DREPTUL DE PROPRIETATE

PRIVATA

Cosau Flaviana

Universitatea “ Petre Andrei “

Facultatea de Drept

Grupa 1

Sectiunea I-a

Definitie, reglementare si caracterele juridice ale

dreptului de proprietate privata

1. Definitie

În literatura de specialitate au fost formulate mai multe definitii ale dreptului de proprietate privata, noi achiesând la urmatoarea: Dreptul de proprietate privata este „acel drept real asupra unor bunuri imobile sau mobile, altele decât cele ce alcatuiesc domeniul public, care confera titularilor exercitarea posesiei, folosintei si dispozitiei în mod exclusiv prin putere si interes propriu, cu respectarea dispozitiilor legale”.

Din toate definitiile proprietatii private se desprind, în principal, urmatoarele trasaturi specifice:

- titular al dreptului de proprietate privata poate fi orice subiect de drept: persoanele fizice sau juridice, inclusiv statul si unitatile administrativ-teritoriale;

- obiect al dreptului de proprietate privata poate fi orice bun, cu exceptia celor care fac parte din domeniul public al statului si unitatilor administrativ-teritoriale;

- bunurile proprietate privata sunt alienabile, prescriptibile si sesizabile întrucât se afla în circuitul civil.

Referitor la reglementarea regimului juridic general al proprietatii private precizam ca în art.73 alin.3 lit. „m” din Constitutie se prevede ca prin lege organica se reglementeaza „regimul juridic general al proprietatii...” dar pâna în prezent nu a fost edictata nici o lege organica privitoare la proprietatea privata asa cum a fost adoptata Legea nr.213/1998 privind proprietatea publica si regimul juridic al acesteia.

Totusi exista dispozitii referitoare la regimul juridic al proprietatii private în alte legi organice pe care le vom prezenta pe parcursul acestei lucrari.

Prin Constitutie proprietatii private i se asigura si i se garanteaza un regim de protectie.

Astfel, potrivit prevederilor art.44 din Constitutie „Dreptul de proprietate privata precum si creantele asupra statului sunt garantate” (alin.1).

„Proprietatea privata este garantata si ocrotita în mod egal de lege, indiferent de titular” (alin.2 teza I).

În alineatul 3 al aceluiasi articol 44 din Constitutie se dispune ca: „Nimeni nu poate fi expropriat decât pentru cauza de utilitate publica, stabilita potrivit legii, cu dreapta si prealabila despagubire” iar în alineatul 5 al aceluiasi articol se

precizeaza: „Pentru lucrari de interes general autoritatea publica poate folosi subsolul oricarei proprietati imobiliare, cu obligatia de a despagubi proprietarul pentru daunele aduse solului, plantatiilor sau constructiilor precum si pentru alte daune imputabile autoritatii”.

În art.136 alin.5 din Legea fundamentala se consacra principiul inviolabilitatii proprietatii private dispunând ca: „Proprietatea privata este inviolabila în conditiile legii organice”.

Precizam ca unele acte normative atunci când se refera la proprietatea privata utilizeaza doua notiuni si anume: proprietate privata când se refera la persoanele fizice si juridice ca titulare ale dreptului de proprietate privata sau domeniu privat cu semnificatia de totalitate a bunurilor ce formeaza obiectul proprietatii private a statului si a unitatilor administrativ-teritoriale.

2. Caracterele juridice ale dreptului de proprietate privata

Dreptul de proprietate este un drept real absolut si patrimonial.

• Reamintim ca dreptul real este dreptul subiectiv în virtutea caruia titularul îsi poate exercita prerogativele asupra unui bun fara concursul altcuiva, dreptul absolut este acel drept care presupune existenta unui subiect activ determinat (proprietarul) si a unui subiect pasiv nedeterminat format din celelalte subiecte, fiind opozabil „erga omnes”, iar dreptul patrimonial este acel drept real al carui continut poate fi exprimat în bani.

Dreptul de proprietate se diferentiaza de orice alt drept real prin „puterea si interesul propriu” prin care se exercita atributele sale. Astfel, proprietarul poate stapâni bunul atât direct si nemijlocit, în interes propriu si prin putere proprie (corpore suo) cât si prin intermediul altei persoane dar în numele si interesul proprietarului (corpore alieno).

• Caracterul alienabil al proprietatii private

Alienabilitatea presupune ca bunurile ce formeaza obiectul dreptului de proprietate se afla în circuitul civil, adica pot fi înstrainate voluntar sau fortat asa cum rezulta si din prevederile art.475 alin.1 Cod civil potrivit caruia „oricine poate dispune liber de bunurile ce sunt ale lui...” coroborat cu prevederile art.963 Cod civil conform caruia „Numai lucrurile ce sunt în comert (în circuitul civil – s.n.) pot fi obiectul unui contract” si ale art.1310 Cod civil care dispune: „Toate lucrurile care sunt în comert pot sa fie vândute afara numai daca vreo lege a oprit aceasta”.

Dupa cum este deja stiut, transmisiunea dreptului de proprietate poate avea loc prin acte între vii „inter vivos” (contracte cu titlu oneros sau cu titlu gratuit) sau prin acte pentru cauza de moarte „mortis causa” (testamentul).

Potrivit prevederilor constitutionale citate anterior proprietatea privata este garantata si ocrotita în mod egal de lege astfel încât din punct de vedere al alienabilitatii exista o deplina egalitate între titularii acestui drept.

Libera circulatie a bunurilor, alienabilitatea acestora rezulta cu pregnanta si din prevederile unor acte normative speciale.

Astfel, prin art.66 din Legea nr.18/1991 se dispune ca: „terenurile proprietate privata, indiferent de titularul lor, sunt si ramân în circuitul civil. Ele pot fi dobândite si înstrainate prin oricare dintre modurile stabilite de legislatia civila, cu respectarea dispozitiilor din prezenta lege”.

Tot prin unele acte normative speciale s-au instituit o serie de restrictii sau îngradiri care au ca scop ocrotirea unor interese generale, dar acestea sunt adevarate exceptii.

Astfel, potrivit art.19 alin.1, 21 alin.1 si 43 coroborat cu art.32 alin.1 din Legea nr.18/1991 care se refera la dreptul de proprietate constituit în favoarea cooperatorilor care nu au adus pamânt în cooperativa, a terenurilor atribuite în localitatile cu deficit de forta de munca, familiilor fara pamânt sau cu pamânt putin din alte localitati, a terenurilor atribuite în zona montana defavorizata, titularii acestor drepturi nu le pot înstraina prin acte între vii timp de 10 ani socotiti de la începutul anului urmator celui în care s-a facut înscrierea proprietatii, sub sanctiunea nulitatii absolute a actului de înstrainare.

• Prescriptibilitatea proprietatii private

Conform prevederilor art.1837 Cod civil dreptul de proprietate privata asupra bunurilor poate fi dobândit prin uzucapiune ca efect al posesiei exercitate în intervalul de timp stabilit de lege iar „lucrurile miscatoare se prescriu prin faptul posesiunii lor, fara sa fie vreo scurgere de timp” (art.1909 alin.1 Cod civil).

Prescriptia ca si caracter juridic al dreptului de proprietate este consecinta alienabilitatii.

• Dreptul de proprietate privata este sesizabil în sensul celor dispuse de prevederile art.1718 Cod civil potrivit caruia: „Oricine este obligat personal este tinut de îndeplinirea îndatoririlor sale cu toate bunurile sale mobile si imobile, prezente si viitoare”.

Cu titlu de exceptie bunurile care fac obiectul domeniului privat al statului si unitatilor administrativ-teritoriale nu vor putea fi urmarite întrucât opereaza prezumtia ca statul este solvabil, indiferent daca bunurile apartin domeniului public sau privat.

Sectiunea a II-a

Subiectele dreptului de proprietate privata

Asa dupa cum rezulta din definitiile date dreptului de proprietate, titularii (subiectele) acestui drept pot fi: persoanele fizice, persoane juridice, statul si unitatile administrative asupra bunurilor ce formeaza domeniul privat al acestora.

2.1. Persoanele fizice

2.1.1. Aspecte generale

Persoanele fizice pot dobândi în proprietate nelimitat orice fel de bunuri mobile sau imobile (terenuri, constructii), corporale sau încorporabile (actiuni si obligatiuni ale societatilor comerciale, titluri de credit, devize) indiferent de valoare.

Exceptie de la aceasta regula fac bunurile ce formeaza obiectul exclusiv al dreptului de proprietate publica precum „res communes” cum ar fi aerul, lumina naturala etc. care sunt bunuri nesusceptibile de a fi însusite.

Orice persoana fizica poate fi titular al dreptului de proprietate privata, având aptitudinea de a dobândi drepturi înca de la conceptiune – „infans conceptus pro nato habetur quoties de commodis eius agitur”.

Aceasta regula a capacitatii de dobândi drepturi si a-si asuma obligatii este dezvoltata si în art.949 Cod civil potrivit caruia „Poate contracta orice persoana care nu este declarata necapabila de lege” si în art.1306 Cod civil conform caruia „Pot cumpara si vinde toti carora nu le este oprit prin lege”.

Desigur sunt si o serie de persoane care prin exceptie, nu pot fi titulare ale dreptului de proprietate privata.

2.2. Incapacitati

a) Situatia strainilor si apatrizilor

În art.41 pct.2 din Constitutia din 1991 se prevedea ca „cetatenii straini si apatrizii nu pot dobândi (s.n.) dreptul de proprietate asupra terenurilor”. Aceasta dispozitie a fost preluata si prin dispozitia art.3 alin.1 din Legea nr.54/1998 privind circulatia juridica a terenurilor, în prezent abrogata.

Incapacitatea era una absoluta si avea în vedere orice mijloc de dobândire a terenurilor – nici prin acte juridice „inter vivos” sau „mortis causa” si nici prin fapte juridice.

Odata cu revizuirea Constitutiei prin Legea nr.429/2003 prevederile constitutionale privitoare la incapacitatea cetatenilor straini si apatrizilor de a dobândi dreptul de proprietate privata asupra terenurilor în România au fost

modificate în sensul ca aceasta incapacitate numai este una absoluta, ci una relativa.

Astfel, potrivit noului text al art.44 alin.2 – teza a II-a „cetatenii straini si apatrizii pot dobândi dreptul de proprietate privata asupra terenurilor numai în conditiile rezultate din aderarea României la Uniunea Europeana si din alte tratate internationale la care România este parte pe baza de reciprocitate, în conditiile prevazute prin lege organica, precum si prin mostenire legala”.

Referitor la continutul textului constitutional citat mai sus în literatura de specialitate s-au facut unele precizari si anume:

- posibilitatea dobândirii terenurilor în România de catre cetatenii straini, dupa aderarea României la Uniunea Europeana îi priveste în primul rând pe cetatenii celorlalte tari membre ale Uniunii. În privinta apatrizilor, acestia, pentru a dobândi dreptul de proprietate trebuie sa aiba domiciliul în România, iar cei care nu au un astfel de domiciliu cât si cetatenii straini care apartin altor tari care nu sunt membre ale Uniunii Europene – aceasta posibilitate se acorda numai în conditiile stipulate în tratatele internationale la care România este parte.

Deci cetatenii straini si apatrizii din tarile Uniunii Europene au dobândit aceasta posibilitate de a dobândi dreptul de proprietate în România dupa data aderarii României la Uniunea Europeana – 01.01.2007 si nu de la data revizuirii Constitutiei.

- sintagma „în conditiile prevazute prin lege organica” continuta în Legea fundamentala este preluata si completata si de art.3 din Titlul X al Legii nr.247/2005 privind reforma în domeniile proprietatii si justitiei care dispune:

„Cetatenii straini si apatrizii precum si persoanele juridice straine pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor în România în conditiile prevazute de legea speciala”.

În aplicarea prevederilor de mai sus a fost adoptata Legea nr.312/2005 privind dobândirea dreptului de proprietate privata asupra terenurilor de catre cetatenii straini si apatrizii, precum si de catre persoanele juridice straine care stabileste o serie de conditii si anume:

- cetatenii statelor membre sau apatrizii cu domiciliul în România pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor în aceleasi conditii cu cele prevazute de lege pentru cetatenii români prin acte „inter vivos” sau prin acte „mortis causa” (prin mostenire testamentara);

- prevederile acestei legi nu se aplica în cazul dobândirii dreptului de proprietate prin mostenire legala (art.3);

- cetateanul unui stat membru nerezident în România si apatridul nerezident în România cu domiciliul într-un stat membru pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor pentru resedinte secundare la împlinirea unui termen de 5 ani de la data aderarii României la Uniunea Europeana (art.4) iar potrivit prevederilor art.5 alin.1, vor putea dobândi proprietatea asupra terenurilor agricole, padurilor si terenurilor forestiere la împlinirea unui termen de 7 ani de la data aderarii României la Uniunea Europeana.

b) Restrictii (incapacitati) în dobândirea drepturilor de proprietate în cazul cetatenilor români

• Potrivit prevederilor cuprinse în art.24-30 din Ordonanta de urgenta a Guvernului nr.88/1997 privind privatizarea societatilor comerciale, modificata prin Legea nr.99/1999 privind unele masuri pentru accelerarea reformei economice, reprezentantii institutiilor publice în adunarile generale ale actionarilor sau regiilor autonome vânzatoare nu pot avea calitatea de cumparatori în cazul vânzarii unor active ce apartin societatilor comerciale si regiilor autonome la care statul sau o autoritate a administratiei publice este actionar;

• În conformitate cu prevederile art.1308 pct.3 din Codul civil persoanele care administreaza bunuri ce apartin proprietatii publice nu pot cumpara bunurile aflate în administrarea lor;

• „Oficiantii publici” (functionarii publici) nu pot cumpara bunurile statului sau unitatilor administrativ-teritoriale ce se vând prin mijlocirea lor (art.1308 pct.4 Cod civil);

• Potrivit art.1309 Cod civil – judecatorii, procurorii si avocatii nu pot deveni cumparatori de drepturi litigioase aflate în competenta Curtii de Apel în a carei circumscriptie îsi exercita profesia. Pentru judecatorii de la Înalta Curte de Casatie si Justitie si procurorii de la Parchetul General, interdictia se extinde pe întreg teritoriul tarii.

De asemenea, în conformitate cu prevederile art.111 alin.2 din Legea nr.304/2004 privind organizarea judiciara republicata „Dispozitiile legale privind obligatiile, interdictiile si incompatibilitatile judecatorilor si procurorilor se aplica si asistentilor judiciari”.

3. Persoanele juridice – titulare ale dreptului de proprietate privata

3.1. Aspecte generale

Dupa cum este cunoscut, potrivit prevederilor art.26 lit. „e” din Decretul nr.31/1954 privitor la persoanele fizice si persoanele juridice, pentru a putea exista o persoana juridica, trebuie sa dispuna de un patrimoniu propriu, distinct de cel al persoanelor fizice, care o formeaza.

Principiul specialitatii capacitatii de folosinta a persoanei juridice face ca aceasta sa nu poata avea în proprietate privata decât bunuri necesare realizarii scopului pentru care a fost înfiintata.

Potrivit prevederilor Constitutiei revizuite, ale art.3 din Titlul X – „Circulatia juridica a terenurilor” din Legea nr.247/2005 si a Legii nr.312/2005 se permite persoanelor juridice straine constituite conform legislatiei unui stat membru al Uniunii Europene sa dobândeasca dreptul de proprietate asupra terenurilor pentru sedii secundare la împlinirea a 5 ani de la data aderarii României la Uniunea Europeana (01.01.2007) iar asupra terenurilor agricole, padurilor si terenurilor forestiere, la împlinirea unui termen de 7 ani.

În ceea ce priveste persoanele juridice straine, înfiintate în baza legislatiei altor state, nemembre ale Uniunii Europene, acestea pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor în conditiile existentei unor tratate bilaterale între România si aceste state. În lipsa unor astfel de prevederi persoanele juridice straine nu pot dobândi acest drept.

3.2. Categorii de persoane juridice ce pot fi titulare a dreptului de proprietate privata

a) Persoane juridice de drept privat, titulare ale dreptului de proprietate privata

• Regiile autonome sunt reglementate prin Legea nr.15/1990 care în art.2 precizeaza ca regiile autonome se organizeaza si functioneaza în ramurile strategice ale economiei nationale: industria de armament, energetica, exploatarea minereurilor si gazelor naturale, posta si transporturi feroviare, precum si în unele domenii ce sunt stabilite de Guvern; cele de interes national se înfiinteaza prin hotarâre de Guvern, cele de interes local prin hotarâre a organelor judetene si municipale ale administratiei locale.

