RAPORT DE EVALUARE APARTAMENT 3 CAMERE Adresa Suceava, str. Samoil Isopescu, nr. 34, bloc L5, Et.3/4, Ap. 14 PROPPRIETAR: S.C. COMINCO BUCOVINA S.A. VALOAREA DE PIA 36.000 Euro EVALUATOR: ALEXANDRU DEBREZENI DATA EVALURII: 17 OCTOMBRIE 2013 DATA REDACTARII RAPORTULUI: 17 OCTOMBRIE 2013 ALEXANDRU DEBREZENI Raport evaluare apartament Suceava SC COMINCO BUCOVINA SA

Octombrie 2013Pagina 2 din 18 CUPRINS Introducere ................................................................................................................................................................... 3 Adresa de insotire .................................................................................................................................................... 3 Declaratia de conformitate ...................................................................................................................................... 4 1.Rezumatul raportului ........................................................................................................................................... 5 2.Identificarea problemei de evaluat ...................................................................................................................... 7 2.1.Identificarea destinatarului ................................................................................................................................ 7 2.2.Obiectivul, scopul i utilizarea raportului ........................................................................................................... 7 2.3.Identificarea drepturilor asupra proprietii de evaluat .................................................................................... 7 2.4.Data efectiv a opiniei asupra valorii ................................................................................................................. 7 2.5.Baza evalurii i definiia tipului de valoare estimat ........................................................................................ 7 2.6.Ipoteze extraordinare i condiii limitative ........................................................................................................ 8 2.7.Condiii de nepublicare ...................................................................................................................................... 9 2.8.Sursele de informaii .......................................................................................................................................... 9 3.Prezentarea datelor ............................................................................................................................................. 9 3.1.Descrierea si identificarea proprietatii ............................................................................................................... 9 3.2.Date despre aria de pia, ora, vecinti, localizare ................................................................................ 9 3.3.Analiza pieei imobiliare ................................................................................................................................... 10 3.4.Cea mai buna utilizare ...................................................................................................................................... 11 4. Analiza datelor si concluziile ................................................................................................................................... 12 4.1.Abordarea prin PIA (comparatia vnzrilor) ................................................................................................ 12 4.2.Abordarea prin venit ........................................................................................................................................ 14 4.3.Abordarea prin cost .......................................................................................................................................... 15 4.4.Reconcilierea i opinia final asupra valorii ..................................................................................................... 16 ANEXE ......................................................................................................................................................................... 17 1.Documentatie fotografica .................................................................................................................................. 17 2.Comparabile ........................................................................................................................................................ 18 3.Acte i documente de proprietate ...................................................................................................................... 18 ALEXANDRU DEBREZENI Raport evaluare apartament Suceava SC COMINCO BUCOVINA SA

Octombrie 2013Pagina 3 din 18 1.INTRODUCERE ADRESA DE INSOTIRE PrezentulraportafostntocmitlasolicitareaAATOTALINSOLVENCYSPRL,identificatacuCIF25931349, nr. de ordine n tabloul practicienilor n insolven: 0399, avnd sediul social: str. Poet Grigore Alexandrescu nr.83, sector1,Bucureti,reprezentatalegalprinpracticianninsolvenNistorMandacheIoan,ncalitatede ADMINISTRATORJUDICIARaldebitoareiSCCOMINCOBUCOVINASAFRASIN,identificatcuCUI11688704,nr. nreg. La Reg.Com.: J33/130/1999; avnd sediul social inoraul Frasin, str. Principala nr.1, jud. Suceava, desemnat prinncheiereanr.162/2011,pronunatindosarul15664/86/2011,aflatperolulTribunaluluiSuceava,Secia Civila, Completul C4FF. Prezentulraportdeevaluaresereferlaproprietateaimobiliaraapartament3cameresituateinora Suceava,str.SamoilIsopescu,nr.34,blocL5,Et.3/4,Ap.14aflatinproprietateaSCCOMINCOBUCOVINASA FRASIN la data de 17 octombrie 2013. Scopul raportului este estimarea valorii de piaa pentru proprietatea deinut de SC COMINCO BUCOVINA SA FRASIN la data de 15 octombrie 2013 in vederea vnzrii. Raportul a fost structurat dup cum urmeaz: 1.Introducere 2.Identificarea problemei de evaluat i a sferei misiunii de evaluare3.Prezentarea datelor 4.Analiza datelor i concluziile5.Anexe n urma aplicrii metodologiei mai sus menionate, opinia evaluatorului referitoare laVALOAREA DE PIA 36.000 160.000 lei La solicitarea AA TOTAL INSOLVENCY SPRL a fost estimata si o valoare in ipoteza vnzrii forate. VALOAREA N IPOTEZA VNZRII FORTAE 27.000 120.000 lei Argumentele care au stat la baza elaborrii acestei opinii sunt: 1.Valoareaafostobinutinndseamadecondiiilelimitative,ipotezeleiaprecierile prezente n raport. 2.Valoarea este valabil la data evalurii. 3.Valoarea este valabil numai pentru destinaia precizat n raport i la data evalurii. 4.Valoareaestimatreprezintopiniaevaluatoruluireferitoarelavaloareadepiaa proprietii imobiliare evaluate.Raportulafostelaboratpebazastandardelor,recomandriloriametodologieidelucrurecomandatedectre ANEVAR. ALEXANDRU DEBREZENI Raport evaluare apartament Suceava SC COMINCO BUCOVINA SA

