hotarare - ziuaconstanta.ro · 6,6 ha teren, loturi de teren libere, identificate in raportul de...
TRANSCRIPT
ROMANIAJUDETUL CONSTANTA
MUNICIPIUL CONSTANTA
CONSILIUL LOCAL
HOTARAREPrivind aprobarea tranzactiei extrajudiciare dintre Primarul
Municipiului Constanta,Consiliul Local Constanta, Municipiul Constantasi Cioara Gheorghe si Cioara Lucretia si Pletea Marian Mihaita
Consiliul Local al Municipiului Constanta intrunit in sedinta ordinaradin data de
Luand in dezbatere expunerea de motive prezentata de domnul PrimarRadu Stefan Mazare, referatul Directiei Patrimoniu nr.76560/2009 si referatulDADL nr. 76544/2009, sentinta civila nr.23023/16.12.2008 a JudecatorieiConstanta, avizul Comisiei nr.5 - juridica,
Vazand dispozitiile art. 1704-1706 si art.1709-1710 Cod CivilIn temeiul prevederilor art.36, alin.2 lit.c si art. lIS alin.1Iit.b din Legea
nr.21S/2001 privind administratia publica locala
HOTARASTE
ART.1.Se aproba incheierea tranzactiei extrajudiciare intre PrimarulMunicipiului Constanta, Consiliul Local Constanta si Municipiul Constanta, pedeoparte, Cioara Gheorghe si Cioara Lucretia si Pletea Marian Mihaita, pe de altaparte, conform anexei ce face parte integranta din prezenta hotarare.
ART.2.Se imputemiceste Primarul Municipiului Constanta sa incheieprezenta tranzactie extrajudiciara si toate actele necesare ducerii acesteia laindeplinire si in numele Consiliului Local Constanta si a Municipiului Constanta.
ART.3.Serviciul Comisiilor de Specialitate ale Consiliului Local vacomunica prezenta hotarare Directiei Administratie Publica Locala, DirectieiPatrimoniu, Cioara Gheorghe si Lucretia, Institutiei Prefectului JudetuluiConstanta, spre stiinta.
Prezenta hotarare a fost adoptata de _ consilieri din 27 membri.
Presedinte sedinta Contrasemneaza,Secretar
Marcela Enache
ConstantaNr.
Bd. Tomis nr. 51;Fax: 0040-41 -708101; Tel: 0040-41 -708105; 8700 CONSTANTA -ROMANIA
TRANZACTIE EXTRAJUDICIARA
ROMANIA
JUDETUL CONSTANTA
MUNICIPIUL CONSTANTACONSILIUL LOCAL
ANEXA LA H.C.L.M.TRANZACTIE EXTRAJUDICIARA
Intre
Primarul Municipiului Constanta, Consiliul Local Constanta, Municipiul Constanta,avandsediul in Constanta, bd.Tomis nr.51, legal reprezentate prin Primar Radu StefanMazare, pe deoparte,
SiCioara Gheorghe si Cioara Lucretia, cu domiciliul in Constanta, str.I.C.Bratianu
nr.186,bl.SR5,sc.B,ap.63,Pletea Marian Mihaita, cu domiciliul in Constanta, str.I.L.Caragiale nr.100, pe de
alta parteAvand in vedere referatul Directiei Patrimoniu nr.76560/20.05.2009 referatul
DAPL nr.76544/20.05.2009, sentinta civila nr.23023/16.12.2008 pronuntata de JudecatoriaConstanta in dosarul nr.8488/212/2008
In temeiul art.1704-1706 si art.1709-1710 Cod civil, s-a incheiat prezenta
ART.1.Partile - respectiv Primarul Municipiului Constanta, Consiliul LocalConstanta, Municipiul Constanta pe deoparte si Cioara Gheorghe si Cioara Lucretia siPletea Marian Mihaita, pe de alta parte - inteleg sa solutioneze pe cale amiabila situatiarezultata din suprapunerea terenului situat in Constanta, zona Palazu Mare, careu X, lot 4ce face obiectul Dispozitiei Primarului nr.6078/2008 si a contractului de vanzare cumparareautentificat sub nr.458/04.12.2008 cu terenul ce face obiectul sentintei civilenr.23023/16.12.2008 pronuntata de Judecatoria Constanta in dosarul nr.8488/212/2008.
ART.2.Primarul Municipiului Constanta, Consiliul Local Constanta, MunicipiulConstanta acorda in compensare si in proprietate catre Cioara Gheorghe si Lucretia pentruterenul situat in Constanta, zona Palazu Mare, careu X, lot 4 in suprafata de 256 mp avando valoare de 110 euro/mp si 0 valoare totala de 28.160 euro ce face obiectul DispozitieiPrimarului nr.6078/07.1O.2008 si contractului de vanzare cumparare autentificat subnr.458/04.12.2008, terenul situat in Constanta zona Palazu Mare, careu III, lot 7 insuprafata de 306 mp, avand 0 valoare de 90 euro/mp si 0 valoare totala de 27.540 euro.
ART.3.Primarul Municipiului Constanta va duce la indeplinire prezenta tranzactie,punerea in posesie urmand a se efectua ulterior aprobarii prezentei tranzactii prin Hotararea Consiliului Local Constanta si validarii acesteia de catre Institutia Prefectului JudetuluiConstanta.
Primarul Municipiului Constanta
Consiliul Local Constanta
Municipiul Constanta
Bd.Tomisnr. 51;Fax:0040- 41-708101; Tel:0040-41-708105; 8700CONSTANTA-ROMANIA
RAPORT
ROMANIA
JUDETUL CONSTANTA
MUNICIPIUL CONSTANTA
CONSILIUL LOCAL
COMISIA NR. 5 - PENTRU ADMINISTRA TIE PUBLICA,
JURIDICA,AP ARAREA ORDINII PUBLICE, RESPECT AREADREPTURILOR SI LIBERT ATILOR CET ATEANULUI
Avand in vedere expunerea de motive prezentata in sustinere dedomnul(a) - aLtI\-IL ~ u.. ~77:: tUA-~ ~ ;
Analizand proiectul de hotarare t1rivind RfLo b~/1r- ~-~-) E7) ex mA- \. fr:(lf ,NT1lt ;::;>fU..' UN.
IJ IAN /fr &JtJYit.Ju w U.AJIeJ ; L COIU~i\hoJ ()\-
. Ii'LA (to fLC,.Ht, We.A.t Ii ~ -? ffb1- a,UhUAJV J.fifln4In conformitate u preved~rile a t. 44 alin. 1 din Legea nr!
215/2001 republicata, privind administratia publica locala, Comisia nr.5, intrunita in sedinta din data de ..2.J O~JoO~ , avizeazafavorabil / nepw6rabil proiectul de hotarare prezentat.
PRESEDINTE COMISIE,
PAP ARI GEORGE DANIEL
cf'~ '\ -
'.A
ROMANIAJUDETUL CONSTANTAPRIMA RIA MUNICIPIULUI CONSTANT ADIRECTIA PATRIMONIUSERVICIUL PATRIMONIUNR 76560/20.05.2009
REFERAT
Prin notificarea formulata in baza Legii nr. 10 / 2001, inregistrata sub nr.12185 / 25.01.2002" Florescu Adina a solicitat acordarea de masuri reparatoriipentru imobilul situat in Constanta, b-dul Mamaia nr. 88, format din teren insuprafata de 155,54 mp si constructie, demolata.
In vederea rezolvarii notificarii, s-a emis Dispozitia nr. 6078 / 07.10.2008,prin care se atribuie in compensare un teren situat in zona Palazu Mare, careu Xlot 4, in suprafata de 256 mp. Terenul a primit nr. cadastral 109018 si a fostintabulat in Cartea Funciara sub nr. 132222.
Prin contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 458 /04.12.2008, Florescu Adina a instrainat terenul in cauza catre Cioara Gheorghesi Lucretia.
Ulterior s-a constata ca terenul un cauza face parte din terenul afectat deSentinta Civila nr. 23023 / 16.12.2008 a Judecatoriei Constanta, prin care seobliga paratele Comisia Locala de Aplicare a Legii nr. 18/ 1991 a MunicipiuluiConstanta si Comisia Judeteana pentru Stabilirea Dreptului de Proprietate AsupraTerenurilor Constanta, sa reconstituie in favoarea reclamantilor Hagi Faust siGinghina Octavian dreptul de proprietate in natura pentru suprafata de 8,5 ha si6,6 ha teren, loturi de teren libere, identificate in Raportul de expertiza tehnicaextrajudiciara..
Ca urmare, Cioara Gheorghe si Lucretia, prin adresa nr. 73728/2009, ausolicitat atribuirea in compensare a unui alt teren, in schimbul celui dobanditprin contractu1de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 458 /04.12.2008.
Pentru solutionarea amiabila situatiei se propune, transmiterea dreptului deproprietate, in compensare, in echivalent valoric, a terenului din situat in zonaPalazu Mare, careu III lot 7, in suprafata de 306 mp, catre Cioara Gheorghe siLucretia, in schimbul terenului proprietatea acestora, situat in zona palazu Mare,careu X lot 4, in suprafata de 256 mp. .
Terenul propus constituie proprietate privata a municipiului Constanta,conform Incheierii nr. 20405 din 19.11.2003 a Judecatoriei Constanta, Biroul deCarte Funciara, avand nr. cadastral 13153, inventariat conform Legii nr. 213 /1998 prin H.C.L.M. nr.l09 / 2005, inclus in intravilanul municipiului Constantaprin H.C.L.M. nr. 131/ 1997.Bd. Tomis nr. 51;Fax: 0040-41-708101; Tel: 0040-41-708105; 8700 CONSTANTA - ROMANIA
Conform Raportului de evaluare intocmit de S.C. Maestro BusinessConsulting S.R.L. valoarea terenului ce constituie lotul 7 din careul III, insuprafata de 306 mp, a fost stabilita la 27.540 € (306 mp x 90 €/mp).
Conform Raportului de evaluare intocmit de S.C. Cadastru ConsultingS.R.L. valoarea terenului ce constituie lotul 4 din careul X, in suprafata de 256mp, a fost stabilita la 28.160 € (256 mp x 110€/mp).
DIRECTOR EXI;CUTIV PATRIMONIUIng. Ramo~iela DOSPlNESCU
J
CONS ILlER JURIDIC)
I~}~.
I
ELAB
~' TDaniela J. E1.-AN
If'v'~<.
(' \
Bd, Tomis nr, 51;Fax: 0040-41 -708101; Tel: 0040- 41 -708105; 8700 CONSTANTA - ROMANIA
REFERAT
r
ROMANIA
JUDETUL CONSTANTAPRIMARIA MUNICIPIUL CONSTANTADIRECTIA ADMINISTRA TIE PUBLICA LOCALASERVICIUL JURIDIC
NR. ~ r~~I JO.O\'.~OO,
Prin Dispozitia Primarului nr.6078/07.10.2008 emisa invederea aplicarii prevederilor Legii nr.l 0/2001, s-a dispus acordarea incompensare a unui teren in suprafata de 256 mp, zona Palazu Mare, careuX, lot 4. Terenul a primit numarul cadastral 109018 si a fost intabulat inCartea Funciara sub nr.132222. Terenul a fost instrainat prin contractu1devanzare cumparare autentificat sub nr.458/04.12.2008 catre CioaraGheorghe si Lucretia.
Prin sentinta civila nr.23023/16.12.2008 pronuntata de JudecatoriaConstanta in dosarul nr.8488/212/2008 instanta a obligat MunicipiulConstanta sa reconstituie in favoarea reclamantilor Hagin Faust siGinghina Octavian dreptul de proprietate in natura pentru suprafata de 15.1ha situate in zona Constanta, Palazu Mare, ocazie cu care s-a constatat caterenul proprietatea Cioara Gheorghe si Lucretia se suprapune peste terenulce face obiectul sentintei civila nr.23023/16.12.2008.
Prin cererea inregistrata sub nr.73728/2009 Cioara Gheorghe siLucretia au solicitat atribuirea in compensare a unui alt teren in schimbulterenului situat in Constanta, zona Palazu Mare, careu X, lot 4, dobandit inbaza contractului de vanzare cumparare autentificat sub nr.458/04.12.2008,intrucat s-a constatat ca terenul mai sus mentionat se suprapune cu terenulce face obiectul sentintei civila nr.23023/16.12.2008.
Consideram ca solicitarea este intemeiata, fiind in situatia uneitulburari de drept, care constituie evictiune. Sunt intrunite astfel conditiileraspunderii pentru evictiune rezultand in fapta unui tert, obligatia degarantie apartinand transmitatorului initial al dreptului real - MunicipiulConstanta - intrucat conditiile de aplicare a regulilor specifice contractelorse aplica si actelor translative de proprietate.
Pentru solutionarea amiabila a situatiei aparute si pentru apreintampina promovarea unei actiuni in instanta se propune acordareaunui alt teren in compensare, in echivalent valoric, pentru terenul situat inConstanta, zona Palazu Mare, careu X, lot 4 , in suprafata de 256mp, terencare se suprapune cu terenul ce face obiectul sentintei civilenr.23023/16.12.2008.
Bd. Tomis nr. 51;Fax: 0040-41 -708101; Tel: 0040 -41-708105; 8700 CONSTANTA -ROMANIA
.' r
Urmare a celor de mai sus, consideram ca se impune efectuarea uneitranzactii extrajudiciare prin care sa se solutioneze amiabil situatia aparutasi pentru a preintampina promovarea unei actiuni in instanta, prinacordarea catre Cioara Gheorghe si Lucretia a unui teren in compensareacelui care se suprapune cu terenul ce face obiectul sentintei civilanr.23023/16.12.2008 si se impune promovarea unui proiect de hotarareprin care sa se stinga amiabil litigiul prin promovarea unei tranzaciiextrajudiciare.
DIRECTOR AP,CONSTANTIN RJ.CU
Bd.Tomisnr. 51;Fax:0040- 41-708101; Tel:0040- 41-708105; 8700CONSTANTA-ROMANIA
. 1"~.,
.
@7
~.
..
.
..
.
'
fl'
t "',
..- ..
Roman iaJudetul ConstantaPrimaria Municipiului ConstantaPRIMAR
Privind12185/25.01.2002Constanta, str.bd.reparatorii pentruconstructie.
Avand in vedere contractu I de cesiune de drepturi litigioase nr.705/28.05.2008catre Pletea Marian Mihaita, domiciliat in Constanta, str.I.L.Caragiale nr.l00
Avand in vedere referatul comisiei interne nr. 135312/12.09.2008 prin care se propuneacordarea masurilor reparatorii in echivalent constand in compensarea cu bunuri de acelasi fel
In temeiul prevederilor art.68 alinl si art. 115 alin.l(a) din Legea nr.215/2001 privindadministratia publica locala, prevederilor art.25 alin.3, din Legea nr.l 0/200 I privind regimul juridic al unorimobile preluate in mod abuziv in perioada 6 martie ]945-22 decembrie 1989.
solutionarea dosarului intocmit in baza notificarii inregistrata sub nr.si 114719/16.09.2005, prin care Florescu Adina, domiciliata in1 Decembrie 1918 nrAl,bI.L23,ap.52, solicita acordarea de masuri
imobilul situat in Constanta, bd.Mamaia nr.88, compus din teren si
. PRIMARUL MUNICIPIULUI CONSTANT A, RADU STEFAN MAZARE
DISPUNE:
t
ART.I. Respingerea cererii de restituire in natura a imobilului situat InConstanta bd.Mamaia nr.88 compus din teren in suprafata de 155,54 mp imposibil derestituit in natura si constructie demolata.
ART.2.Acordarea de masuri reparatorii in echivalent numitului Pletea MarianMihaita constand in compensare - echivalentul valorie pentru teren in suprafata de 155,54mp si constructie demo lata dupa cum urmeaza :
, teren - zona Palazu Mare, careu II, lot 18, 214 mp - spatiu locuire.d - teren - zona Palazu Mare, careu II, lot 19, 214 mp - spatiu locuire
teren - zona Palazu Mare, careu X, 10t"3, 256 mp - spatiu locuireI(>ren - zona Palazu Mare, careu X, lot 4. 256 mp - spatiu locuireteren - zona Constanta Sud-Cumpana,careu 01,lot29, 427mp spatiu locuire
ART.3. Pentru valoarea ramasa de atribuit de 5.594 euro propunem acordareadcmasuri repara~orii constand in despagubiri banesti in conditiile Titlului VII al legiinr.247/2005 si iri'aintarea notificarii catre Secretariatul Comisiei Centrale Bucuresti invederea acordarii despagubirilor
ART.4.Prezenta dispozitie face dovada proprietatii asupra imobilelor Slcons'tituie titlu executoriu dupa indeplinirea formalitatilor de publicitate imobiliara
ART.5.Predarea-primirea se va face prin proces-verbal de punere in posesie.ART.6. Prezenta dispozitie poate fi atacatar in termen de 30 de zile de la
., nl'fllCare la Sectia Civila a Tribunalului Constanta.
Art.7.Prezenta dispozitie va fi comunicata Ide Serviciul pentru comisiile desplYcialitate ale CL~ Servic!ului Juridic, Oirectiei Pntrimoniu, persoanelor interesateprecum si Prefectulul Judctulul Constanta,
CONSTANTA
Data LI~1
E
,rl1l~
---.---..--..---.------LnJ I Villi ROMANIA
...
CAMERA EXECUTORILOR JUDECA TORESTI DE PE LANGA CURTEA DEAP.~L CONSTANTA
BIROULEXECUTORULUIJUDECATORESCOANA SILVIU
Constanta. sir, Traian, nr, 28 ,bl. C3, sc.C, ap. 32, telefonlfax 0241/550188, tel. 034\1802387 mobil: 0723607154Operntor de date cu caracter personal or, 9420
RO 21982943
e-mail: [email protected]
Dosar de executare nr. 2] 1 / 2009
Somatie
Catre,
COMISIA LOCALA DE APLICARE A LEGll NR. 18/1991A ~CIPIULUI CONSTANTA SI COMISIAJUDETEANAPENTRU STABILIREA DREPTuL~ DE PROPRIETATE ASUPRA TERENURILOR'
CONSTANTA
~. BeLTomis;'nr. 51;.52 .Loc.Co,st~~ j~d.Cons~ta ~"
M '~ '~'-'<~;~: .:.!:';;;.:"> .
.. 0'. In baza cererii creditoruluisi a titlUluiexecutoriu'cOOstandi.~sentinta civilanr. 23023/2008 aJudecatorlei C-ta, dosar 8488 /212/2008 si d~izia civila,nr. 285./O:\03.20Q~a Tri~\uulIUluiC6nstaiita,dosar or. '8488/212/2008 si in conformitate cu dispozitiile art. 387 si 580' mdi~~:2CodProtooura CiViIa,.va
,- ,-', ," ' , " , ':,' . : " .""~
- SOMAM-ca in termen de 10 ( zece) zile de la primirea, lasarea, infuanareasau afisarea pr6ientei somatiila domiciliul/sediul dv. sa va conformati intocmai dispozitiunilor mentionatului titlu executoriu, resp~,ct:lVsareconstituiti in favoarea reclamantiloi ,in calitate de mostenitori ai defunctei Elena ZossimaWild , dieptuldeproprietate ; in natura, pentru suprafata de terende 8, 5 hatf?ren)deiltificat prinraportul de 'expertizatopoe(eetUat dteX'Pert BondOc Sorin. Siutteti obligate~sa reconstifujti .ljifavoiirea<'i-eclamaritilor ,iJ). QatUra,drep1UJ d~propryetate;~pent:rusuprafata,de' terende '6.6 ha', ideDii~ca(priIr~,rapprml~ exp~:< t,opoefeeiu8f'de e~eIt, tbpo Bo.nd~SoriIi', cu<exceptia~urmato~el~1~turL~-~sola-50,J~a!~1a A451,/154,atribuit lui Wan Stefan , inbaza titlu1iJide proprietate din dath de 1~~p§.1994elioeratde' CO'ii1ij"iitJudeteanapentrustabilirea drepturilorde proprietateasupra terenurilor,SOld~O,parce1aA 451 / 157 afribuitluiTudor NicolaeElvis in ba~ titluluide Rroprietatenr, 18411/1080/.15.06.1994, instrainat ulterior prin
contraci1{~de v~~are cumpar8Je auttmtigcat' 5tb or. 45.Q7,/ ,1997" parcela~ ,451. / 158,_(\!!iJlu~t~luiGaurean!,j;.Mad~»rinr~onstiti\irea <h.'eptultii_de.p~Qprieta~in_bw.atiti.~i1ui4~proprietate-i1i:28961 / 1329eliberatde 'Co~+Sia'jUdeteanapentrustabilirea drepiUrilorde prppH~f~j~as,iip~~:-~ientiiilor,'parcela1\:"451/159 , atribuita iuiBrasoveanu Stoiliila prin reconstituire,adieptulUi de pi~prietatein baza titluJui deproprieLateDr. 18411 / 1081 / 15.06.1994,ulterior instrainar inbaza contractuiui devanzare cUlnparereautentificat sub nr. 758 / 2005 , parcela A 451 / 160 , atribuita lui Petre A Dumitru , in baza titlului deproprietate nr. 28961 / 1310 / 1994 , cu privire la care obliga paratii sa acotde despagubiri banesti catrereclamanti. De asemenea sunteti obligate sa reconstituiti in favoarea reclamantilor dreptul de proprietatepentru diferenta de teren de 34, 90 ha teren , in natura, pe alte amplasamente libere aflate pe razaadministrativ teritoriala a Municipiului Constanta , in masura in care exista teren disponibil sau inechivalent banesc. Sunteti obligate sa puneti in posesie si sa emiteti titlurile de proprietate in favoarearec'amantilor , pentru suprafetele de teren cu privire la care s-a dispus reconstituirea in natura, a dreptuluide proprietate . -
Conform art. 371 indice 7, aveti obligatia de a achita suma de 2476, 4 lei RONreprezentand onorariu si cheltuieli de executare si onorariu avocat ( includ TVA) .
Atasam la prezenta titlul executoriu si procesu1 - verbal de che1tuieli in copie.In caz de neconformare, se va proceda la executare silita, cu toate consecintele nerespectarii
titlului, executare ce se va efectua cu ajutorul organW0r depolitie ,punandu-va in vedere dispozitiile art. 580indice 2;.S8o.indice 3, si 580 indice 5 Cod procedura\civila
NOt,PRE~EDI~iE~EROMANIEI
Dosar nr. 8488/212i2008ROMANIA
JUDECATORIA CONSTANTA,SECTIA CIVILA
SENTINTA CIVIL.\. Nr. 23023, .
