naintea celor referitoare la localizarea i caracteristicile fizice. Toate coreciile se prezint n raportul de evaluare ntr-o form logic i accesibil. In anumite localitati urbane unde amplasamentele libere sunt mai rare sau in localitati rurale izolate unde loturile libere sunt tranzactionate mai rar, valorile nu pot fi estimate prin comparatie directa. In asemenea situaii se poate folosi metoda proporiei sau metoda extraciei. 2.Metoda proporiei Aceasta este cunoscut i ca metoda alocrii i are la baz principiul echilibrului i conceptul contribuiei care spune c n mod normal exist un raport tipic ntre valoarea terenului i valoarea proprietii imobiliare. Pentru anumite tipuri de proprieti n anumite localizri se precizeaz c acest raport k = Valoarea . proprietat ii este mai sigur n cazul construciilor noi. Metoda presupune cunoaterea coeficientului k stabilit pe pia pentru terenuri i proprieti identice i cunoaterea valorii proprietii.VT = k * V PiValoarea .terenului

VT - valoarea terenuluiV P - valoarea proprietii i

La construciile mai vechi raportul

Valoare .teren Valoare . proprietat

e

are tendin de

crestere. Prin aceast metod nu se atribuie o valoare determinat proprietii dar poate fi folosit cnd este insuficient numrul de tranzacii de terenuri libere comparabile. Estimarea este grosier deoarece pot fi ridicate construcii mai scumpe sau mai eftine pe terenuri de valoare egal. 3.Metoda extraciei Este o variant a metodei precedente i anume valoarea terenului este extras din preul de vnzare al unei proprieti prin scderea contribuiei construciilor exprimat prin costuri i prin depreciere. Valoarea terenului=valoarea proprietii-(CC-Deprecierea construciei) CC- costul de nlocuire al construciei Valoarea terenului dat de aceast metod poate fi folosit pentru comparaie cu preurile din tranzaciile terenurilor libere. 4.Metoda parcelrii O parcelare bine planificat poate crea o proprietate mai bun acolo unde zonarea, utilitile comunale, accesul i alte elemente sunt ntr-o combinaie favorabil iar metoda parcelrii este utilizat n cazul terenurilor pentru carea30

parcelarea reprezint CMBU i dac exist date de comparaie pentru acceste tipuri de parcele. Precizia metodei este determinat de precizia ratei de actualizare, a retei de absorie a costurilor indirecte i pentru servicii. 5.Metoda valorii reziduale Se utilizeaz cnd lipsesc datele referitoare la loturi similare de teren liber . Se bazeaz pe echilibrul agentului de producie adic teren, mna de lucru, coordonarea i capitalul. Pentru aplicare este necesar : - s se cunoasc sau s se poat estima cu o precizie corespunztoare valoarea cldirilor ; - s se cunoasc sau s poat fi estimat venitul anual net generat de societate ; - s fie posibil extrageea de pe pia a ratelor de capitalizare separat pentru cldiri i pentru venituri. Metoda poate fi utilizat n cazul proprietilor generatoare de venit i mai ales n cazul proprietilor noi. In esen metoda const n scderea din venitull net al proprietii a venitului alocat remunerri construciilor. Venitul rmas este considerat ca venit rezidual al terenului i este capitalizat. 6.Metoda capitalizrii rentei de baz Renta de baz este suma plit pentru dreptul de utilizare i ocupare a terenului n conformitate cu regulile de nchiriere a terenului. Renta de baz poate fi capitalizat cu o rat corespunztoare. Pentru a utiliza aceast procedur trebuie s existe informaii de pe piaa nchirierilor imobiliare iar dac renta curent corespunde cu cea de pe pia atunci valoarea obinut prin capitalizarea cu o rat de pe pia este echivalent cu valoarea de pia. Dac renta pltit prin condiiile contractuale nu corespunde cu renta de pe pia se vor face coreciile necesare lund ca reper pe aceasta din urm. Eventualele clauze de escaladare i de plat ale rentei trebuie reflectate n renta de baz. Acest metod este recomandat mai ales n cazul evaluarii terenurilor agricole. In afara metodelor prezentate i care sunt recunoscute de standardele profesionale de evaluare la nivel naional s-au utilizat i se utilizeaz elemente statistice extrase de pe pia sau comparate i ajustate motivat. Rezultatele pot fi luate n calcul pentru selectarea i propunerea valori finale.

