Universitatea Tehnic a MoldoveiFacultatea Cadastru,Geodezie i Construcii Catedra Evaluarea i Managementul Imobilului

ANALIZA FACTORIAL A VALORII DE PIA A IMOBILULUI REZIDENIAL

Monografie

CHIINU U.T.M. 2007

1

CZU 332.6+330.131 A33n prezenta lucrare snt examinate principiile i noiunile conceptuale ale evalurii valorii de pia, factorii de influen i metodele de evaluare a imobilului rezidenial n baza datelor despre locuine tipizate (apartamente) n mun. Chiinu. Monografia este destinat studenilor facultilor Inginerie Economic i Business, Cadastru, Geodezie i Construcii i tuturor specialitilor cointeresai n evaluarea proprietilor imobiliare. Recenzent: doctor habilitat n economie, profesor universitar, ef de catedr Finane, U.S.M Galina Ulian Redactor responsabil: N. urcanu Recomandat spre publicare de Senatul Universitii Tehnice a Moldovei. Descrierea CIP a Camerei Naionale a Crii Albu, Ion Analiza factorial a valorii de pia a imobilului rezedenial: monogr./ Ion Albu, Svetlana Albu, Nicolae urcanu( red. resp.).-Ch.:UTM, 2007.-128p. Bibliogr. p. 95 ( 119tit.) ISBN 978-9975-9888-5-8 200 ex.

ISBN 978-9975-9888-5-8 U.T.M.,2007

2

O adnc plecciune prinilor notri, fr ajutorul crora prezenta lucrare nu ar fi avut sori de izbnd.

3

NTRODUCEREEconomia Republicii Moldova conform, Constituiei [6] este economie de pia. Crearea i dezvoltarea unei economii de pia funcionale, inclusiv a pieei imobiliare, este un proces de durat i necesit studii sistematice i aprofundate. Constituirea pieii imobiliare ncepe n anul 1989, cnd a fost adoptat hotrrea prin care se permitea vnzarea i cumprarea spaiului locativ de stat i obtesc. ns, procesul de formare a pieei imobiliare a luat amploare doar n 1992, cnd s-au creat condiiile obiective pentru tranzaciile imobiliare. Actualmente piaa imobilului locativ s-a transformat ntr-o form integr, o pia aparte cu o infrastructur bine dezvoltat i o puternic influen asupra stabilitii economice a R. Moldova. Dezvoltarea acestei piee n continuare depinde i de elaborarea i implementarea n practic a unui sistem de evaluare a bunurilor imobiliare bazat pe valoarea de pia. Problema evalurii imobilului locativ a fost i este pe larg dezvluit n literatura de specialitate din strintate [110119]. Problema indicat a fost abordat i de savanii din Republica Moldova [56, 59-63, 85, 86, 92], care subliniaz c ntr-o economie de pia anume valoarea de pia eficientizeaz dezvoltarea imobilului, anume ea este baz echitabil pentru impozitare, anume ea permite o evaluare justificat a imobilului. Cu toate acestea, abia n prezent valoarea de pia i ocup locul cuvenit, dei pentru unele categorii de imobil condiiile necesare de implementare au fost create de civa ani, mai ales la imobilul locativ tipizat. O alt problem, care apare n acest context, este netransparena preurilor la tranzaciile imobiliare. n contractul de vnzarecumprare se indic, de regul, valoarea de inventar a apartamentului care constituie n unele cazuri doar circa 10% din valoarea de pia. Astfel, din lipsa unui mecanism 4

oficializat de evaluare statul pierde venituri fiscale considerabile. Plus la aceasta, n cazul impozitului regulat (anual) pe imobil, pentru valori de pia diferite (apartamente n centrul oraului, n suburbie sau provincie) se pltesc aceleai impozite, deci se ignoreaz echitatea social i principiul fundamental al impozitrii - ncasrile trebuie s fie proporionale valorii; cei mai nstrii trebuie s plteasc mai mult dect cei cu venituri mai modeste. Aa dar, evaluarea obiectiv a valorii de pia a imobilelor prezint o problem economic, social i metodologic. Abordrile de evaluare a valorii de pia sunt bine studiate i implementate n practica rilor cu economie de pia dezvoltat. Ele pot fi ajustate i la condiiile R.Moldova [86]. Aplicarea n practic a metodelor de evaluare n diferite scopuri necesit analiza factorilor ce influeneaz valoarea de pia. Aceti factori (amplasamentul, caracteristicile fizice, seria etc.) au caracter dinamic i complex. Determinarea mrimii influenei lor asupra valorii de pia pe o pia concret, de exemplu a mun. Chiinu, la data evalurii permite utilizarea fundamentat a metodelor de evaluare, ajustarea lor la condiiile R.Moldova. Acest studiu este consacrat factorilor i determinrii influenei lor asupra valorii de pia a imobilului rezidenial n baza datelor despre apartamente i ajustarea lor la condiiile R. Moldova. n acest scop au fost puse i soluionate urmtoarele sarcini: tratarea tiinific a valorii de pia a imobilului n baza sintezei bibliografice; analiza principiilor de evaluare acceptate n practica european i mondial; identificarea i clasificarea factorilor de influen asupra valorii de pia; determinarea i ajustarea modelelor economice, a metodelor statistice i econometrice de evaluare a imobilului locativ n scopul elaborrii unui model de evaluare automatizat i adecvat condiiilor actuale ale pieei imobiliare din mun. Chiinu; formarea bazei de date proprii; analiza 5

macroeconomic a preurilor imobilului locativ tipizat i dimensionarea mrimii factorilor ce influeneaz valoarea de pia; verificarea i adaptarea modelului la condiiile dinamice ale pieei. Autorii au demonstrat c modelele de evaluare utilizate de alte state pot fi ajustate la condiiile Republicii Moldova, au elaborat algoritmul de calcul al influenei factorilor asupra valorii de pia a imobilului locativ tipizat, au elaborat modelul automatizat de evaluare a valorii de pia a imobilului, adaptabil la condiiile dinamice a pieei, au elaborat modelul i au creat baza de date pentru evaluarea imobilului locativ tipizat. Rezultatele obinute pot fi utilizate n evaluarea masiv a imobilului locativ tipizat pentru impozitare, la evaluarea imobilului locativ tipizat n scop de nstrinare a dreptului de proprietate i alte scopuri (arendare, asigurare etc.). Capitolele I, III snt scrise de Ion Albu, capitolul II Ion Albu n colaborare cu Svetlana Albu, introducerea, ncheierea, coordonarea i redactarea tiinific Nicolae urcanu. Ateptm sugestii i propuneri pe adresa: Facultatea Inginerie Economic i Business, bd. Dacia nr.41, Chiinu, MD 2060; e-mail: emi_cgc@yahoo.com

6

CAPITOLUL I ASPECTE METODOLOGICE ALE EVALURII BUNURILOR IMOBILE 1.1. Principiile i noiunile conceptuale ale evaluriiConceptul de valoare a suportat modificri considerabile dea lungul istoriei. Iniial teoria obiectiv a valorii a fost propus de A. Smit i D. Ricardo [ 81, 84]. Conform acestei teorii la baza valorii se afl munca necesar pentru producerea mrfii respective, iar mrimea valorii apare doar pe pia n procesul schimbului dintre dou mrfuri. Preul, spun ei, reprezint exprimarea bneasc a valorii. Cu un secol mai trziu marginalitii, S. Djevons, L. Valiras, K. Menger, au respins aceast teorie nlocuind-o cu teoria utilitii marginale. Valoarea, n corespundere cu aceast teorie, nu se bazeaz pe munc, ci depinde de aprecierea subiectiv a individului, de utilitatea marginal a mrfii. n conformitate cu acest punct de vedere, la formarea valorii ia parte nu numai productorul, ci i cumprtorul. n secolul XX att urmaii lui D. Keins, ct i monetaritii (M. Friedman) se rentorc la teoria valorii propus de D. Ricardo, respingnd teoria utilitii marginale. Actualmente teoria economic prezint multiple alternative privind elementele care stau la baza valorii bunurilor: munca ncorporat, raritatea, moda, momentul schimbului etc. n teoria evalurii ntlnim elemente specifice, care in de obiectivele vnztorului i cumprtorului, dar i de aspecte teoretice specifice, care stau la baza fundamentrii metodelor de evaluare. Economia de pia are la baz acumularea, dezvoltarea continu i micarea liber a capitalurilor. Exist multiple alternative de utilizare a capitalurilor. Alegerea celei mai bune alternative va depinde de evaluarea corect a anselor. Prin evaluarea economic se stabilesc nu preuri ale elementelor patrimoniale, ci valori. Distincia este nu numai de natur 7

semantic, ci i metodologic i are la baz att coninutul, ct i modalitile diferite de determinare. Preul poate fi considerat un fapt istoric, care reflect ct s-a cheltuit n afaceri asemntoare deja ncheiate. Termenul de pre se mai folosete pentru a indica preul ofertei. Nici preul istoric, nici cel al vnztorului nu prezint o mrime argumentat pentru evaluarea obiectului. Valoarea prezint suma de bani sau echivalentul bnesc pe care cumprtorul l ofer n schimbul unui obiect. Ea de obicei se analizeaz din punctul de vedere al cumprtorului ipotetic. Prin urmare am putea defini valoarea drept suma care va fi pltit de un cumprtor ipotetic pentru proprietatea evaluat (tab.1). Att n teorie, ct i n practic se folosesc diferite tipuri de valori. De exemplu: valoare de mprumut, valoare de asigurare, valoare de pia, valoare de bilan, valoare de lichidare, valoare investiional etc. n mod general, ns, valoarea poate fi divizat n dou categorii mari: valoarea obiectiv (valoarea de schimb) i valoarea subiectiv (valoarea de utilizare). Tabelul 1 Deosebirea noiunilor valoare i pre Valoare Pre Sum presupus n prealabil Sum real, achitat n cadrul afacerii Reflect prerea evaluatorului Reflect acordul prilor n afacere Se determin naintea afacerii Se determin n procesul afacerii Exprimarea bneasc a utilitii Exprimarea bneasc a curente, a veniturilor viitoare nivelului preului i profitului Rezultatele evalurii difer Rezultatul este strict, concret n dependen de scopul evalurii, prezena sau lipsa dreptului asupra proprietii, exist diferite moduri de determinare a valorii, care pot fi grupate n valoare de folosire i n valoare de schimb 8

[67]. Valoarea de utilizare poart un caracter subiectiv i ntotdeauna reflect inteniile proprietarului, arendaului, care nu sunt legate de vnzarea-cumprarea obiectului, darea n arend i alte operaii de acest fel. Valorii de utilizare, n practica mondial, i se altur valoarea de investiie, valoarea de bilan i valoarea pentru import. Valoarea de schimb cuprinde valoarea de pia, valoarea de lichidare, valoarea de asigurare, valoarea de arend etc. Determinarea valorii de schimb, de regul, are sens contrar valorii de utilizare, ea poart un caracter obiectiv i servete la efectuarea operaiilor pe piaa imobilului: cumprare, vnzare, transmiterea n calitate de gaj pentru primirea creditelor, darea n arend i altele. Valoarea de utilizare se bazeaz pe un ir de principii de importan economic: principiul ateptrii, folosirii, nlocuirii. Valoarea de schimb se bazeaz pe principiile cererii i ofertei, schimbului i concurenei. Exist unele principii ce stau la baza tuturor tipurilor de valori ale imobilului. La acestea se refer principiul preului restant i principiul celei mai eficiente utilizri. (tab.2). n Europa principiul celei mai bune utilizri este nlocuit prin noiunea valoare de utilizare alternativ. Conceptul de Cea mai bun utilizare este folosit pe larg n America de Nord, sinonim cu valoarea de pia. La definiia, menionat mai sus, vom concretiza: este evident c o utilizare, care nu este permis din punct de vedere legal sau imposibil din punct de vedere fizic, nu poate fi considerat ca cea mai bun utilizare. O utilizare care este permis legal i posibil fizic poate, totui, s necesite o explicaie care s-i justifice adoptarea ntr-o asemenea utilizare, care, va fi, probabil rezonabil sau justificat corespunztor. Dup ce analiza a stabilit c una sau mai multe utilizri sunt probabil rezonabile, concluzia poate fi validat printr-un studiu de fezabilitate. Utilizarea care conduce la cea mai mare valoare ar trebui s fie considerat ca cea mai bun utilizare i va fi analog cu definiia valorii de pia.

