valori imobiliare expertiza si evaluare

7/23/2019 Valori Imobiliare Expertiza Si Evaluare

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UNIVERSITATEA TEFAN CEL MARE SUCEAVA

FACULTATEA DE TIINE ECONOMICE I ADMINISTRAIE PUBLIC

VALORI IMOBILIARE: EXPERTIZ IVALORI IMOBILIARE: EXPERTIZ I

EVALUAREEVALUARE

Prof. u!". #r. $%&r!'(% PRELIPCEAN

SUCEAVA )*++

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CUPRINS

CAPITOLUL 1. PRE, PIA. COST I VALOARE..........................................................51.2. Valoarea de pia...........................................................................................................

1.2.1. Introducere.............................................................................................................1.2.2. Definiia "valorii de pia".....................................................................................!1.2.3. Alte definiii ale "valorii de pia"........................................................................."

1.#. Valoarea de $%ili&are.....................................................................................................'1.(. Valoarea de i)*e+%iie..................................................................................................11.5. Valoarea de a+i-$rare..................................................................................................111.. Al%e a%e-orii de Valori...............................................................................................111.!. /a%orii are i)0l$e)ea& *aloarea............................................................................111.". Cererea i o0er%a.........................................................................................................1#

CAPITOLUL 2. PIAA IO3ILIAR................................................................................1(2.1. Cara%eri+%iile pieelor i4oiliare............................................................................1(2.2. Co)ep%e 0$)da4e)%ale...............................................................................................15

2.2.1. Definirea pieei.....................................................................................................152.2.2. Cererea.................................................................................................................12.2.3. Oferta competitiv................................................................................................1"2.2.4. Echilirul pieei....................................................................................................1'2.2.!. roceduri de anali# a pieei $ aplicaii..............................................................2

2.2.5.1. Cererea de lo$i)e........................................................................................22.2.5.2. Cererea de +paii o4eriale.........................................................................212.2.5.#. Cererea de +paii ad4i)i+%ra%i*e....................................................................2#

2.#. Tip$rile de piee i4oiliare.......................................................................................25

2.(. A)ali&a pieei i4oiliare...........................................................................................252.5. Aordarea a)ali&ei......................................................................................................2CAPITOLUL #. ETO6E 6E RA76AE7T...................................................................2'

#.1. Relaii $ 0a%orii are i)0l$e)ea& *aloarea i pri)ipiile de e*al$are.....................2'3.1.1. revi#ionare %i anticiparea &chimrii................................................................2'3.1.2. Cererea %i oferta...................................................................................................#3.1.3. 'u&tituia.............................................................................................................#3.1.4. Echilirul..............................................................................................................#13.1.!. (actori e)terni......................................................................................................#1

#.2. 6E/I7III.................................................................................................................#2#.#. ETOPA ULTIPLICATORULUI C8IRIEI 3RUTE 9C3:................................#2

3.3.1. Datele nece&are....................................................................................................##3.3.2. 'ur&ele de date.....................................................................................................##3.3.3. E&timarea chiriei de pia....................................................................................##3.3.4.E&timarea *C+ cuprinde,....................................................................................#(3.3.!. E&timarea valorii..................................................................................................#(3.3.-. Avantaele metodei...............................................................................................#(3.3./. 0imitele metodei...................................................................................................#5

#.(. Capi%ali&area *e)i%$rilor............................................................................................#53.4.1. C%tiurile viitoare..............................................................................................#53.4.2. ecuperarea &i randamentul capitalului..............................................................#3.4.3. andamentul inve&tiiei imoiliare......................................................................#!

3.4.4. 'electarea ratei de capitali#are............................................................................#"3.4.!. i&cul...................................................................................................................#'3.4.-. Inflaia anticipat.................................................................................................#'

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#.5. e%ode de ra)da4e)%.................................................................................................(13.!.1. Capitali#area direct............................................................................................(13.!.2. Actuali#area capitali#area prore&iv5...............................................................(23.!.3. Anali#a comparativ a metodelor........................................................................(#

#.. e%oda api%ali&rii dire%e.......................................................................................(##.!. e%oda a%$ali&rii 0l$;$rilor.....................................................................................(5

3./.1. Actuali#area..........................................................................................................(53./.2. Anali#a flu)urilor actuali#ate...............................................................................(!3./.3. Aleerea ratei de actuali#are...............................................................................(!3./.4. 6aloarea de revn#are..........................................................................................("

#.". Apliaie.....................................................................................................................5CAPITOLUL (. ETO6A COSTURILOR..........................................................................52

(.1. Relaiile $ pri)ipiile e*al$rii..................................................................................52(.2. Apliaili%a%ea i li4i%ele 4e%odei o+%$l$i.................................................................5#(.#. Proed$ra.....................................................................................................................5((.(. Cea 4ai $) $%ili&are...............................................................................................55

4.4.1. Definiie................................................................................................................55

4.4.1.1. Cea mai un utili#are a terenului lier.......................................................54.4.1.2. Cea mai un utili#are a terenului con&truit.................................................5

4.4.2. 'copul anali#ei celei mai une utili#ri...............................................................54.4.2.1. Cea mai un utili#are a terenului lier.......................................................5!4.4.2.2. Cea mai un utili#are a terenului con&truit.................................................5!

4.4.3. Criteriile anali#ei.................................................................................................5!4.4.3.1. ermi&iil leal............................................................................................5!4.4.3.2. o&iil fi#ic..................................................................................................5"4.4.3.3. (e#ail financiar..........................................................................................5"4.4.3.4. *a)imum productiv.....................................................................................5'

4.4.4. 'ituaii &peciale....................................................................................................5'4.4.4.1. 7tili#ri &inulare..........................................................................................5'4.4.4.2. 7tili#rile interimare.....................................................................................5'4.4.4.3. 7tili#ri neconforme leal.............................................................................4.4.4.4. 7tili#ri care nu &unt cele mai une..............................................................4.4.4.!. 7tili#ri multiple............................................................................................14.4.4.-. 7tili#ri &peciale............................................................................................14.4.4./. 7tili#ri &peculative.......................................................................................14.4.4.8. 9eren :n e)ce&.................................................................................................2

4.4.!. Aplicaie ; Cea mai un utili#are con&idernd terenul lier............................. 2(.5. Valoarea a4pla+a4e)%$l$i...........................................................................................2

4.!.1. Concepte %i principii de evaluare.........................................................................24.!.2. Caracteri&ticile fi#ice ale ampla&amentului.........................................................#4.!.3. 9ehnicile de evaluare ale terenului.......................................................................(

4.!.3.1. *etoda comparaiei directe...........................................................................(4.!.3.2. *etoda proporiei..........................................................................................54.!.3.3. *etoda e)traciei...........................................................................................54.!.3.4. *etoda parcelrii..........................................................................................4.!.3.!. *etoda re#idual...........................................................................................4.!.3.-. *etoda capitali#rii rentei de a#...............................................................!

(.. Co+%$l ldirilor...........................................................................................................!4.-.1. Co&tul de :nlocuire


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4.-.2.3. rofitul antreprenorului promotorului imoiliar5............................................'4.-.3. 'ur&e de informaii...............................................................................................'4.-.4. *etode de e&timare a co&tului..............................................................................!4.-.4.1. *etoda comparaiilor unitare...........................................................................!4.-.4.2. *etoda co&turilor..............................................................................................!14.-.4.3. *etoda devi#elor...............................................................................................!2

(.!. E+%i4area depreierii a$4$la%e...............................................................................!24./.1. Definiii.................................................................................................................!24./.2. *etode de e&timare..............................................................................................!#4./.2.1. *etoda duratei de via economic..................................................................!#4./.2.2. *etoda modificat a duratei de via economic.............................................!#4./.2.3. *etoda &ererii.............................................................................................!(4./.2.4. *etoda comparaiei..........................................................................................!(

CAPITOLUL 5. ETO6A COPARAIEI 6IRECTE......................................................!55.1. Relaia $ pri)ipiile e*al$rii....................................................................................!55.2. Apliaili%a%ea i li4i%ele 4e%odei...............................................................................!5.#. 6a%ele )ee+are i +$r+ele de i)0or4aii......................................................................!!

5.(. Proed$ra.....................................................................................................................!"!.4.1. Criterii de comparaie..........................................................................................!"!.4.2. Elemente de comparaie.......................................................................................!'!.4.2.1. Drepturile de proprietate tran&mi&e.................................................................."!.4.2.2. Condiiile de finanare......................................................................................."!.4.2.3. Condiiile de vn#are........................................................................................."1!.4.2.4. Condiiile pieei................................................................................................."1!.4.2.!. 0ocali#area........................................................................................................"1!.4.2.-. Caracteri&ticile fi#ice........................................................................................"2!.4.2./. Caracteri&ticile economice................................................................................"2!.4.2.8. 7tili#area..........................................................................................................."2!.4.2.=. Componente non$imoiliare ale valorii............................................................"#!.4.3. Identificarea %i cuantificarea coreciilor.............................................................."#!.4.3.1. 9ehnicile cantitative.........................................................................................."(

5.. Ordi)ea oreiilor i ale-erea *alorii........................................................................."!.-.1. Aleerea valorii...................................................................................................."

CAPITOLUL . CULE


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CAPITOLUL +. PRE, PIA. COST I VALOARE

E*al$a%orii 0a o di+%i)ie )e% =)%re %er4e)iipre?pia, cost i valoare.

Ter4e)$lpre

+e re0er de oiei la pre$l de *>)&are +a$ de %ra)&aie i +e apli =) a&$l

$)$i +?i4.

reul repre#int &uma pe care un anume cumprtor e&te de acord & o pltea&c %i un

anume vn#tor e&te de acord & o primea&c :n circum&tanele aferente tran#aciei.

@) -e)eral, reali&area $)ei %ra)&aii re0le% o)diiile de pe piaa i4oiliar.

iaa e&te un &et de aranamente :n care vn#torii %i cumprtorii &unt :n contact printr$un

mecani&m de pre.

O pia poa%e 0i de0i)i% i) 0$)ie de +pai$l -eo-ra0i, prod$+e, )$4r de $4pr%ori i

*>)&%ori .a.

iaa imoiliar e&te interaciunea :ntre per&oanele care &chim drepturi de proprietate

contra altor unuri? cum ar fi anii.

A)$4i%e piee i4oiliare +$)% de0i)i%e pe a&a %ip$l$i de proprie%a%e, loali&are, po%e)ial$l

de a prod$e *e)i%$ri, ara%eri+%iile i)*e+%i%orilor %ipii, ara%eri+%iile ?iriailor %ipii i al%ele.

Ter4e)$lcoste+%e $%ili&a% de e*al$a%ori i) relaie $ prod$ia i )$ $ +?i4$l i poa%e 0i

$) o+% reali&a% +a$ o e+%i4are de o+%. E*al$a%orii 0a deo+eirea =)%re di0eri%e %ip$ri de o+%$ri

o+%$ri dire%e, o+%$ri i)dire%e, o+%$ri de o)+%r$ie i o+%$ri de de&*ol%are.

Co&turile directe cuprind cheltuielile pentru manoper %i materialele nece&are reali#rii

unei con&trucii.Ele i)l$d re-ia i pro0i%$l o)+%r$%or$l$i.

Co&turile indirecte &e refer la alte elemente de cheltuieli dect manoper %i materiale.

Ae+%ea i)l$d ?el%$ielile ad4i)i+%ra%i*e, o)orarii pro0e+io)ale, ?el%$ieli de 0i)a)are, %a;e,

a+i-$rri, =)?irieri.

Co&tul de con&trucie? &au preul de ofert al con&tructorului? include de reul? co&turile

directe manoper %i materiale5 %i co&turile indirecte ale con&tructorului.

Co&tul de de#voltare repre#int &uma co&turilor de reali#are a unei proprieti imoiliare?

inclu&iv terenul %i de aducere la o &ituaie de e)ploatare eficient. Ae+%a i)l$de pro0i%$l

pro4o%or$l$i proie%$l$i +a$ a)%repre)or$l$i are d *ia proie%$l$i.

Valoarea poa%e a*ea 4$l%e =)ele+$ri =) adr$l e*al$rii proprie%ilor i4oiliare, 0$)ie de

o)%e;% i $%ili&are. Pe pia, *aloarea e+%e perep$% de oiei, aanticiparea beneficiilor ce se pot

obine n viitor.6eoaree *aloarea e;i+% la $) 4o4e)% da%, a%$)i i e*al$area re0le% *aloarea la

$) a)$4i% 4o4e)% =) %i4p.

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6aloarea la un moment dat repre#int e)pre&ia monetar a unei proprieti? un &au

&erviciu? perceput de vn#tori %i cumprtori.

Pe)%r$ a e*i%a o)0$&iile, e*al$a%orii )$ *or $%ili&a $*>)%$lvaloare+i)-$r, i +e *or re0eri la

o a)$4i% a%e-orie 9%ip: de *aloare, adi *aloarea de pia, *aloarea de i)*e+%iie e%.

1.2. Valoarea de pia

1.2.1. Introducere

Co)ep%$l de valoare de piae+%e 0$)da4e)%al pe)%r$ pra%ia e*al$rii. Valoarea de pia

)$ depi)de de %ra)&aiile reale e a$ lo la da%a e*al$rii, i 4ai de-ra e+%e o e+%i4are a pre$l$i

e poa%e 0i oi)$% =)%rBo %ra)&aie e0e%$a% la da%a e*al$rii. Valoarea de pia e+%e o repre&e)%are a

pre$l$i a-rea% de *>)&%or i $4pr%or =) o)diiile pieei, a+%0el =)>% 0ieare + 0i i)*e+%i-a% i

al%e opor%$)i%i i al%er)a%i*e i o)+ider>)d 0ap%$l e+%e )ee+ar $) i)%er*al de %i4p pe)%r$ a

pre-%i 0or4ele o)%ra%$ale i al%e do$4e)%e )ee+are.

Co)ep%$l de valoare de pia pre+$p$)e $) pre )e-oia% =)%rBo pia de+?i+ i

o4pe%i%i* e poa%e 0i loal +a$ i)%er)aio)al.

E*al$area pe pia +e a&ea&, =) -e)eral, pe i)0or4aii re0eri%oare la proprie%i i4oiliare

o4paraile. Proe+$l de e*al$are ere a e*al$a%or$l + =)%repri)d o ere%are ade*a% i

rele*a)%, + e;e$%e a)ali&e o4pe%e)%e i + e;%ra- o)l$&ii ar-$4e)%a%e i are po% 0i +$+i)$%e.