2 . Evaluarea constructruciilor31

Cldirile pot fi definite ca nite construcii arhitecturale care delimiteaz un spaiu amenaljat n scopul desfurri unor activiti cu caracter economic, social, de agrement etc. Valoarea construciilor presupune derularea unei faze preliminare care implic desfurarea urmtoarelor activiti: 1. Verificarea listei de inventariere i identificarea fiecrei construcii pe baza numerelor de inventar din evidenele contabile Lista de inventar trebuie s conin numrul de inventar, data puneri n funciune, denumirea, valoarea de inventar, valoarea rmas de amortizat la data evalurii i dac este posibil evoluia scriptic a valorii de inventar conform HG. 2. Punerea la dispoziia evaluatorului de catre beneficiar a documentaiilor de construcie respectiv a planurilor construciilor dat fiind importana informaiilor cu privire la dimensiunile reale a construciilor (suprafee construite, suprafee desfurate, nlimi etc.)

n lipsa documentelor individuale pentru fiecare construcie se solicit un plan de situaie n care s fgureze construciile aflate pe amplasament. La majoritatea ntreprinderilor care au elaborat documentaia pentru ntabularea terenurilor conform HG 834/1991 exist aceste planuri de situaie care cuprind amplasamentul i conturul construciilor aflate pe acesta respectiv suprafeele construite. n aceste cazuri evaluatorul trebuie s verifice corespondena suprafeelor nscrise n anexele documentaiei cu cele din teren pentru a evita erorile legate n special de suprafeele desfurate ale cldirilor. n lipsa documentelor trebuie ntocmit o schi a planului de situaie pe baza msurtorilor efectuate la fiecare cldire. Nivelul complexiti msurtorilor depinde de metoda de evaluare aplicat. 3. n baza listei de inventariere i a planului de situaie se trece la operaiunea de identificare i corelare a acestora. n baza listei de inventariere se face i inspecia cldirilor i descrierea obiectivelor de evaluat. Prin aceasta se urmrete stabilirea structurii constructive care ofer date necesare pentru elaborarea devizelor, ncadrarea n cataloage etc. Se identific toate elementele constructive care pot fi observate respectiv: fundaii, suprastructur, acoperi, finisaje, dotri, anexe etc. De asemenea se urmrete identificarea elementelor referitoare la starea fizic a construciilor, reparaiile curente sau reparaiile capitale efectuate. Se stabilesc condiiile de exploatare prezente i viitoare si se mai stabilesc vecintile i influiena acestora asupra construciilor. 2.1. Evaluarea propriu-zis Evaluarea construciilor poate fi efectuat prin metode nscrisen cele trei abordri, respectiv: - abordri pe baz de costuri - abordri pe baz de venituri - abordarea prin comparaia de pia32

A. Abordarea prin costuri La baza evalurii costurilor stau dou principii de baz i anume: - stabilirea valorii construciei noi (valoarea de nlocuire sau valoarea de reconstrucie) - stabilirea deprecieri acumulate. Prin scderea acestora rezult valoarea rmas actualizat a construciei la data evalurii. Datorit complexitii i diversitii construciilor fiecare construcie trebuie tratat separat. Stabilirea valorii construciei noi Prin aceasta se urmrete stabilirea costului de reconstrucie sau a costului de nlocuire. Costul de reconstrucie este costul estimat pentru a construi la preurile curente la data evalurii o copie, o replic exact a cldirii evaluate folosind aceleai materiale normative de construcie, arhitectur, planuri, calitate, manoper i nglobnd toate deficienele, supradimensionarea i deprecierea cldirii evaluate. Eliminarea deficienelor funcionale i de gabarit, introducerea unor materiale moderne la estimarea de nou conduce la obinerea unui cost de reconstrucie pentru un subsistem modern cu utilitate echivalent numit costul de nlocuire. Metode de estimare a costului Metodele tradiionale de estimare a costului sunt: - metoda comparaiilor unitare - metoda costurilor segregate - metoda devizelor La fiecare dintre aceste matode se impune ca informaile de pee piaa construciilor s fie relevante. 1. Metoda costurilor unitare Prin aceast metod se estimeaz costul sub forma unui cost unitar care poate fie exprimat pe unitatea de suprafa sau pe unitatea de volum. Se utilizeaz costuri cunoscute ale unor structuri similare, costuri ajustate n funcie de condiiile pieei sau a eventualelor diferene fizice. Costurile indirecte pot fi incluse n costul unitar sau calculate separat. Dac proprietile comparabile sunt localizate pe alte piee se va face o corecie pentru localizare. Costul unitar este dependent de dimensiune i anume scade pe msur ce suprafaa sau volumul cldirii crete. Explicaia acestei creteri const n faptul c instalaiile, centrala termic, lifturile, ferestrele i altele de regul nu cost proporional mai mult pentru o cldire mai mare. Cifrele de cost unitar se exprim de regul la suprafaa desfurat construit sau volumul total construit iar costul total este estima prin compararea33

