INTRODUCERE

Succesul n afaceri vine din a oferi mult i i a cere puin Henry Ford n condiiile noi legate de trecerea la relaiile de pia, este rezonabil familiarizarea cu condiiile abecedarului economiei libere, ce se statornicete treptat i n Republica Moldova, avnd tendina stilului occidental. n situaia dat cel mai real instrument, care a permis i permite includerea averii de stat n producia de marf-pia dinamic, este arenda. Ea este de fapt o arm puternic cu ajutorul careia este posibil de a transforma lucrtorii-productori n coproprietari a mijloacelor de producie, astfel schimbnd brusc ntreaga situaie din societatea noastr. Arenda ca categorie economic ne apare ca un sistem de relaii de producie capabil pn la urm s nving birocratismul proprietii de stat, s conexeze n practica productorul mijloacelor de producie. nsa la baza reglementrii arendei, luat ca o categorie economic, st semnificaia ei juridic, care presupune folosirea temporal a averii pe baze contractuale. Un prestigios autor romn sublinia: Arenda n lumea modern este unul din contractele care exercit cea mai mare nrurire asupra prosperitii publice se crede n revitalizarea contractului de arend, la lrgirea sferei lui de aplicare n contextul unei proprieti private proporionale [footnoteRef:2] [2: Ernest Lupan. Drept funciar.- Editura Didactic i Pedagogic: Bucureti, 1983.pag.113. ]

n prezent este greu de gsit pe cineva care n mod obiectiv s-ar impotrivi procesului de rspndire n societate a relaiilor de arend, n-ar aprecia la nalt nivel importana i nu n ultimul rnd esena problemei date.Republica Moldova recunoscnd trecerea la economia de pia a tuturor formelor de gospodrie, a ales o direcie corespunztoare de dezvoltare. n aceast situaie arenda ne i apare ca un element intermediar ce permite ieirea dintr-un cerc nchis n ceea ce privete raporturile de subordonare i supunere unei structuri nvechite-administrativ de comand. Legea Republicii Moldova cu privire la arend din 14 ianuarie 1992,[footnoteRef:3] Regulamentul ntreprinderii de arend, precum i Regulamentul antreprizei de arend, ambele aprobate prin Hotrrea Guvernului Republicii Moldova la 21 mai 1993,[footnoteRef:4] n mare masur au ntrit drepturile privind independena subiectelor ce trec la formele de arend n ceea ce privete organizarea procesului de munc i produciei. [3: Legea Republicii Moldova cu privire la arend nr. 861-12 adoptat la 14 ianuarie 1992, n vigoare de la 19 februarie 1992 (Monitor nr.1 din 30.01. 1992) cu modificrile i completrile ulterioare;] [4: Regulamentul ntreprinderii de arend i Regulamentul antreprizei de arend, adoptat prin Hotarrea Guvernului Republicii Moldova nr. 284 din 21 mai 1993 cu noile modificri (Monitor, nr. 5, 1993);]

ns practica acestor legi ne arat neajunsurile i golurile lor. Vorba este despre mecanismul slab privind realizarea i apararea drepturilor i intereselor att ale arendailor ct si ale colectivelor ce doresc s lucreze n condiiile de arend, ns ca rezultat al schimbrilor nfptuite n societate, legislaia nou a lrgit considerabil concepia arendei.Aceste probleme au i stat la temelia si necesitatea alegerii temei tezei de an. Dorina de a studia mai aprofundat problemele legate de arend, care mi vor ajuta pe viitor n activitatea mea practic i cu care la etapa actual m ntlnesc foarte des, m-au impus din punct de vedere al practicii s aleg prezenta tem ca obiect al tezei de an.Lund n consideraie legislaia n vigoare n aceast tez au fost studiate i analizate urmatoarele probleme, legate de relaiile de arend. n primul capitol dedicat noiunilor generale au fost oglindite urmatoarele ntrebri: noiunea, nsemntatea, izvoarele, delimitarea contractului de arend de alte contracte civile.Capitolul doi este consacrat coninutului contractului de arend, i anume prilor,obiectul ,plata , termenul ,forma contractului de arend.Capitolul trei relateaz drepturile si obligaiile prtilor aflate n contractul de arend:drepturile si obligatiile Arendatorului,si drepturile si obligaiile arendaului,care se incheie cu modificarea si rezilierea cotractului de arend.

Capitolul 1.Noiuni generale. 1.1Noiunea i nsemntatea contractului de arend.

n dreptul civil modern contractul de nchiriere a bunului (arenda), face parte din contractele prin care se pun n folosirea temporar bunuri ce aparin altor persoane fizice i juridice. Aceste relaii contractuale civile permit persoanei fizice sau juridice s benificieze de foloasele altui bun.n legislaia veche, se folosea noiunea contractul de nchiriere de bunuri (cap. 26 din Codul Civil al Republicii Moldova)[footnoteRef:5] iar n legislaia nou, n vigoare, se prevede reglementarea relaiilor date, se ntrebuineaza noiunea de arend sau contractul de arend. [5: Codul Civil al Republicii Moldova adoptat n 1961.]

