dezvoltarea unui proiect rezidential final

ACADEMIA DE STUDII ECONOMICE FACULTATEA DE CONTABILITATE I INFORMATICA DE GESTIUNE

LUCRARE DE DISERTAIE

DEZVOLTAREA UNUI ANSAMBLU REZIDENIALSTUDIU DE CAZ: ANSAMBLUL REZIDENIAL MATEI BASARAB - OTOPENI

COORDONATORI: ION ANGHEL, MULER ONOFREI ABSOLVENT: RADU MIHAELA - ANCA

Lucrare de disertaie - Dezvoltarea unui ansamblu rezidenial. Studiu de caz.

201 0

2


DEZVOLTAREA UNUI ANSAMBLU REZIDENIAL

STUDIU DE CAZDezvoltarea unui ansamblu rezidenial in OTOPENI - Matei Basarab

Prof. indrumatori

Ion Anghel Muler Onofrei

Masterand

Radu Mihaela - Anca

20103


CUPRINSIntroducere 1. Dezvoltarea imobiliar1.1. Noiuni teoretice

Definiie Participani

1.2. Tipuri de dezvoltare

Dezvoltarea industrial Dezvoltarea comercial Dezvoltarea rezidenial

1.3. Ansamblul rezidenial

Scurt istoric

2. Etapele dezvoltrii unui ansamblu rezidenial 2.1. Conceperea ideii de dezvoltare 2.2. Studiul de pia preliminar 2.3. Achiziia terenului 2.4. Intocmirea planurilor preliminare i a specificaiilor tehnice 2.5. Obinerea unui credit ipotecar pentru dezvoltare 2.6. Estimarea final a costurilor totale, directe i indirecte. Analiza fluxului de numerar DCF 2.7. Construcia 4

Lucrare de disertaie - Dezvoltarea unui ansamblu rezidenial. Studiu de caz. 2.8. Management-ul proiectului 2.9. Marketing-ul i vnzarea

3. Studiu de caz Ansamblul rezidenial Matei Basarab - Otopeni

Concluzie Bibliografie Anexe

Introducere

In spatele unor simple definiii date dezvoltrii imobiliare, se ascunde un intreg proces ce antreneaz diverse categorii de participani, de la cei ce sunt promotorii ideii i coordonatorii intregului proces, pan la consumatorii finali, fara sa-i uitam pe cei ce asigura infrastructura acestuia, fara sa ne referim strict doar la reelele de utiliti i drumurile de acces. Dincolo de aparene dezvoltatorul imobiliar, cum este denumit el generic, o persoan fizic necunoscut, o legend (Donald Trump) sau o companie de renume este nu doar cel care incaseaz un profit satisfacnd nite nevoi de locuire, de spaiu de producie, depozitare, de spaii diverse necesare divertismentului, sportului sau relaxrii. De-a lungul istoriei care este surprinzator de lung, unii din ei au schimbat faa unor orae (v. Ludovic al XIV, un dezvoltator al vremurilor sale ce a creat o resedin regal spectaculoas pe un teren agricol, in jurul creia a luat natere un ora, pan la William Levitt printele suburbiei americane moderne) alii au fost adevarai vizionari anticipand nevoi adaptate vremurilor noi. In prezent a fi dezvoltator imobiliar este una dintre cele mai fascinante ocupatii in cadrul acestei industrii de real-estate, pe langa faptul ca aceasta aduce importante satisfacii financiare, poate aduce i o notorietate remarcabil. Nu trebuie uitate multiplele riscuri pe care le intalnesc dezvoltatorii, incepnd de la intarzieri in procesul de dezvoltare pan la schimbri dramatice in cererea pieei sau in situaia economic de ansamblu. In acest caz dezvoltatorii se pot confrunta cu pierderi majore att5


financiare cat i de credibilitate. Provocrile acestei activiti au adus pentru unii notorietatea, aa cum pentru alii au adus sfritul carierei. O povestioar pe care muli dintre elevii americani o inva este istoria insulei Manhattan care a fost cumparat de Peter Minuit (Compania olandez a Indiilor de Vest) de la un trib de amerindieni n 1626, pltind cu mrgele a cror valoare echivalent de astzi a fost mai mic de 30 de dolari. Nativii au subestimat valoarea insulei, vazand-o ca o pdure fara vanat i al carei sol subteran o faceau improprie pentru agricultura. Olandezul a vzut aici dezvoltndu-se unul dintre cele mai mari porturi naturale de pe glob, gsind o baz de la care s cucereasc lumea noua. Astfel una din primele tranzacii (facuta in vederea unei ulterioare dezvoltri imobiliare) din istoria Statelor Unite a fost bruta i simpl - departe de expertizele, analizele financiare, de viziunea i complexitatea contractelor de astazi, dar este un bun exemplu pentru a ilustra modul in care viziunea unui dezvoltator a dus la apariia unor proiecte complexe.

1.1. Definiie

Notiuni teoretice

Dezvoltarea imobiliar este o activitate economic complex, ce const in adaugarea de plus-valoare cldirilor existente (prin renovare i re-inchiriere sau re-vanzare) sau terenurilor prin obinerea tuturor avizelor i aprobrilor necesare in vederea parcelrii i revanzrii sau dezvoltrii unui proiect cuprinzand toate etapele de la proiectare, aprobare, finanare, construire, promovare, gestionare i vnzare. Dezvoltatorii colaboreaz pe parcursul acestui proces cu specialiti din diverse domenii: reprezentanti ai autoritilor legale, arhiteci, urbanisti, constructori, ingineri, inspectori, ageni, specialiti in marketing, consultani, et c. Termenul de dezvoltator imobiliar este utilizat atunci cand se face referire la o persoan sau firm. Sricto sensu in literatura de specialitate se face delimitarea intre persoan/compania (real estate developer) ce se ocup de dezvoltarea terenului respectiv i constructor (builder). Dezvoltatorul Louis Lesser intr-un articol publicat in 1963 in New York Times sublinia, "Dezvoltarea este cuvantul cheie. Noi nu ne construim. Noi cumprm teren, finanm afacerea, i apoi gasim cei mai buni constructori ce construiesc ulterior la un cost fix". Distincia clar intre cele dou pari apare in cazul dezvoltrilor rezideniale In aceast situaie dezvoltatorul are ca principal activitate achiziia terenului in general suprafee foarte mari, obinerea aprobrilor necesare, parcelarea (dezmembrarea) acestuia in loturi cu suprafee mai mici, aduce diverse imbuntiri (utiliti, amenajare drumuri de acces, iluminat public, imprejmuire, etc.) urmnd ca de aici sa acioneze ca vnztor sau ca finanator i coordonator al unui viitor proiect.6


Constructorul are ca sarcina construirea efectiv a proiectului. Din punct de vedere economic, att dezvoltatorul ct i constructorul urmresc obinerea de profit combinnd factorii de producie (munca, pamantul, capitalul) cu abilitatile de antreprenori. Din punct de vedere al afacerii pot fi numii manageri, ei planific organizeaz i controleaz activitatea in vederea indeplinirii principalelor funcii de marketing. Dezvoltatorii ii asuma de obicei cel mai mare risc n crearea sau renovarea imobiliar dar in final primesc i cele mai mari recompense. Rolulul fundamental al dezvoltatorilor imobiliari este acela de a servi drept intermediar ntre firmele de construcii i utilizatorul final. Ei acioneaza ca o prghie prin cunostinele lor de specialitate din domeniul imobiliarelor, al construciilor, acionnd in final in numele beneficiarilor proprietari sau chiriai, persoane fizice sau companii. n acest fel dezvoltatorii de spaii industriale sau comerciale se asigur c satisfac nevoile activitii clientului. Dezvoltatorii imobiliari sunt de multe ori manageri de proprietate (property managers), i pstreaza buna desfasurare a operaiunilor prin meninerea instalaiilor, a utilitilor in general, lucru care permite chiriailor lor s se concentreze pe obinerea de profit. Prin reducerea decalajului dintre constructori i utilizatori, dezvoltatorii imobiliari joac un rol extrem de important n controlarea i eliminarea cheltuielilor inutile i mbuntirea eficienei i eficacitii pentru toate prile implicate. Cele mai influente companii de dezvoltare imobiliar merg dincolo de acest rol. Cei mai buni dezvoltatori imobiliari sunt recunoscui ca vizionari, ei cauta sa anticipeze dincolo de lumea de astzi pentru a determina ce cldiri vor fi necesare, i unde. Ei concep o cldire comerciala, un parc industrial sau mall, sau chiar un cartier ntreg comercial ntr-o zon n prezent neamenajata, proiectnd ceea ce companiile i consumatorii de mine vor avea nevoie, dezvoltatorii imobiliari devenind astfel antreprenori care caut noi oportunitati. Dificultatea major a investirii cu succes in dezvoltarea imobiliar, in special in dezvoltarea terenului, const in stabilirea cu exactitate a perioadei de timp in care o anumita zon complet nedezvoltat se poate transforma intr-o zon atractiv. Procesul de dezvoltare dureaz un timp destul de indelungat, timp ce poate fi in unele cazuri msurat in ani, in acest interval de timp la nivel macroeconomic putnd surveni evenimente ce pot influena pozitiv dar in egal masur negativ acest proces (v. criza petrolului din 1980, criza imobiliar din 1990, criza economic profund actual ce a dus pan la amnarea sau chiar abandonarea unor proiecte importante). La acestea se adauga modificri in reglementrile legale, la nivel national sau local, in disponibilitatea unor utiliti publice, servicii publice sau limitri legate de utilizri anterioare ale terenului sau ale terenurilor invecinate. Participanii la procesul de dezvoltare

7


Pentru a parcurge toate etapele necesare unei dezvoltri imobiliare dezvoltatorul interacioneaz cu o serie de participani la acest proces, fiecare dintre ei avand un rol clar determinat. Cum dezvoltatorul poate fi o persoan fizica sau o companie, aceti specialiti pot fi colaboratori sau chiar angajai permaneni in cadrul companiei. In ultima situaie acesta poate elimina o serie de cheltuieli cu comisioane si onorarii ce pot fi uneori destul de substaniale.1. specialiti consultani, evaluatori pentru intocmirea studiilor i analizelor de pia, a

studiilor de fezebilitate, a studiilor si strategiilor de marketing;2. ageni imobiliari pentru achiziia terenului; 3. cadastriti, topometriti pentru elaborarea de documentaii tehnice de specialitate

(msuratori cadastrale);4. notari i avocati pentru intocmirea documentelor legale i a contractelor i diferitelor

acorduri (indealtfel una din prezenele permanente pe durata procesului de dezvoltare, lucru usor de dedus atunci cnd alturi de dezvolator apare deseori un avocat cunoscut);5. arhiteci, alturi de ingineri structuriti, de instalaii, peisagiti, urbanitii ce elaboreaz

PUZ i PUD, designerii pentru lucrrile de finisaje (numele arhitectului poate aduce un plus de notorietate proiectului sau construciei. Europe House din Pia Victoriei este o cldire de birouri din Bucureti, a arhitectului Vladimir Arsene proiectantul unor cldiri reprezentative de birouri i apartamente din Bucureti);6. instituii finanatoare (bnci, fonduri et c); 7. constructorii, antreprenorii; 8. consultanii de marketing pentru promovare, companiile imobiliare angajate s se ocupe

de vnzarea/inchirierea spaiilor a proiectelor;9. manageri de proprietate (atunci cnd dezvoltatorul ii asuma i managementul unui

proiect);10. autoritile publice locale din primrii sau diverse instituii ale statului ce elibereaz

autorizaii, avize, acorduri, efectueaz controale periodice de specialitate;11. nu in ultimul rnd beneficiarii finali, chiriai sau proprietari, purttori ai cererii i cei care

formuleaz cererea i ale cror nevoi sunt satisfacute de produsul dezvoltrii imobiliare.

