roxy lucrare

UNIVERSITATEA “PETRU MAIOR” TG.MUREŞ LUCRARE DE LICENŢĂ __________

FACULTATEA DE ŞTIINŢE ECONOMICE, Candidat (a) ______________________

JURIDICE ŞI ADMINISTRATIVE _________________________________

Specializarea : ________DREPT_______________________

____________________________________________ Anul absolvirii : _

_____2010_____________

Conducătorul ştiinţific : Viza facultăţii

Prof. dr. Sabău-Pop Ioan

a) Tema lucrării de licenţă :

EVOLUŢIA SISTEMULUI DE PUBLICITATE IMOBILIARĂ

Evolutia sistemului de publicitate imobiliara

b) Problemele principale tratate :

2


c) Bibliografia recomandată :

3


d) Termene obligatorii de consultaţii :

lunar

e) Locul şi durata practicii :

Primit tema la data de :

Termen de predare :

Semnătura şefului de catedră Semnătura conducătorului

4


Semnătura candidatului

5


UNIVERSITATEA ,,PETRU MAIOR” din TÎRGU- MUREŞ

FACULTATEA DE ŞTIINŢE ECONIMICE, JURIDICE ŞI ADMINISTRATIVE

SPECIALIZAREA DREPT

LUCRARE DE LICENŢĂ

Coordonator ştiinţific: Student :

Prof. dr. Sabău-Pop Ioan Todoran Roxana-Valentina

Tîrgu Mureş

2010

6


CUPRINS

Capitolul I: Consideraţii introductive

1.1. Scurt istoric al sistemului de publicitate imobiliară

1.2. Raţiunea publicităţii imobiliare

Capitolul II: Sisteme de publicitate imobiliară

2.1. Sistemul personal de publicitate imobiliară:

2.1.1. Reglementarea legală

2.1.2. Felurile şi efectele înscrierilor

2.1.3. Procedura de efectuare a transcrierii şi înscrierii

2.1.4. Deficienţe ale sistemelor registrelor de transcripţiuni şi inscripţiuni

2.2. Sistemul real de publicitate imobiliară:

2.2.1. Evoluţie

2.2.2. Sistemul Torrens

2.2.3. Sistemul german

2.2.4. Sistemul austriac

2.2.5. Sistemul Alsaciei si Lorenei

2.2.6. Sistemul elveţian

2.3. Evoluţia sistemului de carte funciară în România

Capitolul III: Cărţile funciare – Decretul lege nr.115/1938

3.1. Reglementarea legală

3.2. Structura şi obiectul cărţilor funciare (reglementate prin Decretul lege nr.115/1938)

3.2.1. Cuprinsul cărţii funciare

3.2.2. Documentele care întregesc cartea funciară

3.2.3. Drepturile tabulare

3.2.4. Corpul funciar

3.2.5. Sistemul foilor reale şi personale de carte funciară

3.2.6. Principiile cărţilor funciare

3.3. Înscrierile în cartea funciară

7


3.3.1. Felurile înscrierilor

3.3.2. Efectele înscrierilor

Capitolul IV: Noile cărti funciare- Legea nr.7/1996 (republicată)

4.1. Reglementarea legală

4.2. Cadastrul general:

4.2.1. Noţiune, obiective, funcţii

4.2.2.Organizarea şi conducerea Cadastrului general

4.2.3.Conţinutul documentaţiei cadastrale

4.3. Noile cărţi funciare:

4.3.1. Cadrul legislativ

4.3.2. Principiile noilor cărţi funciare

4.3.3. Structura noilor cărţi funciare

4.3.4. Înscrierile în cartea funciară

4.3.5. Acţiunile de carte funciară

4.4. Procedura de înscriere:

4.5. Rectificarea înscrierilor de carte funciară

4.6. Efectele înscrierilor în cartea funciară

CONCLUZII FINALE

BIBLIOGRAFIE

8


Introducere

Răspunzând multiplelor cerinţe de natură tehnică, juridică, economică, fiscală, socială

etc., cadastrul funciar şi publicitatea imobiliară s-au impus ca o necesitate, fiind expresia unor

preocupări statale ale căror începuturi se pierd în negura vremii.

Prin tradiţie, la dezvoltarea şi consolidarea celor două instituţii au contribuit specialişti

aparţinând unor domenii de activitate diferite: instituţia cadastrului a revenit specialistului în

măsuratori terestre, iar de problematica publicitaţii imobiliare, prin cartea funciara spre exemplu,

care sa dea siguranţă si stabilitate proprietăţii s-au ocupat juriştii.

Pornind de la ideea de bază a reglementării dreptului de proprietate, apare ca necesară

existenţa unui sistem de înregistrare eficient, care să fie stimulentul unei economii de piaţă active

şi eficiente. Specificul regimului juridic al bunurilor imobile constă în instituirea unui mecanism

de evidenţă a bunurilor imobile şi, totodată, de înscriere a drepturilor imobiliare prin care se

asigură proprietatea.

Pe parcursul acestei lucrări am încercat să conturăm trăsăturile ce individualizează

sistemul de carte funciară românesc, evoluţia sa de-a lungul timpului, tendinţele actuale şi

nevoile de ordin economic, social şi juridic pe care le ridică acest sistem.

Valoarea aplicativă a lucrării poate fi estimată sub urmă toarele aspecte:

- s-a realizat un comentariu sistemic al legislaţiei în domeniul cadastrului si publicităţii

imobiliare pentru a soluţiona mai multe probleme ce îşi găsesc sorgintea în ambiguitatea,

discordantele şi lacunele reglementărilor naţionale în domeniu;

- s-a facut o analiză comparativă a sistemelor de cadastru si publicitate imobiliară

existente în Romania pentru a elucida eficacitatea sistemului adoptat de Legea nr.7/1996 dar şi

carenţele sale.

9


Cercetarea a fost axată pe un areal de metode ştiinţifice cum ar fi metoda istorică, logică,

comparativă. Prin metoda istorică s-a reconstituit dezvoltarea cadastrului şi publicităţii

imobiliare din perioada timpurie pîna în prezent. Metoda logică stă la baza studiului şi a

sintezei care a rezultat cu argumentarea concluziilor. Evidenţierea caracterelor şi

particularităţilor sistemelor de cadastru şi publicitate imobiliară a fost posibilă prin aplicarea

metodei comparative.

Sunt prezentate atât avantajele, cât şi dezavantajele celor două sisteme de publicitate care

încă se aplică concomitent pe teritoriul ţării – sistemul registrelor de transcripţiuni şi inscripţiuni

şi sistemul de publicitate prin cărţile funciare – precum şi nenumăratele probleme practice care

se ivesc în efectuarea operaţiunilor de carte funciară.

10


CAPITOLUL I

Consideraţii introductive

I.1. Scurt istoric al sistemului de publicitate imobiliară

Din nevoia exploatării cât mai eficiente a pământului, pe fondul creşterii populaţiei şi

transformării terenurilor în obiect al proprietăţii private şi – au făcut apariţia primele forme de

inventariere, evidenţă şi siguranţă a actelor translative de proprietate.

Dovezi ale celor mai vechi măsurători şi înregistrări cadastrale s–au descoperit în

Mesopotamia, Caldeea şi Egipt. Cea mai veche menţiune de publicitate imobiliară o constituie o

scrisoare a regelui babilonian Hammurabi (2100 î.e.n.) ce cuprinde referiri la rezolvarea unui

litigiu de graniţă pe baza unui registru de evidenţă a terenurilor. Asemenea registre au existat în

Egipt, în Grecia Antică ce cuprindeau proprietarii pe imobile şi ipotecile precum şi în Imperiul

Roman. 1

În Grecia Antică transmiterea terenurilor era supusă unor forme de manifestare publică

asemenatoare mancipaţiunii romane. In anumite perioade şi zone se practica anunţarea

transmisiunii imobiliare prin vestitori publici sau prin afişe expuse în locuri publice, aşa încât,

după trecerea unui termen, transmisiunea devenea inatacabilă.

In Egipt evidenţa pământului se ţinea într-un registru denumit „herit”, care avea şi funcţia

de publicitate . Autenticitatea, publicitatea şi buna credinţă a terţilor sunt principiile pe care le

aflăm deplin dezvolatate in herit– ul egiptean... care a adus servicii preţioase atât particularilor,

cât şi statului şi au contribuit foarte mult ca să se simtă o absolută siguranţă de drept faţă de stat

şi faţă de terţi, fiindcă dovada proprietăţii era pusă la vedere publică şi publicitatea este o dovadă

în contra căreia nu se pot invoca nici acte plănuite, nici martori falşi şi nici jurăminte strâmbe.2

In Roma Antică imobilele se transmiteau prin consimtamântul părţilor, urmat de

formalităţile solemne care îl însoţeau. Publicitatea era asigurată graţie caracterului public al

formelor necesare pentru validitatea actului de transmisiune sau constituire de drepturi reale

asupra fondurilor italice: mancipatio şi in iure cession. 3 Unii autori consideră că aceste forme

1 N. Bos – Cartea funciară şi expertiza tehnică topo – cadastrală, ed. All Beck, 2003, pag. 6 .

2 I. Postulache – Noţiuni de carte funciară, Bucureşti, 1938,

3 A. Rusu – Acţiunile de carte funciară, 2008, pag. 11-12.11


simbolistice erau insuficiente pentru a face cunoscută operaţiunea juridică celor ce nu luau parte

la celebrarea ei.

Apariţia registrelor de proprietate in Europa. Oraşele germane sunt cele în care au

apărut primele registre de proprietate. În secolul al XII-lea schimbările referitoare la situaţia

imobilelor din urbe erau consemnate de către autorităţile municipale în cărţi oficiale prin

înscrierea convenţiilor în întregime, în ordine cronologică.

Din iniţiativa regelui Frederic I al Prusiei a apărut in secolul al XVII-lea organizarea

publicităţii prin rezervarea unei pagini separate pentru fiecare imobil (publicitatea reală). Aceste

registre au fost preluate mai apoi de celelalte legislaţii care au promovat publicitatea reală:

Austria, Elveţia, Polonia, Ungaria, Cehia, Slovacia şi parţial pe teritoriile României şi Italiei.

Ţările latine se orientau către publicitatea prin transcripţiuni, caracterizată prin copierea

integrală a actului juridic şi a ipotecilor într-un registru ţinut la grefele tribunalelor din districtul

unde era situat imobilul, in ordinea prezentărilor.

Acest sistem a apărut în Franţa în secolul al XVIII-lea şi a fost preluat de Belgia,

Luxemburg, Italia, Portugalia şi, într-o manieră specială de Spania.

I.2.Raţiunea publicităţii imobiliare

Existenţa unui sistem de publicitate imobiliară este determinată de necesitatea cunoaşterii

situaţiei precise a bunurilor imobile, atât din punctul de vedere al elementelor lor de identificare

cât şi, mai ales, al aspectelor juridice interesând titularii dreptului de proprietate, transferurile de

proprietate având ca obiect aceste bunuri, existenţa dezmembrămintelor de proprietate sau a unor

sarcini care le grevează etc.

În alţi termeni, prin publicitate imobiliară se înţelege totalitatea mijloacelor juridice prin

care se evidenţiază situaţia materială şi juridică a imobilelor în mod public pentru a se ocroti

circuitul lor civil. În acest mod se asigură securitatea juridică statică, respectiv cea referitoare la

existenţa şi păstrarea drepturilor patrimoniale valabil dobândite şi cea dinamică, vizând circulaţia

acestor drepturi, de la naşterea şi până la stingerea lor.

În funcţie de sistemul de publicitate utilizat, înscrierile în registrele de publicitate

imobiliară au ca efect opozabilitatea faţă de terţi a drepturilor dobândite de părţi sau chiar

dobândirea lor ca urmare a îndeplinirii formalităţilor de publicitate imobiliară, interesele

protejate astfel aparţinând titularilor drepturilor supuse publicităţii, terţilor, dar şi autorităţilor

administrative, din raţiuni fiscale sau legate de amenajarea teritoriului.

12


Organizarea publicităţii imobiliare urmăreşte mai multe scopuri. Astfel, ea oferă o mai

mare siguranţă a drepturilor reale existente şi a transmisiunii acestor drepturi prin aducerea la

cunoştinţa terţilor a situaţiei juridice a acestor bunuri.

De asemenea ea constituie o evidenţă clară a tuturor bunurilor imobile. Realizarea unui

sistem de publicitate imobiliară este nu numai necesară, dar şi relativ uşor de înfăptuit, datorită

aşezării fixe şi existenţei unor elemente precise de identificare a bunurilor imobile.

Sistemele de publicitate imobiliară se interesează atât de drepturi cât si de sursa acestora,

diferenţierea între cauza/efect fiind justificată însa în analiza tehnica a operaţiunilor de

publicitate.

Sistemele de publicitate imobiliară se preocupa de soarta drepturilor imobiliare private,

precum şi de actele juridice tot private. Ceea ce înseamnă că regula e ca se vor supune

publicităţii toate drepturile private, şi doar prin exceptie drepturile incluse în domeniul public.

Sistemele de publicitate imobiliară sunt sisteme private de publicitate, în sensul că ele au

ca vocaţie esentială să producă efecte atributive sau de opozabilitate pentru drepturile reale

propriu-zise, adică particulare sau private.

Prin urmare, drepturile de proprietate publică –ca şi celelalte drepturi ataşate sau derivate

din aceasta, se supun sistemelor de publicitate imobiliară doar prin exceptie. Astfel se poate

explica şi de ce modurile de dobândire ex lege sunt iniţial scutite de publicitate imobiliară, dar si

de ce există sisteme aparte de evidenţă imobiliară pentru domeniul public. 4

În plus, mai trebuie amintit că sistemele de publicitate imobiliară au vocaţie să se refere

cu prioritate la actele juridice de drept privat (negotium), lasând în plan secund faptele juridice

(stricto sensu) ori celelalte mijloace de dobândire ale drepturilor imobiliare.

Concluzia se poate desprinde si din analiza textelor de lege care –de exemplu, instituie

excepţiile de la înscrierea în Cărtile funciare.

Astfel, pentru noile cărţi funciare se poate analiza art. 28 din Legea nr.7/1996, iar dacă se

va face o sistematizare a conţinutului acestui articol, se poate constata că excepţiile de la

înscriere sunt grupate fie în jurul ideii de fapt juridic sticto sensu (accesiune, succesiune şi

uzucapiune), fie altele sunt operaţiuni juridice dar nu obişnuite, de dobândire (expropriere, ex

lege, hotărâri judecătoreşti, vinderi publice silite).

4 Art. 16 din Decretul lege nr.115/1938 şi art. 48 din Legea nr. 7/1996.

13


Sistemele se publicitate imobiliară au fost concepute pentru particulari, care încheie acte

de drept comun cu privire la drepturile esenţial reale ordinare (proprietatea si dezmembrămintele

sale, precum si garanţiile reale imobiliare). Restul, chiar daca are tangenţă cu sistemul de

publicitate imobiliară o face doar prin exceptie.

Scopul publicităţii imobiliare nu e decât raţiunea acesteia. Initial s-a plecat de la ideea ca

opozabilitatea de plin drept a actelor juridice oculte nu poate asigura nici protecţia creditului,

după cum nu permite nici evidenţa imobilelor, ceea ce face imposibilă fiscalizarea strămutărilor

imobiliare. Publicitatea imobiliară s-a născut şi din dorinţa de a sparge opozabilitatea de plin

drept, caracteristicaă Codului civil, şi de a o lega de îndeplinirea anumitor formalităţi.

Astăzi, toţi autorii susţin la unison ca publicitatea imobiliară asigură o mai bună

securitate (activă si pasivă) a circuitului civil, dupa cum realizează o mai bună protecţie a

creditului, prin publicitatea garanţiilor sale imobiliare.

În ultimă instanţă, mai trebuie adaugată şi ideea importantă că sistemele de publicitate

imobiliară pun la dispoziţia participanţilor la circuitul civil şi un mijloc de soluţionare a

conflictelor dintre drepturile concurente supuse publicităţii.

Capitolul II

14


SISTEME DE PUBLICITATE IMOBILIARĂ

II.1. Sistemul personal de publicitate imobiliară

II.1.1. Reglementarea legală

De-a lungul timpului, în România, publicitatea imobiliară s-a realizat prin mai multe

modalităţi, principalele două sisteme fiind cel al registrelor de transcripţiuni si inscripţiuni şi cel

bazat pe cărţile funciare.

Evoluţia istorică şi politică a teritoriilor româneşti a influenţat sistemele de publicitate

imobiliară utilizate pe acest teritoriu. Cărţile de evidenţă funciară se închid pe măsură ce se

întocmesc noi cărţi funciare sau pe măsură ce se găsesc ori s-au găsit cele originale dispărute.

Noţiunea de publicitate imobiliară nu este definită în termeni consacrati nici prin acte

normative şi nici de către literatura de specialitate. Mai mult decât o noţiune, publicitatea

imobiliară este o condiţie de sigurantă a operaţiunilor juridice. Aceasta nevoie de sigurantă o

are proprietarul atât în legătura cu un drept deja dobândit – ceea ce în literatură se cunoaste sub

denumirea de „securitate statică” –, cât şi în legatură cu ocrotirea drepturilor viitoare – aşa-

numita „securitate dinamică”.

În funcţie de importanţa care s-a acordat securităţii statice sau dinamice, s-au născut două

mari sisteme de publicitate. Este vorba de:

a) sistemul registrelor de transcripţiuni şi inscripţiuni;

b) sistemul de publicitate prin cărţile funciare.

Sistemul de publicitate imobilară al registrelor de transcripţiuni şi inscripţiuni a fost

reglementat de Codul civil şi de Codul de procedură civilă, dupa modelul Codului civil francez,

fiind aplicat în Muntenia, Oltenia, Moldova şi Dobrogea. Acest sistem a fost menţinut până în

anul 1996, când a fost adoptată Legea cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr.7/1996.

In Codul civil, se găsesc următoarele dispoziţii prin care este reglementată publicitatea

drepturilor reale imobiliare:

- art. 818-819, privind transcrierea donaţiilor;

- art. 1295 alin.(2) privind vânzarea-cumpărarea;

- art. 1394 pentru cesiunile de chirii şi arnedă pe doi ani viitori;

15


- art.1738-1745, art.1745-1768, art.1776, art.1778, art. 1780-1787 privind înscrierea

privilegiilor şi ipotecilor imobiliare;

- art.1801-1803 privind transcrierea transmisiunilor imobiliare grevate de sarcini

ipotecare;

- art. 1816-1823 privind ţinerea registrelor şi obligaţiile grefierilor.

II.1.2. Felurile şi efectele înscrierilor

În cadrul acestui sistem, se acorda o importanţa majora securităţii statice, principiului

consensualismului absolut introdus de Codul civil francez din 1804. Potrivit acestui principiu,

drepturile reale se transmit prin efectul consimţământului părţilor, fără a mai fi necesare

formalităţile de publicitate. Acest principiu a fost preluat şi de Codul civil român din anul 1864.

Sistemul constă în transcrierea şi înscrierea actelor juridice referitoare la proprietate în

registre ţinute de instanţele judecătoreşti. Transcrierea este operaţiunea de copiere în registrul de

publicitate a întregului conţinut al actului juridic privitor la strămutarea dreptului de proprietate.

Inscripţiunea constă în reproducerea acelor părţi din actele juridice privitoare la ipoteci şi

privilegii care interesează terţii. Atât transcripţiunile, cât şi inscripţiunile se fac pe numele

persoanelor, şi nu pe imobile.

Diferenţa dintre transcriere şi înscriere constă în faptul că trancsrierea presupunea

copierea în întregime a actului, sarcină anevoioasa, foarte pretenţioasă şi care reclamă o mare

cheltuială de timp, însa era justificată dintr-un motiv extrem de simplu – terţii erau interesaţi să

cunoască clauzele actelor de vânzare-cumpărare, de partaj sau de locaţiune, şi cum nu se putea

determina a priori la care din aceste clauze se limta interesul lor, trebuia sa se ordone copierea

lor integral. Din contra, în cazul inscripţiunilor, înscrierea unui privilegiu de exemplu era foarte

uşor de precizat ceea ce interesa pe terţi, adică faptul că un anumit imobil este grevat, fiind

aşadar inutil să se copieze în întregime actele care stăteau la baza ordonării luării inscripţiei

ipotecare sau a altor menţiuni.5

Sistemul a fost organizat la fiecare judecătorie, prin ţinerea următoarelor documente: un

registru de transcripţiuni, de transcriere prin copiere în întregime, în registru, a actelor de

5 Marian Nicolae, Tratat de publicitate imobilară, Ed.Universul juridic, Bucureşti,2006, pag.31216


transmisiune şi de constituire a drepturilor reale imobiliare; un registru de inscripţiuni, de

menţiuni referitoare la ipoteci si privilegii; un registru pentu transcrierea comandamentelor.6

Potrivit dispoziţiilor Codului civil, sunt supuse transcrierii urmatoarele acte:

- actele între vii privind transmiterea dreptului de proprietate sau a altor drepturi reale care

se pot ipoteca;

- actele prin care se renunţa la aceste drepturi;

- actele între vii prin care se constituie o servitute, un drept de uzufruct, uz sau abitatie;

- actele prin care se renunţa la aceste drepturi;

- tranzacţiile asupra drepturilor reale;

- ordonanţele de adjudecare în materia executarii silite;

- hotărârile date în exproprieri pentru utilitate publică;

- cesiunile de venituri pe o perioada mai mare de doi ani;

- contractele de închiriere încheiate pe o durata mai mare de 3 ani.

Nu sunt supuse transcrierii:

- transmiterea proprietăţii pe calea succesiunii legale sau testamentare;

- partajul, în condiţiile în care imobilul este atribuit unuia dintre copărtaşi;

- hotărârile judecătoreşti declarative;

- actele de confirmare a nulităţilor relative;

- actele de renunţare asupra unui drept neacceptat.

Prin legi speciale s-a ordonat transcrierea sau înregistrarea în registrele de transcripţiuni

imobiliare a anumitor acte, dintre care:

- titlurile de proprietate asupra locuinţelor construite din fondurile statului şi cumpărate de

către populaţie în temeiul art. 12 din Hotărârea de Guvern nr. 890/2005;

- contractele de cesiune a terenurilor din domeniul privat de interes local atribuite în

vederea construirii de locuinţe, case de vacanţã sau spaţii cu altã destinaţie în baza art. 18 din

Legea nr. 50/1991, modificat în 13 ian.1997;

- hotărârile comisiilor şi a municipiului Bucureşti, inclusiv hotărârile judecătoreşti prin

care se dispune restituirea în natură a imobilelor cu destinaţia de locuinţe, trecute în proprietatea

statului către foştii proprietari sau moştenitorii acestora, în condiţiile Legii nr. 112/1995, art. 22;

6 I. Albu - Noile cărţi funciare, ed. Lumina Lex , 1997, pag. 1117


- procesele verbale de licitaţie a imobilelor vândute în cadrul urmăririi silite privind

executarea creanţelor bugetare în baza art. 67 din O.G. 11/1996.

Ulterior, registrele de transcripţii au fost înlocuite cu mape în care sunt păstrate actele

supuse transcrierii, împreună cu cererile şi petiţiile care le însoţesc, în ordinea intrării lor.

Înscrierea se făcea in registrul de inscripţiuni şi consta în consemnarea sau reproducerea

unor părţi sau clauze din actele juridice. Făceau obiect al înscrierii acele clauze care se referă la

privilegiile speciale imobiliare şi la ipoteci.

De la această regulă făcea excepţie privilegiul vânzatorului de imobile, care era supus

transcrierii în registrul de transcripţiuni.

Astfel Codul civil se ocupă pe larg de modul de conservare a ipotecilor şi privilegiilor

imobiliare (art. 1738-1745, 1754-1768, 1776, 1778, 1780-1781).

Potrivit art. 1738, în afara excepţiilor prevăzute de lege “între creditori, privilegiile nu

produc nici un efect, în privinţa imobilelor decât atunci când ele s-au adus la cunoştinţa publică,

prin inscripţiune şi numai la data acelei inscripţiuni în registrele judecătoriilor, destinate pentru

aceasta, după modelul determinat de lege”.

Art. 1745 prevede cã: “Toate creanţele privilegiate supuse la formalitatea inscripţiunii, în

privinţa cărora nu s-ar fi îndeplinit condiţii prescrise pentru conservarea privilegiului, nu

încetează cu toate acestea de a fi creanţe ipotecare: însă ipoteca, în privinţa tuturor persoanelor

al treilea, nu datează decât de la epoca inscripţiunilor care vor fi făcute, după cum mai jos se va

arăta” (art. 1780 şi urm. C.civ.).

Privilegiul reprezintă dreptul creditorului recunoscut de lege în virtutea calităţii creanţei

sale, de a fi preferat la plata altor creditori, chiar ipotecari (art. 1722 C.civ.).

Privilegiile imobiliare supuse înscrierii reglementate de Codul civil sunt următoarele (art.

1737):

- privilegiul vânzătorului pe imobilul vândut, pentru plata preţului datorat în total sau în

parte;

- privilegiul celor care au dat banii ce au servit la achiziţia unui imobil pentru asigurarea

împrumutului datorat;

- privilegiul coerezilor asupra imobilelor succesiunii pentru garanţia împărţelii făcute

între ei şi a sumelor (sultelor) cu care au rămas datori unul către altul;

18


- privilegiul arhitecţilor, antreprenorilor şi lucrătorilor asupra imobilelor zidite,

reconstruite sau reparate, pentru plata contravalorii lucrărilor executate;

- privilegiul celor care au împrumutat bani în scopul de a îndemniza lucrătorii pentru

lucrările efectuate la un anumit imobil.

Cât priveşte ipotecile, art. 1778 Cod civil supune la înscriere toate ipotecile, atât legale,

cât şi convenţionale declarând cã “între creditori, ipoteca fie legală, fie convenţională, nu are

rang decât din ziua inscripţiunii sale în registre”.Modul de înscriere a privilegiilor şi ipotecilor

este prevăzut în Codul civil şi Codul de procedură civilă.

Efectul acestor înregistrari este acela de a face opozabil fată de terţi actul juridic translativ

sau constitutiv de drepturi reale. Între părţi şi faţă de succesorii lor în drepturi, actul juridic

produce efecte de îndata ce a fost încheiat, fără a fi necesară transcrierea sau înscrierea. Lipsa

înscrierii sau transcrierii este sancţionată cu inopozabilitatea faţă de terţi a transmiterii ori

constituirii dreptului real.

Această consecinţă poate fi invocata de catre terţ numai dacă sunt întrunite două conditii:

- acesta să nu fi fost ţinut chiar el de obligaţia de a efectua demersurile pentru

transcriere sau înscriere;

- acesta să nu fi comis o fraudă de conivenţă cu înstrăinatorul, pentru a-l împiedica

pe dobânditor să facă transcrierea sau înscrierea.

II.1.3. Procedura de efectuare a transcrierii şi înscrierii.

Cererea de transcriere sau înscriere se putea face de către partea interesată, adică de

dobânditorul dreptului real, personal sau prin mandatar ( art. 714 C. civ. ). Pentru cererea de

înscriere a ipotecilor convenţionale, ambele părţi, în persoană sau prin mandatari cu procure

speciale şi autentice trebuie să se prezinte la judecătorie şi să solicite înscrierea pe baza actului

de constituire a ipotecii ( art. 1718 C. civ.).

