Limitele exercitarii dreptului de proprietate private

MINISTERUL AFACERILOR INTERNE

ACADEMIA DE POLIIE Alexandru Ioan Cuza

FACULTATEA DE POLIIE

LUCRARE DE LICEN

CONDUCTOR TIINIFIC:

Conf. Univ. Dr. Mara IOAN

ABSOLVENT,

TEOPOAIE Lucian-Mihai

Bucureti

2013

MINISTERUL AFACERILOR INTERNE

ACADEMIA DE POLIIE Alexandru Ioan Cuza

FACULTATEA DE POLIIE

DISCIPLINA: DREPT CIVIL

TEMA: Limitele exercitrii dreptului de

proprietate privat

CONDUCTOR TIINIFIC:

Conf. Univ. Dr. Mara IOAN

ABSOLVENT,

TEOPOAIE Lucian-Mihai

Bucureti

2013Cuprins

Introducere

5Capitolul I

81. Consideraii generale asupra dreptului de proprietate privat

1.1 Noiuni introductive

8

1.2 Proprietatea n vechiul drept romnesc

10

1.3 Definirea dreptului de proprietate privat

151.4 Coninutul juridic al dreptului de proprietate privat

17

1.5 Caracterele juridice ale dreptului de proprietate privat

20Capitolul al II-lea

262. Limitele legale ale exercitrii dreptului de proprietate privat

2.1 Consideraii generale

26

2.2 Folosirea apelor

29

2.3 Pictura streinii

33

2.4 Distana i lucrrile intermediare cerute pentru construcii, lucrri i plantaii34

2.5 Vederea asupra proprietii vecinului

35

2.6 Dreptul de trecere

36

2.7 Alte limite legale

41Capitolul al III-lea

433. Limite voluntare i limite judiciare. Limite materiale ale dreptului de proprietate privat3.1 Limite voluntare ale exercitrii dreptului de proprietate privat

43

3.2 Limite judiciare ale exercitrii dreptului de proprietate privat

463.3 Limite materiale ale dreptului de proprietate privat

49

3.3.1 Suprafata terenului

503.3.2 Spaiul suprapus terenului

513.3.3 Subsolul terenului

523.3.4 Terenurile cu ape

53Capitolul al IV-lea

544. Limite privind folosina i dispoziia unor bunuri4.1 Limitri temporare sau definitive ale folosinei unor bunuri

54

4.1.1 Rechiziia

54

4.1.2 Confiscarea

55

4.1.3 Folosirea subsolului proprietii imobiliare de ctre autoritile publice564.2 Limitarea exerciiului dispoziiei juridice asupra unor categorii de bunuri

57Capitolul al V-lea

645. Exproprierea pentru cauz de utilitate public

5.1 Noiunea i sediul materiei

64

5.2 Obiectul exproprierii

65

5.3 Condiiile exproprierii

66

5.4 Procedura exproprierii

68

5.5 Efectele exproprierii

71Concluzii

73Bibliografie

74

Introducere

nc din cele mai vechi timpuri, de la apariia omului pe pmnt, pentru a-i asigura mijloacele de trai, acesta a fost nevoit s-i exercite o serie de prerogative asupra bunurilor din jurul su, care i asigurau existena. Dezvoltarea vieii sociale a impus ordonarea relaiilor dintre oameni, i implicit i a relaiilor dintre oameni i bunuri, dezvoltndu-se astfel noiunea de proprietate. Aceste relaii sociale de nsuire, odat cu trecerea timpului, prin cuprinderea lor n norme juridice, au devenit raport juridic, adic drept de proprietate.

Bineneles c acesta este un concept deosebit de complex, rezultat n urma unui proces ndelungat, cu multiple semnificaii istorice, sociologice i juridice, aflat ntr-un continuu proces de evoluie. Indiferent de perspectiva din care privim dreptul de proprietate, este necesar a contientiza faptul c acest raport juridic mbrac att forme comunitare, ct i forme private. Aproprierea privat nu se reduce la stpnirea individual a bunurilor, deoarece mai multe persoane pot exercita mpreun prerogativele dreptului de proprietate, aa cum i persoana juridic poate fi titularul aceluiai drept de proprietate privat.

Dreptul de proprietate, fiind expresia suprem a drepturilor reale, nu poate fi redus la lucruri i persoane, deoarece acesta exprim, sub aspect sociologic, relaia dintre lucruri i persoane. De aici rezult reunirea ideii de apropriere cu cea de caracter privativ. Aproprierea pentru subiectul activ apare ca privare pentru subiectul pasiv. Aadar, dreptul de proprietate nu este doar o relaie ntre persoan i lucru, ci i o relaie ntre proprietar i cei care, pe cale de consecin, sunt privai de acel bun.

n momentul de fa trim ntr-o lume materialist, relaia dintre om i bunurile pe care le deine a atins limita superioar, iar dependena acestuia de a-i exercita dreptul de proprietate este neechivoc. Din acest motiv, legiuitorul are sarcina dificil de a gsi un echilibru just ntre interesul social i interesul privat, pentru c ordinea de drept ntr-un stat democratic nu las loc unor inadvertene sau abuzuri din partea instituiilor statului. Se impune, aadar, grantarea i ocrotirea dreptului de proprietate privat i totodat trasarea clar a limitelor exercitrii acestuia. Din acest motiv, dreptul de proprietate se bucur de o dubl garantare, att prin reglementri internaionale, n cadrul Declaraiei Universale a Drepturilor Omului i alte acte cu puternic fora juridic, ct i reglementri interne, fiind prevzut n Constituia Romniei i n dreptul comun.

Dar, orict de absolut ar fi reglementat prin lege, dreptul de proprietate nu ar prezenta vreo autoritate i nici interes, dect n msura n care exerciiul lui este garantat i protejat. n acest scop legea pune la ndemna proprietarului un complex de mijloace de aprare specifice i nespecifice a dreptului su. Aceste mijloace de aprare sunt reprezentate de aciunile prin care titularul dreptului de proprietate tinde s nlture atingerile aduse acestui drept i s obin restabilirea lui. Datorit complexitii coninutului su juridic, dreptul de proprietate este singurul dintre drepturile patrimoniale care se poate dezmembra n alte drepturi a cror manifestare exterioar s reprezinte una dintre funciile sale dominante.

Dreptul de proprietate se poate defini ca fiind dreptul real principal care confer titularului su atributele de posesie, folosin i dispoziie asupra bunului apropriat n form privat, atribute care pot fi exercitate n mod absolut, exclusiv i perpetuu, cu respectarea limitelor materiale i a limitelor juridice. Dreptul de proprietate privat este dreptul care aparine persoanelor fizice, juridice, statului sau unitilor administrativ teritoriale asupra unor bunuri imobile sau imobile, exercitnd asupra lor atributele dreptului de proprietate, n mod exclusiv i perpetuu, prin putere i n interes propriu, n condiiile determinate de lege. Proprietatea privat este alienabil (se afl n circuitul civil), prescriptibil, sesizabil, (bunurile care formeaz obiectul ei vor putea fi urmrite de creditori, pentru satisfacerea creanelor lor).

n perioada modern au nceput s fie aduse tot mai multe restricii dreptului de proprietate. n general, sub pretextul unor necesiti sociale, prin diferite acte normative, statul a impus i impune o serie de limite dreptului de proprietate.

n primul rnd, dup cum vom vedea, vorbim despre limite juridice i limite materiale ale dreptului de proprietate. Limitele materiale sunt cele care delimiteaza exercitarea dreptului de proprietate in functie de corporalitatea obiectului dreptului de proprietate. Aceste limite rezulta din dimensiunile corporale ale bunului care face obiectul proprietatii. Limitele juridice sunt cele stabilite prin intermediul legislaiei, cele voluntare sau limitele judiciare, stabilite de instanele judectoreti.

Codul civil reglementeaz n articolele 602-630 limitele juridice. Limitele legale privesc folosirea apelor, pictura streinii, vederea asupra proprietii vecinului, dreptul de trecere precum i alte limite legale. Limitele voluntare se pot nate att n temeiul unei convenii, ct i prin prisma actelor juridice unilaterale, precum testamentele. De regul, titularul exercit singur atributele dreptului de proprietate. Uneori, din cele mai diverse motive, o parte din aceste atribute sunt nstrinate. Raportat la cele trei motive, dreptul de proprietate se dezmembreaz, astfel lund natere uzufructul, uzul, abitaia, servitutea i superficia. Prin convenii, se limiteaz caracterul exclusiv al dreptului de proprietate.

Vom avea n vedere, de asemenea, limitri privind folosina i dispoziia bunurilor. Conform prevederilor constituionale i legale, statul este ndreptit s limiteze exercitarea dreptului de proprietate privat, prin restrngerea folosinei anumitor bunuri, prin intermediul rechiziiei, n situaii excepionale, i a folosirii subsolului proprietii imobiliare de ctre autoritile publice. De asemenea , confiscarea poate fi privit ca o limitare a dreptului de proprietate, avnd ca efect lipsirea titularului chiar de dreptul de proprietate.

Exist i limitri privind dispoziia juridic asupra unor categorii de bunuri. Avem n vedere aici bunurile declarate de lege ca fiind inalienabile, definitiv sau temporar sau alienabile n condiii restrictive. Tot o limitare n acest sens o reprezint exercitarea dreptului de preemiune sau existena unei clauze de inalienabilitate.Nu putem ncheia studiul problematicii limitrilor i restriciilor dreptului de proprietate fr a vorbi despre exproprierea pentru cauz de utilitate public. Potrivit dispoziiilor constituionale, nimeni nu poate fi expropriat dect pentru cauz de utilitate public, stabilit potrivit legii, cu dreapt i prealabil despgubire. La fel dispune i Codul civil, conform cruia nimeni nu poate fi silit a ceda proprietatea sa, afar numai pentru cauz de utilitate public, i primind o dreapt i prealabil despgubire. Concluzionnd, nu poate fi negat rolul statului n cadrul vieii sociale. El trebuie s asigure armonizarea celor dou forme de proprietate, interesul individual trebuind s fie mbinat cu cel colectiv. Aadar, este firesc s existe diverse limitri ale exerciiului atributelor dreptului de proprietate cuprinse n reglementri legale de natur administrativ sau civil, limitri care nu trebuie privite ca abuzuri ale statului, ci ca necesiti ale vieii sociale normale.Aadar, lucrarea de fa i propune identificarea cadrului n care proprietarii i pot exercita prerogativele dreptului lor, ntr-un moment n care se manifest o tendin de reglementare pn n cel mai mic detaliu a regimului juridic al proprietii. Trebuie s nelegem c orice drept trebuie exercitat cu bun credin, cu respectarea ordinii publice i a bunelor moravuri, pentru a ne menine n afara abuzului de drept.

CAPITOLUL I Consideraii generale asupra dreptului de proprietate privat

1.1 Noiuni introductiveDefinirea noiunii de proprietate difer n funcie de aspectele specifice sferei din care privim acest concept deosebit de complex, cu multiple semnificaii de ordin istoric, sociologic i juridic, aflat ntr-o permanent evoluie.

Sub aspect economic, proprietatea presupune exercitarea atributelor de proprietar asupra unor bunuri determinate sau determinabile n mod direct i nemijlocit. Ca raport social-economic, proprietatea exprim aproprierea de ctre acetia a atributelor proprietii prin putere proprie i n interes propriu, dar cu respectarea dispoziiilor legale.

nc de la apariia omului pe Pmnt, dezvoltarea traiului su a subliniat necesitatea aproprierii unor bunuri pentru a-i asigura securitatea sa i a familiei. Evoluia de la nivelul unor comuniti teritoriale restrnse, la formarea unor colectiviti din ce n ce mai numeroase, unite prin diferite scopuri, pentru ca la un moment dat s se ajung la apariia statului, a impus ordonarea relaiilor dintre oameni. Ca entiti organizate, primele formaiuni statale au edictat norme juridice care au avut n vedere i raporturile de proprietate.

