raport apartament 3camere suceava 98
Post on 22-Jun-2015
66 Views
Preview:
DESCRIPTION
TRANSCRIPT
RAPORT DE EVALUARE
APARTAMENT 3 CAMERE Adresa –Suceava, str. Samoil Isopescu, nr. 34, bloc L5, Et.3/4, Ap. 14
PROPPRIETAR: S.C. COMINCO BUCOVINA S.A.
VALOAREA DE PIAŢĂ
36.000 Euro
EVALUATOR: ALEXANDRU DEBREZENI
DATA EVALUĂRII: 17 OCTOMBRIE 2013
DATA REDACTARII RAPORTULUI: 17 OCTOMBRIE 2013
ALEXANDRU DEBREZENI Raport evaluare apartament Suceava
SC COMINCO BUCOVINA SA
Octombrie 2013 Pagina 2 din 18
CUPRINS
Introducere ................................................................................................................................................................... 3
Adresa de insotire .................................................................................................................................................... 3
Declaratia de conformitate ...................................................................................................................................... 4
1. Rezumatul raportului ........................................................................................................................................... 5
2. Identificarea problemei de evaluat ...................................................................................................................... 7
2.1.Identificarea destinatarului ................................................................................................................................ 7
2.2.Obiectivul, scopul şi utilizarea raportului ........................................................................................................... 7
2.3.Identificarea drepturilor asupra proprietăţii de evaluat .................................................................................... 7
2.4.Data efectivă a opiniei asupra valorii ................................................................................................................. 7
2.5.Baza evaluării şi definiţia tipului de valoare estimată ........................................................................................ 7
2.6.Ipoteze extraordinare şi condiţii limitative ........................................................................................................ 8
2.7.Condiţii de nepublicare ...................................................................................................................................... 9
2.8.Sursele de informaţii .......................................................................................................................................... 9
3. Prezentarea datelor ............................................................................................................................................. 9
3.1.Descrierea si identificarea proprietatii ............................................................................................................... 9
3.2. Date despre aria de piaţă, oraş, vecinătăţi, localizare ................................................................................ 9
3.3.Analiza pieţei imobiliare ................................................................................................................................... 10
3.4.Cea mai buna utilizare ...................................................................................................................................... 11
4. Analiza datelor si concluziile ................................................................................................................................... 12
4.1.Abordarea prin PIAŢĂ (comparatia vânzărilor) ................................................................................................ 12
4.2.Abordarea prin venit ........................................................................................................................................ 14
4.3.Abordarea prin cost .......................................................................................................................................... 15
4.4.Reconcilierea şi opinia finală asupra valorii ..................................................................................................... 16
ANEXE ......................................................................................................................................................................... 17
1.Documentatie fotografica .................................................................................................................................. 17
2.Comparabile ........................................................................................................................................................ 18
3.Acte şi documente de proprietate ...................................................................................................................... 18
ALEXANDRU DEBREZENI Raport evaluare apartament Suceava
SC COMINCO BUCOVINA SA
Octombrie 2013 Pagina 3 din 18
1.INTRODUCERE
ADRESA DE INSOTIRE Prezentul raport a fost întocmit la solicitarea AA TOTAL INSOLVENCY SPRL, identificata cu CIF 25931349,
nr. de ordine în tabloul practicienilor în insolvenţă: 0399, având sediul social: str. Poet Grigore Alexandrescu nr.83,
sector 1, Bucureşti, reprezentata legal prin practician în insolvenţă Nistor Mandache Ioan, în calitate de
ADMINISTRATOR JUDICIAR al debitoarei SC COMINCO BUCOVINA SA FRASIN, identificată cu CUI 11688704, nr.
înreg. La Reg.Com.: J33/130/1999; având sediul social in oraşul Frasin, str. Principala nr.1, jud. Suceava, desemnat
prin încheierea nr. 162/2011, pronunţată in dosarul 15664/86/2011, aflat pe rolul Tribunalului Suceava, Secţia
Civila, Completul C4FF.
Prezentul raport de evaluare se referă la proprietatea imobiliara –apartament 3 camere situate in oraş
Suceava, str. Samoil Isopescu, nr. 34, bloc L5, Et.3/4, Ap. 14 aflat in proprietatea SC COMINCO BUCOVINA SA
FRASIN la data de 17 octombrie 2013.
Scopul raportului este estimarea valorii de piaţa pentru proprietatea deţinută de SC COMINCO BUCOVINA
SA FRASIN la data de 15 octombrie 2013 in vederea vânzării.
Raportul a fost structurat după cum urmează:
1. Introducere 2. Identificarea problemei de evaluat şi a sferei misiunii de evaluare 3. Prezentarea datelor 4. Analiza datelor şi concluziile 5. Anexe
În urma aplicării metodologiei mai sus menţionate, opinia evaluatorului referitoare la
VALOAREA DE PIAŢĂ
36.000 € 160.000 lei
La solicitarea AA TOTAL INSOLVENCY SPRL a fost estimata si o valoare in ipoteza vânzării forţate.