Art. 333 Cod civil prevede că cererea de transcriere sau înscriere trebuie să cuprindă

numele sau denumirea sa, domiciliul sau sediul părţii şi, dacă este cazul, arătarea calităţii juridice

a celui care o reprezintă ( mandatar , înscriere ), motivarea cererii şi semnătura. Cererea trebuie

însoţită de înscrisurile pe care se sprijină, adică actele care atestă strămutarea sau constituirea de

drepturi reale imobiliare.

19


Cererile se depuneau la registratură ori se trimiteau prin postă şi se înregistrau în registrul

de intrare în ordinea primirii lor, menţionându – se ora şi ziua prezentării actului şi eliberându –

se un bon care purta numarul de ordine a actului ce urma să fie transcris sau înscris.

Judecătorul este cel care soluţiona cererile în camera de consiliu. Acesta verifica dacă

judecătoria este competentă şi putea cere părţii lămuririle necesare.

Încheierea prin care admitea cerera era executorie dar nu avea putere de lucru judecat.

Încheierile de admitere sau respingere ale judecătorului puteau fi atacate cu apel de către orice

persoană interesată, chiar dacă nu a fost citată, la dezlegarea cererii.

Termenul de apel este de 15 zile şi curge de la pronunţare pentru cei care au fost de faţă,

şi de la comunicare pentru cei care au lipsit. Acesta se făcea într–un singur exemplar, neînsoţit de

copii. Apelul şi recursul se judecau în camera de consiliu.

Aceasta era procedura de înregistrare prevăzută de lege, însă in practică, începând cu anul

1950, transcripţiile şi inscripţiile se efectuau prin menţiuni despre operaţiunile juridice

constatate.

Prodedura era următoarea :

a) cererirele de transcriere şi înscriere se înregistrau în ordine alfabetică;

b) înscrierea se efectua prin indicarea felului acestora, transcripţie sau inscripţie;

c) se aratau părţile şi actul în temeiul căruia s-a efectuat înscrierea;

d) se indica taxa de timbru percepută, precum şi unele menţiuni care pot trece în rubrica

„ Observaţii” (ex. la locul din registru în care s-a trecut înscrierea unei ipoteci la aceasta rubrică

se poate trece şi radierea ipotecii, dacă aceasta s-a operat ulterior;

e) cererile astfel înregistrate şi numerotate, însoşite de actele doveditoare se depuneu apoi

în mapa de transcrieri sau înscrieri ipotecare;

f) Registrele de publicitate imobiliară aveau caracter public. Registrele de transcripţiuni şi

insripţiuni imobiliare erau publice şi puteau fi consultate de orice persoană interesată. Opisul

alfabetic se ţinea pentru a uşura consultarea. În acesta se trecea numele tuturor proprietarilor,

precum şi cel persoanelor ce au dobândit drepturi reale şi ale căror acte au făcut obiectul

transcrierii.

II.1.4. Deficienţe ale sistemelor registrelor de transcripţiuni si inscripţiuni

Sistemul de publicitate prin registrele de transcripţiuni şi inscripţiuni a fost criticat,

20


evidenţiidu-i-se urmatoarele neajunsuri:

a) cea mai mare deficienţă constă în aceea că în registre evidenţa se ţinea pe numele

proprietarilor, si nu pe imobile. Aceasta făcea ca aceia interesaţi să fie obligaţi a cerceta toţi

proprietarii succesivi ai unui imobil. Lipsa unui proprietar din aceasta evidenţa dărâma întreg

esafodajul publicităţii;

b) cu ocazia transcrierii nu se cerceta valabilitatea actului juridic prezentat pentru

înscriere şi nici existenţa sau legalitatea dreptului. Prin urmare, înscrierile şi extrasele de pe

registre aveau o valoare relativă, ele doar aduceau la cunoştinta terţilor conţinutul unui act juridic

a carui valabilitate nu se dovedea prin publicitate;

c) aceasta forma de publicitate este partială, având în vedere actele juridice care nu erau

supuse publicităţii, făcând astfel imposibil de cunoscut adevarata situaţie juridică a imobilelor.

d) terţii nu beneficiază de protecţie deplină deoarece nu sunt apăraţi in nici un mod de

cauzele de nulitate a titlului autorului lor, cauze de nulitate care nu pot fi observate la o simplă

cercetare a titlului.

De aceea sistemul personal de publicitate imobiliară nu înlatură întru totul pericolele

transferului solo consensus.7 Lipsa de sancţiune fată de părţi este unul dintre cele mai grave

incoveniente ale acestui sistem de publicitate.

e) in acest sistem s-a ajuns la un paradox juridic - naşterea unui drept real inopozabil

terţilor, ceea ce contravine principiilor de drept fundamentale.

S-a ajuns la acest lucru prin disjungerea efectului translativ al convenţiilor în două

momente successive- momentul consensului în ceea ce priveşte naşterea drepturilor între părţi

(inter partes) şi momentul transcrierii sa înscrierii în ce priveşte opozabilitatea drepturilor faţă

de terţi (erga omnes)8. Aceasta critică a fost amplu dezbătuta în dreptul Italian unde adepţii

principiului consensualist al transmisiunilor imobiliare s-au străduit din răsputeri să concilieze

principiile Codului civil Italian cu exigenţele realităţii juridice.

Sistemul de publicitate prin registre de transcripţiuni şi inscripţiuni acordă prioritate

aspectului securităţii statice. În acest sistem, dobânditorul nu avea certitudinea valabilităţii actului

7 H.Mazeaud, L.Mazeaud, J.Mazeaud, F.Chabas, Leçonns de droit civil, Biens: droit de proprietė

et ses demembrementes, deuxieme volume, Montchrestien, Paris, 1989, p.327-334

8 Laurent François, Principes de droit civil français, t.XXIX, Bruxelles, ed.A.Maersq, Paris,

1978, pag.181-182. 21


juridic în temeiul caruia i se transmitea proprietatea, deoarece, cu ocazia transcrierii, acest aspect

nu se verifica.

Dobândirea sa era opozabilă terţilor, dar el, ca dobânditor, nu era garantat de cauzele de

evicţiune derivând din titluri anterioare. În aceste conditii, dobânditorii erau feriţi de riscuri numai

prin îndeplinirea termenelor de prescripţie achizitivă .

Acest sistem s-a dovedit utilizabil în perioadele capitalismului timpuriu, când circulaţia

juridică a imobilelor era redusă, iar interesul celor puternici era acela de a ocroti proprietaţile pe

care le-au acumulat.

Ţările care au adaptat acest sistem, inclusiv România, au fost obligate ca prin jurisprudenţa

lor să încerce să remedieze inconvenientele acestuia.

II.2.Sistemul real de publicitate imobiliară

II.2.1.Evoluţie

Sistemul cărţilor funciare, sistem real de publicitate imobiliară, este un sistem real bazat

pe identificarea topografică a imobilelor. Este un sistem complet, realizând publicitatea integrală

a transmisiunilor imobiliare. Şi numai prin aceste două aprecieri se poate constata superioritatea

acestui sistem faţă de acela al transcripţiunilor, care era personal şi parţial.

Legislaţiile germanice şi anglo-americare au adoptat acest sistem real de publicitate

imobiliară, spre deosebie de legislaţiile consensualiste care au adoptat sistemul personal de

publicitate prin transcripţiuni şi inscripţiuni imobiliare.

II.2.2. Sistemul Torrens

Sir Robert Richard Torrens, „registrator general al titlurilor" în Australia, descris ca un

irlandez „impulsiv şi autoritar (...), nepopular chiar şi printre oamenii săi"a reuşit să îşi impună

ideile de reformă în urma unor discursuri persuasive, ţinute în Parlamentul britanic în calitatea sa

de reprezentant al Adelaidei.

După 12 ani petrecuţi ca şi „Collector of Taxes", acesta a ajuns Registrar of Deeds

(Registrator al Titlurilor), în 1853, unde a avut ocazia să se familiarizeze cu sistemul înregistrării

titlurilor, să-i observe lacunele şi să reflecteze cu privire la posibilitatea introducerii aceluiaşi

sistem în ce priveşte tranzacţiile cu terenuri.

22


La sosirea irlandezului, în Australia existau două forme de proprietate : "una absolută şi

inatacabilă, dobândită direct de la rege, şi alta dobândită prin convenţie sau succesiune, care era

nesigură din cauza clandestinităţii înstrăinărilor succesive şi constituirii de sarcini oculte".9

Ceea ce şi-a propus Torrens a fost transformarea fiecărei tranzacţii într-una "primară",

care nu necesită verificarea titlurilor antecesorilor, ca şi cum proprietarul ar fi dobândit pământul

direct de la rege. Sursele de inspiraţie ale noului sistem au fost diverse, iar modul de transfer al

vaselor este doar unul dintre ele. El însuşi a recunoscut că a adaptat sisteme de înregistrare deja

existente, precum cel folosit în Liga Hanseatică, şi a fost consiliat, printre alţii, de avocatul

german Ulrich Hubbe, care se presupune că i-ar fi sugerat să îşi îndrepte privirea către sistemul

hanseatic.

Torrens a introdus în Parlament proiectul de act normativ -Real Property Act- la 4 iunie

1857. Abia după a treia citire legea a fost votată, cu o majoritate de 5, la 26 ianuarie 1858, iar la

1 iulie acelaşi an a intrat în vigoare.

Prin lege s-a înfiinţat un Oficiu al Înregistrărilor- Lands Titles Board of the Registrar

General-, iar doi Commissioners ofereau „indefeasible title of real property by certificate instead

of by deed" (titluri inatacabile prin intermediul certificatelor). Loturile înstrăinate după intrarea în

vigoare a legii urmau să fie înregistrate la Lands Titles Office.

Scopul legii era acela de a „asigura securitate şi simplitate oricarei tranzacţii, prevăzând

că titlul depinde de înregistrarea sa, că toate drepturile trebuie să poată fi protejate prin

intermediul înregistrării şi că niciun titlu înregistrat şi niciun drept nu trebuie să fie afectat de

nicio pretenţie sau taxă care nu este înregistrată"10

Principiilen Sistemului Torrens

Principiul care stă la baza a ceea ce a fost mai târziu numit „the Torrens System" este

independenţa titlurilor, prin care se evită investigarea retroactivă specifică titlurilor derivate.

"Menirea înregistrării este de a permite ca persoana care doreşte să afle care sunt drepturile

sau obligaţiile referitoare la un anumit teren să nu trebuiască să consulte altceva decât registrul

".11

9 G. Jessup, 'The History of the Torrens Land Title, Proceedings of the Royal Geographical

Society of Australasia, South Australian Branch,1950, pag. 42-43.

10 L.Griggs, In Personam,Garcia v. NAB and the Torrens System, Law and Justice Journal, 2001.23


Un alt principiu fundamental, strâns legat de primul, este principiul „invulnerabilităţii"

(indefeasibilit), menţionat mai sus.Sistemul era următorul: titlul de proprietate (certificate of

title), obţinut pe baza înregistrării, consta într-o filă din acel registru, în care erau arătate numele

proprietarului, natura dreptului, situaţia imobilului, planul său şi originea proprietăţii, iar pe

verso erau enumerate sarcinile care-l grevează, capacitatea juridică a proprietarului şi faptele

care o pot influenţa (precum minoritatea). Un duplicat i se înmâna proprietarului, după ce erau

notate numărul corespunzător din registru şi numărul filei, iar acel titlu constituia, în principiu, o

valoare absolută (era „indefeasible", invulnerabil, inatacabil).

Dreptul de ipotecă se constituie tot printr-un act întocmit în dublu exemplar, unul fiind

deţinut de Registrator, iar altul de creditorul ipotecar. Constituirea dreptului de ipotecă se

notează pe titlul de proprietate. În scopul stingerii dreptului, creditorul dă o dovadă pe verso-ul

actului, cum că a primit întreaga sumă garantată prin ipotecă, lucru certificat de un martor.

Registratorul va anula actul de ipotecă şi va face menţiune pe actul de proprietate.

Potrivit principiului garanţiei statale, cel care îşi asuma responsabilitatea pentru

validitatea titlurilor era statul. Dacă se comit erori în registru, fondul de asigurare special

constituit -Assurance Fund- îl va despăgubi pe proprietarul evins: acesta va primi valoarea

imobilului pierdut. Robert Torrens a formulat scopurile sistemului său astfel: speed (rapiditatea

cu care se desfăşurau transferurile), simplicity (simplitatea), cheapness (preţul scăzut), suitability

to the needs of the community (adecvarea la nevoile comunităţii).

În doctrina română12, principiile sistemului de publicitate australian (unele identice cu

cele din sistemul român) au fost considerate următoarele:

- principiul publicităţii reale (înmatricularea imobilelor se face după obiect, nu după

titular);

- principiul unităţii formale (în toată ţara nu există decât un registru şi o singură formalitate

de înscriere - înmatricularea);

- principiul publicităţii integrale (orice transmisiune sau constituire de drepturi reale

trebuie înregistrată);

11 T.B.F.Ruoff, An Englishman looks at the Torrens system:Part II- Simplicity and the curtain

principle, Australian Law Journal, vol. 26, 1952.

12 M.Nicolae, Tratat de publicitate imobiliară, vol.1, Editura Universul Juridic, Bucureşti, 2006,

p.32224


- principiul legalităţii (titlurile de proprietate anexate la cererea de înregistrare sunt

verificate de doi jurisconsulţi oficiali -Examiners of Title- şi în baza raportului lor Registratorul

admite ori respinge cererea de înmatriculare);

- principiul forţei probante absolute (înmatricularea produce efecte erga omnes şi are

putere chiar şi faţă de terţii de rea-credinţă, în afară de cei vinovaţi de fraudă; în caz de eroare,

acţiunea în revendicare nu este pemisă, ci doar o acţiune în despăgubire din fondul de asigurare,

aceasta fiind una dintre deosebiri);

- principiul absolut al inscripţiunii (înregistrarea are efect constitutiv de drepturi, spre

deosebire de sistemul român de publicitate, în care efectul este opozabilitatea);

- principiul obligativităţii înregistrării (actele netranscrise nu produc efecte nici măcar

între părţi; cu toate acestea, înmatricularea terenurilor este facultativă, lucru criticat de doctrină:

"una dintre trăsături (...) a fost participarea voluntară la sistemul de înregistrare, cu excepţia

Crown grants (...) ;această politică a fost greşită"13);

- principiul mobilităţii funciare (titlul de proprietate e destinat să circule asemeni titlurilor

de credit)14.

Procedura de înregistrare: cel care doreşte să-şi înregistreze terenul trebuie să introducă o

cerere şi să aducă documente justificative, iar acestea vor fi verificate de cei doi jurisconsulţi

oficiali ai Registraturii, care vor alcătui un raport de admitere sau respingere a cererii, supus

aprobării de către Registrator.

Există posibilitatea atacării în instanţă a respingerii cererii. Dacă cererea a fost admisă,

"proprietarii vecini vor fi direct înştiinţaţi, iar terţilor interesaţi li se va face cunoscută

admiterea cererii prin publicaţii în ziarele locale, pentru a face eventuale opoziţii sau

contestaţii", într-un termen ce variază de la 3 luni la 3 ani. Înregistrarea se face numai după

expirarea termenului, dacă nu a existat opoziţie sau dacă aceasta a fost considerată neîntemeiată

de către instanţă.

Sistemul Torrens a influenţat multe legislaţi în materia publicităţii imobiliare, inclusiv

Codul civil german(BGB), de la 1900 şi pe cel elveţian din 1907. Succesul lui a dus la adoptarea

sa mai întai în jurisdicţiile învecinate şi abia mai târziu în celelate state.

13 M.M.Park, Compulsory maintenance of the Land Register: an exception to the fundamental

principle of a conclusive register underpinning the Land Registration, 2002.

14 M. Nicolae, op. cit., p.32525


Cât priveşte SUA, au existat mai multe sisteme de publicitate imobiliară, care variau de la

un stat la altul, în momemtul implementării sistemului Torrens, această situaţie nefiind schimbată

nici azi, datorită faptului că politica legislativă în materie de publicitate imobiliară este de

competenţa fiecărui stat în parte, şi nu de competenţa autorităţilor federale.

Sistemul Torrens şi-a demonstrat eficacitatea în toate statele unde a fost implementat,

fiind păstrat şi în prezent iar în unele ţări fiind chiar şi ameliorat, prin introducerea obligativităţii

înscrierii proprietăţilor imobiliare în registrele publice.

II.2.3. Sistemul german

Legea prusiană din 5 mai 1872 este prima expresie a regimului funciar german. Sistemul

prusian a fost generalizat odată cu adoptarea Codului Civil German (BGB) şi a legii referitoare la

registrele funciare.

Spre deosebire de sistemul Torres, în sistemul german publicitatea se realizează cu

concursul a două registre: registrul cadastral (Flurbuch-ul) si registrul funciar (Grundbuch-ul).

Pentru a fi valabilă orice transmisiune sau constituire de drepturi trebuie să fie întabulată în

ambele registre.

Registrul funciar are drept scop asigurarea publicităţii situaţiunii juridice a imobilului

şi poate cuprinde două categorii de foi:

foile reale care au drept bază imobilul. Foaia reală are încă trei secţiuni:

- prima secţiune cuprinde: numele proprietarului şi titlurile care îi justifică

drepturile;

- cea de-a doua secţiune: sarcinile şi restricţiunile dreptului de proprietate;

- cea de-a treia secţiune : ipotecile şi datoriile funciare;

foile personale sunt cele care cuprind numele proprietarului, imobilele care îi aparţin,

precum şi înstrăinările, adăugirile şi dezmembrările ce au suferit imobilele în decursul timpului.

Registrul cadastral. Acesta ne arată situaţia materială a imobilului aici fiind notate toate

modificările survenite în structura fizică, materială a imobilului precum: aluviuni, construcţii,

accesiuni etc., înfăţişându-ne totodată şi situaţia topografică a imobilului.

Inregistrarea se face prin organe judecătoreşti specializate: judecatorul de carte funciară.

Cererea se adresează judecătorului de carte funciară împreună cu actele justificative. Acesta va

26


verifica cererea de înscriere şi situaţia juridică a imobilului, precum şi capacitatea de a dispune a

vânzătorului, donatorului, sau, după caz, a debitorului într-un contract de ipotecă.

În cazul admiterii întabulării dreptului de proprietate sau de ipotecă aceasta se va trece pe

foaia imobilului respectiv. Astfel actele sunt perfect valabile între părţi şi fac deplină dovadă faţă

de terţi.

Dacă judecătorul a dispus întabularea din eroare sau s-a omis efecuarea unei înscrieri,

acesta este răspunzător de orice împrejurare.

Caracteristicile sistemului german de publicitate imobiliară. Pricipiile acestui sistem sunt

:

- principiul publicităţii prin cartea funciară: sunt înscrise în cărţi funciare toate

imobilele unei circumscripţii administrativ-teritoriale iar drepturile reale care privesc aceste

imobile trebuie să fie înscrise într-o foaie (registrul funciar);

- principiul de legalitate : înainte de efectuarea înscrierii, autoritatea însărcinată cu

ţinerea cărţii funciare exercită un anumit control;

- principiul absolut al înscrierii : doar înscrierea poate să opereze transferul,

constituirea sau stingerea unui drept real imobiliar; voinţa părţilor nu este suficientă pentru

acesta;

- principiul relativ al înscrierii : pentru a dispune de un drept real imobiliar, trebuie sa fi

înscris în cartea funciară ca titular al acestui drept;

- principul forţei probante : menţiunile din cartea funciară sunt prezumate exacte iar

această prezumţie ia un caracter absolut în folosul terţilor de bună-credinţă;

Dintre aceste principii, esenţial este caracterul absolut al înscrierii, sau principiul

efectului constitutiv de drepturi, ceea ce înseamnă că drepturile reale se dobândesc, se modifică,

sau se sting numai la data întabulării în cartea funciară. Deci simplul acord de voinţă nu este

translativ de proprietate. Operaţiunea juridică, de transmitere, constituire sau stingere a unui

drept real imobiliar, în temeiul unui acord de voinţă se descompune în trei acte juridice 15:actul

obligaţional sau causal, actul real şi înscrierea în cartea funciară a strămutării, modificării,

constituirii sau stingerii dreptului real imobil, în baza actului real de transfer, dobândire sau

stingere a dreptului respective. Chiar dacă înscriera a fost anulată forţa probantă absolută a

15 R. Morel – Le régime foncier d’Alsace et de Lorraine, I. Les livres fociers, II. Le régime

Hypotécaire, Librairie Recueil Sirey, Paris, 1922, p. 6027


înscrierii se menţine faţă de terţi cu condiţia ca aceştia să fie de buna-credinţă. Se pot prenota în

cartea funciară şi drepturile condiţionale nesusceptibile de întabulare iar înscrierea produce

efecte retroactive dacă pretenţia celui care a cerut prenotarea se gaseşte întemeiată.

II.2.4. Sistemul austriac

Un sistem derivat din sistemul german de publicitate imobiliară a fost cel austriac, care

sub ocupaţia habsburgica, s-a aplicat şi în unele provincii româneşti.

In acest regim se acorda o atenţie sporită aspectului static al securităţii juridice

imobiliare. Înscrierea în cartea funciară produce un efect absolut în favoarea terţilor de bună-

credinţă dar numai dupa expirarea termenului prevăzut de lege pentru exerciţiul acţiunilor în

anulare sau revocare, când publicitatea materială a cărţilor funciare este suspendată, spre

deosebire de sistemul german.

O alta deosebire faţă de sistemul german este aceea că legiuitorul austriac menţine modul

de dobândire a proprietăţii prin uzucapiune, ca şi a celorlalte drepturi reale, nu numai faţă de cei

înscrişi ci chiar impotriva titularului dreptului înscris în cartea funciară. Doctrina a criticat

aceasta soluţie ca find contrara funcţiei economice a publicitaţii.16

Sistemul austriac, prin Legea din 23 iunie 1871, respectând pricipiul publicităţii reale, nu

admite decat foile reale. Excepţie fac cazurile de parcelare ulterioară a proprietăţii , când, pentru

a se uşura cercetările, se pot reuni diferitele foi, aferente parcelelor aceluiaăi proprietar, într-o

foaie unică.

II.2.5. Sistemul Alsaciei si Lorenei

Inspirând-se din sistemul german de publicitate imobiliară, sistemul Alsaciei şi Lorenei a

reuşit să îmbine armonios atât principiile cararacteristice dreptului francez cât şi al celui german.

Sistemul francez al registrelor de transcripţiuni şi inscripţiuni, aplicat iniţial în aceste

regiuni, s-a dovedit a fi nesigur şi imperfect, ceea ce a dus la abandonarea lui în 1891, cand s-a

trecut la regimul publicităţii imobiliare pe care se întemeiază instituţia cărţilor funciare.

Particulariatea sistemului aplicat prin Legea din 22 iunie 1891 era aceea că, pe de o parte se

dispune înfiinţarea cărţilor funciare pe masura terminării lucrărilor de măsuratoare a terenurilor,

16 G.Georgian, Proprietatea şi posesiunea în Codul civil austriac şi român, Întabularea faţă de

sistemul român al transcripţiei, ed.aII-a, revăzută, Ed.Vremea, 1936, pag.23.28


ori pe de altă parte, s-a instituit obligativitatea constituirii cărţilor funciare numai în ceea ce

priveşte proprietatea funciară, urmând adăugarea ulterioară a drepturilor reale ce se vor constitui

în viitor, în timp ce drepturile reale anterioare urmau să fie înscrise într-un termen de zece ani.

Sfera publicităţii imobiliare era însa mult mai mare deoarece sunt supuse înregistrării orice

mutaţii imobiliare.

Problema reformei în sistemul de publicitate imobiliară din aceste două provincii a

devenit din nou de actualitate odată cu intrarea in vigoare a Codului civil german in anul 1900 şi

extinderea lui şi în Alsacia şi Lorena. In acel moment în cele doua provincii coexistau trei feluri

de cărţi:

- carţi funciare definitive pentru comunele cu cadastru actualizat;

- cărţi funciare provizorii întocmite în baza legii din 1891;

- cărţi de proprietate întocmite în baza Legii din 1896 de punere în aplicare a Codului civil

german.

Încercarea de unificare a sistemului de publicitate imobiliară a fost oprită odată cu

revenirea sub autoritate franceza a acestor regiuni în anul 1919, cand comisia însarcinată cu

introducerea legislaţiei franceze în aceste regiuni a întocmit legea care a conservat sistemul local

de carte funciară pe o perioada de zece ani iniţial şi apoi, dupa 1955, ca sistem local de

publicitate imobiliară, însa cu unele modificări importante:17

- suprimarea principiului efectului translativ sau constitutiv de drepturi reale ale înscrierii;

- suprimarea principiului forţei probante absolute a înscrierii;

- menţinerea principiului publicităţii integrale;

- menţinerea principiilor legalităţii şi al relativităţii

Pentru a da o sigurantă cât mai mare comerţului juridic, legislaţia şi jurisprudenţa

franceză au găsit în instituţia cărţilor funciare cel mai util instrument, dovedind convieţuirea

armonioasă a principiilor de drept francez cu principiile de carte funciară.

II.2.6. Sistemul elveţian

Sistemul elveţian de publicitate imobiliară a reuşit să asigure în mod complet securitatea

juridică atât din punct de vedere al proprietăţii, cât şi al creditului funciar.

17 S.Bradeanu, Catre o noua legislatie funciara, Bucuresti, 1938, pag.77-7829


Situaţia juridică completă, din punct de vedere static şi dinamic a imobilelor

înmatriculate în cartea funciară este redată de registrul funciar, consacrat pentru prima dată prin

Codul civil elveţian.

Principiile sistemului elveţian de publicitate imobiliară:

- principiul absolut al inscriţiunii, aceasta având o funcţiune atributivă de drepturi şi

atributivă de proprietate. Pe cale de consecinţă, dreptul real neînscris nu produce efecte şi nu este

apărat de nici o acţiune reală (art.971) ci numai printr-o acţiune personală.

- Principiul relativ al inscripţiunii care stauează că numai cel înscris în registrul funciar

poate dispune de imobil şi poate constitui drepturi reale asupra sa.

Acest principiu nu se aplică decât asupra drepturilor reale ce iau fiintă în baza unor acte

juridice bilaterale sau unilaterale, iar nu şi a unor fapte juridice. Această limitare a valorii

juridice a regsitrului funciar nu poartă însa decât asupra funcţiei sale constitutive de drepturi şi

nu micşorează rolul important pe care trebuie să îl indeplinească, ca instituţie de politică

funciară, în organizarea publicităţii complete a înscrierilor de carte funciară.

- principiul legitimităţii. Codul civil elveţian subordonează dobândirea sau stingerea

dreptului real de însăşi validitatea titlului juridic care a stat la baza înscrierii. Când una din părţi

este incapabila sau când nu s-a respecat forma autentica ceruta de lege, înscrierea este

considerată ca fiind facută pe nedrept.

Actul este lovit de nulitate şi când consimţământul a fost viciat prin eroare,violenţă sau

dol. Prin aceste prevederi. Legiutorul elveţian a înzestrat inscripţiunea cu valoare juridică

absolută şi cu autoritatea pe care caracterul ei just, legitim i-o conferă.

