cladiri, teren si mijloace fixe -...

F.Vladut -Evaluator P.F.A F 20/601/2011, CIF 28648178 - Deva

Raport de evaluare

RAPORT DE EVALUARE

pentru

CLADIRI, TEREN SI MIJLOACE FIXE

-S.C.” NYDAWA”S.R.L.-

SEBES

str. Augustin Bena, nr. 79, jud. Alba

SCOPUL EVALUARII:

Determinarea valorii de piata

MAI 2012


Raport de evaluare

RAPORT DE EVALUARE

pentru

CLADIRI, TEREN SI MIJLOACE FIXE

S.C. “NYDAWA“S.R.L.

SEBES

str. Augustin Bena, nr. 79, jud. Alba

Beneficiar: S.P “EURO QUALITY INSOLVENCY” s.p.r.l. -DEVA -

Executant : ing.VLADUT FELICIA

Expert evaluator societati comerciale

Expert evaluator bunuri mobile

Expert evaluator imobiliare

Membru titular A.N.E.V.A.R.

Legitimatia nr. 5583

MAI 2012


Raport de evaluare

CUPRINS

Certificare

Sumar

Partea I -Aspecte generale

1.1Obiectul evaluarii.Scopul si utilizarea raportului. Destinatar

1.2 Ipoteze si conditii limitative

1.3Valoarea estimata. Data evaluarii

1.4 Dreptul de proprietate

1.5Responsabilitatea fata de terti

1.6Clauza de nepublicare

1.7Surse de informatii

2. Partea II –Proprietatea evaluata

2.1 Aspecte legale

2.2 Descrierea amplasamentelor

2.3 Cea mai buna utilizare

2.4 Analiza pietei imobiliare

3. Partea III –Evaluarea

3.1 Procedura de evaluare

3.2 Etapele de evaluare

3.3 Metoda patrimoniala

3.4 Metoda capitalizarii directe

4. Partea IV Concluzii

Anexe

- Fisa de evaluare constructii

- Contract de vinzare-cumparare

- Carti tehnice masini

- Plan ansamblu

- Imagini foto (cladiri, masini, utilaje)


Raport de evaluare

CERTIFICARE

Prin prezenta, in limita cunostintelor si informatiilor detinute, certific ca faptele

prezentate in prezentul raport sunt adevarate si corecte. De asemenea certific ca analizele,

opiniile si concluziile prezentate sunt limitate de ipotezele si conditiile limitative specifice

si sunt analizele, opiniile si concluziile personale, neinfluentate de nici un factor.

In plus, certific ca nu am nici un interes prezent sau de perspectiva care face

subiectul prezentului raport de evaluare si nici un interes sau influenta legate de partile

implicate.

Analizele si opiniile personale au fost bazate si dezvoltate conform cerintelor din

standardel, recomandarile si metodologia de lucru recomandate de ANEVAR.

Proprietatea a fost inspectata personal de catre evaluator. In intocmirea raportului

de evaluare evaluatorul se situeaza pe pozitia de evaluator extern

Expertul evaluator are incheiat un contract de asigurare profesionala pentru

eventualele daune izvorite in urma activitatii prestate pentru client

Evaluator : ing.Vladut Felicia

Membru ANEVAR

MAI 2012


Raport de evaluare

SUMAR

Obiectul evaluării: Constructii, teren si mijloace fixe

S.C. »NYDAWA« S.R.L. SEBES

Scopul evaluării: Determinarea valorii de piata a proprietatii

Dreptul evaluat Dreptul de proprietate asupra cladirilor, terenului si utilajelor

Data evaluarii 17.05.2012

Valori obtinute

Cladiri si constructii speciale

1.Abordarea prin metoda costurilor = 789.962 lei

2.Abordarea prin metoda capitalizarii directe = 819.755 lei

Teren

1. intravilan = 2.900 mp

- Abordarea prin metoda reziduala = 515.771 lei

- abordarea prin metoda comparatiei de piata = 541.559 lei

2. intravilan = 1.600 mp = 142.282 lei

3. intravilan = 949 mp = 84.391 lei

Valoare echipamente (bunuri mobile) = 99.752 lei

- mijloace de transport

- alte utilaje

Valoare propusă:

1. pentru compenentele proprietatii (conform tabelului centralizator)

cladiri si constructii speciale = 789.962 lei (176.469 EURO)

teren = 742.444 lei (166.980 EURO)

bunuri mobile = 99.752 lei (22.437 EURO)

TOTAL = 1.632.158 lei (365.886 EURO)

2. pentru proprietatea evaluata, ca societate comerciala

= 1.468.942 lei (329.297 EURO)

Cursul leu / EURO la data evaluarii a fost de : 1 EURO =4,4463 lei (17.05.2012)

Valorile nu includ T.V.A.


Raport de evaluare

Partea I - Aspecte generale

1.1 Obiectul evaluarii. Scopul şi utilizarea raportului. Destinatarul raportului de evaluare

Proprietatea care face obiectul prezentului raport de evaluare este reprezentata de – Cladiri, teren

si mijloace fixe, active ce apartin societatii comerciale S.C.”NYDAWA OIL „s.r.l. SEBES

Scopul prezentului raport de evaluare este estimarea valorii de piata a proprietatii, apartinind

S.C”NYDAWA OIL „s.r.l. SEBES

Prezentul raport de evaluare se adresează. societatii profesionale“.EURO QUALITY INSOLVENCY„

sprl, in calitate de destinatar si client.

1.2 Ipoteze si conditii limitative

Principalele ipoteze si limite de care s-a tinut seama in elaborarea prezentului raport de evaluare sunt

urmatoarele:

IPOTEZE:

1. Aspectele juridice se bazeaza exclusiv pe informatiile si documentele furnizate de catre proprietar si au

fost prezentate fara a se intreprinde verificari sau investigatii suplimentare. Se presupune ca drepturile de

proprietate asupra proprietatii evaluate sunt valabile si marketabile.

2. Informatiile furnizate de catre terti sunt considerate de incredere, dar nu se acorda garantii pentru

acuratete.

3. Toate documentatiile tehnice se presupun a fi corecte.

4. Evaluatorul considera ca presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare au fost rezonabile in

lumina faptelor ce sunt disponibile la data evaluarii.

5. Se presupune ca nu exista contaminanti si costul activitatii de decontaminare nu afecteaza valoarea; nu

am fost informati de nici o inspectie sau raport care sa indice prezenta contaminantilor sau a materialelor

periculoase. Evaluatorul nu a expertizat cladirile si nu a efectuat studii geotehnice ale terenului in cauza,

considerand datele puse la dispozitia lui de catre beneficiar ca fiind surse de incredere.

6. Se presupune ca proprietatea evaluata se conformeaza tuturor reglementarilor si restrictiilor de zonare si

utilizare, in afara cazului in care a fost identificata o nonconformitate ulterior evaluarii.

7. Nu s-au luat in considerare implicatiile pe care le poate avea schimbarea destinatiei activului dupa

vanzare.

8. In calculele de evaluare nu s-a tinut cont de obligatiile de mediu din Planul de Conformare existent in

Bilantul de mediu.

9. Estimarile de exploatare continute in raport sunt bazate pe conditiile actuale ale pietii; prin urmare,

datorita instabilitatii pietei, acestea se pot schimba functie de conditiile viitoare.

10. Evaluatorul a utilizat in estimarea valorii numai informatiile pe care le-a avut la dispozitie, fiind posibila

existenta si a altor informatii de care evaluatorul nu a avut cunostinta.

CONDITII LIMITATIVE:

1. Orice valori estimate in raport se aplica intregii proprietati si orice divizare sau distribuire a valorii pe

interese fractionate va invalida valoarea estimata, in afara cazului in care o astfel de distribuire a fost

prevazuta in raport.

2. Intrarea in posesia unei copii a acestui raport nu implica dreptul de publicare a acestuia.

3. Evaluatorul, prin natura muncii sale , nu este obligat sa ofere in continuare consultanta sau sa depuna

marturie in instanta privind subiectul evaluarii, in afara cazului cand s-au incheiat astfel de intelegeri in

prealabil.

4. Nici prezentul raport, nici parti ale sale (in special concluzii referitoare la valori si identitatea

evaluatorului) nu trebuie publicate sau mediatizate fara acordul scris al evaluatorului.

1.3 Valoarea estimată. Data evaluării

Evaluarea realizata conform prezentului raport reprezinta o estimare a valorii de piata a activelor,


Raport de evaluare

asa cum aceasta este definita in standardul IVS-1 (care are caracter obligatoriu pentru membrii ANEVAR)

Acest standard este aplicabil valorii de piata a unei proprietati, de obicei imobiliare si a elementelor

conexe.

Conform standardului amintit prin valoarea de piata se intelege:

Valoarea de piata reprezinta suma estimata pentru care o proprietate poate fi schimbata la data

evaluarii,intre un cumparator decis si un vanzator hotarat,intr-o tranzactie cu un pret determinat

obiectiv, dupa o activitate de marketing corespunzatoare, in care partile implicate au actionat in

cunostinta de cauza, prudent si fara constrangere.

Valoarea de piata este inteleasa ca fiind valoarea unui activ, estimata fara luarea in considerare a

costurilor de vinzare sau de cumparare si fara includerea nici unui/unei impozit/taxe asociat(e)

Intru-cit societatea este la data evaluarii in faliment, vinzarea nu va beneficia de o activitate de

marketing corespunzatoare, iar vinzatorul va fi constrins sa vinda intr-o perioada de comercializare

inadecvata fara o publicitate rezonabila. In aceste conditii evaluatorul isi exprima cu rezerve in ceea ce

priveste valoarea de piata

Evaluarea a fost facuta in luna mai 2012

1.4 Dreptul de proprietate

Proprietarul constructiilor si a mijloacelor fixe este societatea comerciala «NYDAWA« s.r.l.Sebes,

conform Listelor de inventariere anexate, a Extrasului CF nr. 71024 Sebes, nr. topo 8245/2/2; 8247/2-;

8248/1- ; 8249/1- statie distributie carburanti, proprietar S.C.NYDAWA Oil s.r.l., in 1/1 parti cumparare,

act 439/2006, inch. 924/2006 , a extrasului CF 71793, nr. topo 8247/1/2 ; a extrasului CF 71791, nr. topo

8246/2, 8247/1/1si a Cartilor de identitare a vehiculelor, anexate

1.5 Responsabilitatea faţă de terţi

Prezentul raport de evaluare a fost realizat în baza informaţiilor furnizate de proprietar,

corectitudinea şi precizia datelor furnizate fiind responsabilitatea acestuia.