Instinctul social, tendina omului de a tri n colectivitate a determinat diverse moduri de organizare social ce au culminat cu apariia statului i a dreptului. Prin intermediul statului i dreptului, aproprierea bunurilor, relaia economic de proprietate, a mbrcat haina juridic devenind drept de apropriere, drept de nsuire, drept de proprietate.

nsuirea unor bunuri, ca punct de plecare n dezvoltarea dreptului de proprietate, a aprut nc din epoca primitiv, atunci cnd omul care i-a nsuit primul bun de care a avut nevoie, aa cum l-a gasit in natur, s-a bucurat, de regul, de recunoaterea relaiei fa de acel bun, din partea celorlali indivizi. Mai departe, atunci cnd acesta deinea mai multe bunuri, iar de unele dintre acestea nu mai avea nevoie, sau avea nevoie mai mare de altele, iar alii aveau bunuri care l interesau, s-a ajuns la schimburi, dezvoltndu-se astfel trguri i centre de comer.

Puterea exercitat de individ asupra unui bun a fost recunoscut de ceilali, devenind astfel o relaie social de nsuire, iar atunci cnd ea a fost cuprins n norme juridice, n cutum sau reguli edictate de colectivitatea respectiv, ea a devenit raport juridic, deci drept de proprietate. Bineneles c acest proces trebuie neles la scara la care s-a petrecut, ncepnd din epoca primitiv i pn n ziua de azi, sub aspectul unei evoluii lente i diferite de la o comunitate la alta. Esenial este ns, ideea de transformare a relaiei sociale privitoare la anumite bunuri, ntr-un raport juridic, cu toate consecinele ce decurg de aici.

Privit ca un mod de realizare a unei puteri umane asupra bunurilor, proprietatea a fcut obiectul unor nflcrate i seculare controverse. Ele pot fi circumscrise n sfera a dou mari orientri sau curente.

Prima perspectiv este cea a proprietii colective, care susine necesitatea obiectiv a comunizrii bunurilor, mai ales a mijloacelor de producie. Printre susintorii acestei orientri se numr Platon, Marx, Engels, care susin critici severe la aproprierea privat i mijloacele juridice de dobndire a bunurilor. La polul opus se afl Aristotel, August Comte sau Stuart Mill, ca aprtorii proprietii private, privite ca instrument si stimul economic, garanie a libertii individuale i familiale, izvor de bogie, prosperitate i bunstare social.

Ambele puncte de vedere asupra dreptului de proprietate au influenat doctrina juridic, dar i activitatea de elaborare a normelor juridice i formularea definiiilor dreptului de proprietate.

Astfel, statele comuniste, susintoare ale marxism-leninismului au ncercat s elimine proprietatea privat, fundamentnd necesitatea de a o transforma n proprietate socialist, al crui titular este statul, accentund astfel caracterul social-economic al dreptului de proprietate. De-a lungul timpului, caracterul depersonalizator, distructiv i tulburtor al acestei ideologii s-a dovedit a fi greit, motiv pentru care comunismul este pe cale de dispariie.

Doctrina juridic occidental a formulat definiii ale dreptului de proprietate care pun accent pe caracterul de drept fundamental al omului, garanie a libertii individuale i condiie indispensabil a unei economii de pia viabil.n literatura de specialitate s-a considerat c dreptul de proprietate este cel mai ntins dintre toate drepturile reale i cel mai complet dintre toate drepturile subiective.

1.2 Proprietatea n vechiul drept romnesc

Lipsa unor izvoare concrete care s elucideze starea proprietii funciare n rile romneti de la colonizarea Daciei de ctre romani face ca situaia acesteia s fie incert. Se tie totui c poporul nostru s-a ocupat la nceput cu pstoria i mai trziu s-a dedicat muncilor agricole. Este deci probabil c, la fel ca i alte popoare, poporul romn a cunoscut dreptul de proprietate sub toate aspectele lui, respectiv proprietatea colectiv, proprietatea familial i proprietatea individual.

Ceea ce este ns aproape sigur, este c odat cu colonizarea Daciei de ctre romani, s-a adus i pe acest teritoriu regimul roman atunci n vigoare, bazat pe libertatea persoanei i a proprietii.

Pmnturile Daciei, fiind terenuri cucerite, erau supuse unui drept divizat: un dominium eminens, exercitat de statul roman, n temeiul cruia provinciile plteau un impozit funciar i un dominium utile, exercitat de locuitorii liberi care dispuneau de atribute mai largi dect ale uzufructuarului. Proprietatea provincial avea n coninutul ei i atributul dispoziiei exercitat prin acte ntre vii i pentru cauz de moarte.

Ea permitea deintorului terenului dobndirea proprietii acestuia prin uzucapiune de 10-20 ani i putea fi aprat printr-o aciune in rem, special.

n evul mediu, dreptul de proprietate, cunoate n spaiul european, noi transformri ce au condus la divizarea acestuia n domenii de utilitate distincte, la intensificarea formrii marilor latifundii, iar mai apoi la frmiarea lor. Pe de alt parte, odat cu formarea statelor feudale, capii acestora, au fost recunoscui ca proprietari supremi ai ntregului teritoriu.

Tipul reprezentativ de proprietate medieval a fost proprietatea feudal asupra pmntului ce ntrunea urmtoarele trsturi:

- era o proprietate condiionat ntruct asupra aceluiai lucru se suprapuneau drepturi corelative a mai multor persoane. Fiecare dintre aceste persoane era considerat proprietar sub un anumit titlu al acelui fond, n raport de locul ce-l ocupau n ierarhia social.

- era o proprietate limitat, att de drepturile corelative ale proprietarului suprem, i ale celui subordonat, ct i de diversele sarcini reale pe care le constituia proprietarul subordonat.

- era o proprietate ierarhizat. Componentele acestui sistem ierarhizat au fost: feuda, proprietatea alodial, posesiunea censitar, posesiunea funciar urban, sesia servila.

Feuda, mai ales n forma sa viager, a determinat divizarea proprietii unitare n proprietate suprem i proprietate subordonat. Proprietatea alodial avea ca obiect lotul de pmnt ce aparinea ranilor liberi. Posesiunea censitar desemna posesiunea temporar sau viager asupra unui teren, exercitat de un ran liber, ce dobndea acest drept de la un feudal n schimbul unei redevene (cens) n bani sau n natur. Sesia servila avea ca obiect puterea limitat a erbului asupra casei, inventarului agricol i a produselor pe care le obinea n gospodria sa i pe lotul de pmnt ce-l avea n posesiune i folosin ereditar de la feudal. Divizarea proprietii feudale s-a diminuat n ultima parte a evului mediu, cnd vasalii concesionari au nceput a uzurpa i neglija drepturile seniorilor, considerndu-se adevrai proprietari.

Potrivit unor autori, la originea dreptului de proprietate trebuie s se aib n vedere, pe de o parte fenomenul de auto-colonizare, iar pe de alt parte daniile domneti.

ntr-un studiu privind Originea i condiiunea proprietii n Romnia, C. G. Dissescu arta c nc nainte de formarea rilor romneti, proprietatea la noi nu putea avea alt origine dect munca (ocupaiunea) i concesiunea i c se gseau dou forme de proprieti: proprietile particulare i proprietile statului (domneti, ntruct ideea de domnie se confunda cu ideea de stat). Aparineau de drept Domniei: locurile nestpnite de nimeni, locurile mpresurate din hotare deschise, branitile domneti, locurile trgurilor. Proprietile particulare individuale erau mai numeroase n partea de cmpie, iar la munte predominau proprietile particulare colective stpnite de moneni, adic din moi n fiu prin motenire. Succesiunea explic de ce pmnturile motenite se chemau batin (bate n slav nsemnnd tat) i moie (de la mo). ntruct pstrarea moiilor era foarte important n vechiul nostru drept, se admitea chiar dreptul de rscumprare. Monenii sau rzeii erau n cea mai mare parte descendenii vechilor veterani care au motenit n indiviziune sau care au obinut prin concesiune, ca efect al participrii la diferite rzboaie, cu titlu de recompens, diferite proprieti de la cmpie.

Cu timpul unii dintre micii proprietari i-au abandonat proprietile lor datorit invaziilor, rzboaielor ori drilor, pstrndu-i doar posesiunea de fapt a unei poriuni de teren necesare vieii. Aceste pmnturi, au fost luate n stpnire de ctre marii proprietari i chiar de ctre domni care le stpneau ei nii sau le ddeau altora spre exploatare. Pe de alt parte, muli dintre micii proprietari abandonau de bun voie pmnturile lor n favoarea boierilor, pstrndu-i totui mici poriuni de teren pentru a-i asigura traiul. Astfel au nceput s se formeze marile proprieti. Crete rolul boierilor i tendina a acestora de a absorbi pe micii proprietari.

Colonatul roman s-a introdus i n rile romne la nceputul secolului al aisprezecelea. Aceast situaie s-a generalizat i a fost consfinit n drept prin aezmntul lui Mihai Viteazul din 1595, decretndu-se stabilirea definitiv a ranului pe moia unde se afla. n acest caz ranii aveau asupra moiilor pe care munceau, chiar drepturile lor de proprietate, deci nu numai un domeniu util, ntruct cel puin pentru pmntul necesar vieii se exclude concedarea contractual a boierilor.

Dup ntemeierea principatelor, ntruct domnitorul a devenit proprietarul tuturor bunurilor libere, proprietatea asupra acestora nu a mai putut fi dobndit dect prin danii fcute de domnitor, prin hrisoave i cri domneti. Aceste danii aveau ca scop fie recompensarea unor servicii sau slujbe, fie ncurajarea colonizrii i a aezrilor rurale. Tot astfel, s-a constituit i proprietatea mnstireasc, n principal, din daniile domnitorilor sau boierilor.

Se poate afirma c, dup ntemeierea statelor feudale romneti (sec. XIII i XIV), n acestea se gseau patru feluri de proprieti funciare: domneasc, boiereasc, mnstireasc i rzeasc sau moneneasc.

n ceea ce privete proprietatea moilor (monenilor), adic cea provenind de la un autor comun, ea acorda titularului toate atributele fireti, fiind o proprietate nstrinabil i transmisibil la infinit ctre descendeni. Proprietatea pstra aceste caractere chiar atunci cnd se prezenta sub forma coproprietii, pentru c i n acest caz pstra structura individual, exclusiv i nstrinabil. Ea viza ns numai pmntul agricol din jurul aezrilor realizate de moi. n ceea ce privete restul pmntului (punile, islazurile, pdurile, apele, situate de obicei n afara vetrei satului) nu se putea invoca un drept exclusiv de proprietate, moii avnd numai un drept de folosin, de a puna vitele, de a tia lemne etc.

Referitor la regimul juridic al pmnturilor dobndite prin daniile domneti, aceasta amintete de raportul de dependen dintre seniori i vasali, propriu regimului feudal.

O dat cu evoluia social, s-a ajuns ca proprietatea provenit din daniile domneti s nu se deosebeasc cu nimic de proprietatea originar provenit direct de la un mo (monean).

