of; - ziuaconstanta.ro · se imputerniceste primarul municipiului constanta sa incheie prezenta...

coNSTANt/j'iI ,....

['"\Of;

ROMANIAJUDETULCONSTANTAMUNICIPIUL CONSTANTACONSILIUL LOCAL

HOTARAREPrivind aprobarea tranzactiei dintre Primaria Municipiului Constanta,

S.C. Galactica House SRL si dl Marcu Nicolae

8

Consiliul Local al Municipiului Constanta intrunit in sedinta ordinara dindata de ..2008 ;

Luand in dezbatere expunerea de motive prezentata de domnul Primar RaduStefan Mazare, referatul Directiei Patrimoniu nr. 6839 / 2008, adresa d-Iui MarcuNicolae nr. 83836 / 2007, adresa Serviciului Juridic, avizul Comisiei 2 -Urbanism si Comisiei 5 - Juridica ;

Vazanddispozitiileart.1704- 1706si 1709- 1710CodCivil;In temeiul prevederilor art. 36, alin 2 lit "c" si ale art. 115, alin 1 lit "b" din

Legea nr. 215 /2001, privind Administratia Publica Locala, republicata:

HOTARASTE

8

Art. 1. Se aproba incheierea tranzactiei dintre Primaria MunicipiuluiConstanta, SC Galactica House SRL si dl. Marcu Nicolae, conform anexei ceface parte integranta din prezenta hotarare.

Art. 2. Se imputerniceste Primarul Municipiului Constanta sa incheieprezenta tranzactie in numele Consiliului Local al Municipiului Constanta si alMunicipiului Constanta.

Art. 3. Serviciul Comisiilor de Specialitate ale Consiliului Local vacomunica prezenta hotarare Directiei Administratie Publica Locala, DirectieiPatrimoniu, domnului Marcu Nicolae, domiciliat in Bucuresti, str. Invingatorilornr. 36, SC Galactica House SRL si Prefectului Judetului Constanta, spre stiinta.

Prezenta hotarare a fost adoptata de consilieri din 27 membri

PRESEDINTELE SEDINTEI, CONTRASEMNEAZA SECRET AR,MARCELA ENACHE

CONSTANTA, NR.

Bd. Tomis nr. 51 ;Fax: 0040 - 41 - 70810 I; Tel: 0040 - 41 - 708105; 8700 CONSTANTA - ROMANIA

ANEXALA H.C.L.M. NR.

TRANZACTIEI

ROMANIA

JUOETULCONSTANTAPRlMARIA MUNICIPIULUI CONSTANTA

Intre:

Primaria Constanta, avand sediul in Constanta, B-dul Tomis nr.51, legal reprezentate prin Primar Radu Stefan Mazare, pe deoparte;Si

Marcu Nicolae, cu domiciliul in Bucuresti, str, Invingatorilor nr.36, BucurestiSi

8

SC Galactica House SRL, reprezentata prinAvand in vedere dose nr. 20256/212/2007 al Judecatoriei

ConstantaIn temeiul art. 1704 -1706 si 1709-1710 Cod Civil, s-a incheiat

prezentaTRANZACTIE

8

Art. 1. Partile inteleg sa stinga, de comun acord si in totalitate,litigiul ce face obiectul dosarului nr. 20256/212/2007 al JudecatorieiConstanta

Art.2. Primaria Constanta acorda in compensare lui MarcuNicolae, pentru terenul situat in Constanta, str. Soveja careu 415, lot 23,ce face obiectul sentintei civile nr. 10577/1995, in suprafata de 288, 3mp., avand 0 valoare de 802 Euro/mp., un teren situat in Constanta, str.Shanghai, lot 2, in suprafata de 300 mp., avand in valoare de 800EURO/mp.

Art.3. Urmarea a punerii in posesie cu terenul de la art.2, SCGalactica House SRL declara ca renunta in mod definitiv si iremediabillalitigiul ce face obiectul dosarului nr. 202561212/2007, inclusiv la oricedaune care pot fi solicitate prin dosarul nr.20256/212/2007 al JudecatorieiConstanta sau al oricarei alte instante competente

In urma incheierii prezentei tranzactii, domnul Marcu Nicolaerenunta la orice pretentii si daune care pot fi solicitate prin in legatura cuterenul situate in Constanta, str. Soveja careu 415, lot 23, dobandit prinsentinta civila nr. 10577/1995.

Art.4. Primarul Municipului Constanta, in numele PrimarieiConstanta, va duce la indeplinire prezenta tranzactie, punerea in posesieurmand a se efectua ulterior aprobarii prezentei tranzactii prin Hotarare aConsiliului Local Constanta si validarii acesteia de catre PrefecturaJudetuluI Constanta.

Bd. Tomis or. 51;Fax:0040- 41 -708101; Tel: 0040- 41-708105; 8700CONSTANTA-ROMANIA

Primaria Constanta S.C. Galactica House S.R.L. Marcu Nicolae

Art.5. Prezenta anexa va fi depusa in original la dosarulnr.20256/212/2007.

8

8

Bd. Tomis nr. 51;Fax:0040- 41 -708101; Tel: 0040- 41-708105; 8700CONSTANTA-ROMANIA

:;I

I 6206!

dWs8(882=~

2lDlII

b/I/

/

~If);'II

\jNDIIH)cl\iciCL\iJNId\Jc;8'882='~2lOl.

¥---:.!

g2~3d\7=110l00£.1'\}d\7J:

]I1\;!n1I=]QN\;!ld

/

\\

8"

ROMANIAJUDETULCONSTANTAMUNICIPIUL CONSTANTACONSILIUL LOCALC.QMISIA 5 -JURIDICA

AVIZ

Avand in vedere expunerea de motive prezentata in sustinere de domnulPrimar Radu Stefan Mazare

Analizind proiectul de hotarare privind:

Privind aDrobareatranzactiei dintre MuniciDiulConstanta si Marcu Nicolae

8 In temeiul prevederilor art. 38 alin (2) lit "c" si art. 46, alin 1, din Legea nr.286/2006 pentru modificarea Legii nr. 215 /2001 privind Administratia PublicaLocala;

Se avizeaza FAVORABIL proiectul de hotarare privind :

Privind aDrobareatranzactiei dintre Municioiu\ Constanta si Marcu Nicolae

PRESEDINTE COMISIE

Bd. Tomisnr. 51~Fax:0040-41-708101; Tel: 0040-~708105; 8700CONSTANTA-ROMANIA

AVIZ

ROMANIAJUDETULCONSTANTAMUNICIPIUL CONSTANTACONSILIUL LOCALCOMISIA 2 -URBANISM

Avand in vedere expunerea de motive prezentata in sustinere de domnulPrimar Radu Stefan Mazare;

Analizind proiectul de hotarare privind:

Privind aprobarea tranzactiei dintre Municipiul Constanta si MarcuNicolae

8In temeiul prevederilor art. 38 alin (2) lit "c" si art. 46, alin 1, din Legea

nr. 286 /2006 pentru modificarea Legii nr. 215 / 2001 privind AdministratiaPublica Locala;

Se avizeaza FAVORABIL proiectul de hotarare privind :

Privind aprobarea tranzactiei dintre Municipiul Constanta si MarcuNicolae

PRESEDINTE COMISIE

8 DUMITRU CALOTA

Bd. Tomis nr. 51;Fax: 0040 - 41 - 708101; Tel: 0040 - 41 -708105; 8700 CONSTANTA - ROMANIA

~~ A' u9::Qo?r~2':O. i

CO",STAN,.<I ROMANIA

m

. tWo) '(3 JUDETUL CONSTANTA.

.

..

.

m. .

",1.

PRlMARlAMUNlCIPIULm CONSTANTA

~ IJj DIRECTIAPATRIMONIU. :ii..ro." "', ~~~~q~'trlO;+

'.I')N!;, A...,"1J1t"

SITUATIE JURIDICA

8

Transmitem alaturat situatia juridica a terenului situat in zona FalezaNord~lot 2:

Conform planului cadastral al orasului Constanta~intocmit in anii 1936 -1938~terenul in cauza figureaza amplasat pe taluzul neamenajat.

In prezent~terenul in cauza~constutuie proprietate privata a municipiuluiConstanta~ conform Incheierii nr. 1349 / 2001 a Biroului de Carte Funciara~( poligon 13 )~ indus in inventarul centralizat al domeniului privat almunicipiului Constant~ H.C.L.M. nr. 109/2005.

Directia Patrimoniu nu detine alte date referitoare la acest teren.Anexam plan de situatie sc. 1:500 si 1 :2000.

AVIZ

8 DIRECTOR EXEC.Fulvia DINE

CONS ILlER JURIDICch1vfWII- C

Bd. Tomis or. 51;Fax:0040- 41 -708101; Tel: 0040- 41 -708105; 8700CONSTANTA-ROMANIA

ROMANIAJUDETUL CONSTANTAPRIMARIA MUNICIPIULUI CONSTANTA

DIRECTIA PATRIMONIUNR.155818/20.11.2007

CATRE,

MARCU NICOLAE

Bucuresti sector 3, str. Invingatorilor 36

8" Avand in vedere litigiul existent intre Primaria Municipiului

Constanta si dumneavoastra va comunicam oferta noastra pentru

perfectarea unui schimb de teren pentru stingerea litigiului.

Oferta Primariei Municipiului Constanta este reprezentata de

terenurile situate in:

-Str. Shanghai -lot 2 in suprafata de 300mp;

-Str. Salonic -lot 23 in suprafata de 300 mp.

Schimbul se va face in baza unui raport de evaluare.

In speranta unui raspuns favorabil va multumim anticipat.

Va multumim.

8

DIRECTOR EXECUTIV PAT

Drd. Ing. Daniela Ramon

Bd.Tomis nr. 51;Fax: 0040-41-708101; Tel: 0040-41-708105; 8700 CONSTANTA- ROMANIA

"

MAESTRO\ /\ s.c.

I.iilililli' I ~~L ~. "'n-II"II . ' 1"":=:"

Romania, Constanta, str.Flaminda nr.19, Complex Flaminda, tel. 6/.38.88,jax. 6/.38.88J/3//63//2000, CF R/338/535, Capital Social 30 000 000 lei

Cont R088 TREZ 23/5 069XXXOO/275 Trezoreria Constanta

S.R.L.BUSINESS CONSULTING

RAPORT DE EVALUARE

pentru determinarea valorii de piata, in vederea efectuari unui schimb

Teren, zona Faleza Nord, infata bloc FZ14, S =288.13 mp, Constanta

Constanta, decembrie

Utilizarea prezentului STUD/U Sf RAPORT DE EVALUARE in alte scopuridecat cel pentru care afost contractat si in afara limitelor legale

nu implica sub nici oforma firm a de consultanta si nu are acordul acesteia.

All rights reserved. Copyrights (!:)2007 S.c. MAESTRO BUSINESS CONSULTING S.R.L. .

Declaratie

referitoare la eIaborarea raportului de evaluare

elaborat la cererea Primariei Municipiului Constanta

pentru determinarea valorii depiata, in vederea efectuari unui schimb

Teren, zona Faleza Nord, infata bloc FZI4, S = 288.13 mp, Constanta

Subsemnata ing. OLGA JALOBA-UDOR, declar prin prezenta, pe propriaraspundere, ca nu avem nici un interes, cu privire la obiectivul evaluat.

Deasemenea nu ne vom angaja, direct sau prin intermediari, la nici 0

actiune cu caracter comercial privind participarea, vanzarea, cumpararea saulicitarea obiectivului.

Evaluarea a fost executata numai dupa studierea amanuntita .'Ii la fatalocului a obiectivului, iar raportul a fost intocmit in concordanta cu legislatiain vigoare .'Iicu standardele generale acceptate in domeniu.

Remuneratia evaluatorului nu .'Ieface in functie de de exprimarea unezvalori prestabilite sau care ar favoriza dorinta clientului de obtinere a unuzrezultat dorit.

Prin prezenta certificam faptul ca suntem competenti sa efectuam acestraport de evaluare. .

Firma S.C. Maestro Business Consulting S.R.L. .'Ii membri sai au incheiataasigurare de respundere profesionala la ALLIANZ TIRIAC ASIGURARI S.A

Constanta, 3.12.2007

s.c. MAESTROBUSINESS CONSULTINGS.R.L.