In conformitate cu uzanţele din România, valoarea estimată de către evaluator este valabilă la data

prezentată în raport şi într-un interval de timp limitat după această dată.

Acest raport de evaluare este destinat scopului precizat şi numai pentru uzul destinatarului

menţionat la pct.1.1. Raportul este confidenţial, strict pentru destinatar şi evaluatorul nu acceptă nici o

responsabilitate faţă de o altă persoană, în nici o circumstanţă.

1.6Clauza de nepublicare

Raportul de evaluare sau oricare altă referire nu poate fi publicat şi nici inclus într-un document

destinat publicităţii fără acordul scris al evaluatorului, cu specificarea formei şi contextului în care

urmează să apară.

1.7 Surse de informaţii

Sursele de informaţii utilizate în raportul de evaluare sunt:

-documentele puse la dispoziţie de către beneficiar.

-informatii privind situatia juridica a cladirilor si mijloacelor fixe

-inspecţia realizată la faţa locului de către evaluator

-catalog de standarde europene

-indicii de actualizare a valorii constructiilor elaborati de Corpul Expertilor Tehnici din Romania si

aprobati de M.L.P.A.T.

-Evaluarea rapida a constructiilor - MATRIX ROM

-Evaluarea proprietatii imobiliare-APPRASAIL INSTITUTE (editia romana)

Veridicitatea si corectitudinea informatiilor primite de la beneficiar sunt in exclusivitate

responsabilitatea acestuia.

1.8 Pozitionare si vecinatati


Raport de evaluare

Proprietatea evaluata este situata in Sebes, str. Augustin Bena, nr. 79, jud. Alba. Accesul se face cu

mijloace auto direct din artera rutiera de prima importanta DN 7.

Partea II – Proprietatea evaluata

2.1 Aspecte legale

Constructiile, terenul si mijloacele fixe evaluate sunt proprietate S.C.”NYDAWA OIL „s.r.l.

SEBES. Societatea se afla in procedura de insolventa .

Societatea cu sediul in Sebes, judetul Alba, a fost inscrisa la Oficiul Registrului Comertului cu

numarul J20/363/1999 si are cod unic de inregistrare RO 12222493. Obiectul principal de activitate al

societatii este : »comert cu amanuntul al carburantilor pentru autovehicule in magazine », conform

codului CAEN 4730

2.2 Descrierea amplasamentului

Statia distributie carburanti- apartine S.C.NYDAWA OIL s.r.l. Situata in Sebes, str. Augustin

Bena, nr. 79, jud. Alba. Proprietatea este formata din teren in suprafata de 2.900 mp, spatiu comercial

(bar-restaurant + magazin si spatii administrative) cu suprafata construita de 197,35 mp si suprafata utila

de 166,79 mp ; copertina pompe cu suprafata desfasurata de 236,5 mp, rezervoare combustibil cu volumul

de 517 mc ; separator hidrocarburi cu volumul de 10 mc ; platforma betonata cu suprafata de circa 2300

mp, cit si teren in suprafata de 1600 mp si 949 mp (cele 2 terenuri se afla sub liniile de inalta tensiune)

Imobilele se gasesc in municipiul Sebes, jud. Alba. Terenul are in plan o forma poligonala.

Accesul la proprietate se face din drumul principal de legatura intre localitatea Pian si municipiul Sebes.

Proprietatea este complet dotata cu utilitati (telefonie, energie electrica, gaz metan, apa, canalizare) si

dispune de separator de hidrocarburi propriu. Starea fizica a retelelor este buna. Amplasamentul terenului

este ideal pentru destinatia actuala, deci este potrivit scopului in care este folosit.

Descrierea cladirii

Constructiile de evaluat din SEBES sunt :

- spatiu comercial (bar-restaurant+magazin si spatii administrative) cu suprafata construita de

197,35 mp si suprafata utila de 166,79 mp

- platforma betonata cu suprafata de circa 2.300 mp (aproape toata incinta este betonata

Descrierea, caracteristicile tehnice si functionale ale constructiilor a fost facuta in fisele de

evaluare anexate

2.3. Cea mai buna utilizare

Cand scopul unui raport de evaluare este acela de a estima valoarea de piata, analiza celei mai bune

utilizari identifica utilizarea cea mai profitabila, competitiva a proprietatii.

Conceptul de cea mai buna utilizare (CBU) este definit de Comitetul International pentru Standarde

de Evaluare (IVSC), astfel: “ utilizarea cea mai probabila a unui activ (proprietate) care este posibila din

punct de vedere fizic , permisibila din punct de vedere legal, fezabila din punct de vedere financiar

justificata in mod corespunzator si din care rezulta cea mai mare valoare a actvului supus evaluarii”.

Cea mai buna utilizare este analizata uzual in una din urmatoarele situatii:

-cea mai buna utilizare a terenului liber

-cea mai buna utilizare a proprietatii construite

Conditiile avute in vedere la analiza celei mai bune utilizari, au fost urmatoarele:

-legal permisa


Raport de evaluare

-fizic posibila

-financiar fezabila

-maxim profitabila.

Evaluatorul considera ca, in cazul activelor care fac obiectul prezentului raport, este necesara analiza

celei mai bune utilizari a proprietatii. Motivul pentru care se face analiza celei mai bune utilizari a

proprietatii este de a decide daca constructiile de pe amplasament ar trebui demolate, renovate sau daca

trebuie pastrate in starea actuala. Ele trebuie pastrate in starea actuala doar atunci cand au valoare, adica

venitul unei proprietati depaseste venitul ce ar putea fi obtinut printr –o noua utilizare, dupa deducerea

costului demolarii vechii constructii si construirea alteia noi sau renovarii si recompartimentarii celei

existente.

2.4.Analiza pietei imobiliare

Analiza de piata se realizeaza in scopul estimarii cererii pentru tipul de proprietate imobiliara

supuse evaluarii. In acest scop se poate defini piata imobiliara ca interactiunea dintre persoanele (fizice

sau juridice ) care schimba drepturi de proprietate contra altor bunuri, cum ar fi banii.Aceasta piata se

defineste pe baza tipului de proprietate, potentialul de a produce venituri, localizare, caracteristicile

investitorilor si chiriasilor. Piata imobiliara este influentata de atitudinile, motivatiile si interactiunile

vanzatorilor si cumparatorilor si are caracteristici diferite de cele ale pietelor eficiente (este foarte

sensibila la situatia pietei de munca si stabilirea veniturilor, deciziile de cumparare sunt influentate de

tipul de finantare, durata rambursarii si rata dobanzii, este o piata care nu se autoregleaza, ci este afectata

de multe reglementari guvernamentale si locale,informatiile despre tranzactii similare nu sunt imediat

disponibile, exista decalaj intre cerere si oferta )

2.4.1. Analiza cererii

Cererea este cantitatea dintr-un tip de proprietate imobiliara care se doreste a fi cumparata sau

inchiriata la diferite preturi, pe o anumita piata si intr-o anumita perioada de timp.

Principalii factori luati in considerare in analiza cererii au fost :

Populatia in aria pietei locale – rata de crestere relativ constanta cu tendinta de scadere

Atractivitatea zonei pentru investitii imobiliare – zona linistita

Tipologia locurilor de munca – mici investitori

Structura taxelor locale – nu este diferita de restul pietei

Disponibilitatea facilitatilor de transport – acces auto

Facilitati urbane – toate

Disponibilitatea fortei de munca- zona cu somaj

Evolutia veniturilor populatiei din zona

Modul de utilizare a terenurilor si directiile de dezvoltare urbanistica – terenurile intravilane libere

sunt deficitare

2.4.2. Analiza ofertei

Oferta este cantitatea dintr-un tip de proprietate imobiliara disponibila pentru vanzare sau

pentru inchiriere , la diferite preturi, pe o piata data, la o anumita perioada de timp.

.Analiza ofertei porneste de la inventarierea proprietatilor imobiliare care sunt comparabile cu cea

supusa vanzarii si anume :

- stocul de proprietati existente ;

- stocul de proprietati in constructie sau in curs de amenajare.

Oferta competitiva a cuprins studierea si analizarea urmatorilor factori :

- cantitatea si calitatea concurentei disponibile ;

- volumul constructiilor noi ,concurente sau complementare

- disponibilitatea sau pretul terenului liber ;

- costurile de constructie (preturi unitare practicate )


Raport de evaluare

- proprietati oferite curent (constructii vechi si noi )

- gradul de ocupare realizat

- cauzele si numarul de proprietati vacante

- transformarea pentru utilizari alternative

- imprejurarile sociale

- disponibilitatea creditelor pentru constructii

- impactul reglementarilor locale asupra zonarii urbanistice si asupra volumului si costului

constructiilor.

2.4.3.Echilibrul pietei

Principiul echilibrului mentioneaza ca valoarea este creata si sustinuta atunci cand elemente

contrastante , opuse sau care interactioneaza intre ele sunt in stare de echilibru.

O problema care afecteaza echilibrul pietei este dificultatea finantarii achizitiei de proprietati

imobiliare in actualele conditii cand rata dobanzii bancare este inca ridicata.Acest lucru se reflecta si in

valoarea si volumul tranzactiilor , destul de scazute la data evaluarii.

In urma analizei pietei imobiliare rezulta ca cea mai buna utilizare a proprietatii imobiliare

evaluate o reprezinta cea prezenta, dar nu este exclus transformarea utilitatii existente intr-una

alternativa : spatii comerciale, spatii de productie sau depozitare

Partea III - Evaluarea

3.1 Procedura de evaluare

Baza evaluarii realizata in acest raport este valoarea de piata, asa cum este definita in

standardul IVS-1

Conform standardului amintit, prin valoare de piata se intelege:suma estimata pentru care o

proprietate ar putea fi schimbata la data evaluarii, intre un cumparator decis si un vanzator hotarat, intr-

o tranzactie cu prêt determinat obiectiv, dupa o activitate de marketing corespunzatoare, in care partile

implicate au actionat in cunostinta de cauza, prudent si fara constrangeri.

Metodologia aplicata este in concordanta cu Standardul de evaluare al proprietatilor imobiliare

Pentru determinarea acestei valori, au fost aplicate:

-metoda costurilor;

-metoda capitalizarii directe

3.2 Etape de evaluare a) Documentare privind datele tehnice

b) Inspecţia realizată la faţa locului de către evaluator

c) Stabilirea limitelor si ipotezelor care au stat la baza elaborarii raportului

d) Analiza tuturor informaţiilor culese şi interpretarea rezultatelor din punct de vedere al

evaluării.

e) Aplicarea metodelor de evaluare considerate oportune pentru determinarea valorii.

f) Selectarea tipului de valoare estimata in prezentul raport.