Este de menionat i faptul c, la fel ca i la alte popoare, i la noi proprietatea individual a coexistat alturi de cea colectiv. Astfel, documentele vremii atest existena unor moii aparinnd unei familii sau chiar unor sate. Aceast proprietate n codevlmie a fost exprimat de proprietile moneneti care aveau la origine dreptul unuia sau mai multor moi.

Membrii codevlmiei beneficiau de dreptul de precumprare i rscumprare (derivat de la cuvntul bizantin protimesis), potrivit cruia, la orice nstrinare (vnzare, schimb etc.) codevlmaul avea preferin. Aceasta nsemna c membrul codevlmiei care dorea s-i nstrineze dreptul trebuia s se adreseze mai nti membrilor devlmiei i numai dac acetia nu doreau sau nu puteau s cumpere, devlmaul putea s-l vnd n afara devlmiei, adic unei persoane strine. Dreptul de preempiune instituit n favoarea membrilor devlmiei avea n vedere pstrarea unui climat armonios ntre acetia, de natur a conduce la o bun i normal exploatare a pmnturilor ce aparineau codevlmailor. Aceast form de proprietate, ca de altfel i proprietatea individual, nu avea o rspndire prea mare la romni. ntr-adevr, n afar de boieri i de proprietarii moneni sau rzei, categorii relativ restrnse, restul oamenilor din aezrile rurale formau clasa erbilor, care nu aveau pmnt n proprietate.

Codul lui Caragea reglementeaz claca pe care ranul trebuia s o presteze ca pe o emfiteoz perpetu. Numai Constituia de la 1848 a recunoscut dreptul de proprietate al ranilor asupra pmntului, iar concretizarea acestui drept s-a realizat prin legea agrar de la 1864 a domnitorului Cuza, care i-a declarat pe clcai ca deplini proprietari asupra pmnturilor lor.

Dispoziii referitoare la regimul proprietii funciare la romni cuprindeau Pravilniceasca condic a lui Ipsilanti, codul Andronache Donici, codul Caragea, codul Calimach, precum i Regulamentul Organic al Munteniei i Moldovei. Potrivit acestor reglementri, strinii nu aveau voie s cumpere moii de veci. Proprietatea se dobndea prin ocupaiune, accesiune, convenie, testamente i uzucapiune.

Uzucapiunea imobilelor n caz de stpnire cu bun-credin sau prin cumprtoare avea loc prin 10-20 de ani dup cum adevratul proprietar era n aceeai localitate sau n alt localitate. n cazul relei-credine ori pentru bunurile bisericeti erau necesari 30 i 40 de ani. Pentru uzucaparea lucrurilor mictoare erau necesari 3 ani, cu excepia celor furate care se puteau revendica tot timpul vieii hoului, iar de la motenitorii acestuia 30 de ani. Uzucapiunea se mplinea tot dup 30 de ani, chiar n cazul bunei-credine sau cumprtur, cnd adevratul proprietar a fost n robie, n slujba rii i cnd dovedea c n-a tiut. Lucrurile publice i cele sfinte, locurile din cimitire nu se uzucapau.

Construciile edificate pe loc strin erau ale proprietarului terenului care ns era obligat s dea cheltuiala fcut ori clditorul i ridica construciile. Cel ce semna sau cldea pe loc strin fcea acest lucru pentru proprietarul locului. n codul Calimach este reglementat dritul proprietii astfel: proprietatea cuiva cuprinde toate ale sale trupeti i sufleteti lucruri (art. 461). n art. 496 se spune: Fr titlu i fr chip legiuit nu se ctig proprietatea lucrurilor, iar art. 497 statua c asupra lucrurilor nestpnite se ntemeiaz titlu pe fireasc slobozenie ce are fiecine de a le lua n stpnire. Este consacrat astfel modul de dobndire a proprietii prin ocupaiune i se face precizarea c el nu opereaz dac legea dispune altfel, precum la metaluri, la locuri pustii i fr stpn, la aflarea de comori etc.

n ceea ce privete averile vacante, art. 962 i 963 stabileau c ele se cuvin colilor, spitalelor, casei srmanilor etc., n timp ce aurul, argintul, arama, fierul etc. se cuveneau stpnirii (art. 509).

Comoara (art. 530) se cuvenea n pri egale gsitorului, proprietarului fondului i stpnirii.

Coproprietatea care putea s-i aib sorgintea n succesiune, contracte de tovrie, gsirea unui obiect de ctre mai multe persoane etc., era de asemenea reglementat. Astfel, art. 1106 stabilea c coproprietarii erau unii, se prezentau ca o singur persoan i puteau dispune cum voiau de lucruri, iar n ceea ce privete administrarea, dac se ntruneau glasurile ce reprezentau ctimea mai mare. Cnd se propuneau prefaceri mari, cei ce reprezentau minoritatea sau paritatea puteau cere garanii, iar n caz de refuz puteau iei din prtie. Fiecare dintre coproprietari putea amaneta ori nstrina partea sau folosul prii sale, deoarece nu erau lezate drepturile coprtailor. Coproprietatea nu putea fi perpetu, iar obligaia de indiviziune nu se transfera niciodat asupra motenitorilor. Rmneau n indiviziune forat erbirile, deosebitoarele semne, hotare i documentele cele trebuincioase spre ntrebuinare de comun (art. 1126).

Drepturile obinute de teri asupra lucrului ce s-a mprit nu puteau fi desfiinate prin mpreal.

Potrivit codului Caragea i Regulamentului Organic, o servitute asupra unui imobil se dobndea prin 10 ani i se pierdea prin nentrebuinarea ei timp de 10 ani.

Comorile ngropate sunt domneti. Proprietarul terenului cu mine l exploata singur, dnd statului a zecea parte, iar dac dup termenul de 18 luni acordat de domn nu exploata singur, atunci domnul mpreun cu obteasca adunare putea s dispun exploatarea, proprietarului revenindu-i a zecea parte din venitul net i despgubindu-l pentru eventualele stricciuni ale solului.1.3 Definirea dreptului de proprietate privatEsenial pentru definirea dreptului de proprietate este punerea n eviden a coninutului social-economic al acestui drept, a raportului de apropriere a carui expresie este dreptul de proprietate, prin enunarea atributelor pe care acesta le confer titularului su: posesia, folosina i dispoziia. Cu toate acestea, este cunoscut faptul c atributele dreptului de proprietate pot s fie exercitate de o alt persoan dect proprietarul, dnd natere unor drepturi reale derivate din dreptul de proprietate. Spre exemplu, n cazul unui contract de nchiriere, locatarul deine bunul nchiriat i l folosete, dar el exercit aceste atribute numai n msura n care i-au fost conferite de proprietar, care are n continuare dispoziia bunului nchiriat.

Dup cum am vzut, simpla enumerare a coninutului dreptului de proprietate nu este suficient pentru definirea acestui drept, ci trebuie precizat poziia specific a celui cruia el aparine, a celui care exercit aceste atribute.

Avnd n vedere faptul c sistemul juridic de drept civil este de natur francez vom analiza dispoziiile Codului Civil francez (1804) n aceast materie, care n art. 544 prevede: La proprit est le droit de jouir et de disposer des choses de la manire la plus absolute, pourvu qu`on n`en fasse pas un essage prohib par la loi ou par les rglements. Codul civil romn de la 1865, fiind redactat dupa Codul Civil francez, definete dreptul de proprietate avnd n vedere atributele care alctuiesc coninutul su juridic n art. 480 : Proprietatea este dreptul pe care il are cineva de a se bucura i dispune de un lucru n mod exclusiv i absolut, ns n limitele determinate de lege.

Acestei definiii i sunt reproate mai multe aspecte. Cu siguran c pentru formularea oricrei definiii este necesar a se pleca de la coninutul juridic al dreptului de proprietate, alctuit din suma atributelor recunoscute de lege titularului, ns n acest mod nu putem delimita calitatea de proprietar de calitatea unui alt titular al drepturilor derivate din dreptul de proprietate.

De asemenea, s-a reproat utilizarea termenului de a se bucura, spre a exprima atributele acestui drept: jus utendi i jus fruendi, adic dreptul de a ntrebuina bunul i de a-i culege fructele.

Se pune n mod legitim ntrebarea prin ce se deosebete proprietarul de alte persoane care exercit unele sau qvasitotalitatea atributelor ce alctuiesc coninutul juridic al dreptului de proprietate. Doctrina s-a exprimat n sensul c, spre deosebire de ceilali titulari de drepturi reale asupra unui bun determinat, proprietarul exercit aceste atribute n putere proprie i n interes propriu.

Proprietarul exercit atributele dreptului de proprietate n putere proprie deoarece el se supune numai legii. Celelalte persoane, altele dect proprietarul, exercit unele atribute ale dreptului de proprietate n virtutea puterii transmise de proprietar i n conformitate nu numai cu legea, dar i cu voina proprietarului, care i le concretizeaz i le fixeaz limitele de exercitare.

A doua particularitate este aceea c proprietarul exercit atributele dreptului de proprietate n interesul su propriu. Chiar daca titularii altor drepturi subiective, reale sau de crean urmresc realizarea unor interese proprii, proprietarul este ns singurul subiect de drept care exercit, direct sau indirect, plenitudinea atributelor proprietii, n propriul su interes.

Definiia cuprins n art. 480 a Codului Civil de la 1865 este oarecum preluat i n Noul Cod Civil, care n art. 555 prevede: Proprietatea privat este dreptul titularului de a poseda, folosi i dispune de un bun n mod exclusiv, absolut i perpetuu, n limitele stabilite de lege.

Criticile aduse definiiei legale a dreptului de proprietate explic tendina autorilor de a formula definiii proprii, care s dea deplin claritate acestui concept. George N. Luescu definete proprietatea ca puterea de a uza de un lucru i de a profita n mod exclusiv i perpetuu de toat libertatea pe care acest lucru este susceptibil s o procure. Liviu Pop : Dreptul de proprietate este acel drept care confer titularului atributele de posesie, folosi i dispoziie asupra unui bun, atribute pe care numai el le poate exercita n plenitudinea lor, n putere proprie i n interesul su, cu respectarea normelor juridice n vigoare.

Pe acest baz, se poate defini dreptul de proprietate privat ca fiind dreptul real principal care confer titularului su atributele de posesie, folosin i dispoziie (jus possidendi, jus utendi, jus fruendi i jus abutendi) asupra bunului apropriat n form privat, atribute care pot fi exercitate n mod absolut, exclusiv i perpetuu, cu respectarea limitelor materiale si a limitelor juridice.

Dreptul de proprietate este un drept real, ceea ce nseamn c se exercit n mod direct, fr intervenia altei persoane, el nefiind doar o relaie ntre o persoan i un bun, ci totodat i o relaie ntre titularul acestui drept i toate celelalte persoane care formeaz subiectul pasiv general i nedeterminat. El nu este un simplu drept real, ci reprezint cel mai important drept real.

Cele expuse conduc la opinia c, n ceea ce provete definirea dreptului de proprietate, datorit caracaterului laconic al definiiei legale, opiniile autorilor sunt divergente cu privire la fundamentare, natur, atribute, caractere i utilitate, unele elemente de definire sunt susceptibile de critic, dar, n ansamblu, doctrina a reuit s contureze elementele eseniale ale dreptului de proprietate.

1.4 Coninutul juridic al dreptului de proprietate

Spre deosebire de vechiul Cod civil, care n art. 480 meniona coninutul dreptului de proprietate ca fiind dreptul de a se bucura i a dispune de un lucru, Noul Cod civil, n art. 555 alin. 1 definete dreptul de proprietate prin enumerarea complet a prerogativelor titularului acestuia: a poseda, a folosi i a dispune. Acestor prerogative le corespund termenii latini jus possidendi, jus utendi i fruendi, respectiv jus abutendi.