Din aceste considerente se poate face concluzia c n practica judiciar i n actele normative acest contract are diferite modaliti i denumiri ce depind n primul rnd de obiectul nchirierii (de exemplu, codul civil romn reglementeaz dou feluri de locaiuni: locaiunea de lucruri, i locaiunea de lucrri). Cu toate acestea denumirile expuse sunt sinonime. O dovad a sinonimitii denumirilor este i rdcina etimologic ce provine de la verbul latin locale- a nchiria (a da n chirie, cu arend). Din toate expunerile legale ale arendei i conform doctrinei se poate de formulat o definiie ce ar include momentele novatoare ale contractului de arend : n baza contractului de arend o parte numit ca, persoan care d n arend, pune la dispoziia celeilalte pri- arenda, n folosin i posesiune sau posesiune temporar, total sau parial un bun pentru o plat, n scopul efecturii unei activiti antreprenoriale sau pentru alte cauze. Din definiiile arendei expuse mai sus se evideniaz urmtoarele caractere juridice de baz ale contractului de arend.[footnoteRef:6]Rezult ca acest contract este: [6: A se vedea R. Popescu, Contractul de arendare,- // n Dreptul , 1995, nr. 6, pag. 17 i urm.]

- este un contract consensual;- este un act cu titlu oneros (fiecare parte urmrind un folos patrimonial propriu n schimbul angajamentului luat ); - este un contract bilateral sau sinalagmatic.(dnd natere la obligaii reciproce);- este un contract cu executare succesiv (o anumit durat fiind de esena locaiunii);- este un contract netranslativ de proprietate (usus i fructus, care snt atribute ale dreptului de proprietate ce se transmit din patrimoniul arendatorului n patrimoniul arendaului, dar transformate n drept de crean);- este un contract ncheiat intuito personae, cel puin n persoana arendaului. Acest ultim caracter nu este valabil pentru contractul de arendare reglementat de legislaia Republicii Moldova. [footnoteRef:7] [7: Mihai Cotorobai, Pavel Zamfir, Victor Ursu. Drept Funciar, Cartier Juridic, Chinu 2001. pag. 67.]

A.Dup modul de formare acest contract este consensual, adic se ncheie prin simplu acord de voin a prilor fr a mai fi nevoie de vreo formalitate sau de vreo form special de manifestare a voinei prilor. Este valabil i produce efecte prin simplul consinmnt al prilor: solo-consensum. De exemplu, dac locatarul folosete bunul dup expirarea termenului fr nici o mpiedicare din partea locatorului, se consider c acesta dorete s-l foloseasc n continuare.B. Dup scopul ce-l urmresc prile la ncheierea contractului- contract cu titlu oneros, adic n rezultat ambele pri doresc s primeasc reavantaj la ndeplinirea obligaiilor reeite din contract, mai simplu, fiecare dintre pri urmrete un folos, o contraprestaie, n schimbul aceleia pe care o face, ori se oblig s-o fac, n favoarea celeilalte pri: do ut des.Deci n schimbul folosinei lucrului se folosete un pre, care ca i n vnzare, nu trebuie neaprat s fie determinat n contract. n economie de regul, preul este stabilit de ctre pri, dar nimic nu poate mpiedica prile s apeleze i la ajutorul unui ter. Dup unii autori, preul arendei nu poate fi stabilit dect n bani, alii sunt de prere c preul poate fi i n produse. Preul poate fi stabilit global sau fracionat.El se calculeaz n raport cu durata folosinei lucrului.C. Este un contract sinalgmatic (bilateral), adic contractul nate obligaii n sarcina ambelor pri. Locatorul trebuie s pun la dispoziia locatarului lucru i s-l garanteze pe locatar de eviciune i vicii ascunse. Locatarul la rndul su trebuie s foloseasc lucrul ca un bun personal, de familie i s plteasc preul. Regulile aplicabile contractului sinalgmatic se aplic i acestui contract, se va putea invoca excepia de neexecutare (exceptio non adimpleti contractus). n caz de neexecutare a obligaiilor se va putea cere rezoluiunea judiciar.Deci, n baza contractului de arend ca contract sinalgmatic, locatorul se oblig s asigure folosina vremelnica a lucrului nchiriat, iar locatarul se oblig s plteasc locatorului preul lucrului arendat aa cum au stabilit ntre ei. Stiina juridic-civil romn desemneaz nc dou caractere juridice ale contractului de locaiune ce nu sunt strine contractelor de arend reglementat de ctre legislaia autohton. Dup Ana Manea Luca,[footnoteRef:8] Francisc Deak, Stanciu Crpenaru,[footnoteRef:9] profesori n drept roman, alte caliti suplimentare ale contractului sunt: - este un contract translativ de folosin temporar asupra unui bun individual determinat. [8: Ana Manea Luca. Drept civil: Noiuni generale despre obligaii. Contractele civile. Iai 1994 pag. 81;8 Francisc Feak, Stanciu Crpenaru. Contracte civile i comerciale. Bucureti 1993; pag. 161;] [9: ]

