raport_evaluare_-_casa+teren_cojocarel acreditare

8/12/2019 Raport_Evaluare_-_CASA+TEREN_cojocarel acreditare

1/40

Strict Confidential

RAPORT EVALUARE

PENTRU

UNICREDIT TIRIAC BANK

Locuinta unifamiliala P+1 si terenul aferent!ro!rietatea Co"ocarel Luminita

situat# $n cartierul Plo!u ora Drmne ti %u&etul Bacau

CLIENT' Co"ocarel Luminita

NOIE(BRIE )*11

0

Unicredit Tiriac Bank

Data evaluarii: 28 noiembrie2011Data raportului: 28 noiembrie


2/40


3/40

REU(AT ,-TRICT CON.IDENTIAL / IN ATENTIA DE-TINATARULUI0LOCUINTA UNI.A(ILIALA P+1 -I TERENUL A.ERENT -ITUATE N CARTIERUL PLOPU ORADRMNE TI %UDETUL BACAUDATA EVALUARII' )2 NOIE(BRIE )*11

RAPORT ADRE-AT' UNICREDIT TIRIAC BANK

PROPRIETAR ' &&)-"L LU!.!T)CLIENT ' &&)-"L LU!.!T)

LOCALIARE' n cartierul Plopu, oraDrmne ti , jud. Bacu.

'roprietatea se a3a pe ostrada asaltata, zona decase, in imediata apropiere aora ului Comne ti i Drmne ti

DE-CRIERE' Locuin cu 8 camere, cu grad ridicatde modernizare. Este dotat cu toateutilit ile si amplasat intr-o zonasubmontana.

-UPRA.ETE' S&-)

)-:441,54mp#1086,62mp m7surat%

A-!*%()-&!):

220,0 mp 9locuin C1,3,! mp " grupsanitar " C#

A-!*%()-&!)$((&-):

336,50 /DREPTUL DEPROPRIETATE'

Drept de proprietate deplin: COJOCAREL LUMINITA#conorm "+tras & .r( ;0


4/40

CONTINUT

SUMAR E8ECUTIV

A INTRODUCERE IN PROCESUL DE EVALUARE

1( !.ST-U&T!U.!2( !.S'"&T!"5( B)@"L" "$)LU)-!!i)ne+a 2 9&alculatii)ne+a 5 9erte comparabile

C INFORMATII FURNI9ATE

D TERMENI SI CONDITII DE NUMIRE CA EVALUATORI

3


5/40

A. INTRODUCERE SI EVALUARE

1. INSTRUCTIUNI

!n concordanta cu instructiunile primite de la dumneavoastra in noiembrie 2011, am

inspectat proprietatea mentionata mai sus si am realizat toate demersurile necesare

pentru a va urniza opinia noastra cu privire la valoarea de piata a proprietatii

supuse evaluarii( Scopul acestui raport este *arantarea unui imprumut bancar( Data

eectiva a evaluarii este 28 noiembrie 2011(

2. INSPECTIE

!nspectia proprietatii in vederea intocmirii -aportului de evaluare a ost acuta in

data de 28 noiembrie 2011, in prezenta reprezentatilor proprietarului( 'roprietatea

evaluata nu a ost masurata( Supraetele mentionate au ost preluate din

documentele puse la dispozitie de catre client ara a se eectua masuratori

suplimentare( )m presupus ca masuratorile au ost realizate in concordanta cunormele locale privind e+ecutarea de masuratori(

". BA9ELE EVALUARII

)nalizele, opiniile si concluziile e+primate au ost realizate in conormitate cu

cerintele din standardele, recomandarile si metodolo*ia de lucru recomandate de

catre )."$)- #)sociatia .ationala a "valuatorilor din -omania% in conormitate cu

Standardele !nternationale de "valuare #"ditia a 8/a, 2006%(

pinia evaluatorului trebuie analizata in conte+tul economic *eneral #artie 2011%

cand are loc e+ercitiul evaluarii( -aportul de evaluare isi pastreaza valabilitatea

numai in situatia in care conditiile de piata, reprezentate de actorii economici,

sociali si politici, raman nemodi>cate in raport cu cele e+istente la data evaluarii(

T!& $ %-

4


6/40

!n prezentul raport s/a urmarit o estimare a valorii de piata a obiectivului asa cum

este de>nita in standardele internationale de evaluare( &onorm standardului !$S 1

de>nitia valorii de piata este urmatoarea:

Valoarea de piata reprezinta suma estimata pentru care o proprietate ar putea f

schimbata la data evaluarii, intre un comparator decis si un vanzator hotarat, intr-o

tranzactie cu pret determinat obiectiv, dupa o activitate de marketing adecvata, in

care ambele parti au actionat in cunostinta de cauza, prudent si ara constrangere.

Tinand cont de scopul evaluarii, s/au urmarit recomandarile standardului

international de aplicatie in evaluare: !$) 2 / E"valuarea pentru *arantarea

imprumutuluiF(

R;/)-! (! *$-& ;S)$-$I)-)!% $E&-, $!)! 6cam ca

a>rmatiile prezentate si sustinute in acest raport sunt adevarate si corecte( De

asemenea, certi>cam ca analizele, opiniile si concluziile prezentate sunt limitate

numai de ipotezele considerate si conditiile limitative speci>ce si sunt analizele,

opiniile si concluziile personale, >ind nepartinitoare din punct de vedere proesional(

!n plus, certi>cam ca nu avem nici un interes prezent sau de perspectiva in

proprietatea imobiliara care ace obiectul prezentului raport de evaluare si nici un

interes sau in3uenta le*ata de partile implicate(Suma ce ne revine drept plata pentru

realizarea prezentului raport nu are nici o le*atura cu declararea in raport a uneianumite valori #din evaluare% sau interval de valori care sa avorizeze clientul si nu

este in3uentata de aparitia unui eveniment ulterior( )nalizele, opiniile si concluziile

e+primate au ost realizate in conormitate cu cerintele din standardele,

recomandarile si metodolo*ia de lucru recomandate de catre )."$)- #)sociatia

.ationala a "valuatorilor din -omania%(

'roprietatea a ost inspectata personal de catre evaluator, in prezenta proprietarului

sau a reprezentantilor proprietarului(

!n elaborarea prezentului raport nu s/a primit asistenta semni>cativa din partea nici

unei alte persoane in aara evaluatorului care semneaza raportul( "valuatorul a

6


8/40


9/40

La nord este delimitat de rontiera cu Ucraina, si are o supraata de ;(21 kmH #2,;I

din supraata tarii% si un relie variat ca morolo*ie si comple+ din punct de vedere