Dreptul de proprietate, cu cele trei atribute ale sale, nu trebuie ns confundat cu cel de putere de stat sau suveranitate. Indiferent de forma sa, public sau privat, este o putere asupra bunurilor, inclusiv asupra terenurilor nelese ca bunuri, iar nu ca teritoriu, distinct de puterea pe care o exercit un stat suveran asupra teritoriului su.

Rezult, aadar, c terenurile sunt susceptibile de a forma att obiectul dreptului de proprietate public sau privat, ca bunuri, ct i puterea exercitat de un stat suveran i unitile administrativ-teritoriale, ca autoritate. Aceste puteri asupra aceluiai obiect nu se exclud reciproc, ci coexist, chiar daca exercitarea autoritii poate constitui o limitare a dreptului de proprietate.

Cele trei atribute enumerate limitativ n art. 555 Cod civil alctuiesc ns doar elementul esenial al coninutului juridic al dreptului de proprietate. n plan procesual, dreptul de proprietate se concretizeaz n dreptul material la aciune, reprezentat n cele mai multe cazuri prin aciunea n revendicare, ca mijloc specific de aprare a dreptului de proprietate.

Posesia reprezint prerogativa proprietarului de a stpni bunul ce-i aparine n materialitatea sa, exprimnd relaia direct dintre proprietar i bun, dar i raportul de exclusivitate dintre titular i persoanele care alctuiesc subiectul pasiv, general i nedeterminat.

Posesia, ca atribut al proprietii, nu trebuie confundat cu starea de fapt a aproprierii i stpnirii unui bun, este o stare de drept i nu de fapt. Manifestarea de fapt a posesiei este reflexia tuturor atributelor dreptului de proprietate, deci nu numai a posesiei ca element de drept, ci i a folosinei i dispoziiei.

Folosina unui bun, n sens juridic, cuprinde att utilizarea acestuia (jus utendi), ct i culegerea fructelor (jus fruendi).

Jus utendi reprezint posibilitatea pe care o are titularul dreptului de proprietate de a se folosi personal de lucru, n acord cu natura i destinaia acestuia. Exercitarea acestui drept se face prin putere proprie i n interes propriu, ns n limitele determinate de lege. Exercitarea acestui drept se poate face abuziv, moment n care dreptul de uz nu se mai bucur de protecie juridic.

Dreptul de uz confer prerogative sub dou aspecte, fie pozitiv, fie negativ. De aici reiese c proprietarul poate fie s i exercite dreptul, adic s utilizeze bunul, fie s nu-i exercite acest drept, adic facultatea de a nu uza de bun, de a nu se servi de el, n afara situaiilor n care nsi legea l oblig s o fac. n anumite cazuri, legiuitorul prevede expres obligaii n sarcina proprietarilor, n funcie de natura i destinaia acelor bunuri, precum este cazul obligaiilor promter rem.

Noul Cod civil prevede n mod expres n art. 562 alin. 1 faptul c neuzul, indiferent de durata sa, nu duce la stingerea dreptului de proprietate. Neuzul proprietarului nu se refer ns doar la neexercitarea lui jus utendi, ci a tuturor atributelor dreptului de proprietate. Aceast abinere de a uza dreptul de proprietate nu se sancioneaz prin prescripia extinctiv, dar cu toate acestea, atunci cnd bunul intr n stpnirea unui ter, cel din urm se poate bucura de beneficiile prescripiei achizitive.

Neuzul nu se confund cu abandonul bunului, caz n care acesta trece n proprietatea statului, ca bun fr stpn, conform art. 962 alin. 2.

Jus fruendi reprezint prerogativa proprietarului de a-i pune n valoare bunul, prin culegerea fructelor pe care acesta le produce. Conform art. 548 Cod civil, fructele pot fi naturale, civile sau industriale. Fructele sunt produse n mod periodic de un bun i, spre deosebire de producte, nu consum substana bunului respectiv. Pentru acest motiv, utilizarea bunurilor consumtibile presupune o manifestare asupra dispoziiei materiale a bunului, i nu folosina, ca atribut al dreptului de proprietate.

Culegerea fructelor se poate face att prin acte materiale, ct i prin acte juridice. n cazul fructelor naturale i a celor industriale, acestea se deosebesc prin separaiune, iar n ceea ce privete fructele civile, atunci cnd proprietarul consimte la transmiterea dreptului de a culege fructele unei alte persoane, fructele civile se dobndesc prin ncheierea unor contracte.

De asemenea, proprietarul are dreptul de a nu culege fructele, pasivitatea acestuia avnd semnificaia unei dispoziii materiale privitoare la acestea. n cazul fructelor civile, pasivitatea proprietarului poate fi privit ca o exercitare negativ a atributului folosiei, deoarece dreptul de a ncasa fructele civile este un drept de crean care se prescrie, de regul, n termenul general de prescripie, iar trecerea termenului de prescripie are ca efect stingerea dreptului material la aciune.

Dispoziia (jus abutendi sau abusus) reprezint prerogativa proprietarului de a hotr asupra bunului su, att din punct de vedere material, ct i din punct de vedere juridic. Acest atribut este cel care difereniaz proprietarul de alte persoane care exercit doar posesia sau folosina asupra unui bun. Niciodat proprietarul nu poate transmite atributul dispoziiei asupra bunului, pentru c aceasta are ca efect transmiterea a nsui dreptului de proprietate.

Dispoziia material confer proprietarului posibilitatea de a transforma, consuma sau distruge bunul, adic orice form de a i schimba substana acestuia, inclusiv posibilitatea de a culege productele acestuia. Spre deosebire de proprietar, care poate exercita acest atribut prin toate operaiile menionate, ceilali titulari ai unor drepturi reale asupra acestui bun au obligaia de a conserva substana acestuia. Acesta este motivul pentru care, n raport cu celelalte drepturi reale, dreptul de proprietate este considerat un drept total, incluznd dezmembrmintele.

n legtur cu dispoziia material, legiuitorul a prevzut, dup cum vom vedea, o serie de limite de exercitare, n funcie de natura i destinaia bunurilor mobile corporale.

Dispoziia juridic se concretizeaz n posibilitatea proprietarului de a nstrina bunul, att cu titlu oneros, ct i cu titlu gratuit, prin acte inter vivos sau mortis causa, de a-l greva cu drepturi reale derivate, principale sau accesorii, n favoarea unor teri, sau de a-l abandona, pur i simplu.

Dispoziia juridic vizeaz dreptul de proprietate i nu bunul care face obiectul dreptului de proprietate. Aceasta presupune un act juridic prin care fie atributele acestui drept sunt transmise integral sau parial unei tere persoane, fie dreptul de proprietate este grevat cu sarcini.

Dispoziia juridic se confund cu cea material n situaia n care sunt exercitate acte care au ca efect distrugerea bunului, astfel disprnd chiar dreptul de proprietate. n opinia unor autori, n acest situaie este vorba de o consecin juridic a exercitrii dispoziiei materiale.

Exerciiul atributului dispoziiei juridice este supus diverselor limitri, de regul pentru aprarea interesului de ordin general, legea putnd impune necesitatea unei autorizri administrative prealabile, pentru nstrinarea unui bun, s recunoasc dreptul de preemiune, n caz de nstrinare, pentru anumite categorii de persoane, s dispun inalienabilitatea temporar a unor categorii de bunuri sau chiar s interzic circulaia juridic a acestora.Cu toate acestea, exercitarea dreptului de proprietate este garantat, cu condiia ca ea s se deruleze n condiiile prevzute de lege, dup cum vom observa n continuare.

1.5 Caracterele juridice ale dreptului de proprietate

Definiia dreptului de proprietate i coninutul acestuia, prevzute in art. 555 Cod civil precizeaz i caracterele sale juridice. Dreptul de proprietate este un drept absolut, exclusiv i perpetuu. Uneori aceste caractere au fost asociate cu alte trei: inviolabil, deplin i transmisibil.

Caracterul absolut

n ciuda faptului c nu exist un punct de vedere unitar asupra caracterului absolut al dreptului de proprietate, majoritatea autorilor sunt de acord cu opinia conform creia caracterul absolut presupune demarcarea acestui drept de toate celelalte drepturi reale. El este conceput ca expresia cea mai cuprinztoare a coninutului unui drept subiectiv. Numai dreptul de proprietate este un drept real complet deoarece este unicul astfel de drept, care confer titularului su exerciiul tuturor prerogativelor sale posesia, folosina i dispoziia.

Acest caracter nu trebuie confundat cu caracterul opozabil erga omnes al drepturilor absolute, care le difereniaz de cele relative. Este adevrat c dreptul de proprietate este unul absolut, n sensul c este opozabil erga omnes, dar acest lucru este reliefat, mai degrab, prin caracterul exclusiv.

Dup cum am spus, dreptul de proprietate confer titularului su plenitudinea tuturor prerogativelor posibile pentru ntregul sistem al drepturilor reale, constituind astfel fundamentul acestora. De aici rezult, aa cum este firesc, faptul c dreptul de proprietate include totalitatea dezmembrmintelor sale.

Pentru faptul c este un drept complet, deplin, dreptul de proprietate are vocaia de a se rentregi ori de cte ori nceteaz dezmembrmintele sale, motiv pentru care nuda proprietate pstreaz caracterul absolut, cel puin ca temei al rentregirii dreptului de proprietate.

Tot n temeiul acestui caracter, titularul dreptului de proprietate are libertatea oricrei aciuni sau inaciuni n legtur cu bunul care face obiectul dreptului de proprietate, cu obligaia de a respecta limitele juridice ale acestui drept. Legiuitorul impune anumite restricii n exerciiul dreptului de proprietate, atunci cnd este nevoie de protecia sau realizarea unor obiective de interes general. Totui, proprietarul este liber i n msura s efectueze toate actele materiale i juridice care nu-i sunt interzise n mod expres. Aceste restricii trebuie prevzute n mod expres, deoarece reprezint excepia.

Limitarea dreptului de proprietate se poate face numai de ctre legiutor, cu asigurarea unui just echilibru ntre interesul privat, al proprietarului i interesul general, social.

Caracterul exclusiv

Caracterul exclusiv al dreptului de proprietate presupune c atributele sau puterile acestui drept sunt nu numai depline, ci i independente de orice puteri ale altei persoane asupra bunului respectiv, n afar de cazurile cnd proprietatea este dezmembrat, atunci cnd iau natere dreptul de uzufruct, uz, abitaie, servitute sau superficie. De aici rezult faptul c acest caracter nu mai exist atunci cnd asupra bunului se constituie drepturi reale dezmembrminte ale proprietii.

Caracterul exclusiv al dreptului de proprietate nglobeaz dou idei: monopolul titularului dreptului de proprietate asupra bunului su i excluderea terilor, inclusiv a autoritilor publice, de la exercitarea prerogativelor proprietii.

Monopolul de care vorbim va fi afectat n cazul proprietii comune, deoarece atributele dreptului de proprietate vor fi exercitate de coproprietari n comun, mpreun, cu respectarea principiului excluderii terilor.

Monopolul asupra bunului nu mai exist n ipoteza n care atributele dreptului de proprietate se mpart ntre mai multe persoane, lund natere astfel dezmembrmintele dreptului de proprietate. Nuda proprietate pstreaz ns vocaia reunirii tuturor atributelor iniiale dup ncetarea dezmembrmintelor.

