Standard Internaţional de Practică în Evaluare (1 – GN 1)Evaluarea proprietăţii imobiliare

I. INTRODUCERE:Conceptele şi principiile generale de evaluare ale Comitetului pentru Standarde

Internaţionale de Evaluare (IVSC) prezintă termenii şi conceptele care sunt fundamentale pentru toate evaluările. Scopul GN 1 constă în clarificarea acestor fundamente, pentru a fi înţelese mai bine în evaluarea proprietăţii imobiliare. Pentru evaluarea acesteia, ca şi pentru alte tipuri de proprietate, metodele de evaluare sunt recunoscute şi acceptate pe scară largă. Pentru evaluator şi pentru utilizatorii serviciilor de evaluare este important ca metodele adecvate să fie pe deplin înţelese, să fie aplicate competent şi explicate satisfăcător.

Evaluatorii de proprietăţi imobiliare cunosc complexitatea pieţelor şi a proprietăţilor imobiliare cumpărate şi vândute în cadrul acestora. Dacă sunt urmate Principiile general acceptate de evaluare (GAVP), diferenţele de pe pieţele imobiliare şi dintre cele individuale vor fi reflectate cu acurateţe şi credibilitate.

În toate ţările membre IVSC, este recunoscut faptul că evaluarea proprietăţii imobiliare necesită o pregătire, instruire şi experienţă speciale. Globalizarea pieţelor imobiliare şi constituirea IVSC reflectă cerinţa pieţei ca evaluatorii să adopte metode coerente în întreaga lume. GN 1, Evaluarea proprietăţii imobiliare, furnizează cadrul pentru aplicarea metodelor general acceptate, utilizate pentru evaluarea proprietăţii imobiliare.

Deşi conţinutul GN 1 nu este în mod necesar analog practicilor specifice din toate ţările, el reprezintă o abordare sistematică ce reflectă Principiile general acceptate de evaluare (GAVP). Este important ca evaluatorii şi utilizatorii serviciilor de evaluare să cunoască Standardele Internaţionale de Evaluare (IVS).

Obiectivul GN 1 nu constă în furnizarea unor instrucţiuni speciale despre modalitatea în care ar trebui efectuată o anumită evaluare sau despre calificările şi procedurile aplicate de evaluatorii profesioniţti. Aceste aspecte sunt abordate în cadrul programelor de formare şi instruire continuă în fiecare ţară. Intenţia IVSC este de a stabili cadrul de lucru şi cerinţele pentru evaluarea proprietăţii imobiliare în scopul armonizării cu practicile de evaluare internaţionale.

Aria de aplicabilitate:Standardul Internaţional de Practică în Evaluare (GN 1) este elaborat pentru a oferi

sprijin în elaborarea sau în utilizarea evaluărilor de proprietate imobiliară.Elementele principale ale GN 1 includ:

- o identificare a termenilor şi definiţiilor clasice;- o sinteză a procesului de evaluare şi logica sa;- o prezentare a cerinţelor adecvate de prezentare a informaţiilor şi de raportare;- exemple de abuzuri şi confuzii;- o prezentare a instrucţiunilor de aplicare a evaluării proprietăţii imobiliare.

Aplicare specific a procedurilor de evaluare calitative şi cantitative nu fac obiectul GN 1. Totuşi, este important de subliniat că evaluatorii să fie instruiţi în astfel de procedure şi ca acestea să fie incluse în practicile general acceptate. În practică, evaluatorii aplică, de obicei, mai multe procedure în fiecare evaluare şi apoi reconciliază rezultatele pentru a obţine o indicaţie finală pentru valoarea de piaţă sau pentru altă valoare specificată.

1

II. EVALUAREA PROPRIETĂŢII IMOBILIARE:

1. Concepte şi definiţii:Conform standardelor în domeniu, evaluarea este o activitate efectuată de profesionişti

care respectă principii, metode şi standarde profesionale şi etice, prin care se estimează o valoare pentru dreptul de proprietate respectiv, care să fie cât mai apropiată de valoarea pe care o stabileşte piaţa în urma tranzacţiilor.

Proprietatea imobiliară este un concept juridic disctinct de bunul imobil care reprezintă terenurile şi toate lucrările care sunt parte naturală a terenului (copacii şi mineralele), ca şi obiectele adăugate de oameni (clădirile şi amenajările). În capitolul construcţii se includ instalaţiile permanente ale clădirilor (conducte, sisteme de încălzire şi de aer condiţionat, cabluri electrice, lifturi şi ascensoare).

Dreptul de proprietate - atributele dreptului de proprietate sunt:- posesia - de a stăpâni bunul;- folosinţa - de al folosi şi de a-i culege fructele (foloasele materiale: recolte, chirii, arenzi, dobânzi)- dispoziţia - de a dispune de bun.

Dreptul de proprietate este dreptul de a poseda, a folosi şi de a culege fructele, cât şi de a dispune asupra obiectului dreptului de proprietate imobiliară, incluzând dreptul de construire sau reconstruire pe un teren, de a-l închiria, exploata la suprafaţă şi în subteran, de a-i modifica topografia, de a-l parcela şi de a-l extinde în conformitate cu reglementările legale.

Dreptul de proprietate se înscrie în cartea funciară. Folosinţă unui bun se atribuie prin contractul de locaţiune, prin care locatorul asigură unui locatar (chiriaş) folosinţa temporară a unui bun, totală sau parţială, în schimbul unei sume de bani sau al unei prestaţii numite chirie. 2. Factorii care influenţează valoarea proprietăţii imobiliare:

Valoarea de evaluare este influenţată de patru factori economici: utilitatea, raritatea, dorinţa şi puterea de cumpărare.

a) Utilitatea este abilitatea unui bun de a satisface o cerere, necesitate sau dorinţă umană. Valoarea unue servituţi se exprimă prin veniturile obţinute sub forma chiriei sau prin fluxul de numerar.

b) Raritatea este o ofertă prezentă sau anticipată a uni bun, relativă la cererea pentru acesta. Dacă cererea este constantă, raritatea îl face mai valoros.

c) Dorinţa este visul cumpărătorului de a avea un bun care să satisfacă o necesitate umană sau cerinţe individuale dincolo de necesităţile vitale.

d) Puterea efectivă de cumpărare este abilitatea unei persoane sau a unui grup de a participa pe piaţă prin achiziţionarea cu bani sau echivalent a bunurilor sau serviciilor.

3. Piaţa imobiliară:A. Caracteristicile pieţei imobiliare:O piaţă imobiliară are aceleaşi caracteristici ca şi piaţa bunurilor şi serviciilor. Pe o piaţă

eficientă:- bunurile şi serviciile sunt esenţial omogene şi pot fi înlocuite imediat unul cu altul;- există un număr mare de cumpărători şi vânzători care crează piaţa liberă;- preţurile sunt relativ uniforme, stabile şi scăzute;- se autoreglementează;

2

- cumpărătorii şi vânzătorii sunt complet informaţi;- bunurile sunt gata de consum, livrate imediat şi usor de transportat.

Eficienţa unei pieţe este bazată pe ipotezele privind comportamentul cumpărătorilor şi vânzătorilor şi pe caracteristicile produselor tranzacţionate. Pieţele imobiliare nu sunt eficiente şi este dificil a se previziona comportamentul pe aceste pieţe.

B. Tipuri de pieţe imobiliare:Pieţele imobiliare sunt diferite datorită necesităţilor, dorinţelor, motivaţiilor, localizării,

vârstei participanţilor pe piaţă, designului, restricţiilor urbanistice etc. Se identifică cinci tipuri de pieţe:- rezidenţiale : case, blocuri, şir de case legate;- comerciale: clădiri administrative, centre comerciale, hoteluri, magazine;- industriale: fabrici, depozite, institute de cercetare;- agricole: ferme, livezi, păşuni, păduri;- speciale: proprietăţi cu design unic, şcoli, clădiri publice, aeroporturi, parcuri de distracţii, terenuri de golf, cimitire, biserici etc.

Pieţele se pot diviza în pieţe mai mici, specializate numite subpieţe: urbane, suburbane, rurale sau ieftine, medii, de lux.

Procesul de identificare şi de analiză a subpieţelor în cadrul unei pieţe mai largi se numeşte segmentarea pieţei.

C. Analiza pieţei imobiliare este identificarea şi studierea pieţei pentru un anumit bun sau serviciu. Analiza pieţei constituie baza pentru a determina cea mai bună utilizare a unei proprietăţi.

D. Conceptul de cea mai bună utilizare înseamnă pe de o parte, că un amplasament este evaluat ca fiind liber şi disponibil pentru cea mai bună utilizare a sa, iar pe de altă parte, se estimează cea mai buna utilizare a întregii proprietăţi, în ansamblul ei. Un amplasament poate avea cea mai bună utilizare ca fiind liber, iar combinaţia existentă între amplasament şi construcţii poate avea o altă cea mai bună utilizare.

Construcţiile existente pot avea o valoare egală cu mărimea cu care ele contribuie la amplasament sau pot diminua valoarea cu o mărime egală cu costul de îndepărtare a acestora de pe amplasament. Construcţiile existente care nu conduc la cea mai bună utilizare a amplasamentului valorează mai puţin decât costul de reconstrucţie sau de înlocuire. Construcţia care constituie cea mai bună utilizare este cea care adaugă cea mai mare valoare amplasamentului.