Fiecare are un rol bine determinat, mai mult sau mai puin recunoscut, recunoastere ce vine nu numai din notorietate, experien i profesionalism, dar de multe ori ar trebui dat de un cadrul legislativ ce reglementeaz activitatea fiecrei categorii profesionale.8


1.2. Tipuri de dezvoltri imobiliare

Dezvoltarea industrial Cuprinde totalitatea terenurilor i spaiilor de producie i anexe ale acestora utilizate in industria grea sau usoar, necesare fabricrii, depozitrii i livrrii diverselor produse. In cadrul oraelor cu o vechime relative mare, regasim in zone chiar centrale cldiri care in urm cu 20-30 ani aveau destinaie industrial. Descentralizarea a fcut ca multe depozite i cldiri destinate produciei sau cu rol administrativ s ramana vacante i chiar n stare de degradare. Aici a intervenit rolul dezvoltatorilor imobiliari ce au vzut o oportunitate n cazul n care alii au vzut o descretere: un sector n cretere rapid de dezvoltare imobiliar este renovarea, reabilitarea, i re-purposing-ul. In unele cazuri dezvoltatorii obligai (sau nu) de reglementri locale s-au folosit de caracteristicile arhitecturle unice ale unor cldiri, consolidnd i moderniznd structura, dar pastrnd caracterul istoric. (v. transformarea unei pari a fabricii APACA in cldire de birouri)

Dezvoltarea comercial Proprietile comerciale includ o serie de proprieti generatoare de profit cum ar fi:-

cldirile de birouri centrele comerciale magazinele individuale hoteluri, et c.

-

Cldirile de birouri sunt proprieti furnizoare de servicii, ele putnd cuprinde cldiri de mici dimensiuni, cldiri complexe de birouri sau parcuri de afaceri. Mutarea sediului central al companiilor din centrul oraului, n locaiile periferice a fost o micare fireasc, ea fiind intr-o mare masur consecin a micrii forei de munc i a principalelor activiti productive in aceast zon. Aceast tendin este susinut i de teoria conform creia membri ai conducerii, precum i persoane din companii care au un cuvnt de spus sunt susceptibile de a favoriza o locaie suburbana, n parte deoarece locuiesc acolo. (Vezi9


gradul de ocupare ridicat al birourilor i parcurilor de afaceri concentrate in zona de Nord a Capitalei). O alta motivaie este i existena aici a unor suprafee generoase, necesare dezvoltrii unor parcuri de afaceri, in special in aceste zone periferice n timp ce companiile medii prefer mutarea la periferie, n multe cazuri pur i simplu pentru a profita de preurile mai mici ale terenurilor situate aici, i de preurile de construcie accesibile, o alt tendin de construcie nceputa chiar de la nceputul anilor 1900, naterea zgrie norilor, se pstreaz pn astazi. Prima cldire de birouri nalt care a atas atenia la nivel mondial, i ca urmare a lansat carierele a o serie de dezvoltatori imobiliari i antreprenori, a fost Fuller Building n New York, cunoscut i sub denumirea de flat-iron building"- fier de calcat. Cldirea triunghiular de douzeci etaje, a fost pentru un timp cea mai faimoasa cldire din New York. Pictori, fotografi, scriitori au rspndit faima n ntreaga lume - la un moment dat o carte potal a cldirii a fost una dintre cele mai populare disponibile. Ca urmare, oamenii de afaceri mari au inceput s cread c sediul lor ar trebui s fie situat fizic in zone centrale, de afaceri, i simbolizat de cldiri inovatoare pe plan tehnologic, oglindind astfel prestigiul companiei lor. Odata ce cldirile de birouri au devenit simboluri, dar i structuri funcionale, firmele de arhitectur au srit s lucreze mn n mn cu dezvoltatorii imobiliari i cu antreprenorii pentru a satisface cererea pentru cldiri mari, n zonele centrale ale marilor orae. Este o tendin care a cuprins i dezvoltatorii romani in special pe piaa bucuretean, in ultimii ani, frenezia construciei de structuri ct mai spectaculoase prin inlimea i design-ul lor dunnd nu de puine ori aspectului (i siguranei) i aa incercat al unui ora ce se mndrea odinioar cu apelativul de Micul Paris.

Millennium Business Center - Armeneasc10


Centrelele comerciale Invenia centrului comercial este n general atribuit arhitectului i proiectantului Victor Gruen, care a proiectat Northland, n afara Detroitului, n 1951. Reacionnd la schimbarea gusturilor consumatorilor i a nevoilor lor, dezvoltatorii imobiliari au schimbat conceptul de centru comercial alctuit dintr-o serie de magazine amplasate in aceeai cldire, ce-i mpart o zon de parcare comuna, in mega-structuri cu elemente de arhitectur spectaculoase, ce ofer pe lng magazine posibiliti diverse de petrecere a timpului liber, servicii diverse, etc.

Macheta Afi Palace Cotroceni Bucureti Atat versiunile de inceput ct i versiunile moderne mai sofisticate au o caracteristic comun. Deoarece centrul comercial necesit o suprafa substanial de teren, este mult mai uor de construit n zonele suburbane dect n ora. Pentru a dobndi o bucat destul de mare de teren, dezvoltatorul imobiliar trebuie s trateze cu proprietari mai muli i, n general, trebuie s cheltuiasc sume mari de bani pentru achiziia terenului sau pentru demolarea cldirilor vechi. Foarte adesea, terenurile din orae fiind att de scumpe este necesar construirea de parcri etajate ceea ce presupune o alt cheltuial major. Una din cheile succesului unui centru comercial este accesul auto rapid i uor. Un astfel de acces este, n general, disponibil mai mult in periferie decat in ora. Dezvoltarea rezidenial Dezvoltarea unei zone rezideniale presupune utilizarea terenului, pentru construcia de locuine, a utilitilor publice asa cum sunt ele definite de lege *, i a diverselor faciliti menite sa inlesneasc viaa rezidenilor in aceste comuniti sau s constituie un avantaj competitiv in faa altor oferte similare. Dezvoltrile rezideniale pot fi diferite prin dimensiune, locaie, utiliti/costul utilitilor, facilitile oferite. Acestea pot include locuine unifamiliale, multifamiliale, semi-detached (locuinele lipite printr-un perete comun), locuinele iniruite, chiar locuine mobile sau sezoniere (specifice anumitor tari europene, ex. v. locuinele de var din Berlin).

11


Zonarea local pentru uz rezidenial poate permite existena unor spaii de servicii publice sau private sau poate exclude total afacerile i industria. Exemplul abordat in studiul de caz, este unul al unui ansamblu dezvoltat intr-o zon aflat in imediata vecinatate a unei zone, care conform prevederilor planului de urbanism general permite i dezvoltarea unor spaii de mica producie i servicii. Zonele rezideniale nou dezvoltate, in special in proximitatea marilor orae au anumite particulariti date de faptul ca, dei ofera anumite faciliti cum ar fi o suprafa construit generoas, o suprafa de teren mare, o vecinatate atractiv (padure, lac) totui nu ofera niciun alt fel de serviciu cum ar fi scoal, gradini, zone comerciale pentru aprovizionare. Din acest motiv maina sau transportul local devine principalul mijloc de deplasare pn la cele mai apropiate faciliti, aprnd de aici necesitatea ca infrastructura (existent sau in planurile de dezvoltare ale autoritilor locale) sa fie una bine dezvoltat, in sens contrar acest aspect putnd constitui un serios impediment in succesul de pia al respectivei dezvoltri.

*Serviciile comunitare de utiliti publice, sunt definite ca totalitatea activitilor de utilitate i interes public general, desfasurate la nivelul comunelor, oraelor, municipiilor sau judetelor sub conducerea, coordonarea i responsabilitatea autoritilor administratiei publice locale, in scopul satisfacerii cerintelor comunitilor locale, prin care se aigura urmatoarele utiliti: a) alimentarea cu apa; b) canalizarea i epurarea apelor uzate; c) colectarea, canalizarea i evacuarea apelor pluviale; d) productia, transportul, distributia i furnizarea de energie termica in istem centralizat; e) salubrizarea localitatilor; f) iluminatul public; s.a.(Legea51/2006, art.1 alin.2)

1.3. Ansamblurile rezideniale

Scurt istoric Dezvoltarea zonelor rezideniale ce presupunea imprirea unei suprafee mari de teren in loturi mai mici, asa cum se practic indealtfel in ultimii ani in periferiile i zonele limitrofe ale Bucuretiului i ale marilor orae, a devenit comun n timpul secolului al XIX-lea, in SUA sub denumirea de suburbii. In Franta secolului XVI (care a dat ulterior tonul pentru stilul arhitectonic al multor construcii europene) Regele Soare este recunoscut ca initiator al sistematizrii localitii Versailles, odata cu ridicarea palatului, prin tierea de noi strzi, largi i simetrice, centrul fiind traversat de un larg bulevard (Avenue de Paris). Acesta atragea pe noii veniti care primeau terenuri foarte ieftin, dac respectau dou reguli: o taxa anuala (echivalent astzi cu circa 1 Euro/hectar) i construirea unei case in conformitate cu planul de sistematizare dar care12


s nu depaeasc cota de nivel de la inalimea Curtii de Marmura din faa palatului, pentru a nu stnjeni perspectiva regal. La inceputul anilor 1900 dezvoltarea rezideniala a fost n principal de dou tipuri: cei bogai cumprau un lot in ora, angajau un arhitect i un constructor, i ii construiau o cas sau o vil personalizat pentru familia lor. Avem ca exemplu in Bucureti Palatul CantacuzinoNababul de pe Calea Victoriei construit in stilul baroc francez (astazi Muzeul Muzicii George Enescu"), Casa Alexandru G. Florescu diplomat, construit in 1902 situat pe strada Henri Coanda (cunoscuta acum ca Institutul Goethe), dup planurile arhitectului Ion D. Berindei (18711928) unul dintre cei mai importani arhiteci din primele trei decenii ale secolului XX, Palatul Kreulescu, amplasat lng parcul Cimigiu, construit dup planurile arhitectului Petre Antonescu (1873 - 1965) n stilul Renaterii franceze.

Zonele centrale ale Bucuretiului sau dezvoltat de-a lungul micilor strzi labirintice care caracterizau vechiul trg oriental care a fost Bucuretiul in timpul indelungatelor secole de dominaie otoman.

Bucureti - Calea Moilor ( Numai in anii 1930 s-a intocmit un master-plan urban propriu zis pentru Bucureti, care este urmat chiar i in zilele noastre.)

Modernizarea Bucuretiului a inceput in a dou jumtate a sec. 19 i nu a inut seama de un master-plan urban cum este cazul Parisului.