9

Tabelul 2 Principii ce stau la baza valorii imobiluluiPrincipiul 1 Caracteristica 2 Corespunde legii cererii i ofertei. Adic, cu ct mai mare va fi oferta pe piaa bunurilor imobiliare, cu att mai mic va fi preul. i viceversa, preul va scdea odat cu creterea cererii. n punctul de echilibru (cererea egal cu oferta) preul de pia are tendina de a exprima cheltuielile sociale de prim importan. Dar, deoarece, pieele imobilu lui sunt imperfecte, cererea i oferta rareori dicteaz preul conform cruia se ncheie afacerile imobiliare. Capacitatea de a negocia, numrul i posibilitatea participanilor, metodele de finanare, emoiile i ali factori joac un rol considerabil la formarea preurilor reale de vnzare. Bunurile imobiliare, asemenea mediului ambiant, economic i social, sunt supuse schimbrii. nsi bunurile imobiliare se uzeaz n procesul de exploatare. Utilizarea terenurilor de pmnt se schimb n rezultatul activitii umane. Condiiile economice i demografice sunt n permanent schimbare, formnd premise pentru creterea sau micorarea cererii pentru bunurile imobiliare. Acetia i ali factori pot schimba eficacitatea unui bun imobil ntr-un loc stabilit.Expertul n evaluri trebuie s presimt apariia schimbrilor i s determine reacia pieei la schimbarea aprut. Apariia beneficiului, ce depete unele norme stabilite, atrage o concuren enorm pe piaa imobilului, care, de regul, decurge cu creterea ofertei. Creterea ofertei, dup cum s-a menionat, micoreaz preurile i corespunztor, veniturile n urma tranzaciilor imobiliare. O astfel de concuren poate declana procesul de micorare a veniturilor pn la nivelul normal, sau i mai jos, pn la dispariia lor. Valoarea maxim al proprietii imobiliare prezint cel mai mic pre, sau valoarea, conform creia poate fi procurat un alt obiect cu o utilizare echivalent. Acest principiu st la baza fiecreia din cele trei metode tradiionale de evaluare a imobilului. Costul restant prezint venitul net pe care-l aduce terenul, dup ce au fost achitate plile pentru cheltuielile de

Principiul cererii i ofertei

Principiul schimbului

Principiul concurenei

Principiul substituirii Principiul costului restant

10

munc, capital i activitatea de antreprenoriat.

Tabelul.2 (continuare)2 Acest principiu e determinat de probabila utilizare a bunului din punct de vedere fizic, rezonabil justificat i legal realizabil, i din punct de vedere financiar, n rezultatul creia valoarea proprietii evaluate va fi maximal. Realizarea acestui principiu este posibil n Principiul celei cazul cnd valoarea obiectului const din suma valorii mai eficiente pmntului i a construciei cu evidena uzurii. n unele utilizri cazuri se evalueaz aparte preul de pia a lotului de pmnt i a construciei, cum ar fi pentru determinarea bazei de impozitare, a loturilor constructive i neconstructive, evaluarea preurilor de pia a drumurilor i comunicailor inginereti, a plii de arend i a. Stilul arhitectural, nivelul condiiilor i serviciilor propuse de construcie trebuie s corespund necesitilor i ateptrilor pieei. valoarea maxim apare atunci cnd Principiul exist o arhitectur omogen cu caracter compatibil corespunderii utilizrii pmntului. Corespunderea conform utilitii, ateptrilor reprezint n cea mai mare msur elementul dorit de proprietar. Corespunderea la optim asigur venitul maximal deintorului proprietii imobiliare. Reflect opinia cumprtorului privind ctigurile Principiul viitoare i valoarea lor actual. La baza acestui principiu anticiprii st teoria schimbrii valorii banilor n timp. Sursa: ntocmit de autori n baza sintezei bibliografice 1

Valoarea de utilizare alternativ poate fi definit, prin referire la definiiile de baz ale TEGOVA, ca fiind valoarea cu cea mai bun utilizare, alta dect cea prezent, respectiv cea intenionat sau cea care ar corespunde unei redezvoltri de ctre proprietarul activului, de societatea de dezvoltare imobiliar, sau de ctre ocupantul presupus. Evalurile pe baza utilizrii alternative sunt solicitate n cazul evalurii pentru garanii, sau ca parte a analizei privind cea mai bun utilizare, atunci cnd se decide amplasarea economic a activelor sau calcularea randamentului real al capitalului utilizat de companie. Valoarea de utilizare alternativ poate fi negativ. Aceast valoare negativ apare n mod tipic 11

pentru terenurile nchiriate sau cnd valoarea de utilizare actual este mrit datorit unor drepturi specifice i/sau unor considerente privind continuarea afacerii sau limitrilor asupra responsabilitilor legale stricte, care s-ar aplica, totui, la vnzarea pe piaa liber. Prin urmare, conceptul celei mai bune utilizri include valoarea alternativ ca parte component. Cea mai frecvent form a valorii obiective, att n practic, ct i n teorie, este valoarea de pia. Definirea corect a valorii de pia este necesar pentru a clarifica mai multe puncte de discuie: exist o diversitate de opinii ntre profesionitii din domeniul imobiliar privind nelesul valorii de pia utilizabile n ramur; conceptul valoare de pia nu este bine neles i perceput de cei ce nu se ocup n mod curent cu evaluarea activelor imobiliare; exist necesitatea de educare i a clienilor din ramur privind existena, nivelul i modul de evaluare a valorii de pia n ramur; necesitatea de a se gsi o definiie general acceptat, capabil s reflecte toate condiiile determinante ale valorii de pia, ca prim etap n stabilirea unor standarde de evaluare n R.Moldova. Legislaia Uniunii Europene, n Articolul 49(2) al Directivei Consiliului, privind conturile anuale i consolidate ale Companiilor de Asigurri (91/674/EEC), propune urmtoarea definiie a valorii de pia: Valoarea de pia va nsemna preul la care terenul i cldirile ar putea fi vndute n cadrul unui contract privat, ntre un vnztor decis s vnd i un cumprtor independent, la data evalurii, considerndu-se c proprietatea este expus public pe pia, iar condiiile de pia permit o vnzare ordonat i c, innd seama de natura proprietii, este disponibil o perioad normal pentru negocierea vnzrii [42]. Comitetul Internaional pentru Standarde de Evaluare a propus o alt definiie, care a fost adoptat de Grupul European al Asociaiilor de Evaluatori (TEGOVA): valoarea de pia este suma estimat pentru care un activ ar putea fi schimbat, la data 12

evalurii, ntre un cumprtor hotrt s cumpere i un vnztor hotrt s vnd, ntr-o tranzacie liber (neprtinitoare), dup un marketing adecvat n care fiecare parte a acionat n cunotin de cauz, prudent i fr constrngere. n America de Nord se folosete pe larg definiia, potrivit creia valoarea de pia se echivaleaz cu conceptul celei mai bune utilizri: Utilizarea cea mai probabil a unui activ, care este posibil din punct de vedere fizic, permis din punct de vedere legal, fezabil din punct de vedere financiar, justificat n mod corespunztor i din care rezult cea mai mare valoare a activului supus evalurii [42]. Grupul European al Asociaiilor de Evaluatori consider c aplicarea oricreia dintre primele dou definiii va conduce la aceeai estimare a valorii, iar ideea de cea mai bun utilizare (aplicat de specialitii americani) este inclus implicit n definiia valorii de pia alternative propuse de TEGOVA. Legea cu privire la activitatea de evaluare aprobat prin Hotrrea Guvernului R.Moldova nr. 989 XV la 18.04.2002 definete valoarea de pia drept suma estimat pentru care un obiect al evalurii poate fi schimbat, la data evalurii, ntre un cumprtor hotrt s cumpere i un vnztor hotrt s vnd, dup un marketing adecvat, ntr-o tranzacie liber, n care fiecare parte va aciona competent, cu prudena necesar i neconstrns [26]. Din 01.12.2004 a intrat n vigoare standardul SM 249:2004 [40] Sistem unic de evaluare a patrimoniului: termeni i definiii, care standardizeaz termenul valoare de pia, definiia fiind similar celei nominalizate n Legea cu privire la activitatea de evaluare. Standardul menionat definete noiunile fundamentale privind evaluarea patrimoniului. Conform legislaiei standardul naional de evaluare se aplic de ctre evaluatori n mod obligatoriu, indiferent de scopul i obiectul evalurii. Dac, cu privire la valoarea de pia s-a ajuns la o definiie 13

unanim acceptat, apoi procesul de apreciere a acestei valori trezete mai multe semne de ntrebare. Spre exemplu, metodele aplicate n procesul evalurii sunt incluse n una din trei grupri posibile. Gruprile difer prin modul de evaluare a patrimoniului, astfel ele au fost denumite abordri. Conform dicionarului explicativ a aborda nseamn a ncepe studiul sau tratarea unei probleme, a ncepe o discuie [69, p.4], explicaie ce corespunde ntocmai situaiei examinate. Metodele prin intermediul crora este evaluat patrimoniul n baza costurilor necesare pentru crearea, modificarea i utilizarea obiectului evalurii, innd cont de deprecierea acumulat formeaz una din abordri. Alt abordare cuprinde metodele care permit evaluarea patrimoniului n baza analizei pieei, a vnzrilor obiectelor comparabile cu cel evaluat. Abordarea a treia presupune metodele cu ajutorul crora se apreciaz valoarea patrimoniului n baza valorii veniturilor viitoare ce ar putea fi obinute ca rezultat al utilizrii bunului. Studiind patru acte normative: Legea cu privire la activitatea de evaluare [26], Regulamentul cu privire la evaluarea obiectelor de proprietate intelectual [10], Regulamentul provizoriu privind evaluarea bunurilor imobile [18] i Standardul Moldovean SM 249:2004 [40], observm trei modaliti de tratare a abordrilor sus-numite. Legea cu privire la activitatea de evaluare i Regulamentul provizoriu privind evaluarea bunurilor imobile numesc abordrile respective metode: Metoda analizei comparative a vnzrilor, metoda veniturilor, metoda cheltuielilor. Regulamentul cu privire la evaluarea obiectelor de proprietate intelectual definete abordarea din punctul de vedere al cheltuielilor, abordarea din punctul de vedere al pieei i abordarea din punctul de vedere al venitului.

14

Standardul Moldovean SM 249:2004 definete abordarea prin metoda costului, abordarea prin analiza vnzrilor comparabile, abordarea prin metoda venitului.

15

Tabelul 3 Compararea noiunilor conceptualeLegea cu privire la activitatea de evaluare Regulamentul provizoriu privind evaluarea bunurilor imobile Regulamentul cu privire la evaluarea obiectelor de proprietate intelectual Abordarea din punctul de vedere al cheltuielilor SM 249:2004

Metoda cheltuielilor Se bazeaz pe estimarea cheltuielilor pentru crearea unui obiect analogic celui de evaluat sau a cheltuielilor pentru nlocuirea obiectului supus evalurii. Const n estimarea valorii de pia a obiectului evalurii ca totalitatea cheltuielilor necesare pentru crearea lui n starea curent sau reproducerea calitilor lui de consum. Presupune estimarea valorii de pia a bunului imobil n baza analizei comparative a bunurilor imobile similare obiectului evalurii care au fost vndute recent i ajustrii preurilor de vnzare pentru diferenele ntre aceste bunuri i obiectul evalurii.

Abordarea prin metoda costului Modul de evaluare a Reprezint calculul iniial al patrimoniului n baza valorii obiectelor de proprietate costurilor necesare intelectual, efectuat, de regul, pentru crearea, de ctre agenii economici i modificarea i utilizarea care constituie valoarea minim obiectului evalurii, a acestor obiecte. innd cont de deprecierea acumulat.