Contractul se ncheie n calitate de locator de ctre persoanele fizice i persoanele juridice, titulare ale unui drept real, capabile s-i confere locatarului dreptul de folosin asupra bunului ce formeaza obiectul contractului. ns calitatea de locator o poate avea i o alt persoan dect proprietarul bunului, deci nefiind translativ de proprietate, partea care nchiriaz poate fi n calitate de proprietar: locatarul principal, unitatea ndreptit s administreze: este un contract de executare succesiv n timp. Elementul timpului este de esena contractului, iar preul este calculat dup durata folosirii i timpul este luat n vedere, chiar dac preul s-a fixat n mod global. Durata contractului, n principiu se stabilete liber, prin consimmntul prilor, n limitele stabilite de ctre legislaie, ns durata contractului nu poate fi perpetu, adic venic. Totalitatea criteriilor de baz i cele suplimentare, ca regul general determin esena contractului de arend. n concluzie, prin contractul de arend un bun respectiv ce aparine altei persoane se pune la dispoziie n folosin i posesie sau posesie temporar, care d posibilitatea arendaului de a se ocupa de o activitate antreprenorial, adic de a produce bunuri materiale, de a primi un beneficiu sau pentru alte scopuri (satisfacerea cerinelor materiale i spirituale). Bunul transmis n arend trebuie s fie determinat prin caracterele individuale i neconsumabile, deoarece dup expirarea termenului, bunurile arendate se ntorc persoanei care d n arend. Prin legea Republicii Moldova cu privire la arend adoptat pe 14.01.92. contractul de arend capt un nou coninut i nsemntate. i anume: s-au lrgit categoriile de obiecte transmise n arend (mijloace de producie de baz cu unele mici excepii); s-a mrit termenul arendei, maximal 99 de ani; a fost mrit lista subiectelor participante la relaiile ce se nasc ca rezultat al arendei unui bun; s-a lrgit sfera de aplicare a contractului de arend; n rezultatul arendrii bunului, arendaul n prezent capt dreptul de folosire i posesie asupra lui; astfel n perioada arendrii arendaul se consider gospodar deplin al bunului dat; drepturile patrimoniale ale chiriaului se legalizeaz prin lege (art. 21 al. 1 i art. 15 al. 2 al Legii Republicii Moldova cu privire la arend); spre deosibire de legea veche n vigoare, legea Republicii Moldova cu privire la arend determin c arendaul devine proprietar al rezultatelor muncii i veniturilor obinute astfel ce i aparin n ntregime.

2.2 Reglementarea juridic contractului de arend.

Importana practic a contractului de arend determin legiuitorul la o reglementare ct mai ampl a acestor relaii . n concordan cu schimbrile din societate au fost adoptate un ir de acte normative ce corespund mai real situaiei politico-economice din republic.n baza reglementrii concrete a relaiilor ce apar n rezultatul arendrii unui bun i a raporturilor legate de obligaiunile de arend snt reglementate n particular de9 :1. Constituia Republicii Moldova, adoptat de Parlamentul Republicii Moldova la 29 iulie 1994, ce declar libertatea economic, patrimonial a cetaeanului, ce permite desfurarea unei activiti antreprenoriale sau a altei activiti;102. Codul Civil al Republicii Moldova acorda 12 articole (911-922) cu provire la contractul de arenda.3. Legea nr.189\2003Cu privire la arenda in agricultura .4. Legea nr.861\1992 Cu privire la arenda din 14 ianuarie.5. Codul funciar al Republicii Moldova (M.O nr. 107 din 4 aprilie 2001).6. Regulamentul cu privire la modul de dare n arend a patrimoniului de stat, aprobat de Ministerul Economiei i Reformelor nr. 32 din 12.07.2000 (M.O. a R. M. nr.116-118 din 14.09.2000).7.Regulamentul ntreprinderii de arend i Regulamentul antreprizei de arend.