Procedura de evaluare este conforma cu standardele, recomandarile si metodologia de lucru

recomandate de catre ANEVAR.

EVALUAREA CLADIRILOR

3.3 Metoda costurilor

Scopul evaluării patrimoniale este stabilirea valorii de reconstructie si a valorii ramase,în funcţie

de deprecierea acumulată, corespunzatoare lunii mai 2012.


Raport de evaluare

Aplicarea acestei metode implică următoarele faze:

1. Determinarea valorii de reconstructie pentru cladiri

1. Estimarea deprecierii acumulate

2. Determinarea valorii ramase actualizate prin scaderea deprecierii acumulate din valoarea de

reconstructie.

3.3.1 Evaluarea cladirilor

Evaluarea a fost realizata conform “ Metodologiei pentru evaluarea cladirilor si constructiilor

speciale din grupele 1 si 2” –Indicativ GV-0001/0-95 - aprobat MLPAT cu ordinul 32/N/16.10.1995 si

care prevede ca in lipsa documentatiei tehnico-economice de executie evaluarea prin valoarea de

reconstructie determinata pe baza “Cataloagelor de reevaluare”, editia 1964 este cea mai indicata metoda.

Pe baza acestei metodologii, evaluarea cuprinde urmatoarele etape:

1.Stabilirea valorii de reconstructie cu ajutorul “Cataloagelor de reevaluare” la nivelul preturilor din

01.01.1965

2.Actualizarea valorii de reconstructie la pretul zilei cu ajutorul sistemului de coeficienti de indexare

elaborat de MLPAT.

3.Determinarea valorii ramase la acelasi nivel de preturi, prin estimarea deprecierii acumulate.

3.3.1.1. Determinarea valorii de reconstructie

Valoarea de reconstructie reprezinta costul estimat pentru a construi la preturile curente, la data

evaluarii, o copie, o replica exacta a cladirii evaluate, folosind aceleasi materiale, normative de

constructii, arhitectura, planuri de calitate si manopera, ingloband toate deficientele,

supradimensionarile si deprecierile cladirii evaluate.

Aceasta valoare s-a stabilit pe baza documentatiei pusa la dispozitie de catre beneficiarul acestui

raport si a inspectiei si masuratorilor efectuate pe teren.

Pentru determinarea valorilor unitare si totale a obiectului de constructii ce se evalueaza s-au

parcurs urmatoarele etape:

Documentare privind obiectivul care urmeaza a fi evaluat prin studierea planurilor partiale puse la

dispozitie de beneficiar si stabilirea caracteristicilor tehnico-constructive ale cladirilor

Cercetarea obiectivului la fata locului si stabilirea dotarilor si instalatiilor precum si stabilirea starii

tehnice a cladirilor

Se efectueaza incadrarea cladirilor intr-unul din cataloagele de reevaluare

Se determina valorile unitare de reconstructie, pe total si pe categorii de lucrari, precum si corectiile

datorate abaterilor fata de prevederile din fisele catalogului

Se calculeaza valoarea tehnica unitara si totala la nivelul de preturi de catalog 01.01.1965

Se actualizeaza valoarea tehnica, cu coeficienti MLPAT care sunt publicati trimestrial, iar pentru

evaluarea corecta a evolutiei preturilor pe ultima perioada a evaluarii (6-7 luni) se utilizeaza un coeficient

ce tine seama de evolutia preturilor pe piata constructiilor privind preturile manoperei, materialelor,

utilajelor, transportului etc.

3.3.1.2. Estimarea deprecierii acumulate

Deprecierea reprezinta o pierdere de valoare fata de costul de reconstructie ce poate apare din

cauze fizice, functionale sau externe.

Estimarea deprecierii s-a efectuat prin metoda segregarii. Prin aceasta metoda se analizeaza

separat fiecare cauza a deprecierii, se cuantifica si apoi se totalizeaza o suma globala si, respectiv, un

procent global.

Principalele tipuri de depreciere care pot afecta o cladire si cu care opereaza aceasta metoda sunt:

Uzura fizica – este evidentiata de rosaturi, cazaturi, fisuri, infestari, defecte de structura etc.Aceasta

poate avea doua componente: -uzura fizica recuperabila

-uzura fizica nerecuperabila


Raport de evaluare

Neadecvare functionala –este data de demodarea, neadecvarea sau supradimensionarea cladirii in

punct de vedere a dimensiunilor, stilului sau instalatiilor si echipamentelor atasate. Se poate manifesta sub

doua aspecte: -neadecvare functionala recuperabila

-neadecvare functionala nerecuperabila

Depreciere economica (din cauze externe)- se datoreaza unor factori externi proprietatii imobiliare cum

ar fi modificarea cererii, utilizarea proprietatii, amplasarea in zona, urbanismul, finantarea etc.

Stabilirea uzurii fizice

Gradele de uzura s-au stabilit pe elemente componente, respectiv:structura de rezistenta, finisaj

exterior, finisaj interior, pardoseli, tamplarie, hidroizolatie, instalatii electrice, instalatii de incalzire, etc.

Acestea au fost estimate tinand seama de urmatoarele aspecte de ordin general:

Durata de viata consumata pentru structura de rezistenta;

Starea finisajelor, data ultimei refaceri a acestora si durata de viata normata a lor;

Starea instalatiilor, durata de viata, nivelul de reparatii sau inlocuire, datele executarii acestor lucrari

Nivelul uzurilor s-a stabilit pe baza Normativului P 135/1999, anexa nr.45, avizat de MLPAT cu

Ordinul nr. 8/22.02.1999 si care stabileste coeficienti de uzura fizica a cladirilor si constructiilor speciale

in functie de ponderea elementelor componente.

Uzura fizica s-a dedus din costul de reconstructie in fisa de evaluare anexata

Stabilirea deprecierii din cauze externe

Deprecierea din cauze externe (depreciere economica ) este utilitatea diminuata a unei cladiri datorita

unei influente negative din mediul exterior. Ea poate fi cauzata de o serie de factori, cum ar fi declinul

vecinatatii, localizarea proprietatii in localitate, regiune sau provincie, conditiile pietei locale s.a.

Exista doua metode de estimare:

Capitalizarea pierderii de profit sau de chirie atribuita influentelor negative .

Compararea cu tranzactii de proprietatii similare care sufera aceleasi influente negative.

La estimarea deprecierii din cauze externe se va tine seama de inadecvarea amplasarii activului

supus evaluarii , precum si nivelul tranzactiilor actuale pe piata imobiliara. In calculul acestei deprecieri

s-a avut in vedere diferenta dintre valoarea tehnica a fiecarei proprietati tranzactionabile distinct si

valoarea de piata a acesteia, estimata pe baza capitalizarii veniturilor in conditiile concrete ale pietei

imobiliare (nivel al chiriilor, rata de capitalizare)

3.3.1.3Estimarea valorii constructiilor prin metoda costurilor

Valoarea ramasa s-a calculat prin deducerea deprecierii acumulate din valoarea de reconstructie,

rezultand valoarea patrimoniala actualizata :

Nr.

crt.

Denumire Suprafata construita

(mp)

Valoare de piata

( lei )

1 Spatiu comercial (bar-restaurant+magazin

si spatii administrative)

197 339505

2 Platforma betonata 2300 219801

TOTAL 559306

Valoarile estimate nu conţin TVA.

Fisele tehnice de evaluare in care sunt prezentate descrierea si valorile obtinute sunt anexate

raportului.

Constructiile speciale aferente acestei proprietati sunt urmatoarele

Denumire

Val.

inventar

Coef.

actualiz.de la

data achizitiei

CIB

(lei)

CIB

(EURO)

Depreciere

totala

(fizica,

CIN

(lei)

CIN

(EURO)


Raport de evaluare

la data

evaluarii

function.,

econom.)

Infrastructura pavaje 84225 1,01 92647 20837 5 88015 19795

Copertina statie

benzina

30365,16 1,07 32491 7307 5 30866 6942

Amenajare copertina 2 15126,05 1,01 15277 3436 5 14513 3264

Recipient carburant 2700 1,1 2970 668 5 2822 635

Pompa distrib.

carburanti

3000 1,16 3480 783 5 3306 744

Pompa distrib.

carburanti

3000 1,16 3480 783 5 3306 744

Pompa distrib.

carburanti

3000 1,16 3480 783 5 3306 744

Rezervor carburanti 2700 1,04 2808 632 5 2668 600






Pompa TATSUNO

benc shark BMP

37111,52 1,04 38596 8680 5 36666 8246

Centrala T DIVATOP 3407,17 1,02 3475 782 5 3301 742

Sistem managerial 25549,8

1,01 25805 580 5 24515 5514

Sistem de supraveghere 4201,68 1,01 4244 954 5 4032 907

TOTAL 230656 50677

Valoarea de piata apreciata prin metoda abordarii prin costuri este :

789.962 lei sau 176.469 EURO 1 EURO = 4,4463 lei la data de 17.05.2012

3.4 Metoda capitalizarii directe

Metoda de randament aleasa pentru acest caz este metoda capitalizarii directe (sau metoda

capacitatii beneficiare). Esenta acestei metode deriva din teoria utilitatii, care confera o anumita valoare

unui bun (sau proprietati ) cumparate numai in masura in care cumparatorul ( investitorul ) realizeaza o

satisfactie din achizitia respectiva. In cazul proprietatii, aceasta satisfactie se reflecta prin castiguri

viitoare realizabile din exploatarea obiectului proprietatii.

In cazul evaluarii trebuie rezolvate doua probleme metodologice si practice :

- determinarea marimii fluxului anual reproductibil ( in cazul nostru castigul disponibil dupa

impozitare).


Raport de evaluare

- stabilirea ratei de capitalizare sau a coeficientului multiplicator.

Profitul net anual reproductibil (VNR) poate fi determinat fie pornind de la analiza evolutiei

nivelului si structurii venitului si cheltuielilor obiectivului evaluat, fie identificandu-l cu asa numita

capacitate beneficiara (CB ), definita prin veniturile nete pe care le poate genera proprietatea pentru

furnizorii capitalului permanent pus la dispozitie (capital propriu sau capital imprumutat pe termen lung ).