VALOAREA ÎN IPOTEZA VÂNZĂRII FORTAŢE
27.000 € 120.000 lei
Argumentele care au stat la baza elaborării acestei opinii sunt:
1. Valoarea a fost obţinută ţinând seama de condiţiile limitative, ipotezele şi aprecierile
prezente în raport.
2. Valoarea este valabilă la data evaluării.
3. Valoarea este valabilă numai pentru destinaţia precizată în raport şi la data evaluării.
4. Valoarea estimată reprezintă opinia evaluatorului referitoare la valoarea de piaţă a
proprietăţii imobiliare evaluate.
Raportul a fost elaborat pe baza standardelor, recomandărilor şi a metodologiei de lucru recomandate de către
ANEVAR.
ALEXANDRU DEBREZENI Raport evaluare apartament Suceava
SC COMINCO BUCOVINA SA
Octombrie 2013 Pagina 4 din 18
DECLARAȚIA DE CONFORMITATE
Evaluatorul a respectat codul deontologic aşa cum este el definit în Standardele Internaţionale de Evaluare IVS
ediţia 2011, recomandările ANEVAR 2013 şi actele normative în vigoare referitoare la acest aspect.
Ca evaluator declar că raportul de evaluare, pe care îl semnez, a fost realizat în concordanţă cu reglementările
Standardelor Internaţionale de Evaluare şi cu ipotezele şi condiţiile limitative cuprinse în prezentul raport. Declar că
nu am nici o relaţie particulară cu clientul şi nici un interes actual sau viitor faţă de proprietatea evaluată.
Rezultatele prezentului raport de evaluare nu se bazează pe solicitarea obţinerii unei anumite valori, solicitare
venită din partea clientului sau a altor persoane care au interese legate de client sau de produsul bancar garantat,
iar remunerarea evaluării nu se face în funcţie de satisfacerea unei asemenea solicitări. În aceste condiţii,
subsemnatul, în calitate de elaborator, îmi asum responsabilitatea pentru datele şi concluziile prezentate în
prezentul raport de evaluare.
ALEXANDRU DEBREZENI
Membru titular ANEVAR
ALEXANDRU DEBREZENI Raport evaluare apartament Suceava
SC COMINCO BUCOVINA SA
Octombrie 2013 Pagina 5 din 18
REZUMATUL RAPORTULUI
APARTAMENT 3 CAMERE SUCEAVA – STRADA EMANOIL ISOPESCU
1.
PROPRIETAR SC COMINCO BUCOVINA SA.
ADRESA PROPRIETĂŢII oraş Suceava, str. Samoil Isopescu, nr. 34, bloc L5, Et.3/4, Ap. 14
CLIENT/BENEFICIIAR AA TOTAL INSOLVENCY SPRL in calitate de administrator judiciar al SC COMINCO BUCOVINA SA FRASIN.
NATURA SI SURSA INFORMATIILOR
Informaţiile referitoare la proprietatea evaluata au fost furnizate de către AA TOTAL INSOLVENCY SPRL. In elaborarea raportului evaluatorul a folosit si alte informaţii din piaţa cu citarea surselor.
SCURTA DESCRIERE Proprietatea: Apartament cu 3 camere şi dependinţe. Apartamentul are o suprafaţa utila de 64,5 mp. Starea apartamentului – apartamentul este întro stare bună, fără îmbunătăţiri.
CONDITII LIMITATIVE DEOSEBITE
Proprietatea a fost evaluată în ipoteza că este liberă de sarcini.
2.
TIPUL VALORII Valoarea de piaţă
SCOPUL EVALUĂRII Estimarea valorii de piaţa in vederea vânzării.
DATA RAPORTULUI 17 octombrie 2013
DATA EVALUĂRII 17 octombrie 2013
CURS DE SCHIMB BNR LA DATA EVALUĂRII 1 EURO = 4,4511lei
3. DATE PRIVIND DREPTUL DE PROPRIETATE
Proprietar si dobândire: SC COMINCO BUCOVINA SA Contract de vânzare cumpărare 1962/07.12.1999 BNP Petru Atănăsoaiei Dreptul de proprietate: Deplin Cartea Funciară: 4448/25.07.2001 Încheiere de intabulare: Nr. Extras CF: nu Număr cadastral (vechi): 2124/XIV Menţiuni speciale în Cartea Funciară:
4.
DATE PRIVIND DOCUMENTAŢIA CADASTRALĂ
Nu s-a pus la dispoziţie documentaţia cadastrală
5.
UTILIZAREA ACTUALĂ A PROPRIETATII
Rezidenţiala Liber
CEA MAI BUNA UTILIZARE Rezidenţiala
6.