SllIdillsi raport de evaillare

CONSILIUL LOCAL CONSTANTA

Teren, zona Fale::a Nord, infata bloc FZ /4, Constanta

CONCLUZff Sf RECOMANDARf

Date Ie, informatiile si valorile reflectate in procesul de analiza si diagnostic si celedeterminate in procesul de evaluare, I-au condus pe consultant, care nu a avut in vedereinformatii, clauze contractuale sau daune-interese, altele dedit cele prezentate explicit incuprinsul prezentului studiu si raport de evaluare, la data de referinta a evaluarii, laurmatoarele concluzii:

Obiectiv: Teren, zona Faleza Nord, infata bloc FZ14, S = 288.13 mp, Constanta

Proprietar: Marcu Nicolae

Amplasare: Teren, zona Faleza Nord, infata bloc FZ14, S = 288.13 mp, Constanta

Scopul evaluarii:pentru determinarea valorii de piata, in vederea efectuari unui schimb

Suprafata teren: 288.13 mp.Data de referinta a evaluarii: 3.12.2007Curs de referinta B.NR. 3.5078 RON/EURO

Valori obtinute prin metodele:

Comparatia de piata :Echiva/ent EURO

(RON) 810583231 080

(EURO)

Valoare recomandata :Valoare de piata terenEchiva/ent EURO

Va/oare pe metru patrat

(RON)

(EURO)

(EURO/mp)

810583231 080

802

3.12.2007

s.c. MAESTRO BUSINESS CONSULTINGS.R.L.

Stlldill si raport de evaillare


Teren, zona Faleza Nord, in(ata hl()(.:FZ 14, Constanta

IPOTEZE SPECIALE SI CONDITII LIMITATIVEMETODOLOGIA, ELABORAREA SI UTILIZAREA

STUDIULUI SI RAPORTULUI DE EVALUARE

Intocmirea prezentului studiu si raport de evaluare aJost realizata

la cererea Primariei Municipiului Constanta si se adreseaza PrimarieiMunicipiului Constanta.

Scopul studiului si raportului de evaluare este determinarea valorii

de piata a Teren , zona Faleza Nord, in Jata bloc FZ14, S = 288.13 mp,Constanta, pentru determinarea valorii de piata, in vederea eJectuari unuischimb.

Standardul de evaluare IVS 1 defineste valoarea de piata astfel :Valoarea de piata reprezinta suma estimata pentru care 0 proprietate ar puteafi schimbata la data' evaluarii, intre un cumparator decis si un vinzator hotarit,intr-o tranzactie cu pret determinat obiectiv, dupa 0 activitate de marketingadecvata, in care ambele parti au actionat in cunostinta de cauza, prudent sifara constrangere. "

Aceasta definitie contine 0 serie de conditii pe care 0 tranzactie trebuiesa Ie indeplineasca pentru ca pretul rezultat in urma acestei sa reflecte 0valoare de piata. Avand in vedre conditiile concrete in care va avea loctranzactia, prin licitatie, va putea fi indeplinita in totalitate definitia valorii depiata, cu exceptia cazului in care unul, sau mai multi, dintre cumparatoriprezinta interese speciale pentru aceasta zona, acestia putand ridica valoareapentru atingerea interesului propus, caz in care se va depasi cadru delimitat dedefinitia valorii de piata.

Metodologia - procedurile de evaluare a terenului sunt cu precaderecomparatia directa, capitalizarea rentei de baza, tehnica reziduala si insubsidiar abordarea comparatiei prin bonitare. Comparatia directa seutilizeaza pentru terenulliber sau pentru cel care se poate considera liber -este ce mai preJerabila metoda in cazul in care sunt diponibile tranzactiicomparabile

3


S/udiu si raporf de evaluare


Teren, zona Fale::a Nord, infa/a bloc FZ 14, Constanta

IPOTEZE SPECIALE SI CONDITII LIMITATIVE

METODOLOGIA, ELABORAREA SI UTILIZAREASTUDIULUI SI RAPORTULUI DE EVALUARE

Intocmirea prezentului studiu si raport de evaluare afost realizata

la cererea Primariei Municipiului Constanta si se adreseaza PrimarieiMunicipiului Constanta.

Scopul studiului si raportului de evaluare este determinarea valorii

de piata a Teren , zona Faleza Nord, in fata bloc FZ14, S = 288.13 mp,Constanta, pentru determinarea valorii de piata, in vederea efectuari unuischimb.

Standardul de evaluare IVS 1 defineste valoarea de piata astfel :

Valoarea de piata reprezinta suma estimata pentru care 0 propr.ietate ar puteaIi schimbata la data evaluarii, intre un cumparator decis s i un vinzator hotarit,intr-o tranzactie cu pret determinat obiectiv, dupa 0 activitate de marketingadecvata, in care ambele parti au actionat in cunostinta de cauza, prudent sifara constrangere. "

Aceasta definitie contine 0 serie de conditii pe care 0 tranzactie trebuiesa Ie indeplineasca pentru ca pretul rezultat in urma acestei sa reflecte 0valoare de piata. Avand in vedre conditiile concrete in care va avea loctranzactia, prin licitatie, va putea fi indeplinita in totalitate definitia valorii de

piata, cu exceptia cazului in care unul, sau mai multi, dintre cumparatoriprezinta interese speciale pentru aceasta zona, acestia putand ridica valoareapentru atingerea interesului propus, caz in care se va depasi cadru delimitat dedefinitia valorii de piata.

Metodologia - procedurile de evaluare a terenului sunt cu precaderecomparatia directa, capitalizarea rentei de baza, tehnica reziduala si insubsidiar abordarea comparatiei prin bonitare. Comparatia directa seutilizeaza pentru terenulliber sau pentru cel care se poate considera liber -este ce mai preferabila metoda in cazul in care sunt diponibile tranzactiicomparabile

3

S.c. MAESTRO BUSINESS CONSULTINGS.R.L.

Stlldi1/si raport de eval1/are


Teren. ::ona Fale::a Nord, in Jata bloc FZ 14, Constanta

Capitalizarea rentei de baza se calculeaza cu 0 rata adecvata pentru aestima valoarea de piata a amplasamentului. Renta de baza reprezinta sumaplatita pentru dreptul de utilizare si ocupare a terenului in conformitate cuconditiile de inchiriere. Compartia prin bonitare - elaborata de CorpulExpertilor Tehnici din Romania (C.E. T-R.) si dezvoltata de firm a deconsultanta, metoda care pleaca de la rente medii edilitar-teritoriale de piata,stabilite de c.E. T-R. la 0 anumita data, si care suporta corectii deindividualizare si de aducere la data de referinta a evaluarii, in functie deconditiile concrete ale pietii la aceasta data.

Informatiile care s-au utilizat in elaborarea studiului si raportuluide evaluare au rezultat din analiza la fata locului a obiectivului, din discutiilepurtate cu reprezentantii proprietarului respectiv cu personalulcompartimentelor specializate ale acestuia, care au furnizat datele cu caracterjuridic si tehnic, necesare. Evaluatorul a utilizat in estimarea valorii numaiinformatiie pe care le-a avut a dispozitie existind posibiitatea existentei si aaltor informatii de care evaluatorul nu a avut cunostinta la data intocmiriiraportului de evaluare.

Datele si informatiile furnizate, respectiv cele rezultate din inspectiaobiectivelor, au fost sistematizate si interpretate de consultant.

La inceputul activitatii de evaluarea s-a identificat proprietatea imobiliara. Inurma identificarii proprietatii imobilire s-au cules date reale despre bunulimobil de evaluat, date necesare pentru descrire corecta a acestuia, descriere

ce cuprinde atit caracteristicile fizice, imbunatatirile aduse amplasamentului(unde este cazul), forma, dimensiunile, topografia, localizarea si orientarealotului, panta, conditiile defundare, etc.

In urma descrierii bunului imobil s-a efectut 0 analiza asupra datelor

efective in relatie cu caracteristicile vecinatatilor care creeaza, maresc saumicsoreaza utilitatea si prezenta pe piata a terenului.

Ipoteze speciale si condit;; limitative. Subliniem ca informatiilepreluate si interpretate nu se bazeaza nici pe un audit financiar-contabil, nicipe 0 expertiza tehnica detaliata, exceptie facand "analiza geotehnica" pentrustabilirea solutiilor de fundare posibile si "evaluarea estimativa" precizindcosturile suplimentare de fundare

4

~-


Studiu si raport de evaluare

CONSILfUL LOCAL CONSTANTA

Teren, zona Faleza Nord, in/ata bloc FZ 14, Constanta

Ca atare rezultatul evaluarii nu reprezinta neaparat 0 certitudinenecesara si suficienta, consultantul neasumindu-si nici 0 responsabilitatepentru eventualele omisiuni, inexactitati sau incoerente a informatiilor ce i-aufost furnizate, numai garantiile si clauzele contractuale dintre partile ce se vorimplica in tranzactie avind efecte juridice si comerciale.

~ ,OJ

Principalele ipoteze si limite de care s-a tinut cont in elaborareaprezentului raport sunt urmatoarele: dreptul de proprietate este consideratvalabil; evaluatorul nu are cunostinta de eventualele litigii legate de dreptul deproprietate supus evaluarii; se presupune ca proprietatea se conformeazatuturor reglementarilor urbanistice si restrictiilor de zonare si utilizare,conform Planului Urbanistic de Detaliu, "analiza geotehnica", realizata de 0firma specializata, este considerata corecta, la fel si "evaluarea estimativa ",privind costurile suplimentare de fundare; nu au fost luate in calcul altecheltuieli suplimentare, generate de solutiile pentru canalizare si a celor decaptare si dirijare a apelor pluviale; presupunem ca nu exista nici un fel decontaminati si costul activitatilor de decontaminare nu afecteza valoarea; nu

am fost informati de nici 0 inspectie sau raport care sa indice prezentacontaminatiilor.

Evaluatorul nu-si asuma nici 0 responsabilitate pentru asemeneaconditii sau pentru obtinerea studiilor necesare pentru a Ie descoperi. Situatiaactuala a proprietatii imobiliare si scopul prezentei evaluari au stat la bazaselectarii metodelor de evaluare utilizate si modalitatior de aplicare aacestora, pentru ca valorile selectate sa conduca la estimarea cea maiprobabila a valorii prorietatii in conditiile tipului valorii selectate. Suprafatade teren luata in calcul corespunde schitelor puse a dispozitie de proprietar sia inscrisurilor furnizate evaluatorului.

Condit;; /imitative: suprafetele luate in calcul au fost determinate pebaza planurilor puse la dipozitie de catre proprietar; valorile estimate in USDsunt valabile atat timp cat conditiile in care s-a realizat evaluarea (stareapietei, nivelul cererii si ofertei, injlatia, evolutia cursului de schimb, etc.) nu semodifica semnificativ. Pe pietele imobiliare valorile pot evolua ascendent saudescendent 0 data cu trecerea timpului s i variatia lor in raport cu cursuldoarului nu este liniara; orice alocare de valori componente este valabila

numai in cazul utilizarii prezentate in raport, valori separate alocate nutrebuie folosite in legatura cu 0 alta evaluare si sunt invalide daca sunt astfelutilizate; intrarea in posesia unei copii a acestui raport nu implica dreptul de

publicare a acestuia.

5




Terell, zOllaFaleza Nord, illfata hloc FZ 14, COllstallta

Evaluatorul prin natura muncii sale, nu este obigat sa o/ere incontinuare consultanta sau sa depuna marturie in instanta relativ laproprietatea in chestiune; nici prezentul raport, nici parti ale sale (in specialconlcuzii referitor la valori, identitatea evaluatorului) nu trebuie publicate saumediatizate fara acordul prealabil al evauatorului; orice valori estimate inraport se aplica intregii proprietati si orice divizare sau distribuire a valorii peinterese fractionate va invalida valoarea estimata, in afara cazului in care 0astfel de destribuire afost prevazuta in raport.

Destinatia studiului si raportului de evaluare este limitata exclusivscopului mai sus mentionat.

Confidentialitatea datelor si informatiilor furnizate de beneficiar sia celor rezultate din procesarea acestora, concretizate in studiul si raportul deevaluare, este asigurata de consultant, care nu isi asuma nici 0responsabilitate fata de 0 alta terta parte, niciodata si in nici 0 circumstanta.

Utilizarea studiului si raportului de evaluare este permisa numaibenefidarilor sai, care pot permite accesul, limitat la consultarea acestuia,

altor terte parti fata de ~are exista interese ce nu il privesc pe con,sultant.Utilizarea prezentului studiu si raport de evaluare in alte scopuri decat celpentru care a fost comandat si intocmit, cu alta destinatie, in afara limitelorlegale si fara acordul prealabil si in scris al consultantului, nu il implica subnid 0 forma pe aceasta din urma si nu are acordul sau. Nu acceptam nici 0responsabilitate daca este transmis unei alte persoane, fie cu scop declarat, fiepentru un alt scop, in nid 0 drcumstanta.

Consultantul isi rezerva drepturile asupra prezentului studiu siraport de evaluare, care nu poate fi referit, nu poate fi publicat si nid inclus,total sau partial, in nici un document destinat publidtatii, fara acordul sauscris si prealabil, cu specificarea formei si contextului in care ar urma saapara. In caz de incalcare a drepturilor sale, consultantul are dreptul de afaceapel la organele competente, pentru recuperarea prejudidilor financiare simorale.