13


Vedere panoramica a Parisului din Turnul Eiffel Oamenii sraci triau in mahalale - ghetoul american (aflate in special in periferiile oraului) sau n locuine inchiriate, in special apartamente in locuine multifamiliale. Pe msur ce oraele i clasa de mijloc s-au extins foarte mult i creditul ipotecar a devenit ceva banal, a crescut i cererea de case noi. Istoria dezvoltrii rezideniale a fost definitiv marcat de apariia i usurina accesrii acestuia. Dup al doilea rzboi mondial, in rile cu economii n plin expansiune cum erau Statele Unite, (n special n oraele New York i Los Angeles) s-a produs o cerere masiv de locuine noi. In comuniti ca Levittown, Long Island sau Lakewood din Los Angeles, s-au inregistrat vnzri de noi locuine la rate fara precedent. Multe tehnici noi care au fcut automobilele accesibile au fcut i locuinele accesibile: standardizarea proiectelor, i a proceselor de producie, a materialelor de construcie, publicitatea, precum i fluxul de capital. Producia de mas a dus la uniformitatea produselor, i oamenii au preferat i uniformitatea produsului imobiliar care oferea un stil de via mai confortabil dect cel din apartamentele nghesuite din ora. Accesarea creditelor ipotecare (garantate de guvern), fcea mai ieftin deinerea unei case ntr-o dezvoltare rezidenial nou dect inchirierea unui apartament. Astzi, o dezvoltare tipic rezideniala din Statele Unite poate include o multitudine de forme (tip gril cu variantele sale, cul-de-sac, strad serpuit, bucl) ele ajutnd la formarea imaginii stereotipe a unei Americi "suburbane," in general asociat cu clasa de mijloc. In acelai timp au constituit principala surs de inspiraie pentru dezvoltarea ansamblurilor rezideniale din ultimii ani din Romania. Exist i o serie de critici aduse acestor tipuri de dezvoltri, in principal acelea c sunt relativ izolate, unele din ale avnd de multe ori doar o singur intrare, c nu beneficiaz de faciliti elementare cum ar fi gradinia pentru copii sau se afla la distane destul de mari de centrele comerciale. (V. Paradisul Verde - Corbeanca)

14


Inchiderea i izolarea acestor dezvoltri a facut s apar o noua sintagm la inceputul anilor 90, aceea de comunitate inchis (gated communities) o micare de mas aparut tot in suburbia American, nascut din tendina de izolare i regrupare, acest tip de comunitate extinzndu-se i adaptndu-se in funcie de specificul cultural i social al ficrei ri care a preluat-o. Dup motivele ce au determinat apariia lor, aceste comuniti se pot impri astfel:a. dup stilul de via (lifestyle communities) comuniti create de o populaie ce

imparte un gust comun pentru activitile sale i pentru modul sau de via (la noi reprezentrile sunt mai timide dar exist comuniti grupate in jurul unui teren de golf sau a unor faciliti ce permit cresterea cailor i practicarea de sporturi specifice);b. dup prestigiu (prestige communities) formate din locuitori ce caut un anumit

standard al locuirii, in care fiecare element fizic devine un element de prestigiu ce indic un statutul social al proprietarilor;15

Lucrare de disertaie - Dezvoltarea unui ansamblu rezidenial. Studiu de caz. c. dup nevoia de securitate (security zone) generate de frica urban i de nevoia de

protejare a bunurilor private. Astfel amenajarea terenului, poziionarea ansamblului, stilul caselor, se transform intrun instrument de rezolvare a unor probleme sociale. Aici intervine dezvoltatorul al carui rol este acela de a pune la dispozitia beneficiarului o serie de faciliti legate de modul i dorinele sale de locuire. In literatura de specialitate acest fenomen este intlnit sub mai multe titulaturi in funcie de fiecare ar in parte: in Spania lotizare privat, in Argentina cartiere private, in Brazilia condominium exclusive, in Portugalia co-proprietate inchis, in Franta resedine inchise sau securizate. In Romania acest tip de amenajare este unul nou, fr precedent, muli termeni i modele fiind preluate cu precdere din literatura de limba engleza, i terminologia folosit cu precdere in scop publicitar in incercarea de a atrage prin formulari i imagini seducatoare potentialii beneficiari, nascandu-se astfel o lung list care poate varia de la : vile de lux, cartier de lux, complex rezidenial pan la ansamblu rezidenial. In final caracteristicile specifice ale unui ansamblu rezidenial raman strict legate de iniativa dezvolatorului imobiliar cu limitri impuse doar de reglementrile locale de urbanism i eventual de o anumita tendin cererii de pe pia intr-o anumit perioad. Locaia Poate cea mai important caracteristic a proprietilor imobiliare indiferent de tipul lor: comerciale, industriale, rezideniale, este data de locaie. Nu vom intalni dou hoteluri la fel, dou centre comerciale identice, dou cldiri de birouri i cu att mai puin dou ansambluri rezideniale asemanatoare. Fiecare dezvoltare rezideniala este unic in special datorit faptului ca are o locaie fizic unic. Locaia nu este o notiune absolut, nu se poate spune despre o locaie ca este bun, sau ca este rea, in general o locaie poate fi caracterizat prin prisma utilizrii dezvoltrii propuse sau existente pentru ea. Sintagma locaie, locaie, locaie a devenit o lege pentru toi participanii pe piaa imobiliar, dar in mod special pentru dezvoltatori aceasta poate face diferena dintre o dezvoltare de suces sau un esec rasuntor. Aspectul exterior, compartimentrile, chiar (parial) instalaiile sau facilitile se pot schimba, structura, remodela, dar o dezvoltare finalizat, nu se mai poate mica ea fiind definitiv ataat de locaia in care a fost proiectat. Dac ar trebui sa dm exemplu caracteristici care sa indice cea mai buna locaie pentru un ansamblu rezidenial ne-am referi de exemplu la:-

o zon unde se afla cele mai bune scoli pentru cei care doresc un invatamant de calitate pentru copiii lor;

16

Lucrare de disertaie - Dezvoltarea unui ansamblu rezidenial. Studiu de caz. -

intr-o zon amplasat lng padure sau un lac natural, pentru cei ce doresc sa triasc mai aproape de natur, mai ales dac acestea sunt localizate aproape, (in termeni de timp necesar pentru deplasare) de facilitile urbane: centre comerciale, de recreere et c. i mai ales pentru locaiile destinate locuinelor de vacan ( munte, mare, et c); o locaie buna poate fi considerat a avea un apartament ce ofera o vedere panoramic spectaculoas asupra oraului, asta explic de ce apartamentele construie la ultimele etaje au caracteristici superioare i preuri mult mai mari decat cele situate la nivelurile inferioare ale unui bloc; o alta locaie buna o au locuinele aflate in apropierea centrelor comerciale, centrelor de recreere, parcurilor, complexurilor sportive et c. urmrind aspectul social, se poate observa c oamenii tind sa graviteze in jurul celor care impartaesc valori similare legate de modul de via sau de aspectul vecintilor ce-i inconjoara, acesta este unul dintre motivele pentru care Paradisul Verde, o dezvoltare de notorietate din apropierea Bucuretiului, are in acest moment un aspect atat de uniform in ceea ce priveste arhitectura locuinelor i structura comunitii ce sa format in jurul unei idei de locuire (reglementat intradevar de un regulament de ordine interioar pe care fiecare viitor proprietar din cadrul acestui complex este obligat s-l urmeze). Acesta este in schimb un aspect asupra cruia autoritile locale ar trebui sa aibe un cuvant important de spus, lucru care din pacate in Romania nu se prea intampla, de aici imaginea de multe ori haotica pe care o ofer oraele. Un raport asupra situtiei urbanismului din Romania, efectuat de un grup de experi francezi la cererea Ministerului Dezvoltrii, Lucrrilor Publice i Locuinelor (MDLPL) in 2007 a evideniat faptul c, atunci cnd se acord o autorizaie de construire, autoritile publice nu au la indemn instrumentele necesare pentru evaluarea in perspectiv a acelui proiect, cum ar fi un studiu de impact. Diminuarea spaiilor verzi in contextul schimbrilor climatice ar putea crea probleme de suportabilitate, iar construirea fr a asigura dotrile elementare, cum sunt cele de invatamnt, sntate, comerul de proximitate ori spaii de petrecere a timpului liber, poate conduce pn la apariia de fenomene sociale nocive. In condiiile actualei dezvoltri a oraelor,viitorul nu sun bine, o construire excesiv, chiar dac profitabil pentru moment, poate genera peste 20 de ani fenomene de abandonare, conditiile de habitat nemaisatisfcnd standardele acelui moment. In vestul Europei sunt cazuri in care zone construite in anii 50-60 pe principii de eficien excesiv, uneori mai rezonabile dect unele zone construite astazi, au ajuns sa fie demolate. Din pcate primii ce sunt acuzai ca profita de ambiguitatea legislatiei in acest domeniu sunt tocmai dezvoltatorii imobiliari.*

-

-

-

*COTIDIANUL mai 2007, Codul proastelor maniere in construcii, Razvan Mihai Vintilescu

17


- apropierea de mijloacele de transport public in comun in cadrul marelor orae, poate face diferena intre o locaie bun i una rea mai ales din punct de vedere al celor care depind de utilizarea acestora; Dintre factorii ce pot caracteriza o locaie ca fiind o locaie rea:

o benzinrie sau un parc comercial din cauza factorului de zgomot i al traficului intens pe care il genereaz; o cale ferat, o autostrad, sau sub culoarele de zbor ale unui aeroport international; in cartiere rau famate; in cartiere cu locuine ru intreinute, cu probleme legate de furnizarea de uiliti publice (curent electric, gaz metan, canalizare et c.) in vecintatea unor construcii speciale cum ar fi centrale, autogri, aeroporturi, biserici, circuite de curse et c.

2.Etapele dezvoltrii imobiliare**Dup James H. Burton, Real Estate Department, Univerity of West Georgia

1. Conceperea ideii de dezvoltare 2. Studiul de pia preliminar/Studiul de fezabilitate preliminar/Analiza celei mai bune

utilizari (CMBU)3. Achiziia terenului 4. Intocmirea planurilor preliminare i a specificaiilor tehnice 5. Obinerea unui credit ipotecar 6. Estimarea final a costurilor totale, directe i indirecte. Analiza fluxului de numerar

(DCF)7. Construcia 8. Management-ul proiectului 9. Marketing-ul i vnzarea 18


Toate aceste etape de dezvoltare sunt interdependente. n timp ce acestea sunt enumerate ntro anumit ordine, toi aceti pai nu pot fi tratai ntotdeauna n aceast ordine exact sau n mod izolat. De exemplu, un dezvoltator imobiliar ar putea avea deja propriile terenuri, in acest caz el va trebui s determine care este cea mai buna utilizare. O asemenea situaie o vom analiza in studiul de caz care expune situaia unui teren al crui proprietar dorete s dezvolte o zon rezideniala.

