Download - Proiect Analiza Piata
-
7/23/2019 Proiect Analiza Piata
1/15
UNIVERSITATEA HYPERION DIN BUCURETIFACULTATEA DE TIINE ECONOMICE
SPECIALIZAREA MANAGEMENTUL INVESTIIILOR
1
Copyright 2013Universitatea Hyperion din Bucureti
PROIECT DE INVESTIIICONSTRUCIE CLDIRE BIROURI
CONFERENIAR UNIVERSITAR DOCTOR:
DAN MARIUS VOICILA
MASTERAND:
OANCEA ANDREEA
BUCURETI
2013
-
7/23/2019 Proiect Analiza Piata
2/15
UNIVERSITATEA HYPERION DIN BUCURETIFACULTATEA DE TIINE ECONOMICE
SPECIALIZAREA MANAGEMENTUL INVESTIIILOR
2
Copyright 2013Universitatea Hyperion din Bucureti
Prezentare general.
Un investitor strin dorete s fac o investiie ntr-o cldire de birouri nou construitn valoare de 1.650.000 Euro. Cldirea va avea 2.000 de birouri, cheltuielile anuale dentreinere se ridic la 5.250.000 Euro/an, iar veniturile anuale din nchiriere sunt de5.970.000 Euro/an. Cldirea este realizat pentru o utilizare de 10 ani, iar durata de execuieeste de 1 an.
Indicatori principali
INDICATOR U.M. VALOAREA
Investiia total Euro 1.650.000
Capacitate birouri Nr. 2.000
Cheltuieli anuale de
ntreinereEuro/an 5.250.000
Venituri anuale din
nchiriere
Euro/an 5.970.000
Durata de funcionare Ani 10
Durata de execuie Ani 1
Eficiena medie peramur
% 15
Tabel nr. 1
-
7/23/2019 Proiect Analiza Piata
3/15
UNIVERSITATEA HYPERION DIN BUCURETIFACULTATEA DE TIINE ECONOMICE
SPECIALIZAREA MANAGEMENTUL INVESTIIILOR
3
Copyright 2013Universitatea Hyperion din Bucureti
Analiza indicatorilor statici.