*eolo*ic(

rasul D7rm7nesti este asezat =n partea central/vestica a oldovei, acJnd parte din

orasele de sub munte, >ind un oras de contact, =ncadrJndu/se =n centura e+terioara a

oraselor dintre &arpatii -omJnesti si zonele e+tracarpatice( "ste situat la limitadintre &arpatii -asariteni si Depresiunea Subcarpatica a Tazlaului, =n partea de .($( a

udetului Bacau, =n bazinul milociu al rJului Trotus(

rasul D7rm7nesti este situat pe drumul national si are urmatorii vecini: la

nord comuna )sau i ora ul Comne ti, la est comuna 'oduri, Berzunti i Do$teana , la vest

comuna )*7 i jude ul %arg&ita si la sud comuna udetul &ovasna( Localitatea se a3a la

distanta de ;0 km de Bacau, ; km de &omanesti, 1 km de TJr*u cna si 5 km de

nesti( Le*aturile orasului cu localitatile vecine se realizeaza prin oseaua na ional.

I-()-&*)&-

Strate*ia administratiei locale prevede masuri menite sa =mbunatateasca conditiile de

viata ale locuitorilor, sa ridice standardul calitativ al ambientului natural, serviciilor si

ima*inii zonei =n *eneral, sa oere oportunitati pentru interventia sectorului privat >e

sub orma investitiilor directe >e sub orma parteneriatelor( Sunt necesare investitii

maore =n zone de a*rement si turism, pentru reabilitarea drumurilor, alimentarea cu

apa, canalizare, amenaarea unor centre sociale, reabilitarea unor cladiri publice,

lucrari ce tin de cursurile de apa, dotarea administratiei publice locale cu masini si

utilae necesare *ospodaririi comunei, dotarea institutiilor publice cu aparatura si

teGnica moderna de lucru, dezvoltarea unor baze sportive, amenaare strand cu bazine

de =nnot acoperite, patinoar, s(a(

E*%%/!

"conomia oraKului D7rm7neKti a cunoscut dierite etape >ecare reprezentJnd ocaracteristic7 a perioadei respective( raKul cu localit7Mile aparMin7tore are o ucMie

economic7 mi+t7 a*ro/industrial7( Localitatea D7rm7neKti detinea ponderea unit7Miloreconomice, =n special cele cu caracter industrial, a+at pe prelucrarea Miteiului,producerea ener*iei electrice, e+ploatarea ondului orestier Ki prelucrarea lemnului(

)l7turi de industrie, locuitorii au p7strat un mod de viaM7 rural9suburban, a+at peactivit7Mi a*rozooteGnice, =n unitati mici, amiliale, rezolvJnd problema urban7 aserviciilor =ntr/un mod mai mult sau mai puMin corespunz7tor, =n uncMie de evoluMiasociet7Mii, a modului de producMie Ki a ormelor de proprietate(

Din 2005, unitatea reprezentativ7 a industriei oraKului D7rm7neKti Ki/a =ntreruptactivitatea(

Sub aspect economic, oraKul D7rm7neKti a cunoscut dierite etape de dezvoltare,>ecare reprezentJnd o caracteristic7 a perioadei respective( raKul cu localit7MileaparMin7toare are o uncMie economic7 mi+t7, a*ro/industrial7( -eprezentativ7 r7mJne

8
http://ro.wikipedia.org/wiki/Ucrainahttp://ro.wikipedia.org/wiki/Ucraina


10/40

localitatea D7rm7neKti, care deMine ponderea unit7Milor economice, dar un rol importantpentru economia oraKului D7rm7neKti a ost ra>n7ria care prelucra MiMeiul e+tras dinzon7( )lte activit7Mi importante sunt: cele de producerea ener*iei electrie, e+ploatareaondului orestier Ki prelucrarea lemnului(

)l7turi de industrie, locuitorii au p7strat un mod de viaM7 rural a+at pe activit7Mia*rozooteGnice, =n unit7Mi mici, amiliale( &ondiMiile a*ropedolo*ice Ki de microclimat,care caracterizeaz7 aceast7 zon7, determin7 practicarea unei a*riculturi 7r7miMat7 pe

parcele individuale( Nn secorul industrial s/au produs unele mutaMii structuraledeterminate de evoluMia dierit7 a unor sectoare( 'rocesul de tranziMie a ost =nsoMit de oserie de enomene ne*ative sociale Ki economice( )stel, unit7Mi mari eonomice cupro>l industrial, =n condiMiile reale de rentabilitate, nu Ki/au putut acoperi cGeltuielilede producMie, >ind obli*ate s7/Ki reduc7 activitatea, ceea ce a condus la disponibiliz7ri(-educerea activit7Mii Ki apoi =ncGiderea -a>n7riei a avut o in3uenM7 ne*ativ7 din punctde vedere economic Ki social(

1.2 V*!))! I/-&-!/! C%/&!*)!

'roprieatea analizata este situata in cartierul 'lopu, oras Darm7ne ti, jude Bacu.

@ona in care este situata proprietatea este o zona rezidentiala, de locuinte

uniamiliale(

(

1.3 A**(

9

P-%-!))


11/40

)ccesul la proprietatea evaluata este oarte bun( )ccesul auto si pietonal se

realizeaza din strada principal7, strada asaltata cu doua sensuri de circulatie, o

banda pe sens%( 'roprietatea bene>ciaza de o e+punere de apro+imativ 20 ml la

strada(

2. DESCRIEREA PROPRIETATII EVALUATE

2.1=ENERAL

'roprietatea supusa evaluarii este ormata din: teren intravilan in supraata totala de

441,54 mp, 1086,62 mp masurati pe care este edi>cata o locuinta uniamiliala

structurata 'O1, cu arie construita de 220, mp si ane+a in supraata de 5,6 mp(

&onstructia a ost >nalizat7 in de anul 2008, este racordata la retelele edilitare de

utilitati si bene>ciaza de >nisae superioare(

2.2DESCRIEREA TERENULUI :

Suprafata: Teren intravilan in supraata totala de 441,54 mp ,

1086,62 mp masurati( cate*oria de olosinta P&urti

&onstructiiFFront stradal:

Forma, Topografie:Amenajari:

ecinatati : / N%-$: )- (*%'

/ S&$:teren prim7rie

/ E():'ascu AGero*Ge

/ V():'ascu AGeor*Ge!ndici constructi"i: / -e*im de inaltime: 'O1

Teren in e#ces: .u e+ista(

2."DESCRIEREA CONSTRUCTIILOR :

I$)!*-, T! &onstructie cu re*im de inaltime 'O1, cu destinatia de

locuinta uniamiliala(

A& *%()-&!-!! : >nalizata in de anul 2008(

S)-&*)&- : &$)! $! )%, -)! $! *-/!$

10


12/40


13/40

Precizam faptul ca nu a fost verificata autenticitatea documentelor prezentate si nu s-au facut investigatii privind

statutul juridic al proprietatii in cauza.