2.3 Delimitarea contractului de arend de alte contracte civile.

Din caracteristica supus contractului de arend n acest paragraf se poate de trecut la o delimitare superficial a contractului, de unele contracte civile ca, de exemplu, contractul de cumprare-vnzare. Dei, arenda se poate spune c reprezint o vnzare a folosinei i se deosebete de contractul de vnzare-cumprare prin faptul c transmite numai dreptul de folosin - ca drept de crean asupra bunului, iar nu un drept real. Chiar dac bunul transmis n arend este productor de alte bunuri, locatorul dobndete proprietatea bunurilor cptate ca venit, nu n virtutea arendei, ci ca accesoriu al folosinei, locatorul fiind obligat s-i asigure numai folosina bunului nu i dobndirea dreptului de proprietate asupra bunurilor cptate. Pe cnd la cumprare-vnzare cumprtorul devine proprietarul lucrului vndut din momentul ncheierii contractului de vnzare-cumprare prin simplul acord de voin; astfel cumprtorul culege veniturile bunului ce face obiectul cumprrii n calitate de proprietar, pe cnd locatorul le culege nu n virtutea locaiunii ci ca accesoriu al folosinei bunului. La vnzare, preul se fixeaz n bani, dar spre deosebire de aceasta, arenda rmne tot arend, n cazul cnd plata s-a fixat sub forma altei prestaii (de exemplu: cota parte din roada de fructe). Regulile arendei sunt aplicate i n cazul n care folosina unui bun se transmite n schimbul folosinei unui alt bun. Contractul de folosire gratuit a bunurilor n ambele cazuri ctre persoanele ce primesc bunul spre folosirea temporar, se nasc drepturi de a folosi i de a poseda. Obiectul ambelor contracte poate fi numai un bun individual determinat i neconsumptibil, folosirea este vremelnic. Deosebirea cea mai important este c n cazul arendei care poart un caracter de compensare, pe cnd contractul de schimb are un caracter gratuit. ns lund orice contract civil, putem gsi mcar o nensemnat, dar totui o deosebire. Contractul de arend se deosebete de alte contracte prin urmtorii indici:a) Arendaul primete bunul doar n folosin temporar i nu n proprietate. Prin aceasta contractul de arend se deosebete de contractul de vnzare-cumprare, n urma cruia b) cumprtorul devine proprietarul bunului sau obine dreptul de conducere operativ. Deoarece arendaul folosete bunul doar temporar, la expirarea termenului contractului de arend sau n cazul rezilierii lui nainte de termen, el este obligat s restituie bunul locatarului n stare perfect;b) Din faptul c bunul arendat urmeaz a fi restituit rezult c obiecte ale contractului de arend pot fi doar obiectele individual determinate, neconsumabile (ncperi nelocuibile, utilaje, maini agricole, instrumente muzicale, obiecte de uz casnic s.a.), care nu se consum n procesul folosirii lor. Prin acest fapt, contractul de arend, n particular, se deosebete de contractul de mprumut, conform cruia averea se transmite n proprietate debitorului i el este dator s restituie creditorului aceeai cantitate de acelai fel;c) Caracterul oneros de arend se deosebete de cel al folosirii gratuite a averii, conform cruia bunul individual determinat deasemenea se pune n dispoziie temporar, dar fr recompens. [footnoteRef:10] [10: Gh. Chibac, A. Chiriac. Curs succint de prelegeri la dreptul civil, Chiinu 1997, pag. 71-72;]

1.3 Tipurile de arend 1. Arenda bunurilor imobile

n baza contractului de nchiriere a spaiului locativ locatarul se oblig s transmit n folosina chiriaului i a membrilor familiei acestuia ncperea de locuit utilitar pentru locuire permanent, iar chiriaul se oblig s foloseasc spaiul de locuit dup destinaie, s asigure integritatea lui i la timp s achite plata pentru folosina spaiului locativ.[footnoteRef:11] [11: Francisc Feak, Stanciu Crpenaru. Drept civil, contracte speciale, drept de autor, drept de motenire. Bucureti 1996 pag. 215;]