Redactarea studiului si raportului de evaluare a fost efectuatiiavand in vedere faptul ca suntem adeptii unei totale transparente aconsideratiilor avute in vedere precum si asupra algoritmilor si calcululuiefectiv, dar in acelasi timp suntem si adeptii unei redactari concise, la obiect siautosufidente (consideram esentiala calitatea evaluarii si nu volumul dedosare, pagini sau cuvinte ale unui raport).

6

I

~


Sludiu si raport de evaluare


Teren. zona Faleza Nord. infata bloc FZ /4. Constanta

Pe cat posibil am incercat realizarea autosz,ificientei explicatiilor lanivelul tuturor partilor prezentului raport, in scopul oferirii posibilitatii deanaliza independenta a modului de diagnoza si evaluare a componentelorsocietatii comerciale supuse atentiei noastre.

In consecinta am fost obligati la anumite repetari care nu trebuiescinterpretate ca 0 incalcare a principiului enuntat mai sus.

Data estimarii valorii: Valoarea estimata in prezentul raport de evaluare

are la baza informatii privind nivelul preturilor inregistrate la data dereferinta decembrie 2007

Autorii studiului si raportului de evaluare sunt: ing. OLCA JALOBA-UDOR. , membru acreditat ANEVAR, ing. MIRELA ROMANITA OPINCARUmembru titular ANEV AR

7

II

II

II

I

I

II

1s.c. MAESTROBUSINESS CONSULTINGS.R.L.

Raport de evaluare

CONSILlUL LOCAL CONSTANTA

Teren. :::onaFale:::aNord. infata bloc FZ I~. Constanta

Drept de proprietate si sursele de informatii uti/hate~.

Componenta obiectiv

Drept de proprietate integral. Terenu/ eva/uateste proprietatea domnului Marcu Nicolae,conform Sentinta civi/a nr.10577/5. 09. 1995,Judecatoria Constanta

Teren, zona Faleza Nord, infata bloc FZ14, S= 288.13 mp, Constanta

Obiectivul evaluat este 0 proprietate imobiliaracompusa din teren

Teren, zona Faleza Nord, infata bloc FZ14, S= 288.13 mp, Constanta

Constructii pentru locuinta/ turism

Dreptul de proprietateeva/uat

Denumire obiectiv

Amplasare

Destinatie

Sarcini care greveaza lotul

Numar cadastral 7139; carte funciara nr.106668, a localitatii Constanta, conformlncheiere nr.20443/13.04.2007; DocufIJentatie

cadastrala inregistrata sub nr. 10129/2001 laOficiul Judetean de cadastru, geodezie sicartografie

nu sunt, conform Extras de carte funciara pentruinformare eliberat in baza cererii nr.20443/24.04.2007

Numarul cadastral

Surse de informatii utilizate Plan de situatie

lnformatii de la agentiile imobiliare.

I

8


Rapor/ de eva/uare


Terell. ::'UIIUFu/e::.aNord. infa/a bluc Fl 14. CUllS/an/a

Obiectul de activitate alobiectivului

Analiza economica

prel iminara

Amplasarea obiectivului

Piata

Analiza pietei imobiliareteren Iiber

Orasul Constanta, favorizat de pozitia sa

geograjica la malul marii, reprezinta unul dincele mai prospere orase resedinta de judet.

Dupa anul 1990 orasul Constanta a oferitoportunitatea dezvoltarii activitatilor de comert,bancare, shiping, invatamint universitar, serviciisi turism. Aceste activitati au favorizat

dezvoltarea semnificativa a sectorului privatcare a dus la aparitia unui numar mare desocietati cu capital mixt sau integral privat. Prinlocurile de munca create si veniturile realizate

de noile societati au fost estompate pierderiledin domeniul industriei care a suferit pierderi

semnificative prin deschiderea procedurii defaliment la mai multe intreprinderi (f-ca dezahar, f-ca de tesaturi. etc).

Cu toate schimbarile aparute in ultimi ani nuau, ex\stat convu,\s\\ sodale \mpoytante, fapt

determinat de usurinta cu care s-a facutl'ecoYtversia locurUor de munca. Economia

locala asigura inca sujiciente locuri de muncaatait pentru populatia existenta cat si pentru noiveniti in zona.

Terenul se ajla in cartierul "Faleza Nord, petaluzul dinfata blocului FZ14

Din informatiile evaluatorului in zona in careeste ampasat obiectivul analizat intervalul devalori in care se ofera spre vanzare terenurileeste 750-1200 £/mp (inclusiv TVA) in functie deamplasare, suprafata de teren, utilitati siposibilitatile de utilizare.

9

;:J:J

J

s.c. MAESTRO BUSINESS CONSULTINGS.R.L. CONSILIUL LOCAL CONSTANTA

Rapo/'I de eva/uare Teren, :::onaFa/e:::a Nord, in.flila hloc FZ 1-1,Conslanla

Evolutia pietei imobiliare Pe parcursul ultimilor 3 ani si in special anultrecut preturile pe piata imobiliara auinregistrat cresteri foarte mari (cotate intre 200si 250% pentru anU 2003-2006 si datorate inprincipal creditelor ipotecare si trenduluiascendent al economiei). In perioada imediaturmatoare se preconizeaza 0 stabilizare a pieteisi un nivel de crestere al preturilor mult maimic, cotat intre 20 si 30% pe an.

Cresterile mari au fost inregistrate in special pepiata constructiilor rezidentiale, dar in paralelcu aceastea s-au inregistrat cresteri de pretsemnificative si pentru terenurile ajlate inintravilanul orasului , numarul terenurilor

libere fUnd din ce in ce mai mic.

10

~

-"

~~

~

~


Stlldillsi raport de evalllare


Teren. zona Faleza Nord. infata bloc FZ 14. Constanta

Descrierea amplasamentul ui

Amplasat

Suprafata

Deschidere

Forma lot

Raport laturi

Utilitati

-retea de alimentare cu apa

-retea de canalizare

-retea de energie electrica

-retea de termoficare

-retea de telefonie

-retea de gaze-drumuri de acces

Orientare lot

Imbunatatiri aduse lotului :

-nivelari

-amenajari peisagistice

-garduri-borduri

-trotuare-santuri

-pavaJe-alei interioare

Cartier Faleza Nord

288.13 mp

18 m

neregulat

nu este cazul

da

da

da

da

da

da

asfalt

sud

nu

nu

nunu

nu

nu

nu

nu

-


Raport de evaluareCONS'ILIULLOCAL CONSTANTA

Teren. :::onaFale:::aNord. infata hloc FZ 14. Constanta

Analiza amp/asamentu/ui

Zona Cartier Faleza Nord

Vecinatati :

- nord-sud

proprietate Primaria Constanta


-est-vest



Po/uare

-reziduri lichide

-reziduri solide

-reziduri gazoase-sonora

limite normale

limite normalelimite normale

limite normale

Aspectu/ urbanistic a/vecinatatilor

foarte favorabila

Restrictii de uti/hare teren Conform documentatiilor de urbanism.

Influiente ale vecinatatilorasupra utilitati /otu/ui

favorabile

Influiente ale obiectivu/uiIn zona

favorabile

12

s.c. MAESTRO BUSINESS CONSULTING S.R.L.

Rapor/ de evaluare


Teren, zona Faleza Nord, infa/a hlO(:FZ /.4, Cons/an/a

Metoda comparatiei de piata - terenMetoda comparatiei directe este guvernata de principiul substitutiei, care este

un principiu de prim rang si care spune ca "nici un cumparator prudent nu va oferipentru 0 proprietate un pret mai mare decat eel cu care va cumpara 0 altaproprietate cu aceleasi utilitati si aceasi atractivitate, intr-un interval de timprezonabil".

Valoarea de piata a unei proprietati este in relatie directa cu preturile unorproprietati comparabile (similare) si competitive.

Metoda comparatiei directe se utilizeaza la evaluarea proprietatilor imobiliarelibere, sau care se considera libere pentru scopul evaluarii.

Preturile si alte informatii referitoare !a proprietati imobiliare similare, suntanalizate, comparate, corectate si ajustate (ajustarile datorate "unei diferente" sefac 0 singura data) infunctie de asemanari sau diferentieri.

Proprietati comparabile :Teren A: Teren Zona Faleza Nord, S = 320 mp, deschidere 15

m, vedere la mare, utilitati pe teren inclusiv gaze

TerenB: Teren, Faleza Nord, cartierul consilierilor, S = 1200. .

mp, deschidere 40 m, toate utilitatUe

Teren C: Teren, zona Faleza Nord, deschidere 16 m, iesire la

mare, toate utilitatUe S = 316 mp

13

Elemente de eomparatie Teren evaluatCOMPARABILA

Teren A TerenB Teren C

Pretul terenului X 320.000 € 852.000 € 292.300 €TVA X (51.092) € (136.034) € (46.670) €

Tranzaetie/oJerta - oJerta oJerta oJerta

1. Drept proprietate integral integral integral integral

2. Conditii de finantare la piata la piata la piata la piata3. Conditii de vanzare la piata la piata la piata la piala

4. Conditiile pietei - Dee-07 Dee-07 Dee-07

5. LocalizareZona Fafe=aNord =ona Fafe=a Nord =olla Fafe=a Nord =ollaFafe=aNord

6. Caraeteristici fiziea6.1. Construit liber liber liber liber

6.2. Desehidere 18 15 40 16

6.3. Utilitati loate toate toate toate

6.4. SupraJata teren 288.13 320.00 1.200.00 316.00

7. Caraeteristici eeonomiee nil este eazlll nu este eazul nil este eazlll nu este cazlll

8. Utilizare (CMBU) re=idellliafi/uris/ic re=idell/iaf/Juristic re=idellliaf,luris/ie re=idellliaf. lurislie

9. Condltil de fundare ji/luiulII spedU/.: fillldull' speciufe jlll/dUlii speeltlfe fill/dUl1i sp.:uu/e

-s.c. MAESTRO BUSINESS CONSULTINGS.R.L.

Raport de evaluare


Teren, zona Faleza Nord, infata bloc FZ 14, Constanta

Metoda comparatiei de piata - teren

Metoda comparatiei directe este guvernata de principiu/ substitutiei, care esteun principiu de prim rang si care spune ca "nici un cumparator prudent nu va oferipentru 0 proprietate un pret mai mare decat eel cu care va cumpara 0 altaproprietate cu aceleasi utilitati si aceasi atractivitate, intr-un interval de timprezonabil".

Valoarea de piata a unei proprietati este in relatie directa cu preturile unorproprietati comparabile (similare) si competitive.

Metoda comparatiei directe se utilizeaza la eva/uarea proprietatilor imobiliarelibere, sau care se considera libere pentru scopul evaluarii.

Preturile si alte informatii referitoare !a proprietati imobiliare similare, suntanalizate, comparate, corectate si ajustate (ajustarile datorate "unei diferente" sefac 0 singura data) infunctie de asemanari sau diferentieri.

Proprietati comparabile :

Teren A: Teren Zona Faleza Nord, S = 320 mp, deschidere 15m, vedere la mare, utilitati pe teren inclusiv gaze

'.12.~

D[]

7

Teren B: Te!,en, Faleza Nord, cartierul consilierilor, S .= 1200mp, deschidere 40 m, toate utilitatile

Teren , zona Faleza Nord, deschidere 16 m, iesire la

mare, toate utilitatile S = 316 mp

Teren C:

13

7'

Elemente de comparatie Teren evaluatCOMPARAB/LA

Teren A TerenB Teren C

Pretul terenului X 320,000 € 852,000 € 292,300 €TVA X (51,092) € (136,034) € (46,670) €

Tranzactielojerta - ojerta ojerta ojerta

1. Drept proprietate integral integral integral integral2. Conditii definantare la piata la piata la piata la piata3. ('nnditii de vanzare la piata la piata la piata la piata4. Conditiilepietei - Dec-07 Dec-07 Dec-075 J.ucalizare

Zona Fale=a Nord =ona Fale=a Nord =ona Fale=a Nord =ona Fale=a Nord

6. Caracteristici fizica6.1. Construit liber liber liber liber

6.2. Deschidere 18 15 40 16

6.3. Utilitati loate toale loale toate

6.4. Supl'lljata terel1 288.13 320.00 1,200.00 316.007. Caracleristici econol11ice nZlesle caz1l1 nu este cazul nZlesle cazZlI 1111este cazZlI

8. Utilizare (CMBU) re=iden/ial/ /uris/ic re=iden/ial/ /liris/ic re=idel1lial/ /liris/ic re=idel/liall /liris/ic

9. Condltil de Jimdare ji"n/ll'" speualt! fllndulil ,!,f/eciufe jlilluUlil jJeL'Llle fill/tit/it; .\j)t!uun:


Raport de evaluareCriteriul de cOllloaratieales: fI,


Teren, ::.onaFale::.aNord. in/ata bloc FZ 14, COllstallta-. -.-

Elelllentede cOlllparatieCOMPARABILA

Teren evaluatProprietatea A Proprietatea B Proprietatea C

Valoare *) X 268,908 € 7/5,966 € 245,630 fCorecjiie o/erta/tran::.actie 0 -2% -2% -2%

