evaluare imob

8/8/2019 evaluare imob.

1/15

Abordri utilizate n evaluarea proprietilor imobiliare

1. Abordri utilizate n evaluare

Abordrile utilizate n evaluarea proprietilor imobiliare sunt de trei categorii:- abordarea bazat pe costuri;- abordarea bazat pe comparaiile cu preurile pieei;- abordarea bazat pe venituri (incluznd analiza CF-ului discontat).

1.Abordarea bazat pe costuri

Este numit uneori metoda nsumrii (summation approach)n acest caz, valoarea unei proprieti imobiliare se determin prin efectuarea sumei dintrevaloarea terenului i valoarea net a cldirilor i amenajrilor (improvements).Valoarea net a cldirilor i amenajrilor se calculeaz prin metodele de evaluare bazate pe

costuri, n felul urmtor:- costul de reproducie minus deprecierea;- costul de nlocuire minus deprecierea

Costul de reproducie este costul copiei identice.Costul de nlocuire are n vedere costul construirii unei cldiri i/sau al unor amenajri careau aceeai utilitate ca i proprietatea evaluat dar, care sunt realizate cu design, mn delucru, materiale moderne.

2. Abordarea bazat pe comparaii implic evaluarea proprietilor imobiliare pornind de lapreurile se tranzacioneaz pe pia proprietile comparabile se tranzacioneaz pia.

3.Abordarea bazat pe venit implic evaluarea proprietilor imobiliare pe baza profiturilor,cash-flow-urilor, ratelor de rentabilitate ateptate de investitorii de pe pia.

2. Principiul celei mai bune utilizri

Valoarea terenului poate fi o component foarte important a valorii totalea unei proprietiimobiliare.

Adesea evaluatorii sunt solicitai s formuleze o opinie distinct n privina valoriiterenului,chiar n cazul n care se pune problema evalurii unor proprieti imobiliare cu cldiri iconstrucii mari.

Dei n urma evalurii unei proprieti imobiliare prin metoda comparaiei sau, prin metodebazate pe venituri, se obine o estimare a valorii totale a proprietii imobiliare carencorporeaz i valoarea terenului, de multe ori, prezint interes i o evaluare distinct aterenului, pentru a se determina contribuia lui la valoarea total a proprietii imobiliarerespective.

1


2/15

Cele dou componente ale unei proprieti imobiliare, teren i cldire, pot s evolueze n moddiferit, din punctul de vedere al valorii, dat fiind faptul c, n general, cldirile sunt supusedeprecierii.Evaluarea terenului este o etap distinct n modelul evalurii proprietilor imobiliare pebaz de costuri. n acest caz este obligatorie evaluarea, n mod separat, a terenului.

Analiza celei mai bune utilizri

Identificarea celei mai bune utilizri a terenului, att n condiiile n care el esteconsideratviran i neamenajat, dar i n cazul n care se au n vedere amenajrile i construciileexistente, reprezint o component esenial a procesului de evaluare.

Un teren poate fi alocat unorutilizri diferite.Un teren liber, viran i neamenajat, poate fi alocat unor obiective investiionale diferite,unor activiti diferite: spaii de locuit, spaii comerciale, spaii pentru birouri, spaiihoteliere, exploatri agricole, faciliti de recreere etc.

Valoarea terenului deriv din utilitatea acestuia ca amplasament potenial pentru diferiteobiective investiionale.

O proprietate imobiliar construit(teren plus cldire) poate fi alocat, de asemenea, unoractiviti diferite, fie n forma existent la un moment dat, fie ca urmare a unor modificri,transformri realizate la nivelul acesteia.

Valoarea proprietii imobiliareconstruite deriv din utilitatea acesteia dat de capacitateaei de a gzdui activiti diferite.

n toate procesele de evaluare, opiniile n privina valorii se bazeaz pe utilizare.n procesul de evaluare a terenurilor, a proprietilor imobiliare construite, se au n vederedestinaiile, utilizrile posibile, ale acestora i n funcie de acestea se evalueaz.