~edintapublica de la 16.12.2008Comp1et~,llcompus.din:. "
PRE~EDINTE : Corina Eugenia JianuGREFIER: Maria Taranu
. .Perol j1.jdeqareac~~ei givile avaridca opiect;fgnd fufiCiar -obligatia de
a (ace; a~tiune,.fOIW\l!ata"de~r~(;lam~tH.s;a.t\~IN,,, F~II~1'" cetatean' german,.. . " '. . -' .".. _, . '. _', h: ~.. - ".",.. - ':" ._.' . ,',.' ." :.~--, ' . + - _. . , :C. w-'~;.. _ " ',.-~..' ... '. ", _ .. t-
dOiniciliat. in' .Germania,Munchen,~. I?OCCIS'f;R,.2,:,~,6u ~oiniciliul. ales laprocu~ful Ginghina 9ct~Y}~l"dinBvc!i~~~!!'t'str.~V_~~fl~&~scar;;'I1r;.Job, <eta}3,ap. 1~) sector'2' ~i GINc;lijNA OCTAVIAN, domi'ciliat in Buti.1te~fi, b-dul.Camil Ressu,nr. 33,bJ. N 4" sc. 5, et. 6, ap.213., sector 3, 11;1contradictoriu cu
paratiii CpMISIA LOCAt~ ,PE APLI_C~JtE 1\ LEGIl 'N~. 18X1991 AlV(PJN1~J~!YLPI<:q~,§t~if.A ~!~~~~~ _ {qH~J~ANAj~~~TRUST~mJREAE ~ DNEE"EUI{Ul"DEi '-.\'rJ{QfW:Et]J:A'.:FE;~ ~.. ASVPRA
"".'::~i<',:':_':~ .-,::1':):,," ", .;:;'';].f.l''.,_.-~- '~":"~'_";;r.;:i., '~'. ".:-~;"":-(~ "';,.:,. .:.f.,..~- <.,-./: " \ ~:" _ :>- - - -
1'E~ii~£~~~~£Q~§.!~~~, arnbel~ 9u,se~diq~(tin~C~nstaht~~cs:'Fomisnr.'54f~~ 53."~!ud~ 'Consfal1ta.;'o ;' -, ' . .<'"'~.,~ ,.'i¥' . .
;'Dez~ferile as~pr~ fondului au avut loc l~ ~edillta publica din data de09.12.2()08~i au fqst cons.efnnafe.In Incheierea d.~'Ji.wj!!qJ,"ea,pron~~tatiLd~ laacea d?~, ~y..face parteciritegr?t1ta dil1,,12r~i",~pfa~lltafhre,. 9~Itd,~jl}~i~ta,avandnevoie';4fe:.,ti1Wp.penfrua-<delibera, a" dlsp~s".amana~~~p~o~tint1rii'l~ data de16.12.20bK ,t;', . . .
INSTANTA,
Asupra cauzei de fata:Prin cererea inregistrata sub nr. 8488/212/2008 pe rolul acestei instante,
rec1amantiiHAGIN FAUST §i GINGIDNA OCTAVIAN, in_contradictoriu cuparatii COMIS'IA LOCALA DE APLICARE A LEGII NR. 18/1991 AMUNICIPIULUI CONSTANTA §i COMISIA JUDETEANA PENTRUSTABILIREA DREPTULUI DE PROPRIETATE ASUPRA
TERENURILOR CONSTANTA, au solicitat instantei ca prin sentinta ce vapronunta; ~ase dispuna:
o~ligareaparateIor Ia solutionarea cererii de reconstituire pentru suprafatamaxima ce poate fi retrocedata in baza legilor fondului funciar, respectiv50 ha teren situat in Constanta, fosta mo~ie"WILD", din Palazu Mare ce. ,
a apartinut autoarei reclamantilor, In sensuI de a se retroceda in favoarea
~:O:~"'~".
- lor In natura aceasta supnifata de teren, pentru care au'forriiu, --
conf. eu Legea nr. 247/2005;obligarea fiedirei parate In parte sa efectueze confonn attibutiunilor c:~revin potrivit art. 5 - 6 din H.G. nr. 890/2005, toate operatiunile neces~freconstituirii dreptului de proprietate in natura, pUD~rearec1amantilor Inposesie ~i emiterea titlului de proprietate pentru suprafata de 50 ha terenmentionata~i .obligarea paratilor la plata sumei ae 1000 lei pe zi de intarziere fiecare,reprezentand daune coniinatorii pana la executarea obligatiei dereconstituire.
In motivare, reclamantii au aiatat in esenta ca autoarea lor, Elena ZossimaWild, fiica lui Dimitrie Zossima ~i Constanta Zossima, a detinut in perioadaaniJor 194~ - 1949 suprafata de 568 ha teren situat in fosta comuna Palazu
:: Mare, teren obtinut prin mo§tenire de la parintiiacesteia, a§a cum ar rezulta §i>~ din .,,,extrasulnr. 1594/12.03.2003 emis de Dire~tia Judeteana' it. Arhivelor,r. . t ,
Nationale Constanta, din care suprafata de 518 ha.teren a fost expropriata abuzivin baza Legii nr. 187/1945 a Reformei agrare.
Au mai aratat reclamantii ca autoarea lor, Elena Zossima Wild, a fostdisatorita pentru 0 scurta perioada de timp cu numitul Murgulet de care adiy()[tat lara a avea copii §i s-a recasatorit cu Ant~n Wild in data de 12.12.1941,ac~sta fUnd vaduv ~i avand 3 copiidin casatoi:ia Sa_ anterioara incheiata cuEt[teiin~. Wild, nascuta Nifescu, cei trei copii II acestuia'tHiid: Elena Odette-:;.,. , . ...w.'
Wild Zossima - nascuta la 31.07.1935 ~idecedata la 21.07.2003, Ion (Johannes)Cezar Carol Wild - nascut la data de 26.09.1930 ~i decedat la 01.09.1997 - ~i
I:ugQJo~e,finaWild Zossima - nascuta la data de d~,08).932 §i decedata la datade ,.lin06:~06, au fost irifiati (adoptati) de autoarA'lof~~.Elena Zossima Wild,conform sehtlntei civile nr. 444/24.04.1945 a Tribunalului Ilfov, Sectia a VII -a, a~acum rezulta din copia nr. C 147/17.09.1979emisa de Arhivele Statului.
Au mai precizat reclamantii ca autoarea lor, Elena :Anton Wild (numele"Anton", fiind preluat de la soO, prin testamentul autentificat sub nr.9401/31.03.1944 la Notariatul Tribunalului Ilfov, a testat in favoarea copiilor saiadoptivi (copiii sotului sau Anton Wild), nuda proprietate a mo§iei sale dinPalazu Mare, judo Constanta; mo§ia numita "Surdila'Gaiseasca" din judo Braila~i via din'cbmuna Valea Calugareasca din judoPrahova, iar tatal acestora, AntonWild, a testat de asemenea toata averea copiilor sai Elena Odette Wild, LuciaJosefina Wild §i Ion Wild, potrivit testamentului nr. 7188/03.04.1944.
Au mentionat ca in baza Legii nr. 18/1991a fondului funciar ~i a Legii nr.10/2001, copiii acestor autori, respectiv numitii Ion (Johannes) Cezar CarolWild, Lucia Josefina Wild ~i Elena Odette Wild, au fOnTIulatnumeroase cereride reconstituire ~inotificari prin care au solicitat retrocedarea proprietatii ce Ii secuvenea ca drept de mo§tenire de la autorii lor, dar peste tot au primii' numairefuzuri, iar procesele pomite In baza Legii nr. 10/2001,Ill'anularea actelor
v:~ ~. ..., 'Q?"<
j< <'~-~' ,'<~ ~< ~'- ":-" -~~-« « .. <-
" (9. . ~:, '.d;. . .~ ~ ~ . ~, '""', ~ ?
~.~ B:. . ~%
~" , "
:>'~~.~ Y~<se, altor persbane pe proprietatea lor ~i alte astfel de procese au fost(9~~.~~% . rgiversate la nesfiir~it,fiind pe rQl~iIn prezent.~~. ~ ~?/ Au mai aratat reclamantii di in acest timp cei trei mo~tenitori mentionati,
9'~ ~ % ' copiii defunctei Elena Zossima Wild ~i Anton Wild, au decedat, iar de pe urma% .g ":' lor au ramas urmatorii mo~tenitori:
~? 1. dupa defunctul Ion (Johannes)Cezar Carol Wild - fibl sau Andreas WildAnton, cetatean german;
2. dupa defuncta Wild - Zossima Lucia, mo~tenitorii - Ginghina Oct~~ian;'Lefler Constantin, Wild Andreas Anton ~i Wild Johanna Alexandra, totilegatari universali conformcertificatului de mo~tenitorDr.781/13.09.2006emis de B.N.P. ,,Marinc~ Eugen" din Bucute$ti, sector 3 (fila 11 - 12);
3. dupa defuncta Wild Zossima Odette - mo~tenitorul Hagin Faust - sotsupra"i~tuitor~cetatean german,mo~tenitoriiWild Andreas Anton ~i Wild
j.- Zo~sima Lucia, reriuntandla mo$tenirea acestei defuncte, iar cotele' lor~uccesorale Cce Ii s-ar fi cuvenit dupa ceilalti autori), Ie-au cedat
~ .mo~tehitofului Hagin Faust prin contractuJ de cesiune de drepturisuccesornieautentificat sl:lb nr. 1678/13.09.2006 la B.N.P. "Marinca~Eugen" (fila 15 - 16).
Au mai precizat reclamantii ca in prezent ei au calitate de mo~tenitori ce vinla mo~tenire prin reprezentarea autoarei Elena Zossima Wild, aceasta fiindperso~~ ~nqreptatita'Ia .recpnstituirece'a'formul'.lt;cererea de reconstituire interrrienulqeid,ecad~reprev. de legile f6ridulu!fupcia~\ . '" .
,c v.Cu pnVire lif'daunelecominatoril sblicitate, res{amantii au aratat eaparatele' an lri'calcatflagrant dreptullor de proprietate prin refuzul nejustificat demai bine de 10 ani, de a Ie solutiona cererea de recon$~ituire~ide a Ie retroeedaterenuL.solicitat, fiind Incalcate legile tani, Constii~tia: Romaniei ~i dreptul,~.' , .~. '.-! "
'COnlUll])lr.. 'j2, . "..
'" ~iii drept, au invocat art. 53 ~i urm. din Leg~a '18/1991; Legea1/2000;Legea nr. 169/1997; Legea nr. 247/2005 ~iH.G. nr. 890/2005.
~ In probatiune, au solicitat administrareaprobei cu inscrisuri, interogatoriulparatilor ~iproba cu expertiza tehnica topografica.
Din actele i lucrarile dosarului instanta constata i retine urmatoarele:Autoarea initiala a reclamantilor, numita Elena Zossima Wild, fiiea lui
Dimitrie Zossima ~i Constanta Zossima, a fost casatoriHi0 p~rio.adade timp cunumitul MUl'galetde care a divortat tara a avea copii ~i apoi s-a casatorit cunumitul Anton Wild (in data de 12.12.1941,conf. extrasului din Registrul Stariicivile pentru casatoriti pe anul 1941 Bucure~ti- sector IV Verde - fila 170),aeesta fii.nd vaduv ~i avand 3 copii din casatoria sa anterioara incheiata cuEcaterina Wild, nascuta Ni!escu, cei trei copii ai acestuia fiind: Elena OdetteWild Zossima - nascuta la 31.07.1935 ~idecedata la 21.07.2003, Ion (Johannes)Cezar Carol Wild - nascut la data de 26.09.1930 ~i decedat la 01.09.1997 - ~iLucia Josefina Wild Zossima - nascuta la data de 06.08.1932 ~idecedata la datade 11.06.2006sau fost infia~i (adoptati) de autoarea lor, Elena Zossima Wild,
3
"..
f''':~~'~~i~~,.fi~:i s ~ 4. , '''~.'''_
4
. .
ccmfQrth sentintei civile nr. 444/24.04.1945 a Tribunalululfffd"V~~".. ';.:,' ,- , , ".__' I , _
a, a~a.cum rezuWi din copia nr. C 147/17.09.1979 emisa de Ar4.iyelj(tilde 17-19din dosar), ambii soti ~i copiii acestora preluand nUIhel~~~.Zossima- Wild,a~acumrezultadin actulde adoptie. .
AutoareaElena Zossima Wild, a detinut in perioada 1946 - 1949, 'in tocomuna PalaztlMare (actualul caI1ierPalazu Mare al mun. Constanta), supraf~de 518 ha teren, a~acum rezulta din copia - extras nr. 1594/12.03.2003 emisa deArhivele Statului -. DirecfiaJudeteana a ArhivelorNationale Constanta (fila144), teren ce a fost expropriat In baza Legii nr. 187/1945 de Inrnptuire a.E.ef.onneiAgrare a~a cum rezu1ta din certificatu1- extras nr. C 67/07.02.2008emis de DirectiaJudeteana a Arhivelor NationaIe Constanta (fila 146), teren caredupa In,asurares-a constatat ca ar avea suprafata de 495,7745 ha In 10c de 518ha,~ac'um rezulta din "Memoriul emis In data.de 20.10.1948 Intocmit de ing..N.ib~'Y.sMihai, de1egatulMinisterului Agricu1turii,act ce a fost depus de catre
,.parAtifComisiaLocalaConstanta. . .
'. '. In ami!2003, numitde' Wild - Zossima Odette (Elena Cecilia Odet) ~iwild """"."ZossimaLucia (la acea data mo~tenitoru~'Ion (Johannes) Cezar CarolWild ~ind decedat), au obtinut cetatenie romana potrivit H.,G. nr.519/08.05.2003 publicata In M. Of., Partea I, nr. 339/19.V.2003 (fila 180-181),
. gep!l)la putea beneficia de reconstituireadreptuluide proprietate, Intre timp.:fj\~~~{~y!zuita~i Constitutia Romaniei prin Legea 429/2003, recunoscandu-se
. ;-c~f~f~~i~;~r straini ~eptu1 de a obtine terenuri In. Romania prin mo~tenireleg~lJ::.~araalte conditii, dreptul1a ino$tenire fih;d garimtat, conf. art. 41 alin. 2~l art. 42 din Constitutia Romaniei (art. 41 a.1in.Ct~'Dreptul de proprietate,
IN;gfJl'-1J#crean!ele qsupra statului, sunt garantate. Confinutul ~i limitelea,Qg'1iiJr,!:1!',epturisunt stabi/ite de lege. .
tit, l:r~.prietateaprivata este garantata # oc4rJtitt\ i11 mod egal de lege,
iniifJrfA'lt de' titular. Cetafenii straini ~i apa~rizii lot dobiindi dreptul depropr.tetateprivata asupra terenurilor numai in condifiife rezuftate din aderareaRonuiniei' ''fa Uniunea Europeana $i din alte tra/ate internafionale fa careRomania este parte, pe bazii de reciprocitate,fn condifiile prevazute prin legeorganicii,precum # prin mo~tenire legalii" ~iart. 42 ,,Dreptulla mO-ltenireestegarantat"), dar cererea de reconstituire depusa de ace~ti mo~tenitori In baza.Legii nr. 18/1991 ~ia Legii nr. 1/2000, nu a fost solutionata.
In data de 21.07.2003, decedeaza numita Elena Odette Zossima Wild.In data de 31.10.2005, dupa intrarea In vigoare a Legii nr. 247/2005,
numitii Lucia Zossima Wild ~iHagin Faust, mo~tenitorul defunctei Elena OdetteZossima Wild in calitate de sot supravietuitor, prin mandatar Ginghina Octavian,formuleaza 0 noua cerere de reconstituire a dreptului de proprietate, cerereInregistmta sub nr. 133281/31.10.2005 la sediul Primariei mun. Constanta (fila142),~ar care pana In prezent nu a fost solutionata.
In data de 11.06.2006, decedeaza ~i numita Lucia (Josefina) Zossima\Vild.
,. . '""'.~"":..<...~. V'~.''P' ~,"~"
-:)' ~ 'o~'o% .~~:~W 'eOjJ 'o~"" '" ~ 0 . *"'o .;,';:3 ';.:.. 0 ~~","l'~.~~ .\!) 0 ~.-. p-".
%~~.., .. 'a ..f" -.:,¥:rIII prezent, reclamantii sunt mo~tenitorii acestor autori, venind la
~,~ :.'f1'"~-':t«~~$tenirea Hisatade ~1~naZO,ssh?aWil~, ~~n 're;transmitere. .r;~;(~ ~ ..
'
" \ Conf. art. 42 dm Constltutl3Romamel, dreptulla mo~temre este garantat,~ ~.~'~, ~/".J.iaF,hin probele administrate In cauza rezulta ca ambii reclamanti au calitate de~ (i) ~~. -='.,\c!~if5~tenitoriIegali ~i testamentari, legea fundamentala ~i legile fondului funciae
, "~..,q(Jfic"-"nefadind nicio distinctie In acest sens./ I " '
;/ In eauza,reclamantiiau facutdovadacalitatiide mo~tenitorconf. art. 13din Legea nr. 18/1991 rep. ~i art. 13 din H.G. nr. 890/200,5, au facut dovadacalitatii de fost proprietar deposedat de teren In perioada 1945 - 1946 a autoareiElenaZossima Wild, in conf. cu prey. art. 3 alin. 5 ~iart. 6 din,Legea nr. 1/2000,precum ~i dovada calitatii de persoane indreptatite la reconstituirea drep~lui.,4eproprietatepentru suprafa!amaxima ce se poat~ restitui in baza Legilor fonduluifunciar;respectiv 50 ha, conf.art3 alin,,2ginLe~eapr.l/2000.
S-a' facut de asemenea,d.o;yp.d~"'Y~c.bi~l~i"amplasament,respectiv ZonaPalazu :Mare (astazi",carn6r,al:':'P.1un...COlistani~,"fosta com, Palazu Mare -
-:', "., _,.""', -_' ',_:-;.1-<:'<":.* " ._ ."." -;. ~
Cana~)'- terenul purtana :aenuinirea vec,h~,(de la'e:xpl'opriere), de "nlo~ia Wild"a~a ,.cumreroWl ~i dIn planuril~ parcelare de la;'~c~a data (depuse de paditacoiLisia localii).
Cu privire la vechiul amplasament al terenului in litigiu, instanta retine caIn conf. cu conc1uziile raportului de expertiza tehnidi extraju,diciara (inclusiv
Anex(i 1 . ~i Unn. cliI1 raJ?QI1M!":'~~'o~,~xp-~f!:iza),intoymif'o de expert tehnic judiciarspeciaIitateatopografle, "caqas.tru,7 geodezietBoridoc'oSorin',afJat in evidentaBh'qi!I~LC~fl~raLd~,'Exp_ertii~~tl\~l¥ce;:;ayaiid~ii~l1aruG-&:~legitimatie4258 '-11<202,(;~roborat~i ceIela.lteprobe administrate'In cauza, inclusiv adresa nr.166173/28.11.2008 emisa de Erimari~ Mun, CQnsta+?-ta~i a planului parcelarextras din 1945~tp1an1l1ac,tu'tLC\rzol1eLPalazuN1~r~~cel~,doualoturi de teren,
. L6tul-:~r.!p~~~i2I.'afa!adeg,5:\haH~zitiomit.inn:e;punct~il~40~\~ 432 ~i Lotul 2 insupflrt~!adt;;6,Q.lia(6.6007 m.p.}pozitiQn.atintre'.punctele '433 -'-462 (fila 102),identitfcate'in raportul de expeitiza, sunt situate in zon" Palazu Mare, in cea maimare part,~pe fosta proprietate Wild - Zossima ~i pe care In.prezent nu se aflaconstructii ~ialte obiective de investitii.
Sustinerea paditei Comisia LocaHiConstanta ca prin Hotadlrea ConsiliuluiLocal Constanta (H.C.L.M.) nr. 633/18.12.2002, a fost transmisa In folosintagratuita, pentru constructia unui ansamblu de locuinte, ,catre.A.N.L, suprafata de374.910,73l!\,.p. teren in zona Palazu Mare, nu poate fi retinuta de instanta,deoarece prin H.C.L.M. nr. 97/11.02.2006, a fost retras dreptul de folosinta alA.N.L. pentru aceasta suprafata de teren, ambele hotaraIi fiind depuse de padita,iar din H.C.L.M. nr. 127II 7.04.2003 de actualizare P.U.D - Palazu Mare Nord -Caragea Dermeni pe malul Lacului Siutghiol, nu rezulta ca cele 2 loturi Iiberedin "mo~ia Wild" ar fi afectate de constructii ori lucrari de investitii aprobateconform legir..~inici alte aspecte de natura a exceptata aceste suprafete de terende la reconstituire.
5
.-- ~.- .. y...........~ C "tj -.{'-
Ir) ~ ...; Ng.q)~~~~ "t1 ~ ,~
"~A," C;Ij< Q..;
,.Nici sustinerea paratei comisia !ocaIa, cum ~~ aceste terenuri. U~"~'#i'S'~'fftJ 'J; ,date In compensare altor" persoanem baza Legn nr. 10/200 1 ~1 ca l' '.. ~'ti:.§ 1vechiul amplas3:mental autoarei reClamantilor ar fi proprietatea privata a ." '"" ,~~::§;
Constanta nu poate fi retinuta de instanta, deoarece, atata timp cat acestf .
este liber ~i este vechiul amplasament al autoarei reclamantilor, numai acest~persoane - mo~tenitorii fo~tilor proprietari - Ie poate fi retrocedaHi vecheci*i",proprietate-":,Wild"~i nu a~torpersoane, in caz contrar 'lncalcandu-se dreptulacestora de proprietate ~i implicit ~i art. 1 din Protocolul nr. 1 la ConventiaEuropeana a Drepturilor Omului, art. 2 ~i art. 34 din Legea nr. 1/2000 mod. ~icompl.prinLegea nr. 247/2Q05,in care se instituie principiul restituirii in naturape vechile amplasamente, cu'at~tmai mult cu cat reclamantii ~i autorii lor aufonpulat cerere de recon~tituinf'data la cafe cele 2 loturi mentionate in raportulde expertiza er~u Ijbe~e,.libere.fiind,,~iin prezent, netiind afectate de constructii "
sauJucrar.i dejnv~stitii~ iar nerestituirea terenului liber catre mo~tenitorii fo~til6r
_ prol?Jj~~ar!;arcry~()"nou~Jp~~iint~.in dreptul de 'proprietate la care reclamantii:: J ar ~,;~e~-unQreptpIiori!arde~econ~tituire. .;; .