4. Procesul de evaluare: Procesul de evaluare se realizează în mai multe etape, în funcţie de misiunea de evaluare

şi de informaţiile accesibile. În procesul evaluării se urmăreşte realizarea următoarelor activităţi:1) Definirea problemei:- identificarea proprietăţii imobiliare;- identificarea drepturilor de proprietate;- definirea utilizării evaluării;- data evaluării;- scopul evaluării;- sfera evaluării;- condiţii limitative.2) Analiza preliminară, culegerea şi selectarea informaţiilor:

3

- date generale privind amplasarea în localitate, vecinătăţi, aspecte economice, sociale, de mediu;- date specifice despre proprietatea imobiliară evaluată şi proprietăţi comparabile: teren şi construcţii, cost şi uzură, venituri şi cheltuieli, rată de capitalizare, istoric şi utilitate;- date privind cererea şi oferta, respectiv piaţa proprietăţii evaluate, inclusiv concurenţa: lista proprietăţilor asemănătoare, tranzacţii şi oferte, capacitatea de absorbţie, studii de cerere.3) Analiza celei mai bune utilizări:- terenul ca fiind neocupat (liber);- proprietatea ca fiind ocupată.4) Estimarea valorii proprietăţii: aplicarea abordărilor şi metodelor:- abordarea prin cost;- abordarea prin comparaţia vânzarilor;- abordarea prin capitalizarea veniturilor.5) Analiza rezultatelor şi estimarea valorii finale;6) Redactarea raportului de evaluare.

III. ABORDĂRI, METODE ŞI TEHNICI DE EVALUARE A PROPRIETĂŢILOR IMOBILIARE:

1. Abordarea prin cost a proprietăţii imobiliare:A. Etape:- analiza celei mai bune utilizări;- evaluarea terenului;- estimările costului clădirilor prin metoda aleasă/posibilă;- determinarea deprecierii cumulate;- estimarea valorii.B. Principii generale:

Conform standardului de evaluare GN1- Evaluarea proprietăţii imobiliare, abordarea prin cost reprezintă una dintre cele mai frecvent utilizate metode aplicate pentru estimarea valorii de piaţă sau pentru estimarea unei valori diferite de cea de piaţă.

Abordarea prin cost estimează valoarea proprietăţii prin estimarea costurilor de achiziţie a terenului şi de construcţie a unei noi proprietăţi, cu aceeaşi utilitate, sau de adaptare a unei proprietăţi vechi pentru aceeaşi utilizare, fără costuri legate de timpul de construcţie sau adaptare. Costul terenului se adaugă la costul total al construcţiei.

Această abordare stabileşte limita superioară până la care piaţa ar plăti în mod normal pentru o proprietate anumită când aceasta ar fi nouă. Pentru o proprietate veche, pentru estimarea unui preţ care reflectă aproximativ valoarea de piaţă se scade deprecierea fizică, funcţională şi economică sau externă. În această abordare sunt utilizate tehnici care au la bază conceptele de cost de reconstrucţie şi cost de înlocuire a construcţiei.

Costurile pot fi estimate prin : metoda comparaţiilor unitare, metoda costurilor segregate şi metoda devizelor. Cel mai adesea se utilizează cataloage cu costuri de construcţie.

Metoda costurilor unitare determină costul pe unitate de suprafaţă sau de volum. Metoda se bazează pe costurile cunoscute ale structurilor similare, ajustate în funcţie de condiţiile pieţei şi diferenţele fizice. Costurile unitare descresc pe măsură ce clădirile cresc în suprafaţă sau volum. Costurile unitare sunt exprimate la suprafaţa desfăşurată construită sau volum total construit.

4

Metoda costurilor segregate determină un cost unitar bazat pe cantitatea reală de materiale utilizate plus manopera necesară pentru fiecare metru pătrat de suprafaţă. Estimarea se realizează utilizând costuri normate pentru componente structurale considerate instalate.

Metoda devizelor estimează costul prin calcul ce reflectă cantitatea şi calitatea tuturor materialelor şi a tuturor categoriilor de manoperă asociate lucrărilor executate, la care se adaugă marja pentru cheltuieli neprevăzute, cheltuieli de regie şi profit.

Metoda costului de înlocuire constă în compararea costurilor unei clădiri nou construite pe terenul ocupat de o clădire existentă având la bază principiul maximizării valorii celei mai bune utilizări a terenului. Costul de înlocuire este costul estimat pentru a construi, la preţurile curente de la data evaluării, o clădire cu utilitate echivalentă cu cea a clădirii evaluate, utilizând materiale moderne şi normativele, proiectele şi planurile actuale. Metoda costului de reconstrucţie constă în compararea preţului unei construcţii existente, inclusiv a costurilor de deconstrucţie (demolare), având o anumită utilitate cu costurile ce le implică o construcţie nouă, incluzând costurile cu proiectarea, realizarea şi utilizarea construcţiei noi pe amplasamentul celei existente şi care ar avea aceeaşi utilitate, evidenţiind diferenţele valorice. Costul de reconstrucţie este costul estimat pentru a construi, la preţurile curente de la data efectivă a evaluării, o copie sau o replică exactă a clădirii evaluate, utilizând aceleaşi materiale, normative de construcţie, proiecte, planuri şi calitate a manoperei şi înglobând toate deficienţele, supradimensionările şi deprecierea clădirii evaluate. Costul de reconstrucţie este dificil de estimat datorită faptului că unele materiale nu mai pot fi găsite, deci nu mai sunt identice, iar unele normative de construcţii au suferit modificări.

Deprecierea cumulată:După cum s-a aratat, pentru o proprietate veche, pentru estimarea unui preţ care reflectă

aproximativ valoarea de piaţă se scade deprecierea cumulată fizică, funcţională şi economică sau externă. Deprecierea cumulată reprezintă o pierdere de valoare faţă de costul de înlocuire sau de reconstrucţie care poate rezulta din cauze fizice, funcţionale şi exterioare sau economice. Poate fi definită ca fiind diferenţa dintre costul de înlocuire sau de reconstrucţie şi valoarea de piaţă a construcţiei.

Deprecierea sau deteriorarea fizică este evidenţiată prin utilizare şi uzură, putrezire, fisuri, mucegai, deteriorări şi alte defecte structurale sau de învechire.

Deprecierea funcţională poate fi cauzatî de neadecvarea sau supradimensionarea clădirii, a stilului sau dotărilor.

Deprecierea externă sau economică este cauzată de factori din afara proprietăţii cum ar fi: schimbările în cerere - ofertă, utilizările generale ale proprietăţilor din zonă, standarde locale, finanţările şi reglementările locale.

După ce se determină valoarea « de nou » a construcţiei, aceasta se ajustează cu deprecierea cumulată şi se obţine costul de înlocuire sau de recostrucţie net estimat. Costul de înlocuire net este considerat ca o metodă acceptabilă pentru ajungerea la un surogat pentru valoarea de piaţă a proprietăţilor specializate sau cu pieţe limitate, pentru care informaţiile relevante sunt rare sau inexistente.C. Relaţia cu IAS 16 – Imobilizări corporale:

Standardul permite ca imobilizările corporale să fie înregistrate la cost minus amortizarea cumulată şi pierderile din depreciere cumulate sau la o valoare reevaluată minus orice amortizări cumulate ulterioare şi pierderi din depreciere ulterioare. Dacă se fac reevaluări, este necesar ca acestea să fie efectuate cu regularitate pentru a fi siguri că valoarea contabilă nu diferă niciodată semnificativ de valoarea justă la fiecare dată a bilanţului. Reevaluările vor fi în mod normal

5

bazate pe valoarea de piaţă. Dacă nu există nici o valoare de piaţă, de exemplu pentru o clădire specializată, se va utiliza costul de înlocuire amortizat. Costul de înlocuire amortizat reprezintă o estimare a costului de înlocuire minus un provizion pentru vechime, stare etc., pentru a reflecta valoarea activităţii la data evaluării.

2. Abordarea prin comparaţia vânzarilor:A. Principii generale:

Utilizând această abordare valoarea unei proprietăţi este determinată prin analizarea vânzărilor recente sau a preţurilor de ofertare ale proprietăţilor asemănătoare sau comparabile cu proprietatea de evaluat. Dacă comparabilele nu sunt identice cu proprietăţile care sunt evaluate, atunci preţurile de vânzare ale comparabilelor vor fi ajustate pentru a le egala cu caracteristicile proprietăţilor evaluate. Abordarea prin comparaţia vânzărilor stabileşte limitele valorii de piaţă prin examinarea preţurilor de piaţa pentru proprietăţi concurente cu proprietatea de evaluat. Din informaţiile culese se elimină preţurile care reflectă motivaţii diferite de cele tipice.

Preţurile sunt comparate pe baza unor elemente sau criterii relevante, iar diferenţele duc la ajustarea preţurilor de comparaţie.B. Procedura de evaluare urmează următorii paşi de lucru:

1) culegerea informaţiilor din piaţă privind tranzacţii cu proprietăţi similare;2) stabilirea criteriilor de comparaţie - criteriile de comparaţie utilizează două

componente pentru a genera un factor (de ex. Preţ pe U/M, rată rezultată din raportarea preţului de vânzare la venitul rezultat, adică multiplicatorul de venit etc);

3) compararea atributelor fiecărei proprietăţi cu cea de evaluat;4) realizarea corecţiilor necesare privind diferenţele stabilite;5) obţinerea corecţiei şi efectuarea comparaţiei globale;6) extragerea unei singure valori din gama rezultată.Elementele de comparaţie sunt: drepturile de proprietate transmise, condiţii de finanţare,

condiţii de vânzare, condiţiile pieşei, localizarea, caracteristicile fizice, caracteristicile economice, utilizarea, componente non-imobiliare ale valorii (de ex. afacerea din clădire care modifică valoarea). Pot fi consideraţi şi alţi factori cum ar fi: accesul la proprietate, restricţii guvernamentale, condiţii de mediu, dezvoltarea infrastructurii etc.C. Corecţiile pot fi în valoare absolută sau ca procentaj la modificările pieţei şi localizare. Ele se aplică numai la preţul tranzacţiei comparabile. Ordinea corecţiilor este următoarea:

- preţ de vânzare:- corecţie pentru dreptul de proprietate transmis = preţ corectat 1;- corecţie pentru conditii de finanţare = preţ corectat 2;- corecţie pentru conditii de vânzare = preţ corectat 3;- corecţie pentru conditii de piaţă = preţ corectat 4;- corecţii pentru: localizare, caracteristici fizice, caracteristici economice, utilizare, componente non-imobiliare = valoarea estimată.

