proiect analiza piata

7/23/2019 Proiect Analiza Piata

1/15

UNIVERSITATEA HYPERION DIN BUCURETIFACULTATEA DE TIINE ECONOMICE

SPECIALIZAREA MANAGEMENTUL INVESTIIILOR

1

Copyright 2013Universitatea Hyperion din Bucureti

PROIECT DE INVESTIIICONSTRUCIE CLDIRE BIROURI

CONFERENIAR UNIVERSITAR DOCTOR:

DAN MARIUS VOICILA

MASTERAND:

OANCEA ANDREEA

BUCURETI

2013


2/15



2


Prezentare general.

Un investitor strin dorete s fac o investiie ntr-o cldire de birouri nou construitn valoare de 1.650.000 Euro. Cldirea va avea 2.000 de birouri, cheltuielile anuale dentreinere se ridic la 5.250.000 Euro/an, iar veniturile anuale din nchiriere sunt de5.970.000 Euro/an. Cldirea este realizat pentru o utilizare de 10 ani, iar durata de execuieeste de 1 an.

Indicatori principali

INDICATOR U.M. VALOAREA

Investiia total Euro 1.650.000

Capacitate birouri Nr. 2.000

Cheltuieli anuale de

ntreinereEuro/an 5.250.000

Venituri anuale din

nchiriere

Euro/an 5.970.000

Durata de funcionare Ani 10

Durata de execuie Ani 1

Eficiena medie peramur

% 15

Tabel nr. 1


3/15



3


Analiza indicatorilor statici.

1. Investiia specific.

Investiia specific fizic Euro/birou

s =

=

= => 0,825 - minim

Investiia specific valoric Euro

s =

=

= 0,276 - minim

s - investiia specific

I - valoarea investiiei

q - capacitatea de producie exprimat n uniti fizice

V - veniturile anuale

2. Termen de recuperare a investiiilor. (ani)

T =

Ph = V - C = 5.970.000 - 5.250.000 = 720.000 Euro/an =>

=> T =

= 2,29 ani - ct mai mic

T - termen de recuperare


Ph - profitul anual


C - cheltuielile anuale

3. Coeficientul de eficien economica investiiilor.

e =

=

= 0,436 Euro profit anual la 1 Euro investit - maxim


4/15



4


4. Cheltuieli echivalente sau recalculate.

K = I + C x D = 1.650.000 + 5.250.000 10 = 54.150.000 Euro - minime

K - cheltuieli echivalente sau recalculate


C - cheltuielile anuale

D - durata eficient de funcionare

5. Cheltuieli specifice echivalente sau recalculate.

Cheltuieli specifice recalculate fizice Euro/birou

k =

=

= 27,075 - minime

Cheltuieli specifice recalculate valorice Euro

k =

=

= 9,070 - efort total la 1 euro venit/capacitate

k - cheltuieli specifice echivalente sau recalculate

K - cheltuieli echivalente sau recalculate

q - capacitatea de producieexprimat n uniti fizice


6. Randamentul economic al investiiilor.

Profitul anual

Ph = V - C = 5.970.000 - 5.250.000 = 720.000 Euro/an

Profitul total

Pt = Ph xD = 720.000 10 = 7.200.000 Euro

Profitul de recuperare

Pr = I = 1.650.000 Euro

Profitul final net

Pf = Pt - Pr = 7.200.000 - 1.650.000 = 5.550.000 Euro


5/15



5


Re =

=

= 3,363 Euro profit net la 1 Euro investit - maxim

Indicatori statici de eficien economic

INDICATOR U.M. REZULTAT EXPLICAII

Investiia total Euro 1.650.000

Investiiaspecific

FizicEuro/birou

0,825 Trebuie s fie minim

ValoricEuro

0,276 Investiie la 1 Euro venitTrebuie s fie minim

Termen de

recuperare

Ani 2,29 Trebuie s fie ct mai mic

Coeficientul de

eficieneconomic

Euro 0,436 Profit anual la 1 Euro

investit

Trebuie s fie maximCheltuieli

recalculate

Ani 54.150.000 Trebuie s fie minime

Cheltuieli

specifice

recalculate

Fizice

Euro/birou

27,075 Trebuie s fie minime

Valorice

Euro

9,07 Efort total la 1 Euro

venit/capacitate

Randamentuleconomic

Euro 3,36 Profit net la 1 Euro investitTrebuie s fie maxim

Tabel nr. 2

Indicatorii calculai arat c proiectul de investiii este eficient, nu sunt nregistratepierderi, investiia se va recupera, se va obine profit, iar termenul de recuperare este scurt2,29 ani, astfel c pn la sfritul perioadei de funcionare este suficient timp pentruacumulri de capital.