In cazul prezentului raport de evaluare pentru determinarea VNR s-a utilizat nivelul chiriei

percepute de un potential proprietar, la un pret de 9 EURO/mp util/ luna pentru suprafata utila de 167

mp

Inmultind aceasta chirie cu 12 luni, in conditiile in care 1 EURO = 4,4463 lei, se obtine :

9 EURO/ luna x 12 luni x 167 mp x 4,4463 lei/EURO = 80.193,4668 lei

Cheltuielile proprietarului ( amortizari, taxe, impozit pe venit, etc. ) se ridica, in general, la circa 5 – 15 %

din venit. Scazind aceste cheltuieli se obtine VNR :

VNR = 80.193,4668 lei x 92 % = 73.777,9894 lei

Rata de capitalizare (t ) reprezinta relatia dintre castig si valoare si este un divizor prin intermediul

caruia un venit net se transforma in capital, respectiv valoare de investitie, indiferent de forma in care

aceasta este realizata. Utilizarea ratei de capitalizare pentru transformarea unui venit net in capital se face

numai in cazul in care venitul net este de forma unei anuitati ( marimi egale anuale ) .

Rata de capitalizare este influentata de mai multi factori, printre care gradul de risc, atitudinea

pietei fata de evolutia inflatiei in viitor, ratele de fructificare asteptate pentru investitii alternative,

randamentul realizat in trecut de proprietati similare, cererea si oferta de bani si de capital , nivelurile de

impozitare, etc.

Coeficientul multiplicator (k ), care nu este altceva decat inversul ratei de capitalizare, exprima

numarul de ani de profituri nete pe care cumparatorul este dispus sa le plateasca. Aceasta inseamna ca

satisfactia achizitionarii unei proprietati imobiliare se realizeaza in cazul in care cumparatorul va obtime

un VNR anual in urmatorii k ani de exploatare a afacerii ( durata de recuperare a investitiei ).

Conform literaturii de specialitate, in cazul in care se capitalizeaza un venit constant, profitul

trebuie exprimat in termeni reali ( fara introducerea efectelor inflatiei).

In cazul de fata , tinand seama de specificul proprietatii imobiliare si de cresterea riscului, s-a ales o rata

de capitalizare medie de 9 %. Relatia de calcul a valorii de randament a activului prin metoda

capitalizarii beneficiilor este :

VCB = VNR x K = VNR x 1/ t

VCB = 73.777,9894 x 1 / 9 % = 819.755,4377 lei

Valoarea de piata a cladirilor (fara terenul aferent) prin metoda capitalizarii

directe este :

VCB = 819.755 lei sau 184.368 EURO 1 EURO = 4,4463 lei la data de 17.05.2012

Metoda comparatiilor directe


Raport de evaluare

Metoda comparatiilor directe de piata este o metoda globala care aplica informatiile culese

urmarind raportul cerere-oferta pe piata imobiliara, reflectate in mass-media sau altre surse de informare.

Aceasta metoda a fost aplicata tinind seama de tipul proprietatii imobiliare evaluate si de gradul ridicat de

adecvare a aplicarii metodei in acest caz.

Pentru aplicarea metodei s-a utilizat analiza comparativa- termen general care identifica procesul

care foloseste analiza pe perechi de date si analiza comparatiilor relative.

Estimarea valorii s-a facut prin analizarea pietei pentru a gasi proprietati similare, comparind apoi

aceste proprietati cu cea “de evaluat”.

Procesul de comparare ia in considerare asemanarile si deosebirile intre proprietatea “de evaluat”

si celelalte proprietati deja tranzactionate, despre care exista informatii suficiente. Pentru estimarea valorii

proprietatii prin aceasta metoda, evaluatorul a apelat la informatiile provenite din tranzactiile de

proprietati asimilabile celei de evaluat.

Analiza clasamentului este o varianta a analizei comparatiilor relative. In analiza rangului,

tranzactiile comparabile sunt incluse intr-un clasament al atractivitatii, in ordine descrescatoare sau

crescatoare. Dupa aceea evaluatorul analizeaza fiecare vinzare pentru a determina pozitia relativa a

proprietatii imobiliare pe scara valorica.

descriere Valoare

vinzare

Ajustari

Mai bun

Comparatie

Mai slab

A Benzinarie Harghita- 3.10 tone

supraterana, mobila cu spatii vinzare

100000 pozitiva x

Proprietatea subiect

B Benzinarie Alba-situata pe soseaua

principala intre Abrud-Alba Iulia,

compusa din magazin alimentar,

magazin Peco, vulcanizare, are 4

pompe

500000 negativa x

C Benzinarie la drum european vama

Bors-Deva

730000 negativa x

Avind in vedere caracteristicile, dimensiunile proprietatii, pozitionarea acesteia si vadul comercial

deosebit de bun pentru proprietatea subiect ( amplasata pe DN 7, in apropriere de traseul viitoarei

autostrazi Brasov-Arad) se estimeaza valoarea prin comparatii la nivelul de :

V cd = 350.000 Euro

EVALUARE TEREN

Scopul evaluării patrimoniale este stabilirea valorii de piata a tereului , corespunzatoare lunii

mai 2012. Legea nr.54/1998 reglementeaza « circulatia juridica a terenurilor « .In acest cadru a inceput

sa functioneze piata pamantului.Terenurile sunt recunoscute in general ca bunuri imobiliare de valori

importante.

Standardele de evaluare definesc,utilizeaza si recomanda pentru terenuri mai multe metode de

estimare a valorii acestora, reprezentand in acelasi timp si cea mai buna practica. Acestea sunt :

- comparatia directa de piata ;

- metoda alocarii ;


Raport de evaluare

- extractia ;

- parcelarea ;

- metoda reziduala ;

- capitalizarea chiriei brute.

Comparatia directa este o metoda de evaluare uzuala pentru evaluarea terenurilor neagricole

libere (neocupate de constructii) sau considerate a fi libere.Ea consta in analiza preturilor de vanzare si a

caracteristicilor vanzarilor de terenuri, in compararea si ajustarea acestor preturi pentru a se ajunge la o

valoare adecvata de piata pentru terenul supus evaluarii.

Cateva elemente esentiale pentru aplicarea corecta e acestei metode de evaluare sunt :

5. vanzarile de terenuri selectate pentru comparatie trebuie sa fi avut loc la date cat mai apropiate de data

evaluarii si din aceeasi zona ;

6. numar suficient de tranzactii ;

7. criteriile de comparatie se refera la :

- drepturile de proprietate

- grevarea cu o ipoteca

- conditiile de finantare

- conditiile de vanzare ( motivatia )

- conditiile pietei la data vanzarilor

- asezarea terenurilor

- caracteristicile fizice (marime, contur, deschidere, topografie, pozitie, priveliste )

- utilitatile accesibile

- zonarea.

Metoda alocarii - Principiul pe care se bazeaza metoda consta in existenta unei ponderi

(proportii) normale a valorii terenului in valoarea totala a unei proprietati construite (deci teren +

constructie) care este, in general cunoscuta pentru diferite tipuri de proprietati. Aceasta pondere este

cuprinsa pentru terenul cu constructii mai vechi, in general intre 20 – 30 % din valoarea proprietatii totale.

Extractia este o varianta a metodei alocarii si consta in extragerea din pretul de vanzare al

unei proprietati a valorii constructiei, calculata la costul de inlocuire net.

Metoda parcelarii - se bazeaza pe ipoteza celei mai bune (valoroase) utilizari a fiecarei

parcele derivate din divizarea unui teren mai mare. In stabilirea divizarii optime a unui teren de suprafata

mare, se au in vedere cativa factori de influenta asupra valorii fiecarei parcele rezultate :

1. conformitatea suprafetei parcelei cu reglementarile nationale si locale referitoare la suprafata

minima, deschidere, topografie, calitatea solului, regimul constructiilor, alimentarea cu apa, drenaj,

canalizare, strazi, trotuare ;

2. structura cererii de loturi de teren existenta la data evaluarii ;

3. existenta unor vanzari recente de loturi de teren asemanatoare cu parcelele rezultate din

divizarea suprafetei mai mari.

Metoda reziduala se bazeaza pe principiul contributiei celor doua tipuri de capital investit –

cladiri si teren - la obtinerea si deci si la defalcarea profitului net al intregii afaceri, rezultat dupa

finalizarea unei proprietati detinute ca investitie si plasata pe terenul supus evaluarii.

Metoda capitalizarii chiriei brute se aplica in cazul evaluarii terenurilor inchiriate si consta

in capitalizarea chiriei incasate de proprietarul unui teren pe care l-a inchiriat, printr- un contract de

inchiriere, unui intreprinzator sau utilizator.Rata de capitalizare este cea derivata de pe piata.

Toate aceste metode sunt guvernate de principiul substitutiei, care este un principiu de prim rang

si care spune ca : nici un cumparator ( investitor ) prudent nu va oferi pentru o proprietate un prêt mai

mare decat cel cu care ar putea cumpara o alta proprietate cu aceeasi utilitate si aceeasi atractivitate,

intr- un interval de timp rezonabil

3.5.1 Evaluare teren

3.5.1.1 Metoda reziduala


Raport de evaluare

Aceasta metoda se aplica pentru evaluarea terenului situat in localitatea SEBES in intravilan,

jud. Alba, in suprafata totala de 2.900 mp inscris in Extrasul de Carte Funciara nr.71024, avind nr.

cadastral 1065, topo 8245/2/2, 8247/2, 8248/1, 8249/1

In acest scop se determina asa – numitul “ potential de dezvoltare” adica se studiaza posibilitatea

practica (fizica si permisa legal) ca acest teren sa fie amenajat si apoi sa fie construite cladiri cu diferite

destinatii. Din discutia cu beneficiarul lucrarii a reiesit faptul ca acest teren este folosit pentru construirea

unor cladiri cu destinatia de statie peco. Pentru aceasta, in urma unei analize detaliate cu antreprenorii

unor astfel de investitii, indicatorii sintetizati ai proiectului (deci ipotezele pentru evaluare) sunt :

a) durata amenajarii terenului si finalizarea constructiei 12 luni ( 4 trim.)

b) perioada de vanzare a proprietatii rezultata 3 luni ( 1 trim. )

c) chiria neta anuala estimata 50.000 Euro

d) rata de capitalizare adecvata 10 %

e) cheltuieli de amenajare si de constructie 240.000 Euro

din care :

- 20 % in trimestrul I

- 30 % in trimestrul II

- 20 % in trimestrul III

- 30 % in trimestrul IV

onorarii profesionale 7.000 Euro

din care :

