curs_reale.pdf

7/27/2019 curs_reale.pdf

1/101

1

DREPT CIVILDREPTURILE REALE PRINCIPALE

Silabus

pentru

nvmntul la Distan

Dr. Liviu-Marius HAROSA

Lector universitar

I. Informaii generale

Date de contact ale titularului de

curs:

Nume: LIVIU-MARIUS HAROSABirou: Facultatea de Drept,Universitatea Babe-Bolyai, Cluj-Napoca, str.A. Iancu nr. 11, jud.Cluj,Romania, sala 120.Telefon: tel. 0264-595504Fax: 0264-442.926E-mail: [email protected];[email protected]

Consultaii:sptmnal, mari, orele 17-18

Date de identificare curs i contact

tutori:

DREPT CIVIL.DREPTURILE REALEPRINCIPALE[Codul cursului][Anul II]Curs obligatoriu[Tutore curs: Harosa Liviu-Marius][[email protected]
mailto:[email protected]:[email protected]:[email protected]:[email protected]:[email protected]:[email protected]


2/101

2

Condiionri i cunotine prerechizite

n principiu, cursul de drept civil nu este condiionat de parcurgerea i

promovarea unor cursuri/colocvii anterioare, dar, pentru o mai bun nelegere i

asimilare a materiei sunt necesar cunotine de Teoria General a dreptului,Drept

Civil.Parte general, Drept Civil. Persoanele, Drept administrativ.

Descrierea cursului

Cursul de Drept Civil. Drepturi Reale principale prezint, ntr-o form accesibil,

sistemul dreptului de proprietate, al drepturilor reale principale, n lumina Codului

civil romn, precum i a legislaiei, doctrinei i jurisprudenei relevante. Se vor

studia, pe parcursul acestui semestru, dihotomia dintre drepturile reale i cele

personale, apariia unor alte forme de exprimare a drepturilor (drepturile de

proprietate intelectual, drepturile potestative), obligaiile reale, precum i disecarea

noiunii de patrimoniu. Se va face trecerea de la non-proprietate la proprietate prin

intermediul strii de fapt a posesiei, iar apoi se vor analiza caracteristicile dreptului

de proprietate public i privat, n cadrul teoriei generale a proprietii. n cadrul

cursului se vor aprofunda modalitile i dezmembrmintele dreptului de proprietate,

precum i aprarea lui. Un capitol distinct este rezervat dobndirii, respectiv pierderii

dreptului de proprietate i al altor drepturi reale, iar ultima parte a cursului va privi

publicitatea imobiliar.

Lucrarea se adreseaz deopotriv studenilor facultilor de drept, dar i

practicienilor, oglindind transformrile majore la care aceast ramur de drept a fost

supus n ultimul timp.

Materiale bibliografice obligatorii

L.Pop, L.-M. Harosa, Drept civil. Drepturile reale principale,, Ed. Universul juridic,

Bucureti, 2006.

Organizarea temelor n cadrul cursului


3/101

3

MODULUL I Patrimoniul i drepturile patrimoniale. Sistemul drepturilor reale

Completnd viziunea dobndit n anul I, bunurile, privite ut singuli, vor fi

analizate ca i componente ale unui ansamblu de drepturi i obligaii patrimoniale care

aparin unei persoane. Analiznd aceast definiie, patrimoniul este o sum de valori

patrimoniale alctuit dintr-o latur activ (toate drepturile patrimoniale) i o latur

pasiv (valoarea tuturor obligaiilor patrimoniale) ale unei persoane. n cadrul drepturilor

patrimoniale, potrivit concepiei clasice, intr drepturile reale i drepturile de crean, la

care doctrina modern a adugat i drepturile potestative sau cele extra-patrimoniale cu

o component patrimonial. Bibliografie: L.Pop, L.M.Harosa, Drept civil. Drepturile

reale principale,, Ed. Universul juridic, Bucureti, 2006, p.5-54.

MODULUL II- Teoria General a proprietii

Proprietatea este, att n sens economic, ct i juridic, expresia suprem a

accesului oamenilor la posesia, folosina i dispoziia bunurilor. n acest capitol vom

studia definiia, coninutul juridic al dreptului de proprietate, precum i caracterele

acestuia. Se va analiza i conceptul de proprietate public, prin parcurgerea

reglementrilor specifice, a titularilor, caracterelori determinrii dreptului de proprietate

public. Bibliografie: L.Pop, L.M.Harosa, Drept civil. Drepturile reale principale,, Ed.

Universul juridic, Bucureti, 2006, p.78-130.

MODULUL III- Modalitile dreptului de proprietate

La fel ca alte drepturi patrimoniale, dreptul de proprietate poate fi un drept pur i

simplu sau afectat de modaliti. Dreptul de proprietate afectat de modaliti este acel

drept de proprietate asupra unuia sau mai multor bunuri care fie c aparine simultan i

concurent la dou sau mai multe persoane, fie c existena lui viitoare n patrimoniul

titlarului actual depinde de lege sau este stabilit prin voina omului. n acest capitol,

vom studia, dreptul de proprietate comun (pe cote-pri, coproprietatea forat,

indiviziunea legal) ct i dreptul de proprietate rezolubil. Bibliografie: L.Pop,

L.M.Harosa, Drept civil. Drepturile reale principale,, Ed. Universul juridic, Bucureti,

2006, p.182-225.


4/101

4

MODULUL IV- Dezmembrmintele dreptului de proprietate

n acest capitol vom studia dezmembrmitele dreptului de proprietate, n spe

dreptul de uzufruct, dreptul de uz, dreptul de abitaie, dreptul de servitute i dreptul de

superficie. Bibliografie: L.Pop, L.M.Harosa, Drept civil. Drepturile reale principale,, Ed.

Universul juridic, Bucureti, 2006, p. 226-265.

MODULUL V- Posesia i efectele sale

Spre deosebire de drepturi, posesia este definit ca fiind o stare de fapt

generatoare de efecte juridice, care const n stpnirea material sau exercitarea unei

puteri de fapt de ctre o persoan asupra unui bun, cu intenia i voina de a se

comporta, fa de toi ceilali, ca prprietar sau ca titlar al altui drept real. Bibliografie:

L.Pop, L.M.Harosa, Drept civil. Drepturile reale principale,, Ed. Universul juridic,

Bucureti, 2006, p.55-77.

MODULUL VI- Modurile generale de dobndire a dreptului de proprietae i a

celorlalte drepturi reale.

Noiune, enumerare i clasificare. Conenia sau contractul, mod de dobndire a

dreptului de proprietate i a celorlalte drepturi reale; Accesiunea sau ncorporaiunea;

uzucapiunea sau prescripia achizitiv; Hotrrea judectoreasc; Tradiiunea;

Ocupaiunea. Bibliografie: L.Pop, L.M.Harosa, Drept civil. Drepturile reale principale,,

Ed. Universul juridic, Bucureti, 2006, p.265-302.

MODULUL VII . Aprarea dreptului de proprietate i a celorlalte drepturi reale.

Aciunea n Revendicare.

Privire general asupra mijloacelor juridice prin intermediul crora se apr

dreptul de proprietate i a celorlalte drepturi reale principale; aciunea n revendicare-

aspecte generale; revendicarea bunurilor imobile i a bunurilor mobile. Particulariti ale

regimului juridic al aprrii prin revendicare a dreptului de proprietate public i a


5/101

5

drepturilor reale principale derivate din acesta. Bibliografie: L.Pop, L.M.Harosa, Drept

civil. Drepturile reale principale,, Ed. Universul juridic, Bucureti, 2006, p.304-331.

MODULUL VIII- Publicitatea imobiliar

Prin noiunea de publicitate imobiliar se intelege totalitatea mijloacelor juridice

prevzute de lege prin care se reglementeaz, se evideniaz n mod public situaia

material i juridic a imobilelor, n vederea ocrotirii intereselor titularilor de drepturi

reale imobiliare.Publicitatea imobiliar ntemeiat pe sistemul de eviden al

cadastrului general are ca obiect nscrierea n cartea funciar a actelor i faptelor

juridice referitoare la imobilele din acelai teritoriu administrativ i se realizeaz de ctre

oficiile de cadastru i publicitate imobiliar, pentru imobilele situate n raza de activitate

a acestora. Bibliografie: L.Pop, L.M.Harosa, Drept civil. Drepturile reale principale,, Ed.

Universul juridic, Bucureti, 2006, p.333-380.

Formatul i tipul activitilor implicate de curs

Pentru aceast disciplin, studentul are libertatea de a-i gestiona singur, fr constrngeri,modalitatea i timpul de parcurgere a cursului. Sesiunile de consultaii fa n fa suntfacultative i vor fi organizate n urma solicitrii prealabile a cursantului.

CALENDARUL DISCIPLINEISemestrul : I

Incepe la Lucrri de control Tutorial Activi

Sptmna

Data Luna Tema Termen

predareCapitole Termen Lab.

1 29-- -

2 06

3 13

4 20

5 27

Octombrie

Septembrie

Evolutia sicaracteristicile

dreptului deproprietate

publica in

Romania

30.X.2008

1. Teoria Patrimoniului

2.Sistemul drepturilor reale in

Romania

3.Dreptul de proprietate publica

4.Exproprierea, concesiunea

30.X.2008

6 03Pregtirecurent

7 10 e m

Accesiunea imobiliara

1.Modalitatile dreptului de

proprietate2.Circulatia juridica a

22. XI

2008 ora


6/101

6

8 17

9 24

imobilelor

3.Dezmembramintele dreptuluide proprietate

8-12,

10 01 -

11 08

12 15

Decembrie

artificiala si uzucapiunea

ca si modalitati de

dobandire a dreptului de

proprietate

1. Posesia si efectele sale

2.Apararea dreptului de

proprietate

13 XII

2008 ora

8-12,

13 05

14 12

1 19

2 Ianuarie

Publicitatea

imobiliara

reglementata de

L.7/1996

12.I.200

9

1.Publicitatea imobiliara 20. I.2009

3

SesiuSesiuned

e

examene

4

08Februarie

Politica de evaluare i notare

La aceast disciplin, examinarea const n parcurgerea unei probe scrise, presupunndtratarea a patru subiecte teoretice. Punctajul alocat fiecrui subiect va fi indicat nmomentul n care subiectele sunt comunicate, la nceputul examenului, studenilor.Rezolvarea corect a subiectelor se afieaz la avizierul IDD, la 15 minute dupfinalizarea examenului.

Elemente de deontologie academic

Utilizarea de materiale bibliografice neautorizate n timpul examenului (a), ca i recurgerea lamijloace tehnice de consultare a unei atare bibliografii pe durata examinrii (utilizarea deinstrumente / materiale ce nu sunt admise ntr-o situaie de testare, precum casca bluetooth,de exemplu) (b) sau completarea examenului de ctre o persoan neautorizat (c) constituiefraud i se sancioneaz cu excluderea studentului din examen, dup ntocmirea unuiproces verbal de constatare a fraudei. Ulterior, exmatricularea studentului poate fi pus natenia Consiliului profesoral al facultii.

Studeni cu dizabiliti


7/101

7

Studenii afectai de dizabiliti motorii sau intelectuale sunt invitai s contacteze titularul decurs la adresele menionate n cuprinsul cursului (inclusiv prin e-mail, la [email protected]), pentru a identifica eventuale soluii n vederea oferirii de anseegale acestora.