ZONA DE AMPLASARE URBANA: In zona centrală a oraşului
ARTERE IMPORTANTE DE CIRCULAŢIE ÎN APROPIERE
Auto: - Str. T. Vladimirescu, B-dul Ştefan cel Mare - Calitatea reţelelor de transport: buna, asfaltate, cu 1 banda pe sens
CARACTERUL EDILITAR AL ZONEI
Tipul zonei Blocuri 4 etaje si blocuri P+8(9) Unităţi comerciale in apropiere: Lacuri: Nu
ALEXANDRU DEBREZENI Raport evaluare apartament Suceava
SC COMINCO BUCOVINA SA
Octombrie 2013 Pagina 6 din 18
Cursuri de apă: nu
UTILITĂŢI EDILITARE
Reţea urbană de energie electrică: existentă. Reţea urbană de apă: existentă Reţea urbană de termoficare: existentă, apartamentul este debranşat Reţea urbană de gaze: existentă, apartamentul este debranşat Reţea urbană de telefonie: Da
AMBIENT Civilizat, liniştit Zona de referinţa: Centru
7.
METODA UTILIZATA Abordarea prin piaţa Abordarea prin venit
VALOAREA DE PIAŢĂ 36.000 Euro
160.000 Lei
VALOAREA ÎN IPOTEZA VÂNZĂRII FORȚATE
27.000 Euro
120.000 Lei
ALEXANDRU DEBREZENI Raport evaluare apartament Suceava
SC COMINCO BUCOVINA SA
Octombrie 2013 Pagina 7 din 18
2.IDENTIFICAREA PROBLEMEI DE EVALUAT
2.1.IDENTIFICAREA DESTINATARULUI
Prezentul raport a fost întocmit la solicitarea AA TOTAL INSOLVENCY SPRL, identificata cu CIF 25931349,
nr. de ordine în tabloul practicienilor în insolvenţă: 0399, având sediul social: str. Poet Grigore Alexandrescu nr.83,
sector 1, Bucureşti, reprezentata legal prin practician în insolvenţă Nistor Mandache Ioan, în calitate de
ADMINISTRATOR JUDICIAR al debitoarei SC COMINCO BUCOVINA SA FRASIN, identificată cu CUI 11688704, nr.
înreg. La Reg.Com.: J33/130/1999; având sediul social in oraşul Frasin, str. Principala nr.1, jud. Suceava, desemnat
prin încheierea nr. 162/2011, pronunţată in dosarul 15664/86/2011, aflat pe rolul Tribunalului Suceava, Secţia
Civila, Completul C4FF.
Prezentul raport de evaluare se referă la proprietatea imobiliara aflata in proprietatea SC COMINCO
BUCOVINA SA FRASIN. la data de 17 octombrie 2013.
Destinatarul raportului :AA TOTAL INSOLVENCY SPRL, identificata cu CIF 25931349, nr. de ordine în
tabloul practicienilor în insolvenţă: 0399, având sediul social: str. Poet Grigore Alexandrescu nr.83, sector 1,
Bucureşti, reprezentata legal prin practician în insolvenţă Nistor Mandache Ioan, în calitate de ADMINISTRATOR
JUDICIAR al debitoarei SC COMINCO BUCOVINA SA FRASIN, identificată cu CUI 11688704, nr. înreg. La Reg.Com.:
J33/130/1999; având sediul social in oraşul Frasin, str. Principala nr.1, jud. Suceava
2.2.OBIECTIVUL, SCOPUL ŞI UTILIZAREA RAPORTULUI
Obiectul prezentului raport de evaluare îl reprezintă apartamentul de 3 camere aflat in proprietatea SC
COMINCO BUCOVINA SA FRASIN oraş Suceava, str. Samoil Isopescu, nr. 34, bloc L5, Et.3/4, Ap. 14.
Scopul raportului este estimarea valorii de piaţa .
2.3.IDENTIFICAREA DREPTURILOR ASUPRA PROPRIETĂŢII DE EVALUAT
Apartamentul a fost achiziţionat la data de 7 decembrie 1999 de către SC COMINCO BUCOVINA SA FRASIN
conform contractului de vânzare cumpărare 1962/7 decembrie 1999, BNP Petru Atanasoaei.
2.4.DATA EFECTIVĂ A OPINIEI ASUPRA VALORII
Data evaluării 17 septembrie 2013
Data întocmirii raportului 17 octombrie 2013
Data inspecţiei – 16 octombrie 2013
Cursul de schimb BNR al raportului 1 euro – 4,4511 lei.
2.5.BAZA EVALUĂRII ŞI DEFINIŢIA TIPULUI DE VALOARE ESTIMATĂ
PREŢ, COST, PIAŢĂ ŞI VALOARE Interpretarea defectuoasă atribuită anumitor termenelor folosite poate conduce la neînţelegeri şi
interpretări eronate ale raportului de evaluare. Aceasta constituie o problemă atunci când cuvintele uzuale au
înţelesuri specifice pentru o anumita disciplină. Este cazul termenilor preţ, cost, piaţă şi valoare aşa cum sunt
utilizaţi de disciplina evaluarea proprietăţilor şi definiţi în standardele de evaluare internaţională IVS.
Preţul este termenul utilizat pentru o suma cerută, oferită sau plătită pentru un activ.