- 70 % in trimestrul I

- 30 % in trimestrul IV

comision pentru inchiriere 929 Euro

cheltuieli cu vanzarea proprietatii 2,5 % din valoarea proprietatii

- rata anuala a dobanzii pentru finantarea cheltuielilor

de amenajare si constructie, prin credit pe termen scurt 12 % cu compunere lunara

- profitul promotorului imobiliar 15 % din valoarea proprietatii

- cheltuieli pentru achizitionarea terenului 5 % din valoarea terenului

Calculul dobanzilor @ 12 % / an, cu compunere lunara se face astfel :

12 luni 48.000 Euro x 12 % = 5760 Euro

9 luni 72.000 Euro x 8,87 % = 6386 Euro

6 luni 48.000 Euro x 5,82 % = 2794 Euro

3 luni 72.000 Euro x 2,87 % = 2066 Euro

3 luni 240.000 Euro x 2,87 % = 6888 Euro

Total = 23.894 Euro

Rotunjit = 23.894 Euro

Estimarea valorii terenului prin metoda reziduala este prezentata in tabelul urmator :

( 1 ) Valoarea proprietatii imobiliare

50.000 / 0,10 = 500.000

500.000 E

( 2 ) Cheltuieli :

- de amenajare si constructii 240.000 E

- onorarii profesionale 7.000 E

- comision pentru inchiriere 929 E

-comision cu vanzarea proprietatii ( 2,5 % ) 12500 E

- dobanda ( vezi calculul de mai sus ) 23984 E

Total cheltuieli : 284323 E


Raport de evaluare

( 3 ) Profitul promotorului imobiliar ( 15 %) 75.000 E

( 4 ) Valoarea terenului ( 1-2-3 ) 140.674 E

( 5 ) Factor de actualizare @ 12 % si n = 15 luni 0,868

( 6 ) Valoarea actualizata a terenului 122.105 E

( 7 ) Cheltuieli pentru achizitionarea terenului ( 5 % ) 6105 E

( 8 ) Valoarea curenta a terenului 116.000 E

TOTAL 116.000 E

Valoarea unitara a terenului este urmatoarea:

116.000 Euro / 2.900 mp = 40 Euro / mp

O alta procedura de calcul a valorii reziduale a terenului utilizeaza tehnica acumularilor

cheltuielilor totale, generate de derularea proiectului investitiei imobiliare, pe parcursul celor 5 trimestre

(15 luni ) Calculele sunt redate in tabelul de mai jos:

Trim. Natura cheltuielii Euro Flux de

numerar net

Sold

perioada

anterioara

Dobanda

@3%/ trim

Sold total

1 Cheltuieli constructie 48000

Onorarii profesionale 4900 52900 - - 52900

2 Cheltuieli constructie 72000 72000 52900 1587 126487

3 Cheltuieli constructie 48000 48000 126487 3795 178282

4 Cheltuieli constructie 72000

Onorarii profesionale 2100 74100 178282 5348 257730

5 Comision inchiriere 929

Cheltuieli cu vanzarea 12500 13429 257730 7732 278891

Ca urmare:

Valoarea proprietatii ( pret de vanzare ) 500.000 Euro

Cheltuieli totale ( inclusiv dobanzi ) 278.891 Euro

Profitul promotorului imobiliar @ 15 % 75.000 Euro

Valoarea terenului 146.109 Euro

Factor de actualizare @ 3 % /trim. si n= 15 luni ( 5 trim. ) 0,868

Valoarea actualizata a terenului 126.823 Euro

Cheltuieli pentru achizitionarea terenului ( 5 % ) 6341 Euro

Valoarea curenta a terenului 120.482Euro


120.482 Euro / 2.900 mp = 41,55 Euro / mp

O alta procedura pentru calcularea valorii reziduale a terenului este actualizarea fluxului de

numerar net, generat de derularea proiectului de investitie imobiliara, pe parcursul celor 5 trimestre ( 15

luni )

Calculele sunt redate in tabelul de mai jos:

Trim. Flux de numerar net

(Euro)

Factor de actualizare

@ 3% pe trimestru

Flux de numerar net

actualizat ( Euro )

1 52900 0,971 51366

2 72000 0,942 67824

3 48000 0,915 43920

4 74100 0,888 65801

5 13429 0,862 11576


Raport de evaluare

Cheltuieli totale actualizate 240.487 Euro

Profitul promotorului imobiliar actualizat ( 500.000 x 0,862 ) 431.000 Euro

Pretul de vanzare actualizat ( 75.000 x 0,862 ) 64.650 Euro

Valoarea curenta a terenului (431.000 -240.487- 64.6501) 125.863 Euro


125.863 Euro / 2.900 mp = 43,4 Euro / mp

In concluzie, rezulta trei valori reziduale ale terenului posibil de achizitionat si construit. Dintre

acestea se alege valoarea cea mai mica, deoarece ea reflecta conditiile pietei. Deci valoarea estimata de

catre evaluator a terenului in suprafata de 2.900 mp este de 116.000 Euro , adica 515.771 lei (la un curs

leu / Euro de 4,4463lei )

Valoarea unitara a terenului este de 40 Euro / mp

S.C. « NYDAWA OIL s.r.l. Sebes detine linga acest teren inca doua terenuri si anume :

1. Teren intravilan, in suprafata totala de 1.600 mp inscris in Extrasul de Carte Funciara nr.71793,

avind nr. cadastral 857, topo 8247/1/2

2. Teren intravilan, in suprafata totala de 949 mp inscris in Extrasul de Carte Funciara nr.71791,

avind nr. cadastral 1280, topo 8246/2, 8247/1/1

Pe aceste terenuri trece o linie de inalta tensiune Pentru aceste terenuri, tinind cont de conditiile de

mediu nu se poate determina asa – numitul “ potential de dezvoltare” adica nu se poate studia posibilitatea

practica (fizica si permisa legal) ca acest teren sa fie amenajat si apoi sa fie construite cladiri cu diferite

destinatii. Evaluatorul considera valoarea acestor terenuri de linga cel de 2.900 mp, ca fiind jumatate din

valoarea reziduala determinata, adica 20 EURO/mp

Valoarea unitara a terenului este de 20 Euro / mp

Deci valoarea estimata de catre evaluator a terenului in suprafata de 1.600 mp este de

1.600 mp x 20 Euro/mp = 32.000 Euro, adica 142.282 lei

Deci valoarea estimata de catre evaluator a terenului in suprafata de 949 mp este de

949 mp x 20 Euro/mp = 18.980 Euro, adica 84.391 lei

3.5.1.2 Metoda comparatiei de piata

Aceasta metoda isi are baza in analiza pietei si utilizeaza analiza comparativa, respectiv estimarea

valorii se face prin analizarea pietei pentru a gasi proprietati similare, comparand apoi aceste proprietati

cu “ cea de evaluat “

Premiza majora a metodei este aceea ca valoarea de piata a unei proprietati imobiliare este in relatie

directa de tranzactionare a unor proprietati competitive si comparabile.

Analiza comparativa se bazeaza pe asemanarile si diferentele intre proprietati, elemente care

influenteaza preturile de tranzactie.

Metoda este o abordare globala, care implica informatiile culese, urmand raportul cerere- oferta pe

piata imobiliara, reflectate in mass-media, la agentii imobiliare sau alte surse credibile de informare.

Ea se bazeaza pe valoarea unitara rezultata in urma tranzactiilor cu terenuri similare, sau asimilabile

efectuate in zona, sau zone comparabile

Analiza pe criterii de piata a caracteristicilor si a datelor disponibile determina calculul si aplicarea

corectiilor de comparatie pe urmatoarele elemente:

drepturi de proprietate – in cazul tranzactionarii unei proprietati inchiriate sau cu alt tip de sarcini,

scadenta inchirierii/sarcinii depasind termenul tranzactiei;


Raport de evaluare

corectie pentru finantare – in functie de aranjamentele financiare ale pretului tranzactiei ( eventuale

finantari ale cumparatorului “sub piata”,plata in rate )

conditii ale pietei – actualizare-ajustare conforma cu evolutia pietei intre cele 2 momente, impuse de

inflatie si perceptia investitorilor privind schimbarea ( conditiilor ) pietei de-a lungul timpului scurs de la

momentul incheierii contractului/tranzactiei si cel al evaluarii

localizare – cuantificarea micilor diferente necunoscute de piata de diferite locatii( ale accesului,

orientarii)

caracteristici fizice – diferentele intre caracteristicile fizice ale proprietatilor comparate ( dimensiune,

calitatea constructiei, stilul arhitectural, materiale de constructie, varsta, utilitatea functionala,

dimensiunea terenului, conditiile de mediu)

caracteristici economice – atributele proprietatii care influenteaza venitul net( in cazul proprietatilor

aducatoare de profit, cheltuieli de exploatare, calitatea managementului, structura chiriilor,nivelul

chiriilor, clauze contractuale de inchiriere)

utilizarea – diferenta intre utilizarea existenta si cea mai buna utilizare a proprietatii imobiliare

comparabile si utilizarea proprietatii evaluate

componente non-profit ale valorii – elemente de definire a personalitatii proprietatii sau ale

elemente ce influenteaza pretul.

Evaluatorul a trecut in revista criteriile (ajustarile necesare impunand corectii brute), considerand

informatiile de piata ca fiind utilizabile si posibil de prelucrat. Astfel conform informatiilor de piata

detinute si prelucrate de catre evaluator, plaja preturilor de tranzactionare corectate pentru proprietati

similare ( teren atribuit intr-o proportie echilibrata, cu utilitati similare) s-a situat intre 4o–45 Euro / mp.

Mentionam ca proprietatile comparabile vandute au fost in momentul tranzactiei libele de sarcini (nu

existau ipoteci asupra lor, nici chiriasi), la fel ca si proprietatea de evaluat. Plata pentru proprietatile

comparabile s-a facut la pretul pietei

Pentru a estima o valoare prin aceasta metoda, s-a calculat care este suma valorilor absolute a

corectiilor (valoarea bruta) si suma algebrica a corectiilor (valoarea neta).Se atribuie o pondere mai mare

proprietatilor comparabile care necesita mai putine corectii. In urma analizei pietei s-a estimat ca valoarea

proprietatii estimate prin metoda comparatiei directe este :

Valoarea unitara a terenului este de = 42 Euro / mp

Valoarea totala a terenului in suprafata de 2.900 mp, prin metoda comparatiei directe, este de

121.800 Euro sau 541.559,34 lei


Raport de evaluare

EVALUAREA BUNURILOR MOBILE

Identificarea clientului si destinatarului

Obiectul prezentei evaluari sunt bunurile mobile aflate in patrimonial S.C.”NYDAWA OIL” S.R.L.