- corectie (5,400) f (/4,300) € (4,900) €- pret corectat 263,508 f 701,666 f' 240,730 €

1. Dreptproprietate transmis integral integral il1legral il1legral-coreclie - f' - f' - f

- pret corectat 263,508 € 701,666 f 240,730 €

2. Conditii definantare la piata la piata la piata la piata- coreclie - f - f - f

- pret corectat 263,508 f 701,666 € 240,730 €3. Conduiivan::.are la piata la piata la piata la piata

- coreclie - f - f - f- pret corectat 263,508 € 701.666 € 240,730 €

4. Conditiilepietei - Dec-07 Dec-07 Dec-07- coreclie 0 0 0

- pret corectat 263,508 € 701,666 € 240,730 €

5. Localizare Zona Faleza zona Fale::.aNord ::.onaFale::.aNord zona Fale::.aNordNord

- corectie - € - € - €- pret corectat 263,508 € 701,666 € 240,730 €

6.1. Construetii liber liber liber liber-coreclie - f - f - f

- pret corectat 263,508 f 701,666 € 240,730 €6.2. Deschidere 18 15 40 16

- corectie 18,400 € 70,200 € 12,800 €- pret coreetat 281,908 € 771,866 € 253,530 €

6.3. Utilitati /oate toate toate loate- corectie - € - € - f

- pret corectat 281,908 € 771,866 € 253,530 €

6.4. Supra/ata teren 288.13 320.00 1,200.00 316.00

- eorectie - € 154,400 € - €

- pret coree tat 281,908 € 926,266 € 253,530 €

7. Caracteristici economice nu este ca::.ul nu este cazul ml este ca::.ul nu este ca::.ul

- corectie - € - € - €

,- pret corectat 281,908 € 926,266 € 253,530 €

8. Uti/i::.are(CMBU) re=idenlia/I IIIrislic re=idenlia/llurislic re=idenlial IIIrislic re=idenlia/' IIIrislic

- corectie - € - € - €-pret corectat 281,908 € 926,266 € 253.530 €

10. Conditii de/undarefimdatii

fimdatii speciale fimdatii speciale fimdalii speciale- corectie speciale - € - € - €

-pret coreetat 281,908 € 926,266 € 253,530 €

Valoare mp. €Imp 88/ f 772f 802 f

Valoare18,400absoluta lotala

224,600 12,800

CORECTIE TOTALA BRUTA% dinpret de 6.84% 31.37% 5.2/%

van::.are

NUMAR CORECT/I I 2 I

Valow'eteren (rotunjita): 231,080 €8 l() 5!F RON

S.c. MAESTRO BUSINESS CONSULTING S.R.L.



Teren, zona Faleza Nord, in/ata bloc FZ 14. Constanta

---= ,,

"i

, .

,-

4

PLAN DE AMPLASAMENTSI DEUMITARE

A BUNULUI IMOBIL ,"., ,

Scara 1 : 500

"

"

,I

1----

I

,

I

I

I

l

I

OFICIUL DE CADASTRU SI PUBLICITATE IMOBILIARA CONSTANTA

BIROUL DE CADASTRU SI PUBLICITATE IMOBILIARA CONSTAt'FA

Dosarul nr. 20443 113.04.2007

INCHEIERENr. 20443

Registrator CALATORU LUMINITAAsistent -registrator LAZARESCU ANDREEA IOANA

Asupra cererii introduse de PF ARDELEANUANCA CORINA privind INTABULARE DR DEPROPRIETATE, si in baza documentelor atasate:

- sentinta civila nr. 10577/05.09.1995.emis de JUDECATORIA CTA;vazand referatul asistentului - registrator, in sensul ca nu exista piedici la inscriere, fiind indepliniteconditiile prevazute in legea 7/1996 republicata, tariful de 60.00 lei achitat prin documentul de plata:

- chitanta nr. 0785/13.04.2007 in suma de: 60.00 lei, .pentru serviciul: 11P21CF

DISPUNE:

Admiterea cererii cu privire la:- imobilul cu numarul cadastral 7139 in suprafata masurata de 288.3 MP (din acte 288.13 MP),Teren intravilan inscris in cartea funciara cu numarul106668 a unitatii administrativ teritorialeConstanta si sa se efectueze urmatoarele inscrieri:

- se. intabuleaza dreptul de PROPRI ETATE in favoarea: MARCU NICOLAE sub B.1 din carteafunciaracu nr. 106668/ConGtanta; "

Prezentasevacomunicapartilor. .

Cu drept de plangere in termen de 15 zile de la comunicare, care se depune la Oficiul de Cadastrusi Publicitate Imobiliara,se inscrie in cartea funciara si se solutioneaza de instanta competentadincircumscriptia in care se afla imobilul.

Data la data de: 24.04.2007

-

I,I

.","f,..ANCPT&OD'U4 IlATIIJJLU.o\

::.JctJz~~~JuUOFICIUL.DECADASTRU SI PUBLICITATEIMOBILIARACONSTANTABIROUL DECADASTRU SI PUBLICITATEIMOBILIARACONSTANTA

EXTRAS DE CARTE FUNCIARApentru

INFORMARE

Nr. cerereZiuaLunaAnul

204432404

2007

Cartea funciara cu nr. 106668 Comunaloraslmunlclplu Constanta

A. Partea I-aNr. crt Nr. cad sau topo

CAD: 7139

Descrierea Imobilulul

Adresa: Constanta, Strada SOVEJA, Nr. F.N, Obsevatii:careul415, lot 23Descrlere: Teren Intravllan

masurata 288.3MP

(din acte 288.13MP

Cartea funciara cu nr. 106668

Observatli

Comunaloraslmuniciplu Constanta

B. Partea a II-aNr. crt. Inscrieri privitoare la proprietate

MARCU NICOLAE PROPRIETATE, ct. act 2044312007

Cartea funclara cu nr. 106668

Observatii

c. Partea a III-a

Comuna/oras/munleipiu Constanta

Inserierl privitoare la sarclni

NU SUNT

Certlfie ca prezentul extras corespunde intru totul cu pozitille Tnvigoare din cartea funclalJi origlnala, pastrata de aeest blrou.Prezentul extras de carte funclara nu este valabilla Tncheierea actelor autentlficate de natarul public.

""

.~.~.

-" -

Cartea funciara cu nr. 105668

Observatii

r:~gina 1 I 1

~

D~3~r ~r. 2772/19S5

- ..... .:--......

avand ca obiect,

rav¥ndicare,:f?ri!1ulkqt~~ d~ ,r.~cla$an~Ul M.\RC~NI~()LAE in CV,:l.~tra,d;~,c-toriu,~u ~S~atal~ CON~ILI~LLOCAL CONST~N~A'ii DIRiCTIAGENERALAA

FI~ANTELO~ PUBLICE C0NS~ANTA._ ~L3 a~elul nominal f~cut in ~~din~a ~Ublic! a-r~s-

puns pe~tru racl~~ant procuristul Petrovic! Da~iel, li~sind pii~tale.-Pr-occ.'.1Ura 10;:Jal ln4'~~i?11ni t5 ._

ac\>rd,a cuvi!n tul

Prezeqta ,dce,tune e::Jt~ ltagal timbrAt~ ~K..- .;" ....

Insta~,a con~tat~ cauza In stare ~e judecat~§i,~~In fond:

?;Qcuriscul r.eClcim~ntului,~vGnj cUV~ntul'in fond,

! solicit~ admite~a~ actiunii, a~j cum 3 ~~at fr08ul~t~,oSlijar~i

p!r1t31or s~ la3a !n dcplini~ropri~tat~ terenul £4 supra£at~'da

2Sa,lJ m~ situat in Constdn~a~ str. Sovej~ ar.23, ~j~ri chaltui~lid~ ~uj~~ata.-

(:'NSTANT.\ <>

~ Asupra actiunii-eivilc de fcta,.c , " ,

Prin cerereEJ 1nreBiatrat~ 1a 2'~o3.~99~. s~b ~r;J;.'2772reclamantul Y.'rARCU'N'ICOLA~a' 'chemet tn' judecata parata Conailiul Local

Constanta pel'ltrll cs., pr1..YJ.hotarare, instanta S~O oblige a lase in deplir

propr1et~ te ~i poses1e reclQ~~ntului imobilul.c~rnpUs d~n,ter~n!nI'

suprafata de 2D8,13~~p,te~en situat in +otul nr.~3,cDr0ul nr.15 din' . ,

str':Sovaja, col t Cll fost111 bulevsrd Doznni ta Ileazw'.

~otivandu-~1' cererea.reclamantul arDt~_9a,este' ,

~1nsQrul mOi~eni~orQ~ dafQrio~lu1 Narcu NicolBe.~onfor.m cart1f1ca~ult

de rr~~ten.i tor nr.23/1984 cliher~t 00 r-rotaria tul de Stat !?etrp~ni.__In ~nu.l 19~7. c:i,U'torul.recloruan tuli.,U.a doband1 t cu., ,.

act autcntificDt SL'lb~'~5,550/21..il. ~9~'Z'18 :rribunalul Constanta ei.- .....

---

I: ;Cf

ul cI

RUT.i

,!~\I.V~Ja

i

jest

- ~ -. .

t::-:Jnecric, S:n r8c;iotru.l cJo transcript;iuni 18 'nr.!J?94/1:;37 t(')r~n\'.1

in litigiv... 'Ii '. - \ . ...~....-4..-\- ~G"'A \

Torenul, a fost stD-p!:iJ."1it de" !tDrCv. N'ico28G p:1n:l 10 pr~-/. _. / .~

luarea lui de s~t. .. .' . . -

(, >-, '

:aoolamantul' prcc1zeazif ca tr'acorea ~n proprietatea ~ <.'~. . . \ \

statului s-a facut f~ro- niei un tame1 legal,acest 1mobil nef'iind\. ~'.: ~ . '\,\ 't"

treeut niei, in Decrett,~ 92/50 ei niei potrivi t a1 wi decrst de .

expropriaro.

L"1 Dus~inerea corerii,rucla~~ntul a ~Dp~S la oosar

contraotul de vanzare-cumpa:rore autcntif'icst ~:m.b.nr.5559/1937,. .. .

din oare rezulta ca tercnul in suprafata de ~n8,13mp. se vinde- .

d-lui .Mareu N"icolpe de ~a~.zatoare~ don.stanta DODby,certifieatulde mOE}tenitor nr'.23/1984 eliberot 1D: ~ c1,ezbaterii aucoesorale

a aefunct~1~ParcuN1colae,aocedat10 25.o1~1934;edresa do 1a

Proiect S.A.Constanta referitoare 1e iaentific~rea ~1 del~T.itarea

in etI,;ctura urbana actuDia. e 'ter:enn.lui din 'P-tf3,101iu.l nr.23 ain -. .

c~reul 415,schitaane7~;aarcsanr~4514 din 8.o3~1994 eliberat~

de AdmL~istratia Financiard C-ta,dL~ care rczult~ ca aC98sta

.".

,1nat1~tie nu datinedate priv~lu Dituatia juridica a iDobil~lui

copie' a t1tlu.lui de propr1etate e11'berata de Filiala j,rhivelor

S ta tului C-ta.

La prirJul termon,reole£!1antu1 ~ Doliei tat introducerea

5:n cauza ei a VL"listc rului :F'inantelor prL'1 Dircctia Gene:rela. a"

Finantelo;r Publice C-ta in .calitate de parata,alaturi de] Oonsil1w.-

"L6cai C-1ja." '. - -..--.....-

. In oauza. s-a CJ1spus E}i 8-0 efectua t 0 expertiza

'topografica de ~id,entificare in tJ3ctualul plan. cadastral a 1;erenului

din'C-ta~ lotul nr...23,csreul' 415.Bin. ana:11za coroboratZi a ectelor ~i lv.c:!'arilor dosa-

~. t

rului inDtapta apreC1?Z8 ~ntcoeiata cererea rcclambntului 91

urmeaza. a 0' £loud-to eu umatoarea motiVDre~

"' ',Act-iunea in revcrena1~ara prornovata in speta oate.. . :---

S ctiunee pr~ ca-re p'r,oprietarul neposeoor recla!:1~ bU.11ulde la,

neproprietar.

';"'Oel oe'.revcndi ca b""' ul 1':x"'-kUJ.'

e ,~~ ~':' u'''; __'4 '"""~ ,1r.... . ~! W' ~ V ..J~" " _ '-'<.A "'"-'4W_c.;...;.__'

I.'.

'. '. posesorul

--------

pre

NIC

)ro,

:eiv

riei

me

J C28-

"

n2-

". -

--

,

I

I

J.