@) ae+% proe+, e*al$a%orii )$ aep% orie 0el de da%e, =)+ %re$ie + o)+idere %oa%e i)0or4aiile

per%i)e)%e de+pre pia, %e)di)ele i %ra)&aiile o4paraile i al%e i)0or4aii. @) a&$l =) are

i)0or4aiile de+pre pia +$)% li4i%a%e +a$ pra%i i)e;i+%e)%e 9$4 ar 0i de e;e4pl$, a)$4i%e

proprie%i i4oiliare +peiali&a%e:, e*al$a%or$l %re$ie + e;plie ade*a% +i%$aia 9=) 4od de+?i+:

i + +$li)ie&e 0ap%$l da%ele i)+$0iie)%e a$ o)d$+ la o e+%i4are li4i%a%. Toa%e e*al$rile

)ee+i% $dea%a e*al$a%or$l$i, iar rapor%$l de e*al$are %re$ie + ara%e e*al$a%or$l a

0$)da4e)%a% *aloarea de pia pe e*ide)e ale pieei +a$ e+%i4area +Ba a&a% 4ai 4$l% pe $dea%a

e*al$a%or$l$i, di) a$&a )a%$rii proprie%ii i4oiliare +a$ lip+ei de da%e o4paraile de pe pia.

Perioadele de +?i4are rapid a o)diiilor pieei +$)% ara%eri&a%e pri) +?i4area rapid

a pre$rilor i +i%$aia e+%e de0i)i% a $) de&e?ilir$. O a+e4e)ea perioad poa%e o)%i)$a pe $)

)$4r de a)i i poa%e o)+%i%$i o)diia pieei =) pre&e)% i preo)i&a% =) *ii%or. I) al%e

ir$4+%a)e, 0l$;$rile eo)o4ie $ +?i4ri rapide po% -e)era da%e de pia i)$%ili&aile.

@) a&$l $)or da%e =) a0ara )or4al$l$i pieei, ae+%ea *or a*ea o po)dere 4ai 4i +a$ *or 0i

eli4i)a%e. Pre$rile $)or %ra)&aii i)di*id$ale po% + )$ repre&i)%e ar-$4e)%e pe)%r$ *aloarea de

pia, dar a)ali&a $)or a+%0el de da%e %re$ie + 0ie l$a%e =) o)+iderare =) proe+$l de e*al$are.


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@) perioadele de %ra)&iie, ara%eri&a%e pri) pre$ri e re+ +a$ +ad rapid, e;i+% $) ri+ de

+$prae*al$are +a$ +$e*al$are da +e aord o po)dere )eade*a% i)0or4aiilor i+%orie +a$ +e

adop% ipo%e&e )eo)%rola%e pri*i)d piaa *ii%oare.

@) ae+%e ir$4+%a)e, e*al$a%or$l %re$ie + a)ali&e&e a%e)% i + e*ide)ie&e ai$)ile i

a%i%$di)ile de pe pia, a*>)d -ri a rapor%$l de e*al$are + de+rie o4ple% re&$l%a%elei)*e+%i-aiilor i i)0or4aiilor pri4i%e.

Co)ep%$l de *aloare de pia pre+$p$)e =) %ra)&aie, proprie%a%ea i4oiliar e+%e e;p$+

la *>)&are lier i ade*a% pe)%r$ o perioad re&o)ail de %i4p i $ o p$lii%a%e ade*a%. Pri)

$r4are, proprie%ile a$ o li?idi%a%e 4ai red$+ i dei e+%e )ee+ar o perioad de %i4p $)eori 4ai

4are pe)%r$ $) 4arDe%i)- ade*a% i =)?eierea )e-oierilor.

1.2.2. Definiia "valorii de pia"

6e0i)iia *alorii de pia 0ae oie%$l +%a)dard$l$i i)%er)aio)al IVSl p$lia% de Co4i%e%$l

I)%er)aio)al pe)%r$ S%a)darde de E*al$are 9IVSC: la 1 i$)ie 1''5.

Oie%i*$l ae+%$i +%a)dard e+%e + a+i-$re o de0i)iie $)i0or4 a *alorii de pia i +

e;plie relaia -e)eral =)%re de0i)iie i apliaiile ei =) e*al$area proprie%ilor i4oiliare.

6e0i)iia are $r4%oarea 0or4$lare

Valoarea de pia este mrimea estimat pentru care o proprietate ar fi schimbat la

data evalurii, ntre un vnztor hotrt i un cumprtor hotrt, ntro tranzacie echilibrat,

dup un mar!etin" adecvat, n care fiecare parte a acionat n cunotin de cauz, prudent i

fr constrn"eri.#

/ieare ele4e)% al de0i)iiei are $) adr$ o)ep%$al propri$, i a)$4e

"mrimea e&timat"+e re0er la el 4ai proail pre e +e poa%e oi)e =) 4od re&o)ail

pe pia, la da%a e*al$rii i =) o)diiile ar%a%e =) de0i)iie.

"la data evalurii"ere a e+%i4area + +e 0a $ re0erire la o da% prei+. ri4ea

e*al$rii *a re0le%a +i%$aia i ir$4+%a)ele reale ale pieei la o a)$4i% da% i )$ =) %re$% +a$*ii%or 0a de da%a re+pe%i*. 6e0i)iia pre+$p$)e i +i4$l%a)ei%a%ea +?i4$l$i $ =)?eierea

o)%ra%$l$i 0r )ii o 4odi0iare a pre$l$i.

":ntre un cumprtor hotrt"+e re0er la $) $4pr%or 4o%i*a%, dar )$ oli-a% +

$4pere $ orie pre. El $4pr =) o)0or4i%a%e $ reali%ile de pe piaa $re)%, $ a%ep%rile

l$i i )$ pe o pia i4a-i)ar +a$ ipo%e%i e )$ poa%e 0i de4o)+%ra% +a$ a)%iipa% e;i+%.

Pre+$p$+$l $4pr%or )$ *a pl%i $) pre 4ai 4are de>% ere piaa. E*al$a%or$l )$ %re$ie + 0a

pre+$p$)eri )ereali+%e re0eri%oare la o)diiile pieei, )ii + o)+idere $) )i*el al *alorii de piape+%e el e +e poa%e oi)e =) 4od re&o)ail.

!


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"%i un vn#tor hotrt"e;pri4 eri)a a *>)&%or$l + )$ 0ie )ii $l%radori%or, )ii

0ora% + *>)d la orie pre i )ii + i) la $) pre e )$ e+%e o)+idera% re&o)ail pe piaa $re)%.

V>)&%or$l ?o%r>% e+%e 4o%i*a% + *>)d proprie%a%ea i4oiliar =) o)diiile pieei pe)%r$ el 4ai

$) pre e +e poa%e oi)e d$p $) 4arDe%i)- ade*a%, oriare ar 0i ael pre.

":ntr$o tran#acie echilirat"are are lo =)%re pri =)%re are )$ e;i+% o relaiepar%i$lar +a$ +peial 9de e;e4pl$ 0ir4a 4a4 i +$+idiar, proprie%ar i ?iria: are ar 0ae a

)i*el$l de pre + )$ 0ie ara%eri+%i pieeiF +e pre+$p$)e prile aio)ea& i)depe)de)%.

"dup un mar@etin adecvat" =)+ea4) proprie%a%ea i4oiliar a 0o+% a)$)a% la

*>)&are =)%rB$) 4od ade*a%, a + +e poa% oi)e el 4ai $) pre. 6$ra%a p$lii%ii depi)de de

o)diiile pieei, dar %re$ie + 0ie +$0iie)% pe)%r$ a proprie%a%ea + 0ie ad$+ =) a%e)ia $)$i

)$4r +$0iie)% de $4pr%ori po%e)iali.

":n care fiecare parte a acionat :n cuno%tin de cau# %i prudent pre+$p$)e a%>%*>)&%or$l, >% i $4pr%or$l, +$)% i)0or4ai =) 4od re&o)ail de+pre )a%$ra i ara%eri+%iile

proprie%ii i4oiliare, $%ili&area ei a%$al i po%e)ial, pre$4 i de+pre +i%$aia pieei la da%a

e*al$rii. /ieare par%e +e pre+$p$)e =i apr i)%ere+ele =) $)o%i) de a$& i pr$de)%, pe)%r$

a oi)e el 4ai $) pre pe)%r$ po&iia lor =) adr$l %ra)&aiei. Pr$de)a +e e+%i4ea& pri) re0erirea

la +i%$aia pieei la da%a e*al$rii, 0r a e)e0iia de $)o%i)ele oi)$%e la o da% $l%erioar. 7$

poa%e 0i o)+idera% a i4pr$de)% $) *>)&%or e *i)de o proprie%a%e pe o pia $ pre$ri =) +dere,

la $) pre 4ai 4i de>% )i*elele a)%erioare. @) a+e4e)ea a&$ri, la 0el a =) al%e +i%$aii de *>)&areB

$4prare pe piee $ pre$ri =) +?i4are, $) *>)&%or +a$ $) $4pr%or pr$de)% *a aio)a =)

o)orda) $ ele 4ai $)e i)0or4aii de+pre pia, di+po)iile =) ael 4o4e)%.

"%i fr con&trneri"+%aile%e 0ieare par%e e+%e 4o%i*a% + i)%re =) %ra)&aie, dar

)ii $)a )$ e+%e 0ora% +a$ o)+%r>)+ + o =)?eie.

1.2.3. Alte definiii ale "valorii de pia"

@) 1''1 U)i$)ea E$ropea) 9EU: a aproa%Directiva Con&iliului '1G!(GEEC re0eri%oare lao)%$rile a)$ale i o)%$rile o)+olida%e ale +oie%ilor de a+i-$rri. @) ar%. (', ali)ia%$l 2 al ae+%ei

dire%i*e +e de0i)e%e *aloarea de pia a+%0el

HValoarea de pia =)+ea4) pre$l la are %ere)$l i ldirile ar p$%ea 0i *>)d$%e pri)%rB$)

o)%ra% pri*a% =)?eia% la da%a e*al$rii, =)%re $) *>)&%or ?o%r>% i $) $4pr%or i)depe)de)%,

pre+$p$)>)d proprie%a%ea a 0o+% da% p$lii%ii, o)diiile pieei per4i% o =)+%ri)are ordo)a% i

e;i+% o perioad de %i4p di+po)iil )or4al, 0$)ie de )a%$ra proprie%ii, pe)%r$ )e-oierea

*>)&riiH

"


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)&%or$l i $4pr%or$l a$ aio)a% pr$de)%, =)

$)o%i) de a$& i =) i)%ere+ propri$ i pre+$p$)>)d )$ a$ e;i+%a% pre+i$)i de a =)?eia

%ra)&aiaH.

1.$. Valoarea de utilizare

Valoarea de $%ili&are e+%e $) o)ep% a&a% pe prod$%i*i%a%ea $)$i $) eo)o4i. 6aloarea

de utili#are repre#int valoarea pe care o anumit proprietate imoiliar o are pentru o anumit

utili#are.Valoarea de $%ili&are +e 0i;ea& pe *aloarea $ are o proprie%a%e i4oiliar o)%ri$ie la

=)%repri)derea 9a0aerea: di) o4po)e)a reia 0ae par%e, 0r a l$a =) o)+iderare ea 4ai $)

$%ili&are a proprie%ii +a$ +$4a e poa%e 0i oi)$% pri) *>)&are. Valoarea de $%ili&are depi)de dead4i)i+%rarea proprie%ii i de o)diiile e;%er)e. 6e e;e4pl$, o 0ari proie%a% pe)%r$ o a)$4i%

%e?)olo-ie poa%e a*ea o a)$4i% *aloare de $%ili&are =)ai)%e de +?i4area %e?)olo-iei i o al%

*aloare de $%ili&are d$p +?i4area %e?)olo-iei.

Valoarea de $%ili&are +e *a e+%i4a =) e*al$area proprie%ilor i4oiliare =) +op$l 0$&i$)ii,

prel$rii +a$ e4i%erii de *alori 4oiliare.

@) e*al$area $)or %ip$ri de proprie%i are de oiei )$ +e *>)d +a$ )$ +e =)?iria&, de*i)e

di0iil + +e deid e e+%e 4ai ade*a% + +e e*al$e&e *aloarea de pia +a$ *aloarea de $%ili&are.A+e4e)ea proprie%i i4oiliare +e )$4e+proprieti cu pia limitati +$)%proprieti care au

relativ puini cumprtori la un anumit moment dat.E;e4ple de a+e4e)ea proprie%i de pia

li4i%a% +$)% 0arii 4ari, proprie%i =) apropierea ii 0era%e, proprie%i $ a%i*i%i de ere%areB

de&*ol%are. $l%e a+e4e)ea proprie%i a$ +%r$%$ri $)ia%, 4a%eriale de o)+%r$ii +peiale +a$ a$

$) de+i-) e re+%r>)-e $%ili&area )$4ai pe)%r$ de+%i)aia i)iial. Ae+%e proprie%i a$ $) po%e)ial

de o)*er+ie li4i%a% i ele +e )$4e+ de oiei proprieti cu &cop &pecial.E;e4ple ar 0i 4$&ee,

oli, ldiri p$lie, l$$ri.

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Se poa%e apreia e;i+% o %reere %rep%a% =)%re proprie%ile $ pia i ele $ pia

li4i%a%. 6a e;i+% aea pia li4i%a%, e*al$a%or$l *a 0ae %o% e e po+iil pe)%r$ a e*ide)ia

ara%eri+%iile ae+%ei piee.

6a $%ili&area a%$al a proprie%ii e+%e a%>% de +peiali&a% =)>% )$ e;i+% o pia

de4o+%rail pe)%r$ ea, dar a%$ala $%ili&are *a o)%i)$a, e*al$a%or$l *a e+%i4a )$4ai *aloarea de$%ili&are.

6aloarea de utili#are continue+%e *aloarea pe)%r$ o e;ploa%are *eri0ia% a proprie%ilor

i4oiliare. Ea i)l$de *aloarea +$pli4e)%ar a+oia%$o)%i)$i%a%ea a0aerii, adi aea re%ere

i)%a)-iil a *alorii $)ei a0aeri are e+%e prod$+ de a)+a4l$l 0or4a% di) %ere), ldiri, 0ora de

4$), e?ipa4e)%e i operarea pe pia. Valoarea de $%ili&are o)%i)$ a $)ei a0aeri a&a%e pe

proprie%i i4oiliare +e re0er la *aloarea %o%al a proprie%ii e i)l$de proprie%a%ea i4oiliar i

proprie%a%ea i)%a)-iil a0ere)% *alorii a0aerii.E+%i4area *alorii de $%ili&are o)%i)$ +e reo4a)d pe)%r$ ?o%el$rii4o%el$ri, re+%a$ra)%e,

pi+%e de oli)-, =)%repri)deri i)d$+%riale, 4a-a&i)e, e)%re o4eriale i al%e proprie%i +i4ilare.