SEBES. Prezentul Raport de evaluare a fost intocmit in conformitate cu actele puse la dispozitie de catre

proprietar si cu situatia constatata pe teren, ocazie cu care s-au efectuat verificarile necesare privind

bunurile evaluate.

Raportul a fost intocmit in urmatoarele ipoteze:

- informatiile furnizate sunt considerate autentice

- toate documentatiile tehnice se presupun a fi corecte

Scopul evaluarii

Evaluarea se face in scopul estimarii valorii de piata a utilajelor apartinind

S.C.”NYDAWA OIL”S.R.L.aflata in insolventa

Data evaluarii, a inspectiei si a raportului

Data evaluarii: 17.05.2012

Curs valutar BNR – 1 EURO = 4,4463 lei

Data inspectiei: 14-15.05.2011

Data intocmirii raportului de evaluare 17.05.2012

Identificarea bunurilor

Exista doua proceduri majore de identificare si inventariere a bunurilor mobile:

2.macroidentificarea

3.microidentificarea

In cazul prezentului raport de evaluare am ales procedeul de microidentificare

4. Microidentificarea este procesul de evidentiere a caracteristicilor individuale ale bunurilor.

Se va evidentia pentru fiecare din aceste bunuri marca, modelul, seria, capacitatea si dimensiunile

fizice. Bunurile mobile pot fi identificate conform cartilor de identitate anexate.

Dreptul de proprietate evaluat

Bunurile evaluate sunt proprietatea S.C.”NYDAWA OIL” S.R.L.Sebes, conform cu actele de

proprietate anexate: Lista de inventariere si Carti de identitate ale vehiculelor.

Denumire bun mobil Acte de proprietate

Autotractor marca DAF AB-29-AWA Carte de identitate seria E081204; factura

seria 0299/02.06.2008

Autotractor marca VOLVO AB-49-AWA Carte de identitate seria F035570;

Autotractor marca SCANIA AB-25-AWA Carte de identitate seria E355371

Autoturism marca VOLKSWAGEN

AB-17-AWA

Carte de identitate seria E242492


Raport de evaluare

Aragaz cu 6 arzatoare Factura seria 0036991/16.08.2007

Automat cafea BARISTA Factura seria 2787/30.07.2008

Combina frigorifica GORENJE Factura seria 1021646/01.04.2008

Electropompa cu carucior Factura seria 182/07.10.2008

Fripteuza Factura seria 1021646/01.04.2008

Plita cu masa calda Factura seria 1021646/01.04.2008

Hota Factura seria 2694/17.12.2008

Motopompa de apa murdara Factura seria 2629891/07.03.2008

Motopompa SDMO Factura seria 9120692/03.05.2006

Purificator ASTRO Factura seria 593/07.03.2007

Casa marcat SAPEL Factura seria 4194701/03.05.2006

Notebook TOSHIBA Factura seria TSB782/02.02.2009

Semiremorca SCHWARZMULLER

AB-81-AWA

Carte de identitate seria D558490

Canapea piele Factura seria 9182037/27.06.2007

Notebook HP Factura seria 0030002286/17.01.2007

Mobila bucatarie Factura seria 1000232/15.09.2008

Mobilier NIGO Factura seria 70261213/27.07.2007

Mobilier pal Factura seria 1000706/14.07.2010

Definirea valorilor estimate

Evaluarea este un proces de estimare a valorii care este, de fapt o calitate a bunului. Avind in vedere

scopul prezentei evaluari, in lucrarea de fata va fi stabilita o valoare de piata.

Valoarea de piata asa cum este definite de I.S.V.1 este “ suma estimata pentru care o proprietate ar

putea fi schimbata la data evaluarii, intre un vinzator hotarit si un cumparator hotarit, intr-o tranzactie

echilibrata, dupa un marketing adecvat, in care fiecare parte a actionat in cunostinta de cauza, prudent si

fara constringeri.”

Conformitatea Raportului cu acte normative si de reglementare

Standardele internationale de evaluare –editia a opta 2007

Standardele de evaluare elaborate de Asociatia Nationala a Evaluatorilor din Romania

HGR nr.2139/2004 pentru aprobarea Clasificarii pe grupe si duratelor normale de functionare a

mijloacelor fixe

Surse de informare

La baza elaborarii prezentului Raport au stat datele si informatiile furnizate de:

- proprietarul bunurilor mobile

- publicatii referitoare la piata locala de utilaje si echipamente

Observatii:

s-a considerat ca toate informatiile obtinute sunt corecte si complete

Ipoteze si conditii limitative


Raport de evaluare

Bunurile mobile s-au evaluat in ipoteza utilizarii in continuitate, in scopul proiectat initial si

pentru care a fost achizitionat

Conditiile limitative in care s-a efectuat evaluarea bunurilor mobile sunt urmatoarele:

in vederea efectuarii evaluarii au fost luati in considerare toti factorii care au influentat asupra valorii

obiectului evaluarii si nu au fost omise in mod deliberat informatii care, dupa cunostinta

evaluatorului sunt corecte si rezonabile pentru intocmirea prezentului Raport.

Evaluatorul se considera degrevat de raspunderea existentei unor vicii ascunse privind obiectul

evaluarii, factorii de mediu, etc. care ar putea influenta in vreun sens valoare bunurilor in cauza, fapt

pentru care evaluatorul nu poate da nici o garantie referitoare la starea tehnica sau economica a

acestora

In timpul identificarii si inventarierii bunurilor supuse evaluarii, in unele cazuri, evaluatorul nu a

putut inspecta parti acoperite si/ sau inccesibile ale obiectelor, fapt pentru care acestea sunt

considerate in stare de functionate normala.

Lucrarea s-a efectuat pe baza datelor prelevate la vizionarea bunurilor mobile, precum si a

informatiilor furnizate de proprietar

Metodologic, in elaborarea lucrarii s-a tinut seama de prevederile legale mentionate ulterior, de

preturile de comercializare a bunurilor ce fac obiectul prezentului Raport , la cursul de schimb valutar

de referinta la data evaluarii, precum si de starea reala a bunurilor evaluate la data efectuarii

inspectiei.

Principial, Raportul de expertiza-evaluare respecta Standardele, Recomandarile si Notele Corpului

Expertilor tehnici din Romania si ale Asociatiei Nationale a Evaluatorilor din Romania, precum si

materialul bibliografic de specialitate din care o parte este prezentat in lucrare.

Rezultatele si informatiile cuprinse in interiorul lucrarii se considera a fi corecte, chiar daca

redactarea nu a retinut, intotdeauna si integral detaliile metodologiei de evaluare care au condos la

rezultate evidente.

Valorile estimate de catre evaluator sunt valabile la data prezenta in Raport si intr-un interval de

timp limitat.

Descrierea bunurilor

Caracteristicile utilajelor, constatate cu ocazia inspectiei in teren sunt conform documentatiei tehnice din

anexa

Bun mobil Documentatie tehnica

Autotractor marca DAF AB-29-AWA Carte de identitate seria E081204;

Autotractor marca VOLVO

AB-49-AWA

Carte de identitate seria F035570;

Autotractor marca SCANIA

AB-25-AWA


Autoturism marca VOLKSWAGEN

AB-17-AWA


Semiremorca SCHWARZMULLER

AB-81-AWA

Carte de identitate seria D558490

1. Autotractor marca DAF AB-29-AWA

- categoria – Autotractor

- caroseria – cabina dubla avansata 2 usi

- marca – DAF

- varianta FT95XF430380/4X2

- numar omologare/an fabricatie – LBDF141111A42R3/2003

- numar de identificare -XLRTE47XSOE6040071


Raport de evaluare

- sursa de energie – motorina

- numar axe -2

- tractiune – spate

- culoare -alb

- la momentul inspectiei era in stare de functionare avind parcursi 549.643 km

2. Autotractor marca VOLVO AB-49-AWA



- marca – VOLVO

- varianta FH 12-420 4X2T

- numar omologare/an fabricatie – LBVV131612139R3/2002

- numar de identificare -YV2A4DAA72B308321


- numar axe -2


- culoare -verde

- la momentul inspectiei era in stare de functionare avind parcursi 1.079.851 km

3. Autotractor marca SCANIA AB-25-AWA



- marca – SCANIA

- varianta 124 LA 4X2 NA 420

- numar omologare/an fabricatie – XLER4X20004460237

- numar de identificare -YV2A4DAA72B308321


- numar axe -2


- culoare -rosu


4. Autoturism marca VOLKSWAGEN AB-17-AWA

- categoria – Autoturism

- caroseria – 2 volume, berlina 4 usi

- marca – VOLKSWAGEN

- varianta PASSAT 4 MOTION

- numar omologare/an fabricatie – AKVK281211T31E3/2004

- numar de identificare -WVWZZZ3BZ5PO13708


- numar axe -2

- tractiune – integrala

- culoare -albastru


Descrierea starii tehnice

Utilajele au fost achizitionate la mina a doua si sunt de provenienta romaneasca si straina. In urma

inspectiei a rezultat ca toate dotarile si accesoriile existau fizic, dar nu toate garantau buna functionare.

Pentru aprecierea starii tehnice a bunurilor mobile trebuie sa se tina seama de deprecierea care a

afectat componentele acestora.