ALEXANDRU DEBREZENI Raport evaluare apartament Suceava
SC COMINCO BUCOVINA SA
Octombrie 2013 Pagina 8 din 18
Costul reprezintă suma de bani necesara pentru a achiziţiona sau produce activul.
Piaţă este mediul în care bunurile, mărfurile şi serviciile sunt comercializate între cumpărători şi vânzători, prin
mecanismul pieţei. Conceptul de piaţă presupune că bunurile şi/sau serviciile se pot tranzacţiona fără restricţii,
între cumpărători şi vânzători.
VALOAREA DE PIAŢĂ Valoarea de piaţă este o reprezentare a valorii de schimb, adică suma de bani pe care o proprietate ar
aduce-o dacă ar fi oferită spre vânzare pe o piaţă liberă, la data evaluării , conform cerinţelor care corespund
definiţiei valorii de piaţă.
Conform definiţiei din Standardele Internaţionale de Evaluare (IVS) ediţia a opta:
Valoarea de piaţă este suma estimată pentru care un activ ar putea fi schimbat, la data evaluării, între un
cumpărător hotărât şi un vânzător hotărât, într-o tranzacţie nepărtinitoare, după un marketing adecvat si în care
părţile au acţionat fiecare în cunoştinţă de cauză, prudent şi fără constrângeri.
TIPUL DE VALOARE ESTIMAT In conformitate cu scopul declarat, tipul de valoare estimat în cadrul raportului este valoarea de piaţă.
DEFINIŢIA VALORII DE PIAŢĂ
Conform definiţiei din Standardele Internaţionale de Evaluare (IVS) ediţia a opta:
Valoarea de piaţă este suma estimată pentru care un activ ar putea fi schimbat, la data evaluării, între un
cumpărător hotărât şi un vânzător hotărât, într-o tranzacţie nepărtinitoare, după un marketing adecvat si în care
părţile au acţionat fiecare în cunoştinţă de cauză, prudent şi fără constrângeri.
VÂNZAREA FORŢATĂ Termenul de vânzare forţată se utilizează deseori în situaţiile când un vânzător este constrâns să vândă şi,
în consecinţă, nu are la dispoziţie o perioadă de marketing adecvată. Preţul care ar putea fi obţinut în aceste
situaţii va depinde de natura presiunii asupra vânzătorului şi de motivele pentru care nu poate să aibă la dispoziţie
o perioadă de marketing adecvată.
PREMISELE VALORII Evaluarea este un proces de estimare a valorii unui bun la un moment dat. Valoarea reflectă rezultatul
unor aprecieri făcute pe baza mai multor criterii de comparaţie, ea exprimând de fapt valoarea de întrebuinţare si
cea de schimb în contextul general al pieţei.
Evaluările bazate pe piaţă utilizează în mod normal una sau mai multe abordări în evaluare, prin
aplicarea principiului substituţiei, utilizând informaţii derivate din piaţă. Acest principiu arată că o persoană
prudentă nu va plăti pentru un bun sau serviciu mai mult decât costul de achiziţie pentru un bun sau
serviciu acceptabil ca substitut, în absenţa factorilor timp, risc sau neadecvare. Costul cel mai mic al celei mai
bune alternative, pentru un bun substitut sau pentru un bun identic, va tinde să reflecte valoarea de piaţă.
2.6.IPOTEZE EXTRAORDINARE ŞI CONDIŢII LIMITATIVE
Prezentul raport este întocmit la cererea clientului şi în scopul precizat. Nu este permisă folosirea
raportului de către o terţă persoană fără obţinerea, în prealabil, a acordului scris al clientului, autorului
evaluării şi evaluatorului verificator, aşa cum se precizează mai jos.
Evaluatorul nu este responsabil pentru problemele de natură legală, care afectează fie proprietatea
imobiliară evaluată, fie dreptul de proprietate asupra acesteia şi care nu sunt cunoscute de către
ALEXANDRU DEBREZENI Raport evaluare apartament Suceava
SC COMINCO BUCOVINA SA
Octombrie 2013 Pagina 9 din 18
evaluator. Proprietatea imobiliară se evaluează pe baza premisei că aceasta se află în posesie legală (titlul
de proprietate este valabil) şi responsabilă.
Se presupune că proprietatea imobiliară în cauză respectă reglementările privind documentaţiile de
urbanism, legile de construcţie şi regulamentele sanitare, iar în cazul în care nu sunt respectate aceste
cerinţe, valoarea de piaţă va fi afectată.
Evaluatorul nu are cunoştinţă asupra stării ascunse sau invizibile a proprietăţii (inclusiv, dar fără a se limita
doar la acestea, starea şi structura solului, structura fizică, sistemele mecanice şi alte sisteme de
funcţionare, fundaţia, etc.), sau asupra condiţiilor adverse de mediu (de pe proprietatea imobiliară în
cauză sau de pe o proprietate învecinată, inclusiv prezenţa substanţelor periculoase, substanţelor toxice
etc.), care pot majora sau micşora valoarea proprietăţii.