Strategii de studiu recomandate

Materia este structurat pe 8 module, corespunznd unui numr de 14 sptmni (unsemestru). Pentru a obine performana maxim, este recomandat un numrminim de 3 orede studiu / sptmn pentru parcurgerea suportului de curs i rezolvarea chestionarelorsptmnale de verificare a nsuirii cunotinelor. O strategie optim de studiu include 5etape (I. Lectura de familiarizare; II. Lectura de aprofundare; III. Memorarea datelor eseniale;IV. Recapitularea extins; V. Recapitularea schemei logice a modulului).
mailto:[email protected])mailto:[email protected])


8/101

8

DREPT CIVIL

DREPTURI REALE

Curs selectiv pentru ID

LA SUPORTUL DE CURS VOR TREBUI FACUTE COROBORARILE CU NOUL

COD CIVIL INTRAT IN VIGOARE IN OCTOMBRIE 2011.

VA RUGAM URMARITI PE PORTALUL ID TOATE NOTIFICARILE

ADAUGATE IN TIMPUL ANULUI UNIVERSITAR!

MODULUL I

PATRIMONIUL I DREPTURILE REALE PATRIMONIALE.

SISTEMUL DREPTURILOR REALE

I. 1. Noiunea de patrimoniu.

I.1.1. Preliminarii. nainte de a defini noiunea de patrimoniu este necesar s

precizm c din punct de vedere structural raportul juridic civil este alctuit, de regul,

din trei elemente: subiecte, coninut i obiect1.

Subiectele raportului juridic sunt persoanele fizice sau juridice. Prin coninutul

raportului juridic nelegem drepturile i obligaiile corelative care se nasc n favoarea i

respectiv n sarcina subiectelor sau prilor sale. Obiectul raportului juridic const n

aciunea sau inaciunea (conduita sau prestaia) la care este ndrituit subiectul activ i la

care este ndatorat subiectul pasiv.

Drepturile i obligaiile subiectelor raportului de drept civil sunt susceptibile de

diverse clasificri n funcie de anumite criterii. Una dintre cele mai importante clasificri

este n drepturi i obligaii patrimoniale i drepturi i obligaii nepatrimoniale. Drepturilei obligaiile patrimoniale sunt acelea care pot fi evaluate n bani, n timp ce drepturile i

obligaiile nepatrimoniale sunt lipsite de valoare economic i prin urmare nu pot fi

evaluate pecuniar.

Termenul de patrimoniu este circumscris exclusiv sferei drepturilor i obligaiilor

patrimoniale. Drepturile i obligaiile patrimoniale pot fi privite globalist, ca o totalitate

sau universalitate juridic aparinnd unei persoane, fcnd abstracie de

1 A se vedea L.Pop Dreptul de proprietate i dezmembrmintele sale, ediie revzut i adugit,ed.Lumina Lex, Bucureti, 2001, p.8-10.


9/101


10/101


11/101

11

matrimonial. Astfel, patrimoniul unei persoane cstorite este divizat n masa bunurilor

comune i n cea a bunurilor proprii. Prin urmare, dac un imobil nstrinat face parte

de masa bunurilor proprii ale unui so, suma primit drept pre va intra prin efectul

subrogaiei reale cu titlu universal n aceeai mas comun, dei principiul comunitii

matrimoniale este c orice bun dobndit n timpul cstoriei este bun comun al soilor.

La fel, creditorii personali ai unuia dintre soi pot urmri doar bunurile proprii ale

acestuia.1

n materia succesiunilor exist situaii n care aceeai persoan se regsete titular

a dou mase patrimoniale. n principiu, la decesul unei persoane, patrimoniul

defunctului se topete automat n patrimoniul succesorului care este inut astfel de

datoriile lui de cujus chiar dac depesc activul succesiunii. Aceast situaie poate fi

dezastruoas pentru erede, legea acordndu-i dreptul de a accepta succesiunea sub

beneficiu de inventar.

n urma acceptrii succesiunii sub beneficiu de inventar, cu toate c succesorul este

proprietarul bunurilor devoluate, rezult n acelai timp o separaie ntre bunurile sale i

cele ale lui de cujus. Prin urmare, motenitorul va fi inut de plata datoriile defunctului n

limita activului succesoral.

Fuziunea bunurilor defunctului cu cele ale succesorului poate fi de asemenea

dezastruoas pentru creditorii succesiunii, deoarece ei risc s fie concurai n

satisfacerea creanelor lor de creditorii unui succesor insolvabil. Pentru a evita aceast

situaie, legea acord creditorilor defunctului dreptul de a cere separaia de patrimonii

ntre cel al defunctului i cel al motenitorului ceea ce le confer un drept de preferin;

n spe, ei vor fi pltii cu prioritate din bunurile defunctului naintea creditorilor

personali ai eredelui.

Un alt exemplu de afectare a unor grupe de patrimoniu apare i n cazul n care un

comerciant i divide patrimoniul n masa drepturilor i obligaiilor care alctuiesc unfond de comer afectat desfurrii unei activiti comerciale i celelalte drepturi i

obligaii.

I.1.4 Funciile patrimoniului . Patrimoniul ndeplinete trei funcii, eseniale n

importana lor: patrimoniul cosntituie gajul general al creditorilor, realizeaz subrogaia

1 A se vedea L.Pop, op.cit. p. 17-18.


12/101


13/101

13

individualitatea lucrului care iese i a celui care intr n patrimoniu n locul lui. Valoarea

de nlocuire nou intrat n patrimoniu va avea regimul juridice al valorii nlocuite.

Subrogaia real cu titlu universal este subordonat divizibilitii patrimoniului.1

Avnd n vedere c debitorul poate nstrina bunurile din patrimoniul su, acestea

nefiind indisponibilizate de creditorii si chirografari, subrogaia real cu titlu universal

asigur coninutul gajului general, valoarea primit n schimb nlocuind din punct de

vedere juridic valoarea nstrinat.

Aceasta nu nseamn c strict din punct de vedere al valorii intrisece patrimoniul

rmne intact. De exemplu, dac se nstrineaz un bun mobil ( de 10 mil. Lei) la un

pre sub valoarea sa real, ( 7 mil lei) n termeni reali valoarea patrimoniului a sczut ( -

3 mil lei) dar din punct de vedere juridic a rmas neschimbat deoarece o valoare (suma

primit drept pre) a nlocuit n patrimoniul debitorului o alt valoare (bunul mobil), fapt

care face ca aceast vnzare s fie opozabil creditorilor chirografari (beneficiari ai

gajului general), cu excepia dovedirii unei fraude a intereselor lor efectuat de debitor

n nelegere cu terul dobnditor al imoilului. Spre deosebire, creditorii care beneficiaz

de dreptul de gaj asupra bunului mobil l pot urmri n mna terului dobnditor n

virtutea atributului de preferin conferit de acest drept.

I.1.4.2.2.Subrogaia real cu titlu particular este o excepie, aplicndu-se numai n

cazurile expres prevzute de lege. Ea const n nlocuirea unui bun individual

determinat cu un alt bun individual determinat, privite izolat.

a) Potrivit art.1721 C.Civ., subrogaia real cu titlu particular se produce n

cazul n care un bun ipotecat, gajat sau grevat de un privilegiu special a

fost distrus sau deteriorat de un caz asigurat sau de o fapt ilicit, ipoteca,

gajul sau privilegiul special se strmut de drept n baza normei de mai sus

asupra sumei primit drept indemnizaie asigurare sau asupra sumei

primit cu titlu de despgubire datorat de autorul prejudiciului.b) Potrivit art.12 alin.4 din L.54/1998 privind circulaia juridic a terenurilor2 ,

n cazul schimburilor de terenuri, fiecare teren primit n schimb va avea

situaia juridic a terenului pe care l nlocuiete, cu respectarea drepturilor

i sarcinilor legal constituite anterior.

1 L.Pop, op.cit. idem, C.Sttescu, C.Brsan, op.cit. idem.2 Publicat n M.Of. nr.102/4 martie 1998.


14/101

14

c) Potrivit art. 28 alin.2 din L.33/1994 privind exproprierea pentru cauz de

utilitate public1, dreptul de ipotec i privilegiul special imobiliar care

greveaz un imobil expropriat se strmut de drept asupra despgubirilor

stabilite conform procedurii i n condiiile prevzute de lege.

I.1.4.3.Transmisiunea universali cu titlu universal.2

Transmisiunea universal intervine atunci cnd se transmite ntregul patrimoniu

nefracionat de la o persoan la alt persoan. Acest tip de transmisiune apare n cazul

persoanelor fizice doar n ipoteza decesului cnd ntregul patrimoniu este cules n

totalitate de un singur motenitor care are vocaie universal legal sau testamentar.

n cazul persoanelor juridice apare n situaia reorganizrii acestora prin absorbie sau

fuziune.

Transmisiunea cu titlu universal const n transmiterea fracionat at ntregului

patrimoniu al unei persoane la dou sau mai multe persoane sau n desprinderea unei

pri dintr-un patrimoniu pentru a reveni altei persoane.

Prin transmisiunea universal se dobndete totalitatea valorilor active i pasive

care alctuiesc ntregul patrimoniu iar prin transimisiunea cu titlu universal se

dobndete doar o fraciune, o cot-parte matematic din aceste valori.

I. 2. Drepturile patrimoniale

I.2.1. Noiune i clasificare

Drepturile patrimoniale se mpart n diverse categorii: drepturi reale, drepturipersonale sau drepturi de crean i drepturi intelectuale Diviziunea drepturi reale-

drepturi personale, ce i are originea n dreptul roman, este considerat de doctrina

mai veche ca fiind diviziunea suprem, opinie nuanat n prezent de autorii moderni3.

1 Publicat n M.Of. nr.139/2 iunie 1994.2 Pentru definirea transmisiunilor universale i cu titlu universal a se vedea L.Pop, op.cit. p.24-25.3n categoria drepturilor intelectuale intr drepturile asupra operei literare sau artistice, asupra modelelori desenelor, brevetelor de invenii, mrcilor de fabric, denumirilor de provenien etc. Aceste drepturi

sunt, vorbind n mod strict, incomod situate fa de clasificarea tradiional n drepturi reale i de crean.Nu sunt drepturi de crean, deoarece nu au un debitor individualizat. Ele conisit mai mult n exploatareaunei idei, a unui nume, a unei clentele sau a unei invenii. Din acest punct de vedere, se apropie de


15/101

15

I.2.1.1. Drepturi reale i personale. Revenind la cele dou mari categorii pe care

le vom studia, artm c drepturile reale au fost definite ca drepturi subiective

patrimoniale care confer titularului lor anumite prerogative, recunoscute de lege,

asupra unui bun, pe care el le poate exercita n mod direct i nemijlocit, fr a fi

necesar, n acest scop, intervenia oricrei alte persoane. Din contr, toi ceilali au

obligaia de a nu ntreprinde nimic de natur a mpiedica exerciiul netulburat al acestor

drepturi de ctre titularii lor1.