Din comparaţii se obţin mai multe valori din care se extrage valoarea care ar conduce la preţul cel mai probabil. Metoda se aplică rar la proprietăţi speciale şi este limitată dacă nu sunt suficiente informaţii din piaţă.

3. Abordarea prin capitalizarea veniturilor:Evaluarea constă în:

6

- culegerea şi analizarea informaţiilor relevante de piaţă, prelucrarea informaţiilor şi determinarea comparabilităţii pentru a fundamenta importanţa asupra rezultatelor analizei;- analiza veniturilor şi cheltuielilor istorice ale proprietăţii de evaluat şi a proprietăţilor concurente pentru care pot fi obţinute informaţii;- întocmirea fluxului de numerar bazat pe contul de profit şi pierdere din exploatare corectat, care să reflecte aşteptările pieţei şi care să elimine experienţele speciale ale unui anumit proprietar;- estimarea venitului net care poate fi obţinut de proprietate şi capitalizarea acestuia pentru interval de ani.

Abordarea prin capitalizarea venitului se bazează pe principiul anticipării, conform căruia valoarea este creată de beneficiile viitoare anticipate exprimate prin flux de venit şi presupune estimarea valorii de piaţă pe baza capacităţii proprietăţii imobiliare de a genera venit.

Capitalizarea venitului ia în considerare informaţiile asupra veniturilor şi cheltuielilor comparabile pentru a stabili venitul net din exploatare (operaţional) al proprietăţii de evaluat. Capitalizarea se face prin aplicarea unei rate de capitalizare.

Determinarea ratei de capitalizare - procedee:- preluarea ratei din tranzacţii comparabile;- preluarea factorului multiplicator al venitului efectiv utilizat în tranzacţii comparabile;- analiza pe componente ale investiţiei – credit şi capital propriu;- analiza pe componente ale investiţiei - teren şi cladiri;- formula de acoperire a datoriei.

Rata de capitalizare: (1-rata cheltuielilor operaţionale)/Multiplicatorul venitului brut

Rata cheltuielilor operaţionale (de exploatare) = cheltuielile de exploatare/venit brut efectiv

Venitul brut efectiv (câştigul disponibil înainte de impozitare) = venit net din exploatare - serviciul datoriei (rate şi dobânzi)

Venitul net din exploatare: venituri totale – cheltuieli de exploatare înainte de scăderea amortizării contabile si a serviciului aferent creditelor ipotecare (rate + dobânzi), înainte

de impozitare pentru a se determina fluxul de numerar disponibil.Capitalizarea poate fi:

- capitalizare directă, când se aplică o rată de capitalizare generală pentru toate riscurile prin care se divide venitul net din exploatare stabilizat dintr-un singur an şi rezultă o indicaţie de valoare.

Valoarea = venit net din exploatare/rată de capitalizare generală- fluxul de numerar actualizat (DCF), care ia în considerare valoarea banilor în timp şi se aplică actualizarea la o serie de venituri nete din exploatare pentru o perioadă de mai mulţi ani. Se bazează pe previziuni multianuale.

Informaţiile comparabile culese cu privire la proprietăţi imobiliare se referă la: chirii, venituri, cheltuieli, rate de capitalizare şi de actualizare.

În vederea comparaţiei se selectează unităţi de măsură adecvate pentru a conduce la analize corecte, ca de exemplu: chiria pe mp de suprafaţă pentru clădiri de birouri sau depozite, venitul din recoltă la ha pentru terenuri agricole, numărul de animale pe mp de grajd etc.

Elementele de comparaţie trebuie să identifice acele caracteristici ale proprietăţilor sau ale tranzacţiilor cu proprietăţi care să explice diferenţe de preţ. Elementele de comparaţie sunt: drepturile de proprietate transmise, condiţiile de finanţare, condiţiile de vânzare, cheltuieli după cumpărare (reparaţii, decontaminare mediu, înlocuire elemente de structură la construcţii, costuri

7

legate de compatibilitatea pentru dezvoltare etc.), condiţiile de piaţă (restricţii de construire, adaptare la necesităţi, aprecierea sau deprecierea rapidă a valorii proprietăţii, schimbări în legislaţie, impozite etc), localizarea, caracteristicile fizice (mărime, calitate, stare tehnică, caracteristicile economice (venit, cheltuieli, clauze de închiriere, management), utilizarea (utilizarea actuală, cea mai bună utilizare, impact asupra diferenţei de preţ), componentele non-imobiliare ale vânzării (includerea în preţ a elementelor de tip: bunuri mobile, participaţii financiare, etc).

4. Reconcilierea rezultatelor este analiza unor rezultate alternative pentru a ajunge la estimarea finală a valorii.A. Principii de analiză a rezultatelor:

- valoarea este o predicţie;- valoarea este subiectivă;- evaluarea este o comparare;- orientarea spre piaţă.

B. Criterii de analiză a rezultatelor:- adecvarea: pertinenţa metodei utilizate;- precizia: încrederea în corectitudinea datelor, calculelor şi corecţiilor aduse;- cantitatea informaţiilor: evidenţiate de tranzacţii comparabile.

C. Estimarea valorii finale:- estimare punctuală: cea mai bună estimare a evaluatorului;- interval de probabilitate cu un anumit grad de incredere.

Evaluarea este o opinie asupra unei valori, axată pe relevanţa informaţiilor, imparţială, expertă şi rezonabilă a unui profesionist calificat, dar rămâne o opinie.

8

RAPORT DE EVALUARE A PROPRIETĂŢILORRAPORT DE EVALUARE A PROPRIETĂŢILORIMOBILIARE TIP APARTAMENT PENTRUIMOBILIARE TIP APARTAMENT PENTRUGARANTAREA CREDITELOR IPOTECAREGARANTAREA CREDITELOR IPOTECARE

ÎNREGISTRARE LA ÎNREGISTRARE LA EVALUATOR EVALUATOR Nr. 45 / 01.09.2009Nr. 45 / 01.09.2009 ÎNREGISTRARE LA ÎNREGISTRARE LA

BANCĂBANCĂ Nr. 455 / Nr. 455 / 02.09.200902.09.2009

1.1. EVALUATOREVALUATOR Ionescu SebastianIonescu Sebastian

Legitimaţie ANEVARLegitimaţie ANEVAR Nr. 1541 / 2002Nr. 1541 / 2002

ParafaParafa Nr. 1490 – valabilă 2009Nr. 1490 – valabilă 2009

FirmaFirma S.C. ”S.C. ”West Property Advisor” S.R.L. S.R.L.

Adresa evaluatoruluiAdresa evaluatorului Oraşul: TimişoaraOraşul: Timişoara Strada: I.I. de la Brad, nr. 23Strada: I.I. de la Brad, nr. 23 Telefon: 0769.688.998; 0726.199.799Telefon: 0769.688.998; 0726.199.799 Fax: 0356.262.873Fax: 0356.262.873 E-mail: sebastian.ionescu@gmail.comE-mail: sebastian.ionescu@gmail.com

2.2. CLIENT (cel care plăteşte CLIENT (cel care plăteşte executarea raportului)executarea raportului)

Persoană fizică: Pop Cristian / Persoană Juridică: BRD GSG/ S.C. “TDVPersoană fizică: Pop Cristian / Persoană Juridică: BRD GSG/ S.C. “TDV CONSULT” S.R.L. CONSULT” S.R.L.

AdresaAdresa Oraşul: TimiOraşul: Timişşoara oara Strada: Brâncoveanu, nr. 15Strada: Brâncoveanu, nr. 15 Telefon: 0723.147.369Telefon: 0723.147.369 E-mail: brd@office.ro / etc.E-mail: brd@office.ro / etc.

DESTINATARUL DESTINATARUL RAPORTULUI (cel care RAPORTULUI (cel care beneficiază de executarea beneficiază de executarea raportului – de regulă raportului – de regulă banca creditoare)banca creditoare)

Persoană fizică: Pop Cristian / Persoană Juridică: BRD GSGPersoană fizică: Pop Cristian / Persoană Juridică: BRD GSG

3.3. PROPRIETATEA PROPRIETATEA EVALUATĂEVALUATĂ

Apartament cu 3 camere situat la etajul 1 în bloc (vilă) cu P+3 niveleApartament cu 3 camere situat la etajul 1 în bloc (vilă) cu P+3 nivele

ProprietarProprietar Persoană fizică: Pop CristianPersoană fizică: Pop Cristian

Adresa proprietăţiiAdresa proprietăţii Oraşul: LugojOraşul: Lugoj Strada: 13 Decembrie, nr. 2Strada: 13 Decembrie, nr. 2

4. DECLARAREA VALORII4. DECLARAREA VALORII

VALOAREA DE PIAŢĂ ESTIMATĂ PRIN VALOAREA DE PIAŢĂ ESTIMATĂ PRIN METODAMETODA BAZATĂ PE PREŢURI DE PIAŢĂ BAZATĂ PE PREŢURI DE PIAŢĂ

381.132 LEI 381.132 LEI

echivalent 90.000 EURechivalent 90.000 EUR

VALOAREA NU CONŢINE T.V.A.VALOAREA NU CONŢINE T.V.A.