Cele trei elemente ale deprecierii sunt:


Raport de evaluare

o Depreciere fizica

o Depreciere functionala

o Depreciere economica

Date operationale istorice

Conform informatiilor furnizate de proprietar:

Cheltuieli de intretinere si reparatii In limitele normale aferente unui bun de vechime

si fiabilitate similara

Consumuri de energie si combustibili La nivelul dat de cartile tehnice

Exploatare sezoniera -

Personal de exploatare Conform instructiunilor

Mijloace de intretinere extraordinare Nu e cazul

Program de intretinere si reparatii Este respectat

Standarde de securitate si mediu Exclusiv cele din dotarea initiala

Echipamente de control al poluarii Exclusiv cele din dotarea initiala

Utilitati de sprijin Nu este cazul, se utilizeaza combustibilul pentru

care a fost proiectat

Incidente


Accidente Nu au fost

Evenimente cu efect depreciativ mai accentuat

decit cel uzual

Nu au fost

Inlocuire de componente si reparatii Piesele sunt cele originale

recomandate si agreate de producator

Intretinere si service


Personalul angrenat Cu personalul specializat in asemenea operatiuni

Frecventa verificarilor Verificarile au fost efectuate in conformitate cu cartea tehnica a

bunului mobil

Reparatii Cu personalul specializat in asemenea operatiuni

Descrierea si analiza pietei bunurilor

Utilajele si echipamentele evaluate sunt de provenienta din Romania (second hand) si din strainatate si au

data fabricatiei intre anii 1990- 2005. Pentru aceste utilaje si echipamente exista piata atit pentru vinzarea

lor cit si pentru inchiriere. Principalii cumparatori pentru aceste bunuri mobile sunt firmele de prestarii

servicii care functioneaza pe piata locala sau nationala de vinzare combustibil

Analiza pentru cea mai buna utilizare

Unul din principiile evaluarii proprietatii mobile il constituie “principiul celei mai bune utilizari”,

care este definita, conform ISV astfel: “Utilizarea cea mai probabila a unui activ (proprietate) care este

posibila din punct de vedere financiar, justificata in mod corespunzator si din care rezulta cea mai mare

valoare a activului supus evaluarii”.


Raport de evaluare

Criteriile avute in vedere la analiza celei mai bune utilizari au fost urmatoarele:

- legal permisa

- fizic posibila

- financiar fezabila

- maxim profitabila

Cunoasterea si intelegerea comportamentului pietei de utilaje similare este esentiala pentru

conceptul de “cea mai buna utilizare”.

In consecinta, cea mai buna utilizare este cea in continuitate ,respectiv prestari servicii, utilaje

necesare aprovizionare si vinzare combustibil

EVALUAREA BUNURILOR MOBILE

Metoda costurilor

Valoarea determinata prin aceasta metoda presupune continuitatea utilizarii bunului potrivit

scopului pentru care a fost proiectat si construit.

Acest lucru este adecvat in situatia de fapt, deoarece sunt intrunite urmatoarele conditii:

-bunul satisface o cerere economica prin utilitatea pe care o ofera

- bunul are durata de utilizare ramasa rezonabila

- continuarea utilizarii prezente este practica

-utilizarea alternativa nu este fezabila

Abordarea prin cost este aceea abordare care estimeaza valoare prin determinarea costului present

(de inlocuire sau reproducere, de nou) al unui bun din care se deduc o serie de elemente de :

- depreciere fizica

- depreciere functionala si economica

Depreciere fizica este pierdere de valoare ca rezultat al utilizarii si uzurii unui activ in

functiune, din expunerea lui factorilor din mediul inconjurator. Factorii de baza in deprecierea fizica ai

unui bun sunt: virsta si utilizarea acestuia (inclusiv mediul de lucru) .

Deprecierea functionala este pierderea de valoare a proprietatii ca rezultat al progresului

tehnologic, al aparitiei de noi tehnologii.

Deprecierea functionala este independenta de orice deteriorare fizica a proprietatii. Factorii de

baza in deprecierea functionala sunt:

- schimbarile de design

- schimbarile de materiale sau proces

- inadecvari

- supradimensionari

- lipsa de utilitate

Deprecierea economica este o pierdere de valoare datorata unor factori externi activului cum ar fi:

- cerere redusa de produse similare

- concurenta acerba pe piata de utilaje

- inflatia

- legislatia de mediu

Modul de abordare

Prin indexarea costului de achizitie s-a obtinut costul actual al unui bun identic cu bunul de

evaluat, in starea in care acesta se afla la data achizitiei de catre actualul proprietar. Acest cost deja

include toate formele de depreciere acumulate de la data fabricatiei pina la data achizitiei de catre actualul


Raport de evaluare

proprietar, intru-cit valoarea cu care s-a achizitionat bunul respectiv era valoarea de piata la data

achizitiei.

Fata de valoarea de piata de la data achitiziei pe care am actualizat-o indicial, am mai aplicat doar

deprecierea totala aferenta perioadei dintre data achizitiei de catre actualul proprietar si data evaluarii.

Deprecierea pe care am estimat-o in raport este deprecierea totala (uzura fizica+depreciere

functionala+depreciere economica).In urma aplicarii acestei deprecieri totale costul de reproductie net

obtinut este de fapt valoarea de piata a bunurilor evaluate.

Valoarea de piata a utilajelor estimata prin metoda costurilor, in ipoteza vinzarii bucata cu

bucata, este, conform tabelului prezentat in anexa, de

99.752 lei, respectiv 22.437 EURO


Raport de evaluare

S.C. »NYDAWA OIL « s.r.l. SEBES

Evaluare mijloace fixe

Denumire

Nr.

inv.

Valoare

inventar

Coef.

actualizar

e de la

data

achizitiei

la data

evaluarii

Cost de

inlocuire brut

Depreciere totala (fizica

+functionala+economica

)

Cost de

inlocuire net

Stare tehnica

(lei) (lei) (EUR) (%) (lei) (EUR)

Sistem

PENTIUM IV

INTEL

11 2060,31 1,05 2163 486 80 433 97 Stare relativ

buna,

conf.declaratii

proprietar

Motopompa

SDMO

17 2282 1,01 2305 518 90 230 52 Stare relativ

buna,

conf.declaratii

proprietar

Aragaz 6

arzatoare

24 5199,9 1,1 5720 1286 90 572 129 Stare relativ

buna,

conf.declaratii

proprietar

Fry-top lis+striat 25 4499 1,01 4544 1022 98 91 20 Stare relativ

buna,

conf.declaratii

proprietar

Purificator

ASTRO 2000

cf ctr

29 4321,4 1,01 4365 982 98 87 20 Nefunctiona

l,

conf.declara

tii proprietar

Purificator

ASTRO 2000

cf ctr

29 4321,4 1,01 4365 982 98 87 20 Nefunctiona

l,

conf.declara

tii proprietar

Motopompa de

apa murdara

35 2268,91 1,02 2314 520 90 231 52 Stare relativ

buna,

conf.declara

tii proprietar

Combina

frigorifica

38 2029,41 1,01 2050 461 90 205 46 Stare relativ

buna, ,

conf.declara

tii proprietar

Automat cafea

BARIST

40 4799 1,01 4847 1090 98 97 22 Nefunctiona

l,

conf.declara

tii proprietar

Electropompa

cu carucior

41 7637,25 1,02 7790 1752 95 389 88 Stare relativ

buna,

conf.declara

tii proprietar

Hota + motor 42 2649 1,02 2702 608 98 54 12 Stare relativ

buna,

conf.declara

tii proprietar

Casa marcat

SAPEL

18 1575 1,01 1591 358 90 159 36 Stare relativ

buna,

conf.declara

tii proprietar

Automatic

cafea

SABECO

31 3900 1,03 4017 903 98 80 18 Nefunctiona

l,

conf.declara

tii proprietar

Notebook

TOSHIBA

44 3295 1,02 3361 756 90 336 76 Stare relativ

buna,

conf.declara


Raport de evaluare

P300-1CE tii proprietar

Autoturism

Wolswag.Passa

t AB-17-AWA

2 89916,81 1,03 92614 2083

0

88 11114 2500 Stare relativ

buna,

conf.declara

tii proprietar

Semiremorca

Schwarz.cist.

AB-81-AWA

4 10548,9 2,25 23735 5338 45 1305

4

2936 Stare relativ

buna,

conf.declara

tii proprietar

Autotractor

SCANIA

AB-25-AWA

8 148520,4

3

1,01 15000

6

3373

7

85 2250

1

5061 Stare relativ

buna,

conf.declara

tii proprietar

Autotractor

Volvo

AB-49-AWA

20 87082,8 1,05 91437 2056

5

70 2743

1

6169 Stare relativ

buna,

conf.declara

tii proprietar

Autotractor

DAF

AB-29-AWA

39 123465,5

5

1,01 12470

0

2804

6

85 1870

5

4207 Stare relativ

buna,

conf.declara

tii proprietar

Mobilier birou 5 4543,54 1,01 4589 1032 90 459 103 Stare relativ

buna,

conf.declara

tii proprietar

Birou-masa 6 1383,69 1,01 1398 314 90 140 31 Stare relativ

buna,

conf.declara

tii proprietar

Laptop

notebook

21 2857,05 1,02 2914 655 80 583 131 Stare relativ

buna,

conf.declara

tii proprietar

Mobilier birou 26 4320 1,14 4925 1108 90 492 111 Stare relativ

buna,

conf.declara

tii proprietar

Canapea piele 32 1848,74 1,01 1867 420 90 187 42 Stare relativ

buna,

conf.declara

tii proprietar

Mobilier

NIGO

33 1592,44 1,01 1608 362 85 241 54 Stare relativ

buna,

conf.declara

tii proprietar

Mobilier

bucatarie

40 2521 1,01 2546 573 90 255 57 Stare relativ

buna,

conf.declara

tii proprietar

LCD TV 54 2520,92 1,01 2546 573 80 509 115 Stare relativ

buna,

conf.declara

tii proprietar

Tv LCD full

HD 94

57 2436,89 1,01 2461 554 80 492 111 Stare relativ

buna,

conf.declara

tii proprietar

Mobilier pal 59 5325 1,01 5378 1210 90 538 121 Stare relativ

buna,

conf.declara

tii proprietar

TOTAL

GENERAL

99752 22437


Raport de evaluare

Partea IV. CONCLUZII

Pentru reconcilierea rezultatelor s-a procedat la revederea intregii evaluari, pentru a avea

siguranta ca datele disponibile , tehnicile analitice, rationamentele si logica aplicate au condus la judecati

consistente.

4.1. Valori obtinute

Cladiri si constructii speciale

1.Abordarea prin metoda costurilor = 789.962 lei

2.Abordarea prin metoda capitalizarii directe = 819.755 lei

Teren

1. intravilan = 2.900 mp

- Abordarea prin metoda reziduala = 515.771 lei

- abordarea prin metoda comparatiei de piata = 541.559 lei

3. intravilan = 1.600 mp = 142.282 lei

4. intravilan = 949 mp = 84.391 lei

Valoare echipamente (bunuri mobile) = 99.752 lei

- mijloace de transport

- alte utilaje

4.2. Analiza valorilor

1)Abordarea prin costuri

Costul de inlocuire net calculat pe baza Cataloagelor de Reevaluare 1965 prezinta incredere in

ceea ce priveste asemanarea intre constructia evaluata si solutia constructiva prevazuta in

cataloage.Coeficientii de actualizare aplicati par a fi corecti daca luam ca baza pretul pe metru patrat de

constructie noua comunicat de firmele de constructii din zona.in ceea ce priveste calculul uzurii,

metodologia aplicata a fost suficient detaliata. De asemenea coeficientii de actualizare aplicati la valoarea

din 1965 sunt corecti. In ceea ce priveste gradul de depreciere din cauze externe, acesta presupune o doza

de retinere, datorita numarului insuficient de tranzactii de pe piata.