,'> Recl~manni (ca,$im.cau~,Vi~u v. Romania in care Curtea Europeana aDrepturilor Om,ului s-a pronuntat la data de 09.09.2008, cauza Cor~&ian v.Romania - l10tarareaC.E.D:p; din 27 septembrie, cauza Hauler v. Romania -ho6irarea C.E.D.O; din. 12 iulie 2007, cauza Draculet v. Romania - hoHirarea. -' ,.
q.g;D".P qin O,~J2.2097,.et9.), au Jost prejudiciati de autoritatile administrative,ip~§p~tiPm-~tif,c,~re~R~q~;lp.:p:rezentnuau sohltionat cererea lor de reconstituire,:p1p:e:'pr~j\1dipj~ti~}n"con~!nUar~~~~ppnfaptul. c~ a~~te ~utorit~!i re~"z~.,sa Ierestit~:~.bterenurile 'libertniiif''[ostaptoprietate ,,1\iild'.\~~xpropriataabuziv in anul]946. . .
cr~n!ru. ac~&t~mptive, instan:ta va obliga paratele sa reconstituie in" falQi!:r,t::1~J:e91~tp.~nliIor,.in c!lli~ate~demo~tenitdit..ai Aefunctei Elena Zossima
Wi!d~(r;if~\re~ransmitere de:la defunctii Elena-e>dett~J''Yild ~i Lueia JosefinaWild), dreptul de proprietate in natura pentru suprafata de 8,5 ha teren ~isuprafat~ de 6,6 ha teren, pe cele doua loturi de.teren libere situate in Mun.Constanta:~zona Palazu Mare ~i identificate prin raportul de expertiza tehnicaextrajudiciara - Anexa 1 din raportul de expertiza - intocmit de expert tehnicjudiciar specialitatea topografie - cadastru - geodezie, Bondoe Sorin, aflat inev~dentaBiroului Central de Expertize Tehnice, avand numarul .de legitimatie4258 - '1;-1202,fiedirei parate revenindu-i obligatia de ~; intocmi ~i emite actelenecesare privind punerea in posesie ~i emiterea titlului de proprietate potrivitdisp. art. 5-6 din Regulamentul aprobat prin H.G. nr. 890/2005.
Cu privire la diferenta de 34,90 ha teren din fosta proprietate "Wild"pentru care nu exista 0 dovada certa ca ar fi in totalitate, libera pe \'echileamplasamente (pentru intreaga diferenta de 34,90 h~ teren), dar pentru carerec1amantii in calitate de mo~tenitori prin retransmitere ai autoarei ElenaZossima Wild, fost proprietar deposedat in sensuI art. 3 alin. 5 din Legea nr.l/2000, au mcut dovada ca sunt persoane indreptatite la reconstituirea dreptului
6
;<:"'.
"~u. .
-a' O'~""'''''~' G." ',~(If . 0 >0 s)). \' Pt:;. .::' .';o(;.qj ~~.g~ .~) ';:1.~~ 6'Gp."~a' "t,,~ ~,.), ;~ '",ce<' ,
. '..
""...,"'- ""'
...
'
.
....'_.' .0
.
. ".."'
."
.
'
.
'"'" ."0' "
. ~~~'JL'~~;f);$ioprietate (suprafata de, teren 'ce se poate restitui In baza legilor funciare~ <. ~. ~;r' ';,W:hdde 50 ha), instanta retine ca din probele coroborate administrate in cauza,
i &~.~t",,~fii1clusiv'-adresa nr. 166173/28.11.2008 emisa de P~maria I?un. Constanta,~ ~ .~;" 6~'j/ HCLM nr. 127/17.04.2003,HCLM nr. 97/11.02.2006 ~l planunle cadastrale ale
t-.,_I..",.y
/..'.'.r"' zonei Palazu Mare, rezulta ca"!n aceast~ zona ex"ista ~i"alte suprafele libere de
.,'" teren, neafy,ctatede constructu, aflate m domemul pnvat, al Mun. Constanta,;,,'. unele chiar pe fosta proprietate "Wild", terenuri ce ar putea fi retrocedate in
natura, masura restituirii in natura fiind prioritara fata de masurile reparatOliiprin echivalent banesc potrivit art. 10 din Regulamentul aprobat prin H.G. nr.890/2005, disp. art. 3 alin. 3 din Legea nr. 1/2000 ~i dispozitiile general~ dinlegile funciare~ fUnd necesar a se comunica reclamantilor de catre comi~ia10calJi,cel putin doua oferte de-restituireIn natura.
Pentru aceste considerente, instanta va obliga paratele sa reconstituie Infavoarea reclamantilor, dr~ptyt de Pfoprietate in natura pentru diferen!a de. , - ,...:'.,.-,"'''' - -::-~~ - -: .-
34,90.:ha teren pe' alte am1?lasa1ri~ritelibere aflate pe raza administrativ,-teri!9riaHia Municipiuluj C0I!s!anta~~ecareiparate Jifparte revenindu-i pbligatiade, .:a intocmi ~i emite a~tete nece~are privind" reconstituirea dreptului deprbprietate, potrivit disp. art. 5-6 din Regulamentul aprobat prin H.'G. nr.890/2005.
Cu privire la dauhele cominatorii In cuantum de 1000 lei solicitate incauza de reclamal1ti,instapta retine: <
..- . -'~~/~.-- -~.._,.-:.: '_.- "' _'.' ;':~_'. <_".~ ;._.~t.,:- __'
':" . Daunele cominatorfi/ sunt acele daune la c~re p,otfi condamnati' paditiiPNIltrua~x~~1!tao~1i'gatia'de~"afate"stabilita, pnlltr-u~:'tit1uexecutoriu, acesteaactiOi1aiiflica 0 garailtie p~ntru executarea obligatiilOI\"~tabilite~i nu au regimmoratoriu ~i nici compensatoriupana ladata la care, de~i s-a lmplinit scadentatermenuluj de executare"a, oblig~!~ide "a face~~.debitorii nu au indepli~it~ce~~ Q~gfltie, de la aceasta data'purtandu-se c~ere ,t~n.sformarea daunelorcomil1ato~JiIn .daune compensatorii, dovedindu-se pr~udiciul Incercat prinneexecutarea In termen a obligatiei de "a face", cuan~mul acestor ultime dauneputftnd'fi ra}?ortatla valoarea prejudiciului. "
Cum daune1ecominatorii au menirea de a asigura executarea obligatiei de"a face" (garantie cu rol de constrangerepentru debitor), instanta va stabili mailntai data scadentei, respectiv data ramanerii definitive ~i irevocabile a hotarariiprezente, de la aceasta data considerandu-seca s-a Implinit data scadenta pentruexecutarea-'obligatieide "a face", iar cuantumul acestor d~runecominatorii, va fistabilit de instanta la valoarea de 100 lei pe zi de intarziere incepand cu datascadentei mentionata mai sus, pentru fiecare parat in parte, pana la executarea decatre fiecare parat a obligatiei dispuse de instanta, sUll'lastabilita astfel fiind inmasura sa asigure executarea in termen a obligatiei de "a face", precum avand invedere ~i faptul ca refuzul paratilor de a pune in executare hotarareajudecatoreasca este de natura a aduce atingere dreptului la un proces echitabil,consacrat de art. 6 din CEDO, intrucat "dreptul la executarea unei hotararijudecatore~ti este unul dintre aspectele dreptului de acces la justitie" - (cauza
, ,~T'-"
7
ro M ~ --..-
~'E '&~;~'( 'p ~ 0 ~G) V) I-c
.'''''"'' s:::,D ,.~h ~':(~'" 0 0 CJ
S~abi? Po~es~e~e. Romaniei, p~r~gl~af 66), iar nee~eeutarea hoHirarii al;"'~~.:;-:~~:.~g. =~l0 Ingennta m dreptul de propneta!~al r~clamantllor. . "~g_ -}~~0..
Solicitarea rec1amanti1or de ~ obliga pe fieeare parat la platadaun~l~ ~-<~:"'-cominatorii in euantum de 1000 lei pe zi de Intarziere, este disproportionata,'instanta fiind in masura sa stabileasca cuantumul acestora, a~a cum se deduce ~idin interpre1areadisp. art. 64 alin.2 din Legea nr. 18/1991rep. mod. ~i compi. ~ia Deciziei nr. XXII2.12.~005 a Inaltei Curti de Casatie'~i Justitie- SeetiileUnite, publicaHi in Monitorul Oficial nr. 225/13.03.2006, astfel ineat vor fireduse la 100 lei pe zi de intarziere, aeest eapat de eerere urmand sa fie admis In.parte, respeetiv numai pentru suma de 100 lei pe zi de intarziere.
Pentru motivele expuse, instanta va admite in parte aetiunea, daunelecominatorii fHndreduse de la suma de 1000 lei solicitata de rec1amanti la 100 lei ~. '
) pe zi.de intarziere.
.{\drpite in parte aetiunea {(jrrovlata de reclamantii HAGIN FAUST,ceta,tean german, domiciliat in Germania, Munchen, POCCISTR 2, eu
dg,iR~~,i!:~Ml,.~;~J,~sJ~,.tR~Q~P~i~~l~11,,~t;,~~~i~~,~2stayi~,din Bueure~ti, str. ':a.s~leL~~£~r,".!ll}~'~'lOO,~taJ~:3;;ap~.KQ;"s.~9!fm+:;§!~\~~NG:QIN;\ QCT A VJAN, domlclhat
,...,:_~...'o",,"~5'::'-'?"_.>-'_':-"-'''_''.' . . ",::,'/""',';,',:,",':,,:::'.: "'. '. .'--'>:'..~~'. ":,.:"',~',,_' """":~"":'., '.', ".'. . . '.
i~B~~G,U~~ti~"b-dq,j~.~,~ami1JS~~~t1;i~~30t;bl';;'N 4r s'c.~5~.et.~6~"ap~"213,"sectQr.3, incont~4dt~toriueu'p§.;~ti{:'cQl\ifsF~).XjCALADE AlfLICAREALEGII ~R.
ljll;!~J>~t ...~~N.CIPIVt~I.C~NSTANTA ~i COMISIA JUDETEANA:~~!~~,:~§;J:>~»l~JSf\;~~'~~~~T.J!8V1DE ".~R~PRIETATE ASY~~'!'~R~~~~~Q~~~~~SmAN~A:i",~up,belecu se1fl}I,l~~C.?nstanta, Bd. Tomlsill. 5J..T ~.,Jud.J;;Qn.~.tanta. .: . ,:/", .
'Obliga paratele sa reeonstituie in favoarea reclamantilor, in calitate demo~tenitori..ai defunetei Elena Zossima Wild (prin retransmitere de la defunetiiElena Odette Wild ~i Lucia Josefina Wild), dreptul de' proprietate in naturapentru suprafata de 8,5 ha teren ~i suprafata de 6,6 ha teren, pe cele doualoturi de teren libere situate in Mun. Constanta, zona Palazu Mare ~i identifieateprin, raportul de expertiza tehniea extrajudieiara - Anexa 1 din raportul deexpeliiza.:...intoemit de expert tehnic judiciar specialitatea topografie - cadastru- geodezie, Bondoe Sorin, aflat in evidenta Biroului Central de ExpertizeTehniee, avand numarul de legitimatie4258 - 11202, fieearei parate revenindu-iobligatia de a intoemi ~i emite actele necesare privind punerea In posesie ~iemiterea titlului de proprietate potrivit disp. art. 5-6 din Regulamentul aprobatprin H.G. nr. 890/2005.
Obliga paratele sa reconstituie in favoarea reclamantilor, dreptul deproprietate in natura pentru diferenta de 34,90 ha teren pe alte amplasamentelibere aflate pe raza administrativ - teritoriala a Municip.iuluiConstanta, fiedirei
8
.1I,r . .
i%~~.@g . i~eln ~arte revenin~u-iobligafiade a int~c?,i ~iemite act"le ;l1e~pri~i(id:~ ~';r,i;.,G
.
.
.
"'f" cbnstltUl,rea dreptulu.
l de propnetate,potnvlt dlSp. art. 5-6 du1 R.
e~~!TIent~1~. '"""',:;,~.~",,)aprobatpnn H.G. nr. 890/200~,: /if.~. ,)
i'F,~'x Obliga padHele la plata daunelor cominatorii in cuantum<~e '1~OIei pe,., fiecare zi de intarziere Ineepand eu data ramanerii definitive ~il~~~~;abile a
prezentei hotarari ~i pana la executarea obligariei de "a face'~ mentionata prinprezentahotarare, ,
Cu recurs In 15 zile de la comunicare.
Pranuntata in~edinta publica, astazi 16.12.2008.
, , '-.C.J, 18 Decembl'lc 2008
,~ .;,8!~:t
GREFIER,
Maf~ .
~,
;
.
~ -
. .
:u. "".-
~ .
.;~'.
C;
~1~,12, /7 {~Q<-c,-
,',
9
'~ '-~
--""":"-'-- , ,~ \:'~"-'- '::~:-' ""'""':'::-:'-~.~ ,-~
o sar nr .8488/212/2008 0C-0 ,_
TRIBUNALUL CONSTANTA, ,
SECTIA CIVIL1\., ~
DECIZIA CIVILA NR.285
~edinta publica din 05 martie 2009Pre~edinte - Cristina DutaJudecator -Mihaela MocanuJudecator -Adriana LepadatuGrefier -Mariana Murgoci
,~ '
Pe rol, solutionarea recuTsului cjvil avand ca obiect fond funciar/obligatiadea face, recurs dec1arat de recurentele parate COMISIA LOCALA PENTRU, ,
APbICAREA LEGII.;,18/1991CONSTANTA siCOMISIA JUDETEANA~. :;' ~'::";"'> .~.- .~ .i.~-, ,.' ", _-;-; "*;~;;;:>~: '~_. _ ':'. <':">.'::- ~ ",f:~ 'j;.' - ->.
PENTRU'STABILIREA DREPTULUI DE PROPRIETATE CONSTANTA.- .,' " ,- - ''''- - , - ,P1U~.'o:PREFECT~impofriya,s~ntintei civile nr23023/16.12.2008 pronuntaHi deJudec'itoria Constatita'in,dbsariIl,£ivj1 nr.8488/212/2008, in contradict~riu cuintil!latii reclaman!i .HAGIN FAUST domiciliat in Bucuresti, str.Vasile Lascar,nr.lOO,et.3; ap.l0, seftqr ~, si GJNGHJNA OCTAVIAN domiciliat inBucure~ti,bd.Camil Res'su,nr.33, bl.N.4, sc.5, et.6, ap.213, sector 3.
, La apelul nominal facut In ~edin!a publica se prezinta pentru recurentaComis!!!>Locala pentruApljcarea Legii 18/1991'Constanta avocat loan Neamtu,in baza~imputemi~irii avocatiale onr~43597/20()9depusa la dosar; intimatiiGingliilla Octavian ~i Hagin Faust personal, lipr:.,rnd recurenta ComisiaJudeteana pentru Stabilirea Dreptului de Proprietate Constanta.
.~rQ(;y,dpra .e.st~tega! indepliriita in conformitate cu disp.art.88 ~iurri~t6ah;ie God pr~(?lvila~ <". ~..; ..- :'. -,-,c. ..:..,.\ ',' ,. .~,--, ~..
S.~: factIt' refetatul oral asupra cauzei de catre g}'~fierul de ~edin!a, dupacare:
. Intrebate fiind, paqile precizeaza ca nu mai au alte cereri de formulat.Instanta, lufu1dact de declaratia partilor in sensul ca nu mai sunt cereri
prealabile, in temeiul disp.art.150 Cod pr.civila constata terminata cercetareajudecatoreasca ~iacorda cuvantul pe fond pentru dezbateri.
Avand cuvantul, aparatorul recurentei parate, avocat loan Neamtu solicitaadmiterca recursului a~acum a fost formulat, cu cheltuieli de judecata.
Pe fondul cauzei precizeaza ca 0 parte din terenurile solicitate dereclamanti au intrat in proprietatea privata a unor persoane ca urmare a emiteriide titluri de proprietate, imprejurare fata de care apreciaza ca se impune casareacu trimitere spre rejudecare pentru a se avea in vedere ~iaceste aspecte.
in opinia sa, se impune efectuarea unui raport ,de expertiza pentru a sestabili care parte din terenul revendicat se mai afla In domeniul privat alMunicipiului Constanta, ~i care parte se afla deja in proprietatea altor persoanefizice.
'.
1
in subsidiar solieWi.inJp~uirea obligatiei de reeonstituire' in na~'dreptului de proprietate in favoarea rec1amantilor,eu acordarea de despagulJ1tp.,intruditnuexistaterenuridisponibile. >
In hotararea instantei de fond s-a retinut di paratii nu au produs dovezi insensuIdi 0 parte din terenuri au intrat in proprietatea-altor persoane.
In recurs a depus un set de inscrisuri pentru a proba existenta titlurilor deproprietate emise pentru alte persoane, referitor la terenul litigios. Astfel ca s~impunecasareacu trimiterepentrua procedala delimitareaterenului .
Avfu1dcuvantul intimatul rec1amant Ginghina Oetavian precizeaza eanotificarileau fost formulate in termenul prevazut de lege, iar la instanta de fondintimatele nu au ,inteles sa i~i.formulezeapararile in sensul de a depune titlurilede proprietat~,emisepentru alte persuane.
, .Atecuno~tintaea. terenhrile revendicare sunt libere intrucat a efeetqat 0expeitiza 'e*trAjudi'qiara~'1 \i,' ~. "z
.":'In ,mod 'nejustHicat.COmlsla a emis titluri de proprietate'in eondi!iile in r;;;.care dosarulexista pe 'rol mai~!l1ede un an,
"Pentru acesterhotive''>sdliciHi respingerea recursului ca nefondat ~imentihereahotararii instantei de fohd ca legala ~i temeinica.
Avand cuvantul iritimatul Hagin Faust, achieseaza' la conc1uziileintirpatuluiGinghina Octavi~.
,- TRIBUNA1.UL-',..-l:,11'
Asupra recursului civil de fata:
." . Prin_ceJ:"er~c:linr~gi:$t!a!a§i1bnr. 8488/212/2908 pe rolul JudeeatorieiCc1t~tart!?_xeclatna~tiLHAG!~rF~UST~iGINGHINAt~(=~C'{AVIAN, incontratlkiroriu'tlfpa'ratii COM}SIA LOCALA DE APlflCARE A LEGII NR.18/1991 A MUNICIPIULm CONSTANTA~i COMISIA JUDETEANAPENTRU STABILIREA DREPTULUI DE PROPRIET ATE ASUPRATERENURILOR CONSTANTA, au solicitat instantei ca prin sentinta ce vapronunta, sa se dispuna:
obligarea paratelor la solutionarea cererii de reconstituire pentru suprafatamaxima ee poate fi retrocedata in baza legilor fondului funciar, respectiv50 ha teren situat in Constanta, fosta mo~ie "WILl)", din Palazu Mare cea apartinut autoarei reclamantilor, in sensul de a se retroceda in favoarealor, in naturaaeeasta suprafata de teren, pentru care au formulat cerere inconf. cu Legea nr. 247/2005;obligarea fiedirei parate in parte sa efectueze conform atrlbutiunilor ce Ierevin potrivit art. 5 - 6 din H.G. nr. 890/2005, toate operatiunile necesarereconstituirii dreptului de proprietate in natura, punerea reclamantilor inposesie §i emiterea titlului de proprietate pentru suprafata de 50 ha terenmentionata §i
2
r-'I
..
"
c,"obligareaparatilor la plata sumei de 1000 lei pe zi de intarziere fiecare,reprezentand daune coniinat6rii pana la executarea obligatiei dereconsti tuire.
In motivare, reclamantii au aditat In esenta di autoarea lor, Elena ZossimaWild,?fiica lui Dimitrie Zossima ~i Constanta Zossima, a detinut in perioadaanilor 1946- 1949 suprafatade 568 ha teren situat in ~ fosta comuna PalazuMare, teren obtinut prin mo~tenirede la parintii acesteia, a~a,cum ar rezulta ~idin extrasul nr. 1594/12.03.2003 emis de Directia Judeteana a Arhivelor
4 . , .,
Nationale Constanta, din care supra-fatade 518 ha teren a fost expropriata abuzivin baza Legiinr~187/1945 a Reformei.;agrare.
Au mai aratat rec1amanti{ca autoarea lor, Elena Zossima Wild, a fostdisatorita pentru 0 scurta penoadiL de timp cu numitul Murgulet de care' adivoqatfara a avea copii ~~s-a recasatoritcu AJ1tonWild in data de 12.12.1941,a~e§~il~Jiin,d_vacluv §iav,~d 3 copi,i-;,.dincasat()rla sa anterioara mcheiata cuEcat~rina Wild,lJ.ascuta N1tescu, ceIJrei copH.ii ;icestuia fHnd: Elena OdetteWHdZossima - nascuta la.~3~.07.1935§idecedataJa 21.07.2003,'Ion (Johannes)Cezar Carol Wild - nascutla data de.26.09.!93C§i decedat la 01.09.1997 - §iLucia ~osefinaWild Zossima - nascuta ladata de 06.08.1932 ~i decedata :ladatade 11.06.2006, au fost ihfia.ti (ad()ptali) de autoarea lor, Elena ZossimaWild,conform sentintei ciyile,W. 444/24;~4.l945 a Tribunalului Ilfov, Sectia a VII -a, a§ac~mrezultadincopi~p,r. El'147117.09.1979emisa de Arhivele Statului.:> ~u mai pr~~i~~Jr~~i~w~Jilr9~a~tQM~~~or, ~lel!a Anto~_)¥~Jd (n~ele~,Ari.toRY,fUnd prehiat de' la>'sOt);"prin te§tam~~.tul autentificat sub nr.9401/31.03.1944 la Notariatul Tribunalului Ilfov, a testat in favoarea copiilor saia~optivi (copiii sotului .sau Anton Wild), nuda proprietate a mo~iei sale din
-'~\.:=~i.t:, . ' . .._ '" _ _ _ ._.. __.':, _. _ ,: o'" ""'". .. _ .
, . P:~¥1;."ry!ar,e,.Jud. CQIl~jant~?rnp~l.~qUrplta "S}!l\~tJaq~lseasca" dIn Jud. Bralla~i;,viadi}&coni~naValea Calugareasca dinjud.Prahov~p:iar ta~~lacestora, AntonWild, a"testat de"asemenea tbata ayerea copiilor sai Elena Odette Wild, LuciaJos€fina Wild §i Ion Wild, potrivit testamentului nr..,7.188/03.04.1944.
Au mentionat ca in baza Legii nr. 18/1991 a fondului funciar ~i a Legii nr.10/2001, copiii acestor autori, respectiv numitii Ion (Johannes) Cezar CarolWild, Lucia Josefina Wild §i Elena Odette Wild, au formulat numeroase cereride reconstituire ~inotifican prin care au solicitat retrocedarea proprietatii ce Ii sectivene~..G"adrept de mo~tenire de la autorii lor, dar p~.;stetot au primit numairefuzuri, iar procesele pomite in baza Legii nr. 10/2001, in anularea acteloremise altor persoane pe proprietatea lor ~i alte astfel de procese au fosttergiversate la nestar§it, fiind pe rol §iIn prezent.