Se bazeaz pe estimarea valorii obiectului prin compararea lui cu alte obiecte similare, vndute sau propuse spre vnzare

15

Abordarea din punctul de vedere al venitului Care sintetizeaz metodologia tuturor abordrilor de calculare a valorii obiectelor de proprietate intelectual, ia n consideraie att cheltuielile Se bazeaz pe estimarea Presupune estimarea efective, ct i tipurile de viitoarelor venituri i valorii bunului imobil n venituri, canalele de ncasri cheltuieli, legate de baza venitului operaional financiare, prognoza utilizarea obiectului net ce poate fi generat de dezvoltrii ramurii, a evalurii acest bun n viitor. capacitilor de producie i a conjuncturii pieei concureniale, prevede prognozarea veniturilor, raportarea lor la valoarea curent. Sursa: completat de autori n baza actelor legislative ale R. Moldova Metoda veniturilor

Abordarea prin metoda venitului

Modul de evaluare a patrimoniului n baza valorii veniturilor viitoare ce ar pute fi obinute ca rezultat al utilizrii bunului.

16

Este evident c n actele legislative ce trateaz acelai domeniu de activitate nu pot fi diferite puncte de vedere (tab.3). Dup prerea noastr modurile respective de evaluare ar putea fi numite: abordarea costurilor adic studiul costurilor, tratarea problemei (valorii) costurilor, abordarea veniturilor studiul veniturilor, tratarea problemei veniturilor i abordarea comparativ studiu comparativ, tratarea comparativ a valorii.

1.2. Evoluia metodelor de evaluare n Republica MoldovaMetodele de evaluare a bunurilor imobile n R. Moldova pe parcursul ultimilor ani au suportat mai multe modificri i transformri conceptuale. Prima metodologie de evaluare a spaiului locativ a fost formulat ca rspuns la necesitatea aprut n procesul privatizrii. Metodologia de evaluare a locuinelor care urmeaz a fi privatizate [24] stabilit prin Legea nr.1324-XII din 10 martie 1993 cu privire la privatizarea fondului de locuine (anexa nr.2 la lege) prevede urmtoarele momente caracteristice: 1. Ca unitate pentru evaluarea locuinei care urmeaz s fie privatizat se ia 1m2 de suprafaa total echivalent. Suprafaa total echivalent a locuinei reprezint suma suprafeelor ncperilor locuibile i a dependenelor, a verandelor, a dulapurilor ncorporate, lojilor, balcoanelor i a teraselor care se ia n considerare cu urmtorii coeficieni: lojii 0,5, pentru balcoane cu paravane laterale i pentru terase 0,35, pentru balcoane ordinare proeminente 0,25. m 2. Preul locuinei care urmeaz s fie privatizat se determin pornindu-se de la valoarea iniial de balan (de reconstituire) al construciei. Din preurile de deviz curente, sczndu-se mrimea uzurii fizice (la data evalurii), preul reelelor i a instalaiilor exterioare care se determin dup culegerea Indicii comasai ai valorii de reconstituire a construciei locative, edificiilor publice i a 17

comunicaiilor comunale de importan vital [20] cu folosirea coeficienilor de indexare a valorii iniiale a fondului de locuine. 3. Preul 1m2 al imobilului se determin prin mprirea preului determinat (calculat n preuri de deviz curente), la suprafaa lui total echivalent. 4. Preul locuinei se determin n baza datelor de inventariere a fondului de locuine nregistrate la biroul teritorial de inventariere tehnic, la organizaia de exploatare a locuinelor i la unitile care au la balan fond de locuin, la momentul efecturii calculelor, lundu-se n considerare coeficientul de reglementare a modificrii nivelului preurilor. 5. La determinarea preului real al unui 1m2 de suprafa total echivalent a locuinei ce urmeaz s fie privatizat, se va considera nivelul real al calitilor de consum ale locuinei Pr = Vd * K m 1.1. unde: Pr preul real al 1m2 de suprafa total echivalent. Vd valoarea de bilan (de deviz) al 1m2 de suprafa total echivalent n preurile curente ale construciei la momentul efecturii calculelor care se fac n conformitate cu p.2. Km coeficientul mediu ce exprim calitile de consum ale locuinei determinat prin nmulirea tuturor coeficienilor aplicai pentru locuina dat. 6. Pentru exprimarea calitilor de consum ale locuinei se stabilesc coeficienii prezentai n tabelul 4. 7. Suprafaa total echivalent a apartamentului ce revine unui membru de familie, se determin prin mprirea suprafeei totale (So) la numrul de membri totali ai familiei (M). S Sm = o 1.2. M

18

Tabelul 4Caliti de consum Coecvcoeficientul Ale cartierului 0,95-1,05 Starea ecologic Ale imobilului Materialul pereilor 0,97-1,04 Existena conductei de gunoi 0,98-1,02 Tipul imobilului a. Proiect individual cu sistematizare 1,6 mbuntit b. Proiect n serie cu sistematizare mbuntit 1,2 c. Cas cu 1 sau 2 nivele pentru 1 sau 1,5 2 familii Ale apartamentului Etajul nti i ultimul 0,97 Suprafaa buctriei (mai mic sau 0,96-1,04 mai mare de 7 m2)

8. Prin compararea lui Sm cu normativele existente se determin suprafaa locuinei n limitele normative (Sn), suprafaa care urmeaz s fie cumprat la preuri de stat, precum i suprafaa supranormativ (Sa) care urmeaz s fie cumprat la preuri comerciale, respectiv preul locuinei n limitele normative (Qn) i valoarea la preuri comerciale(Qc)S n = (20 * M ) + (10 * N f )

Sc = Sa Sn Qn = S n * Ps Oc = S c * Pc

1.3 1.4 1.5 1.6

unde: Sn suprafaa total normativ M numrul total de membri Nf numrul de familii care locuiesc n locuin Ps pre de stat 1m2 19

Pc pre comercial 1m2 determinat de Guvern la data privatizrii, ns care s nu depeasc preurile curente pentru construcia locuinei de stat 9. Valoarea total a locuinei care urmeaz s fie privatizat se calculeaz n modul urmtor: Q = Qn + Qc 1.7 unde: Qn preul locuinei n limitele normative Qc valoarea la preuri comerciale Q valoarea total a locuinei care urmeaz s fie privatizat, i servete drept baz la calculul impozitului pentru proprietatea privat i a taxei notariale. n cazurile cnd imobilul se transfer din proprietatea de stat n proprietatea privat, evaluarea are un rol hotrtor. Valoarea proprietii are o mare importan pentru toate prile interesate att pentru stat, ct i pentru fotii deintori sau pentru viitorii deintori. Metodologia propus de evaluare a bunurilor imobiliare n scop de privatizare nu prevede determinarea valorii de pia. S-a presupus c valoarea de pia a imobilelor se va stabili n rezultatul licitaiilor de privatizare deschise i a crerii pieei reale. Preurile reale de privatizare au fost i sunt diferite fa de preurile de pia a imobilelor din urmtoarele considerente: - privatizarea a avut loc n lipsa unei piee de imobil dezvoltate i cu lipsa investitorilor strategici; - cumprtorii (fondurile de investiii i privatizare, companiile financiare i persoanele fizice) nu s-au aflat n condiii de concuren liber; - majoritatea absolut a obiectelor de privatizare s-au vndut pe bonuri patrimoniale, valoarea real a crora nu s-a pstrat pe parcursul privatizrii; - obiectele pentru privatizare s-au aflat n sfera circulaiei o perioad de timp dictat de programul privatizrii i nu de cerinele oportune ale pieei imobiliare; 20

- au fost privatizate preponderent cldirile, construciile iedificiile, iar terenurile au fost incluse n circuit cu mare ntrziere; - au lipsit vnzrile n credit, n baza unor business planuri ntemeiate. Prin urmare, preurile, care s-au stabilit n procesul de privatizare, nu pot reflecta valoarea de pia a imobilelor. Primii pai n elaborarea metodologiei de evaluare a valorii de pia n R. Moldova au fost ntreprini de N. urcanu i O. Buzu [86]. Lund n consideraie lacunele anterioare i experiena rilor dezvoltate, metodologia respectiv propune urmtoarele abordri: - analiza comparativ a vnzrilor; - calcularea cheltuielilor; - analiza veniturilor; Nici o abordare din cele indicate nu este universal. n practica evalurii se utilizeaz doua sau chiar toate trei metode pentru unul i acelai bun imobil. Utilizarea abordrilor concrete depinde de scopul evalurii [63]. Analiza comparativ a vnzrilor. Se utilizeaz n cazurile de evaluare a obiectelor de imobil tipice din sfera productiv i neproductiv, a caselor cu multe apartamente i individuale. Aceast abordare const n analiza comparativ a bunului, cu alte obiecte vndute sau scoase de vnzare. Punctul iniial aici este comportamentul raional al cumprtorului sau al investitorului (care niciodat nu va plti mai scump pentru un bun imobil dect pe unul similar). Analiza comparativ a vnzrilor este o metod simpl. Ea mai este numit metoda informaiei de pia sau metoda de pia. Cmpul de utilizare a acestei metode este limitat. Ea nu se recomand n condiiile cu grad sporit de inflaie sau atunci, cnd informaia despre vnzare este nesatisfctoare din punct de vedere cantitativ i calitativ. n Republica Moldova condiiile necesare pentru utilizarea metodei n cauz abia se formeaz. Mai ales lipsesc fluxurile 21

informaionale cu privire la datele precise, reale ale preurilor bunurilor imobiliare. Calcularea cheltuielilor. Aceast abordare se ntemeiaz pe determinarea costului reproducerii totale a bunului imobil sau nlocuirii complete a obiectului evaluat, innd cont de mrimea uzurii. La rezultatul obinut se adaug valoarea de pia a terenului ca i cum ar fi disponibil pentru construcii. Astfel se apreciaz valoarea integral a bunului imobil. Abordarea Calcularea cheltuielilor" n practic se ntrebuineaz prin dou variante. O variant prevede calcularea costului reproducerii bunului imobil (reproduction cost new), alta - calcularea costului de nlocuire (replacement cost new) n majoritatea cazurilor se apeleaz la calcularea costului total de reproducere, fiindc la nlocuire, de fapt, se construiete un obiect deosebit de cel evaluat. Din punct de vedere teoretic este mai avantajoas a doua variant, deoarece este puin probabil c cineva s doreasc reproducerea cldirii de 3-5 ani. Aadar, aplicarea metodei Calcularea cheltuielilor depinde de alegerea ntre dou variante. Apar probleme i atunci cnd e necesar de apreciat gradul de uzur a unor elemente de construcii i a cldirii integral. Aceast abordare nu corespunde deplin principiului utilizrii potrivite i intensive. Prin urmare, aceast modalitate se utilizeaz la fezabilitatea construciilor noi, determinarea variantei intensive de folosire a pmntului, la evaluarea cldirilor cu destinaie special (netipice), la evaluarea n scopuri de impozitare pe elemente a proprietii imobiliare, n cazul impozitrii veniturilor i pentru evidena contabil. Aceast abordare se aplic la asigurarea proprietii imobiliare, pentru evaluarea valorii imobiliare pe piee pasive. De aceea aceast modalitate este foarte rspndit n Republica Moldova. Analiza veniturilor. Analiza veniturilor ca metod de evaluare se folosete pentru obiectele care aduc venit. Esena acestei metode const n faptul c valoarea bunului imobil n care se 22

investete reflect cantitatea i calitatea venitului scontat de la acest obiect pe toat perioada de exploatare. Valoarea obiectului care aduce venit, este egal cu suma veniturilor viitoare, actualizate la momentul evalurii. n cadrul utilizrii acestei metode trebuie neaprat s se in cont de condiiile de finanare i investire n imobil, s se analizeze veniturile i cheltuielile cu ajutorul diferitor tehnici. Abordarea "Analiza veniturilor" presupune ca n procesul de evaluare s se foloseasc, dup caz, una din urmtoarele metode: a) metoda potenialului comercial; b) metoda fructificrii fluxului financiar; c) metoda diferenei sau a rezultatului valoric; d) metoda investiional; A. Metoda potenialului comercial. Presupune determinarea venitului scontat care este legat de posesia i utilizarea bunului imobil. Pentru aceasta se folosete una din urmtoarele tehnici: - tehnica determinrii venitului net (potenial i real) - capitalizarea direct (pornete de la ideea c preul imobilului este direct proporional valorii curente a veniturilor nete viitoare. Se utilizeaz cnd bunul imobil are o sarcin de exploatare stabil i permanent. Neajunsul acestei metode const n faptul c se ia n consideraie doar venitul obinut numai n primul an de utilizare). Pentru determinarea coeficientului de capitalizare se apeleaz la: 1) metoda de pia, care presupune analiza coeficienilor de capitalizare a obiectelor asemntoare. Se folosete pe larg, fiindc n aa mod se reflect obiectiv situaia pieei imobiliare; 2) metoda cumulativ. Esena ei const n determinarea sumei procentelor: asigurat fr risc (procentul bancar), pentru gestiunea investiiei, de lichiditate. Se calcul i coeficientul de eficien al investiiei n imobil. 3) metoda acoperirii datoriei; 4) metoda analizei ipotecar - investiionale. 23