2.1.Conceperea ideii de dezvoltare Dezvoltatorul imobiliar trebuie s aib o idee, de obicei aceasta se nate pe baza experienei de pe pia, sau pe baza intuiiei, despre o dezvoltare imobiliar rezidenial pentru care consider c cererea depete oferta de pe pia sau pentru un proiect inovator pentru care ar putea crea cerere datorit unor avantaje competitive legate de design, poziie geografic, faciliti revoluionare sau tehnologii constructive noi. De exemplu, n cazul n care populaia i numrul de gospodrii ntr-o pia local sunt n cretere, i dezvoltatorul consider c el are o idee pentru o subdiviziune rezideniala cu faciliti inovatoare, in acest caz dezvoltatorul cultiva o dorinta puternica pentru a crea acest tip de dezvoltare. Doi factori-cheie ce stau la baza unei dezvoltri imobiliare, inclusiv a celei rezideniale sunt: cererea puternic pe pia pentru acest tip de dezvoltare sau o ni de pia, i un angajament puternic emoional i financiar asumat de ctre dezvoltator pentru a crea acest tip de dezvoltare.

2.2 Studiul de pia preliminar Cea mai buna utilizare. Studiul de fezabilitate preliminar. Studiile de pia i studiile de fezabilitate sunt servicii oferite de evaluatorii imobiliari acestea necesitnd formularea unei opinii asupra valorii unui imobil. Sudiul de pia impreuna cu analiza financiar formeaz studiul de de fezabilitate. Studiul de pia este primul pas in determinarea fezabilitii unui proiect. Informaiile furnizate de pia sunt decisive pentru investitor, acesta oferindu-i date referitoare la oferta, cererea sau mediul inconjurator de pe pia respectiva dar n acelai timp rspunde la ntrebari legate de detaliile tehnice ale proiectului. Studiile de pia pot fi generale, fiind destinate determinrii potenialului unui anumit tip de dezvoltare intr-o zon geografic mai larg far referire la o anumita locaie sau la un anumit teren.

19


Studiile de pia specifice se intocmesc pentru o locaie determinata (site specific studies). Dac studiul determina i utilizarea terenului atunci se numeste analiza celei mai bune utilizari.

Studiul de pia trebuie sa raspund la urmatoarele intrebri: 1. Exist constrngeri ce limiteaz sau impiedic dezvoltarea proiectului? 2. Care este mrimea pieei creia i se adreseaz i care este gradul de absorbie pentru respectivul proiect? 3. La ce pre se pot vinde unitaile locative? 4. Ce tip de uniti locative este cerut pe pia dpdv al dimensiunii, stilului arhitectonic, compartimentrii, numrului de camere, et c.? 5. Care este mrimea optim a unitilor locative cerute de pia? 6. Ce faciliti sunt cerute i necesare a fi furnizate odata cu dezvoltarea respectiva (teren de tenis, centru spa, parcri et c.)? Etapele unui studiu de pia 1. Definirea problemei. Pentru un studiu de pia specific al carui scop este i identificarea celei mai bune utilizari, problema presupune i gasirea unui raspuns pentru cele 6 intrebari menionate anterior. Odat definit problema, studiul poate imbrca forma unui plan ce se poate constitui intr-o propunere general pentru beneficiar. 2. Evaluarea constrngerilor ce pot interveni in derularea proiectului. Dei cererea i oferta pot aprea ca fiind favorabile dezvoltrii proiectului, exist o serie de factori ce pot provoca imposibilitatea desfaurrii acestuia, sau intrzieri pe parcursul dezvoltrii. In msura in care aceti factori sunt identificai din faza preliminar, riscurile legate de acest aspect sunt minimizate. Printre acetia se numr: probleme legate de zonare (posibilitatea obinerii autorizaiei pentru schimbarea destinaiei unei zone), probleme legate de utilitile publice (obinerea avizului favorabil de la unul dintre furnizorii de utiliti), probleme legate de spaiul i numarul locurilor de parcare, reacia negativ a comunitii, probleme legate de acces (pentru proiectele amplasate in vecintatea unei autostrzi existente sau viitoare), probleme legate de mediu (poluare), probleme de sol (compoziie) i topografie (denivelari semnificative ce pot crete costurile de amenajare a terenului). De asemenea este necesar i analiza mediului extern; factorii politici, economici, sociali, tehnologici fiind20


analizati in funcie de reglementrile legale, situaia economic general (rata inflaiei, rata omajului, rata dobnzilor), factorii sociali (evoluia demografic, trendurile sociale), oportunitile din strainatate pentru o anumit categorie social (locuitorii stabilii temporar intr-o alta ar i care doresc revenirea intr-un anumit moment in funcie de anumite conditii - exemplu un dezvolator spaniol a ales promovarea unui ansamblu rezidenial dezvoltat in Bucureti i pentru cetenii romni stabilii temporar in Spania, care doresc s revin in caiva ani in Romnia) et c. 3. Definirea zonei de pia Limitele geografice ale zonei de pia sunt determinate de densitatea cererii pentru produsul oferit, de aceea zona de pia de exemplu pentru un ansamblu rezidenial poate fi semnificativ mai mare decat zona de pia pentru un hypermarket. Distanele i mai ales timpul in care pot fi parcurse aceste distane, sunt definitorii pentru definirea zonei de pia, ele depind de intinderea acesteia i de capacitatea infrastructurii de transport de a suporta un anumit trafic. Schemele/hrile pentru o anumita zon de pia trebuie sa includa i timpul necesar pentru parcurgerea unor distane.

21


4. Estimarea cererii pentru proiectul vizat Analiza cererii pune in evidenta structura potenialilor clieni dup stil de via, venituri, nevoi et c., motivaiile achiziionrii, perioada i frecvena de cumprare, imaginea pe care acetia o au despre oferta dezvoltatorului. De asemenea aceasta este derivat din cererea general de bunuri i servicii. 5. Analiza ofertei competitive Studiul ofertei furnizeaz informaii legate de concurenii de pe pia (numr, mrime, produsul comercializat), despre politica lor comercial (segmentul de beneficiari crora li se adreseaz, obiective, puncte tari, puncte slabe, proiecte in derulare sau vizate), modalitatea de promovare i vnzare a produsului. Inspecia fizic a zonei de pia vizat, poate oferi informaii suplimentare despre dezvoltrile concurente de mai mici dimensiuni, importante pentru masurarea ofertei reale de pe pia. O alt surs important de date este autoritatea local care are cunostine despre dezvoltrile aflate in curs de aprobare (compartimentele de urbanism din cadrul primriilor pot oferi informaii referitoare la numrul de autorizaii emise intr-o anumita perioad). De asemenea trebuie luate in considerare proiectele in desfasurare sau finalizate recent. Acest capitol al analizei furnizeaz o serie de informaii necesare in etapa urmatoare, aceea de elaborare a documentaiei tehnice i a proiectelor preliminare i anume: numrul i tipul de unitai locative, mrimea acesora, dar i informaii legate de pre, numrul de uniti vndute, facilitile oferite. 6. Corelarea cererii i a ofertei i formularea recomandrilor Recomandrile finale ale studiului de pia sunt utilizate in realizarea analizei financiare, in stabilarea strategiei de marketing, de catre arhitecti, pot influenta deciziile unor potentiali investitori. Pentru elaborarea studiilor se folosesc informaii din diverse surse: rapoarte intocmite de companiile recunoscute din domeniu, rapoarte ale ageniilor guvernamentale sau cele puse la dispozitie de Institutul National de Statistica. (http://www.insse.ro/) Analistul compar oferta concurent la care se adaug evoluiile pe o anumita perioad, cu cererea de locuine i loturi prognozate pentru zona de pia analizata. n cazul n care cantitatea prognozat a cererii depete cantitatea de spaii sau loturi furnizate, studiul preliminar de pia ar trebui sa indice succesul dezvoltrii propuse. Pentru dezvoltator, informaiile din analiza de pia constituie bazele descrierii segmentului de pia pe care se va situa respectivul proiect. Acesta ofera informaii legate de alternative existente, sau dimpotriv, le poate limita (de ex. informaii legate de pozitionarea pe pia et c.), evidentiaz aspecte valoroase ale proiectului, identific posibile oportuniti, ajut la fundamentarea deciziei i nu in ultimul rnd produce documentaie ce face dovada c proiectul a fost analizat in detaliu.

22


Analiza celei mai bune utilizari (CMBU) Sunt situaii in care dezvoltatorii, persoane fizice sau companii nu neaparat cu experien in domeniul dezvoltrii imobiliare, dein in proprietate terenuri (sau cldiri vechi) pentru care vd la un moment dat o oportunitate de investire i dezvoltare. Analiza celei mai bune utilizari este necesara in cazul in care o zon nedezvoltat a nceput s se contureze devenind atractiv pentru anumite dezvoltri imobiliare, sau cnd autoritile locale au facut diverse modificri in planurile generale de urbanism (exemplu unele primrii locale au aprobat chiar dou modificari ale acestora in ultimii 20 ani) zone cu suprafee de teren extravilan destinate produciei agricole acum 15 ani, devenind prin noile prevederi terenuri intravilane destinate construciei de locuine sau de spaii pentru producie, servicii i comerciale.

23


De ex. in imagine este un extras din PUG al unei primrii din apropierea Bucuretiului al carei intravilan a fost extins in anul 1999. Ca urmare proprietarii de terenuri din vecinatatea acestui DJ au fost pui in ituatia de a deveni proprietarii unor terenuri foste agricole, pe care se pot dezvolta atat locuine cat i cldiri destinate serviciilor sau acivitatii comerciale.

Cea mai buna utilizare este definit ca fiind utilizarea rezonabil, probabil i legal a unui teren liber sau construit care este fizic posibil, fundamentat adecvat, fezabil financiar i maxim productiv.-

Utilizarea fizic posibil: este determinat de caracteristicile amplasamentului. Vecintile amplasamentului la rndul lor pot fi factori de sporire sau de diminuare a valorii proprietii vizate. O padure poate asigura o privelite placut, un lac natural poate oferi posibiliti de agrement, crescnd considerabil valoarea unui teren nvecinat (dar in acelai timp crete i costurile de construcie, deoarece prezena apei poate modifica structura subsolului), deschiderea la un drum judetean sau cu circulaie intens poate fi important pentru activitile ce necesit vad comercial dar pentru locuine traficul poate aduce un stres suplimentar, amplasarea proiectelor la limita cu drumuri de importanta local sau national micoreaz costurile generate de24


branarea la reelele de utiliti publice curent, gaz, canalizare, vecinatatea cu unitile militare sau cu reelele de distributie de gaz metan sau curent electric de mare capacitate impun restrictii de construcie ce pot duce pan la imposibilitatea dezvoltrii unui proiect.-

Utilizarea permisibil legal este condiionat in special de reglementrile legale i cele din regulamentele locale de urbanism, la care se adaug reglementrile impuse de diverse autoriti Ministerul Mediului, Ministerul Culturii (care reglementeaz construirea pe sit-uri arheologice sau modificarile aduse monumentelor istorice). Sunt unele reglementri ce se pot modifica (se poate solicita un CUT mai mare printr-un PUZ), sunt alte reglementri pe care evenimente de multe ori tragice imping la limita legii raiunea impunerii lor (vezi incendiul de la Moara lui Assan ridicata in 1853, monument de arhitectur valoros, care a distrus cldirea aproape in totalitate i face aproape imposibila pastrarea cel puin a faadei asa cum prevede legea, crend in acelai timp numeroase controverse in condiiile in care zona a devenit insalubr i exist aprtori ai valorii monumentului ce sper totui in reabilitarea sa.) Se pot da i exemple de incercari de conservare a unor fragmente din aceste monumente, cum ar fi sediul UAR, o structura moderna ce inglobeaza o parte din fatada fostei case a Ministrului Grigore Paucescu, sau Metropolis Center, punctul culminant al istoriei primei tipografii din Bucureti.