Potrivit art.5 din Legea nr.15/1990, regia autonoma este proprietara bunurilor din patrimoniul sau. În exercitarea dreptului de proprietate, regia poseda, foloseste si dispune de bunuri sau le culege fructele, dupa caz, în vederea realizarii scopului pentru care a fost constituita.

• Regimul juridic al societatilor comerciale este reglementat în principal de Legea nr.31/1990 privind societatile comerciale si Legea nr.15/1990 privind reorganizarea unitatilor economice de stat ca regii autonome si societati comerciale.

În baza prevederilor art.2 din Legea nr.31/1990, modificata si completata, societatile comerciale se vor constitui în:

a) societate în nume colectiv;

b) societate în comandita simpla;

c) societate pe actiuni;

d) societate în comandita pe actiuni;

e) societate cu raspundere limitata.

Potrivit prevederilor Legii nr.31/1990 societatile comerciale sunt proprietare ale bunurilor aflate în patrimoniul lor. De asemenea, potrivit art.7 lit. „d” din acelasi act normativ capitalul social este alcatuit din aportul în numerar sau în natura a asociatilor iar potrivit art.65 alin.1 bunurile constituite ca aport în societate devin proprietatea acesteia din momentul înmatricularii ei în registrul comertului, în lipsa unei stipulatii contrare.

În conformitate cu prevederile cuprinse în Legea nr.15/1990 societatile comerciale cu capital de stat constituite în baza acestui act normativ sunt proprietare ale bunurilor din patrimoniul lor, cu exceptia celor dobândite cu alt titlu (art.20 alin.2). Proprietara a capitalului social este societatea dar titular al actiunilor ori partilor sociale este statul, care în procesul privatizarii a fost înlocuit cu alti actionari.

Pe masura ce aceste actiuni devin proprietatea lor particulara, respectiv a persoanelor fizice sau persoanelor juridice, natura juridica asupra proprietatii capitalului social se schimba, societatile comerciale respective devenind societati privatizate.

• Societatile agricole au fost înfiintate prin Legea nr.36/1991 privind societatile agricole si alte forme de asociere în agricultura ca persoane juridice de drept privat fara caracter comercial.

Potrivit prevederilor cuprinse în art.6 din Legea nr.36/1991, în cadrul societatilor agricole pot fi aduse în proprietate sau în folosinta unelte agricole sau utilaje, mijloace materiale si banesti precum si animale iar terenurile agricole sunt aduse numai în folosinta societatii, asociatii pastrându-si dreptul de proprietate asupra acestora.

• Societatile cooperative sunt reglementate prin Legea nr.1/2005 privind organizarea si functionarea cooperativei.

Potrivit art.4 din acest act normativ, societatile cooperative se pot constitui în: societati cooperative mestesugaresti, societati comerciale de consum, societati cooperative de valorificare, societati cooperative agricole, societati cooperative de locuinte, societati cooperative pescaresti, societati cooperative de transporturi, societati cooperative forestiere.

Conform prevederilor art.64 alin.1, „proprietatea societatii cooperative este privata” iar potrivit art.65 alin.2 din acelasi act normativ „prin actul constitutiv, membrilor cooperatori li se poate acorda un drept de preemtiune, respectiv de preferinta, la oferte egale, la cumpararea sau preluarea în folosinta a cladirilor sau a terenurilor”.

• Asociatiile si fundatiile sunt reglementate prin Ordonanta Guvernului nr.26/2000 cu privire la asociatii si fundatii.

Potrivit acestui act normativ, asociatiile si fundatiile pot fi constituite de persoane fizice si juridice care urmaresc realizarea unor activitati de interes general sau în interesul unor colectivitati locale, ca persoane juridice fara scop patrimonial – cum ar fi asociatii profesionale, stiintifice, culturale, de binefacere, asociatii de proprietari etc.

Asociatiile si fundatiile sunt titulare ale dreptului de proprietate asupra bunurilor din patrimoniul lor.

• Sindicatele sunt reglementate prin Legea nr.54/2003 cu privire la sindicate, care în art.22 dispune ca „Bunurile mobile si imobile apartinând sindicatelor pot fi folosite potrivit intereselor membrilor de sindicat, dar nu pot fi împartite între acestia” iar potrivit art.23 sindicatele pot dobândi cu titlu oneros si cu titlu gratuit orice fel de bunuri necesare realizarii scopului activitatii lor. Bunurile necesare întrunirilor, bibliotecilor si cursurilor de pregatire si perfectionare a membrilor nu pot fi urmarite, cu exceptia celor necesare platii datoriilor catre stat.

• Cultele religioase sunt organizate si functioneaza în baza Legii nr.489/2006 privind libertatea religioasa si regimul general al cultelor.

Reamintim ca potrivit acestor prevederi bunurile mobile si imobile ale cultelor religioase sunt proprietatea privata a acestora iar potrivit Legii nr.1/2000 structurile reprezentative ale acestora pot dobândi în proprietate, prin reconstituire, suprafete de teren agricol si forestier pe care le-au avut anterior anului 1945.

• Grupul de interes economic – Potrivit prevederilor art.118 din Legea nr.161/2003, grupul de interes economic – G.I.E. – este o persoana juridica cu scop patrimonial si reprezinta o asociere între doua sau mai multe persoane fizice sau juridice, constituita pe o perioada determinata, în scopul înlesnirii sau dezvoltarii activitatii economice a membrilor sai, precum si al îmbunatatirii rezultatelor activitatii respective

b) Persoanele juridice de drept public – titulare ale dreptului de proprietate privata

1. Statul si unitatile administrativ-teritoriale

Regimul juridic al dreptului de proprietate privata al statului si al unitatilor administrativ-teritoriale este reglementat în special prin Constitutie si Legea nr.213/1998 iar în subsidiar prin dispozitii legale cuprinse în acte normative cum ar fi Codul civil, Legea nr.18/1991, modificata, Legea nr.215/2001, modificata.

• În Constitutie nu se prevede în mod expres ca statul si unitatile administrativ-teritoriale sunt titulare ale unui asemenea drept ca în cazul prevederilor art.136 pct.3 privind proprietatea publica, totusi acestea sunt subiecte ale dreptului de proprietate privata.

• În art.6 din Legea nr.18/1991 privind fondul funciar, republicata, se dispune ca „Domeniul privat al statului si respectiv al comunelor, oraselor, municipiilor si judetelor este alcatuit din terenurile dobândite de acesta prin modurile prevazute de lege, precum si din terenurile dezafectate, potrivit legii, din domeniul public. El este supus dispozitiilor de drept comun, daca prin lege nu se prevede altfel”.

• Potrivit art.4 din Legea nr.213/1998 privind proprietatea publica si regimul juridic al acesteia „Domeniul privat al statului sau al unitatilor administrativ-teritoriale este alcatuit din bunuri aflate în proprietatea lor si care nu fac parte din domeniul public. Asupra acestor bunuri statul sau unitatile administrativ-teritoriale au un drept de proprietate privata”.

• În conformitate cu prevederile art.123 alin.2 din Legea nr.215/2001 privind administratia publica locala „Domeniul privat al unitatii administrativ-teritoriale cuprinde bunuri mobile si imobile, altele decât cele care apartin domeniului public, intrate în proprietatea lor prin caile si mijloacele prevazute de lege”.

Domeniul privat al statului si al unitatilor administrativ-teritoriale

Domeniul privat al statului si al unitatilor administrativ-teritoriale poate fi definit ca fiind domeniul din care fac parte bunurile aflate în proprietatea statului si a unitatilor administrativ-teritoriale care nu fac parte din domeniul public. Aceste bunuri desi sunt proprietatea statului sau a unitatilor administrativ-teritoriale nu sunt consacrate în mod exclusiv uzului public si ca atare, formeaza domeniul privat al statului.

Domeniul privat al statului cuprinde bunuri fata de care statul sau unitatile administrativ-teritoriale se comporta ca orice persoana fizica sau persoana juridica participanta la circuitul civil.

Statul si unitatile administrativ-teritoriale exercita asupra bunurilor din domeniul privat un drept de proprietate privata, fiind reprezentate în cadrul raporturilor juridice la care participa prin Ministerul Finantelor – în cazul statului si de catre Consiliile judetene, Consiliul General al Municipiului Bucuresti sau de consiliile locale.

Formarea domeniului privat al statului si unitatilor administrativ-teritoriale este subsidiara si dependenta de constituirea domeniului public. Aceasta concluzie se desprinde din prevederile art.10 alin.1 din Legea nr.213/1998 potrivit caruia: „Dreptul de proprietate publica înceteaza daca bunul a pierit ori a fost trecut în domeniul privat”. Din interpretarea acestor prevederi rezulta ca un bun face parte din domeniul privat al statului daca nu face parte din domeniul public al sau.

Formarea dreptului de proprietate privata al statului poate avea loc atât prin modurile generale de dobândire a dreptului de proprietate cum ar fi vânzarea-cumpararea, donatia, schimbul, legatul, accesiunea, uzucapiunea, dar prin legi speciale sunt prevazute si modalitati specifice, astfel:

- Art.10 alin.2 din Legea nr.213/1998 prevede ca: „Trecerea unui bun din domeniul public al statului se face, dupa caz, prin hotarâre a Guvernului, a consiliului judetean, respectiv a Consiliului General al Municipiului Bucuresti sau a consiliului local daca prin Constitutie sau prin lege nu se dispune altfel”.

Exemplificam cele prevazute în art.10 alin.2 din Legea nr.213/1998 cu prevederile cuprinse în art.14 alin.3 din Ordonanta de urgenta a Guvernului nr.124/1998 privind organizarea si functionarea cabinetelor medicale, potrivit cu care „Bunurile imobile aflate în proprietatea publica a statului sau a unitatilor administrativ-teritoriale utilizate în prezent pentru activitati medicale vor fi trecute în domeniul privat al statului, respectiv al unitatilor administrativ-teritoriale, potrivit art.10 din Legea nr.213/1998 privind proprietatea publica si regimul juridic al acesteia”.

În sensul celor prezentate mai sus sunt si prevederile cuprinse în art.30 alin.1 din Ordonanta de urgenta a Guvernului nr.68/2008 potrivit cu care „Spatiile medicale si terenurile aferente în care functioneaza unitati medicale înfiintate si organizate potrivit Ordonantei Guvernului nr.124/1998...si a Ordonantei de urgenta a Guvernului nr.83/2000..., care apartin domeniului public al statului trec în domeniul privat al statului si în administrarea Ministerului Sanatatii Publice prin Hotarâre a Guvernului, în conditiile Legii nr.213/1998...”.

- Potrivit art.6 alin.1 din Legeanr.213/1998 „Fac parte din domeniul public sau privat al statului sau al unitatilor administrativ-teritoriale si bunurile dobândite de stat în perioada 6 martie 1945 – 22 decembrie 1989 daca au intrat în proprietatea statului în temeiul unui titlu valabil, cu respectarea Constitutiei, a tratatelor internationale la care România era parte si a legilor în vigoare la data preluarii lor de catre stat”.

- Legea nr.18/1991, republicata, privind fondul funciar contine o serie de dispozitii referitoare la terenurile sau alte bunuri care apartin domeniului privat si anume:

- domeniul privat al statului si respectiv al comunelor, oraselor, municipiilor si judetelor este alcatuit din terenurile dobândite de acestea prin modurile prevazute de lege (art.6);

- terenurile neatribuite, ramase la dispozitia comisiei, dupa încheierea integrala a reconstituirii dreptului de proprietate, trec în domeniul privat al comunei, orasului sau al municipiului (art.18 alin.3 modificat prin Legea nr.247/2005);

- terenurile situate în intravilanul localitatilor care au apartinut cooperatorilor sau altor persoane care au decedat, în ambele cazuri fara mostenitori, trec în proprietatea comunei, orasului, municipiului (art.26 alin.1);

- terenurile provenite din fostele izlazuri comunale – pajisti si arabil – care s-au aflat în folosinta cooperativelor agricole de productie trec în proprietatea privata a comunelor, oraselor sau dupa caz, a municipiilor (art.33);

- constructiile agrozootehnice, atelierele de industrie mica, masinile, utilajele si alte asemenea mijloace fixe ale fostelor cooperative de productie desfiintate precum si terenurile de sub acestea ca si cele necesare utilizarii lor normale, plantatiile de vii si pomi si animalele care nu se vând în termen de un an de la desfiintarea cooperativei, trec în proprietatea privata a comunelor, oraselor si municipiilor (art.29 alin.1 si 7).

- Art.123 alin.1 din Legea nr.215/2001 dispune ca: „Domeniul privat al unitatilor administrativ-teritoriale este alcatuit din bunuri mobile si imobile, intrate în proprietatea acestora prin modalitatile prevazute de lege”.

- Potrivit prevederilor art.477 Cod civil coroborate cu prevederile art.25 din Legea nr.213/1998, mostenirile vacante vor intra în domeniul privat al statului sau unitatilor administrativ-teritoriale.

În ceea ce priveste regimul juridic statul si unitatile administrativ-teritoriale, ca titulare ale dreptului de proprietate privata, se bucura de aceeasi ocrotire legala ca si persoanele fizice sau juridice de drept privat conform prevederilor art.44 alin.2 din Constitutie care dispune ca: „Proprietatea privata este garantata si ocrotita în mod egal de lege indiferent de titular”.

Potrivit art.5 alin.2 din Legea nr.213/1998 „Dreptul de proprietate privata a statului sau al unitatilor administrativ-teritoriale asupra bunurilor din domeniul privat este supus regimului juridic de drept comun (s.n.) daca legea nu dispune altfel”.

Prevederile legale de mai sus conduc la concluzia ca:

- bunurile din domeniul privat fiind în circuitul civil înseamna ca sunt alienabile, dar înstrainarea lor se face numai prin licitatie publica.

- bunurile din domeniul privat sunt prescriptibile sub aspect achizitiv putând fi dobândite prin uzucapiune (în cazul imobilelor) sau prin posesia de buna-credinta (în cazul mobilelor) si imprescriptibile sub aspect extinctiv;

- bunurile apartinând domeniului privat sunt insesizabile, întrucât titularii lor sunt în permanenta solvabili (aceasta constituie o exceptie de la dreptul comun);

- bunurile apartinând domeniului privat sunt susceptibile de dezmembrare, inclusiv de expropriere pentru cauza de utilitate publica.

Sectiunea a III-a

Obiectul si întinderea dreptului de proprietate privata

1. Obiectul dreptului de proprietate privata

Obiectul dreptului de proprietate privata este format din toate bunurile mobile si imobile aflate în circuitul civil (in commercium).

„Per a contrario” nu fac obiectul dreptului de proprietate privata, daca sunt lucruri scoase din comert (extra commercium) urmatoarele categorii de bunuri:

- bunurile proprietate publica care sunt inalienabile „ex lege”;

- „bunurile care nu apartin nimanui si al carui uz e comun tuturor” (art.647 Cod civil) adica acele bunuri socotite „res communes” cum ar fi: aerul, lumina, caldura soarelui etc.;

- bunuri cu un regim juridic derogatoriu de la regimul juridic comun. Este vorba de acele bunuri care pot fi dobândite si detinute de anumite persoane în anumite conditii prevazute de lege.

De exemplu, bunurile care pot fi vândute-cumparate numai de persoane fizice sau juridice autorizate, pe baza unei licente – astfel de bunuri pot fi armele, munitiile si materialele explozibile, armele chimice, produsele si substantele stupefiante, materialele, dispozitivele si echipamentele nucleare, metalele si pietrele pretioase etc.

Un regim restrictiv au si bunurile culturale mobile, care fac parte din patrimoniul cultural pentru a caror scoatere din tara, definitiv sau temporar, se poate face numai în baza unei adeverinte eliberate de Oficiul local al Patrimoniului Cultural National.

Titularul dreptului de proprietate privata îsi exercita dreptul de proprietate în nume si putere proprie, cu restrictiile si îngradirile prevazute de lege, de conventia partilor precum si prin cele statornicite în hotarâri judecatoresti.

De asemenea trebuie sa precizam ca uneori dreptul de proprietate privata este limitat si de o serie de sarcini ce revin titularului din regimul juridic privind protectia mediului, asigurarea bunei vecinatati, precum si de respectarea obligatiilor care revin proprietarului potrivit legii si chiar obiceiului locului.

2. Dreptul de proprietate privata si întinderea acestuia

a) În situatia bunurilor mobile dreptul de proprietate privata indiferent de locul unde se afla bunul are aceeasi întindere asupra acelui bun.

b) În ceea ce priveste problema întinderii dreptului de proprietate privata asupra terenurilor aceasta se rezolva cunoscând specificitatile reglementate de Codul civil si unele acte normative speciale dupa cum urmeaza:

- delimitarea proprietatii private asupra terenurilor în ceea ce priveste suprafata acestora.