Fondul locativ include: Casele de locuit i ncperile de locuit n alte cldiri, ce aparin statului; Casele de locuit i ncperile de locuit n alte cldiri, ce aparin organizaiilor cooperatiste, asociaiilor, sindicatelor, etc; Casele de locuit i ncperile de locuit n alte cldiri, ce aparin cooperativelor de construcie a locuinelor; Casele de locuit i apartamentele ce se afl n proprietate privat a cetenilor.Obiect al contractului de nchiriere este un apartament separat sau un alt spaiu locativ separat ce const din dou sau mai multe camere.Nu pot constitui obiect al contractului ncperile de locuit nepopulate, care s-au eliberat n casele avariate, subsoluri etc. Construcii locative neacomodate. Subiecii contractului sunt locatorul i chiriaul, el se ncheie n form scris n baza bonului de reparaie a spaiului locativ ntre locator- organizaia de exploatare a locuinelor i chiria- ceteanul pe numele cruia este emis bonul de reparaie. 2.Arenda terenului agricol.Amploarea procesului de mproprietarire a ranilor din ultima vreme a creat condiii obiective pentru o larg dezvoltare a relaiilor de arend, n special arendarea terenurilor cu destinaie agricol. n linii generale aceste condiii rezid n urmtoarele:a) Suprafee considerabile de terenuri agricole au trecut n proprietatea privat a persoanelor, care, din motive de vrst, sntate sau alte cauze, nu au posibilitatea s le prelucreze sau nu au condiiile respective de a le utiliza eficient;b) Suprafeele optime ale unei gospodrii rneti depesc cu mult suprafeele reale aflate n proprietate, fapt ce condiioneaz tendina proprietarilor activi de terenuri spre majorarea sectoarelor incluse n circuit.Conform legii cu privire la arend prin relaii de arend se subneleg relaiile prin care persoana, arendaul, pe baz de contract, posed i folosete contra plat bunuri ce aparin persoanei care d n arend.Persoanele care dau n arend.De dreptul exclusiv de a da n arend beneficiaz proprietarul, i anume persoane fizice i juridice din Republica Moldova i din alte state, precum i persoane fizice i juridice mputernicite de proprietar (lege cu privire la arend, art. 3). Persoanele care iau n arend.Arendaii pot fi persoane fizice i juridice din Republica Moldova i din alte state (legea cu privire la arend, art. 4).Esena arendei terenului.Esena relaiilor de arend poate fi caracterizat ca un act de transmitere de ctre proprietar a bunurilor ce-i aparin n folosina temporar altei persoane n vederea realizrii unor anumite scopuri de ctre arendator i arenda. Lund pmntul n arend, arendaul produce anumite bunuri, obinnd un anumit venit, o parte a cruia este folosit drept plat pentru arend. Arendatorul n acest caz continu s fie unicul proprietar al pmntului, transmindu-l ca patrimoniu n posesie i folosin temporar arendaului, persoana care nu este proprietarul propriu-zis.Spre deosebire de alte variante ale circuitului funciar de pia, arenda terenurilor cu destinaie agricol nu presupune schimbarea proprietarului, ceea ce face mai activ forma dat de utilizare a resurselor funciare. Nefiind sigur de obiectivitatea evalurii pamntului, neavnd o alta surs de venit, ranul nu se decide uor s vnd pamntul. Aici arenda apare ca una dintre cele mai bune soluii.Arenda pamntului reprezint una din posibilitile reale ale antreprenorilor din agricultur de a-i mari suprafeele de teren aflate n circuit. Acest sistem contribuie la comasarea suprafeelor agricole i asigur proprietarul permanent cu o surs suplimentar de venit pentru o perioada anumita de timp. n rile cu o pia funciar devoltat relaiile de arend sunt foarte rspndite. Spre exemplu, forma de folosire a terenurilor prin arenda n Elveia cuprinde 42% din suprafeele agricole i silvice, n Olanda- 35%, n RFG 38%.De ce este necesar arenda terenurilor cu destinaie agricol? Arenda una din cele mai bune posibiliti de transmitere a terenurilor cu destinaie agricol n posesie i folosin temporar de la proprietarul propriu- zis la alt persoan fizic sau juridic, care i propune drept scop al activitii cresterea i comercializarea produciei agricole; Arenda pamntului pstreaz drepturile proprietarului asupra pamntului; Arenda terenurilor agricole favorizeaz crearea de uniti agricole eficiente de ctre persoanele care au puin pamnt n proprietate sau nu au deloc; Arenda pamntului este o ans real de a crea o ntreprindere agricol optimal; Arenda pmntului garanteaz proprietarului un venit continuu n form de plat pentru arend, n special celui care nu dorete s activeze n agricultur.Analiznd situaia existent putem spune c practica tinde de a nu include actul juridic, prin care se d n arend n categoria actelor juridice pe care legea le numete tranzacii. [footnoteRef:12] [12: Ion Malanciuc Unele aspecte privind statutul juridic al arendatorului n cadrul contractului de arend // Revista Naional de Drept. nr. 2/2003, pag. 59.]

Capitolul 2 Elementele contractului de arend. 2.1 Subiectele contractului de arend.

Prile la contractul de arend sunt arendatorul i arendaul. Arendatorul,conform art.1 al Legii nr.198/2003,este persoana fizic sau persoana juridic care are calitate de proprietar sau de alt posesor legal al bunurilor agricole care se dau n arend. Calitate de arendator o poate avea i un grup de coproprietari ai bunurilor agricole. Mai exact,calitatea de arendatoreste stabilita la art.911CC,unde se menioneaz c n aceast calitate poate activa proprietarul,uzufructuarul sau un alt posesor legal de terenuri i de alte bunuri agricole. Arensaul,n baza Legii nr.189/2003,este persoana fizica i/sau juridic,cu domiciliu n Republica Moldova,care ia in arend bunuri agricole. Referinsuse la subiecii conractului de ared, Plenul Curii Supreme de Justiie,n Hotarirea sa nr.18 din 22 aprilie 2002,cu privire la aplicarea unor prevederi ale legislaiei n soluionarea litigiilor izvorte din raporturile de arend,a mentionat c instanele judecatoreti trebue s verifice dac prile contractante pot fi subieci ai raporturilor de ared n sensul ca de dreptul de a da bunuri in arend beneficiaz proprietarul,i anume persoane fizice i juridice din Republica Moldova i din alte state,nsa pot da bunuri n ared i persoanele fizice i juridice mputernicite de proprietar,dovada dreptului acordat este procura,documentele de constituire etc. Arendaii pot fi persoanele fizice i juridice din Republica Moldovai din alte state din modul stabilit de lege,ntrepriderile si organizaiile mixte,apatrizii,organizaiile internaionale.[footnoteRef:13] [13: Culegere de hotarri explicative ale Curii Supreme de Justiie a Republicii Moldova,Chiinu.2002,p.136.n continuare,Hotrrea Plenului CSJ din 22 aprilie 2002.]