Drepturile de crean ( personale) sunt acele drepturi subiective patrimoniale

n virtutea crora titularul lor sau subiectul activ, numit creditor, are posibilitatea juridic

de a pretinde subiectului pasiv, numit debitor, persoan determinat, s dea ( dare), s

fac (facere) sau s nu fac (non facere) ceva, sub sanciunea constrngerii de stat.2

Drepturile reale sunt drepturi absolute opozabile erga omnes, deoarece toi au

obligaia general de a nu face nimic pentru a aduce atingere exercitrii libere i depline

a acestor drepturi. Astfel, din punct de vedere al subiectelor, dreptul real presupune

existena unui subiect activ determinat i a unui subiect pasiv nedeterminat, format din

toi ceilali.

Spre deosebire, drepturile de crean presupun subiecte (att creditor, ct i

debitor) determinate, debitorul avnd obligaia, corelativ dreptului creditorului de a cere

acest lucru, de a da, a face sau a nu face ceea ce ar fi putut face n lipsa acelei obligaii.

Drepturile reale prezint comport dou specificiti fa de drepturile personale:

ele comport dreptul de urmrire i dreptul de preferin.

Dreptul de urmrire prezentat de un drept real d posibilitatea titularului su s

urmreasc n orice mini s-ar afla bunul care i aparine sau care este grevat de un

drept real n favoarea sa.Astfel, proprietarul unu imobil i-l poate revendica de la orice

detentor; uzufrucutarul poate s i reclame bunul pentru a-l folosi, i asta n faaoricrui proprietar al bunului.

Din contr, dreptul de crean comport prin sine dreptul la urmrire. Rezult de

aici c creditorul beneficiaz de un drept general de gaj asupra patrimoniului debitorului,

neavnd un drept special de urmrire asupra unor bunuri determinate din patrimoniul

drepturile reale, analiznd ca i acestea un drept exclusiv de exploatare. Pe de alt parte, adevrata lornatur difer de aceea a unui drept de proprietate, deoarece au ca obiect un element imaterial, fiind demulte ori ataate intim de personalitatea titularului lor. A se vedea pentru mai multe detalii Fr.Terr,

Ph.Simler, op.cit., p.28-30.1 L.Pop, op.cit., p.26.2Ibidem.


16/101


17/101

17

Obligaiilepropter rem sunt de dou categorii: legale (cele prevazute de art. 74,

art.80-83 din L.18/19941, art. 16 din L.103/19962, obligaia de grniuire reglementat

de art. 584 C.Civ, obligaia de a contribuzi la cheltuielile de ntreinere i construire a

zidului comun prevazut de art. 592 C.Civ., precum i obilgaiile reglementate de Codul

Civil ca fiind servitui naturale sau legale: servitutea distanei plantaiilor, servitutea

negativ de vedere, servitutea izvorului, servitutea de scurgere a apelor naturale) i

convenionale ( care se nasc prin acordul prilor , cum ar fi obligaia reglementat de

art.620 C.Civ. prin care proprietarul unui fond aservit se oblig s efectueze lucrrile

necesare constituirii unei servitui de trecere).

Obligaiile scriptae in rem corespund unor drepturi de crean, dar sunt intrisec

legate de stpnirea unor bunuri de ctre alt persoan dect proprietarul sau titularul

unui drept real asupra acelor lucruri.

Potrivit art.1441 C.Civ., cel care dobndete proprietatea unui imobil nchiriat

sau erendat este obligat s respecte contractul de locaiune sau de arendare ncheiat

de propriearul anterior pn la expirarea termenului pentru care a fost nchiriat/ arendat,

dac nu exist o clauz contrar de ncetare a contractului n momentul nstrinrii.

Dup cum se vedea, proprietarul actual, ter fa de contractul ncheiat anterior, este

obligat s respecte drepturile i obligaiile izvorte din acest contract n baza unei

obligaii scriptae in rem.

I. 3. Sistemul drepturilor reale n Romnia.

I.3.1. Clasificare

A. Din punct de vedere al naturii bunurilor asupra crora poart, drepturile reale

se mpart n dou categorii: drepturi reale mobiliare (purtnd asupra bunurilor

1 Legea fondului funciar, republicati modificat n M.Of. , partea I, nr. 1 din 5 ianuarie 1998. Aceastlege stabilete n sarcina deintorilor de terenuri obligaiile de a cultiva terenurile, de a conserva calitileproductive ale solului, de a executa lucrri de mbuntiri funciare, de a permite efectuarea lucrrilor deregularizare a scurgerii apelor pe versani i de colectare a torenilor etc.2 Legea fondului cinegetic i a proteciei vnatului, publicat n M.Of. partea I, nr.235 din 27 septembrie1996. Obligaiile propter rem regsite n acest act normativ se refer la obligaia deintorilor de terenuri

pe care sunt arondate fonduri de vntoare s permit exercitarea vntorii i aplicarea msurilor deprotecie a vnatului, s permit amplasarea instalaiilor i amanajrilor vntoreti provizorii, s iamsuri pentru protecia vnatului etc.


18/101


19/101


20/101

20

d) Dreptul de retenie1 este acel drept real care confer posibilitatea

creditorului, n acelai timp i debitor al obligaiei de restituire sau

predare a bunului altuia, de a reine acel lucru i a refuza restituirea lui

pn n momentul cnd debitorul su, creditor al lucrului, va executa

obligaia nscut n legtur cu cheltuielile ocazionate de pstrarea,

ntreinerea sau mbuntirea lui.

MODULUL II.

TEORIA GENERAL A PROPRIETII

II. 1. Definiia i coninutul dreptului de proprietate

II.1.Plecnd de la prevederile art. 4802 din Codul Civil Romn de la 18653, copie

a Codului Napoleonian din 18044, doctrina modern a definit proprietatea ca fiind

acel drept real care confer titularului atributele de posesie, folosin i dispoziie

asuprqa unui bun, atribute pe care numai el le poate exercita n plenitudinea lor, n

putere proprie i n interes propriu, cu respectarea legislaiei n vigoare5.

Plecnd de la aceast definiie, artm c proprietatea este dreptul cel mai

deplin, fiind singurul drept subiectiv care confer titularul su trei atribute: posesia,folsina i dispoziia.

1 A se vedea L.Pop, op.cit., p. 36-37.2 Proprietatea este dreptul ce are cineva de a se bucura i dispune de un lucru n mod exclusiv iabsolut, ns n limitele determinate de lege..3 Pentru istoricul noiunii de proprietate precum i pentru diferitele teorii referitoare la acest drept, a sevedea L.Pop., op.cit., p.38-43, Fr.Terr, Ph.Simler, op.cit., p.53-79, G.Marty, P.Raynaud, Droitcivil.Lesbiens, ed.2, Paris, Sirey, 1980, p.29 -714

Art. 544 C.Civ. Francez prevede : La proprit est le droit de jouir et de disposer des choses de lamanire la plus absolue, pourvu quon ne se faisse pas un usage prohib par la loi et par rglements5 L.Pop, op.cit., p.43.


21/101

21

Posesia const n posibilitatea proprietarului de a stpni bunul ce i aparine n

materialitatea sa, comportnd-se fa de ceilali ca fiind titularul dreptului de

proprietate1. Folosina confer proprietarului facultatea de a ntrebuina bunul su,

culegnd sau percepnd n proprietate toate fructele naturale, industriale sau civile pe

care acesta le produce2. Dispoziia, ca atribut al proprietii, comport dou elemente:

dreptul de dispoziie materiali dreptul de dispoziie juridic.

Dreptul de dispoziie material este posibilitatea proprietarului de a dispune de

substana bunului, adic de a-l transforma, de a-l consuma sau distruge, cu respectarea

reglementrilor n vigoare. Dreptul de dispoziie juridic se concretizeaz n facultatea

proprietarului de a nstrina dreptul de proprietate, cu titlu oners sau gratuit, prin act

ntre vii sau pentru cauz de moarte, i de a-l greva cu drepturi reale derivate, principale

sau accesorii n favoarea altor persoane, cu respectarea regimului juridic instituit de

lege.

2 .2 Caracterele dreptului de proprietate

Putem distinge caracterele dreptului de proprietate din diverse perspective.

Fiind considerat n prevederile art. 1 alin.1 din Primul Protocol Adiional al Conveniei

Europene pentru Drepturile Omului ca un drept fundamental, dreptul de proprietate,

prezentat prin prisma regulilor de drept privat, este dotat cu trei grupe de caracteristici

principale: dreptul de proprietate este abslout i inviolabil, deplin i exclusiv, perpetuu i

transmisibil.

II.2.2.1. Caracterul absolut i inviolabil.

Dreptul de proprietate este absolutdeoarece este recunoscut titularului su nraporturile cu toi ceilali, care sunt obligai sa se abin de a face ceva de natur a

mpiedica exercitarea sa. Proprietarul are la ndemn aciunea n revendicare pentru

a-i recupera bunul din mna oricui, dreptul de proprietate fiind opozabil erga omnes,

adic tuturor.

Dezvoltnd noiunea juridic de absolut, artm c avnd acest apanaj al

dreptului, proprietarul poate s fac tot ceea ce vrea cu bunul su iar stpnirea sa

1 L.Pop, Idem, Fr.Terr, Ph.Simler, op.cit., p.80.2Ibidem. Fr.Terr, Ph.Simler, op.cit., p. 81.


22/101

22

asupra bunului este nelimitat, n timp ce orice titular al unui alt tip de drept real asupra

acelui bun este limitat prin lipsa dispoziiei juridice depline.

Cu toate acestea, prin diversele reglementri i limitri aduse de lege, n practic

exercitarea proprietii nu poate excede regulilor Cetii, libertatea absolut putnd

duce la haos. n chiar definiia proprietii, aa cum o enun Codul Civil, se face

referire la o serie de limitri pe care legea le poate aduce exercitrii dreptului de

proprietate.

Prin urmare, se poate conchide c dreptul de proprietate este un drept absolut

fa de orice drept real sau drept personal, dar n acelai timp nu este absolut fa de el

nsui, tocmai prin restrngerile la care este supus de lege.

Inviolabilitatea dreptului susine caracterul su absolut. Potrivit art. 136 pct.5 din

Constituie1, Proprietatea privat este inviolabil, n condiiile legii organice, singurele

excepii fiind:

1) Exproprierea pentru cauz de utilitate public ( art. 44 pct (3) Constituie

Nimeni nu poate fi expropriat dect pentru o cauz de utilitate public, stabilit potrivit

legii, cu dreapti prealabil despgubirei art. 481 C.Civ.) reglementat de Legea

nr.33/19942 ce se aplicbunurilor imobile aflate n proprietatea privat a persoanelor

fizice sau juridice, precum i a celor aflate n proprietatea privat a comunelor,

oraelor, municipiilori judeelor.

2) Rechiziiile de bunuri, reglementate prin Legea 132/19973 privind rechiziiile de

bunuri i prestrile de servicii n interes public.

3) Subsolul oricrei proprieti mobiliare poate fi folosit i exploatat pentru lucrri

de interes general, potrivit art. 44 pct. 5 Constituie Pentru lucrri de interes general,

autoritatea public poate folosi subsolul oricrei proprieti imobiliare, cu obligaia de a

despgubi proprietarul pentru daunele aduse solului, plantaiilor sau construciilor,precum i pentru alte daune imputabile autoritii.