2) Abordarea pe baza de venit

Valoarea rezultata exprima o utilizare eficienta a capitalului intru-cat valoarea acestuia este mai

mare decat valoarea de reconstructie Previziunile aflate la baza evaluarii prin aceasta metoda presupun o

oarecare retinere, dat fiind faptul ca rata de capitalizare s-a luat in calcul la un nivel acceptabil, pe baza

experientei evaluatorului, acesta nedispunind de suficiente informatii concrete de pe piata imobiliara

locala, pentru a calcula aceasta rata.Totusi calculul venitului brut s-a facut pe baza chiriei obtinute din

informatii concrete de piata

In opinia evaluatorului si respectand principiul prudentei, valoarea de piata cea mai apropiata a

proprietatii este cea obtinuta din abordarea prin metoda costurilor

Concluzii ( reconcilierea rezultatelor) In urma analizarii valorilor obtinute in raportul de evaluare, prin prizma celor prezentate in

capitolul referitor la analiza pietei imobiliare, in opinia evaluatorului valoarea de oferta a proprietatii

imobiliare analizate in conditiile in care plata se face integral la data vinzarii ar fi de :

Valoarea recomandata a cladirilor = 789.962 lei

Valoarea recomandata a terenului = 742.444 lei

Valoarea recomandata a bunurilor mobile = 99.752 lei

TOTAL = 1.632.158 lei


Raport de evaluare

Argumentele care au stat la baza elaborarii acestei opinii precum si considerentele privind valoarea

sunt urmatoarele :

- valoarea a fost exprimata tinand seama exclusiv de ipotezele si aprecierile exprimate in

prezentul raport

- pretul de tranzactionare se va putea situa si peste valoarea prezentata, in functie de cererea

manifestata pentru tranzactionarea activului la momentul organizarii licitatiei adecvate pentru vanzare

- in conditiile de constrangere aferente unei vanzari fortate (executarea ipotecii) pretul obtinut

va putea diferi semnificativ de valoarea estimata

- valoarea este o predictie

- valoarea nu tine seama de responsabilitatile de mediu

- valoarea este subiectiva

- evaluarea este o opinie asupra unei valori.

- orientarea spre piata

Intocmit,

Expert evaluator

Ing. VLADUT FELICIA


Raport de evaluare

ANEXE


Raport de evaluare

FIŞĂ DE EVALUARE A CONSTRUCŢIILOR

prin metoda costului unitar de barem

1. Denumire obiect: Spatiu comercial – Bar, magazin si spatii

administrative

2. Nr. corespondenta plan situatie 1

3. Vechime ani 9

4. Data P.I.F.: 2003

5. Suprafaţă desfăşurată: Înălţime medie ponderata :

197 mp 3,5 m

6. Caracteristicile construcţiei:

6.1 Structura de rezistenţă: stalpi si cadre din beton, zidarie caramida

6 .2. Fundaţii: beton izolate sub stalpi si continue sub ziduri

6.3. Închideri şi compartimentări: zidarie

6.4. Planşeu: - beton

6.5. Acoperiş: terasa cu hidroizolatie

6.6. Finisaje: -exterioare : tencuieli driscuite, zugraveli lavabile. Interioare : tencuieli

driscuite, glet, zugraveli lavabile.

6.6.1.Fatade :

6.6.2 Interior

6.6.2.1.Pardoseli :gresie

6.6.2.2 Pereti : lavabil

6.6.2.3. Timplarie : PVC + geam termopan

7. Instalaţii electrice- iluminat fluorescent

8. Instalaţii sanitare : apa-canal

9. Instalaţie de încălzire: calorifere + C.T. proprie

10. Stabilirea elementelor de calcul

Se face utilizând elementele rezultate din releveele efectuate pe teren.

Denumire Cantitate

Suprafaţă desfăşurată 197 mp

Suprafaţă utilă 167 mp

Inaltimea 3,5 m


Raport de evaluare

11 Starea tehnică a clădirii

În urma inspecţiei în teren şi a prelucrării informaţiilor furnizate de proprietarul spaţiului în

legătură cu reparaţiile executate la clădire s-a constatat o stare tehnică buna

Rezultatele expertizei sunt sintetizate în tabelul următor:

Denumirea

subansamblului

Pondere din

valoarea totală

Grad de uzură reală

(%)

Structura de rezistenţă 40 15

Anvelopa (închideri, compartimentări, învelitoare) 17 20

Finisaje 25 40

Instalaţii funcţionale 18 50

Conform celor prezentate în tabelul precedent, făcând media ponderată, obţinem un grad de uzură

reală, reţinut şi în raportul de evaluare, de:

0,4 x 15 + 0,17 x 20 + 0,25 x 40 + 0,18 x 50 = 28,4 %

uzură mai mare decat cea recomandată de Normativul P 135/1999 aprobat prin Ordin M.L.P.A.T. nr.

2/N/20.01.1999 pentru clădiri cu aceeaşi destinaţie, de acelaşi tip şi aceeaşi stare fizică reală.

12 Calcul de evaluare

Evaluare la nivelul preţurilor din anul 1965

Pentru evaluarea Spatiului comercial. s-a folosit Catalogul de evaluare nr 120 , fisa nr.7 – cladire

cu structura din zidarie portanta sau schelet din beton armat, planseu din beton armat sau boltisoare de

caramida pe traverse metalice; acoperis terasa sau sarpanta lemn si invelitoare de tigla, finisaj mediu,

instalatii electrice de iluminat, sanitare si incalzire

Faţă de situaţia standard din fişa de reevaluare prezentată în paragraful precedent s-au constatat

unele diferenţe, iar calculul s-a efectuat în tabelul următor:

Barem şi corecţii

U.M. la care se

aplică corecţia

Preţ unitar

(lei/U.M.)

Cantitatea

la care se aplică

corecţia

Preţ total

(lei)

Construcţii mp 1027 197 202319

Instalatii electrice mp 194 197 38218

Instalatii sanitare mp 78 197 15366

Instalatii incalzire mp 126 197 24822

Corectii-instal. ventilatie mp 185 197 36445

Total (preturi 1965) 317.170


Raport de evaluare

Valoarea de reconstructie la 17.05.2012:

Pentru aducerea la zi a valorilor obţinute anterior care sunt la nivelul anului 1965 se aplică

indicii de actualizare a construcţiilor recomandaţi de C.E.T.-R., corespunzători grupei 1.4 A clădiri pentru

afaceri, comert, corelati cu coeficientul de crestere. Prin înmulţirea acestor indici se obţine un coeficient

global de creştere de 1,495

317.170 x 1,495 = 474.169,15 lei

Valoarea rămasă actualizată la 17.05.2012

- Se aplică coeficientul de uzură 1 - u = 0,716

474.169,15 x 0,716 = 339.505,1114 lei

Valoarea ramasa actualizata = 339.505 lei (fara T.V.A.)

respectiv 76.357 EURO

la data de 17.05.2012 -1 EURO = 4,4463 lei


Raport de evaluare

FIŞĂ DE EVALUARE A CONSTRUCŢIILOR

prin metoda costului unitar de barem

1. Denumire obiect Platforma betonata

2. Nr. corespondenta plan situatie

3.Vechime ani 9 ani

4. Data P.I.F.: 2003

5. Suprafaţă construita: Înălţime medie ponderata :

2.300 mp -

6. Caracteristicile construcţiei:

6.1 Structura de rezistenţă: strat de balast compactat

6.2. Fundaţii: beton

6.6.2.1Pardoseli: beton

7 Stabilirea elementelor de calcul

Se face utilizând elementele rezultate din releveele efectuate pe teren.

Denumire Cantitate

Suprafaţă desfăşurată 2.300 mp

8. Starea tehnică a clădirii

În urma inspecţiei în teren şi a prelucrării informaţiilor furnizate de proprietarul spaţiului în

legătură cu reparaţiile executate la clădire s-a constatat o stare tehnică buna .

Rezultatele expertizei sunt sintetizate in tabelul urmator:

Denumirea subansamblului

Pondere din

valoarea totala

Grad de uzura

reala (% )

Structura de rezistenta 100 35

Conform celor prezentate in tabelul precedent, facand media ponderata, obtinem un grad de

uzura reala, retinut si in raportul de evaluare, de:

1 x 35 =35 %

uzura mai mare decat cea recomandata de Normativul P 135/1999 aprobat prin Ordin M.L.P.A.T.nr.

85/N/1999 pentru cladiri cu aceeasi destinatie, de acelasi tip si aceeasi stare fizica reala

9.Calcul de evaluare

Evaluare la nivelul preţurilor din anul 1965


Raport de evaluare

Pentru evaluarea platformei betonate s-a folosit Catalogul de evaluare nr 133, fisa nr.6

Faţă de situaţia standard din fişa de reevaluare prezentată în paragraful precedent s-au constatat

unele diferenţe, iar calculul s-a efectuat în tabelul următor:

Barem şi corecţii

U.M. la care se

aplică corecţia

Preţ unitar

(lei/U.M.)

Cant.la care se

aplică corecţia

Preţ total

(lei)

Constructii mp 72 2300 165600

Total preturi 1965 165600

Valoarea de reconstructie la 17.05.2012

Pentru aducerea la zi a valorilor obţinute anterior care sunt la nivelul anului 1965 se aplică indicii

de actualizare a construcţiilor recomandaţi de C.E.T.-R., corespunzători grupei 1.4 B-constructii speciale

pentru afaceri, comert, corelati cu coeficientul de crestere. Prin înmulţirea acestor indici se obţine un

coeficient global de creştere de 2,042

165.600 x 2,042 = 338.155,2 lei

Valoarea rămasă actualizată la 17.05.2012

Se aplică coeficientul de uzura 1 – u = 0,65

338.155,2 x 0,35 = 219.800,88 RON ( fara TVA )

Valoarea ramasa actualizata = 219.801 lei (fara T.V.A.)

respectiv 49.435 EURO

la data de 17.05.2012 -1 EURO = 4,4463 lei

cladiri, teren si mijloace fixe -...

Documents