Declararea independenei evaluatorului

valoarea6

Este o tem pe care se poate vorbi n diferite registre. Poate de ace-ea pare un subiect banal, binecu-noscut. Despre aceste perspective varia-te ale independenei voi vorbi n cele ce urmeaz, lund ca exemplu activitatea de evaluare n contextul garantrii m-prumuturilor. Am ales acest domeniu pentru c, pe de o parte, ilustreaz cel mai complet laturile independenei i, pe de alt parte, evaluarea n vederea garantrii mprumuturilor reprezint i astzi ponderea majoritar n activi-tatea evaluatorilor. Astfel, pe baza unei statistici realizate recent, constatm c evaluarea pentru garantarea mprumu-turilor este responsabil de cca 51% din cifra de afaceri a evaluatorilor i de peste 75% din numrul de rapoarte de evaluare realizate pe parcursul unui an.

Tot din capul locului a vrea s punctez i c ceea ce vom concluziona n acest articol este valabil pentru toate parteneriatele dintre evaluatori i utilizatorii desemnai ai rapoartelor de evaluare.

Faetele independenei

Putem aborda acest concept din mai multe perspective:1. Independena ca i prevedere a codului etic conform

creia evaluatorul trebuie s acioneze imparial, independent i onest. Incertitudinile posibile referitoare la independen sau imparialitate

trebuie s fie fcute cunoscute celor implicai i eliminate sau minimalizate pentru a nu exista suspiciuni privind concluziile lucrrii de evaluare.

2. Independena din punct de vedere al activitii de evaluare i cea de acordare a creditelor din cadrul instituiilor financiare.

3. Independena din perspectiva fiscal, ca profesie reglementat. Odat declarat dependena, tratamentul fiscal (de natur salarial) este diferit versus tratamentul de PFA sau PFI aplicat profesionitilor independeni.

4. Independena ca suveranitate a opiniei privind valoarea i care poate aparine doar evaluatorului.

n acest articol m voi opri asu-pra ultimului punct, pentru c am constatat c dei el conine un enun de bun sim, atunci cnd discutm despre cazurile practice, descoperim c sunt foarte multe situaii n care aceast perspectiv nu este vzut la fel de ctre evaluatori i utilizatorii desemnai ai serviciilor de evaluare.

n fapt, n mintea i, mai depar-te, n aciunile unor reprezentani ai clienilor evaluatorilor persist ideea c rezultatul evalurii ar putea fi ne-gociat. De aici, exist deseori cerine privind nivelul valorii estimate, nivel care, cred solicitanii respectivi, re-prezint adevrul privind valoa-rea bunului supus evalurii. De fapt, aceast ateptare este semnificativ influenat de intenia de utilizare a rezultatului evalurii i nu de aspec-tele profesionale care trebuie s con-duc la estimarea valorii.

Am mai spus i cu alte ocazii c valoarea unui bun, la o anumit dat, ntr-un anumit scop al evalu-

AdRIAn VAsCU, Preedinte AnEVAR 2014-2015, MAA, MRICs, REV, senior director, Head of Valuations department KPMG Advisory

n fapt, n mintea i, mai departe, n aciunile unor reprezentani ai clienilor evaluatorilor persist ideea c rezultatul evalurii ar putea fi negociat. de aici, exist deseori cerine privind nivelul valorii estimate, nivel care, cred solicitanii respectivi, reprezint adevrul privind valoarea bunului supus evalurii.

valoarea | Q4 2014 7

rii, este una singur i ar trebui s fie obinut de ctre orice evaluator care ar realiza evaluarea acelui bun, cu o marj de +/- 10%.

De ce cred oare clienii c valoarea poate fi negociat, este greu de spus ntr-o singur fraz. Cred c este un cu-mul de factori, dintre care a aminti faptul c profesia de evaluator este nou n peisajul economic romnesc i nu exist nc o cunoatere a esenei acesteia de ctre publi-cul interesat, la fel cum este i o problem de mentalitate conform creia, dac am pltit un serviciu, avem dreptul la mai multe pretenii. Cei doi factori de mai sus atrag atenia asupra faptului c profesia nu a ajuns la nivelul necesar de ncredere n percepia public.