Pe)%r$ ae+%e %ip$ri de proprie%i *a 0i di0iil, dar )$ i4po+iil, + +e +epare *aloarea de pia a

%ere)$l$i i a ldirilor 0a de *aloarea -loal a a0aerii.

1.%. Valoarea de investiie

@) %i4p e *aloarea de $%ili&are are =) *edere $%ili&area +pei0i a proprie%ii, *aloarea de

i)*e+%iie repre#int valoarea unei anumite inve&tiii fa de un anume inve&titor? a#at pe cerinele

lui de inve&tiie. @) o)%ra+% $ *aloarea de pia, *aloarea de i)*e+%iie e+%e *aloarea pe)%r$ $)

i)di*id i )$ *aloarea pe pia.

Valoarea de i)*e+%iie re0le% relaia +$ie%i* =)%re $) a)$4e i)*e+%i%or i o i)*e+%iie da%.

6a +e e;pri4 =)%rBo $)i%a%e 4o)e%ar, *aloarea de i)*e+%iie e+%e pre$l pe are $) i)*e+%i%or lBar

pl%i pe)%r$ o i)*e+%iie =) l$4i)a apai%ii +ale de a perepe aea i)*e+%iie. Pe)%r$ a e+%i4a

*aloarea de i)*e+%iie, %re$ie + 0ie $)o+$%e ri%eriile +pei0ie de i)*e+%iie e )$ +$)% +%aili%e =)

4od )ee+ar de %re $) a)$4e i)*e+%i%orF ele ar p$%ea 0i +%aili%e de $) +peiali+% =) e*al$area

proprie%ilor i4oiliare.

Valoarea de i)*e+%iie e+%e $%il pe)%r$ $) po%e)ial $4pr%or al $)ei i)*e+%iii e;i+%e)%e +a$

al $)ei proprie%i i4oiliare prod$%oare de *e)i% +a$ pe)%r$ o per+oa) i)%ere+a% =) de&*ol%area

$)ei proprie%i i4oiliare.

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1.&. Valoarea de asi"urare

Valoarea de a+i-$rare e+%e 0$)da4e)%a% de o+%$l de =)lo$ire iG+a$ de o+%$l de

reprod$ere a $)$rilor 0i&ie e +$)% +$p$+e pierderii da%ora%e $)or =)%>4plri. Valoarea de

a+i-$rare e+%e aea par%e di) *aloarea $)ei proprie%i i4oiliare are e+%e re$)o+$% de

pre*ederile $)ei polie de a+i-$rare apliaile. Aea+% *aloare e+%e $)eori +$p$+ re-le4e)%rilorle-ale.

1.'. (lte cate"orii de valori

6aloarea de &chim intrin&ec5 e+%e *aloarea $)ei proprie%i pe)%r$ $) i)*e+%i%or, =)

-e)eralF ea +e deo+ee%e de *aloarea de i)*e+%iie are +e re0er la $) i)*e+%i%or i)di*id$ali&a%.

6aloarea de lichidare e+%e da% de el 4ai proail pre are +e poa%e oi)e pe)%r$ o

proprie%a%e, =) $r4%oarele o)diii

J *>)&area +e *a 0ae =)%rBo perioad li4i%a% +e*er, +pei0ia% de lie)%F

J o)diiile reale ale pieei +$)% ele $re)%eF

J $4pr%or$l aio)ea& pr$de)% i =) $)o%i) de a$&F

J *>)&%or$l e+%e oli-a% + *>)dF

J $4pr%or$l e+%e 4o%i*a% oi)$i%F

J $4pr%or$l +e o)+ider aio)ea& =) el 4ai $) i)%ere+ al +$F

J +e per4i%e )$4ai $) 4arDe%i)- li4i%a% =) %i4p i a e0or%F

J pla%a +e 0ae a+?F

J pre$l )$ e+%e i)0l$e)a% de ara)a4e)%e 0i)a)iare +peiale +a$ 0aili%i +a$ de i)e*a

i)%ere+a% =) *>)&are.

1.). *actorii care influeneaz valoarea

Valoarea e+%e e;%ri)+e $)$l$i +a$ +er*ii$l$i la are +e re0erF ea e+%e rea% de per+oa)ele

are o)+%i%$ie piaa. Relaiile are reea& *aloarea, +$)% o4ple;e i *aloarea +e +?i4 >)d +e

+?i4 0a%orii e i)0l$e)ea& *aloarea. 6e re-$l +$)% pa%r$ 0a%ori eo)o4ii i)%erdepe)de)i

are reea& *aloarea $%ili%a%ea, rari%a%ea, dori)a i p$%erea e0e%i* de $4prare. Toi 0a%orii

%re$ie + 0ie pre&e)i pe)%r$ a o proprie%a%e i4oiliar + ai *aloare.

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U-!(!-%-'%

U%ili%a%ea e+%e aili%a%ea $)$i prod$+ de a +a%i+0ae o erere, )ee+i%a%e +a$ dori) $4a). 6e

e;e4pl$, %oa%e proprie%ile %re$ie + ai $%ili%a%e pe)%r$ ?iriai, proprie%ariBi)*e+%i%ori +a$

proprie%ariBo$pa)i. Proprie%ile re&ide)iale +a%i+0a )ee+i%a%ea de adpo+%. Valoarea ae+%or

+er*i%$i e+%e le-a% de dori)ele i $%ili%a%ea pe)%r$ proprie%ar$l K o$pa)%, dar aea+% *aloare poa%e0i o)*er%i% =) *e)i%$ri +$ 0or4 de ?irie. C>%i-$rile da%e de proprie%ile i4oiliare

prod$%oare de *e)i% po% 0i 4+$ra%e de oiei pri) 0l$;$rile 0i)a)iare 9a+?B0lo:. I)0l$e)a

$%ili%ii a+$pra *alorii depi)de de ara%eri+%iile proprie%ii i4oiliare, $4 ar 0i di4e)+i$)e,

de+i-), a4pla+a4e)%.

C>%i-$rile a0ere)%e $)ei proprie%i i4oiliare re&$l% di) drep%$rile de proprie%a%e.

Re+%riio)area $)or drep%$ri poa%e red$e 0l$;$l de >%i-$ri i dei 4iora *aloarea. La 0el, o

proprie%a%e poa%e a%i)-e ea 4ai 4are *aloare da ea poa%e reali&a le-al ea 4ai $%il 0$)i$)e.Re-le4e)%rile de 4edi$, de $ra)i+4 i al%e li4i%ri po% 4ri +a$ di4i)$a *aloarea.

R%r!-%-'%

Rari%a%ea e+%e de0i)i% =) 0$)ie de o0er%a pre&e)% +a$ a)%iipa% a $)$i $), rela%i* la

ererea pe)%r$ ael $). @) -e)eral, da ererea e+%e o)+%a)%, rari%a%ea $)$i $) =l 0ae 4ai

*aloro+. Tere)$l, de e;e4pl$, e+%e =) -e)eral +$0iie)%, dar %ere)$l $%ili&ail +olii%a% e+%e rela%i* rar

i pri) $r4are are o *aloare 4ai 4are.

Dor!%

6ori)a e+%e *i+$l $4pr%or$l$i de a a*ea $) $) are + +a%i+0a o )ee+i%a%e $4a) 9e;.

adpo+%, =4r4i)%e, ?ra): +a$ eri)e i)di*id$ale di)olo de )ee+i%ile *i%ale. 6ori)a

=4pre$) $ $%ili%a%ea i rari%a%ea %re$ie o)+idera%e =) relaie $ p$%erea e0e%i* de $4prare.

Pu-'r'% 'f'/-!"0 #' /u120r%r'

uterea efectiv de cumpraree+%e aili%a%ea $)ei per+oa)e +a$ a $)$i -r$p de a par%iipa pe

pia i a)$4e de a a?i&iio)a $)$ri i +er*iii $ a)i +a$ e?i*ale)%. O e+%i4are real a *alorii

$)ei proprie%i i4oiliare $pri)de i o apreiere real a po+iili%ilor pieei de a pl%i aea

proprie%a%e.

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1.+. ererea i oferta

I)%erai$)ea o4ple; a elor pa%r$ 0a%ori are reea& *aloarea e+%e re0le%a% pri) relaia

di)%re erere i o0er%. U%ili%a%ea $)$i $) +a$ +er*ii$, rari%a%ea +a$ a$)de)a +a, i)%e)+i%a%ea

dori)ei oa4e)ilor de a le a?i&iio)a i p$%erea e0e%i* de $4prare, %oa%e ae+%ea *or a0e%a

o0er%a i ererea =)%rBo +i%$aie da% a pieei.

Cererea pe)%r$ $) $) +a$ +er*ii$ e+%e rea% de $%ili%a%e i a0e%a% de rari%a%e. Cererea 4ai

e+%e i)0l$e)a% i de dori) i de 0orele are reea& i +%i4$lea& dori)a. 6ei a%raia oa4e)ilor

pe)%r$ di0eri%e l$r$ri poa%e 0i )eli4i%a%, dori)a e+%e re+%riio)a% de p$%erea e0e%i* de

$4prare. 6e e;e4pl$, i4po+iili%a%ea de a $4pra l$r$ri +$4pe *a a0e%a ererea de a+e4e)ea

l$r$ri.

O0er%a $)$i $) +a$ +er*ii$ e+%e i)0l$e)a% de $%ili%a%e i li4i%a% de rari%a%e, iar dori)aa0e%ea& di+po)iili%a%ea. Tere)$l e+%e $) $) li4i%a% i %ere)$l =)%rBo &o) de+%i)a% $)ei a)$4i%e

0olo+i)e, poa%e repre&e)%a o o0er% i)+$0iie)% da perepia pri*i)d )ee+i%a%ea l$i de*i)e

ridia%. O p$%ere de $4prare +la *a rea o pre+i$)e a+$pra o0er%ei. 6a =)+ p$%erea de

$4prare re%e, o0er%a $)$i $) +a$ +er*ii$ rela%i* rar, +e de+?ide i +e reea& o erere da%ora%

pieei are *a d$e la re%erea o0er%ei.

1#


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CAPITOLUL ). PIAA IMOBILIAR

@) a%i*i%a%ea de e*al$are i =) +peial =) e+%i4rile *alorii de pia, $)oa%erea de %re

e*al$a%or a pieei $)ei a)$4i%e proprie%i i4oiliare, a$% la ale-erea ri%eriilor de i)*e+%i-are,+ele%are i i)%erpre%are a o4paraili%ii $ al%e proprie%i.

V>)&%orii i $4pr%orii de proprie%i i4oiliare i)%eraio)ea& pe di0eri%e do4e)ii,

pe)%r$ di0eri%e 4o%i*e i la di0eri%e %ip$ri de proprie%i. Pri) $r4are, pieele i4oiliare +$)%

=4pri%e =) +e-4e)%e a&a%e pe di0ere)ele =)%re %ip$rile de proprie%i i pe a%ra%i*i%a%ea lor 0a de

par%iipa)ii pe pia.

Toa%e pieele i4oiliare +$)% i)0l$e)a%e de a%i%$di)ile, 4o%i*aiile i i)%erai$)ile

*>)&%orilor i $4pr%orilor, are la r>)d$l lor +$)% +$ ai$)ea $)or i)0l$e)e +oiale,

eo)o4ie, -$*er)a4e)%ale +a$ ?iar 0i&ie.

2.1. aracteristicile pieelor imobiliare

Pieele i4oiliare )$ a$ aeleai ara%eri+%ii pre$4 pieele al%or $)$ri +a$ +er*iii.

E0iie)a $)ei piee e+%e a&a% pe ipo%e&ele pri*i)d o4por%a4e)%$l $4pr%orilor i *>)&%orilor

i pe ara%eri+%iile prod$+elor %ra)&aio)a%e.

+unurile &au &erviciile pe o pia eficient &unt lucruri e&enial omoene ce pot fi :nlocuite

imediat unul cu cellalt unuri funiile5. @) o)%ra+%, 0ieare lo% i4oiliar e+%e $)i i

a4pla+a4e)%$l e+%e 0i;.

e o pia eficient e)i&t un numr mare de cumprtori &i vn#tori care creea# o pia

lier? competitiv &i nici unul dintre ace%ti participani nu are o pia &uficient de mare :nct &

ai o influen direct %i cuantificail a&upra preului. Pe pieele i4oiliare =) aelai %i4p po%

aio)a p$i)i *>)&%ori i $4pr%ori =) i)%erior$l $)$i i)%er*al de pre i pe $) a4pla+a4e)% +a$el 4$l% o &o) re+%r>)+. Valoarea rela%i* ridia% a proprie%ilor i4oiliare )ee+i% o p$%ere 4are

de $4prare i pri) $r4are pieele i4oiliare +$)% 0oar%e +e)+iile la +?i4area )i*el$l$i

+alariilor, la +%aili%a%ea *e)i%$rilor i a )$4r$l$i de lo$ri de 4$).

e o pia eficient? preurile &unt relativ uniforme? &taile %i &c#ute. Ele repre#int de cele

mai multe ori criterii primordiale :n deci#iile de cumprare &au vn#are? pentru c la un anumit

pre calitatea tinde & fie aceea%i.Pe pieele i4oiliare, pre$rile +$)% rela%i* ridia%e i dei&iile de

$4prare +$)% i)0l$e)a%e de %ip$l de 0i)a)are o0eri%, *ol$4$l redi%$l$i e poa%e 0i oi)$%,do>)&ile, 4ri4ea a*a)+$l$i, d$ra%a ra4$r+rii.

1(


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O pia eficient &e autorelementea#. E)i&t foarte puine re&tricii uvernamentale

a&upra concurentei liere &i de&chi&e.Pieele i4oiliare )$ +e a$%ore-le4e)%ea& i e;i+% rela%i*

4$l%e re-le4e)%ri -$*er)a4e)%ale i loale are a0e%ea& %ra)&aiile i4oiliare.