Dac scopul evalurii l reprezint determinarea valorii de pia a unui teren, sau a uneiproprieti imobiliare construite, sarcina evaluatorului este aceeea de a identifica cea maibun utilizare a acestora.Stabilirea valorii de pia a unui teren sau a unei proprieti imobiliare construite, implicidentificarea celei mai bune utilizri a acestor proprieti.

Cea mai bun utilizare = utilizarea probabil, rezonabil, legal, a unui teren libersau a uneiproprieti construite care este posibil din punct de vedere fizic, fezabil din punct devedere financiar, fundamentat n mod adecvat, care determin o valoare maxim.Cea mai bun utilizare (a unui teren liber sau a unei proprieti construite) nu este rezultatulunei analize subiective a evaluatorului ci, este determinat de pia, de raportul cerere-ofertpe piaa spaiilor imobiliare pe care este situat proprietatea analizat.

2


3/15

Stabilirea celei mai bune utilizri a unui teren, a unei proprieti imobiliare necesit:- o analiz a pieei;- o analiz a proprietii imobiliare n cauz.

Cea mai bun utilizare implic o analiz economico-financiar concentrat pe

proprietatea imobiliar i utilizarea ei actual precum i pe utilizrile ei alternativeposibile.

n raportul de evaluare, evaluatorul trebuie s fac distincia ntre:- cea mai bun utilizare a terenului ca fiind liber(viran i neamenajat);- cea mai bun utilizare a proprietii construite.

Raportul de evaluare trebuie s prezinte clar concluziile fiecrui tip de utilizare.

1. Cea mai bun utilizare a terenului ca fiind liber:

Identificarea celei mai bune utilizri a terenului ca fiind liber, neamenajat, reprezint oetap important n evaluarea unui teren, indiferent de faptul dac acesta este cuadevrat neamenajat sau, dimpotriv, prezint amenajri i construcii.

n general, terenurile ar trebui evaluate ca i cum ar fi libere i disponibile, n vedereacostruirii, indiferent de faptul dac se gsesc n aceast situaie, sau nu.

Dac terenul este viran i neamenajat, evaluatorul l evalueaz ca atare, urmrindidentificarea tuturor alternativelor de utilizare i, n final, a celei mai bune utilizriposibile.

Totui, dac terenul nu este liber, contribuia acestuia la valoarea total a proprietiiimobiliare depinde de valoarea lui calculat pe baza celei mai bune utilizri a acestuia cai cum ar fi liber.

Conceptul celei mai bune utilizri a terenului ca fiind libereste subliniat de idei ca: oricefel de cldire poate fi demolat, orice construcie poate fi ndeprtat.

n vederea determinrii celei mai bune utilizri a terenului ca fiind liber, trebuie luate nconsiderare:

- att utilizarea existent;- ct i toate utilizrile lui poteniale.

Evaluatorul trebuie s aib n vedere, n mod permanent, ce fel de construcii ar putea firealizate pe terenul respectiv, cum ar trebui s arate acestea, ctre ce activitate ar trebuialocat terenul, astfel nct veniturile estimate n urma exploatrii proprietii imobiliarerespective s fie cele mai mari i valoarea maxim.

Se impune calculul valorii terenului:- pentru utilizarea existent;

3


4/15

- pentru utilizrile poteniale.

Comparaile efectuate evideniaz faptul dac utilizarea existent este i cea mai bunutilizare.

E posibil s apar situaii n care utilizarea existent a terenului s fie cea mai bun.Acest lucru se poate ntmpla, n situaiile n care activitile gzduite de terenulrespectiv, de construciile ridicate pe terenul respectiv, au o cerere ridicat, i nu existinformaii privind modificarea acestei cereri n perioada urmtoare.

Utilizrile poteniale i nu, neaparat, utilizarea existent determin preul care va fi pltitpentru un teren.

De exemplu, dac cumprtorii anticipeaz c terenul viran, amplasat ntr-o anumitzon, va fi solicitat pentru o anumit construcie n urmtorii ani, ei pot fi motivai scumpere terenul.

Concurena dintre ei va determina un pre superior preului justificat de utilizarea curenta terenului.

n cursul analizei celei mai bune utilizri a terenului ca fiind liber, evaluatorul trebuie srspund la ntrebri ca:

- terenul trebuie lsat liber sau, se impune realizarea unor construcii?- ce fel de construcii trebuie realizate?

