contract de vinzare cumparare

91
PLAN ÎNTRODUCERE CAPITOLUL I: Noţiunea şi caracteristica generală a contractului de vânzare-cumpărare. Secţiunea 1: Noţiunea şi caracteristica generală a contractului de vânzare- cumpărare. Secţiunea 2: Evoluţia şi importanţa contractului de vânzare-cumpărare. Secţiunea 3: Delimitarea contractului de vânzare-cumpărare de alte contracte şi în alte legislaţii. CAPITOLUL II: Condiţiile de valabilitate a contractului de vânzare- cumpărare. Secţiunea 1: Condiţiile de fond. § 1.1 Capacitatea părţilor. § 1.2 Consimţământul părţilor. § 1.3 Obiectul contractului. § 1.4 Cauza contractului. Secţiunea 2: Condiţiile de formă. § 2.1 Forma contractului. § 2.2 Autorizarea prealabilă. § 2.3 Prohibirea pactului de răscumpărare. CAPITOLUL III: Varietăţile contractului de vânzare-cumpărare. Secţiunea 1: Vînzarea-cumpărarea a imobilelor. Secţiunea 2: Privatizarea. Secţiunea 3: Vânzare prin licitaţie. ÎNCHEIERE BIBLIOGRAFIE 1

Upload: andreicravtov

Post on 09-Aug-2015

282 views

Category:

Documents


5 download

TRANSCRIPT

Page 1: Contract de Vinzare Cumparare

PLAN

ÎNTRODUCERE

CAPITOLUL I: Noţiunea şi caracteristica generală a contractului de

vânzare-cumpărare.

Secţiunea 1: Noţiunea şi caracteristica generală a contractului de

vânzare- cumpărare.

Secţiunea 2: Evoluţia şi importanţa contractului de vânzare-cumpărare.

Secţiunea 3: Delimitarea contractului de vânzare-cumpărare de alte contracte

şi în alte legislaţii.

CAPITOLUL II: Condiţiile de valabilitate a contractului de vânzare-

cumpărare.

Secţiunea 1: Condiţiile de fond.

§ 1.1 Capacitatea părţilor.

§ 1.2 Consimţământul părţilor.

§ 1.3 Obiectul contractului.

§ 1.4 Cauza contractului.

Secţiunea 2: Condiţiile de formă.

§ 2.1 Forma contractului.

§ 2.2 Autorizarea prealabilă.

§ 2.3 Prohibirea pactului de răscumpărare.

CAPITOLUL III: Varietăţile contractului de vânzare-cumpărare.

Secţiunea 1: Vînzarea-cumpărarea a imobilelor.

Secţiunea 2: Privatizarea.

Secţiunea 3: Vânzare prin licitaţie.

ÎNCHEIERE

BIBLIOGRAFIE

1

Page 2: Contract de Vinzare Cumparare

INTRODUCERE

Contractele civile reprezintă instrumentele juridice prin intermediul cărora

se realizează folosinţa, conservarea sau circulaţia bunurilor sau crearea de noi

valori de întrebuinţare. Normele juridice, care reglementează contractul, în

principiu reprezintă aplicarea principiului autonomiei de voinţă în stabilirea

condiţiilor în care se încheie sau se stinge contractul dintre părţile acesteia.

Actualitatea temei

Odată cu apariţia monedei, contractul de vânzare – cumpărare a devenit

instrumentul de bază cel mai frecvent utilizat de negustori. De – a lungul timpului

contractul de vânzare – cumpărare nu şi – a pierdut importanţa, el apare ca unul din

cele mai flexibile modalităţi de reglementare a rapoartelor sociale. Contractul de

vânzare – cumpărare reprezintă şi astăzi una din instituţiile tradiţionale principale

ale dreptului civil. În prezent contractul de vânzare – cumpărare este cel mai

răspândit contract, ce asigură atât circuitul civil, cât şi cel comercial. Fiecare dintre

noi de nenumărate ori se încadrează în diverse raporturi contractuale, fără că

acestui fapt să-i fie acordată o careva atenţie deosebită. Aceasta are loc doar pentru

că, de regulă, se realizează contracte de vânzare-cumpărare elementare, cotidiene,

cum ar fi procurarea produselor alimentare, îmbrăcăminte, alte mărfuri destinate

uzului personal de la piaţă sau de la vre-o instituţie comercială. De asemenea, se

încheie şi contracte mai complete după natura lor, cum ar fi vânzarea la licitaţie, cu

arvună, vânzarea unei succesiuni, vânzarea unor imobilelor, privatizarea, inclusiv

şi care reglementează relaţiile pe plan internaţional, de exemplu contractul de

vânzare internaţională de mărfuri.

În baza contractului de vânzare-cumpărare, cetăţenii au posibilitatea nu

numai de a cumpăra ci şi de a vinde surplusul de bunuri acumulate.

Contractul de vânzare-cumpărare reprezintă motorul de bază a activităţii

antreprenoriat. În bussines el persistă în toate relaţiile acestuia.

2

Page 3: Contract de Vinzare Cumparare

Contractul de vânzare-cumpărare rămâne a fi instrumentul juridic principal

de realizare a circulaţiei bunurilor.

Originalitatea este dată atât de sistematizarea logică a materiei şi gradului

său comparativ cât şi de abordarea reglementărilor legale privind contractul de

vânzare-cumpărare şi condiţiile de valabilitate a acestuia.

Scopul şi sarcinile: Scopul prezentei lucrări constă în evidenţierea

specificului contractului de vânzare-cumpărare, şi anume, a condiţiilor de

valabilitate a acestora şi a rolului acestora în eficienţa contractului de vânzare-

cumpărare, prin generalizarea teoriei şi practicei.

Pentru realizarea scopului menţionat, au fost elaborate următoarele sarcini:

Determinarea conceptului teoretic a contractului de vânzare-cumpărare şi

a condiţiilor de valabilitate a acestuia;

Cercetarea evoluţiei istorice a contractului de vânzare-cumpărare şi a

condiţiilor de valabilitate a acestuia;

Evaluarea valorii necesităţii condiţiilor de valabilitate în contractul de

vânzare-cumpărare;

Analiza juridică a condiţiilor de valabilitate în contractul de vânzare-

cumpărare.

Suportul metodologic şi tehnico-ştiinţific a lucrării:

Metodologia reprezintă sistemul principiilor generale de investigare ce

rezultă din sistemul celor mai generale legi obiective. Lucrarea este bazată pe

următoarele izvoare normative:

Constituţia Republicii Moldova, Monitorul Oficial al Republicii Moldova,

nr. 1, 1994;

Codul civil al Republicii Moldova, Legea Republicii Moldova, nr. 1107-

XV din 6 iunie 2002, Monitorul Oficial, nr. 082 din 22.06.2002;

3

Page 4: Contract de Vinzare Cumparare

Legea cu privire la privatizare, nr. 627-XII din 04.07.1991, Legea

republicată în Monitorul Oficial al Republicii Moldova, nr. 135-136 din

09.12.1999, Monitorul Oficial al republicii Moldova, nr. 61-63 din 16.04.2004;

Legea privind preţul normativ şi modul de vânzare-cumpărare a

pământului din 25.07.1997, legea republicată în Monitorul Oficial al Republicii

Moldova, nr. 147-149 din 06.12.2001;

Legea privatizării fondului de locuinţe din 10.03.1993, Legea republicată

în Monitorul Oficial al Republicii Moldova, nr. 5-7 din 2000; etc.

La fel a fost utilizată o gamă largă de lucrări în domeniul dreptului. Au fost

reproduse unele idei şi concepţii ale doctrinarilor contemporani, precum sunt:

Radu I. Motica, Florin Moţiu „Contracte civile. Teoria şi practică

judiciară”;

Igor Trafimov, „Drept civil. Contractele civile”;

Gheorghe Ciubuc, Aurel Băieşu, Alexandru Rotari, Oleg Efrim, „Drept

civil. Contracte speciale”;

Dan Chirică „Contractele speciale, civile şi comerciale”;

Dr. Dimona – maya Teodoroiu, „Drept civil”;

Dr. Iosif R. Urs, Dr. Smaranda Angheni, „Drept Civil. Contracte civile”

Dr. Raul Petrescu „Drept Civil. Contracte speciale”;

А. Ф. Черданцев, „Tолкование права и договора”;

Л. А. Феонова, „Контракты”

De asemenea, suportul metodologic a lucrării o constituie aplicarea

următoarelor metode:

- Sintetică;

- analitică;

- comparativă;

- istorică;

- logică;

- sistematică, etc.

4

Page 5: Contract de Vinzare Cumparare

Obiectul cercetării:

În prezentă lucrare obiectul de cercetare este condiţiile de valabilitate a

contractului de vânzare-cumpărare. Pentru a fi valabil, contractul de vânzare-

cumpărare trebuie să întrunească condiţiile generale de valabilitate.

Prin condiţiile de valabilitate înţelegându-se cerinţele stabilite de lege sau de

părţi pentru valabilitatea contractului.

Condiţiile generale de valabilitate ale contractului sunt condiţii, fără de care

contractul nu se poate naşte, nu există şi lipsa cărora este sancţionată cu nulitatea

absolută a contractului.

Condiţiile de valabilitate a contractului de vânzare-cumpărare sunt:

1) capacitatea părţilor;

2) consimţământul contractului;

3) obiectul contractului;

4) cauza contractului.

Pe lângă condiţii generale de valabilitate, legislaţia mai prevede şi întrunirea

unor condiţii de valabilitate extrinseci a contractului, cum sunt:

- încheierea contractului în forma autentică;

- autorizarea prealabilă a anumitor vânzări;

- exercitarea unor drepturi de preemţiune.

Condiţiile de valabilitate sunt necesare pentru ca contractul să-şi producă

efectele în vederea cărora a fost încheiat.

Structura lucrării:

Structural lucrarea respectivă constă din: introducere, capitolul I „Noţiunea

şi caracteristica generală a contractului de vânzare-cumpărare”, capitolul II

„Condiţiile de valabilitate a contractului de vânzare-cumpărare”, capitolul II

„Varietăţile contractului de vânzare-cumpărare, încheiere, bibliografie.

Primul capitol „Noţiunea şi caracteristica generală a contractului de vânzare-

cumpărare” reprezintă prezentarea teoretică a contractului de vânzare-cumpărare,

care include noţiunile şi caracteristicile contractelor de vânzare-cumpărare,

evoluţia istorică a acesteia şi delimitarea de alte contracte.

5

Page 6: Contract de Vinzare Cumparare

Capitolul doi „Condiţiile de valabilitate a contractului de vânzare-

cumpărare” tratează tema lucrării:

condiţiile de valabilitate a contractului de vânzare-cumpărare

condiţiile de fond a acestora: - capacitatea părţilor;

- consimţământul;

- obiectul;

- cauza.

condiţiile de formă, anume: - forma contractului;

- autorizarea prealabilă;

- prohibirea pactului de răscumpărare

Capitolul trei „Varietăţile contractului de vânzare-cumpărare”. După cum

putem vedea din legislaţia Republicii Moldova, în deosebi, din Codul Civil al

Republicii Moldova, contractul de vânzare-cumpărare are o mulţime de varietăţi.

Au fost studiate forme de contracte de vânzare-cumpărare:

- contractul de vânzare-cumpărare a imobililor;

- privatizarea;

- vânzarea prin licitaţie.

6

Page 7: Contract de Vinzare Cumparare

Capitolul I. NOŢIUNEA ŞI CARACTERISTICA GENERALĂ A

CONTRACTULUI DE VÂNZARE-CUMPĂRARE.

Secţiunea 1. Noţiunea şi caracteristica generală a contractului de

vânzare-cumpărare.

Contractul de vânzare-cumpărare este reglementat în dreptul nostru de „Codul

civil al R. Moldova” şi de alte acte normative cu caracter special. Reglementarea

amănunţită de către legiuitor a contractului de vânzare-cumpărare îşi are scopul in

facilitarea încheierii valide a unui contract de vânzare-cumpărare frecvent utilizat

în practica zi cu zi de către persoanele fizice ori persoanele juridice, pentru

procurarea celor mai diferite bunuri necesare satisfacerii propriilor nevoi.

Articolul 666 „Cod civil al Republicii Moldova” defineşte contractul ca fiind

„acord de voinţă realizat între două sau mai multe persoane prin care se stabilesc,

se modifică sau se sting raporturi juridice”.

Autorii francezi A. Weil şi Fr. Terre definesc contractul civil mult mai

restrictiv „este un acord de voinţă realizat între două sau mai multe persoane

pentru a crea un raport juridic – dând naştere unei obligaţii sau constituind un drept

real-a modifica sau stinge un raport juridic preexistent 1 .

Doctrina juridică utilizează noţiunea de contract pentru a defini noţiunea de

contractul de vânzare-cumpărare.

Articolul 753 „Cod civil” defineşte contractul de vânzare-cumpărare ca fiind:

„acel contract în baza căruia o parte numită vânzător se obligă să predea un bun în

proprietatea celeilalte părţi, numite cumpărător, iar aceasta se obligă să preia bunul

1 A. Weil et Fr. Terre, “Droit civil. Les obligations”, Dallos, Paris 1975, pag.1, după L.Pop, “Drept civil.

Teoria generală a obligaţiilor”, Iaşi, 1994, pag.29

7

Page 8: Contract de Vinzare Cumparare

şi să plătească preţul convenit”2. „Codul civil” din 26.12.64 în articolul 238 ne

propune o altă definiţie: „3În baza contractului de vânzare-cumpărare vânzătorul se

obligă să remită cumpărătorului proprietatea unui bun, iar cumpărătorul se obligă

să primească bunul şi să plătească pentru el o anumită sumă de bani”.

„Codul civil al Federaţie Ruse” în articolul 455 menţionează: „ În contractul

de vânzare-cumpărare o parte (vânzătorul) se obligă să transmită bunul (marfa) în

proprietate celeilalte părţi (cumpărătorul), iar cumpărătorul se obligă să primească

bunul şi să plătească pentru el o sumă de bani numită preţ.” 4 „Codul civil al

României” în articolul 1294 ne spune: „Vânzarea-cumpărarea este un contract prin

care una dintre părţi – vânzătorul-strămută proprietatea unui bun al său asupra

celeilalte părţi – cumpărătorul – care se obligă în schimb a plăti vânzătorului preţul

bunului vândut.” 5

Doctrinele moderne aparţinând diferitelor sisteme de drept propun definiţii mai

mult sau mai puţin asemănătoare cu cele legale ale contractului de vânzare-

cumpărare, care sunt expuse mai sus.

Doctrina de specialitate a definit contractul de vânzare-cumpărare întocmai ca

şi legiuitorul, cu următoarele precizări:

transmiterea dreptului de proprietate este de natura contractului de vânzare-

cumpărare, şi nu de esenţa lui; ceea ce înseamnă că prin contractul de vânzare-

cumpărare se poate transmite fie un alt drept real (de exemplu: dreptul de

superficie, deoarece superficia, după cum rezultă din prevederile art. 443, alin 1

„Codul civil”, este un drept real alienabil), fie un drept de creanţă sau un drept din

domeniul proprietăţii intelectuale. În primul caz această posibilitate este prevăzută

în dispoziţia art. 556, alin 1 „Codul civil”, în care se menţionează că o creanţă

transmisibilă şi sesizabilă poate fi cesionata de titular (cedent) unui terţ (cesionar)

în baza unui contract. Vorbind despre drepturile din domeniul proprietăţii

intelectuale, menţionăm că regulile specifice privind transmiterea dreptului de

autor se analizează în cadru materiei dreptului proprietăţii intelectuale, pe când

2 Cod civil in vigoare3 „Codul civil” din 26.12.644 Igor Trofimov, „Drept civil. Contractele civile”, Chişinău, 2004, pag.965 Fransisc Deack, „Tratat de drept civil. Contracte speciale”, Bucureşti, 1996, pag.9

8

Page 9: Contract de Vinzare Cumparare

cele generale, în cazul când drepturile de autor se transmit cu titlu oneros, se conţin

în reglementările vânzării-cumpărării;

• vânzarea-cumpărarea poate să aibă ca obiect unul sau mai multe bunuri

corporale sau incorporale ori o universalitate juridică (de exemplu: în

cazul vânzării unei moşteniri) sau o universalitate de fapt (de exemplu:

vânzarea unui fond de comerţ;

• nu pot fi obiectul unei vânzare următoarele drepturi: drepturile personale

nepatrimoniale, cele patrimoniale cu caracter strict personal şi nici cele

constituite prin voinţa părţilor sau a legii, cu caracter intuitu personal 6

(de exemplu: nu pot forma obiectul contractului de vânzare-cumpărare:

dreptul de abitaţie al soţului supravieţuitor, dreptul de întreţinere, dreptul

de pensie). Pentru a forma obiectul strămutării de către vânzător, dreptul

trebuie să fie transmisibil, adică să nu fie indisolubil legat de o anumită

persoană.

Având în vedere aceste precizări, considerăm că vânzarea-cumpărarea este

acel contract prin care una din părţi (vânzătorul) transmite celeilalte părţi

(cumpărătorul), în schimbul unei sume de bani numită preţ, un drept de proprietate

asupra unui lucru anume, sau asupra unei universalităţi juridice – cuprinzând

drepturi şi obligaţii, un alt drept real, un drept de creanţă sau o acţiune în justiţie cu

caracter patrimonial împreună cu dreptul litigios aferent. 7

Caracterele juridice.

Contractul de vânzare-cumpărare, prin modul în care este reglementat şi

organizat, precum şi prin modul lui de funcţionare, are o serie de caracteristici

care-i conferă individualitate, dar şi contingente importante cu celelalte tipuri de

contracte translative de proprietate.

Din definiţia legală a contractului rezultă că vânzarea-cumpărarea este un

contract: 8

6 Idem pag.107 Dan Chirică, „Drept civil. Contracte speciale”, Bucureşti, 1999, pag.78 Gheorghe Chibac, Aurel Băiescu, Alexandru Rotari, Oleg Efim, „Drept civil. Contracte speciale”, volumul

III, Chişinău, 2005, pag.15

9

Page 10: Contract de Vinzare Cumparare

a) sinalagmatic:

b) cu titlu oneros:

c) consensual:

d) comutativ:

e) translativ de proprietate

f) instantaneu

a) Contract sinalagmatic (bilateral)

Conform prevederilor art. 704, alin 1 „C. Civil”, un contract este sinalagmatic

dacă fiecare dintre părţi se obligă reciproc, astfel încât obligaţia fiecăria din ele să

fie corelativă obligaţiei celeilalte.

Caracterul sinalagmatic (bilateral) al contractului presupune, că obligaţiile

părţilor poartă caracter reciproc. Astfel, obligaţia vânzătorului de a transmite

cumpărătorului bunul vândut se raportează la obligaţia cumpărătorului de a

transmite preţul bunului cumpărat. Totodată, în contractul de vânzare-cumpărare

apare un specific al corelării obligaţiilor când, spre exemplu, obligaţia vânzătorului

de a transmite cumpărătorului bunul vândut se raportează nu doar la dreptul

cumpărătorului de a primi bunul, ci şi la obligaţia acestuia de a-l primi. Stabilirea

acestei obligaţii se datorează anumitor efecte de ordin material care ar rezulta din

neacceptarea bunului de către cumpărător sau din neîntreprinderea acţiunilor care

ar fi dus la recepţionarea bunului. 9

Fiind un contract sinalagmatic, se aplică regulile specifice acestei categorii de

contracte (art. 704-711 C. civil), cum ar fi rezoluţiune pentru neexecutarea sau

executarea în mod necorespunzător a obligaţiilor contractuale sau excepţia de

neexecutare a contractului. Astfel, de exemplu, conform prevederilor art. 708, alin

1 CC, dacă una din părţi nu execută în mod necorespunzător o prestaţie scadentă

decurgând dintr-un contract sinalagmatic, cealaltă parte poate, după expirarea fără

rezultat a unui termen rezonabil pe care l-a stabilit pentru prestaţie sau remediere,

să rezoluţioneze contractul dacă debitorul trebuia să-ţi dea seama, în baza

termenului de graţie, de iminenţă rezoluţiunei. Această reglementare se aplică atât

9 Igor Trofimov, „Drept civil. Contractele civile”, Chişinău, 2004, pag.98

10

Page 11: Contract de Vinzare Cumparare

în cazul când este vorba despre neexecutarea sau executarea necorespunzătoare a

obligaţiilor ce decurg din clauzele esenţiale ale contractului de vânzare-cumpărare,

cât şi in cazul când este vorba despre neexecutarea clauzelor opţionale ale

contractului pe care părţile sunt libere să le stabilească în contract în baza art. 667,

alin 1. „C civil”.

b) Contract oneros

Părţile contractului de vânzare urmăresc fiecare un interes partimonial:

vânzătorul – să primească preţul, iar cumpărătorul – să dobândească proprietatea

lucrului vândut.10

Conform art.197, alin 2 „C.civil” contractul cu titlu oneros este actul prin care

se procură unei părţi un folos patrimonial pentru obţinerea în schimb a unui alt

folos patrimonial.

Înstrăinarea unui lucru fără contraprestaţie sau pentru un preţ derizoriu este

nulă absolut ca vânzare pentru lipsa unui element de valabilitate, dar poate fi

recalificată şi considerată valabilă ca donaţie, chiar dacă părţile au denumit-o

„vânzare”, cu condiţia de a se dovedi că a existat intenţia de a gratifica (animus

donandi) din partea înstrăinătorului.

Fiind un contract oneros, răspunderea părţilor va fi apreciată mai sever decât

în contractele cu titlu gratuit.

c) Contract consensual

În principiu, toate contractele de vânzare-cumpărare sunt consensuale,

deoarece se încheie valabil prin simplul consimţământ al părţilor (solo consensu).11

Acest lucru este prevăzut expres de art. 679, alin 2 „C. civ.” „sunt esenţiale

clauzele stabilite ca atare prin lege, care rezultă din natura contractului sau asupra

cărora, la cererea uneia din părţi, trebuie realizat un acord.” Astfel, momentul

perfectării contractului nu ţine de predarea bunului către cumpărător 12 deoarece

legea nu atribuie transmiterea bunului condiţiilor esenţiale ale contractului.

Condiţiile esenţiale ale vânzării-cumpărării sunt condiţiile referitoare la obiectul

10 Dan Chirică, „Drept civil. Contractele speciale”, Bucureşti, 1999, pag.1311 Dumitru Macovei, Marius S. Striblea „Drept civil. Contracte succesiuni”, Iaşi, 2000, pag.1512 М.И.Брагинский, В.В.Витрянский, „Договорное право”. Книга вторая: «Договоры о передаче

имущества”, Москва, 2000, стр.15

11

Page 12: Contract de Vinzare Cumparare

obligaţiei şi preţul acestuia. Cât priveşte predarea bunului în proprietatea

cumpărătorului, această condiţie caracterizează doar executarea prestaţii la care se

obligă vânzătorul, existenţa căreia este determinată de prezenţa unui contract

valabil încheiat. Astfel, atunci când momentul perfectării contractului de vânzare-

cumpărare coincide cu predarea de facto a bunului, avem de a face cu executarea

contractului în momentul încheierii acestuia şi nicidecum nu putem vorbi despre

caracterul real al contractului de vânzare-cumpărare în cazuri speciale.

d) Contract comutativ

Contractul de vânzare-cumpărare este un contract comutativ, deoarece

existenţa şi întinderea drepturilor şi obligaţiilor reciproce sunt cunoscute de părţi la

încheierea contractului şi nu depind, ca în cazul contractelor aleatorii, de un

eveniment viitor şi incert, care ar face să existe şanse de câştig şi pierderea pentru

oricare din părţile contractante. 13

Vânzarea poate avea ca obiect un lucru viitor ceea ce nu-i răpeşte caracterul

comutativ, chiar dacă s-ar putea întâmpla ca bunul să nu poată fi realizat din

motive independente de voinţa părţilor. În acest caz există o încertitudine, dar nu

este vorba despre existenţa unei şanse de câştig sau pierdere (element specific

contractelor aleatorii), ci despre riscul contractului, care – părţile o ştiu de la bun

început – este suportat de către debitorului obligaţiei imposibil de executat (res

perit debitori), deci de către vânzător. Vânzarea bunurilor viitoare este una

condiţională, astfel încât dacă nu se realizează condiţia contractului, deşi valabil

încheiat, nu dă naştere la obligaţii, iar cumpărătorul nu datorează preţul.

Prin excepţie, vânzarea poate avea şi un caracter aleatoriu, caz în care ceea

ce se vinde nu este un lucru viitor care se speră a fi realizat în viitor (imptio rei

sperate), vânzare care din acest motiv, aşa cum am văzut, este condiţională, ci

numai o speranţă (emptio spei), cumpărătorul asumându-şi obligaţia de a plăti un

preţ forfetar anume, indiferent de circumstanţe, exemplul clasic, cunoscut încă de

pe vremea romanilor, fiind acela al vânzării peştelui ce-l va prinde un pescar dintr-

13 Dumitru Macovei, Marius S. Striblea „Drept civil. Contracte succesiuni”, Iaşi, 2000, pag.16

12

Page 13: Contract de Vinzare Cumparare

o aruncătură de plasă, vânzarea fiind valabilă şi cumpărătorul obligat la plata

preţului convenit chiar dacă nu se prinde nici un peşte. 14

În literatura juridică recentă s-a apreciat că „numai în mod excepţional

contractul poate căpăta caracter aleatoriu, de exemplu, când obiectul este supus

pieirii, exproprierii” 15

e) Contract translativ de proprietate

Rezultat al unei îndelungat evoluţii istorice, caracterul translativ de

proprietate Solo consensu al vânzării este consacrat de dispoziţiile art.321 „Codul

civil”, conform cărora, contractul de vânzare-cumpărare este translativ de

proprietate. Potrivit art. 321, alin. 1 „C. civ.” „dreptul de proprietate este transmis

dobânditorului în momentul predării bunului mobil, dacă legea sau contractul nu

prevede astfel.” Observăm că norma respectivă are caracter dispozitiv, ceea ce

înseamnă că prin acordul de voinţă părţile contractante pot stabili un alt moment la

care se va produce trecerea dreptului de proprietate de la vânzător la cumpărător.