Pe o pia e0iie)%,cererea &i oferta nu &e afl niciodat :n de#echiliru? pentru c piaa

tinde & &e :ndrepte ctre echiliru? prin efectele concurenei. 6ei ererea i o0er%a de proprie%ii4oiliare %i)de %re e?ilir$ ae+% p$)% pra%i )$ e+%e a%i)+ i e;i+% =)%o%dea$)a $) deala =)%re

ele.

Cumprtorii &i vn#torii pe o pia eficient &unt complet informai &i :n cuno%tin de

cau#? referitor la condiiile pieei? la comportamentul celorlali? la activitatea pieei :n trecut? la

calitatea produ&elor &i la inter&chimailitatea produ&elor. Orice informaie nece&ar pentru

licitaii? oferte &i vn#ri e&te di&poniil imediat. C$4pr%orii i *>)&%orii de proprie%i

i4oiliare )$ +$)% =)%o%dea$)a i)e i)0or4ai, ei )$ *>)d i $4pr =) 4od 0re*e)% i)0or4aiilede+pre pre$rile de o0er% +a$ de %ra)&aie, a $)or proprie%i i4oiliare +i4ilare )$ +$)% di+po)iile

i4edia% di) di0eri%e 4o%i*e.

Cumprtorii %i vn#torii pe o pia eficient &unt adunai de un mecani&m de pia

orani#at? cum ar fi ur&e de valori %i e&te relativ u%or pentru vn#tori & intre pe pia ca r&pun&

al evoluiei cererii.Pe pieele i4oiliare, ererea poa%e 0i *ola%il, da%ori% $)or +?i4ri rapide =)

4ri4ea i +%r$%$ra pop$laiei.

e o pia eficient? unurile &unt ata de con&um? livrate imediat %i u%or de tran&portat.

Proprie%a%ea i4oiliar e+%e $) prod$+ d$rail i, deoaree o i)*e+%iie e+%e -re$ *a)daila, are $)

-rad red$+ de li?idi%a%e. Ea )$ +e *i)de rapid pe)%r$ i4pli +$4e 4ari de a)i i 0i)a)area )$

+e oi)e i4edia%.

@) o)l$&ie, pieele imoiliare nu &unt eficiente i da%ori% i)e;i+%e)ei +%a)dardi&rii

prod$+$l$i i %i4p$l =)del$)-a% )ee+ar prod$erii l$i e+%e di0iil + +e pre*i&io)e&e prei+

o4por%a4e)%$l ae+%or piee. @) ae+% a&, e*al$a%orii =i =)dreap% a%e)ia %re 4o%i*aia,

a%i%$di)ile i i)%erai$)ea par%iipa)ilor pe pia =) 4+$ra =) are ei r+p$)d ara%eri+%iilor

par%i$lare ale proprie%ii i4oiliare i i)0l$e)elor e;%er)e e a0e%ea& *aloarea.

2.2. oncepte fundamentale

2.2.1. Definirea pieei

O pia imoiliar e&te un rup de per&oane &au firme care &unt :n contact unii cu alii :n

&copul de a efectua tran#acii imoiliare. Par%iipa)ii pe pia po% 0i $4pr%orii, *>)&%orii,

?iriaii, proprie%arii, redi%orii, dei%orii, a)%repre)orii, o)+%r$%orii, ad4i)i+%ra%orii, i)*e+%i%orii i

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i)%er4ediarii. O pia i4oiliar e+%e al%$i% de par%iipa)ii pe pia a)-aai =) %ra)&aii

i4oiliare.

Pe)%r$ a deli4i%a o pia i4oiliar +pei0i, e*al$a%or$l e;a4i)ea& $r4%orii 0a%ori

1. 9ipul proprietii9re&ide)iale, o4eriale, ad4i)i+%ra%i*e:F

2. Caracteri&ticile proprietii$4 ar 0i -rad$l de o$pare. a&a de lie)i, ali%a%eao)+%r$iei, de+i-)$l i a*a)%aeleF

a. radul de ocupare $$) ?iria +a$ 4ai 4$li ?iriai 9a+e, apar%a4e)%e, iro$ri, 4a-a&i)e:

. a#a de clieni $ei 4ai proail $%ili&a%ori 9+e a)ali&ea& da%e de+pre pop$laie, $%ili&area 0orei

de 4$), *e)i%$rile i %ip$rile de a%i*i%a%e. Pe)%r$ pieele re&ide)iale, da%ele +$)% +epara%e

0$)ie de pro0il$l e*e)%$al$l$i proprie%ar +a$ ?iriaF pe)%r$ pieele o4eriale da%ele +$)%

+e-4e)%a%e 0$)ie de e*e)%$alii $%ili&a%ori ai +pai$l$iF pe)%r$ piaa 4a-a&i)elor a&a de lie)i

*a 0i lie)%ela a%ra+ de ?iriaii pro+pe%i*iF pe)%r$ piaa iro$rilor, a&a de lie)i re0le%)ee+ar$l de +pai$ al 0ir4elor e *or =)?iria +paiile re+pe%i*e:F

. calitatea con&trucieiF

d. de&inul %i avantaeleF

#. Aria pieei $ de0i)i% -eo-ra0i. O pia poa%e 0i loal, re-io)al, )aio)al +a$

i)%er)aio)alF poa%e 0i $ra) +a$ +$$ra)F poa%e ore+p$)de $)$i ar%ier +a$ $)ei *ei)%i a

$)$i ora. Pieele o4eriale +a$ re&ide)iale +$)% de+eori deli4i%a%e de relaia %i4pBdi+%a)F

(. roprieti echivalente di&poniile?adi proprie%i $ o a%ra%i*i%a%e e-al la o)$re)

$ ea a)ali&a% =) aria pieeiF

5. roprieti complementare?adi al%e proprie%i +a$ %ip$ri de proprie%i i4oiliare e

+$)% o4ple4e)%are elei a)ali&a%e 9$%ili&a%orii proprie%ii a)ali&a%e %re$ie + ai ae+ la

proprie%i o4ple4e)%are, are +e 4ai )$4e+ i $%ili%i:

@) o)l$&ie, +e-4e)%$l de pia $pri)de a%>% proprie%a%ea a)ali&a%, >% i proprie%ile

o4pe%i%i*e i o4ple4e)%are.

2.2.2. Cererea

Cererea re0le% )ee+i%ile, dori)ele 4a%eriale, p$%erea de $4prare i pre0eri)ele

o)+$4a%orilor. A)ali&a ererii +e a;ea& pe ide)%i0iarea $%ili&a%orilor po%e)iali 9$4pr%ori,

?iriai: i pe)%r$ $) a)$4e %ip de proprie%a%e, a)ali&a $r4re%e prod$+$l +a$ +er*ii$l 0i)al pe are

=l a+i-$r proprie%a%ea. A+%0el, a)ali&a ererii de +paii o4eriale *a =)era + de%er4i)e ererea de

+er*iii o4eriale, -e)era% de po%e)ialii lie)i =) aria pieei.

Ur4%orii 0a%ori +$)% i4por%a)i =) a)ali&a ererii pe)%r$ piaa lo$i)elor

J pop$laia =) aria pieei B di4e)+i$)ea i )$4r$l 0a4iliilor loa%are, ra%a de re%ere +a$

de+re%ere =) 0or4area loa%arilor, o4po&iia i di+%ri$ia pe *>r+%eF

1


17/99

J *e)i%$rile i +alariileF

J %ipolo-ia lo$rilor de 4$) i ra%a o4a$l$iF

J rapor%$l =)%re +paii lo$i%e de proprie%ari i ?iriaiF

J o)+ideraii 0i)a)iare, $4 ar 0i )i*el$l eo)o4iilor, eri)ele de redi%are 9do>)&i,

rapor%$l redi%G*aloare, o4i+ioa)e i %a;e, di+po)iili%a%ea a+i-$rrilor:F

J 4od$l de $%ili&are a %ere)$rilor i direiile de de&*ol%are $ra)i+%iF

J 0a%orii e a0e%ea& a%ra%i*i%a%ea 0i&i a *ei)%ii adi -eo-ra0iaG-eolo-ia

9li4a%$l, %opo-ra0ia, dre)a$l, +%ra%$l de 0$)daie i ariere )a%$rale +a$ ar%i0iiale:F

J +%r$%$ra %a;elor loale i a ad4i)i+%raieiF

J di+po)iili%a%ea 0aili%ilor de +prii) i +er*iiile o4$)ale 9i)+%i%$ii $l%$rale, 0aili%i

de ed$aie i ali%a%ea olilor, 0aili%i +a)i%are i 4ediale, +er*iii de po4pieri i poliie:.

Ur4%orii 0a%ori +$)% i4por%a)i =) a)ali&a ererii pe)%r$piaa &paiilor comerciale,

pop$laia =) &o)a o4erial B di4e)+i$)ea i )$4r$l 0a4iliilor e lo$ie+ =) &o), ra%a

de re%ere +a$ de+re%ere a ae+%ora, o4po&iia i di+%ri$ia pe *>r+% a lorF

*e)i%$ri pe ap de lo$i%or i pe 0a4ilie 94edie:F

proe)%$l de *e)i% pe 0a4ilie ?el%$i% pe $4pr%$ri i proe)%$l de *e)i% di+po)iil

9p$%ere de $4prare: ?el%$i% pe di0eri%e a%e-orii de prod$+e +a$ +er*iiiF

ra%a de =)e%i)ire a *>)&rilor =) &o)a o4erialF

*ol$4$l 4i)i4 de *>)&ri pe)%r$ a +pai$l o4erial + 0ie e;ploa%a% pro0i%ail i

*ol$4$l e;i+%e)% de *>)&ri pe 4pF

-rad$l de o$pare a +paiilor o4eriale pe piaF

proe)%$l de $4pr%$ri 0$%e de per+oa)e di) a0ara ariei pieeiF

4od$l de $%ili&are a %ere)$rilor i direiile de de&*ol%are $ra)i+%iF

ae+iili%a%ea 90aili%ile de %ra)+por% i +i+%e4$l +%radal: i o+%$l %ra)+por%$l$iF

0a%orii e a0e%ea& a%ra%i*i%a%ea e)%r$l$i o4erial 9i4a-i)ea, ali%a%ea $)$rilor i

rep$%aia opera%or$l$i:.

Ur4%orii 0a%ori +$)% i4por%a)i =) a)ali&a ererii pe)%r$piaa cldirilor admini&trative,

J &o)a +alariailor are l$rea& =) +paii de iro$riF

J )ee+ar$l de per+o)al $re)% i e+%i4a% =) *ii%orF

J +$pra0aa 4edie de +pai$ de iro$ri )ee+ar pe)%r$ o per+oa) 9eri)ele *aria& =)

0$)ie de a%e-oria l$rrilor, po&iia l$rrilor =) 0ir4 i de loali&are B =) e)%r$ +a$ +$$rii:F

J -rad$l de o$pare pe)%r$ a%e-oria +pei0i a ldiriiF

J re%erea +a$ +derea ererii de a%e-orii de ldiriF

1!


18/99

J 4od$l de $%ili&are a %ere)$rilor i direiile de de&*ol%are $ra)i+%iF

J ae+iili%a%ea 90aili%ile de %ra)+por% i +i+%e4$l +%radal: i o+%$l %ra)+por%$l$iF

J 0a%orii are a0e%ea& a%ra%i*i%a%ea ldirii ad4i)i+%ra%i*e 9ali%a%ea o)+%r$iei,

4a)a-e4e)%$l i ?iriaii: i di+po)iili%a%ea 0aili%ilor o4ple4e)%are 94a-a&i)e, re+%a$ra)%e,

e)%re de rereere:.Pe)%r$ o e+%i4are ore%, %re$ie aorda% a%e)ie deo+ei% $r4%orilor 0a%ori

+%r$%$ra 0a4iliilor de loa%ariF

di4e)+i$)ea 0a4iliei de loa%ariF

*e)i%$rile 4edii.

2.2.3. Oferta competitiv

O0er%a +e re0er la di+po)iili%a%ea prod$+$l$i i4oiliar. Pe)%r$ a a)ali&a o0er%a, e*al$a%or$l%re$ie + %rea =) re*i+% i)*e)%ar$l de proprie%i o4pe%i%i*e, are i)l$de +%o$l de proprie%i

e;i+%e)%e, =) o)+%r$ie i =) proie%.

E*al$a%or$l %re$ie + de%er4i)e )$4r$l de $)i%i pierd$%e pri) de4olare i )$4r$l

ad$-a% +a$ +&$% pri) %ra)+0or4are. 6a%ele po% 0i ole%a%e pri) i)+pe%area ldirilor, o)+$l%area

a$%ori&aiilor de o)+%r$ie, di+$iile $ a)%repre)orii i pla)i0ia%ori $ra)i+%ii.

Pe)%r$ a a)ali&a o0er%a o4pe%i%i* +e *or +%$dia $r4%orii 0a%ori

J a)%i%a%ea i ali%a%ea o)$re)ei di+po)iileF

J *ol$4$l o)+%r$iilor )oi 9o)$re)%e i o4ple4e)%are: B proie%e =) o)+%r$ie +a$

pla)i0ia%eF

J di+po)iili%a%ea i pre$l %ere)$l$i lierF

J o+%$rile de o)+%r$ie i de&*ol%areF

J proprie%ile o0eri%e $re)% 9*e?i i )oi:F

J -rad$l de o$pare de %re proprie%ari i de >%re ?iriaiF

J a$&ele i )$4r$l de proprie%i *aa)%eFJ %ra)+0or4area pe)%r$ $%ili&ri al%er)a%i*eF

J o)diii eo)o4ie i =4pre$rri +peialeF

J di+po)iili%a%ea redi%elor pe)%r$ o)+%r$ii i a 0i)a)riiF

J i4pa%$l )or4a%i*elor de o)+%r$ii, &o)rii $ra)i+%ie i a al%or re-le4e)%ri, a+$pra

*ol$4$l$i i o+%$l$i o)+%r$iilor.