Analiza celei mai bune utilizri a terenului, ca i cnd ar fi liber i permite evaluatoruluis identifice proprieti comparabile cu cea analizat.

n msura n care exist informaii, terenul analizat trebuie comparat cu terenuri similare,care au aceeai cea mai bun utilizare i care au fost tranzacionate recent pe pia.

Nu se ine seama, neaparat, de ct de asemntoare sunt amplasamentele respective, dinpunct de vedere fizic, ci, de asemnarea existent n privina celei mai bune utilizri.

Proprietile comparabile care nu au aceeai cea mai bun utilizare, sunt, de obiceieliminate din calcul.

Dac amplasamentul comparabil nu are aceeai cea mai bun utilizare ca iamplasamentul evaluat, tranzacia respectiv nu poate fi selectat ca o tranzaciecomparabil i nu trebuie s fie utilizat ca reper de referin n procesul de evaluare.

2. Cea mai bun utilizare a unei proprieti ca fiind construit

n procesul evalurii unei proprieti construite, evaluarea terenului ca fiind liber este oprocedur necesar, dar nu suficient.Terenul nu este liber, el prezint amenajri i construcii.

4


5/15

Oricum, construciile pot s contribuie i ele la valoarea proprietii n ansamblul ei.n determinarea valorii totale a unei proprieti imobiliare trebuie luat n considerare icontribuia construciilor i amenajrilor existente.

n vederea stabilirii contribuiei cldirilor i construciilor la valoarea total a unei

proprieti imobiliare trebuie luat n considerare cea mai bun utilizare a proprietii cafiind construit.

Un lot de teren poate avea o anumit cea mai bun utilizare dac este liber , n timp cempreun cu construciile ridicate pe el, poate avea o alt cea mai bun utilizare .

Cea mai bun utilizare a proprietii ca fiind construit cea mai bun utilizare aterenului cu amenajrile i construciile aferente.

Cea mai bun utilizare a proprietii imobiliare ca fiind construit:- utilizarea ctre care trebuie alocat o proprietate construit, avndu-se n vedere

natura construciilor existente dar i natura construciilor ideale descrise nconcluzia analizei celei mai bune utilizri a terenului ca fiind liber.

n vederea stabilirii celei mai bune utilizrii a proprietii imobiliare ca fiind construitse au n vedere:

- utilizarea existent;- utilizrile alternative(posibile) ale proprietii construite.

Cea mai bun utilizare a unei proprieti ca fiind construit poate fi continuarea utilizriicurente, n forma existent la un moment dat.Totui, asigurarea celei mai bune utilizri a proprietii ca fiind construit poate necesita :

- renovare sau reabilitare;- extindere;- adaptare sau conversie la o alt utilizare;- demolare parial sau total;- o combinaie a acestor alternative.

Dac se are n vedere cea mai bun utilizare a proprietii ca fiind construit, evaluatorultrebuie s rspund la ntrebri ca:

- ce utilizare(activitate) ar maximiza valoarea de pia a imobilului ?- sunt necesare investiii suplimentare(renovare, modificare, demolare) n vederea

maximizrii utilitii i, implicit, a valorii?

De exemplu, valoarea de pia a unui imobil pentru utilizarea ca locuinpoate fi maimare dect valoarea de pia a aceluiai imobil pentru utilizare comercial.

Dac nu sunt necesare cheltuieli investiionale pentru adaptarea cldirilor la noi utilizri,rezultatele estimate ale acestor utilizri ar putea fi comparate, n mod direct, n vedereadeterminrii celei mai bune utilizri, adic a utilizrii care asigur cea mai mare rat derentabilitate, cea mai ridicat valoare.

5


6/15

Totui n situaile n care adaptarea, reconversia la noi utilizri, impune efectuarea unorinvestiii suplimentare, este necesar calcularea ratelor de rentabilitate aferente utilizrilorpoteniale lundu-se n considerare, fondurile care se investesc n proprietate.Orice investiie suplimentar care se efectueaz ntr-o proprietate trebuie s fie fezabil

(sporul de valoare generat ca urmare a efecturii investiiei s fie superior costuluiacesteia).