>. DREPTURI DE PROPRIETATE

Drept de proprietate deplin detinut de &&)-"L LU!.!T), asa cum reiese din

"+trasul & D!. 22(11(2011, .r( &ad( 511( &onorm "+trasului & mentionat

anterior asupra proprietatii in cauza, .U e+ista constituit niciun drept de ipoteca(

7. CIRIASI

La data inspectiei proprietatea era ocupat7 de c7tre administatorul >rmei(

6. TA8ARE

-aportul de evaluare nu tine cont de ta+ele notariale sau de ta+ele si impozitele

implicate de un transer de proprietate(

4. ANALI9A PIETEI

&.1. 'iata re$identiala

'iaMa imobiliar7 se de>neKte ca un *rup de persoane sau >rme care intra =ncontact =n scopul de a eectua tranzacMii imobiliare( 'articipanMii la aceasta piaM7scGimba drepturi de proprietate contra unor bunuri, cum sunt banii(

&ererea pentru propriet7Mi imobiliare similare este redus7, atJt datorit7 situaMieieconomice *enerat7 de criza economic7 dar Ki de recesiunea pieMei imobiliare(

Nn cadrul zonei oineti, =n *eneral a pieMei imobiliare rezidentiale se constat7 o=n*GeMare a tranzacMiilor Ki o reducere a preMurilor( !n prezent zona analizata nuoera o cantitate su>cient de mare de anunturi si tranzactii pentru a se puteaace o analiza e+acta s/a apelat la zone analoa*e si limitroe( &oncluziileanalizei arata ca pretul scade in unctie de utilitati(

Dei sunt puMine oerte, aplicarea metodei comparaMiei este relevant7 pentru ase deduce valoarea de piata a terenurilor, dar reprezint7 o valoare punctual7,>ind valabila =n momentul evalu7rii( "ventuala scGimbare a situaMiei imobiliareimpune reconsiderarea opinie(

10. METODOLO=IE EVALUARE SI COMENTARII

C%/)-!!

12


14/40

-aportul de evaluare trebuie considerat ca >ind cea mai buna estimare a unei valori

realizabile( .u putem *aranta estimarile prezentate in acest raport, cu toate ca

subliniem aptul ca evaluarea a ost pre*atita cu atentie pe baza inormatiilor puse la

dispozitia noastra de catre &lient si pe baza propriilor investi*atii( Date pe care ne/

am bazat sunt prezentate in acest raport(

"valuarea este o opinie asupra valorii, cu caracter o>cial, elaborata pe baza unuicontract cu clientul, pe care se pot baza partile identi>cate si pentru care evaluatorul

isi asuma raspunderea( "valuarea presupune cercetarea selectiva a pietelor

relevante, asamblarea datelor concludente, olosirea metodelor analitice

corespunzatoare, ca si aplicarea cunostintelor, e+perientei si rationamentelor

proesionale in scopul *asirii celei mai potrivite solutii la o problema de evaluare(

"valuatorul pune la dispozitia clientului o opinie asupra valorii unei proprietati

imobiliare, opinie care re3ecta toate realitatile pertinente de pe piata(

10.1 CEA MAI BUNA UTILI9ARE / este un concept undamental pe piata

imobiliara >ind conturata de ortele competitive de pe piata, orte care

undamenteaza si valoarea de piata( 'entru a estima valoarea de piata, analiza

&BU identi>ca cea mai pro>tabila utilizare competitiva in care poate > pusa

proprietatea(

&ea mai buna utilizare se de>neste ca:

EUtilizarea rezonabila, probabila si legala a unui teren liber sau construit care este

fzic posibila, undamentata adecvat, ezabila fnanciar si are ca rezultat cea mai

mare valoare.

Caracteristicile esentiale ale amplasamentului raman neschimbate chiar daca pe

teren se aa sau nu un imobil !destinatia imobilului poate f schimbata". #rin

urmare, valoarea terenului este elementul conducator iar valoarea proprietatii

imobiliare este in unctie de venitul adus de acest teren.

CMBU )-&&! !-

&ea mai buna utilizare a terenului sau amplasamentului ca >ind liber poate >

utilizarea prezenta, constructia subimpartirea sau unirea in mod alternativ, terenul

poate > pastrat ca investitie(

&ea mai buna utilizare a terenului considerat liber presupune ca terenul este liber

sau poate > eliberat prin demolarea constructiilor( !n aceasta ipoteza pot >

identi>cate utilizari care creeaza valoare, evaluatorul putand incepe selectia de la

13


15/40

proprietati comparabile si sa estimeze valoarea terenului( -eeritor la proprietatea

de evaluat se mentioneaza urmatoarele aspecte:

/ terenul detinut in proprietate e+clusiva este localizat intr/o zona rezidentiala

/ imobilele e+istente in zona sunt de natura rezidentiala(

)vand in vedere aspectele mentionate mai sus, evaluatorul apreciaza cea mai buna

utilizare a terenului liber este cea actuala(

CMBU )-&&! *%()-&!)