În sensul celor de mai sus art.489 Cod civil dispune: „proprietatea pamântului cuprinde în sine proprietatea suprafetei si subfetei”.

Pentru a putea stapâni în nume si putere proprie o suprafata de teren titularul dreptului de proprietate privata este obligat sa o delimiteze prin masurarea suprafetei solului, stabilirea limitelor materiale fata de proprietatile învecinate, prin semne exterioare si vizibile.

Aceasta delimitare se poate realiza prin granituirea proprietatii private si prin îngradirea (împrejmuirea) proprietatii.

- granituirea proprietatii învecinate este reglementata prin art.584 Cod civil potrivit cu care: „Orice proprietar poate îndatora pe vecinul sau la granituirea proprietatii lipite cu a sa; cheltuielile granituirii se vor face pe jumatate”.

Din continutul articolului citat mai sus se desprinde concluzia ca oricare dintre proprietarii învecinati poate cere proprietarului vecin sa-si delimiteze proprietatile prin diferite semne (arbori, sant, carare etc.) suportând în mod egal cheltuielile aferente.

De regula, granituirea se face prin învoiala partilor pe cale amiabila. În cazul în care aceasta cale nu poate fi urmata, proprietarul fondului, nemultumit se poate adresa instantei competente printr-o actiune în granituire solicitând obligarea celuilalt proprietar la granituirea proprietatii învecinate.

- îngradirea (împrejmuirea) proprietatii este reglementata de art.585 Cod civil care dispune: „Tot proprietarul îsi poate îngradi proprietatea, afara de exceptia ce se face la art.616” iar în art-600 Cod civil se precizeaza: „Fiecare poate în orase si suburbii îndatora pe vecinul sau, a contribui la cladirea si repararea îngradirii ce desparte casele, curtile si gradinile lor; înaltimea îngradirii se va hotarî

dupa regulamentele particulare (reglementari normative speciale, s.n.) sau dupa obiceiul obstesc si în lipsa de regulamente si obicei, înaltimea zidului va fi de cel putin doi metri, socotindu-se si coama”.

Dupa cum se poate observa în art.585 Cod civil se reglementeaza optiunea proprietarului care poate sa-si împrejmuiasca proprietatea cu paduri, garduri etc.; în situatia reglementata de art.600 este vorba de o obligatie legala ce incumba proprietarilor din mediul urban.

Trebuie sa retinem faptul ca în ceea ce priveste zidul despartitor legea instituie o prezumtie legala de comunitate, prezumtie relativa ce poate fi rasturnata prin dovedirea de catre unul din proprietari a dreptului exclusiv al acestuia printr-un titlu legal, semne exterioare sau prin uzucapiune.

Astfel, în art.590 Cod civil se arata ca „În orase si la tara, orice zid care serveste de despartire între cladiri sau între curte si gradina, si între ograde la tara se socoteste comun, daca nu exista titlu sau semn care ar proba contrariul”.

De asemenea, coproprietarul unui zid comun se poate separa de obligatiile ce-i revin, respectiv de reparare, recladire etc. renuntând la dreptul sau daca zidul nu sprijina vreo cladire a sa.

Este tocmai ceea ce prevede si art.593 Cod civil care prevede ca: „...fiecare coproprietar al unui zid comun poate fi aparat de a contribui la reparatii si recladiri, renuntând la dreptul sau daca zidul comun nu ar sprijini vreo cladire a sa”.

3. Stabilirea limitelor proprietatii în plan vertical

În acest sens art.490 Cod civil dispune: „proprietarul poate face asupra pamântului toate plantatiile si cladirile ce gaseste de cuviinta, afara de exceptiile statornicite la capul (titlul) care trateaza despre servituti”.

Pe de alta parte, potrivit art.136 alin.3 din Constitutia revizuita spatiul aerian apartine domeniului public.

Între cele doua prevederi legale exista o contradictie aparenta întrucât orice proprietar poate sa foloseasca în plan vertical sau în plan orizontal spatiul atmosferic de la suprafata solului si sa ridice constructii ori plantatii cu respectarea unor restrictii impuse de regimul servitutilor în raporturile de vecinatate sau restrictive datorate unor ratiuni de interes general, public.

De exemplu:

- constructiile, respectiv plantatiile se fac în plan vertical, de catre proprietar cu respectarea regimului impus de prevederile Legii nr.50/1991 privind autorizarea executarii de constructii si a altor acte normative speciale;

- potrivit prevederilor art.608 alin.2 si 3 Cod civil „Acela pe a carui proprietate se întind cracile arborilor vecinului poate sa-l îndatoreze a le taia” si „Daca radacinile se întind pe pamântul sau are drept a le taia singur”;

- proprietarul nu poate refuza plantarea stâlpilor si trecerea liniilor de comunicatie de transport si de distribuire a energiei electrice pe terenul sau;

- proprietarul este obligat sa respecte regimul juridic privind frontiera de stat reglementat prin Ordonanta de urgenta a Guvernului nr.105/2001.

Astfel, potrivit art.39 din Ordonanta de urgenta a Guvernului nr.105/2001 „În zona de frontiera, pe adâncimea de 500 metri de la linia de frontiera catre interior, cu avizul directiei teritoriale a politiei de frontiera competente, se pot executa activitati cum sunt: mineritul, exploatarile de titei, de gaze, de ape minerale, de ape termale, exploatarile forestiere, balastiere sau de cariere, lucrarile de îmbunatatiri funciare si irigatii, îndiguirile, lucrarile sau constructiile pe cursurile de apa, lucrari de asigurare a conditiilor de navigatie, constructiile si amenajarile turistice, de agrement sau de alta natura, cercetarile sau prospectarile geologice”-

4. În ceea ce priveste întinderea proprietatii în adâncime art.491 Cod civil dispune: „Proprietarul poate face sub fata pamântului toate constructiile si sapaturile ce gaseste de cuviinta si trage din ele toate foloasele ce acestea ar putea produce, afara de modificarile prescrise de legi si regulamente privitoare la mine precum si de legile si regulamentele politienesti (reglementarile administrative în materie – s.n.)”.

Aceasta prevedere legala este si trebuie interpretata în sensul ca proprietarul poate folosi subsolul proprietatii sale în conditiile si limitarile impuse de actele normative în vigoare, astfel:

• proprietarul terenului nu poate folosi bogatiile subsolului de orice natura care fac obiectul exclusiv al proprietatii publice conform prevederilor art.136 alin.3 din Constitutia revizuita;

• potrivit prevederilor art.44 alin.5 din Constitutie „pentru lucrari de interes general, autoritatea publica poate folosi subsolul oricarei proprietati imobiliare, cu obligatia de a despagubi proprietarul pentru daunele aduse solului, plantatiilor sau constructiilor precum si pentru alte daune imputabile autoritatii”.

• În art.610 Cod civil precum si în Legea nr.50/1991 privind executarea lucrarilor de constructie se impun o serie de îngradiri privind sapaturile în adâncime în sensul ca proprietarul poate face sapaturi pentru fundatia unei constructii sau poate face o fântâna folosind subsolul, cu respectarea reglementarilor existente.

• Legea minelor nr.85/2003 si Legea nr.238/2004 a petrolului prevad în art.7 din ambele legi ca „Asupra terenurilor necesare accesului în perimetrele de

exploatare sau explorare si oricaror alte activitati pe care acestea le implica se instituie în favoarea titularului un drept de servitute legala de trecere”.

• Potrivit dispozitiilor art.119 din Legeanr.18/1991, republicata, modificata si completata ulterior dispune ca: „Monumentele istorice, vestigiile si obiectivele arheologice, tezaurele care se vor descoperi la fata locului sau în subsol sunt sub protectia legii.

Proprietarii si detinatorii de terenuri sunt obligati sa asigure integritatea acestora, sa sesizeze organele de stat si sa permita efectuarea lucrarilor de cercetare si conservare.

Proprietarii terenurilor vor fi despagubiti pentru daunele suferite si terenurile luate în domeniul public în bani sau în teren echivalent, dupa caz”.

3. Actiunile posesorii

1. Definitie

Actiunile posesorii sunt acele actiuni în justitie prin care posesorul unui bun imobil cere instantei sa-i apere posesia împotriva oricaror tulburari sau deposedari chiar daca aceasta provine de la proprietar.

2. Caracterele juridice ale actiunilor posesorii sunt:

- sunt actiuni reale întrucât pot fi introduse împotriva oricarei persoane care tulbura exercitarea pasnica a posesiei, inclusiv împotriva proprietarului, deoarece titularul lor urmareste numai apararea posesiei, fara a se avea în vedere dreptul de proprietate;

- sunt actiuni imobiliare – având ca obiect terenurile cu sau fara constructii proprietate privata indiferent de titular, mai putin cele din domeniul public;

- titularul este de regula „posesorul unui imobil”, dar si un detentor precar asa cum se dispune prin art.676 Cod procedura civila „Cererile posesorii pot fi facute si de cel care detine lucrul în interesul sau propriu, în temeiul unui contract încheiat cu posesorul, afara numai daca tulburatorul este cel pentru care el detine”;

- presupune o dovada relativ usor de administrat, nefiind nevoie a se demonstra existenta dreptului de proprietate.

3. Clasificare

Actiunile posesorii sunt reglementate de art.674-676 Cod de procedura civila din continutul carora rezulta doua actiuni posesorii:

- actiunea posesorie generala sau în complângere;

- actiunea posesorie speciala sau în reintegrare.

a) Actiunea posesorie generala sau în complângere

Prin intermediul acestei actiuni posesorii, titularul ei pretinde încetarea oricarei tulburari a posesiei sau redobândirea posesiunii, cu exceptia cazului în care deposedarea s-a facut prin violenta.

Tulburarile în posesie pot fi de fapt sau de drept.

Tulburarea de fapt consta în orice act material prin care se încalca posesia (de exemplu cum ar fi actele de trecere pe terenul vecinului fara a crea un drept de servitute).

Tulburarea de drept consta într-un act judiciar sau extrajudiciar prin care o persoana are pretentii contra posesorului (de exemplu somatia trimisa de o terta persoana chiriasului caruia i se pune în vedere sa-i plateasca chiria, întrucât el este proprietarul bunului).

În vederea exercitarii actiunii posesorii generale în complângere art.674 Cod de procedura civila prevede îndeplinirea urmatoarelor trei conditii:

- nu a trecut un an de la tulburare sau deposedare;

- reclamantul dovedeste ca înainte de aceasta data, el a posedat cel putin un an;

- posesiunea lui întruneste conditiile cerute de art.1846 si 1847 din Codul civil (adica posesia reclamantului sa fie utila si neviciata).

b) Actiunea posesorie speciala sau în reintegrare

Actiunea posesorie în reintegrare poate fi utilizata pentru apararea posesiei numai atunci când deposedarea sau tulburarea are loc prin violenta.

Violenta este orice fapta contrara ordinii de drept ce implica rezistenta din partea adversarului si care tinde la deposedarea posesorului.

Faptele de violenta care justifica actiunea posesorie sunt:

- fapte de ocupare a unui imobil fara permisiunea posesorului;

- acte de obstructie prin care o persoana îl împiedica pe posesor sa stapâneasca un imobil (ridicarea unui zid, asezarea unei bariere în calea posesorului);

- acte de distrugere de orice natura cum ar fi darâmarea unui zid, distrugerea recoltelor.

Singura conditie necesara exercitarii acestei actiuni este aceea de a nu fi trecut un an de la tulburare sau deposedare.

Actiunea în revendicare.

1. Definitie. Caractere juridice. Efecte.

1.1. Definitie

În literatura de specialitate actiunea în revendicare a fost definita ca fiind: „acea actiune reala prin care reclamantul cere instantei de judecata sa i se recunoasca dreptul de proprietate asupra unui bun determinat si sa-l oblige pe pârât la restituirea posesiei bunului”.

În practica judiciara actiunea în revendicare a fost definita ca fiind „actiunea proprietarului neposesor împotriva posesorului neproprietar”.

De retinut ca în Codul civil nu este reglementata expres actiunea în revendicare, aceasta fiind consacrata în câteva dispozitii: art.471, 1408, 1730 si 1909 alin.2 Cod civil

1.2. Caracterele juridice ale actiunii în revendicare

a) „actiunea în revendicare este o actiune reala” – acest caracter este determinat de caracterul real al dreptului de proprietate, drept opozabil tuturor – „erga omnes”.

Revendicarea este legata de lucrul a carui proprietate se reclama si acest drept se poate urmari indiferent de persoana la care se afla bunul.

b) actiunea în revendicare este o actiune petitorie – adica prin aceasta actiune se pune în discutie însasi existenta dreptului de proprietate al reclamantului.

Practica judiciara a statuat ca reclamantul care face formuleaza actiunea în revendicare trebuie sa faca dovada dreptului sau de proprietate asupra bunului revendicat, situatie în care pârâtul va fi obligat la restituirea bunului în litigiu.

Prin actiunea în revendicare se urmareste stabilirea existentei dreptului de proprietate a reclamantului, dar ea are ca efect indirect redobândirea posesiei ca o consecinta a recunoasterii dreptului de proprietate.

c) actiunea în revendicare este în principiu imprescriptibila sub aspect extinctiv. Aceasta înseamna ca oricât timp nu a fost exercitata aceasta actiune, acest drept nu se stinge decât odata cu stingerea dreptului de proprietate pe care-l apara.

Caracterul imprescriptibil al actiunii în revendicare deriva din caracterul perpetuu al dreptului de proprietate.

Pasivitatea si lipsa de diligenta a proprietarului sunt sanctionate indirect prin efectul uzucapiunii ori al posesiunii de buna credinta, situatii când dreptul de proprietate se pierde si implicit se pierde si actiunea în revendicare.

În ceea ce priveste calitatea procesuala activa, în literatura de specialitate s-a considerat si practica judiciara a statuat ca reclamantul într-un proces de revendicare trebuie sa fie proprietarul unic si exclusiv al bunului.

În ipoteza în care bunul litigios se afla în proprietate comuna, actiunea în revendicare este admisibila numai daca este introdusa de toti copartasii. Un coproprietar nu poate promova singur, fara acordul celorlalti, actiunea în revendicare, întrucât ea este un act de dispozitie juridica si nu simplu act de conservare.

Recent, în literatura de specialitate s-a sustinut ca actiunea în revendicare este un act de conservare si nu un act de dispozitie. Aceasta ramâne o opinie minoritara.

Potrivit practicii judiciare titular al unei actiuni în revendicare poate fi si mostenitorul titularului drepturilor de proprietate, astfel ca în calitate de succesor al persoanei „de cujus”-ului, poate revendica un bun al succesiunii.

Actiunea în revendicare poate fi promovata si de creditorii chirografari pe calea actiunii oblice precum si de catre creditorii ipotecari.

1.3. Efectele admiterii actiunii în revendicare

Primul efect al admiterii actiunii în revendicare si cel mai important este acela ca instanta de judecata recunoaste existenta dreptului de proprietate al reclamantului si în consecinta îl obliga pe pârât la restituirea bunului catre adevaratul proprietar si sa se abtina de la orice fapta prin care ar aduce atingere exercitiului normal si deplin al dreptului de proprietate.

Bunul se restituie în natura si liber de orice sarcina constituita de pârât în favoarea unor terte persoane în conformitate cu principiul „resoluto jure dantis, resolvitur jus accipientis” (Daca dreptul celui ce transfera (un bun) este anulat, se anuleaza si dreptul primitorului).

În situatia în care pârâtul nu poate restitui bunul în natura, pârâtul este obligat sa plateasca echivalentul în bani, reclamantului.

Când bunul revendicat a produs fructe, pârâtul, daca a fost de rea-credinta va fi obligat la restituirea lor în natura sau în echivalent banesc, iar daca a fost de buna-credinta are dreptul sa le pastreze.

Odata cu introducerea actiunii în revendicare buna-credinta înceteaza a mai exista.

Pârâtul are dreptul sa pretinda de la reclamant, restituirea cheltuielilor necesare si utile pe care le-a facut cu privire la bunul respectiv, indiferent daca a fost de buna-credinta sau de rea-credinta, astfel:

- „cheltuielile necesare” sunt cele referitoare la conservarea bunului si se restituie integral;

- „cheltuielile utile” sunt acelea care desi nu erau necesare, ele au sporit valoarea lucrului sau au crescut gradul de utilitate a bunului.