Proprietarul poate interzice tuturor accesul la bunul su, indiferent dac acesta este mobil sau imobil, corporal sau incorporal. n cazul imobilelor, caracterul exclusiv al dreptului de proprietate se intersecteaz cu dreptul la via privat i inviolabilitatea domiciliului, dar totui, temeiul interdiciilor care li se aplic terilor este diferit, de la o situaie la alta.

Jurisprudena modern a reliefat o consecin a exclusivitii dreptului de proprietate. S-a pus problema dac exploatarea unui bun prin utilizarea imaginii sale este atributul exclusiv al proprietarului, sau i terii se pot bucura de acest drept. Soluia care se accept este c nu se poate vorbi de un drept exclusiv la imagine al proprietarului, ci numai de dreptul la exploatarea exclusiv a bunului, inclusiv n forma specific a exploatrii comerciale a imaginii bunului.

De aici rezult c exploatarea comercial a imaginii bunului, deci pentru obinerea unui folos, reprezint o manifestare a prerogativei folosinei.

Caracterul exclusiv al dreptului de proprietate opereaz att fa de autoritile publice, ct i fa de ceilali teri. Spunem aadar c are efect att pe vertical, ct i pe orizontal.

Ideea inviolabilitii dreptului de proprietate a fost afirmat tocmai ca o manifestare a caracterului exclusiv al acestui drept n raport cu autoritile publice. Consacrarea constituional a acestei idei are funcia de a mpiedica abuzurile din partea organelor statului. Intervenia acestora n cadrul proprietii private nu este posibil dect n cazurile expres prevzute n Constituie, adic n caz de expropriere, confiscare sau folosire a subsolului unei proprieti imobiliare, ns de aceste situaii ne vom ocupa n capitolele urmtoare.

Bineneles c protecia proprietii se face i n raport cu terii, pe orizontal, chiar cu autoritile publice, ca subiecte de drept privat.

n concluzie, indiferent dac opereaz pe orizontal sau vertical, restrngerea caracterului exclusiv al dreptului de proprietate se face numai prin norme constituionale sau prin lege organic.

Caracterul perpetuu

Prin perpetuitatea dreptului de proprietate se nelege faptul c este nelimitat n timp i dureaz atta vreme ct exist bunul care face obiectul su. De aici rezult i caracterul transmisibil al dreptului de proprietate, att ntre vii, dar bineneles c i pentru cauz de moarte. Dreptul de proprietate nu se pierde prin neuz, iar aciunea n revendicare este imprescriptibil.

Cu toate acestea, dei nu este supus prescripiei extinctive, dreptul de proprietate se stinge n msura n care o alt persoan dobndete prin uzucapiune un nou drept de proprietate asupra aceluiai bun.

n doctrin s-a afirmat c dreptul de proprietate nu mai are caracter perpetuu n cazul vnzrii sub condiie. Cu toate acestea, cnd dreptul de proprietate este afectat temporar de anumite condiii sau alte stipulaii cuprinse n actele translative de proprietate, nu suntem n prezena unei proprieti temporare, ci a unui mecanism specific de transmitere a dreptului de proprietate de la o persoan la alta.

Dimpotriv, n cazul dreptului patrimonial de proprietate intelectual, legea recunoate protecia juridic a acestuia pe o perioad limitat, deci proprietatea este temporar.

Ca alternativ la stingerea pe cale natural a dreptului de proprietate privat, acesta se poate stinge prin expropriere, transferul bunurilor din domeniul privat n cel public, uzucapiune sau dobndirea fructelor prin posesia de bun credin.

Mai adugm c, prin excepie, potrivit Noului Cod Civil, s-ar putea admite c dreptul de proprietate se stinge n momentul n care bunul mobil este prsit de proprietarul su. Se presupune c pn la momentul n care o persoan devine proprietarul bunului abandonat, prin ocupaiune, dreptul de proprietate asupra acestuia nu a mai existat din momentul abandonrii i pn la momentul dobndirii dreptului de proprietate prin ocupaiune.

n sfrit, ca ultim argument, este de observat faptul c numai datorit caracterului perpetuu al dreptului de proprietate se pune problema reconstituirii sale. Este cunoscut faptul c pentru formarea dreptului de proprietate socialist a fost necesar negarea proprietii private. Odat cu cderea regimurilor totalitare, noile state democratice au fost puse n situaia de a crea diferite instrumente juridice pentru repararea nedreptilor, prin restituirea n natur sau prin alte msuri reparatorii.

Caracterul transmisibil

Transmisibilitatea dreptului de proprietate nu contravine caracterului su perpetuu. La baza transmisiunilor dreptului de proprietate prin acte ntre vii st principiul consensualismului, consacrat n art. 1273 din Codul Civil, ce prevede n alin. 1: Drepturile reale se constituie i se transmit prin acordul de voin al prilor, chiar dac bunurile nu au fost predate...

De la principiul consensualismului exist i unele situaii de excepie, cnd transferul dreptului de proprietate are loc ntr-un alt moment dect cel al realizrii acordului de voin, astfel:

- transferul dreptului de proprietate asupra bunurilor viitoare are loc atunci cnd aceste bunuri sunt realizate;

- transferul dreptului de proprietate asupra bunurilor de gen opereaz n momentul individualizrii lor prin numrare, cntrire sau msurare;

- dreptul de proprietate asupra terenurilor se transmite numai n momentul ncheierii contractului n forma nscrisului autentic;

- transferul dreptului de proprietate prin contracte de donaie are loc la data perfectrii contractului n form autentic;

- dreptul de proprietate asupra imobilelor n sistem de carte funciar se transfer de la nstrintor la dobnditor numai la data intabulrii dreptului.

Dreptul de proprietate este, n principiu, transmisibil, dar acest caracter ns este propriu numai dreptului de proprietate privat, dreptul de proprietate public este inalienabil i prin urmare este netransmisibil.

CAPITOLUL AL II-LEA - Limitele legale ale exercitrii dreptului de proprietate privat2.1 Consideraii generale

n perioada modern au nceput s fie aduse tot mai multe restricii dreptului de proprietate. Excludem din analiz perioada 1945-1989 n care proprietatea privat a fost permanent ngrdit, iar proprietatea funciar particular aproape desfiinat. n aceast perioad este dificil de vorbit de restricii aduse proprietii, att timp ct nsi proprietatea privat fusese aproape desfiinat.

n general, sub pretextul unor necesiti sociale, prin diferite acte normative, statul a impus i impune o serie de limite dreptului de proprietate. Cu ct proprietatea va fi obligat s suporte presiunea mai multor restricii, cu att societatea va fi supus regresului social. Realizarea unui echilibru ntre interesul general i cel individual, n materia dreptului de proprietate, sub aspect legislativ, presupune nelepciune din partea legiuitorului.Aa cum prevede art. 44 alin. 1 din Constituie, dreptul de proprietate este garantat, iar coninutul i limitele sale sunt stabilite de lege, iar alin. 7 al aceluiai articol dispune c dreptul de proprietate oblig la respectarea sarcinilor privind protecia mediului i asigurarea bunei vecinti, precum i la respectarea celorlalte sarcini care, potrivit legii sau obiceiului, revin proprietarului. De asemenea, art. 555 din Codul civil definete proprietatea privat, care se exercit n limitele stabilite de lege. n literatura juridic s-a artat c atunci cnd avem n vedere aceste condiii vorbim despre limitele normale ale dreptului de proprietate, care cuprind toate ngrdirile, infinit de variate dup timp i loc, care se impun, fie n privina obiectului dreptului, fie n privina unor atribute ale dreptului, pentru aprarea intereselor generale sau private.

ntr-o alt opinie s-a susinut c pentru a cunoate exerciiul dreptului de proprietate, adic pentru a ti ce poate s fac titularul acestui drept, cel mai potrivit lucru este s artm ce nu-i este ngduit s fac, adic s cercetm limitele care-i ngrdesc exerciiul.

Aceste restricii urmresc, n cea mai mare parte, aprarea interesului general, pentru c i atunci cnd se urmreste un interes privat, deasupra lui nu poate fi dect o preocupare de interes general. Problema limitelor dreptului de proprietate privat este mult mai complex, motiv pentru care se impune o clasificare a acestora. Trebuie facut distincia ntre limitele materiale i limitele judiciare ale dreptului de proprietate, distincie care are la baz diferena dintre dreptul de proprietate i obiectul acestui drept, dar i rolul voinei juridice.Corelaia dintre interesul general i cel individual, de natur a concretiza limitele exerciiului dreptului de proprietate, nu trebuie privit n mod abstract, ci n funcie de nsi evoluia acestui drept i de condiiile social-economice n care el este exercitat.

ntr-o economie de pia nu poate fi negat rolul statului, care trebuie s asigure, n esen, dezvoltarea economic a rii prin punerea n valoare a bunurilor proprietatea sa, public sau privat, i prin asigurarea dezvoltrii proprietii private aparinnd celorlalte subiecte de drept.

Uneori, limitele stabilite de legiuitor nu sunt suficiente pentru a asigura echilibrul dintre sferele de exercitare a drepturilor de proprietate aparinnd unor persoane diferite. Intervenia judectorului este necesar n asemenea situaii pentru a pune capt conflictelor i a asigura echilibrul social. Alteori, chiar proprietarii, din raiuni diferite, i pot limita, prin propria lor voin, sfera de exercitare a dreptului de proprietate, fie n mod reciproc fie pentru a permite altor persoane s i extind sfera de exercitare a dreptului lor de proprietate.

Statul trebuie s asigure armonizarea celor dou forme de proprietate, interesul individual avnd a fi mbinat cu cel colectiv, pentru c, indiferent de forma ei, proprietatea exprim i ideea de funcie social. Aa fiind, este firesc s existe diverse limitri ale exerciiului atributelor dreptului de proprietate cuprinse n reglementri legale de natur administrativ sau civil.

n ce privete limitrile aduse dreptului de proprietate, cu drept cuvnt n doctrina juridic s-a relevat c nu exist drept mai susceptibil de ngrdire dect dreptul de proprietate, pentru dublul motiv c - pe de o parte - prin originea i dezvoltarea istoric, dreptul de proprietate privat a pmntului i a produselor muncii colective se leag de problema economic a productivitii obteti i de problema social a unei mai drepte distribuii a bunurilor, i c - pe de alt parte - proprietatea constituind mpreun cu libertatea individual izvorul cel mai bogat de puteri cuprinse n dreptul subiectiv e prin nsi natura lui expres a se atinge i de interesele domeniului public i de interesele private cuprinse n dreptul subiectiv al altora.

Limitele juridice sunt cele care vizeaz coninutul juridic al dreptului de proprietate. Ele pot izvor din lege, convenii sau hotrre judectoreasc, restrngnd exercitarea atributelor proprietii fr a reprezenta o suspendare a acestora n raport cu o parte a obiectului dreptului de proprietate. Articolul 602 alin. 1 dispune: Legea poate limita exercitarea dreptului de proprietate fie n interes public, fie n interes privat.. Alineatul al doilea al aceluiai articol prevede posibilitatea ca limitele legale n interes privat s fie modificate ori desfiinate temporar prin acordul prilor. Pentru opozabilitate fa de teri este necesar ndeplinirea formalitilor de publicitate prevzute de lege. De asemenea, conform art. 630 Cod civil, n cazul n care proprietarul cauzeaz, prin exercitarea dreptului su inconveniente mai mari dect cele normale n relaiile de vecintate, instana de judecat l poate obliga la acordarea de despgubiri, sau poate chiar fixa anumite limite pentru a mpiedica producerea prejudiciilor n patrimoniul unuia sau altuia dintre vecini.Aadar, dup cum am vazut, limitele juridice se mpart n limite legale, limite judiciare i limite voluntare (convenionale sau testamentare). Toate acestea pot fi stabilite att n aprarea interesului privat, ct i a interesului public.Fac parte din categoria limitelor de interes public: ngrdirile n interes edilitar i de estetic urban, ngrdirile n interes de salubritate i sntate public, cele stabilite n considerarea naturii sau destinaiei specifice a anumitor bunuri, cele n interes cultural, istoric i arhitectural, ngradirile n interes economic general i fiscal, de aprare a rii, al siguranei zborurilor, cele aplicabile proprietilor situate n zona de frontier, ngrdirile care rezult din regimul juridic al pdurilor, al apelor, al construirii drumurilor, cilor ferate etc.