II.2.2.2. Caracterul deplin i exclusiv.

1 Modificat i completat prin Legea de revizuire a Constituiei Romniei nr. 429/2003, publicat n

Monitorul Oficial al Romniei, Partea I, nr. 758 din 29 octombrie 2003.2 Publicat n M.Of., partea I, nr. 139 din 2 iunie 1994.3 Publicat n M.Of., partea I, nr. 161 din 18 iulie 1997.


23/101

23

Dreptul de proprietate este deplin deoarece confer titularului su plena in re

potestas, adic toate cele trei atribute: posesia, folosina i dispoziia. Acest caracter

dispare n momentul n care asupra bunului obiect al dreptului de proprietate se

constituie dezmembrminte ale proprietii.

Dreptul de proprietate este n acelai timp un drept exclusiv, n nelesul c

atributele sau puterile inerente acestui drept sunt nu numai depline, ci i independente

de orice puteri ale altei persoane asupra bunului respectiv, n afar de cazurile n care

proprietatea este dezmembrat.

II.2.2.3.Caracterul perpetuu i transmisibil

Dreptul de proprietate este nelimitat n timp, fiind perpetuu i dureaz atta

vreme ct exist bunul care face obiectul su. De asemenea, el nu se pierde prin

neexercitare, adic prin neuz, aciunea n revendicare fiind imprescriptibil. Dreptul de

proprietate se stinge n patrimoniul titularului su doar n cazul n care sunt ndeplinite

condiiile prescripiei achizitive (uzucapiunea) de ctre posesorul bunului.

Dreptul de proprietate poate fi transmis prin acte ntre vii, n condiiile legii. Ba

mai mult, transmisiunea lui este inevitabil i obligatorie pentru cauz de moarte1.

Transmisiunea dreptului de proprietate nu contravine caracterului su perpetuu, fiind

corolarul logic al perpetuitii sale.

La baza transmisiunilor dreptului de proprietate prin acte ntre vii st principiul

consensualismuluiconsacrat n art. 971 C.Civ2i, cu aplicare n materia vnzrii, n art.

1295 alin.1 C.Civ.3, conform cruia transferul dreptului de proprietate are loc n

momentul realizrii acordului de voin.

II.2.3. Excepii De la acest principiu exist excepii, cnd transferul dreptului de

proprietate are loc ntr-un alt moment dect cel al ntlnirii voinelor prilor. Astfel:

1 A se vedea L.Pop, op.cit., p. 46.2 In contractele ce au de obiect translatia proprietatii, sau unui alt drept real, proprietatea sau dreptul setransmite prin efectul consimtamantului partilor, si lucrul ramane in rizico-pericolul dobanditorului, chiarcand nu i s-a facut traditiunea lucrului.3

Vinderea este perfecta intre parti si proprietatea este de drept stramutata la cumparator, in privintavanzatorului, indata ce partile s-au invoit asupra lucrului si asupra pretului, desi lucrul inca nu se va fipredat si pretul inca nu se va fi numarat.


24/101


25/101

25

II. 3 Exproprierea pentru cauz de utilitate public

Prin expropriere se nelege trecerea forat n proprietatea public, prin hotrre

judectoreasc, a unuo rimobile aflate n proprietate privat, cu o dreapti prealabil

despgubire, pentru cauz de utilitate public.1

Exproprierea este, dup cum am artat, o excepie de la caracterul absolut i

inviolabil al dreptului de proprietate. Pe lng dispoziiile constituionale cuprinse n

art.136 pct. 5 i art. 44 pct.3, n materia exproprierii sunt incidente prevederile Legii

33/1994 n care se arat: bunurile imobile care pot face obiectul exproprierii,

soluionarea cererilor de expropriere de ctre instanele de judecat, modul i criteriile

de calcul ale despgubirilor cuvenite proprietarului imobilului, plata acestor despgubiri,

efectele juridice ale exproprierii2.

Sunt expropriabile numai bunurile aflate n proprietatea privat a persoanelor

fizice i juridice, ct i n aceea a unitilor administrativ-teritoriale. n ceea ce privete

bunurile imobile proprietate public, ele sunt i pot fi oricnd afectate unei utiliti

publice prin acte administrative de putere ale autoritii competente.

Potrivit art. 3 din L.33/1994, exproprierea poate fi hotrt de instanele de

judecat numai dup ce utilitatea public a fost declarat potrivit normelor legale n

materie. Utilitatea public se declar pentru lucrri de interes naional sau pentru lucrri

de interes local. Dac lucrtrile sunt de interes naional, utilitatea public se declar prin

Hotrre de Guvern iar dac sunt de interes local de ctre consilile judeene sau de

ctre Consiliul Local al Municipiului Bucureti. n cazul n care urmeaz s fie

expropriate lcauri de cult, monumente, ansambluri i situri istorice, cimitire, alte

aezri ori localiti urbane sau rurale n ntregime, utilitatea public se declar prinlege.

Exproprierea are urmtoarele efecte:

1. Imobilul expropriat trece n proprietate public i intr n patrimoniul

expropriatorului liber de orice sarcini, n temeiul hotrri judectoreti rmas

definitivi irevocabil.

1 A se vedea L.Pop., op.cit, p. 49.2Idem.


26/101

26

2. se sting drepturile reale principale derivate din dreptul de proprietate uzufrucut,

uz, abitaie i superficie- precum i servituile stabilite prin fapta omului n msura

n care devin incompatibile cu situaia naturali juridic a obiectivului urmrit

prin expropriere.

3. dreptul de ipotec i privilegiul imobiliar special care greveaz bunul imobil

exproprieat se mut de drept asupra despgubirii stabilite de ctre instan sau

prin acordul prilor.

4. se sting orice drepturi personale dobndite de alte persoane asupra imobilului

expropriat, cu ar fi cele nscute din contractul de locaiune sau din contractul de

comodat.

5. ca urmare a pronunrii hotrrii judectoreti de expropriere se nate un drept

de crean n favoarea persoanelor exproprieate asupra despgubirilor acordate

drept urmare a exproprierii imobilului. Dreptul de crean se nate de la data

rmnerii definitive a hotrri judectoreti i devine exigibil la data stabilit de

pri sau la termenul stabilit de instan, n acest din urm caz neputnd depai

30 de zile de la data rmnerii definitive a hotrrii de expropriere.

Legea exproprierii reglementeaz n favoarea proprietarului expropriat dreptul de a

cere i obine retrocedarea imobilului expropriat n cazul n care acesta nu a fost

utilizat n termen de un an pentru realizarea scopului propus i nu s-a efectuat o

nou declarare de utilitate puiblic (art. 35-36 L.33 /1994) i dreptul de preemiune la

cumrarea imobilului n ipoteza n care expropriatorul s-ar hotr s l nstrineze.

III. DREPTUL DE PROPRIETATE PUBLIC

III. 1 . Definiie. Reglementare

Dreptul de proprietate public este acel drept de proprietate care poart asupra

bunurilor din domeniul public de interes naionali din domeniul public de interes local

aparinnd statuluii unitilor administrativ-teritoriale, fiind inalienabil, imprescriptibiliinsesizabil.


27/101


28/101


29/101


30/101


31/101


32/101

32

act administrativ fr ca titularul su s se poat apra prin mijloace de drept civil

(aciune n revendicare, aciune posesorie). Totui actul administrativ de revocare poate

fi atacat n contencios administrativ. Pe de alt parte, deoarece acest drept este un

drept real, va putea fi aprat fa de ceilali subieci de drept civil ( cu excepia titularului

dreptului de proprietate public) prin orice mijloc de drept comun.

III.6.3.Concesionarea este reglementat prin Legea nr. 219/1998 privind regimul

concesiunilor1i de Normele Metodologice cadru aprobate prin Hotrrea Guvernului

nr. 216/19992.

n concepia acesor acte normative, contractul de concesiunea este contractul

prin care o persoan denumit concedent transmite pentru o perioad determinat, de

cel mult 49 de ani, unei alte persoane denumite concesionar , care ac ioneaz pe riscul

i rspunderea sa, dreptul i obligaia de exploatare a unui bun, a unei activiti sau a

unui serviciu public, n schimul unei redevene.

Concesiunea poate mbrca trei modaliti, i anume:

a) concesiunea de bunuri

b) concesiunea de servicii publice

c) concesiunea de servicii economice

Contractul de concesiune are o natur juridic mixt, avnd dou pri, partea

reglementar, guvernat de prevederile dreptului administrativ, i partea contractual,

guvernat de prevederile dreptului civil.

III. 6.4. Dreptul real de folosin asupra unor bunuri din domeniul public. Potrivit

art. 17 din Legea nr . 213/1998 dreptul real de folosin se va aplica persoanelor

juridice cu scop nelucrativ care vor putea beneficia, n virtutea acestui drept, n mod

gratuit, de imobile aflate n proprietatea public.

MODULUL III

MODALITILE DREPTULUI DE PROPRIETATE

Dreptul de proprietate poate fi puri simplusau afectat de modaliti. El

este puri simpluatunci cnd are ca titular o singur persoan, iar existena sa

1 Publicat n M.Of., partea I, nr. 459 din 30 noiembrie 1998.2 Publicat n M.Of.,partea I, nr. 140 din 6 aprilie 1999.


33/101

33

nu depinde de un eveniment sau de o mprejurare viitoare; acest drept poate s

poarte asupra unui bun mobil sau imobil sau asupra mai multor bunuri.

Dreptul de proprietate poate fi afectat de modaliti fie atunci cnd el poart

asupra unui bun sau asupra unei universaliti de bunuri care aparin simultan la dousau mai multe persoane, fie ca existena sa viitoare n patrimoniul titularului depinde de

un eveniment sau de o mprejurare prevzuta de lege sau stabilit prin voina prilor. 1

Sub acest din urma aspect, modalitile dreptului de proprietate sunt: drept de

proprietate rezolubil ( au revocabil), drept de proprietate anulabil i drept de

proprietate comun2.

Proprietatea rezolubil ( revocabil sau condiional ). Aceasta presupune

situaia n care dreptul de proprietate este afectat de o condi ie rezolutorie, fie rezultatdin convenia prilor, fie dintr-o dispoziie a legii. Aceasta condiie rezolutorie face ca

existena dreptului n patrimoniul dobnditorului s fie nesigur, el putnd fi desfiinat

pentru a se rentoarce, de regul, n patrimoniul nstrintorului. Fiind vorba de o

condiie rezolutorie, devin incidente dispoziiile art. 1019 C. civ. care instituie : Condi ia

rezolutorie este aceea care supune desfiinarea obligaiei la un eveniment viitor i

incert. Aadar, dac condiia se mplinete, dreptul dobnditorului se desfiineaz n

mod retroactiv , iar instrintorul redevine proprietar ca i cum nu ar fi ncheiat actul de

transmitere a proprietii. n cazul n care dobnditorul pn la momentul ndeplinirii

condiiei a svrit acte de dispozitie cu privire la acel bun, acestea vor fi nule

conform principiului resoluto jure dantis, resolvitur jus accipientis; el va putea pstra

ns fructele percepute, dar va trebui s restituie bunul respectiv; dimpotriv, n cazul n

care condiia rezolutorie nu se ndeplinete, dobnditorul i consolideaz n mod

retroactiv dreptul su iar actele juridice pe care le-a ncheiat cu privire la bunul respectiv

(pendente conditione ) rmn valabile.