Cât priveşte bunurile imobile, legea stabileşte în mod imperativ dobândirea

dreptului de proprietate asupra acestora la data înscrierii în registrul bunurilor

imobil (art. 321, alin. 2 „C. Civ”).

De momentul dobândirii de către cumpărător a dreptului de proprietate ţine şi

momentul trecerii pe seama acestuia a riscului pieirii sau deteriorării fortuite a

bunului-obiect al obligaţiei de vânzare-cumpărare. Într-adevăr, din momentul

dobândirii dreptului de proprietate, cumpărătorul suportă şi riscul pieirii sau

deteriorării bunului, potrivit principiului res perit domino. Potrivit art. 759, alin. 1

C .civ. riscul pieirii sau deteriorării fortuite a bunului este transferat

cumpărătorului în momentul în care vânzătorul şi-a executat obligaţiile

contractuale privind punerea bunului la dispoziţia cumpărătorului, dacă contractul

nu prevede altfel.

f) Contract instantaneu

Vânzarea este un contract care din punctul de vedere al transferului

proprietăţii de la vânzător la cumpărător are efecte care se produc dintr-o dată.

14 Dan Chirică „Contractele speciale, civile şi comerciale”, Bucureşti, 200515 Fransisc Deak, „Tratat de drept civil. Contracte speciale”, Bucureşti, 1996, pag.11

13

Page 14: Contract de Vinzare Cumparare

Aşadar, chiar dacă plata preţului se face în rate, transferul proprietăţii nu se poate

face decât instantaneu, fie la momentu încheierii contractului, fie la un alt moment

ulterior convenit de părţi sau stabilit de lege, transferul „în rate” al dreptului de

proprietate fiind de neconceput.

Secţiunea 2: Evoluţia şi importanţa contractului de

vânzare-cumpărare

Contractul de vânzare-cumpărare pretinde a fi unul din cele mai vechi

contracte cunoscute civilizaţiei umane. Reglementarea raporturilor de vânzare-

cumpărare cuprinde o perioadă de dezvoltare de aproximativ patru mii de ani.

Iniţial, o dată cu apariţia proprietăţii private, apare, căpătând o amploare

deosebită, contractul chemat să asigure trecerea prin schimb a bunurilor dintr-o

gospodărie în alta (permutatio). Acest contract, pe care îl numim astăzi contract de

schimb, şi-a căpătat autoritatea cuvenită cu mult înainte de apariţia monedei ca

unitate de schimb, deoarece satisfăcea necesităţile societăţii romane timpurii, care

se afla în faza trecerii de la gospodăria naturală la gospodăria bazată pe relaţiile de

schimb. Anume contractul de schimb este temelia apariţiei şi dezvoltării

contractului de vânzare-cumpărare. 16

Din punct de vedere economic, vânzarea se prezintă ca o variantă mai

evoluată a schimbului, din care îşi trage rădăcinile. Într-adevăr, vânzarea-

cumpărarea în sens economic, iniţial, pare a fi preluat forma schimbului dintre

două lucruri, unul din ele (capetele de vită) având valoarea echivalentului general.

Mai târziu, odată cu apariţia monedei în sensul apropiat celui actual, vânzarea-

cumpărarea capătă sensul schimbului unui lucru (res) contra unei valori monetare

– preţ (pretium). 17

16 Римское частное право: Учебник/Под ред. проф. И.Б.Новицкого и проф. И.С.Перетерского, Москва,

«Юрист», 199717 C.St.Tomulescu, Rolul monedei în vechiul drept roman, Bucureşti, 1958

14

Page 15: Contract de Vinzare Cumparare

Fernard Braudel remarcă că „Economia începe în pragul valorii de schimb,

existînd un spaţiu vast şi complex de la trocul elementar până la capitalismul cel

mai safisticat”. 18

Dreptul roman clasic atribuia contractul de vânzare-cumpărare contractelor

consensuale. În baza contractului de vânzare-cumpărare (emptio et venditio) o

parte, numită vânzător (venditor), se obligă să transmită altei părţi, numită

cumpărător (emptor), un bun (merx), iar cumpărătorul se obligă să plătească pentru

acest bun o cantitate de metal numită preţ (pretium). Potrivit lui Gaius, contractul

de vânzare-cumpărare se formează prin acordul de voinţă al părţilor asupra

obiectului contractului şi preţului acestuia 19, clauzele referitoare la bun ţi la preţ

fiind condiţii esenţiale ale contractului.

Dreptul roman privat reglementa şi vânzarea viitoarelor bunuri (mei futurae

sivi speratae), cum bunăoară era considerată recolta aşteptată. În aşa caz contractul

de vânzare-cumpărare se considera a fi încheiat sub condiţie suspensivă.

Fiind frecvent utilizate în viaţa cotidiană a societăţii romane, normele de

drept, care iniţial reglementau în exclusivitate vânzarea-cumpărarea, treptat au

căpătat un caracter general, formând puncte de reper pentru reglementarea altor

categorii de raporturi contractuale. În virtutea acestui fapt, instituţia de vânzare-

cumpărare a avut un impact considerabil în ceea ce priveşte formarea dreptului

contractual al tuturor sistemelor de drept, într-adevăr, dacă privim lucrurile sub

aspect istoric, observăm că pe instituţia vânzării-cumpărării practic se

fundamentează teoria generală a obligaţiilor.

Cunoscând evoluţia multiseculară, contractul de vânzare-cumpărare

reprezintă şi astăzi una din instituţiile tradiţionale principale ale dreptului civil. În

prezent contractul de vânzare-cumpărare este cel mai răspândit contract ce asigură

atât circuitul civil, cât şi cel comercial. Existenţa şi utilitatea acestuia este

determinată de acţiunea legilor economice ale societăţii ce se reduc la circulaţia

bunurilor de la producător/proprietar la consumator. Instrumentul juridic principal

de realizare a circulaţiei bunurilor rămâne a fi contractul de vânzare-cumpărare.

18 Dumitru C. Florescu „Drept civil. Contracte speciale”, Bucureşti, 2001, pag.1519 Emil Molcuţ, dan Oancea, Drept roman, ediţia a III-a, Bucureşti, 1995, pag.271

15

Page 16: Contract de Vinzare Cumparare

Importanţa deosebită a instituţiei vânzării-cumpărării rezidă în domeniul larg

de aplicare a contractului de vânzare-cumpărare. Prin intermediul acestui contract

se satisfac necesităţile materiale şi spirituale ale cetăţenilor. De menţionat că

importanţa acestui contract pentru cetăţeni nu se reduce numai la procurarea

bunurilor necesare vieţii cotidiene cum ar fi: produse alimentare, îmbrăcăminte,

alte mărfuri destinate uzului personal, garaje, apartamente, case de locuit etc. În

baza acestui contract cetăţenii au posibilitatea de a vinde surplusul de bunuri

acumulat sau bunurile devenite cu timpul inutile pentru proprietar din diferite

motive.

Contractul de vânzare-cumpărare este pe larg utilizat în toate tipurile de

business. Pentru desfăşurarea activităţii oricărei organizaţii, indiferent de forma

organizatorico-juridică, acest contract este instrumentul principal prin intermediul

căruia se realizează asigurarea întreprinderii cu materie primă şi se îmbunătăţeşte

baza tehnico-materială a acesteia. Dacă materia primă şi baza tehnico-materială a

întreprinderii pot fi dobândite pe lângă cumpărare şi prin donaţie, atunci procesul

de desfacere a producţiei fabricate nu este de conceput fără existenţa contractului

de vânzare-cumpărare. Prin intermediul acestui contract asigură atât comerţul en

gros, cât şi comerţul en detail, fiind, asiguraţi atât producătorii cu materie primă,

cât şi consumatorii cu produse finale.

Progresul tehnico-ştiinţific, diversificarea vieţii economice a societăţii,

procesul de globalizare nu numai că conturează noi forme juridico-civile, dar

concomitent, influenţează unele instituţii tradiţionale cum este vânzarea-

cumpărarea. În această ordine de idei menţionăm că înstrăinarea cu titlu oneros a

hârtiilor de valoare, a brevetelor de invenţii, a know-how-urilor etc. la fel îmbracă

forma vânzării-cumpărării.

Contractul de vânzare-cumpărare se prezintă şi ca instrument principal de

perfectare a raporturilor ce formează circuitul internaţional de bunuri şi valori.

Având o importanţă ce nu poate fi subapreciată, vânzarea internaţională îşi găseşte

tendinţa de unificare pe plan internaţional. Astfel, în anul 1980 la Viena este

semnată „Convenţia Organizaţiei Naţiunilor Unite asupra contractelor de vânzare

internaţională de mărfuri”. Convenţia a fost ratificată de Republica Moldova la

16

Page 17: Contract de Vinzare Cumparare

13 octombrie 1994. Prevederile Convenţiei se aplică contractelor de vânzare de

mărfuri între părţi care îşi au sediul în state diferite în cazurile când aceste state

sunt state contractante sau când normele de drept internaţional privat conduc la

aplicarea legii unui stat contractant.

Caracterul internaţional al contractului de vânzare-cumpărare comportă

aderenţe cu cel puţin două sisteme de drept şi prin urmare necesită soluţionarea

conflictelor de legi în cazurile când părţile nu au făcut referinţe la dreptul aplicabil,

excluzând concomitent prevederile Convenţiei ONU asupra contractelor de

vânzare internaţională de mărfuri. Uniformizarea reglementărilor în materie

conflictuală privind vânzarea-cumpărarea internaţională s-a produs prin adoptarea

Convenţiei privind legea aplicabilă contractelor de vânzare internaţională de

mărfuri (Haga, 1986). Convenţie ratificată de Republica Moldova la 26 septembrie

1997.

Contractul de vânzare-cumpărare se prezintă ca un concept generic în raport

cu alte varietăţi ale acestuia, cum ar fi: contractul de vânzare-cumpărare a

bunurilor pentru consum, contractul de vânzare-cumpărare a bunurilor imobile,

contractul de vânzare-cumpărare întreprinderii ca un complex patrimonial unic,

contractul de furnizare gazelor naturale şi energiei electrice, vânzare la licitaţie

etc.20 Necesitatea includerii în mod separat a acestor categorii de contracte de

vânzare-cumpărare în Codul civil al Republicii Moldova este determinată de

particularităţile raporturilor juridice pe care respectivele contracte le formează,

având scopul de a facilita şi a optimiza reglementarea acestora.

Reglementând varietăţile contractelor de vânzare/cumpărare în mod separat

atât în Codul civil al Republicii Moldova, cât şi în alte legi speciale, legiuitorul

stabileşte atât semnele calificative ale acestora, cât şi regulile speciale de aplicare

prioritară. Cu titlu subsidiar însă, în cazul când se depistează o lacună în

reglementarea varietăţilor contractelor de vânzare-cumpărare, se recurge la

analogia legii (art. 5, alin. 1 CC), adică se aplică norma legislaţiei civile care

reglementează raporturi similare. În baza art. 3, alin. 1 CC legislaţia civilă

2018 Гражданское право: Том II Полутом I.: Учебник/Отв.ред.проф.Е.А.Суханов, 2-е изд.,перераб.и

доп. Москва «БЕК», 2000,с.205

17

Page 18: Contract de Vinzare Cumparare

cuprinde Codul civil al Republicii Moldova, alte legi, ordonanţe ale guvernului şi

acte normative subordonate legii, care reglementează raporturile prevăzute la art.2

CC şi care trebuie să fie în concordanţă cu Constituţia Republicii Moldova. În

această ordine de idei, menţionăm că existenţa reglementărilor speciale în ceea ce

priveşte unele categorii de vânzare-cumpărare, cum ar fi Legea privind bursele de

mărfuri din 26 februarie 1997, Legea achiziţiei de mărfuri, lucrări şi servicii

pentru necesităţile statului din 30 aprilie 1997 ş.a., nu poate servi drept temei

pentru a concepe respectivele contracte altfel decât contracte de vânzare-

cumpărare, în caz de necesitate aplicându-se fată de ele dispoziţiile generale cu

privire la vânzare-cumpărare (art. 753-785 CC).

Secţiunea 3. Delimitarea contractului de vânzare-cumpărare de

alte contracte şi alte legislaţii

Vânzarea şi antrepriză.

Vânzarea este un contract care are ca obiect transferul proprietăţii unui bun

(obligaţie de a da), în vreme ce antrepriza are ca obiect efectuarea unei lucrări

(obligaţie de a face,cum ar fi,de exemplu,aceea de ridicare a unei construcţii)

(art 964, alin 2). Diferenţa între cele două contracte este astfel bine marcată în

principiu.

Dacă însă debitorul se obligă să înstrăineze un lucru viitor ce urmează a fi

confecţionat, acestuia îi incumbă atât o obligaţie de a face (specifică antreprizei),

cât şi o obligaţie de a da (specifică vânzării). În acest caz se pune problema

delimitării vânzării de antrepriză.

Calificarea distribuitivă a contractului (supta nr.5) ar putea fi o soluţie, până la

finalizarea lucrării raporturile dintre părţi fiind de antrepriză, iar după aceasta de

vânzare.

18

Page 19: Contract de Vinzare Cumparare

Această soluţie nu s-a dovedit satisfăcătoare decât în anumite situaţii, alegerea

unei calificări unice a contractului fiind totuşi posibilă în alte situaţii.

Soluţiile în acest sens diferă, după cum este vorba, de imobile sau bunuri

mobile.

În cazul imobilelor, terenul este bunul principial, iar construcţia accesoriul

acestuia (superficies solo cedit), iar pe de altă parte regula accesorium sequitur

principale, dacă terenul pe care se realizează construcţia aparţine beneficiarului

lucrării, contractul este de antrepriză, indiferent cine este furnizorul materialelor,

conform principiului accesiunii, proprietatea dobândindu-se pe măsura încorporării

materialelor în sol, iar dacă terenul aparţine antreprenorului, este vorba despre o

vânzare de bunuri viitoare, proprietatea transmiţându-se la beneficiar la finalizarea

lucrării.

În cazul mobilelor, concepţiile au evoluat în timp. Conform unei concepţii

subiective, elementul de diferenţiere ţine de voinţa părţilor: „dacă au înţeles că

materialul procurat de antreprenor reprezintă un simplu accesoriu al lucrării privite

în ansamblul ei, contractul va fi de antrepriză..., dacă din contră, materialul este

socotit ca o parte substanţială a contractului, operaţiunea va avea caracterul unei

vânzări” (de exemplu, când obiectul contractului îl constituie un inel obişnuit, este

vorba despre o vânzare, iar când obiectul contractului îl constituie un inel cu un

design deosebit, este vorba despre o antrepriză).

În concepţia clasică, ceea ce era considerat decisiv era valoarea economică

cea mai importantă, astfel încât contractul era o vânzare dacă materialul furnizat

era de valoare mai ridicată, în caz contrar fiind vorba despre o antrepriză.

Considerate nesatisfăcătoare, cel subiectiv fiind greu de probat, iar cel al

valorii economice întrucât este greu de măsurat şi inaplicabil dacă cele două valori

sunt sensibil egale, cele două criterii au fost abandonate în favoarea unui al treilea,

care diferenţiază după cum contractul are sau nu ca obiect o „muncă specifică”:

contractul este o vânzare atunci când caracteristicile bunului sunt determinate de

furnizor în avans (cazul producţiei de serie de autoturisme), iar dacă aceste

caracteristici sunt stabilite de beneficiar, confecţionarea bunului necesitând o

„muncă specifică”, adaptată „nevoilor particulare” ale beneficiarului, contractul

19

Page 20: Contract de Vinzare Cumparare

este de antrepriză. Este vorba, aşadar, de „opoziţia între producţia standartizată şi

confecţionarea de bunuri pe măsură”.

În dreptul francez şi belgian

Fără îndoială, problema încheierii contractului de vânzare implică o tratare

amplă. Luând, însă în considerare tematica acestei lucrări, ne vom concentra

atenua numai asupra principalelor concepţii cu privire la acest important moment

contractual.

Atât în dreptul francez, cât şi în dreptul belgian, acelaşi text (art. 1583 C civ.)

prescrie: „Elle est parfait entre les parties, et la propriété est acquise de droit à

l’égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose

n'ait pas encore été livrée ni le prix payé" (Ea - vânzarea - este perfectă intre părţi

şi proprietatea este dobândită de drept de către vânzător, din momentul când s-a

convenit asupra lucrului şi a preţului, chiar dacă lucrul n-ar fi fost încă livrat, nici

preţul plătit).

De altfel, textul francez a fost preluat de art. 753 alin. 1 din C. civ. al

Republicii Moldova dar legiuitorul român a mai adăugat un alineat pentru a

reglementa opozabilitatea vânzărilor imobiliare: „În materie de vindere de imobile,

drepturile care rezulta prin vinderea perfectă între părţi, nu pot a se opune, mai

înainte de transcripţiunea actului, unei a treia persoane, care ar avea şi ar fi

conservat după lege, oarecare drepturi asupra imobilului vândut".

Principiul consensualist rămâne însă acelaşi, în aceste sisteme de drept:

vânzarea este încheiată din momentul acordului de voinţă asupra lucrului şi

preţului, când operează şi transferul proprietăţii, chiar fără tradiţiunea (predarea

efectivă) lucrului.

Trebuie subliniat însă că este necesar un acord definitiv asupra tuturor

aspectelor negocierii. De aceea, contra-propunerile făcute de cumpărător nu se

integrează în acordul de voinţă decât dacă ele au fost acceptate de vânzător şi

viceversa.

20

Page 21: Contract de Vinzare Cumparare

În mod normal, momentul vânzării este acela când vânzătorul, care a făcut

oferta prealabilă, ia cunoştinţă de acceptarea acesteia de către cumpărător.

În ce priveşte oferta, aceasta trebuie să fie făcuta într-un termen rezonabil,

pentru a putea fi acceptată. Ea poate fi retrasă dacă nu a fost acceptată într-un timp

util.

Ca urmare a aplicării acestor principii, jurisprudenţa franceză şi belgiană au

statut şi asupra cazurilor de modificare a ofertei (de către vânzător) sau a refuzului

ofertei (de către cumpărător).

Astfel, într-o hotărâre pronunţată de Tribunal de grande instance din

Dunkerque, la data de 19 febr. 1986. în soluţionarea unui litigiu cu privire la o

vânzare internaţională, se precizează: „dacă se poate, deci, admite, că bonul de

comandă semnat de către vânzător şi cumpărător constituie un contract de vânzare,

răspunsul vânzătorului, în scopul modificării unilaterale aduse comenzii pentru

motive străine cumpărătorului, constituie în realitate o nouă ofertă de vânzare"21 .

De asemenea, se poate cita din jurisprudenţa belgiană, argumentarea cu

privire la efectul liberator pentru vânzător al refuzului ofertei de către beneficiar:

„Când beneficiarul unei oferte... manifestă în mod clar refuzul înainte de expirarea

termenului acordat, el pune capăt negocierii pe această bază şi părţile îşi reiau

libertatea22 .

Acceptarea ofertei nu este supusă vreunei formalităţi particulare.

Totodată, promisiunea de vânzare devine contract de vânzare când există

consimţământul reciproc al celor două părţi asupra lucrului şi asupra preţului

(după cum precizează art. 1589 C. civ. francez şi belgian) 23

2. In dreptul german

21 Journal du droit internaţional, 1986, nr.3, pag.71322 Cour d’appel de Bruxelles, arrêt du 28.04.1987, în Revue de droit commercial belge, 1998, pag.20323 Dr. Simona-Maya Teodoroiu „Drept civil”, Bucureşti, 2004, pag.178

21

Page 22: Contract de Vinzare Cumparare

În conformitate cu art. 929 din Codul civil german (Bürgerliches Gesetzburch

- BGB), vânzarea se efectuează în două etape:

a) se încheie un contract care prevede obligaţia vânzătorului de a livra lucrul

şi pe cea a cumpărătorului de a plăti preţul;

b) se procedează la remiterea efectivă a lucrului, ceea ce antrenează transferul

proprietăţii de la vânzător la cumpărător.

Cât priveşte oferta, aceasta trebuie menţinută un anumit timp, pentru a da

posibilitatea acceptării sale.

Acceptarea se face fără vreo formalitate prestabilită şi trebuie să poarte

asupra tuturor clauzelor (contract de adeziune).

Este semnificativ şi specific dreptului german principiul potrivit căruia faptul

de a nu reacţiona la o ofertă directă, într-un termen rezonabil, semnifică acceptarea

acesteia. De aceea, pentru a nu fi considerat ca acceptant, beneficiarul terbuie să

reacţioneze cu rapiditate la o ofertă neconvenabilă.

22

Page 23: Contract de Vinzare Cumparare

Capitolul II. CONDIŢIILE DE VALABALITATE A CONTRACTULUI

DE VÂNZARE-CUMPĂRARE.

Ca orice contract, pentru a se naşte valabil, vânzarea-cumpărarea trebuie să

întrunească condiţiile generale de validitate prevăzute de art. 666, alin 2 CC:

1. Capacitatea părţilor de a contracta;

2. Consimţământul valabil exprimat;

3. Obiectul contractului;

4. Cauza contractului.

Condiţiile esenţiale ale contractului sunt condiţii fără de care contractul nu se

poate naşte, nu are fiinţă, nu există şi a căror lipsă este sancţionată cu nulitatea

absolută a acestuia.22

Pe lângă aceste condiţii de validitate intrinseci contractului de vânzare-

cumpărare, legislaţia mai prevede, în anumite cazuri, şi întrunirea unor condiţii de

validitate extrinseci contractului. Este vorba de necesitatea încheierii contractului

în formă autentică în cazul vânzării unor anumite bunuri, de necesitatea autorizării

prealabile a anumitor vânzări, de exercitarea unor drepturi de preemţiune în cazul

vânzării unor anumite imobile şi, în sfârşit, de prohibirea pactului de răscumpărare.

Condiţiile de validitate ale contractului sunt necesare pentru ca aceasta să îşi

producă efectele în vederea cărora a fost încheiat, dar nu sunt esenţiale pentru

formarea lui. Lipsa acestor condiţii de validitate conduce la nulitatea relativă a

contractului, dar invocarea lor este lăsată la aprecierea părţii, protejată prin aceste

cerinţe legale de validitate a contractului.

22 Dr. Dumitru C.Florescu „Drept civil. Teoria generală a obligaţiilor”, Tratat vol.1, Bucureşti, 2002, pag.91

23

Page 24: Contract de Vinzare Cumparare

Secţiunea 1: Condiţiile de fond

§ 1.1 Capacitatea părţilor de a încheia contractul.

Capacitatea de a contracta constituie o parte componentă a capacităţii juridice

civile, constând în aptitudinea persoanei fizice sau juridice de a fi subiect al

raporturilor juridice civile şi de a încheia acte juridice civile, urmărind scopul de a

deveni titular de drepturi şi obligaţii civile.23

Potrivit art. 18, alin 1 CC, „Capacitatea de a avea drepturi şi obligaţii civile

se recunoaşte în egală măsură tuturor persoanelor fizice”, de unde rezultă că orice

persoană poate încheia un contract de vânzare-cumpărare, fie în calitate de

cumpărător, fie în calitate de vânzător, dacă legea nu îi interzice expres acest lucru.

Prin urmare, în dreptul nostru civil, în materie de vânzare-cumpărare, regula este

capacitatea, fie că este vorba de capacitatea de folosinţă (art. 18 CC) sau de

capacitatea de exerciţii (art. 19 CC), iar incapacitatea este excepţia, ea trebuie să

fie prevăzută de lege şi este de strictă interpretare (Exceptiones sunt strictissimoe

interpretationes).

Vânzare-cumpărare constituie pentru ambele părţi contractante un act de

dispoziţie, ceea ce impune ca acestea să posede capacitatea de exerciţiu deplină.