1. Investiia specific.
Investiia specific fizic Euro/birou
s =
=
= => 0,825 - minim
Investiia specific valoric Euro
s =
=
= 0,276 - minim
s - investiia specific
I - valoarea investiiei
q - capacitatea de producie exprimat n uniti fizice
V - veniturile anuale
2. Termen de recuperare a investiiilor. (ani)
T =
Ph = V - C = 5.970.000 - 5.250.000 = 720.000 Euro/an =>
=> T =
= 2,29 ani - ct mai mic
T - termen de recuperare
I - valoarea investiiei
Ph - profitul anual
V - veniturile anuale
C - cheltuielile anuale
3. Coeficientul de eficien economica investiiilor.
e =
=
= 0,436 Euro profit anual la 1 Euro investit - maxim
-
7/23/2019 Proiect Analiza Piata
4/15
UNIVERSITATEA HYPERION DIN BUCURETIFACULTATEA DE TIINE ECONOMICE
SPECIALIZAREA MANAGEMENTUL INVESTIIILOR
4
Copyright 2013Universitatea Hyperion din Bucureti
4. Cheltuieli echivalente sau recalculate.
K = I + C x D = 1.650.000 + 5.250.000 10 = 54.150.000 Euro - minime
K - cheltuieli echivalente sau recalculate
I - valoarea investiiei
C - cheltuielile anuale
D - durata eficient de funcionare
5. Cheltuieli specifice echivalente sau recalculate.
Cheltuieli specifice recalculate fizice Euro/birou
k =
=
= 27,075 - minime
Cheltuieli specifice recalculate valorice Euro
k =
=
= 9,070 - efort total la 1 euro venit/capacitate
k - cheltuieli specifice echivalente sau recalculate
K - cheltuieli echivalente sau recalculate
q - capacitatea de producieexprimat n uniti fizice
V - veniturile anuale
6. Randamentul economic al investiiilor.
Profitul anual
Ph = V - C = 5.970.000 - 5.250.000 = 720.000 Euro/an
Profitul total
Pt = Ph xD = 720.000 10 = 7.200.000 Euro
Profitul de recuperare
Pr = I = 1.650.000 Euro
Profitul final net
Pf = Pt - Pr = 7.200.000 - 1.650.000 = 5.550.000 Euro
-
7/23/2019 Proiect Analiza Piata
5/15
UNIVERSITATEA HYPERION DIN BUCURETIFACULTATEA DE TIINE ECONOMICE
SPECIALIZAREA MANAGEMENTUL INVESTIIILOR
5
Copyright 2013Universitatea Hyperion din Bucureti
Re =
=
= 3,363 Euro profit net la 1 Euro investit - maxim
Indicatori statici de eficien economic
INDICATOR U.M. REZULTAT EXPLICAII
Investiia total Euro 1.650.000
Investiiaspecific
FizicEuro/birou
0,825 Trebuie s fie minim
ValoricEuro
0,276 Investiie la 1 Euro venitTrebuie s fie minim
Termen de
recuperare
Ani 2,29 Trebuie s fie ct mai mic
Coeficientul de
eficieneconomic
Euro 0,436 Profit anual la 1 Euro
investit
Trebuie s fie maximCheltuieli
recalculate
Ani 54.150.000 Trebuie s fie minime
Cheltuieli
specifice
recalculate
Fizice
Euro/birou
27,075 Trebuie s fie minime
Valorice
Euro
9,07 Efort total la 1 Euro
venit/capacitate
Randamentuleconomic
Euro 3,36 Profit net la 1 Euro investitTrebuie s fie maxim
Tabel nr. 2
Indicatorii calculai arat c proiectul de investiii este eficient, nu sunt nregistratepierderi, investiia se va recupera, se va obine profit, iar termenul de recuperare este scurt2,29 ani, astfel c pn la sfritul perioadei de funcionare este suficient timp pentruacumulri de capital.
-
7/23/2019 Proiect Analiza Piata
6/15
UNIVERSITATEA HYPERION DIN BUCURETIFACULTATEA DE TIINE ECONOMICE
SPECIALIZAREA MANAGEMENTUL INVESTIIILOR
6
Copyright 2013Universitatea Hyperion din Bucureti
Analiza indicatorilor dinamici.
A.Indicatorii imobilizrilor
1. Mrimea imobilizrilor.
- depinde i de momentul ales pentru efectuarea plilor:
k = 0 - dac investiia s-a cheltuit la nceputul anului;
k = 0,5 - dac investiia s-a cheltuit la jumtatea anului;
k = 1 - dac investiia s-a cheltuit la sfritul anului.
n cazul de fa cheltuirea fondurilor s-a fcut la mijlocul anului.
M = I x(d - h + k) = 1.650.000 x(1 - 1 + 0,5) = 825.000 Euro, sum imobilizat cuinvestiiile - minim
M - mrimea imobilizrilor
I - valoarea investiiei
d - durata de execuie a investiiei
h - anul
k - factor de coreciecare poate lua valori cuprinse ntre [0 ; 1] n funcie de momentulla care se consider c s-a cheltuit investiia.
2. Imobilizarea specific.
m =
=
= 412,5 Euro, sum imobilizat la 1 birou - minim
m - imobilizarea specific
M - mrimea imobilizrilor
q - capacitatea de producie n expresie fizic
3. Efectul economic al imobilizrilor.
en - coeficientul de eficien economic normat (reflect media pe ramura respectivsau domeniul de activitate = 15% = 0,15)