6/15



6


Analiza indicatorilor dinamici.

A.Indicatorii imobilizrilor

1. Mrimea imobilizrilor.

- depinde i de momentul ales pentru efectuarea plilor:

k = 0 - dac investiia s-a cheltuit la nceputul anului;

k = 0,5 - dac investiia s-a cheltuit la jumtatea anului;

k = 1 - dac investiia s-a cheltuit la sfritul anului.

n cazul de fa cheltuirea fondurilor s-a fcut la mijlocul anului.

M = I x(d - h + k) = 1.650.000 x(1 - 1 + 0,5) = 825.000 Euro, sum imobilizat cuinvestiiile - minim

M - mrimea imobilizrilor


d - durata de execuie a investiiei

h - anul

k - factor de coreciecare poate lua valori cuprinse ntre [0 ; 1] n funcie de momentulla care se consider c s-a cheltuit investiia.

2. Imobilizarea specific.

m =

=

= 412,5 Euro, sum imobilizat la 1 birou - minim

m - imobilizarea specific


q - capacitatea de producie n expresie fizic

3. Efectul economic al imobilizrilor.

en - coeficientul de eficien economic normat (reflect media pe ramura respectivsau domeniul de activitate = 15% = 0,15)

E = en x M = 0,15 x 825.000 = 123.750 Euro, sum nerealizat ca urmare a

imobilizrilor- minim


7/15



7


E - efectul economic al imobilizrilor


4. Efectul economic al imobilizrilor specifice.

=

=

= 0,075 efect economic nerealizat la 1 Euro investit - minim

- efectul imobilizrilor specifice

E - efectul economic al imobilizrilor


Indicatorii imobilizrilor


Mrimeaimobilizrilor

Euro 825.000 Sum imobilizat cu investiiileTrebuie s fie minim

Imobilizarea

specificEuro 412,5 Sum imobilizat ce revine la 1 birou

Trebuie s fie minimEfectul economic

al imobilizrilorEuro 123.750 Sum nerealizat ca urmare a

imobilizrilorTrebuie s fie minim

Efectul economical imobilizrilor

specifice

Euro 0,075 Efect nerealizat la 1 Euro investitTrebuie s fie minim

Tabel nr. 3

Factorul de actualizare. (0,15)

y=

, astfel:

INDICATOR d = 1 D = 10

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

FACTOR DE

ACTUALIZARE

0,15

0,87 0,76 0,66 0,57 0,50 0,43 0,37 0,33 0,28 0,25 0,21

Tabel nr. 4


8/15



8


B.Indicatori dinamici actualizai.

Actualizarea la momentul nceperii lucrrilor de investiie.(n)

1. Investiia total actualizat.

I= I x

= 1.650.000 x

= 1.435.500 Euro - minim

I- investiia total actualizat


en - coeficientul de eficien economic normat

h - anul

2. Profitul total actualizat.

P= Ph x

x

= 720.000 x0.87 x5 = 3.132.000 Euro - maxim

P- profitul total actualizat

Ph - profitul anual

en - coeficientul de eficien economic normat0,15

d - durata de execuie

D - durata de funcionare

3. Randamentul economic actualizat al investiiilor.

R=

- 1 =

- 1 = 2,18 - 1 = 1,18 Euro profit net

la 1 Euro investit - maxim

R- randamentul actualizat



4. Termenul de recuperare actualizat al investiiilor.

T=

+ 2 = 2,46 ani


9/15



9


T- termen de recuperare actualizat



Indicatori dinamici actualizai la momentul nceperii lucrrilor de investiii


Investiia actualizattotal

Euro 1.435.500 Trebuie s fie minim

Profitul total

actualizat

Euro 3.139.200 Trebuie s fie maxim

Randamentul

actualizat

Euro 1,18 Profit net la 1 Euro investit

Trebuie s fie maximTermenul de

recuperare actualizat

Euro 2,46 Trebuie s fie minim

Tabel nr. 5

Indicatorii calculai ne arat o activitate eficient, n care exist un profit actualizatmai mare dect dublul investiiei iniale, se obin 1,18 profit net la fiecare euro investit.Investiia efectuat apare mai mic dect n datele iniiale i reprezint valoarea acelui capitaln prezent. Recuperarea investiiei iniiale se va face n 2,46 ani, deci ntr-o perioad mailung dect cea calculat doar cu indicatorii statici, dar mai aproape de realitate.