Au mai aratat reclamantii ca in acest timp cei trei mo~tenitori mentionati,copiii d~~functeiElena Zossima Wild ~i Anton Wild, au decedat, iar de pe urmalor au ramas urmatorii mo~tenitori:
1. dupa defunctul Ion (Johannes) Cezar Carol Wild - fiul sau Andreas WildAnton, cetatean german;
3
; ~ o''+:>":D~~~o J to~ = B-1, .~ ..Q 5
;'t;= ~ N~,.,..,'.-Q) Q)
2! dupa defuncta 'Yild ~ Zossima Lucia, mo~te~torii - Ginghina '.~;;,p.Le1:ierConstantm, WIld Andreas Anton §1WIld Johanna Alexahdilegatari universali conformcertificatului de mo§tenitor nr. 781/13.09".2]emisde B.N.P."Marinca~Eugen"din Bucure~ti,sector 3 (fila 11- 12); ,
3. dupa defuncta Wild Zossima Odette - mo§tenitoruf Hagin Faust - sot ""';"supravietuitor, cetatean german, mo§tenitorii \-VildAndreas Anton ~iwild '
~::. Zossima Lucia, remintand la mo§tenirea acestei defuncte, iar cotele lorsuccesorale (ce Ii s-ar fi cuvenit dupa ceilalti ~~tori), Ie-au cedatmo§tenitorului Hagin Faust prin contractul de cesiune de drepturisuccesorale autentificat sub nr. 1678/13.09.2006 la B.N.P. "Marinca§Eugen" (fila 15 - 16);" -
Au maiprecizat recl~ntii ca in prezent ei au calitate de mo§tenitori' ce vbla nIo§tenire prin reprezentarea autoarei Elena Zossima Wild, aceasta fiinq.
~pers0ClJ!~indrep,tijt!tala ~~constituirece a formulat cererea de reconstituire intermenutde de§aa~reprey.,de legile fondului funciar...' Cu,.privir~ 'I~ daun~le cominatorii soUCitate, reclamantii ~':1aratat ca
. .'pftratele'au lncalcat flagrant dreptullor de proprietate prin refuzul nej~stificat de. mai bine de 10 ani, de a Ie solutiona cererea de reconstituire §i de a Ie retroceda
terenul solicitat, fiind inca1cate Iegile tarii, Constitutia Romaniei ~i dreptulcomunitar. -
~>xJ,~~S!~~PJ,~p-invoGat.,art.53 §i urm. din Legea 18/1991; Legea 1/2000;Legearii~ 169/1997; Legeanr. 247/2005 §iH.G. nt..890/20Q~.. -
.:;!~ Pfobatiul'le,au soliCitatciClfuinistrareaprogpi cu inscrisuri, interogatoriulpM&1ilor§iproba cu expertiza tehnica topografica.
Prin sentinta civiHi nr.23024/2008 instanta a admis ,in parte,actiunea,in.~:~e.ns~hq~.a q~iig~t pAratelesa r~constituie in ~v0't~a re?lamantilor, in calitateA~~,i1~~~t~ni!griai, defunctei Elena Zossima !Wil~i;wrin.,retransmitere de la(l~fU~tii EI~ria Odette Wild §i Lucia Josefina Wild), dreptul de proprietate innafura pt:ntru suprafata de 8,5 ha teren ,i sUPlafata de 6,6 ha teren, pe celedbua lQ,turide teren libere situate in Mun. ConstaIila, zona Palazu Mare ~iidentificate prin raportul de expertiza tehnica extrajudiciara - Anexa 1 dinraportul de expertiza - intocmit de expert tehnic judiciar specialitatea topografie- cadastru - geodezie, Bondoc Sorin, aflat in evidenta Biroului Central deExpertize Tehnice, avand numarul de legitimatie 4~5$ - 11202, fiecarei parateTeveti1rl:du-iobligatia de a intocmi §i emite actele necesare privind punerea inposesie §iemiterea titlului de proprietate potrivit disp. art. 5-6 din Regulamentulaprobat prin H.G. nr. 890/2005.
. A obligat paratele sa reconstituiein favoarea reclamantilor, dreptul deproprietate in natura pentru diferenta de 34,90 ha teren pe alte amplasamentelibereaflate pe raza administrativ - teritoriala a Municipiului Constanta, fiecareiparate'in parte revenindu-i obligatia de a intocmi §i emite actele necesare privindreconstituirea dreptului de proprietate, potrivit disp. art. 5-6 din Regulamentulaprobat prin H.G. nr. 890/2005. .
4
..,
'(2)- Ptoprietateaprivata;~ este garantata ~i 9crotita in mod egatindiferent' de titular. Cetatehii straini ~i apaqizii' pot dobfu1di 'dr,proprietate privata asupra terenurilor numai in cbnditiile rezultate din it;Romaniei la Uniunea Europeana ~i din alte tratate internationale la'(;C
Romania este parte, pe baza de reciproeitate, in conditiile prevazute prin l~georganidLj precum ~i prin mo~tenire legaHi" ~i art. 42 "J)reptulla mo~tenire este'garantat"), dar eererea de reconstituire depusa de ace~timo~tenitori in baza Legii "
nr. 18/}991 ~i a Legii nr. 1/2000, nu a fost solutionata.In data de 21.07.2003, decedeaza numita Elena.odette Zossima Wild.
In data de 31.10.2005, dupa intrarea in vjgoare a Legii nr. 247/2005,numitii Lucia'Zossima Wild ~i Hagin Faust, mo~tenitorul defunctei Elena .odetteZossi~~,Wildin calitate de,sot supravietuitor, prin mandatar Ginghina .octavian"fgrJ:If111e~a0 noua cerere'd~ reconstituire a dreptului de' proprietate, c,erereii1~~~i§tt~t.~.~P2,nr~13328,,1(21.10.2005J&sedjl]lr.Prip1arieimun. Constanla (fila142);{d;r~'9ar~P~ajnprez~I.i~,mia fost solutionata.
{! ' ,Iif daladed 1.06.2006, decedeaza ~i ,nHmitaLucia (Josefi.na) Zossima,Wild.' .
, In prezent, rec1amantii sunt mo~tenitorii acestor autori, venind lani6~tenire~'1~saBide El,etni'Zifssima Wild, prinretransmitere.
C9Iif..flrt. 42 dir g9B,~,!itutiaR,.omaniei,dreptulla mo~tenire este garantat,iar, dipptoD~ld"adrriiriistrat~,'lIlcauza rezultaca"atp.pii rec1amanti au calitate de;ffi<5~'t~flndnt'?f~~'1Hi!;:'1;'t~stahi'entari;';'l€'ea rundariiehtala i Ie ile fondului funciar
,.;,,:-, ~'f~:."*j;:0,}~,-,,<...,.g,.,,,;,,{,:,~ "'" ,,,,,,,,~,~,,~~..., ,,,,,~ J~._,,>, .0 ;'~""",,,,"..,,",,,, ~ g, '. ~,"~ ~,
ne~a~9i)icio;'di§tinctie lii'ac:est sens~ ,;{.' ,In cauza, recIamantiiau, meut dovada calitatii de mo~tenitor conf. art. 13
dinLegea,nr. 18/1991 {ep~..~iart. 13 din H.G. nt~90/2005, au rncut dovada:~lr!f~tiJ~'~'~'>1<jst'i?i6prie~a.P!,4~pbseda~de teren i.a;.per\qada 1945 - 1946 a autoarei,. '''~-'''''''-':~'':~~*~'~'''_~,.;.~_~>.;~,:,., - --.:. :'_'- _' .,0'__,~:<__;,_",'~:i,. -;. :.~ _ _ _ _ _ ,", . _ ',," , ":_- "t.,.' "'''-%t~~
El~h§;~Qs~ii:fia,WUp,irlcQrif.cu 'prey. art. .3~lin.5 ~~:~rt.6 "dinLegea nr. 1/2000,precum~i'dovadacaliaitil' oepersoane indreptatite,l~ reconstituirea dreptului deprpprietate pentru suprafatamaxima ce se poate xestitui in baza Legilor fonduluifunciat; respectiv 50 ha, conf. art. 3 alin. 2 din Legea nr. 1/2000.
S-a mcut de asemenea dovada vechiului amplasament, respectiv zonaPalazu Mare (astazi cartier al mun. Constanta, fosta com. Palazu Mare -
Canara), terenul purtand denumirea veche (de la expropriere) de "mo~ia Wild"_ a~a"q~mrezulta ~i din planurileparcelare de la a.9~adata (depuse de paratacomisia locala).'
Cu privire la vechiul amplasament al terenului in litigiu, instanta retine cain eonf. eu conc1uziile raportului de expertiza tehnica extrajudiciara (inc1usivAnexa 1 ~i urm. din raportul de expertiza) intoemit de expert tehnic judiciarspe~ialitatea topografie - cadastru - geodezie, Bondoc Sorin, aflat ill evidentaBiroului Central de Expertize Tehniee, avand llumarul de legitimatie 4258 -11202, coroborat ~i celelalte probe administrate in cauza, inclusiv adresa nr.166173/28.11.2008 emisa de Primaria MUll. Constanta ~i a planului parcelarextras din 1945 ~i planul actual al zonei Palazu Mare, cele doua loturi de teren,
6
--.~''''''''''''' .-.~
.~
..o{~ in suprafatade 8,5 ha'pozitionatintre punctele400 - 432 ~i Lotul 2 in+afata de 6,6 ha (6.6007 m.p.) pozitionat intre punctele 433 - 462 (fila 102),
.i(Ientificate in raportul de expertiza, sunt situate in zona Palazu Mare, In cea maimare parte pe fosta proprietate Wild - Zossima~ipe care in prezent nu se aflaconstruqii ~ialte obiective de investitii.
Sustinereaparatei Comisia Locala Constanta ca priii Hotararea ConsiliuluiLocal Constanta (H.C.L.M.) nr. 633/18.12.2002, a fost transmisa In folosintagratuita,pentruconstructiaunui ansamblude locuinte,catreA.N.L, suprafata de '
374.910,73 m.p. teren in zona Palazu Mare, mi poate fi retinuHi de instanta,deoarece priri H.C.L.M. nr. 97/.11.02.2006,a fost retras dreptul de folosinta alA.N.L. pentru aceasta suprafata de teren, ambele hotarari fiind depuse de parlta,iar din H.C.L.M. nr. 127117.04.200Jde actualizare P.U.D - Palazu Mare Nord - .
Caragea 'Dermeni pe malul ~acului Siutghiol, nu.rezulta ca cele 2 loturi libere'din "m()~ia'Wild" ar,fi'afechit~ oe"constructii ori lucrari de investitii aprobateconfortn legii ~inici alte aspecte de natura a exceptata aceste suprafete de terendela reconstituire. .
Nici sustinerea paratei comisia locala, cum ca aceste terenuri urmeaza a fidate in compensare altor persoane in baza Legii nr. 10/2001 ~i ca in partevechiuJ amplasarhent al autoarei rec1amantilorar fi proprietatea privata a mun.Con::;tantanu poate fi retinuta de iristanta, deoarece, atata timp cat acest teren" ", '. .'. ..;.' , .
e~~~Jiber.~ioeste~vechiul amplasarrlehtal autoarei reclamantilor, numai acestorpers6ahe ::...mo~tenitoni- fo~tilor proprietari - Ie pO-atefi retrocedata vecheaproprimate "Wild" ~i nu a1f6rpersoane, in caz coJYrarinca1candu-se dreptulacestOra de proprietate ~i implicit ~i art. 1 din Protocolul nr. 1 la Conventia~u.~QP?~M~a Qf~pturi16rOIriului,art. 2 ~iart. 34'din Legeanr. 1/2000 mod. ~i
. corhpJ.p'~nLeg~anr. 247/1005,in-carese instituieprifi:~~piulrestituirii In naturape ~echrie amplas~mente,cii atat mai mult cu dit rechimantii' ~i autorii lor auformulat cerere de reconstituire, data la care cele 2 loturi mentionate In raportul. ,
de expertiza erau libere, libere fiind ~iin prezent, nefiind afectate de constructiisau lucrarl de investitii, iar nerestituirea terenului liber catre mo~tenitorii fo~tilorproprietari, ar crea 0 noua ingerinta In dreptul de proprietate la care reclaman!iiar avea un drept prioritar de reconstituire.
Reclamantii (ca ~i In cauza Via~uv. Romania in care Curtea Europeana aDrepturilor Omului s-a pronuntat la data de 09.09.2008, cauza Corabian v.Romania - hotararea C.E.D.O. din 27 septembrie, cauza Hauler v. Romania -hotararea C.E.D.O. din 12 iulie 2007, cauza Draculet v. Romania - hotarareaC.E.D.O din 06.12.2007, etc.), au fost prejudiciati de autoritatile administrative,in speta paratii, care pana in prezent nu au solutionat cererea lor de reconstituire,fiind prejudiciati in continuare ~i prin faptul ca aceste autoritati refuza sa Ierestituie terenurile libere din fosta proprietate "Wild" expropri£ltaabuziv in anul1946.
Cu privire la diferenta de 34,90 ha teren din fosta proprietate "Wild"pentru care nu exista 0 dovada certa ca ar fi In totalitate, libera pe vechile
7
amplasamente(pentru intreaga diferenta de 34,90 ha teren), dar P..
reclamantii. In calitate de mo§tenitoriprin retransmitere ai autdci:el
Zossima Wild, fost proprietar deposedat in sensul art. 3 alin. 5 dinL~~e'1/2000,au fiicut dovada di sunt persoane indrepH'ititela reconstituirea dr~de proprietate (suprafata de teren ce se poate restitui in baza legilor func~fiind dt: 50 ha), instanta retine di din probele corobo[.~teadministrate in cauz~"~inclusiv adresa nr. 166173/28.11.2008 emisa de Primaria mun. Constanta", ,HCLMnr. 127/17.04.2003,HCLMnr. 97/11.02.2006§iplanurile cadastrale ale '".
zonei PalazuMare, rezulta ca In aceastazona exista §i alte suprafete libere de ., '.
teren, neafectatede constructii,aflate In domeniul privat al Mun. Constanta, '. ":1unele chiar pe fosta proprietate ,.Wild", terenuri ce ar putea fi retrocedate in.natura, masura restitUiriiIn natura fiind prioritara fata de masurile reparatorii .
prin echivalent banesc potrivit art. 10 din Regulamentul aprobat prin H.G. nr.~~~/2Q()5,disp. aI1.) alin. 3 din Legea nr. 1/2000 §i dispozitiile generale din, _'¥'~:"" - _''-4 :', ." .", ,""':' _ - -'"
legile furiciare, fiind necesar a se comunica rec1amantilor de catre comisia.~. . . " ,
Iocilla, cel ptltin doua oferte de restituire in natura.In pJjvinta daunelor CQ:t;nin!;ltoriiacestea sunt acele daune la c~re pot fi
condarnri~tiparatii pentru a executa obligatia de "a face" stabilita, printr-un titluexecutoriu, . acestea actionand ca 0 garantie pentru executarea obligatiilorstabilite §~.ru au regim mora,toriu§inici compensatoriu pana la data la care, de§is-tj implipil syadenta tet:melluluide executare a obligatiei de "a face", debitoriiriu .au iD:depJinit.a<;easta qbligatie, de la aceasta data purtan9u-se. cereretr~11~foimar~adaunejor co'iTIlnatoriiin daune .}ompensatorii, dovedindu-seprejudicitil incercat prin neexecutarea in termen a obligatiei de "a face",cuantumul acestor ultiQ1edaune putand fi raportat la valoarea prejudiciului.~ ~. CU:md,aunelecominatoqi a.1:l.men,ireade it asizura executarea obligatiei de~,;a.fa~e""(gatanlie'cu 1'01de yQPstrangerepentru de!?'J'tor),in~tanta va stabili maiintai data scadentei, respectiv data ramanerii definitive §i irevocabile a hotarariipr,~~ente,de la aceasta data considerandu-se ca s-a implinit data scadenta pentruexecufarea obligatiei de "a face", iar cuantumul acestor daune cominatorii, va fistabilit de instanta la valoarea de 100 lei pe zi de Intarziere Incepand cu datascadentei mentionata mai sus, pentru fiecare parat in parte, pana la executarea decatre fiecare parat a obligatiei dispuse de instanta, suma stabilita astfel fiind in~as~~a sa asigure executarea in termen a obligatiei dy "a face", precum avand invedere ~i faptul ca refuzul paratilor de a pune in executare hotarareajudecatoreasca este de natura a aduce atingere dreptului la un proces echitabil,consacrat de art. 6 din CEDO, intrucat "dreptul la executarea unei hotarariJudecatore~ti este unul dintre aspectele dreptuluide acces la justitie" - (cauzaSabin Popescu c. Romaniei, paragraf 66), iar neexecutarea hotararii ar constitui~i0 ingerinta in dreptul de proprietate al reclamantilor.
Impotriva acestei sentinte,in termen legal,au declarat recurs paratiicriticand-o pentru nelegalitate.
8
.';;.;-"~'~"'''~~:?¥i.~;'-'-~ t ~""':i~~:"7/~t~"~~1~.r.~'~~;t .. :::-.~t~?~~"~:;;-:-;~.--:-::!~''''-'' :'~'~~~!r?J" . ._":::!ih.:.;.~ ...~.-----...
.,-,~-"-"" ",,,... r"'",- .,
.
='""0'0 .~:~' ~.
'
.
'>"
0 .~. d";;..(' '$; ..,......."l'). ~ " :;.,1 .".I. --0 ,I;:) ~ ;,.. ~'f, .,'::P .Q ,.. '" ~ .'",
~'r.'.V":'~~. ..J~' c.o .;~. ~~;O ..0 . '5if:-.
'~.:"" ,\;::$'}~.O'~>;;;I .~(\!,.. ..~~.~.j,' ,,"
;:~ ~.'~~.~:'~.\;Solicita recurenta Comisia Locala Pentru aplicarea legii nr.18/1991
" %; ~.. ":f.IJit11ntainlocuirea obli,?apei de r~onstituire in naturii,pentru toate suprafete1e~ <;:.r~J/eteren,cu masura acordarn de despagubln.
~ ~l ~"~~;/' . , . Arata recurenta ca instanta de fond nu a efectuat verificari cu privire la).. A""situatia jurj,c;licaa terenurilor,in suprafata de 8,5 ha.si 6,Q_"ha.,a~acum au fost
acestea identificate de catre expertul extrajudiciar,deoarece ,a~a cum rezulta dinevidentele serviciului patrimoniu din cadrul Primariei MunicipiuluiConstanta,acestea nu sunt libere,in sensu1legii,ci cu privire la acestea sunt emisetitluri de proprietate,in temeiul legii nr.18/1991,precum si Dispozitii 'ale '
Primarului,intemeiullegiinr.10/2001. ....A inteles a invoca recurenta lipsa calWitii sale procesuale pasive ,pentru ~.
terenurile care nu apartin domeniului privat al Municipiului Constanta. .' .
" In ceea ce pri~este disPQz1tiaiI~stanteide -reconstituire a dreptului deproprietateperitru diferenta'de' '34,90 ha.este de'. notorietate ca pe razaMuqidpiuhii Constanta, nu J;Ilaiexista teren disp9.nibil,astfel incat se impuneinlocuirea dispozitiei'installtei de reconstihIire in'iia:tura~cuaceea de obligare laplata despagubirilor.
In ceea ce priveste recursul declarat de recurenta Comisia Judeteanapentru Aplicarea legii nr.18/1991,arata aceasta ca cele doua loturi,in supraf'atade 8,Sha.si 6,6 ha.,asa c~m, aU fost acestea i~eritificate de catre expertulextrajud~ciarnu.reprezinta .vechi~l amplasament,deoare~edin. situatia juridica ater~i1u1ti~,expropriaf ~,lnosia'Wird~'rezUIiaca v~hiur!~reii este extiavlhin )arcele dBba loeturi de teren oferite in compensar~,se afla in intravilanulMunicipiului Constanta.Dezvoltarea morivelor de recurs permit incadrareaace~tora';.i~.temeiurile de modificare ale sentintei }iVil~ recurate,prevazute de
, . 3"Y /I - \'0 . . .'" . '-I""art.. .U""tpc.t9.c.prAlv. .,~.,.,;;.. .;.
In :'$ustinerea recursului s-au depus inscrisuri ce!~atestasituatia juridicaactuala a terenurilor in litigiu.
Analizand legaitatea sentintei civile recurate,pnn pr-ismacriticilor ce i"seaduc retinem unnatoarele:
Singurele motive de recurs ale recurentei Comisia Judeteana pentruAplicarea legii nr.18/l991 Constanta,vizeaza lipsa de identitate intre terenulatribuit rec..~amantilorsi eel ce a apartinut autorilor lor,pre~um si imprejurarea caterenul atiibuit in compensare,pentru de 8,5 ha.si 6,6 ha.,este situat inintravilan,desi eel ce a apartinut autorilor reclamantilor a fost situat inextravilan.
In referire la acest aspect se retine ca autoarea Elena Zossima Wild, adetinut In perioada 1946 - 1949, In fosta comuna Palazu Mare (actualul cartierPalazu M~re al mun. Constanta), suprafata de 518 ha tei~p, a~a cum rezultii dincopia - extras nr. 1594/12.03.2003 emisa de Arhivele Statului - DirectiaJudeteana a Arhivelor Nationale Constanta (fila 144 dosar de fond), teren ce afost expropriat In baza Legii nr. 187/1945 de Inffiptuire'a Reformei Agrare a~acum rezulta din certificatu1 - extras nr. C 67/07.02.2008 emis de Directia,
""
9
. .- '-" .~ 0";;....'- .~~ ..-! Q}'g:;::s.~~~00 _ ~.~ r- ~. ~.
.; 0"\ ~,'f"'. .;:r P
Judeteana a Arhivelor Nation~le Constanta (fila 146), teren care dupa~rJ:J {/)s-a constatat ca at avea suprafata de 495,7745 ha in loc de 518 ha, a$a:...rezulta din ,,Memoriul emis in data de 20.10.1948 intocmit de ing. Nic~~.Mihai, delegatul Ministerului Agriculturii, act ce a fast depus de catre par'attl~Comisia LocaIa Constanta."~'Q,,
Infonnatiile fumizate de inscrisurile,mai. sus aratate,se coroboreaza cuconc1uziileexpertului intocmit de expert tehnic judiciar specialitatea topografie- cadastru- geodezie, Bondoc Sorin, aflat in evidenta Biroului Central deExpertize Tehnice, avand numarul de legitimatie 4258 - 11202, precum' §icelelalte probe administrate in cauza, inclusiv adresa Dr. 166173/28.11.2008emisa de Primaria Mun. Constanta §i a planului parcelar extras din 1945 §i'planul actual'al zonei Palazu Mare, cele doua loturi de teren"Lotul1 in suprafatii'.u . ..de 8,5 ha pozitig11,atintre.punc~de 400 - 432 §i Lotul 2 in suprafata de 6,6 ha(6.6907 m.pJJ~9zitionat intre punctele 433 - 462 (fila 102), din care rezulta,farapu.tint~4eJagadc;h~~.'terenurile'Jdentificate in raportul de expertiza, sunt 'situateInz~naPa.lazu.Mare, in cea maiomare parte pe fosta proprietate Wild - Zossima
.,~$ipecare inprezentnu.se alia constructii§ialte obiectivede in~estitji. .
In ceea ce 'I)riveste afirmatia recurentei ca terenul atribuit incompen,sare,pentrude 8,5 ha.si 6,6 ha.,este situat in intravilan,desi cel ce aapartinut alltorilor reclamantiior a fost situat in extravilan,acesta nu poate firetinuta,d~oa,r~ceaces,te ter~nuri nu au fost atribuite in compensare,ci innafura,pevedilul amplasanientce,a apartinut~utorilor reclamantilQr.