E = en x M = 0,15 x 825.000 = 123.750 Euro, sum nerealizat ca urmare a
imobilizrilor- minim
-
7/23/2019 Proiect Analiza Piata
7/15
UNIVERSITATEA HYPERION DIN BUCURETIFACULTATEA DE TIINE ECONOMICE
SPECIALIZAREA MANAGEMENTUL INVESTIIILOR
7
Copyright 2013Universitatea Hyperion din Bucureti
E - efectul economic al imobilizrilor
M - mrimea imobilizrilor
4. Efectul economic al imobilizrilor specifice.
=
=
= 0,075 efect economic nerealizat la 1 Euro investit - minim
- efectul imobilizrilor specifice
E - efectul economic al imobilizrilor
I - valoarea investiiei
Indicatorii imobilizrilor
INDICATOR U.M. REZULTAT EXPLICAII
Mrimeaimobilizrilor
Euro 825.000 Sum imobilizat cu investiiileTrebuie s fie minim
Imobilizarea
specificEuro 412,5 Sum imobilizat ce revine la 1 birou
Trebuie s fie minimEfectul economic
al imobilizrilorEuro 123.750 Sum nerealizat ca urmare a
imobilizrilorTrebuie s fie minim
Efectul economical imobilizrilor
specifice
Euro 0,075 Efect nerealizat la 1 Euro investitTrebuie s fie minim
Tabel nr. 3
Factorul de actualizare. (0,15)
y=
, astfel:
INDICATOR d = 1 D = 10
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
FACTOR DE
ACTUALIZARE
0,15
0,87 0,76 0,66 0,57 0,50 0,43 0,37 0,33 0,28 0,25 0,21
Tabel nr. 4
-
7/23/2019 Proiect Analiza Piata
8/15
UNIVERSITATEA HYPERION DIN BUCURETIFACULTATEA DE TIINE ECONOMICE
SPECIALIZAREA MANAGEMENTUL INVESTIIILOR
8
Copyright 2013Universitatea Hyperion din Bucureti
B.Indicatori dinamici actualizai.
Actualizarea la momentul nceperii lucrrilor de investiie.(n)
1. Investiia total actualizat.
I= I x
= 1.650.000 x
= 1.435.500 Euro - minim
I- investiia total actualizat
I - valoarea investiiei
en - coeficientul de eficien economic normat
h - anul
2. Profitul total actualizat.
P= Ph x
x
= 720.000 x0.87 x5 = 3.132.000 Euro - maxim
P- profitul total actualizat
Ph - profitul anual
en - coeficientul de eficien economic normat0,15
d - durata de execuie
D - durata de funcionare
3. Randamentul economic actualizat al investiiilor.
R=
- 1 =
- 1 = 2,18 - 1 = 1,18 Euro profit net
la 1 Euro investit - maxim
R- randamentul actualizat
P- profitul total actualizat
I- investiia total actualizat
4. Termenul de recuperare actualizat al investiiilor.
T=
+ 2 = 2,46 ani
-
7/23/2019 Proiect Analiza Piata
9/15
UNIVERSITATEA HYPERION DIN BUCURETIFACULTATEA DE TIINE ECONOMICE
SPECIALIZAREA MANAGEMENTUL INVESTIIILOR
9
Copyright 2013Universitatea Hyperion din Bucureti
T- termen de recuperare actualizat
I- investiia total actualizat
P- profitul total actualizat
Indicatori dinamici actualizai la momentul nceperii lucrrilor de investiii
INDICATOR U.M. REZULTAT EXPLICAII
Investiia actualizattotal
Euro 1.435.500 Trebuie s fie minim
Profitul total
actualizat
Euro 3.139.200 Trebuie s fie maxim
Randamentul
actualizat
Euro 1,18 Profit net la 1 Euro investit
Trebuie s fie maximTermenul de
recuperare actualizat
Euro 2,46 Trebuie s fie minim
Tabel nr. 5
Indicatorii calculai ne arat o activitate eficient, n care exist un profit actualizatmai mare dect dublul investiiei iniale, se obin 1,18 profit net la fiecare euro investit.Investiia efectuat apare mai mic dect n datele iniiale i reprezint valoarea acelui capitaln prezent. Recuperarea investiiei iniiale se va face n 2,46 ani, deci ntr-o perioad mailung dect cea calculat doar cu indicatorii statici, dar mai aproape de realitate.