Octombrie 2013Pagina 4 din 18 DECLARAIA DE CONFORMITATE EvaluatorularespectatcoduldeontologicaacumesteeldefinitnStandardeleInternaionaledeEvaluareIVSediia 2011,recomandrile ANEVAR 2013 i actele normative n vigoarereferitoare la acest aspect. Caevaluatordeclarcraportuldeevaluare,pecarelsemnez,afostrealizatnconcordancureglementrile Standardelor Internaionale de Evaluare i cu ipotezele i condiiile limitative cuprinse n prezentul raport. Declar c nuamniciorelaieparticularcuclientuliniciuninteresactualsauviitorfadeproprietateaevaluat. Rezultateleprezentuluiraportdeevaluarenusebazeazpesolicitareaobineriiuneianumitevalori,solicitare venit din partea clientului sau a altor persoane care au interese legate de client sau de produsul bancar garantat, iarremunerareaevaluriinusefacenfunciedesatisfacereauneiasemeneasolicitri.nacestecondiii, subsemnatul,ncalitatedeelaborator,miasumresponsabilitateapentrudateleiconcluziileprezentaten prezentul raport de evaluare. ALEXANDRU DEBREZENI Membru titular ANEVAR ALEXANDRU DEBREZENI Raport evaluare apartament Suceava SC COMINCO BUCOVINA SA

Octombrie 2013Pagina 5 din 18 REZUMATUL RAPORTULUI APARTAMENT 3 CAMERE SUCEAVA STRADA EMANOIL ISOPESCU 1. PROPRIETAR SC COMINCO BUCOVINA SA. ADRESA PROPRIETII ora Suceava, str. Samoil Isopescu, nr. 34, bloc L5, Et.3/4, Ap. 14 CLIENT/BENEFICIIAR AA TOTAL INSOLVENCY SPRL in calitate de administrator judiciar al SC COMINCO BUCOVINA SA FRASIN. NATURA SI SURSA INFORMATIILOR InformaiilereferitoarelaproprietateaevaluataaufostfurnizatedectreAA TOTAL INSOLVENCY SPRL.Inelaborarearaportuluievaluatorulafolositsialteinformaiidinpiaacu citarea surselor. SCURTA DESCRIERE Proprietatea:Apartamentcu3camereidependine.Apartamentulareo suprafaa utila de 64,5 mp.Starea apartamentului apartamentul este ntro stare bun, fr mbuntiri. CONDITII LIMITATIVE DEOSEBITE Proprietatea a fost evaluat n ipoteza c este liber de sarcini. 2. TIPUL VALORIIValoarea de piaSCOPULEVALURIIEstimarea valorii de piaa in vederea vnzrii. DATA RAPORTULUI 17 octombrie 2013 DATA EVALURII 17 octombrie 2013 CURS DE SCHIMB BNR LA DATA EVALURII 1 EURO = 4,4511lei 3. DATE PRIVIND DREPTUL DE PROPRIETATE Proprietar si dobndire: SC COMINCO BUCOVINA SA Contract de vnzare cumprare 1962/07.12.1999 BNP Petru Atnsoaiei Dreptul de proprietate: Deplin Cartea Funciar:4448/25.07.2001 ncheiere de intabulare: Nr. Extras CF: nu Numr cadastral (vechi): 2124/XIV Meniuni speciale n Cartea Funciar:4. DATE PRIVIND DOCUMENTAIA CADASTRAL Nu s-a pus la dispoziie documentaia cadastral 5. UTILIZAREA ACTUAL A PROPRIETATII RezidenialaLiber CEA MAI BUNA UTILIZARERezideniala6. ZONA DE AMPLASARE URBANA: In zona central a oraului ARTERE IMPORTANTE DE CIRCULAIE N APROPIERE Auto: -Str. T. Vladimirescu, B-dul tefan cel Mare -Calitatea reelelor de transport: buna, asfaltate, cu 1 banda pe sens CARACTERUL EDILITAR AL ZONEI Tipul zonei Blocuri 4 etaje si blocuri P+8(9) Uniti comerciale in apropiere:Lacuri:Nu ALEXANDRU DEBREZENI Raport evaluare apartament Suceava SC COMINCO BUCOVINA SA