- Principiul legalităţii sau controlului actelor. Înainte de efectuarea înscrierilor trebuie

verificată legitmitatea dreptului celui care dispune (aprecierea calitătii persoanei) cât şi

legalitatea titlului pe care se bazează cel care solicită înscrierea. Se verifică condiţiile de fond şi

formă cerute de lege pentru achiziţiunea dreptului respectiv, folosindu-se în acest scop

mentţunile registrului funciar sau registrele de comert şi de stare civilă.

- Principiul publiciăţtii materiale numit şi principiul credinţei publice datorate registrului

funciar. Conform lui, terţii de bună-credinţă care au dobandit cu titlu oneros sau gratuit, un drept

real, întemeindu-se pe cuprinsul înscrierilor funciare, rămân proprietari sau titulari ai unui drept

real, chiar dacă autorul lor, înscris ca atare în registrul funciar, nu ar fi avut în realitate calitatea

indicată. Sistemul elveţian distinge astfel clar între terţii de bună-credinţă şi cei de rea-credinţă,

30


achizitorul de rea-credinţă neputându-se adăposti sub imperiul principiului forţei probante

absolute a înscrierii, de efectele acţiunii în rectificare a înscrierii nevalabile.

- Principiul consimţământului: În afara excepţiilor prevăzute de lege, nici o altă înscriere

în registrul funciar nu se face în lipsa consimţământului celui împotriva căruia urmeaza să

opereze, consimţământ care nu este altceva decât declaraţia de voinţă pură şi simplă, făcută fară

rezerve, de către proprietarul imobilului.

Această declaraţie nu este utilă în cazul achiziţiunilor realizate în virtutea legii sau a unei

hotărâri judecătoreşti executorii.

- principiul publicităţii formale, conform căruia orice persoană care justifică interes poate

consulta registrul funciar;

- principiul responsabiliăţii funciare: este o răspundere directă a statului, independent de

posibilitatea de reparatie a agentului, prin simplul fapt al ţinerii regsitrului funciar şi a cauzării

unui prejudiciu unei persoane interesate.

Registrul funciar elveţian cuprinde din punct de vedere tehnic:

- ,,le grand livre’’ (registrul principal) care este alcătuit din foile funciare, întocmite după

criteriul real. Fiecare foaie este împărţită în trei părţi care cuprind inscripţiunile referitoare la

proprietate (prima parte), servituţile şi sarcinile funciare în favoarea sa (a doua parte), garanţiile

care afectează imobilul (a treia parte)

- actele justificative pe baza carora s-a efectuat inscripţiunea (ex:contractele de

transmisiune de drepturi, actele de cesiune, etc.);

- jurnalul cu ajutorul căruia se fixeaza rangul drepturilor reale;

- planurile care dau indicaţii topografice şi geometrice referitoare la imobil;

Consiliul federal, prin ordonanţe speciale, reglementează dispoziţiile relative la procedura

de înscriere a drepturilor reale, la modul de ţinere a registrelor şi tot ce ţine de ele.

Sistemul elveţian se aproprie de legislaţiile latine, acordând valoare desăvârşită raportului

obligaţional, spre deosebire de sistemul germanic care acordă proeminenţa absolută contractului

real, depinzând exclusiv de el naşterea dreptului real. Sistemul eleveţian, nesacrificând nici unul

din principiile fundamentale ale libertăţii contractuale şi ale constituirii drepturilor reale, a reuşit

să exploateze avantajele comune ale unor regimuri juridice distincte, doar expresie atât nevoilor

securităţii dinamice ale circuitului civil cât şi nevoilor securităţii statice ale drepturilor câştigate.

31


Principiile acestui sistem au fost avute în vedere şi de legiutorii români la elaborarea

Legii cărţilor funciare din 1938.

II.3. Evoluţia sistemului de carte funciară în România

În România, mai exact în vechiul Ardeal, începuturile sistemului de carte funciară se

identifica în evidenţa averilor mobiliare. Astfel, transmiterea între vii a acestora se făcea în faţa

unor autoritaţi denumite „loca credibilia”, prin vânzare numita „passiones peremales”. Tranzacţia

se desfăşura în cadru solemn şşi i se asigura publicitate. Urma apoi punerea în posesie, numită

„statutio”.

Ipotecile se făceau prin predarea folosinţei averii ipotecate în favoarea creditorului pe

perioade îndelungate de timp, care puteau ajunge şi pâna la 100 de ani. În majoritatea oraşelor din

Ardeal se ţineau evidenţe privind schimbările de proprietate asupra imobilelor, precum ăi evidenţe

ale ipotecilor.

Primele dispoziţii referitoare la introducerea sistemului ipotecar sunt cuprinse în Legea XII

din 1840. În anul 1849, Ministerul Justiţiei a dispus, prin Ordonanta din 28 decembrie, înfiinţarea

caăţilor funciare acolo unde ele nu existau şi conducerea evidenţei cărţii funciare acolo unde aceasta

deja funcţiona.

Prin ordonanţele Ministerului Justiţiei din perioada cuprinsă între anii 1850-1955 s-a dispus

identificarea, la faţa locului, a averii fiecarui posesor. Operaţiunea este cunoscută sub denumirea de

„localizare”. Pentru realizarea acesteia au fost înfiinţate comisii, denumite „comisiuni”, compuse din

câte trei persoane: un comisar, un cancelarist şi un copist.

Lucrările efectuate de aceste comisiuni purtau denumirea de „lucrări de localizare”.

Aspectele constatate în teren de catre comisiunile de localizare erau înscrise în procese-verbale

denumite „protocoale”. Din acestea s-au născut ulterior colile funciare. După finalizarea lucrărilor

de localizare în 15 decembrie 1855, Ministerul Justitiei a emis ordonanţa care conţine

Regulamentul de procedură al Cărţilor Funciare. Acesta a avut rolul de a stabili regulile referitoare

la publicitatea protocoalelor şi la ţinerea lor sub forma cărţii funciare. Regulamentul. nu s-a aplicat

în acelasi timp pe întreg teritoriul Ardealului.

Astfel, pe teritorii cum sunt: Banatul, Crişana, Maramureş, Satu Mare, încorporate pe

atunci statului ungar, se aplicau prevederile Codului civil austriac. Prin Constituţia provizorie din

anul 1860, Codul civil austriac a fost scos din vigoare şi înlocuit cu vechiul drept cutumiar ungar.

Scoaterea totală din vigoare a Codului civil austriac a pus în pericol instituţia cărţilor

32


funciare, motiv pentru care, în teritoriile arătate mai sus, aceasta a fost menţinută pe baza

ordonanţelor emise de Ministerul Justiţiei.

Prin Ordonanţa nr.2784/din1867, Ministerul Justiţiei a ordonat lucrările pregătitoare pentru

introducerea cărţii funciare în vechiul Ardeal (întreg teritoriu al Curţilor de Apel Cluj şi Târgu-

Mureş din perioada de dupa 1921), iar prin Ordonanţa nr.264/1870, Regulamentul Cărţii funciare

din 15 decembrie 1855 a fost pus în aplicare şi în aceste ţinuturi.

Regulamentul de procedură al Cărţilor funciare, obiect al Ordonanţei Ministerului Justiţiei

din 15 decembrie 1855, este valoros nu numai datorită clarităţii şi calităţii superioare a

dispoziţiilor, ci şi pentru faptul că reprezintă temelia de inspiraţie pentru toate regulamentele de

carte funciară ulterioare.

Un moment de referinţa al istoricului căţtii funciare este reprezentat de Ordonanţa

Ministerului Justiţiei nr.2784 din 8 noiembrie1867 referitoare la antelucrările necesare pentru

extinderea instituţiei cărţii funciare asupra Ardealului. Ordonanţa din 8 noiembrie 1867 dispune

înfiinţarea comisiunilor de localizare în Ardeal şi a unei direcţii provizorii de carte funciară

subordonată Ministerului Justitiei. Funcţionarii care făceau parte din comisiunile de localizare erau

obligaţi a depune jurământ de serviciu în faţa directţei provizorii de carte funciară.

Obiectul antelucrărilor de carte funciară era urmatorul:

a) înscrierea imobilelor;

b) formarea şi denumirea corpurilor de carte funciară;

c) constatarea şi înscrierea proprietarilor şi a drepturilor lor posesorale.

Urmare a regularizărilor de avere, în anul 1869 a avut loc transformarea cărţilor funciare.

Procedura care trebuia urmată a fost stabilită prin Regulamentul nr. 2579 din 8 aprilie 1869. În

cadrul acestei proceduri, rolul esenţial l-au avut instanţele de carte funciară şi conducătorii de carte

funciară.

Dupa Unirea din 1918, Statul Român a dat câteva decrete cu impact asupra activităţii de

carte funciară. Trebuie amintit aici Decretul nr.1 din 24 ianuarie 1919 al Consiliului Dirigent

despre funcţionarea în mod provizoriu a serviciilor publice, aplicarea legilor, despre funcţionari şi

întrebuinţarea limbilor.

În baza acestui decret a fost dată Ordonanţa nr. 121 din 6/19 februarie 1918, prin care s-a

stabilit că limba oficială, care se va folosi în justiţie, procuratură, notariate, este limba română.

Un alt act normativ important este Decretul nr. VII, publicat în Gazeta Oficială nr. 13 din

33


15/28 februarie 1918. În art. 1 din decret se prevedea sancţiunea nulităţii absolute a oricărui act

prin care Guvernul maghiar de la Budapesta, începând cu data de 1 decembrie 1918, a dispus, cu

orice titlu, asupra bunurilor mobile sau imobile ale statului situate în ţinuturile unite cu Regatul

României prin hotărârea Adunării naţionale din Alba-Iulia de la 1 decembrie 1918.

De la data publicării acestui decret, niciun document dat de Guvernul maghiar din Budapesta

sau de către organele sale nu putea servi drept titlu pentru înscrierea în cărţile funciare, dacă nu purta

„clauzula” de confirmare din partea Consiliului Dirigent.

Cei care, în perioada cuprinsa între 18 octombrie - 30 noiembrie 1918, au contractat un bun

mobil sau imobil pe baza unui act emanat de la Guvernul maghiar din Budapesta şi doreau să-l

revendice erau obligaţi să prezinte titlul şi documentele Consiliului Dirigent într-un răstimp de 60

de zile de la data publicării decretului în Gazeta Oficială.

Pentru punerea în executare a Decretului nr. VII a fost emisă Ordonanţa din 7/20 martie

1919 a Consiliului Dirigent. Prin aceasta, Tribunalul din oraţul Cluj a fost desemnat ca având

competenţa de a soluţiona toate cauzele privitoare la înstrainarea bunurilor statului prin Guvernul

maghiar de la Budapesta.

Prin Decretul-lege nr. 3922/1918 a fost decretată reforma agrară din 1921. Cu această

ocazie, au fost măsurate peste 10.000.000 hectare de teren. Lipsa unui plan cadastral de

ansamblu, necorelarea, între ele, a planurilor de parcelare a moşiilor expropriate au făcut ca

demersurile de realizare a unui cadastru stiinţific să eşueze.

La toate acestea s-a mai adăugat şi interesul major al autorităţilor pentru înfaptuirea

reformei agrare, fapt care a determinat o încetinire, chiar o abandonare a lucrărilor de cadastru.

Consecinţa lipsei unui cadastru bine pus la punct s-a resimţit şi în evidenţa cărţii funciare, care nu

mai oglindea situaţia reală a imobilelor.

În contextul acestor împrejurari, Regele Carol al II-lea a adoptat Legea nr. 93 din 12 aprilie

1933 pentru organizarea cadastrului funciar şi pentru introducerea cărţilor funciare în vechiul regat

şi Basarabia.

Pentru teritoriile din Ardeal, Banat şi Bucovina se dispuneau acţiuni de actualizare a

planurilor topografice şi de rectificare a cărţilor funduare în conformitate cu legile care erau în

vigoare pe teritoriile respective. În urma adoptării acestei legi, în Dobrogea au fost întocmite în

parte planurile cadastrale şi s-au efectuat lucrări cadastrale complete doar în câteva comune din

jurul capitalei.

34


Un pas important în demersul legislativ al epocii l-a constituit Decretul-lege nr. 478 din 1

octombrie 1938 pentru extinderea în Bucovina a legislaţiei din Vechiul Regat. În privinţa cărţilor

funciare, s-a decretat menţinerea acestora şi conducerea lor în conformitate cu dispoziţiile legislaţiei

române introduse.

Pe data intrării în vigoare a decretului, se abrogau legile, regulamentele şi dispoziţiile

neunificate, precum şi dispoziţiile de orice natură contrare actelor normative enumerate în art.1 şi

extinse în Bucovina.

Acestui decret i-a urmat Decretul nr. 511/1938 pentru punerea în aplicare în Bucovina a

Legii privind unificarea dispoziţiilor privitoare la cartea funciară.

Pentru provinciile din Ardeal unde se aplica Codul civil austriac, dispoziţiile referitoare la

cartea funciară au fost unificate prin Decretul-lege nr. 115/1938.

În ceea ce priveşte teritoriile de peste Carpaţi, a fost adoptată Legea nr.389 din 12 iunie

1943 pentru extinderea legislaţiei civile şi comerciale a Vechiului Regat. În art. 2 din lege se

dispunea menţinerea în aceste teritorii a legilor, regulamentelor sau ordonanţelor privind carţile

funciare.

Constituirea, transmiterea, modificarea sau stingerea drepturilor reale imobiliare se face prin

înscrierea în cartea funciara, mai putin în cazurile în care legea locală permitea dobândirea

drepturilor reale fără înscrierea în cartea funciară. Şi în aceste cazuri, se putea dispune numai dupa ce

dreptul a fost înscris în cartea funciară.

În nordul Transilvaniei, legislaţia din vechea Românie s-a extins numai după eliberarea

acestor ţinuturi de sub ocupaţia maghiară impusă prin Dictatul de la Viena din 30 august 1940. Un

rol important în acest demers l-a avut Legea nr. 260 din 4 aprilie 1945 privitoare la legislaţia

aplicabilă în Transilvania de Nord, precum şi la drepturile dobândite în acest teritoriu, în timpul

ocupaţiunii ungare.

Urmare a Legii nr. 260/1945 s-a creat şi pentru Transilvania posibilitatea înlaturării

neajunsurilor create de legislaţia locală privitoare la cărţile funciare. În acest context a fost edictată

Legea nr. 241/1947 prin care, începând cu data de 12 iulie 1947, a intrat în vigoare Decretul-lege

nr.115/1938 privind unificarea dispoziţiunilor privitoare la cărţile funciare.

Capitolul III

35


Cărţile funciare – Decretul lege nr.115/1938

III.1. Reglementarea legală

Prin două legi distincte, Legea nr.23/1933 şi Legea 115/1938, România interbelică a cautat

să realizeze un cadastru şi o carte funciaraă modernă, lucru care nu şi-a atins scopul deoarece

lucrările cadastrale din această perioadă au fost lente şi cu rezultate minime, iar in preajma celui de-

al doilea război mondial ele au fost sistate.

Un rol hotărâtor în dezvoltarea cărţilor funciare l-au avut vechiul drept german, iar ulterior

dreptul roman. Din concurenţa acestor sistemele de drept s-a format un sistem mixt, care s-a

consolidat în cadrul Codului civil francez. De-a lungul timpului, sistemul mixt, cunoscut şi sub

denumirea de „sistemul francez”, a fost reformat în mai multe rânduri. Principiile de baza ale cărţilor

funciare apar pentru prima dată, bine conturate, în Codul civil austriac.

Pentru provinciile din Ardeal unde se aplica Codul civil austriac, dispoziţiile referitoare la

cartea funciară au fost unificate prin Decretul-lege nr. 115/1938 pentru unificarea dispoziţiunilor

referitoare la cărţile funciare. Adoptat la data de 27 aprilie 1938, acest act normativ s-a aplicat

imediat după intrarea lui în vigoare numai în Bucovina, favorizată de faptul că acolo, înaintea

Primului Razboi Mondial, a existat un cadastru tehnic complet.

In anul 1938 in Transilvania erau cunoscute nu mai putin de şapte tipuri de cărţi funciare:

- cărţi funciare întocmite potrivit Landtafelpatentului din 1794;

- cărţi funciare de la localizare(protocoalele funduare);

- cărţi funciare transformate în urma segregării sau proportionalizării proprietăţii iobagilor de

cea a nobilimii, prin procese urbariale;

- cărţi funciare transformate pentru o întreaga comună sau numai pentru anumite tarlale în

urma comasării;

- cărţi funciare pentru care lucrările de comasare s-au început cu mulţi ani în urmă fără să se fi

făcut şi lucrările de transformare;

- cărţi funciare transformate în urma înscrierii posesorilor în cartea funciară pe baza posesiei

faptice;

- cărţi funciare definitive, întocmite pe baza de lucrări cadastrale.

36


Toate aceste tipuri de cărţi erau supuse la trei regimuri de carte funciară diferite18:

- regimul de carte funduară din fostele teritorii supuse dreptului civil maghiar (ordonanta din

1855);

- regimul cărţilor funduare din fostele teritorii de drept austriac (Ordonanţa din 1870);

- regimul de carte funduară al Landtafelpatentului din 1794 din regiunile foste granicereşti.

Autorii decretului au urmărit implementarea progreselor înregistrate în celelalte legislaţii

europene, păstrând şi sistemul de publicitate imobiliară existent în Transilvania.

Prin Legea nr. 155 din 27 aprilie 1938, s-a definitivat o lege completă a cadastrului şi s-a

înfiinţat „Direcţia Generală a Cărţilor funciare şi Cadastrului”, care să coordoneze unitar întreaga

activitate.

Faţă de momentul iniţial, când s-a pus problema urgentă de executare a lucrărilor de

măsurătoare necesare împroprietăririi ţăranilor, decretată încă din anul 1917, discuţiile pentru

elaborarea unei legi a cadastrului, au durat peste 20 de ani, adversarii acestei legi argumentând,

la vremea respectivă că, prin clarificarea situaţiei proprietăţii, nu vor mai fi procese de grăniţuire

şi că, în această situaţie, vor muri avocaţii de foame.

Decretul-Lege nr. 115/1938, aplicabil în Transilvania, Banat şi nordul Moldovei a

consacrat sistemul de publicitate imobiliară bazat pe cărţile funciare. Acesta este un sistem real

de evidenţa, avându-se în vedere imobilul precum şi modul cât mai precis de identificare al

acestuia.

Prin acest sistem se realizează o publicitate integrală în sensul că impune înscrierea

obligatorie în cartea funciară a tuturor actelor şi faptelor juridice privitoare la bunurile imobile.

Decretul lege nr.115/1938 a avut o aplicabilitate restrânsă, în zonele României aparţinând

Vechiului Regat aplicându-se în continuare sistemul de transcripţiuni şi inscripţiuni imobiliare.

Conţinutul său, care însumează 194 de articole, a uşurat mult munca instanţelor de carte funciară

din Transilvania şi de aceea multe din definiţii, principii, reglementări şi formulări au fost

preluate în Legea nr.7/1996.

III.2. Structura şi obiectul cărţilor funciare (reglementate prin Decretul lege

nr.115/1938)

18 S.Bradeanu, Extinderea legislaţiei civile şi comerciale a Vechiului Regat în România de peste

Carpaţi, Ed.Dacia Traiana, Sibiu, 1944, p.143-144.37


Cartea funciară a fost definită iniţial ca un registru public şi autentic, care indică calitatea

juridică şi existenţa imobilelor notate în ea, precum şi raporturile de fapt şi de drept referitoare la

imobile şi persoane sau numai între persoanele însele. Această definiţie a fost criticată de

doctrină deoarece, spre deosebire de dreptul german în care cărţile funciare sunt legate în volum,

la noi ele sunt ţinute separat, sub forma de foi(coli) detaşabile.19

Sintagma carte funciară are înţeles de înscris sau document de publicitate imobiliară,

registru funciar şi instituţie juridică. În limbajul uzual prin această expresie se mai înţelege Legea

cărţilor funciare şi biroul de carte funciară unde se păstrează cărţile.

III.2.1. Legea nr.115/1938 reglementează detaliat curpinsul cărţii funciare:

- Titlul cărţii funciare va cuprinde numărul cărţii şi numele comunei în care se gaseşte

imobilul. Daca subsolul alcătuieşte o proprietate minieră deosebită, se va arata acest lucru în

titlu, menţionându-se parcelele referitoare şi făcându-se trimitere la cartea minieră, la cadastrul

minier, ori, în lipsă, la orice altă dată menită a identifica proprietatea minieră. Titlul cărţii

funciare a dreptului de superficie va cuprinde şi menţiunea acestui drept. (art.139)

- Partea I a căţtii funciare va arăta numărul de ordine şi cel topografic al fiecărei parcele,

felul de cultura ori folosinţa, locul de aşezare, întinderea şi venitul impozabil; ea va avea şi o

rubrică pentru observaţiuni. (art.140)

- Partea a II-a: numele şi prenumele proprietarului, arătându-se după putinţa datele

necesare pentru identificarea lui; faptele, drepturile personale sau alte raporturi juridice, precum

şi acţiunile privitoare la drepturile tabulare înscrise în aceasta parte; sechestrul, urmărirea

imobilului sau a veniturilor sale. In art.141 se prevede faptul că în această parte se înscriu orice

modificări, îndreptări sau însemnări ce s-ar face cu privire la înscrierile făcute.

- Partea a III-a în care se înscriu drepturile reale care grevează imobilul, faptele juridice

(de ex.falimentul, interdicţia creditorului ipotecar), drepturile personale sau alte raporturi juridice

şi acţiuni privitoare la drepturile tabulare cuprinse în această parte, sechestrul asigurător sau

judiciar, urmărirea imobilului sau a veniturilor sale.

Partea a III-a are 4 rubrici: număr de ordine, înscrieri, suma creanţei şi observaţiuni.

III.2.2.Documentele care întregesc cartea funciară sunt:

19 St.Laday, Cărţile funduare, Cluj, 1923, p.18;38


- planul care cuprinde toate parcelele din localitate, cu arătarea numărului topografic al

fiecăreia. Orice schimbare cu privire la forma,întinderea sau numărul topografic al parcelei , se

va trece pe plan în temeiul unei schiţe prezentată de părţi.

- înscrisurile privitoare la titlul sau faptul juridic, în temeiul cărora drepturile sunt înscrise

în cartea funciară.

- registrul de intrare

Documentele care întregesc cartea funciara au un rol important, deoarece cu ajutorul lor

oricine poate verifica regularitatea unei înscrieri, neputând invoca lipsa, omisiunea, nulitatea sau

necorectitudinea unei înscrieri, dacă a refuzat să cerceteze şi documentele cu care se întregeşte

cartea funciară.

În acest caz terţul dobânditor este asimilat achizitorului de rea-credintă, putându-se obţine

rectificarea cuprinsului cărţii funciare şi restabilirea situaţiei anterioare (restitutio in integrum),

publicitatea materială a cărţii funciare apărând doar terţii dobânditori de bună-credinţă cu titlu

oneros a unui drept real înscris în cartea funciară.

III.2.3. Drepturile tabulare

Drepturile reale imobiliare înscrise în cartea funciară se numesc drepturi tabulare, iar

înscrierile referitoare la drepturile tabulare alcătuiesc ceea ce se numeşte stare tabulară.

Drepturile tabulare sunt drepturi absolute, adică opozabile tuturor (erga omnes) şi care

îndreptăţesc pe titularii lor să exercite şi să obţină,astfel,realizarea atributelor corespunzătoare

privitor la un lucru,fără intervenţia activă a altor persoane care,ca subiecte pasive,sunt obligate

numai a nu face nimic de natură a stănjeni exerciţiul acestor atribute de către titularul dreptului

real.

Conform art.11 din Decretul Lege nr.115/1938 drepturile tabulare înscrise în cartea

funciară sunt: dreptul de proprietate, dreptul de superficie, dreptul de uzufruct,uz, abitaţiune şi

servitute şi dreptul de ipotecă.

Prin legi speciale, pe lângă aceste drepturi s-au recunoscut şi alte drepturi reale imobliare

( de ex.dreptul de administrare asupra unor bunuri proprietate de stat, publică sau privată) şi s-a

dispus înscrierea în cartea funciară şi a altor drepturi (de ex.dreptul de folosinţa asupra

terenurilor aferente locuinţelor construite din fondurile satului vândute populaţiei).

39


Drepturile reale imobiliare care nu sunt trecute în cartea funciară se numesc drepturi

extratabulare, acestora neaplicându-li-se regimul de carte funciară. Ele se dobândesc, se modifică

si se sting în cazurile limitativ prevăzute de lege, dispoziţiile art.26 fiind de strictă interpretare.

In practica instanţei noastre supreme s-a extins însa sfera acestor drepturi extratabulare şi

asupra unor drepturi personale, prin recunoaşterea în cazul convenţiei a efectelor translative de

drepturi chiar între părţi, precum şi faţă de terţii care au avut cunoştinţa de existenţa acesteia,

independent de efectuarea înscrierii în cartea funciară20 fapt care a dus la o serie de decizii

criticate de mare parte din doctrină.

Într- altă opinie dreptul dobânditorului anterior de a exercita acţiunea în prestaţie tabulară

contra terţului achizitor de rea-credinţă sau cu titlu gratuit rezultă din lege (art.25) şi se justifică

pe idea sancţionării fraudei şi relei-credinţe (fraus omnia corrumpit) a acestuia din urmă sau pe

ideea reparării în natură a prejudiciului încercat de către dobânditor care se straduieşte să evite o

pagubă (certat de damno vitando) spre deosebire de terţul achizitor care doreşte să păstreze un

câstig (certat de lucro captando).

Alături de modurile de dobândire a proprietăţii în afara cărţii funciare prevăzute în textul

special de strictă interpretare şi aplicare al art.26 ( exception est stristissimae interpretationis)

practica judiciară şi doctrina au recunoscut şi uzucapiunea şi împroprietărirea ca urmare a

reformei agrare. În regiunile supuse regimului de publicitate imobiliară prin vechile cărţi

funciare, uzucapiunea a operat în condiţiile prevăzute de Decretul-Lege nr. 115/1938 pentru

unificarea dispoziţiilor privitoare la cărţile funciare, respectiv, în condiţiile prevăzute de art. 27 şi

art. 28 din această reglementare. În aceste zone, rolul uzucapiunii este mult mai redus, fiind un

mod excepţional de dobândire a proprietăţii, întrucât aici dreptul de proprietate se dobândeşte ca

regulă generală, numai prin întabulare.

Astfel, în conformitate cu dispoziţiile art. 27 din Decretul-Lege nr. 115/1938 „În cazul

când s-au înscris fără cauză legitimă, drepturi reale, care pot fi dobândite în temeiul

uzucapiunii, ele vor rămâne valabil dobândite, dacă titularul dreptului le-a posedat cu bună-

credinţă, potrivit legii, timp de 10 ani”.

Totodată, potrivit art. 28 din acelaşi act normativ „Cel ce a posedat un bun nemişcător în

condiţiunile legii, timp de 20 ani, după moartea proprietarului înscris în cartea funciară, va

putea cere înscrierea dreptului uzucapat. De asemenea, va putea cere înscrierea dreptului său,

20 Tribunalul Suprem, decizia nr.284/1987, în Revista română de drept, nr.11/1987, pag.62;40


cel ce a posedat un bun nemişcător în condiţiunile legii, timp de 20 ani socotiţi de la înscrierea

în cartea funciară a declaraţiunii de renunţare la proprietate”.