Actualizarea la momentul punerii nfunciune a obiectivului.(p)
1. Investiia total actualizat.
I= I x
- n cazul de fa h (anul) = 0 =>I= 1.650.000 x = 1.650.000 Euro
I- investiia total actualizat
I - valoarea investiiei
en - coeficientul de eficien economic normat 0,15
2. Profitul total actualizat.
P= Ph x
= 720.000 x
= 720.000 x5 =3.600.000 Euro
-
7/23/2019 Proiect Analiza Piata
10/15
UNIVERSITATEA HYPERION DIN BUCURETIFACULTATEA DE TIINE ECONOMICE
SPECIALIZAREA MANAGEMENTUL INVESTIIILOR
10
Copyright 2013Universitatea Hyperion din Bucureti
3. Randamentul economic actualizat al investiiilor.
R=
- 1 =
- 1 = 1,18 Euro, profit net la 1 Euro investit - maxim
4. Termenul actualizat de recuperare a investiiilor.
T=
+ 2 =
+ 2 = 2,46 ani - minim
Indicatori dinamici actualizai la momentul punerii n funciunea obiectivului
INDICATOR U.M. REZULTAT EXPLICAII
Investiia actualizattotal
Euro 1.650.000 Trebuie s fie minim
Profitul total
actualizat
Euro 3.650.400 Trebuie s fie maxim
Randamentul
actualizat
Euro 1,18 Profit net la 1 Euro investit
Trebuie s fie maximTermenul de
recuperare actualizat
Euro 2,46 Trebuie s fie minim
Tabel nr. 6
n acest moment, indicatorii arat c investiia este eficient, cu profit mare i untermen de recuperare a investiiilor suficient de mic. Comparnd cele dou momenteobservm c randamentul actualizat i termenul de recuperare se menin, ceea ce este logic.
Actualizarea la momentul scoaterii din funciune a obiectivului.(v)
1. Investiia total actualizat.
I= I x
- h (anul) n acest caz este = D = 10 ani =>
=> I= 1.650.000 x = 1.650.000 x4,05 = 6.682.500 Euro
-
7/23/2019 Proiect Analiza Piata
11/15
UNIVERSITATEA HYPERION DIN BUCURETIFACULTATEA DE TIINE ECONOMICE
SPECIALIZAREA MANAGEMENTUL INVESTIIILOR
11
Copyright 2013Universitatea Hyperion din Bucureti
2. Profitul total actualizat.
P
= Ph x
= 720.000 x
= 720.000 x20,33 =>
=> P= 14.640.000 Euro
3. Randamentul economic actualizat al investiiilor.
R=
- 1 =
- 1 = 1,18 profit net la 1 Euro investit - maxim
4. Termenul actualizat de recuperare a investiiilor.
T=
+ 2 =
+ 2 = 2,46 ani - minim
Indicatori dinamici actualizai la momentul scoaterii dn funciunea obiectivului
INDICATOR U.M. REZULTAT EXPLICAII
Investiia actualizattotal
Euro 6.682.500 Trebuie s fie minim
Profitul total
actualizat
Euro 14.640.000 Trebuie s fie maxim
Randamentul
actualizat
Euro 1,18 Profit net la 1 Euro investit
Trebuie s fie maximTermenul de
recuperare actualizat
Euro 2,46 Trebuie s fie minim
Tabel nr. 7
Investiia actualizat apare mai mare n aceste calcule dect n datele iniiale ireprezint o valoare viitoare a capitalurilor folosite (n funcie de factorul de fructificare ales).Exist profit, deci investiia este eficient. Randamentul i termenul de recuperare rmnconstani.
n acest stadiu al analizei eficienei proiectului de investiii se apreciaz c investiiaeste justificat, nu se nregistreaz pierderi, investiia se va recupera, se vor obine profituri,iar termenul de recuperare este scurt. Astfel pn la sfritul perioadei de utilizare normateste suficient timp pentru acumulri de capital.