1"


19/99

2.2.4. Echilirul pieei

Pe %er4e) +$r%, o0er%a i4oiliar e+%e rela%i* 0i; i pre$l r+p$)de la erere. 6a ererea

e+%e )eoi)$i% de 4are, pre$rile i ?iriile *or =)epe + rea+ =)ai)%e a + =)eap )o$a

o)+%r$ie. /i)ali&area ldirii i =)?irierea poa%e + 0ie deala% =) %i4p 0a de erere i pri)

$r4are, =) -e)eral pe %er4e) +$r%, pieele +$)% =) de&e?ilir$.A)ali%ii i par%iipa)ii pe pia de+ri$ a%i*i%a%ea pieelor i4oiliare =) di0eri%e 4od$ri. O

pia active+%e o pia ara%eri&a% pri) erere =) re%ere, o r4>)ere =) $r4 a o0er%ei i pre$ri

=) re%ereF o pia a%i* e+%e $)eori )$4i%pia a vn#torilorpe)%r$ *>)&%orii po% oi)e

pre$ri 4ai 4ari pe proprie%ile di+po)iile. O pia :n cderee+%e o pia =) are +derea ererii

e+%e =)+oi% de o +$prao0er% rela%i* i o +dere a pre$rilorF aea+% pia +e )$4e%e &i piaa

cumprtorilorpe)%r$ a$ a*a)%a $4pr%orii.

A%i*i%a%ea pieei i4oiliare e+%e ili. La 0el a i il$l a0aerilor, il$l i4oiliar e+%eara%eri&a% pri) perioade +$e+i*e de e;pa)+i$)e, *>r0$ri, re+%r>)-eri +i ep$i&are. To%$i il$l

i4oiliar )$ e+%e %o%$i +i)ro)i&a% $ il$l a0aerilor iar a%i*i%a%ea i4oiliar r+p$)de la do$

+e%$ri de +%i4$li, $)$l are aio)ea& pe %er4e) l$)- i al%$l pe %er4e) +$r%. Cil$l pe %er4e) l$)-

+a$ +e$lar depi)de de +?i4rile =) ara%eri+%iile pop$laiei e;i+%e)%e i =) *e)i%$rile +ale. 6a

eo)o4ia loal poa%e a+i-$ra o $%ili&are +%ail a 0orei de 4$) i + -e)ere&e )oi lo$ri de

4$), pop$laia e;i+%e)% *a r4>)e =) &o) i *or *e)i alii di) a0ara &o)ei =) $%are de l$r$.

Tip$l +pei0i de lo$ri de 4$) o0eri%e *a de%er4i)a )i*el$l de *e)i%$ri =) loali%a%e.Cil$l pe %er4e) +$r% depi)de =) pri)ipal de di+po)iili%a%ea i o+%$l redi%$l$i. @)eperea

de )oi o)+%r$ii depi)de 4$l% de 0l$%$aiile ra%ei do>)&ii i de aeea a%i*i%a%ea i4oiliar

de*a)+ea& il$l a0aerilor. )&ii

e+%e 0oar%e +?i4%oare, iar -rad$l de o$pare i ra%a de a+orie po% 0i 4ai -re$ pre*i&io)a%e pe

4ai 4$l% de 2B# a)i. I)dia%orii pe %er4e) l$)- i)l$d a&a eo)o4i i i)0ra+%r$%$ra pla)i0ia%.

1'


20/99

A%(!3% 2!''!

/U7CIU7I3a& pe)%r$ *aloarea 0i)al l$a% de pe pia 3a& pe)%r$ 0e&aili%a%e, 4arDe%i)- i al%e +%$dii

de e*al$are

COPO7E7TE6eli4i%area ariei pieei i)>)d o)% de E;a4i)area e0e%elor o)diiilor pieei =) ariadeli4i%a%

1. Tip$l $%ili&rii 9re&ide)ial, o4erial,i)d$+%rial, a-riol, de rereere, $ +op+peial +a$ %ere) lier $) pe)%r$ de&*ol%are:F

1. O0er%a $re)% i pre*i&io)a% i +i%$aiaererii.

2. Loali&area proprie%ii 2. Relaia o)diiilor de pe pia pri*i)d$%ili&area proprie%ii#. Tip$ri de proprie%i +i4ilare

(. Mo)a -eo-ra0i a proprie%ilor o4pe%i%i*e9loal, re-io)al, )aio)al, i)%er)aio)al:5. C$4 +e apli pri)ipi$l +$+%i%$iei la

proprie%ile o4paraile.

2.2.!. roceduri de anali# a pieei $ aplicaii

A)ali&a de pia +e 0ae pe)%r$ a e+%i4a ererea pe)%r$ o a)$4i% a%e-orie de proprie%i

i4oiliare 9e;. lo$i)e, 4a-a&i)e, iro$ri: i ara%er$l o)0ir4rii pieei pe)%r$ proprie%a%ea

a)ali&a%. Proed$rile de a)ali& ale pieei +$)% aeleai pe)%r$ proprie%ile i4oiliare e;i+%e)%e, >%

i pe)%r$ ele =) per+pe%i*.

Pe)%r$ proprie%ile e;i+%e)%e, a)ali+%$l poa%e +%$dia i+%ori$l *>)&rilor +a$ *e)i%$rilor

-e)era%e de proprie%a%e i + e*al$e&e per0or4a)ele *ii%oare i piaa $eri% =) ipo%e&a

proprie%a%ea =i 4e)i)e +a$ =i =4$)%e%e )i*el$l a%$al de per0or4a). Pe)%r$ a elaora o

a)ali& a pieei pe)%r$ o proprie%a%e i4oiliar prop$+ 9a0la% =) o)+%r$ie +a$ =) proie%:, l$r$

er$% 0re*e)% =) e*al$area 0e&aili%ii proie%$l$i, a)ali+%$l %re$ie + de%er4i)e da proie%$l *a

a%i)-e $) )i*el de per0or4a) o4pe%i%i*.

Cererea pe)%r$ o proprie%a%e prop$+ %re$ie =) -e)eral pre*i&io)a%, iar po%e)ial$l de

$erire a pieei )ee+i% a)ali&e o4ple;e.

Proed$rile pre&e)%a%e =) o)%i)$are, re0le% 4od$l o)*e)io)al de aordare a a)ali&ei

pieei, =)ep>)d $ a)ali&a eo)o4i i ide)%i0iarea pieei.

).).4.+. C'r'r'% #' (o/u!'

Pe)%r$ a pre*i&io)a ererea de lo$i)e pe)%r$ o +i)-$r 0a4ilie pe o perioad 9%ipi 5 a)i:,

$) e*al$a%or %re$ie + $r4e&e proed$ra de+ri+ 4 o)%i)$are.

1: Anali#a economic preliminar. Se a)ali&ea& a&a eo)o4i a loali%ii, e;plor>)d

do4e)iile eo)o4ie are -e)erea& lo$ri de 4$) i *e)i%$ri, pre$4 i ra%a de re%ere a

pop$laiei i a )i*el$l$i de *e)i%$ri, a4ele 0ii)d =) 0$)ie de lo$rile de 4$). Se +%$dia&

2


21/99

a%i*i%a%ea eo)o4i aa $4 e+%e ea re0le%a% =) *>)&rile $ a4)$)%$l i +e 0a i)*e+%i-aii

ale pieei i4oiliare loale pri) e;plorarea )i*el$l$i de *>)&ri, )i*el$l a%i*i%ii de o)+%r$ii,

do>)&ile i ra%a de a+orie.

2: Identificarea pieei &i a proprietii. Se a)ali&ea& ara%eri+%iile e*e)%$alilor $4pr%ori

pe)%r$ are proprie%a%ea ar 0i a%ra%i*. Se elaorea& $) pro0il al o)+$4a%or$l$i de+rii)d*e)i%$rile 9e;. po+iili%a%ea de aBi per4i%e o a+:, 4ri4ea 0a4iliei, *>r+%a i pre0eri)ele. Aria

pieei po%e)ialilor $4pr%ori poa%e 0i de0i)i% pri) relaia %i4pBdi+%a), pri) -ra)ie +oiale

+a$ poli%ie 9li4i%e 4$)iipale:, -ra)ie )a%$rale +a$ o)+%r$i%e de o4 i loali&area lo$i)elor

o4pe%i%i*e. Se *a e;e$%a o a)ali& preli4i)ar a a%ri$%elor le-ale, 0i&ie i de a4pla+a4e)% a

proprie%ilor a)ali&a%e i a elor =) o4pe%iie.

#: Anali#a cererii. Se de%er4i) di4e)+i$)ea a%$al i =) per+pe%i* a pop$laiei =) li4i%ele

pieei. Se de%er4i) )$4r$l a%$al i =) per+pe%i* a 0a4iliilor loa%are, a*>)d =) *edere 4ri4ea ae+%ora e+%e =) relaie $ *>r+%a ap$l$i 0a4iliei. Se =4par%e ae+% )$4r pe)%r$ do$

a%e-orii proprie%ari i ?iriai. SBar p$%ea + e;i+%e o a%e-orie +$prap$+, i a)$4e a ?iriailor

are =i per4i% + $4pere lo$i)a. Se =4par%e )$4r$l de 0a4ilii proprie%are 0$)ie de )i*el$l

de *e)i%$ri, pe)%r$ a e+%i4a proe)%$l de loa%ari are po% a?i%a ra%ele, do>)&ile i al%e o+%$ri

de 0i)a)are +a$Gi =)%rei)erea, a+i-$rrile, reparaiile i %a;ele. Se a$+%ea& )$4r$l de 0a4ilii

proprie%are e +$)% +a$ *or 0i =) +%are +Bi per4i% lo$i) di) ele )eo$pa%e pe pia, =)

+op$l de a e+%i4a ererea e;i+%e)% i ea a)%iipa% pe)%r$ proprie%a%ea a)ali&a%.

(: Anali#a ofertei competitive. Se 0ae i)*e)%ar$l proprie%ilor o4pe%i%i*e e;i+%e)%e, a

proprie%ilor =) o)+%r$ie, a proprie%ilor pla)i0ia%e e a$ oi)$% a$%ori&aie de o)+%r$ie i

a proprie%ilor =) +%are de proie%. Se de%alia& i)*e)%ar$l pri) o4pararea )$4r$l$i de

a$%ori&aii de o)+%r$ie, e4i+e =) $l%i4ii #B5 a)i, $ )$4r$l de o)+%r$ii reali&a%e. Se p$)e

=) ore+po)de) i)*e)%ar$l o0er%ei o4pe%i%i*e e;i+%e)%e i a)%iipa%e pe)%r$ perioada de

pre*i&i$)e. Se apreia& proprie%a%ea a)ali&a% i ele =) o4pe%iie 0$)ie de a%ri$%ele i

a*a)%aele are repre&i)% pe)%r$ lo$i)e, a*a)%ae o4pe%i%i*e.

5: Anali#a echilirului.Se o4par ererea e;i+%e)% i po%e)ial $ o0er%a o4pe%i%i* a%$al i

a)%iipa% pe)%r$ a de%er4i)a da e;i+% +a$ ar p$%ea aprea o erere +$pli4e)%ar pe)%r$

lo$i)e 9erere 4ar-i)al:. Se a)ali&ea& e+%i4area o4pe%i%i* pe)%r$ a pre*i&io)a piaa e ar

p$%ea 0i $eri% de proprie%a%ea e*al$a%.

).).4.). C'r'r'% #' 52%!! /o1'r/!%('

Pe)%r$ a pre*i&io)a ererea pe)%r$ $) o4ple; o4erial e;i+%e)% +a$ prop$+ =)%rBo a)$4i%

&o) +a$ pe o perioad da% 9e;. 5 +a$ 1 a)i:, $) e*al$a%or *a $r4ri proed$ra de 4ai o+

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22/99

1. Anali#a economic preliminar. Se a)ali&ea& a&a eo)o4i a loali%ii pri)

e;plorarea a%i*i%ii eo)o4ie e -e)erea& lo$ri de 4$) i *e)i%$ri, pre$4 i ra%a re%erii

pop$laiei, a )i*el$l$i *e)i%$rilor 9a4ele +$)% =) 0$)ie de lo$rile de 4$):. Se +%$dia&

a%i*i%a%ea eo)o4i aa $4 +e re0le%, =) *>)&rile $ a4)$)%$l i +e +%$dia& piaa i4oiliar

loal, o)+ider>)d )i*el$l *>)&rilor, )i*el$l a%i*i%ii =) o)+%r$ii, do>)&ile i ra%a dea+orie.

2. Identificarea pieei %i a proprietii.Se de0i)e%e &o)a o4erial a o4ple;$l$i

$%ili&>)d %e?)ii $4 ar 0i 4odelele -ra*i%aio)ale i -+irea lie)ilor +a$ pri) ore%area -ra)ielor

&o)ei o4eriale, $ ara%eri+%iile -eo-ra0ie, de4o-ra0ie i eo)o4ie +pei0ie. Se e;e$% o

a)ali& preli4i)ar a a%ri$%elor le-ale, 0i&ie i de a4pla+a4e)% ale o4ple;$l$i, =) apropierea

&o)ei l$i o4eriale.

#. Anali#a cererii.Se ide)%i0i *ol$4$l de +pai$ o4erial de =)?iria% are poa%ea+i-$ra de+0aere, 0olo+i)d da%ele de4o-ra0ie i de *e)i%$ri pro-)o&a%e.

Ae+% *ol$4 de +pai$ +e poa%e oi)e =)4$li)d )$4r$l de 0a4ilii e lo$ie+ =) &o)a

o4erial a o4ple;$l$i $ *aloarea 4edie a *e)i%$rilor. La aea+% i0r re&$l%a% +e apli

$r4%oarele proe)%ae

J proe)%$l di) *e)i%$l $)ei 0a4ilii e +e ?el%$ie pe 4r0$riF

J proe)%$l di) 4r0$rile $4pra%e la o4ple;e o4eriale +i4ilare $ el a)ali&a%F

J proe)%$l de red$ere a *>)&rilor =) &o)a o4erial.

Apoi +e =4par%e aea+% e+%i4are a %o%al$l$i *>)&rilor $ a4)$)%$l la *>)&rile e+%i4a%e pe

4e%r$ p%ra% o4erial, are a+i-$r re)%aili%a%ea. Se ore%ea& i0ra re&$l%a% $ -rad$l )or4al de

o$pare de pe pia pe)%r$ a oi)e o e+%i4are a +pai$l$i de =)?iria%, are poa%e a+i-$ra o de+0aere

re)%ail. Aea+% e+%i4are poa%e 0i ore%a% =) o)%i)$are, i)>)d o)% de *e)i%$rile di) *>)&ri,

0$%e elor di) a0ara &o)ei i pierderile de *>)&ri pe)%r$ ei e $4pr di) al%e &o)e.