Înscrierea „fără cauză legitimă” prevăzută de art. 27 din Decretul-Lege nr. 115/1938

precum şi înscrierea imobilului al cărui proprietar tabular a decedat, conform art. 28 din acest act

normativ, îşi vor produce efectele, potrivit regimului juridic de la data înscrierii lor, conform

principiului „tempus regit actum ”.Raţiunea acestei interpretări decurge şi din soluţiile care au

fost consacrate în mod expres prin dispoziţiile tranzitorii cuprinse în diferite acte normative care

au reglementat prescripţia achizitivă de-a lungul timpului şi în diverse zone ale ţării.

Astfel, cu referire la Transilvania, potrivit art. 31 din Decretul-Lege nr. 389/1943 pentru

extinderea legislaţiei civile şi comerciale a Vechiului Regat în România de peste Carpaţi,

„Prescripţiunile începute înaintea punerii în aplicare a acestei legi sunt cârmuite în ce priveşte

natura, durata şi efectele lor de dispoziţiile legii sub care au început (…)”

.De asemenea, deşi în Legea nr. 260/1945 privitoare la legislaţia aplicabilă în

Transilvania de Nord, precum şi la drepturile dobândite în acest teritoriu în timpul ocupaţiunii

ungare, nu există un text asemănător art. 31 teza I din Decretul-Lege nr. 389/1943, soluţia este

aceeaşi, pe temeiul dispoziţiei tranzitorii prevăzute în art. 6 alin.2 din Legea nr. 241/1947 pentru

punerea în aplicare în Transilvania a Legii pentru unificarea dispoziţiilor privitoare la cărţile

funciare din 27 aprilie 1938.

Conform acestei dispoziţii, „Prescripţiile împlinite, precum şi cele începute înaintea

punerii în aplicare a prezentei legi sunt cârmuite, în ce priveşte natura, durata şi efectele lor , de

dispoziţiile legii sub care au început”.

Totodată, cu referire la Bucovina, în conformitate cu art. 3 din Legea nr. 478/1938 pentru

extinderea în Bucovina a legislaţiei din Vechiul Regat, „Prescripţiunile începute înainte de

punerea în aplicare a acestei legi vor fi reglementate după legile locale anterioare celei de faţă”.

În consecinţă, într-o formă sau alta, aceste dispoziţii tranzitorii exprese au consacrat

principiul potrivit căruia prescripţia achizitivă este guvernată de legea în vigoare la data la care a

început posesia.

III.2.4. Corpul funciar

41


Prin alcătuire corpul funciar este o unitate economică , iar prin înscriere în cartea funciară

devine şi o unitate juridică, în înţelesul că operaţiunile juridice se fac de regulă cu privire la

întregul corp funciar.

Orice parcelă care formează o unitate economică în mod natural sau prin scopul urmărit

de proprietar, poate constitui un corp funciar, adică un corp de carte funciară, deci şi o unitate

juridică.

În practică, s-a decis că, întrucat ,, fiecare bun inscris în cartea funciară constituie un

corp juridic tabular, identificat prin numărul de carte funciară, în caz de înstrainare, se

transmite întreg, indiferent dacă întinderea pe teren nu corespunde cu dimensiunile înscrise în

cartea funciară”.21

Corpul funciar este alcătuit din una sau mai multe parcele, fie prin natura imobilului, fie

prin voinţa proprietarului în scopul economic urmărit de către acesta.

Parcelele ce pot fi unite în acelaşi corp funciar sunt: parcelele aceluiaşi proprietar, situate

una lângă alta, chiar dacă nu au aceeaşi ramură de cultură; parcelele situate în locuri diferite dacă

au acceaşi destinaţie economică; precum şi toate parcelele unui proprietar, indiferent de aşezarea

lor şi indiferent de felul de cultură.

Parcelele ce nu pot fi unite în acelaşi corp funciar sunt parcelele grevate cu ipotecă sau

superficie , care sunt corpuri funciare de sine stătătoare sau parcelele grevate cu ipotecă ori

superficie, cu parcelele grevate cu alte drepturi reale decât ipoteca sau superficia.

Aceasta înseamnă că structural, corpul funciar poate fi de două feluri: corp funciar

constituit din o singură parcelă şi corp funciar constituit din două sau mai multe parcele.

Înregistrarea în cartea funciară a parcelelor se va face în mod diferit în funcţie de unul din cele

două corpuri funciare.

Conform legii, corpul funciar poate fi modificat , la cererea proprietarului la alipiri sau

dezlipiri (art.13 si 131). Au loc alipiri când două sau mai multe parcele se unesc într-un corp

funciar , când se adaugă o nouă parcelă la un corp funciar ori când se măreşte întinderea unei

parcele, noul corp funciar fiind aratat cu un numar roman. Au loc dezlipiri când se desparte o

parcelă de un corp funciar ori se micşorează întinderea unui corp funciar. Prin fracţionarea

vechiuluin numar cadastral noile parcele vor primi noi numere topografice. Ca urmare a

efectuării de alipiri şi dezlipiri se vor săvârşi, când sunt necesare, transcrieri şi reînscrieri (art.14)

21 C.Negrea , notă la decizia nr.789/1973 CAS I din PR 1947, I, pag.23-26;42


Se săvârşesc transcrieri când o parcelă se trece dintr-o carte funciară în altă carte

funciară. Se săvârşesc reînscrieri când, dezlipindu-se o parcelă, aceasta se trece în aceeaşi carte

funciară ca un corp funciar de sine stătător sau ca o parcelă a unui alt corp funciar, ori când ,

transcriindu-se o parte din parcelă într-o carte funciară , restul parcelei se trece în vechea carte

funciară cu arătarea noului număr şi a întinderii.

În ceea ce priveşte înscrierea drepturilor reale imobiliare , se face distincţie între

drepturile ce pot fi înscrise numai asupra întregului corp funciar, şi anume dreptul de proprietate

şi dreptul de superficie, şi drepturile ce pot fi înscrise numai asupra unei părţi a corpului funciar

sau asupra unei părţi din parcelă şi anume, drepturile de uzufruct, uz, abitaţie şi servitute.

III.2.5. Sistemul foilor reale şi sistemul foilor personale de carte funciară

În dreptul european se cunosc două sisteme de carte funciară :

a) sistemul foilor reale. Pentru fiecare imobil se întocmeşte o foaie aparte astfel încât un

proprietar are atâtea foi câte imobile are. Imobilul este elementul fix în jurul căruia se perindă

persoanele. In aceeaşi carte funciara sunt concentrate toate operaţiunile juridice cu privire la

acelaşi corp, astfel că cercetarea cărţii este facilă. De aceea, sub aspect sinoptic, sistemul foilor

reale este vădit preferabil.

b) sistemul foilor personale. In acest sistem, toate imobilele unei persoane dintr-o

localitate sunt reunite în aceeaşi carte funciară însă fiecare imobil apare ca o unitate distinctă în

privinţa operaţiunilor juridice. Înscrierile sunt specializate în sensul că fiecare înscriere priveşte

un singur imobil, determinat şi nu mai multe imobile. Când operaţiunile juridice sunt multe sau

au un caracter complex, cercetarea cărţii funciare este foarte anevoioasă.

Prin comparaţie, deosebirile dintre cele două sisteme nu sunt de esenţă, ci numai de

formă,22 întrucât: atât în sistemul foilor reale cât şi în sistemul foilor personale, fiecare imobil şi

înscrierile aferente acestuia se prezintă ca o unitate distinctă, elementul distinct reprezentându-l

numărul cărţii funciare întocmite sau care urmează a fi deschisă.

Tot prin comparaţie, este de observat că ambele sisteme prezintă avantaje. Astfel,

sistemul foilor reale prezintă avantajul că uşurează cercetarea stării imobile a unui imobil dat, iar

sistemul foilor personale prezintă avantajul că imobilele aceluiaşi proprietar, din aceeaşi

localitate, sunt reunite în aceeaşi carte funciară.

22 I.Albu, op.cit., pag.2643


Datorită conjuncturii economice din România de la acea vreme Decretul lege nr.115/1938

a adoptat sistemul mixt de carte funciară, prevăzând acest lucru în art.12: ,,aceaşi carte funciară

poate cuprinde mai multe corpuri funciare” dând însa preferinţă sistemului foilor reale.

III.2.6. Principiile cărţilor funciare conform Decretului lege nr.115/1938

Decretul lege nr.115/1938 contine un text de principiu care să enumere regulile de bază ale

organizării şi funcţionării sistemului de carte funciară, ori un text care să enunţe un principiu sau

altul şi totuşi principiile de carte funciară rezultă în mod expres sau implicit din conţinutul

dispoziţiilor sale, acestea fiind statuate în doctrina şi jurisprudenţă .

Însă, nu există un punct de vedere unitar cu privire la conţinutul, denumirea şi numărul

acestor principii. Unele sunt înfăţişate ca principii diferite, tocmai pentru că se întrepătrund sau

chiar se suprapun, încât este dificil de susţinut existenţa acestora ca reguli fundamentale de sine

stătătoare (este cazul principiului legalităţii ăi oficialităţii).

Opinia majoritară recunoaşte, totuşi, urmatoarele principii de carte funciară:

a) Principiul publicităţii integrale. Potrivit acestui principiu, sunt supuse înscrierii în

cartea funciară toate actele şi faptele juridice translative sau constitutive de drepturi reale

imobiliare, operaţiunile materiale, precum şi drepturile personale, faptele sau alte raporturi juridice

în legătura cu imobilele.23

Este vorba de drepturile care provin din succesiune, accesiune, vânzare silita şi uzucapiune,

precum şi drepturile reale dobândite de stat şi de orice persoană prin efectul legii, prin expropriere

sau prin hotărâri judecătoreşti. Excepţiile folosesc numai dobânditorilor primari, nu şi celor

subsecvenţi; legea stipuleaza că aceste drepturi se vor înscrie pentru ca titularul să dispună de ele.

b) Principiul relativităţii. Între relativitatea şi integralitatea înscrierilor există legatura în

sensul că relativitatea contribuie la realizarea integralitătii prin aceea că drepturile dobândite fară

înscriere nu pot fi transmise altuia decât cu prealabila înscriere de catre dobânditorul acestora.

Deci, cerinţele relativităţii sunt satisfacute şi în cazurile în care, prin exceptie, drepturile se

dobândesc fără înscrierea în cartea funciară.

In cazul în care una sau mai multe persoane şi-au cedat succesiv dreptul de a dobândi prin

înscriere un bun nemişcător şi înscrierile nu s-au efectuat, cel îndreptăţit va putea cere încrierea

dobândirilor successive deodată cu cea a dreptului său. Este cazul vânzarilor successive, când

23 S.Bradeanu, op.cit., pag.8244


ultimul cumpărator are dreptul să ceară înscrierea dobândirilor suscesive deodată cu aceea a

dreptului sau, în conditiile art.20.

Cel înscris în cartea funciară se numeşte antecesor tabular, fiind posesorul tabular iar cel

care urmează să fie înscris se numeşte successor tabular. Între cei doi nu este necesară existenţa

unui raport juridic stablit direct, deoarece decretul prevede că se pot săvârşi înscrieri şi în temeiul

legii, al unei hotărâri judecătoreşti ori a unei decizii administrative (art.17, 21, 26, 27-28).

c) Principiul neutralităţii (disponibilităţii) Înscrierea în cartea funciară se face la

cererea persoanei îndreptatite, conform principiului disponibilităţii ce guvernează raporturile

juridice private, excepţiile de la acest principiu fiind limitativ stabilite de lege. Prin art.45, 49, 83,

11-114 ii este interzis judecătorului să dispună înscrieri în cartea funciară în lipsa solicitării

persoanei îndreptăţite.

d) Principiul specialităţii constă în regula instituită de a se indica persoana în favoarea

careia se face înscrierea în cartea funciara, imobilul la care se referă şi dreptul care s-a dobândit,

modificat sau stins. La dreptul de ipoteca se precizează suma datorată, arătându-se şi câtimea

dobânzii, în caz contrar nu se pot urmări şi dobânzile aferente, deoarece pentru ca dreptul de

ipotecă să cuprindă şi aceste sume, acestea trebuiau înscrise în cartea funciară.

e) Principiul legalităţii rezultă din cerinţa legii potrivit căreia nu se poate face decât

înscrierea actelor şi faptelor juridice anume prevăzute de lege şi înscrierea nu se poate sprijini

decât pe cererea şi actele ce o însoţesc – ceea ce asigură legalitatea formală. Totodata, legea

stabileşte îndeplinirea unor cerinţe menite a asigura şi legalitatea materială - sens în care se va

verifica dacă înscrisul în baza căruia se solicită înscrierea întruneşte condiţiile cerute de lege

pentru înscrierea dreptului sau faptului juridic, iar pe de alta parte, dacă din cuprinsul cărţii

funciare nu există vreo piedică la săvârşirea înscrierii.

In practica judiciară, într-o speţă instanţa a dispus în mod eronat că întabularea dreptului

de proprietate în cartea funciară nu poate fi respinsă pentru motivul că actul de dobândire nu este

valabil, cât timp nu a fost formulată o cerere de constatare a nulităţii acestuia, chiar daca este

vorba de un caz de nulitate absolută.

Ţinând însa cont că principiul legalităţii rezultă expres din cuprinsul art.44 si 121 din

Decretul lege nr.115-1938, în care se precizează că întabularea se va încuviinţa numai dacă

înscrisul original îndeplineste condiţiile de validitate a actului juridic pe care îl cuprinde şi că

această verificare nu este lăsată la dispoziţia părţilor ci trebuie realizată din oficiu de judecătorul

45


care se pronunţă asupra întabularii, instanţa a greşit când a dat această soluţie.24

f) Principiul publicităţii materiale a cărţilor funciare (principiul forţei probante

absolute a înscrierii) este acea regulă potrivit căreia cuprinsul cărţii funciare, în afara îngrădirilor

şi excepţiilor legale, se consideră exact în folosul acelora care şi-au înscris cu bună-credinţă un

drept real în cartea funciară. Dacă un drept s-a radiat din cartea funciară, se prezumă ca acel drept

nu există. Cuprinsul cărţii funciare se consideră exact în folosul aceluia care a dobândit prin act

juridic cu titlu oneros vreun drept real, dacă în momentul dobândirii dreptului n-a fost notată în

cartea funciară vreo acţiune prin care se contestă cuprinsul ei, sau dacă n-a cunoscut pe altă cale

această inexactitate. Deşi este principiul fundamental al sistemului de carte funciară acesta nu şi-a

găsit consacrarea în legiuirile de dinainte de Decretul lege nr.115/1938.

Doctrina şi jurisprudenţa de la acea dată admiteau însă că acest principiu face parte în mod

natural din asnamblul dreptului material de carte funciară, putându-se desprinde, pe cale de

interpretare, din unele dispoziţii fragmentare cuprinse în Codul civil austriac şi din Regulamentele

de carte funduară.

Prin efectul acestui principiu terţii care contractează pe temeiul cărţii, sunt la adăpost de

orice surpriză şi tranzacţiile încheiate de ei sunt complect asigurate, pentru că, pe de o parte ,

înscrierile cuprinse în ele sunt presupuse conforme cu realitatea de fapt şi de drept şi pentru că, pe

de altă parte, actele juridice, faptele juridice sau acţiunile, neînscrise ori nenotate în ele nu le pot

întruni nici atinge.Aşadar în materie de carte funciara, înscrierea valorează titlu de proprietate (en

fait d’immeubles, l’inscription vaut titre).

Principiul publicităţii materiale nu se aplică:

- înscrierilor materiale care nu se referă nici la drepturi şi nici la restricţiuni ale altor

drepturi;

- faptelor juridice care deşi nu sunt înscrise, există independent de înscriere,

(ex.interdicţia judecătorească);

- drepturilor personale care prin înscriere capătă efect de opozabilitate erga omnes

fără ca înscrierea să garanteze valabilitatea dreptului;

- îngrădirilor legale care decurg din raporturile de vecinătate, din regimul juridic al

folosirii amenajării şi protecţiei apelor şi cele cuprinse în regulamentele de urbanism;

24 Ana Boar, Notă critică la decizia nr.2334/1999 a Curţii de Apel Timişoara, sect. civilă, în

revista Dreptul, nr.2, 2000, pag.136-14046


- ipotecilor execuţionale deoarece creditorul care dobândeste dreptul de ipoteca pe

calea executării silite nu poate invoca publicitatea cărţilor deoarece el nu se poate îndestula pe

averea altuia; creditorul care cumpără imobilul scos la licitaţie, daca este de bună-credinţă, va fi

apărat de principiul publicităţii;

- excepţiunile legale cum sunt de exemplu dobândirile în interiorul termenelor în

care publicitatea materială a cărţii este suspendată, exproprierea pentru cauza de utilitate publică,

etc.

Acest principiu, operând numai în folosul terţilor de bună-credinţă care au dobândit cu titlu

oneros un drept real, nu poate fi invocat :

- între păţti deoarece în cazul unui litigiu nici una dintre părţi nu se poate preleva de efectul

sau conţinutul înscrierii operate în cartea funciară;

- de dobanditorul prin act juridic cu titlu oneros de rea-credinţă, lipsa de protecţie

sancţionează reaua credinţă, caz în care acţiunea de rectificare este imprescriptibila extinctiv;

- de moştenitor pentru că acesta nu poate avea mai multe drepturi decât autorul său;

- de donatar sau legatar care nu pot invoca art.33 dar se pot apăra în condiţiile art.36, alin.2;

- între aceiaşi dobânditori ca de exemplu când soţii dobândesc în temeiul unui antecontract

de vânzare-cumpărare încheiat cu proprietarul tabular, dreptul de a li se înstraina imobilul.

- de terţul donator sau legatar ci numai de către terţul subdobânditor de bună-credinţă prin

act juridic cu titlu oneros, deoarece trebuie să preleveze interesul celui vătămat prin înscriere.

Din efectele sistemului de publicitate a cărţilor funciare izvorăsc două consecinţe juridice

foarte importante:

- nu există sarcini oculte, dreptul de ipoteca şi privilegiile nedobândindu-se şi nici nu se

pierd decât prin înscrierea în cartea funciară;

- suprimarea prescripţiunii achizitive ca mod de dobândire şi pierdere a drepturilor reale

imobiliare.

In regimul de carte funciară uzucapiunea este exclusa în principiu deoarece contravine

principiului efectului constitutiv al înscrierii şi forţei probante absolute a cuprinsului cărţii

funciare. Se recunoaţte însa în mod exceptional dobândirea unui drept tabular prin uzucapiune în

cazurile în care se poate presupune, legitim, că nu se aduce nici o atingere drepturilor celor

înscrişi.

g) Principiul priorităţii. Înscrierile în cartea funciară produc efecte de la data înregistrarii

47


cererilor de înscriere, cererea fiind de îndata înregistrată în registrul de intrare cu menţiunea datei

şi numărului ce rezultă din ordinea cronologica a depunerii, iar data înregistrarii determină rangul

înscrierii.

Rangul înscrierii obţinut prin înregistrarea cererii este însă susceptibil de confirmare sau de

infirmare, dupa cum cererea de înscriere a fost admisă sau respinsă.

Potrivit dispoziţiilor legii, drepturile de ipoteca şi privilegiile vor avea acelaşi rang dacă

mai multe cereri au fost depuse deodata la acelaşi birou de cadastru şi publicitate imobiliară, iar

celelalte drepturi vor primi numai provizoriu rang egal, urmând ca prin judecată sa se determine

asupra rangului şi asupra radierii încheierii nevalabile.

Creditorii ipotecari pot schimba între ei prin consens rangul ipotecilor care grevează acelaşi

imobil din aceeaşi carte funciarş, astfel având loc schimbarea ordinii satisfacerii creditorilor

ipotecari.

h) Principiul efectului translativ sau constitutiv de drepturi reale imobiliare al

înscrierii în cartea funciară. Efectele juridice esenţiale ale înscrierilor constau în caracterul

constitutiv de drepturi reale al întabularii şi înscrierii provizorii.

Daca în sistemul de publicitate al registrelor de transcripţiuni şi inscripţiuni, potrivit

principiului consensualismului, naţterea drepturilor între părţi se realizează prin acordul de voinţă

al acestora, în sistemul cărţilor funciare operaţiunile juridice de realizare a drepturilor reale

operează numai în momentul întabularii sau înscrierii provizorii în cartea funciară, deopotrivă

între părţi şi faţă de terţi.

Există însa şi excepţii de la regula efectului translativ sau constitutiv de drepturi reale al

înscrierii în cartea funciară:

- dobândirea unui drept real prin succesiune;

- dobândirea unui drept real prin accesiune;

- vânzarea silita;

- exproprierea

Aceste patru exceptii erau admise şi în sistemul dreptului civil austric şi a celui maghiar

cutumiar aplicabil în aceste provincii până la intrarea în vigoare a decretului lege nr.115-1938.

Chiar şi în aceste excepţii achizitorul trebuie să ceară mai întai înscrierea dreptului sau

pentru a putea dispune de el. În practica judiciară s-a admis exercitarea unor acte de administrare

sau de conservare, care nu implică dreptul de dispoziţie asupra imobilului sau a altui drept real

48


dobândit fără înscriere în cartea funciară, cum este cazul acţiunii în grăniţuire, care este la

îndemâna nu numai a proprietarilor tabulari, ci şi a proprietarilor extratabulari, inclusiv a titularilor

altor drepturi reale.25

III.3. Înscrierile în cartea funciară

Înscrierile în cartea funciară sunt întabularea, încsrierea provizorie şi notarea, primele

două având ca obiect drepturile reale cuprinse în cartea funciară iar ultima având ca obiect

drepturile personale, faptele şi raporturile juridice supuse înscrierii.

a) Întabularea. Termenul îşi are originile în vechile registre provinciale întocmite în

sec.XII-XIII în Boemia, Moravia şi Silenzia de Nord, în care se înscriau mutaţiile cu privire la

drepturile de proprietate şi alte drepturi reale, verificându-se însa înainte valabilitatea acestor

titluri. Obiectul întabulării îl reprezintă înscrierea normal obişnuită a drepturilor reale imobiliare.

Întabularea stingerii unui drept real se numeşte radiere. În sistemul Decretului lege nr.115/1938

radierea poate avea fie caracterul unei întabulari sau al unei înscrieri provizorii, fie caracterul

unei notări.

Spre deosebire de înscrierea provizorie, întabularea nu necesită vreo justificare ulterioară,

fiind considerată o înscriere definitivă.

Actul în baza căruia se cere întabularea trebuie sa fie un înscris original care poate fi

autentic sau sub semnătură privată care trebuie să îndeplinească următoarele cerinţe de ordin

general: îndeplinesc condiţiile de validitate ale actului juridic, au deplină putere doveditoare,

identifică prin nume părţile, individualizeaza imobilul şi arată dreptul ce trebuie înscris şi este

însoţit de o traducere autorizatăa daca nu este în limba română.

Pe lângă cerinţele de ordin general mai sunt prevăzute şi anumite condiţii speciale,

diferenţiate dupa cum întabularea se face în baza unui înscris original sau în temeiul unei hotărâri

judecătoreşti.

Daca întabularea se face în baza unui înscris original acesta trebuie să arate data când a

fost întocmit, domiciliul părţilor, numărul parcelei sau a cărţii funciare, declaraţia expresă a celui

al cărui drept urmează să fie strămutat, grevat sau restrâns prin care consimte la întabulare. În

25 ICCJ, secţia civilă, decizia nr.123/2005, în Jurisprudenţa secţiei civile pe anul 2005, nr.4,

pag.649


lipsa acestei permisiunii de întabulare (clausula intabulandi), daca antecesorul tabular refuză să

consimt ăla întabulare, partea interesată poate cere instantei să dispună înscrierea. În cazul

acţiunii în prestaţie tabulară îndreptată împotriva terţului dobînditor de rea-credinţă hotărârile

judecătoreşti vor înlocui consimţământul la întabulare.

Daca întabularea se face în baza unei hotărâri judecătoreşti aceasta trebuia să

fie ,,desăvârşită” (art.45 din decret), aceaşi soluţie trebuind să se aplice şi în cazul în care

înatabularea se face în baza deciziei administrative (art.17, alin.4).

In practica instanţelor au fost însa şi cazuri când s-a stabilit în mod eronat că actul

administrativ de autoritate prin care se încuviinţează parcelarea unor terenuri de Primărie, nu

poate servi de temei pentru întabulare daca nu cuprinde consimţământul proprietarului tabular,

fiind constant în drept că întabularea în cărţile funciare este un mod de executare judecătoresc şi

nu administrativ. Însă, Potrivit art.17, alin.4 din Decretul lege nr.115/1938 ,, hotărârea

judecătorească sau în cazurile anume prevăzute de lege, decizia autoritaţii administrative, vor

înlocui acordul de voinţa sau consimţământul”, necesar constituirii unui drept înscris în cartea

funciară.26

b) Înscrierea provizorie este înscrierea prin care se dobândeşte, modifică sau stinge un

drept real imobiliar sub condiţia şi în măsura justificării ei. Ea are acelasi obiect ca şi întabularea,

numai că spre deosebire de aceasta, ea este o întabulare condiţională, având efectele

condiţionate.

Înscrierea provizorie, pornind de la funcţiile pe care le îndeplineste poate îmbrăca forma

unei întabulări imperfecte, fie forma unei înscrieri automate, de sine stătătoare. Ca înscriere de

sine stătătoare, înscrierea provizorie are loc când părţile au convenit ca ea să producă numai

efectele mai restrânse ale acestei înscrieri.

Daca înscrierea provizorie se cere în baza unui înscris original acesta trebuie să

îndeplinească aceleaşi condiţii de validitate ca şi înscrisul original în cazul întabulării iar dacă

înscrierea se face în baza unei hotărâri judecătoreşti nedefinitive sau susceptibile de a fi atacată

cu recurs, aceasta se va dovedi cu copii legalizate.

Rolul înscrierii provizorii este de a conferi înscrerii în momentul în care va deveni

definitivă, data şi rangul pe care l-a avut înscrierea provizorie, în felul acesta, cel interesat

26 T.I.Diaconescu, Notă critică la decizia nr.198/1944 a secţiei I a Curţii de casaţie şi Justiţie, în

PR 1948, vol.I, pag.63-65;50


punându-se la adapost de riscul unei eventuale întabulari pe numele unei terţe personae care ar

dobândi ulterior acelaşi drept.

c) Notarea este înscrierea prin care se asigură opozabilitatea faţă de terţi sau, după

caz, informarea acestora în cazurile anume prevăzute de lege cu privire la drepturile personale,

faptele sau alte raporturi juridice în legătură cu imobilele cuprinse în cartea funciară.27

În cartea funciară drepturile de creanţa pot fi numai notate, fapt care permite titularului

să-şi valorifice dreptul în contradictoriu cu orice altă persoană interesată ( cum ar fi cazul

succesorului tabular sau al creditorilor acestuia din urmă). Aceste drepturi de creanţă nu devin

valabile prin înscrierea lor în cartea funciară.

Drepturile de creanţă care fac obiectul notării conform Decretului lege nr.115/1938 sunt:

- situaţia juridică personala a titularului dreptului înscris notarea având drept scop

- împiedicarea incapabilului să dispună de dreptul tabular înscris în favoarea lui şi să

avertizeze terţii în legătură cu această stare;

- drepturile personale sau alte raporturi juridice fară ca înscrierea să garanteze însă

existenţa sau valabilitatea dreptului înscris ;

- anumite acţiuni în justiţie în legătură cu imobilul înscris în cartea funciară, asigurând

astfel executarea hotărârii judecătoreşti care ar putea fi zădărnicită prin strămutari de exemplu.