~.~_ . ,,':' - -~ ".".: ,.;.~, ~..f,( ,.C~ - -1J::~";I;".'..' :-~. . ",~",,'~"~f-'::;';.~_'_.
., . -. \. .N'i'qj s.Q~tf~~iea-<'~onfQJJ.!1-;careiaaceste.}oturinu au fosf propuse de catre,.:f"Cq.~1i~iaLocala de Fond Funclar nu poate fi rejbuta,deoarece ,investita cu 0
actiune in reconstituirea dreptului de proprietate pe vechiulamplasament,instanta nu ma~ este tinuta a parcurge etapele administrative,pe
~~aJ;e.:~~ratijH.p.re:~Bparcurs,ci de a solutiona actiunt':~cu care\a fost investita.'- }1inc,eea~e priveste lipsa.de teren care sa fie atRbuit in tompensare,aceastacritica urmeaza .sa fie analizata in referire si cu motivul de nelegalitate asentintei civile recurate,invocat de catre recdrenta Comisia Locala PentruStabim'ea Dreptului de proprietate Constanta.'
Analizand recursul recurentei Comisia Locala Pentru Stabilirea Dreptuluide proprietate Constanta,retinem urmatoarele:
Prin motivele de recurs recurenta nu contesta calitatea de persoaneip.dreptatite ale reclamantilor,la reconstituirea drepttllui de proprietate ,ci doarimposibilitatea restituirii in natura a terenurilor solicitate,pe de 0 partedeoarece,in legatura cu suprafetele de teren 8,5 ha si 6,6 ha sunt emise titluri deproprietate,in temeiul legii nr.18/1991,precum si Dispozitii ale Primarului,intemeiul legii nr.l 0/2001,iar ,pe de alta parte,deoarece cu privire la suprafata detereI}de 34,90 ha.nu mai exista teren liber,care sa fie atribuit in compensare.. Sub un prim aspect sustinerea recurentei ca prin Hotararea ConsiliuluiLocal Constanta nr.633/18.12.2002 terenul a fost transmis in folosinta gratuitapentru construirea unui ansamblu de locuinte ANL ,este infirmata de chiar...
10
.., ., .~"...
-.
tlsurile depuse in fata instantei de fond din care rezulta ca ,prin HCLM.97/11.02~2006 a fost retras dreptul de folosinta al ANL pentru acesta
~uprafatade teren(fila 312 dosar de fond),astfel incat cele doua loturi de teren nusunt afectate de constructii sau lucrari de investitii aprobate.
. Din cuprinsul inscrisurilor depuse de recurenti rezulta ca,in ceea cepriveste stiprafata de' teren de 6,6ha si 8,5 ha.acesta esfe afectata in parte deproprietati particulare,atribuite fie in temeiullegii nr.18/1991 ,in anii 1994,fie intemeiul dispozitiei Primarului in perioade de referinta cuprinse intre 07.10.2008-02.02.2009,sau care apartin domeniului privat al unitatii administrativ-teritoriale.(filele 30-32).
Referitor la titlurile, de-.proprietate emise in anul 1994 articolul 13 dinlegea 18/1991 prev6de ca in regirlnlle de campie, punerea in posesie a celorindreptatiti a terenurilor situate in afara zonei construibile a unui sat e~terealizata de comisia administrativa, nu in mod necesar pe vechiul amplasamentdetibut de interesati. Dupil m6dlflcarea acestei legi'de legea nr. 1/2000, articolul2 ""prevedeca punerea jn posesie sa se faca' 'in mod normal pe'vechiulamplasament, cu conditia ca unor terte persoane sa nu Ie fie atribuite acela~iteren 1~conformita~ecu legeanr. 18/1991.
Daca in ceea ce prives,te titlurile de proprietate emise in perioada anului1994,deci ant~rior de~l~!1§ariidymersurilor de retrocedary de catre reclama~ti-2001-cu r.eyynirela dat~Jfei3.1.10.2005(fila142 dosar de fond),acestea se bucura,It}temeiul dispozitiilot-legaly eIiuntatemai sus -ded~lii1a lega1itate:in ceea deprivef;{~ Dispozitli'le em~se de Primar int~e;Wdatele de 07.10.2008-02.02.2009,acestea nu pot fi opuse reclamantilor ,in conditiile in care au fostemi~e.d'Jpa dec1~sarea prbcedurii judiciare de catre acestia,in dispret total fatade ~~mt~surile acestora decrestituire a terenului re le~ttapartinut,cu incalcareaeVldentaf~dreptulhi lqr de proprietate consfintit prin PPotocolult dIn ConventiaEuropeaha a Drepturilor Omului ,cu atata mai mult cu cat la data la care s-aformulat c,~rerede restituire aceste terenuri erau libere.
COllfruntata cu problematica reconstituirii dreptului de proprietate pevechiul amplasament in cazul in care suprafetele solicitate sunt ocupate de terticu titlu de proprietate,cu ocazia analizarii problemelor de practica neunitara petrimestrul I al anului 2008,reprezentantii instantelor la nivel nationaI;auconchis;inopinie majoritara,ca existenta acestora nu impiine reconstituirea pe unalt amplasament sau prin acordarea de despagubiri,urmand ca in actiunea cIasicaintemeiata pe dreptul comun (art.480 c.civ.)sa se procedeze la comparareatitlurilor de proprietate si sa se verifice . legitimitatea indreptatiriitertului(www.csmI909.ro-raportul DAERIP-trimestrul I 2008).
, De altfel pe rolul instantelor judecatoresti intr~ rec1amanti si diferiteorgane ale unitatii administrativ-teritoriale au mai existat Iitigii,avand ca obiectretrocedarea unor suprafete de teren.
Astfel,prin cererea inregistrata sub nr.1599/118/2008 al TribunaluluiConstanta,rec1amantii au solicitat,in contradictoriu cu paratul Primarul
11
.;::: ..-f II) U~ c;::
,,-. ~ V)~.....cu ... ."0
:..:::;t:;:uo,.:...,.. />010( V) "'"' .;f)Ol.., . "" ...4, < C\].~ ~
.~ '\t- Q). .r'"'!L~,. G
M~icipiul~i ~ons~ta restituirea ~upraf~telor de te~en de 495,77 ha 8i :;~...;Efr-.8-ha,sltuate III IlltravIlanul Palazu Mare(filele 94 SI urm.dosar de're~ ',i' ..cusentinta civila nr.612/20.05.2008,ramasa definitiva prin decizia Curtii '.'
Constanta s-a dispus restituirea in natura a terenului,in suprafata de"'\.;;=~a,instanta de control judiciar apreciind ca orice act intocmit ulterior notificaneste lQvitde nulitate absoluta,in temeiul art.21 alin5 al legii m.l 0/200 1,astfelincat acordareade masuri reparatorii nu este suficienta in reparatia prejudiciului .
produs. . -;~Ori, premisele acelui litigiu fiind acele~i,chiar daca legea de reparatie ;'J
este diferita dar ea vizeaza aceeasi finalitate,in cazul de fata instanta nu poate ~ ~
face aprecieri contrare si sa ex~luda reclamantii de la beneficiul restitairii innatura ,in condit~ilein care~in~-osituatie similara,chiar daca nu identica,li s-arecrinoseut acest drept.Tocmai, incertitudinea jurisdictionala si tratamentul. ~ : _' _ .' ,., :-s- . ,',;.' .'~
discriminatoriu insituatiLsirnilare au dus la condamnarea statului roman in,0'- _.<~'~' ,', .~':j:'1'i:" ::~-'t~:~r~~.~.. ,~..:~ ''''''.~,;.,;;.,:,:_./:t~~,i{'':>.~,;~~'_ - :'1\' ::~..,;~;.,,~:~;tW~.£.~~t""y~:;:&~'~' ,':1; -~.:~ "~"~' ;~~~',\ ,:' '""
..cauza.,..Beian Contra. Roft.1~mJ~(hotararea CEDO din data de06J2
. .2007),consider.ent~ peptr~Lsare.)nstanta va meI!tine so~utia de reconstituire>'_, "d,__ _,~' _ _N < _ _:.~-, "
i.n nahlra a..drepjiilui de ."tu:9p.t,l~!~t~.cuven,it re<21amantilor,pentru cele douasuprafete de teren,cu exceptia eelor.cinci loturi pentru care s-au emis'titluri deproprietate,anteri0r dec1ansariidemersurilor de restituire.
. In ceea ,gepri~~.st~,~~pr'!fa,J~..,geteren ge 34,90 ha.instanta va prevedea;_.: . .~':'1'" '. ~'_ :,,,,,., _-",>" -'. ~~~:':"~_~";,~;,,~'-"J,:\:;. '.., . .
alterniitiv"modalita:rea di~'q~sl:>~iMp'j~e'careclalIlantilor,respectiv ca in masura in
c3!e)i~';*~i~emlK r~:re~C~~t¥~tff~p~,!!!~~, iR.!,!1:a~!lr~,ip ca.!"~~u mai exista(f~'eJ!ddisponib~) a. fi. r.~s~itil.~fin echival~nA€imprejurare ce reprezinta 0chestiune de executare ),paditii sa fie obligati la acordarea de despagubiribane~ti. .
" > ~-':.,.r.~gitimare#Lpr6g~slJ~1~.pa,siva,cq priv'fre la.intreaga suprafata de teren inx " ': /,- .'-M-, ,', ,~"W:'~' ~':"\>: "",",:",.:~:~~,,:...,; t~,.;\,/~,,,,.~~:,.:.~~-:,:~~:,!,~,,,,,~:,,,,,'~""""."';""'''''->'''''-''::.', ,-, T"- ); JJ!.' ,. " .
litiiA-ti(c\liar'sJ cea'detinuti. d~.,p~~s.-9~nefiZice)~te data ode.dispozitiile legiihr.18/1991,in baza carora atributia de atribuire in proprietate si punere in posesie.apartine CQmisieiLocale,sens in care si acest motiv va fi inlaturat.
In considerarea argumentelor de fapt si de drept expuse,recursul paratilorva fi admis,iar sentinta civila recurata va fi modificata,numai cu privire laaspectele mai sus aratate.
PENTRU ACESTE MOTIVEIN NUMELE LEGII
DECIDE
\' Admite recursurile dec1aratede recurentele parate COMISIA LOCALA\ PENTRU APLICAREA LEGII 18/1991 CONSTANTA si COMISIAi
, JUDETEANAPENTRU STABILIREADREPTULUI DE PROPRIETATECONSTANTA PRIN PREFECT, impotriva sentintei' civilenr23023/16.12.2008pronuntata de Judecatoria Constanta in dosarul civilnr.8488/212/2008,in contradictoriueu intimatii reclamanti HAGIN FAUST
12
, ,~
-_. - -~:- "~ "3 ::-~1:;) -:~~"11.~~~:-~ ,..,
cP."'~"';'~f......~% ~.:~~/~ .~ "~ '0 :Q>'~~. .~.~. ,~""~i'-\. ~ .~'.. "'..", ~ ...;"t".H," {/)
I g .~",t:Tf;'~~;,.~:\-~e'
~ ~. 'o;...~..O'~+~
~..rl!J iliat in Bucure~ti, str.Vasile Lascar, nr.100, et.3, ap.10,sector 2, si
? ~~...t~.>GI~ .HINA OCTAVIAN domiciliat in Bucure~ti, bd.Cami1 Ressu, nr.33,~ '0 ,'Ri bl .4,sc.5,et,6,ap.213,sector3.~~c~.> -", J\.1odifica in Pmie sentinta civila recurata In sensul ca, admite in parte~~f '
. actiunea.- .
I Qbliga paratele sa reconstituie In favoarea recTamantilor, in calitate de
., #' mo~tenitOliai defunctei Elena Zossima Wild, dreptul de proprietate , in natura,
. pentm suprafatade teren de 8,5 ha teren identificatprin raportu1de expertizatopo efectuatde expert Bondoc Sarin. .
Obliga parateie sa reconstituie in favoarea rec1amantilor, In natura, dreptu1de proprietate " pentru suprafata de teren de 6,6 ha, identificat prin raportul de ".
expertiza topo efectuaf de expert topo Bondoc Sorin, cu excePtia urmatoarelorloturi: . . .
sola 5.0,. parcela -A.451/154, atrlbuit lui Taran ~tefan, in bazatitlului de proprietate din data de 15.06.1994 eliberat de ComisiaJudeteana pentru stabilirea drepturilor de proprietate asupraterenurilor. .
sola 50, parcela A 451/157 atribuita lui Tudor Nicolae Elvis inbaza titlului de proprietate nr.18411/1080/15.06.1994, Instrainatulterior prin contractul de vanzare cumparare autentificat subnr.4507/1997; .
parf~e1.'!. A 451/158, atribuiHi ltii Gaureanu Maria prinreconstituirea dreptului de prop,i~tate In baza titlului deprQprietate nr.28961/1329 elibcrat de Comisia Judeteana pentrustabilirea dIepturilor de proprietate asupra terenurilor;P~fge!a A 451/159, atribuita tui 2i:~a~ovean~ Stoiana prinrec'Qnstituirea dreptului de propriet'ode In baza. titlului' deproprietate nr.18411/1081/l5.06.1994, ulterior instrainat in bazacontractului de vanzare cumparare autentificat sub nr.758/2005;Parcela A 451/160, atribuita lui Petre A.Dumitru, in baza titluluide proprietate nr.28961/1310/1994,cu privire la care obligaparatii sa acorde despagubiri bane~ticatre rec1amanti.
Obliga paratele sa reconstituie, in favo~rea rec1amantilor, dreptul deproprietate, pentru diferenta de teren de 34,90 ha teren, in natura, pe alteamplasamente libere atlate pe raza administrativ teritoriala a MunicipiuluiConstanta, In masura in care exista teren disponibil, sau In echivalent banesc.
Obliga paratele sa puna in posesie ~i sa emita titluri de proprietate infavoarea reclamantilor, pentru suprafetele de teren eu privire la care s-a dispusreconstituirea in natura, a dreptului de proprietate. _.__
:tvfentinecelalalte dispozitii ale sentintei civile recurate.'In temeiul disp.art.274 Cod pr.civila obliga rec1amantii intimati, in
solidar, la plata In favoarea recurentei Comisia Locala pentru Aplicarea Legii
l -
-.:S'.........
13
r 18/1991 Constanta, a. sumei'} onoraiiul ~p~~torului ales. , .
',~// IrevocabiHi.
Pronuntata In ~edintapublica, azi 05 martie 2009.PRE~EDINTE, JUDECATOR,
Cristina Duta Mihaela Mocanu-0'. ,
GREFIER,Mariana Murgoci
"
de 300 lei, cu:~titlu' deGheltufeH\:<t~~~. '~""'''.' .. ," '", -.. ':,' '~!""J",,,,,~ .
. ", - ,. '.C'-,
'< -..~,~j,.~t:~;~}:.:y~!?~~t .".'...:",
JUDECA TOR,Adriana Lepadatu
Red.jud.fond.Corina Eugenia JianuTehnored.jud. C.Du!aJ3 ex/Oo.03.2QQ9
14
I
;.1,A ,..,j" ",.J.
,:i+'
CADASTRUCONSULTINGexpertiza imobiliaraoevaluari patrimonialeoplanuri de afaceriofinantari
--
TEREN
CAREUL X, LOT NR.4
zona Palazu Mare
SUPRAFATA 256 MP
BENEFICIAR :
PRIMARIA MUNICIPIULUI CONSTANTA
Editat in Constanta, aprilie 2009
II
Valoare/1 mp (€)Valoare totala (€)Valoare totala (RON)
11028,160
117,785
2. SINTEZA RAPORTULUI
Prezentul raport de evaluare se refera la proprietatea imobiliara "Teren-Careul X,lot nr.4" situata in Municipiul Constanta, zona Palazu Mare. Proprietatea estecompusa din teren in suprafata de 256 mp. Terenul in cauza face obiectul unei actiunide compensare.
Scopul raportului este de a furniza beneficiarului valoarea estimata a proprietatiiimobiliare analizate, in vederea aplicarii unor masuri compensatorii.
Evaluarea a fost realizata in concordanta cu prevederile StandardelorInternationale de Evaluare" (editia a opta).
Abordarea in evaluare a fost bazata pe Standardele Internationale de Evaluare(editia a opta), aplicindu-se urmatoarele metode evaluare :
Abordare de piataAbordare prin ComparatiiAbordare orin Venit
Metoda de evaluareMetoda Comparatiei Directe de PiataMetoda Reziduala
In urma reconcilierii valorilor obtinute prin aplicarea metodologiei de evaluare,opinia evaluatorului cu privire la valoarea de piata estimata a proprietatii imobiliare'Teren" la data de referinta 08.04.2009, exclusiv in conditiile prezentate in raport, este:
Note:~ Rata de schimb valutar la data de referinta: 1 € = 4.1827 RON.~ Valorile mentionate nu cuprind TVA.~ Valorile exprimate in euro sunt valabile atat timp cat conditiile in care s-a realizat
evaluarea ( starea pietei, nivelul cererii si ofertei) nu se modifica. Piata imobiliara poateavea in timp evolutii ascendente si descendente si nu este direct proportionala cuevolutia euro.
3
I Ipoteze:
II
II 3. PREMISELE EVALUARII
I 3.1 Ipoteze si conditii limitative
Acest raport de evaluare a fost elaborat in urmatoarele conditii generale limitative:
· Informatiile legate de situatia juridica, sarcinile legale, autorizarile, aspectele tehnice si eCOllu1proprietatii imobiliare au fost preluate de la destinatarul final al lucrarii - Primaria MunicipiuluiConstanta- si folosite in cadrul raportului. Nu s-au intreprins verificari sau investigatii suplimentare.
· Presupunem ca nu exista nici un fel de contaminanti si costul activitatilor de decontaminare nuafecteaza valoarea.
· Nu am fost informati de efectuarea unei inspectii sau a unui raport care sa indice prezenta unorcontaminanti sau a materialelor periculoase. Echipa de evaluare nu isi asuma nici 0 responsabilitatepentru existenta vreunui contaminant si nu se angajeaza pentru 0 expertiza sau 0 cercetare stiintificanecesara pentru a fi descoperit. Daca ulterior se va stabili ca exista contaminare sau ca mijloacelecare au fost sau sunt puse in functiune ar putea contamina, aceasta ar putea diminua valoareaestimata a proprietatii imobiliare.
· Suprafata de teren analizata, conform planului de situatie si amplasament este de 256 mp. Aceastasuprafata a facut obiectul raportului de evaluare.
· Situatia actuala a proprietatii imobiliare si scopul evaluarii au stat la baza selectarll rr
evaluare utilizate, pentru ca valorile rezultate sa conduca la estimarea cea mai pmrproprietatii in conditiile tipului valorii selectate.
· La aplicareametodei tehnicilor reziduale s-a aplicat metoda ftuxurilor financiare pentru determinareavalorii proprietatii in varianta celei mai bune utilizari bazata pe veniturile din inchiriere din care s-adedus valoarea constructiei proiectate (cost de inlocuire) in vedera estimarii valorii de piata aterenului. A fost aplicata si varianta valorificarii intregii proprietati prin vanzare.
· Evaluatorul a aplicat metoda comparatiilor de piata avand la baza informatii privind valori de ofertade vanzare. Rezultatele obtinute prin aceasta metoda au fost utilizate de evaluator pentru a obtine 0imagine completa asupra unei posibile valori a terenului evaluat.
· In cazul in care date Ie si informatiile puse la dispozitia evaluatorului prezinta omisiuni sau inexactitati,sunt partiale si/sau subiective, evaluatorul nu isi asuma nici 0 responsabilitate pentru acestea, iarvaloarea estimata poate fi influentata.
Conditii limitative:
· Echipa de evaluare nu are nici un fel de participatie sau interese legate de obiectul cconcluziile raportului fiind in concordanta cu legislatia in vigoare si standardele de evaluare generalacceptate.
\
· Evaluatorul nu va fi solicitat sa acorde consultanta ulterioara sau sa depuna marturie in instantaprivitor la proprietatea in cauza; necesitatea unor asUel de solicitari trebuie convenita prealabil in scrisde catre parti.
4
II
IIIIIIIIIIII 3.3 Drepturile de proprietate evaluate
· Valoarea rezultata in urma calculelor este estimata, reprezinta 0 propunere si se bazeaza peinformatiile detinute de evaluator la data intocmirii raportului, inclusiv cele puse la dispozitie de catrebeneficiarullucrarii. Raportul de evaluare, prin concluziile sale, este doar orientativ si nu determlr 3' tin adoptarea unei decizii referitoare la proprietatea analizata. In sine rezultatele raportului de e'lgnu au efecte juridice si/sau comerciale.
· Evaluarea exprima 0 opinie asupra valorii. Oesi este 0 concluzie impartiala, experta si rezonabila aunui profesionist calificat, bazata pe 0 analiza a tuturor informatiilor relevante, ramine 0 opinie. Eareprezinta perceptia evaluatorului referitor la cel mai probabil pret obtenabil din tranzactie obiectiva.
· Valorile exprimate in euro sunt valabile atat timp cat conditiile in care s-a realizat evaluarea (stareapietei, destinatia terenului, nivelul cererii si ofertei) nu se modifica. Piata imobiliara poate avea in timpevolutii ascendente si descendente si nu este in mod direct si automat proportional a cu evolutiadolarului/euro.
· Valorile separate alocate nu trebuie folosite in legatura cu 0 alta evaluare si sunt invalide daca suntastfel utilizate.
· Grice valori estimate in raport se aplica intregii proprietati si orice divizare sau distribuire a valorii peinterese fractionate va invalida valoarea estimata, in afara cazului in care 0 astfel de distribuire a fostprevazuta in raport.
3.2 Obiectul, scopul si utilizarea evaluarii
Obiectul evaluarii il constituie proprietatea "Teren" in suprafata de 256 mp,situata in Constanta, zona Palazu Mare, Careul X,Lot nr.4.
Scopul evaluarii consta in estimarea valorii de piata a proprietatii evaluate ladata de referinta a prezentului raport, in scopul efectuarii unei actiuni de compensare.Raportul de evaluare a fost intocmit la solicitarea Primariei Constanta, in calitate dedestinatar.
Evaluarea se realizeaza in baza Notei de Comanda nrA0246/12.03.2009 emisede Primaria Municipiului Constanta catre SC CADASTRU CONSULTING.
Avand in vedere conditiile contractuale, Statutul ANEVAR si Codul deontologic alprofesiunii de evaluator, evaluatorul nu-si asuma raspunderea decat fata de client, incalitate de beneficiar al serviciilor profesionale prestate.
IIIII
Dreptul de proprietate evaluat in prezentul raport este dreptul de proprietateintegral asupra proprietatii analizate.
5
I
I
v Rata de schimb valutar la data de referinta: 1 € = 4.1827 RON
3.4.Definitia valorii
Valoarea estimata prin prezentul raport se bazeaza pe definitia valorii de piata:
Definitia de mai sus arata conditiile pe care 0 tranzactie trebuie sa Ieindeplineascasimultanpentruca pretul rezultat in urmaacesteiasa reflecte0 valoaredepiata.