Limitele legale de interes privat decurg din raporturile de vecinatate. Codul civil de la 1864 le denumea servitui naturale i servitui legale, dar ele reprezentau obligaii fireti ale proprietarilor, raportate unor necesiti de ordin social. Din acest motiv, Noul Cod civil le-a cuprins n Capitolul III ntr-o nou formul, sub titlul Limitele juridice ale dreptului de proprietate privat, n Titlul II al Crii a III-a. Trebuie reinut faptul c limitele exercitrii dreptului de proprietate determinate de raporturile de vecintate au o sfer mai larg dect categoria obligaiilor care se nasc ntre vecini, cuprinse n limitele legale, deoarece acetia pot stabili prin convenie anumite drepturi i obligaii, sau acestea pot lua natere prin hotrri judectoreti sau pot fi rezultatul unor ngduine (tolerane) ntre aceti proprietari.

Limitele exercitrii dreptului de proprietate nu trebuie confundate cu suprimarea dreptului de proprietate. Constituiia prevede n mod expres singurele situatii n care o persoana poate fi lipsit de dreptul de proprietate prin intermediul exproprierii i al confiscrii. De asemenea, alin. 8 al art 44 prevede: Averea dobandita licit nu poate fi confiscata. Caracterul licit al dobandirii se prezuma.2.2 Folosirea apelor

Exercitarea dreptului de proprietate l oblig pe titularul su s respecte o serie de sarcini care i revin acestuia, conform legii sau obiceiului, inclusiv sarcinile privind protecia mediului i asigurarea bunei vecinti, prin aceasta dreptul fiind limitat, fie n interes public, fie n interes privat, limitele legale n interes privat putnd fi modificate sau desfiinate temporar prin acordul prilor. n ceea ce privete utilizarea apelor, Codul civil prevede o serie de reguli cu privire la: curgerea fireasc a apelor, curgerea provocat a apelor, cheltuielile referitoare la irigaii, excedentul de ap, utilizarea izvoarelor.

Proprietarul fondului inferior trebuie s suporte scurgerea natural a apelor care provin de la fondul superior, fr a putea face lucrri care s mpiedice aceast scurgere, ceea ce presupune existena unui fond superior, n amonte i a unui fond inferior, n avalul. Apele provenite de pe fondul superior sunt att cele rezultate din precipitaii, ct i cele care izvorsc pe terenul respectiv.

Proprietarul fondului inferior nu poate s mpiedice prin nicio aciune curgerea fireasc a apelor provenite de pe fondul superior. El nu va fi ns inut s distrug obstacolele care, n mod natural, s-ar forma cu timpul, cum ar fi prundiul i mlul adus de ape, care ar mpiedica sau ncetini scurgerea. Totui, n cazul n care o astfel de curgere i genereaz prejudicii, proprietarul fondului inferior este n drept s solicite autorizarea justiiei pentru a face pe fondul su lucrrile necesare schimbrii direciei apelor, el suportnd toate cheltuielile ocazionate de aceste lucrri. Spre deosebire de vechea reglementare autorizaia justiiei este necesar pentru ca, prin efectuarea acestor lucrri, s nu se ajung la prejudicierea proprietarilor vecini, inclusiv a proprietarului fondului superior.

Pe de alt parte, proprietarul fondului superior este obligat s nu efectueze nicio lucrare prin care s agraveze situaia fondului inferior.

Spre deosebire de Codul civil anterior, noul Cod civil reglementeaz i curgerea provocat a apelor care nesc pe fondul superior ca urmare a unor lucrri subterane, indiferent dac scopul lucrrilor a fost acela de a depista apa din pnza freatic i a-i provoca ieirea la suprafa sau acesta este un rezultat accidental; a celor provenite din lucrri de desecare a unor terenuri mltinoase; a apelor folosite ntr-un scop casnic, agricol sau industrial. n materia curgerii provocate a apelor de pe fondul superior pe cel inferior, regula este aceea c proprietarul fondului inferior nu poate mpiedica nici curgerea provocat de proprietarul fondului superior sau de alte persoane, aa cum este cazul apelor care nesc pe fondul superior datorit unor lucrri subterane ntreprinse de proprietar, al apelor provenite din secarea terenurilor mltinoase, al apelor folosite n scop casnic, agricol sau industrial. Apele folosite ntr-un scop casnic, agricol sau industrial sunt ape uzate aa c evacuarea lor trebuie fcut cu respectarea sarcinilor privind protecia mediului.

Adic, proprietarul fondului superior este n drept s utilizeze fondul inferior n vederea ndeprtrii apei de pe fondul su, dac aceast activitate este urmat de vrsarea, respectiv colectarea ntr-un curs de ap sau an, evitndu-se astfel situaia ca proprietarul fondului inferior s fie obligat s accepte curgerea apei pe fondul su i s rite staionarea acesteia. Activitile care conduc la curgerea provocat a apelor pot fi efectuate de proprietarul fondului superior sau de alte persoane, care acioneaz cu acordul acestuia. Proprietarul fondului inferior, este obligat s permit aceast curgere numai dac aceasta este necesar pentru a se ajunge la vrsarea ntr-un curs de ap sau ntr-un an, cu care fondul su se nvecineaz cu excepia situaiilor n care fondul are una din destinaiile prevzute de art. 605 alin. 3. Proprietarul fondului prejudiciat are dreptul la despgubiri juste i prealabile ns, oricum, caracterul prealabil al despgubirilor este mai dificil de respectat, cel puin n cazurile n care apele nesc accidental n urma unor lucrri subterane care au avut un alt scop dect depistarea acestora.

n acest fel proprietarul fondului superior este obligat s aleag calea i mijloacele de scurgere de natur s aduc prejudicii minime fondului inferior, rmnnd dator la plata unei despgubiri juste i prealabile ctre proprietarul acestui din urm fond, ceea ce presupune ncheierea unei convenii ntre proprietarii celor dou fonduri, nainte de provocarea curgerii apelor. n caz de nenelegere se poate apela la justiie.

Este vizat ipoteza n care pentru captarea apei necesare irigrii terenului, este necesar efectuarea unor lucrri pe terenul unui alt proprietar, cu care sursa de ap se nvecineaz, indiferent dac este vorba de ape naturale ape artificiale aceste ape s fac parte din cele de care proprietarul poate dispune n mod efectiv.

Legea prevede c dac proprietarul dorete s-i irige terenul i s foloseasc pentru aceasta apele naturale i artificiale de care poate dispune, el are dreptul ca, pe cheltuiala sa exclusiv, s fac pe terenul riveranului opus lucrrile necesare pentru captarea apei, fiind obligat s acioneze astfel nct s produc minimul de prejudiciu proprietarului fondului riveran opus i s-l despgubeasc pe acesta din urm pentru prejudiciul generat.

Cu toate acestea, proprietarul terenului riveran opus nu poate fi obligat s permit realizarea unor asemenea lucrri dac pe acesta este situat o construcie, mpreun cu curtea i grdina aferent sau un cimitir.

n orice caz autorul lucrrii va fi obligat s aleag acele soluii care vor fi de natur s aduc prejudicii minime fondului riveran opus. El va fi obligat i la plata unor juste i prealabile despgubiri pentru acoperirea acestor prejudicii, ceea ce presupune preexistena unei convenii.

Diverse cauze determin lipsa apei pentru necesitile curente. n astfel de situaii, proprietarul pe terenul cruia se afl o surs de ap (altele dect izvoarele) cruia i prisosete apa pentru necesitile curente este obligat ca, n schimbul unei juste i prealabile compensaii, s ofere acest surplus pentru proprietarul care nu i-ar putea procura apa necesar pentru fondul su dect cu o cheltuial excesiv, ceea ce implic existena unei convenii n acest sens.

Proprietarul cruia i lipsete apa poate fi astfel prejudiciat, ns el nu poate fi scutit de obligaia menionat, aceasta nefiind o facultate.

Totui, pentru a nu crea un dezechilibru prin protecia unui proprietar i lipsirea altuia de un bun al su, legea prevede c proprietarul care are excedentul de ap poate s cear despgubiri suplimentare proprietarului aflat n nevoie, cu condiia s dovedeasc realitatea destinaiei pe care dorea s o dea excedentului de ap. Limitarea nu acoper i situaiile n care nevoile curente ale proprietarului ar crete, cum ar fi spre exemplu, creterea consumului de ap ca urmare a mririi familiei. n asemenea situaii s-ar putea ajunge la reducerea surplusului de ap oferit vecinului sau chiar la ncetarea acestei furnizri.

Stabilirea modului de ntrebuinare a izvorului este atributul proprietarului fondului, n msura n care nu se aduce o atingere drepturilor dobndite de proprietarul fondului inferior, el avnd posibilitatea s i dea orice ntrebuinare, inclusiv s i schimbe cursul. Astfel, exerciiul dreptului proprietarului fondului pe care acesta se afl este restrns n situaia n care proprietarul fondului inferior ar fi dobndit i el drepturi asupra aceluiai izvor, cum ar fi atunci cnd deine un titlu cu privire la asemenea drepturi.

De altfel, proprietarul fondului pe care se afl izvorul poate chiar s-i i schimbe cursul, dac prin aceast schimbare nu lipsete locuitorii unei localiti de apa necesar pentru satisfacerea nevoilor curente. Dac schimbarea cursului izvorului nu ar conduce la acest rezultat, operaiunea este permis.

Art. 609 C.civ. prevede: (1) Proprietarul fondului pe care se afl izvorul poate cere repararea prejudiciilor cauzate de persoana care, prin lucrrile efectuate, a secat, a micorat ori a alterat apele sale. (2) Dac starea de fapt o permite, proprietarul fondului poate pretinde restabilirea situaiei anterioare atunci cnd apa era indispensabil pentru exploatarea fondului su. Izvorul poate s fie secat, micorat, alterat, nu doar de aciunile proprietarul fondului pe care se afl, ci i de ctre teri, caz n care proprietarul izvorului este n drept s solicite repararea prejudiciilor cauzate prin lucrrile efectuate. Aceste aciuni presupun c ele se realizeaz de ctre proprietarul altui fond sau de ctre un ter, prin aciuni asupra suprafeei (de exemplu, depozitarea unor deeuri toxice) sau n subsolul acestei proprieti (de exemplu, efectuarea unor spturi sau a unei fntni). Cnd este vorba de fapta unui ter, considerm c cel dinti va rspunde numai n msura n care efectuarea acestor lucrri s-a fcut cu acordul sau din neglijena sa.

n msura n care starea de fapt permite, proprietarul fondului poate pretinde restabilirea situaiei anterioare atunci cnd apa era indispensabil pentru exploatarea fondului su. Astfel, el are un drept de opiune ntre solicitarea de despgubire pentru prejudiciul suferit sau repunerea n starea anterioar i eventuale despgubiri.