&ea mai buna utilizare a unei proprietati ca >ind construita poate > continuarea

utilizarii e+istente, renovarea sau reabilitarea, e+tinderea, adaptarea sau conversia la

o alta utilizare, demolarea partiala sau totala, ori o combinatie a acestor alternative(

Din aceleasi considerente ca la ternul liber si aici, cea mai buna utilizare a ternului

construit este actuala lui olosinta, adica teren pentru constructii rezidentiale(

&ea mai buna utilizare a unei proprietati imobiliare trebuie sa indeplineasca patru

criterii( "a trebuie sa >e: permisibila le*al, posibila >zic, ezabila >nanciar, ma+im

productiva

Tinand seama de aceste considerente cea mai buna utilizare va > determinata in

situatia terenului construit pentru proprietatea imobiliara analizata 9 proprietate de

tip rezidential(

!mobilul s/a evaluat in ipoteza utilizarii in continuitate, in scopul proiectat initial,

respectiv proprietate de tip rezidential, considerata a > si cea mai buna utilizare('rin prisma criteriilor ce de>nesc notiunea &BU aceasta abordare este permisibila

le*al, indeplineste conditia de >zic posibila, este ezabila >nanciar si este ma+im

productiva(

10.2 E&- )-&&!

"valuarea amplasamentului a ost eectuata prin metoda comparatiilor directe(

etoda comparatiei directe este cea mai utilizata si preerata atunci cand e+ista date

comparabile( )ceasta metoda se utilizeaza la evaluarea terenului liber sau care se

considera liber pentru scopul evaluarii( )stel, preturile si acele inormatii

reeritoare la loturi similare sunt analizate, comparate si corectate in unctie de

asemanari sau dierentieri( erta de terenuri este lar*a, iar evaluatorul a avut acces

la inormatii reeritoare la terenuri similare tranzactionate in zona in care este

amplasat terenul supus evaluarii( 'entru evaluarea terenului prin metoda

comparatiei directe au ost utilizate drept comparabile proprietati imobiliare

#terenuri libere% situate in zona terenului de evaluat( !n determinarea valorii de piata

14


16/40

a terenului s/au eectuat corectii le*ate de conditiile de piata , corectii le*ate de

amplasament #pozitionare%, acces, ronturi stradale si utilitati(

O-) *%/-!:

@ona D7rm7neti, cartier Lar*a'ret de oerta 1 "uromp

Supraata 20 mpDestinatie -ezidentialUrbanism!ntravilan Daront stradal DaUtilitati )pa, current, canalizare, *azData oertei octombrie 2011Sursa de inormare QQQ(netimobiliare(ro

@ona D7rm7neti 9 &oada Lacului'ret de oerta 10 "urompSupraata 1(;20 mpDestinatie -ezidentialUrbanism!ntravilan Daront stradal naUtilitati )pa, current, canalizare, *azData oertei .oiembrie 2011Sursa de inormare QQQ(netimobiliare(ro

@ona D7rm7neti 9 centru'ret de oerta 11 "uromp

Supraata 1(


17/40

16


18/40

Dupa aplicarea corectiilor #&alculatie prezentata in )ne+e% s/au ales valorile

amplasamentelor pentru care au ost necesare cele mai mici corectii brute

#procentual%( )plicand al*oritmul de calcul austare ,,valoare unitara medieRR teren

si constructii #cu imbunatatiri, alei de acces, etc% luata in considerare se a3a in urul

valorii de:

$ teren #rotunit% ? 10,81 "uromp

$ totala teren #rotunit% ? 10,81 euromp 441,54 mp ? 11(500 "uro

10." E&- -%-!))!! !/%!!-

'rezentul raport de evaluare a proprietatii imobiliare are ca scop determinarea

valorii de piata a acesteia( 'entru stabilirea valorii de piata a proprietatii imobiliare

in cauza, situata =n cartierul 'lopu, ora Drmne ti udetul Bacau, ormata din locuinta

uniamiliala 'O1 si terenul aerent, s/au olosit 2 abordari in evaluare acceptate de

standardele )."$)-, precum si de cele internationale( )stel, abordarile in evaluare

utilizate sunt:

)bordarea prin comparatia vanzarilor

)bordarea prin cost(

"valuarea s/a acut in conditiile detinerii dreptului de proprietate complet( "tapele

parcurse in evaluarea proprietatii imobiliare au ost:

/ !denti>carea si inspectia proprietatii, incadrarea sa ca tip de proprietate

/ !denti>carea drepturilor de evaluat

17


19/40

/ Stabilirea limitelor si ipotezelor care stau la baza elaborarii proiectelor

/ Deducerea si stabilirea conditiilor limitative

/ )naliza pietei imobiliare speci>ce #cererea, oerta, ecGilibrul pietei%

/ Stabilirea celei mai bune utilizari a proprietatii imobiliare(

Toate aceste etape au ost parcurse analizand cu atentie toate inormatiile culese si

interpretandu/le din punctul de vedere al evaluarii(

M)%$ C%/-)!! D!-*) $ P!)

etoda comparatiei directe utilizeaza procesul in care estimarea valorii de piata se

ace prin analizarea pietei pentru a *asi proprietati similare si comparand apoi

aceste proprietati cu cea de evaluat( "stimarile cGiriei pe piata, a costurilor,

deprecierii si alti parametrii ai valorii pot > acute prin alte metode de evaluare,olosind teGnici comparative( De multe ori, aceste elemente sunt analizate in metoda

comparatiei directe pentru a determina corectiile ce trebuie acute la preturile de

vanzare ale proprietatilor comparabile(

'remisa maora a acestei metode este ca valoarea de piata a unei proprietati

imobiliare este in relatie directa cu preturile unor proprietati competitive si

comparabile(

etoda comparatiei directe este aplicabila la toate tipurile de proprietati imobiliare

cand e+ista su>ciente tranzactii recente, cu date si*ure, care sa indice

caracteristicile valorii sau tendintele de pe piata(

'entru a asi*ura credibilitatea concluziilor rezultate din aplicarea metodei

comparatiei directe, evaluatorul a veri>cat datele de piata obtinute si a conruntat

unele date pentru eliminarea erorilor( )u ost cercetate cu atentie preturile,

drepturile de proprietate transmise, conditiile de >nantare, motivatiile vanzatorilor si

cumparatorilor, precum si data eectuarii tranzactiilor( S/a analizat in detaliu >ecare

amplasament, starea >zica si unctionala, precum si caracteristicile economice(

'entru a realiza o comparatie intre o proprietate comparabila vanduta si proprietatea

evaluata, va trebui sa se ia in considerare posibile corectii bazate pe dierentele

dintre elementele de comparatie( &orectiile pot 3uctua in unctie de dierentele intre

>ecare element comparat( Se vor aplica metode cantitative sisau calitative pentru

analizarea dierentelor si estimarea corectiilor(

&riteriile de comparatie ce stau la baza aplicarii acestei metode, necesare pentru

identi>carea dierentelor intre proprietati, sunt:

/ drepturile de proprietate transmise #proprietate incGiriata sau nu%

/ conditiile de >nantare #plata casG, credite, etc(%

18


20/40

/ conditiile de vanzare #la valoarea de piata sau nu, din dierite motive%

/ conditiile pietei #dierenta intre momentele tranzactiilor%

/ localizarea #variatii ale valorii datorate amplasarii in zona%

/ caracteristicile >zice #dimensiunile cladirii, terenului, calitate, varsta, etc(%

/ caracteristicile economice #la proprietatile aducatoare de pro>t%

/ posibilitatea de utilizare #cea e+istenta sau &BU%/ componentele non/imobiliare ale valorii #mobilierul, inventarul si ecGipamentele

e+istente in cladire%(

!nstrumentul de lucru pentru eectuarea corectiilor este *rila datelor de piata,

reprezentata de un tablou ce are pe orizontala liniile elementelor de comparatie, pe

verticala avand coloanele ce reprezinta proprietatea evaluata si proprietatile

comparabile(

S/au analizat proprietatile comparabile pentru a determina daca acestea au

caracteristici inerioare, superioare sau similare ata de proprietatea analizata(

Trebuie precizat ca preturile proprietatilor imobiliare din zona analizata sunt

in3uentate in principal de amplasamentul in zona, vecGimea si starea teGnica a

imobilului, dotarile, compartimentarea, supraata utila si amenaarile de care

dispune aceasta(

Datele complete privind proprietatile si tranzactiile eectuate sunt prezentate in

continuare, in >sele teGnice ale proprietatilor imobiliare considerate comparabile(

F!( )!* -. 1pentru comparabila 1

1 )dresa D7rm7ne ti2 -e*im

inaltime'O1

5 'ret vanzare 26;(000 "U-< Supraata )rie utila 9


21/40

8 )nulconstructiei

na

4 &omentarii10 Sursa QQQ(netimobiliare(ro

F!( )!* -. "pentru comparabila 5

1 )dresa &om7ne ti2 -e*im

inaltime'O1

5 'ret vanzare 4(000 "U-< Supraata )rie utila 9 200 mp Teren ;00 mp; Data .oiembruie 20116 inisae Superioare8 )nul

constructieina

4 &omentarii na10 Sursa QQQ(netimobiliare(ro

20
http://www.netimobiliare.ro/http://www.netimobiliare.ro/http://www.netimobiliare.ro/http://www.netimobiliare.ro/


22/40

$aloarea proprietatii imobiliare, conorm metodei comparatiei directe de piata, este:

2>0.000 #$%&'(&)(!*! /!! E&-%

M)%$ C%()& $ I%*&!-

)bordarea prin cost este bazata pe ipoteza ca participantii pe piata ac le*atura intre

valoare si cost( !n aceasta abordare, valoarea unei proprietati imobiliare se

estimeaza prin adau*area valorii terenului la valoarea costului de constructie pentru

reproducerea sau inlocuirea constructiilor e+istente si apoi scazand deprecierea

21


23/40

aparuta din dierite cauze( !n practica, abordarea presupune o estimare a deprecierii

pentru proprietatile mai vecGi sisau cu de>ciente in unctionare, cand o estimare a

costului de nou ar depasi nepermis pretul cel mai probabil platibil pentru

proprietatea evaluata(

undamental pentru metoda costului este principiul substitutiei, care arata ca niciun

cumparator prudent nu va plati mai mult pentru o proprietate imobiliara decat costulde a acGizitiona imediat un teren si o cladire cu o utilitate si o atractivitate similara(

"stimarea valorii prin metoda costului se bazeaza pe comparatia costului de

reconstructie a unei proprietati cu valoarea unei proprietati e+istente sau a uneia

similare in constructie( etoda re3ecta aptul ca participantii pe piata recunosc o

relatie intre valoare si cost(

&ostul de inlocuire este costul estimat pentru a construi, la preturile curente de la

data evaluarii a unei cladiri cu utilitate ecGivalenta cu cea a cladirii evaluate,

olosind materiale moderne, normative, arGitectura si planuri actualizate(

&Geltuielile ce sunt aerente direct construirii cladirilor sunt numite costuri directe,

iar cele aerente indirect sunt numite costuri indirecte( Dierenta intre costul de

construire si valoarea proprietatii imobiliare dupa terminare, reprezinta pro>tul

promotorului, care trebuie corelat cu inormatiile de pe piata(

Se cunosc trei metode traditionale de estimare a costului : metoda comparatiilor

unitare, metoda costurilor se*re*ate si metoda devizelor( !n ceea ce urmeaza am

apelat la o estimare a costului de inlocuire de nou #brut% utilizand metoda costului

se*re*at, avand ca baza P !ndreptarul teGnic pentru evaluarea imediata,la pretul

zilei, a costurilor elementelor si constructiilor de locuinteF 9 procentual si valoric si

a P Buletinului teGnic de preturi in mica constructie si reparatii in constructiiF

editate de catre "ditura )T-! - Bucuresti(

!n aceasta metoda se utilizeaza costuri unitare pentru dierite componente ale

cladirii e+primate in unitati de masura adecvate( Utilizand aceasta metoda,

evaluatorul calculeaza un cost unitar bazat pe cantitatea reala de materiale utilizate

in constructie plus manopera, utilae si transporturi le*at de teGnolo*ia lucrarilor deconstructii, pentru >ecare metru patrat de supraata(

$aloarea proprietatii imobiliare, conorm metodei costurilor la data evaluarii, este:

257.000 #$%&(&)*!*!*!(!()! M!! E&-%

din care :

$aloare teren : 11(500 "uro

&onstructie : 2


24/40

$n ane%a & calculatii, se gaseste fsa de calcul in abordarea prin cost, in care este

detaliata estimarea costului de inlocuire.