3 -

proprietor 01 b~~ului .~n cazul in car0 par~tul prez~nta gi 61 ~~ titlu

.;r~6"t::~r.f~.::'2i.~:.~1~:Jli[pt9.[j compD:c8 eela dOtJ.?L titluri .

;

J,

\~eClamantul a fac~t dovea~ e~lit5tiiprocesorole.activeeuU I ,.

,'~ t.entificat su.b nr.5550/27~11.1937 §i eu certificatul de mo@tenito.,.°r~.

De~i terenul sa afla ~n posesia statu.l~,prelUDt dupa celd~l

doilea razboi mondial §i ulterior 1ncsdrst-conf. Legii 69/91-.~1'a H'.G.

~.113/1992-J.n domeniul pr.ivet a1 ora~u.1u1tnu se.poa.te s:p~'1.e cs

propnetatea s-a stine prin neuz,propnetaru.l nepierzandll-~1 dreptul

san numai pri."1 f'aptll1 ell nu-1 e:!::erei ta.

staiiul ntl. poeta para1iza aetiWlea in r~vendieare prin invocarea

prescriptie1 acllizit1vede 30 ani,poaesiasa bazandll-se po violente ,

mora1a.~presiunea psi..'1ica/ eJ:ercitata aSLlpra propriatarilor de imobile.

Nefiind astfel 0 po~esie utila ei neprezentand nioi ~~ alt

ti tlu lJrin care sa.-~i legit1r:;eze propriotatea ,instanta va obliga paratelc

Consilit}.l Local C-ta e1 ~'~inisterul Finantelor citat prin Direotia Genera1i

a FL~antelor Publica Sa l~Be in deplina proprietat~ ~i poaesie te~e~~l

irisuprafata de 288,13 mp. s1tU8t in C-ta,lotul nr.23,careul 415,iaen-

tificat conf'orm Schitai anexll 18 raportul de oxpertiza e1'eotuat de

expert Curatu Va1eriu, terenul fiind libcr a Q oonstructii.

" "

I~OTAP..AST~

1.drnita aotiunea, fo~ata. d~ Mareu. racolae.domiciliat in

3ucuresti,str.3~dujeni.nr.l,bl.A12,8c.2,ap.lg i~potriva Conailiului

Local ConstDnta.

O. 1 , v ,.,., t 1 ., 1 ;J,.~, . J, t

.;it) J.g8. pari..l e G oe. ,;se :i.n (,ep,..r..3.nu.proprJ.e G8 e 91. pooes e

iW.9'bj"lq!.,~-:-~~if:4n::~$.1~:J~=tJ;t-t;a~~if":"~~~~ si tUBt in 'Jone t8n'~D,Dtr.

~1~~B~u.t-~~..ca:ri:!u;l;:"4:l:5: ic1entificat cf'. schi:tei adusa 16 expertiza,

astf'e1~ Tr-liniD de, C:). cu lot. 2453-1i.'118 de .A.:J. OJl J!I.a1ul mar11,;

5-1'i 1''/;n ~fU>t5,jI.3.-fo:Jta str.Soveja i \T-linia de 3]. CLl lO,tul 22.

Cu apcl in ter~en de 15 zile de 1a co~unieera.

CADASTRUCONSULTING(b 17j1~ /03.12 .ciao/-

TERENstr.Prelungirea Ion Ratiu -Lot 2

Zona FalezaSUPRAFATA 300 MP

BENEF/C/AR:

PRIMARIA MUNICIPIULUI CONSTANTA

Editat in Constanta, noiembrie 2007

Se certifica urmatoarele:

1. CERTIFICARE

· Echipa de evaluare nu are nici un fel de participatie sau interese legate de obiectulevaluarii; concluziile raportului reprezinta convingerea intima a evaluatorului sireflecta opinia subiectiva a evaluatorului asupra proprietatii imobiliare analizate,conform abordarilor si metodelor aplicate.

· Concluziile raportului sunt in concordanta cu legislatia in vigoare si standardele deevaluare general acceptate;

· Analizele, opiniile si concluziile sunt limitate numai la ipotezele si conditiile limitativesi se constituie ca analiza nepartinitoare;

· Am efectuat personal inspectia proprietatii imobiliare ce face obiectul raportului;

· Raportul de evaluare a fost intocmit in conformitate cu prevederile Standardului deEvaluare -IVS 1 si ale Standardului de practica in Evaluare GN 1.

· Prezenta lucrare respecta Standardele Intemationale de Evaluare (editia a saptea)elaboratede ComitetulpentruStandardeIntemationalede Evaluare.

· Utilizarea raportului de evaluare intocmit poate fi insotita de verificarea lui inconformitate cu Standardul de verificare de rapoarte de evaluare.

Intocmit,

CADASTRU CONSULTING SRL

2

2. SINTEZARAPORTULUI

Prezentul raport de evaluare se refera la proprietatea imobiliara "Teren" situatain Municipiul Constanta, str.Prelungirea Ion Ratiu, Lot nr.2, zona Faleza Nord.Proprietatea este compusa din teren in suprafata de 300 mp. Terenul in cauza faceobiectul unei actiuni in baza Legii nr.10/2001, actiune formulata de reprezentantii fostuluiproprietar.

Scopul raportului este de a furniza beneficiarului valoarea de piata estimata aproprietatii imobiliare analizate, in vederea aplicarii unor masuri compensatorii, conformprevederilor Legii nr.10/2001.

Evaluarea a fost realizata in concordanta cu prevederile LeQii nr.10/2001, cap.II,art.10, pet (7) : " valoarea terenurilor (00.)preluate in mod abuziv, care nu se pot restituiin natura, se stabileste potrivit valorii de piata de la data solutionarii notificarii, stabilitapotrivit Standardelor Internationale de Evaluare".

Abordarea in evaluare a fost bazata pe Standardele Internationale de Evaluare(editia a saptea), aplicindu-se urmatoarele metode evaluare :

Metoda de evaluareMetoda Comparatiei Directe de PiataMetoda Reziduala

In urma reconcilierii valorilor obtinute prin aplicarea metodologiei de evaluare,opinia evaluatorului cu privire la valoarea de piata estimate a proprietatii imobiliare"Teren" la data de referinta 21.11.2007, exclusiv in conditiile prezentate in raport, este:

Valoare/1 mp (€)Valoare /1 mp (RON)Valoare totala (€)Valoare totala (RON)

8002.796

240.000838.752

Note:~ Rata de schimb valutar la data de referinta: 1 € = 3,4948 RON.~ Valorile exprimate in euro sunt valabile atat timp cat conditiile in care s-a realizat

evaluarea ( starea pietei, nivelul cererii si ofertei) nu se modifica. Piata imobiliara poateavea in timp evolutii ascendente si descendente si nu este direct proportionala cuevolutia dolarului/euro.

3

IQoteze:

3. PREMISELE EVALUARII

3.1 Ipoteze si conditii limitative

Acest raport de evaluare a fost elaborat in urmatoarele conditii generale limitative:

· Informatiile legate de situatia juridica, sarcinile legale, autorizarile, aspectele tehnice si economice aleproprietatii imobiliare au fost preluate de la destinatarul final al lucrarii - Primaria MunicipiuluiConstanta- si folosite in cadrul raportului. Nu s-au intreprins verificari sau investigatii suplimentare.

· Presupunem ca nu exista nici un fel de contaminanti si costul activitatilor de decontaminare nuafecteaza valoarea.

lI'

Nu am fost informati de efectuarea unei inspectii sau a unui raport care sa indice prezenta unorcontaminanti sau a materialelor periculoase. Echipa de evaluare nu isi asuma nici 0 responsabilitatepentru existenta vreunui contaminant si nu se angajeaza pentru 0 expertiza sau 0 cercetare stiintificanecesara pentru a fi descoperit. Daca ulterior se va stabili ca exista contaminare sau ca mijloacelecare au fost sau sunt puse in functiune ar putea contamina, aceasta ar putea diminua valoareaestimata a proprietatii imobiliare.

· Suprafata de teren analizata, conform planului de situatie si amplasament este de 300 mp. Aceastasuprafata a facut obiectul raportului de evaluare.

· Situatia actuala a proprietatii imobiliare si scopul evaluarii au stat la baza selectarii metodelor deevaluare utilizate, pentru ca valorile rezultate sa conduca la estimarea cea mai probabila a valoriiproprietatii in conditiile tipului valorii selectate.

· La aplicarea metodei tehnicilor reziduale s-a aplicat metoda fluxurilor financiare pentru determinareavalorii proprietatii in varianta celei mai bune utilizari bazata pe veniturile din inchiriere din care s-adedus valoarea constructiei proiectate (cost de inlocuire) in vedera estimarii valorii de piata aterenului. A fosta aplicata si varianta valorificarii prin vanzare.

Evaluatorul a aplicat metoda comparatiilor de piata avand la baza informatii privind valori de ofertade vanzare. Rezultatele obtinute prin aceasta metoda au fost utilizate de evaluator pentru a obtine 0imagine completa asupra unei posibile valori a terenului evaluat.

. In cazul in care datele si informatiile puse la dispozitia evaluatorului prezinta omisiuni sau inexactitati,sunt partiale si/sau subiective, evaluatorul nu isi asuma nici 0 responsabilitate pentru acestea, iarvaloarea estimata poate fi influentata.

Conditii limitative:

· Echipa de evaluare nu are nici un fel de participatie sau interese legate de obiectul evaluarii,concluziile raportului fiind in concordanta cu legislatia in vigoare si standardele de evaluare generalacceptate.

Evaluatorul nu va fi solicitat sa acorde consultanta ulterioara sau sa depuna marturie in instantaprivitor la proprietatea in cauza; necesitatea unor astfel de solicitari trebuie convenita prealabil in scrisde catre parti.

4

.

...

I.-

.~.

---

---

..'-

· Valoarea rezultata in urma calculelor este estimata, reprezinta 0 propunere si se bazeaza peinformatiile detinute de evaluator la data intocmirii raportului, inclusiv cele puse la dispozitie de catrebeneficiarullucrarii. Raportul de evaluare, prin concluziile sale, este doar orientativ si nu determinantin adoptarea unei decizii referitoare la proprietatea analizata. In sine rezultatele raportului de evaluarenu au efecte juridice si/sau comerciale

· Evaluarea exprima 0 opinie asupra valorii. Desi este 0 concluzie impartiala, experta si rezonabila aunui profesionist calificat, bazata pe 0 analiza a tuturor informatiilor relevante, ramine 0 opinie. Eareprezinta perceptia evaluatorului referitor la cel mai probabil pret obtenabil din tranzactie obiectiva.

Valorile exprimate in USD/Euro sunt valabile atat timp cat conditiile in care s-a realizat evaluarea(starea pietei, destinatia terenului, nivelul cererii si ofertei) nu se modifica. Piata imobiliara poate aveain timp evolutii ascendente si descendente si nu este in mod direct si automat proportionala cu evolutiadolarului/euro.

· Valorile separate alocate nu trebuie folosite in legatura cu 0 alta evaluare si sunt invalide daca suntastfel utilizate.

Grice valori estimate in raport se aplica intregii proprietati si orice divizare sau distribuire a valorii peinterese fractionate va invalida valoarea estimata, in afara cazului in care 0 asHel de distribuire a fostprevazuta in raport.

3.2 Obiectul, scopul si utilizarea evaluarii

Obiectul evaluarii il constituie proprietatea "Teren" in suprafata .de 300 mp,situata in Constanta, str'.Prelungirea Ion Ratiu, Lot nr.2, zona Faleza Nord.

Scopul evaluarii consta in estimarea valorii de piata a proprietatii evaluate ladata de referinta a prezentului raport, in scopul efectuarii unei actiuni de compensare.Raportul de evaluare a fost intocmit la solicitarea Primariei Constanta, in calitate debeneficiar.

Evaluarea se realizeaza in baza Notei de Comanda nr. 156423/21.11.2007,emise de Primaria Municipiului Constanta catre SC CADASTRU CONSULTING.

Avand in vedere conditiile contractuale, Statutul ANEVAR si Codul deontologic alprofesiunii de evaluator, evaluatorul nu isi asuma raspunderea decat fata de client, incalitate de beneficiar al serviciilor profesionale prestate.

3.3 Drepturile de proprietate evaluate

Dreptul de proprietate evaluat in prezentul raport este dreptul de proprietateintegral asupra proprietatii analizate. Suprafata de teren analizata este proprietateaMunicipiului Constanta.

5

.