Persoane lipsite de capacitate de exerciţiu sau care au capacitate de exerciţiu

restrânsă vor putea încheia un asemenea contract, dar numai prin intermediul

ocrotitorului legal, respectiv cu încuviinţarea acestuia şi, în toate cazurile, cu

autorizaţia autorităţii tutelare.24

Totuşi, faţă de frecvenţa acestui contract în activitatea cotidiană, se admise,

îndreptăţit, că, raportat la patrimoniul părţii contractante, vânzarea-cumpărarea

23 Gheorghe Chibac, Aurel Băiescu, Alexandru Rotari, Oleg Efim „Drept civil. Contracte cpeciale”, vol.III,

Chişinău 200524 Dumitru Macovei, Marius S. Striblea, „Drept civil. Contracte. Succesiuni”, Iaşi, 2000, pag.20

24

Page 25: Contract de Vinzare Cumparare

poate reprezenta doar un act de administrare sau conservare ce poate fi încheiat ţi

de persoane fără capacitate deplină de exerciţiu.25

Legea noastră civilă a reglementat în materia vânzării-cumpărării anumite

incapacităţi speciale, adică interdicţii (prohibiţii) de a vinde şi cumpăra sau doar de

(prohibiţii) de a vinde şi cumpăra sau doar de a cumpăra şi pe care le-a instituit în

consideraţia persoanei (intuitu personae)

A. Incapacităţi speciale de a vinde şi de a cumpăra.

Vânzarea între soţi este interzisă. Încă, în drept roman, soţii nu puteau nici

vinde, nici cumpăra între ei şi nici nu-şi puteau face donaţii unul altuia.26

Această incapacitate s-a transformat, cu timpul, în ceea ce priveşte donaţiile,

întro-o revocabilitate a lor şi constituie o excepţie de la principiul irevocabilităţi

donaţiilor.27

Deşi în zilele noastre soţii nu mai sunt incapabili de a-şi face donaţii unul

altuia, astfel de donaţii sunt însă esenţialmente revocabile. Vânzările între soţi

rămân prohibite, această prohibiţie, este împrumutată din „Cod civil francez” (art.

1595), care se întemeiază pe mai multe argumente:

⇒ Apărarea intereselor creditorilor soţului vânzător, care ar putea fi

fraudaţi prin încheierea unor contracte de vânzare-cumpărare simulate28

sau fictive,29 prin care soţul vânzător urmăreşte să micşoreze gajul

general al creditorilor şi sustragerea unor bunuri de la urmărire.

Sancţiunea în cazul nerespectării acestei interdicţii este nulitatea relativă

25 Fransisc Deak, „Tratat de drept civil. Contracte speciale”, Bucureşti, 1996, pag.39 26 Dumitru Macovei, Marius S. Striblea, „Drept civil. Contracte. Succesiuni”, Iaşi, 2000, pag.2027 Idem pag.2028 Simulaţia – este o operaţie juridică constând în încheierea unui act juridic aparent, menit să dea impresia

creării unei situaţii juridice diferite de cea reală şi încheierea concomitentă a unui alt act juridic secret, precizând

adevăratele raporturi juridice pe care părţile înţeleg să le stabilească. Când urmăreşte un scop ilicit – cum ar fi

fraudarea legii – simulaţia atrage nulitatea întregii operaţii.29 Fictivitatea – este o formă de simulare în care actul aparent este doar fictiv, părţile stabilind în actul secret,

încheiat concomitent, că actul aparent nu are nici o valoare pentru ele, căci operaţia juridică pe care acestea o

consemnează nu a avut loc în realitate. (Mircea Mureşan, Mircea Costin, Victor Ursa, op. cit., pag.249)

25

Page 26: Contract de Vinzare Cumparare

a contractului, anularea putând fi cerută de către oricare dintre soţi, de

moştenitorii rezervatari sau de către creditori, fără a fi obligatorie

dovada fraudării drepturilor lor. În acest caz intervine sancţiunea

nulităţii relative, pe considerentul că interesele ocrotite sunt personale,

vânzarea între soţi neafectând interesele generale de societăţii. După

desfacerea ori încetarea căsătoriei, foştii soţi, respectiv moştenitorii

soţului vânzător, pot considera vânzarea ca valabilă prin confirmarea

expresă ori tacită. Ca o excepţie de la această prohibiţie, în ipoteza

vânzării silite prin licitaţie publică a unui bun propriu al unuia dintre

soţi, celălalt îl poate cumpăra (adjudeca) în mod valabil. Interdicţia la

care ne-am referit nu se aplică viitorilor soţi şi nici concubinilor. Faptul

în sine, că un contract de vânzare-cumpărare s-a încheiat între două

persoane care trăiesc în concubinaj, nu atrage concluzia că el este nul,

având o cauză imorală şi deci, ilicită.30

⇒ Un alt motiv este acela că soţii, prin vânzării între ei, ar putea frauda

interesele moştenitorilor, prin împiedicarea reducţiunii liberalităţilor

excesive sau a raportului donaţiilor.31

⇒ Potrivit art. 832, lit. b) CC, donaţia între soţi este inadmisibilă, în vreme

ce donaţia între alte persoane decât acelea care au calitatea de soţi este

admisibilă în principiu.

B. Incapacităţi de a cumpăra.

Incapacităţile de a cumpăra sunt mai numeroase.

⇒ Tutorii şi curatorii nu pot cumpăra bunurile persoanelor aflate sub

tutela şi curatela lor. Aceasta dispoziţie se aplică atât tutorelui şi curatorelui

minorului, cât şi celui al interzisului judecătoresc, precum şi tutorelui şi

curatorelui provizoriu (ad-hoc),32 atâta timp cât socotelile definitive ale tutelai

30 Dumitru Macovei, Marius S. Striblea, „Drept civil. Contracte. Succesiuni.”, Iaşi, 2000, pag.2131 Radu I. Motica, Florin Moţiu, „Contracte civile”, Bucureşti, 2004, pag.5232 C. Hamangiu, N. Georgean, op. cit. Pag.600

26

Page 27: Contract de Vinzare Cumparare

n-au fost dar şi primise. Încălcarea acestei interdicţii se sancţionează cu

nulitatea relativă a contractului de vânzarea-cumpărarea.

⇒ Art. 1039, alin 1 din „Codul civil” prevede că „mandatarul nu

poate încheia acte juridice în numele mandantului cu sine însuşi, chiar şi prin

reprezentant, cu excepţia cazului când este autorizat expres sau când

mandantul cunoaşte faptul şi nu obiectează împotriva lui”, cu alte cuvinte

mandatarii împuterniciţi să vândă un lucru nu pot să-l cumpere ei însuşi.

Interdicţia se aplică atât mandatarilor convenţionali, cât şi celor legali

(executor judecătoresc).33

⇒ De asemenea, calitatea de cumpărător nu o poate avea persoana

fizică străină sau apatridul şi persoana juridică neautohtonă în cazul în care

obiect al vânzării cumpărării apare un sector de teren agricol.

⇒ Calitatea de cumpărător nu o poate avea persoana care organizează

şi petrece licitaţia în ce priveşte bunurile vândute la această licitaţie.

⇒ O altă incapacitate specială de a cumpăra priveşte pe judecători,

procurori şi avocaţi. Aceştia nu pot deveni cumpărători de drepturi litigioase

ce sunt de competenţa Curţii de Apel în cărei circumscripţie teritorială îşi

exercită funcţia sau profesia.34 Sancţiunea nerespectării acestei interdicţii este

nulitatea absolută a actului, 35 întrucât interdicţia vizează apărarea prestigiului

justiţie ca putere în stat, deci un motiv de ordine publică. Cel în cauză va fi

obligat la suportarea cheltuielilor vânzării, precum şi la plata de daune-

interese.

Scopul instituirii unor incapacităţi este fie acela de a ocroti persoanele

supuse interdicţiilor, fie acela de a ocroti pe terţi sau acela de a ocroti interese

generale ale societăţii.

§ 1.2. Consimţământul părţilor.

33 I. Linveliu, op. cit. Pag.5534 Fransisc Deak, „Tratat de drept civil. Contracte speciale”, Bucureşti, 1996, pag.4235 Dan Chirică, „Drept civil. Contracte speciale”, Bucureşti, 1997, pag.39

27

Page 28: Contract de Vinzare Cumparare

Încheierea contractului înseamnă realizarea acordului de voinţe al părţilor

asupra tuturor clauzelor contractuale, adică întâlnirea, pe deplin concordantă, a

ofertei de a contracte cu acceptarea ofertei.

Prin consimţământ se înţelege manifestarea exteriorizată de voinţă a persoanei

de a încheia un act juridic. (art. 199, alin 1 CC) .

Dimpotrivă, voinţa internă, neexprimată în exterior, nu produce efecte juridice,

pentru că nu este cunoscută de eventualul cocontractant (Voluntas in mente retenta

intu efficit).

Dacă am face o interpretare literală a conceptului de consimţământ, am ajunge

la concluzia că pentru existenţa unui contract nu este necesar decât un singur

consimţământ al persoanei care se obligă, nu însă şi al partenerului contractual.

Potrivit art. 666, alin. 1 CC, contract este acordul de voinţă realizat între două sau

mai multe persoane prin care se stabilesc, se modifică sau se sting raporturi

juridice. Astfel, consimţământul este rezultatul a două sau mai multor voinţe

cunoscute, care se întâlnesc într-un acord asupra unui clauze contractuale.

(Consentire est in unam eamdemque sententiam concerrere).

Conceptul de consimţământ este susceptibil de o dublă accepţie, şi anume: în

sens restrâns, consimţământul reprezintă manifestarea voinţei juridice a unei

persoane în vederea formării unui act juridic, iar în sens extins, consimţământul

este un acord de voinţă realizat între două sau mai mult persoane care încheie un

act juridic.36

Pentru a produce efecte juridice, consimţământul trebuie să îndeplinească mai

multe condiţii:

a. să existe;

b. să emane de la o persoană capabilă, care are discernământ, adică să fie

conştient şi capabil de a concepe însemnătatea efectelor produse de contract,

deliberând în cunoştinţă de cauză, să dorească apariţia acestor efecte.

c. să fie făcut cu intenţia de angajament juridic, şi nu în glumă (jocandi cauze)

sau cu rezervă mentală (reservatio mantalis) cunoscută de cealaltă parte sau

36 Gheorghe Chibac, Aurel Băiescu, Alexandru Rotari, Oleg Efim, „Drept civil. Contracte speciale”,

Chişinău, 2005, pag.21

28

Page 29: Contract de Vinzare Cumparare

sub condiţie potestativă pură. (angajamentul urmând să fie executat la liberul

arbitru al părţii care îl exprimă); 37

d. să fie precis şi dar exprimat în exterior, încât să poată ajunge la conştiinţa

persoanei (părţii) carea îi este adresat (Voluntas in mente retenta intu efficit)

e. să nu fie afectat de vicii de consimţământ (eroare, dol, violenţă)

Sintetic spus, „eroarea constă în a crede adevărat ceea ce este fals, ori fals

ceea ce este adevărat”38. Cu alte cuvinte, eroarea este o falsă reprezentare a

realităţii, o credinţă greşită a cuiva despre ceva.

Este vorba despre un element psihologic care este greu de dovedit ca atare.

Pentru a nu crea disfuncţii grave siguranţei circuitului juridic, erorii nu i se

conferă efecte juridice decât atunci când este vorba despre aşa-numita eroare-

obstacol, când sub aparenţa unor declaraţii de voinţă concordante, există în

realitate dezacord între părţi, fiecare crezând că a consimţit la altceva (poate purta

fie asupra: naturii contractului de pildă, o parte crede că încheie o vânzare, iar

cealaltă un contract de întreţinere39, fie asupra obiectului contractului, de pildă: o

parte crede că vinde părţi sociale, iar cealaltă că dobândeşte un mobil aparţinând

societăţii; o parte crede că preţul este în monedă veche, în timp ce cealaltă parte

crede că este în monedă nouă), sancţionată cu nulitatea40, întrucât, practic, în

asemenea situaţii, acordul de voinţe lipseşte41, şi despre eroarea-viciu de

consimţământ, sancţionată cu nulitatea relativă, eroarea care nu produce efecte

decât atunci şi poartă asupra „substanţei obiectului convenţiei” sau asupra

„persoanei cu care s-a contractat”, dar aceasta „numai când consideraţia persoanei

37 Dr. Dumitru C. Florescu, „Drept civil. Teoria generală a obligaţiilor”, Tratat vol.1, Bucureşti, 2002,

pag.10338 J. Ghestin, Le contrat: formation, cit.supra, p.402, nr.36839 Bucureşti, s. A IV-a civ., dec.nr. 1564/1996, în Culegere de practică judiciară a Tribunalului Bucureşti

1993-1997.40 Conform teoriei clasice, eroarea-obstacol este sancţionată cu nulitatea absolută.41 Eroarea-obstacol nu se confundă cu calificarea greşită de către părţi a contractului, în prima situaţie

existând o neînţelegere asupra efectelor esenţiale şi obligaţiilor născute din contract, fiecare perte crezând că se

obligă la altceva, în timp ce în cea de a doua situaţie există acord de voinţe asupra efectelor contractului, doar

denumirea dată de părţi contractului fiind eronată. (F.Terré, Ph.Simler, Y.Lequette,op.cit.,p.197, nr.203).

29

Page 30: Contract de Vinzare Cumparare

este cauza principală, pentru care s-a făcut convenţia”, restul erorilor fiind

indiferente (lipsite de semnificaţie juridică).

„Codul Civil” nu defineşte dolul. El se mărgineşte doar să precizeze că un

consimţământ surprins prin dol nu este valabil. Şi că acesta este o cauză de nulitate

a convenţiei „când mijloacele viclene, întrebuinţate de una din părţi, sunt astfel,

încât este evident că fără aceste maşinaţii, cealaltă parte n-ar fi contractat”.

În esenţă, se poate deduce că, în contracte (inclusiv cel de vânzare), dolul

este orice mijloc neonest utilizat de una dintre părţi şi care este determinant pentru

smulgerea consimţământului celeilalte părţi la încheierea contractului. Este vorba

aşadar despre o eroare provocată, care nu mai este spontană, ci opera celeilalte

părţi contractante, realizată prin mijloace înşelătoare (de inducere în eroare)42.

Dacă în dreptul roman dolul era sancţionat doar ca delict43, Codul Napoleon

şi Codul civil român, preluând soluţia dreptului canonic44, îl sancţionează ca viciu

de consimţământ. Din această perspectivă, ceea ce este important nu mai este doar

simplul fapt că s-a comis o faptă ilicită reprobabilă, ci faptul că s-a viciat

consimţământul victimei acelei fapte la încheierea contractului. Mai exact spus,

ceea ce se sancţionează astăzi nu este dolul în sine, ci eroare pe care acesta o

provoacă45.

Alături de eroare şi dol, consimţământul poate fi viciat şi prin violenţă.

Violenţa este o ameninţare care insuflă unei persoane o temere căreia nu-i

poate rezista, fiind astfel constrânsă să contracteze.

Aşadar, la rigoare, nu violenţa (vis), ameninţarea ca atare, constituie viciu de

consimţământ, ci temerea (metus) pe care aceasta o insuflă victimei determinând-o

să contracteze, lucru pe care altminteri nu ş-ar fi făcut.

Dacă eroarea spontană (eroarea asupra substanţei) sau provocată (dolul)

viciază consimţământul în dimensiunea sa intelectuală sau reflexivă prin faptul că

nu este dat în deplină cunoştinţă de cauză, temerea inspirată de violenţă viciază

42 Mazeaud, Chabas, op. cit., p.182, nr.187.43 R.Monier, op. cit., p.81 şi următ., nr.53 şi următ.44 Ch.Larroumet, Le contrat, cit. Supra, p.305, nr.35745 F.Terre, Ph.Simler, Y.Lequette, op.cit.,p.213, nr.220

30

Page 31: Contract de Vinzare Cumparare

consimţământul în dimensiunea sa volitivă sau de libertate prin faptul că este dat în

stare de constrângere, pentru a scăpa de un rău mai grav.

Când consimţământul unuia dintre contractanţi lipseşte cu desăvârşire, voinţa

lui fiind complet substituită de voinţa altuia, cum se întâmplă în cazul în care o

parte „contractează” în stare de beţie totală sau de hipnoză,46 potrivit concepţiei

clasice, nu mai este vorba de un simplu viciu de consimţământ, ci pur şi simplu de

lipsa unui element de validitate sancţionată cu nulitatea absolută, dar potrivit

concepţiei moderne, care asimilează aceste situaţii insanităţii de spirit, în realitate

nu este vorba despre lipsa consimţământul, ci mai degrabă de limitarea libertăţii

acestuia, fiind asimilabile viciilor de consimţământ.

Lipsa consimţământul unuia dintre părţi atrage nulitatea absolută a vânzării-

cumpărării.

În cadrul contractului de vânzare-cumpărare, în legătură cu consimţământul,

se pune problema promisiunii unilaterale şi bilaterale de vânzare sau de cumpărare,

pactului de preferinţă şi dreptului de preemţiune.

A. Promisiunea unilaterală de a vinde sau de a cumpăra.

Cu natură juridică, promisiunea unilaterală este un antecontract (precontract)

unilateral prin care o parte se obligă să încheie în viitor un contract de vânzare-

cumpărare, al cărui conţinut, în esenţă, este deja stabilit.47 Se creează, astfel,

obligaţia numai în sarcina uneia dintre părţi şi anume obligaţia de a face, adică de

încheia în viitor contractul de vânzare-cumpărarea.

Promisiunea unilaterala de a vinde este un contract (unilateral) prin care o

parte, numită promitent, se obliga faţă de cealaltă parte, numit beneficiar, să-i

vândă un anumit bun în ziua când acesta se va hotărî să-l cumpere. Este posibilă şi

o promisiune unilaterală de a cumpăra, mai rar întâlnita în practica.48

46 Ambele neprovocate de cocontractant, în caz contrar fiind vorba de manopere caracteristice dolului.47 Dr. Aspazia Cojocaru, „Contracte civile”, Bucureşti, 2004, pag.1248 Comelia Toadar, „Drept civil. Contracte speciale”, Bucureşti, 2003, pag.24

31

Page 32: Contract de Vinzare Cumparare

Conchidem că, în situaţia în care beneficiarul promisiunii unilaterale îşi

manifestă voinţa de a cumpăra, vânzarea se va definitiva în momentul acestei

opţiuni, fără de a cumpăra, fără a mai fi necesară o nouă manifestare a

consimţământului de a vinde din partea promitentului. În momentul manifestării

consimţământului de către beneficiar, voinţa promitentului – vânzare de a vinde,

manifestată deja în mod definitiv, întîlneşte voinţa de a cumpăra manifestată de

beneficiarul promisiunii, având ca efect perfectarea contractului de vânzare-

cumpărare.

În cazul promisiunii unilaterale, o parte primeşte promisiunea celeilalte părţi

de a vinde sau respectiv de a cumpăra un bun, rezervându-şi facultatea, ca

înăuntrul unui termen, se-şi manifeste consimţămîntul.49

După ce este acceptată, promisiunea se transformă în contract de vânzare-

cumpărare.50 Dacă cerere este acceptată, promisiunea se transformă în contract de

vânzare-cumpărare. Dacă, însă, promisiunea este cu termen, promitentul nu o poate

retrage înainte de ajungerea la termen, obligaţia stingându-se la expirarea acestuia.

Dacă nu există un termen, obligaţia se stinge la expirarea termenului general de

prescripţie care este de 3 ani.

Dacă promisiunea unilaterală nu este respectată şi beneficiarul optează pentru

cumpărarea bunului iar acesta a fost vândut altei persoane, contractul nu se va mai

putea încheia, dar beneficiarul va avea dreptul la daune-interese potrivit obligaţiei

de a face.51

Practica juridică a fost confruntată şi cu problema promisiunii de vânzare a

unui bun de către o persoană care nu este proprietarul acestuia, statuând că: „Nu

există nici o dispoziţie legală care se prevadă că promisiunea de vânzare a unui bun

(imobile), făcută de un neproprietar, ar fi lovit de nulitate. Această soluţie îşi are

raţiunea în faptul că persoana neproprietară are posibilitate să cumpere de la

proprietar bunul oferit spre vânzare, iar apoi să fie în măsură a perfecta vânzarea.52

49 Fransisc Deak, „Tratat de drept civil. Contracte speciale”, Bucureşti, 1996, pag.2350 C. Hamangiu, I. Rosetti-Bălănescu, Al. Băicoianu, op.cit., pag.54951 Fransisc Deak, „Tratat de drept civil. Contracte speciale”, Bucureşti. 1996, pag.2452 Dumitru Macovei, Marius S. Striblea, „Drept civil. Contracte. Succesiuni.”, Iaşi, 2000, pag.26

32

Page 33: Contract de Vinzare Cumparare

B. Promisiunea bilaterală (sinalagmatică) de vânzare-cumpărare.

Promisiunea sinalagmatică este un antecontract prin care ambele părţi, numite

promitent-vânzător şi promitent-cumpărător, se obligă ca în viitor să încheie

contractul de vânzare-cumpărare in condiţiile stabilite şi cu îndeplinirea

formalităţilor prevăzute de lege. Iar partea care refuză încheierea acestuia în mod

culpabil va fi obligată la plata de daune. Spre deosebire, însa, de promisiunea

unilaterală, în acest caz, fiecare dintre părţi poate cere încheierea contractului. Ca

şi în cazul promisiunii unilaterale, obligaţiile care se nasc sunt obligaţii de a face.

În literatura de specialitate s-a opinat că, deosebit de obligaţia de a încheia

contractul de vânzare-cumpărare (obligaţie de a face), promitentul – vânzător şi-ar

asuma în cadrul promisiuni sinalagmatice obligaţie de a nu face, constând în acea

„de a nu încheia acte de dispoziţie. în favoarea unor terţi, cu privire la lucrul

promis, prin care să zădărnicească încheierea contractului de vânzare cu

beneficiarul cumpărător”.

Este îndeobşte recunoscut că obligaţia de a nu face constă în îndatorirea

subiectului pasiv de a se abţine de la săvârşirea unor parte pe care le-ar fi putut

face dacă nu s-ar fi obligat inacţiune şi ea nu trebuie confundată cu obligaţia

negativă generală, care revine subiectelor pasive nedeterminate. Ale unui exerciţiul

acestui drept, fără justificare legală. Or, în cazul din momentul încheierii acestuia,

cunoscându-se şi conţinutul actului. Favoarea unui terţ cu privire la obiectul

viitorului contract de vânzare-cumpărare reprezintă o obligaţie de a nu face care,

numai pe debitorul-vânzător „să facă ceva anume ce ar putea să, dacă el însuşi nu

s-ar de obligat la această abstenţiune”.

Antecontractul de vânzare-cumpărare, odată încheiat, obligă părţile la

îndeplinirea întocmai a obligaţiilor asumate, în baza principiului forţe obligatorii a

contractului.

Nerespectarea culpabilă a obligaţiei de a finaliza încheierea contractului de

vânzare-cumpărare de către una din părţi dă celeilalte dreptul la o acţiune în

rezoluţiune, care derivă din caracterul sinalagmatic al promisiunii de vânzare-

cumpărare.

33

Page 34: Contract de Vinzare Cumparare

Aşa fiind, părţile îşi vor restitui tot ceea ce şi-au prestat reciproc, iar partea în

luptă va fi ţinută faţă de partea nevinovată la plata eventualelor despăgubirii.

Restituirea reciprocă a prestaţilor intervine şi în cazul în care antecontractul ar fi

lovit de nulitatea sau încheierea contractului ar deveni imposibilă din motive care

exclud culpa părţilor (exportarea, pieirea fortuită a bunului individual cert

determinat), caz în care nici una dintre părţi nu este ţinută la plata despăgubirilor.

C. Pactul de preferinţă.

O formă a promisiunii unilaterale de vânzare o constituie pactul de preferinţă

(preemţiune), prin care proprietarul unui bun se obligă că, în cazul că îl va vinde,

să acorde preferinţa unui anumite persoane (beneficiarul promisiunii), la preţ egal

şi in condiţii egale. Spre exemplu, proprietarul (locator) se obligă faţa de chiriaş

să-i acorde preferinţă în cazul în care s-ar decide să-şi vândă locuinţa. O asemenea

obligaţie, pentru a fi creatoare de efecte juridice, trebuie să fie prevăzută expres în

contractul încheiat de părţi.

Observăm că diferenţa esenţiala între promisiunea unilaterală, şi pactul de

preferinţă rezida in angajamentul promitentului de a vinde bunul beneficiarului, în

primul caz, şi in acordarea unei simple priorităţi, în al doilea caz.53

În caz de nerespectare a pactului, prin vânzarea bunului către un terţi,

beneficiarul poate solicita numai plata unor daune-interese, nefiind îndreptăţit să

ceară anularea acelui contract ori să intenteze acţiune în revendicare. Desigur, că

dacă dovedeşte participarea terţului dobânditor la fraudă, beneficiarul promisiunii

ar putea intenta o acţiune în nulitate absolută.

De precizat că în literatura juridică se admite valabilitatea pactului de

preferinţă, întrucât, deşi în acest caz condiţia potestativă este prezentă, ca este

simplă, nu depinde doar de voinţa promitentului, ci şi de împrejurări exterioare

care l-ar determina în viitor să vândă.54

53 Dan Chirică, „Drept civil. Contracte speciale”, Bucureşti, 1997, pag.2854 C. Hamangiu, I. Rosetti-Bălănescu, Al. Băicoianu, op.cit., vol.II, pag.549

34

Page 35: Contract de Vinzare Cumparare

Facem precizarea că atât în cazul promisiunii de vânzare, cât şi in cel al

dreptului de preferită dreptul beneficiarului se poate transmite fie prin acte inter

vivos (cesiune de creanţă), fie prin moştenire. În schimb, obligaţia promitentului nu

se poate transmite decât pe cale succesorală.