Evaluatorul obţine informaţii, estimări şi opinii necesare întocmirii raportului de evaluare, din surse pe
care le consideră a fi credibile şi evaluatorul consideră că acestea sunt adevărate şi corecte. Evaluatorul
nu îşi asumă responsabilitatea în privinţa acurateţei informaţiilor furnizate de terţe părţi.
2.7.CONDIŢII DE NEPUBLICARE
Prezentul raport de evaluare, în totalitate sau părţi din acesta, sau orice referire la conţinutul său nu pot fi
folosite sau incluse într-un document publicat, circulară sau lucrare şi nici publicat fără acordul scris şi prealabil al
evaluatorului.
2.8.SURSELE DE INFORMAŢII
Informaţiile utilizate la elaborarea acestui raport de evaluare şi pe care evaluatorul le-a avut la dispoziţie
au fost considerate de acesta ca fiind corecte, de încredere şi suficiente în realizarea scopului declarat.
Sursele de informaţii utilizate au fost:
date primite direct de la SC COMINCO BUCOVINA SA FRASIN si AA Total Insolvency
SPRL.;
informaţii de la firmele specializate si de pe internet (site-uri specializate) privind datele
comparabilelor utilizate în raport;
reviste şi publicaţii de specializate
In redactarea lucrării evaluatorul a folosit Standardele Internaţionale de Evaluare ediţia 2012, informaţii din cărţile
de specialitate, reglementările si recomandările ANEVAR.
2. PREZENTAREA DATELOR
3.1.DESCRIEREA SI IDENTIFICAREA PROPRIETATII
Apartamentul este situat in oraşul Suceava, str. Samoil Isopescu, nr. 34, bloc L5, Et.3/4, Ap. 14., in capătul străzii.
Blocul este izolat termic se află intr-o zona civilizata. Blocul are montat interfon la intrare.
Apartamentul are finisaje medii - gresie si faianţa in bai, parchet de lemn in camere, gresie in balcoane, gresie pe
hol. Balcoanele sunt închise cu geamuri termopan. O parte din geamuri sunt din termopan. Uşa de la intrare este
metalica.
Apartamentului a fost debranşat de la gaz si încălzirea centrala.
3.2. DATE DESPRE ARIA DE PIAŢĂ, ORAŞ, VECINĂTĂŢI, LOCALIZARE
ALEXANDRU DEBREZENI Raport evaluare apartament Suceava
SC COMINCO BUCOVINA SA
Octombrie 2013 Pagina 10 din 18
Apartamentul este situat in zona centrala a oraşului Suceava .In zona se afla liceul Samoil Isopescu, şcoala,
grădiniţa, biserici, mânăstiri.
3.3.ANALIZA PIEŢEI IMOBILIARE
Preturile apartamentelor la nivel naţional au scăzut cu circa 52% pana la sfârşitul lui 2012, fata de
momentul de vârf al pieţei imobiliare, si anume luna martie 2008, potrivit datelor furnizate de platforma Analize
Imobiliare. Astfel, indicele Imobiliare.ro calculat la nivel naţional a scăzut de la o valoare maxima de 2.058 de euro
pe metru pătrat util, pana la 986 de euro pe metru pătrat util, la finele anului trecut.
"Interesant este ca, pe parcursul ultimilor ani, scăderea preturilor apartamentelor a precedat-o pe cea a
economiei si a fost semnificativ mai abrupta decât aceasta. Astfel, 2008, anul in care locuinţele s-au depreciat cel
mai mult (24,8%), nici nu a fost propriu-zis unul de criza, economic vorbind: potrivit datelor Institutului Naţional de
Statistica (INS), Produsul Intern Brut (PIB) a crescut atunci cu 7,3%. Aceasta discrepanta este explicata prin evoluţia
pozitiva a sectorului construcţiilor, pentru care 2008 a fost de fapt un an de boom fiind atins apogeul livrărilor de
locuinţe la nivel naţional, respectiv 67.255 de unitatea locative, cu 42% mai mult decât in anul precedent. In 2009
insa, primul an de criza pentru construcţii, economia româneasca a înregistrat un recul similar cu avansul din anul
precedent: 7,1%. Locuinţele si-au continuat si ele trendul puternic descendent, cu un minus de 20,6% la 12 luni. In
anul următor, scăderea PIB a fost mult mai temperata - de 1,3% -, insa masurile de austeritate impuse de către
Guvern s-au resimţit din plin in buzunarele romanilor si, implicit, asupra preturilor din imobiliare. Aşa se explica
faptul ca apartamentele au continuat sa se ieftinească simţitor, cu 15,6%, in medie", se menţionează in analiza
imobiliare.ro.