Anali#a ofertei competitive.Se de%er4i) *ol$4$l de +pai$ o4erial e;i+%e)% =)?iria% +a$

lier i +pai$l =) o)+%r$ie +a$ =) proie% =) &o)a o4erial +a$ =) apropierea ei. Se de%alia&

i)*e)%ar$l *eri0i>)d )$4r$l %o%al de a$%ori&aii de o)+%r$ii e4i+e 0a de )$4r$l elor reali&a%e

=) $l%i4ii #B5 a)i. Se 0ae o la+i0iare a o4ple;$l$i o4eriali&a% a)ali&a% i a elor o4pe%i%i*e =)

rapor% $ a%ri$%ele i a*a)%aele are o)0er o4ple;$l$i o4erial $) a*a)%a o4pe%i%i*.

Anali#a echilirului. Se o4par e+%i4area +pai$l$i de =)?iria% re)%ail $ +pai$l

o4erial e;i+%e)% +a$ a)%iipa%. 6i0ere)a di)%re ele do$ *a repre&e)%a e+%i4area )ee+ar$l$i de

+pai$ +$pli4e)%ar +a$ ererea 4ar-i)al. V>)&rile pe 4e%r$ p%ra% =) 4a-a&i)ele i)di*id$ale po%

i)dia de a+e4e)ea, )i*el$l de per0or4a) al $)$i o4ple; o4erial e;i+%e)% i da e;i+%

opor%$)i%a%ea $)ei de&*ol%ri +$pli4e)%are. Ae+%e da%e po% 0i 0olo+i%e pe)%r$ a *eri0ia da ererea

4ar-i)al e+%i4a% e+%e re&o)ail. 6a e;i+% a$4 $) +$rpl$+ de +pai$ o4erial, pro-)o&a

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23/99

o)diiilor pieei poa%e ide)%i0ia >)d *a 0i a+ori% 4 *ii%or +pai$l o4erial di+po)iil i ererea

pe)%r$ +paii +$pli4e)%are 9ererea 4ar-i)al: *a de*e)i a%$al. Se a)ali&ea& o apreiere

o4pe%i%i* pe)%r$ a oi)e are ar p$%ea 0i piaa $eri% de o4ple;$l a)ali&a%.

).).4.6. C'r'r'% #' 52%!! %#1!!5-r%-!"'Pe)%r$ a pro-)o&a ererea e;i+%e)% +a$ +$pli4e)%ar de +paii ad4i)i+%ra%i*e =)%rBo a)$4i%

&o), pe o perioad da%, e*al$a%or$l a)ali&ea& relaia di)%re erere i o0er% pe piaa -e)eral i

o%a a%$al i po%e)ial a &o)ei re0eri%oare la ererea e;i+%e)% i pro-)o&a%. A+%0el, +e poa%e

pro-)o&a 4o4e)%$l >)d o ldire ad4i)i+%ra%i* *a a%i)-e $) -rad de o$pare +%aili&a%. Cererea

pe)%r$ +paii ad4i)i+%ra%i*e pe piaa -e)eral +e e+%i4ea& =) $r4%oarele e%ape

1. Anali#a economic preliminar. Se a)ali&ea& a&a eo)o4i a loali%ii pri)

e;plorarea a%i*i%ilor eo)o4ie e -e)erea& lo$ri de 4$) i *e)i%$ri, pre$4 i ra%a re%eriipop$laiei, a )i*el$l$i *e)i%$rilor 9a4ele +$)% 0$)ie de lo$rile de 4$):. Se +%$dia& a%i*i%a%ea

eo)o4i, aa $4 +e re0le% =) *>)&rile $ a4>)$)%$l i +e +%$dia& piaa i4oiliar loal,

o)+ider>)d )i*el$l *>)&rilor i4oiliare, )i*el$l a%i*i%ii =) o)+%r$ii, do>)&ile i ra%a de

a+orie.

2. Identificarea pieei &i a proprietii.Se +e-4e)%ea& piaa $%ili&a%orilor de proprie%i

i4oiliare, 0$)ie de %ip$l de ?iriai are =)?iria& iro$ri =) pre&e)% +a$ =) *ii%or, de )ee+i%ile

lor de +pai$ +a$ de per+o)al, de lie)%ela pe are o a%ra-. 6e e;e4pl$, 0ir4ele de a*oai *or $%aproail +paii =) ldiri a4pla+a%e e)%ral, =) lo$ri $ pre+%i-i$ pe >)d 0ir4e e pre+%ea& al%e

%ip$ri de +er*iii po% pre0era iro$ri =) ar%iere are a$ parri 4ari i ?irii re&o)aile. Aria pieei

pe)%r$ ldiri ad4i)i+%ra%i*e e+%e de oiei di0$&a% pe o &o) ore)ea+ 4ai lar-. Spaiile

o4pe%i%i*e +e deo+ee+ pe ri%eriile a%e-oria ldirii, ?iriaii i loali&area. O a)ali&

preli4i)ar a ldirii a*$%e =) *edere i a elor =) o4pe%iie pe pia $pri)de o4pararea

o)e)%rrilor de ldiri ad4i)i+%ra%i*e =) &o)a ore)ea+, pre$4 i ldirile o4pe%i%i*e di)

o)e)%rarea propri$B&i+.

#. Anali#a cererii.Se pre*i&io)ea& e*ol$ia lo$rilor de 4$) pe piaa -e)eral, pe

a&a e+%i4rilor O0ii$l$i 4$)ii i pro%eiei +oiale. Se elaorea& e+%i4ri pri*i)d )$4r$l de

+alariai di) 0ieare +e%or eo)o4i e 4$)e+ =) iro$ri. Se *or l$a =) o)+iderare i re%erile de

lo$ri de 4$) e a$ a*$% lo =) perioadele %re$%e. Se %ra)+0or4 )$4r$l de o$pa)i de iro$ri

=) ererea a)$al de +paii ad4i)i+%ra%i*e. Spai$l 4edi$ )ee+ar pe)%r$ $) +alaria% poa%e 0i =)%re la

' 4p. Pe pieele +lae, $ -rad 4i de o$pare, e;i+% +pai$ e;ede)%ar i )or4a pe +alaria% poa%e 0i

4ai 4are. 7$4r$l %o%al de +alariai e+%e 4$l%iplia% $ +pai$l 4edi$ pe +alaria%. 6a +e

a)%iipea& o re%ere o)+%a)%, +pai$l e+%i4a% +e =4par%e pe )$4r$l de a)i pe)%r$ are +e pre*ede

re%erea.

2#


24/99

(. Anali#a ofertei competitive I)*e)%ar$l o0er%ei o4pe%i%i*e o)+% =) +paiile

o4pe%i%i*e =)?iria%e $re)% i ele liere, pre$4 i +paiile =) o)+%r$ie +a$ =) proie%.

I)*e)%ar$l poa%e 0i a0e%a% de de4olri, re)o*ri +a$ adap%ri de +pa%ii $%ili&a%e al%0el =) pre&e)% 9de

e;. lo$i)e +a$ 4a-a&i)e:. Se de%alia& i)*e)%ar$l *eri0i>)d )$4r$l %o%al de a$%ori&aii de

o)+%r$ie e4i+e 0a de )$4r$l de ldiri reali&a%e =) $l%i4ii #B5 a)i. Se apreia& ldireaa)ali&a% i ele =) o4pe%iie di)%rBo o)e)%rare, pe ri%eriile a%ri$%elor i a*a)%aelor e o)0er

+paiilor ad4i)i+%ra%i*e $) a*a)%a o4pe%i%i*.

5. Anali#a echilirului. Se o4par ererea e;i+%e)% i pro-)o&a% de +paii

ad4i)i+%ra%i*e, $ o0er%a %o%al de +paii o4pe%i%i*e a%$al i a)%iipa%. 6a ererea pro-)o&a%

depe%e o0er%a %o%al o4pe%i%i* +e de%er4i) ererea )e+a%i+0a$%. Se de%alia& pro-)o&a ererii

4ar-i)ale *eri0i>)d prei&ia pro-)o&ei ererii 0a de ara%er$l ererii =) perioadele %re$%e. @)%rBo

a)ali& 4ai pro0$)d +e ia$ =) o)+iderare +paii =)?iria%e =) a*a)+, pre$4 i +paiile e r4>)liere d$p e;pirarea o)%ra%elor de =)?iriere. 6a +e a)%iipea& o erere =) re%ere o)+%a)%,

o0er%a %o%al poa%e 0i =4pri% =) ererea pro-)o&a% a)$al pe)%r$ a de%er4i)a perioada de a+orie.

La 0i)ele perioadei de a+orie *or 0i )ee+are +paii +$pli4e)%are. Aea+% perioad repre&i)% o

H0erea+%rH pe)%r$ o)+%r$ire de )oi +pa%ii. Se a)ali&ea& la+i0iarea proprie%ilor o4pe%i%i*e

pe)%r$ a pro-)o&a o%a de pia e ar 0i $eri% de ldirea a)ali&a%.

Pe)%r$ a de%er4i)a o%a de pia pe are o are $) p$)% +a$ $) ar%ier di) ererea %o%al

pro-)o&a%, %re$ie + +e a)ali&e&e ara%er$l de&*ol%rii di) ar%ier pri) o4paraie $ al%e ar%iere.

Se *or a*ea =) *edere ri%erii, $4 ar 0i pop$laia %o%al, )i*elele de ed$aie i de *e)i%$ri e%.

E*al$a%or$l *a a)ali&a rapor%$l di) %o%al$l +paiilor ad4i)i+%ra%i*e e;i+%e)%e =) ar%ier i

%o%al$l +paiilor ad4i)i+%ra%i*e de pe piaa -e)eral. Ae+% rapor% re0le% )$4ai o%a i+%ori de pia

i la pro-)o& %re$ie l$a%e =) al$l i pre0eri)ele de pe pia.

Cererea pro-)o&a% e+%e o4para% $ o0er%a a%$al i a)%iipa%, iar prei&ia pro-)o&ei

ererii +e o4par $ da%ele i+%orie.

Pe)%r$ a pro-)o&a >)d o ldire *a a%i)-e $) -rad de o$pare +%aili&a%, e*al$a%or$l poa%e

e+%i4a perioada de o)+%r$ie i o ra% de a+orie pe a&a +olii%rilor de pre=)?iriere, da +$)%,

i pe a&a e*ol$iei =) %re$% a per0or4a)elor ldirilor o4pe%i%i*e. E*ol$ia =) %re$% %re$ie

0olo+i% $ a%e)ie i orela% $ e*ol$ia eo)o4i a &o)ei.

2(


25/99

2.$. -ipurile de piee imobiliare

6i0eri%ele piee i4oiliare +$)% rea%e de )ee+i%ile, dori)ele, 4o%i*aiile, loali&area i

*>r+%a par%iipa)ilor de pe pia i de %ip$rile, a4pla+area, de+i-)$l i re+%riiile $ra)i+%ie ale

proprie%ii.

Se po% ide)%i0ia i)i %ip$ri de piee

re#ideniale9a+e pe)%r$ o 0a4ilie +a$ d$ple;, lo de apar%a4e)%e, ir de a+e le-a%e:F

comerciale9ldiri ad4i)i+%ra%i*e, e)%re o4eriale, ?o%el$ri i 4o%el$ri, 4a-a&i)e:F

indu&triale90arii, depo&i%e, ldiri ale i)+%i%$%elor de ere%are:F

aricole90er4e, li*e&i, *ii, p$)i, pd$ri:F

&peciale9proprie%i $ de+i-) $)i +a$ o)+%r$ie e li4i%ea& $%ili&area )$4ai la +op$l

i)iialF de e;e4pl$ oli, ldiri p$lie, aeropor%$ri, +li de o)0eri)e, par$ri de

di+%raii, %ere)$ri de -ol0 e%.

/ieare pia a $)$i a)$4i% %ip de proprie%a%e +e poa%e +$di*i&a =) piee 4ai 4ii,

+peiali&a%e )$4i%e +$piee. S$pieele pe)%r$ proprie%i re&ide)iale $ra)e, +$$ra)e +a$ r$rale

po% 0i 4ai depar%e =4pri%e =) 0$)ie de pre0eri)ele $4pr%orilor proprie%i ie0%i)e, 4edii i de

l$;.

roce&ul de identificare %i de anali# a &upieelor :n cadrul unei piee mai lari &e nume%te

&ementarea pieei. De#arearea e+%e $) %er4e) e +e apli proprie%ii i4oiliare i 0aedeo+eirea di)%re proprie%a%ea e*al$a% i al%e proprie%i pri) rearea $)or +$la+i0iri $ di0eri%e

ara%eri+%ii ale prod$+$l$i.

O +$pia poa%e 0i rea% de +?i4ri apr$%e =) erere. E*al$a%orii i4oiliari ide)%i0i i

+%$dia& +e-4e)%ele pieei l$>)d =) o)+iderare ara%eri+%iile loali%ii de4o-ra0ie,

+oioBeo)o4ie, p+i?olo-ie i le-a%e de prod$+. Ei *or $%ili&a %e?)ii de i)*e+%i-aie i ere%are

pe)%r$ a de+operi, $a)%i0ia, a)ali&a i o)l$&io)a re0eri%or la o4po&iia $)or a)$4i%e +$piee.

2.%. (naliza pieei imobiliare

Anali#a pieei :n&eamn identificarea %i &tudierea pieei pentru un anumit un &au &erviciu.

E*al$a%orii 0olo+e+ a)ali&a pieei pe)%r$ a de%er4i)a da e;i+% o o)0ir4are a pieei pe)%r$ o

proprie%a%e e;i+%e)% $ o a)$4i% $%ili&are +a$ da e+%e e*ide)% *a 0i o o)0ir4are a pieei

pe)%r$ o $%ili&are prop$+ a $)$i a4pla+a4e)% =)%rB$) 4o4e)% =) *ii%or.

A)ali&a pieei o)+%i%$ie a&a pe)%r$ a de%er4i)a cea mai un utili#area $)ei proprie%i. Oo)+%r$ie e;i+%e)% +a$ prop$+ pe)%r$ o a)$4i% $%ili&are poa%e 0i o)+idera% =) 0$)ie de

25


26/99

ri%eriile 0e&aili%ii 0i)a)iare i prod$%i*i%ii 4a;i4e )$4ai d$p e +Ba de4o)+%ra% e;i+% o

o)0ir4are ore+p$)&%oare pe pia pe)%r$ e;i+%e)a aelei $%ili&ri. A)ali&ele 4ai apro0$)da%e

4er- la +pei0iarea ara%er$l$i ae+%or o)0ir4ri i a+e4e)ea +%$dii po% de%er4i)a +%ra%e-ii de

4arDe%i)- pe)%r$ o proprie%a%e e;i+%e)% +a$ prop$+, po% de0i)i ara%eri+%ii de proie%are a $)ei

de&*ol%ri i4oiliare +a$ + a$%e la e+%i4area o%ei de pia pe are ar p$%ea + o $erea+proprie%a%ea i la e+%i4area ra%ei de a+orie proaile.