- anumite îngrădiri legale ce implică o serie de restricţiuni aduse proprietăţii, fără însă ca

opozabilitatea faţă de terţi să depindă de ea;

Pentru a efectua notările, sub regimul decretului lege nr.115/1938 nu se cer a fi

îndeplinite condiţii speciale cum se solicită în cazul drepturilor tabulare, prevăzându-se doar

faptul că ,,notarea este permisă numai în cazurile anume prevăzute de lege” (art.1).

III.3.2.Efectele înscrierilor

În conceptia Decretului lege nr.115/1938 contractele dau naştere la obligaţii iar

operaţiunile juridice de executare a acestor obligaţii se realizează în momentul înscrierii în cartea

funciară atât între părţile contractante cât şi faţă de terţi.

27 Marian Nicolae, op.cit., pag.42151


În acest sistem drepturile reale imobiliare se strămuta, se constituie sau modifică numai

prin înscrierea în cartea funciară, aşadar un prim efect este cel translativ sau constitutiv de

drepturi reale.

Prin dorinţa legiutorului de a fi supuse notării în cartea funciara numeroase drepturi de

creanţă, fapte sau raporturi juridice, se vede clar intenîia acestuia de a realiza o publicitate

imobiliară completă, astfel încât terţii să fie informaţi de situaţia juridică reala a unui imobil.

Referitor la faptul că notarea în cartea funciară nu are caracter constitutiv de drepturi ci

mai degrabă unul informativ, pentru eventualele terţe personae interesate de situaţia juridică a

imobilului şi a drepturilor proprietarului tabular s-a pronunţat şi practica judiciară prin deciziile

pe care le-a pronunţat.28

În afară de aceste drepturi personale, fapte sau raporturi juridice se vor nota în cartea

funciară, fără însă ca opozabilitatea faţă de terţi să depindă de ea, şi sentinţa declarativă de

faliment şi declaraţia de utilitate publică a exprorierii unui imobil.

Capitolul IV

Noile cărţi funciare - Legea nr.7/1996 (republicată)

IV.1. Reglementarea legală

A concepe cartea funciară ideală, cea care să-l protejeze, în acelaşi timp şi cu aceeaşi

eficienţă, pe subdobânditorul de bună credinţă cu titlu oneros, dar şi pe proprietarul evins şi

fraudat, căruia nu i se poate imputa neglijenţa, este un demers dificil, poate chiar imposibil. Cu

toate acestea, soluţiile originale şi inspirate descoperite în alte sisteme de publicitate a imobilelor

(de ex.:the Torrens system), ar putea constitui un model pentru legislaţia din România, în

contextul eforturilor actuale de a sistematiza întregul teritoriu şi de a-l supune unei cărţi funciare

unice. În Legea nr.7/1996 efectul înscrierilor este cel de opozabilitate faţă de terţi, în vreme ce în

literatura de specialitate se vorbeşte de a se reveni la efectul constitutiv.

28 Curtea de Apel Cluj, secţia civilă, decizia nr.2746/2000, în Buletinul Juridic, vol. I, pag.5952


Practica judiciară a ajuns la concluzia că este mult mai benefică pentru circulaţia juridică

a imobilelor adoptarea unei legi care să unifice formele de realizare a publicităţii imobiliare,

ajungându-se la utilizarea unui singur sistem de publicitate unic iar această nouă reglementare

legală să fie bazată pe sistemul de publicitate reală al cărţii funciare care a fost adoptat prima

dată prin Decretul-lege nr. 115/1938, acesta practicându-se deja în Transilvania, Banat,

Bucovina, nordul Moldovei.

Legea cadastrului şi publicităţii imobiliare nr.7/1996 a reglementat două instituţii

distincte însă interferente şi anume institţia tehnică a cadastrului (art.1-19) şi instituţia juridică

a cărţilor funciare.

Prin această lege s-au creat premizele ca ţara noastră să ajungă a avea un cadastru

naţional general unitar şi modern real unitar de publicitate imobiliară. Prin intermediul acestor

instituţii se urmăreşte consolidarea proprietăţii imobiliare şi sporirea încrederii publice în

operaţiunile de evidenţă tehnică, economică şi juridică privind bunurile imobile29.

Sistemul este inspirat din Decretul-Lege nr.115/1938 care a fost valorificat deja în

practică şi ale cărui efecte pozitive au fost remarcate. Aşa se explică şi de ce în localităţile unde

era aceasta aplicată se va aplica şi în continuare, până când Legea nr.7/1996 va putea efectiv să

fie aplicată, adică după terminarea lucrărilor de cadastru general.

De la adoptarea Legii nr.7/1996 au mai apărut în domeniu şi alte reglementări care fie au

adus modificări Legii cadastrului şi a publicităţii imobiliare, fie au completat-o, pentru a asigura

o mai bună interpretare şi aplicare.

Există astfel mai multe acte normative cu caracter general care guvernează materia noului

sistem de publicitate imobiliară, respectiv:

Legea cadastrului şi publicităţii imobiliare nr.7/1996;

Regulamentul de organizare şi funcţionare a birourilor de carte funciară ale judecătoriilor,

aprobat prin Ordinul Ministrului Justiţiei nr.2371/C/1997;

Instrucţiunile privind înfiinţarea noilor cărţi funciare cu caracter nedefinitiv aprobate prin

Ordinul Ministrului Justiţiei nr.1330/C/1999, nepublicate;

Ordinul nr.946 din 12 octombrie 2000 care aprobă Instrucţiunile privind întocmirea

documentelor tehnice necesare la înscrierea cu caracter nedefinitiv în noile cărţi funciare;

29 Dumitru Lupulescu, op. cit., pag. 243-24453


Ordinul nr.451 din 15 ianuarie 1999 pentru aprobarea Regulamentului privind autorizarea

persoanelor fizice şi juridice care pot să realizeze şi să verifice lucrări de specialitate în

domeniile cadastrului, geodeziei şi cartografiei pe teritoriul României; Ordinul nr.452 din 2

februarie 1999 privind aprobarea Normelor tehnice pentru introducerea cadastrului general;

O.U.G. nr.291/2000;

O.U.G. nr.70/2000;

Legea nr.78/2002;

O.U.G. nr.41/2004;

Aceste din urmă patru acte normative modifică Legea nr.7/1996.La aceste dispoziţii se

mai pot adăuga şi alte câteva acte normative care nu reglementează doar acest domeniu dar

conţin câteva norme speciale care au ca obiect unele operaţiuni juridice susceptibile de înscrisuri

în noile cărţi funciare. Mai importante dintre aceste prevederi sunt:

Art. 35/1 şi 69 din Legea locuinţei nr.114/1996;

Art.15 din Legea nr.54/1998 privind circulaţia juridică aterenurilor;

Art.16 din O.G. nr.51/1997 privind operaţiunile de leasing;

Art.34 din Legea 219/1998 privind regimul concesiilor.

Aceste modificări şi completări ulterioare au în vedere mai multe aspecte tehnice,

organizatorice şi pentru aducerea la îndeplinire a dispoziţiilor de ordin juridic ale legii în cauză.

IV.2. Cadastrul general

IV.2.1.Noţiune, obiective, funcţii

Dintotdeauna cele două instituţii s-au aflat într-o relatie de interdependenţă şi influenţare

reciprocă. Astfel, evoluţia paralela dar interferentă a acestora avea să sfârşească într-o perpetuă

complementaritate, oferind ţărilor un cadru de organizare a evidenţei tehnice, economice şi

juridice de o importanţă covârşitoare.

De fapt, fără cadastru, cartea funciară, care întipăreşte viaţa juridică a imobilelor şi care

dă sigurantă şi stabilitate proprietăţii, nu-şi poate îndeplini misiunea, iar pe de alta parte, fără

carte funciară, instituţia cadastrului nu este viabila, deoarece nu poate percepe schimbarile ce se

produc în timp în configuraţia imobilelor.

Lucrările cadastrale realizate în decursul timpului poartă, pe de-o parte, amprenta evoluţiei

54


dezvoltării celorlalte discipline din domeniul măsurătorilor terestre, iar pe de alta parte, oglindesc

evoluţia ramurii de drept funciar cadastral.

Posibilităţile tehnologice tradiţional disponibile, metodele de măsurare şi cele de

înregistrare în cartea funciară sunt specifice fiecareia dintre cele doua instituţii şi, prin urmare,

presupun competenţe proprii respectivului domeniu. Pe cale de consecinţa, s-a instituit de-a lungul

vremii un tip de organizare duală pentru realizarea celor două sisteme de evidenţă, concretizată în

existenţa a două unitaţi instituţionale, având menirea de a raspunde, în fond, cerinţelor aceleiaşi

probleme.

Începând cu sec. al XVIII-lea procedeele de măsurare a pământului s-au perfecţionat

continuu, dar abia la mijlocul sec. al XIX-lea, odată cu perfecţionarea sistemelor de clasificare şi

evaluare a terenurilor, precum şi a sistemelor de publicitate imobiliară, cadastrul s-a transformat

într-o instituţie cu multiple întrebuinţări.30

Complexitatea lui a impus elaborarea, în multe ţări europene, a unor legi pentru

organizarea lui uniformă şi executare organizată. Pentru pregătirea tehnicienilor cadastrali s-au

înfiinţat şcoli de diferite nivele şi a început să se tipărească cursuri, reviste şi cărţi, care au tratat

materia cadastrului funciar din diferite puncte de vedere.

Dezvoltarea cadastrului şi importanţa care i s-a acordat în tot mai mare măsură au

contribuit la constituirea unei materii cu acest titlu, iar diversitatea etapelor prin care a trecut de-a

lungul timpului, precum şi numeroasele lucrări care au tratat subiectul au dus la închegarea unei

definiţii a cadastrului.

Legea cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr.7/1996 ne dă o definiţie a noţiunii de

cadastru încă de la început, din art.1 alin1: “Cadastrul general este sistemul unitar şi obligatoriu

de evidenţă tehnică, economică şi juridică prin care se realizează identificarea, înregistrarea,

reprezentarea pe hărţi şi planuri cadastrale a tuturor terenurilor, precum şi a celorlalte bunuri

imobile de pe întreg teritoriul ţării, indiferent de destinaţia lor şi de proprietar”.

Din această definiţie ar putea exista tendinţa de confunda noţiunea de cadastru cu

noţiunea de carte funciară, însă cele două instituţii nu se acoperă, ci se completează. Atât doar că

registrul cadastral este alcătuit din totalitatea cărţilor funciare întocmite pe localităţi. Cele două

instituţii au fost cuprinse într-un singur act normativ de către legiuitor tocmai datorită strânsei

legături dintre ele.

30 Miclea Mircea, Cadastrul şi cartea funciară, Editura All, Bucureşti, 1995, pag.2555


Cele două instituţii se completează reciproc în sensul că are loc un schimb de informaţii

tehnice şi juridice între ele. Şi anume cadastrul, pe baza mijloacelor de întocmire, furnizează

cărţii funciare informaţiile cu privire la mai multe aspecte legate de situaţia imobilelor şi

identificarea posesorului, cum ar fi: aşezare, mărime, categorie de folosinţă, calitate, venitul

cadastral, individualizarea prin numerotare şi posesorul imobilului respectiv.

După ce verifică informaţiile primite, cartea funciară le completează cu altele referitoare

la drepturi reale, cum ar fi: proprietatea şi dezmembrămintele de proprietate (superficie,

servitute, uz şi abitaţie, uzufruct).

Unele din documente servesc la întregirea cărţilor funciare (registrul special de intrare,

planul şi mapa înscrisurilor justificative), întrucât numai în cărţile funciare propriu-zise se vor

face înscrieri, iar nu şi în registrele cadastrale de publicitate imobiliară, care sunt doar o unitate

pur materială.

Alte documente – repertoriul imobilelor, indexul alfabetic al proprietarilor la care se

adaugă şi registrul special de intrare (care îndeplineşte în fapt funcţii multiple) – sunt întocmite

pentru a uşura consultarea cărţilor funciare şi a înlesni, totodată, activitatea de carte funciară”.31

Tot cartea funciară se opreşte cu menţiuni şi asupra titularului acestor drepturi luând în

considerare şi faptele juridice care influenţează situaţia imobilului, după care înscrie aceste

informaţii în documentele oficiale publice.

Rezultă aşadar că ambele instituţii sunt foarte necesare într-un stat modern şi democrat,

deoarece oferă o biografie completă asupra situaţiei juridice a imobilelor, informaţii necesare şi

utile terţilor interesaţi de aceasta.

Pentru o mai bună înţelegere a rolului cadastrului general în sistemul de publicitate

imobiliară este binevenită prezentarea obiectivelor care stau la baza acestui sistem şi care sunt

următoarele:

a) Identificarea, înregistrarea şi descrierea, în documentele cadastrale, a terenurilor şi a

celorlalte bunuri imobile prin natura lor, măsurarea şi reprezentarea acestora pe hărţi şi

planuri cadastrale, precum şi stocarea datelor pe suporturi informatice;

b) Asamblarea şi integrarea datelor furnizate de cadastrele de specialitate;

31 Marian Nicolae, Publicitatea imobiliară şi noile cărţi funciare, Ed. Press Mihaela, 2000, p.26156


c) Identificarea şi înregistrarea tuturor proprietarilor şi a altor deţinători legali de

terenuri şi de alte bunuri imobile, în vederea asigurării publicităţii şi opozabilităţii drepturilor

acestora faţă de terţi;

d) Furnizarea datelor necesare sistemului de impozite şi taxe pentru stabilirea corectă a

obligaţiilor fiscale ale contribuabililor” (art.2 alin.2).

În primul rând, pentru ca un imobil să poată fi înregistrat într-un registru public

este necesar să se efectueze o serie de operaţiuni de ordin material, prin care se oferă imobilului

o identitate distinctă.Aceste operaţiuni sunt de delimitare, bornare, măsurare şi reprezentare pe

hărţi şi registre de suprafeţe. În acest sens preia informaţiile de la ştiinţa măsurătorilor terestre,

care studiază globul pământesc. Apoi cadastrul trebuie să ofere informaţii legate de calitatea

imobilului, astfel că apelează la informaţiile de pedologie, referitoare la capacitatea de producţie

a solului şi calitatea acestuia comparativ cu alte terenuri.

Ca orice proprietar de imobil, persoana în cauză trebuie să cunoască valoarea imobilului

său în vederea valorificării pe de o parte, iar pe de altă parte cadastrul să poată determina

impozitul, situaţie în care se face apel la informaţiile puse la dispoziţie prin evidenţele contabile

şi metodologice de calcul elaborate de economia agrară. Şi nu în ultimul rând se stabilesc diferite

legături între cetăţeni, între aceştia şi stat, între diferite organizaţii obşteşti şi stat, între aceştia şi

cetăţeni. Aceste legături (raporturi) sunt reglementate de acte normative şi respectarea lor este

obligatorie, iar la nevoie este impusă prin forţa de constrângere a statului.32

Cadastrul are strânse legături cu dreptul civil, dreptul administrativ şi dreptul funciar, de

ale căror prevederi trebuie să ţină seama pe parcursul executării lucrărilor de inventariere. Însuşi

scopul, metodica şi succesiunea executării lucrărilor de întocmire, păstrare şi modificare a

cadastrului sunt precis determinate de legi, regulamente şi instrucţiuni.

Cadastrul şi documentaţia cadastrală nu servesc doar publicităţii imobiliare ci şi altor

sectoare de activitate, pe lângă documentaţia tehnică, cea mai amplă de altfel, ce foloseşte la

întocmirea cărţii funciare.

Astfel documentaţia tehnică a cadastrului serveşte la stabilirea impozitului funciar, la

proiectarea amenajării teritoriului, în economie şi administraţie, la completarea hărţilor

topografice, în statistică, în cercetare, ştiinţă şi cultură, în administrarea justiţiei.

32 Mircea Miclea, op. cit., p.33-3457


Functia tehniăa a cadastrului general se realizează prin determinarea, pe bază de

măsurători, a poziţiei configuraţiei şi mărimii suprafeţelor terenurilor pe destinaţii, categorii de

folosinţa şi pe proprietari, precum şi ale construcţiilor.

In cadrul funcţiei economice a cadastrului general se evidenţiază destinaţia, categoriile de

folosinţa a parcelelor, precum şi elementele necesare stabilirii valorii economice a bunurilor

imobile.

Funcţia juridică a cadastrului general se realizează prin identificarea proprietarului pe

baza actului de proprietate şi prin publicitatea imobiliară. La nivelul unitaţilor administrativ-

teritoriale – comună, oraş şi municipiu – lucrările tehnice de cadastru constau in:

- stabilirea, potrivit legii, şi marcarea pe teren, prin borne, a hotarelor unitaţii

administrativ-teritoriale respective;

- marcarea pe teren, prin borne, a limitei intravilanului localitatilor, potrivit legii;

- identificarea bunurilor imobile pe baza actelor de proprietate sau, în lipsa acestora, pe

baza posesiei exercitate sub nume de proprietar;

- măsurarea tuturor parcelelor de teren din cuprinsul fiecărei unitati administrativ-

teritoriale, specificându-se destinaţia, categoria de folosinţă şi proprietarul sau, după caz,

posesorul acestora;

- Pentru terenurile ocupate de construcţii, curţi, precum şi pentru terenurile cu alte

destinaţii, situate în intravilan sau în extravilan, se vor specifica, pe baza datelor furnizate de

cadastrele de specialitate, categoriile de folosinţa a terenurilor, încadrarea acestora pe zone în

cadrul localitaţii, respectiv pe clase de calitate;

- înregistrarea litigiilor de hotare, în cazul neînţelegerilor între proprietarii şi/sau posesorii

învecinaţi;

- măsurători pentru realizarea şi actualizarea planurilor cadastrale.

IV.2.2. Organizarea şi conducerea Cadastrului general

Instituţia cadastrului este reprezentată pe de o parte prin cadastrul general iar pe de altă

parte prin cadastrul de specialitate. Cum am văzut cadastrul general oferă o imagine de ansamblu

asupra imobilelor şi asupra proprietarilor acestora.

În schimb, cadastrul de specialitate, după cum reiese chiar din denumire, se axează pe

câteva aspecte de detaliu precum: suprafaţa, categoria de folosinţă şi proprietar.

58


Potrivit art.4 din Legea nr.7/1996 cadastrele de specialitate sunt subsisteme de evidenţă şi

inventariere sistematicăa a bunurilor imobile sub aspect tehnic şi economic, cu respectarea

normelor elaborate de Oficiul Naţional de Cadastru, Geodezie şi Cartografie şi a datelor de bază

din cadastrul general.

Titularii cadastrelor de specialitate execută, în funcţie de domeniul specific de activitate,

lucrările geodezice, topografice, fotogrametrice, cartografice ăi altele pentru satisfacerea nevoilor

proprii.

Pentru coordonarea lucrărilor şi supravegherea activităţii de cadastru general s-a înfiinţat

prin lege, Oficiul Naţional de Cadastru, Geodezie si Cartografie, instituţie publică cu

personalitate juridică aflată în subordinea Guvernului.

Oficiul Naţional de Cadastru, Geodezie şi Cartografie este condus de un preşedinte, ajutat

de un vicepreşedinte, asimilat, ca salarizare, cu functia de secretar de stat şi, respectiv,

subsecretar de stat, ambii numiţi prin decizie a primului-ministru.

Preşedintele Oficiului National de Cadastru, Geodezie şi Cartografie este ordonator

principal de credite bugetare. În cadrul acesteia, prin ordin al preşedintelui, se pot organiza

servicii şi birouri.

Pe lânga preşedinte funcţioneaza un colegiu consultativ, format din reprezentanţi ai

ministerelor şi instituţiilor publice interesate, care organizează şi execută cadastre de specialitate,

precum şi specialişti în domeniu din învăţământul superior de specialitate.

Preşedintele colegiului consultativ este preşedintele Oficiului Naţional de Cadastru,

Geodezie şi Cartografie. Componenţa Colegiului consultativ se stabileşte prin ordin al

preţedintelui, cu acordul organismelor (instituţiilor publice) reprezentate.

Regulamentul de funcţionare a Colegiului consultativ se aprobă prin ordin al

preşedintelui. Preşedintele conduce întreaga activitate a Oficiului Naţional de Cadastru,

Geodezie şi Cartografie, pe care îl reprezintă în raporturile cu ministerele, cu celelalte organe de

specialitate ale administraţiei publice centrale, precum şi cu persoanele juridice şi fizice din ţaă şi

din străinătate.

Preşedintele poate da împuterniciri de reprezentare si altor persoane din cadrul oficiului.

Pentru îndeplinirea atributiilor Oficiului National de Cadastru, Geodezie si Cartografie,

preşedintele emite ordine, norme şi instrucţiuni.

59


Atribuţiile şi sarcinile compartimentelor din aparatul propriu al Oficiului Naţional de

Cadastru, Geodezie şi Cartografie se stabilesc prin regulamentul de organizare şi funcţionare,

care se aprobă prin ordin al preşedintelui.

Oficiul Naţional de Cadastru, Geodezie şi Cartografie colaboreazş cu ministerele şi cu

celelalte organe de specialitate ale administraţiei publice centrale şi locale, având dreptul de a

solicita şi de a primi, precum şi obligaţia de a transmite la cerere, din partea acestora, datele şi

informaţiile necesare realizşrii atribuţiilor.

Odată cu apariţia Ordonanţei de Urgenţa a Guvernului nr. 70/17.05.2001, cu aplicabilitate

de la 1 iulie 2001, situţia instituţionala şi organizatoricş a structurii existente s-a modificat în

sensul că:

- Oficiul Naţional de Cadastru, Geodezie şi Cartografie a preluat de la Ministerul

Agriculturii, Alimentaţiei şi Padurilor responsabilitatea cadastrului şi organizării teritoriului

agricol;

- La nivelul judeţelor şi al Municipiului Bucureşti s-a creat, ca serviciu public

descentralizat în subordinea ONCGC, un singur oficiu de cadastru, geodezie şi cartografie,

desfiintându-se vechile oficii de cadastru şi organizarea teritoriului agricol şi fostele oficii de

cadastru din subordinea ONCGC;

- Cele doua institute, Institutul de Geodezie, Fotogrammetrie, Cartografie şi Cadastru, şi

respectiv, Institutul de Cadastru şi Organizarea Teritoriului Agricol s-au unificat într-un singur

institut, Institutul de Cadastru, Geodezie, Fotogrammetrie şi Cartografie în subordinea ONCGC.

Prin aceste modificări s-au adus în responsabilitatea aceeasi instituţii, cele douş mari

structuri " cadastrul general şi cadastrul agricol " şi s-au concentrat astfel bazele de date

cadastrale, tehnica specifica şi forţa umana, ceea ce a creat premise pentru o activitate coerentă şi

utilizarea raţională a resurselor.

Prin Ordinul nr. 133 din 26 martie 2009 pentru modificarea şi completarea

Regulamentului de organizare şi funcţionare a birourilor de cadastru şi publicitate imobiliarş se

modifică articolul referitor la birourile de cadastru şi publicitate imobiliară din subordinea

oficiilor de cadastru şi publicitate imobiliară în sensul că aceste birouri, denumite birouri

teritoriale, nu au personalitate juridică.

Caracteristicile cadastrului:

60


- are un caracter obiectiv - pentru că exprimă întotdeauna realitatea din teren, care este

independenta de voinţa omului sau de natura societăţii ;

- are un caracter unitar - pentru că se execută după instrucţiuni şi norme unice şi foloseşte

un limbaj unic ;

- are un caracter istoric - pentru că ţine seama de legitaţiile sociale, mai ales prin caracterul

proprietăţii, care diferenţiază o societate de alta ;

- are un caracter dinamic - pentru că reflectă realitatea naturală în continuă transformare,

ceea ce impune necesitatea unei întreţineri permanente;

- are un caracter general - pentru că satisface cerinţele de bază pentru toate sectoarele

economiei naţionale;

- are un caracter obligatoriu pe tot cuprinsul ţării şi pentru toate instituţiile care folosesc

bunurile imobile.

Legea prevede în art.12, alin.1, ca documentele tehnice principale ale cadastrelor locale,

adică piese care intră in alcătuirea cadastrelor sunt:

- registrul cadastral al parcelelor;

- indexul alfabetic al proprietarilor şi domiciliul acestora;

- registrul cadastral al proprietarilor;

- registrul corpurilor de proprietate;

- fişe centralizatoare, partida cadastrală pe proprietari şi pe categorii de folosinţa;

- planul cadastral.

IV.2.3. Conţinutul documentaţiei cadastrale

Prin documentaţii se realizează identificarea, măsurarea şi descrierea imobilelor la data

întocmirii lor, şi asigură înregistrarea actelor şi faptelor juridice referitoare la acestea.

Procedurile şi modalităţile de întocmire a documentaţiilor cadastrale sunt stabilite de

Ordinul nr. 634 din 13 octombrie 2006, publicat în M.Of. nr. 1048 din 29 decembrie 2006

Documentaţiile cadastrale, stau la baza înscrierii în cartea funciară a actelor şi faptelor

juridice referitoare la:

a) imobile care necesită documentaţie pentru prima înscriere;

b) imobile care necesită documentaţie pentru dezlipire;

c) imobile care necesită documentaţie pentru alipire;

61


d) imobile care necesită documentaţie pentru înscrierea unei constructii definitive, pe un

teren înscris în cartea funciară;

e) imobile care necesită documentaţie pentru modificarea limitei de proprietate;

f) imobile care necesita documentatie pentru modificarea suprafeţei;

g) imobile care necesită documentaţie pentru descrierea dezmembrămintelor dreptului de

proprietate;

h) imobile care necesită documentaţie pentru reconstituirea cărţii funciare pierdute,

distruse sau sustrase.

Documentaţiile se întocmesc îintr-un dosar unic, ce include atât partea tehnică necesară

recepţiei cadastrale cât şi actele juridice necesare înscrierii în cartea funciară. După recepţia

cadastrală şi înscrierea documentaţiilor în cartea funciară beneficiarului i se eliberează încheierea

de carte funciară, extrasul de carte funciară pentru informare şi planul de amplasament şi

delimitare a imobilului.

Realizarea documentaţiilor necesare înscrierii în cartea funciară a actelor şi/sau faptelor

juridice referitoare la imobilele prevăzute la art. 2 alin. (1) literele a), d), e), f), g) şi h) din

regulament, presupune parcurgerea următoarelor etape:

a) stabilirea amplasamentului imobilului;

b) realizarea lucrării de către persoana autorizată, care presupune documentarea tehnică,

execuţia lucrărilor de teren şi birou, elaborarea documentatţilor;

c) depunerea documentaţiilor, la oficiul de cadastru şi publicitate imobiliară (denumit în

continuare oficiu teritorial) sau la biroul de cadastru şi publicitate imobiliară (denumit în

continuare birou teritorial) şi înregistrarea în Registrul General de Intrare;

d) recepţia documentaţiilor, cu înregistrarea în registrul cadastral al imobilelor, denumit

în continuare index cadastral, recepţia cadastrală, transmiterea documentaţiei asistentului-

registrator;

e) înscrierea în cartea funciară.

Întocmirea şi înscrierea documentaţiilor în cartea funciară a actelor şi faptelor juridice

prevăzute la art. 2 alin. (1) lit. b) şi c) presupune parcurgerea etapelor prevăzute la art. 4 alin. (1),

cu precizarea că recepţia documentaţiilor prevăzute la art. 4 alin. (1) lit. d) se finalizează cu

transmiterea acestora persoanei autorizate sau beneficiarului urmând ca înscrierea în cartea

funciară a dezlipirii sau alipirii să se efectueze dupa întocmirea actului autentic.