3.4.Definitia valorii

Valoarea estimata prin prezentul raport se bazeaza pe definitia valorii de piata:

Valoarea depiCita,8sacumestee-a defiriitade-IVS>1,estesuma estimatapentrucare. o.proprietate .vafisch imbate;..leidate evaluarii, .intreun. cumpa rator ..decis .si.un..vinzator .hotarit,..intr~().traniaCti~....clI. pt~t .determinatobie(:iiv,.. dupa..o. aCtivitate .<fe

Wr~~:~~n~~~e~~~~tfJ~:~:.in.G~repariiteiinF.ic.at~ .~uacti<?nat.incUnO$tinta .de.cau~a,

Definitia de mai sus arata conditiile pe care 0 tranzactie trebuie sa Ieindeplineasca simultan pentru ca pretul rezultat in urma acesteia sa reflecte 0 valoare depiata.

3.5 Data evaluarii si inspectia proprietatii

Inspectia proprietatii a fost realizata in 21.11.2007. Pe parcursul inspectiei nu s-au realizat investigatii privind eventualele contaminari ale terenului sau defecte ascunseale proprietatii.

v Data intocmirii raportului: 03.12.2007v Data de referinta a raportului: 21.11.2007

3.6 Moneda raportului.

v Rata de schimb valutar la data de referinta: 1 € = 3.4948 RON

3.7 Sursele de informatii utilizate

La elaborarea raportului s-a tinut cont de prevederile cuprinse in Standardele

Internationale de Evaluare (editia a saptea), de lucrarea "Evaluarea proprietatilor

imobiliare" editata de "Appraisal Institute", editia romana.

S-au utilizat informatii dintre care mentionam :

Plan de situatie si amplasament

Comanda de evaluare

Stidiu geotehnic zona Faleza Nord, in zona joasa.

(,

Responsabilitatea asupra veridicitatii informatiilor furnizate de Primaria

Municipiului Constanta apartine celor care Ie-au pus la dispozitia evaluatorului.

Dintre publicatiile utilizate mentionam: colectia "Tribuna economica" privind piata

imobiliara, Buletinele de expertiza tehnica editate de Corpul Expertilor Tehnici,

documente de publicitate imobiliara, cotidienele Telegraf si Cuget Liber, precum si

informatii furnizate de agentii imobiliare din Constanta etc.

3.8 Confidentialitate

Valorile estimate de evaluator sunt valabile la data prezentata in raport si inca un interval de timplimitat dupa aceasta data, interval in care conditiile specifice nu sufera modificari semnificative care potafecta opiniile estimate.

Opinia evaluatorului trebuie analizata avand in vedere situatia pietei imobiliare in perioada evaluarii(mai -noiembrie 2007), situatia pietei specifice si scopul raportului de evaluare. Daca acestea se modificasemnificativ in viitor evaluatorul nu este responsabil decat in limita informatiilor valabile si cunoscute ladata evaluarii. Raportul de evaluare este destinat exclusiv scopului si beneficiarului mentionat si arecaracter confidential.

Acest raport de evaluare nu va putea fi inclus, in intregime sau partial, in documente, circulare saudeclaratii, nici publicat sau mentionat in alt fel, fara aprobarea scrisa a evaluatorului asupra formei sicontextului in care ar putea sa apara.

Nu acceptam nici 0 responsabilitate daca este transmis altei persoane, fie pentru scopul declarat, fiepentru oricare alt scop.

7

IIII

I-

4. PREZENTAREA DATELOR

4.1 Identificarea proprietatii

Proprietatea evaluata reprezinta "Teren" in suprafata de 300 mp, situata inConstanta, str.Prelungirea Ion Ratiu, Lot nr.2, zona Faleza Nord, identificata conformplanului de situatie. La data evaluarii terenul era liber de constructii.

4.2 Situatia juridica

Suprafata de teren care face obiectul prezentului raport este proprietateaMunicipiului Constanta. Terenul face obiectul unei actiuni de compensare in baza Legiinr.10/2001.

4.3 Amplasare in zona

Municipiul Constanta este situat la tarmul Marii Negre. Clima este temperatcontinentala, cu anumite particularitati legate de pozitia geografica intre Dunare si MareaNeagra si de caracteristicile fizice si geografice ale teritoriului. Temperatura medieanuala se situeaza intre 10 si 11 grade Celsius, iar curentii de aer sunt putemici,dominand din nord-vest, atingand viteze de la 25 la 100 km/h cu frecventa de 85%.Municipiul Constanta are aproximativ 340.000 locuitori.

Conform documentelor de proprietate si schitelor anexe terenul prezintaurmatoarele vecinatati :

Coordonata~ Nord~ Sud~ Est~ Vest

VecinatateProprietate privataMunicipiul ConstantaTeren liber

Proprietate privata

4.4 Activitatea desfasurata

In prezent terenul este liber de constructii.

8

-

-

4.5 Descrierea amplasamentului

Suprafata totala a terenului este de 300 metri patrati.

*Nu am fost informati de efectuarea unei inspectii sau a unui raport care sa indice prezenta unor

contaminanti sau a materialelor periculoase. Echipa de evaluare nu isi asuma nici 0 responsabilitate

pentru existenta vreunui contaminant si nu se angajeaza pentru 0 expertiza sau 0 cercetare stiintifica

necesara pentru a fi descoperit. Daca ulterior, se va stabili ca exista contaminare sau ca mijloacele care

au fost sau sunt puse in functiune ar putea contamina, aceasta ar putea diminua valoarea estimata a

proprietatii imobiliare.

9

Amplasament Terenul are 0 forma regulata, avind forma unui trapez.Existenta utilitati

- instalatii sanitare Da- gaze Da- termoficare Da- electricitate Da- telefon Da

Tipul drumului la care are acces Accesul este asigurat din str.Prelungirea Ionterenul Ratiu+drum de pamint.Tip de folosinta Destinatie locuinta.Aspectul urbanistic al Foarte favorabil (in perspectiva).vecinatatilorPoluare* Nu au fost facute investigatii pentru a stabili daca

exista vreo contaminare.Natura terenului Umplutura neomogena, teren dificilla fundare.Gradul de seismicitate al zonei Zona incadrata cu grad seismic 7Starea terenului Liber.Sarcini juridice La data evaluarii nu am fost instiintati de existenta

vreunei sarcini asupra terenului. Prin urmare acesta afost considerat liber de orice sarcini.

Perspectiva sociala/urbanistica Zona este dezvoltata pentru spatii de locuit.

III

I

I4.6 Descrierea constructiilor si amenajarilor.

~ Constructii: -

~ Amenajari:-

4.7 Analiza pietei

4.71. Definirea pietei

· raportul cerere- oferta este in crestere, dar numai pentru anumite tipuri de proprietati,

cum ar fi cele cu specific comert amplasate in zone de mare interes turistic (statiunea

Mamaia, Sat Vacanta) si pe artere cu vad comercial deosebit ( strada Stefan Cel Mare,

Bulevardul Tomis intre zona Capitol si Piata Ovidiu). Exista spatii comerciale chiar

amplasate in zone ultracentrale (vezi Str..Stefan cel Mare), aflate in prezent inchise,

aceasta datorindu-se chiriilor foarte mari, peste randamentul real al acestor sptii, sau,

mai rar, ofertate la vanzare la preturi mult superioare fata de cerere. De asemenea se

poate vorbi de existenta unor centre comerciale la standarde occidentale prin investitii

consistente: Carrefour, Metro, Brick, Billa, Sell Gros, Kaufland.

. In domeniul terenurilor tendinta preturilor de tranzactie este in crestere, in special in

zone unde loturile de teren liber sau cu case demolabile au scazut considerabil (Bd

Mamaia, statiunea Mamaia, zone rezidentiale din cartierele Tomis I si II). Piata a atins un

virf in partea a doua a anului 2004, in prezent se poate remarca 0 crestere mai lenta.

Exista 0 crestere lenta a preturilor si in zone ale municipiului Constanta unde, datorita

reimpropietaririi conform legislatiei in vigoare, oferta depaseste cererea actuala ( zona

Km 5, zona Campus, zona Primo, zona Ancora, Mamaia Sat). Pentru terenurile situate in

zone cu caracter industrial raportul cerere-oferta ramane stabil.

Cele mai solicitate zone pentru achizitia de terenuri sunt :

-zona bulevardului Mamaia intre Capitol si Delfinarium, pentru edificarea de spatii de

birouri, in special pentru inchiriere

-zona Statiunii Mamaia, pentru edificarea de spatii de locuit gen "bloc de locuinte" pentru

vinzarea pe apartamente

-zona Ultracentrala, pentru constructia de spatii comerciale, in vederea inchirierii pentru

activitati comerciale sau bancare.

10

I

I

I

I..

I..

I

i

.in domeniul proprietatilor imobiliare de tipul locuintelor se manifesta 0 crestere a

preturilor datorita cresterii accesibilitatii creditului ipotecar. Cele mai cautate si

tranzactionate tipuri de locuinte sunt apartamentele de 2 si 3 camere si case de locuit cu

nivel mediu de finisare. Constructiile de natura vilelor cu finisaje superioare si de lux au

inregistrat 0 crestere mai lenta in volumul tranzactiilor, ofertele de vanzare situindu-se

la un pret de 800-1.500 €/mp. In general, pentru aceste tipuri de proprietati se prefera

cumpararea de teren liber in zone rezidentiale si construirea cladirii.

,.,.

I

i

~

.in domeniul proprietatilor imobiliare de tipul spatiilor pentru birouri si centre de afaceri

se remarca 0 acumulare de proprietati de-a lungul Bulevardului Mamaia, intre Delfinariu

si Bd I.G.Duca . Totusi acestea nu sunt exploatate la un nivel ridicat, prezentand un grad

relativ ridicat de neocupare. In plus, in ultima perioada oferta de astfel de spatii s-a

suplimentat si cu proprietati provenite din falimentarea unor banci (Banca Turco-

Romane, Bankoop, BIR) sau din reorganizarea altora ( Finansbank).

In general solutia adoptata de firmele private este sa isi desfasoare activitatea in

foste apartamente cumparate sau inchiriate si amenjate ca spatii de birouri sau sa isi

construiasca propriul spatiu. Alegerea insa ca sediu a unui centru de afaceri poate

contribui la cresterea eficientei muncii, in ciuda costurilor si cheltuielilor mult mai ridicate.

. In domeniul spatiilor industriale se poate vorbi de divizare in doua categorii- spatii

construite inainte de 1989 si construite dupa 1990. Spatiile care au apartinut statului au

fost prost construite iar lipsa de investitii in tehnologie moderna poate duce la pierderi si

ineficienta dupa achizitionarea lor. Spatiile construite dupa 1990 sunt mai cautate dar

oferta acestora este inca mica. Spatiile de depozitare sau industriale improvizate sunt

inca 0 solutie frecvent adoptata.

4.7.2 Oferta competitiva

Oferta de terenuri construite si libere in zona in care se afla amplasat terenul

analizat este relativ moderata. Analizand ofertele existente in publicatiile de specialitate

(prezentate la sursele de informatii) la data evaluarii exista cateva oferte de vanzare

pentru zona Faleza NordII

I

II

-

I

I

I

i

I

I

I

12

Localizare Sursa Data Suprafata Pret-€ AmplasamentFaleza Nord TeleQraf 03.05.2007 420 700 d-15m, la 300 m de MareFaleza Nord Telegraf 03.05.2007 258 750 d=22/11, utilitati in zonaFaleza Nord Telegraf 03.05.2007 320 1000 d=16m, vedere la MareFaleza Nord Telegraf 03.05.2007 600 1200 d=24m, poz.excelentaFaleza Nord Telegraf 03.05.2007 257 778 intre vile, la 150 m de MareFaleza Nord Telegraf 03.05.2007 240 667 d=8m, intre case, intabulatFaleza Nord TeleQraf 03.05.2007 160 800 intabulat, AC pt P+1Faleza Nord Telegraf 14.07.2007 288 500 d-11m, frontalla mareFaleza Nord Telegraf 14.07.2007 300 1000 d-15m, VFM, linga 8MFaleza Nord Telegraf 14.07.2007 300 900 d-15m, intre vile, Prel.lon RatiuFaleza Nord TeleQraf 14.07.2007 300 833 d=15m, intre case, utilitatiFaleza Nord Telegraf 14.07.2007 310 1000 d-14m, VFMFaleza Nord Telegraf 14.07.2007 600 1025 d=24m, CU P+4Faleza Nord Telegraf 14.07.2007 257 750 d=24m, liber, intabulatFaleza Nord Telegraf 14.07.2007 288 500 al. 11a mare, intabulat, d-12mFaleza Nord Telegraf 14.07.2007 316 1000 d-16m, utilitati, CU P+2, Univ.Faleza Nord Cuget Liber 11.10.2007 316 1000 d-16m, utilitati, CU P+2, Univ.Faleza Nord Cuget Liber 11.10.2007 360 972 poz.excelenta, vad comercialFaleza Nord Cuget Liber 11.10.2007 280 661 Unirii, desc.25, primullotFaleza Nord Telegraf 11.10.2007 606 1300 desc.2 strazi, PUD P+4, 80%Faleza Nord Telegraf 11.10.2007 1200 700 d-54m, linga blocuri, ved.la Mare..Faleza Nord Telegraf 11.10.2007 310 1000 d-14m, VFMareFaleza Nord Telegraf 11.10.2007 288 600 d-12m, primullot la Mare:Faleza Nord Teleqraf 11.10.2007 880 VFMare, P+2+M, fara pilotiFaleza Nord Telegraf 11.10.2007 400 1700 d-12m, ideal vilaFaleza Nord Telegraf 11.10.2007 400 850 Iot pentru vilaFaleza Nord Telegraf 11.10.2007 400 1550 d-20m, P+3, VmareFaleza Nord Telegraf 11.10.2007 280 1000 d-20m, utilitati, zona caseFaleza Nord Telegraf 11.10.2007 600 1300 pe colt, P+4, POT 80%Faleza Nord Telegraf 22.10.2007 400 750 zona Consilieri, utiIitatiu . .