cldiri evaluate cu cldiri similare la o dat mai recent i pentru care sunt disponibile preurile de contract. Se va lua n consideraie evoluia preurilor ntre data contractului sau a execuie i data evalurii. n aplicarea corect a metodei evaluatorul va calcula costul unitar pentru cldiri similare sau va corecta un cost unitar de barem, innd seama de diferenele de dimensiune, form, finisaje, dotarea cu instalaii, precum i de diferena de timp ntre data elaborri costului de barem i data evalurii. Costurile ar trebui mprite pe categoriile generale de construcie i separat pentru finisaje deosebite sau echipamente deosebite. Compararea cldiri evaluate cu cldirile similare sau structuri standard catalogate trebuie fcut cu atenie. Aceast ultim variant este aplicat pe scara cea mai larg n prezent fiind relativ simpl dar ea poate conduce la erori grave datorit dificultilor privind: - corelarea ntre structura constructiv foarte diversificat a costurilor i preurilor barem din cataloage. - aplicarea celor mai adecvate corecii - utilizarea indicilor de actualizare care conin un grad ridicat de subiectivism avnd n vedere c preurile de barem coninute de cataloage sunt la nivelul anului 1965 - apariia unor contrucii realizate pe baz de tehnologii avansate care nu sunt cuprinse n cataloage. Cu toate aceste observaii cnd este corect aplicat metoda conduce la estimri suficient de corecte. 2. Metoda costurilor segregate Metoda se bazeaz pe utilizarea de costuri unitare pentru diferite componente ale cldirii exprimate n uniti de msur adecvate. Astfel evaluatorul va calcula un cost unitar bazat pe cantitatea real de materiale utilizate n construcie plus manoper, utilaje i transporturi legat de tehnologia lucrrilor de construcii pentru fiecare metru ptrat de suprafa. De exemplu se poate aplica pe baza unui metru ptrat de pardoseal, metru liniar de perete de o anumit nlime etc. Costurile se bazeaz pe costuri normate cum ar fie costul lucrrilor de escavare care se exprim n lei/metru ptrat sau costul fundaiei care se exprim n lei /metru liniar. Costurile indrecte de regul se calculeaz separat iar regia i profitul constructorului poate fi inclus n costul unitar sau poate fi calculat separat. Dac este corect aplicat metoda costurilor segregate poate nlocui o expertizare cantitativ complet conducnd la o estimare precis a costului de reconstrucie sau de nlocuire cu un efort mult diminuat. 3. Metoda devizelor Este metoda cea mai complet i cea mai precis. n cadrul acesteia se face un calcul care reflect cantitatea i calitatea tuturor materialelor utilizate i toate categoriile de manoper necesar. La acestea se adaug cheltuieli conexe, regia i profitul. Estimarea deprecieri cumulate34

Deprecierea este o pierdere de valoare fa de costul de reconstrucie sau de nlocuire a construciilor. Cauzele deprecierilor pot fi fizice, funcionale sau externe. Avnd n vedere clasificarea construciilor n una din categorii: - construcii necesare exploatrii - construcii n afara exploatrii - construcii n curs de execuie sau construcii de dezvoltare Deprecierile luate in calcul vor conduce la tipul de valoare care corespunde fiecrui caz n parte respectiv valoarea de pia, valoarea de utilizare, valoarea de investiie etc. Cea mai complex situaie o prezint construciile din afara exploatrii care se evaluiaz la valoarea de pia. Pentru estimarea deprecieri acestora se vor avea n vedere aspectele ce vor fi prezentate n continuare. Indiferent de cauza generatoare deprecierea reprezint diferena dintre costul de reconstrucie sau de nlocuire i valoarea ei de pia. Deprecierea fizic este scoas n eviden de rosturi, czturi, fisuri, defecte de structur. Acestea determin n viitor costuri suplimentare de ntreinere n comparaie cu un activ modern substituit. Deprecierea funcional denumit i neadecvare funcional este dat de demodarea, supradimensionarea cldirii, neadecvarea stilului su , a instalaiilor i a echipamentelor ataate din punct de vedere al exploatrii curente sau de perspectiv. Deprecierea economic sau din cauze externe se datoraz unor factori externi proprietii imobiliare cum ar fi mobilizarea cereri, utilizarea proprietilor imobiliare n zon, urbanismul, finanarea i reglementrile legale. n analiza de deprecieri se utilizeaz o serie de termeni specifici cu semnificaiile urmtoare: 1.Deprecierea contabil (amortizarea) reprezint alocarea sistematic a valorii amortizabile al unui activ pe durata de via util a acesteia. Aceast excepie este identic att pentru construcii i celelalte mijloace fixe ct i pentru activele necorporale. 2. Durata de via economic este perioada de timp n care construciile contribuie la valoarea proprieti imobiliare deci reprezint perioada n care se estimeaz c un bun este utilizabil i economic. Reparaiile i modernizrile deduse construciilor pot mri durata de via economic dar aceasta nu va putea depi durata de via fizic. 3.Durata de via economic rmas este perioada de timp estimat n care construciile vor continua s contribuie la valoarea proprieti imobiliare. 4. Vrsta scriptic sau vrta istoric sau calendaristic este dat de numrul de ani trecui de la terminarea construciei. 5. Vrsta efectiv este dat de starea tehnic i utilitatea construciei. Aceasta poate fi diferit de vrsta scriptic n funcie de calitatea lucrrilor de ntreinere realizate n trecut. Modul de estimare a deprecieri cumulate Pentru a avea o estimare corect a deprecieri cumulate folosind oricare dintre metodele utilizate trebuie s se ia n considerare toate elementele care ar putea diminua valoarea dar fiecare element s fie folosit o singur dat.35