5.5. BAZA DE EVALUARE Valoarea de piaţă Valoarea de piaţă

SCOPUL EVALUĂRIISCOPUL EVALUĂRII Garantare credit ipotecarGarantare credit ipotecar

DATA DE REFERINŢĂ DATA DE REFERINŢĂ A EVALUĂRIIA EVALUĂRII

31.03.200931.03.2009

9

CURS DE SCHIMB BNR CURS DE SCHIMB BNR LA DATA DE LA DATA DE REFERINŢĂREFERINŢĂ

1 EURO = 4,2348 LEI1 EURO = 4,2348 LEI

DATA INSPECŢIEI DATA INSPECŢIEI PROPRIETĂŢIIPROPRIETĂŢII

Inspecţia a fost efectuată de către Tudor Constantiniu la data de Inspecţia a fost efectuată de către Tudor Constantiniu la data de 27.03.2009. 27.03.2009.

6.6. DATE PRIVIND DATE PRIVIND DREPTUL DE DREPTUL DE PROPRIETATEPROPRIETATE

Dobândirea: Dobândirea: Temei legal:Temei legal:

Hotărârea comisiei judeţene/hotărârea judecătorească, definitivă, în cazulHotărârea comisiei judeţene/hotărârea judecătorească, definitivă, în cazul apartamentelor restituite în natură conform Legii Nr. 112/1995 cuapartamentelor restituite în natură conform Legii Nr. 112/1995 cu modificările şi completările ulterioare;modificările şi completările ulterioare; - Decizia/dispoziţia de aprobare a restituirii în natură, emisă conform Legii- Decizia/dispoziţia de aprobare a restituirii în natură, emisă conform Legii Nr. 10/2001, republicată, cu modificările şi completările ulterioare;Nr. 10/2001, republicată, cu modificările şi completările ulterioare; - Decizia de restituire în natură emisă de Comisia Centrală pentru- Decizia de restituire în natură emisă de Comisia Centrală pentru Stabilirea Despăgubirilor, conform Titlului VII din Legea Nr. 245/2005 cuStabilirea Despăgubirilor, conform Titlului VII din Legea Nr. 245/2005 cu modificările ulterioare.modificările ulterioare.- - Alte situaţii:Alte situaţii:

Temei contractual: Contract de vânzare/cumpărare încheiere deTemei contractual: Contract de vânzare/cumpărare încheiere de autentificare nr. 134/31.03.2009 autentificare nr. 134/31.03.2009

În ANEXA nr. 1 este prezentată copia documentului de atestare aÎn ANEXA nr. 1 este prezentată copia documentului de atestare a dreptului de proprietate dreptului de proprietate

Dreptul de proprietate: DeplinDreptul de proprietate: Deplin Cartea Funciară nr. 42562, localitata Lugoj, judeţ TimişCartea Funciară nr. 42562, localitata Lugoj, judeţ Timiş Număr cadastral: Număr cadastral: C1 - U1C1 - U1 Menţiuni speciale în Cartea Funciară: ipotecat în favoarea BRD BSGMenţiuni speciale în Cartea Funciară: ipotecat în favoarea BRD BSG Extras de Cartea Funciară: nr. 9477/29.02.2009, ANCPIExtras de Cartea Funciară: nr. 9477/29.02.2009, ANCPI judeţ Timişjudeţ Timiş

MENŢIUNI 1: Situaţia MENŢIUNI 1: Situaţia privind Cartea Funciarăprivind Cartea Funciară

MENŢIUNI 2: Abateri MENŢIUNI 2: Abateri de la înscrierea din de la înscrierea din Cartea FunciarăCartea Funciară

7.7. DATE PRIVIND DATE PRIVIND DOCUMENTAŢIA DOCUMENTAŢIA CADASTRALĂCADASTRALĂ

Suprafaţa înregistrată în documentaţia cadastrală: Au = 115 mpSuprafaţa înregistrată în documentaţia cadastrală: Au = 115 mp Cota indiviză de teren: SCota indiviză de teren: Sii = 2,15 m = 2,15 m

8.8. SITUAŢIA ACTUALĂ SITUAŢIA ACTUALĂ A APARTAMENTULUIA APARTAMENTULUI

ÎnchiriatÎnchiriatTransformat în birou de firmăTransformat în birou de firmă

9.9. DESCRIEREA ZONEI DE AMPLASAREDESCRIEREA ZONEI DE AMPLASARE

ZONA DE AMPLASAREZONA DE AMPLASARE CentralCentral

ARTERE IMPORTANTEARTERE IMPORTANTE DE CIRCULAŢIE ÎN DE CIRCULAŢIE ÎN APROPIEREAPROPIERE

Auto:Auto:-- Bdul. 20 Decembrie 1989Bdul. 20 Decembrie 1989-- Bdul. V.V. DelamarinaBdul. V.V. Delamarina-- Strada NarciselorStrada Narciselor-- Strada DunăriiStrada Dunării--

Calitatea reţelelor de transport: asfaltate Calitatea reţelelor de transport: asfaltate CARACTERUL CARACTERUL Tipul zoneiTipul zonei

10

EDILITAR AL ZONEIEDILITAR AL ZONEI Cartier rezidenţial de blocuri de locuinţeCartier rezidenţial de blocuri de locuinţeÎn zonă se află:În zonă se află: Reţea de transport în comun în apropiere Reţea de transport în comun în apropiere Unităţi comerciale în apropiere: magazine suficiente, bine aprovizionateUnităţi comerciale în apropiere: magazine suficiente, bine aprovizionate

cu mărfuri de bună, piaţă agroalimentară, supermarket-uri (Carrefour,cu mărfuri de bună, piaţă agroalimentară, supermarket-uri (Carrefour, Penny Market)Penny Market)

Unităţi de învăţământ mediu Unităţi de învăţământ mediu Unităţi medicale Unităţi medicale Sedii de bănciSedii de bănci FarmaciiFarmacii Parcuri („Parcul Copiilor” etc.)Parcuri („Parcul Copiilor” etc.) Cursuri de apă (Timiş) Cursuri de apă (Timiş)

UTILITĂŢI EDILITAREUTILITĂŢI EDILITARE Reţea urbană de energie electrică: Reţea urbană de energie electrică: existentă (Enel Energie S.A.)existentă (Enel Energie S.A.) Reţea urbană de apă: Reţea urbană de apă: existentă (Meridian 22 S.A.)existentă (Meridian 22 S.A.) Reţea urbană de termoficare: Reţea urbană de termoficare: (Colterm) (Colterm) Reţea urbană de gaze: Reţea urbană de gaze: existentă (E-ON GAZ)existentă (E-ON GAZ) Reţea urbană de canalizare: Reţea urbană de canalizare: existentă (Meridian 22 S.A.)existentă (Meridian 22 S.A.) Reţea urbană de telefonie: Reţea urbană de telefonie: existentă (Romtelecom S.existentă (Romtelecom S.A.)A.) Reţea urbană de salubrizare: Reţea urbană de salubrizare: existent(Salprest S.R.L.)existent(Salprest S.R.L.)

GRADUL DE POLUAREGRADUL DE POLUARE ORIENTATIV ORIENTATIV (rezultat (rezultat din observaţii sau din observaţii sau informaţii ale informaţii ale evaluatorului, fără evaluatorului, fără expertizare sau expertizare sau determinări de laborator determinări de laborator ale noxelor).ale noxelor).

Trafic autoTrafic auto

AMBIENTAMBIENT LiniştitLiniştit

CONCLUZIE PRIVIND CONCLUZIE PRIVIND ZONA DE AMPLASAREZONA DE AMPLASARE

Zona de referinţa favorabilăZona de referinţa favorabilăDotări şi reţele edilitare satisfacătoareDotări şi reţele edilitare satisfacătoarePoluare redusăPoluare redusăAmbient civilizatAmbient civilizat

10.10. DESCRIEREA CONSTRUCŢIEI DE BAZĂ (BLOCUL)DESCRIEREA CONSTRUCŢIEI DE BAZĂ (BLOCUL)

AMPLASAMENTAMPLASAMENT BLOC DE LOCUINŢE P+3E BLOC DE LOCUINŢE P+3E Etaj 1Etaj 1

ANUL PIFANUL PIF 20072007

LOCUINŢE PE PALIERLOCUINŢE PE PALIER 11

ORIENTAREORIENTARE Faţada bloculuiFaţada blocului Cardinal: NORD-ESTCardinal: NORD-EST

CARACTERISTICICARACTERISTICI Structură: cadre Structură: cadre Închideri perimetrale: zidărie cărămidă cu termoizolaţie suplimentarăÎnchideri perimetrale: zidărie cărămidă cu termoizolaţie suplimentară Acoperiş: ţiglăAcoperiş: ţiglă Dotare cu interfon în funcţiuneDotare cu interfon în funcţiune Aspect exterior: fără degradări ale finisajelorAspect exterior: fără degradări ale finisajelor Aspect interior: îngrijit Aspect interior: îngrijit Număr de restanţieri la plata întreţinerii: 0 Număr de restanţieri la plata întreţinerii: 0 Probleme de alimentare cu apă caldă: NUProbleme de alimentare cu apă caldă: NU Dotat cu centrale termice proprii: DADotat cu centrale termice proprii: DA

CONCLUZIE PRIVIND CONCLUZIE PRIVIND CONSTRUCŢIA DE BAZĂCONSTRUCŢIA DE BAZĂ

Se fac precizări cu privire la starea generală a blocului care poate conduceSe fac precizări cu privire la starea generală a blocului care poate conduce la acceptarea sau refuzarea luării în garanţie a apartamentuluila acceptarea sau refuzarea luării în garanţie a apartamentului Aspect îngrijit, utilităţi complete etc.Aspect îngrijit, utilităţi complete etc.