Octombrie 2013Pagina 6 din 18 Cursuri de ap: nu UTILITI EDILITARE Reea urban de energie electric: existent. Reea urban de ap: existent Reea urban de termoficare: existent, apartamentul este debranatReea urban de gaze: existent, apartamentul este debranat Reea urban de telefonie: Da AMBIENT Civilizat, linitit Zona de referina: Centru 7. METODA UTILIZATA Abordarea prin piaaAbordarea prin venit VALOAREA DE PIA36.000 Euro 160.000 Lei VALOAREANIPOTEZA VNZRII FORATE 27.000 Euro 120.000 Lei ALEXANDRU DEBREZENI Raport evaluare apartament Suceava SC COMINCO BUCOVINA SA

Octombrie 2013Pagina 7 din 18 2.IDENTIFICAREA PROBLEMEI DE EVALUAT2.1.IDENTIFICAREA DESTINATARULUI PrezentulraportafostntocmitlasolicitareaAATOTALINSOLVENCYSPRL,identificatacuCIF25931349, nr. de ordine n tabloul practicienilor n insolven: 0399, avnd sediul social: str. Poet Grigore Alexandrescu nr.83, sector1,Bucureti,reprezentatalegalprinpracticianninsolvenNistorMandacheIoan,ncalitatede ADMINISTRATORJUDICIARaldebitoareiSCCOMINCOBUCOVINASAFRASIN,identificatcuCUI11688704,nr. nreg. La Reg.Com.: J33/130/1999; avnd sediul social inoraul Frasin, str. Principala nr.1, jud. Suceava, desemnat prinncheiereanr.162/2011,pronunatindosarul15664/86/2011,aflatperolulTribunaluluiSuceava,Secia Civila, Completul C4FF. PrezentulraportdeevaluaresereferlaproprietateaimobiliaraaflatainproprietateaSCCOMINCO BUCOVINA SA FRASIN. la data de 17 octombrie 2013. Destinatarulraportului:AATOTALINSOLVENCYSPRL,identificatacuCIF25931349,nr.deordinen tabloulpracticienilorninsolven:0399,avndsediulsocial:str.PoetGrigoreAlexandrescunr.83,sector1, Bucureti,reprezentatalegalprinpracticianninsolvenNistorMandacheIoan,ncalitatedeADMINISTRATOR JUDICIARaldebitoareiSCCOMINCOBUCOVINASAFRASIN,identificatcuCUI11688704,nr.nreg.LaReg.Com.: J33/130/1999; avnd sediul social in oraul Frasin, str. Principala nr.1, jud. Suceava 2.2.OBIECTIVUL, SCOPUL I UTILIZAREA RAPORTULUI Obiectulprezentuluiraportdeevaluarelreprezintapartamentulde3camereaflatinproprietateaSC COMINCO BUCOVINA SA FRASIN ora Suceava, str. Samoil Isopescu, nr. 34, bloc L5, Et.3/4, Ap. 14. Scopul raportului este estimarea valorii de piaa . 2.3.IDENTIFICAREA DREPTURILOR ASUPRA PROPRIETII DE EVALUAT Apartamentulafostachiziionatladatade7decembrie1999dectreSCCOMINCOBUCOVINASAFRASIN conform contractului de vnzare cumprare 1962/7 decembrie 1999, BNP Petru Atanasoaei. 2.4.DATA EFECTIV A OPINIEI ASUPRA VALORII Data evalurii 17 septembrie 2013 Data ntocmirii raportului 17 octombrie 2013 Data inspeciei 16 octombrie 2013 Cursul de schimb BNR al raportului 1 euro 4,4511 lei. 2.5.BAZA EVALURII I DEFINIIA TIPULUI DE VALOARE ESTIMAT PRE, COST, PIA I VALOARE Interpretareadefectuoasatribuitanumitortermenelorfolositepoateconducelanenelegerii interpretrieronatealeraportuluideevaluare.Aceastaconstituieoproblematuncicndcuvinteleuzualeau nelesurispecificepentruoanumitadisciplin.Estecazultermenilorpre,cost,piaivaloareaacumsunt utilizai de disciplina evaluarea proprietilor i definii n standardele de evaluare internaional IVS. Preul este termenul utilizat pentru o suma cerut, oferit sau pltit pentru un activ.ALEXANDRU DEBREZENI Raport evaluare apartament Suceava SC COMINCO BUCOVINA SA