Actualizarea la momentul punerii nfunciune a obiectivului.(p)


I= I x

- n cazul de fa h (anul) = 0 =>I= 1.650.000 x = 1.650.000 Euro



en - coeficientul de eficien economic normat 0,15


P= Ph x

= 720.000 x

= 720.000 x5 =3.600.000 Euro


10/15



10



R=

- 1 =

- 1 = 1,18 Euro, profit net la 1 Euro investit - maxim

4. Termenul actualizat de recuperare a investiiilor.

T=

+ 2 =

+ 2 = 2,46 ani - minim

Indicatori dinamici actualizai la momentul punerii n funciunea obiectivului




Profitul total

actualizat


Randamentul

actualizat





Tabel nr. 6

n acest moment, indicatorii arat c investiia este eficient, cu profit mare i untermen de recuperare a investiiilor suficient de mic. Comparnd cele dou momenteobservm c randamentul actualizat i termenul de recuperare se menin, ceea ce este logic.

Actualizarea la momentul scoaterii din funciune a obiectivului.(v)


I= I x

- h (anul) n acest caz este = D = 10 ani =>

=> I= 1.650.000 x = 1.650.000 x4,05 = 6.682.500 Euro


11/15



11



P

= Ph x

= 720.000 x

= 720.000 x20,33 =>

=> P= 14.640.000 Euro


R=

- 1 =

- 1 = 1,18 profit net la 1 Euro investit - maxim

4. Termenul actualizat de recuperare a investiiilor.

T=

+ 2 =

+ 2 = 2,46 ani - minim

Indicatori dinamici actualizai la momentul scoaterii dn funciunea obiectivului




Profitul total

actualizat


Randamentul

actualizat





Tabel nr. 7

Investiia actualizat apare mai mare n aceste calcule dect n datele iniiale ireprezint o valoare viitoare a capitalurilor folosite (n funcie de factorul de fructificare ales).Exist profit, deci investiia este eficient. Randamentul i termenul de recuperare rmnconstani.

n acest stadiu al analizei eficienei proiectului de investiii se apreciaz c investiiaeste justificat, nu se nregistreaz pierderi, investiia se va recupera, se vor obine profituri,iar termenul de recuperare este scurt. Astfel pn la sfritul perioadei de utilizare normateste suficient timp pentru acumulri de capital.


12/15



12


Reguli:

1. Randamentul economic actualizat este ntotdeauna mai mic dect randamentul static

R< Re => 1,18 < 3,36

2. Termenul actualizat de recuperare a investiiilor este ntotdeauna mai mare dect celstatic

T> T => 2,46 > 2,29

3. Indiferent de momentul de referin ales, randamentul economic actualizat alinvestiiilor va avea aceeai valoare

R= R= R= 1,18

4. Indiferent de momentul de referin ales, termenul actualizat de recuperare ainvestiiilor va avea aceeai valoare

T= T= T= 2,46

Indicatorii Bncii Mondiale

Indicatori iniiali

INDICATOR d = 1 D = 10

Investiia 1.650.000Cheltuieli anuale 5.250.000

Venituri anuale 5.970.000Tabel nr. 8

1. Venituri totale actualizate.

Vta = Vh x

Anul 1: Vta = 5.970.000 x

= 5.970.000 x0,76 = 4.537.200 Euro

Anul 2: Vta = 5.970.000 x 0,66 = 3.940.200 Euro

Anul 3: Vta = 5.970.000 x 0,57 = 3.402.900 Euro

Anul 4: Vta = 5.970.000 x 0,50 = 2.985.000 Euro


13/15



13


Anul 5: Vta = 5.970.000 x 0,43 = 2.567.100 Euro

Anul 6: Vta = 5.970.000 x 0,37 = 2.208.900 Euro

Anul 7: Vta = 5.970.000 x 0,33 = 1.970.100 Euro

Anul 8: Vta = 5.970.000 x 0,28 = 1.671.600 Euro

Anul 9: Vta = 5.970.000 x 0,25 = 1.492.500 Euro

Anul 10: Vta = 5.970.000 x 0,21 = 1.253.700 Euro

Total Vta = Anul 1 + + Anul 10 = 26.029.200 Euro

2. Cheltuieli totale actualizate.

Cta = (I + Ch) x

d - durata de execuie

nu se fac cheltuieli dect investiia

=> Cta = 1.650.000 x0,87 = 1.435.500 Euro


Anul 1: Cta = 5.250.000 x0,76 = 3.990.000 Euro

Anul 2: Cta = 5.250.000 x 0,66 = 3.465.000 Euro

Anul 3: Cta = 5.250.000 x 0,57 = 2.992.500 Euro

Anul 4: Cta = 5.250.000 x 0,50 = 2.625.000 Euro

Anul 5: Cta = 5.250.000 x 0,43 = 2.257.500 Euro

Anul 6: Cta = 5.250.000 x 0,37 = 1.942.500 Euro

Anul 7: Cta = 5.250.000 x 0,33 = 1.732.500 Euro

Anul 8: Cta = 5.250.000 x 0,28 = 1.470.000 Euro

Anul 9: Cta = 5.250.000 x 0,25 = 1.312.500 Euro

Anul 10: Cta = 5.250.000 x 0,21 = 1.102.500 Euro

Total Cta = Anul d + Anul 1 + + Anul 10 = 24.325.500 Euro

Cta < Vta, pentru ca un proiect de investiii s aibe un cost eficient i s fieacceptabil.


14/15



14


3. Raportul dintre venituri totale actualizate i costuri totaleactualizate.

R =

=

= 1,07 > 1 este acceptat pentru c trebuie sse recupereze integral

cheltuielile i s se obin un anumit profit pentru investitor i societate.

4. Venitul net actualizat.

VNA = [Vh - (I + Ch)] x

d - durata execuiei

VNA = I x

en = 0,15

h = 1 => factorul este 0,87 =>

=> VNA = 1.650.000 x 0,87 = 1.435.500 Euro


VNA = (Vh - Ch) x

Anul 1: unde h = 2, factorul este 0,76 => VNA = 720.000 x

= 720.000 x 0,76 =

547.200 Euro

Anul 2: 720.000 x 0,66 = 475.200 Euro

Anul 3: 720.000 x 0,57 = 410.400 Euro

Anul 4: 720.000 x 0,50 = 360.000 Euro

Anul 5: 720.000 x 0,43 = 309.600 Euro

Anul 6: 720.000 x 0,37 = 266.400 Euro

Anul 7: 720.000 x 0,33 = 237.600 Euro

Anul 8: 720.000 x 0,28 = 201.600 Euro

Anul 9: 720.000 x 0,25 = 180.000 Euro

Anul 10: 720.000 x 0,21 = 151.200 Euro


15/15



15


Total VNA = Anul d + Anul 1 + + Anul 10 = 4.574.700 Euro - indic o activitate cu profitmare.

5. Indicele de profitabilitate.

- calculat n funcie de investiia total iniial

ip=

x 100 =

x 100 = 2,77

- calculat n funcie de investiia total actualizat

ip=

x 100 =

x 100 = 3,19

- calculat sub form de indice coeficient

ip=

+ 1 =

+ 1 = 4,19 > 1, VNA >0 => proiectul de investi ii este

eficient i se accept.

Varianta optim de proiect va fi aceea la care ip, ip, ip maxim

Analiza economic a proiectului de investiii

NDICATOR d = 1 D = 10 TOTAL

Anul 1 Anul 2 Anul 3 Anul 4 Anul 5 Anul 6 Anul 7 Anul 8 Anul 9 Anul 10

Cheltuielianuale

1.650.000 5.250.000 5.250.000 5.250.000 5.250.000 5.250.000 5.250.000 5.250.000 5.250.000 5.250.000 5.250.000 -

Venituri

anuale

- 5.970.000 5.970.000 5.970.000 5.970.000 5.970.000 5.970.000 5.970.000 5.970.000 5.970.000 5.970.000 -

Factor de

actualizare0,15

0,87 0,76 0,66 0,57 0,50 0,43 0,37 0,33 0,28 0,25 0,21 -

Cheltuielitotale

actualizate

1.435.500 3.990.000 3.465.000 2.992.500 2.625.000 2.257.500 1.942.500 1.732.500 1.470.000 1.312.500 1.102.500 24.325.500

Venituri totale

actualizate

- 4.537.200 3.940.200 3.402.900 2.985.000 2.567.100 2.208.900 1.970.100 1.671.600 1.492.500 1.253.700 26.029.200

VNA (0,15) 1.435.500 547.200 475.200 410.400 360.000 309.600 266.400 237.600 201.600 180.000 151.200 4.027.500

Tabel nr. 9

proiect analiza piata

Documents