Preţurile locuinţelor urmează, în continuare, o tendinţă de scădere, care dacă se va menţine şi în lunile
viitoare va duce, până la finalul anului, la înregistrarea unor reduceri ale preţurilor de până la 7% . "Începutul lui
2013 a fost mai bun pentru piaţa rezidenţială dacă îl comparăm cu începutul anului trecut şi se simte un oarecare
optimism în piaţă", a declarat pentru gândul Gabriel Voicu, manager New Homes în cadrul Coldwell Banker
Affiliates of România. Voicu susţine, de asemenea, că preţurile au arătat în 2013 aceleaşi semne de stabilitate
ALEXANDRU DEBREZENI Raport evaluare apartament Suceava
SC COMINCO BUCOVINA SA
Octombrie 2013 Pagina 11 din 18
observate încă din anul 2011, cu uşoare scăderi sau cu unele creşteri mici de la lună la lună, în funcţie de zonele
unde sunt plasate locuinţele şi în funcţie de segmentul din care acestea fac parte.
La o populaţie de aproximativ 92.000 locuitori, conform ultimelor date publice, Suceava are o oferta
bogata de apartamente insa cererea este scăzuta. De altfel, primăria nu reuşise să vândă cele 200 de apartamente
ANL la mijlocul anului, la un preţ de 409 Euro/mp.( http://www.gandul.info//financiar/primaria-suceava-nu-
reuseste-sa-vanda-niciun-apartament-anl-pretul-e-mai-mare-decat-cel-de-PIAŢĂ-10894121).
Vânzările de apartamente au început destul de promiţător, în prima parte a anului, dar în ultimele luni nu
s-a mai simţit acelaşi elan din partea cumpărătorilor. „In ianuarie şi în luna februarie au mers bine tranzacţiile,
peste aşteptări. Au scăzut apoi. In mai, la Paşte mai nimic”, a declarat Dinu Ungureanu, administratorul agenţiei
imobiliare Family. Situaţia este cel puţin la fel, dacă nu chiar mai rea în ceea ce priveşte vânzările de terenuri, dar şi
închirierile de locuinţe. „Nu au fost terenuri tranzacţionate. Nici casele nu au fost căutate, iar în ceea ce priveşte
spaţiile comerciale, lucrurile merg destul de slăbuţ”, a spus Gabriel Naie de la agenţia imobiliară ProActiv Business.
http://www.obiectivdesuceava.ro/local/PIAŢĂ-imobiliara-a-inceput-bine-2013-dar-deja-da-semne-de-oboseala-la-
jumatatea-anului/. Cândva se ţinea cont de zonă. Acum nu mai este diferenţă mare nici faţă de Burdujeni”, a spus
Vera Vatamaniuc. Ea a explicat că, în general, preţul pe metru pătrat de locuinţă în blocurile vechi este similar,
nefiind diferenţe foarte mari de la un cartier la altul şi că sunt multe oportunităţi care au apărut în zona centrală
unde, într-adevăr, s-ar părea că este cea mai mare tendinţă de scădere a preţurilor locuinţelor.
http://www.obiectivdesuceava.ro/local/programul-prima-casa-in-lei-a-amortit-si-mai-tare-PIAŢĂ-imobiliara-din-
suceava/ . Garsoniere şi apartamente cu două camere care au fost achiziţionate la preţuri cu 25% şi chiar cu 33%
faţă de media în cartierele respective. O situaţie de acest fel a fost menţionată de Maria Mihai, în legătură cu un
apartament cu trei camere, fără îmbunătăţiri, situat pe strada Samuil Ispoescu şi care a fost cumpărat cu 34
de mii de euro. http://www.obiectivdesuceava.ro/local/stranierii-nu-s-au-inghesuit-la-cumparat-apartamente-in-
aceasta-vara/
Puterea de cumpărare a populaţiei a scăzut dramatic in ultimii ani. Exista oferta generoasa de
apartamente insa cererea este foarte scăzuta. Preturile de vânzare ale apartamentelor sunt negociabile însă există
şi proprietari care ţin de preturi si prefera sa tina apartamentele la vânzare in speranţa ca piaţa se va redresa.
3.4.CEA MAI BUNA UTILIZARE
Cea mai bună utilizare este definită astfel:
Utilizarea probabilă rezonabilă si legală a unei proprietatea construite, care este posibilă fizic,
fundamentată adecvat, financiar fezabilă şi care determină cea mai mare valoare.
Cea mai bună utilizare a unei proprietăţi imobiliare trebuie să îndeplinească patru criterii, respectiv să fie :
Permisă legal
Posibilă fizic
Fezabilă financiar
Maxim productivă
Cea mai bună utilizare a proprietaţii formate din 1 apartament
In cazul proprietăţii din oraşul Suceava, str. Samoil Isopescu, nr. 34, bloc L5, Et.3/4, Ap. 14.in opinia
evaluatorului, cea mai buna utilizare o constituie cea de proprietate rezidenţiala.
ALEXANDRU DEBREZENI Raport evaluare apartament Suceava
SC COMINCO BUCOVINA SA
Octombrie 2013 Pagina 12 din 18
4. ANALIZA DATELOR SI CONCLUZIILE
4.1.ABORDAREA PRIN PIAŢĂ (COMPARATIA VÂNZĂRILOR)
Abordarea prin piaţa este procesul prin care valoarea de piaţă estimată se obţine prin analiza pieţei în
urma căreia proprietăţi similar identificate sunt comparate cu proprietatea supusă evaluării, pentru a ajunge la o
indicaţie asupra valorii acestuia.