10.3 R*%*!!- V%-!%-

!ntr/un raport de evaluare, estimarea >nala a valorii poate > e+primata >e ca o

sin*ura cira, >e ca un interval de valori sau in ambele moduri( Traditional, o

estimare e+primata ca o sin*ura valoare se numeste estimare punctuala si reprezinta

cea mai buna estimare a evaluatorului( "stimarea punctuala trebuie sa >e rotunita,

astel incat ea sa re3ecte *radul de precizie asociat cu o anumita valoare(

'rin aplicarea celor doua metode de evaluare au rezultat urmatoarele valori:

M)%$ &)!!) V%- ()!/)

#&-%

etoda comparatiei directe

de piata

2;0(000

etoda costului de

inlocuire

26(000

'entru reconcilierea rezultatelor s/a procedat la revederea intre*ii evaluari pentru a

avea si*uranta ca datele disponibile, teGnicile analitice, rationamentul si lo*ica

aplicata au condus la udecati consistente( Datele utilizate sunt autentice, pertinente

si su>ciente, >ind obtinute din surse considerate de incredere(

!n analiza si reconcilierea rezultatelor s/au avut in vedere urmatoarele principii:

/$aloarea este predictie

/$aloarea este subiectiva

/"valuarea este o comparare

/rientarea spre piata / evaluarea trebuie sa re3ecte piata(

Tinand cont de rezultatele obtinute prin cele doua metode de evaluare precum si de

adecvarea, calitatea, relevanta si cantitatea de inormatii de pe piata de care s/a

dispus pentru evaluarea proprietatii imobiliare, in opinia evaluatorului, valoarea depiata este cea determinata prin /)%$ *%/-)!! $!-*) $ !)(

23


25/40

!n concluzie, in opinia evaluatorului, valoarea de piata estimata la data evaluarii 9 28

noiembrie 2011 9 pentru proprietatea evaluata :

257.000

#$%&(&)*!*!*!(!() /!! E&-%

$alorile prezentate nu includ T$) sau alte ta+e le*ate de cedarea dreptului deproprietate(

11. EVALUARE

!n opinia noastra, $alorea de 'iata a proprietatilor evaluate, la data evaluarii este:

VALOARE DE PIATA

257.000

#$%&(&)*!*!*!(! () /!! E&-%

E*!) :

L! 1.121."00

#&/!!%&(&)$%&*!(!&&/!!)-!(&) L!

D! *-:

T- #V%- $!):

11."00 E&-% 34."00 L!

C%()-&*)!! #V&-

$ !):235.700 E&-% 1.121."00 L!

&urs valutar la data de 28(11(2011: 1 "uro?


26/40

evaluatorul considera ca presupunerile eectuate la aplicarea metodelor de

evaluare au ost rezonabile in lumina aptelor ce sunt disponibile la data evaluarii

supraetele mentionate au ost preluate din documentele puse la dispozitie

de catre client ara a se eectua masuratori suplimentare

evaluatorul a utilizat in estimarea valorii numai inormatiile pe care le/a avut

la dispozitie, e+istand posibilitatea altor inormatii de care evaluatorul nu aveacunostinta la data evaluarii(

intrarea in posesia unei copii a acestui raport nu implica dreptul de publicare a

acestuia

evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obli*at sa oere in continuare

consultanta sau sa depuna marturie in instanta relativ la imobilul supus evaluarii, in

aara cazului in care s/au incGeiat in prealabil astel de intele*eri

nici prezentul raport, nici parti ale sale #in special studiul de piata, metodolo*ia

abordata, identitatea evaluatorului s(a(% nu vor > copiate, transmise, publicate sau

mediatizate ara acordul prealabil al evaluatorului

orice valori estimate in raport se aplica intre*ii proprietati si orice divizare sau

distribuire a valorii pe interese ractionate va invalida valoarea estimata, in aara

cazului in care o astel de distribuire a ost prevazuta in raport(

25


27/40

A@ 1

F%)%;-!

26


28/40

27


29/40

A@ 2 < C*&)!!

E&- )-&&! < =-! $)%- $ !)

28


30/40

E/) $ *%/-)!P-%-!))

S&!*)D-/()!,

() L-;

D-/()!, C%$L*&&!

D-/()!, *)-&

S&-) #/ 441,"4 5.250 1.>20 1.300P-) - #E&-%/ 15 10 11D-)&-! $ -%-!)) $! deplin deplin deplin$aloarea corectiei #I% 0I 0I 0I$aloarea corectiei

#"U-mp% 0 0 0'ret corectat 1 10 11C%$!)!! - oerta oerta oerta&orectie #I% 0I 0I 0I$aloarea corectiei#"U-mp% 0,00 0,00 0,00'ret corectat 1,00 10,00 11,00

L%*!-M%!()!, ()-.

L!-))!!Darmanesti,

sat Lar*a

Darmanesti,&oadaLacului

Darmanesti,centru

&orectie #I% 0I 10I 0I$aloarea corectiei

#"U-mp% 0 1 0'ret corectat 15,00 11,00 11,00S&-) #/ 441,"4 (20 1(;20 1(


31/40

M)%$ C%()&&! $ I%*&!-1 ADRESA D-/()!, *-)!- P%&

2DATE DEREFERINTA

)n de constructie!/%!*!

Supraata teren 441,"4 mpSupraata construitadesasurata 336,5

mp / supraataapro+imata

Supraata utila

"CALCUL COST DEINLOCUIRE BRUT

N-.*-) D&/!- &*--!! UM

C)!))

&*-./

A$

C%())%) !!

UM

C%*!)

-!-

C%*!)

*%-*)!*%()&-!&!)-

!$-)-

C%()&*-

-#!

/A$

C%()&*-- )%)A$

#-%)&!)

*%%-/

!$-)-

*%%-/

!$-)-

()!/)&-

()!/)&-

()!/)

&-

()!/)

&-

1 "+cavatii mc 0,22


32/40

*ips carton 0,

12&onectii metalice,balustrade k* 0,;100 58,0; 100I

0, 12,66 (600

15Trotuare si platormedalate mp 0,120 15


33/40

TOTAL LEI MP2."52

,641.055.