Dac izvorul se ntinde pe dou fonduri nvecinate trebuie avut n vedere ntinderea efectiv a izvorului pe fiecare dintre fonduri.

2.3 Pictura streiniin conformitate cu art. 603 din Codul civil, dreptul de proprietate oblig la respectarea sarcinilor privind protecia mediului i asigurarea bunei vecinti, precum i la respectarea celorlalte sarcini care i revin proprietarului, n baza legii sau a obiceiului. Bineneles c respectarea sarcinilor care revin proprietarilor de imobile, cu privire la buna vecintate presupune i respectarea delimitrilor dintre proprieti, deci limitele teritoriale ale acestora. n acest scop, pentru a asigura deplintatea exercitrii dreptului de proprietate, art. 611 Cod Civil prevede: Proprietarul este obligat s i fac streaina casei sale astfel nct apele provenind de la ploi s nu se scurg pe fondul proprietarului vecin.

Prin aceast formulare legiuitorul constituant a neles s acopere ntreaga gam a raporturilor de vecintate, indiferent de izvorul lor, deci indiferent dac asemenea raporturi s-au stabilit prin voina omului sau au rmas simple raporturi de fapt. n orice caz, textul constituional dorete s exprime ideea c aceste raporturi reprezint o limitare a exerciiului dreptului de proprietate, cu finalitatea asigurrii unei tolerante panice comune.

Fondurile ce aparin unor proprietari diferii, care se nvecineaz ntre ele presupun existena unor mprejurri de fapt. Aadar, vecintatea este un fapt. Punerea n valoare a acestor fonduri de ctre proprietarii lor sau de ctre titularii altor drepturi asupra acestora conduce, cel mai adesea, la crearea unor raporturi juridice ntre titulari, raporturi numite generic raporturi de vecinatate.

2.4 Distana i lucrrile intermediare cerute pentru construcii, lucrri i plantaii

Prin reglementri particulare, este instituit obligaia de a nu construi dect la o anumit distan de linia de hotar dintre terenurile vecine sau de a efectua anumite lucrri prevzute de lege sau de regulamente, astfel nct s nu se produc prejudicii proprietarului vecin. Construciile, lucrrile sau plantaiile se pot face de ctre proprietarul fondului numai cu respectarea unei distane minime de 60 de centimetri fa de linia de hotar, dac nu se prevede altfel prin lege sau prin regulamentul de urbanism, astfel nct s nu se aduc atingere drepturilor proprietarului vecin. Orice derogare de la distana minim se poate face prin acordul prilor exprimat printr-un nscris autentic.

n aceast reglementare de principiu nu este ns prevzut distana necesar dintre construciile ridicate pe terenurile vecine i nici nu sunt precizate lucrrile necesare pentru prevenirea prejudiciilor. Aceste aspecte sunt prevzute n legi speciale, n regulamente sau cutume.

Dreptul de proprietate asupra terenurilor vecine este limitat n exercitarea atributului folosinei care mbrac forma unor plantaii (arbori, garduri vii i alte plantaii). n situaia n care nu exist reglementri speciale (lege sau planul de urbanism) sau cutume locale, proprietarul nu poate planta pe terenul su la o distana mai mic de doi metri de linia despritoare fa de terenul vecinului su, dac este vorba de arbori nali, insa aceasta distanta nu mai este necesara in cazul plantatiilor mai mici de 2 metri sau a gardurilor vii.n caz de nerespectare a distanei, proprietarul vecin este ndreptit s cear scoaterea, ori, dup caz, tierea, la nlimea cuvenit, a arborilor, plantaiilor ori a gardurilor vii, pe cheltuiala proprietarului fondului pe care acestea sunt ridicate. Proprietarul fondului peste care se ntind rdcinile sau ramurile arborilor aparinnd proprietarul fondului vecin are dreptul de a le tia, precum i dreptul de a pstra fructele czute n mod natural pe fondul su. Prin titlu, se poate obine o servitute contrar acestei servituti legale, astfel nct s se poat planta la o distan mai mic dect aceea prevzut n Codul civil. O asemenea servitute contrar, fiind continu i aparent, ar putea fi dobndit i prin uzucapiune.n ipoteza n care arborii se afl chiar n gardul comun, se prezum c ei formeaz obiectul unui drept de coproprietate, n aceeai proporie cu gardul comun. Fiecare dintre coproprietari are ns dreptul s cear tierea acestor arbori (art. 609 C. civ.). Acesta este nc un exemplu de drept potestativ. Dei n text este folosit verbul a cere, n realitate, fiind vorba de un drept, oricare coproprietar poate s taie arborii pe cheltuiala sa i s cear apoi de la cellalt valoarea cotei sale pri din aceast cheltuial. n cazul n care unul dintre coproprietari se opune la tiere, cellalt are dreptul s cear n justiie autorizarea corespunztoare, care poate fi apoi executat n mod silit.

2.5 Vederea asupra proprietii vecinului

Dispoziiile art. 614-616 Cod civil reglementeaz aa-numita servitute de vedere. Mai nti, nici unul dintre vecini nu poate face o deschidere de vedere (de exemplu, fereastr) n zidul comun fr consimmntul celuilalt vecin (art. 614 C. civ.). Tot astfel, cnd este vorba de construcii distincte de zidul comun, paralele cu linia de hotar, nu sunt ngduite deschiderile de vedere sau balcoanele (ori alte asemenea elemente arhitectonice) spre proprietatea vecinului la o distan mai mic de doi metri fa de aceast linie. Cnd construciile sunt oblice n raport cu linia de hotar, aceast distan obligatorie este de 1 metru (art. 615 Cod civil). Distana se calculeaz de la punctul cel mai apropiat de linia de hotar, existent pe faa zidului n care s-a deschis vederea sau, dup caz, pe linia exterioar a balconului, pn la linia de hotar. Distana, i n cazul lucrrilor neparalele, se msoar tot perpendicular, de la punctul cel mai apropiat al lucrrii de linia de hotar i pn la aceast linie.Aadar, aa-numita servitute de vedere este o restrngere legal, cu caracter reciproc, a exercitrii dreptului de proprietate imobiliar n raporturile dintre vecini. Prin consimmntul vecinilor sau prin uzucapiune, este posibil constituirea unei servituti contrare servitutii de vedere, astfel nct deschiderile de vedere sau balcoanele pot fi fcute la distane mai mici dect cele prevzute de lege. Tot astfel, proprietarii vecini pot conveni, cu caracter unilateral sau bilateral, s mreasc aceste distane.

Articolul 616 prevede posibilitatea proprietarului de a-i deschide, fr limit de distan, ferestre de lumina dac sunt astfel construite nct s mpiedice vederea spre fondul nvecinat. Observm c aceast dispoziie gsete echilibrul ntre interesele celor doi proprietari, asigurnd astfel att intimitatea unuia, ct i minimul de condiii decente de iluminat, pentru cel de-al doilea.2.6 Dreptul de trecere

Proprietarul fondului care este lipsit de acces la calea public are dreptul s i se permit trecerea pe fondul vecinului su pentru exploatarea fondului propriu. De cele mai multe ori, pentru individualizarea acestui drept se folosesc sintagmele dreptul legal de trecere i servitutea de trecere. Exist ns, o diferen ntre dreptul de trecere, n ansamblul su, i servitutea legal de trecere.

Servitutea legal de trecere, reglementat n art. 617-620 Cod civil, nu trebuie confundat cu servitutea de trecere stabilit prin fapta omului, care este un dezmembramant veritabil al dreptului de proprietate privat. Servitutea legal de trecere nu l mpiedic pe proprietarul terenului asupra cruia s-a constituit s i exercite integral atributele dreptului su de proprietate, inclusiv asupra poriunii pe care se realizeaz efectiv trecerea, cu condiia s nu mpiedice n niciun fel aceast trecere. Disticia ntre cele dou noiuni se face prin urmtoarele elemente. n primul rnd, servitutea legal de trecere nu se poate stabili numai prin fapta omului, fiind necesar situaia obiectiv a locului inaccesibil, motiv pentru care legea d natere acestei servitui. Cel de-al doilea criteriu are n vedere faptul c, datorit naturii servituii, orice teren poate face obiectul acesteia, indiferent dac este proprietate public sau privat, sau dac este un teren ngrdit sau nengrdit, construit sau neconstruit.

De asemenea, trebuie facut distincia ntre servitutea legal de trecere, servitutea administrativ de trecere, servitutea de trecere pentru efectuarea unor lucrri i servitutea de trecere pentru reintrarea n posesie. n timp servitutea legal de trecere are ca scop satisfacerea interesului proprietarului fondului vecin de a-i exploata proprietatea, servitutea administrativ de trecere este n favoarea autoritilor publice competente sau a celor crora li s-a acordat dreptul de a realiza asemenea reele edilitare.Trecerea trebuie s se fac n condiii de natur s aduc o minim stnjenire exercitrii dreptului de proprietate asupra fondului ce are acces la calea public, adic pe calea cea mai scurt, prin locul care cauzeaza cele mai mici prejudicii. Dreptul de trecere este imprescriptibil. El se stinge n momentul n care fondul dominant dobndete un alt acces la calea public.Dreptul de trecere are un caracter accesoriu al fondului, de care nu poate fi desprit spre a forma un drept de sine stttor. Ca atare, este lipsit de relevan juridic schimbarea titularului dreptului de proprietate asupra terenului, el meninndu-se atta timp ct se menine situaia care i-a dat natere. Finalitile dreptului de trecere sunt multiple, n funcie de posibilitile pe care le ofer situaia terenului nfundat i de voina proprietarului acestuia.Proprietarul fondului aservit este inut s nu fac nimic de natur a mpiedica realizarea intereselor legitime ale proprietarului fondului dominant. Prin loc nfundat se nelege un teren care, fiind nconjurat de terenurile altor proprietari, nu ngduie proprietarului su o ieire suficient la drumul public. Practica judiciar a largit ns noiunea de loc nfundat, statund c termenul nu se refer numai la imposibilitatea absolut de a iei la calea public, ci i la acele situaii n care dei exist o astfel de ieire, ea prezint inconveniente grave, sau poate fi periculoas pentru proprietarul fondului dominant. Detentorul fondului care nu are acces la calea public nu are calitatea procesual de a solicita recunoaterea unui drept de trecere, el va trebui s i solicite proprietarului acestui fond s i asigure folosina terenului dat n arend sau locaiune.

Dimpotriv, s-a apreciat c ori de cte ori exist o ieire la calea public, ns aceasta este impracticabil, dar poate deveni practicabil, cu cheltuirea unor sume de bani, proprietarul nu are dreptul la servitutea de trecere. La stabilirea acesteia, instana de judecat este obligat s aib n vedere interesele ambilor proprietari, stabilind un echilibru ntre acestea. Deoarece servitutea legal de trecere se stabilete cu titlu oneros, proprietarul fondului aservit este ndreptit cu echivalentul lipsei de folosin a terenului utilizat pentru trecere, stabilit n raport cu valoarea lui de circulaie. Termenul de prescripie pentru dreptul la aciunea n despgubire pe care o are proprietarul fondului aservit mpotriva proprietarului fondului dominant ncepe s curg din momentul stabilirii dreptului de trecere. n cazul n care nceteaz dreptul de trecere, proprietarului fondului aservit este dator s restituie despgubirea ncasat, cu deducerea pagubei suferite n raport cu durata efectiv a dreptului de trecere.