Faleza Nord TeleQraf 22.10.2007 1200 750 d-60m, P+2, ved la mareFaleza Nord Telegraf 29.10.2007 400 750 zona Consilieri, utiIitatiFaleza Nord Telegraf 29.10.2007 160 6251 inga faleza, d-6, CU P+1f Q\"Z.Q I;)' :\ \'Q' :2 .'\\0 .'2\01Jl 3'21J 860 d-"I6m, intre Unirii si Mare, toate util

- ---

Faleza Nord Telegraf 29.10.2007 300 817 d-15m, CU P+6 pt blocFalez.a Nord I' elegra' 29."'0.2007 300 667 d-+10,64m, intabulatFalez.a Nord I'elegra' 29."'0.2007 880 VFMare, P+2+M, fara piloti

Faleza Nord TeleQraf 29.10.2007 330 850 d-8m, S+P+E+M

Faleza Nord Telegraf 29.10.2007 316 850 d-15m, D+P+2+M

Faleza Nord Telegraf 29.10.2007 250 600 pe colt, vedere la Mare

Faleza Nord Cuget liber 31.10.2007 316 900 d-15m, D+P+2+M.. ..

d-16m, pe malul marii, zona vileFaleza Nord Cuget liber 31.10.2007 316 886

Faleza Nord Cuget liber 31.10.2007 257 650 d-10,4m} pe coltu

Faleza Nord Cuget liber 31.10.2007 300 817 d20/15, cu priect P+6

,..

-

-

....

-

-

-

.-

-

-

-

4.7.3 Cererea probabila

In cazul de fata, 0 componenta importanta a cererii pentru terenul analizat 0

reprezinta un posibil investitor care ar putea construi un spatiu de locuit sau de

exploatare in domeniul turismului, pe care sa il exploateze direct sau sa inchirieze

proprietatea. Un element important care va influenta intensitatea cererii si implicit

preturile de tranzactionare il va reprezenta Planul Urbanistic de Detaliu. Chiar daca

exista oferte pentru terenuri de vanzare este foarte important care va fi utilizarea

acestora.

4.7.4 Echilibrul pietei

Echilibrul pietei este determinat de raportul dintre cerere si oferta.

In situatia proprietatii evaluate, se considera 0 cerere sporita fata de terenul

analizat, zona este foarte atragatoare pentru un posibil investitor.

13

Cea mai buna utilizare este, in general, conforma sau similara cu utilizarile

inconjuratoare.

Zona Faleza Nord are ca destinatie prioritara de dezvoltare cea pentru locuinte

moderne, mutietajate, gen "vila". Secundar unele dintre aceste constructii pot imbraca

un caracter multifunctional, cu utilizari ca spatiu de birouri sau sediu de firma.

k

5. ANALIZA DATELOR

Cea mai buna utilizare a proprietatii imobiliare

Cea mai buna utilizare reprezinta utilizarea rezonabila, probabila si permisa legala unui teren sau a unei proprietati construite, care este fizic posibila, fundamentataadecvat , realizabila financiar si maxim productiva.

In scopul stabilirii celei mai bune utilizari se considera terenul ca fiind liber. illsituatia in care amplasamentul nu este liber. el este analizat ca si cum ar fi. Analizapresupune determinarea necesitatii, continuarii sau eliminarii utilizarii curente.

Avand in vedere pozitionarea favarabila, in apropierea falezei Marii Negre, trebuie luata

in considerare si posibilitatea dezvoltarii pentru activitate in domeniul turismului (spatii

de cazare sau/si de alimentatie publica si de agrement).

Nu sunt remarcate dezvoltari imobiliare gen spatii comerciale, blocuri de

apartamente sau sau spatii de prezentare. De asemenea din investigatiile realizate

asupra developerilor, acestia nu manifesta inca interes pentru investitii in zona, in spatii

comerciale gen supermarket sau multimarket.

Trebuie amintit ca in imediata vecinatate a terenului analizat, sunt situate blocurile

de locuinte 8M si PA, dotate cu spatii comerciale la parter, multe dintre ele fara utilizare

economica sau oricare alta exploatare.

In aceste conditii, evaluatorul considera ca cea mai buna utilizare pentru

proprietatea supusa evaluarii, avand in vedere aceste considerente poate fi realizata

pentru destinatia de locuinta multietajata si activitate in domeniul turismului (cazare in

vila turistica sau minihotel).

14

Rezultatele analizei :

In sustinerea acestei afirmatii, am realizat testele de permisivitate, posibilitatii

fizice, fezabilitatii financiare si productivitatii maxime.

Atfel au fost luate in considerare mai multe variante posibile de dezvoltare a

proprietatiii iimobiliare, inclusiv prin reorganizare sau demolare:

1. Toate destinatiile analizate sunt fizic posibil de realizat.

2.Din punct ede vedere al legatlitatii, singura destinatie permisa este cea de

locuire, asa cum este precizat in Certificatul de Urbanism nr.4709/21.11.2007.

3.Din punct de vedere al fezabilitatii, au fost excluse utilizarile pentru spatii

comreciale si spatii de prezentare (show-room), deoarece nu exista cerere substantiala

pe piata, determinata de caracterul de zona rezidentiala cu locuinte individuale din zona.

4.lntre celelalte destinatii analizate, am ajuns la concluzia ca maxim productive ar

putea fi destinatiile: vila turistica(minihotel) /Iocuinta (cu caracter mutifunctional).

Dintre aceste doua destinatii, singura permisa legal este cea de locuinta.

In consecinta rezulta ca cea mai buna utilizare pentru terenul supus evaluarii este

cea locuinta multietaiata, sinQura destinatie permisa leQal.

In zona sunt majoritare spatiile de locuit individuale sau in sistem bloc de

locuinte.

15

Destinatie Legal itate Fizic posibila Fezabila Maxim productiva

Vila turistica Nu Da Da Da

Locuinta. Da Da Da Da

Bloc apartamente Nu Da Da Nu

Supermarket Nu Da Nu Nu

Spatii birouri Nu Da Nu Nu

Spatii prezentare Nu Da Nu Nu

EVALUAREA TERENULUI

Conform prevederilor Normelor Metodologice de aplicare unitara a Legiinr.10/2001, legiuitorul consacra urmatoarele :

"Pentru terenurile preluate abuziv si care nu pot fi restituite in natura, stabilirea valoriiacestora LeQea nr.10/2001, cap. II, art.10, pet (7) : " valoarea terenurilor (...) preluate inmod abuziv, care nu se pot restitui in natura, se stabileste potrivit valorii de piata de ladata solutionarii notificarii, stabilita potrivit Standardelor Internationale de Evaluare".

In cadrul raportului de evaluare, din cauza naturii proprietatii imobiliare si a lipseide date comparabile de pe piata, estimarea realizata s-a bazat pe iudecata proprie aevaluatorului.

In evaluarea proprietatilor imobiliare sunt utilizate trei abordari clasice :~ abordarea prin cost, bazata pe ipoteza ca participantii pe piata fac legatura intre

valoare si cost.

~ abordare prin comparatia vinzarilor, bazata pe existenta unui numar deproprietati similare care au fost vindute recent.

~ abordarea prin capitalizarea venitului, prin care se estimeaza valoareaactualizata a beneficiilor viitoare obtinute din utilizarea proprietatii imobiliare.

5.1. METODA COMPARATIEI DIRECTE

Aceasta metoda se utilizeaza la evaluarea terenului liber sau care se considera

liber pentru scopul evaluarii, si se prefera atunci cand sunt disponibile vanzari

comparabile.

Prin aceasta metoda, preturile si acele informatii referitoare la loturi similare, sunt

analizate, comparate si corectate functie de asemanari sau diferente.

Elementele de comparatie sunt

- drepturile de proprietate;

- restrictiile legale;

- conditiile pietei (data vanzarii);

- localizarea;

- caracteristici fizice (suprafata, forma);

- lungimea la fatada;

- zonarea; cea mai buna utilizare.

16

Etapele procedurii de baza in aplicarea acestei metode sunt

- cercetarea pietei pentru a obtine informatii despre tranzactii de proprietatiimobiliare ce sunt similare cu proprietatea de evaluat in ceea ce priveste tipul deproprietate, data vanzarii, dimensiunile, localizarea si zonarea;

- verificarea informatiilor prin confirmarea ca datele obtinute sunt reale si corectesi ca tranzactiile sunt obiective;

- alegerea unor criterii de comparatie relevante si elaborarea unei analizecomparative pe fiecare criteriu;

- compararea proprietatilor comparabile cu proprietatea evaluata utilizandelemente de comparatie si ajustarea adecvata a pretului de vanzare a fiecarei proprietaticomparabile;

- analiza rezultatelor evaluarii si stabilirea la 0 valoare sau la 0 marja de valori.

Metoda comparatiei directe este aplicabila la toate la toate tipurile de proprietatiimobiliare cand exista suficiente tranzactii recente.

Aceasta metoda se utilizeaza la evaluarea terenului liber sau care se considera

liber pentru scopul evaluarii, si se prefera atunci cand sunt disponibile vanzari

comparabile.

17

5.2. METODA TEHNICILOR REZIDUALE

Aceasta tehnica este bazata pe principiul echilibrului si conceptului de contributie care se refera la

echilibrul dintre factorii de productie ( teren, forta de munca, management, capital).

Metoda se utilizeaza cand:

valoarea cladirilor este cunoscuta sau poate fi estimata cu 0 precizie buna

venitul anual net operational generat de proprietate este cunoscut sau poate fi estimat

se pot extrage de pe piata ratele de capitalizare separat pentru cladiri si pentru teren

Evaluatorul determina care constructie actuala sau ipotetica reprezinta cea mai buna utilizare a

amplasamentului. Se estimeaza venitul net anual operational generat de proprietate, din chiriile de pe

piata si cheltuielile de exploatare la data evaluarii.

Pentru estimarea valorii de piata se foloseste urmatoarea relatie:

V.I.VR

n(1 + a )

in care:

CF; = fluxul de numerar al anului I

a = rata de actualizare

VR = valoarea reziduala

Evaluatorul calculeaza ce parte din venituri se poate atribui cladirii si va scadea aceasta valoare

din venitul net din exploatare.ceea ce ramane este venitul rezidual atribuibil terenului, care capitalizat cu 0

rata de capitalizare rezultata de pe piata, va conduce la valoarea estimata a terenului.

Cu date suficiente de piata pentru estimarea valorii cladirii, venitului net anticipat din exploatarea

proprietatii si ratele de capitalizare pentru teren si constructie, valoarea terenului poate fi calculata siestimata.

IX

6. TEHNICI DE EVALUARE A TERENULUI- PREZENTARE CALCULE

6.1 Evaluare teren prin metoda comparatiilor de piata.

In baza de date a evaluatorului au fost regasite oferte de vanzare teren ale caruicaracteristici sunt comparabile cu eele ale terenului analizat. De asemenea au fostutilizate informatii privind tranzactii cu terenuri similare (martor), informatii preluate de laagentii imobiliare.

Din analiza pietei imobiliare, pentru zona analizata a rezultat urmatoarea segmentare :

.pentru terenurile situate deasupra taluzului si zona de case, preturile de oferta suntsituate in intervalul 800-1.500 €/mp. Aceste terenuri sunt foarte solicitate pentrupozitionarea lor foarte favorabila, traditia zonei si atractivitatea pe piata imobiliara. Celemai frecvente utilizari ale terenurilor din acest areal sunt realizate pentru locuinteindividuale gen "vila", sedii de firma sau spatii comerciale/prestari servicii. Acesteterenuri sunt preferate celor situate in acelasi areal, dar spre faleza, datoritacaracteristicelor geotehnice mai bune ale terenului, implicind solutii de fundare maiputin costisitoare.