Octombrie 2013Pagina 8 din 18 Costul reprezint suma de bani necesara pentru a achiziiona sau produce activul.Piaestemediulncarebunurile,mrfurileiserviciilesuntcomercializatentrecumprtoriivnztori,prin mecanismulpieei.Conceptuldepiapresupunecbunurilei/sauserviciilesepottranzacionafrrestricii, ntre cumprtori i vnztori.VALOAREA DE PIA Valoareadepiaesteoreprezentareavaloriideschimb,adicsumadebanipecareoproprietatear aduce-odacarfioferitsprevnzarepeopialiber,ladataevalurii,conformcerinelorcarecorespund definiiei valorii de pia.Conform definiiei din Standardele Internaionale de Evaluare (IVS) ediia a opta: Valoareadepiaestesumaestimatpentrucareunactivarputeafischimbat,ladataevalurii,ntreun cumprtor hotrt i unvnztor hotrt, ntr-o tranzacie neprtinitoare,dup un marketing adecvat si n care prile au acionat fiecare n cunotin de cauz, prudent i fr constrngeri. TIPUL DE VALOARE ESTIMAT In conformitate cu scopul declarat, tipul de valoare estimat n cadrul raportului este valoarea de pia.DEFINIIA VALORII DE PIA Conform definiiei din Standardele Internaionale de Evaluare (IVS) ediia a opta: Valoareadepiaestesumaestimatpentrucareunactivarputeafischimbat,ladataevalurii,ntreun cumprtor hotrt i unvnztor hotrt, ntr-o tranzacie neprtinitoare,dup un marketing adecvat si n care prile au acionat fiecare n cunotin de cauz, prudent i fr constrngeri. VNZAREA FORAT Termenul de vnzare forat se utilizeaz deseori n situaiile cnd un vnztor este constrns s vnd i, nconsecin,nuareladispoziieoperioaddemarketingadecvat.Preulcarearputeafiobinutnaceste situaii va depinde de natura presiunii asupra vnztorului i de motivele pentru care nu poate s aib la dispoziie o perioad de marketing adecvat. PREMISELE VALORII Evaluareaesteunprocesdeestimareavaloriiunuibunlaunmomentdat.Valoareareflectrezultatul unor aprecieri fcute pe baza mai multor criterii de comparaie, ea exprimnd de fapt valoarea de ntrebuinare si cea de schimb n contextul general al pieei.Evalurilebazatepepiautilizeaznmodnormalunasaumaimulteabordrinevaluare,prin aplicareaprincipiuluisubstituiei,utilizndinformaiiderivatedinpia.Acestprincipiuaratcopersoanprudentnuvapltipentruunbunsauserviciu maimult dect costuldeachiziie pentruun bunsauserviciuacceptabilcasubstitut, n absenafactorilortimp, risc sau neadecvare. Costul cel maimicalceleimaibunealternative, pentruun bunsubstitutsau pentru un bun identic, va tinde s reflecte valoarea de pia.2.6.IPOTEZE EXTRAORDINARE I CONDIII LIMITATIVE Prezentulraportestentocmitlacerereaclientuluiinscopulprecizat.Nuestepermisfolosirea raportuluidectreoterpersoanfrobinerea,nprealabil,aacorduluiscrisalclientului,autorului evalurii i evaluatorului verificator, aa cum se precizeaz mai jos.Evaluatorulnuesteresponsabilpentruproblemeledenaturlegal,careafecteazfieproprietatea imobiliarevaluat,fiedreptuldeproprietateasupraacesteiaicarenusuntcunoscutedectre ALEXANDRU DEBREZENI Raport evaluare apartament Suceava SC COMINCO BUCOVINA SA