Aceste cheltuieli se restituie în limita sporului de valoare adus bunului, stabilit în momentul obligarii la restituire.

- cheltuielile de placere sau de înfrumusetare – „cheltuieli voluptorii” facute de pârât nu se restituie. Pârâtul are dreptul sa ridice asemenea lucrari cu conditia de a nu deteriora bunul respectiv.

2. Revendicarea bunurilor imobile (actiunea în revendicare imobiliara)

Potrivit regimului juridic instituit de Codul civil român în ceea ce priveste actiunea în revendicare a dreptului de proprietate asupra imobilelor, aceasta poate fi analizata având în vedere urmatoarele doua reguli:

- actiunea în revendicare are caracter imprescriptibil;

- proba dreptului de proprietate asupra bunului revendicat.

2.1. Actiunea în revendicare este în principiu imprescriptibila

Regula enuntata mai sus se întemeiaza pe caracterul perpetuu al dreptului de proprietate, fapt ce face ca el sa nu se stinga prin neuz, indiferent de timpul cât titularul sau nu l-a exercitat. Actiunea în revendicare se stinge numai odata cu stingerea însusi a dreptului de proprietate.

Aceasta poate însemna faptul ca actiunea în revendicare a imobilelor poate fi paralizata atunci când posesorul actual a dobândit dreptul de proprietate prin uzucapiune, în conditiile prevazute de lege.

Exceptiile de la regula imprescriptibilitatii actiunii în revendicare sunt cele prevazute în art.498 Cod civil si art.520 Cod de procedura civila.

Astfel, în art.498, teza finala, Cod civil se prevede ca în caz de avulsiune, revendicarea portiunii de pamânt încorporata terenului care apartine altui proprietar se poate face în termen de un an.

În art.520 Cod de procedura civila se dispune ca: „Orice cerere de evictiune totala sau partiala, privind imobilul adjudecat se va prescrie în termen de 3 ani de la data înscrierii actului de adjudecare în cartea funciara”.

2.2. Proba dreptului de proprietate incumba reclamantului

În conformitate cu prevederile art.1169 Cod civil „Cel ce face o propunere înaintea judecatii trebuie sa o dovedeasca”.

Deci si în cazul unei actiuni în revendicare, reclamantul trebuie sa dovedeasca ca este titularul dreptului de proprietate asupra bunului revendicat.

Practica judiciara a statuat ca în cazul în care reclamantul nu face dovada dreptului de proprietate, actiunea în revendicare trebuie respinsa.

În favoarea pârâtului opereaza o prezumtie relativa de proprietate reiesita din însusi faptul posesiei.

Din cauza diversitatii modurilor de dobândire a dreptului de proprietate cât si insuficientei puterii probatorii a actelor juridice de transmitere a proprietatii, de multe ori proba dreptului de proprietate este foarte dificila.

Orice act translativ de proprietate face dovada deplina a dreptului de proprietate numai daca reclamantul probeaza ca emana de la un adevarat proprietar. Pentru ca o persoana sa poata fi considerata un adevarat proprietar trebuie sa dovedeasca ca a dobândit bunul tot de la un bun proprietar.

Pentru a putea realiza o astfel de dovada trebuie verificate toate transferurile succesive de proprietate „urcând din autor în autor si din posesor în posesor”. O asemenea proba a fost denumita pe drept cuvânt „probatio diabolica”.

Jurisprudenta a statuat ca proba absoluta a dreptului de proprietate o constituie numai modurile originare de dobândire a proprietatii, cum ar fi uzucapiunea, ocupatiunea etc. De asemenea, în literatura de specialitate s-a aratat ca proba proprietatii este absoluta si atunci când dreptul s-a dobândit prin accesiune.

Practica judiciara si doctrina au stabilit câteva reguli de natura a atenua dificultatile legate de probarea dreptului de proprietate, facându-se distinctia dupa cum exista conflict între titluri, între titlu si posesie si între posesori. Astfel:

a) în cazul în care, atât reclamantul cât si pârâtul au titluri scrise privind dreptul de proprietate asupra imobilului în litigiu, titluri ce provin de la autori diferiti, instanta este obligata sa le cerceteze si sa pronunte hotarârea în favoarea acelei parti care a dobândit bunul de la autorul care este mai preferabil. Preferabilitatea uneia sau alteia dintre partile litigante în actiunea în revendicare se va stabili ca urmare a compararii titlurilor prin prisma drepturilor avute de autori. Sarcina dovedirii titlului preferabil revine reclamantului iar daca nu reuseste sa faca o asemenea dovada pârâtul-posesor va avea preferinta potrivit principiului „in pari causa, melior est causa possidentis” (într-o pricina egala, mai buna este pricina celui ce poseda).

b) în cazul în care cele doua parti, reclamantul si pârâtul, au câte un titlu ce provine de la acelasi autor, se va da câstig de cauza partii care a îndeplinit prima cerintele de publicitate imobiliara si a facut mai întâi opozabil dreptul sau tertilor, potrivit principiului „qui prior tempore, potior iure”.

În situatia în care nici una din parti nu a transcris titlul, va avea câstig de cauza partea care prezinta titlu cu data certa cea mai veche.

c) în situatia în care numai una dintre parti are titlu, actiunea va fi admisa daca titlul emana de la un tert, nu de la el însusi si daca are data certa anterioara posesiei pârâtului.

d) în ipoteza în care nici una dintre parti nu are titlu si nu poate face dovada uzucapiunii, instantele de judecata vor analiza si compara cele doua posesiuni si va da câstig de cauza aceleia dintre parti care va dovedi o posesie mai îndelungata, neviciata si de buna-credinta.

3. Revendicarea bunurilor mobile (actiunea în revendicare mobiliara)

Revendicarea bunurilor mobile este, în conceptia Codului civil, total diferita de revendicarea bunurilor imobile.

Regimul revendicarii bunurilor mobile difera dupa cum pârâtul este un posesor de rea-credinta, un hot sau un gasitor sau este un posesor de buna-credinta.

3.1. Situatia ce este cuprinsa în alin.1 al art.1909 Cod civil

Potrivit.art.1909 alin.1 Cod civil „Lucrurile miscatoare se prescriu prin faptul posesiunii lor, fara sa fie trebuinta de vreo scurgere de timp”.

Interpretarea prevederilor textului de mai sus duce la concluzia conform careia în cazul bunurilor mobile posesia creeaza pentru cel care poseda o prezumtie absoluta de proprietate, care nu permite dovada contrara.

Aceasta înseamna ca posesia unui bun mobil constituie însusi titlul de proprietate, iar posesorul devine proprietarul bunului din momentul intrarii în stapânirea lui.

Potrivit practicii judiciare în materie, s-a statuat ca actiunea în revendicare mobiliara este inadmisibila întrucât posesorul bunului beneficiaza de o prezumtie de proprietate.

În situatia în care bunul mobil face obiectul unei actiuni în revendicare, posesorul bunului mobil nu va trebui sa dovedeasca dreptul de proprietate asupra acelui bun, ci va trebui sa dovedeasca împrejurarea de fapt a posesiei.

Potrivit art.1909 alin.1 Cod civil se aplica bunurilor mobile corporale, susceptibile de detentie materiala, individual determinate care se afla în proprietatea privata. În aceasta categorie sunt incluse si titlurile de valoare la purtator. Nu pot fi dobândite prin acest mod:

- bunurile mobile proprietate publica;

- bunurile mobile prin natura lor care au devenit bunuri imobile prin destinatie;

- universalitatile juridice cum sunt succesiunile.

Prevederile art.1909 alin.1 Cod civil pot fi invocate cu respectarea urmatoarelor conditii cumulative:

- proprietarul bunului mobil sa se fi desesizat voluntar de bunul sau, încredintându-l prin contract unui detentor precar (chirias, comodatar, depozitar);

- detentorul precar sa înstraineze bunul mobil respectiv unei terte persoane fara a avea consimtamântul proprietarului care i l-a încredintat;

- tertul sa dobândeasca bunul mobil cu buna-credinta de la detentorul precar si nu de la adevaratul proprietar printr-un act translativ de proprietate cu titlu oneros.

În aceasta situatie tertul dobânditor a avut convingerea ca detentorul precar este adevaratul proprietar. Daca dobândea bunul de la adevaratul proprietar tertul

dobânditor ar fi devenit proprietar în baza conventiei de înstrainare, situatie în care nu ar mai fi fost nevoie de prevederile art.1909 alin.1 Cod civil.

Buna-credinta se prezuma pâna la proba contrarie. Ea trebuie sa existe în momentul intrarii efective în posesia bunului.

- posesia tertului de buna-credinta sa fie efectiva sau reala. Posesia trebuie sa fie utila, adica neviciata potrivit prevederilor art.1847 Cod civil. Posesia trebuie sa fie reala, întrunind cele doua elemente: corpus si animus.

În finalul acestei chestiuni mai retinem ca detentorul precar nu poate invoca dispozitiile art.1909 alin.1 Cod civil întrucât el raspunde în baza contractului ce-l are cu adevaratul proprietar în caz de nerestituire a bunului. Daca bunul a fost înstrainat, proprietarul initial are la dispozitie o actiune în despagubire împotriva detentorului precar a carui fapta constituie infractiunea de abuz de încredere, atragându-i si o raspundere penala

3.2. Situatia cuprinsa în art.1909 alin.2 Cod civil

Prevederile art.1909 alin.1 Cod civil sunt aplicabile exclusiv situatiei în care proprietarul a încredintat voluntar bunul unui detentor precar.

Practica judiciara a statuat ca în ipoteza în care un tert de buna-credinta dobândeste posesia unui bun mobil care a iesit involuntar din posesia proprietarului sau fiind furat sau pierdut, regula statornicita în art.1909 alin.1 Cod civil nu se mai aplica.

Potrivit distinctiilor facute în literatura de specialitate într-o asemenea ipoteza sunt incidente prevederile art.1909 alin.2 Cod civil care prevad: „Cu toate acestea, cel ce a pierdut sau cel carui s-a furat un lucru, poate sa-l revendice, în curs de trei ani, din ziua când l-a pierdut sau când i s-a furat, de la cel care-l gaseste, ramânând acestuia recurs în contra celui care îl are”.

Se impun câteva precizari asa cum au fost ele formulate de aceiasi autori citati mai sus:

- textul are aplicabilitate numai în situatiile în care bunul mobil a intrat în posesia tertului de buna-credinta dobândindu-l de la autorul furtului sau de la gasitor;

- nu se are în vedere ipoteza în care bunul se afla chiar în posesia autorului furtului sau gasitorului ori în posesia unui tert de rea-credinta.

Într-o astfel de situatie actiunea în revendicare este imprescriptibila.

- prin „furt” se întelege iesirea bunului din patrimoniul proprietarului fara voia sa ca urmare a savârsirii infractiunii de furt simplu, furt calificat, piraterie, tâlharie etc.

- prin „pierderea bunului” se întelege iesirea bunului din patrimoniul proprietarului datorita unei deposedari prin neglijenta sa, a unui eveniment de forta majora, a cazului fortuit.

Actiunea în revendicare trebuie introdusa în termen de 3 ani din momentul furtului sau pierderii. Acesta este un termen de decadere. Daca actiunea în revendicare nu se introduce în acest termen, se stinge însusi dreptul de proprietate al titularului initial. Dupa împlinirea acestui termen, posesorul de buna-credinta devine proprietarul acelui mobil conform prevederilor art.1909 alin.1 Cod civil (lucrurile miscatoare se prescriu prin faptul posesiunii lor).

De asemenea, potrivit prevederilor art.1909 alin.2 Cod civil atunci când proprietarul revendica bunul sau de la un tert de buna credinta care l-a dobândit de la un hot sau un gasitor, nu este obligat sa plateasca contravaloarea acelui bun sau sa-l indemnizeze pe posesor pentru pretul platit. Fostul posesor de buna-credinta are la îndemâna o actiune în despagubire împotriva celui de la care l-a dobândit, respectiv hotul sau gasitorul („...ramânând acestuia recurs în contra celui de la care îl are”).

Analiza prevederilor art.1910 Cod civil scoate în evidenta faptul ca acestea instituie o importanta exceptie de la prevederile art.1909 alin.2 Cod civil, în sensul ca: „Daca posesorul actual al lucrului furat sau pierdut l-a cumparat la bâlci sau la târg, sau la o vindere publica, sau de la un negutator care vinde asemenea lucruri, proprietarul originar nu poate sa ia lucrul înapoi decât întorcând posesorului pretul cel-a costat”.

Prin aceasta prevedere legala se acorda tertului dobânditor de buna-credinta o protectie legala întrucât acesta a cumparat bunul dintr-un loc public unde astfel de acte juridice de se încheie în mod curent. Se presupune ca tocmai datorita unor astfel de împrejurari (achizitionarea bunului dintr-un loc public) dobânditorul de buna-credinta nu avea de unde sa stie ca bunul era furat sau gasit de catre vânzator. Posesorul de buna credinta are un drept de retentie asupra bunului revendicat pâna când „proprietarul originar” îi va plati pretul pe care l-a dat celui de la care a dobândit posesia.

3.3. Revendicarea bunurilor mobile de la posesorul de rea-credinta, de la un hot sau de la un gasitor

Posesorul de rea credinta a fost definit ca fiind o persoana care a dobândit bunul desi stia ca acesta a fost pierdut de proprietar sau i-a fost furat.

Posesia de rea-credinta nu constituie titlu de proprietate. În cazul în care proprietarul ar invoca actiunea în revendicare împotriva posesorului de rea-credinta, aceasta i-ar fi respinsa întrucât în acest caz nu sunt incidente prevederile art.1909 alin.2 Cod civil.

De asemenea, în cazul posesiei exercitata de un tert dobânditor de rea-credinta, de catre hot sau gasitor nu poate avea loc o dovedire a dreptului de proprietate a bunului respectiv, indiferent de durata posesiei, astfel încât nu sunt aplicabile prevederile art.1909 alin.1 Cod civil. În consecinta, o actiune în revendicare este posibila împotriva acestor persoane.

În legatura cu termenul în care poate fi introdusa o asemenea actiune în revendicare în literatura de specialitate si în practica judiciara solutionarea acestei chestiuni este controversata.

Controversa a fost determinata de faptul ca în Codul civil nu se prevede un termen special pentru introducerea acestei actiuni.

Initial s-a sustinut ca într-un asemenea caz se va aplica termenul general de prescriptie pentru actiunile reale, adica termenul de 30 de ani.

Fosta instanta suprema si-a schimbat ulterior orientarea statuând ca actiunea în revendicare mobiliara este imprescriptibila întrucât nu trebuie facute diferentieri între drepturile reale imobiliare si cele mobiliare. Indiferent de faptul ca se revendica un bun mobil sau imobil, dreptul de proprietate nu se stinge prin neuz, astfel încât dreptul la actiune este imprescriptibil.

Acest punct de vedere, la care ne raliem si noi, a fost însusit de majoritatea autorilor în literatura de specialitate.

4. Particularitati ale actiunii în revendicare a dreptului de proprietate publica

Aceste particularitati îsi gasesc explicatia în caracterele juridice ale dreptului de proprietate publica, respectiv inalienabilitatea, imprescriptibilitatea si insesizabilitatea (art.135 alin.5 din Constitutie si art.11 alin.1 din Legea nr.213/1998).

- Titularii dreptului de proprietate publica sunt statul si unitatile administrativ-teritoriale care au o calitate procesuala activa.

- Potrivit prevederilor art.12 alin.5 din Legea nr.213/1998 în litigiile privitoare la dreptul de proprietate publica statul este reprezentat de Ministerul Finantelor Publice, de catre Consiliul Judetean, Consiliul general al Municipiului Bucuresti, Consiliile locale care dau mandat scris în fiecare caz presedintelui Consiliului Judetean sau primarului. Acesta poate desemna un alt functionar de stat sau un avocat care sa-l reprezinte în fata instantei.

- În situatia unor litigii care au ca obiect un bun dat în administrare, concesiune sau folosinta, titularul dreptului real derivat din dreptul de proprietate publica este obligat sa arate instantei cine este titularul dreptului de proprietate; potrivit prevederilor Codului de procedura civila. Neîndeplinirea acestei obligatii atrage raspunderea titularului dreptului real derivat, pentru prejudiciile cauzate

proprietarului, poate atrage chiar revocarea dreptului de administrare, rezilierea contractului de concesiune sau de închiriere (art.12 alin.4 si 6 din Legea nr.213/1998).

Regulile care domina regimul special al revendicarii dreptului de proprietate publica sunt:

- actiunea în revendicare a bunurilor proprietate publica este absolut imprescriptibila, indiferent ca priveste un bun mobil sau un bun imobil;

- actiunea în revendicare a bunurilor proprietate publica este imprescriptibila si achizitiva.