62


Identificarea amplasamentului imobilului se realizează înaintea execuţiei lucrărilor şi

constă în:

a) pentru imobilele care fac obiectul unor acte şi fapte juridice aflate la prima înscriere,

proprietarul împreuna cu persoana autorizată procedează la identificarea amplasamentului

imobilului pe limite naturale sau conventţonale, în vederea efectuării măsurătorilor. Înainte de

efectuarea măsurătorilor este obligatorie materializarea punctelor ce definesc limitele imobilului

de către persoana autorizată în prezenţa proprietarului, cu picheţi de metal, ţăruşi de lemn sau

prin marcare cu vopsea. Materializarea cu borne de beton se efectuează doar la solicitarea

proprietarului.

b) pentru imobilele care fac obiectul unor acte şi fapte juridice ulterioare primei înscrieri

ce necesită întocmirea unei documentaţii, proprietarul împreună cu persoana autorizată, pe baza

documentelor existente precum documentaţii cadastrale, extrase de carte funciară pentru

informare, planuri de amplasament şi delimitare, verifică şi validează amplasamentul conform

datelor tehnice. Rematerializarea punctelor ce definesc limitele imobilului se efectuează doar la

solicitarea proprietarului.

În cazul imobilelor aflate la prima înregistrare pentru care nu se poate realiza

identificarea amplasamentului şi limitele acestuia, în conformitate cu elementele tehnice

conţinute în actele de proprietate, puse la dispoziţie de proprietar, persoana autorizată, nu

realizează documentaţia.

Proprietarul suportă costurile aferente materialului şi manoperei operaţiunilor de

materializare a limitelor imobilului. Materializarea limitelor bunului imobil, conform actelor de

proprietate prezentate de proprietar, este în responsabilitatea persoanei autorizate care execută

lucrarea.

Măsurătorile pentru întocmirea documentaţiilor se efectuează în sistemul naţional de

proiecţie Stereografic 1970. În situaţii extreme, prezentate şi argumentate în scris de persoana

autorizată, lucrările se pot încadra în sistemul naţional de proiecţie Stereografic 1970 pe baza de

coordonate aproximative, determinate grafic prin identificarea şi extragerea coordonatelor

planimetrice ale punctelor de detaliu (minim 3 puncte comune între plan şi teren) pe baza de

planuri/hărţi/ortofotoplanuri existente.

63


În acest caz, cele trei puncte sunt reprezentate prin borne sau detalii topografice de mici

dimensiuni (stâlpi, capace canal, colţuri de bazin, stânci, etc.) şi vor avea descrierile topografice

corespunzătoare.

Documentarea tehnică constă în:

a) analizarea situaţiei existente, conform datelor şi documentelor deţinute de proprietar;

b) solicitarea de informaţii aflate în baza de date a oficiului teritorial/biroului teritorial

conform anexei nr. 1 (inventare de coordonate, planuri de încadrare în zonă, plan parcelar,

ortofotoplan, coordonatele punctelor de vecinătate, extras de carte funciara pentru informare,

copii ale proceselor verbale de punere în posesie şi schiţele anexe ale acestora în cazul imobilelor

dobândite în baza legilor proprietaţii);

Solicitarea de date şi informaţii aflate în baza de date a oficiului sau biroului teritorial se

face la cererea persoanei autorizate, conform tarifelor in vigoare, pentru activităţile desfăşurate

de către Agenţia Naţionala de Cadastru şi Publicitate Imobiliară şi instituţiile sale subordonate.

În cazul în care imobilul care face obiectul întocmirii documentaţiei este limitrof cu unul

sau mai multe imobile deja înscrise în cartea funciara, persoana autorizată solicită, iar biroul

teritorial pune la dispozitie, conform tarifelor in vigoare, toate punctele din reţeaua de ridicare, şi

gratuit, punctele determinate pe limita comuna a acestora, consultativ. În acest caz, persoana

autorizată are obligaţia să utilizeze punctele din reţea, să verifice punctele de pe limita comună şi

să confirme corectitudinea acestora.

Daca se constată neconcordanţe, erori sau greseli ori se impun unele concluzii cu privire

la utilizarea acestor date, ele vor fi explicitate şi argumentate în descrierea lucrărilor topografice

şi geodezice. Dacă punctele din reţeaua de ridicare şi de pe limita comună sunt determinate în

sistem local, coordonatele vor fi calculate în sistemul naţional de proiecţie Stereografic 1970.

c) stabilirea termenului de realizare a lucrărilor.

Execuţia lucrărilor constă în:

a) măsurători pentru realizarea reţelelor geodezice de îndesire şi ridicare în sistem

naţional de proiecţie Stereografic 1970, ridicarea detaliilor planimetrice cadastrale aflate pe

limita şi în interiorul imobilului, culegerea atributelor, verificări şi validări ale datelor existente.

Punctele reţelei de ridicare vor fi materializate, conform normelor tehnice pentru introducerea

cadastrului general, prin ţăruşi metalici în intravilan şi ţăruşi de lemn în extravilan, a caror

64


descriere topografică trebuie să se regăsească în documentaţie. Acestea vor fi vopsite cu vopsea

roşie.

b) La ridicarea detaliilor planimetrice se va avea în vedere:

- limitele imobilelor să se determine la jumătatea grosimii gardului, cu exceptia cazurilor

în care cei doi proprietari vecini indica altceva; în anexa nr. 11 la rubrica menţiuni, punctul “A.

- pentru construcţiile situate în interiorul imobilelor să se determine limitele construcţiilor

permanente la nivelul solului.

c) prelucrarea datelor.

d) elaborarea documentaţiilor, prin redactarea şi întocmirea dosarului lucrării în format

analogic şi digital.

Erorile admise sunt:

- eroarea de identificare a punctului de contur:

- eroarea poziţiei reciproce a punctelor de contur ale imobilelor ±10 cm.

- eroarea de pozitie absolută a punctelor, incluzand erorile de idnetificare a punctelor de

contur şi erorile punctelor reţelei geodezice de sprijin, nu va depăşi:

Dacă la recepţia documentaţiei cadastrale se identifică erori care depăşesc toleranţa

admisă pentru limitele imobilelor învecinate, de 40 cm pentru imobilele împrejmuite şi 80 cm

pentru imobilele neîmprejmuite, rezultate din erorile de poziţie absolută ale punctelor, stabilite la

art. 7 alin. (3), se procedează astfel:

a) se informează şi se convoacă proprietarii imobilelor în cauză şi persoanele autorizate

care au executat documentaţiile, prin adresa întocmită conform anexei nr. 8;

b) proprietarii imobilelor rezolva neînţelegerile pe cale amiabilă, prin declaraţie autentică,

în baza modalităţilor de soluţionare tehnică, prin modificarea documentaţiilor cadastrale

identificate de persoanele autorizate, în termen de 10 zile lucrătoare de la data indicată în adresa

de convocare. În cazul nerespectării termenului din vina persoanei autorizate, aceasta va fi

sancţionata cu amendă de la 1.000 lei la 2.000 lei sau suspendarea autorizaţiei, conform art. 64

alin. (2) litera g) şi alin. (3) din Legea cadastrului şi a publicitatii imobiliare nr. 7/1996,

republicată;

c) Orice neînţelegeri, care nu se pot rezolva pe cale amiabilă între proprietari, se vor

soluţiona de către instanţele judectoreşti. În acest caz, documentaţia cadastrală se respinge.

Recepţia cadastrală constă în:

65


a) verificarea conţinutului documentaţiei;

b) verificarea existentei în baza de date ANCPI a persoanei autorizate care a întocmit

documentaţia şi valabilitatea autorizaţiei;

c) verificarea concordantei între persoana autorizată care a întocmit documentaţia, cea

care solicită recepţia şi cea menţionată în declaraţia pe proprie răspundere întocmită conform

anexei nr. 5;

d) localizarea amplasamentului imobilului în baza de date grafică, cu verificarea

corectitudinii încadrarii limitelor acestuia;

e) verificarea modului de calcul al suprafeţelor;

f) corespondenţa între atributele descriptive şi elementele grafice;

g) alocarea numarului cadastral în indexul cadastral, dacă documentaia ţeste corectă.

În cazul în care se consideră necesar, OCPI/ANCPI poate efectua verificări pe teren, cu

privire la corectitudinea întocmirii documentaţiei de către persoana autorizată.

După alocarea numărului cadastral, consemnarea recepţiei documentatţiei cadastrale va

consta în aplicarea parafei OCPI, conform anexei nr. 6 din regulament.

Documentaţia recepţionaăa se transmite de către angajatul căruia i s-a repartizat lucrarea,

asistentului-registrator, iar în cazul dezlipirilor sau alipirilor persoanei autorizate sau

beneficiarului.

În cazul în care documentaţia este incompletă, se întocmeşte referatul de completare cu

toate datele, documentele sau informaţiile care lipsesc sau care necesită refacere/modificare,

împreuna cu motivaţiile corespunzatoare, conform anexei nr. 7 din regulament.

Daca documentaţia nu a fost recepţionată datorită nerespectării prevederilor cu privire la

convocarea pentru lămuriri sau depăşirii termenului stabilit prin referatul de completare, sau a

fost întocmită incorect persoana care a verificat documentaţia completează nota de respingere din

referatul de completare şi o transmite împreună cu documentaţia, asistentului-registrator în

vederea întocmirii încheierii de respingere. Numerele cadastrale atribuite imobilelor în faza de

recepţie a documentaţiei care au primit încheieri de respingere la cartea funciară, vor fi anulate.

Prin documentaţie întocmită incorect se înţelege:

a) integrarea imobilului în sistemul reţelei geodezice de referinţă şi ridicarea punctelor de

detaliu pe baza de măsurători greşite;

b) calcule efectuate greşit;

66


c) neconcordanţe între detaliile topografice conţinute în planul de amplasament şi

delimitare şi cele existente pe teren.

Răspunderea privind cunoaşterea limitelor imobilului, indicarea, şi conservarea acestora

revine proprietarului.

Răspunderea pentru corectitudinea întocmirii documentaţiei şi corespondenţa acesteia cu

realitatea din teren, precum şi pentru identificarea şi materializarea limitelor imobilului în

concordanţă cu actele doveditoare a dreptului de proprietate puse la dispoziţie de proprietar,

revine persoanei autorizate.

Răspunderea pentru atribuirea numărului cadastral, confirmarea suprafeţei rezultată din

măsurători şi integrarea imobilului în baza de date revine specialistului care a efectuat recepţia

cadastrală.

Numerotarea cadastrala se realizează pentru fiecare unitate administrativ-teritorială, care

se identifică prin codul SIRSUP extras din “Registrul permanent al unitaţilor administrativ-

teritoriale” publicat de Comisia Naţională pentru Statistică.

Una sau mai multe parcele alăturate de pe teritoriul unei unităţi administrativ-teritoriale,

indiferent de categoria de folosinţă, aparţinând aceluiaşi proprietar, formează imobilul, se

identifică printr-un numar cadastral şi se înscrie într-o carte funciară.

Numarul cadastral al imobilului este identificatorul unic de legătură între baza de date

grafică şi baza de date textuala în sistemul informatic integrat de cadastru şi publicitate

imobiliară. Imobilele se numerotează pe unitaţi administrativ-teritoriale în ordinea înregistrării

solicitărilor cu numere de la 1 la n folosind cifre arabe.

Atunci cand imobilul nu a mai fost înscris în cartea funciară i se acordă numar cadastral

întreg, în continuarea ultimului număr atribuit pe unitatea administrativ-teritorială respectivă.

În situaţia în care imobilele care fac obiectul unei documentaţii noi au fost înscrise în

cartea funciară cu numere cadastrale întregi, fracţionare, fracţionare multiple sau atipice (numere

topografice provenite din cartea funciară, din comasări de numere întregi etc.) acestea se

numerotează cu numere cadastrale noi, în continuarea ultimului număr cadastral întreg atribuit pe

teritoriul administrativ respectiv.

Importanţa cadastrului constă în faptul că acesta furnizează date reale privitoare la

bunurile imobile (poziţie, mărime, folosinţă, proprietar), necesare în toate ramurile economiei

naţionale. În acelaşi timp, cadastrul este, pentru economia de piaţă, un instrument deosebit de

67

http://ghid.imopedia.ro/dex/proprietar-356.html


important, pentru că furnizează documentele care dau siguranţă tranzacţiilor care au loc pe piaţă

bunurilor imobile.

Cadastrul şi documentaţia cadastrală nu servesc doar publicităţii imobiliare ci şi altor

sectoare de activitate, pe lângă documentaţia tehnică, cea mai amplă de altfel, ce foloseşte la

întocmirea cărţii funciare.

Astfel documentaţia tehnică a cadastrului serveşte la stabilirea impozitului funciar, la

proiectarea amenajării teritoriului, în economie şi administraţie, la completarea hărţilor

topografice, în statistică, în cercetare, ştiinţă şi cultură, în administrarea justiţiei.

IV.3. Noile cărţi funciare

IV.3.1. Cadrul legislativ

Fiecare persoană fizică sau juridică îşi doreşte, în egală măsură, să -şi protejeze drepturile

reale pe care le are asupra imobilelor, precum şi aceleaşi drepturi pe care urmează a le dobândi în

viitor. Instituţia cărţii funciare are ca prim scop apărarea acestor drepturi şi împiedicarea ivirii unor

conflicte în legatură cu naşterea, modificarea sau stingerea lor.

Prin carte funciara putem să înţelegem acel sistem de publicitate imobiliară, fundat pe

cadastru şi cu efect caracterial de opozabilitate a înscrierilor.

Terminologic, trebuie amintit că sintagma „carte funciară” este folosită cu mai multe

semnificaţii:

ea poate desemna abreviat întregul sistem de publicitate prin cărţi funciare.

poate trimite la documentul prin care se concretizeaza publicitatea imobiliara a unui imobil

precis determinat. În acest al doilea sens, uneori se foloseste denumirea de „foaie” sau „coală” de

carte funciară.

în jargonul practicii, prin „carte funciară” se desemnează extrasul de carte funciară.

Un criteriu de evaluare a eficienţei unui anumit sistem de publicitate imobiliară ar putea fi

simplitatea şi claritatea regulilor juridice care îl compun. Din păcate, nu este şi cazul Cărţilor

funciare. Acestea sunt caracterizate de o complexitate normativă, în parte determinată de

68


succesiunea evenimentelor istorice, în parte datorată ignoranţei legiuitorului modern. Astfel, la

întrebarea simpla ce lege (lato sensu) se aplica în materia cărţilor funciare, răspunsul nu e simplu.

Cronologic, ultima reglementare în materie dateaza din 2005 şi modifică substanţial Legea

nr. 7/1996, acest din urmă act normativ având vocatia de a înlocui Decretul lege nr.115/1938.

În condiţiile funcţionării în România a mai multor sisteme de publicitate imobiliară,

punerea în aplicare a Legii nr. 7/1996 este o problemă extrem de delicată. Din acest motiv prin

Legea nr. 7/1996 s-au adoptat măsuri tranzitorii care să permită înlocuirea, nu bruscă, ci treptată şi

progresivă a sistemelor de publicitate imobiliară existente cu un nou şi unic sistem de publicitate,

bazat pe cartea funciară.

Astfel, Legea nr. 7/1996 cuprinde un întreg capitol de măsuri tranzitorii – Capitolul 1

(Dispoziţii tranzitorii) din Titlul III –, la care trebuie adăugate dispoziţiile art. 69 alin. (1) şi (2) din

Capitolul III (Dispoziţii finale) ale aceluiaşi titlu şi care, indiscutabil, îmbracă şi un caracter

tranzitoriu. Ele trebuie corelate, totodată, cu prevederile art. 69 alin. (2) referitoare la măsurile care

vor fi luate după definitivarea lucrărilor cadastrale la nivelul fiecărei comune, oraş sau municipiu,

precum şi cu cele ale art. 69 alin. (3) care stabilesc efectele juridice ale punerii în aplicare a

cadastrului la nivelul întregii ţări.

Prevederile art. 69 alin. (2) şi (3) au generat în doctrină o controversă în legătură cu

câmpul de aplicare a Legii nr. 7/1996. Pe scurt, este vorba de problema dacă Legea nr. 7/1996

este aplicabilă la nivelul întregii ţări în tot sau numai în parte. Sau, altfel spus, dacă până la

finalizarea lucrărilor cadastrale şi a registrelor de publicitate imobiliară pentru teritoriul fiecărui

judeţ în parte se vor aplica dispoziţiile noii Legi privitoare la înscrierea în noile cărţi funciare ori,

dimpotrivă, vor continua să se aplice sistemele de publicitate imobiliară anterioare, respectiv cel

al registrelor de transcripţiuni şi inscripţiuni şi cel al vechilor cărţi funciare

Legea nr. 7/1996 cuprinde atât dispoziţii de aplicare imediată, de la intrarea în vigoare,

cum sunt cele referitoare la înfiinţarea birourilor de carte funciară, cât şi dispoziţii de aplicare

eşalonată în timp, cum sunt cele privitoare la întocmirea cărţilor funciare (art. 69), dispoziţii care

se vor aplica numai pe măsura întocmirii acestora în fiecare judeţ în parte, pe măsura finalizării

documentelor cadastrale, şi tot în aceeaşi măsură îşi vor înceta aplicabilitatea, în fiecare judeţ în

parte, şi dispoziţiile legale care reglementează sistemele de publicitate imobiliară existente în

dreptul român actual (art. 69 alin. 1 şi 2).

69


Ca atare, în dreptul român „sunt şi rămân aplicabile, până la introducerea efectivă a

noilor cărţi funciare, sistemele de publicitate imobiliară existente, adică: registrele de

transcripţiuni şi inscripţiuni, cărţile funciare şi cărţile de publicitate funciară”33.

Este ceea ce rezultă din dispoziţiile Legii nr. 7/1996, conform cărora actele normative

care reglementează aceste sisteme de publicitate „îşi încetează aplicabilitatea”, pentru fiecare

judeţ în parte, „la data finalizării lucrărilor cadastrale şi a registrelor de publicitate imobiliară

pentru întreg teritoriul al unei unităţi administrativ-teritoriale”; acte normative care „se abrogă

numai după definitivarea cadastrului la nivelul întregii ţări”. (art. 69 alin. 2 şi 3)34.

Raţiunea acestei interpretări este dată şi de efectele diferite pe care le comportă cele două

acte, în spetă Legea nr. 7/1996 şi Decretul-lege nr. 115/1938. Astfel, în sistemul reglementat de

Decretul-lege nr.115/1938, întabularea şi înscrierea în Cartea Funciară aveau efect constitutiv,

fapt ce semnifică naşterea dreptului real. Pe cale de consecinţa, exerciţiul dreptului de prestaţie

tabulară va fi guvernat de legea veche. Pe de altă parte, potrivit Legii nr.7, efectul înscrierii este

cel al opozabilităţii faţă de terţi.

Curtea a argumentat că efectele actului juridic privind constituirea sau transmiterea unui

drept real imobiliar, valabil încheiat anterior intrării în vigoare a Legii nr. 7, sunt guvernate de

principiul "tempus regit actum", fiindcă, potrivit legii noi (art. 59), aceste efecte se produc la data

înscrierii în cartea funciară.

Curtea a statuat în sensul că Decretul-lege nr. 115/1938 ultra-activează, efectul lui

încetand doar în momentul fixat de legiuitor, adica la data finalizării lucrărilor de cadastru

general şi a registrelor de publicitate imobiliară pe întregul teritoriu al unui judeţ. Prin urmare, în

viziunea Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, acţiunile de carte funciară care au ca obiect înscrierea

unor drepturi reale imobiliare prevăzute în acte încheiate anterior intrării în vigoare a Legii nr. 7

vor fi guvernate de vechea lege, respectiv, de prevederile Decretului-lege nr. 115/1938.35

IV.3.2. Principiile noilor cărţi funciare

33 I. Albu, op. cit., p.7.34 Ibidem.35 Înalta Curte de Casatie şi Justiţie-Secţiile unite-Decizia nr.XXIdin 12 decembrie 2005

publicată în Monitorul Oficial, Partea I nr.225 din 13/03/2006;70


Adoptată la 26 martie 1996, legea pune bazele unui sistem real de publicitate imobiliară

unic pentru întreaga ţară şi înlocuieşte cele patru sisteme aplicabile până în acel moment, având

la baza următoarele principii:

- principiului publicităţii integrale, conform lui „toate operaţiunile juridice prin

care se transmite, constituie, modifică sau stinge un drept real imobiliar sunt supuse înscrierii"36,

cu anumite excepţii, precum şi toate faptele de natură să modifice dimensiunile ori poziţionarea

imobilului.

Integralitatea exprimă cerinţa legii de înscriere a drepturilor reale imobiliare pentru ca ele

să devină opozabile terţilor. În cazul excepţiilor de opozabilitate a unor drepturi reale imobiliare

fără înscriere se prevede că de aceste drepturi se poate dispune numai dupa înscrierea în cartea

funciară.

Privind integralitatea înscrierii actelor si faptelor juridice referitoare la drepturile personale,

la starea şi capacitatea persoanelor aflate în legătură cu imobilele cuprinse în cartea funciară,

merită arătat că înscrierea acestora este facultativă şi numai pentru informarea terţilor.

- Principiul relativităţii înscrierilor. Regula relativităţii constă în cerinţa legii ca

înscrierea în cartea funciară să se facă numai cu consimţământul titularului înscris. Aşadar, vor

trebui confruntate cererile de înscriere cu înscrierile existente în cartea funciara spre a vedea dacă

cel ce s-a obligat la strămutarea, constituirea, modificarea sau stingerea unui drept este înscris sau

urmează să fie înscris concomitent cu titularul dreptului asupra căruia urmează să se facă

înscrierea.

În situatia în care mai multe persoane şi-au cedat succesiv dreptul real asupra unui imobil,

iar înscrierile nu s-au facut, cel din urmă îndreptăţit va putea cere înscrierea dobândirilor

succesive, daca poate dovedi cu înscrisuri originale întreg şirul actelor pe care se întemeiază

înscrierile.

Excepţie de la regula relativităţii înscrierilor o constituie înscrierile întemeiate pe obligaţiile

defunctului, care se vor putea face şi după ce dreptul mosşenitorului a fost înscris, însa numai în

măsura în care se dovedeţte că moştenitorul este ţinut de aceste obligaţii.

- Principiul disponibilităţii sugerează ideea că înscrierea se face la cerere; ea se

operează din oficiu doar în câteva cazuri restrânse, cum ar fi înscrierea ipotecilor legale.

36 L.Pop,L.-M.Harosa, Drept civil. Drepturi reale principale, Editura Universul Juridic,Bucureşti,

2006, p.346.71


- Principiul legalităţii conţine două aspecte, conform opiniei profesorului Marian

Nicolae: „legalitatea formală" (doar actele şi faptele juridice permise de lege pot fi încuviinţate de

registrator) şi „legalitatea materială" (registratorul va verifica înscrisul, pe baza căruia se solicită

înmatricularea, din perspectiva îndeplinirii condiţiilor de fond şi de formă şi va observa

eventualele obstacole, existente în cartea funciară, ce ar împiedica înscrierea).

- Principiul specialităţii este descris astfel: cuprinsul cărţii funciare trebuie să fie

exact, clar şi complet; va arăta persoanele, imobilul, dreptul care se modifică, se transmite ori se

stinge sau faptele care au legătură cu acest drept.

- Un principiu esenţial (şi caracteristic mai degrabă sistemelor personale de

publicitate) este cel al opozabilităţii faţă de terţi (dobândirea ori modificarea valabilă a unui drept

nu produce efecte faţă de terţi dacă nu a fost înscrisă în cartea funciară).

Este de subliniat că reglementările instituite de Legea nr.7/1996, cu modificările şi

completările ulterioare, au renunţat la principiul efectului constitutiv.

IV.3.3. Structura noilor cărţi funciare

Cartea funciară se pretează la o dublă abordare: tehnică şi juridică. Acest lucru e posibil

deoarece suportul material al Cărţii funciare e cadastrul, element precumpănitor tehnic, iar dacă

luăm în considerare efectele de publicitate ale Cărţii funciare, ne vom referi la aspectul ei juridic.37

Din punct de vedere tehnic Cartea funciară se prezintă ca o coala de hârtie cu un conţinut

determinat de lege, care se întregeste cu unele anexe determinate de sistemul de cadastru.

În primul rând cartea funciară are un titlu cu rolul de a deosebi cărţile funciare între ele şi

de a le crea o individualitate. Atunci când conţinutul cărţii funciare este atât de vast încât nu mai

poate fi trecută nici o altă menţiune legată de modificările suferite de situaţia imobilului ori dacă

imobilul a fost alipit la un altul, se închide cartea funciară.

Titlul este partea în care se fac menţiuni despre acest aspect. Într-o astfel de situaţie se

deschide o nouă foaie, iar imobilul este transtabulat în cuprinsul acesteia. Vechea carte funciară,

care a fost închisă pentru că nu se mai putea trece nici o operaţiune în ea, nu se va arunca, ci se va

păstra la locul ei de ordine pentru a servi la identificarea imobilului şi a modificărilor care au

survenit succesiv în legătură cu acesta.

Titlul cărţii funciare este prevăzut în partea stângă sus a colii, unde se trece şi numărul

37 E. Safta-Romano - Dreptul de proprietate privat şi public în România, ed. Grafix, Iasi-1993;72


cărţii funciare în cadrul teritoriului cadastral, iar în partea opusă, dreapta sus, se trece denumirea

teritoriului cadastral, respectiv sat, comună, municipiu. Tot din titlu putem afla dacă este vorba de

o proprietate cu o valoare economică deosebită cum ar fi de exemplu o proprietate minieră sau

dacă este înscris un drept de superficie sau orice alt drept care afectează în mod serios dreptul de

proprietate înscris.

Cartea funciară este alcătuită din trei părţi:

a) Partea I este structurată pe mai multe coloane care fac referire la: numărul de

ordine şi numărul cadastral al fiecărui imobil, suprafaţa terenului, calitatea acestuia (fâneţe, arabil

sau păşune), numărul casei , dacă este vorba despre o construcţie, amplasamentul şi vecinătăţile,

valoarea impozabilă. Fiind indicat numărul cadastral am putea spune că indicarea vecinătăţilor este

inutilă, doar că oferă mai multă precizie în localizarea şi identificarea unui imobil.

Pentru a stabili conţinutul acestei părţi, art. 21 alin.1 pct.a trebuie coroborat cu art 20. alin 2

şi 3. Din interpretarea acestor texte rezultă că obiectul acestei părţi este corpul de proprietate

care ,,se înscrie în cartea funciară”.

Partea I nu are coloană pentru corpul de proprietate, ceea ce înseamnă că pentru acele

parcele care fac parte din acelaşi corp de proprietate se va face un semn distinctiv care să indice

acest lucru.