Metodele 3 i 4 practic nu se folosesc n rile cu economia n faza de tranziie din motive de dezvoltare insuficient a infrastructurii de pia. B. Metoda fructificrii fluxului financiar. Prin aplicarea acestei metode se poate actualiza mrimea veniturilor anuale, viitoare la momentul curent a1 evalurii. La finele perioadei de investiie sumele alocate se ntorc investitorului. Valoarea total a investiiei const din suma veniturilor actualizate i a celui fructificat din ultima perioad de investiie. La utilizarea acestei metode, se folosesc ca instrumente procentul compus i factorul de fructificare. Descrierea acestui mecanism nu reprezint obiectul studiului. C. Metoda diferenei sau a rezultatului valoric. Se utilizeaz n cazul cnd se cunoate valoarea i cerinele fa de venitul la unul din elementele bunului imobil - construciei sau terenului. Suma venitului rmas dup satisfacerea cerinelor fa de venitul unuia din elementele imobilului se atribuie elementului, valoarea cruia este recunoscut. Aceast metod se utilizeaz la evaluarea obiectelor care aduc venit. Exist trei variante a acestei metode: pentru cldiri, pmnt i bunul imobil integral. Metoda diferenei se aplic la: a) evaluarea terenurilor pentru dezvoltare; b) evaluarea terenurilor cu construcii care trebuie demolate i construite din nou (redevelopment); c) pentru terenul cu construcii care trebuie reconstruit; D. Metoda investiional. Are drept scop formularea opiniei despre valoarea dreptului de a cpta venit anual. Se poate utiliza la compararea fluxurilor plilor de arend i a fluxurilor de venituri. n alte cazuri n baza metodei se afl algoritmul folosit la analiza comparativ i alte metode, cu ajutorul crora se capitalizeaz fluxurile de venituri. Aceast metod permite evaluarea imobilului cu asigurarea mpotriva inflaiei, lundu-se n consideraie concomitent plata de arend i creterea cererii. 24

n prezent n rile cu economia n tranziie se utilizeaz numai o variant a metodei diferenei - calcularea plii marginale pentru pmnt n scopul realizrii proiectului investiional. Metodologia respectiv generalizeaz teoria evalurii, cuprinde principii fundamentale de evaluare aprobate de practica mondial, metode de evaluare a valorii de pia adaptate la condiiile specifice ale Republicii Moldova, unele particulariti de evaluare a terenurilor de destinaie agricol, reglementeaz procesul evalurii. Se cere ns ca metodologia dat s fie dezvoltat prin elaborarea metodelor i instruciunilor de evaluare pe categorii concrete de imobil, precum i n scopuri concrete. Procesul actual de evaluare a imobilului n Republica Moldova este reglementat prin Legea R.Moldova cu privire la activitatea de evaluare [26, 18]. Documentul respectiv legifereaz definiia valorii de pia acceptat de TEGOVA, precum i principalele metode propuse de Standardele Europene de Evaluare: a) metoda analizei comparative a vnzrilor, care se bazeaz pe estimarea valorii obiectului prin compararea lui cu alte obiecte similare, vndute sau propuse spre vnzare; b) metoda veniturilor, care se bazeaz pe estimarea viitoarelor venituri i cheltuieli, legate de utilizarea obiectului evalurii; c) metoda cheltuielilor, care se bazeaz pe estimarea cheltuielilor pentru crearea unui obiect analogic celui evaluat sau a cheltuielilor pentru nlocuirea obiectului supus evalurii [26]. Condiiile i modul de aplicare a metodelor de evaluare menionate se prevede a fi stabilite de standardele naionale de evaluare. n august 2003 prin Hotrrea Guvernului a fost aprobat Regulamentul provizoriu privind evaluarea bunurilor imobile [18]. Regulamentul i-a propus drept scop stabilirea procedurii de determinare a valorii bunurilor imobile, indiferent de tipul acestora i forma de proprietate asupra lor. Pentru determinarea valorii bunului imobil se recomand aplicarea urmtoarelor metode: metoda cheltuielilor, metoda analizei comparative a vnzrilor i 25

metoda veniturilor. n cazul n care utilizarea uneia din metodele menionate nu este posibila, evaluatorul va argumenta n raportul de evaluare imposibilitatea folosirii metodei respective. n cazul evalurii diferitor tipuri de bunuri imobile, metodele de evaluare se vor aplica n urmtoarea consecutivitate: a) pentru evaluarea bunurilor imobile cu destinaie locativ: metoda analizei comparative a vnzrilor i metoda cheltuielilor. Pentru evaluarea bunurilor imobile cu destinaie locativ care sunt date n arend poate fi aplicat metoda veniturilor; b) pentru evaluarea terenurilor, inclusiv terenurile cu destinaie agricol: metoda analizei comparative a vnzrilor i metoda veniturilor; c) pentru evaluarea bunurilor imobile cu destinaie comercial metoda analizei comparative a vnzrilor, metoda veniturilor i metoda cheltuielilor; d) pentru evaluarea bunurilor imobile cu destinaie industrial: - n cazul unei piee dezvoltate metoda analizei comparative a vnzrilor, metoda veniturilor i metoda cheltuielilor; - n cazul unei piee slab dezvoltate sau inexistenei acesteia metoda cheltuielilor; e) pentru evaluarea bunurilor imobile unice i specializate metoda cheltuielilor. Metoda cheltuielilor Procesul de determinare a valorii de pia prin metoda cheltuielilor este constituit din urmtoarele etape: a) determinarea valorii de pia a terenului fiind considerat liber i disponibil pentru cea mai bun i eficient utilizare; b) determinarea valorii construciei considerate noi (valoarea de reconstituire sau de nlocuire). n valoarea construciei considerate noi sunt incluse cheltuielile legate nemijlocit de construcie, costurile indirecte i beneficiul investitorului;

26

c) estimarea deprecierii acumulate, ca fiind suma uzurii fizice(recuperabil i nerecuperabil); deprecierii funcionale (recuperabil i nerecuperabil) i deprecierii economice. valorii de reconstituire sau de nlocuire, innd cont de mrimea deprecierii acumulate; e) estimarea valorii de pia a bunului imobil ca fiind suma valorii de pia a terenului i valorii de reconstituire sau de nlocuire a construciilor. Astfel, valoarea imobilului este compus din valoarea terenului i valoarea construciei. Regulamentul indic metodele de apreciere a fiecrui element, spre exemplu valoarea de reconstituire sau de nlocuire a cldirii sau edificiului evaluat cuprinde urmtoarele elemente: a) preul construciei; b) cheltuieli indirecte; c) beneficiul investitorului. Valoarea de reconstituire sau valoarea de nlocuire se estimeaz prin aplicarea urmtoarelor metode: a) metoda comparaiilor unitare; b) metoda costurilor segregate; c) metoda cantitativ. De asemenea, este definit metoda respectiv i descris prin modalitatea de aplicare a ei. Metoda analizei comparative a vnzrilor Metoda respectiv se utilizeaz n cazurile n care exist suficient informaie despre vnzrile bunurilor imobile similare obiectului evalurii. Bunurile imobile comparabile trebuie s fie similare obiectului evalurii din punct de vedere al caracteristicilor funcionale i fizice. n scopul aplicrii metodei analizei comparative a vnzrilor evaluatorul trebuie s dispun de informaia privind preurile de vnzare sau preurile de ofert pentru aceste bunuri. Se indic urmtoarea consecutivitate de aplicare a metodei: a.Colectarea i analiza datelor de pia n scopul selectrii bunurilor imobile comparabile; b. identificarea unitilor i elementelor de comparaie; c. determinarea mrimii ajustrilor; 27

d) estimarea

a) b)

d.comparaia bunului imobil evaluat cu obiectele similare, n scopul ajustrii preurilor de vnzare; e.analiza preurilor ajustate ale bunurilor imobile comparabile pentru a determina valoarea de pia a obiectului evalurii. n procesul analizei obiectelor comparabile se vor examina urmtoarele elemente: drepturile de proprietate i alte drepturi reale transmise; condiiile de finanare; condiiile tranzaciei; condiiile pieei; amplasarea; caracteristicile fizice; caracteristicile economice; modul de folosin; componentele valorii ce nu sunt legate de bunul imobil. Metoda veniturilor Aplicarea metodei veniturilor se indic a fi efectuat n dou etape: prognozarea veniturilor viitoare; determinarea valorii prezente a veniturilor viitoare. Pentru estimarea veniturilor generate de bunul imobil, de cele mai dese ori se utilizeaz plata de arend. n cadrul metodei veniturilor sunt aplicate dou metode de estimare a valorii: a) capitalizarea directa; b) actualizarea fluxurilor de numerar. n funcie de metoda aleas se apreciaz fie rata de capitalizare, fie rata de actualizare. Pentru determinarea mrimii fiecrei rate sunt indicate un ir de metode, care pot fi aplicate n funcie de condiiile n care se afl obiectul concret de evaluare. n cadrul metodei de actualizare a fluxurilor de numerar se va ine cont i de reversie. Reversia reprezint preul probabil pentru care bunul imobil ar putea fi vndut la sfritul perioadei de calcul. Metodele de evaluare a terenurilor n procesul evalurii terenurilor se indic a aplica urmtoarele abordri: abordarea comparativ, care include: metoda comparaiei directe, metoda alocaiei, metoda extragerii; i abordarea veniturilor, care include: metoda capitalizrii directe, metoda rezidual i metoda parcelrii. Metodele se aplic n funcie de situaia concret, de starea i posibilitile obiectului evalurii. Metoda comparaiei directe este utilizat pentru determinarea 28

valorii terenurilor cu construcii i terenurilor fr construcii prin compararea preurilor de vnzare a terenurilor similare obiectului evalurii. Metoda alocaiei este utilizat pentru determinarea valorii terenurilor cu construcii. Metoda extraciei se utilizeaz pentru evaluarea terenurilor cu construcii, cu condiia existenei informaiei despre preurile de vnzare a bunurilor imobile n componena crora intr terenuri similare terenului evaluat. Metoda capitalizrii directe se utilizeaz pentru estimarea valorii terenurilor care pot genera venituri pe parcursul perioadei de exploatare. Metoda rezidual se utilizeaz pentru evaluarea terenurilor cu construcii i terenurilor destinate construciilor. Metoda parcelrii este utilizat la evaluarea terenurilor pentru care parcelarea reprezint cea mai bun i eficient utilizare. Regulamentul provizoriu actual privind evaluarea bunurilor imobile este actul normativ cel mai adecvat, amplu i concret, care reglementeaz activitatea de evaluare a bunurilor imobile. Cu toate acestea el cere o redactare pentru a-l aduce n conformitate cu primul standard naional, precum i unele concretizri n funcie de tipul imobilului. Spre exemplu, conform acestui regulament evaluarea imobilului tipizat trebuie s cuprind aplicarea a trei metode n conformitate cu abordrile de baz. n cadrul abordrii prin metoda costurilor se cere aprecierea nu numai a valorii construciei, ci i a terenului considerat liber. Acest lucru, n practic, s-a adeverit inutil, deoarece n urma comercializrii imobilului locativ tipizat se transmite doar dreptul de folosin a terenului, iar valoarea acestuia (n caz de determinare) constituie o mrime foarte mic 0,1-0,5 %. Considerm c n cazul evalurii imobilului locativ tipizat nu este necesar evaluarea terenului, iar concretizarea respectiv trebuie inclus n regulamentul cu privire la evaluarea bunurilor imobile. Vom meniona la acest capitol i lipsa standardelor naionale care ar indica condiiile i modul de aplicare a abordrilor i metodelor de evaluare n R. Moldova.