25

Lucrare de disertaie - Dezvoltarea unui ansamblu rezidenial. Studiu de caz. -

Utilizare fezabila financiar. Fezabilitatea financiara este ratiunea dezvoltrii unui proiect imobiliar i cel mai des ea este dictat de cererea i oferta de pe pia. Atunci cnd un proiect vine ca rspuns la o cerere pentru care nu exist oferte pe msur, probabilitatea ca succesul financiar sa fie aigurat este maxim. Investitorii i mai ales dezvoltatorii sunt direct interesai de fezabiliatea unui proiect. Utilizarea maxim productiva este urmarit in special de dezvoltatorii de proiecte imobiliare generatoare de venituri, hoteluri, birouri, depozite.

-

Analiza celei mai bune utilizri face diferentierea intre analiza celei mai bune utilizari a terenului liber i a celei mai bune utilizari a terenului construit. Nu de puine ori dac valoarea terenului liber este mai mare decat valoarea terenului construit se opteaza pentru cea mai buna utilizare ca fiind terenul liber.

Studiul de fezabilitate Studiul de fezabilitate presupune analiza i evaluarea unui proiect propus pentru a determina dac acesta este fezabil punct de vedere tehnic, este fezabil n costul estimat, i va fi profitabil. Studiile de fezabilitate in cazul dezvoltrilor imobiliare sunt intotdeauna efectuate in cazul in care sunt puse in joc sume mari de bani. Studiul de fezabilitate nu trebuie considerat un scop in sine, ci un mijloc prin care se ajunge la decizia de investire. Studiul de fezabilitate este in final analiza viabilitii ideii dezvoltatorului, concluzia sa stabilind dac se poate investi in respectiva idee, oferind o prima imagine de ansamblu asupra aspectelor importante ale proiectului: de natura economica (prin prisma analizei de pia), tehnic (date privind resursele implicate in dezvoltarea proiectului: materiale, uilaje, et c.) de marketing, impact social (resurse umane angajate, impactul dezvoltrii asupra mediului inconjurator). Necesitatea sa este dat de riscul ce insoete intotdeauna aceasta activitate, i utilitatea de faptul c ajut la identificarea i anticiparea parial a multitudinii de probleme ce pot aprea pe parcursul desfaurrii proiectului. Obiectivitatea studiului de fezabilitate este esenial, de aceea intotdeauna se intocmete de catre consultani externi, o parte neutr a crei opinie nu poate fi susceptibil de subiectivitate. In plus realizarea sa presupune cunostinte solide tehnice, economice, legale, i o buna capacitate analitica. In plus studiul de fezabilitate face parte din documentaia solicitata de bncile comerciale in vederea acordrii de credite. In ceea ce privete structura studiilor de fezabilitate intocmite in vederea unei dezvoltri rezideniale, acestea se difereniaz intre diversele tipuri de studii de fezabilitate prin utilitatea final a acesteia, i anume aceea de utilitate privat. Principala caracteristica a studiilor de26


fezabilitate pentru investitiile private este aceea c accentul cade pe analiza profitabilitii respectivului proiect. Structura general a unui studiu de fezabilitate, poate cuprinde conform metodologiilor bancare: o introducere, istoricul proiectului i cadrul juridic, o descriere a dezvoltatorului, analiza pieei i o evaluare a activitii viitoare a dezvoltatorului in conditiile concurentei, analiza tehnica, analiza de impact a dezvoltrii, analiza financiara, analiza de risc.

2.3 Achiziia terenului Odata ce dezvoltatorul ii defineste clar n minte ideea de dezvoltare, trebuie sa analizeze numrul de locaii disponibile ntr-o anumita zon a pieei. Prin urmare, primul pas n selectarea site-ului vacant este definirea zonei de pia. Zona de pia ar putea fi un ora, o suburbie, o localitate limitrof unei metropole sau un cartier. Evident, zona de pia ar trebui s fie situat ntr-o zon cu cerere mare, de obicei indicat printr-o populaie n cretere i de numrul de gospodrii. In funcie de idea de dezvoltare, aceasta zon s-ar putea referi la o arie geografica ce ofer anumite caliti: ca de exemplu apropierea de o zon urban puternic dezvoltat, o padure, un lac et c. Odat piaa clar definit, cu granie i limite, un mod simplu de a localiza sit-uri potenial disponibile este o vizita n zona de pia vizat sau eventuala colaborare cu o agenie imobiliar. Dei acest lucru suplimenteaz costurile cu comisionele pe care le percep acestea, intervine i rolul pe care acestea il pot avea pe parcursul desfasurarii procesului i anume nu doar de simplu intermediar (nu de puine ori acestea avand in portofolii imobile pentru care detin exclusivitate sau imobile ce nu sunt promovate pe pia) dar i de consultant de specialitate oferind servicii de due-dilligence: obin documentaiile complete pentru un imobil i completeaz o list de informaii referitoare la restrictii locale de construcie, locaie, vecinatati, dezvoltri similare cu cea vizat aflate in zona respectiv, fotografii, capacitatea reelelor locale de utiliti (gaz, curent electric) multe insoite de documente doveditoare, altele dect cele necesare pentru efectuarea tranzaciei de vnzare-cumparare. In ceea ce privete costurile implicate de achiziia terenului, la acestea se adaug diverse taxe i onorariile notarilor i ale avocatilor. Totalul cheltuielilor cu taxe, onorarii i comisioane pentru achiziia unui teren pe care se va dezvolta un proiect imobiliar poate ajunge chiar la 8% din valoarea terenului.

2.4. Intocmirea planurilor preliminare i a specificaiilor tehnice Pentru intocmirea planurilor i a specificatiilor tehnice, dar i a documentaiilor necesare in vederea obtinerii avizelor i autorizaiilor necesare, dezvoltatorul trebuie s contacteze o firm de27


arhitectur care elaboreaz planurile preliminare i genereaz specificaii tehnice necesare determinarii costurilor de construcie. n cazul n care se dezvolt un proiect ce presupune lotizarea unei parcele mai mari, planurile includ circulaiile rutiere i pietonale, desenele preliminare ale loturilor (inclusiv numrul de loturi i dimensiunile), structura liniilor electrice (fie aeriene sau subterane), a liniilor de ap, gaz, precum i a schemei de canalizare i a sistemelor de drenaj. De obicei, planurile preliminare i specificaiile sunt schite cu estimrile de cost preliminare. Ca o regul general din costurile de dezvoltare ar trebui s fie alocate 33% pentru achiziia terenului (sau a terenurilor ce vor compune o suprafa mai mare), 33% pentru costurile de dezvoltare, diferena fiind profitul dezvoltatorului. n momentul n care planurile preliminare i specificaiile sunt finalizate, dezvoltatorul trebuie s se asigure ca planurile sale corespund cu zonarea prevazut de autoritile locale. n cazul n care este necesar o modificare a zonei, pentru aprobarea proiectului se intocmeste o documentaie ce se depune la primaria local in vederea aprobarii acesteia in limitele impuse de lege i de regulamentul local de urbanism. Planul urbanistic zonal (PUZ) asa cum este definit de Legea 350/2001 are caracter de reglementare specifica, detaliata, i asigur corelarea dezvoltrii urbanistice complexe cu prevederile Planului urbanistic general a unei zone delimitate din teritoriul localitii. El cuprinde reglementri asupra zonei referitoare la: organizarea reelei stradale, organizarea arhitecturalurbanistic in funcie de caracteristicile structurii urbane, modul de utilizare a terenurilor, dezvoltarea infrastructurii edilitare, la statutul juridic i circulatia terenurilor, la protejarea monumentelor istorice i servituilor in zonele de protectie ale acestora. Stabilirea zonelor pentru care se intocmesc planuri urbanistice zonale obligatorii se face de regul in Planul urbanistic general (PUG) al localitii. Planul urbanistic de detaliu PUD nsoit de ilustrarea de arhitectur poate reglementa: modificarea POT (procentul de ocupare a terenului), modificarea distanelor dintre perimetrul edificabil i limitele laterale i posterioare ale parcelei, et c. Etapele de realizare a unui P.U.Z. (sau P.U.D. dup caz) sunt urmatoarele: 1. Efectuarea msurtorilor topografice ale terenului analizat (planurile cadastrale); 2. Elaborarea studiului geotehnic; 3. Obinerea avizelor de la furnizorii de utiliti, mediu, circulaie, precoordonare reele edilitare i altele, dup caz; 4. Elaborarea planurilor pentru incadrarea in zon, functiuni (situaia existent), reele existente, circulatii/accese, regim de inlime, funciuni (propunere), reele (propunere) i a Regulamentului urbanistic (pentru P.U.Z.)

28


5. Obinerea avizului de la comisia de urbanism a primariei; 6. Discutarea i obinerea aprobarii in cadrul Consiliului local; 7. Obinerea avizului prefecturii privind legalitatea hotrrii de aprobare luat de Consiliul local. Pe langa costurile implicate de obinerea tuturor avizelor un element important pe care dezvoltatorul trebuie sa-l aibe in vedere este timpul necesar parcurgerii acestui proces care poate fi uneori unul destul de indelungat, depairea lui modificnd date importante din studiile preliminare efectuate anterior.

2.5.Obinerea unui credit ipotecar Este determinat de nevoia de finanare a dezvoltatorului. Dup ce planurile preliminare i specificaiile sunt finalizate, i s-a obtinut aprobarea PUZ, dezvoltatorul poate aplica pentru un credit ipotecar de dezvoltare. Datorit riscului ce insoeste astfel de mprumuturi, n mod normal valoarea creditului obtinut poate fi n intervalul de 60-66% din preul total cu amnuntul a loturilor. Termenul de mprumut ar trebui sa fie n mod normal, un mprumut pe termen scurt, de la unu la trei ani, n funcie de previziunile de vnzare ale loturilor sau unitilor locative dup caz. Pentru imprumuturile pe termen scurt, rata dobnzii este de obicei fix. Creditul poate fi rambursat pe msur ce au loc vnzari in funcie de clauzele contractului de imprumut stabilite cu banca.

2.6. Estimarea finala a costurilor totale, directe i indirecte. Analiza DCF (Discounted Cash Flow) - fluxului de numerar

Odat ce dezvoltatorul primete un angajament de credit ipotecar, acesta ar trebui s aib studiul de fezabilitate final. Acest studiu ar trebui s includ o analiz detaliat a demografiei populaiei, inclusiv numrul de gospodrii, venitul pe gospodrie, cheltuielile tipice pe gospodrie, precum i o estimare a costurilor locuinelor, i nivelul veniturilor pe gospodrie. Studiul de fezabilitate final de pia ar trebui s descrie n detaliu toate dezvoltrile rezideniale concurente existente i propuse, din zona de pia definit. Acesta ar trebui s includ, de asemenea, o estimare a gradului de absorbie, sau ct de multe loturi/locuine se ateapt s fie vndute lunar i preurile propuse pentru acestea.