D. Dreptul de preempţiune.

Dreptul de preempţiune constă în dreptul prioritar la cumpărare recunoscut

anumitor persoane, drept ce este de natură a afecta într-o oarecare măsura libertatea

consimţământului înstrăinătorului. Deseori, mecanismul răspunde unui interes

general. Astfel, în trecut a fost recunoscut dreptul de preempţiune în favoarea

statului la dobândirea unor opere de artă cu valoare deosebită, de patrimoniu

cultural, în vederea prezervării fondului forestier se recunoaşte dreptul de

preempţiune al statului în cazul vânzării terenurilor cu vegetaţie forestieră.

Mecanismul preempţiunii poate, alte ori, tinde la protecţia unui interes privat,

astfel este cazul dreptului prioritar de cumpărare recunoscut chiriaşului în cazul în

care locuinţa pe care o ocupă se pune în vânzare. Mecanismul se deosebeşte de o

vânzare forţată, prin acea că proprietarul nu este ţinut să vândă, în cazul în care

însă se hotărăşte să vândă, el este obligat să acorde prioritate unei anumite

persoane (determinate sau determinabile).

Acest dreptu mai mult se referă în domeniul circulaţiei juridice a terenurilor,

al exproprierii pentru cauză de utilitate publică, al înstrăinării locuinţelor, al

protejării monumentelor istorice.

§ 1.3. Obiectul contractului

Contractul de vânzare-cumpărare este un contract sinalagmatic (bilateral)

perfect, care dă naştere la obligaţii reciproce şi interdependente în sarcina celor

două părţii, vânzătorul şi cumpărătorul, încă din momentul încheierii lui.

35

Page 36: Contract de Vinzare Cumparare

Obligaţiile vânzătorului au ca obiect lucrul vândut, iar obligaţia cumpărătorului are

ca obiect preţul lucrului cumpărat.

Pentru ca un contract de vânzare-cumpărare să fie considerat valabil încheiat

este necesar ca obiectul contractului să existe şi să îndeplinească condiţiile cerute

de lege.

a. Lucrul vândut

a) Obiectul intrinsec îl formează:

1) Transmisiunea bunului vândut, care presupune actul de transmitere de facto a

posesiei asupra bunului vândut de la vânzător câtre cumpărător şi primire a bunului

de către cumpărător. După prevederile articolului 760 Cod civil, bunul se consideră

transmis din momentul predării efective a bunului fie către cumpărător, fie către

persoana indicată de acesta sau din momentul punerii bunului la dispoziţia

cumpărătorului dacă bunul urmează să fie predat la locul aflării lui. Este foarte

important de a determina corect momentul când se consideră executată obligaţia de

a transmite bunul. Astfel, regula principală după care se determină momentul

transmisiunii bunului de la vânzător către cumpărător este că vânzătorul a efectuat

transmiterea bunului către cumpărător atunci când a efectuat predarea de facto a

tonurilor acestuia sau persoanei indicate de acesta. Totodată, însă, părţile la

încheierea contractului pot stabili şi altă modalitate a momentului considerării

transmiterii bunului. Astfel, după cum prevede articolul 760 „Cod Civil”, moment al

transmisiunii bunului poate fi şi momentul când vânzătorul a asigurat accesul

cumpărătorului la bun pentru n fi recepţionat.

2) Transmisiunea preţului. Transmisiunea preţului apare drept obligaţie

corelativă celei de transmitere a bunului. însă nu poate fi nici într-un caz drept condiţie

reciprocă de executare. Astfel, cumpărătorul nu poate îndreptăţi întârzierea

36

Page 37: Contract de Vinzare Cumparare

achitării preţului cu întârzierea predării bunului.55 La încheierea contractului părţile

pot stabili de asemenea şi condiţii referitor la modul de transmitere a preţului. Este

vorba despre transmiterea preţului bunului cumpărat direct vânzătorului sau

transmiterea prin intermediul unor terţe persoane, inclusiv şi prin utilizarea

serviciilor instituţiilor financiare. În acest sens, executarea obligaţiei

cumpărătorului de a transmite preţul se consideră avută loc la momentul când

vânzătorul sau terţa persoană care reprezintă interesele vânzătorului a intrat sau arc

posibilitatea de a intra în posesia banilor.

3) Transmiterea dreptului de proprietate. Din definiţia dată în articolul 753 „Cod

Civil”, reiese că odată cu transmisiunea bunului, vânzătorul asigură transmiterea

dreptului de proprietate asupra acestuia. Pornind de la definiţia contractului de

vânzare-cumpărare, putem deduce, că odată ce vânzătorul este obligat pe lângă

transmiterea efectivă a bunului să transmită şi dreptul de proprietate asupra

acestuia, atunci momentul transmiterii bunului poate să nu coincidă cu momentul

transmiterii dreptului de proprietate. Acest fapt poate fi argumentat şi prin

prevederile articolului 214 „Cod Civil” şi prevederile Legii cadastrului bunurilor

imobile, prin care se stabileşte că dreptul de proprietate asupra bunurilor imobile

dobândit prin contractul de vânzare-cumpărare este dobândit din momentul

înregistrări în cadastrul bunurilor imobile. In acest sens, este necesar de a ţine cont

de faptul, că la transmiterea dreptului de proprietate pot fi constatate următoarele

situaţii la care se aplică anumite reguli, cum ar fi:

a) dreptul de proprietate este transmis cumpărătorului în momentul

transmiterii bunului dacă legea sau contractul nu prevede altfel;

b) dreptul de proprietate este transmis anterior momentului transmiterii

bunului:

c) dreptul de proprietate este transmis ulterior momentului transmiterii bunului.

Prima regula se aplică în cazul în care nici contractul de vânzare-cumpărare, nici

legea civilă nu stabileşte momentul transmisiunii dreptului de proprietate în raport cu

55 Întârzirea transmiterii bunului poate servi drept o condiţie rezolutorie atunci când depăşirea termenului de

predare a avut drept efect caducitatea actului. În asemenea condiţii cumpărătorul cere declararea rezoluţiunii

contractului, şi reţinerea plăţii preţului apare drept o măsură de asigurare a efectelor declarării rezoluţiunii şi nu

drept o neexecutare a obligaţiei cumpărătorului răspuns la neexecutarea obligaţiei de către vânzător.

37

Page 38: Contract de Vinzare Cumparare

momentul transmiterii bunului. În aşa caz, odată ce vânzătorul a transmis posesia sau a

acordat accesul cumpărătorului la intrarea in posesie asupra bunului, se va considera că a

avut loc transmisiunea dreptului de proprietate. Cea de-a doua şi a treia regulă sunt aplicate

în situaţia în care fie legea civilă, fie contractul 56 prevede că dreptul de proprietate asupra

bunului vândut se transmite anterior sau ulterior momentului de transmitere a posesiei

asupra bonului. Astfel, momentul dobândirii dreptului de proprietate poate fi considerat

momentul încheierii contractului, care efectiv este anterior momentului dobândirii

posesiei asupra bunului, momentul achitării preţului, care de asemenea poate fi anterior

transmiterii bunului, momentul înregistrării contractului, care poate fi ulterior transmiterii

bunului etc. Acest fapt are o importanţă esenţială în ceea ce priveşte executarea obligaţiilor

contractuale. Astfel, dacă dreptul de proprietate asupra bunului este apărut ulterior

momentului de transmitere a bunului sau concomitent cu aceasta, la o eventuală

neexecutare a obligaţiei vânzătorului de a transmite posesia asupra bunului, cumpărătorul

va putea cere executarea silită a obligaţiei de a transmite bunul, pe când in cazul în care

dreptul de proprietate a fost dobândit anterior momentului de intrare în posesia bunului, la

o eventuală neexecutare a obligaţiei vânzătorului de a transmite posesia asupra bunului

cumpărătorul va putea cere revendicarea bunului avut în proprietate.

4) Garantarea în caz de evicţiune. Situaţia in care cumpărătorul este pus în

pericolul de a pierde total sau parţial dreptul asupra bunului cumpărat prin intervenţia unei

persoane dreptul căreia a apărut anterior momentului încheierii contractului se consideră

caz de evicţiune. Articolul 766 „Cod Civil” stabileşte că în caz de evicţiune cumpărătorul

este obligat să cheme (să atragă) în calitate de copârât vânzătorul. În cazul în care

cumpărătorul nu atrage vânzătorul în calitate de copârât, ultimul este scutit de

răspundere ţaţă de vânzător dacă dovedeşte că atragerea sa în proces ar fi prevenit

evicţiunea.

5) Garantarea lipsei viciilor şi garantarea calităţii bunului vândut.

Conform prevederilor articolelor 763 şi 764 „Cod Civil”, vânzătorul este obligat să

predea cumpărătorului bunul fără vicii materiale şi juridice. În ce priveşte viciile

56 Este necesar de ţinut cont, însa de faptul, că odată ce legea prevede imperative momentul dobвndirii

dreptului de propietate asupra bunului cumpărat, atunci posibilitatea părţilor de a stabili prin contract un alt termen

se exclude.

38

Page 39: Contract de Vinzare Cumparare

bunului vândut, este necesar de a face deosebire între viciile bunului şi defectele

acestuia. Este vorba despre faptul, că uneori la încheierea contractului defectele

materiale ale bunului nu se consideră de către părţi drept vicii ale acestuia. Astfel,

In cazul vânzării-cumpărării unui autoturism, defecţiunea sistemului de frânare

poate nu fi considerat de către părţi drept viciu al bunului, dat fiind faptul, că în

momentul încheierii contractului cumpărătorul cunoştea despre aceasta, iar mai

mult decât atât îl satisfăcea această stare, deoarece defectul respectiv a influenţat

esenţial la micşorarea preţului.

Aşadar, viciile bunului vândut pot fi de natură juridică şi materiale. Se

consideră vicii materiale acele care poseda defecte sau care au fost predate în

cantitatea necorespunzătoare clauzelor contractului. Vicii juridice sunt cele care

presupun dreptul unui terţ asupra bunului cumpărat, dar despre care cumpărătorul

nu cunoaşte. Regula principală care priveşte garantarea viciilor este că cum-

părătorul poate cere înlăturarea doar acelor vicii despre care nu ştia şi nu putea şti

la momentul primirii bunului sau încheierii contractului.

Cumpărătorul, constatând prezenţa viciilor bunului cumpărat înaintează

pretenţii cu privire la viciile bunului imediat ce le-a constatat, dar nu mai târziu de

termenul stabilit în contract, sau dacă contractul nu prevede un aşa termen - nu mai

târziu de şase luni din momentul transmiterii bunului.

6) Conservarea bunului vândut. După prevederile articolului 780 „Cod

Civil” când cumpărătorul întârzie să ia bunul, sau nu plăteşte preţul, dacă plata

preţului şi transmiterea bunului urmează a fi făcută simultan, vânzătorul trebuie să

ia măsuri rezonabile pentru a-l conserva.

7) Înlăturarea viciilor bunului vândut. Vânzătorul, la cererea cumpărătorului

este obligai si înlăture din cont propriu viciile bunului vândut sau să admită

reducerea preţului, dacă la aceasta pretinde cumpărătorul.

b) Obiectul extrtinsec îl formează:

A. Bunul vândut. Pentru ca un bun să poată constitui obiectul material al

prestaţiei vânzătorului, aceasta trebuie să îndeplinească cumulativ următoarele

39

Page 40: Contract de Vinzare Cumparare

condiţii: să fie în circuitul civil; să existe în momentul încheierii contractului său să

poată exista în viitor; să fie determinat sau determinabil licit şi posibili; să fie

proprietatea vânzătorului;

1. Bunul să fie in circuitul civil. Articolul 286 “Cod Civil” stabileşte, că

bunurile pot circula liber cu excepţia cazurilor când circulaţia lor este limitată sau

interzisă prin lege 57. Îngrădirea circuitului civil poate fi: absolută - care priveşte

bunurile care prin natura lor sau printr-o declaraţie a legii fac obiectul proprietăţii

publice şi care sunt inalienabile, şi; relativă, referitoare la bunurile care, nefiind

inalienabile, pot fi vândute-cumpărate, dar numai de către anumite persoane sau

numai în anumite condiţii.58 Regula generală după care determinam bunurile care

sunt în circuitul civil este "toate bunurile sunt în circuitul civil dacă legea nu

prevede altceva". De aceea, pentru ca un bun să poată fi vândut nu este necesar ca

legea să prevadă expres acest lucre, fiind suficient doar ca nici o normă legală să

nu o interzică. În literatura de specialitate apar opinii după care un bun poate fi

declarat inalienabil, adică scos din circuitul civil prin convenţia părţilor, nu numai

prin lege.

Este vorba de cazul când părţile contractante pot conveni asupra clauzei de

inalienabilitate a bunurilor care formează obiectul contractului, cu condiţia, însă,

ca această clauza să fie temporară şi să justifice un interes legitim.59 De aceea,

pentru ca un bun să poată fi vândut nu este necesar ca legea să prevadă expres

acest lucru, fiind doar ca nici o normă legală să nu o interzică. În literatura de

specialitate sunt cazurile când lucrurile sunt „în afara comerţului”. Ca de regulă se

consideră că lucrurile „în afara comerţului” sunt cele care nu pot forma obiect al

57 Noţiunea de lucruri care sunt în circuitul civil şi respectiv scoase din circuitul civil vizează, în realitate, fie

numai inalienabilitatea unor bunuri - dar care pot forma obiectul unor acte juridice netranslative de proprietate (de

exemplu, locaţiune, comodat etc.) - fie numai regimul juridic spotul (restrictiv) a) circulaţiei anumitor bunuri. În

sensul propriu-zis al cuvântului, sunt scoate din circuitul civil numai lucrurile care, prin natura lor, nu sunt

susceptibile de a forma obiectul dreptului de proprietate si al actelor juridice (aşa numitele lucruri comune — res

comunis - aerul, razele solare, apa mării sau du râul curgător.) care - fiind inepuizabile - nu aparţin nimănui ţi al cam

uz e comun tuturor, în condiţiile şi limitele prevăzute de lege. Ca excepţie este cazul apelor care au potenţialul

energetic valorificabil' sau acelea ce pot fi folosite în interes public fac parte din domeniul public.58 Exemplu pot servi armele, substanţele narcotice etc.59 Sumitru Macovei, Drept civil. Contracte, Iaşi 1999, pag.39

40

Page 41: Contract de Vinzare Cumparare

circulaţiei juridice, neputând fi transferate de la un subiect de drept la altul prin

acte juridice între aceştea. Recent însă s-a observat că există lucruri care nu pot fi

înstrăinate prin acte cu titlu oneros, dar care pot fi donate, nefiind în afara

comerţului în sensul de mai sus al noţiunii, ci doar în afara pieţei (care implică

tranzacţii cu titlu oneros); este vorba de elementele şi produsele corpului uman

(sângele, ţesuturile, sperma, organele) precum şi de morminte, care au un caracter

sacru incompatibil cu speculaţia comerciala.60

Există lucruri în afara comerţului prin natura lor, fiind inapropriabile. Este

astfel cazul aerului, luminii, apei, care, în principiu, sunt la dispoziţia tuturor,

neavând un stăpân care să dispună de ele în mod privat.

Adesea în lucrările de specialitate se enumără printre lucrurile inalienabile şi

starea sau capacitatea persoanei ori drepturile morale de autor sau inventator. Pare

a se ignora însă faptul că „lucrurile nu sunt bunuri decât în măsura în care sunt

obiect de drept, de drept real pentru că acesta este dreptul care exprimă puterea

unei persoane asupra unui lucru.61 Ori, elemente ca acelea menţionate mai sus sunt

pur şi simplu extrapatrimoniale, fiind ataşate direct persoanei, neavând nimic de a

face cu bunurile aflate în circuitul juridic civil, cu alienabilitatea sau

inalienabilitatea.

Sunt în afara comerţului şi lucrurile declarate de lege ca inalienabile.

Categorie în care întră „bogăţiile de orice natură ale subsolului, căile de

comunicaţie, spaţiul aerian, apele cu potenţial energetic valorificabil şi acelea ce

pot fi folosite în interes public, plajele, marea teritorială, resursele naturale ale

zonei economice şi ale platoului continental, precum şi alte bunuri stabilite de

lege. În categoria altor bunuri declarate inalienabile prin lege se includ, de pildă,

bunurile culturale mobile aflate în proprietatea publică a statului sau a unităţilor

administrativ teritoriale.

Prin excepţie de la principiul liberei circulaţii a bunurilor, în cazuri justificate

de un interes serios şi legitim (cum ar fi: interesul protejării donatarului gratificat

împotriva propriei prodigalităţi ori pentru a-l face să păstreze folosinţa bunului

60 G. Loiseau, Typologie des choses hors du commerce, RTD civ. nr. 1/2000, p. 47 şi următ.61 G. Marty, P. Raynaud, P. Jourdain, op. cit., p. 1, nr. 1

41

Page 42: Contract de Vinzare Cumparare

până la terminarea studiilor; asigurarea garanţiei plăţii sarcinilor liberalităţii către

donator sau către un terţ; păstrarea unor vecinătăţi familiale)62 se admite instituirea

prin voinţa omului (testament sau contract) a inalienabilităţii unor bunuri, dar

numai pe o durată de timp limitată (de pildă, pe durata vieţii sau până la majoratul

unei persoane)63. Actele prin care se instituie asemenea clauze sunt liberalităţile

(donaţiile şi legatele), inserarea în contractele cu titlu oneros fiind îndoielnică din

punctul de vedere al validităţii lor.

Clauza de inalienabilitate nu poate fi instituită decât expres şi numai printr-un

act translativ de proprietate, nu şi printr-o declaraţie unilaterală a proprietarului

bunului.64. Ea dă naştere unei indisponibilizări reale, ataşate direct lucrului, iar nu

doar unei simple obligaţii personale, astfel încât acesta nu mai poate fi nici urmărit

de creditori şi nici ipotecat.

Inalienabilitatea poate fi ridicată la cererea părţilor interesate prin hotărâre

judecătorească atunci când interesul care a justificat instituirea ei a dispărut ori

atunci când un alt interes îl surclasează pe cel dintâi.

Sancţiunea nerespectării clauzei de inalienabilitate este nulitatea relativă a

actului prin care s-a realizat încălcarea, la cererea celui în interesul căruia a fost

stipulată clauza, cu condiţia ca actul din care s-a născut să fie opozabil terţilor în

condiţiile legii. În cazul bunurilor mobile însă buna-credinţă a cumpărătorului este

suficientă pentru a-i asigura acestuia păstrarea bunului.

O problemă aparte este aceea a cesibilităţii sau incesibilităţii clientelei civile

(ataşate unei persoane care exercită o profesiune liberală: avocat, notar, medic

etc.).

În mod tradiţional spre deosebire de clientela comercială, considerată a fi un

bun „în comerţ” datorită faptului că ceea ce o reuneşte în jurul unui comerciant

(fireşte, prin liberă alegere) sunt bunurile făcând parte din fondul de comerţ al

acestuia, putând fi cesionată odată cu fondul respectiv, clientele civilă, considerată

a fi strict ataşată persoanei profesionistului liberal, mai exact încrederii pe care o

62 A. Benabent, op. cit., p. 46, nr. 5463 C. Hamangiu, I. Rosetti Bălănescu, Al. Băicoianu, op.cit., p.57 şi următ., nr. 145 şi următ.; Ph. Malaurie,

L. Aynes, Ph. Thery, op.cit., p. 90, nr. 86; V. Stoica, Drept civil. Drepturile reale principale, cit. supra, p. 23964 L. Josserand, Cours de droit civil positif francais, vol. I, Sirey, Paris, 1932, p. 952, nr. 1842.

42

Page 43: Contract de Vinzare Cumparare

au în calităţile personale ale acestuia, iar nu bunurilor pe care le utilizează pentru

exercitarea profesiei, a fost considerată a fi „în afara comerţului”, calităţile

personale fiind incesibile.65

În timp, deşi principiul a fost în continuare recunoscut şi reiterat, s-a admis că

un practician al unei profesii liberale poate valabil contracta cu o altă persoană

(fireşte, îndreptăţită să exercite profesia respectivă), contra unui preţ, obligaţia de a

nu o concura şi de o prezenta clienţilor săi, cu recomandarea de a transpune asupra

acesteia încrederea pe care i-au acordat-o până atunci, contract considerat

aleatoriu, dat fiind că prezentarea nu-i obligă pe clienţi cu nimic, aceştia păstrându-

şi libertatea discreţionară de a face o altă alegere, astfel încât cesionarul se poate

vedea în situaţia să nu poată culege nici un beneficiu de pe urma cesiunii.

Chiar dacă, în sine, soluţia a fost aprobată ca realistă din punct de vedere

economic, motivarea ei a fost considerată juridic incoerentă de unii autori (fiind

dificil ca, în acelaşi timp, să se respingă ideea cesibilităţii clientelei, dar să se

aprobe pe cale ocolită un rezultat similar), iar de alţii „ipocrită”66 în acest context, a

început să câştige treptat teren ideea patrimonialităţii clientelei, tot mai mulţi autori

vorbind deschis despre aceasta67, iar în final Casaţia franceză pronunţând o decizie

remarcată şi intens comentată, deschizătoare de drumuri în acest sens.

O precizare se impune. Prin recunoaşterea patrimonialităţii clientelei civile şi

a cesibilităţii acesteia, ca şi în cazul clientelei comerciale, fireşte, nu se înţelege în

nici un fel reificarea unei „colectivităţi de bărbaţi şi femei”, cum se exprima R.

Savatier68 oamenii nici ca indivizi, nici ca grup neputând fi în nici un fel obiect al

vreunei cesiuni şi nici îngrădiţi în vreun fel în dreptul de liberă alegere a

prestatorului preferat, ci despre mijloacele şi condiţiile create de cedent (inclusiv

forţa de muncă utilizată) pentru atragerea şi menţinerea clientelei, care devin astfel

bun susceptibil de a fi apropriat şi cesionat.

65 Ph. Malaurie, L. Aznes, P.-Y. Gautier, op.cit., p.136, nr. 172.66 P.-H. Antonmattei, J. Raznard, op.cit., p.90, nr.10367 F. Zenati, op. cit., p. 560; P.-H. Antonmattei, J. Raznard, op. cit., p. 90, nr. 103.68 L’introduction et l’evolution du bien-clientele dans la construction du droit positif francais, în „Mellanges

offertes a J. Maury”, t. 2, Dalloz-Sirey, Paris, 1960, p. 574

43

Page 44: Contract de Vinzare Cumparare

2. Bunul să existe in momentul încheierii contractului. Însăşi prevederile

articolului 753 “Cod Civil” presupune, că vânzătorul transmite cumpărătorului un

bun existent. Astfel, articolele 765, 772, 773, 774, 775 “Cod Civil”, precum şi alte

articole, presupun în mod implicit imposibilitatea vânzării unui bun inexistent. În

acest sens, este deosebit de important de a determina corect faptul, că este vorba

despre un bun concret existent sau la un alt bun, care poate apărea în calitate de

obiect al vânzării-cumpărării.

Din corelarea dispoziţiilor textelor de lege menţionate mai sus rezultă că nu

sunt valabile vânzările care au ca obiect lucruri care au existat, însă sunt dispărute

la momentul încheierii contractului, dar că în schimb sunt valabile vânzările de

bunuri viitoare, care nu există la data încheierii contractului, urmând a lua fiinţă

ulterior.69

Lucrurile actuale. Un lucru asupra căruia părţile contractează crezând că

există, dar care în realitate nu există (fie întrucât nu a existat niciodată, fie întrucât

a pierit până în momentul încheierii contractului) face ca vânzarea să fie tradiţional

considerată nulă absolut, pentru vânzător deoarece este lipsită de obiect, iar pentru

cumpărător deoarece este lipsită de cauză. Mai recent însă, avându-se în vedere

interesul ocrotit, care este unul personal (al cumpărătorului), a apărut şi a progresat

ideea sancţionării vânzării cu nulitatea relativă în acest caz, cu atât mai mult cu cât

aceasta se corelează mult mai bine cu soluţia nulităţii relative a vânzării lucrului

altuia.

Nulitatea afectează vânzarea numai dacă lucrul este pierit în totalitate, nu şi în

cazul pieirii parţiale, situaţie în care cumpărătorul are alegere între „a se lăsa de

contract” sau a-l menţine cu reducerea corespunzătoare a preţului, afară dacă a

contractat în cunoştinţă de cauză, acceptând lucrul în starea şi cu preţul respectiv.

Alegerea cumpărătorului este liberă între cele două posibilităţi, cu excepţia cazului

în care pierderea nu reprezintă decât o perisabilitate obişnuită (pierderi normale în

69 Cu privire la prohibiţia pactelor asupra succesiunilor nedeschise şi raţiunile acesteia, v. D. Chirică, Drept

civil. Succesiuni şi testamente, cit. supra, 289 şi următ, nr. 377 şi următ.

44

Page 45: Contract de Vinzare Cumparare

cazul unor mărfuri cum sunt, de pildă, legumele sau fructele proaspete) sau o mică

proporţie din valoarea lucrului70

Bunul este considerat a fi pierit total nu numai dacă a dispărut cu totul fizic,

ci şi dacă a devenit doar inutilizabil conform destinaţiei sale până la data vânzării,

cum a fost cazul întro-o speţă în care sfecla vândută a putrezit în siloz datorită

îngheţului71. Tot astfel, vânzarea este lipsită de obiect dacă la momentul vânzării

juridic nu mai există drepturile care procură utilitatea bunului, cum ar fi cazul în

care vânzătorul unui fond de comerţ pierde autorizaţia administrativă care îi

permitea utilizarea acestuia ori pierderea dreptului de proprietate de către

vânzătorul care a vândut anterior acelaşi bun unei alte persoane.72

În ipoteza în care vânzătorul este de rea-credinţă la data încheierii

contractului, ştiind că lucrul nu există, alături de obligaţia de a restitui preţul

încasat, va fi ţinut şi la daune-interese către cumpărătorul inocent.