29

1.3. Caracteristica preului imobilului locativDup proclamarea independenei rii n economie, n ce privete condiiile sociale i modul de via al populaiei s-au produs transformri majore. Ca urmare a procesului de privatizare, un numr mare de ntreprinderi i circa 95 la sut din fondul de locuine aparin actualmente sectorului privat. La 1 ianuarie 1998 91% din locuine erau proprietate privat, iar proprietate public 8%. La finele anului 2004 n proprietatea privat se aflau 94,88% din fondul locativ i n proprietate public 4,81% (tab.5). Conform situaiei de la 1 ianuarie 1999, fondul naional de locuine constituia circa 1,3 mln uniti, dintre care 37% sunt situate n localiti urbane [14, p.53]. La finele anului 2000 fondul locativ a cuprins 75,6 mln m2 spaiu total, iar la finele a.2004 deja 76,83 mln m2 (tab.5), fapt ce denot tendina de dezvoltare a fondului locativ din R. Moldova. Tabelul 5

Fondul locativ n R. Moldova(la sfritul anului, mln. m2 de suprafa total) 1998 Fondul locativ total din care: P ublic Mixt 74,5 1999 75,4 2000 75,6 2001 75,9 2002 76,2 20031998** 2003** 2004*

%

%

76,8 76,83 100 100

5,9 0,7

5,3 0,5

4,7 0,4

4,4 0,3

4,0 0,2

3,9 0,1

3,70,23 72,9

7,9 4, 4,81 0,9 0, 0,2991,2 9

P 68,0 69,5 70,5 71,2 71,9 72,7 rivat Suprafaa total 0,5298 0,4367 0,3885 0,3612 0,2973 0,3574 privatizat

94,88 -

-

-

30

Sursa: [55] * departamentul de statistic, scr.nr.12-13/38 din 23.06.2005 ** calculele autorului

Anterior privatizrii, fondul de locuine era constituit din locuine de stat, locuine departamentale, aflate la balana ntreprinderilor, organizaiilor de stat i sindicatelor, altor formaiuni obteti, locuine n case cooperatiste i case particulare. Codul cu privire la locuine [2] al Republicii Moldova determin urmtoarele tipuri de locuine: 1. fond locativ de stat, adic spaiul locativ din cldirile aflate n proprietatea de stat; 2. fond locativ obtesc - spaiul locativ ce aparine organizaiilor obteti, cooperatiste, sindicatelor; 3. fond locativ cooperatist - spaiul locativ ce aparine cooperativelor de construcii locative; 4. fondul locativ individual, privat - spaiile locative ce aparin persoanelor fizice. ncepnd cu anul 1990 structura fondului locativ a nceput s se schimbe considerabil. Dac n 1990 fondul locativ de stat, conform anuarului statistic [55], constituia n republic 24 mln.m2 i cel privat 53,9 mln.m2, atunci ctre sfritul anului 1995 fondul de stat constituia doar 11 mln.m2 i cel privat 60,8 mln.m2. Pentru municipiul Chiinu aceste date constituie: n 1992 fondul de stat -10,55 mln.m2, fondul individual -1,55 mln.m2, iar n 1995 deja 5,92 mln.m2 - fondul de stat i 6,89 mln.m2 - fondul individual [55]. Concomitent, putem observa c fondul locativ total din 1995 pn n 2004 s-a micorat de la 77,9mln.m2 la 76,83 mln.m2, ns pentru mun.Chiinu s-a nregistrat o cretere de la 10,64 mln.m2 la 14,8 mln.m2 (tab.6). La nceputul anului 2003 fondul locativ din mun. Chiinu cuprindea 113 320 apartamente, la finele anului 112 893, iar la nceputul anului 2005 111 531 apartamente (tab.7).

31

32

Tabelul 6 Fondul locativ al R. Moldova pe anii 1990-2004Fondul Locativ (la sfritul anului, mln.m2 de suprafa total) Moldova Fondul locativ total n medie la un locuitor, m2 Localiti urbane Fondul locativ total n medie la un locuitor, m2 Localiti rurale Fondul locativ total n medie la un locuitor, m2 ChiChinu Fondul locativ total n medie la un locuitor, m2 Sursa: [55] 1990 1995 2000 2001 2002 2003 2004

77,9 x 29,5 x 48,4 x 10,64 x

71,8 x 26,0 x 45,8 x 12,77 x

75,6 20,8 28,1 18,8 47,5 22,3 x x

75,9 20,9 28,4 18,9 47,5 22,3 x x

76,2 21,0 28,5 19,0 47,7 22,5 x x

76,8 21,3 28,5 19,1 48,3 22,9 14,8 18,9

76,83 21,3 28,4 19,1 48,4 22,9 14,8 18,7

Tabelul 7 Fondul locativ n municipiul ChiinuNumrul apartamentelor Botanica Centru Buiucani 1 2 3 4 garsoniere 8196 4429 5564 cu 2 odi 17990 9602 10365 cu 3 odi 11388 4697 6530 cu 4 odi 867 542 670 cu 5 odi 150 60 51 Total la 03.02.2003 38591 19330 23180 Total la 01.01.2004* 112 893 Total la 01.01.2005* 111 531 Sursa: Primria Municipiului Chiinu (manuscris) Rcani 5 8936 14440 7878 905 60 32219

33

* calculul autorului n baza datelor din Monitorul Oficial al R.Moldova nr.17-19 din 28.01.2005 [73, p.68]

Fondul de locuine din localitile urbane s-a format n temei din blocurile construite din panouri mari de beton, piatr i blocuri monolit, conform unor proiecte tipice, purtnd denumirea de imobil locativ tipizat. n majoritate acestea sunt seriile 111-143, 135, 1-464 MC, 102, 83, 90 n diverse modificri de proiect, n funcie de numrul de apartamente (tab.8). Tabelul 8 Imobil locativ tipizat Numrul Numrul de Spaiul Spaiul Seria de nivele apartamente total locativ111 - 143 135 9 9 9 9 9 5 5 5 9 9 9 5 5 5 5 5 5 5 5 144 105 70 72 54 36 30 24 90 72 54 60 60 30 30 25 39 39 20 7861,1 5738,9 3650,2 3860,6 3259,3 1928,3 1805,3 1454,9 4290,2 3781,0 2885,4 3291,6 2859,2 1467,4 1335,64 1350,40 2261 2124 1351 4394,2 3192,8 1991,5 2308,0 2016,2 1154,0 1078,9 878,2 2487,4 2298,7 1755,5 2100,5 1715,8 872,9 753,76 812,71 1283 1069 885

1 - 464 MC 102 90 83

Sursa: extras din catalogul proiectelor tip a cldirilor locative i industriale din R. Moldova

Evaluatorii practicienii, ce activeaz pe piaa mun. Chiinu, adesea clasific fondul locativ ca garsoniere, de-a lui Hrusciov, lumnri, apartamente cu planificare nou, apartamente34

planificare nou cu cerere sporit, apartamente cu confort sporit, apartamente la pmnt, case la pmnt i case la pmnt cu confort sporit. n acest mod sunt evideniate deosebirile, care determin valoarea imobilului, ca: numrul de nivele, materialul pereilor cldirii, nlimea ncperii, suprafaa buctriei, existena ascensorului, anul construciei. Lund n consideraie faptul, c majoritatea locuitorilor municipiului nu cunosc clasificarea specific, menionat n tab.8, piaa locativ poate fi caracterizat i din acest punct de vedere (tab.9). Tabelul 9 Descrierea pieei locative din mun. ChiinuTipul imobilului locativ 1 garsoniere Descrierea Parametri Caracteristica 2 3 Numrul de nivele min / 1 / 16 max Materialul pereilor Panou / bloc de calcar cldirii nlimea ncperii, m 2,3 / 2,75 Suprafaa buctriei, m2 -/7 Prezena ascensorului + Perioada construciei min 1950 / 1980 / max Numrul de nivele min / 4/5 max Materialul pereilor Panou / bloc de calcar cldirii nlimea ncperii, m 2,3 / 2,75 Suprafaa buctriei, m2 6-7 Prezena ascensorului Perioada construciei min 1950 / 1980 / max Numrul de nivele min / 12 / 20 max Materialul pereilor Monolit cldirii nlimea ncperii, m 2,5 / 3 Suprafaa buctriei, m2 7 12 Prezena ascensorului +

din perioada Hrusciov

lumnri

35

apartamente cu planificare nou

apartamenteplanificare nou cu cerere sporit

apartamente cu confort sporit

apartamente la pmnt

case la pmnt

Perioada construciei min / max Numrul de nivele min / max Materialul pereilor cldirii nlimea ncperii, m Suprafaa buctriei, m2 Prezena ascensorului Perioada construciei min / max Numrul de nivele min / max Materialul pereilor cldirii nlimea ncperii, m Suprafaa buctriei, m2 Prezena ascensorului Perioada construciei min / max Numrul de nivele min / max Materialul pereilor cldirii nlimea ncperii, m Suprafaa buctriei, m2 Prezena ascensorului Perioada construciei min / max Numrul de nivele min / max Materialul pereilor cldirii nlimea ncperii, m Suprafaa buctriei, m2 Prezena ascensorului Perioada construciei min / max Numrul de nivele min / max

1970 / 1980 7 / 12 Panou 2,5 / 3 7 12 + 1980 / 1995 5/ 7 Bloc de calcar 2,5 / 3 7 12 + 1980 / 1995 5/9 Panou / bloc de calcar 2,5 / 5 10 -/+ 1980 / 1999 1/2 Bloc de calcar / lut / piatr 2 / 2,5 4 10 - / 1970 1/2

36

Materialul pereilor Bloc de calcar / lut cldirii 1 nlimea ncperii, m 2,5 / 5 Suprafaa buctriei, m2 12 2 3 Prezena ascensorului Perioada construciei min - / prezent / max case la pmnt Numrul de nivele min / 1 / 3,5 cu confort sporit max Materialul pereilor Bloc de calcar cldirii nlimea ncperii, m 2,5 / 5 Suprafaa buctriei, m2 12 Prezena ascensorului Perioada construciei min 1990 / prezent / max Sursa: raport de evaluare elaborat de GOFMA - Consulting S.R.L.