29


Costuri pot fi clasificate in costuri directe i indirecte. Costurile directe sunt costurile de achiziie a terenului, costurile de proiectare, costurile de construcie, precum i costurile de comercializare. Costurile indirecte includ taxele profesionale pentru analiza de pia, pentru studiile de fezabilitate, pentru rapoartele de evaluare, onorarii juridice i de contabilitate et c. Din experienele unor dezvoltatori, depirile de costuri pot fi dezastruoase pentru nivelul profiturilor ateptate; prin urmare, costurile de dezvoltare trebuie s fie estimate cu acuratee i s includ un fond de urgen pentru plata costurilor suplimentare neprevzute.

In aceasta etap evaluatorul poate sa previzioneze venitul i cheltuielile asociate vanzrii imobilelor. In funcie de mrimea proiectului, de viteza de vnzare, de etapizarea acestuia sunt utilizate perioade anuale, semestriale sau trimestriale.

2.7. Construcia

Etapa cu cea mai mare implicare financiar i emoionala, cea mai mare consumatoare de resurse i de timp este cea de construcie. Am putea numra printre principalele caracteristici ce imprim acestei activiti o anumita specificitate urmatoarele:-

Construciile prin natura lor sunt durabile, avnd o durat de via ce poate ajunge sa depeasc chiar o sut de ani (dac ne referim la o construcie din centrul istoric ce necesit reabilitare, consolidare, i eventual schimbarea destinaiei); Construciile sunt alctuite dintr-un numar foarte mare de componente, la rndul lor formate dintr-o mare diversitate de materiale cu caracteristici proprii i aflate intr-un continuu proces de imbuntire; In multe situaii, construciile au caracter de unicat, dei in cazul dezvoltrilor rezideniale sunt extrem de rar intlnite (v. blocurile arhitectului David Fisher numite Turnurile dinamice, zgrie-nori cu peste 80 de niveluri, n care apartamentele se rotesc dup soare sau dup dorina proprietarului, situate in Dubai.);

-

-

30


-

Activitatea de construcie se desfsoar in aer liber ceea ce face ca parte din acest proces sa fie influenat de condiiile meteorologice; Antreprenorii in construcii sunt specializai pe anumite tipuri de lucrri; Materialele utilizate provin din multiple surse i piee de aceea preul lor este extrem de volatil, cu o evolutie greu de estimat chiar pe termen scurt (v. evoluia preului fierului beton in perioada 2008-2009, 2009-2010).

-

Dezvoltatorul poate avea n cadrul companiei un departament sau specialiti n construcii dar aceast etap este realizat pe baz de contract, de un antreprenor general (general contractor). Antreprenorul general este responsabil pentru materialele i tehnicile utilizate n construcia proiectului, n conformitate cu caietul de sarcini. Pe lng acordul contractual, dezvoltatorul i antreprenorul convin asupra bugetului alocat, condiiilor generale i speciale, precum i asupra planurilor i caietului de sarcini ale proiectului, care sunt pregtite de un arhitect. Un antreprenor general, de obicei, este responsabil pentru furnizarea tuturor materialelor, forei de munc, echipamentului, (vehicule, utilaje, instrumente - proprii sau nchiriate) i serviciilor necesare pentru construirea proiectului. Pentru a face acest lucru este uzuala pentru un antreprenor general subcontractarea unei pri din munc altor persoane i companii care sunt specializate n aceste tipuri de lucrri. Acetia sunt numii subcontractani.

2.8. Management-ul proiectului

n majoritatea contractelor de construcii, dezvoltatorul are doar o singur oportunitate de a-i fix preul. Dup momentul semnrii acordurilor, mrimea profitului ce se poate obine este

31


determinat de abilitatea project managerului - a managerului de poiect, de a economisi i salva bani printr-o bun planificare a operaiunilor zilnice i priceperea lui de a lua decizii bune.

Condiiile n care se desfoar proiectul, cum ar fi gradul de complexitate, important ncadrrii n timp, limitarea resurselor i ncadrarea n costuri pun un accent deosebit pe planificarea, programarea i controlul operaiunilor. Din pcate, procesul de construcie odat pus n micare, nu este un mecanism care se regleaz singur i necesit ghidarea de ctre un expert, n condiiile n care se dorete realizarea conform planificrii.

Fiecare proiect este unic i el necesit un efort unic, pe o perioad limitat de timp, implicnd lucrri complexe, care inglobeaz munc de natur variabil i nestandardizat. Domeniul construciilor poate fi profund afectat de evenimente imposibil sau foarte greu de anticipat.

Prezena unui grad ridicat de incertitudine n construcii nu sugereaz faptul c planificarea este imposibil, ci doar faptul c aceasta joac un rol hotrtor n succesul sau eecul proiectului. Cu ct gradul de incertitudine este mai mare, cu att este necesar o planificare mai atent i efortul susinut al unor manageri de proiect cu experien. Noiunea de "management" este legat de termenii planificare, organizare, conducere i control a unei ntreprinderi. Project Management-ul n construcii aplic fiecrui proiect anumite concepte din diferite faze utilizate de diferite organizaii. Deci, managementul unui proiect de construcii nu este un proces de management intern a unei singure companii ci este unul de coordonare i reglare a tuturor elementelor necesare atingerii obiectivelor. Project Manager-ul este educat s lucreze strns mpreun cu diveri salariai din diverse organizaii, coordonndu-i astfel nct s ating obiectivele i s obin succesul proiectului. Controlul financiar al proiectului implic responsabilitatea Project Manager-ului asupra cash-flow-ului total generat de munca prestat n construcii i termenii contractuali. Aici exist mai multe aspecte asupra sistemului de control al proiectului, fiecare necesitnd cunotine specifice deinute de Project Manager, toate aceste aspecte inter-relaionndu-se n diferite segmente ale procesului de management. Prezenta unui grad ridicat de incertitudine in construcii nu sugereaza faptul ca planificarea este impoibila, ci doar faptul ca aceasta joaca un rol hoartor in succesul sau esecul proiectului. Cu cat gradul de incertitudine este mai mare, cu atat este necesara o planificare mai atenta i efortul sustinut al unor manageri de proiect cu experienta.32


Tehnicile de Project Management impreuna cu un Project Manager competent pot asigura succesul oricarui proiect, asigurand un control permanent asupra situaiilor critice.

2.8. Marketing-ul i vanzarea Pornind de la mixul clasic de marketing format din cei patru P-pia, produs, pre, promovare, i lund in calcul specificitatea proceselor de dezvoltare imobiliar putem spune ca elementele principale ale elaborarii unei strategii de marketing pentru un ansamblu rezidenial sunt:-

Pia specific aa cum a fost ea definit prin analiza de pia preliminara; Produsul ca rezultat al procesului de dezvoltare rezidenial; Preul Promovarea

Studiile de marketing constituie o parte important a studiilor de fezabilitate, de aceea realizarea lor se impune de fapt ca necesar in forma lor preliminar odat cu intocmirea tuturor studiilor preliminare. Prezenta marketing-ului ca faza distinct in procesul de dezvoltare in acest stadiu, este legat mai mult de activitile de promovare a proiectului prevazute pentru etapa de finalizare a lucrrilor de construcie legate strns de activitatea de vnzare. De asemenea in aceast etap poate fi necesar revizuirea segmentului de pia caruia i se adreseaz proiectul, dac in structura cererii sau in oferta competitiv au intervenit schimbari notabile in cursul perioadei de dezvoltare ( aceasta poate ajunge sa dureze mai mult de 1-2 ani). Modalitile de promovare a produsului imobiliar pot fi diverse. Cea mai simpla porneste de la crearea unui logo ce simbolizeaz ansamblul, si utilizarea lui pe diverse mijloace carti de vizit, materiale promoionale, panotaj, mape de prezentare,33


serigrafie pe mainile companiei, in semnatura din coresponden. Participarea la seminarii organizate pe teme imobiliare este un bun prilej de promovare, sau organizarea de petreceri tematice. Mass-media este un alt mijloc eficient de comunicare si putem enumera aici in special emisiunile TV specializate, revistele de profil, articolele publicate in suplimetele de imobiliare ale ziarelor financiare cu apariie sptmnal, anunurile sub form de tiri, premierea unuia dintre angajai si promovarea acestui eveniment la posturile de radio sau emisiunile de tiri. Una dintre cele mai eficiente modaliti de vnzare este pstrarea unei relaii bune cu actualii clieni. Acetia sunt o excelent surs de recomandri, de aceea rigurozitatea pe parcursul desfaurrii tranzaciilor, corectitudinea i serviciile post-vnzare pot asigura un numr insemnat de ali potenili clienti venii la recomandare

3 Studiu de caz Ansamblu rezidenial Otopeni - Matei Basarab1. Conceperea ideii de dezvoltare

Terenul este proprietatea unei persoane fizice ce l-a dobandit prin mostenire la inceputul anului 2005. In conjunctura pieei imobiliare de la inceputul anului 2005, proprietarul o persoan educat reintoars in Romnia dup o lunga perioada in care a locuit in Europa de Vest, a ales in locul unei vanzari en-gros (la un pre nu foarte atractiv dup cum indica piaa la acel moment), ctre unul dintre investitorii recent aparui in peisajul imobiliar, sa dezvolte un ansamblu rezidenial, destinat parial vnzrii sub forma de loturi individuale, parial dezvoltrii unui complex de locuine de nivel mediu intr-o perioad ulterioar. In acest sens a semnat un contract de colaborare cu o companie imobiliar cunoscut, in vederea asigurrii demersurilor necesare demarrii acestei dezvoltri. Compania devenit partener in procesul de dezvoltare oferea servicii de consultan, de evaluare, asisten juridic i de intermediere in vederea vanzarii indeplinind astfel o parte din etapele acestui proces in schimbul unui commision si a unor onorarii stabilite printr-un contract. Terenul este amplasat in Oraul Otopeni, Zona Odi, o zon cu acces la oseaua de Centur pe segmentul ce delimiteaza oraul de Cartierul Baneasa o zon foarte atractiv pentru dezvoltatorii imobiliari.

34


2 Realizarea unei analize de pia, determinarea CMBU, intocmirea studiului de fezabilitate preliminar. La solicitarea proprietarului s-a intocmit o analiza de pia i s-a determinat cea mai buna utilizare pentru acest imobil. Dat fiind ca in anul 2005 terenul era amplasat in extravilanul Oraului Otopeni, dar intr-o zon care datorita siturii sale in imediata vecinatate a Cartierului Baneasa din Bucureti oferea un amplasament similar cu acesta, dar la un pre mult mai avantajos investitorilor interesati analiza de pia a vizat posibiliatatea dezvoltrii unui ansamblu rezidenial. Prezentare general a oraului Otopeni Oraul Otopeni este aezat in zona limitrof de nord a capitalei Romaniei, pe Drumul National 1 (DN 1), iar din punct de vedere administrativ - teritorial este situat in judetul Ilfov. Oraul se invecineaza la sud cu linia de Centur a Bucuretiului, care il separ de cartierul Bneasa, din sectorul 1; la nord cu calea ferat Bucureti - Urziceni, care reprezint hotarul dintre ora i comunele Corbeanca i Balotesti din judetul Ilfov; la vest cu comuna Mogooaia din judetul Ilfov; la est cu comuna Tunari din judetul Ilfov. Populatia la 01 ianuarie 2003 a fost de 10.224 locuitori. Datorita aezrii sale geografice - in imediata apropiere a capitalei Romaniei - Bucureti - i a existentei pe teritoriul sau a Aeroportului International Bucureti - Otopeni, care ii confer un statut privilegiat, oraul Otopeni a cunoscut o dezvoltare economic, social i cultural continu. In ultimii ani oraul Otopeni s-a dezvoltat puternic din punct de vedere economic,35


datorit investiiilor care s-au realizat sau sunt in curs de realizare de ctre o serie de companii romnesti i strine de renume, intre care amintim: Metro, Peugeot, BMW, Flamingo Computers, Romstal, Lukoil, Karl Heintz Dietrich, Banca Comerciala Romana, Alpha Bank, Shell, Rompetrol, Ion Tiriac Air, Banca Romana de Dezvoltare, NHR Agropartners, Mc Donalds etc. Eforturile autoritilor locale se concentreaz in directia imbuntirii infrastructurii i a serviciilorctre populaie.