Dispariţia lucrului după încheierea vânzării, dar înainte de data predării fixate

de părţi la un moment ulterior nu afectează valabilitatea contractului, punând doar

problema suportării riscurilor pieirii fortuite a lucrului vândut.

Lucrurile viitoare. Pot forma obiect al vânzării, cum este cazul unei

construcţii ce va fi ridicată, al unei recolte viitoare, al unor animale ce se vor naşte

ori al unor bunuri ce vor fi dobândite ulterior de vânzător (cu excepţia celor făcând

parte dintr-o succesiune nedeschisă).

În acest caz este vorba despre o vânzare condiţională, care, deşi ia naştere în

mod valabil la momentul acordului de voinţe, va produce efecte doar la data la care

bunul va lua fiinţă sau va intra în patrimoniul vânzătorului.

Vânzarea este valabilă chiar dacă existenţa viitoare a lucrului nu este certă,

situaţie în care poate fi vorba despre o vânzare aleatorie, dacă, de pildă, se vinde o

recoltă viitoare pe un preţ forfetar (întreaga recoltă de struguri a vânzătorului pe un

preţ forfetar de 100 000 de lei).73

70 D.R. Martin, op. cit., p. 3, nr. 10-11.71 A. Seriaux, op. cit., p. 48, nr. 15.72 O. Barret, op. cit., p. 30, nr. 339.73 F. Collart Dutilleul, Ph. Delebecque, op.cit., p. 107-108. nr. 124.

45

Page 46: Contract de Vinzare Cumparare

Dacă bunul nu ia fiinţă sau nu intră în patrimoniul vânzătorului, contractul va

fi caduc s-a format valabil, dar nu poate produce efecte întrucât un element esenţial

al său nu se poate realiza.

3. Bunul să fie determinat sau determinabil, licit şi posibil. Vânzarea nu este

valabilă decât dacă părţile cad de acord „asupra lucrului şi asupra preţului”. Dar

pentru a exista acest acord este necesară determinarea lucrului vândut, adică

stabilirea acestuia de către părţi.

Necesitatea determinării bunului vândut reiese din mai multe considerente.

Corecta apreciere a naturii, cantităţii şi naturii bunului dă posibilitate ca părţile să

poată confirma executarea deplină şi corespunzătoare condiţiilor enunţate la

realizarea consimţământului. Astfel, determinarea bunului în contractul de

vânzare-cumpărare priveşte stabilirea naturii, cantităţii şi calităţii bunului.

Bunurile certe se determină diferit faţă de bunurile de gen. Determinarea

presupune în cazul bunurilor certe indicarea acestora prin datele de identificare,

cum or fi locul amplasării74, numărul de identificare, numărul de înregistrare etc.

Astfel, de exemplu, o construcţie este determinată prin indicarea localităţii în

care este situată, apoi strada, numărul cadastral, dimensiunile etc.

(de exemplu, „imobilul situat în Cluj, strada I Creangă, nr. 10, înscris în

cartea funciară nr. 36875”, sau „autoturismul marca Ford Mondeo înmatriculat sub

numărul C-AA-011”)

Este nulă, de pildă vânzarea al cărei obiect este o suprafaţă de teren

nedeterminată dintr-o parcelă mai mare. În schimb este valabilă vânzarea al cărei

obiect îl constituie o suprafaţă de teren dintr-o parcelă mai mare determinată prin

contract (de exemplu, 1000 mp din parcela de 10 000 mp) aparţinând vânzătorului)

din care cumpărătorul, conform stipulaţiilor contractule, poate să-şi aleagă

amplasamentul.75

74 De regula se rerera bunurile immobile, dar poate fi indice determinant şi pentru bunurile mobile, dacă

părţile stabilesc expres aşa indiciu.75 O. Barret, op. cit., p.29, nr.330.

46

Page 47: Contract de Vinzare Cumparare

În cazul bunurilor de gen (fungibile) determinarea se face prin stabilirea

speciei şi a cantităţii (de pildă, se vând „10 tone de grâu din recolta anului 2003 a

vânzătorului”), contractul luând naştere astfel în mod valabil la data acordului de

voinţe, dar transferul proprietăţii nu poate avea loc solo consensu ci doar la

individualizarea bunurilor prin numărare, cântărire sau măsurare (art. 798 alin. 2

CC).

Calitatea nu constituie un criteriu de validitate a vânzării bunurilor de gen,

căci dacă părţile nu au stipulat nimic în contract în legătură cu aceasta.

Bunurile de gen vândute în bloc sau cu grămada, adică prin indicarea unui

criteriu care le individualizează într-un fel oarecare de la data acordului de voinţe

(de exemplu, prin referire la toate bunurile de genul respectiv situate în cutare loc:

întregul conţinut al unui siloz; toate oile din turma de la munte; întreaga recoltă de

pe un teren anume etc.), iar nu prin individualizarea lor prin măsurare (cântărire,

numărare), vor avea regimul juridic al bunurilor individual determinate. O vânzare

în bloc poate necesita uneori măsurarea, numărarea sau cântărirea, dar numai

pentru stabilirea preţului (de pildă, se vinde tot grâul dintr-un siloz pe un preţ de

1.000.000 de lei/tonă).

În cazurile de excepţie în care obiectul vânzării îl constituie anumite

universalităţi (o succesiune sau un fond de comerţ) trebuie să rezulte că înţelegerea

se referă la ansamblul respectiv, iar nu la fiecare din bunurile componente luate

bucată cu bucată.

Sancţiunea nedeterminării lucrului este nulitatea vânzării pentru lipsa unui

element de validitate.

4. Bunul să fie in proprietatea vânzătorului. Odată ce prin contractul de vânzare-

cumpărare se produce transmisiunea dreptului de proprietate, este firesc că această

transmisiune urmează a fi făcută de la proprietar. Nimic nu pare mai evident şi de bun

simţ decât faptul că nimeni nu poate transmite mai multe drepturi decât are el

însuşi (nemo plus juri sad alium transferre potest quam ipse habet) sau, astfel

spus, că nimeni nu poate transmite ceea ce nu are (nemo dat quod non habet)76

76 Pentru detalii asupra acestor principii v. I. Albu, A. Man, Regula nemo plus juris ad alium transferre potest

quam ipse habet şi abaterile de la această regulă , RDC nr. 7-8/1996, p.83 şi următ.

47

Page 48: Contract de Vinzare Cumparare

Cu toate acestea, există destule situaţii în care vânzarea se încheie cu privire

la un lucru care nu aparţine vânzătorului. Despre vânzarea lucrului altuia discutăm

doar în cazul în care obiectul vânzării este un lucru cert (sau unul asimilat, cum

este cazul vânzării în bloc), iar părţile nu au convenit ca acesta să fie achiziţionat

sau confecţionat ulterior de vânzător şi înstrăinat cumpărătorului, caz în care,

evident, este vorba despre vânzarea unui bun viitor pe deplin valabilă (art. 965 alin.

1 C. civ).

Întrucât vânzarea nu se confundă cu promisiunea sinalagmatică de vânzare-

cumpărare.77, o vânzare fermă în cugetul părţilor nu poate fi „descalificată” în

promisiune de către instanţa de judecată sub cuvânt de interpretare a contractului,

conversiunea nefiind posibilă decât în limitele voinţei reale a părţilor. Cu alte

cuvinte, o vânzare fermă concepută de părţi ca atare, când se constată că

vânzătorul nu era proprietar al lucrului la data încheierii contractului, nu poate fi

automat considerată prin conversiune ca fiind promisiune.78

Vânzarea lucrului altuia poate avea loc în situaţii din cele mai diverse, de la

cele care întrunesc elementele constitutive ale unor fapte infracţionale (furt, abuz

de încredere etc.), fiind făcute cu intenţie dolosivă sau frauduloasă din partea

vânzătorului sau atât din partea vânzătorului, cât şi din partea cumpărătorului79

până la cele în care părţile sunt inocente, contractând la un moment la care

vânzătorul are un titlu de proprietate (drept) asupra lucrului vândut, dar care

ulterior este desfiinţat (rezoluţionat sau anulat) cu efecte retroactive.

B. Preţul contractului. Preţul este obiectul prestaţiei cumpărătorului constând într-

o sumă de bani, care după aprecierea pârtilor constituie valoarea bunului vândut. In acest

context este necesar de a face diferenţiere între preţul şi costul bunului, unde costul

bunului reprezintă valoarea efectivă a acestuia, care cuprinde

77 D.Chirică, Promisiunea sinalagmatică de vânzare-cumpărare ca formă autonomă de contract, SUBB nr.

2/2000, p. 6 şi următ.78 D. Chirică, Promisiunea sinalagmatică de vânzare-cumpărare ca formă autonomă de contract, cit. supra,

p.11, nr.3; S. Golub, Aspecte privind vânzarea lucrului altuia, RDC nr. 5/2002, p.76.79 M.D. Bocşan, S. Bogdan, Consideraţii civile şi penale asupra vânzării lucrului altuia, „Dreptul” nr.

6/1999, p. 46 şi următ.

48

Page 49: Contract de Vinzare Cumparare

cheltuielile suportate pentru confecţionarea bunului, pe când preţul reprezintă

valoarea atribuită bunului de către părţi la contract. Preţul poate să coincidă, dar, de

regulă, acesta este diferit de costul bunului - el poate fi cât mai marc atât şi mai mic.

Pentru calificarea contractului încheiat drept contract de vânzare-cumpărare, iar în

unele cazuri şi pentru valabilitatea contractului de vânzare-cumpărare preţul trebuie să fie

fixat in bani. Astfel articolul 756 „Cod Civil” stabileşte în mod expres că "preţul bunului

trebuie exprimat în bani." Dacă contraprestaţia transmiterii bunului are o altă exprimare

decât în bani, atunci este imposibil de a califica contractul respectiv drept contract de

vânzare-cumpărare. El apare in aşa caz drept un contract de schimb sau de altă natură.

Uneori, pornind, insă, de la faptul că contraprestaţia transmisiunii dreptului de

proprietate asupra bunului poate fi de asemenea o sumă de bani anume preţul apare ca

indiciu principal de relevare a calificativului contractului de vânzare-cumpărare.

Exemplificăm aceasta prin faptul, că contraprestaţia transmisiunii dreptului de

PROPRIETATE asupra bunului poate fi o sumă de bani şi în contractul de rentă. Aici insă

suma de bani apare drept o prestaţie de întreţinere, care nu este neapărat să fie

echivalentă valorii bunului care a fost transmis în proprietate debirentierului. Este

deosebit de important de ţinut cont de faptul că dacă se înstrăinează insă numai o

cotă-parte individualizată din imobil pentru preţ determinat, iar cealaltă parte în

schimbul întreţinerii există două contracte distincte, cuprinse într-un singur act,

urmând a se aplica pentru fiecare contract regulile corespunzătoare. Astfel, deci se

stipulează în actul părţilor că 1/3 din imobil se înstrăinează pe un anumit preţ, iar

2/3 din imobil se înstrăinează în schimbul întreţinerii, acel act va cuprinde două

contracte distincte, primul de vânzare-cumpărare şi al doilea de întreţinere.80

Prin urmare, asupra 2/3 din bunul dobândit în proprietate va exista grevarea

dreptului de proprietate-inalienabilitatea pe durata vieţii credirentierului, iar 1/3

din bunul vândut va fi liber de o atare grevare. Corespunzător şi în registrul

cadastral al bunurilor imobile, deşi dobânditorul în urma încheierii acestor

contracte a dobândit dreptul de proprietate asupra întregului imobil, oricum vor fi

efectuate două înscrieri, deoarece şi natura actelor săvârşite şi natura efectelor

acestora este diferită.

80 Radu I. Motică, magistru Florin Moţiu, Contractul de vânzare-cumpărare, Bucureşti, 1999, pag. 80-81

49

Page 50: Contract de Vinzare Cumparare

Dacă în contractul de vânzare-cumpărare, preţul bunului nu este determinat în

mod expres sau implicit într-o dispoziţie care permite să fie determinat, se va

considera, că părţile s-au referit tacit la preţul practicat în mod obişnuit în

momentul încheierii contractului, în ramura comercială respectivă pentru aceleaşi

bunuri vândute in împrejurări comparabile.81 În lipsa, insă, a unei careva

posibilităţi de a determina preţul bunului, contractul va fi lovit de nulitate.

Uneori legislatorul nu lasă la atitudinea părţilor aprecierea preţului In

contractul de vânzare-cumpărare. Astfel, Legea privind Programul de privatizare

pentru anii 1997-1998 stabileşte, că terenurile aferente întreprinderilor privatizate se

înstrăinează doar le preţul normativ stabilit conform Legii cu privire la preţul

normativ şi modul de vânzare-cumpărare a pământului.82 În asemenea caz,

posibilitatea stabilirii unui alt preţ, chiar şi mai mare decât cel normativ are drept

efect declararea nulităţii contractului de vânzare-cumpărare.83

O condiţie stabilită referitor la preţ este aceea ca preţul să fie serios. Stabilirea

caracterului de preţ serios constituie o problemă ce poate fi apreciată în fiecare caz

concret în baza împrejurărilor concrete de încheiere a contractului.

Preţul este neserios sau derizoriu când valoarea lui este atât de

disproporţională în raport cu valoarea lucrului vândut încât se poate considera că

nu există. Cu alte cuvinte, spre deosebire de preţul fictiv sau de preţul disimulat,

care presupun ceva ascuns faţă de terţi, preţul derizoriu este, de regulă, declarat de

părţi ca atare şi cunoscut de cei interesaţi.

Practica contractuală ne demonstrează, că preţul poate fi superior sau inferior

valorii bunului cară formează obiectul vânzării. Aceasta se argumentează cu faptul,

că părţile sunt libere să determine valoarea la care se vinde bunul. In acest caz s-a

spus că nu trebuie confundată neseriozitatea preţului cu validitatea lui, întrucât în

caz de neseriozitate, preţul contractului este nul absolut, iar în caz de validitate a

preţului, contractul de vânzare - cumpărare este valabil.84 În cazul în care preţul

81 Articolul 756 Cod civil al Republicii Moldova.82 Legea privind preţul normative şi modul de vânzare-cumpărare a pământului. Nr.1308-XIII din 25.07.199783 În cazul în care părţile au stabilit un preţ mai mare decât preţul normative, acesta poate să fie lovit de

nulitate parţială.84 Radu I.Motică, Florin Moţiu, Contractul de vânzare-cumpărare, Bucureşti, 1999, pag.88.

50

Page 51: Contract de Vinzare Cumparare

este sincer şi serios însă este mult inferior sau superior valorii reale a lucrului

vândut, contractul va fi valabil deoarece părţile sunt libere să determine preţul.

§ 1.4 Cauza contractului

Cauza contractului de vânzare-cumpărare este un element constitutiv în

structura sa şi o condiţie de valabilitate a acestuia.

Partea care se obliga (debitorul) are în vedere realizarea pe de o parte, a unui

scop direct (imediat), iar pe de altă parte, atingerea unui scop indirect (mediat).

Scopul imediat este un element constant al contractului fiind determinat în

prealabil pentru diferite categorii de acte juridice. În cazul contractului de vânzare-

cumpărare transmiterea dreptului de proprietate, de către vânzător are drept cauză

achitarea preţului de către cumpărător, şi invers.85

Scopul imediat este subiectiv şi poate varia chiar în cadrul aceleiaşi categorii

de contracte. (De exemplu, vânzând anumite bunuri, o persoană poate urmări

scopul îmbunătăţirii situaţiei materiale, eliberării depozitului de marfă, verificării

credibilităţii partenerului contractual).86

În materia ce ne preocupă scopul imediat pe care îşi dau consimţământul

manifestându-şi voinţa de a intra în raporturi legale este cauza în sensul condiţiei

de valabilitate a contractului, pe când scopul mediat nu este altceva decât motivul

ce-l determină pe subiect să se oblige, acesta variind de la caz la caz în funcţie de

împrejurări.

Potrivit art. 207, alin 1 CC, actul juridic încheiat fără cauză ori fundat pe o

cauză falsă sau ilicită nu poate avea nici un efect. Din cele spuse putem observa că

cauza trebuie să îndeplinească anumite condiţii stabilite de legiuitor, şi anume:

⇒ să existe;

⇒ să fie reală;

⇒ să fie licită.

85 Gheorghe Chibac, Aurel Băiescu, Alexandru Rotari, Oleg Efim, „Drept civil. Contracte speciale”,

Chişinău, 2005, pag.2386 Idem, pag.23

51

Page 52: Contract de Vinzare Cumparare

În primul rând cauza trebuie să existe. Nu există cauză atunci când lipseşte

contraprestaţia în contractele sinalagmatice, din care face parte şi contractul de

vânzare-cumpărare. Existenţa cauzei nu trebuie confundată însă cu faptul de a fi

expresă. Potrivit art. 207, alin. 2CC, cauza actului juridic se prezuma până la proba

contrară. Respectiv, cel care pretinde că un anumit contract de vânzare-cumpărare

este lipsit de cauză, trebuie să probeze acest lucru. Absenţa cauzei atrage

sancţiunea nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare.

În al doilea rând, cauza trebuie să fie reală adică nu trebuie să fie falsă. Este

falsă cauză atunci când rezultatul obţinut în urma încheierii contractului este altul

decât cel la care s-ar fi ajuns, dacă părţile ar fi avut în vedere adevărata cauză.

Actul juridic încheiat fără intenţia de a produce efecte juridice (actul juridic fictiv)

este nul (art. 221, alin.1 CC). La fel, este nul actul juridic încheiat cu intenţia de a

ascunde un alt act juridic (actul juridic simulat) (art. 221, alin.2 CC)

În cel de al treilea rând, cauza trebuie să fie licită, adică să nu contravină

legii, ordinii publice sau bunelor moravuri (art. 207, alin 3 CC).

Actul juridic sau clauza care contravin normelor imperative sunt nule, dacă

legea nu prevede altfel (art. 2, alin 1 CC). La rândul său, actul juridic sau clauza

care contravin ordinii publice sau bunelor moravuri sunt nule (art. 220, alin 2 CC)

Secţiunea 2. Condiţiile de formă

Deosebit de capacitate, consimţământ, obiectul şi cauza-condiţii intrinseci de

valabilitate a contractului de vânzare-cumpărare de la vânzător la cumpărător,

legea cere îndeplinirea şi a altor condiţii extrinseci contractului de vânzare-

cumpărare. Acestea sunt: forma contractului şi autorizarea prealabilă.

§ 2.1. Forma contractului de vânzare-cumpărare

52

Page 53: Contract de Vinzare Cumparare

Forma contractului de vânzare-cumpărare reprezintă, în sens restrâns, modul

în care se manifestă (exteriorizează) voinţa vânzătorului şi a cumpărătorului.

În sens larg, prin forma actului juridic în general – deci şi în cazul

contractului de vânzare-cumpărare – trebuie să înţelegem trei feluri de formă:

forma cerută ca o condiţie ad validitatem, forma cerută ad probationem şi forma

cerută pentru opozabilitatea faţă de terţi.87

Cu privire la primul sens (forma ad validitatem), ca orice act juridic civil, şi

contractul de vânzare-cumpărare este consensual, adică se încheie prin simpla

manifestare de voinţă a părţilor, fără să fie necesară respectarea anumitor forme, cu

alte cuvinte contractul de vânzare-cumpărare poate fi încheiat verbal (art. 209.

CC).

Consensualismul - care este regula generală în materia actelor juridice civile–

este superior formalismului, deoarece obligă părţile (vânzătorul şi cumpărătorul)

să-şi respecte cuvântul dat, independent de forma încheierii contractului; el

înlesneşte încheierea contractelor, favorizând celeritatea circuitului contractului, cu

observaţia că încheierea cu prea multă uşurinţă a unor contracte importante, cât

dolosive la încheierea acestora prin îndeplinirea unor formalităţi prestabilite,

determină apelarea la formalism, menit să protejeze părţile contractante atât în

raporturile dintre ele, cât şi în raporturile cu terţele persoane.88

Aşa fiind, prin excepţie, unele contracte de vânzare-cumpărare care prezintă o

deosebită importanţă sunt formale sau „solemne”, în sensul că pentru valabilitatea

lor se cere îndeplinirea unei forme.

Ca regulă generală, forma solemnă a unui contract este impusă de lege. Există

însă posibilitatea pentru părţi ca ele, prin voinţa lor, să ridice forma contractului –

care, potrivit legii, nu este solemn – la rangul de element esenţial, transformându-l,

este legală, în cel de-al doilea caz, ea este voluntara şi este mai adesea întîlnită în

87 Dumitru Macovei, Marius S. Striblea, „Drept civil. Contracte. Succesiuni”, Iaşi, 2000, pag.4488 Ioan Albu, op.cit., pag.85-86

53

Page 54: Contract de Vinzare Cumparare

practică în materia contractului de vânzare-cumpărare de construcţii (case,

apartamente).89

Potrivit regulilor generale în materie, unele acte juridice îmbracă o anumită

formă (scrisă), însă nu ca o condiţie ad validitatem, ci ca un mijloc de probă.

Astfel, în formă scrisă, potrivit regulii generale, se încheie contractul de vânzare-

cumpărare dintre persoanele juridice, dintre persoanele juridice şi persoanele

fizice, şi dintre persoanele fizice dacă valoarea obiectului actului juridic depăşeşte

1000 de lei, iar în cazurile prevăzute de lege, indiferent de valoarea obiectului.

După cum am menţionat, condiţiile stabilite de lege privind forma

contractului sunt determinate de anumite circumstanţe. În această ordine de idei

legiuitorul stabileşte cerinţe speciale faţă de contractul de vânzare-cumpărare a

bunurilor imobile. Potrivit prevederilor art. 214 CC, actul juridic care are ca obiect

bunuri imobile urmează să fie înregistrat în modul stabilit prin lege. Mai mult ca

atât, în conformitate cu prevederile art. 290, alin.1 CC, dreptul de proprietate şi alte

drepturi reale asupra bunurilor imobile, grevările acestor drepturi, apariţia,

modificarea şi încetarea lor sunt supuse înregistrării de stat.

Potrivit principiului relativităţii efectelor actului juridic, contractul de

vânzare-cumpărare produce efecte numai între părţi, nefiind opozabil faţă de terţi.

Forma cerută pentru opozabilitatea faţă de terţi nu se confundă nici cu forma

cerută ad validitatem şi nici cu forma cerută ca mijloc de probă. Aşa fiind,

sancţiunea nerespectării formei cerute pentru opozabilitate faţă de terţi nu va fi

nulitatea-ca în cazul formei cerute ad validitatem – şi nici imposibilitatea de a

dovedi cu alt mijloc de probă – ca în cazul formei cerută ad probationem, ci va fi

inopozabilitatea actului faţă de terţi (de exemplu vânzarea unui apartament,

constituirea unei ipoteci)

§ 2.2 Autorizarea prealabilă

89 Dumitru Macovei, Marius S. Striblea, „Drept civil. Contracte. Succesiuni”, Iaşi, 2000, pag.45

54

Page 55: Contract de Vinzare Cumparare

În prezent există unele cazuri în care legea instituie, ca o condiţie pentru

valabilitatea vânzătorii-cumpărătorii, obţinerea unor autorizaţii prealabile.

Potrivit doctrinei de drept administrativ - "acordul prealabil este manifestarea

de voinţă prin care organul determinat îşi dă consimţământul la emiterea unui act

administrativ de către un alt organ, ultimul neputând acţiona fără adeziunea

primului.”90 Aşadar acordul prealabil constituie o cerinţă de validitate (de

existenţă) a unui alt act juridic, prin ipoteză, a unuia civil sau comercial, după caz.

Aşa fiind, lipsa acordului prealabil încheierii unui contract de vânzare-cumpărare

are ca efect chiar inexistenţa şi nu nulitatea actului respectiv în măsura în care

teoria inexistentei actului juridic poate fi aplicată şi actului juridic civil.91

Spre deosebire de acordul prealabil, aprobarea propriu-zisă "este

manifestarea de voinţă a unui organ superior al administraţiei de stat determinat de

lege prin care aceasta încuviinţează faţă de un act deja emis de un organ inferior,

act care fără manifestarea de voinţă ulterioară nu ar putea produce efecte juridice

conform legii.92 Din analiza structurii si a efectelor actului juridic aprobat rezultă

că acesta este unul complex: actul de bază ce se aprobă şi actul de aprobare. într-o

astfel de "unitate rolul hotărâtor îl are actul aprobat întrucât este un act juridic

adoptat în limitele competenţei legale a organului emitent. Aprobarea lui constituie

o cerinţă de valabilitate şi nu de existenţă, actul fiind deja constituit din momentul

adoptării sale legale.93 Lipsa aprobării organului competent atrage nulitatea actului

juridic, absolută ori relativă, după natura interesului ocrotit.