Ratele de rentabilitate, astfel calculate, trebuie comparate cu ratele de rentabilitateaferente altor tipuri de investiii similare, pentru a se determina dac utilizrile potenialesunt fezabile d.p.d.v. financiar.

n analiza celei mai bune utilizri a unei proprieti ca fiind construit, evaluatorii trebuies ia n considerare orice reabilitare sau modernizare care s-ar impune n concordan cucerinele pieei.

De exemplu, cea mai bun utilizare a unei locuine de lux, trebuie s reflecte toatereabilitrile necesare pentru ca locuina respectiv s asigure satisfacia maxim.

Dou sunt motivele pentru care se analizeaz cea mai bun utilizare a proprietii cuamenajrile i construciile aferente.

Primul l reprezint identificarea unor posibile proprieti comparabile.

Fiecare astfel de proprietate imobiliar amenajat comparabil ar trebui s aibaceeai cea mai bun utilizare, ca i proprietatea imobiliar evaluat sau, una apropiatacesteia, att ca i cum ar fi neconstruit, ct i cu construciile i amenajrile existente.

Al doilea motiv al analizei celei mai b une utilizri a proprietii cu construciile existenteeste acela de a decide dac:

- se menin amenajrile i construciile existente aa cum sunt;- se repar componentele neglijate i se pstreaz amenajrile i construciile

existente;- se modific amenajrile i construciile existente (renovare, modernizare,

transformare);- se demoleaz amenajrile existente.

Construciile existente i poteniale:

Construciile existente pot s adauge valoare terenului sau, dimpotriv, s diminuezevaloarea de pia a acestuia, cu costul aferent eliminrii lor de pe amplasament.

Construciile care reprezint cea mai bun utilizare adaug terenului cea mai marevaloare.

Valoarea terenului nu scade atta timp ct cldirile construite pe el au valoare economic.

6


7/15

Investitorul respectiv poate plti un pre pentru construciile existente pe un teren, dacacestea au o anumit utilitate i implicit, o anumit valoare economic, chiar dac, dinpunctul lui de vedere, aceastea nu prezint nici un interes, n cazul n care el vizeaz unalt obiectiv investiional.

Cldirile care nu au o valoare economic pot s aib un impact negativ asupra valoriiterenului, prin che ltuielile implicate de demolare i curirea terenului.n cazul n care construciile nu mai au valoare economic, demolarea poate fi soluia ceamai indicat.

Valoarea terenului poate fi egal sau mai mare dect valoarea total a proprietiiimobiliare chiar i n situaiile n care construcii importante sunt localizate pe acelamplasament.

Contribuia construciilor este estimat prin scderea valorii de pia a terenului din

valoarea de pia a ntregii proprieti imobiliare.Contribuia construciilor= Valoarea de pia a proprietii imobiliare valoarea depia a terenului

Atunci cnd construciile nu contribuie la valoarea total a proprietii, se recomand, deobicei, demolarea. Excepie fac cldirile cu valoare istoric a cror demolare esteinterzis.

Pentru a se ajunge la cea mai bun utilizare a terenului cu o alt utilizare, adesea, seimpune demolarea cldirilor existente.

Costul pentru conversia proprietii ntr-un teren liber este o penalitate care va diminuavaloarea terenului.

n anumite cazuri, evaluatorul poate ajunge la concluzia c cea mai bun utilizare auneiparcele de teren este reprezentat de pstrarea acesteia ntr-o form neamenajat, nscopul unor investiii ulterioare sau, alocarea lui ctre ctre o utilizare intermediarpnla momentul la care cererea existent justific ridicarea de construcii.

Acest lucru se ntmpl, adesea, n condiiile n care apare deprecierea extern a pieei:- piaa imobiliar este supraaglomerat;- costurile financiare prea mari mpiedic construcia;- activitile economice din zon las de dorit;- poluarea mediului etc.

n cazul multor parcele de teren, asigurarea celei mai bune utilizri poate necesitaschimbri de mprire sau, investiii n vederea mbuntirii infrastructurii pentru acorespunde noii utilizri, submprirea n parcele mai mici sau, unirea cu alte terenuri.