11.11. DESCRIEREA APARTAMENTULUIDESCRIEREA APARTAMENTULUI

11

BILANŢUL DE BILANŢUL DE SUPRAFAŢĂSUPRAFAŢĂ

Au (aria/suprafaţa utilă) = 150,15 mpAu (aria/suprafaţa utilă) = 150,15 mp

GRADUL DE CONFORTGRADUL DE CONFORT Confort: 1+Confort: 1+ OBSERVAŢIE: pentru securitizarea creanţelor, confortul va fi deOBSERVAŢIE: pentru securitizarea creanţelor, confortul va fi de

minim gradul 1, sau superior.minim gradul 1, sau superior.TÂMPLĂRIETÂMPLĂRIE Exterioară: ferestre profile PVC cu geam termopan, jaluzele rulouExterioară: ferestre profile PVC cu geam termopan, jaluzele rulou

exterioare din lemn, uşă intrare metalică etc.exterioare din lemn, uşă intrare metalică etc. Interioară: uşi profile PVC – vitrate etc.Interioară: uşi profile PVC – vitrate etc.

FINISAJEFINISAJE Superfinisare: superioarSuperfinisare: superioar-- parchet în camere: 80 mpparchet în camere: 80 mp-- gresie în bucatarie, grupuri sanitare, hol, balcon (logie): 60 mpgresie în bucatarie, grupuri sanitare, hol, balcon (logie): 60 mp-- faianţă bucătărie, grupuri sanitare: H = 1,80 m, 20 mpfaianţă bucătărie, grupuri sanitare: H = 1,80 m, 20 mp-- jocuri geometrice din rigipsjocuri geometrice din rigips-- zugrăveli vopsele lavabilezugrăveli vopsele lavabile

INSTALAŢII ŞI DOTĂRIINSTALAŢII ŞI DOTĂRI ELECTRICEELECTRICE

Telefonie şi cablu TVTelefonie şi cablu TV AlarmăAlarmă

INSTALAŢII ŞI DOTĂRIINSTALAŢII ŞI DOTĂRI ÎNCĂLZIREÎNCĂLZIRE

Centrală termică proprieCentrală termică proprie

INSTALAŢII ŞI DOTĂRIINSTALAŢII ŞI DOTĂRI ALIMENTARE CU APĂALIMENTARE CU APĂ

Din reţeaua oraşuluiDin reţeaua oraşului

INSTALAŢII ŞI DOTĂRIINSTALAŢII ŞI DOTĂRI ALIMENTARE CU ALIMENTARE CU GAZEGAZE

Din reţeaua oraşului Din reţeaua oraşului Alimentează aragazul şi centrala termică proprieAlimentează aragazul şi centrala termică proprie Instalaţii şi dotări noi de calitate superioarăInstalaţii şi dotări noi de calitate superioară Instalaţiile sunt întreţinute bineInstalaţiile sunt întreţinute bine

CONCLUZIE PRIVIND CONCLUZIE PRIVIND APLASAMENTULAPLASAMENTUL

Se descriu sumar aspectele negative şi/sau pozitive: Se descriu sumar aspectele negative şi/sau pozitive: Aspect îngrijit, utilităţi completeAspect îngrijit, utilităţi complete

12.12. ANALIZA PIEŢEI IMOBILIAREANALIZA PIEŢEI IMOBILIARE

DEFINIREA PIEŢEI ŞI DEFINIREA PIEŢEI ŞI SUBPIEŢEISUBPIEŢEI

Piaţa locuinţelor rezidenţiale amplasate în blocuri de locuinţePiaţa locuinţelor rezidenţiale amplasate în blocuri de locuinţe

NATURA ZONEINATURA ZONEI Zonă rezidenţială de blocuri de locuinţeZonă rezidenţială de blocuri de locuinţe Din punct de vedere edilitar: zona în dezvoltare Din punct de vedere edilitar: zona în dezvoltare Din punct de vedere economic: oraş în dezvoltareDin punct de vedere economic: oraş în dezvoltare Informaţii despre taxele şi impozitele locale: se pot da informatii, dacã seInformaţii despre taxele şi impozitele locale: se pot da informatii, dacã se

cunosccunoscOFERTA DE LOCUINŢEOFERTA DE LOCUINŢE SIMILARESIMILARE

În creştereÎn creştere

CEREREA DE CEREREA DE LOCUINŢE SIMILARELOCUINŢE SIMILARE

MedieMedie

ECHILIBRUL PIEŢEI ECHILIBRUL PIEŢEI (RAPORTUL CERERE/ (RAPORTUL CERERE/ OFERTĂ)OFERTĂ)

EchilibruEchilibru

PREŢURI ÎN ZONĂ PREŢURI ÎN ZONĂ PENTRU PROPRIETĂŢIPENTRU PROPRIETĂŢI SIMILARESIMILARE

Minim: 75.000 EURO echivalent 317.760 LEIMinim: 75.000 EURO echivalent 317.760 LEI Maxim: 110.000 EURO echivalent 465.828 LEIMaxim: 110.000 EURO echivalent 465.828 LEI

Opţional: PREŢURI ÎN Opţional: PREŢURI ÎN ZONA VECINĂ ZONA VECINĂ PENTRU PROPRIETĂŢIPENTRU PROPRIETĂŢI

Minim: 45.000 EURO echivalent 190.566 LEIMinim: 45.000 EURO echivalent 190.566 LEI Maxim: 60.000 EURO echivalent 254.088 LEIMaxim: 60.000 EURO echivalent 254.088 LEI

12

SIMILARESIMILARE

CHIRII ÎN ZONĂ CHIRII ÎN ZONĂ PENTRU PROPRIETĂŢIPENTRU PROPRIETĂŢI SIMILARESIMILARE

Minim: 200 EURO / lună Minim: 200 EURO / lună Maxim:Maxim: 350 EURO / lună350 EURO / lună

Opţional: CHIRII ÎN Opţional: CHIRII ÎN ZONA VECINĂ ZONA VECINĂ PENTRU PROPRIETĂŢIPENTRU PROPRIETĂŢI SIMILARESIMILARE

Minim: 150 EURO / lună Minim: 150 EURO / lună Maxim: 200 EURO / lunăMaxim: 200 EURO / lună

CONCLUZII ŞI TENDINŢE CONCLUZII ŞI TENDINŢE PRIVIND PIAŢA PRIVIND PIAŢA PROPRIETĂŢIIPROPRIETĂŢII

Tendinţă de creştere în favoarea CERERIITendinţă de creştere în favoarea CERERIIREZULTATUL CERCETĂRII: posibilitatea reducerii preţurilor REZULTATUL CERCETĂRII: posibilitatea reducerii preţurilor

13. EVALUARE13. EVALUARE

REGLEMENTĂRI ŞI CADRU LEGALREGLEMENTĂRI ŞI CADRU LEGAL

STANDARDE STANDARDE INTERNAŢIONALE DE INTERNAŢIONALE DE EVALUARE – EDIŢIA A EVALUARE – EDIŢIA A ŞAPTEA, 2005ŞAPTEA, 2005

IVS 1 – Valoarea de piaţă – baze de evaluareIVS 1 – Valoarea de piaţă – baze de evaluare IVS 2 – Baze de evaluare diferite de valoarea de piaţăIVS 2 – Baze de evaluare diferite de valoarea de piaţă IVS 3 – Raportarea evaluăriiIVS 3 – Raportarea evaluării IVA 1 – Evaluarea pentru garantarea împrumutuluiIVA 1 – Evaluarea pentru garantarea împrumutului GN 1 – Evaluarea proprietăţii imobiliareGN 1 – Evaluarea proprietăţii imobiliare Altele – după cazAltele – după caz

CADRU LEGALCADRU LEGAL Catalogul privind clasificarea şi duratele normale de funcţionare aCatalogul privind clasificarea şi duratele normale de funcţionare a mijloacelor fixe, aprobat HG 2139/2004mijloacelor fixe, aprobat HG 2139/2004

AlteleAlteleALTE REGLEMENTĂRIALTE REGLEMENTĂRI Dacă este cazulDacă este cazul

13.1.a Abordarea (evaluarea) prin metoda comparaţiei directe13.1.a Abordarea (evaluarea) prin metoda comparaţiei directe

În ANEXA nr. 2.a este prezentată determinarea valorii de piaţă prin metoda comparaţiei de piaţăÎn ANEXA nr. 2.a este prezentată determinarea valorii de piaţă prin metoda comparaţiei de piaţă prin corecţii brute.prin corecţii brute.

VALOAREA DE PIAŢĂ DETERMINATĂ VALOAREA DE PIAŢĂ DETERMINATĂ PRIN METODA COMPARAŢIEI DIRECTEPRIN METODA COMPARAŢIEI DIRECTE

381.132 381.132 LEI LEI

echivalent 90.000 EURechivalent 90.000 EURVALOAREA NU CONŢINE T.V.A.VALOAREA NU CONŢINE T.V.A.

13.1.b Abordarea (evaluarea) prin metoda comparaţiei relative13.1.b Abordarea (evaluarea) prin metoda comparaţiei relative

În ANEXA Nr. 2.b este prezentată determinarea valorii de piaţă prin metoda comparaţiei relative.În ANEXA Nr. 2.b este prezentată determinarea valorii de piaţă prin metoda comparaţiei relative.

VALOAREA DE PIAŢĂ DETERMINATĂ VALOAREA DE PIAŢĂ DETERMINATĂ PRIN METODA COMPARAŢIEI RELATIVEPRIN METODA COMPARAŢIEI RELATIVE

381.132 381.132 LEILEI

echivalent 90.000 EUR echivalent 90.000 EUR

VALOAREA NU CONŢINE T.V.A.VALOAREA NU CONŢINE T.V.A.