Este necesar să menţionăm că în situaţiile pe care le vom prezenta mai jos

subiectele de drept care pot încheia contracte de vânzare-cumpărare numai cu

acordul prealabil ori cu aprobarea anumitor organe ori a altor categorii de persoane

juridice, nu sunt organe ale statului (administrative) ci persoane juridice de drept

90 Titus Prescure, “Curs de contracte civile”, Bucureşti. 2003, pag.9191 R. Petroniu, Teoria actelor inexistente şi aplicaţiunea ei în materie de procedură judiciară. Studiu theoretic

şi practice, Bucureşti, Topografia “Estetica grafică”, 1938

92 Idem, pag. 135

93 Idem, pag. 136

55

Page 56: Contract de Vinzare Cumparare

privat ori chiar persoane fizice aşa încât actele de aprobare ori acordurile prealabile

pot fi, după caz, acte administrative ori acte civile.

Acordurile prealabile şi aprobările, în măsura în care sunt emise de autorităţi

publice ori de către alte organisme de utilitate publică, vor avea natura juridică de

acte de drept administrativ emise în legătură cu un raport de drept civil.

§ 2.3. Prohibirea pactului de răscumpărare

La intrarea sa în vigoare „Codul Civil” a reglementat prin articole 786 – 791

aşa numitul „Răscumpărarea”.

Literatura de specialitate defineşte pactul de răscumpărare ca fiind o

convenţie accesorie unui contract de vânzare-cumpărare (consemnată în acelaşi

înscris sau chiar într-un înscris separat considerat însă de părţi ca făcând parte

integrantă din contractul principal) prin care vânzătorul îşi rezervă dreptul de a

redobândi bunul vândut într-un anumit termen restituind cumpărătorului preţul

plătit şi cheltuielile ocazionate.94

Din punct de vedere juridic, o astfel de manifestare de voinţă avea valoarea

unei condiţii rezolutorii exprese (fiind calificată ca o specie a pactului comisoriu

expres). Pentru că în practica juridică s-a constatat şi reţinut că asemenea convenţii

ascundeau adesea împrumuturi cămătăreşti garantate chiar cu bunul vândut, ele au

fost interzise sub sancţiunea nulităţii absolute prin legea contra cametei din 2

aprilie 1931. O astfel de sancţiune se impunea întrucât asemenea clauze inserate în

contractele de vânzare-cumpărare aveau ca şi cauză determinantă intenţia de a

disimula o activitate juridică imorală şi ilicită deopotrivă – cămătăria. Trebuie

reţinut că ceea ce interzice legea citată este doar pactul de răscumpărare ca o

condiţie rezolutorie inserată într-un contract de vânzare-cumpărare95 condiţie care

ar urma să funcţioneze ca atare chiar şi în lipsa unei atitudini neculpabile din partea

94 M. Mureşan, op.cit., pag. 56.95 A se vedea în acest sens: D. Chirică, op. cit., pag.59.

56

Page 57: Contract de Vinzare Cumparare

cumpărătorului96 nu şi revânzarea (retrocesiunea) aceluiaşi bun către vânzătorul

iniţial printr-un alt act de vânzare-cumpărare, diferit de primul.

În literatura de specialitate97 s-a exprimat opinia că prohibirea pactului de

răscumpărare nu poate fi calificată în mod judicios ca o condiţie negativă şi

extrinsecă de validitate a contractului de vânzare-cumpărare pentru următoarele

argumente:

- Pactul de răscumpărare este o convenţie accesorie unui contract de vânzare-

cumpărare şi datorită acestei împrejurări nu este posibil – din punct de vedere

juridic – ca nulitatea absolută a unei astfel de convenţii să atragă nulitatea

absolută a actului juridic principal. Un astfel de efect se poate produce totuşi

atunci când se constată că în fapt pactul de răscumpărare a constituit în

realitate cauza impulsivă şi determinantă a deciziei de a încheia respectivul

contract de vânzare-cumpărare. În drept, o astfel de cauză determinantă este

una ilicită, motiv pentru care întregul contract principal este lovit de nulitate

absolută.

- Părţile contractului de vânzare-cumpărare pot să încheie o convenţie

accesorie privind răscumpărarea bunului vândut pe care să o considere

neesenţială în raport cu soarta juridică a contractului principal astfel încât în

condiţiile legii – nulă absolut va fi doar convenţia accesorie.

În opinia noastră pactul de răscumpărare nu trebuie înţeles în toate situaţiile

ca o convenţie accesorie unui contract principal. Într-adevăr, pactul de

răscumpărare se poate regăsi ca una din clauzele principale ale unui contract dar

care, de lege lata, în orice situaţie, va fi nulă absolut datorită interdicţiei legale în

acest sens chiar dacă contractul principal nu va fi afectat în nici un fel. În cazul în

care pactul de răscumpărare deghizează în fapt adevărata natură juridică a actului

juridic principal (un contract de împrumut cu o dobândă peste limitele legale)

întreg contractul de vânzare-cumpărare va fi nul absolut pe motiv de cauză ilicită.

Alteori pactul de răscumpărare poate fi o convenţie accesorie unui contract de

vânzare-cumpărare atunci când se încheie şi se constată printr-un înscris separat,

96 A se vedea pentru o astfel de apreciere: M. Mureşan, op.cit., pag. 56-5897 Idem.

57

Page 58: Contract de Vinzare Cumparare

concomitent sau posterior datei de încheiere a contractului principal. Aşadar,

pactul de răscumpărare este interzis în toate situaţiile şi – ca atare – nul absolut,

indiferent că este o clauză principală ori una accesorie contractului principal.

Pactul de răscumpărare poate fi însă o condiţie de fond (nu de formă) şi negativă

de valabilitate a unui contract de vânzare-cumpărare, antrenând nulitatea întregului

contract, indiferent dacă a fost convenit prin contractul principal sau prin

înscris separat atunci când a fost încheiat în scopul fraudării legii (având deci o

cauză ilicita).98

Capitolul III. VARIETĂŢILE CONTRACTULUI DE

VÂNZARE-CUMPĂRARE

Secţiunea I. Vânzarea-cumpărarea imobiliară

98 Pentru o concluzie asemănătoare a se vedea: M. Mureşan, op. cit., pag. 57-58

58

Page 59: Contract de Vinzare Cumparare

Contractul de vânzare-cumpărare imobiliară este un contract de vânzare-

cumpărare care are ca obiect bunurile imobile (construcţii, terenuri, construcţii cu

terenul aferent etc.), prezente sau viitoare.

În legătură cu vânzarea bunurilor imobile viitoare, în doctrină şi în practica

judiciară, s-a pus problema dacă, în momentul încheierii contractului, vânzătorul

trebuie să fie proprietarul lucrului vândut sau nu. Apreciem că convenţia părţilor

nu este valabilă ca contract de vânzare-cumpărare, dar este valabilă ca

antecontract, ca promisiune de vânzare-cumpărare, întrucât vânzătorul are

posibilitatea cumpărării bunului de la adevăratul proprietar şi apoi să-l vîndă99.

Asemenea convenţii dau naştere pentru părţi la obligaţii reciproce pentru a face

ceea ce este necesar pentru perfectarea contractului de vânzare-cumpărare.

În privinţa formei contractului de vânzare-cumpărare imobiliară, în principiu,

legea nu prevede pentru valabilitatea lui, nici o formă specială, contractul fiind

valabil încheiat prin simpla manifestare de voinţă a părţilor.

Prin excepţie de la regula consensualismului, pentru unele contracte de

vânzare-cumpărare imobiliară s-au prevăzut anumite formalităţi speciale.

Astfel, potrivit art. 22 din Legea nr. 1543-XIII100 privind circulaţia juridică a

bunurilor imobile, înstrăinarea lor prin acte între vii, deci şi prin vânzare-

cumpărare, se face prin acte autentice, sub sancţiunea nulităţii absolute de

înstrăinare, forma actului autentic fiind cerută „ad validitatem”.

De asemenea, există şi contractul-tip de vânzare-cumpărare, care constituie

titlu de proprietate şi face dovada proprietăţii asupra imobilelor cumpărate, iar

până la încheierea lui în această formă vânzarea-cumpărarea nu se consideră

încheiată.

Forma autentică nu este prevăzută ca o condiţie de „ad validitatem” pentru

contractul de vânzare-cumpărare având ca obiect o construcţie, însă dacă odată cu

construcţia se vinde şi terenul de sub aceasta, devin incidente dispoziţiile legale

privind înstrăinarea terenurilor, astfel că întreg contractul va trebui să fie încheiat

în formă autentică.

99 J. Motica, F.Moţiu, „Contracte civile”, Bucureşti, 2004, pag. 39100 Monitorul Oficial al Republicii Moldova, nr. 44-46/318 din 21.05.1998

59

Page 60: Contract de Vinzare Cumparare

În legislaţia altor state, în materia vânzării-cumpărării imobiliare o importanţă

deosebită o are publicitatea vânzării imobiliare. De exemplu, potrivit art. 1295 alin

2 CC al României, „în materie de vindere de imobile, drepturile care rezultă din

vinderea perfectă între părţi nu pot a se opune, mai înainte de transcripţia actului,

unei a treia persoane care ar avea şi ar fi conservat, după lege, oarecare drepturi

asupra imobilului vândut”, cu părerea de rău, „Codul Civil al Republicii Moldova”

nu prevede acest lucru. Totuşi, conchidem, că publicitatea generează, în sens

pozitiv, efectul opozabilităţii fată de terţi, prin transcrierea sau înscrierea dreptului

real înstrăinat. Contractul de vânzare-cumpărare făcut public prin transcriere său

înscriere face ca dreptul real dobândit de cumpărător să devină opozabil „erga

omnes”, pentru toate celelalte persoane care nu au participat la convenţie.101

În sens negativ, lipsa transcrierii sau înscrierii are drept sancţiune

inopozabilitatea fată de toţi contractanţii a transmiterii ori constituirii dreptului

real, chiar dacă între părţi efectele contractului încheiat între ele- se produc de la

data încheierii contractului.102

1. Contractul de vânzare-cumpărare a casei de locuit

În conformitate cu legislaţia civilă, încăperile de locuit, de asemenea, intra în

categoria bunurilor imobile.

Prin urmare, conform prevederilor art. 4 al Legii cadastrului bunurilor

imobile, încăperile de locuit şi drepturile asupra acestora trebuie, în mod

obligatoriu, să fie trecute în registrul bunurilor imobile de către organul cadastral

teritorial.

Un alt element important şi caracteristic al încăperilor de locuit este că

acestea pot fi utilizate doar cu scopul de a locui în ele şi nu altfel. De aceea, în

cazurile când încăperile de locuit aparţin cu drept de proprietate sau de chirie unor

persoane juridice, ele au dreptul să le folosească doar conform destinaţiei.

101 J. Motica, F. Moţiu, „Contracte civile”, Bucureşti, 2004, pag. 177102 Idem

60

Page 61: Contract de Vinzare Cumparare

Cu toate acestea, încăperile izolate într-o casă de locuit pot fi transformate în

încăperi nelocuibile, pentru a putea fi utilizate ca birouri, magazine, respectând

procedura prevăzută de legislaţia în vigoare. Conform art. 2 al „Legii cadastrului

bunurilor imobile” din 25.02.1998103, prin încăpere izolată se înţelege partea

interioară a unei construcţii capitale, separată de alte părţi adiacente ale acestei

construcţii, având ieşire separată pe palierul scării, în coridor comun, în curte sau

în stradă.

Astfel, obiectul contractului de vânzare-cumpărare a încăperilor de locuit îl

constituie casele de locuit, o parte din ele, apartamentele procurate, privatizate,

precum şi apartamentele membrilor cooperativei de construcţie a locuinţelor care

au achitat în întregime cota de participaţie pentru locuinţă, ca şi încăperile izolate

din case şi apartamente.

Contractul de vânzare-cumpărare şi trasmitere-primire a locuinţei în

proprietate privată trebuie să fie autentificat notarial şi înregistrat la biroul teritorial

de inventariere tehnică, servind drept titlu de proprietate.

Vânzarea-cumpărare încăperilor de locuit este reglementată de prevederile

„Codului Civil”, „Legea privatizării fondului de locuinţe” din 10.03.1993104,

„Legea cadastrului bunurilor imobile” din 25.02.1998, precum şi de alte acte

normative.

2. Contractul de vânzare-cumpărare a terenurilor de pământ

103 Monitorul Oficial al Republicii Moldova, nr. 44-46 din 1998104 Monitorul Oficial al Republicii Moldova, nr. 5/126 din 30.05.1993, Legea republicată în Monitorul Oficial

al Republicii Moldova, nr. 5-7 din 2000

61

Page 62: Contract de Vinzare Cumparare

Vânzarea-cumpărarea terenurilor este reglementată de „Legea privind preţul

normativ şi modul de vânzare-cumpărare a pământului” din 25.07.97105

Conform prevederilor acestei Legi, obiect al contractului de vânzare-

cumpărare a terenurilor pot fi terenurile proprietate publică şi terenurile proprietate

privată.

Terenurile proprietate publică sunt de două tipuri: terenuri proprietate de stat

şi terenuri ce se află în proprietatea unităţilor administrativ-teritoriale.

În categoria terenurilor de proprietate privată intră toate terenurile

deţinătorilor incluse în registrul cadastral al deţinătorilor de terenuri sau în registrul

bunurilor imobile cu drept de proprietate asupra acestora, potrivit art. 5, alin 1 din

„Legea privind preţul normativ şi modul de vânzare-cumpărare a pământului” din

25.07.97. Dintre acestea putem enumera:

- terenurile cu destinaţie agricolă;

- loturile pomicole;

- loturile de pământ de pe lângă casă;

- terenurile destinate construcţiilor în municipii, oraşe, sate.

Părţile contractului de vânzare-cumpărare a terenurilor sunt vânzătorul şi

cumpărătorul. În calitate de vânzător apare proprietarul, în cazul terenurilor

proprietate privată şi autorităţile administraţiei publice locale, în cazul terenurilor

proprietate publică.

În calitate de cumpărători ai terenurilor pot fi persoanele fizice şi juridice din

Republica Moldova, precum şi investitorii străini. Excepţie de la această regulă

sunt terenurile cu destinaţie agricolă ţi terenurile fondului silvic, care pot fi

vândute doar persoanelor fizice şi juridice ale Republicii Moldova. Dacă, totuşi,

cetăţenii străini sau apatrizii au devenit proprietari ai unor terenuri cu destinaţie

agricolă sau ale fondului silvic prin moştenire legală sau testamentară, atunci ei au

dreptul de a le înstrăina prin acte juridice între vii numai cetăţenilor Republicii

Moldova (conform art. 6, alin. 3 din Legea privind preţul normativ şi modul de

vânzare-cumpărare a pământului din 25.07.97)

105 Monitorul Oficial al Republicii Moldova, nr. 57-58/515 din 04.09.1997, Legea republicată în Monitorul

Oficial al Republicii Moldova, nr. 147-149 din 06.12.2001

62

Page 63: Contract de Vinzare Cumparare

În afară de aceasta, conform prevederilor art. 30 al „Legii cu privire la

migraţiune” din 06.12.2002.106, cetăţenii străini şi apatrizii sunt în drept să încheie

contracte de vânzare-cumpărare a bunurilor imobiliare doar în cazul când dispun

de adeverinţă de imigrant permanentă sau de confirmare de repatriere în Republica

Moldova.

Contractul de vânzare-cumpărare trebuie să fie încheiat în forma scrisă şi să

fie autentificat notarial. În termen de 3 luni de la data autentificării notariale, noul

proprietar al terenului trebuie să-l înregistreze la organul cadastral teritorial.

Nerespectarea acestor condiţii obligatorii va atrage după sine nulitatea contractului.

Vânzarea-cumpărarea terenurilor proprietate publică se face la preţ normativ,

iar a terenurilor proprietate privată se face la preţ liber, inclusiv în baza rezultatelor

licitaţiei.

Conform art. 2, alin. 1 al „Legii cu privire la preţul normativ şi modul de

vânzare-cumpărare a pământului” din 2507.97, preţul normativ al pământului

constituie a măsură de estimare a valorii lui echivalente cu potenţialul natural şi

economic al acestuia, exprimate în valută naţională. Preţul poate fi achitat printr-o

plată unică sau în rate. În cazul achitării preţului în rate, cumpărătorul achită 25%

din preţul terenului la încheierea contractului, ier restul preţului poate fi eşalonat

pe un termen de până la 10 ani şi până la 5 ani pentru terenurile neutilizate în

procesul tehnologic aferente obiectivelor privatizate sau care se privatizează,

repartizându-l în cote egale achitate trimestrial, indexate în funcţie de rata inflaţiei

(art. 4, alin. 4 din „Legea privind preţul normativ şi modul de vânzare-cumpărare a

pământului” din 25.07.97).

Vânzarea-cumpărarea terenurilor proprietate publica aferente obiectivelor

privatizate, precum şi construcţiilor nefinalizate, se efectuează la preţul normativ al

pământului. Celelalte terenuri destinate construcţiilor se vând prin concurs sau la

licitaţie (art. 4, alin. 9 din Lege).

În cazul vânzării terenurilor pe care sunt amplasate construcţii, instalaţii

inginereşti, plantaţii multianuale şi alte bunuri imobiliare, preţul de vânzare se va

106 Monitorul Oficial al Republicii Moldova, nr. 1-2/2 din 15.01.2003

63

Page 64: Contract de Vinzare Cumparare

constitui din preţul terenului plus preţul imobilului amplasat pe acest teren, întrucât

aceste terenuri se vând concomitent cu înstrăinarea bunurilor imobiliare.

La încheierea contractelor de vânzare-cumpărare a terenurilor autorităţile

administraţiei publice locale poate stabili unele restricţii (servituţii) pe care

proprietarii vor fi obligaţi să le respecte (art. 4, alin. 8 al Legii). de exemplu, dacă

pe terenul proprietate publică vândut de organul autorităţii publice trece un drum,

curge un izvor, trece o linie de electricitate atunci noul proprietar nu este în drept

să îngrădească într-un alt mod utilizarea acestor obiecte.

3. Contractul de vânzare-cumpărare a întreprinderii ca un complex

patrimonial unic

Potrivit art. 817 C.C., în baza contractului de vânzare-cumpărare a

întreprinderii, vânzătorul se obliga să dea în proprietate cumpărătorului

întreprinderea în calitate de complex patrimonial unic, cu excepţia drepturilor şi

obligaţiilor inalienabile.

Vânzarea-cumpărarea întreprinderii ca un complex patrimonial este un institut

nou în legislaţia civilă naţională. Această modalitate a contractului de vânzare-

cumpărare presupune faptul întreprinderii se obligă să o dea în proprietate, iar

cumpărătorul-să achite preţul acestea, privită în înţelesul unui complex patrimonial

unic.

Termenul „întreprindere” poate fi utilizat în două sensuri. Primul din ele, şi

anume acel, care este dat de art. 817 C.C., întreprinderea ca obiect al obligaţiilor

civile. În cel de-al doilea sens întreprinderea se prezintă ca subiect al dreptului

civil. Întreprinderea este definită107 drept formă organizatorico-juridică a activităţii

de antreprenoriat, aceasta prezentând un agent economic cu firmă proprie,

înfiinţată de antreprenor în modul stabilit de legislaţie.

107 Legea Republicii Moldova cu privire la antreprenoriat şi întreprinderi nr. 845-XII din 03.01.1992,

Monitorul Oficial al Republicii Moldova, nr. 2 din 28.02.1994

64

Page 65: Contract de Vinzare Cumparare

Din prevederile art. 817 C.C., conchidem, că întreprinderii, ca obiect al

obligaţiilor civile în general şi ca obiect al vânzării-cumpărării în special, îi sunt

caracteristice următoarele particularităţi:

• este un complex patrimonial folosit în vederea înfăptuii activităţii de

antreprenoriat, ce se prezintă108 ca activitate de fabricare a producţiei,

executare a lucrărilor şi prestare a serviciilor, desfăşurată de cetăţeni şi de

asociaţiile acestora în mod independent, din proprie iniţiativă, în numele lor,

pe riscul propriu şi sub răspunderea lor patrimonială cu scopul de a-şi asigura

o sursă permanentă de venituri;

• este un complex patrimonial unic ce include clădirile şi acareturile acestora,

edificiile, terenul de pământ pe care acestea sunt amplasate, utilajele,

inventarul, materia primă, producţia finală, cotele-părţii în alte întreprinderi,

datoriile întreprinderii şi creanţele acesteia, precum şi drepturile la simbolica

ce individualizează întreprinderea (denumirea, marca comercială);

• este un complex patrimonial dinamic în sensul că înfăptuirea tranzacţiilor

cu întreprinderea complex patrimonial nu atrage după sine suspendarea sau

întrerupea activităţii de antreprenoriat înfăptuia de fostul proprietar.

În această ordine de idei, pe lângă bunurile materiale care formează

întreprinderea ca un complex patrimonial unic şi care, în mod obligatoriu, se

transmit prin contractul de vânzare-cumpărare a acesteia, în baza contractului se

poate efectua şi transmiterea către cumpărător a obiectelor proprietăţii intelectuale

aparţinând vânzătorului, cum ar fi, de exemplu, dreptul la denumirea de firmă, la

mărcile de producţie, precum şi dreptul de folosinţă asupra mijloacelor de

individualizase a întreprinderii şi a producţiei acesteia, a lucrărilor şi serviciilor

care-i aparţin vânzătorului în baza licenţei.

Transmiterea de către vînzător în proprietatea cumpărătorului a bunurilor ce

formează obiectul proprietăţii intelectuale se efectuează în cazul când contractul de

vânzare-cumpărare a întreprinderii nu prevede altfel.

108 Conform art. 1 din legea Republicii Moldova cu privire la antreprenoriat şi întreprinderi, nr. 845-XII din

03.01.1992, Monitorul Oficial al Republicii Moldova, nr. 2 din 28.02.1994

65

Page 66: Contract de Vinzare Cumparare

Aşadar, obiectul contractului de vânzare-cumpărare a întreprinderii ca un

complex patrimonial este întreprinderea ca un bun indivizibil. Indivizibilitatea este

naturală, dar nu legală. Potrivit art. 297 C.C., dacă mai multe bunuri formează un

tot întreg care este destinat folosinţei comune atribuite de natura unificării, ele sunt

considerate un singur bun (bun complex).

Potrivit art. 818 C.C., contractul de vânzare-cumpărare a întreprinderii se

încheie în formă autentică şi se înregistrează la Camera Înregistrării de Stat.

Condiţiile de formă ale contractului în cauză sunt condiţii de valabilitate a acestuia.

Întreprinderea ca obiect al vânzării-cumpărării prezintă un complex

patrimonial unic compus dintr-un şir de elemente structurale componente, care

poate varia în funcţie de voinţa părţilor contractante. Având în vedere acest fapt,

pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare a întreprinderii, legislatorul

impune evaluarea patrimoniului întreprinderii, procedură ce presupune întocmirea

actului de inventariere, a bilanţului contabil, concluzia auditorului independent

asupra componenţei şi valorii întreprinderii, întocmirea listei datoriilor

vânzătorului, incluse în componenţa întreprinderii cu indicarea obligatorie a

creditorilor acesteia, cuantumul şi termenele de executare a obligaţiilor.

Încheierea contractului presupune întocmirea de către părţile contractante a

unui şir de acte, cum ar fi actul de inventariere, bilanţul contabil şi actele.109

Respectivele acte necesită a fi întocmite până la semnarea contractului de vânzare-

cumpărare a întreprinderii şi transmise cumpărătorului concomitent cu predarea

bunului. Obligaţia vânzătorului se impune prin prevederile art. 753, alin. 2 C.C.,

potrivit cărora vînzătorul este obligat să remită, concomitent cu predarea bunului,

documentele referitoare la bun, prevăzute de lege, dacă în contractul de vânzare-

cumpărare nu este prevăzut altfel.

O modalitate specială de evaluare a patrimoniului întreprinderii, impusă de

legislator, este prevăzută şi la art. 818, alin. 2 C.C., în care este vorba despre

evaluarea acestuia în baza concluziei unui auditor independent. Respectiv

109 Regulamentul privind inventarierea aprobat prin ordinul Minustrerului Finanţelor nr. 30 din 05.03.2001,

Monitorul Oficial nr. 426-XIII din 04.04.95, Monitorul Oficial al Republicii Moldova, nr. 28 din 25.05.1995

66

Page 67: Contract de Vinzare Cumparare

modalitate de evaluare a patrimoniului întreprinderii este impusă în vederea

protejării drepturilor cumpărătorului.

Un alt avantaj al acestei modalităţi de evaluare a patrimoniului întreprinderii

rezidă în faptul că statul, în baza concluziei auditorului independent, verifică

veridicitatea preţului întreprinderii, ceea ce la rîndul său preîntîmpină cazurile de

apreciere inadecvată a preţului întreprinderii, în sensul micşorării intenţionate a

acestuia, şi sporeşte veniturile la buget.

Fiind subiect al activităţii de antreprenoriat, întreprinderea se prezumă ca

având obligaţii fată de creditorii parteneri de afaceri. Creanţele acestora formează

pasivele întreprinderii, care, constituie parte componentă a acesteia (vezi art. 819,

alin 2 CC)

Părţile contractului de vânzare-cumpărare a întreprinderii sunt obligate să

informeze creditorii despre vînzarea acesteia pînă la predarea întreprinderii către

cumpărător, alt fel spus, părţile contractante sunt libere de această obligaţie dacă

informează creditorii întreprinderii despre vînzarea acestei în modul cuvenit pînă la

momentul semnării de către vînzător şi cumpărător a actului de predare (art. 821,

alin 3 CC).