Necesitatea distincţiei pe care o face legea cu privire la corpul de proprietate rezultă din

art.44 alin.2 potrivit căruia ,,dezlipirea unei parcele sau unei părţi de parcela care face parte dintr-

un corp de proprietate se face împreună cu sarcinile ce o grevează. Parcela care este grevată cu

sarcini nu poate fi alipită la un alt corp de proprietate ci va forma în caz de dezlipire un corp de

proprietate separat”38

Sunt şi situaţii când un proprietar deţine mai multe corpuri de proprietate ce formează o

partidă cadastrală; toate sunt trecute însă în cuprinsul aceleiaşi cărţi funciare şi nu este necesară

întocmirea de carte funciară pentru fiecare corp de proprietate în parte. Mai sunt şi alte cazuri în

care se întocmeşte tot o carte funciară, deşi ar putea exista tendinţa de a crede altceva.

Astfel este cazul proprietăţii imobiliare comune sau în indiviziune, când în cuprinsul

aceleiaşi cărţi funciare sunt trecuţi toţi proprietarii, fiecare dintre ei cu cota parte pe care o deţine.

La fel se procedează şi în cazul proprietăţii comune; singurele excepţii le fac devălmăşia şi

38 Dumitru Văduva, Implicaţii ale Legii nr.7/1996 asupra regimului drepturilor reale imobiliare,

Rev. Studii juridice şi administrative, nr.1/2003, p.46.73


construcţiile cu mai mulţi proprietari de apartamente unde nu este suficientă întocmirea unei cărţi

funciare colective şi se întocmeşte şi câte una individuală, pentru fiecare proprietar în parte.

b) în cea de-a doua parte care aduce informaţii legate de tilturile de proprietate,

conţinutul cărţii funciare este prezentat din nou pe mai multe coloane care se referă la numele

titularului dreptului de proprietate, actul sau faptul juridic care stă la baza constituirii dreptului de

proprietate, servituţile constituite în favoarea imobilelor, alte fapte juridice, modificări, îndreptări

sau acţiuni care privesc proprietarul în cauză.

Proprietar poate fi orice persoană, fie ea fizică sau juridică, chiar şi copilul conceput are un

drept funciar şi poate fi trecut în tiltul de proprietate. Acest proprietar nu este fix. Adică, printr-un

act juridic o altă persoană poate deveni noul proprietar.

În acest caz apar modificări în cartea funciară doar la coloana privitoare la numele

proprietarului, dar numai atunci când are loc înstrăinarea întregului corp de proprietate. Deoarece,

dacă are loc strămutarea doar a unei părţi din imobil, atunci se radiază în primul rând imobilul din

partea I şi se va transcrie sau înscrie, după caz, în cartea funciară a dobânditorului, dacă are una,

altfel i se va întocmi una.

Iar în coloana pentru servituţi este înscris dreptul titularului imobilului dominant asupra

imobilului vecin acestuia, având obligaţia de a suporta eventualele restricţii (poate fi vorba despre

un drept de trecere sau orice alt drept stabilit prin faptele proprietarilor, de comun acord).

c) partea a III-a se opreşte asupra drepturilor terţului asupra imobilului, respectiv

cuprinde toate drepturile reale imobiliare principale, dar şi accesorii, care afectează proprietatea.

Legătura între cele trei părţi constă în faptul că drepturile reale imobiliare pot fi dobăndite

numai asupra bunului individualizat în partea I,de către titularul înscris în partea a II-a şi cu

sarcinile din partea a III-a.

Cartea funciară propriu-zisă se întregeşte, conform legii,cu documentele ce urmează:

- planul care cuprinde toate parcelele din localitate, cu arătarea numărului topografic al

fiecăreia. Orice schimbare cu privire la forma, întinderea sau numărul topografic al parcelei, se

va trece pe plan în temeiul unei schiţe prezentată de părţi .

- înscrisurile privitoare la înscrieri,care dovedesc drepturile înscrise în cartea funciară.

După fiecare înscris se opreşte o copie, a cărei conformitate cu originalul se adevereşte din

oficiu. Copiile înscrisurilor cu cererile de înscriere şi alte acte însoţitoare, alcătuiesc dosarul

74


cărţii funciare, iar dosarele cărţilor funciare, în totalitatea lor formează arhiva cărţilor funciare

(art.8 L.c.f.)

- Repertoriul alfabetic se ţine pe localităţi şi cuprinde, în ordine alfabetică, pe toţi

proprietarii din localitate, cu indicarea în dreptul fiecăruia, a numărului de carte funciară în care

sunt înscrişi (art.9 L.c.f.)

- Repertoriul parcelar, care se ţine tot pe localităţi, cuprinde numărul topografic al

parcelelor, numărul planşei din plan pe care se află parcelele şi numărul cărţilor funciare în care

sunt înscrise parcelele (art.9 L.c.f.)

Alături de aceste drepturi mai sunt trecute şi alte drepturi personale prevăzute de lege şi

care devin opozabile terţilor prin înscrierea în cartea funciară, la fel şi locaţiunea sau cesiunea de

venituri pe o durată de peste trei ani. Faţă de toate aceste drepturi reale menţionate pot surveni o

serie de modificări ce vor fi trecute bineînţeles în cartea funciară.

In Ordinul nr. 134 din 26 martie 2009 pentru modificarea şi completarea Regulamentului

privind conţinutul şi modul de întocmire a documentaţiilor cadastrale în vederea înscrierii în

cartea funciară, aprobat prin Ordinul directorului general al Agenţiei Naţionale de Cadastru şi

Publicitate Imobiliară nr. 634/2006 se menţionează expres că, în partea a III-a a cărţii funciare, se

vor putea nota şi următoarele:

- plângerea sau acţiunea penală în legatură cu o infracţiune care a stat la baza înscrierilor

din cartea funciară;

- interdicţiile de închiriere, dezmembrare, comasare, construire, demolare, restructurare şi

amenajare;

- intenţia de înstrainare sau ipotecare a bunului imobil;

- revocarea procurii date în vederea încheierii unui act translativ de proprietate având ca

obiect un imobil;

Cuprinsul cărţii funciare în afara îngrădirilor şi a excepţiilor legale , se consideră exact

numai în folosul acelei persoane care, în virtutea unui act juridic cu titlu legal, a dobândit cu bună-

credinţă un drept real înscris în cartea funciară.

IV.3.4. Înscrierile în cartea funciară

Noţiunea de “înscriere” în cartea funciară în lumina prevederilor Legii nr. 7/1996, trebuie

privită ca expresie generală a introducerii în cartea funciară a stărilor, actelor, faptelor şi

75


raporturilor juridice. Această expresie generală înglobeaza categorii predefinite ale înscrierii, cum

ar fi: întabularea, înscrierea provizorie, notarea, radierea, rectificarea s.a , care pot fi clasificate

după mai multe criterii:

1. după obiectul înscrierii acestea au fost clasificate în trei feluri: întabulare, înscriere

provizorie şi notare;

2. după natura sau conţinutul lor, înscrierile sunt propriu-zise şi rectificări;

3. după caracterul lor înscrierile sunt definitive şi provizorii;

4. după modificările aduse imobilului înscrierile se împart în transcrieri şi reînscrieri;

5. după rolul lor înscrierile se pot clasifica în principale şi subsecvente. Această ultimă

categorie permite examinarea înscrierilor din punctul de vedere al semnificaţiei lor în operaţiunea

de înregistrare a datelor de carte funciară. Acest criteriu cuprinde toate felurile de înscrieri

permiţând abordarea unei metode lesnicioase de analiză a fiecări înscrieri în parte.

Înscrierea în cartea funciară fixează limitele de existenţă ale acestui document, în lipsa

acestora conţinutul său neexistând. Efectuarea oricarei înscrieri în cartea funciară presupune ca

imobilul asupra căruia se face înscrierea să fie evidenţiat în prealabil în cartea funciară.

Legea nr.7/1996 nu a mai diferenţiat terminologic înscrierile, ci foloseşte numai termenul

generic de înscriere, spre deosebire de Decretul lege nr.115/1938 care pentru înscrierea drepturilor

reale imobiliare a prevazut întabularea şi înscrierea provizorie iar pentru celelalte drepturi

personale şi stări juridice a prevăzut notarea (art.1.11 si58-109). Ea distinge totuşi între cele două

înscrieri prin aceea ca înscrierea drepturilor reale este opozabilă terţilor (art.27) pe când înscrierea

actelor, faptelor, drepturilor personale şi stărilor juridice se face numai în scop de informare a

terţilor (art.40).

Pe lânga termenul de înscrieri Legea nr.7/1996 foloseşte şi denumiri particulare care însă

nu se referă la obiectul înscrierilor precum: înscrierea nedefinitivă, înscrierea definitivă şi

înscrierea provizorie (este o înscriere condiţionala care va devine o înscriere pură şi simplă sau va

ramâne fără nici un efect în funcţie de condiţie dăcă se va îndeplini ori nu).

Întabularea are ca obiect înscrierea definitivă a drepturilor reale. Este înscrierea prin care se

realizează opozabilitatea faţă de terţi a dreptului de proprietate şi a celorlalte drepturi reale.

Potrivit art. 20 alin.(1) dreptul de proprietate şi celelalte drepturi reale asupra unui imobil se vor

înscrie în cartea funciară pe baza actului prin care s-au constituit ori s-au transmis în mod

Drepturile reale se sting numai prin înscrierea radierii lor din cartea funciară, cu consimţă-

76


mântul titularului dreptului; acest consimţământ nu este necesar daca dreptul se stinge prin moartea

titularului dreptului sau prin împlinirea termenului arătat în înscriere; dacă dreptul ce urmează să

fie radiat este grevat în folosul unei persoane, radierea se va face cu păstrarea dreptului acestei

persoane.

Hotărârea judecătorească definitivă ăi irevocabilă sau, în cazurile prevazute de lege, actul

autorităţii administrative, vor înlocui acordul de voinţă cerut în vederea înscrierii drepturilor reale,

dacă sunt opozabile titularilor.

Modificarea conţinutului unui drept ce grevează un drept real imobiliar se înscrie, dacă

legea nu dispune altfel, potrivit regulilor stabilite pentru dobândirea şi stingerea drepturilor reale.

Înscrierea provizorie a drepturilor reale sub condiţia justificării ulterioare, poate fi cerută

în următoarele situţii:

a) când dreptul real ce se cere a fi înscris este afectat de o condiţie suspensivă;

b) când se solicită întabularea unui drept real în temeiul unei hotărâri judecătoreşti ce nu a

rămas irevocabilă;

c) dacă se dobândeşte un drept tabular care, anterior, a fost înscris provizoriu;

d) dacă debitorul a consemnat sumele pentru care a fost înscrisa ipoteca ori privilegiul

imobiliar;

e) dacă pentru soluţionarea cererii sunt necesare înscrisuri suplimentare, care nu aduc însă

atingere fondului dreptului ce se cere a fi înscris şi nu fundamentează noi capete de cerere. În acest

din urma caz, solicitantul va fi înştiinţat pentru a depune într-un termen stabilit, dupa caz, de

registrator, înscrisurile necesare, sub sancţiunea radierii înscrierii provizorii. Dacă înscrisurile vor

fi depuse în termenul fixat, se va proceda la justificarea înscrierii provizorii, printr-o încheiere dată

de registratorul de carte funciară .

Înscrierea provizorie devine opozabila tertilor cu rangul determinat de cererea de înscriere,

sub conditie si în masura justificarii ei. Justificarea înscrierii provizorii se va face în temeiul

consimta mântului celui în contra caruia s-a efectuat înscrierea provizorie, a unei hotarâri

judecatores ti irevocabile ori a încheierii registratorului de carte funciara, în situat ia ultimului caz

de înscriere provizorie ment ionat.

Justificarea radierii dreptului de ipotecă se va face în baza consimţământului dat în formă

autentică al titularului dreptului de ipoteca ori în temeiul unei hotărâri judecătoresti definitivă şi

irevocabilă.

77


Justificarea unei înscrieri provizorii îşi întinde efectul asupra tuturor înscrierilor care s-au

făcut condiţionat de justificarea ei; nejustificarea unei înscrieri provizorii atrage, la cererea celui

interesat, radierea ei şi a tuturor înscrierilor care s-au făcut condiţionat de justificarea acesteia.

Notarea are ca obiect înscrierea drepturilor personale, a actelor si faptelor juridice

referitoare la starea şi capacitatea persoanelor, acţiunilor şi căilor de atac în justiţie, precum şi a

măsurilor de indisponibilizare, în legatura cu imobilele din cartea funciară.

Prevederile art.38 din lege arată: „Actele şi faptele juridice, privitoare la drepturile

personale, la starea şi capacitatea persoanelor în legatură cu imobilele cuprinse în cartea

funciară, vor putea fi înscrise la cerere, cu efect de opozabilitate pentru teţ e persoane."

Înscrierea intenţiei de a înstrăina sau ipoteca are rolul de a pune pe dobânditor la adapost

de eventuala fraudă pe care înstrainatorul ar putea sa o comită prin efectuarea de înstrainari

multiple într-o perioada scurtă de timp. Potrivit art. 39 din lege, proprietarul unui imobil poate

cere ca intenţia sa de a înstraina sau de a ipoteca să fie înscrisa, aratând, în acest din urma caz,

suma ce urmeaza să se garanteze prin ipotecă. Daca se savârşesşe înstrainarea sau ipotecarea,

dreptul înscris va avea rangul înscrierii intenţiei.

Înscrierea intenţiei de a înstraina sau de a ipoteca îşi pierde efectul prin trecerea unui

termen de două luni de la data înregistrarii cererii. Data la care această înscriere îşi pierde efectul

se menţionează atât în înscriere, cât şi în încheierea care a ordonat-o.

Nu trebuie pierdut din vedere faptul ca acest fel de înscriere nu este solicitat de către

participanţii la circuitul civil. Explicaţia fenomenului este dată de modificarea Legii cadastrului şi

publiciăţii imobiliare, prin care s-a creat instrumentul sui generis al extrasului de carte funciară

pentru autentificare. Pentru că acesta are drept urmare blocarea cărţii funciare, cu consecinţa

înscrierii numai a operaţiunii în vederea căreia a fost eliberat, produce un efect asemănător notării

intenţiei de a înstraina sau ipoteca.

Se poate ajunge să se recurga la notarea intenţţiei de a înstraina sau ipoteca numai atunci

când părţile ar prevedea sau ar fi nevoite să realizeze operaţiunea de înstrainare ori de ipotecare

după un interval de timp mai mare decât acela pentru care se obţine blocarea cărţii funciare prin

eliberarea extrasului de carte funciară pentru autentificare.

IV.3.5. Acţiunile de carte funciară

Legea nr. 7/1996 reglementeaza două acţiuni în justiţie cu privire la cartea funciară:

78


a) acţiunea în prestaţie tabulară (art. 29); este acea acţiune prin care cel în favoarea căruia

s-a transmis ori s-a constituit prin act juridic un drept real imobiliar, solicită instanţei obligarea

pârâtului care a consimţit la constituirea sau strămutarea acelui drept, să-i predea înscrisul necesar

pentru a putea cere şi obţine înscrierea, daca este singurul exemplar doveditor, iar în caz contrar să

dispună, din oficiu, înscrierea în cartea funciară.

Acţiunea poate fi îndreptată şi împotriva unui terţ dobânditor înscris în cartea funciară, caz

în care, potrivit art.30 din lege, dobânditorul anterior (titularul acţiunii în prestaţie tabulară) poate

cere instanţei judecătoreşti să acorde înscrierii sale rang preferenţial faţă de înscrierea efectuata la

cererea unui tert, care a dobândit ulterior imobilul, cu titlu gratuit sau care a fost de rea- credinţă la

data încheierii actului.

Dreptul la acţiunea în prestat’ţie tabulară este imprescriptibil.

b) acţiunea în rectificarea înscrisurilor de carte funciară (art. 35-39) vizează

înlăturarea neconcordanţelor care pot exista între înscrierile din cartea funciara şi situaţia juridică

reală a imobilului şi poate fi promovata dacă, printr-o hotărâre judecătoreasca irevocabila s-a

constatat că:

- înscrierea sau actul în temeiul caruia s-a efectuat înscrierea nu a fost valabil;

- dreptul înscris a fost greşit calificat;

- nu mai sunt întrunite condiţiile de existenţă a dreptului înscris sau au încetat efectele actului

juridic în temeiul căruia s-a făcut înscrierea;

- înscrierea din cartea funciara nu mai este în concordanţă cu situaţia reală, actuală a

imobilului.

În principiu, acţiunea în rectificare este imprescriptibilă, sub rezerva prescripţiei dreptului

material la acţiunea în fond (art. 37 alin. 1).

Acţiunea este prescriptibilă însă, în acele cazuri în care dobânditorii împotriva cărora este

îndreptată au fost de buna-credinţă la dobândirea unui drept real prin donaţie sau legat. Într-o astfel

de situaţie, termenul de prescripţie a acţiunii este de 10 ani, cu exceptia cazului în care dreptul

material la acţiunea în fond nu s-a prescris mai înainte.

Faţă de terţele persoane de bună-credinţă care au dobândit dreptul real printr-un act juridic

cu titlu oneros, acţiunea este prescriptibilă în termen de 3 ani. Ambele termene, atât cel de 10 ani

cât şi cel de 3 ani, încep să curgă de la data înregistrarii cererii pentru înscrierea dreptului a cărui

79


rectificare se cere.

Hotărârea prin care s-a admis rectificarea unei înscrieri nu va fi opozabilă persoanelor

împotriva carora acţiunea nu a fost admisă. Daca acţiunea în rectificare a fost înscrisă în cartea

funciară, hotărârea judecătoreasca va fi opozabila şi terţelor persoane care au dobândit dreptul după

înscriere (art. 39 alin. 1-2).

IV.4. Procedura de înscriere

Înscrierile în cartea funciară se efectuează la cererea părţilor interesate, cu excepţia

cazurilor în care legea prevede înscrierea din oficiu; cererea de înscriere se îndreaptă la biroul unde

se afla cartea funciară în care urmează să se faca înscrierea.

Înscrierea în cartea funciara se face în urmă toarele cazuri:

- dacă este cerută de cel îndreptăţit în legătură cu un drept real sau personal, un fapt sau un

raport juridic referitor la un drept;

- dacă notarul public a cerut din oficiu efectuarea înscrierii;

- dacă instanţa a transmis din oficiu o hotărâre rămasă definitivă şi irevocabilă,

constitutivă sau declarativă asupra unui drept real.

Cererea de înscriere în cartea funciară se va depune la birourile teritoriale ale oficiului

teritorial şi va fi însoţită de înscrisul original sau de copia legalizată de pe acesta, prin care se

constată actul sau faptul juridic a cărui înscriere se cere; copia legalizată se va păstra în mapa

biroului de cadastru şi publicitate imobiliară .

În cazul hotărârii judecătoreşti, se va prezenta o copie legalizată, cu menţiunea că este

definitivă şi irevocabilă. Cererile de înscriere se vor înregistra de îndată în registrul de intrare, cu

menţionarea datei şi a numărului care rezultă din ordinea cronologică a depunerii lor.

Dacă mai multe cereri au fost depuse deodată la acelaşi birou teritorial, drepturile de

ipotecă şi privilegiile vor avea acelaşi rang, iar celelalte drepturi vor primi numai provizoriu rang

egal, urmând ca prin judecată să se hotărască asupra rangului şi asupra radierii înscrierii

nevalabile.

Întabularea sau înscrierea provizorie poate fi cerută de orice persoană care, potrivit

înscrisului original, hotărârii judecătoreşti sau hotărârii autorităţii administrative, urmează să

strămute, să constituie, să modifice, să dobândească sau să stingă un drept tabular.

80


Înscrierea unui drept sau radierea unei sarcini pot fi cerute:

a) de mandatarul general al celui îndrituit;

b) de oricare dintre titularii aceluiaşi drept.

Creditorul a cărui creanţă certă şi exigibilă este dovedită printr-un înscris sau printr-o hotărâre

judecătorească, ori în cazurile anume prevăzute de lege printr-o decizie a autorităţii administrative, va

putea cere instanţei, în numele şi în folosul debitorului său, înscrierea unui drept tabular sau radierea

unei sarcini.

Debitorul care a platit valabil creanţa ipotecară a unui cesionar neînscris în cartea funciară

poate cere radierea ipotecii, dacă înfăţişează înscrisul original al cesiunii şi chitanţa doveditoare a

plaţii.

Cererea se rezolva prin pronunţarea unei încheieri fără citarea părţilor. În cazul în care

registratorul admite cererea, dispune întabularea sau înscrierea provizorie prin încheiere.

Cererea de înscriere în cartea funciară poate fi admisă dacă înscrisul pe care se întemeiază

îndeplineşte următoarele condiţii:

a) este încheiat cu respectarea formelor prescrise de lege;

b) indică numele părţilor;

c) individualizează imobilul printr-un identificator unic;

d) este însoţit de o traducere legalizată , daca actul nu este întocmit în limba română;

e) este însoţit, dupa caz, de o copie a extrasului de carte funciara pentru autentificare sau a

certificatului de sarcini ce a stat la baza întocmirii actului.

În conformitate cu prevederile art. 54 alineatul (1) fraza finala din Legea nr. 7/1996,

republicată, pe perioada de valabilitate a extrasului de carte funciara pentru autentificare,

registratorul nu va efectua nici un fel de înscriere în cartea funciara, cu excepţia aceleia pentru care

a fost eliberat extrasul. Potrivit articolului 58 alineatul (3) din Regulamentul de organizare şi

funcţionare a birourilor de cadastru şi publicitate imobiliară,39perioada de valabilitate a extrasului

de carte funciara pentru autentificare, perioada în care cartea funciară este blocată, este de 5 zile

lucrătoare (în care se include şi ziua depunerii cererii de eliberare a menţionatului extras).

Încheierea va cuprinde determinarea dreptului sau a faptului, indicarea numărului cadastral

al imobilului şi al cărţii funciare, precum şi a părţii cărţii funciare în care urmează a se face

39 aprobat prin Ordinul nr. 633 din 13 octombrie 2006 al Directorului general al Agenţiei

Naţionale de Cadastru şi Publicitate Imobiliară.81


înscrierea. De asemenea, se vor indica poziţiile ce au fost radiate şi numele celui în favoarea sau

împotriva căruia s-au făcut înscrierile, indiferent de felul lor.

În cazul în care identificarea cadastrală a imobilului nu este posibila, pe baza datelor

existente, vor fi folosite documentaţii cadastrale întocmite şi recepţionate conform prevederilor

Legii cadastrului şi publicităţii imobiliare.

Dacă se constată că cererea de înscriere în cartea funciară nu întruneşte condiţiile legale, se

va respinge printr-o încheiere motivată. Despre respingerea cererii se face menţiune în registrul de

intrare, în dreptul înregistrarii acesteia, precum şi în cartea funciară.

În art. 68 alin. (2) din regulament se dispune că „Notarea respingerii nu va fi evidenţiata în

extrasul de carte funciara pentru autentificare sau informare, cu excepţia situaţiei în care a fost

notată plângere împotriva încheierii de respingere”.

Doctrina 40 consideră deosebit de periculoasă o asemenea reglementare, pentru ca este

posibilă eliberarea unui extras de carte funciara de autentificare în intervalul dintre data pronunţării

încheierii de respingere a cererii de înscriere şi data notării plângerii, extras de carte funciara ce nu

ar reflecta situaţia reală, dat fiind că există o cerere cu privire la a cărei soluţie poate interveni o

modificare, ca urmare a admiterii unei plângeri care ar fi promovată ulterior emiterii unui astfel de

extras de carte funciară.

Dreptul de proprietate şi celelalte drepturi se înscriu în cartea funciară pe baza actului prin

care s-au constituit sau s-au transmis în mod valabil din punct de vedere al formei cerute pentru

validitatea actului.

Registratorul va respinge cererea de înscriere a actului (i) a carui nulitate absolută este

prevăzută expres de lege sau (ii) pentru neîndeplinirea unor condiţii speciale prevăzute de

reglementările in vigoare. Din analiza acestor dispoziţii se poate desprinde concluzia că

registratorul verifică mai mult condiţiile formale ale actului în baza căruia se cere înscrierea

dreptului respectiv în cartea funciară.

Încheierea se comunică celui care a cerut înscrierea sau radierea unui act sau fapt juridic,

precum şi celorlalte persoane interesate potrivit menţiunilor din cartea funciară, cu privire la

imobilul în cauza, în termen de 15 zile de la pronunţarea încheierii, dar nu mai târziu de 30 de zile

40 Dan C. Tudorache, Efectuarea înscrierilor în cartea funciară în temeiul unei hotărâri

judecătoreşti, Analele ştiinţifice ale Universităţii „AL.I.CUZA” Iaşi, Tomul LIII, Ştiinţe

Juridice, 2007.82


de la data înregistrării cererii.

Încheierea de înscriere sau de respingere poate fi atacată cu plângere, în termen de 15 zile

de la comunicare, la biroul teritorial. Plângerea împotriva încheierii se depune la biroul teritorial şi

se va înscrie din oficiu în cartea funciară. Oficiul teritorial este obligat să înainteze plângerea

judecătoriei în a cărei rază de competenţă teritorială se află imobilul, însoţită de dosarul încheierii

şi copia cărţii funciare.

Hotărârea pronunţată de judecătorie poate fi atacată cu apel. În conformitate cu prevederile

art. 299 C. pr. civ., decizia pronunţată în apel este supusa recursului.

Legiuitorul şi-a mai atras o serie de critici şi în ceea ce priveşte soluţionarea căilor de

atac, în sensul că există unele nelămuriri privind actul normativ care ar trebui să fie luat în

considerare.

Din interpretarea oficială a legii s-a ajuns la concluzia că în ceea ce priveşte procedura

căilor de atac nu se aplică prevederile noii legi, până la finalizarea lucrărilor cadastrale.

Dar practica judiciară a demonstrat că sunt de imediată aplicare noile prevederi în

materie, inclusiv prevederile procedurale cu privire la exercitarea căilor de atac împotriva

încheierilor date de judecătorul delegat.

Hotărârea judecătorească definitivă şi irevocabilă se comunică, din oficiu, biroului teritorial

de către instanţa care s-a pronunţat ultima asupra fondului. Înscrierea făcută în temeiul acestei

hotărâri judecătoreşti îţi produce efectele de la înregistrarea cererii de înscriere la biroul teritorial.

În cazul respingerii plângerii prin hotărâre judecătoreasca definitivă şi irevocabilă, notările

făcute se radiază din oficiu.

IV.5. Rectificarea înscrierilor de carte funciară

Principalul scop al cărtii funciare este acela de a reflecta situaţia juridică reală a

imobilelor. Din acest motiv, ori de câte ori cuprinsul cărţii funciare nu corespunde, în privinţa

înscrierilor, cu situaţia juridică reală, se poate solicita efectuarea operaţiunii de rectificare.

În actuala reglementare, deosebit de cadrul normativ anterior modificărilor aduse de

Legea nr. 247/2005, există o deplină corelare între dispoziţiile Legii şi ale Regulamentului în

privinţa rectificării înscrierilor de carte funciară.

83


Rectificare este reglementată în art. 33, alin. 2 din Legea cadastrului şi publicităţii

imobiliare nr.7/1996, republicată cu modificările ulterioare, şi se completeză cu prevederile art.

89 din Regulament. În conformitate cu aceste dispoziţii, prin rectificare se înţelege "operaţiunea

de carte funciară prin care se realizează radierea, îndreptarea sau menţionarea înscrierii

oricărei operţtiuni care afectează esenţa dreptului asupra unui imobil şi face obiectul unei

înscrieri în cartea funciară".