Actiunea în revendicare a bunurilor proprietate publica nu poate fi paralizata prin invocarea de catre pârât a uzucapiunii în cazul bunurilor imobile sau a posesiei de buna-credinta în cazul bunurilor mobile.

În acest sens art.11 alin.1 lit. „c” din Legea nr.213/1998 dispune ca bunurile din domeniul public „nu pot fi dobândite de catre alte persoane prin uzucapiune sau prin efectul posesiei de buna-credinta asupra bunurilor mobile”.

În acelasi sens dispune si art.1844 Cod civil în sensul ca „Nu se poate prescrie domeniul lucrurilor care, prin natura lor proprie, sau printr-o declaratie a legii, nu pot fi obiecte de proprietate privata, ci sunt scoase afara din comert”.

MODALITATILE DREPTULUI DE PROPRIETATE

Sectiunea I-a

Notiuni generale

1. Definitie. Enumerare.

Întocmai ca si alte drepturi patrimoniale, dreptul de proprietate poate fi un drept pur si simplu sau afectat de modalitati.

Dreptul de proprietate este pur si simplu când acesta are ca titular exclusiv o singura persoana.

„Dreptul de proprietate afectat de modalitati este acel drept de proprietate asupra unuia sau mai multor bunuri care fie ca apartine simultan si concurent la doua sau mai multe persoane, fie ca existenta lui viitoare în patrimoniul titularului actual depinde de un eveniment sau de o împrejurare prevazuta de lege sau stabilita prin vointa omului”.

Continutul definitiei de mai sus evidentiaza faptul ca din punct de vedere al modalitatilor juridice ce poate afecta dreptul de proprietate se distinge:

- dreptul de proprietate comuna;

- dreptul de proprietate rezolubila sau revocabila;

- dreptul de proprietate anulabila.

2. Dreptul de proprietate anulabila

Dreptul de proprietate anulabila este acel drept de proprietate care a fost dobândit printr-un act juridic translativ de proprietate lovit de nulitate relativa sau anulabil.

Reamintim ca actele juridice anulabile (lovite de nulitate relativa) sunt acele acte juridice încheiate prin vicierea consimtamântului de catre o persoana lipsita de

capacitate de exercitiu sau daca absenta consimtamântului este urmarea lipsei discernamântului.

Actiunea în anulare relativa este o actiune supusa termenelor generale de prescriptie. Pe cale de consecinta, pâna la expirarea termenului de prescriptie sau pâna la acoperirea nulitatii relative prin confirmarea expresa a actului juridic, dreptul de proprietate al dobânditorului nu este sigur.

În situatia în care are loc confirmarea expresa sau tacita a actului juridic sau termenul de prescriptie a fost împlinit, atunci dreptul de proprietate al dobânditorului se va consolida definitiv si ireversibil, devenind un drept pur si simplu.

Exemplificam cele prezentate mai sus cu înstrainarea unui bun de catre un sot, fara a avea consimtamântul celuilalt sot.

În practica judiciara mai veche s-a statuat:

„Nulitatea actului de înstrainare sau grevare de catre unul din soti, fara consimtamântul celuilalt sot, a unui teren sau a unei constructii ce face parte din bunurile comune, este relativa si actul poate fi confirmat expres sau tacit de catre acest din urma sot”.

3. Dreptul de proprietate rezolubila sau revocabila

Dreptul de proprietate poate fi înstrainat printr-un act juridic încheiat (afectat) sub conditie rezolutorie sau transmiterea lui poate avea loc sub o conditie rezolutorie în temeiul legii.

Dupa cum este stiut, potrivit art.1019 alin.1 Cod civil – conditia rezolutorie este aceea care supune desfiintarea obligatiei la un eveniment viitor si incert.

Efectele acestei situatii juridice sunt:

- „pendente conditionae” – pâna la îndeplinirea conditiei, teoretic, bunul care a facut obiectul actului de înstrainare afectat de conditia rezolutorie apartine concomitent la doi proprietari – transmitatorul are un drept de proprietate sub conditie suspensiva iar dobânditorul are un drept de proprietate sub conditie rezolutorie;

- „evenimente conditionae” – daca se îndeplineste conditia, obligatia transmitatorului dispare si el redevine proprietarul bunului.

În situatia în care conditia nu se îndeplineste, dreptul de proprietate al dobânditorului se consolideaza retroactiv, fiind considerat „ab initio”, proprietar exclusiv al bunului respectiv.

Proprietatea rezolubila are ca izvor legea sau conventia partilor.

Proprietatea este rezolubila în temeiul legii în urmatoarele cazuri:

a) art.829 Cod civil – revocarea donatiei pentru ingratitudine;

b) art.838 Cod civil – donatiile sunt revocate de drept în cazul în care dupa moarte se naste un copil donatorului; într-o astfel de situatie dreptul de proprietate al donatorului va fi sau nu revocat în functie de faptul daca donatorului i se va naste un copil;

c) art.937 Cod civil – donatiile între soti sunt revocabile. Sotul donator oricând poate revoca unilateral donatia facuta celuilalt sot. Deci dreptul de proprietate dobândit de sotul donatar depinde de faptul daca celalalt sot – donator – va revoca sau nu donatia;

d) art.1365 Cod civil – în cazul în care cumparatorul nu plateste pretul, vânzatorul poate cere rezolutiunea contractului de vânzare-cumparare daca el însusi si-a executat propriile obligatii sau, daca nu a facut-o, se declara gata sa le execute.

O situatie de existenta a proprietatii rezolubile prin conventia partilor o constituie de exemplu un legat în care testatorul stipuleaza ca se transmite dupa moartea sa, dreptul de proprietate asupra unui imobil legatarului, sub conditia ca acesta sa nu se casatoreasca în viitor.

În cazul în care conditia negativa s-a îndeplinit – legatarul s-a casatorit – dreptul transmis prin legat se desfiinteaza cu efect retroactiv de la data deschiderii succesiunii iar în caz de neîndeplinire a acestei conditii dreptul se consolideaza definitiv.

4. Dreptul de proprietate comuna

1. Definitie si formele proprietatii comune

În literatura de specialitate - proprietatea comuna a fost definita ca fiind „acea modalitate a dreptului de proprietate care se caracterizeaza prin aceea ca dreptul de proprietate asupra bunului sau bunurilor apartine concomitent mai multor persoane, mai multor titulari care tot concomitent exercita atributele conferite dreptului de proprietate sau al drept real fara ca bunul sa fie fractionat în materialitatea sa”.

Dupa cum se desprinde din continutul definitiei, proprietatea poate fi:

- proprietate comuna pe cote-parti si

- proprietate comuna în devalmasie.

În cazul proprietatii comune pe cote-parti bunul ramâne nedivizat în materialitatea sa, dar dreptul de proprietate este fractionat în cote-parti aritmetice ideale, egale sau inegale, si abstracte.

Dimpotriva, în cazul proprietatii comune în devalmasie, bunul este nedivizat atât din punct de vedere material cât si ideal.

DEZMEMBRAMINTELE DREPTULUI DE PROPRIETATE

Sectiunea I-a

Consideratii generale

1. Chestiuni preliminare

Dreptul de proprietate este dreptul real cel mai deplin întrucât îi confera titularului sau cele trei atribute : posesia (usus), folosinta (fructus) si dispozitia (abusus).

În viata de zi cu zi sunt si situatii când unele dintre aceste atribute sunt desprinse din continutul juridic al dreptului de proprietate, formând prin aceasta desprinderea unui alt drept real principal, în favoarea unei alte persoane.

În acest mod se realizeaza o dezmembrare a dreptului de proprietate deoarece unele atribute ale proprietatii se exercita cu titlu de drept real principal si distinct asupra unui bun de catre o alta persoana decât proprietarul.

2. Definitie

În literatura de specialitate s-au formulat mai multe definitii cu privire la aceasta institutie juridica, dar toate definitiile contin în esenta aceleasi elemente definitorii.

Dezmembramintele dreptului de proprietate „sunt acele drepturi reale derivate, asupra bunurilor altuia, opozabile tuturor, inclusiv proprietarului, care se constituie si se dobândesc prin desprinderea ori limitarea unor atribute din continutul juridic al dreptului de proprietate”.

Dupa cum rezulta din definitia data mai sus, dezmembramintele dreptului de proprietate limiteaza caracterul exclusiv al dreptului de proprietate, întrucât titularul acestui drept este lipsit de exercitarea celor trei atribute ce i le confera

dreptul de proprietate, fiind obligat sa nu aduca atingere exercitarii libere a acestor dezmembraminte.

În dreptul civil sunt cunoscute urmatoarele dezmembraminte ale dreptului de proprietate:

- dreptul de uzufruct;

- dreptul de uz;

- dreptul de abitatie;

- dreptul de servitute;

- dreptul de superficie.

Drepturile reale principale derivate din dreptul de proprietate (dezmembramintele acestuia) se pot constitui sau dobândi numai asupra bunurilor proprietate privata.

Dreptul de proprietate publica nu poate fi dezmembrat prin constituirea unor asemenea drepturi.

Reamintim ca potrivit art.136 alin.4 din Constitutie „Bunurile proprietate publica sunt inalienabile. În conditiile legii organice, ele pot fi date în administrarea regiilor autonome ori institutiilor publice sau pot fi concesionate ori închiriate, de asemenea ele pot fi date în folosinta gratuita institutiilor de utilitate publica”.

Sectiunea a II-a

Dreptul de uzufruct

1. Definitie, caractere, continut

Definitia legala a dreptului de uzufruct este continuta în art.517 Cod civil potrivit caruia „Uzufructul este dreptul de a se bucura cineva de lucrurile ce sunt proprietatea altuia, întocmai ca însusi proprietarul lor, însa cu îndatorirea de a le conserva substanta”.

În literatura juridica au fost formulate mai multe definitii, noi achiesând la urmatoarea:

Dreptul de uzufruct este „acel drept real principal derivat, esentialmente temporar, asupra bunului sau bunurilor ce apartin în proprietatea altei persoane, care confera titularului sau, numit uzufructuar, atributele de posesie si folosinta, cu obligatia de ale conserva substanta si de a le restitui proprietarului la încetarea uzufructului”.

Continutul juridic al dreptului de uzufruct este format din atributele de posesie si folosinta.

Uzufructuarul are si dreptul de a culege sau percepe, în proprietate, fructele bunului respectiv (art.521 Cod civil).

Atât timp cât dureaza uzufructul, dreptul de proprietate este lipsit de o parte a continutului sau juridic, pastrând doar atributul de dispozitie juridica. Aceasta este „nuda proprietate” iar titularul ei este „nudul proprietar”.

Caracterele juridice ale dreptului de uzufruct sunt:

- este un drept real (jus in re), caracter ce confera titularului dreptul de uzufruct, posesia si folosinta asupra unui bun proprietatea altuia, neputându-se confunda cu locatiunea care confera chiriasului numai un drept de creanta;

- este un drept opozabil „erga omnes”, inclusiv proprietarului;

- este un drept real esentialmente temporar, el putând fi cel mult viager. Astfel, uzufructul se va stinge la decesul titularului. În cazul persoanei juridice, durata nu poate depasi 30 de ani (art.559 Cod civil).

Demn de retinut este prevederea propusa de art.559 alin.2 din Proiectul Noului Cod Civil potrivit caruia „Uzufructul constituit în favoarea unei persoane juridice este prezumat a fi constituit pentru o perioada de 20 de ani. Atunci când este constituit cu depasirea acestui termen uzufructul se reduce de drept la 20 de ani”;

- este un drept de folosinta asupra bunurilor mobile si imobile. În virtutea atributelor conferite de dreptul de uzufruct, uzufructuarul poate întrebuinta bunul si sa-i culeaga fructele, beneficiind de avantajele lui economice, el având „emolumentum rei”;

- este un drept incesibil, adica nu poate fi cesionat (transmis) prin acte între vii sau pentru cauza de moarte. Uzufructuarul are posibilitatea de a ceda altei persoane avantajele comune pe care i le procura bunul (beneficiul sau emolumentul uzufructului).

De la regula incesibilitatii exista o exceptie prevazuta de art.1750 pct.2 Cod civil – potrivit caruia uzufructul asupra imobilelor si accesoriilor acestora poate fi ipotecat, iar potrivit art.488 alin.2 Cod procedura civila este permisa urmarirea silita imobiliara asupra dreptului de uzufruct.

2. Obiectul dreptului de uzufruct

Potrivit prevederilor art.520 Cod civil „Uzufructul se poate stabili pe tot felul de bunuri mobile si imobile”.

Din redactarea textului de mai sus rezulta ca uzufructul poate avea ca obiect orice fel de bunuri, mobile sau imobile, corporale sau incorporale, fungibile sau nefungibile.

Deoarece uzufructuarul are obligatia de a conserva substanta bunului (art.517 Cod civil teza a II-a) uzufructul are ca obiect de regula, numai bunuri neconsumptibile. Totusi potrivit art.526 Cod civil „Daca uzufructul cuprinde lucruri cu care nu se poate cineva servi fara a le consuma, precum bani, grâne, bauturi, uzufructuarul are dreptul de a dispune de ele, însa cu îndatorire de a le înapoia în aceeasi cantitate, calitate si valoare, sau pretul, la sfârsitul uzufructului”.

Din prevederile legale de mai sus rezulta ca uzufructul poate fi constituit si asupra bunurilor consumptibile, având nu numai folosinta si posesia asupra lor, dar chiar si dispozitia – adica însusi dreptul de proprietate, având numai obligatia de a restitui la stingerea uzufructului, bunuri de acelasi gen, în aceeasi cantitate, de calitate si valoare egala sau pretul lui.

Acest fel de uzufruct este denumit „cvasiuzufruct”.

Dreptul de uzufruct, dupa întinderea sa poate fi:

- universal – când are ca obiect un patrimoniu întreg;

- cu titlu universal – când are ca obiect o fractiune dintr-un patrimoniu;

- cu titlu particular – când are ca obiect unul sau mai multe bunuri luate individual.

3. Modalitati de dobândire a uzufructului

Art.518 din Codul civil dispune ca „Uzufructul se stabileste prin lege sau prin vointa omului”.

Prin abrogarea art.285, 338, 684 si 1242 Cod civil au fost desfiintate drepturile de uzufruct legal stabilite de Codul civil si anume dreptul de uzufruct legal al parintilor asupra bunurilor copiilor, dreptul sotului asupra bunurilor dotale si dreptul vaduvei fara avere la mostenirea barbatului ei.

În aceste conditii modalitatile de constituire a uzufructului au ramas cele prin vointa omului si uzucapiunea.

Uzufructul constituit prin vointa omului poate fi: prin conventie sau prin testament.

• Uzufructul dobândit prin conventie se poate realiza prin mai multe moduri:

- direct (per translationem) adica prin transmiterea celor doua atribute – posesia si folosinta de catre proprietarul bunului catre uzufructuar, acesta pastrându-si numai nuda proprietate;

- indirect (per deductionem) – situatie în care proprietarul înstraineaza nuda proprietate asupra bunului unei alte persoane, el pastrând numai uzufructul, transformându-se din proprietar în uzufructuar;

- când proprietarul bunului înstraineaza posesia si folosinta unei persoane si nuda proprietate altei persoane, una din acestea devenind uzufructuar iar cealalta nud proprietar.

• Uzufructul dobândit prin testament

Constituirea sau dobândirea dreptului de uzufruct prin testament se poate realiza prin mai multe forme:

- directa – situatie în care testatorul instituie un legatar al uzufructului iar nuda proprietate ramâne mostenitorilor;

- indirect – situatie când se lasa legatarului nuda proprietate iar mostenitorilor legali se transmite uzufructul;

- proprietarul poate dispune de uzufruct prin legat, în favoarea unui persoane si de nuda proprietate, tot prin legat, în favoarea altei persoane.

• Uzufructul dobândit prin uzucapiune

Dobândirea prin uzucapiune a dreptului de uzufruct se poate realiza atât pe calea uzucapiunii de 10 sau de 20 de ani când exista just titlu si buna-credinta a posesorului si a uzucapiunii de 30 de ani.

4. Drepturile si obligatiile uzufructuarului

4.1. Drepturile uzufructuarului

Drepturile uzufructuarului sunt amanuntit reglementate în art.512-539 Cod civil.

a) dreptul de a obtine posesia bunului si de a exercita nestingherit

În acest scop el are la dispozitie actiunea confesorie si o actiune personala, nascuta din contract prin care cere predarea bunului. Uzufructuarul poate utiliza si actiunea posesorie pentru a redobândi stapânirea materiala a bunului.

b) dreptul de a folosi bunul si de a-i culege fructele în deplina proprietate, în limitele si cu respectarea destinatiei bunului, asa cum a fost stabilita de proprietar.