Atunci când există informaţii disponibile, abordarea prin comparaţia direct este cea mai direct şi
sistematică abordare pentru estimarea valorii de piaţă.
Analiza comparativă este termenul general folosit pentru identificarea procesului care utilizează fie
analiza pe perechi de date, fie analiza comparaţiilor relative pentru a obţine o indicaţie asupra valorii, în urma
aplicării abordării prin comparaţie directă. În analiza comparativă cele două tehnici sunt folosite împreună sau
separat.
ALEXANDRU DEBREZENI Raport evaluare apartament Suceava
SC COMINCO BUCOVINA SA
Octombrie 2013 Pagina 13 din 18
Element de comparatie Subiect
% euro % euro % euro
Pret vanzare (euro)
Tip pret (tranzactie / oferta)
Corectii -10% -10% -3.700 -10% -3.950 -10% -3.650
Pret corectat (euro)
Drepturi de proprietate transmise Deplin
Corectii 0% 0 0% 0 0% 0
Pret corectat (euro)
Conditii de finantare De piata
Corectii (% ) 0% 0 0% 0 0% 0
Pret corectat (euro)
Conditii de vanzare De piata
Corectii (% ) 0% 0 0% 0 0% 0
Pret corectat (euro)
Conditii ale pietei 2013
Corectii (% ) 0% 0 0% 0 0% 0
Pret corectat (euro)
Localizare CENTRAL
Corectii (% ) 0% 0 0% 0 0% 0
Pret corectat (euro)
An constructie 0
Corectii (% ) 0% 0 0% 0 0% 0
Pret corectat (euro)
Suprafata utila construita
desfasurata64,5
Corectii (% ) 3% 999 10% 3.555 5% 1.643
Pret corectat (euro)
Finisaje interior medii
Corectii (% ) 0% 0 -10% -3.911 -10% -3.449
Pret corectat (euro)
mobilat nu
Corectii (% ) 0% 0 0% -500 0% 0
Pret corectat (euro)
Amenajare strazi asfalt
Corectii (% ) 0% 0 0% 0 0% 0
Pret corectat (euro)
Etaj 3 din 4
Corectii 5% 1.715 5% 1.735 5% 1.552
Pret corectat
Boxa - subsol NU
Corectii 0 0 0
Pret corectat
Pret corectat (euro)Corectie totala neta
Corectie totala neta(%)
Corectie totala bruta
Corectie totala bruta(%)
Opinia
Pentru comparabila A s-a efectuat cea mai mica corectie bruta totala
36.000 € 160.000 lei
37.000 39.500 36.500
Corectii Corectii Corectii
VALOAREA ESTIMATA PRIN COMPARATII DIRECTE
Comparabila 1 Comparabila 2 Comparabila 3
Deplin Deplin Deplin
33.300 35.550 32.850
Oferta Oferta Oferta
33.300 35.550 32.850
De piata De piata De piata
33.300 35.550 32.850
2008 2008 2008
33.300 35.550 32.850
De piata De piata De piata
33.300 35.550 32.850
Central Central Central
33.300 35.550 32.850
33.300 35.550 32.850
0 0 0
34.299 39.105 34.493
60 50 56
36.014 36.429 32.595
p din 4 4 din 4 4 din 4
34.299 34.695 31.043
32.595
nu nu nu
36.014 36.429
36.014 32.59536.429
medii superioare superioare
nu da nu
asfalt asfalt asfalt
34.299 34.695 31.043
34.299 35.195 31.043
2.714 879 -255
0%
6.644
20%
2.714
8%
9.700
25%
8% 5%
ALEXANDRU DEBREZENI Raport evaluare apartament Suceava
SC COMINCO BUCOVINA SA
Octombrie 2013 Pagina 14 din 18
4.2.ABORDAREA PRIN VENIT
Abordarea prin venit este o abordare comparativă a valorii oricărei proprietăţi generatoare de venit, care
ia în considerare informaţiile referitoare la veniturile şi cheltuielile aferente proprietăţii acesteia prin convertirea
venitului în valoare.
Abordarea prin venit consta în metode, tehnici şi procedure matematice pe care evaluatorul le utilizează
pentru a analiza capacitatea proprietăţii de a genera beneficii şi să transforme aceste beneficii într-o indicaţie
asupra valorii actualizate.