7


8/15

Perioada de ti mp a unei analize specifice este un punct important al analizei celei maibune utilizri. n multe cazuri, cea mai bun utilizare a unei proprieti se poate schimban viitorul apropiat.n acest caz apare conceptul de utilizare intermediar.

Intensitatea unei utilizri trebuie, de asemenea s fie luat n considerare.Evaluatorul poate constata c utilizarea existent a terenului, las de dorit din punctul devedere a intensitii utilizrii. De exemplu, cea mai bun utilizare a terenului ar putea fireprezentat de o cldire cu birouri cu 10 etaje, n timp ce, cldirea existent destinatbirourilor are numai 4 etaje.

Valoarea de utilizare:

n unele cazuri, evaluarea unei proprieti imobiliare poate cere ca terenul s fie luat nconsiderare n funcie de ali termeni dect cea mai bun utilizare.n realizarea unei evaluri cu scopul formrii unei opinii asupra valorii de utilizare a unui

amplasament amenajat, evaluatorul poate fi obligat s evalueze terenul n funcie deutilizarea sa specificat sau, n funcie de construciile i amenajrile existente, i nu nfuncie de cea mai bun utilizare.n acest caz, evaluatorul trebuie s evalueze terenul att n privina celei mai buneutilizri a acestuia, ct i a utilizrii lui condiionate.

n multe evaluri ale proprietilor imobiliare construite, ntrebrile referitoare lamodificrile posibile ale utilizrii proprietii imobiliare la data evalurii, pot s fie nnumr foarte mic sau chiar s lipseasc, deoarece, de multe ori piaa este format iproprietile se vnd pentru utilizrile lor existente.

3. Metode utilizate n evaluarea terenurilor

1. Metoda de evaluare prin comparaie direct cu preurile pieei

Este tehnica preferat de evaluare a terenului fiind, de altfel, i cea mai utlizat.

Conform acestei metode valoarea de pia a a unui teren se stabilete prin comparaie cupreurile la care se tranzacioneaz pe pia terenuri comparabile concurente.

La baza evalurii st principiul substituiei care evideniaz c valoarea unui teren tindes fie dat de preul care ar fi pltit pentru achiziionarea unui teren similar ca utilitatei atractivitate.

n vederea evalurii ar trebui s se apeleze la preurile la care s-au tranzacionatterenurisimilare care au aceeai cea mai bun utilizare ca i terenul evaluat.

Metoda se poate aplica n cazul n care exist informaii privind preurile la care s-aurealizat tranzacii cu terenuri comparabile.

8


9/15

Metoda comparaiei directe poate fi utilizat:- att n evaluarea terenurilor libere, neconstruite;- ct i n evaluarea terenurilor construite, considerate a fi libere n scopul evalurii.

n vederea aplicrii acestei metode se colecteaz date privind parcele similare de teren

vndute sau scoase la vnzare, care sunt analizate, comparate, corectate n vedereaevalurii terenului vizat.

Etape n evaluare:

- analiza terenului care se dorete a fi evaluat i identificarea caracteristicilor fizicedar, i a celei mai bune utilizri a acestuia;

- procurarea informaiilor privind tranzaciile cu terenuri comparabile realizate pe piaa respectiv i/sau a terenurilor oferite spre vnzare la momentul evalurii;evaluatorul se va opri numai asupra terenurilor care au aceeai cea mai bunutilizare cu cea a terenului evaluat;

- corectarea preurilor de vnzare ale comparabilelor n funcie de diferenele ntrecaracteristicile acestora i cele ale terenului evaluat, care nu au putut fi eliminateprin procesul de selecie;

- formularea unei concluzii privind valoarea de pia a terenului.

Preurile pot fi exprimate capreuri pe m2, ha, lot, sau alt unitate utilizat pe pia.

Abordarea prin comparaie direct implic:- selectarea tranzaciilor cu terenuri comparabile;- corectarea diferenelor care nu pot fi eliminate prin procesul de selecie.