Art.521 Cod civil dispune ca „Uzufructuarul are drept de a se bucura de tot felul de fructe ce poate produce obiectul asupra caruia are uzufruct, fie naturale, fie industriale, fie civile”.

Din interpretarea textului de mai sus rezulta ca uzufructuarul devine proprietarul acestor fructe, putând dispune de ele.

Dreptul de folosinta confera uzufructuarului posibilitatea exercitarii de acte de conservare si administrare asupra bunului ce face obiectul dreptului de uzufruct.

Fructele civile se dobândesc de catre uzufructuar zi cu zi, proportional cu durata uzufructului (art.525 Cod civil).

Fructele naturale si industriale se dobândesc de catre uzufructuar prin culegerea lor odata ajunse la maturitate.

Potrivit art.524 Cod civil fructele naturale si industriale neculese în momentul mostenirii dreptului de uzufruct sunt ale uzufructuarului iar acelea care erau neculese la data „când se sfârseste” (se stinge), drepturile de uzufruct revin proprietarului.

În situatia uzufructului testamentar dreptul la fructe se naste fie din momentul predarii voluntare a bunului de catre mostenitor sau de la data formularii unei actiuni în justitie.

c) dreptul de a exercita prerogativele ce i le confera constituirea dreptului de uzufruct fie direct si nemijlocit, fie prin intermediul altei persoane pe temeiul unui contract de închiriere ori de arenda sau cedând emolumentul uzufructului.

Potrivit art.534 Cod civil uzufructuarul are posibilitatea sa cedeze beneficiul exercitiului dreptului sau de uzufruct.

Cesiunea poate avea loc cu titlu oneros sau cu titlu gratuit.

Uzufructuarul poate constitui asupra uzufructului sau un alt drept de uzufruct în cazul în care este titularul unui uzufruct care are ca obiect o universalitate.

Uzufructuarul nu poate înstraina însusi dreptul sau de uzufruct, ci numai exercitiul acestui drept, el ramânând în continuare singurul raspunzator în fata nudului proprietar.

Stingerea uzufructului are drept consecinta imediata si stingerea dreptului cesionarului.

5. Obligatiile uzufructuarului

Obligatiile uzufructuarului sunt reglementate în art.540-556 Cod civil si se deruleaza pe parcursul a trei momente:

A. Înainte de intrarea în posesie si folosinta bunului:

a) obligatia de a inventaria bunurile mobile si de a constata starea bunurilor imobile (art.540 Cod civil);

În situatia în care bunurile au fost preluate fara inventar de uzufructuar, proprietarul îl poate împiedica sa intre în folosinta uzufructului.

Cheltuielile legate de inventariere sunt în sarcina uzufructuarului.

b) obligatia de a depune o cautiune (art.541 Cod civil), adica de a aduce o persoana care se obliga sa raspunda cu întregul sau patrimoniu în cazul insolvabilitatii uzufructuarului.

B. În timpul exercitarii dreptului de uzufruct, uzufructuarul are urmatoarele obligatii:

a) obligatia de a se folosi de lucru ca un bun proprietar (art.517 Cod civil) – adica de a folosi bunul potrivit destinatiei sale, asigurând buna întretinere a acestuia întocmai ca si proprietarul;

b) obligatia de a face acte de conservare a bunului si de întretinere a sa (art.545-547 Cod civil).

Reparatiile mari, care afecteaza substanta bunului revin nudului proprietar iar cele curente cad în sarcina uzufructuarului.

Potrivit art.1077 Cod civil, în situatia în care uzufructuarul nu executa lucrurile curente, acestea pot fi efectuate de nudul proprietar pe cheltuiala uzufructuarului.

c) obligatia de a aduce la cunostinta proprietarului orice tulburare si uzurpare a dreptului de proprietate (art.554 Cod civil);

d) obligatia de a suporta o parte din sarcinile lucrului care face obiectul uzufructului (art.548 Cod civil) cum ar fi: impozitele, cheltuielile de judecata ocazionate de litigiile nascute în legatura cu folosinta bunului aflat în uzufruct.

C. La încetarea uzufructului, uzufructuarul are urmatoarele obligatii:

a) sa restituie în natura lucrul obiect al dreptului de uzufruct.

Restituirea bunului se face în natura, în starea în care lucrul se afla la data constituirii uzufructului, iar în cazul bunurilor care se deterioreaza prin întrebuintare, uzufructuarul le va restitui în starea în care acestea se gasesc în momentul restituirii (art.528 Cod civil).

Daca bunul a pierit fortuit, uzufructuarul nu va mai avea obligatia de restituire, riscul pieririi fortuite fiind suportat de nudul proprietar conform art.1156 Cod civil. Daca bunul a pierit din culpa uzufructuarului, acesta va plati contravaloarea întregului bun si daune-interese.

b) sa restituie lucrul de aceeasi calitate, cantitate sau valoare în bani în cazul în care obiect al dreptului de uzufruct îl constituie bunuri consumptibile.

6. Drepturile si obligatiile nudului proprietar

6.1. Drepturile nudului proprietar

Dreptul de proprietate, pe durata uzufructului, este dezmembrat în sensul ca o parte dintre atributele sale trec la uzufructuar (posesia si folosinta), proprietarul ramânând numai cu dispozitia, respectiv cu nuda proprietate.

Nudul proprietar are urmatoarele drepturi:

- dreptul de înstraina nuda proprietate;

- dreptul de a greva bunul cu o ipoteca sau alte sarcini reale;

- dreptul de a percepe în proprietate productele bunului, deoarece acestea consuma substanta bunului;

- dreptul de a exercita toate actiunile prin care se apara dreptul de proprietate (actiunea în revendicare, actiunea rogatorie, actiunea în granituire, actiunea în prestatie tabulara etc.);

- dreptul de a cere încetarea dreptului de uzufruct atunci când titularul foloseste abuziv dreptul sau.

6.2. Obligatiile nudului proprietar:

a) de a se abtine de la orice act sau fapt care ar împiedica sau tulbura exercitiul normal al uzufructului;

b) de a-l despagubi pe uzufructuar în cazul în care prin fapta sa, a micsorat valoarea uzufructului;

c) de a efectua reparatiile importante ale bunurilor (art.545-546 Cod civil);

d) de a-l garanta pe uzufructuar contra evictiunii în ipoteza uzufructului cu titlu oneros precum si atunci când si-a asumat aceasta obligatie prin actul constitutiv al uzufructului.

7. Stingerea (încetarea) uzufructului

Potrivit prevederilor art.557-558 Cod civil uzufructul se stinge prin:

a) moartea uzufructuarului întrucât este un drept temporar si viager. În practica judiciara s-a decis ca în situatia în care uzufructul a fost constituit în favoarea ambilor soti, fara o alta precizare, în caz de moarte a unuia dintre soti, celalalt pastreaza uzufructul pentru întregul imobil.

Prevederile art.557 Cod civil sunt de ordine publica astfel ca orice conventie prin care s-ar stipula un uzufruct perpetuu este lovita de nulitate absoluta.

b) expirarea termenului pentru care a fost constituit

Daca uzufructul a fost constituit pe termen si la împlinirea acestuia uzufructuarul este în viata, uzufructul va înceta la împlinirea acestui termen.

c) prin consolidare sau întrunirea în aceeasi persoana a calitatilor de proprietar si uzufructuar (art.557 Cod civil);

d) prin exercitarea uzufructului timp de 30 de ani sau prescriptia extinctiva

Este necesar ca neuzul (neîntrebuintarea) sa fie continuu si complet.

e) pierirea totala a bunului

Pierirea sau desfiintarea totala a bunului are în vedere atât distrugerea materiala a bunului, cât si pierirea lui juridica cum ar fi exproprierea pentru cauza de utilitate publica.

Daca pierirea este partiala, uzufructul se va exercita asupra partii din bun ramasa nedistrusa.

Pierirea trebuie sa se datoreze unui caz fortuit sau fortei majore si sa fie definitiv.

f) renuntarea uzufructuarului la dreptul sau (art.561 Cod civil)

Renuntarea poate avea loc expres sau tacit, poate fi cu titlu oneros sau cu titlu gratuit.

g) abuzul de folosinta din partea uzufructuarului constatat printr-o hotarâre judecatoreasca la cererea nudului proprietar (art.558 Cod civil)

O asemenea situatie poate avea loc atunci când uzufructuarul abuzeaza de folosinta bunului, provocându-i stricaciuni sau degradari prin neluarea masurilor de întretinere.

În practica judiciara s-a statuat ca nudul proprietar, într-o astfel de situatie, are posibilitatea sa opteze între a solicita decaderea din dreptul de uzufruct al uzufructuarului sau obligarea acestuia de a aduce bunul în stare de folosinta.

h) rezolutiunea sau anularea titlului prin care cel care a constituit uzufructul a dobândit proprietatea asupra acelui bun, cum este de exemplu uzufructul constituit sub conditia rezolutorie.

Desfiintarea titlului nudului proprietar are ca efect desfiintarea drepturilor consimtite de acesta în favoarea tertilor în baza principiului „resoluto jure dantis

resolvitur jus accipientis” („Daca dreptul celui care transfera <un bun> este anulat, se anuleaza si dreptul primitorului”).

i) prin prescriptie achizitiva atunci când un tert dobândeste pe aceasta cale dreptul de proprietate asupra bunului.

Sectiunea a III-a

Dreptul de uz si dreptul de abitatie

1. Chestiuni preliminare

Dreptul de uz si dreptul de abitatie sunt reglementate în art.565-576 si sunt varietati ale dreptului de uzufruct.

Sustinem cele afirmate mai sus cu prevederile continute în art.565 Cod civil conform carora „Drepturile de uz si de abitatiune se stabilesc si se pierd în acelasi chip ca si uzufructul”.

Particularitatea fata de dreptul de uzufruct consta în aceea ca titularilor acestor drepturi (de uz si abitatie) le sunt recunoscute posesia si folosinta asupra bunului altuia dar numai în limitele satisfacerii nevoilor lor si alte membrilor familiei, dar nu este posibila cedarea emolumentului material altor persoane.

Dreptul de uz are ca obiect un bun mobil sau imobil iar dreptul de abitatie are ca obiect numai un bun imobil, respectiv o casa de locuit.

2. Dreptul de uz

În literatura de specialitate dreptul de uz a fost definit diferit, dar toate definitiile scot în evidenta elementele definitorii, noi oprindu-ne la definitia urmatoare:

Dreptul de uz „este acel drept real principal, esentialmente temporar, dezmembramânt al dreptului de proprietate, care confera titularului sau atributele de posesie si folosinta asupra unui bun aflat în proprietatea altuia, dar numai în limitele necesare satisfacerii trebuintelor lui si ale familiei sale”

Perceperea fructelor poate fi facuta numai în natura si sunt destinate numai consumului uzuarului si al membrilor familiei sale.

Dreptul de uz are acelasi regim juridic ca si uzufructul, cu unele particularitati; titularul dreptului de uz este numai o persoana fizica, uzuarul nu poate înstraina beneficiul emolumentului sau.

3. Dreptul de abitatie

Dreptul de abitatie a fost definit ca fiind un drept real, principal, care confera titularului sau dreptul de a folosi o casa de locuit care apartine altei persoane.

Într-o alta formulare, dreptul de abitatie este un drept de uz care are ca obiect o locuinta.

Dreptul de abitatie al titularului se extinde si în favoarea membrilor familiei titularului.

Dreptul de abitatie nu poate fi dobândit decât de o persoana fizica.

Dreptul de abitatie este inalienabil, insesizabil si poate fi închiriat.

Totusi de la regulile de mai sus, art.572 alin.2 Cod civil instituie o exceptie potrivit careia „Cel ce are dreptul de abitatiune poate închiria partea casei ce nu locuieste” daca, desigur, locuinta fiind prea mare, depaseste nevoile de locuit ale familiei titularului.

Dreptul de abitatie poate lua nastere prin conventie, prin testament, prescriptie achizitiva si prin lege.

Astfel, potrivit art.4 din Legea nr.319/1944 sotul supravietuitor are un drept de abitatie asupra casei de locuit care a apartinut sotului predecedat în urmatoarele conditii:

a) sotul supravietuitor nu are locuinta proprie;

b) casa în care a locuit sa faca parte din succesiune.

Acest drept are un caracter temporar „pâna la executarea iesirii din indiviziune” si în orice caz timp de cel putin un an de la data decesului celuilalt sot.

Daca sotul supravietuitor se recasatoreste, dreptul de abitatie înceteaza chiar daca nu s-a procedat la iesirea din indiviziune.

În cazul în care locuinta nu va fi necesara în întregime sotului supravietuitor, mostenitorii pot cere restrângerea dreptului de abitatie. Ei vor avea dreptul de a procura sotului supravietuitor o alta locuinta.

Dreptul de abitatie nu va putea fi cedat sau închiriat (art.4 alin.2 din Legea nr.319/1944).

Mijloacele de aparare a dreptului de abitatie pot fi actiunea confesorie si actiunea personala, daca abitatia a fost constituita prin act juridic.

În ceea ce priveste stingerea dreptului de abitatie, aceasta se face în acelasi mod ca si stingerea uzufructului.

Sectiunea a IV-a

Dreptul de servitute.

1. Definitie. Reglementare. Caractere juridice.

1.1. Definitie. Reglementare.

Dreptul de servitute este reglementat prin art.576-643 Cod civil. Definitia legala este data de art.576 Cod civil potrivit caruia „Servitutea este o sarcina impusa asupra unui imobil pentru uzul si utilitatea unui imobil având un alt stapân”.

În literatura de specialitate aceasta institutie a fost definita ca fiind „un drept real principal derivat, perpetuu si indivizibil, constituit asupra unui imobil, numit fond aservit sau dominat, pentru uzul sau utilitatea altui imobil, numit fond dominant, imobil care apartin la proprietari diferiti”.

Servitutea, deosebit de celelalte dezmembraminte care presupun desprinderea unor atribute ale dreptului de proprietate din „mâna proprietarului” care sunt exercitate la alte persoane, este o simpla sarcina care se impune ca o limitare a exercitarii atributelor dreptului de proprietate de catre titularul initial, care, practic, nu pierde nici unul din ele, prin instituirea servitutiei.

1.2. Caracterele juridice ale dreptului de servitute

- servitutea este un drept imobiliar întrucât se constituie numai în folosul si în sarcina unor bunuri imobile prin natura lor;

- servitutea este un drept perpetuu deoarece se mentine atât timp cât exista cele doua imobile (fonduri) si situatia care a determinat constituirea ei;

- servitutea este indivizibila, adica profita întregului fond dominant si greveaza întregul fond aservit.

Potrivit practicii judiciare daca ambele fonduri sau unul dintre ele apartin mai multor coproprietari, constituirea servitutii trebuie facuta cu acordul tuturor copartasilor. Daca obiect al coproprietatii este imobilul în folosul caruia va fi exercitata servitutea, pentru constituirea ei, este suficient doar consimtamântul expres al unuia dintre coproprietari, întrucât actul respectiv profita tuturor.

- servitutea este un accesoriu al fondului în consecinta potrivit principiului „accesorium sequitur principale”, servitutea va depinde de soarta juridica a fondului

dominant. Aceasta înseamna ca servitutea nu poate fi ipotecata, înstrainata sau marita singular, independent de fondul al carui accesoriu este, ea transmitându-se odata cu fondul;

- servitutea este un drept real asupra lucrului altuia („jus in re alieno”), constituind un dezmembramânt al dreptului de proprietate întrucât limiteaza, restrânge dreptul proprietatii;

- servitutea presupune existenta a doua fonduri care au proprietari diferiti – Imobilul în favoarea caruia se constituie servitutea se numeste fond dominant iar cel pe care este grevata servitutea se numeste fond dominat (art.631, 632 Cod civil).

Practica judiciara a statuat ca nu este necesar ca cele doua fonduri sa fie învecinate.

2. Clasificarea servitutilor

Potrivit prevederilor Codului civil servitutile sunt clasificate în functie de mai multe criterii, astfel:

A. Dupa modul de constituire, conform art.577 Cod civil servitutile sunt:

a) naturale care se nasc din situatia naturala a lucrurilor (servitutea de scurgere a apelor naturale, servitutea izvorului etc.);

b) legale – sunt acele servituti care se stabilesc prin lege (ex lege) cum ar fi servitutea de trecere, servitutea de vedere, servitutea distantei plantatiilor, servitutea santului sau zidului comun etc.);

c) stabilite prin fapta omului adica acele servituti ce sunt constituite prin conventie sau prin testament, prin uzucapiune sau prin destinatia proprietarului.