Octombrie 2013Pagina 9 din 18 evaluator. Proprietatea imobiliar se evalueaz pe baza premisei c aceasta se afl n posesie legal (titlul de proprietate este valabil) i responsabil. Sepresupunecproprietateaimobiliarncauzrespectreglementrileprivinddocumentaiilede urbanism,legiledeconstrucieiregulamentelesanitare,iarncazulncarenusuntrespectateaceste cerine, valoarea de pia va fi afectat. Evaluatorul nu are cunotin asupra strii ascunse sau invizibile a proprietii (inclusiv, dar fr a se limita doarlaacestea,stareaistructurasolului,structurafizic,sistemelemecaniceialtesistemede funcionare,fundaia,etc.),sauasupracondiiiloradversedemediu(depeproprietateaimobiliarn cauzsaudepeoproprietatenvecinat,inclusivprezenasubstanelorpericuloase,substanelortoxice etc.), care pot majora sau micora valoarea proprietii.Evaluatorulobineinformaii,estimriiopiniinecesarentocmiriiraportuluideevaluare,dinsursepe careleconsideraficredibileievaluatorulconsidercacesteasuntadevrateicorecte.Evaluatorul nu i asum responsabilitatea n privina acurateei informaiilor furnizate de tere pri. 2.7.CONDIII DE NEPUBLICARE Prezentul raport de evaluare, n totalitate sau pri din acesta, sau orice referire la coninutul su nu pot fi folosite sau incluse ntr-un document publicat, circular sau lucrare i nici publicat fr acordul scris i prealabil al evaluatorului. 2.8.SURSELE DE INFORMAII Informaiile utilizate la elaborarea acestui raport de evaluare i pe care evaluatorul le-a avut la dispoziie au fost considerate de acesta ca fiind corecte, de ncredere i suficiente n realizarea scopului declarat. Sursele de informaii utilizate au fost: dateprimitedirectdelaSCCOMINCOBUCOVINASAFRASINsiAATotalInsolvency SPRL.; informaii de la firmele specializate si de pe internet (site-uri specializate) privind datele comparabilelor utilizate n raport; reviste i publicaii de specializate In redactarea lucrrii evaluatorul a folosit Standardele Internaionale de Evaluare ediia 2012, informaii din crile de specialitate, reglementrile si recomandrile ANEVAR. 2. PREZENTAREA DATELOR 3.1.DESCRIEREA SI IDENTIFICAREA PROPRIETATIIApartamentul este situatin oraul Suceava, str. Samoil Isopescu, nr. 34, bloc L5, Et.3/4, Ap. 14., in captul strzii. Blocul este izolat termic se aflintr-o zona civilizata. Blocul are montat interfon la intrare. Apartamentul are finisaje medii - gresie si faiana in bai, parchet de lemn in camere, gresie in balcoane, gresie pe hol. Balcoanele sunt nchise cu geamuri termopan. O parte din geamuri sunt din termopan.Ua de la intrare este metalica.Apartamentului a fost debranat de la gaz si nclzirea centrala. 3.2.DATE DESPRE ARIA DE PIA, ORA, VECINTI, LOCALIZARE ALEXANDRU DEBREZENI Raport evaluare apartament Suceava SC COMINCO BUCOVINA SA

Octombrie 2013Pagina 10 din 18 ApartamentulestesituatinzonacentralaaorauluiSuceava.InzonaseaflaliceulSamoilIsopescu,coala, grdinia, biserici, mnstiri. 3.3.ANALIZA PIEEI IMOBILIARE Preturileapartamentelorlanivelnaionalausczutcucirca52%panalasfritullui2012,fatade momentuldevrfalpieeiimobiliare,sianumelunamartie2008,potrivitdatelorfurnizatedeplatformaAnalize Imobiliare. Astfel, indicele Imobiliare.ro calculat la nivel naional a sczut de la o valoare maxima de 2.058 de euro pe metru ptrat util, pana la 986 de euro pe metru ptrat util, la finele anului trecut. "Interesantesteca,peparcursulultimilorani,scdereapreturilorapartamenteloraprecedat-opeceaa economiei si a fost semnificativ mai abruptadect aceasta. Astfel, 2008, anul in care locuinele s-au depreciat cel mai mult (24,8%), nici nu a fost propriu-zis unul de criza, economic vorbind: potrivit datelor Institutului Naional de Statistica (INS), Produsul Intern Brut (PIB) a crescut atunci cu 7,3%. Aceasta discrepanta este explicata prin evoluia pozitiva a sectorului construciilor, pentru care 2008 a fost de fapt un an de boom fiind atins apogeullivrrilor de locuine la nivel naional, respectiv 67.255 de unitatea locative, cu 42% mai mult dect in anul precedent. In 2009 insa, primul an de criza pentru construcii, economia romneasca a nregistrat un recul similar cu avansul din anul precedent: 7,1%. Locuinele si-au continuat si ele trendul puternic descendent, cu un minus de 20,6% la 12 luni. In anulurmtor,scdereaPIBafostmultmaitemperata-de1,3%-,insamasuriledeausteritateimpusedectre Guverns-auresimitdinplininbuzunareleromanilorsi,implicit,asuprapreturilordinimobiliare.Aaseexplica faptulcaapartamenteleaucontinuatsaseieftineascsimitor,cu15,6%,inmedie",semenioneazinanaliza imobiliare.ro. Preurilelocuinelorurmeaz,ncontinuare,otendindescdere,caredacsevamenineinlunile viitoarevaduce,pnlafinalulanului,lanregistrareaunorreducerialepreurilordepnla7%."nceputullui 2013 a fost mai bun pentru piaa rezidenial dac l comparm cu nceputul anului trecut i se simte un oarecare optimismnpia",adeclaratpentrugndulGabrielVoicu,managerNewHomesncadrulColdwellBanker AffiliatesofRomnia.Voicususine,deasemenea,cpreurileauartatn2013aceleaisemnedestabilitate ALEXANDRU DEBREZENI Raport evaluare apartament Suceava SC COMINCO BUCOVINA SA

