www.bizlawyer.roUn proiect al Bullet Media & 648 Group2011-06-05 15:56:21

Rentabilitatea, prima piedica în tranzactiile imobiliare

Marile tranzactii de cumparare locale pe office sau retail sunt aproape inexistente, daca e sa comparam cu

situatia din tari precum Polonia sau Cehia. Pe de o parte, potentialii cumparatori nu se pun de acord cu

vânzatorii asupra randamentului investitiilor, iar pe de alta parte, evaluarile „se bazeaza” mai ales pe

estimari optimiste, fara a tine cont de situatia financiar-contabila sau de problemele cu chiriasii.

Informatiile cele mai utile unui potential cumparator de cladiri de birouri sau de mall-uri sunt si informatiile cel

mai greu de aflat în România. Persista în continuare o ruptura între ceea ce urmaresc investitorii si informatiile

facute publice de proprietarii office sau de retail. în cuvinte simple, investitorii încearca sa afle profitabilitatea

reala a unui activ, pe când proprietarii vorbesc în continuare de profitabilitatea teoretica. Daca pentru proprietari

termeni precum yield sau evaluare au o mare importanta, pentru investitori au ajuns termeni goi de continut. în

prezent, valoarea de piata nu mai este nici pe de parte egala cu valoarea de tranzactionare, asa cum eram obisnuiti

în urma cu 4-5 ani. Valoarea de piata în actuala perioada este calculata având la baza estimari de revenire a pietei.

Astfel ca asa-numita valoare de piata este deseori mult mai mare decât pretul de tranzactionare.

Evaluarea prin metoda veniturilor, metoda cea mai folosita în aceasta perioada, tine cont foarte mult de sumele

facturate, si nu de sumele încasate efectiv. Cu alte cuvinte, evaluarea nu pleaca de la situatii financiar-contabile, ci

a ajuns un termen pur teoretic si estimativ, care este util mai degraba bancilor în vederea acordarii unui credit,

decât potentialilor cumparatori de active.

în ultimele luni au aparut mai multe rezultate de evaluari ale unor proprietari cu active de succes. Putem aminti aici

proprietati precum ale CA Immo (evaluate luna trecuta la 444 de milioane de euro pe plan local), AFI Cotroceni

(evaluat în septembrie la circa 300 de milioane de euro), proprietatile NEPI din România (evaluate luna trecuta la

aproximativ aceeasi valoare precum AFI). în general, în ipoteza în care anumite active ar fi de vânzare, e important

de stiut ca datele care conteaza în stabilirea pretului de tranzactie sunt cu totul altele.

Rentabilitatea

Un factor care prezinta interes la achizitionarea unei cladiri de birouri sau mall este venitul din chirii. Acesta este

considerat mai important la cumparare decât valoarea... fizica a cladirii. Termeni precum yield sau evaluare au

acum mai putina relevanta pentru investitori. Mai importante sunt gradul de ocupare sau solvabilitatea chiriasilor.

„în lipsa unui yield acceptat de comun acord de ambele parti, cumparator si vânzator, a reducerii lichiditatilor si a

chiriilor, precum si a incertitudinii solvabilitatii chiriasilor, tranzactiile de office au intrat într-un con de umbra”, a

declarat Simona Manea, specialist pe Office la RealTime. Un motiv pentru care evaluarea paleste în fata

page 1 / 2

www.bizlawyer.roUn proiect al Bullet Media & 648 Group2011-06-05 15:56:21

investitorilor este si acela ca impozitul pe proprietate este foarte ridicat, iar pentru calcularea bazei de impozitare

se utilizeaza o evaluare cât mai redusa. „în practica, investitorii sunt interesati mai putin de yield atunci când vor

sa cumpere, cât de indicatori cum ar fi IRR (rata interna de rentabilitate), rentabilitatea cash - on - cash sau NPV

(valoarea actualizata neta)”, a declarat Marius Grigorica, analist în departamentul de Investitii al DTZ Echinox.

Yieldul este acum, spune specialistul de la DTZ, mai degraba un „snapshot”, adica o imagine de moment asupra

activului, si nu o imagine de ansamblu a rentabilitatii investitiei. Asta pentru ca rentabilitatea poate varia foarte

mult în functie de perioada în care este detinut activul.

Pretul de tranzactionare rezulta dintr-un proces de due dilligence prin care sunt trecute toate situatiile

financiar-contabile, inclusiv contractele. Toate veniturile presupuse cu un grad de risc sunt ajustate. Cu alte

cuvinte, daca anumiti chiriasi nu au platit chiria cu lunile, veniturile estimative se ajusteaza, rezultând astfel pretul

de tranzactionare.

Comparatii în spatiu si timp

Cererea investitorilor pentru dezvoltari de retail de buna calitate în zona Europei Centrale este acum la cel mai

înalt nivel din 2008 pâna în prezent, spun consultantii de la Cushman & Wakefield. Cu toate acestea, România nu

este printre favoritii investitorilor, asa cum era în perioada 2006-2007.

„Chiar daca prognoza pentru cresterea PIB-ului românesc este peste Polonia, comparativ cu tari precum Polonia si

Cehia, numarul investitorilor interesati sa cumpere la noi este mult mai mic”, a declarat Costel Florea, Director

Departament Investitii la Cushman & Wakefield. Retinerea nu este ca urmare a lipsei de lichiditati. Este destul sa

amintim un studiu din martie al DTZ Echinox, conform caruia la nivel global exista 986 de miliarde de dolari

disponibili pentru investitii în proprietati comerciale în urmatorii trei ani. Dar, indiferent ca acestea sunt destinate

cumpararii de active, închirierii sau construirii, ele sunt directionate deocamdata spre alte tari.

Comparativ cu perioada de boom imobiliar, cumpararea ar putea fi privita si ca fiind mai rentabila acum, daca ne

limitam la costurile de operare si la preturi. Cu alte cuvinte, chiar daca în urma cu 4-5 ani încasarile din chirii erau

mai mari, si pretul de achizitie era mai mare. La acestea se adaugau costurile operationale. O situatie particulara a

fost în urma cu 4-5 ani costul cu electricitatea, atunci nefiind o piata libera. Comparativ cu acea perioada, multe

mall-uri si-au redus costurile la jumatate. Pe lânga acest aspect, costurile cu firmele de paza si alte cheltuieli sunt

mai reduse acum, în urma negocierilor... de criza.

În imobiliare sau în actiuni

Costul capitalului între mai multe tipuri de investitii nu este în general foarte diferit. Cu alte cuvinte, daca un

investitor nu ar vedea rentabila investitia într-un mall sau pe office, s-ar orienta spre altceva... daca nu e prea

târziu.

Pretul este reglat însa si de risc. „Prin comparatie cu actiunile, spre exemplu, proprietatile imobiliare au deseori

randamente mai mari, beneficiaza frecvent de finantare bancara la achizitie sau dezvoltare”, spune specialistul pe

investitii de la DTZ. Exista însa si dezavantaje. „Investitiile în imobiliare presupun o lichiditate redusa, necesita o

perioada de tranzactionare semnificativ mai mare, dar si costuri de tranzactionare mai mari. La acestea se adauga

faptul ca deseori activele sunt indivizibile si necesita imobilizarea unor capitaluri proprii semnificative”, adauga

Marius Grigorica. Cu alte cuvinte, investitorii în imobiliarele locale pot întâlni multe oportunitati, cu costuri mult

mai bine optimizate si preturi mult mai bune decât în anii trecuti. Conditia este ca investitorul sa aleaga riscul de a

tine mari sume de bani blocate, în asteptarea unor vremuri mai bune.

page 2 / 2