Din cele expuse rezult c ntotdeauna cnd un bun se transmite sub condiie vor

exista doi proprietari dintre care unul sub condiie suspensiv, iar cellalt sub condiie

rezolutorie.

Constituie cazuri legale de proprietate rezolubil:

1 L. Pop, op.cit, p. 1272 Tr. Ionascu, S. Bradeanu, Drepturile Reale Principale In Republica Socialista Romania, edit. Academiei,

Bucuresti, 1978, p.155; C. Statescu, C. Birsan, Drept civil. Teoria generala a drepturilor reale,Universitatea din Bucuresti, 1988, p. 174; E. Safta Romano, Dreptul de proprietate privata si publica inRomania, Edit. Graphics, Iasi, 1993, p. 102-103


34/101

34

a) donaiile dintre soi sunt revocabile ( art. 937 C. civ. ). Aceasta nseamn c soul

donator poate revoca oricnd unilateral donaia fcut celuilalt so;

b) situaia donatarului a crui donaie este revocat pentru naterea unui copil ( art.

836 C. civ. ). Aceasta nseamn c, dac donatorului i se va nate un copil,

dreptul de proprietate se va revoca i, dimpotriv, dac nu va avea loc aceast

natere, dreptul de proprietate se va consolida;

c) situaia vnzrii cu pact de rscumparare ( art. 1371 C. civ. ); n cazul n care

vnztorul nu rscumpr bunul, cumprtorul i consolideaz dreptul de

proprietate i viceversa, cnd dreptul de proprietate este retroactiv desfiinat;

d) ipoteza rezultat din art. 494 C. civ. , cnd o persoan construiete pe terenul

alteia i cnd proprietarul bunului terenului, invocnd accesiunea, poate deveni i

proprietar al construciei. Rezult c pn n momentul manifestrii de voin a

proprietarului terenului de a deveni proprietar al constructiei, constructorul

exercit un drept de proprietate care poate fi desfiinat cu efect retroactiv.1

Dreptul fiscal nu tine seama de condita rezolutorie. Astfel, dac contractul

ncheiat sub condiie rezolutorie este desfiinat, organele fiscale nu restituie taxele pe

care le-a perceput pentru transferul dreptului de proprietate. Dimpotriv, n caz de

vnzare sub condiie suspensiv, taxele aferente nu se percep ct vreme condiia nu

s-a realizat.2

Proprietatea anulabil. Proprietatea anulabil reprezint acea modalitate

juridic a dreptului de proprietate care apare in situaia n care transferul proprietii se

face n temeiul unui act juridic lovit de nulitate relativ ( anulabil ). Aa cum s-a aratat, n

aceast situaie intereseaz rezultatul aciunii n anularea actului translativ de

proprietate. Dac aciunea este admis, dreptul de proprietate al dobnditorului va fi

desfiinat retroactiv. n cazul n care actul translativ anulabil a fost confirmat, dreptul deproprietate al dobnditorului va fi consolidat. Tot astfel, consolidarea dreptului de

proprietate va avea loc i n ipoteza n care a expirat termenul de prescripie al aciunii

n nulitate relativ ( fr ca titularul acestei aciuni sa o fi introdus ).3

Trebuie subliniat c efectul retroactiv al anularii actului translativ se refer nu

numai la prile actului, ci i la raporturile cu tertii.

1 A se vedea C. Statescu, In legatura cu practica judiciara privind partajul unor constructii cladite fara

autorizatie legala, in R.R.D. nr. 12/1982, p. 252 O. Ungureanu, op.cit, p. 90.3 L. Pop, op. cit. , p. 129; O. Ungureanu, op. cit., p. 90


35/101

35

Dreptul de proprietate comun. Dreptul de proprietate comuna se

caracterizeaz prin aceea c un bun sau mai multe bunuri aparin n proprietatea a

dou sau mai multe persoane care i pot exercita mpreun, simultan i concurent,

toate prerogativele recunoscute de lege oricrui proprietar. 4 ; proprietatea comun are

dou forme: dreptul de proprietate pe cote-pri i dreptul de proprietate n devlmie.

Dreptul de proprietate pe cote-pri

Caracterizare general. Dreptul de proprietate pe cote pri se mai numete i

coproprietate, caracterizndu-se prin faptul c un bun aparine simultan i concurent la

doi sau mai muli proprietari, fr ca bunul respectiv s fie fracionat n materialitatea

sa. Ceea ce este fracionat este numai dreptul de proprietate cu privire la acel bun ;

fiecare coproprietar are determinat o cota-parte ideal, abstract, matematic din

dreptul de proprietate care se exprima sub form de fracie nominal, fracie zecimal

sau n procente.

Atata timp cat dureaza aceasta stare se spune ca dreptul tuturor coproprietarilor

poarta asupra fiecarei particule din bun. numai la incetarea coproprietatii se va stabili

sau individualiza exact partea materiala din bun ce corespunde cotei parti din dreptul

de proprietate apartinand fiecaruia. Astfel, coproprietatea se transforma in proprietate

exclusiva.1

Cu toate ca natura juridica a coproprietatii a fost mult discutata si controversata,

din teoriile formulate, s-a distins teoria clasica a proprietatii pe cote parti ideale.2

Coproprietatea se distinge de indiviziune. Astfel, in timp ce coproprietatea are ca

obiect un bun sau mai multe bunuri singulare, indiviziunea are ca obiect o universalitate

de bunuri. Cu alte cuvinte, proprietatea pe cote parti sau coproprietatea este omodalitate a dreptului de proprietate, iar indiviziunea constituie o modalitate a

patrimoniului.3

4 A se vedea C. Statescu, C. Barsan, op. cit., p. 1751 A se vedea L. Pop, op. cit., p. 130; D. Lupulescu, DREPTUL DE PROPRIETATE COMUNA PECOTE-PARTI SI APLICATIILE SALE PRACTICE, Edit. Stiintifica, Bucuresti, 1973, p. 9-20; C. Statescu,C. Barsan, op. cit., p. 1772

Pentru analiza teoriilor si argumentelor care le insotesc, a se vedea A. Ionascu, LA COPROPRIETEDUN BIEN, Les Presses Universitaires de France, Paris, 1930, p. 227 287.3 L. Pop, op. cit., p. 130


36/101


37/101

37

Drepturile copartasilor asupra bunului in materialitatea sa. Dupa cum am

aratat, coproprietarii nu au drepturi sau prerogative asupra unei parti determinate din

bun, privit in materialitatea sa.1 De aici, ar trebui sa ajungem la concluzia ca nici un fel

de act nu poate fi facut cu privire la un bun privit in materialitatea lui, fara acordul

unanim al copartasilor. Asadar, in lipsa unui acord al coproprietarilor, s-ar impune

aplicarea si respectarea principiului unanimitatii. Totusi, literatura de specialitate si

practica judiciara au admis ca exercitare atributelor de posesia si folosinta poate fi

facuta de fiecare coproprietar. Ba mai mult, pot fi incheiate chiar si acte de dispozitie

juridica, a caror eficacitate depinde de rezultatul impartelii.

Actele materiale constau in acte de posesie, folosinta si dispozitie materiala

asupra bunului comun. Posesia sau, mai corect, coposesia permite fiecarui copartas sa

exercite stapanirea materiala a bunului simultan si concurent cu ceilalti copartasi.

Copartasul care este tulburat sau sau exclus de la posesie de catre ceilalti copartasi are

dreptul sa introduca impotriva lor o actiune posesorie 2. Posesia exercitata de catre un

singur copartas asupra bunului comun nu este o posesie utila si deci el nu poate invoca

uzucapiunea. Ea insa poate deveni utila atunci cand copartasul interverteste coposesia

in posesie exclusiva. In acest caz, copartasul posesor exclusiv al bunului are

posibilitatea sa invoce uzucapiunea in conditiile prevazute de lege, pentru a deveni

proprietarul exclusiv al bunului. Folosinta materiala poate fi exercitata de fiecare

copartas cu respectarea urmatoarelor reguli: sa nu schimbe destinatia si modul de

utilizare a bunului3, sa nu impiedice exercitiul simultan si concurent al folosintei celorlalti

copartasi 4. Cand copartasii nu se inteleg cu privire la folosirea materiala a bunului

comun, instantele de judecata nu sunt competente, in principiu, sa hotarasca asupra

unui partaj de folosinta la cererea unui copartas, fara consimtamnatul celorlalti 5. Din

ratiuni practice, ar fi totusi necesara admisibilitatea partajului de folosinta imobilar pecale judiciara, pe care viitorul Cod civil ar trebui sa il reglementeze expres. In schimb,

oricare copartas are dreptul de a cere incetarea coproprietatii prin partaj, in lipsa unei

conventii de ramanere temporara in coproprietate. Fructele bunului comun pot fi

1Ibidem, p. 134, C. Statescu, C. Barsan, op. cit.( 1988), p. 1782 A se vedea Trib. Reg. Brasov, dec. civ. Nr. 44/1958, in L. P. nr. 9/1959, p. 92-94; Trib.Supr., col. Civ.,dec. nr. 524/1954, in C.D. , 1952-1954, p. 316; dec. nr. 1951/1957, in C. D. , 1957, p. 3143

A se vedea Trib. Supr., sect. Civ., dec. nr. 549/1978, in C.D. , 1978, p. 104Ibidem5 A se vedea Trib. Supr., col.civ., dec. civ. Nr. 819/1968, in R.R.D. nr. 11/1968, p. 168


38/101

38

percepute sau culese in proprietatea exclusiva de catre coproprietari, proportional cu

cota-parte ideala din dreptul de proprietate ce revine in exclusivitate fiecaruia6.

Dispozitia materiala asupra bunului comun poate fi exercitata numai daca exista

consimtamanului tuturor coproprietarilor. Asadar, un coproprietar nu poate, fara acordul

celorlalti, sa execute lucrari de transformare, renovare sau orice alta lucrare de natura a

schimba destinatia bunului. Productele bunului revin fiecarui coproprietar proportional

cu cota-aparte pe care o are din dreptul de proprietate.

Actele juridice . Avand in vedere specificul coproprietatii, actele juridice care se

incheie asupra bunului comun in materialitatea sa ori asupra unei parti materiale

determinate din bun sunt guvernate de regula unanimitatii. Totusi, viata a demonstrat ca

acest principiu este deseori daunator sub aspect economic, astfel ca este necesar sa

distingem intre acte de conservare, administrare si dispozitie juridica.

In ce priveste actele de conservare si de administrare, regula unanimitatii a fost

atenuata de practica judiciara. Astfel, actele de conservare incheiate de catre un singur

coproprietar pot fi validate , de la caz la caz, considerandu-se ca intre copartasi exista

un mandat tacit sau ca acel copartas a actionat in calitate de gerant de afaceri ori

aplicandu-se, cand este posibil, regulile de la contractul de societate 1.

Tot practica judiciara a statuat ca oricare proprietar poate cere remedierea

degradarilor cauzate bunului comun sau despagubiri de la autorul lor, potrivit normelor

raspunderii civile delictuale, fara a fi necesar consimtamantul celorlati coproprietari.