Octombrie 2013Pagina 11 din 18 observatencdinanul2011,cuuoarescderisaucuunelecreterimicidelalunlalun,nfunciedezonele unde sunt plasate locuinele i n funcie de segmentul din care acestea fac parte. Laopopulaiedeaproximativ92.000locuitori,conformultimelordatepublice,Suceavaareooferta bogata de apartamente insa cererea este sczuta. De altfel, primria nu reuise s vnd cele 200 de apartamente ANLlamijloculanului,launprede409Euro/mp.(http://www.gandul.info//financiar/primaria-suceava-nu-reuseste-sa-vanda-niciun-apartament-anl-pretul-e-mai-mare-decat-cel-de-PIA-10894121). Vnzrile de apartamente au nceput destul de promitor, n prima parte a anului, dar n ultimele luni nu s-amaisimitacelaielandinparteacumprtorilor.Inianuarieinlunafebruarieaumersbinetranzaciile, pesteateptri.Ausczutapoi.Inmai,laPatemainimic,adeclaratDinuUngureanu,administratorulageniei imobiliare Family. Situaia este cel puin la fel, dac nu chiar mai rea n ceea ce privete vnzrile de terenuri, dar i nchirieriledelocuine.Nuaufostterenuritranzacionate.Nicicaselenuaufostcutate,iarnceeaceprivete spaiile comerciale, lucrurile merg destul de slbu, a spus Gabriel Naie de la agenia imobiliar ProActiv Business. http://www.obiectivdesuceava.ro/local/PIA-imobiliara-a-inceput-bine-2013-dar-deja-da-semne-de-oboseala-la-jumatatea-anului/. Cndva se inea cont de zon. Acum nu mai este diferen mare nici fa de Burdujeni, a spus VeraVatamaniuc.Eaaexplicatc,ngeneral,preulpemetruptratdelocuinnblocurilevechiestesimilar, nefiind diferene foarte maride la un cartier la altuli c sunt multe oportuniti care au aprut n zona central unde,ntr-adevr,s-arpreacesteceamaimaretendindescdereapreurilorlocuinelor. http://www.obiectivdesuceava.ro/local/programul-prima-casa-in-lei-a-amortit-si-mai-tare-PIA-imobiliara-din-suceava/ .Garsoniere i apartamente cu doucamere careaufostachiziionate la preuricu25% ichiar cu 33% fademediancartierelerespective.OsituaiedeacestfelafostmenionatdeMariaMihai,nlegturcuun apartament cu trei camere, fr mbuntiri, situat pe strada Samuil Ispoescu i care a fost cumprat cu 34 demiideeuro.http://www.obiectivdesuceava.ro/local/stranierii-nu-s-au-inghesuit-la-cumparat-apartamente-in-aceasta-vara/ Putereadecumprareapopulaieiasczutdramaticinultimiiani.Existaofertageneroasade apartamente insa cererea este foarte sczuta. Preturile de vnzare ale apartamentelor sunt negociabile ns exist i proprietari care in de preturi si prefera sa tina apartamentele la vnzare in sperana ca piaa se va redresa. 3.4.CEA MAI BUNA UTILIZARECea mai bun utilizare este definit astfel:Utilizareaprobabilrezonabilsilegalauneiproprietateaconstruite,careesteposibilfizic, fundamentat adecvat, financiar fezabil i care determin cea mai mare valoare. Cea mai bun utilizarea unei proprieti imobiliare trebuie s ndeplineasc patru criterii, respectiv s fie : Permis legal Posibil fizic Fezabil financiar Maxim productiv Cea mai bun utilizare a proprietaii formate din 1 apartament IncazulproprietiidinoraulSuceava,str.SamoilIsopescu,nr.34,blocL5,Et.3/4,Ap.14.inopinia evaluatorului, cea mai buna utilizare o constituie cea de proprietate rezideniala. ALEXANDRU DEBREZENI Raport evaluare apartament Suceava SC COMINCO BUCOVINA SA