Pentru comapaie, putem meniona c Legea Romniei nr.16/1994 prevede condiii speciale pentru arendai persoane fizice,care pentru a dobndi calitatea de areda,trebue s ndeplineasc anumite condiii:a)s fie cetaeni romni,indiferent dac au domiciliu n ar sau n strintate;b)s aib pregtire de specialitate agricol,eliberat de organele abilitate ale Ministerului Agriculturii i Alimentaiei;c)s prezinte garaniile solicitate de arendatorii(art 9). Aceeai lege interzice funcionarilor publici i salariailor din conducerile administrative ale regiilor autonome cu profil agricol,ale instituiilor i staiunilor de cercetare i productie agricol,ale societailor comerciale agricole pe aciuni sau ale altor unitai care au n patrimoniu su n administrarea terenurilor agricole proprietate de stat s ea n ared orice fel de buniri destinate exploatrii agricole(art.18). Persoanele juridice.petru a dobndi calitatea de aredai,trebuie s ndeplineasc urmatoarele condiii:a)s fie persoane juridice romne ,cu sediu n Romnia,inclusiv cele cu capital strin;b)s aib ca obiect de activivate exploatarea bunurilor agricole;c)s prezinte garaniile solicitate de arendator(art.3 din Legea 16/1994).

2.2 Obiectul contractului de ared.

Obiectul contractului de arend sunt terenurile,alte bunuri agricole i preul(arenda,plata pentru ared). Bunurile agricole,n baza art 2 al legii nr.189/2003,sunt considerate:mijloacele fixe(terenurl cu destinaie agricol,inclusiv din intravilanul localitailor i a le fondului de rezerv,maini,utilaje i instalaii destinate lucrrilor agricole,construcii,platforme i spaii de depozitare destinate pstrrii produciei agricole,cu terenurile aferente acestora,animalele care se folosesc n procesul agricol)i,dup caz,mijloacele circulante. Din aceasta noiune principal utilizat n Legea nr.198/2003 rezult c termenul (terenuri) este un component al unui teren mai larg,de ordin general,care poart denumirea de (bunuri agricole). Nu constitue obiecte ale aredei i nu se admite areda unor ntreprinderi i organizaii de stat cum ar fi:rezervaiile naturale de stat;staiile veterinare pentru combaterea bolilor la animale;laboratoarele veterinare .a.(p.6 a Hotarrii Plenului CSJ din 22 aprilie 2002).Prin Decretul preedintelui Republicii Moldova din 6 ianuarie 1994 au fost aprobate:Lista ntreprinderilor i organizaiilor de stat a caror ared nu se admite i Lista tipurilor de bunuri ale statului ce nu pot fi date n arend.[footnoteRef:14] [14: Monitorul Parlamentului Republicii Moldova,nr.1,1994.]

Preul contractului de ared mu se numete ared.n legislaia naional se utilizeaz de asemenea,ca sinonime,(plata pentru ared)sau(plata aredei),n legislaia romna se utilizeaz termenul (ared).

2.3 Plata arendeiNoiunea de obiect al contractului de arend mai are un sens ce difer de primul, ultimul se compune din dou pri componente: arenda (chiria sau plata pentru arend); dobnda (venitul) pe care o primete arendaul n urma folosirii bunului luat n arend.Aa deci, ca parte component a obiectului material al contractului ne apare preul - o sum de bani sau o alt prestaie pe care locatarul o pltete n schimbul folosinei lucrului, deoarece un contract nu poate fi nceput fr pre. Acest pre pe care locatarul l pltete n schimbul folosinei lucrului se numete arend (chirie sau plat pentru arend).Legislatorul, dup prerea noastr, n art. 9 al Legii Republicii Moldova cu privire la arend a stabilit nu prea reuit nsui denumirea acestui pre. Chiria sau plata de arend, preul contractului de arend poart denumirea de arend. Sunt de prere c acest termen e de o categorie foarte larg, foarte general. Mai reuit ar fi fost aplicarea termenului de chirie sau plat pentru chirie.Plata de arend i modul de achitare a ei se stabilesc de ctrte pri i se fixeaz n contractul de arend, sau poate fi stabilit prin lege, de regul, reieind din preul normativ.Arenda se stabilete n ansamblu pentru bunurile arendate sau aparte pentru fiecare obiect, n natur, n bani sau n ambele modaliti.Pe lng arend arendaul pltete impozitele prevzute de lege, dac legislaia sau contractul nu le atribuie persoanei care d n arend .[footnoteRef:15] [15: Ala Climova, Inga Grecu-Stvil, n ajutorul registratorului oficiului cadastral teritorial. Chiinu 2001.pag. 47. ]