Elementele de comparabilitate care se au n vedere:- drepturile tranzacionate: drepturi de proprietate sau, doardrepturi de folosin;- condiiile de finanare;- condiiile vnzrii(motivaia prilor implicate n tranzacie);- condiiile general economice i ale pieei (data tranzaciei);- cheltuieli efectuate dup achiziie (demolare, modificare);- localizarea;- caracteristicile fizice(mrimea, forma, privelitea, deschiderea, topografia etc);- utilitile disponibile;- zonarea etc.

1.Drepturi tranzacionateEvaluatorul trebuie s analizeze dac se transmit drepturi de proprietate asupraterenurilorsau numai drepturi de folosinasupra acestuia.Adeseori terenurile generatoare de venituri sunt doar nchiriate (arendate) pe operioad de timp mai ndelungat.

2.Condiii de finanare.

9


10/15

Preul de tranzacionare a unei proprieti imobiliare poate s se diferenieze de celaferent unei proprieti idntice din cauza aranjamentelor de finanare diferite.Uneori cumprtorii achit sume mai mari pentru anumite proprieti imobiliare ncondiiile n care obin finanare la o rat de dobnd avantajoas, sub nivelul pieei.Invers, ratele de dobnd peste nivelul pieei duc la preuri de vnzare sczute.

3.Condiiile vnzrii:Acestea, reflect, n mod uzual, motivaiile prilor implicate n tranzacie(motivaiile cumprtorilor i vnztorilor).n multe cazuri, motivaiile prilor influeneaz n mod semnificativ, preurile detranzacionare.Evaluatorul trebuie s constate dac preul la care s-a ncheiat tranzacia reflect ovaloare de piasau, o altfel de valoare (valoare de investiie, valoare de lichidare,valoare de utilizare).De exemplu, un promotor poate plti un pre mai mare n vederea achiziionrii maimultor loturi de teren nvecinate, n cazul n care el preconizeaz c va putea revinde

ntregul amplasament obinut la un pre mai mare, dat de utilitatea sporit a acestuia.Sau, un teren poate fi tranzacionat la un pre mai mic dect preul pieei, dacvnztorul are nevoie urgent de lichiditi.O relaie financiar, de afaceri sau, de familie, ntre prile implicate ntr-otranzacie, poate s influeneze, de asemenea, preul unei proprieti imobiliare.

4. Condiiile general economice i ale pieei (data tranzaciei)

Evoluia condiiilor general economice i ale pieei poate s afectezepreurile la carese realizeaz tranzaciile cu active comparabile.Preurile la care se tranzacioneaz activele imobiliare se pot modifica se-a lungul

timpului, n sensul creterii sau scderii, n funcie de evoluia activitii general-economice, a raportului cerere-ofert pentru diferite categorii de imobile.

n evaluare ar trebui luate n considerare preurile la care s-au realizat cele mai recentetranzacii cu terenuri comparabile.Dac pot fi procurate doar preuri aferente unor tranzacii mai vechi, evaluatorul trebuies fac corecii i n funcie de evoluia condiiilor general economice i ale pieei.

Pot fi necesare corecii n funcie de:- faza ciclului economic pe care o traverseaz economia(expansiune, recesiune);- manifestarea unor fenomene : inflaia, deflaia, omaj etc.- fluctuaiile n raportul cerere-ofert pentru anumite categorii de imobile;- modificri n legislaie;- modificri n condiiile de construcie, etc.

O recesiune tinde s determine o diminuare a preurilor proprietilor imobiliare. Totuidiferite subpiee sau proprieti pot fi afectate n mod diferit.Poate exista un declin general al cererii pentru proprieti imobiliare sau, un declin alcererii numai pentru anumite categorii de proprieti imobiliare.

10


11/15

Dac caracteristicile fizice i economice ale proprietii imobiliare rmn neschimbate,analiza a dou sau mai multor tranzacii cu acelai tip de proprietate de-a lungul uneiperioade de timp, vor indica procentul modificrii preului.