Octombrie 2013Pagina 12 din 18 4. ANALIZA DATELOR SI CONCLUZIILE 4.1.ABORDAREA PRIN PIA (COMPARATIA VNZRILOR) Abordareaprinpiaaesteprocesulprincarevaloareadepiaestimatseobineprinanalizapieein urmacreiaproprietisimilaridentificatesuntcomparatecuproprietateasupusevalurii,pentruaajungelao indicaie asupra valorii acestuia. Atuncicndexistinformaiidisponibile,abordareaprincomparaiadirectesteceamaidirecti sistematic abordare pentru estimarea valorii de pia. Analizacomparativestetermenulgeneralfolositpentruidentificareaprocesuluicareutilizeazfie analizapeperechidedate,fieanalizacomparaiilorrelativepentruaobineoindicaieasupravalorii,nurma aplicriiabordriiprincomparaiedirect.nanalizacomparativceledoutehnicisuntfolositempreunsau separat. ALEXANDRU DEBREZENI Raport evaluare apartament Suceava SC COMINCO BUCOVINA SA

Octombrie 2013Pagina 13 din 18 Element de comparatie Subiect% euro % euro % euroPret vanzare (euro)Tip pret (tranzactie / oferta)Corectii-10% -10% -3.700 -10% -3.950 -10% -3.650Pret corectat (euro)Drepturi de proprietate transmiseDeplinCorectii0% 0 0% 0 0% 0Pret corectat (euro)Conditii de finantareDe piataCorectii (%)0% 0 0% 0 0% 0Pret corectat (euro)Conditii de vanzareDe piataCorectii (%)0% 0 0% 0 0% 0Pret corectat (euro)Conditii ale pietei2013Corectii (%)0% 0 0% 0 0% 0Pret corectat (euro)Localizare CENTRALCorectii (%)0% 0 0% 0 0% 0Pret corectat (euro)An constructie0Corectii (%)0% 0 0% 0 0% 0Pret corectat (euro)Suprafata utilaconstruita desfasurata64,5Corectii (%)3% 999 10% 3.555 5% 1.643Pret corectat (euro)Finisaje interiormediiCorectii (%)0% 0 -10% -3.911 -10% -3.449Pret corectat (euro)mobilatnuCorectii (%)0% 0 0% -500 0% 0Pret corectat (euro)Amenajare straziasfaltCorectii (%)0% 0 0% 0 0% 0Pret corectat (euro)Etaj3 din 4Corectii 5% 1.715 5% 1.735 5% 1.552Pret corectatBoxa - subsolNUCorectii 0 0 0Pret corectatPret corectat (euro)Corectie totala netaCorectie totala neta(%)Corectie totala brutaCorectie totala bruta(%)OpiniaPentru comparabila A s-a efectuat cea mai mica corectie bruta totala36.000 160.000 lei 37.000 39.500 36.500Corectii Corectii CorectiiVALOAREA ESTIMATA PRIN COMPARATII DIRECTEComparabila 1 Comparabila 2 Comparabila 3Deplin Deplin Deplin33.300 35.550 32.850Oferta Oferta Oferta33.300 35.550 32.850De piata De piata De piata33.300 35.550 32.8502008 2008 200833.300 35.550 32.850De piata De piata De piata33.300 35.550 32.850Central Central Central33.300 35.550 32.85033.300 35.550 32.8500 0 034.299 39.105 34.49360 50 5636.014 36.429 32.595p din 4 4 din 4 4 din 434.299 34.695 31.04332.595nu nu nu36.014 36.42936.014 32.595 36.429medii superioare superioarenu da nuasfalt asfalt asfalt34.299 34.695 31.04334.299 35.195 31.0432.714 879 -2550%6.64420%2.7148%9.70025%8% 5% ALEXANDRU DEBREZENI Raport evaluare apartament Suceava SC COMINCO BUCOVINA SA