Prin elementul plata chiriei se specifica modul n care utilizatorul va efectua plile cuvenite ctre proprietar.Se specific pli lunare sau pli la ase luni. De obicei prima plat se efectuiaza la semnarea contractului.Calendarul plilor este flexibil i el poate fi aranjat de comun acord. Chiria se poate calcula astfel: Se determin preul real al bunului; Se stabilete comisionul ce-i revine locatorului; Se calculeaz cotele de amortizare a bunului; Se determin profitul.Anume pe baza acestor elemente se stabilete chiria. Modalitile de plat: Plata imediata la livrare (plata cu bani ghea); Plata n avans; Plata n rate; Transfer; Cec; Plat pe baz de barter.Preul bunului nchiriat este unul din elementele de baz a contractului alturi de obiect, pri i termenul de nchiriere. Preul se exprim n valuta pus de acord ntre pri care au semnat contractul de arend a unui bun nchiriat.Plata preului este cea mai important obligaie care-i revine locatarului.Condiiile de plat stipulate n contract vor preciza obligaia locatarului de a ntreprinde tot ce este necesar i legal pentru a efectua plata bunului nchiriat n conformitate cu prevederile contractului care a fost ncheiat ntre pri. n contract deasemene se precizeaz locul unde urmeaz s se fac plata. Data plii, n mod normal este specificat n contract iar daca contractul nu o specific atunci locatarul trebuie s efectuieze plata n momentul n care locatorul i pune bunul la dispoziie sau i prezint documentele translative de folosin, n conformitate cu contractul i cu legea aplicabil.nc din secolul trecut Adam Smith i David Ricardo intuiau c preurile msoar ceva fr a fi explicat ns timp de cteva decenii ce anume msoar.n sens general preul bunului arendat exprim cantitatea de monede ce trebuie pltite pentru arendarea unor bunuri mobile i imobile n cadrul contractului de arend.Nivelul i micarea preurilor sunt influienate de o serie de factori, un loc central printre aceti factori ocup cererea i oferta. Relaiile cererii i ofertei- preul trebuie vzut n dublul sens.Modificarea nivelului preului poate fi, pe de o parte cauza nivelului i dinamicii cererii i ofertei, pe de alt parte, schimbrile ce au loc n evoluia cererii sau a ofertei determin modificarea nivelului preului.Nivelul i evoluia preului sunt influentate din latura cererii de utilitate a bunului ce urmeaz a fi dat n chirie locatarului, capacitatea de plat a locatarului. Din unghiul ofertei preul depinde de: Costul de producie; Consumul de factori necesar producerii bunului oferit.n cazul stabilirii preului precis adic suma de bani pltit lunar sau alt termen de plat, plata se face n dependen de rata inflaiei i la ziua achitrii ei conform cursului oficial stabilit de Banca Naional a Republicii Moldova.Deci, n baza art. 9 al legii cu privire la arend: arenda i modul de achitare a ei se stabilete de ctre proprietar i se fixeaza n contractul de arend.Arenda se stabilete n ansamblu pentru bunurile arendate sau aparte pentru fiecare obiect, n natur, n bani sau n ambele modaliti. Cuantumul arendei poate fi schimbat de ctre proprietar n cazul schimbrilor preurilor, tarifelor, plilor sau a normelor de amortizare reglementate de stat, precum i n alte cazuri prevzute de legislaie.Pe lng arend arendaul pltete impozitele prevazute de lege dac legislaia sau contractul nu le atribuie persoanei care d n arend.Arendaul are dreptul s cear reducerea arendei, dac condiiile sunt prevzute n contractul de folosire a bunurilor, ori starea bunurilor a fost nrutit esenial n virtutea unor circumstane nemputabile arendaului. n regulamentul antreprizei de arend este indicat, c plata se stabilete fie printr-o sum fix, pli fixe fie sub form de diferen ntre preurile interioare i preul de realizare. Se stabilete deasemenea n procente din producia fabricat.Arenda se depune ntr-un termen stabilit: O singur dat pe an (unde se indica o dat concret sau perioada de timp); O dat n jumtate de an; O dat n lun; Alte termene determinate n contract.De exemplu n agricultur arenda se stabilete dup strngerea roadei, n industrie- n fiecare lun, deoarece lunar sunt depuse sumele de amortizare.Articolul 9 al. 3 al Legii Republicii Moldova cu privire la arend cuantumul arendei poate fi schimbat de ctre proprietar n cazul schimbrii preurilor, tarifelor, plilor sau a normelor de amortizare reglemenate de ctre stat, precum i n alte cazuri prevzute de legislaie.[footnoteRef:16] [16: Legea Republicii Moldova cu privire la arend nr.198/2003.]

De exemplu, volumul plii de arend poate fi schimbat n cazurile reevalurii fondurilor fixe i colectrii evalurii patrimoniului lundu-se n consideraie nivelul inflaiei.Cuantumul plii pentru arend l constituie: sumele respective de amortizare plus dobnda sau venitul persoanei care d n arend.Mrimea arendei se stabilete n contract, care depinde de termen, de obiectul arendat, de procentul de amortizare, de procentul de uzare, i de un ir de alte momente. n cazurile cnd se arendeaz bunurile ale statului mrimea acestei pli poate fi stabilit de organele corespunztoare competente.