Ce e de fcut?

Profesia de evaluator este n continu dezvoltare, con-solidare i adaptare la realitile economice. Pe msur ce se maturizeaz, identific nevoile care trebuie acoperite i propune msurile necesare. nvm din mers, adop-tm standarde specifice, reguli de monitorizare, proce-duri etice i disciplinare i, cu rbdarea necesar, dac vom urma aceast cale, vom ajunge la nivelul de ncre-dere necesar.

Una dintre zonele de evoluie o reprezint i informa-rea publicului despre activitatea de evaluare i caracteris-ticile acesteia. Poate publicul nu a tiut c valoarea este rezultatul muncii evaluatorului i c aceasta nu poate fi influenat de nimic altceva dect de raionamentul pro-fesional. Cu siguran, au fost i evaluatori care au con-tribuit prin atitudinea lor la aceast percepie. Nu cutm vinovai. Dorim ns s vedem ce trebuie fcut. Soluia este creterea ncrederii pe baza unor servicii profesiona-le de cel mai nalt nivel.

Mai concret, despre reevaluarea relaiei evaluator instituie de credit

Dup cum spuneam n numrul anterior al revistei Valoarea, oriun-de este ea, este strict necesar ree-valuarea relaiei evaluator-instituie de credit pentru ca palierul actual s fie lsat n urm.

Aceast reevaluare va trebui s aib n vedere i relaia contractual dintre evaluator i instituiile de credit. Am citit n ultima perioad mai multe contracte propuse evaluatorilor de c-tre instituiile de credit i am constatat

valoarea8

apariia frecvent a dou sintagme: obligaiile evaluatorilor i drepturile bncii. Mai rar i surorile acestora. n cadrul contractelor am identificat i clauze care denot o ndoial asupra corectitudinii evalurilor. Nu vreau s fac aici o pre-zentare ampl a acestor cazuri, pe care mi-am propus de alt-fel s le dezvolt ntr-unul din numerele viitoare ale revistei. Vreau s dau totui dou exemple, fr a preciza i numele bncilor respective, pentru a avea ct de ct o imagine asu-pra a ceea ce numesc eu clauze care nu ar trebui acceptate de ctre evaluatori sau, poate dup reevaluarea relaiei din-tre evaluatori i instituiile de credit, acest gen de clauze nu va mai fi propus de ctre acestea din urm.

Astfel, un prim exemplu este urmtorul:

Stabilirea eronat a valorii de pia a bunului/bunuri-lor evaluate sau existena n Rapoartele de evaluare a ori-cror alte declaraii/informaii neconforme cu realitatea, realizate de Evaluator, cu intenie sau din culp, atrage rs-punderea material a acestuia care va fi obligat s plteasc Bncii penaliti n cuantum de 1% din valoarea creditului acordat i garantat cu bunul/bunurile respective.

Comentariu:

Clauza nu poate fi acceptat n aceast form avnd n vedere c (1) este interzis prin lege ca tariful evaluato-rului s fie calculat ca un procent din valoarea evaluat i nivelul creditului este corelat cu valoarea de pia obi-nut n raportul de evaluare, deci o prim inechitate (2) rspunderea material ar trebui s fie corelat printr-un mecanism clar stabilit cu tariful ncasat de evaluator (3) lipsete din contract cine constat stabilirea eronat a va-lorii i existena unor declaraii/informaii neconforme.