-
7/23/2019 Proiect Analiza Piata
12/15
UNIVERSITATEA HYPERION DIN BUCURETIFACULTATEA DE TIINE ECONOMICE
SPECIALIZAREA MANAGEMENTUL INVESTIIILOR
12
Copyright 2013Universitatea Hyperion din Bucureti
Reguli:
1. Randamentul economic actualizat este ntotdeauna mai mic dect randamentul static
R< Re => 1,18 < 3,36
2. Termenul actualizat de recuperare a investiiilor este ntotdeauna mai mare dect celstatic
T> T => 2,46 > 2,29
3. Indiferent de momentul de referin ales, randamentul economic actualizat alinvestiiilor va avea aceeai valoare
R= R= R= 1,18
4. Indiferent de momentul de referin ales, termenul actualizat de recuperare ainvestiiilor va avea aceeai valoare
T= T= T= 2,46
Indicatorii Bncii Mondiale
Indicatori iniiali
INDICATOR d = 1 D = 10
Investiia 1.650.000Cheltuieli anuale 5.250.000
Venituri anuale 5.970.000Tabel nr. 8
1. Venituri totale actualizate.
Vta = Vh x
Anul 1: Vta = 5.970.000 x
= 5.970.000 x0,76 = 4.537.200 Euro
Anul 2: Vta = 5.970.000 x 0,66 = 3.940.200 Euro
Anul 3: Vta = 5.970.000 x 0,57 = 3.402.900 Euro
Anul 4: Vta = 5.970.000 x 0,50 = 2.985.000 Euro
-
7/23/2019 Proiect Analiza Piata
13/15
UNIVERSITATEA HYPERION DIN BUCURETIFACULTATEA DE TIINE ECONOMICE
SPECIALIZAREA MANAGEMENTUL INVESTIIILOR
13
Copyright 2013Universitatea Hyperion din Bucureti
Anul 5: Vta = 5.970.000 x 0,43 = 2.567.100 Euro
Anul 6: Vta = 5.970.000 x 0,37 = 2.208.900 Euro
Anul 7: Vta = 5.970.000 x 0,33 = 1.970.100 Euro
Anul 8: Vta = 5.970.000 x 0,28 = 1.671.600 Euro
Anul 9: Vta = 5.970.000 x 0,25 = 1.492.500 Euro
Anul 10: Vta = 5.970.000 x 0,21 = 1.253.700 Euro
Total Vta = Anul 1 + + Anul 10 = 26.029.200 Euro
2. Cheltuieli totale actualizate.
Cta = (I + Ch) x
d - durata de execuie
nu se fac cheltuieli dect investiia
=> Cta = 1.650.000 x0,87 = 1.435.500 Euro
D - durata de funcionare
Anul 1: Cta = 5.250.000 x0,76 = 3.990.000 Euro
Anul 2: Cta = 5.250.000 x 0,66 = 3.465.000 Euro
Anul 3: Cta = 5.250.000 x 0,57 = 2.992.500 Euro
Anul 4: Cta = 5.250.000 x 0,50 = 2.625.000 Euro
Anul 5: Cta = 5.250.000 x 0,43 = 2.257.500 Euro
Anul 6: Cta = 5.250.000 x 0,37 = 1.942.500 Euro
Anul 7: Cta = 5.250.000 x 0,33 = 1.732.500 Euro
Anul 8: Cta = 5.250.000 x 0,28 = 1.470.000 Euro
Anul 9: Cta = 5.250.000 x 0,25 = 1.312.500 Euro
Anul 10: Cta = 5.250.000 x 0,21 = 1.102.500 Euro
Total Cta = Anul d + Anul 1 + + Anul 10 = 24.325.500 Euro
Cta < Vta, pentru ca un proiect de investiii s aibe un cost eficient i s fieacceptabil.