5. Cheltuieli efectuate imediat dup achiziie:

Cheltuielile efectuate imediat dup achiziia unei proprieti imobiliare, influeneazpreul pe care un cumprtor este dispus s-l plteasc pentru aceasta.Aceste cheltuieli includ:- costuri pentru remedierea unor deficiene constatate;- cheltuielile pentru demolarea i nlturarea cldirilor i construciilor existente;- costurile pentru nlturarea efectelor polurii.Adeseori asemenea costuri sunt cuantificate n procesul negocierii preului.

6. Localizarea:

Dac nu pot fi procurate informaii privind tranzaciile de terenuri similare de peaceeai pia (aceeai localitate) se ncearc preluarea acestor informaii de pe altepiee.n acest caz, se impune efectuarea unor corecii privind localizarea.

7. Caracteristicile fizice ale unei parcele de teren:- mrimea;- forma;- deschiderea;- topografia;

- privelitea(poziia).Mrimea suprafeei este, adesea, un element de comparaie mai puin important dectdata tranzaciei i localizarea.Majoritatea destinaiilor de utilizare a terenului au o mrime optim aamplasamentului.Dac amplasamentul este prea mare, valoarea terenului excedentar tinde s scad cu orat accelerat.Deoarece terenurile de mrimi diferite pot avea preuri unitare diferite, evaluatoriiacord o importan mai mare comparabilelor care au, aproximativ, aceeai mrimecu cea a terenului evaluat.

8. Zonarea - criteriul fundamental n selectarea comparabilelor.

Terenurile situate n aceeai zonau, n general, aceeai cea mai bun utilizare,fiindcele mai adecvate n vederea realizrii comparaiilor.Dac nu pot fi identificate suficiente tranzacii de terenuri din aceeai zon, pot fipreluate informaii privind preurile de tranzacionare a terenurilor din zone similare,fiind posibil, ns, efectuarea unor corecii.

11


12/15

Ca regul general, cu ct sunt mai mari diferenele ntre activul evaluat i activulcomparabil, cu att este mai mare posibilitatea de eroare n aplicarea metodei princomparaie direct.

Suplimentar, fa de tranzaciile deja efectuate cu terenuri, evaluatorul poate s aibn vedere i ofertele de vnzare sau ofertele de cumprare ale terenurilor.Totui, se consider c ofertele ofer date mai puin credibile n raport cu contractelesemnate i vnzrile deja efectuate.Preurile finale pot fi mai mici dect cele din ofert.

Datele privind vnzrile de terenuri pot fi obinute din surse ca:- ziare;- interviuri cu prile implicate n tranzacie: cumprtorii, vnztorii, avocaii,

agenii imobiliari.

Coreciile pentru diferenele constatate se fac asupra preurilor de vnzare (total sauunitar) ale comparabilelor.Aceste corecii se efectueaz ntr-o anumit ordine: coreciile privind drepturile deproprietate, finanarea, condiiile de vnzare i condiiile de pia se efectueaznaintea coreciilor aferente localizrii i caracteristicilor fizice.

Toate coreciile trebuie prezentate n raportul de evaluare ntr-o manier logic iinteligibil.

2. Alte metode de evaluare a terenurilor

n zonele urbane dezvoltate, parcelele de teren libere pot fi foarte rare, astfel nctvaloarea lor nu poate fi estimat, n mod credibil, prin comparaie direct.

n asemenea cazuri, valoarea terenului poate fi estimat prin una din urmtoarelemetode:

- Metoda extraciei;- Metoda alocrii;- Metodele bazate pe venituri.

2.1 Metoda extraciei

Extracia este tehnica prin care valoarea terenului este extras din preul de vnzareal unei proprieti imobiliare construite prin deducerea valorii construciilor,evaluat prin costul de nlocuire net (costul de nlocuire diminuat cu uzura).Valoarea rmas reprezint valoarea terenului.

Valoarea terenului = Preul de vnzare al proprietii imobiliare - Costul denlocuire net al cldirilor i construciilor

12


13/15

Aplicabilitatea metodei:Aceast tehnic se aplic, n special, n cazul n care contribuia cldirii la valoareatotal a proprietii imobiliare este, n general, sczut i uor de identificat.

La aceast tehnic se apeleaz, n special, n vederea evalurii terenurilor rurale,

deoarece, n acest caz, construciile i amenajrile au o contribuie minim lavaloarea proprietii imobiliare.