Autoritile locale au iniiat in ultimii ani o serie de proiecte investiionale, reuind sa realizeze racordarea, extinderea i modernizarea reelelor de utiliti: extinderea reelei de iluminat public, modernizarea i extinderea reelei stradale - asfaltarea strzilor din perimetrul blocurilor de locuine i pietruirea tuturor celorlalte strzi i drumuri precum i construirea unor noi strzi, extinderea reelei de alimentare cu ap potabil i a reelei de canalizare, racordarea la reteaua de gaze naturale, instalarea unei moderne centrale telefonice digitale cu acces international, modernizarea centralelor termice etc. Pe teritoriul oraului Otopeni se afla opt uniti de invatamant- un liceu teoretic, trei scoli de invatamant primar i gimnazial i patru gradinie. Arealul oraului Otopeni este foarte interesant pentru investitori i ofer acestora multiple oportuniti in domeniul afacerilor, fapt care va contribui in continuare la dezvoltarea economico-sociala in ritm sustinut a localitii. Concluziile studiului de pia intocmit pentru zon rezideniala din Nordul Bucuretiului de catre consultanii companiei imobiliare angajata pot fi sintetizate dup cum urmeaz:1. Definirea problemei. Dezvoltarea unui ansamblu rezidential mixt loturi i locuine

unifamiliale amplasat in Zon Odi Oraul Otopeni (conform harta).2. In derularea proiectului propus exista urmatoarele constrngeri: -

probleme legate de zonare, terenul conform Planului de urbanism general valabil in anul2005 facea parte din zona de extravilan arabil a Oraului Otopeni. Soluia propus a fost necesitatea obinerii unei autorizaiii pentru schimbarea destinaiei acestuia prin intocmirea unui PUZ;

-

probleme legate de existena utilitilor publice. Soluie: obinerea unor avize preliminare de la principalii furnizori de utiliti din zon (de gaz i curent electric, pentru branarea la reeaua de canalizare i ap menajer existnd proiecte de dezvoltare in acest sens in cadrul Primariei Otopeni); probleme legate de adncimea de fundare i de probleme tehnice ulterioare ce pot aparea pe parcursul unei posibile dezvoltri datorit adncimii mici la care se afla pnza freatic in zona Oraului Otopeni. S-a propus ca soluie realizarea unui studiu geotehnic i emiterea unor recomandri din partea specialitilor in construcii;

-

36

Lucrare de disertaie - Dezvoltarea unui ansamblu rezidenial. Studiu de caz. problema identificrii cu exactitate a pozitionrii in urma unor msurtori cadastrale, intruct simpla punere in posesie nu fcea i dovada localizrii fizice exacte a imobilului;

-

analiza a mai pus in evidenta o alt constrngere care putea afecta pe parcurs promovarea i vanzarea proiectului i anume aceea c in Oraul Otopeni aflandu-se cel mai mare aeroport din ar, ansamblul va fi poziionat sub culoarele de zbor, de aici aprnd o serie de inconveniente legate de zgomotul produs sau teama pe care unii oameni o au fa de aceste locatii. (Timpul a dovedit ins ca acest aspect este un factor subiectiv care a influentat prea puin evoluia ulterioara att a dezvoltrii zonei cat i a preurilor.).

3. Definirea zonei de pia Zona de pia pe care se va situa viitorul ansamblu va fi piaa rezideniala din Nordul Bucuretiului incluznd aici Bneasa, Oraul Otopeni cu partea din stnga DN1 cu extindere pn in zona Lacului Mogooaia i in dreapta din zona administrativ a oraului de-a lungul proiectatului drum in reabilitare ce leag in acest moment DN1 de comuna Tunari. S-a exclus Comuna Corbeanca din aceast arie de pia pentru ca aceast zon dei apropiat in termeni de timp de acces, ofer anumite condiii naturale (padure, lac) ce o fac atractiv pentru o alta categorie de cumprtori. 4. Estimarea cererii pentru proiectul vizat Piaa imobiliar de la inceputul anului 2005 avea cateva particulariti care au creat pentru prorietarul acestui imobil un mediu propice unei dezvoltri imobiliare.-

Apariia creditului ipotecar, in 2003, a insemnat nu doar crearea unui mecanism de finanare suplimenar ci i o stimulare a achizitiilor. In viitorul imediat analitii prevedeau continuarea "crizei de crestere" (de fapt o criz de adaptare) inceput in anii anteriori, alimentat i de existena unor surse de finanare suplimentare provenite de la muncitorii plecai in strintate i de la investitorii straini atrai de aceasta pia. Anul 2005 a inceput intr-o atmosfera de confuzie generat de fluctuaiile de curs valutar ce au ingrijorat vanztorii in noiembrie i decembrie 2004. Teama de "a pierde lei" prin acceptarea aceluiai pre in valuta forte (de obicei euro), convertit la un curs scazut, a ridicat, in mod inevitabil, preurile, dar acestea, conform tradiiei, vor ramane ridicate chiar dac, nu peste mult vreme, cursul de schimb se va reface in datele anterioare. Cvasi - certitudinea "semnrii tratatului de aderare la UE", a facut ca vnztorii s viseze c vor obine, peste noapte, preuri uriae. Acestea sunt o parte din argumentele care se puteau aduce pentru modificrile imediate de preuri. Se anticipa ca anul 2005 va fi afectat i de o participare extrem de intens a speculatorilor diveri, inclusiv amatori, de regul interni, dar mai ales strini, care vor37

-

-

-

-


rula direct sau prin intermediari sume considerabile, in ideea unor cstiguri rapide i neprevzute.-

Cel mai important factor era ins apariia interesului pentru "casa pe pamnt in suburbii" (cu o dezvoltare inc destul de lent, din cauza reelei de transport suburban) i chiar "la ar" (privind acum retrospectiv). Va incepe, in consecinta, s se aprecieze insi noiunea de teren, inteles atat ca obiect de speculaie, dar i ca proprietate necesara pentru construcia de locuine.

5. Analiza ofertei competitive. In perioada analizat oferta de teren destinat in special dezvoltrii de locuine sau ansambluri rezideniale era destul de important, dar format din terenuri amplasate in zona extravilanului oraului, proprieti ce necesitau ulterior un efort suplimentar pentru obinerea avizelor necesare in vederea construirii. Principalul impediment ins era timpul lung (pan la 12 luni) necesar pentru intocmirea documentaiilor necesare i pentru obinerea avizelor. In plus ofertele de terenuri destinate contruciei cu toate aprobrile necesare aveau un pre care putea fi i de trei ori mai mare. Inspectia fizica a zonei de pia a relevat un proces de dezvoltare lent, neorganizat, ingreunat in special de accesul neamenajat i de lipsa reelelor de utiliti publice, i o conturare a unei zone rezdentiale de locuine unifamiliale de maxim 2 etaje + mansarda, cu maxim 4 dormitoare, fara faciliti de natura celor destinate recrerii sau petrecerii timpului liber, pe suprafee de teren cuprinse intre 500-1200mp. 6. Corelarea cererii i a ofertei i formularea recomandarilor. In conditiile specifice de pia din anul 2005 se poate observa o cretere treptat a cererii de loturi de teren cu toate aprobrile necesare in vederea construirii de locuine unifamiliale dar i pentru investiie in vederea speculei sau plasrii de disponibiliti bneti. innd cont de dorina expres a proprietarului de a nu apela la surse externe de finanare se recomanda parcelarea intregului imobil in loturi cu suprafee cuprinse intre 500-1400 mp conform cu recomandarea arhitectului urbanist i dezvoltarea pe etape conform unui plan stabilit in urma unei analize financiare.

Analiza celei mai bune utilizari (CMBU) In urma concluziilor studiului de pia s-a admis faptul ca cea mai buna utilizare pentru imobil este aceea de parcelare in vederea dezvoltrii unui ansamblu rezidenial. Aceast variant indeplinete cumulativ cele 4 conditii: fizic posibil, permis legal (in conditiile obinerii avizului autoritilor locale), fezabil financiar, i maxim productiv.

Fezabilitatea proiectului Evaluarea terenului. Pentru evaluarea intregii proprieti una dintre metodele utilizate a fost aceea a comparatiei directe i metoda parcelarii.38


Comparatia directa a fost posibil deoarece au fost disponibile date comparabile, cu singura meniune ca in zon nu se gaseau suprafee compacte de o asemenea dimeniune. Valoarea de pia a proprietii determinat prin metoda comparaiei a fost de 45E/mp (2250000E). Deoarece CMBU a fost considerat ca fiind parcelarea i dezvoltarea, a doua metod utilizat a fost parcelarea. Cu ajutorul unui cadastrist specializat in parcelri, i la indicaiile unui architect urbanist, s-a determinat numarul i suprafeele admise de reglementrile de urbanism permise de Primaria Oraului Otopeni. Numarul total de loturi (conform schitelor cadastrale anexate) a fost de 62 de loturi cu o suprafa medie (ce include i cotele indivize din drumurile de servitute repartizate printr-un viitor act de dezmembrare) de 800 mp/lot. Pentru a putea analiza fluxul de numerar evaluatorul a luat in calcul urmatoarele informaii:

durata intocmirii planurilor i a obtinerii avizelor dureaza mai mult de sase luni dup aceast perioad evaluatorul a luat in calcul perioade de cate doi ani pentru

(in varianta pesimist s-au luat in calcul 12 luni); fiecare faz de dezvoltare, ultima (a treia) incluznd i varianta dezvoltrii unui ansamblu rezidenial de locuine unifamiliale;

preul mediu de vanzare al terenului parcelat in perioada ianuarie-iunie 2005 a in urma analizei evolutiei preurilor in perioadele anterioare s-a luat in considerare cheltuielile sunt previzionate dup cum urmeaz: cheltuieli de vanzare 3%,

fost de 45E/mp o cretere a preului pe mp cu 30% pe an (in varianta pesimist) cheltuieli legale 2%, impozitele locale sunt de aproximativ 100E/an/lot, costul de dezvoltare (incluzand onorariul arhitectului, taxe, avize, lucrari de abilitare) 500E/lot

profitul dezvoltatorului 20% din preul brut de vanzare costurile dezvoltrilor ulterioare de 1000E /lot (in vederea extinderii sau

modificrilor de reele de utiliti) Analiza efectuat s-a intins pe un orizont de timp care a inclus i etapa programat iniial pentru construirea unui ansamblu de 35 de locuine unifamiliale destinate clasei de mijloc. Pentru fundamentarea acestei decizii evaluatorul a recomandat in anul 2005 reactualizarea analizelor de pia i de fezabilitate, cu luarea in calcul a posibilitii investirii in extinderea reelelor de utiliti i comercializarea i vanzarea terenului lotizat fara o investitie in etapa de construire.