B. Dupa obiectul lor servitutile se clasifica în servituti pozitive si servituti negative.

a) servituti pozitive – care permit proprietarului fondului dominant sa faca acte de folosinta pe fondul aservit cum ar fi: servitutea de trecere, de a lua apa din fântâna etc.;

b) servituti negative – acele care impun proprietarului fondului aservit anumite restrictii sau limitari. Ele se prezinta sub forma unor obligatii de a nu face ceva, de exemplu – distanta plantatiilor (art.607-608 Cod civil), distanta constructiilor (art.610 Cod civil).

C. Dupa natura fondului, potrivit art.621, Cod civil servitutile sunt urbane si rurale.

a) urbane – sunt constituite în folosul cladirilor, indiferent de locul unde se afla cladirea (urban sau rural);

b) rurale – sunt cele stabilite în folosul unui teren.

D. Dupa felul în care se manifesta servitutile se împart în: aparente si neaparente

a) aparente – sunt servitutile care potrivit prevederilor art.622 alin.2 Cod civil se cunosc prin semne exterioare cum ar fi o fereastra, servitutea de scurgere a apelor, servitutea de apeduct etc.;

b) neaparente – sunt servitutile a caror existenta nu pot fi constatate printr-un semn exterior, de exemplu servitutea de a nu zidi decât pâna la o anumita înaltime, de a nu planta la o distanta mai mica decât cea legala etc.

E. Dupa modul de exercitare servitutile sunt continue si necontinue.

a) continue – acele servituti pentru a caror exercitare si existenta nu este nevoie de fapta actuala a omului, cum ar fi de exemplu – servitutea de scurgere a apelor, servitutea de vedere (art.622 Cod civil);

b) necontinue – acele servituti pentru a caror existenta si exercitare este necesar faptul actual al omului cum ar fi servitutea de trecere, servitutea de a lua apa de la fântâna etc. (art.622 alin.2 Cod civil).

3. Servitutile legale

Precizam ca în aceasta categorie sunt incluse si servitutile naturale pentru ca si ele sunt reglementate expres prin lege.

Servitutille legale se împart în doua categorii:

- servituti reciproce sau bilaterale care sunt acele îngradiri sau limitari legale ale dreptului de proprietate prevazute de lege în folosul si respectiv în sarcina a doua imobile, fiecare fiind în raport cu celalalt atât fond dominant cât si fond aservit;

- servituti nereciproce sau unilaterale – acele servituti care stabilesc exclusiv în folosul unuia dintre imobile si în sarcina celuilalt imobil, astfel încât unul este numai fond dominant si celalalt este numai fond aservit.

A. Servitutile reciproce (bilaterale)

a) servitutea de granituire

Potrivit art.584 Cod civil „Orice proprietar poate îndatora pe vecinul sau la granituirea proprietatii lipite cu a sa, cheltuielile granituirii se vor face pe jumatate”.

În situatia în care granituirea nu se poate face prin buna învoiala, pentru delimitarea fondurilor învecinate, se poate apela la actiunea în granituire.

Operatiunea de granituire consta în delimitarea prin semne exterioare, vizibile (marcaje, borne, gard, sant) a doua proprietati (fonduri vecine).

b) servitutea de distanta a plantatiilor este reglementata de art.607 Cod civil potrivit caruia nu se pot planta arbori înalti la o distanta mai mica de doi metri si nu se pot face plantatii si garduri vii la o distanta mai mica de o jumatate de metru fata de linia despartitoare a doua fonduri daca nu sunt alte reguli stabilite prin acte normative speciale sau potrivit obiceiurilor locale.

Desigur ca atunci când cei doi proprietari convin ca distanta plantatiilor sa fie mai mica decât cea prevazuta de lege, acest lucru se poate realiza fie într-un mod expres sau tacit.

În lipsa unei astfel de întelegeri, „vecinul poate cere ca arborii si gardurile vii pusi la distanta mai mica sa se scoata” (art.608 alin.2 Cod civil).

De asemenea, proprietarul fondului vecin poate sa ceara a fi taiate crengile care se întind asupra fondului sau (art.608 alin.2 Cod civil) si poate taia singur radacinile care se întind pe terenul sau (art.608 alin.3 Cod civil).

c) servitutea privind distanta si lucrarile intermediare. Aceasta servitute reglementata de art.610 Cod civil impune proprietarilor a doua fonduri vecine ca pentru anumite constructii sa se respecte distanta stabilita prin reglementari speciale ori prin obiceiuri locale, fata de fondul învecinat.

Astfel de constructii sunt puturi, fierarii, cuptoare, magazii de sare ori de materii explozibile, uzine electrice etc.

d) servitutea de vedere reglementata de art.611 Cod civil consta în obligatia proprietarilor a doua imobile vecine de a nu construi ferestre de vedere, balcoane, terase la o distanta mai mica decât cea prevazuta de lege, respectiv de 1,90 metri si 0,60 metri dupa cum vederea este directa, perpendiculara sau oblica asupra fondului învecinat.

Potrivit practicii judiciare, deschiderile pentru aerisire si lumina pot fi facute la orice înaltime si distanta.

e) servitutea picaturilor din streasina obliga pe proprietar sa-si faca streasina la casa, astfel încât apa de ploaie sa se scurga pe terenul sau si nu pe terenul vecinului (art.615 Cod civil).

B. Servituti nereciproce (unilaterale)

În aceasta categorie de servituti au fost incluse:

a) servitutea de scurgere a apelor naturale

În conformitate cu prevederile art.578 alin.1 Cod civil „Locurile inferioare sunt supuse a primi apele ce curg fireste din locurile superioare, fara ca mâna omului sa fi contribuit la aceasta”.

Proprietarul fondului inferior este obligat sa nu faca nimic de natura a stavili aceasta scurgere iar proprietarul fondului superior nu poate face nici o lucrare prin care s-ar agrava fondul inferior. În caz contrar, lucrarile vor fi desfiintate.

b) servitutea izvoarelor este reglementata în art.575-583 si consta în obligatia celui care are un izvor pe terenul sau sa-l întrebuinteze de asa natura încât sa nu aduca atingere dreptului proprietarului fondului vecin de a folosi acel izvor.

Este interzis, de asemenea, proprietarului în fondul caruia se afla izvorul care alimenteaza cu apa o comuna sau alta asezare, de a face lucrari de natura a-i schimba cursul (art.581 Cod civil).

c) servitutea de trecere (art.616-619 Cod civil)

În conformitate cu prevederile art.616 Cod civil „Proprietarul al carui loc este înfundat, care nu are nici o iesire la calea publica, poate reclama o trecere pe locul vecinului sau pentru exploatarea fondului, cu îndatorire de a-l despagubi în proportie cu pagubele ce s-ar putea ocaziona”.

Practica judiciara a statuat ca prin loc înfundat nu se întelege numai imposibilitatea absoluta de a iesi la calea publica, ci si la acele situatii în care desi exista o asemenea iesire, ea prezinta inconveniente grave sau poate fi periculoasa pentru proprietarul fondului dominant.

De asemenea, practica judiciara a mai statuat ca prevederile art.616 îsi gasesc aplicarea în urmatoarele situatii:

- exista iesire la calea publica pe un drum impracticabil dar care poate deveni practicabil cu anumite cheltuieli;

- înfundarea este rezultatul faptului sau neprevederii proprietarului însusi, cum ar fi edificarea unei cladiri prin care s-a blocat iesirea la locul public.

Proprietarul fondului aservit pentru care servitutea a devenit împovaratoare va putea oferi proprietarului fondului dominant un alt loc de trecere fara ca acesta din urma sa-l poata refuza (art.634 Cod civil).

4. Servitutile stabilite prin fapta omului (conventionale) sunt reglementate prin art.620-622 Cod civil.

Servitutile stabilite prin fapta omului sunt acele servituti prin care proprietarii a doua fonduri învecinate, de comun acord, hotarasc sa stabileasca în folosul acestora orice servitute, cu conditia de a nu se încalca ordinea publica (art.620 Cod civil).

Servitutile stabilite prin fapta omului (servitutile propriu-zise) se pot stabili în trei moduri:

- prin titlu;

- prin uzucapiune;

- prin destinatia proprietarului.

A. Servituti stabilite prin titlu

Prin titlu întelegem actul juridic care poate fi contractul cu titlu oneros, contractul cu titlu gratuit, testamentul.

Actul juridic unilateral nu poate da nastere unei servituti.

De principiu orice servitute poate fi instituita prin titlu.

Potrivit art.624 Cod civil servitutile continue si aparente precum si servitutile necontinue si neaparente se pot stabili numai prin titluri.

Actele juridice prin care se constituie o servitute sunt supuse transcrierii.

B. Servituti stabilite prin uzucapiune

Potrivit art.623 Cod civil „Servitutile continue si aparente se dobândesc prin titlu sau prin posesiune de 30 de ani” (s.n.). În acest sens putem exemplifica servitutea de vedere, asa cum s-a statuat în practica judiciara.

C. Servituti stabilite prin destinatia proprietarilor (art.625-627 Cod civil)

Dreptul de servitute se constituie în acest mod când proprietarul a doua fonduri vecine stabileste între ele o stare de fapt care ar constitui o servitute daca aceste doua fonduri ar apartine la proprietari diferiti.

De exemplu între cele doua imobile care apartin aceluiasi proprietar este o fereastra construita la distanta mai mica decât cea legala.

Atunci când cele doua imobile vor apartine la doi proprietari diferiti, starea de fapt existenta pâna la data dobândirii proprietatii de catre alti proprietari va deveni dintr-o stare irelevanta al unui punct de vedere juridic într-un fapt juridic – ia nastere servitutea de vedere.

Atât timp cât este vorba de un singur proprietar al celor doua fonduri nu exista o servitute.

Potrivit art.625 Cod civil prin destinatia proprietarului se pot dobândi numai servitutile continue si aparente (servitutea de vedere si servitutea distantei plantatiilor).

5. Exercitarea servitutilor

Dreptul de servitute se exercita în conformitate cu drepturile si obligatiile ce revin proprietarilor celor doua fonduri sau imobile. Aceste drepturi si obligatii difera în functie de modurile de constituire a fiecarei servituti.

A. Drepturile si obligatiile proprietarului fondului dominant

- de a face toate lucrarile necesare pentru conservarea si exercitarea servitutiei care se fac pe cheltuiala sa;

- de a se folosi de servitute numai în conformitate cu legea, titlu sau modul de stabilire a acesteia (nu o poate modifica, schimba locul de trecere etc.);

- de a nu face lucrari care ar antrena schimbari împovaratoare pentru fondul aservit.

B. Drepturile si obligatiile proprietarului fondului aservit

- de a înstraina sau greva bunul cu sarcini, cu conditia sa nu lezeze exercitarea dreptului de servitute;

- de a pretinde despagubiri de la proprietarul fondului dominant;

- dreptul de a renunta la imobil, când a fost obligat la constituirea servitutii si de a suporta cheltuielile de pastrare a servitutii în favoarea titularului fondului dominant (art.632 Cod civil);

- de a se abtine de la orice fapta prin care ar tulbura exercitiul normal al servitutii chiar daca aceasta ar fi devenit împovaratoare;

- de a efectua lucrurile necesare pentru întretinerea servitutii daca si-a asumat acest lucru prin titlu.

6. Stingerea servitutilor

Dreptul de servitute se stinge în urmatoarele cazuri:

- în caz de imposibilitate materiala de a mai exercita servitutea (a primit imobilul printr-un caz fortuit) – (art.636 Cod civil: „Servitutile înceteaza când lucrurile se gasesc în astfel de stare, încât servitutea nu se mai poate exercita”);

- prin confuziune – când ambele fonduri devin proprietatea aceluiasi titular – (art.638 Cod civil: „Orice servitute este stinsa, când fondul catre care este datorita si acela ce o datoreste cad în aceeasi mâna”);

- prin prescriptie extinctiva când servitutea nu a fost exercitata timp de 30 de ani – (art.639 Cod civil: „Servitutea este stinsa prin neuz în curs de 30 de ani”);

- renuntare la servitute;

- la împlinirea termenului pentru care a fost constituita prin titlu;

- în cazul revocarii, rezilierii sau anularii dreptului celui care a consimtit stabilirea servitutii potrivit principiului „resoluto jure dantis resolvitur jus accpientis”.

Sectiunea a V-a

Dreptul de superficie

1. Definitie si caracterele juridice ale dreptului de superficie

1.1. Definitie

Dreptul de superficie nu are o reglementare distincta în Codul civil român, motiv pentru care existenta lui a fost contestata.

În literatura de specialitate s-a impus opinia conform careia prin art.492 Cod civil se instituie o prezumtie relativa de proprietate asupra constructiilor amplasate pe un teren în favoarea proprietarului terenului (superficies solo cedit) iar constructorul o poate înlatura prin proba contrara. Dovedind contrariul, constructorul devine în acest mod titular al unui drept de superficie.

Practica judiciara a statuat ca textul art.492 Cod civil este temeiul legal al hotarârilor pronuntate de instantele de judecata în materia superficiei.

Dreptul de superficie a fost consacrat legal prin art.11 din Decretul-lege nr.115/1938 pentru unificarea dispozitiilor referitor la cartile funciare, art.19 alin.1 din Legea nr.7/1996 a cadastrului si publicitatii imobiliare care referindu-se la structura cartii funciare în Partea a III-a referitoare la înscrierile privind dezmembramintele dreptului de proprietate si sarcini va cuprinde: „a) dreptul de superficie, uzufruct, uz, folosinta, abitatie...”.

De asemenea, referiri la dreptul de superficie se fac si prin prevederile art.21 din Decretul nr.167/1958 privitor la prescriptia extinctiva.

În literatura de specialitate dreptul de superficie a fost definit ca fiind „acel drept real principal, dezmembramânt al dreptului de proprietate asupra unui teren,

care consta în dreptul de proprietate al unei persoane, numita superficiar, , privitor la constructiile, plantatiile sau alte lucrari ce se afla pe un teren proprietatea altuia, teren asupra caruia superficiarul are un drept de folosinta, accesoriu al dreptului de proprietate asupra constructiilor, plantatiilor etc.”.

Dupa cum rezulta din definitie, dreptul de superficie presupune existenta a doua categorii de drepturi de proprietate:

- dreptul de proprietate al superficiarului asupra constructiilor, plantatiilor si dreptul de folosinta asupra terenului pe care au fost edificate acestea;

- dreptul proprietarului cu privire la terenul pe care se gasesc constructiile sau plantatiile cât si dreptul acestuia de a pretinde de la superficiar o indemnizatie pentru folosinta terenului.

1.2. Caracterele juridice ale dreptului de superficie

Dreptul de superficie se caracterizeaza prin aceea ca este:

- un drept real imobiliar – are ca obiect întotdeauna un bun imobil, respectiv o suprafata de teren;

- un drept perpetuu – exista atât timp cât dureaza constructia, plantatia sau lucrarea ce se afla pe proprietatea altei persoane; nu se poate stinge prin neexercitare. În cazul în care acest drept este constituit printr-un act juridic dreptul de superficie poate fi constituit si pentru o durata determinata;

- un drept imprescriptibil extinctiv, ceea ce presupune ca actiunea în revendicare poate fi introdusa oricând pâna la stingerea dreptului de superficie.

2. Constituirea sau dobândirea dreptului de superficie

Dobândirea dreptului de superficie poate avea loc prin urmatoarele moduri: uzucapiune, prin titlu sau direct prin lege.

a) Constituirea dreptului de superficie prin titlu

În acest context notiunea de titlu semnifica un act juridic, adica o conventie, un testament, un act juridic de conservare.

• Prin acte juridice „inter vivos” dreptul de superficie se poate naste:

- prin conventia dintre o persoana fizica sau juridica în calitate de superficiar si proprietarul unui teren care sa permita superficiarului sa ridice o constructie sau o plantatie pe terenul sau;

- prin contract – cu titlu oneros sau gratuit – când o persoana înstraineaza altei persoane constructia de pe un anumit teren, retinându-si terenul, astfel încât se constituie un drept de superficie asupra solului aflat sub constructie;

- prin concesiune, adica prin atribuirea folosintei terenurilor de catre stat prin organele sale, persoanelor juridice si fizice în scopul ridicarii unor constructii.