Cu totul alta este rezolvarea in cazul actelor de dispozitie. Astfel, un copartas nu

poate incheia acte de dispozitie fara acordul unanim al celorlati copartasi, prin care sa

instraineze sau sa greveze intregul bun sau o parte materiala determinata din acel bun.

Aceste acte ar trebui sa nu fie valabile, insa, in pofida acestui fapt, practica judiciara a

decis ca soarta unui astfel de act juridic este diferita dupa cum dobanditorul cunostea

sau nu ca instainatorul nu are calitatea de proprietar exclusiv al bunului respectiv.

In cazul in care dobanditorul a cunoscut in momentul contractarii ca instrainatorul

nu este proprietarul exclusi al bunului, actul juridic este valabil, fiind insa afectat de o

conditie rezolutorie. Consolidarea sau desfiintarea lui depinde de rezultatul impartelii.

Daca prin partaj bunul va reveni in proprietatea exclusiva a fostului copartas-intrainator,

dreptul dobanditorului se va consolida, devenind pur si simplu. Atunci cand bunul va

6 A se vedea L. Pop, op. cit., p. 135; C. Statescu, C. Birsan, op. cit. ( 1988 ), p. 1831 A se vedea Trib. Supr., col. Civ., dec. nr. 361/1968, in C.D. 1968, p. 65


39/101

39

reveni in lotul altui coproprietar, instrainarea se desfiinteaza, fiind rezolvita, in temeiul

efectului declarativ al impartelii.

In ipoteza in care dobanditorul bunului comun nu cunoastea la data incheierii

actului faptul ca instainatorul are numai calitatea de coproprietar , s-a apreciat ca actul

respective este lovit de nulitate relativa 2.

Drepturile copartasilor cu privire la cota-parte ideala din dreptul de

proprietate. Fiecare coproprietar are un drept de coproprietate propriu, exclusiv, in

cota parte ideala, matematica. De aceea, oricare coproprietar poate instraina si greva

cota parte din dreptul de proprietate asupra bunului in favoarea unui alt copartas sau

a unei terte persoane. In caz de instrainare a cotei- parti din dreptul de proprietate,

situatia nu se schimba, dobanditorul luand locul fostului coproprietar.

Obligatiile copartasilor. Toti copartasii sunt obligati sa contribuie proportional

cu cota-parte a fiecaruia, la acoperirea cheltuielilor si datoriilor ocazionate de

intretinerea, conservarea si administrarea bunului comun. Ele pot fi datorate unuia

dintre coproprietari sau unei alte personae. Daca obiectul coproprietatii este un teren

agricol, copropiretarii mai au si o suma de obligatii propter rem prevazute expres de

legea funciara.

Incetarea coproprietatii obisnuite sau temporare. Coproprietatea obisnuita,

fiind vremelnica, poate inceta prin mai multe moduri. Astfel, ea este sistata in cazul in

care toate cotele parti din dreptul de proprietate sunt dobandite prin acte juridice sau

uzucapiune de unul sau mai multi copartasi sau de catre o terta persoana. De

asemenea, mai poate inceta si prin pieirea totala a bunului sau prin expropriere 1.

Modalitatea cea mai frecventa de sistare a coproprietatii obisnuite este partajul

sau imparteala. Partajul este adica operatia juridica prin care inceteaza starea de

coproprietate ori de indiviziune, in sensul ca bunul sau bunurile stapanite pe cote-parti

sunt impartite materiamente intre copartasi, fiecare devenind proprietar exclusiv asupra

unei parti determinate sau asupra unui anume bun dintre cele care formau obiectul

coproprietatii. Dreptul de proprietate comun se tranforma astfel in drept exclusiv.

2 A se vedea Trib. Supr. , col. Civ., dec. nr. 2257/1955, in C.D. 1955, vol. I, p. 591 L. Pop, op. cit., p. 138;


40/101

40

Sediul materiei privind imparteala juridical este art. 728 729 C. civ. si art.6731

67314 din C. pr. civ. .

Potrivit art. 728 C. civ. dreptul de a cere iesirea din indiviziune este

imprescriptibil. Partajul poate fi facut cu acordul coproprietarilor ( imparteala

conventionala sau voluntara prevazuta de art. 730 C. civ. ) dar si pe cale

judecatoreasca ( partajul judiciar ). Aceasta din urma modalitate este obligatorie in

urmatoarele situatii:

- in cazul in care unul dintre copartasi nu este prezent la imparteala nici

personal, nici prin reprezentant;

- in cazul in care unul dintre copartasi nu consimte la imparteala prin buna

invoiala;

- in cazul in care un copartas, fiind minor sau interzis, autoritatea tutelara

nu a incuviintat imparteala prin buna-invoiala;

In concret, partajul judiciar se realizeaza prin urmatoarele modalitati:

- prin partajarea in natura a a bunului sau a bunurilor. Ori de cate ori

partajul in natura este posibil, instanta de judecata este obligata a

recurge la aceasta modalitate; ea este cea mai echitabila deoarece

asigura egalitatea in drepturi a copartasilor;

- prin atribuirea bunului comun in proprietatea exclusiva a unuia dintre

copartasi. Aceasta modalitate derivata se face intotdeauna cand bunul

comun nu poate fi comod partajabil in natura (cand, de pilda, este

indivizibil ). In aceasta situatia bunul va fi atribuit unuia dintre copartasi

cu obligarea acestuia de a plati celorlalti contravaloarea cotelor lor

( echivalent banesc, sulta ). Atribuirea bunului unuia dintre coproprietari

nu se poate face decat cu acordul acestuia. Atribuirea bunului se va face

avand in vedere unele imprejurari cum ar fi: cotele copartasilor, naturabunului, ocupatia copartasilor, durata folosirii bunului de catre copartasi,

posibilitatea lor de a dobandi un alt bun, etc 2. Evaluarea bunului in

vederea atribuirii unuia dintre copartasi se poate face prin acordul

proprietarilor, iar daca acestia nu se intelg, evaluarea va fi facuta de

instanta de judecata, de obicei prin efectuarea unei expertize;

2 ibidem, p. 142, O. Ungureanu, op. cit., p. 97; Curtea Suprema de Justitie, sect. Civ., dec. nr.1288/1992, in Dreptulnr. 7/1993, p. 94-95.


41/101

41

- prin vanzarea bunului si impartirea echivalentului banesc. Aceasta

modalitate de partajare se realizeaza atunci cand bunul comun,

nepartajabil in natura nu este dorit de nici unul dintre copartasi. Intr-o

atare situatie instanta de judecata va dispune vanzarea lui prin licitatie

publica, iar pretul obtinut se va distribui copartasilor.

Efectele partajului 1. Potrivit art. 786 C. civ. imparteala sau partajul este un act

juridic declarativ de drepturi, astfel incat fiecare dintre fostii coproprietari este considerat

proprietar exclusival bunului ce I-a revenit in urma acestei operatiuni, in mod retroactive,

inca din momentul cand s-a nascut coproprietatea. Cu alte cuvinte, prin imparteala nu

se realizeaza un transfer de drepturi intre copartasi, ci se constata si se recunosc, cu

efect retroactiv drepturi preexistente. Efectul declarativ al impartelii are urmatoareleconsecinte importante:

- actele de instrainare sau de grevare incheiate de unul dintre copartasi cu

privire la bunul comun vor fi sau nu eficace dupa cum prin imparteala,

bunul a revenit sau nu copartasului instrainator;

- imparteala nu este un act sinalagmatic, ceea ce inseamna ca

neexecutarea obligatiilor rezultate din partaj de catre un copartas nu da

dreptul celorlalti sa ceara rezolutiunea ( exemplu : nu plateste sulta );- imparteala nu este supusa publicitatii imobiliare;

- imparteala nu poate constitui just titlu pentru invocarea uzucapiunii de 10

pana la 20 de ani;

- copartasul caruia i-a revenit bunul ramane in situatia unui tert fata de

actele incheiate de oricare dintre ceilalti copartasi asupra acelui bun.

Coproprietatea fortata sau perpetua

Notiune si definitie. Daca proprietatea comuna pe cote-parti temporara

constituie regula in materie de proprietate comuna, exceptia o constituie coproprietatea

fortata si perpetua. Ea este o coproprietate fortata deoarece exista si se mentine

1 L. Pop, op. cit., p. 143; L. Pop, Regimul juridic al terenurilor destinate localitatilor, Edit. Dacia, Cluj-Napoca, 1980, p. 213-214;


42/101

42

indiferent de vointa coproprietarilor si este perpetua deoarece scopul bunurilor care il

alcatuiesc obiectul este permanent.

Obiectul coproprietatii fortate si perpetue poarta asupra unor bunuri care prin

natura lor nu pot fi impartite

1

, sunt accesorii si pot fi folosite in mod permanent de doisau mai multi proprietari; purtand asupra unor bunuri accesorii, coproprietatea fortata si

perpetua este destinata utilizarii bunului principal. De aceeas, aceasta coproprietate

urmeaza soarta juridica a bunului principal: accesorium sequitur principale. De aici

rezulta ca coproprietatea fortata nu poate fi instrainata decat odata cu bunul principal.

Drepturile si obligatiile coproprietarilor. Acest gen de coproprietate confera

titularilor drepturi mai largi decat coprorprietatea obisnuita temporara. Fiecare

coproprietar poate utiliza bunul aflat in coproprietate fortata fara consimtamantul

celorlalti, dar cu respectarea urmatoarelor limite:

- prin folosinta sa nu aduca atingere dreptului egal si reciproc al celorlalti

coproprietari;

- folosinta trebuie exercitata numai pentru utilizarea bunului principal

pentru care a fost afectat bunul accesoriu;

Evident, un coproprietar nu poate face acte de dispozitie prin care sa instrainezeun bun aflat in coproprietate fortata, dar poate instraina oricand bunul sa principal, fara

consimtamantul celorlalti, ceea ce automat atrage instrainarea dreptului de proprietate

pe cote-parti asupra bunului accesoriu; de exemplu, intrainarea unui aprtamanet care

presupune implicit si instrainarea partilor comune.

2 Multa vreme, instantele de judecata au considerat ca aceasta nu poate fi inceta nici prin partaj judiciar,

nici prin partaj conventional. In ultimii ani insa, practica fostei instante supreme s-a orientat spre solutiaadmiterii partajului coproprietatii prin acordul copartasilor. A se vedea Trib. Supr., sect. Civ., dec. nr.994/1988 si situatiile aratatae in nota redactiei, in R.R.D. nr. 4/1989, p. 73-74


43/101

43

Cazuri de proprietate fortata. Doctrina a retinut urmatoarele cazuri de

coproprietate fortata:

- coproprietatate bunurilor necesare sau utile pentru folosirea a doua

imobile invecinate;- copropiretatea asupra despartiturilor dintre doua imobile ( zidul, santul,

gardul);

- coproprietatea asupra partilor comune din cladirile cu doua sau mai

multe apartamente avand proprietar diferiti ;

- coproprietatea asupra unor bunuri considerate de familie ( hartii de

familie, tablouri de familie, cavouri si alte lucrari funciare);

Coproprietatea lucrurilor comune. Acest caz se refera la coproprietatea

lucrurilor comune necesare sau utile pentru folosirea a doua imobile vecine, cum sunt :

potecile, drumurile, fantanile si izvoarele. Pentru ca acestea sa constituie obiect de

proprietate pe cote-parti apartinand proprietarilor imobilelor respective, ele trebuie sa fie

situate chiar pe linia despartitoare a proprietatilor. Daca ele nu se afla situate astfel, ci

pe unul dintre cele doua fonduri si sunt folosite si pentru utilizarea celuilalt fond, vom fi

in prezenta unui drept de servitute. De precizat ca aceasta coproprietate este creatiadoctrinei si a jurisprudentei, ea nefiind reglementata de lege.