"00

TOTAL EURO MP 5"4,3

1232.00

0

CURS VALUTAR#EURORONH26.11.2011 3,">20

3. PROFIT PROMOTOR#G. COSTUL DE INLOCUIRENET #-%)&!) 23>.000

536 /

7. VALOAREA TERENULUI 11 /

10.7176. VALOAREA TOTALA A

PROPRIETATII #*$!- + )- 25>.717

EUR

O

VALOAREA PROPRIETATII

32


34/40

#-%)&!) 257.000

1(121(05


35/40

OFERTA COMPARABILA VAN9ARE CASA 1: OFERTA COMPARABILA VAN9ARE CASA 2:

OFERTA COMPARABILA VAN9ARE CASA ":

34


36/40

C INFORMATII FURNI9ATED%*. J&-!$!*

D TERMENI SI CONDITII DE NUMIRE CA EVALUATORI

PREAMBUL1(1 )cesti termeni si conditii *enerale se vor aplica tuturor ormelor de servicii proesionale

#evaluari si consultanta%, urnizate de evaluator erlusca Dana &odruta clientului caruia i s/a trimis con>rmarea primirii scrisorii de intentie( Se vor aplica separat pentru >ecareserviciu urnizat catre client(

1(2 Termenii si conditiile vor > cititi in conunctie cu instructiunile &ontractului de reprezentaretrimis de catre evaluator catre client( !n cazul in care apar ambi*uitati sau con3icte intre&ontractul de reprezentare si acesti termeni si conditii, atunci clauzele prevazute in&ontractul de reprezentare vor > aplicate(

)cesti termeni si conditii si &ontractul de reprezentare vor > aporbate in scris de catreambele parti(

2. PERFORMANTA SERVICIILOR2(1 .e an*aam sa utilizam toate abilitatile necesare in urnizarea servciilor si consultantei

descrise mai sus(

2(2 )r putea > nevoie sa an*aam o terta parte pentru urnizarea unei subcate*orii de servicii,iar acest lucru va > a*reat in scris(2(5 )tunci cand cauze care nu tin de noi determina intarzierea serviciilor, vom noti>ca clientul

de indata ce vom deveni constienti de situatie( &lientul este de acord ca nu vom >responsabili pentru nicio astel de intarziere(

". BA9ELE ONORARIILOR5(1 Bazele onorariilor pentru serviciile noastre sunt stabilite in &ontractul de prestari servicii(5(2 &and se aplica, T$)/ul va > platit pentru orice comision sau decontare acturata la care se

aplica ta+a(5(5 &lientul va plati comisionul la >nalizarea serviciilor, in conormitate cu contractul #cGiar

daca o terta parte va urniza servicii% sau atunci cand comisoanele se reera la instructiunicu o durata mai mare de trei luni, cu scadenta trimestriala(

5(< !n cazul in care evaluarea se ace pentru un creditor, din motive de securizare a unui

imprumut, si se a*reeaza asupa aptului ca debitorul este cel care va plati comisionul,clientul este cel care va avea obli*atia sa plateasca serviciile oerite atunci cand debitorulse a3a in imposibilitate de plata(

35


37/40

5( Daca ne este solicitat de catre &lient sa intreprindem activitati suplimentare, atunci vor >platite ta+e suplimentare bazate pe tariele care sunt practicate in *eneral de companianoastra( &lientul va > noti>cat privind valoarea unor astel de ta+e suplimentare(

5(6 )tunci cand e+ista o modi>care a scopului declarat pentru care se intocmeste raportul deevaluare iar evaluatorul considera ca acest lucru conduce la o crestere a responsabilitatiinoastre #de e+emplu, evaluarea conturilor anuale in vederea securizarii imprumuturilor%, nerezervam dreptul de a solicita o ta+a suplimentara(

5(8 !n cazul in care &lientul va retra*e instructiunile inainte de completarea unui raport deevaluare, acesta va > obli*at sa ne plateasca o proportie e*ala a comisoanelor noastre,precum si orice alte plati a*reate( Daca &lientul a primit dea un model al raportului deevaluare, atunci comisoanele reprezinta cel putin 80I din cele stabilite initial(

ASOCIATI TERTE PARTI ALE CLIENTULUI5(10 !n cazul in care ne sunt solicitate servicii de catre unul dinte subsidiarii sau asociatiiterte

personae ale &lientului, nu vom putea obtine plata servciilor noastre sau orice altarecompense de orice el de la acestia, &lientul este cel care are obli*atia sa plateascaservciciile noastre(

3. TA8Ei, copii ale documentelor, costurie+pediere scrisori, costuri in urma obtinerii de inormatii despre companii, proprietati saudemo*ra>ce din surse e+terne, costuri le*ate de calatorii in interes de serviciu(

>. INFORMATII PRIMITE DE LA CLIENT $om ace orice vom crede necesar pentru a ne asi*ura ca inormatiile despre proprietate

sunt e+acte( !n cazul in care &lientul este cel care ne va pune la dispozitie inormatii despreproprietate, atunci acesta trebuie sa stie ca noi ne vom baza pe acuratetea, consistenta sitotalitatea acestora, si nu vom ace nicio investi*atie pe cont propriu pentru obtinerea deinormatii, decat in cazul in care vom > instruiti in scris de catre &lient(

.u vom avea nicio responsabilitate pentru nicio ine+actitate sau omisiune continutade inormatiile puse la dispozitie de catre &lient sau in numele &lientului de catre o tertaparte( !n cazul in care ne este incredintata eectuarea unei evaluari in scopul securizariiunui imprumut, &lientul este de acord ca toate investi*atiile asupra titului de proprietatesau alte documente sunt responsabilitatea avocatilor sai(

7. CONFLICT DE INTERESE"valuatorul are proceduri in ceea ce priveste con3ictul de interese, intocmite astel incatactiunile noastre pentru un anumit &lient sa nu intre in con3ict cu actiunile pe care leintreprindem pentru un alt &lient( Daca cunoasteti sau vi se aduc la cunostinta cauze pentrucare poate aparea un astel de con3ict, va ru*am sa ni/l aduceti la cunostinta imediat( Dacaapare un con3ict de interese, atunci vom decide, in conormitate cu le*ile in vi*oare si cuinteresele &lientului nostru daca vom continua desasurarea procesului( !n cazul in carecredem ca un con3ict de interese nu poate > administrat corect, va vom anunta cat maicurand posibil(

6. ADMINISTRAREA PROPRIETATII.u vom > raspunzatori de administrarea proprietatii &linetului si nici nu vom avea nicio

responsabilitate #precum reparatii% le*ata de proprietate( 'roprietatea esteresponsabilitatea completa a &lientului( De aceea, recomandam luarea tuturor masurilornecesare pentru protectia proprietatii de la orice el de riscuri(

4( BA9ELE EVALUARII SI IPOTE9ED) &-!!

4(1 !n cazul in care nu este prevazut altel in contract, data terminarii raportului de evaluare va> considerata data evaluarii(

B &-!!4(2 !n cazul in care nu este prevazut altel in contract, raportul de evaluare va > pre*atit in

conormitate cu )."$)-, de catre evaluatori care se supun re*ulilor sale(4(5 iecare proprietate va > evaluata pe bazele adecvate scopului evaluarii( Bazele care vor >

adoptate in intocmirea raportului de evaluare sunt speci>cate in Scrisoarea de !ntentie(P-%-!))! (*!