13.3. Evaluare prin metoda actualizării venitului generat de proprietate (chirie) 13.3. Evaluare prin metoda actualizării venitului generat de proprietate (chirie) VARIANTĂ: utilizarea metodei multiplicatorului chiriei brute (MCB). VARIANTĂ: utilizarea metodei multiplicatorului chiriei brute (MCB).

13

În ANEXA nr. 3 este prezentată determinarea valorii de piaţă prin metoda actualizăriiÎn ANEXA nr. 3 este prezentată determinarea valorii de piaţă prin metoda actualizării venitului generat de proprietate din chirie.venitului generat de proprietate din chirie.

VALOAREA DE PIAŢĂ DETERMINATĂ PE VALOAREA DE PIAŢĂ DETERMINATĂ PE BAZA CAPITALIZĂRII / ACTUALIZĂRII BAZA CAPITALIZĂRII / ACTUALIZĂRII VENITULUI GENERAT DE PROPRIETATEVENITULUI GENERAT DE PROPRIETATE

338.784 LEI 338.784 LEI

echivalent 80.000 EURechivalent 80.000 EUR

VALOAREA NU CONŢINE T.V.A.VALOAREA NU CONŢINE T.V.A.

14. DEFINIŢII, IPOTEZE ŞI CONDIŢII LIMITATIVE ŞI ALTELE14. DEFINIŢII, IPOTEZE ŞI CONDIŢII LIMITATIVE ŞI ALTELE

14.1 DEFINIŢII14.1 DEFINIŢII

VALOREA DE PIAŢĂ VALOREA DE PIAŢĂ Valoarea de piaţă reprezintă suma estimată pentru care o proprietate va fi schimbată, la dataValoarea de piaţă reprezintă suma estimată pentru care o proprietate va fi schimbată, la data evaluării, între un cumpărător decis şi un vânzător hotărât, într-o tranzacţie cu preţ determinatevaluării, între un cumpărător decis şi un vânzător hotărât, într-o tranzacţie cu preţ determinat obiectiv, după o activitate de marketing corespunzătoare, în care părţile implicate au acţionat înobiectiv, după o activitate de marketing corespunzătoare, în care părţile implicate au acţionat în cunoştinţă de cauză, prudent şi fără constrângerecunoştinţă de cauză, prudent şi fără constrângere..

COST DE ÎNLOCRE NETCOST DE ÎNLOCRE NET

Costul curent de reproducţie sau de înlocuire a unui activ minus deprecierile pentruCostul curent de reproducţie sau de înlocuire a unui activ minus deprecierile pentru deteriorarea fizică şi pentru orice alte forme relevante de depreciere şi neadecvare.deteriorarea fizică şi pentru orice alte forme relevante de depreciere şi neadecvare.

14.2 IPOTEZE ŞI CONDIŢII LIMITATIVE14.2 IPOTEZE ŞI CONDIŢII LIMITATIVE

1.1. Prezentul raport este întocmit la cererea clientului şi în scopul precizat. Nu este permisă folosireaPrezentul raport este întocmit la cererea clientului şi în scopul precizat. Nu este permisă folosirea raportului de către o terţă persoană fără obţinerea, în prealabil, a acordului scris al clientului,raportului de către o terţă persoană fără obţinerea, în prealabil, a acordului scris al clientului, autorului evaluării şi evaluatorului verificator, aşa cum se precizează la punctul 8 de mai jos. Nu seautorului evaluării şi evaluatorului verificator, aşa cum se precizează la punctul 8 de mai jos. Nu se asumă responsabilitatea faţă de nici o altă persoană în afara clientului, destinatarului evaluării şi celorasumă responsabilitatea faţă de nici o altă persoană în afara clientului, destinatarului evaluării şi celor care au obţinut acordul scris şi nu se acceptă responsabilitatea pentru nici un fel de pagube suferite decare au obţinut acordul scris şi nu se acceptă responsabilitatea pentru nici un fel de pagube suferite de orice astfel de persoană, pagube rezultate în urma deciziilor sau acţiunilor întreprinse pe baza acestuiorice astfel de persoană, pagube rezultate în urma deciziilor sau acţiunilor întreprinse pe baza acestui raport.raport.

2.2. Raportul de evaluare îşi păstrează valabilitatea numai în situaţia în care condiţiile de piaţă,Raportul de evaluare îşi păstrează valabilitatea numai în situaţia în care condiţiile de piaţă, reprezentate de factorii economici, sociali şi politici, rămân nemodificate în raport cu cele existentereprezentate de factorii economici, sociali şi politici, rămân nemodificate în raport cu cele existente la data întocmirii raportului de evaluare.la data întocmirii raportului de evaluare.

3.3. Evaluatorul nu este responsabil pentru problemele de natură legală, care afectează fie proprietateaEvaluatorul nu este responsabil pentru problemele de natură legală, care afectează fie proprietatea imobiliară evaluată, fie dreptul de proprietate asupra acesteia şi care nu sunt cunoscute de cătreimobiliară evaluată, fie dreptul de proprietate asupra acesteia şi care nu sunt cunoscute de către evaluator. În acest sens se precizează că nu au fost făcute cercetări specifice la arhive, iar evaluatorulevaluator. În acest sens se precizează că nu au fost făcute cercetări specifice la arhive, iar evaluatorul presupune că titlul de proprietate este valabil şi se poate tranzacţiona, că nu există datorii care aupresupune că titlul de proprietate este valabil şi se poate tranzacţiona, că nu există datorii care au legătură cu proprietatea evaluată şi aceasta nu este ipotecată sau închiriată. În cazul în care există olegătură cu proprietatea evaluată şi aceasta nu este ipotecată sau închiriată. În cazul în care există o asemenea situaţie şi este cunoscută, aceasta este menţionată în raport. Proprietatea imobiliară seasemenea situaţie şi este cunoscută, aceasta este menţionată în raport. Proprietatea imobiliară se evaluează pe baza premisei că aceasta se află în posesie legală (titlul de proprietate este valabil) şievaluează pe baza premisei că aceasta se află în posesie legală (titlul de proprietate este valabil) şi responsabilă.responsabilă.

4.4. Se presupune că proprietatea imobiliară în cauză respectă reglementările privind documentaţiile deSe presupune că proprietatea imobiliară în cauză respectă reglementările privind documentaţiile de urbanism, legile de construcţie şi regulamentele sanitare, iar în cazul în care nu sunt respectate acesteurbanism, legile de construcţie şi regulamentele sanitare, iar în cazul în care nu sunt respectate aceste cerinţe, valoarea de piaţă va fi afectată.cerinţe, valoarea de piaţă va fi afectată.

14

5.5. Proprietatea nu a fost expertizată detaliat. Orice schiţă din raportul de evaluare prezintă dimensiunileProprietatea nu a fost expertizată detaliat. Orice schiţă din raportul de evaluare prezintă dimensiunile aproximative ale proprietăţii şi este realizată pentru a ajuta cititorul raportului să vizualizezeaproximative ale proprietăţii şi este realizată pentru a ajuta cititorul raportului să vizualizeze proprietatea. În cazul în care există documente relevante (măsurători de cadastru, expertize) acesteaproprietatea. În cazul în care există documente relevante (măsurători de cadastru, expertize) acestea vor avea prioritate.vor avea prioritate.

6.6. Dacă nu se arată altfel în raport, se înţelege că evaluatorul nu are cunoştinţă asupra stării ascunse sauDacă nu se arată altfel în raport, se înţelege că evaluatorul nu are cunoştinţă asupra stării ascunse sau invizibile a proprietăţii (inclusiv, dar fără a se limita doar la acestea, starea şi structura solului,invizibile a proprietăţii (inclusiv, dar fără a se limita doar la acestea, starea şi structura solului, structura fizică, sistemele mecanice şi alte sisteme de funcţionare, fundaţia, etc.), sau asuprastructura fizică, sistemele mecanice şi alte sisteme de funcţionare, fundaţia, etc.), sau asupra condiţiilor adverse de mediu (de pe proprietatea imobiliară în cauză sau de pe o proprietatecondiţiilor adverse de mediu (de pe proprietatea imobiliară în cauză sau de pe o proprietate învecinată, inclusiv prezenţa substanţelor periculoase, substanţelor toxice etc.), care pot majora sauînvecinată, inclusiv prezenţa substanţelor periculoase, substanţelor toxice etc.), care pot majora sau micşora valoarea proprietăţii. Se presupune că nu există astfel de condiţii dacă ele nu au fostmicşora valoarea proprietăţii. Se presupune că nu există astfel de condiţii dacă ele nu au fost observate, la data inspecţiei, sau nu au devenit vizibile în perioada efectuării analizei obişnuite,observate, la data inspecţiei, sau nu au devenit vizibile în perioada efectuării analizei obişnuite, necesară pentru întocmirea raportului de evaluare. Acest raport nu trebuie elaborat ca un audit denecesară pentru întocmirea raportului de evaluare. Acest raport nu trebuie elaborat ca un audit de mediu sau ca un raport detaliat al stării proprietăţii, astfel de informaţii depăşind sfera acestui raportmediu sau ca un raport detaliat al stării proprietăţii, astfel de informaţii depăşind sfera acestui raport şi/sau calificarea evaluatorului. Evaluatorul nu oferă garanţii explicite sau implicite în privinţa stăriişi/sau calificarea evaluatorului. Evaluatorul nu oferă garanţii explicite sau implicite în privinţa stării în care se află proprietatea şi nu este responsabil pentru existenţa unor astfel de situaţii şi aîn care se află proprietatea şi nu este responsabil pentru existenţa unor astfel de situaţii şi a eventualelor lor consecinţe şi nici pentru eventualele procese tehnice de testare necesare descopeririieventualelor lor consecinţe şi nici pentru eventualele procese tehnice de testare necesare descoperirii lor.lor.