n Republica Moldova funcioneaz astzi vechiul sistem de repartizare a locuinelor, conform cruia suprafaa locuibil stabilit pentru o persoan este de 9 m2., iar raportul dintre suprafaa locuibil i cea total este de 0,55 - 0,6. Aceste cifre sunt ns ireale pentru majoritatea populaiei. Conform sondajelor indicatorii privind spaiul locativ arat suprapopularea camerelor 1,6 persoane la o camer. Conform datelor sondajelor efectuate [14, pag.53], populaia n ansamblu nu este satisfcut de starea fondului de locuine. Numai 25% din intervievai sunt satisfcui de calitatea locuinelor i a infrastructurii aferente. Dup tipul cldirii cele mai puin solicitate sunt blocurile de locuit monolit cu 16 nivele, construite recent, n timp ce locuinele de piatr i case individuale sunt cele preferate. Cu privire la tipul de comoditi cele mai importante elemente menionate de locatari sunt nclzirea, izolarea i umiditatea. Rating-ul acordat spaiilor de uz comun din blocurile de locuit este mic din cauza iluminrii slabe i insalubritii, iar o jumtate din respondeni au afirmat c blocul lor de locuit are nevoie de renovare total i /sau reparaie general. n ce privete vecintatea cel mai mult se atrage atenia la accesul spre transportul public i magazine. Populaia este nemulumit de nivelul asigurrii 37

securitii locuinelor, locurilor de joac a copiilor, de iluminatul strzilor, terenurilor adiacente, de starea sanitar i de ntreinerea spaiilor de folosin comun. n anul 1989 a fost adoptat hotrrea prin care li se permitea cetenilor s cumpere i s vnd liber, fr restricii spaiul locativ de stat i obtesc. n realitate ns aceast hotrre a fost anulat n 1990, ca apoi n 1992 s se permit din nou tranzaciile imobiliare. n acelai an au fost vndute 4.000 apartamente. Odat cu adoptarea legii despre privatizare, n anul 1993 au fost vndute 3.522 apartamente i privatizate 5.755 apartamente. Pn n 1996 au fost privatizate 104.654 apartamente [55]. n perioada 1999-2002 au fost privatizate 33 mii de apartamente cu o suprafa total de 1483,7 mii m2. n anii 20032004 au fost privatizate 2.789 apartamente [73, p.68]. Concomitent cu creterea numrului de apartamente privatizate a sporit i numrul apartamentelor vndute, care n anul 1996 atinge un numr de 26.476, iar n 2001-2004 au fost nregistrate 63.994 tranzacii.Dup cum putem observa, din 1994 vnzarea de locuine a crescut brusc. Pn n 1995 s-a desfurat activ procesul de privatizare a locuinelor, iar din 1996 predomin vnzarea lor. Acest lucru se explic prin capacitatea de cumprare joas a populaiei, care este influenat n primul rnd de creterea lent a veniturilor. De exemplu, salariul nominal mediu a crescut n anii 1991-1998 de 643 ori, iar indicele general al preurilor de consum de 7386 ori, depind de 17 ori nivelul de cretere a salariului. Imposibilitatea cumprrii locuinelor se explic i prin creterea vertiginoas a costurilor construciilor noi, care s-au mrit n anii 1991-1998 de 4788 ori, depind creterea veniturilor populaiei de 7,5 ori, precum i prin majorarea plilor pentru serviciile comunale. Preurile nominale n aceast perioad ncep s creasc vertiginos (diagrama 1). Numai n perioada 1995-1996 ele au crescut cu 205% - 500% n funcie de locul amplasrii.

38

Diagrama 1 Dinamica modificrii preurilor la imobilul locativ n perioada 19952006 (costul 1 m2 de spaiu total (USD))

S ursa: [90]

38

n prezent o cerere sporit de locuine se nregistreaz doar pe piaa locuinelor existente, la care preurile sunt mai joase fa de preurile la locuinele noi. Dup anul 2002 s-a mrit considerabil numrul tranzaciilor pe piaa imobilului locativ din mun. Chiinu (tab.10), fapt care a dus la creterea preurilor pentru spaiul locativ [73, p. 68]. Tabelul 10

Dinamica tranzaciilor pe perioada anilor 2001-2006N r Denumire a Tranzacii lor Vnzarecumprare 2 Donaie 1 3 Tranza cii n a. 2001 % Tranza cii n a. 2002 % Tranza cii n a. 2003 % Tranza cii n a. 2004 % Tranz acii n a. 2005* % Tranza cii n a. 2006* %

16049 1962

80, 1 9,8

16073 2382

Moteni 493 2,5 663 re 4 Schimb 580 2,9 576 5 Privatizar 564 2,8 955 e 6 Divizare 384 1,9 399 7 Altele 0 0,0 18 Total 20032 100 21066 Sursa: [ 73, p. 68] * calculat n baza [90]

76, 3 11, 3 3,2 2,7 4,5 1,9 0,1 100

16177 2693 1261 412 427 730 1569 23269

69, 5 11, 6 5,4 1,8 1,8 3,1 6,7 100

15695 3112 2565 385 1362 1469 1500 26088

60, 2 11, 9 9,8 1,5 5,2 5,6 5,7 100

26982 3934 6871 5633 43420

62,1 9,1 15,8 13 100

23470 4353 6027 10 278 44128

53,2 9,9 13,7 23,2 100

39

Diagrama 2. Dinamica modificrii preurilor la imobilul locativ n a.2006 (costul 1m2 spaiu total (USD))

Septembrie

Sursa: [90]

40

Decembrie

Octombrie

Noiembrie

Februarie

Ianuarie

August

Aprilie

Martie

Iunie

Iulie

Mai

Acest lucru se datoreaz faptului c mun. Chiinu este capitala i centrul economic al Moldovei. Concomitent evaluatorii practicieni explic aceast cretere a cererii n felul urmtor: persoanele plecate n strintate se ntorc cu sume considerabile i procur imobil locativ, de obicei n Chiinu, datorit unei infrastructuri mai dezvoltate comparativ cu alte regiuni ale republicii. Potrivit studiilor preliminare, circa 20% din mijloacele bneti transferate de peste hotare n republic sunt investite n imobil. Prinii, ce-i trimit copiii la studii n Chiinu, prefer s procurare locuine pentru a nu plti chiria pe toat durata nvturii; iar cu introducerea EURO la 1.01.02, USD i-a pierdut stabilitatea de odinioar, prin urmare persoanele ce pstrau acumulrile n dolari au preferat plasarea mijloacelor bneti n imobilul locativ [90]. Actualmente investiiile n imobil sunt cele mai atractive i accesibile, fiindc poate fi obinut att un venit direct, n urma mririi preului la imobil, ct i un venit indirect, n urma chiriei. Din cele enunate, observm o dezvoltare continu a pieei imobilului locativ n mun. Chiinu. Se ncheie tot mai multe tranzacii n pofida faptului c preurile n ultima perioad cresc. Cu toate c, potrivit legii cererii, sporirea preului duce la scderea cererii, faptul dat confirm nc o dat imprevizibilitatea pieei imobilului locativ din R.Moldova. O asemenea situaie se explic prin teama cumprtorilor de o eventual cretere enorm a preurilor la apartamente. Fapt ce-i determin s fac cumprtura acum, dar nu mai trziu, pentru a minimiza riscul pierderilor. Analiza pieei imobilului locativ tipizat a demonstrat o ciclicitate de doi ani a creterii efective a preurilor (anexa 1). Conform datelor publicate periodic de Bursa Lara [90] preurile nominale de pia medii la garsoniere n perioada anilor 1995-2004 s-au modificat conform tabelului 11.

41

Tabelul 11

Preurile nominale medii la garsoniere n perioada 1995 2006SECTORUL Buiucani Centru Botanica Rcani ANII 1997 8500 10500 9500 9000 1998 7500 8500 7750 7250 1999 5500 7250 6000 6250 2000 3625 4000 3250 3750 2001 4590 4940 4720 4360 2002 5900 6450 6600 5700 2003 10300 11200 10600 10350 2004 17750 18600 18350 16987 17558 2005 20250 22080 18580 19580 18420 USD 2006 25750 28130 24130 25380 24250

Ciocana 6750 4000 4400 5500 9800 8500 5500 Sursa: ntocmit de autor n baza datelor www.Lara.md pe perioada analizat

Preurile respective nu pot fi comparate fiind valori difereniate n timp. Pentru a le aduce ntro situaie comparabil s-a decis a aplica rata de refinanare bancar (tab.12), ca fiind valoarea ce reflect nu numai modificarea inflaionist, ci i politica statului n perioada analizat, ns nu nainte de a transforma preurile n moned naional.

42

Tabelul 12

Cursul mediu anual al dolarului i rata de refinanare bancar n perioada anilor 1995-20061995 Anul Cursul mediu 4,29 anual al dolarului Rata 27,3 medie de 4 refinanar e Sursa: [89] 1996 4,52 1997 4,65 1998 4,67 1999 8,34 2000 11,65 2001 12,41 2002 13,09 2003 13,88 2004 13,22 2005 12,6 2006 13,13

20,1 5

19,0 3

22,4 2

31,8 2

29,2 8

17,7 1

11,2 9

11,2 5

14,1 7

12,9

12,8

n rezultat cptm valori comparabile, preuri actualizate la acelai moment de timp finele anului 2006 (tab.13).

43

Tabelul 13 Preurile actualizate la garsoniere n mun. ChiinuSECTORUL Buiucani Centru Botanica Rcani ANI 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 lei 2005 2006

174728 126478 125656 89487 102541 124924 207865 298836 287809 338098 215840 143342 165638 98744 110360 136570 226028 313146 313819 369347 195284 130694 137080 80229 105445 139746 213919 308937 264074 316827 185006 122262 142791 92572 97402 120690 208874 285990 278287 333239 98296 116455 197775 295603 261800 318403

Ciocana 174728 113830 125656 98744 Sursa: Calculul autorului

Cercetnd dinamica preurilor s-a observat o ciclicitate (diagrama 3). Pentru a confirma corectitudinea concluziilor am determinat abaterea valorilor consecutive. Adic, cu cte procente difer, spre exemplu, creterea preurilor din 2001, 2002 i cea din 2003. Vom observa c dac n 2001 aceast abatere a constituit +43,37% (pentru sectorul Buiucani), apoi n 2002 doar +7,24%, dup care crete cu +44,56% i iari o micorare brusc la -22,63%, un an continu micorarea (-47,45%) dup care o cretere de 21,16% (tab.14).

44

Diagrama 3. Dinamica preturilor in perioada 1996-2006 B uiucani C entru 300 B otanica 200 R cani C iocana 100400 0 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 -100 anii

Sursa: calculul autorului

%

45

Tabelul 14 Abaterea creterii (scderii) efective a preurilor n perioade consecutive % perioada1999/ 1998 2000/ 1999 2001/ 2000 43.37 52.15 72.90 40.39 20.96 2002/ 2001 7.24 11.99 1.10 18.69 18.93 2003/ 2002 2004/ 2003 2005/ 2006/ 2005 2004 21.16 17.48 34.50 22.44 33.06 26.96 -28.13 49.14 -55.94 37.96 -46.36 50.71 -51.96 44.56 -22.63 -47.45 41.75 -26.96 -38.33 20.55 -8.66 -58.94 49.16 -36.15 -39.61 51.36 -20.36 -60.90

SECTORUL

Buiucani Centru Botanica Rcani Ciocana

45.24 -31.81 Sursa: calculul autorului

Forma grafic este mai explicit pentru a elucida ciclicitatea menionat (diagrama 4). Dac e s presupunem c periodicitatea se va menine n continuare, atunci n 2007 abaterea creterii efective a preurilor fa de 2006 va primi valori pozitive: (2007-2006) 0, atunciP2007 P2006 P P2005 * 100 2006 * 100 0 P2006 P2005

46

Diagrama 4. Abaterea creterii (scderii) efective a preurilor n perioade consecutive100 019 97 /1 19 996 98 /1 19 997 99 /1 20 998 00 /1 20 999 01 /2 20 000 02 /2 20 001 03 /2 20 002 04 /2 20 003 05 /2 20 004 06 /2 00 5

%

-100 -200 -300 -400

Buiucani Centru Botanica Rcani Ciocana

perioada

Sursa: calculul autorului

n urma unor transformri matematice i nlocuirii valorilor actualizate obinem limita inferioar a preurilor medii anuale posibile pentru anul 2007: n sectorul Buiucani 31 283 $, Centru 34 239 $, Botanica 29 940 $, Rcani 31 430 $, Ciocana 30 501 $.