2.4 Termenul i forma contractului de aredAlte elemente eseniale ale contractului de arend le constituie forma i termenul contractului. Articolul 8 al Legii Republicii Moldova cu privire la arend stabilete: Termenularendei bunurilor agricole sestabilete de ctre prile contractante, dar nu va fi mai mic de un animai mare de 30de ani. La darean arenda terenurilor agricolen scopul sdirii unor plantaii multianuale, termenul contractului de arendva fi stabilit pentru cel puin25 de ani,n cazulcnd contractul nu prevede alt termen.[footnoteRef:17] [17: Articolul 8 al Legii Republicii Moldova cu privire la arend nr.198/2003.]

Deci, contractul de arend poate fi ncheiat numai n form scris. Prin termen se stabilete un interval de timp, n cadrul cruia are loc apariia, apoi stingerea drepturilor i obligaiilor ce reies din contract.[footnoteRef:18] [18: ]

Termenul arendei mai este prevzut de art. 915 Cod Civil al Republicii Moldova care prevede c:termenul arendei nu poate fi mai mic de un ann cazul cnd se mai dorete folosirea de mai departe a lucrului nchiriat, el poate fi predat nainte de termen, desigur cu restituirea sumei pltite n plus. Dac arenda se ncheie pe pri, pe un termen nu mai mare dect cel prevzut de ctre legislaie-maxim 30 de ani. Termenul nedeterminat se recunoate de Codul Civil al Republicii Moldova, pe cnd conform legislaiei , n contract termenul trebuie stabilit categoric, astfel nu se admite posibilitatea ncheierii contractului pe un termen nedeterminat. Deci, toate schimbrile efectuate sau restrns i asupra termenului contractului de arend, legislaia orenteaza prile la relaii ndelungate, astfel de la maximum 10 ani s-a ajuns la maximum de 30 ani. Cu toate acestea, practica republicii n aceast chestiune dovedete c n cele mai multe cazuri contractul se incheie pe 1, 5, 7 ani, mai rar pe 10 ani. Aceast situaie reiese din interesele diametral opuse ale prilor. Arendaul are intenie, interes de a arenda bunul pe un termen mai mare, cu scopul de a avea un profit permanent i ndelungat pentru nfptuirea nbuntirilor care ar mri eficacitatea bunului arendat. Arendatorul ns este cointeresat n primul rnd de a nu da posibilitatea ca averea personal s se afle timp ndelungat n minele altor persoane.Legea cadastrului bunurilor imobile nr 1543 din 25.02.98 prevede c dreptul de arend asupra bunului imobil pe un termen mai mare de 3 ani este supus nregistrrii obligatorii n registru bunurilor imobile n termen de 3 luni de la data ncheierii contractului de arend. Nerespectarea termenului duce la nulitatea contractului. La cererea prilor, poate fi nregistrat i dreptul de arend pe un termen mai mic de 3 ani. [footnoteRef:19] [19: Eugen Chelaru. Circulaia juridic a terenurilor, ALL-BECK, Bucureti 2001, pag. 362.]

n timpul efecturii relaiilor contractuale pot aprea i documente ce dovedesc faptul existenei relaiilor de arend i faptul executrii lor de ctre pri ale drepturilor i obligaiilor; un proces- verbal referitor la modificarea contractului; un document referitor la schimbarea plii pentru arend; un proces sau un alt document, ce oglindete relaiile referitoare la mbuntiri. n cazul dac contractul s-a ncheiat n forma verbal, apoi documentele enumerate mai sus vor avea o nsemnatate de probe suplimentare. Contractul de arend este un contract consensual, iar pentru orcie contract cu asemenea caracter este necesar simplul acord al prilor asupra elementelor eseniale. La toate acestea este necesar un moment obligatoriu consinmntul prilor (condiie de validitate a contractului). n cazul dat se aplic regulile referitoare la consinmnt, care sunt alte obligaiuni n general. n primul rnd consimmntul trebuie sa existe asupra urmatoarelor elemente i asupra lucrului ce face obiectul contractului asupra destinaiei sale stipulate expres; asupra preului; asupra duratei de folosire a bunului, etc. Capitolul 3 Coninutul contractului de ared. 3.1Drepturile i obligaiile partilor n contractul de ared.Fiind un contract sinalagmatic,contractul de arend presupune drepturi i obligaii reciproce.Arendatorul este n drept s verifice modul n care aredaul exloateaz bunurile sale date n ared,far a interveni n activitatea curenta a acestuia,i s obin informaia necesar.Arendatorul are, n vederea garantrii cererilor sale ce decurg din contactul de ared,dreptul de amanet asupra bunurilor aduse de arenda i asupra fructelor bunului arendat(art.918C.C).Arendaul,la rindul su,are dreptul prioritar la ncheerea contractului de arend pe un nou termen n cazul n care:a)i-a onorat obligaiile contractuale anterioare;b)bunurile arendate se dau n ared pe un nou termen;c)accept noile clauze contractuale stabilite de arendator.