7.7. Evaluatorul obţine informaţii, estimări şi opinii necesare întocmirii raportului de evaluare, din surseEvaluatorul obţine informaţii, estimări şi opinii necesare întocmirii raportului de evaluare, din surse pe care le consideră a fi credibile şi evaluatorul consideră că acestea sunt adevărate şi corecte.pe care le consideră a fi credibile şi evaluatorul consideră că acestea sunt adevărate şi corecte. Evaluatorul nu îşi asumă responsabilitatea în privinţa acurateţei informaţiilor furnizate de terţe părţi.Evaluatorul nu îşi asumă responsabilitatea în privinţa acurateţei informaţiilor furnizate de terţe părţi.

8.8. Conţinutul acestui raport este confidenţial pentru client şi destinatar şi autorul nu îl va dezvălui uneiConţinutul acestui raport este confidenţial pentru client şi destinatar şi autorul nu îl va dezvălui unei terţe persoane, cu excepţia situaţiilor prevăzute de Standardele Internationale de Evaluare şi/sauterţe persoane, cu excepţia situaţiilor prevăzute de Standardele Internationale de Evaluare şi/sau atunci când proprietatea a intrat în atenţia unui corp judiciar calificat.atunci când proprietatea a intrat în atenţia unui corp judiciar calificat.

9.9. Evaluatorul a fost de acord să-şi asume realizarea misiunii încredinţate de către clientul numit înEvaluatorul a fost de acord să-şi asume realizarea misiunii încredinţate de către clientul numit în raport, în scopul utilizării precizate de către client şi în scopul precizat în raport.raport, în scopul utilizării precizate de către client şi în scopul precizat în raport.

10.10. Consimţământul scris al evaluatorului şi al evaluatorului verificator (dacă al acestuia din urmă esteConsimţământul scris al evaluatorului şi al evaluatorului verificator (dacă al acestuia din urmă este necesar), trebuie obţinut înainte ca oricare parte a raportului de evaluare să poată fi utilizată, în oricenecesar), trebuie obţinut înainte ca oricare parte a raportului de evaluare să poată fi utilizată, în orice scop, de către orice persoană, cu excepţia clientului şi a creditorului, sau a altor destinatari aiscop, de către orice persoană, cu excepţia clientului şi a creditorului, sau a altor destinatari ai evaluării care au fost precizaţi în raport. Consimţământul scris şi aprobarea trebuie obţinute înainte caevaluării care au fost precizaţi în raport. Consimţământul scris şi aprobarea trebuie obţinute înainte ca raportul de evaluare (sau oricare parte a sa) să poată fi modificat sau transmis unei terţe părţi,raportul de evaluare (sau oricare parte a sa) să poată fi modificat sau transmis unei terţe părţi, inclusiv altor creditori ipotecari, alţii decât clientul sau altor categorii de public, prin prospecte,inclusiv altor creditori ipotecari, alţii decât clientul sau altor categorii de public, prin prospecte, memorii, publicitate, relaţii publice, informaţii, vânzare sau alte mijloace. Raportul de evaluare numemorii, publicitate, relaţii publice, informaţii, vânzare sau alte mijloace. Raportul de evaluare nu este destinat asigurătorului proprietăţii evaluate, iar valoarea prezentată în raportul de evaluare nu areeste destinat asigurătorului proprietăţii evaluate, iar valoarea prezentată în raportul de evaluare nu are legătură cu valoarea de asigurare.legătură cu valoarea de asigurare.

14.3 ALTE PRECIZĂRI14.3 ALTE PRECIZĂRI

Raportul de evaluare este completat cu cel puţin 2 fotografii din care rezultă încadrareaRaportul de evaluare este completat cu cel puţin 2 fotografii din care rezultă încadrarea blocului în zonablocului în zona în care se află proprietatea şi minim 3 fotografii din interiorul apartamentului. (În mod necesar şi cândîn care se află proprietatea şi minim 3 fotografii din interiorul apartamentului. (În mod necesar şi când este cazul, fotografiile de interior vor prezenta imagini cu aspecte negative care au influenţă asupra valoriieste cazul, fotografiile de interior vor prezenta imagini cu aspecte negative care au influenţă asupra valorii prin reducerea acesteia).prin reducerea acesteia).

În procesul de evaluare se vor utiliza date şi informaţii în EURO şi RON (lei noi), conversia în alte valuteÎn procesul de evaluare se vor utiliza date şi informaţii în EURO şi RON (lei noi), conversia în alte valute urmând a fi efectuată de către destinatar.urmând a fi efectuată de către destinatar.

14.4. SURSE DE INFORMARE14.4. SURSE DE INFORMARE

Pentru datele care au impact asupra valorii, evaluatorul va prezenta sursele de informare,Pentru datele care au impact asupra valorii, evaluatorul va prezenta sursele de informare, după modelul următor:după modelul următor:

15

Valorile de tranzacţionare ale comparabilelor au fost preluate din următoarele surse:Valorile de tranzacţionare ale comparabilelor au fost preluate din următoarele surse:-- pentru COMPARABILA 1: noul proprietar;pentru COMPARABILA 1: noul proprietar;-- pentru COMPARABILA 2: notariat;pentru COMPARABILA 2: notariat;-- pentru COMPARABILA 3: agenţia imobilară iMONDO imobiliare Timişoara.pentru COMPARABILA 3: agenţia imobilară iMONDO imobiliare Timişoara.

Rata de capitalizare a fost determinată conform: Rata de capitalizare a fost determinată conform: Rata de capitalizare: (1-rata cheltuielilor operationale)/Multiplicatorul venitului

brut

15. DECLARAŢIE DE CONFORMITATE15. DECLARAŢIE DE CONFORMITATE

Ca elaborator declar că raportul de evaluare, pe care îl semnez, a fost realizat în concordanţă cuCa elaborator declar că raportul de evaluare, pe care îl semnez, a fost realizat în concordanţă cu reglementările Standardelor Internaţionale de Evaluare şi cu ipotezele şi condiţiile limitative cuprinse înreglementările Standardelor Internaţionale de Evaluare şi cu ipotezele şi condiţiile limitative cuprinse în prezentul raport. Declar că nu am nici o relaţie particulară cu clientul şi nici un interes actual sau viitorprezentul raport. Declar că nu am nici o relaţie particulară cu clientul şi nici un interes actual sau viitor faţă de proprietatea evaluată. Rezultatele prezentului raport de evaluare nu se bazează pe solicitareafaţă de proprietatea evaluată. Rezultatele prezentului raport de evaluare nu se bazează pe solicitarea obţinerii unei anumite valori, solicitare venită din partea clientului sau a altor persoane care au intereseobţinerii unei anumite valori, solicitare venită din partea clientului sau a altor persoane care au interese legate de client sau de produsul bancar garantat, iar remunerarea evaluării nu se face în funcţie delegate de client sau de produsul bancar garantat, iar remunerarea evaluării nu se face în funcţie de satisfacerea unei asemenea solicitări. În aceste condiţii, subsemnatul, în calitate de elaborator, imi asumsatisfacerea unei asemenea solicitări. În aceste condiţii, subsemnatul, în calitate de elaborator, imi asum responsabilitatea pentru datele şi concluziile prezentate în prezentul raport de evaluare.responsabilitatea pentru datele şi concluziile prezentate în prezentul raport de evaluare.

16. CERTIFICARE16. CERTIFICARE

Subsemnatul certific în cunoştinţă de cauză şi cu bună credinţă că: Subsemnatul certific în cunoştinţă de cauză şi cu bună credinţă că: 1.1. Afirmaţiile declarate de către mine şi cuprinse în prezentul raport sunt adevărate şi corecte. EstimărileAfirmaţiile declarate de către mine şi cuprinse în prezentul raport sunt adevărate şi corecte. Estimările

şi concluziile se bazează pe informaţii şi date considerate de către evaluator ca fiind adevărate şişi concluziile se bazează pe informaţii şi date considerate de către evaluator ca fiind adevărate şi corecte, precum şi pe concluziile inspecţiei asupra proprietăţii, pe care am efectuat-o la datacorecte, precum şi pe concluziile inspecţiei asupra proprietăţii, pe care am efectuat-o la data 27.03.2009. 27.03.2009.

2.2. Analizele, opiniile şi concluziile mele sunt limitate doar de ipotezele şi concluziile limitativeAnalizele, opiniile şi concluziile mele sunt limitate doar de ipotezele şi concluziile limitative menţionate şi sunt analizele, opiniile şi concluziile mele profesionale personale, imparţiale şimenţionate şi sunt analizele, opiniile şi concluziile mele profesionale personale, imparţiale şi nepărtinitoare. nepărtinitoare.

3.3. Nu am interese anterioare, prezente sau viitoare în privinţa proprietăţii imobiliare care face obiectulNu am interese anterioare, prezente sau viitoare în privinţa proprietăţii imobiliare care face obiectul prezentului raport de evaluare şi nu am nici un interes personal privind părţile implicate în prezentaprezentului raport de evaluare şi nu am nici un interes personal privind părţile implicate în prezenta misiune, excepţie făcând rolul menţionat aici. misiune, excepţie făcând rolul menţionat aici.