3.5 Data evaluarii si inspectia proprietatii
Inspectia proprietatii a fost realizata in aprilie 2009. Pe parcursul inspectiei nus-au realizat investigatii privind eventualele contaminari ale terenului sau defecteascunse ale proprietatii.
v Data intocmirii raportului: 10.04.2009v Data de referinta a raportului: 08.04.2009
3.6 Moneda raportului.
3.7 Sursele de informatii utilizate
La elaborarea raportului s-a tinut cont de prevederile cuprinse in Standardele
Internationale de Evaluare (editia a opta), de lucrarea "Evaluarea proprietatilor
imobiliare" editata de "Appraisal Institute", editia romana.
S-au utilizat informatii dintre care mentionam :
Plan de situatie si amplasament
Certificat de Urbanism emis de Primaria Municipiului Constanta.
6
..
Coordonata~ Nord~ Sud~ Est~ Vest
Vecinatate
4. PREZENTAREA DATELOR
4.1 Identificarea proprietatii
Proprietatea evaluata reprezinta "Teren" in suprafata de 256 mp, situata inConstanta, zona Palazu Mare, Careul X, Lot nr.4, linga DN2Asi ReprezentantaAutoGroup (identificata conform planului de situatie). La data evaluarii terenul era liberde constructii.
4.2 Situatia juridica
Suprafata de teren care face obiectul prezentului raport este proprietate privata.
4.3 Amplasare in zona
Municipiul Constanta este situat la tarmul Marii Negre. Clima estcontinentala, cu anumite particularitati legate de pozitia geografica intre Dunar'~ ..,Neagra si de caracteristicile fizice si geografice ale teritoriului. Temperatura medleanuala se situeaza intre 10 si 11 grade Celsius, iar curentii de aer sunt putemici,dominand din nord-vest, atingand viteze de la 25 la 100 km/h cu frecventa de 85%.Municipiul Constanta are aproximativ 340.000 locuitori.
Conform documentelor de proprietate si schitelor anexe terenul prezintaurmatoarele vecinatati :
Lot nr.5Lot nr.3Strada "11"Alee interioara.
4.4 Activitatea desfasurata
In prezent terenul se prezinta liber de constructii.
8
I
I
I
I
I
II
Suprafata totala a terenului este de 256 metri patrati.
4.5 Descrierea amplasamentului
IIIIIII
*Nu am fost informati de efectuarea unei inspectii sau a unui raport care sa indice pi
contaminanti sau a materialelor periculoase. Echipa de evaluare nu isi asuma nici 0 resfJc
pentru existenta vreunui contaminant si nu se angajeaza pentru 0 expertiza sau 0 cercetare stiintifica
necesara pentru a fi descoperit. Daca ulterior, se va stabili ca exista contaminare sau ca mijloacele care
au fost sau sunt puse in functiune ar putea contamina, aceasta ar putea diminua valoarea estimata a
proprietatii imobiliare.
I
I
I
I
I 9
I
I
Amplasament Terenul are o fo rma regulata, avind forma unuidreptunghi.
Pozitionare fata de utilitati- instalatii sanitare In zona- gaze In zona- termoficare -- electricitate In zona- telefon La gard (telefonie mobila)
Tipul drumului la care are acces Accesul este asigurat din ON 2A.terenulTip de folosinta Oestinatie locuinta P+1Aspectul urbanistic al In curs de dezvoltare-amenajare.vecinatatilorPoluare* Nu au fost facute investigatii pentru a stabili daca
exista vreo contaminare.Natura terenului Loess galben si pamint negru.Gradul de seismicitate al zonei Zona incadrata cu grad seismic 7Starea terenului Liber de constructii.Sarcini juridice La data evaluarii nu am fost instiintati de existenta
vreunei sarcini asupra terenului. Prin urmare acesta afost considerat liber de orice sarcini.
Persoectiva sociala/urbanistica Zona este in curs de amenaiare.
10
4.6 Descrierea constructiilor si amenajarilor.
; Constructii: -; Amenajari: -
4.7 Analiza pietei
4.71. Definirea pietei
· raportul cerere- oferta este in scadere, in prezent oferta depasind solicitarile cererii in
cazul proprietatilor imobiliare.
Un raport ceva maiechilibrat se mentine numaipentru anumitetipuride proprietati,cum
ar fi cele cu specific comert amplasate in zone de mare interes turistic (statiunea
Mamaia,Sat Vacanta) si pe artere cu vad comercialdeosebit ( strada Stefan Cel Mare,
Bulevardul Tomis intre zona Capitol si Piata Ovidiu). Exista spatii comerciale chiar
amplasate in zone ultracentrale (vezi Str..Stefan cel Mare), aflate in prezent inchise,
aceasta datorindu-se chiriilorfoarte mari, peste randamentul real al acestor spatii, sau,
mai rar, ofertate la vanzare la preturi mult superioare fata de cerere.
· In domeniul terenurilor tendinta preturilor de tranzactie este de scadere, in special in
zonele periferice, care in prezent nu mai prezinta interes major pentru investitori.
Cele mai solicitate zone pentru achizitia de terenuri sunt :
-zona bulevardului Mamaia intre Capitol si Delfinarium, pentru edificarea de spatii de
birouri, in special pentru inchiriere
-zona Statiunii Mamaia, pentru edificarea de spatii de locuit gen "bloc de locuinte" pentru
vinzarea pe apartamente
-zona Ultracentrala, pentru constructia de spatii comerciale, in vederea inchirierii pentru
activitati comerciale sau bancare.
.in domeniul proprietatilor imobiliare de tipul locuintelor se manifesta 0 scadere
ponderata a preturilor scaderii accesibilitatii creditului ipotecar. Cele mai cautate si
tranzactionate tipuri de locuinte sunt apartamentele de 2 si garsonierele.
II
-Constructiile de natura vilelor cu finisaje superioaresi de lux au inregistral '"'
evidenta in volumul tranzactiilor, ofertele de vanzare situindu-se la un pret de 800-1.500
€/mp. In general, pentru aceste tipuri de proprietati se prefera cumpararea de teren liber
in zone rezidentiale si construirea cladirii.
·in domeniul proprietatilor imobiliare de tipul spatiilor pentru birouri si centre de afaceri
se remarca 0 acumulare de proprietati de-a lungul Bulevardului Mamaia, intre Delfinariu
si Bd I.G.Duca . Totusi acestea nu sunt exploatate la un nivel ridicat, prezentand un grad
relativ ridicat de neocupare. In plus, in ultima perioada oferta de astlel de spatii s-a
suplimentat si cu proprietati provenite din falimentarea unor banci sau societati
comerciale.
In general solutia adoptata de firmele private este sa isi desfasoare activitatea in
foste apartamente cumparate sau inchiriate si amenjate ca spatii de birouri sau sa isi
construiasca propriul spatiu. Alegerea insa ca sediu a unui centru de afaceri poate
contribui la cresterea eficientei muncii, in ciuda costurilor si cheltuielilor mult mai ridicate.
I
II--
4.7.2 Oferta competitiva
In trecut, pila la declansarea crizei pietei imobiliare, zona Palazu Mare era, alaturide zona Kamsas-Energia si zona Veterani -Metro II, eel mai cautat areal pentrudezvoltari imobiliare cu destinatia sQatiide locuit.
In prezent piata imobiliara a zonei Palazu Mare nu mai este 0 piata foarte activasi fluida. In trecut era 0 piata activa deoarece se inregistrau tranzactii dese, cunumerosi operatori, in special pentru speculatii imobiliare, si era fluida deoarpr,",preturile de tranzactionare erau mult inferioare celor din zonele semicentrale sale Municipiului Constanta.
In prezent aceste lucruri nu se mai intimpla, timpul mediu de expunere si depublicitate pe piata a unui teren este de 90 zile -120 zile, dupa care nu urmeaza, in modsigur, tranzactionarea sa.
Arealul Palazu Mare a devenit atractiv si prin prisma investitiilor realizate incomplexele rezidentiale Boreal si Tomis Plus, si prin perspectiva dezvoltarii potentialuluituristic al Lacului Siutghiol.
Terenurile care se tranzactioneaza in zona sunt de dimesiuni mici si medii,respectiv de la 500 mp pina la 2000 mp.
Arealul Palazu MAre se imparte in urmatoarele zone de interes :
1.Zona riverana DN2A (E60) Constanta -ovidiu :
puncte forte :-amplasament riveran la ON-posibilitati de dezvoltari : spatii comerciale, showroom, hale, unitati service, locuinte,bloc de locuinte-existenta utilitati .
2.Zona Spre Lac:
puncte forte:-amplasament atractiv cu vedere spre Lac-posibilitati dezvoltare : locuinte, bloc de locuinte, destinatii turism-existenta partial utilitati .
12
3.Zona S,Rital Pneumo:
puncte forte :-amplasament atractiv cu vedere spre Lac-posibilitati dezvoltare : locuinte, bloc de locuinte, destinatii turism-existenta partial utilitati .
4.Zona Centru Palazu Mare (in interiorullocalitatii) :
puncte forte :-existenta utilitatilor (inclusiv gaze naturale)-posibilitati dezvoltare : locuinte, spatii comerciale I prestari de servicii-existenta tuturor elementelor infrastructurale
5.Zona intre DN si Lac (ANL-Romcerean :
puncte forte :-posibilitati dezvoltare : locuinte multietajate-amplasament bun
puncte slabe :-lipsa utilitatilor-lipsa unor elemente infrastructurale.
Preturi de oferta in zona : intre 140 si 150 €Imp.
Redam spre exemplificare cotatiile istorice (2007-2008) si cele la zi (2009) aleterenurilor din zona.
...................................----.....-........................:m.aijjf.M\\r:rr:r
'PPPPPPP'P"PIPPPPPP'IP uu
u__....._......__
.iiiiliiijiiililiiiiiliii.iiiiiiii:i:.ii:i:II~';iliiil :iii;lliili.........................................
d 42 m
malul ghioluluispitalTBG, zona vile, vedere 2 strazi fT1dg.~Zstrada I
euro, linga Shell, scos c.agr.
d=14m, lot 1 la Lac, utilitati
neg, lot 1 Lac, zona vile, d=15
faleza inalta, intabulat
d=24, uti!. in zona
d=12,5, mal inalt, lot 2, utiLin zona
mal inalt, linga ANL, vedere lac
spital TBG, spre lac, utiLin zona
PalazuMare telegraf 03,07,2002 1000 10
Palazu Mare telegraf 2.07 1000 17
Palazu Mare telegraf 2.07 1000 8
Palazu Mare telegraf 2.07 100 15
Palazu Mare telearaf 2.07 1000 12
Palazu Mare telegraf 01,04,2004 2500 45
II PalazuMare telegraf 01,04,2004 5000 20
IPalazuMare Telegraf 02.10.2006 575 95Palazu Mare Telearaf 02.10.2006 1500 120
IPalazu Mare Telearaf 02.10.2006 2000 60
I Palazu Mare Telegraf 02.10.2006 840 60
I Palazu Mare Telegraf 02.10.2006 500 60
Palazu Mare Telearaf 02.10.2006 1000 60
Palazu Mare T elegraf 02.10.2006 1000 100
13
14
I
Palazu Mare Telearaf 02.10.2006 530 95 lot 1 lac, nea
Palazu Mare Telearaf 02.10.2006 800 115 d=1Om la Lac
Palazu Mare Telegraf 02.10.2006 500 72 De colt, util. in zona -
Palazu Mare Telearaf 02.10.2006 400 120 d=16m la Lac, vedere deosebita
Palazu Mare Telegraf 02.10.2006 400 75 zona SD.TBC, De colt, utilitati
Palazu Mare Telegraf 02.10.2006 1000 110 d=45m, la bifurcatie
Palazu Mare Telearaf 02.10.2006 320 78 intre case, pe colt
Palazu Mare Telearaf 02.10.2006 600 60 rind ilia sosea, utilitati
Palazu Mare Telearaf 02.10.2006 575 61 nea, rind 2 la sos, linaa MOL
Palazu Mare Telegraf 15.10.2006 330 39 d=6m, intre case
Palazu Mare Telegraf 15.10.2006 1188 110 d=27m, toate util, linga lac
Palazu Mare Telearaf 15.10.2006 300 73 d=12m, spre lac
Palazu Mare Telearaf 15.10.2006 1500 90 cartier vile, poz.excelenta
Palazu Mare Telegraf 15.10.2006 1000 80 cu casa demolabila
Palazu Mare Telegraf 15.10.2006 500 86 rind lliia sosea, util, Proiect P+1
Palazu Mare Cuget liber 25.10.2006 380 97 Centru, d-16m, utilitati
Palazu Mare Anunt Cta 13.01.2007 30000 200 d=1oo m la DN, zona Bavaria
Palazu Mare Cuget liber 14.03.2007 600 140 toate utilitatile
Palazu Mare Cuget liber 14.03.2007 600 120 vedere lac, utilitati
Palazu Mare Cuget liber 14.03.2007 1000 140 d=32m la DN, inter Skoda si Peco
Palazu Mare Cuget liber 23.03.2007 700 150 d=43m la lac
Palazu Mare Cuget liber 23.03.2007 720 100 central, desch.mica
Palazu Mare Cuaet liber 23.03.2007 833 200 d=27m la DN
Palazu Mare Cuaet liber 23.03.2007 1267 140 d=25m, utilitati
Palazu Mare Cuaet liber 23.03.2007 1100 100 d=26,5m, De mal lac
Palazu Mare Cu et liber 23.03.2007 1304 100 d=24m, utilitati, zona S ital................... ..... ......................... .. n. ..... .....H...... ........... ....... ."... ".}.:pMiz\fMi#...
.. ,.. ...............)iito3i2oot
Palazu Mare Euroclass 22.01.2008 340 221 strada principala, utilitati
Palazu Mare Euroclass 22.01.2008 500 200 Peco MOLL, d-14m, lot 21a DN
Palazu Mare Euroclass 22.01.2008 420 180 d-12m, Elvila, intre vile, utilitati
Palazu Mare Euroclass 22.01.2008 520 225 d-14m, strada princiDala
Palazu Mare Activ 22.01.2008 1330 170 d-40m, intrv, utilitai, vedere la Lac
Palazu Mare Avantai 22.01.2008 400 90 d-20m, Bavaria, P+2+M, zona inalta
Palazu Mare Elite 22.01.2008 1500 350 d-35m Ia Bd.Tomis, Carrefour
Palazu Mare 1stClass 22.01.2008 350 149 ultracentral, intravilan
Palazu Mare 1stClass 22.01.2008 520 106 desch 2 strazi, intre case
Palazu Mare Interstar 22.01.2008 1000 100 d-25m, linga cimitir, utilitati in zona................................... .................................. .......................... ..................... .................. -................................................................---.................. .................................. .......................... ........h............ ..................::it.iMt@t:;m&ti:.iMw-enIiMi1&inJ&::r::II: (tir:r:::I..::::rr :II2l1ii2ooar ':::::::::::rijOO': ::::::::146::
Palazu Mare MadvCam 22.01.2008 387 150 d-17m, mal inalt, vedere Lac, utin zona
Palazu Mare MadvCam 22.01.2008 400 100 d-11,5m, utilitati, intre case, 150 m de DN
Palazu Mare MadyCam 22.01.2008 380 176 d-12m, Boreal, linga vile, utilitati
Palazu Mare Cristaian 22.01.2008 12500 150 d-42m Ia DN, Bavaria
Palazu Mare Casa Grande 22.01.2008 2000 110 d-26m, apa+curent
Palazu Mare Eurotravel 22.01.2008 2000 130 d-30m, intrv, utilitati, zona Centru
Palazu Mare Elion 22.01.2008 1334 120 d-28m, CU, Darcelabil, faleza inalta
Palazu Mare Elion 22.01.2008 500 140 lot 3 de la sosea, intre vile, Boreal
Palazu Mare Elion 22.01.2008 500 170 d-12,5m, vedere Lac, utiLin zona
Palazu Mare Elion 22.01.2008 500 140 d-12,5m, faleza inalta, Ia 100 m Lac
Palazu Mare CasaMea 22.01.2008 2000 200 desch la 4 strazi, DN2A, pt hala
Palazu Mare CasaMea 22.01.2008 1000 105 spate la Cardinal, d-25m, utilitati
Palazu Mare Best Imobiliare 22.01.2008 500 230 d17m la DN, utilitati pe teren -
Palazu Mare Best Imobiliare 22.01.2008 500 250 d-12,5m, Elvila, intabulat
Palazu Mare Best Imobiliare 22.01.2008 1000 130 d-25m, utilitati in zona
4.7.4 Echilibrul pietei
I
II
4.7.3 Cererea probabila
Zona analizata este solicitata de catre cumparatori pentru potentialul sau
rezidential, determinat de apropierea de Municipiul Constanta, si de perspectiva
atragatoara a Lacului Siutghiol.
Conform Certificatului de Urbanism emis de Primaria Municipiulu'
destinatia terenului analizat este de "Iocuire", iar constructiile propuse vor avea un regim
de inaltime de maximum P+1E.
Echilibrul pietei este determinat de raportul dintre cerere si oferta.
In situatia proprietatii evaluate, se considera 0 cerere sporita fata de terenul
analizat, zona este foarte atragatoare pentru un posibil investitor, manifestata in
conditillile unei oferte bogate cu terenuri, de accea apreciem ca in zona piata este a
cererii.
17
Palazu Mare Proiect Prest 29.10.2008 644 155 d-24m, zona buna, intravilan, toate utilitt"
Palazu Mare Globallnterm 29.10.2008 2500 180 d-25m, la 60 m de DN
Palazu Mare EXDreslnterm 29.10.2008 1000 82 spate la Cardinal Motors
Palazu Mare Roberto House 29.10.2008 1000 100 d-20m, zona Skoda
Palazu Mare Ambient Interm 29.10.2008 500 220 d-13m, gaze, strada principala
Palazu Mare Acces 29.10.2008 445 216 d-16.5m, vedere Lac si Mamaia
Palazu Mare Intermed GruD 29.10.2008 250 300 d-17x15m, linaa Scoala, aaze
Palazu Mare lai Team 29.10.2008 360 269 stradal, d-18m, pt. show room
Palazu Mare Gva Imob 29.10.2008 1040 320 d20m, strada DrinciDala utilitati
Palazu Mare Boss 29.10.2008 387 173 pe colt, linga teren tenis. ..... .. .. ....... ... ........................ . .... .......... ...... . . ... .. ... ..... ..... ............... ....... . ..... ...... ..... .,PalazuMare .. G6faIESta .....oo.iiiooif. ...(Hm;jQatati1Mjj:wlatodu.... ....... ..... ...
Palazu Mare Mishutka 04.03.2009 1000 290 zona Elvila, toate utilitatile
Palazu Mare Activ 03.02.2009 500 150 pe colt, 20*25m, toate utilitatile
Palazu Mare 1stCIass 03.02.2009 386 181 Elvila, d-11m, linga Lac
Palazu Mare Gran Canaria 03.02.2009 490 200 d-12,5 m, vedere lac
Palazu Mare Acord Imob 03.02.2009 500 160 20/25 m, mal Lac
Palazu Mare Litoral 10.04.2009 500 130 zona Elvila,d-13m, toate utilitatilela aard
Palazu Mare Atractiv 10.04.2009 1000 110 d-25m, lot II de la Lac, utilitati, pare
Palazu Mare Ambient Interm 10.04.2009 400 70 zona Lac, d-15m, utilitati
Palazu Mare Interstar 10.04.2009 375 120 d-20m, mal inalt, vedere lac, utilitatl, L -Palazu Mare Interstar 10.04.2009 390 103 fost Comcereal, d-18m, vedere Lac, PUD
Palazu Mare Procasa 10.04.2009 500 110 lot 2 de la Lac, utilitati
Palazu Mare Procasa 10.04.2009 500 154 aliniament III de la Lac
Palazu Mare Globallnterm 10.04.2009 500 133 zona Elvila, intre vile
18
5. ANALIZA DATELOR
Cea mai buna utilizare a proprietatii imobiliare
Cea mai buna utilizare reprezinta utilizarea rezonabila, probabila si permisa legala unui teren sau a unei proprietati construite, care este fizic posibila, fundamentataadecvat , realizabila financiar si maxim productiva.
In scopul stabilirii celei mai bune utilizari se considera terenul ca fiind liber. illsituatia in care amplasamentul nu este liber. el este analizat ca si cum ar fi. Analizapresupune determinarea necesitatii, continuarii sau eliminarii utilizarii curente.
Cea mai buna utilizare este, in general, conforma sau similara cu utilizarile
inconjuratoare. Conform Certificatului de Urbanism emis de Primaria Municipiului
Constanta, destinatia terenului analizat este de "Iocuire", iar constructiile propuse vor
avea un regim de inaltime de maximum P+1E.
In consecinta evaluatorul considera ca cea mai buna utilizare pentru terenul SUPUS
evaluarii este cea de spatiu de locuire, singura destinatie care indeplineste
aratate, conditia admisibilitatii legale. In consecinta cea mai buna utilizare pentrL ,~I e ,
analizat, este realizata pentru "Iocuinta in regim de inaltime maximum P+1".
r
EVALUAREA TERENULUI
Conform prevederilor Normelor Metodologice de aplicare unitara a Leg I
nr.1 0/2001, legiuitorul consacra urmatoarele :
"Pentru terenurile preluate abuziv si care nu pot fi restituite in natura, stabilirea valoriiacestora LeQea nr.10/2001, cap. II, art.10, pct (7) : "valoarea terenurilor (...) preluate inmod abuziv, care nu se pot restitui in natura, se stabileste potrivit valorii de piata de ladata solutionarii notificarii, stabilita potrivit Standardelor Internatioanle de Evaluare".
In cadrul raportului de evaluare, din cauza naturii proprietatii imobiliare si a lipseide date comparabile de pe piata, estimarea realizata s-a bazat pe iudecata proprie aevaluatorului.
In evaluarea proprietatilor imobiliare sunt utilizate trei abordari clasice :~ abordarea prin cost, bazata pe ipoteza ca participantii pe piata fac legatura intre
valoare si cost.
~ abordare prin comparatia vinzarilor, bazata pe existenta unui numar deproprietati similare care au fost vindute recent.
~ abordarea prin capitalizarea venitului, prin care se estimeaza valoareaactualizata a beneficiilor viitoare obtinute din utilizarea proprietatii imobiliare.
5.1. METODA COMPARATIEI DIRECTE
Aceasta metoda se utilizeaza la evaluarea terenului liber sau care se considera
liber pentru scopul evaluarii, si se prefera atunci cand sunt disponibile vanzari
comparabile.
Tehnicile analizei comparative aplicate in abordarea prin comparatie directa, sunt
fundamentale in cadrul procesului de evaluare. Abordarea prin comparatie directa
reprezinta 0 parte esentiala si semnificativa a procesului de evaluare, chiar si cind
credibilitatea ei este limitata.