Prin contractul de vînzare-cumpărare a întreprinderii, vînzătorul transmite

cumpărătorului şi datoriile acesteia, dacă prin acordul părţilor nu se stabileşte

contrariul. Însă, conform art. 568 CC., acordul de preluare a datoriei, stabilit, între

terţ şi debitor, produce efecte juridice doar cu acceptarea acestuia din partea

creditorului. Mai mult ca atît, creditorul care are un interes serios şi legitim poate

să ia toate măsurile pentru conservarea drepturilor sale (art. 598 CC).

Conform prevederilor art. 821, alin. 1 CC., predarea întreprinderii către

cumpărător se efectuează în baza actului de predare, în care se indică datele despre

bunurile predate, faptul că sunt înştiinţaţi creditorii, viciile întreprinderii.

Predarea întreprinderii este una din cele trei componente principale ce ţin de

executarea contractului de vânzare-cumpărare a întreprinderii, celelalte două

constând în informarea creditorilor despre faptul că creanţele acestora formează

patrimoniul întreprinderii propuse spre vânzare şi, respectiv, în primirea de către

cumpărător a întreprinderii şi achitarea preţului acesteia.

67

Page 68: Contract de Vinzare Cumparare

Ordinea predării întreprinderii către cumpărător este stabilită în conformitate

cu art. 821, alin. 1 C.C. Necesitatea stabilirii unei ordine de predare se datorează

faptului că întreprinderea (obiectul vânzării-cumpărării) prezintă un patrimoniu

distinct şi complex, determinarea faptului predării căruia poate fi realizată doar cu

condiţia respectării stricte a unei ordini de predare prestabilite.

Măsurile de pregătire a întreprinderii pentru a fi predată, ce includ atât

întocmirea, cât şi perfectarea actului de predare, sunt puse în seama vânzătorului,

dacă în contractul de vânzare-cumpărare nu se stabileşte altfel. Aceasta înseamnă

că toate cheltuielile ce ţin de organizarea şi efectuarea măsurilor în vederea

pregătirii întreprinderii pentru predare le suportă vânzătorul, dacă în contract nu se

prevede altfel.

Stabilirea momentului predării întreprinderii către cumpărător are o

importanţă principală deoarece, anume din acest moment, riscul pieirii sau

deteriorării fortuite a întreprinderii trece la acesta.

Momentul predării întreprinderii către cumpărător se consideră ziua semnării

de către ambele părţi a actului de predare. Anume din acel moment riscul pieirii

sau deteriorării fortuite a întreprinderii trece la cumpărător.

Având în vedere că contractul de vânzare-cumpărare a întreprinderii se

consideră încheiat din momentul înregistrării de stat a acesteia, predarea,

întreprinderii către cumpărător, perfectată în baza actului de predare se consideră

efectuată dacă sunt respectate condiţiile de fond ale acestuia şi numai după

înregistrarea contractului de vânzare-cumpărare a întreprinderii.

Conform prevederilor art. 822, alin 1 C.C., dreptul de proprietate asupra

întreprinderii obiect al vânzării-cumpărării trece de la vânzător la cumpărător la

data predării acesteia.

În baza art. 821, alin. 3 C.C., întreprinderea se consideră predată către

cumpărător în momentul semnării actului de predare de către ambele părţi şi din

acest moment, riscul pieirii sau deteriorării fortuite a întreprinderii trece la

cumpărător. Aşadar, dreptul de proprietate asupra întreprinderii trece la cumpărător

la data semnării de către ambele părţi a actului de predare.

68

Page 69: Contract de Vinzare Cumparare

Legislatorul impune cerinţa înregistrării de stat imediate a trecerii dreptului

de proprietate, ceea ce determină caracterul independent al actului de înregistrare a

trecerii dreptului de proprietate faţă de înregistrarea contractului de vînzare-

cumpărare prevăzută la art. 818 C.C.

În concluzie, procesul de transformare a cumpărătorului întreprinderii în

proprietarul acesteia poate fi divizat în trei etape:

• înregistrarea de stat a contractului de vânzare-cumpărare;

• predarea-primirea întreprinderii;

• înregistrarea de stat a dreptului de proprietate.

Secţiunea 2. Privatizarea

Înfăptuirea economiei de piaţă la care se referă art. 126 din „Constituţia

Republicii Moldova” nu este posibilă fără un amplu şi complex proces de

schimbări structurale, economice, tehnologice şi funcţionale, fără crearea unui

cadru normativ şi instituţional, în scopul ridicării eficienţei economice şi creşterii

calităţii vieţii populaţiei. În cadrul acestui proces de restructurare un rol şi un

interes deosebit îl prezintă privatizarea şi încheierea contractului de vânzare-

cumpărare.

Privatizarea, adică transferul activelor şi serviciilor publice din mîinile

statului în mîini private. Acest proces este considerat în ţările dezvoltate şi în curs

de dezvoltare, ca fiind cea mai reuşită cale pentru creşterea economică şi

dezvoltarea socială.110

Privatizarea este reglementată de „Legea cu privire la privatizare” din

04.07.1991,111 şi este definită, ca un proces de transmitere a bunurilor ce constituie

domeniul privat al statului sau al unităţilor administrativ-teritoriale, denumite în

110 Romul Petru Vonica, «Dreptul societăţilor comerciale”, ediţia a II-a, Bucureşti, 2000, pag.403111 Legea Republicii Moldova cu privire la privatizare nr.627-XII din 04.07.91, Legea a fost republicată în

Monitorul oficial, nr. 135-136 din 09.12.99, Monitorul Oficial, nr. 61-63 din 16.04.2004.

69

Page 70: Contract de Vinzare Cumparare

continuare bunurile statului sau ale unităţilor administrativ-teritoriale în proprietate

privată, prin modalităţile prevăzute de prezenta lege.

Conform prevederilor acestei Legi, obiective ale privatizării pot fi

întreprinderile, instituţiile şi complexele patrimoniale unice, valorile mobiliare

(cotele de participaţie) din societăţile comerciale, incluse în programele de

privatizare, aprobate prin lege de către Parlament. Din acestea putem enumera:

• Valorile mobiliare (cotele de participaţie) ale diferitelor societăţi

comerciale şi alte bunuri transmise de către persoanele fizice şi juridice în

proprietatea statului sau a unităţilor administrativ-teritoriale în contul achitării

datoriilor faţă de bugetul de stat şi bugetele locale;

• acţiunile rămase nesolicitate contra bonuri patrimoniale;

• obiectivele nefinalizate a căror construcţie a fost finanţată din

mijloacele statului sau ale unităţilor administrativ-teritoriale;

• fondul de locuinţe, proprietate a statului sau a unităţilor administrativ-

teritoriale şi obiectivele din fondul de imobile cu altă destinaţie decît cea

locativă 112;

• întreprinderile agricole;

• terenurile;

• obiectivele restituite în proprietatea statului sau a unităţilor

administrativ-teritoriale în urma rezilierii contractelor de vânzare-cumpărare.

De asemenea, putem enumera şi obiectivele care rămân în afara procesului de

privatizare:

• obiectivele ce asigură capacitatea de apărare şi securitatea statului, precum

şi ordinea publică;

• obiectivele ce fac parte din patrimoniul cultural naţional, incluse în

Registrul monumentelor Republicii Moldova ocrotite de stat;

• valorile materiale incluse în rezervele de stat şi în rezervele de mobilizare;

• obiectivele a căror activitate constituie monopolul statului;

112 Legea Republicii Moldova pentru completarea şi modificareaLegii privatizării fondului de locuinţe, nr.

462-XIII din 18.05.95, Monitorul oficial al Republicii Moldova nr. 35/393 din 29.06.1995

70

Page 71: Contract de Vinzare Cumparare

• bogăţiile de orice natură ale subsolului, spaţiul aerian apele şi pădurile

folosite în interes public, resursele naturale ale zonei economice şi ale

platoului continental;

• căile de comunicaţie, precum şi pasajele subterane pentru pietoni;

• vinotecile care, constituie patrimoniul cultural naţional;

• terenurile din fondul apelor, inclusiv terenurile de sub apele folosite în

interes public, fondul forestier, fâşiile forestiere de protecţie a apelor şi cele

din zonele sanitare, precum şi terenurile expuse riscului de alunecări.

Părţile la procesul de privatizare sunt vânzătorul şi cumpărătorul. În calitate

de vânzare apare proprietarul obiectului – statul sau unităţile administrativ-

teritoriale.

În calitate de cumpărători pot participa persoanele fizice şi juridice din

Republica Moldova, cu excepţia autorităţilor administraţiei publice,

întreprinderilor de stat şi municipale, instituţiilor finanţate de la bugetul de stat sau

de la bugetele locale; precum şi persoanele fizice şi juridice străine şi apatrizii.

Privatizarea se efectuează prin următoarele modalităţi:

a) Înstrăinarea obiectivelor supuse privatizării prin concursuri comerciale sau

investiţionale, prin negocieri directe şi prin licitaţii publice;

b) Vânzarea valorilor mobiliare prin intermediul Bursei de Valori;

c) Transmiterea în proprietate privată, cu titlu gratuit, a obiectivelor supuse

privatizării;

d) Vînzarea obiectivelor supuse privatizării la un preţ simbolic;

e) Fondarea de întreprinderi noi cu capital mixt sau majorarea, pe contul

investitorilor, a capitalului social al celor existente;

f) Compensarea pe contul bunurilor (acţiunilor) întreprinderilor supuse

privatizării a datoriilor certe ale statului fată de subiecţii privatizării.

Un interes deosebit prezintă obţinerea dreptului de proprietate asupra

unei locuinţe prin privatizare şi încheierea contractelor de vânzare-cumpărare

privind apartamentele privatizate.

71

Page 72: Contract de Vinzare Cumparare

Potrivit art. 1 din „Legea privatizării fondului de locuinţe”113, privatizarea

fondului de locuinţe este un proces de înstrăinare, efectuat de organele puterii de

stat, a fondului de locuinţe aparţinând statului, organizaţiilor obşteşti, asupra cărora

statul şi-a declarat dreptul de proprietate, altor asociaţii şi întreprinderi cooperatiste

de stat, construite din contul mijloacelor alocate din bugetul de stat, în proprietate

privată cetăţenilor Republicii Moldova şi asociaţiilor acestora (societăţi pe acţiuni

şi societăţi economice, alte societăţi), pentru satisfacerea necesităţilor în locuinţe şi

formarea unor stăpîni reali prin dreptul de a dispune liber de proprietatea

imobiliară.

Altfel spus, privatizarea reprezintă înstrăinarea fondului de locuinţe din

proprietatea statului în proprietatea privată a cetăţenilor Republicii Moldova,

precum şi a asociaţiilor acestora în scopul satisfacerii necesităţilor în locuinţe a

acestora şi formării unor stăpîni reali prin dreptul de a dispune liber de proprietatea

imobiliară.

Privatizarea fondului de locuinţe, inclusiv atelierelor de creaţie, se efectuează

pe baza liberului consimţămînt, respectându-se principiile echităţii sociale şi

protecţiei sociale a cetăţenilor, atât contra bonuri patrimoniale şi mijloace băneşti

(valută naţională sau valută convertibilă), cât şi gratuit.

În cazul procurării de apartament (casă) sau atelier de creaţie contra mijloace

băneşti, cetăţeanul achită costul integral sau în rate (lunar) în părţi egale, timp de

cinci ani, depunând o cotă iniţială de cel puţin 40 procente din el şi achitînd

suplimentar o dobândă bancară minimă de la suma nerambursată pentru eşalonarea

plăţii.

Cetăţenilor Republicii Moldova pot fi vândute sau transmise cu titlu gratuit în

proprietate privată în special locuinţele în care aceştia trăiesc şi care aparţin

fondului de stat şi celui public asupra căruia statul şi-a declarat dreptul de

proprietate, precum şi în imobilele ce aparţin unităţilor, indiferent dacă aceste

unităţi sânt incluse în listele de privatizare, cu excepţia imobilelor care se află în

oraşele militare de tip închis, locuinţele de serviciu (ai căror locatari au lucrat mai

113 Legea privatizării fondului de locuinţe, nr. 1324-XII din 10.03.93, Monitorul Oficial, nr.5/126 din

30.05.1993

72

Page 73: Contract de Vinzare Cumparare

puţin de 10 ani la unitatea respectivă, locuinţele avariate şi ireparabile, casele ce

urmează a fi demolate, cantoanele şi alte construcţii care se află la balanţa sau în

proprietatea fondului forestier de stat, căminele.

Referitor la privatizarea căminelor, se admite privatizarea încăperilor de

locuit în căminele de tip cameră (cu excepţia căminelor pentru studenţi şi elevi ale

instituţiilor de învăţămînt de stat de toate nivelurile şi a căminelor de tip pat-loc şi

pat-cameră) cu condiţia că cel puţin 60 procente din locatarii de răspundere ai

încăperilor de locuit la adunarea generală şi-au exprimat în scris dorinţa de a le

privatiza.

În acest caz persoanele împuternicite de adunare, în termen de o lună după

convocarea ei, sînt obligate să prezinte comisiei pentru privatizarea fondului de

locuinţe documentele necesare asupra tuturor locatarilor de răspundere ai

încăperilor de locuit, care şi-au exprimat dorinţa de a le privatiza.

Privatizarea încăperilor de locuit din căminele de tip cameră se efectuează în

modul stabilit de lege pentru privatizarea apartamentelor (caselor).

Privatizarea locuinţelor de stat se permite în cazul în care cetăţenii au în

proprietate privată o altă locuinţă provenită nu în rezultatul privatizării, iar în

cazurile, dacă cetăţenii au participat la privatizarea unei locuinţe, ulterior ei pot

privatiza o alta locuinţă, achitînd integral costul suprafeţei acesteia la preţuri

comerciale stabilite de Guvern la data privatizării.

În cazul în care, la privatizarea locuinţei, suprafaţa acesteia a fost mai mică

decât normativul prevăzut de lege, cetăţenii proprietari ai locuinţei, aflaţi la

evidenţă pentru îmbunătăţirea condiţiilor locative, au dreptul să participe la

privatizarea gratuită a locuinţelor în blocurile neterminate.

Cumpărarea sau primirea cu titlu gratuit în proprietate privată a locuinţelor se

face cu acordul tuturor membrilor adulţi ai familiei care locuiesc împreună. La

dorinţa lor, locuinţa poate fi cumpărată în proprietate comună sau în diviziune.

În cazul privatizării încăperii de locuit de către membrii familiei pe cote-părţi,

în contractul de vânzare-cumpărare, transmitere-primire a locuinţei în calitate de

cumpărători vor fi indicate toate persoanele care au participat la privatizare, iar

73

Page 74: Contract de Vinzare Cumparare

vînzarea ulterioară a locuinţei va putea fi făcută doar cu acordul tuturor

coproprietarilor.

Dacă însă locuinţa a fost privatizată în proprietate comună în devălmăşie,

contractul de vânzare-cumpărare a locuinţei în proprietate privată urmează să fie

încheiat cu unul dintre soţi, dar cu acordul scris al tuturor membrilor adulţi ai

familiei respective, care locuiesc împreună. De asemenea, înstrăinarea ulterioară a

locuinţei privatizate se va face cu acordul scris al tuturor membrilor majori ai

familiei care au participat la privatizarea apartamentului.

Trebuie să menţionăm faptul că, atît membrii familiei proprietarului, cât şi

foştii membri ai familiei acestuia care au participat la privatizarea încăperii de

locuit dispun de drepturi egale referitoare la posesia, utilizarea şi administrarea

acestor locuinţe.

Privatizarea apartamentelor (caselor) în care locuiesc copii minori orfani se

efectuează în numele lor de tutore (curator) în temeiul autorizaţiei scrise a

autorităţii tutelare cu indicarea în contractul de vânzare-cumpărare, transmitere-

primire a apartamentului (casei) a numelui de familie, prenumelui şi prenumelui

tatălui tuturor copiilor minori care locuiesc sau au dreptul de a locui în acest

apartament (casă).

Înstrăinarea ulterioară a apartamentului (casei) privatizate în numele copiilor

minori poate fi făcută numai la atingerea de către aceştia a majoratului.

Proprietarii de locuinţă privatizată sânt coposesorii instalaţiilor şi

comunicaţiilor inginereşti, ai locurilor de uz comun ale imobilului şi ai terenurilor

de pe lângă el. Spaţiile cu altă destinaţie decât cea de locuinţă din blocurile de

locuinţe neincluse în costul şi în suprafaţa echivalentă a apartamentelor supuse

privatizării, cu excepţia spaţiilor de folosinţă comună-scărilor, teraselor,

subsolurilor, puţurilor de ascensoare, punctelor de distribuţie a energiei termice,

electrice şi a apei – rămîn în proprietatea statului.

Vânzarea apartamentelor eliberate şi rămase libere din imobilele care urmează

să fie reconstruite sau reparate capital se efectuează conform rândului persoanelor,

aflate la evidenţă pentru îmbunătăţirea condiţiilor locative, de către autorităţile

74

Page 75: Contract de Vinzare Cumparare

administraţiei publice locale sau de către unităţile la balanţa cărora se află locuinţa

respectivă.

În cazul în care reconstrucţia, reparaţia capitală sau finalizarea construcţiei

apartamentelor s-a efectuat din contul mijloacelor proprii ale persoanelor fizice şi

juridice, costul apartamentelor şi suprafaţa lor echivalentă supusă privatizării se

micşorează conform ponderii elementelor constructive restabilite, reparate capital

sau construite.

Modul de privatizare a locuinţelor

O familie poate cumpăra sau primi cu titlu gratuit în proprietate privată o

singură locuinţă: în limitele asigurării normative cu spaţiu locativ-la preţurile de

stat sau cu titlu gratuit, supranormativ la preţuri comerciale stabilite de Guvern la

data privatizării locuinţelor, dar care să nu depăşească preţurile curente pentru

construcţia locuinţelor de stat. Asigurarea normativă cu spaţiu locativ în procesul

privatizării se acceptă în mărime de 20 m pătraţi de suprafaţa totală echivalentă la

o persoană (inclusiv membrilor familiei care nu sînt cetăţeni ai Republicii

Moldova) şi cu un supliment de 10 m pătraţi pentru o familie, inclusiv pentru

persoanele rămase singure în urma decesului soţului (soţiei), precum şi pentru

celibatari.

La privatizarea locuinţelor spaţiul locativ suplimentar în mărime de 10 m

pătraţi se adaugă la suprafaţa normativă, care se transmite în proprietate privată cu

titlu gratuit următoarelor categorii de cetăţenii:

a) membrilor activi şi membrilor corespondenţi ai Academiei de Ştiinţe a

Republicii Moldova;

b) decorate cu cele mai înalte distincţii de stat („Ordinul Republicii”, „Ştefan

cel Mare”, şi distincţii asimilate lor);

c) care au titluri onorifice ale fostei R.S.S. Moldoveneşti şi ale fostei U.R.S.S.

(artist al poporului, maestru emerit al artei şi raţionalizator emerit);

d) raţionalizatorilor;

e) membrilor tuturor uniunilor (asociaţiilor) de creaţie;

75

Page 76: Contract de Vinzare Cumparare

f) care au titluri didactice de conferenţiar, profesor universitar sau titluri

ştiinţifice de doctor, doctor habilitat;

g) militarilor, lucrătorilor Serviciului de Informaţii şi Securitate al Republicii

Moldova, Departamentului Trupelor de Grăniceri, Serviciului de Protecţie şi

Pază de Stat, Ministerului Afacerilor Interne şi Procuraturii Generale, care au

grad special militar de general sau alt grad asimilat lui;

h) foştilor proprietari ai caselor particulare demolate cărora nu li s-a plătit

compensaţie;

i) care suferă de bolile:114 – tuberculoza pulmonară şi tuberculoza altor organe

în formă activă;

- tulburarea respiratorie gravă ca urmare a emfizemului pulmonar sau

astmului;

- tulburări organice grave cronice ale activităţii cardiacoendocardită,

miocardită, stenocardie.

j) care au dreptul la privatizarea gratuită a spaţiului locativ suplimentar

conform altor legi.

Membrul (membrii) familiilor care nimereşte în câteva din categoriile sus –

menţionate are dreptul de a primi cu titlu gratuit spaţiul locativ suplimentar în total.

Costul total al locuinţei se stabileşte în conformitate cu metodica de evaluare

a locuinţei care urmează să fie privatizată, aprobată de Departamentul Privatizării.

În cazul privatizării locuinţelor contra bonuri patrimoniale costul 1 m2 de suprafaţă

echivalentă în limitele asigurării normative cu spaţiu locativ va fi echivalent cu una

cotă-parte a bonului (un an vechime în muncă). Costul 1 m2 supranormativ: în

limitele primilor 10 m2 – 1,5 din cota-parte a bonului, metrajul cel depăşeşte

această suprafaţă – 2 cote-părţi ale bonului. La achitarea costului locuinţei se

permite utilizarea bonurilor patrimoniale transmise în modul stabilit de către rudele

de gradul doi (bunei, nepoţi, nepoate, surori şi fraţi drepţi).

Dacă soţii locuiesc în diferite apartamente de stat ei au dreptul să participe la

privatizarea unuia din acestea la alegere. În acest caz normativul de asigurare cu

114 Legea privatizării fondului de locuinţe, nr.1324-XII din 10.03.1993, Monitorul Oficial, nr. 5/126 din

30.05.1993, Legea republicată în Monitorul Oficial nr.71-72/819 din 21.12.1995.

76

Page 77: Contract de Vinzare Cumparare

locuinţă se calculează pentru toţi membrii familiei date înscrişi în conturile

personale ale locuinţelor indicate, iar vechimea în muncă se calculează pentru

ambii soţi.

Putem conchide că privatizarea este un proces îndelungat, care este efectuat

pentru obţinerea anumitor scopuri:

- lărgirea sectorului privat;

- atragerea investitorilor: persoane fizice şi juridice autohtone şi străine la

privatizarea obiectivelor;

- dezvoltarea pieţei valorilor mobiliare şi a pieţei imobiliare;

- crearea de condiţii pentru restructurarea, stabilizarea şi dezvoltarea

economiei;

- folosirea mai eficientă a capacităţilor de producţie ale întreprinderilor,

producerea mărfurilor (prestarea serviciilor) competitive şi extinderea pieţei

de desfacere a acestora.

Membrii Uniunii de creaţie, care utilizează atelier de creaţie, îl procura în

proprietate comună sau în cotă-parte în limitele suprafeţei totale echivalente în

mărime de 75 m2 la preţ de stat, iar supranormativ – la preţ comercial.

Membrul Uniunii de creaţie, independent sau împreună cu alţi membri ai

uniunii de creaţie, poate procura în proprietate numai un singur atelier de creaţie.

Procurarea cu titlu de proprietate a altor ateliere de creaţie de stat se efectuează

contra mijloace băneşti la preţ comercial stabilit de Guvern.

Costul atelierului de creaţie se stabileşte:

la achitare contra mijloace băneşti:

- în limitele suprafeţei normative, pornind de la costul 1 m2 de suprafaţă

echivalentă a imobilului dat;

- supranormativ – la preţ comercial115;

- valoarea finală se stabileşte pe calea aplicării coeficientului 0,5 la costul

stabilit în modul indicat;

la achitare contra bonuri patrimoniale:

115 Hotărârea Guvernului nr.666 din 3 noiembrie 1993

77

Page 78: Contract de Vinzare Cumparare

- în limitele suprafeţei normative – din calculul: una cotă-parte a bonului (un

an vechime în muncă) pentru 1 m2 de suprafaţă echivalentă a imobilului dat;

- supranormativ – din calculul: trei cote-părţi ale bonului pentru 1 m2 de

suprafaţă;

- coeficientul de reducere nu se aplică.

Proprietarii atelierelor de creaţie nu au dreptul să le folosească în alte scopuri,

inclusiv să le transforme în locuinţă.

Cetăţenii care doresc să cumpere sau să primească cu titlu gratuit locuinţa în

proprietate privată depun cereri scrise la organele abilitate, care sânt obligate ca, în

termen de două luni de la data înregistrării cererii, să stabilească, prin intermediul

comisiilor de privatizare a fondului de locuinţe, costul locuinţei şi să adopte

hotărârea respectivă.

Costul locuinţelor se stabileşte în baza datelor inventarierii fondului de

locuinţe, înregistrate la birourile teritoriale de inventariere tehnică, la organizaţiile

de exploatare a locuinţelor şi la unităţile care au la balanţă fond de locuinţe la data

efectuări calculelor, cu aplicarea coeficienţilor de indexare a valorii iniţiale a

fondului de locuinţe.116

Încăperile construite adăugător trebuie să fie legiferate până la prezentarea

documentelor la comisie. Costul încăperilor construite adăugător din cont propriu

nu se include în costul locuinţei.

Decizia pozitivă a comisiei este un temei pentru pregătirea proiectului de

contract vânzare-cumpărare, transmitere-primire a locuinţei în proprietate privată

şi pentru încunoştiintarea proprietarului locuinţei la data încheierii contractului

(autorităţile administraţiei publice locale, unitatea respectivă).