!n cazul proprietatilor speciale #atunci cand metode precum comparatii de piata sau testulpro>tului nu pot > aplicate%, putem olosi metoda &ostului de !nlocuire Depreciat ca metodaestimativa a $alorii de 'iata( !n cazul proprietatilor private, se va analiza pro>tabilitatea

36


38/40

aacerii, acordandu/se o atentie sporita tuturor activel olosite( Daca proprietatea este insectorul public, raportul va include un prospect al viabilitatii continuarii ocuparii si utilizariispatiului(P-%-!))! *%/-*! (*!!)

4( Unde este cazul, proprietatile comerciale specializate #precum locuri de depozitare, Gotelurisi porturi de a*reement% vor > evaluate conorm $alorii de 'iata ca o entitate completecGipata, avandu/se in vedere potentialul comercial al acestora(

4(; )tunci cand suntem instruiti sa evaluam o proprietate specializata, vom tine cont de toateinormatiile care ne vor > puse la dispozitie de catre operator precum si de cele pe care le/am obtinut prin propriile investi*atii( .e vom baza pe acestea ca >ind complete si corecte,ara elemente ascunse care ar putea aecta raportul de evaluare( )cesta se va baza peopinia noastra privind potentialul comercial viitor al unitatii, nivelul venitului, pro>tul netetc(

4(6 I *& ! *- & () -&) ) ! C%)-*): / raportul de evaluare va > acut pe baza aptului ca >ecare proprietate va > vanduta ca

un tot unitar, incluzand ecGipemante teGnice, stocuri etc(/ vom presupune ca toate activele si documentele sunt in proprietatea &lientului si nu ac

subiectul unor >nantari separate sau sarciniP-&/)!! &-

4(8 !n cazul in care nu suntem altel instiintati in scris, vom oeri serviciile pentru evaluareaproprietatii plecand de la ipoteza ca: proprietatea sau orice alta cladire e+istenta sunt libere

de orice sarcina / toate clacirile au ost construite in conormitate cu solul din re*iunea respectiva acestanu va aecta costurile de constructie, valoarea proprietatii sau viabilitatea oricarei cladirie+istente

/ toate serviciile cladirii #precum lituri, *aze, instalatii, sstem incalzire, canalizare siinstalatii aer conditionat% si ale proprietatii #precum zona deseuri, scur*eri, utilitati% sunt inbuna stare, ara nciun deect de orice natura

/ drumurile si canalizarea care deservesc proprietatea sunt unctionale, iar accesul catresi dinspre proprietate este acil

/ nu sunt probleme lea*te de mediu #incluzand, dar nelimitandu/se la: teren, contaminareaapei sau a aerului, substante periculoase% care sa aecteze proprietatea

/ orice cladire se supune re*ulilor actuale in vi*oare #inclusiv re*uli privind incediile sausanatatea%(

S)-&*)&-4(4 .u vom intreprinde investi*atii privind structura proprietatii si nici nu vom testa serviciile

acesteia( .u vor > eectuate inspectii privind structurile din lemn, acoperite, nee+puse sauinaccesibile( !n cazul in care nu e+ista inormatii care sa arate contariul, evaluarea se vaace pe baza ca proprietatea nu are niciun deect( &u toate acestea, valoarea ce apare inraport va re3ecta starea *enerala a proprietatii, reparatiile necesare etc( -aportul deevaluare nu trebuie considerat ca *arantand conditiile structurale sau stadiul de reparatii alproprietatii(M(&-)%-!

4(10 !n cazul in care nu ne este solicitat altel, ne vom baza pe inormatiile oerite noua de catreproprietare, dar evaluarea se v ace in conormitate cu re*ulile )."$)-, &odului deasuratori si in conormitate cu practicile locale( Trebuie speci>cat aptul ca supraetele

cuprinse in raportul de evaluare sunt apro+imative, cu abateri de I( !n cazul in carecon>*uratia podelei nu permite o masurare e+acta, atunci aceste abateri pot > mai mari(4(11 .u putem eectua masuratori acolo unde accesul nu ne este permis( !n aceste cazuri, putem

sa apro+imam supraetele din planuri sau prin e+trapolare(P&-! (! -;/)-! ;

4(12 !n cazul in care nu suntem instiinati in scris sa acem investi*atii ormale in cadrulinstitutiilor acreditate, atunci ne vom baza pe inormatiile oerite de catre autoritatile localesau an*aatii lor( -ecomandam ca avocatii &lientului sa aca investi*atii pentru con>rmareapozitiei proprietatii si pentru revederea comentariilor noastre despre planuri, comparativ cuceea ce ei au a3at(

4(15 !n cazul in care &lientul nu ne inormeaza altel, vom presupune ca toate cladirile evaluatesunt cosntruite in conormitate cu planurile si cu re*ulile de constructie aplicabile in zonarespectiva(

I*!-!- (! $-)&-! *!-!(&&!4(1< .u vom ace inevsti*atii privind titlurile de proprietate, asadar ne vom baza numai peinormatiile oerite de &lient( !n absenta unor astel de inormatii, vom pesupune ca

37


39/40


40/40

vom anunta &lientul in cel mai scurt timp posibil, olosind toate miloacele a3ate laindemana(

12( -esponsabilitatea pentru rapoartele de evaluare se e+tinde doar catre partile carora li seadreseaza( Totusi, in cazul in care( &lientul ne roa*a sa adresam raportul de evaluare uneialte parti sau unor alte parti, vom ace asa cum ni s/a cerut(

1". CALITATEA SERVICIILOR"valuatorul va incerca intotdeauna sa oere servicii de cea mai buna calitate, insa daca

&lientul are cauze de a inainte o plan*ere, atunci ii vom veni in autor prin aplicareaprocedurilor de reclamatii(1 publicata sau olosita de o terta parte( )ceastaprezentare este incompleta ara reerinte si trebuie avuta in vedere numai in cazul in careea a ost pusa la dispozitia clientului de un membru ale ecGipei( .ici aceasta prezentare sinici continutul acesteia nu vor > olosite pentru un alt scop ara acordul prealabil alevaluatorului(

1 primitepe viitor(

1 incluse in contractul o>cialprecum si in scrisoarea de intentie(

raport_evaluare_-_casa+teren_cojocarel acreditare

Documents