In abordarea prin comparatie directa, opinia asupra valori de piata se for,Ye
urma compararii proprietatilor similare cu proprietatea in cauza, si care au fost vandute
recent, au fost oferite spre vanzare sau sunt in faza de contractare. 0 premisa
importanta a abordarii prin comparatie directa este faptul ca valoarea de piata a
proprietatii este raliata la preturile proprietatilor comparabile concurente (competitive).
Prin aceasta metoda, preturile si acele informatii referitoare la loturi similare, sunt
analizate, comparate si corectate functie de asemanari sau diferente.19
- analiza rezultatelor evaluarii si stabilirea la 0 valoare sau la 0 marja de valori.
Elementele de comparatie sunt:
- drepturile de proprietate;
- restrictiile legale;
- conditiile pietei (data vanzarii);
- localizarea;
- caracteristici fizice (suprafata, forma);
- lungimea la fatada;
- zonarea;
- caracteristici economice, daca proprietatea genereaza venit.
Etapele procedurii de baza in aplicarea acestei metode sunt:
- cercetarea pietei pentru a obtine informatii despre tranzactii de proprietatiimobiliare ce sunt similare cu proprietatea de evaluat in ceea ce priveste tipul deproprietate, data vanzarii, dimensiunile, localizarea si zonarea;
- verificarea informatiilor prin confirmarea ca datele obtinute sunt reale si corectesi ca tranzactiile sunt obiective;
- alegerea unor criterii de comparatie relevante si elaborarea unei analizecomparative pe fiecare criteriu;
- compararea proprietatilor comparabile cu proprietatea evaluata utilizandelemente de comparatie si ajustarea adecvata a pretului de vanzare a fiecarei proprietaticomparabile;
In aplicarea metodei, esentiala este baze de date pe care 0 utilizeaza evaluatorul.
Sursele primare de informartii sunt :
.inregistrari ale administratiei locale
.inregistrari asupra impozitelor pe vanzari
.informatii publice disponibile prin raportarea electronica, cotatii multiple si
subscriptii
.periodice cu proprietati imobiliare
.interviuri cu partile participante la tranzactii, cu salariatii lor, avocati, agenti
imobiliari etc.
20
II
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
Limitele geografice intre care evaluatorul analizeaza informatiile despre vanzari,
depind de natura si de tipul proprietatii imobiliare in cauza si de disponibilitateainformatiilor.
Metoda comparatiei directe este aplicabila la toate la toate tipurile de proprietatiimobiliare cand exista suficiente tranzactii recente.
Aceasta metoda se utilizeaza la evaluarea terenului liber sau care se
liber pentru scopul evaluarii, si se prefera atunci cand sunt disponibile vanzaricomparabile.
21
5.2. METODA REZIDUALA.
Aceasta tehnica este bazata pe principiul echilibrului si conceptului de contributie
care se refera la echilibrul dintre factorii de productie (teren, forta de
management, capital).
Metoda se utilizeaza cand:
valoarea cladirilor este cunoscuta sau poate fi estimata cu 0 precizie buna
venitul anual net operational generat de proprietate este cunoscut sau poate fi
estimat
se pot extrage de pe piata ratele de capitalizare separat pentru cladiri si pentru teren
Evaluatorul determina care constructie actuala sau ipotetica reprezinta cea mai
buna utilizare a amplasamentului. Se estimeaza venitul net anual operational generat de
proprietate, din chiriile de pe piata si cheltuielile de exploatare la data evaluarii.
Pentru estimarea valorii de piata se foloseste urmatoarea relatie:
V.I.VR
(1 + a l
in care :
CFj = fluxul de numerar al anului I
a = rata de actualizare
VR = valoarea reziduala
Evaluatorul calculeaza ce parte din venituri se poate atribui cladirii si
aceasta valoare din venitul net din exploatare.ceea ce ramane este verll
atribuibil terenului, care capitalizat cu 0 rata de capitalizare rezultata de pe plata, va
conduce la valoarea estimata a terenului.
Cu date suficiente de piata pentru estimarea valorii cladirii, venitului net anticipat
din exploatarea proprietatii si ratele de capitalizare pentru teren si constructie, valoarea
terenului poate fi calculata si estimata.
22
0%oo
0%1
6. TEHNICI DE EVALUARE A TERENULUI- PREZENTARE CALCULE
6.1 Evaluare teren prin metoda comparatiilor directe.
In baza de date a evaluatorului au fost regasite oferte de vanzare teren ale caruicaracteristici sunt comparabile cu cele ale terenului analizat. De asemenea au fostutilizate informatii privind tranzactii cu terenuri similare (martor), informatii preluate de laagentii imobiliare.
Pro~fY~~r:~1?~~@p. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. .. . "'..
Drepturi de proprietatePre! corectat
Conditii de finantare
Pret corectat
Conditii de piata
Pret corectat
Conditii de vanzare
...gfW~tAAt~Utilitati:
-inst sanitare
-gaze
-termoficare
-electricitate
-telefonieTotal corectii utilitati
Pret corectat
Accesibilitate
Corectie
Orientare/amplasareCorectie
Restrictii de folosinta
Corectie
Adecvarea suprafeteiCorectie
Aspect urban.vecin
Corectie
Poluare
Corectie
Teren construibil
Corectie
Natura terenului
Corectie
23
deplin deplin deplin
0%
0%
0%
0%
120 110 110
numerar I numerar 0% numerar 0% numerar I 0%
120 110 110
curente Tcurente 0% curente 0% curente I 0%
120 110 110
:epartinitOar 1 nepartinitoare0'% nepartinitoare 0% nepartinitoare I 0%
:;........
in zona in zona 0% in zona
in zona in zona 0% in zona
nu nu 0% nu
in zona in zona 0% in zona
in zona in zona 0% in zona
0%
0 0
DN2A DN2A ()O,{, DN2A
0 0
favorabila buna 10% vedere Lac
12 0
restrictii CU cu restrictii 0% cu restrictii
0 0
adecvata adecvata 0% adecvata
I 0 0
in dezvoltare in dezvoltare ()O,{, in dezvoltare
0 0
nu I nu 0% nu
0 0
da I da 0% da
0 0
normal I normal ()O,{, normal
0 0
0% in zona
0% in zona
0% nu
0% in zona
0% in zona
0%I
0
0% I DN 2A0
0% vedere Lac
0
0% cu restrictii
0
0% parcelabil0
0% in dezvoltare
0
0% I nu I 0%
0
0% da ---t--ooA>0
0% normal0,
J
Stare teren
Corectie
Situatie juridica
liber liber
I
MunicipiulCta
privat
Corectie
Destinatie teren
Corectie
Marja de negociere
locuinta locuinta
Corectie
:V~~~ij~~::::::::':::::................................................" ".................
-12
ijj:i:::::i:ijjjjjjj:tltl
Note de corectie :
negativa : determinata de posibilitatea negocierii preturilor solicitate de vanzatori-detinatorii proprietatilor ofertate. Conform afirmatiilor agentilor imobiliari, in cazulofertelor cu terenuri libere, marja de negociere intre vanzator si cumparator este situataintre 3 % si 10% din pretul solicitat, functie de marimea pretului solicitat. avand invedere actuala conjuctura a pietei imobiliare, am aplicat marja de negociere maxima.
Valoare teren =100 €/mQ.
24
..
0 liber 0% liber I 0%
01 0 0
0% privat 0% privat I 0%
oT 0 0
()O,{, locuinta 0% locuinta I 0%
oT 0 0
-10%10%
nr.spatii1 --chirie/luna (euro)
grad ocupare (%)
Venit Brut Anual (euro)Costuri diverse (asigurare etc)Venit Net Anual (euro)
1
800
90
8,6407%
8,035
6.2. Evaluare tere" pri" metoda reziduala.
In cazul proprietatii analizate s-a aplicat varianta metodei reziduale caestimarea valorii intregii proprietati din care se deduce valoarea constructllforma de profit.
Varianta 1.
Estimarea valorii proprietatii se va face prin metoda capitalizarii chiriei nete,metoda ce are la baza ipoteza exploatarii proprietatii prin inchiriere. Se estimeazaurmatoarele elemente de calcul:
Venit brut potential anual (VBP): suma totala a veniturilor din chirie in ipoteza unuigrad de ocupare de 90 %:Venit net (VNE): se obtine prin scaderea pierderilor de chirie din cauza neocupariiintegrale si din cauza neplatii sau intarzierii la plata a chiriei si a cheltueieliloraferente.
Premisa principala de evaluare 0 reprezinta construirea unui spatiu po'>
cu finisaje superioare, format dintr-o constructie cu 0 suprafata construita deSla L.
de 200.00 mp, regim de inaltime P+1 complet terminata si cu toate finisajele siinstalatiile de deservire a cladirii, pina la bransament.
Chiria perceputa pentru proprietatea analizata, conform informatiilor din piata, arputea fi de cca. 800 €/Iuna-fara TVA (cladire + amenajari anexe), respectiv 4 €/1 mp.Acesta valoare este considerata rezonabila, in conditiile in care spatii cu destinatiesimilara, dar amplasate in zonele centrale si semicentrale ale Municipiului Constanta,sunt valorificate prin chirii cuprinse intre 10 si 15 €/mp.
Rata de capitalizare a fost estimate in baza informatiilor privitoare la chiriile lunaresi valorile de vinzare pentru spatii similare.
Astfel, pentru estimarea valorii proprietatii, se fac urmatorii pasi:
~ Estimare venituri si cheltuieli din exploatare (anuale):
25
490
133,920105,590
111
~ Estimarea ratei de capitalizare :
Valoare proprietate = 133,920 €
~ Evaluarea constructiilor.
Valoarea constructiilor a fost obtinuta avand in vedere costul unitar practicat desocietati de constructii pentru edificarea unor proprietati similare, cost verificat si cuprevederile cuprinse in Cataloagele pentru reevaluarea cladirilor si constructiilor aleComisiei Centrale pentru Inventarierea si reevaluarea Fondurilor Fixe, editate de MatrixRom (fisa este prezentata in capitolul Anexe).
Valoarea neta a constructiilor a fost estimata aplicand la costul dedeprecierea economica .
Valoare constructie = 105,590 €.
In aceste conditii valoarea estimata a terenului prin metoda reziduala este:
I
Valoare teren = 111 €/ mQ
26
-,
COMPARABILE A B C
Chirie lunara solicitata 800 700 800
Venit Brut Potential (EURlan) 9,600 8,400 9,600
Grad de neocupare (15% din VBP) 1440 1260 1440
Venit Brut Efectiv (EUR/an) 8,160 7,140 8,160
Cheltuieli aferente proprietarului 816 714 816(10% din VBE)
Venit Net din Exploatare 7,344 6,426 7,344(EURlan)
Valoarea solicitata a proprietatii 125,000 90,000 140,000(EUR)
Rata de capitalizare (%) 5.88 7.1 5.2
Rata de capitalizare medie (%) 6.00
Varianta II.
M~19ijr~.256-----
1----
100----2---
200-----
105,590---
798159,664--
23,950135,714
L:gt1.M24 .
In aceasta varianta, ipoteza de lucru a fost de valorificare a intregii proprietati, prinvanzare. Zona analizata este solicitata cu precadere pentru edificarea unor spatii delocuit, cu locuinte individuale,multietajate. In aceasta situatie am considerat ca e>-Sl~cerere potential a pentru astfel de structuri.
In aceste conditii am proiectat valorificarea terenului prin edificarea unei locuinte P+1 sitranzactionarea ei cu un pret mediu estimat de 798 €/mp, in conditiile unui profit minimal antreprenorului de 10%, la care se adauga alte cheltuieli adiacente estimate la cca.5%.
ElementbalcuF.:... .................................... ... .
suprafat~~t _nr.loturi------------
~uprafata construitanivele---
~u2@fata desfasurata _ _cost constructie-----------
£ret ~~n~are/'L mp_ __ _total venit brut --
comis+2~fit antrepreno~ _Venit Net
8.laloatelatehU.................................., ..
:..i§lpAm~@r~nlmp
1JM.....................................
mpbucmp
----
~~--euro----euro
15%----
27
7 REZUL TATELE EVALUARII
Valorile estimate pentru terenul analizat, obtinute in urma aplicarii metodelor deevaluare, sunt urmatoarele (exprimate in €) :
1@lg~~~!@'li'p~f:~.....................................................
Metoda comparatiei directe de piataMetoda reziduala I
Metoda reziduala II
MI!el:l........................
25,600
28,330
30,124
~.~9"1!"~~....100.00
111
118
7.1 Reconcilierea valorilor. Opinia evaluatorului
Reconcilierea reprezinta analiza rezultatelor alternative obtinute, pentru a ajungt:. '0estimarea finala a valorii, avand in vedere urmatoarele principii:· valoarea este 0 predictie· valoarea este subiectiva· evaluarea este comparare· orientarea pe piata
Criteriile utilizate de evaluator pentru a ajunge la estimarea unei valori finale,fundamentate si semnificative au fost : adecvarea, precizia si cantitatea de informatii siidentificarea si analiza urmatoarelor puncte tari/puncte slabe :
puncte tari :~ amplasamentul foarte favorabil~ zona de interes investitional~ cota de piata ridicata
puncte slabe:~ zona periferica~ lipsa unor elemente infrastructurale, utilitati.~ aspect general urbanistic nedezvoltat.
OQinia evaluatorului.
In urma aplicarii metodologiei de evaluare, abordarea prin venit a fost considerata ceamai adecvata, prezentind cele mai putine elemente subiective.Abordarea prin comparatii nu am considert-o adecvata in actuala conjuctura a pieteiimobiliare, in conditiile in care tranzactiile efective cu terenuri sunt extrem de rare.Evaluatorul considera ca valoarea estimata a proprietatii imobiliare "Teren" situat inMunicipiul Constanta, zona Palazu Mare, Careul X, Lot nr.4, la data de referinta araportului de 08.04.2009, poate fi 110 €Imp.
Pentru suprafata de 256 mp, rezulta 0 valoare totala de 117,785 RON, echivalent cu28,160 €.28
~ Valoarea la 01.01.1965 (lei) - V15 Corectii totale (lei)
echipament centrala termicainstalatie aer conditionat
UM lei/Um
200 19120 30
159000740038003600
Calcul cost inlocuire constructii
Locuinta P+1 Etaj
Nr.crt Specificatie
1 Suprafata constr. (mp)2 Suprafata desfasurata (mp)-Sd
3 Pret barem (Iei/mp)-Pb, din care:
constructii finisaj superiorinstalatii electriceinstalatii sanitare
Valori
100.00
200.00795
7052367
6 Valoarea corectata (ROL)
7 Coeficient de actualizare C1 (Ia Trim.IV2006)
8 Coeficient de actualizare C2 (Ia zi)
9 Valoarea de inlocuire (lei) -V2 (Ia zi)
10 Uzura totala (%)din care: - structura de rezistenta
- inchideri- instalatii
- finisaje11 Valoarea tehnica estimata de evaluator
13 Coeficient de corectie la piata (%)
::::I:mM:4::m::Mmp~t~!::gg::P.¥.j¥.!:Ji!,mm~t(B@Nt::':m:::::::1
::::::m:m::::':::1:~:::¥~!!I!I(~9t9[::::':::::::::::::::::::::r::::r:::r::::::::::::::::::m:m:mr::::::1
166400
25277.73
1.05
441,652
ooooo
441652o
))rrr::r::gM1~}...........................................................................................................................
,;,;:"",:::rr::)405590.....................-----.--_.............
30
RON
pondere uz.50 030 05 0
15 0
~ Valoarea la 01.01.1965 (lei) - V15 Corectii totale (lei)
echipament centrala termicainstalatie aer conditionat
UM lei/Um
200 19120 30
1590007400
38003600
Calcul cost inlocuire constructii
Locuinta P+1 Etaj
Nr.crt Specificatie
1 Suprafata constr. (mp)2 Suprafata desfasurata (mp)-Sd
3 Pret barem (Iei/mp)-Pb, din care:
constructii finisaj superiorinstalatii electriceinstalatii sanitare
Valori
100.00
200.00795
7052367
6 Valoarea corectata (ROL)
7 Coeficient de actualizare C1 (Ia Trim.IV2006)
8 Coeficient de actualizare C2 (Ia zi)
9 Valoarea de inlocuire (lei) -V2 (Ia zi)
10 Uzura totala (%)din care: - structura de rezistenta
- inchideri- instalatii
- finisaje11 Valoarea tehnica estimata de evaluator
13 Coeficient de corectie la piata (%)
::::f:IM:~r:IMijJ.p.~t~ij::mtP.m.f.~r~,m~R!iQNr):m::::==...............................................................--....--..............-------
:::::::III]!1~:::¥~!91!H!wt9~::::::::=::::=::::::::::::::::r:::rr:::::I::r:::::r:II
166400
25277.73
1.05
441,652
ooooo
441652o
(:)))):::::::4U~.tt:..............................................................................................................--..........
05..
S...........................
.;::::::::::::::::\\\\i{=:=:=:;1.:..90..................
30
RON
pondere uz.50 030 05 0
15 0
/
fV)
\\
s.c. MAESTROBUSINESS CONSULTING
S.R.L.
Romania. Constanta. str.Flaminda nr.19. Complex Flaminda, tel. 61.38.88,jax. 61.38.88J13/1631/2000, CF RO 13381535, Capital Social3JOO lei
Cont R088 TREZ 2315 069X XXOO1275 Trezoreria Constanta
RAPORT DE EVALUAREpentru determinarea valorii de piata in vederea aplicarii prevederilor Legii
10/2001.. Teren, mun. Constanta, Palazu Mare, cartierTheodor Pallady, careul III, lot 7,jud. Constanta
Constanta, aprilie 2009Utilizarea prezentului RAPORT DE EVALUARE in alte scopuri
decat eel pentru care afost contractat si in afara limitelor legalenu implica sub nici 0formafirma de consultanta si nu are acordul acesteia.
All rigllts reserved. Copyrights @2009 S.c. MAESTRO BUSINESS CONSULTING S.R.L .
Constanta, 28.04.2009
Certificarea valorii
referitoare la elaborarea raportului de evaluareintocmit la cererea Primariei Municipiului Constanta
pentru determinarea valorii depiata in vederea aplicarii prevederilor Legii10/2001.
Teren, mun. Constanta, Palazu Mare, cartier Theodor Pallady, careul III, lot7,judo Constanta
8
8
Subsemnata ing. Olga Jaloba Udor, declar prin prezenta, pe propriaraspundere, ca nu avem nici un interes, cu privire la obiectivul evaluat.
Deasemenea nu ne vom angaja, direct sau prin intermediari, la nici 0actiune cu caracter comercial privind participarea, vdnzarea, cumpararea saulicitarea obiectivului.
Evaluarea a fost executata numai dupa studierea amanuntita si la fatalocului a obiectivului, iar raportul a fost intocmit in concordanta cu legislatiain vigoare.
Remuneratia evaluatorului nu se face in functie de de exprimarea uneivalori prestabilite sau care ar favoriza dorinta clientului de obtinere a unuirezultat dorit.
Prin prezenta certificam faptul ca suntem competenti sa efectuam acestraport de evaluare.Firma S.C. Maestro Business Consulting S.R.L. si membri sai au incheiata
asigurare de respundere profesionala la ALLIANZ TIRIAC ASIGURARI S.A
CONSILlUL LOCAL CONSTANTA Ravort de evaluare
Teren, mun. Constanta, Palazu Mare, cartier Theodor Pallady, careul IlL lot 7,judo Constanta
CONCLUZII SI RECOMANDARI
Datele, informatiile si valoriZe rejlectate in procesul de analiza si diagnostic si celedeterminate in procesul de evaluare, I-au condus pe consultant, care nu a avut in vedere
informatii, clauze contractuale sau daune-interese, altele dedit cele prezentate explicit incuprinsul prezentului studiu si raport de evaluare, la data de referinta a evaluarii, laurmatoarele concluzii:
Obiectiv: Teren, mun. Constanta, Palazu Mare, cartier Theodor Pallady, careul IlL lot 7,judo
8 I ConstantaProprietar: Consiliul Local Constanta
IAmplasare:Teren, mun. Constanta, Palazu Mare, cartier Theodor Pallady, careul IlL lot 7,judoConstanta
Scopul evaluarii: pentru determinarea valorii de piata, in vederea aplicarii prevederilor Legii10/2001
Supra/ata teren: 306 mp.Data de referinta a evaluarii: 28.04.2009Curs de referinta B.NR. 4,229 LEI/EURO
Valoare recomandata :
Valoare obtinutaprin metoda comparatiei depiata8 Va/oare de piata teren
Echiva/ent EURO
Va/oarepe metru patrat
(LEI)
(EURO)
(EURO/mp)
116467-27540-
90
Suprafata de teren afost delimitata prin ridicare topo.Toate valoriZe sunt calculate in valoarea constantii a monedei nationale la data de
referintii a evaluarii (proces neinjlationist) si nu au in vedere cheltuieli sau taxeimplicate de contractul dintre partiZe interesate de negocierea proprietatii.
2
28.04.2009S. C. Maestro Business Consulting S.R.L.
8
8
CONSILIUL LOCAL CONSTANTA RaDortde evaluareTeren, mun. Constanta,Palazu Mare, cartier TheodorPal/ady, careul IlL lot 7,judo Constanta
IPOTEZE SPECIALE SI CONDITII LIMITATIVEMETODOLOGIA, ELABORAREA SI UTILIZAREA
RAPORTULUI DE EVALUARE
Intocmirea prezentului raport de evaluare afost realizata
la cererea Primariei Municipiului Constanta si se adreseaza PrimarieiMunicipiului Constanta.
Scopul raportului de evaluare este determinarea valorii
de piata a Teren, mun. Constanta, Palazu Mare, cartier Theodor Pallady,careul IlL lot 7, judo Constanta , pentru determinarea valorii de piata invederea aplicarii prevederilor Legii 10/2001..
Standardul de evaluare IVS 01 defineste va10area de piata astfel:Valoarea de piata afost definita sum a estimata pentru care 0 proprietate va fischimbata, la data evaluarii, intre un cumparator decis si un vanzator hotarat,intr-o tranzactie cu pret determinat obiectiv, dupa 0 activitate de marketingcorespunzatoare, in care partile implicate au actionat in cunostinta de cauza,prudent sifara constrangere. "
Metodologia - procedurile de evaluare a terenului sunt: tehnicacomparatiei vanzarilor, tehnica parcelarii si dezvoltarii, repartizare,extractia, tehnica reziduala a terenului, capitalizarea renteifunciare.
Tehnica comparatiei vanzarilor pentru evaluarea terenului implica 0comparatie directa a terenului evaluat cu loturile similare de teren pentrucare exista informatii disponibile asupra tranzactiilor de piata recente.Tehnica parcelarii si dezvoltarii presupune proiectarea unei parcelari a unuiteren intr-o serie de loturi, calcularea veniturilor si cheltuielilor asociateparcelarii si construirii pe aceste parcele si actualizarea venitului net rezultat,obtinind astfel 0 indicatie de va10are. Repartizarea (alocarea) este 0 tehnicaindirecta de comparatie care utilizeaza 0 proportie intre valoarea terenului siva10area proprietatii construite. Extractia este 0 alta tehnica de comparatieindirecta, tehnica reziduala aplica informatiile privind venitul si cheltuielileca elemente de baza. Capitalizarea rentei funciare se aplica daca terenul estecapabil sa genereze in mod independent rentafunciara.