Comisia adoptă hotărâre de respingere a privatizării locuinţei dacă obiectul

privatizării nu poate fi vândut sau transmis cu titlu gratuit.

Comisia decide pozitiv privatizarea locuinţei în condiţiile iniţiale la momentul

depunerii cererii şi în cazul când unul din membrii familiei a decedat în decursul

examinării documentelor prezentate la comisie. Dacă în decursul examinării

documentelor prezentate pentru privatizare a decedat chiriaşul, contractul de

116 Hotărârea Guvernului nr 118 din 5 martie 1993

78

Page 79: Contract de Vinzare Cumparare

vânzare-cumpărare, transmitere-primire a locuinţei se încheie cu un alt membru

adult al familiei care trăieşte în această locuinţă cu consimţământul în scris al

celorlalţi membri adulţi.

Contractul de vânzare-cumpărare, transmitere-primire a locuinţei în

proprietate privată, se autentifică notarial, se înregistrează la biroul teritorial de

inventariere tehnică şi serveşte titlu de proprietate.

Dacă în aceeaşi locuinţă trăiesc câteva familii, partea efectivă a fiecăreia se

stabileşte de comisie, cu acordul scris (autentificat de comisie), al tuturor

membrilor adulţi, la încheierea contractului de vânzare-cumpărare. Transmitere

primire, Dacă familiile care locuiesc în aceeaşi locuinţă nu au ajuns la o înţelegere

privind determinarea părţilor efective ale fiecărei familii, după împărţirea spatului

locativ pe cale judiciară fiecare din ele are drept, în conformitate cu legislaţie în

vigoare. să cumpere în proprietate partea ce i se cuvine.

Locuinţele cumpărate sau primite cu titlu gratuit în proprietate privată se

exclud din fondul de locuinţe de stat, obştesc, departamental şi cooperatist şi se

includ în fondul de locuinţe privat, fapt despre care organele abilitate comunică în

scris unităţilor la balanţa cărora se află aceste locuinţe.

Proprietarii blocurilor de locuinţe exclud din balanţă apartamentele privatizate

(suprafaţa lor totală şi locativ, valoarea de inventar) în conformitate cu dosarul de

inventar şi cu datele prezentate de organele abilitate.

Transmiterea prin moştenire a locuinţelor privatizate şi schimbul lor se face în

conformitate cu legislaţia în vigoare.

Proprietarii de locuinţe privatizate pot înstrăina aceste locuinţe. Ei pot fi

recunoscuţi ca persoane care au nevoie să-şi amelioreze condiţiile de trai, în modul

stabilit, la locul de lucru sau de trai după expirarea a cinci ani la data înstrăinării

locuinţei.

Vânzarea locuinţei după privatizarea la care au participat indirect copii minori

poate fi efectuată numai cu consimţământul autorităţii tutelare.

Noii proprietari de locuinţe nu au dreptul, conform „Codului cu privire la

locuinţe” să le transforme în încăperi cu alte destinaţii.

79

Page 80: Contract de Vinzare Cumparare

Cheltuielile implicate de examinarea locuinţelor şi determinarea costului lor,

de omologarea contractului de vânzare-cumpărare, transmitere-prime. Plata pentru

aceste servicii şi modul ei de efectuare le stabilesc de câtre Guvern.

Pentru privatizarea fondului de locuinţe nu se plăteşte taxă de stat.

Locuinţele de stat şi departamentale se transmit în proprietate privată.:

- invalizilor singuri de gradul I şi II, familiilor care au invalizi de gradul I sau

II a căror invalidate a survenit în urma apărării integrităţii teritoriale. independenţei

şi intereselor statului şi a lichidării consecinţelor avariei de la Cernobîl, militarilor

care-şi satisfac serviciul militar prin contract şi care au satisfăcut serviciul cel puţin

15 ani, participanţilor la acţiunile de luptă din Afghanistan;

familiilor invalizilor de gradul I şi II în componenţa cărora nu sunt alţi

membri adulţi – cu titlu gratuit;

familiilor persoanelor care şi-au pierdut viaţa în timpul acţiunilor de luptă

pentru apărarea integrităţii teritoriale şi independenţei Republicii Moldova sau

decedate da urmare a traumatismelor căpătate în timpul acestor acţiuni, precum şi

familiilor persoanelor care şi –au pierdut viaţa în timpul lichidării consecinţelor

avariei de la C.A.E. Cernobîl sau decedate ca urmare a traumatismelor şi

îmbolnăvirilor căpătate în timpul lichidării acestor consecinţe – cu titlu gratuit;

familiilor militarilor, familiilor colaboratorilor organelor afacerilor interne şi

securităţii statului ale Republicii Moldova, familiilor militarilor, familiilor

colaboratorilor organelor afacerilor interne şi securităţii de stat ale foste U.R.S.S.

care şi-au pierdut viaţa în timpul îndeplinirii serviciului sau au decedat ca urmare a

traumatismelor căpătate în timpul serviciului – cu titlu gratuit;

familiilor copiilor orfani, în componenţa cărora nu sînt membri adulţi – cu

titlu gratuit;

foştilor proprietari de case proprii, demolate fără recompensă – cu titlu

gratuit;

cetăţenilor care locuiesc permanent în aceste locuinţe dacă vechimea totală în

muncă a membrilor familiei (soţii) în unităţile din republică din fostele republici

unionale şi unităţile de subordonare unională la data adoptării prezentei legi este:

- de cel puţin 35 de ani – cu titlu gratuit;

80

Page 81: Contract de Vinzare Cumparare

- de la 30 la 35 de ani – cu plata a 25 procente din costul locuinţei;

- de la 25 la 30 de ani – cu plata a 50 procente;

- de până la 25 de ani – cu plata întregului ei cost;

familiilor cu cinci copii şi mai mulţi – cu titlu gratuit, cu dreptul de a înstrăina

locuinţa privatizată numai în temeiul autorizaţiei scrise a autorităţii tutelare.

Dacă persoana nu are familie sau familia e alcătuită din un părinte şi copii

vechimea în muncă se ia în jumătate.

Vechimea în muncă necesară pentru privatizarea locuinţelor include timpul

serviciului militar în termen în rândurile Forţelor Armate, organelor afacerilor

interne şi securităţii de stat ale fostei U.R.S.S. al cetăţenilor chemaţi de pe teritoriul

Republicii Moldova, anii calendaristici ai serviciului militar ai militarilor, care în

prezent îşi execut serviciul militar, precum şi ai celor aflaţi în rezervă şi retragere,

anii de studii în aspirantură în instituţiile de învăţământ superior şi mediu de

specialitate, situate pe teritoriul republicii şi peste hotarele ei, timpul aflării în

locurile de executare a pedepsei al persoanelor supuse neîntemeiat represiunilor şi

ulterior reabilitate, anii invalidităţii pentru invalizii de gradul I şi II de la data

stabilirii ei, iar pentru invalizi din copilărie – de la vârsta de 18 ani.

Apartamentele din blocurile de locuinţe nefinalizate a căror construcţie a fost

finanţată din bugetul de stat, bugetele locale şi din fondurile întreprinderilor şi

organizaţiilor de stat pot fi privatizate, în modul stabilit de Guvern, prin vânzarea

către persoanele fizice şi juridice sau prin transmiterea, cu titlu gratuit, persoanelor

fizice cetăţeni ai Republicii Moldova, înscrise la îmbunătăţirea condiţiilor de trai la

data de 5 august 1999, inclusiv persoanelor devenite disponibile în legătură cu

reorganizarea ori lichidarea întreprinderii sau organizaţiei.

Încheierea contractului de vânzare-cumpărare sau de transmitere-primire în

proprietate privată a apartamentului nefinalizat se efectuează în condiţiile legi.

Apartamentele achitate în întregime din blocurile cooperativelor de

construcţie a locuinţelor şi din blocurile de locuinţe construite prin atragerea

investiţiilor particulare, în conformitate cu contractul de investire, sânt recunoscute

proprietate privată şi proprietarilor lor li se eliberează titlu de autentificare a

dreptului de proprietate.

81

Page 82: Contract de Vinzare Cumparare

Cetăţenilor înscrişi la îmbunătăţirea condiţiilor de trai, concomitent cu

repartizarea apartamentelor nefinalizate, li se vor elibera titluri de autentificare a

dreptului de proprietate.

Mijloacele obţinute de la privatizarea şi vânzarea locuinţelor de stat se varsă

integral la bugetul local şi se utilizează pentru construcţia, renovarea şi întreţinerea

fondului de locuinţe

Secţiunea 3. Vânzarea la licitaţie

Vânzarea la licitaţie este o varietate de vânzare, a cărei particularitate o

constituie faptul că lucrul este pus în vânzare în mod public, cu respectarea unei

proceduri speciale, fiind adjudecat (vândut) aceluia dintre participanţii la licitaţie

care oferă preţul cel mai mare.117

Noţiunea de licitaţie (vânzare la licitaţie) este întâlnită şi în „Codul Civil al

Republicii Moldova” (art. 809-816)

Prin licitaţie se urmăreşte ieşirea din indiviziune asupra unui bun care nu este

comod partajabil în natură sau vizează cazurile când nici unul dintre coproprietari

nu poate sau nu vrea să ia bunul în întregime.

Potrivit art. 809, alin.1 C.C., vânzarea-cumpărarea la licitaţie poate fi

benevolă şi silită şi se poate desfăşura fie prin intermediul şi sub supravegherea,

justiţiei (licitaţie judiciară), fie printr-o licitaţie extrajudiciară (de regulă, printr-o

societate specializată în astfel de operaţiuni).

Vânzarea prin licitaţie voluntară este frecvent utilizată pentru lichidarea stării

de indiviziune, când obiectul dreptului indivizabil nu poate fi împărţit comod şi

fără pierdere în natură şi nici un coindivizar nu poate sau nu voieşte să-l ia în

întregime, plătind celorlalţi contravaloarea părţilor ce li se cuvin, bunul fiind

adjudecat de o persoană străină de moştenire; dacă bunul este adjudecat de un

coindivizar, ne aflăm în prezenţa unui partaj declarativ118 şi nu translativ de

drepturi.

117 Dumitru C. Florescu, „Drept civil. Contractele Speciale”, Bucureşti, 2001, pag. 62118 Francisc Deak, „Tratat de drept succesoral”, Bucureşti, 1996, pag. 567-568

82

Page 83: Contract de Vinzare Cumparare

Vânzarea prin licitaţie este silită (judiciară) şi are loc prin intermediul

instanţelor judecătoreşti, atunci când printre copărtaşi se află incapabili sau , deşi

numai capabili, copărtaşii nu se înţeleg asupra licitaţiei voluntare ea este şi un

mijloc procedural care asigură valorificarea bunurilor debitorului, prin vânzarea

silită a acestora, la care se recurge în cazurile în care recuperarea creanţei nu poate

fi făcută pe o altă cale, mai convenabilă creditorului.

La vânzarea prin licitaţie pot participa atât coindivizari, cât şi orice alte

persoane.

Părţile în contractul de vânzare-cumpărare prin licitaţie sunt vânzătorul şi

cumpărătorul. În calitate de vânzător poate fi orice persoană, care este proprietarul

bunului. Vânzătorul stabileşte preţul sau alte condei de vânzare (art. 810 C. Civ).

Adjudecatar (cumpărător) va fi persoana care oferă preţul cel mai mare.

Vânzarea la licitaţie este încheiată prin adjudecarea bunului de către

adjudecător ultimului ofertant.

În cazul vânzării silite la licitaţie a bunurilor mobile, după închiderea licitaţiei

adjudecătorul va întocmi un proces-verbal despre desfăşurarea şi rezultatul

acesteia, care va fi semnat de adjudecător, creditor, debitor, precum şi de

adjudecatar. Adjudecătorul va elibera, sub semnătura sa, fiecărui adjudecatar în

parte o dovadă care va cuprinde data şi locul licitaţiei, numele adjudecatarului sau

a denumirii adjudecatarului, indicarea bunului adjudecat şi, după caz, a preşului

plătit sau care urmează să fie plătit. Dovada eliberată fiecărui adjudecatar

constituie titlul de proprietate asupra bunurilor vândute, dar, dacă lipseşte o

asemenea înscriere, este admisă proba cu martori (conform art. 813 CC). În cazul

titlurilor de credit nominative, adjudecatarul va putea obţine transferul acestora pe

numele său, în temeiul unei copii legalizate de pe acest proces-verbal.

În toate cazurile, predarea bunului se va face după achitarea integrală a

preţului, până la predarea, adjudecatarul suportă riscul pieirii bunului adjudecat.

În cazul vânzării unui imobil vânzătorul şi adjudecatarul trebuie să

întocmească contractul de vânzare-cumpărare a imobilului în termen de 10 zile de

la cererea celeilalte părţi (art. 814 CC).

83

Page 84: Contract de Vinzare Cumparare

Prin actul de adjudecare proprietatea imobilului sau, după caz, un alt drept

real, care a făcut obiectul urmăririi silite, se transmite de la debitor la adjudecatar.

De la această dată, adjudecatarul are dreptul la fructe şi venituri şi suportă toate

sarcinile imobilului.

Totuşi, vânzarea poate avea loc, în anumite condiţii, şi cu plata preţului în

rate. La data încheierii contractului de vânzare-cumpărare adjudecatarul plăteşte

vânzătorului o anumită sumă prevăzută în contract, iar restul sumei până la plata

integrală a preţului adjudecatarul este obligat să-l plătească în termen stabilit în

contract.

Imobilul care a fost cumpărat cu plata preţului în rate, cumpărătorul nu îl va

putea înstrăina sau greva, fără încuviinţarea creditorilor urmăritori, înainte de plata

integrală a preţului.

În cazul în care adjudecatarul nu achită preţul în condiţiile contractului,

adjudecătorul are dreptul, pe lângă remediile de care dispune, vânzătorul, să

revândă bunul la licitaţia următoare în conformitate cu uzanţele şi numai după

notificarea corespunzătoare a adjudecatarului.

Adjudecatarul nu are dreptul să participe din nou la licitaţie şi este obligat să

plătească diferenţa dintre preţul cu care bunul i-a fost vândut şi preţul cu care a fost

revândut, dacă acesta este mai mic, dar nu are dreptul să pretindă excedentul. El

răspunde, de asemenea, în cazul vânzării silite, faţă de vânzător, de persoana în a

cărei favoare a fost sechestrat bunul şi faţă de creditorul care obţinuse o hotărâre

judecătorească pentru dobânzile, costurile şi prejudiciile cauzate prin neexecutare.

Adjudecatarul al cărui drept de proprietate asupra unui bun dobândit la

licitaţie este lezat printr-un sechestru exercitat de un creditor al vânzătorului poate

cere de la vânzător preţul plătit dobânzile aferente şi costurile. El poate, de

asemenea, obţine preţul dobânzile aferente şi costurile de la creditorul vânzătorului

căruia i-a fost transmis bunul.

Adjudecatarul poate cere de la creditorul în cărui favoare a fost instituit

sechestrul repararea prejudiciului cauzat prin iregularităţile sechestrului sau ale

vânzării.

84

Page 85: Contract de Vinzare Cumparare

ÎNCHEIERE

La încheiere se poate de spus că:

1) Contractul de vânzare-cumpărare este un contract în baza căruia o parte

numită vânzător se obligă să predea un bun în proprietatea celeilalte părţi, numit

cumpărător, iar aceasta se obligă să preia bunul şi să plătească preţul convenit.

În baza acestui contract cetăţenii au posibilitatea de a vinde surplusul de

bunuri acumulate sau bunurile devenite cu timpul inutile pentru proprietar din

diferite motive.

În concluzie, contractul de vânzare-cumpărare este un contract foarte

important şi des utilizat în viaţa cotidiană, prin intermediul cărora se satisfac

necesităţile materiale şi spirituale ale cetăţenilor.

2) Obiectul contractului de vânzare-cumpărare pot forma atât drepturile

reale, cât şi drepturile de creanţă, drepturile din domeniul proprietăţii intelectuale

sau drepturile asupra unei universalităţi care cuprind nu numai drepturi ci şi

datorii.

Nu pot forma obiectul contractului drepturile personale nepatrimoniale şi

cele patrimoniale care au caracter strict personal sau drepturile prevăzute de lege.

85

Page 86: Contract de Vinzare Cumparare

3) Din definiţie, se vede, că contractul de vânzare-cumpărare are

următoarele caractere juridice:

- sinalagmatic (bilateral);

- oneros;

- comutativ;

- consensual;

- translativ de proprietate;

- instantaneu.

Pe parcursul lucrării fiecare dintre aceste caractere a fost studiat în parte.

4) Cunoscând o evoluţie multiseculară, contractul de vânzare-cumpărare

reprezintă şi astăzi una din instituţiile tradiţionale, principale ale dreptului civil.

Astăzi, contractul de vânzare-cumpărare este cel mai răspândit contract ce asigură

atât circuitul civil, cât şi cel comercial, conform acestor caractere contractul de

vânzare-cumpărare a fost studiat după metoda istorică care reprezintă tema lucrării

şi obiectul studiului efectuat.

5) Pentru acestea au fost studiate teoretic condiţiile de valabilitate prin

prisma evoluţiei istorice a contractului de vânzare-cumpărare, a valorii necesităţii

condiţiilor de valabilitate şi a analizei juridice a condiţiilor de valabilitate.

Structural pe parcursul lucrării conform scopurilor şi direcţiilor de studiere a

condiţiilor de valabilitate a contractului de vânzare-cumpărare studiul a fost

distribuit pe capitole cu următoarea tematică:

Capitolul I – „Noţiunea şi caracterele generale a contractului de vânzare-

cumpărare” – a fost studiată partea teoretică a contractului de vânzare-cumpărare

cu includerea noţiunilor generale a contractului şi a elementelor acestuia.

Capitolul II – „Condiţiile de valabilitate a contractului de vânzare-

cumpărare” – a abordat tema lucrării, aceasta este şi partea generală de studiu a

condiţiilor de valabilitate, studiindu-le după condiţii de fond şi de formă.

86

Page 87: Contract de Vinzare Cumparare

Capitolul II – „Varietatea contractului de vânzare-cumpărare” – a studiat

particularităţile contractului de vânzare-cumpărare a imobilelor, privatizarea şi a

vânzării prin licitaţie prin prisma legislaţiei Republicii Moldova.

În opinia mea ca recomandare, ar fi binevenită adoptarea şi revizuirea unor

legi, ca anume:

1) Ar fi binevenită adoptarea Codului Comercial, care ar reglementa în

detaliu vânzarea-cumpărarea în cazul antreprizei şi stabilirea corectă a

relaţiilor comerciale între părţile contractante.

2) Stabilirea unor norme bine stabilite în ce priveşte vânzarea prin leasing:

în rate, ar fi salutabil dacă legislatorul i-ar inspira din practica

internaţională.

3) Privatizarea este un proces, care ajută la creşterea economică şi

dezvoltarea socială şi din acest punct de vedere procesul de privatizare

trebuie să fie revizuit şi republicat, poate fi introdusă privatizarea prin

bani.

4) Reglementarea mai detaliată a contractului de vânzare-cumpărare la

licitaţie. Legislaţia Republicii Moldova, cu părere de rău, reglementează

doar parţial aspectele generale în contractul de vânzare-cumpărare la

licitaţie.

În concluzie, contractul de vânzare-cumpărare este unul din cele mai

flexibile şi eficiente modalităţi de reglementare a rapoartelor social-juridice.

Anume din acest punct de vedere, condiţiile de valabilitate a contractului de

vânzare-cumpărare reprezintă acel pilon, care determină existenţa sau nulitatea

contractului de vânzare-cumpărare este destul să nu fie îndeplinită una din

condiţiile de valabilitate şi contractul cade sub incidenţă nulităţii totale sau parţiale

a actului juridic, anume din această cauză, consider că condiţiile de valabilitate a

contractului de vânzare-cumpărare este un subiect important şi care necesită

studiul detaliat.

87

Page 88: Contract de Vinzare Cumparare

BIBLIOGRAFIE

Izvoare doctrinare

1. Radu I. Motica, Florin Moţiu

„Contracte civile. Teoria şi practică judiciară”

Editura: „Lumina-Lex”, Bucureşti, 2004

2. Conferenţiar Universitar Dr. Dumitru C. Florescu

„Drept Civil. Teoria generală a obligaţiilor”, Tratat. Vol. 1

Editura: „Universităţii Titu Maiorescu”, Bucureşti, 2002

3. Alexandru Ţiclea, Botea Gheorghe, Veronica Stoica

„Drept Civil”

Editura: „Lumina-Lex”, Bucureşti, 1997

4. Veronica Stoica, Nicolaie Puşcaş, Petrică Truşcă

„Drept Civil. Insituţii de drept civil”

Editura: Universul Juridic, Bucureşti, 2003

5. Camelia Toadar

„Drept Civil. Contracte Speciale”

Editura: All Beck, Bucureşti, 2003

6. Profesor universitar Dr. Francisc Deak

88

Page 89: Contract de Vinzare Cumparare

„Tratat de Drept Civil. Contracte Speciale”

Editura: Universul Juridic, Bucureşti 2001

7. Dumitru Macovei, Marius Sebastian-Striblea

„Drept Civil. Contracte. Succesiunea”

Editura: Junimea, Iaşi 2000.

8. Dumitru C. Florescu

„Drept Civil. Contracte speciale”

Editura: Titu Maiorescu, Bucureşti 2001

9. Titus Prescure

„Curs de contracte civile”

Editura: Rosetti, Bucureşti 2003

10. Prof. universitar Dr. Aspazia Cojocaru judecător la Curtea Constituţională,

„Contracte Civile”

Editura: Lumina-Lex, Bucureşti 2004,

11. Dr. Simona-Maya Teodoroiu

„Drept Civil”, Curs universitar

Editura: Lumina-Lex, Bucureşti 2004

12. Conferenţiar Dr. Dan Chirică

„Drept Civil. Contracte speciale”

Editura: Lumina-Lex, Bucureşti 1997

13. Prof. univ. Dr. Iosif R. Urs, Prof. univ. Dr. Smaranda Angheni

„Drept Civil. Contracte civile”, Vol. III

Editura: Oscar Print, Bucureşti 2000

14. Igor Trofimov

„Drept Civil. Contractele civile”

Editura: Acad. „Ştefan cel Mare” a MAI Republica Moldova

Chişinău 2004

15. Gheorghe Chibac, Aurel Băieşu, Alexandru Rotari, Oleg Efrim

„Drept Civil. Contracte speciale”, Volumul III, Chişinău, 2005

16.Dr. Raul Petrescu

89

Page 90: Contract de Vinzare Cumparare

„Drept Civil. Contracte speciale”,

Bucureşti, 2003

17. Dan Chirică „Contractele speciale, civile şi comerciale”,

Editura: Rosetti, Bucureşti 2005

18. А.Ф. Черданцев

«Толкование права и договора»

Издание: Юнити, Москва, 2003

19. Л.А. Феонова

«Контракты», Москва, 2001

20. Тихомиров

«Договоры», Москва, 2005

Izvoare normative

1) Constituţia Republicii Moldova, Monitorul Oficial al Republicii Moldova,

nr.1, 1994

2) Codul Civil al Republicii Moldova, Legea Republicii Moldova, nr.1107-XV

din 6 iunie 2002, Monitorul Oficial, nr.082 din 22.06.2002

3) Legea privind circulaţia juridică a bunurilor imobile, nr.1543-XIII,

Monitorul Oficial al Republicii Moldova, nr.44-46/318 din 21.05.1998

4) Legea cadastrului bunurilor imobile din 25.02.1998, Monitorul Oficial al

Republicii Moldova, nr.44-46 din 1998

5) Legea privatizării fondului de locuinţe din 10.03.1993, Monitorul Oficial al

Republicii Moldova, nr.5/126 din 30.05.1993, Legea republicată în

Monitorul Oficial al Republicii Moldova, nr.5-7 din 2000

6) Legea privind preţul normativ şi modul de vânzare-cumpărare a pământului

din 25.07.1997, Monitorul Oficial al Republicii Moldova, nr.57-58/515 din

04.09.1997, Legea republicată în Monitorul Oficial al Republicii Moldova,

nr.147-149 din 06.12.2001

7) Legea cu privire la migraţiune din 06.12.2002, Monitorul Oficial al

Republicii Moldova, nr.1-2/2 din 15.01.2003

90

Page 91: Contract de Vinzare Cumparare

8) Legea cu privire la antreprenoriat şi întreprinderi, nr.845-XII din

03.01.1992, Monitorul Oficial al Republicii Moldova, nr.2 din 28.02.1994

9) Regulamentul privind invintarierea, aprobat prin ordinul Ministerului

Finanţelor, nr.30 din 05.03.2001, Monitorul Oficial al Republicii Moldova,

nr.426-XIII, din 04.04.1995, Monitorul Oficial al Republicii Moldova, nr.28

din 25.05.1995

10) Legea cu privire la privatizare, nr.627-XII din 04.07.1991, Legea

republicată în Monitorul Oficial al Republicii Moldova, nr.135-136 din

09.12.1999, Monitorul Oficial al Republicii Moldova, nr.61-63 din

16.04.2004

11) Legea cu privire la privatizare fondului de locuinţe, nr.1324-XII din

10.03.1993, Monitorul Oficial al Republicii Moldova, nr.5/126 din

30.05.1993

91