-
7/23/2019 Proiect Analiza Piata
14/15
UNIVERSITATEA HYPERION DIN BUCURETIFACULTATEA DE TIINE ECONOMICE
SPECIALIZAREA MANAGEMENTUL INVESTIIILOR
14
Copyright 2013Universitatea Hyperion din Bucureti
3. Raportul dintre venituri totale actualizate i costuri totaleactualizate.
R =
=
= 1,07 > 1 este acceptat pentru c trebuie sse recupereze integral
cheltuielile i s se obin un anumit profit pentru investitor i societate.
4. Venitul net actualizat.
VNA = [Vh - (I + Ch)] x
d - durata execuiei
VNA = I x
en = 0,15
h = 1 => factorul este 0,87 =>
=> VNA = 1.650.000 x 0,87 = 1.435.500 Euro
D - durata de funcionare
VNA = (Vh - Ch) x
Anul 1: unde h = 2, factorul este 0,76 => VNA = 720.000 x
= 720.000 x 0,76 =
547.200 Euro
Anul 2: 720.000 x 0,66 = 475.200 Euro
Anul 3: 720.000 x 0,57 = 410.400 Euro
Anul 4: 720.000 x 0,50 = 360.000 Euro
Anul 5: 720.000 x 0,43 = 309.600 Euro
Anul 6: 720.000 x 0,37 = 266.400 Euro
Anul 7: 720.000 x 0,33 = 237.600 Euro
Anul 8: 720.000 x 0,28 = 201.600 Euro
Anul 9: 720.000 x 0,25 = 180.000 Euro
Anul 10: 720.000 x 0,21 = 151.200 Euro
-
7/23/2019 Proiect Analiza Piata
15/15
UNIVERSITATEA HYPERION DIN BUCURETIFACULTATEA DE TIINE ECONOMICE
SPECIALIZAREA MANAGEMENTUL INVESTIIILOR
15
Copyright 2013Universitatea Hyperion din Bucureti
Total VNA = Anul d + Anul 1 + + Anul 10 = 4.574.700 Euro - indic o activitate cu profitmare.
5. Indicele de profitabilitate.
- calculat n funcie de investiia total iniial
ip=
x 100 =
x 100 = 2,77
- calculat n funcie de investiia total actualizat
ip=
x 100 =
x 100 = 3,19
- calculat sub form de indice coeficient
ip=
+ 1 =
+ 1 = 4,19 > 1, VNA >0 => proiectul de investi ii este
eficient i se accept.
Varianta optim de proiect va fi aceea la care ip, ip, ip maxim
Analiza economic a proiectului de investiii
NDICATOR d = 1 D = 10 TOTAL
Anul 1 Anul 2 Anul 3 Anul 4 Anul 5 Anul 6 Anul 7 Anul 8 Anul 9 Anul 10
Cheltuielianuale
1.650.000 5.250.000 5.250.000 5.250.000 5.250.000 5.250.000 5.250.000 5.250.000 5.250.000 5.250.000 5.250.000 -
Venituri
anuale
- 5.970.000 5.970.000 5.970.000 5.970.000 5.970.000 5.970.000 5.970.000 5.970.000 5.970.000 5.970.000 -
Factor de
actualizare0,15
0,87 0,76 0,66 0,57 0,50 0,43 0,37 0,33 0,28 0,25 0,21 -
Cheltuielitotale
actualizate
1.435.500 3.990.000 3.465.000 2.992.500 2.625.000 2.257.500 1.942.500 1.732.500 1.470.000 1.312.500 1.102.500 24.325.500
Venituri totale
actualizate
- 4.537.200 3.940.200 3.402.900 2.985.000 2.567.100 2.208.900 1.970.100 1.671.600 1.492.500 1.253.700 26.029.200
VNA (0,15) 1.435.500 547.200 475.200 410.400 360.000 309.600 266.400 237.600 201.600 180.000 151.200 4.027.500
Tabel nr. 9