4.4. Implicarea mea în această misiune Implicarea mea în această misiune nu este condiţionatănu este condiţionată de formularea sau prezentarea unui rezultat de formularea sau prezentarea unui rezultat prestabilit legat de mărimea valorii estimate sau impus de destinatarul evaluării şi legat de producereaprestabilit legat de mărimea valorii estimate sau impus de destinatarul evaluării şi legat de producerea unui eveniment care favorizează cauza clientului în funcţie de opinia mea. unui eveniment care favorizează cauza clientului în funcţie de opinia mea.

5.5. Analizele, opiniile şi concluziile mele au fost formulate, la fel ca şi întocmirea acestui raport, înAnalizele, opiniile şi concluziile mele au fost formulate, la fel ca şi întocmirea acestui raport, în concordanţă cu Standardele Internaţionale de Evaluare. concordanţă cu Standardele Internaţionale de Evaluare.

6.6. Posed cunoştinţele şi experienţa necesare îndeplinirii misiunii în mod competent. Cu excepţiaPosed cunoştinţele şi experienţa necesare îndeplinirii misiunii în mod competent. Cu excepţia persoanelor menţionate în raportul de evaluare, nici o altă persoană nu mi-a acordat asistenţăpersoanelor menţionate în raportul de evaluare, nici o altă persoană nu mi-a acordat asistenţă profesională în vederea îndeplinirii acestei misiuni de evaluare.profesională în vederea îndeplinirii acestei misiuni de evaluare.

17. RECONCILIEREA VALORILOR. DECLARAREA VALORII SELECTATE17. RECONCILIEREA VALORILOR. DECLARAREA VALORII SELECTATE

ÎN URMA EVALUĂRII EFECTUATE DE MINE (NOI), A ANALIZEIÎN URMA EVALUĂRII EFECTUATE DE MINE (NOI), A ANALIZEI INFORMAŢIILOR APLICABILE ŞI A FACTORILOR RELEVANŢI, OPINIAINFORMAŢIILOR APLICABILE ŞI A FACTORILOR RELEVANŢI, OPINIA

16

MEA (NOASTRĂ) ESTE CĂ VALOAREA DE PIAŢĂ A PROPRIETĂŢIIMEA (NOASTRĂ) ESTE CĂ VALOAREA DE PIAŢĂ A PROPRIETĂŢII IMOBILIARE DESCRISE (SAU DREPTULUI EVALUAT) ESTE:IMOBILIARE DESCRISE (SAU DREPTULUI EVALUAT) ESTE:

VALOAREA DE PIAŢĂ VALOAREA DE PIAŢĂ RECOMANDATĂRECOMANDATĂ 338.784 LEI echivalent 80.000 EUR338.784 LEI echivalent 80.000 EUR

VALOAREA DE PIAŢĂ A FOST VALOAREA DE PIAŢĂ A FOST DETERMINATĂ PRIN METODADETERMINATĂ PRIN METODA

COMPARAŢIEI DIRECTE COMPARAŢIEI DIRECTE

VALOAREA DE PIAŢĂ NU CONŢINE T.V.A.VALOAREA DE PIAŢĂ NU CONŢINE T.V.A.

EVALUATOREVALUATOR nume şi prenumenume şi prenumeIONESCU SEBASTIAN

ŞTAMPILA DE EVALUATOR ŞTAMPILA DE EVALUATOR

şi şi

SEMNĂTURASEMNĂTURA

SOCIETATEA COMERCIALĂSOCIETATEA COMERCIALĂWEST PROPERTY ADVISOR

ŞTAMPILA SOCIETĂŢIIŞTAMPILA SOCIETĂŢII COMERCIALE COMERCIALE

şi şi

SEMNĂTURASEMNĂTURA CONDUCĂTORULUICONDUCĂTORULUI

17

ANEXEANEXE

ANEXA nr. 1:ANEXA nr. 1: Contract de vânzare/cumpărare Contract de vânzare/cumpărare

ANEXA nr. 2:ANEXA nr. 2: Determinarea valorii de piaţă prin metoda comparaţiei directeDeterminarea valorii de piaţă prin metoda comparaţiei directe

ANEXA nr. 3:ANEXA nr. 3:Determinarea valorii de piaţă prin metoda comparaţiei relativeDeterminarea valorii de piaţă prin metoda comparaţiei relativeDeterminarea valorii prin metoda actualizării venitului generat deDeterminarea valorii prin metoda actualizării venitului generat de proprietate (chirie) proprietate (chirie)

18

Între subsemnaţii:

Marian Ionuţ, căsătorit cu Marian Cristina, domiciliat în Lugoj, în calitate de vânzător şi,

Pop Cristian, necăsătorit, domiciliat în Timişoara, în calitate de cumpărător,a intervenit prezentul contract de vânzare-cumpărare în următoarele condiţii:

DESCRIERE APARTAMENTContract vânzare - cumpărare apartament

Eu, Marian Ionuţ, vând lui Pop Cristian dreptul de proprietate ce-l deţin asupra apartamentului nr. 2 situat în Lugoj, str. 13 Decembrie, nr.2 având numărul cadastral 42562, identificat ca făcând parte din zona 2 stradală, compus din 3 camere de locuit cu o suprafaţă utilă de 115 mp bucătărie, baie, vestibul, debara, precum şi dreptul de folosinţă asupra cotei indivize de 2,5mp din terenul aferent locuinţei, suprafaţă care va urma regimul juridic prevăzut de Legea 18/1991 privind Fondul Funciar.

DOBÂNDIRE APARTAMENTContract vânzare - cumpărare apartament

Am dobândit locuinţa prin cumpărare, necăsătorit fiind, în baza contractului de vânzare-cumpărare nr. 134 din data de 31.03.2009.

Eu, vânzătorul, declar pe proprie răspundere că bunul ce face obiectul prezentului act nu a fost scos din circuitul civil în temeiul vreunui act normativ de trecere în proprietatea statului, nu a fost vândut, ipotecat sau grevat de alte sarcini, şi garantez cumpărătorul împotriva oricărei evicţiuni conform art. 1337 Cod Civil.

Pentru prezenta vânzare nu s-a eliberat certificat de sarcini.

TAXELE Contract vânzare - cumpărare apartament

Taxele şi impozitele sunt achitate la zi de către vânzător, aşa cum rezultă din certificatul nr.450/27.02.2009, eliberat de Primăria Lugoj, iar de la această dată trec în sarcina cumpărătorului care suportă şi taxa de autentificare. Transmisiunea proprietăţii, posesiei şi folosinţei are loc astăzi, data autentificării prezentului contract.

19

PREŢULContract vânzare - cumparare apartamentPretul vânzării este de 381.132 lei (90.000 Euro) pe care eu, vânzătorul, declar că l-am primit în întregime de la cumpărător astăzi, la semnarea actului.Eu, Pop Cristian, cumpăr de la Marian Ionuţ locuinţa descrisă mai sus cu preţul şi în condiţiile prezentului contract cu care mă declar în mod expres de acord şi mă oblig să efectuez personal intabularea la Judecătoria competentă în termenul legal. Cunosc faptul că pentru prezenta vânzare nu s-a eliberat certificat de sarcini, sunt de acord să cumpăr locuinţa în aceste condiţii, scutind judecătoria competentă şi notarul instrumentator de cercetarea registrelor de carte funciară.

Totodată ni s-au pus în vedere consecinţele ce decurg din nerespectarea dispoziţiilor legale privind declararea preţului real în cadrul actelor care cad sub incidenţa articolului 4, coroborat cu dispoziţiile art. 6 din Ordonanţa nr. 12/1998 şi Legea 87/1997 pentru combaterea evaziunii fiscale.

Redactat , procesat şi autentificat de notar public Carmen Năstase în şase exemplare din care cinci li s-au înmânat părţilor.

VÂNZĂTOR Marian Ionuţ

CUMPĂRĂTOR Pop Cristian

20

DETERMINAREA VALORII DE PIAŢĂ PRIN METODA COMPARAŢIEI DE PIAŢĂ

DESCRIERE COMPARABILA A

COMPARABILA B

COMPARABILA C

PROPRIETATEEVALUATĂ

Preţ tranzacţie 90.000 Euro 60.000 Euro 75.000 EuroData vânzării în urmă cu 10

lunicu un an în urmă în urmă cu 6 luni

Preţ actualizat 90.000 Euro 70.000 Euro 85.000 EuroNr. camere trei una

+ 15.000două + 10.000

trei

Canalizare DA-

NU+ 5.000

DA-

DA

Loc parcare unu nu are+ 6.000

două- 6.000

unu

Finisaje şi arhitectură

mai bune- 4.000

mai bune- 4.000

mai rele + 4.000

TOTAL CORECŢII

- 4.000 + 22.000 + 8.000

VALOARE CORECTATĂ

86.000 82.000 83.000

21

DETERMINAREA VALORII DE PIAŢĂ PRIN METODA ACTUALIZĂRII VENITULUI GENERAT DE CHIRIE

DESCRIERE AN I AN II AN III AN IVChirie lunară 1.000 1.000 1.000 1.500Chirie anuală 12.000 12.000 12.000 18.000

Cheltuieli de exploatare 2.400 2.400 2.400 -Venituri nete (VN) 9.600 9.600 9.600 -

Venituri nete actualizate 9.600/(1+0,1)1 =8.727

9.600/(1+0,1)2 =7.933

9.600/(1+0,1)3 =7.218

-

Valoare reziduală (VR) - - - 18.000/0,25 =72.000

Valoare actualizată - - - 72.000/(1+0,1)4

=49.177

TOTAL FLUXURI 8.727 7.933 7.218 49.177

22

Referinţe bibliografice:

1. Duran Vasile, Standarde Internaţionale de evaluare (ediţia a şasea)

2. Săcui Violeta (2008), Evaluarea întreprinderii – curs

3. www.romacor.ro

4. www.juridicaonline.ro

5. www.lichidarijuridice.com

23