Pentru a da natere unui drept de trecere mai trebuie avut n vedere i conduita proprietarului locului nfundat. Practica judiciar a stabilit: n cazul n care nfundarea este rezultatul faptului sau neprevederii proprietarului nsui, cum ar fi mpreala unui loc ce nu era nfundat ntre mai multi proprietari, vnzarea fondului mai multor proprietari ori edificarea unei cldiri de-a curmeziul ieirii, din toate acestea rezultand un loc nfundat, trecerea nu mai poate fi cerut....

n mod excepional, art. 618 din Noul Cod civil prevede c, n situaia n care lipsa accesului este imputabil proprietarului locului nfundat, trecerea poate fi stabilit numai cu consimmntul proprietarului fondului care are acces la calea public i cu plata dublului despgubirii. Cnd lipsa accesului provine din vnzare, schimb, partaj sau dintr-un alt act juridic, trecerea nu va putea fi ceruta dect celor care au dobndit partea de teren pe care se fcea anterior trecerea.n conformitate cu art. 772 Cod civil, dreptul de trecere va putea fi rscumparat de proprietarul fondului aservit dac exist o disproporie vdit ntre utilitatea care o procur fondului dominant i inconvenientele sau deprecierea provocat fondului aservit; n caz de nenelegere ntre pri, instana poate suplini consimmntul proprietarului fondului dominant, iar ntr-o asemenea situaie, la stabilirea preului de rscumparare, instana va ine cont de vechimea servituii si de schimbarea valorii celor dou fonduri.

Dreptul de trecere, atunci cand este ndeplinit condiia esenial de existen a unui loc nfundat, d natere la dreptul de a cere stabilirea servituii legale de trecere, cu care nu se confund. Din momentul n care o proprietate rmne fr cale de acces, proprietarul acesteia, prin manifestarea sa unilateral de voin, poate apela la stabilirea servituii legale de trecere stricto sensu. Acest drept are caracter potestativ.

Dup cum am vzut, legea ofer doar criteriile pentru selectarea cii de acces pe un teren vecin, respectiv lungimea minim, prejudiciul minim, ns acestea sunt completate cu criteriul necesitii. Pentru aplicarea acestor criterii este necesar ns i voina proprietarului fondului vecin, sau a judectorului, dup caz, fie posesia ndelungat, adic uzucapiunea. Conform art. 619 Cod Civil, ntinderea i modul de exercitare a dreptului de trecere sunt determinate prin nelegerea prilor, prin hotrre judectoreasc sau printr-o folosin continu de peste 10 ani.

Dreptul de a cere stabilirea servituii este imprescriptibil. Desigur, acest drept nceteaz n momentul n care nceteaz situaia de loc nfundat.Prescripia achizitiv nu privete dreptul de trecere, cu toate componentele sale, ntruct dreptul potestativ i are izvorul n lege i n situaia locului nfundat, indiferent de voina vecinului, ci numai servitutea de trecere stricto sensu, adic doar o component a dreptului de trecere, ceea ce presupune stabilirea locului pe unde se exercit servitutea i a ntinderii acestuia. Servitutea legal de trecere stricto sensu poate fi dobndit prin uzucapiune n alt loc, atunci cnd aceasta s-a nscut prin convenie sau hotrre judectoreasc, fr opunerea proprietarului vecin. Mai mult dect att, ea poate fi dobndit prin uzucapiune chiar dac acest loc este proprietate public sau afectat de un regim juridic al inalienabilitii.Din momentul n care a fost stabilit servitutea legal de trecere, aceasta se poate exercita n mod efectiv, proprietarul terenului asupra creia se exercit servitutea avnd toate atributele dreptului su de proprietate, inclusiv posibilitatea de a-i ngrdi terenul, ns are obligaia de a nu ntreprinde nicio activitate care s mpiedice n vreun fel exercitatea dreptului de trecere, indiferent de modul prin care acesta a luat natere.

Dreptul de a cere modificarea servituii legale de trecere este o continuare a dreptului potestativ de a cere stabilirea acesteia. Acest drept se exercit n situaia n care au intervenit circumstane care modific sau reconfigureaz modul de exercitarea al acestei servitui. Extinderea acestui drept poate fi realizat prin convenia prilor sau n justiie, cu excepia situaiei n care servitutea a fost dobndit iniial prin uzucapiune, cnd modificarea ei prin intermediul justiiei nu este posibil. n cazul n care mprejurrile dovedesc faptul c necesitatea servituii este asigurat i lund n considerare o diminuare a coninutului servituii de trecere stricto sensu, titularul dreptului de proprietate asupra terenului poate cere restrngerea acesteia. Proprietarul terenului pe care se exercit servitutea poate s cear schimbarea coninutului acesteia, de exemplu, pentru efectuarea unor lucrri necesare pentru repararea fondului su, cu condiia ca noua cale de trecere s fie la fel de comod pentru proprietarul locului nfundat.

Dreptul de trecere aparine titularului dreptului de proprietate asupra terenului nfundat. Cu toate acestea, beneficiaz de acest drept i titularii dezmembrmintelor dreptului de proprietate: uz, uzufruct, abitaie i superficie. Detentorul precar nu are calitatea de titular al dreptului de trecere, dar pentru c servitutea legal de trecere stricto sensu s-a stabilit pentru titularul dreptului real principal, i detentorul precar va beneficia de acest drept, cu acelai titlu precar.De asemenea, n ipoteza coproprietii, recunoaterea servitutii legale de trecere stricto sensu nu poate fi cerut de un singur coproprietar. Altfel spus, aciunea n justiie, cu caracter petitoriu, are semnificaia unui act de dispoziie juridic i poate fi exercitat, potrivit regulii unanimitii, cu acordul tuturor coproprietarilor.

Recunoaterea servitutii legale de trecere stricto sensu presupune ns i dreptul corelativ la despgubire. Proprietarul pe al crui teren se exercit servitutea poate cere s fie despgubit. Proprietarul locului nfundat are obligaia s plteasc o despgubire n proporie cu pagubele suferite de proprietarul vecin, iar nu n raport cu folosul pe care l-ar avea el nsui ca urmare a exercitrii dreptului de trecere. Dac vecinului nu i se cauzeaz o pagub sau dac nfundarea locului este consecina unui act de nstrinare (vnzare, donaie, schimb etc), a unui testament, a unui act de partaj ori a unui alt asemenea act ncheiat de proprietarul vecin, proprietarul locului nfundat nu datoreaz nici o despgubire.

Valoarea despgubirii se poate stabili, n absena nelegerii prilor, n justiie, pe baza unei expertize, a crei cheltuielile necesare pentru ntocmirea revin titularului dreptului de trecere. Pagubele cauzate vecinului vor fi apreciate i n funcie de durata servitutii de trecere, despgubirea fiind stabilit printr-o sum global. Dac nu se poate face o estimare global, ntruct nu se poate anticipa durata servitutii de trecere, este preferabil s se plteasc o sum anual. Dac servitutea de trecere se exercit pe terenurile mai multor vecini, obligaia de despgubire nu este solidar sub aspect activ, ci divizibil, fiind stabilit n funcie de pagubele cauzate fiecrui vecin. Invers, dac obligaia de despgubire este datorat de mai muli proprietari care au parcele distincte n locul nfundat, ea nu este solidar sub aspect pasiv, pstrndu-i caracterul divizibil. Partea datorat de fiecare proprietar va fi evaluat, n absena acordului prilor, n justiie, pe baz de expertiz, n funcie de criteriul prejudiciului cauzat de fiecare titular al dreptului de trecere.Dac servitutea de trecere a fost dobndit prin prescripie achizitiv nu se mai pune problema plii unei despgubiri.Aciunea n despgubire este prescriptibil n termen de 3 ani, conform art. 619 Cod civil. Termenul de prescripie ncepe s curg de la data la care se recunoate exercitarea servituilor legale de trecere stricto sensu, i un de la data nfundrii terenului, potrivit art. 620 alin. 1. Prescripia dreptului vecinului de a ere despgubiri un mpiedic n niciun fel exercitarea servituii legale de trecere stricto sensu.n cazul n care nceteaz dreptul de trecere, proprietarul fondului aservit este dator s restituie despgubirea ncasat, cu de deducerea pagubei suferite n raport cu durata efectiv a dreptului de trecere.

n conformitate cu art. 722 Cod civil, servitutea de trecere va putea fi rscumprata de proprietarul fondului aservit dac exist o disproporie vdit ntre utilitatea care o procur fondului dominant i inconvenientele sau deprecierea provocat fondului aservit. n caz de nenelegere ntre pri, instana poate suplini consimmntul proprietarului fondului dominant, iar ntr-o asemenea situaie, la stabilirea preului de rscumprare, instana va ine cont de vechimea servituii i de schimbarea valorii celor dou fonduri.

Concluzionnd, observm c raporturile de vecintate impun limitri extrem de variate ale dreptului de proprietate, de la simple ngduine, pn la dezmembrmintele proprietii. Cu alte cuvinte, exercitarea dreptului de proprietate n limitele determinate de lege implic respectarea regulilor de conviteuire social i n cadrul raporturilor de vecintate. Depirea acestor limite ne aduce n domeniul abuzului de drept, iar dac exercitarea abuziv a dreptului de proprietate creeaz prejudicii pentru teri, acestea vor putea fi reparate prin angajarea rspunderii civile delictuale a proprietarului care i exercit n mod abuziv dreptul su.

2.7 Alte limite legaleCodul Civil prevede n art. 621-625 alte limitri legale n materia raporturilor de vecintate. Cu toate c poart denumiri asemntoare, urmtoarele drepturi se deosebesc de dreptul de trecere stricto sensu, deoarece nu exist caracteristica de loc nfundat, aceste drepturi se nasc din alte mprejurri. Vorbim aici de dreptul de trecere pentru utiliti, dreptul de trecere pentru efectuarea unor lucrri i dreptul de trecere pentru reintrarea n posesie.

Art. 621 reglementeaz dreptul de trecere pentru utiliti, oblignd proprietarul s permit trecerea prin fondul su a reelelor edilitare ce deservesc fonduri nvecinate sau din aceeai zon, de natura conductelor de gaz, ap, a canalelor i a cablurilor electrice, subterane ori aeriene sau a altor instalaii cu acelai scop. Aceast obligaie exist n situaia n care trecerea prin alt parte ar fi imposibil, periculoas sau foarte costisitoare. Proprietarul are dreptul la plata unei despgubiri juste, iar dac este vorba de utiliti noi, aceasta este i prealabil.

Alineatul ultim prevede exceptarea de la acest drept de trecere cldirile, curile i grdinile, dac utilitile au ca obiect conducte i canale subterane, n cazul n care acestea sunt noi. Art. 622 stabilete obligaia proprietarului de a permite folosirea fondului su pentru efectuarea unor lucrri necesare fondului nvecinat, precum i accesul vecinului pe terenul su pentru tierea crengilor i culegerea fructelor, n schimbul unei despgubiri, dac este cazul. i n acest caz obligaia subzist numai atunci cnd trecerea prin alt parte este imposibil, periculoas sau foarte costisitoare.Proprietarul unui fond nu poate mpiedica accesul altuia pentru a redobndi posesia unui bun al su ajuns ntmpltor pe fondul respectiv, dac a fost ntiinat n prealabil. Se aplic i n acest caz dispoziiile precedente privind despgubirea pentru prejudiciile cauzate pentru reintrarea n posesie, precum i pentru cele pe care bunul le-a cauzat fondului, dac este cazul.Art. 624 prevede posibilitatea proprietarului a crui bun a fost folosit sau distrus de ctre o persoan pentru a salva pe sine sau pe altul de la un pericol iminent (stare de necesita