Pot fi supuse rectificării, în conformitate cu prevederile art. 51, alin. 1 din aceeaşi lege,

înscrierile şi radierile efectuate în cărţile funciare, altfel spus, toate categoriile de înscrieri

recunoscute - întabulare, înscriere provizorie, notare - şi radierile acestora.

Subliniem că rectificarea unei înscrieri se poate exercita fie pe cale amiabilă, fie pe calea

instanţei de judecată, concretizată printr-o hotarâre definitivă şi irevocabilă.

Rectificarea unei înscrieri pe cale amiabilă poate fi cerută de orice persoana interesată,

prin aceasta înţelegându-se persoana care a avut sau are un drept la imobilul înscris în cartea

funciară, drept ce i-a fost lezat prin înscrierile anterioare.

Această persoană poate fi titular tabular, adică persoana care are un drept referitor la

imobil, sau titularul - persoana care a avut un drept asupra imobilului.

Rectificarea înscrierilor de carte funciară are de regula un caracter subsecvent, fiind

grefată pe o acţiune de fond.

In practică, instanţele au soluţionat în mod greşit litigiul, cu încălcarea prevederilor Legii

nr.7/1996 care condiţonează încuviinţarea şi discutarea oricărei modificări a situaţiei de carte

funciară, în contradictoriu cu autorul dreptului a cărui modificare se solicită.

Potrivit art.19 din Decretul-lege nr.115/1938, nici o rectificare de carte funciară nu este

posibilă a fi soluţionată ori dispusă decât în contradictoriu cu titularul dreptului contestat.

Această statuare se regăseşte şi în prevederile Legii nr.7/1996, fie că se referă la radiere, fie la

rectificare, prevederi ce nu permit a fi efectuate niciuna din aceste operaţiuni decât în

contradictoriu cu titularul dreptului vizat.41

Pentru a opera rectificarea pe cale amiabilă este necesar ca cererea adresată biroului

teritorial de carte funciară să fie însoţită de declaraţiile autentice ale persoanelor interesate şi de

acte doveditore din care să rezulte situaţia reală a imobilului.

41 Decizia civilă nr.1436/R/06, 2006 pronunţată de Curtea de Apel Piteşti, în Legea cărţilor

funciare, practică comentată şi adnotată, Ed.Cordial Lex, Cluj Napoca, 1995.84


Dacă titularul tabular poate cere rectificarea în condiţiile în care consideră că dreptul său

nu corespunde în totalitate situaţiei juridice reale, titularul dreptului solicită prin însăşi cererea de

rectificare recunoaşterea dreptului său tabular la care este îndreptatit şi care a fost omis prin

înscrierile anterioare.

Ordinul nr. 133 din 26 martie 2009 prevede că rectificarea de carte funciara se dispune

prin încheiere, în baza hotărârii judecătoreşti definitive şi irevocabile prin care s-a admis acţiunea

de fond, aceasta din urmă fiind, după caz, o acţiune în nulitate, rezoluţiune, reducţiune sau orice

altă acţiune întemeiată pe o cauză de ineficacitate a actului

Indiferent de forma prin care se realizează rectificarea (radiere, îndreptare sau

menţionare), se impune ca aceasta să afecteze fondul dreptului asupra acelui imobil.

Această condiţie face diferenţa între operaţiunea de rectificare şi cea de îndreptare a erorii

materiale, care presupune existenţa unor greşeli, erori evidente, datorate, de cele mai multe ori,

imprudenţei funcţionarului public în redactarea sau menţionarea unei înscrieri, astfel încât se află

în discordanţă elementele de fapt şi de drept care au fost reţinute.

Trebuie menţionat faptul că cererea de îndreptare a erorilor materiale este

imprescriptibilă, în situaţia în care nu aduce atingere drepturilor personale şi nu modifică

conţinutul dreptului înscris.

În ceea ce priveşte terţele persoane care au dobândit cu bună credinţă un drept real prin

donaţie sau legat, legiuitorul prevede că "acţiunea în rectificare nu se va putea realiza decât în

termenul de 10 ani, socotiţi din ziua când s-a înregistrat cererea lor de înscriere, cu excepţia

cazului în care dreptul material la acţiunea în fond nu s-a prescris mai înainte".

IV.6. Efectele înscrierilor în cartea funciară

Prin art. 17 alin. 1 din Decretul-lege nr. 115/1938 se prevede că "drepturile reale asupra

imobilelor se vor dobândi numai dacă între cel care dă şi cel care primeşte dreptul este acord de

voinţă asupra constituirii sau strămutării, iar constituirea sau strămutarea a fost înscrisă în

cartea funciară", pentru ca prin art. 26 din aceeaşi lege să se reglementeze că "drepturile reale se

vor dobândi fără înscriere în cartea funciară, din cauză de moarte, accesiune, vânzare silită şi

85


expropriere", însă, în aceste din urmă cazuri, "titularul nu va putea ... dispune de ele prin carte

funciară, decât după ce s-a făcut înscrierea".

Spre deosebire de acest sistem de înscriere în cartea funciară, în care întabularea şi

înscrierea provizorie aveau efect constitutiv de drepturi reale imobiliare, iar efectul notării era

opozabilitatea faţă de terţi a situaţiilor menţionate, în noua reglementare, instituită prin Legea nr.

7/1996, efectul înscrierii în cărţile funciare este doar cel al opozabilităţii faţă de terţi. De altfel,

prin art. 72 alin. 2 din Legea nr. 7/1996, astfel cum a fost modificată prin Legea nr. 247/2005, s-a

prevăzut că dispoziţiile Decretului-lege nr. 115/1938 îşi încetează aplicabilitatea la data

finalizării lucrărilor de cadastru general şi a registrelor de publicitate imobiliară pe întregul

teritoriu al unei unităţi administrativ-teritoriale.

Înscrierile în cartea funciara produc efectele de opozabilitate faţă de terţi de la data

înregistrării cererilor; altfel spus, ordinea înregistrării cererilor determină rangul înscrierilor.

Dacă mai multe cereri de înscriere a drepturilor reale au fost depuse deodata la biroul teritorial,

ele vor primi provizoriu acelaşi rang, urmând ca instanţa să hotărască asupra rangului fiecăreia.42

Dacă au fost depuse deodată mai multe cereri având ca obiect înscrierea mai multor

drepturi de ipotecă asupra aceluiaşi imobil, ele vor primi acelaşi rang. Dobânditorul anterior poate

cere instanţei judecătoreşti să acorde înscrierii sale rang preferenţial faţă de înscrierea efectuată

la cererea unui tert, care a dobândit ulterior imobilul cu titlu gratuit sau care a fost de rea-credinţă

la data încheierii actului.

Dreptul de proprietate şi celelalte drepturi reale sunt opozabile faţă de terţi, fără înscrierea

în cartea funciară, când provin din succesiune, accesiune, vânzare silita şi uzucapiune.

Aceste drepturi se vor înscrie, în prealabil, daca titularul înţelege să dispună de ele.

Potrivit articolului 26 alineatul (3) din Legea nr. 7/1996, republicată, titularul drepturilor dobândite

prin modurile enumerate, nu poate însa dispune de ele, decât după ce acestea au fost înscrise în

prealabil în cartea funciara. În aceleaşi condiţii sunt opozabile faţă de terţi şi drepturile reale

dobândite de stat şi de orice persoană, prin efectul legii, prin expropriere sau prin hotărâri

judecătoreşti.

În conformitate cu prevederile art. 32 din lege, efectul de opozabilitate al înscrierilor este

inoperant cu referire la:

42 Radu I.Motica, Anton Trăilescu, Manual de Drept funciar şi publicitate imobiliară, Ed.ALL

Beck, Bucureşti, 2001, p.61;86


a) suprafaţa terenurilor, destinaţia, categoria de folosinţă, valoarea sau alte asemenea

aspecte;

b) restricţii aduse dreptului de proprietate prin raporturile de vecinătate, expropriere sau

prin prevederi legale privind protecţia ecologica, sistematizarea localităţilor şi alte asemenea

aspecte.

In practică s-au întalnit cazuri în care instanţele nu au ţinut cont de prevederile legale.

Astfel, într-o speţa43 deşi cererea de notare a somaţiei de plată aparea ca fiind înregistrată anterior

celeilalte cereri, în mod nelegal, s-a procedat la efectuarea operaţiunii de întabulare a acesteia din

urmă, iar cererea ce a precedat-o a fost respinsă cu motivarea că între timp a fost întabulat

contractul de vânzare cumparare prin care dreptul de proprietate a fost transmis unei terţe

persoane.

Instanţa competenta, în baza dispoziţiilor art. 312 alin. 1 şi 3 din Codul de procedură civilă,

a admis recursul, a modificat decizia recurată în sensul că a admis apelul, a schimbat în parte

sentinţa judecătoriei în sensul ca a admis plângerea îndreptată împotriva încheierii de respingere,

pe care o modifica în sensul ca a admis cererea înaintata de executor şi a dispus notarea în cartea

funciară a somaţiei de plată.

În ceea ce priveşte efectele înscrierii drepturilor personale, a stării şi capacităţii

persoanelor în legătură cu imobilele înscrise în cartea funciară, ele constau doar în informarea

terţilor. Se optează astfel pentru concepţia proprie sistemului personal al transcripţiilor, fapt care

semnifică, în opinia literaturii de specialitate44, un regres faţă de publicitatea cărţilor funciare

actuale şi necesită modificarea Legii nr.7/1996.

43 Decizia civilă nr.1734/R/ 27 noiembrie 2008;dosar nr.602/43/2007 a Curţii de Apel Oradea.

44 Ioan Albu, Publicitatea imobiliară în dreptul român. Noile cărţi funciare, în revista Dreptul,

nr.11/1996, anul VII, seria III, pag.3-19 87


CONCLUZII FINALE

De-a lungul timpului, în România, publicitatea imobiliară s-a realizat prin mai multe

modalităţi, principalele două sisteme fiind cel al registrelor de transcripţiuni şi inscripţiuni şi cel

bazat pe cărţile funciare.

În afara celor două mari sisteme, au fost reglementate şi alte sisteme intermediare:

sistemul cărţilor de publicitate funciara, cu o aplicabilitate restrânsă, pentru Bucuresti şi câteva

localităţi limitrofe şi sistemul cărţilor de evidenţă funciară, aplicabil în anumite localităţi din

Transilvania.

Sistemul de publicitate imobiliară intemeiat pe registrele de transcripţiuni şi inscripţiuni

are un caracter personal, criteriul principal de evidenţă fiind persoana şi nu imobilul. Sistemul

presupunea ţinerea a două registre, unul de transcripţiuni, în care se transcriau prin copiere în

întregime actele de transmisiuni şi constituiri de drepturi, şi unul de inscripţiuni, care cuprindea

menţiuni referitoare la privilegii şi ipoteci.

Sistemul a fost însă criticat de doctrină deoarece după aceste registre era greu să se

determine cine este adevăratul proprietar al imobilului şi existenţa sarcinilor, întrucat cercetarea

registrelor se face pe o perioada de până la 30 de ani în urmă în cazul transmisiunilor şi pe o

perioadă de până la 15 ani în cazul ipotecilor, în condiţiile în care acestea sunt într-un stadiu

avansat de uzură.

Decretul-Lege nr.115/1938, aplicabil în Transilvania, Banat şi nordul Moldovei a

consacrat sistemul de publicitate imobiliară bazat pe cărţile funciare. Acesta este un sistem real

de evidenţa, avându-se în vedere imobilul precum şi modul căt mai precis de identificare al

acestuia.

Prin acest sistem se realizează o publicitate integrală în sensul că impune înscrierea

obligatorie în cartea funciară a tuturor actelor şi faptelor juridice privitoare la bunurile imobile.

Superioritatea sistemului de carte funciară, a fost unanim recunoscută, dovadă în acest

sens fiind apariţia Legii cadastrului şi publicităţii imobiliare nr. 7/1996, lege prin care se extinde

sistemul de publicitate imobiliară reală bazat pe cărţi funciare, la nivelul întregii ţări.

88


Superioritatea sistemului cărţilor funciare rezidă în faptul că are în vedere interesele

terţilor pe care Codul civil i-a ignorat şi că acesta permite o identificare facilă a imobilului.

De asemenea, este de menţionat caracterul real al evidenţei, prin care atât părţile, cât şi

terţii interesaţi sunt în măsură să cunoască situaţia juridică a unui imobil în orice moment

(proprietarul, sarcinile imobiliare, ipotecile, urmăririle, indisponibilizările, modalităţile de care

sunt afectate dobândirea dreptului, capacitatea părţilor, etc.).

Privind retrospectiv, se poate constata preocuparea permanentă a legiuitorului pentru

perfecţionarea sistemului de publicitate imobiliară. Dinamica circuitului civil al imobilelor,

dispariţia îngrădirilor legale privitoare la înstrainarea terenurilor, contextul socio-politic şi

economic, sunt factori care influenţează direct sistemul de publicitate imobiliară.

Pe de altă parte, aşa cum s-a mai subliniat, rigurozitatea sistemului de publicitate

imobiliară este determinantă pentru un mediu de afaceri stabil, având în vedere că ponderea

majoritară a garanţiilor uzitate în relaţiile de afaceri, o constituie cele ce au ca obiect bunuri

imobile. Acest lucru se datorează tocmai faptului că sistemul de carte funciară conferă mai multă

siguranţă creditului şi pieţei imobiliare faţă de alte sisteme de evidenţă.

În noul sistem, instituit prin Legea nr. 7/1996, între registrele şi planurile cadastrale, pe

de o parte, şi registrele de publicitate imobiliară, pe de alta parte, exista o strânsă legătură,

primele constituind baza de evidenţă pentru publicitatea imobiliară.

Legiuitorul a preluat în noul sistem de publicitate, unele prevederi din sistemul de

transcripţiuni şi inscripţiuni, reglementat de Codul civil (art. 1816-1823) şi Codul de procedură

civilă (art. 710-720), precum şi din sistemul de carte funciară, reglementat prin Decretul-Lege nr.

115/1938.

În art. 20 din Legea nr. 7/1996 se prevede că publicitatea imobiliară are ca obiect

înscrierea în cartea funciara a tuturor actelor şi faptelor juridice referitoare la imobile,

înlăturându-se deficienţa sistemului de transcripţiuni şi inscripţiuni din Codul civil, în care nu se

evidenţiau toate operaţiunile în legătură cu imobilele.

Coţinutul cărţii funciare, aşa cum este reglementat prin noua lege, este preluat din Decretul-

Lege nr. 115/1938, în cuprinsul căruia (art. 5) legiuitorul a enunţat, în mod expres, înscrierile în

cartea funciară, respectiv întabularea, înscrierea provizorie şşi notarea. În schimb, prin Legea nr.

7/1996, nu s-a facut o asemenea enunţare, folosindu-se (art. 20) noţiunea generică de „înscriere"

a actelor şi faptelor juridice referitoare la imobile, cu înţeles de întabulare, în cazul art. 22, art. 27

89


şi art. 50, şi de notare, într-o formulare incompletă, în art. 40, iar noţiunea de înscriere provizorie

este preluată de art. 31 din Lege.

Prin dispoziţiile tranzitorii legiuitorul a reglementat înscrierea în cartea funciară cu

caracter nedefinit, atât timp cât nu s-a pus în aplicare cadastrul general pe un teritoriu

administrativ (comună, oraş, municipiu, judeţ), cât şi înscrierea definitivă, ce urmează să se facă

la punerea în aplicare a cadastrului general pe acel teritoriu (art. 61 din lege).

Actuala reglementare preia principiile generale care guvernează sistemele de publicitate

imobiliară bazate pe cărţi funciare însă renunţă, din păcate, la una dintre cele mai importante

reguli specifice sistemelor bazate pe cărţi funciare, principiul efectului constitutiv sau translativ

de drepturi reale al înscrierii în cartea funciară, adoptând principiul opozabilităţii faţă de terţi a

drepturilor reale înscrise. Ceea ce s-a legiferat prin Decretul lege nr.115/1938, prin menţinerea

caracterului constitutiv de drepturi reale a înscrierilor în cărţile funciare, ca miljoc eficient de

stabilitate şi securitate a proprietăţii imobiliare, nu au inţeles cei care au adoptat Legea nr.7/1996.

Această soluţie legislativă crează condiţiile pentru naşterea unor situaţii juridice echivoce, prin

recunosterea a două momente diferite în care operează transferul imobiliar în cadrul uneia şi

aceleiaşi operaţiuni juridice: solo consensus, în raporturile dintre părţi, şi de la data înscrierii, în

raporturile cu terţii.

Legiuitorul şi-a mai atras o serie de critici şi în ceea ce priveşte soluţionarea căilor de

atac, în sensul că există unele nelămuriri privind actul normativ care ar trebui să fie luat în

considerare.

Din interpretarea oficială a legii s-a ajuns la concluzia că în ceea ce priveşte procedura

căilor de atac nu se aplică prevederile noii legi, până la finalizarea lucrărilor cadastrale.

Dar practica judiciară a demonstrat că sunt de imediată aplicare noile prevederi în

materie, inclusiv prevederile procedurale cu privire la exercitarea căilor de atac împotriva

încheierilor date de judecătorul delegat.

Alt inconvenient al cadrului juridic care s-a creat pentru aplicarea Legii cadastrului şi a

publicităţii imobiliare a fost lipsa actelor normative necesare pentru buna desfăşurare a

procesului de introducere a noului sistem de publicitate. Un exemplu ar fi înfiinţarea colilor de

carte funciară cu caracter nedefinitiv pentru care lipsesc instrucţiunile privind înfiinţarea cărţilor

funciare cu caracter nedefinitiv.

90


A existat o tendinţă de reglementare în acest sens şi anume Ordinul nr.1330/C/25 iunie

1999, al Ministrului Justiţiei dar care nu a mai fost publicat. Astfel birourile de carte funciară au

fost nevoite să-şi desfăşoare activitatea fără instrucţiuni adecvate şi necesare pentru acest sector.

Aceste birouri de pe lângă judecătorii se ghidează în prezent după dispoziţiile regulamentului de

aplicare a Legii nr.7/1996 aprobat prin Ordinul Ministrului Justiţiei nr.2371/C/22 decembrie

1997.

Trebuie să semnalăm deosebirea esenţială care există între sistemul vechilor cărţi funciare şi

cel actual, cu privire la obiectul înscrierilor din partea I a cărţii funciare. Dacă în sistemul actual,

bazat pe dispozitiile Legii nr. 7/1996, obiectul înscrierilor îl reprezinta imobilul - individualizat

printr-un numar cadastral unic -, în vechiul sistem întâlnim similar parcela (una sau mai multe),

care formează o altă entitate juridică numită corp funciar (stabilirea parcelelor care formează un

corp funciar este la latitudinea proprietarului, nefiind necesar ca ele să fie învecinate – în aceasta

constă deosebirea faţă de imobil, aşa cum e definit în Legea nr. 7/1996 -, sau să îndeplineasca alte

condiţii, cum ar fi referitoare la categoria de folosinţa , etc).

Între urmările nefaste ale acestui paralelism care se menţine, prin continuarea înscrierilor în

sistemul vechi de publicitate prin cartea funciară şi, respectiv, întocmirea noilor cărţi funciare,

guvernate de actuala lege a cadastrului şi publicităţii imobiliare, fără îndoială se situează şi

numeroasele litigii înregistrate la instanţele de judecată.

În materia uzucapiunii este de remarcat un hiatus legislativ pentru zonele cu carte

funciară din Transilvania, dat fiind că noua Lege a cadastrului, după ce în art. 72 abrogă integral

Decretul-lege nr. 115/1938 (desigur ulterior finalizării lucrărilor de cadastru la nivel naţional) nu

mai reglementează nici o ipoteză de uzucapiune, deşi la art.28 aminteşte de această instituţie ca

temei al înscrierii în cartea funciară45, însă doctrina îşi pune întrebarea de ce în viitor se va

putea uzucapa în temeiul Codului civil, iar în prezent Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie îngrădeşte

posibilitatea uzucapiunii la situaţiile limitativ prevăzute în art. 27 şi 28 din Decretul-lege nr.

115/1938.46

45 Eugen Roşioru, Uzucapiunea în dreptul civil român, ed. Hamangiu şi Sfera juridică, 2008, p.52

46 Pavel Perju, Discuţii asupra unor probleme controversate de drept procesual civil şi de drept

civil, în „Dreptul" nr. 10-11/1995, pag.55, pct. 4;91


După cum însă s-a remarcat47, noua lege creează doar premisele juridice normative pentru

ca România să ajungă la stadiul european de a avea un cadastru naţional şi cărţi funciare în

întreaga ţară, întrucât întocmirea cadastrului şi a noilor cărţi funciare este o chestiune de durată

care depinde de alocarea resurselor necesare de ordin financiar, tehnic şi uman pentru efectuarea

şi finalizarea lucrărilor cadastrale.

Ulterior, pe baza documentelor cadastrale, birourile de carte funciară întocmesc cărţile

funciare şi celelalte documente de carte funciară, deoarece fără măsurători şi evidenţele

cadastrale necesare nu se poate trece la un sistem real de publicitate imobiliară.

47 I. Albu, Noile cărţi funciare, Ed. Lumina Lex, Bucureşti, 1997, pag.7.92


BIBLIOGREAFIE

Tratate, cursuri, teze de doctorat

1. Alexandru Todea, Ioan Oroian, Drept funciar. Evidenţa funciară şi publicitate

imobiliară, Ed. Academic Pres;

2. Ana Boar, Uzucapiunea, prescripţia, posesia şi publicitatea drepturilor, Ed. Lumina Lex,

Bucureşti, 1999;

3. Aurelia Rusu, Acţiunile de carte funciară.Publicitatea imobiliară, 2008;

4. Aurelia Rusu, Publicitate imobiliară. Cărţile funciare, Ed. Hamangiu, 2006;

5. Cristina Cucu, Legea cadastrului şi publicităţii imobiliare, comentarii şi explicaţii, ediţia

II-a, Ed.C.H.Beck, Bucureşti, 2007;

6. Dan C. Tudorache, Efectuarea înscrierilor în cartea funciară în temeiul unei hotărâri

judecătoreşti, Analele ştiinţifice ale Universităţii „AL.I.CUZA” Iaşi, Tomul LIII, Ştiinţe Juridice,

2007;

7. Daniel Marius Cosma, Cartea funciară, Ed. Hamangiu, 2007;

8. Demeny Paul, Legea cărţilor funciare nr.115/1938, comentată şi adnotată, Editura Cordial

Lex, Cluj Napoca, 1995;

9. E. Safta-Romano, Dreptul de proprietate privat şi public în România, ed. Grafix, Iasi-1993;

10. Eugen Roşioru,Uzucapiunea în dreptul civil român, edit. Hamangiu şi Sfera juridică,

2008;

11. G. Jessup, 'The History of the Torrens Land Title, Proceedings of the Royal Geographical

Society of Australasia, South Australian Branch,1950;

12. G.Georgian, Proprietatea şi posesiunea în Codul civil austriac şi român, Întabularea faţă

de sistemul român al transcripţiei, ed.aII-a, revăzută, Ed.Vremea, 1936;

13. H.Mazeaud, L.Mazeaud, J.Mazeaud, F.Chabas, Leçonns de droit civil, Biens: droit de

93


proprietė et ses demembrementes, deuxieme volume, Montchrestien, Paris, 1989;

14. Ioan Adam, Proprietatea publică şi privată asupra imobilelor în România, Ed. All Beck,

Bucureşti, 2000;

15. Ioan Albu, Noile cărţi funciare, Ed. Lumina Lex, Bucureşti, 1997;

16. Ion Anghel, Drept funciar şi publicitate imibliarş, revizuit şi adăugit, Ed. Europolis,

Constanţa, 2006;

17. Ion Grigore Sion, Instituţii de drept şi legislaţie funciar-cadastrală, Ed. Matrix Rom,

Bucureşti, 2003;

18. I. Sabau Pop, Raul Felix Hodos, Elemente de drept civil, ed. Sfera Juridica, 2008;

19. L.Pop,L.-M.Harosa, Drept civil. Drepturi reale principale, Editura Universul Juridic,

Bucureşti, 2006.

20. Laurent François, Principes de droit civil français, t.XXIX, Bruxelles, ed. A. Maersq,

Paris, 1978;

21. Manuela Tabaras, Madalina Constantin, Cadastru şi publicitate imobiliaăa, Editura

C.H.Beck, Bucureşti, 2009;

22. Marian G. Rotaru, Gheorghe C. Anculete, Sistemul cadastral şi regimul cadastral din

România, Ed. Tehnica, Bucureşti, 1996;

23. Marian Nicolae, Tratat de publicitate imobiliară, Vol. I si II, Ed. Universul Juridic

S.R.L., Bucureşti, 2006;

24. Mircea Miclea, Cadastrul şi cartea funciară, Ed. All, Bucureşti, 1995;

25. Mircea Mihaila, Gheorghe Corcodel, Ioan Chirilov, Cadastrul general şi publicitatea

imobiliară Ed.Ceres, Bucureşti, 1995;

26. N. Bos – Cartea funciară şi expertiza tehnică topo – cadastrală, ed. All Beck, 2003;

27. R. Morel – Le régime foncier d’Alsace et de Lorraine, I. Les livres fociers, II. Le régime

Hypotécaire, Librairie Recueil Sirey, Paris, 1922;

28. Radu I. Motica, Anton Trailescu, Drept funciar şi publicitate imobiliarş, Ed. All Beck,

Bucureşti, 2001;

29. Radu I.Motica, Anton Trailescu, Manual de Drept funciar şi publicitate imobiliară,

Ed.ALL Beck, Bucureşti, 2001;

30. S.Bradeanu, Către o nouă legislaţie funciară, Bucureşti, 1938;

31. S.Bradeanu, Extinderea legislaţiei civile şi comerciale a Vechiului Regat în România de

94


peste Carpaţi, Ed.Dacia Traiana, Sibiu, 1944;

32. T.B.F.Ruoff, An Englishman looks at the Torrens system:Part II- Simplicity and the

curtain principle, Australian Law Journal, vol. 26, 1952;

Studii, article, note, comentarii, practică judiciară

1. Ana Boar, Notă critică la decizia nr.2334/1999 a Curţii de Apel Timişoara, sect.civilă, în

revista Dreptul, nr.2, 2000;

2. Curtea de Apel Cluj, secţia civilă, decizia nr.2746/2000, în Buletinul Juridic, vol. I,;

3. Dumitru Văduva, Implicaţii ale Legii nr.7/1996 asupra regimului drepturilor reale

imobiliare, Rev. Studii juridice şi administrative, nr.1/2003;

4. ICCJ, sectia civila, decizia nr.123/2005, în Jurisprudenţa secţiei civile pe anul 2005, nr.4;

5. Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie-Secţiile unite-Decizia nr.XXIdin 12 decembrie 2005

publicată în Monitorul Oficial, Partea I nr.225 din 13/03/2006;

6. Ioan Albu, Publicitatea imobiliară în dreptul român. Noile cărţi funciare, în revista

Dreptul, nr.11/1996, anul VII, seria III;

7. Pavel Perju, Discuţii asupra unor probleme controversate de drept procesual civil şi de

drept civil, în „Dreptul" nr. 10-11/1995;

8. T.I.Diaconescu, Notă critică la decizia nr.198/1944 a secţiei I a Curţii de Casaţie şi

Justiţie, in PR 1948, vol.I;

9. Tribunalul Suprem, decizia nr.284/1987, în Revista româna de drept, nr.11/1987;

95

roxy lucrare

Documents