Una dintre zonele de evoluie o reprezint i in-formarea publicului despre activitatea de evaluare i caracteristicile acesteia. Poate publicul nu a tiut c valoarea este rezultatul muncii evaluatorului i c aceasta nu poate fi influenat de ni-mic altceva dect de raionamentul profesional.

valoarea | Q4 2014 9

Exemplul al doilea este:

n cazul n care apar diferende legate de raportul de evaluare, daunele produse Beneficiarului ca urmare a evalurii bunurilor obiect al Raporturilor de Evaluare, se vor calcula ca procent de 100% din diferena rezultat ntre valoarea dat respectivului bun de ctre Evaluatorul n cauz i valoarea dat aceluiai bun de ctre un eva-luator independent autorizat n condiiile O.G. 24/2011 (denumit n continuare arbitru), stabilit de ctre Be-neficiar. Evaluatorul arbitru va exprima o opinie pentru bunul n cauz, n aceleai ipoteze i codiii limitative i la aceeai dat a evalurii, opinie care va fi luat n consi-derare la calculul daunelor interese astfel aprute.

Comentariu:

Din nou apare ideea prejudiciului i a modului de acoperire al acestuia, dar modalitatea de calcul i motive-le de declanare ale acesteia nu i dau niciun drept evalu-atorului s i susin cauza. Aa cum este formulat, este la discreia bncii s calculeze i s solicite daune, avnd o acoperire de 100% a riscului, care este mutat n sarcina evaluatorului.

Dup cum am precizat anterior, ntr-unul din nume-rele viitoare vom trece n revist toate acele clauze care vor fi nc n vigoare i care pun n situaie dezavantajoa-s evaluatorii. Desigur c nu militm ca n contracte s existe clauze care s dezavantajeze instituiile de credit, ci ne propunem ca prevederile contractuale s fie echi-librate i adaptate specificului activitii de evaluare a bunurilor.

n acest context, unul dintre aspectele de subliniat este cel referitor la independena evaluatorului i la faptul c independena a fost indus i nu declarat.

Declaraia de independen

Independena evaluatorului reprezint desfura-rea activitii pe baza cunotinelor i abilitilor pro-fesionale, i emiterea opiniei asupra valorii pe baza propriei convingeri, fr niciun fel de influen sau constrngere din partea altei persoane, indiferent de relaia comercial a acesteia cu evaluatorul.

n practic, exist reprezentani ai unor instituii de credit nespecializai n evaluare, care cred c pen-tru a-i rezolva sarcinile de serviciu i a atrage un nou client (cazul unor ofieri de credit) i permit s i cear evaluatorului modificarea valorii din raportul de evalu-are. Fr un argument profesional. Invocnd o cutare pe Google!

valoarea10

Aceast situaie, dei nu este ge-neralizat, reprezint n sine un fapt grav, i n prezent, nu este prentm-pinat sub o form scris.

Pasul urmtor

Independena i arat efectele dac ea este recunoscut de ctre teri.

De aceea, propunem ca n anga-jamentele scrise, ncheiate ntre eva-luatori i clienii lor, s fie introdus definiia independenei evaluatoru-lui, alturi de obligaiile i drepturile prilor n acest sens.

De asemenea, contractele trebu-ie s conin clauze foarte clare cu privire la responsabilitile fiecrei pri dac i ncalc obligaia de respectare a independenei. Astfel, trebuie s existe clauze care s pro-tejeze banca n condiiile n care evaluatorul face exces de inde-penden, la fel cum trebuie s exis-te clauze care s penalizeze orice fel de presiune a reprezentanilor in-stituiilor de credit asupra nivelului valorii obinute.

Efecte

Responsabilitatea evaluatorilor va fi clar delimitat. Acetia trebuie s susin valorile obinute n pri-mul rnd prin calitatea raportului de evaluare i prin respectarea ce-rinelor legate de calitatea evaluri-lor, primite de la evaluatorii autori-zai care dein calitatea de evaluatori interni ai bncilor. Nu n ultimul rnd, trebuie s creasc ncrederea pe care cele dou pri trebuie s o aib una n cealalt. Doar pe baza ncrederii, dependena dintre evalu-atori i bnci, care nu pot tri de fapt unii fr ceilali, va putea fi reciproc avantajoas. i aceast dependen necesar poate fi deplin dac ambe-le pri vor respecta independena evaluatorului.

valoarea | Q4 2014 11