Chiria lunara (EUR/luna) 180
Venit brut potential VBP (EUR/an) 2.160
Grad de ocupare 85%
Venit brut efectiv VBE (EUR/an) 1.836
Chetuieli de exploatare
- Fixe RON EUR
- Taxe proprietate 223 50
- Asigurare 45 10
- Altele 45 10
Subtotal cheltuieli fixe 70
- Variabile %
- Management 0% 0
- Administrator 0% 0
- Salarii personal intretinere 0% 0
- Utilitati spatii comune 0% 0
- Reparatii-intretinere 5% 92
- Altele 0% 0
Subtotal cheltuieli variabile 92
Total cheltuieli de exploatare (EUR/an) 162
Rata cheltuielilor de exploatare 9%
Venit net din exploatare (EUR/an) 1.674
Rata venit net din exploatare 91%
Rata de capitalizare 5,2%
Valoare randament (eur) 32.196 €
Valoarea de piata - Rotund 32.200 €
143.000 lei
VALOAREA DE PIATA ESTIMATA PE BAZA
CAPITALIZARII VENITULUI
GENERAT DE PROPRIETATE DIN CHIRIE
COMPARABILE A B C
Chirie lunara solicitata 150 180 200
Venit Brut Potential (EUR/an) 1.800 2.160 2.400
Grad de neocupare (% din VBP) 15% 270 324 360
Venit Brut Efectiv (EUR/an) 1.530 1.836 2.040
Cheltuieli aferente proprietarului (% din VBE) 5% 80 96 107
Venit Net din Exploatare (EUR/an) 1.450 1.740 1.933
Valoarea solicitata a proprietatii (EUR) 28.000 33.500 37.000
Rata de capitalizare (%) 5,18 5,19 5,23
Rata de capitalizare
CALCULUL RATEI DE CAPITALIZARE
proprietate rezidentiala
5,2
ALEXANDRU DEBREZENI Raport evaluare apartament Suceava
SC COMINCO BUCOVINA SA
Octombrie 2013 Pagina 15 din 18
4.3.ABORDAREA PRIN COST
Abordarea prin cost este bazată pe afirmaţia că un cumpărător prudent şi informat ar plăti pentru o
proprietate cel mult costul de achiziţie al unui înlocuitor cu aceeaşi utilitate. Acest principiu este cunoscut ca
principiul substituţiei.
Metoda costului presupune faptul că valoarea maximă a unui bun pentru un cumpărător informat este
suma care este necesară pentru a cumpăra ori a construi un bun nou cu utilitate echivalentă. Când bunul nu este
nou, din costul de reconstrucţie sau de înlocuire brut trebuie deduse (scăzute) toate formele de depreciere.
Aceasta abordare nu a fost folosită, deoarece evaluatorul nu a avut la dispoziţie suficiente informaţii
referitoare la proprietatea de evaluat
4.4.RECONCILIEREA ŞI OPINIA FINALĂ ASUPRA VALORII
Reconcilierea evaluării reprezintă analiza rezultatelor şi concluziilor abordărilor aplicate care conduc la
estimarea valorii finale a proprietăţii. Criteriile care au fost luate în cadrul procesului de reconciliere in vederea
formulării opiniei finale sunt. .
- ADECVAREA
- PRECIZIA
- CANTITATEA
Evaluarea reprezintă o opinie aupra valorii, o concluzie profesională, imparţială şi logică formulată pe baza
experienţei profesionale şi bazată pe analiza tuturor informaţiilor. Aceasta reprezintă percepţia evaluatorului
despre preţul cel mai posibil, cel mai verosimil intr-o tranzacţie obiectivă, nepărtinitoare pentru proprietatea
evaluată.
In urma aplicării metodologiei în vigoare s-au obţinut următoarele valori.
METODA VALOAREA DE PIAŢĂ
ABORDAREA PRIN PIAŢĂ 36.000 € 160.000 lei
ABORDAREA PRIN VENIT 32.200 € 143.000 lei
Pentru formularea opiniei evaluatorul a ţinut cont de următoarele aspecte:
Abordarea prin piaţa este cea mai credibilă, dacă evaluatorul deţine informaţii suficiente din piaţă.
Estimarea veniturilor care pot fi obţinute din chirii este tot mai dificila în momentul de faţă.
In opinia evaluatorului valoarea de piaţa a imobilului este :
VALOAREA DE PIAŢĂ
36.000 € 160.000 lei
La solicitarea AA Total Insolvency SPRL a fost estimată valoarea in ipoteza vânzării forţate.
Termenul vânzare forţata se utilizează uneori în situaţiile în care un vânzător este constrâns să vândă şi în
consecinţă nu are la dispoziţie o perioada de marketing adecvată.
Printre motivele care stau la baza constrângerii vânzătorului se afla :
- Evitarea deprecierii bunului.
- Evitarea si reducerea cheltuielilor necesare pentru administrarea si gestionarea bunului.
In opinia evaluatorului, valoarea apartamentului in ipoteza vânzării forţate este:
VALOAREA IN IPOTEZA VANZARII FORTATE
27.000 € 120.000 lei
ALEXANDRU DEBREZENI Raport evaluare apartament Suceava
SC COMINCO BUCOVINA SA
Octombrie 2013 Pagina 17 din 18
ANEXE
1.DOCUMENTATIE FOTOGRAFICA
ALEXANDRU DEBREZENI Raport evaluare apartament Suceava
SC COMINCO BUCOVINA SA
Octombrie 2013 Pagina 18 din 18
2.COMPARABILE
3.ACTE ŞI DOCUMENTE DE PROPRIETATE
top related