39


Deoarece dezvoltatorul nu a dorit s apeleze la resurse financiare altele decat cele personale, propunerea consultanilor a fost aceea de lotizare i de comercializare conform celor dou faze previzionate i din veniturile incasate finanarea in faza a treia (in perioada 2009-2011) construirii ansamblului rezidenial.

Planifica re Perioada Numarul initial al loturilor Numar loturi dezvoltate Numar loturi vandute Numar cumulat de loturi vandute Pre mediu anual Venit brut din vanzare (E) Cheltuieli Costuri de comercializa re (3%) 2005 62 62 0

Faza I 2006 14 0 7 0 7 2007

Faza II 2008 17 0 10 0 7 2009

Faza III 2010 31 0 15 0 16 2011

0 45 0

7 58.50 327,60 0.00

14 76.05 851,76 0.00

24 98.87 1,898,20 8.00

31 128.52 3,187,40 7.60

46 167.08 6,148,61 2.08

62 217.21 10,773,43 7.69

0.00

9,828.0 0

25,552. 80

56,946.2 4

95,622.2 3

184,458. 36

323,203.1 3

40

Lucrare de disertaie - Dezvoltarea unui ansamblu rezidenial. Studiu de caz. Costuri legale (2%) Impozitul legal (100E/lot /an) incluzand majorarile Dezvoltarea (500E/lot) Dezvoltarea ulterioara in vederea extinderii reelelor (1000E/lot) TOTAL Profitul 20 % Fluxul de numerar net Factorul de actulizare anual (Ra 10% ) Valoarea actualizata Valoarea terenului 6,552.0 0 17,035. 20 37,964.1 6 63,748.1 5 122,972. 24 215,468.7 5

0.00

6,200.00 31,000.00

5,500.0 0 0.00

4,800.0 0 0.00

3,800.00 0.00

3,100.00 0.00

1,600.00 0.00

1,600.00 0.00

0.00 37,200.00 0.00 37,200.0 0

7,000.0 0 28,880. 00 65,520. 00 233,20 0.00

7,000.0 0 54,388. 00 170,35 2.00 627,02 0.00

10,000.0 0 108,710. 40 379,641. 60 1,409,8 56.00

7,000.00 169,470. 38 637,481. 52 2,380,4 55.70

15,000.0 0 324,030. 60 1,229,72 2.42 4,594,8 59.06

15,000.00 555,271.8 8 2,154,687 .54 8,063,47 8.27

0.9090 211,97 8.80 10,819,2 24.39

0.8264 518,19 4.41

0.7513 1,059,22 4.81

0.6830 1,625,85 1.24

0.6209 2,852,94 7.99

0.5644 4,551,027 .13

3 Achiziia terenului Aceasta etapa nu a fost necesar deoarece dezvoltatorul a primit terenul prin motenire, singurele cheltuieli legate de intrarea in posesie fiind cheltuielile legale. 4 Intocmirea planurilor preliminare i a specificaiilor tehnice Pentru intocmirea planurilor i a specificaiilor tehnice, dar i a documentaiilor necesare in vederea obtinerii avizelor i autorizatiilor necesare, dezvoltatorul s-a adresat prin intermediul firmei consultant biroului de arhitectur i urbanism Coloana Impex SRL. Aceata contra unui onorariu (prevazut in DCF) a intocmit planurile preliminare in vederea aprobrii regulamentului PUZ i a avizelor necesare. Costurile iniiale de dezvoltare in cazul acestui proiect au insemnat un procent de 1% din valoarea terenului, diferena de cheltuieli in41


vederea extinderii reelelor de utiliti plus alte cheltuieli de aproximativ 10% fiind repartizate in mod egal pe restul perioadei de dezvoltare. Etapele de realizare ale P.U.Z.-ului au fost urmatoarele: 1. Efectuarea msurtorilor topografice ale terenului analizat (planurile cadastrale); 2. Elaborarea studiului geotehnic; 3. Obinerea avizelor de la furnizorii de utiliti, mediu, circulatie, pre-coordonare reele edilitare i altele, dup caz; 4. Elaborarea planurilor pentru incadrarea in zon, funciuni (situaia existent), reele existente, circulatii/accese, regim de inlime, funciuni (propunere), reele (propunere) i a Regulamentului urbanistic (pentru P.U.Z.) (v. anexe) 5. Obinerea avizului de la comisia de urbanism a primriei (v. anexe) 6. Discutarea i obinerea aprobarii in cadrul Coniliului local (v. anexe) 7. Obinerea avizului prefecturii privind legalitatea hotrrii de aprobare luat de Consiliul local.

PUZ a fost intocmit in Iun. 2005, Consiliul Judetean a dat avizul favorabil in Nov. 2005, Consiliul local Otopeni in Martie 2006. Termenul total necesar pentru obinerea aprobrilor a fost de 10 luni, respectandu-se astfel termenul prevazut de consultant.

5 Marketing-ul i vanzarea Strategia de marketing a companiei de consultanta imobiliar ce a detinut exclusivitatea pentru acest proiect a prevzut inceperea promovarii acestui proiect inca din faza de pregtire a documentaiilor necesare obinerii avizelor, dat fiind cererea in cretere in principal din partea celor ce achiziionau loturi in vederea investitirii. Principala modalitate de promovare a fost pe internet prin intermediul site-ului propriu, prin intermediul panotajului direct la locaie, la trgurile de profil, urmand ca o strategie mai agresiv de vnzare sa fie luat in considerare pe msura dezvoltrii intregii zone.

42


Vnzrile de loturi din cadrul proiectului au putut incepe inc din faza de elaborare a documentaiilor, consilierii juridici din cadrul firmei recomandnd un draft de antecontract de vnzare cumprare ce permitea rezervarea unui lot in baza planurilor preliminare, si cuprindea angajamente ale dezvoltatorului legate de finalizarea documentaiilor si obinerea avizelor necesare.

Situaia prezent a proiectului In anul 2010 cea mai mare parte din concluziile formulate de studiile preliminare intocmite in anul 2005 s-au confirmat. Att prima ct si cea de-a doua faz de dezvoltare si de vnzare au fost respectate, loturile vnzndu-se in proporie de 90% pn la inceputul anului 2009. Rata de cretere a preului mediu pe mp a fost mai mare de 30% pe an astfel ca a ajuns in anumite perioade pana la cresteri cu 50%, pretul maxim de vanzare inregistrat pentru o tranzacie fiind de 210E-mp in primvara anului 2008. Toat aceast evoluie a vnzrilor a fost determinat att de dezvoltarea spectaculoas pe care a inregistrat-o aceast zon, de condiiile pieei, dar i de investiiile pe care dezvoltatorul le-a fcut in acest perioad. Evoluiile de pe piaa imobiliar determinate de conjunctura economic complet nou pentru participanii la piaa imobiliar si implicit pentru dezvoltatorul acestui proiect a impus reanalizarea poziiei referitoare la posibilitatea dezvolatrii unui ansamblu rezidential in cea de-a treia faz a proiectului. O noua analiz efectuat in perioada de stagnare a pieei din anul 2009 a recomandat amnarea lurii unei decizii in legtur cu urmtoarea faz programat aceea de construcie a unui ansamblu rezidenial.

Concluzii Parcurgerea pas cu pas a etapelor de dezvolatare rezidenial, cu referire strict la dezvoltrile rezideniale ce includ locuine unifamiliale in special in periferiile oraelor mari, relev faptul ca susintorii si iniiatorii acestui proces se confrunt cu o serie de probleme de natur tehnic, juridic, de intuiie, de conjunctur economic si probabilitatea ca un asemenea proces sa decurg fara niciun incident este aproape nul.43


Aceast complexitate poate fi motivul pentru care nu toate dezvoltrile se dovedesc a fi unele de succes, si nici toti dezvoltatorii nu ajung la un punct al carieirei lor s-si denumeasca proiectele dupa propriul nume. Acest proces devine cu atat mai complex cu ct participanii nu sunt ajutai de un background corespunztor, de o tradiie sau o literatur adecvat, de o legislaie cuprinztoare si coerent. In rile cu tradiie in dezvoltarea imobiliar, cum sunt SUA, date foarte des ca exemplu deoarece se bucura de o vast experien, de o literatur foarte complex, de scoli ce pun la dispoziie diverse forme de pregtire in domeniu, de o legislaie extrem de riguroas, si nu in ultimul avnd experiena unor crize profunde ce au marcat intreaga istorie si au furnizat nenumarate exemple triste care astzi sunt folosite ca lecii de urmat. Experienta intinsa pe o lunga perioada de timp le-a oferit de asemenea posibilitatea inelegerii limitrilor si avantajelor anumitor tipuri de dezvoltri, si aplicabilitatea lor in alte comuniti in funcie de particularitile fiecreia.

In Romnia multe din incercrile de dezvoltare imobiliar au fost unele experimentale care au avut ca scop in special obtinerea de profituri ct mai mari, si exploatarea unor oportunitati, muli dezvltatori fiind mai puin preocupai de impactul social, economic, ecologic al proiectelor pe care le-au coordonat si finalizat. Revizuirea legislaiei din domeniu ar putea aduce o serie de limitri si eventualitatea introducerii de catre autoritilor locale a obligativitii realizrii si a unor studii de impact a unor proiecte de asemena anvergur ar schimba poate atitudinea multor dintre dezvoltatorii de pe piaa romneasc. Dar inainte de orice reglementare legal sau social, actuala conjunctur economic a reuit in mai puin de doi ani s modifice semnificativ atitudinea att a beneficiarilor produsului imobiliar ct si a celor ce coordoneaz procesul.

Bibliografie

The Real Estate Investment Hand-Book, G. Thimothy Haight, Daniel ingers, Wiley Finance 2005 Real Estate Perspectives, Halbert C. Smith, John B. Corgel, Irwin - 1992 Metodologia studiilor de fezabilitate in ramura construciilor, Cristian Silviu Bnancu, Teza de doctorat, Academia de studii economice CIG, 199744


Analiza investitiilor imobiliare, Gheorghe Bdescu, Mihaela Oancea Negescu, EE-2009 Ghid practic de evaluare imobiliara, Cristian Silviu Banacu INTERNET http://www.realestatedeveloper.com http://casedeepoca.wordpress.com/category/evolutie-urbana/page/2/ http://en.wikipedia.org/wiki/Residential_areahttp://studiudefezabilitate.ro/studiu2.html

Articole

Vecinatatea in limitele ansamblurilor rezideniale inchise, Arh Andreeea Matache (http://www.icca.ro/home_en.htm)

Suporturi de curs: Introducere in dezvoltarea imobiliar, Ion Anghel, Muler Onofrei Evaluarea proprietilor imobiliare, Ion Anghel Managementul proprietilor imobiliare, Anica-Popa Adrian Consultana imobiliar, Adrian Nicolescu

45

dezvoltarea unui proiect rezidential final

Documents