Coproprietatea despartiturilor dintre doua fonduri. Prin despartitura comuna

se intelege zidul comun ( art. 590 601 C. civ. ), santul comun ( art. 602-605 C. civ . ) si

gardul comun ( art. 606 609 C. civ. ). In ceeea ce priveste aceste despartituri comune,

principiul este ca proprietatea lor apartine proprietarilor celor doua fonduri pe cote

parti egale.

Dupa cum s-a subliniat in literatura juridica, dovada coproprietatii privinddespartiturile comune se poate face in trei modalitati:

- prin inscris sau titlu in care se constata dobandirea coproprietatii fortate

prin act juridic;

- prin invocarea uzucapiunii asupra despartiturii commune;

- prin prezumtii legale care sunt:

a) Zidul comun Potrivit art. 590 C. civ. Orice zid care serveste la despartire intredoua cladiri sau intre curte si gradini sau intre ograde la tata se socoteste comun


44/101


45/101


46/101

46

din cupla, coproprietarii au dreptul la despagubire impotriva persoanei

aflate in culpa.

Proprietatea comuna in devalmasie

Dreptul de proprietate in devalmasie reprezinta acea proprietate comuna potrivit

careia titularii sai nu au determinata o cota-parte ideala, matematica din dreptul lor

deproprietate; cu alte cuvinte, obiectul acestei coproprietati apartine nefractionat

titularilor.

Legislatia in vigoare nu contine o reglementare cu caracter general privind

dreptul de proprietate in devalmasie; regimul juridic a fost elaborat pe baza

reglementarilor privind comunitatea de bunuri a sotilor ( art. 30 36 C. fam.).

devalmasia poate rezulta fie din lege, fie din conventia partilor.

In legislatia noastra este reglementat un singur caz de devalmasie (devalmasie

legala)1. Acest unic caz se refera la dreptul de proprietate in devalmasie al sotilor

asupra bunurilor dobandite in timpul casatoriei. Dar in lipsa unei prevederi prohibitive,

nimic nu impieica ca devalmasia sa ia fiinta printr-o conventie. Intr-adevar, oricand doua

sau mai multe persoane prin acordul lor pot stabili ca anumite bunuri pe care ledobandesc impreuna sau separat intr-un interval de timp, sa fie proprietatea lor

devalmasa. 2

Proprietatea devalmasa a sotilor Acest tip de proprietate comuna este, asa

cum am aratat, singurul reglementat de legislatia noastra. Trebuie insa sa nu

confundam devalmasia comunitatii de bunuri cu comunitatea matrimoniala de bunuri 3.

Aceasta din urma, este o notiune mai larga deoarece cuprinde nu numai dreptul de

proprietate, ci si celelalte drepturi ( reale si de creanta ), precum si obligatiilepatrimoniale.

Proprietatea devalmasa a sotilor are ca obiect numai acele bunuri care au fost

dobandite de ei sau de oricare dintre ei in timpul casatoriei.

In conformitate cu art. 30 alin. 1 C. fam. Bunurile dobandite in timpul casatoriei

de catre oricare dintre soti sunt, de la data dobandirii lor, bunuri commune ale sotilor.

1

D. Lupulescu, Dreptul de proprietate comuna al sotilor, Edit. Sansa S.R.L., Bucuresti, 1993, p. 63-672 L. Pop, op. cit., p. 1533 I. Albu, Dreptul familiei, Edit. Didactica si Pedagogica, Bucuresti, 1975, p. 122-123


47/101

47

Orice conventie contrara este nula . Codul familiei in art. 31 enumera categoriile de

bunuri proprii ale fiecarui sot, bunuri care nu pot fi inluse in sfera bunurilor commune ale

sotilor. Rezulta ca izvorul dreptului de proprietate in devalmasie a sotilor consta in faptul

dobandirii de bunuri in timpul casatoriei de oricare dintre ei.

Potrivit art. 35 din Codul familiei , administrarea, folosinta si dispozitia asupra

bunurilor commune se realizeaza de comun accord de catre ambii soti. Legea instituie o

prezumtie de mandat tacit reciproc intre soti. Astfel , atunci cand unul dintre ei exercita

prerogativele proprietatii asupra bunurilor commune, se presupune ca el actioneaza atat

in nume propriu cat si ca reprezentant al celuilalt sot. Aceasta prezumte este relativa,

ceea ce inseamna ca ea poate fi inlaturata pentru fiecare act in parte atunci cand

celalalt face dovada ca s-a opus incheierii actului. Totusi, potrivit art. 35 alin. 2 C. fam. ,

nici unul din soti nu poate instraina sau grevaun teren sau o constructie ce face parte

din bunurile comune daca nu are consimtamantul expres al celuilalt sot.

De alta parte, mandatul tacit reciproc poate fi restrans si prin vointa sotilor.

Restrangerea poate fi conventionala sau unilaterala, putandu-se referi la anumite acte

ori la anumite bunuri 4.

Este de mentionat ca concubinii nu pot beneficia de comunitatea de bunuri

prevazuta la art. 30 din Codul familiei ( specifica numai sotilor ), dar nimic nu se opune

ca pe baza conventiei lor sa se constate ca bunurile dobandite de ei sunt proprietate pe

cote-parti, in raport de contributia fiecaruia.

Incetarea dreptului de proprietate in devalmasie. Proprietatea comuna devalmasa a

sotilor inceteaza pin desfacerea sau incetarea casatoriei, moment in care aceasta se

transforma inproprietate comuna pe cote-parti. Pana la proba contrara, cele doua cote-

parti se prezuma a fi egale. La impartirea de bunuri, cotele ideale apartinand sotilor se

stabilesc in raport de contributia fostilor soti la dobandirea bunurilor comune1In

continuare, numai avand in vedere aceste doua cote-parti, se va proceda la imparteala

materiala a bunurilor comune, pentru a ajunge la dreptul de proprietate exclusiva.

4 M. Georgescu, Al. Oproiu, Reflexii cu privire la limitele mandatului tacit in cadrul raporturilor patrimonialedintre soti, in R.R.D. nr. 4/1982, p. 29 32.1

I. Albu, Casatoria in dreptul roman, Edit. Dacia, Cluj-Napoca, 1988, p. 152 si urm.; I.P. Filipescu, Tratatde dreptul familiei, Edit. All, Bucuresti, 1993, p. 139; Al. Bacaci, V. Dumitrache, C. Hageanu, Dreptulfamiliei, Edit. All-Beck, Bucuresti, 2001, p. 205-214


48/101

48

Dar, exceptional, pentru motive temeinice ( art. 36 alin. 2 C. fam. ), proprietatea in

devalmasie poate inceta si in timpul casatoriei.

Privire comparativa intre cele doua forme ale dreptului de proprietate

1

.Dreptul de proprietate in devalmasie se aseamana cu dreptul de proprietate pe cote-

parti prin aceea ca apartine la doua sau mai multe personae simultan si concurrent,

asupra unui bun sau mai multor bunuri nefractinate in materialitatea lor. De asemenea,

sistarea ambelor feluri de proprietate comuna are loc, de regula, prin operatia impartelii.

Cu toate ca se aseamana, intre cele doua feluri de proprietate comuna exista

deosebiri, dintre care subliniem urmatoarele:

a) in cazul dreptului de proprietate in devalmasie nici unul dintre codevalmasi nu

are determinate nici macar o cota parte ideala, abstracta, matematica din

dreptul de proprietate. In situatia coproprietatii sau proprietatii pe cote-parti,

fiecare coproprietar este titular exclusiv al unei cote parti ideale, matematice,

chiar daca bunul este si ramane nefractionat in materialitatea sa;

b) indiferent de izvorul sau, legea sau conventia partilor, dreptul de proprietate in

devalmasie are caracterintuitu-personae. Proprietatea pe cote parti se naste si

exista independent de calitatea si calitatile coproprietarilor;

c) in cazul proprietatii in devalmasie, nici unul dintre codevalmasi nu are

posibilitatea sa instraineze dreptul sau, deoarece nu se cunoaste cota-parte ce

revine fiecaruia. Dinpotriva, in situatia dreptului de proprietate pe cote-parti,

fiecare coproprietar poate dispune liber de cota-parte din dreptul care ii apartine

in exclusivitate;

d) in cazul coproprietatii devalmase a sotilor, intre codevalmasi opereaza prezumtia

legala a mandatului reciproc de reprezentare , care permite fiecaruia sa incheie

acte de administrare, folosinta si dispozitie asupra bunurilor comune, actionand

in nume propriu si in calitate de reprezentant al celuilalt. In cazul coproprietatii se

aplica principiul unanimitatii, cu corectivele stabilite de practica judiciara.

1 L. Pop, op.cit, p. 156


49/101

49

MODULUL IV

DEZMEMBRMINTELE DREPTULUI DE PROPRIETATE

IV 1. Consideraii generale

IV.1.1. Preliminarii. Dreptul de proprietate este dreptul real cel mai deplin, deoarece

confer titularului su trei atribute: a) posesia; b) folosina; c) dispoziia. Exist nsi

situaii cnd unele dintre atributele recunoscute de lege proprietarului sunt desprinse din

coninutul juridic al dreptului su, alctuind un alt drept real principal, constituit ori

recunoscut n favoarea altei persoane, drept independent, opozabil tuturor, inclusiv

proprietarului. n acest mod se realizeaz ceea ce numim dezmembrarea dreptului de

proprietate, deoarece unele atribute ale proprietii se exercit cu titlu de drept real

principal i distinct asupra unui bun de ctre o alt persoan dect proprietarul. Din

aceast cauz, aceste drepturi reale sunt denumite, ntr-o terminologie consacrat,

dezmembrminte ale dreptului de proprietate1.

IV.1.2. Definiie. Dezmembrmintele dreptului de proprietate sunt acele drepturi

reale principale derivate asupra bunurilor altuia, opozabile tuturor, inclusiv

proprietarului, care se constituie sau dobndesc prin desprinderea ori limitarea

unor atribute din coninutul juridic al dreptului de proprietate2.

Ele nu desfiineaz dreptul de proprietate, ci doar l golesc sau l restrng, n sensul

c proprietarul este ngrdit sau lipsit de plenitudinea atributelor proprietii.

IV.1.3. Enumerare. Dezmembrmintele dreptului de proprietate sunt:

A. Dreptul de uzufruct

B. Dreptul de uzC. Dreptul abitaie

D. Dreptul de servitute

E. Dreptul de superficie

E important s precizm c toate aceste drepturi reale principale derivate pot fi

constituite sau dobndite numai asupra bunurilor care se afl n proprietate privat.