Octombrie 2013Pagina 14 din 18 4.2.ABORDAREA PRIN VENIT Abordarea prin venit este o abordare comparativ a valorii oricrei proprieti generatoare de venit, care ianconsiderareinformaiilereferitoarelaveniturileicheltuielileaferenteproprietiiacesteiaprinconvertirea venitului n valoare. Abordarea prin venit consta n metode, tehnici i procedure matematice pe care evaluatorul le utilizeaz pentruaanalizacapacitateaproprietiideagenerabeneficiiistransformeacestebeneficiintr-oindicaie asupra valorii actualizate. Chiria lunara (EUR/luna) 180Venit brut potential VBP (EUR/an) 2.160Grad de ocupare 85%Venit brut efectiv VBE (EUR/an) 1.836Chetuieli de exploatare - Fixe RON EUR- Taxe proprietate 223 50- Asigurare 45 10- Altele 45 10Subtotal cheltuieli fixe 70 - Variabile %- Management 0% 0- Administrator 0% 0- Salarii personal intretinere 0% 0- Utilitati spatii comune 0% 0- Reparatii-intretinere 5% 92- Altele 0% 0Subtotal cheltuieli variabile 92Total cheltuieli de exploatare (EUR/an) 162Rata cheltuielilor de exploatare 9%Venit net din exploatare (EUR/an) 1.674Rata venit net din exploatare 91%Rata de capitalizare 5,2%Valoare randament (eur) 32.196 Valoarea de piata - Rotund 32.200 143.000 leiVALOAREA DE PIATA ESTIMATA PE BAZA CAPITALIZARII VENITULUI GENERAT DE PROPRIETATE DIN CHIRIE COMPARABILE A B CChirie lunara solicitata 150 180 200Venit Brut Potential (EUR/an) 1.800 2.160 2.400Grad de neocupare (% din VBP) 15% 270 324 360Venit Brut Efectiv (EUR/an) 1.530 1.836 2.040Cheltuieli aferente proprietarului (% din VBE) 5% 80 96 107Venit Net din Exploatare (EUR/an) 1.450 1.740 1.933Valoarea solicitata aproprietatii (EUR)28.000 33.500 37.000Rata de capitalizare (%) 5,18 5,19 5,23Rata de capitalizareCALCULUL RATEI DE CAPITALIZAREproprietate rezidentiala 5,2 ALEXANDRU DEBREZENI Raport evaluare apartament Suceava SC COMINCO BUCOVINA SA

Octombrie 2013Pagina 15 din 18 4.3.ABORDAREA PRIN COST Abordareaprincostestebazatpeafirmaiacuncumprtorprudentiinformatarpltipentruo proprietatecelmultcostuldeachiziiealunuinlocuitorcuaceeaiutilitate.Acestprincipiuestecunoscutca principiul substituiei.Metodacostuluipresupunefaptulcvaloareamaximaunuibunpentruuncumprtorinformateste suma care este necesar pentru a cumpra ori a construi un bun nou cu utilitate echivalent. Cnd bunul nu este nou, din costul de reconstrucie sau de nlocuire brut trebuie deduse (sczute) toate formele de depreciere. Aceastaabordarenuafostfolosit,deoareceevaluatorulnuaavutladispoziiesuficienteinformaii referitoare la proprietatea de evaluat 4.4.RECONCILIEREA I OPINIA FINAL ASUPRA VALORII Reconciliereaevaluriireprezintanalizarezultateloriconcluziilorabordriloraplicatecareconducla estimareavaloriifinaleaproprietii.Criteriilecareaufostluatencadrulprocesuluidereconciliereinvederea formulrii opiniei finale sunt. . -ADECVAREA -PRECIZIA-CANTITATEAEvaluarea reprezint o opinie aupra valorii, o concluzie profesional, imparial i logic formulat pe baza experieneiprofesionaleibazatpeanalizatuturorinformaiilor.Aceastareprezintpercepiaevaluatorului desprepreulcelmaiposibil,celmaiverosimilintr-otranzacieobiectiv,neprtinitoarepentruproprietatea evaluat. In urma aplicrii metodologiei n vigoare s-au obinut urmtoarele valori. METODAVALOAREA DE PIA ABORDAREA PRIN PIA36.000 160.000 leiABORDAREA PRIN VENIT32.200 143.000 lei Pentru formularea opiniei evaluatorul a inut cont de urmtoarele aspecte: Abordarea prin piaa este cea mai credibil, dac evaluatorul deine informaii suficiente din pia. Estimarea veniturilor care pot fi obinute din chirii este tot mai dificila n momentul de fa. In opinia evaluatorului valoarea de piaa a imobilului este : VALOAREA DE PIA 36.000 160.000 lei La solicitarea AA Total Insolvency SPRL a fost estimat valoarea in ipoteza vnzrii forate. Termenulvnzareforataseutilizeazuneorinsituaiilencareunvnztoresteconstrnssvndin consecin nu are la dispoziie o perioada de marketing adecvat. Printre motivele care stau la baza constrngerii vnztorului se afla : -Evitarea deprecierii bunului. -Evitarea si reducerea cheltuielilor necesare pentru administrarea si gestionarea bunului. In opinia evaluatorului, valoarea apartamentului in ipoteza vnzrii forate este: VALOAREA IN IPOTEZA VANZARII FORTATE 27.000 120.000 leiALEXANDRU DEBREZENI Raport evaluare apartament Suceava SC COMINCO BUCOVINA SA

Octombrie 2013Pagina 17 din 18 ANEXE 1.DOCUMENTATIE FOTOGRAFICA ALEXANDRU DEBREZENI Raport evaluare apartament Suceava SC COMINCO BUCOVINA SA

Octombrie 2013Pagina 18 din 18 2.COMPARABILE 3.ACTE I DOCUMENTE DE PROPRIETATE