S. C. Maestro Business Consulting S.R.L. 3
8
4»
CONSILIUL LOCAL CONSTANTA RaDortde evaluareTeren, mun. Constanta, Palazu Mare, cartier Theodor Pal/ady, careul IlL lot 7,judo Constanta
Informatiile care s-au utilizat in elaborarea raportului de evaluareau rezultat din analiza la fata locului a obiectivului, din discutiile purtate cureprezentantii proprietarului respectiv cu personalul compartimentelorspecializate ale acestuia, care au furnizat datele cu caracter juridic si tehnic,necesare. Evaluatorul a utilizat in estimarea valorii numai informatiile pecare le-a avut la dispozitie existand posibilitatea existentei si a altor informatiide care evaluatorul nu a avut cunostinta la data intocmirii raportului deevaluare.
Datele si informatiile furnizate, respectiv cele rezultate din inspectiaobiectivelor, aufost sistematizate si interpretate de consultant.
La inceputul activitatii de evaluare s-a identificat proprietateaimobiliara. In urma identificarii proprietatii imobilire s-au cules date reaIedespre bunul imobil de evaluat, date necesare pentru descriere corecta aacestuia, descriere ce cuprinde atit caracteristicile fizice, imbunatatirile aduseamplasamentului (unde este cazul), forma, dimensiunile, topografia,localizarea si orientarea lotului, panta, conditiile defundare, etc.
In urma descrierii bunului imobil s-a efectut 0 analiza asupra datelorefective in relatie cu caracteristicile vecinatatilor care creeaza, maresc saumicsoreaza utilitatea si prezenta pe piata a terenului.
Ipoteze speciale si conditii limitative. Subliniem ca informatiilepreluate si interpretate nu se bazeaza nici pe un audit financiar-contabil, nicipe 0 expertiza tehnica detaliata, exceptie facand "analiza geotehnica" pentrustabilirea solutiilor de fundare posibile si "evaluarea estimativa" precizindcosturile suplimentare defundare
Ca atare rezultatul evaluarii nu reprezinta neaparat 0 certitudinenecesara si suficienta, consultantul neasumindu-si nici 0 responsabilitatepentru eventualele omisiuni, inexactitati sau incoerente a informatiilor ce i-aufost furnizate, numai garantiile si clauzele contractuale dintre partile ce se vorimplica in tranzactie avind efectejuridice si comerciale.
Principalele ipoteze si limite de care s-a tinut cont in elaborarea prezentuluiraport sunt urmatoarele: dreptul de proprietate este considerat valabil;evaluatorul nu are cunostinta de eventualele litigii legate de dreptul deproprietate supus evaluarii; se presupune ca proprieta tea se conformeazatuturor reglementarilor urbanistice si restrictiilor de zonare si utilizare,presupunem ca nu exista nici un fel de contaminatii si costul activitatilor dedecontaminare nu afecteza valoarea; nu am fost informati de nici 0 inspectiesau raport care sa indice prezenta contaminatiilor.
S.C. Maestro Business Consulting S.R.L. 4
8
8
CONSILIUL LOCAL CONSTANTA RaDortde evaluareTeren, mun. Constanta, Palazu Mare, cartier Theodor Pal/ady, careulIIL lot 7,judo Constanta
Evaluatorul nu-si asuma nici 0 responsabilitate pentru asemeneaconditii sau pentru obtinerea studiilor necesare pentru a Ie descoperi. Situatiaactuala a proprietatii imobiliare si scopul prezentei evaluari au stat la bazaselectarii metodelor de evaluare utilizate si modalitatiilor de aplicare aacestora, pentru ca va10rile selectate sa conduca la estimarea cea maiprobabila a valorii proprietatii in conditiile tipului valorii selectate. Suprafatade teren luata in calcul corespunde schitelor puse la dispozitie de proprietar sia inscrisurilorfurnizate evaluatorului.
Conditii limitative: suprafetele luate in calcul au fost determinate pebaza planurilor puse la dispozitie de catre proprietar; va10rile estimate inEURO sunt valabile atat timp cat conditiile in care s-a realizat evaluarea(starea pietei, nivelul cererii si ofertei, inflatia, evolutia cursului de schimb,etc.) nu se modifica semnificativ. Pe pietele imobiliare valorile pot evoluaascendent sau descendent 0 data cu trecerea timpului si variatia lor in raportcu cursul dolarului nu este liniara; orice alocare de valori componente estevalabila numai in cazul utilizarii prezentate in raport, valori separate alocatenu trebuie folosite in legatura cu 0 alta evaluare si sunt invalide daca suntastfel utilizate; intrarea in posesia unei copii a acestui raport nu implicadreptul depublicare a acestuia.
Evaluatorul prin natura muncii sale, nu este obligat sa ofere incontinuare consultanta sau sa depuna marturie in instanta relativ laproprietatea in chestiune; nici prezentul raport, nici parti ale sale (in specialconc/uzii referitor la valori, identitatea evaluatorului) nu trebuie publicate saumediatizate fara acordul prealabil al evauatorului; orice valori estimate inraport se aplica intregii proprietati si orice divizare sau distribuire a valoriipe interese fractionate va invalida valoarea estimata, in afara cazului in careo astfel de distribuire afost prevazuta in raport.
Destinatia raportului de evaluare este limitata exc/usiv scopuluimai sus mentionat.
Confidentialitatea datelor si informatiilorfurnizate de beneficiar sia celor rezultate din procesarea acestora, concretizate in raportul deevaluare, este asigurata de consultant, care nu isi asuma nici 0responsabilitate fata de 0 alta terta parte, niciodata si in nici 0 circumstanta.
S. C. Maestro Business Consulting S.R.L. 5
e
8
CONSILIUL LOCAL CONSTANTA RaDortde evaluare
Teren, mun. Constanta, Palazu Mare, cartier TheodorPal/ady, careul IlL lot 7,judo Constanta
Utilizarea raportului de evaluare este permisa numai beneficiarilorsai, care pot permite accesul, limitat la consultarea acestuia, altor terte partilata de care exista interese ce nu il privesc pe consultant. Utilizareaprezentului raport de evaluare in alte scopuri decczt eel pentru care a fostcomandat si intocmit, cu alta destinatie, in afara limitelor legale si faraacordul prealabil si in scris al consultantului, nu il implica sub nici 0forma peaceasta din urma si nu are acordul sau. Nu acceptam nici 0 responsabilitatedaca este transmis unei alte persoane, fie cu scop declarat, fie pentru un altscop, in nici 0 circumstanta.
Consultantul isi rezerva drepturile asupra prezentului raport deevaluare, care nu poate fi referit, nu poate fi publicat si nici inclus, total saupartial, in nici un document destinat publicitatii, fara acordul sau scris siprealabil, cu specificarea formei si contextului in care ar urma sa apara. Incaz de incalcare a drepturilor sale, consultantul are dreptul de a face apel laorganele competente, pentru recuperarea prejudiciilor financiare si morale.
Redactarea raportului de evaluare a fost efectuata aviind in vederelaptul ca suntem adeptii unei totale transparente a consideratiilor avute invedere precum si asupra algoritmilor si calculului efectiv, dar in acelasi timpsuntem si adeptii unei redactari concise, la obiect si autosuficiente(consideram esentiala calitatea evaluarii si nu volumul de dosare, pagini saucuvinte ale unui raport).
Pe ciitposibil am incercat realizarea autosuficientei explicatiilor lanivelul tuturor partilor prezentului raport, in scopul oferirii posibilitatii deanaliza independenta a modului de diagnoza si evaluare a obiectivului supusatentiei noastre.
In consecinta amfost obligati la anumite repetari care nu trebuiescinterpretate ca 0 incalcare aprincipiului enuntat mai sus.
Data estimar;; valor;;: Valoarea estimata in prezentul raport deevaluare are la baza informatii privind nivelul preturilor inregistrate la datade referinta a evaluarii - aprilie2009
Autor;; raportului de evaluare sunt: ing. Olga Jaloba Udor, expertevaluator proprietati imobiliare membru acreditat ANEVAR si ing. Ruxandra-Claudia Sterian, expert evaluator proprietati imobiliare.
: s. C. Maestro Business Consulting S.R.L. 6
CONSILIUL LOCAL CONSTANTA RaDortde evaluare
Teren, mun. Constanta, Palazu Mare, cartier TheodorPal/ady, careul IlL lot 7,judo Constanta
Drept de proprietate si sursele de informatii uti/izate
Dreptul de proprietateevaluat
Drept de proprietate integral.
Denumire obiectiv Teren liber
Obiectivul evaluat este 0 proprietate imobiliaracompusa din teren.
Componenta obiectiv
Amplasare
e
Teren, mun. Constanta, PalazuTheodor Pal/ady, careul IlLConstanta
Cartierul Theodor Pal/ady, viitor cartierrezidential, se afla intr-o zona periferica aorasului Constanta, respectiv la limita de nord acartierului Palazu Mare spre orasul Ovidiu,pozitionat intre DN 2A, show-room Skoda, Fiatsi Cardinal Motors, limita proprietatilor deja incurs constructii si proprieta tea RAJA Constanta(delimitata cu gard din placi prefabricate)
Principala cale rutiera de acces este Bd. Tomis(DN 2A).
Mare, cartierlot 7, judo
Destinatie
Numarul cadastral
In prezent terenul este liber.
nu are
8 Sarcini care greveaza lotul evaluatorul nu are cunostinta de existenta unorsarcini
Surse de informatii utilizate Adresa nr. 63880 din 24.04.2009 emisa dePrimaria mun. Constanta.
Plan de situatie.
Informatii de la agentiile imobiliare.
S.C. Maestro Business Consulting S.R.L. 7
CONSILIUL LOCAL CONSTANTA RaDortde evaluare
Teren, mun. Constanta, Palazu Mare, cartier Theodor Pallady, careul IlL lot 7,judo Constanta
Analiza pietei imobiliare
Obiectul de activitate alobiectivului
Analiza economica
preliminara
Teren, mun. Constanta, PalazuTheodor Pallady, careul IlLConstanta
Orasul Constanta, favorizat de pozitia sageografica la malul marii, reprezinta unul dincele mai prospere orase resedinta dejudet.
Dupa anul 1990 orasul Constanta a oferitoportunitatea dezvoltarii activitatilor de comert,bancare, shiping, invatamint universitar, serviciisi turism. Aceste activitati au favorizatdezvoltarea semnificativa a sectorului privatcare a dus la aparitia unui numar mare desocietati cu capital mixt sau integral privat. Prinlocurile de munca create si veniturile realizate
de noile societati au fost estompate pierderiledin domeniul industriei care a suferit pierderisemnificative prin deschiderea procedurii defaliment la mai multe intreprinderi (fabrica dezahar, fabrica de tesaturi. etc).
Mare, cartierlot 7, judo
e
8
Cu toate schimbarile aparute in ultimi ani nu auexistat convulsii sociaIe importante, faptdeterminat de usurinta cu care s-a facutreconversia locurilor de munca. Economia
locala asigura inca suficiente locuri de muncaatait pentru populatia existenta cat si pentru noiveniti in zona.
Cartierul Theodor Pallady, viitor cartierrezidential, se afla intr-o zona periferica aorasului Constanta, respectiv la limita de nord acartierului Palazu Mare spre orasul Ovidiu,pozitionat intre DN 2A, show-room Skoda, Fiatsi Cardinal Motors, limita proprietatilor deja incurs constructii si proprietatea RAJA Constanta(delimitata cu gard din placi prefabricate)
Principala cale rutiera de acces este Bd. Tomis(DN 2A).
Amplasarea obiectivului
S.C. Maestro Business Consulting S.R.L. 8
CONSILIUL LOCAL CONSTANTA RaDortde evaluare
Teren, mun. Constanta, Palazu Mare, cartier TheodorPallady, careul IlL lot 7,judo Constanta
Evolutia pietei imobiliare
eEchilibrul pietei imobiliare
8
S.C. Maestro Business Consulting S.R.L.
Proprietatea imobiliara analizata se ajla inlimitele intravilanului existent al MunicipiuluiConstanta
Din informatiile evaluatorului in zona in careeste amplasat obiectivul analizat intervalul devalori in care se ofera spre vanzare terenul este80-160Eurlmp in functie de amplasare, utilitatisi posibilitatile de utilizare.Din luna octombrie a anului 2008 datorita crizei
economice resimtite la nivel global se observa 0stagnare a tranzactiilor imobiliare si 0 scaderea proprietatilor imobiliare cu aprox. 15 - 30 %raportat laprima jumatate a anului 2008.
Numarul redus de tranzactii pe piata imobiliaralocala, pe perioada ultimelor 6 luni ale anului2008, au determinat un raport invers intrecerere si oferta. In consecinta, lipsatranzactiilor au determinat inperioade scurte detimp scaderea preturilor.
Valoarea de piata determinata in raportul deevaluare este valabila la data intoemirii
aeestuia si se poate modifiea in funetie deeonditiile pietei.
9
Descrierea amplasamentului
CONSILIUL LOCAL CONSTANTA RaDortde evaluare
Teren, mun. Constanta, Palazu Mare, cartier Theodor Pal/ady, careul IlL lot 7,judo Constanta
Amplasat
e
8
SuprafataDeschidere
Forma lot
Raport laturi
Utilitati
-retea de alimentare cu apa-retea de canalizare
-retea de energie electrica-retea de termoficare-retea de telefonie-retea de gaze-drumuri de acces
Orientare lot
Imbunatatiri aduse lotului:-nivelari
-amenajari peisagistice-garduri-borduri-trotuare-santuri
-pavaje-alei interioare
s. C. Maestro Business Consulting S.R.L.
Teren, mun. Constanta, PalazuTheodor Pallady, careul IlLConstanta
Cartierul Theodor Pallady, viitor cartierrezidential, se afla intr-o zona periferica aorasului Constanta, respectiv la limita de nord acartierului Palazu Mare spre orasul Ovidiu,pozitionat intre DN 2A, show-room Skoda, Fiatsi Cardinal Motors, limita proprietatilor deja incurs constructii si proprietatea RAJA Constanta(delimitata cu gard din placi prefabricate)
Mare, cartierlot 7, judo
Principala cale rutiera de acces este Bd. Tomis(DN 2A).
306 mp10,80 mila str. "15"
dreptunghiulara
cca. 1/2
in zona
in zonain zonaIn zonaIn zonaIn zonain zona
sud
nunununununununu
10
Analiza amplasamentului
CONSILIUL LOCAL CONSTANTA RalJortde evaluare
Teren, mun. Constanta, Palazu Mare, cartier Theodor Pal/ady, careul IlL lot 7,judo Constanta
Zona
8
Vecinatati :
- nord-sud
-est-vest
Poluare-reziduri lichide-reziduri solide
-reziduri gazoase-sonora
Aspectul urbanistic alvecinatatilor
Restrictii de utilizare teren
lnjluiente ale vecinatatilorasupra utilitatii lotului
lnjluiente ale obiectivuluiin zona
S. C. Maestro Business Consulting S.R.L.
Teren, mun. Constanta, Palazu Mare, cartierTheodor Pallady, careul IlL lot 7,judoCartierul Theodor Pallady, viitor cartierrezidentiaI, se afla intr-o zona periferica aorasului Constanta, respectiv la limita de nord acartierului Palazu Mare spre orasul Ovidiu,pozitionat intre DN 2A, show-room Skoda, Fiatsi Cardinal Motors, limita proprietatilor deja incurs constructii si proprietatea RAJA Constanta(delimitata cu gard din placi prefabricate)
Principala cale rutiera de acces este Bd. Tomis(DN 2A).
lot 20 si lot 21
str. "15"
lot 6lot 8
limite normale
limite normale
limite normalelimite normale
favorabila
restricitii functie de documentatiile tehniceaprobate
favorabile
favorabile
11
8
CONSILIUL LOCAL CONSTANTA RaDortde evaluareTeren, mun. Constanta, Palazu Mare, cartier Theodor Pal/ady, careul IlL lot 7,judo Constanta
Metoda comparatiei de piata - teren
Metoda comparatiei directe este guvernata de principiul substitutiei, care esteun principiu de prim rang si care spune ca "nici un cumparator prudent nu va oferipentru 0 proprietate un pret mai mare decat eel cu care va cumpara 0 altaproprietate cu aceleasi utilitati si aceasi atractivitate, intr-un interval de timprezonabil".
Valoarea de piata a unei proprietati este in relatie directa cu preturile unorproprietati comparabile (similare) si competitive.
Metoda comparatiei directe se utilizeaza la evaluarea proprietatilor imobiliarelibere, sau care se considera libere pentru scopul evaluarii.
Preturile si alte informatii referitoare la proprietati imobiliare similare, suntanalizate, comparate, coreetate si ajustate (ajustarile datorate "unei diferente" sefac 0 singura data) infunctie de asemanari sau diferentieri.
Proprietati comparabile :Teren A: Teren situat in Palazu Mare, zona Skoda, S = 1268
mp, d = 13 ml
Teren B: Teren situat in Palazu Mare, pe malul laculuiSiutghiol, vile noi, S = 1330 mp, d = 26 ml
Teren C: Teren situat in Palazu Mare, zona case, S = 1000 mp,d = 20/50 ml
S.C. Maestro Business Consulting S.RL 12
Elemente de comparatie Teren evaluatCOMPARABILA
Teren A Teren B Teren CPretul terenului X 145.820 £ 212.800 £ 150.000 £
TVA X (23.282) £ (33.976) £ (23.950) £Tranzactie/oferta - oferta oferta oferta
1. Drept proprietate integral integral integral integral2. Conditii definantare la piata lapiata la piata la piata3. Conditii de vanzare la piata la piata la piata la piata4. Conditiile pietei - apr.09 apr.09 apr.095. Localizare Palazu Mare.
PalazuMare.malulcartier Theodor Palazu Mare, vis-alacului Siutghiol.
Palazu Mare, zonaPal/ady,careu/ vis de Skoda cartiernou case
III6. Caracteristici fizica6.1. Construit liber liber liber liber6.2. Deschidere 10,80 13 26 20/506.3. Utilitati in zona in zona in zona in zona
6.4. Suprafata teren 306,00 1.268,00 1.330,00 1.000,007. Caracteristicieconomice nu este cazul nu este cazul nu este cazul nu este cazul
8. Utilizare (CMBU) rezidential rezidential rezidential rezidential
9. ComDonentenon-imobiliare nu este cazul nu este cazul nu este cazul nu este cazul
8
CONSILIUL LOCAL CONSTANTA Raoort de evaluare
Teren, mun. Constanta, Palazu Mare, cartier Theodor Pal/ady, careul III, lot 7,judo Constanta
c Id, les: £11
S.C. Maestro Business Consulting S.R.L. 13
- - - - - - --. ----- ------ -- --- --.
COMPARABlLAElemente de comparatie Teren evaluat
Proprieta tea A Proprietatea B Proprietatea C
Valoare *) X 122.538 £ 178.824 £ 126.050 £Corectie ofertaltranzactie -15% -15% -15%
- corectie (18.000) £ (27.000) £ (19.000) £- pret corectat 104.538 £ 151.824 £ 107.050 £
1. Drept proprietate transmis integral integral integral integral- corectie - £ - £ - £
- pret corectat 104.538 £ 151.824 £ 107.050 £
2. Conditii definantare la piata la piata la piata la piata- corectie - £ - £ - £
- pret corectat 104.538 £ 151.824 £ 107.050 £3. Conditii vanzare la piata la piata la piata la piata
- corectie - £ - £ - £- oret corectat 104.538 £ 151.824 £ 107.050 £
4. Conditiilepietei - apr.09 apr.09 apr.09- corectie 0 0 0
- oret corectat 104.538 £ 151.824 £ 107.050 £ratazu Mare,
Palazu Mare, vis-a Pa/azu Mare. ma/u/Palazu Mare, zona5. Locatizare cartier Theodor /acu/uiSiutghio/.
Pal/ady, careulvis de Skoda cartiernou case
- corectie III - £ (15.000) £ (5.000) £- oret corectat 104.538 £ 136.824 £ 102.050 £
6.1. Constructii tiber tiber tiber tiber-corectie - £ - £ - £
- pret corectat 104.538 £ 136.824 £ 102.050 £6.2. Deschidere 10,80 13 26 20150
- corectie 5.000 £ 7.000 £ (3.000) £- oret corectat 109.538 £ 143.824 £ 99.050 £
6.3. Utilitati in zona in zona in zona in zona- corectie - £ - £ - £
- pret corectat 109.538 £ 143.824 £ 99.050 £
6.4. Suprafata teren 306,00 1.268,00 1.330,00 1.000,00- corectie 5.000 £ 7.000 £ 5.000 £
- pret corectat 114.538 £ 150.824 £ 104.050 £
7. Caracteristici economice nu este cazul nu este cazul nu este cazul nu este cazul- corectie - £ - £ - £
- oret corectat 114.538 £ 150.824 £ 104.050 £
8. Utilizare (CMBU) rezidential rezidential rezidential rezidential- corectie - £ - £ - £
- oret corectat 114.538 £ 150.824 £ 104.050 £
9. Componente non-imobitiare nu este cazul nu este cazul nu este cazul- corectie nu este cazul - £ - £ - £
-pret corectat 114.538 £ 150.824 £ 104.050 £
Valoare mp. £Imp 90 £ 113 £ 104 £
rotunjiri - £ (3) £ 1 £90 £ 110£ 105 £
Va/oare abso/uta28.000 56.000 32.000totata
CORECTIE TOTALA BRUTA% din pret de
vanzare 22,,85% 31,32% 25,39%
NUMAR CORECTI I 2 3 3
Valoare teren (rotunjita): 27.540 £116.467 lei
8'\
'=--j~I
"~,,vaV~lS
doI_
DJII"I---..-"JII"I---"JII"I..-t'lJII"I II
..-aJll"l--dol_I!JII"I
..-nJll"l_ IPII'1_
,~i_;.J'i\.~
-
W09~
'0
-' "JII"I'.fJ
dol"'" ...IIJII"I IIJII"I
dol"'" doI6£MaJll"l JaJll"l
dol..... dIIKJII"I Ie JII"I-
dol..... doI_SCJII"I &tJll"l
doI_ doINMKJII"I .. JII"I
-doI_ doIUMCCJll"l LtJll"l
dol..... dIIt£MIIJII"I ttJll"l-dol_
I
doI
ICJII"I IItJll"lI
'"-I
I
..-I
doIUM;;0J> IIJII"I tt JII"It::IJ>
w- I
"UMUI .. JII"I lit JII"I..
..-I
..-.JII"I It JII"I---..-
I
..-lIJII"I ItJll"l
---..a...c
:L:.JII"I
-
I ln3'dJ I doNJ8I
-.I." ""I...... 1t JII"I
cIooIcH. .
doNtoe
" JII"I
. . I JII"I
......
. :':'jr:f ':f d .1"
11JII"I----I I J (I I -:=tl JII"I_ __-1