Pe)%r$ a e*ide)ia o)0ir4rile pieei pe)%r$ o a)$4i% $%ili&are a $)ei proprie%i, a)ali+%$l

%re$ie + ide)%i0ie relaia di)%re erere i o0er%a o4pe%i%i* de pe piaa a)ali&a% B a$4 i =)

*ii%or. Aea+% relaie ara% -rad$l de echiliru 9+a$ de&e?ilir$: are ara%eri&ea& piaa pre&e)%

i o)diiile e ar ara%eri&a piaa pe)%r$ o perioad de pro-)o&.

Valoarea de pia a $)ei proprie%i e+%e =) 4are 4+$r =) 0$)ie de po&iia +a o4pe%i%i*

pe pia. C$)o+>)d ara%eri+%iile proprie%ii e*al$a%e, e*al$a%or$l *a p$%ea ide)%i0iaproprie%ile o4pe%i%i*e 9o0er%a: i *a p$%ea =)ele-e a*a)%aele o4para%i*e pe are proprie%a%ea le

o0er po%e)ialilor $4pr%ori 9ererea:. @4pre$) $ =)ele-erea o)diiilor eo)o4ie, a e0e%$l$i

lor a+$pra pieelor i4oiliare, e*al$a%or$l *a p$%ea apreia 4ai i)e i)0l$e)ele e;%er)e e a0e%ea&

proprie%a%ea.

Pri)ipiile a)ali&ei pieei par +i4ple, dar %e?)iile i proed$rile aplia%e de a)ali%ii de

pia, po% 0i e;%re4 de +o0i+%ia%e.

E+%i4rile ererii +$)% 0or4$la%e di0eri% 0$)ie de )i*el$l de a)ali&. @) $)ele a&$ri, ererea

poa%e 0i apreia% +i4pl$ di) o)diiile pieei $re)%e +a$ di) *ariaiile $%ili&a%e =) elaorarea

pro-)o&elor. Pe)%r$ a e0e%$a o a)ali& 4ai apro0$)da% a pro-)o&ei ererii 0$)da4e)%ale, a)ali+%$l

%re$ie + oi) i + ordo)e&e da%e $pri)&%oare i + aplie o lo-i ore% la pro-)o&are.

A)ali+%$l de%alia& o pro-)o& a ererii 0$)da4e)%ale l$>)d =) o)+iderare perepiile par%iipa)ilor

pe pia i e*al$>)d 4 e 4+$r %e)di)ele a%$ale *or o)%i)$a i =) *ii%or.

2.&. (bordarea analizei

@) pre&e)% )$ e;i+% $) +e% de 0a&e +a$ proed$ri, $)i*er+al aep%a%e, e ar %re$i aplia%e =)

a)ali&a pieei, pe)%r$ 0ieare l$rare de e*al$are depi)de de eri)ele +pei0ie ale lie)%$l$i i

ae+%e eri)e +$)% *aria%e. E;i+% =)+ do$ oli de a)ali& a pieei 9*e&i %ael$l $r4%or: $li

pra%iie)i plea de la eo)o4ia -e)eral >%re proprie%a%ea +pei0ia%F alii =)ep $ proprie%a%ea

+pei0ia% i a$)- la eo)o4ia -e)eral.

A)ali%iiprimei %colie;a4i)ea& da%ele +pei0ie ale pieei. Pop$laia, $%ili&area 0orei de

4$) i *e)i%$rile +er*e+ a i)dia%ori ai cererii #onei,da%ele re0eri%oare la +pai$l di+po)iil =)

pre&e)%, +paiile =) o)+%r$ie +a$ =) proie% da$ o 4+$r a o0er%ei o4pe%i%i*e. Comparndererea

2


27/99

$ o0er%a o4pe%i%i* +e ide)%i0i +i%$aia pre&e)% i =) per+pe%i* a e?ilir$l$i 9+a$ a

de&e?ilir$l$i:.

6$p a)ali&a ererii i o0er%ei, a)ali%ii pri4ei oli +%$dia& $%ili&ri al%er)a%i*e proaile i

e+%i4ea& *alorile a+oia%e ae+%or $%ili&ri. Ei ia$ =) o)+iderare a%ri$%ele 0i&ie, le-ale i de

a4pla+a4e)% ale proprie%ii a)ali&a%e i a$)- =) 0i)al la o o)l$&ie re0eri%oare la ea 4ai $)$%ili&are.

Pra%iie)ii elei de a doua %colio)+ider o0er%a i ererea +$)% $pri)+e =) prod$+$l

i4oiliar. Ei red e+%e el 4ai i)e + =)eap a)ali&a $ e;a4i)area ara%eri+%iilor +a$

a%ri$%elor e o)%ri$ie la prod$%i*i%a%ea proprie%ii a)ali&a%e i + de%er4i)e po&iia o4pe%i%i*

a ae+%eia pe piaa ei +pei0i. Ae%i a)ali%i red =)ele-erea a%ri$%elor e+%e e+e)ial pe)%r$ a

ide)%i0ia par%iipa)ii pe pia e ar p$%ea + $4pere +a$ + ia $ ?irie proprie%a%ea i ei e ar

p$%ea + *>)d +a$ + dea $ ?irie. C$4pr%orii +a$ ?iriaii po%e)iali i *>)&%orii +a$proprie%arii repre&i)% 0orele ererii i o0er%ei are reea& di)a4ia pieei re+pe%i*e .

Adere)ii elei de a do$a oli +$+i) a)ali&a prod$%i*i%ii $)ei proprie%i, a;a% pe

ara%eri+%iile i a%ri$%ele proprie%ii a)ali&a%e, 0aili%ea& ide)%i0iarea proprie%ilor o4pe%i%i*e

i dei de0i)irea pieei re+pe%i*e.

6$p e a$ 0i)ali&a% a)ali&a prod$%i*i%ii, ae%i a)ali%i +%$dia& ererea i o0er%a

o4pe%i%i* =) &o)a pieei deli4i%a%e. S$)% e;a4i)a%e da%ele +pei0ie ale pieei pe)%r$ a a$)-e la

e+%i4rile ererii pre&e)%e i *ii%oare i la i)*e)%arierea o0er%ei di+po)iile i pro-)o&a%e. Se

de%er4i) +%area de e?ilir$ 9+a$ de de&e?ilir$: i +e pre*i&io)ea& o)diiile *ii%oare ale pieei.

Pe)%r$ aea+%a a)ali%ii +%$dia& ra%a de re%ere a lo$rilor de 4$), +?i4rile =) di4e)+i$)e ale

pop$laiei i ale loa%arilor, )i*el$l *e)i%$rilor i al o4er$l$i $ a4)$)%$l.

@) o)%i)$are, ae%i a)ali%i ia$ =) o)+iderare 0e&aili%a%ea elei 4ai proaile $%ili&ri

al%er)a%i*e a proprie%ii, 0$)ie de o)0ir4rile pieei pre&e)%e i de per+pe%i*. Se 0ae apoi o

a)ali& 0i)a)iar pe)%r$ a de%er4i)a are $%ili&are 0e&ail e+%e ea 4ai prod$%i* i dei

o)+idera% a repre&e)%>)d ea 4ai $) $%ili&are.

Sop$l a)ali&ei pieei e+%e de a +%aili da e;i+% o o)0ir4are ade*a% a pieei pe)%r$ o

proprie%a%e $ a)$4e $%ili&are +a$ da e;i+% e*ide)e ale pieei pe)%r$ o $%ili&are prop$+ =) *ii%or.

2!


28/99

T%&'(u(

A%(!30 '/oo1!/09a)ali& re-io)al, loal i a *ei)%ii:

A%(!3% 2ro#u/-!"!-0!! 2ro2r!'-0!! 7!u-!(!3%r'% %(-'r%-!"0

9pe)%r$ a eli4i)a $%ili&rile al%er)a%i*e)e0e&aile:

N NI)*e)%arierea o0er%ei o4pe%i%i*e A)ali& eo)o4i9a)ali& re-io)al, loal i a *ei)%ii:

N NI)*e+%i-area ererii proaile I)*e)%arierea o0er%ei o4pe%i%i*e

N NA)ali&a o%ei de pia i a a+oriei I)*e+%i-area ererii proaile

N NTe+%area proprie%ii e*al$a%e pe)%r$ $%ili&rial%er)a%i*e pe)%r$ a de%er4i)a ea 4ai

prod$%i* $%ili&are

9a)ali&a prod$%i*i%ii proprie%ii:

A)ali&a o%ei de pia i a a+orieiN

6e%er4i)area elei 4ai prod$%i*e $%ili&ri

N N6ei&ia de ea 4ai $) pro4o*are i*>)&are a prod$+$l$i

6ei&ia de ea 4ai $) pro4o*are i*>)&are a prod$+$l$i

N N6e%er4i)area per0or4a)ei proaile a

proprie%ii e*al$a%e6e%er4i)area per0or4a)ei proaile a

proprie%ii e*al$a%e

2"


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CAPITOLUL 6. METODE DE RANDAMENT

e%odele de ra)da4e)% o)+ider proprie%a%ea a o i)*e+%iie -e)era%oare de *e)i%$ri.

C$4pr%or$l e+%e de oiei $) i)*e+%i%or are )$ o$p proprie%a%ea i are $r4re%e 4ai de-ra*e)i%$rile di) i)*e+%iie i )$ a*a)%aele dei)erii proprie%ii.

Proprie%ile i4oiliare are -e)erea& *e)i%$ri +e a?i&iio)ea& a i)*e+%iii, iar di) p$)%

de *edere al i)*e+%i%or$l$i apai%a%ea de a prod$e pro0i% e+%e $) ele4e)% e+e)ial are i)0l$e)ea&

*aloarea proprie%ii. O pre4i+ de a& a aordrii i)*e+%iio)ale e+%e relaia dire% proporio)al

=)%re apai%a%ea e)e0iiar i *aloarea $)ei proprie%i. U) i)*e+%i%or are $4pr o proprie%a%e

i4oiliar are -e)erea& *e)i%$ri +?i4 =) 0ap% o +$4 pre&e)% de a)i pe)%r$ drep%$l de a pri4i

>%i-$ri =) *ii%or.e%odele de e*al$are a&a%e pe api%ali&areaGa%$ali&area >%i-$rilor o)+%a$ =) %e?)ii i

0or4$le 4a%e4a%ie 0olo+i%e de e*al$a%ori pe)%r$ a)ali&a apai%ii de a prod$e pro0i% a $)ei

proprie%i i4oiliare 9=) -e)eral 4+oar >%i-$rile reali&a%e +$ 0or4 )ea+:, are %ra)+0or4

>%i-$rile *ii%oare =) *alori pre&e)%e.

e%odele de ra)da4e)% repre&i)% $)a di)%re ele %rei a%e-orii 4ari de aordri ale e*al$rii

proprie%ilor. Ae+%ea )$ +$)% %o%$i i)depe)de)%e =) +e)+$l )$ ar 0i =) relaie $ elelal%e

a%e-orii de 4e%ode. Proe+$l de e*al$are =) =)%re-$l +$ e+%e o4p$+ di) %e?)ii i proed$ri

i)%e-ra%e, i)+eparaile, 4e)i%e + o)d$ la o e+%i4are o)*i)-%oare i re&o)ail a *alorii $)ei

proprie%i.

A)ali&a da%elor pri*i)d ?el%$ielile i *e)i%$rile a0ere)%e $)ei proprie%i o)+%i%$ie p$)%$l

de pleare =) apliarea 4e%odelor de ra)da4e)% =) e*al$are.

$.1. elaii cu factorii care influeneaz valoarea i principiile de evaluare

e%odele de ra)da4e)% +e a&ea& i +$)% orela%e $ 0a%orii e+e)iali de i)0l$e) a+$pra

*alorii pre$4 i $ pri)ipiile de e*al$are a proprie%ilor i4oiliare.

3.1.1. revi#ionare %i anticiparea &chimrii

Pri)ipi$l aordrii pre*i&io)ale e+%e 0$)da4e)%al pe)%r$ 4e%odele de ra)da4e)%. @)%r$>%

*aloarea re&$l% di) a%ep%ri le-a%e de >%i-$rile are po% 0i oi)$%e =) *ii%or, *aloarea e+%e de0i)i%

a +$4a pre&e)% a drep%$l$i de a oi)e >%i-$ri =) *ii%or. Toa%e 4e%odele de ra)da4e)% =)ear +pre*i&io)e&e 0l$;$rile *ii%oare i + de%er4i)e *aloarea pre&e)% a ae+%ora. Ae+%e 4e%ode i4pli


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pe de o par%e a)%iiparea 0l$;$rilor *ii%oare i pe de al% par%e +ele%area $)ei ra%e de a%$ali&areG

api%ali&are, are re0le% i4plii% 4odel$l de e*ol$ie +a$ +?i4area a)%iipa% =) e*ol$ia

*e)i%$rilor.

O 4e%od de ra)da4e)% %re$ie + i) +ea4a de e0e%ele pe are +?i4rile a)%iipa%e le a$

a+$pra 4ri4ii 0l$;$rilor *ii%oare. Pe)%r$ a p$%ea 0$r)i&a i)diaii rele*a)%e a+$pra *alorii,a%ep%rile i)*e+%i%orilor pri*i)d 4odi0iarea *ol$4$l$i *e)i%$rilor, ?el%$ielile )ee+are pe)%r$

oi)erea *e)i%$rilor re+pe%i*e, po+iile re%eriGde+re%eri ale *alorii proprie%ii %re$ie + 0ie

a%e)% a)ali&a%e i pre*i&io)a%e. Te?)iile de a%$ali&areGapi%ali&are $%ili&a%e =) e*al$area proprie%ii

%re$ie + re0le%e 0ap%$l e*ol$ia e0e%i* a *e)i%$rilor, a ?el%$ielilor, a *alorii proprie%ii poa%e

0i di0eri% 0a de ea a)%iipa% i)iial de i)*e+%i%ori la da%a e*al$rii.