.pentru terenurile situate in .zona taluzata si pina la limita nisipului, preturile de ofertavariaza in intervalul 600-900 €/mp. Aceste terenuri prezinta avantajul pozitionariideosebite, majoritatea cu vedere frontala sau partiala la Mare, dar prezinta dezavantajullipsei utilitatilor, al elementelor infrastructurale si al caracteristicelor nefavorabile alestructurii solului de fundare. Solutia de fundare eel mai des recomandata de specialistieste cea pe fundare indirecta pe piloti de beton armat, 0 solutie foarte costisitoare.Din aceste motive, se remarca expunerea mai indelungata pe piata a unor terenuri lavanzare, fara ca acestea sa isi gaseasca un cumparator.

Proprietatea 1 Proprietatea 3

'Descriere '1'Q.>re..1 Noto::tie.. . ..a. .Adresa

AmplasamentData ofertei

Faleza NordFaleza Nord Faleza Nord

Lot 2 Zona Consilieri zona vile31.10.2007

Drepturi de proprietate deplin deplin 0% deplin 0% deplin I 0%

Pret o::orectat 750 817 886

Condii de finantare numerar numerar 0% numerar 0% numerar I 0%

Pret o::orectat 750 817 886

Condii de piata curente curente 0% curente 0% curente I 0%

Pret corectat 750 817 886

Conditii de vanzare nepartinitoar nepartinitoare 0% nepartinitoare 0% nepartinoare I 0%e

Pret CQrectat IE

19

Au fost aplicate 0 serie de corectii. astlel :

-pozitive : determinate de pozitionarea extrem de favorabila in cadrul zonei (inaliniamentul doi fata de malul MariiNegre)

-negativa : determinata de caracteristicele geotehnice superioare ale terenului P3.Conform studiului geotehnic consultat, a rezultat ca solul terenului analizat este formatdin umplutuira neomogena, probabil rezultata din excavatiile fundatiilor blocuriloredificate la inceputul anilor '80. In aceasta situatie singura solutie de fundarerecomandata este cea de fundare indirecta pe coloane de beton armat.

-negative : determinate de posibilitatile de negociere a preturilor solicitate de vanzatori.Din afirmatiile agentilor imobiliari cu practica in domeniul tranzactiilor imobiliare, marjade negociere fata de preturile de oferta se situeaza intre 3 si 10%.

Valoare teren = 800 €/mp.

20

Uti litati:

- inst sanitare la gard fa gard 0% la gard 0% la gard 0%

-gaze la gard la gard 0% la gard 0% la gard 0

-termoficare la gard la gard 0% la gard 0% la gard 0

-electricitate la gard la gard 0% la gard 0% la gard 0%

-telefonie la gard la gard 0% la gard 0% la gard 0%

Total corectii utilitati 0% 0% 0%

Corectie 0 0 0

Accesibil itate buna bun a 0% buna 0% buna 0%

Corectie 0.00 0.00 0.00

Orientare/amplasare rind Iia Mare desch-16 m 10% d-2x15 metri 0% d-16 m 0%

Corectie 75 0 0

Restrictii de folosinta cu restrictii cu restrictii 0% cu restrictii 0% cu restrictii 0%

Corectie 0 0 0

Adecvarea suprafetei adecvata adecvata 0% adecvata 0% adecvata 0%

Corectie 0 0 0

Aspect urban.vecin civilizat civilizat 0% civilizat 0% civilizat 0%

Corectie 0 0 0

Poluare nu nu 0% nu 0% nu 0%

Corectie 0 0 0

Teren construibil da da 0% CU P+6 0% da 0%

Corectie 0 0 0

Natura terenului dificilla dificil 0% dificil 0% normal -5%fundare

Corectie 0 0 -44

Stare teren liber liber 0 liber 0% liber 0%

Corectie 0 0 0

Situatie juridica fara sarcini privat 0% privat 0% privat 0%

Corectie 0 0 0

Destinatie teren locuinta locuinta 0% locuinta 0% locuinta 0%

Corectie 0 0 0

Marja de negociere -3% -3%

-5%1Corectie -23 -25 -44

Valoare corectata 803 792 797. - --.-

-

--

~

6.2. Evaluare teren prin metoda tehnicilor reziduale

In cazul proprietatii analizate s-a aplicat varianta metodei tehnicilor reziduale careconsta in estimarea valorii intregii proprietati din care se deduce valoarea constructiilorsi orice forma de profit.

Estimarea valorii proprietatii se va face prin metoda capitalizarii chiriei nete,metoda ce are la baza ipoteza exploatarii proprietatii prin inchiriere. Se estimeazaurmatoarele elemente de calcul:

Venit brut potential anual (VBP): suma totala a veniturilor din chirie in ipoteza unuigrad de ocupare de 85%:Venit net (VNE): se obtine prin scaderea pierderilor de chirie din cauza neocupariiintegrale si din cauza neplatii sau intarzierii la plata a chiriei si a cheltueieliloraferente.

Premisa principala de evaluare 0 reprezinta construirea unui spatiu de locuit(gen vila), cu finisaje superioare, cu 0 suprafata construita desfasurata de 315 mp,regim de inaltime P+2, complet terminata si cu toate finisajele si instalatiile dedeservire a cladirii, pina la bransament.

Chiria perceputa pentru proprietatea analizata, conform informatiilor din piata, arputea fi de cca. 2647 €/Juna-fara TVA (cladire + amenajari anexe), respectiv 10 €/mp/1luna.

Rata de capitalizare a fost estimate in baza informatiilor privitoare la chiriile lunaresi valorile de vinzare pentru spatii similare.

Astle I, pentru estimarea valorii proprietatii, se fac urmatorii pasi:

~ Estimare venituri si cheltuieli din exploatare in anul I:

~ Estimarea ratei de capitalizare :

21

nr.spatii 1chirie/luna (euro) 2647grad ocupare (%) 85

Venit Brut Anual (euro) 27,000Costuri diverse (asigurare etc) 5%

Venit Net Anual (euro) 25,650

chirie /1 luna 2000valoare vinzare 450000

rata capitalizare (%) 5.33

rata rise (%) 7

Rata corectata (%) 5.71

~-

6.2. Evaluare teren prin metoda tehnicilor reziduale

In cazul proprietatii analizate s-a aplicat varianta metodei tehnicilor reziduale careconsta in estimarea valorii intregii proprietati din care se deduce valoarea constructiilorsi orice forma de profit.

Estimarea valorii proprietatii se va face prin metoda capitalizarii chiriei nete,metoda ce are la baza ipoteza exploatarii proprietatii prin inchiriere. Se estimeazaurmatoarele elemente de calcul:

Venit brut potential anual (VBP): suma totala a veniturilor din chirie in ipoteza unuigrad de ocupare de 85%:Venit net (VNE): se obtine prin scaderea pierderilor de chirie din cauza neocupariiintegrale si din cauza neplatii sau intarzierii la plata a chiriei si a cheltueieliloraferente.

Premisa principala de evaluare 0 reprezinta construirea unui spatiu de locuit(gen vila), cu finisaje superioare, cu 0 suprafata construita desfasurata de 315 mp,regim de inaltime P+2, complet terminata si cu toate finisajele si instalatiile dedeservire a cladirii, pina la bransament.

Chiria perceputa pentru proprietatea analizata, conform informatiilor din piata, arputea fi de cca. 2647 €/Iuna-fara TVA (cladire + amenajari anexe), respectiv 10 €/mp/1luna.

Rata de capitalizare a fost estimate in baza informatiilor privitoare la chiriile lunaresi valorile de vinzare pentru spatii similare.

Astfel, pentru estimarea valorii proprietatii, se fac urmatorii pasi:

~ Estimare venituri si cheltuieli din exploatare in anull:

~ Estimarea ratei de capitalizare :

21

nr.spatii 1

chirie/luna (euro) 2647

grad ocupare (%) 85

Venit Brut Anual (euro) 27,000Costuri diverse (asigurare etc) 5%

Venit Net Anual (euro) 25,650

chirie /1 luna 2000valoare vinzare 450000

rata capitalizare (%) 5.33

rata risc (%) 7

Rata corectata (%) 5.71

Valoare teren = 798 €/ mp

"

"'"

;c

Valoare proprietate = 449,474 €

~ Evaluarea constructiilor.

Valoarea constructiilor a fost obtinuta avand in vedere costul unitar practicat desocietati de constructii pentru edificarea unor proprietati similare, cost verificat si cuprevederile cuprinse in Cataloagele pentru reevaluarea cladirilor si constructiilor aleComisiei Centrale pentru Inventarierea si reevaluarea Fondurilor Fixe, editate de MatrixRom (fisa este prezentata in capitolul Anexe).

Valoarea neta a constructiilor a fost estimata aplicand la costul de constructiedeprecierea economica .

Valoare constructie = 210,140 €

In aceste conditii valoarea estimata a terenului prin metoda tehnicilor reziduale este:

22

Cost edificare 180,140

Cost suplimentar fundare 30000

Total 210,140

Suprafata teren (mp ) 300

Valoare proprietate 449,474Valoare contributie constructie 210,140

Valoare teren (euro/mp) 798-

II

-

,

Varianta II.

In aceasta varianta, ipoteza de lucru a fost de valorificare a intregii proprietati prinvanzare, destinatia fiind de locuinta multifunctionala.

Note: 1.pretul de vanzare a fost preluat din piata imobiliara, respectiv de cca. 1700 €/1mp (pret fara TVA).

2.profitul antrepenorului a fost considerat de cca. 12%, iar comisioanele si onorariiprofesionale si alte cheltuieli de 3%.

23

Element calcul UM valoare

suprafata lot mp 300nr.loturi buc 1

suprafata construita mp 105nivele 3

suprafata desfasurata mp 315cost constructie euro 21a,140pret vanzare/1 mp euro 1,700total venit brut 535,500comis+profit antreprenor 15% 80,325Venit Net 455,175Valoare teren 245,035Valoare teren/mp 817

7 REZULTATELE EVALUARII

Valorile estimate pentru terenul analizat, obtinute in urma aplicarii metodelor deevaluare, sunt urmatoarele (exprimate in €) :

.1\II,tod~deevah.lar, ... .

Metoda comparatiei de piataMetoda reziduala I

Metoda reziduala II

240,000

239,334

245,035

.)(~I~~~IJ11P...800

798

817

7.1 Reconcilierea valorilor. Opinia evaluatorului

...Destinatie

locuinta

locuinta

vanzarelocuinta

Reconcilierea reprezinta analiza rezultatelor alternative obtinute, pentru a ajunge laestimarea finala a valorii, avand in vedere urmatoarele principii:~ valoarea este 0 predictie~ valoarea este subiectiva~ evaluarea este comparare~ orientarea pe piata

Criteriile utilizate de evaluator pentru a ajunge la estimarea unei valori finale,fundamentate si semnificative au fost : adecvarea, precizia si cantitatea de informatii siidentificarea si analiza urmatoarelor puncte tari/puncte slabe :

puncte tari :-zona de interes investitional-cota de piata ridicata-pozitionare foarte favorabila in cadrul zonei

puncte slabe:

-accesibilitate limitata fata de mijloacele de transport in comun-teren dificilla fundare (umplutura neomogena)-lipsa unor elemente infrastructurale-acces pe drum de pamint

Opinia evaluatorului.

In urma aplicarii metodologiei de evaluare, abordarea prin comparatii de piata a fostconsiderata cea mai adecvata, prezentind cele mai putine elemente subiective.Evaluatorul considera ca valoarea estimata a proprietatii imobiliare "Teren" situat inMunicipiul Constanta, str.Prelungirea Ion Ratiu, Lot nr.2, la data de referinta a raportuluide 21.11.2007, poate fi 800 €/mp.

24

t

I

I

I

I

I

I

I

IIIIIIIIIIII

Calcul cost inlocuire constructii

---

Locuinta individuala P+1

26

I

Suprafata constr. (mp) 105- -Suprafata desfasurata (mp)-Sd 315

Pret barem (Iei/mp)-Pb, din care: 715

constructii-finisaj superior 625- -instalatii electrice 23

instalatii sanitare 67- --

41 Valoarea la 01.01.1965 (lei) - V1- -- ---

225225

5 I Corectii totale (lei) UM lei/Um 11970

centrala termica proprie 315 38 11970-

- --

6"l Valoarea corectata (ROL)

- --

-237195

7 I Coeficient de actualizare C1 (Ia Trim.IV I I I 25277.73.?006) ----

8 Coeficient de actualizare C2 (Ia zi) 1.05I----- -9 Valoarea de inlocuire (lei) -V2 (Ia zi) RON 629,554

10 Uzura totala (%) pondere uz. 0din care: - structura de rezistenta 50 0 0

- inchideri 0-

030- instalatii 5 0 0-- finisaje

- - - -15 0 0

11 Valoarea tehnica estimata de evaluator 629554

13 Coeficient de corectie la piata (%) 0-- - --

14 Valoarea de piata estimata (RON) 629554

\I

-.

---- ----------

-

of; - ziuaconstanta.ro · se imputerniceste primarul municipiului constanta sa incheie prezenta...

Documents