47

Cercetarea efectuat a scos n eviden aspecte specifice ale problemei studiate i a permis formularea unor concluzii: 1. Actele legislative ale R. Moldova definesc n mod diferit noiunile conceptuale ale activitii de evaluare. n opinia noastr modurile de evaluare trebuie denumite: abordarea costurilor adic studiul costurilor, tratarea problemei (valorii) costurilor, abordarea veniturilor studiul veniturilor, tratarea problemei veniturilor i abordarea comparativ studiul comparativ, tratarea comparativ a valorii. 2. Metodologia evalurii bunurilor imobiliare n scop de privatizare nu prevede determinarea valorii de pia, iar preurile stabilite n procesul privatizrii nu reflect valoarea de pia a imobilului. 3. Regulamentul provizoriu privind evaluarea bunurilor imobile prezint actualmente actul normativ cel mai adecvat, amplu i concret, care reglementeaz activitatea de evaluare a bunurilor imobile. Cu toate acestea el cere o redactare pentru a-l aduce n conformitate cu primul standard naional, corectarea unor erori precum i introducerea unor concretizri n funcie de tipul imobilului. 4. Considerm c n cazul evalurii imobilului locativ tipizat evaluarea terenului nu este necesar, iar concretizarea respectiv trebuie inclus n Regulamentul cu privire la evaluarea bunurilor imobile. 5. n anul 2004 a fost adoptat primul Standard moldovenesc n domeniul evalurii, care definete noiunile de baz, ns vom meniona lipsa standardelor naionale care ar indica condiiile i modul de aplicare a abordrilor i metodelor de evaluare n R. Moldova. 6. Cercetarea pieei imobilului locativ tipizat a evideniat dezvoltarea continu a acesteia n mun. Chiinu. n pofida faptului c preurile sunt n continu cretere, se ncheie tot mai multe tranzacii. 7. Analiza pieei imobilului locativ tipizat a demonstrat o ciclicitate de doi ani a creterii efective a preurilor, fapt care a permite pronosticarea limitei inferioare sau superioare a preurilor medii anuale 48

CAPITOLUL IIELEMENTE DE ECONOMETRIE APLICATE LA DETERMINAREA MRIMII INFLUENEI FACTORILOR ASUPRA VALORII DE PIA A IMOBILULUI LOCATIV

2.1. Clasificarea i caracteristica factorilor ce influeneaz valoarea de piaProcesul evalurii imobilului locativ poate fi divizat n cteva etape (des.1): problema evalurii; studiul i analiza preventiv a pieei; culegerea informaiei i analiza pieei; elaborarea i calibrarea modelului de evaluare; testarea, controlul calitii i concretizarea rezultatelor. Formularea problemei de evaluare const n identificarea obiectului evalurii (determinarea adresei), determinarea drepturilor asupra proprietii evaluate, stabilirea scopului evalurii i datei evalurii. Culegerea informaiei i analiza pieei n scopul evalurii presupune depistarea i selectarea factorilor ce influeneaz cererea i oferta, care, la rndul lor, stabilesc valoarea imobilului pe pia. Factorii respectivi pot fi grupai (clasificai) n diferite moduri.

49

P R O C E S U L

Problema evalurii Studiul i analiza preventivCu le ger ea i nf orma i ei i an al iz a pi e ei Date cu privire la cerere i ofert g generaleconcretecomparativeEconomice Sociale Ale mediului ambiant Administrative Sectorul mprejurimile Cldirea Apartamentul Costuri Vnzri V Venituri i cheltuieli Elaborarea i calibrarea modelului

Testarea, controlul calitii i concretizarea rezultatelor

Des.1Procesul evalurii

E V A L U R I

I

50

D. Ekkert [119]: 1. 2. 3. 4.

propune analiza a patru grupuri de factori

factori economici (nivelul veniturilor, dobnda bancar, politica bancar i accesibilitatea creditelor, investiii n construcii, costul chiriei, preurile pentru locuine); factori sociali (densitatea populaiei, mrimea familiei, nivelul educaional, nivelul infraciunilor, grupare dup vrst); factori administrativi (zonarea, norme i reguli constructive, servicii municipale, cota impozitului local); factorii mediului ambiant (topografia, forma lotului de pmnt, solul, accesul liber spre parc, magazin, coal, edificii de cult, locul de lucru, staiile de transport n comun, ntreprinderile sferei de deservire).

Doamnele A.Greaznova i M. Fedotova [110, p.118] grupeaz factorii n informaie extern i informaie intern (des.2

51

Masivul informaional

Informaia extern

Informaia intern

Analiza macroeconomicSursa: [110, p. 118]

Analiza strii pieei imobilului

Analiza microeconomic

Des. 2 Informaia necesar n procesul evalurii52

La informaia extern se refer factorii economici i social politici, iar la informaia intern se refer factorii ce caracterizeaz amplasamentul, lotul de pmnt, cldirea i ncperea (tab.15). Factorii economici cuprind ritmul creterii economiei, nivelul inflaiei, indicele afacerilor, climatul investiional, modificarea dobnzii i cursului valutar, nivelul veniturilor populaiei, etc. Factorii politici i sociali cuprind stabilitatea i prognozele situaiei politice, ncrederea acordat guvernului, apropierea alegerilor i prognoza rezultatelor, etc. Lotul de pmnt este descris la parametrii: dimensiune, form, relief i tipul solului, utilizarea. Factorii ce caracterizeaz cldirea sunt anul construciei, ultima reparaie capital, numrul nivelelor, serviciile comunale i mbuntirile. Factorii ce caracterizeaz ncperea: amplasarea n cldire, finisarea, intrarea n ncpere, privelitea, numrul liniilor telefonice. Factorii ce caracterizeaz amplasarea obiectului: timpul necesar pentru deplasarea pn n centru cu transportul n comun, timpul de deplasare pn n centru cu transportul propriu, distana pn la staiile de transport n comun, distana pn la automagistral, distana pn la gara feroviar, vecintatea (tipul construciilor, calitatea, utilizarea, infrastructura social, amenajarea teritoriului).

53

Tabelul 15 Clasificarea factorilor ce influeneaz valoarea imobiluluiInformaia extern Informaia intern

1 2 1) factorii economici 1) sectorul / raionul amplasrii ritmul creterii 2) lotul de pmnt economiei dimensiunile nivelul inflaiei forma indicele afacerilor relieful i tipul solului climatul investiional utilizarea modificarea dobnzii i 3) cldirea cursului valutar anul construciei nivelul veniturilor ultima reparaie capital populaiei numrul nivelelor etc. serviciile comunale mbuntiri 2) factorii politici i sociali 4) ncperea stabilitatea i amplasarea n cldire prognozele situaiei politice finisarea ncrederea acordat intrarea n ncpere guvernului privelitea apropierea alegerilor i numrul liniilor telefonice prognoza rezultatelor 5) amplasarea obiectului etc. timpul pn n centru cu transportul n comun timpul pn n centru cu transportul propriu distana pn la staiile de transport n comun distana pn la automagistral distana pn la gara feroviar vecintatea (tipul construciilor, calitatea, utilizarea, infrastructura social, amenajarea teritoriului).Sursa: ntocmit n baza [110, p.129 ]

54

L. Tpman [115, p.134] grupeaz factorii n patru categorii: n sociali, economici, ecologici i cadrul legal, cei economici fiind divizai n factori ce determin cererea i factori ce determin oferta (tab.16). La factorii sociali se refer componena geografic, numrul cstoriilor i divorurilor, numrul mediu al copiilor, divizarea populaiei pe grupe de vrst. Factorii ecologici cuprind poluarea chimic, poluarea fonic, poluarea termic i gradul de iluminare. Cadrul legal include limitarea circuitului imobiliar, norme constructive, servicii comunale, poliia fiscal, norme speciale de drept (plata de arend normativ, limitarea drepturilor de proprietate, legea cu privire la protecia mediului ambiant, investiii de stat n construcii capitale). Factorii ce determin cererea nglobeaz omajul, salariul mediu, nivelul de dezvoltare economic a regiunii, nivelul preurilor, accesibilitatea mprumuturilor, iar cei ce determin oferta: loturi libere, ncperi libere, construcie nou, plata de arend, preurile pentru obiectele noi, cheltuieli pentru construcie. Tabelul 16 Clasificarea factorilor ce determin valoarea imobilului Factorii ce determin valoarea bunului imobilSociali Componena demografic Numrul cstoriilor i divorurilor Numrul mediu al copiilor Divizarea populaiei pe grupe de vrst Economici Factorii ce Factorii ce determin cererea determin oferta omajul Loturi libere Salariu mediu Nivelul de dezvoltare economic a regiunii ncperi libere Construcie nou Plata de arend Preurile pentru obiectele noi Gradul de iluminare Ecologici Poluarea chimic Poluarea fonic Poluarea termic

Nivelul preurilor Accesibilitatea mprumuturilor Cheltuieli pentru pentru procurarea construcie locuinei Sursa: ntocmit n baza [ 115, p.134 ]

55

S. Blednh [94, p.232] mparte factorii n subiectivi i obiectivi, cei obiectivi fiind mprii n factori macroeconomici i factori microeconomici (des.3). Cei macroeconomici cuprind impozite, taxe, inflaia, cererea nalt pentru imobil, cursul dolarului SUA, nivelul i condiiile de remunerare a muncii, nivelul omajului, operaiunile import-export, etc., iar microeconomici: amplasamentul, soluiile arhitectural-constructive, planificarea, serviciile comunale, prezena mainilor i utilajelor ce se evalueaz cu imobilul, starea cldirii, factorii seismici, factorii ecologici, factorii cererii i ofertei, drepturile patrimoniale. Factorii ce influeneaz valoarea imobilului

Subiectivi

Obiectivi

MacroeconomiciImpozite, taxe Inflaia Cererea iniial pentru imobil Cursul dolarului SUA Nivelul i condiiile de remunerare a muncii Nivelul omajului Operaiunile import-exportSursa: ntocmit n baza [ 94, p.232 ]

MicroeconomiciAmplasament Soluiile arhitectural-constructive Planificarea Serviciile comunale Prezena mainilor i utilajelor ce se evalueaz cu imobilul Starea cldirii Factorii seismici Factorii ecologici Factorii cererii i ofertei Drepturi patrimoniale Etc.

Des. 3 Clasificarea factorilor ce influeneaz valoarea imobilului

56

Utilizarea unei sau altei clasificri depinde de tipul imobilului evaluat i de nivelul de dezvoltare al rii, a pieei imobiliare. Adic, factorii indicai n clasificrile sus-numite nu acioneaz n aceeai msur asupra valorii unui imobilul amplasat n Chiinu, Moscova sau Bucureti. De asemenea, va fi diferit influena fiecrui factor asupra imobilului locativ tipizat sau a celui individualizat. Prin urmare, pentru a evidenia factorii ce influeneaz valoarea unui anume grup de obiecte ale evalurii, este necesar analiza implicaiilor fiecruia asupra valorii obiectului evaluat. n tabelul 17 putem observa analiza propus de dl Ekkert [119] a influenei factorilor asupra cererii i ofertei imobilului locativ, care nu se nchiriaz. n tabelul dat s-a presupus c schimbarea unui factor concret are loc n condiii stabile ai celorlali factori. Se observ, c atunci cnd un factor concret influeneaz concomitent i cererea, i oferta, influena final asupra preului poart un caracter compensatoriu. n mod analogic, modificarea concomitent a ctorva factori va accentua sau diminua influena total asupra preului. Tabelul 17Aciunea factorilor cu caracter social, economic, administrativ i ai medului ambiant asupra preului de pia al imobilului locativNr. crt. 1 1 Factorii 2 Nivelul veniturilor Crete Scade Dobnda bancar Crete Scade Politica creditar i accesibilitatea creditelor Limitat Liberal Oferta Aciunea asupra preului 3 4 Factori economici Cererea 5 x Crete Scade x Crete Scade x Crete Scade x Scade Crete x Scade Crete Aciunea asupra preului 6

2

3

57

4

5

6

Investiii n construcii Cretere Micorare Costul chiriei Crete Scade Preurile pentru locuine Cresc Scad Densitatea populaiei Cretere Descretere Mrimea familiei Cretere Descretere Nivelul educaional Cretere Scdere Nivelul infraciunilor Crete 2 Descrete Grupare dup vrst Tendine de ntinerire Tendine de mbtrnire Zonarea Limitat Liberal Norme i constructive Limitate Liberale

x Crete Scade x Crete Scade x Crete Scade Factori sociali x Crete Scade x Crete Scade x Crete Scade x Scade 3 4 5 Crete x Crete Scade x Scade Crete 6

1

2

3

4 1 5

1

2

Factori administrativi x Crete Scade reguli x Crete Scade

3

Serviciile municipale Mai multe

x Crete

58

Mai puine Cota impozitului local Mai mare de nivelul mediu Mai mic de nivelul mediu Factorii mediului ambiant 1 Topografia Rea Bun 2 Forma lotului de pmnt Standard Neregulat 3 Solul x Standard Scade Neroditor Crete 4 Accesul liber spre: Parc Magazin coal Edificii de cult Locul de lucru Staiile transportului n comun ntreprinderile sferei de deservire Sursa: [119] 4