Restricii n aplicarea acestei metode:Evaluatorul trebuie s poat determina contribuia construciilor la valoareaproprietii imobiliare, estimat prin costul de nlocuire net.

De exemplu:Se dorete evaluarea terenului pe care se afl un service pentru automobiledeteriorate, vndut recent pentru 575.000$.Nici un alt lot vacant nu a fost vndut n aria de pia respectiv.

Evaluatorul estimeaz costul de nlocuire al cldirilor la 200.000$ i depreciereatotal de 80%, rezultnd un cost de nlocuire net de 40.000$.Valoarea rezidual a terenului = 575.000$-40.000$=535.000$.

2.2 Metoda alocrii:

Metoda firm c exist un anumit raport ntre valoarea terenului i valoareaproprietii imobiliare, pentru anumite categorii de proprieti imobiliare, din anumitelocaliti.n acest caz, valoarea terenului ar reprezenta un anumit procent (considerat normal,tipic) din valoarea proprietii imobiliare.

Valoarea terenului = procentul (tipic, normal ) reprezentat de teren * preul devnzare al proprietii imobiliare

Raportul dintre valoarea terenului i valoarea proprietii imobiliare este determinatpe baza analizei tranzaciilor cu proprieti imobiliare comparabile.

Fundamentarea raportului ntre valoarea terenului i valoarea proprietiiimobiliare(raportul de alocare) se poate realiza consultnd mai multe surse:

- consultri cu investitorii care vnd proprieti amenajate i construite, i care potaloca preurile de vnzare ale proprietilor imobiliare ntre teren i construcii, nfuncie de costurile aferente;

- ratele istorice observate de-a lungul timpului n zon;- evalurile de proprieti imobiliare care se fac n scopuri fiscale;

Metoda alocrii poate fi utilizat n vederea evalurii terenului n cazul n carenumrul tranzaciilor cu terenuri libere este insuficient, dar exist informaii privindtranzaciile cu proprieti construite.

13


14/15

Metoda alocrii este utilizat rar ca metod primar n vederea evalurii terenului.i aceasta ca urmare a numrului relativ mare de tranzacii necesare pentru a

fundamenta analiza.

Aceast metod este utilizat, cel mai des, n vederea evalurii loturilor parcelabile,

evaluatorul putnd prespune o rat destul de uniform ntre valoarea lotului ivaloarea total a proprietii imobiliare.Ea nu nu este utilizat des n cazul evalurii proprietilor imobiliare comerciale dincauza diferenierii accentuate a acestora din punctul de vedere al mrimii parcelei iintensitii utilizrii, i nici n evaluarea proprietilor industriale.

2.3 Metode bazate pe venit

Metoda capitalizrii rentei funciare

Renta funciar (chiria) reprezint suma pltit pentru dreptul de ocupare i utilizare a

terenului, n conformitate cu clauzele contractului de nchiriere a acestuia.Se poate utiliza pentru a estima valoarea dreptului de proprietateasupra terenuluiarendat (nchiriat) unei alte persoane.

Vcap=Ran/r

Ran= renta anual;r = rata de capitalizare.

Dac scopul evalurii l reprezint determinarea valorii de pia a drepturilor de

proprietate asupra terenului, atunci nivelul celor doi indicatori, din formula de maisus, trebuie s reflecte nivelurile lor de pia, la data evalurii:- renta sau chiria curent a pieei;- rata de capitalizare curent a pieei.

Ratele de capitalizare derivate de pe pia sunt utilizate pentru a converti rentafunciar n valoare de pia.

Orice drept asupra proprietilor imobiliare care genereaz un flux de venit, poate fievaluat prin capitalizare direct.n cazul proprietilor ocupate sau, a celor care nu reprezint obiectul unui contract denchiriere, este mai frecvent evaluarea dreptului deplin de proprietate asupra proprietiiimobiliare.n cazul unei proprieti care este subiectul unui contract de nchiriere, dreptul cel maiadecvat a fi evaluat l reprezint dreptul proprietarului asupra proprietii dat cu chirie.

14


15/15

15

evaluare imob

Documents