1 A se vedea L.Pop, op.cit. p.157.2 A se vedea L.Pop, op.cit. p.158; C.Sttescu, C.Brsan, op.cit., p. 244.


50/101


51/101

51

IV.2.2. Obiectul dreptului de uzufruct. Potrivit art. 520 C.civ.: Uzufructul se poate

stabili pe tot felul de bunuri, mobile i imobile. Aadar, uzufructulpoate avea ca obiect

orice fel de bunuri mobile sau imobile, corporale ori incorporale, fungibile sau

nefungibile.

Avnd n vedere c uzufructuarul are obligaia de a conserva substana bunului

respectiv, uzufructul are ca obiect, de regul, numai bunuri neconsumptibile. Totui, art.

526 C.civ. instituie o excepie de la aceast regul, preciznd c uzufructul poate fi

constituit i asupra bunurilor consumptibile, n acest caz uzufructuarul dobndind i

proprietatea bunului. La stingerea unui astfel de uzufruct, exist ns obligaia restituirii

unor bunuri de acelai gen, n aceeai cantitate i valoare egal sau preul acestora. Un

asemenea uzufructpoart numele de cvasiuzufruct.

Uzufructul poate avea ca obiect unul sau mai multe bunuri determinate, o fraciune

dintr-o universalitate sau chiar o ntreag universalitate (ex: uzufructul unui fond de

comer, al unei turme de animale, al unei succesiuni)1.

IV.2.3. Modul de dobndire al uzufructului. Potrivit art. 518 C.civ.: Uzufructul se

stabilete prin lege i prin voina omului.

Avnd n vedere c textele din Codul civil care reglementau 3 cazuri de uzufruct

legal au fost abrogate, n prezent, dreptul de uzufruct se poate constitui doar prin voina

omului. La aceasta se mai adaugi uzucapiunea.

Constituirea dreptului de uzufruct prin voina omului se poate realiza prin acte

juridice (convenie sau testament). Convenia poate fi cu titlu oneros sau cu titlu gratuit.

Constituirea dreptului de uzufruct prin convenie poate fi directi indirect. Uzufructul

se constituie direct atunci cnd proprietarul nstrineaz unei persoane atributele de

posesie i folosin, pstrnd pentru sine doar atributul de dispoziie (se mai numete i

constituirea per translationem). Uzufructul se constituie indirect, pe cale de reteniune,prin nstrinarea dreptului de proprietate din coninutul cruia sunt desprinse i reinute,

pentru nstrintor sau motenitorii si, atributele de posesie i folosin a bunului

(poart numele de constituireper deductionem)2.

Dreptul de uzufruct poate fi dobndit i prin uzucapiunei posesie de bun-credin,

cu respectarea condiiilori regulilor n materie.

1 Idem, p. 161.2 Idem, p. 163.


52/101


53/101

53

impozitele, cheltuielile de judecat ocazionate de litigiile nscute n legtur cu

folosina bunului aflat n uzufruct1.

IV.2.5. Drepturile i obligaiile nudului proprietar.

a) Drepturile nudului proprietar sunt: dreptul de a nstrina bunul, dobnditorul fiind

obligat s respecte dreptul de uzufruct pn la stingerea lui; dreptul de a greva bunul cu

o ipotec sau alte sarcini reale; dreptul de a percepe n proprietate productele bunului,

fr a mpiedica sau limita exerciiul dreptului de uzufruct de ctre uzufructuar; dreptul

de a exercita toate aciunile prin care se apr dreptul de proprietate. E important de

subliniat c toate aceste drepturi pot fi exercitate numai n limitele i cazurile n care nu

se aduce atingereatributeloruzufructuarului.

b) Nudul proprietar are urmtoarele obligaii: de a se abine de la orice act juridic i

fapt material prin care ar mpiedica sau tulbura pe uzufructuar n exerci iul liberi deplin

al dreptului su; de a-l despgubi pe uzufructuar n cazul n care, prin fapta sa, a

micorat valoarea uzufructului; de a efectua reparaiile mari ale bunului; de a-l garanta

pe uzufructuar contra eviciunii, n ipoteza uzufructului cu titlu oneros i atunci cnd i-a

asumat aceast obligaie prin actul de constituire a uzufructului2.

IV.2.6. Stingerea uzufructului. n conformitate cu art. 557-558 C.civ. dreptul de

uzufruct se stinge3:

a) prin moartea uzufructuarului, deoarece uzufructul este un drept temporar sau cel

mult viager;

b) prin expirarea termenului pe durata cruia a fost constituit;

c) prin consolidare sau ntrunirea n aceeai persoan a calitilor de proprietari

de uzufructuar;

d) prin neexercitarea uzufructului timp de 30 de ani sau prescripia extinctiv;e) prin pieirea total a bunului (distrugerea material sau pieirea juridic

expropierea pentru utilitate public);

f) prin renunarea uzufructuarului la dreptul su (renunare expres sau tacit);

g) prin decderea din dreptul de uzufruct pronunat de instana de judecat la

cererea nudului proprietar, atunci cnd uzufructuarul abuzeaz de folosina

1

Idem, p. 166.2 Idem, p. 167.3 Idem, p. 168-169.


54/101


55/101

55

IV.3.2. Dreptul de uz.Dreptul de uzeste acel drept real principal, esenialmente

temporar, dezmembrmnt al dreptului de proprietate, care confer titularului su

atributele de posesie i folosin asupra unui bun aflat n proprietatea altuia, dar

numai n limitele satisfacerii trebuinelor lui sau ale familiei sale.

Culegerea fructelorbunului poate fi fcut numai n naturi sunt destinate exclusiv

pentru consumul uzuarului i al membrilor familiei sale. Ele nu pot fi urmrite de

creditorii uzuarului.

Dreptul de uz are acelai regim juridic ca i uzufructul. Totui, acesta prezint i

uneleparticulariti1:

- titularul su poate fi numai o persoan fizic;

- are caracter strict personal, beneficiul uzului neputnd fi nstrinat de

uzuar.

IV.3.3. Dreptul de abitaie.Dreptul de abitaie este un drept de uz care are ca

obiect o locuin. Prin acest drept se confer titularului dreptul de a poseda i folosi

acea locuin, care este proprietatea altei persoane, pentru satisfacerea trebuinelor de

locuit ale sale i ale familiei lui.

Dreptului de abitaie i se aplic regulile de la uzufruct. De altfel, dac dreptul de

uzufruct are ca obiect o cas de locuit, el include i dreptul de abitaie. Totui, privit n

individualitatea sa, dreptul de abitaie, n raport cu dreptul de uzufruct se caracterizeaz

prin dou particulariti:

- titularul su poate fi numai o persoan fizic;

- are caracter personal, putnd fi exercitat numai pentru satisfacerea

nevoilor de locuit ale titularului i ale membrilor familiei sale. Excepia de

la acest regul este prevzut de art. 572 aln. 2 C.civ. care precizeaz

c titularul unui astfel de drept are posibilitatea de a nchiria o parte dinlocuin dac, fiind prea mare, depete nevoilor de locuit ale lui i ale

familiei sale.

Dreptul de abitaie poate fi constituit prin contract sau testament. De asemenea,

Legea nr. 319/1944 reglementeaz un drept de abitaie legal care se nate ex lege,

fr alte formaliti. Astfel, soul supravieuitor are un drept de abitaie asupra casei de

locuit care a aparinut soului predecedat, dac sunt ntrunite urmtoarele condiii:

1 A se vedea C. Hamangiu, N. Georgean, Codul civil adnotat, vol. II, ed. Socec, p. 213.


56/101

56

a) casa s fac parte din succesiunea soului decedat;

b) soul supravieuitor s nu aib o alt locuin proprie.

Acest drept de abitaie are un caracter temporar, durnd pn la ieirea din

indiviziune a motenitorilor, ns ine cel puin un an de la decesul celuilalt so. Dac

soul supravieuitor se recstorete, dreptul de abitaie nceteaz automat, chiar dac

nu s-a procedat la ieirea din indiviziune.

Dreptul de abitaie poate fi aprat prin aciunea confesorie (aciune real i

petitorie) i printr-o aciune personal, fa de proprietarul locuinei (dac abitaia s-a

constituit prin act juridic).

IV. 4. Dreptul de servitute1

IV.4.1. Definiie i caractere. Dreptul de servitute este un drept real principal

derivat, perpetuui indivizibil, constituit asupra unui imobil, numit fond aservit

sau dominat, pentru uzuli utilitatea altui imobil, numit fond dominant, imobile

care aparin unor proprietari diferii2.

Dreptul de servitute este reglementat de art. 576-643 C.civ.

Acesta are urmtoarele caractere:

a) este un drept imobiliar, deoarece se constituie numai n folosul i sarcina unor

bunuri imobile prin natura lor;

b) este un drept perpetuu, fiindc se menine atta timp ct exist cele dou

imobile i situaia care a determinat constituirea ei;

c) servitutea este indivizibil, profitnd ntregului fond dominant i grevnd, n

ntregime, fondul aservit;

IV.4.2. Clasificarea servituilor. Codul civil clasific servituile n funcie de maimulte criterii, i anume:

a) Dup modul de exercitare:

- continue acele servitui pentru a cror exercitare i existen nu este

nevoie de fapta actual a omului (ex: servitutea de scurgere a apelor de

ploaie sau servitutea de vedere);

1

Pentru dezvoltri asupra acestui drept, a se vedea: L.Pop, op.cit. p.173-184.2 A se vedea Gh. Fekete, I. Zinveliu, Drept civil. Drepturi reale, ed. Didactici Pedagogic, Bucureti,1969, p. 235-236.


57/101


58/101

58

IV.4.3. Servituile naturale i servituile legale. Servituile naturale sunt, n

realitate, tot servitui legale1, fiind de asemenea prevzute de lege. Astfel cele dou

tipuri de servitui, fiind deopotriv legale, pot fi mprite n dou categorii: servitui

reciproce (bilaterale) i servitui nereciproce (unilaterale).

a) Servituile reciproce sunt acele ngrdiri sau limitri legale ale dreptului de

proprietate prevzute de lege n folosul i, respectiv, sarcina a dou imobile, fiecare

fiind, n raport de cellalt, n acelai timp, att fond dominant, ct i fond aservit

(dominat).

b) Servituile nereciproce sunt acelea care se stabilesc exclusiv n folosul unuia

dintre imobile i n sarcina celuilalt imobil, n aa fel nct unul este numai fond

dominant iar altul numai fond aservit.

A. Servituile reciproce (bilaterale):

a) servitutea sau dreptul de grniuire orice proprietar poate obliga pe vecinul

su s procedeze la grniuirea proprietii lipit de a sa, cheltuielile fiind suportate n

proporie egal (art. 584 C.civ.);

b) servitutea distanei plantaiilor potrivit creia nu se pot planta arbori nali la o

distan mai mic de doi metri i garduri vii la o distan mai mic de jumtate de metru

fa de linia despritoare a dou fonduri, dac nu exist alte reguli stabilite prin

dispoziii normative speciale sau prin obiceiuri locale (art. 607 C.civ.);

c) servitutea picturilor din streain orice proprietar este obligat s-i fac

streain casei sale n aa fel nct apa de ploaie s se scurg pe terenul su sau n

strad, nicidecum pe fondul vecinului (art. 615 C.civ.);

d) servitut

curs_reale.pdf

Documents