C$ >% e;i+% 4ai 4$l% i)er%i%$di)e a+$pra e*ol$iei *ariailelor 4e)io)a%e, $ a%>% 4ai

ri+a)% e+%e i)*e+%iia =) proprie%a%ea re+pe%i*. I)*e+%i%orii +e a%eap% + oi) *e)i%$ri 4ai 4ari,+ reali&e&e $) ra)da4e)% +$perior =) a&$l i)*e+%iilor $ -rad 4ai ridia% de ri+. Aea+% relaie

%re$ie + +e re-+ea+ =) 4ri4ea +ele%a% a ra%ei de a%$ali&are +a$ de api%ali&are.

3.1.2. Cererea %i oferta

Pri)ipi$l cererii %i ofertei pre$4 i o)ep%$l i4plii% al ae+%or *ariaile, concurena?

+$)% e;%re4 de i4por%a)%e =) pre*i&io)area 0l$;$rilor *ii%oare i =) e+%i4area ra)da4e)%$l$i a%ep%a%

al $)ei i)*e+%iii. A%>% 0l$;$rile )or4ale de *e)i%$ri >% i ra)da4e)%$l 4edi$ +$)% de%er4i)a%e de

pia. C?iria oi)$% de proprie%ar$l $)$i 4o%el, al $)$i e)%r$ o4erial, al $)$i e)%r$ de a0aeri

+a$ al orirei proprie%i -e)era%oare de *e)i%$ri )$ *aria& +$+%a)ial 0a de ?iria +olii%a% de

proprie%arii $)or proprie%i o)$re)%e are o0er aeeai ali%a%e a +er*iiilor.

A%$)i >)d ererea pe)%r$ $) a)$4i% %ip de +pai$ depe%e o0er%a e;i+%e)%, proprie%arii a$

po+iili%a%ea + 4rea+ ?iriile. ) >)d ererea i o0er%a +e a0l la e?ilir$.

Pe de al% par%e, >)d ererea pe)%r$ +paii e+%e i)0erioar o0er%ei e;i+%e)%e ?iriile +ad,

-rad$l de o$pare +ade. Pri) $r4are, e*al$a%orii %re$ie + i) +ea4a de ererea pe)%r$ %ip$l

par%i$lar de proprie%a%e, i)0l$e)a ererii a+$pra o0er%ei, a%$)i >)d e+%i4ea& 0l$;$rile *ii%oare i

ra)da4e)%$l api%al$l$i.

3.1.3. 'u&tituia

Pre$l, ?iria, ra)da4e)%$l api%al$l$i i)*e+%i% reali&a%e de o proprie%a%e +$)% de%er4i)a%e depre$l, ?iria +a$ ra)da4e)%$l reali&a%e de proprie%i +i4ilare 9+$+%i%$iile:.


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Pri)ipi$l&u&tituieie+%e $) pri)ipi$ are re&$l% di) 0$)io)area pieei, are 0$r)i&ea&

ele4e)%e de 0$)da4e)%are pe)%r$ e+%i4area *e)i%$rilor i ?el%$ielilor -e)era%e de proprie%a%e,

pe)%r$ ale-erea $)ei ra%e de a%$ali&areG api%ali&are ade*a%e proprie%ii e*al$a%e.

Pri)ipi$l&u&tituieipoa%e 0i $%ili&a% i pe)%r$ %e+%area *alidi%ii 4e%odelor de ra)da4e)% i

a )i*el$l$i de =)redere a ipo%e&elor i da%elor 0olo+i%e =) apliarea ae+%or 4e%ode.

3.1.4. Echilirul

Pri)ipi$l echiliruluii elelal%e o)ep%e o)e;e a$ o +e4)i0iaie deo+ei% la apliarea

4e%odelor de ra)da4e)% =) e*al$are. U) echiliru ore+p$)&%or =)%re %ip$l proprie%ii i

a4pla+a4e)%$l +$ reea& i 4e)i)e *aloareaF $) de&e?ilir$ =) eea e pri*e%e $%ili&area

e0iie)% a $)ei proprie%i poa%e o)d$e la $) deli) al *alorii. U%ili&area e0iie)% a $)ei

proprie%i e+%e +$+i)$% de re-le4e)%ri pri*i)d pla)i0iarea $ra)i+%i +a$ &o)area.Co)ep%$l de o)%ri$ie re0le% 0ap%$l $) e?ilir$ re&o)ail =)%re a-e)ii de prod$ie

are i)%er*i) =) proe+$l de $%ili&are a $)ei proprie%i -e)era%oare de *e)i%$ri reea& i +$+i)e

4a;i4$4 de pro0i%aili%a%e. 6a o proprie%a%e e+%e +$prado%a% +a$ i)+$0iie)% do%a% =) rapor% $

de+%i)aia +a, pro0i%$l reali&a% *a 0i a0e%a% =) 4od dire%.

3.1.!. (actori e)terni

/a%orii e;%er)i po% a*ea i)0l$e)e po&i%i*e +a$ )e-a%i*e a+$pra *alorii proprie%ilor

-e)era%oare de *e)i%$ri.

3lo$rile de apar%a4e)%e +a$ ldirile ad4i)i+%ra%i*e +$)% e;p$+e i)0l$e)ei ael$iai %ip de

0a%ori e;%er)i 9di+po)iili%a%ea i ali%a%ea %ra)+por%$l$i =) o4$), a &o)elor o4eriale: a i

lo$i)ele $)i0a4iliale.

@) aelai 4od, +paiile $ de+%i)aie o4erial +$)% i)0l$e)a%e po&i%i* de =4pre$ri4i

a%ra%i*e, +paioa+e, ae+iile i +$)% i)0l$e)a%e )e-a%i* de =4pre$ri4i )ea%ra%i*e, 4$rdare, pro+%

=)%rei)$%e. I)0l$e)ele )e-a%i*e -e)era%e de ra%a =)al% a i)0rai$)ilor di) $l%i4ii a)i a$ a0e%a% %oa%e%ip$rile de proprie%i.

/a%ori e;%er)i $4 ar 0i pol$area, =4pre$ri4ile re+pi)-%oare po% a0e%a i)l$+i* *aloarea

proprie%ilor $%ili&a%e a +paii de prod$ie pe)%r$ i)d$+%ria -rea.

e%odele de ra)da4e)% o)+ider proprie%a%ea a o i)*e+%iie -e)era%oare de *e)i%$ri.

C$4pr%or$l e+%e de oiei $) i)*e+%i%or are )$ o$p proprie%a%ea i are $r4re%e 4ai de-ra

*e)i%$rile di) i)*e+%iie i )$ a*a)%aele dei)erii proprie%ii.


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$.2. /efiniii

6enit,+$4ele de a)i +a$ al%e e)e0iii pre+$p$+e a 0i oi)$%e periodi.

6enit %i valoare,>)d ae+%ea +$)% +$ 0or4a $)or +$4e de a)i, relaia di)%re *e)i% i pre$l

de pia a $)or proprie%i o4pe%i%i*e poa%e 0i e;pri4a% a $) rapor% +a$ o ra%. A%$)i >)d e+%e

re&o)ail + +e pre+$p$) aea+% relaie e+%e o)+%a)% pe)%r$ proprie%i de %ip +i4ilar =)

o)diii de pia +i4ilare, ra%a de pe pia poa%e 0i aplia% pe)%r$ a pre*i&io)a *e)i%$l oi)$% =)

*ii%or, pri)%rB$) proe+ de api%ali&are 9a$4$lare: pe)%r$ a e+%i4a *aloarea pre&e)% a proprie%ii

e*al$a%e.

*ultiplicator.rapor%$l =)%re pre$l de *>)&are i *e)i%$l r$% periodi.

ata de capitali#are,relaia =)%re *e)i%$l )e% periodi 9a)$al: i pre$l de *>)&are.

Aplicailitatea, 4e%odele de ra)da4e)% +$)% apliaile la orie proprie%a%e e poa%e 0i

=)?iria%, dar =) pra%i ae+% l$r$ e+%e po+iil )$4ai >)d po% 0i pre*i&io)a%e *e)i%$rile e *or 0i

oi)$%e =) *ii%or.

6eoaree proprie%ile re&ide)iale $)i0a4iliare 9a+e +a$ apar%a4e)%e: +$)% $4pra%e de

ele 4ai 4$l%e ori de %re ei are le o$p, 4e%odele de ra)da4e)% +$)% 4ai p$i) ade*a%e.

$.$. 0etopa multiplicatorului chiriei brute 03

e%oda 4$l%iplia%or$l$i ?iriei r$%e e+%e o 4e%od de e*al$are e are la a& pre4i+a

$) $4pr%or i)0or4a% )$ *a pl%i 4ai 4$l% pe)%r$ o proprie%a%e de>% o+%$l de a oi)e o

0r$%i0iare +i4ilar la aelai )i*el de ri+.

$l%iplia%or$l ?iriei r$%e 9C3: e+%e rapor%$l di)%re pre$l de *>)&are i ?iria l$)ar

pe)%r$ o lo$i) )e4oila%.

e%oda +e a&ea& pe apliarea $r4%oarelor pri)ipii ale e*al$rii +$+%i%$ia, a)%iiparea,

o)%ri$ia.Proed$ra de e*al$are are # e%ape

J e+%i4area ?iriei l$)are de pia pe)%r$ proprie%a%ea de e*al$a% 9)e4oila%:

J e+%i4area 4$l%iplia%or$l$i ?iriei r$%e di) da%ele de pe pia re0eri%oare la pre$rile

$)or proprie%i o4paraile e era$ =)?iria%e =) 4o4e)%$l *>)&riiF

J =)4$lirea ?iriei r$%e e+%i4a%e pe)%r$ proprie%a%ea de e*al$a% $ 4$l%iplia%or$l ?iriei

r$%e pe)%r$ a e+%i4a *aloarea proprie%ii.

e%oda C3 pre+$p$)e +$)% =)depli)i%e $r4%oarele o)diii


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da%e pri*i)d *>)&rile i ?iriile +$)% di+po)iile pe piaa loal pe)%r$ proprie%i e +$)%

o4paraile i o4pe%i%i*e $ proprie%a%ea de e*al$a%F

aeleai i)0l$e)e i %e)di)e ale pieei aio)ea& a+$pra pre$rilor de *>)&are i a+$pra

?iriilor. Ele *or e*ol$a =) aeeai direie i proporio)al a r+p$)+ al +?i4rilor de pe piaF

?el%$ielile de e;ploa%are i o+%$rile proprie%ii +$)% +i4ilare la proprie%ile o4paraileF?iria r$% e+%e $) i)dia%or $) pe)%r$ *aloarea de pia pe piaa loalF

?iria r$% e+%i4a% pe)%r$ proprie%a%ea de e*al$a% *a r4>)e =) e+e) )e+?i4a% 9+a$ +e

po% pre*i&io)a +?i4rile: =) *ii%or.

E*al$a%or$l %re$ie + +e a+i-$re 4$l%iplia%or$l ?iriei r$%e re0le% a*a)%aele o$prii

de %re proprie%ar =) o)%e;%$l relaiei di)%re ?irie i pre de *>)&are. A*a)%aele dei)erii

proprie%ii )$ +e re0le% =) 4ri4ea ?iriei, i =) C3.

3.3.1. Datele nece&are

6a%e di) *>)&area proprie%ilor o4paraile

0orele pieei are a0e%ea& proprie%ile o4paraile %re$ie + 0ie pe >% po+iil +i4ilare

$ ele are a0e%ea& proprie%a%ea de e*al$a%F

proprie%ile o4paraile %re$ie + 0i 0o+% =)?iria%e la da%a *>)&riiF

pre$l i o)diiile de *>)&are + 0ie *eri0iaileF

+$)% )ee+are 4i)i4 "B1 da%e o4paraile.

6a%e pri*i)d ?iria proprie%ilor )e4oila%e

da%ele pri*i)d ?iria proprie%ilor 4oila%e *or 0i ore%a%e +a$ eli4i)a%eF

proprie%ile + 0ie o4paraile $ ea de e*al$a%F

da%ele + 0ie *eri0iaileF

+$)% )ee+are 4i)i4 "B1 da%e o4paraile.

3.3.2. 'ur&ele de date

a)a de da%e a e*al$a%or$l$iF

a-e)iile i4oiliareF

a)$)$ri di) p$liaiile de +peiali%a%e.

3.3.3. E&timarea chiriei de pia

C?iria de pia e+%e ?iria ea 4ai proail e ar p$%ea 0i -e)era% de o proprie%a%e pe o

pia lier, pri) o4paraie $ ?iria pe)%r$ $) +pai$ o4parail la da%a e*al$rii.


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+e *a l$a =) o)+iderare )$4ai ?iria pe)%r$ +paii )e4oila%eF

+e o)+ider *aloarea r$% i +e e;pri4 l$)arF

?iria de pia poa%e + )$ 0ie e-al $ ea o)%ra%$al.

Proprie%ile 0olo+i%e =) e+%i4area ?iriei de pia %re$ie + 0ie =) aeeai pia i

o4paraile $ proprie%a%ea de e*al$a%.

@) -e)eral +e e*i% + +e 0a oreii =) e+%i4area ?iriei de pia. Se pre0er + +e eli4i)e

aele proprie%i are )ee+i% oreii.

6a %o%$i +$)% )ee+are oreii, ae+%ea +e *or 0ae a i =) a&$l 4e%odei o4paraiei

dire%e i

+e *or a&a pe da%e de pe piaF

+e *or aplia proprie%ilor o4paraile.

E+%e $%il + +e )or4e&e ?iriile pe a&e $)i%are 94p =)?iriail: pe)%r$ a eli4i)a di0ere)ele

da%ora%e di4e)+i$)ilor. Valoarea ?iriei de pia +e ro%$)e%e la )i*el$l are re0le%

o4por%a4e)%$l pieei.

3.3.4.E&timarea *C+ cuprinde,

+ele%area proprie%ilor o4paraile *>)d$%e, are +e 0ae a i =) a&$l 4e%odei o4paraiei

dire%e

%re$ie o)+idera%e a*a)%aele dei)erii proprie%iiF+$)% )ee+are 4i)i4 "B1 proprie%iF

)$ +e reo4a)d a +e 0ae oreiiF

)$ e;i+% C3 +%a)dard +a$ de re0eri). El e+%e de%er4i)a% de %ip$l proprie%ii, o)diiile

pieei, 4o4e)%$l e*al$rii, %oa%e pe piaa loal.

apliarea 0or4$lei C3 preG?irieF

ro%$)irea )$ +e reo4a)d B poa%e

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