Scade x Scade Crete x Scade Crete x Crete Scade x Crete Scade x x x x x x x Crete Crete Crete Crete Crete Crete Crete

Metodele de analiz a informaiei, de exemplu analiza de regresie, ajut la determinarea valorii preului n funcie de modificarea simultan a ctorva factori. La fel, pentru estimarea valorii imobilului pot fi aplicate metode statistice de analiz a factorilor cu caracter social, economic i administrativ, raportul dintre cerere i ofert, precum i relaiile reciproce cu valoarea imobilului. Metodele uzuale de prelucrare a datelor n acest scop sunt analiza uni-, bi- i trifactorial, la fel analiza de corelaie i multifactorial (mai detaliat n 2.2) 59

Referindu-ne la imobilul locativ, cel mai important rol, n opinia majoritii specialitilor, l joac amplasarea, caracteristicile fizice, condiiile de finanare, vnzare i exploatare. Amplasarea. Analiza tradiional a preului spaiului locativ n sectoarele administrative ale oraului nu este obiectiv. Stabilirea suficient de clar a influenei sectorului dat asupra preului cldirii nu e posibil totalmente. De obicei specialitii iau n consideraie datele statistice medii, dar ele, din cauza legturilor reciproce ntre diferii factori, nu ntotdeauna corespund necesitilor obiectivelor. n centrul oraului apropierea liniilor de transport nu are mare influen asupra preului spaiului locativ, ns pentru periferii situaia este absolut invers: deprtarea de la linia principal de transport i valoarea sunt n dependen invers proporional. ns n cazul dat se mai ia n consideraie intensitatea circulaiei transportului public. Un alt moment de baz este suprapunerea mrimii terenului cu mrimea cldirii i stabilirea ndeplinirii cerinelor fa de terenul respectiv. Un anumit sector al oraului sau o strad oarecare are reputaia unui loc unde se manifest un anumit gen de activitate, n dependen de prestigiul creia se adaug un nou indicator la formula preului spaiului locativ. Un alt factor ce influeneaz preul spaiului locativ n direcia creterii este existena n apropierea acestuia a parcrilor pentru automobile, grdinielor, colilor, centrelor de distracii, a parcurilor publice, a magazinelor i a altor bunuri de necesitate public. Amplasarea cldirii ntr-o zon ndeprtat, n apropierea unor uzine, fabrici, unde zgomotul depete limitele normale i exist riscul polurii mediului ambiant, va orienta preul spaiului locativ n direcia descreterii. O alt particularitate la capitolul dat este poziia spaiului locativ fa de reelele de electricitate, conductele de gaze i ap, asigurarea calitii acestor servicii fiind un factor primordial n cerinele populaiei. n dependen de unii factori sociali accentul se pune, n majoritatea cazurilor, pe prestigiul cartierului sau sectorului dat. Dac ntr-un cartier prestigios cu locuine moderne se construiete o 60

cas cu un nivel arhitectural foarte sczut, adic cu un aspect foarte srccios, din materiale necalitative, fr comoditi tehnicosanitare, atunci aceste lucruri se vor rsfrnge asupra locurilor din mprejurimi, stimulnd scderea preului acestora. Pe piaa spaiului locativ are loc i procesul invers celui anterior, anume c construirea unei locuine ce corespunde standardelor Europene ntr-un cartier mai puin prestigios, o s influeneze automat asupra preului spaiului locativ n direcia creterii acestuia. Caracteristicile fizice ale spaiului locativ. n timpul efecturii unei tranzacii pe piaa spaiului locativ, rolul de baz n stabilirea valorii acestuia l are analiza caracteristicilor fizice, la care se refer: Parametrii fizici; Calitatea construciei i exploatrii; Serviciile comunale i dotarea tehnic; Exteriorul plcut i confortul. n timpul analizei parametrilor fizici ai spaiului locativ n procesul de evaluare se ia n consideraie: Suprafaa celei mai mici camere; Suprafaa celei mai mari camere; Suprafaa salonului, coridorului. n general e mai bine de efectuat analiza dependenei preului de suprafaa total n cazul calculrii cheltuielilor pentru achitarea serviciilor comunale, apoi se stabilete preul unui metru ptrat. De asemenea, are importan etajul la care este situat locuina. Se va atrage atenia la determinarea tipului construciei, perioada anilor n care aceasta a fost construit i dat n exploatare, precum i starea cldirii i locuinei, adic dac necesit sau nu reparaii i n ce msur. O mare importan n procesul de evaluare o are dotarea tehnic a locuinei. Existena conductei de ap, a nclzirii, a conductei pentru evacuarea deeurilor, a ascensorului vor duce la creterea preului locuinei. De obicei aceste comoditi sunt evaluate mpreun, deoarece fiind luate separat, ele practic nu au nici o influen asupra valorii. Tipurile de instalaii - servicii ale cldirii includ n principal: Electricitatea - sub forma cablurilor pentru surse de baz, transformatoare, ntreruptor, generator, reea de cabluri instalat pentru scopuri neproductive; 61

Gaze - ncorporeaz conductele de baz spre i dinspre cas, a contoarelor i conductelor instalate pentru scopuri neproductive. Ap rezervoare, pompe, tratarea apei, conducte de distribuie, ape de suprafa, ci de drenaj; nclzire i aer condiionat - cazane i instalaiile acestora, rezervoare de combustibil, staii de aer condiionat. n prezent telefonul este considerat o comoditate, n timp ce el a devenit de mult timp o necesitate, de care n-ar trebui s fie lipsit nici o locuin. Lipsa telefonului duce la scderea din preul locuinei a cheltuielilor necesare pentru instalarea lui. Aceste cheltuieli difer de la un sector la altul n dependen de suprancrcarea liniilor telefonice. Exteriorul plcut i confortul sunt factori care orienteaz preul n direcia creterii. Drept exemplu poate servi dotarea apartamentului cu parchet sau cu alte tipuri de pardoseli moderne. De asemenea trebuie s fie bine planificat structura spaial a apartamentelor, inclusiv existena balcoanelor. Arhitectura cldirii. Soluiile arhitectural-constructive au o mare importan pentru evaluare. Cldirile destinate locuinelor trebuie s corespund condiiilor climaterice, s fie bine proiectate, adic s aib o bun iluminaie natural. Planificarea i distribuirea obiectelor imobiliare sunt foarte importante pentru locuitori, deoarece ele influeneaz n mod direct eficacitatea exploatrii spaiului locativ. Analiza ce ine de arhitectura cldirii va lua n consideraie urmtorii factori: Suprafaa construciei raportat la suprafaa terenului pe care este amplasat; Aspect exterior nestandard, original planificat i stilizat; Materialele de calitate superioar folosite pentru finisarea faadelor; ndeplinirea sarcinilor arhitecturale la cel mai nalt nivel. Condiiile de vnzare cumprare. La acest capitol import mult posibilitatea ipotecrii, existena unei politici de creditare. Este foarte important s fie analizate motivele vnztorului i ale cumprtorului, precum i termenele de realizare a tranzaciei pe care le solicit un participant sau altul. O urgen a vnztorului va favoriza mult cumprtorul, care poate negocia un pre mai sczut pentru locuin. 62

Analiznd att factorii luai n consideraie n rile dezvoltate, ct i specificul condiiilor noastre, situaia economic i social a majoritii populaiei, am selectat factorii ce pot influena valoarea imobilului locativ n mun. Chiinu. Acetia au fost grupai n trei categorii: amplasarea, caracteristicile fizice i condiiile tranzaciei (tab.18). La factorii ce caracterizeaz amplasamentul am menionat sectorul i cartierul, apropierea fa de liniile de transport i intensitatea circulaiei transportului n comun; raportul dintre aria cldirii i a terenului aferent; reputaia sau prestigiul sectorului; prezena n apropiere a parcrii, colii, grdiniei, centrului de distracii, parcului public, magazinului; specificarea zonei drept centru, periferie sau zon industrial; nivelul de zgomot; amplasarea cldirii fa de reelele inginereti, planul de construcie / reconstrucie a zonei. Caracteristicile fizice au fost divizate n parametrii fizici ai cldirii, ai apartamentului i uzura. Pentru cumprtori cei mai importani sunt parametrii fizici. Ei includ: iluminaia natural care presupune calitatea iluminaiei naturale n funcie de amplasarea apartamentului fa de razele solare pe parcursul zilei, tipul construciei (seria constructiv), materialul pereilor, anul construciei, numrul de nivele a cldirii, prezena conductei de gunoi, a ascensorului, suprafaa total, suprafaa locuibil, dimensiunile buctriei, dimensiunile odilor i coridorului, nivelul locuinei, necesitatea reparaiei capitale n apartament, tipul nodului sanitar, prezena reelelor inginereti, utilajelor suplimentare, prezena i numrul balcoanelor / lojelor. Uzura, fiind specificat n fizic i funcional, se refer la starea cldiri

63

Tabelul 18 Clasificarea factorilor de influen asupra valorii imobilului locativAmplasarea 1 Sectorul / cartierul Liniile de transport Intensitatea circulaiei transportului n comun Grdini coal Centru de distracii Parc public Magazin Parcare n apropiere Raportul Scldirii /Sterenului Prestigiul sectorului Caracteristici fizice 2 Parametrii fizici Iluminaia natural Tipul construciei Materialul pereilor Anul construciei Nr. de nivele Conducta de gunoi Ascensor Etajul Suprafaa total Suprafaa locuibil Suprafaa buctriei Dimensiunile odilor i coridorului Numrul odilor Izolarea odilor nlimea ncperii Tipul nodului sanitar Utilaje adugtoare Condiiile tranzaciei 3 Motivele vnztorului i cumprtorului Termenii de realizare a tranzaciei Politica de creditare sau finanare Tipul de proprietate asupra imobilului

Economico sociali4 Economici Nivelul veniturilor Dobnda bancar Investiii n construcii Mrimea chiriei Sociali Densitatea populaiei Mrimea familiei Nivelul educaional Nivelul infraciunilor Vrsta medie a populaiei

64

Centru /periferie /zon industrial Nivelul de zgomot Amplasarea cldirii fa de reelele inginereti Planul de construcie (reconstrucie) a zonei

(boiler .a.) Reelele inginereti n locuin Confortul / exterior plcut. (parchet) Necesitatea reparaiei capitale Balcon / loje Uzura Fizic Funcional

Printre condiiile tranzaciei am menionat motivele vnztorului i ale cumprtorului, termenii de realizare a tranzaciei, politica de creditare i finanare, tipul de proprietate asupra imobilului. n categoria factorilor economico-sociali au fost inclui: nivelul veniturilor, dobnda bancar, investiiile n construcii, mrimea chiriei, densitatea populaiei, mrimea familiei, nivelul educaional, nivelul infracional i vrsta medie a populaiei.

65

2.2. Metode statistice aplicate pentru determinarea influenei factorilor principali asupra valorii de pian procesul de evaluare a imobilului adesea se folosesc diverse metode statistice de analiz a tendinei schimbrilor factorilor de ordin economic, social, administrativ, a cererii i ofertei, precum i analiza inter-legturii lor cu valoarea imobilului. Metodele statistice propuse de teoreticieni i aplicate n tiinele sociale sunt: [79, 83, 99]: corelaia i regresia simpl liniar aprecierea dependenei liniare dintre dou variabile cantitative; regresia multiliniar aprecierea dependenei liniare dintre dou variabile de interval; regresie non-liniar aprecierea dependenei neliniare dintre dou variabile; analiza path o form extins a analizei de regresie liniar, care permite formalizarea unei teorii cauzale, specificnd logica interaciunilor i determinrilor dintre variabile i fenomene, i care produce estimri empirice ale efectelor variabilelor ce constituie un sistem cauzal; Analiza logliniar metod de analiz categorial, adic de analiz a variabilelor categoriale, variabile a cror scar const ntr-un set de categorii, indiferent