Metodele de estimare a deprecieri sunt: - metoda duratei de via economic - metoda modificat a duratei de via economic - metoda segregri - tehnicile de comparare a veniturilor Pentru determinarea numai a uzuri fizice poate fi folosit ca o metod suplimentar metoda duratei de via fizic. 1. Metoda duratei de via economic Prin aceast metod pentru determinarea deprecieri cumulate (DC) se aplic la costul construciilor (la costul brut de reconstrucie CR respectiv costul brut de nlocuire CI) un raport calculat ntre vechimea efectiv (VE) i durata de via economic a construciilor (DE).DC = CR * VE DEVE DE

CDC = CI *

Aceast metod trateaz deprecierea global adic durata de via economic are semnificaie numai pentru uzura global fr a face o difereniere ntre tipurile de uzuri amintite. Limitele metodei constau n lipsa unei considerri distincte a elementelor recuperabile de depreciere i n ignorarea c unele elemente pot avea o durat fizic de via mai redus dect durata de via economic a cldiri. 2. Metoda duratei de via economic modificat Metoda se caracterizeaz prin faptul c nainte de aplicarea raportuluiVE D E

se deduce din CR respectiv CI costul recuperri eventualelor elemente recuperabile ale uzuri fizice aprute ca urmare a ntreineri necorespunztoare precum i cele ale neadecvrii funcionale. Remedierea eventualelor elemente recuperabile de uzur fizic sau funcional poate influiena durata de via economic rmas prelungind-o i reducnd n schimb vechimea efectiv. Aceast metod nu i-a n considerare diferitele durate de via rmase pentru diferite componente ale cldiri. 3. Metoda segregrii Metoda const n analiza distinct a tipurilor de depreciere i nsumarea lor n deprecierea cumulat. Dac se utilizeaz costul de nlocuire anumite forme ale deprecieri funcionale sunt eliminate automat. n cadrul acestei metode sunt 5 tipuri de deprecieri: - deprecierea fizic recuperabil care se refer la elementele construciei care necesit reparaii i care pot fi reparate la data evalurii i n care costul pentru corectarea strii tehnice plus un profit rezonabil este mai mic dect creterea de valoare rezultat;36

- deprecierea fizic nerecuperabil se refer la elementele deteriorate fizic care nu pot fi remediate din motive practice sau economice; - deprecierea funcional recuperabil reprezint costul de nlocuire al unui aspect demodat sau neacceptat care trebuie s fie mai mic dect creterea de valoare anticipat. Aceasta poate fi ntlnit sub trei aspect n funcie de necesitatea pe care o manifest respectiv pentru adugri, pentru nlocuiri sau modernizri i n cazul supradimensionrii lor. - neadecvarea funcional nerecuperabil este datorat unor deficiene care nu sunt ncluse n estimarea costului nou. - deprecierea din cauze externe care poate fi determinat de influienele negative ale unor factori externi proprietii imobiliare. Ordinea de considerare a tipurilor de depreciere care pot afecta o cldire sunt: 1. Uzura fizic recuperabil 2. Uzura fizic nerecuperabil 3. Neadecvarea funcional recuperabil 4. Neadecvarea funcional nerecuperabil 5. Deprecierea extern (care poate fi i temporar) 4. Metoda comparaiei Se consider c deprecierea cumulat este diferena ntre costul de reconstrucie sau de nlocuire i contribuia n valoare a construciilor toate estimate la data evalurii. n aceast metod se obine deprecierea global aferent construciei fr a se face distincie ntre diferitele tipuri de depreciere. Limitele metodei sunt date de disponibilitatea datelor reale i corecte ale unor tranzacii de proprieti comparabile i prin urmare nu pot fi aplicate ntr-o pia limitat sau pentru anumite proprieti imobiliare cu destinaie special. 5. Metoda duratei de via fizic Presupune cunoaterea pe baz experienei a durat