Precizam ca regimul concesiunii de terenuri din domeniul privat al statului pentru constructii este reglementat prin Legea nr.50/1991, republicata, privind autorizarea executarii lucrarilor de constructii si apoi prin Legea nr.219/1998 privind regimul concesiunilor.

În conformitate cu prevederile art.13 alin.1 din Legea nr.50/1991, republicata, terenurile apartinând domeniului privat al statului sau al unitatilor administrativ-teritoriale destinate construirii pot fi concesionate prin licitatie publica, potrivit legii, în conditiile respectarii prevederilor documentelor de urbanism si de amenajarea terenului.

Reamintim ca prin Decretul-lege nr.61/1990 si a Legii nr.85/1992 chiriasii locuintelor construite din fondurile statului au avut posibilitatea sa le cumpere. Cu ocazia transmiterii proprietatii asupra acestor locuinte s-a transmis si folosinta asupra terenului aferent acesteia, pe durata constructiei, devenind în acest fel si titulari ai unui drept de superficie daca acestea nu au cerut conform Legii nr.18/1991 pentru a deveni titulari ai dreptului de proprietate asupra acestui teren.

• Prin testament dreptul de superficie se naste în situatiile în care testatorul lasa proprietatea constructiei sau plantatiei unui legatar si proprietatea terenului unui alt legatar.

b) Constituirea dreptului de superficie prin uzucapiune se poate face prin prescriptia achizitiva de scurta durata, atunci când posesorul proprietar al constructiilor se comporta ca un titular al dreptului de superficie asupra terenului.

c) Dobândirea (constituirea) prin lege (ex lege) a dreptului de superficie

În legislatia noastra exista un singur caz de superficie reglementat prin lege. Acest drept de superficie rezulta din interpretarea prevederilor art.30 Codul familiei de catre instantele judecatoresti în sensul ca toate constructiile ridicate în timpul casatoriei pe terenul bun propriu al unuia dintre soti sunt bunuri comune. Sotul neproprietar al terenului devine titular al unui drept de superficie.

3. Exercitarea dreptului de superficie

Dupa cum rezulta din cele prezentate mai sus dreptul de superficie confera titularului sau posesia si folosinta asupra terenului pe care a ridicat constructia sau plantatia si un drept de dispozitie materiala asupra terenului în sensul ca poate dispune de substanta terenului numai pentru realizarea constructiei, plantatiei etc. (sapaturi, excavari pentru fundatii etc.).

Superficiarul dispune de toate atributele dreptului de proprietate – posesie, folosinta si dispozitie în ceea ce priveste constructia, plantatia sau alte lucrari executate pe terenul altuia, el putându-le înstraina fara consimtamântul proprietarului terenului.

Dreptul de superficie este transmisibil prin acte juridice între vii sau pentru cauza de moarte, cu titlu oneros sau gratuit.

De asemenea, dreptul de superficie poate fi grevat de sarcini reale cum ar fi: uzufructul, abitatia, servitutea, ipoteca.

4. Stingerea dreptului de superficie

Dreptul de superficie înceteaza (se stinge) în urmatoarele situatii:

- la împlinirea termenului când dreptul de superficie a fost constituit pe o perioada determinata;

- când constructia, plantatia au pierit sau au fost desfiintate de superficiar;

- prin confuziune – când calitatea de superficiar si cea de proprietar al terenului se întâlnesc în una si aceeasi persoana (prin conventie, succesiune, uzucapiune etc.);

- prin expropriere.

4. Uzucapiunea sau prescriptia achizitiva

4.1. Aspecte generale

Definitie. Reglementare. Justificare. Domenii de aplicare.

În literatura de specialitate, cu diferite nuantari, uzucapiunea sau prescriptia achizitiva a fost definita ca fiind „un mod de dobândire a proprietatii sau a altor drepturi reale prin posesia neîntrerupta a unui imobil în timpul si în conditiile prevazute de lege”.

Prescriptia achizitiva – uzucapiunea este reglementata în Cartea a III-a, Titlul XX din Codul civil, dispozitii ce sunt completate prin prevederile Decretului nr.167/1958 privitor la prescriptia achizitiva.

Reamintim ca cele doua institutii juridice – prescriptia achizitiva si prescriptia extinctiva nu se confunda întrucât prima este un mod de dobândire a dreptului de

proprietate sau a unui drept real asupra unui imobil iar a doua institutie are ca efect încetarea posibilitatii de a obtine realizarea unor drepturi prin forta statului.

În literatura de specialitate s-au adus mai multe argumente prin care se justifica utilitatea acestei institutii juridice. Iata o parte dintre aceste consideratiuni:

- uzucapiunea are rolul de a înlatura dificultatea si inconvenientele probatiunii dreptului de proprietate;

- uzucapiunea îndeplineste o functie de clarificare a unor situatii juridice. Uzucapiunea are ca efect nasterea dreptului de proprietate al posesorului unui imobil si în acest fel transforma o aparenta îndelungata într-un raport juridic de proprietate cert si indiscutabil;

- uzucapiunea constituie o sanctiune îndreptata împotriva fostului proprietar care a dat dovada de neglijenta, lasând un timp îndelungat posesia altei persoane, permitându-i acestuia, prin pasivitatea sa, sa se comporte ca un adevarat proprietar sau titular al altui drept real.

Domeniul de aplicare

De regula, uzucapiunea are în vedere numai categoria bunurilor imobile.

Dupa cum este cunoscut, potrivit art.1909 alin.1 Cod civil bunurile mobile se dobândesc în proprietate prin însusi faptul posesiei lor cu buna-credinta, fara a fi necesara trecerea unui interval de timp.

Prin uzucapiune pot fi dobândite numai bunuri imobile care se gasesc în circuitul civil – adica în proprietatea privata indiferent de titular.

De asemenea, prin uzucapiune se pot dobândi si alte drepturi reale susceptibile de posesie: uzufructul, abitatia, servitutile continue si aparente.

Potrivit prevederilor art.1844 Cod civil „Nu se pot prescrie domeniul lucrurilor care, din natura lor proprie, sau printr-o declaratie a legii, nu pot fi obiecte de proprietate privata, ci sunt scoase afara din comert”.

Din interpretarea prevederilor legale de mai sus coroborate cu cele cuprinse în art.5 alin.2 din Legea nr.18/1991, republicata si art.11 din Legea nr.213/1998 privind proprietatea publica si regimul juridic al acesteia, rezulta ca bunurile mobile care fac parte din domeniul public sunt scoase din circuitul civil general, adica sunt inalienabile.

În masura în care aceste bunuri sunt inalienabile ele sunt si imprescriptibile.

De asemenea, art.136 alin.4, teza I din Constitutie prevede ca „Bunurile proprietate publica sunt inalienabile”.

2. Felurile uzucapiunii

Codul civil român reglementeaza doua feluri de uzucapiune: uzucapiunea de 30 de ani si uzucapiunea de 10 pâna la 20 de ani.

A. Uzucapiunea de 30 de ani – art.1890 Cod civil

Prevederile legale citate mai sus cât si practica judiciara au statuat ca pentru existenta uzucapiunii este necesar a fi îndeplinite doua conditii:

a) posesia sa fie utila, adica posesia sa nu fie viciata

În sensul conditiei de mai sus în practica judiciara s-a statuat ca detentia precara si posesia viciata nu duc la uzucapiune.

Astfel, un chirias care are calitatea unui detentor precar nu va putea dobândi imobilul prin uzucapiune indiferent de perioada de timp cât exercita stapânirea în calitate de locatar.

De asemenea, s-a decis ca cel ce exercita posesia unei constructii cu îngaduinta proprietarului nu poate duce la dobândirea dreptului de proprietate asupra acestei constructii, fiind un detentor precar.

Nici persoana care a venit în imobil în calitate de concubina a fostului proprietar al imobilului nu poate dobândi proprietatea bunului respectiv, având calitatea unui detentor precar.

b) posesia sa fie exercitata neîntrerupt timp de 30 de ani indiferent daca posesorul este de buna-credinta sau de rea-credinta.

B. Uzucapiunea de 10 pâna la 20 de ani

Acest fel de uzucapiune este reglementat de prevederile art.1895-1899 Cod civil.

Astfel, potrivit prevederilor art.1895 Cod civil „Cel ce câstiga cu buna-credinta si printr-o justa cauza un nemiscator determinat va prescrie proprietatea aceluia prin zece ani, daca adevaratul proprietar locuieste în circumscriptia tribunalului judetean unde se afla nemiscatorul, si prin douazeci de ani daca locuieste afara din acea circumscriptie”.

Din continutul textului de lege prevazut mai sus rezulta ca acest fel de uzucapiune se aplica numai bunurilor individual determinate iar pentru invocarea ei sunt necesare a fi îndeplinite cumulativ doua conditii:

- posesia sa se întemeieze pe un just titlu sau justa cauza;

- posesia sa fie de buna-credinta.

a) posesia sa se întemeieze pe un just titlu

Potrivit prevederilor art.1897 Cod civil „Justa cauza este orice titlu translativ de proprietate precum vinderea, schimbul etc.”.

Atât în literatura de specialitate cât si în practica judiciara s-a statuat ca pentru a fi în prezenta unui just titlu, esential este faptul ca el sa provina în mod obligatoriu de la o alta persoana decât de la adevaratul proprietar, adica de la un neproprietar. Daca ar proveni de la adevaratul proprietar actul juridic respectiv ar fi suficient sa produca prin el însusi dobândirea proprietatii, fara a mai fi necesara o posesie îndelungata. O uzucapiune pe baza unui titlu ce emana de la adevaratul proprietar este de neconceput.

Justul titlu trebuie sa existe în realitate.

Potrivit art.1897 alin.2 Cod civil „Un titlu nul nu poate servi de baza prescriptiei de la 10 pâna la 20 de ani”, dar potrivit art.1897 alin.3 Cod civil - un titlu anulabil poate fi invocat drept just titlu împotriva oricarei persoane, cu exceptia celui care are dreptul de a cere nulitatea relativa.

În literatura juridica si în practica judiciara s-au formulat urmatoarele aprecieri cu privire la actele juridice ce pot fi calificate drept just titlu:

- sunt considerate just titlu: tranzactia, hotarârile judecatoresti de adjudecare a unui imobil date în cadrul procedurii vânzarilor silite; hotarârea judecatoreasca prin care se constata existenta unei conventii translative de proprietate între partile unui proces; hotarârile judecatoresti care tin loc de act autentic de înstrainare;

- nu constituie just titlu: conventiile pe baza carora un bun imobil este în stapânirea unui detentor precar (locatiunea, comodatatul, depozitul); hotarârile judecatoresti declarative de drepturi (cele pronuntate într-un partaj), conventiile de împarteala.

Certificatul de mostenitor face dovada calitatii de succesor si a întinderii drepturilor succesorale si nu este un act translativ de proprietate.

Nu poate fi considerat just titlu nici antecontractul de vânzare-cumparare.

Justul titlu trebuie sa aiba data certa; termenul de 10 pâna la 20 de ani începe sa curga de la aceasta data.

b) posesia trebuie sa fie de buna-credinta

Buna-credinta este credinta gresita a posesorului ca a dobândit de la adevaratul proprietar.

Acest lucru este consfintit în art.1898 alin.1 Cod civil care prevede: „Buna-credinta este credinta posesorului ca, cel de la care a dobândit imobilul, avea toate însusirile cerute de lege spre a-i putea transmite proprietatea”.

Buna-credinta trebuie sa existe în momentul dobândirii posesiei imobilului (art.1898 alin.2 Cod civil).

Mai precizam ca potrivit art.1899 alin.2 Cod civil buna-credinta se prezuma („bona fide praesumitur”) iar sarcina probei revine celui ce invoca reaua-credinta. Prezumtia este una relativa, putând fi înlaturata de cel interesat prin proba contrara care poate fi facuta prin orice mijloc de proba.

Uzucapiunea la care se refera art.1895 Cod civil prevede termenele de 10 pâna la 20 de ani si nu termenele de 10 si respectiv 20 de ani.

Termenul va fi de 10 ani daca adevaratul proprietar locuieste în circumscriptia teritoriala a aceluiasi tribunal judetean unde se afla bunul imobil.

Termenul va fi de 20 de ani daca adevaratul proprietar locuieste în circumscriptia teritoriala a altui tribunal judetean decât cel în raza caruia se afla bunul.

În situatia în care adevaratul proprietar a locuit un timp în raza teritoriala a aceluiasi tribunal judetean unde se afla imobilul si apoi a locuit în raza teritoriala a altui tribunal judetean termenul se calculeaza potrivit prevederilor art.1896 Cod civil în sensul ca la numarul de ani cât proprietarul a locuit în raza tribunalului judetean unde se afla imobilul se adauga un numar dublu de ani din ceea ce a ramas pentru o uzucapiune.

De exemplu proprietarul a locuit 6 ani în aceeasi circumscriptie în care se afla bunul imobil iar ulterior s-a mutat în alta, au ramas 4 ani pâna la 10, iar acesti 4 ani se dubleaza, adica 8 ani, deci 6 plus 8 ani fac 14 ani.

În situatia inversa daca proprietarul locuieste 12 ani în alta circumscriptie decât cea în care se afla imobilul si dupa aceea se muta în raza teritoriala a tribunalului judetean unde se afla imobilul, el nu mai trebuie sa mai posede 8 ani, ci numai 4 ani, adica 12 plus 4 ani fac 16 ani.

Acesta este motivul pentru care legea vorbeste de uzucapiunea de 10 pâna la 20 de ani.

Termenul uzucapiune se calculeaza pe zile, nu pe ore.

Potrivit art.1887 Cod civil ziua în care începe prescriptia nu se ia în calcul, iar potrivit art.1888 Cod civil ziua se socoteste de 24 de ore si începe la ora zero si se sfârseste la miezul noptii urmatoare. Prescriptia se socoteste încheiata la împlinirea ultimei zile a termenului (art.1889 Cod civil).

3. Întreruperea uzucapiunii (prescriptia achizitiva)

Reamintim ca potrivit prevederilor art.1847 Cod civil prescriptia achizitiva pentru a duce la dovedirea dreptului de proprietate trebuie sa fie neîntrerupta.

Întreruperea prescriptiei achizitive are ca efect înlaturarea oricaror efecte ale posesiei anterioare întreruperii, pentru a uzucapa fiind necesar sa înceapa a curge o noua prescriptie integrala.

Potrivit art.1863 Cod civil întreruperea prescriptiei achizitive (uzucapiunea) poate fi: naturala si civila.

a) întreruperea naturala a prescriptiei achizitive se realizeaza, potrivit art.1864 Cod civil, în doua cazuri:

- când posesorul este si ramâne lipsit de folosinta bunului mai mult de 1 an fie de catre adevaratul proprietar, fie de catre o alta persoana;

- când bunul este declarat imprescriptibil ca urmare a unei transformari a naturii si destinatiei sale.

b) întreruperea civila a prescriptiei opereaza, potrivit prevederilor art.1865 Cod civil si poate avea loc în urmatoarele situatii:

- prin sesizarea instantei de judecata cu o cerere de chemare în judecata ori arbitrale;

- printr-un act începator de executare precum sechestrul sau cererea executarii unui titlu caruia legea îi recunoaste puterea executorie;

- recunoasterea de catre debitor sau posesor a dreptului celui împotriva caruia curge acest termen.

4. Suspendarea uzucapiunii

Suspendarea nu înlatura timpul scurs anterior cauzei de suspendare; odata cu încetarea cauzei de suspendare prescriptia îsi reia cursul, socotindu-se si timpul scurs înainte de suspendare.

Cauzele de suspendare a prescriptiei achizitive sunt cele reglementate de art.13 si 14 din Decretul nr.167/1958 privind prescriptia extinctiva, ele fiind aplicabile si în materia prescriptiei achizitive. Aceste cazuri sunt:

- cât timp cel împotriva caruia prescriptia curge, este împiedicat de un caz de forta majora sa faca acte de întrerupere;

- pe timpul cât cel ce invoca uzucapiunea face parte din rândul fortelor armate, iar acestea nu se afla pe picior de razboi;

- între parinte si tutore si cei ce se afla sub ocrotirea lor, între curator si cei pe care îi reprezinta, precum si între orice alte persoane care, în temeiul legii sau a hotarârii judecatoresti, administreaza bunurile altora si cei ale caror bunuri sunt astfel administrate, prescriptia nu curge cât timp socotelile nu au fost date si aprobate;

- prescriptia nu curge împotriva celui lipsit de capacitate de exercitiu, cât timp nu are reprezentant legal si nici împotriva celui cu capacitate restrânsa, cât timp nu are cine sa-i încuviinteze actele;

- prescriptia nu curge între soti, în timpul casatoriei.